FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2024
===== SIDA 1 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 1 | 31
Q4
Bokslutskommuniké
2024
Oktober – december Januari – december
Intäkterna uppgick till 157,5 mkr (149,4), en ökning med 5 procent
jämfört med motsvarande kvartal föregående år.
Driftnettot uppgick till 87,9 mkr (76,9), motsvarande en ökning med
14 procent jämfört med samma kvartal föregående år.
Förvaltningsresultatet uppgick till 31,4 mkr (23,9), en ökning med 31
procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år.
Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till 132,4 mkr (-
18,0) och för derivat till 72,7 mkr (-174,1).
Resultatet uppgick till 178,9 mkr (-135,8), motsvarande
1,37 kr per aktie (-1,04).
Belåningsgraden uppgick per 31 december till 51,4 procent (52,2)
med en snittränta på balansdagen om 3,3 procent (3,5). Bolaget
finansieras endast med bankbelåning.
Intäkterna uppgick till 630,4 mkr (589,7), en ökning med 7 procent
jämfört med motsvarande period föregående år.
Driftnettot uppgick till 362,2 mkr (337,2), motsvarande en ökning
med 7 procent jämfört med samma period föregående år.
Förvaltningsresultatet uppgick till 135,9 mkr (124,2), en ökning med
9 procent jämfört med motsvarande period föregående år.
Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till 111,0 mkr (-
439,9) och för derivat till 26,2 mkr (-139,8).
Resultatet uppgick till 187,9 mkr (-381,5), motsvarande
1,44 kr per aktie (-2,91).
Substansvärde per aktie uppgick till 33,7 kr (32,0).
Styrelsen föreslår till stämman att ingen utdelning lämnas för
räkenskapsåret 2024, vilket är i linje med bolagets utdelningspolicy.
Väsentliga händelser i perioden Väsentliga händelser efter periodens slut
KlaraBo förvärvade fastighetsportfölj i Helsingborg till ett
fastighetsvärde om 850 mkr och en bedömd initial direktavkastning
överstigande 5 procent för 2025. Beståndet bedöms ha god
potential för framtida värdeskapande.
KlaraBo offentliggjorde prospekt och tillkännagav preliminärt utfall
avseende kraftigt övertecknad nyemission om 391 mkr före
emissionskostnader.
KlaraBo refinansierade lån uppgående till cirka 1 800 mkr till en
väsentligt lägre kreditmarginal än befintliga lån.
KlaraBo offentliggjorde ingåendet av ett kreditavtal på cirka 500 mkr
till den lägsta kreditmarginalen i bolagets historia och att samtliga
finansieringsförbehåll därmed uppfyllts inför tillträdet av
Helsingsborgsförvärvet.
KlaraBo tillträdde förvärvet i Helsingborg på 850 mkr den 31 januari
2025.
Efter balansdagens utgång har KlaraBo fortsatt att återköpa aktier
och därmed fullgjort återköpsprogrammet om 30 mkr som tidigare
kommunicerats.
Ett nytt beslut om ytterligare återköp av aktier för motsvarande 30
mkr har nu fattats, i enlighet med bemyndigandet på årsstämman
den 3 maj 2024.
33,7 1,44 97,2 32,1 3,3
Långsiktigt substansvärde
per aktie, kr
Periodens resultat
per aktie, kr
Reell uthyrningsgrad, % Kvartalets tillväxt i förvaltnings-
resultat per aktie, %
Genomsnittsränta, %
Nyckeltal – för fullständig nyckeltalstabell se sidan 23
2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec
Förvaltningsresultat, mkr 31,4 23,9 135,9 124,2
Periodens resultat, mkr 178,9 -135,8 187,9 -381,5
Marknadsvärde/kvm 18 469 18 032 18 469 18 032
Överskottsgrad, % 55,8 51,5 57,5 57,2
Reell uthyrningsgrad, % 97,2 97,8 97,2 97,8
Soliditet, %* 43,6 42,6 43,6 42,6
Belåningsgrad, % 51,4 52,2 51,4 52,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8
Andel räntesäkrad portfölj, % 80,2 79,9 80,2 79,9
Räntebindningstid, år 3,3 3,7 3,3 3,7
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,24 0,18 1,04 0,95
Resultat per aktie, kr 1,37 -1,04 1,44 -2,91
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr* 33,7 32,0 33,7 32,0
*Justerat för nyemission avseende ej tillträdda aktier
===== SIDA 2 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 2 | 31
Vd-ord:
Ett förbättrat marknadsklimat
skapar tillväxtmöjligheter
Såväl driftnetto som förvaltningsresultat steg med 14 procent respektive 31 procent under kvartalet drivet
av högre hyresnivåer samt effektiv förvaltning, förädling och fortsatt kostnadskontroll. Vår bedömning är
att hyreshöjningarna kommer att överstiga inflationen de kommande åren där vi redan under 2025 ser att
snittet bör landa kring 5 procent och därmed kompensera för höjda kostnadsnivåer.
Förvaltningsresultatet förbättrades markant där vi ser effekt av den stora refinansieringen under tidigare
kvartal samt sänkta marknadsräntor. Det gör att samtliga finansiella nyckeltal förbättras mot tidigare och
således ger oss ökad finansiell stabilitet.
Stort förvärv och framgångsrik emission
Under december genomförde vi en framgångsrik
företrädesemission för att delfinansiera förvärvet av en
fastighetsportfölj i Helsingborg samt för att möjliggöra
värdeskapande investeringar i vårt befintliga bestånd.
Emissionen övertecknades kraftigt och vi såg ett stort
intresse både från befintliga ägare och potentiella
investerare. Fastighetsportföljen i Helsingborg omfattar 740
lägenheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 57 000
kvadratmeter. Förvärvet genomförs till ett kvadratmeterpris
strax under 15 000 kronor per kvadratmeter med en bedömd
direktavkastning på över 5 procent, vilket får betraktas som
väldigt bra ingångsvärden i en av Sveriges största städer.
Förvärvet, som konsoliderades per 31 januari 2025, är i linje
med vårt övergripande mål att skapa långsiktigt värde genom
att äga, utveckla och aktivt förvalta attraktiva
bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Dess strategiska läge
och potential för förädling stämmer väl överens med
KlaraBos tillväxtstrategi.
Fastighetsportfölj med låg riskprofil
Under kvartalet bibehöll vi en hög reell uthyrningsgrad om
97,2 procent, vilket visar på framgången i vår lokala och
kundnära förvaltningsstrategi som möjliggör anpassning av
erbjudandet utifrån hyresgästernas behov. Under det fjärde
kvartalet renoverades 37 lägenheter. En fortsatt något lägre
takt än tidigare, men vi avser att öka densamma nu när
finansieringskostnaderna sjunker, vilket ger än bättre
kalkyler. De standardhöjande åtgärderna tillsammans med
den generella hyreshöjningen för delar av beståndet bidrog
till att hyresvärdet för våra bostäder ökade med 3,4
procentenheter under kvartalet. Samtidigt bidrar förvärvet av
fastighetsportföljen i Helsingborg till ytterligare diversifiering
av vårt fastighetsbestånd och vi har nu fyra starka kluster i
Helsingborg, Trelleborg, Visby och Östersund som står för
drygt hälften av beståndets marknadsvärde. Samtliga av
dessa orter är att betrakta som starka tillväxtstäder med
stabil befolkningsökning och betydande infrastrukturprojekt,
vilket såklart är en trygghet.
===== SIDA 3 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 3 | 31
KlaraBo-fastigheten Navaren i Helsingborg.
Förbättrad energiprestanda i fastighetsbeståndet
Under kvartalet initierade vi en process för att förbättra
energiprestandan i fastighetsbeståndet. Fastigheter med
energiklass F eller G ska genom förbättring av fastigheternas
energiprestanda gradvis uppnå högre klassificering fram till
2030. Fastigheter med dessa energiklasser motsvarar i
dagsläget endast 14 procent av den totala fastighetsytan i
KlaraBos bestånd där investeringar för att göra förflyttningen
bedöms rymmas inom det planerade underhåll vi utför på
fastigheterna. Detta initiativ kommer inte bara att förbättra
boendemiljön för våra hyresgäster och minska vår
klimatpåverkan, utan förväntas också generera en
avkastning på omkring 10 procent i form av lägre
driftskostnader. Investeringen är en del av KlaraBos
klimatfärdplan med det långsiktiga målet om att senast 2045
uppnå klimatneutralitet i hela värdekedjan.
Oförändrade finansiella mål
KlaraBos strategi är grundad på en långsiktig och effektiv
förvaltning, förädling genom renoveringar och nybyggnation
samt kompletterande förvärv. Beroende på rådande
marknadsläge och tillgängliga möjligheter anpassas
strategins fokus löpande. I samband med den årliga
strategigenomgången lämnades de finansiella målen om en
genomsnittlig tillväxt i substansvärde om minst 15 procent
per år och en årlig tillväxt i förvaltningsresultatet om minst 12
procent per aktie oförändrade. För att säkerställa en
långsiktigt stabil finansiell grund adderades att
räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger samt att
belåningsgraden ska understiga 60 procent över tid. Vidare
klargjordes att KlaraBo över tid ska vara ett utdelande bolag,
men att bolaget under de närmaste åren kommer att
prioritera tillväxt genom investeringar i befintligt bestånd,
förvärv och utvalda projekt, då vi ser goda tillväxtmöjligheter
framöver.
