FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2025
===== SIDA 1 =====
===== SIDA 2 =====
• Intäkter Hyresavtal uppgick till 854 (845) MSEK,
en ökning med 1 procent. Justerat för
engångsintäkt om 40 MSEK i
jämförelsekvartalet var ökningen 6 procent
• Intäkter Egen drift uppgick till 664 (656) MSEK,
en ökning med 1 procent
• Driftnetto Hyresavtal uppgick till 740 (694)
MSEK, en ökning med 7 procent
• Driftnetto Egen drift uppgick 87 (91) MSEK, en
minskning med -4 procent
• EBITDA uppgick till 775 (740) MSEK, en ökning
med 5 procent
• Cash earnings uppgick till 299 (272) MSEK,
motsvarande 1,54 (1,48) SEK per aktie, en
ökning med 4 procent
• Orealiserade värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter uppgick till 17 (105)
MSEK. Orealiserade värdeförändringar
Rörelsefastigheter, vilka endast redovisas i
informationssyfte, uppgick till -3 (-105) MSEK.
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick
till -72 (298) MSEK
• Periodens resultat uppgick till 118 (454) MSEK,
motsvarande 0,58 (2,43) SEK per aktie
• Den 1 januari slutfördes förvärvet av Radisson
Blu Hotel Tromsø för 750 MNOK
• Den 17 januari tecknades ett nytt hyresavtal
med hotelloperatören Numa för Hotel Hubert i
Bryssel. Avtalet trädde i kraft den 1 april 2025
• Den 6 mars ingicks avtal om förvärv av Hotel
Pullman Cologne för totalt 66 MEUR. Tillträde
skedde den 1 april 2025
• Den 19 mars ingicks avtal om förvärv av Elite
Hotel Frost i Kiruna för totalt 347 MSEK.
Tillträde planeras ske i det andra kvartalet 2025
===== SIDA 3 =====
•
•
•
Hotellmarknaden växte i det första kvartalet, som
är det säsongsmässigt lugnaste, där en positiv
påskeffekt delvis neutraliserades av en hotelldag
mindre på grund av skottåret 2024. Totala intäkter
och driftnetto ökade med 1 respektive 5 procent i
det första kvartalet, framförallt drivet av
affärssegmentet Hyresavtal. Justerat för
engångsposter om cirka 40 MSEK (hyra Leonardo
Hotel Köln Bonn Airport) och cirka -38 MSEK
(affärsutveckling) i jämförbart kvartal var ökningen
4 respektive 5 procent. Cash earnings per aktie
ökade med 4 procent.
EPRA NRV per aktie minskade till 207,55 SEK
från 215,58 SEK jämfört med det fjärde kvartalet
2024, vilket helt förklaras av apprecieringen av
den svenska kronan. Orealiserade
värdeförändringar uppgick till 14 MSEK för hela
fastighetsportföljen och det viktade
direktavkastningskravet minskade med en
baspunkt till 6,28 procent.
I affärssegmentet Hyresavtal ökade intäkter,
driftnetto och lönsamhet jämfört med föregående
år. Vi höll ett högt affärstempo och slutförde
förvärvet av Radisson Blu Tromsø, som hade en
säsongsmässigt stark utveckling i kvartalet och
presterade bättre än våra förväntningar. Vi ingick
också avtal om förvärv av Hotel Pullman Cologne
– slutfört den 1 april – som kommer att bidra
positivt i det andra kvartalet. Därutöver ingick vi
också avtal om förvärv av det nybyggda Elite Hotel
Frost i Kiruna med planerat tillträde i slutet av det
andra kvartalet.
Samtliga dessa hotellfastigheter har en
förväntad stabiliserad direktavkastning på mer än
7 procent, samtidigt som kreditmarginalerna för
finansieringen är klart lägre än snittet för
kreditportföljen som helhet. Vid utgången av
kvartalet uppgick vår ”yieldspread” för portföljen
som helhet till cirka 240 baspunkter.
Dessutom tecknade vi ett nytt hyresavtal med
hotelloperatören Numa för Hotel Hubert i Bryssel,
som nu ompositionerats till Numa Brussels Royal
Galleries med planerad återöppning i slutet av
april. Omklassificering till Hyresavtal skedde den 1
april och det nya avtalet förväntas ge ett
betydande värdelyft i fastigheten.
I affärssegmentet Egen drift ökade intäkterna med
stöd av förvärv medan resultatet minskade något
jämfört med föregående år. Det förklaras
framförallt av en något svagare hotellmarknad i
Bryssel som påverkade större möteshotell
negativt, samt omklassificering av tidigare Hotel
Pomander Nürnberg (numera Scandic Nürnberg
Central) till Hyresavtal. Därutöver påverkade den
pågående renoveringen av Hotel Mayfair
Copenhagen och utbyggnaden av DoubleTree by
Hilton Brussels både intäkter och resultat negativt.
Tidigare Hotel Hubert (numera Numa Brussels
Royal Galleries) i Bryssel var dessutom stängt
delar av kvartalet.
