Kvartalsrapport Q3 2023

===== SIDA 1 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  1 (28) 
• Intäkter Fastighetsförvaltning uppgick till 1 040 (967) MSEK. 
Ökningen för jämförbara enheter var 7 procent justerat för 
valutakurseffekter 
• Driftnetto Fastighetsförvaltning uppgick till 920 (866) MSEK. 
Ökningen för jämförbara enheter var 7 procent justerat för 
valutakurseffekter 
• Driftnetto Operatörsverksamhet uppgick till 222 (193) MSEK. 
Ökningen för jämförbara enheter var 28 procent justerat för 
valutakurseffekter 
• EBITDA uppgick till 1 102 (1 037) MSEK, en ökning med 6 procent 
• Cash earnings uppgick till 558 (717) MSEK, motsvarande 3,04 
(3,90) SEK per aktie 
• I jämförelsekvartalet ingår statliga stöd i Fastighetsförvaltning och 
Operatörsverksamhet om 48 MSEK respektive 37 MSEK. Justerat 
för dessa ökade EBITDA med 16 procent medan cash earnings 
minskade med 12 procent 
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till -90 (572) MSEK. 
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till 43 (815) MSEK 
• Periodens resultat uppgick till 460 (1 687) MSEK, motsvarande 
2,48 (9,16) SEK per aktie 
• Under det tredje kvartalet förvärvades och tillträddes Hilton 
Belfast  
 
• Intäkter Fastighetsförvaltning uppgick till 2 762 (2 459) MSEK. 
Ökningen för jämförbara enheter var 12 procent justerat för 
valutakurseffekter 
• Driftnetto Fastighetsförvaltning uppgick till 2 388 (2 170) MSEK. 
Ökningen för jämförbara enheter var 12 procent justerat för 
valutakurseffekter 
• Driftnetto Operatörsverksamhet uppgick till 493 (382) MSEK. 
Ökningen för jämförbara enheter var 89 procent justerat för 
valutakurseffekter 
• EBITDA uppgick till 2 754 (2 476) MSEK, en ökning med 11 procent 
• Cash earnings uppgick till 1 327 (1 542) MSEK, motsvarande 7,22 
(8,39) SEK per aktie 
• I jämförelseperioden ingår statliga stöd i Fastighetsförvaltning och 
Operatörsverksamhet om 116 MSEK respektive 141 MSEK. Justerat 
för dessa ökade EBITDA och cash earnings med 24 respektive 3 
procent 
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till -768 (1 246) MSEK, 
varav -971 MSEK orealiserat och 203 MSEK realiserat. 
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till 31 (2 377) 
MSEK 
• Periodens resultat uppgick till 545 (4 103) MSEK, motsvarande 
2,87 (22,28) SEK per aktie 
• Belåningsgraden uppgick till 46,8 procent och 
räntetäckningsgraden, rullande tolv månader, var 2,8 ggr

===== SIDA 2 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  2 (28) 
Under det tredje kvartalet var efterfrågan i hotellmarknaden god. Vi har 
nu nått en stabiliserad nivå baserat på aktuell sammansättning i 
efterfrågan och säsongmönster, där dock internationellt resande och 
större möten och konferenser inte återhämtat fullt ut jämfört med 2019. 
Fritidsefterfrågan var god sommarmånaderna och affärsefterfrågan 
utvecklades väl efter semesterperioden. Hushållen har fortsatt 
prioriterat upplevelser och resande trots högre levnadsomkostnader, 
samtidigt som företag generellt sett har fortsatt öka sitt resande. Sett till 
enskilda hotellmarknader utvecklades Storbritannien och Irland särskilt 
starkt, framförallt drivet av en mycket stark snittprisutveckling.  
I det tredje kvartalet ökade Pandox totala intäkter och driftnetto med 
7 respektive 10 procent, för jämförbara enheter justerat för 
valutakurseffekter. I absoluta tal var intäkter och driftnetto de högsta 
någonsin drivet av en god operationell utveckling för både 
Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet, men på grund av 
framförallt snabbt och kraftigt stigande marknadsräntor och därmed 
högre finansiella kostnader, minskade cash earnings med 22 procent. 
Justerat för pandemirelaterade statliga stöd om totalt 85 MSEK, för 
åren 2020–2021, som slutreglerades i det tredje kvartalet 2022, 
minskade cash earnings med 12 procent.  
Givet vår räntebindning om drygt 70 procent och antagandet att 
marknadsräntorna planar ut, förbättras förutsättningarna för tillväxt i 
cash earnings 2024. 
 
Vi fortsätter att fokusera på långsiktigt värdeskapande genom 
utveckling av vår befintliga portfölj. Pandox har en betydande 
verktygslåda för värdeskapande där vi arbetar aktivt tillsammans med 
våra hyresgäster för att utveckla hotellprodukterna och öka värdet i 
hotellfastigheterna. Under årets första nio månader har vi investerat 
cirka 730 MSEK i olika värdehöjande och kassaflödesdrivande projekt. 
Det är en styrka att kunna investera även i en mer osäker omvärld. 
Bland de större pågående investeringarna vill jag lyfta fram 
konceptrenoveringen för Citybox i Bryssel där vi konverterar ett 
traditionellt affärshotell till en urban lifestyle-produkt. Utbyggnaden av 
DoubleTree by Hilton Brussels City är också ett spännande projekt där 
vi bygger ut hotellet med 150 rum och skapar Bryssels största hotell och 
stadens modernaste mötesprodukt. Andra exempel är Scandic Go 
Fridhemsplan där vi tecknat ett nytt hyresavtal med Scandic och nu 
ompositionerar hotellet mot ekonomisegmentet, samt Radisson Blu 
Glasgow som genomgår en omfattande modernisering av 
hotellprodukten. Under året har vi också slutfört större renoveringar av 
Pullman Stuttgart Fontana och Quality Grand Borås samt Hotel 
Pomander i Nürnberg som nu öppnat efter två års omfattande 
renovering. De nya hotellprodukterna är mycket konkurrenskraftiga och 
har stor tillväxtpotential i sina respektive marknader. De färdigställda 
och pågående projekten kommer att bidra positivt till vår resultat- och 
värdetillväxt successivt under 2024 och 2025, med full effekt 
motsvarande cirka 300 MSEK i årligt driftnetto 2026. Därutöver har vi i 
kvartalet fattat beslut om ett omfattande klimatomställningsprojekt för 
åtta hotellfastigheter i Operatörsverksamhet för motsvarande 29 
MEUR. Projektet löper över tre år och beräknas generera 
kostnadsbesparingar om cirka 3 MEUR per år när det är slutfört.  
 