Fortsatt prioritering av lönsam tillväxt
Under 2024 såg vi ett successivt förbättrat marknadsklimat
till följd av lägre inflation och sänkta räntenivåer, vilket
skapar mer attraktiva förvärvskalkyler där vi dessutom kan
addera mervärde genom vår bevisade affärsmodell. KlaraBo
är och ska vara ett tillväxtbolag. Genom en geografiskt
diversifierad fastighetsportfölj med betydande
förädlingspotential, ett av våra största förvärv hittills, en stabil
finansiell ställning och en möjlighet att finansiera oss på
väsentligt lägre nivåer än tidigare är vi rätt positionerade för
fortsatt lönsam tillväxt och ökat aktieägarvärde.
Malmö i februari
Andreas Morfiadakis, vd KlaraBo
===== SIDA 4 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 4 | 31
Detta är KlaraBo
KlaraBo är ett fastighetsbolag som förvärvar, uppför,
äger och förvaltar attraktiva bostäder. Företaget
grundades 2017 och agerar över hela landet.
Strategin är att i tillväxtregioner förvärva befintliga
bostadsfastigheter liksom mark för nyproduktion.
Bolagets nyproducerade bostäder är egenutvecklade
och ytsmarta, vilket bidrar till rimliga hyror. Såväl
lägenheter som husens gestaltning utformas efter
lokala behov i samarbete med kommunen.
Nyproduktionen håller hög hållbarhetsstandard,
eftersom byggnation sker med hållbara material.
KlaraBo är en långsiktig fastighetsägare.
Bolaget inriktar sig på bostadsfastigheter, vilka per den 31
december utgör 88 procent av kontrakterade hyror. Per den 31
december har KlaraBos fastighetsbestånd en uthyrningsbar yta
om cirka 499 000 kvm fördelat på 6 694 lägenheter och ett antal
lokaler samt kontrakterade hyror om cirka 656 mkr på årsbasis.
Portföljen omfattar även 974 lägenheter under projektutveckling.
Strategi
KlaraBos övergripande strategi kan sammanfattas enligt följande:
Förvärv av bostadsfastigheter, företrädesvis med renoveringspotential, i tillväxtregioner.
Värdeskapande åtgärder inom befintliga förvaltningsfastigheter, såväl intäktshöjande som kostnadssänkande.
Förvärv av markområden och byggrätter för nyproduktion av bostäder för långsiktigt ägande.
Nybyggnation av hållbara och miljöcertifierade, kvalitativa, funktionella, kostnads- och yteffektiva bostäder genom
egenutvecklade och industriellt producerade KlaraBo-hus.
Beroende på marknadsläge och tillgängliga möjligheter anpassas strategins fokus. I nuläget fokuserar KlaraBo huvudsakligen
på förvärv och värdeskapande åtgärder inom befintligt bestånd.
Utdelningspolicy
KlaraBo ska över tid vara ett utdelande bolag men kommer under de närmaste åren prioritera tillväxt genom förvärv samt
investeringar i befintligt bestånd och i bolagets projektportfölj.
Övergripande mål
KlaraBos övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare genom att långsiktigt äga, utveckla och aktivt förvalta
eftertraktade bostadsfastigheter i tillväxtregioner med stark efterfrågan. Värdeskapandet mäts som tillväxt i substansvärde och
förvaltningsresultat per aktie.
Operationellt mål
Hyresutvecklingen för befintliga bostäder som är
renoveringsbara ska genom aktiv förvaltning och
investeringar materiellt överstiga den allmänna årliga
hyreshöjningen.
Hållbarhetsmål
Bolaget har fastställda mål inom områdena klimat och
energi, cirkulärt samhälle, trygga och trivsamma kvarter,
medarbetare samt hållbara affärer. För fullständiga
hållbarhetsmål, se sidan 20.
Finansiella mål
Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå
genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde per aktie om
minst 15 procent inklusive eventuella värdeöverföringar.
Över en konjunkturcykel ska KlaraBo uppnå
genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie
om minst 12 procent.
Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger över
tid.
Belåningsgraden ska understiga 60 procent över tid.
===== SIDA 5 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 5 | 31
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Långsiktigt substansvärde: Över en konjunkturcykel ska
KlaraBo uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i långsiktigt
substansvärde per aktie om minst 15 procent inklusive
eventuella värdeöverföringar.
Förvaltningsresultat: Över en konjunkturcykel ska KlaraBo
uppnå genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie
om minst 12 procent.
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Genomsnittlig årlig
tillväxt om +19 %
sedan 2019
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
1,10
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Genomsnittlig årlig
tillväxt om +26 %
sedan 2019
===== SIDA 6 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 6 | 31
Fastighetsbestånd
KlaraBos bestånd av förvaltningsfastigheter finns i hela Sverige, från Trelleborg i söder till Umeå i norr
och Visby i öst. Portföljen består till övervägande del av bostadsfastigheter. Fastigheterna är uppdelade i
fyra geografiska områden, Syd, Öst, Mitt samt Nord. Bolagets fokus är förvaltningsfastigheter på orter
med befolkningstillväxt och stark arbetsmarknad.
Fastighetsinnehavet består av 226 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 499 000 kvm exklusive parkeringsplatser
och garage.
KlaraBo arbetar utifrån en kundnära förvaltningsmodell med förvaltning i egen regi som ger en kontinuerlig optimering av
driftkostnader och kostnadskontroll.
Under kvartalet har bolaget investerat 42,4 mkr (45,2) i befintliga förvaltningsfastigheter där värdeskapande totalrenovering är
den främsta investeringsåtgärden. Totalrenovering innebär att lägenheterna renoveras i samband med naturlig omflyttning i
beståndet. Renoveringsåtgärd genomförs när en befintlig hyresgäst är avflyttad och avslutas innan ny hyresgäst flyttar in.
Renoveringen pågår under fyra till sex veckor och under den perioden redovisas lägenheten som vakant vilket tillfälligt påverkar
den ekonomiska uthyrningsgraden negativt.
===== SIDA 7 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 7 | 31
Standardhöjande åtgärder
Ett av de operationella målen är att hyresutvecklingen för bostäder ska överstiga den generella årliga
hyreshöjningen genom aktiv förvaltning och investeringar. Grafen nedan speglar uppfyllelsen av detta
mål där hyresutvecklingen överstiger den generella höjningen med 16,4 procentenheter för jämförbart
bestånd sedan 2019.
Hyresvärdesutveckling
Den årliga hyresförhandlingen för 2024 är avslutad vilket har resulterat i en hyresökning på bostäder om 5,6 procent viktat för
hela beståndet. Justerat för den årliga hyreshöjningen har hyresvärdet för bostäder ökat med 1,7 procentenheter under
perioden.
En central del i KlaraBos strategi är att löpande vidta värdeskapande åtgärder i befintligt bestånd, såväl intäktshöjande som
kostnadssänkande. KlaraBo ser till att lägenheter med renoveringsbehov uppnår dagens standard med bland annat moderna
kök, badrum och energieffektiva installationer. Åtgärderna bidrar till att höja värdet på hela beståndet långsiktigt samt minska
drifts- och underhållskostnader över tid.
118,8
135,2
100,0
110,0
120,0
130,0
140,0
2019
Q1
2019
Q3
2020
Q1
2020
Q3
2021
Q1
2021
Q3
2022
Q1
2022
Q3
2023
Q1
2023
Q3
2024
Q1
2024
Q3
%-enheter
16,4
===== SIDA 8 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 8 | 31
Antal utförda totalrenoveringar
För att KlaraBo ska kunna upprätthålla renoveringstakten behöver den naturliga omflyttningen i beståndet vara relativt konstant
och lägenheter som omsätts vara orenoverade. Utförda totalrenoveringar i kvartalet uppgår till 37 lägenheter. Den något lägre
renoveringstakten beror på att KlaraBo valt att sänka risken genom att öka kraven för vilka lägenheter som väljs ut för
renovering. Med sjunkande finansieringskostnader och förvärvet i Helsingborg ser KlaraBo möjligheter att öka renoveringstakten
framöver.
Utöver åtgärderna för totalrenoveringar av lägenheterna fokuserar KlaraBo på anpassade kunderbjudanden i form av generella
standardhöjande åtgärder i fastigheterna. Detta sker i form av erbjudanden till befintliga hyresgäster om olika tillval som leder till
ökad kundnöjdhet och som samtidigt bidrar till att öka det faktiska hyresvärdet utöver de generella årliga hyresförhandlingarna.
Kontrakterad årshyra, mkr
Potentiellt värde per lägenhet
Diagrammet ovan illustrerar kontrakterad årshyra för befintlig
förvaltningsportfölj per 31 december 2024, med tillägg för förväntad
kontrakterad årshyra efter renovering av befintligt orenoverat
bestånd.
Diagrammet ovan visar värdet före och efter höjning av
direktavkastningskravet samt effekten av nettovärdeökningen vid
ROT-renovering för en exempellägenhet. Exemplet visar hur ROT-
renoveringar motverkar eventuella värdeminskningar kopplat till
ökning av direktavkastningskravet. Siffrorna ovan baseras på en
faktisk lägenhet i bolagets bestånd i Trelleborg.
656
748
0
200
400
600
800
2024 Q4 Potentiell
kontrakterad hyra
38
18
41 42
50 49 49
78
69
73
58
86
65
60
45
50
41
35 37 37
0
20
40
60
80
100
2020
Q1
2020
Q2
2020
Q3
2020
Q4
2021
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
===== SIDA 9 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 9 | 31
Förvaltningsfastigheter exklusive projektutveckling
Hyresintäkter bostadsfastigheter Marknadsvärde, mkr Antal lägenheter
Projektutveckling och nyproduktion
KlaraBo arbetar med hela värdekedjan för hyreslägenheter, från projektutveckling via byggnation till
egen förvaltning. För bolaget handlar affärsutveckling om att driva fram projekt från idé till färdig
byggrätt. På så vis skapas värden oavsett om det gäller förädling av befintliga fastigheter eller helt nya
projektidéer.
