Kvartalsrapport Q3 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport januari - september 
Q3 2024 
 
Kraftigt förbättrad balansräkning och nyckeltal 
Summering perioden januari – september 2024  Summering kvartalet juli – september 2024  
• Intäkterna ökade med 67 procent och uppgick till  
465 mkr (278). 
• Driftnettot ökade med 83 procent till 385 mkr (210). 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 157 mkr (82). Förvaltnings-
resultatet exklusive transaktionskostnader relaterade till 
rörelseförvärvet av KMC Holdco AS, ökade med 106 procent 
till 169 mkr (82).  
• Resultatet före skatt uppgick till 209 mkr (114), där 
värdeförändring av fastigheter påverkade resultatet med          
144 mkr (20). 
• Resultat per aktie uppgick till 0,6 kr (0,6). 
• Substansvärde per aktie ökade till 15,0 kr (13,2). 
• Den 11 juli tillträdde Logistea aktierna i KMC HoldCo AS och 
utökade sitt fastighetsbestånd med 72 fastigheter belägna i 
åtta länder. Transaktionen innebär att Logisteas hyresvärde 
ökat med ca 513 mkr och fastighetsvärdet ökad med ca. 6,9 
mdkr. I samband med förvärvet emitterades totalt 
230 815 283 stamaktier i Logistea som vederlag, vilket 
motsvarar en köpeskilling om 3 449 mkr. 
• Under perioden har, utöver KMCs fastighetsbestånd, totalt 
fyra fastigheter tillträtts till ett samlat fastighetsvärde om 649 
mkr. 
• Intäkterna ökade med 174 procent och uppgick till  
244 mkr (89). 
• Driftnettot ökade med 204 procent till 219 mkr (72). 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 90 mkr (30). Förvaltnings-
resultatet exklusive transaktionskostnader relaterade till 
rörelseförvärvet av KMC Holdco AS, ökade med 206 procent till 
92 mkr (30).  
• Resultatet före skatt uppgick till 7 mkr (94), där värdeförändring 
av fastigheter påverkade resultatet med 23 mkr (64). 
• Resultat per aktie uppgick till 0,0 kr (0,4). 
• Under kvartalet inkluderades Logisteas B-aktie i EPRAs 
(European Real Estate Association) aktieindex, ett ledande 
aktieindex för noterade fastighetsbolag. 
• Efter samgåendet med KMC uppdaterade Logistea i september 
sina finansiella mål och riskbegränsningar.  
  
 
 
  
 
 Okt-sep Jan-dec
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023
Intäkter 465 278 244 89 558 371
Driftnetto 385 210 219 72 451 276
Förvaltningsresultat* 157 82 90 30 182 107
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet 178 87 17 72 84 -8
Fastighetsvärde 13 101 4 996 13 101 4 996 13 101 5 386
Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år 9,7 7,8 9,7 7,8 9,7 7,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,4 96,3 97,4 96,3 97,4 95,7
Direktavkastning, % 6,9 6,0 6,9 6,0 6,9 6,3
Soliditet, % 45,3 46,7 45,3 46,7 45,3 48,6
Belåningsgrad, % 48,5 42,7 48,5 42,7 48,5 45,5
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,0 1,9 2,0 1,9 2,0 1,9
Substansvärde (NRV) per stamaktie A och B, kr 15,0 16,3 15,0 16,3 15,0 13,2
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,5 0,5 0,2 0,2 0,7 0,6
Resultat per stamaktie A och B, kr 0,6 0,6 0,0 0,4 0,3 0,0
Jan-sep Jul-sep
*Förvaltningsresultat inklusive transaktionskostnader om 12 miljoner kronor uppkomna i Q2-Q3 2024, hänförliga till rörelseförvärvet av KMC Holdco AS.

===== SIDA 2 =====

2 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Det känns glädjande att få presentera en delårsrapport för 
Logistea efter sammanslagningen med KMC Properties. Bolaget 
har en stabil finansiell ställning med långa hyresavtal och 
sjunkande finansieringskostnader. Logistea är väl rustat för 
fortsatt tillväxt. Intäkterna för perioden uppgår till 465 miljoner 
kronor (278), driftnettot till 385 miljoner kronor (210) och 
förvaltningsresultatet, justerat för transaktionskostnader från 
samgåendet, har ökat med 106 procent till 169 miljoner kronor 
(82). Förvaltningsresultatet per aktie uppgår till 0,5 kronor (0,5) 
och substansvärdet per aktie uppgår till 15,0 kronor (13,2).  
Stabil finansiell ställning möjliggör fortsatt tillväxt 
Vi har efter sammanslagningen nått en kritisk massa med en 
fastighetsportfölj om 13,1 miljarder kronor och en betryggande 
belåningsgrad på 48,4 procent. Vi är dock inte nöjda där och 
strategin är att växa vidare inom vårt segment. Fokus är som 
tidigare att utveckla och förvärva fastigheter som är uthyrda till 
välmående hyresgäster som vill expandera och utveckla 
lokalerna tillsammans med oss som fastighetsägare.   
Tillväxten ska ske på flera plan. Vi kommer fortsätta förvärva 
styckefastigheter och portföljer. Vi har som målsättning att 
bibehålla en hög investeringstakt i vårt befintliga bestånd, givet 
att avkastningen oftast är högre jämfört med om vi köper en 
befintlig fastighet. I samband med tilläggsinvesteringar kan vi 
dessutom ofta förlänga hyresavtalet i förtid. Vidare så har vi som 
målsättning att öka andelen nyproduktion. Vi har en relativt stor 
befintlig byggrättsportfölj som vi över tid och när kalkylen är 
fördelaktig vill utveckla. Slutligen fortsätter vi att utvärdera 
samgåenden. Det är oftast långa processer men vi ska vara en 
aktiv aktör som alltid tar vara på bra affärsmöjligheter. 
Förbättrad finansieringsmarknad  
Vi kan konstatera att inflationen sjunker i snabb takt i våra 
delmarknader. Det får till följd sjunkande räntor. De marknader 
där vi har störst exponering är Sverige och Norge, där de korta 
räntorna förväntas sjunka på både kort och lång sikt. I Sverige är 
inflationstakten i september nere på 1,1 procent (KPIF) vilket 
ökar sannolikheten för en dubbelsänkning vid Riksbankens nästa 
möte i början av november. De långa räntorna fluktuerar ganska 
kraftigt där exempelvis den femåriga swapräntan i Sverige i 
skrivande stund är runt 2,20 procent. Som lägst efter sommaren 
var den nere på under två procent. Detta skapar möjligheter att, 
för den som aktivt ser över sin finansportfölj, räntesäkra till 
attraktiva nivåer.  
Finansieringsmarknaden är dock mycket mer än referensräntor. 
Vi arbetar intensivt med att se över vår befintliga finansportfölj 
för att optimera prissättningen (marginal). En del i arbetet är att 
undersöka möjligheten att ersätta vår säkerställda obligation, 
med en marginal på 5 procent, med mer fördelaktig finansiering. 
Redan nu i tredje kvartalet har vår snittränta sjunkit till 5,6 
procent, att jämföra med 5,9 procent i det andra kvartalet (för det 
sammanslagna bolaget). I intjäningsförmågan innebär det en 
minskning av de årliga finansiella kostnaderna om 32 miljoner 
kronor.  
Förnyade finansiella mål  
Efter samgåendet har vi kommunicerat nya och mer ambitiösa 
finansiella mål. Över en femårsperiod är målsättningen att i snitt 
leverera en årlig tillväxt i substansvärde per aktie om 15 procent 
och tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om 15 procent. Vi har 
behållit våra tidigare finansiella begränsningar där belånings-
graden ska understiga 60 procent och räntetäckningsgraden ska 
överstiga 1,8 gånger.   
Vi har en lyckad affär bakom oss men vi är inte nöjda där. Som 
en del i arbetet att ytterligare stärka bolaget har vi anställt Jonas 
Kennerhed som ny förvaltningschef. Jonas kommer närmast 
från en position som nordisk förvaltningschef på en av de 
största logistikaktörerna i Norden och kommer bidra med både 
kunskap inom förvaltning, uthyrning och utveckling. 
Niklas Zuckerman, vd 
  
” Vi har en lyckad affär 
bakom oss men vi är inte 
nöjda där.” 
 
VD-ord

===== SIDA 3 =====

3 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Logistea i korthet 
 
 
9,7år 6,9% 97,4% 48,5% 
Genomsnittlig återstående  Direktavkastning Uthyrningsgrad Belåningsgrad 
kontraktstid 
 
Intjäningsförmåga 
 
* Exkluderar finansieringskostnader för kvarvarande och inte utnyttjade krediter för projektfastigheter.  
Mer information om intjäningsförmågan finns i avsnittet Övrig information. 
Finansiella mål 
Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst  
15 procent per år i snitt över en femårsperiod. 
Substansvärde per stamaktie ska öka med minst  
15 procent per år i snitt över en femårsperiod. 
 
 
Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent. Räntetäckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr. 
  
