Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q3
DELÅRSRAPPORT JANUARI-SEPTEMBER 2023
OSCAR PROPERTIES HOLDING AB (PUBL)

===== SIDA 2 =====



===== SIDA 3 =====

Oscar Properties Holding AB (publ)
Koncernens delårsrapport 
januari–september 2023

===== SIDA 4 =====

2 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
PERIODEN JANUARI – SEPTEMBER 2023
• Nettoomsättningen ökade till 409,1 mkr (340,5).
• Hyresintäkterna uppgick till 316,8 mkr (326,8).
• Driftnettot uppgick till 207,7 mkr (203,8).
• Värdeförändring fastigheter uppgick till - 905,9 mkr (-0,9).
• Förvaltningsresultatet uppgick till -157,6 mkr (-68,8).
• Periodens resultat uppgick till -1 445,0 mkr (-50,5).
• Resultat per stamaktie uppgick till -10,06 kronor (-0,36).
• Likvida medel uppgick till 67,0 mkr (75,6).
• Soliditeten uppgick till 10,0 procent (31,1).
PERIODEN JULI – SEPTEMBER 2023
• Nettoomsättningen minskade till 109,1 mkr (117,4).
• Hyresintäkterna uppgick till 95,0 mkr (107,7).
• Driftnettot ökade till 69,8 mkr (66,8).
• Värdeförändring fastigheter uppgick till -968,9 mkr (-50,0).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 69,8 mkr (-31,3).
• Periodens resultat uppgick till -1 368,1 mkr (-74,1).
• Resultat per stamaktie uppgick till -9,52 kronor (-0,52).
Nyckeltal  
Jan-Sep 2023 Jan-Sep 2022 Jul-Sep 2023 Jul-Sep 2022 Helår 2022
Nettoomsättning, mkr 409,1 340,5 109,1 117,4 513,5
Hyresintäkter, mkr 316,8 326,8 95,0 107,7 446,3
Driftnetto, mkr 207,7 203,8 69,8 66,8 288,5
Överskottsgrad, % 65,6 62,3 73,5 62,0 64,7
Förvaltningsresultat, mkr -157,6 -68,8 -56,3 -31,8 -90,0
Periodens resultat, mkr -1 445,0 -50,5 -1 368,1 -74,1 -451,4
Avkastning på eget kapital, % -118,5 5,3 -118,5 5,3 neg
Förvaltningsfastigheter, mkr 5 227,0 7 003,5 5 227,0 7 003,5 6 666,4
Balansomslutning, mkr 6 008,8 7 965,1 6 008,8 7 965,1 7 572,9
Eget kapital, mkr 601,5 2 475,3 601,5 2 475,3 2 051,2
Soliditet, % 10,0 31,1 10,0 31,1 27,1
Eget kapital per aktie, kronor 4,19 17, 23 4,19 17, 23 14,28
Långsiktigt substansvärde NAV per aktie, kronor 5,57 16,38 5,57 16,38 13,24
Resultat per stamaktie, kronor 1 -10,0 -0,36 -9,52 -0,52 -3,24
Totalt antal utestående aktier vid periodens 
   utgång, tusental 143 635
 
143 635 143 635
 
143 682 143 635
Genomsnittligt antal utestående stamaktier 
   under perioden, tusental 143 635 139 468 143 635
 
143 635 139 468
1 Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter utdelning till preferensaktieägarna, efter utspädningseffekt samt efter korrigering för omvänd split om 50:1 
genomförd i augusti 2021.
Perioden i korthet

===== SIDA 5 =====

3Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN 
JANUARI – SEPTEMBER 2023
• Carl Janglin har tillträtt som verkställande direktör från den 
1 september. Oscar Engelbert kvarstår som ledamot i bola-
gets styrelse. 
• Oscar Properties personalstyrka är neddragen från 30 till 20 
personer. Minskningen har skett genom naturliga avgångar.   
• Oscar Properties lokalkontor i Växjö är avvecklat och istället 
hyrs förvaltningspersonal in. 
• Oscar Properties har inlett en dialog med långivare för att 
skjuta upp betalningar av räntor och amorteringar. Syftet 
är att skapa en hållbar kapitalstruktur. 
•  Oscar Properties har gjort en nedskrivning av fastighetsbe-
ståndet med 840 mkr.
•  Oscar Properties har gjort en nedskrivning av värdet på 
företagets skattemässiga underskottsavdrag med 299 mkr. 
Detta medför att underskottsavdragen inte längre upptas 
till
 något värde såsom en uppskjuten skattefordran.
• Oscar Properties likviditetssituation utgör en väsentlig osä-
kerhetsfaktor som kan leda till betydande tvivel om företa -
gets förmåga att fortsätta verksamheten.  
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS SLUT
• Oscar Properties fortsätter att renodla verksamheten till 
ett fastighetsförvaltande företag och har sålt byggverk-
samheten till en extern part. Försäljningen görs till en för-
lust om cirka 2 mkr. 
• Oscar Properties meddelar den 4 oktober att bolaget ingår 
avtal med kvalificerad majoritet av innehavare av bolagets 
seniora icke-säkerställda obligationer. 
• Oscar Properties har den 23 oktober fått meddelande från 
två långivare att de säger upp lån om sammanlagt 2,2 
mdkr till omedelbar betalning med anledning av utebliven 
räntebetalning. Bolaget har en fortsatt dialog med långi-
varna.

===== SIDA 6 =====

4 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Mitt uppdrag som nytillträdd VD för Oscar  
Properties är att hitta en hållbar lösning på 
bolagets problem. Bolaget befinner sig i en 
utmanande situation, med hög belåning och  
en illikvid transaktionsmarknad, som gjort det 
svårt att avyttra fastigheter till rimliga priser.
Den snabba ränteuppgången har resulterat i höga räntekost -
nader som väsentligt överstiger driftnettot. Detta har nega-
tivt påverkat bolagets rörelsekapital och dränerat bolagets 
likviditet. Att förändra bolagets kapitalstruktur är därför nöd -
vändigt för bolagets fortlevnad och för att kunna attrahera 
nytt kapital. Med anledning av detta ställde vi in flera ränte-
betalningar i slutet på september och har inlett en dialog 
med våra långivare.  
 
Bolagets intäkter utgörs av stabila kassagenererande fastig -
heter. Vi har under kvartalet gjort en översyn av bolagets till-
gångar och funnit det nödvändigt att skriva ner vår fastig-
hetsportfölj med 14% som ett resultat av den svaga 
fastighetsmarknaden. Fastigheterna är spridda på många 
orter och vi ser möjligheter att renodla fastighetsbeståndet 
med tyngdpunkt mot Stockholmregionen och Skåne. Avytt -
ringar på mindre orter kan därför bli aktuella framöver förut -
satt att rimliga priser kan uppnås. Att minska bolagets belå-
ning är också en fortsatt prioritet i dagens ränteläge. 
 
Vakanserna i portföljen är höga inom vissa segment, dels som 
ett resultat av en svag marknad, dels på grund av bristande 
likviditet, vilket negativt påverkat vår förvaltning av vissa 
enskilda fastigheter och begränsat våra möjligheter generellt 
att genomföra hyresgästanpassningar.  
 
Bolagets organisation har undergått stora förändringar under 
kvartalet. Ett nytt managementteam har rekryterats samti -
digt som personalstyrkan har minskat med en tredjedel sedan 
årets början. Detta har skett genom naturliga avgångar, vil-
ket ger en direkt positiv resultatpåverkan. Bolaget har fort-
satt en väl fungerande och erfaren förvaltningsorganisation. 
 
Bolagets likviditet är mycket ansträngd. Situationen kräver en 
snabb och omfattande omstrukturering.
 
 
Stockholm den 27 oktober 2023
Carl Janglin, verkställande direktör
VD har ordet
”Oscar Properties 
behöver en hållbar 
kapitalstruktur”

===== SIDA 7 =====

5Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Oscar Properties är ett renodlat fastighetsförval-
tande bolag med fokus på att förädla beståndet 
genom aktiv uthyrning och fastighetsutveckling för 
att öka attraktionen av befintliga fastigheter 
genom en aktiv förvaltning. 
Genom en väldiversifierad förvaltningsportfölj  
har bolaget stabila och delvis garanterade kassaflö-
den som stöder en fortsatt utveckling.
TRANSAKTION
Oscar Properties har ett starkt
transaktionsteam med ett brett 
nätverk och hög förmåga att att-
rahera både off-market affärer 
och andra affärer. Upparbetade 
och effektiva DD-processer med 
korta beslutsvägar gör att bolaget 
internt kan genomföra transaktio-
ner.
FINANSIERING
Oscar Properties arbetar mycket 
aktivt och fokuserat med att 
omstrukturera finansieringslös -
ningar till en hållbar kapitalstruk-
tur. 
FÖRVALTNING
Kärnverksamheten är att förvärva, 
förvalta och utveckla fastigheter 
med attraktiva lägen över hela 
Sverige. Bolaget har idag en väldi -
versifierad fastighetsportfölj med 
god spridning över hela Sverige 
inom segmenten kontor, lager/
logistik, industri, dagligvaruhandel 
och bostäder. Bolaget har en 
effektiv och kundnära förvalt -
ningsorganisation. 
VÄRDESKAPANDE  
UTVECKLING
Fokus för utveckling är att identi-
fiera värdeskapande investeringar i 
koncernens befintliga fastighets -
portfölj. Teamet ansvarar för att 
driva ändringar av detaljplaner, 
ansöka om bygglov samt att pro-
jektleda pågående utvecklingspro -
jekt. Bolaget har som mål att 
pågående utvecklingsprojekt inte 
ska överstiga mer än 10 procent av 
bolagets balansräkning.
TRANSAKTION 
OCH  
FINANSIERING
UTVECKLING
FÖRVALTNING
Kort om Oscar Properties

===== SIDA 8 =====

6 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023

===== SIDA 9 =====

7Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
VISION
Oscar Properties vision är att vara det fastighetsbolag i  
Sverige som är bäst på att skapa värde i sina fastigheter  
och projekt. 
AFFÄRSIDÉ
Oscar Properties affärsidé är att köpa, förvalta, utveckla och 
sälja fastigheter med attraktiva lägen i hela Sverige. I närtid 
kommer bolaget att fokusera på aktiv förvaltning av det 
befintliga fastighetsbeståndet.
OPERATIVA OCH FINANSIELLA MÅL
•  Bolaget genomgår en omstrukturering och när den är 
genomförd återkommer bolaget med nya operativa och 
finansiella mål. 
 
