Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport januari - september 
Q3 2023 
 
Övertecknad emission har skapat stora möjligheter 
Summering perioden januari – september 2023  Summering kvartalet juli – september 2023  
• Intäkterna ökade med 57 procent och uppgick till  
278 mkr (177). 
• Driftnettot ökade med 67 procent till 210 mkr (126). 
• Förvaltningsresultatet ökade till 82 mkr (52). 
• Resultatet före skatt uppgick till 114 mkr (414), där 
värdeförändring av fastigheter påverkade resultatet med          
20 mkr (351). 
• Resultat per aktie uppgick till 0,6 kr (2,7). 
• Substansvärde per aktie minskade till 13,5 kr (16,9). 
• I januari tillträdde Logistea två fastigheter i Göteborg till ett 
samlat fastighetsvärde om 292 miljoner kronor. 
• I september meddelade FREYR Battery A/S att de har beslutat 
att avsluta samarbetsavtalet avseende projektet att etablera 
en ny batterifabrik i Svenljunga kommun. 
 
 
 
• Intäkterna ökade med 27 procent och uppgick till  
89 mkr (70). 
• Driftnettot ökade med 33 procent till 72 mkr (54). 
• Förvaltningsresultatet ökade till 30 mkr (22).  
• Resultatet före skatt uppgick till 94 mkr (67), där värde-
förändring av fastigheter påverkade resultatet med  
64 mkr (37). 
• Resultat per aktie uppgick till 0,4 kr (0,4). 
• Under det tredje kvartalet slutfördes en fullt garanterad 
företrädesemission om totalt 436 miljoner kronor.  
• I augusti tecknade Logistea ett nytt 20-årigt hyresavtal med NKT 
HV Cables AB i Alingsås, avseende uppförande av en ny 
produktions- och testanläggning. 
• Senare i augusti tecknade Logistea ett nytt 7-årigt hyresavtal 
med 3P Logistic AB avseende en lokal om 11 100 kvm i 
Karlskoga.  
 
 
 
Väsentliga händelser efter balansdagen 
• Den 2 oktober meddelade Logistea att ägare till obligationslån motsvarande 303,75 miljoner kronor har accepterat Logisteas 
återköpserbjudande om att återköpa obligationslån till ett pris motsvarande 101 procent av nominellt belopp. Likviddagen för återköpet var 
den 5 oktober. I delårsrapporten klassificeras återköpsbeloppet som en långfristig skuld. 
• Den 26 oktober offentliggjordes nyheten att en internationell logistikaktör tecknat ett hyresavtal om förhyrning i fastigheten Grundstenen 7 i 
Trollhättan.  
 
  
 
  
 Okt-sep Jan-dec
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022
Fastighetsvärde 4 996 4 348 4 996 4 348 4 996 4 623
Intäkter 278 177 89 70 358 257
Driftnetto 210 126 72 54 270 186
Förvaltningsresultat 82 52 30 22 103 73
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet 87 335 72 54 75 323
Resultat per stamaktie A och B, kr 0,6 2,7 0,4 0,4 0,5 2,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,3 99,0 96,3 99,0 96,3 98,1
Soliditet, % 46,7 40,9 46,7 40,9 46,7 38,7
Belåningsgrad, % 42,7 52,9 42,7 52,9 42,7 55,2
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 13,5 16,9 13,5 16,9 13,5 16,9
Jan-sep Jul-sep

===== SIDA 2 =====

2 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q 2023 
Logistea redovisar intäkter för de första tre kvartalen om 278 
miljoner kronor (177) och ett förvaltningsresultat om 82 miljoner 
kronor (52). Förvaltningsresultatet för det tredje kvartalet ökade 
med 36 procent, från 22 till 30 miljoner kronor. Resultatet före skatt 
för perioden uppgick till 114 miljoner kronor (414), varav 
värdeförändringar i fastighetsbeståndet uppgick till 20 miljoner 
kronor. Efter genomförd emission uppgick substansvärdet vid 
kvartalets utgång till 13,5 kronor per aktie, att jämföra med 16,9 
kronor per aktie vid årsskiftet. Justerat för företrädesemissionen 
har substansvärdet per aktie ökat 0,3 kronor för perioden. 
Viktiga uthyrningar 
Under kvartalet har vi tecknat ett antal större hyresavtal. Vårt hittills 
största nytecknade hyresavtal innebär att vi investerar 160 miljoner 
kronor i en ny produktions- och testhall för NKT i Alingsås. NKT 
skriver ett nytt 20-årigt hyresavtal för de nya ytorna och förlänger 
avtalet för befintliga ytor till 2045. Tillkommande årlig hyra uppgår 
till 15,75 miljoner kronor och vår totala återstående genomsnittliga 
löptid för våra hyresavtal beräknas öka med 0,6 år i och med 
uthyrningen. Första spadtaget för nybyggnationen togs i oktober 
och inflyttning är planerad till början av 2025.  
I Karlskoga har vi tecknat ett nytt 7-årigt hyresavtal med 3P Logistic 
avseende en lokal om 11 100 kvadratmeter. 3P Logistic är en 
befintlig kund till Logistea och det nya avtalet innebär en 
förlängning och utökning av de befintliga ytorna.  
Efter kvartalets utgång har vi dessutom tecknat avtal med en 
internationell logistikaktör om förhyrning av vår fastighet i 
Trollhättan. Aktören kommer att flytta in till årsskiftet då den 
tidigare hyresgästen Gymgrossisten lämnar fastigheten.   
Vårt samarbetsavtal med FREYR Battery A/S avslutades i 
september då FREYR kommer att prioritera andra länder för 
kommande etableringar. Resultatet i det tredje kvartalet påverkas 
negativt med 2 miljoner kronor till följd av avtalets upphörande. 
Logistea och Svenljunga kommun har ett avtal om markreservation 
till kommande årsskifte. Båda parter tror långsiktigt på området. 
 
Genomförd emission och återköp av obligation  
Den fullt garanterade företrädesemissionen som kommunicerades i 
början av kvartalet övertecknades till 147 procent och 
emissionslikviden, före transaktionskostnader, uppgick till 436 
miljoner kronor. I samband med emissionen så erbjöd vi 
obligationsinnehavare att bolaget köper tillbaka obligationen till 
101 procent av nominellt värde. Flertalet av obligationshavarna 
accepterade erbjudandet och vi har i nuläget endast 80 av 
ursprungliga 500 miljoner kronor utestående.  
Efter genomförd emission minskar vår belåningsgrad från 52,8 
procent vid slutet av föregående kvartal till 42,7 procent. Bolagets 
räntekostnader kommer efter vårt senaste återköp av 
obligationslån om 304 miljoner kronor i början på oktober 2023, att 
minska med runt 28 miljoner kronor per år givet nuvarande 
räntesats. Vidare beräknas vår genomsnittliga räntekostnad att 
sjunka från 5,2 procent till 4,7 procent. Räntetäckningsgraden som 
uppgår till 1,9 förväntas stiga väsentligt de kommande kvartalen till 
följd av stabila intäkter, indexjusteringar och lägre finansnetto.  
Logistea står finansiellt stark och vi är redo att ta nästa steg i vår 
tillväxtresa.    
Inflations- och räntetopp 
Marknadsräntorna har fortsatt att stiga under kvartalet. 
Inflationstoppen nåddes i december 2022 och vi närmar oss toppen 
för de korta räntorna – sannolikt redan under Q4 2023. Stabilare, 
och på sikt sjunkande räntor, bör medföra större aktivitet på 
transaktionsmarknaden. Jag skulle inte bli förvånad om vi ser 
mycket högre aktivitet de kommande kvartalen, framförallt inom 
lager, logistik och lätt industri som kännetecknas av högre 
avkastning, välmående hyresgäster och längre hyresavtal.   
I ägarlistan vill jag hälsa AP4 välkomna till Logistea. Vi adderar 
ännu en kapitalstark ägare till bolaget vilket är gynnsamt med tanke 
på kommande tillväxt. AP4 ägde vid utgången av kvartalet 7,8 
procent av kapitalet i Logistea.  
 
Niklas Zuckerman  
Verkställande direktör
”Efter genomförd emission minskar 
vår belåningsgrad från 52,8 procent vid 
slutet av föregående kvartal till 42,7 
procent. Bolagets räntekostnader 
kommer efter vårt senaste återköp av 
obligationslån om 304 miljoner kronor 
i början på oktober 2023, att minska 
med runt 28 miljoner kronor givet 
nuvarande räntesats” 
 
VD-ord

===== SIDA 3 =====

3 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Logisteas utveckling 
 
 
Fastighetsvärde per kvartal, mkr 
 
 
 
Intjäningsförmåga, mkr 
 
*Efter genomfört kommunicerat återköp i eget utestående obligationslån om 304 miljoner kronor med gällande ränta på balansdagen. 
För utförligare beskrivning av intjäningsförmågan hänvisas till sidan 26. 
3,075
4,185 4,348 4,623 4,927 4,918 4,996
119
150 115
93 39 0 157
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023
Fastighetsvärde på balansdagen Återstående investeringar projektfastigheter
Mkr 2022-06-30 2022-09-30 2022-12-31 2023-03-31 2023-06-30 2023-09-30 2023-10-05*
Hyresvärde förvaltningsfastigheter 249 256 304 330 329 327 327
Vakans -2 -2 -5 -12 -12 -15 -15
Hyresvärde projektfastigheter 24 26 15 4 - 16 16
Ej faktureringsbara fastighetskostnader -34 -34 -35 -35 -34 -32 -32
Driftnetto 237 246 279 287 283 296 296
Central administration -30 -32 -39 -39 -39 -37 -37
Finansnetto -84 -93 -117 -134 -131 -135 -108
Förvaltningsresultat 123 121 123 114 113 124 151

===== SIDA 4 =====

4 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Koncernens resultaträkning i sammandrag 
 
 
 
