FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2023
===== SIDA 1 =====
Q3 2023
Delårsrapport januari-september
===== SIDA 2 =====
Om NP3
NP3s affärsidé är att med hyresgäster i fokus förvärva, äga och för-
valta högavkastande kommersiella fastigheter främst i norra Sverige.
NP3 äger och förvaltar fastigheter inom kategorierna industri, logistik,
handel, kontor och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i åtta affärs -
områden: Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå
och Mellansverige. Bolaget har sitt säte och huvudkontor i Sundsvall.
Större händelser under tredje kvartalet
• I september emitterade bolaget seniora icke säkerställda gröna
obligationer om 400 mkr. Obligationerna har en löptid om 3,25 år med
förfall i december 2026. I samband med emissionen återköpte bolaget
nominellt 118 mkr av obligationer med förfall i januari 2024 och oktober
2024. Efter genomförda återköp uppgick kvarvarande förfall i januari
till 324 mkr och i oktober till 467 mkr.
Händelser efter periodens utgång
• Den 12 oktober har NP3 förtidsinlöst samtliga obligationer med förfall
i januari 2024.
Prognos för 2023
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före
värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd samt
tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 740 mkr. Prognosen
är oförändrad jämfört med den som tillkännagavs i delårsrapporten för
januari-juni 2023.
Avrundningar i rapporten kan
medföra att kolumner och rader inte
summerar.
Förvaltningsresultat
per stamaktie
9,06 kr
-9 %
Hyresintäkterna
uppgick till 1 333 mkr
+17 %
2
Tillträdda förvärv
Driftöverskottet
uppgick till 1 007 mkr
317 mkr
+19 %
===== SIDA 3 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
3
Nyckeltal 2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jul-sep
2022
jul-sep
2022
jan-dec
Utfall, mkr
Hyresintäkter 1 333 1 143 444 397 1 551
Driftöverskott 1 007 843 365 315 1 149
Överskottsgrad, % 76 74 82 79 74
Förvaltningsresultat 569 602 206 220 785
Värdeförändringar fastigheter -406 426 -165 5 341
Resultat efter skatt 78 1 191 39 228 1 244
Marknadsvärde fastighetsportfölj 19 985 19 651 19 985 19 651 19 805
Direktavkastning, % 6,6 6,2 6,6 6,2 6,1
Tillträdda fastigheter 317 1 544 19 337 1 662
Utfall, kr/stamaktie
Resultat efter skatt 0,31 20,60 0,33 3,66 21,04
Förvaltningsresultat 9,06 9,99 3,25 3,67 13,00
Långsiktigt substansvärde 132,02 132,10 132,02 132,10 133,17
Januari - september
• Hyresintäkterna ökade med 17 % till 1 333 mkr (1 143).
• Driftöverskottet ökade med 19 % till 1 007 mkr (843).
• Förvaltningsresultatet minskade med 5 % till 569 mkr
(602). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade
med 9 % till 9,06 kr (9,99).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -406 mkr
(426).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 78 mkr (1 191)
vilket motsvarar 0,31 kr/stamaktie (20,60).
• Periodens nettoinvesteringar uppgick till 568 mkr
(2 060) varav 317 mkr (1 544) avsåg förvärv av fastig-
heter och -18 mkr (169) avsåg avyttringar i intresse-
företag och joint venture.
• Periodens investeringar i befintliga fastigheter och
nybyggnationer uppgick till 269 mkr (515).
Juli - september
• Hyresintäkterna ökade med 12 % till 444 mkr (397).
• Driftöverskottet ökade med 16 % till 365 mkr (315).
• Förvaltningsresultatet minskade med 6 % till 206 mkr
(220). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade
med 11 % till 3,25 kr (3,67).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -165 mkr
(5).
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 39 mkr (228)
vilket motsvarar 0,33 kr/stamaktie (3,66).
• Kvartalets nettoinvesteringar uppgick till 106 mkr (443)
varav 19 mkr (337) avsåg förvärv av fastigheter och -2
mkr (10) avsåg avyttringar i intresseföretag och joint
venture.
• Kvartalets investeringar i befintliga fastigheter och
nybyggnationer uppgick till 89 mkr (187).
Delårsrapport januari - september 2023
===== SIDA 4 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
4
Finansiella mål och utdelningsmål
Nedan redovisas bolagets finansiella mål och utfall, rullande tolv månader för kvartal tre, de senaste fem åren. Undantaget
utdelningsmålen som visas per helår.
Tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie
Tillväxten i förvaltningsresultat per stamaktie ska uppgå
till minst 12 procent per år över en femårsperiod.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2 gånger.
Belåningsgrad
Den långsiktiga belåningsgraden ska uppgå till
55-65 procent.
Utdelning
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till stam- och
preferensaktieägare.
Preferensaktieutdelningens andel
Preferensaktieutdelningen ska understiga 20 procent
av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt.
Avkastning på eget kapital före skatt
Avkastning på eget kapital före skatt ska uppgå till
minst 15 procent per år över en femårsperiod.
Mål 2 ggr
Mål 55-65 %
Mål ca 50 %
2018 2019 2020 2021 2022 2018 2019 2020 2021 2022
%
60
50
40
30
20
10
0
59 % 54 % 53 % 50 % 50 %
Max 20 %
%
25
20
15
10
5
0
12 % 11 % 15 % 12 % 10 %
Förvaltningsresultat
per stamaktie, kr
Genomsnittlig årlig
tillväxt, 5 år, %
Mål 12 %
Avkastning på eget
kapital före skatt, %
Genomsnittlig avkast-
ning på eget kapital
före skatt, 5 år, %
Mål 15 %
%
50
40
30
20
10
0
ggr
4
3
2
1
0
3,6 3,3 3,3 3,2 2,2 %
70
60
50
40
30
20
10
0
59 % 58 % 54 % 57 % 55 %
Q3 -19 Q3 -20 Q3 -21 Q3 -22 Q3 -23
Q3 -19 Q3 -20 Q3 -21 Q3 -22 Q3 -23
Q3 -19 Q3 -20 Q3 -21 Q3 -22 Q3 -23
Q3 -19 Q3 -20 Q3 -21 Q3 -22 Q3 -23
kr
14
12
10
8
6
4
2
0
25
20
15
10
5
0
%
0
10
20
30
40
50
Q3-19 Q3-20 Q3-21 Q3-22 Q3-23
Avkastning på eget kapital
Serie1 Serie2
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
2
4
6
8
10
12
14
Q3-19 Q3-20 Q3-21 Q3-22 Q3-23
Tillväxt
Serie1 Serie2
===== SIDA 5 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
5
VD har ordet
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Förvaltningsresultatet för kvartalet uppgick till 206 miljoner kronor (220) och för delåret till 569
miljoner kronor (602). Resultatet är en minskning med 6 respektive 5 procent i jämförelse med
föregående år. Minskningen härleds till högre räntekostnader. Förvaltningsresultatet per stam-
aktie för delåret uppgick till 9,06 kronor (9,99), en minskning med 9 procent.
Driftöverskottet ökade med 19 procent för delåret, vilket främst
förklaras av att våra hyresintäkter ökade med 17 procent.
Denna ökning har i sin tur följande tre förklaringar: 95 procent
av våra hyresavtal är kopplade till indexering, förvärv samt
uthyrningar och omförhandlingar som har genomförts. Att
driftöverskottet ökar i större omfattning än intäkterna beror
på att kostnadsmassan som belastar NP3 inte ökar i linje med
inflationen. Prognosen för förvaltningsresultatet 2023 uppgår
till 740 miljoner kronor och är oförändrad sedan förra delårs-
rapporten.
Perspektiv
Att se längre och större perspektiv är inte alltid lätt. NP3s
sjunkande resultat under 2023 är för mig en besvikelse. Sam-
tidigt infinner sig en viss distans till detta sett i perspektivet
av utvecklingen i fråga om geopolitiken, inflationen, miljön
och vår hotade trygghet i Sverige. För att tydligare belysa vad
jag menar med att se saker i perspektiv kan man se på NP3s
förvaltningsresultat under de senaste fem åren, som utvecklats
enligt nedan, uttryckt i miljoner kronor:
2019 487
2020 558
2021 661
2022 785
2023 740 (prognos)
Förvaltningsresultatet kan alltså förväntas ha ökat med 52
procent på fem år, trots att 2023 är ett år med negativ utveck-
ling och stora utmaningar. Det kan också formuleras så att
förvaltningsresultatet 2023 ser ut att bli det näst bästa i NP3s
historia. Ser vi framåt bör 2024 års förvaltningsresultat med
nuvarande räntebana och indexering åter öka. Men man skall
vara ödmjuk, de senaste åren har visat att mycket kan hända
under perioden som radikalt förändrar förutsättningarna.
Nettouthyrning och vakansvärde
Nettouthyrningen för kvartalet är svagt positiv med en ökning
om drygt en miljon kronor. Nettouthyrning visar enbart en ten-
dens på efterfrågan då resultatet ofta inrymmer ersättning för
investeringar som hyresgästanpassningar. Därav är vakansvär-
det ett mer relevant tal att förhålla sig till. Vakansvärdet har
ökat något sedan årsskiftet och det kommer troligen fortsätta
öka under det kommande året. Detta har främst två anledning-
ar. 1. NP3 har höjt sina vakansvärden i nivå med inflationen,
vilket gör att det nominella värdet ökar. Vi har gjort det för att
vi ansett att våra vakansers värde ökat givet den efterfrågan vi
ser. 2. NP3 förvärvade 2021 fastigheter i en transaktion där hy-
resgästen skulle avflytta till egna, nyproducerade, lokaler. NP3
förvärvade dessa då affären var väldigt attraktiv sett till fram -
tida potential och initialt goda kassaflöden. I nettouthyrningen
för kvartalet inkluderas uppsägningen från den transaktionen
om drygt 14 miljoner kronor. Trots den uppsägningen är vår
totala nettouthyrning för kvartalet positiv.
Den efterfrågan vi har och de rörelser vi ser bland våra hyres-
gäster i vårt eget fastighetsbestånd drivs primärt av hyres -
gäster som söker större och mer effektiva lokaler så att deras
verksamhet kan utvecklas och expandera. Även om vår vakans
ökar med någon enhet under kommande period är det min ab-
soluta uppfattning att vår vakans är en stor tillgång – även i en
svagare konjunktur. Det finns endast begränsat med vakanta
industriytor i bra lägen i vår region och med dagens konjunktur
och byggpriser kommer det inte produceras en ansenlig andel
nya kvadratmeter. Att då ha vakanser i bra lägen värderade till
10 000 kronor per kvadratmeter måste vara en tillgång. Men vi
kommer givetvis fortsätta vårt arbete med att hålla vakansen
på rätt nivå för att värna kassaflödet i NP3 på kort och lång
sikt.
En hållbar affärsmodell
Under kvartalet har NP3 investerat 106 miljoner kronor, varav
19 miljoner i förvärv. Som jag uttryckt tidigare är det viktigt
för oss att ha en god uppfattning om priset på pengar och att
kapitalmarknaden fortsätter i rätt riktning för att vi skall välja
att investera i någon större omfattning.
Värderingsyielden för vårt fastighetsbestånd gick under kvar-
talet upp med 8 bps till 7,03 procent. Sammantaget har detta
resulterat i att fastigheternas värdeförändring under kvartalet
summeras till minus 165 miljoner kronor. Vår snittyield om 7
procent gör att vi även fortsättningsvis har ett utrymme mot
vår snittränta på drygt 5 procent. Därigenom har NP3 en håll-
bar affärsmodell även i dessa tider.
Framtid
Vi ser fortsatt en svårprognosticerad framtid. Den osäkra om -
världen fortsätter tyvärr i en riktning som gör mig både frustre -
rad och orolig. Låt oss verkligen hoppas på de goda krafterna
och en utveckling som gör generationerna efter oss stolta.
Med dessa perspektiv i åtanke vill jag ändå uttrycka en per-
sonlig stolthet över alla medarbetare på NP3, som gör allt de
kan för att NP3 ska göra så goda resultat som det bara går.
Den stoltheten känner jag varje dag, oavsett utmaningar och
problem i omvärlden.
