Kvartalsrapport Q3 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  1 | 32 
 
Q3 
 
Delårsrapport januari-
september 2024 
 
 
 
 
 
Juli – september  Januari – september 
• Intäkterna uppgick till 158,8 mkr (147,8), en ökning med 7 procent 
jämfört med motsvarande kvartal föregående år. 
• Driftnettot uppgick till 104,0 mkr (97,3), motsvarande en ökning 
med 7 procent jämfört med samma kvartal föregående år. 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 47,2 mkr (45,0), en ökning med 5 
procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. 
• Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till 12,8 mkr (-
134,1) och för derivat till -89,0 mkr (40,5). 
• Resultatet uppgick till -23,0 mkr (-50,6), motsvarande  
-0,18 kr per aktie (-0,39). 
• Belåningsgraden uppgick per 30 september till 52,3 procent (52,3) 
med en snittränta om 3,6 procent (3,7). Bolaget finansieras endast 
med bankbelåning. 
 
 • Intäkterna uppgick till 473,0 mkr (440,3), en ökning med 7 procent 
jämfört med motsvarande period föregående år. 
• Driftnettot uppgick till 274,3 mkr (260,4), motsvarande en ökning 
med 5 procent jämfört med samma period föregående år. 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 104,7 mkr (100,3), en ökning 
med 4 procent jämfört med motsvarande period föregående år. 
• Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -21,2 mkr 
(-421,8) och för derivat till -46,5 mkr (34,3). 
• Resultatet uppgick till 9,4 mkr (-245,7), motsvarande  
0,07 kr per aktie (-1,87). 
• Substansvärde per aktie uppgick till 32,5 kr (31,9). 
 
 
Väsentliga händelser i perioden     Väsentliga händelser efter periodens slut 
• KlaraBo genomförde den sedan tidigare kommunicerade affären 
med Diös Fastigheter. Två bostadsfastigheter tillträddes i Falun och 
två kommersiella fastigheter frånträddes i Borlänge. 
• Aktieåterköp uppgående till 16,2 mkr har genomförts inom ramen 
för det mandat om totalt 30 mkr som styrelsen givit för 2024. 
• I oktober avtalades om refinansiering av lån på cirka 1 800 mkr med två 
av koncernens befintliga banker. Avtalade kreditmarginaler är lägre än 
låneportföljens genomsnittliga kreditmarginal och avtalen löper på drygt 
två respektive tre år med option att förlänga ytterligare två år. Allt annat 
lika innebär de nya villkoren en årlig reducerad räntekostnad med cirka 
7 mkr. 
• Efter periodens slut uppdaterade KlaraBos styrelse koncernens 
strategiska mål för den kommande strategiperioden. 
 
Långsiktigt substansvärde  
per aktie, kr 
Periodens resultat  
per aktie, kr 
Reell  
uthyrningsgrad, % 
Andel räntesäkring  
skuldportfölj, % 
 
Genomsnittsränta, % 
32,5 0,07 97,5 80,0 3,6 
Nyckeltal – för fullständig nyckeltalstabell se sidan 24
 
 
2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2023 jan-dec
Förvaltningsresultat, mkr 47,2 45,0 104,7 100,3 124,2
Periodens resultat, mkr -23,0 -50,6 9,4 -245,7 -381,5
Marknadsvärde/kvm 18 098 17 734 18 098 17 734 18 032
Överskottsgrad, % 65,5 65,8 58,0 59,1 57,2
Reell uthyrningsgrad, % 97,5 98,2 97,5 98,2 97,8
Soliditet, % 42,4 43,6 42,4 43,6 42,6
Belåningsgrad, % 52,3 52,3 52,3 52,3 52,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,75 1,79 1,75 1,79 1,77
Andel räntesäkrad portfölj, % 80,0 79,7 80,0 79,7 79,9
Räntebindningstid, år 3,5 3,9 3,5 3,9 3,7
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,36 0,34 0,80 0,76 0,95
Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,18 -0,39 0,07 -1,87 -2,91
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,5 31,9 32,5 31,9 32,0

===== SIDA 2 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  2 | 32 
 
VD-ord 
Fortsatt tillväxt och allt 
gynnsammare marknadsklimat  
KlaraBos verksamhet fortsätter att utvecklas positivt, främst tack vare årets hyresförhandlingar 
och löpande uppgraderingar av lägenheterna i vårt fastighetsbestånd. Såväl hyresintäkter som 
driftnetto steg med omkring 7 procent under det tredje kvartalet, jämfört med föregående år, 
drivet av de högre intäkterna samt effektiv förvaltning och fortsatt kostnadskontroll. Även 
förvaltningsresultatet förbättrades med närmare 5 procent, trots något högre finansiella 
kostnader till följd av en större låneportfölj. Inflationen är som bekant på väg ner och de senaste 
årens höga taxehöjningar ser ut att ha stabiliserats något. Vår bedömning är att den högre 
intäktsnivån kommer att kompensera för tidigare höjda kostnadsnivåer framöver. 
 
Den finansiella utvecklingen under kvartalet visar att KlaraBo fortsätter att växa organiskt, att vi har en 
väl fungerande affärsmodell och verksamhet samt att vi gör rätt saker. Det råder en god efterfrågan på 
våra hyreslägenheter och vi har ett fastighetsbestånd i utvalda lägen med förädlingspotential och en 
attraktiv hyresnivå. Avkastningskravet var mer eller mindre oförändrat under kvartalet, vilket tydliggör 
vårt värdeskapande över tid.     
Fortsatt fokus på renodling av beståndet  
KlaraBos övergripande mål är att skapa värde genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta 
eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Därför fortsatte vi under tredje kvartalet att renodla 
beståndet, vilket tidigare kommunicerats, med att förvärva två bostadsfastigheter i Falun och samtidigt 
avyttra två kommersiella fastigheter i Borlänge. Förvärven avsåg totalt 80 lägenheter, med en yta om    
5 800 kvm, och ett underliggande fastighetsvärde om 80 mkr där 80 procent av lägenheterna beräknas 
ha renoveringspotential. Det årliga hyresvärdet uppgår till 7 mkr. 
 
Standardhöjande uppgraderingar 
Genom standardhöjande uppgraderingar ökar vi hyresintäkterna löpande samtidigt som vi sänker drift- 
och underhållskostnader med hjälp av energieffektiva och hållbara lösningar. I tredje kvartalet har vi 
investerat 25 mkr i värdeskapande aktiviteter i vårt befintliga bestånd och uppgraderat ytterligare 37 
lägenheter. Dessa åtgärder tillsammans med den allmänna hyreshöjningen medförde att hyresvärdet 
för våra bostäder ökade med 1,4 procentenheter under kvartalet, jämfört med en generell hyreshöjning 
på 0,4 procentenheter.  
 
Refinansiering skapar ytterligare finansiell stabilitet 
KlaraBo har en stabil finansiell position med enbart bankfinansiering från nordiska banker. Vi har under 
oktober refinansierat lån om cirka 1 800 mkr, vilket motsvarar cirka 36 procent av den totala 
låneportföljen, till attraktiva villkor. De nya lånen löper på drygt två respektive tre år med option på 
ytterligare två år. I samband med detta minskar snittmarginalen, allt annat lika, för den totala 
låneportföljen, om cirka 4 900 mkr, med 14 punkter från 1,61 till 1,47 procent. Vi har en mycket god 
dialog med våra banker och ser det som ett styrkebesked att vi nu erhåller den lägsta lånemarginal 
hittills sedan bolaget startades 2017.  
 
Uppdaterade mål för verksamheten  
I samband med vår årliga strategigenomgång har styrelsen beslutat att uppdatera och fastställa nya 
långsiktiga mål för verksamheten. De finansiella målen är oförändrade. Den genomsnittliga årliga 
tillväxten i substansvärde ska över tid uppgå till minst 15 procent per år och den årliga tillväxten i 
förvaltningsresultatet ska uppgå till minst 12 procent per aktie. Vidare adderas att räntetäckningsgraden 
ska överstiga 1,75 gånger samt att belåningsgraden ska understiga 60 procent över tid. Dessutom har 
utdelningspolicyn uppdaterats till att KlaraBo över tid ska vara ett utdelande bolag, men att bolaget 
under de närmaste åren kommer att prioritera tillväxt genom investeringar i befintligt bestånd samt 
förvärv och utvalda projekt. KlaraBo har sedan tidigare fastställda mål inom områdena klimat och 
energi, cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare samt hållbara affärer. Detta 
innebär bland annat att endast förnybar energi ska användas för el, värme och bilar senast 2030, samt 
att klimatneutralitet i hela värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045. 
  
