Kvartalsrapport Q2 2024

===== SIDA 1 =====

1
  
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
AB Sagax är ett fastighetsbolag 
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri

===== SIDA 2 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20242
FÖRSTA HALVÅRET 2024
  ■  Hyresintäkterna ökade med  17 % till 2 388 miljoner kronor (2 048 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet ökade med 5 % till 2 056 (1 956) miljoner kronor. 
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 5,70 (5,74)  kronor.
  ■  Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 202 (−1 367) miljoner kronor.
  ■  Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 103 (−707) miljoner kronor. 
  ■  Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 058 (−214) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 789 (1 782) miljoner kronor,   
motsvarande 4,91 (5,19) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 544 (1 390) miljoner kronor varav 1 033 (1 096) miljoner kronor avsåg förvärv. 
ANDRA KVARTALET 2024
  ■  Hyresintäkterna ökade med 16 % till 1 203 miljoner kronor (1 040 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■ Förvaltningsresultatet ökade med 5 % till 1 063 (1 014) miljoner kronor. 
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 2,95 (2,97) kronor.
  ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 141 (−708) miljoner kronor.
  ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −93 (−182) miljoner kronor.
  ■ Periodens resultat efter skatt uppgick till 978 (53) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital minskade med 6 % till 885 (944) miljoner kronor,  motsvarande 
2,43 (2,76) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 589 (1 228) miljoner kronor varav 327 (1 078) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2024
För 2024 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna 
förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 300 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av delårs -
rapport för januari - mars 2024.
Delårsrapport januari – juni 2024
Nyckeltal i urval
2024  
jan-jun
2023 
jan-jun
2023 
 jan-dec
2022  
jan-dec
2021  
jan-dec
2020  
jan-dec
2019  
jan-dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,70  5,74  11,16  9,70  7,9 9   6,62  5,51
   Förändring jämfört med föregående år, % –1  22  15  21  21  20  28
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,71  –1,07  –0,82  7, 75   30,04  10,78  12,13
Utdelning per A- och B-aktie, kr –  –  3,10  2,70  2,15  1,65  1,30
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,3  6,8  5,2  7,1   5,8  6,4  6,6
Räntetäckningsgrad, ggr 5,4  6,5  5,7  7,1   6,5  5,7  4,9
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 45  43  41  45  42  43  44
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 59 875  55 476  57 061  52 682  46 067  37 548  32 625
Fastigheternas direktavkastning, % 6,6  6,2  6,4  5,8  6,0  6,3  6,4
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32-33.

===== SIDA 3 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20243
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom 
segmentet lager och lätt industri. 
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets 
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
  ■  Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och 
starka kassaflöden.
  ■  Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv  
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
  ■  Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än  
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har följande finansiella mål:
  ■  Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till  
 lägst 15 % per år.
  ■  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst  
15 % per år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem 
åren förhåller sig till de finansiella målen.
Affärsidé, mål och strategier
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader 
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
2
4
6
8
10
12
202420232022202120202019
0
5
10
15
20
25
30
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 %
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
202420232022202120202019
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget 
antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att 
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska 
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet 
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt 
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. 
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta 
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta 
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs -
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax 
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar 
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt 
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas 
kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande 
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden 
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint 
venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande 
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte 
att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder 
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansie -
rar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kro -
nor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det 
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors 
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst 
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte  
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter 
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud -
sakligen efter att uthyrning avtalats.
Finansiella mål
Utfall rullande 
 12 månader 
Femårigt  
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en fem -
årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 6 % 16 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka 
med minst 15 % per år 4 % 20 %

===== SIDA 4 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20244
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20242023202220212020201920182017201620152014
0
12 000
24 000
36 000
48 000
60 000
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning 
om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är 
att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning 
samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A 
och B begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax 
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför 
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då 
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal -
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för 
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax 
största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda 
förutsättningar för långsiktig tillväxt. 
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra -
tegi skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd 
av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem -
pel värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster 
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets 
investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i 
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. 
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax 
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. 
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt 
interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: 
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig -
heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att 
minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som  
uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader.
Affärsetik
Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en 
visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en  
upp förandekod för leverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga  
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde  skapande. Således  
är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs  modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är 
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan 
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda 
representanter för före  tagets värderingar och kultur. 
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa 
i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2023.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
20242023202220212020201920182017201620152014
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

===== SIDA 5 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20245
Under det andra kvartalet förvärvades fastigheten Angerstrasse 5 i Tyskland. Fastigheten är belägen strax utanför Leipzig och omfattar 2 000 
kvadratmeter uthyrningsbar area.

===== SIDA 6 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20246
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och 
med juni 2024. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång. 
Jämförelseposterna avser motsvarande period före  gående år respektive 
ställningen vid periodens utgång föregående år.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet ökade med 5 % till 2 056 (1 956) miljoner kronor 
varav 531 (437) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. 
Förvaltningsresultatet ökade främst till följd av fastig  hetsförvärv och 
indexuppräkning av hyresintäkter. Förvaltningsresultatet per A- och 
B-aktie efter utspädning uppgick till  5,70 (5,74) kronor. 
Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 202 (−1 367)  
miljoner kronor, varav  −78 (−525) miljoner kronor avsåg värde -
förändringar från joint venture och intresseföretag. 
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 
103 (−707) miljoner kronor. 
Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 058 (−214) miljoner kronor.
Resultat, intäkter och kostnader
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20242023202220212020201920182017201620152014
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
20242023202220212020201920182017201620152014
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
5 250
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
70
75
80
85
90
95
100
20242023202220212020201920182017201620152014
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
0
2
4
6
8
Kvartal 2 2024Kvartal 2 2023Kvartal 2 2022
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive 
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år 
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 17 % till 2 388 (2 048) miljoner kronor. 
Intäkterna har främst påverkats av fastighetsförvärv och indexuppräk -
ning av hyresintäkter. 
Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 4,5 % 
(6,6 %) exklusive valutaeffekter. De största ökningarna återfanns i seg -
menten Sverige 9,3 %, Frankrike 5,1 % och Tyskland 5,1 %.
Övriga intäkter uppgick till 18 (9) miljoner kronor. 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-jun
2023  
jan-jun
Hyresintäkter 2 388  2 048 
Förvärv och avyttringar –258  –17 
Valutajustering1) –  9 
Summa 2 130  2 039 
1)  Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande 
period.

===== SIDA 7 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20247
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under 
perioden har vakans  värdet ökat med 95 (126) miljoner kronor till följd 
av avflyttningar och minskat med 70 (103) miljoner kronor till följd av 
inflyttningar. Tidsbegränsade inflyttningsrabatter minskade med 21 (6) 
miljoner kronor och uppgick till 31 (33) miljoner kronor på årsbasis vid 
periodens slut. Förvärv och försäljningar av fastig  heter under perioden 
har ökat vakansvärdet med 7 (3) miljoner kronor netto. Sammantaget 
uppgick vakans  värdet till 196 (197) miljoner kronor vid periodens slut. 
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett hyresvärde om 118  (99) miljoner kronor var vid 
periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 115 (96) miljoner 
kronor har sagts upp för avflyttning och hyres  avtal omfattande 4 (3) 
miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som 
sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 31 miljoner 
kronor under 2024.
Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har 
minskat det justerade vakansvärdet med 26 (45) miljoner kronor. 
Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 21 miljoner kronor sker 
under 2024. Det justerade vakansvärdet uppgick till 288 (250) miljoner 
kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 260 (232) mil -
joner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har  ökat till 121 (103) mil-
joner kronor och övriga fastighetskostnader har ökat  till 51 (42) miljoner 
kronor. Kostnads  ökningarna förklaras främst av fastig  hets förvärv.  
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 90 (80)  miljoner 
kronor motsvarande  3,8 % (3,9 %) av periodens hyresintäkter. 
Sagax hade vid periodens utgång 96 (94) medarbetare. Funktioner 
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. 
Sagax har kontor i Stockholm,  Helsingfors,  Paris, Rotterdam,  Barcelona 
och Frankfurt. 
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 38 
Finland 27 
Frankrike 13 
Nederländerna 9 
Spanien 8 
Tyskland 1 
Totalt 96 
Ingångna och uppsagda hyresavtal
   Inflyttningar   Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
2024 16  21  60  31 
2025 3  5  35  42 
2026 –  –  5  33 
2027 –  –  2  8 
>2027 –  –  –  – 
Totalt 19  26  102  115 
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-jun
2023  
jan-dec
Ingående vakans respektive år 182  171 
Inflyttningar –70  –211 
Avflyttningar 95  210 
Förändring av lämnade rabatter –21  13 
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 8  6 
Vakansvärde, för sålda fastigheter –1  –7 
Valutakursförändring 3  – 
Utgående vakansvärde 196  182 
Uppsagt för omförhandling 4  – 
Uppsagda avtal, ej avflyttat 115  74 
Uthyrning, ej inflyttat –26  –19 
Justerat utgående vakansvärde 288  237 
Vakanser 1 juli 2024
Segment
Hyresvärde, 
mkr
Vakansvärde,  
mkr1)
Ekonomisk  
vakansgrad1)
Uthyrningsbar  
area, kvm
Vakant  
area, kvm
Areamässig  
vakansgrad
Sverige 1 105  54  5 % 920 000  43 000  5 %
Finland 1 877  92  5 % 1 476 000  84 000  6 %
Frankrike 870  24  3 % 757 000  23 000  3 %
Benelux 659  21  3 % 671 000  16 000  2 %
Spanien 369  3  1 % 500 000  11 000  2 %
Tyskland 119  1  1 % 96 000  2 000  2 %
Övriga Europa 12  –  –  6 000  –  – 
Totalt 5 011  196  4 % 4 425 000  179 000  4 %
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.