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag 
 
 Okt-sep Jan-dec
Mkr Not 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022
Hyresintäkter 265 177 87 70 345 257
Övriga intäkter 13 - 2 - 13 -
Intäkter 278 177 89 70 358 257
Fastighetskostnader -68 -51 -17 -16 -88 -71
Driftnetto 2 210 126 72 54 270 186
Central administration -26 -27 -8 -11 -37 -38
Finansnetto 3 -102 -47 -34 -21 -130 -75
Förvaltningsresultat 82 52 30 22 103 73
Värdeförändringar fastigheter 20 351 64 37 8 339
Värdeförändringar derivat 12 11 0 8 9 8
Resultat före skatt 114 414 94 67 120 420
Aktuell skatt -5 -4 -2 -2 -4 -3
Uppskjuten skatt -22 -75 -20 -11 -41 -94
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet 87 335 72 54 75 323
Periodens resultat från utdelad verksamhet 4 -1 -3 - 0 -3 -5
Periodens resultat 86 332 72 54 72 318
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 87 335 72 54 75 323
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet -1 -3 - 0 -3 -5
Resultat per aktie
Resultat per aktie, räknat på periodens resultat för kvarvarande 
verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 0,56 2,72 0,43 0,40 0,50 2,57
Resultat per aktie, räknat på periodens resultat hänförligt till 
moderföretagets aktieägare, kr 0,56 2,69 0,43 0,40 0,48 2,53
Jan-sep Jul-sep
Okt-sep Jan-dec
Mkr Not 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022
Periodens resultat 86 332 72 54 72 318
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser - -1 - -1 2 1
Totalresultat för perioden 86 331 72 53 74 319
Totalresultat för perioden hänförligt till: 
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 87 335 72 54 75 323
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet -1 -4 - -1 -1 -4
Jan-sep Jul-sep
Resultat per aktie har justerats retroaktivt med effekten av skillnaden mellan den fastställda teckningskursen i företrädesemissionen i september 2023 och 
aktiekurserna per datumet innan emissionsvillkoren offentliggjordes, enligt IAS 33.

===== SIDA 5 =====

5 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Resultatanalys  
 
Intäkter 
Hyresintäkterna inklusive hyrestillägg för de tre första kvartalen ökade med 49,7 
procent till 265 miljoner kronor (177). Intäkterna har ökat främst till följd av 
fastighetsförvärv samt indexjusteringar i befintliga hyreskontrakt. I jämförbart 
bestånd ökade hyresintäkterna exklusive hyrestillägg med 9,1 procent primärt till 
följd av indexuppräkning.  
Av delårets hyresintäktsökning exklusive hyrestillägg kommer 5 miljoner från 
färdigställda projekt, 10 miljoner kronor från jämförbart bestånd samt 66 miljoner 
kronor från genomförda fastighetsförvärv. 
Övriga intäkter under perioden om 13 miljoner kronor (0) är hänförliga till erhållet 
elstöd, hyresgarantier och skadestånd. 
Intäkterna under årets tredje kvartal är något lägre än de föregående kvartalen 
vilket förklaras med att mediakostnaderna, som till stor del debiteras 
hyresgästerna i form av hyrestillägg, var lägre än under årets första och andra 
kvartal. En ytterligare förklaring är att större delen av de övriga intäkterna under 
årets andra kvartal var av engångskaraktär. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden var på balansdagen 96,3 procent (99,0). 
Minskningen är till större del hänförlig till två uppkomna vakanser där 
hyreskontrakten löpt ut, vilket kommunicerades under årets första kvartal. Det 
årliga hyresvärdet för förvaltningsfastigheterna uppgick på balansdagen till 327 
miljoner kronor (254), att jämföras med 304 miljoner kronor vid ingången av året. 
Läs mer om uthyrningar under avsnittet Fastighetsbestånd.  
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna för de tre första kvartalen uppgick till 68 miljoner kronor 
(51). Kostnaderna har ökat främst till följd av större fastighetsbestånd. I 
jämförbart bestånd har kostnaderna ökat med 0,5 procent. Merparten av 
driftskostnaderna för året har debiterats vidare på hyresgästerna i enlighet med 
hyresavtalen.  
Driftnetto 
Genomförda fastighetsförvärv samt ökade indextillägg i hyresintäkterna har 
bidragit till en ökning av driftnettot med 66,7 procent till 210 miljoner kronor (126) 
för perioden. Trots minskade totala intäkter för det tredje kvartalet är driftnettot 
oförändrat jämfört med föregående kvartal. I jämförbart bestånd har driftnettot 
ökat med 13% jämfört med föregående år, främst till följd av indexuppräkning av 
hyrorna samt övriga intäkter. En specificering av driftnettot återfinns i Not 2.  
För de senaste tolv månaderna uppgick överskottsgraden till 78,3 procent (70,3) 
och den justerade överskottsgraden till 90,6 procent (83,6).  
Central administration 
Kostnader för central administration, vilket avser kostnader för koncernledning och 
koncerngemensamma funktioner, uppgick till 26 miljoner kronor (27) för de tre 
första kvartalen. 
 
 
 
 
Intäkter, mkr 
 
 
Jämförelse hyresintäkter exklusive 
hyrestillägg, mkr 
 
 
Driftnetto, mkr 
 
0
100
200
300
400
500
0
20
40
60
80
100
120
Q4
'21
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3
Kvartal Rullande 12 mån
0
100
200
300
400
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Q4
'21
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3
Kvartal Rullande 12 mån

===== SIDA 6 =====

6 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
 
 
 
Finansnetto  
Till följd av en stigande lånevolym men även av högre marknadsräntor uppgick 
finansnettot till -102 miljoner kronor (-47) för de tre första kvartalen. Vid periodens 
slut uppgick den genomsnittliga upplåningsräntan till 5,2 procent (4,8), vilket är 
något högre än vid utgången av det andra kvartalet 2023, då den uppgick till 5,0 
procent. Under perioden har Logistea återköpt obligationslån om 116,3 miljoner 
kronor i sitt utestående icke säkerställda obligationslån som uppgår till totalt 500 
miljoner kronor. Efter periodens utgång har ytterligare obligationer om 304 
miljoner kronor återköpts, vilket beräknas påverka finansnettot positivt med runt 
28 miljoner kronor givet räntan vid periodens slut. Återköpen kombinerat med 
löpande amortering resulterade i att den räntebärande nettoskulden vid periodens 
utgång uppgick till 2 131 miljoner kronor (2 553). Belåningsgraden sjönk under 
perioden till 42,7 procent (55,2). Se vidare information om räntebärande skulder 
under avsnittet Finansiering på sidan 15. 
Förvaltningsresultat  
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 82 miljoner kronor (52). Ökningen beror 
till stor del på ett ökat fastighetsbestånd genom förvärv och färdigställda projekt, 
samt ökat driftnetto i befintligt bestånd. Förvaltningsresultat ökade från 28 
miljoner kronor i det andra kvartalet till 30 miljoner kronor i det tredje kvartalet. 
Ökningen förklaras av minskade kostnader i central administration samt förbättrat 
finansnetto. 
Värdeförändringar 
För perioden uppgår värdeförändringar i fastighetsbeståndet till 20 miljoner kronor 
(351). Av värdeförändringarna är -8 miljoner kronor (0) realiserade 
värdeförändringar hänförliga till genomförda avyttringar. Av de orealiserade 
värdeförändringarna om 28 miljoner kronor (351) är -365 miljoner kronor 
hänförliga till ändrade direktavkastningskrav, 298 miljoner kronor i justerade 
förväntade kassaflöden kopplat till inflation och uthyrningar samt 90 miljoner 
kronor från vinster från projektverksamheten. Mer information om 
värdeförändringar för fastigheter återfinns på sidan 9 samt i Not 6. 
Logisteas räntederivat marknadsvärderas vid varje respektive kvartals utgång. Vid 
periodens utgång uppgick värdeförändringarna kopplade till räntederivaten till 12 
miljoner kronor (11). 
Skatt 
Periodens skatt uppgick till -27 miljoner kronor (-79). Skatten utgörs av aktuell 
skatt om -5 miljoner kronor (-4) på periodens resultat samt uppskjuten skatt om     
-22 miljoner kronor (-75). Bolagsskattesatsen för beskattningsåret 2023 uppgår till 
20,6 procent (20,6). 
Periodens resultat 
Resultatet för perioden uppgick till 86 miljoner kronor (332), primärt påverkat av 
lägre orealiserade värdeförändringar samt ökat förvaltningsresultat. Resultat från 
utdelad verksamhet uppgick till -1 miljoner kronor (-3).  
 
 
Förvaltningsresultat, mkr 
 
Förvaltningsresultat per aktie, kr 
 
 
 
 
0
25
50
75
100
125
150
0
5
10
15
20
25
30
35
Q4
'21
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3
Kvartal Rullande 12 mån
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
0,25
Q4
'21
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3
Förvaltningsresultat per aktie
Tillväxt per kvartal, %

===== SIDA 7 =====

7 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag 
 
 
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag 
  
 
Mkr Not 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar 1 2 1
Förvaltningsfastigheter 6 4 996 4 348 4 623
Nyttjanderättstillgångar 10 13 12
Övriga materiella anläggningstillgångar 4 1 5
Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 - 1
Derivat 37 11 10
Summa anläggningstillgångar 5 049 4 375 4 652
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 73 88 111
Likvida medel 465 130 52
Summa omsättningstillgångar 538 218 163
SUMMA TILLGÅNGAR 5 587 4 593 4 815
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 608 1 876 1 864
Summa eget kapital 2 608 1 876 1 864
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 937 2 201 2 505
Leasingskulder 8 10 10
Derivat - 2 -
Uppskjutna skatteskulder 206 167 185
Summa långfristiga skulder 2 151 2 378 2 700
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 660 227 100
Leasingskulder 2 2 2
Övriga skulder 166 110 149
Summa kortfristiga skulder 828 339 251
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 587 4 593 4 815
Mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Eget kapital vid periodens ingång 1 864 1 049 1 049
Totalresultat för perioden 86 331 319
Emissioner, netto efter emissionskostnader 653 494 494
Skatteeffekt emissionskostnader 3 2 2
Personaloptionsprogram 2 0 0
Eget kapital vid periodens utgång 2 608 1 876 1 864