Andreas Wahlén
===== SIDA 6 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
6
Rapport över totalresultat
Rapport i sammandrag, mkr
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jul-sep
2022
jul-sep
2022
jan-dec
Sep 2023
R12M
Hyresintäkter 1 333 1 143 444 397 1 551 1 741
Fastighetskostnader -291 -271 -68 -73 -362 -382
Fastighetsskatt -35 -29 -12 -10 -41 -47
Driftöverskott 1 007 843 365 315 1 149 1 312
Central administration -49 -47 -15 -15 -68 -70
Resultat från intresseföretag och joint venture -11 137 10 35 151 3
- varav förvaltningsresultat 60 62 18 20 81 78
- varav värdeförändringar fastigheter -66 89 -6 17 84 -71
- varav värdeförändringar finansiella instrument -3 19 2 8 24 2
- varav skatt -2 -34 -4 -10 -38 -6
Finansiella intäkter 3 6 1 4 9 6
Finansiella kostnader -451 -263 -163 -104 -385 -574
Resultat efter finansiella poster 498 676 198 234 855 678
- varav Förvaltningsresultat 569 602 206 220 785 753
Värdeförändringar fastigheter -406 426 -165 5 341 -490
Värdeförändringar finansiella instrument 6 386 15 53 378 -2
Resultat före skatt 98 1 487 48 293 1 575 186
Aktuell skatt -40 -47 -24 -26 -55 -48
Uppskjuten skatt 20 -249 14 -38 -276 -7
Periodens resultat 78 1 191 39 228 1 244 131
Övrigt totalresultat - - - - -
Periodens totalresultat 78 1 191 39 228 1 244 131
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 75 1 180 38 219 1 224 119
Totalresultat hänförligt till innehav utan
bestämmande inflytande 3 11 1 9 20 12
Resultat efter skatt per stamaktie, kr 0,31 20,60 0,33 3,66 21,04 0,76
Antal stamaktier vid periodens utgång, tusental 57 497 54 608 57 497 54 608 54 608 57 497
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 575 54 510 57 428 54 608 54 543 56 286
Hyresintäkter, mkr Förvaltningsresultat, mkr
* Rullande 12 månader
1 800
1 500
1 200
900
600
300
0 2019 2020 2021 2022 2023 Q3* 2019 2020 2021 2022 2023 Q3*2019 2020 2021 2022 2023 Q3*
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Driftöverskott, mkr
1 500
1 200
900
600
300
0
===== SIDA 7 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
7
Intäkter, kostnader och resultat
Januari - september
Resultat
Förvaltningsresultatet minskade med 5 procent jämfört med
föregående år och uppgick till 569 mkr (602). Minskningen av
förvaltningsresultatet berodde på ökade finansieringskost -
nader som till viss del motverkades av ett ökat driftöverskott
till följd av förvärv under 2022 och ökade hyresintäkter via
indexuppräkning samt uthyrningar. Förvaltningsresultat per
stamaktie motsvarade 9,06 kr (9,99) och förvaltningsresultat i
förhållande till intäkter uppgick till 43 procent (53). Driftöver-
skottet för perioden uppgick till 1 007 mkr (843) vilket motsva-
rade en överskottsgrad om 76 procent (74).
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -406 mkr (426),
varav -406 mkr (401) avsåg orealiserade värdeförändringar och
0 mkr (25) avsåg realiserade värdeförändringar. Värdeföränd-
ringar på finansiella instrument uppgick till 6 mkr (386).
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick till 75 mkr (1 180) vilket motsvarade 0,31 kr
per stamaktie (20,60). Preferensaktieägarnas företrädesrätt till
utdelning för perioden uppgick till 57 mkr (57).
Intäkter och kostnader
Hyresintäkterna ökade med 17 procent till 1 333 mkr (1 143).
Intäkterna har ökat främst till följd av indexuppräkningar,
fastighetsförvärv samt genom uthyrningar och investeringar
i befintliga fastigheter som resulterat i högre hyresintäkter. I
jämförbart bestånd ökade intäkterna med 12 procent. Intäkter -
na utgjordes av hyresintäkter om 1 226 mkr (1 049) och service-
intäkter om 107 mkr (94). Serviceintäkterna bestod framför allt
av vidaredebitering av kostnader för värme, el och vatten samt
snöröjning.
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -291 mkr
(-271). Kostnaderna fördelades mellan fastighetsskötsel och
drift -253 mkr (-231), reparationer och underhåll -32 mkr (-35)
samt befarade och konstaterade kundförluster om -6 mkr (-4).
Fastighetsskatt uppgick till -35 mkr (-29).
Centrala administrationskostnader uppgick till -49 mkr (-47)
och bestod i huvudsak av koncerngemensamma kostnader.
NP3s investeringar i intresseföretag och joint venture bidrog
positivt till bolagets förvaltningsresultat med 60 mkr (62). Den
totala resultatandelen för perioden uppgick till -11 mkr (137),
den negativa totala resultatandelen förklaras av negativa vär-
deförändringar på förvaltningsfastigheter. För mer information
om bolagets investeringar intresseföretag och joint ventures
se sidan 15.
Finansiella intäkter uppgick till 3 mkr (6). De finansiella
kostnaderna ökade till -451 mkr (-263) som en följd av ökade
räntebärande skulder samt en högre räntenivå. I de finansiella
kostnaderna ingick förutom räntekostnader även -19 mkr (-23) i
periodiserade lånekostnader. För mer information om bolagets
finansiering se sidorna 16 och 17.
Säsongsvariationer
Beroende på årstidsväxlingar varierar överskottsgraden under
året. Under vintermånaderna påverkas resultatet av att kostna-
derna avseende främst el, värme och snöröjning är höga. Kon-
traktsstrukturen är utformad så att hyresgästerna debiteras
en jämnt fördelad preliminär avgift löpande under året medan
utgiften för den faktiska förbrukningen kostnadsförs i takt med
utfall vilket ger en lägre överskottsgrad under vintermånaderna
och en högre nivå under sommarmånaderna.
Skatt
Aktuell skatt uppgick till -40 mkr (-47) och beräknades på
periodens skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resultatet
för fastighetsbolag är normalt sett lägre än förvaltningsresulta -
tet då det skattepliktiga resultatet belastas med skattemässiga
avskrivningar, avsättning till periodiseringsfond och övriga
skattemässiga justeringar.
Uppskjuten skatt uppgick till 20 mkr (-249) och utgjordes
främst av förändring i temporär skillnad mellan marknadsvärde
och skattemässigt värde på fastigheter samt förändring vid
marknadsvärdering av finansiella instrument.
Juli - september
Tredje kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 206 mkr
(220). Driftöverskottet uppgick till 365 mkr (315) vilket motsva-
rade en överskottsgrad om 82 procent (79). Hyresintäkterna
uppgick till 444 mkr (397). Intäkterna utgjordes av hyresin-
täkter om 410 mkr (366) och serviceintäkter om 34 mkr (31).
Fastighetskostnader uppgick till -68 mkr (-73), fastighetsskatt
-12 mkr (-10) och central administration -15 mkr (-15). NP3s
andel av intresseföretagens förvaltningsresultat uppgick till 18
mkr (20) för kvartalet och den totala resultatandelen uppgick
till 10 mkr (35). De finansiella kostnaderna uppgick till -163 mkr
(-104).
Resultat före skatt uppgick till 48 mkr (293) och påverkades
av orealiserade värdeförändringar av fastigheter om -165 mkr
(-17), realiserade värdeförändringar av fastigheter om 0 mkr
(22) samt orealiserade värdeförändringar i finansiella instru-
ment som uppgick till 15 mkr (53). Aktuell skatt påverkade
kvartalets resultat med -24 mkr (-26) och uppskjuten skatt
med 14 mkr (-38).
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år vid resultatposter och närmast föregående årsskifte för balansposter.
===== SIDA 8 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
8
Aktuell intjäningsförmåga
Definition av intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att
betrakta som en ögonblicksbild, vars syfte är att presentera
intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd,
räntekostnader och organisation vid en bestämd tidpunkt,
bokslutsdagen. Intjäningsförmågan baseras på kommande
tolvmånadersperiod utifrån det fastighetsbestånd bolaget
ägde per 30 september 2023. Intjäningsförmågan baseras
på kontrakterad årshyra och visar vilket resultat som bolaget
skulle generera med angivna förutsättningar.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av utveckling
av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeföränd-
ringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information ligger till grund för den bedömda
intjäningsförmågan.
• Fastighetskostnader utgörs av en bedömning av ett normal-
års driftkostnader och underhållsåtgärder. I driftkostnader
ingår fastighetsadministration.
• Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån
bolagets utgående genomsnittliga räntenivå och kredit-
portfölj per 30 september 2023 och har inte justerats för
effekter avseende periodisering av lånekostnader upp-
gående till 22 mkr.
Kommentar till intjäningsförmåga
Jämfört med aktuellt hyresvärde om 1 933 mkr uppgick det
framåtriktade justerade hyresvärdet till 1 927 mkr. De stora
justeringsposterna var främst rabatter om -18 mkr samt
kommande in- och utflyttningar om 3 mkr.
Från ingången av året har bolagets driftöverskott i intjänings-
förmågan ökat med 4 procent till 1 347 mkr. Direktavkastningen
i intjäningsförmågan uppgick till 6,7 procent (6,6) i förhållande
till fastighetsvärdet om 19 985 mkr. Förvaltningsresultatet
och förvaltningsresultatet per stamaktie i intjäningsförmågan
minskade med 9 procent respektive 14 procent jämfört med
ingången av året.
Förvärv och försäljningar
Inga avtalade, ej tillträdda förvärv eller ej frånträdda försälj-
ningar fanns per 30 september.
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga, mkr
A k t u e l l i n t j ä n i n g s f ö r m å g a , m k r
1 okt
2023
1 jan
2023
1 okt
2022 9 mån 12 mån
Justerat hyresvärde 1 927 1 862 1 685
Vakans -133 -122 -110
Hyresintäkter 1 794 1 740 1 575 3 % 14 %
Fastighetskostnader -402 -397 -373
Fastighetsskatt -46 -45 -45
Driftöverskott 1 347 1 298 1 157 4 % 16 %
Central administration -65 -61 -56
Finansnetto -619 -508 -409
Förvaltningsresultat från intresse-
företag och joint venture 76 81 85
Förvaltningsresultat 739 810 776 -9 % -5 %
Förvaltningsresultat
efter preferensaktie-
utdelning 663 734 700 -10 % -5 %
Förvaltningsresultat
kr/stamaktie 11,56 13,44 12,82 -14 % -10 %
Förändring
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3
CAGR 12 %
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
===== SIDA 9 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
9
Hågesta 3:115, Sollefteå
===== SIDA 10 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
10
Fastighetsbestånd
Vid periodens utgång ägde NP3 504 (488) fastigheter med
en total uthyrbar area om 1 982 000 kvadratmeter (1 950 000)
fördelat på åtta geografiska affärsområden. Av de åtta affärs -
områdena ligger tyngdpunkten av beståndet i affärsområde
Sundsvall dit 21 procent (21) av marknadsvärdet och hyresvär-
det är koncentrerat.
Marknadsvärdet på fastighetsportföljen uppgick på balans -
dagen till 19 985 mkr (19 805). NP3s fastighetsbestånd är
uppdelat i kategorierna industri, handel, kontor, logistik och
övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat samhällsfastighe-
ter som exempelvis skolor. Vid periodens utgång var industri
den största fastighetskategorin och stod för 51 procent (51) av
hyresvärdet. Handel var den näst största fastighetskategorin
med 23 procent (23) av hyresvärdet. Inom handelskategorin
stod konsumenthandel för 61 procent (62), B2B för 26 procent
(26), bilhallar och besiktningsanläggningar för 8 procent (7),
och dagligvaruhandel för 5 procent (5). Konsumenthandeln
inkluderar fastigheter uthyrda till exempelvis lågpriskedjor som
DollarStore, ÖoB och Rusta. Inom B2B återfinns större hyres -
gäster som Mekonomen, Ahlsell och Swedol.
Riskdiversifiering
NP3 arbetar kontinuerligt med riskspridning genom diver-
sifiering av såväl fastighetskategori som av hyresgästernas
branschtillhörighet. Det samlade beståndet visar en väl
diversifierad portfölj avseende både fastighetskategorier och
exponering mot bransch.
Fastighetskategori visar vilken beskaffenhet en fastighet har
medan branschexponering visar vilken bransch bolagets hy-
resintäkter är allokerade till. Skillnaden är att hyresgäster i en
viss bransch kan hyra lokaler inom ett flertal olika kategorier.
Detta blir mest tydligt avseende stat och kommun som sam-
mantaget stod för 10 procent (10) av hyresintäkterna, lokalerna
för stat och kommun hyrs inom kategorierna kontor, övrigt och
industri.
En stor skillnad finns även i dagligvaruhandeln som i kategori-
seringen uppgick till 1,1 procent (1,3) av det totala hyresvärdet
och till 5 procent (5) avseende branschexponering av de totala
hyresintäkterna. Skillnaden förklaras i att dagligvaruaktörer
även förhyr inom kategorin logistik och industri. Exponeringen
av hyresintäkterna är fördelad mellan många branscher där
tillverkning och lätt industri var den största.