Vårt senaste hyresavtal med Strawberry är ett bra exempel på vårt 
värdeskapande vid renovering och tecknande av nya hyresavtal. Avtalet, 
som ingicks efter kvartalets slut, avser Hotel Mayfair i centrala 
Köpenhamn som kommer att ompositioneras till varumärket Hobo. 
Intresset för att teckna hyresavtal för hotellet var stort från både 
nordiska och internationella hotelloperatörer. 
Uthyrningen är i linje med vår strategi för aktivt värdeskapande. Det 
är också en milstolpe i en process som började redan 2020 då vi tog 
över driften av hotellet och påbörjade en renovering, som förväntas vara 
klar under andra halvåret 2024 då det nya hyresavtalet träder i kraft.  
 
 
Hyresgästen är stark, villkoren är attraktiva med god garanterad 
miniminivå och kommer att resultera i en betydande värdeökning för 
hotellfastigheten.   
Vi har ett högt förtroende hos våra relationsbanker och vår 
refinansieringsrisk är låg. Andelen kreditfaciliteter med en löptid 
kortare än ett år uppgår till cirka 22 procent, varav huvuddelen förfaller 
under det andra och tredje kvartalet 2024. Vi har löpande och positiva 
dialoger med långivare om refinansiering. Vid utgången av kvartalet 
uppgick vår belåningsgrad till 46,8 procent, vilket är i den lägre delen av 
vårt intervall, och vår räntetäckningsgrad mätt på rullande tolv 
månader var 2,8 ggr.  
Under de första nio månaderna uppgick orealiserade 
värdeförändringar netto för hela fastighetsportföljen till  
-1 306 MSEK. Hotellmarknadens goda utveckling har växlat ut i högre 
kassaflöden i hotellfastigheterna som till cirka två tredjedelar har 
motverkat den negativa effekten av högre direktavkastningskrav. 
Genom vår internationella exponering hade vi också en positiv 
valutaeffekt i fastighetsvärdet om 1 781 MSEK i perioden. 
Pandox strategi är att skapa värde genom tillväxt i kassaflöde drivet 
av omsättningsbaserade hyresintäkter, effektiv egen drift och 
projektutveckling i det befintliga fastighetsbeståndet, kombinerat med 
optimering av fastighetsportföljen både genom förvärv och avyttringar. 
Generellt går transaktionsmarknaden för hotellfastigheter på sparlåga 
med relativt stor skillnad i prisförväntan mellan köpare och säljare. Det 
finns dock fickor av möjligheter som vi utnyttjar när priset är rätt, både 
som köpare och säljare. Vi har under året gjort tre förvärv, varav det 
senaste var Hilton Belfast inklusive drift, som vi tillträdde i juli. Hotellet 
är välinvesterat med ett starkt läge i centrala Belfast. Avyttringar är ett 
viktigt verktyg som gör det möjligt att omallokera kapital till 
investeringar med högre avkastningspotential. Ett exempel är 
Intercontinental Montreal som vi avyttrade tidigare i år i linje med 
fastighetsvärderingen före pandemin. 
 
I det fjärde kvartalet förväntar vi oss en fortsatt stabil efterfrågan i 
hotellmarknaden och ett normalt säsongsmönster. Efterfrågan minskar 
normalt under andra halvan av december för att åter öka från mitten av 
januari. För 2024 förväntar vi oss en viss RevPAR-tillväxt i 
hotellmarknaden med stöd av en stark eventkalender i Tyskland med 
fotbolls-EM i juni-juli och stabila marknadsförutsättningar i övriga 
marknader. Hotellefterfrågan är beroende av ekonomisk aktivitet och 
den största risken är geopolitiska följdeffekter på konjunktur och 
resande.

===== SIDA 3 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  3 (28) 
 
 
 
 
Pandox vision är att vara ett av de 
ledande hotellfastighetsbolagen i 
världen.  
 
Affärsidén är att äga hotellfastigheter 
och hyra ut dessa till starka 
hotelloperatörer under långa 
omsättningsbaserade hyresavtal. 
Pandox förmåga att agera genom hela 
hotellvärdekedjan både sänker risken 
och skapar nya affärsmöjligheter. 
 
 
Pandox strategi och affärsmodell bygger på:  
 
1. Fokus på hotellfastigheter 
2. Stora hotellfastigheter i strategiska lägen 
3. Långa omsättningsbaserade hyresavtal med  
de främsta hotelloperatörerna och delade 
investeringar 
4. Hållbarhet med affärsfokus 
5. Geografisk diversifiering minskar svängningar 
6. Egen drift minskar risk 
 
 
Belåningsgrad 
Pandox målsättning är en belåningsgrad om  
45–60 procent, beroende på marknadsförutsättningar och 
rådande möjligheter. Bolaget definierar belåningsgrad som 
räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till 
fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. 
Utdelningspolicy 
Pandox målsättning är en utdelningsandel på  
30–50 procent av cash earnings, med en genomsnittlig 
utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. Framtida 
utdelningar, och storleken på sådana utdelningar, beror på 
Pandox framtida utveckling, finansiella ställning, 
kassaflöden och rörelsekapitalbehov.
 
 
 
Pandox presenterar delårsrapporten för januari-september 2023 för investerare, 
analytiker och media via en webbsänd telefonkonferens den 26 oktober kl. 08:30 
CEST. Som en tjänst till Pandox intressenter sker också en extern uppdatering av 
hotellmarknaden. 
 
Om du önskar delta via webcasten, gå in på följande länk: 
https://ir.financialhearings.com/pandox-q3-report-2023  
 
Om du önskar delta via telefonkonferens registrerar du dig via följande länk: 
https://conference.financialhearings.com/teleconference/?id=5009236  
 
 
Liia Nõu, vd  
+46 (8) 506 205 50 
 
Anneli Lindblom, CFO 
+46 (0) 765 93 84 00 
 
Anders Berg, Head of Communications and IR  
+46 (0) 760 95 19 40 
   
Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående 
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 26 oktober 2023 kl. 07:00 CEST. 
 