===== SIDA 8 =====

8 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag 
 
 
Kommentar till kassaflödesanalysen  
Kassaflödesanalysen är upprättad i enlighet med IAS 7, vilket 
innebär att enbart nettoköpeskillingen för andelarna i förvärvade 
bolag, med avdrag för förvärvade likvida medel, redovisas under 
förvärv av tillgångar via dotterbolag. Amorterade lån omfattar 
koncernens amorteringar på befintlig skuld samt refinansieringar 
av förvärvade skulder.  
Koncernens likvida medel har under perioden ökat från 52 till 465 
miljoner kronor. Summan av löpande amorteringar av räntebärande 
skulder tillsammans med återköp av obligationslån uppgår till totalt 
188 miljoner kronor.  
Efter periodens utgång har återköp i Logisteas egna utestående 
obligationslån genomförts med 304 miljoner kronor. 
 Okt-sep Jan-dec 
Mkr Not 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022 
Kassaflöde från rörelsen
Driftnetto kvarvarande verksamhet 210 126 72 54 270 186
Central administration kvarvarande verksamhet -26 -27 -8 -11 -37 -38
Rörelseresultat från utdelad verksamhet 4,5 -1 -3 - 0 -3 -5
Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 1 0 0 0 2 1
Erhållen ränta 41 1 28 1 44 4
Betald ränta -113 -40 -34 -19 -140 -67
Betalda inkomstskatter -9 -7 -5 -4 -8 -6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapitalet 103 50 53 21 128 75
Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet
Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar 46 11 34 13 28 -7
Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder -12 -21 -20 -8 17 8
Kassaflöde från den löpande verksamheten 137 40 67 26 173 76
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -60 -232 -15 -54 -24 -196
Förvärv av tillgångar via dotterbolag -89 -219 - -58 -354 -484
Avyttring av tillgångar via dotterbolag 30 - 0 - 34 4
Förändring av övriga anläggningstillgångar 0 -2 0 0 -4 -6
Kassaflöde från investeringsverksamheten -119 -453 -15 -112 -348 -682
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission, netto efter emissionskostnader 421 338 422 0 421 338
Personaloptioner 2 0 0 - 2 0
Upptagna lån 160 830 - 165 402 1 072
Amortering av lån -188 -843 -38 -79 -315 -970
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 395 325 384 86 510 440
Minskning/ökning av likvida medel
Periodens kassaflöde 413 -88 436 0 335 -166
Likvida medel vid periodens början, netto 52 218 29 130 130 218
Likvida medel vid periodens slut, netto 465 130 465 130 465 52
Jan-sep Jul-sep

===== SIDA 9 =====

9 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Fastighetsbestånd  
 
Logistea tecknade under kvartalet ett nytt 20-årigt hyresavtal med NKT HV Cables 
AB avseende uppförande av en ny produktions- och testanläggning samt förlängde 
befintligt hyresavtal med 22 år i fastigheten Bulten 1 i Alingsås. Vidare tecknades 
ett nytt 7-årigt hyresavtal med 3P Logistic AB avseende en total yta om 11 100 
kvm i fastigheten Bofors 1:47 i Karlskoga. 
Fastighetsbeståndet 
Per den 30 september 2023 ägde Logistea 68 fastigheter (68) på 40 orter (40) i 
Sverige. De samlade hyresintäkterna under de tre första kvartalen uppgick till 265 
miljoner kronor (177) och för de senaste 12 månaderna till 345 miljoner kronor. 
Total uthyrningsbar yta uppgick till 563 524 kvadratmeter (540 870), exklusive 
pågående och planerade ny- och tillbyggnationer. Den genomsnittliga hyran i 
beståndet uppgick till 547 kronor per kvadratmeter (486). Den ekonomiska 
uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheterna uppgick vid periodens utgång till 
96,3 procent (98,1). Förändringen beror på två uppkomna vakanser i Vaggeryd 
Logistikpark där hyresgästen Azelio försatts i konkurs samtidigt som hyresavtalet 
med PDL har förverkats av Logistea, samt på två uppkomna vakanser i Borås där 
de tidigare kontrakten löpte ut under det första kvartalet i år. Uthyrningsarbetet 
pågår och dialog förs med ett antal intressenter avseende förhyrning av lokalerna. 
Fastighetsbeståndets samlade redovisade värde uppgick på balansdagen till 4 996 
miljoner kronor (4 623). Per balansdagen finns två pågående ny-, till- eller 
ombyggnationer som planeras färdigställas inom en 18-månaders period. Dels en 
nybyggnation åt NKT HV Cables AB med en investeringsvolym om 160 miljoner 
kronor som planeras färdigställas under Q1 2025 samt ombyggnation av 
fastigheten Vindrosen 4 åt Globen Lighting och Camfil Power Systems AB med en 
bedömd investering om 18 miljoner kronor med en bedömd inflytt under Q1 2024.  
För perioden uppgick den orealiserade värdeförändringen till 28 miljoner kronor 
(351) och den realiserade värdeförändringen till -8 miljoner kronor (0). Av den 
orealiserade värdeförändringen grundar sig 298 miljoner kronor i ett stigande 
driftnetto främst till följd av justerade inflationsantaganden för 2023 (från 2,0–4,0 
procent per den 31 december 2022 till 6,0 procent per den 30 september 2023) 
och -365 miljoner kronor beror på ändrade antaganden om direktavkastningskrav 
där avkastningskravet i snitt har justerats upp med 0,6 procentenheter under 
perioden. Vidare för den orealiserade värdeförändringen grundar sig 90 miljoner 
kronor i projektvinst och uppskjuten skatterabatt vid förvärv uppgick till 4 miljoner 
kronor.  
För det tredje kvartalet uppgick den orealiserade värdeförändringen till 64 miljoner 
kronor (37) och den realiserade värdeförändringen till noll (0). Av den orealiserade 
värdeförändringen grundar sig 75 miljoner kronor i ett stigande driftnetto främst till 
följd av justerade inflationsantaganden för 2023 (från genomsnittliga 5,3 procent 
per den 30 juni 2023 till 6,0 procent per den 30 september 2023), -82 miljoner 
kronor beror på ändrade antaganden om direktavkastningskrav där 
avkastningskravet i snitt har justerats upp med 0,2 procentenheter under kvartalet. 
75 miljoner kronor avser projektvinst. 
 
  
Uthyrningsgrad, % 
 
 
 
 
Förvärv, investeringar och avyttringar, mkr 
 
Förändring fastighetsvärde, mkr 
Mkr      2023 2022 
Fastighetsvärde 1 januari  4 623 2 607 
Investeringar i bef. fastigheter  60 232 
Förvärv   324 1 158 
Avyttring   -39 - 
Orealiserad värdeförändring   28 351 
Fastighetsvärde 30 september    4 996 4 348 
 
 
 
 
95,1
99,3 99,2 99,0 98,1 96,3 96,3 96,3
60
70
80
90
100
Q4
'21
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3
-200
0
200
400
600
800
1 000
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3
Förvärv Investeringar Avyttringar

===== SIDA 10 =====

10 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
 
Fastighetsbeståndets avkastning 
Direktavkastningen för Logisteas kassaflödesgenererande fastigheter uppgick vid 
periodens utgång till 6,0 procent (6,2) och den genomsnittliga värderingsyielden 
uppgick till 6,6 procent (6,2). Mer information återfinns i Not 6. 
Värderingsmetod 
Per utgången av det tredje kvartalet har 24 procent av de kassaflödesgenererande 
fastigheterna, motsvarande 23 procent av det samlade beståndet, värderats av 
externa auktoriserade och oberoende värderingsinstitut. Övriga fastigheter har 
värderats internt. Under det andra respektive första kvartalet värderades 26 
respektive 54 procent av de kassaflödesgenererande fastigheterna av externa 
värderingsinstitut. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde under året har 
Logistea använt sig av Newsec och Savills som oberoende värderingsföretag.  
Som huvudregel används kassaflödeskalkyler vid värdebedömningarna i vilka 
driftnetto, investeringar och restvärdet nuvärdesberäknas. Kalkylperioden 
anpassas utifrån respektive fastighets befintliga hyresavtals återstående löptid. 
Mer information om värderingar finns i Not 10 i Logisteas Års- och 
hållbarhetsredovisning 2022. 
Kunder och hyresavtal 
Logisteas vision är att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som 
efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri genom 
att erbjuda hållbara och effektiva lokaler i bra verksamhetslägen anpassade till 
hyresgästernas behov. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas fastigheterna 
till nytta för båda parter.  
Logisteas förvärvsstrategi fokuserar och prioriterar fastigheter i bra lägen med 
finansiellt stabila hyresgäster och långa hyresavtal. Per den 30 september 2023 
uppgick den genomsnittliga återstående kontraktslängden för Logisteas 
hyresgäster till 7,8 år (7,8). Logistea prioriterar en väldiversifierad kundbas vad 
gäller hyresgästernas verksamhetsområden och branscher vilket bedöms ge en 
minskad risk för hyresförluster och vakanser och ett över tid stabilt kassaflöde.  
Logistea tecknar främst så kallade triple net-hyresavtal med full KPI-justering där 
hyresgästen utöver den kontrakterade hyran även betalar kostnaden för drift och 
underhåll. Exempel på dessa kostnader är uppvärmning, el, vatten, fastighetsskatt, 
fastighetsskötsel och underhåll av fastigheterna. Detta medför att Logistea har en 
begränsad risk för ökningar av dessa typer av kostnader. 
 
 
 
 
 
 
 
  
Förfallostruktur kontrakterat hyresvärde, % 
 
Genomsnittlig kontraktstid, år 
 
Nyckeltal värdering 
 
1
7 10 11
2
69
0
10
20
30
40
50
60
70
2023 2024 2025 2026 2027 2028<
8,1 7,7 7,8 7,7 7,5 7,8
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Q2 Q3 Q4 Q1
2023
Q2 Q3   Q3 2023 Q4 2022 
Värderingsyield, % 6,60 6,20 
Värderingsyield jämf. bestånd, % 6,60 6,20 
Direktavkastning, % 6,0 6,15 
Inflationsantagande 2023, % 6,0 2,0 - 4,0

===== SIDA 11 =====

11 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
 
 
 
Fastighetsbestånd per balansdag 30 september 2023 
 
*Avser driftnetto från intjäningsförmåga. 
Svenljunga/Lockryd (480 000 kvm byggrätt) och Ödeshög (50 000 kvm byggrätt), där 
Logistea har ensidig option om markförvärv, har inte inkluderats i tabellen. 
 
 
Logisteas fastighetsbestånd per 30 september regionindelat. 
 
