Kvartalsrapport Q4 2023

===== SIDA 1 =====

2023
Bokslutskommuniké

===== SIDA 2 =====

Om NP3
NP3s affärsidé är att med hyresgäster i fokus förvärva, äga och för- 
valta högavkastande kommersiella fastigheter främst i norra Sverige.  
NP3 äger och förvaltar fastigheter inom kategorierna industri, logistik,  
handel, kontor och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i åtta affärs -
områden: Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå 
och Mellansverige. Bolaget har sitt säte och huvudkontor i Sundsvall.
Större händelser under fjärde kvartalet
• I oktober 2023 utnyttjade bolaget sin rätt till frivillig förtidsinlösen av 
resterande utestående obligationer med förfall i januari 2024. Lösen -
beloppet uppgick till 324 mkr och genomfördes till ett pris motsvaran-
de 100 procent av nominellt belopp.
• NP3 har under fjärde kvartalet avyttrat samtliga preferensaktier i in -
tresseföretaget Emilshus och per den 6 december understeg bolagets 
ägarandel 15 procent. NP3 har vid denna tidpunkt gjort bedömningen 
att Emilshus inte längre utgör ett intresseföretag till NP3. För perioden 
efter den 6 december redovisas ingen resultatandel och aktieinne -
havet har i bolagets balansräkning klassificerats om till börsnoterade 
aktier och redovisas till verkligt värde på balansdagen. Verkligt värde 
på kvarvarande aktieinnehav i Emilshus uppgick per 31 december till 
505 mkr.
Händelser efter årets utgång
•  Bolaget har inga väsentliga händelser att rapportera efter årets  
utgång. 
Styrelsens förslag till utdelning
Styrelsens förslag till utdelning utgörs dels av en sakutdelning, dels av 
kontant utdelning. Sakutdelningen utgörs av aktier i Fastighetsbolaget 
Emilshus AB (publ) (”Emilshus”) där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie 
i Emilshus. Utöver sakutdelningen föreslås en kontant utdelning om 1,50 
kr/stamaktie. Baserat på Emilshus B-akties aktiekurs per 31 december 
2023 om 31,80 kr motsvarar sakutdelningen ett värde om 3,975 kr/stam- 
aktie i NP3. Med en kontant utdelning om 1,50 kr/stamaktie uppgår vär-
det på den totala utdelningen till 5,475 kr/stamaktie (5,00). Stamaktieut-
delningen föreslås fördelas på fyra tillfällen där sakutdelningen sker efter 
årsstämman i maj. Därefter fördelas utdelningen på tre utbetalnings- 
tillfällen med vardera 0,50 kr/stamaktie. Förslag på avstämningsdagar 
för utdelning kommer att framgå av styrelsens fullständiga förslag om 
utdelning.
Styrelsen föreslår vidare en utdelning på bolagets preferensaktie om 
2,00 kr/preferensaktie (2,00) att utbetalas vid fyra tillfällen med vardera 
0,50 kr. Total föreslagen utdelning uppgår till 391 mkr* (363), vilket är en 
ökning med 8 procent och motsvarar 58 procent (54) av förvaltningsre-
sultatet efter aktuell skatt vilket är något över bolagets utdelningspolicy. 
Föreslagen utdelning per stamaktie motsvarar en ökning om 10 procent.
Emilshus B-akties stängningskurs den 8 februari 2024 uppgick till  
34,80 kr vilket motsvarar en sakutdelning om 4,35 kr/stamaktie och en 
total utdelning om 5,85 kr/stamaktie. För mer information om förslaget 
att dela ut B-aktier i Emilshus, se bolagets hemsida np3fastigheter.se.  
Prognos för 2024
För 2024 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före 
värdeförändringar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd samt 
tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 820 mkr.
Avrundningar i rapporten kan 
medföra att kolumner och rader inte 
summerar.
Förvaltningsresultat 
per stamaktie  
11,76 kr
-10 %
Hyresintäkterna 
uppgick till 1 797 mkr
+16 %
2
Tillträdda förvärv
Driftöverskottet 
uppgick till 1 353 mkr
408 mkr
+18 %
*Varav värdet på sakutdelningen är baserad på Emilshus B-akties aktiekurs per  
31 december 2023.

===== SIDA 3 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
3
Nyckeltal 2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
okt-dec
2022
okt-dec
Utfall, mkr
Hyresintäkter 1 797 1 551 464 408
Driftöverskott 1 353 1 149 346 306
Överskottsgrad, % 75 74 75 75
Förvaltningsresultat 745 785 175 184
Värdeförändringar fastigheter -372 341 34 -84
Resultat efter skatt -61 1 244 -140 53
Marknadsvärde fastigheter 20 276 19 805 20 276 19 805
Direktavkastning, % 6,8 6,1 6,8 6,1
Tillträdda fastigheter 408 1 662 91 118
Utfall, kr/stamaktie
Resultat efter skatt -2,43 21,04 -2,71 0,45
Förvaltningsresultat 11,76 13,00 2,72 3,01
Långsiktigt substansvärde 135,58 133,17 135,58 133,17
Januari - december
• Hyresintäkterna ökade med 16 % till 1 797 mkr (1 551).
• Driftöverskottet ökade med 18 % till 1 353 mkr (1 149).
• Förvaltningsresultatet minskade med 5 % till 745 mkr 
(785). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade 
med 10 % till 11,76 kr (13,00).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -372 mkr 
(341).
• Årets resultat efter skatt uppgick till -61 mkr (1 244) 
vilket motsvarar -2,43 kr/stamaktie (21,04).
• Årets nettoinvesteringar uppgick till 715 mkr (2 342) 
varav 408 mkr (1 662) avsåg förvärv av fastigheter, 
451 mkr (602) investeringar i befintliga fastigheter och 
nybyggnationer och -128 mkr (214) avsåg förändringar i 
innehav av intresseföretag och joint venture. 
• Styrelsens föreslår en utdelning på bolagets stamaktie 
som dels består av en sakutdelning där varje stamak-
tie i NP3 ger 1/8 B-aktie i Emilshus, dels en kontant 
utdelning om 1,50 kr/stamaktie. Utbetalningen föreslås 
fördelas på fyra tillfällen. Styrelsen föreslår vidare en 
utdelning på bolagets preferensaktie om 2,00 kr/pre-
ferensaktie (2,00) att utbetalas vid fyra tillfällen med 
vardera 0,50 kr. För mer information om utdelningsför-
slaget, se sida 2.
Oktober - december
• Hyresintäkterna ökade med 14 % till 464 mkr (408).
• Driftöverskottet ökade med 13 % till 346 mkr (306).
• Förvaltningsresultatet minskade med 4 % till 175 mkr 
(184). Förvaltningsresultatet per stamaktie minskade 
med 10 % till 2,72 kr (3,01).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 34 mkr 
(-84).
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till -140 mkr (53) 
vilket motsvarar -2,71 kr/stamaktie (0,45).
• Kvartalets nettoinvesteringar uppgick till 147 mkr (282) 
varav 91 mkr (118) avsåg förvärv av fastigheter, 181 mkr 
(127) investeringar i befintliga fastigheter och nybygg-
nationer och -110 mkr (45) avsåg förändringar i innehav 
av intresseföretag och joint venture. 
Bokslutskommuniké januari - december 2023

===== SIDA 4 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
4
Finansiella mål och utdelningsmål
Nedan redovisas bolagets finansiella mål och utfall de senaste fem åren. 
Tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie
Tillväxten i förvaltningsresultat per stamaktie ska uppgå 
till minst 12 procent per år över en femårsperiod.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2 gånger. 
Belåningsgrad
Den långsiktiga belåningsgraden ska uppgå till  
55-65 procent.
Utdelning
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av 
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till stam- och 
preferensaktieägare.
Preferensaktieutdelningens andel
Preferensaktieutdelningen ska understiga 20 procent  
av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt.
Avkastning på eget kapital före skatt
Avkastning på eget kapital före skatt ska uppgå till  
minst 15 procent per år över en femårsperiod. 
Mål 2 ggr
Mål 55-65 %
Mål ca 50 %
2019     2020     2021     2022     2023   2019     2020     2021     2022      2023    
%
60
50
40
30
20
10
0
54 %   53 %   50 %    54 %   58 %
Max 20 %
%
25
20
15
10
5
0
11 %    15 %    12 %    10 %   11 %
Avkastning på eget 
kapital före skatt, %
Genomsnittlig avkast-
ning på eget kapital 
före skatt, 5 år, %
Mål 15 %
ggr
Förvaltningsresultat 
per stamaktie, kr
Genomsnittlig årlig 
tillväxt, 5 år, % 
Mål 12 %
kr
14
12
10
8
6
4
2
0
25
20
15
10
5
0
%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
2
4
6
8
10
12
14
Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23
Tillväxt
Serie1 Serie2
1) Utgör styrelsens förslag, en del av stamaktieutdelningen avser utdelning av B-aktier i Emilshus. För mer information, se styrelsens förslag till utdelning på sida 2 .
1)
1)
2019     2020     2021     2022      2023    
%
50
40
30
20
10
00
10
20
30
40
50
Q4-19 Q4-20 Q4-21 Q4-22 Q4-23
Avkastning på eget kapital
Serie1 Serie2
2019     2020     2021     2022      2023    
%
70
60
50
40
30
20
10
0
58 %   57 %    56 %   58 %   57 %
2019     2020     2021     2022      2023    
4
3
2
1
0
3,5      3,4        3,4       2,9       2, 1
2019     2020     2021     2022      2023

===== SIDA 5 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
5
VD har ordet
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Förvaltningsresultatet för 2023 uppgick till 745 miljoner kronor (785), vilket är i paritet med vår tidigare  
lämnade prognos. För fjärde kvartalet uppgick förvaltningsresultatet till 175 miljoner kronor (184). 
Resultatet är en minskning med 5 respektive 4 procent i jämförelse med föregående år. Minskningen 
härleds till högre räntekostnader. Förvaltningsresultatet per stamaktie för året uppgick till 11,76  
kronor (13,00), en minskning med 10 procent.
För året ökade hyresintäkterna med 16 procent och driftöver-
skottet med 18 procent. Trots att kassaflödet från våra fastigheter 
stärks med 18 procent under 2023 har det skett en nominell 
nedskrivning på fastighetsbeståndet. Detta till följd av att avkast -
ningskraven ökat från 6,71 procent till 7,12 procent. Det är med 
andra ord en nedskrivning för 2023 med 6 procent av fastighe-
ternas marknadsvärde, vilket motsvarar 1 120 miljoner kronor. Det 
ökade driftöverskottet har dock minskat effekten på nedskriv -
ningen med 744 miljoner kronor.
Konjunktur 
Nettouthyrningen är positiv med 4 miljoner kronor för kvartalet 
och med 34 miljoner kronor för helåret. Uppsägningar om 15 mil-
joner kronor påverkar 2023 års nettouthyrning där NP3 vid för-
värvstillfället medvetet valt att köpa en kommande vakans för att 
den långsiktiga affären bedömts som positiv. Som jag varit inne 
på tidigare visar nettouthyrning enbart en tendens på efterfrågan 
då ersättning för investeringar så som hyresgästanpassningar 
ofta måste beaktas. 
Efterfrågan på våra orter är fortsatt god, även om den inte är på 
samma nivå som för drygt ett år sedan. Det faktum att NP3 har 
medarbetare nära våra fastigheter och marknader ger tillsam-
mans med NP3s finansiella möjligheter bra förutsättningar för 
en bibehållen stabil utveckling. Vårt fokus är att på lång sikt 
värna ett högt och stabilt kassaflöde. De rörelser vi ser bland 
våra hyresgäster i vårt fastighetsbestånd drivs främst av behov 
av större lokaler, vilket ofta hanteras genom nyproduktion i egen 
regi. Sammantaget tyder det på en marknad som är fortsatt väl 
fungerande för våra hyresgäster men också på att det är svårt att 
hitta alternativa lokaler. Jag har varit tydlig med att våra vakanser 
är en tillgång för NP3 och vår fortsatta utveckling. NP3 har som 
mål att alltid utvärdera investeringar utifrån vad som är långsik-
tigt rätt och jag är som sagt övertygad om att våra vakanser ur 
det perspektivet är en tillgång för att öka vårt resultat. 
Intresseföretag och joint venture
NP3 har under senaste året valt att renodla bolagets joint ven-
ture och intresseföretag. Kapitalandelen har minskat från 1 064 
miljoner kronor till 468 miljoner kronor sedan förra årsskiftet. De 
marknadsförändringar som fanns när dessa positioner byggdes 
upp råder inte idag och ett ökat kassaflöde som NP3 kan styra 
och allokera i egen verksamhet är idag än viktigare.
I början av december sålde NP3 samtliga preferensaktier i Emils-
hus och minskade sin ägarandel, därav har Emilshus omklassi-
ficerats från intresseföretag till omsättningstillgångar i form av 
börsnoterade aktier. Redovisningsmässigt innebär omklassifi -
ceringen en negativ påverkan på förvaltningsresultatet för 2023 
med 3 miljoner kronor och vår intjäningsförmåga från intresse- 
företag minskar med cirka 30 miljoner kronor. 
Emilshus har en mycket kompetent organisation och ledning 
med Jacob Fyrberg i spetsen och är ett bolag som till stora delar 
liknar NP3 men med verksamhet på andra orter. Mot den bak-
grunden var NP3 en tidig investerare i Emilshus uppstart och den 
värdestegring som NP3s aktieägare har åtnjutit tack vare detta 
har varit god under åren. Inför årsstämman föreslår styrelsen 
att NP3s aktieägare skall få en direkt exponering mot Emilshus 
genom en sakutdelning.  
Förslaget innebär att varje stamaktie i NP3 ger 1/8 B-aktie i 
Emilshus, som delas ut i maj, samt därutöver en kontant utdel-
ning om 1,50 kronor, vilken utbetalas med 50 öre vid tre tillfällen. 
Förslaget till utdelning ligger på en något högre nivå än vad som 
följer av vår utdelningspolicy då en stor andel sker som sakutdel-
ning. Baserat på Emilshus börskurs per 31 december om 31,80 
kronor innebär förslaget sammantaget en total utdelning på cirka 
5,5 kronor per stamaktie, en ökning med 10 procent. Sakut -
delningen bidrar till att renodla NP3s aktieinnehav samt till att 
Emilshus får en bredare aktieägarbas med stor preferens för dess 
tillgångar och affärsmodell, vilket bör vara positivt för både NP3s 
och Emilshus aktieägare.
2024
Prognosen för NP3s förvaltningsresultat 2024, det vill säga re-
sultat med befintligt fastighetsbestånd före värdeförändring och 
skatt, uppgår till 820 miljoner kronor. Detta utgör en ökning med 
10 procent i jämförelse med 2023 års utfall, trots den påverkan 
som omklassificieringen av Emilshus har på förvaltningsresultatet.   
Krig och ökade spänningar med stort mänskligt lidande präglar 
tillvaron på flera håll i omvärlden, vilket på olika sätt påverkar 
även oss i Sverige. Samtidigt rapporterar Konjunkturinstitutet om 
ljusare signaler från samtliga sektorer i Sverige, även om kon-
fidensindikatorn för bygg- och anläggningsverksamhet endast 
stigit marginellt, från en låg nivå. Norra Sverige har relativt sett 
fortsatt mycket goda förutsättningar, vilket märks i bland annat 
efterfrågan från nyetablerade bolag. Framtiden är alltjämt svår-
prognostiserad och för NP3 ligger fokus fortsatt på att värdera 
risk kontra möjligheter. Refinansieringsrisken ska ses i ljuset av 
att vi under 2024 inte har några betydande volymer på banklån 
att refinansiera och att det obligationslån som förfaller i oktober 
skulle kunna hanteras via kassa om så bedöms vara bäst för våra 
aktieägare. 
Givet avkastningskraven på fastigheterna och det yieldgap som 
finns mot vår snittränta, har NP3 en fortsatt lönsam affär. NP3 
har investerat 91 miljoner kronor under fjärde kvartalet i förvärv 
och avyttrat fastigheter för 40 miljoner kronor. För 2024 ser vi 
intressanta möjligheter men är fortsatt återhållsamma till dess vi 
ser en mer långsiktigt stabil kapitalmarknad. Våra investeringar 
kommer även initialt under 2024 ske i vårt eget fastighetsbe-
stånd, främst genom hyresgästanpassningar, energiprojekt och 
nyproduktion på egen mark, där vi idag får den högsta riskjus-
terade avkastningen. Vi har idag nyproduktionsprojekt som ger 
mellan 8 och 10 procents direktavkastning då vi bygger på egen 
mark. NP3 kommer dock även att utvärdera transaktioner i våra 
marknader och vi kommer kunna agera om vi ser rätt förutsätt-
ningar. NP3 skall över tid vara ett tillväxtbolag med målsättning-
en att öka vårt förvaltningsresultat per stamaktie med minst 12 
procent till bibehållen eller lägre finansiell risk.
Jag vill avslutningsvis rikta ett stort tack till NP3s alla medarbe -
tare för ert engagemang och ansträngningar under 2023. Jag 
vill även rikta ett tack till våra aktieägare, finansiärer och övriga 
engagerande intressenter, ni gör NP3 till ett bättre bolag, tack!
Andreas Wahlén

