Kvartalsrapport Q2 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT  
 
Q2 
 
Delårsrapport januari–juni 2024

===== SIDA 2 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  2 
JANUARI-JUNI 2024 
• Hyresintäkterna ökade till 454 mkr (434). I 
jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 
7,3 procent. Årets hyreshöjning i 
bostadsbeståndet, om i genomsnitt 5,1 
procent, får fullt genomslag under tredje 
kvartalet. 
• Driftnettot ökade till 229 mkr (226) under 
perioden. I jämförbart bestånd ökade 
driftnettot med 3,4 procent. 
• Förvaltningsresultatet minskade till 68 mkr 
(75). 
• Fastighetsbeståndets värde vid periodens 
utgång uppgick till 13 742 mkr och 
värdeförändringar på fastigheter uppgick för 
perioden till -220 mkr (-534), varav -216 mkr var 
orealiserade och -4 mkr var realiserade 
hänförligt till försäljning av fastigheter. 
• Periodens resultat uppgick till -110 mkr (-344).  
• Substansvärdet uppgick till 44,70 kr per aktie 
(50,93). 
 
APRIL-JUNI 2024 
• Hyresintäkterna ökade till 227 mkr (220) till 
följd av hyreshöjningar samt minskad 
vakansgrad. 
• Driftnettot ökade till 139 mkr (128) hänförligt 
både till ökade hyresintäkter och minskade 
fastighetskostnader. 
• Förvaltningsresultatet ökade till 58 mkr (46) 
under andra kvartalet till följd av högre 
driftnetto och minskade centrala 
administrationskostnader. 
VIKTIGA HÄNDELSER  
UNDER ANDRA KVARTALET 
• Försäljning av handelsfastigheten Tegelbruket 4 
i Falun till ett underliggande fastighetsvärde om 
75 mkr, vilket är 18 procent över den senast 
genomförda externvärderingen.    
• Medlemskap i UN Global Compact, som är ett 
av världens största hållbarhetsinitiativ. 
• Anneli Lindblom valdes till ny styrelseledamot 
vid årsstämman. 
 
VIKTIGA HÄNDELSER  
EFTER ANDRA KVARTALET 
• Ett lån om 955 mkr med förfall under Q2 2025 
har refinansierats till en marginal som 
understiger den genomsnittliga marginalen i 
Neobos låneavtal.  
• Den 1 juli inkluderades Neobo i Nasdaqs index 
First North 25 som mäter utvecklingen för ett 
urval av de största och mest omsatta 
värdepappren noterade på Nasdaq Nordic First 
North Growth Market.  
 
 
Sammanfattning 1) 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec 
Hyresintäkter, mkr 227 220 454 434 908 888 
Driftnetto, mkr 139 128 229 226 463 460 
Värdeförändring 
förvaltningsfastigheter, mkr -89 -205 -220 -534 -1 039 -1 353 
Förvaltningsresultat, mkr  58 46 68 75 141 148 
Kr/aktie 0,40 0,32 0,47 0,52 0,97 1,02 
Periodens resultat, mkr -82 -122 -110 -344 -1 139 -1 373 
Kr/aktie -0,56 -0,84 -0,75 -2,36 -7,83 -9,44 
             
Marknadsvärde fastigheter, 
mkr 13 742 14 745 13 742 14 745 13 742 14 018 
Belåningsgrad, %  50,7 47,4 50,7 47,4 50,7 50,2 
Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,8 1,6 1,7 1,6 1,7 
Substansvärde per aktie, kr 44,70 50,93 44,70 50,93 44,70 45,83 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 91,7 93,0 91,7 93,0 92,5 
Överskottsgrad, %  61 58 51 52 51 52 
Avkastning på eget kapital, % -1,3 -1,6 -1,7 -4,5 -16,6 -19,4 
1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 23 och för definitioner inklusive härledning av alternativa 
nyckeltal se sid. 20 
Uthyrningsgrad, senaste 12 månaderna 
+1,3 procentenheter 
Belåningsgrad  
50,7% 
 
Hyresintäkter, jämförbart bestånd 
+7,3%  
Orealiserade värdeförändringar  
-216 mkr

===== SIDA 3 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  3 
 
  
 3

===== SIDA 4 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  4 
Ökade hyresintäkter och värdeskapande förädling 
Vår verksamhet fortsätter att utvecklas på ett positivt sätt med 
ökade hyresintäkter om 7,3 procent i jämförbart bestånd. Det 
råder en stark efterfrågan på hyreslägenheter i Sverige vilket i 
kombination med ett aktivt förvaltnings- och förädlingsarbete 
har möjliggjort hyreshöjningar och minskad vakansgrad i 
portföljen. Under våren har vi renoverat ett femtiotal lägenheter 
vilket ytterligare har bidragit till den fina intäktsutvecklingen. 
Vid kvartalets utgång hade vi förhandlat klart samtliga 
bostadshyror i våra fastigheter med en genomsnittlig 
hyresökning om 5,1 procent. Hyresökningarna har haft 
positiv effekt i andra kvartalet och kommer få full effekt 
under årets tredje kvartal.  
Det pågår ett intensivt arbete för att öka vår överskotts- och 
uthyrningsgrad i Neobo. I Falköping, Sundsvall och 
Örnsköldsvik har vi, tack vare ett dedikerat arbete från våra 
medarbetare, lyckats minska antalet vakanta lägenheter 
från 144 till 42 sedan vi startade Neobo.  
VÄRDESKAPANDE INVESTERINGAR  
Det grundläggande syftet med allt vi gör är att skapa attraktiva 
och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig 
trygga. Arbetet med att förädla vår fastighetsportfölj fortsätter 
och under det första halvåret har vi investerat 56 mkr i 
värdeskapande åtgärder som har genererat en attraktiv 
avkastning på mellan 5 och 15 procent och bidragit till att öka 
våra fastighetsvärden.  
FORTSATT PORTFÖLJOPTIMERING 
Optimeringen av vår portfölj fortsätter och i slutet av juni 
avyttrade vi handelsfastigheten Tegelbruket 4 i Falun till ett 
underliggande fastighetsvärde om 75 mkr. Priset ligger 18 
procent över den senast genomförda externvärderingen och 
transaktionen ger en positiv resultateffekt om 10 mkr. 
Försäljningen innebär att vi lämnar Falun och frigör kapital som 
kan återinvesteras i strategiska fastigheter.  
FÖRBÄTTRAT FINANSIERINGSKLIMAT 
Neobos höga räntesäkringsgrad har på ett effektivt sätt 
motverkat den kraftiga ränteuppgång som har ägt rum sedan 
2022. Under det andra kvartalet i år sänkte Riksbanken 
styrräntan med 0,25 procentenheter och påbörjade därmed de 
räntesänkningar som marknaden förväntar sig. För vår del 
innebär räntesänkningarna förbättrade möjligheter att 
genomföra värdeskapande investeringar som ytterligare 
kommer öka avkastningen från fastighetsportföljen. 
Vid halvårsskiftet refinansierade och förlängde vi banklån för 
drygt 1 mdkr till en marginal som understiger den 
genomsnittliga marginalen i våra låneavtal. Det är ett 
styrkebesked för Neobo och en tydlig indikation på ett 
förbättrat marknadssentiment.  
Genom att förlänga vår kapitalbindning samt säkra finansiering 
till fördelaktiga räntor stärker vi vår finansiella position 
ytterligare och ökar förutsägbarheten i framtida kassaflöden.  
 
