Kvartalsrapport Q4 2023

===== SIDA 1 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  1 | 34 
 
Q4 
 
Bokslutskommuniké 
2023  
 
   
 
Oktober – december  
 
Januari – december 
 
• Intäkterna uppgick till 149,4 mkr (139,4), en ökning med 7 procent 
jämfört med motsvarande kvartal föregående år. 
• Driftnettot uppgick till 76,9 mkr (75,5), motsvarande en ökning med 
2 procent jämfört med samma kvartal föregående år. 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 23,9 mkr (25,4), en minskning 
med 6 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. 
• Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -18,0 mkr 
(-147,7) och för derivat till -174,1 mkr (9,5). 
• Resultatet uppgick till -135,8 mkr (-96,2), motsvarande  
-1,04 kr per aktie (-0,73). 
• Belåningsgraden uppgick per 31 december till 52,2 procent (49,7). 
Bolaget finansieras endast med bankbelåning. 
 • Intäkterna uppgick till 589,7 mkr (501,6), en ökning med 
18 procent jämfört med motsvarande period.  
• Driftnettot uppgick för perioden till 337,2 mkr (278,9), en ökning 
med 21 procent jämfört med motsvarande period. 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 124,2 mkr (113,4), en ökning 
med 10 procent jämfört med motsvarande period. 
• Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -439,9 mkr 
(-25,7) och för derivat till -139,8 mkr (95,9). 
• Resultatet uppgick till -381,5 mkr (125,1), motsvarande  
-2,91 kr per aktie (0,95). 
• Substansvärde per aktie uppgick till 32,0 kr (34,4). 
• Styrelsen föreslår till stämman att ingen utdelning lämnas för 
räkenskapsåret 2023, vilket är i linje med bolagets 
utdelningspolicy.  
Perioden i korthet 
Väsentliga händelser   
• Rekryterat Per Holmqvist som ny CFO. Per tillträder sin tjänst i 
mars innevarande år. 
• Tecknat ett femårigt hyresavtal omfattande 1 600 kvm till Malmö 
Stads verksamhet inom funktionsstödsavdelningen. Hyresvärdet 
uppgår årligen till 1,9 mkr. 
 • Förlängt låneavtal med två nordiska banker med förfall 2026 och 
2027 till en marginal som understiger bolagets genomsnittliga 
marginal. 
• Tecknat en femårig avtalsförlängning omfattande cirka 850 kvm 
med Systembolaget i Centrala Västervik. Hyresvärdet uppgår till 
cirka 1,8 mkr per år. 
Långsiktigt substansvärde  
per aktie, kr 
Periodens  
överskottsgrad, % 
Reell  
uthyrningsgrad, % 
Andel räntesäkring  
skuldportfölj, % 
 
Genomsnittsränta, % 
32,0 
  
57,2 97,8 
  
79,9 3,54 
Nyckeltal – för fullständig nyckeltalstabell se sidan 25 
 
2023 okt-dec 2022 okt-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec
Förvaltningsresultat, mkr 23,9 25,4 124,2 113,4
Periodens resultat, mkr -135,8 -96,2 -381,5 125,1
Marknadsvärde/kvm 18 032 18 044 18 032 18 044
Överskottsgrad, % 51,5 54,1 57,2 55,6
Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,1 97,8 98,1
Soliditet, % 42,6 44,6 42,6 44,6
Belåningsgrad, % 52,2 49,7 52,2 49,7
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,0 1,8 2,0
Andel räntesäkrad portfölj, % 79,9 67,1 79,9 67,1
Räntebindningstid, år 3,7 3,4 3,7 3,4
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,18 0,19 0,95 0,86
Resultat per aktie efter utspädning, kr -1,04 -0,73 -2,91 0,95
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,0 34,5 32,0 34,5

===== SIDA 2 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  2 | 34 
 
VD-ord 
Förändrat marknadsklimat och 
ökad intjäningsförmåga 
 
Förändrat marknadsklimat och försiktigt positiv transaktionsmarknad 
Som vi nämnt i tidigare kvartalsrapporter har vi det senaste året varit försiktiga med att starta nya 
byggprojekt givet det rådande marknadsklimatet och i stället anpassat oss till det ekonomiska läget. 
Detaljplanearbetet för att skapa nya lägenheter genom förtätning och ytkonvertering i befintligt bestånd 
fortskrider dock som tidigare och påverkas inte av beslutet att bromsa nyproduktionen. I slutet av fjärde 
kvartalet kunde vi se en viss positiv förändring på marknaden framför allt tack vare det faktum att 
räntetoppen bedöms vara nådd med sänkta marknadsräntor som följd. Med potentiellt sänkta 
finansieringskostnader framöver bedömer vi att marknadsförhållandena blir mer positiva för såväl bygg- 
som transaktionsmarknaden.  
KlaraBo ska vara ett tillväxtbolag och förvärv är en central del av tillväxtstrategin. Vi utvärderar löpande 
olika förvärvsmöjligheter, men förvärvsaktiviteten skiftar givetvis över tid beroende på de 
makroekonomiska förutsättningarna. Det mer gynnsamma marknadsläget vi sett de senaste månaderna 
skulle dock kunna innebära förvärvsmöjligheter av såväl kompletterande förvärv på befintliga orter eller 
etablering på nya orter. Det senare förutsatt att vi hittar rätt objekt med i storleksordningen 400–500 
lägenheter med förädlingspotential, vilket krävs för att etablera egen förvaltning och att vår beprövade 
affärsmodell kommer till sin rätt.  
Förädling och uppgraderingar 
Uppgradering och standardhöjande åtgärder fortsatte enligt plan och under det fjärde kvartalet 
renoverades 50 lägenheter. De löpande renoveringarna sänker drift- och underhållskostnader samtidigt 
som hyresintäkterna i dessa lägenheter ökar snabbare över tid än den generella hyresutvecklingen i 
samhället. Detta leder också över tid till stigande driftsöverskott och därmed en relativt sett starkare 
utveckling för våra fastighetsvärden. Under det fjärde kvartalet har vi investerat 45 mkr i värdeskapande 
aktiviteter i vårt befintliga bestånd. Det handlar främst om totalrenoveringar av lägenheter i samband 
med utflyttning men även energibesparingsåtgärder och andra mindre uppgraderingar. De 
standardhöjande åtgärderna tillsammans med den generella hyreshöjningen bidrog till att utvecklingen 
av hyresvärdet för våra bostäder ökade med 12,6 procentenheter under 2023. 
Värdeskapande förvaltning motverkar högre avkastningskrav 
Det är värt att upprepa att de höjda avkastningskraven kompenseras och motverkas av vår affärsmodell 
och vår värdeskapande förvaltning. Under fjärde kvartalet ökade avkastningskraven med ytterligare 16 
baspunkter och 67 under hela 2023. Totalt under 2023 har avkastningskravet genererat en 
värdeminskning på 1 190 mkr, vilket motsvarar 13 procent av fastighetsvärdet vid ingången av året. 
Tack vare KlaraBos värdeskapande förädling av fastighetsbeståndet, genom till exempel 
bostadsutveckling och investeringar som genererar högre intäkter, lyckades vi dämpa värdenedgången 
i beståndet till cirka 440 mkr. Det är långt ifrån alla aktörer i fastighetsmarknaden som har denna 
möjlighet och organiska tillväxt. KlaraBos avkastning på ROT-projekt är 6–8 procent och vår snitthyra i 
det oförädlade fastighetsbeståndet är i nuläget 1 127 kr/kvm. Detta betraktas som attraktiva nivåer och 
ger oss utrymme för fortsatt värdeskapande i marknaden. 
Finansiell utveckling 
Den finansiella utvecklingen under året visar på finansiell stabilitet, trots det kärva marknadsklimatet, 
samt är ett styrkebesked och ett kvitto på att vi gör rätt saker. För helåret 2023 ökade våra intäkter med 
18 procent och driftnettot med 21 procent. Vi redovisade även en ökning av förvaltningsresultatet med 
10 procent jämfört med föregående år tack vare årets hyresökningar och uppgraderingar. Endast något 
lägre än nivån i vårt långsiktiga mål om tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om 12 procent, mätt över 
en konjunkturcykel. Vi har även ökat räntesäkringsnivån till cirka 80 procent i låneportföljen vilket 
innebär att endast cirka 20 procent av de räntebärande skulderna har påverkats av de högre 
räntenivåerna med kort löptid. Den höga räntesäkringsgraden ger en stabilitet och förutsägbarhet i 
framtida finansieringskostnader, då vi endast nyttjar oss av banklån.  Efterfrågan på bostäder i landet är 
fortsatt stor, inte minst vad gäller hyresrätter och vi har en fortsatt god efterfrågan på våra bostäder. 
Under kvartalet var vår reella uthyrningsgrad fortsatt på en stabil och hög nivå om 97,8 procent.  
 
  
 
Andreas Morfiadakis, VD

===== SIDA 3 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  3 | 34 
 
Hyresförhandlingar 2024 
Under det fjärde kvartalet inleddes hyresförhandlingarna inför 2024. Per den 1 januari 2024 var närmare 
90 procent av vårt bestånd, motsvarande cirka 5 800 lägenheter, förhandlade eller direktaviserade med 
hyreshöjningar om i genomsnitt 5,0–5,5 procent. De senaste åren har de flesta drifts- och 
underhållskostnader ökat avsevärt till följd av den höga inflationen. Det gäller givetvis också avgifter för 
fjärrvärme, el samt VA. Som ett affärsdrivande bolag måste vi se till att ha rätt förutsättningar för att 
förvalta våra fastigheter på ett ansvarsfullt sätt och se till att vi kompenseras för de ökade kostnaderna i 
samhället genom att föra vidare en del av dessa till hyresgästerna via den årliga hyresförhandlingen. 
För oss är det också viktigt att de nya hyrorna börjar gälla från årets inledning, då kostnadsökningarna 
träder i kraft. Systemet för hyresförhandlingar är en väl utarbetad process som sker årligen och är tänkt 
att ge förutsägbarhet för såväl hyresgäster, fastighetsägare men även investerare. På ett antal orter 
lyckades vi denna gång inte nå en överenskommelse och valde då att direktavisera, i enlighet med 
systemets gällande ramverk.  
Utsikter 
Sammanfattningsvis kan jag konstatera att utvecklingen under det senaste kvartalet åter bekräftar 
styrkan i vår affärsmodell, vilken innefattar långsiktigt ägande, förvaltning och förädling av 
hyresfastigheter. Vår modell, som medför årliga hyreshöjningar över den allmänna nivån, skapar 
gynnsamma förutsättningar för ett successivt ökande värde på vår fastighetsportfölj och en gradvis 
ökning av kassaflödet per aktie över tid. En ytterligare faktor som bidrar till vår stabilitet är den höga 
andelen av finansiering, exklusivt genom banklån, som är räntesäkrad.  
De flesta bedömare ser ett mer gynnsamt marknadsklimat för fastighetsbranschen, och inte minst 
bostäder, under 2024 jämfört med fjolåret. Det ger oss potential att dels växa vårt förvaltningsbestånd 
via förvärv, dels expandera via nyproduktion. Sammantaget ser vi framtiden an med tillförsikt.   
Malmö i februari 
 