===== SIDA 6 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
6
Rapport över totalresultat
Rapport i sammandrag, mkr
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
okt-dec
2022
okt-dec
Hyresintäkter 1 797 1 551 464 408
Fastighetskostnader -397 -362 -106 -91
Fastighetsskatt -46 -41 -12 -12
Driftöverskott 1 353 1 149 346 306
Central administration -74 -68 -25 -21
Resultat från intresseföretag och joint venture -20 151 -9 14
- varav förvaltningsresultat 76 81 16 18
- varav värdeförändringar fastigheter -93 84 -27 -5
- varav värdeförändringar finansiella instrument -3 24 0 5
- varav skatt 0 -38 2 -4
Finansiella intäkter 6 9 3 3
Finansiella kostnader -617 -385 -165 -122
Resultat efter finansiella poster 648 855 150 180
- varav Förvaltningsresultat 745 785 175 184
Värdeförändringar fastigheter -372 341 34 -84
Värdeförändringar finansiella instrument -279 378 -285 -8
Resultat före skatt -3 1 575 -101 88
Aktuell skatt -68 -55 -28 -8
Uppskjuten skatt 9 -276 -11 -27
Periodens resultat -61 1 244 -140 53
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat -61 1 244 -140 53
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -62 1 224 -137 44
Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 1 20 -3 9
Resultat efter skatt per stamaktie, kr -2,43 21,04 -2,71 0,45
Antal stamaktier vid periodens utgång, tusental 57 497 54 608 57 497 54 608
Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 864 54 543 57 497 54 608
Hyresintäkter, mkr Förvaltningsresultat, mkr
1 800
1 500
1 200
900
600
300
0 2019     2020    2021    2022    2023 2019     2020    2021    2022    20232019     2020    2021    2022    2023
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Driftöverskott, mkr 
1 500
1 200
900
600
300
0

===== SIDA 7 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
7
Intäkter, kostnader och resultat
Januari - december
Resultat
Förvaltningsresultatet minskade med 5 procent jämfört med 
föregående år och uppgick till 745 mkr (785). Minskningen av 
förvaltningsresultatet berodde på ökade finansieringskostna -
der som till viss del motverkades av ett ökat driftöverskott till 
följd av förvärv under 2022, ökade hyresintäkter via indexupp -
räkning samt uthyrningar. Förvaltningsresultat per stamaktie 
motsvarade 11,76 kr (13,00) och förvaltningsresultat i förhål-
lande till intäkter uppgick till 41 procent (51). Driftöverskottet 
för året uppgick till 1 353 mkr (1 149) vilket motsvarade en 
överskottsgrad om 75 procent (74). 
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -372 mkr (341), 
varav -376 mkr (316) avsåg orealiserade värdeförändringar och 
5 mkr (25) avsåg realiserade värdeförändringar. Värdeföränd-
ringar på finansiella instrument uppgick till -279 mkr (378). 
Årets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktie -
ägare uppgick till -62 mkr (1 224) vilket motsvarade -2,43 kr 
per stamaktie (21,04). Preferensaktieägarnas företrädesrätt till 
utdelning för perioden uppgick till 76 mkr (76). 
Intäkter och kostnader
Hyresintäkterna ökade med 16 procent till 1 797 mkr (1 551). 
Intäkterna har ökat främst till följd av indexuppräkningar, 
fastighetsförvärv samt genom uthyrningar och investeringar 
i befintliga fastigheter som resulterat i högre hyresintäkter. I 
jämförbart bestånd ökade intäkterna med 11 procent. Intäk-
terna utgjordes av hyresintäkter om 1 649 mkr (1 419) och servi-
ceintäkter om 148 mkr (132). Serviceintäkterna bestod framför 
allt av vidaredebitering av kostnader för värme, el och vatten 
samt snöröjning. 
Fastighetskostnaderna för året uppgick till -397 mkr (-362). 
Kostnaderna fördelades mellan fastighetsskötsel och drift 
-346 mkr (-312), reparationer och underhåll -44 mkr (-44) samt 
befarade och konstaterade kundförluster om -7 mkr (-5).  
Fastighetsskatt uppgick till -46 mkr (-41). 
Centrala administrationskostnader uppgick till -74 mkr (-68) 
och bestod i huvudsak av koncerngemensamma kostnader.
NP3s investeringar i intresseföretag och joint venture bidrog 
positivt till bolagets förvaltningsresultat med 76 mkr (81). Den 
totala resultatandelen för perioden uppgick till -20 mkr (151), 
den negativa totala resultatandelen förklaras av negativa 
värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Emilshus klassi-
ficeras sedan 6 december inte längre som ett intresseföretag 
till NP3, vilket resulterade i ett lägre förvaltningsresultat om 
knappt 3 mkr. För mer information om bolagets investeringar i 
intresseföretag och joint ventures, se sidan 15.
Finansiella intäkter uppgick till 6 mkr (9). De finansiella 
kostnaderna ökade till -617 mkr (-385) som en följd av ökade 
räntebärande skulder samt en högre räntenivå. I de finansiella 
kostnaderna ingick förutom räntekostnader även -27 mkr (-29) 
i periodiserade lånekostnader. För mer information om bola-
gets finansiering, se sidorna 16 och 17. 
Säsongsvariationer 
Beroende på årstidsväxlingar varierar överskottsgraden under 
året. Under vintermånaderna påverkas resultatet av att kostna-
derna avseende främst el, värme och snöröjning är höga. Kon-
traktsstrukturen är utformad så att hyresgästerna debiteras 
en jämnt fördelad preliminär avgift löpande under året medan 
utgiften för den faktiska förbrukningen kostnadsförs i takt med 
utfall vilket ger en lägre överskottsgrad under vintermånaderna 
och en högre nivå under sommarmånaderna. 
Skatt 
Aktuell skatt uppgick till -68 mkr (-55) och beräknades på 
årets skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resultatet för 
fastighetsbolag är normalt sett lägre än förvaltningsresultatet 
då det skattepliktiga resultatet belastas med skattemässiga 
avskrivningar, avsättning till periodiseringsfond och övriga 
skattemässiga justeringar. 
Uppskjuten skatt uppgick till 9 mkr (-276) och utgjordes främst 
av förändring i temporär skillnad mellan marknadsvärde och 
skattemässigt värde på fastigheter samt förändring vid mark-
nadsvärdering av finansiella instrument. 
Oktober - december
Fjärde kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 175 mkr (184). 
Driftöverskottet uppgick till 346 mkr (306) vilket motsvara-
de en överskottsgrad om 75 procent (75). Hyresintäkterna 
uppgick till 464 mkr (408) varav elstöd 7 mkr (-). Intäkterna 
utgjordes av hyresintäkter om 423 mkr (370) och serviceintäk-
ter om 41 mkr (38). Fastighetskostnader uppgick till -106 mkr 
(-91), fastighetsskatt -12 mkr (-12) och central administration 
-25 mkr (-21). NP3s andel av intresseföretagens förvaltningsre-
sultat uppgick till 16 mkr (18) för kvartalet och den totala resul-
tatandelen uppgick till -9 mkr (14). De finansiella kostnaderna 
uppgick till -165 mkr (-122). 
Resultat före skatt uppgick till -101 mkr (88) och påverkades av 
orealiserade värdeförändringar av fastigheter om 34 mkr (-84), 
realiserade värdeförändringar av fastigheter om 4 mkr (0) samt 
orealiserade värdeförändringar i finansiella instrument som 
uppgick till -285 mkr (-8). Aktuell skatt påverkade kvartalets 
resultat med -28 mkr (-8) och uppskjuten skatt med -11 mkr 
(-27).
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år vid resultatposter och närmast föregående årsskifte för balansposter.

===== SIDA 8 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
8
Aktuell intjäningsförmåga
Definition av intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att 
betrakta som en ögonblicksbild, vars syfte är att presentera 
intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, 
räntekostnader och organisation vid en bestämd tidpunkt, 
bokslutsdagen. Intjäningsförmågan baseras på kommande 
tolvmånadersperiod utifrån det fastighetsbestånd bolaget 
ägde per 31 december 2023. Intjäningsförmågan baseras på 
kontrakterad årshyra och visar vilket resultat som bolaget 
skulle generera med angivna förutsättningar.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av utveckling 
av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeföränd-
ringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information ligger till grund för den bedömda  
intjäningsförmågan.
•  Fastighetskostnader utgörs av en bedömning av ett normal- 
års driftkostnader och underhållsåtgärder. I driftkostnader 
ingår fastighetsadministration.
•  Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån 
bolagets utgående genomsnittliga räntenivå och kredit- 
portfölj per 31 december 2023 och har inte justerats för  
effekter avseende periodisering av lånekostnader upp-  
gående till 18 mkr.  
Kommentar till intjäningsförmåga
Jämfört med aktuellt hyresvärde om 2 065 mkr uppgick det 
framåtriktade justerade hyresvärdet till 2 043 mkr. De stora 
justeringsposterna var främst rabatter om -23 mkr. 
Från ingången av året har bolagets driftöverskott i intjänings-
förmågan ökat med 10 procent till 1 426 mkr. Direktavkast-
ningen i intjäningsförmågan uppgick till 7,0 procent (6,6) i 
förhållande till fastigheternas marknadsvärde om 20 276 mkr. 
Förvaltningsresultatet och förvaltningsresultatet per stamaktie 
i intjäningsförmågan minskade med 2 procent respektive 7 
procent jämfört med ingången av året. 
Förvärv och försäljningar
Inga avtalade, ej tillträdda förvärv fanns per 31 december. En 
avtalad ej frånträdd försäljning fanns per 31 december och 
avser en fastighet i Gävle. Hyresvärdet uppgår till 2 mkr och 
minskar förvaltningsresultatet med knappt 2 mkr. Fastigheten 
har frånträtts i början av januari 2024.
Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga, mkr
Aktuell intjäningsförmåga, mkr          
1 jan 
2024
1 jan 
2023 12 mån
Justerat hyresvärde 2 043 1 862
Vakans -137 -122
Hyresintäkter 1 906 1 740 10 %
Fastighetskostnader -433 -397
Fastighetsskatt -46 -45
Driftöverskott 1 426 1 298 10 %
Central administration -68 -61
Finansnetto -608 -508
Förvaltningsresultat från intresseföretag 
och joint venture 42 81
Förvaltningsresultat 792 810 -2 %
Förvaltningsresultat efter 
preferensaktieutdelning 716 734 -2 %
Förvaltningsresultat  
kr/stamaktie 12,48 13,44 -7 %
Förändring
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0 
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Q  1  2  3  4        1  2  3  4        1  2  3  4         1  2  3  4         1  2  3  4        1  2  3  4         1  2  3  4         1  2  3  4
CAGR 10 %

