Kvartalsrapport Q1 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q1
DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
OSCAR PROPERTIES HOLDING AB (PUBL)

===== SIDA 2 =====



===== SIDA 3 =====

Oscar Properties Holding AB (publ)
Koncernens delårsrapport 
januari –mars 2023

===== SIDA 4 =====

2
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
PERIODEN JANUARI-MARS 2023
• Nettoomsättningen uppgick till 133,9 mkr (115,5).
• Hyresintäkterna ökade till 120,4 mkr (114,1).
• Driftnettot uppgick till 64,1 mkr (68,0).
• Värdeförändring fastigheter uppgick till 161,0 mkr (25,5).
• Förvaltningsresultatet uppgick till -57,0 mkr (-20,3).
• Periodens resultat uppgick till 61,9 mkr (33,4)
• Resultat per stamaktie uppgick till 0,43 kronor (0,24).
• Likvida medel uppgick till 114,1 mkr (86,1).
• Soliditeten uppgick till 27,5 procent (31,5).
Nyckeltal  
Jan-mar 2023 Jan-mar 2022 Helår 2022
Nettoomsättning, mkr 133,9 115,5 513,5
Hyresintäkter, mkr 120,4 114,1 446,3
Driftnetto, mkr 64,1 68,0 288,5
Överskottsgrad, % 53,2 59,6 64,7
Förvaltningsresultat, mkr -57,0 -20,3 -80,0
Periodens resultat, mkr 61,9 33,4 -451,4
Avkastning på eget kapital, % 17,9% 2,8% -19,8%
Förvaltningsfastigheter, mkr 6 780,7 6 930,9 6 666,4
Balansomslutning, mkr 7 681,2 8 104,7 7 572,9
Eget kapital, mkr 2 113,3 2 550,9 2 051,2
Soliditet % 27,5 31,5 27,1
Eget kapital per aktie, kronor 14,71 17,75 14,28
Långsiktigt substansvärde NAV per aktie, kronor 13,96 17,16 13,24
Resultat per stamaktie, kronor 1 0,43 0,24 -3,24
Totalt antal utestående aktier vid periodens 
   utgång, tusental
        -           
143 635
-
143 635
-
143 635
Genomsnittligt antal utestående stamaktier 
   under perioden, tusental
     -
143 635 139 468
-
139 468
Perioden i korthet

===== SIDA 5 =====

3
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER DET FÖRSTA 
KVARTALET
• Oscar Properties har påbörjat ett skriftligt förfarande där 
bolaget ber obligationsinnehavarna om tillstånd att ändra 
villkoren i Valerum-obligationen.
• Oscar Properties har ingått avtal om avyttring av en fast -
ighetsportfölj till överenskommet fastighetsvärde om 165 
miljoner kronor.
• Oscar Properties har beslutat att inte fullfölja tecknat avtal 
om förvärv för totalt 1 050 miljoner kronor, som tidigare har 
offentliggjorts 17 maj 2022. I samband med detta har en 
avsättning gjorts i bokslutet 2022 med 50 miljoner kronor, 
avseende kostnader som uppkommit i samband med 
detta.
• Oscar Properties meddelar att man påbörjar ett skriftligt 
förfarande den 6 februari 2023 för Bolagets upp till 1 000 
000 000 SEK seniora icke-säkerställda obligationslån 
2021/2024 med ISIN SE0016275143 (”Obligationerna”) avse-
ende vissa ändringar av villkoren för Obligationerna (”För -
slaget”), bland annat (i) ändra vissa finansiella åtaganden 
och (ii) inkludera obligatoriska partiella inlösen. Det skrift -
liga förfarandet avslutas den 28 april 2023.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER  
PERIODENS SLUT
• Oscar Properties meddelar att dotterbolaget HL18 Property 
Portfolio AB (publ) påbörjade skriftliga förfarande avse -
ende ändring av villkor i det utestående obligationslånet 
inte röstades igenom av obligationsinnehavarna.

===== SIDA 6 =====

4
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
”Oscar Properties fortsätter
med sin tydliga strategi” 
Starten på 2023 har varit utmanande och fort-
sätter i samma linje som 2022, med fortsatt 
höga räntenivåer, nivåer som ytterligare höjs 
under 2023. Vi fortsätter dock vår strategiska 
inriktning att stärka balansräkningen genom 
att avyttra fastigheter och frigöra kapital för 
att amortera dyr skuld. 
Under 2023 har vi cirka 2,9 miljarder kronor i kortfristiga skul-
der som dels ska amorteras och dels refinansieras, där Vale -
rum-obligationen om 710 mkr är den som ligger närmast i tid. 
Genom de avyttringar som gjorts under 2023 har vi säker -
ställt 400 miljoner för att använda till amortering av obliga -
tionen och har säkerställt en förlängning av den återstående 
delen på 310 mkr. Vi har en kontinuerlig dialog med våra lån-
givare och har kreditbeslut på att cirka 2 miljarder av återstå -
ende kortfristig skuld kommer att förlängas.
Transaktionsmarknaden fortsätter att vara utmanande och 
det finns mycket som är till salu, men vi fortsätter vårt arbete 
målmedvetet och kommer att göra ytterligare avyttringar 
under året.
Vi fortsätter även vårt arbete att skapa en effektiv förvalt -
ningsorganisation med fokus på uthyrning och kostnadskon -
troll för att förbättra våra driftnetton och kassaflöden. Vi tit -
tar även på utvecklingsmöjligheter i vårt fastighetsbestånd, 
dels för att identifiera och utveckla fler byggrätter men även 
för att anpassa lokaler och ytor till vad som efterfrågas. 
Vi har en fantastisk organisation som med stort engagemang 
gör ett fantastiskt jobb för vår verksamhet och det ger mig 
trygghet att veta att vi kan skapa lönsamhet i vår portfölj 
genom de åtgärder som vi jobbar med, även om det tar tid.
Jag vill avslutningsvis tacka alla medarbetare, aktieägare och 
andra i vår närhet som är med oss på denna resa och vi ser 
fram emot att fortsätta att arbeta hårt för att uppnå våra 
mål tillsammans.
Stockholm den 28 april 2023
Oscar Engelbert, verkställande direktör
VD har ordet

===== SIDA 7 =====

5
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
Oscar Properties är ett renodlat fastighetsförval-
tande bolag med fokus på att förädla beståndet 
genom aktiv uthyrning och fastighetsutveckling för 
att öka attraktionen av befintliga fastigheter 
genom en aktiv förvaltning. 
Genom en väldiversifierad förvaltningsportfölj  
har bolaget stabila och delvis garanterade kassaflö-
den som stöder en fortsatt utveckling.
TRANSAKTION
Oscar Properties har ett starkt
transaktionsteam med ett brett 
nätverk och hög förmåga att att -
rahera både off-market affärer 
och andra affärer. Upparbetade 
och effektiva DD-processer med 
korta beslutsvägar gör att bolaget 
internt kan genomföra transaktio-
ner.
FINANSIERING
Oscar Properties har ett erfaret
finansieringsteam som aktivt
arbetar med att finna attraktiva 
finansieringskällor. Strategin 2023 
är att avyttra fastigheter för att 
hantera kostsamma lån.
FÖRVALTNING
Kärnverksamheten är att förvärva, 
förvalta och utveckla fastigheter 
med attraktiva lägen över hela 
Sverige. Bolaget har idag en väldi -
versifierad fastighetsportfölj med 
god spridning över hela Sverige 
inom segmenten kontor, lager/
logistik, industri, dagligvaruhandel 
och bostäder. Bolaget har en 
effektiv och kundnära förvalt -
ningsorganisation. Fokus framåt 
ligger på fortsatt tillväxt genom 
förvärv och värdeskapande för-
valtning av befintlig fastighets -
portfölj.
VÄRDESKAPANDE  
UTVECKLING
Fokus för utveckling är att 
utveckla byggrätter och tillsam -
mans med förvaltning identifiera 
värdeskapande investeringar i kon-
cernens befintliga fastighetsport -
följ. Teamet ansvarar för att driva 
ändringar av detaljplaner, ansöka 
om bygglov samt att projektleda 
pågående utvecklingsprojekt. 
Bolaget har som mål att pågå -
ende utvecklingsprojekt inte ska 
överstiga mer än 10 procent av 
bolagets balansräkning.
TRANSAKTION 
OCH  
FINANSIERING
UTVECKLING
FÖRVALTNING
Kort om Oscar Properties

===== SIDA 8 =====

6
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 9 =====

7
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
VISION
Oscar Properties vision är att vara det fastighetsbolag i  
Sverige som är bäst på att skapa värde i sina fastigheter  
och projekt. 
AFFÄRSIDÉ
Oscar Properties affärsidé är att köpa, förvalta, utveckla och 
sälja fastigheter med attraktiva lägen i hela Sverige, med den 
långsiktiga strategin att vara aktiv inom både förvaltning, 
nyproduktion och omvandling.
OPERATIVA MÅL
Oscar Properties operativa mål antogs den 21 februari 2023:
•  Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och värdehöjande 
förvaltning samt genom projektutveckling. Projektutveck -
ling ska inte överstiga mer än 10 procent av bolagets balans-
räkning.
• Ambitionen är att uppnå en WAULT på 5 år.
•  Överskottsgraden ska vara 75 procent.
FINANSIELLA MÅL
Oscar Properties finansiella mål antogs den 21 februari 2023:
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 15 procent 
per år över en konjunkturcykel.
• Soliditeten ska inte understiga 27,5 procent.
•  Belåningsgraden, netto, ska inte överstiga 65 procent.
 
