FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 1
2
Med småländsk klokskap och känsla för kvalitet
utvecklar och förvaltar vi hus för generationer.
DELÅRSRAPPORT
1 SEPTEMBER 2022 – 28 FEBRUARI 2023
Nivika Fastigheter AB (publ)
Delårsrapport
===== SIDA 2 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 2
INLEDNING
Perioden i sammandrag ...................................................................................3
VD har ordet ....................................................................................................4
Detta är Nivika ................................................................................................5
Väsentliga händelser ........................................................................................6
FASTIGHETSPORTFÖLJ ........................................................................8
Hyresgäster och avtalsportfölj .....................................................................10
Fastighetsvärdering ........................................................................................11
Fastighetstransaktioner ................................................................................12
PROJEKTVERKSAMHETEN ...............................................................13
Pågående och färdigställda projekt .............................................................14
MITT LAGER ...............................................................................................15
AKTUELLT HÅLLBARHETSARBETE .................................................16
Uppföljning Grönt Ramverk ..........................................................................17
FINANSIERING ........................................................................................18
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA ..................................................19
AKTIEN OCH ÄGARNA .......................................................................20
FINANSIELLA RAPPORTER
Rapport över resultat och totalresultat för koncernen i sammandrag ..... 21
Koncernens rapport över finansiell ställning .............................................. 23
Förändring av Eget Kapital ...........................................................................24
Koncernens Kassaflödesanalys ....................................................................25
Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag ......................................... 26
Moderbolagets Balansräkning i sammandrag .............................................27
Noter till delårsrapporten............................................................................. 28
Övrig information .........................................................................................30
Nyckeltal, definitioner och avstämningstabeller ........................................ 31
STYRELSENS FÖRSÄKRAN ...............................................................36
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER .........................37
===== SIDA 3 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 3
PERIODEN I SAMMANDRAG
September 2022 - februari 2023
(siffor inom parentes avser motsvarande period föregående år)
Under andra kvartalet ökade de totala hyresintäkter till 305 miljoner kronor och driftnettot till 193 miljoner kronor. De realiserade
värdeförändringarna avser avyttringen av Helsingborgsportföljen som tillsammans med en industrifastighet i Jönköping avyttrades i nivå
med värdering. Vidare har även en industrifastighet i Varberg avyttrats, drygt 30 procent över värdering. Samtliga avyttringar indikerar
marknadsvärderingen av Nivikas fastighetsportfölj.
Fastighetsportföljen per den 28 februari 2023 uppgick till 10,5 miljarder kronor med hyresintäkter på 599 miljoner kronor i årstakt. De
kommersiella kontrakten utgör 70 procent av hyresvärdet och resterande 30 procent utgörs av bostäder. Årsindexeringen på kommer-
siella kontrakt har per den 1 januari 2023, i årstakt, ökat med cirka 45 miljoner kronor.
Nivikas diversifierade portfölj består till nästan 90 procent av förvaltningsfastigheter. Pågående byggnationer är upphandlade till fastpris
och löper enligt plan. Dessa tillför, under innevarande räkenskapsår, cirka 40 miljoner kronor i hyresvärde i takt med färdigställande.
Projektportföljen är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplaner för framtida projekt. På våra projektutvecklingsfastig-
heter finns redan idag ett positivt kassaflöde.
0
100
200
300
400
500
600
2017 2018 2019 2020 2021 2022 22/23
Q2 -R12
Fastighetsvärde, Mkr Totala hyresintäkter, Mkr
- De totala hyresintäkterna ökade med 16 % till 154 Mkr (133)
- Driftnettot ökade med 15 % till 96 Mkr (83)
- Förvaltningsresultatet uppgick till 21 Mkr (37)
- Värdeförändring fastigheter uppgick till -62 Mkr (112) varav
realiserade värdeförändringar uppgick till 12 Mkr (0)
- Periodens resultat uppgick till -3 Mkr (129)
- Totalresultat per aktie -0,05 kr (3,44)**
- Nivika håller extra bolagsstämma tisdagen den 2 maj kl. 13:00
i bolagets lokaler i Värnamo för godkännande av den riktade
nyemissionen den 27 mars
2017 2018 2019 2020 2021 2022 22/23
Q2
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
Perioden i sammandrag
Mkr
2022/23
6 mån
sep-feb
2021/22
6 mån
sep-feb
202/22
12 mån
sep-aug
Nyckeltal
Hyresintäkter 305 245 528
Driftnetto 193 160 354
Förvaltningsresultat 56 73 170
Periodens totalresultat -141 391 627
Fastighetsvärde 10 506 9 334 10 699
Uthyrbar area, m² 531 242 533 316 558 276
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 97 98 98
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 96 96 96
Antal fastigheter, st 182 173 187
Antal lägenheter, st 2 169 1 803 2 169
Eget kapital 4 330 4 193 4 472
Likvida medel 196 680 187
Soliditet, % 39 41 40
Nettobelåningsgrad*, % 54 50 53
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7x 2,2x 2,2x
Långsiktigt substansvärde per aktie** 83,5 81,3 86,7
Totalresultat per aktie** -2,5 9,1 11,7
*) Inkluderar obligationslån.
**) Omvänd split genomförd i november 2021.
- De totala hyresintäkterna ökade med 24 % till 305 Mkr (245)
- Driftnettot ökade med 21 % till 193 Mkr (160)
- Förvaltningsresultatet uppgick till 56 Mkr (73)
- Värdeförändring fastigheter uppgick till -244 Mkr (393) varav
realiserade värdeförändringar uppgick till 12 Mkr (0)
- Periodens resultat uppgick till -141 Mkr (391)
- Totalresultat per aktie -2,45 kr (9,10)**
Q2 December 2022 - februari 2023
(siffor inom parentes avser motsvarande period föregående år)
===== SIDA 4 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 4
VD HAR
ORDET
Niclas Bergman, VD
Kvartalets driftnettoresultat uppgick till 96 miljoner kronor vilket
motsvarar en ökning om 15 procent jämfört med samma period
föregående år. Det ökade resultatet drevs framförallt av ett större
fastighetsinnehav.
Nivikas fastighetsportfölj utgörs till nära 90 procent av förvaltnings-
fastigheter med en stabil hyresgästbas och långa kontraktstider.
Hyresvärdet utgörs till 30 procent av bostäder och 70 procent av
kommersiella fastigheter.
Efterfrågan är fortsatt god på de flesta av Nivikas marknader trots
utmanade marknadsförutsättningar oro i omvärlden och på finans-
marknaden. Nivikas nettouthyrning uppgick för perioden september
till februari till +12,0 miljoner kronor. Uthyrningsgraden är fortsatt
hög, 97 procent sett över hela beståndet, inklusive projektfastig-
heter. 96 procent för kommersiellt och 97 procent för bostäder.
Sammantagen är aktiviteten i uthyrningsverksamheten hög.
Trots utmaningar i omvärlden ser Nivika att det fortsatt finns en
fungerande transaktionsmarknad för kommersiella fastigheter. Efter
de senaste årens kraftiga expansion, ger det utmanande marknads-
läget oss nu en möjlighet att konsolidera. Som en del av vår ambition
att stärka bolagets finansiella ställning, kommer årets transaktioner
att vara koncentrerade till framförallt avyttringar.
Genom pågående konsolidering renodlar vi beståndet, och får en
indikation på marknadsvärderingen av detta, samtidigt som likviderna
stärker balansräkningen och skapar handlingsutrymme framåt. De
transaktioner som är genomförda har g jorts i nivå med bokförda
värden - såsom Helsingborgsportföljen som avyttrades i december -
eller klart över bokförda värden, som avyttringen i Varberg i decem-
ber samt avyttringen av en industritomt i Jönköping i mars 2023.
Under mars 2023 genomfördes en riktad nyemission av B-aktier
med en teckningskurs om 38 kronor, motsvarande en premie om
cirka 5,7 procent i förhållande till stängningskursen den 27 mars.
Emissionen är föremål för efterföljande godkännande från extra
bolagsstämma som hålls den 2 maj. Emissionen tillför bolaget cirka
750 miljoner kronor före emissionskostnader. Emissionen g jordes
för att stärka balansräkningen och framför allt för att, med stöd av
säkerställd bankfinansiering, egen kassa och eget kapital, lösa obli-
gationslån med förfall under hösten 2023 och därmed även minska
exponeringen mot obligationsmarknaden
Niclas Bergman, VD
Efter periodens slut har Nivika utnyttjat övervärden i befintliga rän-
tesäkringar, kortat ned dessa och samtidigt nytecknat ränteswappar.
Per den 26 april har Nivika räntesäkrat totalt 900 miljoner kronor.
Den höga inflationen och de höga energipriserna skapar fortsatt
osäkerhet. Dessa faktorer medför ökade kostnader vid nystart
av projekt och därför har Nivika beslutat att inte starta några nya
bostadsbyggnationer i nuläget. De pågående byggnationerna
fortsätter dock enligt plan och är upphandlade till fastpris. I löpande
fastighetsförvaltning ökar också kostnaderna, men inflationen har
också en positiv effekt via indexeringsökningen av hyresintäkterna.
Under perioden har årsindexeringen av hyresintäkter slagit igenom,
den uppgår till cirka 45 miljoner kronor på årsbasis. En mindre del
av hyresökningen kommer att ha effekt först efter periodens slut,
eftersom förhandlingarna vad gäller ökningen av bostadshyrorna
har dragit ut på tiden i vissa regioner. Högre energikostnader har
bidragit till ett fortsatt stort intresse för energieffektivitet, och un-
der första halvåret har energianvändningen minskat med 6 procent i
vårt fastighetsbestånd. Detta har åstadkommits genom moder-
niseringsåtgärder såsom byte av äldre ventilationsaggregat och av
äldre fjärrvärme- och styrcentraler. Bolaget har också installerat tre
stycken solcellsanläggningar om totalt 258 kWp.
Nivika har pågående ny- och ombyggnationer, upphandlade till
fastpris, som tillsammans kommer att tillföra ett hyresvärde om 90
miljoner kronor, varav nära 40 miljoner kronor tillkommer redan
innan räkenskapsårets slut, den 31 augusti 2023.
Nivikas långsiktiga ambition är fortsätt att vara ett tillväxtbolag
med aktuellt fokus på intjäningsförmåga. Bolaget har en hållbar
verksamhet och kan, trots det utmanande marknadsläget och det
höga ränteläget, fortsätta att utveckla verksamheten.
Nivika kan utveckla, bygga samt förvärva fastigheter på en av-
kastning som överstiger nuvarande räntenivåer, vilket innebär att
vi i nuläget kan ha en lönsam verksamhet, även om vår långsiktiga
ambition naturligtvis är att kunna leverera ännu högre avkastning.
Jag gläds åt periodens goda driftnetto och en förvaltningsverksam-
het som bidrar med fina flöden till verksamheten. Vill även passa på
att tacka Nivikas samtliga medarbetare för goda insatser och starkt
engagemang under perioden. Tillsammans fortsätter vi på Nivika att
utveckla och optimera verksamheten och fastighetsbeståndet med
ett oförändrat fokus på lokal förvaltning och närvaro!
Stabil förvaltningsverksamhet trots marknadsutmaningar
VD har ordet
===== SIDA 5 =====
DETTA ÄR
NIVIKA
70%
AV HYRESINTÄKTERNA ÄR
INDEXREGLERADE
FASTIGHETSVÄRDE
Mål: 12 000 Mkr
vid utgången av 202510 506 Mkr
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Mål: 95 % | 90 %97 % 96 %
LokalerBostäder
MÅL
UPPNÅTT
SOLIDITET
Mål: ≥25 %39,4 %
MÅL
UPPNÅTT
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Mål: ≥1,75 x 1,7 X
MÅL
UPPNÅTT
NETTOBELÅNINGSGRAD
Mål: ≤65 %54,0 %
MÅL
UPPNÅTT
TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
TILLVÄXT I LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE
-42,4 % Mål: ≥15 %
Mål: ≥15 %2,7 %*
* Under senaste 12-månadersperioden.
• Vår vision - Med småländsk klokskap och känsla för kvalitet
utvecklar och förvaltar vi hus för generationer.
• Nivika är ett småländskt fastighetsbolag som äger 182 fastigheter
med både kommersiella lokaler och bostäder, huvudsakligen belägna
i Jönköping, Värnamo, Växjö samt på Västkusten. Orter och
marknadsområden med goda tillväxtmöjligheter och stabil
hyresmarknad.
• Vi fokuserar på långsiktigt ägande och förvaltning med en
investeringsstrategi som bygger på att vara flexibel och
anpassningsbar till fastighetsmarknaden.
• Stark lokal närvaro och korta beslutsprocesser gör oss
konkurrenskraftiga på marknaden.
• Bolagets målsättning är att fastighetsportföljens värde år 2025
ska uppgå till 12 miljarder kronor.
