FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
AB Sagax är ett fastighetsbolag
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri
===== SIDA 2 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20232
FÖRSTA HALVÅRET 2023
■ Hyresintäkterna ökade med 15 % till 2 048 miljoner kronor (1 787 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
■ Förvaltningsresultatet ökade med 21 % till 1 956 (1 620) miljoner kronor.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 22 % till 5,74 (4,69) kronor.
■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med –1 367 (3 113) miljoner kronor.
■ Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed–707(–2194)miljonerkronor.
■ Periodens resultat efter skatt uppgick till –214 (1 742) miljoner kronor.
■ Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelsekapitalökademed8%till1782(1643)miljonerkronor
motsvarande 5,19 (4,77) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 390 (2 578) miljoner kronor varav 1 096 (2 263) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
ANDRA KVARTALET 2023
■ Hyresintäkterna ökade med 15 % till 1 040 miljoner kronor (902 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
■ Förvaltningsresultatet ökade med 22 % till 1 014 (834) miljoner kronor.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 23 % till 2,97 (2,42) kronor.
■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med –708 (1 707) miljoner kronor.
■ Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed–182(–1961)miljonerkronor.
■ Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 53 (161) miljoner kronor.
■ Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelsekapitalminskademed3%till944(973)miljonerkronor
motsvarande 2,76 (2,85) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 228 (1 462) miljoner kronor varav 1 078 (1 299) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
■ På Nyfosas årsstämma den 25 april 2023 invaldes Sagax verkställande direktör som ny ledamot i Nyfosas styrelse. Genom sådant inval bedöms
SagaxfåbetydandeinflytandeiNyfosaochdärmedredovisasaktieinnehavetsomintresseföretagenligtkapitalandelsmetoden.
■ Sagax har genomfört en riktad nyemission av 10 000 000 stamaktier av serie B. Emissionen har tillfört bolaget 2 040 miljoner kronor.
JUSTERAD PROGNOS FÖR 2023
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd,
tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 3 800 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos
uppgick till 3 600 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2022.
Delårsrapport januari – juni 2023
Nyckeltal i urval1)2)
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
2018
jan-dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,74 4,69 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
Förändring jämfört med föregående år, % 22 22 21 21 20 28 16
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –1,07 5,08 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24
Utdelning per A- och B-aktie, kr – – 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00
Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,8 7, 5 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4
Räntetäckningsgrad, ggr 6,5 8,3 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 43 45 45 42 43 44 47
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 55 476 52 004 52 682 46 067 37 548 32 625 29 024
Fastigheternas direktavkastning, % 6,2 5,7 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8
1) Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32-33.
2) Beräkning av alternativa nyckeltal framgår av sidorna 34-35.
===== SIDA 3 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20233
AFFÄRSIDÉ
Sagaxaffärsidéärattinvesteraikommersiellafastigheterfrämstinom
segmentet lager och lätt industri.
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och
starkakassaflöden.
■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
■ Kassaflödetfrånbefintligtfastighetsbeståndskaökamerän
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagaxharföljandefinansiellamål:
■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till lägst
15 % per år.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst 15 % per
år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem
årenförhållersigtilldefinansiellamålen.
Finansiella mål
Utfall rullande
12 månader
Femårigt
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en
femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år 2 % 19 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska
öka med minst 15 % per år 22 % 22 %
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud-
sakligen efter att uthyrning avtalats.
Förattuppnåbolagetsverksamhetsmålochfinansiellamålharbolaget
antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärvochinvesteringaribefintligtbeståndsyftartillatt
ökakassaflödetochdiversifierahyresintäkternaochdärigenomminska
bolagetsoperativaochfinansiellarisker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt
ochstabiluthyrningsgradvilketgenererarstabilakassaflödenochmöj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärvochinvesteringaribefintligafastigheter.
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs -
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagaxfinansieringsstrategiärutformadmedtydligtfokuspåoperativt
kassaflödeochräntetäckningsgrad.Dettabedömsskapagodaförutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas
kapital.
Diagrammetpåsidan4visarattSagaxkassaflödefråndenlöpande
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint
ventureochintresseföretagredovisassomkassaflödefråndenlöpande
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte
attsäkerställadetoperativakassaflödet.Bolagetsräntebärandeskulder
utgörsfrämstavicke-säkerställdaobligationslånieuro.Sagaxfinansie -
rarävensinverksamhetmedföretagscertifikatieuroochisvenskakro -
nor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors
Service om Baa3 med ”Positive outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst
Affärsidé, mål och strategier
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala)
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala)
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
2
4
6
8
10
12
202320222021202020192018
0
5
10
15
20
25
30
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 %
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
202320222021202020192018
===== SIDA 4 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20234
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
20232022202120202019201820172016201520142013
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning
om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är
att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning
samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A
och B begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal -
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxtochdiversifieratnäringsliv.Dettabedömsbegränsariskenför
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax
största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda
förutsättningar för långsiktig tillväxt.
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra -
tegiskyddasbolagetsoperativakassaflödefrånökadekostnadertillföljd
av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem -
pel värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets
investeringsverksamhet,förvaltningochfinansieringsarbetebedrivsi
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall.
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter.
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt
internapolicyer.Sagaxharidentifieratföljandefokusområden:
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fast -
igheternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att
minskaenergianvändningen.Sagaxmiljöcertifierarnyabyggnadersom
uppförsocharbetarmedattmiljöcertifierabefintligabyggnader.
Affärsetik
Sagax arbetar aktivt med att motverka alla former av korruption och
har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt
en upp förandekod för leverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagaxaffärsmodellpräglasialladelaravlångsiktighet.Kortsiktiga
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således
ärhållbarhetsarbetetintegreratiaffärs modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda
representanter för före tagets värderingar och kultur.
YtterligareinformationomSagaxhållbarhetsarbetefinnsattläsai
Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2022.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
20232022202120202019201820172016201520142013
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
===== SIDA 5 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20235
Under det andra kvartalet har Sagax förvärvat en fastighetsportfölj omfattande sex fastigheter i Helsingfors, Finland. Fastigheterna omfat -
tar totalt 39 000 kvadrat meter uthyrningsbar area och är fullt uthyrda.
===== SIDA 6 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20236
Resultat-samtkassaflödesposternedanavserperiodenjanuaritilloch
med juni 2023. Jämförelseposterna avser motsvarande period före -
gående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen
vid periodens utgång.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet ökade med 21 % till 1 956 (1 620) miljoner kronor
varav 437 (391) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag.
Förvaltningsresultatet ökade till följd av främst fastig hetsförvärv, valu-
taeffektsamtindexuppräkningavhyresintäkter.Förvaltningsresultatet
per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 22 % till 5,74 (4,69) kronor.
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med
–1 367 (3 113) miljoner kronor, varav –525 (1 255) miljoner kronor
avsåg värdeförändringar från joint venture och intresseföretag. Värde -
förändringarna är huvudsakligen hänförliga till förändrade direktav -
kastningskravochinflationsförväntningar.
Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed
–707 (–2 194) miljoner kronor, varav –614 (–248) miljoner kronor avsåg
omvärdering av börsnoterade aktier.
Periodens resultat efter skatt uppgick till –214 (1 742) miljoner kronor.
Resultat, intäkter och kostnader
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20232022202120202019201820172016201520142013
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20232022202120202019201820172016201520142013
0
700
1 400
2 100
2 800
3 500
4 200
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
70
75
80
85
90
95
100
20232022202120202019201820172016201520142013
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
0
2
4
6
8
Kvartal 2 2023Kvartal 2 2022Kvartal 2 2021
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 15 % till 2 048 (1 787) miljoner kronor.
Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv, indexering
och att euron har stärkts mot kronan. Hyresintäkterna har påverkats
negativt av försäljningen av 36 fastigheter i Spanien.
Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 6,6 %
(4,3%)exklusivevalutaeffekter.Destörstaökningarnaåterfannsiseg -
menten Nederländerna 12,9 %, Spanien 9,4 % och Sverige 7,9 %.
Övriga intäkter uppgick till 9 (12) miljoner kronor.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-jun
2022
jan-jun
Hyresintäkter 2 048 1 787
Förvärv och avyttringar –163 –122
Valutajustering1) – 102
Summa 1 885 1 767
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande
period.
===== SIDA 7 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20237
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under
perioden har vakans värdet ökat med 126 (73) miljoner kronor till följd
avavflyttningarochminskatmed103(86)miljonerkronortillföljdav
inflyttningar.Tidsbegränsadeinflyttningsrabatterminskademed6
(föregående år ökat 12) miljoner kronor och uppgick till 33 (49) miljo -
ner kronor på årsbasis vid periodens slut. Förvärv och försäljningar av
fastig heter under perioden har ökat vakansvärdet med 3 (9) miljoner
kronor netto. Sammantaget uppgick vakans värdet till 197 (147) miljoner
kronor vid periodens slut.