Sammantaget minskade driftnettomarginalen
marginellt till 13 procent jämfört med 14 procent
föregående år. Det första kvartalet är
säsongsmässigt lugnt och även mindre avvikelser
kan få stora effekter på resultat och lönsamhet.
Bokningsläget inför kommande kvartal är positivt.
Vid slutet av kvartalet uppgick vår belåningsgrad
till 45,7 procent. Inräknat förvärvet av Hotel
Pullman Cologne (1 april) och betald utdelning (16
april) var belåningsgraden 47,4 procent. Vår
finansiella ställning är därmed fortsatt stark, vilket
tillsammans med ett stabilt kassaflöde ger
betydande utrymme för förvärv av nya
hotellfastigheter och investeringar i befintlig
portfölj.
Effekterna av det pågående tullkriget är svåra att
bedöma, eftersom vi inte vet dess slutgiltiga
omfattning och konsekvens. Generellt sett är
hotellmarknaden beroende av ekonomisk aktivitet
och tullarna skapar osäkerhet framförallt hos
företagen. Mot det står ett mer enat och starkt
Europa med möjlighet att genom investeringar
skapa tillväxt. Därutöver har konsumenter hittills
varit mycket motståndskraftiga och konsekvent
prioriterat resor och upplevelser högre än annan
konsumtion.
Datapunkterna är fortfarande få och rör
framförallt det internationella resandet mellan
Europa och USA. Indikationen är att resandet från
Europa till USA redan har minskat och förväntas
minska ytterligare kommande kvartal. Det skapar
förutsättningar för ett ökat intraregionalt resande
inom Europa när interkontinentala resor bokas om
till nya resmål. Resandet från USA till Europa har
inte påverkats i samma utsträckning, vilket netto
mycket väl kan ge en fortsatt stabil hotellmarknad i
Europa, som också är en oöverträffad destination
för resor med cirka 55 procent av globala
ankomster.
===== SIDA 4 =====
Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 518
(1 501) MSEK, en ökning med 1 procent med stöd
av förvärv i båda affärssegmenten.
Totalt driftnetto uppgick till 827 (785) MSEK, en
ökning med 5 procent drivet av förvärv i båda
affärssegmenten och en förbättrad lönsamhet i
Hyresavtal.
Kostnaderna för den centrala administrationen
uppgick till -58 (-51) MSEK.
Avskrivningar Egen drift uppgick till -76 (-71)
MSEK. Därutöver ingår avskrivningar om -6 (-6)
MSEK i administrationskostnader.
Finansnettot uppgick till -419 (-414) MSEK, där
ökade kostnader från en högre lånevolym, till följd
av förvärv, till stor del motverkades av lägre
kreditmarginaler och lägre marknadsräntor.
Aktuell skatt uppgick till -51 (-45) MSEK.
Uppskjuten skatt uppgick till -48 (-83) MSEK,
förklarat av värdeförändring Förvaltnings-
fastigheter. Se vidare Not 6 på sida 22.
Cash earnings uppgick till 299 (272) MSEK. Cash
earnings per aktie uppgick till 1,54 (1,48) SEK, en
ökning med 4 procent.
Värdeförändring fastigheter uppgick till 14 (34)
MSEK, varav orealiserade värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter uppgick till 17 (105) MSEK.
Värdeförändring fastigheter inkluderar därutöver
nedskrivning Rörelsefastigheter om -3 (0) MSEK.
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick
till -72 (298) MSEK.
Periodens resultat uppgick till 118 (454) MSEK
och periodens resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick till 113 (447) MSEK,
motsvarande 0,58 (2,43) SEK per aktie.
Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2024 för
balansposter såvida inget annat anges.
Driftnetto
Marknadsvärde
*Like for like. För jämförbart bestånd i fast valuta. För Hyresavtal baserat på driftnetto före kostnader för fastighetsadministration.
===== SIDA 5 =====
•
•
•
Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter
uppgick till 854 (845) MSEK, en ökning om 1
procent. Justerat för engångsintäkt om 40 MSEK
relaterat till hyra för tidigare år för Leonardo Köln
Bonn Airport i jämförelsekvartalet var ökningen 6
procent. För jämförbart bestånd i fast valuta ökade
intäkterna med 1 procent.
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick
till cirka 58 (58) procent. Snittpriserna minskade
marginellt.
Norge, Finland och Tyskland var särskilt starka
delmarknader i kvartalet.
Enskilda destinationer med en särskilt god
RevPAR-utveckling var Frankfurt, Helsingfors och
Oslo.
Göteborg tyngdes fortsatt av ny kapacitet.
Kostnader, inklusive fastighetsadministration,
uppgick till -114 (-151) MSEK. Jämförelsekvartalet
föregående år innehöll en engångskostnad om
cirka -38 MSEK avseende kommersiell utveckling.
Driftnetto uppgick till 740 (694) MSEK, en ökning
med 7 procent. För jämförbart bestånd i fast valuta
ökade driftnettot med 1 procent.
Driftnettomarginalen uppgick till cirka 87 (82)
procent.
Den 1 januari slutfördes förvärvet av Radisson
Blu Hotel Tromsø för 750 MNOK.
