Kvartalsrapport Q3 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT  
 
Q3 
 
Delårsrapport januari–september 2024

===== SIDA 2 =====

Delårsrapport januari-september 2024  2 
JANUARI-SEPTEMBER 2024 
• Hyresintäkterna ökade till 680 mkr (658). I 
jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 
6,3 procent. 
• Driftnettot minskade till 363 mkr (366) till följd 
av att sju fastigheter avyttrats under året. I 
jämförbart bestånd ökade driftnettot med 8,5 
procent. 
• Förvaltningsresultatet minskade till 122 mkr 
(127) till följd av sålda fastigheter och högre 
finansiella kostnader. 
• Fastighetsbeståndets värde vid periodens 
utgång uppgick till 13 696 mkr och 
värdeförändringar på fastigheter uppgick till  
-238 mkr (-926) under perioden. 
• Periodens resultat uppgick till -211 mkr (-795).  
• Substansvärdet uppgick till 44,89 kr per aktie 
(45,83). 
 
JULI-SEPTEMBER 2024 
• Hyresintäkterna ökade till 227 mkr (224) till 
följd av hyreshöjningar samt minskad 
vakansgrad. 
• Driftnettot minskade till 133 mkr (140) till följd 
av sålda fastigheter. 
• Förvaltningsresultatet ökade till 55 mkr (52) 
under tredje kvartalet vilket förklaras av högre 
intäkter och minskade centrala 
administrationskostnader. 
VIKTIGA HÄNDELSER  
UNDER TREDJE KVARTALET 
• Neobos aktie har bytt marknadsplats och 
noterades på Nasdaq Stockholms huvudlista 
den 20 september. 
• Ett sexårigt hyresavtal har tecknats med 
Kriminalvården i fastigheten Träkolet 16 i 
Sollentuna. Förhyrningen omfattar 3 400 
kvadratmeter och det årliga hyresvärdet uppgår 
till 10 mkr.  
• Två låneavtal om 2 655 mkr har refinansierats 
till en marginal som understiger den 
genomsnittliga marginalen i Neobos låneavtal.  
• Handelsfastigheten Tegelbruket 4 i Falun har 
frånträtts. Försäljningen gjordes i slutet på 
andra kvartalet till ett underliggande 
fastighetsvärde om 75 mkr, vilket var 18 
procent över den senast genomförda 
externvärderingen.    
 
 
 
 
 
Sammanfattning 1) 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec 
Hyresintäkter, mkr  227 224 680 658 910 888 
Driftnetto, mkr  133 140 363 366 457 460 
Värdeförändring 
förvaltningsfastigheter, mkr  
-18 -392 -238 -926 -665 -1 353 
Förvaltningsresultat, mkr   55 52 122 127 143 148 
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,38 0,36 0,84 0,87 0,99 1,02 
Periodens resultat, mkr  -101 -452 -211 -795 -788 -1 373 
Periodens resultat, kr/aktie -0,69 -3,11 -1,45 -5,47 -5,41 -9,44 
             
Marknadsvärde fastigheter, mkr  13 696 14 379 13 696 14 379 13 696 14 018 
Belåningsgrad, %  50,8 48,6 50,8 48,6 50,8 50,2 
Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,8 1,7 1,7 1,6 1,7 
Substansvärde per aktie, kr 44,89 48,60 44,89 48,60 44,89 45,83 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,8 92,0 92,8 92,0 92,8 92,5 
Överskottsgrad, %  59 63 53 56 50 52 
Avkastning på eget kapital, % -1,6 -6,2 -3,3 -10,8 -12,0 -19,4 
 
1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 23 och för definitioner inklusive härledning av alternativa 
nyckeltal se sid. 22. 
 
 
  
 3 
Driftnetto, jämförbart bestånd 
+8,5%  
Belåningsgrad 
50,8%

===== SIDA 3 =====

Delårsrapport januari-september 2024  3 
Redo för nästa steg på vår tillväxtresa  
 
Efter en intensiv period med målmedvetet arbete för att göra 
Neobo redo att möta noteringskraven på Nasdaq Stockholm 
kunde vi den 20 september ta klivet till huvudlistan och ringa 
i börsklockan för andra gången på drygt ett och ett halvt år.  
Listbytet är ett kvitto på det arbete som har utförts och en 
kvalitetsstämpel när vi nu tar nästa steg på vår resa. En likvid 
aktie på en reglerad marknad breddar våra finansierings-
alternativ och skapar möjligheter för värdeskapande tillväxt 
framöver. 
FORTSATT VÄRDESKAPANDE FÖRÄDLING 
Vi fortsätter att förädla vår fastighetsportfölj och genomföra 
värdeskapande uthyrningar och investeringar som skapar 
värde för våra kunder och aktieägare. Driftnettot i jämförbart 
bestånd ökar med 8,5% i jämförelse med föregående år till 
följd av ökade hyresintäkter och lägre vakans, vilket är 
positivt med tanke på den höga kostnadsutveckling som vi 
har haft i samhället under de senaste åren. 
Sedan årsskiftet har vi investerat 101 mkr i värdeskapande 
åtgärder som har bidragit till att öka våra intäkter och minska 
våra kostnader. Bland annat har vi renoverat 70 lägenheter och 
genomfört ett antal hållbarhetsinvesteringar som genererat en 
attraktiv avkastning.  
I september tecknade vi ett sexårigt hyresavtal med 
Kriminalvården om lokaler för Frivården i fastigheten Träkolet 
16 i Sollentuna. Förhyrningen omfattar cirka 3 400 
kvadratmeter och har ett årligt hyresvärde om 10 mkr. Vi är 
stolta och glada över att Neobo har fått Kriminalvårdens 
förtroende att tillsammans med dem skapa moderna och 
ändamålsenliga lokaler i en av våra kommersiella fastigheter. I 
samband med inflyttningen sommaren 2025 kommer den 
kommersiella vakansgraden att minska med 2,8 
procentenheter i förhållande till Q3 2024 samtidigt som vårt 
totala hyresvärde ökar med 5,3 mkr. 
 
 
REFINANSIERINGAR I ETT FÖRBÄTTRAT 
FINANSIERINGSKLIMAT 
Neobos höga räntesäkringsgrad har på ett effektivt sätt 
motverkat den kraftiga ränteuppgång som har ägt rum de 
senaste åren. Under tredje kvartalet fortsatte Riksbanken att 
sänka styrräntan i linje med en mer expansiv penningpolitik och 
fler räntesänkningar är att vänta framöver. För vår del innebär 
det en stärkt finansiell position och förbättrade möjligheter att 
genomföra värdeskapande investeringar som ökar 
avkastningen från fastighetsportföljen. 
Under det tredje kvartalet har två låneavtal om 2 655 mkr 
refinansierats och förlängts till marginaler som understiger den 
genomsnittliga marginalen i våra befintliga låneavtal. Det är 
både ett bevis på den kvalitetsförflyttning av Neobo som vi har 
åstadkommit och en tydlig indikation på ett förbättrat 
marknadssentiment. 
 