Andreas Morfiadakis 
 
VD KlaraBo 
 
Fastigheten Räven 17 i Höör

===== SIDA 4 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  4 | 34 
 
 
Detta är KlaraBo 
KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför, äger och 
förvaltar attraktiva bostäder. Företaget grundades 2017 och agerar 
över hela landet. Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga 
bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion. Bolagets 
nyproducerade bostäder är egenutvecklade och ytsmarta, vilket bidrar 
till rimliga hyror. Såväl lägenheter som husens gestaltning utformas 
efter lokala behov i samarbete med kommunen. Nyproduktionen håller 
hög hållbarhetsstandard, eftersom byggnation sker främst i trä. 
KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare. 
Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per den 31 december utgör 
85 procent av kontrakterade hyror. Per den 31 december har KlaraBos 
fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta om cirka 499 500 kvm fördelat på 
6 604 lägenheter och ett antal lokaler samt kontrakterade hyror om cirka 
635 mkr på årsbasis. Portföljen omfattar även 1 098 lägenheter 
under projektutveckling. 
Strategi 
KlaraBo ska fokusera på nyproduktion, förvaltning av bostadsfastigheter och förvärv i kommuner 
i tillväxtregioner: 
• Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential, och förvärv av 
markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande. 
• Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och 
yteffektiva bostäder genom egenutvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus. 
• Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter såväl intäktshöjande 
som kostnadssänkande. 
Övergripande mål 
KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, 
utveckla och aktivt förvalta eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efterfrågan. 
Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och förvaltningsresultat per aktie. 
Operationella mål 
• Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga 
och förvalta minst en halv miljon kvm bostäder. 
• Under perioden 2021 till 2023 hade KlaraBo som målsättning att 
byggstarta minst 200 bostäder och därefter är det långsiktiga 
målet att byggstarta minst 500 bostäder per år. Bostäderna ska 
främst vara egenutvecklade och miljöcertifierade. 
• Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara 
ska genom aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga 
den allmänna årliga hyreshöjningen. 
 Finansiella mål 
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig 
tillväxt i substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive 
eventuella värdeöverföringar. 
• Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig 
tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent. 
Hållbarhetsmål 
• Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och energi, 
cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter, medarbetare 
samt hållbara affärer. Gällande klimat och energi har bolaget 
som övergripande mål att senast 2030 ska endast förnybar energi 
användas för el, värme och bilar samt att klimatneutralitet i hela 
värdekedjan ska ha uppnåtts senast 2045. 
 
 
 
KlaraBos affärsmodell
Hög tillväxtpotential i substansvärde från 
förvärv, nybyggnation och renoveringar
Förvärv
Renovering
Nybyggnation och 
projektutveckling
Utöver projektutvecklings-
portföljen, medverkar KlaraBo
i ett antal kommunala 
markanvisningstävlingar

===== SIDA 5 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  5 | 34 
 
 
 
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 
 
 
 Förvaltningsresultat per aktie, kr 
 
Långsiktigt substansvärde: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo 
uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie 
om minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar. 
 Förvaltningsresultat: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå 
genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om minst 
12 procent. 
 
ÖVERGRIPANDE MÅL Mål
Utfall 2023 
jan-dec
Hållbarhet Övergripande mål inom området klimat och energi är att bolaget senast 2030 
endast använder förnybar energi för el, värme och bilar samt att vi senast 2045 
ska ha uppnått klimatneutralitet i hela värdekedjan.
2030 - Endast förnybar 
energi
2045 - Klimatneutrala
-
Byggrätter Under perioden 2021 till 2023 har KlaraBo som målsättning att byggstarta minst 
200 bostäder och därefter är det långsiktiga målet att byggstarta minst 500 
bostäder per år. Bostäderna ska främst vara egenutvecklade och 
miljöcertifierade.
>200 bostäder 0
Förvaltad yta, BOA Vid utgången av år 2025 har KlaraBo som målsättning att äga och förvalta minst 
en halv miljon kvadratmeter bostäder.
>500 000 kvm 437 258
Långsiktigt substansvärde Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i 
långsiktigt substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive eventuella 
värdeöverföringar.
>15% Se graf nedan
Hyresvärde Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är renoveringsbara ska genom 
aktiv förvaltning och investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga 
hyreshöjningen.
>Allmän hyreshöjning 3,4 procent-
enheter
Utdelning Långsiktigt ska KlaraBo dela ut 50 procent av beskattat förvaltningsresultat. 
Dock kommer KlaraBo att prioritera tillväxt genom nyproduktion, investeringar i 
befintligt bestånd och förvärv, under de närmaste åren, varför utdelningar då kan 
komma att utebli. 
>50% av beskattat 
förvaltningsresultat
-
Förvaltningsresultat Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i 
förvaltningsresultat per aktie om minst 12 procent.
>12% Se graf nedan
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
2019 Q2
2019 Q3
2019 Q4
2020 Q1
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2023 Q1
2023 Q2
2023 Q3
2023 Q4
Genomsnittlig årlig 
tillväxt om +24 %
sedan 2019 
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
2019 2020 2021 2022 2023
Genomsnittlig årlig 
tillväxt om +32 %
sedan 2019

===== SIDA 6 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  6 | 34 
 
Fastighetsbestånd 
Förvaltningsfastigheter 
KlaraBos bestånd av förvaltningsfastigheter finns i hela Sverige, från Trelleborg i söder till Umeå i norr 
och Visby i öst. Portföljen består till övervägande del av bostadsfastigheter. Fastigheterna är uppdelade 
i fyra geografiska områden, Syd, Öst, Mitt samt Nord. Bolagets fokus är förvaltningsfastigheter på orter 
med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad. 
Fastighetsinnehavet består av 226 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 499 500 kvm 
exklusive parkeringsplatser och garage. 
KlaraBo arbetar utifrån en kundnära förvaltningsmodell med förvaltning i egen regi som ger 
en kontinuerlig optimering av driftkostnader och kostnadskontroll.  
 
 
 
Under fjärde kvartalet har bolaget investerat 45,2 mkr (61,7) i befintliga förvaltningsfastigheter genom 
värdeskapande åtgärder, där värdeskapande totalrenovering är den främsta investeringsåtgärden men 
även energibesparingsåtgärder är en investeringsåtgärd. Totalrenovering innebär att lägenheterna 
renoveras i samband med naturlig omflyttning i beståndet. Renoveringsåtgärd genomförs när en 
befintlig hyresgäst är avflyttad och avslutas innan ny hyresgäst flyttar in. Renoveringen pågår under fyra 
till sex veckor och under den perioden redovisas lägenheten som vakant vilket tillfälligt påverkar den 
ekonomiska uthyrningsgraden negativt. 
  
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fokus på attraktiva bostäder på starka orter 
med befolkningstillväxt och stark 
arbetsmarknad. Fokus på orter med god 
avkastning till begränsad risk.
VÄRDESKAPANDE RENOVERING
Aktiv renoveringsstrategi genomförs 
löpande vid hyresgästomflyttning, vilket 
ökar fastighetsvärdet och bidrar till 
förbättrat kassaflöde. Utförandet anpassas 
till den lokala marknaden.
FÖRVALTNING I EGEN REGI
Förvaltning i egen regi ger kontinuerlig 
optimering och kontroll av drift- och 
underhållskostnader samt fokus på 
överskottsgrad.
STANDARDHÖJANDE ÅTGÄRDER
Fokus på anpassade värdeskapande 
kunderbjudanden om åtgärder i fastigheten 
som höjer den generella standarden och 
bidrar till ökat driftnetto.

===== SIDA 7 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  7 | 34 
 
Standardhöjande åtgärder 
Ett av de operationella målen är att hyresutvecklingen för bostäder ska överstiga den generella 
årliga hyreshöjningen genom aktiv förvaltning och investeringar. Grafen nedan speglar 
uppfyllelsen av detta mål där hyresutvecklingen överstiger den generella höjningen med 
14,8 procentenheter för jämförbart bestånd sedan 2019.  
Hyresvärdesutveckling 
 
Hyresförhandlingarna om årlig hyreshöjning för 2024 pågår och påverkar hyran med 4,7 
procentenheter, då ett antal orter inte än är hyresjusterade. Ökningen kopplat till hyran kommer öka 
under året när hyresuppgörelser blir klara. Justerat för den årliga hyreshöjningen har hyresvärdet för 
bostäder ökat med 3,4 procentenheter under året varav 0,9 procentenheter för kvartalet.  
En central del i KlaraBos strategi är att löpande vidta värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd, såväl 
intäktshöjande som kostnadssänkande. KlaraBo ser till att lägenheter med renoveringsbehov uppnår 
dagens standard med bland annat moderna kök, badrum och energieffektiva installationer. Åtgärderna 
bidrar till att höja värdet på hela beståndet långsiktigt samt minska drifts- och underhållskostnader över 
tid.   
Antal utförda totalrenoveringar 
 
Anledningen till att KlaraBo kan upprätthålla nivån av antal renoveringar är att den naturliga 
omflyttningen i beståndet är relativt konstant och att i de lägenheter där det sker omflyttning, i viss mån 
är orenoverade. Utfallet för kvartalet är 50 lägenheter vilket gör att renoveringssnittet för de fyra senaste 
kvartalen ligger på 55 lägenheter per kvartal. Bolagets bedömning är att takten bör ligga i linje med 
senaste kvartalet för de kommande 12 månaderna. 
129,4
114,6
100
105
110
115
120
125
130
135
%-enheter
38
18
41 42
50 49 49
78
69
73
58
86
65
60
45
50
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2020
Q1
2020
Q2
2020
Q3
2020
Q4
2021
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4

===== SIDA 8 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  8 | 34 
 
Uthyrningsläget är fortsatt starkt och samtliga renoverade lägenheter hyrs ut efter färdigställande. 
Detta resulterar i en stark reell uthyrningsgrad om 97,8 procent per den 31 december 2023. 
 
 
Utöver åtgärderna för totalrenoveringar av lägenheterna fokuserar KlaraBo på anpassade 
kunderbjudanden i form av generella standardhöjande åtgärder i fastigheterna. Detta sker i form av 
erbjudanden till befintliga hyresgäster om olika tillval som leder till ökad kundnöjdhet och som samtidigt 
bidrar till att öka det faktiska hyresvärdet utöver de generella årliga hyresförhandlingarna. 
 
Kontrakterad årshyra, mkr  Potentiellt värde per lägenhet 
 
 
 
Diagrammet ovan illustrerar kontrakterad årshyra för befintlig förvaltningsportfölj per 
31 december 2023, med tillägg för förväntad kontrakterad årshyra efter renovering 
av befintligt orenoverat bestånd. 
 Diagrammet ovan visar värdet före och efter höjning av direktavkastningskravet samt effekten 
av nettovärdeökningen vid ROT-renovering för en exempellägenhet. Exemplet visar hur ROT-
renoveringar motverkar eventuella värdeminskningar kopplat till ökning av direktavkast-
ningskravet. Siffrorna ovan baseras på en faktisk lägenhet i bolagets bestånd i Trelleborg. 
 