NÄSTA STEG PÅ VÅR SPÄNNANDE RESA 
Efter ett intensivt första halvår förbereder vi oss nu för nästa 
steg på vår resa med siktet inställt på att realisera den fina 
potentialen i vårt fastighetsbestånd och skapa en attraktiv 
totalavkastning till våra aktieägare. 
Den 1 juli inkluderades Neobo i Nasdaqs index FN25, som 
mäter utvecklingen för ett urval av de största och mest 
omsatta värdepapperen noterade på Nasdaq Nordic First 
North Growth Markets. 
Samtidigt pågår ett omfattande arbete med att förbereda 
Neobo för ett byte till Nasdaq Stockholms huvudlista, i syfte 
att skapa de bästa förutsättningarna för Neobo på den 
fortsatta resan.   
 
Stockholm den 10 juli 2024 
 
Ylva Sarby Westman, VD
”Det grundläggande 
syftet med allt vi gör är 
att skapa attraktiva och 
hållbara bostadsmiljöer 
där människor trivs och 
känner sig trygga”

===== SIDA 5 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  5 
Förvaltning
Optimering FörädlingAnsvarsfullt 
företagande
Hållbara 
bostadsmiljöer
Strategisk inriktning och mål 
VISION 
 
Vi skapar attraktiva och  
hållbara bostadsmiljöer där 
människor trivs och           
känner sig trygga
 
STRATEGI 
• Långsiktigt äga, förvalta och förädla bostadsfastigheter 
med inflationsskyddade kassaflöden som genererar en 
attraktiv totalavkastning.  
• Ett hållbarhetsarbete som är en integrerad del i all vår 
verksamhet och som kontinuerligt anpassas för att uppfylla 
kraven i CSRD. 
• En lokal förvaltningsorganisation som arbetar nära kunder 
med fokus på uthyrning och värdeskapande förädling. 
•  En geografiskt diversifierad fastighetsportfölj i kommuner 
med befolkningstillväxt och bostadsunderskott. 
 
AFFÄRSMODELL 
 
 
 
  
Delårsrapport januari-mars 2024 4 
FINANSIELLA MÅL   HÅLLBARHETSMÅL I URVAL  
Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10%  Minskade klimatutsläpp till 2030, scope 1 och 2 -50% 
Belåningsgraden ska inte överstiga 65%  Minskad energianvändning till 2030 -20% 
Räntetäckningsgraden (R12) ska överstiga 1,5x  Hyresgästomsättning per år 2030 <20% 
   Medarbetarengagemang eNPS 2030 >20% 
 
Delårsrapport januari-juni 2024  5

===== SIDA 6 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  6 
Fastighetsbestånd 
Neobo förvaltar och förädlar bostadsfastigheter i 40 kommuner i 
Sverige. Portföljen består av 261 fastigheter och 8 300 
bostadslägenheter med en total uthyrningsbar area om 708 000 
kvm. 94 procent av fastigheterna utgörs av bostadsfastigheter och 
resterande del i huvudsak av samhällsfastigheter.  
Under årets första kvartal avyttrades sex fastigheter i Eskilstuna till 
ett värde om 113 mkr, vilket var i nivå med senast utförda 
externvärderingen. I slutet av juni avyttrades handelsfastigheten 
Tegelbruket 4 i Falun till ett underliggande fastighetsvärde om 75 
mkr, vilket är 18 procent över den senast genomförda 
externvärderingen. Frånträde kommer att ske under tredje 
kvartalet och försäljningen innebär att vi lämnar Falun och frigör 
kapital som kan återinvesteras i strategiska fastigheter.  
 
FASTIGHETSVÄRDERING 
Orealiserade värdeförändringar under delårsperioden uppgick till -
216 mkr (-534), vilket motsvarar en värdeminskning om -1,5 
procent (-3,5). Vid utgången av perioden värderades 
fastighetsbeståndet till 13 742 mkr (14 018). Värdeminskningen 
under perioden förklaras främst av ökade avkastningskrav 
samtidigt som högre bedömda framtida hyresintäkter har påverkat 
värdet positivt.  
Värdena har fastställts baserade på värderingar utförda av externa, 
auktoriserade värderare. Värderingarna har genomförts genom 
analys av framtida kassaflöden för 
respektive fastighet där hänsyn har tagits till gällande 
hyreskontrakt, marknadens avkastningskrav, hyresnivåer, drift- 
och underhållskostnader samt fastigheternas investeringsbehov. I 
värderingen har ett genomsnittligt vägt avkastningskrav om 5,0 
procent (4,7) använts.  
I fastighetsvärdet ingår ett värde om 113 mkr (131) för byggrätter 
som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket 
innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av 
priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts 
enligt IFRS 13 nivå 3. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
KÄNSLIGHETSANALYS VÄRDERING 
Fastighetsvärderingarna är utförda enligt vedertagna principer 
baserade på marknadsmässiga antaganden och bedömningar. 
Nedanstående tabell redovisar effekterna på förvaltnings-
fastigheternas marknadsvärde vid förändring av varje enskild 
parameter.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  Förändring av 
antagande 
Värdepåverkan, 
mkr 
Värdepåverkan,  
% 
Hyresvärde + / - 5 % + 1001 / - 1 000 + / - 7 % 
Drift och underhåll + / - 5 % - 344 / + 342 + / - 3 % 
Direktavkastningskrav + / - 0,25%-enheter - 671 / + 752 + / - 5 % 
Långsiktig vakansgrad + / - 0,25%-enheter -37 / + 41 + / - 0 % 
 