Mkr 2023-03-31 2023-06-30 2023-09-30 2023-12-31 2024-03-31 2024-06-30 2024-09-30
Förvaltningsfastigheter
Hyresvärde 330 329 327 366 404 421 934
Vakans -12 -12 -15 -16 -17 -16 -25
Driftstillägg 60 63 63 65 68 68 68
Fastighetskostnader -95 -97 -95 -99 -105 -105 -110
Projektfastigheter
Hyresvärde 4 - 16 16 17 17 17
Fastighetskostnader 0 - 0 0 0 0 -
Driftnetto 287 283 296 332 367 385 884
Central administration -39 -39 -37 -36 -38 -38 -71
Finansnetto* -134 -131 -135 -117 -148 -146 -370
Förvaltningsresultat 114 113 124 179 181 201 443
-20%
0%
20%
40%
60%
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Rullande 12 månader, kr
Årlig tillväxt, %
-30%
-10%
10%
30%
50%
70%
90%
5,0
7,0
9,0
11,0
13,0
15,0
17,0
19,0
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Substansvärde per aktie, kr
Årlig tillväxt, %
30
35
40
45
50
55
60
65
70
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Belåningsgrad, % Finansiell riskbegränsning, %
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Ränteräckningsgrad, ggr Finansiell riskbegränsning, %

===== SIDA 4 =====

4 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Koncernens resultaträkning i sammandrag 
 
 
 
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag 
 
 
 Okt-sep Jan-dec
Mkr Not 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023
Hyresintäkter 459 265 239 87 551 357
Övriga intäkter 6 13 5 2 7 14
Intäkter 465 278 244 89 558 371
Fastighetskostnader -80 -68 -25 -17 -107 -95
Driftnetto 2 385 210 219 72 451 276
Central administration -56 -26 -26 -8 -66 -36
Finansnetto 3 -172 -102 -103 -34 -203 -133
Förvaltningsresultat 157 82 90 30 182 107
Värdeförändringar fastigheter 144 20 23 64 61 -63
Värdeförändringar derivat -92 12 -106 0 -140 -36
Resultat före skatt 209 114 7 94 103 8
Aktuell skatt -12 -5 -7 -2 -16 -9
Uppskjuten skatt -19 -22 17 -20 -4 -7
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet 178 87 17 72 83 -8
Periodens resultat från utdelad verksamhet -1 -1 -1 - -1 -1
Periodens resultat 177 86 16 72 82 -9
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 178 87 17 72 83 -8
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet -1 -1 -1 - -1 -1
Resultat per aktie
Resultat per aktie, räknat på periodens resultat för kvarvarande 
verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 0,59 0,57 0,04 0,45 0,29 -0,05
Resultat per aktie, räknat på periodens resultat hänförligt till 
moderföretagets aktieägare, kr 0,59 0,57 0,04 0,45 0,29 -0,05
Resultat per aktie efter utspädning, räknat på periodens resultat 
för kvarvarande verksamhet hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, kr
0,59 0,57 0,04 0,45 0,29 -0,05
Resultat per aktie efter utspädning, räknat på periodens resultat 
hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr 0,58 0,57 0,04 0,45 0,29 -0,05
Jan-sep Jul-sep
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023
Periodens resultat 177 86 16 72 82 -9
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser 13 - 13 - 13 -
Totalresultat för perioden 190 86 29 72 95 -9
Totalresultat för perioden hänförligt till: 
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet 191 87 30 72 96 -8
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet -1 -1 -1 - -1 -1
Jan-sep Jul-sep
Resultat per aktie har justerats retroaktivt med effekten av skillnaden mellan den fastställda teckningskursen i företrädesemissionen i september 2023 och 
aktiekurserna per datumet innan emissionsvillkoren offentliggjordes, enligt IAS 33.

===== SIDA 5 =====

5 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Resultatanalys  
 
Intäkter 
Hyresintäkterna exklusive hyrestillägg ökade under perioden med 80,0 procent till 
414 miljoner kronor (230) och de totala intäkterna uppgår till 465 miljoner kronor 
(278). Intäkterna har ökat främst till följd av förvärvet av KMC.  
I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna exklusive hyrestillägg med 3,4 procent 
till följd av indexuppräkning med påverkan av lägre uthyrningsgrad jämfört med 
motsvarande period föregående år. En specificering av intäkterna återfinns i Not 2.  
Av periodens hyresintäktsökning exklusive hyrestillägg om 184 miljoner kronor är 
7 miljoner kronor hänförligt till jämförbart bestånd, och 177 miljoner kronor från 
tillträdda fastigheter. 
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -80 miljoner kronor (-68). 
Kostnaderna har ökat till följd av kostnader hänförda till ökat fastighetsbestånd, 
hållbarhetsarbete, underhåll av fastigheter, hyresförluster samt justerad 
klassificering av förvaltningsarvoden om 1,2 miljoner kronor mellan 
fastighetskostnader och central administration.  
I jämförbart bestånd har kostnaderna ökat med 10,2 procent, där större delen av 
ökningen är hänförlig till hyresförluster. Kostnadsökningen exklusive hyresförluster 
uppgår till 5,2 procent. Merparten av driftskostnaderna för perioden har debiterats 
vidare på hyresgästerna i enlighet med hyresavtalen. Mer information om hur 
mycket kostnader som har blivit vidarefakturerat till hyresgäster finns i not 2. 
Driftnetto 
Det genomförda förvärvet av KMC är den främsta förklaringen till att driftnettot har 
ökat med 83,3 procent till 385 miljoner kronor (210) för perioden. I jämförbart 
bestånd har driftnettot ökat med 1,0 procent jämfört med samma period 
föregående år. En specificering av driftnettot återfinns i Not 2.  
För de senaste tolv månaderna uppgick överskottsgraden till 81,9 procent (78,3) 
och den justerade överskottsgraden till 92,0 procent (90,6).  
Central administration 
Kostnader för central administration uppgick till -56 miljoner kronor (-26) för 
perioden. Av dessa kostnader är -44 miljoner kronor hänförliga till 
koncerngemensamma funktioner och -12 miljoner kronor är relaterade till externa 
transaktionskostnader för rörelseförvärvet av KMC. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Intäkter, mkr 
 
 
Jämförelse hyresintäkter exklusive 
hyrestillägg, mkr 
 
 
Driftnetto, mkr 
 
0
100
200
300
400
500
600
0
50
100
150
200
250
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Hyresintäkter Hyrestillägg
Övriga intäkter Rullande 12 mån
     
       
 
  
   
   
   
   
   
   
   
   
0
100
200
300
400
500
0
30
60
90
120
150
180
210
240
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Kvartal Rullande 12 mån

===== SIDA 6 =====

6 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
 
 
Finansnetto 
Logistea ha under kvartalet sänkt sin genomsnittliga upplåningsränta från 5,9 
procent till 5,6 procent genom amortering av dyrare krediter, omförhandlingar av 
befintliga banklån samt nytecknande av räntederivat. Full effekt från dessa 
åtgärder kommer först under under kommande kvartal. 
Finansnettot har ökat till -172 miljoner kronor (-102) för perioden samt till -103 
miljoner kronor (-34) för kvartalet till följd av en större låneportfölj efter förvärvet 
av KMC. Räntebärande skuld vid periodens slut uppgick till 6 606 miljoner kronor. 
Mer information om finansnettot återfinns i Not 3.  
Förvaltningsresultat  
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 157 miljoner kronor (82). Ökningen är 
främst hänförlig till hyresintäkter från de nyförvärvade fastigheterna. 
Förvaltningsresultatet exklusive transaktionskostnader uppgick för perioden till 
169 miljoner kronor.  
Värdeförändringar 
För perioden uppgick värdeförändringar i fastighetsbeståndet till 144 miljoner 
kronor (20). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 144 miljoner kronor   
(28) och den realiserade värdeförändringen till 0 miljoner kronor (8). Av den 
orealiserade värdeförändringen grundar sig 122 miljoner kronor i ett stigande 
driftnetto främst till följd av genomförda uthyrningar och omförhandlingar. 10 
miljoner kronor beror på ändrade antaganden om direktavkastningskrav. 
Avkastningskravet i snitt har justerats upp med 0,25 procentenheter under 
perioden, till större del kopplat till rörelseförvärvet. Vidare grundar sig 12 miljoner 
kronor av den orealiserade värdeförändringen i uppskjuten skatterabatt vid förvärv. 
Mer information om värdeförändringar för fastigheter återfinns i 
fastighetsavsnittet samt i Not 7. 
Logisteas räntederivat marknadsvärderas vid varje kvartals utgång. För perioden 
uppgick värdeförändringarna kopplade till räntederivat till -99 miljoner kronor (12). 
Skatt 
Periodens skattekostnad uppgick till -31 miljoner kronor (-27). Skatten utgörs av 
aktuell skatt om -12 miljoner kronor (-5) på periodens resultat samt uppskjuten 
skatt om -19 miljoner kronor (-22).  
Periodens resultat 
Resultatet för perioden uppgick till 177 miljoner kronor (86), primärt till följd av 
högre orealiserade värdeförändringar av fastigheter samt ett förbättrat 
förvaltningsresultat. Resultat från utdelad verksamhet uppgick till -1 miljoner 
kronor (-1).  
Förvaltningsresultat, mkr 
 
Förvaltningsresultat per aktie, kr 
 
 
 
0
50
100
150
200
250
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Transaktionskostnader
Kvartal
Rullande 12 mån
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
0,25
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Förvaltningsresultat per aktie
Tillväxt per kvartal, %

===== SIDA 7 =====

7 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag 
 
 
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag 
  
 
Mkr Not 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 7 1 080 - -
Övriga immateriella tillgångar 2 1 1
Förvaltningsfastigheter 4 13 101 4 996 5 386
Nyttjanderättstillgångar 38 10 10
Övriga materiella anläggningstillgångar 9 4 4
Övriga finansiella anläggningstillgångar 4 1 1
Derivat 5 37 6
Uppskjutna skattefordringar 7 66 - 2
Summa anläggningstillgångar 14 305 5 049 5 410
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 129 73 79
Likvida medel 211 465 29
Summa omsättningstillgångar 340 538 108
SUMMA TILLGÅNGAR 14 645 5 587 5 518
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 6 636 2 608 2 684
Summa eget kapital 6 636 2 608 2 684
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 5 4 953 1 937 1 453
Leasingskulder 33 8 8
Övriga långfristiga skulder 26 - -
Derivat 61 - 18
Uppskjutna skatteskulder 7 1 020 206 194
Summa långfristiga skulder 6 093 2 151 1 673
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 5 1 617 660 1 025
Leasingskulder 5 2 2
Övriga skulder 294 166 134
Summa kortfristiga skulder 1 916 828 1 161
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 14 645 5 587 5 518
Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Eget kapital vid periodens ingång 2 684 1 864 1 864
Totalresultat för perioden 190 86 -9
Emissioner, netto efter emissionskostnader 3 757 653 824
Skatteeffekt emissionskostnader 4 3 3
Personaloptionsprogram 1 2 2
Eget kapital vid periodens utgång 6 636 2 608 2 684

===== SIDA 8 =====

8 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag 
 
 
Kommentar till kassaflödesanalysen  
Kassaflödesanalysen är upprättad i enlighet med IAS 7, vilket 
innebär att enbart nettoköpeskillingen för andelarna i förvärvade 
bolag, med avdrag för förvärvade likvida medel, redovisas under 
förvärv av tillgångar via dotterbolag. Amorterade lån omfattar 
koncernens amorteringar på befintlig skuld samt refinansieringar 
av förvärvade skulder.  
Koncernens likvida medel har under perioden ökat från 29 till 211, 
till största del föranlett av den genomförda riktade emissionen som 
inbringade 250 miljoner kronor före emissionskostnader i det första 
kvartalet 2024.  
 
