FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2025
===== SIDA 1 =====
Q1
DELÅRSRAPPORT
Q3
JANUARI-SEPTEMBER 2025
===== SIDA 2 =====
Delårsrapport januari-september 2025 2
JANUARI-SEPTEMBER 2025
• Hyresintäkterna ökade till 702 mkr (680). I
jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna
med 4,2 procent.
• Driftnettot ökade till 395 mkr (363). I
jämförbart bestånd ökade driftnettot med
9,5 procent till följd av högre hyresintäkter
och lägre fastighetskostnader.
• Förvaltningsresultatet ökade med 31,8
procent till 161 mkr (122), trots
driftnettobortfall från sju fastigheter som
avyttrats under föregående år.
• Fastighetsbeståndets värde vid periodens
utgång uppgick till 13 873 mkr (13 701) och
värdeförändringar på fastigheter uppgick till
14 mkr (-238) under perioden.
• Periodens resultat uppgick till 61 mkr
(-211).
• Substansvärdet uppgick till 45,78 kr per
aktie (44,68).
JULI-SEPTEMBER 2025
• Hyresintäkterna ökade till 236 mkr (227) till
följd av årliga hyreshöjningar och
hyresökningar för renoverade lägenheter.
• Driftnettot ökade till 135 mkr (133) hänförligt
till ökade hyresintäkter vilket motverkas
något av ökade fastighetskostnader under
kvartalet.
• Förvaltningsresultatet ökade till 59 mkr (55)
under tredje kvartalet till följd av högre
driftnetto och minskade centrala
administrationskostnader, trots
driftnettobortfall från sju fastigheter som
avyttrats under föregående år.
VIKTIGA HÄNDELSER UNDER OCH
EFTER TREDJE KVARTALET
• I juli avyttrades en byggrätt på del av
fastigheten Träkolet 16 i Sollentuna till ett
försäljningspris om 19,5 mkr. Frånträde
kommer ske efter lagakraftvunnen
fastighetsbildning.
• Under kvartalet har två låneavtal om totalt
1 972 mkr förlängts. Marginalerna i båda
refinansieringarna understiger den
genomsnittliga marginalen i Neobos
låneavtal betydligt.
• I september avyttrades och frånträddes den
i huvudsak vakanta kommersiella
fastigheten Rapphönan 16 i Karlskoga till ett
försäljningspris om 9 mkr.
• Ledningsgruppen har utökats med
fastighetschef Andreas Wik,
transaktionschef Ali Ali och finanschef
Daniel Bonn Rosén.
• I oktober avyttrades och frånträddes
fastigheten Gånsta 2:2 i Enköping till ett
försäljningspris om 130 mkr.
• Styrelsen för Neobo Fastigheter AB (publ)
har idag beslutat att utnyttja bemyndigandet
från årsstämman den 24 april 2025 om
återköp av egna aktier till ett maximalt
belopp av 50 miljoner kronor.
Sammanfattning 1) 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
Hyresintäkter, mkr 236 227 702 680 930 908
Driftnetto, mkr 135 133 395 363 505 473
Värdeförändring
förvaltningsfastigheter, mkr 3 -18 14 -238 -44 -296
Förvaltningsresultat, mkr 59 55 161 122 191 152
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,41 0,38 1,11 0,84 1,32 1,05
Periodens resultat, mkr 62 -101 61 -211 79 -193
Periodens resultat, kr/aktie,
före utspädning 0,43 -0,69 0,42 -1,45 0,54 -1,33
Marknadsvärde fastigheter,
mkr 13 873 13 696 13 873 13 696 13 873 13 701
Marknadsvärde, kr/kvm 19 870 19 565 19 870 19 565 19 870 19 574
Belåningsgrad, % 50,4 50,8 50,4 50,8 50,4 50,9
Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 1,9 1,7 1,8 1,6
EPRA NRV, substansvärde,
kr/ aktie 45,78 44,89 45,78 44,89 45,78 44,68
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 92,8 93,1 92,8 93,1 92,8
Överskottsgrad, % 57 59 56 53 54 52
Avkastning på eget kapital, % 1,0 -1,6 1,0 -3,3 1,3 -3,1
1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 21-23 och för definitioner av nyckeltal se sid. 20.
Förvaltningsresultat
+32%
Driftnetto, jämförbart bestånd
+10%
Räntetäckningsgrad, R12 mån
1,8 ggr
Belåningsgrad
50,4%
===== SIDA 3 =====
Delårsrapport januari-september 2025 3
”Sammantaget rapporterar vi den
lägsta totala vakansgraden sedan vi
bildades. Per den första oktober är
vakansgraden i Neobo 6,9 procent
att jämföra med 8,0 procent när
bolaget startades.”
Förvaltningsresultatet ökar med 32 procent
Vår verksamhet fortsätter att utvecklas på ett positivt sätt inom
alla områden och förvaltningsresultatet förbättras med 32
procent till 161 mkr (122), trots att sju fastigheter har avyttrats
under föregående år.
Samtidigt förstärker vi ledningsgruppen med fastighetschef
Andreas Wik, transaktionschef Ali Ali och finanschef Daniel
Bonn Rosén som har spetskompetens inom värdeskapande
förvaltning, projektutveckling, transaktioner och
kapitalanskaffning, för att fortsätta utveckla Neobo och skapa
värde för våra kunder och aktieägare.
VÄRDESKAPANDE FÖRÄDLING
Sedan årsskiftet har vi investerat 167 (101) mkr i värdeskapande
åtgärder som har ökat vårt driftnetto och förädlat våra fastigheter.
Bland annat har vi renoverat 73 lägenheter, genomfört en
hyresgästanpassning åt Kriminalvården samt investerat i ett antal
hållbarhetsåtgärder som har tagit oss ett steg närmare våra
långsiktiga hållbarhetsmål.
Ökade driftnetton har lett till positiva orealiserade
värdeförändringar i fastighetsportföljen på 14 mkr (-244), trots att
det genomsnittliga avkastningskravet som används i värderingarna
har ökat något under kvartalet.
LÄGSTA VAKANSGRADEN I VÅR HISTORIA
Vår kommersiella vakansgrad minskar kraftigt med 4,1
procentenheter under kvartalet. Detta förklaras av att det sexåriga
hyresavtalet med Kriminalvården har börjat löpa, att en nästan helt
vakant fastighet i Karlskoga har avyttrats och att vi lyckats hyra ut
ett par större lokaler som stått tomma under en längre tid.
Samtidigt ökar vår bostadsvakans något, vilket bland annat
förklaras av en ökad renoveringstakt. Vi fortsätter arbeta
målmedvetet med att öka uthyrningsgraden i beståndet och
sammantaget rapporterar vi den lägsta totala vakansgraden sedan
vi bildades. Per den första oktober är vakansgraden i Neobo 6,9
procent att jämföra med 8,0 procent när bolaget startades.
