Kvartalsrapport Q1 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  1 (25) 
• Intäkter Fastighetsförvaltning uppgick till 780 (634) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 21 procent justerat för 
valutakurseffekter 
• Driftnetto Fastighetsförvaltning uppgick till 662 (543) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 21 procent justerat för 
valutakurseffekter 
• Driftnetto Operatörsverksamhet uppgick till 52 (-49) MSEK 
• EBITDA uppgick till 675 (467) MSEK, en ökning med 45 procent 
• Cash earnings uppgick till 259 (178) MSEK, motsvarande 1,41 (0,97) SEK per aktie 
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till -212 (279) MSEK, varav -410 MSEK orealiserat och 198 MSEK realiserat. Orealiserade 
värdeförändringar derivat uppgick till -344 (930) MSEK 
• Periodens resultat uppgick till -203 (1 044) MSEK, motsvarande -1,17 (5,67) SEK per aktie 
• Under det första kvartalet har Pandox förvärvat The Queens Hotel i Leeds och Best Western Hotel Fridhemsplan i Stockholm. Avyttring 
av InterContinental Montreal har slutförts

===== SIDA 2 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  2 (25) 
Hotellefterfrågan i det första kvartalet var fortsatt stabil och positiv – 
med hänsyn taget till hotellmarknadens historiska säsongsmönster där 
det första kvartalet normalt är det svagaste på året.  
Pandox tillväxt var god och vårt kassaflöde var starkt. För jämförbara 
enheter ökade nettoomsättning och totalt driftnetto med 47 respektive 
41 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år, som var 
påverkat av pandemirestriktioner. Tillväxten var särskilt stark i 
Operatörsverksamhet. 
Det första kvartalet inleddes avvaktande men efterfrågan ökade 
successivt och bilden av en robust hotellmarknad består. Utvecklingen 
var särskilt stark med tanke på de stora kapacitetstillskott som i 
skuggan av pandemin tillkommit på många marknader de senaste åren, 
till exempel i Köpenhamn och Helsingfors. 
 
Vi har under kvartalet förvärvat The Queens Hotel Leeds i 
Operatörsverksamhet och Best Western Hotel Fridhemsplan i 
Fastighetsförvaltning. Båda förvärven har gjorts på attraktiva prisnivåer 
med god direktavkastning. Det känns särskilt roligt att ha gjort ett 
förvärv i Stockholm igen, i synnerhet som vi ser stor potential i 
hotellfastigheten vid Fridhemsplan. Vi har en lång och framgångsrik 
historia av att förvärva underpresterande hotellfastigheter och på olika 
sätt öka lönsamheten och värdet. Vårt fokus och vår specialisering är 
värdefulla styrkefaktorer särskilt i nuvarande marknad. 
Transaktionsaktiviteten på hotellfastighetsmarknaden är av olika skäl 
låg och vår förvärvstakt är för närvarande lägre än vad vi skulle önska. 
För investeringar i befintlig portfölj är situationen bättre och vi ser goda 
möjligheter att fylla på med lönsamma projekt i samarbete med våra 
hyresgäster. 
 
Pandox finansiella ställning förbättrades ytterligare i det första kvartalet 
och belåningsgraden sjönk till 46,2 procent. Justerat för betald 
utdelning i april var belåningsgraden 46,8 procent. Vi har enbart 
bankfinansiering med säkerhet i fastigheterna och lånen tas i lokal 
valuta. Vi har under kvartalet genomfört refinansieringar om cirka  
5 200 MSEK på längre löptider. Som vanligt arbetar vi nära våra 
relationsbanker och långivare när det gäller refinansiering av 
kommande förfall.  
 
 
Vår affärsmodell med rörliga intäkter ger ett effektivt skydd mot såväl 
inflation som högre finansieringskostnader. Tillsammans med en driven 
organisation och en stark finansiell ställning kan vi därmed både 
försvara oss offensivt och proaktivt utnyttja de affärsmöjligheter vi ser. 
Så här långt i april har både hotellefterfrågan och snittprisutveckling 
varit god på de flesta marknader. Det finns fortsatt 
återhämtningspotential i affärsresande och internationellt resande 
samtidigt som mässkalendrarna på viktiga marknader är starkare än 
2022. Vår försiktigt optimistiska syn på hotellmarknaden 2023 består.

===== SIDA 3 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  3 (25) 
 
 
 
 
 
 
                   
 
 
 
 
 
 
 
 
Belåningsgrad 
Pandox målsättning är en belåningsgrad om  
45–60 procent, beroende på marknadsförutsättningar och 
rådande möjligheter. Bolaget definierar belåningsgrad som 
räntebärande skulder minus likvida medel i förh ållande till 
fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.  
 