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett hyresvärde om 99 (156) miljoner kronor var vid
periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 96 (151) miljoner
kronorharsagtsuppföravflyttningochhyres avtalomfattande3(5)
miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som
sagtsuppskeravflyttningarmotsvarandeetthyresvärdeom45miljoner
kronor under 2023. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej
inflyttatharminskatdetjusteradevakansvärdetmed45(40)miljoner
kronor.Inflyttningarmotsvarandeetthyresvärdeom39miljonerkronor
sker under 2023. Det justerade vakansvärdet uppgick till 250 (263) mil -
joner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 232 (209)
miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 103 (89)
miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader har ökat till 42 (39) miljo -
ner kronor. Kostnads ökningarna förklaras främst av fastig hets förvärv
samt prisökningar för uppvärmning och el.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 80 (77) miljoner
kronor motsvarande 3,9 % (4,3 %) av periodens hyresintäkter relaterat
en större organisation.
Sagax hade vid periodens utgång 94 (91) medarbetare. Funktioner
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona
och Frankfurt.
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-jun
2022
jan-dec
Ingående vakans respektive år 171 135
Avflyttningar 126 220
Inflyttningar – 103 –207
Förändring av lämnade rabatter –6 1
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 4 19
Vakansvärde, för sålda fastigheter –1 –5
Valutakursförändring 6 8
Utgående vakansvärde 197 171
Uppsagt för omförhandling 3 3
Uppsagda avtal, ej avflyttat 96 104
Uthyrning, ej inflyttat –45 –49
Justerat utgående vakansvärde 250 229
Vakanser 1 juli 2023
Segment
Hyresvärde,
mkr
Vakansvärde,
mkr1)
Ekonomisk
vakansgrad1)
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant
area, kvm
Areamässig
vakansgrad
Sverige 1 022 75 7 % 916 000 68 000 7 %
Finland 1 823 80 4 % 1 449 000 71 000 5 %
Frankrike 725 26 4 % 614 000 24 000 4 %
Nederländerna 587 11 2 % 606 000 5 000 1 %
Spanien 232 2 1 % 303 000 5 000 2 %
Tyskland 115 4 3 % 85 000 8 000 9 %
Övriga Europa 13 – – 6 000 – –
Totalt 4 517 197 4 % 3 979 000 181 000 5 %
Ingångna och uppsagda hyresavtal
Inflyttningar Avflyttningar
In- och av-
flyttningsår
Antal
avtal
Hyresvärde,
mkr
Antal
avtal
Hyresvärde,
mkr
2023 28 39 53 45
2024 2 6 22 34
2025 – – 3 6
2026 – – 1 2
2027 – – 1 8
>2027 – – – –
Totalt 30 45 80 96
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 38
Finland 28
Frankrike 12
Nederländerna 9
Spanien 6
Tyskland 1
Totalt 94
===== SIDA 8 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20238
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till –90
(1 530) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 437 (391) miljoner
kronor, värde förändringar på fastigheter –525 (1 255) miljoner kronor
och värdeförändringar på räntederivat –5 (248) miljoner kronor. Skatt
på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 11 (392)
miljoner kronor. Övriga värdeförändringar uppgick till 15 (29) miljoner
kronor. För ytterligare information se sidan 13.
FINANSNETTO
Definansiellaintäkternauppgicktill271(85)miljonerkronorochavser
huvudsakligen engångsintäkt om 59 miljoner kronor avseende återköpta
obligationer,finansiellintäktom121miljonerkronorhänförligtillden
kortfristigafinansiellaleasingfordransomuppståtttillföljdavden
avtalade försäljningen av 36 fastigheter i Spanien samt 45 (26) miljoner
kronor i aktieutdelning från börsnoterade aktier, varav utdelning från
Nyfosa uppgick till 39 miljoner kronor.
Definansiellakostnaderna,exklusive räntekomponentenavseende
IFRS 16 Leasing, steg till –336 (–229) miljoner kronor till följd av att
ränte bärande skulder ökat samt att högre marknadsräntor påverkat
koncernens upplåning. Den genomsnittliga räntan på de räntebärande
skulderna uppgick till 1,8 % (1,5 %) på balansdagen.
Räntekomponenten avseende IFRS 16 Leasing uppgick till –15 (–14)
miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder
och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 97 % av
marknadsvärdet externt värderade. Fastigheternas värdeförändring
uppgick till –842 (1 858) miljoner kronor varav orealiserad värdeför -
ändring uppgick till –842 (1 866) miljoner kronor. Av den orealiserade
värde förändringen var 399 (214) miljoner kronor hänförlig till förvalt -
ning och –1 241 (1 652) miljoner kronor relaterat till allmän marknads -
värdeförändring, se tabell nedan. Se även sidan 12 för ytterligare
information.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
Definansiellainstrumentensvärdeförändringuppgicktill–702 (–2442)
miljoner kronor. Realiserade värdeförändringar hänförliga till avyttring
avfinansiellainstrumentuppgicktill23(2)miljonerkronor.Orealiserad
värde förändring hänförlig till räntederivat uppgick till 7 (85) miljo -
ner kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en värde -
förändring om –630 (–2 722) miljoner kronor, varav aktieinnehavet i
Nyfosa omvärderades med –525 (–2 462) miljoner kronor. Omvärdering
avfinansiellainstrumentavseendejointventureharskettmed–41(189)
miljonerkronor.Övrigafinansiellainstrumentharomvärderatsmed–61
(4) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisar en skattekostnad om 101 (434) miljoner kronor be-
stående av en aktuell skattekostnad om 100 (42) miljoner kronor och en
uppskjuten skattekostnad om 1 (392) miljoner kronor. Skatteintäkt redo -
visad i övrigt totalresultat uppgick till 9 (–18) miljoner kronor. Koncer -
nens uppskjutna skatte skuld uppgick till 3 914 (3 561) miljoner kronor
vid periodens slut.
KASSAFLÖDE
Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelse -
kapital uppgick till 1 782 (1 643) miljoner kronor. Förändringar av
rörelsekapitaletpåverkadekassa flödetmed–177(–96)miljonerkronor.
Investerings verksamhetenpåverkade kassaflödetmed322(–4218)mil -
jonerkronorsamtidigtsomkassa flödetfrånfinansieringsverksamheten
uppgick till –1 982 (2 694) miljoner kronor. Sammantaget har likvida
medel förändrats med –55 (20) miljoner kronor under perioden.
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden
såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan
koncernföretagdebiterasenligtaffärsmässigavillkorochmedtil l-
lämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av
förvaltningstjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern -
företag uppgick till 44 (39) miljoner kronor.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan-jun 2023
Nyuthyrningar/Omförhandlingar 527
Avflyttningar/Omförhandlingar –127
Allmän marknadsvärdeförändring –1 241
Totalt –842
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal
Belopp i miljoner kronor
Kvartal 1 –333
Kvartal 2 –508
Totalt –842
===== SIDA 9 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20239
JUSTERAD PROGNOS FÖR 2023
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före
omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkänna -
givna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå
till 3 800 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 3 600
miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommu -
niké för 2022.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders-
basis per 1 juli. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en
prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte inne -
håller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta -
effekter,hyresutvecklingellervärdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis
med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets-
kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat
för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på
faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats
utifrån ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kost -
naderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens
beräknadegenomsnittligaräntenivåmedtilläggförperiodiseradefinan -
sieringskostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade
kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträttsavgäl -
der vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat
för innehavstid. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade
aktier har ej beaktats i intjäningsför mågan. Skatten är beräknad med
18 % (18 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balans -
dagens kurs om 11,79. Omräkning från euro i intjäningsförmågan per
1 januari 2023 har skett till 11,13 kronor.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräk -
nade enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat -
andelens storlek.
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 juli 2023 1 jan 2023
Hyresvärde 4 517 4 195
Vakans –197 –171
Hyresintäkter 4 320 4 024
Fastighetskostnader –770 –704
Driftnetto 3 550 3 319
Central administration –176 –174
Joint venture och intresseföretag 1 012 818
Finansnetto –516 –398
Leasingkostnader –30 –28
Förvaltningsresultat 3 839 3 538
Skatt –691 –637
Resultat efter skatt 3 148 2 902
– varav ägare av D-aktier 252 252
– varav ägare av A- och B-aktier 2 896 2 650
Framåtriktad direktavkastning, % 6,3 6,3
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,3 6,5
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
202320222021202020192018
Aktuell intjäningsförmåga före skatt
Mkr
Förvaltningsresultat
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20232022202120202019201820172016201520142013
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20232022202120202019201820172016201520142013
===== SIDA 10 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202310
Fastighetsbeståndet omfattade 773 (748) fastig heter med en uthyr -
ningsbar area om 3 979 000 (3 974 000) kvadrat meter. Hyres värdet och
kontrakterad årshyra uppgick till 4 517 (3 891) respektive 4 320 (3 744)
miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk
uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
INVESTERINGAR
Sagax har under perioden investerat 1 412 (2 583) miljoner kronor varav
1 096 (2 263) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv.
Totalt315(321)miljonerkronorinvesteradesidetbefintligafastig -
hetsbeståndet. 83 miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna och
112 miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 107 miljoner
kronor i samband med nyuthyrningar och 13 miljoner kronor mot hyres -
tillägg. Av totala investeringar utgjorde 6 miljoner kronor investeringar i
energi besparande åtgärder.
AVYTTRINGAR
Under perioden har tre fastigheter avyttrats i Frankrike för en samman -
lagd köpeskilling om 21 miljoner kronor. Därutöver har Sagax avtalat
om försäljning av en fastighet i Tyskland med frånträde efter periodens
utgång.
