Kvartalsrapport Q1 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   1
1
Med småländsk klokskap ska vi 
äga och förvalta högavkastande 
fastigheter för generationer och 
vara det självklara valet för 
hyresgästen.
1 SEPTEMBER – 30 NOVEMBER 2023 
Nivika Fastigheter AB (publ)
Delårsrapport
96 % 
Uthyrningsgrad
10 806 Mkr 
Fastighetsvärde
641 Mkr 
Kontraktsvärde
556 000 m2 
Uthyrningsbar yta
48,7 % 
Belåningsgrad
117 Mkr 
Driftnetto

===== SIDA 2 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   2
INLEDNING
Perioden i sammandrag ...................................................................................3
VD har ordet ....................................................................................................4
Väsentliga händelser ........................................................................................5
FASTIGHETSPORTFÖLJ  ........................................................................6
Hyresgäster och avtalsportfölj  .......................................................................8
Fastighetsvärdering  .........................................................................................9
Fastighetstransaktioner  ................................................................................10
Pågående och färdigställda projekt  .............................................................. 11
 
FINANSIERING  ........................................................................................ 12
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA  .................................................. 13
AKTIEN OCH ÄGARNA  ........................................................................ 14
FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över resultat och totalresultat för koncernen i sammandrag ..... 15
Koncernens rapport över finansiell ställning ................................................17
Förändring av Eget Kapital ............................................................................ 18
Koncernens Kassaflödesanalys ..................................................................... 19
Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag .........................................20
Moderbolagets Balansräkning i sammandrag ............................................. 21
Noter till delårsrapporten..............................................................................22
Övrig information ......................................................................................... 24
Nyckeltal, definitioner och avstämningstabeller ....................................... 25
FÖRSÄKRAN  ............................................................................................ 28
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER  ........................ 29

===== SIDA 3 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   3
PERIODEN I SAMMANDRAG
Under första kvartalet ökade de totala hyresintäkterna till 160 miljoner kronor och driftnettot till 117miljoner kronor. Fastighetsvärdet på Nivikas 
portfölj uppgår vid periodens slut till 10,8 miljarder kronor. Under perioden har portföljen förändrats såväl via pågående och färdigställda byggnationer 
som via förvärv och avyttringar. Förvaltningsfastigheter utgör 91 procent av fastighetsportföljen där två tredjedelar av hyresvärdet kommer från 
kommersiella fastigheter.
Under första kvartalet har Nivika genomfört en företrädesemission, med likviddatum efter periodens slut, utökat sina kreditfaciliteter hos Nordea, 
SEB och Danske Bank samt återbetalt det utestående obligationslånet. Vidare har även avyttringar av fastigheter genomförts, dessa har tillfört 120 
miljoner kronor i likviditet, samtliga transaktioner har genomförts till- eller över fastigheternas bokförda värden. 
Fastighetsvärde och totala intäkter, Mkr
-  D e totala hyresintäkterna ökade med 6 % till 160 Mkr (151)
 
-  D riftnettot ökade med 19 % till 117 Mkr (98) 
 
-  F örvaltningsresultatet ökade till 46 Mkr (35) 
 
-  V ärdeförändring fastigheter uppgick till 35 Mkr (-182), varav realiserade värdeförändringar uppgick till 1 Mkr (0)
 
-  P eriodens resultat ökade till 45 Mkr (-138) 
 
-  R esultat per aktie 0,65 kr (-2,40)**   
-  F astighetsvärdet uppgick till 10 806 Mkr (10 810)
Perioden i sammandrag
Mkr
2023/24
3 mån 
sep-nov
2022/23
3 mån 
sep-nov
2022/23
12 mån 
sep-aug
 
Nyckeltal
Hyresintäkter 160 151 612
Driftnetto 117 98 415
Förvaltningsresultat 46 35 134
Periodens totalresultat 45 -138 -283
   
Fastighetsvärde 10 806 10 810 10 629
Uthyrbar area, m² 556 322 566 071 559 418
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 97 97 98 
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 95 96 97 
Antal fastigheter, st 193 189 182
Antal lägenheter, st 2 590 2 169 2 458
Eget kapital 4 962 4 334 4 919
Likvida medel 209 132 66
Soliditet, % 44 39 45
Nettobelåningsgrad*, % 49 55 50
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6x 2,0x 1,6x
Långsiktigt substansvärde per aktie** 70,8 84,0 69,9
Resultat per aktie** 0,7 -2,4 -4,4
*) Inkluderar obligationslån i historiska perioder.
**) Nyemission genomförd i maj 2023 samt i november 2023.
Q1 September - november 2023
Siffror inom parentes avser motsvarande period föregående år.
24
9
39
92
3
3
11
Industri/Lager 24 %
Kontor 11 %
Handel 9 %
Samhällsfastigheter 9 % 
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 2 %
Bostäder 39 %  
Övrigt 3 %
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, % Fördelning hyresvärde per objektstyp, %
Industri/Lager 24 %
Kontor 13 %
Handel 10 %
Samhällsfastigheter 10 %
Hotell/Restaurang 4 %
Mark - %
Bostäder 35 % 
Övrigt 4 %
24
10
35
10
4
4
13
 -
  100
  200
  300
  400
  500
  600
  700
 -
 2 000
 4 000
 6 000
 8 000
 10 000
 12 000
16/17 17/18 18/19 19/20 20/21 21/22 22/23 Q1
23/24
Fastighetsvärde, mkr Totala intäkter R12

===== SIDA 4 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   4
VD HAR ORDET
Niclas Bergman, VD
Nivika har ett flertal förfrågningar och för aktiva dialoger kring 
kommersiella nybyggnationer och tillbyggnationer på bolagets 
hemmamarknad, både från nya och från befintliga hyresgäster. 
Under första kvartalet startades nybyggnation av en kommersiell 
fastighet i Växjö, en besiktningsanläggning till Opus. 
Refinansiering möjliggör fler lönsamma förvärv 
Under första kvartalet har Nivika genomfört en företrädesemission 
om cirka 500 miljoner kronor, utökat bolagets finansiering via banker 
om totalt 400 miljoner kronor, adderat 235 miljoner kronor i utökad 
grundfinansiering samt 165 miljoner kronor i byggnadskreditiv med 
beviljad slutfinansiering. Bolaget har under första kvartalet också 
återbetalt det utestående obligationslånet om 650 miljoner kronor 
vilket innebär att Nivikas finansiering därmed inte omfattar några 
obligationslån. Genom dessa aktiviteter har balansräkningen och 
Bolagets finansiella ställning stärkts. Detta ger Nivika nya möjligheter 
att genomföra selektiva kompletteringsförvärv och bli mer offensiva 
med förvärv på en attraktiv förvärvsmarknad med geografiskt fokus 
på våra huvudsakliga geografiska områden Jönköping, Värnamo, 
Växjö och Västkusten.
I december, efter periodens slut, förvärvade Nivika tre fullt uthyrda 
triple-net fastigheter i tre separata transaktioner. Genomsnittlig 
återstående hyrestid är cirka 10 år och fastigheterna har en genom-
snittlig yield på 8,25 procent. Fastigheterna ligger i anslutning till 
befintligt fastighetsbestånd och hör till marknadsområde Värnamo. 
Med bra lägen, fullt uthyrda och med långa hyresavtal är fastigheterna 
typiska för Nivikas fastighetsbestånd. Dessa transaktioner var så 
kallade off-market-transaktioner, dvs affärerna har g jorts direkt mel-
lan köpare och säljare utan rådgivare eller mäklare. Transaktionerna är 
helt i linje med Nivikas strategi att fortsätta växa med välavkastande 
fastigheter i utvalda lägen. 
Fortsatt värdetillväxt
Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighets-
portföljen genom förädling av befintliga fastigheter, framtagning av 
detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen 
samt genom strategiska förvärv. Detta i kombination med en diversifierad 
fastighetsportfölj samt en långsiktig förvaltning ger oss en solid grund 
att stå på och starka kassaflöden. Med en utökad och stabil finansiering 
har vi nu goda möjligheter att genomföra förvärv och ytterligare stärka 
bolagets marknadsposition samt skapa fortsatt värdetillväxt. 
Niclas Bergman, VD
VD har ordet
Starkt kvartal -  redo för tillväxt 
Ökade hyresintäkter och förbättrat driftnetto
Den finansiella utvecklingen för det första kvartalet visar att vi 
successivt fortsätter öka vår intjäning. Hyresintäkterna steg med 
6 procent till 160 miljoner kronor (151) och driftnettot ökade med 
19 procent till 117 (98). Det ökade driftnettot drevs i huvudsak 
av ökade intäkter och god kostnadskontroll. Fastighetsportföljen 
uppgår till 10,8 miljarder kronor (10,8) per 30 november 2023 och 
består främst av högavkastande fastigheter med ett totalt aktuellt 
hyresvärde om 641 miljoner kronor. Två tredjedelar av portföljen 
består av kommersiella fastigheter med indexreglerade kontrakt som 
tillsammans med beräknad hyreshöjning på bostäder från den 1 januari 
2024 ger ytterligare cirka 35 miljoner kronor i årligt hyresvärde som 
ökar driftnettot.
Under perioden har en kommersiell fastighet färdigställts som är 
fullt uthyrd och tillför 3,1 miljoner kronor i årligt hyresvärde. En 
fastighetsportfölj med 15 fastigheter i Ulricehamn och Borås har 
förvärvats. Portföljen har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor 
vilket ökar Nivikas totala fastighetsbestånd i Ulricehamn och Borås 
till 700 miljoner kronor. Sju fastigheter har avyttrats till, eller strax 
över, bokfört värde och har tillsammans tillfört 120 miljoner kronor i 
likviditet.
Hög uthyrningsgrad 
Det är glädjande att uthyrningsgraden fortsätter att hålla sig på en hög 
och stabil nivå. Efterfrågan är fortsatt god på Nivikas marknader och 
den ekonomiska uthyrningsgraden var 95 procent för kommersiella 
fastigheter och 97 procent för bostäder vid utgången av kvartale
t. 
                                 