Utdelningspolicy 
Pandox målsättning är en utdelningsandel på  
30–50 procent av cash earnings, med en genomsnittlig 
utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. Framtida 
utdelningar, och storleken på sådana utdelningar, beror på 
Pandox framtida utveckling, finansiella ställning, 
kassaflöden och rörelsekapitalbehov.
 
Pandox vision är att vara ett av de 
ledande hotellfastighetsbolagen i 
världen.  
 
Affärsidén är att äga hotellfastigheter 
och hyra ut dessa till starka 
hotelloperatörer under långa 
omsättningsbaserade hyresavtal. 
Pandox förmåga att agera genom hela 
hotellvärdekedjan både sänker risken 
och skapar nya affärsmöjligheter. 
 
 
Pandox strategi och affärsmodell bygger på:  
 
1. Fokus på hotellfastigheter 
2. Stora hotellfastigheter i strategiska lägen 
3. Långa omsättningsbaserade hyresavtal med  
de främsta hotelloperatörerna och delade 
investeringar 
4. Hållbarhet med affärsfokus 
5. Geografisk diversifiering minskar svängningar 
6. Egen drift minskar risk 
 
 
Pandox presenterar delårsrapporten för januari-mars 2023 för investerare, analytiker och media 
via en webbsänd telefonkonferens den 26 april kl. 08:30 CEST. Som en tjänst till Pandox 
intressenter sker också en extern uppdatering av hotellmarknaden.  
 
För att följa webcasten, gå till https://ir.financialhearings.com/pandox-q1-2023 
 
För att delta via telefon, vänligen använd något av nedanstående nummer:  
SE: +46 8 505 163 86 
UK: +44 20 319 84884 
US: +1 412 317 6300 
 
Pinkod: 4762730# 
 
 
 
Liia Nõu, vd  
+46 (8) 506 205 50 
 
Anneli Lindblom, CFO 
+46 (0) 765 93 84 00 
 
Anders Berg, Head of Communications and IR  
+46 (0) 760 95 19 40 
 
 
Denna information är sådan information som Pandox AB  (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående 
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 26 april 2023 kl. 07:00 CEST. 
Delårsrapport januari-mars 2023 26 april 2023 
Delårsrapport januari-juni 2023 14 juli 2023 
Delårsrapport januari-september 2023 26 oktober 2023 
Hotellmarknadsdag 2023 21 november 2023 
Bokslutskommuniké 2023 8 februari 2024

===== SIDA 4 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  4 (25) 
I Europa, som är världens största resedestination, noterades 585 
miljoner internationella ankomster under 2022, vilket var cirka 80 
procent av nivån innan coronavirusets utbrott (UNWTO). Förbättringen 
drevs av ett starkt resande inom Europa och en mycket intensiv 
sommarsäsong med ett uppdämt resebehov. 
Internationellt resande förväntas fortsätta öka under 2023 med stöd 
av ett mer aktivt kinesiskt resande under andra halvåret i takt med 
bättre pass- och visahantering och återetablering av flyginfrastrukturen 
till Europa. En stark dollar och en ökad amerikansk efterfrågan 
förväntas också bidra till ett ökat transatlantiskt inresande till Europa. 
Trots inflation och ökade levnadsomkostnader finns fortsatt goda 
indikationer på att upplevelser och resor prioriteras före annan 
konsumtion. Eventuella risker på nedsidan för privatresenärers 
resekonsumtion bedöms motverkas av affärs- och mötesefterfrågan 
samt internationellt resande som ännu inte återhämtat sig fullt ut till 
nivåerna före pandemin. 
 
Det första kvartalet 2023 följde i huvudsak samma mönster som de 
närmast föregående kvartalen med beläggningsgrader något under och 
snittpriser klart över 2019 års nivå. 
 
• Beläggningsgraden i Europa** uppgick till 60 procent jämfört med 46 
procent i motsvarande period föregående år (drygt 63 procent 2019). 
 
• Snittpriset uppgick till 120 EUR, motsvarande 19 procent över 2022 
och 21 procent över 2019 års nivå. 
 
• Sammantaget uppgick RevPAR i Europa till 72 EUR, en ökning med 
53 procent mot föregående år (+15 procent i jämförelse med 2019). 
 
• Lättade restriktioner för kinesiskt utresande har ännu inte 
materialiserats i hotellefterfrågan. 
 
Efter en försiktig inledning på det första kvartalet utvecklades Pandox 
marknader väl, dock med vissa skillnader förklarat av olika 
sammansättning i efterfrågan samt i vilken takt pandemirestriktionerna 
avvecklades i olika länder i jämförelsekvartalet 2022. Tyskland och 
Österrike, där restriktionerna togs bort sist, hade den starkaste 
tillväxten i kvartalet. Generellt sett, i jämförelse med 2019, var 
beläggningen något lägre medan snittpriserna var betydligt högre. 
 