 För att uppnå sina mål ska Oscar Properties:
• Fokusera på fastigheter som genererar stabila             
    kassaflöden.
• Eftersträva att segmentfördelningen utgörs av en tredjedel 
vardera av segmenten industri-, lager/logistik- och kontors-
fastigheter, baserat på fastighetsvärde.
• Fokusera på en effektiv kundorienterad förvaltning och 
strikt kostnadskontroll.
• Fokusera på att förbättra finansnettot genom att öka 
bolagets attraktionskraft hos bankerna via en stärkt 
balansräkning.
UTDELNINGSPOLICY
Oscar Properties har som långsiktigt mål att återuppta utdel-
ningar men den finansiella situationen medför att frågan inte 
är aktuell.

===== SIDA 10 =====

8 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Förvaltningsfastigheter
FASTIGHETSBESTÅNDET
Oscar Properties fastighetsbestånd bestod den 30 september 
2023 av 60 fastigheter. Fastigheterna återfinns i hela Sverige 
men är i huvudsak belägna i kommunerna Helsingborg, 
Stockholm, Sollentuna, Malmö och Nacka.
Fastigheternas verkliga värde uppgick per den 30 septem-
ber 2023 till 5 227 miljoner kronor. Den totala uthyrningsbara 
ytan är 443 915 kvadratmeter, varav 39 procent är lager/logis-
tik, 30 procent är kontor, 14 procent är butik/dagligvaruhan-
del, 10 procent är industri/verkstad och 7 procent utgörs av 
övriga lokalytor. Se även fastighetsvärde fördelat per fastig -
hetskategori i cirkeldiagrammet på nästa sida, sidan 9.
De största hyresgästerna i beståndet utgörs av Frigoscan -
dia AB, Telefonaktiebolaget LM Ericsson, Volvo Parts AB, QO 
Söder AB, Stockholm Apartments i Sollentuna AB, Johan i 
Hallen & Bergfalk AB och Arbetsförmedlingen.
Bolaget har nära samarbete med externa entreprenärer för 
för den löpande förvaltningen. Förvaltningsorganisationen 
leds av bolagets fastighetschef. Förvaltningsorganisationen 
har erfarenhet av projektutveckling och kompetens inom för-
valtning av lager/logistik, industri och kontorsfastigheter. 
Detta ger stora möjligheter att förädla och utveckla befint-
liga fastigheter. Med denna kompetens och erfarenheter är 
Oscar Properties också väl rustade för att göra hyresgästan -
passningar för att attrahera nya hyresgäster och för att 
säkerställa att befintliga hyresgäster väljer att stanna kvar 
hos oss. Se vidare avsnittet nedan om fastighetsutveckling.
Organisationen utgår från den geografi där fastigheterna 
till stor del finns belägna i idag, Stockholm med omnejd och 
Skåne. Vi ser den geografiska placeringen av kontrakterad 
förvaltningspersonal som strategiskt viktig. Vi vill ha en när-
het till våra kunder och vara en organisation som med effekti-
vitet träffar våra kunder efter deras behov. Förvaltningsorga-
nisationen hanterar den tekniska förvaltningen i de orter där 
vi är representerade. Teknisk förvaltning kontrakteras på 
orterna med strategin att ha nära till kund samt god lokal-
kännedom om fastigheterna. Även det felavhjälpande under -
hållet för fastigheterna kontrakteras lokalt på samtliga orter.
INVESTERINGAR
Under perioden har investeringar i befintliga fastigheter 
genomförts med 60,0 miljoner kronor. Periodens investeringar 
avser i huvudsak hyresgästanpassningar och energieffektivi -
seringar. Vi jobbar kontinuerligt med att utveckla våra fastig-
heter efter våra kunders behov och önskemål med en strävan 
att minska energiförbrukning och miljöpåverkan.  
Skeppsbron 3, Karlskrona.
UTHYRNINGSVBAR YTA, KVM
443 915
FASTIGHETSUTVECKLING
Oscar Properties har under perioden genomfört ett flertal 
ombyggnationer och hyresgästanpassningar till såväl befint -
liga som nya kunder.
Tillsammans med Volvo pågår en omfattande ombyggnad 
och utveckling av fastigheten Flen Talja 1:26. Fastigheten 
kommer att inrymma en modern anläggning för renovering 
av motorer och maskindelar med återbruksproduktion, en 
produktion som leder till lägre naturresursåtgång och lägre 
energiåtgång.
Projektet med att färdigställa gymnasieskolan om 1 600 
kvm i fastigheten Ekstubben 21, Sollentuna slutfördes under 
Q3 och hyresgästen är nu inflyttad.
I Helsingborg pågår en ombyggnation av kontorsytor.  
Projektet väntas färdigställas första kvartalet 2024.
  
FÖRVÄRV, AVYTTRINGAR, TILL- OCH FRÅNTRÄDEN
Oscar Properties har under tredje kvartalet 2023 frånträtt 3 
fastigheter till ett totalt överenskommet fastighetsvärde om 
61,5 miljoner kronor.

===== SIDA 11 =====

9Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Fastighetsvärde
fördelat per län 
30 september 2023
Fastighetsvärde
fördelat per fastighetskategori
30 september 2023
Fastighetsbeståndet fördelat på län
Län Fastighetsvärde, mkr Hyresvärde, mkr Yta, kvm Antal fastigheter
Stockholms län 1 766 132 70 394 14
Skåne län 1 687 146 150 627 9
Södermanlands län 438 33 57 797 7
Östergötlands län 246 25 35 728 5
Västmanlands län 224 23 23 039 5
Västra Götalands län 202 23 14 372 3
Blekinge län 195 21 16 405 2
Kalmar län 91 11 11 137 3
Övriga 378 39 64 416 12
Totalt 5 227 452 443 915 60
Beståndets 10 största hyresgäste r
Hyresgäst Hyresvärde, mkr Yta, m2 Kr/m2
Andel av totalt 
hyresvärde
Frigoscandia AB 48 68 000 701 11%
Telefonaktiebolaget LM Ericsson 14 12 297 1 142 3%
Volvo Parts AB 14 22 000 635 3%
QO Söder AB 13 9 435 1 353 3%
Stockholm Hotel Apartments i Sollentuna 11 3 773 2 797 2%
Johan i Hallen & Bergfalk AB 11 4 635 2 341 2%
Arbetsförmedlingen 7 4 673 1541 2%
Jitech AB 7 12 599 557 2%
Ludus AB 6 2 263 2 734 1%
Sörmlands Printing Solutions AB 6 16 172 378 1%
Övrigt hyresvärde 316 288 068 1 097 70%
Totalt 452 443 915 1 019 100%
Stockholms län, 34 %
Skåne län, 32 %
Södermanlands län, 8 %
Östergötlands län, 5 %
Västmanlands län, 4 %
Västra Götalands län, 4 %
Blekinge län 4, %
Kalmar län, 2 %
Övriga, 7 %   
Kontor, 42 %
Industri, 17 %
Lager, 16 %
Verkstad, 9 %
Dagligvaruhandel, 5 %
Övrigt, 11 %

===== SIDA 12 =====

ANTAL FASTIGHETER
60
10 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
•  Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
•   Kontrakt och marknadsmässiga hyresvillkor
•  Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i  
jämförelse med dem i den aktuella fastigheten
•    Fastighetens marknadsförutsättningar och marknads- 
position
•  Marknadens och närområdets framtida utveckling
•  Fastigheternas förutsättningar och position
•  Investerings- och underhållsplaner
Värderingen har beaktat bästa och maximala användning av 
fastigheterna.
Från analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden 
samt restvärde vid kalkylperiodens slut har diskonterats med 
bedömd kalkylränta. Den bedömda kalkylräntan ska mot -
svara ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Kalkyl -
räntan är anpassad individuellt för varje fastighet. Den 
genomsnittliga kalkylräntan för diskontering av kassaflöden 
vid värderingen i det tredje kvartalet 2023 var 9,1 procent.
Värdebedömningen grundar sig på kassaflödesanalys inne -
bärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prog-
nostiserade kassaflöden under kalkylperiodens tio år jämte 
restvärdet. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskra -
vet vid kalkylperiodens slut uppgår till till 6,3 procent. 
VÄRDERING BYGGRÄTTER
I det totala värdet för förvaltningsfastigheterna har byggrät -
terna inte tagits upp till något värde. Byggrätterna har tidi-
gare värderas i första hand genom ortsprismetod, vilket inne-
bär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av 
priser. I några fall har även en byggrätts/exploateringskalkyl 
använts där bedömning av värde görs utifrån värdet efter en 
färdigställd exploatering, minskat med beräknade exploate-
FASTIGHETSVÄRDERING
Oscar Properties internvärderar hela fastighetsbeståndet 
varje kvartal. För att verifiera internvärderingarna görs även 
externvärdering vid olika tillfällen under ett räkenskapsår på 
olika fastigheter. 
Verkligt värde för hela fastighetsbeståndet uppgick per den 
30 september 2023 till 5 227 mkr. Verkligt värde definieras 
enligt följande. Det värde vid värdetidpunkten till vilket köpare 
och säljare är beredda att genomföra en transaktion. Detta 
efter det att fastigheten marknadsförts på en öppen mark-
nad och att ingen av parterna agerar utifrån några tvång 
ställda av tredje part.
Under de första 9 månaderna 2023 har beståndet värde-
rats delvis externt men huvudsakligen internt. 
Värdebedömningarna grundas på kassaflödesanalyser, där 
den enskilda fastighetens avkastningsförmåga har uppskat -
tats. Metoden innebär att fastighetens värde baseras på 
nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet. 
Antaganden avseende framtida kassaflöden görs utifrån 
analys av:
Belopp i miljoner kronor (mkr)
Fastighetsbestånd vid periodens början, 1 januari 2023 6 666,4
Förvärv -
Investeringar i befintliga fastigheter 60,0
Avyttringar -657,8
Valutadifferens -1,8
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -839,7
Fastighetsbestånd vid periodens slut, 
30 september 2023 5 227,0
Förändring redovisat värde fastigheter