 
 
 
Region 
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Fastighets-
värde, mkr
Kontrakterat 
hyresvärde, mkr
Driftnetto*, 
mkr
Byggrätt BTA, 
kvm
Väst 319 369 3 086 191 173 61 500 
Mitt 108 382 623 52 42 58 000 
Syd 91 151 646 45 42 17 000 
Öst 22 599 160 12 11 2 000 
Norr 22 023 166 12 12 - 
Summa 563 524 4 681 312 280 138 500 
Projektfastigheter 3 500 315 16 16 204 000 
Summa 567 024 4 996 328 296 342 500 
Uthyrningsbar yta per kategori 
30 september 2023, kvm 
 
Uthyrningsbar yta per region 
30 september 2023, kvm 
 
 
  
 
63%
37%
Lager/logistik Lätt industri
57%
19%
16%
4%4%
Väst Mitt Syd Öst Norr

===== SIDA 12 =====

12 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Projekt  
 
För att bibehålla nöjda och långsiktiga hyresgäster arbetar Logistea 
kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och anpassa 
sina fastigheter utifrån hyresgästens behov. Tillsammans med 
hyresgästerna utvecklar Logistea nya fastigheter, moderniserar och 
bygger till befintliga fastigheter samt driver vidareutveckling av den 
omkringliggande miljön intill fastigheterna. Genom ett bra och nära 
samarbete kan Logistea växa tillsammans med hyresgästerna. 
Pågående nybyggnation  
 
Alingsås (Bulten 1)  
I augusti 2023 tecknade Logistea ett 20-årigt hyresavtal med NKT 
HV Cables AB avseende uppförande av en produktions- och 
testanläggning på fastigheten Bulten 1 i Alingsås. Investeringen 
uppgår till 160 miljoner kronor och byggnaden beräknas 
färdigställas under första halvåret 2025. Hyresavtalet är ett grönt 
triple-net hyresavtal. Projektet finansieras via Sparbanken Alingsås. 
Logistea har även förlängt hyresavtalet med NKT om cirka 10 700 
kvadratmeter i den befintliga byggnaden på samma fastighet till 
2045-04-30. Årshyran, exklusive tillägg, för de två hyresavtalen 
uppgår sammanlagt till cirka 26,75 miljoner kronor. 
Färdigställd nybyggnation  
 
Timrå (Vivsta 13:92)  
I april 2022 förvärvades och tillträddes fastigheten Vivsta 13:92 i 
Timrå kommun. På fastigheten slutfördes i mars 2023 
byggnationen av en ny lager- och logistikbyggnad om 4 900 
kvadratmeter, i enlighet med plan. Inflyttning av hyresgäst skedde 
vid slutet av första kvartalet 2023. Hyran uppgår till 10,0 procent av 
entreprenadkostnaden. Vidare kommer byggnaden att 
miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use Very Good eller Excellent 
vilket bedöms ske under det fjärde kvartalet. Ensam hyresgäst är 
Nordic Netstores som driver webbplatserna Jakt.se, Hund.se och 
Fiske.se. 
Framtida projekt 
 
Vaggeryd Logistikpark 
Vaggeryd Logistikpark är ett omfattande utvecklingsområde beläget 
söder om Jönköping. Utöver ett utmärkt logistikläge finns 
järnvägsanslutning på området. Logistikparken omfattar en markyta 
om totalt 380 000 kvadratmeter. Efter det att en ny detaljplan 
antagits och vunnit laga kraft under det tredje kvartalet bedöms 
området omfatta cirka 150 000 kvadratmeter utvecklingsbar 
byggrätt, exklusive den första färdigställda byggetappen. Under 
andra kvartalet 2023 påbörjades arbetet med att ansluta området 
till fjärrvärme. 
Fåglabäck i Vaggeryd 
Med närhet till Båramoterminalen, en torrhamn sammanlänkad med 
järnväg med Göteborgs hamn, är området en av de största 
inlandsnoderna i skyttelsystemet med järnväg till och från Göteborgs 
hamn. Här planerar Logistea byggnation av moderna ändamålsenliga 
lager- och logistikbyggnader om cirka 55 000 - 60 000 kvadratmeter 
på en markyta om cirka 100 000 kvadratmeter mark, varav 80 000 
kvadratmeter innehas via en ensidig option. Båramo kombiterminal 
ingår i den av EU inrättade europeiska järnvägskorridoren ScandMed. 
Battericellsfabrik i Lockryd, Svenljunga 
Under det tredje kvartalet meddelade Logisteas samarbetspartner 
Freyr Battery A/S att de avbryter planerna på att etablera en 
battericellsfabrik i Svenljunga. Logistea, som fortfarande innehar en 
option på marken i Svenljunga, har fört dialoger med andra parter 
om etablering på marken. 
 
 
Fastighet 
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Bedömt 
hyresvärde, mkr 
Bedömt 
driftnetto, mkr
Total 
investering, mkr 
Återstående 
investering, mkr
Beräknat 
färdigställande, år 
Alingsås Bulten 1 3 500 16 16 160 157 2025 
Summa 3 500 16 16 160 157  
Första spadtaget för projektet i Alingsås togs 10 oktober 2023 Skissbild på test- och produktionshallen i Alingsås

===== SIDA 13 =====

13 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Marknad – Lager, logistik och lätt industri  
 
Översikt 
Intresset för att investera i fastigheter inom segmenten lager, 
logistik och lätt industri är fortsatt stort drivet av hög underliggande 
efterfrågan från hyresgäster på lokaler och en under året positiv 
hyrestillväxt. Hyrestillväxten har dels drivits av en efterfrågan från 
hyresgäster och dels tillväxten i KPI. Utvecklingen av KPI förväntas 
under året vara stark och för september uppgick KPI till 6,5 procent. 
De underliggande trenderna som driver efterfrågan inom segmentet 
är fortsatt desamma, d.v.s. inshoring där hyresgäster väljer att 
säkra logistikflödet genom att flytta produktion- och lagerhållning 
till sina hemmamarknader.  
Trots att det stora underliggande intresset för att investera i lager-, 
logistik- och lätt industrifastigheter har transaktionsmarknaden varit 
avvaktande under årets nio första månader, med en total minskad 
omsättning i segmentet på 65 procent. Dock har JLL noterat ett 
trendbrott under det tredje kvartalet 2023 med en ökad 
transaktionsvolym om 21 procent jämfört med samma period 
föregående år. 
Hyresmarknad 
Efterfrågan från hyresgäster är fortsatt hög med stigande 
hyresnivåer under året. Under det tredje kvartalet har JLL noterat 
oförändrade hyresnivåer. 
JLL bedömer att vakanserna för utvalda marknader enligt nedan 
ligger på cirka 5,2 procent vilket är en minskning om drygt 0,25 
procentenheter sedan Q2 2023. Vakanserna är överlag väldigt låga 
vilket i kombination med hög efterfrågan ger stöd till sjunkande 
vakanser och strukturell hyrestillväxt.  
Transaktionsmarknad  
Under de första nio månaderna 2023 uppgick transaktionsvolymen 
för lager-, logistik- och industrifastigheter till cirka 9,3 miljarder 
kronor, varav rena logistikfastigheter utgjorde cirka 6,9 miljarder 
kronor. Transaktionsvolymen inom hela segmentet minskade med 
65 procent jämfört med samma period föregående år. 
Transaktionsvolymen för de senaste 12 månaderna uppgick till 
cirka 19,7 miljarder kronor för industri och logistikfastigheter. 
 
 
 Snitthyror prime-logistik 
 
0
200
400
600
800
1 000
1 200
Q1-13
Q3-13
Q1-14
Q3-14
Q1-15
Q3-15
Q1-16
Q3-16
Q1-17
Q3-17
Q1-18
Q3-18
Q1-19
Q3-19
Q1-20
Q3-20
Q1-21
Q3-21
Q1-22
Q3-22
Q1-23
Q3-23
Stockholm Göteborg Jönköping
Örebro Skåne
Logistik/industri transaktionsvolym på helårsbasis, Mdkr  
 
Vakanser 
 
0
5
10
15
20
25
30
35
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 12m 2022 Q3 2023 Q3 2022 9M 2023 9M
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23
Göteborg/Borås Jönköping
Malmö/Helsingborg Stockholm
Text och information i marknadsavsnittet är upprättad av JLL Research i september 2023.

===== SIDA 14 =====

14 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Hållbarhet  
 
Mål och strategi i enlighet med Agenda 2030 och BREEAM  
Logistea bidrar till FN:s Agenda 2030 genom att stödja ett hållbart samhälle och värna 
miljön, och är sedan 2022 upptagen som medlem av FN Global Compact. De av FN:s 
globala mål där Logistea har störst möjlighet att påverka är: 
7 Hållbar energi för alla 
8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt 
9 Hållbar industri, innovationer och infrastruktur 
11 Hållbara städer och samhällen 
12 Hållbar konsumtion och produktion 
13 Bekämpa klimatförändringar 
Logistea utvecklar det operativa arbetet inom hållbarhetsmålen i dialog med bolagets 
intressenter. Prioriterat är att minimera miljöpåverkan från verksamheten genom att 
arbeta resurssmart, energieffektivt och miljövänligt.  
Hållbarhetsmål 
Logisteas kvantifierbara mål för energiförbrukning vid nybyggnation, och där det är 
möjligt, i befintliga fastigheter, är: 
• BREEAM Very Good eller bättre, alternativt motsvarande certifieringsstandard 
• Energiprestandacertifikat (EPC) A eller B 
• Energiförbrukning understigande 20 procent av tillämplig nationell byggförordning 
• Minska energiförbrukning med minst 30 procent vid större ombyggnationer 
 
Solcellsenergi och batterilagring 
Logistea har under året fört flertalet diskussioner med hyresgäster om behov och stöd av 
solcellsproduktion. Vid det tredje kvartalets utgång har projektering och anläggning av 
solceller som bedöms producera runt 500 kWp på fastigheten Vindan 1 i Viared Borås 
påbörjats. Solcellerna bedöms vara i drift under det fjärde kvartalet 2023. 
Logistea undersöker tillsammans med samarbetspartnern RA Solar Energy etablering av 
energilager med syfte att erbjuda stödtjänster inom energilagring med syfte att balansera 
och stödja det svenska kraftnätet. Vidare undersöks även möjligheten att kunna erbjuda 
hyresgäster att med hjälp av energilager begränsa och kapa de högsta kostnadstopparna. 
Större batteripaket installeras i anslutning till befintliga nätstationer och kan användas till 
att laddas upp under dygnets energisnålaste timmar för att sedan leverera energi vid 
dygnets mest energikrävande timmar. På så sätt hjälper Logistea både hyresgäster att 
hålla nere sina energikostnader samtidigt som Logistea hjälper till att stödja och 
balansera det svenska kraftnätet. 
Efter beviljat bygglovet, vilket förväntas ske under det fjärde kvartalet 2023, kommer 
Logistea att installera och ansluta de första batterilagringsenheterna i Vaggeryd 
Logistikpark. Batterierna beräknas vara i drift under första kvartalet 2024 och beräknas 
leverera energi motsvarande 6 mW till det svenska kraftnätet. 
 