 
Andreas Morfiadakis, VD

===== SIDA 3 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  3 | 32 
 
 
 
Ett mer positivt marknadsläge och fortsatt fokus på tillväxt 
Vi ser att transaktionsmarknaden för bostadsfastigheter öppnas upp alltmer och vi fortsätter att vara 
aktiva med att identifiera förvärvsmöjligheter som ger stabil löpande avkastning och där vi kan addera 
värde genom aktiv förvaltning och förädling. Riksbankens sänkningar av styrräntan bidrar till attraktivare 
förvärvskalkyler och förbättrade möjligheter till fortsatt värdeskapande genom uppgraderingar av 
befintliga lägenheter. Detta skapar värde för både våra hyresgäster och våra aktieägare. KlaraBo är väl 
positionerat för tillväxt och ser stordriftsfördelar med ett större fastighetsbestånd. Vi ser även ett större 
intresse på aktiemarknaden för oss som bostadsbolag, såväl i Sverige som internationellt, vilket även 
det visar på att vår affärsmodell levererar.  
 
Malmö i november 
 
Andreas Morfiadakis 
 
VD KlaraBo 
 
 
 
KlaraBo-fastighet i Västervik.

===== SIDA 4 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  4 | 32 
 
Detta är KlaraBo 
KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och 
förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar 
över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga 
bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Bolagets 
nyproducerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar 
till rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas 
efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen håller 
hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker med hållbara 
material. KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare. 
Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per den 30 september utgör 
88 procent av kontrakterade hyror. Per den 30 september har KlaraBos 
fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 498 800 kvm fördelat på 
6 694 lägenheter och ett antal lokaler samt kontrakterade hyror om cirka 
637 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 974 lägenheter 
under projektutveckling. 
Strategi 
KlaraBos övergripande strategi kan sammanfattas enligt följande:   
• Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential, i tillväxtregioner. 
• Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter, såväl intäktshöjande som 
kostnadssänkande. 
• Förvärv av markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande.  
• Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och 
yteffektiva bostäder genom egenutvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus. 
 
Beroende på marknadsläge och tillgängliga möjligheter anpassas strategins fokus. I nuläget fokuserar 
KlaraBo huvudsakligen på förvärv och värdeskapande åtgärder inom befintligt bestånd. 
Utdelningspolicy 
KlaraBo ska över tid vara ett utdelande bolag men kommer under de närmaste åren prioritera tillväxt 
genom förvärv samt investeringar i befintligt bestånd och i bolagets projektportfölj.   
Övergripande mål 
KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, 
utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efterfrågan. 
Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie. 
Operationellt mål 
Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska 
genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den 
allmänna årliga hyreshöjningen. 
 
Hållbarhetsmål 
Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi, cirkulärt 
samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare samt hållbara 
affärer. 
 
 Finansiella mål 
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig 
tillväxt i substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive 
eventuella värdeöverföringar. 
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig 
tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. 
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger över tid. 
• Belåningsgraden ska understiga 60 procent över tid. 
 
 
 
 
KlaraBos affärsmodell
Hög tillväxtpotential i substansvärde från 
förvärv, nybyggnation och renoveringar
Förvärv
Renovering
Nybyggnation och 
projektutveckling
Utöver projektutvecklings-
portföljen, medverkar KlaraBo
i ett antal kommunala 
markanvisningstävlingar

===== SIDA 5 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  5 | 32 
 
 
 
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 
 
 
  Förvaltningsresultat per aktie, kr 
 
Långsiktigt substansvärde: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo 
uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie 
om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. 
  Förvaltningsresultat: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå 
genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 
12 procent. 
 
ÖVERGRIPANDE MÅL Mål
Utfall 2024 
jan-sep
Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom 
aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga 
hyreshöjningen.
>Allmän hyreshöjning 1,4 procent-
enhet
Långsiktigt substansvärde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella 
värdeöverföringar.
>15% Se graf nedan
Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i 
förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.
>12% Se graf nedan
Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger över tid. >1,75 1,75x
Belåningsgrad Belåningsgraden ska understiga 60 procent över tid. <60% 52,3%
Klimat & energi Övergripande mål inom området klimat och energi är att bolaget senast 2030 
endast använder förnybar energi för el, värme och bilar samt att vi senast 
2045 ska ha uppnått klimatneutralitet i hela värdekedjan.
2030 - Endast förnybar 
energi
Se 
årsredovisning
Cirkulärt samhälle 70 procent av allt byggmaterial ska sorteras för återvinning i samband med 
om- och nybyggnation.
70% återvinningsgrad Se 
årsredovisning
Trygga & trivsamma kvarter Vi ska erbjuda 50 sommarjobb eller arbetstillfällen till boende i våra 
bostadsområden, till och med år 2025.
50 arbetstillfällen Se 
årsredovisning
Senast år 2025 ska vi ha uppnått en långsiktigt jämn könsfördelning (40/60) 
och spegla samhället med avseende på internationell bakgrund.
Könsfördelning 40/60 Se 
årsredovisning
Inga fall av korruption och diskriminering. 0 Se 
åreredovisning
Medarbetare & hållbara affärer
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
2019 Q2
2019 Q3
2019 Q4
2020 Q1
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2023 Q1
2023 Q2
2023 Q3
2023 Q4
2024 Q1
2024 Q2
2024 Q3
Genomsnittlig årlig 
tillväxt om +21 % 
sedan 2019 
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
1,10
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Genomsnittlig årlig 
tillväxt om +26 % 
sedan 2019

===== SIDA 6 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  6 | 32 
 
Fastighetsbestånd 
Förvaltningsfastigheter 
KlaraBos bestånd av förvaltningsfastigheter finns i hela Sverige, från Trelleborg i söder till Umeå i norr 
och Visby i öst. Portföljen består till övervägande del av bostadsfastigheter. Fastigheterna är uppdelade 
i fyra geografiska områden, Syd, Öst, Mitt samt Nord. Bolagets fokus är förvaltningsfastigheter på orter 
med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad. 
Fastighetsinnehavet består av 226 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 498 800 kvm 
exklusive parkeringsplatser och garage. 
KlaraBo arbetar utifrån en kundnära förvaltningsmodell med förvaltning i egen regi som ger 
en kontinuerlig optimering av driftkostnader och kostnadskontroll.  
 
 
 
Under kvartalet har bolaget investerat 25,0 mkr (32,3) i befintliga förvaltningsfastigheter där 
värdeskapande totalrenovering är den främsta investeringsåtgärden. Totalrenovering innebär att lägen-
heterna renoveras i samband med naturlig omflyttning i beståndet. Renoveringsåtgärd genomförs när 
en befintlig hyresgäst är avflyttad och avslutas innan ny hyresgäst flyttar in. Renoveringen pågår under 
fyra till sex veckor och under den perioden redovisas lägenheten som vakant vilket tillfälligt påverkar 
den ekonomiska uthyrningsgraden negativt. 
  
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fokus på attraktiva bostäder på starka orter 
med befolkningstillväxt och stark 
arbetsmarknad. Fokus på orter med god 
avkastning till begränsad risk.
VÄRDESKAPANDE RENOVERING
Aktiv renoveringsstrategi genomförs 
löpande vid hyresgästomflyttning, vilket 
ökar fastighetsvärdet och bidrar till 
förbättrat kassaflöde. Utförandet anpassas 
till den lokala marknaden.
FÖRVALTNING I EGEN REGI
Förvaltning i egen regi ger kontinuerlig 
optimering och kontroll av drift- och 
underhållskostnader samt fokus på 
överskottsgrad.
STANDARDHÖJANDE ÅTGÄRDER
Fokus på anpassade värdeskapande 
kunderbjudanden om åtgärder i fastigheten 
som höjer den generella standarden och 
bidrar till ökat driftnetto.

===== SIDA 7 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  7 | 32 
 
Standardhöjande åtgärder 
Ett av de operationella målen är att hyresutvecklingen för bostäder ska överstiga den generella 
årliga hyreshöjningen genom aktiv förvaltning och investeringar. Grafen nedan speglar 
uppfyllelsen av detta mål där hyresutvecklingen överstiger den generella höjningen med 16,2 
procentenheter för jämförbart bestånd sedan 2019.  
Hyresvärdesutveckling 
Hyresförhandlingarna om årlig hyreshöjning för 2024 är avslutade och påverkar hyran med 5,5 
procentenheter. Justerat för den årliga hyreshöjningen har hyresvärdet för bostäder ökat med 0,4 
procentenheter för kvartalet.  
En central del i KlaraBos strategi är att löpande vidta värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd, såväl 
intäktshöjande som kostnadssänkande. KlaraBo ser till att lägenheter med renoveringsbehov uppnår 
dagens standard med bland annat moderna kök, badrum och energieffektiva installationer. Åtgärderna 
bidrar till att höja värdet på hela beståndet långsiktigt samt minska drifts- och underhållskostnader över 
tid.   
Antal utförda totalrenoveringar 
För att KlaraBo ska kunna upprätthålla renoveringstakten behöver den naturliga omflyttningen i 
beståndet vara relativt konstant och de lägenheter där det sker omflyttning, i viss mån vara 
orenoverade. Utfallet för kvartalet är 37 lägenheter. Den något lägre renoveringstakten beror på att 
KlaraBo valt att sänka risken genom att öka kraven för vilka lägenheter som väljs ut för renovering. 
Under en tid med rådande osäkerhet i marknaden generellt, med stigande räntor och något mindre 
efterfrågan av bostäder, har bolaget haft möjlighet att till viss del själv styra över hur många lägenheter 
som ska renoveras. Över tid behöver även beståndet utökas för att bolaget skall kunna upprätthålla 
samma renoveringstakt.  
132,1
115,9
100,0
102,0
104,0
106,0
108,0
110,0
112,0
114,0
116,0
118,0
120,0
122,0
124,0
126,0
128,0
130,0
132,0
134,0
%-enheter
38
18
41 42
50 49 49
78
69
73
58
86
65
60
45
50
41
35 37
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2020
Q1
2020
Q2
2020
Q3
2020
Q4
2021
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3

===== SIDA 8 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  8 | 32 
 
Uthyrningsläget är fortsatt stabilt och samtliga renoverade lägenheter hyrs ut efter färdigställande.  
 
