Kvartalsrapport Q2 2026

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT  
JANUARI – JUNI 2026
AB Sagax är ett fastighetsbolag 
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri

===== SIDA 2 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20262
FÖRSTA HALVÅRET 2026
  ■ Hyresintäkterna ökade med 4 % till 2 719 miljoner kronor (2 621 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 151 (2 162) miljoner kronor.
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 5,89 (6,01) kronor.
  ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 831 (−388) miljoner kronor.
  ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 282 (−148) miljoner kronor.
  ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 690 (1 354) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 875 (2 007) miljoner kronor, 
motsvarande 5,15 (5,45) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 2 219 (2 169) miljoner kronor varav 2 181 (1 749) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
ANDRA KVARTALET 2026
  ■ Hyresintäkterna ökade med 5 % till 1 375 miljoner kronor (1 314 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 122 (1 109) miljoner kronor.
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 3,04 (3,09) kronor.
  ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 371 (−371) miljoner kronor.
  ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 74 (−179) miljoner kronor.
  ■ Kvartalets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 315 (476) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 107 (1 137) miljoner kronor, 
motsvarande 3,08 (3,06) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 803 (1 128) miljoner kronor varav 1 617 (900) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
  ■  Sagax genomförde en riktad nyemission om 30 miljoner stamaktier av serie D. Emissionen har tillfört bolaget 1 005 miljoner kronor,  
före transaktionskostnader.
JUSTERAD PROGNOS FÖR 2026
För 2026 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med 
 nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 600 miljoner kronor. 
Tidigare lämnad prognos uppgick till 4 500 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2025. 
Delårsrapport januari – juni 2026
Nyckeltal i urval
2026 
jan–jun
2025 
jan–jun
2025 
 jan–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
2021 
jan–dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 5,89 6,01 12,38 11,95 11,16 9,70 7,9 9  
   Förändring jämfört med föregående år, % –2 5 4 7 15 21 21 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 7, 4 9  3,63 11,22 14,78 –0,82 7, 75  30,04 
Utdelning per A- och B-aktie, kr – – 3,70 3,50 3,10 2,70 2,15 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,1 5,3 5,8 5,4 5,2 7,1  5,8 
Räntetäckningsgrad, ggr 4,2 5,1 4,6 5,0 5,7 7,1  6,5 
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 44 43 44 42 41 45 42 
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 72 558 66 278 68 283 65 874 57 061 52 682 46 067 
Fastigheternas direktavkastning, % 6,3 6,6 6,5 6,6 6,4 5,8 6,0 
Avkastning på eget kapital, % 12,2 6,6 9,6 13,5 0,0 8,4 36,6 
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34.

===== SIDA 3 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20263
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom 
segmentet lager och lätt industri. 
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets 
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
  ■  Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och 
starka kassaflöden.
  ■  Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv  
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
  ■  Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än  
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har från och med 2026 följande finansiella mål:
  ■  Avkastning på eget kapital om lägst 12 % per år över perioden  
2026–2030.
  ■  Ökning av förvaltningsresultatet per A- och B-aktie om 5–10 %  
per år över perioden 2026–2030.
I tabellen nedan redovisas hur utfallet förhåller sig till de finansiella 
målen.
Affärsidé, mål och strategier
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att 
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska 
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet 
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt 
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. 
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även indirekt i 
fastigheter genom joint venture och intresseföretag. Detta möjliggör 
investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångsrikt på egen 
hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax att sam -
arbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar nytta av 
sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt 
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas 
kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande 
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden 
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint 
venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande 
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte 
att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder 
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar 
även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. 
Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det 
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors 
Service om Baa2 med ”positive outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst 
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning 
om högst 2,00 kronor per aktie och har rätt till maximalt 35 kronor 
per aktie av eget kapital. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå 
investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning sam -
tidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B 
begränsas.
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte  
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter 
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud -
sakligen efter att uthyrning avtalats.
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bola -
get antagit följande strategier.
Finansiella mål
2026  
jan–jun
Avkastning på eget kapital om lägst 12 % per år över 
 perioden 2026–2030 12 %
Ökning av förvaltningsresultatet per A- och B-aktie om   
5–10 % per år över perioden 2026–2030 –2 %

===== SIDA 4 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20264
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax 
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför 
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt 
då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och 
lokal anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för 
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax 
största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha 
goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. 
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi 
skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av 
ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel 
värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster 
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets 
investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i 
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. 
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax 
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter.
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
20262025202420232022202120202019201820172016
0
15 000
30 000
45 000
60 000
75 000
90 000
 Uthyrningsbar area
 Marknadsvärde
Förvaltningsresultat och kassaflöde
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
20262025202420232022202120202019201820172016
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
 Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
  Kassaflöde från den löpande verksamheten  före förändring  
av rörelsekapital, rullande 12 månader
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt 
interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: 
Miljö- och klimatpåverkan
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig -
heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att 
minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som  
uppförs samt utvalda befintliga byggnader.
Ansvarsfullt företagande
Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en 
visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en  
upp förandekod för leverantörer.
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga  
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde  skapande. Således  
är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs  modellen.
Medarbetare och värdekedja
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är 
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan 
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda 
representanter för före  tagets värderingar och kultur. 
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa 
i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2025.

===== SIDA 5 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20265
Under perioden förvärvades en portfölj om sju fastigheter i Lissabon, Portugal. Fastigheterna omfattar 81 100 kvadratmeter uthyrningsbar area 
och består av lager- och industrilokaler. Fastigheterna är fullt uthyrda.

===== SIDA 6 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20266
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och 
med juni 2026. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång. 
Jämförelseposterna avser motsvarande period före  gående år respektive 
ställningen vid periodens utgång föregående år.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare 
minskade med 1 % till 2 151 (2 162) miljoner kronor. Förvaltnings -
resultatet minskade till följd av valutaeffekt, högre vakansgrad, fastig -
hetsförsäljningar och högre marknadsräntor. Förvaltningsresultatet per 
A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 5,89 (6,01) kronor. 
Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 831 (−388) mil-
joner kronor, varav 136 (−91) miljoner kronor avsåg värde  förändringar 
på fastigheter i joint venture och intresseföretag. 
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 
282 (−148) miljoner kronor varav −28 (−135) miljoner kronor avsåg 
värdeförändringar på finansiella instrument i joint venture och intresse -
företag. 
Periodens resultat uppgick till 2 698 (1 379) miljoner kronor varav 
2 690 (1 354) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare. 
Resultat, intäkter och kostnader
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 4 % till 2 719 (2 621) miljoner kronor. Intäk -
terna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Benelux, 
 Iberia, Frankrike och Danmark samt av indexupp  räkning av hyres -
intäkter. 
Av periodens hyresintäkter genererades 79 % i euro. Exklusive valuta -
effekter minskade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 0,5 % 
(ökade 2,1 %). De största procentuella ökningarna återfanns i segmenten 
Danmark 7,4 %, Iberia 4,0 % och Tyskland 2,7 % medan Finland och 
 Sverige minskade med 2,2 % respektive 1,1 % till följd av högre vakans -
grad. Den vägda inflationen i Sagax segment under samma period upp -
gick till 2,0 % (1,1 %) i årstakt.
Övriga intäkter ökade till 16 (11) miljoner kronor och avsåg främst 
försäkringsersättning.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2026  
jan–jun
2025  
jan–jun
Hyresintäkter 2 719 2 621 
Förvärv och avyttringar –257 –92 
Valutajustering1) – –56 
Summa 2 461 2 474 
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period.
FörvaltningsresultatFörvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20262025202420232022202120202019201820172016
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800  
 Förvaltningsresultat per kvartal
 Rullande 12 månader
Ekonomisk uthyrningsgrad
70
75
80
85
90
95
100
20262025202420232022202120202019201820172016
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
 Uthyrningsgrad
 Genomsnitt senaste 12 månaderna
Hyresintäkter
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
20262025202420232022202120202019201820172016
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
5 600  
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
 Hyresintäkter per kvartal
 Rullande 12 månader
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
–2
0
2
4
6
8
jan–jun 
2026
jan–jun 
2025
jan–jun 
2024
jan–jun 
2023
jan–jun 
2022
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
  Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive  
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år 
 Inflation rullande 12 månader

===== SIDA 7 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20267
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 % (96 %). Under 
perioden har vakans  värdet ökat med 167 (99) miljoner kronor till följd 
av avflyttningar och minskat med 139 (79) miljoner kronor till följd av 
inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade vakansvärdet 
med 1 (2) miljoner kronor och uppgick till 48 (40) miljoner kronor på 
årsbasis vid periodens slut. Under perioden förvärvade och avyttrade 
fastig heter samt utrangerade byggnader minskade vakansvärdet med 
3 (7) miljoner kronor netto. Valutakursförändring ökade vakansvär -
det med 5 (minskade med 5) miljoner kronor. Sammantaget uppgick 
vakans  värdet till 270 (238) miljoner kronor vid periodens slut. 
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Vid periodens slut uppgick uppsagda hyresavtal till 228 (214) miljoner 
kronor, baserat på det justerade vakansvärdet. Av dessa avsåg 219 (213) 
miljoner kronor avflyttning och hyres  avtal omfattande 9 (1) miljoner 
kronor omförhandling. Av de hyresavtal som sagts upp sker avflytt -
ningar motsvarande ett vakansvärde om 93 miljoner kronor under 2026. 
Vid periodens utgång har uthyrningar av lokaler till hyresgäster som 
ännu ej inflyttat minskat det justerade vakansvärdet med 74 (36) mil -
joner kronor. Av dessa sker inflyttningar motsvarande ett vakansvärde 
om 31 miljoner kronor under 2026. Det justerade utgående vakansvärdet 
uppgick till 424 (416) miljoner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 308 (259) 
miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd 
exklusive valutaeffekter steg med 10,1 %, motsvarande 26 miljoner kro -
nor jämfört med samma period före  gående år främst till följd av högre 
kostnader för el och uppvärmning i segmenten Sverige och Finland. 
Den vägda infla  tionen under perioden uppgick till 2,0 % i årstakt varför 
den reala kostnads  ökningen uppgick till 8,0 %, motsvarande 21 miljoner 
kronor. 
Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 163 (148) miljoner kronor 
och övriga fastighetskostnader ökade till 65 (60) miljoner kronor till 
följd av fastighetsförvärv. 
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 101 (90) miljoner 
kronor, motsvarande 3,7 % (3,4 %) av periodens hyresintäkter. 
Sagax hade vid periodens utgång 107 (98) medarbetare. Funktioner 
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. 
Sagax har kontor i Stockholm,  Helsingfors,  Paris, Lyon, Rotterdam, 
 Barcelona, Madrid, Frankfurt och Köpenhamn.
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 38 
Finland 29 
Frankrike 16 
Nederländerna 10 
Spanien 10 
Tyskland 3 
Danmark 1 
Totalt 107 
Ingångna och uppsagda hyresavtal
   Ingångna avtal   Uppsagda avtal
In- och avflyttningsår
Antal  
avtal
Vakansvärde, 
 mkr
Antal  
avtal
Vakansvärde, 
 mkr
2026 38 31 106 93 
2027 13 18 35 47 
2028 1 5 11 37 
2029 2 20 4 42 
Totalt 54 74 156 219 
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2026  
jan–jun
2025  
jan–dec
Ingående vakans respektive år 241 231 
Inflyttningar –139 –207 
Avflyttningar 167 218 
Förändring av lämnade rabatter –1 8 
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 1 33 
Vakansvärde, avyttrade fastigheter –3 –26 
Utrangering av byggnader – –6 
Valutakursförändring 5 –9 
Utgående vakansvärde 270 241 
Uppsagt för omförhandling 9 10 
Uppsagda avtal, ej avflyttat 219 275 
Uthyrning, ej inflyttat –74 –41 
Justerat utgående vakansvärde 424 485 
Vakanser 1 juli 2026
Marknadssegment
Hyresvärde, 
mkr
Vakansvärde,  
mkr1)
Ekonomisk  
vakansgrad1)
Uthyrningsbar  
area, kvm
Vakant  
area, kvm
Areamässig  
vakansgrad
Sverige 1 177 86 7 % 947 000 87 000 9 %
Finland 1 763 96 5 % 1 394 000 88 000 6 %
Frankrike 1 322 45 3 % 1 194 000 41 000 3 %
Benelux 906 28 3 % 916 000 22 000 2 %
Iberia 569 11 2 % 782 000 15 000 2 %
Tyskland 174 4 2 % 164 000 8 000 5 %
Danmark 62 0 1 % 80 000 – – 
Totalt 5 972 270 5 % 5 478 000 261 000 5 %
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.