Arbetet avseende projektutveckling och nyproduktion bedrivs genom aktiv uppsökande verksamhet hos privata aktörer,
deltagande i kommunala markanvisningstävlingar, bearbetning av kommuner för direktanvisning av mark, förtätningar på egna
fastigheter samt förvärv av fastigheter med befintlig byggrätt eller byggrättspotential. Till grund ligger en analys där bland annat
ortens befolkningsutveckling, funktionella arbetsmarknad samt marknadens betalningsförmåga utreds.
KlaraBo strävar efter att lämna efter sig ett så lågt klimatavtryck som möjligt vid produktion av nya bostäder. Bolaget jobbar
aktivt med att välja material med så låg klimatpåverkan som möjligt och har ambitionen att miljöcertifiera samtliga
nyproducerade byggnader.
För att öka kunskapen och bidra till en hållbar utveckling av de platser där bolaget verkar är vi även med i lokala satsningar för
en hållbar utveckling såsom LFM30-Lokal Färdplan Malmö 2030.
Antalet byggrätter för lägenheter i projektutvecklingsportföljen uppgick till 974 st.
Antal Antal
Region fastigheter lägenheter BOA LOA T otalt mkr kr/kvm
Mitt 76 971 62,5 5,5 67,9 1 193 17 568
Nord 34 2 042 141,4 5,8 147,2 2 259 15 348
Syd 62 1 712 109,4 27,7 137,1 3 005 21 925
Öst 54 1 969 129,7 17,1 146,8 2 758 18 788
226 6 694 443,0 56,0 499,0 9 215 18 469
Yta, tkvm Marknadsvärde
Ekonomisk Reell uthyrn. Kontrakterad
Region mkr kr/kvm uthyrn.grad, % grad, % årshyra, mkr* mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Mitt 93,9 1 382 95,0 97,6 89,3 43,4 638 45,9 676
Nord 186,8 1 269 92,4 95,8 172,7 71,8 488 100,9 686
Syd 204,8 1 494 96,7 97,3 198,1 62,6 457 135,5 989
Öst 205,0 1 397 95,7 98,5 196,1 66,4 453 129,7 884
690,6 1 384 95,0 97,2 656,2 244,2 489 412,0 826
Direktavkastning, % 4,5%
Fastighetsadministration 38,9 78
Driftnetto inkl. fast.admin. 656,2 283,1 567 373,1 748
*Inkluderar endast färdigförhandlade hyreshöjningar avseende 2025. Ett antal orter kvarstår vars hyresvärde motsvarar cirka 34 procent av beståndets totala
hyresvärde för bostäder, vilket kommer få effekt på kommande kvartals hyresvärde.
Hyresvärde* Fastighetskostnader Driftnetto*
14%
29%
27%
30%
Mitt Nord Syd Öst
1 193
2 259
3 005
2 758
Mitt Nord Syd Öst
971
2 042
1 712
1 969
Mitt Nord Syd Öst
===== SIDA 10 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 10 | 31
Deltagande i kommunala
markanvisningstävlingar
samt direktanvisningar
Förtätningsprojekt på
befintliga fastigheter
Förädling av befintliga
fastigheters ytor såsom
nyttjande av råvindar eller
konvertering av lokaler
till bostäder
Förvärv av fastigheter
med befintliga byggrätter
eller byggrättspotential
Initiering av planprocess
Beslut om markanvisning
Tecknade förvärvsavtal
Egna fastigheter med
pågående planprocess
eller färdig detaljplan
Bygglovsprocesser
Byggstartade projekt
Produktion
Inflyttning och
överlämning till egen
förvaltning
Projektportfölj
Bolagets markanvisning ”Öster om Mässan” i Hyllie i Malmö̈ omfattar två kvarter med totalt cirka 300 lägenheter tillsammans
med OBOS. Projektet är Malmö kommuns första Mallbo projekt där man möjliggör för nyproduktion med lägre hyror genom
bland annat lägre parkeringsnorm och rabatterad tomträttsavgäld. Projektet planeras att genomföras i etapper där drygt hälften
av ytan är tänkt att uppföras som bostadsrätter och resten som hyreslägenheter. Markanvisningsavtalet för projektet är klart och
undertecknat vilket betyder att tidigare bedömning för genomförande kvarstår. Projektering av programhandling har startat med
förhoppning att byggnation kan påbörjas vid tillträde av fastigheterna i början av 2026.
Exploateringsavtalet för förtätningsprojektet på fastigheten Bogen 1 i Visby på Gotland har fördröjts något men förhoppningen är
att det kan färdigställas under början av 2025 och att detaljplanen därmed bör kunna antas under andra halvan av 2025.
Bygglovsprojekteringen av första etappen planeras kort därefter med efterföljande produktionsstart så snart marknaden medger.
På Gotland har KlaraBo ansökt om att ändra detaljplanen för fastigheten Stäven 1 för att kunna förtäta med fler bostäder. Dialog
pågår med Region Gotland och arbetet bedöms kunna påbörjas i början av 2025.
Detaljplanen för fastigheten Fängelset 2 i Kristianstad är beslutad av kommunstyrelsen och kommunfullmäktige och gick för
antagande under oktober. Planen överklagades till Mark- och Miljödomstolen så antagande dröjer tills dom avkunnats.
Bedömningen är att ärendet avgörs till sommaren 2025 och att planen därefter kan antas. Om marknaden ser positivt på
projektet kan projektering och efterföljande byggstart därefter påbörjas under senare delen av 2025
I Vaggeryd avser KlaraBo att ändra detaljplanen för fastigheterna Ålen 1, Ålen 2 och Ålen 4. Planändringen kommer medge att
befintliga tre huskroppar byggs på med en våning omfattande totalt cirka 3 000 kvm BTA. En förtätning planeras också
bestående av fem nya huskroppar i fyra våningar omfattande totalt cirka 8 800 kvm BTA. Planen har varit på granskning under
november och beräknas kunna antas till sommaren 2025.
För en fullständig överblick av pågående byggnation och projektutveckling per 31 december 2024, se nedan.
===== SIDA 11 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 11 | 31
Planerade lägenheter per region Hyresvärde (mkr)
Diagrammet ovan till vänster visar antal planerade lägenheter per geografisk region, medan diagrammet ovan till höger illustrerar hyresvärdet
för befintlig förvaltningsportfölj per 31 december 2024 samt potentiellt hyresvärde för byggrätter i projektutvecklingen.
Byggrätter och projektutveckling*
*Information om projekt i pågående projektutveckling inkluderar bedömningar och antaganden vilket innebär osäkerhet gällande tidplaner, areor, kostnader samt
framtida hyresvärde. Informationen uppdateras löpande och ska därmed inte ses som en prognos.
89
365520
Mitt Syd Öst
691
782
0
200
400
600
800
1 000
2024 Q4 Potentiellt
hyresvärde
Region Projekt Kommun
Antal
lägenheter BTA BOA mkr kr/kvm Status Ägarandel, %
Syd Aspeholm 13 Lund 26 1,6 1,3 2,8 2 047 2 100
Syd Hälleflundran 8, vind Malmö 17 0,7 0,5 1,5 2 778 2 100
Syd Hässleholm 87:22 Hässleholm 62 5,3 4,6 8,0 1 732 3 100
Mitt Sätra Västerås 55 4,5 3,6 6,8 1 900 2 100
Syd Fängelset 2 Kristianstad 110 7,7 6,2 12,2 1 971 3 100
Öst Ekorren 1 Jönköping 76 6,2 4,5 9,2 2 067 2 100
Öst Bogen 1 (etapp 1) Gotland 90 6,3 5,0 10,4 2 065 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 2) Gotland 79 5,5 4,4 9,1 2 065 3 100
Öst Bogen 1 (etapp 3) Gotland 41 2,9 2,3 4,8 2 065 3 100
Öst Stäven Gotland 14 1,3 0,9 1,7 1 848 3 100
Syd Öster om mässan Malmö 150 9,6 7,6 13,9 1 831 3 50
Mitt Källan 7 Borlänge 34 2,1 1,9 3,6 1 941 3 100
Öst Ålen (påbyggnad) Vaggeryd 90 6,4 4,9 9,0 1 822 3 100
Öst Ålen (nyproduktion) Vaggeryd 130 9,2 7,1 12,9 1 826 3 100
Totalt 974 69,2 54,9 105,9 1 929
Status:
1) Byggstartade projekt eller projekt där bygglov erhållits
Area, tkvm Hyresvärde
2) Lagakraftvunnen detaljplan och/eller där bygglovsprojektering pågår
3) Projekt där bygglov ej beviljats men där kommunalt beslut om markanvisning fattats eller förvärvsavtal tecknats
===== SIDA 12 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 12 | 31
Totalresultat för koncernen i sammandrag
Periodens totalresultat överensstämmer med periodens resultat, eftersom övrigt totalresultat saknas.
Resultatanalys januari - december 2024
Resultatposter nedan avser fjärde kvartalet, 1 oktober till 31 december och perioden 1 januari till 31 december 2024.
Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Samtliga belopp anges i mkr.