===== SIDA 9 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
9
Främby 1:56 Falun

===== SIDA 10 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
10
Fastighetsbestånd 
Vid årets utgång ägde NP3 507 (488) fastigheter med en total 
uthyrbar area om 1 998 000 kvadratmeter (1 950 000) fördelat 
på åtta geografiska affärsområden. Av de åtta affärsområdena 
ligger tyngdpunkten av beståndet i affärsområde Sundsvall 
dit 21 procent (21) av marknadsvärdet och 20 procent (21) av 
hyresvärdet är koncentrerat. 
Fastigheternas marknadsvärde uppgick på balansdagen till 
20 276 mkr (19 805). NP3s fastighetsbestånd är uppdelat 
i kategorierna industri, handel, kontor, logistik och övrigt. I 
kategorin övrigt ingår bland annat samhällsfastigheter som 
exempelvis skolor. Vid årets utgång var industri den största 
fastighetskategorin och stod för 51 procent (51) av hyresvär-
det. Handel var den näst största fastighetskategorin med 
23 procent (23) av hyresvärdet. Inom handelskategorin stod 
konsumenthandel för 60 procent (62), B2B för 26 procent 
(26), bilhallar och besiktningsanläggningar för 9 procent (7), 
och dagligvaruhandel för 5 procent (5). Konsumenthandeln 
inkluderar fastigheter uthyrda till exempelvis lågpriskedjor som 
DollarStore, ÖoB och Rusta. Inom B2B återfinns större hyres -
gäster som Mekonomen, Ahlsell och Swedol. 
Riskdiversifiering
NP3 arbetar kontinuerligt med riskspridning genom diver-
sifiering av såväl fastighetskategori som av hyresgästernas 
branschtillhörighet. Bolagets samlade fastighetsbestånd är 
väl diversifierierat avseende både fastighetskategorier och 
exponering mot bransch. 
Fastighetskategori visar vilken beskaffenhet en fastighet har 
medan branschexponering visar vilken bransch bolagets hy-
resintäkter är allokerade till. Skillnaden är att hyresgäster i en 
viss bransch kan hyra lokaler inom ett flertal olika kategorier. 
Detta blir mest tydligt avseende stat och kommun som sam-
mantaget stod för 10 procent (10) av hyresintäkterna, lokalerna 
för stat och kommun hyrs inom kategorierna kontor, övrigt och 
industri. 
En stor skillnad finns även i dagligvaruhandeln som i kategori-
seringen uppgick till 1,1 procent (1,3) av det totala hyresvärdet 
och till 4 procent (5) avseende branschexponering av de totala 
hyresintäkterna. Skillnaden förklaras i att dagligvaruaktörer 
även förhyr inom kategorin logistik och industri. Exponeringen 
av hyresintäkterna är fördelad mellan många branscher där 
tillverkning och lätt industri var den största.
Hyresavtalsstruktur
På balansdagen hade NP3 2 450 (2 400) hyresavtal. Den 
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal 
uppgick till 3,9 år (4,0). De tio största hyresgästerna i förhållan-
de till hyresvärde fördelades på 83 avtal med en återstående 
löptid om 5,4 år (6,1) och stod för 11 procent (11) av hyresvärdet. 
Antalet hyresavtal och löptiden på dessa medför att NP3s 
exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad.
Hyresvärdet uppgick till 2 065 mkr (1 880) och den kontrak-
terade årshyran till 1 929 mkr (1 758) vid årets utgång. Detta 
motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 procent (94).
Fastigheter
Fördelning inom handelskategorin, %
Hyresvärde per fastighetskategori, % Branschexponering, %
 Industri 51 (51)
 Handel 23 (23)
 Kontor 11 (11)
 Logistik 6 (6)
 Övrigt 9 (9)
 Konsumenthandel 60 (62)
 B2B 26 (26)
 Bilhallar och besiktnings- 
 anläggningar 9 (7)
 Dagligvaruhandel 5 (5)
 Tillverkning och lätt industri 16 (17)
 Industri- och bygghandel 12 (12)
 Sällanköpshandel 11 (10)
 Stat och kommun 10 (10)
 Bygg och produktion 10 (10)
 Fastighet och finans 9 (10)
 Fordon och verkstad 9 (8)
 Mat och fritid 7 (7)
 Dagligvaruhandel 4 (5)
 Övrigt 12 (11)
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Fastighetsvärde per affärsområde, % 
Fastighetsvärde per fastighetskategori, % 
Hyresvärde per affärsområde, %
  Industri 46 (46)
  Handel 25 (25)
  Kontor 10 (10)
  Logistik 9 (9)
  Övrigt 10 (10)
  Sundsvall 21 (21)
  Gävle 14 (14)
  Dalarna 13 (14) 
  Luleå 12 (12)
  Skellefteå 12 (12) 
  Umeå 11 (11)
  Östersund 10 (10)
  Mellansverige 7 (6)
  Sundsvall 20 (21)
  Dalarna 14 (14) 
  Gävle 13 (13)
  Luleå 13 (13)
  Skellefteå 11 (12) 
  Umeå 11 (11)
  Östersund 10 (10)
  Mellansverige 8 (6)

===== SIDA 11 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
11
Fastigheter
NP3s största hyresgäster avseende hyresvärde
 Per 31 dec 2023 Antal hyresavtal
Postnord Sverige AB 13
Dagab Inköp & Logistik AB (Axfood) 6
Ahlberg-Dollarstore AB 7
Plantagen Sverige AB 5
Granngården AB 14
Assemblin El AB 11
Swedol AB 9
Fortifikationsverket 12
LEAX Falun AB 5
Svenska Krämfabriken AB 1
Totalt 83
Sammanlagt hyresvärde för de tio största hyresgästerna 228 mkr
Hyresduration för de tio största hyresgästerna 5,4 år
Hyresduration för totala kontraktsportföljen 3,9 år
Frånträdesår uppsagda hyresavtal Antal
Hyresvärde, 
mkr
2024 98 81
2025 12 4
2026- 11 3
Totalt 121 88
Vakansvärde per affärsområde per 31 dec 2023
Affärsområde
Hyresvärde,
mkr
Vakansvärde, 
mkr
Ekonomisk
vakansgrad, %
Sundsvall 423 43 10
Dalarna 282 18 6
Gävle 271 16 6
Luleå 262 10 4
Skellefteå 238 11 5
Umeå 231 15 6
Östersund 202 9 4
Mellansverige 155 15 10
Totalt 2 065 137 7
Vakans
Vid årets utgång ökade vakansvärdet jämfört med ingången  
av året till följd av nettoförändring av från- och tillträden med 
13 mkr och förvärvad vakans om 2 mkr. Den ekonomiska uthyr-
ningsgraden uppgick till 93 procent (94). 
Per 31 december fanns hyresavtal, ännu ej tillträdda, som upp-
gick till 73 mkr. Hyresvärdet för uppsagda men ej frånträdda 
hyresavtal uppgick till 88 mkr, varav 81 mkr sker under 2024.
Nettouthyrning, mkr
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Tecknade hyresavtal 244 188
Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser -210 -146
Netto 34 42
Vakansvärdets förändring, mkr
2023
helår
2022
helår
Ingående vakansvärde 1 jan 122 102
Nettoförändring av från-/tillträden 13 10
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 2 3
Vakansvärde, avyttrade fastigheter - -1
Vakansvärde 137 114
Justering vakanshyror - 8
Utgående vakansvärde 137 122
Uthyrningsgrad, % 93 94
Nettouthyrning
Värdet av tecknade hyresavtal under året uppgick till 244 mkr 
och omfattade samtliga nytecknade hyresavtal och befintliga 
avtal som omförhandlats. Värdet av uppsagda hyresavtal inklu-
sive konkurser uppgick för året till -210 mkr. Beloppet omfattar 
alla avtal som var uppsagda för avflytt under året, de avtal som 
fallit bort till följd av konkurser samt de hyresavtal som om-
förhandlats under pågående avtalsperiod där de nya avtalen 
redovisas under ”tecknade hyresavtal”. Nettouthyrningen för 
året uppgick till 34 mkr (42) varav 17 mkr avsåg omförhandling-
ar. För fjärde kvartalet uppgick nettouthyrningen till 4 mkr (3). 
Förfallostruktur hyresavtal
Hyresvärde framtida  
avtalsförändringar, mkr
2023
helår
2022
helår
Uppsagda avtal ej frånträdda 88 66
  -varav förvärvade - -
Nyuthyrning, ej tillträdda -73 -50
Antal hyresavtalHyresvärde
Antal hyresavtal
Hyresvärde, mkr
800
700
600
500
400
300
200
100
0 
400
350
300
250
200
150
100
50
0 
2024   2025   2026   2027   2028   2029   2030   2031   2032  2033    2034-
0
100
200
300
400
500
600
700
800
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034-
Antal Hyreskontrakt
Hyresvärde mkr
Förfallostruktur hyresavtal
Hyresvärde Antal kontrakt

===== SIDA 12 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
12
Fastigheter
Fastighetsvärdering 
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde 
varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent 
av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal 
två och fyra samt att övriga fastigheter värderas internt. Under 
kvartal ett och tre justeras fastigheternas marknadsvärde 
huvudsakligen genom internvärderingar. Mot bakgrund av den 
senaste tidens geopolitiska osäkerhet, tilltagande inflation och 
det nya ränteläget har externvärderarna under fjärde kvartalet 
justerat upp det vägda direktavkastningskravet till 7,12 procent 
(6,71). Under fjärde kvartalet 2023 har 99 procent av fastig -
hetsbeståndet externvärderats.
Metod
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en 
kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod 
i form av diskontering av prognostiserade, framtida kassaflö-
den. Kassaflödet baseras på faktiska hyror och normaliserade 
drifts- och underhållskostnader utifrån en marknadsmässig 
bedömning. Vid respektive kontraktstids utgång sker en 
marknadsanpassning av de hyror som avviker från bedömd 
marknadshyra. Driftöverskottet nuvärdesberäknas tillsammans 
med restvärdet för att beräkna fastighetens marknadsvär-
de. Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid 
försäljning på den öppna fastighetsmarknaden, jämförs med 
priser vid kända likvärdiga transaktioner. Kalkylräntor och 
avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kassaflödet samt 
beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla fastighe -
tens läge och marknadsutveckling.
Utfall 
Det samlade marknadsvärdet på bolagets fastigheter uppgick 
på balansdagen till 20 276 mkr. Värdeförändringen under året 
uppgick till -372 mkr, varav 5 mkr avsåg realiserade värdeför-
ändringar. Av orealiserade värdeförändringar om totalt -376 
mkr avsåg 744 mkr kassaflödesrelaterade förändringar medan 
antaganden om förändrade direktavkastningskrav påverkade 
värderingarna negativt med -1 120 mkr. Värdeförändringen 
relaterat till indexering av hyror har hänförts till kassaflödesre-
laterade förändringar. Direktavkastningskravet som användes 
vid värdering per balansdagen varierade från 5,60 till 9,20 
procent. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 7,12 
procent (6,71) och den vägda kalkylräntan uppgick till 9,27 
procent (8,91).
Fastighetsbeståndets förändring
NP3 har under året tillträtt 20 fastigheter för 408 mkr. Ut-
över det har 451 mkr investerats i befintliga fastigheter och 
nybyggnationer. Av dessa utgjorde 330 mkr investeringar i 
befintliga fastigheter i form av hyresgästanpassningar och 
121 mkr investeringar i nybyggnationsprojekt. Under året har 
en fastighet avyttrats och frånträtts för 15 mkr. Fastigheternas 
marknadsvärde per kvadratmeter har från årets början minskat 
från 10 156 kr till 10 148 kr vid årets slut.
Känslighetsanalys
Per 31 dec 2023
Förändring 
+/-
Resultateffekt 
före skatt, mkr
Marknadsvärde fastigheter 5 % +/-1 014
Direktavkastningskrav 0,25 % - 696/+747
Hyresintäkter 80 kr/kvm +/-160
Fastighetskostnader 20 kr/kvm -/+40
Vakansgrad 1 % -/+20
Fastighetsbeståndets fördelning per 31 dec 2023
Affärsområde
Antal  
fastigheter
Area 
tkvm
Hyres- 
värde, mkr
Fastighets-
värde, mkr
Sundsvall 122 409 423 4 213
Dalarna 68 341 282 2 624
Gävle 73 272 271 2 793
Luleå 50 220 262 2 434
Skellefteå 53 237 238 2 483
Umeå 46 217 231 2 175
Östersund 41 159 202 1 963
Mellansverige 54 142 155 1 590
Totalt 507 1 998 2 065 20 276
Fastigheter, värdeförändring
Mkr
2023
helår
2022
helår
Ingående värde 19 805 17 335
Förvärv av fastigheter 408 1 662
Investeringar i befintliga fastigheter 330 377
Investeringar i nybyggnation 121 265
Försäljningar -15 -176
Realiserade värdeförändringar 5 25
Orealiserade värdeförändringar -376 316
Utgående värde 20 276 19 805
Förvärvade ej tillträdda fastigheter - -
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.

===== SIDA 13 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
13
Fastigheter
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Pågående projekt (>10 mkr)
Fastighet Ort Kategori Färdigställandetid Projektbudget, mkr Uthyrbar area, kvm
Räfsan 4 Luleå Logistik Q2 -24 11 3 080
Sköns Prästbord 1:47 Sundsvall Industri Q3 -24 38 3 450
Slagan 4 Sundsvall Industri Q3 -24 32 1 660
Högom 3:179 Sundsvall Industri Q3 -24 32 1 930
Skotet 1 Luleå Industri Q2 -24 20 4 520
Generatorn 7 Umeå Industri Q2 -24 14 1 460
Norrlungånger 2:144 Örnsköldsvik Industri Q2 -24 11 7 160
Sörby Urfjäll 29:4 Gävle Logistik Q4 -24 21 6 680
Totalt 178 29 940
Tillkommande hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 17 mkr. 
 