Utöver åtgärderna för totalrenoveringar av lägenheterna fokuserar KlaraBo på anpassade 
kunderbjudanden i form av generella standardhöjande åtgärder i fastigheterna. Detta sker i form av 
erbjudanden till befintliga hyresgäster om olika tillval som leder till ökad kundnöjdhet och som samtidigt 
bidrar till att öka det faktiska hyresvärdet utöver de generella årliga hyresförhandlingarna. 
Kontrakterad årshyra, mkr  Potentiellt värde per lägenhet 
 
 
 
Diagrammet ovan illustrerar kontrakterad årshyra för befintlig förvaltningsportfölj per 
30 september 2024, med tillägg för förväntad kontrakterad årshyra efter renovering 
av befintligt orenoverat bestånd. 
 Diagrammet ovan visar värdet före och efter höjning av direktavkastningskravet samt effekten 
av nettovärdeökningen vid ROT-renovering för en exempellägenhet. Exemplet visar hur ROT-
renoveringar motverkar eventuella värdeminskningar kopplat till ökning av direktavkast-
ningskravet. Siffrorna ovan baseras på en faktisk lägenhet i bolagets bestånd i Trelleborg. 
Förvaltningsfastigheter exklusive projektutveckling 
 
 
 
Hyresintäkter bostadsfastigheter                                        Marknadsvärde, mkr                                              Antal lägenheter 
                                                
Inkommen 
uppsägning
Besiktning
Investering/ 
avrop
Uthyrningsprocess under uppsägningstid Renovering Inflyttning
Inom 2 veckor Månad 1-3 Månad 3-4,5
637
748
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2024 Q3 Potentiell kontrakterad
hyra
Antal Antal
Region fastigheter lägenheter BOA LOA Totalt mkr kr/kvm
Mitt 76 971 62,5 5,5 67,9 1 165 17 153
Nord 34 2 042 141,4 5,7 147,1 2 212 15 039
Syd 62 1 712 109,4 27,7 137,1 2 938 21 433
Öst 54 1 969 129,7 17,1 146,8 2 713 18 486
226 6 694 443,0 55,9 498,8 9 028 18 098
                      Yta, tkvm                        Marknadsvärde
Ekonomisk Reell uthyrn. Kontrakterad
Region mkr kr/kvm uthyrn.grad, % grad, % årshyra, mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Mitt 91,8 1 351 94,6 98,6 86,8 36,2 532 50,6 746
Nord 179,7 1 222 93,2 95,9 167,5 72,9 496 94,6 643
Syd 202,4 1 477 94,3 97,9 190,8 60,8 443 130,1 949
Öst 202,1 1 377 94,9 98,3 191,8 61,3 417 130,5 889
675,9 1 355 94,2 97,5 637,0 231,1 463 405,8 814
Direktavkastning, % 4,5%
Fastighetsadministration 30,1 60
Driftnetto inkl. fast.admin. 637,0 261,2 524 375,8 753
        Hyresvärde        Fastighetskostnader Driftnetto
14%
28%
28%
30%
Mitt Nord Syd Öst
1 165
2 212
2 938
2 713
Mitt Nord Syd Öst
971
2 042
1 712
1 969
Mitt Nord Syd Öst

===== SIDA 9 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  9 | 32 
 
Projektutveckling och nyproduktion 
KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyreslägenheter, från projektutveckling via 
byggnation till egen förvaltning. För bolaget handlar affärsutveckling om att driva fram projekt 
från idé till färdig byggrätt. På så vis skapas värden oavsett om det gäller förädling av befintliga 
fastigheter eller helt nya projektidéer. 
Arbetet avseende projektutveckling och nyproduktion bedrivs genom aktiv uppsökande verksamhet hos 
privata aktörer, deltagande i kommunala markanvisningstävlingar, bearbetning av kommuner för 
direktanvisning av mark, förtätningar på egna fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig 
byggrätt eller byggrättspotential. Till grund ligger en analys där bland annat ortens 
befolkningsutveckling, funktionella arbetsmarknad samt marknadens betalningsförmåga utreds. 
KlaraBo strävar efter att lämna efter sig ett så lågt klimatavtryck som möjligt vid produktion av nya 
bostäder. Bolaget jobbar aktivt med att välja material med så låg klimatpåverkan som möjligt och har 
ambitionen att miljöcertifiera samtliga nyproducerade byggnader. 
För att öka kunskapen och bidra till en hållbar utveckling av de platser där bolaget verkar är vi även 
med i lokala satsningar för en hållbar utveckling såsom LFM30-Lokal Färdplan Malmö 2030. 
Antalet byggrätter för lägenheter i projektutvecklingsportföljen uppgick till 974 st. 
 
 
• Deltagande i kommunala 
markanvisningstävlingar 
samt direktanvisningar 
• Förtätningsprojekt på 
befintliga fastigheter 
• Förädling av befintliga 
fastigheters ytor såsom 
nyttjande av råvindar eller 
konvertering av lokaler 
till bostäder 
• Förvärv av fastigheter med 
befintliga byggrätter eller 
byggrättspotential 
• Initiering av planprocess  
 • Beslut om markanvisning 
• Tecknade förvärvsavtal 
• Egna fastigheter med 
pågående planprocess 
eller färdig detaljplan 
 • Bygglovsprocesser 
• Byggstartade projekt 
• Produktion 
• Inflyttning och överlämning 
till egen förvaltning 
 
 
  
Projektutveckling
Byggrättsutredning Nyproduktion
Projektportfölj

===== SIDA 10 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  10 | 32 
 
 
Projektportfölj 
Bolagets markanvisning ”Öster om Mässan” i Hyllie i Malmö̈  omfattar två kvarter med totalt cirka 300 
lägenheter tillsammans med OBOS. Projektet är Malmö kommuns första Mallbo projekt där man 
möjliggör för nyproduktion med lägre hyror genom bland annat lägre parkeringsnorm och rabatterad 
tomträttsavgäld. Projektet planeras att genomföras i etapper där drygt hälften av ytan är tänkt att 
uppföras som bostadsrätter och resten som hyreslägenheter. Markanvisningsavtalet för projektet är 
klart och undertecknat vilket betyder att tidigare bedömning för genomförande kvarstår. Projektering av 
programhandling har startat med förhoppning att byggnation kan påbörjas vid tillträde av fastigheterna i 
början av 2026.  
Exploateringsavtalet för förtätningsprojektet på fastigheten Bogen 1 i Visby på Gotland har fördröjts 
något men förhoppningen är att det kan färdigställas under början av 2025 och att detaljplanen därmed 
bör kunna antas under andra halvan av 2025. Bygglovsprojekteringen av första etappen planeras kort 
därefter med efterföljande produktionsstart så snart marknaden medger.  
På Gotland har KlaraBo ansökt om att ändra detaljplanen för fastigheten Stäven 1 för att kunna förtäta 
med fler bostäder. Dialog pågår med Region Gotland och arbetet bedöms kunna påbörjas i början av 
2025.  
Detaljplanen för fastigheten Fängelset 2 i Kristianstad är beslutad av kommunstyrelsen och 
kommunfullmäktige och gick för antagande under oktober. Planen överklagades till Mark- och 
Miljödomstolen så antagande dröjer tills dom avkunnats. Bedömningen är att ärendet avgörs till 
sommaren 2025 och att planen därefter kan antas. Om marknaden ser positivt på projektet kan 
projektering och efterföljande byggstart därefter påbörjas under senare delen av 2025 
I Vaggeryd avser KlaraBo att ändra detaljplanen för fastigheterna Ålen 1, Ålen 2 och Ålen 4. 
Planändringen kommer medge att befintliga tre huskroppar byggs på med en våning omfattande totalt 
ca 3 000 kvm BTA. En förtätning planeras också bestående av fem nya huskroppar i fyra våningar 
omfattande totalt cirka 8 800 kvm BTA. Planen beräknas gå ut på granskning under november med 
beräknat antagande till sommaren 2025.  
För en fullständig överblick av pågående byggnation och projektutveckling per 30 september 2024, 
se nedan. 
Planerade lägenheter per region  Hyresvärde (mkr) 
 
 
 
 
Diagrammet ovan till vänster visar antal planerade lägenheter per geografisk region, medan 
diagrammet ovan till höger illustrerar hyresvärdet för befintlig förvaltningsportfölj per 30 september 
2024.  
89
365520
Mitt Syd Öst
676
782
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2024 Q3 Potentiellt
hyresvärde

===== SIDA 11 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  11 | 32 
 
Byggrätter och projektutveckling* 
 
*Information om projekt i pågående projektutveckling inkluderar bedömningar och antaganden vilket 
innebär osäkerhet gällande tidplaner, areor, kostnader samt framtida hyresvärde. Informationen 
uppdateras löpande och ska därmed inte ses som en prognos.  
 