NU TAR VI NÄSTA STEG PÅ VÅR TILLVÄXTRESA 
Efter en intensiv period sedan Neobo bildades står vi nu på 
stabil grund med en effektiv organisation och goda 
förutsättningar att öka avkastningen från fastighetsportföljen 
framöver. 
Jag är oerhört stolt över Neobo och den förädling av bolaget 
som vi har åstadkommit sedan start. Noteringen på Nasdaq 
Stockholms huvudlista är en viktig milstolpe när vi nu tar nästa 
steg på vår resa med fokus på portföljoptimering och tillväxt. 
 
Stockholm den 25 oktober 2024 
 
Ylva Sarby Westman, VD 
”Noteringen på Nasdaq 
Stockholms huvudlista är 
en viktig milstolpe när vi 
nu tar nästa steg på vår 
resa med fokus på 
portföljoptimering och 
tillväxt”

===== SIDA 4 =====

Delårsrapport januari-september 2024  4 
 
  
Klockringning vid notering på Nasdaq Stockholm 
Delårsrapport januari-september 2024  4

===== SIDA 5 =====

Delårsrapport januari-september 2024  5 
Förvaltning
Optimering Förädling
Ansvarsfullt 
företagande
Hållbara 
bostadsmiljöer
Strategisk inriktning och mål 
VISION 
 
Vi skapar attraktiva och  
hållbara bostadsmiljöer där 
människor trivs och           
känner sig trygga
 
STRATEGI 
• Långsiktigt äga, förvalta och förädla bostadsfastigheter 
med inflationsskyddade kassaflöden som genererar en 
attraktiv totalavkastning.  
• Ett hållbarhetsarbete som är en integrerad del i all vår 
verksamhet och som kontinuerligt anpassas för att uppfylla 
kraven i CSRD. 
• En lokal förvaltningsorganisation som arbetar nära våra 
kunder med fokus på uthyrning och värdeskapande 
förädling. 
• En geografiskt diversifierad fastighetsportfölj i kommuner 
med befolkningstillväxt och bostadsunderskott. 
 
AFFÄRSMODELL 
 
 
 
  
Delårsrapport januari-mars 2024 4 
FINANSIELLA MÅL   HÅLLBARHETSMÅL I URVAL  
Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10%  Minskade klimatutsläpp till 2030, scope 1 och 2 -50% 
Belåningsgraden ska inte överstiga 65%  Minskad energianvändning till 2030 -20% 
Räntetäckningsgraden (R12) ska överstiga 1,5x  Hyresgästomsättning per år 2030 <20% 
   Medarbetarengagemang eNPS 2030 >20% 
 
Delårsrapport januari-september 2024  5

===== SIDA 6 =====

Delårsrapport januari-september 2024  6 
Fastighetsbestånd 
Neobo förvaltar och förädlar bostadsfastigheter i 39 kommuner 
i Sverige. Portföljen består av 260 fastigheter med en total 
uthyrningsbar area om 700 000 kvm. 95 procent av 
fastigheterna utgörs av bostadsfastigheter med 8 300 
hyreslägenheter. Resterande del utgörs i huvudsak av 
samhällsfastigheter.  
Under årets första kvartal avyttrades sex fastigheter i 
Eskilstuna till ett värde om 113 mkr, vilket var i nivå med senast 
utförda externvärderingen. Under andra kvartalet avyttrades 
handelsfastigheten Tegelbruket 4 i Falun. Försäljningen gjordes 
till ett underliggande fastighetsvärde om 75 mkr, vilket var 18 
procent över den senast genomförda externvärderingen.  
 
 
 
 
 
 
 
 
FASTIGHETSVÄRDERING 
Orealiserade värdeförändringar under delårsperioden uppgick 
till -244 mkr (-926), vilket motsvarar en värdeminskning om -1,8 
procent (-6,1). Realiserade värdeförändringar uppgick till 6 mkr 
under delårsperioden till följd av genomförda försäljningar. Vid 
utgången av perioden värderades fastighetsbeståndet till 13 
696 mkr (14 018). Värdeminskningen under perioden förklaras 
främst av ökade avkastningskrav samtidigt som högre 
bedömda framtida hyresintäkter har påverkat värdet positivt.  
Värdena har fastställts baserade på värderingar utförda av 
externa, auktoriserade värderare. Värderingarna har 
genomförts genom analys av framtida kassaflöden för 
respektive fastighet där hänsyn har tagits till gällande 
hyreskontrakt, marknadens avkastningskrav, hyresnivåer, drift- 
och underhållskostnader samt fastigheternas 
investeringsbehov. I värderingen har ett genomsnittligt vägt 
avkastningskrav om 5,0 procent (4,7) använts.  
I fastighetsvärdet ingår ett värde om 98 mkr (131) för byggrätter 
som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket 
innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av 
priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således 
bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. 
KÄNSLIGHETSANALYS VÄRDERING 
Fastighetsvärderingarna är utförda enligt vedertagna principer 
baserade på marknadsmässiga antaganden och bedömningar. 
Nedanstående tabell redovisar effekterna på förvaltnings-
fastigheternas marknadsvärde vid förändring av enskilda 
parametrar.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  Förändring av 
antagande 
Värdepåverkan, 
mkr 
Värdepåverkan,  
% 
Hyresvärde + / - 5 % + 1007 / - 1 008 + / - 7 % 
Drift och underhåll + / - 5 % - 340 / + 338 + / - 2 % 
Direktavkastningskrav + / - 0,25%-enheter - 669 / + 742 + / - 5 % 
Långsiktig vakansgrad + / - 0,25%-enheter -45 / + 44 + / - 0 % 
 