Den 6 mars ingicks avtal om förvärv av Hotel
Pullman Cologne för totalt 66 MEUR.
Tillträde skedde den 1 april 2025.
Den 19 mars ingicks avtal om förvärv av Elite
Hotel Frost i Kiruna för totalt 347 MSEK.
Tillträde planeras ske i det andra kvartalet 2025.
Hyresavtal är kärnan i vår verksamhet. Avtalen är omsättningsbaserade med lång löptid, god garanterad
miniminivå, delad risk och stabil intjäning. Garanterade hyror, det vill säga kontrakterade minimihyror plus
fasta hyror, uppgår till motsvarande cirka 2 300 MSEK mätt i årstakt.
===== SIDA 6 =====
•
•
•
Intäkter från Egen drift uppgick till 664 (656)
MSEK, en ökning med 1 procent med stöd av
förvärv. För jämförbart bestånd i fast valuta
minskade både intäkter och RevPAR med -3
procent.
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick
till cirka 58 (58) procent. Snittpriserna minskade
något.
Hotell med den bästa relativa RevPAR-
utvecklingen jämfört med motsvarande kvartal
föregående år var bland annat Radisson Blu
Dortmund, Novotel Hannover, Queens Hotel
Leeds och DoubleTree by Hilton Bath.
Kostnader uppgick till -652 (-635) MSEK.
Driftnetto (EBITDA) uppgick till 87 (91) MSEK,
motsvarande en marginal om 13 (14) procent. För
jämförbart bestånd i fast valuta minskade
driftnettot med -25 procent. Det förklaras av en
något svagare hotellmarknad i framförallt Bryssel
som påverkade större möteshotell negativt, samt
renoveringsstörningar. Det första kvartalet är
dessutom ett säsongsmässigt litet kvartal där lägre
intäkter kan få en oproportionerligt stor effekt på
resultatet.
Den 17 januari tecknades ett nytt hyresavtal med
Numa för Hotel Hubert i Bryssel. Avtalet trädde i
kraft 1 april 2025. Hotellet var stängt delar av det
första kvartalet.
Egen drift är hotellverksamhet vi driver i fastigheter som vi själva äger. Det är en viktig del av vår aktiva
ägarmodell och ger oss värdefullt handlingsutrymme vid förvärv och ompositionering av hotellfastigheter
med målet att skapa värde genom nya hyresavtal, eller realisera värde genom avyttring.
===== SIDA 7 =====
Under 2024 nådde globala internationella
ankomster åter upp till 2019 års nivå. Den
europeiska rese- och hotellindustrin fortsatte
också att växa i det första kvartalet, framför allt
drivet av tillväxt i östra Europa, trots ökad
geoekonomisk osäkerhet. Flera europeiska
flygbolag rapporterade dessutom om god
efterfrågan i kvartalet med ökad kapacitet och
utökade flyglinjer. Resandet från Nordamerika till
Europa var stabilt medan det minskade relativt
kraftigt från Europa till Nordamerika. Netto finns en
möjlighet att hotellmarknader i Europa kan gynnas
när resor som annars skulle ha gått till USA bokas
om till europeiska destinationer. Ett ökat asiatiskt
inresande kan också påverka positivt. Ett lägre
oljepris kan leda till lägre resekostnader, framför
allt för flygresor och därmed ett större
konsumtionsutrymme för både resor och
hotellövernattningar. Utsikterna är dock
svårbedömda med betydande osäkerhet för både
företag och privatkonsumenter.
• Beläggningsgraden i Europa som helhet
ökade 1 procent till 62 procent.
• Snittpriserna ökade 2 procent och uppgick till
127 EUR.
• Sammantaget uppgick RevPAR i Europa till
78 EUR i kvartalet, en ökning med 3 procent.
• Beläggningsgraden i Norden uppgick till 54
procent, vilket var 4 procent högre än
motsvarande period föregående år.
Snittpriserna ökade med 2 procent varav
RevPAR ökade med 6 procent.
• I Norden hade Norge den starkaste tillväxten
och RevPAR ökade med 14 procent, varav
mars månad stod för merparten av
ökningen, delvis förklarat av påskens
infallande i april jämfört med mars
föregående år. I Finland ökade RevPAR
med 3 procent, drivet av en förbättrad
internationell efterfrågan.
För Sverige ökade RevPAR med 2 procent,
drivet av god utveckling i regionstäderna.
Göteborg, som tillförts mycket ny kapacitet,
var fortsatt svagt och RevPAR minskade
med -3 procent.
• I Tyskland ökade RevPAR med 2 procent
med stöd av en högre efterfrågan samt hög
aktivitet i de viktiga mäss- och
kongressdestinationerna Hannover och
München.
• I UK Regional var RevPAR oförändrat,
förklarat av kapacitetsökning i större städer
som Manchester och Glasgow i kombination
med en något dämpad efterfrågan. I London
noterades en minskning av RevPAR med
cirka -3 procent förklarat av lägre snittpriser.
• I Irland ökade RevPAR med 1 procent drivet
av förbättrade snittpriser.
