FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2023
===== SIDA 1 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2023
AB Sagax är ett fastighetsbolag
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri
===== SIDA 2 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20232
RÄKENSKAPSÅRET 2023
■ Hyresintäkternaökademed16%till4293miljonerkronor(3696miljonerkronormotsvarandeperiodföregåendeår).
■ Förvaltningsresultatetökademed16%till3881(3339)miljonerkronor.
■ FörvaltningsresultatperA-ochB-aktieefterutspädningökademed15%till11,16(9,70)kronor.
■ Omvärderingavfastigheterpåverkaderesultatetmed–2517(2233)miljonerkronor.
■ Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed–1235(–2025)miljonerkronor.
■ Åretsresultatefterskattuppgicktill–13(2718)miljonerkronor.
■ Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelsekapitalökademed16%till3485(3015)miljonerkronor
motsvarande9,94(8,68)kronorperA-ochB-aktieefterutspädning.
■ Nettoinvesteringarnaifastigheteruppgicktill5913(1855)miljonerkronorvarav5088(3202)miljonerkronoravsågfastighetsförvärv.
■ Sagaxhargenomförttvåriktadenyemissioner,ijunirespektivenovember,omvardera10000000stamaktieravserieB.Emissionernahar
tillförtbolaget4180miljonerkronor,företransaktionskostnader.
■ SagaxerhöllhöjdkreditratingtillBaa2med"stableoutlook"avMoody´ sInvestorsService.
■ StyrelsenföreslårattutdelningenperA-ochB-aktiehöjstill3,10(2,70)kronor.Styrelsenföreslårävenenutdelningom2,00kronor
perD-aktiemedkvartalsvisutbetalningom0,50kronor.Utdelningsförslagenärienlighetmedbolagetsutdelningspolicy.
FJÄRDE KVARTALET 2023
■ Hyresintäkternaökademed17%till1133(971)miljonerkronor.
■ Förvaltningsresultatetökademed12%till909(809)miljonerkronor.
■ FörvaltningsresultatperA-ochB-aktieefterutspädningökademed8%till2,52(2,34)kronor.
■ Omvärderingavfastigheterpåverkaderesultatetmed–837(–1288)miljonerkronor.
■ Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed–501(590)miljonerkronor.
■ Kvartaletsresultatefterskattuppgicktill–433(274)miljonerkronor.
■ Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelsekapitalökademed9%till778(713)miljonerkronor
motsvarande2,13(2,04)kronorperA-ochB-aktieefterutspädning.
■ Nettoinvesteringarnaifastigheteruppgicktill2188(–1562)miljonerkronorvarav1852(288)miljonerkronoravsågfastighetsförvärv.
■ Sagaxharinovembergenomförtenriktadnyemissionav10000000stamaktieravserieB.Emissionenhartillförtbolaget2120miljonerkronor,
företransaktionskostnader.
PROGNOS FÖR 2024
För2024beräknasförvaltningsresultatet,detvillsägaresultatetföreomvärderingarochskatt,mednuvarandefastighetsbestånd,
tillkännagivnaförvärvochförsäljningarsamtvidnuvarandevalutakurseruppgåtill4200miljonerkronor.
Bokslutskommuniké2023
Nyckeltal i urval 1)2)
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
2018
jan-dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
Förändring jämfört med föregående år, % 15 21 21 20 28 16
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24
Utdelning per A- och B-aktie, kr (2023 föreslagen) 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4
Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 41 45 42 43 44 47
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 57 061 52 682 46 067 37 548 32 625 29 024
Fastigheternas direktavkastning, % 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8
1) Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32-33.
2) Beräkning av alternativa nyckeltal framgår av sidorna 34-35.
===== SIDA 3 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20233
AFFÄRSIDÉ
Sagaxaffärsidéärattinvesteraikommersiellafastigheterfrämstinom
segmentetlagerochlättindustri.
VERKSAMHETSMÅL
Sagaxmålärattgenereraattraktivriskjusteradavkastningtillbolagets
aktieägare.FörattnådettamålskaSagaxuppnåföljandeverksamhets -
mål:
■ Verksamhetenskagenereralångsiktigtuthålligavkastningoch
starkakassaflöden.
■ Bolagetskafortsättaväxagenomnyainvesteringaromattraktiv
riskjusteradavkastningkanförväntasuppnås.
■ Kassaflödetfrånbefintligtfastighetsbeståndskaökamerän
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagaxharföljandefinansiellamål:
■ Avkastningpåegetkapitalskaunderenfemårsperioduppgåtill
lägst15%perår.
■ FörvaltningsresultatperA-ochB-aktieskaökamedminst
15%perår.
Itabellenochdiagrammennedanredovisashurutfallendesenastefem
årenförhållersigtilldefinansiellamålen.
Finansiella mål
Utfall rullande
12 månader
Femårigt
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en
femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år 0 % 17 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka
med minst 15 % per år 15 % 22 %
STRATEGIER
Sagaxinvesterarmedettlångsiktigtperspektiv.Sagaxbedriverinte
fastighetshandelannatängenomenstakaförsäljningaravfastigheter
somintelängreuppfyllerbolagetsinvesteringskriterier.Sagaxprojekt -
utvecklingsverksamhetärbegränsadochprojektgenomförshuvud -
sakligenefterattuthyrningavtalats.
Förattuppnåbolagetsverksamhetsmålochfinansiellamålharbolaget
antagitföljandestrategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärvochinvesteringaribefintligtbeståndsyftartillatt
ökakassaflödetochdiversifierahyresintäkternaochdärigenomminska
bolagetsoperativaochfinansiellarisker.
Sagaxinvesterarikommersiellafastigheter,främstinomsegmentet
lagerochlättindustri.Dettasegmentkombinerarlågnyproduktionstakt
ochstabiluthyrningsgradvilketgenererarstabilakassaflödenochmöj -
lighetertilllångsiktigtvärdeskapande.Sagaxgenomförlöpandekom -
pletteringsförvärvochinvesteringaribefintligafastigheter.
ItilläggtillhelägdafastigheterinvesterarSagaxäveniindirekta
fastighetsinvesteringargenomjointventureochintresseföretag.Detta
möjliggörinvesteringarimarknadersomSagaxintekannåframgångs -
riktpåegenhand.DeindirektainvesteringarnagördetmöjligtförSagax
attsamarbetamedspecialiseradeförvaltaresamtidigtsomSagaxdrar
nyttaavsingenerellabranschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagaxfinansieringsstrategiärutformadmedtydligtfokuspåoperativt
kassaflödeochräntetäckningsgrad.Dettabedömsskapagodaförutsätt -
ningarförsåvälexpansionsomattraktivavkastningpåaktieägarnas
kapital.
Diagrammetpåsidan4visarattSagaxkassaflödefråndenlöpande
verksamhetentillstordelmotsvararförvaltningsresultatet.Skillnaden
berorfrämstpåattutdelningochinteförvaltningsresultatfrånjoint
ventureochintresseföretagredovisassomkassaflödefråndenlöpande
verksamheten.
Sagaxeftersträvarenvälavvägdränte-ochkapitalbindningisyfte
attsäkerställadetoperativakassaflödet.Bolagetsräntebärandeskulder
utgörsfrämstavicke-säkerställdaobligationslånieuro.Sagaxfinansie -
rarävensinverksamhetmedföretagscertifikatieuroochisvenskakro -
nor.DärutöverupptarSagaxbanklånieuroochisvenskakronornärdet
bedömsvarafördelaktigt.SagaxharenratingfrånMoody’sInvestors
ServiceomBaa2med”stableoutlook”.
Bolagethartreaktieslag,stamaktieravserieA,BochD.Stam -
aktiernaavserieA ochBharingenbegränsningiförhållandetillvinst
Affärsidé,målochstrategier
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala)
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala)
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
2
4
6
8
10
12
20232022202120202019
0
5
10
15
20
25
30
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 %
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20232022202120202019
===== SIDA 4 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20234
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
2023202220212020201920182017201620152014 10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
elleregetkapital.StamaktieravserieDberättigartillenårligutdelning
omhögst2,00kronorperaktie.SyftetmedstamaktiernaavserieDär
attnåinvesterarkategoriersomvärdesätterenstabillöpandeutdelning
samtidigtsomutspädningenförinnehavarnaavstamaktieravserieA
ochBbegränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagaxfokuspålångsiktighetomfattarävenbolagetsförvaltning.Sagax
strävarefterattattraheravälrenommeradekundermedhögkredit -
värdighet.Bolagetprioriterarlångakundrelationerävenomdetmedför
attbolagetavstårhögrehyresnivåer.Dettabedömsvarafördelaktigtdå
detledertillminskadriskförvakansersamtlägreuthyrnings-ochlokal -
anpassningskostnader.
Sagaxinvesterarhuvudsakligeniregionermedstabilbefolknings -
tillväxtochdiversifieratnäringsliv.Dettabedömsbegränsariskenför
attbolagetdrabbasavlägreuthyrningsgraderochhyresnivåer.Sagax
störstamarknaderärStockholmochHelsingfors,vilkabedömshagoda
förutsättningarförlångsiktigtillväxt.
Bolagettecknarhuvudsakligenkallhyresavtal.Genomdennastra -
tegiskyddasbolagetsoperativakassaflödefrånökadekostnadertillföljd
avändradfastighetsskatt,förbrukningellerändradetaxorförtillexem -
pelvärme,el,vattenochavlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagaxhållbarhetsarbetesyftartillundvikandetavkortsiktigavinster
somuppstårtillprisetavnegativakonsekvenserpålängresikt.Bolagets
investeringsverksamhet,förvaltningochfinansieringsarbetebedrivsi
syfteattuppnåbästamöjligalångsiktiga,detvillsägahållbara,utfall.
Planering,styrningochuppföljningav hållbarhetsarbetetföljerSagax
organisationsstrukturmedtydligdelegeringavansvarochbefogenheter.
Hållbarhetsarbetettarsinutgångspunktigällandelagstiftningsamt
internapolicyer.Sagaxharidentifieratföljandefokusområden:
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmningsamtelanvändningstårfördenstörstaandelenavfastig -
heternasenergianvändning.Sagaxgenomförlöpandeåtgärderföratt
minskaenergianvändningen.Sagaxmiljöcertifierarbyggnadersom
uppförsocharbetarmedattmiljöcertifierabefintligabyggnader.