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt avkastningen för perioden i förhållande till marknadsvärdet vid
periodens utgång uppgick till 6,2 % (5,7%).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari-juni 2023
Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Netto investeringar
Sverige 186 191 378 27 % – 378
Finland 726 49 775 55 % – 775
Frankrike 46 46 92 7 % –21 71
Nederländerna 94 17 111 8 % – 111
Spanien 42 11 53 4 % – 53
Tyskland 1 2 3 0 % – 3
Övriga Europa – – – – – –
Totalt 1 096 315 1 412 100 % –21 1 390
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 juli 2023
Segment
Marknadsvärde
Antal
fastigheter
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant area,
kvm
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Kontrakterad
årshyra, mkr
Hyresvärde,
mkrMkr Andel kr/kvm
Sverige 14 723 27 % 16 100 120 916 000 68 000 1 022 93 % 947
Finland 19 583 35 % 13 500 229 1 449 000 71 000 1 823 96 % 1 743
Frankrike 8 438 15 % 13 700 194 614 000 24 000 725 96 % 699
Nederländerna 7 731 14 % 12 800 133 606 000 5 000 587 98 % 576
Spanien 3 464 6 % 11 40 0 86 303 000 5 000 232 99 % 230
Tyskland 1 394 3 % 16 400 9 85 000 8 000 115 97 % 112
Övriga Europa 144 0 % 22 300 2 6 000 – 13 100 % 13
Totalt 55 476 100 % 13 900 773 3 979 000 181 000 4 517 96 % 4 320
===== SIDA 11 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202311
HYRESAVTALSSTRUKTUR
Sagaxharendiversifieradavtalsstrukturvilketförbättrarmöjlig heterna
att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för
minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela -
tionermedbolagetshyresgästerochattuppnåengoddiversifieringav
hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 282 (2 246)
hyres avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i
relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen fram -
går att 2 274 (2 237) hyres avtal hade ett hyres värde understigande 1 %
av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal
motsvarade 88 % (85 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i
7 (7) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av koncernens
årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % (9 %) av Sagax
årshyra. Endast 1 (2) av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde
över stigande 2 % av koncernens årshyra. Detta avtal utgjorde 2 % av
koncernens årshyra.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom
tillverkningsindustrin står för 15 % (15 %) av hyresintäkterna. Fordons -
relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning
samt livsmedelsrelaterad verksamhet står för 14 % (12 %) respektive
10%(14%)avhyresintäkterna.Endiversifieringavhyres gästernas
branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres -
förluster.Dehuvuds akligasektorernaåterfinnsicirkeldiagrammet
nedan.
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings -
grad. Avtal som representerar 51 % av årshyran förfaller år 2027 eller
senare. Mellan åren 2023 och 2026 förfaller 7-15 % av årshyran per år.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
>2037203720362035203420332032203120302029202820272026202520242023
Förfalloår årshyra
Mkr
Löptider för hyresavtal
Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel
2023 545 219 000 284 7 %
2024 526 541 000 648 15 %
2025 411 669 000 649 15 %
2026 300 463 000 548 13 %
2027 157 429 000 434 10 %
> 2027 343 1 478 000 1 756 41 %
Totalt 2 282 3 798 000 4 320 100 %
Fördelning av kontrakterad årshyra
IT, utveckling,utbildning 6 %
Fastighetsservice 9 %
Byggmaterial 7 %
Övrigt 16 %
Media 5 %
Produktion,fastigheter 6 %
Logistik 5 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 10 %
Medicin,medicinteknik 6 %
Stat, kommun 2 %
Fordon 14 %
Tillverkningsindustri 15 %
Fördelning av hyresavtal
Andel av
kontrakterad årshyra
Årshyra
Antal
hyres avtal, st
Genom-
snittlig
årshyra, mkr Hyres duration, årMkr Andel, %
> 2 % 104 2 1 104 14
1–2 % 408 9 7 58 6
< 1 % 3 808 88 2 274 2 4
Totalt 4 320 100 2 282 2 5
===== SIDA 12 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202312
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial
Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter
till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag
och uppdateras kvartalsvis.
Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 773 (748) fastig -
heter fastställdes per 30 juni 2023 till 55 476 (52 004) miljoner kronor.
Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets -
värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har ökat med
2 245 (1 492) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till
–842 (1 866) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om
–1,5%.Undersammaperiodvardenvägdainflationen2,4%idemark -
nader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick
således till –3,8 %.
Av den orealiserade värdeförändringen var 399 miljoner kronor
hänförlig till förvaltning och –1 241 miljoner kronor huvudsakligen rela -
terattillantagandenomhöjdadirektavkastningskrav,förändradeinfla -
tionsförväntningar, högre fastighetskostnader samt höjd stämpelskatt i
Nederländerna.
Högreräntorochförsämradefinansieringsvillkorfortsätteratt
påverka likviditeten i fastighetsmarknaden negativt. Ett antal transak -
tioner inom Sagax marknadssegment har genomförts under perioden,
men jämfört med tidigare år är omsättningen låg. Osäkerheten i värde -
bedömningarna är således fortsatt högre än normalt.
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 97 % av
fastighetsvärdet har per 30 juni 2023 värderats av auktoriserade fastig -
hets värderare från oberoende värderings företag. För övriga fastigheter
har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med internvärde -
ring.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassa -
flödeskalkylerivilkadriftnetton,investeringarochrestvärden
nuvärdes beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående
löptidavbefintligahyresavtalochvarierarmellan5och20år.Kalkyl -
perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax års -
redovisning för 2022 sidan 96.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylräntaförnuvärdesberäkningavkassaflöde(5,0–16,1%),kalkyl -
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,0–16,1 %) och direktavkast -
ningskrav för restvärdes bedömning (4,0–14,0 %) baseras på analyser av
genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende
risknivå och respektive fastighets marknads position.
Denvägdakalkylräntanförnuvärdesberäkningavkassaflödeoch
restvärden steg till 7,9 % (7,4 %) respektive 8,0 % (7,5 %) för fastighets -
portföljen. Det vägda direktavkastningskravet steg till 6,3 % (6,2 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2022 52 682 751
Förvärv av fastigheter 1 096 25
Investeringar i befintligt bestånd 315
Avyttring av fastigheter –21 –3
Omräkningseffekt valuta 2 245
Orealiserad värdeförändring –842
Fastighetsbestånd 30 juni 2023 55 476 773
Fastigheternas marknadsvärde
Finland 35 % (19 583 mkr)
Sverige 27 % (14 723 mkr)
Övriga Europa 0 % (144 mkr)
Spanien 6 % (3 464 mkr)
Frankrike 15 % (8 438 mkr)
Nederländerna 14 % (7 731 mkr)
Tyskland 3 % (1 394 mkr)
Koncernens hyresvärde
Finland 40 % (1 823 mkr)
Sverige 23 % (1 022 mkr)
Övriga Europa 0 % (13 mkr)
Spanien 5 % (232 mkr)
Frankrike 16 % (725 mkr)
Nederländerna 13 % (587 mkr)
Tyskland 3 % (115 mkr)
===== SIDA 13 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202313
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att
nå marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts
som attraktiva för aktieägarna. De ackumulerade investeringarna har
uppgått till 7 301 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad
utdelning till Sagax om 3 061 miljoner kronor. Det redovisade värdet på
dessa investeringar uppgick till 13 458 (11 152) miljoner kronor varav 93 %
bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB, Söderport Property Invest -
ment AB samt NP3 Fastigheter AB.
Under perioden bidrog dessa investeringar med sammanlagt 437
(391) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 405 (531) miljo-
nerkronortillkassaflödet.Sagaxandelavvärdeförändringarpåfastig-
heter uppgick till –525 (1 255) miljoner kronor och av värde förändringar
på derivat till –5 (248) miljoner kronor.
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje
AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland.
Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter.
För mer information se www.hemso.se.
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söder-
ports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i
Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av
fastighetsförvaltningen.
Motsvarande 75 % av Söderports hyresvärde om 1 082 miljoner
kronor återfanns i Stockholm den 30 juni 2023.
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter
AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framfö -
rallt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000
kvadrat meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru -
handel. Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och
regionstäder. Sagax ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning.
INTRESSEFÖRETAG
Nyfosa AB (Nyfosa)
Sagax äger aktier motsvarande 23,3 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa.
På Nyfosas årsstämma 25 april 2023 invaldes Sagax verkställande direk -
tör som ny ledamot i Nyfosas styrelse varvid Sagax därmed bedöms få
betydandeinflytandeiNyfosa.FöljaktligenredovisasinnehavetiNyfosa
därefter som ett intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Omklassi -
ficeringskeddeper25april2023baseratpåmarknadsvärdetsammadag
ochharresulteratienorealiseradvärdeförändringpåfinansiellainstru -
ment om –525 miljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav
uppgick till 2 652 (2 921) miljoner kronor och det redovisade värdet till
3 023 (–) miljoner kronor per 30 juni 2023.
Nyfosaärettfastighetsbolagaktivtpådensvenska,finskaoch
norska marknaden med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkom -
muner. Fastighetsbeståndet omfattade 512 fastigheter med ett samman -
lagt fastighetsvärde om 41,0 miljarder kronor och ett hyresvärde om
3 881 miljoner kronor per 30 juni 2023. Nyfosa är börsnoterat på Nas -
daq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se.
