Kvartalsrapport Q4 2023

===== SIDA 1 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  1 (27) 
Pandox har namnändrat sina affärssegment till Hyresavtal (tidigare Fastighetsförvaltning) respektive Egen drift (tidigare 
Operatörsverksamhet). Namnbytet påverkar inte redovisningsprinciperna. 
• Intäkter Hyresavtal uppgick till 928 (848) MSEK. Ökningen för 
jämförbara enheter var 7 procent justerat för valutakurseffekter 
• Driftnetto Hyresavtal uppgick till 769 (698) MSEK. Ökningen för 
jämförbara enheter var 7 procent justerat för valutakurseffekter 
• Driftnetto Egen drift uppgick till 220 (184) MSEK. Ökningen för 
jämförbara enheter var 5 procent justerat för valutakurseffekter 
• EBITDA uppgick till 942 (829) MSEK, en ökning med 14 procent 
• Cash earnings uppgick till 415 (515) MSEK, motsvarande 2,26 (2,80) 
SEK per aktie 
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till -339 (-67) MSEK. 
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -1 236 (-59) 
MSEK 
• Periodens resultat uppgick till -1 125 (101) MSEK, motsvarande  
-6,05 (0,66) SEK per aktie 
• Under kvartalet har Pandox tecknat hyresavtal med Scandic för 
Hotel Pomander Nürnberg och med Strawberry för Hotel Mayfair 
Copenhagen. Därutöver har 18 hyresavtal i Tyskland med Leonardo 
Hotels förlängts med fem år 
• Pandox vetenskapsbaserade klimatmål godkändes av Science Based 
Targets initiative (SBTi) och befintliga lån om 2 200 MSEK 
hållbarhetslänkades med två banker 
 
• Intäkter Hyresavtal uppgick till 3 690 (3 307) MSEK. Ökningen för 
jämförbara enheter var 11 procent justerat för valutakurseffekter 
• Driftnetto Hyresavtal uppgick till 3 157 (2 868) MSEK. Ökningen för 
jämförbara enheter var 11 procent justerat för valutakurseffekter 
• Driftnetto Egen drift uppgick till 713 (566) MSEK. Ökningen för 
jämförbara enheter var 54 procent justerat för valutakurseffekter 
• EBITDA uppgick till 3 696 (3 304) MSEK, en ökning med 12 procent 
• Cash earnings uppgick till 1 742 (2 056) MSEK, motsvarande 9,48 
(11,18) SEK per aktie 
• I jämförelseperioden ingår statliga stöd i Hyresavtal och Egen drift 
om 117 MSEK respektive 143 MSEK. Justerat för dessa ökade 
EBITDA med 21 procent medan cash earnings minskade med  
3 procent 
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till -1 107 (1 180) MSEK, 
varav -1 306 MSEK orealiserat och 199 MSEK realiserat. 
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -1 205 (2 318) 
MSEK 
• Periodens resultat uppgick till -580 (4 204) MSEK, motsvarande 
-3,18 (22,94) SEK per aktie 
• Belåningsgraden uppgick till 46,6 procent och räntetäckningsgraden, 
rullande tolv månader, var 2,7 ggr 
• Styrelsen föreslår en utdelning om 4,00 (2,50) SEK per aktie, 
totalt cirka 734 (460) MSEK

===== SIDA 2 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  2 (27) 
2023 var ett bra år för Pandox med både god beläggnings- och 
snittprisutveckling. Totala intäkter och totalt driftnetto ökade med 21 
procent respektive 13 procent jämfört med 2022, drivet av högre 
omsättningsbaserade hyror i affärssegmentet Hyresavtal och god tillväxt 
i affärssegmentet Egen drift. Justerat för pandemirelaterade statliga 
stöd i jämförelseperioden ökade totalt driftnetto med 22 procent. 
Året avslutades med ett stabilt och positivt fjärde kvartal med god 
efterfrågan i regionala hotellmarknader i samtliga länder och en stark 
återhämtning i större städer. Totala intäkter och totalt driftnetto ökade 
med 13 procent respektive 12 procent i kvartalet. 
Cash earnings minskade med 19 procent, dels på grund av högre 
marknadsräntor, dels högre aktuell skatt än normalt i kvartalet, vilket 
framförallt beror på att vi är i skatteposition i Sverige och Norge, samt 
negativa effekter från begränsningsregler för avdragsgill ränta.  
 
Vi har under året investerat drygt 900 MSEK i värdehöjande och 
kassaflödesdrivande projekt. Kombinationen av en stor 
fastighetsportfölj och förmågan att skapa attraktiva och lönsamma 
hotellprodukter gör oss till en naturlig partner för nya hyresavtal. Två 
exempel i det fjärde kvartalet är avtalen med Strawberry för Hotel 
Mayfair Copenhagen, som efter slutförd renovering 2025 blir Hobo 
Copenhagen, samt med Scandic för redan renoverade Hotel Pomander 
Nürnberg, som per 1 mars 2024 blir Scandic Nürnberg Central.  
Ytterligare två relativt nya hyresavtal är Scandic Go Fridhemsplan och 
Citybox Brussels som just nu renoveras och öppnar sensommaren 2024. 
Tillsammans med pågående produktutveckling i Radisson Blu Glasgow 
och utbyggnaden av DoubleTree by Hilton Brussels City, som förväntas 
slutföras under 2025, ökar vi vår tillväxt- och lönsamhetspotential. 
Dessa projekt kommer att bidra positivt till vår resultat- och 
värdetillväxt med full effekt 2026 motsvarande cirka 300 MSEK i årligt 
driftnetto varav cirka 130 MSEK 2024. Därutöver finns andra projekt 
som kommer att bidra ytterligare till tillväxten.  
Vi har under fjärde kvartalet också förlängt 18 hyresavtal med 
Leonardo Hotels i Tyskland med fem år, vilket ökat den totala 
hyresportföljens återstående kontraktstid (WAULT) till 15,0 år. 
 
Under 2023 uppgick orealiserade värdeförändringar netto för hela 
fastighetsportföljen till -1 685 MSEK, där högre kassaflöden i 
hotellfastigheterna, med stöd i hotellmarknadens goda utveckling, till 
mer än två tredjedelar motverkade den negativa effekten av högre 
direktavkastningskrav. Vid utgången av 2023 uppgick 
hotellfastighetsportföljens genomsnittliga direktavkastningskrav till 
6,24 procent, jämfört med 5,74 procent samma tidpunkt 2022. 
Vi har ett högt förtroende hos våra relationsbanker och vår 
refinansieringsrisk är låg. Andelen kreditfaciliteter med en löptid 
kortare än ett år uppgår till cirka 25 procent, varav knappa två 
tredjedelar förfaller under det andra halvåret 2024. Vi har löpande och 
positiva dialoger med långivare om refinansiering. Vid utgången av 
kvartalet uppgick vår belåningsgrad till 46,6 procent, vilket är i den 
lägre delen av intervallet i vår finansiella policy, och vår 
räntetäckningsgrad mätt på rullande tolv månader var 2,7 ggr.
Pandox vetenskapsbaserade klimatmål blev i november godkända av 
Science Based Targets initiative (SBTi). Det är en viktig milstolpe för 
vårt hållbarhetsarbete och sätter fokus på de områden som driver 
Pandox största CO2-utsläpp. Vi har en tydlig plan för hur vi ska uppnå 
vårt klimatmål för Scope 1 och 2. Den bygger på utfasning av gas och 
olja, installation av energieffektiva system och ökad andel förnyelsebar 
energi i Egen drift. Med hjälp av de validerade SBTi-målen 
hållbarhetslänkade vi i december också befintliga banklån om 
motsvarande 2 200 MSEK med två banker. Lånen är kopplade till 
ambitiösa och relevanta mål inom miljö, socialt och styrning och är en 
kvalitetsstämpel för vårt hållbarhetsarbete. Vi ser goda förutsättningar 
att kunna hållbarhetslänka majoriteten av våra banklån på sikt. 
 