 För att uppnå sina mål ska Oscar Properties:
• Fokusera på fastighetsförvärv som genererar stabila             
     kassaflöden.
• Segmentfördelningen skall vara 30-30-30 inom industri,    
     lager/logistik och kontor.
• Fokusera på en effektiv kundorienterad förvaltning och 
strikt kostnadskontroll.
•  Fokusera på värdeskapande projektutveckling inom fastig -
hetsbeståndet.
• Fokusera på att identifiera utvecklingsbara byggrätter.
• Fokusera på att förbättra finansnettot genom att öka 
bolagets attraktionskraft hos bankerna via en stärkt 
balansräkning.
UTDELNINGSPOLICY
Under den nuvarande intensiva expansionsfasen kommer 
överskott de närmaste åren att återinvesteras i ytterligare 
förvärv och utveckling av fastigheterna. Oscar Properties har 
som långsiktigt mål att återuppta utdelningar.

===== SIDA 10 =====

8
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
Förvaltningsfastigheter
FASTIGHETSBESTÅNDET
Oscar Properties fastighetsbestånd bestod den 31 mars 2023 
av 84 fastigheter. Fastigheterna återfinns i hela Sverige men 
är i huvudsak belägna i kommunerna Helsingborg, Stockholm, 
Sollentuna, Malmö och Nacka.
Fastigheternas verkliga värde uppgick per den 31 mars 2023 
till 6 781 miljoner kronor. Den totala uthyrningsbara ytan är 
516 540 kvadratmeter, varav 39 procent är lager/logistik, 28 
procent är kontor, 13 procent är butik/dagligvaruhandel, 8 
procent är industri/verkstad och 12 procent utgörs av övriga 
lokalytor. Se även fastighetsvärde fördelat per fastighetskate -
gori i cirkeldiagrammet på nästa sida, sidan 9.
De största hyresgästerna i beståndet utgörs av Frigoscan -
dia AB, City Gross Sverige AB, Volvo Parts AB, Telefonaktiebo -
laget LM Ericsson, QO Söder AB, Bilia AB, Johan i Hallen & 
Bergfalk AB, Stockholm Apartments i Sollentuna AB, Arbets- 
förmedlingen och Jitech AB
Bolaget har en egen förvaltningsorganisation som förvaltar 
bolagets bestånd. Med stor erfarenhet av projektutveckling 
och med bred kompetens inom förvaltning av lager/logistik, 
industri och kontorsfastigheter finns stora möjligheter att för -
ädla och utveckla befintliga fastigheter. Med denna kompe -
tens och erfarenheter är Oscar Properties också väl rustade 
för att göra hyresgästanpassningar för att attrahera nya 
hyresgäster och för att säkerställa att befintliga hyresgäster 
väljer att stanna kvar hos oss. Se vidare avsnittet nedan om 
fastighetsutveckling. 
Organisationen utgår från den geografi där fastigheterna 
till stor del finns belägna i idag, Stockholm med omnejd och 
Skåne. Vi ser den geografiska placeringen av förvaltningsper -
sonalen som en strategisk viktig del då vi vill ha en närhet till 
våra kunder och vara en organisation som med effektivitet 
träffar våra kunder efter deras behov. 
Förvaltningsorganisationen hanterar all ekonomisk förvalt -
ning och delar av den tekniska förvaltningen i de orter där vi 
är representerade med egen personal. På övriga orter kon -
trakteras teknisk förvaltning med strategin; nära till kund 
samt god lokalkännedom om fastigheterna och den lokala 
entreprenörsmarknaden. Det felavhjälpande underhållet för 
fastigheterna kontrakteras lokalt på samtliga orter.
INVESTERINGAR
Under perioden har investeringar i befintliga fastigheter 
genomförts med 24,2 miljoner kronor. Periodens investeringar 
avser i huvudsak hyresgästanpassningar och energieffektivi -
seringar. Vi jobbar kontinuerligt med att utveckla våra fastig -
heter efter våra kunders behov och önskemål med en strävan 
att minska energiförbrukning och miljöpåverkan.  
Skeppsbron 13, Karlskrona.
UTHYRNINGSVBAR YTA, KVM
516 540
FASTIGHETSUTVECKLING
Oscar Properties har under perioden genomfört ombyggnatio -
ner och hyresgästanpassningar till såväl befintliga som nya 
kunder. 
Tillsammans med Volvo pågår en omfattande ombyggnad 
och utveckling av fastigheten Flen Talja 1:26. Fastigheten kom-
mer att inrymma en modern anläggning för renovering av 
motorer och maskindelar med återbruksproduktion, en produk -
tion som leder till lägre naturresursåtgång och lägre energiåt -
gång.
 
FÖRVÄRV, AVYTTRINGAR, TILL- OCH FRÅNTRÄDEN
Oscar Properties har under första kvartalet 2023 avyttrat tre 
fastigheter till ett totalt överenskommet fastighetsvärde om 
66,5 miljoner kronor. Fastigheterna är belägna i Arboga, Karls -
krona och Gnesta och den totalt uthyrbara arean uppgår till 5 
160 kvadratmeter.

===== SIDA 11 =====

9
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
Fastighetsvärde
fördelat per län 
31 mars 2023
Fastighetsvärde
fördelat per fastighetskategori
31 mars 2023
Fastighetsbeståndet fördelat på län
Län Fastighetsvärde, mkr Hyresvärde, mkr Yta, kvm Antal fastigheter
Stockholms län 1 999 127 70 344 14
Skåne län 1 916 159 150 627 9
Södermanlands län 625 42 70 414 9
Västra Götalands län 375 34 28 386 6
Kalmar län 332 26 35 728 5
Östergötlands län 260 29 27 163 14
Västmanlands län 250 23 23 039 5
Blekinge län 203 21 16 405 2
Övriga 821 63 94 434 20
Totalt 6 781 523 516 540 84
Stockholms län, 30%
Skåne län, 29%
Södermanlands län, 9%
Västra Götalands län, 6%
Östergötlands län, 5%
Kalmar län, 4%
Västmanlands län, 4%
Blekinge län, 3%
Övriga, 11%   
Kontor, 37%
Industri, 21%
Lager, 13%
Verkstad, 8%
Dagligvaruhandel, 5%
Övrigt, 15%
Beståndets 10 största hyresgäster
Hyresgäst Hyresvärde, mkr Yta, m2 Kr/m2
Andel av totalt 
hyresvärde
Frigoscandia AB 48 68 000 701 9%
City Gross Sverige AB 29 22 463 1283 6%
Telefonaktiebolaget LM Ericsson 15 12 297 1184 3%
Volvo Parts AB 15 22 000 682 3%
Bilia AB 14 14 411 937 3%
QO Söder AB 13 9 435 1352 2%
Stockholm Hotel Apartments i Sollentuna 10 3 773 2571 2%
Johan i Hallen & Bergfalk AB 10 4 635 2071 2%
Arbetsförmedlingen 7 4 673 1541 1%
Jitech AB 7 12 599 557 1%
Övriga 357 342 254 1044 68%
Totalt 523 516 540 1013 100%

===== SIDA 12 =====

ANTAL FASTIGHETER
84
10
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
• Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
• Kontrakt och marknadsmässiga hyresvillkor
• Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i 
jämförelse med dem i den aktuella fastigheten
• Fastighetens marknadsförutsättningar och marknads-  
position
• Marknadens och närområdets framtida utveckling
• Fastigheternas förutsättningar och position
• Investerings- och underhållsplaner
Värderingen har beaktat bästa och maximala användning av 
fastigheterna.
Från analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden 
samt restvärde vid kalkylperiodens slut har diskonterats med 
bedömd kalkylränta. Den bedömda kalkylräntan ska mot -
svara ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Kalkyl -
räntan är anpassad individuellt för varje fastighet. Den 
genomsnittliga kalkylräntan för diskontering av kassaflöden 
vid värderingen i det första kvartalet 2023 var 8,3 procent, 
samma som vid värderingen i det fjärde kvartalet 2022.
Värdebedömningen grundar sig på kassaflödesanalys inne -
bärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prog -
nostiserade kassaflöden under kalkylperiodens tio år jämte 
restvärdet. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskra -
vet vid kalkylperiodens slut uppgår till till 6,2 procent vilket är 
samma direktavkastningskravet som i det fjärde kvartalet 
2022. 
VÄRDERING BYGGRÄTTER
I det totala värdet för förvaltningsfastigheterna ingår 157 mkr 
för byggrätter. De värderade byggrätterna uppgår till drygt 
60 000 kvm och presenteras tillsammans med övriga bygg -
rätter i avsnittet Projektportföljen. Byggrätterna värderas i 
FASTIGHETSVÄRDERING
Oscar Properties internvärderar hela fastighetsbeståndet 
varje kvartal. För att verifiera internvärderingarna görs även 
externvärdering. Hela fastighetsbeståndet värderas externt 
under ett år, rullande, genom att vissa fastigheter väljs ut 
varje kvartal. 
Verkligt värde för hela fastighetsbeståndet uppgick per den 
31 mars till 6 781 mkr. Verkligt värde definieras enligt följande. 
Det värde vid värdetidpunkten till vilket köpare och säljare är 
beredda att genomföra en transaktion. Detta efter det att 
fastigheten marknadsförts på en öppen marknad och att 
ingen av parterna agerar utifrån några tvång ställda av tredje 
part.
Under det första kvartalet 2023 har samtliga 84 fastigheter 
värderats internt. 
Värdebedömningarna grundas på kassaflödesanalyser, där 
den enskilda fastighetens avkastningsförmåga har uppskat -
tats. Metoden innebär att fastighetens värde baseras på 
nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet. 
Antaganden avseende framtida kassaflöden görs utifrån ana -
lys av:
Belopp i miljoner kronor (mkr)
Fastighetsbestånd vid periodens början 6 666,4
Förvärv -1,0
Investeringar i befintliga fastigheter 23,9
Omklassificering projektfastighet
Avyttringar -67,8
Valutadifferens -2,8
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 162,0
Fastighetsbestånd vid periodens slut, 31 mars 6 780,7
Förändring redovisat värde fastigheter