Not 1 Intäkter
Kvartalets intäkter uppgick till 157,5 mkr (149,4) vilket motsvarar en ökning med 5 procent jämfört med samma kvartal
föregående år. Ökningen förklaras främst av den årliga hyresförhandlingen som slutförts under året med ett viktat snitt om 5,6
procent, väl över den nivå som tidigare anteciperats. Övrig ökning hänförs koncernens löpande renoveringsarbete samt
Mkr Not
2024
3 mån
okt-dec
2023
3 mån
okt-dec
2024
12 mån
jan-dec
2023
12 mån
jan-dec
Intäkter 1 157,5 149,4 630,4 589,7
Kostnader 2 -69,5 -72,5 -268,2 -252,5
Driftnetto 3 87,9 76,9 362,2 337,2
Centrala administrationskostnader 4 -13,0 -11,6 -51,7 -51,4
Rörelseresultat 75,0 65,3 310,5 285,9
Finansiella intäkter/kostnader 5 -43,5 -41,3 -174,6 -161,7
Förvaltningsresultat 31,4 23,9 135,9 124,2
Värdeförändringar fastigheter 6 132,4 -18,0 111,0 -439,9
Värdeförändringar derivat 72,7 -174,1 26,2 -139,8
Resultat före skatt 236,6 -168,2 273,1 -455,5
Skattekostnad 7 -57,6 32,3 -85,2 73,9
Periodens resultat 178,9 -135,8 187,9 -381,5
===== SIDA 13 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 13 | 31
färdigställd nyproduktion under året. Transaktionen med Diös i höstas innefattade både avyttring och förvärv av fastigheter,
vilket sammantaget resulterade i en negativ nettoeffekt på intäkterna i kvartalet. En svalare hyresmarknad innebar även en
något lägre ekonomisk uthyrningsgrad jämfört med samma kvartal föregående år.
Intäkterna för perioden uppgick till 630,4 mkr (589,7). Ökningen om 6,9 procent hänförs till hyresindexering av både bostäder
och lokaler, nya lokalavtal, färdigställande av nyproduktion samt standardförbättringar.
Not 2 Kostnader
Koncernens kostnader omfattas av drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, fastighetsadministration, försäkring samt
övriga förvaltningskostnader.
Driftkostnader avser i huvudsak kostnader för uppvärmning, el- och vattenförbrukning samt avfallshantering och uppgick i
kvartalet till -69,5 mkr (-72,5). Kostnaderna har minskat med 4,1 procent trots kraftiga prisökningar på taxebundna kostnader
och förklaras delvis av ett mildare klimat med bl a lägre snöröjningskostnader som följd.
I oktober genomförde Europeiska kommissionen en fördjupad granskning av Sveriges skattebefrielser. Kommissionen kom fram
till att återigen godkänna skattebefrielserna på biogas med retroaktivitet från Q1 2023 då möjligheten till återbetalning av skatten
upphörde. I och med beskedet från finansdepartementet har Skatteverket medgett återbetalning för skatt på biogas som kan
ansökas tre år tillbaka. Engångseffekten hänförlig den retroaktiva delen har minskat kostnaderna med cirka 3,2 mkr. Rätt till
återbetalning av biogasskatt löper enligt gällande beslut till och med år 2030.
Därtill har skalfördelar uppnåtts av att avtal om extern fastighetsskötsel sagts upp till förmån för egen personal.
Periodens kostnader uppgick till -268,2 mkr (-252,5), motsvarande en ökning om 6,2 procent, vilket huvudsakligen förklaras av
årets prisökningar på taxebundna kostnader. I övrigt har obligatoriska, ej årligen återkommande, myndighetskontroller
genomförts för delar av beståndet vilket också har bidragit till ökningen.
Not 3 Driftnetto och överskottsgrad
Driftnettot för kvartalet uppgick till 87,9 mkr (76,9), motsvarande en ökning om 14,4 procent jämfört med samma kvartal
föregående år. Överskottsgraden uppgick till 55,8 procent (51,5).
Driftnettot för perioden uppgick till 362,2 mkr (337,2) med en överskottsgrad om 57,5 procent (57,2). Periodens ökning är främst
hänförlig årlig hyresökning, förädling av bostadsbeståndet samt färdigställd nyproduktion.
Not 4 Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader omfattar kostnader för bolagsledningen och centrala stödfunktioner till både förvaltnings- och
projektverksamheten.
Kostnader för central administration uppgick för kvartalet till -13,0 mkr (-11,6). De högre kostnaderna är främst hänförliga till
löner då fler roller tagits in under central administration.
Periodens centrala administrationskostnader uppgick till -51,7 (-51,4). Ökade kostnader kopplade till prisuppgångar och större
organisation har kompenserats av lägre kostnader för konsulter och rådgivning.
Not 5 Finansiella intäkter/kostnader
Finansiella intäkter/kostnader för kvartalet uppgick till -43,5 mkr (-41,3) och för perioden -174,6 (-161,7). Ökningen både
gällande kvartalet och perioden jämfört med föregående år förklaras främst av utökad lånevolym samt förfall av ränteswappar
med lägre ränta.
KlaraBos räntesäkringsnivå uppgår till 80,2 procent (79,9) av lånevolymen. KlaraBo har under kvartalet omförhandlat externa
lån motsvarande 1 800 mkr som hade förfall under första halvåret 2025 till en väsentligt lägre marginal än genomsnittsportföljen.
Not 6 Värdeförändringar
Koncernens förvaltningsfastigheter värderas kvartalsvis och minst en gång per år genomförs en fullständig extern värdering av
varje värderingsobjekt. Under kvartalet har fastigheterna värderats externt av oberoende auktoriserade värderingsinstitutet
Savills. Varje fastighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema över en treårsperiod, och bedömd utifrån det
material som finns tillgängligt på fastigheten samt den externa värderarens marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar.
Det fjärde kvartalet innebar höjda avkastningskrav i fastighetsvärderingarna med drygt 3 punkter i genomsnitt, vilket allt annat
lika skulle innebära en värdeförändring på cirka -70 mkr i fastighetsbeståndet, motsvarande en värdenedgång på cirka 0,7
procent. Genomförda hyresförhandlingar, en aktiv förvaltning samt koncernens löpande värdeskapande åtgärder, genom
renovering och investeringar kompenserade för ökade avkastningskrav. Nettovärdeförändringen i kvartalet uppgick till 132,4 (-
18,0) och förklaras huvudsakligen av hyresförhandlingar som fallit ut väsentligt bättre än tidigare antaganden. Vid periodens
utgång var det genomsnittliga avkastningskravet för hela portföljen cirka 4,9 procent och avkastningskravet för portföljens
bostäder 4,8 procent.
===== SIDA 14 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 14 | 31
Värdeförändring för koncernens derivatportfölj uppgick i kvartalet till 72,7 mkr (-174,1) och hänförs till koncernens räntederivat.
Den positiva värdeutvecklingen under kvartalet förklaras av förändrade antaganden om framtida marknadsräntor. Denna effekt
är endast bokföringsmässig och inte kassaflödespåverkande och vid derivatens utgång är värdet noll.
Not 7 Skattekostnad
Kvartalets totala skattekostnad uppgick till -57,6 mkr (32,3) och avser primärt uppskjuten skatt hänförlig till värdeförändring i
förvaltningsfastigheter och derivat, samt aktuell skatt på förvaltningsresultatet. Aktuell skatt uppgick till -4,8 mkr (4,0).
Av periodens skattekostnad om -85,2 mkr (73,9) utgörs -45,8 mkr (72,4) av uppskjuten skatt hänförlig till värdeförändring av
fastigheter. Resterande skattekostnad förklaras av uppskjuten skatt hänförlig till derivat samt aktuell skatt. Aktuell skatt för
perioden uppgick till -23,0 mkr (-18,8). Ränteavdragsbegränsningsreglerna medför att 86,8 mkr (86,6) av räntekostnaderna på
totalt 174,6 mkr (161,7), ej blir avdragsgilla för året.
Moderbolaget
Moderbolaget äger inga fastigheter. Bolaget upprätthåller koncerngemensamma funktioner för administration, förvaltning,
finansiering och projektutveckling.
Omsättningen i moderbolaget avser primärt fakturering av tjänster till koncernbolag.
Finansiella intäkter har påverkats i kvartalet av en anteciperad utdelning från dotterbolag om 650,0 mkr.
===== SIDA 15 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 15 | 31
Finansiell ställning för koncernen i sammandrag
Koncernens rapport över förändring i eget kapital
Kommentarer till koncernens finansiella ställning
Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställning vid periodens utgång i år respektive motsvarande period föregående
år. Samtliga belopp anges i mkr.
Not 8 Förvaltningsfastigheter
Koncernens förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13
nivå 3. För projektutvecklingsfastigheter redovisas en förutbestämd andel av den orealiserade värdeförändringen mellan verkligt
värde vid färdigställande och totala uppskattade produktionskostnader i takt med färdigställandegraden. Detta görs i enlighet
med en i koncernen beslutad upptrappningsmodell.
Koncernens förvaltningsfastigheter har vid periodens utgång värderats till 9 243,9 mkr (9 031,9), varav
projektutvecklingsfastigheter utgör 17,8 mkr (16,2), tomträtt värderad enligt IFRS 16 uppgår till 10,6 mkr (10,6) och resterande
9 215,5 mkr (9 005,1) avser befintliga förvaltningsfastigheter.
Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,3
Förvaltningsfastigheter 8 9 243,9 9 031,9
Materiella anläggningstillgångar 5,5 7,7
Finansiella anläggningstillgångar 0,0 17,2
Fordringar 9 407,2 24,3
Likvida medel 143,0 168,5
Summa tillgångar 9 799,9 9 249,9
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 4 484,2 3 936,3
Derivat 10,6 36,7
Uppskjuten skatteskuld 11 269,2 216,0
Långfristiga räntebärande skulder 12 3 762,0 4 762,7
Kortfristiga räntebärande skulder 12 1 128,2 116,1
Övriga skulder 145,8 182,0
Summa eget kapital och skulder 9 799,9 9 249,9
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Belopp vid periodens ingång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 936,3 4 320,0
Periodens resultat 187,9 -381,5
Nyemission 390,9
Kostnader hänförliga till nyemission -18,6 -
Skatteeffekt på emissionskostnader 3,8 -
Återköp av aktier -16,2 -2,1
Belopp vid periodens utgång, hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 484,2 3 936,3
===== SIDA 16 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 16 | 31
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, mkr
Not 9 Fordringar
Fordringar består till största del av den pågående nyemissionen där likviden på 390,9 mkr före avdrag för emissionskostnader
reglerats i början av januari.
Not 10 Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 484,2 mkr (3 936,3). Förändringen förklaras av pågående
nyemission, periodens resultat samt att bolaget under 2024 gjort återköp av aktier om 16,2 mkr. Aktieåterköpen görs inom
ramen för det tidigare kommunicerade bemyndigandet om aktieåterköp uppgående till totalt 30 mkr.
Not 11 Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatteskuld uppgående till 269,2 mkr (216,0) är främst hänförlig till värdeförändringar avseende förvaltnings-
fastigheter och derivat.
Moderbolaget
Moderbolagets tillgångar och skulder består primärt av andelar i, fordringar på, och skulder till koncernbolag samt likvida medel.
Ökningen av fordringar hos koncernföretag beror på en anteciperad utdelning från dotterbolag om 650,0 mkr.
Den pågående nyemissionen har ökat bundet eget kapital med 1,3 mkr som ej registrerat aktiekapital samt fritt eget kapital med
389,6 mkr före avdrag för emissionskostnader och ökat övriga fordringar med motsvarande belopp. Nyemissionen registrerades
och likviden blev tillgängliga i början av januari.
2024-12-31 2023-12-31
Ingående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 031,9 9 170,7
Förvärv av förvaltningsfastigheter 79,3 -
Försäljning av förvaltningsfastigheter -140,0 -
Investeringar i förvaltningsfastigheter 144,0 161,5
Investeringar i nyproduktionsfastigheter 5,2 117,1
Offentligt bidrag - 19,2
IFRS 16 - 3,3
Orealiserade värdeförändringar 123,5 -439,9
Utgående redovisat värde förvaltningsfastigheter 9 243,9 9 031,9
===== SIDA 17 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 17 | 31
Finansiering
Not 12 Finansiering
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder avser primärt finansiering av koncernens förvaltningsfastigheter. Finansieringen avseende
förvaltningsfastigheter uppgick på balansdagen till 4 890,2 mkr (4 878,8). Leasingskulden enligt IFRS16 uppgick till 13,0 mkr
(14,4) och avser tomträtt och kontorslokaler. Leasingskulden är exkluderad i tabellen över kredit- och räntebindning nedan.
Amorteringar för de kommande tolv månaderna uppgår vid periodens utgång till 50,1 mkr (47,8). Koncernens kassa uppgick till
143,0 mkr (168,5) och därutöver har KlaraBo tillgängliga kreditfaciliteter uppgående till 200 mkr. Skuldernas verkliga värde
avviker inte väsentligt från redovisat värde.
Belåningsgraden för koncernen uppgick per 31 december 2024 till 51,4 procent (52,2).
Kapital- och räntebindning
KlaraBo ska ha en begränsad finansiell risk. Per 31 december 2024 utgörs KlaraBos finansiering huvudsakligen av upplåning
i fyra nordiska banker. KlaraBo har väl etablerade samarbeten med dessa banker och en kontinuerlig dialog gällande
finansieringsfrågor. Dialogen gällande refinansiering av krediter med förfall under 2025 har påbörjats och bedömningen är att
dessa krediter kommer att kunna förlängas till attraktiva villkor under våren 2025. De krediter som förlängdes under fjärde
kvartalet 2024 gjordes till betydligt lägre räntemarginaler jämfört med tidigare.
Koncernens låneportfölj består till övervägande del av krediter med rörlig räntebas, men även av krediter med fast ränta. I syfte
att säkra mot fluktuationer på räntemarknaden och minska ränterisken nyttjas räntederivat för att påverka räntebindningstiden.
Totalt uppgick derivatportföljen till 2 750 mkr (2 750) vid periodens utgång. Låneportföljens räntebindningstid uppgick till 3,3 år
(3,7). Inkluderat fasträntekrediter var koncernens räntesäkringsnivå, det vill säga andelen skulder som löpte med fast ränta, 80,2
(79,9) procent. KlaraBo erhöll fortsatt positiva kassaflöden från koncernens ränteswappar och swaption, vilket dämpade
bolagets räntekostnader. Den genomsnittliga räntan, inklusive derivat, uppgick till 3,3 procent (3,5) på balansdagen.
Förändringen jämfört med föregående år berodde på lägre marknadsräntor samt lägre marginaler för de krediter som
omförhandlades under det fjärde kvartalet 2024. De förlängda krediterna omfattade totalt cirka 1 800 mkr. Den genomsnittliga
kapitalbindningstiden uppgick till 2,1 år (2,1).
Verkligt värde för räntederivatportföljen uppgick vid periodens utgång till -10,6 mkr (-36,7). Förflyttningen av värdet på
derivatportföljen jämfört med föregående år är dels hänförlig till upptaget av nya swappar med högre ränta än de som förfallit,
dels att marknadsräntan gått ned.
Förfalloår Mkr Andel, % Mkr Andel, % Mkr Ränta , %
2024
2025 1 077 22 2 244 46 200 0,18
2026 883 18
2027 2 834 58 250 5 250 2,00
2028 200 4 200 2,83
> 5 år 89 2 2 189 45 2 100 2,61
Summa* 4 883 100 4 883 100 2 750 2,39
* Exklusive IFRS16 samt periodiserade upplåningskostnader
RänteswapparKreditbindning Räntebindning
Utestående ränteswappar 2024-12-31
Nominellt belopp (mkr) Förfallodatum Fast räntenivå
200 2025-05-11 0,181%
250 2027-09-17 2,002%
200 2028-11-21 2,827%
250 2029-09-17 2,030%
250 2029-11-18 2,873%
300 2030-11-18 2,945%
300 2031-02-20 3,050%
700 2032-05-09 2,205%
300 2033-02-16 3,055%
2 750 2,395%
Koncernen har en swaption med nominellt värde om 300 mkr och fast ränta om 2,58 procent, potentiellt startdatum för denna swaption är 15
maj 2025. Då swaptionen inte har påverkat den genomsnittliga räntebindningen har den exkluderats i ovan tabeller över kredit- och
räntebindning samt i tabellen över utestående swappar.
===== SIDA 18 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 18 | 31
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Mkr
2024
3 mån
okt-dec
2023
3 mån
okt-dec
2024
12 mån
jan-dec
2023
12 mån
jan-dec
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 75,0 65,3 310,5 285,9
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0,5 0,7 2,5 2,7
Erhållen ränta 1,2 2,7 3,9 7,5
Betald ränta -44,4 -53,8 -175,3 -171,2
Betald skatt 11,3 15,4 -23,4 -23,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelsekapital 43,5 30,3 118,2 101,3
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar/-skulder -7,2 31,9 -35,8 31,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten 36,3 62,2 82,4 132,7
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag -1,2 0,0 -77,3 -
Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag -1,7 0,0 123,6 -
Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -42,4 -45,2 -144,0 -161,5
Nyproduktionsinvesteringar -1,3 -41,0 -5,2 -117,1
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,2 -0,3 -0,2 -0,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten -46,8 -86,4 -103,1 -279,1
Finansieringsverksamheten
Nyupptagna finansiella skulder - 5,9 100,0 30,8
Låneupptagningskostnader -4,5 - -4,5 -
Amortering av finansiella skulder -12,3 -18,1 -84,0 -52,1
Förändring byggnadskreditiv - - - -
Återköp av egna aktier 0,0 0,0 -16,2 -2,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -16,9 -12,2 -4,7 -23,4
Periodens kassaflöde -27,4 -36,5 -25,4 -169,8
Likvida medel vid periodens början 170,4 204,9 168,5 338,3
Likvida medel vid periodens slut 143,0 168,5 143,0 168,5
===== SIDA 19 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 19 | 31
Moderbolagets resultat- och balansräkning
i sammandrag
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
Mkr
2024
3 mån
okt-dec
2023
3 mån
okt-dec
2024
12 mån
jan-dec
2023
12 mån
jan-dec
Nettoomsättning 6,4 4,6 25,5 25,0
Personalkostnader -6,1 -4,7 -21,3 -18,6
Övriga externa kostnader -5,8 -5,8 -22,5 -25,3
Rörelseresultat -5,6 -5,9 -18,4 -18,9
Finansiella intäkter/kostnader 690,4 -44,0 653,7 -74,5
Resultat efter finansiella poster 684,8 -49,9 635,3 -93,4
Erhållna/lämnade koncernbidrag 18,4 19,2 18,4 19,2
Resultat före skatt 703,3 -30,7 653,7 -74,2
Skattekostnad -18,3 13,6 -14,8 13,6
Periodens resultat 685,0 -17,1 639,0 -60,6
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Materiella anläggningstillgångar 0,4 0,6
Andelar i koncernföretag och gemensamt styrda företag 2 444,2 2 311,1
Fordringar hos koncernföretag och gemensamt styrda företag 3 715,9 3 127,2
Uppskjutna skattefordringar 2,7 13,6
Övriga fordringar 388,9 4,7
Kassa och bank 131,5 156,0
Summa tillgångar 6 683,6 5 613,2
Bundet eget kapital 7,9 6,6
Fritt eget kapital 4 108,4 3 110,6
Derivat 13,0 51,0
Skulder till koncernföretag 2 537,4 2 438,3
Övriga skulder 16,9 6,7
Summa eget kapital och skulder 6 683,6 5 613,2
===== SIDA 20 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 20 | 31
Hållbarhet
KlaraBos hållbarhetsarbete tar avstamp i FN:s globala mål för hållbar utveckling inom de tre
dimensionerna för ESG (miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning).