För 2024 förväntar vi oss en viss RevPAR-tillväxt i hotellmarknaden 
med stöd av bland annat en stark eventkalender i Tyskland, med 
fotbolls-EM i juni-juli, och stabila marknadsförutsättningar i övriga 
marknader. Bokningsläget på Pandox marknader är så här långt något 
högre jämfört med motsvarande tidpunkt föregående år. Lägre inflation 
och förhoppningsvis även lägre räntor bör ha en positiv effekt på 
hushållens konsumtionsutrymme, samt även kunna mildra effekterna 
av en eventuellt försvagad arbetsmarknad och lägre sysselsättning. 
Hotellefterfrågan är beroende av ekonomisk aktivitet och den största 
risken är alltjämt geopolitiska följdeffekter på konjunktur och resande, 
som så här långt inte materialiserats. Påskens infallande förväntas ha en 
viss negativ påverkan på vissa marknader det första kvartalet. 
Mot bakgrund av en normaliserad hotellmarknad, Pandox starka 
kassaflöde och stabila finansiella ställning, föreslår styrelsen en 
utdelning om 4,00 (2,50) SEK per aktie, motsvarande totalt cirka 734 
(460) MSEK.

===== SIDA 3 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  3 (27) 
 
 
 
 
Pandox vision är att vara ett av de 
ledande hotellfastighetsbolagen i 
världen.  
 
Affärsidén är att äga hotellfastigheter 
och hyra ut dessa till starka 
hotelloperatörer under långa 
omsättningsbaserade hyresavtal. 
Pandox förmåga att agera genom hela 
hotellvärdekedjan både sänker risken 
och skapar nya affärsmöjligheter. 
 
 
Pandox strategi och affärsmodell bygger på:  
 
1. Fokus på hotellfastigheter 
2. Stora hotellfastigheter i strategiska lägen 
3. Långa omsättningsbaserade hyresavtal med  
de främsta hotelloperatörerna och delade 
investeringar 
4. Hållbarhet med affärsfokus 
5. Geografisk diversifiering minskar svängningar 
6. Egen drift minskar risk 
 
 
Belåningsgrad 
Pandox belåningsgrad skall vara i intervallet om  
45–60 procent, beroende på marknadsförutsättningar och 
rådande möjligheter. Bolaget definierar belåningsgrad som 
räntebärande skulder minus likvida medel i förhållande till 
fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.  
Utdelningspolicy 
Pandox målsättning är en utdelningsandel på  
30–50 procent av cash earnings, med en genomsnittlig 
utdelningsandel över tid på cirka 40 procent. Framtida 
utdelningar, och storleken på sådana utdelningar, beror på 
Pandox framtida utveckling, finansiella ställning, 
kassaflöden och rörelsekapitalbehov.
 
 
 
Pandox presenterar bokslutskommunikén för januari-december 2023 för investerare, 
analytiker och media via en webbsänd telefonkonferens den 8 februari kl. 08:30 CET. 
Som en tjänst till Pandox intressenter sker också en extern uppdatering av 
hotellmarknaden. 
 
Om du önskar delta via webcasten, gå in på följande länk: 
https://ir.financialhearings.com/pandox-q4-report-2023 
 
Om du önskar delta via telefonkonferens registrerar du dig via följande länk: 
https://conference.financialhearings.com/teleconference/?id=5003692 
 
 
 
Liia Nõu, vd  
+46 (8) 506 205 50 
 
Anneli Lindblom, CFO 
+46 (0) 765 93 84 00 
 
Anders Berg, Head of Communications and IR  
+46 (0) 760 95 19 40 
   
Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående 
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 8 februari 2024 kl. 07:00 CET. 
 
 
Årsstämma 2024                                              10 april 2024 
Delårsrapport januari-mars 2024                25 april 2024 
Delårsrapport januari-juni 2024                  12 juli 2024 
Delårsrapport januari-september 2024      24 oktober 2024  
Bokslutskommuniké 2024                             6 februari 2025

===== SIDA 4 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  4 (27) 
2023 var ytterligare ett år av återhämtning för hotellindustrin med god 
efterfrågan inom alla segment, hög betalningsvilja för 
hotellövernattningar och framför allt ett ökat internationellt resande. 
Enligt preliminära siffror från United Nations World Tourism 
Organization (UNWTO) uppgick antalet inresande internationella 
turister till Europa till cirka 550 miljoner 2023. Det var cirka 94 procent 
av 2019 års nivå och en klar förbättring mot 2022 års nivå om 80 
procent*. Återhämtningen i internationell turism var starkast under det 
andra halvåret främst drivet av intraregionalt resande samt god 
efterfrågan från Nordamerika, delvis med stöd av en stark dollarkurs. 
Det internationella resandet förväntas 2024 vara fullt återhämtat till 
2019 års nivå trots geopolitisk instabilitet och lägre ekonomisk aktivitet. 
Det fjärde kvartalet följde i huvudsak ett normalt efterfrågemönster där 
en säsongsmässigt svagare fritidsperiod kompenserades av ett ökat 
affärsresande. Internationell efterfrågan från Nordamerika till Europa 
var stark även i det fjärde kvartalet medan återhämtningen för asiatiskt 
inresande gick fortsatt trögt. 
 
• Snittprisutvecklingen i Europa var god och ökade med 6 procent i 
kvartalet jämfört med föregående år (2019: +30 procent).  
• Beläggningsgraden uppgick till 68 procent i kvartalet, att jämföra 
med 66 procent föregående år (2019: 70 procent).  
• Sammantaget uppgick RevPAR i Europa till 94 EUR i kvartalet, en 
ökning med drygt 8 procent mot föregående år (2019: +25 procent).  
 
 
I jämförelse med föregående år mötte flera av Pandox hotellmarknader 
allt starkare jämförelsetal, i synnerhet avseende beläggningsgraden.  
 