Bostads-
fastigheter, 
94%
13,7 mdkr
Marknadsvärde

===== SIDA 7 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  7 
HYRESVÄRDE OCH KUNDER 
Det årliga hyresvärdet uppgick per den 1 juli 2024 till 1 003 mkr 
och utgjordes till 76 procent av bostäder, 21 procent av 
kommersiella lokaler och samhällsservice samt till 3 procent 
av övrigt.  
Vid kvartalets utgång hade samtliga av hyresintäkterna i 
bostadsbeståndet förhandlats klart, med en genomsnittlig 
ökning om 5,1 procent. Hyresökningarna får full effekt under 
årets tredje kvartal.  
Våra hyresgäster utgörs i huvudsak av privatpersoner samt ett 
antal företagskunder som hyr butiker, restauranglokaler och 
kontor i bostadsfastigheternas bottenplan eller är kunder i 
någon av våra samhällsfastigheter. Vi har också fyra 
lägenhetshotell med bostadslägenheter i Sollentuna, Knivsta, 
Sundsvall och Helsingborg. Några av våra största kommersiella 
hyresgäster är Axfood, Sala kommun samt Timrå kommun.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 
Den ekonomiska uthyrningsgraden ökade under perioden från 
92,5 till 93,0 procent.  
I bostadsbeståndet har uthyrningsgraden ökat från 94,6 
procent i början av året till 95,0 procent i slutet av perioden. 
Kvarvarande bostadsvakans förklaras bland annat av 
lägenheter som har tomställts i avvaktan på renovering. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden för kommersiella lokaler 
uppgick i början av året till 86,9 procent och i slutet av perioden 
till 87,6 procent. Vakansen i de kommersiella lokalerna 
förklaras främst av ett fåtal större vakanta lokaler. 
LOKAL FÖRVALTNINGSORGANISATION 
Vår förvaltningsorganisation är uppdelad i två regioner, Syd 
och Nord, för att säkerställa lokal närvaro och närhet till våra 
hyresgäster. En kundnära förvaltning stödjer en hög 
uthyrningsgrad och är en förutsättning för att bedriva en 
aktiv och värdeskapande förvaltning. 
SEGMENT 
    Totalt Neobo   Region Syd   Region Nord 
Januari-juni 2024 2023   2024 2023   2024 2023 
Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 742 14 745   7 971 8 492   5 771 6 253 
Marknadsvärde, kr/kvm 19 412 20 651   17 647 18 813   22 523 23 810 
Hyresvärde, mkr 1 003 956   597 564 
 
406 392 
Hyresvärde, kr/kvm 1 417 1 339   1 322 1 250 
 
1 585 1 491 
Hyresintäkter, mkr 454 434   268 252   186 182 
Driftnetto, mkr 229 226   130 126   99 100 
Överskottsgrad, % 51 52   49 50   53 55 
Uthyrningsgrad, % 93 92   94 92   92 91 
Antal fastigheter 261 267   167 167   94 100 
Antal lägenheter 8 309 8 400   5 556 5 563   2 753 2 837 
Area, tkvm 708 714   452 451   256 262 
 
Bostäder, 76%
Kommersiellt, 17%
Samhällsservice, 4%
Övrigt, 3%
1 003 mkr
Hyresvärde

===== SIDA 8 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  8 
 
 
  
Dubbelkrut 1, Skellefteå  
Delårsrapport januari-juni 2024  8

===== SIDA 9 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  9 
Aktuell intjäningsförmåga 
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv 
månader med beaktande av Neobos fastighetsbestånd 
per respektive datum. 
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de 
kommande tolv månaderna, utan en ögonblicksbild 
som presenteras för att illustrera intäkter och 
kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, 
finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation 
vid en bestämd tidpunkt. 
Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en 
bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde-
förändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller 
andra faktorer. I koncernens intjäningsförmåga är inte 
resultateffekten av orealiserade och realiserade 
värdeförändringar inkluderad. 
 
UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV 
INTJÄNINGSFÖRMÅGAN 
Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på 
kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive  
 
tillägg, samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån 
gällande hyreskontrakt per respektive datum. 
Överenskomna hyresökningar som är gällande vid 
respektive datum är medräknade och all vakans, även 
tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. 
Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade 
kostnader för ett normalår och inkluderar drift- och 
underhållskostnader samt fastighetsadministration. 
Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas 
aktuella taxeringsvärden per respektive datum. 
Kostnader för central administration är baserade på 
budgeterade kostnader för ett normalår. Finansnettot 
avser räntekostnader vilka har beräknats genom att på 
Neobos skuldsättning applicera de avtalade 
finansieringsvillkoren med de rörliga marknadsvillkor 
som gällde per respektive datum, inklusive effekter 
från derivat. Eventuella ränteintäkter på likvida medel 
samt kostnader av engångskaraktär har ej beaktats. 
 
 
 
  
Belopp i mkr 2024-07-01 2024-04-01 2024-01-01 2023-10-01 2023-07-01 
Hyresvärde 1 003 992 969 959 956 
Vakans -71 -70 -73 -76 -80 
Hyresintäkter 933 922 896 883 877 
Fastighetskostnader -396 -390 -390 -380 -365 
Fastighetsskatt -24 -24 -24 -24 -24 
Driftnetto 512 508 482 479 488 
Central administration -60 -60 -55 -55 -50 
Finansnetto -237 -243 -250 -231 -227 
Förvaltningsresultat 215 205 177 192 211 
NEOBOS INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
Humlan 8, Nynäshamn

===== SIDA 10 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  10 
 
Hållbarhet  
Vi vill bidra till ett bättre samhälle, med attraktiva och hållbara boendemiljöer där människor 
trivs och känner sig trygga. Vår hållbarhetsstrategi bygger på följande två perspektiv: 
• Hållbara bostadsmiljöer – attraktiva och hållbara bostadsmiljöer där människor trivs 
och känner sig trygga. 
• Ansvarsfullt företagande – omtanke och respekt gentemot medarbetare, hyresgäster, 
investerare och samhället vi verkar i. 
 
För de två perspektiven har vi identifierat tolv väsentliga hållbarhetsaspekter med tillhörande 
långsiktiga och kortsiktiga mål. Vill du läsa mer om vårt hållbarhetsarbete hittar du det på vår 
hemsida och i vår årsredovisning. 
 
 
Vi är fortfarande i början av vår hållbarhetsresa. Samtidigt som vi drar de stora penseldragen 
tar vi de små kliven, steg för steg, mot våra hållbarhetsmål. 
 
Under det andra kvartalet har Neobo bland annat:  
• Blivit medlemmar i UN Global Compact, som är världens största hållbarhetsinitiativ, 
med över 23 000 deltagande företag från 166 länder 
• Rekryterat ett sextiotal ungdomar bosatta i våra bostadsområden som 
sommarjobbare  
• Analyserat insikter från vår kundundersökning och skapat  
åtgärdsplaner för samtliga förvaltningsområden  
• Anordnat Neobodagar i flera av våra bostadsområden 
• Följt upp vårt vattensparprojekt i Nyköping 
• Anordnat en intern förvaltarträff med erfarenhetsutbyte  
• Ökat vår digitala kommunikation med våra hyresgäster 
• Antagit en riktlinje för tjänstebilar i syfte att minska vårt klimatavtryck 
• Antagit en uppförandekod för medarbetare 
• Genomfört kampanjen ’ Spara på vattnet’  riktad mot våra hyresgäster 
• Omvandlat en padelbana till en multisportarena för att uppmuntra till rörelse samt 
sociala kontakter mellan grannar 
 
  
Bild: sommarjobbare i Vänersborg 
Delårsrapport januari-juni 2024  10

===== SIDA 11 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  11 
Case: Så spar vi vatten i Nyköping 
För oss är hållbarhetsarbete en integrerad del av all vår verksamhet som vi delar upp i 
två huvudområden - hållbara bostadsmiljöer och ansvarsfullt företagande. Under 
kategorin hållbara bostadsmiljöer och minskad vattenanvändning har vi ett pågående 
projekt i Nyköping. 
 