Bostads-
fastigheter, 
95%
13,7 mdkr
Fastighetsvärde

===== SIDA 7 =====

Delårsrapport januari-september 2024  7 
Bostäder, 77%
Kommersiellt, 16%
Samhällsservice, 4%
Övrigt, 3%
994 mkr
Hyresvärde
HYRESVÄRDE OCH KUNDER 
Det årliga hyresvärdet uppgick per den 1 oktober 2024 till 994 mkr 
och utgjordes till 77 procent av bostäder, 20 procent av 
kommersiella lokaler och samhällsservice samt till 3 procent av 
övrigt. 
Samtliga hyresintäkter i bostadsbeståndet var färdigförhandlade 
under årets andra kvartal, med en genomsnittlig ökning om 5,1 
procent.  
Våra hyresgäster utgörs i huvudsak av privatpersoner samt ett 
antal företagskunder som hyr butiker, restauranglokaler och kontor 
i bostadsfastigheternas bottenplan eller är kunder i någon av våra 
samhällsfastigheter. Vi har också fyra lägenhetshotell med 
bostadslägenheter i Sollentuna, Knivsta, Sundsvall och 
Helsingborg. Några av våra största kommersiella hyresgäster är 
Sala kommun samt Timrå kommun. 
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 
Den ekonomiska uthyrningsgraden ökade från 92,0 procent till 92,8 
procent under de senaste 12 månaderna. I bostadsbeståndet har 
uthyrningsgraden ökat från 94,6 procent i början av året till 94,9 
procent i slutet av perioden. Kvarvarande bostadsvakans förklaras 
bland annat av lägenheter som har tomställts i avvaktan på 
renovering. Den ekonomiska uthyrningsgraden för kommersiella 
lokaler uppgick i början av året till 86,9 procent och i slutet av 
perioden till 86,7 procent. 
Den totala ekonomiska uthyrningsgraden minskade med 0,2 
procentenheter mellan andra och tredje kvartalet till följd av att ett 
antal kommersiella hyresgäster avflyttat under kvartalet. 
Under kvartalet har ett sexårigt hyresavtal tecknats med 
Kriminalvården i fastigheten Träkolet 16 i Sollentuna. Förhyrningen 
omfattar 3 400 kvadratmeter och det årliga hyresvärdet uppgår till 
10 mkr. I samband med inflyttningen sommaren 2025 kommer den 
kommersiella vakansgraden att minska med 2,8 procentenheter i 
förhållande till Q3 2024 och det totala hyresvärdet kommer 
samtidigt att öka med 5,3 mkr.
LOKAL FÖRVALTNINGSORGANISATION 
Neobos förvaltningsorganisation är uppdelad i två regioner, Syd 
och Nord, för att säkerställa lokal närvaro och närhet till våra 
hyresgäster. En kundnära förvaltning stödjer en hög 
uthyrningsgrad och är en förutsättning för att bedriva en aktiv 
och värdeskapande förvaltning.
SEGMENT 
    Totalt Neobo   Region Syd   Region Nord 
Januari - september 2024 2023   2024 2023   2024 2023 
Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 696 14 379   7 956 8 232   5 740 6 148 
Marknadsvärde, kr/kvm 19 565 20 137   17 605 18 234   23 136 23 410 
Hyresvärde, mkr 994 959   598 566   396 393 
Hyresvärde, kr/kvm 1 420 1 344   1 323 1 254   1 597 1 494 
Hyresintäkter, mkr 680 658    407 387    273 271 
Driftnetto, mkr 363 366    213 212    150 154  
Överskottsgrad, % 53 56    52 55    55 57  
Uthyrningsgrad, % 93 92   94 92   92 92 
Antal fastigheter 260 267   167 167   93 100 
Antal lägenheter 8 309 8 400   5 556 5 564   2 753 2 836 
Area, tkvm 700 714   452 451   248 263

===== SIDA 8 =====

Delårsrapport januari-september 2024  8 
 
 
  
Delårsrapport januari-september 2024  8 
Ett sexårigt hyresavtal har tecknats med Kriminalvården 
i fastigheten Träkolet 16 i Sollentuna. Förhyrningen 
omfattar 3 400 kvadratmeter och det årliga hyresvärdet 
uppgår till 10 mkr. 
 
Träkolet 16, Sollentuna 
 
Träkolet 16

===== SIDA 9 =====

Delårsrapport januari-september 2024  9 
Aktuell intjäningsförmåga 
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv 
månader med beaktande av Neobos fastighetsbestånd per 
respektive datum. 
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de 
kommande tolv månaderna, utan en ögonblicksbild som 
presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på 
årsbasis givet fastighetsbestånd, finansiella kostnader, 
kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. 
Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en 
bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde-
förändringar, köp eller försäljning av fastigheter och inte 
heller andra faktorer. I koncernens intjäningsförmåga är inte 
resultateffekten av orealiserade och realiserade 
värdeförändringar inkluderad. 
UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV 
INTJÄNINGSFÖRMÅGAN 
Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på 
kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive tillägg, 
samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande 
hyreskontrakt per respektive datum. Överenskomna 
hyresökningar som är gällande vid respektive datum är 
medräknade och all vakans, även tillfällig sådan, har 
räknats upp på helårsbasis. 
Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade kostnader för 
ett normalår och inkluderar drift- och underhållskostnader 
samt fastighetsadministration. Fastighetsskatten har 
beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden 
per respektive datum. 
Kostnader för central administration är baserade på 
budgeterade kostnader för ett normalår. 
Finansnettot avser räntekostnader vilka har beräknats 
genom att på Neobos skuldsättning applicera de avtalade 
finansieringsvillkoren med de rörliga marknadsvillkor som 
gällde per respektive datum, inklusive effekter från derivat. 
Eventuella ränteintäkter på likvida medel samt kostnader av 
engångskaraktär har ej beaktats. 
 
 
.
Belopp i mkr 2024-10-01 2024-07-01 2024-04-01 2024-01-01 2023-10-01 
Hyresvärde 994 1 003 992 969 959 
Vakans -71 -71 -70 -73 -76 
Hyresintäkter 923 933 922 896 883 
Fastighetskostnader -393 -396 -390 -390 -380 
Fastighetsskatt -24 -24 -24 -24 -24 
Driftnetto 506 512 508 482 479 
Central administration -60 -60 -60 -55 -55 
Finansnetto -232 -237 -243 -250 -231 
Förvaltningsresultat 213 215 205 177 192 
NEOBOS INTJÄNINGSFÖRMÅGA 
Bacchus 12, Sundsvall

===== SIDA 10 =====

Delårsrapport januari-september 2024  10 
Riskindikatorerna är baserade på EU-taxonomins kriterier i Appendix A och vägledning från Byggföretagen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta 
Hållbarhet  
Vi vill bidra till ett bättre samhälle, med attraktiva och hållbara 
boendemiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Vår 
hållbarhetsstrategi bygger på följande två perspektiv: 
• Hållbara bostadsmiljöer – attraktiva och hållbara 
bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig 
trygga. 
• Ansvarsfullt företagande – omtanke och respekt 
gentemot medarbetare, hyresgäster, investerare och 
samhället vi verkar i. 
För de två perspektiven har vi identifierat tolv väsentliga 
hållbarhetsaspekter med tillhörande långsiktiga och kortsiktiga 
mål. Vill du läsa mer om vårt hållbarhetsarbete hittar du det på 
vår hemsida och i vår årsredovisning.
PÅGÅENDE ARBETE INOM HÅLLBARHET 
Under hösten pågår det viktiga arbetet med att ta fram en 
klimatfärdplan för bolaget. Färdplanen kommer att guida oss i 
det arbete som behövs för att vi ska nå vårt klimatmål till år 
2030, att minska utsläppen i Scope 1 och 2 med 20 procent. Vi 
ser även över och kompletterar den dubbla väsentlighetsanalys 
som gjordes förra året samt genomför förberedelser inför 
kommande hållbarhetsrapportering.
KLIMATRISKKARTLÄGGNING 
Under det tredje kvartalet har vi genomfört en 
klimatriskkartläggning av samtliga våra 260 fastigheter som 
visar fastigheternas utsatthet för olika typer av klimatrisker. 
Analysen har genomförts baserat på fastigheternas geografiska 
läge och med användande av klimatscenarier, riskkartor och 
data från nationella myndigheter såsom SMHI och SGU. 
Fastigheterna har analyserats utifrån tio riskindikatorer, se bild 
nedan. I nästa steg kommer vi göra en fördjupad 
sårbarhetsanalys för de fastigheter som identifierats med hög 
risk. För byggnader med hög risk och hög sårbarhet kommer vi 
därefter att identifiera förebyggande åtgärder och upprätta 
adaptionsplaner för att mitigera riskerna.

