FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 =====
Q2 2023
Delårsrapport januari-juni
===== SIDA 2 =====
Om NP3
NP3s affärsidé är att med hyresgäster i fokus förvärva, äga och för-
valta högavkastande kommersiella fastigheter främst i norra Sverige.
NP3 äger och förvaltar fastigheter inom kategorierna industri, logistik,
handel, kontor och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i åtta affärs -
områden: Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå
och Mellansverige. Bolaget har sitt säte och huvudkontor i Sundsvall.
Större händelser under andra kvartalet
• I april emitterade bolaget under befintligt MTN-program seniora icke
säkerställda gröna obligationer om 500 mkr. I samband med emissio-
nen återköpte bolaget nominellt 698 mkr av obligationer med förfall
i januari 2024 och oktober 2024. Därutöver har NP3, under andra
kvartalet, genomfört återköp om ytterligare 94 mkr. Efter genomförda
återköp uppgår kvarvarande förfall i januari 2024 till 359 mkr och
kvarvarande förfall i oktober 2024 till 550 mkr.
• Under april tillträdde bolaget övriga delägares aktier i bolagets joint
venture Malabo Holding AB med tillhörande tolv fastigheter i Västerås.
Fastighetsförvärvet uppgick till 234 mkr. Bolaget är därmed inte längre
ett joint venture och innehavet har per den 30 juni konsoliderats som
helägt dotterbolag i NP3 koncernen.
• Utöver ovan förvärvades och tillträddes tre fastigheter under andra
kvartalet för 64 mkr. Fastigheterna är belägna i Örebro, Sundsvall och
Gävle. Fastigheterna har en uthyrbar area om 4 900 kvm och ett årligt
hyresvärde om 5 mkr.
Händelser efter periodens utgång
• Bolaget har inga väsentliga händelser efter den 30 juni att rapportera.
Prognos för 2023
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före
värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd samt till -
kännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 740 mkr. Tidigare lämnad
prognos uppgick till 750 mkr och kommunicerades i bolagets delårsrap-
port för januari-mars 2023.
Avrundningar i rapporten kan
medföra att kolumner och rader inte
summerar.
Förvaltningsresultat
per stamaktie
5,75 kr
-9 %
Hyresintäkterna
uppgick till 888 mkr
+19 %
2
Tillträdda förvärv
Driftöverskottet
uppgick till 642 mkr
298 mkr
+21 %
===== SIDA 3 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
3
Nyckeltal 2023
apr-jun
2022
apr-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
Utfall, mkr
Hyresintäkter 443 382 888 746 1 551
Driftöverskott 338 287 642 529 1 149
Överskottsgrad, % 76 75 72 71 74
Förvaltningsresultat 195 209 363 382 785
Värdeförändringar fastigheter -176 291 -241 420 341
Resultat efter skatt 36 526 39 963 1 244
Marknadsvärde fastighetsportfölj 20 041 19 213 20 041 19 213 19 805
Tillträdda fastigheter 298 970 298 1 207 1 662
Utfall, kr/stamaktie
Resultat efter skatt 0,28 9,27 -0,02 16,94 21,04
Förvaltningsresultat 3,06 3,49 5,75 6,32 13,00
Långsiktigt substansvärde 132,69 128,74 132,69 128,74 133,17
Januari - juni
• Hyresintäkterna ökade med 19 % till 888 mkr (746).
• Driftöverskottet ökade med 21 % till 642 mkr (529).
• Förvaltningsresultatet minskade med 5 % till 363 mkr
(382). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade
med 9 % till 5,75 kr (6,32).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -241 mkr
(420).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 39 mkr (963)
vilket motsvarar -0,02 kr/stamaktie (16,94).
• Periodens nettoinvesteringar uppgick till 461 mkr (1 617)
varav 298 mkr (1 207) avsåg förvärv av fastigheter och
-17 mkr (159) avsåg investeringar i intresseföretag och
joint venture.
• Periodens investeringar i befintliga fastigheter och
nybyggnationer uppgick till 180 mkr (328).
April - juni
• Hyresintäkterna ökade med 16 % till 443 mkr (382).
• Driftöverskottet ökade med 18 % till 338 mkr (287).
• Förvaltningsresultatet minskade med 7 % till 195 mkr
(209). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade
med 12 % till 3,06 kr (3,49).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -176 mkr
(291).
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 36 mkr (526)
vilket motsvarar 0,28 kr/stamaktie (9,27).
• Kvartalets nettoinvesteringar uppgick till 356 mkr (1 191)
varav 298 mkr (970) avsåg förvärv av fastigheter och -17
mkr (131) avsåg investeringar i intresseföretag och joint
venture.
• Kvartalets investeringar i befintliga fastigheter och
nybyggnationer uppgick till 75 mkr (162).
Delårsrapport januari - juni 2023
===== SIDA 4 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
4
Finansiella mål och utdelningsmål
Nedan redovisas bolagets finansiella mål och utfall, rullande tolv månader för kvartal två, de senaste fem åren. Undantaget
utdelningsmålen som visas per helår.
Tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie
Tillväxten i förvaltningsresultat per stamaktie ska uppgå
till minst 12 procent per år över en femårsperiod.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2 ggr.
Belåningsgrad
Den långsiktiga belåningsgraden ska uppgå
till 55-65 procent.
Utdelning
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent
av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till
stam- och preferensaktieägare.
Preferensaktieutdelningens andel
Preferensaktieutdelningen ska understiga
20 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell
skatt.
Avkastning på eget kapital före skatt
Avkastning på eget kapital före skatt ska uppgå
till minst 15 procent per år över en femårsperiod.
ggr
4
3
2
1
0
Mål 2 ggr
3,5 3,5 3,3 3,4 2,4
2018 2019 2020 2021 2022 2018 2019 2020 2021 2022
%
70
60
50
40
30
20
10
0
Mål 55-65 %
59 % 59 % 56 % 58 % 55 %
%
60
50
40
30
20
10
0
Mål ca 50 %
59 % 54 % 53 % 50 % 50 %
25
20
15
10
5
0
% 12 % 11 % 15 % 12 % 10 %
Max 20 %
Förvaltningsresultat
per stamaktie, kr
Genomsnittlig årlig
tillväxt, 5 år, %.
Mål 12 %
Avkastning på eget
kapital före skatt, %
Genomsnittlig avkastning
på eget kapital före skatt,
5 år, %
50
40
30
20
10
0
%
Mål 15 %
Q2 -19 Q2 -20 Q2 -21 Q2 -22 Q2 -23
Q2 -19 Q2 -20 Q2 -21 Q2 -22 Q2 -23
Q2 -19 Q2 -20 Q2 -21 Q2 -22 Q2 -23
Q2 -19 Q2 -20 Q2 -21 Q2 -22 Q2 -23
kr
14
12
10
8
6
4
2
0
%
25
20
15
10
5
0 0
10
20
30
40
50
Q2-19 Q2-20 Q2-21 Q2-22 Q2-23
Avkastning på eget kapital
Serie1 Serie2
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
2
4
6
8
10
12
14
Q2-19 Q2-20 Q2-21 Q2-22 Q2-23
Tillväxt
Serie1 Serie2
===== SIDA 5 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
5
VD har ordet
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 195 miljoner kronor (209) och för halvåret till 363 miljo-
ner kronor (382). Resultatet är en minskning med 7 respektive 5 procent i jämförelse med föregå-
ende år. Minskningen härleds till högre räntekostnader. Förvaltningsresultatet per stamaktie för
halvåret uppgick till 5,75 (6,32) kronor, en minskning med 9 procent. Trots en fortsatt osäker och
svårbedömd framtida konjunkturutveckling ser vi fortfarande en god efterfrågan på lokaler i alla
våra affärsområden.
Vår prognos för förvaltningsresultatet 2023 visar på en minsk-
ning i jämförelse med föregående år med 6 procent till 740
miljoner kronor, till följd av en allt högre räntekurva. Det högre
ränteläget syns även i periodens resultat där driftöverskottet,
som för kvartalet och perioden är det historiskt högsta, ökade
med 21 procent för halvåret men detta kompenserar inte fullt
ut de ökade räntekostnaderna.
Liksom tidigare är vår långsiktiga och främsta prioritet att
stärka förvaltningsresultatet per aktie med bibehållen eller
lägre operationell och finansiell risk, vilket även är den riktning
vi kommer att fortsätta styra bolaget i.
Vi har idag lägre skuldkvot och belåningsgrad i jämförelse med
samtliga tidigare halvårsrapporter. Refinansieringsrisk i obli-
gationsmarknaden täcks av vårt årliga kassaflöde om så krävs.
Räntetäckningsgraden uppgår till 2,4 gånger och vårt mål är
att den skall överstiga 2 gånger på rullande tolv månader. Ser
vi på NP3 idag skulle det krävas en tre månaders Stibor på
cirka 5 procent under ett helår för att vi skall understiga vårt
mål. Ser vi ett år framåt finns återigen goda möjligheter till ökat
förvaltningsresultat givet att intäkterna är kopplade till inflatio -
nen och att ränteuppgången stabiliseras.
Värdering
Värderingsyielden för vårt fastighetsbestånd gick under kvar-
talet upp med 17 bps till 6,95 procent, vilket delvis motverkades
värdemässigt av att inflationsantagandet för 2023 justerades
upp från 5 till 6 procent. Sammantaget har detta resulterat i
att fastigheternas värdeförändring under kvartalet summeras
till minus 176 miljoner kronor. Vår värderingsyield gör att vi har
en fortsatt positiv yield spread (skillnad mellan värderings-
yield och snittränta) jämfört med vår genomsnittliga ränte-
nivå. Detta visar att NP3 har en långsiktig affärsmodell som är
hållbar i dessa tider, även om lönsamheten inte är lika hög
som föregående år.
Under kvartalet har vi genomfört fyra förvärv på 298 miljoner
kronor med fortsatt positiv yield spread. Det största förvärvet
avser resterande andelar i det tidigare joint venture bolaget
Malabo i Västerås. Bakgrunden till förvärvet är att NP3 etable -
rat en egen organisation i Västerås, vilket minskat incitamentet
till samarbetet. Segmentet Mellansverige har därför ökat, vilket
är något vi eftersträvar för att vara en relevant lokal aktör.
En annan dimension relaterad till vår marknad och affärsmo-
dell är skillnaden i kronor mellan nyproducerade lokaler och
vårt marknadsvärde på 10 000 kronor per kvadratmeter. Denna
skillnad är större än någonsin och ökar ytterligare, då byggpri-
serna står fortsatt stilla på höga nivåer och fastighetsvärdet,
med stigande avkastningskrav, går ned. Som en del av detta
ser jag stor potential i vår befintliga vakans och i våra förvär-
vade kommande vakanser under 2024/2025. Sammantaget
ser jag vårt val att köpa vakans och kommande vakanser som
en bra positionering, då vi fortsatt ser en långsiktigt positiv ut -
veckling av industrin och industriomställningen i norra Sverige.
Konjunkturen
Hyresmarknaden är fortsatt god men det tar generellt sett
längre tid att nå färdiga överenskommelser. Hyresnivåerna är
fortsatt stabila och svagt uppåtgående i våra tecknade avtal.
Nettouthyrningen, som kan ses som en indikator på efterfrå -
gan, uppgick för kvartalet till plus 19 miljoner kronor. Nettout-
hyrningen är primärt driven av investeringar och uthyrningar
med tillträde under 2024.
Vad en förändrad konjunktur innebär får vi se men den norr-
ländska marknaden har historiskt varit stabil i såväl hög- som
lågkonjunktur. Som jag skrivit i tidigare VD-ord tillkommer nya
industriella satsningar i vår region varje kvartal, nu senast 13
miljarder kronor i en anodtillverkning i Torsboda, Timrå. Vår
bedömning är att en tillräckligt stor del av planerade satsning-
ar kommer att realiseras för att hyresmarknaden skall fortsätta
utvecklas i positiv riktning.
Vi ser visserligen en fortsatt svårprognostiserad framtid,
men jag ser NP3s förutsättningar som goda givet vår lokala
närvaro och storlek. Vi är väl rustade för att på bästa möjliga
sätt utnyttja den styrkan mot fortsatt långsiktig tillväxt och
lönsamhet.