===== SIDA 13 =====

11
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
första hand genom ortsprismetod, vilket innebär att bedöm -
ningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser. I några fall 
har även en byggrätts/exploateringskalkyl använts där 
bedömning av värde görs utifrån värdet efter en färdigställd 
exploatering, minskat med beräknade exploateringskostnader.
BESTÅNDETS VAKANSER 
Oscar Properties arbetar aktivt med uthyrning av vakanta 
ytor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per 31 mars 
2023 till 86 procent (88). Sett till yta uppgick uthyrningsgra-
den till 85 procent (86). Förvaltningen har löpande kontakt 
med lokala mäklare samt arkitekter som besitter med mycket 
information och kunskap om marknaden på respektive ort. 
Utöver detta arbetar förvaltningen kontinuerligt med egna 
kontakter. I takt med att beståndet växer underlättas för -
handlingar och nya uthyrningar då det finns ett större utbud 
att erbjuda nya och befintliga hyresgäster. Förvaltningen är 
inne i ett tidigt skede och påbörjar uthyrningsarbetet så fort 
förvärv av fastigheten avtalats.
KONTRAKTSTRUKTUR
Per 31 mars 2023 hade Oscar Properties 881 hyresavtal (927) 
tecknade med 637 hyresgäster (655). Den viktade återstå-
ende löptiden för dessa hyresavtal upp gick till 3,1 år (3,6). De 
tio största hyresgästerna stod tillsammans för 32 procent (32) 
av hyresvärdet. Antalet avtal och durationen på dessa medför 
att Oscar Properties exponering mot enskilda hyresgäster är 
begränsad.
RISKDIVERSIFIERING AV HYRESVÄRDET
Oscar Properties arbetar kontinuerligt med att minimera ris -
kerna relaterade till fastighetsbeståndet. Det samlade 
beståndet visar en väldiversifierad portfölj avseende både 
fastighetstyp, ort och bransch.
  
Skeppsbron 2, Karlskrona.
Beståndets Vakanser
Kategori
Total yta,  
kvm
Total yta, 
Vakant
Area vakant,  
%
 Hyresvärde 
totalt, mkr
Hyresvärde 1 
vakant, mkr
Ekonomisk 
vakans, %
Lager 200 241 14 007 7% 146 7 5%
Kontor 142 848 32 506 23% 197 38 19%
Butik 66 321 4 268 6% 86 4 5%
Industri 40 330 13 071 32% 20 12 58%
Förråd 9 217 2 939 32% 5 1 24%
Verkstad 8 470 850 10% 9 1 10%
Bostad 7 948 1 187 15% 10 1 13%
Skola 8 873 1 180 13% 13 1 9%
Hotell 6 642 0 0% 6 0 0%
Övrigt 25 649 5 130 20% 31 7 21%
Totalt 516 540 75 137 15% 523 72 14%
1  Majoriteten av portföljens vakansvärde omfattas av hyres- och driftnettogarantier lämnade av säljare vid förvärv. Dessa garantier löper till nov 2023,  
dec 2023 respektive nov 2026

===== SIDA 14 =====

12
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
Inom Oscar Properties affärsmodell ingår att 
utveckla projekt inom befintliga förvaltnings-
fastigheter. Totalt har ca 189 000 kvm bygg- 
rätter identifierats i den befintliga förvalt-
ningsportföljen inom gällande detaljplaner  
som bolaget har för avsikt att utveckla.
 
Oscar Properties bedriver och finansierar ett projekt inom 
ramen för joint ventures, Samterna Karlskrona.
Oscar Properties identifierar möjliga byggrätter och utveck -
lingsmöjligheter inom ramen för fastighetsbeståndet i affärs -
området Förvaltningsfastigheter i syfte att tillskapa fastig -
hetsvärde samt att optimera driftnetto.
Byggrätterna fördelar sig inom segmenten kontor, bostäder 
och industri/lager. Oscar Properties har för avsikt att utveckla 
byggrätterna löpande.
Projektportföljen
BYGGRÄTTER VIA BYGGLOV INOM BEFINTLIG  
DETALJPLAN
Med byggrätter inom befintlig detaljplan avses sådana som 
medges av gällande detaljplan och som kan realiseras 
genom ansökan om bygglov hos kommunen. För närvarande 
har 189 000 kvm byggrätter identifierats inom befintliga 
detaljplaner, varav 60 000 kvm är värderade. Dessa är till 
störst del belägna i Mälardalen, Skånes- och Stockholms län. 
Byggrätter
fördelat per län  
31 mars 2023
Byggrätter
fördelat per kategori 
31 mars 2023
Industri/Lager/Logistik, 81%
Handel, 8%
Kontor, 7%
Bostäder, 4%
Södermanlands län, 39%
Kalmar län, 14%
Stockholms län, 11%
Västmanlands län, 9%
Skåne län, 8%
Östergötlands län, 6%
Övriga, 14%

===== SIDA 15 =====

13
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
Förslag framtaget på Elektra 25 med en  påbyggnad på 3 våningar,  
ca 3 300 kvadratmeter. Älvsjö, Västberg a.
MALMÖ
På fastigheten Revolversvarven 13 finns möjligheter att bygga 
till lager och logistikhallar inom befintlig detaljplan med ett 
fotavtryck på ca 3 000 kvm. 
Förstudie är påbörjad, det geografiska läget för fastigheten 
är attraktivt för lager och logistik. Utvärderar möjlig hyres -
gäst för att ta nästa steg.
VÄSTERÅS
I fastigheten Jordlinan 2 finns på plan 2 och plan 3 stomrena 
ytor på ca 5 300 kvm. 
Förstudie är startad för hur vi på bästa sätt utformar loka -
lerna, och sondering av marknaden för möjliga hyresgäster. 
BYGGRÄTTER 
Med byggrätter inom befintlig detaljplan avses sådana som 
kräver att detaljplan medger ny användning antas. För närva -
rande har 15 000 kvm byggrätter identifierats. Dessa är till 
största del belägna i Mälardalen och Värmlands län.
NACKA (ALPHYDDAN)  
Utveckling pågår av byggrätten på fastigheten Sicklaön 88:1 
inom gällande detaljplan. Fastigheten har ett strategiskt läge 
där påbyggnation och upprustning ger möjlighet till utökning 
av befintlig bilrelaterad verksamhet och optimering av fastig -
hetens driftnetto.
Beviljat bygglov upphävdes i december 2022 av Länsstyrel -
sen och arbete pågår med att justera bygglovet inför en för -
nyad bygglovsansökan. Dialoger fortsätter med intressenter 
för denna förhyrning. I och med förnyad bygglovsprocess vän -
tas produktion starta under det fjärde kvartalet 2023 och 
väntas färdigställas under 2024. 
ÄLVSJÖ
På fastigheten Konsumenten 2 finns goda möjligheter att 
bygga till lokaler och kontorsyta inom befintlig detaljplan om 
maximalt 7 741 kvm. Förstudie är påbörjad och planerad pro -
duktionsstart är tidigast under det första kvartalet 2023. 
VÄSTBERGA 
För fastigheterna Dikesrenen 19, Elektra 13, Elektra 25, Elektra 
4 och Elektra 26 pågår planering för utnyttjande av byggrät -
terna inom befintliga detaljplaner. Totalt finns möjlighet till ca 
22 000 kvm BTA inom ramarna för gällande detaljplan.  
Förstudie för Elektra 25 är slutförd, där det finns möjlighet 
för både kontor och lagerbyggnad. Sondering av möjlig hyres -
gäst pågår. I analysen för respektive fastighet ingår befintliga 
förutsättningar som situationsplan, konstruktion, installatio -
ner och hyresgäster och utifrån det slutföra förstudie med att 
bestämma omfattning och typ av produkt på tillbyggnaden.

