FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2024
===== SIDA 1 =====
SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL
Q2
JANUARI–JUNI 2024
===== SIDA 2 =====
• SBB genomförde ett återköpsprogram av
stamaktier av serie D. Totalt återköptes
44 657 779 stamaktier av serie D vilka nu
klassificeras som aktier i eget förvar.
• Vid årsstämma i SBB den 28 juni 2024 omval-
des Lennart Schuss, Ilija Batljan, Sven-Olof
Johansson, Hans Runesten och Lars Rodert
som styrelseledamöter. Lennart Sten valdes till
ny styrelseordförande.
Viktiga händelser efter kvartalets utgång
• Den 2 juli betalades den vinstutdelning som
beslutades av Årsstämman den 28 april 2023
ut. Avstämningsdagen var den 27 juni 2024.
• Den 3 juli beslutade SBB att, i enlighet med
villkoren för hybridobligationerna, senarelägga
räntebetalningarna på samtliga hybridobliga-
tioner.
• Den 5 juli genomfördes utbyteserbjudande av
obligationer där innehavare av obligationer och
hybridobligationer utgivna av SBB:s moderbo-
lag samt SBB Treasury Oy erbjöds möjlighet att
utbyta befintliga obligationer mot likvid och
obligationer utgivna av dotterbolaget
Sveafastigheter. Sammanlagt utbyttes obliga-
tioner till ett nominellt värde om 275 mEUR,
721 mkr och 40 mNOK. Transaktionerna gav
upphov till en realisationsvinst om 1,7 mdkr.
Av detta är 0,4 mdkr hänförligt till obligationer
och kommer att redovisas som resultat
förtidslösen lån, samt 1,3 mdkr hänförligt till
hybridobligationer som kommer att redovisas
som ökning av eget kapital hänförligt till
stamaktieägarna i tredje kvartalet.
54,4 MDKR
Fastighetsvärde
30 juni 2024
103,4 MDKR
Total fastighetsexponering
inkl. andel av ej konsoliderade innehav
30 juni 2024
7,2 %
Hyrestillväxt i jämförbart bestånd
januari-juni 2024
10,07 KR
Långsiktigt substansvärde per aktie
30 juni 2024
8,9 %
Driftnettoökning i jämförbart bestånd
januari-juni 2024
2,10 %
Snittränta
30 juni 2024
Perioden i korthet, kvarvarande verksamhet
• Hyresintäkterna uppgick under perioden till
2 121 mkr (2 317).
• Hyresintäkterna ökade med 7,2 procent i
jämförbart bestånd.
• Driftnettot uppgick till 1 455 mkr (1 568).
• Driftnettot ökade med 8,9 procent i jämför -
bart bestånd.
• Förvaltningsresultat exkl. valutakurs-
differenser uppgick till 1 430 mkr (1 116).
• Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital var -13 mkr
(917).
• Resultat före skatt uppgick till -4 805 mkr
(-14 151), varav:
- Resultat före finansiella poster, värdeför-
ändringar fastigheter och goodwill ingår
med 899 mkr (1 323) inklusive förvärvs- och
omstruktureringskostnader på -35 mkr (-24).
- Värdeförändringar på fastigheter ingår med
-3 579 mkr (-6 971).
- Resultat från joint ventures och intresse-
företag ingår med -1 987 mkr (-3 661).
- Finansiella poster ingår med 230 mkr
(-2 813) varav resultat från förtidsinlösen av
lån ingår med 798 mkr (-112) och valuta -
kursdifferenser med -30 mkr (-2 112).
- Värdeförändring avseende finansiella
instrument ingår med -34 mkr (-1 949).
• Periodens resultat uppgick till -3 429 mkr
(-13 064) efter avdrag för uppskjuten skatt
om 1 392 mkr (1 374) och aktuell skatt om
-337 mkr (-365), motsvarande ett resultat per
stamaktie A och B om -2,70 kr (-10,17) före
utspädning.
• Fastighetsportföljens värde uppgick till 54 417
mkr (73 205).
• Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var
14 647 mkr (27 616), motsvarande 10,07 kr
(18,99) per aktie före utspädning.
Viktiga händelser under andra kvartalet
• SBB har under april 2024 deltagit i börsintro-
duktionen av Public Property Invest AS (PPI).
I samband med börsintroduktionen överlät
SBB fastigheter till PPI till ett bokfört värde
om 1,7 mdkr, med tillhörande skulder om 0,4
mdkr, i utbyte mot 31,6 miljoner aktier i PPI.
I samband med fastighetsförsäljningen har
tidigare uppskjuten skatt om 129 mkr lösts
upp. SBB har därtill tecknat 11,7 miljoner aktier
till kursen 14,5 NOK. SBB har under perioden
redovisat en nedskrivning av innehavet om
-734 mkr hänförligt till utspädningseffekten.
• SBB publicerade den 30 april sin årsredovisning
för 2023. Där rättades vissa resultat- och
balansposter jämfört med bokslutskom-
munikén som publicerades den 27 februari
2024. SBB har tagit fram ett rättelseblad för
bokslutskommunikén som finns tillgänglig på
SBB:s hemsida.
• SBB etablerade den 13 juni ett nytt joint ventu-
re-bolag, SBB Social Facilities AB, tillsammans
med Castlelake. I samband med etableringen av
joint venture-bolaget frigjordes likvida medel
till SBB genom ett låneavtal mellan SBB Social
Facilities om cirka 5,7 mdkr. Portföljen kommer
drivas och förvaltas av SBB Social Facilities
genom ett förvaltningsavtal med SBB.
• SBB har under kvartalet delat upp sina
samägda bolag Unobo AB och SBB Kåpan
Bostad AB tidigare samägda med Riksbyggen
respektive Kåpan Tjänstepension. SBB har i
och med detta sammanlagt övertagit 6 500
lägenheter fördelade på 75 fastigheter om
totalt cirka 428 000 kvm. Fastigheterna blir en
del av Sveafastigheter.
• Den 19 juni 2024 offentliggjorde SBB sin avsikt
att genomföra en obligatorisk betalning av
uppskjuten ränta avseende hybridvärdepap-
per. Betalningen av uppskjuten ränta skedde
den 3 juli 2024.
Perioden i sammandrag
Första halvåret
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 2
===== SIDA 3 =====
SBB nyckeltal
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Marknadsvärde fastigheter, mkr 54 417 130 799 54 417 130 799 73 205
Antal fastigheter 843 2 043 843 2 043 1 172
Antal kvm, tusental 2 178 4 699 2 178 4 699 3 048
Överskottsgrad, % 1) 69 73 71 76 75
Direktavkastning, % 4,9 4,5 4,9 4,5 4,8
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 7,2 9,0 9,6 7,9 8,8
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 8,9 9,6 11,3 6,3 10,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,8 96,3 92,8 96,3 94,2
Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter, år 10 11 10 11 7
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 2 121 2 317 1 012 1 164 4 581
Driftnetto, mkr 1) 1 455 1 568 720 826 3 209
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet, mkr -3 429 -13 064 -2 271 -9 040 -18 827
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr -13 917 -100 632 1 222
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 15 401 24 903 15 401 24 903 17 909
Avkastning på eget kapital, % -10 -23 -7 -16 -43
Belåningsgrad, % 54 52 54 52 54
Säkerställd belåningsgrad, % 18 19 18 19 18
Soliditet, % 33 36 33 36 34
Justerad soliditet, % 34 40 34 40 37
Ej pantsatt kvot, ggr 1,65 1,79 1,65 1,79 1,60
Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,0 2,9 - - 2,3
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 12 154 22 274 12 154 22 274 16 363
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 8,36 15,32 8,36 15,32 11,25
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 8,36 15,31 8,36 15,31 11,25
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 14 647 27 616 14 647 27 616 18 543
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 10,07 18,99 10,07 18,99 12,99
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 10,07 18,98 10,07 18,98 12,99
EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr 1) -449 -1 696 -356 -1 503 -1 322
EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,31 -1,17 -0,24 -1,03 -0,91
EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,31 -1,17 -0,24 -1,03 -0,91
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 7,2 3,7 7,2 3,7 5,8
Resultat per stamaktie A och B, kr 1) -2,70 -10,17 -1,68 -6,18 -15,81
Resultat per stamaktie D, kr 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401
Genomsnittligt antal stamaktier D 192 639 043 193 865 905 191 384 917 193 865 905 193 865 905
Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 226 534 1 454 615 648 1 454 226 534 1 454 615 648
Antal stamaktier D 149 208 126 193 865 905 149 208 126 193 865 905 193 865 905
1) Inklusive Avvecklad verksamhet.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 3
===== SIDA 4 =====
Samhällsfastigheter har förmågan att årligen
öka hyresintäkterna i takt med inflationsutveck -
lingen genom hyreskontrakt som är indexerade
mot konsumentprisindex. Konsumentprisindex
har under de senaste tre åren stigit med totalt
22 procent i Sverige och med liknande siffror i
övriga nordiska länder.
För hyresreglerade bostäder i Sverige
överstiger hyresutvecklingen inflationen över
längre tidsserier, vilket delvis förklaras av
realekonomisk utveckling. Ökning av bostads -
hyror har på kort sikt halkat efter de tre senaste
årens inflation med omkring elva procent för
Stockholms län. Min tro är att bostäder kommer
ta igen denna differens och lite till under
kommande år. Vi vet redan nu att hyresnivåerna
kommer öka mer under 2025 än marknadens
inflationsantaganden.
Det som driver fastighetspriser uppåt på
lång sikt är hyresintäkterna. På kort sikt har
räntenivån och kapitaltillgången större bety -
delse. Marknadsräntor går upp och ned, medan
hyresnivåer på fastigheter går upp över tid.
Ibland hamnar långsiktiga samband i skymundan
när fokus ligger på kortsiktiga händelser.
Min tro är att inflation och räntor ska falla
tillbaka och bli lägre framöver än de varit den
senaste tiden. Mycket talar för att många större
fastighetsbolag under hösten kommer dra
nytta av en tillfrisknande obligationsmarknad,
där såväl pris som löptid förväntas stå sig väl i
jämförelse med bankfinansiering.
Som regel följer fastigheters avkastnings -
krav, med viss förskjutning, utvecklingen på
kapitalmarknaden. När kapital strömmar till
fastighetsmarknaden har det en positiv inverkan
på värderingar av fastighetsbolag och dess
fastigheter. Det finns goda argument för att
både hyresökningar och lägre kapitalkostnader
kommer att påverka fastigheters värde positivt
framöver.
Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 8,9
procent
Intäkterna och driftnettot minskar jämfört
med situationen för ett år sedan, vilket beror
på att SBB säljer tillgångar för att förbättra den
finansiella ställningen. För jämförbart bestånd
ökar intäkterna med 7,2 procent under perioden
och driftnettot i jämförbart bestånd ökar med
8,9 procent. Uthyrningsgraden är stabilt hög
och ligger på 93 procent.