Andreas Wahlén
===== SIDA 6 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
6
Rapport över totalresultat
Rapport i sammandrag, mkr 2023
apr-jun
2022
apr-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
Jun 2023
R12M
Hyresintäkter 443 382 888 746 1 551 1 693
Fastighetskostnader -93 -86 -223 -198 -362 -387
Fastighetsskatt -12 -9 -23 -19 -41 -44
Driftöverskott 338 287 642 529 1 149 1 262
Central administration -17 -15 -34 -32 -68 -70
Resultat från intresseföretag och joint venture -11 42 -21 102 151 28
- varav förvaltningsresultat 22 21 42 42 81 81
- varav värdeförändringar fastigheter -27 32 -60 72 84 -48
- varav värdeförändringar finansiella instrument -5 - -5 12 24 7
- varav skatt -1 -11 2 -24 -38 -12
Finansiella intäkter 0 2 3 3 9 9
Finansiella kostnader -149 -85 -289 -159 -385 -515
Resultat efter finansiella poster 161 231 300 442 855 713
- varav Förvaltningsresultat 195 209 363 382 785 767
Värdeförändringar fastigheter -176 291 -241 420 341 -320
Värdeförändringar finansiella instrument 60 136 -9 333 378 37
Resultat före skatt 46 658 50 1 195 1 575 430
Aktuell skatt -5 -11 -16 -21 -55 -50
Uppskjuten skatt -4 -121 6 -211 -276 -59
Periodens resultat 36 526 39 963 1 244 320
Övrigt totalresultat - - - - - -
Periodens totalresultat 36 526 39 963 1 244 320
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 35 524 37 961 1 224 300
Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande
inflytande 1 1 2 2 20 20
Resultat efter skatt per stamaktie, kr 0,28 9,27 -0,02 16,94 21,04 4,02
Antal stamaktier vid periodens utgång, tusental 57 358 54 608 57 358 54 608 54 608 57 358
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 57 358 54 524 56 572 54 468 54 543 55 708
Hyresintäkter, mkr Förvaltningsresultat, mkr
* Rullande 12 månader
1 800
1 500
1 200
900
600
300
0 2019 2020 2021 2022 2023 Q2* 2019 2020 2021 2022 2023 Q2*2019 2020 2021 2022 2023 Q2*
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Driftöverskott, mkr
1 500
1 200
900
600
300
0
===== SIDA 7 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
7
Intäkter, kostnader och resultat
Januari - juni
Resultat
Förvaltningsresultatet minskade med 5 procent jämfört med
föregående år och uppgick till 363 mkr (382). Minskningen av
förvaltningsresultatet berodde framför allt på ökade finansie -
ringskostnader som till viss del motverkades av ett ökat drift-
överskott till följd av förvärv under 2022 och ökade hyresintäk-
ter via indexuppräkning samt uthyrningar. Förvaltningsresultat
per stamaktie motsvarade 5,75 kr (6,32) och förvaltnings -
resultat i förhållande till intäkter uppgick till 41 procent (51).
Driftöverskottet för perioden uppgick till 642 mkr (529) vilket
motsvarade en överskottsgrad om 72 procent (71).
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -241 mkr (420),
varav -241 mkr (417) avsåg orealiserade värdeförändringar och
0 mkr (3) avsåg realiserade värdeförändringar. Värdeföränd-
ringar på finansiella instrument uppgick till -9 mkr (333).
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick till 37 mkr (961) vilket motsvarade -0,02 kr
per stamaktie (16,94). Preferensaktieägarnas företrädesrätt till
utdelning för perioden uppgick till 38 mkr (38).
Intäkter och kostnader
Hyresintäkterna ökade med 19 procent till 888 mkr (746).
Intäkterna har ökat främst till följd av fastighetsförvärv, in-
dexuppräkningar samt genom uthyrningar och investeringar
i befintliga fastigheter som resulterat i högre hyresintäkter. I
jämförbart bestånd ökade intäkterna med 12 procent. Intäkter -
na utgjordes av hyresintäkter om 815 mkr (683) och service-
intäkter om 73 mkr (63). Serviceintäkterna bestod framför allt
av vidaredebitering av kostnader för värme, el och vatten samt
snöröjning.
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -223 mkr
(-198). Kostnaderna fördelades mellan fastighetsskötsel och
drift -197 mkr (-173), reparationer och underhåll -23 mkr (-21)
samt befarade och konstaterade kundförluster om -4 mkr (-4).
Fastighetsskatt uppgick till -23 mkr (-19).
Centrala administrationskostnader uppgick till -34 mkr (-32)
och bestod i huvudsak av koncerngemensamma kostnader.
NP3s investeringar i intresseföretag och joint venture bidrog
positivt till bolagets förvaltningsresultat med 42 mkr (42). Den
totala resultatandelen för perioden uppgick till -21 mkr (102),
den negativa totala resultatandelen förklaras av negativa vär-
deförändringar på förvaltningsfastigheter.
Finansiella intäkter uppgick till 3 mkr (3). De finansiella kost-
naderna ökade till -289 mkr (-159) som en följd av ökade ränte-
bärande låneskulder samt en högre räntenivå. I de finansiella
kostnaderna ingick förutom räntekostnader även -12 mkr (-15) i
periodiserade lånekostnader.
Genomsnittlig ränta på låneportföljen var på balansdagen 4,94
procent (4,18). Räntetäckningsgraden uppgick för perioden till
2,2 ggr (3,2). För mer information om bolagets finansiering se
sidorna 16 och 17.
Säsongsvariationer
Beroende på årstidsväxlingar varierar överskottsgraden under
året. Under vintermånaderna påverkas resultatet av att kostna-
derna avseende främst el, värme och snöröjning är höga. Kon-
traktsstrukturen är utformad så att hyresgästerna debiteras
en jämnt fördelad preliminär avgift löpande under året medan
utgiften för den faktiska förbrukningen kostnadsförs i takt med
utfall vilket ger en lägre överskottsgrad under vintermånaderna
och en högre nivå under sommarmånaderna.
Skatt
Aktuell skatt uppgick till -16 mkr (-21) och beräknades på peri-
odens skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resultatet för
fastighetsbolag är normalt sett lägre än förvaltningsresultatet
då det skattepliktiga resultatet belastas med skattemässiga
avskrivningar, avsättning till periodiseringsfond och övriga
skattemässiga justeringar.
Uppskjuten skatt uppgick till 6 mkr (-211) och utgjordes främst
av förändring i temporär skillnad mellan marknadsvärde och
skattemässigt värde på fastigheter samt förändring vid mark-
nadsvärdering av finansiella instrument.
April - juni
Andra kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 195 mkr (209).
Driftöverskottet uppgick till 338 mkr (287) vilket motsvarade en
överskottsgrad om 76 procent (75). Hyresintäkterna uppgick
till 443 mkr (382). Intäkterna utgjordes av hyresintäkter om
408 mkr (350) och serviceintäkter om 35 mkr (31). Fastig-
hetskostnader uppgick till -93 mkr (-86), fastighetsskatt -12
mkr (-9), central administration -17 mkr (-15). NP3s andel av
intresseföretagens förvaltningsresultat uppgick till 22 mkr (21)
för kvartalet och den totala resultatandelen uppgick till -11 mkr
(42). De finansiella kostnaderna uppgick till -149 mkr (-85).
Resultat före skatt uppgick till 46 mkr (658) och påverkades
av orealiserade värdeförändringar av fastigheter om -176 mkr
(289), realiserade värdeförändringar av fastigheter om 0 mkr
(2) samt orealiserade värdeförändringar i finansiella instru-
ment som uppgick till 60 mkr (136). Aktuell skatt påverkade
kvartalets resultat med -5 mkr (-11) och uppskjuten skatt med
-4 mkr (-121).
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år vid resultatposter och närmast föregående årsskifte för balansposter.
===== SIDA 8 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
8
Aktuell intjäningsförmåga
Fastighetsvärde per affärsområde, % Fastighetsvärde per fastighetskategori, %
Definition av intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast
att betrakta som en ögonblicksbild, vars syfte är att presentera
intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd,
räntekostnader och organisation vid en bestämd tidpunkt,
bokslutsdagen. Intjäningsförmågan baseras på kommande
tolvmånadersperiod utifrån det fastighetsbestånd bolaget
ägde per den 30 juni 2023. Intjäningsförmågan baseras på
kontrakterad årshyra och visar vilket resultat som bolaget
skulle generera med angivna förutsättningar.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av utveckling
av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeföränd-
ringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information ligger till grund för den bedömda
intjäningsförmågan.
• Fastighetskostnader utgörs av en bedömning av ett normal-
års driftkostnader och underhållsåtgärder. I driftkostnader
ingår fastighetsadministration.
• Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån
bolagets utgående genomsnittliga räntenivå och kredit-
portfölj per den 30 juni 2023 och har inte justerats för effek-
ter avseende periodisering av lånekostnader uppgående
till 22 mkr.
Kommentar till intjäningsförmåga
Jämfört med aktuellt hyresvärde om 1 924 mkr uppgick det
framåtriktade justerade hyresvärdet till 1 916 mkr. De stora
justeringsposterna var främst rabatter om -19 mkr samt
kommande in- och utflyttningar om 2 mkr.
Från ingången av året har bolagets driftöverskott i intjänings-
förmågan ökat med 3 procent till 1 337 mkr. Direktavkast-
ningen i intjäningsförmågan uppgick till 6,7 procent (6,6) på
fastighetsvärdet 20 041 mkr. Förvaltningsresultatet i intjänings-
förmågan minskade med 6 procent jämfört med ingången av
året och förvaltningsresultatet per stamaktie har minskat med
7 procent sedan ingången av året.
Förvärv och försäljningar
Inga avtalade, ej tillträdda förvärv eller ej frånträdda försälj-
ningar fanns per den 30 juni.
Hyresvärde per affärsområde, %
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga, mkr
Industri 46 (46)
Handel 25 (25)
Kontor 10 (10)
Logistik 9 (9)
Övrigt 10 (10)
Sundsvall 21 (21)
Gävle 13 (14)
Dalarna 13 (14)
Luleå 12 (12)
Skellefteå 12 (12)
Umeå 11 (11)
Östersund 10 (10)
Mellansverige 8 (6)
Sundsvall 21 (21)
Dalarna 14 (14)
Gävle 13 (13)
Luleå 13 (13)
Skellefteå 11 (12)
Umeå 11 (11)
Östersund 10 (10)
Mellansverige 7 (6)
A k t u e l l i n t j ä n i n g s f ö r m å g a , m k r
1 jul
2023
1 jan
2023
1 jul
2022 6 mån
Justerat hyresvärde 1 916 1 862 1 638
Vakans -132 -122 -106
Hyresintäkter 1 784 1 740 1 532
Fastighetskostnader -401 -397 -364
Fastighetsskatt -46 -45 -45
Driftöverskott 1 337 1 298 1 123 3 %
Central administration -65 -61 -55
Finansnetto -591 -508 -310
Förvaltningsresultat från intresse-
företag och joint venture 77 81 84
Förvaltningsresultat 758 810 842 -6 %
Förvaltningsresultat
efter preferensaktie-
utdelning 682 734 766 -7 %
Förvaltningsresultat
kr/stamaktie 11,89 13,44 14,33 -12 %
Förändring
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
CAGR 14 %
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
===== SIDA 9 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
9
Tönnebro 1:5 i Söderhamn
===== SIDA 10 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
10
Fastighetsbestånd
Vid periodens utgång ägde NP3 503 (488) fastigheter med
en total uthyrbar area om 1 978 000 kvadratmeter (1 950 000)
fördelat på åtta geografiska affärsområden. Av de åtta affärs -
områdena ligger tyngdpunkten av beståndet i affärsområde
Sundsvall dit 21 procent (21) av marknadsvärdet och hyresvär-
det är koncentrerat.
Marknadsvärdet på fastighetsportföljen uppgick på balans -
dagen till 20 041 mkr (19 805). NP3s fastighetsbestånd är
uppdelat i kategorierna industri, logistik, handel, kontor och
övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat samhällsfastighe-
ter som exempelvis skolor. Vid periodens utgång var industri
den största fastighetskategorin och stod för 51 procent (51) av
hyresvärdet. Handel var den näst största fastighetskategorin
med 23 procent (23) av hyresvärdet. Inom handelskategorin
stod konsumenthandel för 62 procent (62), B2B för 25 procent
(26), bilhallar och besiktningsanläggningar för 8 procent (7),
och dagligvaruhandel för 5 procent (5). Konsumenthandeln
inkluderar fastigheter uthyrda till exempelvis lågpriskedjor som
DollarStore, ÖoB och Rusta. Andelen konfektionshandel upp -
gick till 3 procent (3) av hyresvärdet av handelskategorin. Inom
B2B återfinns större hyresgäster som Mekonomen, Ahlsell
och Swedol. Handelsfastigheterna har en lägre vakansgrad än
genomsnittet för hela fastighetsbeståndet. Den genomsnittliga
återstående löptiden för hyresavtalen inom handelskategorin
var 4,1 år (4,2) vilket var längre än genomsnittet för hela be-
ståndet.
Riskdiversifiering
NP3 arbetar kontinuerligt med riskdiversifiering av fastighets-
beståndet. Primärt sker detta via två dimensioner, hyresvär-
de per fastighetskategori och hyresvärdets exponering mot
bransch. Det samlade beståndet visar en väl diversifierad
portfölj avseende både fastighetskategorier och exponering
mot bransch.