 
Totalresultat för koncernen i 
sammandrag 
 
Periodens totalresultat överensstämmer med periodens resultat, eftersom övrigt totalresultat saknas. 
  
Region Projekt Kommun
Antal 
lägenheter BTA BOA mkr kr/kvm Status Ägarandel, % Bygglov
Pågående projektutveckling
Syd Aspeholm 13 Lund 26 1,6 1,3 2,8 2 047 2 100
Syd Hälleflundran 8, vind Malmö 17 0,7 0,5 1,5 2 778 2 100
Syd Hässleholm 87:22 Hässleholm 62 5,3 4,6 8,0 1 732 3 100
Mitt Sätra Västerås 55 4,5 3,6 6,8 1 900 2 100
Syd Fängelset 2 Kristianstad 110 7,7 6,2 12,2 1 971 3 100
Öst Ekorren 1 Jönköping 76 6,2 4,5 9,2 2 067 2 100
Öst Bogen 1 (etapp 1) Gotland 90 6,3 5,0 10,4 2 065 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 2) Gotland 79 5,5 4,4 9,1 2 065 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 3) Gotland 41 2,9 2,3 4,8 2 065 3 100
Öst Stäven Gotland 14 1,3 0,9 1,7 1 848 3 100
Syd Öster om mässan Malmö 150 9,6 7,6 13,9 1 831 3 100
Mitt Källan 7 Borlänge 34 2,1 1,9 3,6 1 941 3 100
Öst Ålen (påbyggnad) Vaggeryd 90 6,4 4,9 9,0 1 822 3 100
Öst Ålen (nyproduktion) Vaggeryd 130 9,2 7,1 12,9 1 826 3 100
Totalt 974 69,2 54,9 105,9 1 929
Status:
1) Byggstartade projekt eller projekt där bygglov erhållits
2) Lagakraftvunnen detaljplan och/eller där bygglovsprojektering pågår
3) Projekt där bygglov ej beviljats men där kommunalt beslut om markanvisning fattats eller förvärvsavtal tecknats
Mkr Not
2024
3 mån 
jul-sep
2023
3 mån 
jul-sep
2024
9 mån 
jan-sep
2023
9 mån 
jan-sep
2023
12 mån 
jan-dec
Intäkter 1 158,8 147,8 473,0 440,3 589,7
Kostnader 2 -54,8 -50,5 -198,7 -180,0 -252,5
Driftnetto 3 104,0 97,3 274,3 260,4 337,2
Centrala administrationskostnader 4 -11,5 -12,8 -38,8 -39,8 -51,4
Rörelseresultat 92,5 84,6 235,5 220,6 285,9
Finansiella intäkter/kostnader 5 -45,3 -39,6 -130,8 -120,3 -161,7
Förvaltningsresultat 47,2 45,0 104,7 100,3 124,2
Värdeförändringar fastigheter 6 12,8 -134,1 -21,2 -421,8 -439,9
Värdeförändringar derivat -89,0 40,5 -46,5 34,3 -139,8
Resultat före skatt -29,0 -48,6 36,9 -287,3 -455,5
Skattekostnad 7 6,1 -2,0 -27,5 41,6 73,9
Periodens resultat -23,0 -50,6 9,4 -245,7 -381,5

===== SIDA 12 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  12 | 32 
 
 
 
Resultatanalys juli - september 2024 
Resultatposter nedan avser tredje kvartalet, 1 juli till 30 september. Jämförelseposterna avser 
motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. 
Not 1 Intäkter 
Kvartalets intäkter uppgick till 158,8 mkr (147,8) vilket motsvarar en ökning med 7,4 procent jämfört 
med samma kvartal föregående år. Ökningen förklaras främst av den årliga hyresförhandlingen, 
koncernens löpande arbete med standardhöjande åtgärder samt färdigställd nyproduktion under året. 
Intäkter från lokaluthyrning uppvisade också en ökning. Den ekonomiska uthyrningsgraden minskade 
något jämfört med föregående år på grund av en svagare hyresmarknad.  
Not 2 Kostnader 
Koncernens kostnader omfattas av drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, fastighets-
administration, försäkring samt övriga förvaltningskostnader.  
Driftkostnader avser i huvudsak kostnader för uppvärmning, el- och vattenförbrukning samt 
avfallshantering och uppgick i kvartalet till -54,8 mkr (-50,5). Utfallet motsvarar en ökning med 8,6 
procent. Ökningen berodde främst på prishöjningar avseende taxebundna kostnader samt 
transaktionen i Falun och Borlänge där KlaraBo förvärvade bostäder och sålde kommersiella lokaler.   
Not 3 Driftnetto och överskottsgrad 
Driftnettot för kvartalet uppgick till 104,0 mkr (97,3), vilket är en ökning med 6,9 procent jämfört med 
samma kvartal föregående år. Överskottsgraden uppgick till 65,5 procent (65,8). 
Not 4 Centrala administrationskostnader 
Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner 
till både förvaltnings- och projektverksamheten. 
Kostnader för central administration uppgick för kvartalet till -11,5 mkr (-12,8). De lägre kostnaderna är 
främst hänförliga till lägre kostnader för konsulter. 
Not 5 Finansiella intäkter/kostnader 
Finansiella intäkter/kostnader för kvartalet uppgick till -45,3 mkr (-39,6). Ökningen jämfört med 
motsvarande kvartal föregående år förklaras främst av utökad lånevolym samt förfall av ränteswappar 
med förmånlig ränta.

===== SIDA 13 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  13 | 32 
 
KlaraBos räntesäkringsnivå uppgår till 80,0 procent (79,7) av lånevolymen. I kvartalet har ränteswappar 
om totalt 500 mkr löpt ut och nya tecknats för motsvarande belopp. 
Not 6 Värdeförändringar 
Koncernens förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis. Varje värderingsobjekt värderas externt minst 
en gång per år av oberoende auktoriserade värderingsinstitutet Savills, vilket senast skedde fjärde 
kvartalet 2023. För innevarande kvartal har en desktop-värdering gjorts av samma värderingsinstitut. 
Varje fastighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en treårsperiod, och bedömd 
utifrån det material som finns tillgängligt på fastigheten samt den externa värderarens 
marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar.  
Det tredje kvartalet innebar höjda avkastningskrav i värderingarna med 2 punkter i genomsnitt, vilket allt 
annat lika skulle innebära en värdeförändring på cirka -29 mkr i fastighetsbeståndet motsvarande en 
värdenedgång på 0,3 procent. Genomförda hyresförhandlingar, en aktiv förvaltning samt koncernens 
löpande värdeskapande åtgärder, genom renovering och investeringar kompenserade för ökade 
avkastningskrav. Nettovärdeförändringen i kvartalet uppgick till 12,8 mkr (-134,1). Vid periodens utgång 
var det genomsnittliga avkastningskravet för hela portföljen cirka 4,9 procent och avkastningskravet för 
portföljens bostäder var 4,7 procent. 
Värdeförändring för koncernens derivatportfölj uppgick i kvartalet till -89,0 mkr (40,5) och hänförs till 
koncernens räntederivat. Den negativa utvecklingen under kvartalet förklaras av sjunkande 
marknadsräntor. Denna effekt är endast bokföringsmässig och inte kassaflödespåverkande och vid 
derivatens utgång är värdet noll.  
Not 7 Skattekostnad 
Kvartalets totala skattekostnad uppgick till 6,1 mkr (-2,0) och avser primärt reversering av uppskjuten 
skatt hänförlig till värdeförändring i derivat samt skatt på förvaltningsresultatet. Aktuell skatt uppgick till -
4,3 mkr (-9,7). 
Moderbolaget 
Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för 
administration, förvaltning, finansiering och projektutveckling.  
Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag.