===== SIDA 16 =====

14
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
Finansiering
Oscar Properties bedriver en kapitalintensiv 
verksamhet och tillgång till kapital är en grund-
läggande förutsättning för att vidareutveckla 
bolaget. Bolaget använder sig av olika finansie-
ringskällor såsom lån från kreditinstitut,  
obligationer, preferensaktier och förlagslån.
EFFEKTIVT KAPITALUTNYTTJANDE OCH 
 RISKMINIMERING 
Beträffande finansiering av förvaltningsfastigheter har Oscar 
Properties valt en kombination av utgivande av aktier, bank -
lån samt emittering av obligationslån.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER  
Det nominella beloppet för totala räntebärande skulder upp -
gick per den 31 mars 2023 till 4 969,3 mkr.
Den genomsnittliga räntan för de totala räntebärande skul- 
derna uppgick per den 31 mars 2023 till 7,5 procent. Av kon- 
cernens räntebärande skulder är 4 415,4 mkr upplånade mot 
Stibor 3 månader. Den högre snitträntan under kvartalet är 
ett resultat av högre marknadsräntor.
Skulder till kreditinstitut utgjorde 2 740,5 mkr (2 868,6) med 
en genomsnittlig ränta på 6,9 procent, obligationslån 
utgjorde 2 060,0 mkr (2 060,0) med en genomsnittlig ränta 
på 8,3 procent, samt övriga räntebärande skulder 168,9 mkr 
(120,0) med en genomsnittlig ränta på 7,9 procent. Koncernen 
har tre utestående obligationslån varav två säkerställda obli -
gationslån utgivna av dotterbolag i koncernen om 710 mkr 
respektive 550 mkr samt ett icke-säkerställt obligationslån 
utgivet av moderbolaget om 800 mkr. Obligationslånet om 
710 mkr förfaller 30 april 2023, se vidare information gällande 
obligationslånet under likviditet på sidan 15.
Förfalloprofil  
Koncernens räntebärande skulder (mkr)
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
0
2000
4000
6000
8000
10000
mkr
Eget kapital Balansomslutning Soliditet
17-12-31 21-12-31 23-03-31
%
19-12-31 20-12-31
0
10
20
30
40
50
18-12-31
30 31 27,52929
34
Oscar Properties eftersträvar en balans mellan lånat och eget 
kapital, med det långsiktiga målet att soliditeten inte skall 
understiga 27,5 procent och nettobelåningsgraden inte skall 
överstiga 65,0 procent. 
    Koncernen kan också ta upp övrig skuld, t.ex. i form av obli-
gationer eller checkräkningskrediter, för övrigt kapitalbehov. 
Detta kapital används för investeringar i förvaltningsfastig -
heter och vid förvärv. Oscar Properties har inom ramen för 
det seniora icke säkerställda obligationslånet emitterat 800 
mkr per 31 mars 2023. Den 1 februari 2023 påbörjade Oscar 
Properties ett skriftligt förfarande i syfte att ändra vissa vill -
kor och finansiella åtaganden i moderbolagets utestående 
obligation.
    Koncernens nettobelåningsgrad per 31 mars 2023 uppgick 
till 68,9 procent.
EGET KAPITAL
Eget kapital uppgick per den 31 mars 2023 till 2 113,3 mkr        
(2 550,9) och soliditeten till 27,5 procent (31,5). Balansomslut-
ningen uppgick till 7 681,2 mkr (8 104,7). Den historiska 
utvecklingen av eget kapital, balansomslutning och soliditet 
framgår av grafen nedan.
Eget kapital  
balansomslutning (mkr) och soliditet (%)
0
500
1 000
1 500
2 000
2  500
3 000
mkr
2025
eller senare
2023 2024
710
2 074
169
390
1 350
276
Obligationslån Lån från kreditinstitut Övriga räntebärande

===== SIDA 17 =====

15Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
LIKVIDITET
Koncernens likvida medel uppgick den 31 mars 2023 till 114,1 
mkr (86,1). Av dessa är 48,9 mkr av likvida medel 31 mars 
avsatta på spärrat konto avsedda för amortering av Valeru -
mobligationen. Totala räntebärande skulder med förfallotid -
punkt under den kommande tolvmånadersperioden uppgick 
per 31 mars 2023 till 3 142,4 mkr (463,2). Av de totala kredit-
förfallen på 3 142,4 mkr under den kommande 12 månaders -
perioden är huvuddelen hänförligt till finansiering av fastighe -
ter via banklån med säkerhet i pantbrev. För dessa krediter 
finns en pågående dialog med nuvarande långivare om för -
längning av befintliga krediter, där bolaget erhållit kreditbe -
slut på förlängning av 1 996,4 mkr på 2 år. Förfallet av den 
säkerställda obligationen på 710,0 mkr hanteras i enlighet 
med det pågående skriftliga förfarandet där emittenten öns -
kar förlänga förfallotidpunkten med 6 månader till 2023-10-
30 mot att en amortering om 400,0 mkr sker i samband med 
förlängningen i början av maj. Det skriftliga förfarandet 
avslutas 28 april kl 13.00, efter publiceringen av denna delårs -
rapport. 
    Likviditet om 400,0 mkr har säkrats från genomförda 
avyttringar under 2023 för användning till amorteringen som 
sker den 9 maj. Kvarvarande del av obligationen om 310,0 
mkr med 6 månaders löptid, avses hanteras genom amorte -
ring med likvid från kommande avyttringar och refinansiering 
utanför obligationsmarknaden.
    Ytterligare ett lån på 100,0 mkr kommer att amorteras via 
likvid från avyttring av fastigheter. Resterande cirka 282,8 
mkr i förfall under kommande 12-månadersperiod planeras 
att förlängas med nuvarande kreditgivare.
    Styrelsens och koncernledningens bedömning är att vid 
genomförande av ovan åtgärder kommer tillräcklig likviditet 
att erhållas för att säkerställa fortsatt drift.

===== SIDA 18 =====

16
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
Aktien och ägarna
Stamaktien, kursutvecklingStam- och preferensaktierna i Oscar Properties Holding AB 
(publ) handlas sedan mars 2015 på Nasdaq Stockholm.
Marknadsvärdet på Oscar Properties stamaktier uppgick 
den 31 mars 2023 till 179,5 mkr.
Den 31 mars 2023 uppgick det totala antalet aktier i Oscar 
Properties till 143 682 563 aktier, varav 143 635 183 stamaktier, 
44 688 preferensaktier och 2 692 preferensaktier av serie B. 
Per samma datum uppgick antalet röster i Oscar Properties 
till 143 639 921 varav stamaktierna motsvarar  
143 635 183 röster, preferensaktierna 4 468,8 röster och  
preferensaktierna av serie B 269,2 röster.
Under perioden har inga emissioner genomförts. 
Oscar Properties, 15 största ägare, 31 mars 2023
Antal aktier Andel av
Ägare Stamaktier Preferensaktier
Preferensaktier  
Serie B Innehav (%) Röster (%)
Oscar Engelbert, genom bolag 28 756 448 0 0 20,0 20,0
Dragfast AB 28 000 000 0 0 19,5 19,5
Avanza Pension 11 236 090 1 815 33 7,8 7,8
Ålandsbanken ABP , Svensk filial      4 999 382 7 0 3,5 3,5
Swedbank Försäkring 4 861 790 125 4 3,4 3,4
Peter Eriksson Fastighets AB 4 445 081 0 0 3,1 3,1
SEB LIFE 2 637 396 216 0 1,8 1,8
Dan Peters 2 018 444 0 0 1,4 1,4
Agmenta Holding AB 1 250 000 0 0 0,9 0,9
Lectoria AB 1 176 000 0 0 0,8 0,8
Dan Hägerbring 1 172 822 0 0 0,8 0,8
Joakim Svensson 1 147 321 0 0 0,8 0,8
Peritas Investment AB 1 047 983 0 0 0,7 0,7
Backahill Utveckling AB 1 015 413 0 0 0,7 0,7
Nordnet Pensionsförsäkring AB 926 599 1 254 161 0,6 0,6
Övriga 48 944 414 13 893 818 34,1 34,1
Totalt antal utestående aktier 143 635 183 17 310 1 016 100,0 100,0
Innehav av egna aktier - 27 378 1 676 - -
Totalt antal registrerade aktier 143 635 183 44 688 2 692 100,0 100,0
Information om aktieägarstruktur den 31 mars 2023 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden.                                                                       
Källa: Nasdaq
Kronor 
Jan 2023 Mars 2023
Oscar Proper ties
Omsatt antal i 1 000-tal per dag
Anta l i 1 000-tal per dag
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
1
2
3
4
5

===== SIDA 19 =====

17
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 20 =====

18
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor (mkr) Not Jan-mar 2023 Jan-mar 2022 Helår 2022
2
Hyresintäkter 120,4 114,1 446,2
Projektintäkter 13,5 1,0 64,5
Övriga intäkter - 0,4 2,7
Nettoomsättning 133,9 115,5 513,5
Fastighetskostnader 3
      Driftkostnader -27,8 -34,3 -86,0
      Underhållskostnader -4,0 -3,4 -19,8
      Fastighetsskatt -4,9 -4,9 -19,5
      Övriga fastighetskostnader -19,6 -4,5 -34,9
Projektkostnader -13,8 -7,4 -162,6
Summa rörelsens kostnader -70,1 -54,5 -322,8
Bruttoresultat 63,8 61,0 190,7
     -varav driftnetto 64,1 68,0 288,5
Övriga rörelseposter
Central administration -12,2 -16,8 -57,1
Förvärvs- och transaktionskostnader -3,5 -13,4 -82,5
Resultat från andelar i intresseföretag/joint ventures 5 -0,4 -0,4 -1,3
Finansiella intäkter 0,2 1,4 10,8
Finansiella kostnader -109,1 -72,9 -322,2
Resultat efter finansiella poster -61,2 -41,0 -261,7
     -varav förvaltningsresultat -57,0 -20,3 -80,0
Värdeförändring fastigheter 4, 8 161,0 25,5 -301,9
Resultat före skatt 99,8 -15,5 -563,6
Skatt 9 -37,9 48,9 112,1
Periodens resultat 61,9 33,4 -451,4
Resultat per stamaktie före utspädning, kronor 1 0,43 0,24 -3,24
Resultat per stamaktie efter utspädning, kronor 1 0,43 0,24 -3,24
Totalt antal utestående aktier, miljoner stycken 143,6 143,6 143,6
Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner stycken 143,6 139,5 139,5
Genomsnittligt antal preferensaktier, tusen stycken 44,7 44,7 44,7
1   Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter utdelning till preferensaktieägarna.
Belopp i miljoner kronor (mkr) Jan-mar 2023 Jan-mar 2022 Helår 2022
Periodens resultat 61,9 33,4 -451,4
Övrigt totalresultat för perioden netto efter  skatt - - –
Summa totalresultat för perioden 61,9 33,4 -451,4
Periodens resultat hänförligt till:
Moderföretagets aktieägare 61,9 33,4 -451,4
Innehav utan bestämmande inflytande - - –
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderföretagets aktieägare 61,9 33,4 -451,4
Innehav utan bestämmande inflytande - - –
KONCERNENS RESULTATRÄKNING