• I Bryssel minskade RevPAR med -3 procent,
förklarat av lägre efterfrågan i det viktiga
mötessegmentet samt ny kapacitet.
Diagrammet visar RevPAR-utveckling för ett urval av länder, regioner och städer jämfört med
motsvarande period föregående år, baserat på marknadsdata från STR och Benchmarking Alliance.
ADR/snittpris visas på den vertikala axeln och OCC/beläggningsgrad på den horisontella axeln.
Diagrammets mittpunkt (origo) motsvarar ADR/snittpris och OCC/beläggningsgrad för motsvarande
period föregående år. Procentsiffran anger RevPAR-förändring jämfört med motsvarande period
föregående år.
*Marknadsdata för nordiska marknader från Benchmarking Alliance, och STR för övriga marknader.
===== SIDA 8 =====
7 januari 2025
Pandox har slutfört tidigare offentliggjort förvärv av Radisson Blu Hotel Tromsø
17 januari 2025
Pandox tecknar nytt hyresavtal för Hotel Hubert i Bryssel
6 februari 2025
Bokslutskommuniké januari–december 2024
6 mars 2025
Pandox ingår avtal om förvärv av hotellfastighet i Köln, Tyskland
13 mars 2025
Pandox publicerar årsredovisning för 2024
19 mars 2025
Pandox ingår avtal om förvärv av hotellfastighet i Kiruna, Sverige
1 april 2025
Pandox har slutfört tidigare offentliggjort förvärv av Hotel Pullman Cologne
9 april 2025
Kommuniké från årsstämman i Pandox Aktiebolag (publ)
===== SIDA 9 =====
Vid utgången av perioden hade Pandox
fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om
73 961 (76 334) MSEK, varav 58 755 (60 290)
MSEK avsåg Förvaltningsfastigheter och 15 205
(16 044) MSEK avsåg Rörelsefastigheter.
Påverkan från förändrade valutakurser uppgick till
-3 369 MSEK.
Genomförda externa värderingar under de senaste
tolv månaderna omfattar 100 procent av
fastighetsvärdet och ligger totalt sett i linje med de
interna värderingarna. I det första kvartalet
externvärderades cirka 31 procent av
fastighetsvärdet.
I perioden uppgick orealiserade
värdeförändringar Förvaltningsfastigheter till 17
(105) MSEK, varav marginellt lägre
direktavkastningskrav påverkade positivt med 7
MSEK medan ökade kassaflöden bidrog positivt
med 10 MSEK i perioden.
I perioden uppgick orealiserade
värdeförändringar Rörelsefastigheter till -3 (-105)
MSEK (redovisas endast i informationssyfte).
I det första kvartalet tillträddes Radisson Blu
Hotel Tromsø.
¹⁾ Värderingarna av Rörelsefastigheterna redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV, EPRA
NDV och EPRA NTA. Rörelsefastigheternas redovisade värde i ”Rapport över finansiell ställning för
koncernen i sammandrag” motsvarar anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella
nedskrivningar och uppgick till 11 920 (12 637) MSEK vid periodens utgång.
För mer information om fastighetsvärdering, se årsredovisning 2024 Not E.
===== SIDA 10 =====
I slutet av perioden bestod Pandox
fastighetsportfölj av 162 (161) hotellfastigheter
med 35 941 (35 672) hotellrum i 11 länder.
Förvärven av Hotel Pullman Cologne med 275
rum, som tillträddes 1 april 2025, samt Elite Hotel
Frost som ännu inte tillträtts, ingår ej i
sammanställningen.
Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra
Europa. Storbritannien (24 procent) är Pandox
enskilt största geografiska marknad mätt som
andel av fastighetsportföljens totala
marknadsvärde, följt av Tyskland (22 procent),
Sverige (22 procent), Belgien (8 procent) och
Finland (6 procent).
Cirka 80 procent av portföljens totala
marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt.
Pandox hyresgäster är skickliga hotelloperatörer
med starka hotellvarumärken.
Per 31 mars 2025 hade Förvaltningsfastigheter en
viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod
(WAULT) på 14,2 (14,4) år.
För mer information om Pandox portfölj, se www.pandox.se
0
20
40
60
80
100
0
200
400
600
800
1 000
2025
2029
2033
2037
2041
2045
2049
2053
Värde förfall hyresavtal
MSEK (vänsterskala)
Ackumulerade förfall %
(högerskala)
===== SIDA 11 =====
En stor och väldiversifierad portfölj erbjuder goda
möjligheter till värdeskapande och tillväxtdrivande
investeringar. Pandox för en löpande dialog med
varje hyresgäst om gemensamma investerings-
projekt för att ytterligare öka hotellets intäkter och
lönsamhet. Till exempel nya bäddar i existerande
rum, nya rum i befintliga hotellfastigheter eller nya
rum genom tillbyggnad av befintliga hotell-
fastigheter.
Under perioden januari–mars 2025 uppgick
investeringar i fastigheter och anläggnings-
tillgångar, exklusive förvärv, till 279 (241) MSEK,
varav 175 (177) MSEK Förvaltningsfastigheter och
103 (64) MSEK Rörelsefastigheter.