===== SIDA 13 =====

11Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
ringskostnader. I rådande fastighetsmarknad har dock bygg-
rätterna inte tagits upp till något värde.
BESTÅNDETS VAKANSER 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per 30 september 
2023 till 81 procent (87%). Sett till yta uppgick uthyrningsgra-
den till 77% procent (76%). Förvaltningen har löpande kontakt 
med lokala mäklare samt arkitekter som besitter med mycket 
information och kunskap om marknaden på respektive ort. 
Utöver detta arbetar förvaltningen kontinuerligt med egna 
kontakter. 
KONTRAKTSTRUKTUR
Per 30 sptember 2023 hade Oscar Properties 613 hyresavtal 
(988) tecknade med 466 hyresgäster (692). Den viktade åter-
stående löptiden för dessa hyresavtal upp gick till 3,5 år (3,4 
år). De tio största hyresgästerna stod tillsammans för 30 pro-
cent (31%) av hyresvärdet. Antalet avtal och durationen på 
dessa medför att Oscar Properties exponering mot enskilda 
hyresgäster är begränsad. 
RISKDIVERSIFIERING AV HYRESVÄRDET
Oscar Properties arbetar kontinuerligt med att minimera ris -
kerna relaterade till fastighetsbeståndet. Det samlade 
beståndet visar en väldiversifierad portfölj avseende både 
fastighetstyp, ort och bransch.   
Danmark 29, Helsingborg.
Beståndets vakanser
Kategori
Total yta,  
kvm
Total yta, 
vakant
Area vakant
 %
 Hyresvärde 
totalt, mkr
Hyresvärde 1 
vakant, mkr
Ekonomisk 
vakans, %
Lager 171 511 24 336 14% 123 13 11%
Kontor 133 598 28 299 21% 189 36 19%
Butik 60 284 26 020 43% 70 22 32%
Industri 39 331 13 781 35% 14 6 44%
Förråd 6 461 2 133 33% 3 1 26%
Verkstad 5 955 2 396 40% 9 4 41%
Bostad 2 019 0 0% 3 0 0%
Skola 5 407 711 13% 8 1 10%
Hotell 3 855 1 470 38% 5 1 19%
Övrigt 15 494 1 556 10% 29 2 8%
Totalt 443 915 100 701 23% 452 86 19%
1
  Majoriteten av portföljens vakansvärde omfattas av hyres- och driftnettogarantier lämnade av säljare vid förvärv. Dessa garantier löper till nov 2023,  
dec 2023 respektive nov 2026

===== SIDA 14 =====

12 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Inom Oscar Properties affärsmodell ingår att 
utveckla projekt inom befintliga förvaltnings-
fastigheter. Totalt har ca 139 745 kvm bygg- 
rätter identifierats i den befintliga förvalt-
ningsportföljen inom gällande detaljplaner.
 
Oscar Properties identifierar möjliga byggrätter och utveck -
lingsmöjligheter inom ramen för fastighetsbeståndet i affärs -
området Förvaltningsfastigheter i syfte att tillskapa fastig-
hetsvärde samt att optimera driftnetto.
Byggrätterna fördelar sig inom segmenten kontor, bostäder 
och industri/lager. Oscar Properties har för avsikt att utveckla 
byggrätterna löpande när fastighetsmarknaden efterfrågar 
mer kontor, bostäder och industri/lager.
Projektportföljen
BYGGRÄTTER VIA BYGGLOV INOM BEFINTLIG  
DETALJPLAN
Med byggrätter inom befintlig detaljplan avses sådana som 
medges av gällande detaljplan och som kan realiseras 
genom ansökan om bygglov hos kommunen. För närvarande 
har 139 745 kvm byggrätter identifierats inom befintliga 
detaljplaner, men dessa är i rådande marknadsläge inte upp -
tagna till något värde. Dessa är till störst del belägna i Mälar -
dalen, Skånes- och Stockholms län. 
Byggrätter
fördelat per kategori 
30 september 2023
Byggrätter
fördelat per län  
30 september 2023
Industri, Lager, Logistik, 83 %
Kontor, 9 %
Handel, 5 %
Bostäder, 3 %
Södermanlands län, 42 %
Stockholms län, 20 %
Västmanlands län, 9 %
Skåne län, 9 %
Östergötlands län, 8 %
Kronobergs län, 3 %
Övriga, 8 %

===== SIDA 15 =====

13Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Förslag framtaget på Elektra 25 med en påbyggnad på 3 våningar,  
ca 3 300 kvadratmeter. Älvsjö, Västberga. a.
Möjlig logistikcenter på 3 000 kvm.
NACKA (ALPHYDDAN)  
Utveckling pågår av byggrätten på fastigheten Sicklaön 88:1 
inom gällande detaljplan. Fastigheten har ett strategiskt läge 
där påbyggnation och upprustning ger möjlighet till utökning 
av befintlig bilrelaterad verksamhet och optimering av fastig-
hetens driftnetto.
Beviljat bygglov upphävdes i december 2022 av Länsstyrel -
sen och arbete pågår med att justera bygglovet inför en för-
nyad bygglovsansökan. Dialoger fortsätter med intressenter 
för denna förhyrning. I och med förnyad bygglovsprocess vän -
tas produktion starta tidigast under 2024. 
VÄSTBERGA 
För fastigheterna Dikesrenen 19, Elektra 13, Elektra 25, Elektra 
4 och Elektra 26 pågår planering för utnyttjande av byggrät-
terna inom befintliga detaljplaner. Totalt finns möjlighet till ca 
22 000 kvm BTA inom ramarna för gällande detaljplan.  
Förstudie för Elektra 25 är slutförd, där det finns möjlighet 
för både kontor och lagerbyggnad. Sondering av möjlig hyres -
gäst pågår. I analysen för respektive fastighet ingår befintliga 
förutsättningar som situationsplan, konstruktion, installatio -
ner och hyresgäster och utifrån det slutföra förstudie med att 
bestämma omfattning och typ av produkt på tillbyggnaden.  
MALMÖ
På fastigheten Revolversvarven 13 finns möjligheter att bygga 
till lager och logistikhallar inom befintlig detaljplan med ett 
fotavtryck på ca 3 000 kvm. 
Förstudie är utförd. Det geografiska läget för fastigheten är 
attraktivt för lager och logistik. Utvärderar möjlig hyresgäst 
för att ta nästa steg.
VÄSTERÅS
I fastigheten Jordlinan 2 finns på plan 2 och plan 3 stomrena 
ytor på ca 5 300 kvm. 
Förstudie är utförd. Nu återstår att utreda hur vi på bästa 
sätt utformar lokalerna och sondering av marknaden för möj -
liga hyresgäster.

===== SIDA 16 =====

14 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Finansiering
Oscar Properties bedriver en kapitalintensiv 
verksamhet och tillgång till kapital är en grund-
läggande förutsättning för att vidareutveckla 
bolaget. Bolaget använder sig av olika finansie-
ringskällor såsom lån från kreditinstitut,  
obligationer, preferensaktier och förlagslån.
EFFEKTIVT KAPITALUTNYTTJANDE OCH 
 RISKMINIMERING 
Beträffande finansiering av förvaltningsfastigheter har Oscar 
Properties valt en kombination av eget kapital, banklån samt 
emittering av obligationslån.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER  
Det nominella beloppet för totala räntebärande skulder upp -
gick per den 30 september 2023 till 4 510,0 mkr.
Den genomsnittliga räntan för de totala räntebärande skul -
derna uppgick per den 30 september 2023 till 8,6 procent. Av 
koncernens räntebärande skulder är 4 022 mkr upplånade 
mot Stibor 3 månader. Den högre snitträntan under kvartalet 
är framförallt ett resultat av högre marknadsräntor.
Bolaget har räntesäkrat 1 438,0 mkr av skulden upplånad 
mot Stibor 3 månader genom en performance swap. Bolaget 
har ingått en 3-årig ränteswap där man erhåller Stibor 3 
månader mot en fast ränta på 2,98 procent. Samtidigt har 
bolaget sålt ett räntetak med barriärnivån 3,77% vari bolaget 
börjar betala till banken när Stibor 3 månader ligger över 
denna nivå. Genom dessa derivat har bolaget säkrat en 
besparing motsvarande upp till 79 baspunkter på nominellt 
belopp, gentemot Stibor 3 månader. Snitträntan inklusive 
räntederivat uppgick per den 30 september 2023 till 8,57  
procent.
Skulder till kreditinstitut utgjorde 2 751,9 mkr (2 813,3) med en 
genomsnittlig ränta på 7,9 procent, obligationslån utgjorde  
1 621,0 mkr (2 060,0) med en genomsnittlig ränta på 9,7 pro-
cent, samt övriga räntebärande skulder 142,2 mkr (180,2) 
med en genomsnittlig ränta på  20,0 procent. Koncernen har 
tre utestående obligationslån varav två säkerställda obliga -
tionslån utgivna av dotterbolag i koncernen om 272 mkr res-
pektive 550 mkr samt ett icke-säkerställt obligationslån utgi-
vet av moderbolaget om 800 mkr. 
Oscar Properties eftersträvar en balans mellan lånat och 
eget kapital, med det långsiktiga målet att soliditeten inte 
skall understiga 27,5 procent och nettobelåningsgraden inte 
skall överstiga 65,0 procent.
Koncernens nettobelåningsgrad per 30 September 2023 
uppgick till 84,6 procent (70,7).
EGET KAPITAL
Eget kapital uppgick per den 30 september 2023 till 601,5 mkr        
(2 475,3) och soliditeten till 10,0 procent (31,1). Balansomslut-
ningen uppgick till 6 008,8 mkr (7 965,1). Den historiska 
utvecklingen av eget kapital, balansomslutning och soliditet 
framgår av grafen nedan.
AKTUELL FINANSIERINGSSITUATION
Oscar Properties har i slutet av september ställt in räntebe-
talningarna för flera lån och inlett en dialog med långivarna. 
Bolaget har också diskussioner med långivare gällande cove -
nantbrott och skulder som har förfallit eller förfaller inom den 
närmsta 12-månaders perioden. I balansräkningen har skulder 
till långivare som förfaller inom 12 månader eller där det inte 
per bokslutsdagen fanns godkännande från långivaren om 
uppehåll i betalningar av ränta och amortering klassificerats 
som kortfristiga skulder. Finansieringssituationen utgör en 
väsentlig osäkerhetsfaktor för företagets förmåga att fort -
sätta verksamheten. 
Eget kapital  
balansomslutning (mkr) och soliditet (%)
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
mkr
Eget kapital Balansomslutning Soliditet
18-12-31 22-12-31 23-09-30
%
20-12-31 21-12-31
0
10
20
30
40
50
19-12-31
30 31 28
10
29 29