===== SIDA 14 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  14 | 32 
 
 
Finansiell ställning för  
koncernen i sammandrag 
  
 
Koncernens rapport över förändring i eget kapital 
 
 
  
Mkr Not 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,3 0,3
Förvaltningsfastigheter 8 9 055,1 8 960,5 9 031,9
Materiella anläggningstillgångar 5,7 8,2 7,7
Finansiella anläggningstillgångar 9 4,4 17,5 17,2
Derivat - 137,3 -
Fordringar 28,1 19,7 24,3
Likvida medel 170,4 204,9 168,5
Summa tillgångar 9 263,9 9 348,5 9 249,9
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 3 929,6 4 072,2 3 936,3
Derivat 83,3 - 36,7
Uppskjuten skatteskuld 11 220,1 244,7 216,0
Långfristiga räntebärande skulder 12 2 056,2 4 416,3 4 762,7
Kortfristiga räntebärande skulder 12 2 850,8 472,9 116,1
Övriga skulder 123,8 142,3 182,0
Summa eget kapital och skulder 9 263,9 9 348,5 9 249,9
Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Belopp vid periodens ingång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 936,3 4 320,0 4 320,0
Periodens resultat 9,4 -245,7 -381,5
Återköp av aktier -16,2 -2,1 -2,1
Belopp vid periodens utgång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 929,6 4 072,2 3 936,3

===== SIDA 15 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  15 | 32 
 
Kommentarer till koncernens finansiella ställning 
Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive 
motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. 
Not 8 Förvaltningsfastigheter 
Koncernens förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsfastigheter redovisas till verkligt värde 
i enlighet med IFRS 13 nivå 3. För projektutvecklingsfastigheter redovisas en förutbestämd andel av 
den orealiserade värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade 
produktionskostnader i takt med färdigställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen 
beslutad upptrappningsmodell. 
Koncernens förvaltningsfastigheter har vid periodens utgång värderats till 9 055,1 mkr (8 960,5), varav 
projektutvecklingsfastigheter, dvs inklusive pågående nyproduktion, utgör 16,6 mkr (143,2), tomträtt 
värderad enligt IFRS 16 uppgår till 10,6 mkr (7,3) och resterande 9 027,9 mkr (8 810,0) avser befintliga 
förvaltningsfastigheter. 
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, mkr 
 
 
Not 9 Finansiella anläggningstillgångar 
Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 4,4 mkr (17,5) och utgörs av andelar i intressebolag. 
Not 10 Eget kapital 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 3 929,6 mkr (4 072,2). Förändringen 
förklaras av periodens resultat samt att bolaget under 2024 gjort återköp av aktier om 16,2 mkr.  
Not 11 Uppskjuten skatteskuld  
Uppskjuten skatteskuld uppgående till 220,1 mkr (244,7) är hänförlig till värdeförändringar 
avseende förvaltningsfastigheter och derivat. 
Moderbolaget 
Moderbolagets tillgångar och skulder består primärt av andelar i, fordringar på, och skulder 
till koncernbolag samt likvida medel. 
  
2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Ingående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 031,9 9 170,7 9 170,7
Förvärv av förvaltningsfastigheter 78,1 - -
Försäljning av förvaltningsfastigheter -140,0 - -
Investeringar i förvaltningsfastigheter 101,6 116,3 161,5
Investeringar i nyproduktionsfastigheter 3,9 76,1 117,1
Offentligt bidrag - 19,2 19,2
IFRS 16 - - 3,3
Orealiserade värdeförändringar -20,5 -421,8 -439,9
Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 055,1 8 960,5 9 031,9

===== SIDA 16 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  16 | 32 
 
Finansiering 
Not 12 Finansiering 
 
Räntebärande skulder 
Räntebärande skulder avser primärt finansiering av koncernens förvaltningsfastigheter. Finansieringen 
avseende förvaltningsfastigheter uppgick på balansdagen till 4 895,6 mkr (4 889,2). Leasingskulden 
enligt IFRS16 uppgick till 13,3 mkr (11,4) och avser en tomträtt och kontorslokaler. Leasingskulden är 
exkluderad i tabellen över kredit- och räntebindning nedan. Amorteringar för de kommande tolv 
månaderna uppgår vid periodens utgång till 49,5 mkr (47,8). Koncernens kassa uppgick till 170,4 mkr 
(204,9) och därutöver har KlaraBo tillgängliga kreditfaciliteter uppgående till 200 mkr. Skuldernas 
verkliga värde avviker inte väsentligt från redovisat värde. 
Belåningsgraden för koncernen uppgick per 30 september 2024 till 52,3 procent (52,3). 
Kapital- och räntebindning 
KlaraBo ska ha en begränsad finansiell risk. Per 30 september 2024 utgörs KlaraBos finansiering av 
upplåning i fem nordiska banker. 
Koncernens låneportfölj består till övervägande del av krediter med rörlig räntebas men även av krediter 
med fast ränta. I syfte att säkra mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken nyttjas 
räntederivat för att påverka räntebindningstiden. Totalt uppgick swapportföljen till 2 750 mkr (2 750) vid 
periodens utgång. Låneportföljens räntebindningstid uppgick per 30 september 2024 till 3,5 år (3,9). 
Under kvartalet som gick förföll tre swappar om sammanlagt 500 mkr och två nya swappar togs upp på 
motsvarande belopp. Inkluderat fasträntekrediter hamnar koncernens räntesäkringsnivå, det vill säga 
andelen skulder som löper med fast ränta, på 80,0 (79,7) procent. Den genomsnittliga räntan, inklusive 
derivat, uppgick till 3,6 procent (3,7). Förändringen jämfört med föregående år förklaras av lägre 
marknadsräntor. KlaraBo har fortsatt att erhålla positiva kassaflöden från koncernens ränteswappar och 
swaption, vilket dämpar bolagets räntekostnader. 
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,4 år (2,2). De avtalade refinansieringarna som 
genomförts efter balansdagen skulle, allt annat lika, öka kapitalbindningstiden till 2,3 år per den 30 
september. 
Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till -83,3 mkr (137,3). 
Förflyttningen av värdet på derivatportföljen jämfört med föregående år är dels hänförlig till upptaget av 
nya swappar med högre ränta än de som förfallit, dels att marknadsräntan gått ned.  
 
 
Förfalloår Mkr Andel, % Mkr Andel, % Mkr Ränta, %
2024 - - 977 20
2025 2 849 58 1 279 26 200 0,18
2026 975 20 89 2
2027 1 071 22 250 5 250 2,00
2028 - - 200 4 200 2,83
 > 5 år - - 2 100 43 2 100 2,61
Summa* 4 896 100 4 896 100 2 750 2,39
* Exklusive IFRS16 samt periodiserade upplåningskostnader
RänteswapparKreditbindning Räntebindning
Utestående ränteswappar 2024-09-30
Nominellt belopp (mkr) Förfallodatum Fast räntenivå
200,0 2025-05-11 0,181%
250,0 2027-09-17 2,002%
200,0 2028-11-21 2,827%
250,0 2029-09-17 2,030%
250,0 2029-11-18 2,873%
300,0 2030-11-18 2,945%
300,0 2031-02-20 3,050%
700,0 2032-05-09 2,205%
300,0 2033-02-16 3,055%
2 750,0 2,395%
Koncernens swaption har inte påverkat den genomsnittliga räntebindningen då den löper med startdatum 2025 och exkluderas 
 i ovan tabeller över kredit- och räntebindning samt tabellen över utestående swappar.

