FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 1 (28)
• Intäkter Fastighetsförvaltning uppgick till 942 (858) MSEK.
Ökningen för jämförbara enheter var 12 procent justerat för
valutakurseffekter
• Driftnetto Fastighetsförvaltning uppgick till 806 (761) MSEK.
Ökningen för jämförbara enheter var 12 procent justerat för
valutakurseffekter
• Driftnetto Operatörsverksamhet uppgick till 219 (238) MSEK.
Ökningen för jämförbara enheter var 38 procent justerat för
valutakurseffekter
• EBITDA uppgick till 977 (970) MSEK, en ökning med 1 procent
• Cash earnings uppgick till 510 (645) MSEK, motsvarande 2,77
(3,51) SEK per aktie
• I jämförelsekvartalet ingår statliga stöd i Fastighetsförvaltning och
Operatörsverksamhet om 68 MSEK respektive 88 MSEK. Justerat
för dessa ökade EBITDA och cash earnings med 20 respektive fyra
procent
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till -466 (395) MSEK.
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till 332 (632)
MSEK
• Periodens resultat uppgick till 288 (1 372) MSEK, motsvarande
1,56 (7,45) SEK per aktie
• Intäkter Fastighetsförvaltning uppgick till 1 722 (1 492) MSEK.
Ökningen för jämförbara enheter var 16 procent justerat för
valutakurseffekter
• Driftnetto Fastighetsförvaltning uppgick till 1 468 (1 304) MSEK.
Ökningen för jämförbara enheter var 16 procent justerat för
valutakurseffekter
• Driftnetto Operatörsverksamhet uppgick till 271 (189) MSEK.
Ökningen för jämförbara enheter var 190 procent justerat för
valutakurseffekter
• EBITDA uppgick till 1 652 (1 438) MSEK, en ökning med 15 procent
• Cash earnings uppgick till 769 (824) MSEK, motsvarande 4,18
(4,48) SEK per aktie
• I jämförelseperioden ingår statliga stöd i Fastighetsförvaltning och
Operatörsverksamhet om 68 MSEK respektive 105 MSEK. Justerat
för dessa ökade EBITDA och cash earnings med 31 respektive 18
procent
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till -678 (674) MSEK, varav
-878 MSEK orealiserat och 200 MSEK realiserat. Orealiserade
värdeförändringar derivat uppgick till -12 (1 562) MSEK
• Periodens resultat uppgick till 85 (2 416) MSEK, motsvarande 0,39
(13,12) SEK per aktie
• Under det första halvåret har Pandox refinansierat kreditfaciliteter
motsvarande cirka 14 146 MSEK
• Belåningsgraden uppgick till 46,7 procent och
räntetäckningsgraden, rullande tolv månader, var 3,2 ggr.
===== SIDA 2 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 2 (28)
Det andra kvartalet var starkt med hög efterfrågan i hotellmarknaden.
Majoriteten av delmarknaderna förbättrades jämfört med motsvarande
kvartal föregående år. Tyskland såg den starkaste relativa förbättringen,
förklarat av en aktiv mässkalender och ett ökat affärsresande. Även
Bryssel utvecklades väl med en tydligt ökad mötesefterfrågan och ett
fritidsresande på en god nivå. Storbritannien och Norden var som
tidigare stabila på en hög nivå med en stark snittprisutveckling. Svaga
valutakurser på flera viktiga marknader bidrog till en ökad
internationell efterfrågan, framförallt i Storbritannien genom ökat
inresande från USA.
Vi har nu gått in i det tredje kvartalet som domineras av
fritidsefterfrågan. Det efterföljande fjärde kvartalet är mer balanserat
med bidrag från samtliga efterfrågesegment.
Den goda hotellefterfrågan växlade ut i ett högre totalt driftnetto och
EBITDA. Justerat för pandemirelaterade statliga stöd om totalt 156
MSEK, för åren 2020-2021, som utbetalades i det andra kvartalet 2022,
ökade dessutom cash earnings med cirka fyra procent i kvartalet. Det
visar att vår modell med rörliga hyror fungerar och att vi kan skapa
värde även i en miljö med högre räntor. Stöden slutreglerades i det
tredje kvartalet 2022 och kommer också påverka jämförelsen i det
tredje kvartalet 2023.
För jämförbara enheter ökade nettoomsättning och totalt driftnetto
med 18 respektive 16 procent i det andra kvartalet. Högre efterfrågan i
Tyskland påverkade Fastighetsförvaltning positivt och bidrog
tillsammans med en mer aktiv hotellmarknad i Bryssel till både högre
resultat och lönsamhet i Operatörsverksamhet.
Justerat för vissa renoveringskostnader var driftnettomarginalen i
Fastighetsförvaltning i det andra kvartalet cirka 88 procent. Samtidigt
steg driftnettomarginalen i Operatörsverksamhet till cirka 26 procent,
vilket är en mer normal nivå givet säsong och aktuell
portföljsammansättning.
Affärstempot i hotellfastighetsportföljen var högt. I början av det
tredje kvartalet ingick vi ett hyresavtal med Scandic för öppning av ett
nytt Scandic Go vid Fridhemsplan i Stockholm under 2024.
Hyresavtalet, som är omsättningsbaserat med minimihyra, avser den
fastighet vi förvärvade i februari 2023 och är ett bra exempel på vårt
värdeskapande genom investering och produktförflyttning. Dessutom är
det inspirerande att få bidra till Scandics expansion inom
ekonomisegmentet i Stockholm.
Vi har under det första halvåret refinansierat motsvarande cirka 14 146
MSEK av vår skuldportfölj. Andelen kreditfaciliteter med en löptid
under ett år har minskat till cirka 15 procent. Det visar att vi har ett högt
förtroende hos våra relationsbanker och att vår refinansieringsrisk är
låg.