"Långsiktigt ägande, förvaltning i egen 
regi, lokal närvaro och korta  
beslutsvägar.”
10 806 Mkr
ANDEL KOMMERSIELLA FASTIGHETER, AV 
FASTIGHTESVÄRDET
FASTIGHETSVÄRDE
60 %
48,7 %
1,58 X
29 %
 Mål:  ≤50 %
 Mål: 2/3
Mål: 15 000 Mkr 
vid utgången av 2028
 Mål:  ≥2,0 x  
 Mål: ≥15 %
NYTT MÅL  Mål: -25 % 
vid utgången av 2025
HÅLLBARHETSMÅL:  
Minska  utsläpp  inoM scope  1 och 2 Med 25 % till 
slutet  av år 2025
TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT  
 PER AKTIE
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
NETTOBELÅNINGSGRAD

===== SIDA 5 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   5
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
Q2 FF  
Händelser efter perioden
• Nivika har den 20 december 2023 förvärvat Almen 13, en fullt uthyrd 
kommersiell fastighet i Värnamo. Fastigheten har ett årligt hyresvärde 
om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 1 545 m2. 
Fastigheten ligger i anslutning till befintlig fastighetsportfölj.
 
• Nivika har den 22 december förvärvat Bokbindaren 13, i Värnamo 
respektive Berghem 1:28 i Ljungby i två separata transaktioner. 
Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 4,9 miljoner kronor och 
en total uthyrningsbar yta om 5 058 m2. Båda fastigheterna är fullt 
uthyrda och ligger i anslutning till befintlig fastighetsportfölj. 
 
 
Q1 
Händelser under perioden september till november 2023
Väsentliga händelser
 
 • Nivika har den 1 september 2023 avyttrat fyra fastigheter, 
Vesslan 18-21, i Vetlanda. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde 
om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 1 345  m2. 
Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda värden.
 • Nivika har den 15 september 2023 avyttrat fastigheten  
Släggan 11 i Gislaved. Fastigheten har ett årligt hyresvärde om 
2,1 miljoner kronor och en uthyrningsbar yta om 2 966 m2 . 
Transaktionen har gjorts strax över fastighetens bokförda värde.
 • Nivika har den 5 oktober 2023 avyttrat tre fastigheter,  
Ämbaret 3, Ämbaret 8 och Ödlan 20 i Jönköping. Fastigheterna 
har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total 
uthyrningsbar yta om 11 000 m2 . Transaktionen har gjorts till 
fastigheternas bokförda värden.
• Nivika har den 16 oktober 2023 förvärvat en fastighetsportfölj 
i Ulricehamn/Borås. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 
11 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 9 200 m2. 
Genom förvärvet har Nivika ett fastighetsbestånd i Ulricehamn 
och Borås om 700 miljoner kronor.  
 
 
 • Styrelsen för Nivika beslutade den 22 september 2023 att 
genomföra en, fullt garanterad, nyemission av B-aktier om cirka 
511 miljoner kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga 
aktieägare. Syftet med företrädesemissionen är att stärka Bola gets 
finansiella ställning, genomföra en förtida återbetalning av 
utestående obligationslån samt möjliggöra fortsatt lönsam tillväxt. 
Nivika fortsätter samtidigt sin strategiska översyn och geografiska 
konsolidering av fastighetsportföljen.
 • I anslutning till företrädesemissionen har Bolaget refinansierat 
och utökat sina kreditfaciliteter hos Nordea, SEB och Danske 
Bank. Totalt har finansieringen utökats med 400 miljoner kronor 
varav 235 miljoner kronor i utökad grundfinansiering och 165 
miljoner kronor i byggnadskreditiv med beviljad slutfinansiering.
 • Nivika har även uppdaterat sina finansiella måla, hållbarhetsmål 
samt Bolagets utdelningspolicy, med fokus på lönsam tillväxt och 
finansiell stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa att Nivika 
över tid fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt ger verk sam-
heten en tydlig målbild. För att öka tydligheten och avspegla 
Bolagets förstärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, 
har styrelsen valt att minska antalet finansiella mål till fyra samt 
addera ett hållbarhetsmål.
 • Nivika har den 12 oktober respektive den 16 november 2023 
återbetalt cirka 600 miljoner kronor respektive cirka 50 
miljoner kronor av det utestående obligationslånet med ISIN: 
SE0015949631, med ett totalt belopp om 650 miljoner kronor. 
Nivika har därmed inga obligationslån.
 • Nivika har efter beslut om företrädesemission även genomfört en 
extra bolagsstämma den 26 oktober 2023. Stämman beslutade 
att godkänna styrelsens beslut om företrädesemission samt 
reviderad valberedningsinstruktion.

===== SIDA 6 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   6
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
VÄSTKUSTEN Laholm
Höganäs
Båstad
Halmstad
Falkenberg
Varberg Vetlanda
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ
Kalmar
Borås
Eksjö
Sävsjö
NybroLjungby
Jönköping 31 %
Värnamo 29 %
Växjö 20 %
Västkusten 17 %
Övriga 3 %
Industri/Lager 23 %
Kontor 11 % 
Handel 9 %  
Samhällsfastighet 9 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 2 % 
Bostäder 40 %
Övrigt 3 %
31
17
20
3
29
11
40
23
9
9
2
3
3
Värnamo
Industri/Lager 27 %
Kontor 9 % 
Handel 12 %  
Samhällsfastighet 12 %
Hotell/Restaurang 6 %
Mark - %
Bostäder 34 %
Västkusten
Industri/Lager 26 %
Kontor 10 % 
Handel 6 %  
Samhällsfastighet 2 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 1 %
Bostäder 52 %
Jönköping
Industri/Lager 22 %
Kontor 13 % 
Handel 12 %  
Samhällsfastighet 2 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 4 %
Bostäder 44 %
Växjö
Industri/Lager 19 %
Kontor 11 % 
Handel 3 %  
Samhällsfastighet 22 %
Hotell/Restaurang 1 %
Mark 2 %
Bostäder 42 %
Övriga Övrigt 100 %
*)  Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan.        **)  Ekonomisk uthyrningsgrad.  
***) Totala hyresintäkter under perioden.
FASTIGHETS-
PORTFÖLJ
Vid periodens utgång ägde Nivika 193 (189) fastigheter med en  
sammanlagd uthyrbar yta om cirka 556 000 m². Vårt fastighetsbe-
stånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i tillväxtorterna 
Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet Västkusten. 
Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget till 10,8 miljarder kronor 
(10,8), vilket är oförändrat jämfört med samma period föregående 
år. Dock har förändringar skett i portföljen genom värdeminskning 
och avyttringar i portföljen vilket mötts av investeringar i pågående 
nybyggnationsprojekt och värdehöjande investeringar.
Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, kontor, 
handel, samhällsfastigheter, hotell/restaurang, bostäder samt övrigt. 
I kategorin övrigt ingår fastigheter i selfstorageverksamheten Mitt Lager.
Vårt geografiska fokus ligger på Småland samt Västkusten, områden 
med goda tillväxtmöjligheter och stabila hyresmarknader. Fastighets-
portföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor 
varav två tredjedelar kommersiella fastigheter. Fastighetsbeståndet 
utvecklas med ett
 långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de 
olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader 
effektiviseras. Därmed skapas god värdetillväxt över tid. 
Ulricehamn
Totalt, tkr 30 nov 2023 30 nov 2022
Fastighetsvärde 10 805 800 10 809 696
Hyresintäkter*** 159 706 150 754
Uthyrningsgrad**, % 96 96
Antal fastigheter 193 189
Area, m² 556 322 566 071
Jönköping, tkr 30 nov 2023 30 nov 2022
Fastighetsvärde 3 358 400 3 590 500
Hyresintäkter*** 46 052 49 266
Uthyrningsgrad**, % 93 98
Antal fastigheter 38 40
Area, m² 138 953 161 536
Värnamo, tkr 30 nov 2023 30 nov 2022
Fastighetsvärde 3 170 100 2 835 130
Hyresintäkter*** 51 228 42 124
Uthyrningsgrad**, % 98 95
Antal fastigheter 63 65
Area, m² 180 952 163 504
Växjö, tkr 30 nov 2023 30 nov 2022
Fastighetsvärde 2 148 200 2 043 800
Hyresintäkter*** 30 069 25 340
Uthyrningsgrad**, % 93 92
Antal fastigheter 36 37
Area, m² 107 961 97 605
Västkusten, tkr 30 nov 2023 30 nov 2022
Fastighetsvärde 1 833 300 2 007 766
Hyresintäkter*** 29 100 30 335
Uthyrningsgrad**, % 98 99
Antal fastigheter 50 42
Area, m² 108 018 120 353
Övriga*, tkr 30 nov 2023 30 nov 2022
Fastighetsvärde 295 800 332 500
Hyresintäkter*** 3 257 3 689
Antal fastigheter 6 5
Area, m² 20 438 23 073
Fastighetsportfölj

===== SIDA 7 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   7
Fastighetsportfölj om 10,8 miljarder kronor där förvaltningsfastigheter utgör 91 %
Förvaltnings- och rörelse-  
fastigheter 9 856
Pågående byggnation 610
Framtida projektportfölj 97
Obebyggd mark 244
9 214
Bokfört värde, Mkr
I tabellen nedan är information om pågående byggnation samt pågående projektutveckling baserat på bedömningar om projektens storlek, inriktning och omfattning. Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet 
själva styr tidsplanerna för framtida projekt. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader 
och hyresvärde, vilket innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt 
färdigställs eller att förutsättningarna förändras. 
10 806   
Mkr
100 %
Framtida projektportfölj, andel 
egenägd
Framtid projektutveckling, andel 
med kassaflöde
Ägd
Markanvisning el likn. med byggkrav
Kassaflöde
Ej kassaflöde100 %
Sammanställning
Uthyrbar yta /  
potentiell yta
  
Fastighetsvärde / 
potentiellt värde
Hyresvärde / 
potentiellt värde
Bokfört  
värde
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Mkr
Förvaltnings- och rörelsefastigheter 556 322 9 856 17 716 668 1 200  9 856
Pågående byggnation 37 062 761 20 533 42 1 139 610
Framtida projektportfölj 345 060    8 883    25 743    562     1 630    97
Obebyggd mark - - - - - 244
Totalt 938 944 19 500 20 779 1 272 1 356 10 806
Förvaltnings- och  
rörelsefastigheter Uthyrbar yta 
  
Fastighetsvärde Hyresvärde
Kontrakterad 
hyra
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Mkr
Kommersiella lokaler, förvaltningsfastigheter  416 016    5 970 14 351 435 1 046 414
Kommersiella lokaler, rörelsefastighet 625 20 31 520 1 2 331 1
Bostäder 139 681 3 866 27 676 231 1 655 225
Totalt 556 322 9 856 17 716 668 1 200 641
Pågående byggnation Uthyrbar yta 
  
Fastighetsvärde Hyresvärde
 
Investering (inkl. mark) Mkr
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Bedömd Bokfört värde
Kommersiella lokaler  24 769 274    11 062 17 670 251 182
Bostäder 12 293 487 39 616    26 2 082 501 428
Totalt pågående byggnation 37 062 761 20 533 42 1 139 752 610
Aktuell fastighetsportfölj

===== SIDA 8 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   8
Diversifierad fastighetsportfölj med en bred avtalsportfölj 
Hyresavtal 
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med 
en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika 
hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser 
och hyresförluster. Per den sista november 2023 uppgick kontrakterad 
årshyra till 641 miljoner kronor (585) och den vägda återstående 
kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,9 år (4,6).
Uthyrning 
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella  
lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets 
fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under 
flera år. Efterfrågan är fortsatt god på de flesta av Nivikas orter och 
uthyrningsgraden är fortsatt hög, 95 procent sett över hela beståndet, 
inklusive projektfastigheter. 95 procent för kommersiellt och 97 procent 
för bostäder. Nivikas nettouthyrning uppgick perioden september till 
november till -4 miljoner kronor. Huvudsakligen beror den negativa 
nettouthyrningen på att några konsumentberoende hyresgäster har 
drabbats hårt av konjunkturnedgången samt att en hyresgäst lämnar ett 
rivningskontrakt med en årshyra på cirka 2 miljoner kronor. Aktiviteten är 
fortsatt hög i uthyrningsverksamheten på Nivikas orter.  
 