Med utgångspunkt i en intressentdialog och en dubbel väsentlighetsanalys har vi identifierat sex viktiga områden där vi som
bolag kan göra störst skillnad och bidra till en hållbar samhällsutveckling. Inom respektive område har mål formulerats, nedan
presenteras ett urval av dessa.
MILJÖ
Klimat och energi
Senast år 2030 ska endast förnybar energi användas för el, värme och bilar i vår verksamhet.
Senast år 2045 ska vi vara klimatneutrala i hela värdekedjan.
Trästomme ska prioriteras vid nyproduktion.
Vi klimatsäkrar vårt fastighetsbestånd.
Resurseffektiva kvarter
I alla våra bostadskvarter ska det finnas möjlighet att källsortera.
70 procent av allt byggmaterial ska sorteras för återvinning i samband med ombyggnation och
nybyggnation.
Inför renovering av en lägenhet ska vi inventera vilka produkter som går att bevara eller
återbruka.
SOCIALT ANSVAR
Våra medarbetare
Senast år 2025 ska vi ha uppnått en långsiktig jämn könsfördelning (40/60) och spegla
samhället med avseende på internationell bakgrund.
Möjliggöra intern karriärutveckling/karriärsteg för minst fem medarbetare per år, till exempel ta
sig an en ny roll eller ett större/ nytt ansvar inom sin nuvarande funktion.
Alla medarbetare ska genomföra en introduktion i KlaraBos hållbarhetsarbete och
uppförandekod.
Trygga och trivsamma kvarter
Vi ska genomföra en årlig trygghetsrond i alla våra bostadskvarter.
Vi ska erbjuda 50 sommarjobb eller arbetstillfällen till boende i våra bostadsområden, till och
med år 2025.
Vi ska etablera samarbete med lokala idrottsorganisationer i alla våra bostadskvarter, med
syfte att skapa meningsfulla fritidsaktiviteter för ungdomar.
Människor i vår värdekedja
100 procent sign-off på uppförandekod (internt) samt upprätta en uppförandekod för
leverantörer.
BOLAGSSTYRNING
Ansvarsfulla affärer
Inga rapporterade fall i visselblåsaren.
===== SIDA 21 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 21 | 31
Solceller installerade på KlaraBo-fastigheter i Svalöv.
Hållbarhetsrelaterade aktiviteter under kvartalet
En gap-analys har genomförts. Det är en metod för att identifiera skillnader (gap) mellan företagets nuvarande prestation och
önskade mål. Syftet är att förstå vad som krävs för att nå målen och identifiera åtgärder för att stänga dessa gap. Förutom att
det handlar om att förbereda oss för att möta kommande EU-krav så vill vi också stärka vårt företags anseende och
konkurrenskraft. Den hjälper oss att identifiera områden där vi behöver förbättra oss för att undvika risker och ta vara på nya
möjligheter.
Under fjärde kvartalet har vi påbörjat arbetet med en övergång till EU:s nya standard för hållbarhetsredovisning, ESRS. Även
om vi ännu inte rapporterar fullt ut enligt ESRS, ser vi detta som ett viktigt steg för att möta framtida krav och öka
transparensen i vår redovisning.
Arbetet med att ta fram en hållbarhetspolicy har slutförts. Policyn fungerar som en vägledning i hur KlaraBo arbetar för att
skydda miljön, ta hand om sina medarbetare och leverantörer, samt säkerställa en ansvarsfull och etisk bolagsstyrning.
På klarabo.se/hallbarhet finns utförligare beskrivningar av respektive område inklusive de mål som vi arbetar utifrån.
===== SIDA 22 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 22 | 31
Aktuell intjäningsförmåga
I tabellen nedan presenteras intjäningsförmågan på tolvmånadersbasis per 31 december, för KlaraBos förvaltningsverksamhet.
Det är viktigt att notera att intjäningsförmågan inte är en prognos, utan endast är att beakta som en teoretisk ögonblicksbild,
som presenteras enbart för illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida
utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra
faktorer.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett
normalår, samt kostnader för fastighetsadministration och central administration bedömda på årsbasis utifrån aktuell omfattning
av administration. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på aktuell räntebärande skuld och koncernens
genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Intjäningsförmågan speglar samtliga kostnader för
förvaltningsverksamheten.
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader
Hyresintäkterna i intjäningsförmågan har under kvartalet ökat med 19,2 mkr huvudsakligen hänförligt till slutförda
hyresförhandlingar för bostäder avseende 2025. Hyreshöjningen har hittills resulterat i ett viktat snitt om 4,9 procent. Ett antal
orter kvarstår vars hyresvärde motsvarar cirka 34 procent av beståndets totala hyresvärde för bostäder, vilket kommer få effekt
på kommande kvartals intjäningsförmåga. I övrigt har hyresindexering på lokalkontrakt och kvartalets 37 ROT-renoveringar
bidragit till intäktsökningen.
Fastighetskostnader har uppdaterats baserat på koncernens fastställda budget för 2025 justerat för ett normalår samt
prognosrelaterade poster. Kostnadsökningen om 21,9 mkr hänförs i huvudsak till prisökningar på taxor och årlig
kostnadsindexering av hela koncernens fastighetsbestånd.
Centrala administrationskostnader har ökat med 2,1 mkr främst med anledning av kostnadsindexering samt årlig lönerevision
Kostnaden har även ökat kopplat till utökade krav på hållbarhetsrapportering.
Finansiella kostnader har minskat med 13,2 mkr hänförligt den refinansiering som kommunicerats samt sänkt marknadsränta,
vilket har sänkt koncernens snittränta med sammanlagt 25 punkter.
Mkr 2025-01-01 2024-10-01 2024-07-01 2024-04-01 2024-01-01
Hyresintäkter 656,2 637,0 642,1 640,1 634,9
Fastighetskostnader -283,1 -261,2 -261,1 -261,1 -261,1
Driftnetto 373,1 375,8 381,0 379,0 373,8
Överskottsgrad, % 56,9 59,0 59,3 59,2 58,9
Centrala administrationskostnader -45,9 -43,8 -43,8 -43,8 -43,8
Finansiella intäkter/kostnader -162,2 -175,4 -175,0 -168,1 -168,9
Förvaltningsresultat 165,0 156,6 162,2 167,2 161,2
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,27 1,20 1,24 1,28 1,23
Antal aktier, milj 130,3 130,6 130,6 130,9 131,1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,9 1,9 2,0 2,0
===== SIDA 23 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 23 | 31
Nyckeltal
KlaraBo presenterar vissa finansiella mått i bokslutskommunikén som inte definieras enligt IFRS. KlaraBo anser att dessa mått
är värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning, eftersom de möjliggör utvärdering av bolagets
prestation.
I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS:
Fastighetsrelaterade 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec
Hyresintäkter, mkr 157,5 149,4 630,4 589,7
Förvaltningsresultat, mkr 31,4 23,9 135,9 124,2
Periodens resultat, mkr 178,9 -135,8 187,9 -381,5
Överskottsgrad, % 55,8 51,5 57,5 57,2
Reell uthyrningsgrad, % 97,2 97,8 97,2 97,8
Förvaltningsfastigheter, mkr 9 243,9 9 031,9 9 243,9 9 031,9
Marknadsvärde/kvm 18 469 18 032 18 469 18 032
Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,0 499,5 499,0 499,5
Antal lägenheter i förvaltning 6 694 6 604 6 694 6 604
Antal lägenheter i projektutveckling 974 1 098 974 1 098
Finansiella
Soliditet, %* 43,6 42,6 43,6 42,6
Belåningsgrad, % 51,4 52,2 51,4 52,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8
Långsiktigt substansvärde, mkr* 4 387,8 4 189,1 4 387,8 4 189,1
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,24 0,18 1,04 0,95
Eget kapital per aktie, kr* 31,5 30,0 31,5 30,0
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr* 33,7 32,0 33,7 32,0
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, % 32,1 -5,5 9,8 10,0
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, % 5,4 -7,3 5,4 -7,3
Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,3 131,1 130,3 131,1
Vägt genomsnittligt antal aktier under perioden, miljontal 130,3 131,1 130,7 131,1
*Justerat för nyemission avseende ej tillträdda aktier
===== SIDA 24 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 24 | 31
Definitioner av nyckeltal
Nyckeltal Definition Syfte
Marknadsvärde/kvm Förvaltningsfastigheter exklusive nyproduktion
dividerat med fastighetsportföljens totala
uthyrningsbara yta.
Nyckeltalet visar utvecklingen av värdet på koncernens
förvaltningsfastigheter i förhållande till yta över tid.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Nyckeltalet används för att visa hur stor andel av intäkterna
som återstår efter fastighetskostnader. Nyckeltalet är ett
effektivitetsmått som kan jämföras mellan fastighetsbolag
och även över tid.