===== SIDA 8 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20248
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 354 
(−90) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 531 (437)  miljoner kro -
nor, värde förändringar på fastigheter  −78 (−525) miljoner kronor och 
värdeförändringar på räntederivat  15 (−5) miljoner kronor. Skattekost-
nad på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 115 
(11) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till  76 (271) miljoner kronor. Före-
gående år ingick intäkt avseende återköpta obligationer om 59 miljoner 
kronor, finansiell intäkt om 121 miljoner kronor kopplat till en kortfris -
tig finansiell leasingfordran samt aktie  utdelning om 45 miljoner kronor 
från börsnoterade aktier utan motsvarighet i år. 
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende 
IFRS 16 Leasing, ökade till  418 (336) miljoner kronor till följd av större 
räntebärande skulder och att högre marknadsräntor påverkat koncer -
nens upplåningskostnader. Den genomsnittliga räntan på de ränte -
bärande skulderna uppgick till 2,5 % (1,8 %) på balansdagen. 
Räntekomponenten avseende IFRS 16 Leasing uppgick till −18 (−15) 
miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder 
och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas 
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 98 % 
av marknadsvärdet externt värderade. Fastigheternas värdeför -
ändring uppgick till 280 (−842)  miljoner kronor varav orealiserad 
värdeförändring uppgick till 276 (−842)  miljoner kronor och reali -
serad värdeförändring till 4 (−)  miljoner kronor. Av den orealiserade 
värde  förändringen var 272 (399) miljoner kronor hänförlig till för -
valtning och 4 (–1 241) miljoner kronor relaterat till allmän marknads -
värdeförändring, se tabell nedan. För ytterligare information se 
sidan 12.  
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 88 (−702) 
miljoner kronor, varav 56 (-41) miljoner kronor avseende omvärdering av 
finansiella instrument i joint venture. Orealiserad värde  förändring hän -
förlig till räntederivat uppgick till  31 (7) miljoner kronor. Övriga finan -
siella instrument har omvärderats med 1 (−61) miljoner kronor.
Föregående år ingick omvärdering av börsnoterade aktier om −630 
miljoner kronor samt realiserade värdeförändringar hänförliga till 
avyttring av finansiella instrument om 23 miljoner kronor, utan mot -
svarighet i år.  
SKATT
Sagax redovisade en skattekostnad om  189 (101) miljoner kronor be-  
stående av en aktuell skattekostnad om 72 (100)  miljoner kronor och en 
uppskjuten skattekostnad om 117 (1) miljoner kronor. Skatte  kostnad 
redovisad i övrigt totalresultat uppgick till  15 (−9) miljoner kronor. 
Koncernens uppskjutna skatte  skuld uppgick till  4 092 (4 118) miljoner 
kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende acku -
mulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument uppgick 
till 141 (204) miljoner kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av  
rörelse  kapital uppgick till  1 789 (1 782) miljoner kronor. Förändringar  
av rörelsekapitalet påverkade kassa  flödet med –336 (–177) miljoner 
kronor. Investerings  verksamheten påverkade kassaflödet med  −2 501 
(322) miljoner kronor samtidigt som kassa  flödet från finansieringsverk -
samheten uppgick till 4 075 (  −1 982) miljoner kronor. Sammantaget 
har likvida medel förändrats med  3 028  (–54) miljoner kronor under 
perioden.
Ökningen i likvida medel beror på en tillfällig ökning av ränte -
bärande skulder, för ytterligare information se sidan 15.
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie  marknaden 
såsom rapportering och aktiemarknads  information.  Tjänster  mellan 
koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med 
 tillämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består  
av förvaltningstjänster. Moder  bolagets förvaltningsarvode från 
koncern företag uppgick till 56 (44) miljoner kronor. 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan-jun 2024
Nyuthyrningar/Omförhandlingar 354 
Avflyttningar/Omförhandlingar –82 
Allmän marknadsvärdeförändring 4 
Totalt 276 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal
Belopp i miljoner kronor jan-jun 2024
Kvartal 1 152 
Kvartal 2 124 
Totalt 276

===== SIDA 9 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20249
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2024
För 2024 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före 
omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkänna -
givna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå 
till 4 300 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av 
delårsrapport för januari - mars 2024.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs  rapporter och 
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv  månaders-
basis per 1 juli. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en 
prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte inne -
håller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta -
effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. 
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års  basis  
med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets-
kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat 
för innehavstid. Kostnaderna för  central administration har baserats 
på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräk -
nats utifrån ränte  bärande skulder och tillgångar på balansdagen. 
 Kostnaderna för de ränte  bärande skulderna har baserats på koncernens 
beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finan -
sieringskostnader och kostnader avseende på balans  dagen outnyttjade 
kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent  ligt tomträtts -
avgälder vilka baseras på periodens utfall omräknat till tolv månader. 
Skatten är beräknad med 17 % (18 %) schablonskatt.  Omräkning från 
euro har skett till balansdagens kurs om 11,36 kronor. Omräkning från 
euro i intjäningsförmågan per 1 januari 2024 har skett till 11,10 kronor.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräk -
nade enligt samma principer som för Sagax med be  aktande av resultat -
andelens storlek. 
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
202420232022202120202019
Aktuell intjäningsförmåga före skatt
Mkr
Förvaltningsresultat
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och 
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20242023202220212020201920182017201620152014
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20242023202220212020201920182017201620152014
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 jul 2024  1 jan 2024
Hyresvärde 5 011  4 738 
Vakans –196  –182 
Hyresintäkter 4 815  4 557 
Fastighetskostnader –826  –771 
Driftnetto 3 988  3 785 
Central administration –193  –182 
Joint venture och intresseföretag 1 127  1 096 
Finansnetto –790  –555 
Leasingkostnader –36  –31 
Förvaltningsresultat 4 096  4 114 
Skatt –696  –741 
Resultat efter skatt 3 400  3 374 
  – varav ägare av D-aktier 253  253 
  – varav ägare av A- och B-aktier 3 147  3 122 
Framåtriktad direktavkastning, % 6,6  6,6 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,1  4,9

===== SIDA 10 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202410
Per 30 juni 2024 omfattade fastighetsbeståndet 918 (773) fastig  heter 
med en uthyrningsbar area om 4 425 000 (3 979 000) kvadrat  meter. 
Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 011 (4 517) respek -
tive 4 815 (4 320) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot  svarar 
en ekonomisk uthyrningsgrad om  96 % (96 %).
INVESTERINGAR
Sagax har under perioden investerat 1 574 (1 412) miljoner kronor varav 
1 033 (1 096) miljoner kronor avsåg fastighets  förvärv. 
Totalt 540 (315) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig-
hetsbeståndet. 124 (83) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna 
och 263 (112) miljoner  kronor nyproduktion. Därutöver investerades 109 
(107) miljoner  kronor i samband med nyuthyrningar och 44 (13) miljoner 
kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 24 (6) miljoner 
kronor investeringar i energi besparande åtgärder.  
Sagax har under perioden avtalat om förvärv av 2 fastigheter i Tyskland 
och 1 fastig  het i Frankrike som tillträds efter periodens utgång. Den 
sammanlagda investeringen kommer att uppgå till 134 miljoner kronor.
Efter periodens utgång har avtal slutits om förvärv av en fastighet i 
Tyskland för motsvarande 125 miljoner kronor.
 
AVYTTRINGAR
Under perioden har 2 fastigheter avyttrats för sammanlagt 30 miljoner 
kronor. Avtal har även ingåtts om försäljning av 2 fastigheter i Frank -
rike för sammanlagt 30 miljoner kronor som frånträds efter periodens 
utgång.
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt  avkastningen för perioden uppgick till 6,6 % (6,2 %). Framåt  riktad 
direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,3 %).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari-juni 2024
Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Nettoinvesteringar
Sverige –  335  335  21 % –  335 
Finland 405  92  497  32 % –19  478 
Frankrike 84  54  138  9 % –11  127 
Benelux 111  45  156  10 % –  156 
Spanien 404  15  419  27 % –  419 
Tyskland 28  –  28  2 % –  28 
Totalt 1 033  540  1 574  100 % –30  1 544 
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 juli 2024
Marknadsvärde 
Segment Mkr  Andel  kr/kvm 
Antal  
 fastigheter
Uthyrningsbar  
area, kvm 
Vakant area,  
kvm
Hyresvärde,  
mkr
Ekonomisk  
uthyrningsgrad 
Kontrakterad  
årshyra, mkr
Sverige 14 768  25 % 16 100  125  920 000  43 000  1 105  95 % 1 051 
Finland 19 063  32 % 12 900  247  1 476 000  84 000  1 877  95 % 1 785 
Frankrike 10 559  18 % 14 000  268  757 000  23 000  870  97 % 846 
Benelux 8 828  15 % 13 200  149  671 000  16 000  659  97 % 638 
Spanien 5 186  9 % 10 400  117  500 000  11 000  369  99 % 366 
Tyskland 1 347  2 % 14 100  10  96 000  2 000  119  99 % 117 
Övriga Europa 124  0 % 19 200  2  6 000  –  12  100 % 12 
Totalt 59 875  100 % 13 500  918  4 425 000  179 000  5 011  96 % 4 815