 
 
 
 Okt-sep Jan-dec 
Mkr Not 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
Kassaflöde från rörelsen
Driftnetto kvarvarande verksamhet 385 210 219 72 451 276
Central administration kvarvarande verksamhet -56 -26 -26 -8 -66 -36
Rörelseresultat från utdelad verksamhet -1 -1 -1 - -1 -1
Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 1 1 - 0 1 1
Erhållen ränta 9 41 8 28 -29 3
Betald ränta -121 -113 -61 -34 -140 -132
Betalda inkomstskatter -9 -9 -3 -5 -7 -7
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapitalet 208 103 136 53 209 104
Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet
Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar -18 46 3 34 -23 41
Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder -9 -12 -55 -20 -25 -28
Kassaflöde från den löpande verksamheten 181 137 84 67 161 117
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -186 -60 -73 -15 -237 -111
Förvärv av tillgångar via dotterbolag 7 -295 -89 158 - -535 -329
Förändring av övriga anläggningstillgångar 0 0 0 0 0 0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -481 -119 85 -15 -772 -410
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission, netto efter emissionskostnader 233 421 -90 422 232 420
Personaloptioner 1 2 1 0 1 2
Upptagna lån 2 124 160 90 - 2 342 378
Amortering av lån -1 874 -188 -176 -38 -2 216 -530
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 484 395 -175 384 359 270
Minskning/ökning av likvida medel
Periodens kassaflöde 184 413 -6 436 -252 -23
Likvida medel vid periodens början, netto 29 52 219 29 465 52
Kursdifferenser i likvida medel -2 - -2 - -2 -
Likvida medel vid periodens slut, netto 211 465 211 465 211 29
Jan-sep Jul-sep

===== SIDA 9 =====

9 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Fastighetsbestånd  
 
 
Fastighetsbestånd per balansdag 30 september 2024 
 
 
Per den 30 september 2024 ägde Logistea 145 fastigheter (69) 
fördelade på 8 länder. Hyresvärdet vid periodens slut uppgick till 
934 miljoner kronor (366). Total uthyrningsbar yta uppgick till 1 404 
tusen kvadratmeter (564), exklusive pågående och planerade ny- 
och tillbyggnationer. Det genomsnittliga kontrakterade hyresvärdet 
uppgick i beståndet till 665 kronor per kvadratmeter (588). Den 
ekonomiska uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheterna uppgick 
vid periodens utgång till 97,4 procent (96,3).  
Det årliga hyresvärdet för förvaltningsfastigheterna uppgick på 
balansdagen till 910 miljoner kronor (350) att jämföras med 327 
miljoner kronor vid utgången av det tredje kvartalet 2023.  
Fastighetsbeståndets samlade redovisade värde uppgick på 
balansdagen till 13 101 miljoner kronor (5 386). Per balansdagen 
finns en pågående nybyggnation som planeras färdigställas inom 
en 12-månaders period och avser en nybyggnation åt NKT HV 
Cables AB på Bulten 1 i Alingsås med en investeringsvolym om 
totalt 160 miljoner kronor. Projektet bedöms färdigställas under 
slutet av Q4 2024.  
 
 
Intäkter och driftnetto per land 
 
 
  
Land 
Fastighetsvärde, 
mkr
Antal 
fastigheter
Uthyrningsbar yta, 
tkvm
Byggrätt BTA, 
tkvm
Hyresvärde, 
mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Kontrakterat 
hyresvärde, mkr Driftnetto*, mkr
Sverige 6 698 78 805 139 497 96,6 480 443 
Norge 3 355 34 215 - 248 96,9 240 236 
Danmark 1 006 12 161 - 74 100,0 74 74 
Nederländerna 480 4 31 - 24 100,0 24 24 
Finland 315 4 72 - 35 100,0 35 35 
Tyskland 325 2 55 - 25 100,0 25 25 
Belgien 282 2 42 - 18 100,0 18 18 
Polen 129 3 20 - 13 100,0 13 13 
Summa 12 591 139 1 401 139 934 97,4 910 868 
Projektfastigheter 510 6 3 204 17  17 17 
Summa 13 101 145 1 404 343 951  927 884 
 
 Okt-sep Jan-dec Okt-sep Jan-dec
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023
Sverige 355 278 134 89 448 371 276 210 109 72 342 276
Norge 62 - 62 - 62 - 61 - 61 - 61 -
Danmark 19 - 19 - 19 - 19 - 19 - 19 -
Nederländerna 9 - 9 - 9 - 9 - 9 - 9 -
Finland 6 - 6 - 6 - 6 - 6 - 6 -
Tyskland 6 - 6 - 6 - 6 - 6 - 6 -
Belgien 5 - 5 - 5 - 5 - 5 - 5 -
Polen 3 - 3 - 3 - 3 - 3 - 3 -
Totalt 466 278 245 89 559 371 385 210 219 72 451 276
Jan-sep
DriftnettoIntäkter
Jan-sep Jul-sepJul-sep
*Avser driftnetto från intjäningsförmåga

===== SIDA 10 =====

10 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
 
 
Transaktioner 
Under det tredje kvartalet har 72 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 715 
tusen kvadratmeter tillträtts. Fastigheterna, som förvärvades av KMC Properties 
ASA, hade per den 30 juni en genomsnittlig återstående kontraktslängd på 11,3 år 
och ett hyresvärde på 524 miljoner kronor. Årligt driftnetto för de förvärvade 
fastigheterna bedöms uppgå till 499 miljoner kronor. 
Fastighetsbeståndets avkastning 
Direktavkastningen för Logisteas kassaflödesgenererande fastigheter uppgick vid 
periodens utgång till 6,9 procent (6,3) och den genomsnittliga värderingsyielden 
uppgick till 6,9 procent (6,6).  
Värdering 
Per utgången av det tredje kvartalet har 54 procent av de kassaflödesgenererande 
fastigheterna, motsvarande 61 procent av det samlade beståndet värdemässigt, 
värderats av externa auktoriserade och oberoende värderingsinstitut. Övriga 
fastigheter har värderats internt. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde 
har Logistea använt sig av Newsec, Savills, Norion samt Cushman & Wakefield 
som oberoende värderingsföretag.  
För det tredje kvartalet uppgick den orealiserade värdeförändringen till 23 miljoner 
kronor (-64). Av den orealiserade värdeförändringen grundar sig 33 miljoner kronor 
i ett stigande driftnetto främst till följd av genomförda uthyrningar och 
omförhandlingar. -10 miljoner kronor beror på ändrade antaganden om 
direktavkastningskrav där avkastningskravet i snitt har justerats upp med 0,02 
procentenheter under perioden.  
Som huvudregel används kassaflödeskalkyler vid värdebedömningarna i vilka 
driftnetto, investeringar och restvärdet nuvärdesberäknas. Kalkylperioden 
anpassas utifrån respektive fastighets befintliga hyresavtals återstående löptid. 
Värderingstekniken är oförändrat från föregående år och mer information om 
värderingar återfinns i not 4 i den här rapporten samt i not 10 i Logisteas Års- och 
hållbarhetsredovisning 2023. 
 
 
Förvärv, investeringar och avyttringar, mkr 
 
Förändring fastighetsvärde, mkr 
Mkr      2024 2023 
Fastighetsvärde 1 januari  5 386 4 623 
Investeringar i bef. fastigheter 186 45 
Tillgångsförvärv  
    639 324 
Rörelseförvärv (KMC)   6 759 - 
Avyttring  
 0 -37 
Orealiserad 
värdeförändring   144 937 
Valutakursomräkning   -13 - 
Fastighetsvärde 30 sept   13 101 4 918 
 
 
 
Uthyrningsgrad, %     
 
 
  
 
 
-1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Förvärv Investeringar Avyttringar
98,1 96,3 96,3 96,3 95,7 95,7 96,2 97,4
60
70
80
90
100
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3

===== SIDA 11 =====

11 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Hyresgäster 
 
Kunder och hyresavtal 
Logisteas vision är att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som 
efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lättindustri genom 
att erbjuda hållbara och effektiva lokaler i bra verksamhetslägen anpassade till 
hyresgästernas behov. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas fastigheterna 
till nytta för båda parter.  
Logistea tecknar främst så kallade triple net-hyresavtal med full KPI-justering där 
hyresgästen utöver den kontrakterade hyran även betalar kostnaden för drift och 
underhåll. Exempel på dessa kostnader är uppvärmning, el, vatten, fastighetsskatt, 
fastighetsskötsel och underhåll av fastigheterna. Detta medför att Logistea har en 
begränsad risk för ökningar av dessa typer av kostnader. 
Logisteas förvärvsstrategi fokuserar på och prioriterar fastigheter i bra lägen med 
finansiellt stabila hyresgäster och långa hyresavtal. Per den 30 september 2024 
uppgick den genomsnittliga återstående kontraktslängden för Logisteas 
hyresgäster till 9,7 år (7,9). Logistea prioriterar en väldiversifierad kundbas vad 
gäller hyresgästernas verksamhetsområden och branscher vilket bedöms ge en 
minskad risk för hyresförluster och vakanser och ett över tid stabilt kassaflöde.  
Den 8 oktober ingick Logistea ett femårigt hyresavtal med Gina Tricot AB 
avseende 6 300 kvadratmeter inom fastigheten Viran 8 i Borås. Efter uthyrningen 
är fastigheten fullt uthyrd. 
BLL, som hyr lageryta på tre fastigheter inom Logisteas bestånd med en total årlig 
hyra om cirka 13,2 miljoner kronor, har efter balansdagen ansökt om konkurs. 
Logistea har en tät dialog med konkursförvaltaren och det finns goda 
förhoppningar om att hitta en lösning inom kort på de ytor som hyrs av BLL. 
Nettouthyrning 
Under perioden har nettouthyrningen varit 3 miljoner kronor (10). I det första 
kvartalet 2024 uppkom en konkurs om 6 miljoner kronor där hälften av de berörda 
ytorna är uthyrda till en ny hyresgäst. Under årets tredje kvartal har nya avtal 
tecknats om 7 miljoner kronor och nettouthyrningen för kvartalet uppgår till 3 
miljoner kronor (-15). 
 