 
• Beläggningsgraden i Norden* uppgick till 56 procent jämfört med 44 
procent motsvarande period föregående år (2019: 61 procent). 
 
• Snittpris och RevPAR för Norden som helhet överträffade 2019 års 
nivå med 13 respektive 4 procent. 
 
• Jämfört med 2019 presterade regionala nordiska marknader fortsatt 
bättre än de fyra huvudstäderna. 
 
• Norge hade den starkaste ökningen i snittpris med +26 procent 
jämfört med 2019. 
 
• Helsingfors var fortsatt den delmarknad som var mest utmanande på 
grund av ett relativt stort beroende av långdistansflyg från Asien och 
rysk efterfrågan. Därutöver har marknaden sett ett relativt stort 
tillskott av nya hotell den senaste åren. 
 
• Fortsatt god trend i Tyskland med RevPAR på 58 EUR jämfört med 
29 EUR motsvarande period föregående år. Jämfört med 2019 var 
RevPAR i Tyskland 9 procent lägre. 
 
• Tysk mötes-, mäss- och kongressrelaterad efterfrågan återvände med 
kraft, vilket är särskilt positivt för städer som Düsseldorf, Hannover 
och Frankfurt. 
 
• Irland och UK Regional (utanför London) var starka både jämfört 
med 2022 och 2019. För Irland och UK Regional var RevPAR 34 
respektive 21 procent högre än 2019, huvudsakligen drivet av högre 
snittpris. 
 
• Bryssel, som är en internationell hotellmarknad, såg god tillväxt i 
RevPAR. Internationella möten, delegationer och konferenser är 
tillbaka på bra nivåer. Beläggningsgraden var 11 procent lägre och 
snittpriserna 16 procent högre än 2019, vilket gav en RevPAR som var 
3 procent högre än 2019. 
 
 
 
* Benchmarking Alliance baserat på öppna hotell ** STR baserat på öppna hotell  
 
 
 
 
 
 
   
   
 
 
 
 
186%
206%
62%
51% 53%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
Kv1 2022
Kv2 2022
Kv3 2022
Kv4 2022
Kv1 2023
103%
90%
51% 51% 49%
38% 35% 34%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Tyskland
Österrike
Irland
Finland
Sverige
Norge
Danmark
Storbritannien
118%
104%100%
75%
60%
41%
33% 32%26%
14%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
Frankfurt
Montreal
Berlin
Bryssel
Stockholm
Helsingfors
Oslo
London
Köpenhamn
UK Regional
Källa: STR, Benchmarking Alliance. Baserat på öppna hotell. Avrundade siffror.

===== SIDA 5 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  5 (25) 
Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 353 (876) MSEK, en ökning 
med 54 procent där pandemirestriktioner påverkade 
jämförelsekvartalet negativt. Hotellefterfrågan utvecklades i linje med 
tidigare säsongsmönster där det första kvartalet normalt sett är det 
svagaste på året. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 
47 procent justerat för valutakurseffekter. 
Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 780 (634) MSEK, en 
ökning med 23 procent. Intäktsökningen förklaras av ökade 
omsättningsbaserade hyror, vilka uppgick till totalt 208 (98) MSEK. För 
jämförbara enheter ökade intäkterna med 21 procent justerat för 
valutakurseffekter.  
Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 573 (242) MSEK, en 
ökning med 137 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 
113 procent och RevPAR med 112 procent, justerat för 
valutakurseffekter.  
Totalt driftnetto uppgick till 714 (494) MSEK, en ökning med 45 
procent. För jämförbara enheter ökade totalt driftnetto med 41 procent 
justerat för valutakurseffekter. 
Driftnetto från Fastighetsförvaltning uppgick till 662 (543) MSEK, en 
ökning med 22 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 
21 procent, justerat för valutakurseffekter.  
Driftnetto från Operatörsverksamhet uppgick till 52 (-49) MSEK. I 
jämförelsekvartalet ingår mottagna statliga stöd om 17 MSEK. 
 
Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -45 (-32) 
MSEK. 
 
Avskrivningar Operatörsverksamhet uppgick till -67 (-61) MSEK. 
Avskrivningar om -6 (-5) MSEK ingår i administrationskostnader. 
De finansiella kostnaderna uppgick till -320 (-232) MSEK, varav  
-22 (-18) MSEK utgörs av avskrivningar av aktiverade 
uppläggningskostnader för lån. Ökningen förklaras huvudsakligen av 
högre basräntor och negativa valutakurseffekter och till mindre del av 
ökade kreditmarginaler. 
De finansiella intäkterna uppgick till 10 (2) MSEK. Finansiella 
kostnader avseende nyttjanderättstillgångar uppgick till  
-26 (-23) MSEK. 
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till  
-410 (279) MSEK, vilket framför allt förklaras av ett ökat genomsnittligt 
direktavkastningskrav.  
Realiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till  
198 (–) MSEK, varav två tredjedelar avser reavinst vid försäljning av 
InterContinental Montreal och resterande del avser nettot av 
utrangering och försäkringsersättning för Dorint Parkhotel Bad 
Neuenahr. 
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -344 (930) MSEK. 
 