 
 
 
 
Ett av Neobos tolv långsiktiga hållbarhetsmål är att minska 
färskvattenförbrukningen i beståndet med 30% till 2030. En 
del av det arbetet handlar om att systematiskt gå igenom 
våra fastigheter och deras vattensystem. I slutet på 2023 
påbörjade vi ett vattensparprojekt i Nyköping och under 
andra kvartalet fick vi ta del av det första resultatet. 
Vattenförbrukningen på fastigheten landade på 1 288 
kubikmeter per månad, vilket är en positiv trend jämfört 
med förbrukningen i slutet på 2023, om 1 407 kubikmeter 
per månad. Vi har intervjuat Jacob Milde, förvaltare i 
Nyköping, om projektet. 
 
Vad är det här för projekt? 
- Det är ett projekt med målsättningen att spara på vatten. 
Rent konkret innebär det att vi går igenom alla vattenflöden, 
som wc-stolar, duschar, blandare och munstycken. Hittar vi 
läckage åtgärdar vi det, är det för högt flöde monterar vi nya 
silar på blandare. Ett av våra långsiktiga hållbarhetsmål är 
att minska färskvattenförbrukningen i beståndet. Samtidigt 
förebygger vi framtida underhåll i lägenheterna så det finns 
både en hållbarhetsaspekt och en ekonomisk aspekt. 
 
 
 
 
 
 
 
Vad blir kostnadsbesparingen? 
- Det är svårt att säga exakt, eftersom vi inte har all statistik 
framme ännu. Vi hoppas att den positiva trenden håller i sig 
och skulle det takta på som det gör nu skulle vi spara 
åtminstone 50 000 kr per år. 
 
Varför har ni valt just den här fastigheten? 
- Vi har utfört liknande projekt på jämförbara fastigheter där 
vi har sett ett väldigt fint resultat, både på minskad 
vattenförbrukning och på mindre behov av 
underhållsåtgärder. I just denna fastighet har vi sett en 
relativt hög förbrukning det senaste året, vilket kan bero på 
flera saker. En vanlig anledning är att en toalettstol står och 
rinner. Detta kan resultera i 1,5 kubikmeter onödig 
vattenförbrukning per dygn (en läckande toalettstol 
motsvarar 1,5 kubikmeter vatten per dygn vilket i sin tur 
motsvarar 2 pooler med vatten per månad). 
 
Hur har det mottagits?  
- Väldigt positivt. I de allra flesta fall så märker man som 
hyresgäst inte av åtgärderna med mindre flöden. Många är 
även tacksamma över att vi förebygger eventuellt 
kommande underhåll och att vi kan göra mindre åtgärder 
direkt på plats. En win-win för både oss och våra 
hyresgäster! 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
”En win-win för både oss 
och våra hyresgäster” 
Jacob Milde, Förvaltare 
Delårsrapport januari-juni 2024  11

===== SIDA 12 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  12 
Finansiering
Neobo strävar efter en låg finansiell risk och verksamheten 
finansieras av eget kapital och banklån. För att begränsa 
ränterisken från skulder med rörlig ränta och öka 
förutsägbarheten i förvaltningsresultatet används räntederivat. 
Neobos höga räntesäkringsgrad har på ett effektivt sätt 
motverkat den kraftiga ränteuppgång som har ägt rum sedan 
2022. Under andra kvartalet sänkte Riksbanken styrräntan med 
0,25 procentenheter och påbörjade därmed de ränte-
sänkningar som marknaden förväntar sig.  
Under det andra kvartalet har ett låneavtal om 84 mkr förlängts 
med tre år till en marginal som understiger den genomsnittliga 
marginalen i Neobos låneavtal.   
 
 
 
 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER  
Neobos upplåning sker hos nordiska banker med pantbrev som 
underliggande säkerhet. De räntebärande skulderna i 
koncernen uppgick vid periodens slut till 7 133 mkr (7 278).  
Belåningsgraden uppgick till 50,7 procent (50,2) och soliditeten 
till 44,8 procent (44,2). Vid periodens utgång uppgick den 
genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,8 år (3,3) och den 
genomsnittliga räntebindningen till 2,6 år (2,2). Räntesäkrings-
graden uppgick till 75 procent (74) och räntetäckningsgraden 
för den senaste tolvmånadersperioden till 1,6 gånger (1,7).  
Vid utgången av perioden uppgick den genomsnittliga räntan 
inklusive derivatinstrument till 3,4 procent (3,1). 
DERIVATINSTRUMENT 
Vid periodens slut uppgick det sammanlagda nominella värdet 
på aktiva räntederivat till 5 383 (5 406) mkr med löptider mellan 
ett och sju år. 
Härutöver finns räntederivat med framtida start till ett 
nominellt belopp om 1 375 mkr.  
I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 redovisas derivat till 
marknadsvärde. Om den avtalade räntan avviker från 
marknadsräntan, uppstår ett över- eller undervärde på ränte-
derivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen 
redovisas i resultaträkningen så länge det underliggande 
derivatet inte är realiserat i förtid. Räntederivaten hade vid 
utgången av perioden ett verkligt värde om 144 mkr (171). 
 
  Kapitalbindning Räntebindning Räntederivat 
Förfalloår Skuld, mkr Andel, % Skuld, mkr Andel, % 
Nominellt  
belopp, mkr Snittränta, % 
0-1 1042 15 2 205 31 1830 0,23 
1-2 2704 38 700 10 700 0,24 
2-3 2060 29 1 653 23 1 653 0,63 
3-4 1231 17 375 5 0 0,00 
4-5 0 0 600 8 600 2,56 
5- 95 1 1 600 22 600 2,73 
Totalt 7 133 100 7 133 100 5 383 0,89 
Räntederivat, framtida start 
Start Förfall Nominellt 
belopp, mkr Ränta, % 
2024-12 2027-09 375 0,95 
2024-09 2029-09 500 2,49 
2025-03 2030-03 500 2,40

===== SIDA 13 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  13 
Koncernens resultaträkning i sammandrag 
Belopp i mkr 
2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec 
              
Hyresintäkter 227 220 454 434 908 888 
              
Driftkostnader -56 -54 -157 -137 -292 -272 
Underhåll -6 -15 -18 -30 -54 -66 
Fastighetsadministration -20 -17 -37 -29 -75 -67 
Fastighetsskatt -6 -6 -12 -12 -24 -24 
Fastighetskostnader -87 -92 -224 -208 -444 -429 
              
Driftnetto 139 128 229 226 463 460 
              
Central administration -17 -25 -38 -40 -86 -88 
Resultat före finansiella poster 123 103 192 186 378 372 
              