 
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2024 2023 2023/2024 2023
Nyuthyrningar 15 20 25 30
Omförhandlingar 0 0 0 1
Uppsägningar -5 -6 -12 -13
Konkurser -6 -4 -10 -8
Nettouthyrning 4 10 3 10
Jan-sep
Genomsnittlig kontraktstid, år 
  
Förfallostruktur kontrakterat hyresvärde, % 
 
Nettouthyrning per kvartal, mkr 
  
7,8 7,7 7,5 7,8 7,9 8,1 8,0
9,7
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
1 2 4 2 3
88
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
2024 2025 2026 2027 2028 2029<
-25
-15
-5
5
15
25
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Nyuthyrningar Omförhandlingar
Uppsägningar Konkurser

===== SIDA 12 =====

12 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Projekt  
 
För att bibehålla nöjda och långsiktiga hyresgäster arbetar Logistea 
kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och anpassa 
sina fastigheter utifrån hyresgästens behov. Tillsammans med 
hyresgästerna utvecklar Logistea nya fastigheter, moderniserar och 
bygger till befintliga fastigheter samt driver vidareutveckling av den 
omkringliggande miljön intill fastigheterna. Genom ett bra och nära 
samarbete kan Logistea växa tillsammans med hyresgästerna. 
Pågående nybyggnation  
 
Alingsås (Bulten 1)  
I augusti 2023 tecknade Logistea ett 20-årigt hyresavtal med NKT 
HV Cables AB avseende uppförande av en produktions- och 
testanläggning på fastigheten Bulten 1 i Alingsås. Investeringen 
uppgår till maximalt 160 miljoner kronor och byggnaden beräknas 
färdigställas i december 2024. Hyresavtalet är ett grönt triple-net 
hyresavtal. Projektet finansieras via Sparbanken Alingsås. Logistea 
har även förlängt hyresavtalet med NKT avseende cirka 10 700 
kvadratmeter i den befintliga byggnaden på samma fastighet till 
2045-04-30. Årshyran, exklusive tillägg, för de två hyresavtalen 
uppgår sammanlagt till cirka 29,6 miljoner kronor. 
 
 
 
 
Framtida projekt 
 
Vaggeryd Logistikpark 
Vaggeryd Logistikpark är ett omfattande utvecklingsområde beläget 
söder om Jönköping. Utöver ett utmärkt logistikläge finns även 
järnvägsanslutning på området. Logistikparken omfattar en markyta 
om totalt 380 000 kvadratmeter och cirka 150 000 kvadratmeter 
utvecklingsbar byggrätt, exklusive den första färdigställda 
byggetappen.  
I logistikparken har batterilager med en effekt om 9 MW installerats 
och driftsattes i etapper under det andra och tredje kvartalet 2024. 
Inga investeringar är kopplade till detta projekt. 
Fåglabäck i Vaggeryd 
Med närhet till Båramoterminalen, en kombiterminal sammanlänkad 
med järnväg från Göteborgs hamn, är området en av de största 
inlandsnoderna i järnvägsnätet. Här planerar Logistea byggnation av 
moderna lager- och logistikbyggnader om cirka 55 000 - 60 000 
kvadratmeter på en markyta om cirka 100 000 kvadratmeter mark. 
Båramo kombiterminal ingår i den av EU inrättade europeiska 
järnvägskorridoren ScandMed. 
Lockryd Industripark i Svenljunga 
Detaljplanen för området förväntas vinnas laga kraft under första 
kvartalet 2025. Logistea har fortsatt en option på att förvärva 
marken från kommunen. Logistea utvärderar vidare potentiella 
etableringar inom industriparken och för dialog med intressenter.
 
Pågående nybyggnation 
 
Fastighet 
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Bedömt 
hyresvärde, mkr 
Bedömt 
driftnetto, mkr
Total 
investering, mkr 
Återstående 
investering, mkr
Beräknat 
färdigställande, år 
Alingsås Bulten 1 3 500 17 17 160 16 2024 
Summa 3 500 17 17 160 16  
Visionsbild över Vaggeryd Logistikpark Skissbild på test- och produktionshallen i Alingsås

===== SIDA 13 =====

13 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Marknad – Lager, logistik och lättindustri  
 
Transaktionsmarknad 
Transaktionsvolymerna för lager, logistik och lätt industri i Norden 
föll tillbaka i det tredje kvartalet efter det säsongsstarka andra 
kvartalet, men jämfört med samma period förra året var det en 
ökning med nära 50%. Det ska noteras att ökningen är från 
historiskt låga nivåer och dessutom driven i stort sett helt av 
Catenas förvärv från DSV i Danmark på cirka 5 miljarder.  
Investerarintresset för segmentet är fortsatt starkt med hög 
aktivitet från både nordiska och internationella investerare, drivet av 
fundamentala trender som gynnar segmentet (e-handel, onshoring 
etc.). Volymerna på transaktionsmarknaden ser ut att ha bottnat ur 
och vår bedömning är att den höga aktivitet vi ser i marknaden nu 
snart kommer efterspeglas i högre transaktionsvolymer. 
 
Hyresmarknad 
Hyresmarknaden i samtliga Nordiska länder, och mer specifikt 
huvudstäder, fortsätter att påvisa styrka. I lokala valutor är hyrorna 
upp mellan 1-6% på årsbasis med Oslo i täten och Köpenhamn med 
lägst tillväxttakt. Det utmanande ekonomiska läget har inte givit 
utslag på hyresnivåer i Logisteas marknader och det understryker 
den fundamentalt starka efterfrågan på lager och industrilokaler i 
Norden. 
Vakansgraderna har fortsatt att klättra under tredje kvartalet i 
samtliga Nordiska huvudstäder och Stockholm påvisar den högsta 
vakansen med knappt 8%. Detta är i stort ett resultat av spekulativ 
nyproduktion i norra Stockholm och således ett förhållandevis lokalt 
fenomen. I takt med att färdigställandet av nya lokaler minskar är 
det rimligt att anta att vakansgraden kommer att falla tillbaka.  
 
 
Snitthyror prime-logistik 
 
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 Q4-23 Q1-24 Q2-24 Q3-24
Stockholm Oslo Köpenhamn Helsingfors
Logistik/industri transaktionsvolym på kvartalsbasis, Mkr  
 
0
20
40
60
80
100
120
140
0
5
10
15
20
25
30
35
Q1-19 Q2-19 Q3-19 Q4-19 Q1-20 Q2-20 Q3-20 Q4-20 Q1-21 Q2-21 Q3-21 Q4-21 Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 Q4-23 Q1-24 Q2-24 Q3-24
Sverige Norge Danmark Finland Totalt, LTM (rhs)
Vakanser 
 
0%
2%
4%
6%
8%
10%
Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 Q4-23 Q1-24 Q2-24 Q3-24
Stockholm Oslo Köpenhamn Helsingfors
Text och information i marknadsavsnittet är upprättad i samarbete med Newsec i oktober 2024.

===== SIDA 14 =====

14 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Hållbarhet  
 
Nytt fastighetsbestånd med nya möjligheter 
Efter samgåendet med KMC har Logistea ur ett hållbarhetsperspektiv 
analyserat den nya fastighetsportföljen. Det initiala arbetet har 
bestått av kartläggning, analys och jämförelser av arbetssätt, 
målbilder, fastighetsdata samt risker och möjligheter.  
Bolaget fortsätter sin resa mot att rapportera enligt CSRD och EU-
taxonomin. Under hösten kommer den dubbla väsentlighetsanalysen 
att uppdateras och valideras med bolagets nya intressenter. 
Väsentlighetsanalysen kommer belysa de hållbarhetsfrågor Logistea 
ska prioritera för att minimera risker och ta vara på möjligheter, både 
finansiellt och i termer av Logisteas påverkan på omvärlden. Vidare 
är avsikten att under hösten anta nya mål och interna riktlinjer för 
hållbarhetsarbetet utifrån hur det nya sammanslagna bolagets 
förutsättningar, risker och möjligheter.  
Arbetet med att samla in förbrukningsdata fortgår och har 
intensifierats med det nytillkomna fastighetsbeståndet. Tidigare mål 
att rapportera data under det andra halvåret 2024 har skjutits upp 
med anledning av samgåendet med KMC. Målet är istället att 
rapportera förbrukningssiffror för räkenskapsåret 2024.  
Energideklarationer och energibesparing 
Fram till bokslutsdagen har Logistea erhållit 
energideklarationer för 84 procent av fastighetsbeståndet. 
Av de byggnader som har fått en energideklaration tillhör cirka 50 
procent av fastigheterna till klasserna A, B och C.  
Med utgångspunkt i fastigheternas energideklarationer har olika 
åtgärder för energieffektivisering påbörjats och genomförts under 
perioden. För de fastigheter där hyresgästen ansvarar för energi- och 
uppvärmningskostnaderna pågår dialog om åtgärdsplaner.  
 
Batterier 
Mål - Installerad effekt från batterilagring ska uppgå till 
minst 30 MW vid slutet av år 2025.  
 
Uppdatering – I början på april 2024 anlände och installerades de 
första batterierna i Vaggeryds Logistikpark. Batterierna har en effekt 
om 9 MW och driftsattes mot Svenska Kraftnät i den andra kvartalet 
2024. Efter en test- och kontrollperiod om 2 till 3 månader kommer 
batterierna att börja generera avkastning, vilket beräknas ske i slutet 
av fjärde kvartalet. Därutöver har 1 MW installerats på Logisteas 
fastighet på Klädesholmen vilken beräknas driftsättas under slutet av 
fjärde kvartalet 2024. 
 
Solcellsenergi 
Mål - Årligen öka installerad effekt från solenergi med 1 MWp.  
 
Uppdatering – Inventering av vilka fastigheter som är aktuella för 
solcellsanläggningar och diskussioner med hyresgäster pågår. Vi har 
dock noterat en markant minskning av intresse av solceller hos våra 
hyresgäster till följd av låga energipriser vilket försvårar arbetet med 
att nå målet om 1 MWp per år.   
 
 
Uppförande 
Mål - Samtliga Logisteas medarbetare ska utbildas i och 
väsentliga leverantörer ska åta sig att följa Logisteas 
uppförandekod.  
 
Uppdatering – Logistea ska under fjärde kvartalet 2024 uppdatera 
gällande uppförandekod för att anpassas till förutsättningarna efter 
sammanslagningen av KMC. Därefter kommer bolaget hålla 
utbildning för samtliga medarbetare i Logisteas uppförandekod.