Vid utgången av det första kvartalet 2025 uppgick
beslutade investeringar för pågående och framtida
projekt till motsvarande cirka 1 600 MSEK, varav
cirka 800 MSEK förväntas genomföras under
återstoden av 2025.
Kostnader för underhåll uppgick under perioden
januari-mars 2025 till 34 (27) MSEK.
Kolmården och intillliggande Vildmarkshotellet
är en känd destination för såväl barnfamiljer
som konferensgäster, en kort bilväg från
Stockholm. Under hösten 2024 har Pandox och
hyresgästen Parks & Resorts utvecklat en ny
spaprodukt över två våningar, med havsutsikt,
infinitypool och bastubad.
The Hotel, Brussels är vårt största hotell i
Belgien med 421 rum. Beläget i en av Bryssels
högsta byggnader erbjuder The Hotel
panoramautsikt över staden. I det pågående
renoveringsprogrammet sker en uppgradering
av befintliga rum samt skapande av fem nya
hotellrum och ett mini-spa på 25:e våningen.
.
===== SIDA 12 =====
Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden
netto till 45,7 (45,2) procent. Eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägare uppgick till 32 131
(33 528) MSEK. EPRA NRV uppgick till 40 390
(41 953) MSEK, motsvarande 207,55 (215,58) SEK
per aktie. Minskningen förklaras av negativa
valutakurseffekter. Likvida medel plus outnyttjade
kreditfaciliteter uppgick till 3 413 (4 069) MSEK och
det finns obelånade fastigheter om totalt cirka 1 438
MSEK. Därutöver finns ytterligare outnyttjade
kreditfaciliteter som, vid varje givet tillfälle, täcker
emitterad volym under Pandox
företagscertifikatprogram.
Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen,
exklusive uppläggningskostnader för lån, till
35 283 (35 771) MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter
efter avdrag för företagscertifikat uppgick till
1 936 (2 783) MSEK och emitterad volym under
företagscertifikatprogrammet uppgick till
1 458 (1 232) MSEK. Företagscertifikat används
enbart för att optimera Pandox finansiella kostnader
via räntearbitrage.
Förutom företagscertifikat består Pandox
skuldfinansiering enbart av bankfinansiering med
säkerhet i en kombination av fastighetspanter och
aktiepanter. Pandox har en geografiskt diversifierad
långivarbas bestående av 15 nordiska- och
internationella banker, samt AMF Tjänstepension AB.
Per 31 mars 2025 var den genomsnittliga
kapitalbindningstiden 2,4 (2,6) år, den genomsnittliga
räntebindningstiden 2,5 (2,7) år och den
genomsnittliga räntenivån, inklusive effekter av
räntederivat, men exklusive uppläggningskostnader,
var 3,9 (4,0) procent. Denna räntenivå är också en
rimlig approximation för den förväntade nivån vid
utgången av andra kvartalet 2025, givet oförändrade
marknadsräntor. Vid utgången av perioden var
räntetäckningsgraden (mätt på rullande tolv
månader) 2,7 ggr.
Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till
3 375 (2 359) MSEK. Kortfristiga kreditfaciliteter
inklusive ej nyttjade krediter med en löptid på
mindre än tolv månader uppgår till 3 385 MSEK,
varav 1 949 MSEK förfaller i det andra kvartalet
2025. Skillnaden förklaras av outnyttjade
kreditfaciliteter och förväntade amorteringar.
De senaste tolv månaderna har Pandox
sammanlagt genomfört nya finansieringar och
refinansieringar motsvarande totalt cirka 17 893
MSEK, varav 428 MSEK i det första kvartalet.
Total hållbarhetslänkad lånevolym uppgår per 31
mars 2025 till 14 970 MSEK. Banklånens
kreditmarginal kopplas till det årliga utfallet av tre
väldefinierade hållbarhetsmål inom miljö, socialt
och styrning (ESG), vilka redovisas i den årliga
hållbarhetsredovisningen.
1) Exklusive kontraktuell amortering.
Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av belåningsgrad och
räntetäckningsgrad.
===== SIDA 13 =====
Kostnadsökningen jämfört med motsvarande kvartal föregående år förklaras i huvudsak av ökad lånevolym till följd av förvärv, vilket till
stor del motverkats av lägre kreditmarginaler och lägre marknadsräntor.
1) Omräknat till MSEK.
2) Genomsnittlig ränta inklusive marginal och derivat, exklusive uppläggningskostnader för lån.
3) Delar av räntebärande skulden utgörs av företagscertifikat i EUR medan den outnyttjade kreditfacilitet som täcker volymen är i SEK.
För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera investeringen i lokal valuta. Eget kapital
säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak
av karaktären valutaomräkningseffekter.
Pandox bankfinansiering löper med rörlig ränta. För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används
räntederivat.
Per 31 mars 2025 uppgick räntederivatens nominella bruttovolym till 30 677 MSEK, inklusive framtidsstartande swappar. Vid samma
tidpunkt uppgick räntederivatens nominella nettovolym till 24 793 MSEK, vilket utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj.
