FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2025
===== SIDA 1 =====
Q3 2025
Delårsrapport januari – september
===== SIDA 2 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 2
Fokus på kassaflöde och värdeskapande
Summering
perioden
januari – september
2025
• Intäkterna ökade med 72 procent och uppgick till 798 msek
(465). Intäkterna i fast valuta uppgick till 807 msek (467).
• Driftnettot ökade med 88 procent till 725 msek (385).
Driftnettot i fast valuta uppgick till 734 msek (386).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 376 msek (157).
Förvaltningsresultatet exklusive jämförelsestörande poster
uppgick till 386 msek (169). Förvaltningsresultatet per aktie har
ökat med 48 procent till 0,77 kronor (0,52).
• Resultatet före skatt uppgick till 847 msek (209), där
värdeförändring av fastigheter påverkade resultatet med
485 msek (144).
• Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av
rörelsekapital uppgick till 343 msek (208).
• Resultat per aktie före utspädning uppgick till 1,37 kr (0,59).
• Substansvärde per aktie ökade till 16,5 kr (15,3).
• Fastighetsvärdet uppgick till 15 642 msek (13 221), påverkat av
valutaförändringar om -187 msek (62).
• Under perioden har åtta fastigheter med ett underliggande
fastighetsvärde om 1 974 msek tillträtts.
Summering
kvartalet
juli – september
2025
• Intäkterna ökade med 18 procent och uppgick till 288 msek
(244). Intäkterna i fast valuta uppgick till 287 msek (246).
• Driftnettot ökade med 23 procent till 269 msek (219). Driftnettot
i fast valuta uppgick till 268 msek (220).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 130 msek (90).
Förvaltningsresultatet exklusive jämförelsestörande poster
uppgick till 140 msek (92). Förvaltningsresultatet per aktie har
ökat med 30 procent till 0,26 kronor (0,20).
• Resultatet före skatt uppgick till 342 msek (7), där
värdeförändring av fastigheter påverkade resultatet med 173
msek (23).
• Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av
rörelsekapital uppgick till 132 msek (136).
• Resultat per aktie före utspädning uppgick till 0,52 kr (0,04).
• Under kvartalet har två fastigheter tillträtts med ett
underliggande fastighetsvärde om cirka 226 msek.
Finansiell översikt
Händelser efter balansdagen
Okt-sep Jan-dec
MSEK 2025 2024 2025 2024 24/25 2024
Intäkter 798 465 288 244 1 046 713
Driftnetto 725 385 269 219 941 601
Förvaltningsresultat 376 157 130 90 431 211
Periodens resultat 667 177 268 16 820 330
Fastighetsvärde 15 642 13 101 15 642 13 101 15 642 13 221
Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år 9,4 9,7 9,4 9,7 9,4 9,7
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,0 97,4 97,0 97,4 97,0 96,9
Direktavkastning, % 6,7 6,9 6,7 6,9 6,7 6,8
Soliditet, % 45,0 45,3 45,0 45,3 45,0 45,6
Belåningsgrad, % 48,0 48,5 48,0 48,5 48,0 48,1
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,45 2,00 2,45 2,00 2,45 2,10
Substansvärde (NRV) per stamaktie A och B, kr 16,5 15,0 16,5 15,0 16,5 15,3
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,77 0,52 0,26 0,20 0,89 0,61
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kr 1,37 0,59 0,52 0,04 1,69 0,96
Jan-sep Jul-sep • Inga väsentliga händelser efter
balansdagen.
===== SIDA 3 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 3
Det ger oss goda förutsättningar att agera på
attraktiva affärsmöjligheter i en marknad där
yield-gapet fortsatt är gynnsamt.
Niklas Zuckerman
Vd
Under det tredje kvartalet fortsatte Logistea att leverera starka
resultat präglade av lönsam tillväxt, förbättrad intjäningsförmåga
och ett fortsatt fokus på kassaflöde. Förvaltningsresultatet ökade
med 44 procent jämfört med samma kvartal föregående år och
uppgick till 130 msek, motsvarande 0,26 kronor per aktie. Justerat
för jämförelsestörande kostnader uppgick förvaltningsresultatet
till 140 msek i kvartalet och 386 msek för perioden. Resultatet före
skatt för perioden landade på 847 msek, där orealiserade
värdeförändringar i fastighetsbeståndet bidrog med 485 msek.
Det är ett kvitto på att vår strategi – att investera i stabila
kassaflöden med långa hyresavtal – fortsätter att skapa värde.
Intäkterna under kvartalet ökade med 18 procent till 288 msek
och driftnettot steg med 23 procent till 269 msek.
Förvaltningsresultatet per aktie i intjäningsförmågan har de
senaste 12 månaderna ökat med 23 procent till 1,16 kronor vid
utgången av perioden.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 97,0 procent och
den genomsnittliga kontraktstiden i portföljen är fortsatt lång –
9,4 år. Vårt substansvärde per aktie har stärkts till 16,5 kronor,
vilket innebär en ökning med 8 procent sedan årsskiftet.
Nettouthyrningen för kvartalet är positiv med 1 msek.
Eftertraktat segment
Marknaden för lager och lätt industri visar fortsatt styrka.
Segmentet står för en växande andel av den totala
investeringsvolymen i Norden, drivet av strukturella trender som
e-handel, regionalisering av produktion och ökad efterfrågan på
moderna logistiklösningar. Enligt en ny rapport från Cushman &
Wakefield bedöms efterfrågan från både investerare och
hyresgäster öka ytterligare från sektorer som till exempel
försvars- och vapenindustrin, förnybar energi och life science. Vi
upplever en ökad aktivitet på transaktionsmarknaden i såväl
Sverige, Finland som Danmark. Intresset för tillgångsslaget har
ökat och i kombination med fördelaktig finansiering från såväl
bank- som obligationsmarknaden gör vi bedömningen att
transaktionsvolymen kommer att öka ytterligare och att
avkastningskraven kommer att sjunka. Vi är som tidigare väl
positionerade att fortsätta hitta investeringar som bidrar till ökad
intjäning per aktie – från nyförvärv, investeringar i eget bestånd
och från nyproduktion.
Tillväxt i både resultat och balans
Under kvartalet tillträdde vi två fastigheter, i Ulricehamn och
Tranemo, med ett underliggande fastighetsvärde om cirka 226
msek. Båda är fullt uthyrda till AP&T med 15-åriga fullt indexerade
triple net-avtal. Denna typ av affär – med finansiellt stabil
hyresgäst, lång löptid och hög direktavkastning – är precis den
typ av investering som förstärker vår intjäningsförmåga och
förutsägbarhet i kassaflödet.
Samtidigt har vi fortsatt att genomföra refinansieringar till
förbättrade villkor. Under kvartalet omförhandlades banklån om
328 msek till 0,25 procentenheter lägre marginal.
Räntetäckningsgraden har fortsatt stärkts och uppgår per
balansdagen till 2,45 gånger.
Vår belåningsgrad är fortsatt låg, 48 procent, och vi har en stark
likviditet med 463 msek i kassan. Det ger oss goda
förutsättningar att agera på attraktiva affärsmöjligheter i en
marknad där yield-gapet fortsatt är gynnsamt.
Investeringar i ny teknik
Hållbarhetsarbetet har tagit viktiga steg framåt. Andelen
uthyrningsbar yta med energiklass C eller högre har ökat från 45
till 53 procent under året. Vi har genomfört
energieffektiviseringsprojekt i befintliga fastigheter och
investerat i ny teknik, bland annat genom ett pilotprojekt för
batterilagring tillsammans med Rebaba. Rebaba har levererat sitt
första energilagringssystem till Logistea – ett helsvenskt system
på över 400 kWh som återanvänder elfordonsbatterier och
därigenom sparar mer än 40 ton CO₂e. Det är ett konkret exempel
på hur vi kombinerar miljönytta med affärsnytta.
Vi är nu väl positionerade för fortsatt tillväxt. Med en portfölj om
153 fastigheter i åtta länder, ett fastighetsvärde om 15,6 mdkr och
ett förvaltningsresultat i intjäningsförmågan som närmar sig 600
msek har Logistea etablerat sig som en ledande aktör inom
segmentet lager, logistik och lätt industri.
===== SIDA 4 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 4
Logistea i korthet
Logistea i siffror
9,4
Genomsnittlig återstående kontraktstid, år
97,0
Uthyrningsgrad, %
6,7
Direktavkastning, %
48,0
Belåningsgrad, %
Intjäningsförmåga
* Exkluderar finansieringskostnader för kvarvarande och inte utnyttjade krediter för projektfastigheter.
Mer information om intjäningsförmågan finns i avsnittet Övrig information.
MSEK 2025-10-01 2025-07-01 2025-04-01 2025-01-01 2024-10-01 2024-07-01 2024-04-01 2024-01-01
Förvaltningsfastigheter
Hyresvärde 1 107 1 087 981 953 934 421 404 366
Vakans -33 -34 -29 -29 -25 -16 -17 -16
Driftstillägg 67 66 63 62 68 68 68 65
Fastighetskostnader -119 -119 -114 -109 -110 -105 -105 -99
Projektfastigheter
Hyresvärde 15 15 15 15 17 17 17 16
Fastighetskostnader -1 -1 -1 -1 0 0 0 0
Driftnetto 1 036 1 014 915 890 884 385 367 332
Central administration -79 -76 -74 -73 -71 -38 -38 -36
Finansnetto* -367 -368 -345 -341 -370 -146 -148 -117
Förvaltningsresultat 590 571 497 476 443 201 181 179
Förvaltningsresultat per aktie 1,16 1,12 1,05 1,00 0,94 0,83 0,76 0,82
Finansiella mål
Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka
med minst 15 procent per år i snitt över en
femårsperiod.
Substansvärde per stamaktie ska öka
med minst 15 procent per år i snitt över en
femårsperiod.
Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till
högst 60 procent.
Räntetäckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr.