Affärsetik
Sagaxarbetaraktivtmedattmotverkaallaformeravkorruptionoch
harenvisselblåsarfunktionsomärtillgängligpåSagaxhemsidasamt
enuppförandekodförleverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagaxaffärsmodellpräglasialladelaravlångsiktighet.Kortsiktiga
vinsterärunderordnadebolagetslångsiktigavärde skapande.Således
ärhållbarhetsarbetetintegreratiaffärs modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagetsutvecklingärberoendeavkompetentamedarbetare.Detär
därförviktigtattföretagetärenattraktivarbetsgivaresombådekan
anställaochharförmåganattbehållakompetentpersonal.Sagaxmed -
arbetareförväntastaansvarförsinaarbetsuppgifterochvaragoda
representanterförföre tagetsvärderingarochkultur.
YtterligareinformationomSagaxhållbarhetsarbetefinnsattläsa
iHållbarhetsrapporteniSagaxårsredovisning2022.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
2023202220212020201920182017201620152014
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
===== SIDA 5 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20235
Under det fjärde kvartalet har Sagax förvärvat fastigheten Ansatie 5 i Helsingfors, Finland. Fastigheten består av lager- och produktions -
lokaler och omfattar 14 100 kvadrat meter uthyrningsbar area och 38 500 kvadratmeter mark.
===== SIDA 6 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20236
Resultat-samtkassaflödesposternedanavserperiodenjanuaritilloch
meddecember2023.Balansposternaavserställningenvidperiodens
utgång.Jämförelseposternaavsermotsvarandeperiodföre gåendeår
respektiveställningenvidperiodensutgångföregåendeår.
RESULTAT
Förvaltningsresultatetökademed16%till3881(3339)miljonerkronor
varav937(766)miljonerkronorfrånjointventureochintresseföretag.
Förvaltningsresultatetökadefrämsttillföljdavfastig hetsförvärv,valuta-
effektsamtindexuppräkningavhyresintäkter.Förvaltningsresultatetper
A-ochB-aktieefterutspädningökademed15%till11,16(9,70)kronor.
Värdeförändringarpåfastigheterpåverkaderesultatetmed
–2517(2233)miljonerkronor,varav–1220(536)miljonerkronor
avsågvärdeförändringarfrånjointventureochintresseföretag.Värde -
förändringarnaärhuvudsakligenhänförligatillförändradedirekt -
avkastningskravochinflationsförväntningar.
Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed
–1235(–2025)miljonerkronor,varav–631(–2603)miljonerkronor
avsågomvärderingavbörsnoteradeaktier.
Åretsresultatefterskattuppgicktill–13(2718)miljonerkronor.
Resultat,intäkterochkostnader
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2023202220212020201920182017201620152014
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2023202220212020201920182017201620152014
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
70
75
80
85
90
95
100
2023202220212020201920182017201620152014
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
0
2
4
6
8
Jan-dec
2023
Jan-dec
2022
Jan-dec
2021
Jan-dec
2020
Jan-dec
2019
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
INTÄKTER
Hyresintäkternaökademed16%till4293(3696)miljonerkronor.
Intäkternaharfrämstpåverkatspositivtavfastighetsförvärv,indexering
ochatteuronharstärktsmotkronan.Hyresintäkternaharpåverkats
negativtavförsäljningenav36fastigheteriSpanienunderfjärdekvar -
talet2022.
Underperiodensteghyresintäkternaijämförbartbeståndmed6,6%
(4,4%)exklusivevalutaeffekter.Destörstaökningarnaåterfannsiseg -
mentenBenelux12,4%,Sverige9,4%ochSpanien7 ,9%.
Övrigaintäkteruppgicktill25(31)miljonerkronor.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Hyresintäkter 4 293 3 696
Förvärv och avyttringar −456 −299
Valutajustering1) – 201
Summa 3 837 3 599
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande
period.
===== SIDA 7 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20237
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING
Denekonomiskauthyrningsgradenuppgicktill96%(96%).Under
åretharvakans värdetökatmed210(220)miljonerkronortillföljdav
avflyttningarochminskatmed211(207)miljonerkronortillföljdav
inflyttningar.Tidsbegränsadeinflyttningsrabatterökademed13(1)
miljonerkronorochuppgicktill52(38)miljonerkronorpåårsbasisvid
åretsslut. Förvärvochförsäljningaravfastig heterunderperiodenhar
påverkatvakansvärdetmed–1(14)miljonerkronornetto.Sammantaget
uppgickvakans värdettill182(171)miljonerkronorvidåretsslut.
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal medetthyresvärde om74(107)miljonerkronorvarvidårets
slutuppsagdavaravhyresavtalomfattande74(104)miljonerkronorhar
sagtsuppföravflyttningochhyres avtalomfattandenoll(3)miljoner
kronorharsagtsuppföromförhandling.Avdehyresavtalsomsagtsupp
skeravflyttningarmotsvarandeetthyresvärdeom55miljonerkronor
under2024.
Uthyrningaravlokalertillhyresgästersomännuejinflyttathar
minskatdetjusteradevakansvärdetmed19(49)miljonerkronor.Inflytt -
ningarmotsvarandeetthyresvärdeom19miljonerkronorskerunder
2024.Detjusteradevakansvärdetuppgicktill237(229)miljonerkronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts-ochunderhållskostnadernauppgicktillsammanlagt454(430)
miljonerkronor.Kostnadernaförfastighetsskattharökattill220(178)
miljonerkronor.Övrigafastighetskostnaderharökattill94(87)miljo -
nerkronor.Kostnads ökningarnaförklarasfrämstavfastig hetsförvärv.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnadernaförcentraladministrationuppgicktill182(174)miljoner
kronormotsvarande4,2%(4,7%)avåretshyresintäkter.
Sagaxhadevidåretsutgång96(94)medarbetare.Funktionersåsom
fastighetsskötselochjourverksamhetärutlagdapåentreprenad.Sagax
harkontoriStockholm,Helsingfors,Paris,Rotterdam,Barcelonaoch
Frankfurt.
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Ingående vakans respektive år 171 135
Inflyttningar −211 −207
Avflyttningar 210 220
Förändring av lämnade rabatter 13 1
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 6 19
Vakansvärde, avyttrade fastigheter −7 −5
Valutakursförändring 0 8
Utgående vakansvärde 182 171
Uppsagt för omförhandling – 3
Uppsagda avtal, ej avflyttat 74 104
Uthyrning, ej inflyttat −19 −49
Justerat utgående vakansvärde 237 229
Vakanser 1 januari 2024
Segment
Hyresvärde,
mkr
Vakansvärde,
mkr1)
Ekonomisk
vakansgrad1)
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant
area, kvm
Areamässig
vakansgrad
Sverige 1 085 57 5 % 918 000 37 000 4 %
Finland 1 767 80 5 % 1 458 000 79 000 5 %
Frankrike 814 14 2 % 743 000 12 000 2 %
Benelux2) 631 25 4 % 661 000 7 000 1 %
Spanien 317 3 1 % 451 000 1 1 000 3 %
Tyskland 112 2 2 % 94 000 2 000 2 %
Övriga Europa 12 – – 6 000 – –
Totalt 4 738 182 4 % 4 331 000 149 000 3 %
Ingångna och uppsagda hyresavtal
Inflyttningar Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal
avtal
Hyresvärde,
mkr
Antal
avtal
Hyresvärde,
mkr
2024 11 –19 55 55
2025 – – 8 9
2026 – – 2 2
2027 – – 1 8
2028 – – – –
>2028 – – – –
Totalt 11 –19 66 74
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
2) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 39
Finland 27
Frankrike 12
Nederländerna 9
Spanien 8
Tyskland 1
Totalt 96
===== SIDA 8 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20238
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Åretsresultatfrånjointventureochintresseföretaguppgicktill–556
(1375)miljonerkronorvaravförvaltningsresultat937(766)miljoner
kronor,värde förändringarpåfastigheter–1220(536)miljonerkronor
ochvärdeförändringarpåräntederivat–302(315)miljonerkronor.Skatt
påresultatfrånjointventureochintresseföretaguppgicktill14(–351)
miljonerkronor.Övrigavärdeförändringaruppgicktill15(108)miljoner
kronor.Förytterligareinformationse sidan13.
FINANSNETTO
Definansiellaintäkternauppgicktill339(235)miljonerkronoroch
avsåghuvudsakligenintäktom59miljonerkronoravseendeåterköpta
obligationer,finansiellintäktom124miljonerkronorhänförligtillden
kortfristigafinansiellaleasingfordransomuppståtttillföljdavden
avtaladeförsäljningenavseende36fastigheteriSpanienunderfjärde
kvartalet2022,ränteintäkterom110miljonerkronorfrånbörsnoterade
obligationerochandrafinansiellaplaceringarsamt46(176)miljoner
kronoriaktieutdelningfrånbörsnoteradeaktier.
Definansiellakostnaderna,exklusive räntekomponentenavseende
IFRS16Leasing,stegtill–734(–492)miljonerkronortillföljdavatt
högremarknadsräntorpåverkatkoncernensupplåning.Dengenomsnitt -
ligaräntanpåderäntebärandeskuldernauppgicktill1,9%(1,7%)på
balansdagen.
RäntekomponentenavseendeIFRS16Leasinguppgicktill–31(–28)
miljonerkronor.Kostnadenbestodhuvudsakligenavtomträttsavgälder
ocharrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagaxanvänderexternavärderingarförattfastställafastigheternas
marknadsvärde. Perbalansdagenvarfastighetermotsvarande99%av
marknadsvärdetexterntvärderade. Fastigheternasvärdeförändring
uppgicktill–1297(1697)miljonerkronorvaravorealiseradvärde -
förändringuppgicktill–1306(1709)miljonerkronor.Avdenoreali -
seradevärde förändringenvar670(488)miljonerkronorhänförligtill
förvaltningoch–1976(1221)miljonerkronorrelaterattillallmän
marknads värdeförändring, setabellnedan. Förytterligareinformation
sesidan12.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
Definansiellainstrumentensvärdeförändringuppgicktill–932 (–2340)
miljonerkronor.Realiseradevärdeförändringarhänförligatillavyttring
avfinansiellainstrumentuppgicktill23(3)miljonerkronor.Orealiserad
värdeförändringhänförligtillräntederivatuppgicktill–36(94)miljo -
nerkronor.Omvärderingavbörsnoteradeaktiermedfördeenvärde -
förändringom–631(–2603)miljonerkronor,varavaktieinnehaveti
Nyfosaomvärderadesmed–525(–2295)miljonerkronor.Omvärdering
avfinansiellainstrumentavseendejointventureharskettmed–226
(123)miljonerkronor.Övrigafinansiellainstrumentharomvärderats
med–62(43)miljonerkronor.