 
Hotellmarknadsdag 2023 21 november 2023 
Bokslutskommuniké 2023 8 februari 2024 
Årsstämma 2024                                              10 april 2024 
Delårsrapport januari-mars 2024                25 april 2024 
Delårsrapport januari-juni 2024                  12 juli 2024

===== SIDA 4 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  4 (28) 
Efterfrågan och betalningsviljan för hotellövernattningar var fortsatt 
god i det tredje kvartalet. Sommarmånaderna juli och augusti som har 
ett säsongsmässigt större inslag av fritidsefterfrågan, utvecklades väl 
trots hushållens mer utmanande ekonomiska omgivning med ökade 
levnadsomkostnader och ett högre ränteläge. Trenden där 
fritidsresenärer prioriterar resor och upplevelser över annan 
konsumtion, delvis med stöd av ett högt sparande under coronaåren, 
var tydlig även i det tredje kvartalet. 
Den inhemska europeiska flygburna turismen i Europa har nu 
passerat 2019 års nivå. Internationella ankomster till Europa har dock 
inte återhämtat sig fullt ut och bedöms, trots en stark utveckling under 
sommaren, för helåret 2023 vara cirka 10 procent* under 2019 års nivå. 
Gapet mot 2019 års nivå förväntas* dock stängas under 2024 med hjälp 
av fortsatt god tillväxt för internationellt resande. För hotellmarknaden 
som helhet bedöms riskerna för privatresenärers resekonsumtion kunna 
motverkas av ett förbättrat affärs- och mötessegment samt ett växande 
internationellt resande kommande kvartal. I jämförelse med föregående 
år möter hotellmarknaden nu allt starkare jämförelsetal, i synnerhet när 
det gäller beläggningsgraden. Ökade snittpriser kommer därför att driva 
merparten av tillväxten framöver. 
 
Det tredje kvartalet 2023 följde i huvudsak samma mönster som i det 
andra kvartalet med viss beläggningstillväxt medan genomsnittliga 
rumspriser utvecklades starkt jämfört med 2022, samtidigt som 
säsongsmönstret var normalt.
• Beläggningsgraden i Europa uppgick till 76 procent i kvartalet, att 
jämföra med 75 procent föregående år (jfr 2019: 79 procent). 
• Snittprisutvecklingen var fortsatt stark med en ökning på 9 
procent i kvartalet jämfört med föregående år (jfr 2019: +36 
procent). 
• Sammantaget uppgick RevPAR i Europa till 121 EUR i kvartalet, en 
ökning med drygt 10 procent mot föregående år (jfr 2019: +30 
procent). 
• God internationell efterfrågan från USA med stöd av en stark 
dollarkurs. Asiatiskt inresande var fortfarande relativt lågt. 
Trots ett starkt jämförelsekvartal 2022 utvecklades Pandox marknader 
väl i det tredje kvartalet. 
 
• Beläggningsgraden i Norden uppgick till 72 procent, vilket var i 
paritet med motsvarande period föregående år (jfr 2019: 75 
procent). 
• Snittpris för Norden som helhet överträffade både föregående år 
och 2019 års nivå med 3 respektive 20 procent. 
• I Norden uppvisade Danmark och Norge den starkaste 
snittprisökningen, 7 respektive 5 procent jämfört med 2022 (jfr 
2019: +15 respektive +36 procent). 
• Utvecklingen var sammantaget positiv för de nordiska 
huvudstäderna med en RevPAR-tillväxt om 6 procent jämfört med 
motsvarande kvartal föregående år. Helsingfors är alltjämt den 
trögaste marknaden, vilket förklaras dels av ny hotellkapacitet, 
dels av lägre efterfrågan jämfört med de övriga nordiska 
huvudstäderna. 
• Köpenhamn var stark med rekordefterfrågan på 
hotellövernattningar, 25 procent över 2019 års nivå. Samtidigt har 
cirka 4 300 hotellrum tillkommit i marknaden varför tillväxten i 
RevPAR endast var 3 procent högre än 2019 års nivå. Jämfört med 
motsvarande kvartal 2022 ökade dock RevPAR med goda 12 
procent.  
• I Tyskland har mäss- och kongressrelaterad efterfrågan förbättrats 
under årets första tre kvartal, dock med ett totalt deltagarantal 
som ligger under 2019 års nivå. Tyskland som helhet visade en 
blygsam RevPAR-tillväxt på 1 procent i kvartalet. Den lägre siffran 
kan delvis förklaras av ett minskat inhemskt resande under 
sommaren till förmån för ett ökat utlandsresande samt en 
kalendereffekt av mässor- och kongresser mellan åren i vissa 
marknader.  
• Irland och UK Regional (ex-London) uppvisade fortsatt starka tal 
jämfört med 2022. För kvartalet ökade RevPAR för Irland och UK 
Regional med 8 respektive 9 procent med snittpris som 
huvudsaklig tillväxtmotor. Starkast beläggningstillväxt hittills i år 
har London och Edinburgh haft, vilket är ett bevis på att 
internationell efterfrågan med kraft kommit tillbaka i dessa 
marknader. 
• Med stöd av ökat internationellt resande och stöd från viktig 
amerikansk efterfrågan, noterades en fortsatt god utveckling i 
Bryssel i kvartalet med en RevPAR-tillväxt på 19 procent jämfört 
med 2022. 
 
 
 
 
* Tourism/Oxford Economics  ** Baserat på öppna hotell: Benchmarking Alliance 
(nordiska marknader), STR (övriga)
 
 
 
 
  
 
 
   
 
62%
51% 53%
25%
11%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Kv3 2022
Kv4 2022
Kv1 2023
Kv2 2003
Kv3 2023
20%
9% 8%
6% 5%
2% 1%
-1%-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Österrike
Storbritannien
Irland
Norge
Danmark
Sverige
Tyskland
Finland
19%
12%
9% 8% 7% 7% 7%
-2%-2%
-12%-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Bryssel
Köpenhamn
UK Regional
Oslo
London
Montreal
Stockholm
Berlin
Helsingfors
Frankfurt Källa: STR, Benchmarking Alliance. Baserat på öppna hotell. Avrundade siffror.