Finansnetto -64 -57 -123 -111 -236 -224 
Förvaltningsresultat 58 46 68 75 141 148 
              
Värdeförändringar fastigheter -89 -205 -220 -534 -1039 -1353 
Värdeförändringar finansiella instrument -56 15 -27 -34 -216 -223 
Resultat före skatt -86 -144 -179 -493 -1 114 -1 428 
              
Aktuell skatt -5 -8 -10 -17 -14 -21 
Uppskjuten skatt 9 30 79 166 -12 75 
Periodens resultat -82 -122 -110 -344 -1 139 -1 373 
Summa totalresultat för perioden -82 -122 -110 -344 -1 139 -1 373 
 
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. 
Genomsnittligt antal aktier 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 735 
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr -0,56 -0,84 -0,75 -2,37 -7,83 -9,44 
 
  
Delårsrapport januari-juni 2024  13

===== SIDA 14 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  14 
Kommentarer till koncernens resultaträkning 
DRIFTNETTO 
Driftnettot ökade med 3 mkr till 229 mkr (226) under 
delårsperioden hänförligt till ökade hyresintäkter. I jämförbart 
bestånd motsvarade ökningen 3,4 procent. 
HYRESINTÄKTER 
Hyresintäkterna ökade med 20 mkr till 454 mkr (434) under 
perioden, vilket är en nettoeffekt av ökade intäkter och bortfall 
av hyresgarantier i hotellverksamheten som fanns föregående 
år om 5 mkr. Jämförbart bestånd uppvisade ökade 
hyresintäkter om 7,3 procent. Intäktsökningen förklaras av 
hyreshöjningar, minskad vakansgrad och hyresökningar till 
följd av renoverade lägenheter. Årets hyreshöjning i 
bostadsbeståndet, om i genomsnitt 5,1 procent, får fullt 
genomslag i tredje kvartalet. Den ekonomiska uthyrnings-
graden ökade med 1,3 procentenheter jämfört med föregående 
år och uppgick vid periodens slut till 93,0 procent (91,7). 
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 
 
 
HYRESINTÄKTER PER SEGMENT 
 
FASTIGHETSKOSTNADER 
Fastighetskostnaderna ökade med 16 mkr till -224 mkr (-208) 
jämfört med förgående år. Ökningen är en nettoeffekt av högre 
kostnader för drift och fastighetsadministration samt minskade 
underhållskostnader. Ökade driftkostnader om 20 mkr hänförs 
framför allt till taxebundet och snöröjning under årets första 
kvartal till följd av en kallare och mer snörik vinter. Ökad 
fastighetsadministration om 8 mkr förklaras dels av att Neobos 
organisation och verksamhet nu är på plats fullt ut, dels av att 
perioden belastats med jämförelsestörande poster om 2 mkr 
hänförliga till omorganisation. Underhållskostnaderna 
minskade med 18 mkr under delårsperioden till följd av att 
underhållsbehovet var större under föregående år. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Delårsperiodens förvaltningsresultat uppgick till 68 mkr (75). 
Minskningen mot föregående år förklaras av ökade fastighets- 
och finansieringskostnader.  
 
CENTRAL ADMINISTRATION 
Centrala administrationskostnader uppgick till -38 mkr (-40). 
Perioden har belastats med jämförelsestörande poster om 5 
mkr hänförliga till kostnader för att förbereda Neobo för ett 
byte till Nasdaq Stockholms huvudlista samt omorganisation. 
Exkluderat från jämförelsestörande poster, under både 
innevarande och föregående år, ökar centrala 
administrationskostnader med 2 mkr hänförligt till att Neobos 
organisation och verksamhet nu är på plats fullt ut. 
FINANSNETTO 
Finansnettot uppgick till -123 mkr (-111) under perioden och 
genomsnittsräntan uppgick vid halvårsskiftet till 3,4 procent 
(3,1). De finansiella kostnaderna har ökat jämfört med 
föregående år till följd av högre underliggande ränta. 
PERIODENS RESULTAT 
Periodens resultat efter skatt uppgick till -110 mkr (-344). 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 
Värdeförändringar på fastigheter uppgick för perioden till -220 
mkr (534), varav -216 mkr var orealiserade och -4 mkr var 
realiserade hänförligt till försäljning av fastigheter. 
Värdeminskningen förklaras främst av höjda avkastningskrav 
för fastigheter samtidigt som högre bedömda framtida 
hyresintäkter har påverkat värdet positivt. Värdeförändringar på 
finansiella instrument uppgick till -27 mkr (-34), drivet av 
sjunkande marknadsräntor. 
SKATT 
Redovisad skatt under perioden uppgick till 69 mkr (149) varav  
10 mkr (-17) är aktuell skatt och resterande del utgör 
uppskjuten skatt. Förändringen i aktuell skatt förklaras främst 
av lägre resultat i dotterbolagen till följd av ökade kostnader. 
Förändringen i uppskjuten skatt förklaras av lägre 
värdenedgång på fastighetsbeståndet. 
 
91,7%
92,0%
92,5%
93,0% 93,0%
93,6%
94,0%
94,6%
95,0% 95,0%
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Q1
2024
Q2
2024
Ekonomisk uthyrningsgrad, total
Ekonomisk uthyrningsgrad, bostäder
Nord, 41%
Syd, 59%
454 mkr
Hyresintäkter

===== SIDA 15 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  15 
Koncernens balansräkning  
i sammandrag 
Belopp i mkr  2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 
TILLGÅNGAR           
Förvaltningsfastigheter  13 742 14 745 14 018 
Immateriella anläggningstillgångar  0 0 0 
Övriga anläggningstillgångar 3 4 4 
Derivat  154 358 194 
Summa anläggningstillgångar  13 899 15 107 14 217 
     
 
Omsättningstillgångar  51 151 81 
Likvida medel  113 154 199 
Summa omsättningstillgångar  164 305 280 
    
 
Summa tillgångar 14 063 15 412 14 497 
      
EGET KAPITAL OCH SKULDER    
 
Eget kapital  6 296 7 433 6 405 
    
 
Uppskjutna skatteskulder  348 330 430 
Räntebärande skulder 6 091 7 223 7 089 
Derivat  10 0 23 
Övriga långfristiga skulder  1 1 1 
Summa långfristiga skulder  6 450 7 554 7 543 
    
 
Räntebärande skulder 1 042 83 189 
Övriga kortfristiga skulder  275 342 361 
Summa kortfristiga skulder  1 317 425 550 
      
Summa eget kapital och skulder 14 063 15 412 14 497 
Koncernens förändring i eget kapital  
i sammandrag 
  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 
Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet 
kapital 
Balanserade 
vinstmedel 
Totalt eget 
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2023 752 5 141 1 883 7 777 
Periodens resultat     -344 -344 
Utgående balans per 30 juni 2023 752 5 141 1 539 7 433 
          
Periodens resultat     -1 029 -1 029 
Emission personaloptioner     1 1 
Utgående balans per 31 december 2023 752 5 141 511 6 405 
          