Den aktuella skatten uppgick till -65 (-33) MSEK. Ökningen av aktuell 
skatt förklaras framför allt av ett högre resultat före skatt i Sverige, där 
Pandox inte har några skattemässiga underskott från tidigare år kvar att 
nyttja. 
Uppskjuten skatt uppgick till 152 (-280) MSEK, förklarat av 
värdeförändring derivat och Förvaltningsfastigheter. Se vidare not 3 på 
sida 19.  
Periodens resultat uppgick till -203 (1 044) MSEK och periodens 
resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till  
-216 (1 042) MSEK, vilket motsvarar -1,17 (5,67) SEK per aktie. 
Cash earnings uppgick till 259 (178) MSEK. 
Per 31 mars 2023 uppgick likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter 
till 3 843 MSEK, jämfört med 4 489 MSEK per 31 december 2022.  
Under det första kvartalet har Pandox genomfört refinansieringar om 
5 151 MSEK.

===== SIDA 6 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  6 (25) 
 
Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter uppgick till 780 (634) 
MSEK, en ökning med 23 procent. För jämförbara enheter ökade 
intäkterna med 21 procent, justerat för valutakurseffekter.  
Omsättningsbaserad hyra uppgick till 208 (98) MSEK. Rörliga 
hyresintäkter genererades i 55 (20) hyresavtal med miniminivå, vilket är 
en normal nivå med hänsyn taget till säsongeffekt. 
Kontrakterade minimihyror plus fasta hyror uppgår enligt avtal till 
cirka 2 000 MSEK mätt i årstakt. 
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 56 (40) 
procent i kvartalet. 
De flesta delsegment och marknader utvecklades stabilt positivt, 
däribland UK Regional, Sverige, Norge, Danmark och den regionala 
marknaden i Finland. Helsingfors presterade fortsatt på en lägre nivå än 
portföljen som helhet, även om viss förbättring noterades i kvartalet.  
I Tyskland inleddes kvartalet något avvaktande men efterfrågan ökade 
successivt. Spridningen var stor mellan de starkaste och svagaste 
destinationerna där inhemsk efterfrågan framför allt gynnade städer 
som Hamburg, Karlsruhe, Mönchengladbach och Heidelberg. Större 
industristäder som Wolfsburg presterade relativt sett sämre.  
Driftnettot uppgick till 662 (543) MSEK, en ökning med 22 procent.  
För jämförbara enheter ökade driftnettot med 21 procent, justerat för 
valutakurseffekter. 
 
 
 
 
 
 
Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 573 (242) MSEK, en 
ökning med 137 procent. För jämförbara enheter ökade intäkter och 
RevPAR med 113 respektive 112 procent, justerat för valutakurseffekter. 
Hotellefterfrågan var totalt sett stabil i kvartalet men intäktsökningen 
begränsades av en något försiktig start på perioden. 
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 52 (31) 
procent och snittprisutvecklingen var fortsatt god. 
De hotell som presterade bäst i kvartalet var Hotel Hubert (Bryssel, 
Belgien), Hilton Garden Inn London Heathrow Airport (Storbritannien) 
och Novotel Den Haag (Nederländerna). 
Driftnettot uppgick till 52 (-49) MSEK, motsvarande en 
driftnettomarginal om cirka 9 procent, vilket framförallt förklaras av 
säsongseffekt och att viktiga efterfrågesegment inte har återhämtat sig 
fullt ut. I jämförelsekvartalet ingår mottagna statliga stöd om 17 MSEK. 
InterContinental Montreal avträddes per 1 februari och The Queens 
Hotel Leeds tillträddes per 16 februari. 
NH Brussels Louise stängde för renovering den 1 april med förväntad 
återöppning under det första halvåret 2024 i Fastighetsförvaltning. 
 
  
 
26%
24%20%
9%
7%
6%
2% 6%
Sverige Tyskland Storbritannien
Finland Norge Danmark
Belgien Övriga
43%
22%
17%
13%
2%2%2%
Belgien Tyskland Storbritannien
Kanada Danmark Nederländerna
Finland