===== SIDA 8 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20268
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 586 
(264) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 652 (586) 
miljoner kronor, värde  förändringar på fastigheter till 136 (−91) miljoner 
kronor och värdeförändringar på räntederivat till −28 (−135) miljoner 
kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och intresse  företag 
uppgick till 175 (95) miljoner kronor. För ytterligare information se 
sidan 13.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 30 (37) miljoner kronor, varav 11 
(25) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligationer. 
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende 
koncernens leasingskulder, ökade till 601 (487) miljoner kronor. Ökningen 
beror på högre genomsnittlig skuld på grund av förvärv av fastigheter och 
börsnoterade aktier samt högre genomsnittsräntor under perioden. 
Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till 
−22 (−19) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträtts-
avgälder och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas 
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 99 % av 
marknadsvärdet externt värderade. Fastig  heternas värdeförändring 
uppgick till 695 (−297) miljoner kronor varav orealiserad värdeföränd -
ring uppgick till 683 (−281) miljoner kronor och realiserad värdeföränd -
ring till 12 (−16) miljoner kronor. Av den orealiserade värde  förändringen 
var 58 (−56) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och 625 (−225) 
miljoner kronor relaterat till allmän marknads  värdeförändring. För 
ytterligare information se sidan 12.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 309 (−12)  
miljoner kronor och avsåg i sin helhet orealiserade värdeförändringar. 
Omvärderingar av noterade och onoterade instrument medförde en 
orealiserad värdeförändring om 234 (−) miljoner kronor. Omvärdering 
av finansiellt instrument i joint venture uppgick till 49 (8) miljoner kro -
nor. Orealiserad värde förändring hänförlig till räntederivat uppgick till 
27 (−19) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisade en skattekostnad om 396 (181) miljoner kronor be- 
stående av en aktuell skattekostnad om 112 (124) miljoner kronor och en 
uppskjuten skattekostnad om 284 (57) miljoner kronor. 
Koncernens uppskjutna skatte  skuld uppgick till 4 616 (4 260) mil-
joner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende 
ackumulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument upp -
gick till 228 (160) miljoner kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av  
rörelse  kapital uppgick till 1 875 (2 007) miljoner kronor. Förändringar 
av rörelsekapitalet påverkade kassa  flödet med −152 (−395) miljoner 
 kronor. Investerings  verksamheten påverkade kassaflödet med −3 450   
(−2 476) miljoner kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten 
uppgick till 1 732 ( 628) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel 
förändrats med 5 (−236) miljoner kronor under perioden.
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden 
såsom rapportering och aktiemarknads  information.  Tjänster  mellan 
koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till  ämpning 
av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings -
tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern  företag uppgick 
till 63 (60) miljoner kronor.

===== SIDA 9 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20269
JUSTERAD PROGNOS FÖR 2026
För 2026 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med 
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar 
samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 600 miljoner kronor. Tidi ­
gare lämnad prognos uppgick till 4 500 miljoner kronor och tillkänna ­
gavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2025.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs  rapporter 
och bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv  månaders­
basis per 1 juli. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med 
en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte 
innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, 
valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. 
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 jul 2026 1 jan 2026
Hyresvärde 5 972 5 739 
Vakans –270 –241 
Hyresintäkter 5 702 5 498 
Fastighetskostnader –1 062 –980 
Driftnetto 4 639 4 517 
Central administration –199 –188 
Joint venture och intresseföretag 1 373 1 323 
Finansnetto –1 237 –1 054 
Leasingkostnader –44 –41 
Förvaltningsresultat 4 533 4 558 
  –  varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav   
utan bestämmande inflytande 13 12 
Skatt –725 –729 
Resultat efter skatt 3 808 3 829 
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 795 3 817 
  – varav ägare av D-aktier 313 253 
  – varav ägare av A- och B-aktier 3 482 3 564 
Framåtriktad direktavkastning, % 6,3 6,6 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,9 5,7 
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare   
enligt aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
202620252024202320222021
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 
enligt aktuell intjäningsförmåga 
Mkr
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat
Direktavkastning och låneränta
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20262025202420232022202120202019201820172016
 Sagax fastigheters direktavkastning
 Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och 
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20262025202420232022202120202019201820172016
  Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den  
genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års  basis med til l­
lägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets  kostnader 
baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för inne ­
havstid. Kostnaderna för  central administration har baserats på faktiskt 
utfall de senaste tolv månaderna. Resultatandelar från joint venture och 
intresseföretag är beräknade enligt samma principer som för Sagax med 
be aktande av resultat  andelens storlek. Finansnettot har beräknats uti ­
från ränte  bärande skulder och tillgångar på balansdagen.  Kostnaderna 
för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade 
genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings ­
kostnader och kostnader avseende på balans  dagen outnyttjade kredit­
faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent  ligt tomträtts  avgälder 
vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar 
avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i in ­
tjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 16 % (16 %) schablonskatt. 
Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,09 
kronor, vilket innebär en 2,5 % högre kurs jämfört med den på 10,82 
kronor som användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 1 januari 
2026. Per 1 juli 2026 genererades 79 % av Sagax hyresvärde i euro. Under 
perioden har en fastighet i Uleåborg med ett hyresvärde uppgående till 
76 miljoner kronor avyttrats. Exklusive avyttring och valutaeffekter 
steg intjäningsförmågans hyresintäkter under perioden med 2,9 % och 
 förvaltningsresultatet ökade med 0,1 %.

===== SIDA 10 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202610
Per 30 juni 2026 omfattade fastighetsbeståndet 1 065 (989) fastig  heter 
med en uthyrningsbar area om 5 478 000 (5 004 000) kvadrat  meter. 
Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 972 (5 615) res ­
pektive 5 702 (5 377) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot­
svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 % (96 %).
FASTIGHETSFÖRVÄRV
Sagax har under perioden förvärvat 26 (13) fastigheter för 2 181 (1 749) 
miljoner kronor och avtalat om förvärv av 4 fastigheter för 466 miljoner 
kronor som tillträds efter periodens utgång. Därutöver har Sagax efter 
periodens utgång avtalat om förvärv av 52 fastigheter för sammanlagt 
2 375 mil joner kronor, för ytterligare information se sidan 29.
INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND
Totalt 343 (459) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets­
beståndet. 126 (122) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna  
och 68 (199) miljoner  kronor nyproduktion. Därutöver investerades  
121 (102) miljoner  kronor i samband med nyuthyrningar och 28 (36) 
miljoner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 30 (42) 
miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder.  
 
AVYTTRINGAR
Under perioden har 4 (7) fastigheter med ett redovisat värde om 305 
(38) miljoner kronor avyttrats. Därutöver har Sagax avtalat om avyttring 
av 5 fastigheter med ett redovisat värde om 109 miljoner kronor.
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt  avkastningen för perioden uppgick till 6,3 % (6,6 %). Framåt­
riktad direktavkastning uppgick till 6,3 % (6,7 %).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari–juni 2026
Marknadssegment
Fastighetsförvärv, 
mkr
Fastighetsförvärv, 
antal fastigheter
Befintligt bestånd, 
mkr Totalt, mkr
Andel av totala 
investeringar Avyttringar, mkr
Avyttringar,  
antal fastigheter
Nettoinvesteringar, 
mkr
Sverige 60 1 87 147 6 % – – 147 
Finland 132 2 131 263 10 % –249 2 14 
Frankrike 166 6 34 200 8 % –56 2 144 
Benelux 466 6 32 498 20 % – – 498 
Iberia 1 220 10 17 1 237 49 % – – 1 237 
Tyskland –8 – 42 34 1 % – – 34 
Danmark 145 1 – 145 6 % – – 145 
Totalt 2 181 26 343 2 524 100 % –305 4 2 219 
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 juli 2026
Marknadsvärde 
Antal fastigheter 
Uthyrningsbar 
area, kvm  
Vakant area, 
kvm Hyresvärde, mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad 
årshyra, mkr Marknadssegment Mkr Andel kr/kvm 
Sverige 15 470 21 % 16 300 129 947 000 87 000 1 177 93 % 1 091 
Finland 19 274 27 % 13 800 249 1 394 000 88 000 1 763 95 % 1 667 
Frankrike 15 463 21 % 13 000 333 1 194 000 41 000 1 322 97 % 1 277 
Benelux 11 112 15 % 12 100 173 916 000 22 000 906 97 % 877 
Iberia 8 335 11 % 10 700 143 782 000 15 000 569 98 % 558 
Tyskland 2 070 3 % 12 600 19 164 000 8 000 174 98 % 170 
Danmark 833 1 % 10 400 19 80 000 – 62 99 % 61 
Totalt 72 558 100 % 13 200 1 065 5 478 000 261 000 5 972 95 % 5 702