===== SIDA 15 =====

15 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Finansiering  
 
Räntebärande skulder 
Under kvartalet har stort fokus legat på att analysera, kartlägga och lägga upp en plan över 
hur skuldportföljen kan optimeras efter samgåendet med KMC. Flertalet banklån har under 
kvartalet omförhandlats med goda resultat i form av lägre marginal. Derivatportföljen har 
omstrukturerats då framför allt de längre räntorna har bedömts relativt attraktiva under den 
senare delen av det tredje kvartalet, både i det korta och i det längre perspektivet, vilket 
föranlett att såväl förlängningar som ytterligare räntesäkringar genomförts. Vidare har en 
back-up facilitet om 120 miljoner norska kronor återbetalats.  
Logistea nyttjar i huvudsak bankfinansiering men även kapitalmarknaden för att finansiera 
investeringar såsom förvärv, nybyggnation samt förädling av det befintliga beståndet såsom 
hyresgästanpassningar och energieffektiviserande åtgärder. Av den totala räntebärande 
skulden utgör bankfinansiering 85 procent (96), obligationslån 14 procent (3) och reverslån 
1 procent (1). Logistea har vid periodens utgång utestående obligationer, som bolaget inte 
äger, motsvarande 939 miljoner kronor. Räntan på obligationslånet om 75 miljoner SEK är 
rörligt och har en marginal om 5,15 procent, en löptid om 3 år och återbetalades till 
obligationsinnehavarna den 7 oktober 2024. Räntan på obligationslånet om 900 miljoner 
NOK, som i sin tur är swappat till Euro, har en marginal om 5,00 procent, en löptid om 1,8 år 
och förfaller i juli 2026.  
Logisteas räntebärande nettoskuld, räntebärande skulder med avdrag för likvida medel, 
uppgick på balansdagen till 6 360 miljoner kronor (2 449), vilket motsvarar en belåningsgrad 
om 48,5 procent (45,5) av fastigheternas marknadsvärde. Se not 5 för uppdelning av de 
räntebärande skulderna.  
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,0 gånger (1,9). Den säkerställda belåningsgraden 
uppgick vid periodens slut till 47,8 procent (42,8). Av de räntebärande skulderna är 4 953 
miljoner kronor (1 453) långfristiga och 1 617 miljoner kronor (1 025) kortfristiga.  
Den genomsnittliga ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,5 år (2,8) respektive 2,2 år 
(1,9) vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan uppgick på balansdagen till 5,6 
procent (4,7), inklusive effekten av räntederivat, vilket ska jämföras med 5,9 procent vid 
ingången av kvartalet.  
Nettoupplåningen under perioden uppgick till totalt 250 miljoner kronor (-28). Under 
perioden har koncernen tagit upp 2 124 miljoner kronor (160) i nya lån och amorterat eller 
återköpt räntebärande skuld om 1 874 miljoner kronor (188). Vid periodens utgång hade 
Logistea likvida medel uppgående till 211 miljoner kronor (29). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Fördelning räntebärande skulder, % 
 
 
 
Fördelning lång- och kortfristiga skulder, % 
 
 
 
Belåningsgrad, % 
 
 
 
 
 
 
 
85%
14%
1%
Banklån Obligationslån Reverslån
75%
25%
Lång Kort
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
Belåningsgrad, % Mål, %

===== SIDA 16 =====

16 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
 
Ränteriskhantering 
Under kvartalet har Bolaget fortsatt arbeta aktivt med 
derivatportföljen. Under perioden har befintliga derivat uppgående 
till 562 miljoner kronor förlängts och nya derivat till ett värde om 
894 miljoner kronor tecknats (500 miljoner kronor i derivat i SEK, 
192 miljoner kronor i derivat i EUR och 202 miljoner kronor i derivat i 
NOK). På balansdagen uppgick det nominella beloppet av bolagets 
räntederivat till 4 402 miljoner kronor med en snittränta om 2,6 
procent. 73,9 procent av Logisteas lånestock är räntesäkrad, 
inkluderat fasträntelån om 483 miljoner kronor. Bolaget ägde 
ränteswapar till ett nominellt belopp om 3 502 miljoner kronor med 
en snittränta om 2,6 procent, performance swapar till ett nominellt 
belopp om totalt 900 miljoner kronor, där barriären i performance 
swapar till ett nominellt belopp om 800 miljoner kronor uppgår till 
4,50 procent och ett nominellt belopp om 100 miljoner kronor har en 
barriär om 4,25 procent. Snitträntan, den fasta räntan, för 
performance swaparna uppgick till 2,4 procent vilken betalas så 
länge den rörliga räntan (Stibor 3-månader) ligger under respektive 
barriärnivå. Vidare innehade Logistea ett räntetak med ett nominellt 
belopp om 20 miljoner kronor med ett räntetak om 1,5 procent. 
 
 
 
Vid utgången av kvartalet uppgick det nominella värdet på 
Logisteas räntederivatportfölj till 4 402 miljoner kronor (2 081) och 
bestod av derivat med förfall under perioden 2024–2031. 
Nettomarknadsvärdena av derivaten uppgick vid periodens utgång 
till -58 miljoner kronor (-12). Förändringen av marknadsvärdet för 
perioden uppgick till -92 miljoner kronor (12) och förklaras delvis av 
sjunkande längre marknadsräntor. 
 
Derivatinstrument  
Logistea har på balansdagen derivat till ett nominellt belopp om 
5 279 miljoner kronor, inkluderat valutaderivat 877 miljoner kronor. 
Den genomsnittliga räntan på derivaten uppgår till 2,1 procent och 
har en genomsnittlig löptid på 3,6 år. 
Mer information om de olika derivaten finns under avsnittet 
Definitioner. 
 
 
 
Kapital- och räntebindning  
 
 
Skuldportfölj 
 
 
 
Bindningstid Banklån, mkr
Obligationslån, 
mkr
Övriga 
räntebärande 
skulder, mkr
Total nominell 
skuld, mkr Andel,%
Nominell 
volym, mkr Andel,% 
Genomsnittlig 
räntebindning, 
år 
0-1 år 1 356 75 25 1 456 22,0 1 165 18 0,2 
1-2 år 1 822 864 17 2 704 40,9  17 0 0,0 
2-3 år 1 215 - - 1 215 18,4  489 7 0,2 
3-4 år 612 - - 612 9,3  2 325 35 1,2 
>4 år 600 - 19 620 9,4  2 625 40 1,9 
Totalt 5 605 939 62 6 606 100,0  6 621 100 3,5 
Räntebindning Kapitalbindning
Skuldportfölj Lånesumma, mkr
Genomsnittlig 
marginal, %
Genomsnittlig 
totalränta, %
Genomsnittlig årlig 
amortering, %
Genomsnittlig 
kapitalbindningstid, år
Banklån 5 605 2,17% 6,02% 3,3% 2,3 
Obligationslån 939 5,01% 9,66% 0,0% 1,6 
Övriga 62 1,73% 5,45% 0,0% 2,9 
Summa 6 606 2,57% 6,53% 2,2 
Derivat  -0,94%  
Summa inklusive derivat  5,60%

===== SIDA 17 =====

17 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Aktien  
  
Logisteas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap och hade vid periodens 
utgång drygt 12 799 aktieägare (11 692). De tio största ägarna per den 30 september 
2024 framgår av tabellen nedan.  
Aktieägare per 2024-09-30 
Varje A-aktie motsvarar en röst och en B-aktie motsvarar en tiondels röst. 
 
Emission under perioden 
Under det första kvartalet genomförde Logistea en riktad nyemission om 250 miljoner 
kronor före emissionskostnader, genom ett accelererat bookbuilding-förfarande där 
18 940 000 stamaktier av serie B emitterades till en teckningskurs om 13,20 kronor 
per aktie.  
Den 4 juni 2024 genomförde Logistea en riktad nyemission av 5 657 666 stamaktier av 
serie B till ett värde av 79 miljoner kronor. Emissionen genomfördes i ett 
kvittningsförfarande som en del av köpeskillingen i tillträdet av fastigheten Åmål 6:78.  
I samband med förvärvet av KMC HoldCo AS emitterades 16 263 577 aktier av stam A 
och 214 551 706 aktier av stam B som vederlagsaktier vid erläggandet av 
köpeskillingen till KMC Properties ASA. KMC Properties ASA kommer i två trancher att 
dela ut aktierna till sina aktieägare i sakutdelningar, varav den ena genomfördes i juli 
2024. 
Optionsprogram 
Logistea har tre aktiva optionsprogram för anställda och nyckelpersoner. Det första 
optionsprogrammet omfattar 4 125 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna 
4 695 450 B-aktier under teckningsperioden i december 2025 till en teckningskurs på 
26,1 kronor. Det andra optionsprogrammet omfattar 1 640 000 teckningsoptioner som 
ger rätt att teckna 1 816 306 B-aktier under teckningsperioden under juni 2026 till en 
teckningskurs om 14,0 kronor. Det tredje optionsprogrammet omfattar 630 000 
teckningsoptioner som ger rätt att teckna 630 000 B-aktier under teckningsperioden 
under Q2 2027 till en teckningskurs om 16,4 kronor.  
Teckningsoptioner vars teckningskurs understiger periodens genomsnittliga 
marknadskurs har gett upphov till en utspädningseffekt för nyckeltalet resultat per 
aktie. 
Aktieägare LOGI A LOGI B Kapital, % Röster, % 
Rutger Arnhult med närstående 10 713 210 97 640 326 22,9 26,5
KMC Properties ASA 5 271 803 69 536 077 15,8 15,8
BEWI Invest AS 3 983 600 52 552 298 11,9 11,9
Nordika 4 098 721 51 556 955 11,8 12,0
Fjärde AP-fonden 20 698 700 4,4 2,7
Länsförsäkringar Fonder 19 638 516 4,1 2,5
Stefan Hansson med närstående 935 261 8 746 741 2,0 2,3
Dragfast AB 5 045 000 3 050 000 1,7 6,9
Patrik Tillman med närstående 76 834 6 028 191 1,3 0,9
Handelsbanken Fonder 5 782 237 1,2 0,7
Totalt 10 största aktieägare 30 124 429 335 230 041 77,2 82,3
Ledningsgrupp 5 209 2 502 940 0,5 0,3
Övriga 3 221 800 102 244 505 22,3 17,4
Totalt samtliga aktieägare 33 351 438 439 977 486 100,0 100,0
Källa: Euroclear och aktieägarna själva.
Aktiefakta, 30 september 2024 
 
 
 
 
 
Substansvärde EPRA NRV per stamaktie av 
serie A och B, kr 
 
21EPRA nyckeltal 
 
16,8 16,3 16,3
13,3 13,3 13,9 14,0 15,0
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3
  Mkr 
 
kr/aktie 
Eget kapital enligt IFRS 6 636 14,0 
Substansvärde EPRA NAV 6 636 14,0 
   
Uppskjuten skatt fastigheter och 
derivat 418 0,9 
Verkligt värde netto derivat 56 0,1 
Substansvärde EPRA NRV 7 110 15,0 
   
Bedömd verklig uppskjuten skatt, 
5,15% -343 -0,7 
Goodwill (exkl. uppskjuten skatt) -503 -1,1 
Immateriella anläggningstillgångar -2 -0,0 
Substansvärde EPRA NTA 6 262 13,2    
Verkligt värde netto derivat -56 -0,1 
Uppskjuten skatt i sin helhet -75  -0,1 
Immateriella anläggningstillgångar 2 0.0 
Substansvärde EPRA NDV 6 134 13,0 
 
 
 
Börsvärde 8,7 mdkr 
Marknadsplats Nasdaq Stockholm Mid Cap 
LEI nr 549300ZSB0ZCKM1SL747 
Antal aktieägare 12 799 
 
Stamaktie serie A 
Antal aktier 33 351 438 
Stängningskurs 17,85 kr 
ISIN SE0017131329 
 
Stamaktie serie B 
Antal aktier 439 977 486 
Stängningskurs 18,50 kr 
ISIN SE0017131337 
 
Totalt utestående aktier per balansdagen uppgår till 
473 328 924 aktier.