SKATT
Sagaxredovisadeenskattekostnadom–172(–586)miljonerkronorbe-
ståendeavenaktuellskattekostnadom–156(–63)miljonerkronoroch
enuppskjutenskattekostnadom–16(–523)miljonerkronor.Skatte -
intäktredovisadiövrigttotalresultatuppgicktill16(–42)miljoner
kronor.Koncernensuppskjutnaskatte skulduppgicktill3954(4040)
miljonerkronorvidåretsslut.Uppskjutnaskattefordringaravseende
ackumuleradeskattemässigaunderskottuppgicktill168(261)miljoner
kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelse -
kapitaluppgicktill3485(3015)miljonerkronor.Förändringarav
rörelsekapitaletpåverkadekassa flödetmed80(212)miljonerkro -
nor.Investerings verksamhetenpåverkadekassaflödetmed–4749
(–5902)miljonerkronorsamtidigtsomkassa flödetfrånfinansierings -
verksamhetenuppgicktill1135(2666)miljonerkronor.Sammantaget
harlikvidamedelförändratsmed–48(–8)miljonerkronorunder
perioden.
MODERBOLAGET
Moderbolaget, ABSagax, ansvararförfrågorgentemotaktie -
marknadensåsomrapporteringochaktiemarknads information.
Tjänstermellankoncern företagdebiterasenligtaffärsmässigavillkor
ochmedtillämpningavmarknadsprissättning. Koncerninternatjäns -
terbeståravförvaltningstjänster. Moderbolagetsförvaltningsarvode
frånkoncern företaguppgicktill119(96)miljonerkronor.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan-dec 2023
Nyuthyrningar/Omförhandlingar 831
Avflyttningar/Omförhandlingar −160
Allmän marknadsvärdeförändring −1 976
Totalt −1 306
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal
Belopp i miljoner kronor
Kvartal 1 −333
Kvartal 2 −508
Kvartal 3 −114
Kvartal 4 −350
Totalt −1 306
===== SIDA 9 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20239
PROGNOS FÖR 2024
För2024beräknasförvaltningsresultatet,detvillsägaresultatetföre
omvärderingarochskatt,mednuvarandefastighetsbestånd,tillkänna -
givnaförvärvochförsäljningarsamtvidnuvarandevalutakurseruppgå
till4200miljonerkronor.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas isambandmeddelårsrapporteroch
bokslutskommunikéer.
Tabellennedanåterspeglarintjäningsförmåganpåtolv månaders-
basisper1januari.Detärviktigtattnoteraattdenejärattjämställamed
enprognosfördekommandetolvmånadernadådenexempelvisinte
innehållernågrabedömningaravseendeframtidavakanser, ränteläge,
valutaeffekter,hyresutvecklingellervärdeförändringar.
Hyresvärdetbaseraspåkontrakteradehyresintäkterpåårs basis
medtilläggförbedömdmarknadshyraförvakantalokaler.Fastighets-
kostnaderbaseraspåfaktisktutfalldesenastetolvmånadernajusterat
förinnehavstid.Kostnadernaför centraladministrationharbaserats
påfaktisktutfalldesenastetolvmånaderna.Finansnettotharberäk -
natsutifrånränte bärandeskulderochtillgångarpåbalansdagen.
Kostnadernaförderänte bärandeskuldernaharbaseratspåkoncernens
beräknadegenomsnittligaräntenivåmedtilläggförperiodiseradefinan -
sieringskostnaderochkostnaderavseendepåbalans dagenoutnyttjade
kreditfaciliteter.Leasingkostnaderavserialltväsent ligttomträtts -
avgäldervilkabaseraspåfaktisktutfalldesenastetolvmånadernajuste -
ratförinnehavstid. Skattenärberäknadmed18%(18%)schablonskatt.
Omräkningfråneuroharsketttillbalansdagenskursom11,10(11,13)
kronor.
Resultatandelarfrånjointventureochintresseföretagärberäk -
nadeenligtsammaprincipersomförSagaxmedbe aktandeavresultat -
andelensstorlek.
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 jan 2024 1 jan 2023
Hyresvärde 4 738 4 195
Vakans −182 −171
Hyresintäkter 4 557 4 024
Fastighetskostnader −771 −704
Driftnetto 3 785 3 319
Central administration −182 −174
Joint venture och intresseföretag 1 096 818
Finansnetto −555 −398
Leasingkostnader −31 −28
Förvaltningsresultat 4 114 3 538
Skatt −741 −637
Resultat efter skatt 3 374 2 902
– varav ägare av D-aktier 253 253
– varav ägare av A- och B-aktier 3 122 2 650
Framåtriktad direktavkastning, % 6,6 6,3
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 4,9 6,5
Prognosochaktuellintjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
20232022202120202019
Aktuell intjäningsförmåga före skatt
Mkr
Förvaltningsresultat
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
2023202220212020201920182017201620152014
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
2023202220212020201920182017201620152014
===== SIDA 10 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202310
Per31december2023omfattadefastighetsbeståndet903(751)fastig -
hetermedenuthyrningsbarareaom4331000(3895000)kvadrat -
meter.Hyresvärdetochkontrakteradårshyrauppgicktill4738(4195)
respektive4557(4024)miljonerkronorvidåretsutgång.Dettamot -
svararenekonomiskuthyrningsgradom96%(96%).
INVESTERINGAR
Sagaxharunderperiodeninvesterat5991(3917)miljonerkronorvarav
5088(3202)miljonerkronoravsågfastighets förvärv.
Totalt902(715)miljonerkronorinvesteradesidetbefintligafastig-
hetsbeståndet.205(269)miljonerkronoravsågunderhållavfastigheterna
och395(232)miljonerkronornyproduktion.Därutöverinvesterades252
(158)miljonerkronorisambandmednyuthyrningaroch50(56)miljoner
kronormothyrestillägg.Avtotalainvesteringarutgjorde18(74)miljoner
kronorinvesteringarienergibesparandeåtgärder.
Koncernenharavtalatomförvärvav2fastigheteriFrankrike,1fastig -
hetiFinland,1fastighetiBeneluxoch1fastighetiSpaniensomtillträds
efteråretsutgång.Densammanlagdainvesteringenkommerattuppgå
till566miljonerkronor.
AVYTTRINGAR
Underåretharniofastigheteravyttratsförsammanlagt77miljoner
kronor,varavfemfastigheteriFrankrikeförmotsvarande35miljoner
kronor.
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt avkastningenförperiodeniförhållandetillmarknadsvärdetvid
åretsutgånguppgicktill6,4%(5,8%).Framåtriktaddirektavkastning
uppgicktill6,6%(6,3%).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari-december 2023
Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Netto investeringar
Sverige 186 539 726 12 % – 726
Finland 851 167 1 018 17 % –13 1 005
Frankrike 1 601 89 1 690 28 % –35 1 655
Benelux1) 1 096 79 1 175 20 % – 1 175
Spanien 1 281 26 1 306 22 % – 1 306
Tyskland 73 2 75 1 % –30 45
Totalt 5 088 902 5 991 100 % –77 5 913
1) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.
Marknadsvärde
Segment Mkr Andel kr/kvm
Antal
fastigheter
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant area,
kvm
Hyresvärde,
mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Kontrakterad
årshyra, mkr
Sverige 14 649 26 % 16 000 125 918 000 37 000 1 085 95 % 1 028
Finland 18 175 32 % 12 500 243 1 458 000 79 000 1 767 95 % 1 687
Frankrike 9 815 17 % 13 200 264 743 000 12 000 814 98 % 801
Benelux1) 8 461 15 % 12 800 147 661 000 7 000 631 96 % 605
Spanien 4 543 8 % 10 100 113 451 000 11 000 317 99 % 314
Tyskland 1 295 2 % 13 800 9 94 000 2 000 112 98 % 110
Övriga Europa 124 0 % 19 200 2 6 000 – 12 100 % 12
Totalt 57 061 100 % 13 200 903 4 331 000 149 000 4 738 96 % 4 557
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 januari 2024
===== SIDA 11 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202311
HYRESAVTALSSTRUKTUR
Sagaxharendiversifieradavtalsstrukturvilketförbättrarmöjlig heterna
attupprätthållaenjämnuthyrningsgrad.Förattbegränsariskenför
minskadehyresintäktereftersträvarSagaxattskapalångsiktigarela -
tionermedbolagetshyresgästerochattuppnåengoddiversifieringav
hyres avtalenslöptidochstorlek.
Sagaxårshyrafördeladesvidåretsutgångpå2462(2245)hyres -
avtal.ItabellennedanredovisasstorlekenpåSagaxhyres avtalirela -
tiontillkoncernensårshyravidåretsutgång.Avtabellenframgåratt
2455(2237)hyres avtalhadeettenskilthyres värdeunderstigande1%
avkoncernensårshyra.Detsammanlagdahyresvärdetfördessaavtal
motsvarade90%(88%)avSagaxårshyra.Sagaxvardärutöverparti
6(7)hyres avtalmedetthyres värdemotsvarande1–2%avkoncernens
årshyra.Dessahyresavtalutgjordesammanlagt8%(10%)avSagax
årshyra.Endast1(1)avSagaxhyres avtalhadeettårligthyres värde
överstigande2%avkoncernensårshyra.Dettaavtalutgjorde2%av
koncernensårshyra.
Sagaxhyresgästerärverksammainomolikasektorer.Företaginom
tillverkningsindustrinstårför16%(14%)avhyresintäkterna.Fordons -
relateradverksamhet,innefattandeförsäljning,serviceochtillverkning
samtlivsmedelsrelateradverksamhetstårför14%(13%)respektive
10%(11%)avhyresintäkterna.Endiversifieringavhyres gästernas
branschtillhörighetbedömsminskariskenförvakanserochhyres -
förluster.Dehuvuds akligasektorernaåterfinnsicirkeldiagrammet
nedan.