• Beläggningsgraden i Norden uppgick till 57 procent, vilket var i 
paritet med motsvarande period föregående år (2019: 58 procent).  
• Snittpris för Norden som helhet överträffade både 2022 och 2019 
års nivå med 3 respektive 16 procent.  
• I Norden uppvisade Danmark och Norge den starkaste 
snittprisökningen med 4 respektive 5 procent jämfört med 2022 
(2019: +15 respektive +29 procent).  
• Utvecklingen var sammantaget positiv för de nordiska 
huvudstäderna med en RevPAR-tillväxt om 6 procent jämfört med 
motsvarande kvartal föregående år, drivet av både förbättrade 
snittpriser och beläggning. Helsingfors var fortsatt den svagaste 
marknaden, förklarat av dels ny hotellkapacitet, dels av lägre 
efterfrågan jämfört med de övriga nordiska huvudstäderna. 
• Köpenhamn var starkast bland de nordiska huvudstäderna med en 
RevPAR-tillväxt på 11 procent jämfört med motsvarande kvartal 
2022, jämnt drivet av ökade snittpriser och beläggning. Efterfrågan 
på hotellövernattningar i Köpenhamn ökade med 21 procent 
jämfört med 2019, men på grund av de senaste årens 
kapacitetsökning om cirka 4 300 hotellrum, nådde RevPAR bara 5 
procent över 2019 års nivå. 
• I Tyskland ökade RevPAR med 5 procent i kvartalet, framförallt 
drivet av ökad beläggning i december. Förklaringar är ett ökat 
fritidsresande till större julmarknader samt att mäss- och 
kongressrelaterad efterfrågan generellt sett har förbättrats. Antalet 
besökare på mässor och kongresser i Tyskland är dock inte fullt 
tillbaka på 2019 års nivåer, men ytterligare tillväxt förväntas under 
2024. 
• UK Regional (exklusive London) utvecklades väl i kvartalet med en 
RevPAR-ökning på 6 procent jämfört med 2022, helt drivet av 
förbättrade snittpriser. London och Edinburgh såg den starkaste 
tillväxten i beläggning 2023, vilket förklaras av att internationell 
efterfrågan har kommit tillbaka med full kraft.  
• För Irland minskade RevPAR med 1 procent i kvartalet, där Dublin 
minskade med 5 procent. Nedgången drevs till lika delar av 
snittpris och beläggning. Irland och Dublin är typexempel på 
marknader som såg en snabb förbättring efter pandemin och nu 
mötte ett starkt jämförelsekvartal. Jämfört med 2019 uppvisade 
Dublin en ökning i RevPAR på starka 23 procent.  
• Bryssel gynnades också av ett ökat internationellt resande, i 
synnerhet från Nordamerika. RevPAR ökade med 9 procent jämfört 
med 2022 i kvartalet, framförallt förklarat av förbättrade snittpriser 
men även till viss del ökad beläggning. 
 
 
 
 
* United Nations World Tourism Organization (UNWTO) ** Benchmarking 
Alliance (nordiska marknader), STR (övriga)
 
 
 
 
 
 
 
 
   
 
 
51% 53%
25%
11% 8%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Kv4 2022
Kv1 2023
Kv2 2023
Kv3 2023
Kv4 2023
16%
7% 7% 6% 5%
2% 2%
-1%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Österrike
Norge
Danmark
Storbritannien
Tyskland
Sverige
Finland
Irland
11%
9%
8%
7%
6%
5% 4%
3%
0% 0%-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
Kö penhamn
Bryssel
Oslo
Berlin
UK Regional
Stockholm
London
Montreal
Helsingfors
Frankfurt
Källa: STR, Benchmarking Alliance. Avrundade siffror.

===== SIDA 5 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  5 (27) 
Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 838 (1 623) MSEK, en 
ökning med 13 procent drivet av god efterfrågan i hotellmarknaden. 
För jämförbara enheter ökade nettoomsättningen med 8 procent, 
justerat för valutakurseffekter. 
Intäkter Hyresavtal uppgick till 928 (848) MSEK, en ökning med 9 
procent med stöd av ökade omsättningsbaserade hyror, vilka uppgick 
till totalt 324 (286) MSEK. För jämförbara enheter ökade intäkterna 
med 7 procent, justerat för valutakurseffekter. 
Intäkter Egen drift uppgick till 910 (775) MSEK, en ökning med 17 
procent. För jämförbara enheter ökade intäkterna med 8 procent och 
RevPAR med 7 procent, justerat för valutakurseffekter. 
Driftnetto Hyresavtal uppgick till 769 (698) MSEK, en ökning med 10 
procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 7 procent, 
justerat för valutakurseffekter. 
Driftnetto Egen drift uppgick till 220 (184) MSEK, en ökning med 
20 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot från Egen drift 
med 5 procent, justerat för valutakurseffekter. 
Totalt driftnetto uppgick till 989 (882) MSEK, en ökning med 12 
procent. För jämförbara enheter ökade totalt driftnetto med 7 
procent, justerat för valutakurseffekter. 
Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -53 (-59) 
MSEK.  
Avskrivningar Egen drift uppgick till -72 (-141) MSEK. I 
jämförelsekvartalet ingår -66 MSEK för utrangering inventarier i 
samband med ombyggnation. Avskrivningar om -6 (-6) MSEK ingår i 
administrationskostnader. 
De finansiella kostnaderna uppgick till -381 (-297) MSEK, varav  
-22 (-21) MSEK utgörs av periodisering avskrivningar av aktiverade 
uppläggningskostnader för lån. Ökningen förklaras huvudsakligen av 
högre marknadsräntor och till mindre del av ökade kreditmarginaler. 
De finansiella intäkterna uppgick till 5 (8) MSEK. Finansiella 
kostnader avseende nyttjanderättstillgångar uppgick till  
-28 (-26) MSEK. 
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till -339 (-67) 
MSEK. De ökade direktavkastningskraven påverkade negativt med  
-1 565 MSEK samtidigt som hotellmarknadens fortsatt goda 
snittprisutveckling bidrog med ökade kassaflöden om 1 243 MSEK 
genom Pandox omsättningsbaserade hyresavtal. Sammantaget 
motsvarade detta en värdenedgång om cirka 0,5 procent under 
perioden. 
Realiserade värdeförändringar uppgick till -3 (1) MSEK.  
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -1 236 (-59) 
MSEK, vilket förklaras av lägre långa marknadsräntor. 
Den aktuella skatten uppgick till -137 (-24) MSEK. Ökningen av 
aktuell skatt mot föregående år förklaras av ett högre resultat före 
skatt i Sverige och Norge, där Pandox inte har några skattemässiga 
underskott kvar att nyttja. Det rådande ränteläget medför även en 
högre skattekostnad på grund av gällande begränsningsregler för 
avdragsgill ränta, framförallt i Storbritannien. 
Uppskjuten skatt uppgick till 127 (-117) MSEK, förklarat av 
värdeförändring i Förvaltningsfastigheter och aktivering av tidigare 
års underskottsavdrag. Se vidare Not 3 på sida 21.  
Periodens resultat uppgick till -1 125 (101) MSEK och periodens 
resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till  
-1 112 (121) MSEK, vilket motsvarar -6,05 (0,66) SEK per aktie. 
Cash earnings uppgick till 415 (515) MSEK, en minskning med 19 
procent.  
Per 31 december 2023 uppgick likvida medel och outnyttjade 
kreditfaciliteter till 3 147 MSEK, jämfört med 2 988 MSEK per 30 
september 2023.