===== SIDA 5 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  5 (28) 
Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 884 (1 673) MSEK, en 
ökning med 13 procent drivet av god efterfrågan i hotellmarknaden. 
För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 7 procent 
justerat för valutakurseffekter. 
Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 1 040 (967) MSEK, 
en ökning med 8 procent med stöd av ökade omsättningsbaserade 
hyror, vilka uppgick till totalt 421 (378) MSEK. Justerat för mottagna 
statliga stöd om 48 MSEK i Övriga fastighetsintäkter i 
jämförelsekvartalet, hänförliga till år 2020–2021, var ökningen 13 
procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 7 procent 
justerat för valutakurseffekter. 
Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 844 (706) MSEK, en 
ökning med 20 procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna 
med 6 procent och RevPAR med 8 procent, justerat för 
valutakurseffekter.  
Driftnetto från Fastighetsförvaltning uppgick till 920 (866) MSEK, en 
ökning med 6 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 
7 procent, justerat för valutakurseffekter.  
Driftnetto från Operatörsverksamhet uppgick till 222 (193) MSEK, 
en ökning med 15 procent. Justerat för mottagna statliga stöd om 37 
MSEK som kostnadsreduktion i jämförelsekvartalet, hänförliga till år 
2020–2021, var ökningen 42 procent. För jämförbara enheter ökade 
driftnettot från Operatörsverksamhet med 28 procent, justerat för 
valutakurseffekter. 
Totalt driftnetto uppgick till 1 142 (1 059) MSEK, en ökning med 8 
procent. Justerat för mottagna statliga stöd i jämförelsekvartalet, var 
ökningen 17 procent. För jämförbara enheter ökade totalt driftnetto 
med 10 procent justerat för valutakurseffekter. 
Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -46 (-28) 
MSEK, där jämförelsekvartalet påverkades av kostnadsreducerande 
engångsposter och nuvarande nivå är mer normal givet 
verksamhetens nuvarande struktur. 
Avskrivningar Operatörsverksamhet uppgick till -72 (-65) MSEK. 
Avskrivningar om -6 (-6) MSEK ingår i administrationskostnader.
De finansiella kostnaderna uppgick till -427 (-249) MSEK, varav  
-24 (-19) MSEK utgörs av periodisering avskrivningar av aktiverade 
uppläggningskostnader för lån. Ökningen förklaras huvudsakligen av 
en högre räntebärande nettoskuld, högre marknadsräntor och 
negativa valutakurseffekter och till mindre del av ökade 
kreditmarginaler. 
De finansiella intäkterna uppgick till 7 (1) MSEK. Finansiella 
kostnader avseende nyttjanderättstillgångar uppgick till  
-28 (-24) MSEK. 
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till -93 (585) 
MSEK. De ökade direktavkastningskraven påverkade negativt med  
-403 MSEK samtidigt som hotellmarknadens fortsatta goda 
snittprisutveckling bidrog med ökade kassaflöden om 310 MSEK 
genom Pandox omsättningsbaserade hyresavtal. Sammantaget 
motsvarade detta en obetydlig procentuell värdenedgång i kvartalet. 
Realiserade värdeförändringar uppgick till 3 (-13) MSEK.  
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till 43 (815) MSEK. 
Den aktuella skatten uppgick till -95 (-48) MSEK. Ökningen av aktuell 
skatt mot föregående år förklaras av ett högre resultat före skatt i 
Sverige och Norge, där Pandox inte har några skattemässiga 
underskott kvar att nyttja. Det rådande ränteläget medför även en 
högre skattekostnad på grund av gällande begränsningsreglerna för 
avdragsgill ränta inom koncernen. 
Uppskjuten skatt uppgick till 26 (-346) MSEK, förklarat av 
värdeförändring i Förvaltningsfastigheter och aktivering av tidigare 
års underskottsavdrag. Se vidare not 3 på sida 22.  
Periodens resultat uppgick till 460 (1 687) MSEK och periodens 
resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till  
456 (1 684) MSEK, vilket motsvarar 2,48 (9,16) SEK per aktie. 
Cash earnings uppgick till 558 (717) MSEK, en minskning med 22 
procent. Justerat för mottagna statliga stöd om totalt 85 MSEK i 
jämförelsekvartalet minskade cash earnings med 12 procent. 
Per 30 september 2023 uppgick likvida medel och outnyttjade 
kreditfaciliteter till 2 988 MSEK, jämfört med 3 340 MSEK per 30 
juni 2023.

===== SIDA 6 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  6 (28) 
Koncernens nettoomsättning uppgick till 5 011 (4 031) MSEK, en ökning 
med 24 procent. För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 
20 procent justerat för valutakurseffekter. 
Intäkter från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 762 (2 459) MSEK, 
en ökning med 12 procent med stöd av ökade omsättningsbaserade 
hyror, vilka uppgick till totalt 950 (734) MSEK. Justerat för mottagna 
statliga stöd om 116 MSEK i Övriga fastighetsintäkter i 
jämförelseperioden, hänförliga till år 2020–2021, var ökningen 18 
procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 12 procent 
justerat för valutakurseffekter. 
Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 2 249 (1 572) MSEK, 
en ökning med 43 procent. För jämförbara enheter ökade både intäkter 
och RevPAR med 31 procent, justerat för valutakurseffekter.  
Driftnetto från Fastighetsförvaltning uppgick till 2 388 (2 170) MSEK, 
en ökning med 10 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot 
med 12 procent, justerat för valutakurseffekter.  
Driftnetto från Operatörsverksamhet uppgick till 493 (382) MSEK, en 
ökning med 29 procent. Justerat för mottagna statliga stöd om 141 
MSEK som kostnadsreduktion i jämförelseperioden, hänförliga till år 
2020–2021, var ökningen 158 procent. För jämförbara enheter ökade 
driftnettot från Operatörsverksamhet med 89 procent, justerat för 
valutakurseffekter. 
Totalt driftnetto uppgick till 2 881 (2 552) MSEK, en ökning med 13 
procent. Justerat för mottagna statliga stöd i jämförbar period, var 
ökningen 26 procent. För jämförbara enheter ökade totalt driftnetto 
med 19 procent justerat för valutakurseffekter. 
Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -144 (-94) 
MSEK, där jämförelseperioden påverkades av kostnadsreducerande 
engångsposter och nuvarande nivå är mer normal givet verksamhetens 
nuvarande struktur. 
Avskrivningar Operatörsverksamhet uppgick till -211 (-189) MSEK. 
Avskrivningar om -17 (-17) MSEK ingår i administrationskostnader.
De finansiella kostnaderna uppgick till -1 117 (-725) MSEK, varav  
-68 (-55) MSEK utgörs av periodisering avskrivningar av aktiverade 
uppläggningskostnader för lån. Ökningen förklaras huvudsakligen av en 
högre räntebärande nettoskuld, högre marknadsräntor och negativa 
valutakurseffekter och till mindre del av ökade kreditmarginaler. 
De finansiella intäkterna uppgick till 26 (11) MSEK. Finansiella 
kostnader avseende nyttjanderättstillgångar uppgick till  
-80 (-69) MSEK. 
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till -971 (1 252) 
MSEK. De ökade direktavkastningskraven påverkade negativt med  
-3 044 MSEK samtidigt som hotellmarknadens fortsatta goda 
snittprisutveckling bidrog med ökade kassaflöden om 2 073 MSEK 
genom Pandox omsättningsbaserade hyresavtal. Sammantaget 
motsvarade detta en värdenedgång om 1,7 procent under perioden. 
Realiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 203 (-6) 
MSEK, varav två tredjedelar avser reavinst vid försäljning av 
InterContinental Montreal och resterande del avser nettot av 
utrangering och försäkringsersättning för Dorint Parkhotel Bad 
Neuenahr. 
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till 31 (2 377) MSEK. 
Den aktuella skatten uppgick till -238 (-140) MSEK. Ökningen av 
aktuell skatt mot föregående år förklaras av ett högre resultat före skatt i 
Sverige och Norge, där Pandox inte har några skattemässiga underskott 
kvar att nyttja. Det rådande ränteläget medför även en högre 
skattekostnad på grund av gällande begränsningsreglerna för 
avdragsgill ränta inom koncernen. 
Uppskjuten skatt uppgick till 165 (-866) MSEK, förklarat av 
värdeförändring i Förvaltningsfastigheter. Se vidare not 3 på sida 22.  
Periodens resultat uppgick till 545 (4 103) MSEK och periodens resultat 
hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 527 (4 096) MSEK, 
vilket motsvarar 2,87 (22,28) SEK per aktie. 
Cash earnings uppgick till 1 327 (1 542) MSEK, en minskning med 7 
procent. Justerat för mottagna statliga stöd om totalt 258 MSEK i 
jämförbar period, ökade cash earnings med 3 procent.

