Kvartalsrapport Q2 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Viktig information 
Inga av värdepapperna som refereras till häri har registrerats eller kommer att registreras enligt United States Securities Act från 1933 i dess 
nuvarande lydelse (”Securities Act”) eller värdepapperslagstiftningen i någon delstat eller annan jurisdiktion i USA och får inte erbjudas, 
pantsättas, säljas, levereras eller på annat sätt överföras, direkt eller indirekt, förutom enligt ett tillämpligt undantag från, eller genom en 
transaktion som inte omfattas av, registreringskraven i Securities Act och i enlighet med annan tillämplig värdepapperslagstiftning. Det 
kommer inte att ske något offentligt erbjudande av något av värdepapperna i USA.  
I Storbritannien riktas och kommuniceras denna rapport endast till personer som är kvalificerade investerare enligt definitionen i artikel 2(e) i 
förordning (EU) 2017/1129 (”Prospektförordningen”), såsom den införlivats i nationell rätt i Storbritannien genom the European Union 
(Withdrawal) Act 2018, som är (i) personer som faller inom definitionen av ”professionella investerare” i artikel 19(5) i Financial Services and 
Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005, i dess ändrade lydelse (”Föreskriften”), eller (ii) personer som omfattas av artikel 
49(2)(a) till (d) i Föreskriften, eller (iii) personer till vilka det annars lagligen får förmedlas (alla sådana personer som avses i (i), (ii) och (iii) 
ovan benämns gemensamt ”Relevanta Personer”). Personer i Storbritannien som inte är Relevanta Personer ska inte vidta några åtgärder på 
grundval av denna rapport och ska inte förlita sig på den.  
Informationen i denna rapport är ej för offentliggörande, publicering eller distribution, i sin helhet eller i delar, direkt eller indirekt, i eller till 
USA, Australien, Hongkong, Japan, Kanada, Nya Zeeland, Singapore, Sydafrika eller något annat land där sådan publicering eller distribution 
helt eller delvis är föremål för legala restriktioner eller där sådan åtgärd skulle innebära krav på ytterligare prospekt, annan 
erbjudandedokumentation, registreringar eller andra åtgärder utöver vad som följer enligt svensk lag. 
Rapporten är endast för informationsändamål och utgör ej ett erbjudande om att sälja eller emittera, köpa eller teckna något av de 
värdepapper som beskrivs häri (gemensamt ”Värdepapperna”) eller något annat finansiellt instrument i Logistea AB. Varje erbjudande 
avseende Värdepapperna kommer endast att ske genom det prospekt som Logistea AB förväntas publicera i behörig ordning. Erbjudanden 
lämnas inte till, och anmälningssedlar godkänns inte från, tecknare (inklusive aktieägare), eller personer som agerar på uppdrag av tecknare, i 
samtliga jurisdiktioner där sådana anmälningar om teckning skulle strida mot tillämpliga lagar eller regleringar eller skulle kräva att ytterligare 
prospekt upprättas eller registreras eller andra åtgärder företas utöver vad som följer av svensk lag. Åtgärder i strid med restriktionerna kan 
utgöra brott mot tillämplig värdepapperslagstiftning.  
Denna rapport innehåller viss information som återspeglar Logistea ABs aktuella syn på framtida händelser samt finansiell och operativ 
utveckling. Ord som ”ska”, ”förväntas”, ”tror”, ”uppskattar”, ”avser”, ”ämnar”, ”antar” och liknande uttryck som innebär indikationer eller 
förutsägelser avseende framtida utveckling eller trender, och som inte är grundade på historiska fakta, utgör framåtriktad information och 
återspeglar Logistea ABs uppfattningar och förväntningar och involverar ett antal risker, osäkerheter och antaganden som kan leda till att 
faktiska händelser och resultat skiljer sig väsentligt från alla förväntade framtida händelser eller prestationer som uttrycks eller underförstås 
av det framåtriktade uttalandet. Informationen i denna rapport kan ändras utan något föregående meddelande och förutom vad som krävs 
enligt tillämplig lag åtar sig Logistea AB inte något ansvar eller skyldighet att offentligt uppdatera eller granska några av de framåtblickande 
uttalandena i den och har inte heller för avsikt att göra det. Du bör inte ha otillbörligt förtroende för framåtblickande uttalanden, som endast 
gäller under dagen för denna rapport.  
De värdepapper som omnämns i denna rapport har vidare inte registrerats och kommer inte att registreras enligt någon tillämplig 
värdepapperslagstiftning i USA, Australien, Hongkong, Japan, Kanada, Nya Zeeland, Singapore eller Sydafrika och får, med vissa undantag, 
inte erbjudas eller säljas till eller inom, eller för en persons räkning eller till förmån för en person som är folkbokförd, bosatt eller befinner sig i, 
dessa länder. Bolaget har inte lämnat något erbjudande att förvärva de värdepapper som omnämns i denna rapport till allmänheten i något 
land förutom i Sverige.  
Denna rapport distribueras och riktar sig inom medlemsstater i EES, förutom Sverige, endast till de personer som är kvalificerade investerare i 
enlighet med Prospektförordningen i sådan medlemsstat samt till andra personer som denna rapport legalt kan rikta sig till. Ingen som inte 
är en relevant person eller kvalificerad investerare får agera eller förlita sig på denna rapport eller något av dess innehåll.

===== SIDA 2 =====

Delårsrapport januari - juni 
Q2 2023 
 
Ökade intäkter och stigande förvaltningsresultat 
Summering januari – juni 2023  Summering april – juni 2023  
• Intäkterna ökade med 78 procent och uppgick till  
189 mkr (106). 
• Driftnettot ökade med 93 procent till 138 mkr (72). 
• Förvaltningsresultatet ökade till 52 mkr (31). 
• Resultatet före skatt uppgick till 20 mkr (347), där 
värdeförändring av fastigheter påverkade resultatet med          
-44 mkr (314). 
• Resultat per aktie uppgick till 0,1 kr (2,6). 
• Substansvärde per aktie ökade till 16,5 kr (16,3). 
• I januari tillträdde Logistea två fastigheter i Göteborg till ett 
samlat fastighetsvärde om 292 miljoner kronor. 
• Nytt samarbetsavtal tecknat med FREYR Battery avseende 
utveckling av detaljplan och planprocess för den potentiella 
batterifabriken i Svenljunga kommun. 
 
 
 
• Intäkterna ökade med 67 procent och uppgick till  
94 mkr (56). 
• Driftnettot ökade med 86 procent till 72 mkr (39). 
• Förvaltningsresultatet ökade till 28 mkr (18).  
• Resultatet före skatt uppgick till 16 mkr (155), där värde-
förändring av fastigheter påverkade resultatet med  
-30 mkr (135). 
• Resultat per aktie uppgick till 0,1 kr (1,1). 
• Under kvartalet återköptes ytterligare 30 miljoner kronor och har 
totalt återköpt 116,3 miljoner kronor i den egna emitterade icke 
säkerställda obligationen med nominellt belopp om 500 miljoner 
kronor. 
• I juni månad blev Slättö största ägare i Logistea efter att Ilija 
Batljan med bolag avyttrat samtliga andelar i Logistea. 
• I slutet av juni tecknade Logistea nya gröna hyresavtal med 
Globen Lighting och Camfil Power Systems avseende totalt       
4 200 kvadratmeter. Snittlöptiden var 7,3 år och det samlade 
hyresvärdet uppgick till 35 miljoner kronor. 
 
 
 
 
Väsentliga händelser efter balansdagens utgång 
• Den 14 juli beslutade Logisteas styrelse om att genomföra en fullt garanterad företrädesemission om preliminärt 400 miljoner kronor. 
Emissionen beräknas vara slutförd under det tredje kvartalet 2023. 
 
 
  
 
  
 Jul-jun Jan-dec
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022
Fastighetsvärde 4 918 4 185 4 918 4 185 4 918 4 623
Intäkter 189 106 94 56 340 257
Driftnetto 138 72 72 39 252 186
Förvaltningsresultat 52 31 28 18 94 73
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet 15 280 12 125 58 323
Resultat per stamaktie A och B, kr 0,1 2,6 0,1 1,1 0,5 2,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,3 99,2 96,3 99,2 96,3 98,1
Soliditet, % 41,4 41,0 41,4 41,0 41,4 38,7
Belåningsgrad, % 52,8 52,5 52,8 52,5 52,8 55,2
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 16,5 16,3 16,5 16,3 16,5 16,9
Jan-jun Apr-jun