 
  
Ramverk för hållbarhet 
 
Måluppfyllnad 
 
100% 
Av fastigheterna som tillkommit genom 
nybyggnation eller genomgått en större 
ombyggnation har hållbarhetscertifierats enligt 
Logisteas krav. 
 
12% 
Av fastighetsportföljen är hållbarhetscertifierad 
enligt BREEAM In-Use med betyget Very Good eller 
bättre.  
 
19% 
Av låneportföljen utgörs av grön finansiering.

===== SIDA 15 =====

15 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
 
 
 
Samhällsengagemang  
Logistea är sedan 2021 huvudsponsor till den Göteborgsbaserade idrottsföreningen 
Grunden Bois. Föreningen välkomnar alla med intellektuell funktionsvariation som vill 
delta i idrottsutövning inom fotboll, innebandy och gymnastik. Med sponsorskapet önskar 
Logistea skapa förutsättningar för fler unga och vuxna som vill idrotta att göra det. För 
mer information om föreningen se även www.grundenbois.com. 
Logistea sponsrar och bidrar även till en handfull andra samhällsviktiga och nyttiga 
organisationer kan bedriva sina verksamheter. Exempel på dessa är organisationerna 
Missing People och Musik för Cancer.  
Grön finansiering  
Logistea etablerade i 2021 ett grönt finansiellt ramverk i syfte att finansiera och 
refinansiera gröna och energieffektiva byggnader samt investeringar i 
energieffektivisering såsom solpaneler. Ramverket för grön finansiering är upprättat i 
enlighet med Green Bond Principles, utformat av ICMA (International Capital Markets 
Association) samt Green Loan Principles, utformat av LMA (Loan Market Association). 
Ramverket är granskat av ISS ESG, en oberoende tredje part. Under 2021 emitterade 
Logistea 500 miljoner kronor i seniora icke-säkerställda obligationer inom ramverket som 
totalt uppgår till 1 000 miljoner kronor. Bolagets gröna tillgångar uppgick på balansdagen 
till cirka 860 miljoner kronor. Logistea har som operativt mål att 50 procent av 
låneportföljen ska utgöras av grön finansiering vid utgången av 2026. På balansdagen 
bestod 19 procent av låneportföljen av grön finansiering.  
Under det tredje kvartalet hållbarhetscertifierades Logisteas första banklån. Lånet är 
kopplat till fastigheten Vindan 1 i Borås som är certifierad enligt BREEAM.  
Samhällsengagemang 
 
Solceller på fastigheten Lockryd 2:73 i Svenljunga Installation av solceller på fastigheten Vindan 1 i Borås

===== SIDA 16 =====

16 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Finansiering  
 
Marknadsläge 
Räntemarknaden har under året präglats av stora svängningar, stigande räntor och ett fortsatt 
inflationsfokus. Det tredje kvartalet har präglats av stigande långräntor samt till viss del en 
stärkt krona. Svensk inflation har fallit tillbaka från toppnoteringarna och meningarna går isär 
om Riksbanken kommer ta en andningspaus i höst eller om de kommer fortsätta leverera fler 
räntehöjningar. 
Kapitalmarknaden är fortsatt avvaktande trots att det går att skönja vissa tecken på att 
obligationsmarknaden börjar öppna upp för allt fler. Den stora massan av fastighetsbolag 
tvingas dock fortsatt förlita sig på bankfinansiering. Vidare fortsätter flera av främst de större 
fastighetsbolagen att avyttra tillgångar med syfte att refinansiera eller lösa hela eller delar av 
sina obligationsförfall. Trots att många bolag har hanterat förfallen under 2023 närmar sig 
2024 med ytterligare stora förfall för många.  
Räntebärande skulder 
Logistea har nyttjat främst bankfinansiering och till viss del kapitalmarknaden för att 
finansiera investeringar såsom förvärv, nybyggnation samt förädling av det befintliga 
beståndet i form av främst hyresgästanpassningar men även energieffektiviserande åtgärder. 
Av den totala räntebärande skulden utgör bankfinansiering 84 procent (66), obligationslån 15 
procent (27) och reverslån 1 procent (7). Logistea gick under det tredje kvartalet ut med ett 
frivilligt återköpserbjudande av sina utestående seniora icke-säkerställda gröna obligationer. 
Efter periodens utgång har Logistea meddelat att de i återköpserbjudandet kommer återköpa 
obligationer till ett totalt nominellt belopp om 304 miljoner kronor per den 5 oktober. Logistea 
har, efter genomfört återköp i början på oktober 2023, utestående obligationer (som bolaget 
inte äger) motsvarande 80 miljoner kronor. Baserat på dagens räntenivå bidrar återköpet med 
en total sänkt årlig räntekostnad om cirka 28 miljoner kronor. Obligationslånet är rörligt och 
har en marginal om 5,15 procent, en löptid om 3 år och förfaller i oktober 2024. 
Logisteas räntebärande nettoskuld, räntebärande skulder med avdrag för likvida medel, 
uppgick på balansdagen till 2 131 miljoner kronor (2 553), vilket motsvarar en 
nettobelåningsgrad om 42,7 procent (55,2) av fastigheternas marknadsvärde. 
Räntetäckningsgraden uppgick till 1,9 gånger (2,2). Av den räntebärande bruttoskulden 
utgjorde säkerställd bankfinansiering 2 189 miljoner kronor (2 056), 384 miljoner kronor (500) 
utgjordes av icke säkerställda obligationslån och 30 miljoner kronor (59) utgjordes av 
reverslån. Den säkerställda nettobelåningsgraden uppgår vid periodens slut till 34,5 procent 
(43,3). Av de räntebärande skulderna bestod 1 936 miljoner kronor (2 505) av långfristiga 
skulder och 660 miljoner kronor (100) av kortfristiga skulder.  
Den genomsnittliga ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,1 år (2,1) respektive 2,0 år (2,7) 
vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan uppgick på balansdagen till 5,2 procent (4,8), 
inklusive effekten av räntederivat. Efter återköpet av obligationslånen i oktober 2023 beräknas 
den genomsnittliga upplåningsräntan minska till 4,7 procent. På balansdagen uppgick det 
nominella beloppet av bolagets derivat till 1 981 miljoner kronor med en snittränta om 2,6 
procent. Bolaget innehade ränteswapar till ett nominellt värde om 561 miljoner kronor med en 
snittränta om 2,5 procent, performance swapar till ett nominellt belopp om totalt 1 200 
miljoner kronor, där barriären i performance swapar till ett nominellt belopp om 1 100 miljoner 
kronor har justerats till 4,50 procent under det tredje kvartalet. Performance swapar med ett 
nominellt belopp om 100 miljoner kronor har fortsatt en barriär om 4,25 procent. Snitträntan, 
den fasta räntan, för performance swaparna uppgick till 2,6 procent vilken betalas så länge 
den rörliga räntan (Stibor 3-månader) ligger under respektive barriärnivå. Vidare innehade 
Logistea förlängningsbara swapar till ett nominellt belopp om 200 miljoner kronor med en 
snittränta om 2,6 procent samt ett räntetak med ett nominellt belopp om 20 miljoner kronor 
och en ränta (tak) om 1,5 procent. 
  
Fördelning räntebärande skulder, % 
 
 
 
Fördelning lång- och kortfristiga skulder, % 
 
 
 
Belåningsgrad, % 
 
 
 
 
 
 
84%
15%
1%
Banklån Icke säkerställd obligation Reverslån
75%
25%
Lång Kort
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
Q4
'21
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3
Belåningsgrad, % Mål, %

===== SIDA 17 =====

17 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
 
 
Nettoupplåningen under perioden uppgick till totalt -28 miljoner 
kronor (-13). Under perioden har koncernen tagit upp 160 miljoner 
kronor (830) i nya lån och amorterat banklån och återköpt 
obligationslån om 188 miljoner kronor (843). Vid periodens utgång 
hade Logistea likvida medel uppgående till 465 miljoner kronor (52). 
 
Ränteriskhantering 
Under kvartalet har Logistea fortsatt att förbättra och stärka sin 
finansiella ställning genom att stärka skyddet mot en fortsatt 
stigande Stibor. Under kvartal tre har Logistea som beskrevs på 
föregående sida justerat barriärnivån i majoriteten av performance 
swaparna. Vid utgången av perioden uppgick det nominella värdet 
på Logisteas derivatportfölj till 1 981 miljoner kronor (1 168) och 
bestod av så kallade performance swapar, ränteswapar, räntetak 
och förlängningsbara ränteswapar med förfall under perioden 
2024–2029. Marknadsvärdet av derivaten uppgick vid kvartalets 
utgång till 37 miljoner kronor (2). Förändringen av marknadsvärdet 
för perioden uppgick till 12 miljoner kronor (11) och förklaras av 
stigande marknadsräntor samt omstruktureringar i 
derivatportföljen. 
Derivatinstrument  
Som en del av Logisteas ränteriskarbete använder bolaget sig av 
diverse derivatinstrument. Avsikten med dessa är att reducera 
ränterisken. Nedan följer en beskrivning av hur de instrument 
Logistea valt att använda sig av fungerar. 
Ränteswap är ett avtal där två parter byter ränteflöden under en 
bestämd tidsperiod. Den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en 
fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Då Logisteas skuldportfölj består av rörliga bank- och 
obligationslån med en fast marginal, men med en rörlig komponent 
i form av 3-månaders Stibor, har Logistea valt att köpa ränteswapar 
för att således betala en fast ränta och erhålla Stibor 3-månaders 
räntan. På det sättet har Logistea bundit räntan för del av lånen.  
Räntetak innebär att ett tak sätts för den rörliga räntan i form av en i 
förväg bestämd räntenivå (barriär). Går den rörliga räntan över 
barriärnivån erhåller Logistea räntan över barriärnivån.  
Performance swap är en kombination av en ränteswap samt ett 
räntetak där Logistea köpt en ränteswap samt sålt/ställt ut ett  
 