Snittränta om 2,10 procent
SBB har fortsatt en lång finansiering med låga
genomsnittliga räntor. I slutet av kvartalet var
snitträntan 2,10 procent och den genomsnittliga
förfallotiden 3,8 år. Den skuld som förfaller
VD har ordet
efter 2026 har en genomsnittlig ränta om 2,37
procent. Vi arbetar aktivt med att minska de
räntebärande skulderna och förbättra bolagets
finansiella ställning. Genom att vid förfall välja
att amortera i stället för att refinansiera tillser vi
att det tar längre tid för det högre ränteläget att
slå igenom i SBB:s räntekostnader.
Nordiqus lånar med investment grade rating
Efter periodens utgång har Nordiqus refinan -
sierat banklån om 9 miljarder kronor genom att
låna i kapitalmarknaden på löptider om tio och
femton år.
Infrastrukturfinansieringen fick ett kreditbetyg
med ett starkt investment grade-betyg. Samti -
digt har Nordiqus erhållit nya kreditfaciliteter
om 1 miljard kronor för att finansiera investe -
ringar. Det är glädjande att Nordiqus utvecklas
väl och att mycket långsiktiga investerare vill
finansiera verksamheten.
Nordiqus inträde på kapitalmarknaden
bekräftar vår strategi att ta in delägare i
dotterbolag med stark marknadsposition, vilket
vi också planerar att göra med Sveafastigheter.
Minskade refinansieringsrisker och stabila
kassaflöden i kärninnehav påverkar SBB positivt.
SBB äger bostäder i Sverige och lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 4
===== SIDA 5 =====
Välpositionerade och välfinansierade
kärninnehav
Vi räknar med att få god löpande utdelning från
Nordiqus. Detsamma gäller för vårt intressebo -
lag Public Property Invest. Båda bolagen har hög
intjäningsförmåga och stark finansiell ställning.
Vår strategi är att genomföra ägarspridning i
kärninnehav och skapa starka marknadspositio -
ner och stark finansiell ställning, vilket även är
ambitionen för Sveafastigheter.
Sveafastigheter emitterar obligationer inför
ägarspridning
Arbetet med ägarspridningen av Sveafastigheter
fortskrider enligt plan. Vi ser detta som en viktig
del i vår strategi för att stärka SBB:s finansiella
ställning och minska vår skuldsättning. Vi
förväntar oss att detta kommer att skapa bety -
dande värde för våra aktieägare och förbättra
våra möjligheter till kapitalanskaffning.
Under det andra kvartalet löste SBB upp
delägandet av SBB Kåpan Bostad AB och Unobo
AB. Ett stort Sveafastigheter med helägt fast -
ighetsbestånd kommer att öka effektiviteten i
fastighetsförvaltningen framöver. Samtidigt kan
Sveafastigheters kompetens fullt ut utnyttjas
på hela beståndet med ökad intäktsgenerering
som följd.
Sveafastigheter emitterade obligationer för
1,7 miljarder kronor i början på juli. I samband
med transaktionen återköpte SBB obligationer
för 2,2 miljarder med ett nominellt värde om
3,9 miljarder. Transaktionen påverkar eget
kapital tillhörande aktieägare med 1.7 miljarder
och kommer ingå i rapporten för det tredje
kvartalet.
Under kvartalet refinansierades banklån
så att Sveafastigheter därefter har lån från sju
nordiska banker utöver nämnda obligationer,
vilket sammantaget skapar låg finansiell risk
och konkurrens vid framtida refinansieringar.
Sveafastigheters fastighetsbestånd belånas till
omkring fyrtio procent.
Strategin är fortsatt att söka ägarspridning
med ett Sveafastigheter som nu är välorganise -
rat och välkonsoliderat.
JV med Castlelake
Under perioden slutförde SBB två transaktioner
med Castlelake i och med skapandet av två
joint ventures. Transaktionerna genererade
likviditetstillskott om 10,9 miljarder kronor.
Likviditeten används för att minska skuldsätt -
ning och hantera finansiella åtaganden.
Arbetet mot en rimlig finansiell risk fortsätter
SBB:s nya bolagsstruktur genomsyras av en
tydlig portföljstrategi och förvaltningsmodell
som kommer att skapa en långsiktigt stabil
finansiell position och synliggöra värdet i fast -
ighetsbeståndet. Att uppnå en stabil finansiell
position är SBB:s främsta prioritering och vi har
därför genomfört en rad åtgärder inom ramen
för den nya strategin för att säkerställa bolagets
likviditet. Vi kan konstatera att SBB är på rätt
väg tack vare dessa åtgärder.
Att vi avvecklar gamla strukturer samt
vidtar åtgärder och inleder samarbeten för
att stabilisera den finansiella ställningen
innebär att komplexiteten i den finansiella
rapporteringen ökar under en övergångsperiod.
Vi är fortsatt fast beslutna att minska antalet
komplexa strukturer och skapa en lättförstådd
och transparent redovisning samt en mindre
kostsam administration.
Höga omställningskostnader
En hög takt i omställningsarbetet samt juridiska
processer genererar höga centrala kostnader
ännu en tid. När dessa processer är avslutade
och finansiell stabilitet skapats bedöms kostna -
derna minska markant. Min bedömning är att vi,
jämfört med nuvarande nivå, kan halvera dessa
kostnader mot slutet av 2025.
Levererar på den strategiska planen
Vi har skapat en ny koncernstruktur som på
ett effektivare sätt kan skapa aktieägarvärde
över tid, vilken bygger på en decentraliserad
förvaltningsmodell med självständiga portfölj -
bolag. Genom att renodla fastighetsbeståndet
och skapa hel- eller delägda portföljbolag stärks
vår finansiella ställning samtidigt som värdet
i vårt fastighetsbestånd synliggörs. Vi arbetar
nu i tre tydliga affärsområden som underlättar
styrningen, ökar transparensen och skapar
bättre förutsättningar för kapitalanskaffning.
Vi är inte klara än – vi har mycket kvar att
göra – men jag är glad att kunna konstatera att
utvecklingen går i rätt riktning, inte bara i det
arbete vi gör på SBB, men också att vi idag – till
skillnad mot för ett år sedan – ser tydligt hur
marknadsförutsättningarna runt omkring oss
blir allt bättre. Vi är på väg att minska skuldnivån
och beroendet av enskilda typer av finansiering
– och vi arbetar utifrån en bra plan för att
åstadkomma detta.
Allt detta görs möjligt av SBB:s fantastiska
medarbetare. Jag vill rikta ett stort tack till er.
Vår strategiska omvandling hade aldrig varit
möjlig utan ert hårda arbete.
Leiv Synnes
Verkställande Direktör
Strategin är fortsatt att söka ägarspridning
med ett Sveafastigheter som nu är
välorganiserat och välkonsoliderat.”
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 5
===== SIDA 6 =====
SBB grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärsområ-
den: Samhälle, Bostad och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark som
är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd känne-
tecknas av hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
MDKR Fastighetsvärde
Andel av fastighetsbestånd
i väsentliga innehav
Andel av fastighetsbestånd
i övriga innehav
Samhälle 25,8 18,5 1,8
Bostad 28,0 5,9 3,4
Utbildning 0,6 19,3 -
Total 54,4 43,8 5,2
Mer information finns på s. 7
Fastighetsexponering
36% Samhälle
45% Bostad
19% Utbildning
103,4
Mdkr
45%
19%
36%
103,4 MDKR
Fastighetsexponering inklusive andel av
ej konsoliderade innehav
Fastighetsexponering
Samhälle Bostad Utbildning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 6
===== SIDA 7 =====
Innehav
SBB:s andel
av stamaktier
Fastighetsbeståndet SBB:s exponering
Marknadsvärde Hyresintäkter 4) Driftnetto 4) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto
Konsoliderade innehav
Bostäder
Hyresbostäder 100,0% 21 811 1 328 879 21 811 1 328 879
Projekt- och byggrättsfastigheter 100,0% 6 221 - - 6 221 - -
Delsumma bostäder 100,0% 28 032 1 328 879 28 032 1 328 879
Samhälle
Äldreboende 100,0% 6 572 487 410 6 572 487 410
LSS 100,0% 4 827 328 289 4 827 328 289
Statlig infrastruktur och Kommunhus 100,0% 4 588 262 208 4 588 262 208
Sjukhus & vårdcentral 100,0% 3 263 274 197 3 263 274 197
Offentliga kontor 100,0% 2 082 203 123 2 082 203 123
Övrigt 100,0% 1 694 30 27 1 694 30 27
Projekt- och byggrättsfastigheter 100,0% 2 791 151 58 2 791 151 58
Delsumma samhälle 100,0% 25 819 1 735 1 314 25 819 1 735 1 314
Utbildning
Förskola 100,0% 114 7 6 114 7 6
Grundskola/Gymnasium 100,0% 339 30 23 339 30 23
Universitet - - - - - - -
Projekt- och byggrättsfastigheter 100,0% 114 - - 114 - -
Delsumma utbildning 100,0% 566 36 29 566 36 29
Summa konsoliderat innehav 54 417 3 100 2 222 54 417 3 100 2 222
SBB:s andel
av stamaktier
Fastighetsbeståndet SBB:s exponering
Marknadsvärde Hyresintäkter 4) Driftnetto 4) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto
Samhälle
SBB Social Facilities AB 100,0% 9 453 648 470 9 453 648 470
SBB Infrastructure AB 1) 100,0% 5 469 384 271 5 469 384 271
Public Property Invest ASA 2) 36,3% 9 815 688 619 3 559 249 224
Bostad
SBB Residential Property AB 100,0% 5 947 349 212 5 947 349 212
Utbildning
Nordiqus AB 49,84% 38 777 2 403 2 035 19 326 1 198 1 014
Summa väsentliga ej konsoliderade innehav 69 461 4 472 3 607 43 754 2 828 2 192
Totalt konsoliderat innehav och väsentliga ej
konsoliderade innehav
69 461 4 472 3 607 98 315 5 928 4 414
Övriga ej konsoliderade innehav 3)
Samhälle - - - 1 769 109 33
Bostad - - - 3 442 203 108
Utbildning - - - - - -
Summa övriga ej konsoliderade innehav 69 461 4 472 3 607 5 211 312 141
Totalt 123 878 7 572 5 829 103 382 6 240 4 555
1) SBB Infrastructure äger fastigheter i Sverige till ett marknadsvärde om 4,1 miljarder kronor. SBB Infrastructure har utöver detta ytterligare säkerhet om 3,7 miljarder från SBB i form av fastigheter
värderade till 3,7 miljarder kronor för det lån bolaget innehar. Portföljen drivs och förvaltas av SBB Infrastructure genom ett förvaltningsavtal med SBB.
2) Per 2024-03-31 ägde SBB 44,84% av Public Property Invest ASA. Under andra kvartalet har en apportemission av fastigheter från SBB till PPI genomförts tillsammans med en publik ägarspridning, vilket
resulterat i att Public Property Invest ASA har tillförts ca NOK 1,5 miljarder i likviditet samt ökat fastighetsbeståndet till cirka NOK 10 miljarder. SBB:s andel av stamaktierna har som ett resultat av detta
minskat från 44,84% till 36,26%.
3) Övriga intressebolagsinvesteringar. Innehaven avser: Heba, JM, Studentbostäder i Norden, KlaraBo, Arlandastad, Preservium Property, Origa Care, Solon Eiendom, och One publicus.