===== SIDA 6 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  6 (27) 
Koncernens nettoomsättning uppgick till 6 849 (5 654) MSEK, en 
ökning med 21 procent. För jämförbara enheter ökade 
nettoomsättningen med 16 procent justerat för valutakurseffekter. 
Intäkter Hyresavtal uppgick till 3 690 (3 307) MSEK, en ökning med 
12 procent med stöd av ökade omsättningsbaserade hyror, vilka uppgick 
till totalt 1 275 (1 020) MSEK. Justerat för mottagna statliga stöd om 117 
MSEK i Övriga fastighetsintäkter i jämförelseperioden, hänförliga till år 
2020–2021, var ökningen 16 procent. För jämförbara enheter ökade 
intäkterna med 11 procent justerat för valutakurseffekter. 
Intäkter Egen drift uppgick till 3 159 (2 347) MSEK, en ökning med 35 
procent. För jämförbara enheter ökade både intäkter och RevPAR med 
24 procent, justerat för valutakurseffekter.  
Driftnetto Hyresavtal uppgick till 3 157 (2 868) MSEK, en ökning med 
10 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 11 procent, 
justerat för valutakurseffekter.  
Driftnetto Egen drift uppgick till 713 (566) MSEK, en ökning med 26 
procent. Justerat för mottagna statliga stöd om 143 MSEK som 
kostnadsreduktion i jämförelseperioden, hänförliga till år 2020–2021, 
var ökningen 69 procent. För jämförbara enheter ökade driftnettot med 
54 procent, justerat för valutakurseffekter. 
Totalt driftnetto uppgick till 3 870 (3 434) MSEK, en ökning med 13 
procent. Justerat för mottagna statliga stöd i jämförbar period, var 
ökningen 22 procent. För jämförbara enheter ökade totalt driftnetto 
med 16 procent, justerat för valutakurseffekter. 
Kostnaderna för den centrala administrationen uppgick till -197 (-153) 
MSEK, där jämförelseperioden påverkades av kostnadsreducerande 
engångsposter och nuvarande nivå är mer normal givet verksamhetens 
nuvarande struktur. 
Avskrivningar Egen drift uppgick till -283 (-330) MSEK. I 
jämförelsekvartalet ingår -66 MSEK för utrangering inventarier i 
samband med ombyggnation. Avskrivningar om -23 (-23) MSEK ingår i 
administrationskostnader.
De finansiella kostnaderna uppgick till -1 498 (-1 022) MSEK, varav  
-90 (-76) MSEK utgörs av periodisering avskrivningar av aktiverade 
uppläggningskostnader för lån. Ökningen förklaras huvudsakligen av en 
högre räntebärande nettoskuld, högre marknadsräntor och negativa 
valutakurseffekter och till mindre del av ökade kreditmarginaler. 
De finansiella intäkterna uppgick till 31 (19) MSEK. Finansiella 
kostnader avseende nyttjanderättstillgångar uppgick till  
-108 (-95) MSEK. 
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till -1 306 (1 185) 
MSEK, varav -1 294 MSEK avser Förvaltningsfastigheter, -84 MSEK 
avser Rörelsefastigheter och 71 MSEK avser tillgångar som innehas för 
försäljning. De ökade direktavkastningskraven påverkade 
Förvaltningsfastigheter negativt med -4 609 MSEK samtidigt som 
hotellmarknadens fortsatta goda snittprisutveckling bidrog med ökade 
kassaflöden om 3 316 MSEK genom Pandox omsättningsbaserade 
hyresavtal. Sammantaget motsvarade detta en värdenedgång om cirka 
2,2 procent under perioden. 
Realiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 199 (-6) 
MSEK, varav två tredjedelar avser reavinst vid försäljning av 
InterContinental Montreal och resterande del avser nettot av 
utrangering och försäkringsersättning för Dorint Parkhotel Bad 
Neuenahr. 
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till -1 205 (2 318) 
MSEK, vilket främst förklaras av lägre marknadsräntor. 
Den aktuella skatten uppgick till -375 (-164) MSEK. Ökningen av aktuell 
skatt mot föregående år förklaras av ett högre resultat före skatt i 
Sverige och Norge, där Pandox inte har några skattemässiga underskott 
kvar att nyttja. Det rådande ränteläget medför även en högre 
skattekostnad på grund av gällande begränsningsregler för avdragsgill 
ränta, framförallt i Storbritannien. 
Uppskjuten skatt uppgick till 292 (-983) MSEK, förklarat av 
värdeförändring i Förvaltningsfastigheter samt räntederivat. Se vidare 
Not 3 på sida 21.  
Periodens resultat uppgick till -580 (4 204) MSEK och periodens 
resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -585 (4 217) 
MSEK, vilket motsvarar -3,18 (22,94) SEK per aktie. 
Cash earnings uppgick till 1 742 (2 056) MSEK, en minskning med 15 
procent. Justerat för mottagna statliga stöd om totalt 260 MSEK i 
jämförbar period, minskade cash earnings med 3 procent.

===== SIDA 7 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  7 (27) 
 
Hyresintäkter och Övriga fastighetsintäkter uppgick till 928 (848) 
MSEK, en ökning med 9 procent. För jämförbara enheter ökade 
intäkterna med 7 procent, justerat för valutakurseffekter.  
Omsättningsbaserad hyra uppgick till 324 (286) MSEK. 
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 64 (62) 
procent i kvartalet. 
Kontrakterade minimihyror plus fasta hyror uppgår till cirka 2 100 
MSEK mätt i årstakt. 
Storbritannien och Irland var särskilt starka marknader i kvartalet. 
Enskilda destinationer med en särskilt god utveckling var Amsterdam 
och regionala städer i Storbritannien och Tyskland.  
Driftnettot uppgick till 769 (698) MSEK, en ökning med 10 procent. 
För jämförbara enheter ökade driftnettot med 7 procent, justerat för 
valutakurseffekter. Driftnettomarginalen uppgick till cirka 83 procent.  
 
 
Intäkter från Egen drift uppgick till 910 (775) MSEK, en ökning med 17 
procent. För jämförbara enheter ökade intäkter och RevPAR med 8 
respektive 7 procent, justerat för valutakurseffekter. 
Hotellefterfrågan var stabil, medan snittprisutvecklingen var fortsatt 
stark. 
Beläggningsgraden för jämförbara hotell uppgick till cirka 66 (65) 
procent. 
De hotell som presterade bäst i kvartalet var Hilton Belfast (Belfast, 
Storbritannien), Hilton Garden Inn London Heathrow Airport 
(Heathrow, Storbritannien), DoubleTree by Hilton Bath (Bath, 
Storbritannien) och Hotel Hubert (Bryssel, Belgien).  
Driftnettot uppgick till 220 (184) MSEK, motsvarande en 
driftnettomarginal om cirka 24 procent. För jämförbara enheter ökade 
driftnettot med 5 procent, justerat för valutakurseffekter. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
  
26%
24%22%
8%
6%
6%
2% 7%
Sverige Storbritannien Tyskland
Finland Norge Danmark
Belgien Övriga
37 %
24%
23%
11%2%2% 1%
Belgien Tyskland Storbritannien
Kanada Danmark Nederländerna
Finland