Våra räntekostnader ökade ytterligare något i det andra kvartalet,
framförallt på grund av högre marknadsräntor, vilket till stor del
motverkades av räntederivat. Påverkan från högre kreditmarginaler är
begränsad och huvudsakligen en fördröjd effekt från de höjningar av
kreditmarginalerna som skedde under pandemiåren och som nu slår
igenom när vi refinansierar äldre kreditfaciliteter.
Vår finansiella ställning är fortsatt stabil med en belåningsgrad om
46,7 procent vid det andra kvartalets utgång. Ränteteckningsgraden på
rullande tolv månader, som den mäts i samtliga kreditavtal, var 3,2 ggr.
Hotellmarknadens goda utveckling speglar en konjunktur med starka
ben. Hushållens efterfrågan på upplevelser har varit hög och de har till
varje pris prioriterat resor framför annan konsumtion. Vi tror att
upplevelserna från pandemin då rörelsefriheten var begränsad kan vara
en förklaring till detta, samt att den drivkraften är fortsatt stark.
Dessutom är hushållens överskottssparande fortfarande högt på många
av våra marknader.
Vi ser ytterligare potential till ett ökat affärsresande till hösten,
framförallt i Tyskland där mässkalendrarna nu är välfyllda. Detsamma
gäller internationellt resande som fortfarande har en bit kvar till 2019
års nivåer. Den asiatiska återöppningen efter pandemin har gått relativt
långsamt och inresandet från bland annat Kina och Japan till Europa är
fortfarande på en låg nivå. En förklaring, som även gäller det
internationella resandet totalt sett, är att flygkapaciteten fortfarande
inte är fullt återställd. En positiv faktor på kort sikt är svaga
valutakurser i Storbritannien, Norge och Sverige som bör stimulera till
ett ökat internationellt inresande till dessa marknader.
===== SIDA 3 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 3 (28)
Pandox vision är att vara ett av de
ledande hotellfastighetsbolagen i
världen.
Affärsidén är att äga hotellfastigheter
och hyra ut dessa till starka
hotelloperatörer under långa
omsättningsbaserade hyresavtal.
Pandox förmåga att agera genom hela
hotellvärdekedjan både sänker risken
och skapar nya affärsmöjligheter.
Pandox strategi och affärsmodell bygger på:
1. Fokus på hotellfastigheter
2. Stora hotellfastigheter i strategiska lägen
3. Långa omsättningsbaserade hyresavtal med
de främsta hotelloperatörerna och delade
investeringar
4. Hållbarhet med affärsfokus
5. Geografisk diversifiering minskar svängningar
6. Egen drift minskar risk
Belåningsgrad
Pandox målsättning är en belåningsgrad om
45–60 procent, beroende på marknadsförutsättningar och
rådande möjligheter. Bolaget definierar belåningsgrad som
räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till
fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.
Utdelningspolicy
Pandox målsättning är en utdelningsandel på
30–50 procent av cash earnings, med en genomsnittlig
utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. Framtida
utdelningar, och storleken på sådana utdelningar, beror på
Pandox framtida utveckling, finansiella ställning,
kassaflöden och rörelsekapitalbehov.
Pandox presenterar delårsrapporten för januari-juni 2023 för investerare, analytiker
och media via en webbsänd telefonkonferens den 14 juli kl. 08:30 CEST. Som en tjänst
till Pandox intressenter sker också en extern uppdatering av hotellmarknaden.
För att följa webcasten, gå till https://ir.financialhearings.com/pandox-q2-2023
För att delta via telefon, vänligen använd något av nedanstående nummer:
SE: +46 8 505 163 86
UK: +44 20 319 84884
US: +1 412 317 6300
Pinkod: 6992204#
Liia Nõu, vd
+46 (8) 506 205 50
Anneli Lindblom, CFO
+46 (0) 765 93 84 00
Anders Berg, Head of Communications and IR
+46 (0) 760 95 19 40
Denna information är sådan information som Pandox AB (publ) är skyldigt att offentliggöra
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden.
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande
den 14 juli 2023 kl. 07:00 CEST.
Delårsrapport januari-september 2023 26 oktober 2023
Hotellmarknadsdag 2023 21 november 2023
Bokslutskommuniké 2023 8 februari 2024
===== SIDA 4 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 4 (28)
Trots en utmanande ekonomisk omgivning med ökade
levnadsomkostnader och ett högre ränteläge utvecklades resandet starkt
i det andra kvartalet. Återhämtningen var initialt och huvudsakligen
driven av inhemskt och intraeuropeiskt resande, men bidraget från
transatlantiskt resande ökade successivt. Europa är alltid en populär
destination för amerikanska turister och än mer när dollarn är stark. En
annan viktig drivkraft bakom den positiva utvecklingen var att
fritidsresenärer fortsatte att prioritera resande och hotellövernattningar
på bekostnad av annan konsumtion. Eventuella risker på nedsidan för
privatresenärers resekonsumtion under årets andra halva bedöms
motverkas av ett fortsatt förbättrat affärsresande och ett ökat
internationellt/asiatiskt resande som ännu inte nått upp till nivåerna
före pandemin.
Det andra kvartalet 2023 följde i huvudsak samma mönster som det
första kvartalet med beläggningsgrader något under och snittpriser
betydligt över 2019 års nivå.
• Beläggningsgraden i Europa** uppgick till 69 procent i april och 73
procent i maj med en fortsatt god trend i juni, att jämföra med 63
procent i april och 70 procent i maj föregående år
(2019: 72 respektive 75 procent).
• Snittprisutvecklingen var fortsatt mycket stark med en ökning på +18
procent i april och +17 procent i maj jämfört med föregående år
(2019: +24 respektive +28 procent).
• Sammantaget uppgick RevPAR i Europa till 94 EUR i april och 108
EUR i maj, en ökning med 29 respektive 21 procent mot föregående år
(2019: +23 procent respektive +28).
• Betydligt högre aktivitet inom internationella möten, delegationer och
konferenser – i synnerhet i Tyskland.
• Asiatiskt resande, efter slopade coronarestriktioner, har hittills endast
materialiserats i begränsad omfattning i europeisk hotellefterfrågan.