===== SIDA 11 =====

Delårsrapport januari-september 2024  11 
 
  
Stensiken 1, Tidaholm 
I kundundersökningen 2023 efterfrågade 
hyresgästerna i Tidaholm en utemiljö som 
främjar sport och rörelse. Under kvartalet 
färdigställdes därför en multisportarena som 
invigdes tillsammans med de boende i 
området.  
 
Årets kundundersökning är utskickad till alla 
våra hyresgäster – och ligger till grund för 
värdeskapande åtgärder som skapar ökad 
trivsel och trygghet i våra bostadsområden. 
 
Multisport 
Delårsrapport januari-september 2024  11

===== SIDA 12 =====

Delårsrapport januari-september 2024  12 
Finansiering
 
Neobo strävar efter en låg finansiell risk och verksamheten 
finansieras av eget kapital och banklån. För att begränsa 
ränterisken från skulder med rörlig ränta och öka 
förutsägbarheten i förvaltningsresultatet används räntederivat. 
Under tredje kvartalet fortsatte Riksbanken sänka styrräntan i 
linje med en mer expansiv penningpolitik. I september 
kommunicerades ytterligare en räntesänkning om 0,25 
procentenheter till 3,25 procent, vilket innebar den tredje 
sänkningen under 2024. Prognoserna indikerar att fler 
räntesänkningar kommer vid de återstående penningpolitiska 
mötena under året samt att ytterligare sänkningar är att vänta 
under nästa år. För Neobos del innebär detta en förbättrad 
finansiell position och ökat utrymme för att genomföra 
värdeskapande investeringar i fastighetsportföljen. 
 
 
 
 
 
*räntan ökar till 0,95 % i december 2024 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER  
Neobos upplåning är fördelad mellan sju nordiska banker med 
pantbrev som underliggande säkerhet.  
Under det tredje kvartalet har två låneavtal om 2 655 mkr 
förlängts. Marginalerna i båda refinansieringarna understiger 
den genomsnittliga marginalen i Neobos låneavtal. I samband 
med detta har nya räntederivat ingåtts vilket minskar Neobos 
ränterisk och ökar förutsägbarheten i de finansiella 
kostnaderna. 
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens 
slut till 7 085 mkr (7 278). Belåningsgraden uppgick till 50,8 
procent (50,2) och soliditeten ökade till 44,4 procent (44,2). Vid 
periodens utgång uppgick den genomsnittliga kapital-
bindningstiden till 3,1 år (3,3) och den genomsnittliga 
räntebindningen till 2,7 år (2,2). Räntesäkringsgraden uppgick 
till 76 procent (74) och räntetäckningsgraden för den senaste 
tolvmånadersperioden till 1,6 gånger (1,7). Vid utgången av 
perioden uppgick den genomsnittliga räntan inklusive 
derivatinstrument till 3,3 procent (3,2).  
 
 
DERIVATINSTRUMENT 
Vid periodens slut uppgick det sammanlagda nominella värdet 
på aktiva räntederivat till 5 374 (5 406) mkr med löptider på 
mellan ett och sju år. Härutöver finns räntederivat med 
framtida start till ett nominellt belopp om 1 448 mkr. I enlighet 
med redovisningsreglerna IFRS 9 redovisas derivat till 
marknadsvärde. Om den avtalade räntan avviker från 
marknadsräntan, uppstår ett över- eller undervärde på 
räntederivaten, där den ej kassaflödespåverkande 
värdeförändringen redovisas i resultaträkningen så länge det 
underliggande derivatet inte är realiserat i förtid. 
Räntederivaten hade vid utgången av perioden ett verkligt värde 
om 7 mkr (171).
  Kapitalbindning Räntebindning Räntederivat 
Återstående 
löptid, år Skuld, mkr Andel, % Skuld, mkr Andel, % 
Nominellt  
belopp, mkr Snittränta, % 
0-1 75 1 1 711 24 1453 0,17 
1-2 3 854 54 1 846 26 1846 0,66 
2-3 1 829 26 1 328 19 375 0,17* 
3-4 1 232 17 0 0 0 0,00 
4-5 0 0 1 100 16 1100 2,53 
5- 94 1 1 100 16 600 2,73 
Totalt 7 085 100 7 085 100 5 374 1,10 
Räntederivat, framtida start 
Start Förfall Nominellt 
belopp, mkr Ränta, % 
2025-03 2030-03 500 2,40 
2025-03 2027-07 948 2,34

===== SIDA 13 =====

Delårsrapport januari-september 2024  13 
Koncernens resultaträkning i sammandrag 
Belopp i mkr 
2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec 
              
Hyresintäkter 227 224 680 658 910 888 
              
Driftkostnader -66 -43 -223 -180 -315 -272 
Underhåll -11 -18 -29 -48 -47 -66 
Fastighetsadministration -12 -17 -49 -46 -70 -67 
Fastighetsskatt -5 -6 -17 -18 -23 -24 
Fastighetskostnader -93 -84 -318 -292 -454 -429 
              
Driftnetto 133 140 363 366 457 460 
              
Central administration -17 -26 -55 -66 -77 -88 
Resultat före finansiella poster 116 114 308 300 380 372 
              
Finansnetto -62 -62 -185 -173 -236 -224 
Förvaltningsresultat 55 52 122 127 143 148 
              
Värdeförändringar fastigheter -18 -392 -238 -926 -665 -1 353 
Värdeförändringar finansiella instrument -137 -24 -164 -58 -329 -223 
Resultat före skatt -100 -364 -279 -857 -850 -1 428 
              
Aktuell skatt -6 -8 -16 -24 -13 -21 
Uppskjuten skatt 6 -81 85 85 75 75 
Periodens resultat -101 -452 -211 -795 -788 -1 373 
 
Genomsnittligt antal aktier före utspädning 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 735 
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 145 715 771 145 400 737 145 715 771 145 400 737 145 715 771 145 400 735 
Resultat per aktie före utspädning, kr -0,69 -3,11 -1,45 -5,46 -5,42 -9,44 
Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,69 -3,11 -1,45 -5,46 -5,41 -9,44 
 
Koncernens rapport över totalresultat 
Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec 
Periodens resultat -101 -452 -211 -795 -788 -1 373 
Övrigt totalresultat - - - - - - 
Summa totalresultat för perioden -101 -452 -211 -795 -788 -1 373 
 
Periodens resultat och det summerade totalresultatet för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.  
Delårsrapport januari-september 2024  13