===== SIDA 11 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202411
HYRESAVTALSSTRUKTUR 
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig  heterna 
att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för  
minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela -
tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av 
hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 465 (2 282) 
hyres avtal. I  tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres  avtal 
i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen 
framgår att 2 458 (2 274) hyres  avtal hade ett enskilt hyres  värde under -
stigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet 
för dessa avtal motsvarade 90 % (88 %) av Sagax årshyra. Sagax var 
därutöver part i 6 (7) hyres  avtal med ett hyres  värde motsvarande 1–2 % 
av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 8 % 
(9 %) av Sagax årshyra. Endast 1 (1) av Sagax hyres  avtal hade ett årligt 
hyres värde uppgående till minst 2 % av koncernens årshyra. Detta avtal 
utgjorde 2 % av koncernens årshyra.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom 
tillverkningsindustrin står för 18 % (15 %) av hyresintäkterna. Fordons -
relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning, 
samt livsmedelsrelaterad verksamhet står för 14 % (14 %) respektive 
10 % (10 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres  gästernas 
branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres  - 
förluster. De huvuds  akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet 
nedan. 
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa 
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta 
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings -
grad. Avtal som representerar 50 % av årshyran förfaller år 2028 eller 
senare. Mellan åren 2024 och 2027 förfaller årligen 8-16 % av årshyran.  
0
100
200
300
400
500
600
700
800
>2038203820372036203520342033203220312030202920282027202620252024
Förfalloår årshyra
Mkr
Fördelning av kontrakterad årshyra 
IT, utveckling,utbildning 6 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 7 %
Övrigt 14 %
Media 4 %
Produktion, fastigheter 5 %
Logistik 7 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 10 %
Medicin, medicinteknik 6 %
Stat, kommun 2 %
Fordon 14 %
Tillverkningsindustri 18 %
Fördelning av hyresavtal
Årshyra
Antal  
hyresavtal, st
Genom- 
snittlig  
årshyra, mkr Hyresduration, år
Andel av 
kontrakterad årshyra Mkr Andel, %
> 2 % 102  2  1  102  13 
1–2 % 370  8  6  62  3 
< 1 % 4 343  90  2 458  2  5 
Totalt 4 815  100  2 465  2  5 
Löptider för hyresavtal
Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel
2024 560  303 000  392  8 %
2025 599  753 000  773  16 %
2026 400  599 000  666  14 %
2027 349  565 000  600  12 %
2028 175  387 000  472  10 %
> 2028 382  1 640 000  1 912  40 %
Totalt 2 465  4 247 000  4 815  100 %

===== SIDA 12 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202412
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial 
Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter 
till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig  heternas 
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings  företag 
och uppdateras kvartalsvis. 
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 918 (773) fastig -
heter fastställdes per 30 juni 2024 till 59 875 (55 476) miljoner kronor. 
Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets -
värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har föränd -
rats med 995 (2 245) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till  
276 (–842) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om 0,5 % 
(–1,5 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,3 % (2,4 %)  
i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen  
uppgick således till –0,8 % (–3,8 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var 272 miljoner kronor 
hänförlig till förvaltning och 4 miljoner kronor relaterat till allmän 
marknadsvärdeförändring. Det vägda direktavkastningskravet sjönk 
jämfört med föregående kvartal med 0,05 %-enheter till 6,41 %.
Osäkerhet kring finansieringsvillkor och marknadsräntor kvarstår, 
trots Europeiska centralbankens och Riksbankens sänkningar av styr -
räntan, och fastighetsmarknaden var fortsatt avvaktande med få jämför -
bara transaktioner. 
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade 
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 98 % av 
fastighetsvärdet har per 30 juni 2024 värderats av auktoriserade fastig -
hets värderare från oberoende värderings  företag. För övriga fastig  heter 
har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med intern -
värdering. 
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassa -
flödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden 
nuvärdes beräknas. Kalkyl  perioden har anpassats efter åter  stående 
löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl -
perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax års -
redovisning för 2023 sidan 94.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,3–16,1 %), kalkyl -
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,3–16,1 %) och direktavkast -
ningskrav för restvärdes  bedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av 
genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende 
risknivå och respektive fastighets marknads  position. 
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde och 
restvärden uppgick till 8,0 % (7 ,9 %) respektive 8,0 % (8,0 %) för fastig-
hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 6,4 % 
(6,3 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastigheternas marknadsvärde
Finland 32 % (19 063 mkr)
Sverige 25 % (14 768 mkr)
Övriga Europa 0 % (124 mkr)
Spanien 9 % (5 186 mkr)
Frankrike 18 % (10 559 mkr)
Benelux 15 % (8 828 mkr)
Tyskland 2 % (1 347 mkr)
Koncernens hyresvärde
Finland 37 % (1 877 mkr)
Sverige 22 % (1 105 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 7 % (369 mkr)
Frankrike 17 % (870 mkr)
Benelux 13 % (659 mkr)
Tyskland 2 % (119 mkr)
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061  903 
Förvärv av fastigheter 1 033  17 
Investeringar i befintligt bestånd 540  – 
Avyttring av fastigheter –30  –2 
Omräkningseffekt valuta 995  – 
Orealiserad värdeförändring 276  – 
Fastighetsbestånd 30 juni 2024 59 875  918 
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 134  3

===== SIDA 13 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202413
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå 
marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts som 
attraktiva för aktieägarna. De ackumulerade investeringarna har upp -
gått till  8 549 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdel -
ning till Sagax om 3 633 (3 061) miljoner kronor. Det redovisade värdet 
på dessa investeringar uppgick till 14 011 (13 458) miljoner kronor varav 
86 % bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB, Söderport  Property 
Investment AB samt NP3 Fastigheter AB. Förändringen av det redo visade 
värdet avser i huvudsak förvärv av intresseföretaget French Wholesale 
Properties i Frankrike samt utdelning från övriga innehav.  
Under perioden bidrog dessa investeringar med sammanlagt 531 
(437) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med  333 (405) mil-
joner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värdeförändringar på fastig -
heter uppgick till –78 (–525) miljoner kronor och av värde förändringar på 
derivat till 15 (–5) miljoner kronor. 
Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 98 (15) miljoner 
kronor i joint venture och intresseföretag. 
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje  
AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i  Sverige, Tyskland och Finland. 
Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. 
För mer information se www.hemso.se.
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. 
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter 
i  Sverige. Sagax  ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av 
fastighetsförvaltningen. 
Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 155 miljoner 
kronor återfanns i Stockholm den 30 juni 2024. 
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. 
Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framförallt 
byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat -
meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru  handel. 
Merparten av fastigheterna är belägna i  universitets- och regionstäder. 
Sagax  ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning. 
INTRESSEFÖRETAG 
Nyfosa AB (Nyfosa)  
Sagax äger aktier motsvarande  21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. 
Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till  4 622 (2 652) miljo-
ner kronor och det redovisade värdet till  2 785 (   3 023) miljoner kronor 
per 30 juni 2024.  
Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska 
marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. 
Fastighetsbeståndet omfattade  494 fastigheter med ett sammanlagt 
fastighetsvärde om  39 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 899 
miljoner kronor per 30 juni 2024. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq 
Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se.
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger aktier motsvarande  21,3 % av rösterna och  16,1 % av kapita-
let i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 359  
(2 140) miljoner kronor och det redovisade värdet till  2 134 (2 166)  
miljoner kronor per 30 juni 2024. 
NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter 
med hög direkt  avkastning främst i norra  Sverige. Fastighetsbeståndet 
omfattade 516 fastig  heter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 20,9 
miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 097 miljoner kronor per 30 
juni 2024. NP3 är börs  noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer 
information se www.np3fastigheter.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 25,4 % av rösterna och 24,7 % av kapitalet  
i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 151 (590) 
miljoner kronor och det redovisade värdet till 927 (660) miljoner kronor 
per 30 juni 2024. 
Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastig -
heter i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet 
omfattade 157 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 8,3 
miljarder kronor och ett hyresvärde om 730 miljoner kronor per 30 juni 
2024. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer 
information se www.emilshus.com.
French Wholesale Properties (FWP)
Sagax äger andelar motsvarande 26,8 % av FWP. Det redovisade värdet på 
Sagax inne hav uppgick till 703 miljoner kronor per 30 juni 2024. 
FWP äger och förvaltar en fastighetsportfölj i Frankrike med kon -
centreration till Paris-, Lyon-, Lille- och Marseilleregionerna i Frankrike. 
Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 285 000 kvadratmeter 
och används för grossistverksamhet inom HORECA-segmentet. Fastig-
hetsbeståndet omfattade 43 fastigheter med ett sammanlagt marknads -
värde om 3,5 miljarder kronor och ett hyresvärde om 320 miljoner kronor 
per 30 juni 2024. 
Joint venture och intresseföretag