Förvaltningsfastigheter exklusive projektutveckling 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Inkommen 
uppsägning
Besiktning
Investering/ 
avrop
Uthyrningsprocess under uppsägningstid Renovering Inflyttning
Inom 2 veckor Månad 1-3 Månad 3-4,5
635
749
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2023 Q4 Potentiell kontrakterad
hyra
Antal Antal
Region fastigheter lägenheter BOA LOA Totalt mkr kr/kvm
Mitt 76 887 57,1 11,8 68,9 1 223 17 748
Nord 34 2 042 141,4 5,5 146,9 2 205 15 004
Syd 62 1 706 109,1 27,8 136,9 2 907 21 234
Öst 54 1 969 129,7 17,1 146,8 2 673 18 210
226 6 604 437,3 62,3 499,5 9 007 18 032
                      Yta, tkvm                        Marknadsvärde
Ekonomisk Reell uthyrn. Kontrakterad
Region mkr kr/kvm uthyrn.grad, % grad, % årshyra, mkr mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Mitt 96,5 1 400 93,3 97,0 90,0 36,0 523 53,9 783
Nord 177,5 1 208 94,0 96,5 166,8 72,9 496 93,9 639
Syd 194,0 1 417 95,5 99,1 185,3 60,2 440 125,0 913
Öst 201,0 1 370 95,9 98,4 192,8 61,3 418 131,6 896
669,0 1 339 94,9 97,8 634,9 230,5 461 404,4 810
Direktavkastning, % 4,5%
Fastighetsadministration 30,6 61
Driftnetto inkl. fast.admin. 634,9 261,1 523 373,8 748
        Hyresvärde        Fastighetskostnader Driftnetto

===== SIDA 9 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  9 | 34 
 
Hyresintäkter bostadsfastigheter                                        Marknadsvärde, mkr                                              Antal lägenheter 
 
                                                 
Projektutveckling och nyproduktion 
KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyreslägenheter, från projektutveckling via 
byggnation till egen förvaltning. För bolaget handlar affärsutveckling om att driva fram projekt 
från idé till färdig byggrätt. På så vis skapar vi värden oavsett om det gäller förädling av 
befintliga fastigheter eller helt nya projektidéer. 
Projektutveckling 
För att nå de operationella målen gällande nyproducerade hyresrätter bedrivs ett kontinuerligt arbete 
med tillskapandet av byggrätter. 
Arbetet bedrivs genom aktiv uppsökande verksamhet hos privata aktörer, deltagande i kommunala 
markanvisningstävlingar, bearbetning av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna 
fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller byggrättspotential. Till grund ligger 
en analys där bland annat ortens befolkningsutveckling, funktionella arbetsmarknad samt marknadens 
betalningsförmåga utreds. 
Antalet lägenheter i projektutvecklingsportföljen uppgick till 1 098 st. 
 
 
• Deltagande i kommunala 
markanvisningstävlingar 
samt direktanvisningar 
• Förtätningsprojekt på 
befintliga fastigheter 
• Förädling av befintliga 
fastigheters ytor såsom 
nyttjande av råvindar eller 
konvertering av lokaler 
till bostäder 
• Förvärv av fastigheter med 
befintliga byggrätter eller 
byggrättspotential 
• Initiering av planprocess  
 • Beslut om markanvisning 
• Tecknade förvärvsavtal 
• Egna fastigheter med 
pågående planprocess 
eller färdig detaljplan 
 • Bygglovsprocesser 
• Byggstartade projekt 
• Produktion 
• Inflyttning och överlämning 
till egen förvaltning 
 
 
  
13%
29%
27%
31%
Mitt Nord Syd Öst
1 223
2 205
2 907
2 673
Mitt Nord Syd Öst
887
2 042
1 706
1 969
Mitt Nord Syd Öst
Projektutveckling
Byggrättsutredning Nyproduktion
Projektportfölj

===== SIDA 10 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  10 | 34 
 
Nyproduktion 
KlaraBo tillämpar en långt driven standardisering av bostadsprodukten. I en kontrollerad industriell 
process, med trä som huvudsakligt byggmaterial, tillverkas bostadsenheter som baseras på ett antal 
grundläggande lägenhetsmodeller, så kallade baslägenheter. Dessa välplanerade och yteffektiva bas-
lägenheter utgör grunden för samtliga bostäder som KlaraBo bygger, för att på så vis uppnå optimalt 
resursutnyttjande. KlaraBo har utvecklat flera baslägenheter – allt från ett till fyra rum och kök. Dessa 
lägenheter går att spegelvända och använda i olika kombinationer för att skapa ett attraktivt erbjudande 
till olika marknadssegment. Byggnation på detta sätt resulterar i energibesparingar och snabbare 
montage med kortare byggtid än traditionellt platsbyggda hus vilket resulterar i minskade 
produktionskostnader. 
De färdiga flerbostadshusen uppvisar mångfald i gestaltningen. Även om de enskilda lägenheterna har 
en gemensam grund och är byggda med trästommar, kan fasader och tak ha många olika utföranden 
i varierande material. 
Byggvolymerna prefabriceras i inomhusmiljö av samarbetspartners, för att sedan transporteras 
till byggarbetsplatsen. 
 
Projektportfölj 
Läget är alltjämt svårbedömt med fortsatt osäkerhet gällande marknadens syn på direktavkastning för 
nyproducerade hyresrätter, överlag ihållande höga produktionskostnader och med en fortsatt svag 
krona. Då marknadsläget inte väsentligt förbättrats innebär det att vi inte påbörjat något 
nyproduktionsprojekt under kvartalet men sedan slutet av året börjar vi se viss positiv anda i marknaden 
vilket gör att vi hoppas återuppta nyproduktion under 2024.  
Med anledning av bolagets beslut under tredje kvartalet 2022 att tills vidare senarelägga ännu ej 
startade projekt fanns en risk att några markanvisningar eller avtal skulle komma att förändras. Bolaget 
har därför valt att vid årsskiftet återlämna ett antal byggrätter, Kävlinge/Sundsvall/Karlskrona, då bolaget 
inte ser möjlighet att genomföra projekten inom överskådlig tid med bra avkastning för aktieägarna. 
Sådan risk kvarstår även för en del av projekten som återfinns i tabell över projektutveckling.  
Bolagets markanvisning ”Öster om Mässan” i Hyllie Malmö omfattar två kvarter med totalt cirka 300 
lägenheter tillsammans med OBOS Nya Hem. Projektet är Malmö kommuns första Mallbo projekt där 
man möjliggör för nyproduktion med lägre hyror genom bland annat subvention av lägre parkeringsnorm 
och rabatterad tomträttsavgäld. Projektet planeras genomföras i fyra etapper där drygt hälften är tänkt 
att uppföras som bostadsrätter och resterande hyreslägenheter. Tillträde till byggrätten är planerad till 
början av 2025. 
På Gotland driver bolaget utvecklings- och förtätningsprojekt på fastigheterna Bogen 1 och Stäven 1 där 
detaljplanen på Bogen 1 är ute på samråd medan för Stäven 1 har ansökan om att driva ny detaljplan 
lämnats in. Vid genomförande av projekt kommer detta ske etappvis. 
I Kristianstad fortsätter arbetet med att ta fram ny detaljplan på den gamla fängelsefastigheten som 
bolaget ingick aktieöverlåtelseavtal i juli 2021. Här driver vi tillsammans med OBOS Kärnhem en ny 
detaljplan som möjliggör för cirka 16 000 kvm BTA bostäder. Byggrätten kommer delas mellan OBOS 
Kärnhem och KlaraBo där KlaraBo har för avsikt att uppföra hyreslägenheter. Detaljplanen har varit på 
granskning under oktober 2023 och bedöms bli antagen under vår/sommar 2024. 
För en fullständig överblick av pågående byggnation och projektutveckling per 31 december 2023, 
se nedan. 
Planerade byggrätter per region  Hyresvärde (mkr) 
 
 
 
 
Diagrammet ovan till vänster visar antal planerade byggrätter per geografisk region, medan diagrammet 
ovan till höger illustrerar hyresvärdet för befintlig förvaltningsportfölj per 31 december 2023, med tillägg 
för förväntat hyresvärde för pågående nybyggnation vid färdigställande.  
230
574
294
Mitt Syd Öst
669
782
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2023 Q4 Potentiellt
hyresvärde

===== SIDA 11 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  11 | 34 
 
Pågående byggnation och projektutveckling* 
 
 
*Information om projekt i pågående projektutveckling inkluderar bedömningar och antaganden vilket 
innebär osäkerhet gällande tidplaner, areor, kostnader samt framtida hyresvärde. Informationen 
uppdateras löpande och ska därmed inte ses som en prognos.  
 
Region Projekt Kommun
Antal 
lägenheter BTA BOA mkr kr/kvm Status Ägarandel, %
Pågående projektutveckling
Syd Aspeholm 13 Lund 20 1,4 1,2 2,2 1 816 2 100
Syd Hälleflundran 8, vind Malmö 15 0,6 0,5 0,9 2 000 2 100
Mitt Falun 9:22 Falun 135 11,0 8,7 16,1 1 850 3 60
Syd Hässleholm 87:22 Hässleholm 62 5,3 4,6 7,6 1 650 3 100
Mitt Sätra Västerås 55 4,5 3,6 6,8 1 900 3 100
Syd Fängelset 2 Kristianstad 107 7,5 6,0 11,4 1 890 3 100
Öst Ekorren 1 Jönköping 80 6,1 4,7 8,9 1 890 2 100
Öst Bogen 1 (etapp 1) Gotland 92 6,3 5,0 8,8 1 750 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 2) Gotland 80 5,5 4,4 7,7 1 750 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 3) Gotland 42 2,9 2,3 4,1 1 750 3 100
Syd Öster om mässan Malmö 150 9,8 7,5 11,5 1 528 3 100
Mitt Källan 7 Borlänge 40 2,7 2,1 4,1 1 959 2 100
Syd Ålen (påbyggnad) Vaggeryd 90 6,2 4,9 9,3 1 887 3 100
Syd Ålen (nyproduktion) Vaggeryd 130 8,8 7,1 13,2 1 871 3 100
Totalt 1 098 78,7 62,7 112,7 1 797
Status:
1) Byggstartade projekt eller projekt där bygglov erhållits
Area, tkvm Hyresvärde
2) Lagakraftvunnen detaljplan och/eller där bygglovsprojektering pågår
3) Projekt där bygglov ej beviljats men där kommunalt beslut om markanvisning fattats eller 
förvärvsavtal tecknats

===== SIDA 12 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  12 | 34 
 
Totalresultat för koncernen i 
sammandrag 
 
Periodens totalresultat överensstämmer med periodens resultat, eftersom övrigt totalresultat saknas. 
 