ÖKAD TRANSAKTIONSTAKT
Vi fortsätter att renodla vår fastighetsportfölj och sedan
sommaren har vi avyttrat två icke kassaflödesgenererande
fastigheter, en byggrätt i Sollentuna och en i huvudsak vakant
kommersiell fastighet i Karlskoga, samt en bostadsfastighet i
Enköping. Den sistnämna fastigheten förvärvades av en
bostadsrättsförening som våra hyresgäster har bildat. Samtliga
tre transaktioner har genomförts till försäljningspriser som
ligger i linje med de senast utförda externvärderingarna.
Den totala transaktionsvolymen i Sverige ökar med 38 procent
jämfört med föregående år, vilket tillsammans med att
marknaden för bostadsrättsombildningar åter visar aktivitet
skapar spännande affärsmöjligheter för Neobo.
REFINANSIERINGAR I ETT FÖRBÄTTRAT
FINANSIERINGSKLIMAT
Omvärldsläget fortsätter att präglas av osäkerhet och i september
kommunicerade Riksbanken att styrräntan sänks till 1,75 procent,
som ett svar på avtagande inflationstakt och tecken på svagare
ekonomisk aktivitet.
Under det tredje kvartalet refinansierade och förlängde vi banklån
för knappt 2 mdkr till marginaler som ligger betydligt lägre än den
genomsnittliga marginalen i våra låneavtal. Det är ett styrkebesked
för Neobo och en tydlig indikation på att finansieringsklimatet har
fortsatt att förbättras under året.
FOKUS PÅ AKTIEÄGARVÄRDE
Vårt viktigaste uppdrag är att skapa värde för våra aktieägare
och idag har styrelsen i Neobo därför beslutat att utnyttja
bemyndigandet från årsstämman om återköp av egna aktier.
Under rådande marknadsförutsättningar och i kombination med
fortsatta värdeskapande investeringar i fastighetsportföljen
bedöms detta vara gynnsamt och kunna bidra till att uppnå den
bästa möjliga totalavkastningen för våra aktieägare.
Stockholm den 22 oktober 2025
Ylva Sarby Westman, vd
===== SIDA 4 =====
Delårsrapport januari-september 2025 4
för alla
Backus 19, Oskarshamn
Delårsrapport januari-september 2025 4
Bra boende
fö
för
===== SIDA 5 =====
Delårsrapport januari-september 2025 5
Strategisk inriktning och mål
VISION
Vi skapar attraktiva och
hållbara bostadsmiljöer där
människor trivs och
känner sig trygga
STRATEGI
• Långsiktigt äga, förvalta och förädla
bostadsfastigheter med stabila kassaflöden i syfte att
generera en attraktiv totalavkastning.
• Ett hållbarhetsarbete som är en integrerad del av vår
verksamhet och anpassas kontinuerligt för att
uppfylla kraven från intressenter och lagstiftning.
• En lokal förvaltningsorganisation som arbetar nära
kunden med fokus på uthyrning och värdeskapande
förädling.
• En geografiskt diversifierad fastighetsportfölj i
kommuner med långsiktig efterfrågan på bostäder.
AFFÄRSMODELL
Delårsrapport januari-mars 2024
4
FINANSIELLA MÅL HÅLLBARHETSMÅL I URVAL
Avkastning på eget kapital ska över tid överstiga 10% Minskade klimatutsläpp till 2030, scope 1 och 2 -50%
Belåningsgraden ska inte överstiga 65% Minskad energianvändning till 2030 -20%
Räntetäckningsgraden (R12) ska överstiga 1,5x Hyresgästomsättning per år, 2030 <20%
Medarbetarengagemang eNPS, 2030 >20
Delårsrapport januari-september 2025 5
===== SIDA 6 =====
Delårsrapport januari-september 2025 6
Bostäder, 76%
Kommersiellt, 16%
Samhällsservice, 4%
Övrigt, 4%
1 036 mkr
Hyresvärde
Bostads-
fastigheter,
94%
13,9 mdkr
Fastighetsvärde
Fastighetsbestånd
Neobo äger, förvaltar och förädlar bostadsfastigheter i 39
kommuner i Sverige. Portföljen består av 259 fastigheter
med en total uthyrningsbar area om 700 000 kvm. 94
procent av fastigheterna utgörs av bostadsfastigheter med
8 300 hyreslägenheter. Resterande del utgörs i huvudsak
av samhällsfastigheter.
I juli avyttrades en byggrätt på del av fastigheten Träkolet
16 i Sollentuna till ett underliggande fastighetsvärde om
19,5 mkr. Försäljningspriset var strax över den senast
genomförda externvärderingen av byggrätten och frånträde
kommer ske efter lagakraftvunnen fastighetsbildning. I
september avyttrades och frånträddes den i huvudsak
vakanta kommersiella fastigheten Rapphönan 16 i
Karlskoga till ett försäljningspris om 9 mkr, vilket var i nivå
med den senast genomförda externvärderingen.
Förvaltningsorganisationen är uppdelad i tre regioner,
Nord, Mitt och Syd, för att säkerställa en lokal närvaro med
närhet till våra hyresgäster. En kundnära förvaltning stödjer
en hög uthyrningsgrad och är en förutsättning för att
bedriva en aktiv och värdeskapande förvaltning.
HYRESVÄRDE OCH KUNDER
Det årliga hyresvärdet uppgick per den 1 okt 2025 till
1 036 mkr och utgjordes till 76 procent av bostäder, 20
procent av kommersiella lokaler och samhällsservice
samt till 4 procent av övrigt.
Hyresförhandlingarna för 2025 gav en genomsnittlig
hyresökning om 4,8 procent i bostadsbeståndet. Drygt
hälften av de avtalade hyreshöjningarna fick effekt från
och med den 1 januari och resterande del började gälla
den 1 april.
Våra hyresgäster utgörs i huvudsak av privatpersoner
samt ett antal företagskunder som hyr butiker,
restauranglokaler och kontor i bostadsfastigheternas
entréplan eller är kunder i någon av våra
samhällsfastigheter. Vi har också fyra lägenhetshotell
med bostadslägenheter i Sollentuna, Knivsta,
Sundsvall och Helsingborg. Några av våra största
kommersiella hyresgäster är Sala kommun samt Timrå
kommun.
Delårsrapport januari-september 2025 6
===== SIDA 7 =====
Delårsrapport januari-september 2025 7
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Den ekonomiska uthyrningsgraden i bostadsbeståndet
minskar under perioden till 94,3 procent. Bostadsvakansen
inkluderar samtliga lägenheter som är tomma, det vill säga
även lägenheter som är uthyrda men inte inflyttade samt
lägenheter som är under pågående renovering eller är
tomställda i avvaktan på renovering.