===== SIDA 7 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  7 (25) 
Pandox genomför interna värderingar av hotellfastigheterna varje kvartal och Förvaltningsfastigheter redovisas 
till verkligt värde. Det är Pandox interna värdering som utgör grunden för fastigheternas värdering. Därutöver 
görs externa värderingar av fastigheterna i jämförande och kvalitetssäkrande syfte (se vidare Not E i Pandox 
Årsredovisning 2022). 
Värderingarna av Rörelsefastigheterna redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV-beräkningarna. 
Rörelsefastigheternas redovisade värde i ”Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag” 
motsvarar anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar och uppgick till 8 817 (8 450) 
MSEK vid periodens utgång. 
I det första kvartalet har Best Western Hotel Fridhemsplan och The Queens Hotel Leeds förvärvats i 
Förvaltningsfastigheter respektive Rörelsefastigheter, samt InterContinental Montreal avyttrats i 
Rörelsefastigheter. Därutöver har försäkringsärende avseende Dorint Parkhotel Bad Neuenahr i 
Förvaltningsfastigheter avslutats och fastigheten har skrivits ned (utrangering nedan) till markvärdet. Erhållen 
försäkringsersättning motverkar resultateffekten av nedskrivningen. 
Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om 69 695 (69 231) MSEK, 
varav 57 719 (57 563) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 11 976 (11 669) MSEK för Rörelsefastigheter. 
Genomförda externa värderingar under de senaste tolv månaderna omfattar 94 procent, mätt i värde, av 
hotellfastighetsportföljen och ligger i linje med de interna värderingarna. I det första kvartalet 
externvärderades cirka 18 procent av portföljen, mätt i värde. 
Orealiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter uppgick till -410 (279) MSEK, förklarat av ett ökat 
genomsnittligt direktavkastningskrav med 0,04 procentenheter. Orealiserade värdeförändringar 
Rörelsefastigheter uppgick till -10 (130) MSEK (redovisas endast i informationssyfte). Här ökade det 
genomsnittliga direktavkastningskravet med 0,09 procentenheter, vilket i stort sett balanserades av ökade 
kassaflöden. 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
  
  
  
5,62 5,58
6,59 6,50
0
1
2
3
4
5
6
7
31 mar 2023 31 dec 2022
Fastighetsförvaltning
Operatörsverksamhet

===== SIDA 8 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  8 (25) 
I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 158 (157) hotellfastigheter med 35 586 (35 490) 
hotellrum i 15 länder, inräknat delmarknaderna England, Skottland, Wales och Nordirland. 
 
Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra Europa. Tyskland (25 procent) är Pandox enskilt största 
geografiska marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde, följt av Sverige (22 
procent), Storbritannien (19 procent), Belgien (8 procent) och Finland (7 procent). 
 
Mer än 80 procent av portföljens totala marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Pandox hyresgäster är 
välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken.  
 
Per 31 mars 2023 hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 
14,7 (15,0) år. 
 
 
 
 
 
 
  
  
 
 
 
 
 
 
  
0
20
40
60
80
100
0
200
400
600
800
1,000
2026
2030
2034
2038
2042
2046
2050
Värde förfall hyresavtal MSEK
(vänsterskala)
Ackumulerade förfall %
(högerskala)
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
Kv1 2022
Kv2 2022
Kv3 2022
Kv4 2022
Kv1 2023
60%19%
5%
16%
Omsättningsbaserade hyresavtal
med minimihyra
Omsättningsbaserade hyresavtal
utan minimihyra
Fast hyra
Egen drift

===== SIDA 9 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  9 (25) 
 
Under perioden januari–mars 2023 uppgick investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar, exklusive 
förvärv, till 235 (235) MSEK, varav 122 (88) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 114 (146) MSEK för 
Rörelsefastigheter. Underhåll uppgick till 15 (22) MSEK. 
Vid utgången av perioden uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt till 
motsvarande cirka 2 000 (1 250) MSEK, varav cirka 900 MSEK förväntas genomföras under 2023.  
 
 
 
 
 
 
Pandox skickade in en avsiktsförklaring till Science Based Targets initiative (SBTi) den 30 november 2022. Den 
1 december 2022 delade Pandox också sina mål med SBTi. Dessa är utformade i samarbete med Svenska 
Miljöinstitutet för att kunna möta kraven enligt Parisavtalet. Pandox ”slottid” för att få målen validerade av 
SBTi är den 12 juni 2023. 
Pandox hållbarhetsarbete ska bidra till hållbara fastigheter, hållbar drift samt skapa nya affärsmöjligheter. 
Bolagets övergripande hållbarhetsmål är att erbjuda sina hyresgäster resurseffektiva hotellfastigheter som 
bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling, minskar klimatpåverkan och möjliggör en god hantering av 
klimatrisker. 
Pandox hållbarhetsstrategi baseras på bolagets vision och affärsmål, dess påverkan på omvärlden när det 
gäller hållbarhet och klimatförändringar, samt vilka frågor som intressenterna anser är viktiga. Hänsyn har 
även tagits till pågående trender och de risker och möjligheter som bolaget ser. 
Pandox har definierat de mest väsentliga hållbarhetsområdena och delat upp dem i fem fokusområden: 
1. Miljö och klimat 
2. Ansvarsfulla och rättvisa affärer 
3. Nöjda och trygga gäster 
4. Attraktiv och jämställd arbetsplats 
5. Inkluderande lokalsamhällen 
Pandox viktigaste bidrag till en mer hållbar utveckling ligger i framväxten av lönsamma gröna fastigheter. 
Målet är att skapa resurseffektiva fastigheter och drift som minskar Pandox miljö- och klimatavtryck, men 
också klarar klimatförändringarna i form av skyfall och ett varmare klimat. 
Pandox gröna investeringsprogram inom Operatörsverksamhet om 8 MEUR, med en förväntad avkastning 
om cirka 20 procent, förväntas slutföras 2023. Syftet är att reducera klimatpåverkan genom energi- och 
vattenreducerade projekt samt teknikinstallationer. Målet är att minska energi-, gas -och vattenanvändningen 
med 35 procent, 25 procent respektive 20 procent, samt att minska CO2-utsläppen med 20 procent.