Trots ett relativt starkt jämförelsekvartal 2022 utvecklades Pandox
marknader väl i det andra kvartalet. Likt tidigare förekom vissa
skillnader mellan länder och marknader förklarat av olika
sammansättning i efterfrågan samt i vilken takt pandemirestriktionerna
avvecklades. Tyskland och Österrike, där restriktionerna togs bort sist,
var de länder som uppvisade den starkaste tillväxten i kvartalet.
• Beläggningsgraden i Norden* uppgick till 65 procent, vilket var något
lägre än motsvarande period föregående år då uppdämt inhemskt
resande drev höga beläggningstal (2019: 68 procent).
• Snittpris för Norden* som helhet överträffade både 2019 och
föregående år med 19 respektive 9 procent.
• I jämförelse med 2019 presterade regionala nordiska marknader
fortsatt bättre än de fyra huvudstäderna. Utvecklingen var dock
mycket positiv för huvudstäderna som helhet under kvartalet och för
första gången sedan pandemin överträffade RevPAR nivån för
motsvarande period 2019.
• Helsingfors* var fortsatt den delmarknad som var mest utmanande
på grund av ett relativt stort beroende av långdistansflyg från Asien
och rysk efterfrågan. Snittpriserna var tillbaka på 2019 års nivåer
medan beläggningen var 21 procent lägre. Därutöver har marknaden
sett ett relativt stort tillskott av nya hotell de senaste åren.
• Norge* hade den starkaste ökningen i snittpris med 32 procent
jämfört med 2019, Oslo* var exceptionellt stark med en
snittprisökning på 35 procent.
• Den förbättrade mäss- och kongressrelaterade efterfrågan som
noterades i Tyskland** i slutet av det första kvartalet accelererade
ytterligare i april och maj med en fortsatt god trend i juni. Den goda
tillväxten var särskilt positiv i ”mässtäder” som Düsseldorf,
Hannover, Frankfurt och Köln.
• Tyskland** som helhet överträffade 2019 års RevPAR-nivåer med 5
procent i kvartalet. Utvecklingen drevs av högre snittpriser som var
14 procent högre medan beläggningen var cirka 8 procent lägre.
• Irland** och UK Regional** (ex-London) var fortsatt starka både
jämfört med 2022 och 2019. För perioden april-maj var RevPAR för
Irland och UK regional 39 respektive 28 procent högre än 2019,
huvudsakligen drivet av högre snittpris.
• Med stöd av ett ökat internationellt resande noterades fortsatt
återhämtning i Bryssel** under april och maj med en sammanlagd
RevPAR-tillväxt på 16 procent jämfört med 2019. Den goda
utvecklingen drevs av förbättrat snittpris men noterbart var att
beläggningen i maj månad var endast en procentenhet lägre än 2019
års nivå.
* Benchmarking Alliance baserat på öppna hotell ** STR baserat på öppna hotell
206%
62% 51% 53%
25%
0%
50%
100%
150%
200%
250%
Kv2 2022
Kv3 2022
Kv4 2022
Kv1 2023
Kv2 2023
46%
25%
22% 20%
7% 7% 6% 4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Österrike
Tyskland
Storbritannien
Irland
Danmark
Sverige
Norge
Finland
52%
39%
30%
16%15%14% 13% 12%11%
3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Bryssel
Montreal
London
Frankfurt
Berlin
UK Regional
Stockholm
Köpenhamn
Oslo
Helsingfors
Källa: STR, Benchmarking Alliance. Baserat på öppna hotell. Avrundade siffror.
Avser genomsnittlig tillväxt för öppna hotell för perioden april-maj 2023.
===== SIDA 5 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 5 (28)
Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 774 (1 482) MSEK, en
ökning med 20 procent drivet av god efterfrågan. Vissa kvardröjande
pandemirestriktioner påverkade jämförelsekvartalet negativt. För
jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 18 procent justerat
för valutakurseffekter.
Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 942 (858) MSEK, en
ökning med 10 procent med stöd av ökade omsättningsbaserade
hyror, vilka uppgick till totalt 353 (258) MSEK. Justerat för mottagna
statliga stöd om 68 MSEK i Övriga fastighetsintäkter, hänförliga till år
2020-2021, i jämförelsekvartalet, var ökningen 19 procent. För
jämförbara enheter ökade intäkterna med 12 procent justerat för
valutakurseffekter.
Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 832 (624) MSEK, en
ökning med 33 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med
24 procent och RevPAR med 26 procent, justerat för
valutakurseffekter.
Driftnetto från Fastighetsförvaltning uppgick till 806 (761) MSEK, en
ökning med 6 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med
12 procent, justerat för valutakurseffekter.
Driftnetto från Operatörsverksamhet uppgick till 219 (238) MSEK,
en minskning med 8 procent. Justerat för mottagna statliga stöd om
88 MSEK som kostnadsreduktion, hänförliga till år 2020-2021, i
jämförelsekvartalet, var ökningen 46 procent. För jämförbara enheter
ökade driftnettot från Operatörsverksamhet med 38 procent, justerat
för valutakurseffekter.
Totalt driftnetto uppgick till 1 025 (999) MSEK, en ökning med 3
procent. Justerat för mottagna statliga stöd i jämförelsekvartalet, var
ökningen 22 procent. För jämförbara enheter ökade totalt driftnetto
med 16 procent justerat för valutakurseffekter.
Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -53 (-34)
MSEK, där jämförelsekvartalet påverkades av kostnadsreducerande
engångsposter och nuvarande nivå är mer normal givet
verksamhetens nuvarande struktur.
Avskrivningar Operatörsverksamhet uppgick till -72 (-63) MSEK.
Avskrivningar om -5 (-5) MSEK ingår i administrationskostnader.
De finansiella kostnaderna uppgick till -370 (-244) MSEK, varav
-22 (-18) MSEK utgörs av avskrivningar av aktiverade
uppläggningskostnader för lån. Ökningen förklaras huvudsakligen av
en högre räntebärande nettoskuld, högre marknadsräntor och
negativa valutakurseffekter och till mindre del av ökade
kreditmarginaler.