===== SIDA 3 =====

2 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Att i tider av stigande räntor kunna presentera ett ökat driftnetto 
och förvaltningsresultat visar på operationell styrka och förbättrad 
finansiell stabilitet. Logistea redovisar intäkter för det första 
halvåret 2023 till 189 miljoner kronor (106) och ett 
förvaltningsresultat till 52 miljoner kronor (31). 
Förvaltningsresultatet för det andra kvartalet ökade med 20 
procent, från 24 till 28 miljoner kronor. Resultatet före skatt för 
perioden uppgick till 20 miljoner kronor (347), varav 
värdeförändringar i fastighetsbeståndet uppgick till -44 miljoner 
kronor. Substansvärdet uppgick vid kvartalets utgång till 16,5 kr per 
aktie, att jämföra med 16,9 kr per aktie vid årsskiftet.  
Stärkt finansiell ställning  
Styrelsen i Logistea har idag fattat beslut om en 
företrädesemission om cirka 400 miljoner kronor. Emissionen är 
fullt garanterad av befintliga aktieägare, vilket visar på styrkan i vårt 
ägarkollektiv och att ägarna har tilltro till att bolaget kan skapa 
aktieägarvärde över lång tid framöver. Genom 
företrädesemissionen skapar Logistea dels förutsättningar att i god 
tid hantera kommande skuldförfall i bolagets utestående 
obligationslån, dels fortsatta möjligheter att genomföra 
fastighetsförvärv i enlighet med bolagets tillväxtstrategi eller 
värdeskapande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Med 
säkerställd kapacitet att lösa hela obligationen så är bolaget redo 
att ta nästa steg. Fullt fokus till hösten och kommande år blir att 
utveckla byggrättsportföljen samt att växa portföljen genom 
investeringar i både eget bestånd och genom nyförvärv.   
Utöver emissionen så har bolaget vidtagit viktiga åtgärder under 
våren för att förbättra de finansiella nyckeltalen. Ett bevis på det är 
att förvaltningsresultatet i kvartalet stiger jämfört med det första 
kvartalet. Idag är 75 procent av låneportföljen räntesäkrad. Efter 
räntesäkringar och redan genomförda återköp i vår egen obligation 
så går vår genomsnittliga upplåningsränta ner till 5,0 procent, 
jämfört med 5,1 procent vid utgången av det första kvartalet.  
Senaste veckorna har vi glädjande nog tecknat ett antal nya 
hyresavtal. Uthyrningsmarknaden är fortsatt stark även om 
processerna har en tendens att ta längre tid. I Viared, Borås, har vi 
förlängt avtal med Camfil Power Systems och tecknat nytt avtal 
med Globen Lightning. Total hyra för kontrakten är 4,9 miljoner 
kronor och avtalen löper i snitt i drygt 7 år.  
En mer aktiv transaktionsmarknad 
Transaktionsmarkaden för lager- och logistikfastigheter har 
förbättrats under våren och vi har sett ett antal avslut inom såväl 
portföljer som styckesfastigheter. Köparna är ofta nordiska och 
internationella fondstrukturer med value-add kapital. Fundamenta 
för lager- och industrifastigheter är fortsatt positiv, med fortsatt 
stark efterfrågan från bland annat hyresgäster som flyttat 
produktionen från andra länder till Sverige, ökad lokal lagerhållning 
samt växande e-handel.  
Till följd av stigande räntor så har avkastningskraven skruvats upp 
ytterligare på vårt fastighetsbestånd. Värderingsyielden uppgår till 
6,5 procent, vilket är lite drygt en procentenhet högre jämfört med 
samma tidpunkt för ett år sedan. Inflationsantagandet för 2023 
uppgår nu till 5,3 procent, vilket inte osannolikt kommer att 
justerats upp ytterligare framåt oktober.  
Slutligen vill jag hälsa Slättö Förvaltning välkomna till Logistea. 
Med Slättö, som efter förvärvet i juni blir vår största ägare, så får 
Logistea en kapitalstark ägare med stor erfarenhet från att äga och 
utveckla lager, logistik- och lätt industrifastigheter. 
Niklas Zuckerman  
Verkställande direktör
”Genom företrädesemissionen skapar 
Logistea dels förutsättningar att i god 
tid hantera kommande skuldförfall i 
bolagets utestående obligationslån, 
dels fortsatta möjligheter att 
genomföra fastighetsförvärv i enlighet 
med bolagets tillväxtstrategi eller 
värdeskapande investeringar i 
befintligt fastighetsbestånd.” 
 
VD-ord

===== SIDA 4 =====

3 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Logisteas utveckling 
 
 
Fastighetsvärde per kvartal, mkr 
 
 
 
Intjäningsförmåga, mkr 
 
För utförligare beskrivning av intjäningsförmågan hänvisas till sidan 24. 
2 607 3 075
4 185 4 348 4 623 4 927 4 918
193
119
150 115
93 39
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023
Fastighetsvärde på balansdagen Återstående investeringar projektfastigheter
Mkr 2021-12-31 2022-03-31 2022-06-30 2022-09-30 2022-12-31 2023-03-31 2023-06-30
Hyresvärde förvaltningsfastigheter 163 181 249 256 303 330 329
Vakans -8 -2 -2 -2 -5 -12 -12
Hyresintäkter projektfastigheter 34 20 24 26 15 4 -
Ej faktureringsbara fastighetskostnader -31 -33 -34 -34 -35 -35 -34
Driftnetto 158 166 237 246 278 287 283
Central administration -20 -26 -30 -32 -39 -39 -39
Finansnetto -53 -55 -84 -93 -117 -134 -131
Förvaltningsresultat 85 85 123 121 122 114 113

===== SIDA 5 =====

4 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Koncernens resultaträkning i sammandrag 
 
 
 
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag 
 
 Jul-jun Jan-dec
Mkr Not 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022
Hyresintäkter 178 106 83 56 329 257
Övriga intäkter 11 - 11 - 11 -
Intäkter 189 106 94 56 340 257
Fastighetskostnader -51 -34 -22 -17 -88 -71
Driftnetto 2 138 72 72 39 252 186
Central administration -18 -16 -9 -8 -40 -38
Finansnetto 3 -68 -25 -35 -13 -118 -75
Förvaltningsresultat 52 31 28 18 94 73
Värdeförändringar fastigheter -44 314 -30 135 -19 339
Värdeförändringar derivat 12 2 18 2 18 8
Resultat före skatt 20 347 16 155 93 420
Aktuell skatt -3 -2 -2 -2 -4 -3
Uppskjuten skatt -2 -65 -2 -28 -31 -94
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet 15 280 12 125 58 323
Periodens resultat från utdelad verksamhet 4 -1 -3 - 0 -3 -5
Periodens resultat 14 277 12 125 55 318
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 15 280 12 125 58 323
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet -1 -3 - - -3 -5
Resultat per aktie
Resultat per aktie, räknat på periodens resultat för kvarvarande 
verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 0,12 2,62 0,09 1,11 0,45 2,86
Resultat per aktie, räknat på periodens resultat hänförligt till 
moderföretagets aktieägare, kr 0,11 2,61 0,09 1,11 0,43 2,82
Jan-jun Apr-jun
Jul-jun Jan-dec
Mkr Not 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022
Periodens resultat 14 277 12 125 55 318
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser - - - 0 1 1
Totalresultat för perioden 14 277 12 125 56 319
Totalresultat för perioden hänförligt till: 
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 15 280 12 125 58 323
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet -1 -3 - - -2 -4
Jan-jun Apr-jun

===== SIDA 6 =====

5 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Resultatanalys  
 
Intäkter 
Hyresintäkterna inklusive hyrestillägg för det första halvåret ökade med 68,1 
procent till 178 miljoner kronor (106). Intäkterna har ökat främst till följd av 
fastighetsförvärv samt indexjusteringar i befintliga hyreskontrakt. I jämförbart 
bestånd ökade intäkterna med 11,6 procent primärt till följd av indexuppräkning.  
Av delårets hyresintäktsökning kommer 4 miljoner kronor från färdigställda 
projekt, 8 miljoner kronor från jämförbart bestånd samt 55 miljoner kronor från 
genomförda fastighetsförvärv. 
Övriga intäkter under delåret om 11 miljoner kronor (0) är hänförliga till beslutat 
elstöd samt erhållna hyresgarantier och skadestånd. 
Mediakostnaderna var högre under årets första kvartal jämfört med årets andra 
kvartal. Detta medförde lägre hyrestillägg vilket förklarar att de totala intäkterna är 
lägre i årets andra kvartal. Hyresintäkterna exklusive hyrestillägg för det andra 
kvartalet har ökat med 2 miljoner kronor jämfört med årets första kvartal. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden var på balansdagen 96,3 procent (99,2). 
Minskningen är hänförlig till två uppkomna vakanser, där hyreskontrakten löpt ut, 
vilket kommunicerades under årets första kvartal. Det årliga hyresvärdet för 
förvaltningsfastigheterna uppgick på balansdagen till 329 miljoner kronor (247), 
att jämföras med 304 miljoner kronor vid ingången av året. 
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna för det första halvåret uppgick till 51 miljoner kronor (34). 
Kostnaderna har ökat främst till följd av ökat fastighetsbestånd. I jämförbart 
bestånd har kostnaderna ökat med 10,9 procent. Merparten av driftskostnaderna 
för året har dock debiterats vidare på hyresgästerna i enlighet med hyresavtalen.  
Driftnetto 
Genomförda fastighetsförvärv samt ökade indextillägg i hyresintäkterna har 
bidragit till en ökning av driftnettot med 92,6 procent till 138 miljoner kronor (72) 
för perioden. En specificering av driftnettot återfinns i Not 2.  
För de senaste tolv månaderna uppgick överskottsgraden till 77,6 procent (69,2) 
och den justerade överskottsgraden till 90,2 procent (84,2).  
Central administration 
Kostnader för central administration, vilket avser kostnader för koncernledning och 
koncerngemensamma funktioner, uppgick till 18 miljoner kronor (16) för det första 
halvåret. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Intäkter per kvartal, mkr 
  
 
Jämförelse hyresintäkter exklusive 
hyrestillägg, mkr 
 
  
 
Driftnetto per kvartal, mkr 
  
0
100
200
300
400
500
0
20
40
60
80
100
120
Q3
'21
Q4 Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2
Intäkter Rullande 12 mån
0
100
200
300
400
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Q3
'21
Q4 Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2
Driftnetto Rullande 12 mån

===== SIDA 7 =====

6 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
 
 
Finansnetto  
Till följd av en stigande lånevolym men främst av högre marknadsräntor uppgick 
finansnettot till -68 miljoner kronor (-25) för det första halvåret. Vid periodens slut 
uppgick den genomsnittliga upplåningsräntan till 5,0 procent (4,8), vilket är lägre 
än vid utgången av det första kvartalet 2023, då den uppgick till 5,1 procent. Under 
perioden har Logistea återköpt obligationslån om 116,3 miljoner kronor i sitt 
utestående icke säkerställda obligationslån som uppgår till totalt 500 miljoner 
kronor. Återköpen kombinerat med löpande amortering resulterade i att den 
räntebärande nettoskulden vid periodens utgång uppgick till 2 595 miljoner kronor 
(2 553). Under kvartal ett togs nytt lån upp till följd av fastighetsförvärvet i Partille 
vilket är förklaringen till att nettoskulden under perioden ökar. Belåningsgraden 
sjönk under perioden till 52,8 procent (55,2). Se vidare information om 
räntebärande skulder under avsnittet Finansiering på sidan 15. 
Förvaltningsresultat  
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 52 miljoner kronor (31). Ökningen beror 
till stor del på ett ökat fastighetsbestånd genom förvärv och färdigställda projekt, 
samt ökat driftnetto i befintligt bestånd. 
Värdeförändringar 
För perioden uppgår värdeförändringar av fastighetsbeståndet till -44 miljoner 
kronor (314). Av värdeförändringarna är -7 miljoner kronor (0) realiserade 
värdeförändringar hänförliga till genomförda avyttringar. De orealiserade 
värdeförändringarna om -37 miljoner kronor (314) är hänförliga till ändrade 
direktavkastningskrav, justerade förväntade kassaflöden kopplat till inflation och 
uthyrningar samt vinster från projektverksamheten. Mer information om 
värdeförändringar för fastigheter återfinns på sidan 9 samt i Not 6. 
Logisteas räntederivat marknadsvärderas vid varje respektive kvartals utgång. Vid 
periodens utgång uppgick värdeförändringarna kopplade till räntederivaten till 12 
miljoner kronor (2). 
Skatt 
Periodens skatt uppgick till -5 miljoner kronor (-67). Skatten utgörs av aktuell skatt 
om -3 miljoner kronor (-2) på periodens resultat samt uppskjuten skatt om -2 
miljoner kronor (-65). Bolagsskattesatsen för beskattningsåret 2023 uppgår till 
20,6 procent (20,6). 
Periodens resultat 
Resultatet för perioden uppgick till 14 miljoner kronor (277), primärt påverkat av 
lägre orealiserade värdeförändringar samt ökat förvaltningsresultat. Resultat från 
utdelad verksamhet uppgick till -1 miljoner kronor (-3).  
 