* Uppdaterad beräkningsgrund jämfört med fg. år.
* Inklusive beställda ännu ej installerade anläggningar
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 5
Detta är Nivika
===== SIDA 6 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 6
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
Q3
Händelser efter perioden
• Nivika har den 13 mars 2023 avyttrat en av sina tomter på Stigamo
Industriområde, strax söder om Jönköping. Försäljningen avser en
byggklar tomt med en yta på cirka 85 000 m² och försäljningen
skedde 54 procent över värdering.
• Nivika har den 27 mars genomfört en riktad nyemission av B-aktier
med en teckningskurs om 38 kronor, motsvarande en premie om
cirka 5,7 procent i förhållande till stängningskursen den 27 mars.
Emissionen är föremål för efterföljande godkännande från extra
bolagsstämma. Emissionen har fastställts via ett accelererat book-
building-förfarande och tillför bolaget cirka 750 miljoner kronor
före emissionskostnader. Ett antal professionella och institutionella
investerare deltog i emissionen, däribland Swedbank Robur, Öhman
Fonder, Weland, Santhe Dahl, VD Niclas Bergman, Benny
Holmgren och Håkan Eriksson.
• Nivika har den 30 mars inlett skriftliga förfaranden avseende
utestående obligationslån 2020/2023 med ISIN SE0014855763
samt 2021/2024 med ISIN SE0015949631. Avseende
obligationslån 2020/2023 önskar bolaget en option att lösa
in samtliga utestående obligationer i sin helhet till ett pris per
obligation motsvarande 100,5 procent av det nominella beloppet,
tillsammans med upplupen men obetald ränta, från och med att
begäran har godkänts och en extra bolagsstämma har godkänt
den riktade nyemissionen. Avseende obligationslån 2021/2024
önskar bolaget en option att lösa in helt, eller delvis, de utestående
obligationerna till ett pris per obligation motsvarande 100,5
procent av det nominella beloppet, tillsammans med upplupen
men obetald ränta, från och med att begäran har godkänts och
en extra bolagsstämma har godkänt den riktade nyemissionen.
Avseende båda utestående obligationerna önskas öven en justering
av ICR Maintenance Covenant ned till 1,25x (1,5x) för att testas på
varje referensdatum fram till obligationernas förfallodag.
För information om effekter av Rysslands krig i Ukraina och
förändringar på kapitalmarknaden, se avsnitt Risker
och riskhantering.
Q2
Händelser under perioden november 2022 till
februari 2023
• Nivika har den 1 december 2022 avyttrat en fastighets-
portfölj om fem kommersiella fastigheter i Helsingborg
och en industrifastighet i Jönköping. Portföljen har ett
årligt hyresvärde om 26 miljoner kronor och en total
uthyrningsbar yta om 32 000 m². Transaktionen har
g jorts i linje med värdering.
• Nivika har den 29 december 2022 avyttrat fastigheten
Bikupan 19 i Varberg. Fastigheten är en kontors-
och lagerfastighet med ett årligt hyresvärde om 2,7
miljoner kronor och en uthyrningsbar yta om 2 500 m².
Transaktionen har g jorts 35 procent över värdering.
• Nivika har beslutat att avveckla sin industriella tillverkning
av moduler efter att den pågående produktionen till
Hovslätts Ängar är färdigproducerad. Detta är ett led i
översynen av verksamheten i samband med att Nivikas
framtida bostadsprojekt har lagts på is på grund av den
vikande konjunkturen med ökad inflation och höjda räntor.
• Nivika har tecknat ett 15-årigt hyresavtal med DS
Smith avseende uppförande av en ny industribyggnad på
Bredasten industriområde i Värnamo. Tomten ligger på
Bredastens nya etapp med skyltläge mot E4:an. Avtalet
avser en industribyggnad med en yta på totalt cirka
18 000 m² fördelade på kontor, produktion och lager.
Byggnationen har ett hållbarhetsfokus och omfattar bland
annat en solcellsanläggning på 400 kWp samt ett tiotal
laddstationer för elfordon. Markarbete är uppstartat och
anläggningen beräknas inflyttningsklar till första kvartalet
2024.
• Nivika har i slutet av december fått positivt besked om
att sökt investeringsstöd för hyresbostäder avseende
projekten Sadelmakaren 1 i Värnamo med 130 lägenheter
samt Värendsvallen 12 i Växjö med 159 lägenheter, har
beviljats.
Väsentliga händelser
===== SIDA 7 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 7
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
VÄSTKUSTEN Laholm
Höganäs
Båstad
Halmstad
Falkenberg
Varberg Vetlanda
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ
Kalmar
Borås
Eksjö
Sävsjö
NybroLjungby
33
16
20
3
28
Jönköping 33 %
Värnamo 28 %
Växjö 20 %
Västkusten 16 %
Övriga 3 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
24 8
389
4 3
3
11
Bostäder 38 %
Samhällsfastigheter 8 %
Industri/lager 24 %
Kontor 11 %
Handel 9 %
Hotell/restaurang 3 %
Mark 4 %
Övrigt 3 %
Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, %
Ulricehamn
Fördelning hyresvärde per objektstyp, %
Bostäder 30 %
Samhällsfastigheter 9 %
Industri/lager 27 %
Kontor 14 %
Handel 11 %
Hotell/restaurang 4 %
Mark 0 %
Övrigt 5 %
27
9
30
11
54
14
BAUTASTENEN 3, VÄRNAMO
Fastighetsportfölj
===== SIDA 8 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 8
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
VÄSTKUSTEN Laholm
Höganäs
Båstad
Halmstad
Falkenberg
Varberg Vetlanda
Göteborg
Gislaved
VÄXJÖ
Kalmar
Borås
Eksjö
Sävsjö
NybroLjungby
Jönköping 33 %
Värnamo 28%
Växjö 20 %
Västkusten 16 %
Övriga 3 %
Bostäder 38 %
Samhällsfastighet 8 %
Industri/Lager 24 %
Kontor 14 %
Handel 11 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 4 %
Övrigt 3 %
33
16
20
3
28
824
38
14
11
3
34
Värnamo
Bostäder 34 %
Samhällsfastighet 10 %
Industri/Lager 22 %
Kontor 13 %
Handel 14 %
Hotell/Restaurang 6 %
Mark 1 %
Västkusten
Bostäder 49 %
Samhällsfastighet 2 %
Industri/Lager 29 %
Kontor 10 %
Handel 4 %
Hotell/Restaurang 4 %
Mark 2 %
Jönköping
Bostäder 37 %
Samhällsfastighet 2 %
Industri/Lager 26 %
Kontor 13 %
Handel 12 %
Hotell/Restaurang 3 %
Mark 7 %
Växjö
Bostäder 40 %
Samhällsfastighet 22 %
Industri/Lager 23 %
Kontor 9 %
Handel 3 %
Hotell/Restaurang 0 %
Mark 3 %
Övriga Övrigt 100 %
*) Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan **) Ekonomisk uthyrningsgrad
***) Totala hyresintäkter under perioden
FASTIGHETS-
PORTFÖLJ
Vid periodens utgång ägde Nivika 182 (173) fastigheter med en
sammanlagd uthyrbar yta om cirka 531 000 m². Vårt fastighetsbe-
stånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i tillväxtorterna
Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet Västkusten.
Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget till 10,5 miljarder
kronor (9,3), vilket motsvarar en ökning av portföljen med 13 procent
jämfört med samma period föregående år. Ökningen förklaras främst
av förvärv men även av pågående byggprojekt och värdehöjande
investeringar.
Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri,
bostäder, kontor, handel, samhällsfastigheter, hotell/restaurang
samt övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat två sportarenor.
Vårt huvudsakliga geografiska fokus ligger på Småland samt
Västkusten. Vi fortsätter växa genom att förtäta fastighetsbeståndet.
Styrelsens och Bolagets mål är att år 2025 nå en fastighetsportfölj
om 12 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet utvecklas med ett lång-
siktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de olika fastigheterna max-
imeras och drifts- och förvaltningskostnader effektiviseras. Därmed
skapas god värdetillväxt över tid. Vi fortsätter även med renovering
och uthyrning av vakanta ytor.
Ulricehamn
Totalt, tkr 28 feb 2023 28 feb 2022
Fastighetsvärde 10 506 000 9 333 510
Hyresintäkter*** 305 068 245 110
Uthyrningsgrad**, % 96 96
Antal fastigheter 182 173
Area, m² 531 242 533 316
Jönköping, tkr 28 feb 2023 28 feb 2022
Fastighetsvärde 3 471 700 3 287 650
Hyresintäkter*** 99 095 90 259
Uthyrningsgrad**, % 96 97
Antal fastigheter 39 37
Area, m² 148 630 165 946
Värnamo, tkr 28 feb 2023 28 feb 2022
Fastighetsvärde 2 925 400 2 574 360
Hyresintäkter*** 86 000 68 326
Uthyrningsgrad**, % 97 94
Antal fastigheter 65 64
Area, m² 163 504 159 511
Växjö, tkr 28 feb 2023 28 feb 2022
Fastighetsvärde 2 125 200 2 061 300
Hyresintäkter*** 50 797 44 897
Uthyrningsgrad**, % 92 92
Antal fastigheter 37 38
Area, m² 97 605 106 174
Västkusten, tkr 28 feb 2023 28 feb 2022
Fastighetsvärde 1 647 300 1 146 600
Hyresintäkter*** 57 141 30 406
Uthyrningsgrad**, % 99 99
Antal fastigheter 36 29
Area, m² 98 430 78 612
Övriga*, tkr 28 feb 2023 28 feb 2022
Fastighetsvärde 336 400 263 600
Hyresintäkter*** 12 035 11 222
Antal fastigheter 5 5
Area, m² 23 073 23 073
Fastighetsportfölj
===== SIDA 9 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 9
Aktuell fastighetsportfölj om 10,5 miljarder kronor där förvaltningsfastigheter utgör 87 %
Förvaltningsfastigheter 9 103
Pågående byggnation 928
Pågående projektutveckling 106
Obebyggd mark 369
9 214
Bokfört värde, Mkr
I tabellen nedan är information om pågående byggnation samt pågående projektutveckling baserat på bedömningar om projektens storlek, inriktning och
omfattning. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde, vilket innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens
genomförande, projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt
färdigställs eller att förutsättningarna förändras.
10 506
Mkr
100 %
Projektportfölj, andel egenägd
Projektutveckling, andel med
kassaflöde
Ägd
Markanvisning el likn. med byggkrav
Kassaflöde
Ej kassaflöde
100 %
Sammanställning
Uthyrbar yta /
potentiell yta
Fastighetsvärde /
potentiellt värde
Hyressvärde
potentiellt värde
Bokfört
värde
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Mkr
Förvaltnings- och rörelsefastigheter 531 242 9 103 17 135 621 1 169 9 103
Pågående byggnation 64 423 1 592 24 716 88 1 358 928
Pågående projektutveckling 349 260 9 707 27 793 534 1 528 106
Obebyggd mark - - - - - 369
Totalt 944 925 20 402 21 591 1 242 1 315 10 506
Förvaltnings- och
rörelsefastigheter Uthyrbar yta
Fastighetsvärde Hyressvärde Kontrakterad hyra
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Mkr
Bostäder 117 504 3 144 26 756 190 1 620 184
Samhällsfastigheter 47 994 784 16 333 54 1 126 54
Kommersiella lokaler 365 744 5 175 14 149 376 1 029 360
Totalt 531 242 9 103 17 135 621 1 169 599
Pågående byggnation Uthyrbar yta
Fastighetsvärde Hyressvärde
Investering (inkl. mark) Mkr
m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Bedömd Upp-
arbetad
Bokfört
värde
Bostäder 25 991 1 117 42 961 51 1 966 989 702 710
Samhällsfastigheter 9 249 136 14 672 15 1 568 130 72 68
Kommersiella lokaler 29 183 340 11 651 22 750 309 126 150
Totalt pågående byggnation 64 423 1 592 24 716 88 1 358 1 428 900 928
Aktuell fastighetsportfölj
===== SIDA 10 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 10
Diversifierad fastighetsportfölj med en bred avtalsportfölj
Förfallostruktur hyresavtal
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med
en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika
hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser
och hyresförluster. Per den sista februari 2023 uppgick den vägda
återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och p arkering, till 4,8 år
(4,6).
Uthyrning
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella
lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets
fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under flera
år. Det är fortsatt god aktivitet på förfrågningar och uthyrningar på
samtliga orter och per den 28 februari 2023 var den ekonomiska uthyr -
ningsgraden för lokal er 96 procent (inklusive projektfastigheter) och för
bostäder 97 procent. Kvartalets nettouthyrning nådde dock inte upp till
noll utan var något negativ, -1,9 miljoner kronor.