===== SIDA 11 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202611
HYRESAVTALSSTRUKTUR  
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig  heterna 
att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för  
minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela ­
tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av 
hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 769 (2 622) 
hyres avtal. I  tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres  avtal 
i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen 
framgår att 2 755 (2 606) hyres  avtal hade ett enskilt hyres  värde under­
stigande 0,5 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för 
dessa avtal motsvarade 87 % (85 %) av Sagax årshyra. Sagax var därut­
över part i 14 (16) hyres avtal med ett hyres  värde motsvarande 0,5–2,0 % 
av koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 13 %  
 (15 %) av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres  avtal hade ett årligt hyres­
värde uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år 
svarade inget hyres  avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra). 
Fördelning av hyresavtal
Andel av  
kontrakterad 
årshyra 
Årshyra Antal  
hyresavtal
Genomsnittlig 
årshyra, mkr
Hyres- 
duration, årMkr Andel, %
> 2,0 % – – – – – 
1,5–2,0 % 103 2 1 103 11 
1,0–1,5 % 202 4 3 67 4 
0,5–1,0 % 413 7 10 41 8 
< 0,5 % 4 983 87 2 755 2 4 
Totalt 5 702 100 2 769 2 5 
Löptider för hyresavtal
Antal
hyresavtal
Kontrakterad årshyra
Förfalloår Area, kvm Mkr Andel
2026 598 364 000 418 7 %
2027 674 818 000 846 15 %
2028 442 601 000 702 12 %
2029 368 641 000 752 13 %
2030 180 606 000 549 10 %
> 2030 507 2 187 000 2 435 43 %
Totalt 2 769 5 217 000 5 702 100 %
Fördelning av hyresgäster 
Andel av 
kontrakterad 
årshyra 
Årshyra Antal  
hyresgäster1)
Antal  
hyresavtal
Genomsnittlig  
årshyra, mkr
Hyres- 
duration, årMkr Andel, %
> 2,0 % 622 11 3 116 207 8 
1,5–2,0 % 185 3 2 32 93 6 
1,0–1,5 % 490 9 7 104 70 5 
0,5–1,0 % 659 12 17 80 39 6 
< 0,5 % 3 745 66 1 848 2 437 2 4 
Totalt 5 702 100 1 877 2 769 3 5 
1) Bolag inom samma koncern är upptagna som en hyresgäst.
Fördelning av kontrakterad årshyra Fördelning av kontrakterad årshyra 
 Tillverkningsindustri 20 %
 Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 %
 Fordon 13 %
 Fastighetsservice 9 %
 Logistik 7 %
 Produktion, fastigheter 7 %
 Medicin, medicinteknik 6 %
 Byggmaterial 6 %
 Media 4 %
 IT, utveckling, utbildning 3 %
 Stat, kommun 2 %
 Övrigt 9 %
Förfalloår årshyra
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1 000
>2040204020392038203720362035203420332032203120302029202820272026
Mkr
Sagax årshyra fördelades vid periodens slut på 1 877 (1 449) hyres­
gäster. Av tabellen nedan framgår att 66 % (63 %) av koncernens årshyra 
utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 0,5 % av 
 koncernens årshyra, 23 % (21 %) av Sagax årshyra utgjordes av hyres ­
gäster som var och en stod för 0,5–2,0 % av koncernens årshyra och 11 % 
(16 %) av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en 
stod för mer än 2 % av koncernens årshyra. De 5 största hyresgästerna är 
i bokstavsordning Colas, Hedin Group, Kesko, Metro samt Vantive.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag 
inom tillverkningsindustrin stod för 20 % (17 %) av hyresintäkterna. 
Livsmedels relaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, 
innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (14 %) 
respektive 13 % (13 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres­
gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och 
hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet 
nedan. 
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa 
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta 
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­
grad. Avtal som representerar 53 % av årshyran förfaller år 2030 eller 
senare. Mellan åren 2026 och 2029 förfaller årligen 7–15 % av årshyran.

===== SIDA 12 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202612
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings­
standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt 
värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig  heternas 
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings  företag 
och uppdateras kvartalsvis. 
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 1 065 (989) 
fastig heter fastställdes per 30 juni 2026 till 72 558 (66 278)  miljoner 
kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att 
fastighets  värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har 
förändrats med 1 373 (−1 484) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 683 (–281) miljo ­
ner kronor motsvarande en värdeförändring om 1,0 % (–0,4 %). Under 
samma period var den vägda inflationen 1,7 % (0,7 %) i de marknader 
där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till 
–0,7 % (–1,1 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var 58 miljoner kronor hän ­
förlig till förvaltning och 625 miljoner kronor relaterat till allmän mark ­
nadsvärdeförändring. 
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2025 68 283 1 043 
Förvärv av fastigheter 2 181 26 
Investeringar i befintligt bestånd 343 – 
Avyttring/utrangering av fastigheter –305 –4 
Omräkningseffekt valuta 1 373 – 
Orealiserad värdeförändring 683 – 
Fastighetsbestånd 30 juni 2026 72 558 1 065 
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 466 4 
Avyttrade ej frånträdda fastigheter 109 5 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan–jun 2026
Uthyrningar/omförhandlingar 540 
Avflyttningar/omförhandlingar –482 
Allmän marknadsvärdeförändring 625 
Totalt 683 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal
Belopp i miljoner kronor jan–jun 2026
Kvartal 1 420 
Kvartal 2 263 
Totalt 683 
Fastigheternas marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde
 Sverige 21 % (15 470 mkr) 
 Finland 27 % (19 274 mkr)
 Frankrike 21 % (15 463 mkr)
 Benelux 15 % (11 112 mkr)
 Iberia 11 % (8 335 mkr)
 Tyskland 3 % (2 070 mkr)
 Danmark 1 % (833 mkr)
Koncernens hyresvärde Koncernens hyresvärde
Finland 32 % (1 839 mkr)
Sverige 20 % (1 145 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 8 % (445 mkr)
Frankrike 22 % (1 223 mkr)
Benelux 14 % (799 mkr)
Tyskland 3 % (152 mkr)
 Sverige 20 % (1 177 mkr)
 Finland 30 % (1 763 mkr)
 Frankrike 22 % (1 322 mkr)
 Benelux 15 % (906 mkr)
 Iberia 10 % (569 mkr)
 Tyskland 3 % (174 mkr)
 Danmark 1 % (62 mkr)
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade 
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 99 % av 
fastighetsvärdet har per 30 juni 2026 värderats av auktoriserade fastig­
hets värderare från oberoende värderings  företag. 
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes ­
kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes­
beräknas. Kalkyl  perioden har anpassats efter åter stående löptid av 
befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 17 år. Kalkyl perioden 
uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning 
för 2025 sidan 95.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,0–16,0 %), kalkyl­
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,2–16,0 %) och direkt­
avkastningskrav för restvärdes  bedömning (4,8–14,0 %) baseras på 
analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedöm ­
ningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads  position. 
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde  
och restvärden uppgick till 7,9 % (8,2 %) respektive 8,0 % (8,2 %) för  
fastig  hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 
6,3 % (6,4 %).

===== SIDA 13 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202613
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att 
nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är 
aktivt. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 8 794 (8 279) 
miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax 
om 4 805 (4 200) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa inves­
teringar uppgick till 16 660 (15 365) miljoner kronor varav 95 % bestod 
av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Altra Fastigheter AB, 
 Söderport Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. 
Under perioden bidrog investeringarna i joint venture och intresse­
företag med sammanlagt 652 (586) miljoner kronor till förvaltnings­
resultatet och med 521 (466) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel 
av värdeförändringar på fastig heter uppgick till 136 (–91) miljoner kronor 
och av värde förändringar på derivat till –28 (–135) miljoner kronor. 
Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 113 (175) mil­
joner kronor i joint venture och intresseföretag. 
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % (15 %) av Hemsö, resterande andel ägs av 
Tredje AP­fonden. Hemsö bedriver verksamhet i  Sverige, Tyskland och 
Finland. Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhälls ­
fastigheter. För mer information se www.hemso.se.
Söderport Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % (50 %) av Söderport, resterande andel ägs av Altra 
Fastigheter AB. Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och 
utveckla fastigheter i  Sverige. Sagax  ombesörjer ekonomisk förvaltning 
och merparten av fastighetsförvaltningen. 
Motsvarande 76 % (74 %) av Söderports hyresvärde om 1 205 
(1 178) miljoner kronor återfanns i Stockholm per 30 juni 2026. 
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra  (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % (50 %) av Ess­Sierra, resterande del ägs av  
NP3 Fastigheter AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastig ­
heter för framför allt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår 
till 184 000 (184 000) kvadrat  meter varav huvuddelen utgörs av lager ­
lokaler och byggvaru  handel. Merparten av fastigheterna är belägna i 
 universitets ­ och regionstäder. Sagax  ombesörjer ekonomisk förvaltning 
och fastighetsförvaltning. 
Certus Properties AS (Certus)
Sagax äger 50 % (50 %) av Certus, resterande del ägs av Swiss Life 
Investment Management Holding AG. Verksamheten består i att äga 
och förvalta fastigheter i Finland. Hyresvärdet uppgår till 96 (19) mil ­
joner kronor och den uthyrningsbara arean uppgår till 53 000 (14 000) 
kvadrat  meter. Därutöver har Certus pågående byggprojekt motsvarande 
en uthyrningsbar area om 27 000 kvadratmeter. Sagax ombesörjer eko ­
nomisk förvaltning och fastighetsförvaltning.
INTRESSEFÖRETAG 
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger aktier motsvarande 20,0 % (20,3 %) av rösterna och 14,2 % 
(15,1 %) av kapitalet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav upp­
gick till 3 684 (3 705) miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 857 
(3 604) miljoner kronor per 30 juni 2026.
NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter 
med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet 
omfattade 676 (575) fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 
28,7 (24,5) miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 778 (2 411) miljoner 
kronor per 30 juni 2026. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large 
Cap. För mer information se www.np3fastigheter.se.
 
Altra Fastigheter AB (Altra)  
Sagax äger aktier motsvarande 23,6 % (21,6 %) av rösterna och kapitalet 
i Altra (tidigare Nyfosa). Ägarandelen har justerats för de aktier som 
Altra innehar i eget förvar. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav upp ­
gick till 3 110 (4 239) miljoner kronor och det redovisade värdet till 
 2 857 (   2 782) miljoner kronor per 30 juni 2026. 
Altra är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska 
marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. 
Fastighetsbeståndet omfattade 489 (491) fastigheter med ett samman ­
lagt fastighetsvärde om 39,4 (39,0) miljarder kronor och ett hyresvärde 
om 3 908 (3 876) miljoner kronor per 30 juni 2026. Altra är börsnoterat 
på  Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.altra.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 28,1 % (25,8 %) av rösterna och 24,2 % 
(25,5 %) av kapitalet i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav 
uppgick till 1 993 (1 880) miljoner kronor och det redovisade värdet till 
1 416 (1 246) miljoner kronor per 30 juni 2026. 
Emilshus är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastig­
heter med hög direktavkastning främst i södra Sverige. Fastighets­
beståndet omfattade 260 (195) fastigheter med ett sammanlagt 
fastighetsvärde om 13,5 (10,5) miljarder kronor och ett hyresvärde om 
1 161 (919) miljoner kronor per 30 juni 2026. Emilshus är börs noterat på 
Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag

===== SIDA 14 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202614
Sagax joint venture
 Hemsö Söderport
2026, jan– jun 2025, jan–jun 2026, jan– jun 2025, jan–jun
Sagax ägarandel, % 15 15  50 50 
Sagax andel av totalresultat, mkr 113 43  111 36 
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 170 163  128 119 
     
Hyresintäkter, mkr 2 637 2 554  569 548 
Förvaltningsresultat, mkr 1 329 1 273  256 239 
Periodens resultat, mkr 888 607  222 72 
30 jun 2026 30 jun 2025 30 jun 2026 30 jun 2025
Redovisat värde för innehavet, mkr1) 5 114 4 785  2 599 2 488 
Antal fastigheter 483 476  85 86 
Fastigheternas redovisade värde, mkr 89 734 85 875  14 804 14 685 
Uthyrningsbar area, kvm 2 475 000 2 435 000  774 000 778 000 
Hyresduration, år 9,0 9,0  3,8 3,7 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98  95 94 
Räntebärande skulder, mkr 54 780 51 804  8 082 7 990 
Kapitalbindning, år 5,2 4,8  1,8 2,6 
Räntebindning, år 3,8 4,4  1,3 1,8 
Marknadsvärde för derivat, mkr –685 –761  –45 –105 
1) Inklusive värde på option som redovisas som finansiellt instrument.
Ess-Sierra Certus
2026, jan– jun 2025, jan–jun 2026, jan– jun 2025, jan–jun
Sagax ägarandel, % 50 50 50 50 
Sagax andel av totalresultat, mkr 14 13 40 4 
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 10 12 4 –1 
    