===== SIDA 14 =====

Delårsrapport januari-september 2024  14 
Kommentarer till koncernens resultaträkning 
DRIFTNETTO 
Driftnettot minskade med 3 mkr till 363 mkr (366) under 
delårsperioden till följd av att sju fastigheter avyttrats under 
året. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 8,5 procent 
exkluderat för jämförelsestörande poster avseende elstöd 
under 2023. 
HYRESINTÄKTER 
Hyresintäkterna ökade med 22 mkr till 680 mkr (658) under 
perioden, vilket är en nettoeffekt av ökade intäkter i jämförbart 
bestånd och bortfall av intäkter från sju avyttrade fastigheter 
samt hyresgarantier i hotellverksamheten som fanns 
föregående år om 7,5 mkr. Jämförbart bestånd uppvisade 
ökade hyresintäkter om 6,3 procent. Intäktsökningen förklaras 
av den årliga hyreshöjningen om i genomsnitt 5,1 procent, 
minskad vakansgrad och hyresökningar till följd av renoverade 
lägenheter. Den ekonomiska uthyrningsgraden ökade med 0,8 
procentenheter jämfört med föregående år och uppgick vid 
periodens slut till 92,8 procent (92,0). 
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 
 
 
HYRESINTÄKTER PER SEGMENT 
 
FASTIGHETSKOSTNADER 
De totala fastighetskostnaderna ökade med 26 mkr till -318 
mkr (-292) jämfört med förgående år. Ökningen är en 
nettoeffekt av högre kostnader för drift och 
fastighetsadministration samt minskade kostnader för 
underhåll och sålda fastigheter. Driftkostnaderna ökade med 
34 mkr exkluderat för jämförelsestörande poster avseende 
elstöd under 2023, vilket förklaras av ökade kostnader för 
taxebundet och snöröjning. Kostnader för 
fastighetsadministration låg i linje med föregående år justerat 
för att delårsperioden belastats med jämförelsestörande 
poster om 3 mkr hänförliga till organisationsförändringar. 
Underhållskostnaderna minskade med 19 mkr under perioden 
till följd av ett lägre underhållsbehov i jämförelse med 
föregående år. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Delårsperiodens förvaltningsresultat uppgick till 122 mkr (127). 
Minskningen mot föregående år förklaras av sålda fastigheter 
samt ökade fastighets- och finansieringskostnader.  
 
CENTRAL ADMINISTRATION 
Centrala administrationskostnader minskade till -55 mkr (-66). 
Perioden har belastats med jämförelsestörande poster om 10 
mkr hänförliga till kostnader för att förbereda Neobo för ett 
byte till Nasdaq Stockholms huvudlista samt omorganisation. 
Exkluderat från jämförelsestörande poster, under både 
innevarande och föregående år, minskar centrala 
administrationskostnader med 3 mkr.  
FINANSNETTO 
Finansnettot uppgick till -185 mkr (-173) under perioden och 
genomsnittsräntan uppgick vid periodens utgång till 3,3 
procent (3,2). De finansiella kostnaderna har ökat jämfört med 
föregående år till följd av högre underliggande ränta. 
PERIODENS RESULTAT 
Periodens resultat efter skatt uppgick till -211 mkr (-795). 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 
Värdeförändringar på fastigheter uppgick för perioden till -238 
mkr (-926), varav -244 mkr var orealiserade och 6 mkr var 
realiserade till följd av försäljning av fastigheter. 
Värdeminskningen förklaras främst av höjda avkastningskrav 
för fastigheter samtidigt som högre bedömda framtida 
hyresintäkter har påverkat värdet positivt. Värdeförändringar på 
finansiella instrument uppgick till -164 mkr (-58), drivet av 
sjunkande marknadsräntor. 
SKATT 
Redovisad skatt under perioden uppgick till 68 mkr (60) varav  
-16 mkr (-24) är aktuell skatt och resterande del utgör 
uppskjuten skatt.  
 
92,0%
92,5%
93,0% 93,0% 92,8%
94,0%
94,6%
95,0% 95,0% 94,9%
Q3
2023
Q4
2023
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Ekonomisk uthyrningsgrad, total
Ekonomisk uthyrningsgrad, bostäder
Nord, 40%
Syd, 60%
680 mkr
Hyresintäkter

===== SIDA 15 =====

Delårsrapport januari-september 2024  15 
Koncernens balansräkning  
i sammandrag 
Belopp i mkr  2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 
TILLGÅNGAR           
Förvaltningsfastigheter  13 696 14 379 14 018 
Immateriella anläggningstillgångar  0 0 0 
Övriga anläggningstillgångar 3 4 4 
Derivat  80 335 194 
Summa anläggningstillgångar  13 779 14 718 14 217 
     
 
Omsättningstillgångar  56 141 81 
Likvida medel  114 214 199 
Summa omsättningstillgångar  170 355 280 
    
 
Summa tillgångar 13 949 15 073 14 497 
      
EGET KAPITAL OCH SKULDER    
 
Eget kapital  6 195 6 982 6 405 
    
 
Uppskjutna skatteskulder  339 420 430 
Räntebärande skulder 7 010 7 210 7 089 
Derivat  73 0 23 
Övriga långfristi§ga skulder  2 2 1 
Summa långfristiga skulder  7 424 7 632 7 543 
    
 
Räntebärande skulder 75 108 189 
Övriga kortfristiga skulder  254 351 361 
Summa kortfristiga skulder  329 459 550 
      
Summa eget kapital och skulder 13 949 15 073 14 497 
Koncernens förändring i eget kapital  
i sammandrag 
  Hänförligt till moderbolagets aktieägare 
Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet 
kapital 
Balanserade 
vinstmedel 
Totalt eget 
kapital 
Ingående balans per 1 januari 2023 752 5 141 1 883 7 777 
Periodens resultat     -795 -795 
Emission personaloptioner   1 1 
Utgående balans per 30 september 2023 752 5 141 1 089 6 982 
          
Periodens resultat     -577 -577 
Utgående balans per 31 december 2023 752 5 141 511 6 405 
          
Periodens resultat     -211 -211 
Utgående balans per 30 september 2024 752 5 141 300 6 195 
  
Delårsrapport januari-september 2024  15

===== SIDA 16 =====

Delårsrapport januari-september 2024  16 
Kommentarer till koncernens balansräkning 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Fastighetsbeståndets värde uppgick vid periodens slut till 
13 696 mkr (14 018). Värdet har fastställts baserat på 
värderingar utförda av externa, auktoriserade värderare. I 
värderingarna har ett genomsnittligt avkastningskrav om 
5,0 procent (4,7) använts. För mer information se avsnitt 
Fastighetsbestånd sid. 6. 
Under perioden har fastigheter om 180 mkr (0) avyttrats och 
101 mkr (177) har investerats i befintliga fastigheter.  
LIKVIDA MEDEL  
Likvida medel uppgick per balansdagen till 114 mkr (199). 
EGET KAPITAL  
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick vid periodens utgång till 6 195 mkr 
(6 405).  
UPPSKJUTEN SKATT  
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skattesats om 
20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt 
värde på tillgångar och skulder samt med beaktande av 
underskottsavdrag. Den uppskjutna skatteskulden uppgick vid 
periodens utgång till 339 mkr (430) och är till största del 
hänförlig till förvaltningsfastigheter. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER  
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 7 085 
mkr (7 278) och belåningsgraden till 50,8 procent (50,2). 
Bolaget använder räntederivat för att förlänga räntebindningen. 
Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång uppgick till 7 
mkr (171). För vidare information se avsnitt Finansiering sid. 12. 
 