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3 Q4 Q1
'25
Q2 Q3
Rullande 12 månader, kr*
Årlig tillväxt, %
Finansiellt tillväxtmål, %
-30%
-10%
10%
30%
50%
70%
90%
5,0
7,0
9,0
11,0
13,0
15,0
17,0
19,0
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3 Q4 Q1
'25
Q2 Q3
Substansvärde per aktie, kr
Årlig tillväxt, %
Finansiellt tillväxtmål, %
30
35
40
45
50
55
60
65
70
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3 Q4 Q1
'25
Q2 Q3
Belåningsgrad, %
Finansiell riskbegränsning, %
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
Q4
'22
Q1
'23
Q2 Q3 Q4 Q1
'24
Q2 Q3 Q4 Q1
'25
Q2 Q3
Ränteräckningsgrad, ggr
Finansiell riskbegränsning, %
*Justerat för jämförelsestörande poster
===== SIDA 5 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 5
Koncernens resultaträkning i sammandrag
Koncernens rapport över totalresultat
i sammandrag
Okt-sep Jan-dec
MSEK Not 2025 2024 2025 2024 24/25 2024
Hyresintäkter 2 787 459 280 239 1 035 706
Övriga intäkter 11 6 8 5 11 7
Intäkter 798 465 288 244 1 046 713
Fastighetskostnader -73 -80 -19 -25 -105 -112
Driftnetto 2 725 385 269 219 941 601
Central administration -75 -56 -35 -26 -100 -81
Finansnetto 3 -274 -172 -104 -103 -410 -309
Förvaltningsresultat 376 157 130 90 431 211
Värdeförändringar fastigheter 485 144 173 23 602 261
Värdeförändringar derivat -14 -92 39 -106 52 -25
Upplösning goodwill - - - - -8 -8
Resultat före skatt 847 209 342 7 1 077 439
Aktuell skatt -31 -12 -13 -7 -40 -22
Uppskjuten skatt -149 -19 -61 17 -216 -86
Periodens resultat för kvarvarande
verksamhet 667 178 268 17 821 331
Periodens resultat från utdelad
verksamhet - -1 - -1 -1 -1
Periodens resultat 667 177 268 16 820 330
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare, kvarvarande
verksamhet 667 178 268 17 821 331
Moderbolagets ägare, utdelad
verksamhet - -1 - -1 -1 -1
Resultat per aktie
Kvarvarande verksamhet hänförligt
till moderbolagets aktieägare, kr 1,37 0,59 0,52 0,04 1,69 0,96
Hänförligt till moderföretagets
aktieägare, kr 1,37 0,59 0,52 0,03 1,69 0,96
Efter utspädning, kvarvarande
verksamhet hänförligt till
moderbolagets aktieägare, kr
1,36 0,59 0,52 0,04 1,69 0,96
Efter utspädning, hänförligt till
moderföretagets aktieägare, kr 1,36 0,58 0,52 0,03 1,69 0,95
Jan-sep Jul-sep
Okt-sep Jan-dec
MSEK 2025 2024 2025 2024 24/25 2024
Periodens resultat 667 177 268 16 820 330
Poster som kan komma att
omklassificeras till periodens
resultat
Omräkningsdifferenser -113 13 -15 13 -95 31
Totalresultat för perioden 554 190 253 29 725 361
Totalresultat för perioden hänförligt
till:
Moderbolagets ägare, kvarvarande
verksamhet 554 191 253 30 726 362
Moderbolagets ägare, utdelad
verksamhet - -1 - -1 -1 -1
Jan-sep Jul-sep
===== SIDA 6 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 6
Resultatanalys
Intäkter
Hyresintäkterna exklusive hyrestillägg ökade under perioden med
80 procent till 744 msek (414) och de totala intäkterna uppgår till
798 msek (465). Intäkterna har ökat främst till följd av förvärvet
av KMC i 2024 samt av övriga förvärvade fastigheter. Intäkterna
har påverkats negativt med 1,1 procent, tillika 9 msek, kopplat till
valutakursrörelser från ingången av perioden.
I jämförbart bestånd, som på balansdagen utgjorde 34,9 procent
av de totala hyresintäkterna, ökade hyresintäkterna exklusive
hyrestillägg med 0,1 procent. Något högre vakanser jämfört med
motsvarande period föregående år men som till större del
kompenseras av färdigställda projekt samt tillträdda
nyuthyrningar. En specificering av intäkterna återfinns i Not 2.
Av periodens hyresintäktsökning exklusive hyrestillägg om 330
msek är 0,5 msek hänförligt till jämförbart bestånd och 329,5
msek från förvärvade fastigheter.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -73 msek (-80),
trots ett mer än fördubblat fastighetsbestånd. I jämförbart
bestånd har kostnaderna minskat med 11,6 procent, där större
delen är hänförlig till minskade hyresförluster till följd av färre
konkurser och lägre mediakostnader. Merparten av
driftskostnaderna för perioden har debiterats vidare på
hyresgästerna i enlighet med hyresavtalen. Mer information om
hur mycket av kostnaderna som blivit vidarefakturerat till
hyresgäster finns i Not 2.
Driftnetto
Genomförda förvärv är den främsta förklaringen till att driftnettot
har ökat med 88 procent till 725 msek (385) för perioden.
Driftnettot har påverkats negativt med 1,2 procent, tillika 9 msek,
kopplat till valutakursrörelser från ingången av perioden. I
jämförbart bestånd har driftnettot ökat med 3,3 procent jämfört
med samma period föregående år. Driftnettot har påverkats
positivt av minskade hyrestillägg som följd av lägre
mediakostnader. En specificering av driftnettot återfinns i Not 2.
För de senaste tolv månaderna uppgick överskottsgraden till 91,0
procent (81,9) och den justerade överskottsgraden till 96,6
procent (92,0).
Central administration
Kostnader för central administration uppgick till -75 msek (-56)
för perioden, där majoriteten av kostnaderna var hänförliga till
koncerngemensamma funktioner. Kostnadsökningen är hänförlig
till en större organisation efter samgåendet med KMC.
I det tredje kvartalet har en kostnad om 9,8 msek reserverats
relaterat till en engångsbetalning till VD och vice VD. Som del i
anställningen av VD och vVD i september 2021 ingicks avtal att
VD och vVD skulle ersättas för värdet avseende aktieägande hos
tidigare arbetsgivare som gick förlorat. Med anledning av att
Logistea vid tidpunkten var ett ungt bolag med begränsade
ekonomiska resurser ingicks ett avtal enligt vilket VD respektive
vVD har rätt till ersättning motsvarande förvärvspriset av
optionerna i optionsprogram 2021/2025, förutsatt att värdet på
sådana optioner vid teckningsperiodens slut understiger
förvärvskostnaden. Då den återstående löptiden på
optionsprogrammet är begränsad och givet aktuell aktiekurs,
reserveras under det tredje kvartalet en kostnad motsvarande
nettolön 2,2 msek per person för åtagandet gentemot VD
respektive vVD. Inklusive lagstadgad skatt, efter skattereduktion
för individen och efter sociala avgifter uppgår kostnaden till 4,9
msek per person och totalt 9,8 msek för VD och vVD. Kostnaden
klassificeras som en jämförelsestörande post.
Intäkter, msek Jämförelse hyresintäkter exklusive hyrestillägg, msek Driftnetto, msek
0
200
400
600
800
1 000
1 200
0
50
100
150
200
250
300
Q4
'23
Q1
'24
Q2 Q3 Q4 Q1
'25
Q2 Q3
Hyresintäkter Hyrestillägg
Övriga intäkter Rullande 12 mån
414 0 0
329 0 744
Q1-Q3 2024
Jämförbart best.
Projekt
Förvärv
Avyttringar
Q1-Q3 2025
0
100
200
300
400
500
600
700
800
0
200
400
600
800
1 000
0
50
100
150
200
250
300
Q4
'23
Q1
'24
Q2 Q3 Q4 Q1
'25
Q2 Q3
Kvartal Rullande 12 mån
===== SIDA 7 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 7
Resultatanalys
Finansnetto
Den genomsnittliga upplåningsräntan har under perioden sjunkit
från 5,0 procent till 4,6 procent. Sänkningen är till största del
hänförlig till lägre marginaler för banklån, kopplade till genomförda
refinansieringar och omförhandlade villkor, samt till viss del
sjunkande marknadsräntor och nytecknade derivat.
Finansnettot uppgick till -274 msek (-172) för perioden och till
-104 msek (-103) för kvartalet. Förändringen är främst hänförlig till
nyupptagen finansiering för fastighetsförvärv. I det tredje
kvartalet har finansnettot påverkats negativt med 6 msek med
anledning av valutakursförändringar. Mer information om
finansnettot återfinns i Not 3.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för perioden uppgick till 376 msek (157)
och för kvartalet till 130 msek (90). Förvaltningsresultatet
exklusive jämförelsestörande poster uppgick för perioden till 386
msek (169) och för kvartalet till 140 msek (92). Ökningen av
förvaltningsresultatet är främst hänförlig till hyresintäkter från
nyförvärvade fastigheter samt till en lägre upplåningsränta.
Förvaltningsresultatet för perioden har påverkats negativt med 6
msek med anledning av valutakursförändringar.
Jämförelseperioden i 2024 belastades av jämförelsestörande
poster om 12 msek, kopplade till samgående med KMC
Properties.
Värdeförändringar
För perioden uppgick den orealiserade värdeförändringen till 485
msek (144). Av den orealiserade värdeförändringen grundar sig 58
msek (122) i ett stigande driftnetto, främst till följd av
genomförda uthyrningar och förlängningar av befintliga
hyresavtal. 14 msek (-) är kopplat till projektvinst avseende
pågående nybyggnationsprojekt och 360 msek (10) är hänförliga
till ändrade antaganden om direktavkastningskrav, där
avkastningskravet i befintligt bestånd i snitt har justerats ned
med 0,07 procentenheter under perioden. Resterande 53 msek
(12) är hänförliga till uppskjuten skatterabatt vid förvärv.
För det tredje kvartalet uppgick den orealiserade
värdeförändringen till 173 msek (23). Av den orealiserade
värdeförändringen grundar sig 52 msek (33) i ett stigande
driftnetto, främst till följd av genomförda uthyrningar och
förlängningar av befintliga hyresavtal. 4 msek (0) är kopplat till
projektvinst avseende pågående nybyggnationsprojekt och 111
msek (-10) är hänförliga till ändrade antaganden om
direktavkastningskrav, där avkastningskravet i befintligt bestånd i
snitt har justerats ned med 0,05 procentenheter under kvartalet.
Resterande 6 msek (-) är hänförliga till uppskjuten skatterabatt
vid förvärv. Mer information om värdeförändringar för fastigheter
återfinns i fastighetsavsnittet samt i Not 4.
Logisteas räntederivat marknadsvärderas vid varje kvartals
utgång. För perioden uppgick värdeförändringarna kopplade till
räntederivat till -14 msek (-92).
Skatt
Periodens skattekostnad uppgick till -180 msek (-31). Skatten
utgörs av aktuell skatt om -31 msek (-12) på periodens resultat
samt uppskjuten skatt om -149 msek (-19).
Periodens resultat
Resultatet för perioden ökade till 667 msek (178), primärt till följd
av ett förbättrat förvaltningsresultat samt värdeförändringar för
fastigheter och derivat.