Index
En stor andel av Nivikas hyresvärde uppräknas årligen med en nivå
motsvarande konsumentprisindex KPI. Vid periodens utgång utg jorde
dessa avtal knappt 70 procent av Nivikas kontrakterade årshyra och
där resterande avtal huvudsakligen utgörs av hyresavtal för bostäder,
parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på
annat sätt.
Nivikas största hyresgäster
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till
medelstora företag, som till stora multinationella företag. Intäktsbasen
är väl diversifierad med 650 (550) kommersiella kontrakt. Per den sista
februari 2023 stod de tio största hyreskontrakten för 14 procent (17) av
den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Genomsnitts -
längden för dessa hyreskontakt är 9,7 år (9,0).
Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning, Mkr
Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per typ 2023-02-28 , %
Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per ort 2023-02-28 , %
Holmgrens Bil AB, Jönköping 4,9
1337 Logistics AB 1,3
Holmgrens Bil AB, Värnamo 1,3
Racketcentrum Sports Business AB 1,3
Rasta Sverige AB 1,0
Polismyndigheten 0,9
Växjö Kommun 0,9
Mantum Holding 0,8
Värnamo Kommun 0,8
Riverty Sweden AB 0,8
Övriga 86,1
86%
Antal lägenheter och uthyrningsbar yta, 2023-02-28
Antal Bostäder Lokaler Total
Ort lägenheter yta, m² yta, m² uthyrningsbar yta, m²
Jönköping 889 32 941 115 689 148 630
Värnamo 545 39 566 123 938 163 504
Växjö 282 16 464 69 897 98 430
Västkusten 453 28 533 91 820 120 353
Övrigt - - 23 073 23 073
Summa 2 169 117 504 413 738 531 242
Hyreskontrakt Andel av
kommersiella lokaler total årshyra, %
Jönköping 32
Värnamo 28
Växjö 16
Västkusten 19
Övriga 5
32
5
16
19
28
30
8
3010
53
14
Bostäder 30
Samhällsfastighet 8
Industri/Lager 30
Kontor 14
Handel 10
Hotell/Restaurang 3
Övrigt 5
599
Mkr
0
30
60
90
120
150
2023 2024 2025 2026 2027+
599
Mkr
Hyresgäster och avtalsportfölj
===== SIDA 11 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 11
Fastighetsvärdering
Nivika genomför varje kvartal värdering av hela fastighetsportföljen.
Värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i kon -
cernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas
i koncernens resultaträkning. Varje fastighet i beståndet externvärderas
minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod.
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika
är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och
delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet med nivå
3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Med ett
undantag, fastigheten Almen 12 i Värnamo, som är Nivikas huvudkontor,
vilken redovisas som rörelsefastighet från 1 september 2022.
I Växjö byggs Nivika Center, på Värendsvallen 12. Byggnaden blir 19
våningar hög inklusive takterrass och skall inrymma 159 lägenheter, lokaler
och en skola med cirka 350 elever. Lägenheterna och lokalerna har in-
flyttning i juni 2023 och uthyrning av lägenheterna påbörjas inom kort.
I Jönköping pågår byggnation av Hisingstorp ett trygghetsboende med 82
lägenheter och är planerade att färdigställas andra kvartalet 2024.
Känslighetsanalys
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av
ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation
och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som
bolaget skulle kunna vidta.
Värderingsparametrar
Värderingsantagande
Värderingstidpunkt 2023-02-28 (2022-11-30)
Inflationsantagande 5,0 % 2023, därefter 2 % per år
Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år)
Direktavkastning bostäder, % 3,0 -5,75, medel 4,2
(2,65 -5,40, medel 4,0)
Direktavkastning kommersiellt, % 5,0 - 8,0, medel 6,4
(4,75- 7,6, medel 6,3)
Långsiktig vakans, % 0-20 %
Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för
respektive fastighet och värderingsinstitutets
erfarenhet av likartade objekt
Parameter enhet antal Mkr %
Marknadshyra för lokal
(ej bostäder) %-enheter 10 +498 +4,7
Vakansgrad %-enheter 10 -1 217 -11,6
Drift & underhåll kr/m2 10 -141 -1,3
Inflation %-enheter 1 +596 +5,7
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter 1 -1 461 -13,9
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter -1 +2 225 +21,2
Ändring indata Värdeförändring
Mkr 28 feb 2023 28 feb 2022
Fastighetsbestånd vid året s början 10 699 6 910
Förvärv av fastigheter 84 1 786
Försäljning av fastigheter -521 -
Omklassificering till rörelsefastighet -20 -
Investeringar i befintliga fastigheter 425 245
Värdeförändring i befintliga fastigheter -181 393
Fastighetsbestånd vid periodens slut 10 486 9 334
Förändring förvaltningsfastigheter
Fastighetsportföljen Q2
Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 10,5
miljarder kronor. Portföljen har under perioden december till februari
förändrats via avyttringar och pågående byggnationer.
Periodens avyttringar har varit dels en fastighetsportfölj om fem kommer-
siella fastigheter i Helsingborg och en industrifastighet i Jönköping dels en
kontors- och lagerfastighet i Varberg båda affärerna genomfördes under
december.
Ökningen via pågående byggprojekt sker både via pågående byggnation av
hyresrätter och kommersiella lokaler.
I Värnamo pågår byggnation av 130 hyresrätter på fastigheten Sadel-
makaren 1 som är planerade att färdigställas i två etapper under 2023, 15
juni respektive 15 augusti. Samtliga lägenheter är uthyrda.
I Värnamo finns också fyra byggnationer av kommersiella projekt; Klynnan
12 som är en logistikanläggning till PostNord med inflyttning 1 april 2023;
Porfyren 3 som är en industrilokal med kontor och lager till Sporda
Nonwowen med inflyttning 1 juni 2023; Graniten 39 som är en industri-
lokal med kontor och lager till BåfiPac med inflyttning i september 2023
samt Hematiten 1 där projektering pågår för en industrilokal med kontor
och lager till DS Smith med inflyttning beräknad till första kvartalet 2024.
Möjligheter och risker i fastigheternas värde
Värdeförändring fastigheter har historiskt haft en betydande påverkan på
periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten kan bli mer volatila.
Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst
är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens
avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och
därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt
effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en
prisjustering uppåt och vice versa.
Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i värderingar
så snart de tillkännages.
Mkr 28 feb 2023
Fastighetsbestånd vid året s början -
Omklassificering 19,7
Avskrivning -0,2
Fastighetsbestånd vid periodens slut 19,5
Förändring rörelsefastigheter
Fastighetsvärdering
===== SIDA 12 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 12
Q2: Periodens avyttringar har skett i nivå med, eller över, aktuell värdering
Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Yta, m² Tillträde Kommentar
Mkr
Byggrätter Jönköping - - Prel. höst 2023 Byggrätter för framtida byggnation av 300 bostäder i Jönköpingsområdet
Totalt - -
Förvärvade fastigheter med tillträde från Q3 2022/23 och framåt
Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Yta, m² Frånträde Kommentar
Mkr
Ametisten 2 Helsingborg 5,2 5 438 2022-12-01 Del av fastighetsportfölj i Helsingborg, avyttring i linje med värdering.
Ametisten 7 Helsingborg 2,7 3 100 2022-12-01 Del av fastighetsportfölj i Helsingborg, avyttring i linje med värdering.
Briljanten 4 Helsingborg 4,1 4 555 2022-12-01 Del av fastighetsportfölj i Helsingborg, avyttring i linje med värdering.
Kruthornet 3 Helsingborg 2,7 3 053 2022-12-01 Del av fastighetsportfölj i Helsingborg, avyttring i linje med värdering.
Opalen 2 Helsingborg 2,7 3 247 2022-12-01 Del av fastighetsportfölj i Helsingborg, avyttring i linje med värdering.
Stigamo 1:47 Jönköping 8,8 12 906 2022-12-01 Avyttring tillsammans med fastighetsportfölj i Helsingborg, avyttring i linje med värdering.
Bikupan 19 Varberg 2,7 2 530 2022-12-29 Kontors- och lagerfastighet i Varberg, avyttring 35 % över värdering
Totalt 28,9 34 829
Genomförda fastighetsavyttringar med frånträde Q2 2022/23
Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Yta, m² Tillträde Kommentar
Mkr
Stigamo 1:49 Jönköping - - 2023-03-13 Tomt på Stigamo Industriområde om cirka 85 000 m 2, avyttring 54 % över värdering
Totalt - -
Genomförda fastighetsavyttringar med frånträde från Q3 2022/23 och framåt
Fastighetstransaktioner
===== SIDA 13 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 13
Värendsvallen 12 - Nivika Center
VÄXJÖ
Nybyggnation samhällsfastighet
Investering 102 Mkr
Värendsvallen 12 - Nivika Center
VÄXJÖ
Nybyggnation bostäder
Investering 245 Mkr
Graniten 39
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiellt
Hyresgäst BåfiPac
Investering 44 Mkr
Roten 2 - Hisingstorp
JÖNKÖPING
Nybyggnation bostäder
Investering 246 Mkr
Sadelmakaren 1
VÄRNAMO
Nybyggnation bostäder
Investering 253 Mkr
Porfyren 3
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiellt
Hyresgäst Sporda Nonwowen
Investering 53 Mkr
PÅGÅENDE
Bikupan 22
VARBERG
Nybyggnation kommersiellt
Hyresgäst ChopChop
Investering 24 Mkr
Klynnan 12
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiellt
Hyresgäst PostNord
Investering 35 Mkr
PÅGÅENDE
PÅGÅENDE
JÖNKÖPING
VÄRNAMO
VÄXJÖ
Vår kompetens sträcker sig från idé, till genomförande och förvaltning och vi utvecklar allt från
bostäder till alla typer av kommersiella fastigheter. För kommersiella fastigheter tecknas hyres-
kontrakt innan byggstart sker. Bolaget strävar efter att, där möjlighet finns, koppla hyresavtalet till
entreprenadkostnaden.
Vid utveckling av bostäder ska god kännedom om marknadsutveckling, kundbehov och efterfrågan
finnas innan byggstart sker.
Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplanerna för fram-
tida projekt. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för
oförutsedda kostnader.
PÅGÅENDE
PÅGÅENDE
PÅGÅENDE
PÅGÅENDE
VARBERG
PÅGÅENDE
Grön fastighet enligt Nivikas
gröna ramverk.
Hematiten 1
VÄRNAMO
Nybyggnation kommersiellt
Hyresgäst DS Smith
Investering ca 152 Mkr
PROJEKTERING
Projektverksamheten
PROJEKT-
VERKSAMHETEN
===== SIDA 14 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 14
*) Planeras vara färdigställt, kvartal per kalenderår
**) Boverket.se gällande BBR-krav
***) Uthyrningsgrad %, för bostäder kan uthyrning påbörjas tidigast
sex månader före första inflyttningsdatum varför det är noll fram tills
uthyrningen startar.