Hyresavtalsstruktur
På balansdagen hade NP3 2 450 (2 400) hyresavtal. Den
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal
uppgick till 3,9 år (4,0). De tio största hyresgästerna i förhållan-
de till hyresvärde fördelades på 82 avtal med en återstående
löptid om 5,7 år (6,1) och stod för 11 procent (11) av hyresvärdet.
Antalet hyresavtal och löptiden på dessa medför att NP3s
exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad.
Hyresvärdet uppgick till 1 933 mkr (1 880) och den kontrakte-
rade årshyran till 1 801 mkr (1 758) vid periodens utgång. Detta
motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 procent (94).
Fastigheter
Fördelning inom handelskategorin, %
Hyresvärde per fastighetskategori, % Branschexponering, %
Industri 51 (51)
Handel 23 (23)
Kontor 11 (11)
Logistik 6 (6)
Övrigt 9 (9)
Konsumenthandel 61 (62)
B2B 26 (26)
Bilhallar och besiktnings-
anläggningar 8 (7)
Dagligvaruhandel 5 (5)
Tillverkning och lätt industri 16 (17)
Industri- och bygghandel 12 (12)
Sällanköpshandel 11 (10)
Stat och kommun 10 (10)
Bygg och produktion 10 (10)
Fastighet och finans 9 (10)
Fordon och verkstad 9 (8)
Mat och fritid 7 (7)
Dagligvaruhandel 5 (5)
Övrigt 11 (11)
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Fastighetsvärde per affärsområde, %
Fastighetsvärde per fastighetskategori, %
Hyresvärde per affärsområde, %
Industri 46 (46)
Handel 25 (25)
Kontor 10 (10)
Logistik 9 (9)
Övrigt 10 (10)
Sundsvall 21 (21)
Gävle 13 (14)
Dalarna 13 (14)
Luleå 12 (12)
Skellefteå 12 (12)
Umeå 11 (11)
Östersund 10 (10)
Mellansverige 8 (6)
Sundsvall 21 (21)
Dalarna 14 (14)
Gävle 13 (13)
Luleå 13 (13)
Skellefteå 11 (12)
Umeå 11 (11)
Östersund 10 (10)
Mellansverige 7 (6)
===== SIDA 11 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
11
Fastigheter
NP3s största hyresgäster avseende hyresvärde
Per 30 sep 2023 Antal hyresavtal
Postnord Sverige AB 12
Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 6
Ahlberg-Dollarstore AB 7
Assemblin El AB 11
Swedol AB 9
Plantagen Sverige AB 5
Granngården AB 14
Fortifikationsverket 12
LEAX Falun AB 5
Svenska Krämfabriken AB 1
Totalt 82
Sammanlagt hyresvärde för de tio största hyresgästerna 213 mkr
Hyresduration för de tio största hyresgästerna 5,7 år
Hyresduration för totala kontraktsportföljen 3,9 år
Frånträdesår uppsagda hyresavtal Antal
Hyresvärde,
mkr
2023 64 32
2024 47 43
2025- 16 4
Totalt 127 80
Vakansvärde per affärsområde per 30 sep 2023
Affärsområde
Hyresvärde,
mkr
Vakansvärde,
mkr
Ekonomisk
vakansgrad, %
Sundsvall 402 36 9
Dalarna 265 17 6
Gävle 249 17 7
Luleå 246 15 6
Skellefteå 219 13 6
Umeå 214 13 6
Östersund 192 7 4
Mellansverige 146 14 10
Totalt 1 933 133 7
Vakans
Vid tredje kvartalets utgång ökade vakansvärdet jämfört med
ingången av året till följd av nettoförändring av från- och till-
träden med 9 mkr och förvärvad vakans om 2 mkr. Den eko-
nomiska uthyrningsgraden uppgick till 93 procent (94).
Per 30 september fanns hyresavtal, ännu ej tillträdda, som
uppgick till 71 mkr. Hyresvärdet för uppsagda men ej från-
trädda hyresavtal uppgick till 80 mkr, varav 32 mkr sker under
2023.
Nettouthyrning, mkr
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
jan-dec
Tecknade hyresavtal 175 121 188
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -145 -82 -146
Netto 30 39 42
Vakansvärdets förändring, mkr
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
helår
Ingående vakansvärde 1 jan 122 102 102
Nettoförändring av från-/tillträden 9 6 10
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 2 3 3
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -1 -1
Vakansvärde 133 110 114
Justering vakanshyror - - 8
Utgående vakansvärde 133 110 122
Uthyrningsgrad, % 93 94 94
Nettouthyrning
Värdet av tecknade hyresavtal under perioden uppgick till
175 mkr och omfattade samtliga nytecknade hyresavtal
och befintliga avtal som omförhandlats. För tredje kvartalet
uppgick nettouthyrningen till 1 mkr (17). Värdet av uppsagda
hyresavtal inklusive konkurser uppgick för perioden till -145
mkr. Beloppet omfattar alla avtal som var uppsagda för avflytt
under året, de avtal som fallit bort till följd av konkurser samt
de hyresavtal som omförhandlats under pågående avtalsperi -
od där de nya avtalen redovisas under ”tecknade hyresavtal”.
Nettouthyrningen för perioden uppgick till 30 mkr (39) varav
15 mkr avsåg omförhandlingar.
Förfallostruktur hyresavtal
Hyresvärde framtida
avtalsförändringar, mkr
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
helår
Uppsagda avtal ej frånträdda 80 78 66
-varav förvärvade - - -
Nyuthyrning, ej tillträdda -71 -74 -50
Antal hyresavtalHyresvärde
Antal hyresavtal
Hyresvärde, mkr
800
700
600
500
400
300
200
100
0
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033-
0
100
200
300
400
500
600
700
800
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033-
Antal Hyreskontrakt
Hyresvärde mkr
Förfallostruktur hyresavtal
Hyresvärde Antal kontrakt
===== SIDA 12 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
12
Fastigheter
Fastighetsvärdering
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde
varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent
av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal
två och fyra samt att övriga fastigheter värderas internt. Under
kvartal ett och tre justeras fastighetsvärdena huvudsakligen
genom internvärderingar. Mot bakgrund av den senaste tidens
geopolitiska osäkerhet, tilltagande inflation och det nya ränte-
läget har externvärderarna under tredje kvartalet justerat upp
det vägda direktavkastningskravet till 7,03 procent (6,71) samt
justerat inflationsantagandet för 2023 till 6 procent (4). Under
tredje kvartalet 2023 har 15 procent av fastighetsbeståndet
externvärderats och 83 procent av fastighetsbeståndets
värderingar uppdaterats med – av externvärderare – justerade
direktavkastningskrav, inflationsantaganden och värdetid-
punkt. Resterande två procent av fastighetsbeståndet har
internvärderats.
Metod
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en
kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod
i form av diskontering av prognostiserade, framtida kassaflö-
den. Kassaflödet baseras på faktiska hyror och normaliserade
drifts- och underhållskostnader utifrån en marknadsmässig
bedömning. Vid respektive kontraktstids utgång sker en
marknadsanpassning av de hyror som avviker från bedömd
marknadshyra. Driftöverskottet nuvärdesberäknas tillsammans
med restvärdet för att beräkna fastighetens marknadsvär-
de. Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid
försäljning på den öppna fastighetsmarknaden, jämförs med
priser vid kända likvärdiga transaktioner. Kalkylräntor och
avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kassaflödet samt
beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla fastighe -
tens läge och marknadsutveckling.
Utfall
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick
på balansdagen till 19 985 mkr. Värdeförändringen under
perioden uppgick till -406 mkr och avsåg i sin helhet oreali-
serade värdeförändringar. Av dessa avsåg 489 mkr kassaflö-
desrelaterade förändringar medan antaganden om förändrade
direktavkastningskrav påverkade värderingarna negativt med
-895 mkr. Värdeförändringen relaterat till ett justerat infla-
tionsantagande för 2023 har hänförts till kassaflödesrelatera -
de förändringar. Direktavkastningskravet som användes vid
värdering per balansdagen varierade från 5,50 till 9,10 procent.
Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,03 procent
(6,71) och den vägda kalkylräntan uppgick till 9,26 procent
(8,91).
Fastighetsbeståndets förändring
NP3 har under perioden tillträtt 16 fastigheter för 317 mkr.
Dessutom har 269 mkr investerats i befintliga fastigheter och
nybyggnationer. Av dessa utgjorde 213 mkr investeringar i
befintliga fastigheter i form av hyresgästanpassningar och
56 mkr investeringar i nybyggnationsprojekt. Under perioden
har inga fastigheter avyttrats och frånträtts. Fastigheternas
marknadsvärde per kvadratmeter har från årets början minskat
från 10 156 kr till 10 083 kr vid periodens slut.
Känslighetsanalys
Per 30 sep 2023
Förändring
+/-
Resultateffekt
före skatt, mkr
Marknadsvärde fastighet 5 % +/-999
Direktavkastningskrav 0,25 % -715/+7 70
Hyresintäkter 80 kr/kvm +/-159
Fastighetskostnader 20 kr/kvm -/+40
Vakansgrad 1 % -/+19
Fastighetsbeståndets fördelning per 30 sep 2023
Affärsområde
Antal
fastigheter
Area
tkvm
Hyres-
värde, mkr
Fastighets-
värde, mkr
Sundsvall 123 409 402 4 184
Dalarna 67 339 265 2 575
Gävle 72 265 249 2 709
Luleå 50 220 246 2 410
Skellefteå 53 235 219 2 428
Umeå 45 213 214 2 158
Östersund 41 159 192 1 948
Mellansverige 53 142 146 1 575
Totalt 504 1 982 1 933 19 985
Fastigheter, värdeförändring
Mkr
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
helår
Ingående värde 19 805 17 335 17 335
Förvärv av fastigheter 317 1 544 1 662
Investeringar i befintliga fastigheter 213 296 377
Investeringar i nybyggnation 56 219 265
Försäljningar - -168 -176
Realiserade värdeförändringar - 25 25
Orealiserade värdeförändringar -406 401 316
Utgående värde 19 985 19 651 19 805
Förvärvade ej tillträdda fastigheter - 114 -
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
===== SIDA 13 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
13
Fastigheter
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Pågående projekt (>10 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar area, kvm
Hågesta 3:115 Sollefteå Övrigt Q1 -24 33 2 200
Skotet 1 Luleå Industri Q2 -24 20 4 500
Generatorn 7 Umeå Industri Q2 -24 14 1 450
Norrlungånger 2:144 Örnsköldsvik Industri Q2 -24 11 7 150
Sköns Prästbord 1:47 Sundsvall Industri Q3 -24 38 350
Slagan 4 Sundsvall Industri Q3 -24 30 1 700
Totalt 146 17 350
Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 15 mkr.
Projekt
Inom ramen för NP3s projektverksamhet ryms nybyggnatio -
ner på bolagets byggrätter samt utveckling och förädling av
befintliga fastigheter för att optimera ytan till hyresgästernas
verksamheter. Dessutom utförs miljö- och energiförbättrande
åtgärder. Målet med projektverksamheten är att öka avkast-
ningen och skapa tillväxt genom minskad vakans, högre hyres-
nivåer, effektivisering av fastighetskostnader och tillskapandet
av uthyrbara ytor. Risken avseende nybyggnationer balanseras
genom att byggstart sker först när hyresavtal har ingåtts.
Omfattningen i bolagets projektverksamhet har gradvis ökat
de senaste åren. Dock har bolaget sedan halvårsskiftet 2022
valt att mot bakgrund av en tilltagande inflation och volatilitet
på kapitalmarknaden dra ned takten på projektverksamheten
avseende nybyggnationer till förmån för hyresgästanpass-
ningar i syfte att stärka relationer till befintliga hyresgäster
samt fokusera på nyuthyrning i befintligt bestånd.
Vid utgången av perioden hade NP3s pågående projekt en
total projektbudget om 345 mkr (506). Återstående investering
uppgick till 235 mkr (108).
• Hågesta 3:115, nybyggnation av padelhall, gym och
handelslokaler.
• Skotet 1, ombyggnation av kontor inklusive energi-
besparande åtgärder.
• Generatorn 7, ombyggnation till handels- och verkstads-
lokaler.
• Norrlungånger 2:144, anpassning av industrilokaler samt
tillbyggnad av ny entré.
• Sköns Prästbord 1:47, ombyggnation och tillbyggnad av
industrilokaler till nytt bilskadecenter.
• Slagan 4, ombyggnation av industri- och kontorslokaler
till en vårdcentral.
Transaktioner Transaktioner
Mot bakgrund av ett osäkert marknadsläge, en osäker
omvärld och volatiliteten på kapitalmarknaden har bolaget
sedan halvårsskiftet 2022 valt att dra ned förvärvstakten
och avvakta en stabilisering av nämnda omvärldsfaktorer.