Förvaltningsresultat, msek Förvaltningsresultat per aktie, kr* Fastigheternas värdeförändringar i resultaträkningen, msek
0
100
200
300
400
500
0
25
50
75
100
125
150
Q4
'23
Q1
'24
Q2 Q3 Q4 Q1
'25
Q2 Q3
Jämförelsestörande poster
Kvartal
Rullande 12 mån
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
0,25
0,30
Q4
'23
Q1
'24
Q2 Q3 Q4 Q1
'25
Q2 Q3
Kvartal Årlig tillväxt, %
MSEK 2025 2024 2025 2024
Direktavkastningskrav 360 10 111 -10
Driftnetto 58 122 52 33
Övrigt 67 12 10 0
Orealiserad
värdeförändring 485 144 173 23
Orealiserad
värdeförändring, % 3,2 1,1 1,1 0,2
Realiserad
värdeförändring 0 0 - -
Totala
värdeförändringar 485 144 173 23
Totala
värdeförändringar, % 3,2 1,1 1,1 0,2
Jan-sep Jul-sep
*Justerat för jämförelsestörande poster
===== SIDA 8 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 8
Koncernens rapport över finansiell ställning i
sammandrag
Koncernens rapport över förändringar i eget
kapital i sammandrag
Mkr Not 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 1 057 1 080 1 089
Övriga immateriella tillgångar 1 2 2
Förvaltningsfastigheter 4 15 642 13 101 13 221
Nyttjanderättstillgångar 42 38 32
Övriga materiella anläggningstillgångar 10 9 10
Övriga finansiella anläggningstillgångar 4 4 4
Derivat 5 30 5 40
Uppskjutna skattefordringar 21 66 42
Summa anläggningstillgångar 16 808 14 305 14 440
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 122 129 147
Likvida medel 463 211 376
Summa omsättningstillgångar 585 340 523
SUMMA TILLGÅNGAR 17 393 14 645 14 963
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 7 822 6 636 6 826
Summa eget kapital 7 822 6 636 6 826
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 6 951 4 953 5 159
Leasingskulder 38 33 29
Övriga långfristiga skulder 26 26 27
Derivat 5 28 61 13
Uppskjutna skatteskulder 1 185 1 020 1 079
Summa långfristiga skulder 8 228 6 093 6 307
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 019 1 617 1 574
Leasingskulder 5 5 4
Övriga skulder 319 294 252
Summa kortfristiga skulder 1 343 1 916 1 830
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 17 393 14 645 14 963
Mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
Eget kapital vid periodens ingång 6 826 2 684 2 684
Totalresultat för perioden 554 190 361
Emissioner, netto efter emissionskostnader 485 3 757 3 776
Skatteeffekt emissionskostnader 3 4 4
Personaloptionsprogram 1 1 1
Utdelning -47 - -
Eget kapital vid periodens utgång 7 822 6 636 6 826
===== SIDA 9 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 9
Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag
Kommentar till kassaflödesanalysen
Kassaflödesanalysen är upprättad i enlighet med IAS 7, vilket innebär att enbart nettoköpeskillingen
för andelarna i förvärvade bolag, med avdrag för förvärvade likvida medel, redovisas under förvärv
av tillgångar via dotterbolag. Amorterade lån omfattar koncernens amorteringar på befintlig skuld
samt refinansieringar av förvärvade skulder.
Koncernens likvida medel har under perioden ökat från 376 till 463 msek. Bidragande faktorer till
ökningen, utöver kassaflöde från den löpande verksamheten, är den genomförda nyemissionen i juni
samt upptagande av nya lån.
Okt-sep Jan-dec
Mkr Not 2025 2024 2025 2024 24/25 2024
Kassaflöde från rörelsen
Driftnetto kvarvarande verksamhet 725 385 269 219 941 601
Central administration kvarvarande
verksamhet -75 -56 -35 -26 -100 -81
Rörelseresultat från utdelad
verksamhet - -1 - -1 - -1
Justeringar för ej
kassaflödespåverkande poster 1 1 1 - 1 1
Erhållen ränta 7 9 4 8 7 9
Betald ränta -252 -121 -103 -61 -360 -229
Betalda inkomstskatter -63 -9 -4 -3 -59 -5
Kassaflöde från den löpande
verksamheten före förändring av
rörelsekapitalet
343 208 132 136 430 295
Kassaflöde från förändring av
rörelsekapitalet
Ökning (–)/minskning (+) av
kortfristiga fordringar 57 -18 51 3 41 -34
Ökning (+)/minskning (–) av
kortfristiga skulder 49 -9 -49 -55 10 -48
Kassaflöde från den löpande
verksamheten 449 181 134 84 481 213
Kassaflöde från
investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -202 -186 -65 -73 -249 -233
Förvärv av tillgångar via dotterbolag -972 -295 -143 158 -976 -299
Avyttring av tillgångar via
dotterbolag - - - - 100 100
Förändring av övriga
anläggningstillgångar 0 0 0 0 - 0
Kassaflöde från
investeringsverksamheten -1 174 -481 -208 85 -1 125 -432
Jan-sep Jul-sep Okt-sep Jan-dec
Mkr Not 2025 2024 2025 2024 24/25 2024
Kassaflöde från
finansieringsverksamheten
Utdelning -47 - - - -47 -
Nyemission, netto efter
emissionskostnader 488 233 -1 -90 487 232
Personaloptioner 1 1 - 1 1 1
Upptagna lån 3 054 2 124 264 90 4 983 4 053
Amortering av lån -2 678 -1 874 -235 -176 -4 522 -3 718
Kassaflöde från
finansieringsverksamheten 818 484 28 -175 902 568
Minskning/ökning av likvida medel
Periodens kassaflöde 93 184 -46 -6 258 349
Likvida medel vid periodens början,
netto 376 29 506 219 211 29
Kursdifferenser i likvida medel -6 -2 3 -2 -6 -2
Likvida medel vid periodens slut,
netto 463 211 463 211 463 376
Jan-sep Jul-sep
===== SIDA 10 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 10
Fastighetsbestånd
Fastighetsbestånd per balansdag 30 september 2025
* Avser driftnetto från intjäningsförmåga
Per den 30 september 2025 ägde Logistea 153 fastigheter (143)
fördelade på åtta länder. Hyresvärdet, som redovisas per den
första dagen i nästkommande period, uppgick till 1 122 msek
(968) inklusive projektfastigheter. Total uthyrningsbar yta
uppgick till 1 546 tusen kvadratmeter (1 379), exklusive pågående
och planerade ny- och tillbyggnationer. Det genomsnittliga
kontrakterade hyresvärdet uppgick i beståndet till 695 kronor per
kvadratmeter (691). Den ekonomiska uthyrningsgraden för
förvaltningsfastigheterna uppgick vid periodens utgång till 97,0
procent (96,9).
Det årliga kontrakterade hyresvärdet för förvaltnings-
fastigheterna exklusive projektfastigheter uppgick på
balansdagen till 1 074 msek (923).
Fastighetsbeståndets samlade redovisade värde uppgick på
balansdagen till 15 642 msek (13 221). Per balansdagen finns en
pågående nybyggnation åt Intersport på Utvecklingen 1 i Nässjö
med en bedömd investeringsvolym om totalt cirka 202 msek.
Projektet inkluderas i projektfastigheter i tabellen ovan. Projektet
bedöms färdigställas under slutet av Q4 2025. Utöver
nybyggnationen omfattar projektfastigheter även fastigheter
med detaljplanelagd mark.
Intäkter och driftnetto per land
Land
Fastighetsvärde,
MSEK Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Byggrätt BTA, tkvm
Hyresvärde,
MSEK Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Kontrakterat hyresvärde,
MSEK Driftnetto*, MSEK
Sverige 8 607 87 916 139 630 94,8 597 550
Norge 3 705 33 228 - 266 100,0 266 261
Danmark 972 12 161 - 73 100,0 73 73
Finland 650 5 53 - 47 100,0 47 47
Nederländerna 485 4 72 - 36 100,0 36 36
Tyskland 326 2 55 - 24 100,0 24 24
Belgien 274 2 42 - 18 100,0 18 18
Polen 130 3 20 - 13 100,0 13 13
Summa 15 150 148 1 546 139 1 107 97,0 1 074 1 022
Projektfastigheter 492 5 31 190 15 15 14
Summa 15 642 153 1 578 329 1 122 1 089 1 036
Okt-sep Jan-dec Okt-sep Jan-dec
MSEK 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
Sverige 459 355 168 134 596 492 388 276 150 110 494 382
Norge 190 62 66 62 252 124 188 61 66 61 249 122
Danmark 55 19 19 19 74 38 55 19 19 19 74 38
Finland 27 6 9 6 34 13 27 6 9 6 34 13
Nederländerna 25 9 12 9 34 18 25 9 12 9 34 18
Tyskland 18 6 6 6 24 12 18 6 6 6 24 12
Belgien 14 5 5 5 18 9 14 5 5 5 18 9
Polen 10 3 3 3 14 7 10 3 3 3 14 7
Totalt 798 465 288 244 1 046 713 725 385 269 219 941 601
Jan-sep
DriftnettoIntäkter
Jan-sep Jul-sepJul-sep
===== SIDA 11 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 11
Fastighetsbestånd
Transaktioner
Under det tredje kvartalet har Logistea tillträtt två fastigheter till
ett underliggande fastighetsvärde om cirka 226 msek före avdrag
om 6 msek. Den första fastigheten, Ulricehamn Rönnebacken 1, är
uppförd 2014 och har en total uthyrningsbar yta om 10 950
kvadratmeter. Den andra fastigheten, Tranemo Ömmestorp 1:27,
är uppförd i etapper mellan åren 1960 och 2012 och har en total
uthyrningsbar yta om 8 130 kvadratmeter. Båda fastigheterna är
fullt uthyrda till AP&T, har en återstående kontraktstid om 15 år
och har en total årlig hyresintäkt uppgående till 18,6 msek.
I det tredje kvartalet ingicks avtal om försäljning av en fastighet i
Vaggeryd till ett underliggande fastighetsvärde om 24 msek,
motsvarande bokfört värde. Avyttringen genomförs till
fastighetens största hyresgäst som önskar full rådighet över sina
lokaler. Frånträde skedde den 10 oktober 2025.
Hittills i år har Logistea förvärvat fastigheter till ett samlat
underliggande fastighetsvärde om cirka 1 974 msek, motsvarande
en nettoinvestering om 1 896 msek.
Fastighetsbeståndets avkastning
Direktavkastningen för Logisteas kassaflödesgenererande
fastigheter uppgick vid periodens utgång till 6,7 procent (6,8) och
den genomsnittliga värderingsyielden uppgick till 7,1 procent
(7,0).
Värdering
Per utgången av det tredje kvartalet har 54 procent av de
kassaflödesgenererande fastigheterna, motsvarande 52 procent
av det samlade beståndet värdemässigt, värderats av externa
auktoriserade och oberoende värderingsinstitut. Övriga
fastigheter har värderats internt. För att bedöma fastigheternas
marknadsvärde använder sig Logistea av Newsec, Savills, Colliers,
CBRE samt Cushman & Wakefield som oberoende
värderingsföretag.