Den ekonomiska uthyrningsgraden för våra kommersiella
lokaler ökar kraftigt till 90,2 procent. Detta förklaras av att det
sexåriga hyresavtalet med Kriminalvården har börjat gälla den
1 september, att en nästan helt vakant fastighet i Karlskoga
har avyttrats och att vi har lyckats hyra ut ett par större
vakanta lokaler som stått tomma under en längre tid.
Sammantaget uppgår den totala uthyrningsgraden i Neobo till
93,1 procent, vilket är den högsta nivån sedan bolaget
bildades.
SEGMENT
Från och med den 1 januari 2025 är de tidigare två segmenten; Region Nord och Syd uppdelade i tre segment; Region Nord, Mitt och Syd. Omorganisationen är genomförd för att säkerställa en
kundnära förvaltning med fokus på långsiktigt värdeskapande samt för att spegla hur ledningen sedan årsskiftet följer upp verksamheten. Samtliga jämförelsetal för tidigare perioder har räknats om
för att återspegla den nya segmentuppdelningen.
Total Neobo Region Nord Region Mitt Region Syd
Januari - september 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Hyresintäkter, mkr 702 680 178 182 316 304 209 195
Driftnetto, mkr 395 363 99 92 179 166 117 105
Överskottsgrad, % 56 53 56 51 57 55 56 54
Per balansdagen 2025-09-30 2024-09-30 2025-09-30 2024-09-30 2025-09-30 2024-09-30 2025-09-30 2024-09-30
Marknadsvärde fastigheter, mkr 13 873 13 696 3 637 3 647 6 334 6 233 3 902 3 816
Marknadsvärde, kr/kvm 19 870 19 565 21 448 21 501 19 974 19 561 18 449 18 020
Antal fastigheter 259 260 82 82 85 86 92 92
Antal lägenheter 8 312 8 309 1 951 1 949 3 758 3 758 2 603 2 602
Area, tkvm 698 700 170 170 317 319 212 212
Enligt intjäningsförmåga 2025-10-01 2024-10-01 2025-10-01 2024-10-01 2025-10-01 2024-10-01 2025-10-01 2024-10-01
Hyresvärde, mkr 1 036 994 259 258 477 450 300 286
Hyresvärde, kr/kvm 1 498 1 420 1 588 1 521 1 504 1 413 1 420 1 349
Uthyrningsgrad, % 93 93 90 91 93 93 95 94
92,8% 92,8% 92,7% 92,5%
93,1%
94,9% 94,9% 94,9% 94,5% 94,3%
Q3
2024
Q4
2024
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Ekonomisk uthyrningsgrad, total
Ekonomisk uthyrningsgrad, bostäder
===== SIDA 8 =====
Delårsrapport januari-september 2025 8
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
10 000
11 000
12 000
13 000
14 000
15 000
16 000
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2024
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
%mkr Marknadsvärde, mkr Avkastningskrav, %
FASTIGHETSVÄRDERING
Vid utgången av perioden värderades fastighetsbeståndet till 13 873 mkr
(13 701). Värderingarna fastställs varje kvartal av oberoende, externa och
auktoriserade värderare. Samtliga fastighetsvärden har bedömts enligt IFRS
13, nivå 3, och är baserade på fastigheternas specifika hyres- och
marknadssituation. Värderingarna genomförs genom analys av framtida
kassaflöden med hänsyn till gällande hyreskontakt, hyresnivåer, drift- och
underhållskostnader, fastigheternas investeringsbehov samt marknadens
avkastningskrav.
Avkastningskraven i värderingarna är individuella per fastighet och baseras på
jämförelsetransaktioner, fastigheternas läge, skick och marknadsposition.
Vid utgången av perioden uppgick det genomsnittligt vägda avkastningskravet
för samtliga fastigheter i portföljen till 5,1 procent (5,0).
I fastighetsvärdet ingår ett värde om 95 mkr (98) för byggrätter som har
värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att
bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade
byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3.
VÄRDEUTVECKLING I JÄMFÖRBART BESTÅND
FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDEN
Orealiserade värdeförändringar under delårsperioden uppgick till 14 mkr (-244), vilket motsvarar en värdeökning om
0,1 procent (-1,5). Värdeökningen förklaras främst av högre bedömda framtida hyresintäkter och att driftnettoökande
investeringar har genomförts i portföljen. Under perioden har 167 (101) mkr investerats i befintliga fastigheter.
KÄNSLIGHETSANALYS
Fastighetsvärderingarna är utförda enligt vedertagna principer baserade på marknadsmässiga antaganden och
bedömningar. Nedanstående tabell redovisar effekterna på förvaltningsfastigheternas marknadsvärde vid förändring
av enskilda parametrar. Ett inbördes samband kan finnas mellan parametrarna och de rör sig sällan isolerat.
Förskjutningar av en eller flera parametrar i verkligheten ger troligen en förstärkt eller dämpad värdepåverkan i
förhållande till känslighetsanalysen som presenteras nedan.
KÄNSLIGHETSANALYS VÄRDEFÖRÄNDRING
Nedanstående tabell illustrerar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde, ej beaktat uppskjuten
skatteeffekt, påverkar resultat och berörda nyckeltal.
Förändring av
antagande
Värdepåverkan,
mkr
Värdepåverkan,
%
Hyresvärde +/-5% +/-1 012 +/-7
Drift och underhåll +/-5% -336/+337 +/-2
Direktavkastningskrav +/-0,5%-enheter -1200/+1 490 -9/+11
Kalkylränta +/-1%-enheter -987/+1 088 -7/+8
Långsiktig vakansgrad +/-2%-enheter -350/+256 -3/+2
Förändring av
fastigheternas marknadsvärde Påverkan Påverkan, %
Resultat +/-10% +/-1 387 +/-2 284
Eget kapital +/-10% +/-1 387 +/-22
Belåningsgrad +/-10% -5%-enhet /+6%-enhet -9/+11
Region
Nord
Region
Mitt
Region
Syd
Totalt
Neobo
2025 2025 2025 2025 2024 2024
Belopp i mkr jan-sep jan- sep jan- sep jan-sep jan-sep jan-dec
Verkligt värde, ingående värde 3 656 6 165 3 880 13 701 14 018 14 018
Förvärv 0 0 0 0 0 0
Investeringar 44 93 30 167 101 164
Försäljningar 0 -9 0 -9 -180 -180
Orealiserade värdeförändringar -63 85 -8 14 -244 -301
Omklassificeringar 0 0 0 0 0 0
Verkligt värde, utgående värde 3 637 6 334 3 902 13 873 13 696 13 701
Delårsrapport januari-september 2025
===== SIDA 9 =====
Delårsrapport januari-september 2025 9
Aktuell intjäningsförmåga
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv
månader med beaktande av Neobos fastighetsbestånd per
respektive datum.
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de
kommande tolv månaderna, utan en ögonblicksbild som
presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på
årsbasis givet fastighetsbestånd, finansiella kostnader,
kapitalstruktur och organisation vid respektive tidpunkt.
Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en
bedömning av den framtida utvecklingen av hyror,
vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde-
förändringar, köp eller försäljning av fastigheter och inte
heller andra parametrar. I koncernens intjäningsförmåga är
inte resultateffekten av orealiserade och realiserade
värdeförändringar inkluderad.
UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV
INTJÄNINGSFÖRMÅGAN
Den aktuella intjäningsförmågan har baserats på
kontrakterade hyresintäkter på årsbasis, inklusive tillägg,
samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån
hyreskontrakt som börjat löpa per respektive datum.
Överenskomna hyresökningar som är gällande vid
respektive datum är medräknade och all vakans, även
tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis.
Fastighetskostnaderna utgörs av budgeterade kostnader för
ett normalår och inkluderar drift- och underhållskostnader
samt fastighetsadministration. Fastighetsskatten har
beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden
per respektive datum.
Kostnader för central administration är baserade på
budgeterade kostnader för ett normalår.
Finansnettot avser räntekostnader vilka har beräknats
genom att på Neobos skuldsättning applicera de avtalade
finansieringsvillkoren med de rörliga marknadsvillkor som
gällde per respektive datum, inklusive effekter från derivat.
Eventuella ränteintäkter på likvida medel samt kostnader av
engångskaraktär har ej beaktats.
Belopp i mkr 2025-10-01 2025-07-01 2025-04-01 2025-01-01 2024-10-01
Hyresvärde 1 036 1 038 1 036 1 017 994
Vakans -72 -78 -76 -73 -71
Hyresintäkter 965 960 961 944 923
Fastighetskostnader -397 -402 -402 -402 -393
Fastighetsskatt -22 -23 -23 -23 -24
Driftnetto 545 536 537 520 506
Central administration -62 -62 -62 -62 -60
Finansnetto -239 -240 -247 -227 -232
Förvaltningsresultat 244 234 228 230 213
NEOBOS INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Minerva 8, Sundsvall
===== SIDA 10 =====
Delårsrapport januari-september 2025 10
Hållbarhet
Vi vill bidra till ett bättre samhälle med attraktiva och hållbara
boendemiljöer där människor trivs och känner sig trygga. Vår
hållbarhetsstrategi bygger på följande två perspektiv:
• Hållbara bostadsmiljöer – attraktiva och hållbara
bostadsmiljöer där människor trivs och känner sig
trygga.
• Ansvarsfullt företagande – omtanke och respekt
gentemot medarbetare, hyresgäster, investerare och
samhället vi verkar i.
För mer information om de väsentliga hållbarhetsaspekter vi
identifierat och de mål vi arbetar mot hänvisas till vår
Hållbarhetsrapport 2024, Hållbarhetsredovisning - Neobo.
Ett viktigt område inom vårt hållbarhetsarbete är att minska vår
totala energiförbrukning. Under detta kvartal har vi förstärkt vår
organisation för att ta nästa steg i det arbetet.
NY TEKNIKORGANISATION PÅ PLATS
Som ett led i att minska vår energiförbrukning och
klimatpåverkan har vi under kvartalet förstärkt
teknikorganisationen med tre drifttekniker som tillför ny
kompetens kring energi- och driftsoptimering. Beslutet att
införa den nya rollen togs tidigare i år för att ytterligare fokusera
våra insatser med att minska energiförbrukningen med 20
procent till 2030. För att nå det långsiktiga målet har vi även
tagit fram en energifärdplan som metodiskt leder oss framåt.
UPPKOPPLADE FASTIGHETER
En viktig del av arbetet med att minska vår energianvändning är
att koppla upp våra fastigheter digitalt. Detta möjliggör kontroll
och optimering på distans samt att vi tidigt kan upptäcka och
följa upp eventuella avvikelser i form av larm. Arbetet pågår
kontinuerligt och i skrivande stund är mer än hälften av våra
258 fastigheter uppkopplade.
Energieffektivitet och
förnybar energi
10
===== SIDA 11 =====
Delårsrapport januari-september 2025 11
Räntederivat, framtida start
Start Förfall Nominellt belopp, mkr Ränta, %
2026-08 2028-09 422 2,20
2026-08 2029-03 382 2,26
2026-08 2029-09 342 2,31
Delårsrapport januari-september 2025 11
Finansiering
Marknadsförhållandena under det tredje kvartalet har fortsatt
att präglas av osäkerhet, särskilt kring den globala
konjunkturen och inflationens utveckling. I september
kommunicerade Riksbanken att styrräntan sänks med
ytterligare 0,25 procentenheter till 1,75 procent, som ett svar
på avtagande inflationstakt och tecken på svagare ekonomisk
aktivitet.
Med en robust finansiell bas bestående av eget kapital och
säkerställd bankfinansiering bibehåller vi en stabil finansiell
position. Det ger oss goda förutsättningar att möta
marknadens svängningar och fortsätta genomföra vår
långsiktiga strategi för värdeskapande.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Neobos upplåning är fördelad mellan sju nordiska banker med
pantbrev som underliggande säkerhet.
Under det tredje kvartalet har två låneavtal om totalt 1 972 mkr
förlängts. Marginalerna i båda refinansieringarna understiger
den genomsnittliga marginalen i Neobos låneavtal betydligt.
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens
slut till 7 100 mkr (7 115). Belåningsgraden uppgick till 50,4
procent (50,9) och den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,5
år (2,8). Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid
periodens slut till 2,5 år (2,4) och räntesäkringsgraden till 83
procent (76).
Vid utgången av perioden uppgick den genomsnittliga räntan
inklusive derivatinstrument till 3,4 procent (3,3).
DERIVATINSTRUMENT
Neobo strävar efter att minimera kassaflödespåverkan från
plötsliga och oförutsedda förändringar i marknadsräntorna. För
att hantera och begränsa ränterisken används räntederivat
Vid periodens slut uppgick det sammanlagda nominella värdet
på aktiva räntederivat till 5 882 (5 409) mkr med löptider på
mellan ett och sex år.
I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 redovisas derivat till
marknadsvärde. Om den avtalade räntan avviker från
marknadsräntan, uppstår ett över- eller undervärde på
räntederivaten, där den ej kassaflödespåverkande
värdeförändringen redovisas i resultaträkningen, så länge det
underliggande derivatet inte är realiserat i förtid.
Räntederivaten hade vid utgången av perioden ett verkligt värde
om -8 mkr (63).