NP3 har därför endast genomfört ett begränsat antal för-
värv under årets första nio månader.
Under tredje kvartalet har NP3 tillträtt en fastighet för
19 mkr. Fastigheten är belägen i Karlstad och har en uthyr-
bar area om 2 300 kvadratmeter och ett årligt hyresvärde
om 2 mkr.
Fastighet Kommun Kategori
Area,
kvm
Hyres-
värde,
mkr
Uthyr-
nings-
grad*, %
Fastigheter tillträdda under Q3
Härden 7 Karlstad Industri 2 320 1,9 100
Totalt tillträtt under Q3 2 320 1,9
Totalt tillträtt under Q2 20 438 24,5
Totalt tillträtt under Q1 - -
Totalt tillträtt under 2023 22 758 26,4
*Vid transaktionsdag
===== SIDA 14 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
14
14
Härden 7, Karlstad
===== SIDA 15 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
15
Intresseföretag och joint venture
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Resultatandelen från intresseföretag och joint venture avse -
ende perioden januari till september uppgick till -11 mkr (137)
varav 60 mkr (62) utgjorde förvaltningsresultat. För Fastig-
hetsbolaget Emilshus AB har NP3s resultatandel för tredje
kvartalet baserats på Emilshus senast rapporterade intjänings -
förmåga. För Cibola Holding AB redovisas NP3s resultatandel
med ett kvartals fördröjning.
Fastighetsbolaget Emilshus AB
NP3 ägarandel i intressebolaget Emilshus uppgick per 30 sep -
tember till 17,5 procent och röstvärdet uppgick till 19,2 procent.
Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastig -
heter i Småland och intilliggande tillväxtregioner. Emilshus
B-aktie och preferensaktie är noterad på Nasdaq Stockholm.
För perioden januari till september bidrog Emilshus med
31 mkr (27) till NP3s förvaltningsresultat och resultatandelen
för perioden uppgick till 1 mkr (62).
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra
NP3 äger 50 procent av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra,
resterande 50 procent ägs av AB Sagax. Ess-Sierras verk -
samhet består i att äga och förvalta fastigheter som utgörs av
lagerlokaler och byggvaruhandel. Den uthyrbara arean uppgår
till 184 000 kvadratmeter. Drygt 40 procent av fastighetsvärdet
finns på orter där NP3 redan är etablerad idag. Syftet med
joint venturesamarbetet är bland annat att kunna erbjuda
hyresgästerna lokal service.
Hyresintäkterna för januari till september uppgick till 72 mkr
(70) och fastighetsvärdet uppgick per 30 september till 1 528
mkr (1 629). För perioden bidrog Ess-Sierra med 23 mkr (24) till
NP3s förvaltningsresultat och resultatandelen uppgick till -14
mkr (66).
Cibola Holding AB
NP3 äger 31,6 procent av hotellfastighetsbolaget Cibola
Holding AB. Cibola äger bland annat fem hotell- och spa-
anläggningar. Fastigheterna är belägna i norra Sverige.
Per 30 september uppgick NP3s kapitalandel till 101 mkr (78)
och för perioden bidrog Cibola med 6 mkr (9) till NP3s förvalt-
ningsresultat och den totala resultatandelen uppgick till 2 mkr
(7).
Fastighets AB Jämtjägaren
NP3 och Jämtkraft AB bedriver ett gemensamt projekt för
att bland annat uppföra ett huvudkontor och driftcentral för
Jämtkraft där hyresavtal tecknats på 15 och 20 år. Projektet
genomförs i det gemensamt ägda bolaget Fastighets AB
Jämtjägaren. Parterna äger bolaget till 50 procent vardera och
bolaget redovisas som ett joint venture.
Projektet att uppföra ett huvudkontor och driftcentral för
Jämtkraft pågår och beräknas vara färdigställt under första
halvåret 2024 med en investering om cirka 400 mkr. Projektet
finansieras dels genom tillskjutet kapital från ägarna, dels ge-
nom byggnadskreditiv i bank. Per 30 september uppgick NP3s
kapitalandel till 73 mkr (47).
Större innehav i intresseföretag och joint venture
NP3s andel av resultat från
intresseföretag och JV, mkr
Totalt intresseföretag
och Joint venture
Fastighetsbolaget
Emilshus AB
Fastighetsaktiebolaget
Ess-Sierra
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
jan-dec
2023
jan-sep1)
2022
jan-sep
2022
jan-dec
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
jan-dec
NP3s ägarandel, % 17,5 17,8 17,8 50,0 50,0 50,0
NP3s röstandel, % 19,2 19,3 19,3 50,0 50,0 50,0
Kapitalandel 1 021 1 020 1 064 540 544 557 300 335 321
Förvaltningsresultat 60 62 81 31 27 35 23 24 32
Värdeförändring fastigheter -66 89 83 -22 31 33 -41 58 49
Värdeförändring finansiella instrument -3 19 25 -3 19 25 - - -
Skatt -2 -34 -38 -5 -15 -19 4 -17 -16
Summa resultatandel -11 137 151 1 62 75 -14 66 65
1) När NP3 upprättade sin delårsrapport för januari-september hade Emilshus ännu inte offentliggjort sin rapport för samma period. NP3s resultatandel för tredje kvartalet har därför
baserats på den intjäningsförmåga som presenterades i Emilshus delårsrapport för januari-juni. Beräknad skattekostnad för tredje kvartalet har antagits uppgå till 20,6 procent av intjä-
ningsförmågan. Värdeförändringar för tredje kvartalet har lämnats oförändrade i jämförelse med andra kvartalet 2023. Jämförelseperioderna för 2022 har beräknats på samma sätt.
===== SIDA 16 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
16
Finansiering
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Övergripande finansieringsstruktur
Bolagets finansiering består av en kombination av skulder till
kreditinstitut, övriga skulder och uppskjuten skatteskuld samt eget
kapital. NP3s kreditgivare utgörs huvudsakligen av de stora nord -
iska bankerna genom banklån inklusive revolverande faciliteter.
Obligationslån utgör ytterligare en finansieringskälla och är ett
komplement till ovanstående finansiering. NP3 har ett långsiktigt
kreditbetyg om ”BB” med negativa utsikter från Nordic Credit
Rating. Ratingen bidrar till att öka transparensen och förståelsen
om NP3s verksamhet och kreditvärdighet.
Räntebärande skulder
Nedan redovisas en sammanställning över bolagets räntebär-
ande skulder per 30 september 2023 och 31 december 2022.
Säkerställda lån utgjorde 82 procent (80) och icke säkerställda
obligations- och reverslån 18 procent (20) av totala räntebärande
skulder. Minskningen i säkerställda räntebärande skulder mellan
31 december 2022 och 30 september 2023 beror huvudsakligen
på återköp av obligationslån vid bolagets obligationsemissioner
i april och september 2023. Återköpen finansierades huvudsak -
ligen genom del av det kapital som genererades från bolagets
stamaktieemission i början av februari som inbringade drygt
630 mkr före emissionskostnader.
Bolaget har sedan i juni 2022 ett MTN-program med en ram om
5 mdkr under vilken lån löpande kan emitteras på kapitalmark-
naden i svenska kronor eller euro med en löptid på lägst ett
år och med en möjlighet att även ge ut gröna obligationer. Per
bokslutsdagen hade bolaget emitterat 1 300 mkr under detta pro -
gram i tillägg till kvarvarande förfall om 791 mkr i grön finansiering
som emitterats under individuella ramar år 2020 och 2021. Under
kvartalet emitterade bolaget 400 mkr i gröna obligationer under
MTN-programmet med förfall i december 2026 och en ränta om
3 månaders Stibor + 525 baspunkter. Ovan finansiering kombine -
rades med ett återköpserbjudande där 36 mkr återköptes relate -
rat till förfall i januari 2024 och 82 mkr till förfall i oktober 2024.
Belåningsgrad och låneförfallostruktur
Bolaget har som mål att ha en belåningsgrad mellan 55 och 65
procent där finansieringskällorna är en balans av bank-, certifi -
kats- och obligationslån. Belåningsgraden beräknad som netto-
skuld 11 642 mkr, i förhållande till fastighetsvärdet om 19 985 mkr
och investeringar i intresseföretag om 1 021 mkr totalt 21 006 mkr,
uppgick till 55,4 procent (57,6) per 30 september. Tillgängliga
likvida medel inklusive kreditfaciliteter per 30 september uppgick
till 734 mkr. Skuldkvoten, nettoskuld i förhållande till framåtriktat
justerat driftöverskott uppgick till 8,9 ggr (9,4) på balansdagen.
Räntebärande skulder som förföll inom tolv månader uppgick till
1 983 mkr (1 403) bestående av bankfinansiering om 1 648 mkr,
obligationsfinansiering om 324 mkr och övriga skulder om 11 mkr.
För bankfinansieringen hade bolaget per rapportdagen för en
majoritet av förfallen antingen erhållit kreditbeslut om förlängning -
ar eller påbörjat förlängningsprocesserna med mål att färdigställa
dessa innan årsskiftet. Per rapportdagen hade bolaget via förtida
inlösen återbetalat sitt obligationsförfall i januari 2024 om 324 mkr.
Återstående obligationsförfall under 2024 uppgår efter detta till
467 mkr i oktober. Vid periodens utgång uppgick kapitalbindning -
en till 2,2 år (2,3) med förfall fördelade enligt tabellen nedan.
Genomsnittsränta och ränteförfallostruktur
Genomsnittlig ränta för bolagets räntebärande skulder uppgick
till 5,19 procent (4,18). Den huvudsakliga förklaringen till ökningen
av den genomsnittliga räntan är den allmänt ökade räntenivån
på marknaden orsakad av högre inflation samt genomförda och
förväntade höjningar av styrräntan. Grafen på följande sida visar
förändringar i de olika komponenter som bygger upp bolagets
genomsnittsränta inklusive effekter av bolagets räntederivatport -
följ. Genomsnittlig räntebindningstid uppgick till 2,2 år (1,9) och 42
procent (31) av låneportföljen var räntesäkrad med en förfallo-
struktur mellan ett och tio år enligt tabell nedan.
Sammanställning - nettoskuld
2023
30 sep
2022
31 dec
Mkr
Banklån 9 775 9 769
Certifikatslån - 144
Säkerställda räntebärande skulder 9 775 9 913
Obligationslån 2 091 2 319
Övriga räntebärande skulder 14 44
Icke-säkerställda räntebärande skulder 2 105 2 363
Periodiserade upplåningskostnader -42 -42
Totala räntebärande skulder 11 838 12 234
Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar -196 -212
Nettoskuld 11 642 12 022
Kapital- och räntebindning (Bank och obligationsfinansiering) per 30 sep 2023
Kapitalbindning Räntebindning
Förfall Belopp, mkr Andel, % Belopp, Mkr
Genomsnittlig
ränta, % Andel %
-12 mån 1 971 17 6 891 8,08 58
1-2 år 2 898 24 1 200 -0,16 10
2-3 år 3 992 34 750 1,50 6
3-4 år 2 718 23 400 0,42 3
4-5 år 251 2 725 1,89 6
5-10 år 37 0 1 900 1,82 16
Summa/genomsnitt 11 866 100 11 866 5,19 100
===== SIDA 17 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
17
Finansiering
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Börsnoterade obligationslån per 30 sep 2023
Löptid Rambelopp, mkr
Utestående
belopp, mkr Ränta, % Räntevillkor, % Räntegolv Förfallodag
Grönt
obligationslån
2020/2024 800 324 7,61 Stibor 3M + 3,90 Nej 2024-01-05 Ja
2021/2024 1 000 467 7,00 Stibor 3M + 3,50 Nej 2024-10-03 Ja
2022/2025 MTN-program 400 10,62 Stibor 3M + 6,50 Nej 2025-09-23 Ja
2023/2026 MTN-program 500 9,33 Stibor 3M + 5,50 Nej 2026-04-12 Ja
2023/2026 MTN-program 400 9,30 Stibor 3M + 5,25 Nej 2026-12-14 Ja
För att begränsa ränterisken används företrädesvis räntederivat i form av
räntederivat. Vid periodens slut uppgick bolagets portfölj av räntederivat till
5 725 mkr. I derivatportföljen ingår räntederivat om 750 mkr vilka inte ingår
i bolagets räntesäkringsportfölj och således inte i beräkningen av bolagets
räntesäkringsgrad och räntebindning. Dessa räntederivat har en begränsning
i skyddet uppåt i räntenivån och är ett komplement till räntesäkringsportföljen
för att reducera bolagets räntekostnader i en volatil marknad. Tabellen nedan
visar övergripande bolagets räntederivatsportfölj.