===== SIDA 17 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  17 | 32 
 
Koncernens kassaflödesanalys  
i sammandrag 
 
  
Mkr
2024
3 mån 
jul-sep
2023
3 mån 
jul-sep
2024
9 mån 
jan-sep
2023
9 mån 
jan-sep
2023
12 mån 
jan-dec
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 92,5 84,6 235,5 220,6 285,9
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0,6 0,6 1,9 2,1 2,7
Erhållen ränta 0,9 3,3 2,8 4,8 7,5
Betald ränta -54,4 -33,9 -130,9 -117,4 -171,2
Betald skatt -8,0 -8,7 -34,7 -39,1 -23,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av 
rörelsekapital 31,6 46,0 74,7 70,9 101,3
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar/-skulder 2,4 6,3 -28,6 -0,4 31,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten 34,0 52,2 46,1 70,5 132,7
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag -76,1 - -76,1 - -
Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag 125,3 - 125,3 - -
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -25,0 -31,1 -101,6 -116,3 -161,5
Nyproduktionsinvesteringar -0,4 -31,7 -3,9 -76,1 -117,1
Förvärv av materiella anläggningstillgångar 0,0 -0,2 0,0 -0,3 -0,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten 23,9 -63,0 -56,3 -192,7 -279,1
Finansieringsverksamheten
Nyupptagna finansiella skulder - 3,7 100,0 24,8 30,8
Amortering av finansiella skulder -49,4 -10,3 -71,7 -34,0 -52,1
Återköp av egna aktier -6,9 - -16,2 -2,1 -2,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -56,3 -6,6 12,2 -11,2 -23,4
Periodens kassaflöde 1,6 -17,3 2,0 -133,4 -169,8
Likvida medel vid periodens början 168,9 222,3 168,5 338,3 338,3
Likvida medel vid periodens slut 170,4 204,9 170,4 204,9 168,5

===== SIDA 18 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  18 | 32 
 
Moderbolagets resultat- och 
balansräkning i sammandrag 
Moderbolagets resultaträkning 
 
 
Moderbolagets balansräkning 
 
 
 
  
Mkr
2024
3 mån 
jul-sep
2023
3 mån 
jul-sep
2024
9 mån 
jan-sep
2023
9 mån 
jan-sep
2023
12 mån 
jan-dec
Nettoomsättning 5,0 4,3 19,1 20,3 25,0
Personalkostnader -4,5 -4,5 -15,2 -13,9 -18,6
Övriga externa kostnader -5,1 -8,7 -16,7 -19,5 -25,3
Rörelseresultat -4,6 -8,8 -12,8 -13,1 -18,9
Finansiella intäkter/kostnader -130,0 -52,5 -36,7 -30,5 -74,5
Resultat efter finansiella poster -134,6 -61,3 -49,5 -43,5 -93,4
Erhållna/lämnade koncernbidrag - - - - 19,2
Resultat före skatt -134,6 -61,3 -49,5 -43,5 -74,2
Skattekostnad 15,3 - 3,5 - 13,6
Periodens resultat -119,2 -61,3 -46,0 -43,5 -60,6
Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Materiella anläggningstillgångar 0,4 0,7 0,6
Andelar i koncernföretag och gemensamt styrda företag 2 272,3 2 291,1 2 311,1
Fordringar hos koncernföretag och gemensamt styrda företag 3 352,5 3 607,8 3 127,2
Uppskjutna skattefordringar 17,2 - 13,6
Övriga fordringar 8,5 5,1 4,7
Kassa och bank 158,1 166,5 156,0
Summa tillgångar 5 809,1 6 071,1 5 613,2
Bundet eget kapital 6,6 6,6 6,6
Fritt eget kapital 3 048,4 3 127,6 3 110,6
Derivat 83,3 - 51,0
Skulder till koncernföretag 2 656,0 2 930,2 2 438,3
Övriga skulder 14,8 6,6 6,7
Summa eget kapital och skulder 5 809,1 6 071,1 5 613,2

===== SIDA 19 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  19 | 32 
 
Hållbarhet 
KlaraBos hållbarhetsarbete tar avstamp i FN:s globala mål för hållbar utveckling inom de tre 
dimensionerna för ESG (miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning).  
Med utgångspunkt i en intressentdialog och väsentlighetsanalys har vi identifierat fem viktiga 
hållbarhetsfrågor där vi kan göra skillnad och bidra till en hållbar samhällsutveckling. Inom respektive 
område har mål formulerats, nedan presenteras ett urval av dessa. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
MILJÖ  
SOCIALT ANSVAR  
BOLAGSSTYRNING

===== SIDA 20 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  20 | 32 
 
Hållbarhetsrelaterade aktiviteter under kvartalet 
 
• Under kvartalet har fokus för KlaraBo varit att färdigställa den dubbla väsentlighetsanalysen, 
vilket nu är genomfört. En viktig del i detta arbete har varit en omfattande kartläggning av 
bolagets värdekedja, samt genomförandet av dialoger med både aktörer i värdekedjan och 
bolagets finansiärer. Den dubbla väsentlighetsanalysen hjälper KlaraBo att identifiera vilka 
hållbarhetsfrågor som är mest relevanta för bolaget, både ur ett internt och externt perspektiv. 
• Under tredje kvartalet har KlaraBo även stärkt sin organisation genom att anställa en 
kommunikatör med särskilt fokus på hållbarhet. Detta kommer att hjälpa bolaget att tydligare 
integrera hållbarhetsfrågor i sin kommunikation och samordna/driva frågorna internt.  
• Arbetet med att ta fram en hållbarhetspolicy har också inletts. Policyn kommer att fungera 
som en vägledning i hur KlaraBo arbetar för att skydda miljön, ta hand om sina medarbetare 
och leverantörer, samt säkerställa en ansvarsfull och etisk bolagsstyrning. Policyn förväntas 
vara färdigställas under det fjärde kvartalet 2024. 
 
På klarabo.se/hallbarhet finns utförligare beskrivningar av respektive område inklusive de mål som 
KlaraBo arbetar utifrån.

===== SIDA 21 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  21 | 32 
 
Aktuell intjäningsförmåga 
I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 30 september, för KlaraBos 
förvaltningsverksamhet. Det är viktigt att notera att intjäningsförmågan inte är en prognos, utan endast 
är att beakta som en teoretisk ögonblicksbild, som presenteras enbart för illustrationsändamål. Den 
aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter 
eller andra faktorer. 
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets-
kostnader under ett normalår baserade på historiskt utfall, samt kostnader för fastighetsadministration 
och central administration bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Kostnader 
för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och koncernens 
genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Intjäningsförmågan speglar samtliga 
kostnader för förvaltnings- och projektverksamheten. 
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader 
 
 
Hyresintäkterna i intjäningsförmågan har under kvartalet minskat med 5,1 mkr i huvudsak hänförligt till 
försäljningen av två kommersiella fastigheter i Borlänge samt köp av hyresbostäder i Falun. 37 ROT-
renoveringar har genomförts under kvartalet, vilket bidragit till en intäktsökning som delvis motverkar 
effekten av fastighetsaffären.  
Sedan föregående kvartal har förvaltningsresultatet i intjäningen sjunkit med 3,5 procent, vilket främst 
förklaras av lägre hyresintäkter. 
Observera att intjäningsförmågan inte beaktar de nya lånevillkor, till följd av den kommunicerade 
refinansieringen av lån, som avtalats efter balansdagen.  
 
 
 
 
 
 
  
Mkr 2024-10-01 2024-07-01 2024-04-01 2024-01-01 2023-10-01 2023-07-01
Hyresintäkter 637,0 642,1 640,1 634,9 603,9 600,6
Fastighetskostnader -261,2 -261,1 -261,1 -261,1 -243,8 -243,4
Driftnetto 375,8 381,0 379,0 373,8 360,1 357,1
Överskottsgrad, % 59,0 59,3 59,2 58,9 59,6 59,5
Centrala administrationskostnader -43,8 -43,8 -43,8 -43,8 -40,1 -40,1
Finansiella intäkter/kostnader -175,4 -175,0 -168,1 -168,9 -173,6 -171,5
Förvaltningsresultat 156,6 162,2 167,2 161,2 146,4 145,5
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,20 1,24 1,28 1,23 1,12 1,11
Antal aktier, milj 130,6 130,6 130,9 131,1 131,1 131,1
Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 2,0 2,0 1,8 1,8

===== SIDA 22 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  22 | 32 
 
Nyckeltal 
KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. KlaraBo 
anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning, 
eftersom de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. 
I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS.  
 
 
 
 
  
Fastighetsrelaterade 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2023 jan-dec
Hyresintäkter, mkr 158,8 147,8 473,0 440,3 589,7
Förvaltningsresultat, mkr 47,2 45,0 104,7 100,3 124,2
Periodens resultat, mkr -23,0 -50,6 9,4 -245,7 -381,5
Överskottsgrad, % 65,5 65,8 58,0 59,1 57,2
Reell uthyrningsgrad, % 97,5 98,2 97,5 98,2 97,8
Förvaltningsfastigheter, mkr 9 055,1 8 960,5 9 055,1 8 960,5 9 031,9
Marknadsvärde/kvm 18 098 17 734 18 098 17 734 18 032
Total uthyrningsbar yta, tkvm 498,8 496,8 498,8 496,8 499,5
Antal lägenheter i förvaltning 6 694 6 558 6 694 6 558 6 604
Antal lägenheter i projektutveckling 974 1 563 974 1 563 1 098
Finansiella
Soliditet, % 42,4 43,6 42,4 43,6 42,6
Belåningsgrad, % 52,3 52,3 52,3 52,3 52,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,75 1,79 1,75 1,79 1,77
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 233,0 4 179,2 4 233,0 4 179,2 4 189,1
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,36 0,34 0,80 0,76 0,95
Eget kapital per aktie, kr 30,2 31,1 30,2 31,1 30,0
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,5 31,9 32,5 31,9 32,0
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 5,4 21,4 4,7 13,4 10,0
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -2,3 -10,0 -2,3 -10,0 -7,3
Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,3 131,1 130,3 131,1 131,1
Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 130,5 131,1 130,8 131,1 131,1