Cirka 67 procent av Pandox nettoskuld var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år och den genomsnittliga
räntebindningstiden var 2,5 (2,7) år.
1) Andel av kredit som har en räntebindning som förfaller under perioden.
Räntederivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid slutförfall har ett
räntederivats marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Vid utgången av
perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox räntederivat till 883 (955) MSEK.
===== SIDA 14 =====
Pandox Science Based Targets:
• Scope 1 & 2 (Egen drift)
o Per utgången av kvartalet var cirka 570 av 2 600 sensorer installerade i tre hotell för närvarodetektering i hotellrum. Detta
beräknas bidra till en minskning av CO₂-utsläpp med 15 procentenheter av de 42 procent som krävs för SBT-målet i
Scope 1 och 2. Den fullständiga utrullningen planeras vara färdigställd under kommande kvartal i totalt 9 hotell.
Ytterligare studier av värmepumpar har också genomförts.
• Scope 3 (Hyresavtal)
o För att möta SBT-kraven om 25 procents reduktion av CO2-utsläpp inom Scope 3 pågår energiutredningar och analyser i
Tyskland som kommer slutföras i kv2 2025. Tillsammans med tidigare analyser i Storbritannien kommer en handlingsplan
utarbetas under 2025.
o Provbadrum har utvecklats med avsikt att minska klimatutsläpp och utan att kompromissa med gästkomfort och drift för
hyresgäster. Målet är att påbörja installation av dessa under 2025.
• Fokus på automatisering av energidata direkt från hyresgästernas energileverantörer alternativt från undermätare för att minimera
felaktigheter som kan uppstå i manuell inrapportering. Idag är cirka 50 procent automatiserad.
• CSRD-rapporteringen färdigställdes och godkändes av företagets revisorer.
• Antalet certifierade fastigheter uppgår till 14 stycken i Egen drift och två i Hyresavtal.
Pandox vetenskapsbaserade klimatmål har godkänts av Science Based Targets initiative (SBTi). De innebär att Pandox till år 2030 ska
minska utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent samtidigt som utsläppen i Hyresavtal (Scope 3) ska
minska med 25 procent.
Pandox har fattat beslut om att investera 29 MEUR i ett klimatomställningsprojekt för åtta hotellfastigheter i Egen drift. När projektet är
slutfört 2027 förväntas vi nå de SBTi-validerade utsläppsmålen för Egen drift. Projektet kommer gradvis att generera
kostnadsbesparingar, som vid utgången av 2027 beräknas uppgå till 3 MEUR årligen. Klimatomställningsprojektet består av utfasning av
olja och gas, uppgradering eller byte av uttjänta tekniska system för energioptimering, samt förnyelsebar energi och beteendeförändring.
Förändring i tabellen ovan har 2021 som basår.
===== SIDA 15 =====
===== SIDA 16 =====
¹⁾ Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt till indirekt.
²⁾ De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden.
===== SIDA 17 =====
¹⁾ Avser verkligt värde förändring av hotellfastigheter som omklassificerats från Egen drift till Hyresavtal.
2⁾ Nyemissionsbeloppet redovisas netto efter avdrag för transaktionskostnader om 28 MSEK.
Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för resultatposter och årsslut 2024 för balansposter såvida inget
annat anges.
Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här
delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen". Moderbolagets delårsrapport
har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR2
"Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer och tolkningar som EU
antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och beskattning.
Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller
indirekt. De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras
verkliga värden. Delårsrapporten omfattar sidorna 1–26 och sidan 1–14 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. De
redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2024.
Ingen väsentlig förändring har skett i tidigare kommenterade tvister och försäkringsärenden.
===== SIDA 18 =====
Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ).
Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag.
Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala
administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga
villkor. Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland,
vilka förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på
Bahamas, som ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. Under perioden januari–mars 2025 uppgick
intäkterna från Pelican Bay Lucaya till 0,0 (0,3) MSEK.
Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 505 (1 303) heltidsanställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till
heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 458 (1 259) anställda inom segmentet Egen drift och 47 (44) inom segmentet
Hyresavtal samt central administration.
===== SIDA 19 =====
Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Hyresavtal och Egen drift. Segment Hyresavtal förädlar och förvaltar fastigheter
och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. I segment Egen drift
äger Pandox hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Egen drift innefattar också ett förvaltningsavtal för en
externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två
segmenten samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den
rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de
redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels
Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna.
===== SIDA 20 =====
Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra
alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning,
finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och
Årsredovisningslagen. Alternativa finansiella nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då
de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid
jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras
enligt IFRS. Avstämning av alternativa nyckeltal finns tillgängliga på Pandox hemsida.
EPRAs (European Public Real Estate Association) uppdrag är att främja, utveckla och representera den europeiska offentliga
fastighetssektorn. EPRA har fler än 290 medlemmar, som täcker hela spektrumet av den noterade fastighetsbranschen (företag,
investerare och deras intressenter) och representerar över 840 miljarder euro i fastighetstillgångar och 95 procent av marknadsvärdet för
FTSE EPRA Nareit Europe Index. För mer information, se www.epra.com.
