Kvartalsrapport Q4 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Bokslutskommuniké januari - december 
Q4 2023 
 
Positiv nettouthyrning och sänkt snittränta  
Summering perioden januari – december 2023  Summering kvartalet oktober – december 2023  
• Intäkterna ökade med 44 procent och uppgick till  
371 mkr (257). 
• Driftnettot ökade med 48 procent till 276 mkr (186). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 47 procent till 107 mkr 
(73). 
• Resultatet före skatt uppgick till 8 mkr (420), där 
värdeförändring av fastigheter påverkade resultatet med          
-63 mkr (339). 
• Resultat per aktie uppgick till 0,0 kr (2,6). 
• Substansvärde per aktie minskade till 13,2 kr (16,9) till stor 
del till följd av genomförd företrädesemission. 
• I januari tillträdde Logistea två fastigheter i Göteborg till ett 
samlat fastighetsvärde om 292 miljoner kronor. 
• Under det tredje kvartalet slutfördes en fullt garanterad 
företrädesemission om totalt 436 miljoner kronor. Del av 
emissionslikviden användes för att i början av oktober 
återköpa obligationslån till ett nominellt värde om 303,8 
miljoner kronor. 
• I augusti tecknade Logistea ett nytt 20-årigt hyresavtal med 
NKT HV Cables AB i Alingsås avseende uppförande av en ny 
produktions- och testanläggning. 
 
 
• Intäkterna ökade med 16 procent och uppgick till  
93 mkr (80). 
• Driftnettot ökade med 10 procent till 66 mkr (60). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 19 procent till 25 mkr (21).  
• Resultatet före skatt uppgick till -106 mkr (6), där 
värdeförändring av fastigheter påverkade resultatet med              
-83 mkr (-12). 
• Resultat per aktie uppgick till -0,5 kr (-0,1). 
• Under oktober återköpte Logistea obligationslån motsvarande 
ett nominellt belopp om 303,75 miljoner kronor. 
• I oktober offentliggjordes nyheten att en internationell 
logistikaktör tecknat ett hyresavtal om förhyrning i fastigheten 
Grundstenen 7 i Trollhättan. 
• I december tillträdde Logistea fastigheten Kalmar Sigillet 1, med 
en uthyrningsbar yta om 35 300 kvadratmeter och en årlig 
hyresintäkt om 25,2 miljoner kronor. Fastighetsvärdet uppgick 
till 340 miljoner kronor. 
• I december meddelade bolaget om ingånget avtal att förvärva 
två fastigheter i Karlstad samt Nybro till ett fastighetsvärde om 
189 miljoner kronor. 
• Styrelsen har beslutat att föreslå till kommande årsstämma i 
maj 2024 att ingen utdelning ska ske för räkenskapsåret 2023. 
 
Väsentliga händelser efter balansdagen 
• Vid den extra bolagsstämman 25 januari 2024 godkändes förvärvet av de två fastigheterna i Karlstad och Nybro. Fastigheterna tillträddes 30 
januari 2024. 
 
  
 
  
 
Mkr 2023 2022 2023 2022
Fastighetsvärde 5 386 4 623 5 386 4 623
Intäkter 371 257 93 80
Driftnetto 276 186 66 60
Förvaltningsresultat 107 73 25 21
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet -8 323 -95 -12
Resultat per stamaktie A och B, kr 0,0 2,6 -0,5 -0,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,7 98,1 95,7 98,1
Soliditet, % 48,6 38,7 48,6 38,7
Belåningsgrad, % 45,5 55,2 45,5 55,2
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 13,2 16,9 13,2 16,9
Jan-dec Okt-dec

===== SIDA 2 =====

2 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Logistea avslutar året starkt och vi kan återigen uppvisa stabila 
siffror och nyckeltal. Under kvartalet har vi förvärvat tre fastigheter 
för totalt 529 miljoner kronor med en uthyrbar area om 59 500 
kvadratmeter. I Kalmar har vi förvärvat Nordic Nests centrallager 
och huvudkontor till ett värde om 340 miljoner kronor. Del av 
likviden, 95 miljoner kronor, utgörs av nyemitterade Logistea-aktier 
till kursen 13,50 kronor per aktie. Avtalet med Nordic Nest löper i 
8,5 år. Tillträde skedde i slutet av december 2023.  
I Nybro och Karlstad har vi avtalat om förvärv av två fastigheter 
uthyrda till Royal Design respektive GDL till ett värde om cirka 189 
miljoner kronor. Genomsnittlig återstående löptid för fastigheternas 
hyresavtal är 9 år. Tillträde skedde i januari 2024.  
Efter dessa tre förvärv kommer vårt totala fastighetsbestånd att 
uppgå till drygt 5,6 miljarder kronor. Intjäningen från dessa 
transaktioner kommer att redovisas under kommande två kvartal.   
Ljusningar i marknaden 
På transaktionsmarknaden har vi under hösten fått bevisat att 
marknaden för lager- och logistikfastigheter är fungerande och 
efterfrågan är hög. Vårt segment har en marginell nedgång, 6 
procent, i volym jämfört med samma kvartal förra året – samtidigt 
som totala transaktionsvolymen är ner 44 procent. Det är naturligt 
att investerare söker sig till fastigheter med stabila intäkter, hög 
avkastning i förhållande till kostnaden för lånat kapital och en 
fortsatt stark underliggande efterfrågan på lokalerna. Vi har även 
noterat ett antal större portföljer säljas på avkastningsnivåer mellan 
5,0-5,5 procent. Att vi lyckats förvärva moderna logistikfastigheter 
på avkastningsnivåer överstigande 7 procent känns glädjande och 
bevisar att vi har rätt organisation för att hitta bra affärer. 
Marknaden är på uppåtgående, men det finns fortfarande många 
bra affärer att göra för den som har tålamod, rätt kontaktnät, ett 
starkt ägarkollektiv samt bra bankrelationer.   
Driftnettot för året uppgick till 276 miljoner kronor (186) vilket 
motsvarar en uppgång om 48 procent jämfört med föregående år. 
Årets nettouthyrning är positiv med 9 miljoner kronor (-17) och 
grundar sig främst i höstens större uthyrningar. Förvaltnings-
resultatet uppgår för året till 107 miljoner kronor (73), en uppgång 
om 47 procent mot 2022. Kvartalets förvaltningsresultat uppgår till 
25 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet belastas av kostnader om 
drygt 4 miljoner kronor för återköpet av obligationslån som gjordes 
till en kurs om 101 procent samt kostnader för omorganisation och 
rörlig ersättning till personalen. Vidare är driftnettot säsongs-
beroende och belastat med driftskostnader i linje med årets första 
(och kalla) kvartal. En mer rättvisande bild av aktuellt driftnettot och 
förvaltningsresultat ges i intjäningsförmågan på nästa sida, där 
hänsyn är tagen till genomförda affärer. 
Vi har återigen valt att anlita auktoriserade värderingsfirmor för 
värdering av samtliga våra kassaflödesgenererande fastigheter. 
Den genomsnittliga värderingsyielden per det fjärde kvartalet 
uppgår till 6,6 procent, att jämföra med 6,2 procent för ett år sedan 
och 5,9 procent i slutet av 2021. Positivt för både intjäning och 
värderingarna för 2024 blir index-justering på 6,5 procent som 
påverkar hyrorna från 1 januari.  
Starkare finansieringsgrund 
På den finansiella marknaden såg vi kraftigt sjunkande långa räntor 
i december. Till följd av detta har vi under kvartalet förbättrat vår 
låneportfölj ytterligare. Utöver återköpen av obligationslån har vi 
även förändrat räntesäkringarna vilket resulterat i att vår snittränta 
sjunkit från 5,2 procent i det tredje kvartalet till 4,7 procent vid 
utgången av året. 84 procent av vår låneportfölj är räntesäkrad och 
en belåningsgrad på 46 procent känns betryggande.  
Med lägre inflation är nu räntetoppen nådd och vi kommer sannolikt 
få se lägre styrränta redan i vår. Låt oss se om våren kommer tidigt 
i år. Den kraftiga ökningen av räntan som vi sett senaste två åren 
bedöms nu ersättas av upp mot 1,5 procent lägre styrränta redan 
under 2024. För fastighetsbolag likt Logistea med cirka 50 procent 
belåning kommer det få stora och positiva konsekvenser på 
förvaltningsresultatet.  
Under året har vi kraftsamlat och genomfört en rad framgångsrika 
åtgärder i vårt hållbarhetsarbete. Utöver de nya ambitiösa och 
betydelsefulla hållbarhetsmålen har vi genomfört en dubbel 
väsentlighetsanalys och på olika områden förberett bolaget för 
kommande krav på hållbarhetsredovisning. 
Niklas Zuckerman  
Verkställande direktör
”Att vi lyckats förvärva moderna 
logistikfastigheter på avkastningsnivåer 
överstigande 7 procent känns glädjande 
och bevisar att vi har rätt organisation för 
att hitta bra affärer.” 
 
VD-ord

===== SIDA 3 =====

3 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Logisteas utveckling 
 
 
Fastighetsvärde per kvartal, mkr 
 
 
 
Intjäningsförmåga, mkr 
 
*För utförligare beskrivning av intjäningsförmågan hänvisas till sidan 24. 
 