Hyresintäkter, mkr 53 51 27 4 
Förvaltningsresultat, mkr 20 24 7 –3 
Periodens resultat, mkr 28 25 61 6 
30 jun 2026 30 jun 2025 30 jun 2026 30 jun 2025
Redovisat värde för innehavet, mkr 312 285 394 58 
Antal fastigheter 39 39 15 3 
Fastigheternas redovisade värde, mkr 1 523 1 495 1 436 258 
Uthyrningsbar area, kvm 184 000 184 000 53 000 14 000 
Hyresduration, år 6,0 6,1  7, 6  7, 0  
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 98 68 
Räntebärande skulder, mkr 842 844 749 – 
Kapitalbindning, år 3,6 2,5 3,8 – 
Räntebindning, år 2,2 1,7 2,0 – 
Marknadsvärde för derivat, mkr 1 –  – –

===== SIDA 15 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202615
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 30 juni 2026 till 45 382 (41 220) 
miljoner kronor. Under perioden har eget kapital ökat till följd av ett 
totalresultat om 3 159 miljoner kronor och nyemission av stamaktier 
av serie D om 1 005 miljoner kronor, före transaktionskostnader, samt 
minskat till följd av aktieutdelning till moderbolagets aktieägare om  
1 565 miljoner kronor. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 41 676 
(36 062) miljoner kronor motsvarande 41 818 (36 212) miljoner kronor 
i nominellt belopp. Mot  svarande 38 635 (33 246) miljoner kronor av 
skulderna var upptagna i euro. Totalt har 8 136 (8 319) miljoner kro -
nor upptagits i lån och 6 023 (6 423) miljoner kronor amorterats under 
perioden. Valutakursförändringar har påverkat de ränte  bärande skul -
derna med 913 (−968) miljoner kronor. Den räntebärande netto  skulden 
uppgick till 29 707 (25 390) miljoner kronor. 
Börs noterade obligationslån uppgick till 29 547 (27 457) miljoner 
kronor. Övriga ränte  bärande  skulder bestod av skulder till banker om 
8 364 (5 270) miljoner kronor samt företagscertifikat om 3 765 (3 335) 
miljoner kronor. 
Icke-säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 
81 % (86 %) av de räntebärande skulderna.
 
Räntetäckningsgraden uppgick till 4,2 (5,1) gånger under perioden och 
belåningsgraden uppgick till 44 % (43 %) vid periodens utgång. Den 
ränte bärande netto  skulden motsvarade 6,1 (5,3) gånger EBITDA för de 
senaste tolv månaderna och 5,9 (5,3) gånger framåtriktad EBITDA. 
Den genomsnittliga återstående  ränte- och kapital  bindningen upp -
gick till 2,5 (3,0) år respektive 3,0 (3,4) år vid periodens utgång. Den 
genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte  bärande skulder upp -
gick till 2,7 % (2,5 %) inklusive  effekter av derivat  instrument. 
Av Sagax räntebärande skulder exklusive företagscertifikat löper 
29 547 (27 457) miljoner kronor, motsvarande 71 % (76 %) med fast 
 ränta. Bolaget hade ränte  swappar med ett sammanlagt nominellt  värde 
om 3 977 (3 991) miljoner kronor motsvarande 10 % (11 %) av ränte -
bärande skulder.
I juni 2026 bekräftade Moody´ s Investors Service kreditbetyget 
Baa2 för Sagax och reviderade utsikterna från ”stable outlook” till ”posi-
tive outlook”.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER
Sagax rörelsekapital per 30 juni 2026 uppgick till −6 382 (−7 485) 
miljoner kronor. Förändringen i rörelsekapital beror främst på att börs -
noterade instrument ökat till 2 734 (510) miljoner kronor vid  periodens 
slut. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för 
certifikat  program uppgick vid samma tidpunkt till 11 094 (12 073) 
 miljoner kronor. 
Finansiering
Ränte- och kapitalbindning 30 juni 2026
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt 
belopp, mkr Ränta2) Andel
Nominellt  
belopp, mkr Andel
2026 7 944 3,2 % 19 % 78 0 %
2027 5 309 1,8 % 13 % 5 115 12 %
2028 6 479 1,2 % 15 % 6 900 17 %
2029 7 665 2,0 % 18 % 14 662 35 %
2030 5 547 4,4 % 13 % 5 547 13 %
> 2030 8 875 3,7 % 21 % 9 515 23 %
Summa/genomsnitt 41 818 2,7 % 100 % 41 818 100 %
1) Inklusive derivat.
2)  I den genomsnittliga räntan för 2026 ingår marginalen för den rörliga delen av 
skuldportföljen.
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor
2026 
30 jun
2025 
30 jun
Räntebärande skulder 41 676 36 062 
Räntebärande tillgångar –426 –444 
Börsnoterade instrument 1) –11 521 –10 176 
Likvida medel –22 –51 
Nettoskuld 29 707 25 390 
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
Belånings- och räntetäckningsgradBelånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
20262025202420232022202120202019201820172016
0
20
40
60
80
100
 Belåningsgrad
 Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månaderNettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
202620252024202320222021

===== SIDA 16 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202616
Börsnoterade obligationslån 30 juni 2026
Löptid Räntebas
Nominellt 
 belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2020–2027 Fast ränta 375 373 1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934
2021–2028 Fast ränta 500 499 0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433
2021–2029 Fast ränta 500 500 1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837
2024–2030 Fast ränta 500 498 4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535
2026–2031 Fast ränta 500 496 3,5 % 3,4 % 2031-01-26 XS3277768605
2025–2032 Fast ränta 300 298 4,2 % 4,0 % 2032-03-13 XS3025210694
Summa/genomsnitt 2 675 2 663 2,6 % 2,4 %
Derivatavtal 30 juni 2026
Belopp i miljoner kronor
Nominella  
belopp
Återstående  
löptid, år
Marknadsvärde  
30 jun 2026
Marknadsvärde  
31 dec 2025
Periodens  
förändring
Nominella ränteswappar 3 977 2 –21 –47 26 
Summa/genomsnitt 3 977 2 –21 –47 26 
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i  
EMTN-program  30 jun 2026 30 jun 2025
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Positive outlook Baa2, Stable outlook
Nettoskuld/totala tillgångar < 65 % 32 % 31 %
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program > 1,8 x 4,6 x 5,7 x
Säkerställda skulder/totala tillgångar  < 45 % 8 % 6 %
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
 Icke-säkerställda skulder 72 % (30 150 mkr)
 Säkerställda skulder 19 % (7 760 mkr)
 Företagscertifikat 9 % (3 765 mkr)
FinansieringskällorFinansieringskällor
 Obligationer 71 % (29 547 mkr)
 Banklån 20 % (8 364 mkr)
 Företagscertifikat 9 % (3 765 mkr)

===== SIDA 17 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202617
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande -
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens 
utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 663 (559) 
miljoner kronor. 
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument uppgick till 2 734 (510) miljoner kronor och 
bestod av börsnoterade aktier om 2 584 (–) miljoner kronor samt börs-
noterade obligationer om 150 (510) miljoner kronor. Börsnoterade aktier 
vid periodens utgång bestod av aktier i Retail Estates NV, noterat på 
Euronext i Bryssel och Amsterdam. 
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 457 (394) miljoner kronor vid 
periodens utgång. Förfallna hyresfordringar uppgick till 33 (25) miljoner 
kronor.
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 011 (877) 
miljoner kronor vid periodens utgång och bestod huvudsakligen av 
förutbetalda hyresintäkter om 433 (419) miljoner kronor, upplupna 
ränte kostnader om 240 (171) miljoner kronor samt av upplupen fastig -
hetsskatt om 186 (170) miljoner kronor.
Övriga balansposter
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten 
i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har 
följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
  ■ Belåningsgrad om högst 50 %.
  ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
  ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig 
till bolagets riktlinjer.
BelåningsgradBelåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
202620252024202320222021
44
 Belåningsgrad
 Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
RäntetäckningsgradRäntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
202620252024202320222021
4,2
 Räntetäckningsgrad
  Räntetäckningsgraden ska överstiga  
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska 
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
202620252024202320222021
6,1
 Nettoskuld/EBITDA
  Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska  
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn

===== SIDA 18 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202618
Aktien och ägarna
Sagax hade vid periodens utgång 32 691 (29 354) aktieägare. Börs­
värdet uppgick till 57 322 (77 334) miljoner kronor. Sagax har tre aktie ­
slag, stam  aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq 
 Stockholm, Large Cap. Totalt fanns 496 708 926 aktier utestående vid 
periodens utgång varav 2 000 000 återköpta B ­aktier i eget förvar. Sagax 
genomförde i juni en riktad emission om 30 000 000 stamaktier av 
serie D som tillförde bolaget 1 005 miljoner kronor i eget kapital. 
UTDELNINGSPOLICY 
Sagax utdelningspolicy innebär att den sammanlagda utdelningen ska 
uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan 
styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär överförs till 
aktieägarna. Stamaktier av serie D ger rätt till utdelning om fem gånger 
den sammanlagda utdelningen på stamaktier av serie A och B, dock 
maximalt 2,00 kronor per aktie.
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar 
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,4 % av antalet utestående 
A­ och B­aktier. Bolagets verk  ställande direktör eller styrelse  ledamöter 
omfattas inte av programmen. Prog  rammen är treåriga och löper under 
perioderna 2024–2027, 2025–2028  respektive 2026–2029. 
Nyckeltal per B-aktie
2026 
30 Jun
2025 
30 Jun
2025  
31 dec
2024  
31 dec
2023  
31 dec
2022 
 31 dec
2021 
 31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr 154,20 216,00 19 7, 6 0  226,20 2 7 7, 4 0  236,50 305,00 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 12,17 12,26 12,38 11,95 11,16 9,70 7,9 9  
Kassaflöde efter utspädning, kr 1)2) 9,60 10,49 9,89 9,85 9,94 8,68 6,58 
Eget kapital efter utspädning, kr 117, 4 2  106,37 112,88 10 7,91  95,01 91,20 83,84 
Substansvärde, kr 136,03 123,98 130,32 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2  
Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 1) 12,7 17, 6  16,0 18,9 24,9 24,4 38,2 
Börskurs/kassaflöde, ggr1)2) 16,2 20,6 20,0 23,0 2 7,9  2 7, 3  46,4 
Börskurs/eget kapital, % 131 203 175 210 292 259 364 
Börskurs/substansvärde, % 113 174 152 181 250 222 311 
1) Förvaltningsresultatet och kassaflödet avser rullande 12 månader.
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20262025202420232022202120202019201820172016
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
  Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie,  
 rullande 12 månader
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
100
150
200
250
300
350
400
20262025202420232022202120202019201820172016
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
 Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
 Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Teckningskurserna motsvarar B ­aktiens betalkurs vid respektive 
optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga 
 totalavkastningen enligt fastighetsindex bestående av fastighetsbolag 
noterade på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs ­
period.  Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under 
förutsättning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än 
genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs ­
period. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE 
Förvaltningsresultatet per A ­ och B­aktie efter utspädning uppgick till 
12,17 (12,26) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B ­aktien mot­
svarade en multipel om 12,7 (17,6) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE 
Eget kapital per A ­ och B­aktie efter utspädning uppgick till 117,42 
(106,37) kronor. Substansvärde per A ­ och B­aktie uppgick till 136,03 
(123,98) kronor. Aktie kursen för B ­aktien vid kvartalets slut var 131 % 
(203 %) av det egna kapitalet per A ­ och B­aktie och 113 % (174 %) av 
substansvärdet per A ­ och B­aktie.