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger aktier motsvarande 21,3 % av rösterna och 15,8 % av kapitalet
i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 2 140 (2 574)
miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 166 (2 085) miljoner
kronor per 30 juni 2023. NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kom -
mersiella fastigheter med hög direkt avkastning främst i norra Sverige.
Fastighetsbeståndet omfattade 503 fastig heter med ett sammanlagt
fastighetsvärde om 20,0 miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 924
miljoner kronor per 30 juni 2023. NP3 är börs noterat på Nasdaq Stock -
holm, Large Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 24,0 % av rösterna och 21,8 % av kapitalet
i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 590 mil-
joner kronor och det redovisade värdet till 660 (517) miljoner kronor per
30 juni 2023. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella
fastigheter i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbestån -
det omfattade 126 fastigheter med ett sammanlagt marknadsvärde om 7,2
miljarder kronor och ett hyresvärde om 593 miljoner kronor per 30 juni
2023. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer
information se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag
===== SIDA 14 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202314
Sagax joint venture
Hemsö Söderport Ess-Sierra
2023, jan – jun 2022, jan – jun 2023, jan – jun 2022, jan – jun 2023, jan – jun 2022, jan – jun
Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50
Sagax andel av totalresultat, mkr –224 667 102 497 –16 55
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 152 152 117 120 15 16
Hyresintäkter, mkr 2 386 1 980 512 443 48 46
Förvaltningsresultat, mkr 1 187 1 184 234 256 31 33
Periodens resultat, mkr –1 842 4 790 203 1 061 –32 110
30 jun 2023 30 jun 2022 30 jun 2023 30 jun 2022 30 jun 2023 30 jun 2022
Redovisat värde för innehavet, mkr 4 502 5 329 2 806 2 762 297 323
Antal fastigheter 484 466 85 84 39 39
Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 071 84 683 14 418 14 269 1 540 1 617
Uthyrningsbar area, kvm 2 438 000 2 311 000 773 000 769 000 184 000 184 000
Hyresduration, år 9,7 9,7 3,9 4,4 7, 0 6,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 94 94 100 100
Räntebärande skulder, mkr 53 645 46 361 7 308 6 994 862 872
Kapitalbindning, år 5,8 6,4 1,9 1,9 1,4 2,4
Räntebindning, år 5,1 5,7 1,4 2,9 0,4 1,2
Marknadsvärde för derivat, mkr –313 237 162 95 – –
===== SIDA 15 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202315
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 30 juni 2023 till 34 689 (32 231)
miljoner kronor. Under perioden har eget kapi tal huvudsakligen
ökat med 2 040 miljoner kronor till följd av en riktad nyemission om
10 000 000 stamaktier av serie B, ett total resultat om 290 miljoner
kronor samt aktieutdelning om –1 111 miljoner kronor.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 30 934
(30 967) miljoner kronor motsvarande 31 023 miljoner kronor i nomi -
nellt belopp. Mot svarande 29 282 (28 999) miljoner kronor av skulderna
var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de ränte bärande
skulderna med 1 790 (1 117) miljoner kronor.
Börs noterade obligationslån uppgick till 26 996 (27 382) miljoner
kronor.Återståenderänte bärandeskuldbestodavföretagscertifikatom
1 683 (2 561) miljoner kronor samt skuld till banker om 2 254 (1 024)
miljoner kronor.
Icke-säkerställdaskulderinklusiveföretagcertifikatmotsvarade
94 % (94 %) av de räntebärande skulderna.
Räntetäckningsgraden uppgick till 6,5 (8,3) gånger under perioden
och belåningsgraden uppgick till 43 % (45 %) vid periodens utgång. Den
ränte bärande netto skulden motsvarade 6,8 (7,5) gånger EBITDA för de
senaste tolv månaderna och 6,3 (6,8) gånger framåtriktad EBITDA, se
sidan 9 för mer information.
Totalt har 3 444 (5 262) miljoner kronor upptagits i lån under perioden.
Totalt 6 635 (1 790) miljoner kronor har amorterats under perioden
varav 2 315 miljoner kronor avser förtidsinlösen av obligationslån. Den
räntebärande nettoskulden uppgick till 24 134 (24 056) miljoner kronor.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapital bindningen upp -
gick till 3,2 (3,7) år respektive 3,5 (4,1) år vid periodens utgång. Den
genomsnittliga räntan för ränte bärande skulder uppgick till 1,8 % (1,5 %)
inklusiveeffekteravderivat instrumentperbalansdagen.
Av Sagax räntebärande skulder löper 27 239 (27 077) miljoner kronor,
motsvarande 88 % (87 %) med fast ränta. Bolaget hade ränte tak och ränte-
swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 1 211 (1 430) miljoner
kronor motsvarande 3,9 % (4,6 %) av räntebärande skulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER
Sagax rörelsekapital per 30 juni 2023 uppgick till –5 439 (359) miljoner
kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för
certifikat programuppgickvidsammatidpunkttill9914(7318)miljo -
ner kronor. Inga ytter ligare säker heter behöver ställas för nyttjandet av
kredit faciliteterna.
Finansiering
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor 30 jun 2023 30 jun 2022
Räntebärande skulder 30 934 30 967
Räntebärande tillgångar –821 –670
Börsnoterade instrument 1) –5 957 –6 137
Likvida medel –22 –104
Nettoskuld 24 134 24 056
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
Ränte- och kapitalbindning 30 juni 2023
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt
belopp, mkr Ränta Andel
Nominellt
belopp, mkr Andel
2023 2 543 5,5 % 8 % 63 0 %
2024 3 940 1,9 % 13 % 3 689 12 %
2025 4 717 2,3 % 15 % 5 000 16 %
2026 3 538 1,6 % 11 % 3 538 11 %
2027 4 495 1,5 % 14 % 6 235 20 %
> 2027 11 792 0,9 % 38 % 12 499 40 %
Summa/
genomsnitt 31 023 1,8 % 100 % 31 023 100%
1) Inklusive derivat.
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
20232022202120202019201820172016201520142013
0
20
40
60
80
100
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
202320222021202020192018
===== SIDA 16 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202316
Derivatavtal 30 juni 2023
Belopp i miljoner kronor
Nominella
belopp
Återstående
löptid, år
Marknadsvärde
30 jun 2023
Marknadsvärde
31 dec 2022
Periodens
förändring
Nominella ränteswappar 957 4,5 12 2 10
Räntetak 254 1,0 9 12 –3
Summa/genomsnitt 1 211 3,7 21 14 7
Börsnoterade obligationslån 30 juni 2023
Löptid Räntebas Nominellt belopp meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2018-2024 Fast ränta 294 294 2,10 % 2,00 % 2024-01-17 XS1877540465
2019-2025 Fast ränta 400 401 2,05 % 2,25 % 2025-03-13 XS1962543820
2022-2026 Fast ränta 300 299 1,78 % 1,63 % 2026-02-24 XS2447539060
2020-2027 Fast ränta 300 299 1,26 % 1,13 % 2027-01-30 XS2112816934
2021-2028 Fast ränta 500 497 0,88 % 0,75 % 2028-01-26 XS2291340433
2021-2029 Fast ränta 500 500 1,01 % 1,00 % 2029-05-17 XS2342227837
Summa/genomsnitt 2 294 2 289 1,44 % 1,39 %
Finansieringskällor
Obligationer 87 % (26 996 mkr)
Banklån 7 % (2 254 mkr)
Företagscertifikat 6 % (1 683 mkr)
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder
89 % (27 274 mkr)
Säkerställda skulder 6 % (1 977 mkr)
Företagscertifikat 5 % (1 683 mkr)
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i
EMTN-program 30 jun 2023 31 dec 2022
Rating enligt Moody's Investors Service Baa3, Positive outlook Baa3, Positive outlook
Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 36 % 35 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 10,7 x 12,7 x
Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45 % 3 % 3 %
===== SIDA 17 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202317
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande -
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid perio -
dens slut uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 448
(387) miljoner kronor.
RÄNTEBÄRANDE LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR
Räntebärande långfristiga fordringar uppgick till 735 (667) miljoner kro -
nor och består av ett konvertibelt skuldebrev utställt av franska Groupe
BMG värderat till 613 (552) miljoner kronor med en löptid till 2024-12-31
samt reverser värderade till 123 (114) miljoner kronor som ställts ut i
samband med en fastighetsförsäljning under 2021.
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument består av börsnoterade aktier som inte utgör
innehav i intresseföretag samt obligationer och uppgick sammanlagt till
629 (3 519) miljoner kronor. Börsnoterade aktier redovisas till balans -
dagens stängningskurser och uppgick till 33 (3 475) miljoner kronor.
MinskningenberorpåattinnehavetiNyfosaABharomklassificerats
till joint venture och intresseföretag och att innehavet i Cibus Nordic
Real Estate AB avyttrats. Därutöver har Sagax investerat i börsnoterade
obligationer som vid periodens slut redovisas till ett värde om 597 (44)
miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13.
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 1 002 (852) miljoner kronor
och består huvudsakligen av förutbetalda kostnader och upplupna intäk -
ter om 426 (339) miljoner kronor samt hyresfordringar uppgående till
194 (167) miljoner kronor.