===== SIDA 21 =====

19
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
Kommentarer till perioden januari-mars 2023
NETTOOMSÄTTNING
Koncernens nettoomsättning uppgick under perioden till 133,9 
mkr (115,5) och är hänförlig till hyresintäkter från förvaltnings-
fastigheterna 120,4 mkr (114,1) och upparbetade intäkter inom 
projektverksamheten samt fakturerade entreprenader om 
totalt 13,5 mkr (1,4). Nettouthyrningen uppgick till -8,0 mkr.
RÖRELSEKOSTNADER
Koncernens rörelsekostnader uppgick under perioden till -70,1  
mkr (-54,5). Rörelsekostnaderna är hänförliga till förvaltnings-
fastigheterna med -56,3 mkr (-47,1) och projektutvecklings-
verksamheten med -13,8 mkr (-7,4), se även segmentredovis-
ningen på sid 18.
Fastighetskostnaderna -56,3 mkr (-47,1), består i huvudsak 
av taxebundna kostnader, fastighetsskötsel, reparationer och 
underhåll av fastigheterna. Kostnaderna är normalt sett 
högre under det första och fjärde kvartalet i jämförelse med 
det andra och tredje kvartalet. Perioden har även belastats 
med kostnader av engångskaraktär kopplade till anpassning 
av förvaltningsorganisationen. 
Projektkostnaderna -13,8 (-7,4) mkr består i huvudsak av 
kostnader för Volvo-projektet i Flen.
DRIFTNETTO
Driftnettot uppgick under perioden till 64,1 mkr (68,0), inne-
bärande en överskottsgrad på 53,2 procent (59,6).
ÖVRIGA RÖRELSEPOSTER
Kostnader för central administration uppgick under perioden 
till -12,2 mkr (-16,8) och består i huvudsak av kostnader för kon-
cerngemensamma funktioner, samt externa kostnader för 
bolagsgemensamma åtaganden. Förvärvs- och transaktions-
kostnader uppgick under perioden till -3,5 mkr (-13,4) och avser 
kostnader, såväl interna som externa, för såväl förvärvs- som 
avyttringsaktiviteter som genomförts under perioden. Kostna-
derna är relaterade till den omvandling mot fastighetsförvalt-
ning som genomförs och som inte hör till den löpande verk-
samheten inom fastighetsförvaltning eller projektutveckling.
Resultat från andelar i joint venture/intresseföretag uppgick 
under perioden till -0,4 mkr (-0,4), se not 5 sid 29.
FINANSIELLA INTÄKTER OCH  KOSTNADER
Koncernens finansiella intäkter uppgick under perioden till 0,2 
mkr (1,8). De finansiella intäkterna är främst hänförliga till 
intresseföretag.
Koncernens finansiella kostnader uppgick under perioden 
till -109,1 mkr (-72,9). De finansiella kostnaderna är främst 
hänförliga till räntekostnader till kreditinstitut och obliga -
tionsinnehavare. I de finansiella kostnaderna ingår även upp -
läggningskostnader som uppkommer vid upptagande av kre -
diter och som periodiseras över lånets löptid.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Resultatet efter finansiella poster uppgick till -61,2 mkr (-41,0) 
varav förvaltningsresultat uppgick till -57,0 mkr (-20,3).
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick 
under perioden till 161,7 mkr (19,3). Orealiserade värdeföränd-
ringar i beståndet är huvudsakligen hänförliga till under kvar-
talet, implementerad indexökning av befintliga hyresavtal, vär-
deskapande Capex-investeringar i pågående projekt för 
hyresgäster, identifierade byggrätter för kontor och modern 
logistik, omarbetade affärsplaner för fastigheter med bety-
dande vakanser samt jämförbara transaktioner. Enligt IFRS 
regelverk redovisas även driftnettogarantier, 5,8 mkr (17,4), till-
hörande perioden som orealiserad värdeförändring. 
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter upp-
gick under perioden till -6,5 mkr (-) och är hänförliga till försälj-
ning av förvaltningsfastigheter under det första kvartalet. 
SKATT
Redovisad skatt för perioden uppgick till -37,9 mkr (48,9) och 
består av aktuell skatt om 0,3 mkr (-1,0) och uppskjuten skatt 
om -38,2 mkr (49,9). Den uppskjutna skatten avser temporära 
skillnader mellan skattemässigt värde och verkligt värde på 
förvaltningsfastigheter, som under perioden redovisats med 
-38,2 mkr.
Den förändring mot fastighetsförvaltningsbolag som Oscar   
Properties verksamhet genomgår genom de förvärv och 
avyttringar som genomförts, innebär att de ansamlade för -
lusterna i koncernen om sammanlagt cirka 1,5 mdkr kommer 
att kunna utnyttjas mot framtida vinster. Totalt motsvarar 
underskottsavdragen ett värde om cirka 300 mkr. Dessa 
underskottsavdrag började redovisas från och med 2021 och 
redovisas som en tillgång i takt med att förvaltningsportföl -
jen växer och förlustavdragen bedöms kunna utnyttjas. Under 
perioden ingen ytterligare skatteintäkt redovisats.
PERIODENS RESULTAT
Periodens resultat uppgick till 61,9 mkr (33,4), vilket motsvarar 
0,43 kronor (0,24) per stamaktie och 0,43 kronor (0,43) per 
stamaktie efter utspädning.

===== SIDA 22 =====

20
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
SEGMENTREDOVISNING
Från och med första kvartalet 2021 redovisar bolaget verk -
samheten i två affärsområden, Förvaltningsfastigheter och 
Projektutveckling. Denna indelning används oberoende av 
geografiskt läge. 
                                                 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETERNAS BRUTTO-  
RESULTAT/DRIFTNETTO, PERIODEN
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 120,4 mkr (114,1),
fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -56,3 mkr
(-46,5) och driftnettot uppgick till 64,1 mkr (68,0), med en
överskottsgrad om 53,2 procent (59,6).
PROJEKTUTVECKLINGENS BRUTTORESULTAT,  
PERIODEN
Intäkter hänförliga till projektutveckling uppgick under perio -
den till 13,5 mkr (1,0). Projektkostnader, som under perioden 
uppgick till -13,8 mkr (-8,0) avser i huvudsak kostnader avse-
ende färdigställande av projekt för Volvo i Flen.
Affärsområdet Förvaltningsfastigheter är under perioden i 
huvudsak beläget i mellersta och södra Sverige. 
Affärsområdet Projektutveckling är under perioden i huvud -
sak beläget i Stockholmsregionen.
Jan-Mar 2023 Jan-Mar 2022
Belopp i miljoner kronor (mkr)
Förvaltnings- 
fastigheter
Projekt- 
utveckling Totalt
Förvaltnings- 
fastigheter
Projekt- 
utveckling Totalt
Hyresintäkter 120,4 - 120,4 114,1 - 114,1
Projektomsättning och övriga
   intäkter - 13,5 13,5 0,4 1,0 1,4
Fastighetskostnader -56,3 - -56,3 -46,5 -0,6 -47,1
Projektkostnader - -13,8 -13,8 - -7,4 -7,4
Bruttoresultat 64,1 -0,3 63,8 68,0 -7,0 61,0
Överskottsgrad, % 53,2 59,6
Uthyrningsgrad, % 88,6 91,6
SEGMENTREDOVISNING

===== SIDA 23 =====

21Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 24 =====

22
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
Belopp i miljoner kronor (mkr) Not 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar  11,5 15,2 12,4
Förvaltningsfastigheter 4, 8 6 780,7 6 930,9 6 666,4
Övriga materiella anläggningstillgångar 39,8 34,7 39,1
Andelar i intresseföretag/joint ventures 5 11,9 63,9 12,3
Nyttjanderättstillgång 74,5 29,0 75,9
Uppskjuten skattefordringar 9 107,8 85,6 148,5
Övriga finansiella anläggningstillgångar 218,1 234,8 218,4
Summa anläggningstillgångar 7 244,3 7 394,1 7 173,0
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter - 354,4 -
Övriga omsättningstillgångar 6 322,8 270,1 329,2
Likvida medel 114,1 86,1 70,7
Summa omsättningstillgångar 436,9 710,6 399,9
SUMMA TILLGÅNGAR 7 681,2 8 104,7 7 572,9
EGET KAPITAL
Eget kapital 2 113,3 2 550,9 2 051,2
SKULDER
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 7 466,2 2 793,2 705,0
Obligationslån 7 1 328,3 2 026,3 1 330,6
Långfristig leasingskuld 67,8 24,6 69,1
Övriga räntebärande långfristiga skulder 7 0,8 101,2 0,8
Långfristiga skulder intressebolag 0,1 - -
Övriga långfristiga skulder 29,8 29,6 29,1
Uppskjutna skatteskulder 9 - - -
Summa långfristiga skulder 1 893,0 4 974,9 2 134,6
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 7 2 263,5 54,9 2 046,4
Obligationslån 7 709,7 708,7
Kortfristig leasingskuld 5,2 3,6 5,1
Övriga räntebärande kortfristiga skulder 7 203,2 20,0 180,4
Övriga kortfristiga skulder 493,3 500,5 446,5
Summa kortfristiga skulder 3 674,9 579,0 3 387,1
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 7 681,2 8 104,7 7 572,9
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