För perioden uppgick den orealiserade värdeförändringen till 485
msek (144). Av den orealiserade värdeförändringen grundar sig 58
msek (122) i ett stigande driftnetto, främst till följd av
genomförda uthyrningar och förlängningar av befintliga
hyresavtal. 14 msek (-) är kopplat till projektvinst avseende i
pågående nybyggnationsprojekt och 360 msek (10) är hänförliga
till ändrade antaganden om direktavkastningskrav, där
avkastningskravet i befintligt bestånd i snitt har justerats ned
med 0,07 procentenheter under perioden. Resterande 53 msek
(12) är hänförliga till uppskjuten skatterabatt vid förvärv.
Som huvudregel används kassaflödeskalkyler vid
värdebedömningarna i vilka driftnetto, investeringar och
restvärdet nuvärdesberäknas. Kalkylperioden anpassas utifrån
respektive fastighets befintliga hyresavtals återstående löptid.
Värderingsmetodiken är oförändrad från föregående år och mer
information om värderingar återfinns i not 4 i den här rapporten
samt i not 11 i Logisteas Års- och hållbarhetsredovisning 2024.
Förvärv, investeringar och avyttringar, msek Förändring fastighetsvärde, msek Uthyrningsgrad, %
2025 2024
Fastighetsvärde 1 januari 13 221 5 386
Investeringar i bef. fastigheter 201 186
Tillgångsförvärv 1 923 639
Rörelseförvärv (KMC) - 6 759
Avyttring -1 0
Orealiserad värdeförändring 485 144
Valutakursomräkning -187 -13
Fastighetsvärde 30 september 15 642 13 101
-1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
Q4
'23
Q1
'24
Q2 Q3 Q4 Q1
'25
Q2 Q3
Förvärv Investeringar Avyttringar
95,7 95,7 96,2 97,4 96,9 97,1 96,9 97,0
60
70
80
90
100
Q4
'23
Q1
'24
Q2 Q3 Q4 Q1
'25
Q2 Q3
===== SIDA 12 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 12
Hyresgäster
Kunder och hyresavtal
Logisteas affärsidé bygger på en kundrelation som är ömsesidigt
fördelaktig. Vår kundbas består av stabila och finansiellt
motståndskraftiga hyresgäster från många olika branscher. Vi
erbjuder dem hållbara, effektiva och ändamålsenliga lokaler i bra
verksamhetslägen.
I avtalsförhandlingar är målsättningen att teckna hyresavtal där
hyresgästens kostnadsansvar är så omfattande som möjligt samt
att hyran omfattas av full KPI-justering. Exempel på kostnader
som hyresgästen ansvarar för är uppvärmning, el, vatten,
fastighetsskatt, fastighetsskötsel och underhåll av fastigheterna.
Detta medför att Logistea har en begränsad risk för att ökningar
av dessa typer av kostnader ska påverka driftnettot negativt.
Logisteas förvärvsstrategi fokuserar på och prioriterar fastigheter
i bra lägen med finansiellt stabila hyresgäster och långa
hyresavtal. Per den 30 september 2025 uppgick den
genomsnittliga återstående kontraktslängden för Logisteas
hyresgäster till 9,4 år (9,7). Logistea prioriterar en diversifierad
kundbas vad gäller hyresgästernas verksamhetsområden och
branscher, vilket bedöms ge en minskad risk för hyresförluster
och vakanser samt över tid ett stabilt kassaflöde.
Nettouthyrning
Under perioden har nettouthyrningen varit negativ med -3,7 msek
(3,3) och för det tredje kvartalet är positiv med 0,8 msek (3,3).
Under tredje kvartalet har nyuthyrning skett till ett samlat
årsvärde av 3,1 msek. Såväl nyuthyrning och uppsägningar avser
hyresgäster i Sverige. Konkursen om cirka -3 msek (-6) är
hänförlig till årets första kvartal där större delen har hyrts ut till en
ny hyresgäst under första kvartalet på en liknande hyresnivå.
Mottagna uppsägningar under det tredje kvartalet har påverkat
nettouthyrningen med -2,4 msek, där hyresgästerna förväntas
lämna sina lokaler i 2026 och i 2028 enligt respektive hyresavtal.
Okt-sep Jan-dec
MSEK 2025 2024 24/25 2024
Nyuthyrningar 6 15 23 31
Omförhandlingar 0 0 0 -
Uppsägningar -7 -5 -8 -5
Konkurser -3 -6 -17 -21
Nettouthyrning -4 4 -2 5
Jan-sep
Genomsnittlig kontraktstid, år Förfallostruktur kontrakterat hyresvärde, % Nettouthyrning per kvartal, msek
7,9 8,1 8,0
9,7 9,7 9,3 9,6 9,4
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Q4
'23
Q1
'24
Q2 Q3 Q4 Q1
'25
Q2 Q3
1 4 1 4 7
84
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
2025 2026 2027 2028 2029 2030<
-25
-15
-5
5
15
25
Q4
'23
Q1
'24
Q2 Q3 Q4 Q1
'25
Q2 Q3
Nyuthyrningar Omförhandlingar Uppsägningar Konkurser
===== SIDA 13 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 13
Projekt
För att bibehålla och attrahera långsiktiga hyresgäster arbetar
Logistea kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och
anpassa sina fastigheter utifrån hyresgästens behov.
Tillsammans med hyresgästerna utvecklar Logistea nya
fastigheter, moderniserar och bygger till befintliga fastigheter
samt driver vidareutveckling av den omkringliggande miljön intill
fastigheterna. Genom ett bra och nära samarbete kan Logistea
växa tillsammans med hyresgästerna.
Pågående nybyggnation
Nässjö Utvecklingen 1 - Sverige
Under det fjärde kvartalet 2024 tecknades ett 15-årigt grönt triple-
net hyresavtal med Intersport AB avseende uppförande av ett
nytt centrallager om cirka 31 000 kvadratmeter. Investeringen
bedöms uppgå till cirka 202 msek och hyresintäkten, som baseras
på slutlig projektkostnad, beräknas uppgå till 14,7 msek.
I samband med tecknandet av hyresavtalet med Intersport AB
förvärvades även markfastigheten Utvecklingen 1, uppgående till
cirka 42 650 kvadratmeter, från kommunen på vilken det nya
centrallagret ska uppföras. Byggnationen bedöms vara
färdigställd under slutet av 2025 och tillträde till lokalen beräknas
ske den 1 januari 2026.
Framtida projekt
Vaggeryd Logistikpark - Sverige
Vaggeryd Logistikpark är ett omfattande utvecklingsområde
beläget söder om Jönköping. Utöver ett utmärkt logistikläge finns
även järnvägsanslutning på området. Logistikparken omfattar en
markyta om totalt 380 000 kvadratmeter och cirka 135 000
kvadratmeter utvecklingsbar byggrätt.
Fåglabäck i Vaggeryd - Sverige
Med närhet till Båramoterminalen, en kombiterminal
sammanlänkad med järnväg från Göteborgs hamn, är området en
av de största inlandsnoderna i järnvägsnätet. Här planerar
Logistea byggnation av moderna lager- och logistikbyggnader om
cirka 55 000 - 60 000 kvadratmeter på en markyta om cirka
100 000 kvadratmeter. Båramo kombiterminal ingår i den av EU
inrättade europeiska järnvägskorridoren ScandMed.
Lockryd Industripark i Svenljunga - Sverige
Detaljplanen för området förväntas vinnas laga kraft under slutet
av 2025. Logistea har fortsatt en option på att förvärva marken
från kommunen. Logistea utvärderar potentiella etableringar inom
industriparken och för dialog med intressenter.
Projektet i Nässjö åt Intersport
Skissbild för framtida projektet i Fåglabäck, Vaggeryd
Pågående nybyggnation
Fastighet Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt hyresvärde, MSEK Bedömt driftnetto, MSEK Total investering, MSEK Återstående investering, MSEK Beräknat färdigställande, år
Nässjö Intersport 31 126 15 14 202 36 2025
Summa 31 126 15 14 202 36
===== SIDA 14 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 14
Marknad – Lager, logistik och lättindustri
Transaktions- och hyresmarknad
Transaktionsvolymerna för lager-, logistik- och industrifastigheter var under Q3 bland de lägsta på
flera år i Norden – med undantag för Sverige, där volymen i industrisegmentet översteg fjolårets
nivå. Danmark dominerades av internationella aktörer, medan Sverige, Finland och Norge präglades
av inhemska investerare. Trots svaga volymer syns nu tydligt ökad aktivitet i samtliga marknader,
men det återstår att se hur detta kommer att speglas i statistiken framöver.
I Norge har investeringsvolymen för industrisegmentet under Q1–Q3 minskat med cirka 33 % mot
föregående år, medan totalmarknaden backat 25 %. Fokus har skiftat mot mindre anläggningar
närmare städerna, anpassade för last-mile-leveranser. Aktiviteten hålls tillbaka av höga räntor och
brist på attraktiva objekt.
Danmark har sett en minskning med cirka 56 % i industrisegmentet, men en ökning om 20 % av den
totala transaktionsvolymen. Q3 dominerades av stora anläggningar med utländska köpare.
I Finland motsvarade industrisegmentets volym under Q3 endast en tredjedel av fjolårets nivå. Totalt
har volymen minskat 60 % under Q1–Q3, men fler mindre affärer inom lager och lättindustri har
genomförts.
Sverige går mot strömmen: industrisegmentets volym under Q3 2025 är mer än dubbelt så hög som
samma kvartal 2024, och totalvolymen har överträffat 2024 varje kvartal så här långt. Marknaden
domineras av inhemska investerare men med växande internationellt intresse.
Trots svagare nordiskt Q3 syns strukturella drivkrafter för återhämtning. Nyproduktionen mattas av,
e-handeln växer stabilt och svensk konjunktur förbättras. När nyproduktionen minskar väntas
vakanser sjunka och uthyrningsmarknaden stärkas.
Under Q3 var hyresnivåerna stabila i de nordiska huvudstäderna. Vakanserna var oförändrade, utom i
Norge där de ökade marginellt. De redan höga hyrorna bedöms bestå med viss uppsida då dämpad
nyproduktion och ökad efterfrågan minskar överskottet av ytor.
Snitthyror prime-logistik, SEK Vakanser, %
Logistik/industri transaktionsvolym på kvartalsbasis, Msek
Text och information i marknadsavsnittet är upprättad i samarbete med Newsec i oktober 2025.