Hyresgäster
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade 
små till medelstora företag, som stora multinationella företag och 
bostadshyresgäster. Intäktsbasen är väl diversifierad med 615 (650) 
kommersiella kontrakt och 2 590 (2 169) bostadskontrakt. Per den 
sista augusti 2023 stod de tio största hyreskontrakten för drygt 14 
procent (14) av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. 
Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 10,6 år (9,7).  
 
En hög andel av Nivikas hyresvärde uppräknas årligen med en nivå 
motsvarande konsumentprisindex KPI. Vid periodens utgång utg jorde 
dessa avtal två tredjedelar av Nivikas kontrakterade årshyra och där 
resterande avtal huvudsakligen utgörs av hyresavtal för bostäder, 
parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på 
annat sätt.
Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning, Mkr
Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per typ, 2023-11-30 Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per ort, 2023-11-30
Holmgrens Bil AB, Jönköping  4, 8
1337 Logistics AB  1, 3
Holmgrens Bil AB, Värnamo   1, 3
Racketcentrum Sports Business AB  1,2 
Växjö Vipers Arena AB 1, 0 
Prolympia AB 1, 0
Rasta Sverige AB  0, 9
Polismyndigheten  0,9
Växjö Kommun 0, 9
Mantum Holding  0, 8
Övriga 85,9
Hyreskontrakt A ndel av
kommersiella lokaler  total årsh yra, %
Jönköping 28 %
Värnamo 31 %
Växjö 19 %
Västkusten 18 %
Övriga 4 %
28
4
19
18
31
35
10
24
10
4
4
13
Industri/Lager 24 %
Kontor 13 %
Handel 10 %
Samhällsfastighet 10 %
Hotell/Restaurang 4 %
Bostäder 35 %
Övrigt 4 %
641 
Mkr
0
50
100
150
200
2024 2025 20 26  20 27  20 28+
641 
Mkr
Hyresgäster och avtalsportfölj
De 10 största hyresgästernas andel av kontraktssvärdet 
2023-11-30
De 10 största hyresgästerna per 2023-11-30
Ort
Antal 
lägenheter
Bostäder 
yta, m²
Lokaler 
yta, m²
Total uthyrningsbar 
yta, m²
Jönköping 889 32 941 106 012 138 953
Värnamo 675 46 765 134 187 180 952
Växjö 441 22 387 85 574 107 961
Västkusten 585 37 588 70 430 108 018
Övrigt - - 23 438 20 438
Summa 2 590 139 681 416 641 556 322
Antal lägenheter och uthyrningsbar yta, 2023-11-30
 
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
100
200
300
400
500
600
700
Hyresvärde 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, %

===== SIDA 9 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   9
Fastighetsvärdering 
Nivika genomför varje kvartal värdering av hela sin fastighetsportfölj. 
Per den 31 augusti 2023 värderade Newsec hela beståndet och per 
2023-11-30 har hela beståndet värderats om internt, marknadsvärdet 
är avstämt med Newsec. Värderingen ligger till grund för de verkliga 
värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning 
och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning. Varje 
fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 
tolvmånadersperiod.
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika 
är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och 
delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet med nivå 
3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Med ett 
undantag, fastigheten Almen 12 i Värnamo, som är Nivikas huvudkontor, 
vilken redovisas som rörelsefastighet sedan 1 september 2022.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde 
Värdeförändring fastigheter har historiskt haft en betydande påverkan på 
periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten kan bli mer volatila. 
Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst 
är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens 
avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och 
därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt 
effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en 
prisjustering uppåt och vice versa.
Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i värderingar 
så snart de tillkännages.
I Växjö påbörjades byggnation av en besiktningsanläggning till Opus som är 
planerad att färdigställas under första kvartalet 2024. I marknadsområde 
Växjö ingår Nybro där det pågår byggnation av ett trygghetsboende med 
62 lägenheter i centrala Nybro. Byggnationen är planerade att färdigställas 
under andra kvartalet 2024.
Känslighetsanalys 
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av 
ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation 
och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som 
bolaget skulle kunna vidta.
Värderingsparametrar 
Förändring förvaltningsfastigheter
Fastighetsportföljen Q1
Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 10,8 
miljarder kronor. Portföljen har under perioden september till november 
förändrats genom avyttringar, förvärv och pågående byggnationer.
I Värnamo slutfördes byggnationen av Graniten 39 som är en industrilokal 
med kontor och lager till Boxess (tidigare BåfiPac) som färdigställdes 
i september 2023. I Värnamo finns även den pågående byggnation av 
Hematiten 1 som är en industrilokal med kontor och lager till DS Smith 
med inflyttning beräknad till första kvartalet 2024. Även en större 
renovering pågår på Rosen 1 till Polismyndigheten vilken beräknas 
färdigställas under första kvartalet 2024.
I oktober avyttrades en fastighetsportfölj bestående av tre kommersiella 
fastigheter i Jönköping till Jönköping Kommun. I Jönköping pågår 
byggnation av Hisingstorp, ett trygghetsboende med 82 lägenheter 
som är planerade att färdigställas andra kvartalet 2024. I Jönköping 
pågår också byggnation på Hovslätts Ängar, ett fyrtiotal hyresrätter som 
kommer att färdigställas under första kvartalet 2024. Hovslätts Ängar 
ligger naturskönt strax söder om Jönköping med endast några kilometer 
från Jönköpings centrum. 
Förändring rörelsefastigheter
Fastighetsvärdering
*Från 1 september 2022 redovisas fastigheten Almen 12 i Värnamo som 
rörelsefastighet. Fastigheten är Nivikas huvudkontor, och omklassificeringen sker 
efter att Nivika utnyttjar majoriteten av ytan.
Mkr 30 nov 2023 30 nov 2022
Fastighetsbestånd vid årets början 10 629 10 699
Förvärv av fastigheter 151 84
Försäljning av fastigheter -170 -
Omklassificering till rörelsefastighet -20 -20
Investeringar i befintliga fastigheter 163 228
Värdeförändring i befintliga fastigheter 53 -20
Fastighetsbestånd vid periodens slut 10 806 10 790
Ändring indata Värdeförändring
Parameter enhet antal Mkr %
Marknadshyra för lokal 
(ej bostäder) %-enheter 10 +476 +4,4
Vakansgrad %-enheter 10 -1 305 -12,1
Drift & underhåll kr/m² 10 -146 -1,4
Inflation %-enheter 1 +634 +5,9
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter 1 -1 486 -13,8
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter -1 +2 263 +20,9
Värderingstidpunkt 2023-11-30 (2023-08-31)
Inflationsantagande 2 % (6,5 % 2023, därefter 2 % per år)
Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år) 
Direktavkastning bostäder, % 3,0 -7,1, medel 4,4 (3,0 -7,0, medel 4,4)
Direktavkastning kommersiellt, % 5,75 - 8,0, medel 6,6 (5,5- 8,5 medel 6,6)
Långsiktig vakans, % 0-20 %
Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader
Individuellt anpassat utifrån utfall för  
respektive fastighet och värderingsinstitutets 
erfarenhet av likartade objekt
Mkr 30 nov 2023 30 nov 2022
Fastighetsbestånd vid årets början 19,3 -
Omklassificering* - 19,7
Avskrivning -0,1 -0,1
Fastighetsbestånd vid periodens slut 19,2 19,6

===== SIDA 10 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   10
Tre triple-net fastigheter förvärvade efter periodens slut med en snittyield på 8,25 procent 
Fastighetsnamn  O rt  H yresvärde,  Y ta, m²  T illträde  K ommentar   
  Mkr   
Båten 3 & 4 U lricehamn  0 ,7  5 76  2 023-10-16  B ostadsfastighet i Ulricehamn  
Laxen 5,6 & 13  U lricehamn  1 ,6  1 2 98  2 023-10-16  B ostadsfastighet i Ulricehamn
Petersberg 11  B orås  1 ,3  8 25  2 023-10-16  B ostadsfastighet i Borås  
Brännebo 1:32  B orås  2 ,3  2 1 82  2 023-10-16  B ostadsfastighet utanför Borås  
Ljung 1:27 & 1:73  U lricehamn  2 ,4  2 1 71  2 023-10-16  B ostadsfastighet utanför Ulricehamn  
Smörbollen3  U lricehamn  0 ,3 3 52 2 023-10-16 B ostadsfastighet i Ulricehamn  
Linnéan 9  U lricehamn  0 ,4  2 92  2 023-10-16  B ostadsfastighet i Ulricehamn  
Hästhoven 10  U lricehamn  0 ,4  3 48  2 023-10-16  B ostadsfastighet i Ulricehamn  
Gulsippan 3  U lricehamn  0 ,3  2 59  2 023-10-16  B ostadsfastighet i Ulricehamn  
Björkdungen 2  U lricehamn  0 ,8  4 54  2 023-10-16  B ostadsfastighet i Ulricehamn  
Aspen 10  U lricehamn  0 ,5  4 24  2 023-10-16  B ostadsfastighet i Ulricehamn  
Totalt   11,0   9 1 81
Förvärvade fastigheter med tillträde från Q1 2023/24 
Fastighetsnamn  O rt  H yresvärde,  Y ta, m²  T illträde  K ommentar   
  Mkr   
Vesslan 18-21 V etlanda  1 ,3  1 3 45  2 023-09-01  B ostadsfastighet i centrala Vetlanda
Släggan 11  G islaved  2 ,1  2 9 66  2023-09-15 K ommersiell fastighet i Gislaved
Ämbaret 3  J önköping  1 ,8  2 9 20  2023-10-05 K ommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde i Jönköping
Ämbaret 8  J önköping  8 ,9  7 6 68  2023-10-05 K ommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde i Jönköping
Ödlan 20 J önköping  0 ,2  3 00  2023-10-05 K ommersiell fastighet belägen i södra Munksjöområdet, en ny stadsdel i Jönköping
Totalt  14,3 1 5 199
Genomförda fastighetsavyttringar med frånträde från Q1 2023/24
Fastighetstransaktioner
Fastighetsnamn  O rt  H yresvärde,  Y ta, m²  T illträde  K ommentar   
  Mkr
Almen 13 V ärnamo  1 ,3  1 5 45  2 023-12-20  K ommersiell fastighet i Värnamo  
Bokbindaren 13  V ärnamo  1 ,5  1 8 88  2 023-12-22  K ommersiell fastighet i Värnamo  
Berghem 1:28  L jungby  3 ,4  3 1 70  2 023-12-22  K ommersiell fastighet i Värnamo  
Byggrätter  J önköping   -      -     P rel. sommar 2024  B yggrätt för framtida byggnation av 300 bostäder i Jönköpingsområdet  
Totalt   6,2 6 6 03
Förvärvade fastigheter med tillträde från Q2 2023/24 och framåt