===== SIDA 18 =====

18 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Nyckeltal 
 
 
 
För definitioner av nyckeltal, se sidorna 27-28. Avstämningstabeller för uträkning av nyckeltal finns tillgängligt på Logisteas webbplats.
  
 Okt-sep Jan-dec
 2024 2023 2023/2024 2023
Fastighetsrelaterade
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 13 101 4 996 13 101 5 386
Intäkter, mkr 465 278 558 371
Hyresvärde, mkr 934 327 934 366
Driftnetto, mkr 385 210 451 276
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,4 96,3 97,4 95,7
Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år 9,7 7,8 9,7 7,9
Direktavkastning, % 6,9 6,0 6,9 6,3
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 81,9 78,3 81,9 77,3
Justerad överskottsgrad rullande 12 månader, % 92,0 90,6 92,0 90,2
Antal förvaltningsfastigheter, st 145 68 145 69
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 5,1 5,2 1,8 -0,4
Soliditet, % 45,3 46,7 45,3 48,6
Räntebärande nettoskuld, mkr 6 360 2 131 6 360 2 449
Belåningsgrad, % 48,5 42,7 48,5 45,5
Säkerställd belåningsgrad, % 47,8 34,5 47,8 42,8
Skuldkvot, ggr 7,8 8,2 7,8 8,3
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,0 1,9 2,0 1,9
Genomsnittlig ränta, % 5,6 5,2 5,6 4,7
Genomsnittlig räntebindning, år 3,5 2,1 3,5 2,8
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,2 2,0 2,2 1,9
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,5 0,5 0,7 0,6
Resultat per stamaktie A och B, kr 0,6 0,6 0,3 0,0
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kr 0,6 0,6 0,3 0,0
Substansvärde (NRV) per stamaktie A och B, kr 15,0 13,3 15,0 13,3
Eget kapital per stamaktie A och B, kr 14,0 12,5 14,0 12,3
Aktiekurs per stamaktie A, kr 17,9 11,0 17,9 12,5
Aktiekurs per stamaktie B, kr 18,5 11,1 18,5 12,5
Betald utdelning per stamaktie A och B, kr - - - -
EPRA
EPRA NRV, kr/aktie 15,0 13,3 15,0 13,3
EPRA NTA, kr/aktie 13,2 12,4 13,2 12,4
EPRA NDV, kr/aktie 13,0 12,5 13,0 12,3
EPRA EPS 0,5 0,3 0,6 0,6
Antal utestående stamaktier A och B, tusental 473 329 209 205 473 329 217 916
Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B, tusental 301 609 152 600 278 926 167 413
Jan-sep

===== SIDA 19 =====

19 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Noter  
 
Not 1. Redovisningsprinciper 
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit 
oförändrade jämfört med årsredovisningen för föregående år, 
förutom nedan justeringar avseende rörelseförvärv och 
säkringsredovisning. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 
Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt 
IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i 
rapporten. Jämförelsetal för resultatposter i text är för motsvarande 
period föregående år. Jämförelsetal för balansposter i text är från 
balansdagen 2023-12-31.  
Värdering av fordringar och skulder 
Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder 
redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för 
förlustreserv eller verkligt värde via resultatet. För finansiella 
tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde 
bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det 
verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över en 
kortare tid eller i det fall det sträcker sig längre, löper med en kort 
räntebindning. 
Rörelseförvärv 
Förvärvet av KMC HoldCo AS i juli 2024 klassificeras som ett 
rörelseförvärv enligt IFRS 3. 
Säkringsredovisning 
Valutaeffekter för utländsk verksamhet och valutasäkring redovisas 
under periodens totalresultat. Övriga valutaeffekter redovisas i 
resultaträkningen. 
Segmentsredovisning 
Då den interna rapporteringen inte är uppdelad på olika segment 
rapporterar bolaget ingen segmentsredovisning enligt IFRS 8. 
Risker och riskhantering 
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för risker och 
osäkerhetsfaktorer. Logistea uppdaterade i september 2024 sina 
finansiella mål och riskbegränsningar. Mer information om dessa 
återfinns på sidan 3 i den här rapporten. En beskrivning av 
koncernens övriga risker återfinns på sidorna 59–63 samt i Not 10 
och 18 i Årsredovisningen för 2023. Årsredovisning 2023 återfinns 
på Logisteas webbplats. 
 
 
 
 
 
 
Not 2. Driftnetto 
 
I tabellen ovan framgår hur mycket av de totala hyresintäkterna som 
utgör hyrestillägg. Justerad överskottsgrad är driftnettot genom 
hyresintäkter exkluderande av hyrestilläggen och visar 
överskottsgraden rensat för fastighetskostnaderna som 
vidarefaktureras till hyresgästerna. 
Not 3. Finansnetto 
 
 
Not 4. Förvaltningsfastigheter  
 
Värdering av fastighetsportföljen  
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som 
aktuella hyresavtal, marknadshyror, faktiska utfall för drifts- och 
underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande 
vakansgrader samt icke observerbara indata som avkastningskrav 
och framtida vakansnivåer. Kalkylperioden har anpassats efter 
återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 10 
och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. 
Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av 
värderingsföretagen. Nivån på den årliga framtida inflationen 
bedöms till 2,0 procent.  
  
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2024 2023 2023/2024 2023
Hyresintäkter 459 265 551 357
 Varav hyrestillägg 45 35 61 51
Övriga intäkter 6 13 7 14
Fastighetskostnader -80 -68 -107 -95
Driftnetto 385 210 451 276
Överskottsgrad 84% 79% 81,9% 77%
Justerad överskottsgrad 93% 91% 92,0% 90%
Jan-sep
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2024 2023 2023/2024 2023
Ränteintäkter 18,6 2,0 19,5 2,9
Ränteutgifter -183,9 -103,3 -213,1 -132,5
Aktiverad ränta 1,7 4,1 3,7 6,1
Ränteutgifter IFRS 16 -0,7 -0,2 -1,0 -0,5
Återköpskostnader obligation - - -3,1 -3,1
Uppläggningsavgifter -9,8 -4,6 -11,3 -6,1
Orealiserade 
valutakursförändringar 2,0 - 2,0 -
Finansnetto -172,1 -102,0 -203,3 -133,2
Jan-sep

===== SIDA 20 =====

20 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
 
Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av 
gällande hyresavtal samt av den aktuella hyresmarknaden. 
Hyresavtalen har beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de 
befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För 
de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de 
sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt 
varit möjliga att hyra ut på liknande villkor. I de fall den utgående 
hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna 
justerats till marknadsmässig nivå. Den maximala och bästa 
användningen av fastigheterna har antagits vid 
fastighetsvärderingarna. Kassaflödesanalysen beaktar 
marknadsläge, hyresnivå, hyresgästens bedömda 
betalningsförmåga, annan användning och långsiktig vakansgrad 
för varje fastighet. Den långsiktiga vakansgraden för varje fastighet 
bedöms bland annat utifrån ort, mikroläge, användningsområde och 
bedömd alternativanvändning. 
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt nivå tre i 
verkligt värdehierarkin med värdeförändringar i resultaträkningen. 
Koncernens fastigheter består till största delen av lager- och 
logistikfastigheter, vilka har liknande riskprofil och 
värderingsmetodik. Snitthyrestiden på samtliga kontrakt på 
balansdagen var 9,7 år (7,9). 
Kalkylräntan, det bedömda avkastningskravet för respektive 
fastighet plus inflation, utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt 
kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på 
statsobligationer med fem års löptid med dels en generell 
riskpremie för fastigheter, dels ett objektspecifikt tillägg. Det valda 
direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats 
från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har 
anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska 
livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för nuvärdes-
beräkning av kassaflöden och av restvärde ligger i intervallet 5,5 - 
10,9 procent och baseras på analyser av genomförda transaktioner 
samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive 
fastighets marknadsposition. Den 30 september 2024 uppgick den 
vägda kalkylräntan för diskontering av kassaflöden och restvärden 
till 8,0 procent (8,4). Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 
7,1 procent (6,6), där samtliga direktavkastningskrav låg i intervallet 
5,4 – 12,4 procent. Detta innebär att om Logisteas fastighetsportfölj 
teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar 
marknadsvärdet om 13 101 miljoner kronor ett 
direktavkastningskrav om 7,1 procent och en kalkylränta om 8,0 
procent avseende kassaflödet och nuvärdesdiskontering av 
restvärdet. I tabellen nedan redovisas fastighetsvärdenas 
känslighet för förändrade antaganden. 
Det verkliga värdet för koncernens byggrätter baseras på 
ortsprisanalyser från transaktioner i området med liknande 
byggrätter. Nedlagda kostnader för exempelvis markarbeten ingår i 
det verkliga värdet. 
Mer information om Logisteas värderingar finns i Not 10 i 
Årsredovisning 2023. 
 
 
 
Känslighetsanalys fastighetsvärde 
 
Samtliga förvärv gjorda under perioden är klassificerade som 
tillgångsförvärv, förutom förvärvet av KMC HoldCo AS som 
klassificeras som ett rörelseförvärv. Mer information om 
koncernens förvaltningsfastigheter finns i avsnittet 
Fastighetsbestånd. 
Not 5. Räntebärande skulder 
I samband med transaktionen av KMC HoldCo AS ökade de 
räntebärande skulderna i Logistea på tillträdesdagen den 11 juli 
2024 med 3 718 miljoner kronor. Mer information om bindningstider 
för kapital och räntor finns på sidan 16.  
 