===== SIDA 17 =====

15Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023
LIKVIDITET
Koncernens likvida medel uppgick den 30 september 2023 till 
67,0 mkr (75,6). Under det tredje kvartalet har koncernen 
amorterat 63,9 mkr i skuld. 
Totala räntebärande skulder med förfallotidpunkt under 
den kommande tolvmånadersperioden uppgick enligt låneav -
talen till 1 654,2 mkr (2 973,6) per 30 septemer 2023. Av de 
totala kreditförfallen på 1 654,2 mkr under den kommande 12 
månadersperioden är 445,2 mkr hänförligt till finansiering av 
fastigheter via banklån med säkerhet i pantbrev. För dessa 
krediter finns en pågående dialog med nuvarande långivare 
om förlängning. Resterande del avser Valerumobligationen 
om 271,0 mkr, som förfaller 2023-10-30, och moderbolagets 
icke säkerställda obligation om 800 mkr som förfaller 2024-
07-05. Härutöver finns övriga räntebärande skulder om 138,0 
mkr som förfaller inom närmsta kvartalet. Mot bakgrund av 
de covenantbrott som görs har dock samtliga räntebärande 
skulder klassificerats som kortfristiga.
 
AKTUELL LIKVIDITETSSITUATION
Koncernens likviditetssituation är ansträngd och flera åtgär -
der vidtas för att förbättra situationen. 
Oscar Properties har flera försäljningsprocesser på gång i 
syfte att realisera värden och återbetala dyra lån. Tyvärr har 
transaktionsmarknaden varit trög under det tredje kvartalet 
vilket medfört att affärer inte slutförts.  
Bolaget har också konstruktiva diskussioner med långivare. 
I ett första steg har flera långivare accepterat avtal om 
”standstill” med uppehåll i betalningar av ränta och amorte -
ring. Det noteras att det inte finns avtal om uppehåll avse-
ende betalningar på lånen från alla långivare samt att två 
långivare sagt upp lån om sammanlagt 2,2 mdkr till omedel-
bar återbetalning. 
Utan en mer hållbar kapitalstruktur med ett förstärkt rörel -
sekapital innebär den ansträngda likviditetssituationen en 
stor osäkerhet för företagets förmåga att fortsätta verksam -
heten.

===== SIDA 18 =====

16 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Aktien och ägarna
Stamaktien, kursutvecklingStam- och preferensaktierna i Oscar Properties Holding AB 
(publ) 
handlas sedan mars 2015 på Nasdaq Stockholm.
Marknadsvärdet på Oscar Properties stamaktier uppgick 
den 30 september 2023 till 77,0 mkr.
Den 30 september 2023 uppgick det totala antalet aktier i 
Oscar Properties till 143 682 563 aktier, varav 143 635 183 sta-
maktier, 44 688 preferensaktier och 2 692 preferensaktier av 
serie B. Per samma datum uppgick antalet röster i Oscar Pro-
perties till 143 639 921 varav stamaktierna motsvarar  
143 635 183 röster, preferensaktierna 4 468,8 röster och  
preferensaktierna av serie B 269,2 röster.
Under perioden har inga emissioner genomförts. 
Oscar Properties, 15 största ägare, 30 september 2023
Antal aktier Andel av
Ägare Stamaktier Preferensaktier
Preferensaktier  
Serie B Innehav (%) Röster (%)
Oscar Engelbert, genom bolag 28 756 448 0 0 20,0% 20,0%
Dragfast AB 28 000 000 0 0 19,5% 19,5%
Avanza Pension 11 325 095 1 988 33 7,9% 7,9%
Sven-Olof Johansson 4 375 000 0 0 5,1% 5,1%
Swedbank Försäkring 4 921 994 121 4 3,4% 3,4%
Peter Eriksson 4 445 081 0 0 3,1% 3,1%
Dan Peters 2 500 000 0 0 1,7% 1,7%
Kusinhus AB 2 500 000 0 0 1,7% 1,7%
Agmenta Holding AB 1 250 000 0 0 0,9% 0,9%
Lectoria AB 1 176 000 0 0 0,8% 0,8%
Dan Hägerbring 1 172 822 0 0 0,8% 0,8%
Joakim Svensson 1 147 321 0 0 0,8% 0,8%
Peritas AB 1 047 983 0 0 0,7% 0,7%
Backahill AB 1 015 413 0 0 0,7% 0,7%
Nordnet Pensionsförsäkring 923 080 1 164 161 0,6% 0,6%
Övriga 48 181 306 14 037 818 32,0% 32,0%
Totalt antal utestående aktier 143 635 183 17 310 1 016 100,0% 100,0
Innehav av egna aktier - 27 378 1 676 - -
Totalt antal registrerade aktier 143 635 183 44 688 2 692
Information om aktieägarstruktur den 30 september 2023 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden.                                                                       
Källa: Nasdaq
Kronor 
Jan 2023 Sep 2023
Oscar Properties
Omsatt antal i 1 000-tal per dag
Antal i 1 000-tal per dag
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
0
1
2
3
4

===== SIDA 19 =====

17Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023

===== SIDA 20 =====

18 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor (mkr) Not Jan-Sep 2023 Jan-Sep 2022 Jul-Sep 2023 Jul-Sep 2022 Helår 2022
2
Hyresintäkter 316,8 326,9 95,0 107,7 446,3
Projektintäkter 82,0 13,6 13,7 9,7 64,5
Övriga intäkter 10,3 - 0,4 - 2,7
Nettoomsättning 409,1 340,5 109,1 117,4 513,5
Fastighetskostnader 3
      Driftkostnader -53,5 -64,8 -12,6 -18,2 -86,0
      Underhållskostnader -7,7 -12,1 -1,6 -3,4 -19,8
      Fastighetsskatt -13,9 -15,3 -4,5 -5,5 -19,5
      Övriga fastighetskostnader -34,0 -30,8 -7,1 -13,5 -34,9
Projektkostnader -98,9 -57,9 -29,1 -10,2 -162,6
Summa rörelsens kostnader -208,0 -180,9 -55,0 -50,8 -322,8
Bruttoresultat 201,1 159,6 54,1 66,6 190,7
     -varav driftnetto 207,7 203,8 69,8 66,7 288,5
Övriga rörelseposter
Central administration -42,2 -46,1 -15,1 -14,9 -57,1
Förvärvs- och transaktionskostnader -25,1 -24,6 -16,2 -5,8 -82,5
Resultat från andelar i intresseföretag/joint ventures 5 -1,2 -0,9 -0,4 -0,1 -1,3
Värdeförändring derivat 10,9 - 1,5 -
Finansiella intäkter 2,3 2,4 1,3 0,6 10,8
Finansiella kostnader -336,3 -228,7 -113,8 -84,2 -322,2
Resultat efter finansiella poster -190,5 -139,5 -88,6 -37,8 -261,6
     -varav förvaltningsresultat -157,6 -68,8 -56,3 -31,8 -90,0
Värdeförändring fastigheter 4, 8 -905,9 -0,9 -968,9 -77,1 -301,9
Resultat före skatt -1 096,4 -139,4 -1 057,5 -114,9 -563,5
Skatt 9 -348,6 88,9 -310,6 40,8 112,1
Periodens resultat -1 445,0 -50,5 -1 368,1 -74,1 -451,4
Resultat per stamaktie före utspädning, kronor 1 -10,06 -0,36 -9,52 -0,52 -3,24
Resultat per stamaktie efter utspädning, kronor 1 -10,06 -0,36 -9,52 -0,52 -3,24
Totalt antal utestående aktier, miljoner stycken 143,6 143,6 143,6 143,6 143,7
Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner stycken 143,6 139,5 143,6 143,6 139,5
Genomsnittligt antal preferensaktier, tusen stycken 44,7 44,7 44,7 44,7 44,7
1   Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter utdelning till preferensaktieägarna.
Belopp i miljoner kronor (mkr) Jan-Sep 2023 Jan-Sep 2022 Jul-Sep 2023 Jul-Sep 2022 Helår 2022
Periodens resultat -1 445,0 -50,5 -1 368,1 -74,1 -451,4
Övrigt totalresultat för perioden netto efter  skatt - - –
Summa totalresultat för perioden -1 445,0 -50,5 -1 368,1 -74,1 -451,4
Periodens resultat hänförligt till:
Moderföretagets aktieägare -1 445,0 -50,5 -1 368,1 -74,1 -451,4
Innehav utan bestämmande inflytande - - - - –
Summa totalresultat hänförligt till:
Moderföretagets aktieägare -1 445,0 -50,5 -1 368,1 -74,1 -451,4
Innehav utan bestämmande inflytande - - - - –
KONCERNENS RESULTATRÄKNING