===== SIDA 14 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202414
Sagax joint venture
  Hemsö Söderport Ess-Sierra
2024, jan - jun 2023, jan - jun 2024, jan - jun 2023, jan - jun 2024, jan - jun 2023, jan - jun
Sagax ägarandel, % 15  15  50  50  50  50 
Sagax andel av totalresultat, mkr –82  –224  87  102  10  –16 
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 158  152  110  117  11  15 
Hyresintäkter, mkr 2 561  2 386  549  512  49  48 
Förvaltningsresultat, mkr 1 240  1 187  221  234  23  31 
Periodens resultat, mkr 670  –1 842  173  203  20  –32 
30 jun 2024 30 jun 2023 30 jun 2024 30 jun 2023 30 jun 2024 30 jun 2023
Redovisat värde för innehavet, mkr 4 516  4 502  2 565  2 806  283  297 
Antal fastigheter 487  484  86  85  39  39 
Fastigheternas redovisade värde, mkr 84 126  85 071  14 489  14 418  1 479  1 540 
Uthyrningsbar area, kvm 2 457 000  2 438 000  774 000  773 000  184 000  184 000 
Hyresduration, år 9,3  9,7  4,0  3,9  6,9  7, 0  
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98  95  94  100  100 
Räntebärande skulder, mkr 51 379  53 645  7 725  7 308  843  862 
Kapitalbindning, år 5,3  5,8  3,5  1,9  3,5  1,4 
Räntebindning, år 4,9  5,1  2,3  1,4  2,4  0,4 
Marknadsvärde för derivat, mkr –376  –313  –35  162  –  –

===== SIDA 15 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202415
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 30 juni 2024 till 37 452 (34 689)  
miljoner kronor. Under perioden har eget kapital huvudsakligen ökat till 
följd av ett totalresultat om 2 164  miljoner kronor samt aktieutdelning 
om –1 301 miljoner kronor.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 36 283  
(30 934) miljoner kronor motsvarande 36 453 (31 023) miljoner kronor i 
nominellt belopp. Mot  svarande 33 753 (29 282) miljoner kronor av skul -
derna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de ränte -
bärande skulderna med 692 (1 790) miljoner kronor. 
De räntebärande skulderna har ökat till följd av genomförd obliga -
tionsemission om 5 653 miljoner kronor under det andra kvartalet. 
Börs noterade obligationslån uppgick till 29 109 (26 996) miljoner 
kronor. Övriga ränte  bärande  skulder bestod av företagscertifikat om 
1 972 (1 683) miljoner kronor samt skulder till banker om 5 202 (2 254) 
miljoner kronor. 
Icke-säkerställda skulder inklusive företagcertifikat motsvarade 
86 % (94 %) av de räntebärande skulderna. 
Räntetäckningsgraden uppgick till  5,4 (6,5) gånger under perioden 
och belåningsgraden uppgick till  45 % (43 %) vid periodens utgång. Den  
ränte bärande netto  skulden motsvarade  5,3 (6,8) gånger EBITDA för de 
senaste tolv månaderna och  5,1 (6,3) gånger framåtriktad EBITDA.  
Totalt har 12 099 (3 444) miljoner kronor upptagits i lån och  6 852 
(6 635) miljoner kronor amorterats under perioden. Den räntebärande 
nettoskulden uppgick till 22 640  (24 134)  miljoner kronor. 
Den genomsnittliga återstående  ränte- och kapital  bindningen upp -
gick till 3,3 (3,2) år respektive 3,6 (3,5) år vid periodens utgång. Den 
genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte  bärande skulder upp -
gick till 2,5 % (1,8 %) inklusive  effekter av derivat  instrument. 
Av Sagax räntebärande skulder löper 29 109 (27 239) miljoner kronor, 
motsvarande 80 % (88 %) med fast  ränta. Bolaget hade ränte tak och ränte-
swappar med ett sammanlagt nominellt  värde om 4 088 (1 211) miljoner 
kronor motsvarande 11,3 % (3,9 %) av räntebärande skulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER 
Sagax rörelsekapital per 30 juni 2024 uppgick till −2 783 (−5 439)  mil-
joner kronor.  Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter 
för certifikat  program uppgick vid samma tidpunkt till 11 463 (9 914) 
miljoner kronor. 
Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kredit -
faciliteterna. 
Finansiering
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
20242023202220212020201920182017201620152014
0
20
40
60
80
100
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
202420232022202120202019
Ränte- och kapitalbindning 30 juni 2024
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt 
belopp, mkr Ränta Andel
Nominellt  
belopp, mkr Andel
2024 3 356  4,1 % 9 % 16  0 %
2025 4 545  2,2 % 12 % 4 625  13 %
2026 3 408  1,7 % 9 % 3 658  10 %
2027 5 198  2,1 % 14 % 5 826  16 %
2028 6 634  1,1 % 18 % 6 822  19 %
> 2028 13 311  3,2 % 37 % 15 507  43 %
Summa/ 
genomsnitt 36 453  2,5 % 100 % 36 453  100 %
1) Inklusive derivat.
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor  30 jun 2024 30 jun 2023
Räntebärande skulder 36 283  30 934 
Räntebärande tillgångar –752  –821 
Börsnoterade instrument 1) –9 834  –5 957 
Likvida medel –3 056  –22 
Nettoskuld 22 640  24 134 
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.

===== SIDA 16 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202416
Finansieringskällor
Obligationer 80 % (29 109 mkr) 
Banklån 14 % (5 202 mkr)
Företagscertifikat 5 % (1 972 mkr)
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder 81 % (29 397 mkr)
Säkerställda skulder 14 % (4 914 mkr)
Företagscertifikat 5 % (1 972 mkr)
Börsnoterade obligationslån 30 juni 2024
Löptid Räntebas
Nominellt 
 belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2019–2025 Fast ränta 400  400  2,1 % 2,3 % 2025-03-13 XS1962543820
2022–2026 Fast ränta 300  299  1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060
2020–2027 Fast ränta 375  368  1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934
2021–2028 Fast ränta 500  498  0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433
2021–2029 Fast ränta 500  500  1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837
2024–2030 Fast ränta 500  498  4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535
Summa/genomsnitt 2 575  2 563  2,0 % 1,9 %
Derivatavtal 30 juni 2024
Belopp i miljoner kronor
Nominella  
belopp
Återstående  
löptid, år
Marknadsvärde  
30 jun 2024
Marknadsvärde  
31 dec 2023
Periodens  
förändring
Nominella ränteswappar 3 844  4  8  –27 35 
Räntetak 244  –  2  5  –3 
Summa/genomsnitt 4 088  4  10  –21 31 
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i  
EMTN-program  30 jun 2024 31 dec 2023
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook
Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 30 % 30 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 6,7 x 8,1 x
Säkerställda skulder/Totala tillgångar  < 45 % 6 % 3 %

===== SIDA 17 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202417
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande -
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid peridens 
utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till  536 
(448) miljoner kronor. 
RÄNTEBÄRANDE LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR
Räntebärande långfristiga fordringar uppgick till 246 (735) miljoner 
kronor vid periodens utgång och består av fordringar på joint venture 
om 138 (76) miljoner kronor samt reverser som ställts ut i samband 
med en fastighetsförsäljning under 2021 om 107 (123) miljoner kronor. 
Minskningen jämfört med föregående år beror huvudsakligen på att ett 
konvertibelt skuldebrev omklassificerats till ränte  bärande kortfristiga 
fordringar.
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument uppgick till 814 (629)  miljoner kronor  
och består av obligationer om 814 (597) miljoner kronor och i före -
kommande fall börsnoterade aktier som inte utgör innehav i intresse -
företag – (33) miljoner kronor.  
RÄNTEBÄRANDE KORTFRISTIGA FORDRINGAR
Räntebärande kortfristiga fordringar består av ett konvertibelt skulde -
brev utställt av franska Groupe BMG värderat till 507 miljoner kronor.
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 1 200 (1 002)  miljoner kronor 
vid periodens utgång och består huvudsakligen av förutbetalda kostna -
der och upplupna intäkter om 517 (426) miljoner kronor, övriga ford -
ringar om 369 (382) miljoner kronor samt hyres  fordringar om 312 (194) 
miljoner kronor. 
Övriga balansposter
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
202420232022202120202019
45
Räntetäckningsgraden ska överstiga 
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
202420232022202120202019
5,4
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska 
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
2
4
6
8
10
202420232022202120202019
5,3
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten 
i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har 
följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
  ■ Belåningsgrad om högst 50 %.
  ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
  ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig 
till bolagets riktlinjer.

