FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2023
===== SIDA 1 =====
Q1 2023
Delårsrapport januari-mars
===== SIDA 2 =====
Om NP3
NP3s affärsidé är att med hyresgäster i fokus förvärva, äga och för-
valta högavkastande kommersiella fastigheter främst i norra Sverige.
NP3 äger och förvaltar fastigheter inom kategorierna industri, logistik,
handel, kontor och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i åtta affärs -
områden: Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå
och Mellansverige. Bolaget har sitt säte och huvudkontor i Sundsvall.
Större händelser under första kvartalet
• I februari genomförde bolaget en riktad nyemission av 2 750 000
stamaktier till ett pris om 230 kr per aktie vilket tillförde bolaget
633 mkr före transaktionskostnader.
• I slutet av mars avled bolagets medgrundare och styrelseledamot
Lars Göran Bäckvall efter en tids sjukdom.
Händelser efter periodens utgång
• Under april 2023 emitterade bolaget under befintligt MTN-program
seniora icke säkerställda gröna obligationer om 500 mkr med en
löptid om 3 år till en ränta om 3 månaders Stibor + 550 baspunkter.
I samband med emissionen återköpte bolaget inom ramen för ett
frivilligt återköpserbjudande nominellt 698 mkr av obligationer med
förfall januari 2024 och oktober 2024.
• Under april tillträdde bolaget övriga delägares aktier i bolagets joint
venture Malabo Holding AB med tillhörande tolv fastigheter i Västerås
till ett underliggande fastighetsvärde om 240 mkr.
Prognos för 2023
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före
värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd samt
tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 750 mkr. Tidigare läm-
nad prognos uppgick till 730 mkr och tillkännagavs i bolagets boksluts-
kommuniké för 2022.
Avrundningar i rapporten kan
medföra att kolumner och rader inte
summerar.
Förvaltningsresultat
per stamaktie
2,68 kr
Inga fastigheter
har tillträtts under
perioden. 105 mkr har
investerats i befintliga
fastigheter.
-5 %
Hyresintäkterna
uppgick till 445 mkr
+22 %
2
===== SIDA 3 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
3
Nyckeltal 2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Utfall, mkr
Hyresintäkter 445 364 1 551
Driftöverskott 304 242 1 149
Överskottsgrad, % 68 66 74
Förvaltningsresultat 169 173 785
Värdeförändringar fastigheter -66 129 341
Resultat efter skatt 3 437 1 244
Marknadsvärde fastighetsportfölj 19 844 17 862 19 805
Tillträdda fastigheter - 237 1 662
Utfall, kr/stamaktie
Resultat efter skatt -0,31 7,66 21,04
Förvaltningsresultat 2,68 2,83 13,00
Långsiktigt substansvärde 138,25 124,33 133,17
Januari - mars
• Hyresintäkterna ökade med 22 % till 445 mkr (364).
• Driftöverskottet ökade med 26 % till 304 mkr (242).
• Förvaltningsresultatet minskade med 3 % till 169 mkr
(173). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade
med 5 % till 2,68 kr (2,83).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -66 mkr
(129).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 3 mkr (437)
vilket motsvarar -0,31 kr/stamaktie 7,66).
• Periodens nettoinvesteringar uppgick till 105 mkr (426)
varav 0 mkr (237) avsåg förvärv av fastigheter och 0 mkr
(28) avsåg investeringar i intresseföretag och joint ven-
ture. Periodens investeringar avsåg i sin helhet befint-
liga fastigheter och nybyggnation (166).
Delårsrapport januari - mars 2023
===== SIDA 4 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
4
1) Av styrelsen föreslagen utdelning.
2) Av redovisat belopp avser 14 mkr tillkommande utdelning på nyemitterade stamaktier som emitterats i februari 2023.
Finansiella mål och utdelningsmål
Nedan redovisas bolagets finansiella mål och utfall, rullande tolv månader kvartal 1, de senaste fem åren. Undantaget
utdelningsmålen som visas per helår.
Tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie
Tillväxten i förvaltningsresultat per stamaktie ska uppgå
till minst 12 procent per år över en femårsperiod.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2 ggr.
Belåningsgrad
Den långsiktiga belåningsgraden ska uppgå
till 55-65 procent.
Utdelning
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent
av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till
stam- och preferensaktieägare.
Preferensaktieutdelningens andel
Preferensaktieutdelningen ska understiga
20 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell
skatt.
Avkastning på eget kapital före skatt
Avkastning på eget kapital före skatt ska uppgå
till minst 15 procent per år över en femårsperiod.
ggr
4
3
2
1
0
Mål 2 ggr
3,4 3,5 3,3 3,4 2,7
2018 2019 2020 2021 2022 2018 2019 2020 2021 2022
%
70
60
50
40
30
20
10
0
Mål 55-65 %
60 % 58 % 56 % 56 % 55 %
%
60
50
40
30
20
10
0
Mål ca 50 %
59 % 54 % 53 % 50 % 50 %
25
20
15
10
5
0
% 12 % 11 % 15 % 12 % 10 %
Max 20 %
1) 2)
1)
Förvaltningsresultat
per stamaktie, kr
Genomsnittlig årlig
tillväxt, 5 år, %.
Mål 12 %
Avkastning på eget
kapital före skatt, %
Genomsnittlig avkastning
på eget kapital före skatt,
5 år, %
50
40
30
20
10
0
%
Mål 15 %
0
10
20
30
40
50
Q1-19 Q1-20 Q1-21 Q1-22 Q1-23
Avkastning på eget kapital
Serie1 Serie2
Q1 -19 Q1 -20 Q1 -21 Q1 -22 Q1 -23 Q1 -19 Q1 -20 Q1 -21 Q1 -22 Q1 -23
Q1 -19 Q1 -20 Q1 -21 Q1 -22 Q1 -23 Q1 -19 Q1 -20 Q1 -21 Q1 -22 Q1 -23
kr
14
12
10
8
6
4
2
0
%
25
20
15
10
5
00%
5%
10%
15%
20%
25%
0
2
4
6
8
10
12
14
Q1-19 Q1-20 Q1-21 Q1-22 Q1-23
Tillväxt
Serie1 Serie2
===== SIDA 5 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
5
VD har ordet
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 169 miljoner kronor (173), vilket är en minskning med
3 procent i jämförelse med föregående år. Minskningen härleds framför allt till högre räntekost-
nader men också högre vinterkostnader. Förvaltningsresultatet per stamaktie uppgick till 2,68
kronor (2,83), en minskning med 5 procent, vilket ska ses i ljuset av att antalet stamaktier ökat
efter den riktade emissionen i februari.
Under fjolåret uppnådde NP3 sitt hittills högsta förvaltnings-
resultat. Vår prognos visar att förvaltningsresultatet kommer
att minska under 2023, till följd av ökade räntekostnader. Detta
är också något vi kan se under innevarande års första kvartal.
Jag kan konstatera att vår enkla affärsmodell, med fokus på
långsiktighet, består även i dessa tider. Det gör även vår lång-
siktiga och främsta prioritet: Att stärka förvaltningsresultatet
per aktie med bibehållen eller lägre operationell och finansiell
risk.
De högre vinterkostnaderna, som framför allt uppstått i vår
norra region, är inget anmärkningsvärt. Som fastighetsbolag
med fokus på norra Sverige är det naturligt med varierande
vintrar och detta kvartal påverkade vinterkostnaderna resulta -
tet med nästan 10 miljoner kronor mer än budget. Trots dessa
höga vinterkostnader ökade driftöverskottet med 26 procent i
jämförelse med första kvartalet 2022.
Värdering
Värderingsyielden för vårt fastighetsbestånd gick under kvar-
talet upp med 7 bps till 6,78 procent, vilket delvis motverkades
värdemässigt av att inflationsantagandet för 2023 justerades
upp till 5 procent. Sammantaget har detta resulterat i att
fastigheternas värdeförändring i kvartalet summeras till minus
66 miljoner kronor. Sedan första kvartalet i fjol har värderings-
yielden justerats upp med 44 bps, vilket isolerat motsvarar en
värdeförändring om -7,7 procent. Mot detta har förändringar
i antagna framtida kassaflöden för våra fastigheter isolerat
ökat fastighetsvärdet med 8,3 procent. Att bara läsa en rad
om värdeförändringar kan således ge en felaktig bild om man
uppfattar det som att NP3 enkom justerat fastighetsvärdet
med 0,6 procent. Det är viktigt att se helheten av redovisade
värdeförändringar.
Konjunkturen
Vi ser fortsatt stora investeringar i norra Sverige och det
tillkommer kontinuerligt nya projekt. Ett datacenter för 18
miljarder kronor i Östersund är i skrivande stund den senast
planerade större investeringen. Om alla investeringar blir av
eller inte och i vilken grad det ger behov av mer lokaler låter
jag vara osagt. Men nettouthyrningen, som kan ses som en
indikator på efterfrågan, uppgick för NP3 till plus 10 miljoner
kronor under kvartalet och under april till plus 3 miljoner kro-
nor. Det är dock bara en indikation och vad en förändrad kon-
junktur leder till är omöjligt att svara på. Faktum kvarstår att
efterfrågan idag alltjämt är väldigt god i alla våra marknader.
Ovanliga beslut
Under kvartalet genomförde NP3 en stamaktieemission om
drygt 600 miljoner kronor. Givet emissionen justeras progno -
sen upp för årets förvaltningsresultat från 730 till 750 miljoner
kronor, då skuld har amorterats vilket i sin tur medför mins-
kade framtida räntekostnader. Prognosen pekar således mot
att NP3 under 2023 kan komma att uppnå sitt näst högsta
förvaltningsresultat sedan bolaget bildades.
Aktieemissionen har därtill gjort det möjligt att agera mer
aktivt i fråga om uthyrning. Projektverksamheten i NP3 består
primärt av många små och generellt sett mycket lönsamma
om- och tillbyggnationer i form av hyresgästanpassningar.
Dessa är en viktig del i vårt uthyrningsarbete för att erbjuda
effektiva lokaler till våra kunder. Vi har sedan förra kvartalet
ökat volymen investeringar i hyresgästanpassningar, vilket är
en medveten väg framåt.
En emission av stamaktier är däremot ovanligt i NP3 och så
skall det fortsätta att vara. Men för att minska refinansierings -
risken, möjliggöra emissioner av obligationer på bättre villkor
och vara en ännu mer aktiv aktör i uthyrningar tog vi ett ovan-
ligt beslut. Genom den nyligen genomförda obligationsfinan -
sieringen kunde vi även minska kommande förfall under 2024
med 700 miljoner kronor, vilket minskar refinansieringsrisken
och ökar vår position för investeringar i en osäker marknad.
Vi är ödmjuka inför den svårprognosticerade framtiden, vår
ambition är att agera med balans mellan investeringar och
återhållsamhet. Samtidigt ser vi på sikt fortsatta möjligheter
att, via vårt geografiska fokus samt vår affärsmodell med
högavkastande fastigheter som skapar ett yield-gap jämfört
med vår genomsnittliga räntenivå, bibehålla och utveckla
lönsamheten för NP3 som bolag.
Andreas Wahlén
===== SIDA 6 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
6
Rapport över totalresultat
Rapport i sammandrag, mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Mar 2023
R12M
Hyresintäkter 445 364 1 551 1 632
Fastighetskostnader -130 -113 -362 -379
Fastighetsskatt -11 -10 -41 -42
Driftöverskott 304 242 1 149 1 211
Central administration -17 -17 -68 -68
Resultat från intresseföretag och joint venture -10 59 151 81
- varav förvaltningsresultat 20 21 81 79
- varav värdeförändringar fastigheter -33 39 84 12
- varav värdeförändringar finansiella instrument -1 12 24 12
- varav skatt 3 -13 -38 -21
Finansiella intäkter 2 1 9 11
Finansiella kostnader -140 -74 -385 -452
Resultat efter finansiella poster 139 211 855 783
- varav Förvaltningsresultat 169 173 785 781
Värdeförändringar fastigheter -66 129 341 147
Värdeförändringar finansiella instrument -69 197 378 112
Resultat före skatt 4 537 1 575 1 042
Aktuell skatt -11 -10 -55 -56
Uppskjuten skatt 10 -90 -276 -177
Periodens resultat 3 437 1 244 810
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat 3 437 1 244 810
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 436 1 224 789
Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 1 1 20 20
Resultat efter skatt per stamaktie, kr -0,31 7,66 21,04 12,94
Antal stamaktier vid periodens utgång, tusental 57 358 54 445 54 608 57 358
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 55 983 54 445 54 543 55 125
Hyresintäkter, mkr Förvaltningsresultat, mkr
* Rullande 12 månader
1 800
1 500
1 200
900
600
300
0 2019 2020 2021 2022 2023 Q1* 2019 2020 2021 2022 2023 Q1*2019 2020 2021 2022 2023 Q1*
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Driftöverskott, mkr
1 500
1 200
900
600
300
0
===== SIDA 7 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
7
Intäkter, kostnader och resultat
Januari-mars
Resultat
Förvaltningsresultatet minskade med 3 procent jämfört med
föregående år och uppgick till 169 mkr (173). Minskningen av
förvaltningsresultatet berodde framför allt på ökade finansie -
ringskostnader som möts av ett ökat driftöverskott till följd
av förvärv under 2022 och ökade hyresintäkter via indexupp -
räkning samt uthyrningar. Förvaltningsresultat per stamaktie
motsvarade 2,68 kr (2,83) och förvaltningsresultat i förhål -
lande till intäkter uppgick till 38 procent (48). Driftöverskottet
för perioden uppgick till 304 mkr (242) vilket motsvarade en
överskottsgrad om 68 procent (66).