IenlighetmedSagaxförvaltningsstrategieftersträvarbolagetlånga
hyresavtalsamtenjämnfördelningavkontraktsförfallöveråren.Detta
bedömsminskariskenförbetydandevariansikoncernensuthyrnings -
grad.Avtalsomrepresenterar45%avårshyranförfallerår2028eller
senare.Mellanåren2024och2027förfallerårligen11-16%avårshyran.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
>2038203820372036203520342033203220312030202920282027202620252024
Förfalloår årshyra
Mkr
Löptider för hyresavtal
Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel
2024 916 623 000 732 16 %
2025 465 739 000 690 15 %
2026 362 496 000 560 12 %
2027 231 493 000 513 11 %
2028 154 355 000 426 9 %
> 2028 334 1 477 000 1 635 36 %
Totalt 2 462 4 182 000 4 557 100 %
Fördelning av kontrakterad årshyra
IT, utveckling,utbildning 6 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 7 %
Övrigt 15 %
Media 4 %
Produktion, fastigheter 6 %
Logistik 6 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 10 %
Medicin, medicinteknik 6 %
Stat, kommun 2 %
Fordon 14 %
Tillverkningsindustri 16 %
Fördelning av hyresavtal
Andel av
kontrakterad årshyra
Årshyra
Antal
hyres avtal, st
Genom-
snittlig
årshyra, mkr Hyres duration, årMkr Andel, %
> 2 % 97 2 1 97 14
1–2 % 360 8 6 60 4
< 1 % 4 099 90 2 455 2 5
Totalt 4 557 100 2 462 2 5
===== SIDA 12 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202312
SagaxupprättarsinkoncernredovisningenligtInternationalFinancial
ReportingStandards,IFRS.Bolagetharvaltattredovisasinafastigheter
tillverkligtvärdeenligtIFRS13Värderingtillverkligtvärde,nivå3.
Sagaxanvänderexternavärderingarförattfastställafastig heternas
marknadsvärde.Värderingarnautförsavoberoendevärderings företag
ochuppdateraskvartalsvis.
DetsammanlagdamarknadsvärdetavseendeSagax903(751)
fastig heterfastställdesper31december2023till57061(52682)mil -
jonerkronor.Valutakursförändringarunderperiodenharmedförtatt
fastighets värdenasomdenominerasieurorespektivedanskakronorhar
förändratsmed–229(3051)miljonerkronor.
Denorealiseradevärdeförändringenuppgickunderperiodentill
–1306(1709)miljonerkronormotsvarandeenvärdeförändringom
–2,2%(3,4%).Undersammaperiodvardenvägdainflationen3,4%
(9,4%)idemarknaderdärSagaxärverksamt.Denrealavärdeföränd -
ringenuppgicksåledestill–5,5%(–5,5%).
Avdenorealiseradevärdeförändringenvar670miljonerkronor
hänförligtillförvaltningoch–1976miljonerkronorhuvudsakligen
relaterattillantagandenomhöjdadirektavkastningskrav,förändrade
inflationsförväntningar,högrefastighetskostnadersamthöjdstämpel -
skattiNederländerna.
Finansieringsvillkorenochmarknadsräntornaharförbättratsunder
fjärdekvartalet,menfastighetsmarknadenvarfortsattavvaktandemed
enlågomsättningjämförtmedtidigareår.Direktavkastningskraven
inomSagaxmarknadssegmentharökatunderkvartaletochåret.
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarnahargenomförtsienlighetmedallmäntaccepterade
internationellavärderingsmetoder.Fastighetermotsvarande99%av
fastighetsvärdetharper31december2023värderatsavauktoriserade
fastig hetsvärderarefrånoberoendevärderings företag.Förövrigafastig -
heterharmarknadsvärdetfastställtstillförvärvsprisellermedintern -
värdering.
Somhuvudmetodvidvärdebedömningarnaanvändskassa -
flödeskalkylerivilkadriftnetton,investeringarochrestvärden
nuvärdesberäknas.Kalkyl periodenharanpassatsefteråter stående
löptidavbefintligahyresavtalochvarierarmellan5och20år.Kalkyl -
periodenuppgårsomregeltill10år.Förmerinformation,seSagaxårs -
redovisningför2022sidan96.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylräntaförnuvärdesberäkningavkassaflöde(5,0–16,1%),kalkyl -
räntaförnuvärdesberäkningavrestvärde(5,0–16,1%)och direktavkast-
ningskravförrestvärdes bedömning(4,3–14,0%)baseraspåanalyser av
genomfördatransaktionersamtpåindividuellabedömningaravseende
risknivåochrespektivefastighetsmarknads position.
Denvägdakalkylräntanförnuvärdesberäkningavkassaflödeoch
restvärdenuppgicktill7 ,8%(7 ,8%)respektive7 ,9%(7 ,9%)förfastig-
hetsportföljen.Detvägdadirektavkastningskravetstegtill6,4%(6,3%).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2022 52 682 751
Förvärv av fastigheter 5 088 142
Investeringar i befintligt bestånd 902
Avyttring av fastigheter –77 –9
Avstyckning och sammanläggning av fastigheter – 19
Omräkningseffekt valuta –229
Orealiserad värdeförändring –1 306
Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061 903
Fastigheternas marknadsvärde 1)
Finland 32 % (18 175 mkr)
Sverige 26 % (14 649 mkr)
Övriga Europa 0 % (124 mkr)
Spanien 8 % (4 543 mkr)
Frankrike 17 % (9 815 mkr)
Benelux 15 % (8 461 mkr)
Tyskland 2 % (1 295mkr)
Koncernens hyresvärde 1)
Finland 37 % (1 767 mkr)
Sverige 23 % (1 085 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 7 % (317 mkr)
Frankrike 17 % (814 mkr)
Benelux 13 % (631 mkr)
Tyskland 3 % (112 mkr)
1) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.
===== SIDA 13 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202313
ItilläggtilldendirektägdafastighetsportföljeninvesterarSagaxsedan
2010ijointventureochintresseföretag.Investeringarnasyftartillattnå
marknadersomSagaxinteharkapacitetattnåmensombedömtssom
attraktivaföraktieägarna.Deackumuleradeinvesteringarnaharupp -
gåtttill7 579miljonerkronorvilkahargenereratenackumuleradutdel -
ningtillSagaxom3249(2375)miljonerkronor.Det redovisadevärdet
pådessainvesteringaruppgicktill13171(11022)miljonerkronorvarav
92%bestodavHemsöFastighetsAB,NyfosaAB,SöderportProperty
InvestmentABsamtNP3FastigheterAB.Åretsförändringavdetredo-
visadevärdetavserihuvudsakomklassificeringavinnehavetiNyfosaAB
tillintresseföretag.
Underperiodenbidrogdessainvesteringarmedsammanlagt937
(766)miljonerkronortillförvaltningsresultatetochmed692(577)mil-
jonerkronortillkassaflödet,varav39miljonerkronoravserutbetald
utdelningfrånNyfosaABinnanföretagetblevettintresseföretag. Sagax
andelavvärdeförändringarpåfastig heteruppgicktill–1220(536)mil-
jonerkronorochavvärdeförändringarpåderivattill–302(315)miljoner
kronor.
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagaxägerindirekt15%avHemsö,resterandeandelägsavTredje
AP-fonden.Hemsöbedriververksamheti Sverige,TysklandochFinland.
Verksamhetenbeståriattäga,förvaltaochutvecklasamhällsfastigheter.
Förmerinformationsewww.hemso.se.
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagaxäger50%avSöderport,resterandeandelägsavNyfosaAB.Söder-
portsverksamhetbeståriattäga,förvaltaochutvecklafastigheteri
Sverige.Sagaxombesörjerekonomiskförvaltningochmerpartenav
fastighetsförvaltningen.
Motsvarande74%av Söderportshyresvärdeom1164miljoner
kronoråterfannsiStockholmden31december2023.
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagaxäger50%avEss-Sierra,resterandedelägsavNP3Fastigheter
AB.Verksamhetenbestår iattägaochförvalta fastigheter förframförallt
byggvaruhandel.Denuthyrningsbaraareanuppgårtill184000kvadrat -
metervaravhuvuddelenutgörsavlagerlokalerochbyggvaru handel.
Merpartenavfastigheternaärbelägnai universitets-ochregionstäder.
Sagax ombesörjerekonomisk-ochfastighetsförvaltning.
INTRESSEFÖRETAG
Nyfosa AB (Nyfosa)
Sagaxägeraktiermotsvarande23,3% avrösternaochkapitaletiNyfosa.
PåNyfosasårsstämma25april2023invaldesSagaxverkställandedirek -
törsomnyledamotiNyfosasstyrelsevarvidSagaxdärmedbedömsfå
betydandeinflytandeiNyfosa.FöljaktligenredovisasinnehavetiNyfosa
däreftersomettintresseföretagenligtkapitalandelsmetoden.Omklassi -
ficeringskeddeper25april2023baseratpåmarknadsvärdetsammadag
ochharresulteratienorealiseradvärdeförändringpåfinansiellainstru -
mentom–525miljonerkronor.MarknadsvärdetpåSagaxaktieinnehav
uppgicktill4265(3278)miljonerkronorochdetredovisadevärdettill
2789(–)miljonerkronorper31december2023.
Nyfosaärettfastighetsbolagaktivtpådesvenska,finskaochnorska
marknadernamedfokuspåkommersiellafastigheteritillväxtkommu -
ner.Fastighetsbeståndetomfattade497fastighetermedettsammanlagt
fastighetsvärdeom39,3miljarderkronorochetthyresvärdeom3897
miljonerkronorper31december2023.NyfosaärbörsnoteratpåNasdaq
Stockholm,LargeCap.Förmerinformationsewww.nyfosa.se.