Tillkommande hyresvärde nära 40 Mkr på årsbasis under innevarande räkenskapsår
64 423
m/two.num58%33%
8%
64 423
m²
13%
66%
21%
1%
1 427
Mkr
76%
12%
10%
2%
476
Pågående projekt,
antal bostäder, st
Pågående projekt,
projektbudget, Mkr
Pågående projekt, uthyrbar yta
per kategori, %
Pågående projekt, uthyrbar yta
fördelat per ort, m²
Bostäder 25 991m2
Industri/lager 28 698 m2
Samhällsfastighet 9 249 m2
Restaurang 485 m2
Bostäder 989
Samhällsfastighet 130
Industri/lager 285
Restaurang 24
Jönköping 8 228 m2
Värnamo 42 380 m2
Växjö 13 330 m2
Västkusten 485 m2
Hyresbostäder 476
Studentbostäder 0
Fastighet Ort Projekttyp Kategori Projektstart
Planeras vara
färdigställt*
Bedömd
investering,
Mkr
Upparbetad
investering,
Mkr
Bokfört värde,
Mkr
Energi-
prestanda,
%**
Bostäder
Uthyrbar yta,
m2
Lokaler
Uthyrbar yta,
m2
Hyres-
värde,
Mkr
Uthyrnings-
grad, %***
Estimerat
fastighetsvärde,
Mkr
Antal
lägenheter
Bikupan 22 Varberg Nybyggnation Restaurang Q3 2022 Q2 2023 24 18 18 80 - 485 1,5 100 24 -
Värendsvallen 12 Växjö Nybyggnation Bostäder Q1 2021 Q3 2023 245 220 234 56 5 900 - 14,1 *** 302 159
Sadelmakaren 1 Värnamo Nybyggnation Bostäder Q1 2021 Q2/Q3 2023 253 230 237 56 8 111 - 13,0 100 324 130
Värendsvallen 12 Växjö Nybyggnation Samhällsfastighet Q1 2022 Q2 2023 102 68 67 80 - 3 678 7,1 100 102 -
Klynnan 12 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2022 Q2 2023 35 33 38 80 - 1 900 2,6 100 42 -
Porfyren 3 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2022 Q2 2023 53 50 57 80 - 4 799 4,0 100 61 -
Graniten 39 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q4 2022 Q3 2023 44 10 23 80 - 3 999 3,1 100 51 -
Tor 3 Nybro Nybyggnation Bostäder Q4 2022 Q2 2024 130 90 77 56 3 752 - 5,5 *** 130 63
Roten 2 “Hisingstorp” Jönköping Nybyggnation Bostäder Q2 2022 Q2 2024 246 122 122 80 6 002 - 13,1 *** 246 82
Kärleken 3 Värnamo Ombyggnation Samhällsfastighet Q4 2022 Q3 2023 14 4 - - - 1 136 2,3 100 16 -
Hematiten 1 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2023 Q1 2024 152 15 15 78 - 18 000 10,7 100 162 -
Hovslätts ängar Jönköping Nybyggnation Bostäder Q4 2022 Q1 2024 115 40 40 80 2 226 - 5,8 *** 115 42
Rosen 1 Värnamo Ombyggnation Samhällsfastighet Q4 2022 Q1 2024 14 1 1 - - 4 435 5,1 100 18 -
1 427 900 929 25 991 38 432 87,8 1 592 476
Projektverksamheten
Pågående och färdigställda projekt under perioden, >5 Mkr
===== SIDA 15 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 15
0
20
40
60
80
100
Göteborg
Motala
Gislaved
Lysekil
Hunnebostrand
Strömstad
Jönköping
Borås
Värnamo
Växjö
Vetlanda
Selfstorageverksamheten Mitt Lager har sedan dess start 2016 bedrivits
med syftet att utnyttja vakanser i Nivikas fastighetsbestånd. Mitt Lager
startades till följd av två lediga lokaler i Jönköping och Värnamo som läm-
pade sig för selfstorageverksamhet. Beståndet har sedan vuxit med cirka
två anläggningar per år, genom etableringar i Nivikas fastighetsbestånd i
Småland samt genom strategiska förvärv av liknande verksamheter på or-
ter i västra Sverige, såsom Lysekil och Strömstad. Verksamheten omsätter
drygt 20 miljoner kronor i årstakt och drivs av två medarbetare.
Mitt Lager bedriver verksamheten med en för branschen låg bemanning
tack vare sitt digitala system med bokning och betalning vilket även ger
kunden snabb tillgång till den lokal de bokat. Kunden skall kunna hyra och
få tillgång till ett förråd på mindre än två minuter.
Nivika har en fortsatt tillväxtstrategi för selfstorageverksamheten och har
som mål att växa med två anläggningar per år, antingen genom etablering
på flera orter och eller att utöka verksamheten på befintliga orter.
Per den 28 februari 2023 har Mitt Lager 15 anläggningar på tolv orter i
södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 100 förråd, med en
genomsnittlig uthyrningsgrad på 51 procent. Uthyrningsgraden är förutom
påverkan av säsong även påverkad av utbyggnationen av anläggningen i
Göteborg och prishöjning runt årsskiftet.
Under perioden har anläggningen i Göteborg expanderades med ytter-
ligare 289 förråd som var klara för uthyrning i februari 2023. I årstakt
omsätter Mitt Lager nu drygt 20 miljoner kronor med endast två anställda.
Fördelning av förråd per geografi
2023-02-28, %
Uthyrningsgrad per geografi 2023-02-28, %
*Jönköping innefattar tre anläggningar och Växjö två anläggningar med sammanlagd uthyrningsgrad
sammanvägd utifrån antalet förrådsenheter.
Borås 75
Falkenberg 191
Gislaved 101
Göteborg 678
Hunnebostrand 242
Jönköping* 339
Lysekil 214
Motala 96
Strömstad 144
Vetlanda 117
Värnamo 142
Växjö* 757
Anläggning Antal förråd
24
2 6
22
8
113
7
5
4
5
38 36
Jönköping*
Borås
Lysekil
Strömstad
Vetlanda
Värnamo
Växjö*
Totalt
Gislaved
Hunnebostrand
47
60
27
76
51
Falkenberg
40
49
553 096 st
Motala
Göteborg
64 66
3
Falkenberg
24
Mitt Lager
===== SIDA 16 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 16
MINSKA ENERGIANVÄNDNINGEN MED 10 %
Mål: -10 %
kWh per m2 jmf med
2021/22
-6% (92 kWH/m²)
ANDEL GRÖNA FASTIGHETER I PORTFÖLJEN
32 % Mål: 20 %
ANTAL NYINSTALLERADE LADDPLATSER
Mål: ≥100 st57ST
INSTALLATION SOLENERGI
Mål: ≥1 GWp 258 KWp
MÅL
UPPNÅTT
NYPRODUKTION MILJÖBYGGNAD SILVER
Mål: 100 %100 %
Hållbarhetsmål
2022/23
Aktuellt hållbarhetsarbete
Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Som
långsiktig aktör är det en självklarhet att vara en del i utvecklingen av det hållbara samhället. Målen att minska energianvändningen i
våra fastigheter, bygga bostäder i enlighet med Miljöbyggnad Silver, installera fler laddplatser och öka produktionskapaciteten från
installerade solpaneler bidrar till att minska såväl klimatpåverkan som driftskostnaderna.
Att ha kontroll på, och påverka, energiförbrukningen i fastigheterna är en viktig del i energieffektiviseringen. Nivikas tekniska för -
valtning använder sig av olika system för att övervaka fastigheterna med fokus på att följa upp, utveckla och optimera fastigheternas
energianvändning. En kartläggning av fastigheter med hög förbrukning har g jorts. Ett antal åtgärder har g jorts under året, som byte
av värmecentraler, ventilationssystem och fönsterbyten på fastigheter där vi inte bara får ett bättre energivärde, utan också ger
hyresgästerna ett förbättrat inomhusmiljö. Andelen gröna fastigheter i portföljen uppgår per 28 februari till 32 procent.
Miljöcertifieringar är ett verktyg för att säkerhetsställa att våra fastigheter är hållbara och bidrar till minskad miljöpåverkan. Sedan
2020 bygger Nivika alla sina bostäder i enlighet med Miljöbyggnad Silver. Certifieringen omfattar de viktigaste miljöpåverkande
byggnadsaspekterna och kvalitetssäkrar samtidigt inomhusklimatet.
Målet på nyinstallerad solenergi med produktionskapacitet om minst en GWp innebär för bolaget fortsatt fokus på förnybar el.
Vi sätter solpaneler på våra tak, både nybyggnation och befintliga fastigheter. Liksom målet gällande antal laddplatser för el- och
hybridfordon, förutom att bidra till attraktivare bostäder och lokaler, underlättar det även för våra hyresgäster att agera och bidra i
omställningen till mer hållbara transporter och samhälle.
FORTSATT FOKUS PÅ ENERGIEFFEKTIVISERING
MÅL
UPPNÅTT
Aktiviteter under första halvåret, september 2022 - februari 2023
Exempel på energieffektiviseringa r
• Byte av fjärrvärme- och styrcentral på Folkets hus 1, Värnamo, har gett energibesparing på -12,8 procent
• Byte av äldre ventilationsaggregat och konvertering av uppvärmning från direktverkande el till fjärrvärme på Rättaren 5,
Växjö, har gett en minskad elförbrukning med 70 procent vilket motsvarar 120 000 kWh
Miljöbyggnad Silver
Pågående projekt under byggnation i enlighet med Miljöbyggnad Silver: Bostadsfastigheterna Sadelmakaren 1, Värnamo och
Värendsvallen 12, Växjö samt Klynnan 12, Värnamo, en logistikanläggning till PostNord.
Installation solenergi
Målen på nyinstallerad solenergi med produktionskapacitet om minst en GWp innebär för bolaget fortsatt fokus på förnybar
energi. Vi sätter solpaneler på våra tak, både nybyggnation och befintliga fastigheter. Under september 2022 - februari 2023
har vi installerat solcellsanläggningar på tre fastigheter med en total produktionskapacitet om 258 kWp.
Nyinstallerade laddplatser
Antalet laddplatser per sista februari som har installerats uppgår till 57 stycken varav 31 på kommersiella fastigheter och 26 på
bostadsfastigheter.
Aktuellt hållbarhetsarbete
===== SIDA 17 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 17
GRÖNA LÅN - EN TREDJEDEL AV NIVIKAS FINANSIERING
• Fastigheten är belägen på Hisingstorp, en höjd med fantastisk utsikt
äver Jönköping och Vättern. Hisingstorp ligger mindre än 10 minuter
väster om Jönköpings centrum, med närserviceutbud och skolor i
närområdet.
• Lägenheterna i trygghetsboendet upplåts i form av hyresrätter och är
avsedda för personer där minst en i hushållet har fyllt 65 år, det kommer
finnas personal på plats samt tillgång till en gemensamhetslokal
• Inom kvarteret finns totalt 82 lägenheter, fördelat på sex byggnader med
lägenheter från 1:or till några 4:or
• Byggnaderna uppfyller Miljöbyggnad Silver
• Fastigheterna är föreberedda för montage av solceller
• Miljö och gårdshus är byggda i trä och har tak av Sedum
Roten 2, ”Hisingstorp”, Jönköping
Utveckling grön finansiering per kvartal, Mkr
0
500
1000
1500
2000
20-11-30
Gröna banklån
Godkänt investeringsbelopp Mkr
Upparbetade investeringar i pågående projekt 1 085
Befintliga fastigheter 2 289
-Varav tidigare ny och ombyggnadsprojekt 1 301
Totalt godkänt investeringsbelopp 3 374
Utestående volym gröna obligationer 1 250
Utestående volym gröna krediter 605
Kvarvarande godkänt investeringsbelopp 1 520
Uppföljning Grönt Ramverk:
Investeringsbelopp 2023-02-28
Gröna obligationer
Hösten 2020 gav Nivika ut sitt Gröna Ramverk och emitterade i
samband med detta också sin första gröna obligation. Nivikas ramverk
följer Green Bond Principles, är granskat av Cicero och har fått
betyget ”Medium Green”.
Grön finansiering
Under föregående bokslutsår, 2020/21 emitterades två gröna
obligationer enligt det gröna ramverket. Utestående obligationslån,
samtliga gröna, är vid periodslut 1 250 inom ramen 1 600 miljoner
kronor.
I juni 2021 fick Nivika sitt första gröna banklån vilket sedan dess har
utvecklats till att omfatta totalt 605 miljoner kronor per
2023-02-28 vilket utgör 33 procent av total grön finansiering.
Nivika har ett flertal pågående projekt med grön finansiering såsom
Sadelmakaren 1 i Värnamo och Nivika Center i Växjö. Klynnan 12 i
Värnamo är färdigställd och hyresgästen PostNord inflyttad den 1
april.
21-02-28
21-05-31
21-08-31
21-11-30
22-02-28
22-05-31
23-02-28
67 %
33 %
22-08-31
Uppföljning Grönt Ramverk
Klynnan 12, Värnamo
===== SIDA 18 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 18
Finansiell ställning och likviditet
Bolaget finansierar sina tillgångar med en kombination av bilaterala
banklån, obligationslån, övriga skulder samt eget kapital. Fastighetsfinan -
siering sker genom lån, byggnadskreditiv och revolverande faciliteter hos
ett tiotal kreditgivare där tre storbanker utgör basen med tillkommande
finansiering hos lokala sparbanker samt SBAB. Obligationslån utgör en
kompletterande finansieringskälla.
En bra finansieringsstruktur innebär att bolaget löpande har tillgång till
kapital i tillräcklig mängd i relation till pågående verksamhet till ett pris
avvägt mot risk. Bolaget har ett bra och nära samarbete med sina kredit -
givare och arbetar aktivt och kontinuerligt med att säkerställa bolagets
likviditet och framtida finansiering.
Vid periodslut uppgick bolagets kapitalbindningstid till 2,8 år (2,6).
Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till
fastighetsvärde uppgick vid periodens slut till 54 procent (50). Samtliga
informations- och finansiella åtaganden vid periodens slut var uppfyllda.
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick vid rapport -
dagen till 5 779 miljoner kronor (5 176) varav långsiktig bankfinansie -
ring uppgick till 4 368 miljoner kronor (3 795), obligationslån 1 250
miljoner kronor (1 250) och övriga räntebärande skulder till 161 miljoner
kronor (131). Ökningen i räntebärande skulder förklaras till största del
av investeringar i förvärv samt investeringar i ny- och ombyggnationer.
Total andel gröna lån i portföljen uppgår vid periodens slut till drygt 30
procent.
Samtliga lån med kapitalförfall under året har förlängts med bibehållna
villkor. Beviljad men ej nyttjad finansiering uppgick vid periodens utgång
till 225 miljoner kronor, avseende kontokredit samt outnyttjade bygg -
nadskreditiv.