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -66 mkr (129),
varav -66 mkr (128) avsåg orealiserade värdeförändringar
och 0 mkr (1) avsåg realiserade värdeförändringar. Värdeför-
ändringar på finansiella instrument uppgick till -69 mkr (197)
och avsåg huvudsakligen orealiserade värdeförändringar på
räntederivat.
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick till 2 mkr (436) vilket motsvarade -0,31 kr
per stamaktie (7,66). Preferensaktieägarnas företrädesrätt till
utdelning för perioden uppgick till 19 mkr (19).
Intäkter och kostnader
Hyresintäkterna ökade med 22 procent till 445 mkr (364).
Intäkterna har ökat främst till följd av fastighetsförvärv, in-
dexuppräkningar samt genom uthyrningar och investeringar
i befintliga fastigheter som resulterat i högre hyresintäkter. I
jämförbart bestånd ökade intäkterna med 13 procent. Intäkter -
na utgjordes av hyresintäkter om 407 mkr (333) och service-
intäkter om 38 mkr (31). Serviceintäkterna bestod framför allt
av vidaredebitering av kostnader för värme, el och vatten samt
snöröjning.
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -130 mkr (-113).
Kostnaderna fördelades mellan fastighetsskötsel och drift -117
mkr (-101), reparationer och underhåll -11 mkr (-9) samt befara-
de och konstaterade kundförluster om -2 mkr (-2). Fastighets-
skatt uppgick till -11 mkr (-10).
Centrala administrationskostnader uppgick till -17 mkr (-17) och
bestod i huvudsak av koncerngemensamma kostnader.
NP3s investeringar i intresseföretag och joint venture bidrog
positivt till bolagets förvaltningsresultat med 20 mkr (21). Den
totala resultatandelen för perioden uppgick till -10 mkr (59),
den negativa totala resultatandelen förklaras av negativa
värdeförändringar på förvaltningsfastigheter.
Finansiella intäkter uppgick till 2 mkr (1). De finansiella kost-
naderna ökade till -140 mkr (-74) dels som en följd av ett större
fastighetsbestånd, ökade räntebärande låneskulder samt en
högre räntenivå. I de finansiella kostnaderna ingick förutom
räntekostnader även -5 mkr (-7) i periodiserade lånekostnader.
Genomsnittlig ränta på låneportföljen var på balansdagen
4,53 procent (4,18). Räntetäckningsgraden uppgick för första
kvartalet till 2,1 ggr (3,1). För mer information om bolagets
finansiering se sidorna 16 och 17.
Säsongsvariationer
Beroende på årstidsväxlingar varierar överskottsgraden under
året. Under vintermånaderna påverkas resultatet av att kostna-
derna avseende främst el, värme och snöröjning är höga. Kon-
traktsstrukturen är utformad så att hyresgästerna debiteras
en jämnt fördelad preliminär avgift löpande under året medan
utgiften för den faktiska förbrukningen kostnadsförs i takt med
utfall vilket ger en lägre överskottsgrad under vintermånaderna
och en högre nivå under sommarmånaderna.
Skatt
Aktuell skatt uppgick till -11 mkr (-10) och beräknades på
periodens skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resultatet
för fastighetsbolag är normalt sett lägre än förvaltningsresulta -
tet då det skattepliktiga resultatet belastas med skattemässiga
avskrivningar, avsättning till periodiseringsfond och övriga
skattemässiga justeringar.
Uppskjuten skatt uppgick till 10 mkr (-90) och utgjordes främst
av förändring i temporär skillnad mellan marknadsvärde och
skattemässigt värde på fastigheter samt förändring vid mark-
nadsvärdering av finansiella instrument.
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år vid resultatposter och närmast föregående årsskifte för balansposter.
===== SIDA 8 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
8
Aktuell intjäningsförmåga
Fastighetsvärde per affärsområde, % Fastighetsvärde per fastighetskategori, %
Definition av intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast
att betrakta som en ögonblicksbild, vars syfte är att presentera
intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd,
räntekostnader och organisation vid en bestämd tidpunkt,
bokslutsdagen. Intjäningsförmågan baseras på kommande
tolvmånadersperiod utifrån det fastighetsbestånd bolaget
ägde per den 31 mars 2023. Intjäningsförmågan baseras på
kontrakterad årshyra och visar vilket resultat som bolaget
skulle generera med angivna förutsättningar.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av utveckling
av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeföränd-
ringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information ligger till grund för den bedömda
intjäningsförmågan.
• Fastighetskostnader utgörs av en bedömning av ett normal-
års driftkostnader och underhållsåtgärder. I driftkostnader
ingår fastighetsadministration.
• Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån
bolagets utgående genomsnittliga räntenivå och kredit-
portfölj per 31 mars 2023 och har inte justerats för effekter
avseende periodisering av lånekostnader uppgående till
20 mkr.
Kommentar till intjäningsförmåga
Jämfört med aktuellt hyresvärde om 1 894 mkr uppgick det
framåtriktade justerade hyresvärdet till 1 868 mkr. De stora
justeringsposterna var främst rabatter om -23 mkr samt
kommande in- och utflyttningar om -12 mkr.
Från ingången av året har bolagets driftöverskott i intjänings-
förmågan ökat med 0,5 procent till 1 304 mkr. Direktavkast-
ningen i intjäningsförmågan uppgick till 6,6 procent (6, 6) på
fastighetsvärdet 19 844 mkr. Förvaltningsresultatet i intjänings -
förmågan minskade med 1 procent jämfört med ingången av
året och förvaltningsresultatet per stamaktie har minskat med
6 procent sedan ingången av året.
Förvärv och försäljningar
Avtalade, ej tillträdda förvärv per den 31 mars avser tolv fastig-
heter i Västerås, vilka före förvärvet har ingått i NP3s joint
venture, Malabo Holding AB. Hyresvärdet uppgår till 19 mkr
och kommer att öka förvaltningsresultatet med 1 mkr, efter
minskade ränteintäkter om 8 mkr på NP3s tidigare utlåning till
joint venturet.
Inga avtalade, ej frånträdda försäljningar fanns per den 31 mars.
Hyresvärde per affärsområde, %
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga, mkr
Industri 46 (46)
Handel 25 (25)
Kontor 10 (10)
Logistik 9 (9)
Övrigt 10 (10)
Sundsvall 21 (21)
Gävle 14 (14)
Dalarna 13 (14)
Luleå 12 (12)
Skellefteå 12 (12)
Umeå 11 (11)
Östersund 10 (10)
Mellansverige 7 (6)
Sundsvall 21 (21)
Dalarna 14 (14)
Gävle 13 (13)
Luleå 13 (13)
Skellefteå 12 (12)
Umeå 11 (11)
Östersund 10 (10)
Mellansverige 6 (6)
A k t u e l l i n t j ä n i n g s f ö r m å g a , m k r
1 apr
2023
1 jan
2023
1 apr
2022 3 mån
Justerat hyresvärde 1 868 1 862 1 558
Vakans -122 -122 -103
Hyresintäkter 1 746 1 740 1 456
Fastighetskostnader -397 -397 -350
Fastighetsskatt -45 -45 -45
Driftöverskott 1 304 1 298 1 062 0 %
Central administration -64 -61 -55
Finansnetto -517 -508 -271
Förvaltningsresultat från intresse-
företag och joint venture 79 81 75
Förvaltningsresultat 802 810 811 -1 %
Förvaltningsresultat
efter preferensaktie-
utdelning 726 734 735 -1 %
Förvaltningsresultat
kr/stamaktie 12,65 13,44 13,51 -6 %
Förändring
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1
CAGR 15 %
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
===== SIDA 9 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
9
Norrlungånger 2:144 i Örnsköldsvik
===== SIDA 10 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
10
Fastighetsbestånd
Vid periodens utgång ägde NP3 488 (488) fastigheter med
en total uthyrbar area om 1 957 000 kvadratmeter (1 950 000)
fördelat på åtta geografiska affärsområden. Av de åtta affärs -
områdena ligger tyngdpunkten av beståndet i affärsområde
Sundsvall dit 21 procent (21) av marknadsvärdet och av hyres-
värdet är koncentrerat.
Marknadsvärdet på fastighetsportföljen uppgick på balans -
dagen till 19 844 mkr (19 805). NP3s fastighetsbestånd är
uppdelat i kategorierna industri, logistik, handel, kontor och
övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat samhällsfastighe-
ter som exempelvis skolor. Vid periodens utgång var industri
den största fastighetskategorin och stod för 51 procent (51) av
hyresvärdet. Handel var den näst största fastighetskategorin
med 23 procent (23) av hyresvärdet. Inom handelskategorin
stod konsumenthandel för 62 procent (62), B2B för 26 procent
(26), bilhallar och besiktningsanläggningar för 7 procent (7),
och dagligvaruhandel för 5 procent (5). Konsumenthandeln
inkluderar fastigheter uthyrda till exempelvis lågpriskedjor som
DollarStore, ÖoB och Rusta. Andelen konfektionshandel upp -
gick till 3 procent (3) av hyresvärdet av handelskategorin. Inom
B2B återfinns större hyresgäster som Mekonomen, Ahlsell
och Swedol. Handelsfastigheterna har en lägre vakansgrad än
genomsnittet för hela fastighetsbeståndet. Den genomsnittliga
återstående löptiden för hyresavtalen inom handelskategorin
var 4,2 år (4,5) vilket var längre än genomsnittet för hela be-
ståndet.
Riskdiversifiering
NP3 arbetar kontinuerligt med riskdiversifiering av fastighets-
beståndet. Primärt sker detta via två dimensioner, hyresvär-
de per fastighetskategori och hyresvärdets exponering mot
bransch. Det samlade beståndet visar en väl diversifierad
portfölj avseende både fastighetskategorier och exponering
mot bransch.
Hyresvärdet per fastighetskategori visar vilken beskaffenhet en
fastighet har medan branschexponeringen visar vilken bransch
bolagets hyresintäkter är allokerade till. Skillnaden är att hyres-
gäster i en viss bransch kan hyra lokaler inom ett flertal olika
kategorier. Detta blir mest tydligt avseende stat och kommun
som sammantaget stod för 10 procent (10) av hyresintäkterna,
lokalerna för stat och kommun hyrs inom kategorierna kontor,
övrigt och industri.
En stor skillnad finns även i dagligvaruhandeln som i kategori-
seringen uppgick till 1,2 procent (1,3) av det totala hyresvärdet
och till 5 procent (5) avseende branschexponering av den to-
tala hyresintäkten. Skillnaden förklaras i att dagligvaruaktörer
även förhyr inom kategorin logistik och industri. Exponeringen
av hyresintäkterna är fördelad mellan många branscher där
tillverkning och lätt industri var den största.
Hyresavtalsstruktur
På balansdagen hade NP3 drygt 2 400 (2 400) hyresavtal. Den
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal
uppgick till 3,9 år (4,0). De tio största hyresgästerna i förhållan-
de till hyresvärde fördelades på 82 avtal med en återstående
löptid om 5,8 år (6,1) och stod för 11 procent (11) av hyresvärdet.
Antalet hyresavtal och löptiden på dessa medför att NP3s
exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad.
Hyresvärdet uppgick till 1 894 mkr (1 880) och den kontrakte-
rade årshyran till 1 773 mkr (1 758) vid periodens utgång. Detta
motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 94 procent (94).