räntetak. Den fasta räntan i ränteswapen betalas så länge 3-
månaders Stibor ligger under respektive vald barriärnivå vid varje 
given räntesättningsperiod. Skulle 3-månaders Stibor ligga på eller 
över respektive barriärnivån inför en ny räntesättningsperiod då 
utgår räntesäkringen för den ränteperioden och Logistea betalar 3-
månaders Stibor tills dess att 3-månaders Stibor faller under 
barriärnivån igen och då betalar Logistea återigen den fasta räntan i 
aktuell performance swap. 
Förlängningsbar ränteswap är en kombination av en sedvanlig 
ränteswap, se tidigare stycke Ränteswap, samt en swaption där 
Logistea köpt en ränteswap samt sålt eller ställt ut en swaption. 
Motparten, banken, har således vid löptidens slut möjligheten (inte 
rätten) att förlänga ränteswapen med ett förutbestämt antal år. 
Motparten kan tänkas förlänga ränteswapen om marknadsräntan 
understiger den fasta räntan till vilken ränteswapen tecknats. 
Utestående derivatavtal per 2023-09-30 
Derivat  
Nominellt 
belopp, mkr  Strike  Ränta  Löptid, år 
Ränteswap 100 - 2,0% 1,1 
Räntetak 20 1,5% - 1,5 
Performance swap 500 4,5% 3,3% 1,5 
Förlängningsbar swap 100 - 2,6% 1,6 
Förlängningsbar swap 100 - 2,6% 1,6 
Ränteswap 10 - 2,3% 1,7 
Ränteswap 200 - 2,9% 1,7 
Ränteswap 112 - 2,8% 2,4 
Ränteswap 50 - 2,4% 2,7 
Ränteswap 39 - 2,0% 3,5 
Ränteswap 50 - 2,4% 3,6 
Performance swap 250 4,5% 2,4% 4,1 
Performance swap 250 4,5% 2,2% 4,4 
Performance swap 100 4,3% 2,2% 5,2 
Performance swap 100 4,5% 2,3% 5,4 
 1 981 - 2,6% 2,8 
 
 
Kapital- och räntebindning 
 
Bindningstid Banklån, mkr
Obligationslån, 
mkr
Övriga 
räntebärande 
skulder, mkr
Total nominell 
skuld, mkr Andel,%
Nominell 
volym, mkr Andel,% 
Genomsnittlig 
räntebindning, 
år 
0-1 år 587 - 30 617 24 622 24 0,0 
1-2 år 1 133 384 - 1 517 58  1 030 40 0,6 
2-3 år 220 - - 220 8  162 6 0,2 
3-4 år - - - - -  89 3 0,1 
>4 år 249 - - 249 10  700 27 1,2 
Totalt 2 189 384 30 2 603 100  2 603 100 2,1 
Räntebindning Kapitalbindning

===== SIDA 18 =====

18 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Aktien  
  
Logisteas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap och hade vid periodens 
utgång drygt 11 896 aktieägare (13 266). De tio största ägarna per den 30 september 
2023 framgår av tabellen nedan.  
Aktieägare per 2023-09-30  
Varje A-aktie motsvarar en röst och en B-aktie motsvarar en tiondels röst. 
 
Företrädesemission 2023 
Logistea har under det tredje kvartalet genomfört en företrädesemission om totalt 436 
miljoner kronor i syfte att hantera kommande skuldförfall i Logisteas utestående 
obligationslån, finansiera framtida förvärv samt till värdeskapande investeringar i 
befintligt bestånd. Beslutet fattades med stöd av bemyndigandet som lämnades vid 
årsstämman den 5 maj 2023.  
Teckningskursen i emissionen fastställdes till 6,25 kronor per aktie. Befintliga 
aktieägare tilldelades en teckningsrätt per ägd aktie per aktieslag. Två teckningsrätter 
krävdes för att teckna en ny aktie till den fastställda teckningskursen. Genom 
emissionen ökade antalet aktier med 69 735 039 som medförde att aktiekapitalet 
ökade med 34,9 miljoner kronor. 
Optionsprogram 
Logistea har två aktiva optionsprogram för anställda och nyckelpersoner. Det första 
optionsprogrammet omfattar 4 125 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna 
cirka 4 692 000 B-aktier under teckningsperioden i december 2025. Det andra 
optionsprogrammet omfattar 1 640 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna 
cirka 1 815 000 B-aktier under teckningsperioden under juni 2026. Då aktiekursen per 
balansdagen understeg teckningsoptionernas teckningskurser, som på balansdagen 
uppgick till 26,1 respektive 14,0 kronor per aktie, redovisar bolaget inte någon 
utspädningseffekt avseende optionerna. 
Emission efter balansdagen 
Den 5 oktober meddelade Logistea att bolaget genomför en riktad emission om 
1 673 820 aktier för att erlägga en tilläggsköpeskilling för aktierna i Vaggeryd 
Logistikpark AB. 
Aktieägare LOGI A LOGI B Kapital, % Röster, % 
Slättö 4 347 168 36 597 165 19,6 22,4
Dragfast AB 4 958 074 4 154 485 4,4 15,0
Nordika 2 183 464 25 440 568 13,2 13,2
Rutger Arnhult med närstående 1 407 513 17 237 976 8,9 8,7
Stefan Hansson med närstående 935 261 6 995 921 3,8 4,6
Fjärde AP-fonden - 16 295 751 7,8 4,6
Phoenix Insurance Ltd. - 11 681 557 5,6 3,3
Karlskoga Industrifastighets AB 40 000 8 200 000 3,9 2,4
Patrik Tillman med närstående 78 966 6 120 967 3,0 1,9
Avanza Pension 247 086 3 262 710 1,7 1,6
Totalt 10 största aktieägare 14 197 532 135 987 100 71,8 77,6
Personal 1 440 2 134 200 1,0 0,6
Övriga 2 337 080 54 547 766 27,2 21,8
Totalt samtliga aktieägare 16 536 052 192 669 066 100,0 100,0
Källa: Euroclear och aktieägarna själva.
Aktiefakta, 30 september 2023 
 
 
 
 
 
Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A 
och B, kr 
 
EPRA nyckeltal 
 
13,5
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Q4
'21
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3   Mkr kr/aktie 
Eget kapital enligt IFRS 2 608 12,5 
Substansvärde EPRA NAV 2 608 12,5 
   
Uppskjuten skatt fastigheter  
och derivat 206 1,0 
Verkligt värde netto derivat -37 -0,2 
Substansvärde EPRA NRV 2 778 13,3 
   
Bedömd verklig uppskjuten 
skatt, 5,15% -172 -0,8 
Immateriella tillgångar -1 0,0 
Substansvärde EPRA NTV 2 605 12,4    
Derivat enligt ovan 37 0,2 
Uppskjuten skatt i sin helhet -34 -0,2 
Immateriella tillgångar 1 0,0 
Substansvärde EPRA NDV 2 608 12,5 
 
 
 
Börsvärde 1,6 mdkr 
Marknadsplats Nasdaq Stockholm Mid Cap 
LEI nr 549300ZSB0ZCKM1SL747 
Antal aktieägare 11 896 
 
Stamaktie serie A 
Antal aktier 16 536 052 
Stängningskurs 7,62 kr 
ISIN SE0017131329 
 
Stamaktie serie B 
Antal aktier 192 669 066 
Stängningskurs 7,90 kr 
ISIN SE0017131337 
 
Totalt utestående aktier per balansdagen uppgår till 
209 205 118 aktier.

===== SIDA 19 =====

19 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Nyckeltal 
 
 
 
För definitioner av nyckeltal, se sidan 27. Avstämningstabeller för uträkning av nyckeltal finns tillgängligt på Logisteas webbplats.
  
 Okt-sep Jan-dec
 2023 2022 2022/2023 2022
Fastighetsrelaterade
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 4 996 4 348 4 996 4 623
Intäkter, mkr 278 177 358 257
Hyresvärde, mkr 327 254 327 304
Driftnetto, mkr 210 126 270 186
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,3 99,0 96,3 98,1
Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år 7,8 7,7 7,8 7,8
Direktavkastning, % 6,0 5,8 6,0 6,2
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 78,3 70,3 78,3 72,4
Justerad överskottsgrad rullande 12 månader, % 90,6 83,6 90,6 85,7
Antal förvaltningsfastigheter, st 68 68 68 68
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 5,2 30,5 3,2 22,2
Soliditet, % 46,7 40,9 46,7 38,7
Räntebärande nettoskuld, mkr 2 131 2 299 2 131 2 553
Belåningsgrad, % 42,7 52,9 42,7 55,2
Säkerställd belåningsgrad, % 34,5 41,4 34,5 43,3
Skuldkvot, ggr 8,2 10,7 8,2 9,9
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 1,9 2,4 1,9 2,2
Genomsnittlig ränta, % 5,2 4,3 5,2 4,8
Genomsnittlig räntebindning, år 2,1 0,8 2,1 2,1
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,0 2,3 2,0 2,7
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,5 0,5 0,7 0,6
Resultat per stamaktie A och B, kr 0,6 2,7 0,5 2,6
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 13,5 16,9 13,5 16,9
Eget kapital per stamaktie A och B, kr 12,5 15,5 12,5 15,4
Aktiekurs per stamaktie A, kr 7,6 11,5 7,6 12,5
Aktiekurs per stamaktie B, kr 7,9 11,3 7,9 11,9
Betald utdelning per stamaktie A och B, kr - - - -
EPRA
EPRA NRV, kr/aktie 13,3 16,8 13,3 16,8
EPRA NTA, kr/aktie 12,4 15,6 12,4 15,6
EPRA NDV, kr/aktie 12,5 15,5 12,5 15,5
EPRA EPS 0,5 0,4 0,7 0,6
Antal utestående stamaktier A och B, tusental 209 205 120 854 209 205 121 054
Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B, tusental 154 640 110 482 150 066 112 922
Jan-sep