===== SIDA 21 =====
===== SIDA 22 =====
Aktuell skatt beräknas på periodens beskattningsbara resultat baserat på de skatteregler som är gällande i de länder där koncernen är
verksam. Eftersom beskattningsbart resultat exkluderar kostnader som inte är skattemässigt avdragsgilla samt intäkter som inte är
skattepliktiga så skiljer sig detta från resultaträkningens resultat före skatt.
Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 345 (347) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av
skattemässiga underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren.
De uppskjutna skatteskulderna uppgick 5 675 (5 776) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader hänförligt till verkligt värde
värdering avseende Förvaltningsfastigheter, och temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende
Rörelsefastigheter, samt temporära värderingsskillnader för räntederivat.
Pandox allmänna syn på affärsriskerna har inte förändrats jämfört med den detaljerade redogörelse som återfinns i årsredovisningen för
2024. Det finns en risk att marknadsräntor, finansieringskostnader och direktavkastningskrav inte sjunker i den takt som marknaden
förväntar sig. Det finns en osäkerhet om vilken påverkan geopolitisk och geoekonomisk oro kan få på konjunktur och därmed företagens
och hushållens hotellefterfrågan.
EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV samt Eget kapital redovisas per balansdag.
===== SIDA 23 =====
Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte
alltid tabellerna.
Räntebärande skulder, inklusive
uppläggningskostnader för lån, minus likvida
medel i förhållande till fastigheternas
marknadsvärde vid periodens utgång.
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för
Hyresavtal.
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för
Egen drift inklusive avskrivningar i Egen drift.
EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella
kostnader, minus finansiella kostnader avseende
nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, minus
aktuell skatt redovisad i resultaträkningen, justerat
för eventuell orealiserad omräkningseffekt
banktillgodohavande samt minoritetsägande.
Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Hyresavtal.
Bruttoresultat Egen drift plus avskrivningar
inkluderade i kostnader Egen drift.
Driftnetto Hyresavtal i förhållande till totala intäkter
Hyresavtal.
Driftnetto Egen drift i förhållande till totala intäkter
Egen drift.
Totalt bruttoresultat minus central administration
(exklusive avskrivningar).
EBITDA i förhållande till totala intäkter.
Resultat Hyresavtal och Egen drift före skatt.
Återläggning av värdeförändring fastigheter,
värdeförändring derivat och innehav utan
bestämmande inflytande. Företagsspecifik
återläggning avskrivningar Egen drift,
avskrivningar centrala administrationskostnader,
orealiserad omräkningseffekt
banktillgodohavanden minus aktuell skatt.
Redovisat eget kapital, hänförligt till
moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av
derivat, uppskjuten skattefordran derivat,
uppskjuten skatteskuld fastigheter samt
omvärdering Rörelsefastigheter.
Redovisat eget kapital, hänförligt till
moderbolagets aktieägare, inklusive återföring av
derivat och avdrag för immateriella tillgångar,
uppskjuten skattefordran derivat, uppskjuten
skatteskuld fastigheter, samt omvärdering
Rörelsefastigheter.
Redovisat eget kapital, hänförligt till
moderbolagets aktieägare, inklusive omvärdering
Rörelsefastigheter.
Belåningsgrad netto justerat för netto
rörelsefordringar/rörelseskulder.
Driftnetto Hyresavtal, före fastighetsadministration,
rullande 12 månader, dividerad med
marknadsvärde Förvaltningsfastigheter.
Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall
i respektive valuta i förhållande till räntebärande
skulder vid periodens utgång.
Investeringar i anläggningstillgångar exklusive
förvärv.
Räntebärande nettoskuld vid periodens utgång i
förhållande till ackumulerat EBITDA R12.
Resultat före skatt plus värdeförändringar
fastigheter plus värdeförändring derivat.
Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder
plus uppläggningskostnader för lån, minus likvida
medel och kortfristiga placeringar som likställs
med likvida medel. Lång- och kortfristiga
leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte.
EBITDA minus finansiella kostnader
nyttjanderättstillgångar dividerat med netto
räntekostnader, som utgörs av räntekostnader
minus ränteintäkter.
Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV,
med återlagd utdelning samt avdrag för
emissionslikvid, för den närmast föregående
tolvmånadersperioden.
Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv,
avyttringar och omklassificeringar samt
valutakursförändringar.
Cash earnings delat med det viktade
genomsnittliga antalet utestående under perioden.
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare delat med det viktade genomsnittliga
antalet utestående aktier under perioden.
EPRA Earnings delat med det viktade
genomsnittliga antalet utestående aktier under
perioden.
EPRA NRV, NTA och NDV delat med det totala
antalet utestående aktier efter utspädning vid
periodens utgång.
Periodens totalresultat, hänförligt till
moderbolagets aktieägare, delat med det viktade
genomsnittliga antalet utestående aktier efter
utspädning vid periodens utgång.
Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med
det viktade genomsnittliga antalet utestående
aktier efter utspädning vid periodens utgång.
Det viktade genomsnittliga antalet utestående
aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet
utestående aktier, före utspädning, under
perioden.
Det viktade genomsnittliga antalet utestående
aktier med hänsyn tagen till förändringar i antalet
utestående aktier, efter utspädning, under
perioden.