NP3s räntederivatportfölj uppgick till 5 725 mkr varav 4 975 avsåg räntesäk -
ring. Swapp-avtalen (derivaten) värderas till verkligt värde och är klassifi -
cerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde fastställs genom att använda
marknadsräntor för respektive löptid och baseras på en diskontering av
framtida kassaflöden. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan
uppstår ett över- eller undervärde och värdeförändringen redovisas över
resultaträkningen. Vid förfall har ett derivats marknadsvärde upplösts och
värdeförändringar över tid påverkar inte eget kapital. Det sammanlagda mark -
nadsvärdet för derivaten uppgick till 390 mkr (376) på balansdagen. Variatio -
ner i derivatens värdeförändring mellan kvartalen avspeglas huvudsakligen
av förändringar i skillnader mellan förväntningar om framtida räntenivåer och
derivatens räntebindning vid kvartalens slut med därtill hörande avtalslängd.
Nettoeffekten av värdeförändringarna för perioden uppgick till 14 mkr.
Den genomsnittliga räntan för bolagets derivatportfölj inklusive dess Stibor-
effekt, var per 30 september –2,59 procent (-1,01) med en räntebindning för
räntesäkringsportföljen om 5,2 år.
Finansiering
2023
30 sep
2022
31 dec
Banklån, mkr 9 775 9 769
Certifikat, mkr - 145
Obligationslån, mkr 2 091 2 319
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,9
Räntetäckningsgrad, rullande 12, ggr 2,2 2,9
Genomsnittlig ränta, % 5,19 4,18
Likvida medel, mkr 190 204
Belåningsgrad, % 55,4 57,6
Soliditet, % 36,5 35,1
Kapitalbindningstid, år 2,2 2,3
Räntebindningstid, år 2,2 1,9
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 41,9 31,3
Skuldkvot, ggr 8,9 9,4
-2
-1
1
2
3
4
5
6
7
Axeltitel
Axeltitel
Diagramrubrik
Utgående STIBOR 3M,
periodslut
Räntederivatens STIBOR
effekt
Räntederivat - fast ränta
Lånens STIBOR-effekt
Lånemarginal
5,194,18
Genomsnittlig räntenivå
700
600
500
400
300
200
100
-100
-200
BPS
31 dec 202230 sep 2023 30 sep 202331 dec 2022
418 519
406271
69
37
215
-69
395
-194
234 249
Utgående Stibor 3M,
periodslut
Räntederivatens
Stibor-effekt
Räntederivatportfölj -
fast ränta
Lånens Stibor-effekt
Lånemarginal
Översikt - räntederivatsportfölj
Mkr
Nominellt
belopp
Återstående
löptid, år
Genomsnittlig
fast ränta, %
Marknads -
värde
Räntesäkringsportfölj 1) 4 975 5,2 1,19 382
Övriga räntederivat 2) 750 5,0 3,07 -8
Totalt derivatportfölj 5 725 5,2 1,44 390
1) Marknadsvärde inkluderar forward-startad swap om 1 mdkr med löptid mars 2025 till
2030 till fast ränta 2,99 %.
2) Avser räntederivat med en begränsning i ränteskyddet uppåt på nivåer i intervallet
4,40 till 4,50 %.
Kapitalstruktur, %
Eget kapital 36 (35)
Lån från kreditinstitut 45 (45)
Certifikat 0 (1)
Obligationslån 9 (10)
Uppskjuten skatt 6 (6)
Övriga skulder 4 (3)
===== SIDA 18 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
18
Rapport i sammandrag, mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Tillgångar
Fastigheter 19 985 19 651 19 805
Nyttjanderättstillgångar 132 106 118
Andelar i intresseföretag och joint venture 1 021 1 020 1 064
Derivat 390 383 376
Övriga anläggningstillgångar 79 171 131
Summa anläggningstillgångar 21 606 21 332 21 495
Övriga omsättningstillgångar exklusive likvida medel 102 198 156
Likvida medel 190 143 204
Summa omsättningstillgångar 292 341 359
Totala tillgångar 21 899 21 673 21 854
Eget kapital och skulder
Eget kapital 7 994 7 610 7 663
Uppskjuten skatt 1 229 1 221 1 248
Långfristiga räntebärande skulder 9 855 11 367 11 640
Långfristig räntebärande skuld, nyttjanderätter 132 106 118
Summa långfristiga skulder och avsättningar 11 216 12 694 13 007
Kortfristiga räntebärande skulder 1 983 633 595
Rörelseskulder 706 736 590
Summa kortfristiga skulder 2 689 1 368 1 185
Totalt eget kapital och skulder 21 899 21 673 21 854
Rapport över finansiell ställning
Rapport över förändring eget kapital
Rapport i sammandrag, mkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Balanserad
vinst
Eget kapital
hänförligt till
moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Totalt
eget
kapital
Eget kapital 2022-01-01 324 2 334 4 041 6 698 46 6 743
Utdelning - - -310 -310 - -310
Emission av stamaktier för incitamentsprogram 1 3 - 3 - 3
Förändring innehav utan bestämmande inflytande - - - - -20 -20
Incitamentsprogram - 3 - 3 - 3
Periodens totalresultat jan-sep 2022 - - 1 180 1 180 11 1 191
Eget kapital 2022-09-30 324 2 340 4 910 7 574 37 7 610
Periodens totalresultat okt-dec 2022 - - 44 44 9 53
Eget kapital 2022-12-31 324 2 340 4 954 7 618 46 7 663
Utdelning - - -363 -363 -4 -367
Nyemission av stamaktier 10 623 - 633 - 633
Emissionskostnader - -16 - -16 - -16
Emission av stamaktier för incitamentsprogram 0 0 - 0 - 0
Incitamentsprogram - 3 - 3 - 3
Periodens totalresultat jan-sep 2023 - - 75 75 3 78
Eget kapital 2023-09-30 334 2 949 4 666 7 949 46 7 994
NP3s aktiekapital består av 57 496 774 stamaktier samt 38 000 000 preferensaktier.
===== SIDA 19 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
19
Rapport i sammandrag, mkr
2023
9 mån
jan-sep
2022
9 mån
jan-sep
2023
3 mån
jul-sep
2022
3 mån
jul-sep
2022
12 mån
helår
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 569 602 206 220 785
Förvaltningsresultat från intresseföretag och joint venture -60 -62 -18 -20 -81
Utdelning från intresseföretag och joint venture 13 29 2 2 45
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -4 -8 -7 -3 -13
Betald skatt -28 -42 1 1 -65
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital 490 518 184 199 671
Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 57 -29 26 17 13
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -72 43 18 39 39
Kassaflöde från den löpande verksamheten 475 532 228 255 723
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter, direkt eller via bolag -304 -1 524 -19 -338 -1 609
Avyttrade fastigheter - 117 - 92 125
Investeringar i befintliga fastigheter och övriga anläggningstillgångar -217 -296 -88 -93 -377
Investeringar i nybyggnation -56 -219 -5 -94 -265
Investeringar i finansiella tillgångar -7 -231 - -21 -222
Avyttring av finansiella tillgångar 81 34 -35 28 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -504 -2 119 -147 -425 -2 348
Finansieringsverksamheten
Nyemission 620 3 3 - 3
Upptagna lån 2 481 6 062 462 1 642 6 982
Amortering av lån -2 881 -4 430 -518 -1 465 -5 114
Utbetald utdelning -205 -174 -93 -19 -310
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 15 1 461 -146 158 1 561
Periodens kassaflöde -13 -125 -64 -12 -64
Likvida medel vid periodens början 204 269 254 155 269
Likvida medel vid periodens slut 190 143 190 143 204
Finansiell ställning och kassaflöde
Jämförelser inom parentes avser för balansposter ingången av året. För kassa-
flödets poster avser jämförelsesiffrorna motsvarande period föregående år.
Fastigheternas värde uppgick vid periodens slut till 19 985 mkr
(19 805) vilket är en ökning med 180 mkr sedan ingången av
året som förklaras av värdeförändringar, fastighetsförvärv och
projektinvesteringar. Utgående likvida medel var 190 mkr (204).
Eget kapital har påverkats av periodens resultat, nyemission av
stamaktier samt utdelning och uppgick till 7 994 mkr (7 663).
Periodiserade upplåningskostnader har minskat räntebärande
skulder i balansräkningen med 42 mkr. Långfristiga ränte-
bärande skulder uppgick efter justering för periodiserade
lånekostnader till 9 855 mkr (11 640). Räntebärande kortfristiga
skulder efter justering för periodiserade lånekostnader uppgick
till 1 983 mkr (595) varav 1 648 mkr avsåg banklån med förfall
inom tolv månader, 324 mkr avsåg obligationslån och 11 mkr
återbetalning av reversskuld. På balansdagen hade bolagets
räntederivat ett positivt värde om 390 mkr (376). För mer infor-
mation om bolagets räntebärande skulder se sidorna 16 och 17.
Belåningsgraden uppgick till 55 procent (58) och soliditeten till
37 procent (35). Bolagets skuldkvot var på balansdagen 8,9 ggr
(9,4).
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 475
mkr (532). Förvärv av fastigheter direkt eller via dotterbolag
påverkade kassaflödet med -304 mkr (-1 524), försäljningar av
fastigheter bidrog med 0 mkr (117). Investeringar i befintliga
fastigheter uppgick till -217 mkr (-296) vilket huvudsakligen
avsåg anpassningar och ombyggnader enligt befintliga och nya
hyresgästers behov. Investeringar i nybyggnationer uppgick
under perioden till -56 mkr (-219). Investeringar relaterade till
finansiella tillgångar uppgick till -7 mkr (-231). Avyttringar i
finansiella tillgångar uppgick till 81 mkr (34).
Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till 15 mkr
(1 461) och förklaras till största delen av nyemission som möts
av negativ nettoupplåning. Sammantaget förändrades likvida
medel under perioden med -13 mkr (-125).
Rapport över kassaflöde
===== SIDA 20 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
20
Resultaträkning – rapport i sammandrag, mkr
2023
9 mån
jan-sep
2022
9 mån
jan-sep
2023
3 mån
jul-sep
2022
3 mån
jul-sep
2022
12 mån
jan-dec
Nettoomsättning 1 0 1 0 62
Rörelsekostnader -73 -67 -24 -22 -96
Rörelseresultat -72 -67 -23 -22 -34
Finansnetto 82 -22 32 -11 8
Resultat efter finansiella poster 10 -89 9 -33 -26
Bokslutsdispositioner - - - - 113
Resultat före skatt 10 -89 9 -33 87
Skatt på periodens resultat -2 -6 -2 -2 -10
Periodens resultat 8 -95 7 -35 77
Balansräkning – rapport i sammandrag, mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Immateriella tillgångar 6 6 7
Andelar i koncernbolag 667 656 667
Långfristiga fordringar koncernbolag 5 200 5 136 5 259
Andelar i intresseföretag och joint venture 333 344 344
Andra finansiella anläggningstillgångar 38 12 1
Summa anläggningstillgångar 6 244 6 154 6 278
Kortfristiga fordringar koncernbolag 2 701 2 949 2 694
Övriga kortfristiga fordringar 26 15 15
Likvida medel 151 32 136
Summa omsättningstillgångar 2 877 2 997 2 845
Totala tillgångar 9 122 9 151 9 123
Bundet eget kapital 334 324 324
Fritt eget kapital 1 566 1 133 1 305
Summa eget kapital 1 900 1 457 1 629
Obeskattade reserver 20 2 20
Långfristiga räntebärande skulder 6 540 7 216 6 891
Summa långfristiga skulder och avsättningar 6 560 7 218 6 911
Kortfristiga räntebärande skulder 448 263 474
Övriga skulder 214 213 110
Summa kortfristiga skulder 662 476 584
Totalt eget kapital och skulder 9 122 9 151 9 123
Kommentar till moderbolaget
Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i form av
utdelning samt ränteintäkter. Kostnaderna består av centrala administrationskostnader samt finansiella kostnader som räntor
och periodiserade lånekostnader. Moderbolagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar
hos dessa samt eget kapital och räntebärande skulder.