Kapitalbindning Räntebindning Aktiva räntederivat
Återstående
löptid, år Skuld, mkr Andel, % Skuld, mkr Andel, %
Nominellt
belopp, mkr Snittränta, %
0-1 1 938 27 1 893 27 1 820 0,65
1-2 3 822 54 1 362 19 1 362 1,96
2-3 1 239 17 922 13 500 2,32
3-4 0 0 1 823 26 1 100 2,53
4-5 0 0 900 13 900 2,54
5- 101 1 200 3 200 2,74
Totalt 7 100 100 7 100 100 5 882 1,81
===== SIDA 12 =====
Delårsrapport januari-september 2025 12
Koncernens resultaträkning i sammandrag
Belopp i mkr
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
Hyresintäkter 236 227 702 680 930 908
Driftkostnader -64 -66 -212 -223 -291 -302
Underhåll -15 -11 -32 -29 -46 -43
Fastighetsadministration -17 -12 -46 -49 -65 -68
Fastighetsskatt -6 -5 -17 -17 -23 -23
Fastighetskostnader -101 -93 -307 -318 -425 -435
Driftnetto 135 133 395 363 505 473
Central administration -13 -17 -49 -55 -69 -75
Resultat före finansiella poster 122 116 346 308 436 398
Finansnetto -63 -62 -185 -185 -246 -246
Förvaltningsresultat 59 55 161 122 191 152
Värdeförändringar fastigheter 3 -18 14 -238 -44 -296
Värdeförändringar finansiella instrument 25 -137 -72 -164 -16 -108
Resultat före skatt 87 -100 103 -279 132 -251
Aktuell skatt -7 -6 -15 -16 -18 -19
Uppskjuten skatt -18 6 -27 85 -35 77
Periodens resultat 62 -101 61 -211 79 -193
Genomsnittligt antal aktier före utspädning 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning* 145 625 732 145 730 364 145 625 237 145 659 505 145 652 667 145 675 498
Resultat per aktie före utspädning, kr 0,43 -0,69 0,42 -1,45 0,54 -1,33
Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,43 -0,69 0,42 -1,45 0,54 -1,32
*För vidare information se avsnitt Övrig information, stycke Närståendetransaktioner på sid. 17.
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i mkr 2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
Periodens resultat 62 -101 61 -211 79 -193
Övrigt totalresultat - - - - - -
Summa totalresultat för perioden 62 -101 61 -211 79 -193
Periodens resultat och det summerade totalresultatet för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
Delårsrapport januari-september 2025 12
===== SIDA 13 =====
Delårsrapport januari-september 2025 13
Kommentarer till koncernens resultaträkning
DRIFTNETTO
Driftnettot ökade med 32 mkr till 395 mkr (363) till följd av både
högre hyresintäkter och lägre fastighetskostnader, trots
driftnettobortfall från avyttrade fastigheter. I jämförbart
bestånd ökade driftnettot med 9,5 procent.
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade till 702 mkr (680) under perioden, vilket
är en nettoeffekt av ökade intäkter i jämförbart bestånd och
bortfall av intäkter från sju fastigheter som avyttrades
föregående år. Jämförbart bestånd uppvisade ökade
hyresintäkter om 4,2 procent. Intäktsökningen förklaras av de
årliga hyreshöjningarna, som i bostadsbeståndet uppgick till i
genomsnitt 4,8 procent, samt hyresökningar till följd av
lägenhetsrenoveringar.
FASTIGHETSKOSTNADER
Totala fastighetskostnader minskade med 10 mkr till -307 mkr
(-318) jämfört med föregående år. Minskningen hänförs främst
till kostnadsbesparande åtgärder inom fastighetsdrift och
energi, samt till en mildare vinter jämfört med föregående år.
Kostnader för underhåll ökar något jämfört med motsvarande
period föregående år, medan kostnaderna för
fastighetsadministration, exkluderat för jämförelsestörande
poster om 3 mkr, är i nivå med förgående år.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Delårsperiodens förvaltningsresultat ökade med 31,8 procent
till 161 mkr (122), trots driftnettobortfall från sju fastigheter
som avyttrats under föregående år.
CENTRAL ADMINISTRATION
Centrala administrationskostnader uppgick till -49 mkr (-55).
Exkluderat för jämförelsestörande poster om 10 mkr under
föregående år, ökar centrala administrationskostnader med 4
mkr till följd av att verksamheten nu är fullt etablerad och hela
organisationen är på plats.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -185 mkr (-185) under perioden och
genomsnittsräntan uppgick vid periodens slut till 3,4 procent
(3,3). De finansiella kostnaderna ligger i nivå med föregående
år.
PERIODENS RESULTAT
Periodens resultat efter skatt uppgick till 61 mkr (-211).
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Värdeförändringar på fastigheter uppgick för perioden till 14
mkr (-238). Värdeförändringen förklaras främst av att
driftnettoökande investeringar har genomförts i portföljen.
Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -72 mkr
(-164), drivet av sjunkande marknadsräntor.
SKATT
Redovisad skatt under perioden uppgick till -43 mkr (68) varav
-15 mkr (-16) är aktuell skatt och resterande del utgörs av
uppskjuten skatt.
Region Nord, 25%
Region Mitt, 45%
Region Syd, 30%
702 mkr
Hyresintäkter
===== SIDA 14 =====
Delårsrapport januari-september 2025 14
Koncernens balansräkning
i sammandrag
Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 13 873 13 696 13 701
Immateriella anläggningstillgångar 5 0 5
Övriga anläggningstillgångar 3 3 3
Derivat 8 58 63
Summa anläggningstillgångar 13 889 13 756 13 772
Derivat 20 23 13
Övriga omsättningstillgångar 64 56 47
Likvida medel 103 114 146
Summa omsättningstillgångar 188 193 206
Summa tillgångar 14 076 13 949 13 978
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 6 274 6 195 6 213
Uppskjutna skatteskulder 374 339 347
Räntebärande skulder 5 162 7 010 6 267
Derivat 36 61 13
Övriga långfristiga skulder 2 2 2
Summa långfristiga skulder 5 574 7 412 6 630
Räntebärande skulder 1 938 75 847
Derivat 0 12 0
Övriga kortfristiga skulder 290 254 288
Summa kortfristiga skulder 2 228 341 1 135
Summa eget kapital och skulder 14 076 13 949 13 978
Koncernens förändring i eget kapital
i sammandrag
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
Totalt eget
kapital
Ingående balans per 1 januari 2024 752 5 141 512 6 405
Periodens resultat -211 -211
Utgående balans per 30 september 2024 752 5 141 300 6 195
Periodens resultat 18 18
Utgående balans per 31 december 2024 752 5 141 319 6 213
Periodens resultat 61 61
Utgående balans per 30 september 2025 752 5 141 380 6 274
Kommentarer till koncernens balansräkning
LIKVIDA MEDEL
Likvida medel uppgick per balansdagen till 103 mkr (146).
EGET KAPITAL
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens utgång till 6 274
mkr (6 213).
UPPSKJUTEN SKATT
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skattesats om 20,6 procent på skillnaden mellan redovisat
och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt med beaktande av underskottsavdrag. Den
uppskjutna skatteskulden uppgick vid periodens utgång till 374 mkr (347) och är till största del hänförlig
till förvaltningsfastigheter.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 7 100 mkr (7 115) och belåningsgraden till 50,4
procent (50,9).