===== SIDA 19 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202619
Antal aktier
Antal 
aktieägare
1–500 22 294 
501–1 000 3 206 
1 001–2 000 2 559 
2 001–5 000 2 239 
5 001–10 000 955 
10 001–50 000 1 041 
50 001– 397 
Totalt 32 691 
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
Aktieägarkategori
Antal 
aktieägare Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 30 470 15 %
Privatpersoner bosatta utomlands 353 1 %
Företag/institutioner i Sverige 920 67 %
Företag/institutioner utomlands 948 14 %
Okänd ägartyp – 3 %
Totalt 32 691 100 %
Aktieägare per land
Antal 
aktieägare Röstandel
Sverige 31 390 83 %
USA 121 7 %
Norge 183 2 %
Storbritannien 60 1 %
Finland 27 1 %
Övriga 910 6 %
Totalt 32 691 100 %
Största aktieägare 30 juni 2026
Antal aktier Andel av
A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus 14 000 000 63 713 912 900 000 15,8 % 28,0 %
Salénia AB 5 737 309 25 098 279 – 6,2 % 11,3 %
Avanza Pension 49 150 609 008 18 977 911 4,0 % 2,8 %
Vanguard – 10 152 023 8 563 054 3,8 % 2,6 %
Handelsbanken Fonder – 8 306 652 3 840 010 2,4 % 1,7 %
Länsförsäkringar Fonder – 11 733 457 12 081 2,4 % 1,6 %
Carnegie Fonder – 11 472 959 – 2,3 % 1,6 %
Fjärde AP-fonden 821 630 8 998 806 1 438 149 2,3 % 2,6 %
Alecta Tjänstepension – 10 926 728 – 2,2 % 1,5 %
Tredje AP-fonden – 10 893 262 – 2,2 % 1,5 %
BlackRock – 10 148 557 86 197 2,1 % 1,4 %
SEB Funds – 9 263 870 – 1,9 % 1,3 %
Patrik Brummer – – 8 357 887 1,7 % 1,1 %
Lannebo Kapitalförvaltning – 8 188 620 – 1,6 % 1,1 %
Andra AP-fonden – 6 689 213 – 1,3 % 0,9 %
Norges Bank Investment Management – 4 357 193 2 049 325 1,3 % 0,9 %
Filip Engelbert 241 000 1 869 784 4 200 000 1,3 % 1,2 %
Capital Group – 5 740 477 – 1,2 % 0,8 %
Nordnet Pensionsförsäkring 18 339 400 431 5 127 433 1,1 % 0,8 %
Nordea Funds – 4 987 114 – 1,0 % 0,7 %
Summa 20 största ägare 20 867 428 213 550 345 53 552 047 58,0 % 65,2 %
     
Övriga aktieägare 5 256 477 98 773 347 102 709 282 41,6 % 34,8 %
Delsumma 26 123 905 312 323 692 156 261 329 99,6 % 100,0 %
     
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % – 
Totalt 26 123 905 314 323 692 156 261 329 100,0 % 100,0 %
     
 – varav styrelse och medarbetare 20 360 415 96 760 198 6 081 507 24,8 % 42,0 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 123 905 1,0 26 123 905,00 36 % 5 %
B-aktier 314 323 692 0,1 31 432 369,20 43 % 63 %
D-aktier 156 261 329 0,1 15 626 132,90 21 % 31 %
Summa 496 708 926 73 182 407 ,10 100 % 100 %
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet  
på årsbasis, %
Genomsnittlig handelsvolym 
 per handelsdag, mkr
30 jun 2026 30 jun 2025
2026 
jan–jun
2025 
jan–jun
2026 
jan–jun
2025 
jan–jun
A-aktier 154,50 216,00 1 1 0 0
B-aktier 154,20 216,00 39 34 89 96
D-aktier 32,80 33,50 87 76 7 13
Aktieägarstruktur 30 juni 2026 1)

===== SIDA 20 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202620
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS redovisningsstandar ­
der måste företagsledningen göra bedömningar och antag  anden som 
påverkar i bokslutet redovisade tillgångs ­ och skuldposter respektive 
intäkts ­ och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt 
utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat 
för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, 
resultat och finansiella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att 
identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. 
Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis ­
ningen för 2025, på sidorna 50–53.
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och 
antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar 
har fastigheter motsvarande 99 % av fastighetsvärdet per 30 juni 2026 
värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende  
värderingsföretag. Fastighets  värderingar är till sin karaktär alltid 
behäftade med osäkerhet. 
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig ­
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar 
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken 
för vakanser. 
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne ­
bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig­
hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. 
Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade 
kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem ­
pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade 
till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara 
begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal 
har fasta årliga hyresjusteringar. 
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen 
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax 
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska 
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för  
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig  ande ränteläge 
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte  risken 
för lån med rörlig ränta används ränte  swappar och räntetak. Sagax 
finansiering består primärt av eget kapital och ränte  bärande skulder. 
I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att 
 refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar 
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande 
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade 
 obligationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations  lånen 
finns tillgängliga på www.sagax.se. 
VALUTAEXPONERING
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot  
valuta  kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 
30 juni 2026, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 14 813  
(14 689) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i 
euro till 33 % (37 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovis ­
ning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från 
dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans  dagens 
valuta kurser. Per 30 juni motsvarade 1 euro 11,09 (11,15) kronor och 
1 dansk krona motsvarade 1,48 (1,49) kronor. Intäkts ­ och kostnads­
poster omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro mot ­
svarade 10,79 (11,10) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,44 (1,49) 
kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs  effekter för utlandsverk ­
samhet och säkringsredo  visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta­
kurseffekter redo  visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse­
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med­
arbetare och styrelseledamöter att:
 i.   Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger 
lager­ och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är 
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax 
verksamhet.
ii.   Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii.   Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av 
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter 
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska 
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per 
denna rapports avgivande. 
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2026  
30 jun
2025  
30 jun
Förvaltningsfastigheter 5 071 4 575 
Övriga tillgångar 180 126 
Summa tillgångar 5 251 4 700 
  
Räntebärande skulder 3 483 2 983 
Övriga skulder 433 400 
Summa skulder 3 916 3 383 
Nettoexponering 1 335 1 318

===== SIDA 21 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202621
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 % 
Värdeförändring, mkr –14 512 –7 256 – 7 256 14 512 
Belåningsgrad, % 52 48 44 41 38 
Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 % 
Uthyrningsgrad, % 86 91 95 100 ET 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,8 4,0 4,2 4,5 ET 
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav  +/– 0,25 %-enheter –1 797/+1 944 
Kalkylränta  +/– 0,25 %-enheter –1 182/+1 208 
Hyresintäkter  +/– 5 % +2 665/–2 658 
Fastighetskostnader  +/– 5 % –382/+379 
Känslighetsanalys per 30 juni 20261)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på  
förvaltningsresultat,  
årsbasis
Effekt på 
resultat efter  
skatt, årsbasis
Effekt på 
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +60/–60 +50/–50 +50/–50 
Hyresintäkter +/–1 % +57/–57 +48/–48 +48/–48 
Fastighetskostnader +/–1 % –10/+10 –9/+9 –9/+9 
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –11/+11 –9/+9 –9/+9 
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –47/+47 –40/+40 –40/+40 
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +245/–245 +205/–205 +1481/–1481
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2026 +/–10 % +42/–42 +35/–35 +35/–35
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.

===== SIDA 22 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202622
Nyckeltal
2026 
jan–jun
2025 
jan–jun
2025  
jan–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
2021 
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,3 6,6 6,5 6,6 6,4 5,8 6,0 
Totalavkastning på fastigheter rullande 12 månader, % 7,9  7, 0  6,8 7, 5  4,0 9,3 15,3 
Överskottsgrad, % 81 83 83 84 83 82 83 
Areamässig uthyrningsgrad, % 95 96 96 96 97 95 96 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96 96 96 96 96 96 
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 478 5 004 5 371 4 834 4 331 3 895 3 759 
Antal fastigheter vid periodens utgång 1 065 989 1 043 983 903 751 673 
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,1 6,4 6,4 6,7 6,4 5,7 5,9 
Avkastning på eget kapital, % 12,2 6,6 9,6 13,5 0,0 8,4 36,6 
Genomsnittlig ränta, % 2,7 2,5 2,5 2,3 1,9 1,7 1,4 
Räntebindning inkl. derivat, år 2,5 3,0 2,3 2,9 2,8 3,2 4,0 
Kapitalbindning, år 3,0 3,4 2,9 3,1 3,1 3,7 4,3 
Soliditet, % 48 49 48 50 50 46 50 
Belåningsgrad, % 44 43 44 42 41 45 42 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,9 5,3 5,7 5,1 4,9 6,5 5,4 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,1 5,3 5,8 5,4 5,2 7,1  5,8 
Räntetäckningsgrad, ggr 4,2 5,1 4,6 5,0 5,7 7,1  6,5 
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 4,6 5,7 5,5 6,5 8,1 12,7 9,4 
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 154,20 216,00 19 7, 6 0  226,20 2 7 7, 4 0  236,50 305,00 
Substansvärde (NAV), kr 136,03 123,98 130,32 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2  
Eget kapital, kr 117, 4 2  106,37 112,88 10 7,9 2  95,05 91,33 83,93 
Eget kapital efter utspädning, kr 117, 4 2  106,37 112,88 10 7,91  95,01 91,20 83,84 
Resultat, kr 7, 4 9  3,63 11,22 14,78 –0,82 7, 76  30,09 
Resultat efter utspädning, kr 7, 4 9  3,63 11,22 14,78 –0,82 7, 75  30,04 
Förvaltningsresultat, kr 5,89 6,02 12,38 11,95 11,17 9,71 8,01 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 5,89 6,01 12,38 11,95 11,16 9,70 7,9 9  
Kassaflöde, kr 5,15 5,45 9,89 9,85 9,95 8,69 6,59 
Kassaflöde efter utspädning, kr 5,15 5,45 9,89 9,85 9,94 8,68 6,58 
Utdelning per aktie, kr – – 3,70 3,50 3,10 2,70 2,15 
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4 338,4 338,4 338,4 338,3 318,0 317, 7  
Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,4 338,4 338,4 338,4 338,5 318,5 318,0 
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4 338,4 338,4 338,4 324,8 317, 8  317, 5  
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4 338,4 338,4 338,5 325,1 318,3 318,0 
     
Data per D-aktie      
Börskurs vid periodens utgång, kr 32,80 33,50 33,80 30,95 28,00 26,70 33,40 
Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 
Resultat, kr 1,00 1,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 
Utdelning per aktie, kr – – 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 156,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 128,7 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,2 
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34.