Moderbolagets rapporter
===== SIDA 21 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
2121
Segmentrapportering
Mkr Sundsvall Gävle Dalarna Östersund Umeå Skellefteå Luleå Mellan-
sverige
Ej
fördelade
kostnader
Totalt
koncernen
Jan-sep 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter
och övriga
intäkter 298 255 191 162 198 173 141 119 161 142 162 129 182 166 99 75 -2 -2 1 430 1 221
Vakans -25 -22 -11 -7 -12 -12 -4 -5 -9 -7 -13 -8 -11 -9 -12 -8 - - -98 -78
Rep. och
underhåll -10 -13 -4 -4 -5 -4 -2 -3 -3 -4 -2 -2 -4 -5 -2 -2 - - -32 -35
Fastighets -
kostnader -53 -50 -27 -28 -39 -37 -26 -21 -37 -31 -29 -24 -32 -32 -13 -10 3 2 -253 -231
Fastighets -
skatt -6 -5 -5 -4 -4 -3 -4 -3 -5 -3 -4 -3 -5 -5 -3 -2 - - -35 -29
Kund-
förluster -1 -1 0 0 -1 -2 0 0 -1 0 -2 0 0 1 -1 0 1 -2 -6 -4
Driftöver-
skott 204 164 143 120 137 115 105 86 106 98 111 92 130 117 68 52 3 -2 1 007 843
Överskotts -
grad, % 75 70 80 77 74 71 77 76 70 72 75 76 76 74 78 78 76 74
Antal
fastigheter 123 121 72 71 67 67 41 41 45 45 53 52 50 50 53 39 504 486
Uthyrbar
area, tkvm 409 404 265 264 339 339 159 158 213 211 235 231 220 217 142 115 1 982 1 939
Hyresvärde 402 359 249 225 265 245 192 169 214 190 219 188 246 223 146 101 1 933 1 700
Uthyrnings-
grad,1) % 91 91 93 97 94 94 96 96 94 93 94 94 94 94 90 90 93 94
Fastighets -
värde 4 184 4 168 2 709 2 741 2 575 2 592 1 948 1 993 2 158 2 127 2 428 2 337 2 410 2 481 1 575 1 210 19 985 19 651
1) Beräknat på aktuellt hyresvärde på balansdagen.
Generellt sett ökade överskottsgraden till följd av ökade hyres-
intäkter, primärt drivna av indexering. NP3 valde även, att vid
årsskiftet, räkna upp vakanshyror för att samtidigt marknads-
anpassa dessa.
I affärsområde Sundsvall är efterfrågan på lokaler stabil. Jämfört
med tredje kvartalet 2022 har bolaget förvärvat två fastigheter
som ökat hyresvärdet med 1 mkr före indexering. Under samma
period har en fastighet avyttrats vilket minskat hyresvärdet med
knappt 1 mkr.
Uthyrningstrenden har varit positiv i affärsområde Dalarna.
Överskottsgraden har ökat jämfört med föregående år primärt
drivet av lägre kostnader för el.
Vakansgraden har ökat i Gävle sedan samma period föregående
år. Inflyttning på den största vakansen, som står för 20 procent
av vakansvärdet, sker i början av 2024. Överskottsgraden har
ökat jämfört med föregående år till stor del drivet av lägre kost-
nader för el.
Östersund har en stark hyresmarknad. Affärsområdet har den
lägsta vakansgraden i bolaget.
Umeå är en stabil marknad med god efterfrågan. Överskotts -
graden har minskat jämfört med föregående år till följd av höga
vinterrelaterade kostnader.
Näringslivets investeringar i Skellefteå har resulterat i en stark
hyresmarknad framför allt för industrilokaler. Sedan tredje kvar-
talet 2022 har en fastighet till ett hyresvärde om 4 mkr innan
indexering tillträtts i Skellefteå. Överskottsgraden är på liknande
nivå som föregående år.
Affärsområde Luleå har haft en god efterfrågan på lokaler. De
två största vakanserna står för nästan hälften av vakansvärdet i
affärsområdet. Avtal har tecknats på den största vakansen med
tillträde i början av 2024.
Affärsområde Mellansverige omfattar fastigheter främst kring
Karlstad, Örebro och Västerås. Fastigheterna i dessa städer står
för 80 procent av hyresvärdet och 79 procent av fastighetsvär-
det i affärsområdet. Den ekonomiska uthyrningsgraden är i nivå
med jämförelseperioden och efterfrågan på lokaler i affärsom -
rådet är fortfarande god. Jämfört med tredje kvartalet 2022 har
NP3 tillträtt tolv fastigheter i Västerås samt en i vardera Karlstad
och Örebro. Förvärvade fastigheter har totalt ökat hyresvärdet
med 30 mkr. Överskottsgraden är i nivå med föregående år.
Segmentrapportering i sammandrag
===== SIDA 22 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
22
NP3s stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq
Stockholm Large Cap och hade vid periodens slut 10 922
aktieägare (11 354). Aktiekursen för stamaktien uppgick till
158,20 kr (165,00) på balansdagen vilket motsvarade ett
börsvärde om 9 096 mkr (9 010). Därutöver tillkommer
preferensaktierna med ett börsvärde om 931 mkr (914) vid
periodens slut. Periodens högsta betalkurs för stamaktien var
255,00 kr och noterades den 2 februari. Periodens lägsta kurs
noterades den 28 september och var 147,40 kr. Den volymvik-
tade genomsnittskursen för stamaktien under perioden var
198,82 kr (269,63).
Aktiekursen har under de senaste tolv månaderna sjunkit med
-4 procent (-28) att jämföras med Nasdaqs fastighetsindex
(OMXS Real Estate PI) som under samma period hade en
avkastning på 1 procent (-42) och Carnegies fastighetsindex
(CREX) som hade en avkastning på 0 procent (-43).
Aktiens totalavkastning som definieras som aktiekursutveck -
ling inklusive återinvesterad utdelning har för perioden gett
en negativ avkastning på -1 procent (-26) att jämföras med
Nasdaqs totalavkastningsindex för fastighetsbolag (OMXS
Real Estate GI) som haft en avkastning på 3 procent (-41).
Nasdaqs totalavkastningsindex (OMXS GI), som visar den ge-
nomsnittliga utvecklingen på hela Stockholmsbörsen inklusive
utdelningar, hade under samma period en avkastning på 13
procent (-21).
Eget kapital och substansvärde
Eget kapital uppgick till 7 994 mkr (7 663) varav preferenskapi-
tal 1 197 mkr (1 216) och innehav utan bestämmande inflytande
46 mkr (46).
I februari 2023 har NP3s styrelse med stöd av det emissions-
bemyndigande som erhölls vid årsstämman den 4 maj 2022,
beslutat om och genomfört en riktad nyemission av 2 750 000
stamaktier. I juli har teckningsoptioner utnyttjats och 138 918
stamaktier emitterats. Detta skedde till följd av det beslut om
ett treårigt incitamentsprogram som fattades på bolagets
årsstämma i juni 2020. Nyemissionerna har inneburit att antalet
aktier i bolaget ökade från 92 607 856 aktier till 95 496 774 akti-
er vilket resulterade i att det fanns totalt 57 496 774 stamaktier
och 38 000 000 preferensaktier vid rapportperiodens slut. Efter
avdrag för preferenskapital och innehav utan bestämmande in-
flytande motsvarade eget kapital 117,42 kr per stamaktie (117,21).
Soliditeten i bolaget uppgick till 37 procent (35).
Långsiktigt substansvärde (långsiktigt nettotillgångsvärde
minskat med preferenskapital och innehav utan bestämmande
inflytande) uppgick till 7 591 mkr (7 272) vilket motsvarar 132,02
kr per stamaktie (133,17). Aktiekursen vid periodens slut var
135 procent (169) av det egna kapitalet per stamaktie och 120
procent (149) av det långsiktiga substansvärdet per stamaktie.
Aktien och ägarna
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år. För stycket eget kapital och substansvärde visar jämförelser inom parentes ingången av året.
Utdelning av förvaltningsresultat efter aktuell skatt
Jan-dec, mkr 2022 2021 2020 2019 2018
Förvaltningsresultat 785 661 558 487 382
Aktuell skatt -55 -44 -49 -38 -25
Förvaltningsresultat
efter aktuell skatt 730 617 509 449 357
Utdelning 363 310 270 241 211
Utdelning i procent av förvalt -
ningsresultat efter aktuell skatt 50 % 50 % 53 % 54 % 59 %
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell
skatt till stam- och preferensaktieägare.
NP3 volym 1000-tal/månad
NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
320
270
220
170
120
70
20
320
270
220
170
120
70
20
NP3s totalavkastning jämfört med Nasdaq Stockholms
totalavkastningsindex
Volym
1000-tal
Stängnings-
kurs, kr
2022-09-302022-10-312022-11-30 2023-09-302023-08-312023-07-312022-12-312023-01-312023-02-282023-03-312023-04-302023-05-312023-06-302022-09-302022-10-312022-11-30 2023-09-302023-08-312023-07-312022-12-312023-01-312023-02-282023-03-312023-04-302023-05-312023-06-30
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
NP3 volym 1000-tal/månad NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
NP3s kursutveckling jämfört med Carnegie Fastighetsindex
Volym
1000-tal
Stängnings-
kurs, kr
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie
Stängningskurs stamaktie
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande 12 månader
kr ggr
400
350
300
250
200
150
100
50
0
35
30
25
20
15
10
5
0
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2023 Q1
2023 Q2
2023 Q3
2016 Q1
2015 Q4
2016 Q2
2016 Q3
2016 Q4
2017 Q1
2017 Q2
2018 Q2
2019 Q2
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2017 Q3
2018 Q3
2019 Q3
2017 Q4
2018 Q4
2019 Q4
2018 Q1
2019 Q1
2020 Q1
20,00
70,00
120,00
170,00
220,00
270,00
320,00
0,00
500,00
1 000,00
1 500,00
2 000,00
2 500,00
3 000,00
NP3 stängningskurs/totalavkastning vs
OMX Stockholm GI & OMX Real Estate GI
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
20,00
70,00
120,00
170,00
220,00
270,00
320,00
0,00
500,00
1 000,00
1 500,00
2 000,00
2 500,00
3 000,00
NP3 stängningskurs vs
Carnegie Fastighetsindex
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2015Q4
2016Q1
2016Q2
2016Q3
2016Q4
2017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q4
2018Q1
2018Q2
2018Q3
2018Q4
2019Q1
2019Q2
2019Q3
2019Q4
2020Q1
2020Q2
2020Q3
2020Q4
2021Q1
2021Q2
2021Q3
2021Q4
2022Q1
2022Q2
2022Q3
2022Q4
2023Q1
2023Q2
2023Q3
ggrkr
===== SIDA 23 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
23
NP3-aktien
Innehav Antal aktieägare
Antal
stamaktier
Antal
preferensaktier Ägarandel, % Röstvärde, %
1 – 500 7 763 407 029 431 876 0,9 0,7
501 – 1 000 982 249 281 502 843 0,8 0,5
1 001 – 2 000 757 361 150 764 008 1,2 0,7
2 001 – 5 000 653 453 894 1 689 858 2,2 1,0
5 001 – 10 000 341 508 611 1 978 457 2,6 1,2
10 001 – 50 000 318 2 067 247 4 842 077 7,2 4,2
50 001 – 108 53 449 562 27 790 881 85,1 91,7
Antal aktieägare totalt 2023-09-30 10 922 57 496 774 38 000 000 100,0 100,0
Aktieägare per 30 sep 2023
Antal
stamaktier
Antal
preferensaktier Ägarandel, % Röstvärde, %
Poularde AB 14 179 726 1 140 873 16,0 (16,5) 23,3 (24,5)
AB Sagax (Satrap Kapitalförvaltning AB) 12 783 806 2 293 672 15,8 (16,0) 21,2 (21,9)
Fjärde AP-fonden 3 141 971 2 127 466 5,5 (6,7) 5,5 (6,7)
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 022 190 - 4,2 (4,4) 6,6 (7,0)
RBCB LUX Ucits Ex-Mig 1 390 888 1 800 000 3,3 (2,9) 2,6 (2,4)
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 255 786 2 930 496 3,3 (3,1) 0,9 (0,7)
Bonnier Treasury S.A.R.L - 3 000 000 3,1 (3,2) 0,5 (0,5)
Lannebo Fonder 2 675 837 - 2,8 (2,6) 4,4 (4,2)
SEB Investment Management 2 278 402 - 2,4 (2,3) 3,7 (3,7)
PPB Holding AB - 2 166 666 2,3 (2,3) 0,4 (0,4)
State Street Bank and Trust Co, W9 1 862 214 - 2,0 (1,2) 3,0 (2,0)
Handelsbanken Liv Försäkrings AB 664 599 843 135 1,6 (1,6) 1,2 (1,3)
J.A. Göthes AB 1 041 600 416 640 1,5 (1,6) 1,8 (1,9)
JP Morgan Chase Bank NA, W9 1 089 005 - 1 ,1 (1,0) 1,8 (1,6)
Jönsson, Ulf - 1 000 000 1 , 0 (1,1) 0,2 (0,2)
Futur Pension Försäkringsaktiebolag 171 056 787 560 1,0 (0,9) 0,4 (0,2)
BNY Mellon SA/NV (Former BNY), W8IMY 114 696 701 200 0,9 (0,8) 0,3 (0,2)
Swedbank Försäkring AB 30 071 741 114 0,8 (1,0) 0,2 (0,2)
Verdipapirfond Odin Ejendom 719 814 - 0,8 (0,9) 1,2 (1,4)
Erik Selin Fastigheter Aktiebolag - 640 000 0,7 (0,7) 0,1 (0,1)
Summa 20 största ägare 46 421 661 20 588 822 70,2 (71,2) 79,1 (81,1)
Övriga aktieägare 11 075 113 17 411 178 29,8 (28,8) 20,9 (18,9)
Totalt antal aktier 57 496 774 38 000 000 100,0 100,0
Värde inom parentes avser innehav och röster vid ingången av året 2023.