===== SIDA 11 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   11
Repslagaren 1
VÄXJÖ 
Nybyggnation kommersiellt 
Hyresgäst Opus
Investering 10 Mkr
Refugen 6
VÄRNAMO 
Nybyggnation kommersiellt 
Hyresgäst Nivika
Investering 75 Mkr
PÅGÅENDE
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
Med rådande marknadsläge kommer Nivika att avvakta med projektstart på bostadsbyggnationer tills mer stabila förutsättningar har infunnit sig. Nivika lägger stort fokus på riskhantering i de pågående projekten och har en 
attraktiv egenägd projektportfölj att starta upp med när marknadsförutsättningarna blir mer gynnsamma. 
 
Nivikas pågående ny- och ombyggnationer -upphandlade till fastpris- kommer tillsammans att tillföra ett årligt hyresvärde om 42 miljoner kronor. Cirka 38 miljoner kronor av dessa tillkommer redan innan räkenskapsårets slut, 
den 31 augusti 2024. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader.  
    PÅGÅENDE
 
Grön fastighet enligt Nivikas 
gröna ramverk.
Hematiten 1  
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiellt  
Hyresgäst  DS Smith
Investering 152 Mkr
PÅGÅENDE
Pågående projekt
Färdigställande av pågående projekt tillför ett årshyresvärde om +38 Mkr under innevarande 
räkenskapsår, 2023/2024
Tor 3 
NYBRO
Nybyggnation bostäder  
Investering 140 Mkr
Roten 2 - Hisingstorp   
JÖNKÖPING
Nybyggnation bostäder
Investering 246 Mkr
Hovslätts Ängar
JÖNKÖPING
Nybyggnation bostäder  
Investering 115 Mkr
PÅGÅENDE
Pågående projekt
Fastighet Ort Projekttyp Kategori
Planeras 
vara 
färdigställt*
Bedömd  
investering,  
Mkr
Återstående 
investering
Energi- 
prestanda,  
%
Bostäder  
Uthyrbar yta, 
m2
Lokaler 
Uthyrbar yta, 
m2
Hyres- 
värde, 
Mkr
Antal 
lägenheter
Hematiten 1 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2024 152 7 80 % - 18 000 10,7 -
Rosen 1 (Polisen) Värnamo Ombyggnation Samhällsfastighet Q1 2024 14 6 - - 4 435 0,5 -
Repslagaren 1 Växjö Nybyggnation Industri/Lager Q1 2024 10 6 80 % - 284 0,8 -
Hovslätts Ängar Jönköping Nybyggnation Bostäder Q1 2024 115 19 80 % 2 539 - 5,3 40
Roten 2 "Hisingstorp" Jönköping Nybyggnation Bostäder Q2 2024 246 32 80 %  6 002 - 13,1 82
Tor 3 Nybro Nybyggnation Bostäder Q2 2024 140 26 80 % 3 752 - 7,2 62
Refugen 6 Värnamo Nybyggnation Kontor Q1 2025 75 52 80 % - 2 050 4,5 -
752 147 12 293 24 769 42,2 184
NYBRO
*)  Planeras vara färdigställd, kvartal kalenderår.
37 062
m²
23 %
66%
11%
Pågående projekt, uthyrbar yta per ort, m2
Jönköping, 8 541 m 2
Värnamo, 24 485 m 2
Växjö, 4 036 m2
 
Pågående projekt, uthyrbar yta per katergori, m2
Industri/Lager, 18 284 m 2
Kontor, 2 050 m2
Samhällsfastighet, 4 435 m 2 
Bostäder 12 293 m 2
 
37 062
m/two.num49%
6%
12%
33%
PÅGÅENDE
  PÅGÅENDE

===== SIDA 12 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   12
Finansiell ställning och likviditet
Nivika finansierar sin verksamhet med en kombination av banklån, övriga 
skulder och eget kapital. Finansiering sker genom bottenlån, byggnads -
kreditiv och revolverande faciliteter hos ett tiotal finansinstitut där tre 
nordiska storbanker utgör basen med tillkommande finansiering hos 
lokala sparbanker samt SBAB.  
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick per rapport-
dagen till 5 341 miljoner kronor (5 967) varav långsiktig bankfinansiering 
uppgick till 5 148 miljoner kronor (4 555), obligationslån 0 miljoner 
kronor (1 250) och övriga räntebärande skulder 193 miljoner kronor 
(161). Bankfinansiering säkerställs med pant i fastigheter med marknads -
mässiga villkor. Av koncernens räntebärande skulder finansieras cirka 11 
procent med grön finansiering. Samtliga åtaganden var vid rapportdagen 
uppfyllda.  
Bolaget har under perioden utökat sin låneportfölj med 400 miljoner 
kronor avseende långfristig finansiering samt finansiering av pågående 
byggnationer, dels i form av byggnadskreditiv, dels i form av slutfinansie ring. 
Vidare har Nivika också resterande obligation med ett utestående belopp 
om totalt 650 miljoner kronor. Utträdet ur obligationsmarknaden, 
allt annat lika, innebär en minskning av räntekostnader på nästan 100 
miljoner kronor per år.  
Derivatportföljen som består av olika typer av ränteswapar, har utökats 
under perioden. Per rapportdagen hade bolaget räntesäkrat totalt 2,1 
miljarder kronor, vilket motsvarar 38 procent av låneportföljen.  
Genomsnittlig ränte- och kapitalbindning uppgick till 1,5 (0,5) respektive 
2,3 (2,8) år per den 30 november 2023. Räntetäckningsgraden, mätt 
rullande 12 månader, uppgick till 1,6 (2,0). Netto räntebärande skulder, 
efter avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde uppgick vid 
periodens slut till 49 procent (55).  
 
Beviljad men ej nyttjad finansiering per sista november 2023 uppgick till 
229 miljoner kronor avseende beviljade men ej utbetalda byggnadskreditiv 
samt kontokredit.
FÖRETRÄDESEMISSION, UTÖKAD FINANSIERING  
OCH GENOMFÖRDA AVYTTRINGAR  
2023–
2024
Eget kapital   
44 %                                
Övriga poster
14%
2023-11-30
Bankfinansiering    
42 %                            
2024–
2025
2025–
2026
2026–
2027+
Nettobelåningsgrad, % och räntetäckningsgrad, %
Kapitalstruktur förfall 
per 2023-11-30
Kapitalstruktur*
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
4 962                   
1 553                     
5 273               
4 648             
0
500
1000
1500
2000
2500
*) Baserad på balansomslutning.
Finansiering
Finansiering 2023-11-30 2022-11-30
Säkerställd finansiering, Mkr 5 273 4 690
Obligationslån, Mkr - 1 250
Genomsnittlig ränta, säkerställd finansiering, %* 5,9 3,7
Genomsnittlig ränta, icke säkerställd finansiering, % 5,6 6,3
Genomsnittlig ränta, total, %** 5,2 4,2
Kapitalbindningstid, år 2,3 2,8
Räntebindningstid, år 1,5 0,5
Likvida medel, Mkr 209 132
Nettobelåningsgrad, % 48,7 54,9
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,0
Soliditet, % 45 39
*) Inklusive byggnadskreditiv.  
**) Inklusive byggnadskreditiv och räntesäkringar.
Under perioden har Bolaget fortsatt sitt arbete med att stärka balansräkningen. Tidigare kommunicerade avyttringar har genomförts enligt plan och den sista obligationen har lösts. Den beslutade företrädesemissionen slutför -
des efter perioden och tillförde bolaget 511 miljoner kronor i eget kapital före transaktionskostnader.
 -
  0,5
  1,0
  1,5
  2,0
  2,5
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
LTV ICR

===== SIDA 13 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   13
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade 
intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag. 
Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med underhåll för innehavda fastigheter per bokslutsdag. I driftkostnaderna ingår 
fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader och beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. 
Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen, inklusive projektutveckling, och fastighetsportföljens storlek per 
bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per bokslutsdag.
 
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2023-11-30
Hyresvärde 668
Hyreshöjning 2024-01-01 35
Vakans -27
Hyresintäkter 676
Fastighetskostnader -189
Driftnetto 487
Central förvaltning -35
Finansiella kostnader -265
Förvaltningsresultat 187
Intjäningsförmåga per 30 november 2023
Baserat på det fastighetsbestånd och de hyreskontrakt som förelåg 
vid periodens utgång uppgår hyresintäkterna för den kommande 
tolvmånadersperioden till 676 miljoner kronor och fastighetskost-
naderna beräknas utifrån aktuell driftmarginal, justerad för till-  
kommande fastigheter, uppgå till 189 miljoner kronor, vilket innebär 
ett driftnetto om 487 miljoner kronor. Överskottsgraden beräknas 
uppgå till 70 procent utifrån fastighetskostnader för ett normalt 
verksamhetsår inklusive fastighetsrelaterad administration. Utifrån 
nuvarande omfattning av organisation och verksamhet bedöms de 
centrala administrationskostnaderna uppgå till 35 miljoner kronor. 
Förvaltningsresultatet bedöms uppgå till 187 miljoner kronor.  
I aktuell intjäningsförmåga är pågående byggnationer ej inräknade. 
Enligt uppskattning, se avsnitt pågående projekt, tillför pågående 
projekt hyresintäkter om 42 miljoner kronor. Utifrån bedömd 
överskottsgrad tillför projekten ett driftnetto om cirka 37 miljoner 
kronor. För mer information om pågående projekt se avsnitt  
Fastighetsportfölj i delårsrapporten.  
Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte är 
en prognos utan visar på Nivikas intjäningsförmåga vid periodens 
utgång och beaktar inte eventuella förändringar av variabler såsom 
hyror, vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera. Hänsyn 
har ej heller tagits till händelser efter perioden såsom likvid från 
företrädesemission och återbetalning av lån.
 