Finansiella mål 
 
Förvaltningsresultat per aktie 
öka med minst 10% per år i 
snitt under en femårsperiod 
Substansvärde per aktier ska 
öka med minst 12% per år i 
snitt under en femårsperiod 
Belåningsgrad ska långsiktigt 
uppgå till högst 60% 
Ränteteckningsgraden ska 
överstiga 1,8 ggr 
   
 
4 185 4 348 4 623 4 927 4 918 4 996 5 386
150 115 93
39 0 157 132
189
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023
Fastighetsvärde på balansdagen Återstående investeringar projektfastigheter Avtalade förvärv av fastigheter efter balansdagen
Mkr 2022-09-30 2022-12-31 2023-03-31 2023-06-30 2023-09-30 2023-12-31 2024-02-16*
Hyresvärde förvaltningsfastigheter 256 304 330 329 327 366 380
Vakans förvaltningsfastigheter -2 -5 -12 -12 -15 -16 -16
Hyresvärde projektfastigheter 26 15 4 - 16 16 16
Ej faktureringsbara fastighetskostnader -34 -35 -35 -34 -32 -34 -35
Driftnetto 246 279 287 283 296 332 345
Central administration -32 -39 -39 -39 -37 -36 -36
Finansnetto** -93 -117 -134 -131 -135 -117 -126
Förvaltningsresultat 121 123 114 113 124 179 183
0,21
0,58
0,64
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
2021 2022 2023
Förvaltningsresultat, kr/aktie
Mål, kr/aktie
11,8
16,9
13,2
10
12
14
16
18
31 Dec
2021
31 Dec
2022
31 Dec
2023
Substansvärde, kr/aktie
Mål, kr/aktie
55,9 55,2
45,5
30
40
50
60
70
80
31 Dec
2021
31 Dec
2022
31 Dec
2023
Belåningsgrad, %
Mål, %
1,8
2,2
1,9
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
2021 2022 2023
Räntetäckningsgrad, ggr
Mål, ggr

===== SIDA 4 =====

4 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Koncernens resultaträkning i sammandrag 
 
 
 
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag 
 
 
Mkr Not 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 357 257 92 80
Övriga intäkter 14 - 1 -
Intäkter 371 257 93 80
Fastighetskostnader -95 -71 -27 -20
Driftnetto 2 276 186 66 60
Central administration -36 -38 -10 -11
Finansnetto 3 -133 -75 -31 -28
Förvaltningsresultat 107 73 25 21
Värdeförändringar fastigheter -63 339 -83 -12
Värdeförändringar derivat -36 8 -48 -3
Resultat före skatt 8 420 -106 6
Aktuell skatt -9 -3 -4 1
Uppskjuten skatt -7 -94 15 -19
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet -8 323 -95 -12
Periodens resultat från utdelad verksamhet 4 -1 -5 0 -2
Periodens resultat -9 318 -95 -14
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet -8 323 -95 -12
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet -1 -5 0 -2
Resultat per aktie
Resultat per aktie, räknat på periodens resultat för kvarvarande verksamhet hänförligt till 
moderbolagets aktieägare, kr -0,05 2,56 -0,45 -0,09
Resultat per aktie, räknat på periodens resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare, kr -0,05 2,52 -0,45 -0,10
Jan-dec Okt-dec
Mkr Not 2023 2022 2023 2022
Periodens resultat -9 318 -95 -14
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser - 1 - 2
Totalresultat för perioden -9 319 -95 -14
Totalresultat för perioden hänförligt till: 
Moderbolagets ägare, kvarvarande verksamhet -8 323 -95 -12
Moderbolagets ägare, utdelad verksamhet -1 -4 0 0
Jan-dec Okt-dec
Resultat per aktie har justerats retroaktivt med effekten av skillnaden mellan den fastställda teckningskursen i företrädesemissionen i september 2023 och 
aktiekurserna per datumet innan emissionsvillkoren offentliggjordes, enligt IAS 33.

===== SIDA 5 =====

5 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Resultatanalys  
 
Intäkter 
Hyresintäkterna exklusive hyrestillägg ökade under året med 41,0 procent till 306 
miljoner kronor (217) och de totala intäkterna uppgår till 371 miljoner kronor (257). 
Intäkterna har ökat främst till följd av fastighetsförvärv samt indexjusteringar i 
befintliga hyreskontrakt. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna exklusive 
hyrestillägg med 8,1 procent till följd av indexuppräkning med påverkan av lägre 
uthyrningsgrad jämfört med föregående år. En specificering av intäkterna återfinns 
i Not 2.  
Av årets hyresintäktsökning exklusive hyrestillägg kommer 4 miljoner från 
färdigställda projekt, 8 miljoner kronor från jämförbart bestånd samt 77 miljoner 
kronor från tillträdda fastigheter. 
Övriga intäkter under året om 14 miljoner kronor (0) är hänförliga till bolagets del 
av erhållet elstöd, hyresgarantier och skadestånd. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden var på balansdagen 95,7 procent (98,1). 
Minskningen är till större del hänförlig till två under årets uppkomna vakanser där 
ett kontrakt löpt ut och där en hyresgäst försatts i konkurs. Det årliga hyresvärdet 
för förvaltningsfastigheterna uppgick på balansdagen till 366 miljoner kronor att 
jämföras med 304 miljoner kronor vid ingången av året. Läs mer om uthyrningar 
under avsnittet Fastighetsbestånd.  
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna för året uppgick till -95 miljoner kronor (-71). Kostnaderna 
har ökat främst till följd av det större fastighetsbeståndet. I jämförbart bestånd har 
kostnaderna minskat med 4,2 procent, bland annat till följd av lägre 
mediakostnader. Merparten av driftskostnaderna för året har debiterats vidare på 
hyresgästerna i enlighet med hyresavtalen. De högre fastighetskostnaderna 
jämfört med föregående kvartal beror på högre säsongsrelaterade 
fastighetskostnader samt högre underhållskostnader under det fjärde kvartalet. 
Driftnetto 
Genomförda fastighetsförvärv samt ökade indextillägg för hyresintäkterna har 
bidragit till en ökning av driftnettot med 48,4 procent till 276 miljoner kronor (186) 
för året. Det lägre driftnettot jämfört med föregående kvartal beror på högre 
fastighetskostnader som beskrivs i avsnittet ovan. I jämförbart bestånd har 
driftnettot ökat med 11,4 procent jämfört med föregående år, främst till följd av 
indexuppräkning av hyrorna samt övriga intäkter. En specificering av driftnettot 
återfinns i Not 2.  
För de senaste tolv månaderna uppgick överskottsgraden till 77,3 procent (72,4) 
och den justerade överskottsgraden till 90,2 procent (85,7).  
Central administration 
Kostnader för central administration, vilket avser kostnader för koncernledning och 
koncerngemensamma funktioner, uppgick till -36 miljoner kronor (-38) för året. För 
kvartalet uppgick kostnaden till -10 miljoner kronor (-11), vilket är något högre än 
föregående kvartal. Ökningen grundar sig i under kvartalet genomförda 
personalförändringar samt rörliga ersättningar till personalen. 
 
 
 
Intäkter, mkr 
 
 
Jämförelse hyresintäkter exklusive hyrestillägg, 
mkr 
 
 
Driftnetto, mkr 
 
0
100
200
300
400
500
0
20
40
60
80
100
120
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4
Kvartal Rullande 12 mån
0
100
200
300
400
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4
Kvartal Rullande 12 mån

===== SIDA 6 =====

6 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
 
 
 
Finansnetto 
Till följd av en främst stigande lånevolym men även av högre marknadsräntor 
ökade finansnettot till -133 miljoner kronor (-75) för året. Vid periodens slut 
uppgick den genomsnittliga upplåningsräntan till 4,7 procent (4,8), vilket är lägre 
än vid utgången av det tredje kvartalet 2023, då den uppgick till 5,2 procent. Under 
fjärde kvartalet har Logistea återköpt obligationslån om ytterligare cirka 309 
miljoner kronor i sitt utestående icke säkerställda obligationslån som uppgår till 
totalt 500 miljoner kronor. Till följd av återköpet utgick ersättning om 4 miljoner 
kronor till obligationsinnehavare som accepterade erbjudandet, vilket påverkat 
finansnettot under perioden. Per utgången av året innehar Logistea 425 miljoner 
kronor av totalt 500 miljoner kronor av det utestående obligationslånet. Således 
återstår (efter avdrag av de obligationer Logistea innehar) 75 miljoner kronor. 
Återköpen kombinerat med löpande amortering resulterade i att den räntebärande 
nettoskulden vid årets utgång, trots ny upplåning under året, sjunkit till 2 449 
miljoner kronor (2 553). Även belåningsgraden har under perioden sjunkit till 45,5 
procent (55,2). Se vidare information om räntebärande skulder under avsnittet 
Finansiering på sidan 15. 
Förvaltningsresultat  
Årets förvaltningsresultat uppgick till 107 miljoner kronor (73). Ökningen beror till 
stor del på ett ökat fastighetsbestånd genom förvärv och färdigställda projekt, 
samt ökat driftnetto i befintligt bestånd. Förvaltningsresultat minskade från 30 
miljoner kronor i det tredje kvartalet till 25 miljoner kronor i det fjärde kvartalet. 
Minskningen förklaras främst av det lägre driftnettot, högre kostnader för central 
administration samt kostnad för återköp av obligationslån i finansnettot. 
Värdeförändringar  
För året uppgick värdeförändringar i fastighetsbeståndet till -63 miljoner kronor 
(339). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till -55 miljoner kronor (339) 
och den realiserade värdeförändringen till -8 miljoner kronor (0). Av den 
orealiserade värdeförändringen grundar sig 298 miljoner kronor i ett stigande 
driftnetto främst till följd av justerade inflationsantaganden för 2023 (från 2,0–4,0 
procent per den 31 december 2022 till utfall om 6,5 procent) och -447 miljoner 
kronor beror på ändrade antaganden om direktavkastningskrav där 
avkastningskravet i snitt har justerats upp med 0,7 procentenheter under perioden. 
Vidare grundar sig 90 miljoner kronor av den orealiserade värdeförändringen i 
projektvinst och uppskjuten skatterabatt vid förvärv uppgick till 4 miljoner kronor. 
Mer information om värdeförändringar för fastigheter återfinns i 
fastighetsavsnittet samt i Not 6. 
Logisteas räntederivat marknadsvärderas vid varje kvartals utgång. För året 
uppgick värdeförändringarna kopplade till räntederivat till -36 miljoner kronor (8). 
Skatt 
Årets skattekostnad uppgick till -16 miljoner kronor (-97). Skatten utgörs av aktuell 
skatt om -9 miljoner kronor (-3) på årets resultat samt uppskjuten skatt om              
-7 miljoner kronor (-94). Effektiv skatt påverkas särskilt av gällande 
ränteavdragsbegränsningar samt emissionskostnader som bokförts direkt mot 
eget kapital. Bolagsskattesatsen för beskattningsåret 2023 uppgår till 20,6 procent 
(20,6). 
Periodens resultat 
Resultatet för året uppgick till -9 miljoner kronor (318), primärt påverkat av lägre 
orealiserade värdeförändringar av fastigheter och derivat samt ett förbättrat 
förvaltningsresultat. Resultat från utdelad verksamhet uppgick till -1 miljoner 
kronor (-5).  
Förvaltningsresultat, mkr 
 
Förvaltningsresultat per aktie, kr 
 
 
 
0
25
50
75
100
125
150
0
5
10
15
20
25
30
35
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4
Kvartal Rullande 12 mån
-50%
-25%
0%
25%
50%
0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4
Förvaltningsresultat per aktie
Tillväxt per kvartal, %

===== SIDA 7 =====

7 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag 
 
 
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag 
  
 
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar 1 1
Förvaltningsfastigheter 6 5 386 4 623
Nyttjanderättstillgångar 10 12
Övriga materiella anläggningstillgångar 4 5
Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 1
Derivat 6 10
Uppskjutna skattefordringar 2 -
Summa anläggningstillgångar 5 410 4 652
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 79 111
Likvida medel 29 52
Summa omsättningstillgångar 108 163
SUMMA TILLGÅNGAR 5 518 4 815
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 684 1 864
Summa eget kapital 2 684 1 864
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 453 2 505
Leasingskulder 8 10
Derivat 18 -
Uppskjutna skatteskulder 194 185
Summa långfristiga skulder 1 673 2 700
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 025 100
Leasingskulder 2 2
Övriga skulder 134 149
Summa kortfristiga skulder 1 161 251
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 518 4 815
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Eget kapital vid periodens ingång 1 864 1 049
Totalresultat för perioden -9 319
Emissioner, netto efter emissionskostnader 824 494
Skatteeffekt emissionskostnader 3 2
Personaloptionsprogram 2 0
Eget kapital vid periodens utgång 2 684 1 864