  
FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDEN  
  Region Nord Region Syd  Totalt Neobo 
  2024 2024 2024 2023 2023 
mkr jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-dec 
Verkligt värde, ingående värde 5 979 8039 14 018 15 295 15 295 
Förvärv 0 0 0 -100 -100 
Investeringar 38 64 101 110 177 
Försäljningar -180 0 -180 0 0 
Orealiserade värdeförändringar -97 -147 -244 -926 -1 353 
Omklassificeringar 0 0 0 0 0 
Verkligt värde, utgående värde 5 740 7 956 13 696 14 379 14 018

===== SIDA 17 =====

Delårsrapport januari-september 2024  17 
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 
Belopp i mkr 
2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec 
Löpande verksamhet             
Driftnetto 133 140 363 366 457 460 
Central administration -17 -26 -55 -66 -77 -88 
Återläggning avskrivningar 0 0 0 0 0 0 
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 0 0 0 0 0 0 
Kassaflöde från löpande verksamhet 116 114 308 300 380 372 
före räntor och skatt             
Erlagd ränta -132 -92 -313 -280 -426 -393 
Erhållen ränta 39 47 125 123 171 169 
Betald inkomstskatt -17 -3 -75 -38 -83 -46 
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 6 67 46 106 43 102 
              
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital             
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar                       5 -13 37 -27 97 33 
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 10 26 -57 48 -31 75 
Kassaflöde från löpande verksamhet 21 80 26 127 109 210 
              
Investeringsverksamheten             
Investeringar i befintliga fastigheter -45 -26 -101 -110 -168 -177 
Förvärv av fastigheter  0  23 0 73 0 73 
Försäljning av fastigheter 73  0 183 0 183 0 
Övriga finansiella anläggningstillgångar netto  0  0 0 0 0 0 
Kassaflöde från investeringsverksamheten 28 -3 82 -37 15 -104 
         
Finansieringsverksamheten       
Upptagna lån 20 0 20 0 20 0 
Amortering av lån -68 -21 -213 -105 -244 -136 
Förändring av övriga långfristiga skulder 0 -1 0 -2 0 -2 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -48 -22 -193 -107 -224 -138 
               
Periodens kassaflöde                         1 55 -85 -17 -100 -32 
        
Likvida medel vid periodens början 113 159 199 231 214 231 
Likvida medel vid periodens slut 114 214 114 214 114 199 
KOMMENTARER TILL KONCERNENS 
KASSAFLÖDESANALYS  
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt 
metod, vilket innebär att driftnettot justerats för 
transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar 
under perioden, samt för eventuella intäkter och 
kostnader som hänförs till investerings- eller 
finansieringsverksamhetens kassaflöden. Rörelsens 
kassaflöde efter förändring i rörelsekapital uppgick till 
18 mkr under delårsperioden. Under första kvartalet 
betalades slutskatt för 2023, vilket förklarar ökningen 
av betald inkomstskatt. 
I befintliga fastigheter har 101 mkr investerats under 
perioden. Under första kvartalet har sex fastigheter 
avyttrats via bolag, vilka har en total erhållen 
köpeskilling om 113 mkr med avdrag för skatterabatt 
om 3 mkr. I samband med avyttringen löstes lån om 
97 mkr, varför netto kassaflöde uppgick till 13 mkr. 
Under tredje kvartalet har en fastighet avyttrats via 
bolag, vilken har en total erhållen köpeskilling om         
75 mkr med avdrag för skatterabatt om 2 mkr. I 
samband med avyttringen löstes lån om 42 mkr, varför 
netto kassaflöde uppgick till 31 mkr. 
Under tredje kvartalet har även nya lån om 20 mkr tagits 
upp. 
Likvida medel uppgick per balansdagen till 114 mkr.

===== SIDA 18 =====

Delårsrapport januari-september 2024  18 
Moderbolagets resultaträkning  
Belopp i mkr 
2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec 
Nettoomsättning 20 15 60 45 39 24 
Personalkostnader -1 -1 -7 -7 -9 -10 
Övriga rörelsekostnader -25 -16 -62 -51 -80 -68 
Rörelseresultat -7 -4 -9 -13 -50 -54 
Resultat från finansiella poster       
Resultat från andelar i koncernföretag 0 -1 010 -22 -1 010 -635 -1 623 
Ränteintäkter och liknande resultatposter 30 35 70 38 77 46 
Räntekostnader och liknande resultatposter -21 -25 -47 -27 -50 -29 
Resultat efter finansiella poster 1 -1 004 -9 -1 013 -657 -1 661 
Bokslutsdispositioner 0 0 0 0 53 53 
Resultat före skatt 1 - 1 004 -9 -1 013 -604 -1 608 
Skatt 0 1 0 1 0 1 
PERIODENS RESULTAT 1 -1 002 -9 -1 011 -604 -1 607 
       
Moderbolagets rapport över totalresultat 
 2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
Belopp i mkr jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec 
Periodens resultat 1 -1 002 -9 -1 011 -604 -1 607 
Övrigt totalresultat - - - - - - 
Summa totalresultat för perioden 1 -1 002 -9 -1 011 -604 -1 607 
 
Moderbolagets balansräkning 
 
 
 
 
KOMMENTARER TILL MODERBOLAGET 
Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastigheter AB (publ) består av 
koncernövergripande funktioner och organisation för förvaltning av de 
fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter ägs direkt av 
moderbolaget.  
Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 60 mkr (45) och avser 
främst moderbolagets fakturering till dotterbolagen för utförda tjänster. 
Resultat före skatt uppgick till -9 mkr (-1 013). 
Bolaget har under juni gjort en omstrukturering av interna lån, vilket medfört 
att kortfristiga lån omvandlats till aktieägartillskott, och därmed medfört en 
ökning av anskaffningsvärdet på moderbolagets andelar i dotterbolagen. 
Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 108 mkr (168). 
 
Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 
TILLGÅNGAR       
Finansiella anläggningstillgångar 5 844 387 48 
Omsättningstillgångar 634 6 708 6 440 
Summa tillgångar 6 478 7 095 6 489 
EGET KAPITAL OCH SKULDER       
Eget kapital 6 470 7 074 6 479  
Kortfristiga skulder  9 21 10 
Summa eget kapital och skulder  6 478 7 095 6 489 
Delårsrapport januari-september 2024  18

===== SIDA 19 =====

Delårsrapport januari-september 2024  19 
Övrig information 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt 
IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats 
i rapporten. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska 
personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade 
redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av 
årsredovisningen för 2023.  
VÄRDERINGSMETOD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i 
balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS 
värderingshierarki. 
VÄRDERINGSMETOD DERIVAT 
Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt 
IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt 
nivå 2.  
 