===== SIDA 21 =====

19Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Kommentarer till perioden  
januari-september 2023 
NETTOOMSÄTTNING
Koncernens nettoomsättning uppgick under perioden till 409,1 
mkr (340,5) och är hänförlig till hyresintäkter från förvalt-
ningsfastigheterna 316,8 mkr (326,9). Upparbetade intäkter 
inom projektverksamheten samt fakturerade entreprenader 
uppgick till totalt 82,0 mkr (13,6) och övriga intäkter 10,3 mkr 
(0,0). Nettouthyrningen uppgick till -14,8 mkr.
RÖRELSEKOSTNADER
Koncernens rörelsekostnader uppgick under perioden till 
-208,0 mkr (-180,9). Rörelsekostnaderna
 är hänförliga till för-
valtningsfastigheterna med -109,1 mkr (-123,0) och projektut-
vecklingsverksamheten med -98,9 mkr (-57,9), se även seg-
mentredovisningen på sid 18.
Fastighetskostnaderna -109,1 mkr (-123,0), består i huvud-
sak av taxebundna kostnader, fastighetsskötsel, reparationer 
och underhåll av fastigheterna. Kostnaderna är normalt sett 
högre under det första och fjärde kvartalet i jämförelse med 
det andra och tredje kvartalet. Perioden har även belastats 
med kostnader av engångskaraktär kopplade till anpassning 
av förvaltningsorganisationen. 
Projektkostnaderna -98,9 (-57,9) mkr består i huvudsak av 
kostnader för Volvo-projektet i Flen.
DRIFTNETTO
Driftnettot uppgick under perioden till 207,7 mkr (203,8), 
innebärande en överskottsgrad på 65,6 procent (62,3).
ÖVRIGA RÖRELSEPOSTER
Kostnader för central administration uppgick under perioden 
till -42,2 mkr (-46,1) och består i huvudsak av kostnader för 
koncerngemensamma funktioner, samt externa kostnader för 
bolagsgemensamma åtaganden. Förvärvs- och transaktions-
kostnader uppgick under perioden till -25,1 mkr (-24,6) och 
avser kostnader, såväl interna som externa, för såväl förvärvs- 
som avyttringsaktiviteter som genomförts under perioden. 
Kostnaderna är relaterade till den omvandling mot fastighets-
förvaltning som genomförs och som inte hör till den löpande 
verksamheten inom fastighetsförvaltning eller projektutveckling.
Resultat från andelar i joint venture/intresseföretag uppgick 
under perioden till -1,2 mkr (-0,9), se not 5 sid 27.
FINANSIELLA INTÄKTER OCH  KOSTNADER
Koncernens finansiella intäkter uppgick under perioden till 2,3 
mkr (2,4). De finansiella intäkterna är främst hänförliga till 
intresseföretag.
Koncernens finansiella kostnader uppgick under perioden 
till -336,3 mkr (-228,7). De finansiella kostnaderna är främst 
hänförliga till räntekostnader till kreditinstitut och obliga -
tionsinnehavare. I de finansiella kostnaderna ingår även upp-
läggningskostnader som uppkommer vid upptagande av kre -
diter och som periodiseras över lånets löptid.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Resultat efter finansiella poster uppgick till -190,5 mkr (-139,5) 
varav förvaltningsresultat uppgick till -157,6 mkr (-68,8).
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick 
under perioden till -839,7 mkr (-59,3). Orealiserade värdeför-
ändringar i beståndet är huvudsakligen hänförliga till ändrade 
avkastningskrav men påverkas även av indexökning av befint-
liga hyresavtal, värdeskapande Capex-investeringar i pågående 
projekt för hyresgäster, omarbetade affärsplaner för fastighe-
ter med betydande vakanser samt jämförbara transaktioner. 
Enligt IFRS regelverk redovisas även driftnettogarantier, 7,3 mkr 
(10,7), tillhörande perioden som orealiserad värdeförändring. 
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter upp-
gick under perioden till -73,5 mkr (-82,9) och är hänförliga till 
försäljning av förvaltningsfastigheter huvudsakligen under det 
andra kvartalet. Under det tredje kvartalet frånträddes tre fast-
igheter.
SKATT
Redovisad skatt för perioden uppgick till -348,6 mkr (88,9) 
och består av aktuell skatt om 0,1 mkr (-0,6) och uppskjuten 
skatt om -348,7mkr (89,5). Den uppskjutna skatten avser 
temporära skillnader mellan skattemässigt värde och verkligt 
värde på förvaltningsfastigheter, värdering av skattemässiga 
underskott, samt på finansiella instrument och periodise-
ringsfonder.
    Oscar  Properties har ansamlade skattemässiga under -
skottsavdrag som uppgår tiill cirka 1,5 mdkr vilket motsvarar 
ett värde om nästan 300 mkr. Bolaget har tidigare gjort 
bedömningen att underskotten ska kunna utnyttjas mot 
skattepliktiga vinster i en nära framtid. Mot bakgrund av att 
osäkerheten ökat betydligt om när och till hur mycket dessa 
underskott kan utnyttjas tas dessa underskottsavdrag inte 
längre upp till något värde. 
PERIODENS RESULTAT
Periodens resultat uppgick till -1 445,0 mkr (-50,5), vilket mot-
svarar -10,06 kronor (-0,36) per stamaktie och -10,´06 kronor 
(0,36) per stamaktie efter utspädning.
KOMMENTARER TILL DET TREDJE KVARTALET
Koncernens nettoomsättning uppgick under det tredje kvar-
talet till 109,1 mkr (117,4) och är hänförlig till hyresintäkter 95,0 
mkr (107,7). Upparbetade intäkter inom projektverksamheten 
samt fakturerade entreprenader till delägda projekt uppgick 
till 13,7 mkr (9,7) och övriga intäkter 0,4 mkr (0,0).
 
   Fastighetskostnaderna uppgick till -25,9 mkr (-40,6). 
   Projektkostnaderna uppgick under det tredje kvartalet till 
-29,1 mkr (-10,2). 
    Kostnaden för central administration uppgick under det 
tredje kvartalet till -15,1 mkr (-14,9). 
    De finansiella kostnaderna -113,8 (-84,2) mkr är under det 
tredje kvartalet belastat med periodiserade uppläggnings -
kostnader om -9,1 mkr.
    Under det tredje kvartalet uppgår skatten till -310,6 (-40,8) 
mkr, vilket avser temporära skillnader mellan skattemässigt 
värde och verkligt värde på förvaltningsfastigheter och finan-
siella instrument under perioden. Det tredje kvartalets resul -
tat uppgick till -1 368,1 mkr (-74,1), vilket motsvarar -9,52 
(-0,52) kronor per stamaktie och -9,52 (-0,52) kronor per sta-
maktie efter utspädning.

===== SIDA 22 =====

20 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
SEGMENTREDOVISNING
Från och med första kvartalet 2021 redovisar bolaget verk-
samheten i två affärsområden, Förvaltningsfastigheter och 
Projektutveckling. Denna indelning används oberoende av 
geografiskt läge. 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETERNAS BRUTTO-  
RESULTAT/DRIFTNETTO, PERIODEN
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 316,8 mkr (326,8),
fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -109,1 mkr
(-123,0) och driftnettot uppgick till 207,7 mkr (203,8), med en
överskottsgrad om 65,6 procent (62,4).
PROJEKTUTVECKLINGENS BRUTTORESULTAT,  
PERIODEN
Intäkter hänförliga till projektutveckling uppgick under perio -
den till 92,3 mkr (4,7). Projektkostnader, som under perioden 
uppgick till -102,5 mkr (-49,0) avser i huvudsak kostnader 
avseende färdigställande av projekt för Volvo i Flen.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETERNAS BRUTTO-  
RESULTAT/DRIFTNETTO, TREDJE KVARTALET
Hyresintäkterna uppgick under det tredje kvartalet till 95,0 
mkr (107,7), fastighetskostnaderna uppgick till -25,2 mkr 
(-40,6) och driftnettot uppgick till 69,8 mkr (66,8), med en 
överskottsgrad om 73,5 procent (61,9).
PROJEKTUTVECKLINGENS BRUTTORESULTAT,  
TREDJE KVARTALET
Intäkter hänförliga till projektutveckling uppgick under det 
tredje kvartalet till 14,1 mkr (1,3). Projektkostnader, som under 
perioden uppgick till -33,6 mkr (-1,4) avser i huvudsak kostna-
der avseende färdigställande av projekt för Volvo i Flen.
Affärsområdet Förvaltningsfastigheter är under perioden i 
huvudsak beläget i mellersta och södra Sverige. 
Affärsområdet Projektutveckling är under perioden i huvud-
sak beläget i Stockholmsregionen.
Jan-Sep 2023 Jan-Sep 2022
Belopp i miljoner kronor (mkr)
Förvaltnings- 
fastigheter
Projekt- 
utveckling Totalt
Förvaltnings- 
fastigheter
Projekt- 
utveckling Totalt
Hyresintäkter 316,8 316,8 326,8 0,1 326,9
Projektomsättning och övriga
   intäkter 92,3 92,3 8,9 4,7 13,6
Fastighetskostnader -109,1 -109,1 -123,0 0,0 -123,0
Projektkostnader -102,5 -102,5 -8,9 -49,0 -57,9
Bruttoresultat 207,7 -10,2 197,5 203,8 -44,2 159,6
Överskottsgrad, % 65,6 62,4
Uthyrningsgrad, % 85,5 88,2
Jul-Sep 2023 Jul-Sep 2022
Belopp i miljoner kronor (mkr)
Förvaltnings- 
fastigheter
Projekt- 
utveckling Totalt
Förvaltnings- 
fastigheter
Projekt- 
utveckling Totalt
Hyresintäkter 95,0 95,0 107,7 107,7
Projektomsättning och övriga
   intäkter 14,1 14,1 8,5 1,3 9,7
Fastighetskostnader -25,2 -25,2 -40,6 -40,6
Projektkostnader -33,6 -33,6 -8,8 -1,4 -10,2
Bruttoresultat 69,8 -19,5 50,3 66,8 -0,1 66,6
Överskottsgrad, % 73,5 61,9
Uthyrningsgrad, % 82,0 87,9
SEGMENTREDOVISNING