===== SIDA 8 =====

8 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag 
 
 
Kommentar till kassaflödesanalysen  
Kassaflödesanalysen är upprättad i enlighet med IAS 7, vilket 
innebär att enbart nettoköpeskillingen för andelarna i förvärvade 
bolag, med avdrag för förvärvade likvida medel, redovisas under 
förvärv av tillgångar via dotterbolag. Amorterade lån omfattar 
koncernens amorteringar på befintlig skuld samt refinansieringar 
av förvärvade skulder.  
Koncernens likvida medel har under perioden minskat från 52 till 29 
miljoner kronor. Summan av löpande amorteringar av räntebärande 
skulder tillsammans med återköp av obligationslån uppgår till totalt 
530 miljoner kronor. 
Vid slutet av året har Logistea outnyttjade krediter uppgående till 
165 miljoner kronor kopplat till pågående ombyggnationer och 
projekt. Vidare uppgick nedlagda investeringar för pågående 
ombyggnationer och projekt till 42 miljoner kronor vid årsskiftet. 
För att sänka koncernens kapitalkostnad har tillgängliga krediter 
kopplade till nedlagda investeringar om 29 miljoner kronor inte 
utnyttjats, vilket dock har påverkat periodens kassaflöde negativt. 
 
 
Mkr Not 2023 2022 2023 2022
Kassaflöde från rörelsen
Driftnetto kvarvarande verksamhet 276 186 66 60
Central administration kvarvarande verksamhet -36 -38 -10 -11
Rörelseresultat från utdelad verksamhet 4,5 -1 -5 0 -2
Justeringar för ej kassaflödespåverkande poster 1 1 0 1
Erhållen ränta 3 4 0 3
Betald ränta -132 -67 -57 -27
Betalda inkomstskatter -7 -6 2 1
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet 104 75 1 25
Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet
Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar 41 -7 -5 -18
Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder -28 8 -16 29
Kassaflöde från den löpande verksamheten 117 76 -20 36
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -111 -196 -51 36
Förvärv av tillgångar via dotterbolag -329 -484 -240 -265
Avyttring av tillgångar via dotterbolag 30 4 - 4
Förändring av övriga anläggningstillgångar 0 -6 0 -4
Kassaflöde från investeringsverksamheten -410 -682 -291 -229
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Utdelning
Nyemission, netto efter emissionskostnader 420 338 -1 0
Personaloptioner 2 0 - -
Upptagna lån 378 1 072 218 242
Amortering av lån -530 -970 -342 -127
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 270 440 -125 115
Minskning/ökning av likvida medel
Periodens kassaflöde -23 -166 -436 -78
Likvida medel vid periodens början, netto 52 218 465 130
Likvida medel vid periodens slut, netto 29 52 29 52
Jan-dec Okt-dec

===== SIDA 9 =====

9 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Fastighetsbestånd  
 
Logistea tillträdde under kvartalet fastigheten Sigillet 1 i Kalmar med en årlig 
hyresintäkt om 25,2 miljoner kronor samt tecknade avtal om att förvärva två 
fastigheter belägna i Karlstad och Nybro med en sammanlagd hyresintäkt om 14,2 
miljoner kronor. Vidare tecknades ett nytt hyresavtal med en internationell 
logistikaktör avseende 15 000 kvm logistikyta i fastigheten Grundstenen 7 i 
Trollhättan till en årshyra om 7,3 miljoner kronor. 
Fastighetsbeståndet 
Per den 31 december 2023 ägde Logistea 69 fastigheter (68) på 40 orter (40) i 
Sverige. De samlade intäkterna under året uppgick till 371 miljoner kronor (257). 
Total uthyrningsbar yta uppgick till 598 854 kvadratmeter (540 870), exklusive 
pågående och planerade ny- och tillbyggnationer. Den genomsnittliga hyran i 
beståndet uppgick till 588 kronor per kvadratmeter (486). Den ekonomiska 
uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheterna uppgick vid periodens utgång till 
95,7 procent (98,1). Förändringen beror dels på två under året uppkomna vakanser 
i Vaggeryd Logistikpark där hyresgästen Azelio försatts i konkurs samtidigt som 
hyresavtalet med PDL har förverkats av Logistea, samt på en uppkommen vakans i 
Borås där det tidigare kontraktet löpte ut under det första kvartalet i 2023. 
Uthyrningsarbetet pågår och dialoger förs med ett flertal intressenter avseende 
förhyrning av lokalerna där vi har en stark tilltro till att hyresavtal avseende delar av 
ytorna kan tecknas under det första kvartalet 2024. För 2023 har nettouthyrningen 
varit positiv om 9 miljoner kronor (-17), vilken till stor del förklaras av uthyrningarna 
i Trollhättan samt i Karlskoga. 
Fastighetsbeståndets samlade redovisade värde uppgick på balansdagen till 5 386 
miljoner kronor (4 623). Per balansdagen finns två pågående ny-, till- eller 
ombyggnationer som planeras färdigställas inom en 18-månaders period. Dels en 
nybyggnation åt NKT HV Cables AB på Bulten 1 i Alingsås med en 
investeringsvolym om 160 miljoner kronor som planeras färdigställas under Q1 
2025 samt ombyggnation av fastigheten Vindrosen 4 i Borås åt Globen Lighting 
och Camfil Power Systems AB med en bedömd investering om 18 miljoner kronor 
och en bedömd inflytt under första kvartalet 2024.  
För räkenskapsåret 2023 uppgick den orealiserade värdeförändringen till -55 
miljoner kronor (339) och den realiserade värdeförändringen till -8 miljoner kronor 
(0). Av den orealiserade värdeförändringen grundar sig 298 miljoner kronor i ett 
stigande driftnetto främst till följd av justerade inflationsantaganden för 2023 (från 
2,0–4,0 procent per den 31 december 2022 till utfall om 6,5 procent) och -447 
miljoner kronor beror på ändrade antaganden om direktavkastningskrav där 
avkastningskravet i snitt har justerats upp med 0,7 procentenheter under perioden. 
Vidare grundar sig 90 miljoner kronor av den orealiserade värdeförändringen i 
projektvinst och uppskjuten skatterabatt vid förvärv uppgick till 4 miljoner kronor.  
För det fjärde kvartalet uppgick den orealiserade värdeförändringen till -83 miljoner 
kronor (-12) och den realiserade värdeförändringen till noll (0). Av den totala 
orealiserade värdeförändringen grundar sig -83 miljoner kronor i ändrade 
antaganden om direktavkastningskrav där avkastningskravet i snitt har justerats 
upp med 0,1 procentenheter under kvartalet. 
 
  
Uthyrningsgrad, % 
 
 
 
 
Förvärv, investeringar och avyttringar, mkr 
 
  
Förändring fastighetsvärde, mkr 
Mkr      2023 2022 
Fastighetsvärde 1 januari  4 623 2 607 
Investeringar i bef. fastigheter 111 196 
Förvärv  
 746 1 489 
Avyttring  
 -39 -8 
Orealiserad värdeförändring   -55 339 
Fastighetsvärde 31 december    5 386  4 623 
 
 
 
 
99,3 99,2 99,0 98,1 96,3 96,3 96,3 95,7
60
70
80
90
100
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4
-200
0
200
400
600
800
1 000
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4
Förvärv Investeringar Avyttringar

===== SIDA 10 =====

10 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
 
Fastighetsbeståndets avkastning 
Direktavkastningen för Logisteas kassaflödesgenererande fastigheter uppgick vid 
periodens utgång till 6,3 procent (6,2) och den genomsnittliga värderingsyielden 
uppgick till 6,6 procent (6,2).  
Värderingsmetod 
Per utgången av det fjärde kvartalet har 100 procent av de kassaflödes-
genererande fastigheterna, motsvarande 96 procent av det samlade beståndet, 
värderats av externa auktoriserade och oberoende värderingsinstitut. Övriga 
fastigheter har värderats internt. Under det tredje, andra respektive första kvartalet 
värderades 24, 26 respektive 54 procent av de kassaflödesgenererande 
fastigheterna av externa värderingsinstitut. För att bedöma fastigheternas 
marknadsvärde under året har Logistea använt sig av Newsec och Savills som 
oberoende värderingsföretag.  
Som huvudregel används kassaflödeskalkyler vid värdebedömningarna i vilka 
driftnetto, investeringar och restvärdet nuvärdesberäknas. Kalkylperioden 
anpassas utifrån respektive fastighets befintliga hyresavtals återstående löptid. 
Värderingstekniken är oförändrat från föregående år och mer information om 
värderingar återfinns i not 6 i den här rapporten samt i not 10 i Logisteas Års- och 
hållbarhetsredovisning 2022. 
Kunder och hyresavtal 
Logisteas vision är att vara den naturliga långsiktiga partnern till företag som 
efterfrågar hållbara och moderna lokaler för lager, logistik och lättindustri genom 
att erbjuda hållbara och effektiva lokaler i bra verksamhetslägen anpassade till 
hyresgästernas behov. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas fastigheterna 
till nytta för båda parter.  
Logisteas förvärvsstrategi fokuserar på och prioriterar fastigheter i bra lägen med 
finansiellt stabila hyresgäster och långa hyresavtal. Per den 31 december 2023 
uppgick den genomsnittliga återstående kontraktslängden för Logisteas 
hyresgäster till 7,9 år (7,8). Logistea prioriterar en väldiversifierad kundbas vad 
gäller hyresgästernas verksamhetsområden och branscher vilket bedöms ge en 
minskad risk för hyresförluster och vakanser och ett över tid stabilt kassaflöde.  
Logistea tecknar främst så kallade triple net-hyresavtal med full KPI-justering där 
hyresgästen utöver den kontrakterade hyran även betalar kostnaden för drift och 
underhåll. Exempel på dessa kostnader är uppvärmning, el, vatten, fastighetsskatt, 
fastighetsskötsel och underhåll av fastigheterna. Detta medför att Logistea har en 
begränsad risk för ökningar av dessa typer av kostnader. 
Nettouthyrning 
 
 
 
Mkr 2023 2022 2023 2022
Nyuthyrningar 30 4 10 3
Omförhandlingar 1 -7 0 -7
Uppsägningar -13 -13 -7 -12
Konkurser -8 0 -4 0
Nettouthyrning 9 -17 -1 -16
Jan-dec Okt-dec
Förfallostruktur kontrakterat hyresvärde, % 
 
Genomsnittlig kontraktstid, år 
 
Nettouthyrning per kvartal, mkr 
 
6 8 11
1 3
71
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2024 2025 2026 2027 2028 2029<
6,5
8,1 7,7 7,8 7,7 7,5 7,8 7,9
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4
-25
-15
-5
5
15
25
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4
Nyuthyrningar Omförhandlingar
Uppsägningar Konkurser

===== SIDA 11 =====

11 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q1 2023 11 (27)  |  Logistea  |  Delårsrapport  |  Q1 2023 
 
 
Fastighetsbestånd per balansdag 31 december 2023 
 
*Avser driftnetto från intjäningsförmåga. 
Svenljunga/Lockryd (480 000 kvm byggrätt) samt Ödeshög (50 000 kvm byggrätt), där 
Logistea har ensidig option om markförvärv, har inte inkluderats i tabellen. 
 