Mkr Not
2023
3 mån 
okt-dec
2022
3 mån 
okt-dec
2023
12 mån 
jan-dec
2022
12 mån 
jan-dec
Intäkter 1 149,4 139,4 589,7 501,6
Kostnader 2 -72,5 -64,0 -252,5 -222,7
Driftnetto 3 76,9 75,5 337,2 278,9
Centrala administrationskostnader 4 -11,6 -12,2 -51,4 -46,5
Rörelseresultat 65,3 63,3 285,9 232,4
Finansiella intäkter/kostnader 5 -41,3 -37,9 -161,7 -119,0
Förvaltningsresultat 23,9 25,4 124,2 113,4
Värdeförändringar fastigheter 6 -18,0 -147,7 -439,9 -25,7
Värdeförändringar derivat -174,1 9,5 -139,8 95,9
Resultat före skatt -168,2 -112,8 -455,5 183,6
Skattekostnad 7 32,3 16,6 73,9 -58,5
Periodens resultat -135,8 -96,2 -381,5 125,1
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat -135,8 -96,2 -381,5 125,1
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -135,8 -96,2 -381,5 125,1
Resultat per aktie före utspädning, kr -1,04 -0,73 -2,91 0,95
Resultat per aktie efter utspädning, kr -1,04 -0,73 -2,91 0,95

===== SIDA 13 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  13 | 34 
 
Resultatanalys januari – december 2023 
Resultatposter nedan avser kvartalet 1 oktober till 31 december och perioden 1 januari till 31 december 
2023. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. 
Not 1 Intäkter 
Kvartalets intäkter uppgick till 149,4 mkr (139,4), vilket motsvarar en ökning med 7,2 procent jämfört 
med samma kvartal föregående år. Främst förklarat av koncernens löpande arbete med 
standardhöjande åtgärder samt den årliga hyresförhandlingen. Intäkterna från årets nyproduktion har 
påverkat kvartalet positivt med 0,4 procent. Därtill ökade intäkter för lokaler något.  
Intäkterna för perioden uppgick till 589,7 mkr (501,6). Ökningen beror främst på förvärvet av Östersund 
per 30 september 2022, färdigställande av nyproduktion samt koncernens löpande arbete med 
standardförbättringar. 
Not 2 Kostnader 
Koncernens kostnader omfattas av drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, fastighets-
administration, försäkring samt övriga förvaltningskostnader. Driftkostnader omfattar i huvudsak 
uppvärmning, el- och vattenförbrukning samt avfallshantering. 
Kostnaderna för kvartalet uppgick till -72,5 mkr (-64,0), Ökningen beror på högre kostnader för värme, 
VA och snöröjning. Fjärde kvartalet 2023 var ett kallare kvartal än föregående år vilket naturligt 
påverkade taxebunda kostnader samt även snöröjningskostnader. Kostnaderna har ökat med 13,3 
procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Kostnaderna för årets nyproduktion har 
påverkat kvartalet negativt med 0,3 procent.  
Periodens kostnader uppgick till -252,5 mkr (-222,7), motsvarande en ökning om 13,4 procent, vilket 
huvudsakligen förklaras av tillkommande fastigheter i samband med gjorda förvärv. Detta tillsammans 
med utebliven skattesubvention för gas samt taxehöjningar för avfall och VA förklarar ökningen för 
perioden.  
För att uppnå en långsiktig hållbarhet har bolaget ett ramavtal med Vattenfall för leverans av EPD-
certifierad miljöel. För närvarande ligger cirka 98 procent av den totala volymen i avtalet med Vattenfall 
på en prognosticerad elvolym på cirka 11 100 MWh/år. Resterande volymer kommer successivt att 
fasas in i avtalet i takt med att befintliga avtal med andra leverantörer löper ut. Detta skedde under 
slutet av 2023 och fortsätter under första kvartalet 2024. 
Under hösten slutfördes ett projekt med installation av fjärrvärme i vårt bestånd norr om centrala 
Sundsvall. Projektet beräknas innebära en besparing om knappt 0,5 mkr respektive drygt 100 000 kg 
koldioxidekvivalenter (kgCO2e) om året. 
Not 3 Driftnetto och överskottsgrad 
Driftnettot för kvartalet uppgick till 76,9 mkr (75,5), vilket är en ökning med 1,9 procent jämfört med 
samma kvartal föregående år. Överskottsgraden uppgick till 51,5 procent (54,1). 
Driftnettot för perioden uppgick till 337,2 mkr (278,9) med en överskottsgrad om 57,2 procent (55,6). 
Periodens ökning är främst hänförlig till koncernens löpande arbete med standardförbättringar, förvärvet 
i Östersund samt tillkommande nyproduktion.  
Not 4 Centrala administrationskostnader 
Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner 
till både förvaltnings- och projektverksamheten. 
Kostnader för central administration uppgick för kvartalet till -11,6 mkr (-12,2). Förändringen mellan 
kvartalen förklaras främst av lägre kostnader för konsulter och externa tjänster.  
Periodens centrala administrationskostnader uppgick till -51,4 mkr (-46,5) och har ökat jämfört med 
samma period föregående år, vilket dels är hänförligt till en momseffekt kopplad till internfakturering av 
engångskaraktär i det andra kvartalet, dels engångskostnader för rekryteringar och konsulter.  
Not 5 Finansiella intäkter/kostnader 
Finansiella intäkter/kostnader för kvartalet uppgick till -41,3 mkr (-37,9) och för perioden till -161,7 mkr  
(-119,0). Ökningen jämfört med motsvarande kvartal föregående år förklaras främst av högre rörliga 
marknadsräntor samt färdigställande av nyproduktion. Värt att påpekas är att ökningen dock är 
väsentligt lägre än utvecklingen av marknadsräntor under samma period, vilket förklaras med bolagets 
höga räntesäkringsgrad. 
KlaraBo har under året ökat räntesäkringsnivån till 79,9 procent (67,1) i låneportföljen vilket innebär att 
endast cirka 20 procent av de räntebärande skulderna har löpt med rörlig ränta och påverkats av högre 
korta marknadsräntor. Den höga räntesäkringsgraden ger en stabilitet och förutsägbarhet i framtida 
räntekostnader.

===== SIDA 14 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  14 | 34 
 
Not 6 Värdeförändringar 
Koncernens förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis. Varje värderingsobjekt värderas externt minst 
en gång per år av oberoende auktoriserade värderingsinstitutet Savills, vilket har skett för fjärde 
kvartalet 2023. För övriga kvartal utförs så kallade desktop-värderingar av samma värderingsinstitut. 
Varje fastighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en treårsperiod, och bedömd 
utifrån det material som finns tillgängligt på fastigheten samt den externa värderarens 
marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Fysisk besiktning av fastighetsbeståndet sker 
löpande.  
Trenden med en låg aktivitet på transaktionsmarknaden höll i sig under årets sista kvartal och totalt 
landade transaktionsvolymen för 2023 på strax över 100 miljarder kronor. Detta innebär en minskning 
med ca 52 procent jämfört med 2022. Transaktionsvolymen för endast det fjärde kvartalet 2023 
summeras till ca 26 mdkr, vilket är den lägsta volymen för årets sista kvartal sedan 2009. Det största 
segmentet under 2023 var bostäder, vilket delvis förklaras med att vi sett ett intresse för nyproducerade 
bostadsfastigheter i större orter, där korrigeringen för avkastningskraven gått snabbare än för andra 
segment. En annan delförklaring är att bostadsegmentet är lågavkastande och ett par aktörer har mer 
eller mindre tvingats ut på marknaden under 2023. Under sista delen av året började dock räntorna 
komma ner på lägre nivåer och vi har noterat en ökad optimism på marknaden. Köpare och säljare 
ligger närmare varandra och signaler om en ökad aktivitet ges på marknaden där flera aktörer nu ställt 
om till förvärv mot tidigare. Baserat på detta är vår bedömning att vi så smått kommer se att marknaden 
kommer i gång igen under första halvåret av 2024 och att vi då kommer få en tydligare bild kring 
nivåerna för avkastningskrav och marknadsvärden. 
Värdeminskningar har varit en återkommande faktor under 2023 men något som håller emot dessa är 
de förhållandevis höga hyreshöjningarna för bostadslägenheter som drivs på av den höga inflationen. 
Hyreshöjningarna har kommit in högre, i KlaraBos fall ett vägt genomsnitt om 5,0–5,5 procent, än vad 
som prognosticerades i värderingskalkylerna under förra kvartalet och ger därför en positiv effekt på 
värdena. Den positiva effekten var dock inte tillräckligt för att hålla emot en mindre värdenedgång i 
fastighetsbeståndet om -18 mkr på grund av ökande avkastningskravet om 16 punkter och investeringar 
om 93 mkr under kvartalet. Denna höjning isolerat innebar en negativ värdeförändring om 362,9 mkr 
jämfört med föregående kvartal.  
Det under året höjda avkastningskravet om 67 punkter har generat en värdeförändring om -439,9 mkr  
(-25,7) i vårt fastighetsbestånd. I vår känslighetsanalys motsvarar förändringen teoretiskt en 
värdenedgång runt 1 190 mkr, eller omkring 13 procent jämfört med ingången av året, allt annat lika. 
Med stöd av årets hyresförhandlingar, en aktiv förvaltning samt koncernens löpande värdeskapande 
åtgärder genom investeringar och nya lokaluthyrningar begränsades dock värdenedgången till drygt 
750 mkr. Vid periodens utgång uppgick det genomsnittliga avkastningskravet för hela portföljen på cirka 
4,8 procent, medan avkastningskravet för portföljens bostäder var 4,6 procent. 
Även koncernens derivat marknadsvärderas kvartalsvis. Värdeförändring för kvartalet uppgick till -
174,1 mkr (9,5) och hänförs främst till koncernens räntederivat. Orsaken till den negativa utvecklingen 
under kvartalet är att räntor sjönk väsentligt under senare delen av fjärde kvartalet, vilket påverkar 
marknadsvärdena negativt. Värt att notera är att denna effekt endast är bokföringsmässig och inte 
kassaflödespåverkande samt att vid derivatens utgång så är värdet alltid noll. 
Not 7 Skattekostnad 
Kvartalets skatt uppgick till 32,3 mkr (16,6), varav 1,0 mkr (27,4) avser uppskjuten skatteintäkt hänförlig 
till värdeförändring av fastigheter. Nettoeffekten av värdeförändringarna är för kvartalet negativ, se 
Not 6 ovan, vilket resulterat i en minskning av uppskjuten skatt. Eftersom koncernen har redovisat 
förvärv av fastighetsbolag som tillgångsförvärv, redovisas initialt ingen uppskjuten skatt på temporära 
skillnader vid förvärv. Beroende på hur stor värdenedgången har varit på fastigheten, kan det innebära 
att det inte blir någon reversering av uppskjuten skatt motsvarande det initiala undantaget. Detta 
förklarar varför den uppskjutna skatteintäkten på totalnivå inte uppgår till 20,6 procent av 
värdenedgången. Resterande 35,9 mkr (-2,0) utgörs av uppskjuten skattekostnad hänförlig till 
värdeförändring av koncernens räntederivat. Koncernens aktuella skattekostnad uppgick till 4,0 mkr      
(-1,9). 
Av periodens skattekostnad om 73,9 mkr (-58,5) utgörs 72,4 mkr (-8,0) av uppskjuten skatt hänförlig till 
värdeförändring av fastigheter. Resterande förklaras av uppskjuten skatt hänförlig till derivat och 
underskott samt aktuell skatt. 
Uppskjuten skatt saknar direkt likviditetspåverkan. 
Moderbolaget 
Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för 
administration, förvaltning, finansiering och projektutveckling.