De finansiella intäkterna uppgick till 9 (8) MSEK. Finansiella
kostnader avseende nyttjanderättstillgångar uppgick till
-26 (-22) MSEK.
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till
-468 (388) MSEK, vilket är nettot av ett ökat genomsnittligt
direktavkastningskrav och ett förstärkt kassaflöde. Det förstärkta
kassaflödet förklaras huvudsakligen av en stark snittprisutveckling i
stora delar av portföljen.
Realiserade värdeförändringar uppgick till 2 (7) MSEK
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till 332 (632)
MSEK.
Den aktuella skatten uppgick till -78 (-59) MSEK. Ökningen av aktuell
skatt förklaras framför allt av ett högre resultat före skatt i Sverige,
där Pandox inte har några skattemässiga underskott från tidigare år
kvar att nyttja.
Uppskjuten skatt uppgick till -13 (-240) MSEK, förklarat av
värdeförändring i Förvaltningsfastigheter och aktivering av tidigare
års underskottsavdrag. Se vidare not 3 på sida 21.
Periodens resultat uppgick till 288 (1 372) MSEK och periodens
resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till
287 (1 370) MSEK, vilket motsvarar 1,56 (7,45) SEK per aktie.
Cash earnings uppgick till 510 (645) MSEK, en minskning med 21
procent. Justerat för mottagna statliga stöd om totalt 156 MSEK i
jämförelsekvartalet ökade cash earnings med fyra procent.
Per 30 juni 2023 uppgick likvida medel och outnyttjade
kreditfaciliteter till 3 340 MSEK, jämfört med 3 843 MSEK per 31
mars 2023.
Under det första halvåret 2023 har Pandox genomfört
refinansieringar om motsvarande cirka 14 146 MSEK, varav
motsvarande cirka 8 672 i det andra kvartalet 2023.
===== SIDA 6 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 6 (28)
Koncernens nettoomsättning uppgick till 3 127 (2 358) MSEK, en
ökning med 33 procent. För jämförbara enheter ökade
nettoomsättningen med 29 procent justerat för valutakurseffekter.
Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 1 722 (1 492) MSEK,
en ökning med 15 procent med stöd av ökade omsättningsbaserade
hyror, vilka uppgick till totalt 561 (356) MSEK. Justerat för mottagna
statliga stöd om 68 MSEK i Övriga fastighetsintäkter i
jämförelseperioden, hänförliga till år 2020-2021, var ökningen 21
procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 16 procent
justerat för valutakurseffekter.
Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 1 405 (866) MSEK, en
ökning med 62 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med
50 procent och RevPAR med 49 procent, justerat för valutakurseffekter.
Driftnetto från Fastighetsförvaltning uppgick till 1 468 (1 304) MSEK,
en ökning med 13 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot
med 16 procent, justerat för valutakurseffekter.
Driftnetto från Operatörsverksamhet uppgick till 271 (189) MSEK.
Justerat för mottagna statliga stöd om 105 MSEK som
kostnadsreduktion i jämförelseperioden, hänförliga till år 2020-2021,
var ökningen 223 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot
från Operatörsverksamhet med 190 procent, justerat för
valutakurseffekter.
Totalt driftnetto uppgick till 1 739 (1 493) MSEK, en ökning med 16
procent. Justerat för mottagna statliga stöd i jämförbar period, var
ökningen 32 procent. För jämförbara enheter ökade totalt driftnetto
med 26 procent justerat för valutakurseffekter.
Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -98 (-66)
MSEK, där jämförelseperioden påverkades av kostnadsreducerande
engångsposter och nuvarande nivå är mer normal givet verksamhetens
nuvarande struktur.
Avskrivningar Operatörsverksamhet uppgick till -139 (-124) MSEK.
Avskrivningar om -11 (-10) MSEK ingår i administrationskostnader.
De finansiella kostnaderna uppgick till -690 (-476) MSEK, varav
-43 (-36) MSEK utgörs av avskrivningar av aktiverade
uppläggningskostnader för lån. Ökningen förklaras huvudsakligen av en
högre räntebärande nettoskuld, högre marknadsräntor och negativa
valutakurseffekter och till mindre del av ökade kreditmarginaler.
De finansiella intäkterna uppgick till 19 (10) MSEK. Finansiella
kostnader avseende nyttjanderättstillgångar uppgick till
-52 (-45) MSEK.
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till
-878 (667) MSEK, vilket är nettot av ett ökat genomsnittligt
direktavkastningskrav och ett förstärkt kassaflöde. Det förstärkta
kassaflödet förklaras huvudsakligen av en stark snittprisutveckling i
stora delar av portföljen.
Realiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till
200 (7) MSEK, varav två tredjedelar avser reavinst vid försäljning av
InterContinental Montreal och resterande del avser nettot av
utrangering och försäkringsersättning för Dorint Parkhotel Bad
Neuenahr.
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -12 (1 562) MSEK.
Den aktuella skatten uppgick till -143 (-92) MSEK. Ökningen av aktuell
skatt förklaras framför allt av ett högre resultat före skatt i Sverige, där
Pandox inte har några skattemässiga underskott från tidigare år kvar att
nyttja.
Uppskjuten skatt uppgick till 139 (-520) MSEK, förklarat av
värdeförändring i Förvaltningsfastigheter. Se vidare not 3 på sida 21.
Periodens resultat uppgick till 85 (2 416) MSEK och periodens resultat
hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till
70 (2 412) MSEK, vilket motsvarar 0,39 (13,12) SEK per aktie.
Cash earnings uppgick till 769 (824) MSEK, en minskning med 7
procent. Justerat för mottagna statliga stöd om totalt 173 MSEK i
jämförbar period ökade cash earnings med 18 procent.