Fastigheter
Fördelning inom handelskategorin, %Hyresvärde per fastighetskategori, % Branschexponering, %
Industri 51 (51)
Handel 23 (23)
Kontor 11 (11)
Logistik 6 (6)
Övrigt 9 (9)
Konsumenthandel 62 (62)
B2B 26 (26)
Bilhallar och besiktnings-
anläggningar 7 (7)
Dagligvaruhandel 5 (5)
Tillverkning och lätt industri 17 (17)
Industri- och bygghandel 12 (12)
Sällanköpshandel 10 (10)
Stat och kommun 10 (10)
Bygg och produktion 10 (10)
Fastighet och finans 9 (10)
Fordon och verkstad 8 (8)
Mat och fritid 8 (7)
Dagligvaruhandel 5 (5)
Övrigt 11 (11)
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
===== SIDA 11 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
11
Fastigheter
NP3s största hyresgäster avseende hyresvärde
Per 31 mar 2023 Antal hyresavtal
Postnord Sverige AB 12
Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 6
Ahlberg-Dollarstore AB 7
Assemblin El AB 11
Swedol AB 9
Plantagen Sverige AB 5
Granngården AB 14
Fortifikationsverket 12
LEAX Falun AB 5
Svenska Krämfabriken AB 1
Totalt 82
Sammanlagt hyresvärde för de tio största hyresgästerna 213 mkr
Hyresduration för de tio största hyresgästerna 5,8 år
Hyresduration för totala kontraktsportföljen 3,9 år
Frånträdesår uppsagda hyresavtal Antal
Hyresvärde,
mkr
2023 98 45
2024 19 13
2025 5 2
2026 5 1
2027 5 0
Totalt 132 62
Vakansvärde per affärsområde per 31 mar 2023
Affärsområde
Hyresvärde,
mkr
Vakansvärde,
mkr
Ekonomisk
vakansgrad, %
Sundsvall 400 31 8
Dalarna 266 18 7
Gävle 249 16 6
Luleå 245 13 5
Skellefteå 216 16 7
Umeå 212 12 6
Östersund 191 5 3
Mellansverige 116 11 9
Totalt 1 894 122 6
Vakans
Vid första kvartalets utgång minskade vakansvärdet jämfört
med ingången av året till följd av nettoförändring av från- och
tillträden med 1 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden upp-
gick till 94 procent (94).
Per den 31 mars fanns hyresavtal, ännu ej tillträdda, som upp-
gick till 39 mkr. Hyresvärdet för uppsagda men ej frånträdda
hyresavtal uppgick till 62 mkr, varav 45 mkr sker under 2023.
Nettouthyrning, mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Tecknade hyresavtal 59 41 188
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -49 -25 -146
Netto 10 16 42
Vakansvärdets förändring, mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
helår
Ingående vakansvärde 1 jan 122 102 102
Nettoförändring av från-/tillträden -1 -0 10
Vakansvärde, förvärvade fastigheter - 1 3
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - 0 -1
Vakansvärde 122 103 114
Justering vakanshyror - - 8
Utgående vakansvärde 122 103 122
Uthyrningsgrad, % 94 93 94
Nettouthyrning
Värdet av tecknade hyresavtal under perioden uppgick till
59 mkr och omfattade samtliga nytecknade hyresavtal och
befintliga avtal som omförhandlats. Värdet av uppsagda
hyresavtal inklusive konkurser uppgick för perioden till -49
mkr. Beloppet omfattar alla avtal som var uppsagda för avflytt
under året, de avtal som fallit bort till följd av konkurser samt
de hyresavtal som omförhandlats under pågående avtalsperi -
od där de nya avtalen redovisas under ”tecknade hyresavtal”.
Nettouthyrningen för perioden uppgick till 10 mkr (16) varav
3 mkr avsåg omförhandlingar.
Förfallostruktur hyresavtal
Hyresvärde framtida
avtalsförändringar, mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
helår
Uppsagda avtal ej frånträdda 62 78 66
Nyuthyrning, ej tillträdda -39 -69 -50
Antal hyresavtalHyresvärde
Antal hyresavtal
Hyresvärde, mkr
800
700
600
500
400
300
200
100
0
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033-
0
100
200
300
400
500
600
700
800
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033-
Antal Hyreskontrakt
Hyresvärde mkr
Förfallostruktur hyresavtal
Hyresvärde Antal kontrakt
===== SIDA 12 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
12
Fastigheter
Fastighetsvärdering
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde
varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent
av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal
två och fyra samt att övriga fastigheter värderas internt. Under
kvartal ett och tre justeras fastighetsvärdena huvudsakligen
genom internvärderingar.
Mot bakgrund av den senaste tidens geopolitiska osäkerhet,
tilltagande inflation och det nya ränteläget har externvärderare
under kvartalet justerat upp det genomsnittliga direktavkast -
ningskravet till 6,78 procent (6,71) samt justerat inflationsanta-
gandet för 2023 till 5 procent (4). Under första kvartalet 2023
har 10 procent av fastighetsbeståndet externvärderats och 88
procent av fastighetsbeståndets värderingar har uppdaterats
med – av externvärderare – justerade direktavkastningskrav,
inflationsantagande och värdetidpunkt. Resterande 2 procent
av fastighetsbeståndet har internvärderats.
Metod
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en
kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod
i form av diskontering av prognostiserade, framtida kassaflö-
den. Kassaflödet baseras på faktiska hyror och normaliserade
drifts- och underhållskostnader utifrån en marknadsmässig
bedömning. Vid respektive kontraktstids utgång sker en
marknadsanpassning av de hyror som avviker från bedömd
marknadshyra. Driftöverskottet nuvärdesberäknas tillsammans
med restvärdet för att beräkna fastighetens marknadsvär-
de. Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid
försäljning på den öppna fastighetsmarknaden, jämförs med
priser vid kända likvärdiga transaktioner. Kalkylräntor och
avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kassaflödet samt
beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla fastighe -
tens läge och marknadsutveckling.
Utfall
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick
på balansdagen till 19 844 mkr. Värdeförändringen under
perioden uppgick till -66 mkr och avsåg i sin helhet orealise-
rade värdeförändringar. Av dessa avsåg 129 mkr kassaflödes-
relaterade förändringar medan antaganden om förändrade
direktavkastningskrav påverkade värderingarna negativt med
-195 mkr. Värdeförändringen relaterat till ett justerat inflations-
antagande för 2023 har hänförts till kassaflödesrelaterade
förändringar.
Direktavkastningskravet som användes vid värdering under
perioden varierade från 5,20 till 9,50 procent. Det genomsnitt -
liga direktavkastningskravet uppgick till 6,78 procent (6,71).
Fastighetsbeståndets förändring
NP3 har inte tillträtt någon fastighet under perioden. Däremot
har 105 mkr investerats i befintliga fastigheter och nybygg-
nationer. Av dessa utgjorde 35 mkr investeringar i nybygg-
nationsprojekt och 70 mkr avsåg investeringar i befintliga
fastigheter i form av hyresgästanpassningar. Under perioden
har inga fastigheter avyttrats och frånträtts.
Fastigheternas marknadsvärde per kvadratmeter har från årets
början minskat från 10 156 kr till 10 140 kr vid periodens slut.
Känslighetsanalys
Per 31 mar 2023
Förändring
+/-
Resultateffekt
före skatt, mkr
Marknadsvärde fastighet 5 % +/-992
Direktavkastningskrav 0,25 % -728/+785
Hyresintäkter 80 kr/kvm +/-157
Fastighetskostnader 20 kr/kvm -/+39
Vakansgrad 1 % -/+19
Fastighetsbeståndets fördelning per 31 mar 2023
Affärsområde
Antal
fastigheter
Area
tkvm
Hyres-
värde, mkr
Fastighets-
värde, mkr
Sundsvall 121 408 400 4 167
Dalarna 67 339 266 2 643
Gävle 71 265 249 2 752
Luleå 50 220 245 2 451
Skellefteå 53 235 216 2 404
Umeå 45 212 212 2 163
Östersund 41 159 191 1 990
Mellansverige 40 120 116 1 275
Totalt 488 1 957 1 894 19 844
Fastigheter, värdeförändring
Mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
helår
Ingående värde 19 805 17 335 17 335
Förvärv av fastigheter - 237 1 662
Investeringar i befintliga fastigheter 70 107 377
Investeringar i nybyggnation 35 59 265
Försäljningar - -5 -176
Realiserade värdeförändringar - 1 25
Orealiserade värdeförändringar -66 128 316
Utgående värde 19 844 17 862 19 805
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 240 790 -
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
===== SIDA 13 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
13
Fastigheter
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Pågående projekt (>10 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar area, kvm
Sköns Prästbord 1:65 Sundsvall Industri Q2-23 103 4 300
Näringen 12:2 Gävle Industri Q2-23 38 2 100
Målås 4:6 Sundsvall Logistik Q2-23 12 3 800
Hågesta 3:115 Sollefteå Övrigt Q3-23 33 2 200
Hedkärr 1:24 Uddevalla Handel Q3-23 31 1 900
Ledningen 1 Umeå Industri Q3-23 27 9 900
Slagan 4 Sundsvall Industri Q3-24 30 1 700
Totalt 274 25 900
Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 20 mkr.
Projekt
Inom ramen för NP3s projektverksamhet ryms nybyggnatio -
ner på bolagets byggrätter samt utveckling och förädling av
befintliga fastigheter för att optimera ytan till hyresgästernas
verksamheter. Dessutom utförs miljöförbättrande åtgärder.
Målet med projektverksamheten är att öka avkastningen och
skapa tillväxt genom minskad vakans, högre hyresnivåer,
effektivisering av fastighetskostnader och tillskapandet av
uthyrbara ytor. Risken avseende nybyggnationer balanseras
genom att byggstart sker först när hyresavtal har ingåtts.
Omfattningen i bolagets projektverksamhet har gradvis ökat
de senaste åren. Dock har bolaget sedan halvårsskiftet 2022
valt att mot bakgrund av en tilltagande inflation och volatilitet
på kapitalmarknaden dra ned takten på projektverksamheten
avseende nybyggnationer till förmån för hyresgästanpassning-
ar i syfte att stärka relationer till befintliga hyresgäster.
Vid utgången av perioden hade NP3s pågående projekt en
total projektbudget om 583 mkr (506). Återstående investering
uppgick till 135 mkr (108). I tabellen nedan redovisas projekt
om minst 10 mkr i projektbudget.
• Sköns Prästbord 1:65, nybyggnation av modern lastbils-
verkstad och industrilokal.
• Näringen 12:2, nybyggnation av industrilokaler
• Målås 4:6, energiprojekt där befintlig kylanläggning ersätts
och bergvärme installeras.
• Hågesta 3:115, nybyggnation av padelhall, gym och
handelslokaler.
• Hedkärr 1:24, nybyggnation av handelslokaler.
• Ledningen 1, ombyggnation och utbyggnad av bussdepå.
• Slagan 4, ombyggnation av industri- och kontorslokaler till
en vårdcentral.
===== SIDA 14 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
1414
Transaktioner
Fastigheter
Transaktioner
Under första kvartalet har NP3 inte tillträtt någon fastighet.
Mot bakgrund av en tilltagande inflation och volatilitet på
kapitalmarknaden har bolaget sedan halvårsskiftet 2022
valt att dra ned förvärvstakten och avvakta en stabilisering
av nämnda omvärldsfaktorer.
Kommande tillträden uppgick vid periodens utgång till
ett värde om 240 mkr och avser tolv fastigheter i Västerås
som förvärvas genom att NP3 köpte resterade 50 procent
av aktierna i bolagets joint venture Malabo Holding AB.
Efter att förvärvet är genomfört äger NP3 bolaget till 100
procent. Förvärvet tillträddes under andra kvartalet.
Fastighet Kommun Kategori
Area,
kvm
Hyres-
värde,
mkr
Uthyr-
nings-
grad*, %
Förvärvade fastigheter med tillträde Q2 2023
Storseglet 7 Västerås Industri 2 672 3,4 91
Energin 10 & 11 Västerås Industri 2 266 3,9 100
Fältmätaren 26 Västerås Industri 1 815 1,6 100
Ringborren 13 Västerås Kontor 1 672 1,8 82
Magnetfältet 5 Västerås Industri 1 586 1,8 100
Sjökortet 5 Västerås Industri 1 350 1,9 100
Kraftfältet 1 Västerås Industri 1 278 1,3 100
Skeppsklockan 1 Västerås Kontor 998 1,7 100
Tallmätaren 11 Västerås Industri 969 1,1 100
Sjökortet 18 Västerås Industri 605 0,8 100
Tallmätaren 16 Västerås Industri 322 0,3 100
Totalt 15 533 19,7
*Vid transaktionsdag
===== SIDA 15 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
15
Intresseföretag och joint venture
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Resultatandelen från intresseföretag och joint venture avseen -
de perioden januari till mars uppgick till -10 mkr (59) varav 20
mkr (21) utgjorde förvaltningsresultat. För Fastighetsbolaget
Emilshus AB har NP3s resultatandel baserats på Emilshus
rapporterade intjäningsförmåga enligt bokslutskommunikén
för 2022. För Cibola Holding AB redovisas NP3s resultatandel
med ett kvartals fördröjning.