Projekt
Inom ramen för NP3s projektverksamhet ryms nybyggnatio -
ner på bolagets byggrätter samt utveckling och förädling av 
befintliga fastigheter för att optimera ytan till hyresgästernas 
verksamheter. Dessutom utförs miljö- och energiförbättrande 
åtgärder. Målet med projektverksamheten är att öka avkast-
ningen och skapa tillväxt genom minskad vakans, högre hyres-
nivåer, effektivisering av fastighetskostnader och tillskapandet 
av uthyrbara ytor. Risken avseende nybyggnationer balanseras 
genom att byggstart sker först när hyresavtal har ingåtts. De 
senaste 18 månadernas höga inflation och volatilitet på kapital-
marknaden har föranlett bolaget att begränsa omfattningen i 
projektverksamheten avseende nybyggnationer till förmån för 
hyresgästanpassningar. Mot slutet av 2023 har bolaget dock 
noterat en högre efterfrågan på nybyggnationer och sjunkande 
byggkostnader varmed projektomfattningen bedöms gradvis 
kunna öka. 
Vid utgången av året hade NP3s pågående projekt en total 
projektbudget om 430 mkr (506). Återstående investering 
uppgick till 184 mkr (108). 
•  Räfsan 4, ombyggnation av kontorslokaler för befintlig  
hyresgäst.
•  Sköns Prästbord 1:47, ombyggnation och tillbyggnad av 
industrilokaler till nytt bilskadecenter.
•  Slagan 4, ombyggnation av industri- och kontorslokaler till 
en vårdcentral.
•  Högom 3:179, nybyggnation av industrilokaler.
•  Skotet 1, ombyggnation av kontor inklusive energibespar- 
ande åtgärder.
•  Generatorn 7, ombyggnation till handels- och verkstads- 
lokaler.
•  Norrlungånger 2:144, anpassning av industrilokaler samt 
tillbyggnad av ny entré.
•  Sörby Urfjäll 29:4, tillbyggnad av logistiklokaler till befintlig 
hyresgäst.

===== SIDA 14 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
1414
  Transaktioner 
Transaktioner
Mot bakgrund av ett osäkert marknadsläge, en osäker omvärld 
och en volatil kapitalmarknaden har bolaget sedan halvårsskif-
tet 2022 intagit en begränsad förvärvstakt. Bolaget har dock 
under slutet av 2023 noterat att marknadsläget delvis stabilise-
rats till följd av kapitalmarknadens förväntningar om framtida 
räntesänkningar varmed förvärvstakten bedöms gradvis kunna 
öka från låga nivåer.  
Under fjärde kvartalet har NP3 tillträtt fyra fastigheter för 
91 mkr. Fastigheterna är belägna i Gävle, Örnsköldsvik, Skellef-
teå och Falun och har en uthyrbar area om 9 900 kvadratmeter 
och ett årligt hyresvärde om 10 mkr. Därutöver har bolaget 
avyttrat och frånträtt en fastighet i Skellefteå samt avyttrat en 
fastighet i Gävle med frånträde under Q1 2024. 
Fastighet Kommun Kategori Area, kvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad *, %
Fastigheter tillträdda under Q4
Andersberg 14:45 Gävle Logistik 3 494 3,8 100
Knorthem 15 Örnsköldsvik Industri 4 400 2,9 100
Främby 1:38 Falun Industri 1 987 1,3 100
Gripen 46 Skellefteå Övrigt 0 2,4 100
Totalt tillträtt under Q4 9 881 10,4
Totalt tillträtt under Q3 2 320 1,9
Totalt tillträtt under Q2 20 438 24,5
Totalt tillträtt under Q1 - -
Totalt tillträtt under 2023 32 639 36,8
Fastigheter frånträdda under Q4
Ringen 4 Skellefteå Övrigt 1 112 0,9 0
Totalt frånträtt under Q4 1 112 0,9
Totalt frånträtt under Q3 - -
Totalt frånträtt under Q2 - -
Totalt frånträtt under Q1 - -
Totalt frånträtt under 2023 1 112 0,9
Avyttrade fastigheter med frånträde under Q1 2024
Hemsta 17:23 Gävle Övrigt 390 1,9 100
Totalt 390 1,9
*Vid transaktionsdag
Fastigheter

===== SIDA 15 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
15
Intresseföretag och joint venture
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Resultatandelen från intresseföretag och joint venture avse -
ende perioden januari till december uppgick till -20 mkr (151) 
varav förvaltningsresultatet uppgick till 76 mkr (81). 
Fastighetsbolaget Emilshus AB
NP3 har under fjärde kvartalet avyttrat samtliga preferens -
aktier i Emilshus och per den 6 december understeg bola -
gets ägarandel 15 procent. NP3 har vid denna tidpunkt gjort 
bedömningen att Emilshus inte längre utgör ett intresseföretag 
till NP3. För perioden efter den 6 december redovisas ingen 
resultatandel och aktieinnehavet har i bolagets balansräkning 
klassificerats om till börsnoterade aktier. 
För perioden januari till den 6 december bidrog Emilshus med 
38 mkr (35) till NP3s förvaltningsresultat och resultatandelen 
för perioden uppgick till 5 mkr (75). 
Bolagets styrelse har inför årsstämman i maj 2024 föreslagit 
att en del av NP3s innehav i Emilshus delas ut till bolagets 
stamaktieägare via en sakutdelning. För mer information om 
styrelsen utdelningsförslag, se sida 2 samt information på 
bolagets hemsida np3fastigheter.se.
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra 
NP3 äger 50 procent av Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra, 
resterande 50 procent ägs av AB Sagax. Ess-Sierras verk -
samhet består i att äga och förvalta fastigheter som utgörs av 
lagerlokaler och byggvaruhandel. Den uthyrbara arean uppgår 
till 184 000 kvadratmeter. Drygt 40 procent av fastigheternas 
marknadsvärde finns på orter där NP3 redan är etablerad idag. 
Syftet med joint venture-samarbetet är bland annat att kunna 
erbjuda hyresgästerna lokal service.
Hyresintäkterna för året uppgick till 96 mkr (93) och fastighe-
ternas marknadsvärde uppgick per 31 december till 1 475 mkr 
(1 610). För året bidrog Ess-Sierra med 31 mkr (32) till NP3s för-
valtningsresultat och resultatandelen uppgick till -29 mkr (65). 
Cibola Holding AB 
NP3 äger 31,6 procent av hotellfastighetsbolaget Cibola 
Holding AB. Cibola äger fem hotell- och spaanläggningar. 
Fastigheterna är belägna i norra Sverige. 
Per 31 december uppgick NP3s kapitalandel till 104 mkr (99) 
och för året bidrog Cibola med 8 mkr (11) till NP3s förvaltnings-
resultat, den totala resultatandelen uppgick till 5 mkr (9). NP3s 
resultatandel från Cibola redovisas med ett kvartals fördröjning.
Fastighets AB Jämtjägaren 
NP3 Fastigheter AB och Jämtkraft AB bedriver ett gemen -
samt projekt för att bland annat uppföra ett huvudkontor och 
driftcentral för Jämtkraft. Projektet genomförs i det gemen -
samt ägda bolaget Fastighets AB Jämtjägaren där parterna 
äger bolaget till 50 procent vardera och NP3 redovisar därför 
innehavet som ett joint venture. Projektet utgör en investering 
om cirka 400 mkr, hyresavtal har tecknats på 15 och 20 år. 
Projektet finansieras dels genom tillskjutet kapital från ägarna, 
dels genom byggnadskreditiv i bank. 
Projektet att uppföra ett huvudkontor och driftcentral för Jämt -
kraft kommer att färdigställas under första kvartalet 2024 och 
tas i drift från och med den 1 april. Per 31 december uppgick 
NP3s kapitalandel till 73 mkr (73).
Större innehav i intresseföretag och joint venture
NP3s andel av resultat från intresseföretag och JV, 
mkr
Totalt intresseföretag  
och Joint venture
Fastighetsbolaget  
Emilshus
Fastighetsaktiebolaget  
Ess-Sierra
2023 
jan-dec
2022 
jan-dec
2023 
jan-dec1)
2022 
jan-dec
2023 
jan-dec
2022 
jan-dec
NP3s ägarandel, % 13,1 17,8 50,0 50,0
NP3s röstandel, % 16,8 19,3 50,0 50,0
Kapitalandel 468 1 064 - 557 284 321
Förvaltningsresultat 76 81 38 35 31 32
Värdeförändring fastigheter -93 83 -23 33 -68 49
Värdeförändring finansiella instrument -3 25 -3 25 - -
Skatt 0 -38 -7 -19 8 -16
Summa resultatandel -20 151 5 75 -29 65
1) Då Emilshus publicerar sin bokslutskommuniké efter att NP3 publicerat sin rapport har resultatandelen för fjärde kvartalet fram till den 6 december baserats på den in-
tjäningsförmåga som presenterades i Emilshus kvartalsrapport för januari-september 2023. Beräknad skattekostnad för fjärde kvartalet har antagits uppgå till 20,6 procent 
av intjäningsförmågan. Värdeförändringar för fjärde kvartalet har lämnats oförändrade i jämförelse med tredje kvartalet. Jämförelseperioden januari-december 2022 har 
beräknats på samma sätt.

===== SIDA 16 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
16
Finansiering
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Övergripande finansieringsstruktur
Bolagets finansiering består av en kombination av skulder till 
kreditinstitut, övriga skulder och uppskjuten skatteskuld samt eget 
kapital. NP3s kreditgivare utgörs huvudsakligen av de stora nord -
iska bankerna genom banklån inklusive revolverande faciliteter. 
Obligationslån utgör ytterligare en finansieringskälla och är ett 
komplement till ovanstående finansiering. NP3 har ett långsiktigt 
kreditbetyg om ”BB” med negativa utsikter från Nordic Credit  
Rating. Syftet är att ratingen ska bidra till att öka transparensen 
och förståelsen om NP3s verksamhet och kreditvärdighet.
Räntebärande skulder 
Nedan redovisas en sammanställning över bolagets räntebär-  
ande skulder per 31 december 2023 och 2022.
Säkerställda lån utgjorde 85 procent (80) och icke-säkerställda 
obligations- och reverslån 15 procent (20) av totala räntebärande 
skulder. Minskningen i icke-säkerställda räntebärande skulder 
under året beror huvudsakligen på återköp av obligationslån. 
Återköpen finansierades huvudsakligen genom del av det kapital 
som genererades från bolagets stamaktieemission i början av 
februari som inbringade 617 mkr efter emissionskostnader.
Bolaget har sedan i juni 2022 ett MTN-program med en ram om 
5 mdkr under vilken lån löpande kan emitteras på kapitalmark -
naden i svenska kronor eller euro med en löptid på lägst ett år. 
Per bokslutsdagen hade bolaget emitterat gröna obligationer om 
1 300 mkr under detta program. Utöver detta har bolaget 467 mkr 
i grön obligationsfinansiering som emitterats under individuell 
ram år 2021.
Belåningsgrad och låneförfallostruktur
Bolaget har som mål att ha en belåningsgrad mellan 55 och 65 
procent där finansieringskällorna är en balans av bank-, certifi-  
kats- och obligationslån. Belåningsgraden beräknad som netto-  
skuld 11 751 mkr, i förhållande till fastigheternas marknadsvärde 
om 20 276 mkr och investeringar i intresseföretag om 468 mkr 
totalt 20 744 mkr, uppgick till 56,6 procent (57,6) per 31 december. 
Disponibel likviditet bestående av likvida medel och outnyttjade 
kreditfaciliteter per 31 december uppgick till 588 mkr. Skuldkvo -
ten, nettoskuld i förhållande till framåtriktat justerat driftöverskott 
uppgick till 8,6 ggr (9,4) på balansdagen. 
Räntebärande skulder som förföll inom tolv månader uppgick till 
1 408 mkr (1 403) bestående av banklån om 871 mkr, certifikatslån 
59 mkr, obligationslån om 467 mkr och övriga skulder om 10 mkr. 
Av de kortfristiga bankskulderna om 871 mkr den 31 december 
hade bolaget per rapportdagen antingen genomfört refinan -
sieringar eller erhållit kreditbeslut till ett belopp om 613 mkr. En 
majoritet av övriga kortfristiga banklån har förfall i december 
2024. Vid årets utgång uppgick kapitalbindningen till 2,2 år (2,3) 
med förfall fördelade enligt tabellen nedan.
Genomsnittsränta och ränteförfallostruktur
Genomsnittlig ränta för bolagets räntebärande skulder uppgick 
till 5,07 procent (4,18). Den huvudsakliga förklaringen till ökningen 
av den genomsnittliga räntan är den allmänt ökade räntenivån 
på marknaden. Grafen på följande sida visar förändringar i de 
olika komponenter som bygger upp bolagets genomsnittsränta 
inklusive effekter av bolagets räntederivatsportfölj. Genomsnittlig 
räntebindningstid uppgick till 2,1 år (1,9) och 42 procent (31) av 
låneportföljen var räntesäkrad med en förfallostruktur mellan ett 
och tio år enligt tabell nedan.
För att begränsa ränterisken används räntederivat företrädesvis 
i form av ränte-swappar. Vid årets slut uppgick bolagets portfölj 
av räntederivat till 6 725 mkr. I derivatportföljen ingår räntederivat 
om 1 750 mkr vilka inte ingår i bolagets räntesäkringsportfölj och 
således inte i beräkningen av bolagets räntesäkringsgrad och 
räntebindning. Dessa kategorier av räntederivat har antingen en 
begränsning i skyddet uppåt i räntenivån eller kan förtidsstäng -
Sammanställning - nettoskuld
2023
31 dec
2022
31 dec
Mkr
Banklån 10 140 9 769
Säkerställda räntebärande skulder 10 140 9 769
Obligationslån 1 767 2 319
Certifikatslån 59 144
Övriga räntebärande skulder 15 44
Icke-säkerställda räntebärande skulder 1 841 2 507
Periodiserade upplåningskostnader -38 -42
Totala räntebärande skulder 11 943 12 234
Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar -192 -212
Nettoskuld 11 751 12 022
Kapital- och räntebindning (Bank och obligationsfinansiering) per 31 dec 2023
  
     Kapitalbindning Räntebindning
Förfall Belopp, mkr Andel, % Belopp, Mkr
Genomsnittlig 
ränta, % Andel %  
-12 mån1) 1 397 12 6 992 7,83 58
1-2 år 3 045 25 1 450 0,45 12
2-3 år 6 134 51 500 0,58 4
3-4 år 1 105 9 400 0,42 3
4-5 år 249 2 825 1,69 7
5-10 år 36 0 1 800 1,90 15
Summa/genomsnitt 11 967 100 11 967 5,07 100
1) Av förfall i kapitalbindningen om 6 134 mkr inom 2 till 3 år avsåg 5 234 mkr bankfinansiering vars förfall huvudsakligen fördelades till under början eller 
slutet av året inom förfalloperioden.