 
Förvaltningsresultat per kvartal, mkr 
 
 
Förvaltningsresultat per aktie, mkr 
 
 
 
 
0
25
50
75
100
125
150
0
5
10
15
20
25
30
Q3
'21
Q4 Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2
Förvaltningsresultat Rullande 12 mån
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
0,25
Q3
'21
Q4 Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2
Förvaltningsresultat per aktie
Tillväxt per kvartal

===== SIDA 8 =====

7 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag 
 
 
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag 
  
 
Mkr Not 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar 1 2 1
Förvaltningsfastigheter 6 4 918 4 185 4 623
Nyttjanderättstillgångar 11 13 12
Övriga materiella anläggningstillgångar 5 2 5
Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 1 1
Derivat 28 4 10
Summa anläggningstillgångar 4 964 4 207 4 652
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 114 92 111
Likvida medel 29 130 52
Summa omsättningstillgångar 143 222 163
SUMMA TILLGÅNGAR 5 107 4 429 4 815
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 114 1 817 1 864
Summa eget kapital 2 114 1 817 1 864
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 945 2 016 2 505
Leasingskulder 9 11 10
Derivat - 2 -
Uppskjutna skatteskulder 187 156 185
Summa långfristiga skulder 2 141 2 185 2 700
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 679 312 100
Leasingskulder 2 3 2
Övriga skulder 171 112 149
Summa kortfristiga skulder 852 427 251
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 107 4 429 4 815
Mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
Eget kapital vid periodens ingång 1 864 1 049 1 049
Totalresultat för perioden 14 277 319
Emissioner, netto efter emissionskostnader 234 489 494
Skatteeffekt emissionskostnader 0 2 2
Personaloptionsprogram 2 0 0
Eget kapital vid periodens utgång 2 114 1 817 1 864

===== SIDA 9 =====

8 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag 
 
 
Kommentar till kassaflödesanalysen  
Kassaflödesanalysen är upprättad och justerad i enlighet med IAS 
7, vilket innebär att enbart nettoköpeskillingen för andelarna i 
förvärvade bolag, med avdrag för förvärvade likvida medel, 
redovisas under förvärv av fastigheter. Amorterade lån omfattar 
koncernens amorteringar på befintlig skuld samt refinansieringar 
av förvärvade skulder.  
Koncernens likvida medel har under perioden minskat från 52 till 29 
miljoner kronor. Summan av löpande amorteringar av räntebärande 
skulder tillsammans med återköp av obligationslån uppgår till totalt 
150 miljoner kronor. Kassaflödet från den löpande verksamheten 
per aktie uppgår för de senaste tolv månaderna till 1,0 kronor (0,8). 
 Jul-jun Jan-dec 
Mkr Not 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 
Kassaflöde från rörelsen
Driftnetto kvarvarande verksamhet 138 72 72 39 252 186
Central administration kvarvarande verksamhet -18 -16 -9 -8 -40 -38
Rörelseresultat från utdelad verksamhet 4,5 -1 -3 - 0 -3 -5
Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 1 0 1 - 2 1
Erhållen ränta 13 0 6 0 17 4
Betald ränta -79 -21 -42 -10 -125 -67
Betalda inkomstskatter -4 -3 -3 -3 -7 -6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapitalet 50 29 25 18 96 75
Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet
Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar 12 -2 -1 18 7 -7
Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder 8 -13 13 -17 29 8
Kassaflöde från den löpande verksamheten 70 14 37 19 132 76
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -45 -178 -22 -67 -63 -196
Förvärv av tillgångar via dotterbolag -89 -161 -33 -96 -412 -484
Avyttring av tillgångar via dotterbolag 30 - 30 - 34 4
Förändring av övriga anläggningstillgångar - -2 - 0 -4 -6
Kassaflöde från investeringsverksamheten -104 -341 -25 -163 -445 -682
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission, netto efter emissionskostnader -1 338 - 340 -1 338
Personaloptioner 2 - 2 - 2 0
Upptagna lån 160 665 - 516 567 1 072
Amortering av lån -150 -764 -47 -654 -356 -970
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 11 239 -45 202 212 440
Minskning/ökning av likvida medel
Periodens kassaflöde -23 -88 -33 58 -101 -166
Likvida medel vid periodens början, netto 52 218 62 72 130 218
Likvida medel vid periodens slut, netto 29 130 29 130 29 52
Jan-jun Apr-jun

===== SIDA 10 =====

9 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Fastighetsbestånd  
 
Logistea tecknade under kvartalet avtal om, samt frånträde av, en projektfastighet 
i Kungsbacka i Göteborg med estimerad årlig hyresintäkt om cirka 4 miljoner 
kronor (exklusive tillägg). Vidare frånträddes projektfastigheten Tråget 3, belägen i 
Kungälv i Göteborg i enlighet med vad som uppgavs i delårsrapporten för det 
första kvartalet. Vidare tecknades det ett nytt hyresavtal samt förlängdes ett annat 
befintligt hyresavtal i Borås avseende en yta om totalt 4 200 kvadratmeter. 
Fastighetsbeståndet 
Per den 30 juni 2023 ägde Logistea 68 fastigheter (68) på 40 orter (40) i Sverige. 
De samlade hyresintäkterna under det första halvåret uppgick till 178 miljoner 
kronor (106) och för de senaste 12 månaderna till 329 miljoner kronor. Total 
uthyrningsbar yta uppgick till 563 524 kvadratmeter (540 870), exklusive pågående 
och planerade ny- och tillbyggnationer. Den genomsnittliga hyran i beståndet 
uppgick till 562 kronor per kvadratmeter (486). Den ekonomiska uthyrningsgraden 
för förvaltningsfastigheterna uppgick vid periodens utgång till 96,3 procent (98,1). 
Förändringen beror på två uppkomna vakanser i Borås där de tidigare kontrakten 
löpte ut under det första kvartalet. Uthyrningsarbetet pågår och dialog förs med ett 
flertal intressenter avseende förhyrning lokalerna. 
Fastighetsbeståndets samlade redovisade värde uppgick på balansdagen till 4 918 
miljoner kronor (4 623). Per balansdagen finns inga kommande investeringar i ny- 
och tillbyggnationer som planeras färdigställas inom en 12-månaders period (93). 
Under kvartalet har Logistea tecknat nytt hyresavtal med Globen Lighting samt 
förlängt befintligt hyresavtal med Camfil Power Systems AB i Vindrosen 4 i Borås 
avseende en yta om totalt 4 200 kvm. De nya hyresavtalen omfattar vissa 
hyresgästanpassningar som i sin tur genererar i högre hyresintäkter.  
Under kvartalet tecknades avtal om försäljning av en projektfastighet, Duvehed 
2:51, belägen i Kungsbacka i Göteborg. Fastigheten förvärvades 2021 och var 
tänkt att bebyggas med en lager- och logistikfastighet. På grund av ändrade 
marknadsförhållanden har projektfastigheten sålts åter till den ursprungliga 
säljaren. Vidare frånträddes även projektfastigheten Tråget 3 under det andra 
kvartalet, där försäljningen kommunicerades i delårsrapporten för det första 
kvartalet. Frånträde av Tråget 3 och Duvehed 2:51 skedde den 28 april. De 
genomförda avyttringarna resulterade i realiserade värdeförändringar om -7 
miljoner kronor. 
För det första halvåret uppgick den orealiserade värdeförändringen till -37 miljoner 
kronor (314) och den realiserade värdeförändringen till -7 miljoner kronor (0). Av 
den orealiserade värdeförändringen grundar sig 223 miljoner kronor i ett stigande 
driftnetto främst till följd av justerade inflationsantaganden för 2023 (från 2,0–4,0 
procent per den 31 december 2022 till 5,3 procent per den 30 juni 2023), -283 
miljoner kronor beror på ändrade antaganden om direktavkastningskrav där 
avkastningskravet i snitt har justerats upp med 0,4 procentenheter under första 
halvåret. 19 miljoner kronor avser projektvinst och uppskjuten skatterabatt vid 
förvärv uppgick till 4 miljoner kronor.  
För det andra kvartalet uppgick den orealiserade värdeförändringen till -24 miljoner 
kronor (179) och den realiserade värdeförändringen till -6 miljoner kronor (0). Av 
den orealiserade värdeförändringen grundar sig 90 miljoner kronor i ett stigande 
driftnetto främst till följd av justerade inflationsantaganden för 2023 (från 5,0 
procent per den 31 mars 2023 till 5,3 procent per den 30 juni 2023), -114 miljoner 
kronor beror på ändrade antaganden om direktavkastningskrav där 
avkastningskravet i snitt har justerats upp med 0,2 procentenheter under kvartalet. 
Uthyrningsgrad per kvartal, % 
  
 
Förvärv, investeringar och avyttringar, mkr 
 
 
Nyckeltal värdering 
 
 
 