Reell uthyrningsgrad, % Antal uthyrda lägenheter inklusive lägenheter
ställda för renovering samt lägenheter med tecknat
hyreskontrakt dividerat med totalt antal lägenheter.
Nyckeltalet används för att belysa den verkliga
uthyrningsgraden i koncernen justerad för frivillig vakans i
form av renoveringar samt tillfällig omflyttningsvakans.
Soliditet, % Totalt eget kapital i förhållande till
balansomslutningen vid periodens slut.
Nyckeltalet används för att belysa koncernens
räntekänslighet och finansiella stabilitet.
Belåningsgrad, % Totala räntebärande skulder minus likvida medel
vid periodens utgång i förhållande till
förvaltningsfastigheter.
Nyckeltalet visar den finansiella risken och hur stor del av
verksamheten som är belånad med räntebärande skulder
efter avdrag av tillgänglig kassa. Nyckeltalet ger
jämförbarhet mellan fastighetsbolag.
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Räntebärande skulder relaterade till
förvaltningsfastigheter i förhållande till
förvaltningsfastigheter exkl. pågående
nyproduktion.
Nyckletalet visar den finansiella risken och hur stor del av
förvaltningsverksamheten som är belånad med
räntebärande skulder.
Räntetäckningsgrad, ggr Rörelseresultat på 12 månaders basis dividerat
med räntenettot.
Nyckeltalet visar hur många gånger koncernen klarar av att
betala sina räntor med resultatet från den operativa
verksamheten, och belyser hur känslig koncernen är för
ränteförändringar.
Långsiktigt substansvärde, mkr Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare, med återläggning av uppskjuten skatt
och derivat hänförligt till helägd andel.
Nyckeltalet är ett etablerat mått på koncernens långsiktiga
substansvärde och möjliggör analys och jämförelse mellan
fastighetsbolag.
Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal
aktier under perioden före utspädning.
Nyckeltalet visar förvaltningsresultat per aktie på ett för
börsbolagen enhetligt sätt.
Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
i förhållande till antalet utestående aktier vid
periodens slut.
Nyckeltalet visar hur stor andel av koncernens redovisade
eget kapital varje aktie representerar.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till antalet
utestående aktier vid periodens slut.
Nyckeltalet visar koncernens långsiktiga substansvärde per
aktie på ett för börsbolagen enhetligt sätt.
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie,
%
Procentuell förändring av förvaltningsresultat per
aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av
förvaltningsresultatet över tid.
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde
per aktie, %
Procentuell förändring av långsiktigt substansvärde
per aktie under perioden.
Nyckeltalet visar den procentuella utvecklingen av det
långsiktiga substansvärdet över tid.
Driftnetto Nettoomsättning fastighetsförvaltning före
eliminering av koncerninterna hyror minus
fastighetsförvaltningens kostnader.
Nyckeltalet mäter fastighetsbolagens överskott från den
operativa verksamheten avseende uthyrning och
fastighetsdrift.
Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av
Hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig
uthyrningsbar yta.
===== SIDA 25 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 25 | 31
Avstämningstabell nyckeltal
2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec
Marknadsvärde/kvm
A Förvaltningsfastigheter, mkr 9 243,9 9 031,9 9 243,9 9 031,9
B Pågående nyproduktioner, mkr 17,7 14,0 17,7 14,0
C Tomträtt 10,6 10,6 10,6 10,6
D Total uthyrningsbar yta, tkvm 499,0 499,5 499,0 499,5
(A-B-C)/D Marknadsvärde/kvm 18 469 18 032 18 469 18 032
Överskottsgrad, %
A Driftnetto, mkr 87,9 76,9 362,2 337,2
B Intäkter, mkr 157,5 149,4 630,4 589,7
A/B Överskottsgrad, % 55,8 51,5 57,5 57,2
Reell utyrningsgrad, %
A Antal lägenheter 6 694 6 604 6 694 6 604
B Antal outhyrda lägenheter 305 231 305 231
C Lgh ställda för renovering eller med tecknat hyreskontrakt 120 85 120 85
1-(B-C)/A Reell uthyrningsgrad, % 97,2 97,8 97,2 97,8
Soliditet, %
A Eget kapital vid periodens slut, mkr 4 484,2 3 936,3 4 484,2 3 936,3
B Återläggning nyemission avs ej tillträdda aktier -376,1 0,0 -376,1 0,0
C Summa eget kapital och skulder vid periodens slut, mkr 9 799,9 9 249,9 9 799,9 9 249,9
(A+B)/(B+C) Soliditet, % 43,6 42,6 43,6 42,6
Belåningsgrad, %
A Långfristiga räntebärande skulder, mkr 3 762,0 4 762,7 3 762,0 4 762,7
B Kortfristiga räntebärande skulder, mkr 1 128,2 116,1 1 128,2 116,1
C Likvida medel vid periodens utgång, mkr 143,0 168,5 143,0 168,5
D Förvaltningsfastigheter, mkr 9 243,9 9 031,9 9 243,9 9 031,9
(A+B-C)/D Belåningsgrad, % 51,4 52,2 51,4 52,2
E Byggnadskreditiv hänförligt påg. nyproduktioner, mkr 0,0 67,0 0,0 67,0
F Pågående nyproduktioner, mkr 17,7 14,0 17,7 14,0
(A+B-E)/(D-F) Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 53,0 53,4 53,0 53,4
Räntetäckningsgrad, ggr
A Rörelsesresultat rullande 12 mån, mkr 310,5 285,9 310,5 285,9
B Räntenetto rullande 12 mån, mkr -174,4 -161,7 -174,4 -161,7
A/-B Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,8 1,8
Långsiktigt substansvärde, mkr
A Eget kapital, mkr 4 484,2 3 936,3 4 484,2 3 936,3
B Återläggning derivat, mkr 10,6 36,7 10,6 36,7
C Återläggning uppskjuten skatteskuld, mkr 269,2 216,0 269,2 216,0
D Återläggning uppskjuten skattefordran, mkr 0,0 -0,1 0,0 -0,1
E Återläggning nyemission avs ej tillträdda aktier -376,1 0,0 -376,1 0,0
A+B+C+D+E Långsiktigt substansvärde, mkr 4 387,8 4 189,1 4 387,8 4 189,1
Förvaltningsresultat per aktie, kr
A Förvaltningsresultat, mkr 31,4 23,9 135,9 124,2
B Vägt gnmsn antal aktier under perioden, miljontal * 130,3 131,1 130,7 131,1
A/B Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,24 0,18 1,04 0,95
Eget kapital per aktie, kr
A Eget kapital, mkr 4 484,2 3 936,3 4 484,2 3 936,3
B Återläggning nyemission avs ej tillträdda aktier -376,1 0,0 -376,1 0,0
C Antal aktier vid periodens utgång, miljontal 130,3 131,1 130,3 131,1
(A+B)/C Eget kapital per aktie, kr 31,53 30,02 31,53 30,02
===== SIDA 26 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 26 | 31
* Antal aktier efter återköp
2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
A Långsiktigt substansvärde, mkr 4 387,8 4 189,1 4 387,8 4 189,1
B Antal aktier vid periodens utgång, miljontal * 130,3 131,1 130,3 131,1
A/B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 33,68 31,95 33,68 31,95
Årlig tillväxt förvaltningsresultat per aktie, %
A Förvaltningsresultat under perioden per aktie, kr * 0,24 0,18 1,04 0,95
B Förvaltningsresultat under föregående period per aktie, kr * 0,18 0,19 0,95 0,86
A/B-1 Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % 32,1% -5,5% 9,8% 10,0%
Årlig tillväxt långsiktigt substansvärde per aktie, %
A Långsiktigt substansvärde under perioden per aktie, kr * 33,7 32,0 33,7 32,0
B Långsiktigt substansvärde under föregående period per aktie, kr * 32,0 34,5 32,0 34,5
A/B-1 Årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % 5,4% -7,3% 5,4% -7,3%
===== SIDA 27 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 27 | 31
Möjligheter och risker för koncernen
och moderbolaget
För att kunna upprätta redovisning enligt god redovisningssed och i enlighet med IFRS måste företagsledningen göra
bedömningar och antaganden som påverkar redovisade tillgångar och skulder respektive intäkter och kostnader i bokslutet,
samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Uppskattningar och antaganden baseras
på historiska erfarenheter och andra faktorer, som under rådande förhållanden förefaller rimliga. Koncernens verksamhet samt
finansiella ställning och resultat kan påverkas, både direkt och indirekt, av ett antal risker, osäkerhets- och omvärldsfaktorer.
Koncernens verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska utvecklingen i framförallt Sverige, vilka kan
påverka efterfrågan på boende och lokaler. Samtliga identifierade risker följs upp kontinuerligt och vid behov vidtas
riskreducerande åtgärder för att begränsa effekterna.
Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga riskerna och möjligheterna för koncernen. I övrigt hänvisas till
årsredovisningen.
Finansiell risk
KlaraBos mest betydande finansiella risker utgörs av ränterisk, finansieringsrisk och likviditetsrisk. Ränterisk definieras som en
icke påverkbar räntekostnadsökning. Ränterisk uttrycks som kostnadsförändringen för de räntebärande skulderna om räntan
förändras med en procentenhet. Med finansieringsrisk avses risken att kostnaden för upptagande av nya lån eller annan
finansiering blir högre och/eller att refinansiering av lån som förfaller försvåras eller sker till ofördelaktiga villkor. Likviditetsrisk
avser risken att inte kunna uppfylla betalningsåtaganden som en följd av otillräcklig likviditet eller svårigheter att erhålla
finansiering. KlaraBo behöver tillgång till likviditet för att finansiera pågående projekt, drift av verksamheten samt för att betala
räntor och amorteringar. KlaraBos tillväxtmål förutsätter god tillgång till likvida medel så att flera projekt kan startas och drivas
parallellt.