Periodens resultat     -110 -110 
Utgående balans per 30 juni 2024 752 5 141 401 6 295 
  
Delårsrapport januari-juni 2024  15

===== SIDA 16 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  16 
Kommentarer till koncernens balansräkning 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Fastighetsbeståndets värde uppgick vid periodens slut till 
13 742 mkr (14 018). Värdet har fastställts baserat på 
värderingar utförda av externa, auktoriserade värderare. I 
värderingen har ett genomsnittligt avkastningskrav om 
5,0 procent (4,7) använts. För mer information se avsnittet 
Fastighetsbestånd sid. 6. 
Under perioden har försäljningar gjorts om 116 mkr (0) och 
56 mkr (177) investerats i befintliga fastigheter.  
LIKVIDA MEDEL  
Likvida medel uppgick per balansdagen till 113 mkr (199). 
EGET KAPITAL  
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick vid periodens utgång till 6 296 mkr 
(6 405).  
UPPSKJUTEN SKATT  
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skattesats om 
20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt 
värde på tillgångar och skulder samt med beaktande av 
underskottsavdrag. Den uppskjutna skatteskulden uppgick vid 
periodens utgång till 348 mkr (430) och är till största del 
hänförlig till förvaltningsfastigheter. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER  
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 7 133 
mkr (7 278) och belåningsgraden till 50,7 procent (50,2). 
Bolaget använder räntederivat för att förlänga räntebindningen. 
Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång uppgick till 
144 mkr (171). För vidare information läs Finansieringsavsnittet 
sidan 12. 
 
 
  
FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDEN  
 Region Nord Region Syd Koncernen 
  2024 2024 2024 2023 2023 
mkr jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-dec 
Verkligt värde, ingående värde 5 979 8 039 14 018 15 295 15 295 
Förvärv 0  0  0 -100 -100 
Investeringar 16 40 56 84 177 
Försäljningar -116 0  -116 0 0 
Orealiserade värdeförändringar -108 -108 -216 -534 -1353 
Omklassificeringar 0  0  0 0 0 
Verkligt värde, utgående värde 5 771 7 971 13 742 14 745 14 018

===== SIDA 17 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  17 
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 
Belopp i mkr 
2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec 
Löpande verksamhet             
Driftnetto 139 128 229 226 463 460 
Central administration -17 -25 -38 -40 -86 -88 
Återläggning avskrivningar 0 0 0 0 0 0 
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 0 0 0 0 0 0 
Kassaflöde från löpande verksamhet 123 103 192 186 378 372 
före räntor och skatt             
Erlagd ränta -37 -131 -96 -188 -301 -393 
Erhållen ränta 0 38 0 76 93 169 
Betald inkomstskatt -10 -38 -58 -41 -63 -46 
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 75 -28 37 33 106 102 
              
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital             
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 11 50 34 37 30 33 
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -34 45 -67 22 -14 75 
Kassaflöde från löpande verksamhet 52 67 4 92 122 210 
              
Investeringsverksamheten             
Investeringar i befintliga fastigheter -32 -46 -56 -84 -149 -177 
Förvärv av fastigheter  0  0 0 0 73 73 
Försäljning av fastigheter -3  0 110 0 110 0 
Övriga finansiella anläggningstillgångar netto  0  0 0 0 0 0 
Kassaflöde från investeringsverksamheten -35 -46 54 -84 34 -104 
         
Finansieringsverksamheten       
Upptagna lån 0 0 0 0 0 0 
Amortering av lån -22 -26 -145 -84 -197 -136 
Förändring av övriga långfristiga skulder 0 -1 0 -1 -1 -2 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -22 -27 -145 -85 -198 -138 
               
Periodens kassaflöde -5 -5 -87 -77 -42 -32 
        
Likvida medel vid periodens början 118 159 199 231 154 231 
Likvida medel vid periodens slut 113 154 113 154 113 199 
KOMMENTAR TILL KONCERNENS 
KASSAFLÖDESANALYS  
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt 
metod, vilket innebär att driftnettot justerats för 
transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar 
under perioden, samt för eventuella intäkter och 
kostnader som hänförs till investerings- eller 
finansieringsverksamhetens kassaflöden. Rörelsens 
kassaflöde efter förändring i rörelsekapital uppgick till 
4 mkr under delårsperioden. Under första kvartalet 
betalades slutskatt för 2022, vilket förklarar ökningen 
av betald inkomstskatt. 
I befintliga fastigheter har 56 mkr investerats under 
perioden. Under första kvartalet har sex fastigheter 
avyttrats via bolag, vilka har en total erhållen 
köpeskilling om 113 mkr med avdrag för skatterabatt 
om 3 mkr. I samband med avyttringen löstes lån om 
97 mkr, varför netto kassaflöde uppgick till 13 mkr.  
Likvida medel uppgick per balansdagen till 113 mkr.

===== SIDA 18 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  18 
Moderbolagets resultaträkning  
Belopp i mkr 
2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec 
Nettoomsättning 20 30 40 30 34 24 
Personalkostnader -2 -3 -5 -6 -8 -10 
Övriga rörelsekostnader -19 -24 -37 -35 -70 -68 
Rörelseresultat -1 3 -2 -11 -45 -54 
Resultat från finansiella poster       
Resultat från andelar i koncernföretag -22 0 -22 0 -1 645 -1623 
Ränteintäkter och liknande resultatposter 32 0 40 4 81 46 
Räntekostnader och liknande resultatposter -23 -1 -26 -2 -53 -29 
Resultat efter finansiella poster -13 2 -10 -9 -1 662 -1661 
Bokslutsdispositioner 0 0 0 0 53 53 
Resultat före skatt -13 2 -10 -9 -1 609 -1608 
Skatt 0 0 0 0 1 1 
PERIODENS RESULTAT -13 2 -10 -9 -1 608 -1607 
 
Moderbolagets balansräkning 
Belopp i mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 
TILLGÅNGAR       
Finansiella anläggningstillgångar 5 844 0 48 
Omsättningstillgångar 632 8 134 6 440 
Summa tillgångar 6 476 8 134 6 489 
EGET KAPITAL OCH SKULDER       
Eget kapital 6 468 8 107 6 479  
Kortfristiga skulder  8 27 10 
Summa eget kapital och skulder  6 476 8 134 6 489 
 
 
KOMMENTAR TILL MODERBOLAGET 
Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastigheter AB (publ) består 
av koncernövergripande funktioner och organisation för förvaltning 
av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter ägs 
direkt av moderbolaget.  
Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 40 mkr (30) 
och avser främst moderbolagets fakturering till dotterbolagen för 
utförda tjänster. Resultat före skatt uppgick till -10 mkr (-9). 
Bolaget har under juni gjort en omstrukturering av interna lån, 
vilket medfört att kortfristiga lån omvandlats till aktieägartillskott, 
och därmed medfört en ökning av anskaffningsvärdet på 
moderbolagets andelar i dotterbolagen. Likvida medel uppgick vid 
periodens utgång till 67 mkr (143). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Delårsrapport januari-juni 2024  18

===== SIDA 19 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  19 
Övrig information 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar 
enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på 
annan plats i rapporten. Moderbolaget tillämpar RFR2 
Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. 
Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad 
som framgår av årsredovisningen för 2023.  
VÄRDERINGSMETOD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i 
balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS 
värderingshierarki. 
VÄRDERINGSMETOD DERIVAT 
Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt 
IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats 
enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på 
annan indata än noterade priser och som är observerbar för 
tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt.  
 