4) Hyresintäkter och driftnetto är enligt intjäningsförmåga.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 7
===== SIDA 8 =====
• Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket
skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar
risk för vikande efterfrågan.
• Fastigheterna har långa hyresavtal med
offentliga och offentligt finansierade
hyresgäster.
• Med 25 procent av beståndet bestående
av äldreboenden finns en ständigt ökande
efterfrågan på dessa tillgångar drivet av en
åldrande befolkning.
• Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen
tack vare nästintill full inflationsindexering och
hyresgästanpassningar.
• SBB har en erfaren projekt- och förvaltnings -
organisation som ständigt arbetar för att
skapa ytterligare värde.
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd
finns på s. 23-24.
Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori
60% Sverige
30% Finland
8% Norge
3% Danmark
25% Äldreboende
19% LSS
18% Statlig infrastruktur
och Kommunhus
13% Sjukhus &
vårdcentral
11% Projekt- och
byggrättsfastigheter
8% Offentliga
kontor
7% Övrigt
25 819
Mkr
25 819
Mkr
60%
25%
30%
19%
8%
18%
13%
11%
8%
3% 7%
Samhälle
SBB äger en ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av fastigheter
med offentligt finansierad verksamhet, vilken utmärker sig genom växande efterfrågan, inflations-
säkrade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster.
25,8 MDKR
Fastighetsvärde
5,71 %
Direktavkastning
9,6 år
Genomsnittlig kvarvarande hyreslängd, WAULT
Konsoliderat innehav
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 8
===== SIDA 9 =====
Public Property Invest AS 1) SBB Infrastructure AB 1) 2) SBB Social Facilities AB 1) 3)
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
SBB:s ägarandel, % 36,26% 44,84% 100% - 100% -
Förvaltningsresultat 128 131 -122 - 8 -
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -98 -120 -408 - -46 -
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -833 -120 -635 - -46 -
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 9 815 9 043 5 469 - 9 453 -
SBB:s ägarandel, % 36,26% 44,84% 100% - 100% -
SBB:s andel av fastighetsbestånd 3 559 4 055 5 469 - 9 453 -
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 1 929 1 576 8 - 311 -
Fordran på joint ventures och intressebolag - - - - 3 402 -
Nettoinvestering 1 929 1 576 8 - 3 713 -
Övriga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 630 -
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat 159 -
Resultat från joint venture och intresseföretag, mkr1) 66 -
1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar.
2) SBB Infrastructure AB förvärvades 15 mars 2024.
3) SBB Social Facilities AB förvärvades 13 juni 2024.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 29-30.
Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet
Public Property Invest AS
Bolaget äger och förvaltar
offentliga fastigheter i Norge
primärt inom segmenten
rättsväsende och offentliga
kontor. En fastighetsplattform
med tillväxtmöjligheter noterat
på Oslo Börs.
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint
venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas
SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter.
Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med
ingående av samarbetsavtal och kapitaltillskott. Då aktieägarav -
talen mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver
gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte
bestämmande, inflytande varvid innehaven redovisas som joint
venture.
18,5 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
5,5 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 9
===== SIDA 10 =====
SBB äger och förvaltar hyresrätter i svenska tillväxtområden. Kombinationen av hög efterfrågan och
starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil och en förmåga att skapa ett stadigt
växande driftsöverskott över tid.
28,0 MDKR
Fastighetsvärde
4,03 %
Direktavkastning
1 371 kr
Snitthyra per kvm
Konsoliderat innehav
Fastighetsvärde per region
37% Universitetsorter
36% Stockholm/Mälardalen
19% Göteborg/Malmö
9% Övrigt28 032
Mkr
37%
36%
19%
9%
Bostad
Sveafastigheter är ett av Sveriges största renodlade bostadsbolag med över 14 000 lägenheter
i förvaltning. Fastighetsbeståndet består av en bredd av hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige.
Husen förvaltas och utvecklas med ett närvarande och lokalt engagemang med den egna förvalt -
ningsorganisationen. Sveafastigheter utvecklar och bygger nya hållbara bostäder där efterfrågan
på bostäder är som störst. Sveafastigheter har 690 lägenheter i pågående byggnation och 7 220
lägenheter i projektutveckling där 91 procent ligger i Stockholm/Mälardalen.
Händelser under kvartalet
• Under årets andra kvartal upplöstes bolagets
joint venture som samägts med Kåpan Tjäns -
tepension. Även Unobo som samägts med
Riksbyggen upplöstes. Vidare genomfördes
den legala struktureringen inom ramen för
bildandet av nya Sveafastigheterkoncernen.
• Under andra kvartalet erbjöds SBB:s
obligationsägare att byta obligationer
emitterade av SBB mot utställda obligationer
i Sveafastigheter. Erbjudandet innebar att
obligationer emitterades till ett värde om 1,7
mdkr under årets tredje kvartal.
• Under andra kvartalet tecknades avtal om
genomförandet av två nyproduktionsprojekt
i Stockholm respektive Skellefteå och
efter kvartalet tecknades avtal om ett
nyproduktionsprojekt i Nacka om totalt 540
lägenheter.
• Svenska hyresrätter har en hyra som generellt understiger marknads -
hyran. Hyresregleringen medför stabilt ökande hyror över tid. Sedan
systemet infördes har hyresnivån aldrig sänkts.
• Över tid har hyresutvecklingen för svenska reglerade hyresrätter
överträffat inflationen.
• Fastigheterna har en uthyrningsgrad på 95 procent. Generellt råder
bostadsbrist på SBB:s marknader.
• Sedan 18 december 2023 förvaltar det helägda dotterbolaget Sveafast -
igheter SBB:s bostadsportfölj. Bostadsportföljen har stor potential i och
med attraktiv demografi och fastighetsutvecklingsmöjligheter .
• Börsnotering eller strategiskt partnerskap planeras för Sveafastigheter
under 2024 för att förbättra finansieringsmöjligheterna.
• Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter, ledd
av styrelseordförande Peter Wågström, med mandat att etablera och leda
ett fristående Sveafastigheter inför och efter en möjlig ägarspridning.
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 23-24.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 10
===== SIDA 11 =====
5,9 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
3,1 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
SBB Residential Property AB 3)
Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr)
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
SBB:s ägarandel, % 1) 100 -
Förvaltningsresultat -75 -
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -134 -
Resultat från joint ventures och intresseföretag 2) 191 -
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 5 947 -
SBB:s ägarandel, % 100 -
SBB:s andel av fastighetsbestånd 5 947 -
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 3 042 -
Fordran på joint ventures och intressebolag 19 -
Nettoinvestering 3 061 -
Övriga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 315 -
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -79 -
Resultat från joint ventures och intressebolag, mkr 2) 1 -
1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld
inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt
beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar.
3) SBB Residential Property AB förvärvades 16 augusti 2023.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 29-30.
Väsentliga innehav hänförliga
till affärsområdet
SBB Residential Property AB
Bostadsportfölj bestående av hyres-
reglerade bostadsfastigheter i Sverige
som styrs och kontrolleras gemensamt
med Morgan Stanley.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 11
===== SIDA 12 =====
• Resultat hänförligt till tidigare konsoliderat innehav som nu ingår i
Nordiqus redovisas som avvecklad verksamhet.
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 23-24.
Marknadsvärde, mkr
Konsoliderat innehav 2024-06-30 2023-12-31
Sverige 405 465
Danmark 162 158
Totalt 566 622
Utbildning
SBB äger nära femtio procent av Europas största fastighetsbolag inriktad på social infrastruktur för
den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning.
0,6 MDKR
Fastighetsvärde
Konsoliderat innehav
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 12
===== SIDA 13 =====
Nordiqus AB
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
SBB:s ägarandel, % 49,84 -
Förvaltningsresultat 768 -
Andel av joint ventures och intresseföretags
resultat
-513 -
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -730 -
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 38 777 -
SBB:s ägarandel, % 49,84 -
SBB:s andel av fastighetsbestånd 19 326 -
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 9 381 -
Fordran på joint ventures och intressebolag 2) 4 037 -
Nettoinvestering, redovisat värde 13 418 -
Upplupen anskaffningskostnad, fordran 2) 1 214 -
Nettoinvestering 14 632 -
1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar
och omvärderingar.
2) Fordrans redovisat värde uppgår till 4 037 mkr. Fordrans nominella belopp uppgår till 5 251 mkr.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 29-30.
• SBB äger 49,84 procent av Nordiqus med ett totalt fastighetsvärde på
38,7 miljarder kronor.
• Nordiqus samägs med Brookfield, en av världens största och mest
kompetenta infrastrukturinvesterare.
• Nordiqus är Europas ledande plattform för offentliga utbildningsfastig -
heter med tillväxtpotential.
• Statsstödda intäkter, hög förnyelsegrad av hyresavtal och 95 %
KPI-justerat.
• Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november
2023, redovisas som avvecklad verksamhet.
• Nordiqus fastighetsbestånd förvaltas av SBB genom ett förvaltningsavtal.
19,3 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
14,6 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
Nordiqus bildades år 2022 och är en drivkraft inom utbildningsinfrastruktur. Bolaget äger,
förvaltar och utvecklar över 600 förskolor, skolor och universitet – vilket är en av de ledande
portföljerna för utbildningsinfrastruktur i Norden. Nordiqus strävar efter att möta både dagens
krav och morgondagens behov på utbildningslokaler för att ge framtidens generationer de bästa
förutsättningarna och de mest studiefrämjande miljöerna.
Händelser under kvartalet
• Snitthyran är 1 954 kr per kvm och år med en
återstående kontraktstid om 12 år.
• Nya och omförhandlade kontrakt under 2024
motsvarar en årlig intäktsökning om 12,6 mkr.
• Under 2024 har 93,5 mkr investerats i
beståndet. Total beslutad projektvolym
uppgår till cirka 1,1 mdkr varav 0,8 mdkr är
upparbetat per Q2 med en total avkastning
om 4,8 procent.
• Arbete pågår med hyresgästanpassning och
utbyggnation av Mosjö skola i Örebro där det
skapas nya, studiefrämjande lokaler till den
kommunala skolan.
• Kontrakt har tecknats och arbete startats med
hyresgästanpassning av Guldheden i Göteborg
där Nordiqus möjliggör för Göteborgs
Universitet att tillhandahålla nya utbildnings-
inriktningar i högkvalitativa lokaler.