===== SIDA 18 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202418
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-jun
2023 
jan-jun
2024 
apr-jun
2023 
apr-jun
2023  
jan-dec
Rullande tolv 
 månader
Hyresintäkter 2 388 2 048 1 203 1 040 4 293 4 633
Övriga intäkter 18 9 10 5 25 34
Driftskostnader −184 −183 −71 −79 −350 −351
Underhållskostnader −76 −49 −41 −24 −104 −131
Fastighetsskatt −121 −103 −61 −53 −220 −238
Övriga fastighetskostnader −51 −42 −25 −19 −94 −103
Driftnetto 1 974 1 679 1 015 870 3 551 3 846
Central administration −90 −80 −47 −38 −182 −193
Resultat från joint venture och intresseföretag 354 −90 177 58 −556 −113
  – varav förvaltningsresultat 531 437 293 252 937 1 031
  – varav värdeförändringar −62 −530 −65 −189 −1 523 −1 055
  – varav skatt −115 −11 −51 −20 14 −90
  – varav övrigt – 15 – 15 15 –
Finansiella intäkter 76 271 45 108 339 144
Finansiella kostnader −418 −336 −234 −171 −734 −816
Finansiell kostnad räntekomponent leasing −18 −15 −9 −8 −31 −34
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 1 879 1 430 947 819 2 388 2 837
  – varav förvaltningsresultat 2 056 1 956 1 063 1 014 3 881 3 981
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 4 – – – 9 13
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 276 −842 124 −508 −1 306 −188
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade – 23 – 18 23 −1
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 88 −725 −11 −211 −955 −141
Resultat före skatt 2 247 −113 1 060 119 159 2 519
Uppskjuten skatt −117 −1 −42 −8 −16 −132
Aktuell skatt −72 −100 −39 −57 −156 −129
Periodens resultat 2 058 −214 978 53 −13 2 259
Övrigt totalresultat 
 – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 402 946 −316 724 −174 −718
Andel övrigt totalresultat för joint venture −156 15 −107 13 228 58
Omräkningseffekter säkringsredovisning −125 −466 147 −346 29 369
Skatt på poster som kan komma att återföras −15 9 −6 9 16 −8
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 106 504 −281 400 99 −300
Totalresultat för perioden 2 164 290 697 453 86 1 960
Resultat per A- och B-aktie, kr 5,71  –1,07  2,70  –0,03  –0,82  5,96 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,71  –1,07  2,70  –0,03  –0,82  5,96 
Resultat per D-aktie, kr 1,00  1,00  0,50  0,50  2,00  2,00 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,3  318,6  338,3  319,1  324,8  334,6 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,5  318,7  338,5  319,6  325,1  334,8 
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3

===== SIDA 19 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202419
Koncernens rapport över finansiell 
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2024 
30 jun
2023 
30 jun
2023  
31 dec
Förvaltningsfastigheter 59 845 55 445 57 061
Förvaltningsfastigheter till försäljning 30 30 –
Leasingavtal nyttjanderätt 536 448 454
Joint venture och intresseföretag 14 011 13 458 13 171
Uppskjutna skattefordringar 1) 141 204 168
Derivat 10 21 –
Räntebärande finansiella fordringar 246 735 225
Övriga anläggningstillgångar 93 152 127
Summa anläggningstillgångar 74 911 70 493 71 207
Börsnoterade instrument 814 629 752
Räntebärande kortfristiga fordringar 507 – 504
Övriga omsättningstillgångar 1 200 1 002 919
Kassa och bank 3 056 22 28
Summa omsättningstillgångar 5 577 1 653 2 203
Summa tillgångar 80 488 72 146 73 410
Eget kapital 37 452 34 689 36 578
Långfristiga räntebärande skulder 29 706 25 499 25 436
Uppskjutna skatteskulder 1) 4 092 4 118 3 954
Derivat – – 21
Leasingskulder 536 448 454
Övriga långfristiga skulder 342 301 318
Summa långfristiga skulder 34 676 30 365 30 184
Företagscertifikat 1 972 1 683 1 495
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 4 605 3 752 3 412
Övriga kortfristiga skulder 1 784 1 657 1 741
Summa kortfristiga skulder 8 360 7 092 6 648
Summa eget kapital och skulder 80 488 72 146 73 410
1) Jämförelsetal per 30 juni 2023 avseende uppskjutna skattefordringar och uppskjuten skatteskuld är uppdaterade. Uppskjuten skatt avseende outnyttjade underskottsavdrag 
och finansiella instrument om 204 miljoner kronor nettoredovisades tidigare under uppskjuten skatteskuld.

===== SIDA 20 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202420
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-jun
2023 
jan-jun
2024 
apr-jun
2023 
apr-jun
2023  
jan-dec
Rullande tolv 
 månader
Resultat före skatt 2 247  –113 1 060  119  159  2 519 
Betald skatt –92 –111 –60 –80 –130 –111
Justering för poster i den löpande verksamheten
Värdeförändringar på finansiella instrument –88 702  11  193  932  142 
Värdeförändringar på fastigheter –280 842  –124 510  1 297  175 
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –354 90  –177 –58 556  112 
Utdelning från joint venture och intresseföretag 333  405  159  291  653  581 
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 28  23  14  12  49  53 
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –4 –55 2  –42 –31 20 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändring av rörelsekapital 1 789 1 782 885  944 3 485 3 492
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 96  115  –55 –82 79  60 
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –432 –292 125  112  1  –139
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 453 1 605 954  974 3 565 3 414
Förvärv av fastigheter –1 033 –1 096 –327 –1 078 –5 088 –5 025
Avyttring av fastigheter 30  21  –  –  86  95 
Investeringar i befintliga fastigheter –540 –315 –262 –151 –902 –1 128
Förvärv av börsnoterade aktier –  –285 –  –260 –334 –49
Avyttring av börsnoterade aktier –  512  –  443  478  –34
Förvärv av finansiella instrument –76 –460 – 61 –225 –733 –349
Avyttring av finansiella instrument 15  2 026  –  2 008  2 122  111 
Förvärv av joint venture och intresseföretag –870 –84 –774 –34 –111 –897
Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –  –  –  –  –225 –225
Utlåning till joint venture och intresseföretag –14 –10 –3 –10 –45 –49
Ökning av övriga anläggningstillgångar –51 –46 –49 –  –260 –266
Minskning av övriga anläggningstillgångar 39  59  – 59  264  244 
Kassaflöde från investeringsverksamheten −2 501 322 –1 477 752 −4 749 −7 573
Nyemission av B-aktier 15  2 040  15  2 040  4 166  2 141 
Utbetald utdelning till aktieägare –1 175 –985 –1 112 –922 –1 111 –1 301
Incitamentsprogram –4 8  –4 8  –26 –38
Upptagna lån 12 099 3 444 8 096 230  7 326  15 981 
Amorterade lån −6 852 −6 635 −3 409 –3 276 –9 206 –9 424
Minskning av övriga långfristiga skulder –24 –14 –21 –  –195 –205
Ökning av övriga långfristiga skulder 17  160  – 160  181  38 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 4 075 −1 982 3 564  −1 760 1 135 7 192
Periodens kassaflöde 3 027 −55 3 041  −34 −49 3 033
Kursdifferens i likvida medel 1  1  1  –  1  1 
Förändring av likvida medel 3 028  –54 3 041  –34 –48 3 034 
Likvida medel vid periodens ingång 28  76  15  56  76  22 
Likvida medel vid periodens utgång 3 056  22  3 056  22  28  3 056

===== SIDA 21 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202421
Koncernens rapport över förändringar  
i eget kapital
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet kapital
Reserver  
omräkningsdifferenser
Intjänade  
vinstmedel inkl.  
periodens resultat Totalt eget kapital1)
Eget kapital 31 december 2022 781  3 616  1 078  27 988  33 463 
Periodens resultat januari-juni 2023 –  –  –  –214  –214 
Övrigt totalresultat januari-juni 2023 –  –  504  –  504 
Totalresultat för perioden –  –  504  –214  290 
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 18  2 022  –  – 2 040 
Aktieutdelning – – –  –1 111  –1 111 
Transaktioner med aktieägare 18  2 022  –  –1 111  928 
Övriga transaktioner
Teckning incitamentsprogram –  –  –  8  8 
Övriga transaktioner –  –  –  8  8 
Eget kapital 30 juni 2023 799  5 638  1 582  26 671  34 689 
Periodens resultat juli-december 2023 –  –  –  201  201 
Övrigt totalresultat juli-december 2023 –  –  –405  –  –405 
Totalresultat för perioden –  –  –405  201  –204 
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 18  2 154  – – 2 172 
Transaktioner med aktieägare 18  2 154  – –  2 172 
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –46  – – –46 
Inlösen incitamentsprogram – – – –34  –34 
Övriga transaktioner – –46  – –34  –80 
Eget kapital 31 december 2023 817  7 746  1 177  26 838  36 578 
Periodens resultat januari-juni 2024 –  –  –  2 058  2 058 
Övrigt totalresultat januari-juni 2024 –  –  106  –  106 
Totalresultat för perioden –  –  106  2 058  2 164 
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier – 15 –  –  15 
Aktieutdelning –  –  –  –1 301  –1 301 
Transaktioner med aktieägare –  15  –  –1 301  –1 287 
Övriga transaktioner
Inlösen Incitamentsprogram –  –  –  −13 –13 
Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9 
Övriga transaktioner –  –  –  –4  –4 
Eget kapital 30 juni 2024 817  7 761  1 283  27 591  37 452 
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