 
Logisteas fastighetsbestånd per 31 december regionindelat. 
 
 
 
 
Region 
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Fastighets-
värde, mkr
Kontrakterat 
hyresvärde, mkr
Driftnetto*, 
mkr
Byggrätt BTA, 
kvm
Väst 319 369 3 115 201 183 61 500 
Mitt 108 382 614 50 41 58 000 
Syd 91 151 637 48 44 17 000 
Öst 57 929 558 38 36 2 000 
Norr 22 023 147 13 13 - 
Summa 598 854 5 071 350 317 138 500 
Projektfastigheter 3 500 315 16 16 204 000 
Summa 602 354 5 386 366 333 342 500 
Uthyrningsbar yta per kategori 
31 december 2023, kvm 
   
Uthyrningsbar yta per region 
31 december 2023, kvm 
   
 
  
 
65%
35%
Lager/logistik Lättindustri
53%
18%
15%
10% 4%
Väst Mitt Syd Öst Norr

===== SIDA 12 =====

12 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Projekt  
 
För att bibehålla nöjda och långsiktiga hyresgäster arbetar Logistea 
kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och anpassa 
sina fastigheter utifrån hyresgästens behov. Tillsammans med 
hyresgästerna utvecklar Logistea nya fastigheter, moderniserar och 
bygger till befintliga fastigheter samt driver vidareutveckling av den 
omkringliggande miljön intill fastigheterna. Genom ett bra och nära 
samarbete kan Logistea växa tillsammans med hyresgästerna. 
Pågående nybyggnation  
 
Alingsås (Bulten 1)  
I augusti 2023 tecknade Logistea ett 20-årigt hyresavtal med NKT 
HV Cables AB avseende uppförande av en produktions- och 
testanläggning på fastigheten Bulten 1 i Alingsås. Investeringen 
uppgår till maximalt 160 miljoner kronor och byggnaden beräknas 
färdigställas under första kvartalet 2025. Hyresavtalet är ett grönt 
triple-net hyresavtal. Projektet finansieras via Sparbanken Alingsås. 
Logistea har även förlängt hyresavtalet med NKT om cirka 10 700 
kvadratmeter i den befintliga byggnaden på samma fastighet till 
2045-04-30. Årshyran, exklusive tillägg, för de två hyresavtalen 
uppgår sammanlagt till cirka 26,75 miljoner kronor. 
Färdigställd nybyggnation  
 
Timrå (Vivsta 13:92)  
I april 2022 förvärvades och tillträddes fastigheten Vivsta 13:92 i 
Timrå kommun. På fastigheten slutfördes i mars 2023 
byggnationen av en ny lager- och logistikbyggnad om 4 900 
kvadratmeter, i enlighet med plan. Inflyttning av hyresgäst skedde 
vid slutet av första kvartalet 2023. Vidare har byggnaden 
miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use med betyget Excellent. 
Framtida projekt 
 
Vaggeryd Logistikpark 
Vaggeryd Logistikpark är ett omfattande utvecklingsområde beläget 
söder om Jönköping. Utöver ett utmärkt logistikläge finns även 
järnvägsanslutning på området. Logistikparken omfattar en markyta 
om totalt 380 000 kvadratmeter och cirka 150 000 kvadratmeter 
utvecklingsbar byggrätt, exklusive den första färdigställda 
byggetappen. Under andra kvartalet 2023 påbörjades arbetet med 
att ansluta området till fjärrvärme. 
I logistikparken installeras nu batterier med en effekt om 9 mW som 
kommer vara i drift under det första halvåret 2024. 
Fåglabäck i Vaggeryd 
Med närhet till Båramoterminalen, en kombiterminal sammanlänkad 
med järnväg från Göteborgs hamn, är området en av de största 
inlandsnoderna i skyttelsystemet. Här planerar Logistea byggnation 
av moderna lager- och logistikbyggnader om cirka 55 000 - 60 000 
kvadratmeter på en markyta om cirka 100 000 kvadratmeter mark, 
varav 80 000 kvadratmeter innehas via en ensidig option. Båramo 
kombiterminal ingår i den av EU inrättade europeiska 
järnvägskorridoren ScandMed. 
Lockryd i Svenljunga 
Under det tredje kvartalet meddelade Freyr Battery A/S att de 
avbryter planerna på att etablera en battericellsfabrik i Svenljunga. 
Logistea har fört dialoger med andra parter om etablering på 
marken, som med sin närhet till Borås och Göteborg kan bli ett 
attraktivt logistikläge. 
 
Aktuella projekt 
 
Fastighet 
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Bedömt 
hyresvärde, mkr 
Bedömt 
driftnetto, mkr
Total 
investering, mkr 
Återstående 
investering, mkr
Beräknat 
färdigställande, år 
Alingsås Bulten 1 3 500 16 16 160 132 2025 
Summa 3 500 16 16 160 132  
Första spadtaget för projektet i Alingsås togs 10 oktober 2023 Skissbild på test- och produktionshallen i Alingsås

===== SIDA 13 =====

13 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Marknad – Lager, logistik och lättindustri  
 
Sammanfattning 
Intresset för att investera i fastigheter inom segmenten lager, 
logistik och lättindustri är fortsatt stort drivet av strukturella 
tillväxtfaktorer i kombination med stigande produktionskostnader 
vilket gett stöd till fortsatt stark hyresmarknad och sektorns sk. 
triple net-hyresavtal, där hyresgästerna betalar för 
fastighetsomkostnader, skapar förutsättningar för tillväxt i 
driftsnettot. Segmentet har drivits av en stor efterfrågan från 
hyresgäster som bland annat flyttat hem produktion från andra 
länder till Sverige och behov av ökade säkerhetslager i ljuset av 
störningar i leveranskedjorna. JLL ser ett brett stöd för investeringar 
inom segmentet kopplat till både nationella och internationella 
investerare och där större delen av segmentet fortsatt handlas med 
premium på börsen, vilket underbygger riskaptiten från 
kapitalmarknaden.  
Dagens högre räntekostnad har däremot dämpat efterfrågan inom 
prime-segmentet, med fortsatt stigande avkastningsnivåer som 
följd. Räntekostnaden för längre löptider har dock fallit kraftigt 
under slutet av 2023 kopplat till signaler om att riksbankerna i 
Sverige men även i USA och EU ser toppen på styrräntorna. Trots 
lägre långräntor så har avkastningskraven fortsatt att öka även i 
slutet av 2023 vilket JLL bedömer är kopplat till viss osäkerhet kring 
timing och magnitud för sänkning av styrräntor och bedömer att de 
lägre långräntorna bör skapa stabilisering och möjlighet till 
sjunkande avkastningskrav under 2024 och 2025 givet att inflation 
tydligt faller och att styrräntorna anpassas i linje med vad 
räntemarknaden prisar in.  
Logistik- och industrisegmentet har fortsatt lockat investerare och 
transaktionsvolymerna är endast ner med ca 6 procent under andra 
halvan av 2023 jämfört med samma period föregående år. Den 
totala transaktionsvolymen för segmentet uppgick för helåret till 
18,9 mdkr, motsvarande en nedgång om cirka 50 procent. 
Hyresmarknad 
Långa hyreskontrakt, nyproducerade ytor och transportnära lägen är 
fortfarande mycket eftertraktade bland investerare inom 
fastighetssektorn. Intresset sträcker sig även till portföljer av äldre 
industrifastigheter med kortare hyreskontrakt. Lager- och 
industrifastigheter som ligger i närheten av städer, även kallade 
"Last mile" fastigheter, fortsätter att vara mycket populära, vilket 
understryker deras potential för utveckling och hyror på lång sikt. 
Enligt JLLs bedömning ligger vakansgraden för moderna logistik- 
och industrifastigheter på cirka 8,3 procent, vilket är en ökning med 
ungefär 3,6 procent sedan Q4 2022. Ökningen i vakansgraden kan 
till stor del tillskrivas några få stora logistikanläggningar i Norra 
Stockholm som startades utan hyresgäst, främst under 2021, och 
som nu färdigställts utan att det tecknats något avtal med 
hyresgäst. Detta tillsammans med en strukturell ökning kring 
vakans i det äldre beståndet har drivit upp vakansgraderna under 
2023. Norra Stockholm är den delmarknad där det noteras högst 
vakansgrad enligt JLLs undersökning. Under Q4 2023 noterades 
den till 17,5 procent, en ökning om 4,1 procent på årsbasis.  
JLL bedömer att primehyrorna inom segmentet har ökat med 
mellan 7–24 procent med starkast ökning i Jönköping. 
Marknadshyror för lättindustri och sekundär logistik påverkas mer 
av lokala efterfrågeläget och kan variera stort beroende på 
specifikationer/hyresgästanpassningar samt mikroläge. JLL 
bedömer att marknadshyrorna för industriytor har ökat något mer 
(10-30 procent) under 2023 vilket är högre än KPI-justering av 
hyrorna med 10,9 procent för 2023, dock även med stöd av 
nyproducerade ytor och högre byggkostnader. Starkaste 
hyrestillväxt bedömer JLL är kopplat till Jönköping och Örebro som 
har relativt låga hyror med viss eftersläpning av statistiken gett stöd 
till högre nivåer.
 Snitthyror prime-logistik 
 
0
200
400
600
800
1 000
1 200
Stockholm Göteborg Jönköping Örebro Skåne
Logistik/industri transaktionsvolym på kvartalsbasis, Mdkr  
 
Vakanser 
 
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
Q1-18 Q2-18 Q3-18 Q4-18 Q1-19 Q2-19 Q3-19 Q4-19 Q1-20 Q2-20 Q3-20 Q4-20 Q1-21 Q2-21 Q3-21 Q4-21 Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 Q4-23
0%
5%
10%
15%
20%
Q1-22 Q2-22 Q3-22 Q4-22 Q1-23 Q2-23 Q3-23 Q4-23
Göteborg/Borås Jönköping Malmö/Helsingborg
Stockholm Norr Stockholm Syd Stockholm
Text och information i marknadsavsnittet är upprättat av JLL Research i januari 2024.