===== SIDA 10 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  10 (25) 
Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 46,2 (46,7) procent. Eget kapital hänförligt till 
moderbolagets aktieägare uppgick till 30 681 (30 731) MSEK. EPRA NRV uppgick till 37 676 (37 694) MSEK, 
motsvarande 204,93 (205,03) SEK per aktie. Likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 3 843 
(4 489) MSEK och det finns flera helt obelånade fastigheter om cirka 2 500 MSEK. Därutöver finns ytterligare 
outnyttjade kreditfaciliteter som, vid varje givet tillfälle, täcker emitterad volym under Pandox 
företagscertifikatprogram. Företagscertifikat används för att optimera Pandox finansiella kostnader via 
räntearbitrage. 
All Pandox skuldfinansiering är med banker med undantag för AMF Tjänstepension AB samt företagscertifikat. 
Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, exklusive uppläggningskostnader för lån, till  
34 191 (33 964) MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 1 840 (2 859) MSEK och emitterad volym 
under företagscertifikatprogrammet uppgick till 731 (699) MSEK, motsvarande cirka 2 procent av 
låneportföljen. 
Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid mindre än 12 månader uppgår till 11 021 MSEK, varav cirka 3 500 
MSEK förfaller i det andra kvartalet 2023 och cirka 6 700 MSEK i det fjärde kvartalet 2023. Vi har en dialog 
med våra kreditgivare och planen är att slutföra refinansieringar i god tid innan förfall. Under det första 
kvartalet 2023 har Pandox genomfört refinansieringar om totalt motsvarande 5 151 MSEK. 
Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,7 (2,7) år och den genomsnittliga räntan, som motsvarar 
räntenivån vid periodens slut, var 3,9 (3,2) procent, inklusive effekter av räntederivat, men exklusive 
uppläggningskostnader. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,1 (1,7) år. Lånen säkerställs av 
en kombination av fastighetspanter och aktiepanter. 
 
För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera investeringen i 
lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på 
sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter. 
 
 
 
För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, framförallt 
ränteswappar. I slutet av perioden uppgick räntederivaten brutto till 29 019 MSEK och räntederivaten netto till 
18 586 MSEK, vilket även utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. Cirka 64 procent netto av 
Pandox låneportfölj var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
• 
• 
 
49,1 47,8 47,1 46,7 46,2
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
Kv1 2022
Kv2 2022
Kv3 2022
Kv4 2022
Kv1 2023
31
12
38
8
12
0
0
5
10
15
20
25
30
35
40
<1 år
1-2 år
2-3 år
3-4 år
4-5 år
>5 år

===== SIDA 11 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  11 (25) 
 
 
 
Derivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. 
Vid slutförfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har 
därmed inte påverkat eget kapital. 
Vid utgången av perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox finansiella derivat till  
1 917 (2 261) MSEK.

===== SIDA 12 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  12 (25) 
12 april 2023 Årsstämma 2023 
10 mars 2023 Publicering av årsredovisning för 2022 
6 mars 2023 Kallelse till årsstämma 
28 februari 2023 Förvärv av Best Western Hotel Fridhemsplan  
16 februari 2023 Förvärv av The Queens Hotel Leeds 
9 februari 2023 Bokslutskommuniké 2022 
1 februari 2023  Avyttring av InterContinental Montreal slutförd 
 
För fullständiga pressmeddelanden se www.pandox.se. 
Under januari 2023 har Pandox erhållit försäkringsersättning för en 
fastighet i Tyskland som drabbades av översvämning 2021. Ersättningen 
täcker de kostnader som Pandox har haft samt den skada som orsakades 
av översvämningen, fastigheten har skrivits ned till markvärdet.  
Ingen väsentlig förändring har skett i övriga tidigare kommenterade 
tvister och försäkringsärenden. 
Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 284 (850) 
heltidsanställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till 
heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 234 (804) 
anställda inom segmentet Operatörsverksamhet och 50 (46) inom 
segmentet Fastighetsförvaltning samt central administration. 
Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av 
personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). 
Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag.  
Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. 
Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala 
administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och 
skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga 
villkor. 
Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland 
och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka 
förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett 
förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som 
ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. 
Under perioden januari–mars 2023 uppgick intäkterna från Pelican Bay 
Lucaya till 0,0 (0,1) MSEK. 
 