Handeln med aktien på Nasdaq Stockholm
Stängningskurs, kr
Antal transaktioner
per handelsdag Omsättningshastighet, %
Genomsnittlig handels-
volym per handelsdag, mkr
30 sep 2023 30 sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022 jan-sep 2023 jan-sep 2022
Stamaktie 158,2 165,0 358 767 18 42 7,5 23,4
Preferensaktie 24,5 24,1 84 128 15 34 0,6 1,6
===== SIDA 24 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
24
Resultaträkning, mkr
2023
kvartal 3
jul-sep
2023
kvartal 2
apr-jun
2023
kvartal 1
jan-mar
2022
kvartal 4
okt-dec
2022
kvartal 3
jul-sep
2022
kvartal 2
apr-jun
2022
kvartal 1
jan-mar
2021
kvartal 4
okt-dec
2021
kvartal 3
jul-sep
Hyresintäkter 444 443 445 408 397 382 364 343 308
Fastighetskostnader -68 -93 -130 -91 -73 -86 -113 -81 -52
Fastighetsskatt -12 -12 -11 -12 -10 -9 -10 -10 -11
Driftöverskott 365 338 304 306 315 287 242 252 246
Central administration -15 -17 -17 -21 -15 -15 -17 -18 -11
Resultat från intresseföretag och joint venture 10 -11 -10 14 35 42 59 54 50
Finansnetto -162 -149 -138 -119 -101 -83 -73 -69 -67
Resultat efter finansiella poster 198 161 139 180 234 231 211 219 218
-varav Förvaltningsresultat 206 195 169 184 220 209 173 182 185
Värdeförändringar fastigheter -165 -176 -66 -84 5 291 129 910 123
Värdeförändringar finansiella instrument 15 60 -69 -8 53 136 197 20 13
Resultat före skatt 48 46 4 88 293 658 537 1 148 355
Aktuell skatt -24 -5 -11 -8 -26 -11 -10 -2 -16
Uppskjuten skatt 14 -4 10 -27 -38 -121 -90 -214 -47
Periodens resultat 1) 39 36 3 53 228 526 437 933 292
Totalresultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare 38 35 2 44 219 524 436 932 291
Totalresultat hänförligt till innehav utan
bestämmande inflytande 1 1 1 9 9 1 1 1 1
1) Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Finansiell ställning, mkr
2023
30 sep
2023
30 jun
2023
31 mar
2022
31 dec
2022
30 sep
2022
30 jun
2022
31 mar
2021
31 dec
2021
30 sep
Fastigheter 19 985 20 041 19 844 19 805 19 651 19 213 17 862 17 335 14 413
Nyttjanderättstillgångar 132 130 118 118 106 106 106 106 104
Andelar i intresseföretag och joint venture 1 021 1 015 1 052 1 064 1 020 978 810 724 674
Derivat 390 362 310 376 383 322 189 - -
Övriga anläggningstillgångar 79 36 131 131 171 192 161 158 91
Övriga tillgångar 102 127 153 156 198 196 199 127 98
Likvida medel 190 254 110 204 143 155 594 269 523
Totala tillgångar 21 899 21 966 21 719 21 854 21 673 21 162 19 921 18 718 15 903
Eget kapital 7 994 7 954 8 282 7 663 7 610 7 378 7 181 6 743 5 714
Uppskjuten skatt 1 229 1 243 1 238 1248 1 221 1 180 1 059 969 756
Räntebärande skulder 11 838 11 894 11 535 12 235 12 000 11 816 11 040 10 361 8 569
Skuld nyttjanderätter 132 130 118 118 106 106 106 106 104
Derivat - - - - - - - 9 28
Ej räntebärande skulder 706 744 545 590 736 682 534 530 733
Totalt eget kapital och skulder 21 899 21 966 21 719 21 854 21 673 21 162 19 921 18 718 15 903
Kvartalsöversikt
Hyresintäkter per kvartal Driftöverskott per kvartal Förvaltningsresultat per kvartal
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Mkr
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3
2019 2020 2021 2023 2022
Driftöverskott Överskottsgrad, %
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 1 2 3
2019 2020 2021 2023 2022
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Mkr %
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat, %
av hyresintäkter
Q 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
2019 2020 2021 2023 2022
%
250
200
150
100
50
0
70
60
50
40
30
20
10
0
Mkr
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Q1
19
Q2
19
Q3
19
Q4
19
Q1
20
Q2
20
Q3
20
Q4
20
Q1
21
Q2
21
Q3
21
Q4
21
Q1
22
Q2
22
Q3
22
Q4
22
Q1
23
Q2
23
Q3
23
mkr
Hyresintäkter per kvartal
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
0
50
100
150
200
250
300
350
400
Q1
19
Q2
19
Q3
19
Q4
19
Q1
20
Q2
20
Q3
20
Q4
20
Q1
21
Q2
21
Q3
21
Q4
21
Q1
22
Q2
22
Q3
22
Q4
22
Q1
23
Q2
23
Q3
23
mkr
Driftsöverskott per kvartal
Driftsöverskott Överskottsgrad %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0
50
100
150
200
250
Q1
19
Q2
19
Q3
19
Q4
19
Q1
20
Q2
20
Q3
20
Q4
20
Q1
21
Q2
21
Q3
21
Q4
21
Q1
22
Q2
22
Q3
22
Q4
22
Q1
23
Q2
23
Q3
23
mkr
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat %
===== SIDA 25 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
25
Nyckeltal
2023
9 mån
jan-sep
2022
9 mån
jan-sep
2023
3 mån
jul-sep
2022
3 mån
jul-sep
2022
helår
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Antal fastigheter vid periodens utgång 504 486 504 486 488
Fastigheternas uthyrbara area, tkvm 1 982 1 939 1 982 1 939 1 950
Fastighetsvärde, mkr 19 985 19 651 19 985 19 651 19 805
Fastighetsvärde, kr/kvm 10 083 10 135 10 083 10 135 10 156
Hyresvärde, mkr 1 933 1 700 1 933 1 700 1 880
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 93 94 94
Överskottsgrad, % 76 74 82 79 74
Direktavkastning, % 6,6 6,2 6,6 6,2 6,1
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % 0,6 35,7 0,6 35,7 18,9
Avkastning på eget kapital, % 1,7 30,7 1,7 30,7 17,0
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 2,3 38,1 2,3 38,1 21,5
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat, % 9,5 11,3 9,5 11,3 10,7
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6 1,5 1,6 1,6
Skuldkvot, ggr 1) 8,9 10,4 8,9 10,4 9,4
Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,2 3,2 2,2 2,9 2,9
Räntetäckningsgrad, rullande 12, ggr 2,2 3,2 2,2 3,2 2,9
Belåningsgrad, % 55,4 57,3 55,4 57,3 57,6
Soliditet, % 36,5 35,1 36,5 35,1 35,1
Genomsnittlig ränta, % 5,19 3,53 5,19 3,53 4,18
Kapitalbindningstid, år 2,2 2,6 2,2 2,6 2,3
Räntebindningstid, år 2,2 1,8 2,2 1,8 1,9
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 41,9 32,6 41,9 32,6 31,3
Nyckeltal per stamaktie
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 57 497 54 608 57 497 54 608 54 608
Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 56 575 54 510 57 428 54 608 54 543
Eget kapital, kr 117,42 116,75 117,42 116,75 117,21
Långsiktigt substansvärde, kr 132,02 132,10 132,02 132,10 133,17
Förvaltningsresultat, kr 9,06 9,99 3,25 3,67 13,00
Resultat efter skatt, kr 0,31 20,60 0,33 3,66 21,04
Utdelning, kr - - - - 5,00
Aktiekurs vid periodens slut, kr 158,20 165,00 158,20 165,00 198,60
Nyckeltal per preferensaktie
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000
Eget kapital, kr 31,50 31,50 31,5 31,50 32,00
Resultat, kr 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00
Utdelning, kr - - - - 2,00
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 24,50 24,05 24,50 24,05 24,80
1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för
tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 26-27.
===== SIDA 26 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
26
Mkr
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
jan-dec
Nettoskuld 11 642 11 848 12 022
Driftöverskott, framåtriktat 12 mån
enligt intjäningsförmåga 1 347 1 156 1 298
Centrala administrationskostnader,
rullande 12 mån -70 -65 -61
Utdelningar från intresseföretag och
joint venture, rullande 12 mån 29 35 45
Justerat driftöverskott 1 306 1 135 1 282
Skuldkvot, ggr 1) 8,9 10,4 9,4
Förvaltningsresultat 569 602 785
Återläggning förvaltningsresultat
intresseföretag och joint venture -60 -62 -81
Utdelningar från intresseföretag
och joint venture 13 29 45
Finansiella kostnader 451 263 385
Justerat förvaltningsresultat 974 832 1 134
Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,2 3,2 2,9
Nettoskuld 11 642 11 848 12 022
Marknadsvärde fastighetsportfölj 19 985 19 651 19 805
Andelar i intresseföretag och joint venture 1 021 1 020 1 064
Belåningsgrad, % 55,4 57,3 57,6
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 994 7 610 7 663
Balansomslutning 21 899 21 673 21 854
Soliditet, % 36,5 35,1 35,1
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 994 7 610 7 663
Avdrag preferenskapital -1 197 -1 197 -1 216
Avdrag innehav utan bestämmande
inflytande -46 -37 -46
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 57 497 54 608 54 608
Eget kapital, kr/stamaktie 117,42 116,75 117,21
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 994 7 610 7 663
Avdrag preferenskapital -1 197 -1 197 -1 216
Avdrag innehav utan bestämmande
inflytande -46 -37 -46
Återläggning derivat -390 -383 -376
Återläggning uppskjuten skatt 1 229 1 221 1 248
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 57 497 54 608 54 608
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 132,02 132,10 133,17
Förvaltningsresultat 569 602 785
Avdrag preferensaktieägarnas
företrädesrätt till utdelning -57 -57 -76
Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 575 54 510 54 543
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 9,06 9,99 13,00
Avstämning av nyckeltal
Mkr
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
jan-dec
Räntebärande skulder 11 838 12 000 12 235
Kortfristiga placeringar -6 -9 -9
Likvida medel -190 -143 -204
Nettoskuld 11 642 11 848 12 022
Resultat efter skatt, hänförligt till
aktieägare i moderbolaget 75 1 180 1 224
Avdrag preferensaktieägarnas
företrädesrätt till utdelning -57 -57 -76
Resultat efter skatt reducerat med
preferensaktieägarnas rätt till utdelning 18 1 123 1 148
Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 575 54 510 54 543
Resultat efter skatt, kr/stamaktie 0,31 20,60 21,04
Hyresintäkter 1 333 1 143 1 551
Driftöverskott 1 007 843 1 149
Överskottsgrad, % 76 74 74
Driftöverskott, rullande 12 mån 1 312 1 095 1 149
Genomsnittligt marknadsvärde
fastighetsportfölj 19 865 17 695 18 773
Direktavkastning, % 6,6 6,2 6,1
Resultat efter skatt, rullande 12 mån 131 2 124 1 244
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 900 6 925 7 315
Avkastning på eget kapital, % 1,7 30,7 17,0
Resultat efter skatt, hänförligt till
aktieägare i moderbolaget, rullande 12 mån 119 2 112 1 224
Avdrag preferensaktieägarnas
företrädesrätt till utdelning -76 -76 -76
Genomsnittligt eget kapital efter avräkning
av preferenskapital och innehav utan
bestämmande inflytande 6 663 5 699 6 066
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % 0,6 35,7 18,9
Resultat före skatt, rullande 12 mån 186 2 636 1 575
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 900 6 925 7 315
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 2,3 38,1 21,5
Förvaltningsresultat, rullande 12 mån 753 784 785
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 900 6 925 7 315
Avkastning på eget kapital från
förvaltningsresultat, % 9,5 11,3 10,7
Nettoskuld 11 642 11 848 12 022
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 994 7 610 7 663
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6 1,6
NP3 tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller
anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Bolaget redovisar vissa finansiella mått i rapporten som inte definieras
enligt IFRS. De alternativa nyckeltal som NP3 presenterar används av företagsledningen för att bedöma bolagets finansiella utveckling. Därmed
bedöms de även ge övriga intressenter, som analytiker och investerare, värdefull information. Alla företag beräknar dock inte finansiella mått på
samma sätt, och dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan följer en avstämning av
de alternativa finansiella nyckeltal som presenteras i denna rapport. Definitioner på nyckeltalen återfinns på sidan 27.