Hyresvärdet per fastighetskategori visar vilken beskaffenhet en
fastighet har medan branschexponeringen visar vilken bransch
bolagets hyresintäkter är allokerade till. Skillnaden är att hyres-
gäster i en viss bransch kan hyra lokaler inom ett flertal olika
kategorier. Detta blir mest tydligt avseende stat och kommun
som sammantaget stod för 10 procent (10) av hyresintäkterna,
lokalerna för stat och kommun hyrs inom kategorierna kontor,
övrigt och industri.
En stor skillnad finns även i dagligvaruhandeln som i kategori-
seringen uppgick till 1,1 procent (1,3) av det totala hyresvärdet
och till 5 procent (5) avseende branschexponering av de totala
hyresintäkterna. Skillnaden förklaras i att dagligvaruaktörer
även förhyr inom kategorin logistik och industri. Exponeringen
av hyresintäkterna är fördelad mellan många branscher där
tillverkning och lätt industri var den största.
Hyresavtalsstruktur
På balansdagen hade NP3 drygt 2 450 (2 400) hyresavtal. Den
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal
uppgick till 3,9 år (4,0). De tio största hyresgästerna i förhållan-
de till hyresvärde fördelades på 82 avtal med en återstående
löptid om 5,7 år (6,1) och stod för 11 procent (11) av hyresvärdet.
Antalet hyresavtal och löptiden på dessa medför att NP3s
exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad.
Hyresvärdet uppgick till 1 924 mkr (1 880) och den kontrakte-
rade årshyran till 1 792 mkr (1 758) vid periodens utgång. Detta
motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 procent (94).
Fastigheter
Fördelning inom handelskategorin, %Hyresvärde per fastighetskategori, % Branschexponering, %
Industri 51 (51)
Handel 23 (23)
Kontor 11 (11)
Logistik 6 (6)
Övrigt 9 (9)
Konsumenthandel 62 (62)
B2B 25 (26)
Bilhallar och besiktnings-
anläggningar 8 (7)
Dagligvaruhandel 5 (5)
Tillverkning och lätt industri 16 (17)
Industri- och bygghandel 12 (12)
Sällanköpshandel 10 (10)
Stat och kommun 10 (10)
Bygg och produktion 10 (10)
Fastighet och finans 10 (10)
Fordon och verkstad 9 (8)
Mat och fritid 7 (7)
Dagligvaruhandel 5 (5)
Övrigt 11 (11)
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
===== SIDA 11 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
11
Fastigheter
NP3s största hyresgäster avseende hyresvärde
Per 30 jun 2023 Antal hyresavtal
Postnord Sverige AB 12
Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 6
Ahlberg-Dollarstore AB 7
Assemblin El AB 11
Swedol AB 9
Plantagen Sverige AB 5
Granngården AB 14
Fortifikationsverket 12
LEAX Falun AB 5
Svenska Krämfabriken AB 1
Totalt 82
Sammanlagt hyresvärde för de tio största hyresgästerna 213 mkr
Hyresduration för de tio största hyresgästerna 5,7 år
Hyresduration för totala kontraktsportföljen 3,9 år
Frånträdesår uppsagda hyresavtal Antal
Hyresvärde,
mkr
2023 104 46
2024 35 24
2025 5 2
2026 5 1
2027 5 0
Totalt 154 73
Vakansvärde per affärsområde per 30 jun 2023
Affärsområde
Hyresvärde,
mkr
Vakansvärde,
mkr
Ekonomisk
vakansgrad, %
Sundsvall 402 33 8
Dalarna 265 16 6
Gävle 249 15 6
Luleå 245 15 6
Skellefteå 217 18 8
Umeå 213 12 6
Östersund 191 7 3
Mellansverige 142 17 12
Totalt 1 924 132 7
Vakans
Vid andra kvartalets utgång ökade vakansvärdet jämfört med
ingången av året till följd av nettoförändring av från- och till-
träden med 8 mkr och förvärvad vakans om 2 mkr. Den eko-
nomiska uthyrningsgraden uppgick till 93 procent (94).
Per den 30 juni fanns hyresavtal, ännu ej tillträdda, som upp-
gick till 67 mkr. Hyresvärdet för uppsagda men ej frånträdda
hyresavtal uppgick till 73 mkr, varav 46 mkr sker under 2023.
Nettouthyrning, mkr
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
Tecknade hyresavtal 123 73 188
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -94 -51 -146
Netto 29 22 42
Vakansvärdets förändring, mkr
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
helår
Ingående vakansvärde 1 jan 122 102 102
Nettoförändring av från-/tillträden 8 3 10
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 2 3 3
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -1 -1
Vakansvärde 132 106 114
Justering vakanshyror - - 8
Utgående vakansvärde 132 106 122
Uthyrningsgrad, % 93 94 94
Nettouthyrning
Värdet av tecknade hyresavtal under perioden uppgick till
123 mkr och omfattade samtliga nytecknade hyresavtal och
befintliga avtal som omförhandlats. Värdet av uppsagda
hyresavtal inklusive konkurser uppgick för perioden till -94
mkr. Beloppet omfattar alla avtal som var uppsagda för avflytt
under året, de avtal som fallit bort till följd av konkurser samt
de hyresavtal som omförhandlats under pågående avtalsperi -
od där de nya avtalen redovisas under ”tecknade hyresavtal”.
Nettouthyrningen för perioden uppgick till 29 mkr (22) varav
9 mkr avsåg omförhandlingar.
Förfallostruktur hyresavtal
Hyresvärde framtida
avtalsförändringar, mkr
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
helår
Uppsagda avtal ej frånträdda 73 72 66
-varav förvärvade 2 - -
Nyuthyrning, ej tillträdda -67 -62 -50
Antal hyresavtalHyresvärde
Antal hyresavtal
Hyresvärde, mkr
800
700
600
500
400
300
200
100
0
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033-
0
100
200
300
400
500
600
700
800
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033-
Antal Hyreskontrakt
Hyresvärde mkr
Förfallostruktur hyresavtal
Hyresvärde Antal kontrakt
===== SIDA 12 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
12
Fastigheter
Fastighetsvärdering
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde
varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent
av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal
två och fyra samt att övriga fastigheter värderas internt. Under
kvartal ett och tre justeras fastighetsvärdena huvudsakligen
genom internvärderingar. Mot bakgrund av den senaste tidens
geopolitiska osäkerhet, tilltagande inflation och det nya ränte-
läget har externvärderarna under andra kvartalet justerat upp
det genomsnittliga direktavkastningskravet till 6,95 procent
(6,71) samt justerat inflationsantagandet för 2023 till 6 procent
(4). Under andra kvartalet 2023 har 98 procent av fastighets-
beståndet externvärderats.
Metod
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en
kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod
i form av diskontering av prognostiserade, framtida kassaflö-
den. Kassaflödet baseras på faktiska hyror och normaliserade
drifts- och underhållskostnader utifrån en marknadsmässig
bedömning. Vid respektive kontraktstids utgång sker en
marknadsanpassning av de hyror som avviker från bedömd
marknadshyra. Driftöverskottet nuvärdesberäknas tillsammans
med restvärdet för att beräkna fastighetens marknadsvär-
de. Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid
försäljning på den öppna fastighetsmarknaden, jämförs med
priser vid kända likvärdiga transaktioner. Kalkylräntor och
avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kassaflödet samt
beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla fastighe -
tens läge och marknadsutveckling.
Utfall
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick
på balansdagen till 20 041 mkr. Värdeförändringen under
perioden uppgick till -241 mkr och avsåg i sin helhet orealise-
rade värdeförändringar. Av dessa avsåg 420 mkr kassaflödes-
relaterade förändringar medan antaganden om förändrade
direktavkastningskrav påverkade värderingarna negativt med
-661 mkr. Värdeförändringen relaterat till ett justerat infla-
tionsantagande för 2023 har hänförts till kassaflödesrelatera -
de förändringar. Direktavkastningskravet som användes vid
värdering per balansdagen varierade från 5,40 till 9,10 procent.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 6,95
procent (6,71).
Fastighetsbeståndets förändring
NP3 har under perioden tillträtt 15 fastigheter för 298 mkr där
förändringen framför allt är hänförlig till förvärvet av övriga del-
ägares andel i bolagets tidigare joint venture Malabo Holding
AB i Västerås som omfattade tolv fastigheter. Dessutom har
180 mkr investerats i befintliga fastigheter och nybyggnationer.
Av dessa utgjorde 129 mkr investeringar i befintliga fastigheter
i form av hyresgästanpassningar och 51 mkr investeringar i
nybyggnationsprojekt. Under perioden har inga fastigheter
avyttrats och frånträtts. Fastigheternas marknadsvärde per
kvadratmeter har från årets början minskat från 10 156 kr till
10 132 kr vid periodens slut.
Känslighetsanalys
Per 30 jun 2023
Förändring
+/-
Resultateffekt
före skatt, mkr
Marknadsvärde fastighet 5 % +/-1 002
Direktavkastningskrav 0,25 % -724/+780
Hyresintäkter 80 kr/kvm +/-158
Fastighetskostnader 20 kr/kvm -/+40
Vakansgrad 1 % -/+19
Fastighetsbeståndets fördelning per 30 jun 2023
Affärsområde
Antal
fastigheter
Area
tkvm
Hyres-
värde, mkr
Fastighets-
värde, mkr
Sundsvall 122 408 402 4 182
Dalarna 67 339 265 2 598
Gävle 72 265 249 2 719
Luleå 50 220 245 2 431
Skellefteå 53 235 217 2 442
Umeå 45 212 213 2 163
Östersund 41 159 191 1 958
Mellansverige 53 139 142 1 548
Totalt 503 1 978 1 924 20 041
Fastigheter, värdeförändring
Mkr
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
helår
Ingående värde 19 805 17 335 17 335
Förvärv av fastigheter 298 1 207 1 662
Investeringar i befintliga fastigheter 129 203 377
Investeringar i nybyggnation 51 125 265
Försäljningar - -77 -176
Realiserade värdeförändringar - 3 25
Orealiserade värdeförändringar -241 417 316
Utgående värde 20 041 19 213 19 805
Förvärvade ej tillträdda fastigheter - 462 -
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
===== SIDA 13 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
13
Fastigheter
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Pågående projekt (>10 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar area, kvm
Hågesta 3:115 Sollefteå Övrigt Q3-23 33 2 200
Hedkärr 1:24 Uddevalla Handel Q3-23 30 1 900
Ledningen 1 Umeå Industri Q3-23 29 9 900
Skotet 1 Luleå Industri Q2-24 20 4 500
Slagan 4 Sundsvall Industri Q3-24 30 1 700
Sköns Prästbord 1:47 Sundsvall Industri Q3-24 38 350
Totalt 179 20 550
Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 14 mkr.
Projekt
Inom ramen för NP3s projektverksamhet ryms nybyggnatio -
ner på bolagets byggrätter samt utveckling och förädling av
befintliga fastigheter för att optimera ytan till hyresgästernas
verksamheter. Dessutom utförs miljöförbättrande åtgärder.
Målet med projektverksamheten är att öka avkastningen och
skapa tillväxt genom minskad vakans, högre hyresnivåer,
effektivisering av fastighetskostnader och tillskapandet av
uthyrbara ytor. Risken avseende nybyggnationer balanseras
genom att byggstart sker först när hyresavtal har ingåtts.
Omfattningen i bolagets projektverksamhet har gradvis ökat
de senaste åren. Dock har bolaget sedan halvårsskiftet 2022
valt att mot bakgrund av en tilltagande inflation och volatilitet
på kapitalmarknaden dra ned takten på projektverksamheten
avseende nybyggnationer till förmån för hyresgästanpass-
ningar i syfte att stärka relationer till befintliga hyresgäster.
Vid utgången av perioden hade NP3s pågående projekt en
total projektbudget om 361 mkr (506). Återstående investering
uppgick till 207 mkr (108).
• Hågesta 3:115, nybyggnation av padelhall, gym och
handelslokaler.
• Hedkärr 1:24, nybyggnation av handelslokaler.
• Ledningen 1, ombyggnation och utbyggnad av bussdepå.
• Skotet 1, ombyggnation av kontor inklusive energibe-
sparande åtgärder.
• Slagan 4, ombyggnation av industri- och kontorslokaler
till en vårdcentral.
• Sköns Prästbord 1:47, ombyggnation och tillbyggnad av
industrilokaler till nytt bilskadecenter.
===== SIDA 14 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
1414
Transaktioner
Fastigheter
Transaktioner
Mot bakgrund av en tilltagande inflation och volatilitet på
kapitalmarknaden har bolaget sedan halvårsskiftet 2022
valt att dra ned förvärvstakten och avvakta en stabilisering
av nämnda omvärldsfaktorer. NP3 har därför endast ge-
nomfört ett begränsat antal förvärv under första halvåret.
Under andra kvartalet har NP3 tillträtt övriga delägares
aktier i bolagets joint venture Malabo Holding AB med
tillhörande tolv fastigheter i Västerås. Förvärvet av fastig-
hetsportföljen uppgick till 234 mkr. Bolaget är därmed inte
längre ett joint venture och innehavet har per den 30 juni
konsoliderats som helägt dotterbolag i NP3 koncernen.