289 
lägenheter
Aktuell intjäningsförmåga

===== SIDA 14 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   14
AKTIEN OCH ÄGARNA
Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn Real Estate. Nivikas 
marknadsvärde uppgick den 30 november 2023 till 2 244 miljoner kronor och antalet aktieägare var 3 031 stycken.
       
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 77 907 047 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 53 022 247 
stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier medför 
lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.   
       
Kursutveckling och handel         
Under perioden 1 september till 30 november 2023 omsattes på Nasdaq Stockholm cirka 1 238 000 NIVI B-aktier. Dagsomsättning en 
för Nivika på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 19 346 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 27,20 kronor. 
Högst betalkurs under perioden var 33,00 kronor den 20 september och lägst betalkurs var 25,10 kronor den 26 oktober 2023. Aktiekursen
 
den 30 november 2023 uppgick till 28,80 kronor (senast betalt). Marknadsvärde på samtliga aktier i Bolaget, baserat på senast betalt pris 
för B-aktien 31 augusti 2023, uppgick till 2 244 miljoner kronor. Information om aktens utveckling finns även på www.nivika.se.
 
Aktiekapital   
Nivika har genomfört en företrädesemission av stamaktier vilket pressmeddelandes den 22 september 2023 och som beslutades 
på en extra bolagsstämma den 26 oktober 2023. Genom företrädesemissionen har antalet aktier ökat med totalt 17 978 547 aktier 
till sammanlagt 95 885 594 aktier, fördelat på 71 000 794 B-aktier och 24 884 800 A-aktier. Varje B-aktie har en (1) röst och 
varje A-aktie har tio (10) röster, vilket innebär att antalet röster har ökat med 17 978 547 röster till sammanlagt 319 848 794 röster. 
Bolagets aktiekapital har ökat från 38 953 523,50 kronor till 47 942 797 kronor.
De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 30 november 2023
    K älla: Euroclear Sweden och Bolaget   
*) A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.   
            
*) Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan.
Aktien och ägarna
Namn Antal A-aktier* Antal B-aktier* Totalt antal aktier Andel av kapital Andel av röster
Värnanäs AB 7 435 600 2 138 057 9 573 657 12,3 25,3
Santhe Dahl Invest AB 3 852 000 10 453 373 14 305 373 18,4 16,2
Holmgren Group AB 3 900 000 2 027 631 5 927 631 7,6 13,6
Husleden Förvaltning AB 3 000 000 4 894 736 7 894  736 10,1 11,6
Skandinavkonsult i Stockholm AB 3 108 600 1 854 407 4 963 007 6,4 10,9
Planch AB 3 108 600 933 400 4 042 000 5,2 10,6
Pollock Invest AB 480 000 745 000 1 225 000 1,6 1,8
Nordnet Pensionsförsäkring AB - 4 100 946 4 100 946 5,3 1,4
Nordea Livförsäkring Sverige AB - 4 021 396 4 021 396 5,2 1,3
Tredje AP-Fonden - 3 618 420 3 618 420 4,6 1,2
10 största aktieägare 24 884 800 34 787 366 59 672 166 76,6 94,0
Övriga aktieägare - 18 234 881 18 234 881 23,4 6,0
Totalt 24 884 800 53 022 247 77 907 047 100,0 100,0
Varav styrelse och koncernledning 18 776 200 17 350 208 36 126 408 46,4 67,9
2023-11-30
Handelsplats Nasdaq Stockholm
Aktienamn Nivika
Kortnamn (ticker) NIVI B
ISIN-kod SE0017083272
Segment Nasdaq, Mid Cap
Sektor Real Estate
Valuta SEK
Totalt utestående aktier 77 907 047 st
Totalt antal B-aktier 53 022 247 st 
Stängningskurs 30 november 2023 28,80 kr
Marknadsvärde 30 november 2023* 2 244 Mkr

===== SIDA 15 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   15
0
100
200
300
400
500
2017 2018  2019 2020 2021 2022 2023 23/24  
             Q1  
         
                                                                   
Driftnetto, Mkr
RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT 
FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG 
0
100
200
300
400
500
600
700
2017 2018  2019 2020 2021 2022 2023 23/24  
             Q1  
Totala hyresintäkter, Mkr
2017 2018  2019 2020 2021 2022 2023 23/24  
             Q1   
       
Förvaltningsresultat, Mkr
tkr
 
2023/24 
3 mån 
sep-nov
2022/23 
3 mån 
sep-nov
 
2022/23 
12 mån 
sep-aug
Hyresintäkter 152 794  143 357    580 037
Serviceintäkter 6 912 7 397    31 875
Summa intäkter 159 706 150 754    611 913
Driftskostnader* -33 206 -43 141 -165 238
Underhållskostnader -4 129 -4 996 -13 342
Fastighetsskatt -4 890 -4 870    -18 423    
Summa fastighetskostnader -42 225 -53 008    -197 002    
Driftnetto 117 480 97 746    414 910    
Central administration* -13 590 -11 398    -40 130
Finansnetto -57 970 -51 002    -241 004
Förvaltningsresultat 45 920 35 346    133 777
Värdeförändring fastigheter, realiserade 950 -    37 832    
Värdeförändring fastigheter, orealiserade 33 574 -181 662    -496 017
Värdeförändring räntederivat -36 168 -1 725  7 693    
-1 645  -183 387    -450 492
Resultat före skatt 44 275 -148 041    -316 714
Aktuell skatt -2 296 -2 174   -3 427
Uppskjuten skatt 2 693 -11 978    37 531 
Periodens resultat 44 672 -138 235 -282 610
Periodens totalresultat 44 672 -138 235    -282 610
Hänförligt till
Moderföretagets aktieägare 44 672 -138 235 -282 610
Innehav utan bestämmande inflytande
Koncernen
*) Beräknings-/fördelningsgrund uppdaterad från 2023-09-01, jämförelseperioder ej omräknade.
0
50
100
150
200

===== SIDA 16 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   16
KOMMENTARER TILL RESULTATET
Hyresintäkter
För första kvartalet uppgick de totala hyresintäkterna till 160 Mkr vilket är 
en ökning med 6 procent i jämförelse med 151 Mkr motsvarande period 
föregående år. Intäkterna under perioden utgörs av hyresintäkter 153 Mkr 
(143) och serviceintäkter 7 Mkr (7). Serviceintäkter består huvudsakligen 
av vidaredebitering av värme, el, vatten och fastighetsskatt.  
 
Ökningen av hyresintäkterna är framförallt hänförlig till att Nivika har 
färdigställt ett större antal projekt och förvaltar per 2023-11-30 193 
stycken fastigheter. Den uthyrbara ytan i Nivikas fastighetsbestånd 
uppgick till cirka 556 000 m² per 2023-11-30 jämfört med 566 000 
m² motsvarande period föregående år. Det sammanlagda hyresvärdet per 
2023-11-30 uppgick, på årsbasis, till 668 Mkr (585), vilket motsvarar en 
tillväxt om 14 procent.  
 
Driftkostnader och driftnetto
Driftnettot för första kvartalet uppgick till 117 Mkr (98) vilket motsvarar 
en överskottsgrad om 74 procent (65). 
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter finansnetto, 
uppgick för första kvartalet till 46 Mkr (35). Förvaltningsresultatet 
påverkades positivt till följd av minskade förvaltningskostnader men också 
av högre finansieringskostnader, en effekt av ökade räntekostnader. 
Värdeförändringar 
Första kvartalet har fortsatt präglats av höga marknadsräntor och därmed 
högre finansieringskostnader än för ett år sedan. Högre avkastningskrav 
har till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde, uppvägt med ökat 
indexantagande för 2024 utifrån underliggande inflation.
För perioden september till november 2023 uppgick värdeförändringen 
på fastigheter till 35 Mkr (-182) varav 1 Mkr (-) är realiserade och 
är hänförliga till försäljningen av Släggan 11 i Gislaved,  Vesslan 18-21 i 
Vetlanda, Ämbaret 3 och 8 samt Ödlan 20 i Jönköping. Orealiserade 
värdeförändringar uppgick till -34 Mkr (-182).
Orealiserade värdeförändringar på derivat för hela perioden påverkade 
resultatet med -36 Mkr (-2) och avser i sin helhet orealiserade 
värdeförändringar drivet av stigande räntor.
Säsongsvariationer
Driftöverskottet hos Nivika varierar över året, detta beroende på de 
säsongsvariationer som uppkommer i fastighetsbranschen och på bolagets 
marknader. Under vintermånaderna påverkas resultatet av att kostnaderna 
avseende främst el och värme är höga. Kontraktsstrukturen är utformad så 
att hyresgästerna debiteras en jämnt fördelad preliminär avgift löpande  
under året, medan utgiften för den faktiska förbrukningen kostnadsförs 
i takt med utfall. Detta ger en lägre överskottsgrad dessa månader, 
motsvarande ligger den på en högre nivå under sommarmånaderna.
Skatt
Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar har beräknats till skatte-
satsen 20,6 procent.
Medarbetare
Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 62 (68). Samtliga 
medarbetare är anställda i moderbolaget. 
      