===== SIDA 23 =====

21Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 24 =====

22 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Kommentarer till balansräkning
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter uppgick till 5 227,0 mkr (7 003,5) och 
avser portfölj med förvaltningsfastigheter. För vidare infor-
mation se sid 8-11, samt not 4, sid 27.
För joint venture/intresseföretag se not 5 sidan 27. Avse-
ende uppskjuten skattefordran se not 9 sidan 28.
Övriga finansiella anläggningstillgångar uppgick till 211,5 
mkr (216,4) och avser väsentligen fordringar avseende till-
läggsköpeskillingar för Nacka Kvarngärdet. 
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Efter att den sista villan i Skurusundet avyttrats under 
december 2022, är hela portföljen av projektfastigheter 
avvecklad. Vid periodens slut, den 30 september 2023 uppgår  
projektfastigheter därmed till 0,0 mkr (30,4).
Övriga omsättningstillgångar uppgick den 30 september 
2023 till 358,4 mkr (349,9) och avser väsentligen kundford-
ringar, kortfristiga tilläggsköpeskillingar och upplupna drift -
nettogarantier, se även not 6 sidan 27.
Likvida medel uppgick den 30 september 2023 till 67,0mkr 
(75,6).
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Avseende uppskjuten skatteskuld, se not 9 sidan 28.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Skulder till kreditinstitut utgjorde 2 738,8 mkr (2 831,2) efter
avdrag för uppläggningsavgifter, obligationslån utgjorde        
1 608,3 mkr (2 035,0) samt övriga räntebärande skulder 141,4 
mkr (157,0), se not 7 på sid 28.
Belopp i miljoner kronor (mkr) Not 30 Sep 2023 30 Sep 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar  9,6 13,4 12,4
Förvaltningsfastigheter 4, 8 5 227,0 7003,5 6 666,4
Övriga materiella anläggningstillgångar 41,9 35,0 39,1
Andelar i intresseföretag/joint ventures 5 11,1 63,4 12,3
Nyttjanderättstillgång 71,4 - 75,9
Uppskjutna skattefordringar 9 - 55,2 148,5
Derivat 10,9 122,3 -
Övriga finansiella anläggningstillgångar 211,5 216,4 218,4
Summa anläggningstillgångar 5 583,4 7 509,2 7 173,0
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter - 30,4 -
Övriga omsättningstillgångar 6 358,4 349,9 329,2
Likvida medel 67,0 75,6 70,7
Summa omsättningstillgångar 425,4 455,9 399,9
SUMMA TILLGÅNGAR 6 008,8 7 965,1 7 572,9
EGET KAPITAL
Eget kapital 601,5 2 475,3 2 051,2
SKULDER
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 7 - 721,6 705,0
Obligationslån 7 - 1 327,3 1 330,6
Långfristig leasingskuld 65,2 49,3 69,1
Övriga räntebärande långfristiga skulder 7 0,7 0,9 0,8
Långfristiga skulder intressebolag 0,1 - -
Övriga långfristiga skulder 29,8 28,8 29,1
Uppskjutna skatteskulder 9 198,7 - -
Summa långfristiga skulder 294,5 2 127,9 2 134,6
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 7 2 738,8 2 109,6 2 046,4
Obligationslån 7 1 608,3 707,7 708,7
Kortfristig leasingskuld 4,9 4,5 5,1
Övriga räntebärande kortfristiga skulder 7 141,4 157,0 180,4
Övriga kortfristiga skulder 619,4 383,1 446,5
Summa kortfristiga skulder 5 112,8 3 361,9 3 387,1
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 6 008,8 7 965,1 7 572,9
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

===== SIDA 25 =====

23Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Kommentarer till förändringar i 
eget kapital
Koncernens egna kapital uppgår vid periodens slut till 601,5 
mkr (2 475,3) och soliditeten till
 10,01 procent (31%).
Under perioden har inga emissioner genomförts. Aktiekapi -
talet uppgår den 30 september till 1 052,0 mkr (1 052,0).
Hänförligt till moderföretagets aktieägare
Summa  
eget kapital Belopp i miljoner kronor (mkr)
Aktie- 
kapital
Övrigt  
tillskjutet  
 kapital
Balanserade 
vinstmedel 
 inklusive  
årets resultat
Ingående eget kapital 2022-01-01 991,0 984,4 539,4 2 514,8
Periodens resultat januari - september 2022 - - -50,5 -50,5
Övrigt totalresultat januari - september 2022 - - - -
Justering tillträdesbokslut - - -0,5 -0,5
Nyemission 61,0 -57,6 -2,1 1,3
Avyttring egetkapitalinstrument - 15,7 -4,9 10,8
Eget kapital 2022-09-30 1 052,0 942,2 481,1 2 475,3
Periodens resultat juli - december 2022 - - -400,9 -400,9
Övrigt totalresultat juli - december 2022 - - - -
Justering tillträdesbokslut - - -12,5 -12,5
Nyemission - -0,2 0,2 -
Omräkningsdifferens - - -0,7 -0,7
Avyttring egetkapitalinstrument - -10,0 - -10,0
Utgående eget kapital 2022-12-31 1 052,0 932,0 67,2 2 051,2
Periodens resultat januari - september 2023 - - -1 445,0 -1 445,0
Övrigt totalresultat januari - september 2023 - - - -
Omräkningsdifferens - - -1,7 -1,7
Avyttring egetkapitalinstrument – -3,0 - -3,0
Utgående eget kapital 2023-09-30 1 052,0 929,0 -1 379,5 601,5
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL (KONCERNEN)

===== SIDA 26 =====

24 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Kommentarer till kassaflödesanalys
Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till -94,7 
mkr 
(-35,6). Kassaflödet från investeringsverksamheten påver-
kade kassaflödet med 603,1 mkr (-58,3) och hänförde sig 
främst till avyttring av förvaltningsfastigheter. Kassaflödet 
från finansieringsverk samheten uppgick till -512,1 mkr (56,7) 
och var framförallt  hänförligt till upptagande av lån och 
amortering av lån. Totalt uppgick periodens  kassaflöde till -3,7 
mkr (-37,2).  Likvida medel uppgick vid periodens slut till 67,0 
mkr (75,6).
Belopp i miljoner kronor (mkr) Jan-Sep 2023 Jan-Sep 2022 Jul-Sep 2023 Jul-Sep 2022 Helår 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Resultat före skatt -1 096,4 -103,2 -1 055,2 -98,4 -563,5
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 913,4 -89,7 1 016,0 27,9 183,0
Betald skatt - -0,6 - 0,6 -0,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändring av rörelsekapital -183,0 -193,5 -39,2 -69,9 -381,1
Förändring av projektfastigheter - 360,0 - 360,0 390,3
Förändring av övrigt rörelsekapital 86,0 -202,1 37,9 -294,3 -78,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten -97,0 -35,6 -1,3 -4,3 -69,6
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Investeringar i förvaltningsfastigheter -58,2 -382,8 -3,4 277,3 -404,9
Försäljning förvaltningsfastigheter 657,9 333,0 64,3 - 423,4
Investeringar/försäljningar i övriga anläggningstillgångar -4,0 -0,2 2,8 -0,6 -4,5
Förvärv av verksamheter - -1,1 - 12,7 -13,0
Förändring i andelar och utlåning till intresseföretag/  
   joint ventures - -0,2 - - 50,4
Förändring övriga finansiella anläggningstillgångar 7,4 -7,0 -0,4 4,1 -32,1
Kassaflöde från investeringsverksamheten 603,1 -58,3 63,4 293,5 19,3
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Nyemission - 1,2 - - 1,2
Upptagna lån 489,8 958,2 11,9 55,4 987,3
Amortering av lån -998,9 -913,4 -63,9 -336,5 -1 002,7
Utdelning till moderföretagets aktieägare - - - - -
Avyttring på eget kapitalinstrument -3,0 10,8 - - 0,8
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -512,1 56,7 -52,0 -281,0 -13,4
Periodens kassaflöde -3,7 -37,2 10,2 8,2 -63,7
Likvida medel vid periodens början 70,7 112,8 56,9 67,4 112,8
Likvida medel vid periodens slut 67,0 75,6 67,0 75,6 70,7
Tilläggsupplysningar kassaflöde
Erhållen ränta 2,4 2,5 1,4 0,6 10,8
Betald ränta -263,7 -192,4 -65,0 -67,5 -270,7
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Resultat fån andelar i intresseföretag/joint ventures -1,2 0,9 -1,2 0,7 -1,3
Resultat vid försäljning av andelar i andra företag - - - -0,2 -
Avskrivningar mm 9,0 11,1 3,1 2,2 -14,3
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 832,4 -101,2 928,3 39,3 167,4
Resultat vid försäljning koncernföretag - - - -13,6 -
Övrigt 73,2 -0,6 85,8 -0,6 31,3
Summa 913,4 89,7 1 016,0 27,9 183,0
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN (KONCERNEN)