===== SIDA 20 =====

20 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Noter  
 
Not 1. Redovisningsprinciper 
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit 
oförändrade jämfört med årsredovisningen för föregående år. 
Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering 
och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 
Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i 
rapporten. Jämförelsetal för resultatposter i text är för motsvarande 
period föregående år. Jämförelsetal för balansposter i text är från 
balansdagen 2022-12-31.  
Utdelad verksamhet 
Den 22 oktober 2021 delades aktier i MBRS Group AB ut till 
Logisteas aktieägare i en s.k. Lex Asea-utdelning. Det uppkommer 
fortsatt mindre kostnader för det gamla dotterbolaget och dess 
verksamhet, vilket redovisas som resultat för utdelad verksamhet 
(Not 4) samt kassaflöde från utdelad verksamhet (Not 5). 
Värdering av fastighetsportföljen  
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som 
aktuella hyresavtal, marknadshyror, faktiska utfall för drifts- och 
underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande 
vakansgrader samt icke observerbara indata som avkastningskrav 
och framtida vakansnivåer. Kalkylperioden har anpassats efter 
återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 10 
och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. 
Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av 
värderingsföretagen. Nivån på den årliga framtida inflationen 
bedöms till 6,0 procent för 2023 och därefter till 2,0 procent.  
Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av 
gällande hyresavtal samt av den aktuella hyresmarknaden. 
Hyresavtalen har beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de 
befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För 
de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de 
sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt 
varit möjliga att hyra ut på liknande villkor. I de fall den utgående 
hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna 
justerats till marknadsmässig nivå. Den maximala och bästa 
användningen av fastigheterna har antagits vid 
fastighetsvärderingarna. Kassaflödesanalysen beaktar 
marknadsläge, hyresnivå, hyresgästens bedömda 
betalningsförmåga, annan användning och långsiktig vakansgrad 
för varje fastighet. Den långsiktiga vakansgraden för varje fastighet 
bedöms bland annat utifrån ort, mikroläge, användningsområde och 
bedömd alternativanvändning. 
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt nivå tre i 
verkligt värdehierarkin med värdeförändringar i resultaträkningen. 
Koncernens fastigheter består till största delen av lager- och 
logistikfastigheter, vilka har liknande riskprofil och 
värderingsmetodik. Snitthyrestiden på samtliga kontrakt på 
balansdagen var 7,8 år (7,8). 
 
Kalkylräntan, det bedömda avkastningskravet för respektive 
fastighet plus inflation, utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt 
kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på 
statsobligationer med fem års löptid med dels en generell 
riskpremie för fastigheter, dels ett objektspecifikt tillägg. Det valda 
direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats 
från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har 
anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska 
livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för 
nuvärdesberäkning av kassaflöden och av restvärde ligger i spannet 
7,75 - 10,24 procent och baseras på analyser av genomförda 
transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå 
och respektive fastighets marknadsposition. Den 30 september 
2023 uppgick den vägda kalkylräntan för diskontering av 
kassaflöden och restvärden till 8,6 procent (8,3). Det vägda 
direktavkastningskravet uppgick till 6,6 procent (5,9), där samtliga 
direktavkastningskrav låg i spannet 5,75 – 8,00 procent. Detta 
innebär att om Logisteas fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle 
betraktas som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om      
4 996 miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 6,6 procent, en 
kalkylränta om 8,6 procent avseende kassaflödet och 
nuvärdesdiskontering av restvärdet. I tabellen i Not 6 redovisas 
fastighetsvärdenas känslighet för förändrade antaganden. 
Det verkliga värdet för koncernens byggrätter baseras på 
ortsprisanalyser från transaktioner i området med liknande 
byggrätter. Nedlagda kostnader för exempelvis markarbeten 
adderas till det verkliga värdet 
Mer information om Logisteas värderingar finns i Not 10 i 
Årsredovisning 2022. 
Värdering av fordringar och skulder 
Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder 
redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för 
förlustreserv eller verkligt värde via resultatet. För finansiella 
tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde 
bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det 
verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över en 
kortare tid eller i det fall det sträcker sig längre, löper med en kort 
räntebindning. 
Risker och riskhantering 
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för risker och 
osäkerhetsfaktorer. En beskrivning av koncernens risker återfinns 
på sidorna 57–61 samt i Not 18 i Årsredovisningen för 2022. 
Årsredovisning 2022 återfinns på www.logistea.se.

===== SIDA 21 =====

21 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
 
Not 2. Driftnetto 
 
I tabellen ovan framgår hur mycket av de totala hyresintäkterna som 
utgör hyrestillägg. Justerad överskottsgrad är driftnettot genom 
hyresintäkter exkluderande av hyrestilläggen och visar 
överskottsgraden rensat för fastighetskostnaderna som 
vidarefaktureras till hyresgästerna. 
 
Not 3. Finansnetto 
 
 
Not 4. Periodens resultaträkning för utdelad 
verksamhet 
 
 
Not 5. Periodens kassaflödesanalys för utdelad 
verksamhet 
 
Mer information om utdelad verksamhet finns att läsa i Not 1 
Redovisningsprinciper. 
 
Not 6. Förvaltningsfastigheter 
För perioden uppgick den orealiserade värdeförändringen till 28 
miljoner kronor (351) och den realiserade värdeförändringen till -8 
miljoner kronor (0). Av den orealiserade värdeförändringen grundar 
sig 298 miljoner kronor i ett stigande driftnetto främst till följd av 
justerade inflationsantaganden för 2023 (från 2,0–4,0 procent per 
den 31 december 2022 till 6,0 procent per den 30 september 2023),      
-365 miljoner kronor beror på ändrade antaganden om 
direktavkastningskrav där avkastningskravet i snitt har justerats 
upp med 0,6 procentenheter under perioden. 90 miljoner kronor 
avser projektvinst och uppskjuten skatterabatt vid förvärv uppgick 
till 4 miljoner kronor.  
Se mer information om värderingsantaganden i Not 1. 
Förändring fastighetsvärde 
 
Direktavkastningen för Logisteas kassaflödesgenererande 
fastigheter uppgick vid periodens utgång till 6,0 procent (6,2). 
Värderingsyielden vid periodens utgång uppgick till 6,5 procent 
(6,2). 
Känslighetsanalys fastighetsvärde 
 
Samtliga förvärv gjorda under perioden är klassificerade som 
tillgångsförvärv. 
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2023 2022 2022/2023 2022
Hyresintäkter 265 177 345 257
 Varav hyrestillägg 35 28 47 40
Övriga intäkter 13 - 13 -
Fastighetskostnader -68 -51 -88 -71
Driftnetto 210 126 270 186
Överskottsgrad 79% 71% 78% 72%
Justerad överskottsgrad 91% 85% 91% 86%
Jan-sep
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2023 2022 2022/2023 2022
Ränteintäkter 44,9 1,1 48,5 4,7
Räntekostnader -146,2 -53,7 -177,9 -85,4
Aktiverad ränta 4,1 10,9 5,8 12,6
Räntekostnader IFRS 16 -0,2 -0,1 -0,8 -0,7
Uppläggningsavgifter -4,6 -4,8 -5,9 -6,1
Finansnetto -102,0 -46,6 -130,3 -74,9
Jan-sep
 
Mkr 2023 2022
Nettoomsättning - -
Övriga rörelseintäkter - -
Totala intäkter - -
Handelsvaror - -
Övriga externa kostnader -1 0
Personalkostnader - -3
Avskrivningar - -
Övriga rörelsekostnader - -
Rörelseresultat -1 -3
Finansiella poster, netto - 0
Resultat efter finansiella poster -1 -3
Skatt - -
Periodens resultat från utdelad verksamhet -1 -3
Jan-sep
 
Mkr 2023 2022
Kassaflöde för den löpande verksamheten -1 -3
Kassaflöde för investeringsverksamheten - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten - -
Periodens kassaflöde från utdelad verksamhet -1 -3
Jan-sep
Mkr 2023 2022
Fastighetsvärde 1 januari 4 623 2 607
Investeringar i befintliga fastigheter 60 232
Förvärv 324 1 158
Avyttring -39 -
Orealiserad värdeförändring 28 351
Fastighetsvärde 30 september 4 996 4 348
Mkr Förändring Q3 2023 Q3 2022
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -191 / +207 -156 / +170
Hyresintäkter +/- 5,00% +261 / -261 +217 / -217
Fastighetskostnader +/- 5,00% -27 / +27 -27 / +27
Värdeförändring

===== SIDA 22 =====

22 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Moderbolaget  
 
Resultaträkning i sammandrag för moderbolaget 
 
I moderbolaget finns inga transaktioner hänförliga till övrigt totalresultat, varför någon rapport över totalresultat inte upprättats.  
 Okt-sep Jan-dec
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022/2023 2022
Nettoomsättning 53 54 13 19 73 74
Administrationskostnader -45 -45 -11 -17 -62 -63
Rörelseresultat 8 9 2 2 11 11
Resultat från finansiella poster -16 -11 -9 -1 -13 -8
Bokslutsdispositioner - - - - 0 0
Resultat före skatt -8 -2 -6 1 -3 3
Skatt 0 - 0 - -6 -6
Periodens resultat -8 -2 -6 1 -9 -3
Poster som kan omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser m.m. - - - - - -
Totalresultat för perioden -8 -2 -6 1 -9 -3
Jan-sep Jul-sep

===== SIDA 23 =====

23 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
 
Balansräkning i sammandrag för moderbolaget 
 
 
Mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 1 1 1
Inventarier 1 1 2
Andelar i koncernbolag 950 921 933
Fordringar hos koncernbolag 2 233 2 563 2 101
Uppskjuten skattefordran - 6 -
Summa anläggningstillgångar 3 185 3 492 3 037
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernbolag 235 172 215
Kortfristiga fordringar 12 24 12
Kassa och bank 438 90 33
Summa omsättningstillgångar 685 286 260
SUMMA TILLGÅNGAR 3 870 3 778 3 297
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital 106 62 63
Fritt eget kapital 1 698 1 095 1 093
Summa eget kapital 1 804 1 157 1 156
Obeskattade reserver 1 - 1
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 117 1 858 1 827
Skulder till koncernbolag 21 470 21
Summa långfristiga skulder 1 138 2 328 1 848
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 636 111 81
Skulder till koncernbolag 236 162 186
Övriga kortfristiga skulder 55 20 25
Summa kortfristiga skulder 927 293 292
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 870 3 778 3 297

===== SIDA 24 =====

24 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Rapportens undertecknande 
 
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i 
koncernen står inför. Delårsrapporten har granskats av bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 27 oktober 2023 
 
 
Logistea AB (publ) 
Organisationsnummer 556627-6241 
 
 
 Patrik Tillman Anneli Lindblom Erik Dansbo 
 Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot 
 
 Jonas Grandér Sanja Batljan Stefan Hansson 
  Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot 
 
 
 Niklas Zuckerman  
 Verkställande direktör

===== SIDA 25 =====

25 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Revisors granskningsrapport 
 
Logistea AB, org.nr 556627-6241  
 
 
Inledning  
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Logistea AB per 30 
september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret 
för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om 
denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning  
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av 
finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till 
personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och 
omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.  
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir 
medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på 
en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. 
Slutsats  
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten 
inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet 
med årsredovisningslagen. 
 