Pandox allmänna syn på affärsriskerna har inte förändrats jämfört med 
den detaljerade redogörelse som återfinns i årsredovisningen för 2022. 
Det finns en risk att högre finansieringskostnader kommer att leda till 
högre direktavkastningskrav. Det finns en osäkerhet om vilken 
påverkan hushållens minskade disponibla inkomst kommer att ha på 
hotellefterfrågan. 
Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som 
bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till 
fastighet, främst beroende på efterfrågans sammansättning och 
hotellets läge. Det andra kvartalet är normalt det starkaste drivet av hög 
efterfrågan och betalningsvilja från samtliga delsegment i 
hotellmarknaden. Eftersom större delen av de kunder som bor på 
Pandox-ägda eller Pandox-drivna hotell är affärsresenärer är 
hotellefterfrågan normalt svagast under det första kvartalet. 
 
Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) 
riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra 
alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga 
och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett 
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över 
historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt 
resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga 
regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. 
Avstämning av alternativa nyckeltal finns på sidorna 20–22. 
 
Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter 
utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. För det 
fjärde kvartalet 2022 uppgick det viktade antalet aktier före och efter 
utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. 
Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för 
resultatposter och årsslut 2022 för balansposter såvida inget annat 
anges. 
 
 
 
 
 
 
 
Stockholm den 26 april 2023 
 
 
 
 
Liia Nõu, vd 
 
 
 
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets 
revisor.

===== SIDA 13 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  13 (25)

===== SIDA 14 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  14 (25)

===== SIDA 15 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  15 (25)

===== SIDA 16 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  16 (25)

===== SIDA 17 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  17 (25) 
 
 
 
 
Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här 
delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen". 
 
Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar 
Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer 
och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och 
beskattning. 
 
Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller indirekt. 
 
De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden. 
 
Delårsrapporten omfattar sidorna 1–24 och sidan 1–12 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. 
 
De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2022.

===== SIDA 18 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  18 (25) 
 
Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet. Segment Fastighetsförvaltning förädlar och 
förvaltar fastigheter och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. 
Operatörsverksamheten äger hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Operatörsverksamhet innefattar också ett 
förvaltningsavtal för en externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt 
för de två segmenten samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den 
rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de 
redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Fattal 
Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna. 
För det första kvartalet 2023 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Fastighetsförvaltning till 208 (98) MSEK.

===== SIDA 19 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  19 (25) 
 
Uppskjuten skatt 
Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 268 (305) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga 
underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren. 
De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 5 359 (5 538) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt 
värde avseende Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende Rörelsefastigheter, 
samt temporära värderingsskillnader för räntederivat.

===== SIDA 20 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  20 (25)

===== SIDA 21 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  21 (25) 
  
 
 Flera beskrivningar och analyser i 
denna delårsrapport presenterar 
utveckling och status på finansiella och 
aktierelaterade nyckeltal som inte 
definieras enligt IFRS (International 
Financial Reporting Standards). 
Vidstående alternativa finansiella 
nyckeltal ger värdefull kompletterande 
information till investerare och 
bolagets ledning då de möjliggör 
utvärdering av bolagets prestation. 
Eftersom inte alla företag beräknar 
finansiella mått på samma sätt, är 
dessa inte alltid jämförbara med mått 
som används av andra företag. Dessa 
finansiella mått ska därför inte ses som 
en ersättning för mått som definieras 
enligt IFRS. På sidorna 20–22 
presenteras mått som inte definieras 
enligt IFRS, om inte annat anges, samt 
avstämning av måtten. Vidare återfinns 
även definitionerna av dessa mått på 
sidan 24. 
 
 Pandox äger, förvaltar och utvecklar 
hotellfastigheter samt driver hotell. 
Risktagandet uttrycks i en målsättning 
om en belåningsgrad netto på 45–60 
procent, beroende på marknads-
utvecklingen och rådande möjligheter. 
Utöver belåningsgrad så är 
räntetäckningsgrad, genomsnittlig 
skuldränta och räntebärande 
nettoskuld relevanta kompletterande 
mått på Pandox finansiella risk. 
 