VÄRDERING AV FORDRINGAR OCH SKULDER 
Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder 
redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för 
förlustreserv eller verkligt värde via resultatet. För finansiella 
tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde 
bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det 
verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över 
en kortare tid eller i det fall det sträcker sig längre, löper med en 
kort räntebindning.  
SÄSONGSEFFEKTER 
Driftnettot påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. 
Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, 
främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och 
fastighetsskötsel. 
AVRUNDNINGAR 
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna 
delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och 
procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. 
JÄMFÖRELSESIFFROR 
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period 
föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning 
där jämförelserna avser utgången av föregående år. 
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
Neobos verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal 
riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och 
finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de 
risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. 
Mer information om Neobos risker och hanteringen av dessa 
återfinns i årsredovisningen för 2023 på sid. 34–37. 
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER  
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande 
befattningshavare avseende utfört arbete. Inga väsentliga 
närståendetransaktioner utöver dessa ersättningar har skett med 
något närstående bolag eller privatperson. 
Neobo har ett optionsprogram för bolagets VD och vissa ledande 
befattningshavare. Totalt vid balansdagen ägde 
optionsinnehavarna 630 067 teckningsoptioner av serie 
2023/2026:1 som löper på tre år, efter att 96 933 teckningsoptioner 
har återlösts av bolaget under första kvartalet. 
Teckningsoptionerna förvärvades av optionsinnehavarna för ett 
pris om 0,79 kronor per option. Priset räknades ut genom Black & 
Scholes-modellen. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt till 
teckning av en (1) aktie i bolaget under tiden från och med den 1 
maj 2026 till och med den 25 maj 2026. Optionerna blir värdefulla 
när kursen för aktien överstiger det så kallade strikepriset om 10,83 
kronor. Det maximala antalet tillkommande aktier kan uppgå till 
högst 630 067, motsvarande cirka 0,4 procent av det totala antalet 
aktier och röster i bolaget, förutsatt full teckning och fullt 
utnyttjande av samtliga teckningsoptioner. Vid beräkning av 
resultat per aktie efter utspädning justeras det genomsnittliga 
antalet aktier för att ta hänsyn till effekter av utspädande 
potentiella aktier. Vid hänsyn tagen till teckningsoptionerna blir 
vägt genomsnittligt antal utestående aktier 145 715 771 stycken. 
Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall uppgå till högst 
3 259 096 kronor. 
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN 
Inga väsentliga händelser har skett efter balansdagen. 
 
Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets 
revisorer. 
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE 
Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en 
rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, 
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och 
osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i 
koncernen står inför. 
 
Stockholm den 25 oktober 2024 
 
Ylva Sarby Westman 
Verkställande Direktör

===== SIDA 20 =====

Delårsrapport januari-september 2024  20 
 
Revisors granskningsrapport 
Neobo Fastigheter AB (publ), org.nr 556580-2526 
 
INLEDNING 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Neobo Fastigheter AB (publ) per 30 september 2024 och den niomånadersperiod som 
slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovis¬ningslagen. Vårt 
ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
 
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. 
En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra 
översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International 
Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.  
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha 
blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. 
 
SLUTSATS 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i 
enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. 
 
 
Stockholm den 25 oktober 2024 
Ernst & Young AB 
 
 
Gabriel Novella 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 21 =====

Delårsrapport januari-september 2024  21 
Aktien 
Neobos börsvärde, det vill säga värdet av samtliga noterade 
utestående aktier, uppgick per den 30 september 2024 till 3 
600 mkr. Antal utestående aktier uppgår till 145 400 737. 
HANDEL OCH OMSÄTTNING  
Neobos aktie har bytt handelsplats och är sedan den 20 
september 2024 noterad på Nasdaq Stockholm. Aktiens 
omsättning uppgick den senaste tolvmånadersperioden till 
157 miljoner aktier. Omsättningshastigheten, det vill säga 
antalet omsatta aktier dividerat med antalet utestående aktier 
per balansdagen, var 108 procent.
TOTALAVKASTNING  
Under den senaste tolvmånadersperioden har aktiens 
totalavkastning varit 153 procent. 
SUBSTANSVÄRDEN 
Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar 
åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Neobo skapa stabil 
avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Då Neobos 
fastigheter är redovisade till verkligt värde kan substansvärdet 
beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör 
hänsyn tas till poster som inte innebär någon utbetalning i 
närtid, såsom i Neobos fall derivat och uppskjuten 
skatteskuld.
Substansvärdet uppgick vid periodens utgång till 
44,89 kronor/aktie (45,83). Aktiekursen vid balansdagen 
uppgick således till 55 procent av substansvärdet. 
 
Beräkning av substansvärdet  mkr  kr/aktie 
Eget kapital enligt balansräkning 6 195 42,61 
Återläggning enligt balansräkning   
Derivat -7 -0,05 
Uppskjuten skatt 339 2,33 
Substansvärde 6 527 44,89 
 
AKTIEKURS OCH HANDELSVOLYM  
 
 
 
STÖRSTA AKTIEÄGARE 
Aktieägare Antal aktier 
 
Andel av kapital 
och röster 
Avanza Pension 18 230 703 12,5% 
ICA-handlarnas Förbund 15 000 000 10,3% 
Martin Larsén 10 150 493 7,0% 
Länsförsäkringar Fonder 7 586 449 5,2% 
Arvid Svensson Invest 6 664 412 4,6% 
Sven-Olof Johansson 5 500 000 3,8% 
Futur Pension 3 237 646 2,2% 
Handelsbanken Liv Försäkring AB 2 795 971 1,9% 
Nordnet Pensionsförsäkring 2 635 168 1,8% 
ODIN Fonder 2 413 988 1,7% 
Summa 10 största 74 214 830 51,0% 
Övriga 71 185 907 49,0% 
Totalt 145 400 737 100,0% 
ÄGARSTRUKTUR 
Storleksklass Antal aktier 
Kapital och 
röster, % 
Antal kända 
ägare 
Andel      
av kända 
ägare, % 
1–500 6 438 942 4,4 99 839 91,9 
501–1 000 2 949 475 2,0 3 943 3,6 
1 001–5 000 8 063 237 5,6 3 728 3,4 
5 001–10 000 3 821 147 2,6 516 0,5 
10 001–20 000 4 271 194 2,9 297 0,3 
20 001- 106 780 403 73,4 270 0,3 
Anonymt ägande 13 076 339 9,0 0 0,0 
Totalt 145 400 737 100 108 593 100 
 
Källa: Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från 
bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. 
 