===== SIDA 8 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  8 (27) 
Pandox genomför interna värderingar av hotellfastigheterna varje kvartal och Förvaltningsfastigheter redovisas 
till verkligt värde. Det är Pandox interna värdering som utgör grunden för fastigheternas värdering. Därutöver 
görs externa värderingar av fastigheterna i jämförande och kvalitetssäkrande syfte (se vidare Not E i Pandox 
Årsredovisning 2022). 
Genomförda externa värderingar under de senaste tolv månaderna omfattar cirka 90 procent av 
hotellfastighetsportföljen, mätt i värde, och ligger totalt sett i linje med de interna värderingarna. I det fjärde 
kvartalet externvärderades cirka 40 procent av portföljen, mätt i värde. 
Värderingarna av Rörelsefastigheterna redovisas i informationssyfte och ingår i EPRA NRV-beräkningarna. 
Rörelsefastigheternas redovisade värde i ”Rapport över finansiell ställning för koncernen i sammandrag” 
motsvarar anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar och uppgick till 8 842 (8 450) 
MSEK vid periodens utgång.  
Vid utgången av perioden hade Pandox fastighetsportfölj ett totalt marknadsvärde om 69 039 (69 231) MSEK, 
varav 57 226 (57 563) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 11 813 (11 669) MSEK för Rörelsefastigheter. 
För helåret 2023 uppgick orealiserade värdeförändringar netto Förvaltningsfastigheter till -1 294 MSEK. 
Ökade direktavkastningskrav om 0,51 procentenheter påverkade negativt med -4 609 MSEK medan 
hotellmarknadens fortsatta goda snittprisutveckling bidrog med ökade kassaflöden om 3 316 MSEK genom 
Pandox omsättningsbaserade hyresavtal.  
Orealiserade värdeförändringar netto Rörelsefastigheter uppgick till -391 MSEK (redovisas endast i 
informationssyfte). Ökade direktavkastningskrav om 0,52 procentenheter påverkade negativt med -604 MSEK 
och ökade kassaflöden påverkade positivt med 213 MSEK.  
 
 
 
 
 
 
   
 
  
  
  
6,09 5,58
7,02 6,50
0
1
2
3
4
5
6
7
8
31 dec 2023 31 dec 2022
Hyresavtal Egen drift

===== SIDA 9 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  9 (27) 
I slutet av perioden bestod Pandox fastighetsportfölj av 159 (157) hotellfastigheter med 35 851 (35 490) 
hotellrum i 12 länder. 
 
Pandox huvudsakliga geografiska fokus är norra Europa. Tyskland (23 procent) är Pandox enskilt största 
geografiska marknad mätt som andel av fastighetsportföljens totala marknadsvärde, följt av Sverige (22 
procent), Storbritannien (19 procent), Belgien (8 procent) och Finland (6 procent). 
 
Mer än 80 procent av portföljens totala marknadsvärde täcks av externa hyreskontrakt. Pandox hyresgäster är 
välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken. 
 
Per 31 december 2023 hade Förvaltningsfastigheter en viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod 
(WAULT) på 15,0 (15,0) år. 
 
 
 
 
 
 
  
  
   
 
 
  
 
 
 
  
0
20
40
60
80
100
0
200
400
600
800
1 000
2025
2029
2033
2037
2041
2045
2049
2053
Värde förfall hyresavtal MSEK
(vänsterskala)
Ackumulerade förfall %
(högerskala)
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
Kv4 2022
Kv1 2023
Kv2 2023
Kv3 2023
Kv4 2023
61 %1 9%
5%
1 6%
Omsättningsbaserade hyresavtal
med minimihyra
Omsättningsbaserade hyresavtal
utan minimihyra
Fast hyra
Egen drift

===== SIDA 10 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  10 (27) 
Under perioden januari–december 2023 uppgick investeringar i fastigheter och anläggningstillgångar, 
exklusive förvärv, till 922 (863) MSEK, varav 493 (432) MSEK för Förvaltningsfastigheter och 429 (431) MSEK 
för Rörelsefastigheter. 
Vid utgången av det fjärde kvartalet 2023 uppgick beslutade investeringar för pågående och framtida projekt 
till motsvarande cirka 1 600 MSEK, varav cirka 950 MSEK förväntas genomföras under 2024. 
Underhållet uppgick under fjärde kvartalet 2023 till 72 (55) MSEK. 
 
   
 
 
 
Pandox hållbarhetsarbete ska bidra till hållbara fastigheter, hållbar drift samt skapa nya affärsmöjligheter. 
Bolagets övergripande hållbarhetsmål är att erbjuda sina hyresgäster resurseffektiva hotellfastigheter som 
bidrar till FN:s globala mål för hållbar utveckling, minskar klimatpåverkan och möjliggör en god hantering av 
klimatrisker. 
Pandox har definierat de mest väsentliga hållbarhetsområdena och delat upp dem i fem fokusområden: 
1. Miljö och klimat 
2. Ansvarsfulla och rättvisa affärer 
3. Nöjda och trygga gäster 
4. Attraktiv och jämställd arbetsplats 
5. Inkluderande lokalsamhällen 
 
 
Pandox vetenskapsbaserade klimatmål blev i november 2023 godkända av Science Based Targets initiative 
(SBTi). De validerade vetenskapsbaserade målen innebär att Pandox AB (publ) till år 2030 ska minska 
utsläppen av växthusgaser i Egen drift (Scope 1 och 2) med 42 procent samtidigt som utsläppen i Hyresavtal 
(Scope 3) ska minska med 25 procent. 
Med hjälp av de validerade SBTi-målen kunde vi också i december 2023, för första gången, hållbarhetslänka 
befintliga banklån om motsvarande 2 200 MSEK med två banker. Lånen är kopplade till ambitiösa och 
relevanta mål inom miljö, socialt och styrning och är en kvalitetsstämpel för vårt hållbarhetsarbete. Vi ser goda 
förutsättningar att kunna hållbarhetslänka majoriteten av våra banklån på sikt. 
Pandox mål är att skapa resurseffektiva fastigheter och drift som minskar Pandox miljö- och klimatavtryck, 
men också klarar klimatförändringarna i form av skyfall och ett varmare klimat.  
Pandox fattade i det tredje kvartalet 2023 beslut om att investera 29 MEUR i ett klimatomställningsprojekt 
för åtta hotellfastigheter i Egen drift. När projektet är slutfört 2027 förväntas vi nå de SBTi-validerade 
utsläppsmålen för Egen drift. Projektet kommer gradvis att generera kostnadsbesparingar, som vid utgången 
av 2027 beräknas uppgå till 3 MEUR årligen. Klimatomställningsprojektet består av utfasning av olja och gas, 
uppgradering eller byte av uttjänta tekniska system för energioptimering, samt förnyelsebar energi och 
beteendeförändring.  
Det tidigare påbörjade gröna investeringsprogrammet inom Egen drift har slutförts enligt plan. Totalt har 
cirka 7 MEUR investerats för att reducera klimatpåverkan genom energi- och vattenreducerade projekt samt 
teknikinstallationer. Målet är att minska energi-, gas -och vattenanvändningen med 35 procent, 25 procent 
respektive 20 procent, samt att minska CO2-utsläppen med 20 procent. Investeringsprogrammets förväntade 
finansiella avkastning om 20 procent har så här långt överträffats med god marginal.

===== SIDA 11 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  11 (27) 
• Per 31 december 2023 var den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,3 (1,7) år, den genomsnittliga 
räntenivån 4,2 (3,2) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden 3,9 (2,7) år. 
 