===== SIDA 7 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  7 (28) 
 
Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter uppgick till 1 040 (967) 
MSEK, en ökning med 8 procent. Justerat för mottagna statliga stöd om 
48 MSEK i Övriga fastighetsintäkter i jämförelsekvartalet, hänförliga till 
år 2020–2021, var ökningen 13 procent. För jämförbara enheter ökade 
intäkterna med 7 procent, justerat för valutakurseffekter.  
Omsättningsbaserad hyra uppgick till 421 (378) MSEK. 
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 73 (73) 
procent i kvartalet. 
Kontrakterade minimihyror plus fasta hyror uppgår enligt avtal till 
cirka 2 100 MSEK mätt i årstakt. 
Storbritannien och Irland var särskilt starka marknader i kvartalet. 
Enskilda destinationer med en särskilt god utveckling var Bryssel, 
Köln, Inverness och Salzburg.  
Driftnettot uppgick till 920 (866) MSEK, en ökning med 6 procent.  
För jämförbara enheter ökade driftnettot med 7 procent, justerat för 
valutakurseffekter. 
 
 
Intäkter från Operatörsverksamhet uppgick till 844 (706) MSEK, en 
ökning med 20 procent. För jämförbara enheter ökade intäkter och 
RevPAR med 6 respektive 8 procent, justerat för valutakurseffekter. 
Hotellefterfrågan var stabil, medan snittprisutvecklingen var fortsatt 
stark. 
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 70 (71) 
procent och snittprisutvecklingen var god. 
De hotell som presterade bäst i kvartalet var Hotel Mayfair 
(Köpenhamn, Danmark), Hotel Hubert (Bryssel, Belgien), Hilton 
Garden Inn London Heathrow Airport (Heathrow, Storbritannien) och 
Novotel Den Haag (Haag, Nederländerna). 
Driftnettot uppgick till 222 (193) MSEK, motsvarande en 
driftnettomarginal om cirka 26 procent. För jämförbara enheter ökade 
driftnettot med 28 procent, justerat för valutakurseffekter 
I jämförelsekvartalet ingår mottagna statliga stöd som 
kostnadsreduktion, hänförliga till år 2020–2021, om 37 MSEK. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
  
26%
23%
19%
10%
8%
7%
2%6%
Sverige Storbritannien Tyskland
Finland Norge Danmark
Belgien Övriga
32%
23%
23%
15%
3%3% 1%
Belgien Tyskland Storbritannien
Kanada Danmark Nederländerna
Finland

===== SIDA 8 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  8 (28) 
Pandox genomför interna värderingar av hotellfastigheterna varje kvartal och Förvaltningsfastigheter redovisas 
till verkligt värde. Det är Pandox interna värdering som utgör grunden för fastigheternas värdering. Därutöver 
görs externa värderingar av fastigheterna i jämförande och kvalitetssäkrande syfte (se vidare Not E i Pandox 
Årsredovisning 2022). 
Genomförda externa värderingar under de senaste tolv månaderna omfattar cirka 96 procent av 
hotellfastighetsportföljen, mätt i värde, och ligger i linje med de interna värderingarna. I det tredje kvartalet 
externvärderades cirka 14 procent av portföljen, mätt i värde. 
Värderingarna av Rörelsefastigheterna redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV-beräkningarna. 
Rörelsefastigheternas redovisade värde i ”Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag” 
motsvarar anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar och uppgick till 9 261 (8 450) 
MSEK vid periodens utgång.  
Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om 71 177 (69 231) MSEK, 
varav 58 936 (57 563) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 12 242 (11 669) MSEK för Rörelsefastigheter. 
För årets första nio månader uppgick orealiserade värdeförändringar netto Förvaltningsfastigheter till -971 
MSEK. Ökade direktavkastningskrav om 0,34 procentenheter påverkade negativt med -3 044 MSEK medan 
hotellmarknadens fortsatta goda snittprisutveckling bidrog med ökade kassaflöden om 2 073 MSEK genom 
Pandox omsättningsbaserade hyresavtal.  
Orealiserade värdeförändringar netto Rörelsefastigheter uppgick till -335 MSEK (redovisas endast i 
informationssyfte). Ökade direktavkastningskrav om 0,45 procentenheter påverkade negativt med -461 MSEK 
och ökade kassaflöden påverkade positivt med 126 MSEK.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
  
  
5,92 5,58
6,95 6,50
0
2
4
6
8
30 sep 2023 31 dec 2022
Fastighetsförvaltning
Operatörsverksamhet

===== SIDA 9 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  9 (28) 
I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 159 (157) hotellfastigheter med 35 851 (35 490) 
hotellrum i 15 länder, inräknat delmarknaderna England, Skottland, Wales och Nordirland. 
 
Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra Europa. Tyskland (25 procent) är Pandox enskilt största 
geografiska marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde, följt av Sverige (22 
procent), Storbritannien (20 procent), Belgien (8 procent) och Finland (7 procent). 
 