50
60
70
80
90
100
Q3
'21
Q4 Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2
-200
0
200
400
600
800
1 000
Q3
'21
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2
Förvärv Investeringar Avyttringar
  Q2 2023 Q4 2022 
Värderingsyield, % 6,50 6,20 
Värderingsyield jämf. bestånd, % 6,50 6,20 
Direktavkastning, % 6,19 6,15 
Inflationsantagande 2023, % 5,28 2,0 - 4,0

===== SIDA 11 =====

10 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
 
 
 
Fastighetsbeståndets avkastning 
Direktavkastningen för Logisteas kassaflödesgenererande fastigheter uppgick vid 
periodens utgång till 6,0 procent (5,7) och den genomsnittliga värderingsyielden 
uppgick till 6,5 procent (6,2). Mer information återfinns i Not 6. 
Värderingsmetod 
Per utgången av det andra kvartalet har 26 procent av de kassaflödesgenererande 
fastigheterna, motsvarande 25 procent av det samlade beståndet, värderats av 
externa auktoriserade och oberoende värderingsinstitut. Under det första kvartalet 
värderades 54 procent av de kassaflödesgenererande fastigheterna av externa 
värderingsinstitut. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde vid utgången av 
det andra kvartalet 2023 använde Logistea sig utav Newsec och Savills som 
oberoende värderingsföretag.  
Som huvudregel används kassaflödeskalkyler vid värdebedömningarna i vilka 
driftnetto, investeringar och restvärdet nuvärdesberäknas. Kalkylperioden 
anpassas utifrån respektive fastighets befintliga hyresavtals återstående löptid. 
Mer information om värderingar finns i Not 10 i Logisteas Års- och 
hållbarhetsredovisning 2022. 
Kunder och hyresavtal 
Logisteas vision är att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som 
efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri genom 
att erbjuda hållbara och effektiva lokaler i bra verksamhetslägen anpassade till 
hyresgästernas behov. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas fastigheterna 
till nytta för båda parter.  
Logisteas förvärvsstrategi fokuserar och prioriterar fastigheter i bra lägen med 
finansiellt stabila hyresgäster och långa hyresavtal. Per den 30 juni 2023 uppgick 
den genomsnittliga återstående kontraktslängden för Logisteas hyresgäster till 7,5 
år (7,8). Logistea prioriterar en väldiversifierad kundbas vad gäller hyresgästernas 
verksamhetsområden och branscher vilket bedöms ge en minskad risk för 
hyresförluster och vakanser och ett över tid stabilt kassaflöde.  
Logistea tecknar främst så kallade triple net-hyresavtal med full KPI-justering där 
hyresgästen utöver den kontrakterade hyran även betalar kostnaden för drift och 
underhåll. Exempel på dessa kostnader är uppvärmning, el, vatten, fastighetsskatt, 
fastighetsskötsel och underhåll av fastigheterna. Detta medför att Logistea har en 
begränsad risk för ökningar av dessa typer av kostnader. 
 
 
 
 
 
 
 
  
Förfallostruktur kontrakterade hyresintäkter, % 
  
Genomsnittlig kontraktstid, år 
  
 
 
1
8 11 11
1
68
0
10
20
30
40
50
60
70
2023 2024 2025 2026 2027 2028<
7,5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Q1
2022
Q2 Q3 Q4 Q1
2023
Q2

===== SIDA 12 =====

11 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
 
 
 
Fastighetsbestånd per balansdag 30 juni 2023 
 
*Avser driftnetto från intjäningsförmåga. 
Svenljunga/Lockryd (480 000 kvm byggrätt) och Ödeshög (50 000 kvm byggrätt), där 
Logistea har ensidig option om markförvärv, har inte inkluderats i tabellen. 
 
 
Logisteas fastighetsbestånd per 30 juni regionindelat. 
 
 
 
 
Region 
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Fastighets-
värde, mkr
Kontrakterade 
hyresintäkter, mkr
Driftnetto*, 
mkr
Byggrätt BTA, 
kvm
Väst 319 369 3 095 196 178 61 500 
Mitt 108 382 615 51 40 58 000 
Syd 91 151 646 45 41 17 000 
Öst 22 599 168 12 11 2 000 
Norr 22 023 164 13 13 - 
Summa 563 524 4 688 317 283 138 500 
Projektfastigheter - 230 - - 204 000 
Summa 563 524 4 918 317 283 342 500 
Uthyrningsbar yta per kategori 
30 juni 2023, kvm 
  
Uthyrningsbar yta per region 
30 juni 2023, kvm 
  
 
  
 
63%
37%
Lager/logistik Lätt industri
57%
19%
16%
4%4%
Väst Mitt Syd Öst Norr

===== SIDA 13 =====

12 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Projekt  
 
För att bibehålla nöjda och långsiktiga hyresgäster arbetar Logistea 
kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och anpassa 
sina fastigheter utifrån hyresgästens behov. Tillsammans med 
hyresgästerna utvecklar Logistea nya fastigheter, moderniserar och 
bygger till befintliga fastigheter samt driver vidareutveckling av den 
omkringliggande miljön intill fastigheterna. Genom ett bra och nära 
samarbete kan Logistea växa tillsammans med hyresgästerna. 
Färdigställd nybyggnation  
 
Timrå (Vivsta 13:92)  
I april 2022 förvärvades och tillträddes fastigheten Vivsta 13:92 i 
Timrå kommun. På fastigheten slutfördes i mars 2023 
byggnationen av en ny lager- och logistikbyggnad om 4 900 
kvadratmeter, i enlighet med plan. Inflyttning av hyresgäst har skett 
under slutet av första kvartalet 2023. Hyran uppgår till 10,0 procent 
av entreprenadkostnaden. Vidare kommer byggnaden att 
miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use Very Good eller Excellent 
vilket bedöms ske under andra kvartalet. Ensam hyresgäst är Nordic 
Netstores som driver webbplatserna Jakt.se, Hund.se och Fiske.se. 
Framtida projekt 
 
Vaggeryd Logistikpark 
Vaggeryd Logistikpark är ett omfattande utvecklingsområde beläget 
söder om Jönköping. Utöver ett utmärkt logistikläge finns 
järnvägsanslutning på området. Logistikparken omfattar en markyta 
om totalt 380 000 kvadratmeter. Efter att en ny detaljplan antagits 
under kvartal två bedöms området omfatta cirka 149 000 
kvadratmeter utvecklingsbar byggrätt, exklusive den första 
färdigställda byggetappen. Under kvartal två har även arbetet med 
att ansluta området till fjärrvärme påbörjats. 
Fåglabäck i Vaggeryd 
Med närhet till Båramoterminalen, en torrhamn sammanlänkad med 
järnväg med Göteborgs hamn, är området en av de största 
inlandsnoderna i skyttelsystemet med järnväg till och från Göteborgs 
hamn. Här planerar Logistea byggnation av moderna ändamålsenliga 
lager- och logistikbyggnader om cirka 55 000 - 60 000 kvadratmeter 
på en markyta om cirka 100 000 kvadratmeter mark, varav 80 000 
kvadratmeter innehas via en ensidig option. Båramo kombiterminal 
ingår i den av EU inrättade europeiska järnvägskorridoren ScandMed. 
Battericellsfabrik i Lockryd, Svenljunga 
Under 2021 tecknade Logistea, tillsammans med Hansson Holding 
AB, en avsiktsförklaring med en internationell batteritillverkare 
avseende ett hyresavtal om 380 000 kvadratmeter nyproducerad 
lokalyta. I mars 2022 tecknades avsiktsförklaring och 
markanvisningsavtal avseende en miljon kvadratmeter markyta 
med Svenljunga kommun. Arbetet med att detaljplanelägga den 
mark som ska beredas pågår parallellt med steg två i den 
arkeologiska utredningen.  
I mars 2023 undertecknade Logistea ett samarbetsavtal med Freyr 
Battery Norway AS. Avtalet ersätter tidigare avsiktsförklaring och 
löper initialt till slutet av 2025. Avtalet reglerar parternas 
ansvarsområden vid färdigställande av detaljplanen och 
förberedelse inför en möjlig etablering av en battericellsproduktion. 
Det nya avtalet spelar en viktig roll för att driva projektet vidare och 
bekräftar tydligt parternas intention att driva projektet framåt.
 
 
 
Borås Viran 8 Vaggeryd Skogshyltan 1:4

===== SIDA 14 =====

13 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Marknad – Lager, logistik och lätt industri  
 
Översikt 
Intresset för att investera i fastigheter inom segmenten lager, 
logistik och lätt industri är fortsatt stort drivet av hög underliggande 
efterfrågan på ytor och en positiv hyrestillväxt. Hyrestillväxten har 
dels drivits av en efterfrågan från hyresgäster och dels tillväxten i 
KPI har starkt bidragit till stigande hyror. Utvecklingen av KPI 
förväntas även under året vara stark och för maj uppgick KPI till 9,7 
procent. De underliggande trenderna som driver efterfrågan inom 
segmentet är bland annat att bolag fortsatt att flytta produktion från 
andra länder till Sverige, ökad lokal lagerhållning samt växande e-
handel. Även om e-handeln sjönk något under 2022 jämfört med 
2021, ned cirka 7 procent, är den längre trenden fortsatt stigande 
och tillväxten från 2017 till 2022 uppgick till cirka 100 procent.  
Trots att det stora underliggande intresset för att investera i lager-, 
logistik- och lätt industrifastigheter har transaktionsmarknaden varit 
avvaktande under första halvåret. Den främsta anledningen till 
sjunkande omsättning är stigande finansieringskostnader, vilket 
haft störst negativ påverkan inom prime-segmentet med stigande 
avkastningsnivåer som följd. Dock har de högre avkastningskraven 
inom industrisegmentet fortsatt att locka investerare, en trend som 
även kan ses på de stora europeiska marknaderna. 
 