Bolaget har obligationsförfall om 600 miljoner kronor i september 2023
samt 650 miljoner kronor i september 2024. Med tanke på rådande
omvärldsläge med höga räntor och osäkerheten på obligationsmarknaden
har Bolaget beslutat att ta ned obligationsfinansieringen genom en kom -
bination av eget kapital, egen kassa samt säkerställd finansiering via bank.
I samband med avyttringar under perioden har befintliga lån om 230
miljoner kronor lösts. Efter perioden har en obelånad tomt avyttrats och
bolaget ser över möjligheterna att avyttra ytterligare enstaka fastigheter
för att frigöra kapital.
Finansiering 2023-02-28 2022-02-28
Säkerställd finansiering, Mkr 4 494 3 923
Obligationslån, Mkr 1 250 1 250
Genomsnittlig ränta, säkerställd finansiering, %* 4,5 1,5
Genomsnittlig ränta, icke säkerställd finansiering, % 7,1 4,7
Genomsnittlig ränta, total, %* 5,0 2,4
Kapitalbindningstid, år 2,8 2,6
Likvida medel, Mkr 196 680
Nettobelåningsgrad, % 54,0 49,6
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,2
Soliditet, % 39,4 40,8
*inklusive byggnadskreditiv
FINANSIERING
0
10
20
30
40
50
60
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Q2
2022–
2023
Eget kapital
39 %
Övriga poster
8%
2023-02-28
Obligationsfinansiering
11 %
Bankfinansiering
42 %
2023–
2024
2024–
2025
2025–
2026+
Nettobelåningsgrad, % Kapitalstruktur förfall
per 2023-02-28Kapitalstruktur*
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
4 331
803
1 250
4 617
0
500
1000
1500
2000
2500
*) Baserad på balansomslutning
Under mars 2023 genomfördes en riktad nyemission av B-aktier med
en teckningskurs om 38 kronor, motsvarande en premie om cirka 5,7
procent i förhållande till stängningskursen den 27 mars. Emissionen är
föremål för efterföljande godkännande från extra bolagsstämma som
hålls den 2 maj. Emissionen tillför bolaget cirka 750 miljoner kronor före
emissionskostnader. Emissionen g jordes för att stärka balansräkningen
och framför allt för att, med stöd av säkerställd bankfinansiering, egen
kassa och eget kapital, lösa obligationslån med förfall under hösten 2023
och därmed även minska exponeringen mot obligationsmarknaden
Efter periodens slut har Nivika utnyttjat övervärden i befintliga ränte-
säkringar, kortat ned dessa och samtidigt nytecknat ränteswappar. Per
den 26 april har Nvivika räntesäkrat totalt 900 miljoner kronor.
Obligationsförfall: (September 2023 samt september 2024)
Finansiering
===== SIDA 19 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 19
AKTUELL
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Utifrån det fastighetsbestånd bolaget ägde per den 28 februari 2023, baseras intjäningsförmågan på en kommande tolvmånadersperiod. Intjä-
ningsförmågan baseras på tecknade hyresavtal och visar vilken avkastning som bolaget kan generera med givna förutsättningar. Aktuell in-
tjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader
på årsbasis givet fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt.
Intjäningsförmågan innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader,
räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information utgör grunden för
den uppskattade intjäningsförmågan:
• Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis
(inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga
fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag
• Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med
underhåll, för innehavda fastigheter per bokslutsdag. I driftkostnaderna
ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten
Fastighetskostnader och beräknas utifrån fastigheternas aktuella
taxeringsvärden.
2023-02-28
Hyresintäkter 599
Fastighetskostnader -180
Driftnetto 413
Central förvaltning -35
Finansiella kostnader -285
Förvaltningsresultat 100
Förväntad hyresutveckling
Diagrammet illustrerar aktuellt hyresvärde för färdigställda förvalt-
ningsfastigheter per 28 februari med tillägg för förväntat hyresvärde
för pågående nybyggnation av förvaltningsfastigheter och förvärvade
eller avyttrade, men ej till- eller frånträdda förvaltningsfastigheter per
28 februari 2023 i takt med att dessa färdigställs alternativt till- eller
frånträds.
Information om färdigställda, pågående nybyggnationer och förvärvade
men ej tillträdda förvaltningsfastigheter inkluderar bedömningar och
antaganden. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för bedömd
hyra för vakanta ytor och rabatter uppräknat till årstakt. Bedömningarna
och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ska inte ses som
en prognos.
• Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella
organisationen, inklusive projektutveckling, och fastighetsport-
följens storlek per bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är
inte medtagna.
• Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets
faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per
bokslutsdag
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr
400
500
600
700
Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q4 2024
Förväntad hyresutveckling
Aktuell Intjäningsförmåga
===== SIDA 20 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 20
AKTIEN OCH ÄGARNA
Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är sedan den 3 december 2021 noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom
sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 28 februari 2023 till 2 429 Mkr och antalet aktieägare var 3 165 stycken.
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 58 170 205 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 33 285 405
stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier medför
lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.
Kursutveckling och handel
Under perioden 1 december 2022 till 28 februari 2023 omsattes på Nasdaq Stockholm cirka 735 000 NIVI B-aktier. Dagsomsätt -
ningen för Nivika på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 11 481 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 42,81
kronor. Högst betalkurs under perioden var 47,95 kronor den 14 december 2022 och lägst betalkurs var 40,15 kronor den 1 december
2022. Aktiekursen den 28 februari 2023 uppgick till 41,75 kronor (senast betalt). Marknadsvärde på samtliga aktier i bolaget, baserat
på senast betalt pris för B-aktien 28 februari 2023, uppgick till 2 429 Mkr. Information om aktiens utveckling finns även på
www.nivika.se.
Aktiekapital
Årsstämman 2021/22 bemyndigade styrelsen att fatta beslut om nyemission av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler motsva -
rande högst tio procent av det totala antalet utestående aktier i Bolaget. Under perioden har inga aktier emitterats.
De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 28 februari 2023
Namn Antal A-aktier* Antal B-aktier* Totalt antal aktier Andel av kapital Andel av röster
Värnanäs AB 8 185 600 36 804 8 222 404 14,1 29,0
Santhe Dahl Invest AB 5 352 000 3 657 215 9 009 215 15,5 20,3
Holmgren Group AB 3 900 000 975 000 4 875 000 8,4 14,2
Planch AB 3 233 600 808 400 4 042 000 7,0 11,7
Skandinavkonsult i Stockholm AB 3 233 600 808 354 4 041 954 7,0 11,7
Pollock Invest AB 980 000 245 000 1 225 000 2,1 3,6
Nordnet Pensionsförsäkring AB - 4 105 911 4 105 911 7,1 1,5
Nordea Livförsäkring Sverige AB - 3 991 196 3 991 196 6,8 1,4
Tredje AP-Fonden - 2 631 578 2 631 578 4,5 0,9
Swedbank Robur Småbolagsfond - 2 200 000 2 200 000 3,8 0,8
10 största aktieägare 24 884 800 19 459 458 44 344 258 76,2 95,1
Övriga aktieägare - 13 825 947 13 825 947 23,8 4,9
Totalt 24 884 800 33 285 405 58 170 205 100,0 100,0
Varav styrelse och koncernledning 21 651 200 5 860 673 27 511 873 47,3 78,8
Källa: Euroclear Sweden och Bolaget
* A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.
2023-02-28
Handelsplats Nasdaq Stockholm
Aktienamn Nivika
Kortnamn (ticker) NIVI B
ISIN-kod SE0017083272
Segment Nasdaq, Mid Cap
Sektor Real Estate
Valuta SEK
Totalt antal utestående aktier 58 170 205 st
Totalt antal B-aktier 33 285 405 st
Stängningskurs 28 februari 2023 41,75 kr
Marknadsvärde 28 februari 2023* 2 429 Mkr
*Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan.
Aktien och ägarna
===== SIDA 21 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 21
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2017 2018 2019 2020 2021 2022 22/23
Q2-R12
Driftnetto, Mkr
RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT
FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG
0
100
200
300
400
500
600
2017 2018 2019 2020 2021 2022 22/23
Q2-R12
Totala hyresintäkter, Mkr
0
50
100
150
200
2017 2018 2019 2020 2021 2022 22/23
Q2-R12
Förvaltningsresultat, Mkr
tkr
2022/23
3 mån
dec-feb
2021/22
3 mån
dec-feb
2022/23
6 mån
sep-feb
2021/22
6 mån
sep-feb
2021/22
12 mån
sep-aug
Hyresintäkter 141 896 123 284 285 253 231 242 502 885
Serviceintäkter 12 418 9 794 19 815 13 868 25 196
Summa intäkter 154 314 133 078 305 068 245 110 528 082
Driftskostnader -50 753 -38 805 -93 895 -68 907 -137 096
Underhållskostnader -3 365 -5 485 -8 361 -8 028 -18 976
Fastighetsskatt -4 589 -5 568 -9 460 -8 466 -17 640
Summa fastighetskostnader -58 707 -49 858 -111 715 -85 400 -173 712
Driftnetto 95 607 83 220 193 353 159 710 354 370
Central administration -12 516 -13 010 -23 915 -23 579 -43 194
Finansnetto -62 226 -33 427 -113 227 -63 229 -141 668
Förvaltningsresultat 20 865 36 784 56 211 72 902 169 508
Värdeförändring fastigheter, realiserade 12 482 - 12 482 - 14 000
Värdeförändring fastigheter, orealiserade -74 716 111 768 -256 378 392 617 544 475
Värdeförändring räntederivat 6 339 10 614 4 614 16 686 47 626
-55 895 122 383 -239 282 409 303 606 101
Resultat före skatt -35 031 159 166 -183 071 482 205 775 609
Aktuell skatt -1 275 -1 851 -3 449 -4 313 -9 975
Uppskjuten skatt 33 409 -28 422 45 388 -86 526 -138 601
Periodens resultat -2 897 128 896 -141 133 391 366 627 033
Periodens totaltresultat -2 897 128 896 -141 133 391 366 627 033
Hänförligt till
Moderföretagets aktieägare -2 897 128 896 -141 133 391 366 627 033
Innehav utan bestämmande inflytande
Utestående antal aktier 58 170 205 58 170 205 58 170 205 58 170 205 58 170 205
Justerat antal aktier* 58 170 205 58 170 205 58 170 205 58 170 205 58 170 205
Genomsnittligt antal aktier under perioden* 57 581 234 37 513 212 57 581 234 42 985 951 53 705 054
Totalresultat per aktie, kr -0,05 3,44 -2,45 9,10 11,68
Koncernen
===== SIDA 22 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 22
KOMMENTARER TILL RESULTATET
Hyresintäkter
För andra kvartalet uppgick de totala hyresintäkterna till 154 Mkr
vilket är en ökning med 16 procent i jämförelse med 133 Mkr samma
period föregående år. För hela perioden uppgick det till 305 Mkr, vilket
motsvara en tillväxt på 24 procent i jämförelse med samma period
föregående år. Intäkterna under hela perioden utgörs av hyresintäkter
285 Mkr (231) och serviceintäkter 20 Mkr (14). Serviceintäkter består
huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el och vatten.
Ökningen av hyresintäkterna är framförallt hänförlig till Nivikas fortsatta
expansion bestående av flera större förvärv samt färdigställande av ett
flertal nybyggnationer. Per 28 februari 2023 förvaltar Nivika 182 fast -
igheter, att jämföra med 173 stycken vid samma tidpunkt föregående år.
Även hyreshöjningar under året påverkar hyresintäkterna positivt.
Den uthyrbara ytan i Nivikas fastighetsbestånd uppgick till cirka
531 000 m² per 2023-02-28 jämfört med 533 000 m² 2022-02-28.
Det sammanlagda kontraktsvärdet för förvaltningsobjekten per
2023-02-28 uppgick, på årsbasis, till 599 Mkr (534), vilket motsvarar
en tillväxt om 12 procent.
Driftkostnader och driftnetto
Driftöverskottet för andra kvartalet uppgick till 96 Mkr (83) vilket mot -
svarar en överskottsgrad om 62 procent (63). För hela perioden
september till februari 2022/23 uppgick driftöverskottet till 193 Mkr
(160) vilket motsvarar en överskottsgrad om 63 procent (65).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter finansnetto,
uppgick för andra kvartalet till 21 Mkr (37), för hela perioden, september
till februari var förändringen -23 procent jämfört med samma period
föregående år och uppgick till 56 Mkr (73). Förändringen beror till
största del på ett förhöjt ränteläge.