Mer än 80 procent av portföljens totala marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Pandox hyresgäster är 
välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken.  
 
Per 30 september 2023 hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod 
(WAULT) på 14,4 (15,0) år. 
 
 
 
 
 
 
 
  
  
 
 
 
 
 
 
  
0
20
40
60
80
100
0
200
400
600
800
1,000
2023
2027
2031
2035
2039
2043
2047
2051
Värde förfall hyresavtal MSEK
(vänsterskala)
Ackumulerade förfall %
(högerskala)
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
Kv3 2022
Kv4 2022
Kv1 2023
Kv2 2023
Kv3 2023
60%19%
5%
16%
Omsättningsbaserade hyresavtal
med minimihyra
Omsättningsbaserade hyresavtal
utan minimihyra
Fast hyra
Egen drift

===== SIDA 10 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  10 (28) 
Under perioden januari–september 2023 uppgick investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar, 
exklusive förvärv, till 728 (625) MSEK, varav 377 (306) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 351 (318) MSEK 
för Rörelsefastigheter. 
Vid utgången av det tredje kvartalet 2023 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt 
till motsvarande cirka 1 800 MSEK, varav cirka 350 MSEK förväntas genomföras under återstoden av 2023. 
Underhållet uppgick under tredje kvartalet 2023 till 47 (39) MSEK. 
 
   
 
 
 
 
 
Pandox skickade in en avsiktsförklaring till Science Based Targets initiative (SBTi) den 30 november 2022. Den 
1 december 2022 delade Pandox också sina mål med SBTi. Dessa är utformade i samarbete med Svenska 
Miljöinstitutet för att kunna möta kraven enligt Parisavtalet. Validering av målen av SBTi pågår. 
Pandox hållbarhetsarbete ska bidra till hållbara fastigheter, hållbar drift samt skapa nya affärsmöjligheter. 
Bolagets övergripande hållbarhetsmål är att erbjuda sina hyresgäster resurseffektiva hotellfastigheter som 
bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling, minskar klimatpåverkan och möjliggör en god hantering av 
klimatrisker. 
Pandox hållbarhetsstrategi baseras på bolagets vision och affärsmål, dess påverkan på omvärlden när det 
gäller hållbarhet och klimatförändringar, samt vilka frågor som intressenterna anser är viktiga. Hänsyn har 
även tagits till pågående trender och de risker och möjligheter som bolaget ser. 
Pandox har definierat de mest väsentliga hållbarhetsområdena och delat upp dem i fem fokusområden: 
1. Miljö och klimat 
2. Ansvarsfulla och rättvisa affärer 
3. Nöjda och trygga gäster 
4. Attraktiv och jämställd arbetsplats 
5. Inkluderande lokalsamhällen 
Pandox viktigaste bidrag till en mer hållbar utveckling ligger i framväxten av lönsamma gröna fastigheter. 
Målet är att skapa resurseffektiva fastigheter och drift som minskar Pandox miljö- och klimatavtryck, men 
också klarar klimatförändringarna i form av skyfall och ett varmare klimat.  
Pandox har i kvartalet fattat beslut om ett omfattande klimatomställningsprojekt för åtta hotellfastigheter i 
Operatörsverksamhet för motsvarande 29 MEUR. Projektet löper över tre år och innebär att Pandox förväntas 
uppfylla utsläppsmålen, som för närvarande granskas av SBTi, för Operatörsverksamhet. Därutöver förväntas 
projektet generera kostnadsbesparingar om cirka 3 MEUR per år när det är slutfört. 
Klimatomställningsprojektet består av utfasning av olja och gas, uppgradering eller byte av uttjänta tekniska 
system för energioptimering, samt förnyelsebar energi och beteendeförändring. Därutöver löper Pandox gröna 
investeringsprogram inom Operatörsverksamhet som tidigare. Investeringen uppgår till 8 MEUR, med en 
förväntad totalavkastning om cirka 20 procent, och förväntas slutföras 2023. Syftet är att reducera 
klimatpåverkan genom energi- och vattenreducerade projekt samt teknikinstallationer. Målet är att minska 
energi-, gas -och vattenanvändningen med 35 procent, 25 procent respektive 20 procent, samt att minska CO2-
utsläppen med 20 procent.

===== SIDA 11 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  11 (28) 
• Per 30 september 2023 var den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,4 (1,7) år, den genomsnittliga 
räntenivån 4,2 (3,2) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden 4,1 (2,7) år 
 
• Under 2023 har Pandox refinansierat skulder med löptid kortare än tolv månader om totalt motsvarande 
cirka 13 778 MSEK, varav merparten med internationella banker, till fem års löptid 
 
• Per 30 september 2023 uppgick andelen kreditfaciliteter med en löptid kortare än tolv månader till 22 
procent, jämfört med 44 procent vid årsskiftet  
 
• Per 30 september 2023 var cirka 76 procent av Pandox räntebärande nettoskuld säkrad mot ränterörelser 
på längre perioder än ett år och den genomsnittliga fasta räntan på Pandox räntederivat uppgick till 1,2 
(0,5) procent 
Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 46,8 (46,7) procent. Eget kapital hänförligt till 
moderbolagets aktieägare uppgick till 31 523 (30 731) MSEK. EPRA NRV uppgick till 38 154 (37 694) MSEK, 
motsvarande 207,53 (205,03) SEK per aktie. Likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 2 988 
(4 489) MSEK och det finns flera helt obelånade fastigheter om totalt cirka 3 300 MSEK. Därutöver finns 
ytterligare outnyttjade kreditfaciliteter som, vid varje givet tillfälle, täcker emitterad volym under Pandox 
företagscertifikatprogram. 
 
Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, exklusive uppläggningskostnader för lån, till 34 082 (33 964) 
MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter efter avdrag för företagscertifikat uppgick till 2 240 (2 859) MSEK och 
emitterad volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till 656 (699) MSEK. Företagscertifikat används 
enbart för att optimera Pandox finansiella kostnader via räntearbitrage. 
Förutom företagscertifikat består Pandox skuldfinansiering enbart av bankfinansiering med säkerhet i en 
kombination av fastighetspanter och aktiepanter. Pandox har en geografiskt diversifierad långivarbas 
bestående av 14 nordiska- och internationella banker, samt AMF Tjänstepension AB. 
Per 30 september 2023 var den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,4 (1,7) år och den genomsnittliga 
räntenivån, inklusive effekter av räntederivat, men exklusive uppläggningskostnader, var 4,2 (3,2) procent. 
Denna räntenivå är också en rimlig approximation för den förväntade nivån vid årets slut, givet oförändrade 
marknadsräntor. Ökningen i den genomsnittliga räntenivån förklaras i huvudsak av högre marknadsräntor. 
Vid utgången av perioden var räntetäckningsgraden (mätt på rullande tolv månader) 2,8 ggr. 
Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid på mindre än tolv månader uppgår till 8 028 MSEK, varav 5 168 
MSEK förfaller under andra eller tredje kvartalet 2024.  
Under 2023 har Pandox sammanlagt genomfört refinansieringar av tidigare korta skulder motsvarande totalt 
cirka 13 778 MSEK, varav den absoluta merparten med internationella banker, på fem års löptid. 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
47,1 46,7 46,2 46,7 46,8
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
Kv3 2022
Kv4 2022
Kv1 2023
Kv2 2023
Kv3 2023
3,6 3,7 3,6
3,2
2,8
0
1
2
3
4
5
Kv3 2022
Kv4 2022
Kv1 2023
Kv2 2023
Kv3 2023

===== SIDA 12 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  12 (28) 
 
För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera investeringen i 
lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på 
sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter. 
Pandox bankfinansiering löper med rörlig ränta. För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox 
resultat används räntederivat.  
Per 30 september 2023 uppgick räntederivatens nominella bruttovolym till 32 751 MSEK, inklusive 
framtidsstartande swappar. Vid samma tidpunkt uppgick räntederivatens nominella nettovolym till 25 201 
MSEK, vilket utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. 
Cirka 76 procent av Pandox nettoskuld var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år och den 
genomsnittliga räntebindningstiden var 4,1 (2,7) år. 
 
Räntederivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över 
resultaträkningen. Vid slutförfall har ett räntederivats marknadsvärde upplösts i sin helhet och 
värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.  
Vid utgången av perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox räntederivat till 2 292 (2 261) MSEK.

===== SIDA 13 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  13 (28) 
9 oktober 2023 Pandox tecknar hyresavtal för Hotel Mayfair 
12 september 2023 Valberedning inför årsstämman 2024 
20 juli 2023 Pandox förvärvar Hilton Belfast 
14 juli 2023 Delårsrapport januari-juni 2023 
3 juli 2023 Pandox tecknar nytt hyresavtal med Scandic 
 
För fullständiga pressmeddelanden se www.pandox.se. 
Ingen väsentlig förändring har skett i tidigare kommenterade tvister och 
försäkringsärenden. 
Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 382 (1 171) 
heltidsanställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till 
heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 333 (1 125) 
anställda inom segmentet Operatörsverksamhet och 49 (46) inom 
segmentet Fastighetsförvaltning samt central administration. 
Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av 
personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). 
Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag.  
Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. 
Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala 
administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och 
skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga 
villkor. 
Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland 
och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka 
förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett 
förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som 
ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. 
Under perioden januari–september 2023 uppgick intäkterna från 
Pelican Bay Lucaya till 0,0 (0,6) MSEK. 
Pandox allmänna syn på affärsriskerna har inte förändrats jämfört med 
den detaljerade redogörelse som återfinns i årsredovisningen för 2022. 
Det finns en risk att högre finansieringskostnader kommer att leda till 
fortsatt högre direktavkastningskrav. Det finns en osäkerhet om vilken 
påverkan geopolitisk oro och hushållens minskade disponibla inkomst 
kommer att ha på hotellefterfrågan. 
Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som 
bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till 
fastighet, främst beroende på efterfrågans sammansättning och 
hotellets läge. Det andra kvartalet är normalt det starkaste drivet av hög 
efterfrågan och betalningsvilja från samtliga delsegment i 
hotellmarknaden. Eftersom större delen av de kunder som bor på 
Pandox-ägda eller Pandox-drivna hotell är affärsresenärer är 
hotellefterfrågan normalt svagast under det första kvartalet. 
Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) 
riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra 
alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga 
och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett 
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över 
historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt 
resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga 
regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. 
Avstämning av alternativa nyckeltal finns på sidorna 23–25. 
Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter 
utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. För det 
tredje kvartalet 2023 uppgick det viktade antalet aktier före och efter 
utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. 
Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för 
resultatposter och årsslut 2022 för balansposter såvida inget annat 
anges. 
 
 
 
 
 
Stockholm den 26 oktober 2023 
 
 
 
 
Liia Nõu, vd

===== SIDA 14 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  14 (28) 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Pandox AB (556030–7885) per 30 
september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att 
upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om 
denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av 
finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer 
som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. 
En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision 
enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss 
en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade 
slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt 
väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med 
årsredovisningslagen. 
 
Stockholm den 26 oktober 2023 
 
PricewaterhouseCoopers AB 
 
 
 
Patrik Adolfson    Linda Andersson  
Auktoriserad revisor   Auktoriserad revisor  
Huvudansvarig revisor

===== SIDA 15 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  15 (28)

===== SIDA 16 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  16 (28)

===== SIDA 17 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  17 (28)

===== SIDA 18 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  18 (28)

===== SIDA 19 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  19 (28) 
 
 
 
 
 
 
 
 
Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här 
delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen". 
 
Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar 
Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer 
och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och 
beskattning. 
 
Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller indirekt. 
 
De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden. 
 
Delårsrapporten omfattar sidorna 1–27 och sidan 1–14 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. 
 
De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2022.

===== SIDA 20 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  20 (28) 
 
Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet. Segment Fastighetsförvaltning förädlar och 
förvaltar fastigheter och tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. 
Operatörsverksamheten äger hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Operatörsverksamhet innefattar också ett 
förvaltningsavtal för en externt ägd hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt 
för de två segmenten samt finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den 
rapportering som sker internt till företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de 
redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Fattal 
Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för mer än 10 procent av intäkterna. 
För det tredje kvartalet och de första nio månaderna 2023 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Fastighetsförvaltning till 421 (378) MSEK 
respektive 950 (734) MSEK.

===== SIDA 21 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  21 (28)

===== SIDA 22 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  22 (28) 
 
Uppskjuten skatt 
Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 335 (305) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga 
underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren. 
De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 5 470 (5 538) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt 
värde avseende Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende Rörelsefastigheter, 
samt temporära värderingsskillnader för räntederivat.