Fastigheterna årliga hyresvärde uppgår till 20 mkr och har
en uthyrbar area om 15 500 kvadratmeter.
Utöver ovan har bolaget under andra kvartalet förvärvat
och tillträtt tre fastigheter för 64 mkr. Fastigheterna är
belägna i Örebro, Sundsvall och Gävle. Fastigheterna har
en uthyrbar area om 4 900 kvadratmeter och ett årligt
hyresvärde om 5 mkr.
Fastighet Kommun Kategori
Area,
kvm
Hyres-
värde,
mkr
Uthyr-
nings-
grad*, %
Förvärvade fastigheter med tillträde Q2 2023
Karossen 18 Örebro Handel 3 382 3,7 100
Storseglet 7 Västerås Industri 2 672 3,4 91
Energin 10 & 11 Västerås Industri 2 266 3,9 100
Fältmätaren 26 Västerås Industri 1 815 1,6 100
Ringborren 13 Västerås Kontor 1 672 1,8 82
Magnetfältet 5 Västerås Industri 1 586 1,8 100
Sjökortet 5 Västerås Industri 1 350 1,9 100
Kraftfältet 1 Västerås Industri 1 278 1,3 100
Skeppsklockan 1 Västerås Kontor 998 1,7 100
Tallmätaren 11 Västerås Industri 969 1,1 100
Fåret 1 Sundsvall Industri 840 0,6 100
Sörby Urfjäll 30:9 Gävle Industri 683 0,5 100
Sjökortet 18 Västerås Industri 605 0,8 100
Tallmätaren 16 Västerås Industri 322 0,3 100
Totalt 20 438 24,5
*Vid transaktionsdag
===== SIDA 15 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
15
Intresseföretag och joint venture
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Resultatandelen från intresseföretag och joint venture avse -
ende perioden januari till juni uppgick till -21 mkr (102) varav
42 mkr (42) utgjorde förvaltningsresultat. För Fastighetsbo-
laget Emilshus AB har NP3s resultatandel för andra kvartalet
baserats på Emilshus senast rapporterade intjäningsförmåga.
För Cibola Holding AB redovisas NP3s resultatandel med ett
kvartals fördröjning.
Fastighetsbolaget Emilshus AB
NP3s ägarandel i intressebolaget Emilshus uppgick per den
30 juni till 17,5 procent och röstvärdet uppgick till 19,2 procent.
Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastig -
heter i Småland och intilliggande tillväxtregioner. Emilshus
B-aktie och preferensaktie är noterad på Nasdaq Stockholm.
För perioden januari till juni 2023 bidrog Emilshus med 20 mkr
(18) till NP3s förvaltningsresultat och resultatandelen för perio -
den uppgick till -8 mkr (40).
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
NP3 äger 50 procent av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra,
resterande 50 procent ägs av AB Sagax. Ess-Sierras verk -
samhet består i att äga och förvalta fastigheter som utgörs av
lagerlokaler och byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean
uppgår till 184 000 kvadratmeter. Drygt 40 procent av fastig-
hetsvärdet finns på orter där NP3 redan är etablerad idag.
Syftet med joint venture-samarbetet är bland annat att kunna
erbjuda hyresgästerna lokal service.
Hyresintäkterna för första halvåret uppgick till 48 mkr (46) och
fastighetsvärdet uppgick per den 30 juni till 1 540 mkr (1 617).
För perioden januari till juni bidrog Ess-Sierra med 15 mkr (16)
till NP3s förvaltningsresultat och resultatandelen för perioden
uppgick till -16 mkr (55).
Cibola Holding AB
NP3 äger 31,6 procent av hotellfastighetsbolaget Cibola Hol -
ding AB. Cibola äger bland annat fem hotell- och spaanlägg-
ningar. Fastigheterna är belägna i norra Sverige.
Per den 30 juni uppgick NP3s kapitalandel till 102 mkr (77) och
för perioden bidrog Cibola med 7 mkr (7) till NP3s förvaltnings-
resultat och den totala resultatandelen uppgick till 3 mkr (6).
Fastighets AB Jämtjägaren
NP3 Fastigheter AB och Jämtkraft AB bedriver ett gemensamt
projekt för att bland annat uppföra ett huvudkontor och drift-
central för Jämtkraft där hyresavtal tecknats på 15 och 20 år.
Projektet genomförs i det gemensamt ägda bolaget Fastighets
AB Jämtjägaren. Parterna äger bolaget till 50 procent vardera
och bolaget redovisas som ett joint venture.
Projektet pågår och etapp ett beräknas vara färdigställt under
första halvåret 2024 med en investering om cirka 400 mkr.
Kvarvarande investering för etapp ett uppgår till 150 mkr. Etapp
två avser en ounyttjad byggrätt om 5 000 kvadratmeter. Per
den 30 juni uppgick NP3s kapitalandel till 73 mkr (37).
Större innehav i intresseföretag och joint venture
NP3s andel av resultat från
intresseföretag och JV, mkr
Totalt intresseföretag
och Joint venture
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
Fastighetsaktiebolaget
Ess-Sierra
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
2023
jan-jun1)
2022
jan-jun
2022
jan-dec
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
NP3s ägarandel, % 17,5 18,2 17,8 50,0 50,0 50,0
NP3s röstandel, % 19,2 19,6 19,3 50,0 50,0 50,0
Kapitalandel 1 015 978 1 064 534 525 557 298 324 321
Förvaltningsresultat 42 42 81 20 18 35 15 16 32
Värdeförändring fastigheter -60 73 83 -22 20 33 -35 53 49
Värdeförändring finansiella instrument -5 11 25 -5 11 25 - - -
Skatt 2 -24 -38 -2 -9 -19 4 -14 -16
Summa resultatandel -21 102 151 -8 40 75 -16 55 65
1) Då Emilshus ännu inte publicerat sin delårsrapport för januari-juni 2023 har resultatandelen för andra kvartalet baserats på den intjäningsförmåga som presenterades i bolagets
kvartalsrapport för januari-mars 2023. Beräknad skattekostnad för andra kvartalet har antagits uppgå till 20,6 procent av intjäningsförmågan. Värdeförändringar har för andra kvartalet
lämnats oförändrade i jämförelse med första kvartalet 2022. Jämförelseperioden januari-juni 2022 har beräknats på samma sätt.
===== SIDA 16 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
16
Finansiering Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Övergripande finansieringsstruktur
Bolagets finansiering består av en kombination av skulder till
kreditinstitut, övriga skulder och uppskjuten skatteskuld samt eget
kapital. NP3s kreditgivare utgörs huvudsakligen av de stora nordi-
ska bankerna genom bank- och certifikatslån samt revolverande
faciliteter. Obligationslån utgör ytterligare en finansieringskälla
och är ett komplement till ovanstående finansiering. Vid periodens
utgång uppgick kapitalbindningen till 2,4 år (2,3) med förfall för -
delade enligt tabellen nedan. NP3 har ett långsiktigt kreditbetyg
om ”BB” med negativa utsikter från Nordic Credit Rating. Ratingen
bidrar till att öka transparensen och förståelsen om NP3s verk -
samhet och kreditvärdighet.
Räntebärande skulder
Nedan redovisas en sammanställning över bolagets räntebärande
skulder per 30 juni 2023 och 31 december 2022.
Säkerställda lån utgjorde 85 procent (80) och icke säkerställda
obligations- och reverslån 15 procent (20) av totala räntebärande
låneskulder. Minskningen i säkerställda räntebärande låneskulder
mellan 31 december 2022 och 30 juni 2023 beror huvudsakligen
på återköp av obligationslån dels vid den senaste obligations-
emissionen i april 2023, dels i andrahandsmarknaden. Ovan
finansierades genom del av det kapital som genererades från
bolagets stamaktieemission i början av februari som inbringade
drygt 630 mkr före emissionskostnader.
Bolaget har sedan i juni 2022 ett MTN-program med en ram om
5 mdkr under vilken NP3 har möjlighet att på kapitalmarknaden
löpande uppta lån i svenska kronor eller euro med en löptid om
lägst ett år med möjlighet att även ge ut gröna eller hållbarhets -
länkade obligationer. Per bokslutsdagen hade bolaget emitterat
900 mkr under detta program i tillägg till kvarvarande förfall om
909 mkr i grön finansiering som emitterats under individuella ra -
mar år 2020 och 2021. Under kvartalet emitterade bolaget gröna
obligationer under MTN-programmet om 500 mkr med förfall i
april 2026 och en ränta om 3 månaders Stibor + 550 baspunkter.
Ovan finansiering kombinerades med ett återköpserbjudande där
258 mkr återköptes relaterat till förfall i januari 2024 och 440 mkr
till förfall i oktober 2024.
Belåningsgrad och likviditet
Bolaget har som mål att ha en belåningsgrad mellan 55 och 65
procent där finansieringskällorna är en balans av bank-, certifi -
kats- och obligationslån. Belåningsgraden beräknad som net -
toskuld 11 634 mkr, i förhållande till fastighetsvärdet om 20 041 mkr
och investeringar i intresseföretag om 1 015 mkr totalt 21 056 mkr,
uppgick till 55,2 procent (57,6) per den 30 juni. Tillgängliga likvida
medel inklusive kreditfaciliteter per den 30 juni uppgick till 511 mkr.
Skuldkvoten, nettoskuld i förhållande till framåtriktat justerat drift-
överskott uppgick till 8,9 ggr (9,4) på balansdagen.
Räntebärande låneskulder som förfaller inom tolv månader upp -
gick till 2 255 mkr (1 403) bestående av bankfinansiering om 1 855
mkr, certifikatslån om 30 mkr, obligationsfinansiering om 359 mkr
samt övriga skulder om 12 mkr. Av förfall relaterat till bankfinan -
siering avsåg 175 mkr förfall i slutet 2023 för vilka bolaget hade
påbörjat förlängningsprocesser vid datum för denna rapport
Sammanställning - räntebärande låneskuld/nettoskuld
Mkr
2023
30 jun
2022
31 dec
Banklån 10 082 9 769
Säkerställda räntebärande låneskulder 10 082 9 769
Obligationslån 1 809 2 319
Certifikatslån 30 144
Övriga räntebärande låneskulder 14 44
Icke-säkerställda räntebärande låneskulder 1 853 2 507
Periodiserade upplåningskostnader -41 -42
Totala räntebärande låneskulder 11 894 12 234
Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar -260 -212
Nettoskuld 11 634 12 022
Kapitalbindningstruktur i bank- och obligationslån
Bank- och certifikatslån 1) Obligationslån Totalt kapital
30 jun 2023 Mkr
Genomsnittlig
ränta, % Mkr
Genomsnittlig
ränta, % Mkr Andel, %
-12 mån 1 885 5,51 359 7,19 2 244 19
1-2 år 2 380 5,51 550 6,79 2 930 25
2-3 år 3 146 5,59 900 9,56 4 046 34
3-4 år 2 159 5,55 - - 2 159 18
4-5 år 495 5,85 - - 495 0
5-10 år 48 5,65 - - 48 0,4
Summa/genomsnitt 10 112 5,56 1 809 8,25 11 920 96
1) Certifikat om 30 mkr ingår i förfall inom 12 månader.
Räntebindningsstruktur i bank- och obligationslån
30 jun 2023 Derivat, mkr Kapital, mkr Genomsnittlig ränta, % Andel, %
-12 mån -4 725 7 195 7,48 60
1-2 år 1 000 1 000 -0,25 8
2-3 år 700 700 0,49 6
3-4 år 300 300 0,47 3
4-5 år 100 100 0,25 1
5-10 år 2 625 2 625 1,84 22
Summa/genomsnitt 0 11 920 4,94 100
===== SIDA 17 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
17
Finansiering Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Börsnoterade obligationslån 30 jun 2023
Löptid Rambelopp, mkr
Utestående
belopp, mkr Ränta, % Räntevillkor, % Räntegolv Förfallodag
Grönt
obligationslån
2020/2024 800 359 7,191) Stibor 3M + 3,90 Nej 2024-01-05 Ja
2021/2024 1 000 550 6,792) Stibor 3M + 3,50 Nej 2024-10-03 Ja
2022/2025 MTN-program 400 10,32 3) Stibor 3M + 6,50 Nej 2025-09-23 Ja
2023/2026 MTN-program 500 8,953) Stibor 3M + 5,50 Nej 2026-04-12 Ja
1) Avser kvarvarande lån under grönt ramverk upptagna i september 2020 och februari 2021 efter återlösen i april 2023.
2) Avser kvarvarande lån under grönt ramverk upptaget i juni och september 2021 efter återlösen i april 2023.
3) Avser emission under bolagets MTN-program med en total ram om 5 mdkr.
och 1 661 mkr förfall under senare delen av första halvåret 2024 där
bolaget till övervägande del hade påbörjat diskussioner om förläng -
ning med sina långivare. Obligationsförfall under 2024 uppgick till
359 mkr i januari och 550 mkr i oktober.