===== SIDA 23 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202623
Koncernens rapport över totalresultatet
Belopp i miljoner kronor
2026  
jan–jun
2025  
jan–jun
2026 
apr–jun
2025 
apr–jun
2025 
jan–dec
Rullande 12 
 månader
Hyresintäkter 2 719 2 621 1 375 1 314 5 378 5 476
Övriga intäkter 16 11 8 7 24 29
Driftskostnader −242 −192 −101 −81 −380 −430
Underhållskostnader −66 −67 −37 −34 −141 −140
Fastighetsskatt −163 −148 −82 −75 −311 −326
Övriga fastighetskostnader −65 −60 −33 −30 −128 −133
Driftnetto 2 199 2 165 1 130 1 101 4 442 4 476
Central administration −101 −90 −50 −43 −188 −199
Resultat från joint venture och intresseföretag 586 264 280 −22 1 009 1 331
   –  varav förvaltningsresultat 652 586 352 305 1 225 1 291
   –  varav värdeförändringar 109 −227 6 − 311 −66 270
   –  varav skatt −175 −95 −77 −17 −138 −218
   –  varav övrigt – – – – −11 −11
Finansiella intäkter 30 37 16 18 64 57
Finansiella kostnader −601 −487 −312 −248 −1 025 −1 139
Finansiell kostnad räntekomponent leasing −22 −19 −11 −10 −41 −44
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 2 091 1 869 1 053 796 4 261 4 483
   –  varav förvaltningsresultat 2 157 2 191 1 125 1 124 4 477 4 443
   –  varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 151 2 162 1 122 1 109 4 442 4 431
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 12 –16 –7 –16 48 76
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 683 −281 263 −213 164 1 127
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade – – – – 16 16
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 309 −12 183 −10 −4 318
Resultat före skatt 3 095 1 560 1 492 556 4 485 6 020
Uppskjuten skatt −284 −57 −119 −10 −98 −325
Aktuell skatt −112 −124 −55 −61 −307 −295
Periodens resultat 2 698 1 379 1 319 486 4 081 5 400
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 690 1 354 1 315 476 4 048 5 384 
   –  varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 8 25 4 10 32 15 
Övrigt totalresultat 
Poster som har eller kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 1 077 −742 530 735 −1 669 150
Omklassificering omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet −15 – – – – −15
Andel övrigt totalresultat för joint venture 18 −17 14 9 −39 −5
Omräkningseffekter säkringsredovisning −631 268 −288 −391 741 −158
Omklassificering omräkningseffekter säkringsredovisning 2 – – – – 2
Skatt på poster som kan komma att återföras 10 18 4 −1 16 7
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 461 −473 260 352 −952 −18
Totalresultat för perioden 3 159 906 1 579 837 3 129 5 381
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 147 906 1 574 805 3 107 5 348
   –  varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 12 – 6 32 22 34
      
Resultat per A- och B-aktie, kr 7, 4 9  3,63 3,61 1,22 11,22 15,08 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 7, 4 9  3,63 3,61 1,22 11,22 15,08 
Resultat per D-aktie, kr 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 2,00 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4 338,4 338,4 338,4 338,4 338,4 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,4 338,4 338,4 338,5 338,4 338,4 
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 128,7 126,3 131,2 126,3 126,3 12 7, 5

===== SIDA 24 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202624
Koncernens rapport över finansiell 
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2026 
30 jun
2025 
30 jun
2025  
31 dec
Förvaltningsfastigheter 72 449 66 231 67 978
Förvaltningsfastigheter till försäljning 109 47 305 
Leasingavtal nyttjanderätt 663 559 583
Joint venture och intresseföretag 16 660 15 365 16 470
Uppskjutna skattefordringar 228 160 244
Räntebärande finansiella fordringar 426 383 436
Övriga anläggningstillgångar 506 104 93
Summa anläggningstillgångar 91 040 82 850 86 109
Börsnoterade instrument 2 734 510 1 644
Räntebärande kortfristiga fordringar – 62 – 
Övriga omsättningstillgångar 457 394 339
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 614 553 397
Kassa och bank 22 51 16
Summa omsättningstillgångar 3 827 1 570 2 397
Summa tillgångar 94 866 84 420 88 506
Eget kapital 45 382 41 220 42 792
   –  varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 173 799 170
Långfristiga räntebärande skulder 33 557 28 919 31 493
Uppskjutna skatteskulder 4 616 4 260 4 286
Derivat 21 90 47
Långfristiga leasingskulder 607 512 537
Övriga långfristiga skulder 474 365 440
Summa långfristiga skulder 39 275 34 145 36 803
Företagscertifikat 3 765 3 335 3 550
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 4 354 3 808 3 603
Kortfristiga leasingskulder 55 48 46
Övriga kortfristiga skulder 1 025 987 673
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 011 877 1 040
Summa kortfristiga skulder 10 209 9 055 8 912
Summa eget kapital och skulder 94 866 84 420 88 506

===== SIDA 25 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202625
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2026  
jan–jun
2025  
jan–jun
2026  
apr–jun
2025  
apr–jun
2025  
jan–dec
Rullande 12 
 månader
Resultat före skatt 3 095 1 560 1 492 556 4 485 6 020 
Betald skatt –172 –94 –66 –42 –202 –280
Utdelning från joint venture och intresseföretag 521 466 391 355 549 604 
      
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet       
Värdeförändringar på finansiella instrument –309 12 –183 10 –12 –334
Värdeförändringar på fastigheter –695 297 –256 230 –212 –1 203
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –586 –264 –280 22 –1 009 –1 331
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 28 35 13 14 61 54 
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –7 –5 –4 –8 –20 –22
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändring av rörelsekapital 1 875 2 007 1 107 1 137 3 641 3 509 
      
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar –109 349 –72 186 128 –330
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –43 –744 89 –434 –151 550 
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 724 1 612 1 125 890 3 617 3 729 
      
Förvärv av fastigheter –2 181 –1 749 –1 617 –900 –4 733 –5 165
Avyttring av fastigheter 55 22 19 10 422 455 
Investeringar i befintliga fastigheter –343 –459 –224 –256 –978 –863
Förvärv av börsnoterade aktier –1 034 – –557 – –1 403 –2 437
Förvärv av finansiella instrument – –36 – –36 –37 –1
Avyttring av finansiella instrument 160 217 145 152 416 359 
Förvärv av övriga tillgångar – – – – –24 –24
Investeringar i joint venture och intresseföretag –52 –407 –50 –275 –778 –424
Förändring av lån till joint venture och intresseföretag 32 –58 116 –43 –196 –105
Ökning av övriga anläggningstillgångar –107 –20 –47 –18 –47 –134
Minskning av övriga anläggningstillgångar 22 12 – 5 59 68 
Kassaflöde från investeringsverksamheten –3 450 –2 476 –2 215 –1 360 –7 299 –8 273
      
Nyemission av D-aktier 995 5 995 5 5 995 
Utbetald utdelning till aktieägare –1 378 –1 311 –1 314 –1 248 –1 437 –1 503
Incitamentsprogram 7 6 7 6 6 7 
Upptagna lån 8 136 8 319 2 115 2 155 12 325 12 143 
Amorterade lån –6 023 –6 423 –712 –580 –6 838 –6 438
Minskning av övriga långfristiga skulder –33 –26 –19 –1 –33 –40
Ökning av övriga långfristiga skulder 34 96 23 96 114 52 
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –6 –38 –3 –38 –731 –700
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 732 628 1 092 394 3 411 4 515 
      
Periodens kassaflöde 5 –237 1 –76 –270 –28
      
Kursdifferens i likvida medel – 1 – – – –1
Förändring av likvida medel 5 –236 1 –76 –270 –29
Likvida medel vid periodens ingång 16 287 20 127 287 51 
Likvida medel vid periodens utgång 22 51 22 51 16 22

===== SIDA 26 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202626
Koncernens rapport över förändringar  
i eget kapital
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet kapital
Reserver  
omräknings- 
differenser
Intjänade  
vinstmedel inkl.  
periodens resultat
Totalt eget 
kapital hänförlig 
till moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2024 817 9 935 1 568 28 621 40 941 862 41 803 
       
Periodens resultat januari–juni 2025 – – – 1 354 1 354 25 1 379 
Övrigt totalresultat januari–juni 2025 – – –448 – –448 –25 –473 
Totalresultat för perioden – – –448 1 354 906 – 906 
       
Transaktioner med aktieägare        
Emission B-aktier – 5 – – 5 – 5 
Aktieutdelning – – – –1 437 –1 437 – –1 437 
Transaktioner med aktieägare – 5 – –1 437 –1 432 – –1 432 
       
Övriga transaktioner        
Inlösen incitamentsprogram – – – –3 –3 – –3 
Teckning incitamentsprogram – – – 9 9 – 9 
Transaktioner med innehavare utan  
bestämmande inflytande – – – – – –63 –63 
Övriga transaktioner – – – 6 6 –63 –57 
       
Eget kapital 30 juni 2025 817 9 940 1 120 28 544 40 421 799 41 220 
       
Periodens resultat juli–de cember 2025 – – – 2 695 2 695 7 2 702 
Övrigt totalresultat juli–de cember 2025 – – –494 – –494 15 –479 
Totalresultat för perioden – – –494 2 695 2 201 22 2 223 
       
Övriga transaktioner        
Transaktioner med innehavare utan  
bestämmande inflytande  – – – – – –651 –651 
Övriga transaktioner – – – – – –651 –651 
       
Eget kapital 31 december 2025 817 9 940 626 31 240 42 622 170 42 792 
       
Periodens resultat januari–juni 2026 – – – 2 690 2 690 8 2 698 
Övrigt totalresultat januari–juni 2026 – – 457 – 457 4 461 
Totalresultat för perioden – – 457 2 690 3 147 12 3 159 
       
Transaktioner med aktieägare        
Emission D-aktier 52 953 – – 1 005 – 1 005 
Aktieutdelning – – – –1 565 –1 565 – –1 565 
Transaktioner med aktieägare 52 953 – –1 565 –560 – –560 
       
Övriga transaktioner        
Transaktionskostnader – –10 – – –10 – –10 
Teckning incitamentsprogram – – – 7 7 – 7 
Transaktioner med innehavare utan  
bestämmande inflytande – – – – – –9 –9 
Övriga transaktioner – –10 – 7 –3 –9 –12 
       
Eget kapital 30 juni 2026 869 10 883 1 083 32 372 45 209 173 45 382

===== SIDA 27 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202627
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning  
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2026  
jan–jun
2025  
jan–jun
2025  
jan–dec
Nettoomsättning 65 65 142 
Administrationskostnader –77 –70 –136 
Resultat före finansiella intäkter och kostnader –13 –5 6 
   
Resultat från andelar i koncernföretag 995 192 351 
Resultat från andelar i joint venture 142 139 139 
Finansiella intäkter 379 366 960 
Finansiella kostnader –463 –432 –1 050 
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 1 040 259 406 
   
Bokslutsdispositioner – – 99 
Skatter –7 –10 –25 
Periodens resultat 1 033 249 480 
Belopp i miljoner kronor
2026 
30 jun
2025 
30 jun
2025 
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 3 2 2 
Fordringar på koncernföretag 36 074 2 054 1 409 
Övriga finansiella anläggningstillgångar 22 593 19 835 21 561 
Summa anläggningstillgångar 58 670 21 891 22 972 
   
Fordringar på koncernföretag – 28 529 28 522 
Övriga omsättningstillgångar 20 22 18 
Kassa och bank – – 1 
Summa omsättningstillgångar 20 28 551 28 541 
   