===== SIDA 23 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  23 (28)

===== SIDA 24 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  24 (28) 
  
 
 Flera beskrivningar och analyser i 
denna delårsrapport presenterar 
utveckling och status på finansiella och 
aktierelaterade nyckeltal som inte 
definieras enligt IFRS (International 
Financial Reporting Standards). 
Vidstående alternativa finansiella 
nyckeltal ger värdefull kompletterande 
information till investerare och 
bolagets ledning då de möjliggör 
utvärdering av bolagets prestation. 
Eftersom inte alla företag beräknar 
finansiella mått på samma sätt, är 
dessa inte alltid jämförbara med mått 
som används av andra företag. Dessa 
finansiella mått ska därför inte ses som 
en ersättning för mått som definieras 
enligt IFRS. På sidorna 23–25 
presenteras mått som inte definieras 
enligt IFRS, om inte annat anges, samt 
avstämning av måtten. Vidare återfinns 
även definitionerna av dessa mått på 
sidan 27. 
 
 Pandox äger, förvaltar och utvecklar 
hotellfastigheter samt driver hotell. 
Risktagandet uttrycks i en målsättning 
om en belåningsgrad netto på 45–60 
procent, beroende på marknads-
utvecklingen och rådande möjligheter. 
Utöver belåningsgrad så är 
räntetäckningsgrad, genomsnittlig 
skuldränta och räntebärande 
nettoskuld relevanta kompletterande 
mått på Pandox finansiella risk. 
 
 Pandox övergripande mål är att öka 
kassaflödet och fastighetsvärdet och 
därigenom skapa utrymme för 
investeringar som stödjer Pandox 
fortsatta expansion. Eftersom Pandox 
både äger och driver hotellfastigheter 
behövs flera mått för att mäta 
företagets måluppfyllelse i detta 
avseende. Tillväxt i cash earnings är 
Pandox primära fokus och det är också 
basen för vad som årligen skall delas ut 
till aktieägarna, dvs 30–50 procent av 
cash earnings med en genomsnittlig 
utdelningsandel om cirka 40 procent 
över tid. Driftnetto skapar transparens 
och jämförbarhet mellan bolagets två 
rörelsesegment samt med andra 
fastighetsbolag. EBITDA mäter Pandox 
samlade operativa lönsamhet på ett 
enhetligt sätt. 
 
 Substansvärdet (EPRA NRV) är det 
samlade kapital Pandox förvaltar för 
sina aktieägares räkning. Pandox mäter 
långsiktigt substansvärde med 
utgångspunkt från balansräkningen 
justerat för poster som inte innebär 
någon utbetalning i närtid, som derivat 
och uppskjuten skatteskuld. 
Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter 
ingår också i beräkningen. Se vidare 
sida 27. 
1 
2 
3 
1 
2 
3

===== SIDA 25 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  25 (28) 
EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbetalning i närtid, såsom 
goodwill, finansiella derivat, uppskjuten skatteskuld samt övervärde Rörelsefastigheter (se sidan 8 för mer information). EPRA NTA är detsamma 
som långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan 
marknadsvärderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då Pandox inte har någon goodwill, har ett 
långsiktigt investeringsperspektiv, samt inte redovisar bedömd verklig uppskjuten skatt medför det att värdet för NRV och NTA i Pandox fall blir 
detsamma. EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i balansräkningen med justering av goodwill (Pandox har ingen goodwill) och övervärde 
Rörelsefastigheter. 
 
 
 
EPRA LTV är ett nyckeltal som visar räntebärande nettoskuld i förhållande till det totala marknadsvärdet för fastighetsportföljen samt övriga 
tillämpliga tillgångar i syfte att skapa jämförbarhet mellan fastighetsbolag. I stort skiljer sig inte EPRA LTV mot Pandox tidigare definition av 
belåningsgrad, med enda skillnaden att netto rörelsefordringar och rörelseskulder inkluderas i EPRA-måttet. Då Pandox inte har intressebolag och 
Joint Ventures eller har en minoritetsandel som är väsentlig för verksamheten görs inga ytterligare justeringar. Justering jämfört med hittills 
rapporterad belåningsgrad avser nettot av följande kortfristiga rörelseposter: Skattefordran, kundfordringar, övriga fordringar, avsättningar, 
skatteskulder, leverantörsskulder samt övriga kortfristiga skulder.

===== SIDA 26 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  26 (28)

===== SIDA 27 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  27 (28) 
Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna. 
Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus 
likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid 
periodens utgång. 
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Fastighetsförvaltning.  
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Operatörsverksamheten 
inklusive avskrivningar i Operatörsverksamheten. 
EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus 
finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, 
minus aktuell skatt redovisad i resultaträkningen, justerat för eventuell 
orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavande och 
minoritetsägande. 
Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Fastighetsförvaltning. 
Bruttoresultat Operatörsverksamhet plus avskrivningar inkluderade i 
kostnader Operatörsverksamhet. 
Driftnetto Operatörsverksamhet i förhållande till totala intäkter 
Operatörsverksamhet. 
Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive 
avskrivningar). 
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, 
inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, 
uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering 
Rörelsefastigheter. 
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, 
inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, 
uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering 
Rörelsefastigheter. 
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, 
inklusive omvärdering Rörelsefastigheter. 
Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/rörelseskulder. 
Genomsnittlig räntekostnad baserat på ränteförfall i respektive valuta i 
förhållande till räntebärande skulder.  
Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv. 
Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus 
uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga 
placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga 
leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte. 
EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat 
med netto räntekostnader, som utgörs av räntekostnader minus 
ränteintäkter. 
Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med återlagd 
utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående 
tolvmånadersperioden. 
Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och 
omklassificeringar samt valutakursförändringar. 
Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående 
aktier. 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med 
det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier. 
EPRA NRV, NTA, NDV delat med det totala antalet utestående aktier 
efter utspädning vid periodens utgång. 
Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat 
med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter 
utspädning vid periodens utgång. 
Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade 
genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens 
utgång. 
Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen 
till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under 
perioden. 
Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen 
till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under 
perioden. 
Antal ägda hotellfastigheter och rum vid periodens utgång. 
Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för 
Rörelsefastigheter. 
Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat 
med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som 
hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella 
perioden och jämförelseperioden. Konstant valutakurs definieras som 
valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till 
denna valutakurs.  
Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för hela 
fastighetsportföljen, viktat efter 2019 års hyresintäktsnivå (som är en 
approximation för ett normalt verksamhetsår opåverkat av covid-19-
pandemin).

===== SIDA 28 =====

Pandox - Delårsrapport, Januari–september 2023  28 (28)