===== SIDA 23 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  23 | 32 
 
Definitioner av nyckeltal 
 
Nyckeltal Definition Syfte
Marknadsvärde/kvm Förvaltningsfastigheter exklusive nyproduktion 
dividerat med fastighetsportföljens totala 
uthyrningsbara yta.
Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens 
förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Nyckeltalet används för att visa hur stor andel av intäkterna 
som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett  
effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag 
och även över tid. 
Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter 
ställda för renovering samt lägenheter med tecknat 
hyreskontrakt dividerat med totalt antal lägenheter.
Nyckeltalet används för att belysa den verkliga 
uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i 
form av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans.
Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till 
balansomslutningen vid periodens slut.
Nyckeltalet används för att belysa koncernens 
räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel 
vid periodens utgång i förhållande till 
förvaltningsfastigheter.
Nyckeltalet visar den finansiella risken och hur stor del av 
verksamheten som är belånad med räntebärande skulder 
efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger 
jämförbarhet mellan fastighetsbolag.
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till 
förvaltningsfastigheter i förhållande till 
förvaltningsfastigheter exkl. pågående 
nyproduktion.
Nyckletalet visar den finansiella risken och hur stor del av 
förvaltningsverksamheten som är belånad med 
räntebärande skulder. 
Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat 
med räntenettot. 
Nyckeltalet visar hur många gånger koncernen klarar av att 
betala sina räntor med resultatet från den operativa 
verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för 
ränteförändringar. 
Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt 
och derivat hänförligt till helägd andel.
Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga 
substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan 
fastighetsbolag.
Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal 
aktier under perioden före utspädning.
Nyckeltalet visar förvaltningsresultat per aktie på ett för 
börsbolagen enhetligt sätt.
Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
i förhållande till antalet utestående aktier vid 
periodens slut.
Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade 
eget kapital varje aktie representerar.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet 
utestående aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar koncernens långsiktiga substansvärde per 
aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, 
%
Procentuell förändring av förvaltningsresultat per 
aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av 
förvaltningsresultatet över tid.
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde 
per aktie, %
Procentuell förändring av långsiktigt substansvärde 
per aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av det 
långsiktiga substansvärdet över tid.
Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före 
eliminering av koncerninterna hyror minus 
fastighetsförvaltningens kostnader.
Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från den 
operativa verksamheten avseende uthyrning och 
fastighetsdrift.
Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av 
Hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig 
uthyrningsbar yta.

===== SIDA 24 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  24 | 32 
 
Avstämningstabell nyckeltal 
 
2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2023 jan-dec
Marknadsvärde/kvm
A Förvaltningsfastigheter, mkr 9 055,1 8 960,5 9 055,1 8 960,5 9 031,9
B Pågående nyproduktioner, mkr 16,3 143,2 16,3 143,2 14,0
C Tomträtt 10,6 7,3 10,6 7,3 10,6
D Total uthyrningsbar yta, tkvm 498,8 496,8 498,8 496,8 499,5
(A-B-C)/D Marknadsvärde/kvm 18 098 17 734 18 098 17 734 18 032
Överskottsgrad, %
A Driftnetto, mkr 104,0 97,3 274,3 260,4 337,2
B Intäkter, mkr 158,8 147,8 473,0 440,3 589,7
A/B Överskottsgrad, % 65,5 65,8 58,0 59,1 57,2
Reell utyrningsgrad, %
A Antal lägenheter 6 694 6 558 6 694 6 558 6 604
B Antal outhyrda lägenheter 264 223 264 223 231
C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 97 107 97 107 85
1-(B-C)/A Reell uthyrningsgrad, % 97,5 98,2 97,5 98,2 97,8
Soliditet, %
A Eget kapital vid periodens slut, mkr 3 929,6 4 072,2 3 929,6 4 072,2 3 936,3
B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 263,9 9 348,5 9 263,9 9 348,5 9 249,9
(A+B)/C Soliditet, % 42,4 43,6 42,4 43,6 42,6
Belåningsgrad, %
A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 2 056,2 4 416,3 2 056,2 4 416,3 4 762,7
B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 2 850,8 472,9 2 850,8 472,9 116,1
C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 170,4 204,9 170,4 204,9 168,5
D Förvaltningsfastigheter, mkr 9 055,1 8 960,5 9 055,1 8 960,5 9 031,9
(A+B-C)/D Belåningsgrad, % 52,3 52,3 52,3 52,3 52,2
E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 0,0 61,1 0,0 61,1 67,0
F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
G Pågående nyproduktioner, mkr 16,3 143,2 16,3 143,2 14,0
(A+B-E-F)/(D-G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 54,3 54,8 54,3 54,8 53,4
Räntetäckningsgrad, ggr
A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 300,8 283,9 300,8 283,9 285,9
B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -172,2 -158,2 -172,2 -158,2 -161,7
A/-B Räntetäckningsgrad, ggr 1,75 1,79 1,75 1,79 1,77
Långsiktigt substansvärde, mkr
A Eget kapital, mkr 3 929,6 4 072,2 3 929,6 4 072,2 3 936,3
B Återläggning derivat, mkr 83,3 -137,3 83,3 -137,3 36,7
C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 220,1 244,7 220,1 244,7 216,0
E Justering uppskj. skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr 0,0 -0,4 0,0 -0,4 -0,1
G Justering uppskj. skattefordran hänf. minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 233,0 4 179,2 4 233,0 4 179,2 4 189,1

===== SIDA 25 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  25 | 32 
 
 
 
 
* Antal aktier efter återköp  
 
 
 
  
2024 jul-sep 2023 jul-sep 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2023 jan-dec
Förvaltningsresultat per aktie, kr
A Förvaltningsresultat, mkr 47,2 45,0 104,7 100,3 124,2
B Justering förvaltningsresultat hänf. minoritetsandelen, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
C Vägt gnmsn antal aktier under perioden före utspädning, miljontal * 130,5 131,1 130,8 131,1 131,1
(A-B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,36 0,34 0,80 0,76 0,95
Eget kapital per aktie, kr
A Eget kapital, mkr 3 929,6 4 072,2 3 929,6 4 072,2 3 936,3
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,3 131,1 130,3 131,1 131,1
A/B Eget kapital per aktie, kr 30,16 31,06 30,16 31,06 30,02
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 233,0 4 179,2 4 233,0 4 179,2 4 189,1
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal * 130,3 131,1 130,3 131,1 131,1
A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,49 31,88 32,49 31,88 31,95
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %
A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr * 0,36 0,34 0,80 0,76 0,95
B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr * 0,34 0,28 0,76 0,67 0,86
A/B-1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 5,4% 21,4% 4,7% 13,4% 10,0%
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, %
A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr * 32,5 31,9 32,5 31,9 32,0
B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr * 33,3 35,4 33,3 35,4 34,5
A/B-1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -2,3% -10,0% -2,3% -10,0% -7,3%

===== SIDA 26 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  26 | 32 
 
Möjligheter och risker för  
koncernen och moderbolaget 
För att kunna upprätta redovisning enligt god redovisningssed och i enlighet med IFRS måste företags-
ledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar och skulder 
respektive intäkter och kostnader i bokslutet, samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja 
sig från dessa bedömningar. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter 
och andra faktorer, som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Koncernens verksamhet samt 
finansiella ställning och resultat kan påverkas, både direkt och indirekt, av ett antal risker, osäkerhets- 
och omvärldsfaktorer. 
Koncernens verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska utvecklingen i framför-
allt Sverige, vilka kan påverka efterfrågan på boende och lokaler. Samtliga identifierade risker följs upp 
kontinuerligt och vid behov vidtas riskreducerande åtgärder för att begränsa effekterna. 
Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga riskerna och möjligheterna för koncernen. 
I övrigt hänvisas till årsredovisningen. 
Finansiell risk 
KlaraBos mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. 
Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnads-
förändringen för de räntebärande skulderna om räntan förändras med en procentenhet. Med 
finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir 
högre och/eller att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. 
Likviditetsrisk avser risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig 
likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering. KlaraBo behöver tillgång till likviditet för att finansiera 
pågående projekt, drift av verksamheten samt för att betala räntor och amorteringar. KlaraBos 
tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt. 
Samtliga risker ovan regleras i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. KlaraBo arbetar operativt med 
dessa risker genom att till exempel ränte- och kapitalsäkra skuldportföljen, hålla en god och proaktiv 
dialog med koncernens samarbetspartners samt löpande följa koncernens likviditetssituation. KlaraBos 
arbete styrs dels av interna mål för respektive riskkategori och dels genom koncernens övergripande 
finansiella mål och riskbegränsningar, för att på så vis begränsa de finansiella riskerna och uppnå en 
långsiktigt god utveckling av finansnettot. KlaraBo är vidare ålagt, i enlighet med befintliga låneavtal, 
att på kvartalsbasis följa och redovisa ett antal finansiella nyckeltal.  
Möjligheter och risker i fastigheternas värde 
KlaraBo redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet värderas minst 
en gång per år av externa oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas 
i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har betydande påverkan på periodens resultat och 
bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan där 
priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav. En 
ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en svagare 
efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en 
prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. I hyresbegreppet inkluderas dels 
den faktiska hyresnivån och dels vakansrisken i fastighetsbeståndet. Vid fastighetsvärderingar bör 
hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och 
beräkningar. 
 