 
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
0
5
10
15
20
25
30
okt
nov
dec
jan
feb
mar
apr
maj
jun
jul
aug
sep
okt
kr Tkr
Handelsvolym Neobo

===== SIDA 22 =====

Delårsrapport januari-september 2024  22 
Definitioner 
ALTERNATIVA NYCKELTAL 
Neobo tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller 
framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen. 
Neobos alternativa nyckeltal har bedömts ge värdefull kompletterande information vid utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt,  
är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. 
FINANSIELLA DEFINITIONER
Antal utestående aktier  
Antal aktier som är utestående vid periodens utgång. 
Avkastning på eget kapital, % 
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för 
perioden. 
Belåningsgrad, %  
Räntebärande skulder i procent av balansomslutning vid 
periodens slut.  
Förvaltningsresultat  
Resultat före värdeförändringar och skatt.  
Genomsnittligt antal aktier 
Antalet utestående aktier vägt över perioden.  
Genomsnittlig ränta, %  
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för räntebärande 
skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade 
kreditfaciliteter.  
Jämförelsestörande poster 
Poster som inte är återkommande och som stör jämförelsen 
gentemot annan period. 
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr  
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av 
rörelsekapital enligt kassaflödesanalysen.  
Resultat per aktie, kr 
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. 
Räntetäckningsgrad, gånger  
Förvaltningsresultat efter återläggning av räntenetto, exklusive 
tomträttsavgälder som enligt IFRS 16 redovisas som 
räntekostnad, i relation till räntenetto. 
Soliditet, %  
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.  
Substansvärde, kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med återläggning av 
redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat.  
FASTIGHETSRELATERADE DEFINITIONER 
Antal fastigheter 
Antalet fastigheter vid periodens utgång. 
Antal kvm  
Total area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.  
Direktavkastning, %  
Driftnetto enligt intjäningsförmåga i förhållande till summan av 
fastigheternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. 
fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter.  
Driftnetto, kr  
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet enligt intjäningsförmågan. 
Ekonomisk vakansgrad, % 
Årshyra för vakant area vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet vid periodens utgång. 
Hyresintäkter, kr 
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. 
Jämförbart bestånd 
Avser fastigheter som ägts under hela perioden samt hela 
jämförelseperioden. 
Marknadsvärde fastigheter, kr 
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. 
Överskottsgrad, % 
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.

===== SIDA 23 =====

Delårsrapport januari-september 2024  23 
Härledning av nyckeltal
 
  2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec 
SUBSTANSVÄRDE 1)             
Antal utestående aktier, 
tusental 
145 401 145 401 145 401 145 401 145 401 145 401 
Eget kapital 6 195 6 982 6 195 6 982 6 195 6 405 
Återläggning av uppskjuten 
skatt 
339 420 339 420 339 430 
Återläggning av derivat -7 -335 -7 -335 -7 -171 
Substansvärde, mkr 6 527 7 067 6 527 7 067 6 527 6 664 
Substansvärde, kr/aktie  44,89 48,60 44,89 48,60 44,89 45,83 
              
ÖVERSKOTTSGRAD 1)
             
Driftnetto 133 140 363 366 457 460 
Hyresintäkter 227 224 680 658 910 888 
Överskottsgrad, % 59 63 53 56 50 52 
              
BELÅNINGSGRAD 1)
             
Balansomslutning 13 949 15 073 13 949 15 073 13 949 14 497 
Räntebärande skulder 7 085 7 318 7 085 7 318 7 085 7 278 
Belåningsgrad, % 50,8 48,6 50,8 48,6 50,8 50,2 
              
RÄNTETÄCKNINGSGRAD 1)             
Förvaltningsresultat 55 52 122 127 143 148 
Återläggning räntenetto, 
exklusive tomträttsavgäld 
62 61 184 172 235 223 
Summa 116 113 307 299 379 371 
Räntenetto, exklusive 
tomträttsavgäld 
62 61 184 172 235 223 
Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,8 1,7 1,7 1,6 1,7 
 
 
 
  2024 2023 2024 2023 2023/2024 2023 
 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec 
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 1)             
Periodens resultat -101 -452 -211 -795 -788 -1 373 
Eget kapital, genomsnitt 6 246 7 269 6 300 7 380 6 589 7 091 
Avkastning på eget kapital, % -1,6 -6,2 -3,3 -10,8 -12,0 -19,4 
              
DIREKTAVKASTNING 1)             
Driftnetto enligt intjäningsförmåga 506 479 506 479 506 482 
Förvaltningsfastigheter 13 696 14 379 13 696 14 379 13 696 14 018 
Byggrätter 98 128 98 128 98 131 
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 13 598 14 251 13 598 14 251 13 598 13 887 
Direktavkastning, % 3,7 3,4 3,7 3,4 3,7 3,5 
              
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 1)
             
Hyresintäkter enligt 
intjäningsförmåga 
923 883 923 883 923 896 
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 994 959 994 959 994 969 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,8 92,0 92,8 92,0 92,8 92,5 
              
RESULTAT PER AKTIE             
Periodens resultat -101 -452 -211 -795 -788 -1 373 
Genomsnittligt antal aktier 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 
Periodens resultat, kr/aktie -0,69 -3,11 -1,45 -5,46 -5,42 -9,44 
              
SOLIDITET 1)
             
Eget kapital 6 195 6 982 6 195 6 982 6 195 6 405 
Balansomslutning 13 949 15 073 13 949 15 073 13 949 14 497 
Soliditet, % 44,4 46,3 44,4 46,3 44,4 44,2 
1) Alternativa nyckeltal, se vidare under definitioner sid. 22.

===== SIDA 24 =====

Delårsrapport januari-september 2024  24 
Finansiell kalender 
Bokslutskommuniké 2024 
Årsredovisning 2024 
2025-02-12 
vecka 13 2025  
Delårsrapport för perioden januari-mars 2025 2025-04-24 
Årsstämma 2025-04-24 
Delårsrapport för perioden januari-juni 2025 2025-07-09 
Delårsrapport för perioden januari-september 2025 2025-10-22 
Bokslutskommuniké 2025 2026-02-12 
neobo.se 
På Neobos webbplats kan du ladda ner och prenumerera på 
pressmeddelanden och finansiella rapporter. 
 
Informationen i denna delårsrapport är sådan information som 
Neobo Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, 
genom nedan angivna kontaktpersoners försorg, för 
offentliggörande den 25 oktober 2024, kl. 07.00 CET. 
 
Kontakt 
För ytterligare information vänligen kontakta 
Ylva Sarby Westman VD, + 46 70-690 65 97, 
ylva.sarby.westman@neobo.se  
Maria Strandberg, CFO, + 46 70-398 23 80, 
maria.strandberg@neobo.se  
 
Inbjudan presentation 
delårsrapport  
VD Ylva Sarby Westman presenterar delårsrapporten i en 
webbsändning/telefonkonferens den 25 oktober kl. 09.00. 
Presentationen kommer att hållas på engelska och efter 
presentationen finns möjlighet att ställa frågor. 
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa 
skriftliga frågor, använd nedanstående länk. 
Webbsändning: Neobo Fastigheter Q3 Rapport 
(financialhearings.com) 
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa 
muntliga frågor, använd nedanstående länk. Efter 
registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för 
att logga in till konferensen. 
Telefonkonferens: Neobo Fastigheter Q3 Rapport 
(financialhearings.com) 
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av 
webbsändningen kommer att tillgängliggöras på Neobos 
hemsida efter presentationen.

===== SIDA 25 =====

Neobo Fastigheter AB (publ) 
Organisationsnummer: 556580-2526 
Mäster Samuelsgatan 42, 111 57 Stockholm 
neobo.se