• Kontrakt har tecknats för hyresgästanpass -
ning av Noblaskolan i Boden där Nordiqus
framtidssäkrar skolans funktionalitet och
kvalitet för den populära skolans elever.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 13
===== SIDA 14 =====
Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30 1)
2024-04-01
2024-06-30
2023-04-01
2023-06-30 1)
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 2 121 2 317 1 012 1 164 4 581
Fastighetskostnader
Driftskostnader -532 -574 -227 -240 -1 021
Underhåll -98 -122 -48 -71 -257
Fastighetsskatt -35 -53 -17 -27 -95
Driftnetto 1 455 1 568 720 826 3 209
Administration -522 -222 -313 -82 -878
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -35 -24 -21 -14 -90
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 899 1 323 385 730 2 241
Värdeförändringar fastigheter -3 579 -6 971 -1 595 -4 748 -13 321
Upplösning/nedskrivning goodwill avseende uppskjuten skatt -320 -78 -320 -78 -227
Resultat bostadsproduktion -14 -2 -13 - -17
Rörelseresultat -3 015 -5 728 -1 544 -4 097 -11 324
Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 987 -3 661 -1 795 -3 292 -6 017
varav förvaltningsresultat 272 494 26 248 169
varav värdeförändring -1 340 -512 -1 131 -186 -2 498
varav skatt -51 8 14 11 196
varav försäljningsresultat 108 -3 437 116 -3 311 -3 416
varav nedskrivning och omvärdering -975 -214 -820 -53 -469
Ränteintäkter och liknande resultatposter 201 140 42 88 266
Räntekostnader och liknande resultatposter -730 -724 -309 -351 -1 406
Resultat av förtidslösen lån 798 -112 2 4 36
Valutakursdifferenser -30 -2 112 126 -1 630 -144
Tomträttsavgälder -9 -5 -4 - -10
Värdeförändringar finansiella instrument -34 -1 949 -20 -750 -2 580
Resultat före skatt -4 805 -14 151 -3 502 -10 029 -21 179
Aktuell skatt -337 -365 -223 -250 -443
Uppskjuten skatt 1 392 1 374 1 133 1 161 2 569
Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 320 78 320 78 227
PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -3 429 -13 064 -2 271 -9 040 -18 827
Periodens resultat, Avvecklad verksamhet - -733 - -859 -2 763
PERIODENS RESULTAT -3 429 -13 796 -2 271 -9 897 -21 590
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -3 323 -14 322 -2 273 -8 744 -22 054
Innehav utan bestämmande inflytande -106 526 2 -1 153 464
PERIODENS RESULTAT -3 429 -13 796 -2 271 -9 897 -21 590
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet -2,70 -9,67 -1,68 -5,59 -13,91
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet -2,70 -9,67 -1,68 -5,59 -13,91
Resultat per stamaktie D, kvarvarande verksamhet 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet - -0,50 - -0,59 -2,86
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamhet - -0,50 - -0,59 -2,86
Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet - - - - 2,00
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -2,70 -10,17 -1,68 -6,18 -15,81
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -2,70 -10,17 -1,68 -6,18 -15,81
Resultat per stamaktie D, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00
1) Jämförelseperioder har räknats om avseende kvarvarande och avvecklad verksamhet, i enlighet med IFRS 5.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 14
===== SIDA 15 =====
Kommentarer koncernens resultaträkning
Hyrestillväxt 7,2 procent i jämförbart bestånd
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 2 121 mkr (2 317). I jämförbart
bestånd ökade hyresintäkterna med 7,2 procent jämfört med motsvarande
period föregående år.
Av hyresintäkterna avsåg 1 333 mkr (1 469) samhälle, 781 mkr (835)
bostäder och 7 mkr (13) utbildning.
Uthyrningsgrad på 92,8 procent
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till
92,8 procent (95,5). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter
inom segmentet Samhälle var 10 år (11).
Driftnettot stiger 8,9 procent i jämförbart bestånd
I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 3,9 procent jämfört med
motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend tack
vare god hyrestillväxt och lägre tillväxt i kostnader. Fastighetskostnaderna
uppgick under perioden till -666 mkr (-749).
Resultat före värdeförändringar och goodwill
Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -522 mkr
(-222). Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -35 mkr (-24)
och är till övervägande del hänförliga till decentralisering av koncernstruk -
turen.
Värdeförändringar
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -3 579 mkr
(-6 971) varav -802 mkr (-390) var realiserade värdeförändringar och
-2 777 mkr (-7 894) var orealiserade värdeförändringar. I värdeföränd -
ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal
samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till
den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen
förklaras av högre avkastningskrav. Under perioden har fastighetsbestån -
det haft en negativ värdeförändring om 3,8 procent. Det genomsnittliga
avkastningskravet har under perioden höjts från 5,19 procent till 5,28
procent.
SBB har under perioden sålt fastigheter om 20 737 mkr huvudsakligen
genom skapande av två joint venture bolag med Castlelake. Transaktio -
nerna har gett upphov till en redovisningsmässig förlust i perioden om
-529 mkr. Totala investeringar i dessa fastigheter uppgick till 37 mkr och
skapat värde var 904 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas utifrån
senaste redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde.
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag var -1 987 mkr (-3 661). Se
vidare information på sid 29-30.
Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till 230 mkr (-2 813). Förändringen beror
till största del på realisationsresultat hänförligt till återköp av obligationer
samt minskad effekt från valutakursdifferenser. Räntebärande skulder har
minskat med 25 880 mkr under de senaste tolv månaderna varav 6 705
mkr under perioden.
De finansiella kostnaderna inkluderar resultat av förtidslösen av lån
om 798 mkr (-112) för perioden. Under perioden redovisades valutakurs -
differenser om -30 mkr (-2 112). Valutakursdifferenserna är till största del
hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är
matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat.
Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden
till -34 mkr (-1 949). Posten består av värdeförändringar för finansiella
placeringar i aktier om -43 mkr (-1 267) och beror på negativ kursutveck -
ling på aktierna i portföljen samt värdeförändringar avseende derivat om
9 mkr (-681).
Resultat efter skatt
Periodens resultat efter skatt uppgick till -3 429 mkr (-13 064). Skatt på
periodens resultat uppgick till 1 375 mkr (1 087), varav -337 mkr (-365)
avsåg aktuell skatt och 1 392 mkr (1 452) avsåg uppskjuten skatt relaterad
främst till fastigheter och underskottsavdrag.
Avvecklad verksamhet
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av
ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål
för sedvanliga fullföljandevillkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023,
från vilket datum det redovisats som intresseföretag. Periodens resultat
hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgår till 0 mkr (-733).
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Periodens resultat -3 429 -13 796 -2 271 -9 897 -21 590
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag 59 -178 45 -180 -175
Omräkningsdifferenser -344 -890 300 239 -1 057
PERIODENS TOTALRESULTAT -3 714 -14 864 -1 927 -9 838 -22 822
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -3 608 -15 390 -1 929 -8 685 -23 286
Innehav utan bestämmande inflytande -106 526 2 -1 153 464
PERIODENS TOTALRESULTAT -3 714 -14 864 -1 927 -9 838 -22 822
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 15
===== SIDA 16 =====
SBB har under tredje kvartalet 2023 ändrat sin segmentsindelning till Samhälle, Bostäder och Utbildning. Se sida 40 för mer information.
Perioden januari–juni, 2024
Perioden 2024-01-01 - 2024-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 1 333 781 7 2 121 - 2 121
Fastighetskostnader -361 -301 -4 -666 - -666
Driftnetto 972 480 3 1 455 - 1 455
Administration - - - - -522 -522
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -35 -35
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 972 480 3 1 455 -557 899
Värdeförändringar fastigheter -2 217 -953 -57 -3 579 - -3 579
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -320 - - -320 - -320
Resultat bostadsproduktion - -14 - -14 - -14
Rörelseresultat -1 565 -488 -54 -2 458 -557 -3 015
Resultat från joint venture och intresseföretag -1 448 191 -730 -1 987 - -1 987
Ränteintäkter - - - - 201 201
Räntekostnader och liknande - - - - 29 29
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -34 -34
Resultat före skatt -3 013 -297 -784 -4 445 -361 -4 804
Skatt - - - 1 375 1 375
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -3 013 -297 -784 -4 445 1 014 -3 429
Förvaltningsfastigheter 25 819 28 032 566 54 417 - 54 417
Investeringar 326 284 -2 608 - 608
Värde per kvm (kr) 21 876 28 934 19 918 24 990 - 24 990
Överskottsgrad 73% 61% 48% 69% - 69%
Perioden januari–juni, 2023
Perioden 2023-01-01 - 2023-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 1 469 835 13 2 317 - 2 317
Fastighetskostnader -393 -354 -3 -749 - -749
Driftnetto 1 077 482 10 1 568 - 1 568
Administration - - - - -222 -222
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -24 -24
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 077 482 10 1 568 -246 1 323
Värdeförändringar fastigheter -2 955 -3 994 -22 -6 971 - -6 971
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -54 -24 - -78 - -78
Resultat bostadsproduktion - -2 - -2 - -2
Rörelseresultat -1 932 -3 538 -12 -5 482 -246 -5 728
Resultat från joint venture och intresseföretag -206 -3 455 - -3 661 - -3 661
Ränteintäkter - - - - 140 140
Räntekostnader och liknande - - - - -2 954 -2 954
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -1 949 -1 949
Resultat före skatt -2 138 -6 993 -12 -9 143 -5 008 -14 151
Skatt - - - - 1 087 1 087
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -2 138 -6 993 -12 -9 143 -3 920 -13 064
Förvaltningsfastigheter 50 841 36 461 622 87 923 - 87 923
Investeringar 923 612 5 1 540 - 1 540
Värde per kvm (kr) 26 163 27 729 25 919 26 789 - 26 789
Överskottsgrad 73% 58% 79% 68% - 68%
Segmentredovisning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 16
===== SIDA 17 =====
Andra Kvartalet, 2024
Perioden 2024-04-01 - 2024-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 618 393 - 1 012 - 1 012
Fastighetskostnader -166 -126 -1 -294 - -294
Driftnetto 452 268 -1 720 - 720
Administration - - - - -313 -313
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -21 -21
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 452 268 -1 720 -335 385
Värdeförändringar fastigheter -1 002 -249 8 -1 595 - -1 595
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -320 - - -320 - -320
Resultat bostadsproduktion - -13 - -13 - -13
Rörelseresultat -870 5 7 -1 209 -335 -1 544
Resultat från joint venture och intresseföretag -1 273 336 -858 -1 795 - -1 795
Ränteintäkter - - - - 42 42
Räntekostnader och liknande - - - - -185 -185
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -20 -20
Resultat före skatt -2 143 341 -851 -3 004 -498 -3 502
Skatt - - - - 1 230 1 230
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -2 143 341 -851 -3 004 732 -2 271
Förvaltningsfastigheter 25 819 28 032 566 54 417 - 54 417
Investeringar 184 271 3 458 - 458
Värde per kvm (kr) 21 876 28 934 19 918 24 990 - 24 990
Överskottsgrad 73% 68% -211% 71% - 71%
Andra Kvartalet, 2023
Perioden 2023-04-01 - 2023-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 730 428 6 1 164 - 1 164
Fastighetskostnader -177 -160 -2 -338 - -338
Driftnetto 553 269 4 826 - 826
Administration - - - - -82 -82
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -14 -14
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 553 269 4 826 -97 730
Värdeförändringar fastigheter -2 089 -2 654 -5 -4 748 - -4 748
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -54 -24 - -78 - -78
Resultat bostadsproduktion - - - - - -
Rörelseresultat -1 590 -2 409 -1 -3 999 -97 -4 097
Resultat från joint venture och intresseföretag 166 -3 457 - -3 292 - -3 292
Ränteintäkter - - - - 88 88
Räntekostnader och liknande - - - - -1 977 -1 977
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -750 -750
Resultat före skatt -1 424 -5 867 -1 -7 291 -2 736 -10 029
Skatt - - - - 989 989
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 424 -5 867 -1 -7 291 -1 747 -9 040
Förvaltningsfastigheter 50 841 36 461 622 87 923 - 87 923
Investeringar 388 313 2 703 - 703
Värde per kvm (kr) 26 163 27 729 25 919 26 789 - 26 789
Överskottsgrad 76% 63% 69% 71% - 71%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 17
===== SIDA 18 =====
Helår, 2023
Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 2 937 1 621 23 4 581 - 4 581
Fastighetskostnader -732 -634 -6 -1 372 - -1 372
Driftnetto 2 205 987 17 3 209 - 3 209
Administration - - - - -878 -878
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -90 -90
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 205 987 17 3 209 -968 2 241
Värdeförändringar fastigheter -6 295 -6 899 -127 -13 321 - -13 321
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -202 -24 - -227 - -227
Resultat bostadsproduktion - -17 - -17 - -17
Rörelseresultat -4 292 -5 953 -110 -10 357 -968 -11 324
Resultat från joint venture och intresseföretag -698 -4 853 -467 -6 017 - -6 017
Ränteintäkter - - - - 266 266
Räntekostnader och liknande - - - - -1 524 -1 524
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580
Resultat före skatt -4 990 -10 806 -577 -16 374 -4 807 -21 179
Skatt - - - - 2 353 2 353
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -4 990 -10 806 -577 -16 374 -2 454 -18 827
Förvaltningsfastigheter 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205
Investeringar 1 305 1 207 8 2 520 - 2 520
Värde per kvm (kr) 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 75% 61% 73% 70% - 70%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 18
===== SIDA 19 =====
Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 54 417 mkr per 2024-06-30
(73 205). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar
gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och
Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadmi -
nistrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett
genomsnittligt avkastningskrav på 5,28 procent (5,19) använts. I värdet
för fastigheterna ingår 1 381 mkr för byggrätter som värderats genom
tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet
sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde
har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastig -
heter på sid 23-28.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på
vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat.