===== SIDA 17 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
17
Finansiering
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Börsnoterade obligationslån per 31 dec 2023
Löptid Rambelopp, mkr
Utestående 
belopp, mkr Ränta, % Räntevillkor, % Räntegolv Förfallodag
Grönt  
obligationslån
2021/2024 1 000 467 7,03 Stibor 3M + 3,50 Nej 2024-10-03 Ja
2022/2025 MTN-program 400 10,54 Stibor 3M + 6,50 Nej 2025-09-23 Ja
2023/2026 MTN-program 500 9,57 Stibor 3M + 5,50 Nej 2026-04-12 Ja
2023/2026 MTN-program 400 9,28 Stibor 3M + 5,25 Nej 2026-12-14 Ja
as av motparten och är ett komplement till räntesäkringsportföljen för att 
reducera bolagets räntekostnader i en volatil marknad. Tabellen nedan visar 
övergripande bolagets räntederivatsportfölj. 
NP3s räntederivatsportfölj uppgick till 6 725 mkr varav 4 975 avsåg räntesäk -
ring. Swapp-avtalen (derivaten) värderas till verkligt värde och är klassifice -
rade i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde fastställs genom att använda mark -
nadsräntor för respektive löptid och baseras på en diskontering av framtida 
kassaflöden. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår 
ett över- eller undervärde och värdeförändringen redovisas över resultaträk -
ningen. Vid förfall har ett derivats marknadsvärde upplösts och värdeföränd -
ringar över tid påverkar inte eget kapital. Det sammanlagda marknadsvärdet 
för derivaten uppgick till 43 mkr (376) på balansdagen. Variationer i derivatens 
värdeförändring mellan kvartalen avspeglas huvudsakligen av förändringar i 
skillnader mellan förväntningar om framtida räntenivåer och derivatens ränte -
bindning vid kvartalens slut med därtill hörande avtalslängd. Nettoeffekten av 
värdeförändringarna för perioden uppgick till -333 mkr. 
Den genomsnittliga nettoräntan för bolagets derivatportfölj inklusive dess 
Stiboreffekt, var per 31 december -2,50 procent (-1,01) med en räntebindning 
för räntesäkringsportföljen om 4,9 år.
Finansiering 
2023
31 dec
2022
31 dec
Banklån, mkr 10 140 9 769
Certifikatslån, mkr 59 145
Obligationslån, mkr 1 767 2 319
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,9
Genomsnittlig ränta, % 5,07 4,18
Likvida medel, mkr 183 204
Belåningsgrad, % 56,6 57,6
Soliditet, % 35,9 35,1
Kapitalbindningstid, år 2,2 2,3
Räntebindningstid, år 2,1 1,9
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 41,6 31,3
Skuldkvot, ggr 8,6 9,4
Genomsnittlig räntenivå
Utgående STIBOR 3M,
periodslut
Räntederivatens STIBOR
effekt
Räntederivatsportfölj - fast
ränta
Lånens STIBOR-effekt
Lånemarginal
5,074,18
700
600
500
400
300
200
100
0
-100
-200
-300
BPS
31 dec 2022 31 dec 202231 dec 202331 dec 2023
418 507
405
271
87
37
215
-69
405
-228
234 243
 Utgående Stibor 3M,   
 periodslut 
 Räntederivatens   
      Stibor-effekt
 Räntederivats- 
 portfölj -  fast ränta
 Lånens Stibor-effekt
 Lånemarginal
Översikt - räntederivatsportfölj
Mkr
Nominellt 
belopp
Återstående 
löptid, år 
Genomsnittlig 
fast ränta, %
Marknads -
värde
Räntesäkringsportfölj 1) 4 975 4,9 1,19 114
Stängningsbara räntederivat 2) 1 000 9,9 2,20 -38
Performance-swappar 3) 750 4,7 3,07 -32
Totalt derivatportfölj 6 725 5,7 1,55 43
1) Marknadsvärde inkluderar forward-startad swap om 1 mdkr med löptid mars 2025 till 
2030 till fast ränta 2,99 %, ej beaktat i genomsnittlig fast räntenivå per 31 december 2023.
2) Stängningsbara räntederivat för motparten med början 8 augusti respektive 9 sep -
tember  2024 därefter kvartalsvis till slutdag 8 november respektive 8 december 2033. 
Återstående löptid ovan förutsätter ingen förtida stängning av räntederivaten.
3) Avser räntederivat med en begränsning i ränteskyddet uppåt på nivåer i intervallet 
4,40 till 4,50 %. I det fall dessa nivåer möts eller överskrids för Stibor 3M förfaller  
swappen temporärt utan några flöden, d.v.s nettoeffekt är 0 kr.
Kapitalstruktur, %
 Eget kapital 36 (35)
 Lån från kreditinstitut 46 (45)
 Certifikat 0 (1)
 Obligationslån 8 (10)
 Uppskjuten skatt 6 (6)
 Övriga skulder 4 (3)

===== SIDA 18 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
18
Rapport i sammandrag, mkr 2023-12-31 2022-12-31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 20 276 19 805
Nyttjanderättstillgångar 150 118
Andelar i intresseföretag och joint venture 468 1 064
Derivat 43 376
Övriga anläggningstillgångar 54 131
Summa anläggningstillgångar 20 991 21 495
Övriga omsättningstillgångar exklusive likvida medel 711 156
Likvida medel 183 204
Summa omsättningstillgångar 894 359
Totala tillgångar 21 885 21 854
Eget kapital och skulder
Eget kapital 7 849 7 663
Uppskjuten skatt 1 240 1 248
Långfristiga räntebärande skulder 10 319 11 640
Långfristiga räntebärande skulder, nyttjanderätter 150 118 
Summa långfristiga skulder och avsättningar 11 709 13 007
Kortfristiga räntebärande skulder 1 624 595
Rörelseskulder 704 590
Summa kortfristiga skulder 2 328 1 185
Totalt eget kapital och skulder 21 885 21 854
Rapport över finansiell ställning
Rapport över förändring eget kapital
Rapport i sammandrag, mkr Aktiekapital
Övrigt 
 tillskjutet kapital
Balanserad  
vinst
Eget kapital  
hänförligt till  
moderbolagets  
aktieägare
Innehav utan  
bestämmande  
inflytande
Totalt  
eget 
kapital
Eget kapital 2022-01-01 324 2 334 4 041 6 698 46 6 743
Utdelning - - -310 -310 - -310
Incitamentsprogram - 3 - 3 - 3
Emission av stamaktier för incitamentsprogram 1 3 - 3 - 3
Förändring innehav utan bestämmande inflytande                     - - - - -20 -20
Årets totalresultat 2022 - - 1 224 1 224 20 1 244
Eget kapital 2022-12-31 324 2 339 4 954 7 617 46 7 663
Utdelning - - -363 -363 -4 -367
Nyemission av stamaktier 10 607 - 617 - 617
Emission av stamaktier för incitamentsprogram 0 0 - 0 - 0
Incitamentsprogram - 3 - 3 - 3
Förändring innehav utan bestämmande inflytande                     - - 4 4 -9 -5
Årets totalresultat 2023 - - -62 -62 1 -61
Eget kapital 2023-12-31 334 2 949 4 533 7 815 33 7 849
NP3s aktiekapital består av 57 496 774 stamaktier samt 38 000 000 preferensaktier.

===== SIDA 19 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
19
Rapport i sammandrag, mkr
2023
12 mån
jan-dec
2022
12 mån
jan-dec
2023
3 mån
okt-dec
2022
3 mån
okt-dec
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 745 785 175 184
Förvaltningsresultat från intresseföretag och joint venture -76 -81 -16 -18
Utdelning från intresseföretag och joint venture 15 45 2 15
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet -17 -13 -13 -5
Betald skatt -50 -65 -21 -24
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 617 671 127 153
Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -37 13 -94 41
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -17 39 74 -4
Kassaflöde från den löpande verksamheten 563 723 107 190
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter -395 -1 609 -91 -85
Avyttrade fastigheter 15 125 15 8
Investeringar i befintliga fastigheter och övriga anläggningstillgångar -334 -377 -116 -81
Investeringar i nybyggnation -121 -265 -65 -46
Investeringar i finansiella tillgångar -7 -222 - -25
Avyttring av finansiella tillgångar 210 - 128 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -632 -2 348 -129 -230
Finansieringsverksamheten
Nyemission 620 3 - -
Upptagna lån 4 371 6 982 1 890 920
Amortering av lån -4 667 -5 114 -1 785 -684
Utbetald utdelning -276 -310 -91 -136
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 48 1 561 14 100
Periodens kassaflöde -21 -64 -8 61
Likvida medel vid periodens början 204 269 190 143
Likvida medel vid periodens slut 183 204 183 204
Finansiell ställning och kassaflöde
Jämförelser inom parentes avser för balansposter ingången av året. För kassa-  
flödets poster avser jämförelsesiffrorna motsvarande period föregående år. 
Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets slut till 20 276 
mkr (19 805) vilket är en ökning med 471 mkr sedan ingången 
av året som förklaras av värdeförändringar, fastighetsförvärv 
och projektinvesteringar. 
Försäljningen av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus har med-
fört att innehavet inte längre redovisas som intresseföretag 
utan börsnoterat innehav inom övriga omsättningstillgångar 
exklusive likvida medel.
Utgående likvida medel var 183 mkr (204). Eget kapital har 
påverkats av årets resultat, nyemission av stamaktier samt 
utdelning och uppgick till 7 849 mkr (7 663). 
Periodiserade upplåningskostnader har minskat räntebärande 
skulder i balansräkningen med 40 mkr. Långfristiga räntebä-
rande skulder uppgick efter justering för periodiserade låne -
kostnader till 10 319 mkr (11 640). Räntebärande kortfristiga 
skulder efter justering för periodiserade lånekostnader uppgick 
till 1 624 mkr (595), 1 088 mkr avsåg förfall och amorteringar 
på banklån inom tolv månader, 468 mkr avsåg obligationslån, 
60 mkr certifikatslån och 10 mkr återbetalning av reversskuld. 
På balansdagen hade bolagets räntederivat ett positivt värde 
om 43 mkr (376). För mer information om bolagets räntebä-
rande skulder se sidorna 16 och 17. Belåningsgraden uppgick 
till 57 procent (58) och soliditeten till 36 procent (35). Bolagets 
skuldkvot var på balansdagen 8,6 ggr (9,4). 
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 563 
mkr (723). Förvärv av fastigheter påverkade kassaflödet med 
-395 mkr (-1 609), försäljningar av fastigheter bidrog med 15 
mkr (125). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 
-334 mkr (-377) vilket huvudsakligen avsåg anpassningar och 
ombyggnader enligt befintliga och nya hyresgästers behov. 
Investeringar i nybyggnationer uppgick under året till -121 
mkr (-265). Investeringar relaterade till finansiella tillgångar 
uppgick till -7 mkr (-222). Avyttringar av finansiella tillgångar 
uppgick till 210 mkr (0).
Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till 48 mkr 
(1 561) och förklaras till största delen av nyemission som möts 
av negativ nettoupplåning. Sammantaget förändrades likvida 
medel under året med -21 mkr (-64).
Rapport över kassaflöde

===== SIDA 20 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
20
Resultaträkning – rapport i sammandrag, mkr
2023
12 mån
jan-dec
2022
12 mån
jan-dec
2023
3 mån
okt-dec
2022
3 mån
okt-dec
Nettoomsättning 64 62 63 62
Rörelsekostnader -104 -96 -31 -29
Rörelseresultat -40 -34 32 33
Finansnetto 92 8 10 30
Resultat efter finansiella poster 52 -26 42 63
Bokslutsdispositioner 39 113 39 113
Resultat före skatt 91 87 81 176
Skatt på årets resultat - -10 2 -4
Årets resultat 91 77 83 172
Balansräkning – rapport i sammandrag, mkr 2023-12-31 2022-12-31
Immateriella tillgångar 6 7
Andelar i koncernbolag 677 667
Långfristiga fordringar koncernbolag 5 465 5 259
Andelar i intresseföretag och joint venture - 344
Andra finansiella anläggningstillgångar 8 1
    Summa anläggningstillgångar 6 156 6 278
Kortfristiga fordringar koncernbolag 2 566 2 694
Övriga kortfristiga fordringar 261 15
Likvida medel 157 136
    Summa omsättningstillgångar 2 984 2 845
Totala tillgångar 9 141 9 123
Bundet eget kapital 334 324
Fritt eget kapital 1 649 1 305
    Summa eget kapital 1 983 1 629
Obeskattade reserver 20 20
Långfristiga räntebärande skulder 6 319 6 891
    Summa långfristiga skulder och avsättningar 6 339 6 911
Kortfristiga räntebärande skulder 647 474
Övriga skulder 173 110
    Summa kortfristiga skulder 820 584
Totalt eget kapital och skulder 9 141 9 123
Kommentar till moderbolaget
Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i form av  
utdelning samt ränteintäkter. Kostnaderna består av centrala administrationskostnader samt finansiella kostnader som räntor 
och periodiserade lånekostnader. Moderbolagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar 
hos dessa samt eget kapital och räntebärande skulder. 
Moderbolagets rapporter