===== SIDA 25 =====

23
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
KOMMENTARER TILL BALANSRÄKNING
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter uppgick till 6 780,7 mkr (6 930,9) och 
avser portfölj med förvaltningsfastigheter. För vidare infor -
mation se sid 8-11, samt not 4, sid 29.
För joint venture/intresseföretag se not 5 sidan 29. Avse-
ende uppskjuten skattefordran se not 9 sidan 30.
Övriga finansiella anläggningstillgångar uppgick till 218,1 
mkr (234,8) och avser väsentligen fordringar avseende til l-
läggsköpeskillingar för Nacka Kvarngärdet. 
Omsättningstillgångar
Efter att den sista villan i Skurusundet avyttrats under 
december 2022, är hela portföljen av projektfastigheter 
avvecklad. Vid periodens slut, den 31 mars 2023 uppgår pro -
jektfastigheter därmed till - mkr (354,4).
Övriga omsättningstillgångar uppgick den 31 mars 2023 till 
322,8 mkr (270,1) och avser väsentligen kundfordringar, kort-
fristiga tilläggsköpeskillingar och upplupna driftnettogaran -
tier, se även not 6 sidan 29.
 Likvida medel uppgick den 31 mars 2023 till 114,1 mkr (86,1).
Långfristiga skulder
Avseende uppskjuten skatteskuld, se not 9 sidan 30.
Räntebärande skulder
Skulder till kreditinstitut utgjorde 2 729,7 mkr (2 848,1) efter
avdrag för uppläggningsavgifter, obligationslån utgjorde        
2 038,0 mkr (2 026,3) samt övriga räntebärande skulder 204,0 
mkr (121,2), se not 7 på sid 30.

===== SIDA 26 =====

24
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
KOMMENTARER TILL FÖRÄNDRINGAR I 
EGET KAPITAL
Koncernens egna kapital uppgår vid periodens slut till 2 113,3 
mkr (2 550,9) och soliditeten till 27,5 procent (31,5).
Under perioden har inga emissioner genomförts. Aktiekapi -
talet uppgår den 31 mars till 1 052,0 mkr (1 052,0).
Hänförligt till moderföretagets aktieägare
Summa  
eget kapitalBelopp i miljoner kronor (mkr)
Aktie- 
kapital
Övrigt  
tillskjutet  
 kapital
Balanserade 
vinstmedel 
 inklusive  
årets resultat
Ingående eget kapital 2022-01-01 991,0 984,4 539,4 2 514,8
Ändrade redovisningsprinciper - - - -
Periodens resultat januari - mars 2022 - - 33,4 33,4
Övrigt totalresultat januari - mars 2022 - - - -
Fondemission - - - -
Nyemission 61,0 -57,6 -0,8 2,6
Återköp av egna aktier - - - -
Utdelning till aktieägare - - - -
Ränta på egetkapitalinstrument 1 - - - -
Avyttring egetkapitalinstrument
Eget kapital 2022-03-31 1 052,0 926,5 572,3 2 550,8
Ändrade redovisningsprinciper - - - -
Periodens resultat april - december 2022 - - -484,8 -484,8
Övrigt totalresultat april - december 2022 - - - -
Justering tillträdesbokslut - - -13,0 -13,0
Emission egetkapitainstrument - - - -
Nyemission - -0,2 -1,2 -1,4
Återköp av egna aktier - - - -
Utdelning till aktieägare - - - -
Ränta på egetkapitalinstrument 1 - - - -
Omräkningsdifferens - - -1,3 -1,3
Avyttring egetkapitalinstrument – 5,7 -4,9 0,8
Utgående eget kapital 2022-12-31 1 052,0 931,7 67,4 2 051,2
Ändrade redovisningsprinciper - - - -
Periodens resultat januari - mars 2023 - - 61,9 61,9
Övrigt totalresultat januari - mars 2023 - - - -
Fondemission - - - -
Nyemission - - - -
Återköp av egna aktier - - - -
Utdelning till aktieägare - - - -
Ränta på egetkapitalinstrument 1 - - - -
Omräkningsdifferens - - 3,2 3,2
Avyttring egetkapitalinstrument – -3,0 - -3,0
Utgående eget kapital 2023-03-31 1 052,0 929,0 132,3 2 113,3
1   Räntekostnader på obligationslånet om 175 mkr bedöms vara ett egetkapitalinstrument pga dess emissionsvillkor.  
För mer information se årsredovisningen 2020 not 28 eget kapital.
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL (KONCERNEN)

===== SIDA 27 =====

25
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
KOMMENTARER TILL KASSAFLÖDESANALYS
Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 4,1 mkr 
(-61,8). Kassaflödet från investeringsverksamheten påverkade 
kassaflödet med 46,8mkr (-8,1) och hänförde sig främst till för-
ändring avseende avyttring av förvaltningsfastigheter. Kassa-
flödet från finansieringsverk samheten uppgick 
till -7,5 mkr (43,1) och var framförallt  hänförligt till uppta-
gande av lån och amortering av lån. Totalt uppgick periodens 
 kassaflöde till 43,4 mkr (-26,8).  Likvida medel uppgick vid peri -
odens slut till 114,1 mkr (86,0).
Belopp i miljoner kronor (mkr) Jan-mar 2023 Jan-mar 2022 Helår 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Resultat före skatt 99,8 -15,5 -563,5
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -147,7 -25,5 183,0
Betald skatt -0,2 -1,0 -0,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -48,1 -42,0 -381,1
Förändring av projektfastigheter - - 390,3
Förändring av övrigt rörelsekapital 52,2 -19,8 -78,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten 4,1 -61,8 -69,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i förvaltningsfastigheter -20,4 -17,2 -404,9
Försäljning förvaltningsfastigheter 67,8 - 423,4
Investeringar/försäljningar i övriga anläggningstillgångar -0,9 -0,1 -4,5
Förvärv av verksamheter - - -13,0
Försäljningar av verksamheter - 6,8 0,0
Förändring i andelar och utlåning till intresseföretag/joint ventures - -0,2 50,4
Förändring övriga finansiella anläggningstillgångar 0,3 2,6 -32,1
Kassaflöde från investeringsverksamheten 46,8 -8,1 19,3
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission - 2,5 1,2
Upptagna lån 19,1 424,3 987,3
Amortering av lån -23,6 -383,7 -1 002,7
Utdelning till moderföretagets aktieägare - - 0,0
Avyttring på eget kapitalinstrument -3,0 - 0,8
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -7,5 43,1 -13,4
Periodens kassaflöde 43,4 -26,8 -63,7
Likvida medel vid periodens början 70,7 112,8 112,8
Likvida medel vid periodens slut 114,1 86,0 70,7
Tilläggsupplysningar kassaflöde
Erhållen ränta 0,3 1,4 10,8
Betald ränta -91,8 -62,5 -270,7
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Resultat fån andelar i intresseföretag/joint ventures 0,4 0,4 -1,3
Resultat vid försäljning av andelar i andra företag - 0,2 -
Avskrivningar mm 2,5 7,0 -14,3
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -167,6 -36,7 167,4
Resultat vid försäljning koncernföretag - -6,8 -
Övrigt 16,9 10,4 31,3
Summa -147,8 -25,5 183,0
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN (KONCERNEN)

===== SIDA 28 =====

26
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS  
RESULTATRÄKNING OCH BALANSRÄKNING
Moderbolaget verksamhet består främst av förvaltning av de 
investeringar moderbolaget har i dotterbolagen. Rörelsens 
 intäkter bestod främst av utfakturerade tjänster motsva -
rande 2,9 mkr (2,9). Rörelseresultatet uppgick till -3,4 mkr 
KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS  
BALANSRÄKNING
Balansomslutningen uppgick till 5 771,1 mkr (5 511,6). 
Soliditeten uppgick till 35,6 procent (46,6). 
(-8,6). Resultatet från finansiella poster uppgår till -16,5 mkr 
(-70,6), varav nedskrivning av aktier/andelar i koncernföretag 
motsvarar - mkr (-55,1). Under perioden har en uppskrivning 
av aktier/andelar i koncernföretag gjorts med - mkr (-55,0).
Periodens resultat uppgick till -19,9 mkr (-79,2). 
Belopp i miljoner kronor (mkr) 31 mar  2023 31 mar 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 2 144,5 2 200,7 2 140,6
Omsättningstillgångar 3 626,6 3 310,9 3 704,6
SUMMA TILLGÅNGAR 5 771,1 5 511,6 5 845,2
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 2 052,3 2 568,6 2 075,2
Långfristiga skulder 783,8 780,7 787, 2
Kortfristiga skulder 2 935,0 2 162,3 2 982,8
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 5 771,1 5 511,6 5 845,2
Belopp i miljoner kronor (mkr) Jan-mar 2023 Jan-mar 2022 Helår  2022
Rörelsens intäkter 2,9 2,9 19,1
Rörelsens kostnader -6,3 -11,5 -36,5
Rörelseresultat -3,4 -8,6 -17,4
Finansnetto -16,5 -15,6 -20,1
Resultat från andelar i dotterbolag - - 87,0
Nedskrivning av aktier/andelar koncernföretag - -55,1 -762,1
Resultat från finansiella poster -16,5 -70,6 -695,2
Bokslutsdispositioner - - 10,0
Resultat före skatt -19,9 -79,2 -702,6
Inkomstskatt - - -
Periodens resultat 1 -19,9 -79,2 -702,6
1   Moderbolagets rapport över Totalresultat överensstämmer med Periodens resultat.
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