Förändring Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/- 5% 2 052 / -2 052
Fastighetskostnader +/- 5% -710 / 711
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -1 610 / 1 786
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -1 552 / 1 733
Fastighetsbeståndets förändring
Belopp I MKR
Ingående verkligt värde 2024-01-01 73 205
Förvärv 3 973
Varav upplösning av joint ventures och intresseföretag 3 404
Varav övriga förvärv 569
Investeringar 608
Försäljningar -20 737
Varav bildande av joint ventures och intresseföretag -15 212
Varav tillskott till joint ventures och intresseföretag -1 709
Varav försäljning till minoritetsägare -3 096
Varav övriga försäljningar -720
Orealiserade värdeförändringar -2 775
Omklassificering -92
Omräkningsdifferens 235
Verkligt värde vid periodens slut 54 417
Joint ventures och intresseföretag
SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av
aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande
inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet
inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom
fastighetsutveckling.
De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB,
SBB Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest AS och
Nordiqus AB. För mer information se sid 29-30.
Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre -
tag till 16 616 mkr (17 876) och fordringar på joint ventures och intressefö -
retag till 8 191 mkr (4 839).
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till
5 747 mkr (3 845) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i
börsnoterade bolag, uppgick till 207 mkr (214). Spärrade likvida medel
uppgick till 140 mkr (16).
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 2 372 5 205 2 692
Summa immateriella
anläggningstillgångar
2 372 5 205 2 692
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 54 417 130 799 73 205
Nyttjanderätt tomträtt 528 812 378
Inventarier 97 106 106
Summa materiella
anläggningstillgångar
55 041 131 717 73 689
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och
intresseföretag
16 616 5 883 17 876
Fordringar på joint ventures och
intresseföretag
8 191 1 363 4 839
Derivat 491 1 300 481
Finansiella tillgångar värderade till
verkligt värde
810 948 849
Andra långfristiga fordringar 415 2 024 1 965
Summa finansiella
anläggningstillgångar
26 523 11 518 26 009
Summa anläggningstillgångar 83 936 148 439 102 390
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 243 139 155
Kortfristiga fordringar
Derivat 159 207 203
Finansiella tillgångar värderade till
verkligt värde
138 - 185
Kundfordringar 74 117 100
Aktuell skattefordran 262 171 260
Nyttjanderätt tomträtt 20 30 15
Övriga fordringar 406 1 135 347
Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter
390 722 392
Summa kortfristiga fordringar 1 450 2 382 1 502
Likviditetsplaceringar 207 206 214
Likvida medel 5 747 1 679 3 845
Summa likvida medel och
likviditetsplaceringar
5 953 1 885 4 060
Summa omsättningstillgångar 7 647 4 405 5 702
SUMMA TILLGÅNGAR 91 583 152 844 108 107
Kommentarer
Goodwill
Goodwill uppgår vid periodens utgång till 2 372 mkr (2 692). Vid periodens
utgång är 279 mkr (597) av redovisad goodwill hänförligt till skillnaden
mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv
av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv.
Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter i form av minskade
finansierings- och administrationskostnader.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 19
===== SIDA 20 =====
Kommentarer
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens
slut till 15 401 mkr (17 909). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut
till 30 038 mkr (37 131).
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent
på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och
Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna
skatteskulden uppgick per 2024-06-30 netto till 1 143 mkr (2 726) och är
till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag.
Utgående underskott i koncernen uppgick till ett värde om totalt 4 498
mkr per 2024-06-30. Under perioden har underskott om totalt 1 580 mkr
nyttjats.
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till
55 389 mkr (62 093), varav 16 422 mkr (18 977) avsåg skulder till kreditin -
stitut och 38 967 mkr (43 116) avsåg obligationslån.
Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 31-34.
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 165 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 610 26 624
Reserver -1 258 -748 -915
Balanserad vinst inkl årets totalresultat -10 131 -1 122 -7 967
Eget kapital hänförlig till
moderbolagets aktieägare
15 401 25 397 17 909
Hybridobligation 13 311 15 741 15 741
Övriga reserver 1 158 1 975 1 036
Innehav utan bestämmande inflytande 168 12 103 2 445
Summa eget kapital 30 038 54 719 37 131
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 13 419 21 367 11 116
Obligationslån 32 833 45 674 40 540
Derivat 283 400 264
Uppskjutna skatteskulder 1 143 7 337 2 726
Leasingskulder tomträtter 528 812 378
Övriga långfristiga skulder 59 237 92
Summa långfristiga skulder 48 264 75 827 55 116
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 3 003 5 863 7 861
Företagscertifikat - 320 -
Obligationslån 6 134 8 364 2 576
Derivat 23 1 249 1 290
Leverantörsskulder 116 340 121
Tomträtter 20 30 15
Aktuella skatteskulder 151 128 99
Övriga skulder 716 4 452 726
Beslutad utdelning 2 133 - 2 133
Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
983 1 553 1 040
Summa kortfristiga skulder 13 280 22 298 15 861
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 91 583 152 844 108 107
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 20
===== SIDA 21 =====
Koncernens förändringar i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital hänförligt
till hybridobligationer
Belopp i MKR
Aktie -
kapital
Övrigt
till skjutet
kapital Reserver 1)
Balanserade
vinstmedel 3) Totalt
Hybrid -
obligation 3)
Övriga
reserver 2)
Innehav utan
be stämm ande
inflytande
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 4) 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337
Periodens resultat - - - -14 322 -14 322 - - 526 -13 796
Övrigt totalresultat - - -890 -178 -1 068 - - - -1 068
Periodens totalresultat - - -890 -14 500 -15 390 - - 526 -14 864
Återköp teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4
Skatteeffekter i eget kapital - - - 238 238 - - - 238
Konvertering tvingande konvertibel - -2 - 2 - - - - -
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -893 -893 - 893 - -
Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482
Utdelning hybridobligation - - - -278 -278 - - - -278
Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 456 9 456
Inlösen minoritetsandelar - - - -110 -110 - - -570 -680
Utgående eget kapital 2023-06-30 165 26 610 -748 -1 122 24 903 15 741 1 975 12 103 54 719
Periodens resultat - - - -7 732 -7 732 - - -62 -7 794
Övrigt totalresultat - - -167 3 -164 - - - -164
Periodens totalresultat - - -167 -7 729 -7 896 - - -62 -7 958
Återköp teckningsoptioner - - - -1 -1 - - - -1
Skatteeffekter i eget kapital - - - -139 -139 - - - -139
Konvertering av tvingande konvertibel - 14 - -13 1 - - - 1
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 937 937 - -937 - -
Utdelning hybridobligation - - - -270 -270 - - - -270
Innehållen ränta hybridobligation - - - 358 358 - - - 358
Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 384 384
Inlösen minoritetsandelar - - - 12 12 - - -9 982 -9 970
Utgående eget kapital 2023-12-31 165 26 624 -915 -7 967 17 909 15 741 1 036 2 445 37 131
Ingående eget kapital 2024-01-01 165 26 624 -915 -7 967 17 909 15 741 1 036 2 445 37 131
Periodens resultat - - - -3 323 -3 323 - - -106 -3 429
Övrigt totalresultat - - -344 59 -285 - - - -285
Periodens totalresultat - - -344 -3 264 -3 608 - - -106 -3 714
Skatteeffekter i Eget Kapital - - - -283 -283 - - - -283
Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12
Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -379 -379 - 379 - -
Inlösen del av hybridobligation - - - 1 974 1 974 -2 430 -257 - -713
Utdelning hybridobligation avseende 2023 - - - -357 -357 - - - -357
Återföring utdelning hybridobligation
avseende 2023, återköpta obligationer
- - - 57 57 - - - 57
Utdelning hybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105
Inlösta minoritetsandelar - - - 533 533 - - -2 171 -1 638
Utgående eget kapital 2024-06-30 165 26 624 -1 258 -10 131 15 401 13 311 1 158 168 30 038
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023, motsvarande upplupen utdelning (ränta) per 2024-06-30 uppgår till 137 058 212 kr.
4) Bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader, de har tidigare hanterats inom kapital hänförligt till hybridobligationer till att numera inkluderas i balanserade vinstmedel.
Detta har till följd att de ingående balanserna för eget kapital har justerats.
Kommentarer
Det egna kapitalet uppgick per 2024-06-30 till 30 038 mkr (37 131).
Hybridobligationer
I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört
värde om 14 470 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 13 311 mkr.
Under perioden har återköp av hybridobligationer gjorts om 2 430 mkr (0).