För att begränsa ränterisken från skulder med rörlig ränta och öka förutsägbarheten i
förvaltningsresultatet används räntederivat. Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång uppgick till
-8 mkr (63). För vidare information se avsnitt Finansiering på sid. 11.
Delårsrapport januari-september 2025 14
===== SIDA 15 =====
Delårsrapport januari-september 2025 15
Koncernens kassaflödesanalys
i sammandrag
Belopp i mkr
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
Löpande verksamhet
Driftnetto 135 133 395 363 505 473
Central administration -13 -17 -49 -55 -69 -75
Återläggning avskrivningar 0 0 1 0 2 1
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 0 0 0 0 0 0
Kassaflöde från löpande verksamhet 123 116 348 308 438 399
före räntor och skatt
Erlagd ränta -69 -132 -221 -313 -308 -401
Erhållen ränta 8 39 40 125 70 154
Betald inkomstskatt -6 -17 -36 -75 -18 -56
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 56 6 131 46 182 96
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -3 5 1 37 7 43
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 25 10 -1 -57 6 -49
Kassaflöde från löpande verksamhet 78 21 131 26 195 90
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -58 -45 -166 -101 -229 -164
Förvärv av fastigheter 0 0 0 0 0 0
Försäljning av fastigheter 9 73 9 183 9 183
Övriga immateriella och materiella tillgångar -1 0 -2 0 -2 0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -50 28 -159 82 -222 19
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 0 20 19 20 63 65
Amortering av lån -9 -68 -32 -213 -46 -227
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -9 -48 -14 -193 17 -162
Periodens kassaflöde 19 1 -42 -85 -10 -53
Likvida medel vid periodens början 84 113 146 199 114 199
Likvida medel vid periodens slut 103 114 103 114 103 146
Kommentarer till koncernens
kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att
driftnettot justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar
under perioden samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till
investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.
Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 131 mkr. I befintliga
fastigheter investerades 167 mkr under perioden, varav 1 mkr avser erlagd
ränta som aktiverats. Under tredje kvartalet avyttrades en fastighet till en
köpeskilling om 9 mkr. I samband med avyttringen löstes lån om 1 mkr,
varför nettokassaflödet uppgick till 8 mkr.
Under första kvartalet togs nya lån om 19 mkr upp. Inga nya lån har tagits
under det andra och tredje kvartalet. Likvida medel uppgick per balansdagen
till 103 mkr.
===== SIDA 16 =====
Delårsrapport januari-september 2025 16
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i mkr
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
Nettoomsättning 19 20 55 60 84 89
Personalkostnader -2 -1 -9 -7 -12 -9
Övriga rörelsekostnader -18 -25 -49 -62 -72 -85
Rörelseresultat 0 -7 -3 -9 0 -6
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 0 0 0 -22 -205 -227
Ränteintäkter och liknande resultatposter 0 30 32 70 51 88
Räntekostnader och liknande resultatposter -9 -21 -28 -47 -40 -59
Resultat efter finansiella poster -9 1 1 -9 -194 -203
Bokslutsdispositioner 0 0 0 0 2 2
Resultat före skatt -9 1 1 -9 -192 -201
Skatt 0 0 0 0 0 0
PERIODENS RESULTAT -9 1 1 -9 -192 -201
Moderbolagets rapport över totalresultat
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
Belopp i mkr jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
Periodens resultat -9 1 1 -9 -192 -201
Övrigt totalresultat - - - - - -
Summa totalresultat för perioden -9 1 1 -9 -192 -201
Moderbolagets balansräkning
Kommentarer till moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget Neobo Fastigheter AB (publ) består av
koncernövergripande funktioner och organisation för förvaltning av de fastigheter
som ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget.
Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 55 mkr (60) och avser
främst moderbolagets fakturering till dotterbolagen för utförda tjänster. Resultat
före skatt uppgick till 1 mkr (-9).
Bolaget har under kvartalet gjort en omstrukturering av interna lån, vilket medfört
att kortfristiga lån omvandlats till aktieägartillskott, och därmed medfört en
ökning av anskaffningsvärdet på moderbolagets andelar i dotterbolagen.
Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 96 mkr (101).
Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Materiella och immateriella anläggningstillgångar 5 0 5
Finansiella anläggningstillgångar 7 171 5 844 5 639
Omsättningstillgångar 100 634 649
Summa tillgångar 7 275 6 478 6 293
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital 756 756 756
Fritt eget kapital 5 522 5 714 5 521
Summa eget kapital 6 278 6 470 6 278
Kortfristiga skulder 997 9 15
Summa eget kapital och skulder 7 275 6 478 6 293
Delårsrapport januari-september 2025 16
===== SIDA 17 =====
Delårsrapport januari-september 2025 17
Övrig information
REDOVISNINGSPRINCIPER
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34
Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt
IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl här som på annan plats i
rapporten. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska
personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade
redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av
årsredovisningen för 2024.
VÄRDERINGSMETOD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i
balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS
värderingshierarki.
VÄRDERINGSMETOD DERIVAT
Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt
IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt
nivå 2.
VÄRDERING AV FORDRINGAR OCH SKULDER
Koncernens och moderbolagets finansiella fordringar och skulder
redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för
förlustreserv eller verkligt värde via resultatet. För finansiella
tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
bedöms det redovisade värdet vara en god approximation av det
verkliga värdet då fordringarna och skulderna antingen löper över
en kortare tid eller i det fall det sträcker sig längre, löper med en
kort räntebindning.
SÄSONGSEFFEKTER
Driftnettot påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna.
Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal,
främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och
fastighetsskötsel.
AVRUNDNINGAR
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna
delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och
procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
JÄMFÖRELSESIFFROR
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period
föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning
där jämförelserna avser utgången av föregående år.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Neobos verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal
riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och
finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de
risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten.
Mer information om Neobos risker och hanteringen av dessa
återfinns i årsredovisningen för 2024 på sid. 48–51.
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande
befattningshavare avseende utfört arbete. Inga väsentliga
närståendetransaktioner utöver dessa ersättningar har skett med
något närstående bolag eller privatperson.
Neobo har ett optionsprogram för bolagets VD och vissa ledande
befattningshavare. Totalt vid balansdagen ägde
optionsinnehavarna 630 067 teckningsoptioner av serie
2023/2026:1 som löper på tre år.
Teckningsoptionerna förvärvades av optionsinnehavarna för ett
pris om 0,79 kronor per option. Priset räknades ut genom Black &
Scholes-modellen. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt till
teckning av en (1) aktie i bolaget under tiden från och med den 1
maj 2026 till och med den 25 maj 2026.