===== SIDA 21 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
2121
Segmentrapportering
Mkr Sundsvall Gävle Dalarna Östersund Umeå Skellefteå Luleå Mellan- 
sverige
Ej  
fördelade
kostnader
Totalt 
koncernen
 Jan-dec 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 
och övriga 
intäkter 404 346 259 223 270 235 189 162 217 191 214 177 244 222 136 103 -3 -2 1 929 1 656
Vakans -34 -31 -16 -9 -17 -15 -6 -7 -13 -10 -17 -11 -14 -12 -16 -11 - - -133 -105
Rep. och  
underhåll -13 -13 -5 -4 -7 -6 -4 -4 -5 -5 -3 -3 -6 -6 -2 -3 - -1 -44 -44
Fastighets -
kostnader -72 -68 -37 -39 -53 -49 -36 -30 -47 -39 -41 -34 -44 -42 -18 -14 1 1 -346 -312
Fastighets -
skatt -8 -7 -6 -6 -5 -5 -5 -4 -6 -5 -5 -4 -7 -6 -4 -3 - - -46 -41
Kund- 
förluster -1 -3 0 -1 -1 -2 0 0 -1 0 -2 0 0 0 -1 -1 1 1 -7 -5
Driftöver-
skott 276 225 195 165 187 158 138 118 145 132 146 126 172 156 95 70 -1 -1 1 353 1 149
Överskotts -
grad, % 75 71 80 77 74 72 75 76 71 73 74 76 75 74 79 77 75 74
Antal  
fastigheter 122 121 73 71 68 67 41 41 46 45 53 53 50 50 54 40 507 488
Uthyrbar  
area, tkvm 409 406 272 264 341 339 159 159 217 212 237 235 220 217 142 120 1 998 1 950
Hyresvärde 423 394 271 248 282 264 202 191 231 210 238 216 262 241 155 115 2 065 1 880
Uthyrnings-
grad,1) % 90 91 94 95 94 93 96 97 94 95 95 92 96 94 90 91 93 94
Förvaltnings -
fastigheter 4 213 4 141 2 793 2 761 2 624 2 648 1 963 1 998 2 175 2 152 2 483 2 401 2 434 2 445 1 590 1 260 20 276 19 805
1)  Beräknat på aktuellt hyresvärde på balansdagen.
Överskottsgraden ökade huvudsakligen till följd av ökade hyres- 
intäkter, primärt drivet av indexering. NP3 valde även, att vid 
årsskiftet 2022/2023, räkna upp vakanshyror för att samtidigt 
marknadsanpassa dessa. 
I affärsområde Sundsvall är efterfrågan på lokaler fortsatt 
stabil. Överskottsgraden i affärsområdet har ökat med drygt 
tre procentenheter jämfört med föregående år drivet främst av 
indexering och förhållandevis låga kostnadsökningar.  
Uthyrningstrenden har varit positiv i affärsområde Dalarna. 
Överskottsgraden har ökat jämfört med föregående år primärt 
drivet av lägre kostnader för el. 
Vakansgraden har ökat något i Gävle jämfört med föregående 
år. Inflyttning på den största vakansen som står för 20 procent 
av vakansvärdet, sker i början av 2024. Överskottsgraden har 
ökat jämfört med föregående år till stor del drivet av lägre kost-
nader för el.
Östersund har en stark hyresmarknad. Affärsområdet har, till-
sammans med Luleå, den lägsta vakansgraden i bolaget. 
Umeå är en stabil marknad med god efterfrågan. Överskotts -
graden har minskat jämfört med föregående år till följd av höga 
vinterrelaterade kostnader. 
Näringslivets investeringar i Skellefteå har resulterat i en stark 
hyresmarknad framför allt för industrilokaler. Överskottsgraden 
är något lägre än föregående år främst på grund av höga vinter-
relaterande kostnader och en reserverad kundförlust.
Affärsområde Luleå har haft en god efterfrågan på lokaler. In -
flyttning skedde vid årsskiftet för affärsområdets tidigare största 
vakans. 
Affärsområde Mellansverige omfattar fastigheter främst kring 
Karlstad, Örebro och Västerås. Fastigheterna i dessa städer står 
för 82 procent av hyresvärdet och 79 procent av fastighetsvärdet 
i affärsområdet. Den ekonomiska uthyrningsgraden har ökat 
jämfört med föregående år och efterfrågan på lokaler i affärs -
området är fortfarande god. Under 2023 har NP3 tillträtt tolv 
fastigheter i Västerås samt en i vardera Karlstad och Örebro. 
Förvärvade fastigheter har totalt ökat hyresvärdet med 25 mkr. 
Segmentrapportering i sammandrag

===== SIDA 22 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
22
NP3s stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq 
Stockholm Large Cap och hade vid årets slut 10 868 aktie- 
ägare (11 339). Aktiekursen för stamaktien uppgick till 233,00 
kr (198,60) på balansdagen vilket motsvarade ett börsvärde om 
13 397 mkr (10 845). Därutöver tillkommer preferensaktierna 
med ett börsvärde om 1 034 mkr (942) vid årets slut. Årets hög-
sta betalkurs för stamaktien var 255,00 kr och noterades den 
2 februari. Årets lägsta kurs noterades den 25 och 26 oktober 
och var 140,00 kr. Den volymviktade genomsnittskursen för 
stamaktien under perioden var 196,74 kr (249,04). 
Aktiekursen har under de senaste tolv månaderna stigit med 
17 procent (-45) att jämföras med Nasdaqs fastighetsindex 
(OMXS Real Estate PI) som under samma period hade en 
avkastning på 17 procent (-45) och Carnegies fastighetsindex 
(CREX) som hade en avkastning på 16 procent (-45). Aktiens 
totalavkastning som definieras som aktiekursutveckling inklu-
sive återinvesterad utdelning har för året gett en avkastning på 
19 procent (-44) att jämföras med Nasdaqs totalavkastnings-
index för fastighetsbolag (OMXS Real Estate GI) som haft en 
avkastning på 20 procent (-43). Nasdaqs totalavkastningsindex 
(OMXS GI), som visar den genomsnittliga utvecklingen på hela 
Stockholmsbörsen inklusive utdelningar, hade under samma 
period en avkastning på 19 procent (-21). 
Eget kapital och substansvärde
Eget kapital uppgick till 7 849 mkr (7 663) varav preferenskapi-
tal 1 216 mkr (1 216) och innehav utan bestämmande inflytande 
33 mkr (46). 
I februari 2023 har NP3s styrelse med stöd av det emissions-
bemyndigande som erhölls vid årsstämman den 4 maj 2022, 
beslutat om och genomfört en riktad nyemission av 2 750 000 
stamaktier. I juli 2023 har teckningsoptioner utnyttjats och 
138 918 stamaktier emitterades. Detta skedde som en följd av 
det beslut som fattades på bolagets årsstämma den 15 juni 
2020 om införandet ett treårigt incitamentsprogram. Nyemis-
sionerna har inneburit att antalet aktier i bolaget ökade från 
92 607 856 aktier till 95 496 774 aktier vilket resulterade i att 
det fanns totalt 57 496 774 stamaktier och 38 000 000 prefe-
rensaktier vid årets slut. Efter avdrag för preferenskapital och 
innehav utan bestämmande inflytande motsvarade eget kapital 
114,78 kr per stamaktie (117,21). Soliditeten i bolaget uppgick till 
36 procent (35). 
Långsiktigt substansvärde uppgick till 7 796 mkr (7 272) vilket 
motsvarar 135,58 kr per stamaktie (133,17). Aktiekursen vid 
årets slut var 203 procent (169) av det egna kapitalet per sta-
maktie och 172 procent (149) av det långsiktiga substansvärdet 
per stamaktie.
Aktien och ägarna
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år. För stycket eget kapital och substansvärde visar jämförelser inom parentes ingången av året.
Utdelning av förvaltningsresultat efter aktuell skatt
  NP3 volym 1000-tal/månad  
  NP3 stängningskurs/totalavkastni ng        OMX Stockholm GI       OMX Real Estate GI 
NP3s totalavkastning jämfört med Nasdaq Stockholms  
totalavkastningsindex 
Volym  
1000-tal
Stängnings- 
kurs, kr
2022-12-312023-01-312023-02-28 2023-12-312023-11-302023-10-312023-03-312023-04-302023-05-312023-06-302023-07-312023-08-312023-09-30 2022-12-312023-01-312023-02-28 2023-12-312023-11-302023-10-312023-03-312023-04-302023-05-312023-06-302023-07-312023-08-312023-09-30
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
 400
200
0
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
 400
200
0
  NP3 volym 1000-tal/månad        NP3 stängningskurs        Carnegie Fastighetsindex 
NP3s kursutveckling jämfört med Carnegie Fastighetsindex
Volym  
1000-tal
Stängnings- 
kurs, kr
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie
Stängningskurs stamaktie
Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande 12 månader
Jan-dec, mkr 2023 2022 2021 2020 2019
Förvaltningsresultat 745 785 661 558 487
Aktuell skatt -68 -55 -44 -49 -38
Förvaltningsresultat  
efter aktuell skatt 677 730 617 509 449
Utdelning 3911) 363 310 270 241
Utdelning i procent av förvalt -
ningsresultat efter aktuell skatt 58 % 50 % 50 % 53 % 54 %
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell 
skatt till stam- och preferensaktieägare.
20,00
70,00
120,00
170,00
220,00
270,00
320,00
370,00
0,00
200,00
400,00
600,00
800,00
1000,00
1200,00
1400,00
1600,00
1800,00
2023-01-02 2023-02-02 2023-03-02 2023-04-02 2023-05-02 2023-06-02 2023-07-02 2023-08-02 2023-09-02 2023-10-02 2023-11-02 2023-12-02
NP3 stängningskurs/totalavkastning vs 
OMX Stockholm GI & OMX Real Estate GI
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs/totalavkastning OMX Stockholm GI OMX Real Estate GI
370
320
270
220
170
120
70
20
300
250
200
150
100
50
0 0,00
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
0,00
200,00
400,00
600,00
800,00
1000,00
1200,00
1400,00
1600,00
1800,00
2023-01-02 2023-02-02 2023-03-02 2023-04-02 2023-05-02 2023-06-02 2023-07-02 2023-08-02 2023-09-02 2023-10-02 2023-11-02 2023-12-02
NP3 stängningskurs vs 
Carnegie Fastighetsindex
NP3 volym / 1000 NP3 stängningskurs Carnegie Fastighetsindex
kr ggr
400
350
300
250
200
150
100
50
0
35
30
25
20
15
10
5
0
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
2023 Q1
2023 Q2
2023 Q3
2023 Q4
2016 Q1
2015 Q4
2016 Q2
2016 Q3
2016 Q4
2017 Q1
2017 Q2
2018 Q2
2019 Q2
2020 Q2
2020 Q3
2020 Q4
2021 Q1
2021 Q2
2021 Q3
2017 Q3
2018 Q3
2019 Q3
2017 Q4
2018 Q4
2019 Q4
2018 Q1
2019 Q1
2020 Q1
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
350
400
ggrkr
1) Utgör styrelsens förslag, föreslagen sakutdelning avser B-aktier i Fastighetsbolaget 
Emilshus AB (publ), där åtta stamaktier i NP3 ger en B-aktie i Emilshus. Börskursen på 
Emilshus B-aktie uppgick per 31 december 2023 till 31,80 kr. Värdet på sakutdelningen 
har baserats på denna börskurs. Utöver sakutdelningen föreslås en kontant utdelning 
om 1,50 kr/stamaktie. Därutöver föreslås en utdelning om 2,00 kr per preferensaktie. 
För mer information om styrelsens förslag till utdelning se, sida 2.

===== SIDA 23 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
23
NP3-aktien
Innehav Antal aktieägare
Antal  
stamaktier  
Antal  
preferensaktier  Ägarandel, % Röstvärde, %
1 – 500 7 682 411 353 430 615 0,9 0,7
501 – 1 000 1 003 251 588 526 877 0,8 0,5
1 001 – 2 000 762 350 508 778 091 1,2 0,7
2 001 – 5 000 662 446 843 1 721 664 2,3 1,0
5 001 – 10 000 330 479 266 1 935 548 2,5 1,1
10 001 – 50 000 319 1 997 232 4 910 458 7,2 4,1
50 001 – 110 53 559 984 27 696 747 85,1 91,9
Antal aktieägare totalt 2023-12-31 10 868 57 496 774 38 000 000 100,0 100,0
Aktieägare per 31 dec 2023
Antal  
stamaktier
Antal  
preferensaktier Ägarandel, % Röstvärde, %
Poularde AB 14 179 726 1 140 873 16,0 (16,5) 23,3 (24,5)
AB Sagax (Satrap Kapitalförvaltning AB) 12 783 806 2 293 672 15,8 (16,0) 21,2 (21,9)
Fjärde AP-fonden 2 407 918 2 255 030 4,9 (6,7) 4,3 (6,7)
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 536 910 - 4,8 (4,4) 7,4 (7,0)
J.P. Morgan Bank Luxembourg S.A. 1 270 821 1 800 000 3,2 (-) 2,4 (-)
Bonnier Treasury S.A.R.L - 3 000 000 3,1 (3,2) 0,5 (0,5)
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 255 472 2 730 899 3,1 (3,1) 0,9 (0,7)
Lannebo Fonder 2 675 837 - 2,8 (2,6) 4,4 (4,2)
PPB Holding AB - 2 166 666 2,3 (2,3) 0,4 (0,4)
State Street Bank and Trust Co, W9 1 919 123 - 2,0 (1,2) 3,1 (2,0)
SEB Investment Management 1 907 319 - 2,0 (2,3) 3,1 (3,7)
Handelsbanken Liv Försäkrings AB 664 499 843 247 1,6 (1,6) 1,2 (1,3)
J.A. Göthes AB 1 041 600 416 640 1,5 (1,6) 1,8 (1,9)
Handelsbanken Fonder 1 174 872 - 1,2 (-) 1,9 (-)
JP Morgan Chase Bank NA, W9 1 099 204 - 1 ,1 (1,0) 1,8 (1,6)
Jönsson, Ulf - 1 000 000 1 , 0 (1,1) 0,2 (0,2)
Futur Pension Försäkringsaktiebolag 173 591 766 310 1,0 (0,9) 0,4 (0,2)
BNY Mellon SA/NV (Former BNY), W8IMY 227 566 700 514 1,0 (0,8) 0,5 (0,2)
Alfred Berg 541 507 290 025 0,9 (-) 0,9 (-)
Swedbank Försäkring AB 19 821 720 695 0,8 (1,0) 0,2 (0,2)
Summa 20 största ägare 46 879 592 20 124 571 70,2 (71,2) 79,8 (81,1)
Övriga aktieägare 10 617 182 17 875 429 29,8 (28,8) 20,2 (18,9)
Totalt antal aktier 57 496 774 38 000 000 100,0 100,0
Värde inom parentes avser innehav och röster vid ingången av året 2023.
Handeln med aktien på Nasdaq Stockholm
Stängningskurs, kr
Antal transaktioner  
i snitt per handelsdag Omsättningshastighet, % 
Genomsnittlig handels-  
volym per handelsdag, mkr
31 dec 2023 31 dec 2022 Helår 2023 Helår 2022 Helår 2023 Helår 2022 Helår 2023 Helår 2022
Stamaktie 233,00 198,60 347 752 19 40 7,9 20,9
Preferensaktie 27,20 24,80 86 119 18 36 0,7 1,6