Upplupen utdelning (ränta) på hybridobligationer uppgick vid årets början
till 357 (-) mkr. Upplupen utdelning avseende återköpta obligationer
uppgår till 57 (-) mkr. Upplupen utdelning på hybridobligationer avseende
2024 uppgår till 105 mkr. Sammanlagd upplupen utdelning på hybri -
dobligationer vid periodens slut uppgick till 404 mkr. Utdelningen har
utbetalats 3 juli.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 21
===== SIDA 22 =====
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -4 805 -14 229 3 502 -10 107 -21 179
Resultat före skatt, avvecklad verksamhet - -833 - -997 -6 090
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 10 2 5 - 6
Värdeförändringar fastigheter 3 579 8 284 1 595 5 952 18 051
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 320 78 320 78 797
Nedskrivning goodwill - - - - 1 794
Resultat bostadsproduktion 14 2 13 - 17
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 987 3 661 1 795 3 292 6 017
Värdeförändringar finansiella instrument 34 1 949 21 750 2 580
Utdelning från joint ventures och intresseföretag 131 282 2 051 283
Räntenetto -231 3 129 143 282 1 818
Erlagd ränta -911 -1 094 -577 -470 -2 236
Erhållen ränta 146 146 77 91 220
Betald skatt -287 -460 -120 -291 -856
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital -13 917 -100 632 1 222
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -282 139 6 660 1 057
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -184 322 -272 -849 -929
Kassaflöde från den löpande verksamheten -478 1 378 -366 450 1 350
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -566 -1 767 -430 -824 -2 901
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -400 -753 -199 -3 -1 629
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 9 832 296 5 814 229 12 675
Investeringar/försäljning inventarier - -71 - -1 -75
Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag -173 2 564 -173 2 717 2 470
Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -105 -476 -7 -443 781
Kassaflöden från finansiella tillgångar 341 -663 336 819 -194
Förändring andra långfristiga fordringar -15 -1 063 -22 -1 172 -998
Kassaflöde från investeringsverksamheten 8 915 -606 5 320 1 323 10 129
Finansieringsverksamheten
Emission teckningsoptioner 12 - 12 - -
Återköp teckningsoptioner - -4 - - -5
Återköp tvingande konvertibler - - - -4 -
Inlösen tvingande konvertibel - -2 - -2 1
Utbetald utdelning - -1 652 - -770 -1 659
Avyttring till minoriteter - 8 654 - -9 9 057
Tillskott Från minoriteter 18 - - - -
Inlösta minoritetsandelar 47 -680 47 -680 -
Upptagna lån 3 409 23 250 3 409 7 758 21 544
Amortering av lån -8 938 -31 182 -5 229 -11 860 -38 885
Förändring cash collaterals - -2 178 - - -2 048
Förändringar övriga långfristiga skulder -38 275 -93 212 -52
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -6 555 -3 520 - 2 206 -5 356 -12 047
Periodens kassaflöde 1 881 -2 748 2 747 -3 583 -568
Likvida medel vid periodens början 3 845 4 429 3 003 5 299 4 429
Periodens kassaflöde 1 881 -2 748 2 747 -3 583 -568
Valutakursändring i likvida medel 20 -2 -4 -37 -16
Likvida medel vid periodens slut 5 747 1 679 5 747 1 679 3 845
Reserver
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i
Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -344 mkr av
förändringen i eget kapital under perioden.
Återköp D-aktier
SBB genomförde under kvartalet ett återköpsprogram av stamaktier
av serie D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D som nu
klassificeras som aktier i eget förvar. Återköpet minskade SBB:s egna
kapital med 352 mkr.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 168 mkr (2 445).
Förändringen är främst hänförlig till Unobo. Därtill ingår minoritetsandelar
i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där SBB inte äger samtliga
aktier i bolagen.
Soliditet
Soliditeten uppgick till 33 procent (34), den justerade soliditeten till 34
procent (37) och belåningsgraden till 54 procent (54).
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 22
===== SIDA 23 =====
Fastighetsvärde per segment
52% Bostad
47% Samhälle
1% Utbildning
Fastighetsvärde per land
81% Sverige
14% Finland
4% Norge
2% Danmark
54 417
Mkr
54 417
Mkr
81%
52%
14%
47%
4% 1% 2%
Fastighetsvärde per region
34% Universitetsorter
29% Stockholm/Mälardalen
14% Oslo/Köpenhamn/
Helsingfors
5% Göteborg/Malmö
18% Övriga tillväxtstäder
Fastighetsbeståndet
54 417
Mkr
29%
14%
34%
5%
18%
Hyresintäkter per affärsområde
Största hyresgäster (samhälle och utbildning)
Hyresgäst
Hyresintäkt
rullande 12 mån,
mkr % av total
Esperi 106 6,0%
Attendo 104 5,9%
Finska staten 102 5,8%
Humana 70 4,0%
Skellefteå Kommun 65 3,7%
Region Skåne 39 2,2%
Danska staten 39 2,2%
Bodens Kommun 38 2,2%
Västerås Kommun 36 2,0%
Mehiläinen Oy 35 2,0%
Scania CV AB 29 1,6%
Svenska staten 28 1,6%
Region Dalarna 28 1,6%
Karlskrona kommun 28 1,6%
Helsingfors huvudstadsregion 25 1,4%
Norlandia 25 1,4%
Ambea 24 1,4%
Norra Österbottens välfärdsområde 24 1,3%
Anocca AB 24 1,3%
Göteborgs Stad 23 1,3%
20 största hyresgäster 893 50,4%
Övriga 879 49,6%
Total 1 772 100,0%
Största kommuner (bostad)
Kommun
Antal
lägenheter Antal tkvm
Hyresintäkt
rullande 12
mån, mkr
% av
total
Linköping 1 534 109 139 10,5%
Skellefteå 1 362 99 122 9,2%
Helsingborg 941 65 88 6,6%
Höganäs 744 57 76 5,7%
Falun 724 47 64 4,8%
Karlskrona 371 43 60 4,5%
Stockholm 431 33 56 4,2%
Västerås 413 24 55 4,2%
Borås 506 39 51 3,9%
Södertälje 440 25 44 3,3%
Kävlinge 407 27 39 2,9%
Sundbyberg 199 20 37 2,8%
Umeå 482 27 36 2,7%
Landskrona 366 28 33 2,4%
Nykvarn 322 16 31 2,3%
Avesta 475 32 29 2,2%
Borlänge 318 20 28 2,1%
Norrtälje 271 19 25 1,9%
Eskilstuna 198 14 23 1,8%
Trelleborg 167 14 21 1,6%
20 största kommuner 10 671 758 1 055 79,4%
Övriga 2 905 211 273 20,6%
Total 13 576 969 1 328 100,0%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 23
===== SIDA 24 =====
Fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga
Affärsområde Yta, tkvm
Marknads -
värde kr/kvm
Byggrätts- och
projektvärde
Ekonomisk
uthyrn.grad
Hyres-
intäkt kr/kvm Driftnetto
Löptid
hyresavtal
Initial direkt-
avkastning
Samhälle
Sverige 738 15 387 17 211 2 688 92% 931 1 262 656 11 5,17%
Norge 85 2 054 23 425 65 96% 118 1 391 102 9 5,13%
Finland 315 7 693 24 294 38 90% 618 1 961 501 6 6,54%
Danmark 42 685 16 151 - 99% 68 1 611 55 4 8,04%
Totalt Samhälle 1 180 25 819 19 511 2 791 92% 1 735 1 470 1 314 10 5,71%
Bostad
Universitetsorter 415 10 263 20 708 1 668 94% 537 1 295 353 - 4,10%
Stockholm/Mälardalen 183 9 998 33 889 3 812 98% 330 1 807 238 - 3,85%
Göteborg/Malmö 228 5 255 22 763 217 97% 313 1 376 210 - 4,06%
Övriga städer 144 2 516 12 865 669 81% 148 1 030 78 - 4,20%
Totalt Bostäder 969 28 032 22 512 6 221 94% 1 328 1 371 879 - 4,03%
Utbildning
Sverige 18 405 16 082 114 100% 21 1 183 17 13 5,71%
Norge - - - - - - - - - -
Finland - - - - - - - - - -
Danmark 10 162 15 623 - 100% 15 1 454 12 9 7,62%
Totalt Utbildning 28 566 15 915 114 100% 36 1 281 29 11 6,39%
Totalt 2 178 54 417 20 799 9 126 93% 3 100 1 424 2 222 10 4,91%
10 år
Kontraktslängd Samhälle / Utbildning
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034+
2%
8% 8%
14%
4%
8%8%
4% 2% 7%
34%
1 716
1 494
1 654 1 701
1 629
1 7211 835
1 514
1 132
2 164
1 827
Hyra per kvm för nyproduktion jämfört
med SBB:s befintliga bestånd
Utbildning LSS Äldreboende Reglerade
hyresrätter
Sjukvård
1 571
13%
2 675
1 440
2 550
1 846 1 865
2 975
2 450
1 371
1 875
SBB
Nyproduktion
Källa: Newsec
Förfallostruktur
Snitthyra på hyresintäkt
i förfallostruktur
i genomsnittlig
kvarvarande kontraktstid
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 24
===== SIDA 25 =====
Projekt- och Fastighetsutveckling
Projekt- och Fastighetsutveckling innebär för SBB ett kontinuerligt förädlingsarbete av fastighetsbestån-
det som pågår parallellt med den löpande förvaltningen. Byggnader projekteras om för att möjliggöra
ytterligare volym och verksamheter och underutnyttjade markytor inom fastigheterna kan via detaljpla-
neprocesser omvandlas till nya byggrätter. Beroende av rådande marknadsförutsättningar inom bolagets
olika geografier och segment kan byggrätterna i sin tur omsättas till kassaflödesfastigheter för egen
förvaltning eller avyttras externt. Då den ofta dolda potentialen inom bolagets markinnehav utgör en stor
del av värdeskapandet inom förädlingsarbetet har SBB som målsättning att regelbundet kunna utveckla
och tillhandahålla byggrätter över tid. Byggrättsutveckling ger bolaget fördelar vid deltagande av upp-
handlingar och tävlingar då bolaget ofta kan tillhandahålla byggklar eller utvecklingsbar mark. Den stora
byggrätts- och projektutvecklingsportföljen ger även SBB möjlighet att växa organiskt över tid och bidrar
till att öka bolagets driftnetto och resultat.
Som en del i bolagets hållbarhetsarbete Vision
2030 och i linje med FN:s globala hållbarhetsmål
bedrivs förädlingsarbetet med ett särskilt fokus
på fastigheter inom kommunikationsnära lägen
med en redan utbyggd infrastruktur. Genom
att i synnerhet redan ianspråktagen mark
prioriteras vid förädling och befintliga gatunät
används kan fler grönområden bevaras och
resursförbrukningen hållas nere. Förädlingsar -
betet inom SBB drivs därutöver av tanken att
bilens roll i samhället succesivt kommer minska
samt att kommunikationer, service, vård, skola
och omsorg ska finnas i människors närområde.
Flertalet av bolagets utvecklingsfastigheter
ligger inom utpekade kommunikationsnoder
med direkt närhet till såväl spårbunden trafik
som övrig samhällsservice.
367 lägenheter i Haninge, Stockholms län.
Utvecklade och uppförda inom egen fastighet.