Värdeförändringar fastigheter, 2022/23
Mkr dec-feb
Förändring kassaflöde m.m. 240
Pågående nybyggnation 8
Mark och outnyttjade byggrätter -
Förändringar i avkastningskrav -323
Orealiserad värdeförändring -75 -0,7%
Realiserad värdeförändring 12
Totala värdeförändringar -62 -0,6%
Värdeförändringar
Kvartalet har präglats av fortsatt stigande marknadsräntor och högre
finansieringskostnader än för ett år sedan. Högre finansieringskostnader
medför enligt vår bedöming fortsatt stigande avkastningskrav i mark -
naden, vilket även återspeglas i vår portfölj. Högre avkastningskrav har
till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde främst kopplat till positiv
nettouthyrning och ökat indexantagande för 2023 då inflationen inte
viker undan. Det medför att periodens orealiserade värdeförändringar
uppgår till –75 Mkr (112) motsvarande –0,7 procent (1,2).
Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 12
Mkr (-) och är hänförliga till försäljningen av Helsingborgsportföljen,
Stigamo 1:47 i Jönköping samt Bikupan 19 i Varberg.
För hela perioden uppgick värdeförändringen till -244 Mkr (393) varav
12 Mkr (-) är realiserade enligt ovan och -256 Mkr (393) orealiserade
värdeförändringar.
Säsongsvariationer
Driftöverskottet hos Nivika varierar över året, detta beroende på de
säsongsvariationer som uppkommer i fastighetsbranschen och på bolagets
marknader. Under vintermånaderna påverkas resultatet av att kostnaderna
avseende främst el och värme är höga. Kontraktsstrukturen är utformad så
att hyresgästerna debiteras en jämnt fördelad preliminär avgift löpande
under året, medan utgiften för den faktiska förbrukningen kostnadsförs i
takt med utfall. Detta ger en lägre överskottsgrad dessa månader, mot-
svarande ligger den på en högre nivå under sommarmånaderna.
Skatt
Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar har beräknats till skatte -
satsen 20,6 procent.
Orealiserade värdeförändringar på derivat påverkade resultatet med 5
Mkr (16,7) och avser i sin helhet orealiserade värdeförändringar drivet av
stigande räntor.
Koncernen
===== SIDA 23 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 23
KONCERNENS RAPPORT ÖVER
FINANSIELL STÄLLNING
tkr 28 feb 2023 28 feb 2022 31 aug 2022
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser 1 264 2 343 1 878
Summa immateriella anläggningstillgångar 1 264 2 343 1 878
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 486 300 9 333 510 10 698 539
Rörelsefastigheter 19 503 - -
Inventarier 67 366 59 465 70 777
Nyttjanderättstillgångar 26 403 17 513 19 630
Derivatinstrument 33 714 - 29 100
Andra långsiktiga värdepappersinnehav 11 11 11
Uppskjuten skattefordran 29 404 44 26 170
Andra långfristiga fordringar 51 818 73 945 45 794
Summa anläggningstillgångar 10 714 519 9 484 487 10 890 021
Omsättningstillgångar
Varulager 36 808 6 653 16 471
Hyresfordringar 8 209 5 212 26 393
Övriga fordringar 11 651 42 115 44 187
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 32 538 45 301 27 712
Likvida medel 195 762 679 789 186 749
Summa omsättningstillgångar 284 968 779 071 301 511
SUMMA TILLGÅNGAR 11 000 750 10 265 901 11 193 410
tkr 28 feb 2023 28 feb 2022 31 aug 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 29 085 29 085 29 085
Övrigt tillskjutet kapital 2 379 932 2 367 209 2 379 932
Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 922 324 1 796 853 2 063 457
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 331 341 4 193 147 4 472 474
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 561 268 534 941 602 793
Räntebärande finansiella skulder 5 179 529 5 176 643 5 776 770
Leasingskulder 22 610 13 851 15 793
Derivatinstrument - 1 840 -
Summa långfristiga skulder 5 763 407 5 727 275 6 395 356
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 687 493 127 972 98 107
Leasingskulder 3 454 2 902 2 791
Leverantörsskulder 81 423 97 606 92 725
Aktuella skatteskulder - 8 059 13 297
Övriga skulder 9 961 29 237 37 700
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 123 672 79 703 80 960
Summa kortfristiga skulder 906 003 345 479 325 580
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 11 000 750 10 265 901 11 193 410
Koncernen
===== SIDA 24 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 24
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL
0
10
20
30
40
50
2017 2018 2019 2020 2021 2022 22/23
Q2
Soliditet, %
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 4 331 Mkr (4 472). Soliditeten uppgick till
39 procent (40). Förändringen under perioden september 2022 - februari 2023 utgörs av periodens
resultat.
Fastighetsvärde, Mkr
2017 2018 2019 2020 2021 2022 22/23
Q2
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
tkr
Aktie-
kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserat
resultat
inkl. årets
resultat
Innehav utan
bestämmande-
inflytande
Totalt
eget kapital
Ingående balans 2021-09-01 20 358 974 368 1 429 738 - 2 424 464
Årets resultat 627 033 627 033
Summa totalresultat 627 033 627 033
Transaktioner med ägare:
- Utdelning -24 252 -24 252
- Nyemission 8 727 1 405 564 1 414 291
Övrig förändring 30 938 30 938
Utgående balans 2022-08-31 29 085 2 379 932 2 063 457 - 4 472 474
Ingående balans 2022-09-01 29 085 2 379 932 2 063 457 - 4 472 474
Årets resultat -141 133 -141 133
Summa totalresultat -141 133 -141 133
Transaktioner med ägare:
- Utdelning
- Nyemission
Utgående balans 2023-02-28 29 085 2 379 932 1 922 324 - 4 331 341
Koncernen
===== SIDA 25 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 25
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
Investeringar och kassaflöde
Siffror inom parentes avser 2022-08-31.
Kassaflödet från den löpande verksamheten i perioden
uppgick till 44 Mkr (148). Förvärv av fastigheter, direkt
eller via dotterbolag, påverkade kassaflödet i perioden med
-84 Mkr (-2 673). Detta avser förvärv av två fastig-
heter, Bikupan 2 i Varberg samt Ämbaret 3 i Jönköping.
De avyttrade fastigheterna via dotterbolag har påver-
kat kassaflödet med 494 Mkr (69), avser försäljning av
Helsingborgsportföljen, Stigamo 1:47 i Jönköping samt
Bikupan 19 i Varberg. Investeringar i befintliga fastigheter
uppgick till -425 Mkr (-633), avser främst nybyggnation,
anpassningar och ombyggnationer enligt befintliga eller
nya hyresgästers behov.
Finansieringsverksamhetens bidrag under året utgörs av
nyemission (föregående år) samt upplåning netto om -8
Mkr (3 092), efter avdrag av utbetald utdelning 0 Mkr
(24).
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden
med 9 Mkr (-24) vilket gav utgående likvida medel om 196
Mkr (187).
tkr
2022/23
6 mån
sep-feb
2021/22
6 mån
sep-feb
2021/22
12 mån
sep-aug
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 169 438 136 131 311 176
Erhållen ränta 857 - -
Betald ränta -115 600 -63 229 -138 510
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 13 425 3 775 10 316
Betald skatt - 171 9 975
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 68 120 76 848 173 007
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring rörelsefordringar 27 072 -48 918 -64 398
Förändring rörelseskulder -51 675 28 927 39 004
Kassaflöde från den löpande verksamheten 43 517 56 857 147 613
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -84 000 -1 785 600 -2 672 939
Avyttring av förvaltningsfastigheter 493 522 - 68 760
Investering i förvaltningsfastigheter -425 104 -245 193 -633 025
Investering i materiella anläggningstillgångar -2 753 -7 125 -20 880
Investering i finansiella tillgångar -5 712 -7 179 -5 156
Kassaflöde från investeringsverksamheten -24 047 -2 045 097 -3 263 240
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning - -24 252 -24 252
Nyemission - 1 480 707 1 401 568
Förändring lån -7 856 1 002 261 1 718 052
Amortering av leasingskuld -2 601 -1 460 -3 767
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -10 457 2 457 256 3 091 601
Periodens kassaflöde 9 014 469 016 -24 025
Likvida medel vid periodens början 186 749 210 774 210 774
Likvida medel vid periodens slut 195 763 679 790 186 749
Koncernen
===== SIDA 26 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 26
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
I SAMMANDRAG
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen.
Intäkterna består i huvudsak av vidarebefordrade kostnader till dotterbolagen. Moderbolaget har två gröna obligationer, detta tillsammans med ökade
personalkostnader i samband med utökad organisation, har medfört ökade kostnader. Balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och
fordringar hos dessa samt eget kapital. Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.
tkr
2022/23
3 mån
dec-feb
2021/22
3 mån
dec-feb
2022/23
6 mån
sep-feb
2021/22
6 mån
sep-feb
2021/22
12 mån
sep-aug
Nettoomsättning 24 336 18 630 45 358 32 353 64 538
Bruttoresultat 24 336 18 630 45 358 32 353 64 538
Administrationskostnader -27 221 -25 094 -51 439 -42 753 -83 674
Rörelseresultat -2 885 -6 464 -6 081 -10 400 -19 136
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 65 967 - 96 367 - 68 735
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 15 336 7 726 22 878 9 665 31 141
Räntekostnader och liknande resultatposter -23 790 -19 526 -45 637 -35 243 -74 088
Finansnetto 57 513 -11 800 73 608 -25 578 25 788
Resultat efter finansiella poster 54 628 -18 263 67 527 -35 977 6 652
Bokslutsdispositioner - - - - 29 540
Resultat före skatt 54 628 -18 263 67 527 -35 977 36 192
Skatt på periodens resultat - - - - -1 270
Periodens resultat 54 628 -18 263 67 527 -35 977 34 922
Periodens totalresultat 54 628 -18 263 67 527 -35 977 34 922
Moderbolaget
===== SIDA 27 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 27
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
I SAMMANDRAG
tkr 28 feb 2023 28 feb 2022 31 aug 2022
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser 1 264 2 343 1 878
Summa immateriella anläggningstillgångar 1 264 2 343 1 878
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter - - -
Inventarier, verktyg, installationer och immateriella tillgångar 938 906 1 172
Pågående nyanläggningar och förskott avseende
materiella anläggningstillgångar 1 699 929 801
Summa materiella anläggningstillgångar 2 637 1 835 1 973
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 2 364 103 2 155 399 2 616 901
Uppskjuten skattefordran 1 6 790 5 337 16 790
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 380 893 2 160 736 2 633 691
Summa anläggningstillgångar 2 384 794 2 164 914 2 637 542
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 104 2 192
Fordringar hos koncernföretag 1 368 394 580 694 1 130 609
Aktuell skattefordran 2 168 1 569 1 403
Övriga fordringarl 9 420 13 093 50 234
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 32 594 47 013 8 693
Summa kortfristiga fordringar 1 412 680 642 370 1 191 131
Kassa och bank 179 852 945 654 129 236
Summa omsättningstillgångar 1 592 532 1 588 024 1 320 367
SUMMA TILLGÅNGAR 3 977 326 3 752 938 3 957 909
tkr 28 feb 2023 28 feb 2022 31 aug 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 29 085 29 085 29 085
Fritt eget kapita l
Överkursfond 2 379 931 2 367 209 2 379 931
Balanserat resultat -55 480 -90 403 -90 403
Periodens resultat 67 527 -35 977 -34 922
Summa fritt eget kapital 2 391 978 2 240 828 2 324 450
Summa eget kapital 2 421 063 2 269 913 2 353 535
Långfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 800 751 1 377 200 1 340 252
Summa långfristiga skulder 800 751 1 377 200 1 340 252
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder 572 717 1 000 205 216
Leverantörsskulder 3 020 5 483 1 570
Skulder till koncernföretag 145 605 73 435 25 624
Övriga skulder 3 437 627 6 925
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 733 25 280 24 787
Summa kortfristiga skulder 755 512 105 825 264 122
Summa skulder 1 556 263 1 483 025 1 604 374
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 977 326 3 752 938 3 957 909
Moderbolaget
===== SIDA 28 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 28
NOTER TILL DELÅRSRAPPORTEN
Not 1 - Finansiella instrument - verkligt värde
Uppskattat verkligt värde för koncernens finansiella instrument baseras
på marknadspriser och värderingsmetoder som beskrivs nedan.
Tabellen nedan visar bolagets värdering till verkligt värde, redovisat som
tillgång i balansräkningen:
Derivat
Ränteswappar värderas i enlighet med den marknadsvärdering den emitte-
rande parten har fastställt.
Not 2 - Transaktioner med närstående
Bolagets transaktioner med närstående parter görs som en del av den
sedvanliga affärsverksamheten och genomförs utifrån samma kriterier
och villkor som för jämförbara transaktioner med externa parter i liknande
ställning.
Nedanstående tabell presenterar förändringar i finansiella instrument
enligt nivå 2:
En utförligare beskrivning av transaktioner med närstående finns i
årsredovisningen 2021/22.