Koncernen
Värdeförändringar fastigheter 2023/24 2022/23
Mkr sep-nov sep-nov
Förändring kassaflöde mm. 47 22
Pågående nybyggnation 0 -
Mark och outnyttjade byggrätter 3 -
Förändringar i avkastningskrav -16 -203
Orealiserad värdeförändring 34 +0,3% -182 -1,7%
Realiserad värdeförändring 1 -
Totala värdeförändringar 35 +0,3% -182 -1,7%

===== SIDA 17 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   17
KONCERNENS RAPPORT ÖVER 
FINANSIELL STÄLLNING 
tkr 30 nov 2023 30 nov 2022 31 aug 2023
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser  1 949    1 571 650
Summa immateriella anläggningstillgångar  1 949    1 571 650
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter  10 786 100    10 789 896 10 479 100
Rörelsefastigheter  19 208    19 602 19 306    
Inventarier  61 904    59 993 64 844    
Nyttjanderättstillgångar  17 697    21 140 25 405    
Derivatinstrument  625    23 375 36 793    
Andra långsiktiga värdepappersinnehav  11    11 11    
Uppskjuten skattefordran  27 174    31 390 27 113    
Andra långfristiga fordringar  19 379    50 483 48 300   
Summa anläggningstillgångar  10 932 097    10 999 890 10 700 872
Omsättningstillgångar
Varulager  1 848    29 567 2 047    
Hyresfordringar  19 037    19 007 16 285    
Övriga fordringar  27 643    11 125 55 992
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 955    20 911 16 723
Likvida medel  209 023    131 665 66 023    
Summa omsättningstillgångar 270 506    212 275 157 069 
Tillgångar till försäljning - - 140 000
SUMMA TILLGÅNGAR 11 204 552 11 213 736 10 998 591
tkr 30 nov 2023 30 nov 2022 31 aug 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 38 954 29 085 38 954
Övrigt tillskjutet kapital 3 097 181 2 379 932 3 098 809
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 825 518 1 925 221 1 780 846
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 961 652 4 334 238 4 918 609
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld  557 790    577 443  560 482   
Räntebärande finansiella skulder  5 340 693    5 996 905 5 162 650
Leasingskulder  13 917    17 546 21 747    
Derivatinstrument - - -
Summa långfristiga skulder 5 912 400 6 561 894 5 744 879
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder  125 731    96 531 126 523
Leasingskulder  3 683    2 661 3 626
Leverantörsskulder  50 660    67 814 36 187    
Aktuella skatteskulder  1 281    4 842 -
Övriga skulder  49 001 49 932 41 459
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 100 143    95 823 76 434    
Summa kortfristiga skulder 330 500    317 603 284 230
Skulder direkt hänförliga till tillgångar till försäljning - - 50 874
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 11 204 552 11 213 736 10 998 591
Koncernen

===== SIDA 18 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   18
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL
0
10
20
30
40
50
2017   2018   2019  20 20  2021   2022  2023 23/24  
                  Q1
Soliditet, %
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 4 962 Mkr (4 919). Soliditeten uppgick till 44 procent (45). Förändringen 
under perioden september - november 2023 utgörs främst av periodens resultat.
Fastighetsvärde, Mkr
2017   2018 2019 20 20 2021 2022 2023 23/24  
                 Q1
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
tkr Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet kapital
Balanserat resultat  
inkl. årets resultat
Totalt 
eget kapital
Ingående balans 2022-09-01 29 085 2 379 932 2 063 457 4 472 474
Årets resultat -282 610 -282 610
Summa totalresultat -282 610 -282 610
Transaktioner med ägare:
- Nyemission 9 868 740 132 750 000
- Kostnader för emission -21 255 -21 255
Utgående balans 2023-08-31 38 954 3 098 809 1 780 846 4 918 609
Ingående balans 2023-09-01 38 954 3 098 809 1 780 846 4 918 609
Årets resultat 44 672 44 672
Summa totalresultat 44 672 44 672
Transaktioner med ägare:
- Kostnader för emission -1 628 -1 628
Utgående balans 2024-08-31 38 954 3 097 181 1 825 518 4 961 653
Koncernen

===== SIDA 19 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   19
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
Investeringar och kassaflöde  
Siffror inom parentes avser 2023-08-31. 
Kassaflödet från den löpande verksamheten i perioden 
uppgick till 225 Mkr (357). Förvärv av fastigheter, direkt 
eller via dotterbolag, påverkade kassaflödet i perioden 
med -151 Mkr (-84). Detta avser förvärv av 11 fastigheter, 
nio stycken i Ulricehamn och två i Borås. De avyttrade 
fastigheterna har påverkat kassaflödet med 125 Mkr 
(536). Dessa avser försäljning av Släggan 11 i Gislaved, 
Vesslan 18-21 i Vetlanda, Ämbaret 3 och 8 samt Ödlan 20 
i Jönköping. Investeringar i befintliga fastigheter uppgick 
till -162 Mkr (-843) och avser främst nybyggnation, 
anpassningar och ombyggnationer för befintliga eller nya 
hyresgästers behov.
 
Finansieringsverksamhetens förändring under året utgörs 
av nyemission 0 Mkr (750), upplåning netto om 130 Mkr 
(-573), efter avdrag av betald ränta -54 Mkr (-235).
 
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden 
med 143 Mkr (-121) vilket gav utgående likvida medel om 
209 Mkr (66).  
tkr
 
2023/24 
3 mån 
sep-nov
2022/23 
3 mån 
sep-nov
2022/23 
12 mån 
sep-aug
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt* 44 275 -148 041 -316 715
Justering för:
Finansiella poster 57 970 51 002 241 003
Värdeförändring fastigheter -34 524 181 662 458 185
Värdeförändring räntederivat 36 168 1 725 -7 693
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 44 965 9 329 38 728
Betald skatt - - -9 492
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 148 854 95 677 404 016
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring rörelsefordringar -8 436 34 152 61 715
Förändring rörelseskulder 85 062 -25 014 -107 767
Kassaflöde från den löpande verksamheten 225 480 104 815 357 069
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -150 783 -84 000 -84 000
Avyttring av förvaltningsfastigheter 124 812 - 535 960
Investering i förvaltningsfastigheter -162 443 -202 884 -842 901 
Förändring i materiella anläggningstillgångar 1 819 -1 790 1 375
Förändring i finansiella tillgångar 28 860 -6 365 98
Kassaflöde från investeringsverksamheten -157 735 -295 038 -389 469
Finansieringsverksamheten
Nyemission - - 750 000
Emissionskostnad - - -26 769
Upptagna lån 942 724 545 120 1 292 294
Amortering/lösen lån -812 346 -356 561 -1 865 126
Betald ränta -53 878 -51 383 -234 628
Amortering av leasingskuld -1 244 -2 036 -4 993
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 75 255 135 140 -89 221
Periodens kassaflöde 143 000 -55 084 -120 726
Likvida medel vid periodens början 66 023 186 749 186 749
Likvida medel vid periodens slut 209 023 131 665 66 023
Koncernen
*) Per 2023-09-01 har utgångspunkt för kassaflödet uppdaterats, tidigare utgick kassaflödet från rörelseresultat, nu resultat före skatt.

===== SIDA 20 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   20
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING  
I SAMMANDRAG 
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen.
 
Intäkterna består i huvudsak av vidarebefordrade kostnader till dotterbolagen. Moderbolaget har per 2023-11-30 inga utestående obligationslån samt 
förändrat swapportföljen vilket har medfört betydligt lägre räntekostnader. Balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordring ar 
hos dessa samt eget kapital. Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.   
tkr
 
2023/24 
3 mån 
sep-nov
2022/23 
3 mån 
sep-nov
 
2022/23 
12 mån 
sep-aug
Nettoomsättning 21 355 21 022 81 674
Bruttoresultat 21 355 21 022 81 674
Administrationskostnader -24 913 -24 218 -93 821
Rörelseresultat -3 558 -3 196 -12 147   
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag -4 968   30 400 138 121   
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 26 416   7 542 76 997   
Räntekostnader och liknande resultatposter -8 600   -21 847 -83 970   
Finansnetto 12 848   16 095 131 148   
Resultat efter finansiella poster 9 290   12 899 119 001
Bokslutsdispositioner -   - 42 900
Resultat före skatt 9 290   12 899 161 901
Skatt på periodens resultat - - -7 662
Periodens resultat 9 290 12 899 154 239
Moderbolaget

===== SIDA 21 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   21
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING  
I SAMMANDRAG
tkr 30 nov 2023 30 nov 2022 31 aug 2023
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser 566 1 571 650
Summa immateriella anläggningstillgångar 566 1 571 650
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter  -    - -
Inventarier, verktyg, installationer och immateriella tillgångar  790    919 813    
Pågående nyanläggningar och förskott avseende  
materiella anläggningstillgångar  1 650    1 519 1 750    
Summa materiella anläggningstillgångar  2 440    2 438 2 563    
Finansiella anläggningstillgångar   
Andelar i koncernföretag  2 394 743    2 556 997 2 364 038
Uppskjuten skattefordran  14 643    16 790 14 643
Summa finansiella anläggningstillgångar  2 409 386    2 573 787 2 378 681
Summa anläggningstillgångar 2 412 392 2 577 795 2 381 894
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar  234    61 318    
Fordringar hos koncernföretag  1 117 922    1 268 464 1 461 386    
Aktuell skattefordran  548    1 785 416     
Övriga fordringar  8 200    46 185 46 214
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  25 221    29 977 7 076
Summa kortfristiga fordringar  1 152 125    1 346 473 1 515 410
Kassa och bank 89 141 34 319 59 787
Summa omsättningstillgångar 1 241 266 1 380 792 1 575 197
SUMMA TILLGÅNGAR 3 653 658 3 958 587 3 957 091
tkr 30 nov 2023 30 nov 2022 31 aug 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 38 954 29 085 38 954
Fritt eget kapita l
Överkursfond  3 097 180    2 379 931 3 098 808
Balanserat resultat  98 759    -55 480 -55 480
Periodens resultat  9 290    12 899 154 239
Summa fritt eget kapital  3 205 229    2 337 350 3 197 567
Summa eget kapital  3 244 182    2 366 435 3 236 520
Långfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 381 435 1 292 152 681 435
Summa långfristiga skulder 381 435 1 292 152 681 435
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder  10 717    119 315 10 717    
Leverantörsskulder  3 600    3 201 1 548    
Skulder till koncernföretag  -    149 725 -    
Övriga skulder  166    1 884 5 130    
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter  13 558    25 873 21 741    
Summa kortfristiga skulder  28 041    300 000 39 136    
Summa skulder 409 476 1 592 152 720 571
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 653 658 3 958 587 3 957 091
Moderbolaget

===== SIDA 22 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   22
NOTER TILL DELÅRSRAPPORTEN
Not 1 - Redovisningsprinciper
Nivika Fastigheter AB (publ) tillämpar International Financial Reporting 
Standards (IFRS) såsom de antagits av EU. Dessa finansiella rapporter i 
sammandrag är upprättade i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt 
tillämpliga delar i årsredovisningslagen. Rapporten för moderföretaget har 
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för 
juridiska personer. Samma redovisningsprinciper, beräkningsgrunder och 
bedömningar har tillämpats som i den senaste årsredovisningen. 
 
Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året 
eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på 
koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Uppskattningar och bedömningar  
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör 
bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar 
tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen 
av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika 
från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningarna 
och källorna till osäkerhet i uppskattningar är desamma som i den senaste 
årsredovisningen
. 
 
Not 2 - Finansiella instrument - verkligt värde
Uppskattat verkligt värde för koncernens finansiella instrument baseras 
på marknadspriser och värderingsmetoder som beskrivs nedan.
Tabellen nedan visar bolagets värdering till verkligt värde, redovisat som 
tillgång i balansräkningen:
Värderingshierarkin  
Nivåerna i värderingshierarkin definieras som följande:
Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska 
tillgångar och skulder.
Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade 
priser inkluderade i nivå 1, antingen genom direkt (dvs. prisnoteringar) eller 
indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar). 
Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observer-
bara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata).  
 
Derivat
Ränteswappar värderas i enlighet med den marknadsvärdering den  
emitterande parten har fastställt. 
Nedanstående tabell presenterar förändringar i finansiella instrument 
enligt nivå 2:
En utförligare beskrivning av transaktioner med närstående finns i  
årsredovisningen 2022/23.
tkr 2023-11-30 2022-11-30
Ingående balans 36 793 29 100
Värdeförändring -36 168 -1 725
Utgående balans 625 27 375
Noter till Delårsrapporten
Inköp Avser Mkr
Värnanäs AB Administrativa tjänster 0,6 (0,9)
Poplanäs Invest AB Administrativa tjänster - (0,4)
Yälp Facility AB Lokalvård 0,8 (1,9)
Tigbro AB Badrumsmoduler till byggnation - (0,6)
Holmgren Group AB Hyresgästanpassning 0,1 (0,9)
Totalt 1,6 (4,7)
Försäljning Avser Mkr
Värnanäs AB Hyra 1,1 (4,2)
Poplanäs Invest AB Hyra 1,3 (6,3)
Holmgren Group AB Hyra 13,6 (40,7)
Pollock Invest AB Hyra 0,4 (2,1)
Totalt 16,4 (53,3)
Not 4 - Transaktioner med närstående
Bolagets transaktioner med närstående parter görs som en del av den 
sedvanliga affärsverksamheten och genomförs utifrån samma kriterier 
och villkor som för jämförbara transaktioner med externa parter i liknande 
ställning.
Tabellerna nedan visar omfattningen av de transaktioner med närstående 
parter under perioden augusti till november 2023, siffror inom parentes 
avser helår 2022/23:
Värdering 
2023-11-30, tkr Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa
Derivatinstrument  
(ränteswappar)
 
-
 
625 
 
-
 
625
Värdering 
2022-11-30, tkr Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa
Derivatinstrument  
(ränteswappar)
 
-
 
-27 375
 
-
 
27 375
Resultat per aktie, 2023-11-30 2022-11-30
Årets resultat, tkr 44 672 -138 236
Antal aktier 77 907 047 58 170 205
Genomsnittligt antal aktier under perioden 69 255 280 57 581 234
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,65 -2,40
Not 3 - Eget kapital
För beräkningsgrunder se årsredovisningen 2022/23.

===== SIDA 23 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   23
Not 5 - Segmentredovisning
Ledningen följer primärt upp segmenten på omsättning och driftöverskott. Redovisade intäkter avser intäkter från externa kunder. Nivikakoncernen rapporterar en segmentredovisning där segmenten är 
uppdelade geografiskt: Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts i delårsrapporten som i den senaste årsredovisningen. 
31
17
20
3
29
24
9
39
92
3
3
11
Jönköping 31 %
Värnamo 29 %
Växjö 20 % 
Västkusten 17 %
Övriga 3 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, % Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, %
Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Övrigt Totalt
 
2022/24 
sep-aug
2022/23 
sep-aug
 
2023/24 
sep-aug
2022/23 
sep-aug
 
2023/24 
sep-aug
2022/23 
sep-aug
 
2023/24 
sep-aug
2022/23 
sep-aug
 
2023/24 
sep-aug
2022/23 
sep-aug
 
2023/24 
sep-aug
2022/23 
sep-aug
Totala hyresintäkter 46 053 49 266 51 228 42 124 30 069 25 340 29 100 30 335 3 257 3 689 159 706 150 754
Fastighetskostnader - Drift -12 240 -14 668 -10 808 -13 374 -3 716 -6 903 -3 823 -6 040 -2 618 -2 157 -33 206 -43 142
Fastighetskostnader - Underhåll -599 -1 136 -1 314 -1 804 -1 124 -1 195 -1 000 -757 -91 -104 -4 129 -4 996
Fastighetskostnader - Fastighetsskatt -1 806 -1 879 -1 491 -1 417 -571 -582 -903 -863 -119 -129 -4 890 -4 870
Driftnetto 31 408 31 583 37 614 25 529 24 657 16 660 23 373 22 674 428 1 299 117 480 97 746
Värdeförändring, förvaltningsfastigheter 7 427 -1 230 11 202 -66 403 -7 557 -68 103 30 402 -54 896 -6 950 8 970 34 523 -181 662
Resultat inkl. värdeförändringar 38 834 30 353 48 816 -40 874 17 100 -51 443 53 775 -32 222 -6 522 10 269 152 004 83 916
Ofördelade poster:
Förvaltnings- och administrationskostnader -13 590 -11 398
Övriga rörelseintäkter - -
Övriga rörelsekostnader - -
Finansnetto 57 970 -51 002
Värdeförändring derivat -36 168 -1 725
Periodens resultat 44 275 148 040
Noter till Delårsrapporten
Industri/lager 24 %
Kontor 11 %
Handel 9 %
Samhällsfastigheter 9 % 
Hotell/restaurang 3 %
Mark 2 %
Bostäder 39 %  
Övrigt 3 %

===== SIDA 24 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   24
ÖVRIG INFORMATION
Risker och osäkerhetsfaktorer
Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas 
av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Nivikas fastighetsportfölj 
är fördelad över samtliga fastighetstyper och innehåller fastigheter i 
fler än 20 kommuner i Småland med omnejd, företagstäta och starka 
delmarknader i tillväxtregioner. 
 
Riskerna delas in i strategiska, operationella, finansiella och legala 
risker. Rätt hanterat kan risker leda till möjligheter och addera värde till 
verksamheten. Arbete bedrivs kontinuerligt med att uppdatera koncernens 
risksituation och detta sker genom en systematisk process där risker 
identifieras, värderas, hanteras och rapporteras. Prioritet läggs på de 
risker som bedöms kunna ha störst negativ påverkan utifrån sannolikhet 
och tänkbar påverkan på verksamheten. För en utförlig beskrivning 
av koncernens väsentliga risker och hanteringen av dessa hänvisas till 
årsredovisningen för 2022/23, sidorna 79-82. 
 
Den höga inflationen och de volatila energipriserna skapar fortsatt 
osäkerhet och påverkar Nivika på flera sätt. Den ger exempelvis ökade 
kostnader vid nystart av projekt varför Nivika i nuläget inte startar några 
nya bostadsbyggnationer, pågående byggnationer är dock upphandlade 
med sk. fastpris. I löpande fastighetsförvaltning ökar också kostnaderna, 
men inflationen har också en positiv effekt via indexeringsökningen av 
hyresintäkterna.  
 
Tillgången till lånat kapital har varierat med en relativt sett stängd 
kapitalmarknad, med stigande kreditmarginaler som följd. Således är den 
generella finansieringskostnaden som marknaden erbjuder klart högre 
än tidigare. Det högre ränteläget baserat på stigande styrränta har fått 
genomslag på de finansiella kostnaderna i bolaget. Nivika ser över sina 
finansieringskällor och går mot en ökad andel säkerställd skuld. Högre 
finansieringskostnader har medfört högre avkastningskrav och därmed 
lägre fastighetsvärden och utvecklingen framåt är svår att uppskatta.  
 
Utsikter
Nivika står väl rustat inför framtiden. Med en diversifierad fastighetsportfölj, 
en projektportfölj med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid 
finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de utmaningar som olika 
scenarios kan föra med sig.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i 
vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de 
exakta procenttalen.
Årsstämma
Nivikas årsstämma för 2022/2023 kommer att hållas i Värnamo den 5 
februari 2024. För mer information om årsstämma, se publicerad kallelse 
och bolagets 
webbplats; www.nivika.se.
 
 
Övrig information

===== SIDA 25 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   25
Nyckeltal
2023/24 
3 mån 
sep-nov
2022/23 
3 mån 
sep-nov
2022/23 
12 mån 
sep-aug
2021/22 
12 mån 
sep-aug Definition Syfte
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 225,0 178,0 215,1 180,0
Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens 
bostadsfastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen.B Hyresvärde bostäder, Mkr 231,2 184,0 219,7 184,0
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 97,3 96,7 97,9 97,8
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 415,8 407,5 426,9 400,0
Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens lokalfastigheter 
samt ett effektivitetsmått för uthyrningen.B Hyresvärde lokaler, Mkr 436,5 422,8 441,7 417,7
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 95,3 96,4 96,7 95,8
Hyresvärde, bostäder
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 225,0 178,0 215,1 180,0
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra 
för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället. Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential.B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 6,2 6,0 4,6 4,0
(A+B) Hyresvärde bostäder, Mkr 231,2 184,0 219,7 184,0
Hyresvärde, lokaler
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 415,8 407,5 426,9 400,0
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra 
för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället. Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential.B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 20,6 15,3 14,8 17,7
(A+B) Hyresvärde lokaler, Mkr 436,5 422,8 441,7 417,7
Överskottsgrad
A Periodens driftnetto, Mkr 117,5 97,7 414,9 354,4
Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Nivika får behålla och är ett 
effektivitetsmått som är jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.B Periodens hyresintäkter, Mkr 159 7 150,8 611,9 528,1
A / B Överskottsgrad, % 73,6 64,8 67,8 67,1
Driftnetto 117,5 97,7 414,9 354,4
Hyresintäkter för fastigheter reducerat med fastigheternas 
driftskostnader.
Nyckeltalet visar förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, 
finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Antal färdigställda lägenheter - 45 289 5 Antal färdigställda lägenheter under perioden. Nyckeltalet visar antalet lägenheter som färdigställts.
Antal lägenheter i pågående byggnation 184 435 187 480 Antal lägenheter vid periodens slut som är under byggnation. Nyckeltalet visar antalet lägenheter under byggnation.
Antal lägenheter under projektutveckling 2 774 2 816 2 774 2 807 Antal lägenheter vid periodens slut som är under projektutveckling. Nyckeltalet visar antalet lägenheter som är i ett projektstadie.
Uthyrbar yta kommersiella fastigheter 416 641 448 567 427 858 440 772 Totalyta för kommersiella fastigheter som är tillgänglig för uthyrning, 
inklusive rörelsefastighet. Nyckeltalet visar på den ytan från kommersiella fastigheter som är möjlig att hyra ut.
Total uthyrbar yta
556 322 566 071 559 419 558 276 Totalyta (m²) som är tillgänglig för uthyrning. Nyckeltalet visar på den totala area i Nivikas fastighetsbestånd som är möjlig att hyra ut. 
AVSTÄMNINGSTABELLER OCH DEFINITIONER
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Nivika tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal, mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den 
finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Tabellen nedan redogör för beräkningen samt definitionen av de alternativa nyckeltale n.
Avstämningstabeller och  definitioner