Summa tillgångar 58 690 50 442 51 512 
   
Bundet eget kapital 1 019 966 966 
Fritt eget kapital 9 724 9 066 9 284 
Eget kapital 10 742 10 032 10 251 
   
Obeskattade reserver – 11 – 
   
Långfristiga räntebärande skulder 18 471 12 979 12 619 
Skulder till koncernföretag 25 103 13 960 13 927 
Uppskjutna skatteskulder 6 6 6 
Summa långfristiga skulder 43 580 26 945 26 552 
   
Kortfristiga räntebärande skulder 3 852 3 454 3 577 
Skulder till koncernföretag – 9 632 10 672 
Övriga kortfristiga skulder 516 368 461 
Summa kortfristiga skulder 4 368 13 454 14 710 
   
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 58 690 50 442 51 512

===== SIDA 28 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202628
Segmentinformation
 Värdeförändringar fastigheter
Marknadssegment Hyresintäkter  Driftnetto Orealiserade Realiserade  Totalavkastning 
Belopp i miljoner kronor
2026  
jan–jun
2025  
jan–jun
2026  
jan–jun
2025  
jan–jun
2026  
jan–jun
2025  
jan–jun
2026  
jan–jun
2025  
jan–jun
2026  
jan–jun
2025  
jan–jun
Sverige 536 536  429 450  41 –139  – –  470 311 
Finland 819 885  646 715  443 –345  19 –16  1 107 353 
Frankrike 608 583  480 470  37 36  –7 –  511 505 
Benelux 415 349  368 316  73 10  – –  441 326 
Iberia 233 193  209 176  108 167  – –  316 343 
Tyskland 77 68  73 66  4 –5  – –  77 61 
Danmark 30 6  28 5  –22 –4  – –  6 1 
Ej fördelat – –  –35 –33  – –  – –  –35 –33 
Totalt 2 719 2 621  2 199 2 165  683 –281  12 –16  2 893 1 867 
Marknadssegment
Marknadsvärde  
fastigheter
Investeringar  
fastigheter
Förvärv  
fastigheter
Avyttring  
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2026  
30 jun
2025  
30 jun
2026  
jan–jun
2025  
jan–jun
2026  
jan–jun
2025  
jan–jun
2026  
jan–jun
2025  
jan–jun
Sverige 15 470 15 169  87 208  60 –  – – 
Finland 19 274 18 781  131 127  132 –  –249 –27 
Frankrike 15 463 14 326  34 42  166 170  –56 –11 
Benelux 11 112 9 784  32 66  466 711  – – 
Iberia 8 335 6 321  17 13  1 220 811  – – 
Tyskland 2 070 1 780  42 3  –8 56  – – 
Danmark 833 118  0 –  145 –  – – 
Totalt 72 558 66 278  343 459  2 181 1 749  –305 –38

===== SIDA 29 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202629
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med 
IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 lämnas såväl 
i noter som andra delar av delårsrapporten. Begreppet IFRS redovis ­
ningsstandarder i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU 
godkända IFRS redovisningsstandarder. Redovisningsprinciper och 
beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i 
årsredovisningen för 2025 och ska läsas tillsammans med denna. 
Den 9 april 2024 utfärdade IASB ® en ny standard, IFRS 18, som 
kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder i kraft för räkenskapsår som 
börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämp ­
ning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU 
har antagit standarden i februari 2026. IFRS 18 förväntas inte ha någon 
effekt på uppskattningar och bedömningar i koncernens finansiella rap­
porter. Förändringar kommer i huvudsak att ske i uppställningsformen 
för rapport över totalresultat som delas in i nya kategorier samt i rapport 
över kassaflöden som utgår från rörelseresultatet istället för resultat före 
skatt. Förvaltningsresultatet kommer att redovisas separat från rapport 
över totalresultat. Därutöver tillkommer upplysningskrav avseende vissa 
resultatmått som definieras av företagsledningen.
Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder 
som ännu inte trätt i kraft och som förväntas ha någon väsentlig inver ­
kan på Sagax redovisning. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
2NOT VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis ­
ningen för 2025. Inga materiella förändringar avseende transaktioner 
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års­
redovisningen för 2025.
3NOT HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Den 3 juli pressmeddelades att Sagax genom 7 separata transaktioner 
har förvärvat 9 fastigheter för motsvarande 710 miljoner kronor. Fastig ­
heterna omfattar 66 800 kvadratmeter uthyrningsbar area och 164 300 
kvadratmeter friköpt mark. Årshyran uppgår till motsvarande 53 mil ­
joner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 100 % och hyresavtalens 
genomsnittliga återstående löptid till 9,1 år. Av förvärven har motsva ­
rande 244 miljoner kronor tillträtts. Av de återstående förvärven beräk ­
nas 289 miljoner kronor tillträdas under det tredje kvartalet 2026 och 
177 miljoner kronor under det första kvartalet 2027. Förvärven kommer 
att redovisas i Sagax segment Frankrike (197 miljoner kronor), Benelux 
(187 miljoner kronor), Danmark (177 miljoner kronor) samt Tyskland 
(149 miljoner kronor).
Den 9 juli pressmeddelades att Sagax har förvärvat 48 fastigheter 
i Frankrike för motsvarande 2 miljarder kronor. Fastigheterna omfat ­
tar 88 000 kvadratmeter uthyrningsbar area och 782 000 kvadratmeter 
friköpt mark. Fastigheterna används huvudsakligen som depåer för 
kollektivtrafikbussar. Portföljen är uthyrd till hyresgäster med hög 
 kreditvärdighet, däribland statligt kontrollerade bolag och ledande 
operatörer inom kollektivtrafiken. Depåerna är strategiskt belägna 
inom sina respektive delmarknader. Portföljen är geografiskt diversi ­
fierad över hela Frankrike, med en koncentration till Paris ­, Lyon­ och 
Marseilleregionerna. Årshyran uppgår till motsvarande 166 miljoner 
kronor, varav 94 % är indexerat till ILAT, ett standardindex för kom ­
mersiella hyresavtal i Frankrike. Uthyrningsgraden uppgår till 99 % och 
hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid till 5,0 år. Den initiala 
direktavkastningen på den totala förvärvskostnaden bedöms uppgå till 
6,7 %. Tillträde beräknas ske under det fjärde kvartalet 2026. Förvärvet 
kommer att redovisas i Sagax segment Frankrike.
Den 10 juli pressmeddelades att Sagax har förvärvat 2 fastigheter för 
motsvarande 310 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar 17 100 kvadrat­
meter uthyrningsbar area och 47 600 kvadratmeter friköpt mark. Års ­
hyran uppgår till motsvarande 23 miljoner kronor. Uthyrningsgraden 
uppgår till 100 % och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid 
till 11,1 år. Förvärvet har tillträtts. Förvärvet kommer att redovisas i 
Sagax segment Finland.
Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång.
Noter
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER

===== SIDA 30 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202630
  Stockholm den 13 juli 2026
  AB SAGAX (publ)
  Organisationsnummer 556520­0028
 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
 Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
 David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin
 VD och styrelseledamot  Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets reviso rer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. 
Informationen lämnades för offentlig görande den 13 juli 2026, klockan 13.30, CEST.
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och 
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
KALENDARIUM
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. 
Delårsrapport januari – september 2026 22 oktober 2026
Bokslutskommuniké 2026 10 februari 2027
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
September 2026
  ■  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2026
December 2026
  ■  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2026
Mars 2027
  ■  Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2027
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540
david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540
agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:

===== SIDA 31 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202631
Belopp i miljoner kronor 2026 2025 2025
Avkastning på eget kapital jan–jun jan–jun jan–dec
Resultat efter skatt 2 698 1 379 4 081 
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 698 1 379 – 
Justerat resultat efter skatt 5 397 2 759 4 081 
Genomsnittligt eget kapital 44 087 41 512 42 297 
Avkastning på eget kapital 12,2 % 6,6 % 9,6 %
   
Avkastning på eget kapital hänförligt till 
moderbolagets aktieägare jan–jun jan–jun jan–dec
Resultat efter skatt hänförligt till moder­
bolagets aktieägare 2 690 1 354 4 048 
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 690 1 354 – 
Justerat resultat efter skatt hänförligt till 
 moderbolagets aktieägare 5 381 2 708 4 048 
Genomsnittligt eget kapital hänförligt till 
moderbolagets aktieägare 43 915 40 681 41 781 
Avkastning på eget kapital hänförligt till 
moderbolagets aktieägare 12,3 % 6,7 % 9,7 %
   
Avkastning på totalt kapital  jan–jun  jan–jun  jan–dec
Förvaltningsresultat 2 157 2 191 4 477 
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 157 2 191 – 
Finansiella kostnader 623 507 1 066 
Tillägg för omräkning till årsvärde 623 507 – 
Resultat före finansiella kostnader 5 561 5 395 5 543 
Genomsnittliga totala tillgångar 91 686 84 232 86 275 
Avkastning på totalt kapital 6,1 % 6,4 % 6,4 %
   
Areamässig uthyrningsgrad  30 jun  30 jun  31 dec
Kontrakterad area, tusental kvm 5 217 4 785 5 153 
Totalt uthyrningsbar area,  
tusental kvm 5 478 5 004 5 371 
Areamässig uthyrningsgrad 95 % 96 % 96 %
   
Belåningsgrad  30 jun  30 jun  31 dec
Räntebärande skulder 41 676 36 062 38 646 
Totala tillgångar 94 866 84 420 88 506 
Belåningsgrad 44 % 43 % 44 %
   
Direktavkastning  jan–jun  jan–jun  jan–dec
Driftnetto 2 226 2 165 4 442 
Återläggning av tomträttsavgäld –20 –17 –37 
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 205 2 147 – 
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/  
övrigt 63 94 177 
Valutaomräkning till balansdagskurs 103 16 –137 
Justerat driftnetto 4 577 4 405 4 444 
Fastigheternas redovisade värde 72 558 66 278 68 283 
Direktavkastning 6,3 % 6,6 % 6,5 %
   
EBITDA rullande 12 månader 30 jun 30 jun  31 dec
Driftnetto 4 476 4 381 4 442 
Central administration –199 –187 –188 
Utdelningar från joint venture och  
intresseföretag 604 510 549 
EBITDA 4 881 4 704 4 803 
Belopp i miljoner kronor 2026 2025 2025
Eget kapital per A- och B-aktie  30 jun  30 jun  31 dec
Eget kapital hänförligt till moderbolagets  
ägare 45 209 40 421 42 622 
Eget kapital tillhörande D ­aktier –5 469 –4 419 –4 419 
Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 39 740 36 002 38 203 
Antal aktier, 1 000 st 338 448 338 448 338 448 
Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448 338 448 338 448 
Eget kapital per A­ och B­aktie, kr 117, 4 2  106,37 112,88 
Eget kapital per A­ och B­aktie  
efter utspädning, kr 117, 4 2  106,37 112,88 
   
Ekonomisk uthyrningsgrad  30 jun  30 jun  31 dec
Kontrakterad årshyra 5 702 5 377 5 498 
Hyresvärde 5 972 5 615 5 739 
Ekonomisk uthyrningsgrad 95 % 96 % 96 %
   
Framåtriktad direktavkastning 1 jul 1 jul  1 jan
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 639 4 452 4 517 
Återläggning av tomträttsavgäld –42 –37 –40 
Justerat driftnetto 4 598 4 415 4 477 
Fastigheternas redovisade värde 72 558 66 278 68 283 
Framåtriktad direktavkastning 6,3 % 6,7 % 6,6 %
   
Framåtriktad EBITDA 1 jul 1 jul  1 jan
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 639 4 452 4 517 
Central administration –199 –187 –188 
Utdelningar från joint venture och 
intresseföretag 604 510 549 
Framåtriktad EBITDA 5 045 4 775 4 879 
   
Förvaltningsresultat jan–jun jan–jun  jan–dec
Resultat efter skatt 2 698 1 379 4 081 
Skatt 571 276 543 
Värdeförändringar –1 113 536 –147 
Förvaltningsresultat 2 157 2 191 4 477 
 – varav hänförligt till minoritetsägare 6 29 35 
 – varav hänförligt till moderbolagets ägare 2 151 2 162 4 442 
   
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie  
efter utspädning jan–jun jan–jun jan–dec
Förvaltningsresultat hänförligt till  
moderbolagets ägare 2 151 2 162 4 442 
Utdelning hänförlig till D ­aktier –156 –126 –253 
Justerat förvaltnings resultat 1 994 2 036 4 189 
Genomsnittligt antal A ­ och  
B­aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448 338 449 338 449 
Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie efter 
utspädning innevarande period, kr 5,89 6,01 12,38 
Förvaltningsresultat per A ­ och B­aktie efter 
utspädning föregående period, kr 6,01 5,70 11,95 
Årlig tillväxt, % –2,0 % 5,5 % 3,6 %
Alternativa nyckeltal
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal 
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras 
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckel­
tal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter 
värdefull information.