Optionerna blir värdefulla när kursen för aktien överstiger det så
kallade strikepriset om 10,83 kronor. Det maximala antalet
tillkommande aktier kan uppgå till högst 630 067, motsvarande
cirka 0,4 procent av det totala antalet aktier och röster i bolaget,
förutsatt full teckning och fullt utnyttjande av samtliga
teckningsoptioner. Ökningen av aktiekapitalet kommer i sådant fall
uppgå till högst 3 259 096 kronor.
Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras det
genomsnittliga antalet aktier för att ta hänsyn till effekter av
utspädande potentiella aktier. Vid hänsyn tagen till
teckningsoptionerna blir vägt genomsnittligt antal utestående
aktier för delårsperioden 145 625 237 stycken.
HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
I oktober avyttrades och frånträdes Enköping Gånsta 2:2 till ett
försäljningspris om 130 mkr, vilket var i nivå med den senast
genomförda externvärderingen.
Styrelsen för Neobo Fastigheter AB (publ) har idag beslutat att
utnyttja bemyndigandet från årsstämman den 24 april 2025 om
återköp av egna aktier till ett maximalt belopp av 50 miljoner
kronor.
Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisor.
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE
Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en
rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet,
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och
osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i
koncernen står inför.
Stockholm den 22 oktober 2025
Ylva Sarby Westman
Verkställande Direktör
===== SIDA 18 =====
Delårsrapport januari-september 2025 18
Revisors granskningsrapport
Neobo Fastigheter AB (publ), org.nr 556580-2526
INLEDNING
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Neobo Fastigheter AB (publ) per 30 september 2025 och den niomånadersperiod som
slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovis¬ningslagen. Vårt
ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor.
En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra
översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha
blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
SLUTSATS
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i
enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 22 oktober 2025
Ernst & Young AB
Gabriel Novella
Auktoriserad revisor
===== SIDA 19 =====
Delårsrapport januari-september 2025 19
Aktien
Neobos börsvärde, det vill säga värdet av samtliga noterade
utestående aktier, uppgick per den 30 september 2025 till
2 447 mkr. Antal utestående aktier uppgick till 145 400 737 och
antal kända aktieägare till 85 842.
HANDEL OCH OMSÄTTNING
Neobos aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktiens
omsättning uppgick den senaste tolvmånadersperioden till
130 miljoner aktier. Omsättningshastigheten, det vill säga
antalet omsatta aktier dividerat med antalet utestående aktier
per balansdagen, var 89 procent.
KURSUTVECKLING OCH TOTALAVKASTNING
Neobos aktiekurs stängde på 16,83 kronor (24,76) vid
periodens slut. Under den senaste tolvmånadersperioden har
aktiens totalavkastning varit -32 procent, att jämföra med -23
procent för OMX Stockholm Real Estate GI.
EPRA NRV, SUBSTANSVÄRDE
Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar
åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Neobo skapa stabil
avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Då Neobos
fastigheter är redovisade till verkligt värde kan substansvärdet
beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör
hänsyn tas till poster som inte innebär någon utbetalning i
närtid, såsom i Neobos fall derivat och uppskjuten
skatteskuld.
Substansvärdet uppgick vid periodens utgång till
45,78 kronor/aktie (44,68). Aktiekursen vid balansdagen
uppgick således till 37 procent av substansvärdet.
Beräkning EPRA NRV, substansvärde mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 6 274 43,15
Återläggning enligt balansräkning:
Derivat 8 0,06
Uppskjuten skatt 374 2,57
EPRA NRV, substansvärde 6 657 45,78
AKTIEKURS OCH HANDELSVOLYM
STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 SEPTEMBER 2025
Aktieägare Antal aktier
Andel av kapital
och röster, %
Avanza Pension 20 273 513 13,9
ICA-handlarnas Förbund 16 000 000 11,0
Martin Larsén 10 795 000 7,4
Länsförsäkringar Fonder 7 050 000 4,8
Swedbank Försäkring 4 694 678 3,2
Futur Pension 3 603 772 2,5
Y.E.T.I Holding AB 3 332 206 2,3
Handelsbanken Liv Försäkring AB 3 165 709 2,2
Handelsbanken Fonder 3 096 751 2,1
Nordnet Pensionsförsäkring 2 568 968 1,8
Summa 10 största 74 580 597 51,3
Övriga 70 820 140 48,7
Totalt 145 400 737 100,0
ÄGARSTRUKTUR PER 30 SEPTEMBER 2025
Storleksklass Antal aktier
Kapital och
röster, %
Antal kända
ägare
Andel
av kända
ägare, %
1–500 5 060 466 3,5 78 288 91,2
501-1000 2 441 213 1,7 3 252 3,8
1001-5000 7 038 024 4,8 3 223 3,8
5001-10000 3 665 322 2,5 498 0,6
10001-20000 4 288 276 3,0 291 0,3
20001- 110 638 327 76,1 290 0,3
Anonymt ägande 12 269 109 8,4 0 0,0
Totalt 145 400 737 100 85 842 100
Källa: Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från
bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
18 000
0
5
10
15
20
25
30
okt
nov
dec
jan
feb
mar
apr
maj
jun
jul
aug
sep
okt
kr Tkr
Handelsvolym Neobo
===== SIDA 20 =====
Delårsrapport januari-september 2025 20
Definitioner
ALTERNATIVA NYCKELTAL
Neobo tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller
framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen.
Neobos alternativa nyckeltal har bedömts ge värdefull kompletterande information vid utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt,
är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Neobo är också medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiella
nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV och EPRA vakansgrad redovisas.
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång.
Antal kvm
Total area i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.
Antal utestående aktier
Antal aktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, %
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för
perioden.
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder i procent av balansomslutning vid
periodens slut.
Direktavkastning, %
Driftnetto enligt intjäningsförmåga i förhållande till summan av
fastigheternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl.
fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter.
Driftnetto, kr
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till
hyresvärdet enligt intjäningsförmågan.
EPRA EPS, kr
Förvaltningsresultat med avdrag för hänförlig aktuell skatt, per
aktie.
EPRA NRV, substansvärde, kr
Redovisat eget kapital hänförligt till aktien, med återläggning av
redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat.
EPRA vakansgrad, %
Årshyra för vakant area vid periodens utgång i förhållande till
hyresvärdet vid periodens utgång.
Förvaltningsresultat, kr
Resultat före värdeförändringar och skatt.
Genomsnittligt antal aktier
Antalet utestående aktier vägt över perioden.
Genomsnittlig ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för räntebärande
skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade
kreditfaciliteter.
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror jämte tillägg.
Jämförelsestörande poster
Poster som inte är återkommande och som stör jämförelsen
gentemot annan period.
Jämförbart bestånd
Avser fastigheter som ägts under hela perioden samt hela
jämförelseperioden.
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av
rörelsekapital enligt kassaflödesanalysen.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Räntetäckningsgrad, gånger
Förvaltningsresultat efter återläggning av räntenetto, exklusive
tomträttsavgälder som enligt IFRS 16 redovisas som
räntekostnad, i relation till räntenetto.