===== SIDA 24 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
24
Resultaträkning, mkr
2023
kvartal 4 
okt-dec
2023
kvartal 3 
jul-sep
2023
kvartal 2 
apr-jun
2023
kvartal 1 
jan-mar
2022
kvartal 4 
okt-dec
2022
kvartal 3 
jul-sep
2022
kvartal 2 
apr-jun
2022
kvartal 1 
jan-mar
2021
kvartal 4 
okt-dec
Hyresintäkter 464 444 443 445 408 397 382 364 343
Fastighetskostnader -106 -68 -93 -130 -91 -73 -86 -113 -81
Fastighetsskatt -12 -12 -12 -11 -12 -10 -9 -10 -10
Driftöverskott 346 365 338 304 306 315 287 242 252
Central administration -25 -15 -17 -17 -21 -15 -15 -17 -18
Resultat från intresseföretag och joint venture -9 10 -11 -10 14 35 42 59 54
Finansnetto -162 -162 -149 -138 -119 -101 -83 -73 -69
Resultat efter finansiella poster 150 198 161 139 180 234 231 211 219
-varav Förvaltningsresultat 175 206 195 169 184 220 209 173 182
Värdeförändringar fastigheter 34 -165 -176 -66 -84 5 291 129 910
Värdeförändringar finansiella instrument -285 15 60 -69 -8 53 136 197 20
Resultat före skatt -101 48 46 4 88 293 658 537 1 148
Aktuell skatt -28 -24 -5 -11 -8 -26 -11 -10 -2
Uppskjuten skatt -11 14 -4 10 -27 -38 -121 -90 -214
Periodens resultat 1) -140 39 36 3 53 228 526 437 933
Totalresultat hänförligt till moderbolagets 
aktieägare -137 38 35 2 44 219 524 436 932
Totalresultat hänförligt till innehav utan  
bestämmande inflytande -3 1 1 1 9 9 1 1 1
1) Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat.
Finansiell ställning, mkr 
2023
31 dec
2023
30 sep
2023
30 jun
2023
31 mar
2022
31 dec
2022
30 sep
2022
30 jun
2022
31 mar
2021
31 dec
Förvaltningsfastigheter 20 276 19 985 20 041 19 844 19 805 19 651 19 213 17 862 17 335
Nyttjanderättstillgångar 150 132 130 118 118 106 106 106 106
Andelar i intresseföretag och joint venture 468 1 021 1 015 1 052 1 064 1 020 978 810 724
Derivat 43 390 362 310 376 383 322 189 -
Övriga anläggningstillgångar 54 79 36 131 131 171 192 161 158
Övriga omsättningstillgångar exkl. likvida medel 711 102 127 153 156 198 196 199 127
Likvida medel 183 190 254 110 204 143 155 594 269
Totala tillgångar 21 885 21 899 21 966 21 719 21 854 21 673 21 162 19 921 18 718
Eget kapital 7 849 7 994 7 954 8 282 7 663 7 610 7 378 7 181 6 743
Uppskjuten skatt 1 240 1 229 1 243 1 238 1248 1 221 1 180 1 059 969
Räntebärande skulder 11 943 11 838 11 894 11 535 12 235 12 000 11 816 11 040 10 361
Skuld nyttjanderätter 150 132 130 118 118 106 106 106 106
Derivat - - - - - - - - 9
Ej räntebärande skulder 704 706 744 545 590 736 682 534 530
Totalt eget kapital och skulder 21 885 21 899 21 966 21 719 21 854 21 673 21 162 19 921 18 718
Kvartalsöversikt
Hyresintäkter per kvartal Driftöverskott per kvartal Förvaltningsresultat per kvartal
Driftöverskott Överskottsgrad, % 
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Mkr %
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat, %  
av hyresintäkter
Q   1  2  3  4 Q   1  2  3  4 Q   1  2  3  4 1  2  3  4 1  2  3  4 1  2  3  4 1  2  3  4 1  2  3  4 1  2  3  4 1  2  3  4 1  2  3  4 1  2  3  4 1  2  3  4 1  2  3  4 1  2  3  4 
   2019    2019    2019    2020    2020    2020    2021    2021    2021    2023   2023   2023    2022   2022   2022
%
250
200
150
100
50
0
70
60
50
40
30
20
10
0
Mkr
480
420
360
300
240
180
120
60
0
Mkr
0
60
120
180
240
300
360
420
480
Q1
19
Q2
19
Q3
19
Q4
19
Q1
20
Q2
20
Q3
20
Q4
20
Q1
21
Q2
21
Q3
21
Q4
21
Q1
22
Q2
22
Q3
22
Q4
22
Q1
23
Q2
23
Q3
23
Q4
23
mkr
Hyresintäkter per kvartal
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
0
50
100
150
200
250
300
350
400
Q1
19
Q2
19
Q3
19
Q4
19
Q1
20
Q2
20
Q3
20
Q4
20
Q1
21
Q2
21
Q3
21
Q4
21
Q1
22
Q2
22
Q3
22
Q4
22
Q1
23
Q2
23
Q3
23
Q4
23
mkr
Driftsöverskott per kvartal
Driftsöverskott Överskottsgrad %
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0
50
100
150
200
250
Q1
19
Q2
19
Q3
19
Q4
19
Q1
20
Q2
20
Q3
20
Q4
20
Q1
21
Q2
21
Q3
21
Q4
21
Q1
22
Q2
22
Q3
22
Q4
22
Q1
23
Q2
23
Q3
23
Q4
23
mkr
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat  %

===== SIDA 25 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
25
Nyckeltal
2023
helår
jan-dec
2022
helår
jan-dec
2023
kvartal 4 
okt-dec
2023
kvartal 3 
jul-sep
2023
kvartal 2 
apr-jun
2023
kvartal 1 
jan-mar
2022
kvartal 4 
okt-dec
2022
kvartal 3
jul-sep
2022
kvartal 2
apr-jun
2022
kvartal 1
jan-mar
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Antal fastigheter vid periodens utgång 507 488 507 504 503 488 488 486 480 458
Fastigheternas uthyrbara area, tkvm 1 998 1 950 1 998 1 982 1 978 1 957 1 950 1 939 1 893 1 816
Förvaltningsfastigheter, mkr 20 276 19 805 20 276 19 985 20 041 19 844 19 805 19 651 19 213 17 862
Fastighetsvärde, kr/kvm 10 148 10 156 10 148 10 083 10 132 10 140 10 156 10 135 10 150 9 836
Hyresvärde, mkr 2 065 1 880 2 065 1 933 1 924 1 894 1 880 1 700 1 655 1 575
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 93 93 93 94 94 94 94 93
Överskottsgrad, % 75 74 75 82 76 68 75 79 75 66
Direktavkastning, %  6,8 6,1 6,8 6,6 6,4 6,3 6,1 6,2 6,2 6,3
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % -2,1 18,9 -2,1 0,6 3,4 11,2 18,9 35,7 39,9 41,3
Avkastning på eget kapital, % -0,8 17,0 -0,8 1,7 4,1 10,6 17,0 30,7 33,7 34,7
Avkastning på eget kapital, före skatt, %  0 21,5 0 2,3 5,5 13,7 21,5 38,1 41,6 42,2
Avkastning på eget kapital från  
förvaltningsresultat, %  9,4 10,7 9,4 9,5 9,9 10,2 10,7 11,3 11,5 11,6
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6 1,5 1,5 1,5 1,4 1,6 1,6 1,6 1,5
Skuldkvot, ggr 1) 8,6 9,4 8,6 8,9 8,9 8,9 9,4 10,4 10,5 10,0
Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,1 2,9 2,0 2,2 2,2 2,1 2,5 2,9 3,2 3,1
Räntetäckningsgrad, rullande 12, ggr 2,1 2,9 2,1 2,2 2,4 2,7 2,9 3,2 3,4 3,4
Belåningsgrad, % 56,6 57,6 56,6 55,4 55,2 54,6 57,6 57,3 57,7 55,9
Soliditet, % 35,9 35,1 35,9 36,5 36,2 38,1 35,1 35,1 34,9 36,0
Genomsnittlig ränta, % 5,07 4,18 5,07 5,19 4,94 4,53 4,18 3,53 2,72 2,51
Kapitalbindningstid, år 2,2 2,3 2,2 2,2 2,4 2,2 2,3 2,6 2,6 2,8
Räntebindningstid, år 2,1 1,9 2,1 2,2 1,9 2,0 1,9 1,8 1,7 2,0
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 41,6 31,3 41,6 41,9 39,6 41,0 31,3 32,6 32,2 33,6
Nyckeltal per stamaktie 
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 57 497 54 608 57 497 57 497 57 358 57 358 54 608 54 608 54 608 54 445
Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 56 864 54 543 57 497 57 428 57 358 55 983 54 608 54 608 54 524 54 445
Eget kapital, kr 114,78 117,21 114,78 117,42 117,33 122,06 117,21 116,75 113,03 108,34
Långsiktigt substansvärde, kr  135,58 133,17 135,58 132,02 132,69 138,25 133,17 132,10 128,74 124,33
Förvaltningsresultat, kr 11,76 13,00 2,72 3,25 3,06 2,68 3,01 3,67 3,49 2,83
Resultat efter skatt, kr -2,43 21,04 -2,71 0,33 0,28 -0,31 0,45 3,66 9,27 7,66
Utdelning, kr 5,4752) 5,00 - - - - - - -
Aktiekurs vid periodens slut, kr 233,00 198,60 233,00 158,20 162,90 187,00 198,60 165,00 202,00 312,00
Nyckeltal per preferensaktie
Antal aktier vid periodens utgång, tusental 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000 38 000
Eget kapital, kr 32,00 32,00 31,50 31,50 31,00 32,50 32,00 31,50 31,00 32,00
Resultat, kr 2,00 2,00 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50
Utdelning, kr 2,00 2) 2,00 - - - - - - - -
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 27,20 24,80 27,20 24,50 24,95 26,30 24,80 24,05 23,15 32,90
1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för 
tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
2) Av styrelsen föreslagen utdelning, för mer information om utdelningsförslaget, se sidan 2.
För avstämning av nyckeltal och definitioner se sidorna 26-27.

===== SIDA 26 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
26
Mkr
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Nettoskuld 11 751 12 022
Driftöverskott, framåtriktat 12 mån  
enligt intjäningsförmåga 1 426 1 298
Centrala administrationskostnader,  
rullande 12 mån -68 -61
Utdelningar från intresseföretag och  
joint venture, rullande 12 mån 15 45
Justerat driftöverskott 1 373 1 282
Skuldkvot, ggr 1) 8,6 9,4
Förvaltningsresultat 745 785
Återläggning förvaltningsresultat  
intresseföretag och joint venture -76 -81
Utdelningar från intresseföretag  
och joint venture 15 45
Finansiella kostnader 617 385
Justerat förvaltningsresultat 1 301 1 134
Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,1 2,9
Nettoskuld 11 751 12 022
Marknadsvärde fastigheter 20 276 19 805
Andelar i intresseföretag och joint venture 468 1 064
Belåningsgrad, % 56,6 57,6
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 849 7 663
Balansomslutning 21 885 21 854
Soliditet, % 35,9 35,1
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 849 7 663
Avdrag preferenskapital -1 216 -1 216
Avdrag innehav utan bestämmande inflytande -33 -46
Antal aktier vid årets utgång, tusental 57 497 54 608
Eget kapital, kr/stamaktie 114,78 117,21
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 849 7 663
Avdrag preferenskapital -1 216 -1 216
Avdrag innehav utan bestämmande  
inflytande -33 -46
Återläggning derivat -43 -376
Återläggning uppskjuten skatt 1 240 1 248
Antal aktier vid årets utgång, tusental 57 497 54 608
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie 135,58 133,17
Förvaltningsresultat 745 785
Avdrag preferensaktieägarnas  
företrädesrätt till utdelning -76 -76
Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 864 54 543
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 11,76 13,00
Avstämning av nyckeltal
Mkr
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Räntebärande skulder 11 943 12 235
Kortfristiga placeringar -9 -9
Likvida medel -183 -204
Nettoskuld 11 751 12 022
Resultat efter skatt, hänförligt till  
aktieägare i moderbolaget -62 1 224
Avdrag preferensaktieägarnas  
företrädesrätt till utdelning -76 -76
Resultat efter skatt reducerat med  
preferensaktieägarnas rätt till utdelning -139 1 148
Genomsnittligt antal stamaktier, tusental 56 864 54 543 
Resultat efter skatt, kr/stamaktie -2,43 21,04
Hyresintäkter 1 797 1 551
Driftöverskott 1 353 1 149
Överskottsgrad, % 75 74
Driftöverskott, rullande 12 mån 1 353 1 149
Genomsnittligt marknadsvärde  
fastigheter 19 990 18 773
Direktavkastning, % 6,8 6,1
Resultat efter skatt, hänförligt till  
aktieägare i moderbolaget, rullande 12 mån -62 1 224
Avdrag preferensaktieägarnas  
företrädesrätt till utdelning -76 -76
Genomsnittligt eget kapital efter avräkning av 
preferenskapital och innehav utan bestämmande 
inflytande 6 708 6 066
Avkastning på eget kapital, stamaktie, % -2,1 18,9
Resultat efter skatt, rullande 12 mån -61 1 244
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 948 7 315
Avkastning på eget kapital, % -0,8 17,0
Resultat före skatt, rullande 12 mån -3 1 575
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 948 7 315
Avkastning på eget kapital, före skatt, % 0 21,5
Förvaltningsresultat, rullande 12 mån 745 785
Genomsnittligt totalt eget kapital 7 948 7 315
Avkastning på eget kapital från  
förvaltningsresultat, % 9,4 10,7
Nettoskuld 11 751 12 022
Eget kapital enligt finansiell ställning 7 849 7 663
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,6
NP3 tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller 
anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Bolaget redovisar vissa finansiella mått i rapporten som inte definieras 
enligt IFRS. De alternativa nyckeltal som NP3 presenterar används av företagsledningen för att bedöma bolagets finansiella utveckling. Därmed 
bedöms de även ge övriga intressenter, som analytiker och investerare, värdefull information. Alla företag beräknar dock inte finansiella mått på 
samma sätt, och dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan följer en avstämning av 
de alternativa finansiella nyckeltal som presenteras i denna rapport. Definitioner på nyckeltalen återfinns på sidan 27.
1) Definitionerna av räntetäckningsgrad och skuldkvot har uppdaterats och inkluderar nu erhållen utdelning från intresseföretag och joint venture. Nyckeltalen för 
tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.