===== SIDA 15 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  15 | 34 
 
Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag. 
Finansiell ställning för  
koncernen i sammandrag 
  
 
Koncernens rapport över förändring i eget kapital 
 
 
 
  
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 0,3 0,4
Förvaltningsfastigheter 8 9 031,9 9 170,7
Materiella anläggningstillgångar 7,7 9,8
Finansiella anläggningstillgångar 9 17,2 17,8
Derivat - 103,1
Fordringar 24,3 51,9
Likvida medel 168,5 338,3
Summa tillgångar 9 249,9 9 692,0
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 3 936,3 4 320,0
Derivat 36,7 -
Uppskjuten skatteskuld 11 216,0 309,2
Långfristiga räntebärande skulder 12 4 762,7 4 800,6
Kortfristiga räntebärande skulder 12 116,1 97,5
Övriga skulder 182,0 164,7
Summa eget kapital och skulder 9 249,9 9 692,0
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Belopp vid periodens ingång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 320,0 4 206,9
Periodens resultat -381,5 125,1
Kostnader hänförliga till nyemissioner - -0,3
Skatteeffekt på emissionskostnader - 0,0
Återköp av aktier -2,1 -11,7
Belopp vid periodens utgång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 936,3 4 320,0
Belopp vid periodens utgång, hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - -
Totalt eget kapital vid periodens utgång 3 936,3 4 320,0

===== SIDA 16 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  16 | 34 
 
Kommentarer till koncernens finansiella ställning 
Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive 
motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr. 
Not 8 Förvaltningsfastigheter 
Koncernens förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsfastigheter redovisas till verkligt värde 
i enlighet med IFRS 13 nivå 3. För projektutvecklingsfastigheter redovisas en förutbestämd andel av 
den orealiserade värdeförändringen mellan verkligt värde vid färdigställande och totala uppskattade 
produktionskostnader i takt med färdigställandegraden. Detta görs i enlighet med en i koncernen 
beslutad upptrappningsmodell. 
Koncernens förvaltningsfastigheter har vid periodens utgång värderats till 9 031,9 mkr (9 170,7), varav 
projektutvecklingsfastigheter, dvs inklusive pågående nyproduktion, utgör 16,2 mkr, tomträtt värderad 
enligt IFRS 16 uppgående till 10,6 mkr och resterande 9 005,1 mkr avser befintliga 
förvaltningsfastigheter. 
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, mkr 
 
 
Not 9 Finansiella anläggningstillgångar 
Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 17,2 mkr (17,8) varav 17,2 (17,3) utgörs av andelar 
i gemensamt styrda företag. 
Not 10 Eget kapital 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 3 936,3 mkr (4 320,0). Förändringen 
förklaras av periodens resultat samt att bolaget under perioden gjort återköp av aktier om 2,1 mkr.  
Not 11 Uppskjuten skatteskuld  
Uppskjuten skatteskuld uppgående till 216,0 mkr (309,2) är hänförlig främst till omvärdering 
av förvaltningsfastigheter men även till derivat. 
Moderbolaget 
Moderbolagets tillgångar och skulder består primärt av andelar i, fordringar på, och skulder 
till koncernbolag samt likvida medel. 
  
2023-12-31 2022-12-31
Ingående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 170,7 7 850,0
Förvärv - 1 072,5
Investeringar i förvaltningsfastigheter 161,5 195,2
Investeringar i nyproduktionsfastigheter 117,1 118,2
Offentligt bidrag 19,2 -39,4
IFRS 16 3,3 -
Värdeförändringar -439,9 -25,7
Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 031,9 9 170,7

===== SIDA 17 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  17 | 34 
 
Finansiering 
Not 12 Finansiering 
 
Räntebärande skulder 
Räntebärande skulder uppgick till 4 878,8 mkr (4 898,1) och avser främst finansiering av koncernens 
förvaltningsfastigheter, uppgående till 4 800,3 mkr (4 834,2) samt pågående nyproduktion. Koncernens 
kassa uppgick till 168,5 mkr (338,3) och därutöver har KlaraBo tillgängliga kreditfaciliteter om 300 mkr. 
Av totala räntebärande skulder är 67,0 mkr (54,5) hänförligt till finansiering av ej färdigställda 
nyproduktionsprojekt och exkluderas i tabell nedan över kredit- och räntebindning. Skulden avseende 
IFRS16 bokningar för en tomträtt och två kontorslokaler bidrar till en total IFRS16 skuld om 14,4 mkr, 
också denna exkluderad i tabellen över kredit- och räntebindning. 
Den amortering som ska betalas de kommande tolv månaderna uppgår vid periodens utgång till 
47,8 mkr (47,4). Periodiserade upplåningskostnader om 2,9 mkr (3,0) har reducerat räntebärande 
skulder i balansräkningen och inkluderas inte heller i tabellen nedan. Skuldernas verkliga värde avviker 
totalt sett inte väsentligt från redovisat värde. 
Belåningsgraden för koncernen uppgick per 31 december 2023 till 52,2 procent (49,7). 
Kapital- och räntebindning 
KlaraBo ska ha en begränsad finansiell risk. Per 31 december 2023 utgörs KlaraBos finansiering av 
upplåning i fem nordiska banker. 
Koncernens låneportfölj består till övervägande del av krediter med rörlig räntebas, men består även av 
krediter med fast ränta. För att säkra sig mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken 
nyttjas räntederivat, primärt ränteswappar, för att påverka räntebindningstiden. Totalt uppgick 
swapportföljen till 2 750 mkr (2 150) vid periodens utgång. Portföljens räntebindningstid uppgick per  
31 december 2023 till 3,7 år (3,4). Inkluderat fasträntekrediter hamnar koncernens räntesäkringsnivå, 
det vill säga andelen av de skulder som löper med fast ränta, på 79,9 (67,1) procent. Den 
genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till 3,54 procent (3,32). Ökningen jämfört med årsskiftet 
förklaras av att marknadsräntorna gått upp vilket påverkar den del av låneportföljen som inte 
räntesäkrats. Ökningen har dämpats av ett ökat positivt kassaflöde på koncernens ränteswappar samt 
av de lån som refinansierades till en lägre marginal under sista kvartalet 2023. Vidare har bolaget under 
perioden ingått ett swaptionsavtal om 300 mkr med en ränta om 2,5 procent med eventuell start 2025 
som inte beaktas i räntebindningstiden.  
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,1 år (2,5). Under hösten refinansierade KlaraBo 
ett befintligt lån om 366 mkr till 2026, lånet bands om med 3 år och förlängde bolagets kapitalbindning. 
Kreditmarginalen i lånet understiger KlaraBos nuvarande genomsnittliga kreditmarginal. 
Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till -36,7 mkr (103,1). 
 
 
 
Swaptionen har inte påverkat den genomsnittliga räntebindningen då den löper med startdatum 2025 och exkluderas 
således i ovan tabeller över kredit- och räntebindning samt tabellen över utestående swappar. 
Förfalloår Mkr Andel, % Mkr Andel, % Mkr Ränta, %
2024 - - 1 465 30 500 0,09
2025 2 939 61 1 285 27 200 0,18
2026 828 17 - - - -
2027 1 033 22 - - - -
 > 5 år - - 2 050 43 2 050 2,70
Summa* 4 800 100 4 800 100 2 750 2,04
* Exklusive byggnadskreditiv, IFRS16 samt periodiserade upplåningskostnader
RänteswapparKreditbindning Räntebindning
Utestående ränteswappar 2023-12-31
Nominellt belopp (mkr) Förfallodatum Fast räntenivå
100,0 2024-07-17 0,287%
200,0 2024-08-26 0,015%
200,0 2025-05-11 0,181%
200,0 2024-08-27 0,059%
700,0 2032-05-09 2,205%
250,0 2029-11-18 2,873%
300,0 2030-11-18 2,945%
200,0 2028-11-21 2,827%
300,0 2033-02-16 3,055%
300,0 2031-02-20 3,050%
2 750 2,044%

===== SIDA 18 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  18 | 34 
 
Koncernens kassaflödesanalys  
i sammandrag 
 
  
Mkr
2023
3 mån 
okt-dec
2022
3 mån 
okt-dec
2023
12 mån 
jan-dec
2022
12 mån 
jan-dec
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 65,3 63,3 285,9 232,4
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0,7 0,8 2,7 2,2
Erhållen ränta 2,7 1,4 7,5 1,4
Betald ränta -53,8 -37,7 -171,2 -105,4
Betald skatt 15,4 1,1 -23,6 -25,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 30,3 28,8 101,3 105,4
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar/-skulder 31,9 45,2 31,5 -8,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten 62,2 74,1 132,7 96,5
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter - -4,0 - -252,4
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -45,2 -80,8 -161,5 -197,1
Nyproduktionsinvesteringar -41,0 -32,1 -117,1 -117,4
Erhållet investeringsstöd - - - 20,2
Investeringar i immateriella anläggningstillgångar - - - 0,0
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,3 -0,1 -0,6 -1,3
Försäljning av materiella anläggningstillgångar - 0,2 - 0,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten -86,4 -116,8 -279,1 -547,8
Finansieringsverksamheten
Nyupptagna finansiella skulder 5,9 37,8 30,8 557,8
Låneupptagnings- och låneuppläggningskostnader - -3,8 - -14,6
Amortering av finansiella skulder -18,1 -9,5 -52,1 -358,4
Återköp av egna aktier - -6,7 -2,1 -11,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -12,2 17,9 -23,4 173,1
Periodens kassaflöde -36,5 -24,9 -169,8 -278,2
Likvida medel vid periodens början 204,9 363,2 338,3 616,5
Likvida medel vid periodens slut 168,5 338,3 168,5 338,3

===== SIDA 19 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  19 | 34 
 
Moderbolagets resultat- och 
balansräkning i sammandrag 
Moderbolagets resultaträkning 
 
 
Moderbolagets balansräkning 
 
 
  