Genomsnittsränta och räntesäkring
Genomsnittlig ränta för bolagets räntebärande låneskulder uppgick
till 4,94 procent (4,18). Den huvudsakliga förklaringen till ökningen av
den genomsnittliga räntan är den allmänt ökade räntenivån på mark-
naden orsakad av högre inflation samt genomförda och förväntade
höjningar av styrräntan. Den genomsnittliga räntan före räntesäkring -
ar uppgick för bank- och certifikatslån till 5,56 procent (4,06) och för
obligationslån till 8,25 procent (6,33). Genomsnittlig räntebindnings -
tid uppgick till 1,9 år (1,9) och 40 procent (31) av låneportföljen var
räntesäkrad med en förfallostruktur mellan ett och tio år enligt tabell
på sidan 16. För ytterligare information avseenden bolagets genom -
snittliga ränta se grafen till höger. Denna visar även förändringen i
bolagets utgående genomsnittsränta mellan 31 december 2022 och
30 juni 2023 som var en ökning om 0,76 procent, från 4,18 till 4,94
procent, vilket i sin tur huvudsakligen förklaras av nettoeffekten av en
högre Stibor-nivå och bolagets räntesäkring.
Den genomsnittliga räntan, inklusive räntebindningens Stiboreffekt,
för bolagets räntesäkringsportfölj per den 30 juni var –2,59 procent
(-1,01). Räntesäkring används i syfte att begränsa ränterisken över tid
och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet. Bolaget använ -
der sig av lån till fastränta eller räntesäkringsinstrument i form av
ränteswappar. Swapavtalen (derivaten) värderas till verkligt värde och
är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde fastställs genom
att använda marknadsräntor för respektive löptid och baseras på en
diskontering av framtida kassaflöden. Om den avtalade räntan avviker
från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde och värdeför -
ändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall har ett derivats
marknadsvärde upplösts och värdeförändringar över tid påverkar inte
eget kapital. NP3s räntederivatportfölj uppgick till netto 4 725 mkr.
Det sammanlagda marknadsvärdet för derivaten uppgick till 362 mkr
(376) på balansdagen.
Variationer i derivatens värdeförändring mellan kvartalen avspeglas
huvudsakligen av förändringar i skillnader mellan förväntningar om
framtida räntenivåer och derivatens räntebindning vid kvartalens slut
med därtill hörande avtalslängd. Nettoeffekten av värdeförändringar -
na för kvartalet uppgick till –14 mkr. I slutet av kvartal ett förtidsstäng -
des swappar om 500 mkr i befintlig säkringsportfölj samtidigt som
dess övervärden överfördes till nya ränteswapsavtal om totalt 1 mdkr
med en löptid om två år och fast ränta om –0,25 procent. Som en del
av ovan transaktion ingick även bolaget avtal om forwardstartade
swappar om 1 mdkr med löptid 17 mars 2025 till 2030 till en fast ränta
om 2,99 procent.
Finansiering
2023
30 jun
2022
31 dec
Banklån, mkr 10 082 9 769
Certifikat, mkr 30 145
Obligationslån, mkr 1 809 2 319
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,9
Räntetäckningsgrad, rullande 12, ggr 2,4 2,9
Genomsnittlig ränta, låneskuld, % 4,94 4,18
Likvida medel, mkr 254 204
Belåningsgrad, % 55,2 57,6
Soliditet, % 36,2 35,1
Kapitalbindningstid, år 2,4 2,3
Räntebindningstid, år 1,9 1,9
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 39,6 31,3
Skuldkvot, ggr 8,9 9,4
Kapitalstruktur, %
Eget kapital 36 (35)
Lån från kreditinstitut 46 (45)
Certifikat 0 (1)
Obligationslån 8 (10)
Uppskjuten skatt 6 (6)
Övriga skulder 4 (3)
-2
-1
1
2
3
4
5
6
7
Procent (%)
Genomsnittlig räntenivå
Utgående STIBOR 3M,
periodslut
Räntebindningens STIBOR
effekt
Räntebindning
Lånens STIBOR-effekt
Lånemarginal
4,944,18
Genomsnittlig räntenivå
700
600
500
400
300
200
100
-100
-200
BPS
31 dec 202230 jun 2023 30 jun 202331 dec 2022
418 494
381271
43
37
215
-69
359
-145
234 238
Utgående Stibor 3M,
periodslut
Räntebindningens
Stibor-effekt
Räntebindning
Lånens Stibor-effekt
Lånemarginal
===== SIDA 18 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
18
NP3s stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq
Stockholm Large Cap och hade per den 31 maj 11 259 aktie-
ägare (11 702). Aktiekursen för stamaktien uppgick till 162,90 kr
(202,00) på balansdagen vilket motsvarade ett börsvärde om
9 344 mkr (11 031). Därutöver tillkommer preferensaktierna med
ett börsvärde om 948 mkr (880) vid periodens slut. Periodens
högsta betalkurs för stamaktien var 255,00 kr och noterades
den 2 februari. Periodens lägsta kurs noterades den 22 juni
och var 152,90 kr. Den volymviktade genomsnittskursen för
stamaktien under perioden var 204,79 kr (287,14).
Aktiekursen har under de senaste tolv månaderna sjunkit med
-19 procent (20) att jämföras med Nasdaqs fastighetsindex
(OMXS Real Estate PI) som under samma period sjunkit med
-9 procent (-36) och Carnegies fastighetsindex (CREX) som
har sjunkit med -10 procent (-35). Aktiens totalavkastning som
definieras som aktiekursutveckling inklusive återinvesterad
utdelning har gett en negativ avkastning på -18 procent (23)
under tolv månader att jämföras med Nasdaqs totalavkast-
ningsindex för fastighetsbolag (OMXS Real Estate GI) som
hade en negativ avkastning på -6 procent (-35). Nasdaqs to-
talavkastningsindex (OMXS GI), som visar den genomsnittliga
utvecklingen på hela Stockholmsbörsen inklusive utdelningar,
hade under samma period en avkastning på 19 procent (-17).
Eget kapital och substansvärde
Eget kapital uppgick till 7 954 mkr (7 663) varav preferenskapi-
tal 1 178 mkr (1 216) och innehav utan bestämmande inflytande
47 mkr (46).
I februari 2023 har NP3s styrelse med stöd av det emissions -
bemyndigande som erhölls vid årsstämman den 4 maj 2022,
beslutat om och genomfört en riktad nyemission av 2 750 000
stamaktier och bolaget tillfördes därigenom 633 mkr före
transaktionskostnader. Nyemissionen innebar att antalet aktier
i bolaget ökade från 92 607 856 aktier till 95 357 856 aktier vil -
ket resulterade i att det fanns totalt 57 357 856 stamaktier och
38 000 000 preferensaktier vid rapportperiodens slut. Efter
avdrag för preferenskapital och innehav utan bestämmande
inflytande motsvarade eget kapital 117,33 kr per stamaktie
(117,21). Soliditeten i bolaget uppgick till 36 procent (35).
Långsiktigt substansvärde (långsiktigt nettotillgångsvärde
minskat med preferenskapital och innehav utan bestämmande
inflytande) uppgick till 7 611 mkr (7 272) vilket motsvarar 132,69
kr per stamaktie (133,17). Aktiekursen vid periodens slut var
139 procent (169) av det egna kapitalet per stamaktie och 123
procent (149) av det långsiktiga substansvärdet per stamaktie.
Aktien och ägarna
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år. För stycket eget kapital och substansvärde visar jämförelser inom parentes ingången av året.
Utdelning av förvaltningsresultat efter aktuell skatt
Mkr
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
2018
jan-dec
Förvaltningsresultat 785 661 558 487 382
Aktuell skatt -55 -44 -49 -38 -25
Förvaltningsresultat
efter aktuell skatt 730 617 509 449 357
Utdelning 363 310 270 241 211
Utdelning i procent av förvalt -
ningsresultat efter aktuell skatt 50 % 50 % 53 % 54 % 59 %
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell
skatt till stam- och preferensaktieägare.
NP3 volym 1000-tal/månad
NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
320
270
220
170
120
70
20
320
270
220
170
120
70
20
NP3s totalavkastning jämfört med Nasdaq Stockholms
totalavkastningsindex
Volym
1000-tal
Stängnings-
kurs, kr
2022-06-302022-07-312022-08-31 2023-06-302023-05-312023-04-302022-09-302022-10-312022-11-302022-12-312023-01-312023-02-282023-03-31 2022-06-302022-07-312022-08-31 2023-06-302023-05-312023-04-302022-09-302022-10-312022-11-302022-12-312023-01-312023-02-282023-03-31
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
NP3 volym 1000-tal/månad NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
NP3s kursutveckling jämfört med Carnegie Fastighetsindex
Volym
1000-tal
Stängnings-
kurs, kr
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie
Stängningskurs stamaktie
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande 12 månader
kr ggr
400
350
300
250
200
150
100
50
0
35
30
25
20
15
10
5
0
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2023 Q1
2023 Q2
2016 Q1
2015 Q4
2016 Q2
2016 Q3
2016 Q4
2017 Q1
2017 Q2
2018 Q2
2019 Q2
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2017 Q3
2018 Q3
2019 Q3
2017 Q4
2018 Q4
2019 Q4
2018 Q1
2019 Q1
2020 Q1
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2015Q4
2016Q1
2016Q2
2016Q3
2016Q4
2017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q4
2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
2019Q1
2019Q2
2019Q3
2019Q4
2020Q1
2020Q2
2020Q3
2020Q4
2021Q1
2021Q2
2021Q3
2021Q4
2022Q1
2022Q2
2022Q3
2022Q4
2023Q1
2023Q2
ggrkr
20,00
70,00
120,00
170,00
220,00
270,00
320,00
0,00
500,00
1 000,00
1 500,00
2 000,00
2 500,00
3 000,00
2022-06-30 2022-07-31 2022-08-31 2022-09-30 2022-10-31 2022-11-30 2022-12-31 2023-01-31 2023-02-28 2023-03-31 2023-04-30 2023-05-31 2023-06-30
NP3 stängningskurs/totalavkastning vs
OMX Stockholm GI & OMX Real Estate GI
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
20,00
70,00
120,00
170,00
220,00
270,00
320,00
0,00
500,00
1 000,00
1 500,00
2 000,00
2 500,00
3 000,00
2022-06-30 2022-07-31 2022-08-31 2022-09-30 2022-10-31 2022-11-30 2022-12-31 2023-01-31 2023-02-28 2023-03-31 2023-04-30 2023-05-31 2023-06-30
NP3 stängningskurs vs
Carnegie Fastighetsindex
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
===== SIDA 19 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
19
NP3-aktien
Innehav Antal aktieägare
Antal
stamaktier
Antal
preferensaktier Ägarandel Röstvärde
1 – 500 8 080 424 908 435 346 0,9 % 0,8 %
501 – 1 000 995 253 021 510 208 0,8 % 0,5 %
1 001 – 2 000 749 355 757 759 586 1,2 % 0,7 %
2 001 – 5 000 674 502 670 1 707 356 2,3 % 1,1 %
5 001 – 10 000 330 460 215 1 946 472 2,5 % 1,1 %
10 001 – 50 000 326 2 302 951 4 880 789 7,5 % 4,6 %
50 001 – 105 53 058 334 27 760 243 84,8 % 91,3 %
Antal aktieägare totalt 2023-05-31 11 259 57 357 856 38 000 000 100,0 % 100,0 %
Aktieägare per den 31 maj 2023
Antal
stamaktier
Antal
preferensaktier Ägarandel Röstvärde
Poularde AB 14 179 726 1 140 873 16,1 % (16,5) 23,4 % (24,5)
AB Sagax (Satrap Kapitalförvaltning AB) 12 783 806 2 293 672 15,8 % (16,0) 21,3 % (21,9)
Fjärde AP-fonden 3 267 479 2 446 766 6,0 % (6,7) 5,7 % (6,7)
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 354 445 - 4,6 % (4,4) 7,1 % (7,0)
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 309 141 2 899 212 3,4 % (3,1) 1,0 % (0,7)
Bonnier Treasury S.A.R.L - 3 000 000 3,1 % (3,2) 0,5 % (0,5)
RBCB LUX Ucits Ex-Mig 1 284 768 1 480 000 2,9 % (2,9) 2,3 % (2,4)
Lannebo Fonder 2 586 397 - 2,7 % (2,6) 4,2 % (4,2)
SEB Investment Management 2 273 328 - 2,4 % (2,3) 3,7 % (3,7)
PPB Holding AB - 2 166 666 2,3 % (2,3) 0,4 % (0,4)
State Street Bank and Trust Co, W9 1 655 834 - 1,7 % (1,2) 2,7 % (2,0)
Handelsbanken Liv Försäkrings AB 664 599 845 835 1,6 % (1,6) 1,2 % (1,3)
J.A. Göthes AB 1 041 600 416 640 1,5 % (1,6) 1,8 % (1,9)
JP Morgan Chase Bank NA, W9 1 052 454 - 1,1 % (1,0) 1,7 % (1,6)
Jönsson, Ulf - 1 000 000 1,0 % (1,0) 0,2 % (0,2)
Futur Pension Försäkringsaktiebolag 169 751 772 760 1,0 % (0,9) 0,4 % (0,2)
Swedbank Försäkring AB 34 070 894 972 1,0 % (1,0) 0,2 % (0,2)
BNY Mellon SA/NV (Former BNY), W8IMY 200 803 704 190 0,9 % (0,8) 0,4 % (0,2)
Verdipapirfond Odin Ejendom 748 586 - 0,8 % (0,9) 1,2 % (1,4)
Erik Selin Fastigheter Aktiebolag - 640 000 0,7 % (0,7) 0,1 % (0,1)
Summa 20 största ägare 46 606 787 20 701 586 70,6 % (71,2) 79,5 % (81,1)
Övriga aktieägare 10 751 069 17 298 414 29,4 % (28,8) 20,5 % (18,9)
Totalt antal aktier 57 357 856 38 000 000 100,0 % 100,0 %
Värde inom parentes avser innehav och röster vid ingången av året 2023.