1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för
tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
===== SIDA 27 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
27
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, före skatt
Resultat före skatt, för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, stamaktie
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod,
reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning
för perioden och resultatandel för innehav utan bestämman-
de inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter
avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande
inflytande.
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat för en rullande tolvmånadersperiod,
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad
Nettoskuld i procent av fastigheternas redovisade värde och
investeringar i intresseföretag och joint venture.
CAGR
(Compounded Annual Growth Rate) Genomsnittlig årlig tillväxt
uttryck i procent.
Direktavkastning
Driftöverskott för en rullande tolvmånadersperiod i procent
av fastighetsportföljens genomsnittliga marknadsvärde.
Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksam-
heten i förhållande till fastigheternas värde.
Driftöverskott
Periodens hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Eget kapital, kr/stamaktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter
avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet
stamaktier vid periodens utgång.
Eget kapital, kr/preferensaktie
Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris
vid likvidation jämte upplupen utdelning.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Förvaltningsresultat
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar i såväl
koncern- som intresseföretag och joint venture.
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat
med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, i förhållan -
de till vägt genomsnittligt antal stamaktier.
Genomsnittlig ränta
Vägd ränta på räntebärande skulder (exklusive skuld nyttjan-
derätter) med beaktande av räntederivat på balansdagen.
Hyresduration
Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyres-
avtalen.
Hyresintäkter
Debiterade hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter.
Hyresvärde
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd mark-
nadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt från balans-
dagen.
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet
och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning
av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stam-
aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet visar nettotillgång -
arnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar
och skulder som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på
derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför.
Nettoinvesteringar
Summan av förvärvade fastigheter, direkt och via bolag, samt
investeringar i projekt och intresseföretag och joint venture
med avdrag för försäljningspris på fastigheter som avyttrats,
direkt och via bolag, samt med avdrag för avyttrade andelar i
intresseföretag och joint venture.
Nettoskuld
Räntebärande skulder, exklusive skuld nyttjanderätter, med
avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar.
Preferenskapital
Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per
preferensaktie.
Resultat efter skatt, kr/stamaktie
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets
aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt
till utdelning för perioden, i förhållande till vägt genomsnittligt
antal stamaktier.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från
intresseföretag och joint venture men inklusive utdelningar
från intresseföretag och joint venture, efter återläggning av
finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Skuldkvot
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders
framåtriktat driftöverskott minus centrala administrations-
kostnader plus erhållen utdelning från intresseföretag och
joint venture rullande tolv månader.
Skuldsättningsgrad
Nettoskuld i förhållande till eget kapital på balansdagen.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Tillträdda fastigheter
Överenskommet fastighetsvärde minskat med skatterabatt för
under perioden tillträdda fastigheter.
Uthyrningsgrad
Uthyrd yta i procent av uthyrbar yta.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott i procent av periodens hyresintäkter.
Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.
===== SIDA 28 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
28
Risker och osäkerhetsfaktorer
NP3 arbetar aktivt för att identifiera och minimera de väsent -
liga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och
resultat. Väsentliga risker för bolaget utgörs bland annat av
fastighetsrelaterade risker, finansiella risker och risker som
uppstår till följd av händelser och förändringar i vår omvärld.
För en utförlig beskrivning av bolagets strukturerade riskar-
bete, se sidorna 68-72 i bolagets årsredovisning för 2022.
Fastighetsrelaterade risker
NP3 arbetar kontinuerligt med att minimera sina fastighets-
relaterade risker. Bolaget har en god diversifiering avseende
både fastighetskategorier och exponering mot bransch. Hyres-
intäkterna är fördelade på ett stort antal hyresavtal där större
hyresgäster endast står för en mindre andel av hyresvärdet.
Det finns en risk att värderingen av förvaltningsfastigheter
kan påverkas av de bedömningar och antaganden som görs
av företagsledningen. Dessutom kan det volatila marknadskli-
matet och den begränsade transaktionsvolymen medföra en
förhöjd risk för fastighetsvärderingen. För att minimera denna
risk marknadsvärderas bolagets fastigheter varje kvartal där
bolagets värderingspolicy innebär att minst 90 procent av det
totala fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal två
och fyra samt att övriga fastigheter värderas internt.
Marknadsrisken är ytterligare en risk att beakta där hög
inflation har lett till högre räntor vilket i sin tur ger högre
avkastningskrav med risk för fallande fastighetsvärden. Risken
motverkas genom att bolaget arbetar kontinuerligt med att
bibehålla eller öka marknadsvärdet på fastigheterna genom
att hyra ut vakanta lokaler samt förädla och vidareutveckla be-
fintliga fastigheter. Risken för stor negativ påverkan på grund
av fallande fastighetsvärden på en viss ort minskas genom
fastigheternas geografiska spridning.
Finansiella risker
Kostnader relaterade till finansiering utgör den enskilt största
kostnadsposten för NP3 och det osäkra marknadsläget gör att
refinansieringsrisken ökat och vi har också sett kraftigt ökade
finansiella kostnader. Bolaget använder sig av räntesäkringar i
syfte att begränsa ränterisken över tid och öka förutsägbarhe -
ten i förvaltningsresultatet. Bolagets arbete med att säkerställa
NP3s finansiella ställning har också fortsatt hög prioritet och
bolaget arbetar för att bibehålla sina kontakter med banker
och kapitalmarknaden för att på så sätt minska de finansiella
riskerna. NP3 har även arbetat med att eliminera refinan-
sieringsrisker som bland annat kan kopplas till kommande
obligationsförfall.
Intressekonfliktsrisker
Risk för intressekonflikter skulle kunna uppstå då styrelse -
ledamöter, personer i strategisk- och operativ ledning samt
övriga anställda inom bolaget åtar sig vissa styrelseuppdrag,
investerar i bolag där NP3 investerat, investerar i bolag som är
konkurrent till NP3, belånar sitt aktieinnehav i NP3 eller förvär-
var eller avyttrar aktier i NP3. För att hantera intressekonflikts -
risker har bolaget väl utvecklade rutiner och policyer. Bland
väsentliga policyer kan nämnas bolagets uppförandekod samt
insiderpolicy. Frågor rörande intressekonflikter diskuteras
löpande på bolagets styrelsemöten och i bolagets lednings -
grupp. För anställda har bolaget en rutin för dokumentation
och godkännande av bisysslor.
Övriga risker
Det osäkra och volatila marknadsklimatet i kombination med
kriget i Ukraina samt andra konflikter i vår omvärld påverkar
världsekonomin och då också Sverige och NP3 som bolag.
Den höga inflationstakten under andra halvan av 2022 och
fortsatt hög inflation under 2023 har resulterat i och kan fort -
satt resultera i stigande kostnader för råvaror och energi vilket
påverkar bolaget och dess hyresgäster men där kostnadsök-
ningarna för NP3 till stor del kompenseras av bolagets hyres-
avtalsstruktur. NP3 följer utvecklingen och utvärderar löpande
hur bolagets verksamhet påverkas.
Övrig information
Redovisningsprinciper och bedömningar
Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet
med Årsredovisningslagen och International Accounting Stan-
dards (IAS) 34 Delårsrapportering. Övriga upplysningar enligt
IAS 34 16A lämnas på annan plats än i not i delårsrapporten.
Koncernen och moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer och värderingsmetoder som i årsredovisningen för
2022. Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträ -
dande under året eller kommande perioder bedöms inte ha
någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och
finansiella rapporter.
Moderbolagets rapporter har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen (ÅRL) och med tillämpning av Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning
för juridiska personer.
Medarbetare och organisation
Bolaget har åtta affärsområden: Sundsvall, Gävle, Dalarna,
Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. Huvud -
kontoret ligger i Sundsvall där merparten av bolagets anställda
är stationerade. Därutöver finns det medarbetare i alla bola-
gets åtta affärsområden. Vid periodens slut uppgick antalet
medarbetare till 60 personer.
===== SIDA 29 =====
NP3 Fastigheter AB (publ) Delårsrapport - Q3 2023
29
Affärsidé
Med hyresgäster i fokus, förvärva, äga
och förvalta högavkastande kommer-
siella fastigheter främst i norra Sverige.
Finansiella mål
NP3s mål är att tillväxten i förvaltnings-
resultat per stamaktie ska uppgå till minst
12 procent per år över en femårsperiod.
Avkastning på eget kapital före skatt ska
uppgå till minst 15 procent över en femårs-
period. Räntetäckningsgraden ska vara
lägst två gånger och den långsiktiga belå-
ningsgraden ska uppgå till 55–65 procent.
Vision
Genom gott affärsmannaskap och
med nöjda hyresgäster, investerare och
intressenter, skapa Sveriges långsiktigt
mest lönsamma fastighetsbolag.
Ledning
Andreas Wahlén, VD
Tfn +46 60 777 03 01
andreas@np3fastigheter.se
Håkan Wallin, CFO
Tfn +46 60 777 03 07
hakan.wallin@np3fastigheter.se
Mattias Lyxell, COO
Tfn +46 60 777 03 17
mattias.lyxell@np3fastigheter.se
Styrelse
Styrelseordförande
Nils Styf
Tfn +46 73 350 60 39
Styrelseledamöter
Anders Nilsson
Hans-Olov Blom
Mia Bäckvall Juhlin
Åsa Bergström
Pressmeddelanden under kvartal 3
7/7 Delårsrapport januari - juni
31/7 Ändring av antalet aktier och röster i NP3 Fastigheter
4/9 NP3 Fastigheter avser att emittera nya seniora icke
säkerställda gröna obligationer och offentliggör ett
frivilligt återköpserbjudande under utestående seniora
icke säkerställda obligationslån
7/9 NP3 Fastigheter emitterar gröna obligationer om
400 miljoner kronor
7/9 NP3 Fastigheter offentliggör resultatet av ett frivilligt
återköpserbjudande under utestående seniora icke
säkerställda obligationslån
15/9 Valberedning inför NP3 Fastigheters årsstämma 2024
18/9 NP3 Fastigheter ger meddelande om förtida inlösen av
utestående obligationslån 2020/2024
Samtliga pressmeddelanden finns på bolagets hemsida:
www.np3fastigheter.se
Kalender
Delårsrapporter
Bokslutskommuniké 2023: 9 februari 2024
Q1 januari-mars: 7 maj 2024
Q2 januari-juni: 12 juli 2024
Q3 januari-september: 18 oktober 2024
Årsredovisning
Årsredovisning 2023: 11 april 2024
Årsstämma
7 maj 2024
Avstämningsdagar för utdelning på preferensaktier
31 oktober 2023
31 januari 2024
30 april 2024
Avstämningsdagar för utdelning på stamaktier
31 oktober 2023
31 januari 2024
Granskningsrapport
Till styrelsen i NP3 Fastigheter AB (publ)
Org. nr 556749-1963
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsin -
formationen i sammandrag (delårsrapporten) för NP3 Fastigheter
AB (publ) per den 30 september 2023 och den niomånadersperiod
som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna
delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen.
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grun -
dad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Interna -
tional Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig
granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets
valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfråg -
ningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella
frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning
och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översikt -
lig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre
omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en
revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De gransk -
ningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte
möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna
om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identi -
fierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad
på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en
uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram
några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårs -
rapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i
enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moder-
bolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 20 oktober 2023
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
===== SIDA 30 =====
www.np3fastigheter.se
Huvudkontor
NP3 Fastigheter AB (publ)
Org.nr 556749-1963
info@np3fastigheter.se
Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall
Postadress
Box 12, 851 02 Sundsvall
Lokalkontor
Falun
Främbyvägen 6, 791 52 Falun
Gävle
Strömsbrovägen 18, 803 09 Gävle
Karlstad
Gjuterigatan 38A, 652 21 Karlstad
Luleå
Ödlegatan 1B, 973 34 Luleå
Piteå
Kunskapsallén 14, 941 63 Piteå
Skellefteå
Maskinvägen 14C, 931 37 Skellefteå
Sollefteå
Hågesta 7, 881 41 Sollefteå
Stockholm
Birger Jarlsgatan 34, 114 29 Stockholm
Umeå
Björnvägen 15E, 906 40 Umeå
Västerås
Ånghammargatan 6-8, 721 33 Västerås
Örnsköldsvik
Örnsköldsvik 41A, 891 41 Örnsköldsvik
Östersund
Infanterigatan 21, 831 32 Östersund