===== SIDA 27 =====

25Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
Kommentarer till moderbolagets  
resultaträkning och balansräkning
Moderbolaget verksamhet består främst av förvaltning av de 
investeringar moderbolaget har i dotterbolagen. Rörelsens 
 intäkter bestod främst av utfakturerade tjänster motsva-
rande 11,0 mkr (7,9). Rörelseresultatet uppgick till -25,8 mkr 
Kommentarer till moderbolagets  
balansräkning
Balansomslutningen uppgick till 4 516,9 mkr (5 915,3). 
Soliditeten uppgick till 16,0 procent (39). 
(-20,3). Resultatet från finansiella poster uppgår till -1 398,3 
mkr (-439,9), varav nedskrivning av aktier/andelar i koncern-
företag motsvarar -1 415,4 mkr (-401,5). 
Periodens resultat uppgick till -1 424,2 mkr (-460,2). 
Belopp i miljoner kronor (mkr) 30 Sep 2023 30 Sep 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 1 308,4 2 414,8 2 140,6
Omsättningstillgångar 3 208,5 3 500,5 3 704,6
SUMMA TILLGÅNGAR 4 516,9 5 915,3 5 845,2
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 724,9 2 312,4 2 075,2
Långfristiga skulder 0,6 785,1 787, 2
Kortfristiga skulder 3 791,5 2 817,8 2 982,8
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 4 516,9 5 915,3 5 845,2
Belopp i miljoner kronor (mkr) Jan-Sep 2023 Jan-Sep 2022 Jul-Sep 2023 Jul-Sep 2022 Helår  2022
Rörelsens intäkter 11,0 7,9 2,7 2,4 19,1
Rörelsens kostnader -36,8 -28,2 -21,5 -8,0 -36,5
Rörelseresultat -25,8 -20,3 -18,8 -5,6 -17,4
Finansnetto -54,7 -38,4 -19,3 -14,1 -20,1
Resultat från andelar i dotterbolag 71,8 - 71,8 - 87,0
Nedskrivning av aktier/andelar koncernföretag -1 415,4 -401,5 -1080,7 -151,1 -762,1
Resultat från finansiella poster -1 398,3 -439,9 -1028,2 -165,2 -695,2
Bokslutsdispositioner - - - - 10,0
Resultat före skatt -1 424,2 -460,2 -1 047,0 -170,8 -702,6
Inkomstskatt - - - - -
Periodens resultat 1 -1 424,2 -460,2 -1 047,0 -170,8 -702,6
1   Moderbolagets rapport över Totalresultat överensstämmer med Periodens resultat.
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

===== SIDA 28 =====

26 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Oscar Properties Holding AB (publ), org. nr 556870-4521, med 
dess dotterföretag benämnt ’Oscar Properties’ eller ’koncernen’, 
är ett fastighetsbolag med fokus på fastighetsförvaltning och 
projektutveckling. 
Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och 
har sitt säte i Stockholm. Besöksadressen till huvudkontoret är 
Nybrogatan 55, 102 43 Stockholm.
Samtliga belopp redovisas i miljontal kronor (mkr) om inget 
annat anges. Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande 
period föregående år om inte annat anges. Avrundningsdifferen -
ser kan förekomma.
Den 30 september 2023 hade koncernen 20 (32) anställda.
Not 1
Allmän information
Oscar Properties Holding tillämpar lnternational Financial 
Reporting Standards (IFRS)  sådana de antagits av EU. Denna 
 delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrappor -
tering. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de 
finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. 
Moderföretagets redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer  och Årsredovisningslagen .
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som tillämpas i 
denna rapport är oförändrade från dem som användes vid upp -
rättandet av årsredovisningen för år 2022 (som framgår i not 1 
Redovisningsprinciper ).
Utöver finansiella definitioner enligt IFRS’ regelverk, används 
alternativa nyckeltal för att beskriva den underliggande verksam -
hetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. 
 Bolaget följer European Securities and Market Authorities  (ESMA) 
riktlinjer om Alternativa Nyckeltal . 
Samtliga belopp i rapporten är avrundade till närmaste miljon -
tals kronor vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid 
summerar.   
NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR FRÅN OCH  
MED 2023
Inga nya eller förändrade standarder eller tolkningar enligt IASB 
har haft någon påverkan på finansiella rapportering och de red-
visningsprinciper som tillämpas av Oscar Properties. 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter som innehas för att generera hyresintäk -
ter och/eller värdestegringar redovisas initialt till anskaffning s-
värde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader. Däref -
ter redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde baser at i 
första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till 
vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan initierade parter 
som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att 
transaktionen genomförs. För att fastställa fastigheternas verk -
liga värde görs marknadsvärdering av samtliga fastigheter. För -
ändringar redovisas för helägda förvaltningsfastigheter som vär -
deförändring i resultaträkningen och för delägda som resultat 
från andelar i joint venture/intresseföretag. Vid försäljning av 
fastighet redovisas skillnaden mellan erhållet försäljningspris o ch 
redovisat värde enligt senast upprättad delårsrapport, med 
avdrag för försäljningsomkostnader och tillägg för aktiveringar 
sedan senaste delårsrapporten som värdeförändring i resultaträk -
ningen. Tillkommande utgifter aktiveras enbart när det är sanno-
likt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med fastighe -
ten kommer att erhållas av koncernen det vill säga som är 
värderingshöjande utgifter. Vid större ny-, till- och ombyggnad 
aktiveras även räntekostnad under produktionstiden.
SEGMENTREDOVISNING
I koncernens interna rapportering delas verksamheten från och 
med det första kvartalet 2021 in i två områden, förvaltningsfast-
igheter och projektutveckling.
Fördelning av resultat per segment sker till och med driftsöver-
skott. Därefter sker ingen uppdelning då merparten av dessa 
intäkter och kostnader är koncerngemensamma.     
Not 2
Redovisningsprinciper
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR

===== SIDA 29 =====

27Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Not 4
Förvaltningsfastigheter 
Nedan visas en tabell över förändring redovisat värde förvaltningsf astigheter.
Belopp i mkr Jan-Sep 2023 Jan-Sep 2022
Fastighetsvärde vid periodens början, 1 januari 6 666,4 6 894,4
Förvärv - 305,5
Investeringar 60,0 77,3
Avyttringar -657,8 -333,0
Valutadifferens -1,8 -
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -839,7 59,3
Fastighetsbestånd vid periodens slut, 30 september 2023 5 227,0 7 003,5
Not 3
Fastighetskostnader
Nedan visas en specifikation av kostnader för förvaltningsfastighe ter.
Belopp i mkr Jan-Sep 2023 Jan-Sep 2022 Helår 2022
Taxebundna kostnader -39,5 -45,7 -60,4
Driftkostnader -14,0 -19,1 -25,6
Förvaltningskostnader -34,0 -30,8 -34,9
Reparationer och underhåll -7,7 -12,1 -19,8
Fastighetsskatt -13,9 -15,3 -19,5
Totala fastighetskostnader för perioden -109,1 -123,0 -160,2
Av ovanstående förvaltningskostnader ingår -9,1 mkr (-6,1) som vidarefakturerats till hyresgäst.
30 Sep 2023 30 Sep 2022 31 dec 2022
Namn Partner
Kapital- 
andel
Redovisat
värde 
andelar 
Resultat från 
andelar i joint 
ventures/  
intresse företag
Redovisat
värde 
andelar 
Resultat från 
andelar i joint 
ventures/  
intresse företag
Redovisat
värde 
andelar 
Resultat från 
andelar i joint 
ventures/  
intresse företag
Projektbolaget Oscarsborg AB Fabege 50 % 1,4 1,4 0,3 1,4 0,3
Samterna SBB 50 % 1 9,7 -1,2 11,4 -1,2 10,9 -1,6
Torsplan Holding AB Slättö Fastpartner 50 % 2 50,6 - -
Summa andelar i  
joint ventures/intresseföretag 11,1 -1,2 63,4 -0,9 12,3 -1,3
1 Aktiekapitalet fördelar sig på Oscar Properties 50 %, SBB 50 %.
2 Oscar Properties förvärvade Slättös andel i Torsplan Holding 14 november 2022 och bolaget blev därmed ett dotterbolag.
I koncernen redovisas alla innehav enligt kapital andelsmetoden.
Not 5
Joint ventures och intresseföretag
I posten övriga omsättningstillgångar ingår en fordran på det 
avyttrade projektet Biografen/Penthouses, som avyttrades under 
det första kvartalet 2021. Viss osäkerhet finns att projektet inte 
genomförs och/eller att den fordran som Oscar Properties har 
mot projektet inte kommer att betalas, men bedömningen är att  
fordran kommer att betalas i sin helhet. Fordran uppgår till  
76,5 mkr (84,0). 7,5 mkr av den ursprungliga fordran 84 mkr har 
erhållits.
Not 6
Övriga omsättningstillgångar

===== SIDA 30 =====

28 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
30 Sep 2023 30 Sep2022 31 dec 2022
Koncernen
Ställda panter
Fastighetsinteckningar 3 862,2 4 300,2 4 319,7
Pantsatta reverser - - -
Aktier i dotterbolag 2 831,7 3 366,3 2 316,1
Värdepapper - - -
Företagsinteckningar - - -
Likvida medel - - -
Eventualförpliktelser
Borgensåtaganden - - -
Not 10
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
30 Sep 2023 30 Sep 2022 31 dec 2022
Moderbolaget
Ställda panter
Fastighetsinteckningar Inga Inga inga
Aktier i dotterbolag 12,7 1 153,2 987,4
Värdepapper - - -
Eventualförpliktelser
Borgensåtaganden 3 414,6 2 949,1 3 442,0
Resultaträkning 30 Sep 2023 30 Sep 2022 31 dec 2022
Koncernen
Aktuella skatter 0,1 -0,6 -1,8
Uppskjutna skatter -348,7 89,5 113,9
Summa -348,6 88,9 112,1
Balansräkning 30 Sep 2023 30 Sep 2022 31 dec 2022
Koncernen
Uppskjuten skattefordran - 298,3 299,2
Uppskjuten skatteskuld -198,7 -176,0 -150,7
Summa uppskjuten skatt -198,7 122,3 148,5
Not 9
Skatt
Oscar Properties har ansamlade skattemässiga underskott om 
sammanlagt cirka 1,5 mdkr. Det totala värder av underskottsav-
dragen motsvarar ca 300 mkr vid fullt utnyttjande. Underskotten 
skulle kunna utnyttjas mot framtida skattepliktiga vinster förut-
satt att de komplicerade reglerna på detta område är uppfyllda i 
de juridiska personer som har underskotten.
Oscar Properties gör bedömningen att det finns en betydande 
osäkerhet om underskotten kan utnyttjas inom en överblickbar 
framtid och redovisar därför inte längre något värde på under-
skotten. Tidigare redovisad fordran har kostnadsförts i detta bok -
slut.  
     