===== SIDA 14 =====

14 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Hållbarhet  
 
Uppdaterade hållbarhetsmål i linje med genomförd 
dubbel väsentlighetsanalys 
Hållbarhet är en integrerad del i Logisteas strategiska ramverk och 
mål. Under 2023 har vi inlett ett arbete för att anpassa bolagets 
hållbarhetsarbete och rapportering till det nya regelverket Corporate 
Sustainability Reporting Directive (CSRD). En dubbel 
väsentlighetsanalys enligt European Sustainability Reporting 
Standards (ESRS) genomfördes och validerades med bolagets 
nyckelintressenter. Väsentlighetsanalysen pekade ut de 
hållbarhetsfrågor som Logistea bör prioritera för att minimera risker 
och ta vara på möjligheter, både finansiellt och i termer av Logisteas 
påverkan på omvärlden.  
Som ett resultat av analysen har Logisteas hållbarhetsramverk 
uppdaterats och nya hållbarhetsmål av både strategisk och operativ 
karaktär har tagits fram inom ESG-ramverket. Måluppfyllnad på 
nedan mål kommer att rapporteras under andra halvåret 2024. 
E 
Mål kopplade till miljö 
Energibesparingsåtgärder - Årligen förflytta minst 10 procent av 
fastigheterna i jämförbart bestånd till en avsevärt bättre energiklass 
genom energiprojekt fram till slutet av 2025. 
 
Solceller - Årligen öka installerad effekt från solenergi med 1 MWp.  
 
Batterier - Installerad effekt från batterilagring ska uppgå till minst 30 
MW vid slutet av år 2025.  
 
Fossilfri el - 100 procent fossilfri el för de elavtal Logistea har 
rådighet över. 
 
Nettonoll växthusgas - Logistea ska nå nettonoll utsläpp av 
växthusgaser inom scope 1 och 2 till år 2030  
 
Laddinfrastruktur - Fem fastigheter ska årligen utrustas med 
laddinfrastruktur för fordon. 
 
Miljöcertifiering - All nyproduktion och större ombyggnationer ska 
hållbarhetscertifieras.  
 
Återbruk - Logistea ska verka för att vid ny- och ombyggnationer 
använda återbrukat material.  
 
Ekosystemtjänster - Logistea ska verka för en expandering av 
andelen gröna bioytor inom fastighetsbeståndet.  
 
 
 
 
SG 
Mål kopplade till social och uppförande 
Nöjda medarbetare - >50 i ENPS (employee net promoting score). 
 
Jämställdhet – Könsfördelning 40/60 procent i bolaget, 
ledningsgruppen och i styrelsen. 
 
Uppförande 
Samtliga Logisteas medarbetare ska utbildas i Logisteas 
uppförandekod. 
Samtliga väsentliga leverantörer ska åta sig att följa Logisteas 
uppförandekod. 
Logistea ska verka för att betydande hyresgäster undertecknar en 
grön hyresbilaga. 
Aktuellt inom Logisteas hållbarhetsarbete 
Under det fjärde kvartalet 2023 beviljades Logistea bygglov för att 
uppföra och installera batterilagringsenheter i Vaggeryd Logistikpark. 
Under första halvåret 2024 kommer batteri med effekt om 9 MW att 
driftsättas för att både stödja kraftnätet samt för att kunna erbjuda 
hyresgästerna en mer stabil och förutsägbar elkostnad.  
Under det fjärde kvartalet 2024 installerades och driftsattes solceller 
på fastigheten Vindan 1 i Borås. Solcellerna har kapacitet om 490 
kWp. 
Utöver färdigställandet av den dubbla väsentlighetsanalysen har 
policyer och övriga styrdokument uppdaterats för att vara redo för 
kommande rapporteringskrav.    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Måluppfyllnad 2023 
 
100% 
Av fastigheterna som tillkommit genom nybyggnation eller genomgått en större 
ombyggnation har hållbarhetscertifierats enligt Logisteas krav.

===== SIDA 15 =====

15 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Finansiering  
 
Marknadsläge 
Räntemarknaden har under året kännetecknats av stor volatilitet. Årets första nio månader 
präglades av stigande räntor och inflationsfokus och det fjärde kvartalet präglades istället 
av kraftigt och snabbt sjunkande långräntor samt en stärkt kronkurs. Inflationstrycket såväl 
globalt som i Sverige sjönk tillbaka drastiskt under främst det fjärde kvartalet och mycket 
tyder på att räntetoppen är nådd och att nästa steg för världens centralbanker är sänkning 
av styrräntan snarare än ytterligare höjningar.  
Kapitalmarknaden, för främst fastighetsbolag inom segmentet high-yield, har öppnats upp 
under det fjärde kvartalet. Samtidigt har bolag inom segmentet investment grade har kunnat 
emittera obligationer förhållandevis framgångsrikt på relativt attraktiva nivåer. Flera bolag 
inom sektorn har under det fjärde kvartalet även fortsatt avyttra tillgångar med syfte att 
hantera kommande kreditförfall vilket är en trend som tros fortsätta in under 2024. 
Räntebärande skulder 
Logistea har nyttjat främst bankfinansiering och till viss del kapitalmarknaden för att 
finansiera investeringar såsom förvärv, nybyggnation samt förädling av det befintliga 
beståndet i form av främst hyresgästanpassningar men även energieffektiviserande 
åtgärder. Av den totala räntebärande skulden utgör bankfinansiering 94 procent (79), 
obligationslån 3 procent (19) och reverslån 3 procent (2). Logistea gick under det tredje 
kvartalet ut med ett frivilligt återköpserbjudande av sina utestående seniora icke-
säkerställda gröna obligationer i vilket Logistea under det fjärde kvartalet återköpte 
obligationer till ett totalt nominellt belopp om 309 miljoner kronor. Logistea har vid 
periodens utgång utestående obligationer, som bolaget inte äger, motsvarande 75 miljoner 
kronor. Räntan på obligationslånet är rörligt och har en marginal om 5,15 procent, en löptid 
om 3 år och förfaller i oktober 2024. 
Logisteas räntebärande nettoskuld, räntebärande skulder med avdrag för likvida medel, 
uppgick på balansdagen till 2 449 miljoner kronor (2 553), vilket motsvarar en belåningsgrad 
om 45,5 procent (55,2) av fastigheternas marknadsvärde. Räntetäckningsgraden uppgick till 
1,9 gånger (2,2). Av den räntebärande bruttoskulden utgjorde säkerställd bankfinansiering 2 
333 miljoner kronor (2 056), 75 miljoner kronor (500) utgjordes av icke säkerställda 
obligationslån och 75 miljoner kronor (59) utgjordes av reverslån. Den säkerställda 
belåningsgraden uppgår vid periodens slut till 42,8 procent (43,3). Av de räntebärande 
skulderna bestod 1 453 miljoner kronor (2 505) av långfristiga skulder och 1 025 miljoner 
kronor (100) av kortfristiga skulder. Större delen av de kortfristiga bankskulderna kommer 
att refinansieras under första halvåret 2024. 
Den genomsnittliga ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,8 år (2,1) respektive 1,9 år 
(2,7) vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan uppgick på balansdagen till 4,7 
procent (4,8), inklusive effekten av räntederivat.  
På balansdagen uppgick det nominella beloppet av bolagets derivat till 2 081 miljoner 
kronor med en snittränta om 2,5 procent. Bolaget ägde ränteswapar till ett nominellt belopp 
om 1 161 miljoner kronor med en snittränta om 2,6 procent, performance swapar till ett 
nominellt belopp om totalt 900 miljoner kronor, där barriären i performance swapar till ett 
nominellt belopp om 800 miljoner kronor uppgår till 4,50 procent och ett nominellt belopp 
om 100 miljoner kronor har en barriär om 4,25 procent. Snitträntan, den fasta räntan, för 
performance swaparna uppgick till 2,36 procent vilken betalas så länge den rörliga räntan 
(Stibor 3-månader) ligger under respektive barriärnivå. Vidare innehade ett räntetak med ett 
nominellt belopp om 20 miljoner kronor och en ränta (tak) om 1,5 procent. 
  
Fördelning räntebärande skulder, % 
 
 
 
Fördelning lång- och kortfristiga skulder, % 
 
 
 
Belåningsgrad, % 
 
 
 
 
 
 
94%
3%3%
Banklån Icke säkerställd obligation Reverslån
59%
41%
Lång Kort
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4
Belåningsgrad, % Mål, %

===== SIDA 16 =====

16 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
 
Nettoupplåningen under perioden uppgick till totalt -124 miljoner 
kronor (115). Under perioden har koncernen tagit upp 218 miljoner 
kronor (242) i nya lån och amorterat banklån och återköpt 
obligationslån om 342 miljoner kronor (127). Vid periodens utgång 
hade Logistea likvida medel uppgående till 29 miljoner kronor (52). 
 
Ränteriskhantering 
Under kvartalet har Logistea fortsatt att aktivt arbeta med 
derivatportföljen för att förbättra och stärka skyddet mot 
oförutsedda händelser på räntemarknaden genom att sänka 
andelen performance swapar, förbättra förfallostrukturen, förlänga 
räntebindningen och samtidigt sänka den genomsnittliga räntan.  
Under det fjärde kvartalet har Logistea stängt en performance swap, 
till ett nominellt belopp om 500 miljoner kronor och en fast ränta 
om 3,26 procent med förfall i april 2025 samtidigt som nya 
räntederivat med ett nominellt belopp om totalt 600 miljoner kronor 
har tecknats med en snittränta uppgående till 2,68 procent och en 
snittlöptid om 4 år. De ny räntederivaten fördelar sig på en 
performance swap till ett nominellt belopp om 200 miljoner kronor 
med en löptid om 3 år, en ränteswap till ett nominellt belopp om 200 
miljoner kronor med en löptid om 4 år samt en ränteswap till ett 
nominellt belopp om 200 miljoner kronor med en löptid om 5 år.  
Vid utgången av perioden uppgick det nominella värdet på 
Logisteas derivatportfölj till 2 081 miljoner kronor (1 168) och 
bestod av derivat med förfall under perioden 2024–2029. 
Marknadsvärdet av derivaten uppgick vid kvartalets utgång till -12 
miljoner kronor (8). Förändringen av marknadsvärdet för perioden 
uppgick till -36 miljoner kronor (8) och förklaras av sjunkande 
marknadsräntor samt omstruktureringar i derivatportföljen. 
 