VÄRDERING AV FORDRINGAR OCH SKULDER 
Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och 
skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag 
för förlustreserv eller verkligt värde via resultatet. För 
finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet 
anskaffningsvärde bedöms det redovisade värdet vara en god 
approximation av det verkliga värdet då fordringarna och 
skulderna antingen löper över en kortare tid eller i det fall det 
sträcker sig längre, löper med en kort räntebindning.  
SÄSONGSEFFEKTER 
Driftnettot påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. 
Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista 
kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och 
fastighetsskötsel. 
AVRUNDNINGAR 
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna 
delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och 
procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. 
JÄMFÖRELSESIFFROR 
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period 
föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell 
ställning där jämförelserna avser utgången av föregående år. 
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Neobos verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett 
antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, 
skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera 
och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse 
för verksamheten. Mer information om Neobos risker och 
hanteringen av dessa återfinns i årsredovisningen för 2023 på 
sidorna 34–37. 
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER  
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande 
befattningshavare avseende utfört arbete. Inga väsentliga 
närståendetransaktioner utöver dessa ersättningar har skett 
med något närstående bolag eller privatperson. 
Neobo har ett optionsprogram för bolagets vd och vissa 
ledande befattningshavare. Totalt vid balansdagen ägde 
optionsinnehavarna 630 067 teckningsoptioner av serie 
2023/2026:1 som löper på tre år, efter att 96 933 
teckningsoptioner har återlösts av bolaget under första 
kvartalet. Teckningsoptionerna förvärvades av 
optionsinnehavarna för ett pris om 0,79 kronor per option. 
Priset räknades ut genom Black & Scholes-modellen. Varje 
teckningsoption ger innehavaren rätt till teckning av en (1) aktie 
i bolaget under tiden från och med den 1 maj 2026 till och med 
den 25 maj 2026. Optionerna blir värdefulla när kursen för 
aktien överstiger det så kallade strikepriset om 10,83 kronor. 
Det maximala antalet tillkommande aktier kan uppgå till högst 
630 067, motsvarande cirka 0,4 procent av det totala antalet 
aktier och röster i bolaget, förutsatt full teckning och fullt 
utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Ökningen av 
aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 
3 252 061 kronor. 
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 
Inga väsentliga händelser har skett efter balansdagen.

===== SIDA 20 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  20 
 
 
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE 
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet,  
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
 
Stockholm den 10 juli 2024 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 
Mona Finnström  Anneli Lindblom  Ulf Nilsson  Jakob Pettersson 
Styrelseledamot  Styrelseledamot  Styrelseledamot  Styrelseledamot 
 
 
Jan-Erik Höjvall 
Styrelsens ordförande 
 
Ylva Sarby Westman 
Verkställande direktör

===== SIDA 21 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  21 
Aktien 
Neobos börsvärde, det vill säga värdet av samtliga noterade 
utestående aktier, uppgick per den 30 juni 2024 till 2 552 mkr. 
Antal utestående aktier uppgår till 145 400 737. 
HANDEL OCH OMSÄTTNING  
Neobos aktie är sedan den 10 februari 2023 noterad på 
Nasdaq First North Premier Growth Market. Aktiens 
omsättning uppgick den senaste tolvmånadersperioden till 
161 miljoner aktier. Omsättningshastigheten, det vill säga 
antalet omsatta aktier dividerat med antalet utestående aktier 
per balansdagen, var 111 procent.
TOTALAVKASTNING  
Under den senaste tolvmånadersperioden har aktiens 
totalavkastning varit 95 procent. 
SUBSTANSVÄRDEN 
Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar 
åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Neobo skapa stabil 
avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Då Neobos 
fastigheter är redovisade till verkligt värde kan substansvärdet 
beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör 
hänsyn tas till poster som inte innebär någon utbetalning i 
närtid, såsom i Neobos fall derivat och uppskjuten 
skatteskuld.
Substansvärdet uppgick vid periodens utgång till 
44,70 kronor/aktie (45,83). Aktiekursen vid balansdagen 
uppgick således till 39 procent av substansvärdet. 
 
Beräkning av substansvärdet  mkr  kr/aktie 
Eget kapital enligt balansräkning 6 296 43,30 
Återläggning enligt balansräkning   
Derivat -144 -0,99 
Uppskjuten skatt 348 2,39 
Substansvärde 6 500 44,70 
 
AKTIEKURS OCH HANDELSVOLYM  
 
 
 
STÖRSTA AKTIEÄGARE 
Aktieägare Antal aktier 
 
Andel av kapital 
och röster 
ICA-handlarnas Förbund 15 000 000 10,3% 
Avanza Pension 14 949 975 10,3% 
Martin Larsén 13 776 035 9,5% 
Arvid Svensson Invest 6 664 412 4,6% 
Länsförsäkringar Fonder 5 586 449 3,8% 
Sven-Olof Johansson 5 500 000 3,8% 
Nordnet Pensionsförsäkring 3 611 670 2,5% 
Futur Pension 3 202 696 2,2% 
Gösta Welandson 2 620 848 1,8% 
Handelsbanken Liv Försäkring AB 2 450 182 1,7% 
Summa 10 största 73 362 267 50,5% 
Övriga 72 038 470 49,5% 
Totalt 145 400 737 100,0% 
ÄGARSTRUKTUR 
Storleksklass Antal aktier 
Kapital och 
röster, % 
Antal kända 
ägare 
Andel      
av kända 
ägare, % 
1–500 6 808 817 4,7 106 314 91,9 
501-1 000 3 168 976 2,2 4 253 3,7 
1 001-5 000 8 496 573 5,8 3 920 3,4 
5 001-10 000 4 407 198 3,0 595 0,5 
10 001-20 000 4 325 834 3,0 298 0,3 
20 001- 104 743 921 72,0 309 0,3 
Anonymt ägande 13 449 418 9,3 0 0,0 
Totalt 145 400 737 100 115 689 100 
 
Källa: Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från 
bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. 
 