Uppskjuten skatteskuld avser huvudsakligen temporära skillna -
der mellan skattemässigt värde och verkligt värde på förvalt-
ningsfastigheter, finansiella instrument och periodiseringsfonder .
Redovisat och verkligt värde för upplåning är som följer:
  Redovisat värde Verkligt värde
30 Sep 2023 30 Sep 2022 31 dec 2022 30 Sep 2023 30 Sep 2022 31 dec 2022
Skulder till kreditinstitut 2 738,8 2 831,2 2 751,4 2 738,8 2 831,2 2 751,4
Obligationslån 1 608,3 2 035,0 2 039,3 1 125,8 1 954,1 1 703,7
Övriga räntebärande skulder 142,1 157,9 181,2 142,1 157,9 181,2
Summa 4 489,2 5 024,1 4 971,9 4 006,7 4 943,2 4 636,3
Not 7
Finansiella instrument 
Finansiella instrument redovisas till anskaffningsvärde med till-
lägg för transaktionskostnader. 
Värderingen av koncernens finansiella instrument den 30 sep -
tember 2023 visar en skillnad mellan redovisat och verkligt värde, 
till  följd av nedgången i obligationskursen, då obligationslånens 
verkliga värde (värdering enligt nivå 1 i värdehierakin) är lägre än 
anskaffningsvärde.
Not 8
Värdeförändringar fastigheter 
Belopp i mkr Jan-Sep 2023 Jan-Sep 2022
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -839,7 59,3
Driftnettogarantier 7,3 41,9
Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -73,5 -19,2
Realiserad värdeförändring projektfastigheter - -82,9
Summa värdeförändringar under perioden -905,6 -0,9

===== SIDA 31 =====

29Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
ÖVRIG INFORMATION
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER 
Oscar Properties relationer med närstående framgår av Not 
32 i Oscar Properties årsredovisning för 2022. Närståendetrans-
aktioner har även förekommit genom transaktioner mellan 
Oscar Properties Holding AB (publ) och övriga koncernbolag.
Stockholm den 27 oktober 2023
 
Carl-Fredrik Janglin Ulf Nilsson
VD Ledamot
Therese Agerberth Markus Dragicevic 
Ledamot Ledamot
Oscar Engelbert Peter Norman
Ledamot Styrelseordförande
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER  
Oscar Properties är genom sin verksamhet exponerad för ris-
ker och osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker 
och osäkerhetsfaktorer återfinns på sidorna 43-45 i årsredo-
visningen för 2022. Den beskrivningen är fortsatt relevant. I 
tillägg till dessa mer generella risker och osäkerhetsfaktorer 
har bolaget för tillfället stora utmaningar angående finansie -
ringen som framför allt beskrivs på sida 14 och 15 i denna rap-
port.
STYRELSENS INTYGANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapp orten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och  
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsent liga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget  
och de företag som ingår i koncernen står inför.

===== SIDA 32 =====

30 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella del-
årsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för för Oscar 
Properties Holding AB (Publ) per 30 september 2023 och den 
niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är sty-
relsen och verkställande direktören som har ansvaret för att 
upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i 
enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är 
att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår 
översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och 
omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Inter -
national Standard on Review Engagements ISRE 2410 Över-
siktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av 
företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av 
att göra förfrågningar, i första hand till personer som är 
ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att 
utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan 
inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med 
den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och 
god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vid -
tas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att 
skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla vik-
tiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade 
om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på 
en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en 
uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit 
fram några omständigheter som ger oss anledning att anse 
att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för 
koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen 
samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningsla -
gen.
Väsentlig osäkerhetsfaktor avseende antagandet 
om fortsatt drift
Utan att det påverkar vår slutsats ovan vill vi fästa uppmärk-
samheten på beskrivningen på sida 14 och 15 “Finansiering” av 
vilket framgår att situationen angående bolagets finansiering 
utgör en väsentlig osäkerhetsfaktor för företagets förmåga 
att fortsätta verksamheten. 
Detta tyder på att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor 
som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga att 
fortsätta verksamheten.
Stockholm den 27 oktober 2023
PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe   Thijs Dirkse
Auktoriserad revisor  Auktoriserad Revisor
Huvudansvarig revisor
Oscar Properties Holding AB (publ)
org.nr 556870-4521
Till styrelsen

===== SIDA 33 =====

31Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
DEFINITIONER
BOLAGSRELATERADE DEFINITIONER
Oscar Properties Holding, bolaget eller moderbolaget
Oscar Properties Holding AB (publ).
Oscar Properties, bolaget eller koncernen
Oscar Properties Holding AB (publ) tillsammans med dess 
helägda dotterföretag.
Gruppen
Oscar Properties Holding AB (publ) tillsammans med dess 
helägda dotterföretag samt joint venture/intresseföretag.
BRANSCHRELATERADE DEFINITIONER
Byggrätter
Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde med bostadsrät-
ter. För förfogande över en byggrätt krävs antingen ägande av 
marken eller option att äga.
Förvaltningsfastigheter
Avser fastigheter med befintliga kassaflöden och utgörs av såväl 
kommersiella lokaler som bostäder.
Projektfastigheter
Avser primärt fastigheter som innehas för projektutveckling.
Driftnetto, mkr
Totala a intäkter minus de totala fastighetskostnaderna som drift- 
och underhållskostnader, fastighetsadministration, kundförluster 
och fastighetsskatt.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i relation till hyresintäkter.
Förvaltningsresultat, mkr
Driftnetto minus centraladministration, förvärvs och transak -
tionskostnader samt finansnetto.
Bostadsrättsföreningar
Bostadsrättsföreningarna konsolideras till den tidpunkt då
huvuddelen av bostadsrättsinnehavarna tillträtt sina lägenheter
och styrelsen därmed utse av boende medlemmarna.
FINANSIELLA DEFINITIONER
Avkastning på eget kapital, %
Resultat efter skatt (rullande 12 månader) i relation till genom-
snittligt eget kapital.
Balansomslutning, mkr
Summan av alla tillgångar, alternativt summan av alla skulder 
och eget kapital.
Belåningsgrad, fastigheter, %
Räntebärande skulder relaterade till förvaltningsfastigheter, med  
avdrag för likvida medel, i relation till förvaltningsfastigheterna s 
verkliga värde.
Genomsnittlig kapitalbindningstid, år
Genomsnittlig kvarstående löptid fram till slutförfall av samtlig a 
krediter i skuldportföljen.
Intresseföretag
Samarbetsform med flera ägare där koncernen innehar minst 20 
och högst 50 procent av rösterna.
Joint ventures
Samarbetsform med flera ägare som har gemensamt bestäm-
mandeinflytande.
Projektmarginal
Beräknad projektvinst i förhållande till de totala intäkterna.
Ränteteckningsgrad, ICR
Finansnetto i förhållande till resultat före värdeförändringar och 
finanskostnader.
Soliditet, %
Eget kapital i relation till balansomslutning vid periodens utgång.
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
Resultat per stamaktie, kronor
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter
utdelning till preferensaktieägarna. 
Långsiktigt substansvärde per aktie NAV, kronor
Redovisat eget kapital justerat för värdet på derivat, goodwill
samt uppskjuten skatt, dividerat med antalet utestående sta -
maktier vid periodens utgång. Mått som visar långsiktigt sub-
stansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighets-
bolag enhetligt sätt.
Oscar Properties presenterar vissa finansiella mått som inte  definieras av IFRS, så kallade 
 alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande informa-
tion till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av trender och bola-
gets prestation. Eftersom inte alla bolag  beräknar finansiella mått på samma sätt, är 
dessa inte alltid  jämförbara mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått 
ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS.
Bolaget definierar nyckeltalen enligt nedan. Definitionerna är oförändrade mot tidigare 
perioder.

===== SIDA 34 =====

32 Oscar Properties Holding AB (Publ)   Delårsrapport januari –september 2 023
Bokslutskommuniké 2023 21 februari 2024
 Årsredovisning 2023 vecka 15 2024
Delårsrapport januari–mars 2024 27 april 2024
Årsstämma 2024 12 maj 2024
Delårsrapport januari–juni 2024 13 juli 2024
Informationen i denna delårsrapport är sådan som Oscar Properties  Holding A B (publ) ska offentliggöra enligt lagen om 
värdepappers marknaden och EU:s marknadsmissbruksförordning. Inf ormationen  lämnades, genom ovanstående kontakt-
persons försorg, för offentliggörande den 27 oktober 2023, kl 08.30.
Finansiell kalender 2023
Kontakt
Oscar Properties Holding AB (publ)  
Nybrogatan 55  
Box 5123 
114 40 Stockholm
  
E-post: info@oscarproperties.se  
Tel: +46 (8) 510 607 70 
Org.nr. 556870-4521
www.oscarproperties.se
 
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION,  
VÄNLIGEN KONTAKTA:
Carl Janglin
e-post: carl.janglin@oscarproperties.se

===== SIDA 35 =====



===== SIDA 36 =====