• Under det fjärde kvartalet har Pandox genomfört refinansieringar om totalt 1 527 MSEK med 2 till 3 års 
löptid, varav merparten med förlängningsoption om ytterligare 2 år. Under 2023 har Pandox refinansierat 
skulder med löptid kortare än tolv månader om totalt motsvarande cirka 15 337 MSEK, varav merparten 
med internationella banker, till fem års löptid 
 
• Per 31 december 2023 uppgick andelen kreditfaciliteter med en löptid kortare än tolv månader till 25 
procent, jämfört med 44 procent vid samma tidpunkt föregående år. 
 
• Per 31 december 2023 var cirka 76 procent av Pandox räntebärande nettoskuld säkrad mot ränterörelser 
på längre perioder än ett år och den genomsnittliga fasta räntan på Pandox räntederivat uppgick till 1,2 
(0,5) procent 
Vid utgången av perioden uppgick belåningsgraden netto till 46,6 (46,7) procent. Eget kapital hänförligt till 
moderbolagets aktieägare uppgick till 29 573 (30 731) MSEK. EPRA NRV uppgick till 36 976 (37 694) MSEK, 
motsvarande 201,12 (205,03) SEK per aktie. Likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 3 147 
(4 489) MSEK och det finns flera helt obelånade fastigheter om totalt cirka 3 300 MSEK. Därutöver finns 
ytterligare outnyttjade kreditfaciliteter som, vid varje givet tillfälle, täcker emitterad volym under Pandox 
företagscertifikatprogram. 
 
Vid utgången av perioden uppgick låneportföljen, exklusive uppläggningskostnader för lån, till 32 960 (33 964) 
MSEK. Outnyttjade kreditfaciliteter efter avdrag för företagscertifikat uppgick till 2 378 (2 859) MSEK och 
emitterad volym under företagscertifikatprogrammet uppgick till 816 (699) MSEK. Företagscertifikat används 
enbart för att optimera Pandox finansiella kostnader via räntearbitrage. 
Förutom företagscertifikat består Pandox skuldfinansiering enbart av bankfinansiering med säkerhet i en 
kombination av fastighetspanter och aktiepanter. Pandox har en geografiskt diversifierad långivarbas 
bestående av 14 nordiska- och internationella banker, samt AMF Tjänstepension AB. 
Per 31 december 2023 var den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,3 (1,7) år och den genomsnittliga 
räntenivån, inklusive effekter av räntederivat, men exklusive uppläggningskostnader, var 4,2 (3,2) procent. 
Denna räntenivå är också en rimlig approximation för den förväntade nivån vid utgången av första kvartalet 
2024, givet oförändrade marknadsräntor. Ökningen i den genomsnittliga räntenivån förklaras i huvudsak av 
högre marknadsräntor. Vid utgången av perioden var räntetäckningsgraden (mätt på rullande tolv månader) 
2,7 ggr. 
Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid på mindre än tolv månader uppgår till 8 760 MSEK, varav 5 490 
MSEK förfaller under andra halvåret 2024.  
Under 2023 har Pandox sammanlagt genomfört refinansieringar av tidigare korta skulder motsvarande totalt 
cirka 15 337 MSEK, varav den absoluta merparten med internationella banker, på fem års löptid. 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
  
 
 
   
 
 
 
 
46,7 46,2 46,7 46,8 46,6
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
Kv4 2022
Kv1 2023
Kv2 2023
Kv3 2023
Kv4 2023
3,7 3,6
3,2
2,8 2,7
0
1
2
3
4
5
Kv4 2022
Kv1 2023
Kv2 2023
Kv3 2023
Kv4 2023

===== SIDA 12 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  12 (27) 
 
För att minska valutaexponeringen i utländska investeringar strävar Pandox efter att finansiera investeringen i 
lokal valuta. Eget kapital säkras normalt inte eftersom Pandox strategi är att ha ett långsiktigt perspektiv på 
sina investeringar. Valutaexponeringen är i huvudsak av karaktären valutaomräkningseffekter. 
Pandox bankfinansiering löper med rörlig ränta. För att hantera ränterisk och öka förutsägbarheten i Pandox 
resultat används räntederivat.  
Per 31 december 2023 uppgick räntederivatens nominella bruttovolym till 31 842 MSEK, inklusive 
framtidsstartande swappar. Vid samma tidpunkt uppgick räntederivatens nominella nettovolym till 24 504 
MSEK, vilket utgör den räntesäkrade delen av Pandox låneportfölj. 
Cirka 76 procent av Pandox nettoskuld var säkrad mot ränterörelser på längre perioder än ett år och den 
genomsnittliga räntebindningstiden var 3,9 (2,7) år. 
 
Räntederivatportföljen marknadsvärderas vid varje bokslut och värdeförändringen redovisas över 
resultaträkningen. Vid slutförfall har ett räntederivats marknadsvärde upplösts i sin helhet och 
värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital.  
Vid utgången av perioden uppgick marknadsvärdet netto för Pandox räntederivat till 1 055 (2 261) MSEK.

===== SIDA 13 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  13 (27) 
29 december 2023 Pandox hållbarhetslänkar befintliga lån med två 
banker 
14 december 2023 Pandox tecknar nytt hyresavtal för Hotel 
Pomander i Nürnberg 
21 november 2023 Pandox Hotellmarknadsdag 2023 
9 november 2023 Pandox vetenskapsbaserade klimatmål godkända 
av Science Based Targets initiative  
26 oktober 2023 Delårsrapport januari-september 2023 
9 oktober 2023 Pandox tecknar hyresavtal för Hotel Mayfair 
 
För fullständiga pressmeddelanden se www.pandox.se. 
Ingen väsentlig förändring har skett i tidigare kommenterade tvister och 
försäkringsärenden. 
Vid utgången av perioden hade Pandox motsvarande 1 442 (1 226) 
heltidsanställda, baserat på antal arbetade timmar omvandlat till 
heltidsanställda. Av det totala antalet anställda var 1 393 (1 179) 
anställda inom segmentet Egen drift och 49 (47) inom segmentet 
Hyresavtal samt central administration. 
Aktiviteterna inom Pandox fastighetsägande företag administreras av 
personal som är anställda i moderbolaget, Pandox AB (publ). 
Kostnaderna för dessa tjänster faktureras Pandox dotterbolag.  
Moderbolaget genomför transaktioner med dotterbolag i koncernen. 
Sådana transaktioner omfattar i huvudsak allokering av centrala 
administrationskostnader samt räntor hänförliga till fordringar och 
skulder. Alla transaktioner med närstående sker till marknadsmässiga 
villkor. 
Eiendomsspar AS äger 5,1 procent av 22 hotellfastigheter i Tyskland 
och 9,9 procent av ytterligare en hotellfastighet i Tyskland, vilka 
förvärvades av Pandox under 2015, 2016 och 2019. Pandox har ett 
förvaltningsavtal avseende Pelican Bay Lucaya Resort på Bahamas, som 
ägs av närstående till Helene Sundt AS respektive CGS Holding AS. 
Under perioden januari–december 2023 uppgick intäkterna från 
Pelican Bay Lucaya till 0,2 (0,6) MSEK. 
Pandox allmänna syn på affärsriskerna har inte förändrats jämfört med 
den detaljerade redogörelse som återfinns i årsredovisningen för 2022. 
Det finns en risk att högre finansieringskostnader kommer att leda till 
fortsatt högre direktavkastningskrav. Det finns en osäkerhet om hur 
geopolitisk oro och en försvagad konjunktur kommer att påverka 
företags och hushålls hotellefterfrågan. 
Hotellbranschen är säsongsbunden till sin natur. De perioder som 
bolagets fastigheter redovisar högre intäkter varierar från fastighet till 
fastighet, främst beroende på efterfrågans sammansättning och 
hotellets läge. Det andra kvartalet är normalt det starkaste drivet av hög 
efterfrågan och betalningsvilja från samtliga delsegment i 
hotellmarknaden. Eftersom större delen av de kunder som bor på 
Pandox-ägda eller Pandox-drivna hotell är affärsresenärer är 
hotellefterfrågan normalt svagast under det första kvartalet. 
Pandox tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) 
riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra 
alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga 
och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Med ett 
alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över 
historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt 
resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga 
regler för finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen. 
Avstämning av alternativa nyckeltal finns på sidorna 22–24. 
Vid utgången av perioden uppgick det totala antalet aktier före och efter 
utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. För det 
fjärde kvartalet 2023 uppgick det viktade antalet aktier före och efter 
utspädning till 75 000 000 A-aktier och 108 849 999 B-aktier. 
Siffror inom parentes hänförs till motsvarande period föregående år för 
resultatposter och årsslut 2022 för balansposter såvida inget annat 
anges. 
 