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 Q4-23 Q1-24 Q2-24 Q3-24 Q4-24 Q1-25 Q2-25 Q3-25
Stockholm Oslo Köpenhamn Helsingfors
0%
2%
4%
6%
8%
10%
Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 Q4-23 Q1-24 Q2-24 Q3-24 Q4-24 Q1-25 Q2-25 Q3-25
Stockholm Oslo Köpenhamn Helsingfors
0
10
20
30
40
50
0
5
10
15
20
25
Q1-19 Q2-19 Q3-19 Q4-19 Q1-20 Q2-20 Q3-20 Q4-20 Q1-21 Q2-21 Q3-21 Q4-21 Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 Q4-23 Q1-24 Q2-24 Q3-24 Q4-24 Q1-25 Q2-25 Q3-25
Sverige Norge Danmark Finland Total
===== SIDA 15 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 15
Hållbarhet
Logistea arbetar målinriktat
med energieffektivisering, ett
av våra mest väsentliga
hållbarhetsmål
Hållbarhetsarbete och framdrift
Under det tredje kvartalet har Logistea implementerat flera
processer för att stärka hållbarhetsarbetet. Första steget mot att
konkretisera en handlingsplan mot Logisteas mål är att förbättra
kvaliteten och den interna kontrollen av hållbarhetsdata. Arbetet
bedrivs brett i organisationen med målet att bygga
hållbarhetsrapporteringen med data av hög kvalitet och hög
spårbarhet, vilket ger oss en tydlig utgångspunkt i styrningen mot
våra mål.
I augusti genomfördes en workshop med nyckelpersoner från
organisationen i syfte att diskutera Logisteas klimatutsläpp.
Målsättningen är att redovisa en fullständig klimatberäkning i
hållbarhetsrapporten för 2025.
Dessutom har arbetet med taxonomirapporteringen påbörjats
under hösten. Logistea kommer att rapportera frivilligt enligt EU:s
taxonomiramverk och avser att tillämpa de förenklade krav som
föreslagits inom ramen för EU:s omnibus-paket för hållbarhet.
Energieffektivisering
Logistea arbetar målinriktat med energieffektivisering, ett av våra
mest väsentliga hållbarhetsmål. Logistea har som mål att minst 70
procent av uthyrningsbar yta, med krav på energideklaration, ska
ha energiklass C eller högre. Under 2025 har andelen ökat
markant, från 45 procent vid utgången av 2024 till 53 procent vid
utgången av det tredje kvartalet 2025.
Den procentuella ökningen beror delvis på genomförda
energieffektiviseringsåtgärder i befintliga fastigheter. Ett
bidragande projekt är vår förbättring av fastigheten Trollhättan
Grundstenen 7, där cirka 17 000 kvadratmeter gick från
energiklass F till energiklass B. Utöver genomförda projekt bidrar
även förvärv under perioden med byggnader i energiklass B till
den procentuella ökningen.
Batterilagring
Logistea och Rebaba samarbetar i ett gemensamt pilotprojekt
som syftar till att omdefiniera hur energi hanteras och används i
logistikfastigheter. Rebaba har levererat sin första CircularBESS
(Battery Energy Storage System) till Logistea – ett helsvenskt
energilagringssystem på över 400 kWh, som återanvänder
elfordonsbatterier och sparar mer än 40 ton CO₂e. Systemet är
utformat för att möta utmaningarna med energiintensiv drift,
optimera fastighetens energiflöde och samtidigt skapa ytterligare
intäkter genom att bidra till nätstabilitet.
Logistea har även under kvartalet driftsatt 2 mWh batterier i
Vaggeryd Logistikpark, som bland annat kommer bidra till
nätstabilitet. Under det fjärde kvartalet 2025 beräknas resterande
7 mWh batterier vara i drift och intäktsskapande.
Klimatriskanalyser
Arbetet med att ta fram klimatriskanalyser har inletts för det
återstående svenska fastighetsbeståndet. Samtliga fastigheter
håller på att screenats och deras klimatrisker ska identifierats.
För de fastigheter där väsentliga risker har konstaterats pågår nu
arbetet internt med att genomföra sårbarhetsanalyser samt att
bedöma riskernas påverkan.
Nästa steg i hållbarhetsarbetet
Under det kommande kvartalet ligger fokus på att färdigställa
pågående projekt, med särskild tonvikt på klimatberäkning,
klimatriskanalyser och taxonomirapportering. Arbetet med att
säkerställa kvaliteten på ESG-data inför årets
hållbarhetsrapportering fortsätter och projektet avseende
förbättrad datakvalitet är beräknad att vara avslutat vid
årsskiftet.
===== SIDA 16 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 16
Finansiering
Finansiella nyckeltal
48,0 1,9
Belåningsgrad, % Genomsnittlig marginal, %
4,6 2,6
Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig räntebindning, år
7,8 2,8
Skuldkvot, ggr Genomsnittlig kapitalbindning, år
2,4 72,7
Räntetäckningsgrad, ggr Andel räntesäkrad skuld, %
Räntebärande skulder
Logistea viktigaste finansieringskälla för såväl det befintliga
beståndet, nya förvärv samt investeringar i befintligt bestånd är
eget kapital, bankfinansiering och till viss del även
kapitalmarknaden. Av den totala räntebärande skulden utgör
bankfinansiering 89 procent (91) och obligationslån 11 procent
(9). Logistea hade vid periodens utgång utestående obligationer
motsvarande ett belopp om 850 msek (600). Räntan på
obligationslånet är i SEK och är rörlig. Obligationslånet löper med
en marginal om 2,75 procent och förfaller den 9 mars 2028.
Logisteas räntebärande nettoskuld, räntebärande skulder med
avdrag för likvida medel, uppgick på balansdagen till 7 507 msek
(6 357), vilket motsvarar en belåningsgrad om 48,0 procent (48,1)
av fastigheternas marknadsvärde. Under kvartalet har banklån i
Norge motsvarande 328 msek omförhandlats till 0,25
procentenheter lägre marginal.
Den genomsnittliga ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,6 år
(3,1) respektive 2,8 år (2,9) vid periodens utgång. Den
genomsnittliga räntan uppgick på balansdagen till 4,6 procent
(5,0).
Andelen grön finansiering uppgick på balansdagen till 26,7
procent (24,0) vilket motsvarar en lånevolym om 2 136 msek.
Gröna lån utgörs av såväl gröna obligationer om 850 msek samt
gröna banklån om 1 286 msek.
Räntetäckningsgraden för de senaste 12 månaderna uppgick till
2,4 gånger (2,1). Den säkerställda belåningsgraden uppgick vid
periodens slut till 42,6 procent (43,6). Av de räntebärande
skulderna är 6 951 msek (5 159) långfristiga och 1 019 msek
(1 574) kortfristiga.
Nettoupplåningen under perioden uppgick till totalt 376 msek
(250). Under perioden har koncernen tagit upp 3 054 msek (2 124)
i nya lån och amorterat räntebärande skuld om 2 678 msek
(1 874). Vid periodens utgång hade Logistea likvida medel
uppgående till 463 msek (376).
Skuldkvoten uppgår vid periodens slut till 7,8 gånger.
Fördelning räntebärande skulder, % Fördelning lång- och kortfristiga skulder, % Belåningsgrad, %
89%
11%
Banklån
Obligationslån
87%
13%
Lång
Kort
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
Q4
'23
Q1
'24
Q2 Q3 Q4 Q1
'25
Q2 Q3
Belåningsgrad, % Riskbegränsning, %
===== SIDA 17 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 17
Ränteriskhantering
Ränteriskhantering är en central del av Logisteas löpande
finansieringsarbete och strategi. Med hjälp av derivatportföljen
hanteras främst del av ränterisken men även en del av bolagets
kassaflödesrisk. Syftet är att skapa en förutsägbarhet och
stabilitet i finansnettot, vilket i sin tur leder till lägre volatilitet i
Logisteas förvaltningsresultat.
Derivatinstrument
På balansdagen uppgick det nominella beloppet av bolagets
räntederivat till 5 289 msek (4 538) med en snittränta om 2,5
procent (2,7). 72,7 procent (67,0) av Logisteas skuldportfölj var
räntesäkrad, inkluderat fasträntelån om 530 msek. Den
genomsnittliga löptiden på räntederivaten uppgick till 3,0 år.
Utöver räntederivat innehar Logistea valutaderivat om 192 msek
(400).
Se not 5 för tecknade derivat på balansdagen.
Nettomarknadsvärdena av derivaten uppgick vid periodens
utgång till 2 msek (26). Förändringen av marknadsvärdet för
perioden uppgick till -14 msek (-92) och förklaras främst av under
kvartalet sjunkande marknadsräntor.
Mer information om de olika derivaten finns under avsnittet
Definitioner.
Kapital- och räntebindning
Skuldportfölj
Bindningstid Banklån, MSEK
Obligationslån,
MSEK
Övriga
räntebärande
skulder, MSEK
Total nominell
skuld, MSEK Andel,%
Nominell volym,
MSEK Andel,%
Genomsnittlig
räntebindning, år
0-1 år 830 - 10 840 10,5 2 155 26,9 0,0
1-2 år 1 408 - - 1 408 17,6 789 9,8 0,1
2-3 år 2 852 850 - 3 702 46,2 2 169 27,1 0,7
3-4 år 1 563 - - 1 563 19,5 1 550 19,4 0,7
>4 år 474 - 19 493 6,2 1 344 16,8 1,1
Totalt 7 128 850 29 8 007 100,0 8 007 100,0 2,6
Räntebindning Kapitalbindning
Skuldportfölj Lånesumma, MSEK Genomsnittlig marginal, % Genomsnittlig totalränta, %
Genomsnittlig årlig
amortering, %
Genomsnittlig
kapitalbindningstid, år
Banklån 7 128 1,8% 4,6% 2,9% 2,8
Obligationslån 850 2,8% 4,9% 0,0% 2,4
Övriga 29 0,2% 3,5% 0,0% 4,5
Summa 8 007 1,9% 4,6% 2,5% 2,8
Derivat 0,0%
Summa inklusive derivat 4,6%
===== SIDA 18 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 18
Aktien
Logisteas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap och hade vid periodens utgång 12 408
aktieägare (11 368). De tio största ägarna per den 30 september 2025 framgår av tabellen nedan.
Aktieägare per 2025-09-30
Varje A-aktie motsvarar en röst och en B-aktie motsvarar en tiondels röst.
Källa: Modular Finance och aktieägarna själva.
Aktieslagskonvertering
Enligt Logisteas bolagsordning har aktieägare av A-aktier rätt att två gånger årligen konvertera sina
aktier till B-aktier. Under september 2025 konverterades 179 872 A-aktier till lika många B-aktier,
vilket resulterade i att antal röster minskade från 74 664 852 till 74 502 967. Under året har totalt
7 299 241 A-aktier konverterats till B-aktier.
Emissioner under perioden
I syfte att finansiera kommande förvärv och investeringar i det befintliga beståndet emitterades det
i juni 2025 36 miljoner B-aktier i en riktad emission till nya och befintliga aktieägare. Emissionslikviden
uppgick till cirka 500 miljoner kronor innan emissionskostnader.