Hyresmarknad 
Efterfrågan från hyresgäster är fortsatt hög med oförändrade 
hyresnivåer under andra kvartalet med undantag för urban logistik 
där JLL har noterat stigande prime-hyror till nivån 1 400 kr per 
kvadratmeter.  
JLL bedömer att vakanserna för utvalda marknader enligt nedan 
ligger på cirka 5,5 procent vilket är en ökning om drygt 1 procent 
sedan Q1 2023. Vakanserna är överlag väldigt låga vilket i 
kombination med hög efterfrågan ger stöd till ökat utbud av hyror 
och strukturell hyrestillväxt. Noterbart inom delmarknaderna är att 
Stockholm haft en kraftig ökning av vakansen. Den ökningen kan 
dock främst härledas till färdigställandet av ett projekt i Enköping 
om 68 000 kvadratmeter. Övriga delmarknader har haft en relativt 
jämn vakansnivå, jämfört med föregående kvartal. 
Transaktionsmarknad  
Under första halvåret 2023 uppgick transaktionsvolymen för lager-, 
logistik- och industrifastigheter till cirka 6,2 miljarder kronor, varav 
rena logistikfastigheter utgjorde cirka 4,3 miljarder kronor. 
Transaktionsvolymen inom hela segmentet minskade med 75 
procent jämfört med första halvåret 2022. Transaktionsvolymen för 
de senaste 12 månaderna uppgick till cirka 19,1 miljarder kronor för 
industri och logistikfastigheter. 
 
 
 
Snitthyror prime-logistik 
 
0
200
400
600
800
1 000
1 200
Q1-13
Q3-13
Q1-14
Q3-14
Q1-15
Q3-15
Q1-16
Q3-16
Q1-17
Q3-17
Q1-18
Q3-18
Q1-19
Q3-19
Q1-20
Q3-20
Q1-21
Q3-21
Q1-22
Q3-22
Q1-23
Stockholm Göteborg Jönköping
Örebro Skåne
Logistik/industri transaktionsvolym på helårsbasis, Mdkr  
 
0
5
10
15
20
25
30
35
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 12m 2022 K2 2023 K2 2022 H1 2023 H1
Vakanser 
 
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23
Göteborg/Borås Jönköping
Malmö/Helsingborg Stockholm
Text och information i marknadsavsnittet är upprättad av JLL Research i juli 2023.

===== SIDA 15 =====

14 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Hållbarhet 
 
Mål och strategi i enlighet med Agenda 2030 och BREEAM  
Logistea bidrar till FN:s Agenda 2030 genom att stödja ett hållbart samhälle och värna 
miljön, och är sedan 2022 upptagen som medlem av FN Global Compact. De av FN:s globala 
mål där Logistea har störst möjlighet att påverka är: 
7 Hållbar energi för alla 
8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt 
9 Hållbar industri, innovationer och infrastruktur 
11 Hållbara städer och samhällen 
12 Hållbar konsumtion och produktion 
13 Bekämpa klimatförändringar 
Logistea utvecklar det operativa arbetet inom hållbarhetsmålen i dialog med bolagets 
intressenter. Prioriterat är att minimera miljöpåverkan från verksamheten genom att arbeta 
resurssmart, energieffektivt och miljövänligt.  
Hållbarhetsmål 
Logisteas kvantifierbara mål för energiförbrukning vid nybyggnation, och där det är möjligt, i 
befintliga fastigheter, är: 
• BREEAM Very Good eller bättre, alternativt motsvarande certifieringsstandard 
• Energiprestandacertifikat (EPC) A eller B 
• Energiförbrukning understigande 20 procent av tillämplig nationell byggförordning 
• Minska energiförbrukning med minst 30 procent vid större ombyggnationer 
Aktuellt inom hållbarhet 
Logisteas hållbarhetsarbete har under det första halvåret konkretiserats då Logistea utsett 
en ny hållbarhetsansvarig. Planen är att under det tredje kvartalet presentera mer utvecklade 
och linjerade hållbarhetsmål mot EU-taxonomin. Målen kommer att vara grundade i 
genomförda intressentdialoger där väsentlighetsanalysen belyser Logisteas fokusområden. 
Under det andra kvartalet har ytterligare en fastighet certifierats enligt BREEAM In-Use Very 
Good. På balansdagen är cirka 9 procent av Logisteas fastighetsbestånd hållbarhets-
certifierat enligt BREAAM i förhållande till uthyrningsbar yta.  
Samhällsengagemang  
Logistea är sedan 2021 huvudsponsor till den Göteborgsbaserade idrottsföreningen 
Grunden Bois. Föreningen välkomnar alla med intellektuell funktionsvariation som vill delta i 
idrottsutövning inom fotboll, innebandy och gymnastik. Med sponsorskapet önskar Logistea 
skapa förutsättningar för fler unga och vuxna som vill idrotta att göra det. För mer 
information om föreningen se även www.grundenbois.com. 
Grön finansiering  
Logistea etablerade i 2021 ett grönt finansiellt ramverk i syfte att finansiera och refinansiera 
gröna och energieffektiva byggnader samt investeringar i energieffektivisering såsom 
solpaneler. Ramverket för grön finansiering är upprättat i enlighet med Green Bond 
Principles, utformat av ICMA (International Capital Markets Association) samt Green Loan 
Principles, utformat av LMA (Loan Market Association). Ramverket är granskat av ISS ESG, 
en oberoende tredje part. Under 2021 emitterade Logistea 500 miljoner kronor i seniora 
icke-säkerställda obligationer inom ramverket som totalt uppgår till 1 000 miljoner kronor. 
Bolagets gröna tillgångar uppgick på balansdagen till cirka 465 miljoner kronor. Logistea har 
som operativt mål att 50 procent av låneportföljen ska utgöras av grön finansiering vid 
utgången av 2026. På balansdagen bestod 15 procent av låneportföljen av grön finansiering.  
Ramverk för hållbarhet 
 
Samhällsengagemang

===== SIDA 16 =====

15 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Finansiering  
 
Marknadsläge 
Räntemarknaden har under årets inledande kvartal präglats av stora svängningar. En 
betydande uppgång i längre räntor för februari föll tillbaka något under mars månad. Svensk 
inflation är fortfarande i fokus och Riksbanken förväntas fortsätta med räntehöjningar med 
målsättning att trycka tillbaka inflationen i möjligaste mån. 
Kapitalmarknaden är fortsatt avvaktande och det är glest mellan obligationsemissionerna 
hos fastighetsbolag under första halvåret 2023 och allt fler fastighetsbolag tvingas förlita 
sig på bankfinansiering. Flera aktörer har även valt att avyttra tillgångar för att refinansiera 
eller lösa hela eller delar av sina obligationsförfall.  
Räntebärande skulder 
Logistea har nyttjat främst bankfinansiering och till viss del kapitalmarknaden för att 
finansiera investeringar såsom förvärv, nybyggnation samt förädling av det befintliga 
beståndet i form av främst hyresgästanpassningar men även energieffektiviserande 
åtgärder. Av den totala räntebärande skulden utgör bankfinansiering 83 procent (66), 
obligationslån 15 procent (27) och reverslån 2 procent (7). 
Logisteas räntebärande nettoskuld, räntebärande skulder med avdrag för likvida medel, 
uppgick på balansdagen till 2 595 miljoner kronor (2 553), vilket motsvarar en belåningsgrad 
om 52,8 procent (55,2) av fastigheternas marknadsvärde. Räntetäckningsgraden uppgick till 
1,9 gånger (2,2). Av den räntebärande bruttoskulden utgjorde säkerställd bankfinansiering 
2 191 miljoner kronor (2 056), 384 miljoner kronor (500) utgjordes av icke säkerställda 
obligationslån och 57 miljoner kronor (59) utgjordes av reverslån. Den säkerställda 
belåningsgraden uppgår vid periodens slut till 44,0 procent (43,3). 
Av de räntebärande skulderna bestod 1 945 miljoner kronor (2 505) av långfristiga skulder 
och 679 miljoner kronor (100) av kortfristiga skulder. Logistea har under perioden återköpt 
obligationsandelar till ett nominellt belopp om cirka 116 miljoner kronor vilket medfört att 
bolaget på balansdagen hade ett mindre nominellt belopp obligationer utestående än vid 
samma tidpunkt föregående år. Obligationslånet är rörligt och har en marginal om 5,15 
procent, en löptid om 3 år och förfaller i oktober 2024. 
Den genomsnittliga ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,3 år (2,1) respektive 2,2 år 
(2,7) vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan uppgick till 5,0 procent (4,8), inklusive 
effekten av räntederivat. På balansdagen uppgick det nominella beloppet av bolagets 
derivat till 1 981 miljoner kronor med en snittränta om 2,6 procent. Bolaget innehade 
ränteswapar till ett nominellt om 561 miljoner kronor med en snittränta om 2,5 procent, 
performance swapar till ett nominellt belopp om totalt 1 200 miljoner kronor, samtliga med 
en barriärnivå om 4,25 procent. Snitträntan, den fasta räntan, för performance swaparna 
uppgick till 2,6 procent vilken betalas så länge den rörliga räntan (Stibor 3-månader) ligger 
under respektive barriärnivå. Vidare innehade Logistea förlängningsbara swapar till ett 
nominellt belopp om 200 miljoner kronor med en snittränta om 2,6 procent samt ett räntetak 
med ett nominellt belopp om 20 miljoner kronor och en ränta (tak) om 1,5 procent. 
Nettoupplåningen under perioden uppgick till totalt 19 miljoner kronor (644). Under det 
första halvåret har koncernen tagit upp 160 miljoner kronor (665) i nya lån och amorterat 
och återköpt obligationslån om 141 miljoner kronor (26). Vid periodens utgång hade 
Logistea likvida medel uppgående till 29 miljoner kronor (52).
  