Fastighetsbolaget Emilshus AB
NP3s ägarandel i intressebolaget Emilshus uppgick per den
31 mars till 17,8 procent och röstandelen det uppgick till 19,3
procent. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommer-
siella fastigheter i Småland och intilliggande tillväxtregioner.
Emilshus B-aktie och preferensaktie är noterad på Nasdaq
Stockholm.
För perioden januari till mars bidrog Emilshus med 10 mkr
(9) till NP3s förvaltningsresultat och resultatandelen för perio-
den uppgick till -4 mkr (33).
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
NP3 äger 50 procent av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra,
resterande 50 procent ägs av AB Sagax. Ess-Sierras verk -
samhet består i att äga och förvalta fastigheter som utgörs
av lagerlokaler och byggvaruhandel och som hyrs ut till Beijer
Byggmaterial AB. Drygt 40 procent av fastighetsvärdet finns
på orter där NP3 är etablerad. Syftet med joint venturesam -
arbetet är bland annat att kunna erbjuda hyresgästen lokal
service.
Hyresintäkterna för första kvartalet uppgick till 24 mkr (23) och
fastighetsvärdet uppgick per den 31 mars till 1 581 mkr (1 553).
För perioden januari till mars bidrog Ess-Sierra med 8 mkr (8)
till NP3s förvaltningsresultat och resultatandelen för perioden
uppgick till -5 mkr (23).
Cibola Holding AB
NP3 äger 31,6 procent av hotellfastighetsbolaget Cibola
Holding AB. Cibola äger bland annat fem hotell- och spa-
anläggningar. Fastigheterna är belägna i norra Sverige.
Per den 31 mars uppgick NP3s kapitalandel till 99 mkr (74) och
för perioden bidrog Cibola med 3 mkr (4) till NP3s förvaltnings-
resultat och den totala resultatandelen uppgick till -1 mkr (3).
Malabo Holding AB
I Västerås är NP3 delägare i ett joint venture där NP3 äger 50
procent av Malabo Holding AB tillsammans med två delägare
som äger resterande 50 procent av bolaget. Syftet med sam -
arbetet har varit att bygga upp en fastighetsportfölj genom att
förvärva, hyra ut och utveckla fastigheter i Västerås.
Per den 31 mars uppgick NP3s kapitalandel till 15 mkr (14) och
för perioden bidrog Malabo med 0 mkr (1) till NP3s förvalt-
ningsresultat. Resultatandelen för perioden uppgick till 0 mkr
(1).
Efter balansdagen har NP3 förvärvat resterande 50 procent
av Malabo vilket innebär att innehavet framgent kommer att
konsolideras som helägt dotterbolag i NP3 koncernen.
Fastighets AB Jämtjägaren
NP3 Fastigheter AB och Jämtkraft AB bedriver ett gemensamt
projekt för att bland annat uppföra ett huvudkontor och drift-
central för Jämtkraft där hyresavtal tecknats på 15 och 20 år.
Projektet genomförs i det gemensamt ägda bolaget Fastighets
AB Jämtjägaren. Parterna äger bolaget till 50 procent vardera
och bolaget redovisas som ett joint venture.
Projektet att uppföra ett huvudkontor och driftcentral för Jämt -
kraft pågår och beräknas vara färdigställt under första halvåret
2024. Per den 31 mars uppgick NP3s kapitalandel till 73 mkr.
Större innehav i intresseföretag och joint venture
NP3s andel av resultat från
intresseföretag och JV, mkr
Totalt intresseföretag
och Joint venture
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
Fastighetsaktiebolaget
Ess-Sierra
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
2023
jan-mar1)
2022
jan-mar
2022
jan-dec
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
NP3s ägarandel, % 17,8 19,0 17,8 50,0 50,0 50,0
NP3s röstandel, % 19,3 20,1 19,3 50,0 50,0 50,0
Kapitalandel 1 052 810 1 064 550 406 557 316 316 321
Förvaltningsresultat 20 21 81 10 9 35 8 8 32
Värdeförändring fastigheter -33 39 84 -15 19 33 -15 21 49
Värdeförändring finansiella instrument -1 12 24 -1 12 25 - - -
Skatt 3 -13 -38 2 -7 -19 1 -6 -16
Summa resultatandel -10 59 151 -4 33 75 -5 23 65
1) Resultatandelen för första kvartalet har baserats på den intjäningsförmåga som presenterades i bolagets bokslutskommuniké för 2022. NP3 har även tillämpat samma metod i sin
bokslutskommuniké för 2022. Beräknad skattekostnad för första kvartalet har antagits uppgå till 20,6 procent av intjäningsförmågan. Redovisade värdeförändringar för första kvartalet
avser i sin helhet en justering av värdeförändringar avseende fjärde kvartalet 2022. Därutöver har värdeförändringar för första kvartalet lämnats oförändrade.
===== SIDA 16 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
16
Finansiering Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Övergripande finansieringsstruktur
Bolagets finansiering består av en kombination av skulder till
kreditinstitut, övriga skulder och uppskjuten skatteskuld samt
eget kapital. NP3s kreditgivare utgörs huvudsakligen av de stora
nordiska bankerna genom bank- och certifikatslån samt revol -
verande faciliteter. Obligationslån utgör ytterligare en finansie -
ringskälla och är ett komplement till ovanstående finansiering.
Vid periodens utgång uppgick kapitalbindningen till 2,2 år (2,3)
med förfall fördelade enligt tabellen nedan. NP3 har ett långsiktigt
kreditbetyg om ”BB” med negativa utsikter från Nordic Credit
Rating. Ratingen bidrar till att öka transparensen och förståelsen
om NP3s verksamhet och kreditvärdighet.
Räntebärande skulder
Nedan redovisas en sammanställning över bolagets räntebärande
skulder per 31 mars 2023 och 31 december 2022.
Säkerställda lån samt reverslån mot borgen utgjorde 81 procent
(80) och icke säkerställda obligations- och reverslån 19 procent
(20) av totala räntebärande låneskulder.
Minskningen i säkerställda räntebärande låneskulder mellan
31 december 2022 och 31 mars 2023 beror huvudsakligen på
återbetalning av bolagets revolverande kreditfaciliteter under
första kvartalet med kapital från del av likvid avseende stamak -
tieemissionen. Emissionen som genomfördes i början av februari
inbringade drygt 630 mkr före emissionskostnader. Per den 31
mars hade bolaget ett låneutrymme i revolverande kreditfacilite-
ter mot existerande säkerheter om 570 mkr varav 240 mkr hade
utnyttjats på bokslutsdagen. Totala ramar i ovan kreditfaciliteter
uppgick till 900 mkr.
Under kvartalet återbetalades kvarvarande del av obligationsför -
fallet i mars 2023 uppgående till 219 mkr. Bolaget har sedan i juni
2022 ett MTN-program med en ram om 5 mdkr under vilken NP3
har möjlighet att på kapitalmarknaden löpande uppta lån i svenska
kronor eller euro med en löptid om lägst ett år med möjlighet att
även ge ut gröna eller hållbarhetslänkade obligationer. Per bok-
slutsdagen hade bolaget emitterat 400 mkr under detta program
i tillägg till 1 700 mkr i grön obligationsfinansiering som emitterats
under individuella ramar år 2020 och 2021. Efter kvartalets utgång,
i början av april, emitterade bolaget gröna obligationer under
MTN-programmet om 500 mkr med förfall i april 2026 och en
ränta om 3 månaders Stibor + 550 baspunkter. Ovan finansiering
kombinerades med ett återköpserbjudande där 258 mkr återköp -
tes relaterat till 700 mkr förfall i januari 2024 och 440 mkr till 1 000
mkr förfall i oktober 2024. Efter ovan återköp minskades obliga -
tionsförfallen från 1 700 mkr till 1 000 mkr under år 2024.
Belåningsgrad och likviditet
Bolaget har som mål att ha en belåningsgrad mellan 55 och 65
procent där finansieringskällorna är en balans av bank-, certifi -
kats- och obligationslån. Belåningsgraden beräknad som net -
toskuld 11 419 mkr, i förhållande till fastighetsvärdet om 19 844 mkr
och investeringar i intresseföretag om 1 052 mkr totalt 20 896 mkr,
uppgick till 54,6 procent (57,6) per den 31 mars. Tillgängliga lik-
vida medel inklusive kreditfaciliteter per den 31 mars uppgick till
759 mkr. Dessa bestod av bankmedel 110 mkr, kortfristiga place -
ringar 6 mkr, checkräkningskrediter om 220 mkr samt låneutrym -
me mot säkerheter i revolverande kreditfaciliteter, om 330 mkr och
back-up faciliteter om 93 mkr. Skuldkvoten, nettoskuld i förhållan -
de till framåtriktat justerat driftöverskott uppgick till 8,9 ggr (9,4)
på balansdagen.
Sammanställning - räntebärande låneskuld/nettoskuld
Mkr
2023
31 mar
2022
31 dec
Banklån 9 343 9 769
Säkerställda räntebärande låneskulder 9 343 9 769
Obligationslån 2 100 2 319
Certifikatslån 89 144
Övriga räntebärande låneskulder 39 44
Icke-säkerställda räntebärande låneskulder 2 228 2 507
Periodiserade upplåningskostnader -36 -42
Totala räntebärande låneskulder 11 535 12 234
Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar -116 -212
Nettoskuld 11 419 12 022
Kapitalbindningstruktur i bank- och obligationslån
Bank- och certifikatslån Obligationslån Totalt kapital
31 mar 2023 Mkr
Genomsnittlig
ränta, % Mkr
Genomsnittlig
ränta, % Mkr Andel, %
-12 mån 1 4261) 5,11 700 6,60 2 126 18
1-2 år 2 049 4,80 1 000 6,42 3 049 26
2-3 år 4 029 5,03 400 9,82 4 429 38
3-4 år 1 878 4,96 - - 1 878 16
4-5 år - - - - - -
5-10 år 49 5,29 - - 49 0
Summa/genomsnitt 9 432 4,98 2 100 7,13 11 532 100
1) Certifikat om 89 mkr ingår i förfall inom 12 månader.
Räntebindningsstruktur i bank- och obligationslån
31 mar 2023 Derivat, mkr Kapital, mkr Genomsnittlig ränta, % Andel, %
-12 mån -4 725 6 807 6,93 59
1-2 år 1 000 1 000 -0,25 9
2-3 år 200 200 0,29 2
3-4 år 500 500 0,58 4
4-5 år 400 400 0,42 3
5-10 år 2 625 2 625 1,84 23
Summa/genomsnitt 0 11 532 4,53 100
===== SIDA 17 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
17
Finansiering Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Börsnoterade obligationslån 31 mar 2023
Löptid Rambelopp, mkr
Utestående
belopp, mkr Ränta, % Räntevillkor, % Räntegolv Förfallodag
Grönt
obligationslån
2020/2024 800 700 6,601) Stibor 3M + 3,90 Nej 2024-01-05 Ja
2021/2024 1 000 1 000 6,422) Stibor 3M + 3,50 Nej 2024-10-03 Ja
2022/2025 MTN-program 3) 400 9,82 Stibor 3M + 6,50 Nej 2025-09-23 Ja
1) Avser ränta om 6,65 % på 500 mkr för initialt upptagande av lån enligt grönt ramverk från sep 2020 samt ränta om 6,48 % på emission om 200 mkr i feb 2021.
2) Avser ränta om 6,67 % på 600 mkr för initialt upptagande av lån enligt grönt ramverk från juni 2021 samt ränta om 6,06 % på emission om 400 mkr i sep 2021.
3) Avser emission på bolagets MTN-program med en total ram om 5 mdkr.
Räntebärande låneskulder som förfaller inom tolv månader uppgick
till 2 140 mkr (1 403) bestående av bankfinansiering om 1 337 mkr,
certifikatslån om 89 mkr, obligationsfinansiering om 700 mkr samt
övriga skulder om 14 mkr. Av förfall relaterat till bankfinansiering
återstod 323 mkr för vilket bolaget antingen inte hade genomfört
eller erhållit kreditbeslut avseende refinansiering per datumet för
utgivandet av denna kvartalsrapport. Som en del av bolagets senaste
upptagna obligationsfinansiering i början av april 2023 återköptes 258
mkr i obligationer av förfallet i januari 2024 vilket innebär att 443 mkr
återstod i förfall vid datumet för utgivandet av denna kvartalsrapport.