Handeln med aktien på Nasdaq Stockholm
Stängningskurs, kr
Antal transaktioner
per handelsdag Omsättningshastighet, %
Genomsnittlig handels-
volym per handelsdag, mkr
30 jun 2023 30 jun 2022 jan-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2023 jan-jun 2022 jan-jun 2023 jan-jun 2022
Stamaktie 162,90 202,00 417 906 22 49 9,8 29,8
Preferensaktie 24,95 23,15 90 136 17 37 0,7 1,8
===== SIDA 20 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
20
Rapport i sammandrag, mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
Tillgångar
Fastigheter 20 041 19 213 19 805
Nyttjanderättstillgångar 130 106 118
Andelar i intresseföretag och joint venture 1 015 978 1 064
Derivat 362 322 376
Övriga anläggningstillgångar 36 192 131
Summa anläggningstillgångar 21 584 20 811 21 495
Övriga omsättningstillgångar exklusive likvida medel 127 196 156
Likvida medel 254 155 204
Summa omsättningstillgångar 382 352 359
Totala tillgångar 21 966 21 162 21 854
Eget kapital och skulder
Eget kapital 7 954 7 378 7 663
Uppskjuten skatt 1 243 1 180 1 248
Långfristiga räntebärande låneskulder 9 639 10 819 11 640
Långfristig räntebärande skuld, nyttjanderätter 130 106 118
Summa långfristiga skulder och avsättningar 11 012 12 105 13 007
Kortfristiga räntebärande låneskulder 2 255 997 595
Rörelseskulder 744 682 590
Summa kortfristiga skulder 2 999 1 679 1 185
Totalt eget kapital och skulder 21 966 21 162 21 854
Rapport över finansiell ställning
Rapport över förändring eget kapital
Rapport i sammandrag, mkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Balanserad
vinst
Eget kapital
hänförligt till
moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Totalt
eget
kapital
Eget kapital 2022-01-01 324 2 334 4 041 6 698 46 6 743
Utdelning - - -310 -310 - -310
Emission av stamaktier för incitamentsprogram 1 3 - 3 - 3
Förändring innehav utan bestämmande inflytande - - - - -20 -20
Periodens totalresultat jan-jun 2022 - - 961 961 2 963
Eget kapital 2022-06-30 324 2 337 4 691 7 352 27 7 378
Incitamentsprogram - 3 - 3 - 3
Periodens totalresultat jul-dec 2022 - - 263 263 18 281
Eget kapital 2022-12-31 324 2 339 4 954 7 617 46 7 663
Utdelning - - -363 -363 -2 -364
Nyemission av stamaktier 10 623 - 633 - 633
Emissionskostnader - -16 - -16 - -16
Periodens totalresultat jan-jun 2023 - - 37 37 2 39
Eget kapital 2023-06-30 334 2 946 4 628 7 908 46 7 954
NP3s aktiekapital består av 57 357 856 stamaktier samt 38 000 000 preferensaktier.
===== SIDA 21 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
21
Rapport i sammandrag, mkr
2023
3 mån
apr-jun
2022
3 mån
apr-jun
2023
6 mån
jan-jun
2022
6 mån
jan-jun
2022
12 mån
helår
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 195 209 363 382 785
Förvaltningsresultat från intresseföretag och joint venture -22 -21 -42 -42 -81
Utdelning från intresseföretag och joint venture 9 25 11 27 45
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 5 -3 4 -5 -13
Betald skatt 1 0 -29 -43 -65
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring
av rörelsekapital 188 212 307 319 671
Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 29 24 31 -46 13
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -85 -52 -91 4 39
Kassaflöde från den löpande verksamheten 132 184 247 277 723
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter, direkt eller via bolag -285 -952 -285 -1 186 -1 609
Avyttrade fastigheter - 19 - 25 125
Investeringar i befintliga fastigheter och övriga anläggningstillgångar -59 -96 -129 -203 -377
Investeringar i nybyggnation -16 -66 -51 -125 -265
Investeringar i finansiella tillgångar -7 -171 -7 -210 -222
Avyttring av finansiella tillgångar 116 - 116 6 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -252 -1 265 -357 -1 694 -2 348
Finansieringsverksamheten
Nyemission -1 3 617 3 3
Upptagna lån 1 902 2 625 2 019 4 420 6 982
Amortering av låneskulder -1 546 -1 850 -2 363 -2 965 -5 114
Utbetald utdelning -91 -136 -111 -155 -310
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 264 643 161 1 304 1 561
Periodens kassaflöde 144 -438 50 -113 -64
Likvida medel vid periodens början 110 594 204 269 269
Likvida medel vid periodens slut 254 155 254 155 204
Finansiell ställning och kassaflöde
Jämförelser inom parentes avser för balansposter ingången av året. För kassa-
flödets poster avser jämförelsesiffrorna motsvarande period föregående år.
Fastigheternas värde uppgick vid periodens slut till 20 041 mkr
(19 805) vilket är en ökning med 236 mkr sedan ingången av
året som förklaras av värdeförändringar, fastighetsförvärv
och projektinvesteringar. Utgående likvida medel var 254 mkr
(204). Eget kapital har påverkats av periodens resultat,
nyemission av stamaktier samt utdelning och uppgick till
7 954 mkr (7 663).
Periodiserade upplåningskostnader har minskat räntebärande
skulder i balansräkningen med 41 mkr. Långfristiga räntebä-
rande låneskulder uppgick efter justering för periodiserade
lånekostnader till 9 639 mkr (11 640). Räntebärande kortfristiga
skulder efter justering för periodiserade lånekostnader uppgick
till 2 255 mkr (595) varav 1 855 mkr avsåg banklån med förfall
inom tolv månader, 359 mkr avsåg obligationslån, 30 avsåg
certifikatslån och 12 mkr återbetalning av reversskuld. På
balansdagen hade bolagets räntederivat ett positivt värde
om 362 mkr (376).
För mer information om bolagets räntebärande skulder se
sidorna 16 och 17. Belåningsgraden uppgick till 55 procent (58)
och soliditeten till 36 procent (35). Bolagets skuldkvot var på
balansdagen 8,9 ggr (9,4).
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 247
mkr (277). Förvärv av fastigheter direkt eller via dotterbolag
påverkade kassaflödet med -285 mkr (-1 186), försäljningar av
fastigheter bidrog med 0 mkr (25). Investeringar i befintliga
fastigheter uppgick till -129 mkr (-203) vilket huvudsakligen
avsåg anpassningar och ombyggnader enligt befintliga och
nya hyresgästers behov. Investeringar i nybyggnationer upp-
gick under perioden till -51 mkr (-125). Investeringar relaterade
till finansiella tillgångar uppgick till -7 mkr (-210). Avyttringar i
finansiella tillgångar uppgick till 116 mkr (6).
Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till 161 mkr
(1 304) och förklaras till största delen av nyemission som möts
av något negativ nettoupplåning. Sammantaget förändrades
likvida medel under perioden med 50 mkr (-113).
Rapport över kassaflöde
===== SIDA 22 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
22
Resultaträkning – rapport i sammandrag, mkr
2023
3 mån
apr-jun
2022
3 mån
apr-jun
2023
6 mån
jan-jun
2022
6 mån
jan-jun
2022
12 mån
jan-dec
Nettoomsättning 0 0 0 0 62
Rörelsekostnader -25 -22 -49 -44 -96
Rörelseresultat -25 -22 -49 -44 -34
Finansnetto 27 -16 50 -11 8
Resultat efter finansiella poster 2 -38 1 -55 -26
Bokslutsdispositioner - - - - 113
Resultat före skatt 2 -38 1 -55 87
Skatt på periodens resultat - -2 - -4 -10
Periodens resultat 2 -40 1 -59 77
Balansräkning – rapport i sammandrag, mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
Immateriella tillgångar 6 5 7
Andelar i koncernbolag 667 656 667
Långfristiga fordringar koncernbolag 5 351 5 077 5 259
Andelar i intresseföretag och joint venture 335 344 344
Andra finansiella anläggningstillgångar 1 40 1
Summa anläggningstillgångar 6 360 6 122 6 278
Kortfristiga fordringar koncernbolag 2 632 3 123 2 694
Övriga kortfristiga fordringar 9 6 15
Likvida medel 226 68 136
Summa omsättningstillgångar 2 867 3 197 2 845
Totala tillgångar 9 227 9 319 9 123
Bundet eget kapital 334 324 324
Fritt eget kapital 1 550 1 169 1 305
Summa eget kapital 1 884 1 493 1 629
Obeskattade reserver 20 2 20
Långfristiga räntebärande låneskulder 6 315 6 945 6 891
Summa långfristiga skulder och avsättningar 6 335 6 947 6 911
Kortfristiga räntebärande låneskulder 700 649 474
Övriga skulder 308 230 110
Summa kortfristiga skulder 1 008 879 584
Totalt eget kapital och skulder 9 227 9 319 9 123
Kommentar till moderbolaget
Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i form av
utdelning samt ränteintäkter. Kostnaderna består av centrala administrationskostnader samt finansiella kostnader som räntor
och periodiserade lånekostnader. Moderbolagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar
hos dessa samt eget kapital och räntebärande låneskulder.
Moderbolagets rapporter
===== SIDA 23 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
2323
Segmentrapportering
Mkr Sundsvall Gävle Dalarna Östersund Umeå Skellefteå Luleå Mellan-
sverige
Ej
fördelade
kostnader
Totalt
koncernen
Jan-jun 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter
och övriga
intäkter 199 164 127 106 133 113 94 77 107 96 107 83 122 110 64 49 -1 -1 953 797
Vakans -16 -15 -7 -4 -8 -8 -3 -4 -6 -4 -9 -5 -7 -5 -8 -5 - - -64 -51
Rep. och
underhåll -8 -7 -3 -3 -3 -3 -1 -1 -2 -2 -2 -1 -2 -2 -2 -2 - - -23 -21
Fastighets -
kostnader -40 -37 -21 -20 -30 -27 -19 -16 -29 -24 -23 -18 -26 -25 -9 -7 2 2 -197 -173
Fastighets -
skatt -4 -3 -3 -2 -2 -2 -2 -2 -3 -2 -3 -2 -3 -3 -2 -2 - - -23 -19
Kund-
förluster -1 -1 0 0 -1 -1 0 0 0 -1 -1 0 0 0 -1 0 1 -1 -4 -4
Driftöver-
skott 129 100 93 76 88 72 69 54 67 63 70 56 83 74 42 34 2 0 642 529
Överskotts -
grad, % 71 67 77 75 70 69 75 73 66 68 71 72 73 71 75 78 72 71
Antal
fastigheter 122 120 72 71 67 63 41 40 45 45 53 51 50 51 53 39 503 480
Uthyrbar
area, tkvm 408 400 265 263 339 325 159 135 212 211 235 225 220 220 139 114 1 978 1 893
Hyresvärde 402 350 249 224 265 233 191 156 213 190 217 178 245 225 142 99 1 924 1 655
Uthyrnings-
grad,1) % 92 91 94 96 94 94 97 97 94 95 92 94 94 94 88 88 93 94
Fastighets -
värde 4 182 4 067 2 719 2 717 2 598 2 564 1 958 1 901 2 163 2 089 2 442 2 208 2 431 2 479 1 548 1 189 20 041 19 213
1) Beräknat på aktuellt hyresvärde på balansdagen.
Generellt sett ökade överskottsgraden till följd av ökade hyres-
intäkter, primärt drivna av KPI. NP3 valde att även räkna upp
vakanshyror för att samtidigt marknadsanpassa dessa.