Inköp Avser Mkr
Värnanäs AB Administrativa tjänster 0,5 (0,5)
Poplanäs Invest AB Administrativa tjänster 0,1 (0,1)
Yälp Facility AB Lokalvård 1,0 (2,2)
Tigbro AB Badrumsmoduler till byggnation 0,7 (16,5)
Holmgren Group AB Hyresgästanpassning 0,7 (2,7)
Totalt 3,0 (22,0)
Försäljning Avser Mkr
Värnanäs AB Hyra 2,1 (0,3)
Poplanäs Invest AB Hyra 2,8 (0,1)
Holmgren Group AB Hyra 20,0 (38,5)
Pollock Invest AB Hyra 0,9 (1,3)
Totalt 25,4 (38,9)
• Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Yälp Facility AB, där aktie-
ägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av lokalvård
• Avtal mellan Nivika Byggsystem AB och Tigbro AB, där aktieägare
Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av badrumsmoduler till
byggnation
• Hyresavtal mellan Nivika-koncernens fastighetsägande bolag och
Gynhälsan i Jönköping AB, där Pollock Invest AB är huvudägare, avse -
ende hyra av lokal i Vakten 10 Jönköping
Tabellerna nedan visar omfattningen av de transaktioner med närstående
parter under perioden september till februari 2023, siffror inom parantes
avser helår 2021/22 :
Relation % av kapitalandelar
Värnanäs AB (556735-3783) Ägare 14,1
Santhe Dahl Invest AB (559185-7122) Ägare 15,5
Holmgren Group AB (556371-2610) Ägare 8,4
Avtal 2022/23
Avtal med närstående omfattar under perioden 1 september till
28 februari 2023:
• Hyresavtal mellan Nivika-koncernens fastighetsägande bolag och
Holmgrens Bil AB respektive Holmgrens Fritid AB, där styrelseledamot
och aktieägare Benny Holmgren är delägare, avseende hyra av lokal i
Vinkeln 6 Jönköping, Sandstenen 5 Värnamo, Diabasen 4 Värnamo samt
Gasellen 11 Växjö
• Hyresavtal mellan Nivika-koncernens fastighetsägande bolag och
Värnanäs AB med dotterbolag, avseende hyra av lokal i Golvläggaren 1
och Sandstenen 2 Värnamo
• Hyresavtal mellan Nivika-koncernens fastighetsägande bolag och
Poplanäs AB med dotterbolag, avseende hyra av lokal Folkets Hus 1
Värnamo, Stationen 2 Vetlanda, Alvesta 15:13, 13:20,13 Alvesta och
Häljaryd 1:294 Jönköping
• Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Poplanäs Invest AB, där aktie -
ägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av administrativa tjänster,
lön med tillhörande löneadministration
Värdering
2023-02-28, tkr Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa
Derivatinstrument
(ränteswappar)
0
-33 714
0
-33 714
Värdering
2022-02-28, tkr Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa
Derivatinstrument
(ränteswappar)
0
1 840
0
1 840
tkr 2023-02-28 2022-02-28
Ingående balans -29 100 18 526
Värdeförändring -4 614 -16 686
Utgående balans -33 714 1 840
Koncernen
Värderingshierarkin
Nivåerna i värderingshierarkin definieras som följande:
Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska
tillgångar och skulder.
Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade
priser inkluderade i nivå 1, antingen genom direkt (dvs. prisnoteringar) eller
indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar).
Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observer-
bara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata).
===== SIDA 29 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 29
Not 3 - Segmentredovisning
Ledningen följer primärt upp segmenten på omsättning och driftöverskott. Alla intäkter är från externa kunder. Nivika-
koncernen rapporterar en segmentsredovisning där segmenten är uppdelade geografiskt: Jönköping, Värnamo, Växjö och Väst-
kusten. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts i delårsrapporten som i den senaste årsredovisningen.
33
16
20
3
28
24 8
389
4 3
3
11
Jönköping 33 %
Värnamo 28 %
Växjö 20 %
Västkusten 16 %
Övriga 3 %
Bostäder 38 %
Samhällsfastigheter 8 %
Industri/lager 24 %
Kontor 11 %
Handel 9 %
Hotell/restaurang 3 %
Mark 4 %
Övrigt 3 %
Fördelning fastighetsvärde per geografi, % Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, %
Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Övrigt Totalt
2022/23
sep-feb
2021/22
sep-feb
2022/23
sep-feb
2021/22
sep-feb
2022/23
sep-feb
2021/22
sep-feb
2022/23
sep-feb
2021/22
sep-feb
2022/23
sep-feb
2021/22
sep-feb
2022/23
sep-feb
2021/22
sep-feb
Totala hyresintäkter 99 095 90 259 86 000 68 326 50 797 44 897 57 141 30 406 12 035 11 222 305 068 245 110
Fastighetskostnader - Drift -31 924 -31 182 -29 108 -24 446 -13 145 -2 624 -15 023 -4 710 -4 695 -5 945 -93 895 -68 907
Fastighetskostnader - Underhåll -1 887 -1 421 -2 771 -4 678 -1 991 -957 -1 538 -875 -174 -97 -8 361 -8 028
Fastighetskostnader - Fastighetsskatt -3 647 -3 568 -2 822 -2 553 -1 159 -1 142 -1 574 -1 067 -258 -136 -9 460 -8 466
Driftnetto 61 637 54 088 51 299 36 649 34 502 40 174 39 006 23 754 6 909 5 044 193 353 159 709
Värdeförändring, förvaltningsfastigheter -27 088 139 158 -83 827 90 798 -85 688 75 121 -55 804 82 960 8 510 4 581 243 896 392 617
Resultat inkl. värdeförändringar 34 549 193 246 -32 528 127 446 -51 186 115 295 -16 798 106 714 15 419 9 625 -50 543 552 326
Ofördelade poster:
Förvaltnings- och administrationskostnader -23 915 -23 579
Övriga rörelseintäkter - -
Övriga rörelsekostnader - -
Finansnetto -113 227 -63 229
Värdeförändring derivat 4 614 16 686
Periodens resultat -183 071 482 204
Koncernen
===== SIDA 30 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 30
ÖVRIG INFORMATION
Risker och osäkerhetsfaktorer
Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av
ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Nivikas fastighetsportfölj är för-
delad över samtliga fastighetstyper och innehåller fastigheter i fler än 20
kommuner i Småland med omnejd, företagstäta och starka delmarknader
i tillväxtregioner.
Riskerna delas in i strategiska, operationella, finansiella och legala risker.
Rätt hanterat kan risker leda till möjligheter och addera värde till verk-
samheten. Arbete bedrivs kontinuerligt med att uppdatera koncernens
risksituation och detta sker genom en systematisk process där risker iden-
tifieras, värderas, hanteras och rapporteras. Prioritet läggs på de risker som
bedöms kunna ha störst negativ påverkan utifrån sannolikhet och tänkbar
påverkan på verksamheten. Väsentliga risker, exponering och hantering av
detsamma beskrivs i årsredovisningen 2021/2022.
Rysslands krig i Ukraina har, bortsett från den humanitära katastrof det
innebär, också fått påtagliga konsekvenser för den ekonomiska utveckling-
en i Sverige och övriga världen. Lägre tillväxt, högre inflation, störningar i
leverantörskedjor och prishöjningar på råvarumarknaderna utgör några av
faktorerna som tynger den ekonomiska utvecklingen.
Den höga inflationen och de höga energipriserna skapar fortsatt osäkerhet
och påverkar Nivika på flera sätt. Den ger exempelvis ökade kostna-
der vid nystart av projekt varför Nivika i nuläget inte startar några nya
bostadsbyggnationer, pågående byggnationer är dock upphandlade med
sk. fastpris. I löpande fastighetsförvaltning ökar också kostnaderna, men
inflationen har också en positiv effekt via indexeringsökningen av hyres-
intäkterna.
Tillgången till lånat kapital har varierat med en relativt sett stängd
kapitalmarknad, med stigande kreditmarginaler som följd. Således är den
generella finansieringskostnaden som marknaden erbjuder klart högre än
tidigare. Det högre ränteläget baserat på stigande styrränta har fått ge-
nomslag på de finansiella kostnaderna i bolaget och Bolaget ser över sina
finansieringskällor och går mot en ökad andel säkerställd skuld.
För en utförlig beskrivning av koncernens väsentliga risker och hanteringen
av dessa hänvisas till årsredovisningen för 2021/22, sidorna 65-69.
Redovisningsprinciper
Nivika Fastigheter AB (publ) tillämpar International Financial Reporting
Standards (IFRS) såsom de antagits av EU. Dessa finansiella rapporter i
sammandrag är upprättade i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt
tillämpliga delar i årsredovisningslagen. Rapporten för moderföretaget har
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för
juridiska personer. Samma redovisningsprinciper, beräkningsgrunder och
bedömningar har tillämpats som i den senaste årsredovisningen.
Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året
eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på
koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Uppskattningar och bedömningar
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör
bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar
tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen
av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika
från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningarna
och källorna till osäkerhet i uppskattningar är desamma som i den senaste
årsredovisningen.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i
vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de
exakta procenttalen.
Årsstämma 26 januari 2023
Vid Nivika Fastigheters årsstämma den 26 januari 2023
fastställdes bland annat:
• Att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret 2021/2022
• Nyval av Helena Nordman-Knutson samt omval av Elisabeth
Norman, Håkan Eriksson, Benny Holmgren, Viktoria Bergman,
Santhe Dahl och Thomas Lindster till styrelseledamöter. Till
styrelsens ordförande omvaldes Elisabeth Norman.
• Beslut att i enlighet med styrelsens förslag, om godkännande av
styrelsens ersättningsrapport över ersättningar enligt 8 kap 53 a §
aktiebolagslagen.
• Mandat för styrelsen att besluta om nyemission av aktier samt
mandat att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.
Fullständigt protokoll finns tillgängligt på Nivikas webbplast www.nivika.se
Koncernen
===== SIDA 31 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 31
*) Fondemission 4:1 och split 1000:1 genomförd i mars 2021
Ingen utspädningseffekt föreligger
Belopp i Mkr 2022/23
6 mån
sep-feb
2021/22
6 mån
sep-feb
2021/22
12 mån
sep-aug
2020/21
12 mån
sep-aug
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Fastighetsvärde, Mkr 10 506 9 333,5 10 698,5 6 910,1
Totala intäkter, Mkr 305,1 245,1 528,1 327,4
Driftnetto, Mkr 193 4 159,7 354,4 236,4
Överskottsgrad, % 63,4 65,2 67,1 72,2
Antal färdigställda lägenheter - - 5 311
Antal lägenheter i pågående byggnation 476 425 480 376
Antal lägenheter under projektutveckling 2 774 2 762 2 807 1 660
Uthyrbar yta samhällsfastigheter och bostäder, m 2 165 498 142 578 164 284 99 193
Total uthyrbar yta, m 2 531 242 533 316 558 276 428 850
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 96,7 97,5 97,8 98,0
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 96,3 95,8 95,8 94,5
Finansiella nyckeltal
Förvaltningsresultat, Mkr 56,2 72,9 169,5 91,3
Periodens totalresultat, Mkr -141,1 391,4 627,0 363,1
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare, Mkr 4 331,3 4 193,1 4472,5 2 424,5
Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 858,9 4 729,9 5 046,2 2 860,6
Avkastning på eget kapital, % -3,2 11,8 14,5 17,7
Soliditet, % 39,4 40,8 40,0 33,2
Nettobelåningsgrad,% 54,0 49,6 53,2 58,4
Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 4,5 1,5 2,5 1,5
Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 7,1 4,7 5,4 4,9
Räntebindningstid, år 0,5 0,4 0,6 0,5
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,9 2,2 1,8
Kapitalbindningstid, år 2,8 2,6 2,7 1,9
Aktierelaterade nyckeltal
Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 58 170 205 58 170 205 58 170 205 40 713 036
Förvaltningsresultat per aktie*, kr 1,0 1,7 3,2 2,5
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % -42,4 47,6 24,1 0,4
Totalresultat per aktie*, kr -2,45 9,1 11,7 10,1
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie*, kr 74,5 72,1 76,9 59,6
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 83,5 1,3 86,7 70,3
Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % 2,7 23,5 23,5 21,5
NYCKELTAL
Nyckeltal
===== SIDA 32 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 32
Nyckeltal Definition Syfte
Nyckeltal Definition Syfte
DEFINITIONER AV NYCKELTAL
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Driftnetto
Överskottsgrad
Antal färdigställda lägenheter
Antal lägenheter i pågående byggnation
Antal lägenheter under projektutveckling
Uthyrbar yta samhällsfastigheter och bostäder
Total uthyrbar yta
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler
Hyresvärde
Hyresintäkter för fastigheter reducerat med fastigheternas
driftskostnader.
Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.
Antal färdigställda lägenheter under perioden.