===== SIDA 22 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202422
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning  
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-jun
2023 
jan-jun
2023  
jan-dec
Nettoomsättning 60  100  125 
Administrationskostnader –70  –62  –131
Resultat före finansiella intäkter och kostnader –10  37  –5
Resultat från andelar i koncernföretag 672  95  2 171 
Resultat från andelar i joint venture 4  161  161 
Finansiella intäkter 442  435  1 033 
Finansiella kostnader –216  –290  –759
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 892  437  2 601 
Bokslutsdispositioner –  –  102 
Skatter –6  –3  –18
Periodens resultat 886  435  2 684 
Belopp i miljoner kronor
2024 
30 jun
2023 
30 jun
2023  
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 2  1  1 
Fordringar på koncernföretag 2 080  1 769  2 101 
Övriga finansiella anläggningstillgångar 16 996  14 535  15 697 
Summa anläggningstillgångar 19 078  16 306  17 799 
Fordringar på koncernföretag 23 997  24 727  25 868 
Övriga omsättningstillgångar 39  28  37 
Kassa och bank 2 984  0  2 
Summa omsättningstillgångar 27 020  24 755  25 907 
Summa tillgångar 46 098  41 061  43 706 
Eget kapital 10 580  6 605  10 990 
Obeskattade reserver 13  22  13 
Långfristiga räntebärande skulder 9 800  6 974  7 291 
Skulder till koncernföretag 18 202  18 374  18 096 
Uppskjutna skatteskulder 5  5  5 
Summa långfristiga skulder 28 006  25 354  25 393 
Kortfristiga räntebärande skulder 1 978  1 716  1 612 
Skulder till koncernföretag 5 178  7 037  5 417 
Övriga kortfristiga skulder 344  327  281 
Summa kortfristiga skulder 7 499  9 080  7 310 
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 46 098  41 061  43 706

===== SIDA 23 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202423
Segmentinformation
 Värdeförändringar fastigheter
Segment Hyresintäkter1)   Driftnetto Orealiserade Realiserade  Totalavkastning 
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-jun
2023  
jan-jun
2024  
jan-jun
2023  
jan-jun
2024  
jan-jun
2023  
jan-jun
2024  
jan-jun
2023  
jan-jun
2024  
jan-jun
2023  
jan-jun
Sverige 519  471  445  398  –216  –437  –  –  230  –39 
Finland 896  816  716  659  –17  –130  1  –  701  529 
Frankrike 415  324  332  251  387  –76  3  –  721  176 
Benelux 319  270  293  242  11  –196  –  –  304  46 
Spanien 174  109  160  99  121  –3  –  –  281  96 
Tyskland 58  51  55  49  –8  7  –  –  47  56 
Övriga Europa 6  6  5  6  –2  –7  –  –  2  –2 
Ej fördelat –  –  –31  –25  –  –  –  –  –31  –25 
Totalt 2 388  2 048  1 974  1 679  276  –842  4  –  2 254  837 
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
Segment
Marknadsvärde  
fastigheter
Investeringar  
fastigheter
Förvärv  
fastigheter
Avyttring  
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2024  
30 jun
2023  
30 jun
2024  
jan-jun
2023  
jan-jun
2024  
jan-jun
2023  
jan-jun
2024  
jan-jun
2023  
jan-jun
Sverige 14 768  14 723  335  191  –  186  –  – 
Finland 19 063  19 583  92  49  405  726  –19  – 
Frankrike 10 559  8 438  54  46  84  46  –11  –21 
Benelux 8 828  7 731  45  17  111  94  –  – 
Spanien 5 186  3 464  15  11  404  42  –  – 
Tyskland 1 347  1 394  –  2  28  1  –  – 
Övriga Europa 124  144  –  –  –  –  –  – 
Totalt 59 875  55 476  540  315  1 033  1 096  –30  –21

===== SIDA 24 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202424
Nyckeltal
2024  
jan-jun
2023 
jan-jun
2023  
jan-dec
2022 
jan-dec
2021 
jan-dec
2020 
jan-dec
2019 
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,6  6,2  6,4  5,8  6,0  6,3  6,4 
Överskottsgrad, % 83  82  83  82  83  83  83 
Areamässig uthyrningsgrad, % 96  95  97  95  96  95  95 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  96  96  96  96  95  95 
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 4 425  3 979  4 331  3 895  3 759  3 480  3 022 
Antal fastigheter vid periodens utgång 918  773  903  751  673  673  553 
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,5  6,4  6,4  5,7  5,9  6,6  6,7 
Avkastning på eget kapital, % 11,1  –1,3  0,0  8,4  36,6  17, 8   23,7 
Genomsnittlig ränta, % 2,5  1,8  1,9  1,7  1,4  1,8  1,9 
Räntebindning inkl. derivat, år 3,3  3,2  2,8  3,2  4,0  3,4  3,5 
Kapitalbindning, år 3,6  3,6  3,1  3,7  4,3  3,4  3,8 
Soliditet, % 47  48  50  46  50  48  48 
Belåningsgrad, % 45  43  41  45  42  43  44 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,1  6,3  4,9  6,5  5,4  6,4  6,6 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,3  6,8  5,2  7,1   5,8  6,4  6,6 
Räntetäckningsgrad, ggr 5,4  6,5  5,7  7,1   6,5  5,7  4,9 
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 6,7  10,7  8,1  12,7  9,4  6,4  5,3 
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 271,20  213,00  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  136,20 
Substansvärde (NAV), kr 114  108  111  107  98  66  57 
Eget kapital, kr 9 7, 61   92,28  95,05  91,33  83,93  55,19  46,86 
Eget kapital efter utspädning, kr 9 7, 59   92,14  95,01  91,20  83,84  55,09  46,78 
Resultat, kr 5,71  –1,07  –0,82  7, 76   30,09  10,80  12,15 
Resultat efter utspädning, kr 5,71  –1,07  –0,82  7, 75   30,04  10,78  12,13 
Förvaltningsresultat, kr 5,70  5,74  11,17  9,71  8,01  6,63  5,51 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 5,70  5,74  11,16  9,70  7,9 9   6,62  5,51 
Kassaflöde, kr 4,91  5,20  9,95  8,69  6,59  6,10  4,86 
Kassaflöde efter utspädning, kr 4,91  5,19  9,94  8,68  6,58  6,09  4,86 
Utdelning per aktie, kr – – 3,10  2,70  2,15  1,65  1,30 
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4  328,0  338,3  318,0  317, 7   317, 3   317,1  
Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,5  328,5  338,5  318,5  318,0  317,9   317, 5  
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,3  318,6  324,8  317, 8   317, 5   317,1   316,9 
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5  318,7  325,1  318,3  318,0  317, 7   317, 3  
Data per D-aktie
Börskurs vid periodens utgång, kr 30,90  26,10  28,00  26,70  33,40  32,05  36,35 
Eget kapital, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00 
Resultat, kr 1,00  1,00  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00 
Utdelning per aktie, kr –  –  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00 
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  125,8  10 7, 8  
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,2  118, 4  105,7 
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32–33.

===== SIDA 25 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202425
Aktien och ägarna
Sagax hade vid periodens utgång 24 731 (23 732) aktieägare. Börs  värdet 
uppgick till 95 677 (73 217) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stam  aktier av serie A, B och D. Aktierna är 
noterade på Nasdaq  Stockholm, Large Cap. 
Sagax har med anledning av utnyttjandet av teckningsoptioner 
under incitamentsprogram 2021/2024 under juni emitterat 89 804 
stamaktier av serie B. Totalt fanns 466 685 788 aktier utestående vid 
periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt 
bolagsordningen ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda 
utdelningen på A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. 
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar 
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående 
A- och B-aktier. Bolagets verk  ställande direktör eller styrelse  ledamöter 
omfattas inte av programmen. Prog  rammen är treåriga och löper under 
perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027 . 
Tecknings kurserna motsvarar B-  aktiens betalkurs vid respektive 
optionsprograms  inledande omräknat med den genomsnittliga kursut -
vecklingen enligt fastighets  index bestående av fastighetsbolag noterade 
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs  period. Teck-
ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning 
att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för 
de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs  period. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE  
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande 
tolvmånadersbasis uppgick till 11,14 (10,74) kronor vilket jämfört med 
aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel 
om 24,4 (19,8) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE 
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 97 ,59 
(92,14) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 113,62 
(108,07) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 278 % 
(231 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 239 % (197 %) av 
substansvärdet per A- och B-aktie.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20242023202220212020201920182017201620152014
Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, 
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
20242023202220212020201920182017201620152014
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
Nyckeltal per B-aktie
2024  
30 jun
2023 
30 jun
2023  
31 dec
2022 
 31 dec
2021 
 31 dec
2020 
 31 dec
2019 
31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr 271,20  213,00  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  136,20 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 11,14  10,74  11,16  9,70  7,9 9   6,62  5,51 
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) 9,68  9,10  9,94  8,68  6,58  6,09  4,86 
Eget kapital efter utspädning, kr 9 7, 59   92,14  95,01  91,20  83,84  55,09  46,78 
Substansvärde, kr 113,62  108,07  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38  56,77 
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 24,4  19,8  24,9  24,4  38,2  25,6  24,7 
Börskurs/Kassaflöde, ggr 1) 28,0  23,4  2 7,9   2 7, 3   46,4  2 7,9   28,0 
Börskurs/Eget kapital, % 278  231  292  259  364  308  292 
Börskurs/Substansvärde, % 239  197  250  222  311  255  240 
1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader.  
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.