Mkr
2023
3 mån 
okt-dec
2022
3 mån 
okt-dec
2023
12 mån 
jan-dec
2022
12 mån 
jan-dec
Nettoomsättning 4,6 4,4 25,0 13,5
Personalkostnader -4,7 -3,4 -18,6 -15,6
Övriga externa kostnader -5,8 -6,6 -25,3 -21,4
Rörelseresultat -5,9 -5,6 -18,9 -23,5
Finansiella intäkter/kostnader -44,0 -144,1 -74,5 -120,4
Resultat efter finansiella poster -49,9 -149,6 -93,4 -143,9
Erhållna/lämnade koncernbidrag 19,2 60,7 19,2 60,7
Resultat före skatt -30,7 -89,0 -74,2 -83,2
Skattekostnad 13,6 -8,8 13,6 -8,9
Periodens resultat -17,1 -97,8 -60,6 -92,1
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Materiella anläggningstillgångar 0,6 0,8
Andelar i koncernföretag och gemensamt styrda företag 2 311,1 2 362,2
Fordringar hos koncernföretag och gemensamt styrda företag 3 127,2 3 434,9
Uppskjutna skattefordringar 13,6 -
Övriga fordringar 4,6 8,1
Kassa och bank 156,0 272,5
Summa tillgångar 5 613,2 6 078,5
Bundet eget kapital 6,6 6,6
Fritt eget kapital 3 110,6 3 173,2
Derivat 51,0 -
Skulder till koncernföretag 2 438,3 2 891,2
Övriga skulder 6,7 7,5
Summa eget kapital och skulder 5 613,2 6 078,5

===== SIDA 20 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  20 | 34 
 
Segmentsrapportering 
Koncernledningen identifierar för närvarande följande två affärsområden som sina rörelsesegment: 
fastighetsförvaltning samt projektutveckling. Därutöver redovisas koncerngemensamma poster som 
övrigt. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som 
lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den 
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. 
I KlaraBo har denna funktion identifierats som koncernens verkställande direktör.  
 
 
 
 
 
 
Nyproducerade fastigheter ingår i segmentet projektutveckling till och med det kvartal som de färdig-
ställs. Därmed ingår första marknadsvärderingen och tillhörande uppskjuten skatt efter färdigställande 
i detta segment. Därefter omförs de nyproducerade fastigheterna till segmentet fastighetsförvaltning. 
  
Resultaträkning, mkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec
Intäkter 589,7 501,5 0,0 0,0 0,0 0,1 589,7 501,6
Kostnader -252,6 -222,4 0,0 -0,3 0,1 0,0 -252,5 -222,7
Driftnetto 337,2 279,1 0,0 -0,3 0,1 0,1 337,2 278,9
Centrala administrationskostnader -10,1 -10,0 0,0 -0,2 -41,2 -36,4 -51,4 -46,5
Rörelseresultat 327,0 269,1 0,0 -0,5 -41,1 -36,3 285,9 232,4
Finansiella intäkter/kostnader -200,8 -104,8 4,4 -3,1 34,7 -11,1 -161,7 -119,0
Förvaltningsresultat 126,2 164,3 4,4 -3,6 -6,4 -47,4 124,2 113,4
Värdeförändringar fastigheter -428,4 -26,8 -8,8 1,0 -2,8 0,0 -439,9 -25,7
Värdeförändringar derivat 0,0 26,8 -0,2 0,4 -139,6 68,7 -139,8 95,9
Resultat före skatt -302,2 164,4 -4,6 -2,2 -148,7 21,4 -455,5 183,6
Skattekostnad 53,7 -44,0 0,0 -0,4 20,2 -14,2 73,9 -58,5
Periodens resultat -248,5 120,4 -4,6 -2,5 -128,4 7,2 -381,5 125,1
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen
Balansräkning, mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Förvaltningsfastigheter 8 857,6 9 006,0 174,3 164,7 - - 9 031,9 9 170,7
Långfristiga räntebärande 
skulder 4 762,7 4 800,6 - - - - 4 762,7 4 800,6
Kortfristiga räntebärande skulder 49,1 43,1 67,0 54,5 - - 116,1 97,5
Uppskjuten skatteskuld hänförlig 
till omvärdering av fastigheter 215,8 287,3 0,0 0,6 - - 215,8 287,9
Fastighetsförvaltning Projektutveckling Övrigt Koncernen

===== SIDA 21 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  21 | 34 
 
Hållbarhet 
KlaraBos hållbarhetsarbete tar avstamp i FN:s globala mål för hållbar utveckling inom de tre 
dimensionerna för ESG (miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning).  
Med utgångspunkt i en intressentdialog och väsentlighetsanalys har vi identifierat fem viktiga 
hållbarhetsfrågor där vi kan göra skillnad och bidra till en hållbar samhällsutveckling. Inom respektive 
område har mål formulerats, nedan presenteras ett urval av dessa.

===== SIDA 22 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  22 | 34 
 
Hållbarhetsrelaterade aktiviteter under perioden 
• Som en del i att framtidssäkra KlaraBos fastighetsportfölj har en klimatriskinventering 
genomförts. 148 fastigheter har bedömts utifrån sex olika klimatrisker. Inventeringen visar att 
ingen av KlaraBos fastigheter bedöms hamna i den högsta kategorin. Flera fastigheter 
hamnar däremot i mellankategorin, som innebär viss risk för negativa effekter.  
 
 
 
• En fördjupad kartläggning över KlaraBos energiklasser samt översikt kring åtgärder har 
påbörjats och ska vara klart i Q1 2024. 
 
• Under Q4 genomfördes trygghetsronder i alla KlaraBos större bostadskvarter. På ronderna 
deltog KlaraBos personal samt boenderepresentanter och i den mån det var möjligt även 
representanter från samhällsfunktioner. Det resulterade i mindre åtgärder så som att 
belysning och växtligheter har setts över och i vissa fall upprättande av samarbeten med 
andra aktörer. Sammantaget var den upplevda tryggheten god. 
 
• Förvaltande funktioner hos KlaraBo har utbildats i klimatrisker. En klimatriskinventering av 
KlaraBos samtliga fastigheter har påbörjats och beräknas vara genomförd innan årets slut. Att 
arbeta med klimatrisker är ett prioriterat område för KlaraBo då den globala uppvärmningen 
förväntas medföra väderomställningar under det kommande decenniet och 
fastighetsbranschen är en av de sektorer som kan drabbas.  
 
• En färdplan för att nå KlaraBos mål om klimatneutralitet till år 2045, samt delmålet att senast 
år 2030 endast använda förnybar energi för el, värme och bilar i KlaraBos verksamhet, har 
tagits fram. Planen, som utgår från GHG-protokollets kategorier för utsläpp av växthusgaser, 
beskriver översiktligt vilka aktiviteter som krävs för att nå målen inom respektive område. 
 
• En medarbetarundersökning har genomförts, med syfte att kartlägga medarbetarnas 
engagemang och trivsel.  
 
• Som ett led i att främja trygga och trivsamma bostadskvarter så har ett stödmaterial till 
förvaltningen tagits fram. Trygghetsronder har påbörjats och kommer genomföras i alla 
KlaraBos större bostadskvarter under hösten. På ronderna deltar KlaraBos personal samt 
boenderepresentanter och i den mån det är möjligt även representanter från 
samhällsfunktioner.   
 
• Alla anställda har erbjudits en utbildning i KlaraBos hållbarhetsarbete och uppförandekod. 
Syftet med utbildningen var att skapa medvetenhet i hållbarhetsfrågan i stort och på KlaraBo 
specifikt samt att förankra KlaraBos uppförandekod. De anställda som inte kunde närvara vid 
tillfället har tagit del av utbildningen digitalt i efterhand. 
• En metodik för klimatriskinventering av KlaraBos fastigheter har arbetats fram och en pilot av 
denna har genomförts på KlaraBos fastigheter i Visby. Inventering av hela beståndet 
genomfördes under hösten 2023. 
• KlaraBo-dagen har genomförts på flera orter, bland annat i Bollnäs, Trelleborg och Ronneby. 
Under dessa dagar har det erbjudits flertalet aktiviteter för att vi och hyresgästerna ska lära 
känna varandra. I Trelleborg har dessutom programmet ”Aktiv Gemenskap” dragit igång, det 
pågår under perioden maj till september och är ett samarbete med KlaraBo och sju 
idrottsföreningar. Ungdomarna i området erbjuds prova-på-aktiviteter i olika idrotter. 
Klimatrisker Antal fastigheter 
med riskfaktor 6 
Andel fastigheter 
med riskfaktor 6 
Antal fastigheter  
med riskfaktor 9 
Andel fastigheter  
med riskfaktor 9 
Risk för översvämning från hav,  
sjöar eller vattendrag 16  11% 0 0% 
Risk för översvämning från skyfall 11 7% 0 0% 
Risk för kraftiga snöfall 24 16% 0 0% 
Risk för varmare och torrare klimat 39 26% 0 0% 
Risk för brand 49 33% 0 0% 
Risk för ras, skred och erosion 1 0,5% 0 0%

===== SIDA 23 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  23 | 34 
 
• Avtal har tecknats med Prodikt, en plattform för att kunna beräkna och bedöma 
klimatpåverkan från byggmaterial i samband med både nyproduktion och ROT-projekt. 
Statistiken kommer att användas som en del i Scope 3 rapporteringen i KlaraBos 
hållbarhetsrapport för 2023.  
 På klarabo.se/hallbarhet finns utförligare beskrivningar av respektive område inklusive de mål 
 som KlaraBo arbetar efter.

===== SIDA 24 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  24 | 34 
 
Aktuell intjäningsförmåga 
I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 31 december, för KlaraBos 
förvaltningsverksamhet. Det är viktigt att notera att intjäningsförmågan inte är en prognos, utan endast 
är att beakta som en teoretisk ögonblicksbild, som presenteras enbart för illustrationsändamål. Den 
aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter 
eller andra faktorer. 
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighets-
kostnader under ett normalår baserade på historiskt utfall, samt kostnader för fastighetsadministration 
och central administration bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning av administration. Data för 
fastigheter som förvärvats under perioden har justerats till helår. Kostnader för de räntebärande 
skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och koncernens genomsnittliga räntenivå 
inklusive effekt av derivatinstrument. Intjäningsförmågan speglar samtliga kostnader för förvaltnings- 
och projektverksamheten. 
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader 
 
 
Hyresintäkterna har under kvartalet ökat med 31,0 mkr i huvudsak hänförligt till hyreshöjningar samt 
färdigställande av nyproduktion, som uppgår till 5 mkr. Därtill har 50 ROT-renoveringar genomförts 
under kvartalet och bidragit till intäktsökningen.  
Full effekt av hyreshöjning 2024 är inte inkluderad då cirka 25 procent av beståndet ännu ej aviserats 
med nya hyror per 1 januari 2024. Effekt av resterande hyreshöjning och hyresintäkter för slutförd men 
ej inflyttad färdigställd nyproduktion förväntas inkluderas under första kvartalet 2024. Sådan effekt 
kommer därför påverka överskottsgraden positivt.  
Ökningen i förvaltningskostnaden kommer främst av höjda avgifter för el, värme och vatten samt 
kostnader för färdigställd nyproduktion. 
Sedan föregående årsskifte har förvaltningsresultatet i intjäningen ökat med hela 28,5 procent, vilket 
förklaras av den eftersläpning som finns på hyreshöjningarna under 2023, värdeskapande investeringar, 
kostnadskontroll samt ett stabilt finansnetto hänförligt till den höga säkringsgraden. 
På grund av den höga räntesäkringsgraden i låneportföljen påverkas endast cirka 20 procent av 
portföljen av ränteförändringar. Detta tillsammans med lägre kreditmarginal och något lägre 
marknadsräntor gör att de årliga finansiella kostnaderna minskat med 4,7 mkr jämfört med föregående 
kvartal. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till knappt 3,54 procent per 31 december 
2023. 
Räntetäckningsgraden i enlighet med intjäningsförmågan uppgick till 2,0 gånger.  
 