Genomsnittsränta och räntesäkring
Genomsnittlig ränta för bolagets räntebärande låneskulder uppgick
till 4,53 procent (4,18). Den huvudsakliga förklaringen till ökningen av
den genomsnittliga räntan är den allmänt ökade räntenivån på mark-
naden orsakad av högre inflation samt genomförda och förväntade
höjningar av styrräntan. Den genomsnittliga räntan före räntesäkring -
ar uppgick för bank- och certifikatslån till 4,98 procent (4,06) och för
obligationslån till 7,13 procent (6,33). Genomsnittlig räntebindningstid
uppgick till 2,0 år (1,9) och 41 procent (31) av låneportföljen var rän-
tesäkrad med en förfallostruktur mellan ett och tio år enligt tabell på
sidan 16. För ytterligare information avseenden bolagets genomsnittli -
ga ränta se grafen till höger. Denna visar även förändringen i bolagets
utgående genomsnittsränta mellan 31 december 2022 och 31 mars
2023 som var en ökning om 0,35 procent, från 4,18 till 4,53 procent,
vilket i sin tur huvudsakligen förklaras av nettoeffekten av en högre
Stibor-nivå och bolagets räntesäkring.
Den genomsnittliga räntan, inklusive räntebindningens Stibor-
effekt, för bolagets räntesäkringsportfölj per den 31 mars var –2,04
procent (-1,01). Räntesäkring används i syfte att begränsa ränterisken
över tid och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet. Bolaget an -
vänder sig av lån till fastränta eller räntesäkringsinstrument i form av
ränteswappar. Swapavtalen (derivaten) värderas till verkligt värde och
är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde fastställs genom
att använda marknadsräntor för respektive löptid och baseras på en
diskontering av framtida kassaflöden. Om den avtalade räntan avviker
från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde och värdeför -
ändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall har ett derivats
marknadsvärde upplösts och värdeförändringar över tid påverkar inte
eget kapital. NP3s räntederivatportfölj uppgick till netto 4 725 mkr.
Det sammanlagda marknadsvärdet för derivaten uppgick till 310 mkr
(376) på balansdagen. Variationer i derivatens värdeförändring mellan
kvartalen avspeglas huvudsakligen av förändringar i skillnader mellan
förväntningar om framtida räntenivåer och derivatens räntebindning
vid kvartalens slut med därtill hörande avtalslängd. Nettoeffekten av
värdeförändringarna för kvartalet uppgick till –69 mkr. I slutet av kvar -
talet förtidsstängdes swappar om 500 mkr i befintlig säkringsportfölj
samtidigt som dess övervärden överfördes till nya ränteswapavtal om
totalt 1 mdkr med en löptid om två år och fast ränta om –0,25 procent.
Som en del av ovan transaktion ingick även bolaget avtal om forward-
startade swappar om 1 mdkr med löptid 17 mars 2025 till 2030 till en
fast ränta om 2,99 procent.
Finansiering
2023
31 mar
2022
31 dec
Banklån, mkr 9 343 9 769
Certifikat, mkr 89 144
Obligationslån, mkr 2 100 2 319
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,9
Räntetäckningsgrad, rullande 12, ggr 2,7 2,9
Genomsnittlig ränta, låneskuld, % 4,53 4,18
Likvida medel, mkr 110 204
Belåningsgrad, % 54,6 57,6
Soliditet, % 38,1 35,1
Kapitalbindningstid, år 2,2 2,3
Räntebindningstid, år 2,0 1,9
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 41,0 31,3
Skuldkvot, ggr 8,9 9,4
Kapitalstruktur, %
Eget kapital 38 (35)
Lån från kreditinstitut 43 (45)
Certifikat 0 (1)
Obligationslån 10 (10)
Uppskjuten skatt 6 (6)
Övriga skulder 3 (3)
Genomsnittlig räntenivå
600
500
400
300
200
100
-100
-200
BPS
31 dec 202231 mar 2023 31 mar 202331 dec 2022
418 453
Utgående Stibor 3M,
periodslut
Räntebindningens
Stibor-effekt
Räntebindning
Lånens Stibor-effekt
Lånemarginal
-2
-1
1
2
3
4
5
6
Procent (%)
Genomsnittlig räntenivå
Utgående STIBOR 3M,
periodslut
Räntebindningens STIBOR
effekt
Räntebindning
Lånens STIBOR-effekt
Lånemarginal
4,534,18
336271
44
37
215
-69
305
-128
234 232
===== SIDA 18 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
18
NP3 Fastigheter är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap
och hade vid periodens slut 11 344 aktieägare (11 927). Aktie -
kursen för stamaktien uppgick till 187,00 kr (312,00) på balans-
dagen vilket motsvarade ett börsvärde om 10 726 mkr (16 987).
Därutöver tillkommer preferensaktierna med ett börsvärde om
999 mkr (1 250) vid periodens slut. Periodens högsta betalkurs
för stamaktien var 255,00 kr och noterades den 2 februari.
Periodens lägsta kurs noterades den 29 mars och var 169,00
kr. Den volymviktade genomsnittskursen för stamaktien under
perioden var 219,24 kr (302,20).
Aktiekursen har under de senaste tolv månaderna sjunkit med
-40 procent (124) att jämföras med Nasdaqs fastighetsindex
(OMXS Real Estate PI) som under samma period sjunkit med
-42 procent (27) och Carnegies fastighetsindex (CREX) som
har sjunkit med -43 procent (32). Aktiens totalavkastning som
definieras som aktiekursutveckling inklusive återinvesterad
utdelning har gett en negativ avkastning på -39 procent (127)
under tolv månader att jämföras med Nasdaqs totalavkast-
ningsindex för fastighetsbolag (OMXS Real Estate GI) som
hade en negativ avkastning på -41 procent (29). Nasdaqs total-
avkastningsindex (OMXS GI), som visar den genomsnittliga
utvecklingen på hela Stockholmsbörsen inklusive utdelningar,
hade under samma period en negativ avkastning på -3 procent
(5).
Eget kapital och substansvärde
Eget kapital uppgick till 8 282 mkr (7 663) varav preferenskapi-
tal 1 235 mkr (1 216) och innehav utan bestämmande inflytande
46 mkr (46).
I februari 2023 har NP3s styrelse med stöd av det emissions -
bemyndigande som erhölls vid årsstämman den 4 maj 2022,
beslutat om och genomfört en riktad nyemission av 2 750 000
stamaktier och bolaget tillfördes därigenom 633 mkr före
transaktionskostnader. Nyemissionen innebar att antalet aktier
i bolaget ökade från 92 607 856 aktier till 95 357 856 aktier vil -
ket resulterade i att det fanns totalt 57 357 856 stamaktier och
38 000 000 preferensaktier vid rapportperiodens slut. Efter
avdrag för preferenskapital och innehav utan bestämmande
inflytande motsvarade eget kapital 122,06 kr per stamaktie
(117,21). Soliditeten i bolaget uppgick till 38 procent (35).
Långsiktigt substansvärde (långsiktigt nettotillgångsvärde
minskat med preferenskapital och innehav utan bestämman-
de inflytande) uppgick till 7 930 mkr (7 272) vilket motsvarar
138,25 kr per stamaktie (133,77). Aktiekursen vid periodens
slut var 153 procent (169) av det egna kapitalet per stamaktie
och 135 procent (149) av det långsiktiga substansvärdet per
stamaktie.
NP3-aktien
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år. För stycket eget kapital och substansvärde visar jämförelser inom parentes ingången av året.
Utdelning av förvaltningsresultat efter aktuell skatt
Mkr
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
2018
jan-dec
Förvaltningsresultat 785 661 558 487 382
Aktuell skatt -55 -44 -49 -38 -25
Förvaltningsresultat
efter aktuell skatt 730 617 509 449 357
Utdelning 3631) 310 270 241 211
Utdelning i procent av förvalt -
ningsresultat efter aktuell skatt 50 % 50 % 53 % 54 % 59 %
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell
skatt till stam- och preferensaktieägare.
1) Utgör styrelsens förslag, utdelning om 5,00 kr/stamaktie, samt utdelning om 2,00 kr/
preferensaktie. Av redovisat belopp avser 14 mkr tillkommande utdelning på nyemit-
terade stamaktier som emitterats i februari 2023.
NP3 volym 1000-tal/månad
NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
370
320
270
220
170
120
70
20
370
320
270
220
170
120
70
20
NP3s totalavkastning jämfört med Nasdaq Stockholms
totalavkastningsindex
Volym
1000-tal
Stängnings-
kurs, kr
2022-03-312022-04-302022-05-31 2023-03-312023-02-282023-01-312022-06-302022-07-312022-08-312022-09-302022-10-312022-11-302022-12-31 2022-03-312022-04-302022-05-31 2023-03-312023-02-282023-01-312022-06-302022-07-312022-08-312022-09-302022-10-312022-11-302022-12-31
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
NP3 volym 1000-tal/månad NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
NP3s kursutveckling jämfört med Carnegie Fastighetsindex
Volym
1000-tal
Stängnings-
kurs, kr
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie
Stängningskurs stamaktie
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande 12 månader
20,00
70,00
120,00
170,00
220,00
270,00
320,00
370,00
0,00
500,00
1 000,00
1 500,00
2 000,00
2 500,00
3 000,00
2022-03-31 2022-04-30 2022-05-31 2022-06-30 2022-07-31 2022-08-31 2022-09-30 2022-10-31 2022-11-30 2022-12-31 2023-01-31 2023-02-28 2023-03-31
NP3 stängningskurs/totalavkastning vs
OMX Stockholm GI & OMX Real Estate GI
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
20
70
120
170
220
270
320
370
0,00
500,00
1 000,00
1 500,00
2 000,00
2 500,00
3 000,00
2022-03-31 2022-04-30 2022-05-31 2022-06-30 2022-07-31 2022-08-31 2022-09-30 2022-10-31 2022-11-30 2022-12-31 2023-01-31 2023-02-28 2023-03-31
NP3 stängningskurs vs
Carnegie Fastighetsindex
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
kr ggr
400
350
300
250
200
150
100
50
0
35
30
25
20
15
10
5
0
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2022 Q4
2016 Q1
2015 Q4
2016 Q2
2016 Q3
2016 Q4
2017 Q1
2017 Q2
2018 Q2
2019 Q2
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2017 Q3
2018 Q3
2019 Q3
2017 Q4
2018 Q4
2019 Q4
2018 Q1
2019 Q1
2020 Q1
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2015Q4
2016Q1
2016Q2
2016Q3
2016Q4
2017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q4
2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
2019Q1
2019Q2
2019Q3
2019Q4
2020Q1
2020Q2
2020Q3
2020Q4
2021Q1
2021Q2
2021Q3
2021Q4
2022Q1
2022Q2
2022Q3
2022Q4
2023Q1
ggrkr
===== SIDA 19 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
19
NP3-aktien
Innehav Antal aktieägare
Antal
stamaktier
Antal
preferensaktier Ägarandel Röstvärde
1 – 500 8 160 431 097 440 095 0,9 % 0,8 %
501 – 1 000 999 258 304 509 391 0,8 % 0,5 %
1 001 – 2 000 738 353 276 743 861 1,2 % 0,7 %
2 001 – 5 000 680 527 357 1 704 848 2,3 % 1,1 %
5 001 – 10 000 335 485 418 1 939 640 2,5 % 1,1 %
10 001 – 50 000 329 2 316 939 4 972 910 7,6 % 4,6 %
50 001 – 103 52 985 465 27 689 255 84,6 % 91,2 %
Antal aktieägare totalt 2023-03-31 11 344 57 357 856 38 000 000 100,0 % 100,0 %
Aktieägare per den 31 mars 2023
Antal
stamaktier
Antal
preferensaktier Ägarandel Röstvärde
Poularde AB 14 179 726 1 140 873 16,1 % (16,5) 23,4 % (24,5)
AB Sagax (Satrap Kapitalförvaltning AB) 12 783 806 2 293 672 15,8 % (16,0) 21,3 % (21,9)
Fjärde AP-fonden 3 252 479 2 446 766 6,0 % (6,7) 5,7 % (6,7)
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 504 171 - 4,7 % (4,4) 7,4 % (7,0)
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 313 510 2 890 819 3,4 % (3,1) 1,0 % (0,7)
Bonnier Treasury S.A.R.L - 3 000 000 3,2 % (3,2) 0,5 % (0,5)
RBCB LUX Ucits Ex-Mig 1 274 367 1 480 000 2,9 % (2,9) 2,3 % (2,4)
Lannebo Fonder 2 408 157 - 2,5 % (2,6) 3,9 % (4,2)
SEB Investment Management 2 251 325 - 2,4 % (2,3) 3,7 % (3,7)
PPB Holding AB - 2 166 666 2,3 % (2,3) 0,4 % (0,4)
State Street Bank and Trust Co, W9 1 579 559 - 1,7 % (1,2) 2,6 % (2,0)
Handelsbanken Liv Försäkrings AB 664 600 855 835 1,6 % (1,6) 1,2 % (1,3)
J.A. Göthes AB 1 041 600 416 640 1,5 % (1,6) 1,8 % (1,9)
BNY Mellon SA/NV (Former BNY), W8IMY 591 940 704 681 1,4 % (0,8) 1,1 % (0,2)
JP Morgan Chase Bank NA, W9 1 020 041 - 1,1 % (1,0) 1,7 % (1,6)
Jönsson, Ulf - 1 000 000 1,1 % (1,1) 0,2 % (0,2)
Swedbank Försäkring AB 27 306 907 042 1,0 % (1,0) 0,2 % (0,2)
Futur Pension Försäkringsaktiebolag 166 681 754 010 1,0 % (0,9) 0,4 % (0,2)
Verdipapirfond Odin Ejendom 765 906 - 0,8 % (0,9) 1,3 % (1,4)
Erik Selin Fastigheter Aktiebolag - 640 000 0,7 % (0,7) 0,1 % (0,1)
Summa 20 största ägare 46 825 174 20 697 004 70,8 % (71,2) 80,0 % (81,1)
Övriga aktieägare 10 532 682 17 302 996 29,2 % (28,8) 20,2 % (18,9)
Totalt antal aktier 57 357 856 38 000 000 100,0 % 100,0 %
Värde inom parentes avser innehav och röster vid ingången av året 2023.