Nedan redovisas en utbrytning av de räntebärande skulderna på 
balansdagen. 
 
 
Not 6. Närståendetransaktioner 
I december 2023 ingick Logistea ett avtal avseende förvärv av två 
fastigheter i Nybro och Karlstad från Ilija Batljan Invest AB. 
Transaktionen betraktades som en närståendetransaktion enligt   
16 a kap. ABL med anledning av att Sanja Batljan vid tidpunkten var 
ledamot både Logisteas och Ilija Batljan Invest ABs styrelse. 
Transaktionen godkändes av extra bolagsstämman den 25 januari 
2024. 
I maj 2024 ingick Logistea avtal med en fond förvaltad av Slättö 
Förvaltning avseende förvärv av en fastighet i Åmål, samt avtal med 
Holdingaktiebolaget Knut Hansson avseende förvärv av en fastighet 
i Borås. Transaktionerna betraktades som närståendetransaktioner 
enligt 16 a kap. ABL med anledning av att Logisteas 
styrelseledamot Erik Dansbo är CIO på Slättö samt att Logisteas 
dåvarande styrelseledamot Stefan Hansson är ägare av 
Holdingaktiebolaget Knut Hansson. De båda transaktionerna 
godkändes av den extra bolagsstämman den 29 maj 2024. 
Hyresgästen BEWI ASA är klassificerad som en närstående part 
enligt IAS 24, då de genom sitt moderbolag BEWI Invest AS äger 
betydande andelar i Logistea. BEWI ASA genom dotterbolag har 
under perioden inbringat hyresintäkter om 68,0 miljoner kronor till 
Logistea. Inga övriga investeringar har skett i lokalerna som dessa 
hyresgäster hyr. 
  
Mkr Förändring 2024 2023
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -443 / 477 -188 / 205
Vakans +/- 1,00% -132 / 132 -52 / 52
Hyresintäkter +/- 5,00% 662 / -662 261 / -261
Fastighetskostnader +/- 5,00% -30 / 30 -27 / 27
Värdeförändring
Mkr 2024-09-30 2023-09-30
Banklån 5 605 2 189
Obligationslån 939 384
Övriga räntebärande skulder 62 30
Räntebärande skulder vid periodens slut 6 606 2 603
Kapitaliserade finansiella kostnader -36 -6
6 570 2 597Räntebärande skulder i balansräkning

===== SIDA 21 =====

21 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
 
Not 7. Rörelseförvärv 
Den 11 juli 2024 förvärvade koncernen samtliga aktier i KMC 
Properties ASA:s helägda dotterbolag KMC Properties HoldCo AS 
("KMC HoldCo"). Logistea får det bestämmande inflytandet i KMC 
HoldCo genom förvärvet. KMC Properties ASA är ett 
fastighetsbolag noterat på Oslo Børs med ett fastighetsbestånd 
inom lager, logistik och lätt industri. Förvärvet har kommit till att öka 
och diversifiera Logisteas verksamhet, förbättra dess tillväxtutsikter 
och tillgång till kapital samt förbättra den interna kapaciteten. 
Logistea betalade köpeskillingen genom nyemitterade aktier i 
Logistea. För att återspegla Logisteas aktiestruktur med två aktieslag 
erhöll KMC Properties både stam A och stam B aktier i Logistea, 
fördelat pro rata i förhållande till den vid förvärvstidpunkten 
uppdelningen av stam A respektive stam B aktier i Logistea. Efter 
genomförandet av förvärvet och KMC Properties erhållande av de 
nyemitterade Logistea-aktierna, har en viss del av vederlagsaktierna 
delats ut i en första utdelning och övriga aktier kommer delas ut i 
framtida utdelning, till aktieägare i KMC Properties. Betalningen av 
köpeskillingen skedde genom emission av 16 263 577 stam A aktier 
och 214 551 706 stam B aktier i Logistea, vilket innebär att aktieägare 
i KMC Properties, förutsatt att de behåller sina aktier mellan 
utdelningstillfällena, kommer att erhålla cirka 0,04 stam A aktier och 
cirka 0,51 stam B aktier i Logistea för varje (1) aktie de innehar i KMC 
Properties. Total köpeskilling uppgick till 3 449 miljoner kronor 
baserat på det verkliga värdet av Logisteas aktier vid 
kontrolltidpunkten på tillträdesdagen. Information som lämnas om 
förvärvet är preliminär. 
Preliminär förvärvsanalys KMC HoldCo AS 
 
 
 
Förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv enligt IFRS 3. Detta 
innebär att förvärvade tillgångar, skulder och eventualförpliktelser 
värderas till verkligt värde på förvärvsdagen.  
I samband med förvärvet av KMC HoldCo uppstod en goodwill om     
1 099 miljoner kronor i form av en skillnad mellan den överförda 
ersättningen och det verkliga värdet av de förvärvade 
nettotillgångarna. Goodwill utgörs av två delar. Den största delen 
utgörs av den fulla uppskjutna skatten på de temporära skillnaderna 
mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde för 
förvaltningsfastigheterna, vilket måste redovisas vid rörelseförvärv. 
För denna redovisningsmässiga goodwill om 587 miljoner kronor 
finns ett motsvarande belopp i posten uppskjuten skatt. Därutöver 
utgörs goodwill av synergieffekter i form av effektivisering av 
driftskostnader inom fastighetsförvaltning och central administration 
samt finansieringssynergier. Denna del utgörs av 512 miljoner kronor. 
Goodwill förväntas inte vara skattemässigt avdragsgill. 
Då goodwillen är hänförlig till utländska tillgångar fluktuerar 
balanspostens värde med valutakurser. 
Transaktionskostnader relaterade till förvärvet av KMC HoldCo 
uppgick till 12 miljoner kronor som har kostnadsförts i 
resultaträkningen under central administration och finns redovisade i 
kassaflöde från den löpande verksamheten i kassaflödesanalysen. 
Resultaträkning KMC HoldCo AS 
 
Under de knappa tre månaderna som KMC HoldCo ingått i koncernen 
har de bidragit med 130 miljoner kronor till koncernens intäkter och 5 
miljoner kronor till koncernens resultat efter skatt. Om förvärvet hade 
skett per början av räkenskapsåret 2024 uppskattar Logistea att 
koncernens rapport över resultatet hade inkluderat intäkter om 364 
miljoner kronor och resultat efter skatt om 139 miljoner kronor. 
 
 
 
 
Förvärvade nettotillgångar vid förvärvstidpunkten, Mkr
Förvaltningsfastigheter 6 759
Nyttjanderättstillgångar 22
Övriga långfristiga tillgångar 11
Kortfristiga fordringar 29
Derivat 50
Likvida medel 109
Räntebärande skulder -3 718
Leasingskulder -22
Uppskjuten skatteskuld -754
Övriga skulder -136
Identifierade nettotillgångar 2 350
Goodwill 1 099
Total köpeskilling 3 449
Köpeskillingen består av:
Egetkapitalinstrument 3 449
Total köpeskilling 3 449
Rörelseförvärvets påverkan på koncernens 
kassaflöde:
Förvärvade likvida medel 109
Summa 109
Förvärvsrelaterade kostnader -12
Nettoinflöde av likvida medel 97
2024
Mkr 11 jul–30 sep
Intäkter 130
Fastighetskostnader -1
Driftnetto 129
Central administration -13
Finansnetto -67
Förvaltningsresultat 49
Värdeförändringar fastigheter 12
Värdeförändringar derivat -61
Resultat före skatt 0
Aktuell skatt -5
Uppskjuten skatt 10
Periodens resultat 5

===== SIDA 22 =====

22 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Moderbolaget  
 
Resultaträkning i sammandrag för moderbolaget 
 
I moderbolaget finns inga transaktioner hänförliga till övrigt totalresultat, varför någon rapport över totalresultat inte upprättats.  
 Okt-sep Jan-dec
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023
Nettoomsättning 59 53 25 13 82 76
Administrationskostnader -56 -45 -25 -11 -72 -61
Rörelseresultat 3 8 0 2 10 15
Resultat från finansiella poster 51 -16 11 -9 47 -20
Bokslutsdispositioner - - - - 18 18
Resultat före skatt 54 -8 11 -6 75 13
Skatt -3 0 0 0 0 3
Periodens resultat 51 -8 11 -6 75 16
Jan-sep Jul-sep

===== SIDA 23 =====

23 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
 
Balansräkning i sammandrag för moderbolaget 
 
 
Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0 1 0
Inventarier 1 1 1
Andelar i koncernbolag 4 607 950 1 141
Fordringar hos koncernbolag 1 800 2 233 2 466
Uppskjuten skattefordran - - 3
Summa anläggningstillgångar 6 408 3 185 3 611
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernbolag 367 235 302
Kortfristiga fordringar 14 12 8
Kassa och bank 97 438 4
Summa omsättningstillgångar 478 685 314
SUMMA TILLGÅNGAR 6 886 3 870 3 925
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital 237 106 111
Fritt eget kapital 5 574 1 698 1 887
Summa eget kapital 5 811 1 804 1 998
Obeskattade reserver 1 1 1
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 1 117 626
Skulder till koncernbolag 524 21 21
Derivat - - 16
Summa långfristiga skulder 541 1 138 663
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 100 636 1 004
Skulder till koncernbolag 412 236 243
Övriga kortfristiga skulder 21 55 16
Summa kortfristiga skulder 533 927 1 263
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 886 3 870 3 925

===== SIDA 24 =====

24 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Rapportens undertecknande 
 
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i 
koncernen står inför. Delårsrapporten har granskats av bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 25 oktober 2024 
 
 
Logistea AB (publ) 
Organisationsnummer 556627-6241 
 
 
 Patrik Tillman Bjørnar André Ulstein Anneli Lindblom 
 Styrelseordförande Vice styrelseordförande Styrelseledamot 
 
 Erik Dansbo Jonas Grandér Karl-Erik Bekken Mia Arnhult 
 Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot 
 
 
 Niklas Zuckerman  
 Verkställande direktör

===== SIDA 25 =====

25 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Revisors granskningsrapport 
 
Logistea AB, org.nr 556627-6241 
 
 
Inledning 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Logistea AB per 30 
september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för 
att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna 
delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av 
finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till 
personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och 
omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.  
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir 
medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på 
en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. 
Slutsats 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, 
i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med 
årsredovisningslagen. 
 