Soliditet, %
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.
===== SIDA 21 =====
Delårsrapport januari-september 2025 21
1) Alternativa nyckeltal, se vidare under definitioner på s. 20.
Härledning av nyckeltal
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL 1)
Periodens resultat 62 -101 61 -211 79 -193
Eget kapital, genomsnitt 6 243 6 246 6 244 6 300 6 235 6 309
Avkastning på eget kapital, % 1,0 -1,6 1,0 -3,3 1,3 -3,1
BELÅNINGSGRAD 1)
Balansomslutning 14 076 13 949 14 076 13 949 14 076 13 978
Räntebärande skulder 7 100 7 085 7 100 7 085 7 100 7 115
Belåningsgrad, % 50,4 50,8 50,4 50,8 50,4 50,9
DIREKTAVKASTNING 1)
Driftnetto enligt intjäningsförmåga 545 506 545 506 545 520
Förvaltningsfastigheter 13 873 13 696 13 873 13 696 13 873 13 701
Byggrätter 95 98 95 98 95 98
Sålda fastigheter 130 0 130 0 130 0
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 13 648 13 598 13 648 13 598 13 648 13 603
Direktavkastning, % 4,0 3,7 4,0 3,7 4,0 3,8
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 1)
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 965 923 965 923 965 944
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1 036 994 1 036 994 1 036 1 017
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 92,8 93,1 92,8 93,1 92,8
===== SIDA 22 =====
Delårsrapport januari-september 2025 22
1) Alternativa nyckeltal, se vidare under definitioner på s. 20.
Härledning av nyckeltal
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
RESULTAT PER AKTIE
Periodens resultat 62 -101 61 -211 79 -193
Genomsnittligt antal aktier, före utspädning 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737 145 400 737
Genomsnittligt antal aktier, efter utspädning 145 625 732 145 730 364 145 625 237 145 659 505 145 652 667 145 675 498
Periodens resultat, kr/aktie, före utspädning 0,43 -0,69 0,42 -1,45 0,54 -1,33
Periodens resultat, kr/aktie, efter utspädning* 0,43 -0,69 0,42 -1,45 0,54 -1,32
RÄNTETÄCKNINGSGRAD 1)
Förvaltningsresultat 59 55 161 122 191 152
Återläggning räntenetto, exklusive tomträttsavgäld 63 62 184 184 244 244
Summa 122 116 345 307 435 397
Räntenetto, exklusive tomträttsavgäld 63 62 184 184 244 244
Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 1,9 1,7 1,8 1,6
SOLIDITET 1)
Eget kapital 6 274 6 195 6 274 6 195 6 274 6 213
Balansomslutning 14 076 13 949 14 076 13 949 14 076 13 978
Soliditet, % 44,6 44,4 44,6 44,4 44,6 44,5
ÖVERSKOTTSGRAD1)
Driftnetto 135 133 395 363 505 473
Hyresintäkter 236 227 702 680 930 908
Överskottsgrad, % 57 59 56 53 54 52
===== SIDA 23 =====
Delårsrapport januari-september 2025 23
1) Alternativa nyckeltal, se vidare under definitioner på s. 20.
2) Jämförelsestörande poster består av kostnader kopplade till byte till Nasdaq Stockholms huvudlista samt omorganisation.
* För vidare information se avsnitt Övrig information, stycke Närståendetransaktioner på sid. 17.
Härledning av EPRA nyckeltal
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
EPRA EPS 1)
Förvaltningsresultat 59 55 161 122 191 152
Aktuell skatt -7 -6 -15 -16 -18 -19
Skatt hänförlig till EPRA-justeringar 0 0 0 0 1 1
Återläggning jämförelsestörande poster2) 0 6 0 14 2 16
Skatt hänförlig till jämförelsestörande poster2) 0 -1 0 -3 -1 -3
EPRA Earnings, mkr 52 53 146 117 176 147
EPRA EPS, kr/aktie, före utspädning 0,36 0,37 1,00 0,81 1,21 1,01
EPRA EPS, kr/aktie, efter utspädning* 0,36 0,37 1,00 0,80 1,21 1,01
EPRA NRV, SUBSTANSVÄRDE 1)
Antal utestående aktier, tusental 145 401 145 401 145 401 145 401 145 401 145 401
Eget kapital 6 274 6 195 6 274 6 195 6 274 6 213
Återläggning av uppskjuten skatt 374 339 374 339 374 347
Återläggning av derivat 8 -7 8 -7 8 -63
EPRA NRV, substansvärde, mkr 6 657 6 527 6 657 6 527 6 657 6 497
EPRA NRV, substansvärde, kr/aktie 45,78 44,89 45,78 44,89 45,78 44,68
EPRA VAKANSGRAD 1)
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 965 923 965 923 965 944
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1 036 994 1 036 994 1 036 1 017
EPRA vakansgrad, % 6,9 7,1 6,9 7,1 6,9 7,2
===== SIDA 24 =====
Delårsrapport januari-september 2025 24
Finansiell kalender
Bokslutskommuniké 2025 2026-02-12
Årsredovisning 2025 2026-03-27
Delårsrapport för perioden januari-mars 2026 2026-04-22
Årsstämma 2026-04-22
Delårsrapport för perioden januari-juni 2026 2026-07-08
Delårsrapport för perioden januari-september 2026 2026-10-21
Bokslutskommuniké 2026 2027-02-11
neobo.se
På Neobos webbplats kan du ladda ner och prenumerera
på pressmeddelanden och finansiella rapporter.
Informationen i denna delårsrapport är sådan information
som Neobo Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen
lämnades, genom nedan angivna kontaktpersoners försorg,
för offentliggörande den 22 oktober 2025, kl. 07.00 CET.
Kontakt
För ytterligare information vänligen kontakta
Ylva Sarby Westman, vd, + 46 70-690 65 97,
ylva.sarby.westman@neobo.se
Maria Strandberg, CFO, + 46 70-398 23 80,
maria.strandberg@neobo.se
Inbjudan presentation
delårsrapport
Vd Ylva Sarby Westman presenterar delårsrapporten i en
webbsändning/telefonkonferens den 22 oktober
kl. 09.00. Presentationen kommer att hållas på engelska
och efter presentationen finns möjlighet att ställa frågor.
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa
skriftliga frågor, använd nedanstående länk.
Webbsändning: Neobos Q3-rapport
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa
muntliga frågor, använd nedanstående länk. Efter
registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID
för att logga in till konferensen.
Telefonkonferens: Neobos Q3-rapport
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av
webbsändningen kommer att tillgängliggöras på Neobos
hemsida efter presentationen.
Delårsrapport januari-september 2025
===== SIDA 25 =====
Neobo Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer: 556580-2526
Mäster Samuelsgatan 42, 111 57 Stockholm
neobo.se