Handeln med aktien på Nasdaq Stockholm
Stängningskurs, kr
Antal transaktioner
per handelsdag Omsättningshastighet, %
Genomsnittlig handels-
volym per handelsdag, mkr
31 mar 2023 31 mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2023 jan-mar 2022
Stamaktie 187,00 312,00 1 226 1 142 80 63 34,2 40,5
Preferensaktie 26,30 32,90 258 128 56 41 2,2 2,0
===== SIDA 20 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
20
Rapport i sammandrag, mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
Tillgångar
Fastigheter 19 844 17 862 19 805
Nyttjanderättstillgångar 118 106 118
Andelar i intresseföretag och joint venture 1 052 810 1 064
Derivat 310 189 376
Övriga anläggningstillgångar 131 161 131
Summa anläggningstillgångar 21 455 19 128 21 495
Övriga omsättningstillgångar exklusive likvida medel 153 199 156
Likvida medel 110 594 204
Summa omsättningstillgångar 263 793 359
Totala tillgångar 21 719 19 921 21 854
Eget kapital och skulder
Eget kapital 8 282 7 181 7 663
Uppskjuten skatt 1 238 1 059 1 248
Långfristiga räntebärande låneskulder 9 395 9 953 11 640
Långfristiga räntebärande skulder och nyttjanderätter 118 106 118
Summa långfristiga skulder och avsättningar 10 752 11 119 13 007
Kortfristiga räntebärande låneskulder 2 140 1 087 595
Rörelseskulder 545 534 590
Summa kortfristiga skulder 2 865 1 621 1 185
Totalt eget kapital och skulder 21 719 19 921 21 854
Rapport över finansiell ställning
Rapport över förändring eget kapital
Rapport i sammandrag, mkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Balanserad
vinst
Eget kapital
hänförligt till
moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Totalt
eget
kapital
Eget kapital 2022-01-01 324 2 334 4 041 6 698 46 6 743
Periodens totalresultat jan-mar 2022 - - 436 436 1 437
Eget kapital 2022-03-31 324 2 334 4 477 7 134 46 7 180
Utdelning - - -310 -310 - -310
Incitamentsprogram - 3 - 3 - 3
Förändring innehav utan bestämmande inflytande - - - - -20 -20
Emission av stamaktier för incitamentsprogram 1 3 - 3 - 3
Periodens totalresultat apr-dec 2022 - - 788 788 20 808
Eget kapital 2022-12-31 324 2 339 4 954 7 617 46 7 663
Utdelning - - - - -2 -2
Nyemission av stamaktier 10 623 - 633 - 633
Emissionskostnader - -15 - -15 - -15
Periodens totalresultat jan-mar 2023 - - 2 2 1 3
Eget kapital 2023-03-31 334 2 947 4 956 8 237 46 8 282
NP3s aktiekapital består av 57 357 856 stamaktier samt 38 000 000 preferensaktier.
===== SIDA 21 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
21
Rapport i sammandrag, mkr
2023
3 mån
jan-mar
2022
3 mån
jan-mar
2022
12 mån
helår
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 169 173 785
Förvaltningsresultat från intresseföretag och joint venture -20 -21 -81
Utdelning från intresseföretag och joint venture 2 2 45
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -2 -1 -13
Betald skatt -31 -44 -65
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 119 109 671
Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 2 -69 13
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -6 53 39
Kassaflöde från den löpande verksamheten 115 93 723
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter, direkt eller via bolag - -234 -1 609
Avyttrade fastigheter - 5 125
Investeringar i befintliga fastigheter och övriga anläggningstillgångar -70 -107 -377
Investeringar i nybyggnation -35 -59 -265
Investeringar i finansiella tillgångar - -40 -222
Avyttring av finansiella tillgångar - 6 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -105 -429 -2 348
Finansieringsverksamheten
Nyemission 618 - 3
Upptagna lån 117 1 795 6 982
Amortering av låneskulder -817 -1 115 -5 114
Utbetald utdelning -21 -19 -310
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -103 660 1 561
Periodens kassaflöde -94 325 -64
Likvida medel vid periodens början 204 269 269
Likvida medel vid periodens slut 110 594 204
Finansiell ställning och kassaflöde
Jämförelser inom parentes avser för balansposter ingången av året. För kassa-
flödets poster avser jämförelsesiffrorna motsvarande period föregående år.
Fastigheternas värde uppgick vid periodens slut till 19 844
mkr (19 805) vilket är en ökning med 39 mkr sedan ingången
av året som förklaras av värdeförändringar och projektin-
vesteringar. Utgående likvida medel var 110 mkr (204). Eget
kapital har påverkats av periodens resultat samt nyemission av
stamaktier och uppgick till 8 282 mkr (7 663).
Periodiserade upplåningskostnader har minskat räntebärande
skulder i balansräkningen med 37 mkr. Långfristiga ränte-
bärande skulder uppgick efter justering för periodiserade
lånekostnader till 9 513 mkr (11 758). Räntebärande kortfristiga
skulder efter justering för periodiserade lånekostnader uppgick
till 2 140 mkr (595) varav 2 037 mkr avsåg finansiella skulder
med förfall inom tolv månader, 90 mkr avsåg certifikatslån och
14 mkr återbetalning av reversskuld. På balansdagen hade
bolagets räntederivat ett positivt värde om 310 mkr (376).
För mer information om bolagets räntebärande skulder se
sidorna 16 och 17. Belåningsgraden uppgick till 55 procent (58)
och soliditeten till 38 procent (35). Bolagets skuldkvot var på
balansdagen 8,9 ggr (9,4).
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till
115 mkr (93). Förvärv av fastigheter direkt eller via dotterbo -
lag påverkade kassaflödet med 0 mkr (-234), försäljningar av
fastigheter bidrog med 0 mkr (5). Investeringar i befintliga
fastigheter uppgick till -70 mkr (-107) vilket huvudsakligen av-
såg anpassningar och ombyggnader enligt befintliga och nya
hyresgästers behov. Investeringar i nybyggnationer uppgick
under perioden till -35 mkr (-59). Investeringar relaterade till
finansiella tillgångar uppgick till 0 mkr (-40).
Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till -103 mkr
(660) och förklaras till största delen av nettoupplåning som
uppgick till -700 mkr (680). Sammantaget förändrades likvida
medel under perioden med -94 mkr (325).
Rapport över kassaflöde
===== SIDA 22 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
22
Resultaträkning – rapport i sammandrag, mkr
2023
3 mån
jan-mar
2022
3 mån
jan-mar
2022
12 mån
jan-dec
Nettoomsättning 0 0 62
Rörelsekostnader -24 -22 -96
Rörelseresultat -24 -22 -34
Finansnetto 22 5 8
Resultat efter finansiella poster -2 -17 -26
Bokslutsdispositioner - - 113
Resultat före skatt -2 -17 87
Skatt på periodens resultat - -2 -10
Periodens resultat -2 -19 77
Balansräkning – rapport i sammandrag, mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
Immateriella tillgångar 7 5 7
Andelar i koncernbolag 667 656 667
Långfristiga fordringar koncernbolag 4 897 4 917 5 259
Andelar i intresseföretag och joint venture 344 231 344
Andra finansiella anläggningstillgångar 11 100 1
Summa anläggningstillgångar 5 926 5 909 6 278
Kortfristiga fordringar koncernbolag 3 033 2 994 2 694
Övriga kortfristiga fordringar 10 8 15
Likvida medel 73 492 136
Summa omsättningstillgångar 3 116 3 494 2 845
Totala tillgångar 9 042 9 403 9 123
Bundet eget kapital 334 324 324
Fritt eget kapital 1 911 1 504 1 305
Summa eget kapital 2 245 1 828 1 629
Obeskattade reserver 20 2 20
Långfristiga räntebärande låneskulder 5 832 6 279 6 891
Summa långfristiga skulder och avsättningar 5 852 6 281 6 911
Kortfristiga räntebärande låneskulder 905 1 244 474
Övriga skulder 40 50 110
Summa kortfristiga skulder 945 1 294 584
Totalt eget kapital och skulder 9 042 9 403 9 123
Kommentar till moderbolaget
Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i form av
utdelning samt ränteintäkter. Kostnaderna består av centrala administrationskostnader samt finansiella kostnader som räntor
och periodiserade lånekostnader. Moderbolagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar
hos dessa samt eget kapital och räntebärande låneskulder.
Moderbolagets rapporter
===== SIDA 23 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
2323
Segmentrapportering
Jan-mar
Mkr Sundsvall Gävle Dalarna Östersund Umeå Skellefteå Luleå Mellan-
sverige
Ej
fördelade
kostnader
Totalt
koncernen
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter
och övriga
intäkter 100 78 63 50 67 56 47 39 54 48 56 39 61 55 29 24 -1 1 477 390
Vakans -9 -7 -3 -2 -4 -4 -1 -2 -3 -2 -4 -2 -3 -3 -3 -3 0 0 -31 -26
Rep. och
underhåll -4 -2 -1 -2 -2 -1 -1 -1 -1 -1 -1 0 -1 -1 -1 -1 0 0 -11 -9
Fastighets -
kostnader -23 -22 -12 -12 -18 -16 -11 -9 -20 -13 -15 -11 -16 -16 -5 -4 1 1 -117 -101
Fastighets -
skatt -2 -2 -2 -1 -1 -1 -1 -1 -2 -1 -1 -1 -2 -2 -1 -1 0 0 -11 -10
Kund-
förluster -1 0 0 0 -1 -1 0 0 0 0 0 0 0 -1 0 0 1 0 -2 -2
Driftöver-
skott 62 45 44 34 41 33 33 25 29 30 35 24 39 33 19 15 1 2 304 242
Överskotts -
grad, % 68 64 75 70 66 63 73 69 57 66 68 66 68 64 72 74 68 66
Antal
fastigheter 121 108 71 67 67 63 41 41 45 44 53 46 50 50 40 39 488 458
Uthyrbar
area, tkvm 408 362 265 254 339 321 159 133 212 209 235 203 220 219 120 114 1 957 1 816
Hyresvärde 400 311 249 208 266 229 191 153 212 189 216 161 245 224 116 99 1 894 1 575
Uthyrnings-
grad,1) % 92 90 94 96 93 93 97 94 94 96 93 93 95 95 91 89 94 93
Fastighets -
värde 4 167 3 452 2 752 2 488 2 643 2 501 1 990 1 846 2 163 2 030 2 404 1 914 2 451 2 448 1 275 1 183 19 844 17 862
1) Beräknat på aktuellt hyresvärde på balansdagen.
Under första kvartalet har inga tillträdda förvärv eller försälj -
ningar genomförts. Generellt sett ökade överskottsgraden till
följd av den KPI-ökning som gjordes vid årsskiftet 2022/2023.
NP3 valde att även räkna upp vakanshyror för att samtidigt
marknadsanpassa dessa.