Känslighetsanalys – värdeförändringar (mkr) 
  
Förändring
Effekt på verkligt värde, 
mkr Förändring
Effekt på verkligt värde, 
mkr
Direktavkastningskrav - 0,25%-enheter 497,6 + 0,25%-enheter -446,7
Hyresvärde* - 2,50% -35,4 + 2,50% 351,6
Drift- och underhållskostnader - 2,50% 128,7 + 2,50% -128,7
Långsiktig vakansgrad - 0,25%-enheter 29,5 + 0,25%-enheter -29,5
*-2,50% avseer enbart lokaler medan +2,50% avser både lokaler och bostäder

===== SIDA 27 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  27 | 32 
 
Pågående projekt 
Information om pågående projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning 
och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare 
baseras information på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och 
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer 
både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner samt projektkostnader 
och framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt i delårsrapporten omprövas regelbundet, 
och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer 
samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, 
vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor. 
Finansiering 
Bankfinansiering är KlaraBos primära finansieringskälla och obligationslån förekommer inte. 
Avsaknaden av obligationsfinansiering är en styrka då denna typ av finansiering i högre grad påverkas 
vid stigande marknadsräntor, vilket generellt sett är dyrare i perioder av marknadsturbulens samt löper 
med större risk vid refinansiering. 
Förändringar av underliggande marknadsräntor påverkar den del av låneportföljen som löper med rörlig 
ränta och som inte bundits om till fast ränta med hjälp av räntederivat. Detta påverkar i sin tur 
räntetäckningsgraden som belyser känsligheten för ränteförändringar och visar hur många gånger 
koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. KlaraBo 
följer noga utvecklingen och simulerar känsligheten för att på så vis kunna agera vid behov.  
Bolaget har en stabil finansiell ställning. Per 30 september 2024 uppgick likvida medel till 170,4 mkr. 
Operationell risk 
KlaraBo befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och 
möjligheter kopplade till att nå tillväxtmålen utgörs av bland annat fortsatt tillgång till nya projekt, nyckel-
personer och riskhantering i projekt (avseende tid, kostnad och kvalitet). Förändrade avkastningskrav, 
finansierings- och energikostnader har skapat osäkerhet avseende värderingar vilket präglar 
marknaden. 
Förutsättningarna för nyproduktion av bostäder har försämrats snabbt sedan början av 2022. Kraftigt 
höjda finansieringskostnader i kombination med höjda avkastningskrav och höga byggkostnader har 
generellt sett resulterat i en snabb och mycket markant inbromsning av bostadsbyggandet. Påverkan på 
KlaraBos pågående projekt är begränsad i omfattning men för framtida projekt finns risk för negativ 
påverkan, både på kort och lång sikt.

===== SIDA 28 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  28 | 32 
 
Övriga upplysningar 
Marknadsutsikter 
KlaraBos erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egna 
koncept KlaraBo-hus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela 
kedjan, från byggrätt till förvaltning, under fastighetens livstid. 
Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i de områden där KlaraBo befinner sig, och att det 
fortsatt finns en strukturell bostadsbrist på många orter i Sverige. 
Organisation och medarbetare 
Moderbolag i koncernen är KlaraBo Sverige AB. Koncernen består av helägda dotterbolag samt av 
gemensamt styrda bolag. Antalet medarbetare uppgick till 68 (71), varav 23 kvinnor (22) respektive 45 
män (49). 
Redovisningsprinciper 
KlaraBo följer i sin koncernredovisning den av EU antagna IFRS (International Financial Reporting 
Standards) och tolkningarna av dessa (IFRS IC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 
Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Tillämpade 
redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Moder-
bolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 
Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter. 
För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till KlaraBo årsredovisning för 2023. Redovisnings-
principerna är oförändrade jämfört med årsredovisningen 2023. 
Transaktioner med närstående       
Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och med-
lemmar i företagsledningen samt till dessa närstående personer och bolag. 
Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Utöver ersättningar 
till ledande befattningshavare finns inga transaktioner med närstående under perioden.

===== SIDA 29 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  29 | 32 
 
Aktien och aktieägare 
Koncernens moderbolag KlaraBo Sverige AB, org.nr. 559029–2727, har två aktieslag, stamaktier av 
serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet 
aktier uppgick till 131 827 883 stycken, varav 16 300 000 stycken av serie A och 115 527 883 stycken 
av serie B. Kvotvärdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kronor per aktie. Bolaget har per 
bokslutsdatum totalt återköpt 1 538 542 aktier. 
Största aktieägare per 30 september 2024 
 
 
Teckningsoptioner 
KlaraBo har ett pågående optionsprogram utställt till bolagets anställda. Programmet omfattar totalt 
1 429 440 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas 
under perioden 1 augusti – 31 oktober 2024, till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens 
utgång har 1 429 440 optioner tecknats. 
Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 30 september högst 1 429 440 teckningsoptioner som kan 
utnyttjas för teckning av högst 1 429 440 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädningseffekt om 
högst cirka 1,1 procent baserat på antal aktier i bolaget. 
Vid årsstämman 2024 bemyndigades ledningen att emittera 2 000 000 teckningsoptioner till anställda till 
en marknadsmässig kurs. För ytterligare detaljer avseende beslutet hänvisas till stämmohandlingarna 
på bolagets hemsida. 
  
A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster
Investment AB Spiltan 1 934 484 13 519 220 15 453 704 11,7% 11,8%
Rutger Arnhult 0 10 047 389 10 047 389 7,6% 3,6%
Ralph Mühlrad 1 285 000 7 448 728 8 733 728 6,6% 7,3%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 0 8 316 610 8 316 610 6,3% 3,0%
Wealins S.A. 0 8 089 414 8 089 414 6,1% 2,9%
Anders Pettersson med familj 3 466 316 3 327 793 6 794 109 5,2% 13,6%
Lennart Sten 2 495 000 3 632 335 6 127 335 4,6% 10,3%
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 0 5 646 065 5 646 065 4,3% 2,0%
ODIN Fonder 0 5 220 405 5 220 405 4,0% 1,9%
Länsförsäkringar Fonder 0 5 192 578 5 192 578 3,9% 1,9%
Mats Johansson 2 699 400 0 2 699 400 2,0% 9,7%
Avanza Pension 0 2 617 839 2 617 839 2,0% 0,9%
Andreas Morfiadakis 2 361 287 113 400 2 474 687 1,9% 8,5%
Richard Mühlrad 785 000 1 044 832 1 829 832 1,4% 3,2%
Carnegie Fonder 0 1 597 709 1 597 709 1,2% 0,6%
Övriga 1 273 513 39 713 566 40 987 079 31% 19%
16 300 000 115 527 883 131 827 883 100% 100%

===== SIDA 30 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  30 | 32 
 
Rapportens undertecknande 
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av 
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste 
risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. 
Malmö, 6 november 2024 
Lennart Sten, 
styrelseordförande 
Per Håkan Börjesson, 
styrelseledamot 
Lulu Gylleneiden, 
styrelseledamot 
Mats Johansson, 
styrelseledamot 
Sophia Mattsson Linnala, 
styrelseledamot 
Anders Pettersson, 
styrelseledamot 
Joacim Sjöberg, 
styrelseledamot 
Andreas Morfiadakis, 
verkställande direktör  
 
 
Denna delårsrapport har varit föremål för en översiktlig granskning av bolagets revisorer.

===== SIDA 31 =====

KLARABO SVERIGE AB –  DELÅRSRAPPORT 30 SEPTEMBER 2024  31 | 32

===== SIDA 32 =====

Kalendarium 
Bokslutskommuniké 2024 
Delårsrapport Q1 januari-mars 2025 
Årsstämma 2024 
Delårsrapport Q2 januari-juni 2025 
Delårsrapport Q3 januari-september 2025 
Bokslutskommuniké 2025 
 
14 februari 2025 
 29 April 2025 
 29 April 2025 
 17 juli 2025 
 23 oktober 2025 
 13 februari 2026 
 
 
Kontaktinformation 
För ytterligare information vänligen kontakta 
Andreas Morfiadakis, VD 
Andreas.morfiadakis@klarabo.se 
+46 761 331 661 
 
Per Holmqvist, CFO 
Per.holmqvist@klarabo.se 
+46 733 00 29 23