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagaxägeraktiermotsvarande21,2% avrösternaoch15,8%avkapi -
taletiNP3.MarknadsvärdetpåSagaxaktieinnehavuppgicktill3041
(2553)miljonerkronorochdetredovisadevärdettill2104(2133)
miljonerkronorper31december2023.NP3ärettfastighetsbolag
medfokuspåkommersiellafastighetermedhögdirekt avkastning
främstinorraSverige.Fastighetsbeståndetomfattade507fastig heter
medettsammanlagtfastighetsvärdeom20,3miljarderkronorochett
hyresvärdeom2065miljonerkronorper31december2023.NP3är
börsnoteratpåNasdaqStockholm,LargeCap.Förmerinformationse
www.np3fastigheter.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagaxägeraktiermotsvarande24,1%avrösternaoch22,2%avkapitalet
iEmilshus.MarknadsvärdetpåSagaxaktieinnehavuppgicktill820(672)
miljonerkronorochdetredovisadevärdettill708(645)miljonerkro-
norper31december2023.Emilshusförvärvar, utvecklarochförvaltar
kommersiellafastigheteriSmålandochnärliggandetillväxtregioner.
Fastighetsbeståndetomfattade130fastighetermedettsammanlagt
marknadsvärdeom7 ,4miljarderkronorochetthyresvärdeom636mil-
jonerkronorper31december2023.EmilshusärbörsnoteratpåNasdaq
Stockholm,MidCap.För merinformationsewww.emilshus.com.
Jointventureochintresseföretag
===== SIDA 14 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202314
Sagax joint venture
Hemsö Söderport Ess-Sierra
2023, jan – dec 2022, jan – dec 2023, jan – dec 2022, jan – dec 2023, jan – dec 2022, jan – dec
Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50
Sagax andel av totalresultat, mkr –219 352 24 532 –30 65
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 297 295 224 234 31 32
Hyresintäkter, mkr 4 818 4 073 1 025 907 96 93
Förvaltningsresultat, mkr 2 345 2 309 449 492 62 65
Årets resultat, mkr –2 721 2 563 48 1 149 –59 130
31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022 31 dec 2023 31 dec 2022
Redovisat värde för innehavet, mkr 4 546 4 928 2 728 2 991 283 320
Antal fastigheter 488 480 86 84 39 39
Fastigheternas redovisade värde, mkr 82 624 84 879 14 418 14 197 1 475 1 610
Uthyrningsbar area, kvm 2 458 000 2 400 000 773 000 769 000 184 000 184 000
Hyresduration, år 9,5 9,6 4,0 4,2 6,5 6,5
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 96 96 100 100
Räntebärande skulder, mkr 50 823 49 567 7 354 6 936 847 869
Kapitalbindning, år 5,5 6,3 3,9 2,4 2,9 2,0
Räntebindning, år 5,0 5,6 2,7 1,7 4,0 1,0
Marknadsvärde för derivat, mkr –187 247 –72 153 – –
===== SIDA 15 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202315
EGET KAPITAL
Egetkapitalikoncernenuppgickden31december2023till36578
(33463)miljonerkronor.Underperiodenharegetkapi talökatmed
4134miljonerkronortillföljdavtvåriktadenyemissioneromsamman -
lagt20000000stamaktieravserieB,etttotal resultatom86miljoner
kronor,transaktioneromsammanlagt6miljonerkronorianslutningtill
incitamentsprogramsamtaktieutdelningom–1111miljonerkronor.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagaxräntebärandeskulderuppgickvidåretsutgångtill30343
(32294)miljonerkronormotsvarande30481(32357)miljonerkronor
inominelltbelopp.Mot svarande28636(30077)miljonerkronorav
skuldernavarupptagnaieuro.Valutakursförändringarharminskatde
räntebärandeskuldernamed72(–2339)miljonerkronor.
Börsnoteradeobligationslånuppgicktill26162(28508)miljoner
kronor.Övrigaränte bärandeskulderbestodavföretagscertifikatom
1495(1572)miljonerkronorsamtskuldertillbankerom2686(2215)
miljonerkronor.
Icke-säkerställdaskulderinklusiveföretagcertifikatmotsvarade
92%(94%)avderäntebärandeskulderna.
Räntetäckningsgradenuppgicktill5,7(7 ,1)gångerunderperioden
ochbelåningsgradenuppgicktill41%(45%)vidåretsutgång.Den
räntebärandenetto skuldenmotsvarade5,2(7 ,1)gångerEBITDAförde
senastetolvmånadernaoch4,9(6,5)gångerframåtriktadEBITDA.
Totalthar7326(7631)miljonerkronorupptagitsilånunderperio -
den.Totalt9206(4050)miljonerkronorharamorteratsunderperioden
varav2315miljonerkronoravserförtidsinlösenavobligationslån.Den
räntebärandenettoskuldenuppgicktill20804(24364)miljonerkronor.
Dengenomsnittligaåterståenderänte-ochkapital bindningenupp -
gicktill2,8(3,2)årrespektive3,1(3,7)årvidåretsutgång.Dengenom -
snittligaräntanperbalansdagenförränte bärandeskulderuppgicktill
1,9%(1,7%)inklusiveeffekteravderivat instrument.
AvSagaxräntebärandeskulderlöper26162(28230)miljonerkronor,
motsvarande86,2%(87 ,4%)medfastränta.Bolagethaderäntetakoch
ränteswapparmedettsammanlagtnominelltvärdeom2020(1486)mil-
jonerkronormotsvarande6,7%(4,6%)avräntebärandeskulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER
Sagaxrörelsekapitalper31december2023uppgicktill–4445 (2750)
miljonerkronor.Outnyttjadekreditfaciliteterinklusiveback-upfacilite -
terförcertifikat programuppgickvidsammatidpunkttill11393(9427)
miljonerkronor.Ingaytter ligaresäker heterbehöverställasförnyttjan -
detavkredit faciliteterna.
Finansiering
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor 31 dec 2023 31 dec 2022
Räntebärande skulder 30 343 32 294
Räntebärande tillgångar –729 –822
Börsnoterade instrument 1) –8 782 –7 032
Likvida medel –28 –76
Nettoskuld 20 804 24 364
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
Ränte- och kapitalbindning 31 december 2023
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt
belopp, mkr Ränta Andel
Nominellt
belopp, mkr Andel
2024 5 675 4,3 % 19 % 3 412 11 %
2025 4 438 2,3 % 15 % 4 488 15 %
2026 3 329 1,7 % 11 % 3 606 12 %
2027 5 088 2,1 % 17 % 5 881 19 %
2028 6 014 1,0 % 20 % 6 713 22 %
> 2028 5 936 1,1 % 19 % 6 380 21 %
Summa/
genomsnitt 30 481 1,9 % 100 % 30 481 100 %
1) Inklusive derivat.
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
2023202220212020201920182017201620152014
0
20
40
60
80
100
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
20232022202120202019
===== SIDA 16 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202316
Derivatavtal 31 december 2023
Belopp i miljoner kronor
Nominella
belopp
Återstående
löptid, år
Marknadsvärde
31 dec 2023
Marknadsvärde
31 dec 2022
Periodens
förändring
Nominella ränteswappar 1) 2 170 4,6 –27 2 –28
Räntetak 239 0,5 5 12 –7
Summa/genomsnitt 2 408 4,2 –21 14 –36
1) Inklusive avtalade ränteswappar om nominellt 388 miljoner kronor med start 16 januari 2024.
Börsnoterade obligationslån 31 december 2023
Löptid Räntebas Nominellt belopp meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2018-20241) Fast ränta 294 294 2,10 % 2,00 % 2024-01-17 XS1877540465
2019-2025 Fast ränta 400 401 2,06 % 2,25 % 2025-03-13 XS1962543820
2022-2026 Fast ränta 300 299 1,78 % 1,63 % 2026-02-24 XS2447539060
2020-2027 Fast ränta 375 366 1,88 % 1,13 % 2027-01-30 XS2112816934
2021-2028 Fast ränta 500 497 0,88 % 0,75 % 2028-01-26 XS2291340433
2021-2029 Fast ränta 500 500 1,01 % 1,00 % 2029-05-17 XS2342227837
Summa/genomsnitt 2 369 2 358 1,53 % 1,38 %
1) Återbetald 17 januari 2024.
Finansieringskällor
Obligationer 86 % (26 162 mkr)
Banklån 9 % (2 686 mkr)
Företagscertifikat 5 % (1 495 mkr)
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder
87 % (26 539 mkr)
Säkerställda skulder 8 % (2 309 mkr)
Företagscertifikat 5 % (1 495 mkr)
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i
EMTN-program 31 dec 2023 31 dec 2022
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa3, Positive outlook
Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 30 % 35 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 8,1 x 12,7 x
Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45 % 3 % 3 %
===== SIDA 17 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202317
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagaxredovisarleasing-ochtomträttsavtalenligtIFRS16.Nyttjande -
rättenredovisassomentillgångmedmotsvarandeskuld. Vidårets
utgång uppgick värdet avSagaxleasing-ochtomträttsavtaltill454
(380)miljonerkronor.
RÄNTEBÄRANDE LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR
Räntebärandelångfristigafordringaruppgicktill225(822)miljoner
kronorvidåretsutgångochbeståravfordringarpåjointventuresom
124(76)miljonerkronorsamtreversersomställtsutisambandmed
enfastighetsförsäljningunder2021uppgåendetill101(118)miljoner
kronor.Minskningenjämförtmed2022berorpåattettkonvertibelt
skuldebrevom628miljonerkronoromklassificeratstillränte bärande
kortfristiga fordringar.
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoteradeinstrumentbeståravobligationerom752(106)miljoner
kronorochiförekommandefallbörsnoteradeaktiersominteutgörinne -
haviintresseföretag noll(3786)miljonerkronor. Minskningenberorpå
attinnehavetiNyfosaABharomklassificeratstillintresseföretagoch
attinnehaveniCibusNordicRealEstateABsamtKMCPropertiesASA
avyttrats.
RÄNTEBÄRANDE KORTFRISTIGA FORDRINGAR
Räntebärandekortfristigafordringarbeståravettkonvertibeltskulde -
brevutställtavfranskaGroupeBMGvärderattill504miljonerkronor
medenlöptidtill2024-12-31.
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övrigaomsättningstillgångaruppgicktill919(865)miljonerkronorvid
åretsutgångochbestårhuvudsakligenavförutbetaldakostnaderoch
upplupnaintäkterom376(248)miljonerkronorsamthyresfordringar
uppgåendetill264(191)miljonerkronor.