I affärsområde Sundsvall är efterfrågan på lokaler fortfarande
god. Jämfört med andra kvartalet 2022 har bolaget förvärvat
tre fastigheter som ökat hyresvärdet med 7 mkr före indexe-
ring. Under samma period har en försäljning genomförts vilket
minskat hyresvärdet med knappt 1 mkr.
Uthyrningstrenden har varit positiv i både affärsområde Gävle
och Dalarna. Dalarna har sedan jämförelseperioden tillträtt
fastigheter som ökat hyresvärdet före indexering med 5 mkr.
Östersund har en stark hyresmarknad. En tillträdd fastighet
bidrar med ett årligt hyresvärde på 12 mkr före indexering.
Affärsområdet har den lägsta vakansgraden i bolaget.
Umeå är en stabil marknad med god efterfrågan även om
uthyrningsgraden minskat sedan kvartal ett föregående år.
Överskottsgraden har minskat jämfört med föregående år till
följd av höga vinterrelaterade kostnader.
Näringslivets investeringar i Skellefteå har resulterat i en stark
hyresmarknad framför allt för industrilokaler. Sedan andra
kvartalet 2022 har två fastigheter till ett hyresvärde om 12 mkr
innan indexering tillträtts i Skellefteå. Överskottsgraden är på
liknande nivå som föregående år.
Affärsområde Luleå har haft en god efterfrågan på lokaler. De
två största vakanserna står för nästan hälften av vakansvärdet
i affärsområdet.
Affärsområde Mellansverige omfattar fastigheter främst kring
Karlstad, Örebro och Västerås. Fastigheterna i dessa städer
står för 80 procent av både hyresvärdet och fastighetsvärdet
i affärsområdet. Den ekonomiska uthyrningsgraden är i nivå
med jämförelseperioden och efterfrågan på lokaler i affärs -
området är fortfarande god. Avtal har tecknats för den näst
största vakansen om drygt 3 mkr i affärsområdet med tillträde
under tredje kvartalet. Jämfört med andra kvartalet 2022 har
NP3 tillträtt 14 fastigheter i Västerås och en fastighet i Örebro.
Förvärvade fastigheter har totalt ökat hyresvärdet med 29 mkr.
Överskottsgraden har minskat jämfört med föregående år på
grund av högre vinterrelaterade kostnader och kundförluster.
Segmentrapportering i sammandrag
===== SIDA 24 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
24
Resultaträkning, mkr
2023
kvartal 2
apr-jun
2023
kvartal 1
jan-mar
2022
kvartal 4
okt-dec
2022
kvartal 3
jul-sep
2022
kvartal 2
apr-jun
2022
kvartal 1
jan-mar
2021
kvartal 4
okt-dec
2021
kvartal 3
jul-sep
2021
kvartal 2
apr-jun
Hyresintäkter 443 445 408 397 382 364 343 308 295
Fastighetskostnader -93 -130 -91 -73 -86 -113 -81 -52 -62
Fastighetsskatt -12 -11 -12 -10 -9 -10 -10 -11 -9
Driftöverskott 338 304 306 315 287 242 252 246 224
Central administration -17 -17 -21 -15 -15 -17 -18 -11 -15
Resultat från intresseföretag och joint venture -11 -10 14 35 42 59 54 50 38
Finansnetto -149 -138 -119 -101 -83 -73 -69 -67 -63
Resultat efter finansiella poster 161 139 180 234 231 211 219 218 184
-varav Förvaltningsresultat 195 169 184 220 209 173 182 185 160
Värdeförändringar fastigheter -176 -66 -84 5 291 129 910 123 307
Värdeförändringar finansiella instrument 60 -69 -8 53 136 197 20 13 7
Resultat före skatt 46 4 88 293 658 537 1 148 355 499
Aktuell skatt -5 -11 -8 -26 -11 -10 -2 -16 -16
Uppskjuten skatt -4 10 -27 -38 -121 -90 -214 -47 -60
Periodens resultat 1) 36 3 53 228 526 437 933 292 423
Totalresultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare 35 2 44 219 524 436 932 291 422
Totalresultat hänförligt till innehav utan
bestämmande inflytande 1 1 9 9 1 1 1 1 1
1) Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Finansiell ställning, mkr
2023
30 jun
2023
31 mar
2022
31 dec
2022
30 sep
2022
30 jun
2022
31 mar
2021
31 dec
2021
30 sep
2021
30 jun
Fastigheter 20 041 19 844 19 805 19 651 19 213 17 862 17 335 14 413 14 065
Nyttjanderättstillgångar 130 118 118 106 106 106 106 104 105
Andelar i intresseföretag och joint venture 1 015 1 052 1 064 1 020 978 810 724 674 583
Derivat 362 310 376 383 322 189 - - -
Övriga anläggningstillgångar 36 131 131 171 192 161 158 91 58
Övriga tillgångar 127 153 156 198 196 199 127 98 135
Likvida medel 254 110 204 143 155 594 269 523 189
Totala tillgångar 21 966 21 719 21 854 21 673 21 162 19 921 18 718 15 903 15 136
Eget kapital 7 954 8 282 7 663 7 610 7 378 7 181 6 743 5 714 5 409
Uppskjuten skatt 1 243 1 238 1248 1 221 1 180 1 059 969 756 708
Räntebärande låneskulder 11 894 11 535 12 235 12 000 11 816 11 040 10 361 8 569 8 349
Skuld nyttjanderätter 130 118 118 106 106 106 106 104 105
Derivat - - - - - - 9 28 42
Ej räntebärande skulder 744 545 590 736 682 534 530 733 523
Totalt eget kapital och skulder 21 966 21 719 21 854 21 673 21 162 19 921 18 718 15 903 15 136
Kvartalsöversikt
Hyresintäkter per kvartal Driftöverskott per kvartal Förvaltningsresultat per kvartal
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Mkr
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2019 2020 2021 2023 2022
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Q1
19
Q2
19
Q3
19
Q4
19
Q1
20
Q2
20
Q3
20
Q4
20
Q1
21
Q2
21
Q3
21
Q4
21
Q1
22
Q2
22
Q3
22
Q4
22
Q1
23
Q2
23
mkr
Hyresintäkter per kvartal
Driftöverskott Överskottsgrad, %
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2019 2020 2021 2023 2022
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Mkr %
90
80
70
60
50
40
30
20
10
00%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
0
50
100
150
200
250
300
350
400
Q1
19
Q2
19
Q3
19
Q4
19
Q1
20
Q2
20
Q3
20
Q4
20
Q1
21
Q2
21
Q3
21
Q4
21
Q1
22
Q2
22
Q3
22
Q4
22
Q1
23
Q2
23
mkr
Driftsöverskott per kvartal
Driftsöverskott Överskottsgrad %
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat, %
av hyresintäkter
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2019 2020 2021 2023 2022
%
250
200
150
100
50
0
70
60
50
40
30
20
10
0
Mkr
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0
50
100
150
200
250
Q1
19
Q2
19
Q3
19
Q4
19
Q1
20
Q2
20
Q3
20
Q4
20
Q1
21
Q2
21
Q3
21
Q4
21
Q1
22
Q2
22
Q3
22
Q4
22
Q1
23
Q2
23
mkr
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat %
===== SIDA 25 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
25
Nyckeltal
2023
3 mån
apr-jun
2022
3 mån
apr-jun
2023
6 mån
jan-jun
2022
6 mån
jan-jun
2022
helår
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Antal fastigheter vid periodens utgång 503 480 503 480 488
Fastigheternas uthyrbara area, tkvm 1 978 1 893 1 978 1 893 1 950
Fastighetsvärde, mkr 20 041 19 213 20 041 19 213 19 805
Fastighetsvärde, kr/kvm 10 132 10 150 10 132 10 150 10 156
Hyresvärde, mkr 1 924 1 655 1 924 1 655 1 880
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 93 94 94
Överskottsgrad, % 76 75 72 71 74
Direktavkastning, % 6,4 6,2 6,4 6,2 6,1
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % 3,4 39,9 3,4 39,9 18,9
Avkastning på eget kapital, % 4,1 33,7 4,1 33,7 17,0
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 5,5 41,6 5,5 41,6 21,5
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 9,9 11,5 9,9 11,5 10,7
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6 1,5 1,6 1,6
Skuldkvot, ggr 1) 8,9 10,5 8,9 10,5 9,4
Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,2 3,2 2,2 3,3 2,9
Räntetäckningsgrad, rullande 12, ggr 2,4 3,4 2,4 3,4 2,9
Belåningsgrad, % 55,2 57,7 55,2 57,7 57,6
Soliditet, % 36,2 34,9 36,2 34,9 35,1
Genomsnittlig ränta, % 4,94 2,72 4,94 2,72 4,18
Kapitalbindningstid, år 2,4 2,6 2,4 2,6 2,3
Räntebindningstid, år 1,9 1,7 1,9 1,7 1,9
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 39,6 32,2 39,6 32,2 31,3
Nyckeltal per stamaktie
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 57 358 54 608 57 358 54 608 54 608
Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 57 358 54 524 56 572 54 468 54 543
Eget kapital, kr 117,33 113,03 117,33 113,03 117,21
Långsiktigt substansvärde, kr 132,69 128,74 132,69 128,74 133,17
Förvaltningsresultat, kr 3,06 3,49 5,75 6,32 13,00
Resultat efter skatt, kr 0,28 9,27 -0,02 16,94 21,04
Utdelning, kr - - - - 5,00
Aktiekurs vid periodens slut, kr 162,90 202,00 162,90 202,00 198,60
Nyckeltal per preferensaktie
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000
Eget kapital, kr 31,00 31,00 31,00 31,00 32,00
Resultat, kr 0,50 0,50 1,00 1,00 2,00
Utdelning, kr - - - - 2,00
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 24,95 23,15 24,95 23,15 24,80
1) Definitionerna av räntetäckningsgradgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för
tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 26-27.
===== SIDA 26 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
26
Mkr
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
Nettoskuld 11 634 11 644 12 022
Driftöverskott, framåtriktat 12 mån
enligt intjäningsförmåga 1 337 1 123 1 298
Centrala administrationskostnader,
rullande 12 mån -65 -55 -61
Utdelningar från intresseföretag och
joint venture, rullande 12 mån 29 39 45
Justerat driftöverskott 1 301 1 107 1 282
Skuldkvot, ggr 1) 8,9 10,5 9,4
Förvaltningsresultat 363 382 785
Återläggning förvaltningsresultat
intresseföretag och joint venture -42 -42 -81
Utdelningar från intresseföretag
och joint venture 11 27 45
Finansiella kostnader 289 159 385
Justerat förvaltningsresultat 622 526 1 134
Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,2 3,3 2,9
Nettoskuld 11 634 11 644 12 022
Marknadsvärde fastighetsportfölj 20 041 19 213 19 805
Andelar i intresseföretag och joint venture 1 015 978 1 064
Belåningsgrad, % 55,2 57,7 57,6
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 954 7 378 7 663
Balansomslutning 21 966 21 162 21 854
Soliditet, % 36,2 34,9 35,1
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 954 7 378 7 663
Avdrag preferenskapital -1 178 -1 178 -1 216
Avdrag innehav utan bestämmande
inflytande -47 -28 -46
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 57 358 54 608 54 608
Eget kapital, kr/stamaktie 117,33 113,03 117,21
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 954 7 378 7 663
Avdrag preferenskapital -1 178 -1 178 -1 216
Avdrag innehav utan bestämmande
inflytande -47 -28 -46
Återläggning derivat -362 -322 -376
Återläggning uppskjuten skatt 1 243 1 180 1 248
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 57 358 54 608 54 608
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 132,69 128,74 133,17
Förvaltningsresultat 363 382 785
Avdrag preferensaktieägarnas
företrädesrätt till utdelning -38 -38 -76
G e n o m s n i t t l i g t a n t a l s t a m a k t i e r, t u s e n t a l 56 572 54 468 54 543
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 5,75 6,32 13,00
Avstämning av nyckeltal
Mkr
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
Räntebärande låneskulder 11 894 11 816 12 235
Kortfristiga placeringar -6 -17 -9
Likvida medel -254 -155 -204
Nettoskuld 11 634 11 644 12 022
Resultat efter skatt, hänförligt till
aktieägare i moderbolaget 37 961 1 224
Avdrag preferensaktieägarnas
företrädesrätt till utdelning -38 -38 -76
Resultat efter skatt reducerat med
preferensaktieägarnas rätt till utdelning -1 923 1 148
Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 572 54 468 54 543
Resultat efter skatt, kr/stamaktie -0,02 16,94 21,04
Hyresintäkter 888 746 1 551
Driftöverskott 642 529 1 149
Överskottsgrad, % 72 71 74
Driftöverskott, rullande 12 mån 1 262 1 027 1 149
Genomsnittligt marknadsvärde
fastighetsportfölj 19 711 16 578 18 773
Direktavkastning, % 6,4 6,2 6,1
Resultat efter skatt, rullande 12 mån 320 2 188 1 244
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 777 6 485 7 315
Avkastning på eget kapital, % 4,1 33,7 17,0
Resultat efter skatt, hänförligt till
aktieägare i moderbolaget, rullande 12 mån 300 2 183 1 224
Avdrag preferensaktieägarnas
företrädesrätt till utdelning -76 -75 -76
Genomsnittligt eget kapital efter avräkning
av preferenskapital och innehav utan
bestämmande inflytande 6 547 5 282 6 066
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % 3,4 39,9 18,9
Resultat före skatt, rullande 12 mån 430 2 698 1 575
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 777 6 485 7 315
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 5,5 41,6 21,5
Förvaltningsresultat, rullande 12 mån 766 749 785
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 777 6 485 7 315
Avkastning på eget kapital från
förvaltningsresultat, % 9,9 11,5 10,7
Nettoskuld 11 634 11 644 12 022
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 954 7 378 7 663
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6 1,6
NP3 tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller
anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Bolaget redovisar vissa finansiella mått i rapporten som inte definieras
enligt IFRS. De alternativa nyckeltal som NP3 presenterar används av företagsledningen för att bedöma bolagets finansiella utveckling. Därmed
bedöms de även ge övriga intressenter, som analytiker och investerare, värdefull information. Alla företag beräknar dock inte finansiella mått på
samma sätt, och dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan följer en avstämning av
de alternativa finansiella nyckeltal som presenteras i denna rapport. Definitioner på nyckeltalen återfinns på sidan 27.