I affärsområde Sundsvall är efterfrågan på lokaler fortfarande
god. Jämfört med första kvartalet 2022 har bolaget förvärvat 17
fastigheter som ökat hyresvärdet med 48 mkr före indexering.
Under samma period har fyra försäljningar genomförts vilket
minskat hyresvärdet med drygt 2 mkr. Överskottsgraden har
ökat i affärsområdet främst till följd av ökade hyresintäkter
efter KPI-uppräkning.
Uthyrningstrenden har varit positiv i både affärsområde Gävle
och Dalarna. Dalarna och Gävle har sedan jämförelseperioden
tillträtt fastigheter som ökat hyresvärdet före indexering med 9
mkr respektive 5 mkr. Överskottsgraden har påverkats positivt
av tidigare nämnd KPI-uppräkning.
Östersund har en stark hyresmarknad. Två tillträdda fastig-
heter bidrar med ett årligt hyresvärde på 14 mkr före indexe-
ring. Överskottsgraden har ökat jämfört med föregående år
till största del beroende på KPI-uppräkningen vid senaste
årsskiftet.
Umeå är en stabil marknad med god efterfrågan även om
uthyrningsgraden minskat sedan kvartal ett föregående år.
Överskottsgraden har minskat jämfört med föregående år till
följd av höga vinterrelaterade kostnader.
Näringslivets investeringar i Skellefteå har resulterat i en stark
hyresmarknad framför allt för industrilokaler. Sedan första
kvartalet 2022 har sju fastigheter till ett hyresvärde om 29 mkr
innan indexering tillträtts i Skellefteå. Överskottsgraden är på
samma nivå som föregående år.
Affärsområde Luleå har haft en god efterfrågan på lokaler.
Överskottsgraden har ökat jämfört med föregående år till följd
av den höga indexuppräkningen vid årsskiftet.
Affärsområde Mellansverige omfattar fastigheter främst kring
Karlstad, Örebro och Västerås. Fastigheterna i dessa städer
står för 76 procent av hyresvärdet och 75 procent av fastig-
hetsvärdet i affärsområdet. Den ekonomiska uthyrningsgraden
har ökat i förhållande till jämförelseperioden och efterfrågan
på lokaler i affärsområdet är fortfarande god. Efter periodens
utgång har NP3 tillträtt tolv fastigheter i Västerås. Fastigheter-
na ingick tidigare i bolagets joint venture Malabo Holding AB.
Överskottsgraden har ökat jämfört med föregående år primärt
på grund av KPI-uppräkningen.
Segmentrapportering i sammandrag
===== SIDA 24 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
24
Resultaträkning, mkr
2023
kvartal 1
jan-mar
2022
kvartal 4
okt-dec
2022
kvartal 3
jul-sep
2022
kvartal 2
apr-jun
2022
kvartal 1
jan-mar
2021
kvartal 4
okt-dec
2021
kvartal 3
jul-sep
2021
kvartal 2
apr-jun
2021
kvartal 1
jan-mar
Hyresintäkter 445 408 397 382 364 343 308 295 291
Fastighetskostnader -130 -91 -73 -86 -113 -81 -52 -62 -92
Fastighetsskatt -11 -12 -10 -9 -10 -10 -11 -9 -10
Driftöverskott 304 306 315 287 242 252 246 224 190
Central administration -17 -21 -15 -15 -17 -18 -11 -15 -13
Resultat från intresseföretag och joint venture -10 14 35 42 59 54 50 38 16
Finansnetto -138 -119 -101 -83 -73 -69 -67 -63 -55
Resultat efter finansiella poster 139 180 234 231 211 219 218 184 138
-varav Förvaltningsresultat 169 184 220 209 173 182 185 160 135
Värdeförändringar fastigheter -66 -84 5 291 129 910 123 307 301
Värdeförändringar finansiella instrument -69 -8 53 136 197 20 13 7 24
Resultat före skatt 4 88 293 658 537 1 148 355 499 463
Aktuell skatt -11 -8 -26 -11 -10 -2 -16 -16 -11
Uppskjuten skatt 10 -27 -38 -121 -90 -214 -47 -60 -80
Periodens resultat 1) 3 53 228 526 437 933 292 423 373
Totalresultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare 2 44 219 524 436 932 291 422 372
Totalresultat hänförligt till innehav utan
bestämmande inflytande 1 9 9 1 1 1 1 1 0
1) Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Finansiell ställning, mkr
2023
31 mar
2022
31 dec
2022
30 sep
2022
30 jun
2022
31 mar
2021
31 dec
2021
30 sep
2021
30 jun
2021
31 mar
Fastigheter 19 844 19 805 19 651 19 213 17 862 17 335 14 413 14 065 13 021
Nyttjanderättstillgångar 118 118 106 106 106 106 104 105 83
Andelar i intresseföretag och joint venture 1 052 1 064 1 020 978 810 724 674 583 489
Derivat 310 376 383 322 189 - - - -
Övriga anläggningstillgångar 131 131 171 192 161 158 91 58 32
Övriga tillgångar 153 156 198 196 199 127 98 135 94
Likvida medel 110 204 143 155 594 269 523 189 304
Totala tillgångar 21 719 21 854 21 673 21 162 19 921 18 718 15 903 15 136 14 024
Eget kapital 8 282 7 663 7 610 7 378 7 181 6 743 5 714 5 409 5 030
Uppskjuten skatt 1 238 1248 1 221 1 180 1 059 969 756 708 648
Räntebärande låneskulder 11 535 12 235 12 000 11 816 11 040 10 361 8 569 8 349 7 807
Skuld nyttjanderätter 118 118 106 106 106 106 104 105 83
Derivat - - - - - 9 28 42 49
Ej räntebärande skulder 545 590 736 682 534 530 733 523 407
Totalt eget kapital och skulder 21 719 21 854 21 673 21 162 19 921 18 718 15 903 15 136 14 024
Kvartalsöversikt
Hyresintäkter per kvartal Driftöverskott per kvartal
Driftöverskott Överskottsgrad, %
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat, %
av hyresintäkter
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Mkr
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1
2019 2020 2021 2023 2022
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1
2019 2020 2021 2023 2022
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1
2019 2020 2021 2023 2022
350
300
250
200
150
100
50
0
Mkr %
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
%
250
200
150
100
50
0
70
60
50
40
30
20
10
0
Mkr
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Q1
19
Q2
19
Q3
19
Q4
19
Q1
20
Q2
20
Q3
20
Q4
20
Q1
21
Q2
21
Q3
21
Q4
21
Q1
22
Q2
22
Q3
22
Q4
22
Q1
23
mkr
Hyresintäkter per kvartal
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
0
50
100
150
200
250
300
350
Q1
19
Q2
19
Q3
19
Q4
19
Q1
20
Q2
20
Q3
20
Q4
20
Q1
21
Q2
21
Q3
21
Q4
21
Q1
22
Q2
22
Q3
22
Q4
22
Q4
23
mkr
Driftsöverskott per kvartal
Driftsöverskott Överskottsgrad %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0
50
100
150
200
250
Q1
19
Q2
19
Q3
19
Q4
19
Q1
20
Q2
20
Q3
20
Q4
20
Q1
21
Q2
21
Q3
21
Q4
21
Q1
22
Q2
22
Q3
22
Q4
22
Q1
23
mkr
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat %
===== SIDA 25 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
25
Nyckeltal
2023
kvartal 1
jan-mar
2022
kvartal 1
jan-mar
2022
helår
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Antal fastigheter vid periodens utgång 488 458 488
Fastigheternas uthyrbara area, tkvm 1 957 1 816 1 950
Fastighetsvärde, mkr 19 844 17 862 19 805
Fastighetsvärde, kr/kvm 10 140 9 836 10 156
Hyresvärde, mkr 1 894 1 575 1 880
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 93 94
Överskottsgrad, % 68 66 74
Direktavkastning, % 6,3 6,3 6,1
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % 11,2 41,3 18,9
Avkastning på eget kapital, % 10,6 34,7 17,0
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 13,7 42,2 21,5
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 10,2 11,6 10,7
Skuldsättningsgrad, ggr 2) 1,4 1,5 1,6
Skuldkvot, ggr 2) 8,9 10,0 9,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 3,1 2,9
Räntetäckningsgrad, rullande 12, ggr 2,7 3,4 2,9
Belåningsgrad, % 54,6 55,9 57,6
Soliditet, % 38,1 36,0 35,1
Genomsnittlig ränta, % 4,53 2,51 4,18
Kapitalbindningstid, år 2,2 2,8 2,3
Räntebindningstid, år 2,0 2,0 1,9
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 41,0 33,6 31,1
Nyckeltal per stamaktie
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 57 358 54 445 54 608
Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 55 983 54 445 54 543
Eget kapital, kr 122,06 108,34 117,21
Långsiktigt substansvärde, kr 138,25 124,33 133,17
Förvaltningsresultat, kr 2,68 2,83 13,00
Resultat efter skatt, kr -0,31 7,66 21,04
Utdelning, kr - - 5,001)
Aktiekurs vid periodens slut, kr 187,00 312,00 198,60
Nyckeltal per preferensaktie
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 38 000 38 000 38 000
Eget kapital, kr 32,50 32,50 32,00
Resultat, kr 0,50 0,50 2,00
Utdelning, kr - - 2,00 1)
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 26,30 32,90 24,80
1) Av styrelsen föreslagen utdelning.
2) Definitionerna av skuldsättningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för
tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 26-27.
===== SIDA 26 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
26
Mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Nettoskuld 11 419 10 443 12 022
Driftöverskott, framåtriktat 12 mån
enligt intjäningsförmåga 1 304 1 062 1 298
Centrala administrationskostnader,
rullande 12 mån -64 -55 -61
Utdelningar från intresseföretag och
joint venture, rullande 12 mån 45 33 45
Justerat driftöverskott 1 285 1 040 1 282
Skuldkvot, ggr 1) 8,9 10,0 9,4
Förvaltningsresultat 169 173 785
Återläggning förvaltningsresultat
intresseföretag och joint venture -20 -21 -81
Utdelningar från intresseföretag
och joint venture 2 2 45
Finansiella kostnader 140 74 385
Justerat förvaltningsresultat 291 228 1 134
Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,1 3,1 2,9
Nettoskuld 11 419 10 443 12 022
Marknadsvärde fastighetsportfölj 19 844 17 862 19 805
Andelar i intresseföretag och joint venture 1 052 810 1 064
Belåningsgrad, % 54,6 55,9 57,6
Eget kapital enligt finansiell ställning 8 282 7 181 7 663
Balansomslutning 21 719 19 921 21 854
Soliditet, % 38,1 36,0 35,1
Eget kapital enligt finansiell ställning 8 282 7 181 7 663
Avdrag preferenskapital -1 235 -1 235 -1 216
Avdrag innehav utan bestämmande
inflytande -46 -47 -46
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 57 358 54 445 54 608
Eget kapital, kr/stamaktie 122,06 108,34 117,21
Eget kapital enligt finansiell ställning 8 282 7 181 7 663
Avdrag preferenskapital -1 235 -1 235 -1 216
Avdrag innehav utan bestämmande
inflytande -46 -47 -46
Återläggning derivat -310 -189 -376
Återläggning uppskjuten skatt 1 238 1 059 1 248
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 57 358 54 445 54 608
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 138,25 124,33 133,17
Förvaltningsresultat 169 173 785
Avdrag preferensaktieägarnas
företrädesrätt till utdelning -19 -19 -76
G e n o m s n i t t l i g t a n t a l s t a m a k t i e r, t u s e n t a l 55 983 54 445 54 543
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 2,68 2,83 13,00
Avstämning av nyckeltal
Mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Räntebärande låneskulder 11 535 11 041 12 235
Kortfristiga placeringar -6 -5 -9
Likvida medel -110 -594 -204
Nettoskuld 11 419 10 443 12 022
Resultat efter skatt, hänförligt till
aktieägare i moderbolaget 2 436 1 224
Avdrag preferensaktieägarnas
företrädesrätt till utdelning -19 -19 -76
Resultat efter skatt reducerat med
preferensaktieägarnas rätt till utdelning -17 417 1 148
Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 55 983 54 445 54 543
Resultat efter skatt, kr/stamaktie -0,31 7,66 21,04
Hyresintäkter 445 364 1 551
Driftöverskott 304 242 1 149
Överskottsgrad, % 68 66 74
Driftöverskott, rullande 12 mån 1 211 964 1 149
Genomsnittligt marknadsvärde
fastighetsportfölj 19 275 15 339 18 773
Direktavkastning, % 6,3 6,3 6,1
Resultat efter skatt, rullande 12 mån 810 2 085 1 244
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 623 6 015 7 315
Avkastning på eget kapital, % 10,6 34,7 17,0
Resultat efter skatt, hänförligt till
aktieägare i moderbolaget, rullande 12 mån 789 2 081 1 224
Avdrag preferensaktieägarnas
företrädesrätt till utdelning -76 -73 -76
Genomsnittligt eget kapital efter avräkning
av preferenskapital och innehav utan
bestämmande inflytande 6 370 4 865 6 066
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % 11,2 41,3 18,9
Resultat före skatt, rullande 12 mån 1 042 2 539 1 575
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 623 6 015 7 315
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 13,7 42,2 21,5
Förvaltningsresultat, rullande 12 mån 781 700 785
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 623 6 015 7 315
Avkastning på eget kapital från
förvaltningsresultat, % 10,2 11,6 10,7
Nettoskuld 11 419 10 443 12 022
Eget kapital enligt finansiell ställning 8 282 7 181 7 663
Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,5 1,6
NP3 tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller
anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Bolaget redovisar vissa finansiella mått i rapporten som inte definieras
enligt IFRS. De alternativa nyckeltal som NP3 presenterar används av företagsledningen för att bedöma bolagets finansiella utveckling. Därmed
bedöms de även ge övriga intressenter, som analytiker och investerare, värdefull information. Alla företag beräknar dock inte finansiella mått på
samma sätt, och dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan följer en avstämning av
de alternativa finansiella nyckeltal som presenteras i denna rapport. Definitioner på nyckeltalen återfinns på sidan 27.