===== SIDA 7 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 7 (28)
Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter uppgick till 942 (858)
MSEK, en ökning med 10 procent. Justerat för mottagna statliga stöd
om 68 MSEK i Övriga fastighetsintäkter i jämförelsekvartalet,
hänförliga till år 2020-2021, var ökningen 19 procent. För jämförbara
enheter ökade intäkterna med 12 procent, justerat för
valutakurseffekter.
Omsättningsbaserad hyra uppgick till 353 (258) MSEK.
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 68 (64)
procent i kvartalet.
Kontrakterade minimihyror plus fasta hyror uppgår enligt avtal till
cirka 2 100 MSEK mätt i årstakt.
Tyskland noterade en tydligt ökad efterfrågan drivet av en högre
mäss- och konferensaktivitet. UK Regional, Sverige, Norge och
Danmark presterade fortsatt på en god nivå.
Enskilda destinationer med en särskilt god utveckling var Düsseldorf,
Köln, Hamburg, Birmingham, Edinburgh och Dublin.
Driftnettot uppgick till 806 (761) MSEK, en ökning med 6 procent.
För jämförbara enheter ökade driftnettot med 12 procent, justerat för
valutakurseffekter.
I Fastighetsadministration ingår kostnader om cirka 20 MSEK
avseende Hotel Pomander Nürnberg som var stängt för renovering.
Justerat för dessa kostnader var driftnettomarginalen cirka 88 procent.
Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 832 (624) MSEK, en
ökning med 33 procent. För jämförbara enheter ökade intäkter och
RevPAR med 24 respektive 26 procent, justerat för valutakurseffekter.
Hotellefterfrågan var god i kvartalet med stöd av en stark utveckling i
Bryssel och en tydlig återhämtning i flera tyska städer.
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 70 (65)
procent och snittprisutvecklingen var god.
De hotell som presterade bäst i kvartalet var Hotel Mayfair
(Köpenhamn, Danmark), Hotel Hubert (Bryssel, Belgien), Hilton
Garden Inn London Heathrow Airport (Heathrow, Storbritannien) och
Novotel Den Haag (Haag, Nederländerna).
Driftnettot uppgick till 219 (238) MSEK, motsvarande en
driftnettomarginal om cirka 26 procent. För jämförbara enheter ökade
driftnettot med 38 procent, justerat för valutakurseffekter
I jämförelsekvartalet ingår mottagna statliga stöd som
kostnadsreduktion, hänförliga till år 2020-2021, om 88 MSEK.
NH Brussels Louise stängde för renovering den 1 april med förväntad
återöppning under det första halvåret 2024 i Fastighetsförvaltning.
Hotel Mayfair Copenhagen omklassificerades till
Fastighetsförvaltning den 30 juni.
28%
23%22%
6%
6%
6%
2% 6%
Sverige Storbritannien Tyskland
Norge Danmark Finland
Belgien Övriga
39%
23%
17%
14%
3%3% 1%
Belgien Tyskland Storbritannien
Kanada Danmark Nederländerna
Finland
===== SIDA 8 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 8 (28)
Pandox genomför interna värderingar av hotellfastigheterna varje kvartal och Förvaltningsfastigheter redovisas
till verkligt värde. Det är Pandox interna värdering som utgör grunden för fastigheternas värdering. Därutöver
görs externa värderingar av fastigheterna i jämförande och kvalitetssäkrande syfte (se vidare Not E i Pandox
Årsredovisning 2022).
Genomförda externa värderingar under de senaste tolv månaderna omfattar cirka 97 procent av
hotellfastighetsportföljen, mätt i värde, och ligger i linje med de interna värderingarna. I det andra kvartalet
externvärderades cirka 13 procent av portföljen, mätt i värde.
Värderingarna av Rörelsefastigheterna redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV-beräkningarna.
Rörelsefastigheternas redovisade värde i ”Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag”
motsvarar anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar och uppgick till 8 923 (8 450)
MSEK vid periodens utgång.
Utrangeringar (nedan) avser Dorint Parkhotel Bad Neuenahr från det första kvartalet 2023. Hotel Mayfair
Copenhagen omklassificerades per 30 juni 2023 till Fastighetsförvaltning.
Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om 72 164 (69 231) MSEK,
varav 59 992 (57 563) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 12 172 (11 669) MSEK för Rörelsefastigheter.
I det andra kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar Förvaltningsfastigheter till -468 (388) MSEK,
förklarat av ett ökat genomsnittligt direktavkastningskrav med 0,26 procentenheter, som till cirka 80 procent
balanserades av ökade kassaflöden, huvudsakligen förklarat av en stark snittprisutveckling i stora delar av
portföljen. Orealiserade värdeförändringar Rörelsefastigheter uppgick till -104 (251) MSEK (redovisas endast i
informationssyfte), förklarat av ett ökat genomsnittligt direktavkastningskrav med 0,21 procentenheter, som
till cirka 70 procent balanserades av ökade kassaflöden.
5,88 5,58
6,80 6,50
0
2
4
6
8
30 jun 2023 31 dec 2022
Fastighetsförvaltning
Operatörsverksamhet
===== SIDA 9 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 9 (28)
I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 158 (157) hotellfastigheter med 35 648 (35 490)
hotellrum i 15 länder, inräknat delmarknaderna England, Skottland, Wales och Nordirland.
Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra Europa. Tyskland (25 procent) är Pandox enskilt största
geografiska marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde, följt av Sverige (22
procent), Storbritannien (19 procent), Belgien (8 procent) och Finland (7 procent).
Mer än 80 procent av portföljens totala marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Pandox hyresgäster är
välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken.
Per 30 juni 2023 hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod (WAULT) på
14,6 (15,0) år.
0
20
40
60
80
100
0
200
400
600
800
1 000
2023
2027
2031
2035
2039
2043
2047
2051
Värde förfall hyresavtal MSEK
(vänsterskala)
Ackumulerade förfall %
(högerskala)
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
Kv2 2022
Kv3 2022
Kv4 2022
Kv1 2023
Kv2 2023
61%19%
5%
15%
Omsättningsbaserade hyresavtal
med minimihyra
Omsättningsbaserade hyresavtal
utan minimihyra
Fast hyra
Egen drift
===== SIDA 10 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 10 (28)
Under perioden januari–juni 2023 uppgick investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar, exklusive
förvärv, till 482 (416) MSEK, varav 254 (174) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 228 (241) MSEK för
Rörelsefastigheter.