1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för
tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
===== SIDA 27 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
27
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, före skatt
Resultat före skatt, för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, stamaktie
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod,
reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning
för perioden och resultatandel för innehav utan bestämman-
de inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter
avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande
inflytande.
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad
Nettoskuld i procent av fastigheternas redovisade värde och
investeringar i intresseföretag och joint venture.
CAGR
(Compounded Annual Growth Rate) Genomsnittlig årlig tillväxt
uttryck i procent.
Direktavkastning
Driftöverskott för en rullande tolvmånadersperiod i procent
av fastighetsportföljens genomsnittliga marknadsvärde.
Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksam-
heten i förhållande till fastigheternas värde.
Driftöverskott
Periodens hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Eget kapital, kr/stamaktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter
avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet
stamaktier vid periodens utgång.
Eget kapital, kr/preferensaktie
Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris
vid likvidation jämte upplupen utdelning.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Förvaltningsresultat
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar i såväl
koncern- som intresseföretag och joint venture.
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat
med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, i förhållan -
de till vägt genomsnittligt antal stamaktier.
Genomsnittlig ränta
Vägd ränta på räntebärande låneskulder (exklusive skuld nytt-
janderätter) med beaktande av räntederivat på balansdagen.
Hyresduration
Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyres-
avtalen.
Hyresintäkter
Debiterade hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter.
Hyresvärde
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd mark-
nadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt från balans-
dagen.
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet
och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning
av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stam-
aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet visar nettotillgång -
arnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar
och skulder som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på
derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför.
Nettoinvesteringar
Summan av förvärvade fastigheter, direkt och via bolag, samt
investeringar i projekt och intresseföretag och joint venture
med avdrag för försäljningspris på fastigheter som avyttrats,
direkt och via bolag, samt med avdrag för avyttrade andelar i
intresseföretag och joint venture.
Nettoskuld
Räntebärande låneskulder, exklusive skuld nyttjanderätter,
med avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar.
Preferenskapital
Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per
preferensaktie.
Resultat efter skatt, kr/stamaktie
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets
aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt
till utdelning för perioden, i förhållande till vägt genomsnittligt
antal stamaktier.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från
intresseföretag och joint venture men inklusive utdelningar
från intresseföretag och joint venture, efter återläggning av
finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Skuldkvot
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders
framåtriktat driftöverskott minus centrala administrations-
kostnader plus erhållen utdelning från intresseföretag och
joint venture rullande tolv månader.
Skuldsättningsgrad
Nettoskuld i förhållande till eget kapital på balansdagen.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Tillträdda fastigheter
Överenskommet fastighetsvärde minskat med skatterabatt för
under perioden tillträdda fastigheter.
Uthyrningsgrad
Uthyrd yta i procent av uthyrbar yta.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott i procent av periodens hyresintäkter.
Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.
===== SIDA 28 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
28
Risker och osäkerhetsfaktorer
NP3 arbetar aktivt för att identifiera och minimera de väsent -
liga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och
resultat. Väsentliga risker för bolaget utgörs bland annat av
fastighetsrelaterade risker, finansiella risker och risker som
uppstår till följd av händelser och förändringar i vår omvärld.
För en utförlig beskrivning av bolagets strukturerade riskar-
bete, se sidorna 68–72 i bolagets årsredovisning för 2022.
Fastighetsrelaterade risker
NP3 arbetar kontinuerligt med att minimera sina fastighets-
relaterade risker. Bolaget har en god diversifiering avseende
både fastighetskategorier och exponering mot bransch. Hyres-
intäkterna är fördelade på ett stort antal hyresavtal där större
hyresgäster endast står för en mindre andel av hyresvärdet.
Det finns en risk att värderingen av förvaltningsfastigheter
kan påverkas av de bedömningar och antaganden som görs
av företagsledningen. Dessutom kan det volatila marknadskli-
matet och den begränsade transaktionsvolymen medföra en
förhöjd risk för fastighetsvärderingen. För att minimera denna
risk marknadsvärderas bolagets fastigheter varje kvartal där
bolagets värderingspolicy innebär att minst 90 procent av det
totala fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal två
och fyra samt att övriga fastigheter värderas internt.
Marknadsrisken är ytterligare en risk att beakta där hög
inflation har lett till högre räntor vilket i sin tur ger högre
avkastningskrav med risk för fallande fastighetsvärden. Risken
motverkas igenom att bolaget arbetar kontinuerligt med att
bibehålla eller öka marknadsvärdet på fastigheterna genom
att hyra ut vakanta lokaler samt förädla och vidareutveckla be-
fintliga fastigheter. Risken för stor negativ påverkan på grund
av fallande fastighetsvärden på en viss ort minskas genom
fastigheternas geografiska spridning.
Finansiella risker
Kostnader relaterade till finansiering utgör den enskilt största
kostnadsposten för NP3 och det osäkra marknadsläget gör att
refinansieringsrisken ökat och vi har också sett kraftigt ökade
finansiella kostnader. Bolaget använder sig av räntesäkringar i
syfte att begränsa ränterisken över tid och öka förutsägbarhe -
ten i förvaltningsresultatet. Bolagets arbete med att säkerställa
NP3s finansiella ställning har också fortsatt hög prioritet och
bolaget arbetar aktivt för att bibehålla sina goda kontakter
med banker och kapitalmarknaden för att på så sätt minska
de finansiella riskerna. NP3 har även arbetat aktivt med att
eliminera refinansieringsrisker som bland annat kan kopplas
till kommande obligationsförfall.
Intressekonfliktsrisker
Risk för intressekonflikter skulle kunna uppstå då styrelse -
ledamöter, personer i strategisk- och operativ ledning samt
övriga anställda inom bolaget åtar sig vissa styrelseuppdrag,
investerar i bolag där NP3 investerat, investerar i bolag som är
konkurrent till NP3, belånar sitt aktieinnehav i NP3 eller förvär-
var eller avyttrar aktier i NP3. För att hantera intressekonflikts -
risker har bolaget väl utvecklade rutiner och policys. Bland
väsentliga policys kan nämnas bolagets uppförandekod samt
insiderpolicy. Frågor rörande intressekonflikter diskuteras
löpande på bolagets styrelsemöten och i bolagets lednings -
grupp. För anställda har bolaget en rutin för dokumentation
och godkännande av bisysslor.
Övriga risker
Det osäkra och volatila marknadsklimatet i kombination med
kriget i Ukraina påverkar världsekonomin och då också Sverige
och NP3 som bolag. Den höga inflationstakten under andra
halvan av 2022 och fortsatt hög inflation under första halvan
av 2023 har resulterat i och kan fortsatt resultera i stigande
kostnader för råvaror och energi vilket påverkar bolaget och
dess hyresgäster men där kostnadsökningarna för NP3 till stor
del kompenseras av bolagets hyresavtalsstruktur. NP3 följer
utvecklingen och utvärderar löpande hur bolagets verksamhet
påverkas.
Övrig information
Redovisningsprinciper och bedömningar
Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet
med Årsredovisningslagen och International Accounting Stan-
dards (IAS) 34 Delårsrapportering. Övriga upplysningar enligt
IAS 34 16A lämnas på annan plats än i not i delårsrapporten.
Koncernen och moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer och värderingsmetoder som i årsredovisningen för
2022. Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträ -
dande under året eller kommande perioder bedöms inte ha
någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och
finansiella rapporter.
Moderbolagets rapporter har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen (ÅRL) och med tillämpning av Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning
för juridiska personer.
Medarbetare och organisation
Bolaget har åtta affärsområden: Sundsvall, Gävle, Dalarna,
Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. Huvud -
kontoret ligger i Sundsvall där merparten av bolagets anställda
är stationerade. Därutöver finns det medarbetare i alla bola-
gets åtta affärsområden. Vid periodens slut uppgick antalet
medarbetare till 60 personer.
===== SIDA 29 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q2 2023
29
Nils Styf
Styrelseordförande
Anders Nilsson
Styrelseledamot
Hans-Olov Blom
Styrelseledamot
Mia Bäckvall Juhlin
Styrelseledamot
Åsa Bergström
Styrelseledamot
Andreas Wahlén
Vd
Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av
bolagets revisorer. Styrelsen och verkställande direktören
försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moder-
bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat
samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står
inför.
Sundsvall den 7 juli 2023
Affärsidé
Med hyresgäster i fokus, förvärva, äga
och förvalta högavkastande kommer-
siella fastigheter främst i norra Sverige.
Finansiella mål
NP3s mål är att tillväxten i förvaltnings-
resultat per stamaktie ska uppgå till minst
12 procent per år över en femårsperiod.
Avkastning på eget kapital före skatt ska
uppgå till minst 15 procent över en femårs-
period. Räntetäckningsgraden ska vara
lägst två gånger och den långsiktiga belå-
ningsgraden ska uppgå till 55–65 procent.
Vision
Genom gott affärsmannaskap och
med nöjda hyresgäster, investerare och
intressenter, skapa Sveriges långsiktigt
mest lönsamma fastighetsbolag.
Ledning
Andreas Wahlén, VD
Tfn +46 60 777 03 01
andreas@np3fastigheter.se
Håkan Wallin, CFO
Tfn +46 60 777 03 07
hakan.wallin@np3fastigheter.se
Mattias Lyxell, COO
Tfn +46 60 777 03 17
mattias.lyxell@np3fastigheter.se
Styrelse
Styrelseordförande
Nils Styf
Tfn +46 73 350 60 39
Styrelseledamöter
Anders Nilsson
Hans-Olov Blom
Mia Bäckvall Juhlin
Åsa Bergström
Pressmeddelanden under kvartal 2
3/4 NP3 emitterar gröna obligationer om 500 mkr
4/4 NP3 offentliggör resultatet av ett frivilligt återköps-
erbjudande under utestående seniora icke säkerställda
obligationslån
6/4 Årsredovisning publiceras
4/5 Delårsrapport januari - mars
4/5 Beslut fattade vid årsstämman
Samtliga pressmeddelanden finns på bolagets hemsida:
www.np3fastigheter.se
Kalender
Delårsrapporter
Q3 januari-september: 20 oktober 2023
Bokslutskommuniké: 9 februari 2024
Avstämningsdagar för utdelning
på preferensaktier
31 juli 2023
31 oktober 2023
31 januari 2024
30 april 2024
Avstämningsdagar för utdelning
på stamaktier
31 juli 2023
31 oktober 2023
31 januari 2024
===== SIDA 30 =====
www.np3fastigheter.se
Huvudkontor
NP3 Fastigheter AB (publ)
Org.nr 556749-1963
info@np3fastigheter.se
Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall
Postadress
Box 12, 851 02 Sundsvall
Lokalkontor
Falun
Främbyvägen 6, 791 52 Falun
Gävle
Strömsbrovägen 18, 803 09 Gävle
Karlstad
Gjuterigatan 38A, 652 21 Karlstad
Luleå
Ödlegatan 1B, 973 34 Luleå
Piteå
Fläktgatan 10G, 941 47 Piteå
Skellefteå
Lagergatan 1A, 931 36 Skellefteå
Sollefteå
Hågesta 7, 881 41 Sollefteå
Stockholm
Birger Jarlsgatan 34, 114 29 Stockholm
Umeå
Björnvägen 15E, 906 40 Umeå
Västerås
Ånghammargatan 6-8, 721 33 Västerås
Örnsköldsvik
Örnsköldsvik 41A, 891 41 Örnsköldsvik
Östersund
Infanterigatan 21, 831 32 Östersund