Samtliga risker ovan regleras i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. KlaraBo arbetar operativt med dessa risker genom att
till exempel ränte- och kapitalsäkra skuldportföljen, hålla en god och proaktiv dialog med koncernens samarbetspartners samt
löpande följa koncernens likviditetssituation. KlaraBos arbete styrs dels av interna mål för respektive riskkategori och dels
genom koncernens övergripande finansiella mål och riskbegränsningar, för att på så vis begränsa de finansiella riskerna och
uppnå en långsiktigt god utveckling av finansnettot. KlaraBo är vidare ålagt, i enlighet med befintliga låneavtal, att på
kvartalsbasis följa och redovisa ett antal finansiella nyckeltal.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
KlaraBo redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet värderas minst en gång per år av externa
oberoende värderingsinstitut. Värdeförändringar för fastigheter inkluderas i resultaträkningen. Värdeförändringar av fastigheter
har betydande påverkan på periodens resultat och bidrar till att resultatet kan bli mer volatilt. Fastigheternas värde bestäms av
utbud och efterfrågan där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftöverskott och köparens avkastningskrav.
En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en svagare efterfrågan får motsatt
effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får
motsatt effekt. I hyresbegreppet inkluderas dels den faktiska hyresnivån och dels vakansrisken i fastighetsbeståndet.
Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden
och beräkningar.
Känslighetsanalys – värdeförändringar (mkr)
Förändring
Effekt på verkligt värde,
mkr Förändring
Effekt på verkligt värde,
mkr
Direktavkastningskrav - 0,25%-enheter 503,7 + 0,25%-enheter -452,5
Hyresvärde* - 2,50% -35,2 + 2,50% 351,9
Drift- och underhållskostnader - 2,50% 127,7 + 2,50% -127,7
Långsiktig vakansgrad - 0,25%-enheter 29,6 + 0,25%-enheter -29,7
*-2,50% avseer enbart lokaler medan +2,50% avser både lokaler och bostäder
===== SIDA 28 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 28 | 31
Pågående projekt
Information om pågående projekt i bokslutskommunikén är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av
pågående projekt samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras information på bedömningar om
framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningar och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och
antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner samt
projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt i bokslutskommunikén omprövas regelbundet,
och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar
förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är
en osäkerhetsfaktor.
Finansiering
Bankfinansiering är KlaraBos primära finansieringskälla och obligationslån förekommer inte. Avsaknaden av
obligationsfinansiering är en styrka då denna typ av finansiering i högre grad påverkas vid stigande marknadsräntor, vilket
generellt sett är dyrare i perioder av marknadsturbulens samt löper med större risk vid refinansiering.
Förändringar av underliggande marknadsräntor påverkar den del av låneportföljen som löper med rörlig ränta och som inte
bundits om till fast ränta med hjälp av räntederivat. Detta påverkar i sin tur räntetäckningsgraden som belyser känsligheten för
ränteförändringar och visar hur många gånger koncernen klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa
verksamheten. KlaraBo följer noga utvecklingen och simulerar känsligheten för att på så vis kunna agera vid behov.
Bolaget har en stabil finansiell ställning. Per 31 december 2024 uppgick likvida medel till 143,0 mkr.
Operationell risk
KlaraBo befinner sig i en expansionsfas och har identifierat ett antal tillväxtorienterade mål. Risker och möjligheter kopplade till
att nå tillväxtmålen utgörs av bland annat fortsatt tillgång till nya projekt, nyckelpersoner och riskhantering i projekt (avseende
tid, kostnad och kvalitet). Förändrade avkastningskrav, finansierings- och energikostnader har skapat osäkerhet avseende
värderingar vilket präglar marknaden.
Förutsättningarna för nyproduktion av bostäder har försämrats snabbt sedan början av 2022. Kraftigt höjda
finansieringskostnader i kombination med höjda avkastningskrav och höga byggkostnader har generellt resulterat i en snabb
och mycket markant inbromsning av bostadsbyggandet. Påverkan på KlaraBos pågående projekt är begränsad i omfattning
men för framtida projekt finns risk för negativ påverkan, både på kort och lång sikt.
Övriga upplysningar
Marknadsutsikter
KlaraBos erbjudande möter marknadens efterfrågan på bra boende till rätt kostnad. Koncernen bedömer att efterfrågan är
fortsatt god i de områden där KlaraBo befinner sig, och att det fortsatt finns en strukturell bostadsbrist på många orter i Sverige.
Organisation och medarbetare
Moderbolag i koncernen är KlaraBo Sverige AB. Koncernen består av helägda dotterbolag samt av gemensamt styrda bolag.
Antalet medarbetare uppgick till 68 (66), varav 24 kvinnor (21) respektive 44 män (45).
Redovisningsprinciper
KlaraBo följer i sin koncernredovisning den av EU antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna
av dessa (IFRS IC). Denna bokslutskommuniké är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga
bestämmelser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. Tillämpade redovisnings- och
värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter i
enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar
samma redovisningsprinciper som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter.
För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till KlaraBo årsredovisning för 2024. Redovisningsprinciperna är oförändrade
jämfört med årsredovisningen 2024.
Transaktioner med närstående
Koncernens närståendekrets omfattar samtliga styrelseledamöter, verkställande direktören och medlemmar i företagsledningen
samt till dessa närstående personer och bolag.
Under kvartalet har Investment AB Spiltan lämnat ett garantiåtagande avseende nyemissionen och för detta erhållit en
ersättning uppgående till 6 mkr. Ersättningen har skett till marknadsmässiga villkor.
===== SIDA 29 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 29 | 31
Aktien och aktieägare
Koncernens moderbolag KlaraBo Sverige AB, org.nr. 559029–2727, har två aktieslag, stamaktier av serie A och serie B. Varje
A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie berättigar till en röst. Antalet aktier uppgick till 131 827 883 stycken, varav
16 300 000 stycken av serie A och 115 527 883 stycken av serie B. Kvotvärdet för samtliga aktier uppgår till 0,05 kronor per
aktie. Bolaget har per bokslutsdatum totalt återköpt 1 538 542 aktier. Den aviserade och slutförda företrädesemissionen om 26
057 868 stycken B-aktier under januari 2025 inkluderas ej i tabellen nedan.
Största aktieägare per 31 december 2024
Teckningsoptioner
Under året har KlaraBo haft tre optionsprogram som löpt ut utan att några aktier tecknats.
Inga optioner har ställts ut under bemyndigandet som gavs vid årsstämman 2024. Vid periodens slut finns inga pågående
optionsprogram.
A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röster
Investment AB Spiltan 1 934 484 13 519 220 15 453 704 11,7% 11,8%
Rutger Arnhult 0 9 973 188 9 973 188 7,6% 3,6%
Ralph Mühlrad 1 285 000 7 494 528 8 779 528 6,7% 7,3%
Wealins S.A. 0 7 695 723 7 695 723 5,8% 2,8%
Anders Pettersson med familj 3 466 316 3 327 793 6 794 109 5,2% 13,6%
Lennart Sten 2 495 000 3 632 335 6 127 335 4,6% 10,3%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 0 6 060 610 6 060 610 4,6% 2,2%
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 0 5 646 065 5 646 065 4,3% 2,0%
Länsförsäkringar Fonder 0 4 892 578 4 892 578 3,7% 1,8%
ODIN Fonder 0 4 196 911 4 196 911 3,2% 1,5%
Avanza Pension 0 2 797 989 2 797 989 2,1% 1,0%
Mats Johansson 2 699 400 0 2 699 400 2,0% 9,7%
Andreas Morfiadakis 2 361 287 113 400 2 474 687 1,9% 8,5%
Richard Mühlrad 785 000 1 044 832 1 829 832 1,4% 3,2%
Carnegie Fonder 0 1 597 709 1 597 709 1,2% 0,6%
Övriga 1 273 513 43 535 002 44 808 515 34% 20%
16 300 000 115 527 883 131 827 883 100% 100%
===== SIDA 30 =====
KLARABO SVERIGE AB – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 31 DECEMBER 2024 30 | 31
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentligaste risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de
bolag som ingår i koncernen står inför.
Malmö, 14 februari 2025
Lennart Sten,
styrelseordförande
Per Håkan Börjesson,
styrelseledamot
Lulu Gylleneiden,
styrelseledamot
Mats Johansson,
styrelseledamot
Sophia Mattsson Linnala,
styrelseledamot
Anders Pettersson,
styrelseledamot
Joacim Sjöberg,
styrelseledamot
Andreas Morfiadakis,
verkställande direktör
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för en översiktlig granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som KlaraBo AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 14 februari 2025 kl.
08:00 CEST.
===== SIDA 31 =====
Kalendarium
Delårsrapport Q1 januari-mars 2025
Årsstämma 2024
Delårsrapport Q2 januari-juni 2025
Delårsrapport Q3 januari-september 2025
Bokslutskommuniké 2025
29 April 2025
29 April 2025
17 juli 2025
23 oktober 2025
13 februari 2026
Kontaktinformation
För ytterligare information vänligen kontakta
Andreas Morfiadakis, vd
Andreas.morfiadakis@klarabo.se
+46 761 331 661
Per Holmqvist, CFO
Per.holmqvist@klarabo.se
+46 733 00 29 23