===== SIDA 26 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202426
Aktieägarstruktur 30 juni 2024 1)
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet  
på årsbasis, %
Genomsnittlig handelsvolym 
 per handelsdag, mkr
30 jun 2024 30 jun 2023 30 jun 2024 30 jun 2023 30 jun 2024 30 jun 2023
A-aktier 271,00  215,00  1  1  0  0 
B-aktier 271,20  213,00  29  26  91  75 
D-aktier 30,90  26,10  56  56  71  8 
Antal aktier Antal aktieägare
1–500 17 711 
501–1 000 2 004 
1 001–2 000 1 632 
2 001–5 000 1 530 
5 001–10 000 671 
10 001–50 000 841 
50 001– 342 
Totalt 24 731 
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
Aktieägarkategori Antal Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 22 884  13 %
Privatpersoner bosatta utomlands 323  1 %
Företag/institutioner i Sverige 624  70 %
Företag/institutioner utomlands 900  11 %
Okänd ägartyp – 5 %
Totalt 24 731  100 %
Aktieägare per land Antal Röstandel
Sverige 23 508 83 %
USA 92 6 %
Norge 199 2 %
Nederländerna 15 1 %
Storbritannien 47 1 %
Övriga 870 8 %
Totalt 24 731 100 %
Största aktieägare 30 juni 2024
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309  28 598 279  –  7 ,4 % 12,2 %
Fjärde AP-fonden 821 630  12 095 927  6 155 514  4,1 % 3,8 %
Tredje AP-fonden –  17 708 952  –  3,8 % 2,5 %
Vanguard –  9 297 861  6 697 077  3,4 % 2,3 %
Avanza Pension 43 173  291 589  15 336 630  3,4 % 2,3 %
Länsförsäkringar Fonder –  11 366 549  1 026 439  2,7 % 1,8 %
SEB Fonder –  12 135 028  –  2,6 % 1,7 %
Handelsbanken Fonder –  8 805 454  3 031 965  2,5 % 1,7 %
BlackRock –  9 405 985  37 334  2,0 % 1,3 %
Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 %
Norges Bank –  4 004 928  2 972 130  1,5 % 1,0 %
Filip Engelbert med bolag 241 000  1 869 784  4 200 000  1,4 % 1,2 %
Lannebo Fonder –  5 902 121  –  1,3 % 0,8 %
Swedbank Robur Fonder 500 000  4 603 918  –  1,1 % 1,4 %
Erik Selin med bolag 1 179 959  1 883 964  1 716 868  1,0 % 2,2 %
Andra AP-fonden –  4 700 981  –  1,0 % 0,7 %
Folksam –  3 820 353  –  0,8 % 0,5 %
Didner & Gerge Fonder –  3 453 502  –  0,7 % 0,5 %
Danske Invest –  1 518 530  1 800 000  0,7 % 0,5 %
Summa 20 största ägare 22 523 071  205 177 617  52 231 844  60,0 % 68,6 %
Övriga aktieägare 3 971 095  106 752 676  74 029 485  39,6 % 31,4 %
Delsumma 26 494 166  311 930 293  126 261 329  99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000  – 0,4 % – 
Totalt 26 494 166  313 930 293  126 261 329  100,0 % 100,0 %
 – varav styrelse och medarbetare 20 353 565  100 947 807  6 309 435  27 ,3 % 44,2 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.  
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Antal aktier
Rösträtt  
per aktie Antal röster
Rösträtts- 
andel
Aktiekapital- 
andel
A-aktier 26 494 166  1,0  26 494 166,00  38 % 6 %
B-aktier 313 930 293  0,1  31 393 029,30  45 % 67 %
D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 %
Summa 466 685 788  70 513 328,20  100 % 100 %

===== SIDA 27 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202427
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsled -
ningen göra bedömningar och antag  anden som påverkar i bokslutet 
redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads -
poster samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från 
dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som 
kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finan -
siella ställning. 
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och 
antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar 
har fastigheter motsvarande 98 % av fastighetsvärdet per 30 juni 2024 
värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende  
värderingsföretag. Fastighets  värderingar är till sin karaktär alltid 
behäftade med osäkerhet. 
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar 
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken 
för vakanser. 
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta 
innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, 
fastig  hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna 
hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av för -
ändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor 
för exempelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är 
indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i 
vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre 
antal hyresavtal har fasta årliga hyresjusteringar. 
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen 
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax 
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska 
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för  
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig  ande ränteläge 
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte  swappar och räntetak. 
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte  bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att 
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar 
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande 
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations  lånen finns 
tillgängliga på www.sagax.se. 
VALUTARISKER
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta -
kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 juni 
2024, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 10 792 (9 096) mil -
joner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 29 % 
(26 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning omräk -
nas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess funk -
tionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valuta  kurser. 
Per 30 juni motsvarade 1 euro 11,36 (11,79) kronor, 1 dansk krona 
motsvarade 1,52 (1,58) kronor och 1 norsk krona motsvarade 1,00 kro -
nor. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för 
perioden, 1 euro motsvarade 11,39 (11,32) kronor, 1 dansk krona mot -
svarade 1,53 (1,52) kronor och en norsk krona motsvarade 0,99 kronor. 
I enlighet med IAS 21 förs valutakurs  effekter för utlandsverksamhet och 
säkringsredo  visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta  kurseffekter 
redo visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med -
arbetare och styrelseledamöter att:
 i.   Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger 
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är 
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax 
verksamhet.
ii.   Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii.   Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av 
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter 
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska 
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per 
denna rapports avgivande. 
ÖVRIGA RISKER
Geopolitiska konflikter och en övergång från en lågräntemiljö till högre 
räntenivåer har haft en effekt på de finansiella marknaderna med bland 
annat stigande marknadsräntor och ökad volatilitet som följd. Där -
igenom har även fastighetsmarknaden påverkats negativt. Bolaget följer 
utvecklingen för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella  
risker.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2023, på sidorna 
50-53.
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2024 
30 jun
2023 
30 jun
Förvaltningsfastigheter 4 010  3 444 
Övriga tillgångar 421  127 
Summa tillgångar 4 431  3 571 
Räntebärande skulder 2 972  2 483 
Övriga skulder 149  317 
Summa skulder 3 481  2 800 
Nettoexponering 950  771

===== SIDA 28 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202428
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Känslighetsanalys för fastighetsvärden
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –11 975  –5 988  –  5 988  11 975 
Belåningsgrad, % 53  49  45  42  39 
Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 86  91  96  ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 4,8  5,1  5,4  ET ET
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav  +/– 0,25 %-enheter –1 723/+1 855
Kalkylränta  +/– 0,25 %-enheter – 985/+985
Hyresintäkter  +/– 5 % +2 588/–2 621
Fastighetskostnader  +/– 5 % –366/+343
Känslighetsanalys per 30 juni 20241)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på  
förvaltningsresultat,  
årsbasis
Effekt på 
resultat efter  
skatt, årsbasis
Effekt på 
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +50/–50 +42/–42 +42/–42
Hyresintäkter +/–1 % +48/–48 +40/–40 +40/–40
Fastighetskostnader +/–1 % –8/+8 – 7/+7 – 7/+7
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –12/+12 –10/+10 –10/+10
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –28/+28 –23/+23 –23/+23
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +219/–219 +184/–184 +1 079/–1 079
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2024 +/–10 % +39/–39 +33/–33 +33/–33

===== SIDA 29 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202429
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med Inter -
national Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet 
IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända Inter -
national Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av 
International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). 
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse 
med de som tillämpades i årsredovisningen för 2023 och ska läsas till -
sammans med denna. 
Det föreligger inga förändringar av redovisningsstandarder under 
2024 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rappor -
tering. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2023. Inga materiella förändringar avseende transaktioner 
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2023.
HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång 
Övriga upplysningar

===== SIDA 30 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202430
  Stockholm den 15 juli 2024
  AB SAGAX (publ)
  Organisationsnummer 556520-0028
	 Staffan	Salén	 Johan	Cederlund	 Filip	Engelbert
 Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
 David	Mindus	 Johan	Thorell	 Ulrika	Werdelin
 VD och styrelseledamot  Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. 
Informationen lämnades för offentlig görande den 15 juli 2024, klockan 12.30, CEST.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och  
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

===== SIDA 31 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202431
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. 
Delårsrapport januari - september 2024       25 oktober 2024
Bokslutskommuniké 2024 21 februari 2025 
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
September 2024
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   26 september 2024
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  27 september 2024
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   30 september 2024
December 2024
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   26 december 2024
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  27 december 2024
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   30 december 2024
Mars 2025
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   27 mars 2025
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  28 mars 2025
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   31 mars 2025
Kalendarium

===== SIDA 32 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202432
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal 
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras 
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av 
företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom -
snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital  
förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter återläggning 
av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar 
under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera 
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie -
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area vid periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area 
direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till -
gångar vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 
12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och 
omräknat till balansdagens valutakurser i förhållande till fastigheternas 
redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg  
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet  
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid 
periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till  
D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid  
periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde 
direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska 
utnyttjande  graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträttsav -
gälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens 
utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration 
med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag 
rullande 12 månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet 
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra 
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Innefattande även värde -
förändringar från dotterbolag, intresseföretag och joint venture.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A- och 
B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, 
dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och 
B-aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida 
vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg 
för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart 
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte -
ringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt 
fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter 
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida 
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda 
fastigheter.