 
Stockholm den 25 Oktober 2024 
Ernst & Young AB 
 
 
Gabriel Novella 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 26 =====

26 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Övrig information 
 
Intjäningsförmåga 
I tabellen på sidan 3 presenteras intjäningsförmåga för koncernen 
på 12-månadersbasis. Intjäningen beräknas på det 
fastighetsbestånd som är tillträtt på respektive balansdag. 
Finansnetto är beräknat på utestående räntebärande skulder och 
aktuell räntenivå på respektive balansdag. 
Eftersom uppställningen inte är att likställa med en prognos, utan 
avser att återspegla ett normalår, kan faktiskt utfall komma att 
skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet positivt eller 
negativt i förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den 
presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av 
hyres-, vakans- eller ränteförändring och syftar endast till att 
synliggöra de faktiska förutsättningarna per respektive balansdag 
för intäkter och kostnader givet exempelvis kapitalstruktur och 
organisation vid respektive balansdag.  
Logisteas resultaträkning påverkas även av värdeförändring och 
förändringar i fastighetsbeståndet. Inget av detta har beaktats i den 
aktuella intjäningsförmågan. Driftnetton baseras på per 
balansdagen kontrakterade hyresavtal och normaliserade, ej 
återvinningsbara, fastighetskostnader för aktuellt bestånd. 
Därutöver inkluderas hyresvärdet, fastighetskostnaderna samt 
uppskattade finansieringskostnader på årsbasis för de pågående 
projekt som planeras färdigställas under 2024 och 2025, där 
hyresavtal har tecknats. 
Säsongsvariationer 
Hyresavtalen i bolagets fastighetsportfölj är till cirka 91 procent så 
kallade triple net-avtal, vilket innebär att hyresgästen står för den 
absoluta merparten av drift- och underhållskostnader. I de fall 
fastighetsägaren står för mediakostnader kan säsongsvariationer 
för fastighetskostnader uppstå, där exempelvis kostnader för el och 
värme är högre under årets kallare månader. 
Medarbetare 
Antalet fast anställda medarbetare i koncernen uppgick vid 
periodens slut till totalt 24 personer (15). Medeltalet medarbetare 
under det tredje kvartalet uppgick till 24 personer (16). 
Utdelning 
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut om 
utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. 
Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför 
utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till 
stamaktier.  
Revisors granskning 
Delårsrapporten har varit föremål för granskning av bolagets 
revisor.

===== SIDA 27 =====

27 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Alternativa nyckeltal och definitioner 
 
Alternativa nyckeltal 
Logistea tillämpar European Securities and Markets Authoritys 
(ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att 
göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, 
tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. 
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt 
mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell 
ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras 
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och 
årsredovisningslagen. Härledning av alternativa nyckeltal återfinns 
på Logisteas webbplats. 
Avkastning på eget kapital 
Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av 
ingående och utgående eget kapital¹). Vid delårsbokslut har 
avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Belåningsgrad 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till 
fastigheternas verkliga värde. 
Direktavkastning 
Driftnettot enligt intjäningsförmågan exklusive projektfastigheter i 
relation till förvaltningsfastigheternas verkliga värde, exkluderande 
projektfastigheter. 
Eget kapital per stamaktie 
Eget kapital¹) på balansdagen i relation till antal utestående 
stamaktier. 
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Årligt kontrakterat hyresvärde dividerat med hyresvärde exklusive 
projektfastigheter. 
EPRA NRV 
Eget kapital¹) med återläggning av derivat och uppskjuten skatt    
relaterat till värdeförändringar på fastigheter och derivat. 
EPRA NTA 
EPRA NRV med avdrag för immateriella tillgångar och bedömt 
verkligt värde på uppskjuten skatt, 5,15 procent. 
EPRA NDV 
EPRA NTA med återläggning av immateriella tillgångar, derivat och 
uppskjuten skatt relaterad till övervärde vid transaktion. 
EPRA EPS 
Förvaltningsresultatet med avdrag för aktuell skatt samt uppskjuten 
skatt på underskott och obeskattade reserver per stamaktie. 
Förvaltningsresultat per stamaktie 
Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal 
utestående stamaktier före eventuell utspädning. 
Genomsnittligt antal utestående stamaktier  
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal 
aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som 
aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under 
perioden. 
Hyresintäkt exklusive hyrestillägg 
Hyresintäkter rensat för intäkter för debiterade mediakostnader för 
att visa fasta hyresintäkter plus indextillägg. 
Justerad överskottsgrad 
Driftnetto i procent av hyresintäkter exklusive hyrestillägg. 
Resultat per stamaktie 
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående 
stamaktier. 
Räntebärande nettoskuld 
Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida 
medel. 
Räntetäckningsgrad 
Driftnetto med avdrag för kostnader för central administration 
dividerat med räntekostnader och ränteintäkter (exkl. tomträtt och 
IFRS 16) för senaste 12-månadersperioden. 
Skuldkvot 
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders 
framåtriktat driftnetto minus centrala administrationskostnader. 
Soliditet  
Eget kapital i procent av balansomslutningen. 
Substansvärde (NRV) per stamaktie 
Eget kapital¹) med återläggning av uppskjuten skatteskuld hänförlig 
till värdeförändringar av fastigheter och temporära skillnader mellan 
verkligt värde och skattemässigt restvärde på fastigheter samt 
resultat från värdeförändringar av derivat, i relation till antal 
utestående stamaktier, efter eventuell utspädning, på balansdagen. 
Överskottsgrad 
Driftnetto i procent av hyresintäkter. 
 
¹) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.

===== SIDA 28 =====

28 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
 
 
 
Övriga definitioner 
Aktiekurs per stamaktie 
Aktiekurs på balansdagen. 
Antal förvaltningsfastigheter 
Antal förvaltningsfastigheter i balansräkningen innefattar 
fastigheter under löpande förvaltning samt projektfastigheter. 
Antal utestående stamaktier 
Antal utestående stamaktier på balansdagen. 
Byggrätt 
Bedömd byggbar BTA, bruttoarea, i kvadratmeter. 
Central administration 
Centrala administrationskostnader avser kostnader för 
koncernledning och koncerngemensamma funktioner. 
Förlängningsbar swap 
En kombination av en sedvanlig ränteswap samt en swaption där 
Logistea köpt en ränteswap samt sålt eller ställt ut en swaption. 
Motparten, banken, har vid löptidens slut möjligheten (inte rätten) 
att förlänga ränteswapen med ett förutbestämt antal år. Motparten 
kan tänkas förlänga ränteswapen om marknadsräntan understiger 
den fasta räntan till vilken ränteswapen tecknats. 
Genomsnittlig ränta 
Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder på 
balansdagen. 
Genomsnittlig räntebindning 
Genomsnittlig återstående löptid på räntan för räntebärande 
skulder. 
Hyresvärde 
Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för 
vakanta lokaler. 
Nettouthyrning 
Hyresvärde för periodens nytecknade hyresavtal med avdrag för 
hyresvärde för periodens uppsägningar, omförhandlingar och 
konkurser. 
Orealiserade värdeförändringar 
Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar och 
investeringar för perioden. 
Performance swap 
En kombination av en ränteswap samt ett räntetak där Logistea 
köpt en ränteswap samt sålt/ställt ut ett räntetak. Den fasta räntan i 
ränteswapen betalas så länge 3-månaders Stibor ligger under 
respektive vald barriärnivå vid varje given räntesättningsperiod. 
Skulle 3-månaders Stibor ligga på eller över respektive barriärnivån 
inför en ny räntesättningsperiod då utgår räntesäkringen för den 
ränteperioden och Logistea betalar 3-månaders Stibor tills dess att 
3-månaders Stibor faller under barriärnivån igen och då betalar 
Logistea återigen den fasta räntan i aktuell performance swap. 
 
 
 
 
Projektfastigheter 
Fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar 
hyresvärdet mer än 40 procent. 
Ränteswap 
Ett derivatavtal där två parter byter ränteflöden under en bestämd 
tidsperiod. Den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast 
ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Då Logisteas skuldportfölj består av rörliga bank- och 
obligationslån med en fast marginal, men med en rörlig komponent 
i form av 3-månaders Stibor, har Logistea valt att köpa ränteswapar 
för att således betala en fast ränta och erhålla Stibor 3-månaders 
räntan. På det sättet har Logistea bundit räntan för del av lånen. 
Räntetak 
Ett tak sätts för den rörliga räntan i form av en i förväg bestämd 
räntenivå (barriär). Går den rörliga räntan över barriärnivån erhåller 
Logistea räntan över barriärnivån.  
Säkerställd belåningsgrad 
Säkerställda skulder efter avdrag för likvida medel i relation till 
fastigheternas verkliga värden.

===== SIDA 29 =====

Logistea AB (publ) – Org nr 556627-6241 – Säte i Stockholm  
Postadress: Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm  
För mer information, besök www.logistea.se 
29 (29)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q3 2024 
Logistea i korthet 
 
Logistea AB (publ) är ett svenskt fastighetsbolag med en vision om att vara 
den naturliga långsiktiga partnern till företag som efterfrågar hållbara och 
moderna lokaler för lager, logistik och lättindustri. Visionen realiseras genom 
bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. 
Bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap under kortnamnen 
LOGI A och LOGI B.  
Operativa mål 
• 50 procent av låneportföljen består av grön finansiering vid utgången av 
2027. 
Finansiella mål och riskbegränsningar 
• Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst 15 procent per år i 
snitt över en femårsperiod.  
• Substansvärde per stamaktie ska öka med minst 15 procent per år i snitt 
över en femårsperiod. 
• Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent. 
• Räntetäckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr. 
Utdelningspolicy 
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut om utdelning 
motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de 
närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller 
utebliven utdelning till stamaktier.  
Finansiell kalender 
Delårsrapport Q3 2024 2024-10-25 
Bokslutskommuniké 2024 2025-02-13 
Delårsrapport Q1 2025 2025-05-07 
 
 
 
 
 
Kontaktuppgifter 
Niklas Zuckerman 
VD 
Niklas.zuckerman@logistea.se 
+46 (0)708 39 82 82 
 
Philip Löfgren 
CFO 
Philip.lofgren@logistea.se 
+46 (0)705 91 15 45  
 
Denna information är sådan information som 
Logistea AB (publ) är skyldigt att offentliggöra 
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och 
lagen om värdepappersmarknaden. 
Informationen lämnades, genom ovanstående 
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande 
den 25 oktober 2024 kl 07:30 CEST.