Optionsprogram
Logistea har fyra aktiva optionsprogram för anställda och nyckelpersoner.
Teckningsoptioner vars teckningskurs understiger periodens genomsnittliga marknadskurs har gett
upphov till en utspädningseffekt för nyckeltalet resultat per aktie.
Aktieägare LOGI A LOGI B Kapital, % Röster, %
Rutger Arnhult med närstående 13 096 228 92 059 395 20,6 29,9
Nordika 5 017 232 68 611 138 14,4 15,9
Fjärde AP-fonden 41 736 008 8,2 5,6
Länsförsäkringar Fonder 41 032 684 8,0 5,5
Corvus Estate AS 1 867 206 16 493 122 3,6 4,7
Clearance Capital 17 575 000 3,4 2,4
Brummer UK 11 550 000 2,3 1,6
Handelsbanken Fonder 11 274 139 2,2 1,5
Carnegie Fonder 10 005 103 2,0 1,3
Alcur Fonder 9 771 739 1,9 1,3
Totalt 10 största aktieägare 19 980 666 320 108 328 66,6 69,8
Ledningsgrupp 5 711 2 720 218 0,5 0,4
Övriga 6 065 820 161 679 153 32,9 29,8
Totalt samtliga aktieägare 26 052 197 484 507 699 100,0 100,0
Program Antal optioner
Rätt att teckna
antal aktier Teckningsperiod Teckningskurs (SEK)
LTIP 2021/2025 3 870 000 4 347 223 2025-12 26,1
LTIP 2023/2026 1 512 586 1 675 195 2026-06 14,0
LTIP 2024/2027 600 000 600 000 2027-06 16,4
LTIP 2025/2028 850 000 850 000 2028-06 17,5
Aktiefakta, 30 september 2025 Substansvärde EPRA NRV per stamaktie av serie A och B, kr EPRA nyckeltal
Börsvärde 7,8 mdkr
Marknadsplats Nasdaq Stockholm Mid Cap
LEI nr 549300ZSB0ZCKM1SL747
Antal aktieägare 12 408
Stamaktie serie A
Antal aktier 26 052 197
Stängningskurs 15,36 kr
ISIN SE0017131329
Stamaktie serie B
Antal aktier 484 507 599
Stängningskurs 15,30 kr
ISIN SE0017131337
Totalt utestående aktier per balansdagen uppgår till 510 559 896
aktier.
Msek SEK/aktie
Eget kapital enligt IFRS 7 822 15,32
Substansvärde EPRA NAV 7 822 15,32
Uppskjuten skatt fastigheter och derivat 601 1,18
Verkligt värde netto derivat -3 -0,01
Substansvärde EPRA NRV 8 420 16,49
Bedömd verklig uppskjuten skatt, 5,15% -468 -0,92
Goodwill (exkl. uppskjuten skatt) -498 -0,98
Immateriella anläggningstillgångar -1 0,00
Substansvärde EPRA NTA 7 452 14,60
Verkligt värde netto derivat 3 0,01
Uppskjuten skatt i sin helhet -133 -0,26
Immateriella anläggningstillgångar 1 0,00
Substansvärde EPRA NDV 7 323 14,34
13,3 13,9 14,0
15,0 15,3 15,4 16,0 16,5
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Q4
'23
Q1
'24
Q2 Q3 Q4 Q1
'25
Q2 Q3
===== SIDA 19 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 19
Nyckeltal
För definitioner av nyckeltal, se sidorna 27-28. Avstämningstabeller för uträkning av nyckeltal finns tillgängligt på
Logisteas webbplats.
Okt-sep Jan-dec
2025 2024 2025 2024 24/25 2024
Fastighetsrelaterade
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde,
mkr 15 642 13 101 15 642 13 101 15 642 13 221
Intäkter, mkr 798 465 288 244 1 046 713
Driftnetto, mkr 725 385 269 219 941 601
Hyresvärde, mkr 1 107 934 1 107 934 1 107 953
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,0 97,4 97,0 97,4 97,0 96,9
Genomsnittlig återstående
kontraktslängd, år 9,4 9,7 9,4 9,7 9,4 9,7
Direktavkastning, % 6,7 6,9 6,7 6,9 6,7 6,8
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 91,0 81,9 91,0 81,9 91,0 85,1
Justerad överskottsgrad rullande 12
månader, % 96,6 92,0 96,6 92,0 96,6 93,2
Antal förvaltningsfastigheter, st 153 145 153 145 153 143
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 12,2 5,1 13,9 1,3 11,4 7,0
Soliditet, % 45,0 45,3 45,0 45,3 45,0 45,6
Räntebärande nettoskuld, mkr 7 507 6 360 7 507 6 360 7 507 6 357
Belåningsgrad, % 48,0 48,5 48,0 48,5 48,0 48,1
Säkerställd belåningsgrad, % 42,6 47,8 42,6 47,8 42,6 43,6
Skuldkvot, ggr 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8
Genomsnittlig räntetäckningsgrad
rullande 12 månader, ggr 2,4 2,0 2,4 2,0 2,4 2,1
Genomsnittlig ränta, % 4,6 5,6 4,6 5,6 4,6 5,0
Genomsnittlig räntebindning, år 2,6 3,5 2,6 3,5 2,6 3,1
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,8 2,2 2,8 2,2 2,8 2,9
Jan-sep Jul-sep Okt-sep Jan-dec
2025 2024 2025 2024 24/25 2024
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per stamaktie A och
B, kr 0,77 0,52 0,26 0,20 0,89 0,61
Resultat per stamaktie A och B, kr 1,37 0,59 0,52 0,04 1,69 0,96
Resultat per stamaktie A och B efter
utspädning, kr 1,36 0,59 0,52 0,04 1,69 0,96
Substansvärde (NRV) per stamaktie A
och B, kr 16,49 15,02 16,49 15,02 16,49 15,33
Eget kapital per stamaktie A och B, kr 15,32 14,02 15,32 14,02 15,32 14,38
Aktiekurs per stamaktie A, kr 15,30 17,90 15,30 17,90 15,30 15,55
Aktiekurs per stamaktie B, kr 15,36 18,50 15,36 18,50 15,36 16,44
Betald utdelning per stamaktie A och B, kr 0,05 - - - 0,05 -
EPRA
EPRA NRV, kr/aktie 16,49 15,02 16,49 15,02 16,49 15,33
EPRA NTA, kr/aktie 14,60 13,23 14,60 13,23 14,60 13,40
EPRA NDV, kr/aktie 14,34 12,96 14,34 12,96 14,34 13,30
EPRA EPS 0,67 0,47 0,21 0,17 0,81 0,61
Antal utestående stamaktier A och B,
tusental 510 560 473 329 510 560 473 329 510 560 474 560
Genomsnittligt antal utestående
stamaktier A och B, tusental 487 806 301 609 510 560 445 731 485 584 344 834
Jan-sep Jul-sep
===== SIDA 20 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 20
Noter
Not 1. Redovisningsprinciper
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit
oförändrade jämfört med årsredovisningen för föregående år.
Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34
Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt
IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan
plats i rapporten. Jämförelsetal för resultatposter i text är för
motsvarande period föregående år. Jämförelsetal för
balansposter i text är från balansdagen 2024-12-31.
Värdering av fordringar och skulder
Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder
redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för
förlustreserv eller verkligt värde via resultatet. För finansiella
tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det
verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över
en kortare tid eller i det fall det sträcker sig längre, löper med en
kort räntebindning.
Förändrade uppskattningar och bedömningar
Under rapportperioden har väsentliga ändringar i uppskattningar
och bedömning skett kopplat till redovisningen av en kostnad om
9,8 MSEK avseende ersättning till VD och vVD enligt tidigare
ingångna avtal knutna till anställningen. Den finns redovisas under
Central administration. Den ändrade bedömningen följer av en
ändrad uppskattning av sannolikheten att ersättning kommer att
utbetalas. Ändrad sannoliketsuppskattning grundar sig i:
• Den begränsade återstående löptiden i optionsprogrammet
• Den aktuella aktiekursen, som indikerar att värdet på
teckningsoptionerna sannolikt kommer att understiga
förvärvskostnaden
Rörelseförvärv
Förvärvet av KMC HoldCo AS i juli 2024 klassificeras som ett
rörelseförvärv enligt IFRS 3. Mer information om förvärvet
återfinns i Not 31 i Årsredovisningen för 2024.
Säkringsredovisning
Valutaeffekter för utländsk verksamhet och valutasäkring
redovisas under periodens totalresultat. Övriga valutaeffekter
redovisas i resultaträkningen.
Segmentsredovisning
Då den interna rapporteringen inte är uppdelad på olika segment
rapporterar bolaget ingen segmentsredovisning enligt IFRS 8.
Risker och riskhantering
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för risker och
osäkerhetsfaktorer. Logistea uppdaterade i september 2024 sina
finansiella mål och riskbegränsningar. Mer information om dessa
återfinns på sidan 4 i den här rapporten. En beskrivning av
koncernens övriga risker återfinns på sidorna 56–60 samt i Not 11
och 19 i Årsredovisningen för 2024. Årsredovisning 2024 återfinns
på Logisteas webbplats.
Not 2. Driftnetto
I tabellen ovan framgår hur mycket av de totala hyresintäkterna
som utgör hyrestillägg. Justerad överskottsgrad är driftnettot
genom hyresintäkter exkluderande av hyrestilläggen och visar
överskottsgraden rensat för fastighetskostnaderna som
vidarefaktureras till hyresgästerna.
Not 3. Finansnetto
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2025 2024 24/25 2024
Hyresintäkter 787 459 1034 706
Varav hyrestillägg 43 45 59 61
Övriga intäkter 11 6 12 7
Fastighetskostnader -73 -80 -105 -112
Driftnetto 725 385 941 601
Överskottsgrad 92% 84% 91% 85%
Justerad överskottsgrad 98% 93% 97% 93%
Jan-sep
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2025 2024 24/25 2024
Ränteintäkter 8 19 -1 9
Ränteutgifter -268 -184 -346 -263
Aktiverad ränta 4 2 4 2
Ränteutgifter IFRS 16 -1 -1 -2 -1
Återköpskostnader
obligation 0 - -48 -48
Uppläggningsavgifter -18 -10 -19 -11
Orealiserade
valutakursförändringar 1 2 2 3
Finansnetto -274 -172 -410 -309
Jan-sep
===== SIDA 21 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 21
Not 4. Förvaltningsfastigheter
Värdering av fastighetsportföljen
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som
aktuella hyresavtal, marknadshyror, faktiska utfall för drifts- och
underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande
vakansgrader samt icke observerbara indata som
avkastningskrav och framtida vakansnivåer. Kalkylperioden har
anpassats efter återstående löptid för befintliga hyresavtal och
varierar mellan 10 och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till
10 år. Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden
gjorda av värderingsföretagen. Nivån på den årliga framtida
inflationen bedöms till 1,00 – 2,93 procent för 2025 och 2,00–2,60
procent därefter, beroende på land. Nivån på inflation och
inflationsantaganden skiljer sig främst mellan Sverige och Norge
där skillnaderna är störst.
Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av
gällande hyresavtal samt av den aktuella hyresmarknaden.
Hyresavtalen har beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de
befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut.
För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har
de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor
alternativt varit möjliga att hyra ut på liknande villkor. I de fall den
utgående hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har
denna justerats till marknadsmässig nivå. Den maximala och
bästa användningen av fastigheterna har antagits vid
fastighetsvärderingarna. Kassaflödesanalysen beaktar
marknadsläge, hyresnivå, hyresgästens bedömda
betalningsförmåga, annan användning och långsiktig vakansgrad
för varje fastighet. Den långsiktiga vakansgraden för varje
fastighet bedöms bland annat utifrån ort, mikroläge,
användningsområde och bedömd alternativanvändning.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt nivå tre i
verkligt värdehierarkin med värdeförändringar i resultaträkningen.
Koncernens fastigheter består till största delen av lager- och
logistikfastigheter, vilka har liknande riskprofil och
värderingsmetodik. Snitthyrestiden på samtliga kontrakt på
balansdagen var 9,4 år (9,7).
Kalkylräntan, det bedömda avkastningskravet för respektive
fastighet plus inflation, utgör ett nominellt avkastningskrav på
totalt kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella
räntan på statsobligationer med fem års löptid med dels en
generell riskpremie för fastigheter, dels ett objektspecifikt tillägg.
Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har
hämtats från marknadsinformation från den aktuella
delmarknaden och har anpassats med hänsyn till fastighetens fas
i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta
för nuvärdesberäkning av kassaflöden och av restvärde ligger i
intervallet 5,3 - 10,5 procent och baseras på analyser av
genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar
avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition.
Den 30 september 2025 uppgick den vägda kalkylräntan för
diskontering av kassaflöden och restvärden till 8,1 procent (7,9).
Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,1 procent (7,0),
där samtliga direktavkastningskrav låg i intervallet 5,4 – 10,8
procent. Detta innebär att om Logisteas fastighetsportfölj
teoretiskt sett skulle betraktas som en enda fastighet motsvarar
marknadsvärdet om 15 642 msek ett direktavkastningskrav om 7,1
procent och en kalkylränta om 8,1 procent avseende kassaflödet
och nuvärdesdiskontering av restvärdet. I tabellen nedan
redovisas fastighetsvärdenas känslighet för förändrade
antaganden.
Det verkliga värdet för koncernens byggrätter baseras på
ortsprisanalyser från transaktioner i området med liknande
byggrätter. Nedlagda kostnader för exempelvis markarbeten ingår
i det verkliga värdet.
Mer information om Logisteas värderingar finns i Not 11 i
årsredovisning 2024.
Känslighetsanalys fastighetsvärde
Samtliga förvärv gjorda under året är klassificerade som
tillgångsförvärv. Mer information om koncernens
förvaltningsfastigheter finns i avsnittet Fastighetsbestånd.
Mkr Förändring 2025-09-30 2024-09-30
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -541 / 583 -443 / 477
Vakans +/- 1,00% -159 / 159 -132 / 132
Hyresintäkter +/- 5,00% 796 / -796 662 / -662
Fastighetskostnader +/- 5,00% -39 / 39 -30 / 30
Värdeförändring
===== SIDA 22 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 22
Not 5. Derivat
Nettomarknadsvärdena av derivaten uppgick vid periodens
utgång till 2 msek (26).
Derivat Valuta
Säkrat
belopp,
lokal
Säkrat
belopp,
SEK
Valuta-
kurs Löptid, år
Valutaswap EUR 8,7 96,0 11,06 2,4
Valutaswap EUR 8,7 96,0 11,06 2,4
Summa 192,0 11,06 2,4
Valutaderivat
Derivat Valuta
Nominellt
belopp, msek Referens Ränta, % Löptid, år
Ränteswap NOK 249,9 NIBOR3M 3,2% 5,3
Performance swap NOK 221,6 NIBOR3M 3,2% 5,3
Ränteswap SEK 100,0 STIF3MGF 2,1% 5,0
Ränteswap SEK 500,0 STIF3MGF 1,9% 4,4
Ränteswap NOK 198,0 NIBOR3M 3,4% 4,0
Ränteswap SEK 300,0 STIF3MGF 2,0% 4,0
Ränteswap SEK 100,0 STIF3MGF 2,3% 3,4
Performance swap SEK 60,0 STIF3MGF 2,1% 3,3
Ränteswap SEK 100,0 STIF3MGF 2,5% 3,3
Ränteswap NOK 127,3 NIBOR3M 3,5% 3,3
Ränteswap SEK 75,0 STIF3MGF 2,4% 3,3
Ränteswap SEK 100,0 STIF3MGF 2,2% 3,2
Performance swap SEK 200,0 STIF3MGF 2,6% 3,2
Ränteswap valuta SEK 262,0 STIF3MGF 2,2% 2,9
Interest-rate swap SEK 200,0 STIF3MGF 2,6% 2,8
Förlängningsbar
ränteswap SEK 100,0 STIF3MGF 2,6% 2,6
Förlängningsbar
ränteswap SEK 100,0 STIF3MGF 2,6% 2,6
Ränteswap SEK 300,0 STIF3MGF 2,1% 2,6
Förlängningsbar
ränteswap EUR 55,3 EBEUR-3M 1,9% 2,6
Ränteswap EUR 100,0 EBEUR-3M 5,0% 2,4
Ränteswap SEK 250,0 STIF3MGF 2,2% 2,4
Räntederivat
Derivat Valuta
Nominellt
belopp, msek Referens Ränta, % Löptid, år
Performance swap EUR 165,8 EBEUR-3M 2,0% 2,3
Ränteswap SEK 50,4 STIF3MGF 2,4% 2,3
Ränteswap SEK 69,6 STIF3MGF 2,4% 2,3
Ränteswap NOK 66,0 NIBOR3M 3,4% 2,3
Ränteswap SEK 200,0 STIF3MGF 2,7% 2,2
Performance swap SEK 250,0 STIF3MGF 2,4% 2,1
Ränteswap SEK 200,0 STIF3MGF 2,6% 1,8
Ränteswap SEK 50,0 STIF3MGF 2,4% 1,6
Ränteswap SEK 150,0 STIF3MGF 1,9% 1,5
Ränteswap SEK 150,0 STIF3MGF 1,9% 1,5
Ränteswap SEK 38,5 STIF3MGF 2,0% 1,5
Ränteswap SEK 200,0 STIF3MGF 2,7% 1,2
Summa 5 289,3 2,5% 3,1
Räntederivat, fortsättning
===== SIDA 23 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 23
Moderbolaget
Resultaträkning i sammandrag för
moderbolaget
Rapport över totalresultat i sammandrag för
moderbolaget
Balansräkning i sammandrag för
moderbolaget
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2025 2024 2025 2024 24/25 2024
Nettoomsättning 70 59 27 25 89 78
Administrationskostnader -87 -56 -35 -25 -111 -79
Rörelseresultat -17 3 -8 0 -21 -1
Resultat från finansiella poster 14 51 3 11 25 62
Bokslutsdispositioner - - - - 11 11
Resultat före skatt -3 54 -5 11 15 72
Skatt 0 -3 0 0 0 -3
Periodens resultat -3 51 -5 11 15 69
Jan-sep Jul-sep
Okt-sep Jan-dec
Mkr 2025 2024 2025 2024 24/25 2024
Periodens resultat -3 54 -5 11 15 72
Poster som kan omföras till periodens
resultat
Omräkningsdifferenser m.m. - - - - - -
Totalresultat för perioden -3 54 -5 11 15 72
Jan-sep Jul-sep
Mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0 0 0
Inventarier 1 1 1
Andelar i koncernbolag 5 205 4 607 5 199
Fordringar hos koncernbolag 2 432 1 800 1 858
Uppskjuten skattefordran - - -
Summa anläggningstillgångar 7 638 6 408 7 058
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernbolag 145 367 401
Kortfristiga fordringar 5 14 8
Kassa och bank 210 97 143
Summa omsättningstillgångar 360 478 552
SUMMA TILLGÅNGAR 7 998 6 886 7 610
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital 255 237 237
Fritt eget kapital 6 028 5 574 5 610
Summa eget kapital 6 283 5 811 5 847
Obeskattade reserver 1 1 1
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 843 17 823
Skulder till koncernbolag 776 524 523
Derivat - - -
Summa långfristiga skulder 1 619 541 1 346
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 5 100 -
Skulder till koncernbolag 27 412 389
Övriga kortfristiga skulder 63 21 27
Summa kortfristiga skulder 95 533 416
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 998 6 886 7 610
===== SIDA 24 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 24
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att
delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och
de företag som ingår i koncernen står inför. Delårsrapporten har
granskats av bolagets revisor.
Stockholm den 22 oktober 2025
Logistea AB (publ)
Organisationsnummer 556627-6241
Patrik Tillman
Styrelseordförande
Anneli Lindblom
Styrelseledamot
Jonas Grandér
Styrelseledamot
Kristoffer Formo
Styrelseledamot
Mia Arnhult
Styrelseledamot
Niklas Zuckerman
Verkställande direktör
===== SIDA 25 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 25
Revisorns granskningsrapport
Logistea AB, org.nr 556627-6241
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag
(delårsrapporten) för Logistea AB per 30 september 2025 och den niomånadersperiod som slutade
per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta
och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är
att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review
Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets
valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer
som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och
att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning
och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att
skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna
ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig
granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss
anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i
enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med
årsredovisningslagen.
Stockholm den 22 oktober 2025
Ernst & Young AB
Gabriel Novella
Auktoriserad revisor
===== SIDA 26 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 26
Övrig information
Årsstämman 2025 beslutade i
maj om att dela ut 0,1 krona
per aktie för räkenskapsåret
2024, uppdelat på två
utbetalningar.”
Intjäningsförmåga
I tabellen på sidan 4 presenteras intjäningsförmåga för
koncernen på 12-månadersbasis. Intjäningen beräknas på det
fastighetsbestånd som är tillträtt på respektive balansdag.
Finansnetto är beräknat på utestående räntebärande skulder och
aktuell räntenivå på respektive balansdag.
Eftersom uppställningen inte är att likställa med en prognos, utan
avser att återspegla ett normalår, kan faktiskt utfall komma att
skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet positivt
eller negativt i förhållande till normalår som oförutsedda
händelser. Den presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen
bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändring och syftar
endast till att synliggöra de faktiska förutsättningarna per
respektive balansdag för intäkter och kostnader givet exempelvis
kapitalstruktur och organisation vid respektive balansdag.