===== SIDA 33 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202433
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Kassaflöde per A- och B-aktie  
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat 
med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och 
intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter 
utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier 
för perioden. 
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens 
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna 
av A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets  bestånd  
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar,  
likvida medel och börsnoterade instrument. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt  
EMTN-program
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier  
och likvida medel. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt EMTN-  
program/Totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier  
och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Periodens resultat i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier 
efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på  
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa  
faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas  
normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma 
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot 
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och 
intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse -
företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella 
kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt  
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och  
kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har 
tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,  
för att bedriva sin dagliga verksamhet.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital 
hänförligt till D-aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat, 
uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och 
räntederivat. Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture 
och intresseföretag görs på egen rad.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som 
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/Totala 
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala 
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
innehavare.
Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig -
heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång  
justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och  
värde tillväxt för fastigheterna under en period.
Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga  
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat  
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets -
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med 
IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att 
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående 
potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt 
att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.

===== SIDA 34 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202434
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande 
period.
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-jun
2023 
jan-jun
2023  
jan-dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 2 058  –214  –13 
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 058  –214  – 
Justerat resultat efter skatt 4 117  –428  –13
Genomsnittligt eget kapital 37 015  34 076  35 020 
Avkastning på eget kapital 11,1 % –1,3 % 0,0%
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat 2 056  1 956  3 881 
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 056  1 956  – 
Finansiella kostnader 436  351  765 
Tillägg för omräkning till årsvärde 436  351  – 
Resultat före finansiella kostnader 4 984  4 614  4 646 
Genomsnittliga totala tillgångar 76 949  72 017  72 751 
Avkastning på totalt kapital 6,5 % 6,4 % 6,4 %
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, tusental kvm 4 247  3 798  4 182 
Totalt uthyrningsbar area,  
tusental kvm 4 425  3 979  4 331 
Areamässig uthyrningsgrad 96 % 95 % 97 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder 36 283  30 934  30 343 
Totala tillgångar 80 488  71 943  73 410 
Belåningsgrad 45 % 43 % 41 %
Direktavkastning
Driftnetto 1 974  1 679  3 551 
Återläggning av tomträttsavgäld –16  –14  –27
Tillägg för omräkning till årsvärde 1 958  1 665  – 
Innehavsjustering,  
förvärv/försäljningar 28  23  232 
Valutaomräkning till  
balansdagskurs –9  110  –100
Justerat driftnetto 3 936  3 463  3 656 
Fastigheternas redovisade värde 59 875  55 476  57 061 
Direktavkastning 6,6 % 6,2 % 6,4 %
EBITDA rullande 12 månader
Driftnetto 3 846  3 249  3 551 
Central administration –193  –176  –182
Utdelningar från joint venture och  
intresseföretag 632  452  653 
EBITDA 4 286  3 525  4 023 
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital 37 452  34 689  36 578 
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419
Eget kapital hänförligt till A- och  
B-aktier 33 032  30 270  32 159 
Antal aktier, 1 000 st 338 424  328 020  338 335 
Antal aktier efter utspädning, 
1 000 st 338 483  328 514  338 477 
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 9 7, 61   92,28  95,05 
Eget kapital per A- och B-aktie  
efter utspädning, kr 9 7, 59   92,14  95,01 
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-jun
2023 
jan-jun
2023  
jan-dec
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 4 815  4 320  4 557 
Hyresvärde 5 011  4 517  4 738 
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjänings-  
förmåga 3 988  3 550  3 785 
Återläggning av tomträttsavgäld –33  –28  –25
Justerat driftnetto 3 956  3 522  3 760 
Fastigheternas redovisade värde 59 875  55 476  57 061 
Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,3 % 6,6 %
Framåtriktad EBITDA 
Driftnetto enligt aktuell intjänings-  
förmåga 3 988  3 550  3 785 
Central administration –193  –176  –182
Utdelningar från joint venture och  
intresseföretag 632  452  653 
Framåtriktad EBITDA 4 428  3 826  4 256 
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt 2 058  –214  –13
Skatt 304  112  158 
Värdeförändringar –306  2 059  3 737 
Förvaltningsresultat 2 056  1 956  3 881 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat 2 056  1 956  3 881 
Utdelning hänförlig till D-aktier –126  –126  –253
Justerat förvaltnings resultat 1 930  1 830  3 628 
Genomsnittligt antal A- och  
B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 471  318 726  325 123 
Förvaltningsresultat per A- och  
B-aktie efter utspädning, kr 5,70  5,74  11,16 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader
Förvaltningsresultat 3 981  3 676  3 881 
Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  –253 
Justerat förvaltnings resultat 3 728  3 423  2 628 
Genomsnittligt antal A- och  
B-aktier efter utspädning, 1 000 st 334 787  318 726  325 123 
Förvaltningsresultat per A- och  
B-aktie innevarande period 11,14  10,74  11,16 
Förvaltningsresultat per A- och  
B-aktie föregående period 10,74  8,82  9,70 
Årlig tillväxttakt, % 4 % 22 % 15 %
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 2 388  2 048  ET
Förvärvade och sålda fastigheter –258  –17  ET
Valutajustering1) – 9  ET
Hyresintäkter i jämförbart bestånd  
exklusive valutaeffekter 2 130  2 039  ET

===== SIDA 35 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 202435
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. Intresse­
företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
2) IFRS­nyckeltal.
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-jun
2023 
jan-jun
2023  
jan-dec
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt 2 247  –113  159 
Ej kassaflödes påverkande poster –366  2 006  3 456 
Betald skatt –92  –111  –130
Utdelning hänförlig till D-aktier –126  –126  –253
Kassaflöde 1 663  1 656  3 232 
Kassaflöde per A- och B-aktie 
efter utspädning, kr 4,91  5,19  9,94 
Nettoskuld
Se sidan 15.
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 36 283  30 934  30 343 
Börsnoterade aktier i  
anläggningstillgångar1) –9 020  –5 328  –8 030
Börsnoterade aktier i  
omsättningstillgångar –  –33  –
Likvida medel –3 056  –22  –28
Nettoskuld enligt EMTN-program 24 206  25 550  22 285 
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 24 206  25 550  22 285 
Totala tillgångar 80 488  71 943  73 410 
Nettoskuld enligt EMTN-program/  
Totala tillgångar 30 % 36 % 30 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 22 640  24 134  20 804 
EBITDA rullande 12 månader 4 286  3 525  4 023 
Nettoskuld/EBITDA 5,3 x 6,8 x 5,2 x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 22 640  24 134  20 804 
EBITDA, framåtriktad 4 428  3 826  4 256 
Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 5,1 x 6,3 x 4,9 x
Nettoskuld/totala tillgångar
Nettoskuld 22 640  24 134  20 804 
Totala tillgångar 80 488  71 943  73 410 
Nettoskuld/totala tillgångar 28 % 34 % 28 %
Resultat per A- och B-aktie 2) 
Resultat efter skatt 2 058  –214  –13
Utdelning hänförlig till D-aktier –126  –126  –253
Justerat resultat efter skatt 1 932  –340  –266
Resultat per A- och B-aktie efter  
utspädning, kr 5,71  –1,07  –0,82
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 2 056  1 956  3 881 
Återläggning förvaltnings  resultat  
joint venture och intresseföretag –531  –437  –937
Utdelning från joint venture och  
intresseföretag 384  405  653 
Finansiella kostnader inkl leasing 436  351  765 
Justerat förvaltnings resultat före  
finansiella kostnader 2 345  2 275  4 362 
Räntetäckningsgrad 5,4 x 6,5 x 5,7 x
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-jun
2023 
jan-jun
2023  
jan-dec
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 2 056  1 956  3 881 
Finansnetto 360  201  550 
Förvaltningsresultat före finansnetto 2 416  2 157  4 431 
Räntetäckningsgrad 6,7 x 10,7 x 8,1 x
Soliditet
Eget kapital 37 452  34 689  36 578 
Totala tillgångar 80 488  71 943  73 410 
Soliditet 47 % 48 % 50 %
Substansvärde (NAV)
Eget kapital 37 452  34 689  36 578 
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419
Återläggning av derivat –10  –21  21 
Återläggning av uppskjuten skatt,  
netto 4 022  4 035  3 882 
Återläggningar hänförliga till joint  
venture och intresseföretag 1 415  1 219  1 474 
Substansvärde (NAV) 38 460  35 503  37 537 
Substansvärde (NAV) per A- och  
B-aktie efter utspädning, kr 114  108  111 
Säkerställda skulder/Totala tillgångar
Säkerställda skulder 4 914  1 977  2 309 
Totala tillgångar 80 488  71 943  73 410 
Säkerställda skulder/ 
Totala tillgångar 6,1 % 2,7 % 3,0 %
Överskottsgrad
Driftnetto 1 974  1 679  3 551 
Hyresintäkter 2 388  2 048  4 293 
Överskottsgrad 83 % 82 % 83 %

===== SIDA 36 =====

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt 
industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 juni 2024 uppgick till 4 425 000 kvadratmeter fördelat på 918 fastigheter.  
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
Mer information finns på www.sagax.se.