1) Definitionerna av skuldsättningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för
tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
===== SIDA 27 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
27
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, före skatt
Resultat före skatt, för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, stamaktie
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod,
reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning
för perioden och resultatandel för innehav utan bestämman-
de inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter
avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande
inflytande.
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad
Nettoskuld i procent av fastigheternas redovisade värde och
investeringar i intresseföretag och joint venture.
CAGR
(Compounded Annual Growth Rate) Genomsnittlig årlig tillväxt
uttryck i procent.
Direktavkastning
Driftöverskott för en rullande tolvmånadersperiod i procent
av fastighetsportföljens genomsnittliga marknadsvärde.
Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksam-
heten i förhållande till fastigheternas värde.
Driftöverskott
Periodens hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Eget kapital, kr/stamaktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter
avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet
stamaktier vid periodens utgång.
Eget kapital, kr/preferensaktie
Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris
vid likvidation jämte upplupen utdelning.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Förvaltningsresultat
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar i såväl
koncern- som intresseföretag och joint venture.
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat
med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, i förhållan -
de till vägt genomsnittligt antal stamaktier.
Genomsnittlig ränta
Vägd ränta på räntebärande låneskulder (exklusive skuld nytt-
janderätter) med beaktande av räntederivat på balansdagen.
Hyresduration
Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyres-
avtalen.
Hyresintäkter
Debiterade hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter.
Hyresvärde
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd mark-
nadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt från balans-
dagen.
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet
och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning
av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stam-
aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet visar nettotillgång -
arnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar
och skulder som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på
derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför.
Nettoinvesteringar
Summan av förvärvade fastigheter, direkt och via bolag, samt
investeringar i projekt och intresseföretag och joint venture
med avdrag för försäljningspris på fastigheter som avyttrats,
direkt och via bolag, samt med avdrag för avyttrade andelar i
intresseföretag och joint venture.
Nettoskuld
Räntebärande låneskulder, exklusive skuld nyttjanderätter,
med avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar.
Preferenskapital
Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per
preferensaktie.
Resultat efter skatt, kr/stamaktie
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets
aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt
till utdelning för perioden, i förhållande till vägt genomsnittligt
antal stamaktier.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från
intresseföretag och joint venture men inklusive utdelningar
från intresseföretag och joint venture, efter återläggning av
finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Skuldkvot
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders
framåtriktat driftöverskott minus centrala administrations-
kostnader plus erhållen utdelning från intresseföretag och
joint venture rullande tolv månader.
Skuldsättningsgrad
Nettoskuld i förhållande till eget kapital på balansdagen.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Tillträdda fastigheter
Överenskommet fastighetsvärde minskat med skatterabatt för
under perioden tillträdda fastigheter.
Uthyrningsgrad
Uthyrd yta i procent av uthyrbar yta.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott i procent av periodens hyresintäkter.
Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.
===== SIDA 28 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
28
Risker och osäkerhetsfaktorer
NP3 arbetar aktivt för att identifiera och minimera de väsent -
liga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och
resultat. Väsentliga risker för bolaget utgörs bland annat av
fastighetsrelaterade risker, finansiella risker och risker som
uppstår till följd av händelser och förändringar i vår omvärld.
För en utförlig beskrivning av bolagets strukturerade riskarbete,
se sidorna 68–72 i bolagets årsredovisning för 2022.
Fastighetsrelaterade risker
NP3 arbetar kontinuerligt med att minimera sina fastighets-
relaterade risker. Bolaget har en god diversifiering avseende
både fastighetskategorier och exponering mot bransch. Hyres-
intäkterna är fördelade på ett stort antal hyresavtal där större
hyresgäster endast står för en mindre andel av hyresvärdet.
Det finns en risk att värderingen av förvaltningsfastigheter
kan påverkas av de bedömningar och antaganden som görs
av företagsledningen. Dessutom kan det volatila marknadskli-
matet och den begränsade transaktionsvolymen medföra en
förhöjd risk för fastighetsvärderingen. För att minimera denna
risk marknadsvärderas bolagets fastigheter varje kvartal där
bolagets värderingspolicy innebär att minst 90 procent av det
totala fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal två
och fyra samt att övriga fastigheter värderas internt.
Finansiella risker
Kostnader relaterade till finansiering utgör den enskilt största
kostnadsposten för NP3 och det osäkra marknadsläget gör
att refinansieringsrisken ökat och vi har också sett kraftigt
ökade finansiella kostnader. Arbetet med att säkerställa NP3s
finansiella ställning har fortsatt hög prioritet och bolaget
arbetar aktivt för att bibehålla sina goda kontakter med banker
och kapitalmarknaden för att på så sätt minska de finansiella
riskerna. Bolaget har även arbetat aktivt med att eliminera re -
finansieringsrisker som bland annat kan koppas till kommande
obligationsförfall.
Intressekonfliktsrisker
Intressekonflikter skulle kunna uppstå då styrelseledamöter,
personer i strategisk- och operativ ledning samt övriga anställ-
da inom bolaget åtar sig vissa styrelseuppdrag, investerar i
bolag där NP3 investerat, investerar i bolag som är konkurrent
till NP3, belånar sitt aktieinnehav i NP3 eller förvärvar eller
avyttrar aktier i NP3. För att hantera intressekonfliktsrisker har
bolaget väl utvecklade rutiner och policys. Bland väsentliga
policys kan nämnas bolagets uppförandekod samt insider-
policy. Frågor rörande intressekonflikter diskuteras löpande
på bolagets styrelsemöten och i bolagets ledningsgrupp. För
anställda har bolaget en rutin för dokumentation och godkän-
nande av bisysslor.
Övriga risker
Det osäkra och volatila marknadsklimatet i kombination med
kriget i Ukraina påverkar världsekonomin och då också Sverige
och NP3 som bolag. Den höga inflationstakten under andra
halvan av 2022 och fortsatt hög inflation under början av 2023
har resulterat i och kan fortsatt resultera i stigande kostna-
der för råvaror och energi vilket påverkar bolaget och dess
hyresgäster men där kostnadsökningarna för NP3 till stor del
kompenseras av indexuppräknade hyror. NP3 följer utveckling-
en och utvärderar löpande hur bolagets verksamhet påverkas.
Övrig information
Redovisningsprinciper och bedömningar
Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet
med Årsredovisningslagen och International Accounting Stan-
dards (IAS) 34 Delårsrapportering. Övriga upplysningar enligt
IAS 34 16A lämnas på annan plats än i not i delårsrapporten.
Koncernen och moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer och värderingsmetoder som i årsredovisningen för
2022. Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträ -
dande under året eller kommande perioder bedöms inte ha
någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och
finansiella rapporter.
Moderbolagets rapporter har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen (ÅRL) och med tillämpning av Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning
för juridiska personer.
Medarbetare och organisation
Bolaget har åtta affärsområden: Sundsvall, Gävle, Dalarna,
Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. Huvud -
kontoret ligger i Sundsvall där merparten av bolagets anställda
är stationerade. Därutöver finns det medarbetare i alla bola-
gets åtta affärsområden. Vid periodens slut uppgick antalet
medarbetare till 59 personer.
===== SIDA 29 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q1 2023
29
Nils Styf
Styrelseordförande
Anders Nilsson
Styrelseledamot
Hans-Olov Blom
Styrelseledamot
Mia Bäckvall Juhlin
Styrelseledamot
Åsa Bergström
Styrelseledamot
Andreas Wahlén
Vd
Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av
bolagets revisorer. Styrelsen och verkställande direktören
försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moder-
bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat
samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står
inför.
Sundsvall den 4 maj 2023
Affärsidé
Med hyresgäster i fokus, förvärva, äga
och förvalta högavkastande kommer-
siella fastigheter främst i norra Sverige.
Finansiella mål
NP3s mål är att tillväxten i förvaltnings-
resultat per stamaktie ska uppgå till minst
12 procent per år över en femårsperiod.
Avkastning på eget kapital före skatt ska
uppgå till minst 15 procent över en femårs-
period. Räntetäckningsgraden ska vara
lägst två gånger och den långsiktiga belå-
ningsgraden ska uppgå till 55–65 procent.
Vision
Genom gott affärsmannaskap och
med nöjda hyresgäster, investerare och
intressenter, skapa Sveriges långsiktigt
mest lönsamma fastighetsbolag.
Ledning
Andreas Wahlén, VD
Tfn +46 60 777 03 01
andreas@np3fastigheter.se
Håkan Wallin, CFO
Tfn +46 60 777 03 07
hakan.wallin@np3fastigheter.se
Mattias Lyxell, COO
Tfn +46 60 777 03 17
mattias.lyxell@np3fastigheter.se
Styrelse
Styrelseordförande
Nils Styf
Tfn +46 73 350 60 39
Styrelseledamöter
Anders Nilsson
Hans-Olov Blom
Mia Bäckvall Juhlin
Åsa Bergström
Pressmeddelanden under kvartal 1
10/2 Bokslutskommuniké 2022
14/2 NP3 utreder förutsättningarna för att genomföra en
riktad nyemission av stamaktier
14/2 NP3 genomför en riktad nyemission om 2,75 miljoner
stamaktier och tillförs härigenom 632,5 mkr
28/2 Ändring av antalet aktier och röster i NP3 Fastigheter
26/3 Information rörande styrelsen i NP3 Fastigheter
29/3 NP3 avser att emittera nya seniora icke säkerställda
gröna obligationer och offentliggör ett frivilligt
återköpserbjudande under utestående seniora icke
säkerställda obligationslån
30/3 Kallelse till årsstämma
Samtliga pressmeddelanden finns på bolagets hemsida:
www.np3fastigheter.se
Kalender
Delårsrapporter
Q2 januari-juni: 7 juli 2023
Q3 januari-september: 20 oktober 2023
Bokslutskommuniké: 9 februari 2024
Avstämningsdagar för utdelning
på preferensaktier
31 juli 2023
31 oktober 2024
31 januari 2024
30 april 2024
Föreslagna avstämningsdagar
för utdelning på stamaktier
8 maj 2023
31 juli 2023
31 oktober 2023
31 januari 2024
Årsstämma
4 maj 2023
===== SIDA 30 =====
www.np3fastigheter.se
Huvudkontor
NP3 Fastigheter AB (publ)
Org.nr 556749-1963
info@np3fastigheter.se
Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall
Postadress
Box 12, 851 02 Sundsvall
Lokalkontor
Falun
Främbyvägen 6, 791 52 Falun
Gävle
Strömsbrovägen 18, 803 09 Gävle
Karlstad
Gjuterigatan 38A, 652 21 Karlstad
Luleå
Ödlegatan 1B, 973 34 Luleå
Piteå
Fläktgatan 10G, 941 47 Piteå
Skellefteå
Lagergatan 1A, 931 36 Skellefteå
Sollefteå
Hågesta 7, 881 41 Sollefteå
Stockholm
Birger Jarlsgatan 34, 114 29 Stockholm
Umeå
Björnvägen 15E, 906 40 Umeå
Västerås
Ånghammargatan 6-8, 721 33 Västerås
Örnsköldsvik
Örnsköldsvik 41A, 891 41 Örnsköldsvik
Östersund
Infanterigatan 21, 831 32 Östersund