===== SIDA 29 =====

27Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 30 =====

28
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
Oscar Properties Holding AB (publ), org. nr 556870-4521, med 
dess dotterföretag benämnt ’Oscar Properties’ eller ’koncernen’, 
är ett fastighetsbolag med fokus på fastighetsförvaltning och 
projektutveckling. 
Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och 
har sitt säte i Stockholm. Besöksadressen till huvudkontoret är 
Nybrogatan 55, 102 43 Stockholm.
Samtliga belopp redovisas i miljontal kronor (mkr) om inget 
annat anges. Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande 
period föregående år om inte annat anges. Avrundningsdifferen -
ser kan förekomma.
Den 31 mars 2023 hade koncernen 32 (28) anställda.
Not 1
Allmän information
Oscar Properties Holding tillämpar lnternational Financial 
Reporting Standards (IFRS)  sådana de antagits av EU. Denna 
 delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrappor -
tering. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de 
finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. 
Moderföretagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer  och Årsredovisningslagen .
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som tillämpas i 
denna rapport är oförändrade från dem som användes vid upp -
rättandet av årsredovisningen för år 2022 (som framgår i not 1 
Redovisningsprinciper ).
Utöver finansiella definitioner enligt IFRS’ regelverk, används 
alternativa nyckeltal för att beskriva den underliggande verksam -
hetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. 
 Bolaget följer European Securities and Market Authorities  (ESMA) 
riktlinjer om Alternativa Nyckeltal . 
Samtliga belopp i rapporten är avrundade till närmaste miljon -
tals kronor vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid 
summerar.   
NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR FRÅN OCH  
MED 2023
Inga nya eller förändrade standarder eller tolkningar enligt IASB 
har haft någon påverkan på finansiella rapportering och de red -
visningsprinciper som tillämpas av Oscar Properties. 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter som innehas för att generera hyresintäk -
ter och/eller värdestegringar redovisas initialt till anskaffnings -
värde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader. Däref -
ter redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde baserat i 
första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till 
vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan initierade parter 
som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att 
transaktionen genomförs. För att fastställa fastigheternas verk -
liga värde görs marknadsvärdering av samtliga fastigheter. För -
ändringar redovisas för helägda förvaltningsfastigheter som vär -
deförändring i resultaträkningen och för delägda som resultat 
från andelar i joint venture/intresseföretag. Vid försäljning av 
fastighet redovisas skillnaden mellan erhållet försäljningspris och 
redovisat värde enligt senast upprättad delårsrapport, med 
avdrag för försäljningsomkostnader och tillägg för aktiveringar 
sedan senaste delårsrapporten som värdeförändring i resultaträk -
ningen. Tillkommande utgifter aktiveras enbart när det är sanno -
likt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med fastighe -
ten kommer att erhållas av koncernen det vill säga som är 
värderingshöjande utgifter. Vid större ny-, till- och ombyggnad 
aktiveras även räntekostnad under produktionstiden.
SEGMENTREDOVISNING
I koncernens interna rapportering delas verksamheten från och 
med det första kvartalet 2021 in i två områden, förvaltningsfast -
igheter och projektutveckling.
Fördelning av resultat per segment sker till och med driftsöver -
skott. Därefter sker ingen uppdelning då merparten av dessa 
intäkter och kostnader är koncerngemensamma.     
Not 2
Redovisningsprinciper
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR

===== SIDA 31 =====

29
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
Not 4
Förvaltningsfastigheter 
Nedan visas en tabell över förändring redovisat värde förvaltningsfastigheter.
Belopp i mkr Jan-Mar 2023 Jan-Mar 2022
Fastighetsvärde vid periodens början, 1 januari 6 666,4 6 894,4
Förvärv -1,0 -
Investeringar 24,2 17, 2
Avyttringar -67,8 -
Valutadifferens -2,8 -
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 161,7 19,3
Fastighetsbestånd vid periodens slut, 31 mars 6 780,7 6 930,9
Not 3
Fastighetskostnader
Nedan visas en specifikation av kostnader för förvaltningsfastigheter.
Belopp i mkr Jan-Mar  2023 Jan-Mar 2022
Taxebundna kostnader -20,9 -19,8
Driftkostnader -6,9 -7,6
Förvaltningskostnader -19,6 -11,4
Reparationer och underhåll -4,0 -3,4
Fastighetsskatt -4,9 -4,9
Totala fastighetskostnader för perioden -56,3 -47,1
Av ovanstående förvaltningskostnader ingår 8,6 mkr (6,9) som vidarefakturerats till hyresgäst.
31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Namn Partner
Kapital- 
andel
Redovisat
värde 
andelar 
Resultat från 
andelar i joint 
ventures/ 
intresse företag
Redovisat
värde 
andelar 
Resultat från 
andelar i joint 
ventures/ 
intresse företag
Redovisat
värde 
andelar 
Resultat från 
andelar i joint 
ventures/ 
intresse företag
Projektbolaget Oscarsborg AB Fabege 50 % 1,4 - 1,1 - 1,4 0,3
Samterna SBB 50 % 1 10,5 -0,4 12,2 -0,4 10,9 -1,6
Torsplan Holding AB Slättö Fastpartner 50 % 2 - - 50,6 - - -
Summa andelar i  
joint ventures/intresseföretag 11,9 -0,4 63,9 -0,4 12,3 -1,3
1 Aktiekapitalet fördelar sig på Oscar Properties 50 %, SBB 50 %.
2 Oscar Properties förvärvade Slättös andel i Torsplan Holding 14 november 2022 och bolaget blev därmed ett dotterbolag.
I koncernen redovisas alla innehav enligt kapital andelsmetoden.
Not 5
Joint ventures och intresseföretag
I posten övriga omsättningstillgångar ingår en fordran på det 
avyttrade projektet Biografen/Penthouses, som avyttrades under 
det första kvartalet 2021. Viss osäkerhet finns att projektet inte 
genomförs och/eller att den fordran som Oscar Properties har 
mot projektet inte kommer att betalas, men bedömningen är att  
fordran kommer att betalas i sin helhet. Fordran uppgår till  
76,5 mkr (84,0). 7,5 mkr av den ursprungliga fordran 84 mkr har 
erhållits.
Not 6
Övriga omsättningstillgångar

===== SIDA 32 =====

30
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Koncernen
Ställda panter
Fastighetsinteckningar 4 196,3 4 257,0 4 319,7
Pantsatta reverser - -
Aktier i dotterbolag 1 938,9 2 982,4 2 316,1
Värdepapper - - -
Företagsinteckningar - - -
Likvida medel - - -
Eventualförpliktelser
Borgensåtaganden - - -
Not 10
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Moderbolaget
Ställda panter
Fastighetsinteckningar inga inga inga
Aktier i dotterboalg 987,4 1 052,2 987,4
Värdepapper - - -
Eventualförpliktelser
Borgensåtaganden 3 427,0 3 098,6 3 442,0
Resultaträkning 31 mar 2023 31 mar 2022
Koncernen
Aktuella skatter 0,3 -1,0
Uppkjutna skatter -38,2 49,9
Summa -37,9 48,9
Balansräkning 31 mar 2023 31 mar 2023
Koncernen
Uppskjuten skattefordran 299,2 299,2
Uppskjuten skatteskuld -191,4 -213,6
Summa uppskjuten skatt 107,8 85,6
Not 9
Skatt
Den förändring mot ett förvaltningsbolag som Oscar Properties 
verksamhet genomgår genom de förvärv och avyttringar som 
genomförts, innebär att de ansamlade förlusterna i koncernen 
om sammanlagt cirka 1,5 mdkr kommer att kunna utnyttjas mot 
framtida vinster. Det fulla värdet av underskottsavdragen mot -
svarar ca 315 mkr.      
Oscar Properties redovisar värdet på dessa förlustavdrag i takt 
med att förvaltningsportföljen växer och förlustavdragen bedöms 
kunna utnyttjas. Under perioden har ett värde om - mkr (60,0)
redovisats.
Uppskjuten skatteskuld avser huvudsakligen temporära skillna -
der mellan skattemässigt värde och verkligt värde på förvalnings -
fastigheter.
Redovisat och verkligt värde för upplåning är som följer:
  Redovisat värde Verkligt värde
31 mar 2023 31 mars 2022 31 dec 2022 31 mar 2023 31 mars 2022 31 dec 2022
Skulder till kreditinstitut 2 729,7 2 848,1 2 751,4 2 729,7 2 848,1 2 751,4
Obligationslån 2 038,0 2 026,3 2 039,3 1 601,3 2 020,1 1 703,7
Övriga räntebärande skulder 204,0 121,2 181,2 204,0 121,2 181,2
Summa 4 971,7 4 995,6 4 971,9 4 535,0 4 989,4 4 636,3
Not 7
Finansiella instrument 
Finansiella instrument redovisas till anskaffningsvärde med till-
lägg för transaktionskostnader. 
Värderingen av koncernens finansiella instrument den 31 mars 
2023 visar en skillnad mellan redovisat och verkligt värde, till  följd 
av nedgången i obligationskursen, då obligationslånens verkliga 
värde (värdering enligt nivå 1 i värdehierakin) är lägre än anskaff -
ningsvärde.
Not 8
Värdeförändringar fastigheter 
Belopp i mkr Jan-Mar 2023 Jan-Mar 2022
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 161,7 19,3
Driftnettogarantier 5,8 17,4
Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -6,5 0,0
Realiserad värdeförändring projektfastigheter 0,0 -11,2
Summa värdeförändringar under perioden 161,0 25,5