 
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
5
10
15
20
25
jul
aug
sep
okt
nov
dec
jan
feb
mar
apr
maj
jun
jul
kr Tkr
Handelsvolym Neobo

===== SIDA 22 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  22 
Definitioner 
ALTERNATIVA NYCKELTAL 
Neobo tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller 
framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. 
Neobos alternativa nyckeltal har bedömts ge värdefull kompletterande information vid utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt,  
är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. 
FINANSIELLA DEFINITIONER
Antal utestående aktier  
Antal aktier som är utestående vid periodens utgång. 
Avkastning på eget kapital, % 
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för 
perioden. 
Belåningsgrad, %  
Räntebärande skulder i procent av balansomslutning vid 
periodens slut.  
Förvaltningsresultat  
Resultat före värdeförändringar och skatt.  
Genomsnittligt antal aktier 
Antalet utestående aktier vägt över perioden.  
Genomsnittlig ränta, %  
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för räntebärande 
skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade 
kreditfaciliteter.  
Jämförelsestörande poster 
Poster som inte är återkommande och som stör jämförelsen 
gentemot annan period. 
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr  
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital enligt kassaflödesanalysen.  
Resultat per aktie, kr 
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. 
Räntetäckningsgrad, gånger  
Förvaltningsresultat efter återläggning av räntenetto i relation 
till räntenetto. 
Soliditet, %  
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.  
Substansvärde, kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med återläggning av 
redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat.  
FASTIGHETSRELATERADE DEFINITIONER 
Antal fastigheter 
Antalet fastigheter vid periodens utgång. 
Antal kvm  
Total area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.  
Direktavkastning, %  
Driftnetto enligt intjäningsförmåga i förhållande till summan av 
fastigheternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. 
fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter.  
Driftnetto, kr  
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet enligt intjäningsförmågan. 
Ekonomisk vakansgrad, % 
Årshyra för vakant area vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet vid periodens utgång. 
Hyresintäkter, kr 
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. 
Jämförbart bestånd 
Avser fastigheter som ägts under hela perioden samt hela 
jämförelseperioden. 
Marknadsvärde fastigheter, kr 
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. 
Överskottsgrad, % 
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.

===== SIDA 23 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  23 
Härledning av nyckeltal
  2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec 
SUBSTANSVÄRDE 1)             
Antal utestående aktier, 
tusental 145 401 145 401 145 401 145 401 145 401 145 401 
              
Eget kapital 6 296 7 433 6 296 7 433 6 296 6 405 
Återläggning av uppskjuten 
skatt 348 330 348 330 348 430 
Återläggning av derivat -144 -358 -144 -358 -144 -171 
Substansvärde, mkr 6 500 7 405 6 500 7 405 6 500 6 664 
Substansvärde, kr/aktie  44,70 50,93 44,70 50,93 44,70 45,83 
              
ÖVERSKOTTSGRAD 1)             
Driftnetto 139 128 229 226 463 460 
Hyresintäkter 227 220 454 434 908 888 
Överskottsgrad, % 61 58 51 52 51 52 
              
BELÅNINGSGRAD 1)             
Balansomslutning 14 063 15 412 14 063 15 412 14 063 14 497 
Räntebärande skulder 7 133 7 306 7 133 7 306 7 133 7 278 
Belåningsgrad, % 50,7 47,4 50,7 47,4 50,7 50,2 
              
RÄNTETÄCKNINGSGRAD 1)             
Förvaltningsresultat 58 46 68 75 141 148 
Återläggning räntenetto 64 57 123 111 236 224 
Summa 123 103 192 186 378 372 
Räntenetto 64 57 123 111 236 224 
Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,8 1,6 1,7 1,6 1,7 
 
 
 
 
  2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec 
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 1)             
Periodens resultat -82 -122 -110 -344 -1139 -1373 
Eget kapital, genomsnitt 6 337 7 494 6 351 7 605 6 865 7 091 
Avkastning på eget kapital, % -1,3 -1,6 -1,7 -4,5 -16,6 -19,4 
       
DIREKTAVKASTNING 1)             
Driftnetto enligt intjäningsförmåga 512 488 512 488 512 482 
       
Förvaltningsfastigheter 13 742 14 745 13 742 14 745 13 742 14 018 
Byggrätter 113 73 113 73 113 131 
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 13 629 14 672 13 629 14 672 13 629 13 887 
Direktavkastning, % 3,8 3,3 3,8 3,3 3,8 3,5 
       
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 1)             
Hyresintäkter enligt 
intjäningsförmåga 933 877 933 877 933 896 
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1003 956 1003 956 1003 969 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 91,7 93,0 91,7 93,0 92,5 
       
RESULTAT PER AKTIE             
Periodens resultat -82 -122 -110 -344 -1139 -1373 
Genomsnittligt antal aktier 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 
Periodens resultat, kr/aktie -0,56 -0,84 -0,75 -2,37 -7,83 -9,44 
       
SOLIDITET 1)             
Eget kapital 6 296 7 433 6 296 7 433 6 296 6 405 
Balansomslutning 14 063 15 412 14 063 15 412 14 063 14 497 
Soliditet, % 44,8 48,2 44,8 48,2 44,8 44,2 
1) Alternativa nyckeltal, se vidare under definitioner sid. 22

===== SIDA 24 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  24 
Finansiell kalender 
Delårsrapport för perioden januari – september 2024 2024-10-25 
Bokslutskommuniké 2024 2025-02-12 
Delårsrapport för perioden januari-mars 2025 2025-04-24 
neobo.se 
På Neobos webbplats kan du ladda ner och prenumerera på 
pressmeddelanden och finansiella rapporter. 
 
Informationen i denna delårsrapport är sådan information som 
Neobo Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, 
genom nedan angivna kontaktpersoners försorg, för 
offentliggörande den 10 juli 2024, kl. 07.00 CET. 
 
Kontakt 
För ytterligare information vänligen kontakta 
Ylva Sarby Westman VD, + 46 70-690 65 97, 
ylva.sarby.westman@neobo.se  
Maria Strandberg, CFO, + 46 70-398 23 80, 
maria.strandberg@neobo.se  
 
Inbjudan presentation 
delårsrapport  
VD Ylva Sarby Westman presenterar delårsrapporten i en 
webbsändning/telefonkonferens den 10 juli kl. 09.00. 
Presentationen kommer att hållas på engelska och efter 
presentationen finns möjlighet att ställa frågor. 
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa 
skriftliga frågor, använd nedanstående länk. 
Webbsändning: Neobo Fastigheter Q2 Rapport 
(financialhearings.com) 
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa 
muntliga frågor, använd nedanstående länk. Efter 
registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för 
att logga in till konferensen. 
Telefonkonferens: Neobo Fastigheter Q2 Rapport 
(financialhearings.com) 
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av 
webbsändningen kommer att tillgängliggöras på Neobos 
hemsida efter presentationen.

===== SIDA 25 =====

Delårsrapport januari-juni 2024  25 
 
  
Nunnan 4, Helsingborg 
Delårsrapport januari-juni 2024  25

===== SIDA 26 =====

Neobo Fastigheter AB (publ) 
Organisationsnummer: 556580-2526 
Mäster Samuelsgatan 42, 111 57 Stockholm 
neobo.se