Övriga balansposter
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
20232022202120202019
41
Räntetäckningsgraden ska överstiga
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
20232022202120202019
5,7
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
2
4
6
8
10
20232022202120202019
5,2
FINANSPOLICY
Sagaxfinanspolicyangerriktlinjerochreglerförfinansverksamheten
isyfteattbelysahurdefinansiellariskernaskabegränsas.Sagaxhar
följanderiktlinjerförfinansieringsverksamheten:
■ Belåningsgradomhögst50%.
■ Räntetäckningsgradöverstigande3,0gånger.
■ NettoskuldiförhållandetillkoncernensEBITDAomhögst8gånger.
Iföljandediagramredovisashurutfallendesenaste5årenförhållitsig
tillbolagetsriktlinjer.
===== SIDA 18 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202318
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
okt-dec
2022
okt-dec
Hyresintäkter 4 293 3 696 1 133 971
Övriga intäkter 25 31 13 3
Driftskostnader –350 –346 –97 –103
Underhållskostnader –104 –84 –31 –28
Fastighetsskatt –220 –178 –62 –46
Övriga fastighetskostnader –94 –87 –26 –28
Driftnetto 3 551 3 032 930 769
Central administration –182 –174 –64 –66
Resultat från joint venture och intresseföretag –556 1 375 –496 –173
– varav förvaltningsresultat 937 766 239 160
– varav värdeförändringar –1 523 852 –761 –462
– varav skatt 14 –351 26 51
– varav övrigt 15 108 – 79
Finansiella intäkter 339 235 35 92
Finansiella kostnader –734 –492 –224 –138
Finansiell kostnad räntekomponent leasing –31 –28 –7 –7
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 2 388 3 948 175 477
– varav förvaltningsresultat 3 881 3 339 909 809
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 9 –12 8 –4
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade –1 306 1 709 –350 –821
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 23 3 –1 –
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –955 –2 343 –234 589
Resultat före skatt 159 3 305 –402 241
Uppskjuten skatt –16 –523 –18 38
Aktuell skatt –156 –63 –13 –5
Periodens resultat –13 2 718 –433 274
Övrigt totalresultat
– poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningseffekter för utlandsverksamhet –174 1 478 –681 294
Andel övrigt totalresultat för joint venture 228 27 161 –2
Omräkningseffekter säkringsredovisning 29 –878 296 –184
Skatt på poster som kan komma att återföras 16 –42 11 –11
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 99 585 –213 97
Totalresultat för perioden 86 3 303 –646 371
Resultat per A- och B-aktie, kr –0,82 7, 76 –1,45 0,66
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –0,82 7, 75 –1,45 0,66
Resultat per D-aktie, kr 2,00 2,00 0,50 0,50
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 324,8 317, 8 333,7 318,4
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 325,1 318,3 333,9 318,5
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3
===== SIDA 19 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202319
Koncernens rapport över finansiell
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2023
31 dec
2022
31 dec
Förvaltningsfastigheter 57 061 52 655
Förvaltningsfastigheter till försäljning – 27
Leasingavtal nyttjanderätt 454 380
Joint venture och intresseföretag 13 171 11 022
Uppskjutna skattefordringar 1) 168 261
Derivat – 14
Räntebärande långfristiga fordringar 225 822
Övriga anläggningstillgångar 127 70
Summa anläggningstillgångar 71 207 65 252
Börsnoterade instrument 752 3 891
Kortfristig finansiell leasingfordran – 2 008
Räntebärande kortfristiga fordringar 504 –
Övriga omsättningstillgångar 919 865
Kassa och bank 28 76
Summa omsättningstillgångar 2 203 6 840
Summa tillgångar1) 73 410 72 092
Eget kapital 36 578 33 463
Långfristiga räntebärande skulder 25 436 29 820
Uppskjuten skatteskuld 1) 3 954 4 040
Derivat 21 –
Leasingskuld nyttjanderätt 454 380
Övriga långfristiga skulder 318 299
Summa långfristiga skulder 1) 30 184 34 539
Företagscertifikat 1 495 1 572
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 3 412 902
Övriga kortfristiga skulder 1 741 1 616
Summa kortfristiga skulder 6 648 4 090
Summa eget kapital och skulder 1) 73 410 72 092
1) Jämförelsetal avseende uppskjutna skattefordringar och uppskjuten skatteskuld är uppdaterade. Outnyttjade underskottsavdrag om 261 miljoner kronor nettoredo -
visades tidigare under uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatteskuld har därmed höjts från tidigare redovisade 3 779 miljoner kronor till 4 040 miljoner kronor.
Balansomslutningen ökar med 261 miljoner kronor.
===== SIDA 20 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202320
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
okt-dec
2022
okt-dec
Resultat före skatt 159 3 305 –402 241
Värdeförändringar på finansiella instrument 932 2 341 235 –589
Värdeförändringar på fastigheter 1 297 –1 697 343 825
Resultat från joint venture och intresseföretag 556 –1 375 496 173
Utdelning från joint venture och intresseföretag 653 577 64 43
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 49 44 11 9
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –31 –31 8 10
Betald skatt –130 –149 24 –
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital 3 485 3 015 778 713
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 79 –159 –90 –216
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 1 371 21 272
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 565 3 227 710 769
Förvärv av fastigheter –5 088 –3 202 –1 852 –288
Avyttring av fastigheter 86 47 28 42
Investeringar i befintliga fastigheter –902 –715 –356 –198
Förvärv av börsnoterade aktier –334 –1 617 –15 –
Avyttring av börsnoterade aktier 478 – 116 –
Förvärv av finansiella instrument –733 –106 –49 –1
Avyttring av finansiella instrument 2 122 44 95 –
Förvärv av joint venture och intresseföretag –111 –29 –22 –18
Avyttring av joint venture och intresseföretag – 3 – –
Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –225 –238 –150 –115
Utlåning till joint venture och intresseföretag –45 –64 –9 –13
Ökning av övriga anläggningstillgångar –260 –58 –214 –
Minskning av övriga anläggningstillgångar 264 33 – 33
Kassaflöde från investeringsverksamheten –4 749 –5 902 –2 428 –558
Emission av B-aktier 4 166 39 2 095 –
Utbetald utdelning till aktieägare –1 111 –935 –63 –63
Incitamentsprogram –26 –24 – –
Upptagna lån 7 326 7 631 2 126 1 115
Amorterade lån –9 206 –4 050 –2 512 –1 291
Lösen av finansiella instrument – 16 – –
Minskning av övriga långfristiga skulder –195 –23 – –12
Ökning av övriga långfristiga skulder 181 11 77 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 135 2 666 1 721 –251
Årets kassaflöde –49 –10 3 –40
Kursdifferens i likvida medel 1 2 0 1
Förändring av likvida medel –48 –8 3 –39
Likvida medel vid årets ingång 76 84 25 115
Likvida medel vid årets utgång 28 76 28 76
===== SIDA 21 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202321
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Reserver
omräkningsdifferenser
Intjänade
vinstmedel inkl.
årets resultat Totalt eget kapital1)
Eget kapital 31 december 2021 780 3 578 493 26 228 31 079
Årets resultat 2022 – – – 2 718 2 718
Övrigt totalresultat 2022 – – 585 – 585
Totalresultat för perioden – – 585 2 718 3 303
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier incitamentsprogram 1 38 – – 39
Aktieutdelning – – – –935 –935
Transaktioner med aktieägare 1 38 – –935 –896
Övriga transaktioner
Inlösen incitamentsprogram – – – –31 –31
Teckning incitamentsprogram – – – 7 7
Övriga transaktioner – – – –24 –24
Eget kapital 31 december 2022 781 3 616 1 078 27 988 33 463
Årets resultat 2023 – – – –13 –13
Övrigt totalresultat 2023 – – 99 – 99
Totalresultat för perioden – – 99 –13 86
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 36 4 176 – – 4 212
Aktieutdelning – – – –1 111 –1 111
Transaktioner med aktieägare 36 4 176 – –1 111 3 101
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –46 – – –46
Inlösen incitamentsprogram – – – –34 –34
Teckning incitamentsprogram – – – 8 8
Övriga transaktioner – –46 – –26 –72
Eget kapital 31 december 2023 817 7 746 1 177 26 838 36 578
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Koncernens rapport över förändringar
i eget kapital
===== SIDA 22 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202322
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Nettoomsättning 125 118
Administrationskostnader –131 –125
Resultat före finansiella intäkter och kostnader –5 –7
Resultat från andelar i koncernföretag 2 171 1 863
Resultat från andelar i joint venture 161 109
Finansiella intäkter 1 033 1 314
Finansiella kostnader –759 –1 305
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 2 601 1 974
Bokslutsdispositioner 102 35
Skatt –18 –7
Årets resultat 2 684 2 002
Moderbolagets balansräkning
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2023
31 dec
2022
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 1 1
Fordringar på koncernföretag 2 101 1 714
Övriga finansiella anläggningstillgångar 15 697 13 378
Summa anläggningstillgångar 17 799 15 093
Fordringar på koncernföretag 25 868 25 044
Övriga omsättningstillgångar 37 29
Kassa och bank 2 –
Summa omsättningstillgångar 25 907 25 073
Summa tillgångar 43 706 40 166
Eget kapital 10 990 5 278
Obeskattade reserver 13 22
Långfristiga räntebärande skulder 7 291 9 935
Skulder till koncernföretag 18 096 18 111
Uppskjuten skatteskuld 5 5
Summa långfristiga skulder 25 393 28 050
Kortfristiga räntebärande skulder 1 612 1 670
Skulder till koncernföretag 5 417 4 847
Övriga kortfristiga skulder 281 298
Summa kortfristiga skulder 7 310 6 815
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 43 706 40 166
===== SIDA 23 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202323
Segmentinformation
Segment Hyresintäkter1) Driftnetto
Värdeförändringar fastigheter
Totalavkastning Orealiserade Realiserade
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Sverige 955 857 816 727 –859 667 – – –44 1 394
Finland 1 682 1 436 1 370 1 141 –629 108 8 –12 748 1 237
Frankrike 697 553 534 428 230 363 1 – 765 791
Benelux2) 586 448 530 407 –37 407 – – 493 814
Spanien 254 299 230 272 61 225 – – 291 497
Tyskland 108 93 104 90 –52 –62 0 – 52 28
Övriga Europa 12 11 12 9 –19 – – – –8 9
Ej fördelat – – –44 –42 – – – – –44 –42
Totalt 4 293 3 696 3 551 3 032 –1 306 1 709 9 –12 2 254 4 729
Segment
Marknadsvärde
fastigheter
Investeringar
fastigheter
Förvärv
fastigheter
Avyttring
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Sverige 14 649 14 782 539 223 186 136 – –
Finland 18 175 17 876 167 302 851 779 –13 –59
Frankrike 9 815 7 971 89 63 1 601 1 611 –35 –
Benelux2) 8 461 7 383 79 31 1 096 283 – –
Spanien 4 543 3 221 26 98 1 281 289 – –
Tyskland 1 295 1 305 2 – 73 103 –30 –
Övriga Europa 124 143 – – – – – –
Totalt 57 061 52 682 902 715 5 088 3 202 –77 –59
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster.