Logisteas resultaträkning påverkas även av värdeförändring och
förändringar i fastighetsbeståndet. Inget av detta har beaktats i
den aktuella intjäningsförmågan. Driftnetton baseras på per
balansdagen kontrakterade hyresavtal och normaliserade, ej
återvinningsbara, fastighetskostnader för aktuellt bestånd.
Därutöver inkluderas hyresvärdet, fastighetskostnaderna samt
uppskattade finansieringskostnader på årsbasis för de pågående
projekt som planeras färdigställas under 2025, där hyresavtal har
tecknats.
Säsongsvariationer
Hyresavtalen i bolagets fastighetsportfölj är till cirka 91 procent
så kallade triple net-avtal, vilket innebär att hyresgästen står för
den absoluta merparten av drift- och underhållskostnader. I de
fall fastighetsägaren står för mediakostnader kan
säsongsvariationer för fastighetskostnader uppstå, där
exempelvis kostnader för el och värme är högre under årets
kallare månader.
Medarbetare
Antalet fast anställda medarbetare i koncernen uppgick vid
periodens slut till totalt 27 personer (24). Medeltalet medarbetare
under det tredje kvartalet uppgick till 25 personer (14).
Utdelning
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut
om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets
förvaltningsresultat. Årsstämman 2025 beslutade i maj om att
dela ut 0,1 krona per aktie för räkenskapsåret 2024, uppdelat på
två utbetalningar.
Revisors granskning
Delårsrapporten har varit föremål för granskning av bolagets
revisor
===== SIDA 27 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 27
Alternativa nyckeltal och definitioner
Alternativa nyckeltal
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med
genomsnittet av ingående och utgående eget
kapital¹). Vid delårsbokslut har avkastningen
omräknats till helårsbasis utan hänsyn till
säsongsvariationer som normalt uppstår i
verksamheten.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida
medel i relation till fastigheternas verkliga värde.
Direktavkastning
Driftnettot enligt intjäningsförmågan exklusive
projektfastigheter i relation till
förvaltningsfastigheternas verkliga värde,
exkluderande projektfastigheter.
Eget kapital per stamaktie
Eget kapital¹) på balansdagen i relation till antal
utestående stamaktier.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Årligt kontrakterat hyresvärde (hyresintäkter
plus indextillägg) dividerat med hyresvärde
exklusive projektfastigheter på balansdagen.
EPRA NRV
Eget kapital¹) med återläggning av derivat och
uppskjuten skatt relaterat till värdeförändringar
på fastigheter och derivat.
EPRA NTA
EPRA NRV med avdrag för immateriella tillgångar
och bedömt verkligt värde på uppskjuten skatt,
5,15 procent.
EPRA NDV
EPRA NTA med återläggning av immateriella
tillgångar, derivat och uppskjuten skatt relaterad
till övervärde vid transaktion.
EPRA EPS
Förvaltningsresultatet med avdrag för aktuell
skatt samt uppskjuten skatt på underskott och
obeskattade reserver per stamaktie.
Förvaltningsresultat justerat för
jämförelsestörande poster
Förvaltningsresultatet för perioden exklusive ej
återkommande resultatposter som stör
jämförelsen med andra perioders resultat.
Förvaltningsresultat per stamaktie
Förvaltningsresultat i förhållande till
genomsnittligt antal utestående stamaktier före
eventuell utspädning.
Genomsnittligt antal utestående
stamaktier
Antal utestående aktier vid periodens början,
justerat med antal aktier som emitterats under
perioden viktat med antal dagar som aktierna
varit utestående i förhållande till totalt antal
dagar under perioden.
Hyresintäkt exklusive hyrestillägg
Hyresintäkter rensat för intäkter för debiterade
mediakostnader för att visa fasta hyresintäkter
plus indextillägg.
Justerad överskottsgrad
Driftnetto i procent av hyresintäkter exklusive
hyrestillägg.
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder minus räntebärande
tillgångar och likvida medel.
Räntetäckningsgrad
Driftnetto med avdrag för kostnader för central
administration dividerat med räntekostnader
och ränteintäkter (exkl. tomträtt och IFRS 16)
för senaste 12-månadersperioden.
Skuldkvot
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv
månaders framåtriktat driftnetto minus centrala
administrationskostnader.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Substansvärde (NRV) per stamaktie
Eget kapital¹) med återläggning av uppskjuten
skatteskuld hänförlig till värdeförändringar av
fastigheter och temporära skillnader mellan
verkligt värde och skattemässigt restvärde på
fastigheter samt resultat från värdeförändringar
av derivat, i relation till antal utestående
stamaktier, efter eventuell utspädning, på
balansdagen.
Överskottsgrad
Driftnetto i procent av hyresintäkter.
Logistea tillämpar European Securities and
Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om
Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att
göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter
mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och
därmed främja deras användbarhet. Med ett
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer
finansiellt mått över historisk eller framtida
resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt
resultat eller kassaflöden som inte definieras
eller anges i tillämpliga regler för finansiell
rapportering; IFRS och årsredovisningslagen.
Härledning av alternativa nyckeltal återfinns på
Logisteas webbplats.
¹) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.
===== SIDA 28 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 28
Övriga definitioner
Aktiekurs per stamaktie
Aktiekurs på balansdagen.
Antal förvaltningsfastigheter
Antal förvaltningsfastigheter i balansräkningen
innefattar fastigheter under löpande förvaltning
samt projektfastigheter.
Antal utestående stamaktier
Antal utestående stamaktier på balansdagen.
Byggrätt
Bedömd byggbar BTA, bruttoarea, i
kvadratmeter.
Central administration
Centrala administrationskostnader avser
kostnader för koncernledning och
koncerngemensamma funktioner.
Fast valuta
Resultat i SEK exklusive valutaförändringar
under perioden.
Förlängningsbar swap
En kombination av en sedvanlig ränteswap samt
en swaption där Logistea köpt en ränteswap
samt sålt eller ställt ut en swaption. Motparten,
banken, har vid löptidens slut möjligheten (inte
rätten) att förlänga ränteswapen med ett
förutbestämt antal år. Motparten kan tänkas
förlänga ränteswapen om marknadsräntan
understiger den fasta räntan till vilken
ränteswapen tecknats.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande
skulder på balansdagen, inklusive derivat.
Genomsnittlig räntebindning
Genomsnittlig återstående löptid på räntan för
räntebärande skulder, inklusive derivat.
Hyresvärde
Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd
marknadshyra för vakanta lokaler.
Nettouthyrning
Hyresvärde för periodens nytecknade
hyresavtal med avdrag för hyresvärde för
periodens uppsägningar, omförhandlingar och
konkurser.
Orealiserade värdeförändringar
Förändring av verkligt värde exklusive förvärv,
avyttringar och investeringar för perioden.
Performance swap
En kombination av en ränteswap samt ett
räntetak där Logistea köpt en ränteswap samt
sålt/ställt ut ett räntetak. Den fasta räntan i
ränteswapen betalas så länge 3-månaders
Stibor ligger under respektive vald barriärnivå
vid varje given räntesättningsperiod. Skulle 3-
månaders Stibor ligga på eller över respektive
barriärnivån inför en ny räntesättningsperiod då
utgår räntesäkringen för den ränteperioden och
Logistea betalar 3-månaders Stibor tills dess att
3-månaders Stibor faller under barriärnivån igen
och då betalar Logistea återigen den fasta
räntan i aktuell performance swap.
Stängningsbar swap
En kombination av en ränteswap och en
swaption där Logistea sålt möjligheten eller
optionen till motparten att stänga ränteswapen i
förtid efter ett visst antal förutbestämda
månader och därefter var tredje månad under
resterande löptiden. För detta erhåller Logistea
en premie. Produkten bör snarare ses som en
kassaflödesprodukt och inte en
räntesäkringsprodukt.
Projektfastigheter
Fastigheter där pågående om- eller
tillbyggnation påverkar hyresvärdet mer än 40
procent.
Resultat per stamaktie
Resultat efter skatt i förhållande till
genomsnittligt antal utestående stamaktier.
Ränteswap
Ett derivatavtal där två parter byter ränteflöden
under en bestämd tidsperiod. Den ena parten
får byta sin rörliga ränta mot en fast ränta,
medan den andra parten får fast ränta i byte
mot en rörlig ränta. Då Logisteas skuldportfölj
består av rörliga bank- och obligationslån med
en fast marginal, men med en rörlig komponent i
form av 3-månaders Stibor, har Logistea valt att
köpa ränteswapar för att således betala en fast
ränta och erhålla Stibor 3-månaders räntan. På
det sättet har Logistea bundit räntan för del av
lånen.
Räntetak
Ett tak sätts för den rörliga räntan i form av en i
förväg bestämd räntenivå (barriär). Går den
rörliga räntan över barriärnivån erhåller Logistea
räntan över barriärnivån.
Säkerställd belåningsgrad
Säkerställda skulder efter avdrag för likvida
medel i relation till fastigheternas verkliga
värden.
===== SIDA 29 =====
Logistea | Delårsrapport | Q3 2025 Intro | Resultatanalys | Finansiella rapporter | Fastighetsbestånd | Finansiering | Aktien | Nyckeltal & Noter | Övrigt 29
Logistea i korthet
Logistea AB (publ) är ett svenskt
fastighetsbolag med en vision om att vara den
naturliga långsiktiga partnern till företag som
efterfrågar hållbara och moderna lokaler för
lager, logistik och lättindustri. Visionen
realiseras genom bolagets affärsidé att
förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och
mark. Bolagets aktier är noterade på Nasdaq
Stockholm Mid Cap under kortnamnen LOGI A
och LOGI B.
Operativa mål
• 50 procent av låneportföljen består av grön finansiering vid
utgången av 2027.
Finansiella mål och riskbegränsningar
• Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst 15
procent per år i snitt över en femårsperiod.
• Substansvärde per stamaktie ska öka med minst 15 procent
per år i snitt över en femårsperiod.
• Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent.
• Räntetäckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr.
Utdelningspolicy
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut
om utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst.
Finansiell kalender
Bokslutskommuniké 2025 2026-02-13
Årsredovisning 2025 2026-04-02
Delårsrapport Q1 2026 2026-04-28
Kontaktuppgifter
Niklas Zuckerman
VD
Niklas.zuckerman@logistea.se
+46 (0)708 39 82 82
Philip Löfgren
CFO
Philip.lofgren@logistea.se
+46 (0)705 91 15 45
Logistea AB (publ) – Org nr 556627-6241 – Säte i Stockholm
Postadress: Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm
För mer information, besök www.logistea.se
Denna information är sådan information som Logistea AB (publ ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 22 oktober 2025 kl 07:30 CEST.