 Pandox övergripande mål är att öka 
kassaflödet och fastighetsvärdet och 
därigenom skapa utrymme för 
investeringar som stödjer Pandox 
fortsatta expansion. Eftersom Pandox 
både äger och driver hotellfastigheter 
behövs flera mått för att mäta 
företagets måluppfyllelse i detta 
avseende. Tillväxt i cash earnings är 
Pandox primära fokus och det är också 
basen för vad som årligen skall delas ut 
till aktieägarna, dvs 30–50 procent av 
cash earnings med en genomsnittlig 
utdelningsandel om cirka 40 procent 
över tid. Driftnetto skapar transparens 
och jämförbarhet mellan bolagets två 
rörelsesegment samt med andra 
fastighetsbolag. EBITDA mäter Pandox 
samlade operativa lönsamhet på ett 
enhetligt sätt. 
 
 Substansvärdet (EPRA NRV) är det 
samlade kapital Pandox förvaltar för 
sina aktieägares räkning. Pandox mäter 
långsiktigt substansvärde med 
utgångspunkt från balansräkningen 
justerat för poster som inte innebär 
någon utbetalning i närtid, som derivat 
och uppskjuten skatteskuld. 
Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter 
ingår också i beräkningen. Se vidare 
sida 24. 
1 
2 
3 
1 
2 
3

===== SIDA 22 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  22 (25) 
EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbetalning i närtid, såsom 
goodwill, finansiella derivat, uppskjuten skatteskuld samt övervärde Rörelsefastigheter (se sidan 8 för mer information). EPRA NTA är detsamma 
som långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan 
marknadsvärderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då Pandox inte har någon goodwill, har ett 
långsiktigt investeringsperspektiv, samt inte redovisar bedömd verklig uppskjuten skatt medför det att värdet för NRV och NTA i Pandox fall blir 
detsamma. EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i balansräkningen med justering av goodwill (Pandox har ingen goodwill) och övervärde 
Rörelsefastigheter. 
 
 
 
EPRA LTV är ett nyckeltal som visar räntebärande nettoskuld i förhållande till det totala marknadsvärdet för fastighetsportföljen samt övriga 
tillämpliga tillgångar i syfte att skapa jämförbarhet mellan fastighetsbolag. I stort skiljer sig inte EPRA LTV mot Pandox tidigare definition av 
belåningsgrad, med enda skillnaden att netto rörelsefordringar och rörelseskulder inkluderas i EPRA-måttet. Då Pandox inte har intressebolag och 
Joint Ventures eller har en minoritetsandel som är väsentlig för verksamheten görs inga ytterligare justeringar. Justering jämfört med hittills 
rapporterad belåningsgrad avser nettot av följande kortfristiga rörelseposter: Skattefordran, kundfordringar, övriga fordringar, avsättningar, 
skatteskulder, leverantörsskulder samt övriga kortfristiga skulder.

===== SIDA 23 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  23 (25)

===== SIDA 24 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  24 (25) 
Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna. 
Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus 
likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid 
periodens utgång. 
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Fastighetsförvaltning.  
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Operatörsverksamheten 
inklusive avskrivningar i Operatörsverksamheten. 
EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus 
finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, 
minus aktuell skatt, justerat för eventuell orealiserad omräkningseffekt 
banktillgodohavande och minoritetsägande. 
Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Fastighetsförvaltning. 
Bruttoresultat Operatörsverksamhet plus avskrivningar inkluderade i 
kostnader Operatörsverksamhet. 
Driftnetto Operatörsverksamhet i förhållande till totala intäkter 
Operatörsverksamhet. 
Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive 
avskrivningar). 
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, 
inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, 
uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering 
Rörelsefastigheter. 
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, 
inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, 
uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering 
Rörelsefastigheter. 
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, 
inklusive omvärdering Rörelsefastigheter. 
Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/rörelseskulder. 
Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i 
förhållande till räntebärande skulder.  
Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv. 
Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus 
uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga 
placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga 
leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte. 
EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat 
med netto räntekostnader, som utgörs av räntekostnader minus 
ränteintäkter. 
Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med återlagd 
utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående 
tolvmånadersperioden. 
Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och 
omklassificeringar samt valutakursförändringar. 
Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående 
aktier. 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med 
det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier. 
EPRA NRV, NTA, NDV delat med det totala antalet utestående aktier 
efter utspädning vid periodens utgång. 
Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat 
med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter 
utspädning vid periodens utgång. 
Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade 
genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens 
utgång. 
Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen 
till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under 
perioden. 
Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen 
till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under 
perioden. 
Antal ägda hotellfastigheter och rum vid periodens utgång. 
Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för 
Rörelsefastigheter. 
Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat 
med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som 
hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella 
perioden och jämförelseperioden. Konstant valutakurs definieras som 
valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till 
denna valutakurs.  
Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för hela 
fastighetsportföljen, viktat efter 2019 års hyresintäktsnivå (som är en 
approximation för ett normalt verksamhetsår opåverkat av covid-19-
pandemin).

===== SIDA 25 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–mars 2023  25 (25)