Vid utgången av det andra kvartalet 2023 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt
till motsvarande cirka 1 800 (1 500) MSEK, varav cirka 650 MSEK förväntas genomföras under återstoden av
2023.
Underhåll uppgick under andra kvartalet 2023 till 32 (27) MSEK.
Pandox skickade in en avsiktsförklaring till Science Based Targets initiative (SBTi) den 30 november 2022. Den
1 december 2022 delade Pandox också sina mål med SBTi. Dessa är utformade i samarbete med Svenska
Miljöinstitutet för att kunna möta kraven enligt Parisavtalet. Validering av målen av SBTi pågår.
Pandox hållbarhetsarbete ska bidra till hållbara fastigheter, hållbar drift samt skapa nya affärsmöjligheter.
Bolagets övergripande hållbarhetsmål är att erbjuda sina hyresgäster resurseffektiva hotellfastigheter som
bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling, minskar klimatpåverkan och möjliggör en god hantering av
klimatrisker.
Pandox hållbarhetsstrategi baseras på bolagets vision och affärsmål, dess påverkan på omvärlden när det
gäller hållbarhet och klimatförändringar, samt vilka frågor som intressenterna anser är viktiga. Hänsyn har
även tagits till pågående trender och de risker och möjligheter som bolaget ser.
Pandox har definierat de mest väsentliga hållbarhetsområdena och delat upp dem i fem fokusområden:
1. Miljö och klimat
2. Ansvarsfulla och rättvisa affärer
3. Nöjda och trygga gäster
4. Attraktiv och jämställd arbetsplats
5. Inkluderande lokalsamhällen
Pandox viktigaste bidrag till en mer hållbar utveckling ligger i framväxten av lönsamma gröna fastigheter.
Målet är att skapa resurseffektiva fastigheter och drift som minskar Pandox miljö- och klimatavtryck, men
också klarar klimatförändringarna i form av skyfall och ett varmare klimat.
Pandox gröna investeringsprogram inom Operatörsverksamhet om 8 MEUR, med en förväntad
totalavkastning om cirka 20 procent, förväntas slutföras 2023. Syftet är att reducera klimatpåverkan genom
energi- och vattenreducerade projekt samt teknikinstallationer. Målet är att minska energi-, gas -och
vattenanvändningen med 35 procent, 25 procent respektive 20 procent, samt att minska CO2-utsläppen med
20 procent.
===== SIDA 11 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 11 (28)
• Per 30 juni 2023 var den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,6 (1,7) år, den genomsnittliga
räntenivån 4,3 (3,2) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden 4,3 (2,7) år.
• I det andra kvartalet har Pandox och Aareal Bank AG refinansierat en hotellportfölj om totalt 14
fastigheter i fyra länder, med en total lånevolym om 422 MEUR till fem års löptid.
• Under det första halvåret har Pandox refinansierat skulder med löptid kortare än tolv månader om totalt
motsvarande cirka 14 146 MSEK, varav merparten med internationella banker, till fem års löptid.
• Per 30 juni 2023 uppgick andelen kreditfaciliteter med en löptid kortare än tolv månader till 15 procent,
jämfört med 44 procent när året började.
• Samtliga kreditförfall kommande tolv månader finansieras av nordiska relationsbanker och positiva
dialoger om refinansiering pågår.
• I det andra kvartalet har Pandox ingått räntederivatkontrakt motsvarande cirka 6 434 MSEK. Per 30 juni
2023 var cirka 76 procent av Pandox räntebärande nettoskuld säkrad mot ränterörelser på längre
perioder än ett år.
• Per 30 juni 2023 uppgick Pandox genomsnittliga fasta ränta på räntederivaten till 1,3 (0,5) procent.
Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 46,7 (46,7) procent. Eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägare uppgick till 31 643 (30 731) MSEK. EPRA NRV uppgick till 38 583 (37 694) MSEK,
motsvarande 209,86 (205,03) SEK per aktie. Likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 3 340
(4 489) MSEK och det finns flera helt obelånade fastigheter om totalt cirka 2 500 MSEK. Därutöver finns
ytterligare outnyttjade kreditfaciliteter som, vid varje givet tillfälle, täcker emitterad volym under Pandox
företagscertifikatprogram.
Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, exklusive uppläggningskostnader för lån, till 34 726 (33 964)
MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter efter avdrag för företagscertifikat uppgick till 2 333 (2 859) MSEK och
emitterad volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till 543 (699) MSEK. Företagscertifikat används
enbart för att optimera Pandox finansiella kostnader via räntearbitrage.
Förutom företagscertifikat består Pandox skuldfinansiering enbart av bankfinansiering med säkerhet i en
kombination av fastighetspanter och aktiepanter. Pandox har en geografiskt diversifierad långivarbas
bestående av elva nordiska- och internationella banker, samt AMF Tjänstepension AB.
Per 30 juni 2023 var den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,6 (1,7) år och den
genomsnittliga räntenivån, inklusive effekter av räntederivat, men exklusive uppläggningskostnader, var 4,3
(3,2) procent, vilket också är en rimlig approximation för den förväntade nivån vid årets slut, givet oförändrade
marknadsräntor. Ökningen i den genomsnittliga räntenivån förklaras i huvudsak av högre marknadsräntor.
Vid utgången av perioden var räntetäckningsgraden (mätt på rullande tolv månader) 3,2 ggr.
Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid på mindre än tolv månader uppgår till 5 593 MSEK, varav inga
förfall under tredje kvartalet 2023 och omkring 3 175 MSEK i det fjärde kvartalet 2023.