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
Fas 2 -
Inför beslut
om planbesked
Fas 3 -
Med
planbesked
Fas 4 -
Lagakraftvunna
detaljplaner
Totalt antal
BTA (kvm)
Bokfört
värde (tkr) Per kvm (kr)
Bostäder 67% 186 852 - 255 530 219 295 661 677 1 153 777 1 744
Samhällsfastigheter 87% 516 540 - 435 280 639 714 1 591 534 1 529 696 961
Utbildning 53% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 239 900 344
Totalt 76% 1 036 117 - 827 595 1 086 456 2 950 168 2 923 373 991
SBB:s andel av totalt 100% 2 481 925 2 229 229 898
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 25
===== SIDA 26 =====
Samhälle
Pågående nyproduktion
SBB:s
andel Antal kvm
Antal
projekt
Hyra
(mkr)
Driftnetto
(mkr)
Investering
(mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvar-
varande
(mkr)
Direkt -
avkastning
(hyra)
Direkt -
avkastning
(DN)
Samhälle 100% 6 406 1 17 16 244 155 90 7.1% 6.6%
Samhälle, JV 50% 7 038 1 12 10 275 153 122 4.4% 3.5%
Totalt 74% 13 444 2 29 26 519 308 211 5.6% 5.0%
SBB:s andel av totalt 100% 9 925 23 21 382 232 150 6.1% 5.5%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering
(mkr)
Upparbetat
(mkr)
Kvarvarande
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Samhälle 6 891 1 7 125 115 10 5.3%
Pågående projektutveckling
SBB:s andel Antal kvm
Samhälle 100% 67 199
Samhälle, JV 50% 45 146
Totalt 78% 112 345
SBB:s andel av totalt 100% 89 772
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
Fas 2 -
Inför beslut
om planbesked
Fas 3 -
Med
planbesked
Fas 4 -
Lagakraftvunna
detaljplaner
Totalt antal
BTA (kvm)
Bokfört
värde (tkr) Per kvm (kr)
Samhälle 100% 401 215 - 369 120 577 514 1 347 849 968 063 718
Samhälle, JV 64.4% 115 325 - 66 160 62 200 243 685 561 633 2 305
Totalt 87% 516 540 - 435 280 639 714 1 591 534 1 529 696 961
SBB:s andel av totalt 100% 1 556 953 1 329 696 854
68% 17,2%
upparbetningsgrad
pågående produktion
avkastning kvarvarande
investering
Geografisk fördelning projekt-
utveckling (inkl. joint ventures)
75% Stockholm/Mälardalen
11% Universitetsstäder
6% Göteborg/Malmö
0% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors
8% Övriga tillväxtstäder
112 345
kvm
75% 11%
6%
8%
52% Stockholm/Mälardalen
0% Universitetsstäder
0% Göteborg/Malmö
0% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors
48% Övriga tillväxtstäder
Geografisk fördelning pågående
produktion (inkl. joint ventures)
13 444
kvm
52%
48%
Byggrättsportföljens geografiska
fördelning (inkl. joint ventures)
1 591 534
kvm
36%
27%
27%
6%
4%
36% Stockholm/Mälardalen
27% Universitetsstäder
6% Göteborg/Malmö
4% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors
27% Övriga tillväxtstäder
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 26
===== SIDA 27 =====
Bostad
Pågående nyproduktion
SBB:s
andel Antal lgh Antal kvm
Antal
projekt
Hyra
(mkr)
Driftnetto
(mkr)
Investe -
ring (mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvar-
varande
(mkr)
Direkt -
avkastning
(hyra)
Direkt -
avkastning
(DN)
Bostad 100% 689 29 082 4 66 54 1 130 813 317 5.8% 4.8%
Bostad, JV 50% 208 11 188 1 33 28 530 384 145 6.3% 5.2%
Totalt 84% 897 40 270 5 99 82 1 660 1 197 463 6.0% 4.9%
SBB:s andel av totalt 100% 793 34 676 82 68 1 395 1 005 390 5.9% 4.9%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering
(mkr)
Upparbetat
(mkr)
Kvarvarande
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Bostad 34 928 3 4 94 88 6 4.4%
Pågående projektutveckling (exklusive bostadsrätter)
SBB:s andel Antal lgh Antal kvm
Bostad 100% 7 416 401 636
Bostad, JV 53% 2 894 155 114
Totalt 89% 10 310 556 756
SBB:s andel av totalt 100% 8 943 481 217
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
Fas 2 -
Inför beslut
om planbesked
Fas 3 -
Med
planbesked
Fas 4 -
Lagakraftvunna
detaljplaner
Totalt antal
BTA (kvm)
Bokfört
värde (tkr) Per kvm (kr)
Bostad 100% 124 982 - 131 590 181 795 438 367 396 321 904
Bostad, JV 49.5% 61 870 - 123 940 37 500 223 310 757 456 3 392
Totalt 67% 186 852 - 255 530 219 295 661 677 1 153 777 1 744
SBB:s andel av totalt 100% 572 327 771 540 1 348
Geografisk fördelning pågående
produktion (inkl. joint ventures)
46% Stockholm/Mälardalen
54% Universitetsstäder
0% Göteborg/Malmö
0% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors
0% Övriga tillväxtstäder
65% Stockholm/Mälardalen
30% Universitetsstäder
2% Göteborg/Malmö
0% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors
3% Övriga tillväxtstäder
897
lägenheter
46%
54%
Geografisk fördelning projekt -
utveckling (inkl. joint ventures)
10 310
lägenheter
65%
30%
2% 3%
Byggrättsportföljens geografiska
fördelning (inkl. joint ventures)
661 677
kvm
30%
33%
22%
16%
30% Stockholm/Mälardalen
33% Universitetsstäder
22% Göteborg/Malmö
0% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors
16% Övriga tillväxtstäder
73% 18,3% 100%
upparbetningsgrad
pågående produktion
avkastning kvarvarande
investering
av bostadsproduktion i
Sveriges storstadsregioner
och universitetsorter
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 27
===== SIDA 28 =====
Utbildning
Investeringar i befintligt bestånd
SBB:s andel Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering
(mkr)
Upparbetat
(mkr)
Kvarvarande
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Nordiqus 49.8% 19 775 6 17 294 194 100 5.6%
SBB:s andel av totalt 100.0% 9 856 8 146 96 50 5.6%
Pågående projektutveckling
SBB:s andel Antal kvm
Utbildning 100% 13 184
Utbildning, JV 50% 6 440
Totalt 86% 19 624
SBB:s andel av totalt 100% 16 404
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
Fas 2 -
Inför beslut
om planbesked
Fas 3 -
Med
planbesked
Fas 4 -
Lagakraftvunna
detaljplaner
Totalt antal
BTA (kvm)
Bokfört
värde (tkr) Per kvm (kr)
Utbildning 100% 7 000 - 0 3 530 10 530 16 800 1 595
Utbildning, JV 49.8% 325 725 - 136 785 223 917 686 427 223 100 325
Totalt 53% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 239 900 344
SBB:s andel av totalt 100% 352 645 127 993 363
Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på
bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta -
ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida
hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt
färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
100% Stockholm/Mälardalen
0% Universitetsstäder
0% Göteborg/Malmö
0% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors
0% Övriga tillväxtstäder
Geografisk fördelning projekt -
utveckling (inkl. joint ventures)
19 624
kvm
100%
Byggrättsportföljens geografiska
fördelning (inkl. joint ventures)
696 957
kvm
31%
31%
29%
9%
31% Stockholm/Mälardalen
31% Universitetsstäder
9% Göteborg/Malmö
0% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors
29% Övriga tillväxtstäder
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 28
===== SIDA 29 =====
Strategiska innehav i joint ventures
och intresseföretag
SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter
och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions -
marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark -
naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att
underlätta kapitalanskaffning.
En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra
bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen
SBB Social Facilities AB, SBB Infrastructure AB, Public Property Invest AS,
SBB Residential Property AB och Nordiqus AB.
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag
tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger
och förvaltar offentliga fastigheter. Bolagen bildades under första halvåret
2024 i samband med ingående av samarbetaravtal och kapitaltillskott. Då
aktieägaravtalen mellan stamaktieägare och preferensaktieägare före -
skriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte
bestämmande, inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture.
Public Property Invest AS
Public Property Invest AS äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge
inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Resterande
del av bolaget ägs av norska institutionella och privata investerare.
Affärsområde Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property
Invest AS
SBB Residential
Property AB Nordiqus AB
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-31
2023-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-31
2023-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-31
2023-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-31
2023-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-31
2023-06-30
SBB:s ägarandel 100 % - 100 % - 36,26% 44,84% 100% - 49,84% -
Hyresintäkter, mkr 51 - 114 - 309 290 186 - 1 194 -
Driftnetto, mkr 50 - 86 - 277 263 110 - 983 -
Förvaltningsresultat, mkr 8 - -122 - 128 131 -75 - 768 -
Periodens resultat, mkr -46 - -408 - -233 -269 -134 - -1 029 -
SBB:s ägarandel av
förvaltningsresultat, mkr
8 - -122 - 25 59 -75 - 383 -
SBB:s ägarandel av resultat, mkr -46 - -408 - -98 -121 -134 - -513 -
Marknadsvärde fastigheter, mkr 9 453 - 5 469 - 9 815 9 043 5 947 - 38 777 -
Antal fastigheter 98 - 164 - 61 48 212 - 652 -
Antal kvm, tusental 441 - 261 - 368 307 283 - 1 329 -
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96% - 93% - 93% 95% 92% - 96% -
Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,6 - 5,3 - 4,8 5,6 E/T - 12,3 -
Räntebärande skulder, mkr 1) 5 597 - 5 103 - 5 520 5 665 2 360 - 21 494 -
Snittränta, % 6,73 - 8,00 - 5,47 4,82 13,00 - 3,65 -
Kapitalbindning, år 1,90 - 1,66 - 3,06 1,71 4,13 - 2,05 -
Räntebindning, år 0,25 - 0,25 - 1,51 1,60 4,13 - 8,51 -
1) Exklusive efterställda ägarlån.
2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30
Andelar i intresseföretag /
joint ventures, mkr
311 - 8 - 1 929 1 576 3 042 - 9 381 -
Fordringar på intresseföretag /
joint ventures, mkr
3 402 - - - - - 19 - 4 043 -
SBB Residential Property AB
SBB Residential Property AB äger en bostadsportfölj bestående av
hyresreglerade bostadsfastigheter. Bolaget bildades i juli 2023 och har
emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om
kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan
Stanley. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare
föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte
bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
Nordiqus AB
Nordiqus AB bildades år 2022 och äger och förvaltar sedan 2023 en portfölj
bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföl -
jen består av förskolor, skolor, grundskolor, gymnasier och universitet.