 
Derivatinstrument  
Mer information om vad de olika derivaten innebär finns under 
avsnittet definitioner. 
Utestående derivatavtal per 2023-12-31 
Derivat  
Nominellt 
belopp, mkr  Strike  Ränta  Löptid, år 
Ränteswap 100 - 2,0% 0,9 
Räntetak 20 1,5% - 1,2 
Förlängningsbar swap 100 - 2,6% 1,4 
Förlängningsbar swap 100 - 2,6% 1,4 
Ränteswap 10 - 2,3% 1,4 
Ränteswap 200 - 2,9% 1,5 
Ränteswap 112 - 2,8% 2,1 
Ränteswap 50 - 2,4% 2,4 
Performance swap 200 4,5% 2,7% 2,9 
Ränteswap 39 - 2,0% 3,2 
Ränteswap 50 - 2,4% 3,4 
Performance swap 250 4,5% 2,4% 3,9 
Ränteswap 200 - 2,7% 3,9 
Performance swap 250 4,5% 2,2% 4,1 
Ränteswap 200 - 2,6% 4,9 
Performance swap 100 4,3% 2,2% 5,0 
Performance swap 100 4,5% 2,3% 5,1 
 2 081 - 2,5% 3,2 
 
 
 
 
Kapital- och räntebindning 
 
Bindningstid Banklån, mkr
Obligationslån, 
mkr
Övriga 
räntebärande 
skulder, mkr
Total nominell 
skuld, mkr Andel,%
Nominell 
volym, mkr Andel,% 
Genomsnittlig 
räntebindning, 
år 
0-1 år 895 75 25 995 40 453 18 0,1 
1-2 år 1 192 - 50 1 242 50  480 19 0,3 
2-3 år - - - - -  362 15 0,4 
3-4 år 204 - - 204 8  538 22 0,8 
>4 år 42 - - 42 2  650 26 1,2 
Totalt 2 333 75 75 2 483 100  2 483 100 2,8 
Räntebindning Kapitalbindning

===== SIDA 17 =====

17 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Aktien  
  
Logisteas aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap och hade vid periodens 
utgång drygt 11 692 aktieägare (12 964). De tio största ägarna per den 31 december 
2023 framgår av tabellen nedan.  
Aktieägare per 2023-12-31 
Varje A-aktie motsvarar en röst och en B-aktie motsvarar en tiondels röst. 
 
Företrädesemission 2023 
Logistea genomförde under det tredje kvartalet en företrädesemission om totalt 436 
miljoner kronor i syfte att hantera kommande skuldförfall i Logisteas utestående 
obligationslån, finansiera framtida förvärv samt till värdeskapande investeringar i 
befintligt bestånd. Beslutet fattades med stöd av bemyndigandet som lämnades vid 
årsstämman den 5 maj 2023.  
Emissioner under kvartalet 
Den 5 oktober meddelade Logistea att bolaget genomför en riktad emission om 
1 673 820 B-aktier för att erlägga en tilläggsköpeskilling för aktierna i Vaggeryd 
Logistikpark AB. 
Den 20 december tillträdde Logistea fastigheten Kalmar Sigillet 1, där det som en del 
av erläggandet av köpeskillingen till säljaren emitterades 551 809 A-aktier och 
6 485 228 B-aktier till en aktiekurs om 13,50 kronor per aktie, motsvarande 95 miljoner 
kronor. 
Optionsprogram 
Logistea har två aktiva optionsprogram för anställda och nyckelpersoner. Det första 
optionsprogrammet omfattar 4 125 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna 
cirka 4 692 000 B-aktier under teckningsperioden i december 2025. Det andra 
optionsprogrammet omfattar 1 640 000 teckningsoptioner som ger rätt att teckna 
cirka 1 815 000 B-aktier under teckningsperioden under juni 2026. Då aktiekursen per 
balansdagen understeg teckningsoptionernas teckningskurser, som på balansdagen 
uppgick till 26,1 respektive 14,0 kronor per aktie, redovisar bolaget inte någon 
utspädningseffekt avseende optionerna. 
Aktieägare LOGI A LOGI B Kapital, % Röster, % 
Slättö 4 346 862 36 597 431 18,8 21,5
Dragfast AB 5 004 087 2 540 000 3,5 14,1
Nordika 2 183 464 25 440 568 12,7 12,7
Rutger Arnhult med närstående 2 076 583 23 743 867 11,8 12,0
Stefan Hansson med närstående 935 261 8 669 741 4,4 4,8
Fjärde AP-fonden - 16 295 751 7,5 4,4
Phoenix Insurance Ltd. - 11 681 557 5,4 3,1
Karlskoga Industrifastighets AB 40 000 8 200 000 3,8 2,3
Patrik Tillman med närstående 78 966 6 145 967 2,9 1,9
Carnegie Fonder - 4 483 925 2,1 1,2
Totalt 10 största aktieägare 14 665 223 143 798 807 72,7 78,1
Personal 1 898 2 138 492 1,0 0,6
Övriga 2 420 740 54 890 815 26,3 21,3
Totalt samtliga aktieägare 17 087 861 200 828 114 100,0 100,0
Källa: Euroclear och aktieägarna själva.
Aktiefakta, 31 december 2023 
 
 
 
 
 
Substansvärde per stamaktie av serie A och B, 
kr 
 
EPRA nyckeltal 
 
13,2
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Q1
'22
Q2 Q3 Q4 Q1
'23
Q2 Q3 Q4
  Mkr kr/aktie 
Eget kapital enligt IFRS 2 684 12,3 
Substansvärde EPRA NAV 2 684 12,3 
   
Uppskjuten skatt fastigheter  
och derivat 194 1,0 
Verkligt värde netto derivat 12 0,0 
Substansvärde EPRA NRV 2 890 13,3 
   
Bedömd verklig uppskjuten 
skatt, 5,15% -178 -0,9 
Immateriella tillgångar -1 0,0 
Substansvärde EPRA NTV 2 711 12,4    
Derivat enligt ovan -12 0,0 
Uppskjuten skatt i sin helhet -16 -0,1 
Immateriella tillgångar 1 0,0 
Substansvärde EPRA NDV 2 684 12,3 
 
 
 
Börsvärde 2,7 mdkr 
Marknadsplats Nasdaq Stockholm Mid Cap 
LEI nr 549300ZSB0ZCKM1SL747 
Antal aktieägare 11 692 
 
Stamaktie serie A 
Antal aktier 17 087 861 
Stängningskurs 12,52 kr 
ISIN SE0017131329 
 
Stamaktie serie B 
Antal aktier 200 828 114 
Stängningskurs 12,50 kr 
ISIN SE0017131337 
 
Totalt utestående aktier per balansdagen uppgår till 
217 915 975 aktier.

===== SIDA 18 =====

18 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Nyckeltal 
 
 
 
För definitioner av nyckeltal, se sidorna 25-26. Avstämningstabeller för uträkning av nyckeltal finns tillgängligt på Logisteas webbplats.
  
 
 2023 2022 2023 2022
Fastighetsrelaterade
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 5 386 4 623 5 386 4 623
Intäkter, mkr 371 257 93 80
Hyresvärde, mkr 366 304 366 304
Driftnetto, mkr 276 186 66 60
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,7 98,1 95,7 98,1
Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år 7,9 7,8 7,9 7,8
Direktavkastning, % 6,3 6,2 6,3 6,2
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 77,3 72,4 77,3 72,4
Justerad överskottsgrad rullande 12 månader, % 90,2 85,7 90,2 85,7
Antal förvaltningsfastigheter, st 69 68 69 68
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % -0,4 22,2 -14,4 -2,6
Soliditet, % 48,6 38,7 48,6 38,7
Räntebärande nettoskuld, mkr 2 449 2 553 2 449 2 553
Belåningsgrad, % 45,5 55,2 45,5 55,2
Säkerställd belåningsgrad, % 42,8 43,3 42,8 43,3
Skuldkvot, ggr 8,3 10,6 8,3 10,6
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 1,9 2,2 1,9 2,2
Genomsnittlig ränta, % 4,7 4,8 4,7 4,8
Genomsnittlig räntebindning, år 2,8 2,1 2,8 2,1
Genomsnittlig kapitalbindning, år 1,9 2,7 1,9 2,7
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,6 0,6 0,1 0,2
Resultat per stamaktie A och B, kr 0,0 2,6 -0,5 -0,1
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 13,2 16,9 13,2 16,9
Eget kapital per stamaktie A och B, kr 12,3 15,4 12,3 15,4
Aktiekurs per stamaktie A, kr 12,5 12,5 12,5 12,5
Aktiekurs per stamaktie B, kr 12,5 11,9 12,5 11,9
Betald utdelning per stamaktie A och B, kr - - - -
EPRA
EPRA NRV, kr/aktie 13,3 16,8 13,3 16,8
EPRA NTA, kr/aktie 12,4 15,5 12,4 15,6
EPRA NDV, kr/aktie 12,3 15,4 12,3 15,5
EPRA EPS 0,6 0,6 0,1 0,1
Antal utestående stamaktier A och B, tusental 217 916 121 054 217 916 121 054
Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B, tusental 167 413 126 227 211 367 134 891
Jan-dec Okt-dec

===== SIDA 19 =====

19 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Noter  
 
Not 1. Redovisningsprinciper 
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit 
oförändrade jämfört med årsredovisningen för föregående år. 
Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering 
och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 
Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i 
rapporten. Jämförelsetal för resultatposter i text är för motsvarande 
period föregående år. Jämförelsetal för balansposter i text är från 
balansdagen 2022-12-31.  
Utdelad verksamhet 
Den 22 oktober 2021 delades aktier i MBRS Group AB ut till 
Logisteas aktieägare i en s.k. Lex Asea-utdelning. Det uppkommer 
fortsatt mindre kostnader för det gamla dotterbolaget och dess 
verksamhet, vilket redovisas som resultat för utdelad verksamhet 
(Not 4) samt kassaflöde från utdelad verksamhet (Not 5). 
Värdering av fordringar och skulder 
Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder 
redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för 
förlustreserv eller verkligt värde via resultatet. För finansiella 
tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde 
bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det 
verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över en 
kortare tid eller i det fall det sträcker sig längre, löper med en kort 
räntebindning. 
Risker och riskhantering 
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för risker och 
osäkerhetsfaktorer. En beskrivning av koncernens risker återfinns 
på sidorna 57–61 samt i Not 18 i Årsredovisningen för 2022. 
Årsredovisning 2022 återfinns på www.logistea.se. 
 