Under kvartalet har Pandox och Aareal Bank AG förlängt det lån som ingicks 2015 (som därefter förlängdes och
utökades 2018) med ytterligare fem år. Den finansierade portföljen består av totalt 14 hotell
med ett flertal varumärken och operatörer i Tyskland, Belgien, Österrike och Nederländerna i Pandox båda
affärssegment.
Under det första halvåret 2023 har Pandox sammanlagt genomfört refinansieringar av tidigare korta skulder
motsvarande cirka 14 146 MSEK, varav den absoluta merparten med internationella banker, på fem års löptid.
•
•
47,8 47,1 46,7 46,2 46,7
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
Kv2 2022
Kv3 2022
Kv4 2022
Kv1 2023
Kv2 2023
2,9
3,6 3,7 3,6
3,2
0
1
2
3
4
5
Kv2 2022
Kv3 2022
Kv4 2022
Kv1 2023
Kv2 2023
===== SIDA 12 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 12 (28)
För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera investeringen i
lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på
sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter.
Pandox bankfinansiering löper med rörlig ränta. För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox
resultat används räntederivat. Pandox har under det andra kvartalet 2023 ingått räntederivat motsvarande
cirka 6 434 MSEK. Derivaten är fördelade på fyra olika valutor och på löptider mellan 7 och 10 år, där vi valt att
utnyttja möjligheter i räntemarknaden och samtidigt skapa en mer jämn förfallostruktur.
Per 30 juni 2023 uppgick räntederivatens nominella bruttovolym till 35 960 MSEK, inklusive
framtidsstartande swappar. Vid samma tidpunkt uppgick räntederivatens nominella nettovolym till 23 218
MSEK, vilket utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj.
Cirka 76 procent av Pandox nettoskuld var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år och den
genomsnittliga räntebindningstiden var 4,3 (2,7) år.
Räntederivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över
resultaträkningen. Vid slutförfall har ett räntederivats marknadsvärde upplösts i sin helhet och
värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.
Vid utgången av perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox räntederivat till 2 248 (2 261) MSEK.
===== SIDA 13 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 13 (28)
3 juli 2023 Pandox tecknar nytt hyresavtal med Scandic
26 april 2023 Delårsrapport januari-mars 2023
12 april 2023 Årsstämma 2023
För fullständiga pressmeddelanden se www.pandox.se.
Ingen väsentlig förändring har skett i tidigare kommenterade tvister och
försäkringsärenden.
Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 407 (1 097)
heltidsanställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till
heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 358 (1 051)
anställda inom segmentet Operatörsverksamhet och 49 (46) inom
segmentet Fastighetsförvaltning samt central administration.
Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av
personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ).
Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag.
Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen.
Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala
administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och
skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga
villkor.
Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland
och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka
förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett
förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som
ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS.
Under perioden januari–juni 2023 uppgick intäkterna från Pelican Bay
Lucaya till 0,0 (0,3) MSEK.
Pandox allmänna syn på affärsriskerna har inte förändrats jämfört med
den detaljerade redogörelse som återfinns i årsredovisningen för 2022.
Det finns en risk att högre finansieringskostnader kommer att leda till
fortsatt högre direktavkastningskrav. Det finns en osäkerhet om vilken
påverkan hushållens minskade disponibla inkomst kommer att ha på
hotellefterfrågan.
Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som
bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till
fastighet, främst beroende på efterfrågans sammansättning och
hotellets läge. Det andra kvartalet är normalt det starkaste drivet av hög
efterfrågan och betalningsvilja från samtliga delsegment i
hotellmarknaden. Eftersom större delen av de kunder som bor på
Pandox-ägda eller Pandox-drivna hotell är affärsresenärer är
hotellefterfrågan normalt svagast under det första kvartalet.
Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA)
riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra
alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga
och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över
historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt
resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga
regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal finns på sidorna 23–25.
Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter
utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. För det
fjärde kvartalet 2022 uppgick det viktade antalet aktier före och efter
utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier.
Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för
resultatposter och årsslut 2022 för balansposter såvida inget annat
anges.
===== SIDA 14 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 14 (28)
Styrelsen och vd bekräftar att den här rapporten ger en rättvis bild av bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat och att den
beskriver de väsentliga risker och osäkerheter som bolaget och dess dotterbolag omfattas av.
Stockholm den 14 juli 2023
Christian Ringnes
Styrelseordförande
Bengt Kjell
Styrelseledamot
Jakob Iqbal
Styrelseledamot
Jon Rasmus Aurdal
Styrelseledamot
Ann-Sofi Danielsson
Styrelseledamot
Ulrika Danielsson
Styrelseledamot
Jeanette Dyhre Kvisvik
Styrelseledamot
Liia Nõu
VD
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
===== SIDA 15 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 15 (28)
===== SIDA 16 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 16 (28)
===== SIDA 17 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 17 (28)
===== SIDA 18 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 18 (28)
===== SIDA 19 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 19 (28)
Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här
delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen".
Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar
Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer
och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och
beskattning.
Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller indirekt.
De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden.
Delårsrapporten omfattar sidorna 1–27 och sidan 1–14 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport.
De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2022.
===== SIDA 20 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 20 (28)
Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet. Segment Fastighetsförvaltning förädlar och
förvaltar fastigheter och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten.
Operatörsverksamheten äger hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Operatörsverksamhet innefattar också ett
förvaltningsavtal för en externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt
för de två segmenten samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den
rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de
redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Fattal
Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna.
För det andra kvartalet och de första sex månaderna 2023 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Fastighetsförvaltning till 353 (258) MSEK
respektive 561 (356) MSEK.
===== SIDA 21 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 21 (28)
===== SIDA 22 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 22 (28)
Uppskjuten skatt
Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 269 (305) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga
underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren.
De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 5 476 (5 538) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt
värde avseende Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende Rörelsefastigheter,
samt temporära värderingsskillnader för räntederivat.