===== SIDA 27 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
27
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod,  
i procent av genomsnittligt eget kapital. 
Avkastning på eget kapital, före skatt
Resultat före skatt, för en rullande tolvmånadersperiod,  
i procent av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på eget kapital, stamaktie
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod, 
reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning 
för perioden och resultatandel för innehav utan bestämman-
de inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter 
avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande 
inflytande. 
Avkastning på eget kapital från förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat för en rullande tolvmånadersperiod,  
i procent av genomsnittligt eget kapital. 
Belåningsgrad
Nettoskuld i procent av fastigheternas redovisade värde och 
investeringar i intresseföretag och joint venture.
CAGR
(Compounded Annual Growth Rate) Genomsnittlig årlig tillväxt 
uttryck i procent.
Direktavkastning
Driftöverskott för en rullande tolvmånadersperiod i procent  
av fastigheternas genomsnittliga marknadsvärde. Nyckeltalet 
visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhål-
lande till fastigheternas marknadsvärde.
Driftöverskott
Periodens hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
Eget kapital, kr/stamaktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter  
avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet  
stamaktier vid periodens utgång.
Eget kapital, kr/preferensaktie
Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris  
vid likvidation jämte upplupen utdelning.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Förvaltningsresultat
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar i såväl 
koncern- som intresseföretag och joint venture.
Förvaltningsresultat, kr/stamaktie
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat 
med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, i förhållan -
de till vägt genomsnittligt antal stamaktier. 
Genomsnittlig ränta
Vägd ränta på räntebärande skulder (exklusive skuld nyttjan-
derätter) med beaktande av räntederivat på balansdagen.
Hyresduration
Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyres-  
avtalen.
Hyresintäkter
Debiterade hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter.
Hyresvärde
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd mark-
nadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt från balans- 
dagen.
Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet 
och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning  
av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stam- 
aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet visar nettotillgång -
arnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar 
och skulder som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på 
derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför.
Nettoinvesteringar
Summan av förvärvade fastigheter samt investeringar i projekt 
och intresseföretag och joint venture med avdrag för försälj-
ningspris på fastigheter som avyttrats, direkt och via bolag, 
samt med avdrag för avyttrade andelar i intresseföretag och 
joint venture.
Nettoskuld
Räntebärande skulder, exklusive skuld nyttjanderätter, med 
avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar.
Preferenskapital
Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per 
preferensaktie.
Resultat efter skatt, kr/stamaktie
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt 
till utdelning för perioden, i förhållande till vägt genomsnittligt 
antal stamaktier. 
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från 
intresseföretag och joint venture men inklusive utdelningar 
från intresseföretag och joint venture, efter återläggning av 
finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Skuldkvot
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders 
framåtriktat driftöverskott minus centrala administrations-  
kostnader plus erhållen utdelning från intresseföretag och  
joint venture rullande tolv månader.
Skuldsättningsgrad
Nettoskuld i förhållande till eget kapital på balansdagen.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Tillträdda fastigheter
Överenskommet fastighetsvärde minskat med skatterabatt för 
under perioden tillträdda fastigheter.
Uthyrningsgrad
Uthyrd yta i procent av uthyrbar yta.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott i procent av periodens hyresintäkter. 
Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.

===== SIDA 28 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
28
Risker och osäkerhetsfaktorer
NP3 arbetar aktivt för att identifiera och minimera de väsent -
liga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och 
resultat. Väsentliga risker för bolaget utgörs bland annat av 
fastighetsrelaterade risker, finansiella risker och risker som 
uppstår till följd av händelser och förändringar i vår omvärld. 
För en utförlig beskrivning av bolagets strukturerade riskar-  
bete, se sidorna 68-72 i bolagets årsredovisning för 2022. 
Fastighetsrelaterade risker
NP3 arbetar kontinuerligt med att minimera sina fastighets-
relaterade risker. Bolaget har en god diversifiering avseende 
både fastighetskategorier och exponering mot bransch. Hyres-  
intäkterna är fördelade på ett stort antal hyresavtal där större 
hyresgäster endast står för en mindre andel av hyresvärdet. 
Det finns en risk att värderingen av förvaltningsfastigheter 
kan påverkas av de bedömningar och antaganden som görs 
av företagsledningen. Dessutom kan det volatila marknadskli-
matet och den begränsade transaktionsvolymen medföra en 
förhöjd risk för fastighetsvärderingen. För att minimera denna 
risk marknadsvärderas bolagets fastigheter varje kvartal där 
bolagets värderingspolicy innebär att minst 90 procent av det 
totala fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal två 
och fyra samt att övriga fastigheter värderas internt.
Marknadsrisken är ytterligare en risk att beakta där hög 
inflation har lett till högre räntor vilket i sin tur ger högre 
avkastningskrav med risk för fallande fastighetsvärden. Risken 
motverkas genom att bolaget arbetar kontinuerligt med att 
bibehålla eller öka marknadsvärdet på fastigheterna genom 
att hyra ut vakanta lokaler samt förädla och vidareutveckla be-
fintliga fastigheter. Risken för stor negativ påverkan på grund 
av fallande fastighetsvärden på en viss ort minskas genom 
fastigheternas geografiska spridning.
Finansiella risker 
Kostnader relaterade till finansiering utgör den enskilt största 
kostnadsposten för NP3 och det osäkra marknadsläget gör att 
refinansieringsrisken ökat och vi har också sett kraftigt ökade 
finansiella kostnader. Bolaget använder sig av räntesäkringar i 
syfte att begränsa ränterisken över tid och öka förutsägbarhe -
ten i förvaltningsresultatet. Bolagets arbete med att säkerställa 
NP3s finansiella ställning har också fortsatt hög prioritet och 
bolaget arbetar för att bibehålla sina kontakter med banker 
och kapitalmarknaden för att på så sätt minska de finansiella 
riskerna. NP3 har även arbetat med att eliminera refinan-
sieringsrisker som bland annat kan kopplas till kommande 
obligationsförfall. 
Intressekonfliktsrisker
Risk för intressekonflikter skulle kunna uppstå då styrelse -
ledamöter, personer i strategisk- och operativ ledning samt 
övriga anställda inom bolaget åtar sig vissa styrelseuppdrag, 
investerar i bolag där NP3 investerat, investerar i bolag som är 
konkurrent till NP3, belånar sitt aktieinnehav i NP3 eller förvär-
var eller avyttrar aktier i NP3. För att hantera intressekonflikts -
risker har bolaget väl utvecklade rutiner och policyer. Bland 
väsentliga policyer kan nämnas bolagets uppförandekod samt 
insiderpolicy. Frågor rörande intressekonflikter diskuteras 
löpande på bolagets styrelsemöten och i bolagets lednings -
grupp. För anställda har bolaget en rutin för dokumentation 
och godkännande av bisysslor.
Övriga risker
Det osäkra och volatila marknadsklimatet i kombination med 
krig och konflikter i vår omvärld påverkar världsekonomin och 
då också Sverige och NP3 som bolag. Den höga inflationstak-
ten under 2023 har resulterat i och kan fortsatt resultera i 
stigande kostnader för råvaror och energi vilket påverkar 
bolaget och dess hyresgäster men där kostnadsökningarna för 
NP3 till stor del kompenseras av bolagets hyresavtalsstruktur. 
NP3 följer utvecklingen och utvärderar löpande hur bolagets 
verksamhet påverkas.
Övrig information 
Redovisningsprinciper och bedömningar 
Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet 
med Årsredovisningslagen och International Accounting Stan-
dards (IAS) 34 Delårsrapportering. Övriga upplysningar enligt 
IAS 34 16A lämnas på annan plats än i not i delårsrapporten. 
Koncernen och moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer och värderingsmetoder som i årsredovisningen för 
2022. Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträ -
dande under året eller kommande perioder bedöms inte ha 
någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och 
finansiella rapporter.
Moderbolagets rapporter har upprättats i enlighet med 
årsredovisningslagen (ÅRL) och med tillämpning av Rådet för 
finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning 
för juridiska personer.
Medarbetare och organisation 
Bolaget har åtta affärsområden: Sundsvall, Gävle, Dalarna,  
Östersund, Umeå, Skellefteå, Luleå och Mellansverige. 
Huvudkontoret ligger i Sundsvall där merparten av bolagets 
anställda är stationerade. Därutöver finns det medarbetare i 
alla bolagets åtta affärsområden. Vid årets slut uppgick antalet 
medarbetare till 61 personer.

===== SIDA 29 =====

NP3 Fastigheter AB (publ) Bokslutskommuniké - Q4 2023
29
Nils Styf
Styrelseordförande
Anders Nilsson
Styrelseledamot
Hans-Olov Blom
Styrelseledamot
Mia Bäckvall Juhlin
Styrelseledamot
Åsa Bergström
Styrelseledamot
Andreas Wahlén
Vd
Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av 
bolagets revisorer. Styrelsen och verkställande direktören 
försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moder-
bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat 
samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer 
som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står 
inför.
Sundsvall den 9 februari 2024
Affärsidé 
Med hyresgäster i fokus, förvärva, äga  
och förvalta högavkastande kommer- 
siella fastigheter främst i norra Sverige.
Finansiella mål
NP3s mål är att tillväxten i förvaltnings- 
resultat per stamaktie ska uppgå till minst 
12 procent per år över en femårsperiod. 
Avkastning på eget kapital före skatt ska 
uppgå till minst 15 procent över en femårs- 
period. Räntetäckningsgraden ska vara 
lägst två gånger och den långsiktiga belå-
ningsgraden ska uppgå till 55–65 procent.  
Vision
Genom gott affärsmannaskap och  
med nöjda hyresgäster, investerare och  
intressenter, skapa Sveriges långsiktigt 
mest lönsamma fastighetsbolag.
Ledning 
Andreas Wahlén, VD
Tfn +46 60 777 03 01 
andreas@np3fastigheter.se
Håkan Wallin, CFO
Tfn +46 60 777 03 07
hakan.wallin@np3fastigheter.se
Mattias Lyxell, COO
Tfn +46 60 777 03 17
mattias.lyxell@np3fastigheter.se
Styrelse
Styrelseordförande
Nils Styf 
Tfn +46 73 350 60 39
Styrelseledamöter
Anders Nilsson
Hans-Olov Blom
Mia Bäckvall Juhlin
Åsa Bergström
Pressmeddelanden under kvartal 4
20/10 Delårsrapport januari - september
Samtliga pressmeddelanden finns på bolagets hemsida:  
www.np3fastigheter.se
Kalender
Delårsrapporter 
Q1 januari - mars: 7 maj 2024
Q2 januari - juni: 12 juli 2024
Q3 januari - september: 18 oktober 2024 
Årsredovisning 
Årsredovisning 2023: 11 april 2024
Årsstämma 
7 maj 2024
Avstämningsdagar för utdelning på preferensaktier
30 april 2024

===== SIDA 30 =====

www.np3fastigheter.se
Huvudkontor
NP3 Fastigheter AB (publ)
Org.nr 556749-1963
info@np3fastigheter.se
Gärdevägen 5A, 856 50 Sundsvall
Postadress
Box 12, 851 02 Sundsvall
Lokalkontor
Falun
Främbyvägen 6, 791 52 Falun
Gävle
Snäppvägen 18, 803 09 Gävle
Karlstad
Gjuterigatan 38A, 652 21 Karlstad
Luleå
Ödlegatan 1B, 973 34 Luleå
Piteå
Kunskapsallén 14, 941 63 Piteå
Skellefteå
Maskinvägen 14C, 931 37 Skellefteå
Sollefteå
Hågesta 7, 881 41 Sollefteå
Stockholm
Birger Jarlsgatan 34, 114 29 Stockholm
Umeå
Björnvägen 15E, 906 40 Umeå
Västerås
Ånghammargatan 6-8, 721 33 Västerås
Örnsköldsvik
Örnsköldsvik 41A, 891 41 Örnsköldsvik
Östersund
Infanterigatan 21, 831 32 Östersund