Övriga balansposter
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
202320222021202020192018
43
Räntetäckningsgraden ska överstiga
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
202320222021202020192018
6,5
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
2
4
6
8
10
202320222021202020192018
6,8
FINANSPOLICY
Sagaxfinanspolicyangerriktlinjerochreglerförfinansverksamheten
isyfteattbelysahurdefinansiellariskernaskabegränsas.Sagaxhar
följanderiktlinjerförfinansieringsverksamheten:
■ Belåningsgrad om högst 50 %.
■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig
till bolagets riktlinjer.
===== SIDA 18 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202318
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
apr-jun
2022
apr-jun
2022
jan-dec
Rullande tolv
månader
Hyresintäkter 2 048 1 787 1 040 902 3 696 3 956
Övriga intäkter 9 12 5 6 31 28
Driftskostnader –183 –171 –79 –74 –346 –357
Underhållskostnader –49 –37 –24 –19 –84 –96
Fastighetsskatt –103 –89 –53 –46 –178 –192
Övriga fastighetskostnader –42 –39 –19 –19 –87 –90
Driftnetto 1 679 1 462 870 751 3 032 3 249
Central administration –80 –77 –38 –42 –174 –176
Resultat från joint venture och intresseföretag –90 1 530 58 843 1 375 –245
– varav förvaltningsresultat 437 391 252 204 766 812
– varav värdeförändringar –530 1 502 –189 823 852 –1 181
– varav skatt –11 –392 –20 –213 –351 30
– varav övrigt 15 29 15 29 108 94
Finansiella intäkter 271 85 108 46 235 421
Finansiella kostnader –336 –229 –171 –119 –492 –599
Finansiell kostnad räntekomponent leasing –15 –14 –8 –7 –28 –30
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 1 430 2 759 819 1 473 3 948 2 619
– varav förvaltningsresultat 1 956 1 620 1 014 834 3 339 3 676
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 0 –8 0 –2 –12 –4
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade –842 1 866 –508 996 1 709 –999
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 23 2 18 2 3 24
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –725 –2 444 –211 –2 073 –2 343 –624
Resultat före skatt –113 2 176 119 396 3 305 1 015
Uppskjuten skatt –1 –392 –8 –213 –523 –133
Aktuell skatt –100 –42 –57 –22 –63 –120
Periodens resultat –214 1 742 53 161 2 718 762
Övrigt totalresultat
– poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 946 807 724 588 1 478 1 618
Andel övrigt totalresultat för joint venture 15 21 13 14 27 20
Omräkningseffekter säkringsredovisning –466 –480 -346 –370 –878 –865
Skatt på poster som kan komma att återföras 9 –18 9 –24 –42 –16
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 504 330 400 208 585 758
Totalresultat för perioden 290 2 072 453 369 3 303 1 520
Resultat per A- och B-aktie, kr –1,07 5,09 –0,03 0,31 7, 76 1,60
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –1,07 5,08 –0,03 0,31 7, 75 1,60
Resultat per D-aktie, kr 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 2,00
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 318,6 317, 7 319,1 317, 7 317, 8 318,3
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 318,7 318,2 319,6 318,3 318,3 318,7
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3
===== SIDA 19 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202319
Koncernens rapport över finansiell
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2023
30 jun
2022
30 jun
2022
31 dec
Förvaltningsfastigheter 55 445 52 004 52 655
Förvaltningsfastigheter till försäljning 30 – 27
Leasingavtal nyttjanderätt 448 357 380
Joint venture och intresseföretag 13 458 11 152 11 022
Derivat 21 5 14
Räntebärande långfristiga fordringar 735 667 746
Övriga anläggningstillgångar 152 180 146
Summa anläggningstillgångar 70 290 64 365 64 991
Börsnoterade instrument 629 3 519 3 891
Kortfristig finansiell leasingfordran – – 2 008
Övriga omsättningstillgångar 1 002 852 865
Kassa och bank 22 104 76
Summa omsättningstillgångar 1 653 4 474 6 840
Summa tillgångar 71 943 68 840 71 831
Eget kapital 34 689 32 231 33 463
Långfristiga räntebärande skulder 25 499 28 329 29 820
Uppskjuten skatteskuld 3 914 3 561 3 779
Derivat – 0 –
Leasingskuld nyttjanderätt 448 387 380
Övriga långfristiga skulder 301 250 299
Summa långfristiga skulder 30 162 32 526 34 278
Företagscertifikat 1 683 2 561 1 572
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 3 752 77 902
Övriga kortfristiga skulder 1 657 1 444 1 616
Summa kortfristiga skulder 7 092 4 082 4 090
Summa eget kapital och skulder 71 943 68 840 71 831
===== SIDA 20 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202320
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
apr-jun
2022
apr-jun
2022
jan-dec
Rullande tolv
månader
Resultat före skatt –113 2 176 119 396 3 305 1 015
Värdeförändringar på finansiella instrument 702 2 442 193 2 071 2 341 600
Värdeförändringar på fastigheter 842 –1 858 510 –994 –1 697 1 004
Resultat från joint venture och intresseföretag 90 –1 530 –58 –843 –1 375 245
Utdelning från joint venture och intresseföretag 405 531 291 396 577 452
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 23 25 12 14 44 42
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –55 –37 –42 –22 –31 –48
Betald skatt –111 –105 –80 –46 –149 –156
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital 1 782 1 643 944 973 3 015 3 154
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 115 –67 –82 –36 –159 22
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –292 –30 112 135 371 109
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 605 1 546 974 1 072 3 227 3 285
Förvärv av fastigheter –1 096 –2 263 –1 078 –1 299 –3 202 –2 035
Försäljning av fastigheter 21 –2 – 3 47 71
Investeringar i befintliga fastigheter –315 –321 –151 –168 –715 –708
Förvärv av börsnoterade aktier –285 –1 426 –260 –1 189 –1 617 – 476
Försäljning av börsnoterade aktier 512 – 443 – – 512
Förvärv av finansiella instrument –460 – –225 – –106 –566
Avyttring av finansiella instrument 2 026 – 2 008 – 44 2 070
Förvärv av joint venture och intresseföretag –84 –11 –34 –11 –29 –102
Avyttring av joint venture och intresseföretag – 3 – 3 3 –
Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag – –123 – –83 –238 –115
Utlåning till joint venture och intresseföretag –10 –40 –10 –16 –64 –33
Ökning av övriga anläggningstillgångar -46 –36 – –16 –58 –68
Minskning av övriga anläggningstillgångar 59 – 59 – 33 92
Kassaflöde från investeringsverksamheten 322 –4 218 752 –2 776 –5 902 –1 362
Emission av B-aktier 2 040 39 2 040 39 39 2 040
Utbetald utdelning till aktieägare –985 –809 –922 –746 –935 –1 111
Incitamentsprogram 8 –24 8 –24 –24 9
Upptagna lån 3 444 5 262 230 2 112 7 631 5 813
Amorterade lån –6 635 –1 790 –3 276 –3 –4 050 –8 894
Lösen av finansiella instrument – 16 – 16 16 –
Minskning av övriga långfristiga skulder –14 –11 – – –23 –26
Ökning av övriga långfristiga skulder 160 11 160 12 11 160
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 982 2 694 –1 760 1 406 2 666 –2 010
Periodens kassaflöde –55 22 –34 –298 –10 –87
Kursdifferens i likvida medel 1 –2 – – 2 5
Förändring av likvida medel –54 20 –34 –298 –8 –82
Likvida medel vid periodens ingång 76 84 56 402 84 104
Likvida medel vid periodens utgång 22 104 22 104 76 22
===== SIDA 21 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202321
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Reserver
omräkningsdifferenser
Intjänade
vinstmedel inkl.