Not 2. Driftnetto 
 
I tabellen ovan framgår hur mycket av de totala hyresintäkterna som 
utgör hyrestillägg. Justerad överskottsgrad är driftnettot genom 
hyresintäkter exkluderande av hyrestilläggen och visar 
överskottsgraden rensat för fastighetskostnaderna som 
vidarefaktureras till hyresgästerna. 
Not 3. Finansnetto 
 
 
Not 4. Periodens resultaträkning för utdelad 
verksamhet 
 
 
 
Not 5. Periodens kassaflödesanalys för utdelad 
verksamhet 
 
Mer information om utdelad verksamhet finns att läsa i Not 1 
Redovisningsprinciper. 
 
Mkr 2023 2022
Hyresintäkter 357 257
 Varav hyrestillägg 51 40
Övriga intäkter 14 -
Fastighetskostnader -95 -71
Driftnetto 276 186
Överskottsgrad 77% 72%
Justerad överskottsgrad 90% 86%
Jan-dec
Mkr 2023 2022
Ränteintäkter 2,9 4,7
Räntekostnader -132,5 -85,4
Aktiverad ränta 6,1 12,6
Räntekostnader IFRS 16 -0,5 -0,7
Återköpskostnader obligation -3,1 -
Uppläggningsavgifter -6,1 -6,1
Finansnetto -133,2 -74,9
Jan-dec
 
Mkr 2023 2022
Nettoomsättning - -
Övriga rörelseintäkter - -
Totala intäkter - -
Handelsvaror - -
Övriga externa kostnader -1 -2
Personalkostnader - -3
Avskrivningar - -
Övriga rörelsekostnader - -
Rörelseresultat -1 -5
Finansiella poster, netto - 0
Resultat efter finansiella poster -1 -5
Skatt - -
Periodens resultat från utdelad verksamhet -1 -5
Jan-dec
 
Mkr 2023 2022
Kassaflöde för den löpande verksamheten -1 -5
Kassaflöde för investeringsverksamheten - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten - -
Periodens kassaflöde från utdelad verksamhet -1 -5
Jan-dec

===== SIDA 20 =====

20 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
 
 
Not 6. Förvaltningsfastigheter  
 
Värdering av fastighetsportföljen  
Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara indata som 
aktuella hyresavtal, marknadshyror, faktiska utfall för drifts- och 
underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande 
vakansgrader samt icke observerbara indata som avkastningskrav 
och framtida vakansnivåer. Kalkylperioden har anpassats efter 
återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 10 
och 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. 
Kassaflödeskalkylerna baseras på inflationsantaganden gjorda av 
värderingsföretagen. Nivån på den årliga framtida inflationen 
bedöms till 2,0 procent.  
Som grund för bedömning av framtida driftnetton ligger analys av 
gällande hyresavtal samt av den aktuella hyresmarknaden. 
Hyresavtalen har beaktats individuellt i kalkylen. Normalt har de 
befintliga hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För 
de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de 
sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt 
varit möjliga att hyra ut på liknande villkor. I de fall den utgående 
hyran bedömts avvika från gällande marknadshyra har denna 
justerats till marknadsmässig nivå. Den maximala och bästa 
användningen av fastigheterna har antagits vid fastighets-
värderingarna. Kassaflödesanalysen beaktar marknadsläge, 
hyresnivå, hyresgästens bedömda betalningsförmåga, annan 
användning och långsiktig vakansgrad för varje fastighet. Den 
långsiktiga vakansgraden för varje fastighet bedöms bland annat 
utifrån ort, mikroläge, användningsområde och bedömd 
alternativanvändning. 
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt nivå tre i 
verkligt värdehierarkin med värdeförändringar i resultaträkningen. 
Koncernens fastigheter består till största delen av lager- och 
logistikfastigheter, vilka har liknande riskprofil och 
värderingsmetodik. Snitthyrestiden på samtliga kontrakt på 
balansdagen var 7,9 år (7,8). 
Kalkylräntan, det bedömda avkastningskravet för respektive 
fastighet plus inflation, utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt 
kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på 
statsobligationer med fem års löptid med dels en generell 
riskpremie för fastigheter, dels ett objektspecifikt tillägg. Det valda 
direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats 
från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden och har 
anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska 
livscykeln vid kalkylperiodens slut. Kalkylränta för nuvärdes-
beräkning av kassaflöden och av restvärde ligger i spannet 6,30 - 
10,87 procent och baseras på analyser av genomförda 
transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå 
och respektive fastighets marknadsposition. Den 31 december 
2023 uppgick den vägda kalkylräntan för diskontering av 
kassaflöden och restvärden till 8,4 procent (8,3). Det vägda  
 
 
 
 
direktavkastningskravet uppgick till 6,6 procent (6,2), där samtliga 
direktavkastningskrav låg i spannet 5,6 – 8,7 procent. Detta innebär 
att om Logisteas fastighetsportfölj teoretiskt sett skulle betraktas 
som en enda fastighet motsvarar marknadsvärdet om 5 386 
miljoner kronor ett direktavkastningskrav om 6,6 procent och en 
kalkylränta om 8,4 procent avseende kassaflödet och 
nuvärdesdiskontering av restvärdet. I tabellen i Not 6 redovisas 
fastighetsvärdenas känslighet för förändrade antaganden. 
Det verkliga värdet för koncernens byggrätter baseras på 
ortsprisanalyser från transaktioner i området med liknande 
byggrätter. Nedlagda kostnader för exempelvis markarbeten 
adderas till det verkliga värdet 
Mer information om Logisteas värderingar finns i Not 10 i 
Årsredovisning 2022. 
Känslighetsanalys fastighetsvärde 
 
Samtliga förvärv gjorda under perioden är klassificerade som 
tillgångsförvärv. 
Not 7. Närståendetransaktioner 
Under 2023 ingick Bolaget ett samarbetsavtal, som godkändes av 
årsstämman den 5 maj 2023, med Ra Solar Energy, i vilket Stefan 
Hansson, styrelseledamot i Logistea, är medgrundare i.  
Under april 2023 ingick Logistea ett avtal med Hanssongruppen EBJ 
AB, i vilket Stefan Hansson var styrelseledamot och delägare, 
avseende försäljning av Logistea Duvehed 2:51 AB.  
Logistea förvärvade i slutet av 2020 Vaggeryd Logistikpark från 
Hanssongruppen EBJ AB. Med anledning av att det i 
aktieöverlåtelseavtalet fanns reglering kring skyldighet att utge 
tilläggsköpeskilling vid lagakraftvunnen detaljplan, erlade Logistea 
en tilläggsköpeskilling till säljaren av Vaggeryd Logistikpark, varav 
15,6 mkr betalades genom nyemitterade aktier i Logistea.  
Under december månad ingick Logistea ett avtal avseende förvärv 
av två fastigheter i Nybro och Karlstad från Ilija Batljan Invest AB. 
Transaktionen betraktades som en närståendetransaktion enligt 16 
a kap. ABL med anledning av att Sanja Batljan både sitter i 
Logisteas och Ilija Batljan Invest ABs styrelse. Transaktionen 
godkändes av extra bolagsstämman den 25 januari 2024.  
Mkr Förändring 2023 2022
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -195 / +211 -167 / +182
Vakans +/- 1,00% -56 / 56 -48 / +48
Hyresintäkter +/- 5,00% +280 / -280 +242 / -242
Fastighetskostnader +/- 5,00% -27 / +27 -27 / +27
Värdeförändring

===== SIDA 21 =====

21 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Moderbolaget  
 
Resultaträkning i sammandrag för moderbolaget 
 
I moderbolaget finns inga transaktioner hänförliga till övrigt totalresultat, varför någon rapport över totalresultat inte upprättats.  
 
Mkr 2023 2022 2023 2022
Nettoomsättning 76 74 23 20
Administrationskostnader -61 -63 -16 -18
Rörelseresultat 15 11 7 2
Resultat från finansiella poster -20 -8 -4 3
Bokslutsdispositioner 18 0 18 0
Resultat före skatt 13 3 21 5
Skatt 3 -6 3 -6
Periodens resultat 16 -3 24 -1
Jan-dec Okt-dec

===== SIDA 22 =====

22 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
 
Balansräkning i sammandrag för moderbolaget 
 
 
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0 1
Inventarier 1 2
Andelar i koncernbolag 1 141 933
Fordringar hos koncernbolag 2 466 2 101
Uppskjuten skattefordran 3 -
Summa anläggningstillgångar 3 611 3 037
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernbolag 302 215
Kortfristiga fordringar 8 12
Kassa och bank 4 33
Summa omsättningstillgångar 314 260
SUMMA TILLGÅNGAR 3 925 3 297
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital 111 63
Fritt eget kapital 1 887 1 093
Summa eget kapital 1 998 1 156
Obeskattade reserver 1 1
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 626 1 827
Skulder till koncernbolag 21 21
Derivat 16 -
Summa långfristiga skulder 663 1 848
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 004 81
Skulder till koncernbolag 243 186
Övriga kortfristiga skulder 16 25
Summa kortfristiga skulder 1 263 292
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 925 3 297

===== SIDA 23 =====

23 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Rapportens undertecknande 
 
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i 
koncernen står inför. Bokslutskommunikén har inte granskats av bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 16 februari 2023 
 
 
Logistea AB (publ) 
Organisationsnummer 556627-6241 
 
 
 Patrik Tillman Anneli Lindblom Erik Dansbo 
 Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot 
 
 Jonas Grandér Sanja Batljan Stefan Hansson 
  Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot 
 
 
 Niklas Zuckerman  
 Verkställande direktör

===== SIDA 24 =====

24 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Intjäningsförmåga 
 
 
I tabellen ovan presenteras intjäningsförmåga för koncernen på 12-
månadersbasis. Intjäningen beräknas på det fastighetsbestånd som 
är tillträtt på respektive balansdag. Finansnetto är beräknat på 
utestående räntebärande skulder och aktuell räntenivå på 
respektive balansdag. 
Eftersom uppställningen inte är att likställa med en prognos, utan 
avser att återspegla ett normalår, kan faktiskt utfall komma att 
skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet positivt eller 
negativt i förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den 
presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av 
hyres-, vakans- eller ränteförändring och syftar endast till att 
synliggöra de faktiska förutsättningarna per respektive balansdag 
för intäkter och kostnader givet exempelvis kapitalstruktur och 
organisation vid respektive balansdag.  
Logisteas resultaträkning påverkas även av värdeförändring och 
förändringar i fastighetsbeståndet. Inget av detta har beaktats i den 
aktuella intjäningsförmågan. Driftnetton baseras på per 
balansdagen kontrakterade hyresavtal och normaliserade, ej 
återvinningsbara, fastighetskostnader för aktuellt bestånd. 
Därutöver inkluderas hyresvärdet, fastighetskostnaderna samt 
uppskattade finansieringskostnader på årsbasis för de pågående 
projekt som planeras färdigställas under 2024 och 2025, där 
hyresavtal har tecknats. 
Hyresvärde redovisas exklusive hyrestillägg och 
fastighetskostnader redovisas med fastighetsägarens 
nettokostnader, se Not 2. 
*Inkluderar tillträdda samt avtalade men ej tillträdda fastigheter per 
rapportdagen. 
**Exkluderar finansieringskostnader för kvarvarande och inte utnyttjade 
krediter för projektfastigheter.
 