Fördelning räntebärande skulder 
 
 
 
Fördelning lång- och kortfristiga skulder 
 
 
 
Belåningsgrad per kvartal, % 
 
 
 
 
 
 
83%
15%
2%
Banklån Icke säkerställd obligation Reverslån
76%
24%
Lång Kort
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
Q3
'21
Q4 Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2
Belåningsgrad, % Mål, %

===== SIDA 17 =====

16 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
 
Ränteriskhantering 
Under kvartalet har Logistea fortsatt att förbättra och stärka sin 
finansiella ställning genom att minska ränterisken via teckning av 
ytterligare räntederivat. Under kvartal två har Logistea tecknat 
ytterligare räntederivat om 200 miljoner kronor i så kallade 
förlängningsbara ränteswapar med en löptid om två år vilka är 
förlängningsbara om två år med tre år, till en ränta om 2,6 procent, 
vilket minskar Logisteas ränterisk samt ger Logistea ett bättre 
skydd mot stigande räntor. Vid utgången av perioden uppgick det 
nominella värdet på Logisteas derivatportfölj till 1 981 miljoner 
kronor (1 168) och bestod av så kallade performance swapar, 
ränteswapar, räntetak och förlängningsbara ränteswapar med 
förfall under perioden 2024–2029. Marknadsvärdet av derivaten 
uppgick vid kvartalets utgång till 28 miljoner kronor (2). 
Förändringen av marknadsvärdet uppgick till 12 miljoner kronor (2) 
och förklaras av stigande marknadsräntor samt omstruktureringar i 
derivatportföljen. 
Derivatinstrument  
Som en del av Logisteas ränteriskarbete använder bolaget sig av 
diverse derivatinstrument. Avsikten med dessa är att reducera 
ränterisken. Nedan följer en beskrivning av hur de instrument 
Logistea valt att använda sig av fungerar. 
Ränteswap är ett avtal där två parter byter ränteflöden under en 
bestämd tidsperiod. Den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en 
fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Då Logisteas skuldportfölj består av rörliga bank- och 
obligationslån med en fast marginal, men med en rörlig komponent 
i form av 3-månaders Stibor, har Logistea valt att köpa ränteswapar 
för att således betala en fast ränta och erhålla Stibor 3-månaders 
räntan. På det sättet har Logistea bundit räntan för del av lånen.  
Räntetak innebär att ett tak sätts för den rörliga räntan i form av en i 
förväg bestämd räntenivå (barriär). Går den rörliga räntan över 
barriärnivån erhåller Logistea räntan över barriärnivån.  
Performance swap är en kombination av en ränteswap samt ett 
räntetak där Logistea köpt en ränteswap samt sålt/ställt ut ett 
räntetak. Den fasta räntan i ränteswapen betalas så länge 3-
månaders Stibor ligger under respektive vald barriärnivå vid varje  
 
 
given räntesättningsperiod. Skulle 3-månaders Stibor ligga på eller 
över respektive barriärnivån inför en ny räntesättningsperiod då 
utgår räntesäkringen för den ränteperioden och Logistea betalar 3-
månaders Stibor tills dess att 3-månaders Stibor faller under 
barriärnivån igen och då betalar Logistea återigen den fasta räntan i 
aktuell performance swap. 
Förlängningsbar ränteswap är en kombination av en sedvanlig 
ränteswap, se tidigare stycke Ränteswap, samt en swaption där 
Logistea köpt en ränteswap samt sålt eller ställt ut en swaption. 
Motparten, banken, har således vid löptidens slut möjligheten (inte 
rätten) att förlänga ränteswapen med ett förutbestämt antal år. 
Motparten kan tänkas förlänga ränteswapen om marknadsräntan 
understiger den fasta räntan till vilken ränteswapen tecknats. 
Utestående derivatavtal per 2023-06-30 
Derivat  
Nominellt 
belopp, mkr  Strike  Ränta  Löptid, år 
Ränteswap 100 - 2,0% 1,4 
Räntetak 20 1,5% - 1,8 
Performance swap 500 4,3% 3,2% 1,8 
Förlängningsbar swap 100 - 2,6% 1,9 
Förlängningsbar swap 100 - 2,6% 1,9 
Ränteswap 10 - 2,3% 1,9 
Ränteswap 200 - 2,9% 1,9 
Ränteswap 112 - 2,8% 2,6 
Ränteswap 50 - 2,4% 2,9 
Ränteswap 39 - 2,0% 3,8 
Ränteswap 50 - 2,4% 3,9 
Performance swap 250 4,3% 2,4% 4,4 
Performance swap 250 4,3% 2,2% 4,7 
Performance swap 100 4,3% 2,2% 5,5 
Performance swap 100 4,3% 2,3% 5,7 
 1 981 - 2,6% 3,0 
 
 
 
Kapital- och räntebindning 
 
Bindningstid Banklån, mkr
Obligationslån, 
mkr
Övriga 
räntebärande 
skulder, mkr
Total nominell 
skuld, mkr Andel,%
Nominell 
volym, mkr Andel,% 
Genomsnittlig 
räntebindning, 
år 
0-1 år 587 - 57 644 24 671 26 0,0 
1-2 år 1 135 384 - 1 519 58  1 010 38 0,7 
2-3 år 220 - - 220 8  162 6 0,2 
3-4 år - - - - -  89 3 0,1 
>4 år 249 - - 249 10  700 27 1,3 
Totalt 2 191 384 57 2 632 100  2 632 100 2,3 
Räntebindning Kapitalbindning

===== SIDA 18 =====

17 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Aktien  
  
Logisteas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap och hade vid periodens 
utgång drygt 12 130 aktieägare (13 959). De tio största ägarna per den 30 juni 2023 
framgår av tabellen nedan.  
Aktieägare per 2023-06-30  
Varje A-aktie motsvarar en röst och en B-aktie motsvarar en tiondels röst. 
 
Företrädesemission 2023 
Styrelsen för Logistea beslutade den 14 juli om att genomföra en fullt garanterad 
emission av stam A och stam B aktier om cirka 400 miljoner kronor, med 
företrädesrätt för befintliga aktieägare. Beslutet fattades med stöd av bemyndigandet 
som lämnades vid årsstämman den 5 maj 2023. Genom företrädesemissionen skapar 
Logistea dels förutsättningar att i god tid hantera kommande skuldförfall i bolagets 
utestående obligationslån, dels fortsatta möjligheter att genomföra fastighetsförvärv i 
enlighet med bolagets tillväxtstrategi eller värdeskapande investeringar i befintligt 
fastighetsbestånd. De fullständiga villkoren för företrädesemissionen avses att 
offentliggöras omkring den 17 augusti 2023. 
Optionsprogram 
Logistea har två aktiva optionsprogram för anställda och nyckelpersoner. Det första 
optionsprogrammet omfattar 4 125 000 teckningsoptioner som kan lösas in mot lika 
många B-aktier under teckningsperioden i december 2025. Det andra 
optionsprogrammet omfattar 1 640 000 teckningsoptioner som kan lösas in mot lika 
många B-aktier under teckningsperioden under juni 2026. Då aktiekursen per 
balansdagen understeg teckningsoptionernas teckningskurser, som på balansdagen 
uppgick till 28,8 respektive 15,5 kronor per aktie, redovisar bolaget inte någon 
utspädningseffekt.  
Aktieägare LOGI A LOGI B Kapital, % Röster, % 
Slättö Value Add I 2 790 033 24 091 425 19,3 21,8
Dragfast AB 3 176 770 9 692 353 9,2 17,4
Nordika 1 455 643 16 960 379 13,2 13,2
M2 Capital Management AB 435 282 11 402 944 8,5 6,6
Stefan Hansson direkt och via bolag 614 787 6 995 921 5,5 5,5
Phoenix Insurance Ltd. - 7 787 705 5,6 3,3
Karlskoga Industrifastighets AB 20 000 6 500 000 4,7 2,8
Kattvik Financial Services AB 51 223 4 409 166 3,2 2,1
Avere Fastigheter AB 267 917 1 205 785 1,1 1,6
Christian Knutsson 169 703 1 725 000 1,4 1,4
Totalt 10 största aktieägare 8 981 358 90 770 678 71,5 75,7
Övriga 2 042 677 37 675 366 28,5 24,3
Totalt samtliga aktieägare 11 024 035 128 446 044 100,0 100,0
Källa: Euroclear och aktieägarna själva.
Aktiefakta, 30 juni 2023 
 
 
 
 
 
Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A 
och B, kr 
   
EPRA nyckeltal 
 
16,5
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Q3
'21
Q4 Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2
  Mkr kr/aktie 
Eget kapital enligt IFRS 2 114 15,2 
Substansvärde EPRA NAV 2 114 15,2 
   
Uppskjuten skatt fastigheter  
och derivat 187 1,3 
Verkligt värde netto derivat -28 -0,2 
Substansvärde EPRA NRV 2 273 16,3 
   
Bedömd verklig uppskjuten 
skatt, 5,15% -168 -1,2 
Immateriella tillgångar -1 0,0 
Substansvärde EPRA NTV 2 104 15,1    
Derivat enligt ovan 28 0,2 
Uppskjuten skatt i sin helhet -19 -0,1 
Immateriella tillgångar 1 0,0 
Substansvärde EPRA NDV 2 114 15,2 
 
 
 
Börsvärde 1,6 mdkr 
Marknadsplats Nasdaq Stockholm Mid Cap 
LEI nr 549300ZSB0ZCKM1SL747 
Antal aktieägare 12 130 
 
Stamaktie serie A 
Antal aktier 11 024 035 
Stängningskurs 11,04 kr 
ISIN SE0017131329 
 
Stamaktie serie B 
Antal aktier 128 446 044 
Stängningskurs 11,14 kr 
ISIN SE0017131337 
 
Totalt utestående aktier per balansdagen uppgår till 
139 470 079 aktier.

===== SIDA 19 =====

18 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Nyckeltal 
 
 
 
För definitioner av nyckeltal, se sidan 25. Avstämningstabeller för uträkning av nyckeltal finns tillgängligt på Logisteas webbplats.
  