 
 
Mkr 2024-01-01 2023-10-01 2023-07-01 2023-04-01 2023-01-01 2022-10-01
Hyresintäkter 634,9 603,9 600,6 593,8 568,8 560,5
Fastighetskostnader -261,1 -243,8 -243,4 -243,4 -242,9 -228,2
Driftnetto 373,8 360,1 357,1 350,4 325,9 332,4
Överskottsgrad, % 58,9 59,6 59,5 59,0 57,3 59,3
Centrala administrationskostnader -43,8 -40,1 -40,1 -40,0 -40,0 -40,0
Finansiella intäkter/kostnader -168,9 -173,6 -171,5 -169,9 -160,5 -142,6
Förvaltningsresultat 161,2 146,4 145,5 140,6 125,4 149,8
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,23 1,12 1,11 1,07 0,95 1,14
Antal aktier, milj 131,1 131,1 131,1 131,1 131,2 131,8
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,8 1,8 1,8 1,8 2,1

===== SIDA 25 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  25 | 34 
 
Nyckeltal 
KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. KlaraBo 
anser att dessa mått är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning, 
eftersom de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. 
I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS.  
 
 
 
 
  
Fastighetsrelaterade 2023 okt-dec 2022 okt-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec
Hyresintäkter, mkr 149,4 139,4 589,7 501,6
Förvaltningsresultat, mkr 23,9 25,4 124,2 113,4
Periodens resultat, mkr -135,8 -96,2 -381,5 125,1
Överskottsgrad, % 51,5 54,1 57,2 55,6
Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,1 97,8 98,1
Förvaltningsfastigheter, mkr 9 031,9 9 170,7 9 031,9 9 170,7
Marknadsvärde/kvm 18 032 18 044 18 032 18 044
Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,5 498,7 499,5 498,7
Antal lägenheter i förvaltning 6 604 6 533 6 604 6 533
Antal lägenheter i projektutveckling 1 098 1 509 1 098 1 509
Finansiella
Soliditet, % 42,6 44,6 42,6 44,6
Belåningsgrad, % 52,2 49,7 52,2 49,7
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,0 1,8 2,0
Långsiktigt substansvärde, mkr 4 189,1 4 525,6 4 189,1 4 525,6
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,18 0,19 0,95 0,86
Eget kapital per aktie, kr 30,0 32,9 30,0 32,9
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,0 34,5 32,0 34,5
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % -5,5 -2,1 10,0 -7,3
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % -7,3 1,7 -7,3 1,7
Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,2 131,1 131,2
Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden före utspädning, miljontal 131,1 131,4 131,1 131,7

===== SIDA 26 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  26 | 34 
 
Definitioner av nyckeltal 
 
Nyckeltal Definition Syfte
Marknadsvärde/kvm Förvaltningsfastigheter exklusive nyproduktion 
dividerat med fastighetsportföljens totala 
uthyrningsbara yta.
Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens 
förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Nyckeltalet används för att visa hur stor andel av intäkterna 
som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett  
effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag 
och även över tid. 
Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter 
ställda för renovering samt lägenheter med 
tecknat hyreskontrakt dividerat med totalt antal 
lägenheter.
Nyckeltalet används för att belysa den verkliga 
uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i 
form av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans.
Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till 
balansomslutningen vid periodens slut.
Nyckeltalet används för att belysa koncernens 
räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel 
vid periodens utgång i förhållande till 
förvaltningsfastigheter.
Nyckeltalet visar den finansiella risken och hur stor del av 
verksamheten som är belånad med räntebärande skulder 
efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger 
jämförbarhet mellan fastighetsbolag.
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till 
förvaltningsfastigheter i förhållande till 
förvaltningsfastigheter exkl. pågående 
nyproduktion.
Nyckletalet visar den finansiella risken och hur stor del av 
förvaltningsverksamheten som är belånad med 
räntebärande skulder. 
Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat 
med räntenettot. 
Nyckeltalet visar hur många gånger koncernen klarar av att 
betala sina räntor med resultatet från den operativa 
verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för 
ränteförändringar. 
Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt 
och derivat hänförligt till helägd andel.
Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga 
substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan 
fastighetsbolag.
Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt 
antal aktier under perioden före utspädning.
Nyckeltalet visar förvaltningsresultat per aktie på ett för 
börsbolagen enhetligt sätt.
Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare i förhållande till antalet utestående 
aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade 
eget kapital varje aktie representerar.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet 
utestående aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar koncernens långsiktiga substansvärde per 
aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per 
aktie, %
Procentuell förändring av förvaltningsresultat per 
aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av 
förvaltningsresultatet över tid.
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde 
per aktie, %
Procentuell förändring av långsiktigt 
substansvärde per aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av det 
långsiktiga substansvärdet över tid.
Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före 
eliminering av koncerninterna hyror minus 
fastighetsförvaltningens kostnader.
Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från 
verksamheten och visar bolagets förmåga att finansiera 
verksamheten med egna medel.

===== SIDA 27 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  27 | 34 
 
Avstämningstabell nyckeltal 
 
2023 okt-dec 2022 okt-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec
Marknadsvärde/kvm
A Förvaltningsfastigheter, mkr 9 031,9 9 170,7 9 031,9 9 170,7
B Pågående nyproduktioner, mkr 14,0 164,7 14,0 164,7
C Tomträtt 10,6 7,3 10,6 7,3
D Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,5 498,7 499,5 498,7
(A-B-C)/D Marknadsvärde/kvm 18 032 18 044 18 032 18 044
Överskottsgrad, %
A Driftnetto, mkr 76,9 75,5 337,2 278,9
B Intäkter, mkr 149,4 139,4 589,7 501,6
A/B Överskottsgrad, % 51,5 54,1 57,2 55,6
Reell utyrningsgrad, %
A Antal lägenheter 6 604 6 533 6 604 6 533
B Antal outhyrda lägenheter 231 222 231 222
C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 85 99 85 99
1-(B-C)/A Reell uthyrningsgrad, % 97,8 98,1 97,8 98,1
Soliditet, %
A Eget kapital vid periodens slut, mkr 3 936,3 4 320,0 3 936,3 4 320,0
B Minoritetsandelens eget kapital, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0
C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 249,9 9 692,0 9 249,9 9 692,0
(A+B)/C Soliditet, % 42,6 44,6 42,6 44,6
Belåningsgrad, %
A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 4 762,7 4 800,6 4 762,7 4 800,6
B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 116,1 97,5 116,1 97,5
C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 168,5 338,3 168,5 338,3
D Förvaltningsfastigheter, mkr 9 031,9 9 170,7 9 031,9 9 170,7
(A+B-C)/D Belåningsgrad, % 52,2 49,7 52,2 49,7
E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 67,0 54,5 67,0 54,5
F Säljarrevers, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0
G Pågående nyproduktioner, mkr 14,0 164,7 14,0 164,7
(A+B-E-F)/(D-G) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 53,4 53,8 53,4 53,8
Räntetäckningsgrad, ggr
A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 285,9 232,4 285,9 232,4
B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -161,7 -119,0 -161,7 -119,0
A/-B Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,0 1,8 2,0
Långsiktigt substansvärde, mkr
A Eget kapital, mkr 3 936,3 4 320,0 3 936,3 4 320,0
B Återläggning derivat, mkr 36,7 -103,1 36,7 -103,1
C Justering derivat hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0
D Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 216,0 309,2 216,0 309,2
E Justering uppskj. skatteskuld hänförligt minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0
F Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr -0,1 -0,4 -0,1 -0,4
G Justering uppskj. skattefordran hänf. minoritetsandel, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0
A+B+C+D+E+F+G Långsiktigt substansvärde, mkr 4 189,1 4 525,6 4 189,1 4 525,6

===== SIDA 28 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  28 | 34 
 
 
 
 
* Antal aktier efter återköp  
 
 
 
  
2023 okt-dec 2022 okt-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec
Förvaltningsresultat per aktie, kr
A Förvaltningsresultat, mkr 23,9 25,4 124,2 113,4
B Justering förvaltningsresultat hänf. minoritetsandelen, mkr 0,0 0,0 0,0 0,0
C Vägt gnmsn antal aktier under perioden före utspädning, miljontal * 131,1 131,4 131,1 131,7
(A-B)/C Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,18 0,19 0,95 0,86
Eget kapital per aktie, kr
A Eget kapital, mkr 3 936,3 4 320,0 3 936,3 4 320,0
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 131,1 131,2 131,1 131,2
A/B Eget kapital per aktie, kr 30,02 32,92 30,02 32,92
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 189,1 4 525,6 4 189,1 4 525,6
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal * 131,1 131,2 131,1 131,2
A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,95 34,48 31,95 34,48
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %
A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr * 0,18 0,19 0,95 0,86
B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr * 0,19 0,20 0,86 0,93
A/B-1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % -5,5% -2,1% 10,0% -7,3%
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, %
A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr * 32,0 34,5 32,0 34,5
B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr * 34,5 33,9 34,5 33,9
A/B-1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % -7,3% 1,7% -7,3% 1,7%

===== SIDA 29 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  29 | 34 
 
Möjligheter och risker för  
koncernen och moderbolaget 
För att kunna upprätta redovisning enligt god redovisningssed och i enlighet med IFRS måste företags-
ledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar och skulder 
respektive intäkter och kostnader i bokslutet, samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja 
sig från dessa bedömningar. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter 
och andra faktorer, som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Koncernens verksamhet samt 
finansiella ställning och resultat kan påverkas, både direkt och indirekt, av ett antal risker, osäkerhets- 
och omvärldsfaktorer. 
Koncernens verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska utvecklingen i framför-
allt Sverige, vilka kan påverka efterfrågan på boende och lokaler. Samtliga identifierade risker följs upp 
kontinuerligt och vid behov vidtas riskreducerande åtgärder för att begränsa effekterna. 
Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga riskerna och möjligheterna för koncernen. 
I övrigt hänvisas till årsredovisningen. 
Finansiell risk 
KlaraBos mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. 
Ränterisk definieras som en icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnads-
förändringen för de räntebärande skulderna om räntan förändras med en procentenhet. Med 
finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan finansiering blir 
högre och/eller att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. 
Likviditetsrisk avser risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig 
likviditet eller svårigheter att erhålla finansiering. KlaraBo behöver tillgång till likviditet för att finansiera 
pågående projekt, drift av verksamheten samt för att betala räntor och amorteringar. KlaraBos 
tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas parallellt. 
Samtliga risker ovan regleras i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. KlaraBo arbetar operativt med 
dessa risker genom att till exempel ränte- och kapitalsäkra skuldportföljen, hålla en god och proaktiv 
dialog med koncernens samarbetspartners samt löpande följa koncernens likviditetssituation. KlaraBos 
arbete styrs dels av interna mål för respektive riskkategori och dels genom koncernens övergripande 
finansiella mål och riskbegränsningar, för att på så vis begränsa de finansiella riskerna och uppnå en 
långsiktigt god utveckling av finansnettot. KlaraBo är vidare ålagt, i enlighet med befintliga låneavtal, 
att på kvartalsbasis följa och redovisa ett antal finansiella nyckeltal.  
Möjligheter och risker i fastigheternas värde 
KlaraBo redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet värderas minst 
en gång per år av externa oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas 
i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter har betydande påverkan på periodens resultat och 
bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan där 
priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav. En 
ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en svagare 
efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en 
prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Även ökade marknadsräntor 
påverkar avkastningskraven och därmed bolagets fastighetsvärden negativt, medan lägre 
marknadsräntor får motsatt effekt. I hyresbegreppet inkluderas dels den faktiska hyresnivån och dels 
vakansrisken i fastighetsbeståndet. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall 
för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. 
 