 
Övrig information 
 
 
Säsongsvariationer 
Hyresavtalen i bolagets fastighetsportfölj är till cirka 80 procent så 
kallade triple net-avtal, vilket innebär att hyresgästen står för den 
absoluta merparten av drift- och underhållskostnader. I de fall 
fastighetsägaren står för mediakostnader kan säsongsvariationer 
för fastighetskostnader uppstå, där exempelvis kostnader för el och 
värme är högre under årets kallare månader. 
Medarbetare 
Antalet fast anställda medarbetare i koncernen uppgick vid 
periodens slut till totalt 15 personer (16). Medeltalet medarbetare 
under det fjärde kvartalet uppgick till 15 personer (14). 
 
Utdelning 
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut om 
utdelning motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst.  
Styrelsen avser att under de närmaste åren prioritera tillväxt framför 
utdelning, vilket kan medföra låg eller utebliven utdelning till 
stamaktier. Styrelsen har beslutat att inte föreslå någon utdelning 
till kommande årsstämma i maj 2024. 
Revisors granskning 
Bokslutskommunikén har inte varit föremål för granskning av 
bolagets revisor. 
Mkr 2022-09-30 2022-12-31 2023-03-31 2023-06-30 2023-09-30 2023-12-31 2024-02-16*
Hyresvärde förvaltningsfastigheter 256 304 330 329 327 366 380
Vakans förvaltningsfastigheter -2 -5 -12 -12 -15 -16 -16
Hyresvärde projektfastigheter 26 15 4 - 16 16 16
Ej faktureringsbara fastighetskostnader -34 -35 -35 -34 -32 -34 -35
Driftnetto 246 279 287 283 296 332 345
Central administration -32 -39 -39 -39 -37 -36 -36
Finansnetto** -93 -117 -134 -131 -135 -117 -126
Förvaltningsresultat 121 123 114 113 124 179 183

===== SIDA 25 =====

25 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Alternativa nyckeltal och definitioner 
 
Alternativa nyckeltal 
Logistea tillämpar European Securities and Markets Authoritys 
(ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att 
göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, 
tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. 
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt 
mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell 
ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras 
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och 
årsredovisningslagen. Härledning av alternativa nyckeltal återfinns 
på Logisteas webbplats. 
Avkastning på eget kapital 
Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av 
ingående och utgående eget kapital¹). Vid delårsbokslut har 
avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Belåningsgrad 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till 
fastigheternas verkliga värde. 
Direktavkastning 
Driftnettot enligt intjäningsförmågan i relation till 
förvaltningsfastighetens verkliga värde (exkluderande 
projektfastigheter). 
Eget kapital per stamaktie 
Eget kapital¹) på balansdagen i relation till antal utestående 
stamaktier. 
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Årligt kontrakterat hyresvärde dividerat med hyresvärde exklusive 
projektfastigheter. 
EPRA NRV 
Eget kapital¹) med återläggning av derivat och uppskjuten skatt. 
EPRA NTA 
EPRA NRV med avdrag för immateriella tillgångar och bedömt 
verkligt värde på uppskjuten skatt, 5,15 procent. 
EPRA NDV 
EPRA NTA med återläggning av immateriella tillgångar, derivat och 
uppskjuten skatt i sin helhet. 
EPRA EPS 
Förvaltningsresultatet med avdrag för aktuell skatt per stamaktie. 
Förvaltningsresultat per stamaktie 
Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal 
utestående stamaktier. 
Genomsnittligt antal utestående stamaktier  
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antal 
aktier som emitterats under perioden viktat med antal dagar som 
aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar under 
perioden. 
Hyresintäkt exklusive hyrestillägg 
Hyresintäkter rensat för intäkter för debiterade mediakostnader för 
att visa fasta hyresintäkter plus indextillägg. 
Justerad överskottsgrad 
Driftnetto i procent av hyresintäkter exklusive hyrestillägg. 
Resultat per stamaktie 
Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående 
stamaktier. 
Räntebärande nettoskuld 
Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida 
medel. 
Räntetäckningsgrad 
Driftnetto med avdrag för kostnader för central administration 
dividerat med räntekostnader och ränteintäkter (exkl. tomträtt och 
IFRS 16) för senaste 12-månadersperioden. 
Skuldkvot 
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders 
framåtriktat driftnetto minus centrala administrationskostnader. 
Soliditet  
Eget kapital i procent av balansomslutningen. 
Substansvärde (NAV) per stamaktie 
Eget kapital¹) med återläggning av uppskjuten skatteskuld i relation 
till antal utestående stamaktier. 
Överskottsgrad 
Driftnetto i procent av hyresintäkter. 
 
¹) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.

===== SIDA 26 =====

26 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
 
 
 
Övriga definitioner 
Aktiekurs per stamaktie 
Aktiekurs på balansdagen. 
Antal förvaltningsfastigheter 
Antal förvaltningsfastigheter i balansräkningen innefattar 
fastigheter under löpande förvaltning samt projektfastigheter. 
Antal utestående stamaktier 
Antal utestående stamaktier på balansdagen. 
Byggrätt 
Bedömd byggbar BTA, bruttoarea, i kvadratmeter. 
Central administration 
Centrala administrationskostnader avser kostnader för 
koncernledning och koncerngemensamma funktioner. 
Förlängningsbar swap 
En kombination av en sedvanlig ränteswap samt en swaption där 
Logistea köpt en ränteswap samt sålt eller ställt ut en swaption. 
Motparten, banken, har vid löptidens slut möjligheten (inte rätten) 
att förlänga ränteswapen med ett förutbestämt antal år. Motparten 
kan tänkas förlänga ränteswapen om marknadsräntan understiger 
den fasta räntan till vilken ränteswapen tecknats. 
Genomsnittlig ränta 
Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder på 
balansdagen. 
Genomsnittlig räntebindning 
Genomsnittlig återstående löptid på räntan för räntebärande 
skulder. 
Hyresvärde 
Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för 
vakanta lokaler. 
Nettouthyrning 
Årshyra för periodens nytecknade hyresavtal med avdrag för 
årshyra för periodens uppsägningar för omförhandling och avflytt 
samt konkurser. 
Orealiserade värdeförändringar 
Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar och 
investeringar för perioden. 
Performance swap 
En kombination av en ränteswap samt ett räntetak där Logistea 
köpt en ränteswap samt sålt/ställt ut ett räntetak. Den fasta räntan i 
ränteswapen betalas så länge 3-månaders Stibor ligger under 
respektive vald barriärnivå vid varje given räntesättningsperiod. 
Skulle 3-månaders Stibor ligga på eller över respektive barriärnivån 
inför en ny räntesättningsperiod då utgår räntesäkringen för den 
ränteperioden och Logistea betalar 3-månaders Stibor tills dess att 
3-månaders Stibor faller under barriärnivån igen och då betalar 
Logistea återigen den fasta räntan i aktuell performance swap. 
 
 
 
 
Projektfastigheter 
Fastigheter där pågående om- eller tillbyggnation påverkar 
hyresvärdet mer än 40 procent. 
Ränteswap 
Ett derivatavtal där två parter byter ränteflöden under en bestämd 
tidsperiod. Den ena parten får byta sin rörliga ränta mot en fast 
ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Då Logisteas skuldportfölj består av rörliga bank- och 
obligationslån med en fast marginal, men med en rörlig komponent 
i form av 3-månaders Stibor, har Logistea valt att köpa ränteswapar 
för att således betala en fast ränta och erhålla Stibor 3-månaders 
räntan. På det sättet har Logistea bundit räntan för del av lånen. 
Räntetak 
Ett tak sätts för den rörliga räntan i form av en i förväg bestämd 
räntenivå (barriär). Går den rörliga räntan över barriärnivån erhåller 
Logistea räntan över barriärnivån.  
Säkerställd belåningsgrad 
Säkerställda skulder efter avdrag för likvida medel i relation till 
fastigheternas verkliga värden.

===== SIDA 27 =====

Logistea AB (publ) – Org nr 556627-6241 – Säte i Stockholm  
Postadress: Logistea AB, Box 5089, 102 42 Stockholm  
För mer information, besök www.logistea.se 
27 (27)  |  Logistea  |  Bokslutskommuniké  |  2023 
Logistea i korthet 
 
Logistea AB (publ) är ett svenskt fastighetsbolag med en vision om att vara 
den naturliga långsiktiga partnern till företag som efterfrågar hållbara och 
moderna lokaler för lager, logistik och lättindustri. Visionen realiseras genom 
bolagets affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter och mark. 
Bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap under kortnamnen 
LOGI A och LOGI B.  
Operativa mål 
• Fastighetsvärde som överstiger 15 miljarder kronor vid utgången av 
2024.  
• Årligen färdigställa minst 25 000 kvadratmeter ny uthyrbar yta. 
• 50 procent av fastighetsbeståndets drift ska vara digitaliserad vid 
utgången av 2026. 
• 50 procent av låneportföljen består av grön finansiering vid utgången av 
2026. 
Finansiella mål och riskbegränsningar 
• Förvaltningsresultat per stamaktie ska öka med minst 10 procent per år i 
snitt över en femårsperiod.  
• Substansvärde per stamaktie ska öka med minst 12 procent per år i snitt 
över en femårsperiod. 
• Belåningsgrad ska långsiktigt uppgå till högst 60 procent. 
• Ränteteckningsgrad ska överstiga 1,8 ggr. 
Utdelningspolicy 
Styrelsens mål är att årligen föreslå årsstämman att fatta beslut om utdelning 
motsvarande minst 30 procent av bolagets vinst. Styrelsen avser att under de 
närmaste åren prioritera tillväxt framför utdelning, vilket kan medföra låg eller 
utebliven utdelning till stamaktier.  
Finansiell kalender 
Delårsrapport Q1 2024 2024-05-03 
Årsstämma 2024 2024-05-03 
Delårsrapport Q2 2024 2024-07-11 
Delårsrapport Q3 2024 2024-10-25 
 
 
 
Kontaktuppgifter 
Niklas Zuckerman 
VD 
Niklas.zuckerman@logistea.se 
+46 (0)708 39 82 82 
 
Philip Löfgren 
CFO 
Philip.lofgren@logistea.se 
+46 (0)705 91 15 45  
 
Denna information är sådan information som 
Logistea AB (publ) är skyldigt att offentliggöra 
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och 
lagen om värdepappersmarknaden. 
Informationen lämnades, genom ovanstående 
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande 
den 16 februari 2024 kl 07:30 CET.