===== SIDA 33 =====

31
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
ÖVRIG INFORMATION
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER 
Oscar Properties relationer med närstående framgår av Not 
32 i Oscar Properties årsredovisning för 2022. Närståendetrans-
aktioner har även förekommit genom transaktioner mellan 
Oscar Properties Holding AB (publ) och övriga koncernbolag.
Stockholm den 28 April 2023
 
Peter Norman Ulf Nilsson
Styrelseordförande  Ledamot
Therese Agerberth  Markus Dragicevic 
Ledamot Ledamot
Oscar Engelbert
Ledamot, Vd
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER  
Oscar Properties är genom sin verksamhet exponerad för ris -
ker och osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker 
och osäkerhetsfaktorer återfinns på sidorna 43-45 i årsredo -
visningen för 2022. Den beskrivningen är fortsatt relevant.
STYRELSENS INTYGANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och  
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget  
och de företag som ingår i koncernen står inför.

===== SIDA 34 =====

32
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
DEFINITIONER
BOLAGSRELATERADE DEFINITIONER
Oscar Properties Holding, bolaget eller moderbolaget
Oscar Properties Holding AB (publ).
Oscar Properties, bolaget eller koncernen
Oscar Properties Holding AB (publ) tillsammans med dess 
helägda dotterföretag.
Gruppen
Oscar Properties Holding AB (publ) tillsammans med dess 
helägda dotterföretag samt joint venture/intresseföretag.
BRANSCHRELATERADE DEFINITIONER
Byggrätter
Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde med bostadsrät-
ter. För förfogande över en byggrätt krävs antingen ägande av 
marken eller option att äga.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl 
kommersiella lokaler som bostäder.
Projektfastigheter
Avser primärt fastigheter som innehas för projektutveckling.
Driftnetto, mkr
Totala a intäkter minus de totala fastighetskostnaderna som drift- 
och underhållskostnader, fastighetsadministration, kundförluster 
och fastighetsskatt.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i relation till hyresintäkter.
Förvaltningsresultat, mkr
Driftnetto minus centraladministration, förvärvs och transak -
tionskostnader samt finansnetto.
Bostadsrättsföreningar
Bostadsrättsföreningarna konsolideras till den tidpunkt då
huvuddelen av bostadsrättsinnehavarna tillträtt sina lägenheter
och styrelsen därmed utse av boende medlemmarna.
FINANSIELLA DEFINITIONER
Avkastning på eget kapital, %
Resultat efter skatt (rullande 12 månader) i relation till genom -
snittligt eget kapital.
Balansomslutning, mkr
Summan av alla tillgångar, alternativt summan av alla skulder 
och eget kapital.
Belåningsgrad, fastigheter, %
Räntebärande skulder relaterade till förvaltningsfastigheter, med 
avdrag för likvida medel, i relation till förvaltningsfastigheternas 
verkliga värde.
Genomsnittlig kapitalbindningstid, år
Genomsnittlig kvarstående löptid fram till slutförfall av samtliga 
krediter i skuldportföljen.
Intresseföretag
Samarbetsform med flera ägare där koncernen innehar minst 20 
och högst 50 procent av rösterna.
Joint ventures
Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestäm-
mandeinflytande.
Projektmarginal
Beräknad projektvinst i förhållande till de totala intäkterna.
Ränteteckningsgrad, ICR
Finansnetto i förhållande till resultat före värdeförändringar och 
finanskostnader.
Soliditet, %
Eget kapital i relation till balansomslutning vid periodens utgång.
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
Resultat per stamaktie, kronor
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter
utdelning till preferensaktieägarna. 
Långsiktigt substansvärde per aktie NAV, kronor
Redovisat eget kapital justerat för värdet på derivat, goodwill
samt uppskjuten skatt, dividerat med antalet utestående sta -
maktier vid periodens utgång. Mått som visar långsiktigt sub -
stansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighets -
bolag enhetligt sätt.
Oscar Properties presenterar vissa finansiella mått som inte  definieras av IFRS, så kallade 
 alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande informa-
tion till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av trender och bola-
gets prestation. Eftersom inte alla bolag  beräknar finansiella mått på samma sätt, är 
dessa inte alltid  jämförbara mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått 
ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS.
Bolaget definierar nyckeltalen enligt nedan. Definitionerna är oförändrade mot tidigare 
perioder.

===== SIDA 35 =====

33
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
Årsstämma 2023 12 maj 2023
Delårsrapport januari–juni 2023  14 juli 2023
Delårsrapport januari–september 2023  27 oktober 2023
Bokslutskommuniké 2023 21 februari 2024
Informationen i denna delårsrapport är sådan som Oscar Properties  Holding AB (publ) ska offentliggöra enligt lagen om 
värdepappers marknaden och EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen  lämnades, genom ovanstående kontakt -
persons försorg, för offentliggörande den 28 april 2023, kl 08.30.
Finansiell kalender 2023
Kontakt
Oscar Properties Holding AB (publ)  
Nybrogatan 55  
Box 5123 
114 40 Stockholm
  
E-post: info@oscarproperties.se  
Tel: +46 (8) 510 607 70 
Org.nr. 556870-4521
www.oscarproperties.se
 
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION,  
VÄNLIGEN KONTAKTA:
Per-Axel Sundström, CFO
e-post: per-axel.sundstrom@oscarproperties.se

===== SIDA 36 =====

34
Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
Bilaga 1
INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Oscar Properties Holding AB (publ) är ett fastighetsbolag 
som under 2021 expanderat kraftigt genom förvärv av för -
valtningsfastigheter. Det första förvärvet, med ett verkligt 
värde på 1,4 miljarder kronor, tillträddes 30 december 2020. 
Under perioden januari-mars 2023 har bolaget avyttrat fast -
igheter med ett verkligt värde på 67,8 miljoner kronor, totalt 
fastighetsvärde är 6,8 miljarder kronor. För att beskriva hur 
förvärvade förvaltningsfastigheter, redan tillträdda och avta -
lade men ännu ej tillträdda samt avyttrade, redan frånträdda 
och avtalade men ännu ej frånträdda, påverkar bolagets 
intjäningsförmåga har nedanstående tabell upprättats. Det 
är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte 
ska jämställas med en prognos för de kommande tolv måna -
derna. Denna intjäningsförmåga har inte varit föremål för 
revisorernas granskning.
ANTAGANDEN
Hyresvärdet för respektive förvaltningsfastighet baseras på 
aktuella aviseringslistor jämte de driftnettogarantier som 
föreligger. Fastighetskostnaderna baseras på bedömda kost -
nader för de närmaste tolv månaderna. Kostnaderna för cen -
tral administration baseras på den bedömda kostnaden för 
de närmaste tolv månaderna för att administrera aktuellt 
fastighetsbestånd med en egen organisation.   
Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder 
och tillgångar per den 31 mars 2023, inklusive räntekostnader 
för ännu ej tillträdda förvärv, och med hänsyn tagen till de 
räntevillkor som gäller vid den tidpunkten. 
Den aktuella intjäningsförmågan har inte beaktat effek -
terna av kommande generella hyresförändringar. Oscar Pro -
perties’s resultat påverkas dessutom av värdeförändringar på 
förvaltningsfastigheter samt kommande fastighetsförvärv 
och/eller fastighetsförsäljningar. Inget av ovanstående har 
beaktats i den aktuella intjäningsförmågan.                                                
Förändring Effekt på förvaltningsresultatet, Mkr
Hyresintäkter +/-2 procent +/- 8,5
Fastighetskostnader +/-2 procent +/- 1,4
Räntenivå, procentenhet +/-1 procentenhet +/- 45,2
KÄNSLIGHETSANALYS
I tabellen nedan framgår resultateffekten av hur förändringar 
i respektive resultatpost påverkar förvaltningsresultatet, detta 
för varje enskild resultatpost:
Aktuell intjäningsförmåga
Proforma
inklusive ej
till-/frånträdda
Nuvarande 
bestånd
2023-03-31
Nuvarande 
bestånd
2022-12-31
Beståndet 
per den
2022-09-30
Beståndet 
per den
2022-06-30
Beståndet 
per den
2022-03-31
Hyresintäkter 424,7 470,0 474,0 469,6 497,6 483,7
Fastighetskostnader -69,5 -83,5 -83,5 -84,7 -109,4 -103,7
Fastighetsadministration -13,0 -13,0 -13,0 -11,3 -11,3 -9,2
Driftnetto inklusive garantier 342,2 373,5 377,5 373,6 376,9 370,8
Överskottsgrad 81% 79% 80% 80% 76% 77%
Central administration -45,1 -45,1 -45,1 -42,1 -42,1 -40,9
Finansnetto -337,7 -371,7 -319,5 -283,1 -282,4 -226,4
Förvaltningsresultat -40,6 -43,3 12,9 48,4 52,4 103,5
Aktuell

===== SIDA 37 =====



===== SIDA 38 =====