 Jul-jun Jan-dec
 2023 2022 2022/2023 2022
Fastighetsrelaterade
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 4 918 4 185 4 918 4 623
Intäkter, mkr 178 106 329 257
Hyresvärde, mkr 329 249 329 304
Driftnetto, mkr 138 72 252 186
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,3 99,2 96,3 98,1
Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år 7,5 8,1 7,5 7,8
Direktavkastning, % 6,0 5,9 6,0 6,2
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 77,6 69,2 77,6 72,4
Justerad överskottsgrad rullande 12 månader, % 90,2 84,2 90,2 85,7
Antal förvaltningsfastigheter, st 68 66 68 68
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 2,4 38,7 2,8 22,2
Soliditet, % 41,4 41,0 41,4 38,7
Räntebärande nettoskuld, mkr 2 595 2 198 2 595 2 553
Belåningsgrad, % 52,8 52,5 52,8 55,2
Säkerställd belåningsgrad, % 44,0 38,1 44,0 43,3
Skuldkvot, ggr 10,6 10,6 10,6 10,3
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 1,9 2,1 1,9 2,2
Genomsnittlig ränta, % 5,0 3,6 5,0 4,8
Genomsnittlig räntebindning, år 2,3 0,9 2,3 2,1
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,2 2,1 2,2 2,7
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,4 0,3 0,7 0,6
Resultat per stamaktie A och B, kr 0,1 2,6 0,5 2,8
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 16,5 16,3 16,5 16,9
Eget kapital per stamaktie A och B, kr 15,2 15,0 15,2 15,4
Aktiekurs per stamaktie A, kr 11,0 21,9 11,0 12,5
Aktiekurs per stamaktie B, kr 11,1 14,2 11,1 11,9
Betald utdelning per stamaktie A och B, kr - - - -
EPRA
EPRA NRV, kr/aktie 16,3 16,3 16,3 16,8
EPRA NTA, kr/aktie 15,1 15,1 15,1 15,6
EPRA NDV, kr/aktie 15,2 15,0 15,2 15,5
EPRA EPS 0,4 0,3 0,7 0,6
Antal utestående stamaktier A och B, tusental 139 470 120 854 139 470 121 054
Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B, tusental 131 577 106 037 126 659 112 922
Jan-jun

===== SIDA 20 =====

19 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Noter  
 
Not 1. Redovisningsprinciper 
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit 
oförändrade jämfört med årsredovisningen för föregående år. 
Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering 
och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 
Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i 
rapporten. Jämförelsetal för resultatposter i text är för motsvarande 
period föregående år. Jämförelsetal för balansposter i text är från 
balansdagen 2022-12-31.  
Utdelad verksamhet 
Den 22 oktober 2021 delades aktier i MBRS Group AB ut till 
Logisteas aktieägare i en s.k. Lex Asea-utdelning. Det uppkommer 
fortsatt mindre kostnader för det gamla dotterbolaget och dess 
verksamhet, vilket redovisas som resultat för utdelad verksamhet 
(Not 4) samt kassaflöde från utdelad verksamhet (Not 5). 
Värdering av fastighetsportföljen  
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som 
aktuella hyresavtal, marknadshyror, faktiska utfall för drifts- och 
underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande 
vakansgrader samt icke observerbara indata som avkastningskrav 
och framtida vakansnivåer. Kalkylperioden har anpassats efter 
återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 10 
och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. 
Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av 
värderingsföretagen. Nivån på den årliga framtida inflationen 
bedöms till 5,3 procent för 2023 och därefter till 2,0 procent.  
Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av 
gällande hyresavtal samt av den aktuella hyresmarknaden. 
Hyresavtalen har beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de 
befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För 
de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de 
sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt 
varit möjliga att hyra ut på liknande villkor. I de fall den utgående 
hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna 
justerats till marknadsmässig nivå. Den maximala och bästa 
användningen av fastigheterna har antagits vid 
fastighetsvärderingarna. Kassaflödesanalysen beaktar 
marknadsläge, hyresnivå, hyresgästens bedömda 
betalningsförmåga, annan användning och långsiktig vakansgrad 
för varje fastighet. Den långsiktiga vakansgraden för varje fastighet 
bedöms bland annat utifrån ort, mikroläge, användningsområde och 
bedömd alternativanvändning. 
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt nivå tre i 
verkligt värdehierarkin med värdeförändringar i resultaträkningen. 
Koncernens fastigheter består till största delen av lager- och 
logistikfastigheter, vilka har liknande riskprofil och 
värderingsmetodik. Snitthyrestiden på samtliga kontrakt på 
balansdagen var 7,5 år (8,1). 
 
Kalkylräntan, det bedömda avkastningskravet för respektive 
fastighet plus inflation, utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt 
kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på 
statsobligationer med fem års löptid med dels en generell 
riskpremie för fastigheter, dels ett objektspecifikt tillägg. Det valda 
direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats 
från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har 
anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska 
livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för 
nuvärdesberäkning av kassaflöden och av restvärde ligger i spannet 
7,35 - 10,00 procent och baseras på analyser av genomförda 
transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå 
och respektive fastighets marknadsposition. Den 30 juni 2023 
uppgick den vägda kalkylräntan för diskontering av kassaflöden och 
restvärden till 8,5 procent (8,3). Det vägda direktavkastningskravet 
uppgick till 6,5 procent (5,9). Detta innebär att om Logisteas 
fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas som en enda 
fastighet motsvarar marknadsvärdet om 4 918 miljoner kronor ett 
direktavkastningskrav om 6,5 procent, en kalkylränta om 8,5 procent 
avseende kassaflödet och nuvärdesdiskontering av restvärdet. I 
tabellen i Not 6 redovisas fastighetsvärdenas känslighet för 
förändrade antaganden. 
Det verkliga värdet för koncernens byggrätter baseras på 
ortsprisanalyser från transaktioner i området med liknande 
byggrätter. Nedlagda kostnader för exempelvis markarbeten 
adderas till det verkliga värdet 
Mer information om Logisteas värderingar finns i Not 10 i 
Årsredovisning 2022. 
Risker och riskhantering 
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för risker och 
osäkerhetsfaktorer. En beskrivning av koncernens risker återfinns 
på sidorna 57–61 samt i Not 18 i Årsredovisningen för 2022. 
Årsredovisning 2022 återfinns på www.logistea.se.

===== SIDA 21 =====

20 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
 
Not 2. Driftnetto 
 
I tabellen ovan framgår hur mycket av de totala hyresintäkterna som 
utgör hyrestillägg. Justerad överskottsgrad är driftnettot genom 
hyresintäkter exkluderande av hyrestilläggen och visar hur stor del 
av fastighetskostnaderna som vidarefaktureras till hyresgästerna. 
 
Not 3. Finansnetto 
 
 
Not 4. Periodens resultaträkning för utdelad 
verksamhet 
 
 
Not 5. Periodens kassaflödesanalys för utdelad 
verksamhet 
 
Mer information om utdelad verksamhet finns att läsa i Not 1 
Redovisningsprinciper. 
 
Not 6. Förvaltningsfastigheter 
För perioden uppgick den orealiserade värdeförändringen till -37 
miljoner kronor (314). Av värdeförändringen grundar sig 223 
miljoner kronor i ett stigande driftnetto till följd av främst justerade 
inflationsantagande för 2024 (från 2,0–4,0 procent per den 31 
december 2022 till 5,3 procent per den 30 juni 2023), -283 miljoner 
kronor beror på ändrade antaganden om direktavkastningskrav där 
avkastningskravet i snitt har justerats upp med 0,4 procentenheter 
under det första halvåret. 19 miljoner kronor avser projektvinst och 
uppskjuten skatterabatt vid förvärv uppgick till 4 miljoner kronor. 
Den realiserade värdeförändringen för perioden uppgick till -7 
miljoner kronor (0). 
Förändring fastighetsvärde 
 
Direktavkastningen för Logisteas kassaflödesgenererande 
fastigheter uppgick vid periodens utgång till 6,0 procent (5,7). 
Värderingsyielden vid periodens utgång uppgick till 6,5 procent 
(6,2). 
Känslighetsanalys fastighetsvärde 
 
Samtliga förvärv gjorda under perioden är klassificerade som 
tillgångsförvärv. 
Jul-jun Jan-dec
Mkr 2023 2022 2022/2023 2022
Hyresintäkter 178 106 329 257
 Varav hyrestillägg 25 20 49 40
Övriga intäkter 11 - 11 -
Fastighetskostnader -51 -34 -88 -71
Driftnetto 138 72 252 186
Överskottsgrad 78% 68% 77% 72%
Justerad överskottsgrad 90% 84% 90% 86%
Jan-jun
Jul-jun Jan-dec
Mkr 2023 2022 2022/2023 2022
Ränteintäkter 21,0 0,3 25,4 4,7
Räntekostnader -88,5 -29,5 -144,4 -85,4
Aktiverad ränta 2,5 6,7 8,4 12,6
Räntekostnader IFRS 16 -0,2 -0,1 -0,8 -0,7
Uppläggningsavgifter -3,1 -2,8 -6,4 -6,1
Finansnetto -68,3 -25,4 -117,8 -74,9
Jan-jun
 
Mkr 2023 2022
Nettoomsättning - -
Övriga rörelseintäkter - -
Totala intäkter - -
Handelsvaror - -
Övriga externa kostnader -1 0
Personalkostnader - -3
Avskrivningar - -
Övriga rörelsekostnader - -
Rörelseresultat -1 -3
Finansiella poster, netto - 0
Resultat efter finansiella poster -1 -3
Skatt - -
Periodens resultat från utdelad verksamhet -1 -3
Jan-jun
 
Mkr 2023 2022
Kassaflöde för den löpande verksamheten -1 -3
Kassaflöde för investeringsverksamheten - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten - -
Periodens kassaflöde från utdelad verksamhet -1 -3
Jan-jun
Mkr 2023 2022
Fastighetsvärde 1 januari 4 623 2 607
Investeringar i befintliga fastigheter 45 178
Förvärv 324 1 086
Avyttring -37 -
Orealiserad värdeförändring -37 314
Fastighetsvärde 30 juni 4 918 4 185
Mkr Förändring Q2 2023 Q2 2022
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -186/203 -150/+163
Hyresintäkter +/- 5,00% +252/-262 +211/-211
Fastighetskostnader +/- 5,00% -28/+28 -27/+28
Värdeförändring

===== SIDA 22 =====

21 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Moderbolaget  
 
Resultaträkning i sammandrag för moderbolaget 
 
I moderbolaget finns inga transaktioner hänförliga till övrigt totalresultat, varför någon rapport över totalresultat inte upprättats.  
 Jul-jun Jan-dec
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022
Nettoomsättning 40 35 21 19 79 74
Administrationskostnader -34 -28 -18 -13 -69 -63
Rörelseresultat 6 7 3 6 10 11
Resultat från finansiella poster -7 -10 3 -5 -5 -8
Bokslutsdispositioner - - - - 0 0
Resultat före skatt -1 -3 6 1 5 3
Skatt 0 0 0 0 -6 -6
Periodens resultat -1 -3 6 1 -1 -3
Poster som kan omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser m.m. - - - - - -
Totalresultat för perioden -1 -3 6 1 -1 -3
Jan-jun Apr-jun