===== SIDA 32 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202632
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande 
period.
2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. 
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
3) IFRS-nyckeltal.
Belopp i miljoner kronor 2026 2025 2025
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie 
 rullande 12 månader 30 jun 30 jun 31 dec
Förvaltningsresultat hänförligt till  
moderbolagets ägare 4 430 4 402 4 442 
Utdelning hänförlig till D ­aktier –313 –253 –253 
Justerat förvaltnings resultat 4 118 4 149 4 189 
Genomsnittligt antal A ­ och  
B­aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448 338 454 338 449 
Förvaltningsresultat per A ­ och  
B­aktie innevarande period, kr 12,17 12,26 12,38 
Förvaltningsresultat per A ­ och  
B­aktie föregående period, kr 12,26 11,14 11,95 
Årlig tillväxt, % –0,8 % 10,1 % 3,6 %
Hyresintäkter i jämförbart bestånd jan–jun jan–jun  jan–dec
Hyresintäkter 2 719 2 621 ET 
Förvärvade och sålda fastigheter –257 –92 ET 
Valutajustering1) – –56 ET 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd  
exklusive valutaeffekter 2 461 2 474 ET 
   
Kassaflöde per A- och B-aktie jan–jun jan–jun  jan–dec
Resultat före skatt 3 095 1 560 4 485 
Utdelningar från joint ventures och  
intresseföretag 521 466 549 
Ej kassaflödes påverkande poster –1 568 75 –1 192 
Betald skatt –172 –94 –202 
Utdelning hänförlig till D ­aktier –126 –126 –253 
Utdelningar till innehavare utan  
bestämmande inflytande –6 –38 –41 
Kassaflöde 1 743 1 843 3 347 
Kassaflöde per A ­ och B­aktie efter  
utspädning, kr 5,15 5,45 9,89 
   
Nettoskuld    
Se sidan 15.    
   
Nettoskuld enligt EMTN-program  30 jun  30 jun  31 dec
Räntebärande skulder 41 676 36 062 38 646 
Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –8 787 –9 666 –8 849 
Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –2 584 – –1 334 
Likvida medel –22 –51 –16 
Nettoskuld enligt EMTN-program 30 283 26 345 28 447 
   
Nettoskuld enligt EMTN-program/totala 
tillgångar  30 jun  30 jun 31 dec
Nettoskuld enligt EMTN ­program 30 283 26 345 28 447 
Totala tillgångar 94 866 84 420 88 506 
Nettoskuld enligt EMTN ­program/totala 
tillgångar 32 % 31 % 32 %
   
Nettoskuld/EBITDA 30 jun 30 jun  31 dec
Nettoskuld 29 707 25 390 27 700 
EBITDA rullande 12 månader 4 881 4 704 4 803 
Nettoskuld/EBITDA 6,1 x 5,3 x 5,8 x
   
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 30 jun 30 jun  31 dec
Nettoskuld 29 707 25 390 27 700 
Framåtriktad EBITDA 5 045 4 775 4 879 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 5,9 x 5,3 x 5,7 x
Nettoskuld/totala tillgångar  30 jun  30 jun  31 dec
Nettoskuld 29 707 25 390 27 700 
Totala tillgångar 94 866 84 420 88 506 
Nettoskuld/totala tillgångar 31 % 30 % 31 %
Belopp i miljoner kronor 2026 2025 2025
Resultat per A- och B-aktie 3) jan–jun jan–jun jan–dec 
Resultat efter skatt hänförligt till  
moderbolagets ägare 2 690 1 354 4 048 
Utdelning hänförlig till D ­aktier –156 –126 –253 
Justerat resultat efter skatt 2 534 1 228 3 796 
Resultat per A­ och B­aktie efter utspädning, kr 7, 4 9  3,63 11,22 
Räntetäckningsgrad  jan–jun  jan–jun  jan–dec
Förvaltningsresultat 2 157 2 191 4 477 
Återläggning förvaltnings  resultat  
joint venture och intresseföretag –652 –586 –1 225 
Utdelning från joint venture och  
intresseföretag 521 466 549 
Finansiella kostnader inkl. leasing 623 507 1 066 
Justerat förvaltnings resultat före  
finansiella kostnader 2 649 2 577 4 867 
Räntetäckningsgrad 4,2 x 5,1 x 4,6 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program jan–jun jan–jun jan–dec
Förvaltningsresultat 2 157 2 191 4 477 
Finansnetto 593 470 1 002 
Förvaltningsresultat före finansnetto 2 750 2 661 5 479 
Räntetäckningsgrad 4,6 x 5,7 x 5,5 x
Soliditet  30 jun  30 jun  31 dec
Eget kapital 45 382 41 220 42 792 
Totala tillgångar 94 866 84 420 88 506 
Soliditet 48 % 49 % 48 %
   
Substansvärde (NAV)  30 jun  30 jun  31 dec
Eget kapital hänförligt till  
moderbolagets ägare 45 209 40 421 42 622 
Eget kapital tillhörande D ­aktier –5 469 –4 419 –4 419 
Återläggning av derivat 21 90 47 
Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 516 4 153 4 178 
Återläggningar hänförliga till joint  
venture och intresseföretag 1 764 1 716 1 680 
Substansvärde (NAV) 46 041 41 960 44 107 
Substansvärde (NAV) per A ­ och  
B­aktie efter utspädning, kr 136,03 123,98 130,32 
   
Säkerställda skulder/totala tillgångar 30 jun 30 jun 31 dec
Säkerställda skulder 7 761 4 906 8 169 
Totala tillgångar 94 866 84 420 88 506 
Säkerställda skulder/totala tillgångar 8 % 6 % 9 %
   
Totalavkastning på fastigheter  
rullande 12 månader 30 jun 30 jun 31 dec
Justerat driftnetto 4 531 4 640 4 444 
Orealiserad värdeförändring 1 127 7 164 
Summa 5 658 4 647 4 608 
Fastigheternas redovisade värde 72 558 66 278 68 283 
Orealiserad värdeförändring –1 127 –7 –164 
Summa 71 431 66 272 68 119 
Totalavkastning på fastigheter 7,9  % 7, 0  % 6,8 %
   
Överskottsgrad  jan–jun  jan–jun  jan–dec
Driftnetto 2 199 2 165 4 442 
Hyresintäkter 2 719 2 621 5 378 
Överskottsgrad 81 % 83 % 83 %

===== SIDA 33 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202633
Definitioner
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom­
snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital  
förräntats under perioden.
Avkastning på eget kapital 
hänförligt till moderbolagets 
aktieägare
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, omräknat till 
12 månader, i förhållande till genom  snittligt eget kapital hänförligt till 
moderbolagets aktieägare (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur moderbolagets  
aktieägares kapital förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter åter­
läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala 
tillgångar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera 
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie ­
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter 
 periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala 
tillgångar vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 
12 månader, justerat för fastig heternas innehavstid under perioden och 
omräknat till balansdagens valuta  kurser i förhållande till fastigheternas 
redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat­
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg  
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet  
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A­ och B­aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens 
utgång i relation till antal A ­ och B­aktier vid periodens utgång efter att 
hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till D ­aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D ­aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid  
periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per 
 D­aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till  
hyresvärde direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska 
utnyttjande  graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts­
avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid 
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat­
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administra­
tion med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresse­
företag rullande 12 månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet 
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra 
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive 
värdeförändringar och skatt.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A ­ och 
B­aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för perio ­
den reducerat med utdelning till D ­aktier, dividerat med vägt genomsnitt ­
ligt antal A­ och B­aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A ­ och 
B­aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida 
vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med til l­
lägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart 
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela  
rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden.  
Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter 
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida 
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda 
fastigheter.
Kassaflöde per A ­ och B­aktie 
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat 
med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture 
och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A ­ och B­aktier 
efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till 
D­aktier för perioden. 
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens 
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna 
av A­ respektive B ­aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets  bestånd  
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note ­
rade intresseföretag och joint venture. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt  
EMTN­program
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade 
aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och 
joint venture. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.

===== SIDA 34 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202634
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Nettoskuld enligt EMTN ­ 
program/totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade 
 aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och 
joint venture i förhållande till totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note ­
rade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A ­ och B­aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation  
till vägt genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter att hänsyn tagits till  
D­aktiers del av resultatet för perioden.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Resultat per D ­aktie D­aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på  
A­ och B­aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna 
tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att 
säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma 
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot 
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture 
och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och 
intresse företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till 
finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt  
EMTN­program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och 
 kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. 1) Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har 
tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,  
för att bedriva sin dagliga verksamhet.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt 
balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D ­aktier 
med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt 
avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. 
Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresse ­
företag görs på egen rad.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som 
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/totala 
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala 
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations­
innehavare.
Totalavkastning på fastigheter 
rullande 12 månader
Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på 
fastigheter under de senaste 12 månaderna, i relation till fastighetsvärde 
vid periodens utgång justerat för orealiserade värdeförändringar under 
de senaste 12 månaderna.
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och 
värdetillväxt för fastigheterna under en period.
Triple net­avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga  
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat  
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets ­
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med 
IAS 33 beräknats som det antal A ­ och B­aktier vilka ska emitteras för att 
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående 
potentiella A ­ och B­aktier (teckningsoptioner), till den del det är sanno­
likt att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. 
1) Definitionen för rörelsekapital i koncernens rapport över kassaflöden skiljer sig åt från denna definition då förvärv och avyttringar av börsnoterade aktier redovisas i  
kategorien investeringsverksamheten och inte förändring av rörelsekapital i kassaflödet.

===== SIDA 35 =====

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.  
Sagax fastighetsinnehav per 30 juni 2026 uppgick till 5 478 000 kvadratmeter fördelat på 1 065 fastigheter.  
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
Mer information finns på www.sagax.se.