Pandox AB (publ) årsstämma 2024 hålls den 10 april 2024. Information 
om årsstämman och formerna för dess genomförande kommer att 
lämnas i kallelsen till årsstämman. 
 
 
 
 
Stockholm den 8 februari 2024 
 
 
 
 
Liia Nõu, vd 
 
 
 
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets 
revisor.

===== SIDA 14 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  14 (27)

===== SIDA 15 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  15 (27)

===== SIDA 16 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  16 (27)

===== SIDA 17 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  17 (27)

===== SIDA 18 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  18 (27) 
 
 
 
 
 
 
 
 
Pandox AB följer International Financial Reporting Standards (IFRS) - och tolkningarna (IFRIC) - så som de antagits av EU. Den här 
delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 "Delårsrapportering" samt "Årsredovisningslagen". 
 
Moderbolagets delårsrapport har upprättats i enlighet med kapitel 9 Delårsrapport i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar 
Årsredovisningslagen och RFR2 "Redovisning för juridiska personer". Enligt RFR2 ska en juridisk enhets moderbolag tillämpa alla IFRS-principer 
och tolkningar som EU antagit, inom den ram som definieras av Årsredovisningslagen, och ta hänsyn till kopplingen mellan redovisning och 
beskattning. 
 
Derivaten värderas till verkligt värde enligt Nivå 2-värdering enligt IFRS, baserat på indata som är observerbara, antingen direkt eller indirekt. 
 
De redovisade värdena för räntebärande skulder och andra finansiella instrument utgör en rimlig approximation för deras verkliga värden. 
 
Delårsrapporten omfattar sidorna 1–26 och sidan 1–13 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. 
 
De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Pandox årsredovisning för 2022. 
 
Affärssegmentens namnbyte, angivna på sida 1, påverkar inte redovisningsprinciperna.

===== SIDA 19 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  19 (27) 
 
Pandox rörelsesegment utgörs av verksamhetsgrenarna Hyresavtal och Egen drift. Segment Hyresavtal förädlar och förvaltar fastigheter och 
tillhandahåller hotellokaler men även andra typer av lokaler till externa kunder i anslutning till hotellfastigheten. I segment Egen drift äger normalt 
Pandox hotellfastigheter samt bedriver egen hotellverksamhet. Segmentet Egen drift innefattar också ett förvaltningsavtal för en externt ägd 
hotellfastighet. Ej fördelade poster är poster som inte är hänförbara till ett specifikt segment eller är gemensamt för de två segmenten samt 
finansiella kostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16. Segmenten är framtagna utifrån den rapportering som sker internt till 
företagsledning avseende utfall och ställning. Segmentsrapporteringen är uppställd utifrån de redovisningsprinciper som årsredovisningen i övrigt 
och summan av segmenten är lika med beloppen i koncernen. Scandic Hotels Group och Fattal Hotels Group är hyresgäster som, var för sig, står för 
mer än 10 procent av intäkterna. 
För det fjärde kvartalet och helåret 2023 uppgick de omsättningsbaserade intäkterna i Hyresavtal till 324 (286) MSEK respektive 1 275 (1 020) 
MSEK.

===== SIDA 20 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  20 (27)

===== SIDA 21 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  21 (27) 
 
Aktuell skatt beräknas på periodens beskattningsbara resultat baserat på de skatteregler som är gällande i de länder där koncernen är verksam. 
Eftersom beskattningsbart resultat exkluderar kostnader som inte är skattemässigt avdragsgilla samt intäkter som inte är skattepliktiga så skiljer sig 
detta från resultaträkningens resultat före skatt. Aktuell skatt innefattar även justeringar avseende tidigare perioders redovisade aktuella skatt. 
Pandoxkoncernens vägda genomsnittliga skattesats, beräknad enligt lagstadgad skattesats i respektive land, är cirka 24 procent. Pandox största 
marknader är Tyskland med cirka 30 procents skattesats respektive Storbritannien som per den 1 april 2023 – för räkenskapsår som börjar efter den 
1 april 2023 – höjde skattesatsen till 25 procent från tidigare 19 procent. Skattesatsen i Sverige är 20,6 procent. 
Vid utgången av perioden uppgick de uppskjutna skattefordringarna till 340 (305) MSEK. Dessa utgörs främst av redovisat värde av skattemässiga 
underskottsavdrag som bolaget bedömer kan utnyttjas under de kommande räkenskapsåren. 
De uppskjutna skatteskulderna uppgick till 5 270 (5 538) MSEK, vilka främst avser temporära skillnader hänförligt till verkligt värde värdering 
avseende Förvaltningsfastigheter, samt temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende Rörelsefastigheter, samt 
temporära värderingsskillnader för räntederivat. 
 
 
Belopp i MSEK   31 dec 2023  31 dec 2022  
Tillgångar      
Tillgångar i Hotel Pomander (Egen drift)  71 - 
InterContinental Montreal (Egen drift)   - 474  
Tillgångar klassificerade som innehav 
för försäljning     71  474

===== SIDA 22 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  22 (27)

===== SIDA 23 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  23 (27) 
  
 
 Flera beskrivningar och analyser i 
denna delårsrapport presenterar 
utveckling och status på finansiella och 
aktierelaterade nyckeltal som inte 
definieras enligt IFRS (International 
Financial Reporting Standards). 
Vidstående alternativa finansiella 
nyckeltal ger värdefull kompletterande 
information till investerare och 
bolagets ledning då de möjliggör 
utvärdering av bolagets prestation. 
Eftersom inte alla företag beräknar 
finansiella mått på samma sätt, är 
dessa inte alltid jämförbara med mått 
som används av andra företag. Dessa 
finansiella mått ska därför inte ses som 
en ersättning för mått som definieras 
enligt IFRS. På sidorna 22–24 
presenteras mått som inte definieras 
enligt IFRS, om inte annat anges, samt 
avstämning av måtten. Vidare återfinns 
även definitionerna av dessa mått på 
sidan 26. 
 