===== SIDA 23 =====

22 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Balansräkning i sammandrag för moderbolaget 
 
 
Mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 1 1 1
Inventarier 1 1 2
Andelar i koncernbolag 948 927 933
Fordringar hos koncernbolag 2 233 2 058 2 101
Uppskjuten skattefordran - 6 -
Summa anläggningstillgångar 3 183 2 993 3 037
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernbolag 235 301 215
Kortfristiga fordringar 18 14 12
Kassa och bank 14 84 33
Summa omsättningstillgångar 267 399 260
SUMMA TILLGÅNGAR 3 450 3 392 3 297
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital 72 62 63
Fritt eget kapital 1 316 1 088 1 093
Summa eget kapital 1 388 1 150 1 156
Obeskattade reserver 1 - 1
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 118 1 809 1 827
Skulder till koncernbolag 21 155 21
Summa långfristiga skulder 1 139 1 964 1 848
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 657 134 81
Skulder till koncernbolag 237 116 186
Övriga kortfristiga skulder 28 28 25
Summa kortfristiga skulder 922 278 292
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 450 3 392 3 297

===== SIDA 24 =====

23 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Rapportens undertecknande 
 
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i 
koncernen står inför. Delårsrapporten har inte granskats av bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 14 juli 2023 
 
 
Logistea AB (publ) 
Organisationsnummer 556627-6241 
 
 
Patrik Tillman Anneli Lindblom Jonas Grandér 
 Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot 
 
 Sanja Batljan Stefan Hansson 
 Styrelseledamot Styrelseledamot 
 
 
Niklas Zuckerman  
Verkställande direktör

===== SIDA 25 =====

24 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Intjäningsförmåga 
 
 
 
I tabellen ovan presenteras intjäningsförmåga för koncernen på 12-
månadersbasis. Intjäningen beräknas på det fastighetsbestånd som 
är tillträtt på respektive balansdag. Finansnetto är beräknat på 
utestående räntebärande skulder och aktuell räntenivå på 
respektive balansdag. 
Eftersom uppställningen inte är att likställa med en prognos, utan 
avser att återspegla ett normalår, kan faktiskt utfall komma att 
skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet positivt eller 
negativt i förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den 
presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av 
hyres-, vakans- eller ränteförändring och syftar endast till att 
synliggöra intäkter och kostnader givet exempelvis kapitalstruktur 
och organisation vid respektive balansdag.  
 
Logisteas resultaträkning påverkas även av värdeförändring och 
förändringar i fastighetsbeståndet. Inget av detta har beaktats i den 
aktuella intjäningsförmågan. Driftnetton baseras på per 
balansdagen kontrakterade hyresavtal och normaliserade, ej 
återvinningsbara, fastighetskostnader för aktuellt bestånd. 
Därutöver inkluderas hyresvärdet, fastighetskostnaderna samt 
uppskattade finansieringskostnader på årsbasis för de pågående 
projekt som planeras färdigställas under 2023 och 2024, där 
hyresavtal har tecknats. 
Hyresintäkter redovisas exklusive hyrestillägg och 
fastighetskostnader med avdrag för hyrestillägg, se Not 2. 
 
 
Övrig information 
 
Säsongsvariationer 
Hyresavtalen i bolagets fastighetsportfölj är till cirka 80 procent så 
kallade triple net-avtal, vilket innebär att hyresgästen står för den 
absoluta merparten av drift- och underhållskostnader. I de fall 
fastighetsägaren står för mediakostnader kan säsongsvariationer 
för fastighetskostnader uppstå, där exempelvis kostnader för el och 
värme är högre under årets kallare månader. 
Medarbetare 
Antalet fast anställda medarbetare i koncernen uppgick vid 
periodens slut till totalt 15 personer (16). Medeltalet medarbetare 
under det andra kvartalet uppgick till 16 personer (14). 
 
 
Utdelning 
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut om 
utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. 
Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför 
utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till 
stamaktier.  
Väsentliga händelser efter balansdagens utgång 
Den 14 juli beslutade Logisteas styrelse om att genomföra en fullt 
garanterad företrädesemission om preliminärt 400 miljoner kronor. 
Emissionen beräknas vara slutförd under det tredje kvartalet 2023. 
Revisors granskning 
Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets 
revisor. 
  
Mkr 2021-12-31 2022-03-31 2022-06-30 2022-09-30 2022-12-31 2023-03-31 2023-06-30
Hyresvärde förvaltningsfastigheter 163 181 249 256 303 330 329
Vakans -8 -2 -2 -2 -5 -12 -12
Hyresintäkter projektfastigheter 34 20 24 26 15 4 -
Ej faktureringsbara fastighetskostnader -31 -33 -34 -34 -35 -35 -34
Driftnetto 158 166 237 246 278 287 283
Central administration -20 -26 -30 -32 -39 -39 -39
Finansnetto -53 -55 -84 -93 -117 -134 -131
Förvaltningsresultat 85 85 123 121 122 114 113

===== SIDA 26 =====

25 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Alternativa nyckeltal och definitioner 
 
Aktiekurs per stamaktie 
Aktiekurs på balansdagen. 
Antal förvaltningsfastigheter 
Antal förvaltningsfastigheter i balansräkningen innefattar fastigheter 
under löpande förvaltning samt projektfastigheter. 
Antal utestående stamaktier 
Antal utestående stamaktier på balansdagen. 
Avkastning på eget kapital 
Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående 
och utgående eget kapital¹). 
Belåningsgrad 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till 
fastigheternas verkliga värde. 
Byggrätt 
Bedömd byggbar BTA, bruttoarea, i kvadratmeter. 
Central administration 
Centrala administrationskostnader avser kostnader för koncernledning 
och koncerngemensamma funktioner. 
Direktavkastning 
Driftnettot i relation till förvaltningsfastighetens verkliga värde 
(exkluderande projektfastigheter). 
Eget kapital per stamaktie 
Eget kapital¹) i relation till antal utestående stamaktier. 
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde exklusive 
projektfastigheter. 
EPRA NRV 
Eget kapital¹) med återläggning av derivat och uppskjuten skatt. 
EPRA NTA 
EPRA NRV med avdrag för immateriella tillgångar och bedömt verkligt 
värde på uppskjuten skatt, 5,15 procent. 
EPRA NDV 
EPRA NTA med återläggning av immateriella tillgångar, derivat och 
uppskjuten skatt i sin helhet. 
EPRA EPS 
Förvaltningsresultatet med avdrag för aktuell skatt per stamaktie. 
Förvaltningsresultat per stamaktie 
Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående 
stamaktier. 
Genomsnittligt antal utestående stamaktier 
Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. 
 
 
Genomsnittlig ränta 
Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder på 
balansdagen. 
Genomsnittlig räntebindning 
Genomsnittlig återstående löptid på räntan för räntebärande skulder. 
Hyresvärde 
Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta 
lokaler. 
Justerad överskottsgrad 
Driftnetto i procent av hyresintäkter exklusive hyrestillägg. 
Orealiserade värdeförändringar 
Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar och 
investeringar. 
Projektfastigheter 
Fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar hyresvärdet 
mer än 40 procent. 
Resultat per stamaktie 
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående 
stamaktier. 
Räntebärande nettoskuld 
Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida medel. 
Räntetäckningsgrad 
Driftnetto med avdrag för central administration dividerat med 
räntekostnader och ränteintäkter (exkl. tomträtt och IFRS 16). 
Skuldkvot 
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders framåtriktat 
driftnetto minus centrala administrationskostnader. 
Soliditet  
Eget kapital i procent av balansomslutningen. 
Substansvärde (NAV) per stamaktie 
Eget kapital¹) med återläggning av uppskjuten skatteskuld i relation till 
antal utestående stamaktier. 
Överskottsgrad 
Driftnetto i procent av intäkter. 
 
Logistea tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) 
riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra 
alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga 
och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett 
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över 
historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt 
resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga 
regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. 
Härledning av alternativa nyckeltal återfinns på Logisteas webbplats. 
¹) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.

===== SIDA 27 =====

Logistea AB (publ) – Org nr 556627-6241 – Säte i Stockholm  
Postadress: Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm  
För mer information, besök www.logistea.se 
26 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Logistea i korthet 
 
Logistea AB (publ) är ett svenskt fastighetsbolag med en vision om att vara 
den naturliga långsiktiga partnern till företag som efterfrågar hållbara och 
moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Visionen realiseras genom 
bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. 
Bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap under kortnamnen 
LOGI A och LOGI B.  
Operativa mål 
• Fastighetsvärde som överstiger 15 miljarder kronor vid utgången av 
2024.  
• Årligen färdigställa minst 25 000 kvadratmeter ny uthyrbar yta. 
• 50 procent av fastighetsbeståndets drift ska vara digitaliserad vid 
utgången av 2026. 
• 50 procent av låneportföljen består av grön finansiering vid utgången av 
2026. 
Finansiella mål och riskbegränsningar 
• Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst 10 procent per år i 
snitt över en femårsperiod.  
• Substansvärde per stamaktie ska öka med minst 12 procent per år i snitt 
över en femårsperiod. 
• Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent. 
• Ränteteckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr. 
Utdelningspolicy 
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut om utdelning 
motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de 
närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller 
utebliven utdelning till stamaktier.  
Finansiell kalender 
Delårsrapport Q3 2023 2023-10-27 
Bokslutskommuniké 2023 2024-02-16 
Delårsrapport Q1 2024 2024-05-03 
Årsstämma 2024 2024-05-03 
 
 
 
Kontaktuppgifter 
Niklas Zuckerman 
VD 
Niklas.zuckerman@logistea.se 
+46 (0)708 39 82 82 
 
Philip Löfgren 
CFO 
Philip.lofgren@logistea.se 
+46 (0)705 91 15 45  
 
Denna information är sådan information som 
Logistea AB (publ) är skyldigt att offentliggöra 
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och 
lagen om värdepappersmarknaden. 
Informationen lämnades, genom ovanstående 
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande 
den 14 juli 2023 kl 07:30 CEST.