Antal ägda hotellfastigheter och rum vid periodens
utgång.
Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus
marknadsvärdet för Rörelsefastigheter.
Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från
sålda rum delat med antalet tillgängliga rum.
Jämförbara enheter definieras som
hotellfastigheter som har ägts och hyrts ut under
hela den aktuella perioden och
jämförelseperioden. Fast valutakurs definieras
som valutakursen för aktuell period och
jämförelseperioden räknas om till denna
valutakurs.
Viktad genomsnittlig återstående hyrestid till förfall
för Förvaltningsfastigheter.
===== SIDA 24 =====
Fastighetsförvaltning är kärnan i vår
verksamhet. Affärsmodellen bygger på
omsättningsbaserade hyresavtal med lång
löptid, garanterad miniminivå och
gemensamma incitament. Vi driver också
hotellverksamhet i egen regi som en viktig del
av vårt aktiva ägande.
Vår portfölj erbjuder goda möjligheter till
värdeskapande investeringar tillsammans
med hyresgästerna. Vi gör också
transformativa investeringar i Egen drift med
målet att teckna nya hyresavtal.
Pandox policy är en belåningsgrad om
45–60 procent, beroende på
marknadsförutsättningar och rådande
möjligheter. Bolaget definierar belåningsgrad
som räntebärande skulder minus likvida medel i
förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid
periodens utgång.
Pandox policy är en utdelningsandel på 30–50
procent av cash earnings, med en genomsnittlig
utdelningsandel över tid på cirka 40 procent.
Framtida utdelningar, och storleken på sådana
utdelningar, beror på Pandox framtida utveckling,
finansiella ställning, kassaflöden och
rörelsekapitalbehov.
Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur.
De perioder som bolagets fastigheter redovisar
högre intäkter varierar från fastighet till fastighet,
främst beroende på efterfrågans sammansättning
och hotellets läge. Det andra kvartalet är normalt
det starkaste drivet av hög efterfrågan och
betalningsvilja från samtliga delsegment i
hotellmarknaden. Eftersom större delen av de
kunder som bor på Pandox-ägda eller Pandox-
drivna hotell är affärsresenärer är
hotellefterfrågan normalt svagast under det första
kvartalet.
Portföljen utvärderas löpande för att
säkerställa att varje hotellfastighets
avkastningspotential är attraktiv. Förvärv
lägger grunden för tillväxt och avyttringar är
viktiga för att frigöra kapital till investeringar
med högre avkastningsmöjligheter.
Vi vill bidra till en hållbar utveckling genom att
skapa resurseffektiva fastigheter och hållbar
drift, samt trygga och säkra miljöer för
anställda och gäster. Våra fokusområden
inom hållbarhet är miljö och klimat,
ansvarsfulla och rättvisa affärer, nöjda och
trygga gäster, attraktiv och jämställd
arbetsplats samt inkluderande lokalsamhällen.
===== SIDA 25 =====
Pandox B-aktier är sedan 2015 noterade på Nasdaq Stockholms lista för stora bolag. B-aktierna omsätts också på flera alternativa
marknadsplatser.
Per 31 mars 2025 var sista betalkurs för B-aktien 173,20 SEK och det synliga börsvärdet var 20 715 MSEK. Inräknat de onoterade A-
aktierna till samma kurs som B-aktierna var börsvärdet 33 700 MSEK. Under perioden januari-mars 2025 var värdeutvecklingen för
Pandoxaktien -11 procent, jämfört med OMX Stockholm Benchmark PI index -1 procent och OMX Stockholm Real Estate PI index
-11 procent.
Per 31 mars 2025 hade Pandox 6 680 registrerade aktieägare och antalet aktier i Pandox uppgår till 194 603 000.
Pandox policy är en utdelningsandel på 30–50 procent av cash earnings per aktie med en genomsnittlig utdelningsandel över tid på
cirka 40 procent. För 2024 beslutade årsstämman 2025 en utdelning om 4,25 (4,00) SEK per aktie, totalt cirka 827 (735) MSEK, vilket
motsvarade en utdelningsandel om cirka 41 (42) procent av cash earnings per aktie.
Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 119 603 000 B-aktier.
För det första kvartalet 2025 uppgick det viktade antalet aktier före och efter utspädning till 75 000 000 A-aktier och 119 603 000 B-
aktier.
===== SIDA 26 =====
Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s
marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för
offentliggörande den 29 april 2025 kl. 07:00 CEST.
En webcast och telefonkonferens kommer att hållas den 29 april 2025 kl. 08:30 CEST. Information finns tillgänglig på
pandox.se
Liia Nõu, vd
+46 (8) 506 205 50
Anneli Lindblom, CFO
+46 (0) 765 93 84 00
Anders Berg, Head of Communications and IR
+46 (0) 760 95 19 40
11 juli 2025 Delårsrapport, andra kvartalet 2025
23 oktober 2025 Delårsrapport, tredje kvartalet 2025
5 februari 2026 Bokslutskommuniké 2025
Stockholm den 29 april 2025
Liia Nõu, vd
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.