periodens resultat Totalt eget kapital1)
Eget kapital 31 december 2021 780 3 578 493 26 228 31 079
Periodens resultat januari-juni 2022 – – – 1 742 1 742
Övrigt totalresultat januari-juni 2022 – – 330 – 330
Totalresultat för perioden – – 330 1 742 2 072
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier incitamentsprogram 1 38 – – 39
Aktieutdelning – – – –935 –935
Transaktioner med aktieägare 1 38 – –935 –-896
Övriga transaktioner
Inlösen incitamentsprogram – – – –31 –31
Teckning incitamentsprogram – – – 7 7
Övriga transaktioner – – – –24 –-24
Eget kapital 30 juni 2022 781 3 616 823 27 011 32 231
Periodens resultat juli-december 2022 – – – 978 978
Övrigt totalresultat juli-december 2022 – – 255 – 255
Totalresultat för perioden – – 255 978 1 233
Eget kapital 31 december 2022 781 3 616 1 078 27 988 33 463
Periodens resultat januari-juni 2023 – – – –214 –214
Övrigt totalresultat januari-juni 2023 – – 504 – 504
Totalresultat för perioden – – 504 –214 290
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 18 2 022 – – 2 040
Aktieutdelning – – – –1 111 –1 111
Transaktioner med aktieägare 18 2 022 – –1 111 928
Övriga transaktioner
Teckning incitamentsprogram – – – 8 8
Övriga transaktioner – – – 8 8
Eget kapital 30 juni 2023 799 5 638 1 582 26 671 34 689
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Koncernens rapport över förändringar
i eget kapital
===== SIDA 22 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202322
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
Nettoomsättning 100 51 118
Administrationskostnader –62 –53 –125
Resultat före finansiella intäkter och kostnader 37 –3 –7
Resultat från andelar i koncernföretag 95 – 1 863
Resultat från andelar i joint venture 161 – 109
Finansiella intäkter 435 419 1 314
Finansiella kostnader –290 –214 –1 305
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 437 202 1 974
Bokslutsdispositioner – – 35
Skatt –3 –1 –7
Periodens resultat 435 202 2 002
Moderbolagets balansräkning
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2023
30 jun
2022
30 jun
2022
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 1 1 1
Fordringar på koncernföretag 1 769 1 614 1 714
Övriga finansiella anläggningstillgångar 14 535 13 164 13 378
Summa anläggningstillgångar 16 306 14 779 15 093
Kassa och bank 0 –69 –
Fordringar på koncernföretag 24 727 22 039 25 044
Övriga omsättningstillgångar 28 75 29
Summa omsättningstillgångar 24 755 22 045 25 073
Summa tillgångar 41 061 36 824 40 166
Eget kapital 6 605 3 491 5 278
Obeskattade reserver 22 30 22
Långfristiga räntebärande skulder 6 974 9 166 9 935
Skulder till koncernföretag 18 374 18 365 18 111
Uppskjuten skatteskuld 5 4 5
Summa långfristiga skulder 25 354 27 535 28 050
Kortfristiga räntebärande skulder 1 716 2 535 1 670
Skulder till koncernföretag 7 037 2 903 4 847
Övriga kortfristiga skulder 327 331 298
Summa kortfristiga skulder 9 080 5 769 6 815
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 41 061 36 824 40 166
===== SIDA 23 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202323
Segmentinformation
Resultatposter per segment Hyresintäkter1) Driftnetto
Värdeförändringar fastigheter
Totalavkastning Orealiserade Realiserade
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
Sverige 471 431 398 365 –437 722 – 0 –39 1 087
Finland 816 689 659 547 –130 223 – –8 529 762
Frankrike 324 258 251 199 –76 193 0 – 176 392
Nederländerna 270 217 242 193 –196 516 – – 46 708
Spanien 109 143 99 129 –3 246 – – 96 375
Tyskland 51 45 49 44 7 –31 – – 56 13
Övriga Europa 6 5 6 5 –7 –2 – – –2 3
Ej fördelat – – –25 –19 – – – – –25 –19
Totalt 2 048 1 787 1 679 1 462 –842 1 866 0 –8 838 3 321
Tillgångsposter per segment
Marknadsvärde
fastigheter
Investeringar
fastigheter
Förvärv
fastigheter
Försäljning
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2023
30 jun
2022
30 jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
Sverige 14 723 14 652 191 83 186 90 – –
Finland 19 583 16 906 49 166 726 483 – –6
Frankrike 8 438 6 977 46 16 46 1 140 –21 –
Nederländerna 7 731 7 109 17 15 94 200 – –
Spanien 3 464 4 990 11 40 42 297 – –
Tyskland 1 394 1 234 2 – 1 52 – –
Övriga Europa 144 135 – – – – – –
Totalt 55 476 52 004 315 321 1 096 2 263 –21 –6
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
===== SIDA 24 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202324
Nyckeltal
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
2018
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,2 5,7 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8
Överskottsgrad, % 82 82 82 83 83 83 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 95 97 95 96 95 95 95
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 95 95 95
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 3 979 3 974 3 895 3 759 3 480 3 022 2 850
Antal fastigheter vid periodens utgång 773 748 751 673 673 553 512
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,4 5,7 5,7 5,9 6,6 6,7 6,8
Avkastning på eget kapital, % –1,3 11,0 8,4 36,6 17, 8 23,7 23,7
Genomsnittlig ränta, % 1,8 1,5 1,7 1,4 1,8 1,9 2,2
Räntebindning inkl. derivat, år 3,2 3,7 3,2 4,0 3,4 3,5 3,0
Kapitalbindning, år 3,6 4,1 3,7 4,3 3,4 3,8 3,6
Soliditet, % 48 47 47 50 48 48 46
Belåningsgrad, % 43 45 45 42 43 44 47
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,3 6,8 6,5 5,4 6,4 6,6 7,1
Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,8 7, 5 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4
Räntetäckningsgrad, ggr 6,5 8,3 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 10,7 11, 4 12,7 9,4 6,4 5,3 4,3
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr
213,00 188,70 236,50 305,00 169,60 136,20 65,70
Substansvärde (NAV), kr 108,07 102,50 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22
Eget kapital, kr 92,28 8 7, 4 5 91,33 83,93 55,19 46,86 35,70
Eget kapital efter utspädning, kr 92,14 8 7, 3 6 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67
Resultat, kr –1,07 5,09 7, 76 30,09 10,80 12,15 9,24
Resultat efter utspädning, kr –1,07 5,08 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24
Förvaltningsresultat, kr 5,74 4,70 9,71 8,01 6,63 5,51 4,31
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 5,74 4,69 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
Kassaflöde, kr 5,20 4,78 8,69 6,59 6,10 4,86 3,95
Kassaflöde efter utspädning, kr 5,19 4,77 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95
Utdelning per aktie, kr – – 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00
Antal vid periodens utgång, miljoner 328,0 318,0 318,0 317, 7 317, 3 317,1 316,8
Antal vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 328,5 318,4 318,5 318,0 317,9 317, 5 317,1
Genomsnittligt antal, miljoner 318,6 317, 7 317, 8 317, 5 317,1 316,9 316,7
Genomsnittligt antal efter utspädning, miljoner 318,7 318,2 318,3 318,0 317, 7 317, 3 316,9
Data per D-aktie
Börskurs vid periodens utgång, kr 26,10 23,05 26,70 33,40 32,05 36,35 31,70
Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 1,00 1,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr – – 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal vid periodens utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 125,8 10 7, 8 101,9
Genomsnittligt antal, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,2 118, 4 105,7 83,0
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32–33.
===== SIDA 25 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202325
Aktien och ägarna
Sagax hade vid periodens utgång 23 732 (23 220) aktieägare. Börsvärdet
uppgick till 73 217 (62 942) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är
noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Totalt fanns 456 281 346 aktier utestående vid periodens utgång
varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen
ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Sagax genomförde den 21 juni 2023 en riktad nyemission om
10 000 000 stamaktier av serie B. Emissionen har tillfört bolaget 2 040
miljoner kronor i eget kapital.
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,4 % av antalet utestående
A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör och styrelse ledamöter
omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under
perioderna 2021-2024, 2022-2025 respektive 2023-2026. Tecknings -
kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive optionsprograms
inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen enligt
fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade på Nasdaq Stock -
holms huvudlista under respektive treårsperiod. Teckningsoptionerna
kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax aktie
har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade
fastighetsbolagen under respektive treårs period.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande
tolv månadersbasis uppgick till 10,74 (8,82) kronor vilket jämfört med
aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel
om 19,8 (21,4).
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 92,14
(87,36) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 108,07
(102,50) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 231 %
(216 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 197 % (184 %) av
substansvärdet per A- och B-aktie.