2) Sagax har under året förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.
===== SIDA 24 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202324
Nyckeltal
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
2018
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8
Överskottsgrad, % 83 82 83 83 83 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 97 95 96 95 95 95
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 95 95 95
Uthyrningsbar area vid årets utgång, '000 kvm 4 331 3 895 3 759 3 480 3 022 2 850
Antal fastigheter vid årets utgång 903 751 673 673 553 512
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,4 5,7 5,9 6,6 6,7 6,8
Avkastning på eget kapital, % 0,0 8,4 36,6 17, 8 23,7 23,7
Genomsnittlig ränta, % 1,9 1,7 1,4 1,8 1,9 2,2
Räntebindning inkl. derivat, år 2,8 3,2 4,0 3,4 3,5 3,0
Kapitalbindning, år 3,1 3,7 4,3 3,4 3,8 3,6
Soliditet, %1) 50 46 50 48 48 46
Belåningsgrad, % 41 45 42 43 44 47
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 4,9 6,5 5,4 6,4 6,6 7,1
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4
Räntetäckningsgrad, ggr 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 8,1 12,7 9,4 6,4 5,3 4,3
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr
2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20 65,70
Substansvärde (NAV), kr 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22
Eget kapital, kr 95,05 91,33 83,93 55,19 46,86 35,70
Eget kapital efter utspädning, kr 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67
Resultat, kr –0,82 7, 76 30,09 10,80 12,15 9,24
Resultat efter utspädning, kr –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24
Förvaltningsresultat, kr 11,17 9,71 8,01 6,63 5,51 4,31
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
Kassaflöde, kr 9,95 8,69 6,59 6,10 4,86 3,95
Kassaflöde efter utspädning, kr 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95
Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00
Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,3 318,0 317, 7 317, 3 317,1 316,8
Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,5 318,5 318,0 317,9 317, 5 317,1
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 324,8 317, 8 317, 5 317,1 316,9 316,7
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 325,1 318,3 318,0 317, 7 317, 3 316,9
Data per D-aktie
Börskurs vid årets utgång, kr 28,00 26,70 33,40 32,05 36,35 31,70
Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal aktier vid årets utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 125,8 10 7, 8 101,9
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,2 118, 4 105,7 83,0
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32–33.
1) Jämförelsetal avseende soliditet uppdaterad för 2022 från 47 % till 46 %.
===== SIDA 25 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202325
Aktien och ägarna
Sagax hade vid årets utgång 23 512 (23 547) aktieägare. Börs värdet upp-
gick till 97 299 (78 649) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är
noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Totalt fanns 466 595 984 aktier utestående vid årets utgång varav
2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger
varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Sagax har genomfört två riktade nyemissioner om vardera
10 000 000 stamaktier av serie B samt emitterat ytterligare 314 638
stamaktier av serie B till följd av utnyttjandet av teckningsoptioner
avseende incitamentsprogram 2020/2023.
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående
A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter
omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under
perioderna 2021-2024, 2022-2025 respektive 2023-2026.
Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive
optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut -
vecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period. Teck-
ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning
att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för
de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande
tolv månadersbasis uppgick till 11,16 (9,70) kronor vilket jämfört med
aktiekursen för B-aktien vid årets utgång motsvarade en multipel om
24,9 (24,4) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 95,01
(91,20) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 110,90
(106,61) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid årets slut var 292 %
(259 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 250 % (222 %)
av substansvärdet per A- och B-aktie.
Nyckeltal per B-aktie
2023
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
2019
31 dec
2018
31 dec
Börskurs vid årets utgång, kr 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20 64,70
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95
Eget kapital efter utspädning, kr 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67
Substansvärde, kr 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 24,9 24,4 38,2 25,6 24,7 15,0
Börskurs/Kassaflöde, ggr1) 2 7,9 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0 16,4
Börskurs/Eget kapital, % 292 259 364 308 292 182
Börskurs/Substansvärde, % 250 222 311 255 240 147
1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2023202220212020201920182017201620152014
Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie,
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
2023202220212020201920182017201620152014
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
===== SIDA 26 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202326
Antal aktier Antal aktieägare
1–500 16 632
501–1 000 1 954
1 001–2 000 1 584
2 001–5 000 1 499
5 001–10 000 670
10 001–50 000 833
50 001– 340
Totalt 23 512
Aktieägarkategori Antal Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 21 665 13 %
Privatpersoner bosatta utomlands 302 1 %
Företag/institutioner i Sverige 607 72 %
Företag/institutioner utomlands 938 9 %
Okänd ägartyp – 6 %
Totalt 23 512 100 %
Aktieägare per land Antal Röstandel
Sverige 22 271 85 %
USA 82 5 %
Norge 217 2 %
Danmark 520 1 %
Nederländerna 11 1 %
Övriga 411 7 %
Totalt 23 512 100 %
Aktieägarstruktur 31 december 2023 1)
Största aktieägare 31 december 2023 1)
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster2)
David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309 31 598 279 95 600 8,0 % 12,7 %
Tredje AP-fonden – 24 786 383 – 5,3 % 3,5 %
Fjärde AP-fonden 821 630 13 583 838 9 648 561 5,2 % 4,5 %
Vanguard – 7 476 512 5 447 656 2,8 % 1,8 %
Avanza Pension 41 194 203 347 12 455 035 2,7 % 1,9 %
SEB Fonder – 12 100 314 – 2,6 % 1,7 %
Länsförsäkringar Fonder – 10 144 555 845 881 2,4 % 1,6 %
Handelsbanken Fonder – 8 316 177 1 669 266 2,1 % 1,4 %
BlackRock – 8 012 668 13 594 1,7 % 1,1 %
Norges Bank – 3 993 829 2 577 164 1,4 % 0,9 %
Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %
Swedbank Robur Fonder 500 000 5 764 083 – 1,3 % 1,5 %
Erik Selin med bolag 1 174 959 2 480 549 2 026 868 1,2 % 2,3 %
Lannebo Fonder – 5 258 374 – 1,1 % 0,7 %
Rutger Arnhult med bolag – 231 824 4 535 303 1,0 % 0,7 %
Andra AP-fonden – 4 176 888 – 0,9 % 0,6 %
Patrik Brummer med bolag – – 4 066 666 0,9 % 0,6 %
Folksam – 3 734 608 – 0,8 % 0,5 %
Nordnet Pensionsförsäkring 10 504 378 268 3 006 572 0,7 % 0,5 %
Summa 20 största ägare 22 526 596 207 824 192 51 488 166 60,4 % 68,9 %
Övriga aktieägare 4 013 738 103 970 129 74 773 163 39,2 % 31,1 %
Delsumma 26 540 334 311 794 321 126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % 0,0 %
Totalt 26 540 334 313 794 321 126 261 329 100,0 % 100,0 %
– varav styrelse och medarbetare 20 353 565 103 910 658 6 577 290 28,0 % 44,6 %
1) Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear Sweden, Morningstar och Finansinpektionen.
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet
på årsbasis, %
Genomsnittlig handels volym
per handelsdag, mkr
31 dec 2023 31 dec 2022
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
A-aktier 274,00 239,00 2 24 1 6
B-aktier 2 7 7, 4 0 236,50 25 35 69 94
D-aktier 28,00 26,70 51 71 7 10
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier
Rösträtt
per aktie Antal röster
Rösträtts-
andel
Aktiekapital-
andel
A-aktier 26 540 334 1,0 26 540 334,00 38 % 6 %
B-aktier 313 794 321 0,1 31 379 432,10 44 % 67 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 %
Summa 466 595 984 70 545 899,00 100 % 100 %
===== SIDA 27 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202327
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsled -
ningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet
redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads -
poster samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från
dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som
kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finan -
siella ställning.
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och
antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar
har fastigheter motsvarande 99 % av fastighetsvärdet per 31 december
2023 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende
värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid
behäftade med osäkerhet.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken
för vakanser.
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta
innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el,
fastig hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna
hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av för -
ändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor
för exempelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är
indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i
vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre
antal hyresavtal har fasta årliga hyresjusteringar.
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns
tillgängliga på www.sagax.se.
VALUTARISKER
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta -
kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 31
december 2023, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 11 838
(7 598) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro
till 32 % (23 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning
omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess
funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valuta -
kurser. Per 31 december motsvarade 1 euro 11,10 (11,13) kronor och
1 dansk krona motsvarade 1,49 (1,50) kronor. Intäkts- och kostnadspos -
ter omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro motsvarade
11,48 (10,63) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,54 (1,43) kronor.
I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlandsverksamhet och
säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta kurseffekter
redo visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax medar -
betare och styrelseledamöter att:
i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax
verksamhet.
ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per
denna rapports avgivande.
ÖVRIGA RISKER
Geopolitiska konflikter och en övergång från en lågräntemiljö till högre
räntenivåer har haft en effekt på de finansiella marknaderna med bland
annat stigande marknadsräntor och ökad volatilitet som följd. Där -
igenom har även fastighetsmarknaden påverkats negativt. Bolaget följer
utvecklingen för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella
risker.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2022, på sidorna
5 0 - 5 3 .