Antal lägenheter vid periodens slut som är under
byggnation.
Antal lägenheter vid periodens slut som är under projektutveckling.
Totalyta för samhällsfastigheter och bostäder som är tillgänglig för
uthyrning.
Totalyta (m²) som är tillgänglig för uthyrning.
Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens
utgång.
Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens
utgång.
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd
marknadshyra för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid
rapporttillfället.
Nyckeltalet visar förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader,
finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Nivika får behålla och är ett effektivitetsmått som
är jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.
Nyckeltalet visar antalet lägenheter som färdigställts.
Nyckeltalet visar antalet lägenheter under byggnation.
Nyckeltalet visar antalet lägenheter som är i ett projektstadie.
Nyckeltalet visar på den yta från samhällsfastigheter och bostäder som är möjlig att hyra ut.
Nyckeltalet visar på den totala area i Nivikas fastighetsbestånd som är möjlig att hyra ut.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens bostadsfastigheter samt ett
effektivitetsmått för uthyrningen.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens lokalfastigheter samt ett
effektivitetsmått för uthyrningen.
Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential.
Finansiella nyckeltal
Förvaltningsresultat
Långsiktigt substansvärde
Avkastning på eget kapital
Periodens totalresultat före värdeförändringar och skatt.
Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av
reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende
reserveringar för räntederivat.
Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till
genomsnittligt eget kapital.
Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att finansiella
intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv.
Nyckeltalet belyser Koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas kapital.
Definitioner
===== SIDA 33 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 33
Nyckeltal Definition Syfte
Soliditet
Nettobelåningsgrad
Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering
vid periodens utgång
Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering
vid periodens utgång
Räntebindningstid
Räntetäckningsgrad
Kapitalbindningstid
Eget kapital i procent av totala tillgångar.
Räntebärande nettoskuld i procent av förvaltningsfastigheternas
verkliga värde av periodens slut.
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i
skuldportföljen med säkerställd finansiering uppräknat till årstakt vid
periodens utgång.
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i
skuldportföljen med icke säkerställd finansiering uppräknat till
årstakt vid periodens utgång.
Viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och
derivat.
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i
relation till finansiella kostnader.
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende
räntebärande skulder.
Nyckeltalet visar hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital.
Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk.
Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till säkerställda räntebärande skulder.
Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till icke säkerställda räntebärande skulder.
Nyckeltalet visar ränterisken för Nivikas räntebärande skulder.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk samt visar hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Nyckeltalet belyser långsiktigheten i finansieringen och behovet av refinansiering.
Aktierelaterade nyckeltal
Nyckeltal Definition Syfte
Justerat antal utestående aktier vid periodens slut
Genomsnittligt antal utestående aktier
Förvaltningsresultat per aktie
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie
Totalresultat per aktie
Eget kapital hänförligt till moderföretagets
aktieägare per aktie
Långsiktigt substansvärde per aktie
Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie
Antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid
viss tidpunkt justerade för fondemissioner, aktiesplittar och aktie-
sammanslagningar.
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.
Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt per aktie
under perioden.
Procentuell förändring i förvaltningsresultat per aktie under
perioden.
Årets totalresultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående
aktier under perioden.
Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal
utestående aktier vid periodens slut.
Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat samt
uppskjuten skatt i relation till antal aktier vid periodens utgång.
Procentuell förändring i substansvärde per aktie under perioden.
Nyckeltalet visar hur antalet utestående aktier utvecklas på ett jämförbart sätt.
Nyckeltalet visar hur det genomsnittliga antalet utestående aktier utvecklas.
Nyckeltalet ger en ökad förståelse för Nivikas resultatgenerering med hänsyn till
utestående aktier
Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av förvaltningsresultat per aktie.
Nyckeltalet visar utvecklingen av årets totalresultat relativt antalet utestående aktier.
Nyckeltalet visar Nivikas egna kapital per aktie.
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv per aktie.
Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av substansvärde per aktie.
Definitioner
===== SIDA 34 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 34
AVSTÄMNINGSTABELLER FÖR NYCKELTAL
Nyckeltal
2022/23
6 mån
sep-feb
2021/22
6 mån
sep-feb
2021/22
12mån
sep-aug
2020/21
12 mån
sep-aug
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 184,2 149,3 180,0 96,1
B Hyresvärde bostäder, Mkr 190,4 153,0 184,0 98,1
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 96,7 97,5 97,8 98,0
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 414,5 385,0 400,0 309,9
B Hyresvärde lokaler, Mkr 430,5 401,9 417,7 328,0
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 96,3 95,8 95,8 94,5
Hyresvärde, bostäder
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 184,2 149,3 180,0 96,1
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 6,2 3,8 4,0 2,0
(A+B) Hyresvärde bostäder, Mkr 190,4 153,0 184,0 98,1
Hyresvärde, lokaler
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 414,5 385,0 400,0 309,9
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 16,0 16,9 17,7 18,1
(A+B) Hyresvärde lokaler, Mkr 130,5 401,9 417,7 328,0
Överskottsgrad
A Periodens driftnetto, Mkr 193,4 159,7 354,4 236,4
B Periodens hyresintäkter, Mkr 305,1 245,1 528,1 327,4
A / B Överskottsgrad, % 63,4 65,2 67,1 72,2
Nyckeltal
2022/23
6 mån
sep-feb
2021/22
6 mån
sep-feb
2021/22
12mån
sep-aug
2020/21
12 mån
sep-aug
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4331,3 4 193,2 4472,5 2 424,5
B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -33,7 1,8 -29,1 18,5
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 561,3 534,9 602,8 417,6
A+B+C Långsiktigt substansvärde, Mkr 4 858,9 4 729,9 5 046,2 2 860,6
Avkastning på eget kapital
A Periodens totalresultat, Mkr -141,1 391,4 627,0 363,1
B Eget kapital vid periodens början, Mkr 4 472,5 2 424,5 4 193,1 1 689,7
C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 331,3 4 193,1 4 472,5 2 424,5
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % -3,2 11,8 14,5 17,7
Soliditet
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 331,3 4 193,1 4 472,5 2 424,5
B Balansomslutning vid periodens slut, Mkr 11 000,8 10 265,9 11 193,4 7 311,6
A / B Soliditet, % 39,4 40,8 40,0 33,2
Nettobelåningsgrad
A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 867,0 5 304,6 5 874,5 4 248,4
A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 179,5 5 176,6 5 776,3 4 091,5
A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 687,5 128,0 98,1 156,9
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 195,8 679,8 186,8 210,8
C Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 10 505,8 9 333,5 10 698,5 6 910,1
(A-B) / C Nettobelåningsgrad, % 54,0 49,6 53,2 58,4
Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång
A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden
säkerställd finansiering inkl byggnadskreditiv, Mkr 202,6 58,4 113,4 45,2
B Räntebärande skulder säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr 4 493,5 3 923,1 4 491,0 2 978,4
A / B Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 4,5 1,5 2,5 1,5
Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång
A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden
för icke säkerställd finansiering, Mkr 100,9 64,5 76,1 62,4
B Räntebärande skulder icke säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr 1 411,5 1 380,8 1 421,5 1 270,0
A / B Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 7,1 4,7 5,4 4,9
Räntetäckningsgrad
A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr 144,9 123,8 169,5 91,3
B Periodens finansiella kostnader 12 månader, Mkr -194,0 -132,2 -141,7 -120,4
(A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr 1 ,7 1,9 2,2 1,8
Fastighetsrelaterade nyckeltal Finansiella nyckeltal
Avstämningstabeller
===== SIDA 35 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 35
Aktierelaterade nyckeltal
Nyckeltal
2022/23
6 mån
sep-feb
2021/22
6 mån
sep-feb
2021/22
12mån
sep-aug
2020/21
12 mån
sep-aug
Förvaltningsresultat per aktie
A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 56,2 72,9 169,5 91,3
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 57 581 234 42 985 951 53 705 054 35 897 982
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,0 1,7 3,2 2,5
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie
A Förvaltningsresultat per aktie under perioden, kr 0,98 1,70 3,16 2,54
B Förvaltningsresultat per aktie under motsvarande period, kr 1,70 1,15 2,54 2,53
(A / B) -1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % -42,4 47,6 24,1 0,4
Totalresultat per aktie, kr
A Periodens totalresultat, Mkr -141,1 391,4 627,0 363,1
B Genomsnittligt antal aktier under perioden 57 581 234 42 985 951 53 705 054 35 897 982
A / B Totalresultat per aktie, kr -2,5 9,1 11,7 10,1
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie, kr
A Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare vid periodens slut, Mkr 4 331,3 4 193,1 4 472,5 2 424,5
B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 58 170 205 58 170 205 58 170 205 40 713 036
A / B Eget kapital per aktie, kr 74,5 72,1 76,9 55,6
Långsiktigt substansvärde per aktie
A (A.1+A.2+A.3) Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 4 857,4 4 729,9 5 046,2 2 860,6
A.1 Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 331,3 4 193,1 4 472,5 2 424,5
A.2 Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -33,7 1,8 -29,1 18,5
A.3 Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 561,3 534,9 602,8 417,6
B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 58 170 205 58 170 205 58 170 205 40 713 036
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 83,5 81,3 86,7 70,3
Avstämningstabeller
===== SIDA 36 =====
Försäkran
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moder-
bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäker -
hetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Värnamo 26 april 2023
Nivika Fastigheter AB (publ) org.nr. 556735-3809
Elisabeth Norman
Styrelseordförande
Håkan Eriksson
Styrelseledamot
Helena Nordman-Knutson
Styrelseledamot
Thomas Lindster
Styrelseledamot
Viktoria Bergman
Styrelseledamot
Benny Holmgren
Styrelseledamot
Santhe Dahl
Styrelseledamot
Denna information är sådan information som Nivika Fastigheter AB
är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning
och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades
genom ovanstående kontaktpersoners försorg för offentliggörande
den 27 april 2023 kl 08:30 CET.
Försäkran
Niclas Bergman
VD och koncernchef
Rapporten har inte varit föremål för revisorernas granskning.
Broarna 4, Värnamo
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 36
===== SIDA 37 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 37
INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER
Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt samt syfta
till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
Som publikt bolag lyder Nivika under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga
händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelande och finns
också tillgängligt på vår webbplats; www.nivika.se
Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regel-
bundet träffa såväl analytiker, investerare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
Årsredovisning och delårsrapporter finns tillgängliga på vår webbplats.
På www.nivika.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där lämnar
vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter, våra projekt och mycket annat.
Kontakt
För ytterligare information, vänligen kontakta
KRISTINA KARLSSON , CFO/IR
Tfn: 070-614 20 20 E-post: kristina@nivika.se
FÖLJ OSS I SOCIALA MEDIER
https://www.instagram.com/nivikafastigheter
https://www.facebook.com/nivika1
https://se.linkedin.com/company/nivika-fastigheter
Finansiell kalender Rapporter publiceras i regel kl 08.30 om inget annat anges.
Extra bolagsstämma ............................................................................................................................2023-05-02
Delårsrapport Q3 2022/23 ...............................................................................................................2023-07-06
Bokslutskommuniké 2022/23 ............................................................................................................ 2023-10-26
Årsredovisning 2022/2023 ..........................................................................................................December 2023
Pressreleaser under och efter kvartalet
Nivika avyttrar fastighetsportfölj i Helsingborg ..................................................................................2022-12-01
Nivika avyttrar fastighet i Varberg ........................................................................................................2022-12-29
Nivika tecknar hyreskontrakt och uppför en industrifastighet i Värnamo till DS Smith ................2023-01-18
Kommuniké från Nivikas årsstämma den 26 januari 2023 ..............................................................2023-01-26
Nivika säljer tomt på Stigamo industriområde i Jönköping .............................................................. 2023-03-13
Nivika utreder förutsättningarna att genomföra en riktad nyemission om cirka 750 MSEK ......2023-03-27
Nivika har genomfört en nyemission av B-aktier om 750 MSEK ..................................................2023-03-27
Nivika inleder skriftliga förfaranden avseende sina två seniora icke säkerställda obligationslån .2023-03-30
Nivika Fastigheter kallar till extra bolagsstämma ..............................................................................2023-03-30
Information
===== SIDA 38 =====
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 28 FEB 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 38
Tfn. +46 (0)10-263 61 00
www.nivika.se varnamo@nivika.se
VÄRNAMO / HUVUDKONTOR
Nivika Fastigheter AB (publ)
Ringvägen 38
331 32 Värnamo
JÖNKÖPING
Nivika Fastigheter AB (publ)
Österängsvägen 2A
554 63 Jönköping
VÄXJÖ
Nivika Fastigheter AB (publ)
Smedjegatan 30
352 46 Växjö
Nivika reserverar sig för eventuella tryckfel och förbehåller sig rätten till ändringar. Vissa bilder är visuali seringar och anger inte i detalj det slutliga utförandet.