1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Nyckeltal per B-aktie
2023
30 jun
2022
30 jun
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
2019
31 dec
2018
31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr 213,00 188,70 236,50 305,00 169,60 136,20 64,70
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 10,74 8,82 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
Kassaflöde efter utspädning, kr 1)2) 9,10 7 ,82 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95
Eget kapital efter utspädning, kr 92,14 8 7, 3 6 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67
Substansvärde, kr 108,07 102,50 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 1) 19,8 21,4 24,4 38,2 25,6 24,7 15,0
Börskurs/Kassaflöde, ggr1)2) 23,4 24,1 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0 16,4
Börskurs/Eget kapital, % 231 216 259 364 308 292 182
Börskurs/Substansvärde, % 197 184 222 311 255 240 147
5
10
15
20
25
30
35
40
20232022202120202019201820172016201520142013
Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie
Ggr
Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie,
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
20232022202120202019201820172016201520142013
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs/substansvärde (NAV) per B-aktie
Börskurs/eget kapital per B-aktie
===== SIDA 26 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202326
Antal aktier Antal aktieägare
1–500 16 817
501–1 000 1 963
1 001–2 000 1 542
2 001–5 000 1 459
5 001–10 000 697
10 001–50 000 844
50 001– 410
Totalt 23 732
Aktieägarkategori Antal Röstandel
Privatpersoner
bosatta i Sverige 21 657 9 %
Privatpersoner
bosatta utomlands 116 0 %
Företag/institutioner
i Sverige 731 75 %
Företag/institutioner
utomlands 1 228 16 %
Totalt 23 732 100 %
Aktieägare per land Antal Röstandel
Sverige 22 388 84 %
USA 61 7 %
Storbritannien 79 2 %
Irland 10 2 %
Luxemburg 46 1 %
Övriga 1 148 4 %
Totalt 23 732 100 %
Aktieägarstruktur 30 juni 2023
Största aktieägare 30 juni 2023 1)
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster2)
David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 17, 2 % 29,5 %
Staffan Salén med bolag 5 637 309 31 598 279 95 600 8,2 % 12,7 %
Fjärde AP-fonden 805 716 15 501 962 9 442 945 5,6 % 4,8 %
Tredje AP-fonden – 24 752 658 – 5,4 % 3,6 %
Avanza Pension 46 089 673 733 12 285 819 2,9 % 1,9 %
Vanguard – 7 111 721 4 938 076 2,6 % 1,7 %
SEB Fonder – 11 997 330 – 2,6 % 1,7 %
Länsförsäkringar Fonder – 9 073 484 700 650 2,1 % 1,4 %
Handelsbanken Fonder – 7 634 322 1 125 807 1,9 % 1,3 %
Rutger Arnhult med bolag – 306 824 7 535 303 1,7 % 1,1 %
BlackRock – 7 465 101 6 739 1,6 % 1,1 %
Swedbank Robur Fonder 500 000 6 143 500 – 1,5 % 1,6 %
Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %
Norges Bank – 3 279 679 2 972 130 1,4 % 0,9 %
Erik Selin med bolag 1 174 959 1 620 049 2 025 448 1,1 % 2,2 %
Lannebo Fonder – 4 788 126 – 1,0 % 0,7 %
Patrik Brummer – – 4 066 666 0,9 % 0,6 %
Andra AP-fonden – 4 052 556 – 0,9 % 0,6 %
Folksam – 3 569 091 – 0,8 % 0,5 %
ODIN Fonder – 3 352 385 – 0,7 % 0,5 %
Summa 20 största ägare 22 405 073 208 504 496 50 295 183 61,6 % 69,6 %
Övriga aktieägare 4 160 685 92 949 763 75 966 146 37,9 % 30,4 %
Delsumma 26 565 758 301 454 259 126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % –
Totalt 26 565 758 303 454 259 126 261 329 100,0 % 100,0 %
– varav styrelse och medarbetare 20 253 565 105 016 513 5 370 920 28,6 % 45,1 %
1) Aktieägarstruktur per 30 juni 2023 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Modular Finance.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet
på årsbasis, %
Genomsnittlig handels volym
per handelsdag, mkr
30 jun 2023 30 jun 2022 30 jun 2023 30 jun 2022 30 jun 2023 30 jun 2022
A-aktier 215,00 189,50 1 12 0,3 2,7
B-aktier 213,00 188,70 26 34 75,4 102,5
D-aktier 26,10 23,05 56 71 7, 6 10,9
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier
Rösträtt
per aktie Antal röster
Rösträtts-
andel
Aktiekapital-
andel
A-aktier 26 565 758 1,0 26 565 758,00 38 % 6 %
B-aktier 303 454 259 0,1 30 345 425,90 44 % 67 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 28 %
Summa 456 281 346 69 537 316,80 100 % 100 %
===== SIDA 27 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202327
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisnings sed måste
företagsledningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i
bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och
kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan
avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika
risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat
och finansiella ställning.
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas kraftigt av de bedöm -
ningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga
bedömningar har fastigheter motsvarande 97 % av fastighetsvärdet per
30 juni 2023 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från obero -
ende värderingsföretag. Fastighetsvärderingar är till sin karaktär alltid
behäftade med viss osäkerhet.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken
för vakanser.
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta
innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el,
fastig hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna
hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av för -
ändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor
för exempelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är
indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i
vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre
antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar.
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för kon -
cernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns
tillgängliga på www.sagax.se.
VALUTARISKER
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta -
kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 juni
2023, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 9 096 (6 611) miljoner
kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 26 % (23 %)
av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning omräknas kon -
cernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funktionella
valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurser, 1 euro
motsvarade 11,79 kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,58 kronor.
Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för
perioden, 1 euro motsvarade 11,32 kronor och 1 dansk krona motsvarade
1,52 kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlands -
verksamhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga
valuta kurseffekter redo visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har bolaget policyer som medför förbud för Sagax medarbe -
tare och styrelseledamöter att:
i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax
verksamhet.
ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per
denna rapports avgivande.
ÖVRIGA RISKER
Rysslands invasion av Ukraina, ökad inflation och stigande marknads -
räntor har haft en negativ effekt på de finansiella marknaderna med
bland annat stigande marknadsräntor och ökad volatilitet som följd.
Därigenom har även fastighetsmarknaden påverkats negativt. Bolaget
följer utvecklingen för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella
risker.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2022, på
sidorna 50-53.
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2023
30 jun
2022
30 jun
Förvaltningsfastigheter 3 444 3 485
Övriga tillgångar 127 123
Summa tillgångar 3 571 3 608
Räntebärande skulder 2 483 2 715
Övriga skulder 317 204
Summa skulder 2 800 2 919
Nettoexponering 771 689
===== SIDA 28 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202328
Känslighetsanalys per 30 juni 20231)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på
förvaltnings resultat,
årsbasis
Effekt på
resultat efter
skatt, årsbasis
Effekt på
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +45/–45 +37/–37 +37/–37
Hyresintäkter +/–1 % +43/–43 +35/–35 +35/–35
Fastighetskostnader +/–1 % – 7/+7 – 6/+6 – 6/+6
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –8/+8 – 7/+7 – 7/+7
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –28/+28 –22/+22 –22/+22
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +222/–222 +178/–178 +910/–910
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/–10 % +28/–28 +23/–23 +23/–23
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Känslighetsanalys för fastighetsvärden
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –11 095 –5 548 0 5 548 11 095
Belåningsgrad, % 51 47 43 40 37
Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 86 91 96 100 ET
Räntetäckningsgrad, ggr 5,9 6,2 6,5 6,8 ET
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 734/+1 888
Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –941/+967
Hyresintäkter +/– 5 % +2 442/–2 477
Fastighetskostnader +/– 5 % –343/+338
===== SIDA 29 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202329
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med Inter -
national Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet
IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända Inter -
national Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av
International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC).
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse
med de som tillämpades i årsredovisningen för 2022 och ska läsas till -
sammans med denna.
Det föreligger inga förändringar av redovisningsstandarder under
2023 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rappor -
tering.
Avrundningsdifferenser kan förekomma.
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2022. Inga materiella förändringar avseende transaktioner
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2022.
HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Den 14 juli 2023 pressmeddelades att Sagax genom 8 separata trans -
aktioner förvärvat sammanlagt 9 fastigheter för motsvarande 380
miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om
39 000 kvadratmeter huvudsakligen bestående av lokaler för lager- och
industriändamål. Årshyran uppgår till motsvarande 28 miljoner kronor.
Uthyrningsgraden uppgår till 98 % och hyresavtalens genomsnittliga
återstående löptid till 3,9 år. Av förvärven har motsvarande 43 miljo -
ner kronor tillträtts under det andra kvartalet 2023. Återstående 337
miljoner kronor beräknas tillträdas under det tredje kvartalet 2023.
Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Spanien (189 miljoner
kronor), Frankrike (166 miljoner kronor) samt Nederländerna (25 miljo -
ner kronor). För ytterligare information se pressmeddelande .
Den 17 juli 2023 pressmeddelades att Sagax ingått avtal med Hedin
Mobility Group om förvärv och återuthyrning av 16 fastigheter belägna i
Nederländerna, Belgien och Tyskland. I samband med tillträdet kommer
Hedin Mobility Group att ingå långsiktiga så kallade triple-net hyres-
avtal för samtliga fastigheter. Förvärvet avser 16 fastigheter omfattande
sammanlagt 68 800 kvadrat meter uthyrningsbar area och 180 000
kvadratmeter mark. Sagax investering uppgår till motsvarande 1 110
miljoner kronor inklusive transaktionskostnader. Hyran uppgår till
motsvarande 77 miljoner kronor per år och är indexerad till KPI eller
motsvarande index. Uthyrningsgraden uppgår till 100 %. Hyresavtalen
löper i 8 till 12 år med en genomsnittlig initial löptid om 10 år. Hyresgäs -
ten har en ensidig rätt att förlänga hyresavtalen med upp till 5 år. Fast -
igheterna beräknas tillträdas under tredje och fjärde kvartalen 2023.
Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment Nederländerna (537
miljoner kronor), Övriga Europa (506 miljoner kronor), samt Tyskland
(67 miljoner kronor). För ytterligare information se pressmeddelande
Övriga upplysningar
===== SIDA 30 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202330
Stockholm den 17 juli 2023
AB SAGAX (publ)
Organisationsnummer 556520-0028
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin
VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden.
Informationen lämnades för offentliggörande den 17 juli 2023, klockan 16.00, CEST.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
===== SIDA 31 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202331
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se.
Delårsrapport januari-september 2023 27 oktober 2023
Bokslutskommuniké 2023 16 februari 2024
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
September 2023
■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 september 2023
■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 september 2023
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 29 september 2023
December 2023
■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 december 2023
■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 december 2023
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 29 december 2023
Mars 2024
■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 mars 2024
■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2024
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 28 mars 2024
Kalendarium
===== SIDA 32 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202332
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av
företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom -
snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital
förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter åter -
läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala
tillgångar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie -
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area direkt efter periodens utgång i förhållande till total
uthyrningsbar area direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till -
gångar vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med återläggning
av tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas
innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i
för hållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för
erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
EBITDA/Nettoskuld åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid
periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till
D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid
periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyres -
värde direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska
utnyttjande graden i koncernens fastigheter.
EURIBOR EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) är en daglig referensränta som be -
räknas som ett genomsnitt av de räntor som banker i EU-länderna erbjuder
varandra för utlåning i euro.