===== SIDA 26 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   26
Finansiella nyckeltal
Nyckeltal
2023/24 
3 mån 
sep-nov
2022/23 
3 mån 
sep-nov
2022/23 
12 mån 
sep-aug
2021/22 
12 mån 
sep-aug Definition Syfte
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr  4 961,7     4 334,2    4 918,6 4 472,5 Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning  
av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende  
temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten  
skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv.
B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -0,6    -27,7    -36,8 -29,1
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr  557,8     57 7,4    560,5 602,8
A+B+C Långsiktigt substansvärde, Mkr  5 518,8     4 883,9    5 442,3 5 046,2
Avkastning på eget kapital
A Periodens totalresultat, Mkr  44,7    -138,2    -282,6 627,0
Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till 
genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet belyser Koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas kapital.
B Eget kapital vid periodens början, Mkr  4 918,6     4 432,9    4 472,5 4 193,1
C Eget kapital vid periodens slut, Mkr  4 961,7     4 334,2    4 918,6 4 472,5
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % 0,9 -3,2 -6,0 14,5
Soliditet
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr  4 961,7     4 334,2    4 918,6 4 472,5
Eget kapital i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet visar hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital. B Balansomslutning vid periodens slut, Mkr  11 204,6     11 213,7    10 998,6 11 231,4
A / B Soliditet, % 44,3 38,7 44,7 39,8
Nettobelåningsgrad
A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr  5 466,4     6 063,4    5 340,0 5 912,5
  Räntebärande nettoskuld i procent av förvaltnings- 
  fastigheternas verkliga värde av periodens slut.
A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr  5 340,7     5 966,9    5 213,5 5 776,3
Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk.
A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr  125,7     96,5    126,5 136,1
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr  209,0     131,7    66,0 186,8
C Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr  10 805,8     10 809,5    10 628,5 10 698,5
(A-B) / C Nettobelåningsgrad, % 48,7 54,9 49,6 53,5
Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång
A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden 
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i 
skuldportföljen med säkerställd finansiering uppräknat till  
årstakt vid periodens utgång.
Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till säkerställda räntebärande skulder.
     säkerställd finansiering inkl byggnadskreditiv, Mkr  310,6     173,5    262,3 113,4
B Räntebärande skulder säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr  5 274,2     4 689,0    4 647,9 4 491,0
A / B Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 5,9 3,7 5,6 2,5
Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång
A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden 
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i 
skuldportföljen med icke säkerställd finansiering  
uppräknat till årstakt vid periodens utgång.
Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till icke säkerställda räntebärande skulder.
för icke säkerställd finansiering, Mkr  10,8     89,2    54,1 76,1
B Räntebärande skulder icke säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr  192,2     1 411,5    692,2 1 421,5
A / B Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 5,6 6,3 7,8 5,4
Räntetäckningsgrad 
A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr  144,4     168,7    133,8 169,5
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende 
räntebärande skulder.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk samt visar hur känsligt bolagets resultat är för 
ränteförändringar.
B Periodens finansiella kostnader 12 månader, Mkr -248,0    -163,2    -241,0 -141,7
(A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr  1,6     2,0 1,6 2,2
Förvaltningsresultat 45,9 35,3 133,8 169,5 Periodens totalresultat före värdeförändringar och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter 
att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar.
Räntebindningstid 1,5 0,5 0,9 0,6 Viktad återstående räntebindningstid för räntebärande  
skulder och derivat. Nyckeltalet visar ränterisken för Nivikas räntebärande skulder.
Kapitalbindningstid 2,3 2,8 2,5 2,7 Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende 
räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser långsiktigheten i finansieringen och behovet av refinansiering. 
Avstämningstabeller och  definitioner

===== SIDA 27 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   27
Aktierelaterade nyckeltal
Nyckeltal
2023/24 
3 mån 
sep-nov
2022/23 
3 mån 
sep-nov
2022/23 
12 mån 
sep-aug
2021/22 
12 mån 
sep-aug Definition Syfte
Förvaltningsresultat per aktie
A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr 144,4 168,7    133,8 169,5
Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt per 
aktie under perioden.
Nyckeltalet ger en ökad förståelse för Nivikas resultatgenerering med hänsyn till 
utestående aktier.B Genomsnittligt antal aktier under perioden 69 255 280  57 581 234    64 334 588 53 705 054
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,1  2,9    2,1 3,2
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie
A Förvaltningsresultat per aktie under perioden, kr  2,08    2,93 2,08 3,16
Procentuell förändring i förvaltningsresultat per aktie under 
perioden. Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av förvaltningsresultat per aktie.B Förvaltningsresultat per aktie under motsvarande period, kr  2,93 2,93 3,16 2,54
(A / B) -1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % -28,9 0,10 -34,2 24,1
Resultat per aktie, kr
A Periodens resultat, Mkr  44,7    -138,2    -282,6 627,0
Årets resultat i relation till vägt antal genomsnittliga 
utestående aktier under perioden. Nyckeltalet visar utvecklingen av årets resultat relativt antalet utestående aktier.B Genomsnittligt antal aktier under perioden  69 255 280     57 581 234    64 334 588 53 705 054
A / B Resultat per aktie, kr  0,65    -2,40    -4,39 11,68
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie, kr
A Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare vid periodens  
slut, Mkr  4 961,7     4 334,2    4 918,6 4 472,5
Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal 
utestående aktier vid periodens slut. Nyckeltalet visar Nivikas egna kapital per aktie.B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut  77 907 047     58 170 205    77 907 047 58 170 205
A / B Eget kapital per aktie, kr  63,7     74,5    63,1 76,9
Långsiktigt substansvärde per aktie
A (A.1+A.2+A.3) Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr  5 518,8     4 883,9    5 442,3 5 046,2
Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat samt 
uppskjuten skatt i relation till antal aktier vid periodens utgång. 
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv 
per aktie.
A.1 Eget kapital vid periodens slut, Mkr  4 961,7     4 334,2    4 918,6 4 472,5
A.2 Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -0,6    -27,7    -36,8 -29,1
A.3 Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr  557,8     57 7,4    560,5 602,8
B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut  77 907 047     58 170 205    77 907 047 58 170 205
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 70,8
84,0 69,9 86,7
Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 77 907 047 58 170 205 77 907 047 58 170 205
Antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta 
egna aktier vid viss tidpunkt justerade för fondemissioner, 
aktiesplittar och aktiesammanslagningar.
Nyckeltalet visar hur antalet utestående aktier utvecklas på ett jämförbart sätt.
Genomsnittligt antal utestående aktier 69 255 280 57 581 234 64 334 588 53 705 054 Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Nyckeltalet visar hur det genomsnittliga antalet utestående aktier utvecklas.
Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. % -15,6 8,1 -19,5 23,5
Procentuell förändring i substansvärde per aktie under 
perioden. Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av substansvärde per aktie.
Avstämningstabeller och  definitioner

===== SIDA 28 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   28
Försäkran 
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av 
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker 
och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. 
Värnamo 24 januari 2024
Nivika Fastigheter AB (publ) org.nr. 556735-3809
Niclas Bergman
VD och koncernchef
Denna information är sådan information som Nivika Fastigheter 
AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads-
missbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. 
Informationen lämnades genom ovanstående kontaktpersoners 
försorg för offentliggörande den 25 januari 2024 kl 08:30 CET.
FörsäkranSadelmakaren 1, Värnamo
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2023 – 30 NOVEMBER 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   28
Rapporten har inte varit föremål för revisorernas granskning.

===== SIDA 29 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   29
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER
Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt samt syfta 
till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
Som publikt bolag lyder Nivika under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga 
händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelande och finns 
också tillgängligt på vår webbplats; www.nivika.se
Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet 
träffa såväl analytiker, investerare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
På www.nivika.se finns även möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Kontakt
För ytterligare information, vänligen kontakta
KRISTINA KARLSSON , CFO/IR
Tfn: 070-614 20 20   E-post: kristina@nivika.se
FÖLJ OSS I SOCIALA MEDIER
https://www.instagram.com/nivikafastigheter
https://www.facebook.com/nivika1
https://se.linkedin.com/company/nivika-fastigheter
Finansiell kalender                                         Rapporter publiceras i regel kl 08.30 om inget annat anges.
Årsstämma 2022/2023 ..........................................................................................................................2024-02-05
Delårsrapport Q2 2023/2024 ...............................................................................................................2024-04-25
Delårsrapport Q3 2023/2024 ...............................................................................................................2024-07-04
Bokslutskommuniké 2023/2024 ...........................................................................................................2024-10-24
Årsredovisning 2023/2024 ....................................................................................................................December 2024
Information

===== SIDA 30 =====

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023   Nivika Fastigheter AB (publ)   30
Tfn. +46 (0)10-263 61 00     
www.nivika.se    varnamo@nivika.se
VÄRNAMO / HUVUDKONTOR
Nivika Fastigheter AB (publ)
Ringvägen 38
331 32 Värnamo
JÖNKÖPING
Nivika Fastigheter AB (publ)
Österängsvägen 2A
554 63 Jönköping
VÄXJÖ
Nivika Fastigheter AB (publ)
Smedjegatan 30
352 46 Växjö
Nivika reserverar sig för eventuella tryckfel och förbehåller sig rätten till ändringar. Vissa bilder är visuali seringar och anger inte i detalj det slutliga utförandet.