===== SIDA 23 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 23 (28)
===== SIDA 24 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 24 (28)
Flera beskrivningar och analyser i
denna delårsrapport presenterar
utveckling och status på finansiella och
aktierelaterade nyckeltal som inte
definieras enligt IFRS (International
Financial Reporting Standards).
Vidstående alternativa finansiella
nyckeltal ger värdefull kompletterande
information till investerare och
bolagets ledning då de möjliggör
utvärdering av bolagets prestation.
Eftersom inte alla företag beräknar
finansiella mått på samma sätt, är
dessa inte alltid jämförbara med mått
som används av andra företag. Dessa
finansiella mått ska därför inte ses som
en ersättning för mått som definieras
enligt IFRS. På sidorna 23–25
presenteras mått som inte definieras
enligt IFRS, om inte annat anges, samt
avstämning av måtten. Vidare återfinns
även definitionerna av dessa mått på
sidan 27.
Pandox äger, förvaltar och utvecklar
hotellfastigheter samt driver hotell.
Risktagandet uttrycks i en målsättning
om en belåningsgrad netto på 45–60
procent, beroende på marknads-
utvecklingen och rådande möjligheter.
Utöver belåningsgrad så är
räntetäckningsgrad, genomsnittlig
skuldränta och räntebärande
nettoskuld relevanta kompletterande
mått på Pandox finansiella risk.
Pandox övergripande mål är att öka
kassaflödet och fastighetsvärdet och
därigenom skapa utrymme för
investeringar som stödjer Pandox
fortsatta expansion. Eftersom Pandox
både äger och driver hotellfastigheter
behövs flera mått för att mäta
företagets måluppfyllelse i detta
avseende. Tillväxt i cash earnings är
Pandox primära fokus och det är också
basen för vad som årligen skall delas ut
till aktieägarna, dvs 30–50 procent av
cash earnings med en genomsnittlig
utdelningsandel om cirka 40 procent
över tid. Driftnetto skapar transparens
och jämförbarhet mellan bolagets två
rörelsesegment samt med andra
fastighetsbolag. EBITDA mäter Pandox
samlade operativa lönsamhet på ett
enhetligt sätt.
Substansvärdet (EPRA NRV) är det
samlade kapital Pandox förvaltar för
sina aktieägares räkning. Pandox mäter
långsiktigt substansvärde med
utgångspunkt från balansräkningen
justerat för poster som inte innebär
någon utbetalning i närtid, som derivat
och uppskjuten skatteskuld.
Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter
ingår också i beräkningen. Se vidare
sida 27.
1
2
3
1
2
3
===== SIDA 25 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 25 (28)
EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbetalning i närtid, såsom
goodwill, finansiella derivat, uppskjuten skatteskuld samt övervärde Rörelsefastigheter (se sidan 8 för mer information). EPRA NTA är detsamma
som långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan
marknadsvärderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då Pandox inte har någon goodwill, har ett
långsiktigt investeringsperspektiv, samt inte redovisar bedömd verklig uppskjuten skatt medför det att värdet för NRV och NTA i Pandox fall blir
detsamma. EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i balansräkningen med justering av goodwill (Pandox har ingen goodwill) och övervärde
Rörelsefastigheter.
EPRA LTV är ett nyckeltal som visar räntebärande nettoskuld i förhållande till det totala marknadsvärdet för fastighetsportföljen samt övriga
tillämpliga tillgångar i syfte att skapa jämförbarhet mellan fastighetsbolag. I stort skiljer sig inte EPRA LTV mot Pandox tidigare definition av
belåningsgrad, med enda skillnaden att netto rörelsefordringar och rörelseskulder inkluderas i EPRA-måttet. Då Pandox inte har intressebolag och
Joint Ventures eller har en minoritetsandel som är väsentlig för verksamheten görs inga ytterligare justeringar. Justering jämfört med hittills
rapporterad belåningsgrad avser nettot av följande kortfristiga rörelseposter: Skattefordran, kundfordringar, övriga fordringar, avsättningar,
skatteskulder, leverantörsskulder samt övriga kortfristiga skulder.
===== SIDA 26 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 26 (28)
===== SIDA 27 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 27 (28)
Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna.
Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus
likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid
periodens utgång.
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Fastighetsförvaltning.
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Operatörsverksamheten
inklusive avskrivningar i Operatörsverksamheten.
EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus
finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16,
minus aktuell skatt redovisad i resultaträkningen, justerat för eventuell
orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavande och
minoritetsägande.
Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Fastighetsförvaltning.
Bruttoresultat Operatörsverksamhet plus avskrivningar inkluderade i
kostnader Operatörsverksamhet.
Driftnetto Operatörsverksamhet i förhållande till totala intäkter
Operatörsverksamhet.
Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive
avskrivningar).
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare,
inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat,
uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering
Rörelsefastigheter.
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare,
inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat,
uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering
Rörelsefastigheter.
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare,
inklusive omvärdering Rörelsefastigheter.
Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/rörelseskulder.
Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i
förhållande till räntebärande skulder.
Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv.
Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus
uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga
placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga
leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte.
EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat
med netto räntekostnader, som utgörs av räntekostnader minus
ränteintäkter.
Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med återlagd
utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående
tolvmånadersperioden.
Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och
omklassificeringar samt valutakursförändringar.
Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående
aktier.
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med
det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier.
EPRA NRV, NTA, NDV delat med det totala antalet utestående aktier
efter utspädning vid periodens utgång.
Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat
med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter
utspädning vid periodens utgång.
Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade
genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens
utgång.
Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen
till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under
perioden.
Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen
till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under
perioden.
Antal ägda hotellfastigheter och rum vid periodens utgång.
Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för
Rörelsefastigheter.
Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat
med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som
hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella
perioden och jämförelseperioden. Konstant valutakurs definieras som
valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till
denna valutakurs.
Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för hela
fastighetsportföljen, viktat efter 2019 års hyresintäktsnivå (som är en
approximation för ett normalt verksamhetsår opåverkat av covid-19-
pandemin).
===== SIDA 28 =====
Pandox - Delårsrapport, Januari–juni 2023 28 (28)