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2023
31 dec
2022
31 dec
Förvaltningsfastigheter 3 861 3 393
Övriga tillgångar 134 318
Summa tillgångar 3 995 3 711
Räntebärande skulder 2 580 2 703
Övriga skulder 348 326
Summa skulder 2 928 3 028
Nettoexponering 1 067 683
===== SIDA 28 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202328
Känslighetsanalys per 31 december 20231)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på
förvaltnings resultat,
årsbasis
Effekt på
resultat efter
skatt, årsbasis
Effekt på
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +47/–47 +38/–38 +38/–38
Hyresintäkter +/–1 % +46/–46 +37/–37 +37/–37
Fastighetskostnader +/–1 % –8/+8 – 6/+6 – 6/+6
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –9/+9 – 7/+7 – 7/+7
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –33/+33 –26/+26 –26/+26
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +234/–234 +187/–187 +1 183/–1 183
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/–10 % +73/–73 +59/–59 +59/–59
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Känslighetsanalys för fastighetsvärden
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –11 412 –5 706 0 5 706 11 412
Belåningsgrad, % 49 45 41 38 36
Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 87 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 5,4 5,7 ET ET
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 698/+1 845
Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 967/+9 97
Hyresintäkter +/– 5 % +2 428/–2 462
Fastighetskostnader +/– 5 % –332/+335
===== SIDA 29 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202329
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med Inter -
national Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet
IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända Inter -
national Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av
International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC).
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse
med de som tillämpades i årsredovisningen för 2022 och ska läsas till -
sammans med denna.
Det föreligger inga förändringar av redovisningsstandarder under
2024 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rappor -
tering.
Avrundningsdifferenser kan förekomma.
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2022. Inga materiella förändringar avseende transaktioner
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2022.
HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Den 2 februari 2024 pressmeddelades att Sagax genom 7 separata trans -
aktioner förvärvat sammanlagt 8 fastigheter för motsvarande 692 mil -
joner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 55 400
kvadratmeter och 117 100 kvadratmeter mark, varav 29 000 kvadrat -
meter mark upplåten med tomträtt. Årshyran uppgår till motsvarande
81 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 99 % och hyres -
avtalens genomsnittliga återstående löptid till 9,2 år. Av förvärven har
motsvarande 599 miljoner kronor tillträtts under det första kvar talet
2024. Återstående 93 miljoner kronor beräknas tillträdas under slutet
av det första kvartalet 2024. Förvärven kommer att redovisas i Sagax
segment Finland (382 miljoner kronor), Spanien (217 miljoner kronor),
Frankrike (65 miljoner kronor) samt Tyskland (28 miljoner kronor).
Övriga upplysningar
===== SIDA 30 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202330
Stockholm den 22 februari 2024
AB SAGAX (publ)
Organisationsnummer 556520-0028
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin
VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig
görande den 22 februari 2024, klockan 13.30, CET.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
===== SIDA 31 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202331
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se.
Årsredovisning 2023 vecka 16, 2024
Årsstämma 2024 8 maj 2024
Delårsrapport januari - mars 2024 8 maj 2024
Delårsrapport januari - juni 2024 15 juli 2024
Delårsrapport januari - september 2024 25 oktober 2024
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
Mars 2024
■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 mars 2024
■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2024
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 28 mars 2024
Kalendarium
===== SIDA 32 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202332
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av
företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom -
snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital
förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter återläggning
av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar
under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie -
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area vid årets utgång i förhållande till total uthyrningsbar area
direkt efter årets utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar
vid årets utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto med avdrag för tomträttsavgälder, omräknat till 12
månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och
omräknat till balansdagens valutakurser i för hållande till fastigheternas
redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal A- och B-aktier vid årets
utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till
D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid
årets utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande till hyresvärde direkt
efter årets utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska
utnyttjande graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjänings förmåga med avdrag för tomträtts -
avgälder, i förhållande till fastig heternas redovisade värden vid årets
utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration
med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag
rullande 12 månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier,
dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och
B-aktier.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter årets utgång med tillägg för
bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte -
rings perioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt
fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda
fastigheter.
===== SIDA 33 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202333
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Kassaflöde per A- och B-aktie
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet samt
minskat med betald skatt i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-
aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning
till D-aktier för perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresse -
företag har lagts till resultat före skatt.
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av årets kassa -
flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av
A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar,
likvida medel och börsnoterade instrument.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt
EMTN-program
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier
och likvida medel.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt EMTN-
program/Totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier
och likvida medel i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Periodens resultat i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier
efter att hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden.
IFRS-nyckeltal.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa
faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas
normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och
intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse -
företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella
kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och
kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen efter avdrag för eget kapital
hänförligt till D-aktier med återläggning av reserveringar för räntederivat,
uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och
uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/Totala
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
innehavare.
Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig -
heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid årets utgång
justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och
värde tillväxt för fastigheterna under en period.
Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets -
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med
IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående
potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt
att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.
===== SIDA 34 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202334
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.
Belopp i miljoner kronor
om inte annat anges
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt –13 2 718
Genomsnittligt eget kapital 35 020 32 272
Avkastning på eget kapital 0,0 % 8,4 %
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat 3 881 3 339
Finansiella kostnader 765 520
Resultat före finansiella kostnader 4 646 3 859
Genomsnittliga totala tillgångar 72 751 67 264
Avkastning på totalt kapital 6,4 % 5,7 %
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, tusental kvm 4 182 3 719
Totalt uthyrningsbar area,
tusental kvm 4 331 3 895
Areamässig uthyrningsgrad 97 % 95 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder 30 343 32 294
Totala tillgångar1) 73 410 72 092
Belåningsgrad 41 % 45 %
Direktavkastning
Driftnetto 3 551 3 032
Återläggning av tomträttsavgäld –27 –25
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar 232 –77
Valutaomräkning till balansdagskurs –100 112
Justerat driftnetto 3 656 3 042
Fastigheternas redovisade värde 57 061 52 682
Direktavkastning 6,4% 5,8%
EBITDA rullande 12 månader
Driftnetto 3 551 3 032
Central administration –182 –174
Utdelningar från joint venture och intresseföretag 653 577
EBITDA 4 023 3 435
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital 36 578 33 463
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419
Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 32 159 29 044
Antal aktier, st 338 334 655 318 020 017
Antal aktier efter utspädning, st 338 477 071 318 459 519
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 95,05 91,33
Eget kapital per A- och B-aktie
efter utspädning, kr 95,01 91,20
Belopp i miljoner kronor
om inte annat anges
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 4 557 4 024
Hyresvärde 4 738 4 195
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 3 785 3 319
Återläggning av tomträttsavgäld –25 –25
Justerat driftnetto 3 760 3 294
Fastigheternas redovisade värde 57 061 52 682
Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,3 %
Framåtriktad EBITDA
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 3 785 3 319
Central administration –182 –174
Utdelningar från joint venture och
intresseföretag 653 577
Framåtriktad EBITDA 4 256 3 722
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt –13 2 718
Skatt 158 937
Värdeförändringar 3 737 –316
Förvaltningsresultat 3 881 3 339
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat 3 881 3 339
Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253
Justerat förvaltnings resultat 3 628 3 086
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter
utspädning 325 122 902 318 301 177
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter
utspädning, kr 11,16 9,70
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 4 293 3 696
Förvärvade och sålda fastigheter –456 –299
Valutajustering2) – 201
Hyresintäkter i jämförbart bestånd exklusive
valutaeffekter 3 837 3 599
1) Jämförelsetal avseende totala tillgångar uppdaterade från 71 831 miljoner
kronor till 72 092 miljoner kronor.
2) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som
innevarande period.
===== SIDA 35 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202335
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
2) IFRS-nyckeltal.
3) Jämförelsetal avseende totala tillgångar uppdaterade från 71 831 miljoner
kronor till 72 092 miljoner kronor.
4) Jämförelsetal avseende soliditet uppdaterad från 47 % till 46 %.
Belopp i miljoner kronor
om inte annat anges
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt 159 3 305
Ej kassaflödes påverkande poster 3 456 –141
Betald skatt –130 –149
Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253
Kassaflöde 3 232 2 762
Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,94 8,68
Nettoskuld
Se sid 15.
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 30 343 32 294
Börsnoterade aktier i
anläggningstillgångar 1) –8 030 –3 141
Börsnoterade aktier i
omsättningstillgångar – –3 786
Likvida medel –28 –76
Nettoskuld enligt EMTN-program 22 285 25 291
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 22 285 25 291
Totala tillgångar3) 73 410 72 092
Nettoskuld enligt EMTN-program/
Totala tillgångar 30 % 35 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 20 804 24 364
EBITDA rullande 12 månader 4 023 3 435
Nettoskuld/EBITDA 5,2 x 7,1 x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 20 804 24 364
EBITDA, framåtriktad 4 256 3 722
Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 4,9 x 6,5 x
Resultat per A- och B-aktie 2)
Resultat efter skatt –13 2 718
Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253
Justerat resultat efter skatt –266 2 465
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr –0,82 7, 75
Belopp i miljoner kronor
om inte annat anges
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 3 881 3 339
Återläggning förvaltnings resultat joint venture och
intresseföretag –937 –766
Utdelning från joint venture och intresseföretag 653 577
Finansiella kostnader inkl leasing 765 520
Justerat förvaltnings resultat före finansiella
kostnader 4 362 3 670
Räntetäckningsgrad 5,7 x 7,1 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 3 881 3 339
Finansnetto 550 285
Förvaltningsresultat före finansnetto 4 431 3 624
Räntetäckningsgrad 8,1 x 12,7 x
Soliditet
Eget kapital 36 578 33 463
Totala tillgångar3) 73 410 72 092
Soliditet4) 50% 46 %
Substansvärde (NAV)
Eget kapital 36 578 33 463
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419
Återläggning av derivat 21 –14
Återläggning av uppskjuten skatt, netto 3 882 3 988
Återläggningar hänförliga till joint venture 1 474 930
Substansvärde (NAV) 37 537 33 951
Substansvärde (NAV) per A- och B-aktie efter
utspädning, kr 110,90 106,61
Säkerställda skulder/Totala tillgångar
Säkerställda skulder 2 309 1 895
Totala tillgångar3) 73 410 72 092
Säkerställda skulder/Totala tillgångar 3 % 3 %
Överskottsgrad
Driftnetto 3 551 3 032
Hyresintäkter 4 293 3 696
Överskottsgrad 83 % 82 %
===== SIDA 36 =====
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt
industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2023 uppgick till 4 331 000 kvadratmeter fördelat på 903 fastigheter.
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Mer information finns på www.sagax.se.