 Pandox äger, förvaltar och utvecklar 
hotellfastigheter samt driver hotell. 
Risktagandet uttrycks i en målsättning 
om en belåningsgrad netto på 45–60 
procent, beroende på marknads-
utvecklingen och rådande möjligheter. 
Utöver belåningsgrad så är 
räntetäckningsgrad, genomsnittlig 
skuldränta och räntebärande 
nettoskuld relevanta kompletterande 
mått på Pandox finansiella risk. 
 
 Pandox övergripande mål är att öka 
kassaflödet och fastighetsvärdet och 
därigenom skapa utrymme för 
investeringar som stödjer Pandox 
fortsatta expansion. Eftersom Pandox 
både äger och driver hotellfastigheter 
behövs flera mått för att mäta 
företagets måluppfyllelse i detta 
avseende. Tillväxt i cash earnings är 
Pandox primära fokus och det är också 
basen för vad som årligen skall delas ut 
till aktieägarna, dvs 30–50 procent av 
cash earnings med en genomsnittlig 
utdelningsandel om cirka 40 procent 
över tid. Driftnetto skapar transparens 
och jämförbarhet mellan bolagets två 
rörelsesegment samt med andra 
fastighetsbolag. EBITDA mäter Pandox 
samlade operativa lönsamhet på ett 
enhetligt sätt. 
 
 Substansvärdet (EPRA NRV) är det 
samlade kapital Pandox förvaltar för 
sina aktieägares räkning. Pandox mäter 
långsiktigt substansvärde med 
utgångspunkt från balansräkningen 
justerat för poster som inte innebär 
någon utbetalning i närtid, som derivat 
och uppskjuten skatteskuld. 
Marknadsvärdet för Rörelsefastigheter 
ingår också i beräkningen. Se vidare 
sida 26. 
1 
2 
3 
1 
2 
3

===== SIDA 24 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  24 (27) 
EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbetalning i närtid, såsom 
goodwill, finansiella derivat, uppskjuten skatteskuld samt övervärde Rörelsefastigheter (se sidan 8 för mer information). EPRA NTA är detsamma 
som långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan 
marknadsvärderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då Pandox inte har någon goodwill, har ett 
långsiktigt investeringsperspektiv, samt inte redovisar bedömd verklig uppskjuten skatt medför det att värdet för NRV och NTA i Pandox fall blir 
detsamma. EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i balansräkningen med justering av goodwill (Pandox har ingen goodwill) och övervärde 
Rörelsefastigheter. 
 
 
 
EPRA LTV är ett nyckeltal som visar räntebärande nettoskuld i förhållande till det totala marknadsvärdet för fastighetsportföljen samt övriga 
tillämpliga tillgångar i syfte att skapa jämförbarhet mellan fastighetsbolag. I stort skiljer sig inte EPRA LTV mot Pandox tidigare definition av 
belåningsgrad, med enda skillnaden att netto rörelsefordringar och rörelseskulder inkluderas i EPRA-måttet. Då Pandox inte har intressebolag och 
Joint Ventures eller har en minoritetsandel som är väsentlig för verksamheten görs inga ytterligare justeringar. Justering jämfört med hittills 
rapporterad belåningsgrad avser nettot av följande kortfristiga rörelseposter: Skattefordran, kundfordringar, övriga fordringar, avsättningar, 
skatteskulder, leverantörsskulder samt övriga kortfristiga skulder.

===== SIDA 25 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  25 (27)

===== SIDA 26 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  26 (27) 
Då belopp har avrundats till MSEK summerar inte alltid tabellerna. 
Räntebärande skulder, inklusive uppläggningskostnader för lån, minus 
likvida medel i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid 
periodens utgång. 
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Hyresavtal.  
Intäkter minus direkt relaterade kostnader för Egen drift inklusive 
avskrivningar i Egen drift. 
EBITDA plus finansiella intäkter, minus finansiella kostnader, minus 
finansiella kostnader avseende nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, 
minus aktuell skatt redovisad i resultaträkningen, justerat för eventuell 
orealiserad omräkningseffekt banktillgodohavande och 
minoritetsägande. 
Driftnetto motsvaras av bruttoresultat Hyresavtal. 
Bruttoresultat Egen drift plus avskrivningar inkluderade i kostnader 
Egen drift. 
Driftnetto Egen drift i förhållande till totala intäkter Egen drift. 
Totalt bruttoresultat minus central administration (exklusive 
avskrivningar). 
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, 
inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, 
uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering 
Rörelsefastigheter. 
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, 
inklusive återföring av derivat, uppskjuten skattefordran derivat, 
uppskjuten skatteskuld fastigheter samt omvärdering 
Rörelsefastigheter. 
Redovisat eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, 
inklusive omvärdering Rörelsefastigheter. 
Belåningsgrad netto justerat för netto rörelsefordringar/rörelseskulder. 
Viktad genomsnittlig räntenivå, inklusive räntederivat, för räntebärande 
skulder vid periodens utgång.  
Investeringar i anläggningstillgångar exklusive förvärv. 
Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder plus 
uppläggningskostnader för lån, minus likvida medel och kortfristiga 
placeringar som likställs med likvida medel. Lång- och kortfristiga 
leasingskulder enligt IFRS 16 ingår inte. 
EBITDA minus finansiella kostnader nyttjanderättstillgångar dividerat 
med netto räntekostnader, som utgörs av räntekostnader minus 
ränteintäkter. 
Ackumulerad procentuell förändring i EPRA NRV, med återlagd 
utdelning samt avdrag för emissionslikvid, för den närmast föregående 
tolvmånadersperioden. 
Tillväxtmått som exkluderar effekter av förvärv, avyttringar och 
omklassificeringar samt valutakursförändringar. 
Cash earnings delat med det viktade genomsnittliga antalet utestående 
aktier. 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare delat med 
det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier. 
EPRA NRV, NTA, NDV delat med det totala antalet utestående aktier 
efter utspädning vid periodens utgång. 
Periodens totalresultat, hänförligt till moderbolagets aktieägare, delat 
med det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier efter 
utspädning vid periodens utgång. 
Årets föreslagna/beslutade utdelning delat med det viktade 
genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning vid periodens 
utgång. 
Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen 
till förändringar i antalet utestående aktier, före utspädning, under 
perioden. 
Det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier med hänsyn tagen 
till förändringar i antalet utestående aktier, efter utspädning, under 
perioden. 
Antal ägda hotellfastigheter och rum vid periodens utgång. 
Marknadsvärdet för Förvaltningsfastigheter plus marknadsvärdet för 
Rörelsefastigheter. 
Intäkter per tillgängliga rum, dvs totala intäkter från sålda rum delat 
med antalet tillgängliga rum. Jämförbara enheter definieras som 
hotellfastigheter som har ägts och drivits under hela den aktuella 
perioden och jämförelseperioden. Konstant valutakurs definieras som 
valutakursen för aktuell period och jämförelseperioden räknas om till 
denna valutakurs.  
Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall för 
Förvaltningsfastigheter.

===== SIDA 27 =====

Pandox - Bokslutskommuniké, Januari–december 2023  27 (27)