Ej alternativt nyckeltal.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjänings -
förmåga med återläggning av tomträttsavgälder, i förhållande till fastig -
heternas bokförda värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration
med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag
rullande 12 månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
EBITDA/Nettoskuld, framåtriktad åskådliggöra
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier,
dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och
B-aktier.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg
för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte -
rings perioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt
fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda
fastigheter.
===== SIDA 33 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202333
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Kassaflöde per A- och B-aktie Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet samt
minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier.
Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier för
perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresse företag har
lagts till resultat före skatt.
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna
av A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar,
likvida medel och börsnoterade instrument.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt
EMTN-program
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier
och likvida medel.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt EMTN-
program/Totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier
och likvida medel i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida
medel och börsnoterade instrument i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Resultat i relation till genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn
tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden.
IFRS-nyckeltal.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa
faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas
normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och
intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intressefö -
retag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella
kostnader.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och
kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
STIBOR STIBOR (Stockholm Interbank Offered Rate) är en daglig referensränta som
beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker erbjuder varandra
för utlåning i svenska kronor.
Ej alternativt nyckeltal.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av
reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära
skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende
reserveringar för räntederivat.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/Totala
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
innehavare.
Totalavkastning på aktie Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden
erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som
kommit aktieägarna till godo.
Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig -
heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång
justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och
värde tillväxt för fastigheterna under en period.
Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets -
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med
IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående
potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt
att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.
===== SIDA 34 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202334
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.
Belopp i miljoner kronor
om inte annat anges
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt –214 1 742 2 718
Tillägg för omräkning till årsvärde –214 1 742 –
Justerat resultat efter skatt –428 3 484 2 718
Genomsnittligt eget kapital 34 076 31 655 32 272
Avkastning på eget kapital –1,3 % 11 % 8,4 %
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat 1 956 1 620 3 339
Tillägg för omräkning till årsvärde 1 956 1 620 –
Finansiella kostnader 351 242 520
Tillägg för omräkning till årsvärde 351 242 –
Resultat före finansiella kostnader 4 614 3 725 3 859
Genomsnittligt totalt kapital 71 887 65 637 67 133
Avkastning på totalt kapital 6,4 % 5,7 % 5,7 %
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, tusental kvm 3 798 3 836 3 719
Totalt uthyrningsbar area,
tusental kvm 3 979 3 974 3 895
Areamässig uthyrningsgrad 95 % 97 % 95 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder 30 934 30 967 32 294
Totala tillgångar 71 943 68 840 71 831
Belåningsgrad 43% 45 % 45%
Direktavkastning
Driftnetto 1 679 1 462 3 032
Återläggning av tomträttsavgäld –14 -12 –25
Tillägg för omräkning till årsvärde 1 665 1 450 –
Innehavsjustering,
förvärv/försäljningar 23 33 –77
Valutaomräkning till
balansdagskurs 110 53 112
Justerat driftnetto 3 463 2 987 3 042
Fastigheternas redovisade värde 55 476 52 004 52 682
Direktavkastning 6,2% 5,7% 5,8%
EBITDA rullande 12 månader
Driftnetto 3 249 2 783 3 032
Central administration –176 -160 –174
Utdelningar från joint venture och
intresseföretag 452 594 577
EBITDA 3 525 3 217 3 435
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital 34 689 32 231 33 463
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 -4 419 –4 419
Eget kapital hänförligt till A- och
B-aktier 30 270 27 812 29 044
Antal aktier, st 328 020 017 318 020 017 318 020 017
Antal aktier efter utspädning, st 328 514 217 318 360 134 318 459 519
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 92,28 8 7, 4 5 91,33
Eget kapital per A- och B-aktie
efter utspädning, kr 92,14 8 7, 3 6 91,20
Belopp i miljoner kronor
om inte annat anges
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 4 320 3 744 4 024
Hyresvärde 4 517 3 891 4 195
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjänings -
förmåga 3 550 3 089 3 319
Återläggning av tomträttsavgäld –28 –24 –25
Justerat driftnetto 3 522 3 065 3 294
Fastigheternas bokförda värde 55 476 52 004 52 682
Framåtriktad direktavkastning 6,3 % 5,9 % 6,3 %
Framåtriktad EBITDA
Driftnetto enligt aktuell intjänings -
förmåga 3 550 3 089 3 319
Central administration –176 –160 –174
Utdelningar från joint venture och
intresseföretag 452 594 577
Framåtriktad EBITDA 3 826 3 523 3 722
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt –214 1 742 2 718
Skatt 112 826 937
Värdeförändringar 2 059 –948 –316
Förvaltningsresultat 1 956 1 620 3 339
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat 1 956 1 620 3 339
Utdelning hänförlig till D-aktier –126 –126 –253
Justerat förvaltnings resultat 1 830 1 494 3 086
Genomsnittligt antal A- och B-
aktier efter utspädning 318 725 515 318 194 884 318 301 177
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie efter utspädning, kr 5,74 4,69 9,70
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader
Förvaltningsresultat 3 676 3 060 3 339
Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253 –253
Justerat förvaltnings resultat 3 423 2 807 3 086
Genomsnittligt antal A- och B-
aktier efter utspädning 318 725 515 318 194 884 318 301 177
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie efter utspädning, kr 10,74 8,82 9,70
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie föregående period 8,82 7, 31 7,9 9
Årlig tillväxttakt % 22 % 21 % 21 %
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 2 048 1 788 ET
Förvärvade och sålda fastigheter –163 –122 ET
Valutajustering1) – 102 ET
Övrig justering – – ET
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
exklusive valutaeffekter 1 885 1 767 ET
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som
innevarande period.
===== SIDA 35 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202335
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
2) IFRS-nyckeltal.
Belopp i miljoner kronor
om inte annat anges
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt –113 2 176 3 305
Ej kassaflödes påverkande poster 2 006 –427 –141
Betald skatt –111 –105 –149
Utdelning hänförlig till D-aktier –126 –126 –253
Kassaflöde 1 656 1 518 2 762
Kassaflöde per A- och B-aktie efter
utspädning, kr 5,19 4,77 8,68
Nettoskuld
Se sid 15.
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 30 934 30 967 32 294
Börsnoterade aktier i
anläggningstillgångar 1) –5 328 –2 574 –3 141
Börsnoterade aktier i omsättning -
stillgångar –33 –3 475 –3 786
Likvida medel –22 –104 –76
Nettoskuld enligt EMTN-program 25 550 24 814 25 291
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 25 550 24 814 25 291
Totala tillgångar 71 943 68 840 71 831
Nettoskuld enligt EMTN-program/
Totala tillgångar 36 % 36 % 35 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 24 134 24 056 24 364
EBITDA rullande 12 månader 3 525 3 217 3 435
Nettoskuld/EBITDA 6,8 x 7, 5 x 7,1 x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 24 134 24 056 24 364
EBITDA, framåtriktad 3 826 3 523 3 722
Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 6,3 x 6,8 x 6,5 x
Nettoskuld/Totala tillgångar
Nettoskuld 24 134 24 056 24 364
Totala tillgångar 71 943 68 840 71 831
Nettoskuld/Totala tillgångar 34 % 35 % 34 %
Resultat per A- och B-aktie 2)
Resultat efter skatt –214 1 742 2 718
Utdelning hänförlig till D-aktier –126 –126 –253
Justerat resultat efter skatt –340 1 616 2 465
Resultat per A- och B-aktie efter
utspädning, kr –1,07 5,08 7, 75
Belopp i miljoner kronor
om inte annat anges
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 1 956 1 620 3 339
Återläggning förvaltnings resultat
joint venture och intresseföretag –437 –391 –766
Utdelning från joint venture och
intresseföretag 405 531 577
Finansiella kostnader 351 242 520
Justerat förvaltnings resultat före
finansiella kostnader 2 275 2 002 3 670
Räntetäckningsgrad 6,5 x 8,3 x 7,1 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 1 956 1 620 3 339
Finansnetto 201 156 285
Förvaltningsresultat före finansnetto 2 157 1 776 3 624
Räntetäckningsgrad 10,7 x 11, 4 x 12,7 x
Soliditet
Eget kapital 34 689 32 231 33 463
Totala tillgångar 71 943 68 840 71 831
Soliditet 48% 47 % 47 %
Substansvärde (NAV)
Eget kapital 34 689 32 231 33 463
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 –4 419
Återläggning av derivat –21 –5 –14
Återläggning av uppskjuten skatt 4 035 3 834 3 990
Återläggningar hänförliga till joint
venture 1 219 990 930
Substansvärde (NAV) 35 503 32 631 33 950
Substansvärde (NAV) per A- och
B-aktie efter utspädning, kr 108,07 102,50 106,61
Säkerställda skulder/Totala tillgångar
Säkerställda skulder 1 977 1 877 1 895
Totala tillgångar 71 943 68 840 71 831
Säkerställda skulder/
Totala tillgångar 3 % 3 % 3 %
Överskottsgrad
Driftnetto 1 679 1 462 3 032
Hyresintäkter 2 048 1 787 3 696
Överskottsgrad 82 % 82 % 82 %
===== SIDA 36 =====
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt
industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 juni 2023 uppgick till 3 979 000 kvadratmeter fördelat på 773 fastigheter.
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Mer information finns på www.sagax.se.