Känslighetsanalys – värdeförändringar (mkr) 
  
Förändring
Effekt på verkligt värde, 
mkr Förändring
Effekt på verkligt värde, 
mkr
Direktavkastningskrav - 0,25%-enheter 513,3 + 0,25%-enheter -459,0
Hyresvärde* - 2,50% -40,4 + 2,50% 343,8
Drift- och underhållskostnader - 2,50% 131,8 + 2,50% -131,8
Långsiktig vakansgrad - 0,25%-enheter 28,7 + 0,25%-enheter -28,8
*-2,50% avseer enbart lokaler medan +2,50% avser både lokaler och bostäder

===== SIDA 30 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  30 | 34 
 
Pågående projekt 
Information om pågående projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning 
och omfattning av pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare 
baseras information på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och 
antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer 
både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner samt projektkostnader 
och framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt i delårsrapporten omprövas regelbundet, 
och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer 
samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, 
vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor. 
Finansiering 
Vi har under senaste året observerat en större osäkerhet på de finansiella marknaderna där bankernas 
finansieringskostnad gått upp med högre marginaler som följd. Dock har vi noterat en förändring under 
årets sista månader där marginalerna åter är i nivå med tidigare år. Under perioden förlängdes befintliga 
banklån, med ursprungliga förfall under hösten 2023 samt våren 2024, om 900 mkr till nivåer som 
understiger KlaraBos genomsnittliga kreditmarginal. Efter förlängningen löper lånen på 3 och 4 år och 
minskar bolagets finansieringsbehov på kort sikt.   
Bankfinansiering är KlaraBos primära finansieringskälla och obligationslån förekommer inte. 
Avsaknaden av obligationsfinansiering är en styrka då denna typ av finansiering i högre grad påverkas 
vid stigande marknadsräntor, vilket generellt sett är dyrare i perioder av marknadsturbulens samt löper 
med större risk vid refinansiering. 
Förändringar av underliggande marknadsräntor påverkar den del av låneportföljen som löper med rörlig 
ränta och som inte gjorts om till fast ränta med hjälp av räntederivat. Detta påverkar i sin tur 
räntetäckningsgraden som belyser känsligheten för ränteförändringar och visar hur många gånger 
koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. KlaraBo 
följer noga utvecklingen och simulerar känsligheten för att på så vis kunna agera vid behov.  
Per 31 december 2023 har bolaget en stabil finansiell ställning där likvida medel uppgick till 168,5 mkr. 
Operationell risk 
KlaraBo befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och 
möjligheter kopplade till att nå tillväxtmålen utgörs av bland annat fortsatt tillgång till nya projekt, nyckel-
personer och riskhantering i projekt (avseende tid, kostnad och kvalitet). Stigande avkastningskrav, 
finansierings- och energikostnader skapar osäkerhet kring framtida värderingar vilket just nu präglar 
marknaden. 
Förutsättningarna för nyproduktion av bostäder har försämrats snabbt sedan början av 2022. Kraftigt 
höjda finansieringskostnader i kombination med höjda avkastningskrav och höga byggkostnader har 
generellt sett resulterat i en snabb och mycket markant inbromsning av bostadsbyggandet. Påverkan på 
KlaraBos pågående projekt är begränsad i omfattning men för framtida projekt finns risk för negativ 
påverkan, både på kort och lång sikt.

===== SIDA 31 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  31 | 34 
 
Övriga upplysningar 
Marknadsutsikter 
KlaraBos erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernens egna 
koncept KlaraBo-hus skapar förutsättningar för kostnadskontroll och ekonomisk effektivitet i hela 
kedjan, från byggrätt till förvaltning, under fastighetens livstid. 
Koncernen bedömer att efterfrågan är fortsatt god i de områden där KlaraBo befinner sig, och att det 
fortsatt finns en strukturell bostadsbrist på många orter i Sverige. 
Organisation och medarbetare 
Moderbolag i koncernen är KlaraBo Sverige AB. Koncernen består av helägda dotterbolag samt av 
gemensamt styrda bolag. Antalet medarbetare uppgick till 66 (68), varav 21 kvinnor (21) respektive 45 
män (47). 
Redovisningsprinciper 
KlaraBo följer i sin koncernredovisning den av EU antagna IFRS (International Financial Reporting 
Standards) och tolkningarna av dessa (IFRS IC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 
Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Tillämpade 
redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Moder-
bolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 
Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter. 
För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till KlaraBo årsredovisning för 2022. Redovisnings-
principerna är oförändrade jämfört med årsredovisningen 2022. 
Transaktioner med närstående       
Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och med-
lemmar i företagsledningen samt till dessa närstående personer och bolag. 
Inga transaktioner med närstående har skett på andra än marknadsmässiga villkor. Utöver ersättningar 
till ledande befattningshavare finns inga transaktioner med närstående under perioden.

===== SIDA 32 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  32 | 34 
 
Aktien och aktieägare 
Koncernens moderbolag KlaraBo Sverige AB, org.nr. 559029–2727, har två aktieslag, stamaktier av 
serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet 
aktier uppgick till 131 827 883 stycken, varav 16 300 000 stycken av serie A och 115 527 883 stycken 
av serie B. Kvotvärdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kronor per aktie. Bolaget har per 
bokslutsdatum totalt återköpt 721 497 aktier. 
Största aktieägare per 31 december 2023 
 
 
Teckningsoptioner 
KlaraBo har tre pågående optionsprogram utställda till bolagets anställda. Det första programmet 
omfattas av totalt 1 666 335 optioner, som vardera berättigar till teckning av en aktie av serie B. 
Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 mars – 31 mars 2024, till en teckningskurs om 30 kronor 
per aktie. Vid periodens utgång har 1 367 585 optioner tecknats och resterande har löpt ut och kan 
inte längre tecknas. Det andra programmet omfattas av totalt 500 000 optioner, som vardera berättigar 
till teckning av en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 juni – 31 augusti 2024, 
till en teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 500 000 optioner tecknats. 
Det tredje programmet omfattas av totalt 1 429 440 optioner, som vardera berättigar till teckning av 
en aktie av serie B. Optionerna kan utnyttjas under perioden 1 augusti – 31 oktober 2024, till en 
teckningskurs om 39 kronor per aktie. Vid periodens utgång har 1 429 440 optioner tecknats. 
Totalt omfattar incitamentsprogrammen per 31 december högst 3 297 025 teckningsoptioner som kan 
utnyttjas för teckning av högst 3 297 025 aktier av serie B, vilket motsvarar en utspädningseffekt om 
högst cirka 2,44 procent baserat på antal aktier i bolaget. 
  
A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster
Investment AB Spiltan 1 934 484 13 519 220 15 453 704 11,7% 11,8%
Rutger Arnhult 0 11 073 570 11 073 570 8,4% 4,0%
Wealins S.A. 0 9 638 901 9 638 901 7,3% 3,5%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 0 9 360 610 9 360 610 7,1% 3,4%
Ralph Mühlrad 1 285 000 7 138 728 8 423 728 6,4% 7,2%
Anders Pettersson med familj 3 966 316 3 827 793 7 794 109 5,9% 15,6%
ODIN Fonder 0 5 666 368 5 666 368 4,3% 2,0%
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 0 5 646 065 5 646 065 4,3% 2,0%
Länsförsäkringar Fonder 0 5 432 755 5 432 755 4,1% 2,0%
Lennart Sten 1 995 000 3 132 335 5 127 335 3,9% 8,3%
Mats Johansson 2 699 400 0 2 699 400 2,0% 9,7%
Andreas Morfiadakis 2 361 287 113 400 2 474 687 1,9% 8,5%
Richard Mühlrad 785 000 1 044 832 1 829 832 1,4% 3,2%
Carnegie Fonder 0 1 597 709 1 597 709 1,2% 0,6%
Avanza Pension 0 1 540 089 1 540 089 1,2% 0,6%
Övriga 1 273 513 36 795 508 38 069 021 29% 18%
16 300 000 115 527 883 131 827 883 100% 100%

===== SIDA 33 =====

KLARABO SVERIGE AB –  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2023  33 | 34 
 
Rapportens undertecknande 
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av 
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste 
risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. 
Malmö, 15 februari 2024 
Lennart Sten, 
styrelseordförande 
Per Håkan Börjesson, 
styrelseledamot 
Lulu Gylleneiden, 
styrelseledamot 
Mats Johansson, 
styrelseledamot 
Sophia Mattsson Linnala, 
styrelseledamot 
Anders Pettersson, 
styrelseledamot 
Håkan Sandberg, 
styrelseledamot 
Joacim Sjöberg, 
styrelseledamot 
Andreas Morfiadakis, 
verkställande direktör 
 
 
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer.

===== SIDA 34 =====

Kalendarium 
Årsredovisning 2023 
Delårsrapport Q1 januari-mars 2024 
Årsstämma 2023 
Delårsrapport Q2 januari-juni 2024 
Delårsrapport Q3 januari-september 2024 
Bokslutskommuniké 2024 
 
  5 april 2024 
  3 maj 2024 
  3 maj 2024 
  16 juli 2024 
  6 november 2024 
  18 februari 2025 
 
 
 
Kontaktinformation 
För ytterligare information vänligen kontakta 
Andreas Morfiadakis, VD 
Andreas.morfiadakis@klarabo.se 
+46 761 331 661 
 
Urban Ottosson, Interim CFO 
Urban.ottosson@klarabo.se 
+46 767 855 144