Stockholm den 27 oktober 2023 
Ernst & Young AB  
 
Gabriel Novella  
Auktoriserad revisor

===== SIDA 26 =====

26 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Intjäningsförmåga 
 
 
 
I tabellen ovan presenteras intjäningsförmåga för koncernen på 12-
månadersbasis. Intjäningen beräknas på det fastighetsbestånd som 
är tillträtt på respektive balansdag. Finansnetto är beräknat på 
utestående räntebärande skulder och aktuell räntenivå på 
respektive balansdag. 
Eftersom uppställningen inte är att likställa med en prognos, utan 
avser att återspegla ett normalår, kan faktiskt utfall komma att 
skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet positivt eller 
negativt i förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den 
presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av 
hyres-, vakans- eller ränteförändring och syftar endast till att 
synliggöra de faktiska förutsättningarna per respektive balansdag 
för intäkter och kostnader givet exempelvis kapitalstruktur och 
organisation vid respektive balansdag.  
Logisteas resultaträkning påverkas även av värdeförändring och 
förändringar i fastighetsbeståndet. Inget av detta har beaktats i den 
aktuella intjäningsförmågan. Driftnetton baseras på per 
balansdagen kontrakterade hyresavtal och normaliserade, ej 
återvinningsbara, fastighetskostnader för aktuellt bestånd. 
Därutöver inkluderas hyresvärdet, fastighetskostnaderna samt 
uppskattade finansieringskostnader på årsbasis för de pågående 
projekt som planeras färdigställas under 2023 och 2024, där 
hyresavtal har tecknats. 
Hyresvärde redovisas exklusive hyrestillägg och 
fastighetskostnader redovisas med fastighetsägarens 
nettokostnader, se Not 2. 
*Efter genomfört kommunicerat återköp i eget utestående 
obligationslån om 304 miljoner kronor med gällande ränta på 
balansdagen. 
Övrig information 
 
Säsongsvariationer 
Hyresavtalen i bolagets fastighetsportfölj är till cirka 80 procent så 
kallade triple net-avtal, vilket innebär att hyresgästen står för den 
absoluta merparten av drift- och underhållskostnader. I de fall 
fastighetsägaren står för mediakostnader kan säsongsvariationer 
för fastighetskostnader uppstå, där exempelvis kostnader för el och 
värme är högre under årets kallare månader. 
Medarbetare 
Antalet fast anställda medarbetare i koncernen uppgick vid 
periodens slut till totalt 15 personer (16). Medeltalet medarbetare 
under det tredje kvartalet uppgick till 16 personer (14). 
Utdelning 
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut om 
utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst.  
Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför 
utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till 
stamaktier.  
Närståendetransaktioner 
Under det andra kvartalet 2023 sålde Logistea åter en 
projektfastighet i Göteborgsområdet till ett bolag delägt av 
Logisteas styrelseledamot Stefan Hansson. Köpeskillingen uppgick 
till 15 miljoner kronor, 1 miljon kronor mer än vad Logistea 
förvärvade fastigheten för, vilket är en justering för nedlagda 
kostnader.  
Revisors granskning 
Delårsrapporten har varit föremål för granskning av bolagets 
revisor.
Mkr 2022-06-30 2022-09-30 2022-12-31 2023-03-31 2023-06-30 2023-09-30 2023-10-05*
Hyresvärde förvaltningsfastigheter 249 256 304 330 329 327 327
Vakans -2 -2 -5 -12 -12 -15 -15
Hyresvärde projektfastigheter 24 26 15 4 - 16 16
Ej faktureringsbara fastighetskostnader -34 -34 -35 -35 -34 -32 -32
Driftnetto 237 246 279 287 283 296 296
Central administration -30 -32 -39 -39 -39 -37 -37
Finansnetto -84 -93 -117 -134 -131 -135 -108
Förvaltningsresultat 123 121 123 114 113 124 151

===== SIDA 27 =====

27 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2023 
Alternativa nyckeltal och definitioner 
 
Aktiekurs per stamaktie 
Aktiekurs på balansdagen. 
Antal förvaltningsfastigheter 
Antal förvaltningsfastigheter i balansräkningen innefattar fastigheter 
under löpande förvaltning samt projektfastigheter. 
Antal utestående stamaktier 
Antal utestående stamaktier på balansdagen. 
Avkastning på eget kapital 
Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående 
och utgående eget kapital¹). 
Belåningsgrad 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till 
fastigheternas verkliga värde. 
Byggrätt 
Bedömd byggbar BTA, bruttoarea, i kvadratmeter. 
Central administration 
Centrala administrationskostnader avser kostnader för koncernledning 
och koncerngemensamma funktioner. 
Direktavkastning 
Driftnettot i relation till förvaltningsfastighetens verkliga värde 
(exkluderande projektfastigheter). 
Eget kapital per stamaktie 
Eget kapital¹) på balansdagen i relation till antal utestående stamaktier. 
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Årligt kontrakterat hyresvärde dividerat med hyresvärde exklusive 
projektfastigheter. 
EPRA NRV 
Eget kapital¹) med återläggning av derivat och uppskjuten skatt. 
EPRA NTA 
EPRA NRV med avdrag för immateriella tillgångar och bedömt verkligt 
värde på uppskjuten skatt, 5,15 procent. 
EPRA NDV 
EPRA NTA med återläggning av immateriella tillgångar, derivat och 
uppskjuten skatt i sin helhet. 
EPRA EPS 
Förvaltningsresultatet med avdrag för aktuell skatt per stamaktie. 
Förvaltningsresultat per stamaktie 
Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående 
stamaktier. 
Genomsnittligt antal utestående stamaktier 
Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. 
Genomsnittlig ränta 
Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder på 
balansdagen. 
Genomsnittlig räntebindning 
Genomsnittlig återstående löptid på räntan för räntebärande skulder. 
Hyresvärde 
Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta 
lokaler. 
Hyresintäkt exklusive hyrestillägg 
Hyresintäkter rensat för intäkter för debiterade mediakostnader för att 
visa fasta hyresintäkter plus indextillägg. 
Justerad överskottsgrad 
Driftnetto i procent av hyresintäkter exklusive hyrestillägg. 
Orealiserade värdeförändringar 
Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar och 
investeringar för perioden. 
Projektfastigheter 
Fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar hyresvärdet 
mer än 40 procent. 
Resultat per stamaktie 
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående 
stamaktier. 
Räntebärande nettoskuld 
Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida medel. 
Räntetäckningsgrad 
Driftnetto med avdrag för kostnader för central administration dividerat 
med räntekostnader och ränteintäkter (exkl. tomträtt och IFRS 16) för 
senaste 12-månadersperioden. 
Skuldkvot 
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders framåtriktat 
driftnetto minus centrala administrationskostnader. 
Soliditet  
Eget kapital i procent av balansomslutningen. 
Substansvärde (NAV) per stamaktie 
Eget kapital¹) med återläggning av uppskjuten skatteskuld i relation till 
antal utestående stamaktier. 
Säkerställd belåningsgrad 
Säkerställda skulder efter avdrag för likvida medel i relation till 
fastigheternas verkliga värden. 
Överskottsgrad 
Driftnetto i procent av hyresintäkter. 
 
Logistea tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer 
om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i 
finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja 
deras användbarhet. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer 
finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell st ällning, 
finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga 
regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. Härledning av 
alternativa nyckeltal återfinns på Logisteas webbplats. 
 
¹) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare .

===== SIDA 28 =====

Logistea AB (publ) – Org nr 556627-6241 – Säte i Stockholm  
Postadress: Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm  
För mer information, besök www.logistea.se 
28 (28)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q2 2023 
Logistea i korthet 
 
Logistea AB (publ) är ett svenskt fastighetsbolag med en vision om att vara 
den naturliga långsiktiga partnern till företag som efterfrågar hållbara och 
moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri. Visionen realiseras genom 
bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. 
Bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap under kortnamnen 
LOGI A och LOGI B.  
Operativa mål 
• Fastighetsvärde som överstiger 15 miljarder kronor vid utgången av 
2024.  
• Årligen färdigställa minst 25 000 kvadratmeter ny uthyrbar yta. 
• 50 procent av fastighetsbeståndets drift ska vara digitaliserad vid 
utgången av 2026. 
• 50 procent av låneportföljen består av grön finansiering vid utgången av 
2026. 
Finansiella mål och riskbegränsningar 
• Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst 10 procent per år i 
snitt över en femårsperiod.  
• Substansvärde per stamaktie ska öka med minst 12 procent per år i snitt 
över en femårsperiod. 
• Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent. 
• Ränteteckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr. 
Utdelningspolicy 
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut om utdelning 
motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de 
närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller 
utebliven utdelning till stamaktier.  
Finansiell kalender 
Bokslutskommuniké 2023 2024-02-16 
Delårsrapport Q1 2024 2024-05-03 
Årsstämma 2024 2024-05-03 
Delårsrapport Q2 2024 2024-07-11 
 
 
 
Kontaktuppgifter 
Niklas Zuckerman 
VD 
Niklas.zuckerman@logistea.se 
+46 (0)708 39 82 82 
 
Philip Löfgren 
CFO 
Philip.lofgren@logistea.se 
+46 (0)705 91 15 45  
 
Denna information är sådan information som 
Logistea AB (publ) är skyldigt att offentliggöra 
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och 
lagen om värdepappersmarknaden. 
Informationen lämnades, genom ovanstående 
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande 
den 27 oktober 2023 kl 07:30 CEST.