2024-06-30
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Summa
Redovisat värde, 2024-01-01 1 739 5 961 10 176 17 876
Årets anskaffningar 262 0 - 262
Aktieägartillskott 2 288 143 - 2 431
Årets utdelningar -6 0 -125 -131
Årets avyttringar - -1 848 - - 1 848
Valutakursdifferens 13 - - 13
Övrigt totalresultatet i eget
kapital
- 0 59 59
Nedskrivningar och
omvärdering av andel
-1 024 313 -217 -928
Resultatandel -393 -213 -513 - 1 119
Redovisat värde, 2024-06-30 2 878 4 357 9 381 16 616
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 29
===== SIDA 30 =====
2024-01-01 – 2024-06-30 2023-01-01 – 2023-06-30 2023-01-01 – 2023-12-31
Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa
Andel av joint ventures och
intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat -46 -65 383 272 86 408 - 494 108 65 -5 169
Värdeförändring -263 -135 -941 -1 340 -164 -347 - -512 -621 -1 305 -573 -2 498
Skatt -84 -13 45 -51 -2 10 - 8 46 40 110 196
Summa andel av joint
ventures och intresseföretags
resultat
-393 -213 -513 -1 120 -80 71 - -9 -467 -1 199 -467 -2 133
Försäljningsresultat från joint
ventures och intresseföretag
- 108 - 108 -126 -3 312 - -3 438 -169 -3 246 - -3 416
Nedskrivning och omvärdering
av andelar och fordringar joint
ventures och intresseföretag
-1 055 297 -217 -975 - -214 - -214 -62 -407 - -469
Resultat från joint ventures och
intresseföretag
-1 448 191 -730 -1 987 -206 -3 455 - -3 661 -698 -4 853 -467 -6 017
2024-04-01 – 2024-06-30 2023-04-01 – 2023-06-30
Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat -56 4 79 27 44 206 - 250
Värdeförändring -112 -76 -942 -1 131 -36 -146 - -182
Skatt -81 -4 99 15 -5 8 - 3
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -250 -76 -764 -1 091 3 69 - 72
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 116 - 116 1 -3 312 - -3 311
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och
intresseföretag
-1 024 297 -94 -821 161 -214 - -52
Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 273 336 -858 -1 795 166 -3 457 - -3 292
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 30
===== SIDA 31 =====
SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera
ett ökande driftnetto, för perioden var ökningen 8,9 procent i jämförbart
bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda
villkor, snitträntan var 2,10 procent vid periodens utgång. SBB har minskat
skulderna med 25 879 mkr till 55 389 mkr under de senaste tolv måna -
derna varav 6 704 mkr under perioden.
Finansfunktionen
Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera
kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta
befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera
cash management och genom god kontroll och analys begränsa de
finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av
styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj -
ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av
styrelsen. Hållbarhet är en naturlig del av vår affärsmodell och SBB jobbar
för att 100 procent av upplåningen på kapitalmarknaden och lånemarkna -
den blir hållbar till år 2030. Detta görs genom att ingå gröna lån samt att
emittera sociala och gröna obligationer.
Räntebärande skulder minskade med 6 704mkr
SBB har minskat skulderna med 6 704 mkr under perioden. Belåningsgra -
den är 54% under perioden. Marknadsvärdet på SBB:s skulder är lägre än
det bokförda värdet, vilket innebär att SBB skapar bokfört eget kapital när
obligationer återköps i förtid. Under första halvåret bidrog återköp till 2,8
mdkr till aktieägarnas egna kapital. Återköp efter perioden bidrar med
ytterligare 1,7 mdkr. SBB:s fastigheter externvärderas till marknadsvärde
varje kvartal och tas upp till verkligt värde i balansräkningen.
Finansiering
Nyckeltal policy 2024-06-30 2023-12-31
Räntebärande skuld, mkr - 55 389 62 093
Belåningsgrad < 50% 54% 54%
Säkerställd belåningsgrad < 30% 18% 18%
Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad
verksamhet), ggr
> 3,0 2,0 2,1
Likviditet, mkr 5 747 3 845
Kapitalbindning, år 2-5 3,5 3,6
Räntebindning, år 3,1 3,4
Kapitalstruktur
0
20
40
60
80
100
%
21%
6%
15%
3%
56%
20%
5%
16%
2%
58%
Räntebärande nettoskuld
Uppskjuten skatt och Derivat
Hybridobligationer
Övriga skulder
Eget kapital, exklusive Hybridobligationer
2023-12-31 2024-06-30
Behov att höja kreditbetygen
Kreditbetygen från både S&P och Fitch sänktes under 2023 från BBB
till CCC+ med negativa framtidsutsikter. Efter periodens utgång har
kreditbetyget sänkts ytterligare av S&P till SD. Kreditbetyget från Fitch är
oförändrat CCC+ med negativa framtidsutsikter. SBB verkar för att på sikt
återfå ett kreditbetyg om lägst BBB-, motsvarande ”Investment Grade”.
Det förutsätter bland annat lägre skuldsättning och förbättrad likviditet.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 31
===== SIDA 32 =====
Den tillgängliga likviditeten vid periodens slut var 5 747 mkr, likviditetspla -
ceringar uppgick till 207 mkr. Sammantaget konstateras att SBB har behov
att förbättra likviditet och den generella finansiella ställningen. SBB har en
långsiktigt plan som kommer att generera ändamålsenlig likviditet.
Trots en svår marknad under de senaste två åren har SBB genomfört ett
stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighets-
bestånd har varit svåra att sälja, men SBB har haft möjligheter att avyttra
enskilda fastigheter.
SBB bedömer att fastighetsmarknaden kommer att vara starkare för SBB
framöver och att antalet transaktioner ökar. Det beror dels på en allt starkare
kreditmarknad, där villkor blir förmånligare och där volymerna ökar. På ett års
sikt är det troligt att SBB kunnat genomföra ett flertal mindre försäljningar
och någon större transaktion som aggregerat blir väsentlig volym till rimliga
villkor. SBB avser att löpande presentera fler försäljningar i takt med att de
processerna slutförs.
SBB har under det senaste året arbetat med strategiska åtgärder för att
stärka bolagets likviditet och finansiella ställning framför allt genom att skapa
starka dotterbolag. Nordiqus har planenligt efter periodens utgång erhållit
en infrastrukturell investment grade rating och har genom den kunnat göra
en lyckad emission av obligationer i SEK och NOK motsvarande ett värde
om 8,6 mdkr med 10- till 15-åriga löptider. Arbetet med ägarspridningen av
Sveafastigheter fortskrider enligt plan. Under våren har finansieringen av
Likviditet
Sveafastigheter kommit på plats och vi konstaterar att vi har sju nordiska
banker som kommer att vara med och finansiera Sveafastigheter. Det starka
intresset från bankernas sida bygger på att Sveafastigheter är ett bolag med
en stark finansiell ställning och konservativ finansiell planering. En lyckad
ägarspridning av Sveafastigheter bedöms täcka de kapitalbehov som SBB har
under 2024 och 2025.
SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande
förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal. Det och en försiktig
hållning till nya investeringar ger att kassaflödet från fastighetsverksam -
heten kan disponeras till annat.
SBB:s likviditet påverkades under 2023 negativt av avvecklandet av kort-
fristig finansiering i form av till exempel företagscertifikat med tillhörande
kreditfaciliteter. SBB har per 2024-06-30 inga utestående företagscertifikat.
Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har gjort
det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller bedöms
kunna refinansieras, vilket också skett under året. Förlängs inte banklån, så
frigörs fullgod pant som kan användas för lån av nya finansiärer. SBB har visat
att bolaget trots en svår marknad under 2022 och 2023 kan attrahera såväl
eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbeten med Brookfield och
Morgan Stanley under 2023 samt Castlelake under 2024. SBB för ett flertal
diskussioner om nya eller utvidgade samarbeten med syfte att ytterligare
stärka SBB:s finansiella ställning.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 32
===== SIDA 33 =====
En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras
långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 2,10 procent är väsentligt
lägre än rådande marknadsräntor. Framförallt har SBB gynnsam ränta på
sin långsiktiga obligationsfinansiering.
Ränte- och kapitalbindning
Under de senaste arton månaderna har skuldsättningen minskat med
30 585 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån.
Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget.
Skuld
Snittränta
Räntebindning
Kapitalbindning
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Mkr
2022 20242023
Q2 Q2Q1 Q1Q3 Q4Q4
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
%
2018 2019 20222021 2023 2024
Q2
2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2024
Q2
2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2024
Q2
2020
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 33
===== SIDA 34 =====
Kapitalbindning
(mkr)
Icke säkerställd skuld,
Nominellt Säkerställd skuld, Nominellt Total nominell skuld Andel, %
Kv3 2024 - 1 662 1 662 3%
Kv4 2024 472 1 288 1 761 3%
Kv1 2025 5 175 19 5 194 9%
Kv2 2025 534 19 553 1%
Kommande 12 mån 6 182 2 988 9 170 16%
Kv3-kv4 2025 544 606 1 150 2%
2026 5 680 2 771 8 451 15%
2027 9 421 6 154 15 575 28%
2028 7 892 339 8 231 15%
2029 9 036 90 9 127 16%
2030 - 90 90 0%
2031 - 1 064 1 064 2%
> 2031 568 2 218 2 786 5%
Totalt 39 324 16 320 55 644 100%
Räntebindning
(mkr)
Icke säkerställd
skuld, Nominellt
Säkerställd skuld,
Nominellt
Total
nominell skuld Andel, %
Inklusive
räntesäkringar 1)
Andel,
inklusive ränte-
säkringar %
Snittränta
inklusive
räntesäkringar %
2024 3 097 10 649 13 746 25% 5 040 9% 5,29%
2025 4 683 - 4 683 8% 7 970 14% 2,19%
2026 5 680 261 5 941 11% 8 241 15% 1,86%
2027 8 367 5 410 13 777 25% 16 058 29% 2,28%
2028 7 892 - 7 892 14% 8 392 15% 0,85%
2029 9 036 - 9 036 16% 8 764 16% 1,35%
2030 - - - - 582 1% 0,64%
2031 - - - - - - -
>2031 568 - 568 1% 592 1% 2,85%
Totalt 39 324 16 320 55 644 100% 55 640 100% 2,10%
1) Inklusive cross currency basis swaps.
Avstämning nominell skuld
Mkr Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 13 419 24%
Obligationslån 32 833 59%
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 3 002 5%
Obligationslån 6 134 11%
Summa räntebärande skulder 55 389 100%
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 256
Total nominell skuld 55 644
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 34
===== SIDA 35 =====
SBB:s hållbarhetsarbete
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta
och vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar
utveckling av samhället i stort genom att vara den största nordiska aktören för social infrastruktur. SBB:s
lokalt förankrade förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger möjlighet att göra
nödvändiga investeringar i fastigheterna.
E – Klimat och miljö
• Minskad energianvändning
och klimatpåverkan med fem
procent per år i jämförbart
bestånd
• Minskade klimatutsläpp i
Scope 3 med 30 % till 2025
och 60% till 2030 jämfört
med basåret 2020.
• Minskad vattenanvändning i
jämförbart bestånd med en
procent per år
• Klimatanpassad fastighets -
portfölj
S – Social hållbarhet
• Noll allvarliga personskador
och noll dödsfall, avser all
intern och extern personal
som verkar inom SBB:s
arbetsplatser och projekt.
• Goda arbetsvillkor för
all intern och extern
personal som verkar inom
SBB:s arbetsplatser och
projekt, i linje med relevanta
kollektivavtal
• Robusta processer för att
främja goda arbetsvillkor i
hela leverantörskedjan
G – Styrning och finansiering
• 100 procent hållbar
finansiering
• SBB ska klassificeras som
grön aktie
på Nasdaq Stockholm
Våra övergripande mål
Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärs -
modell och SBB strävar efter att vara världens
mest hållbara fastighetsbolag. SBB har satt upp
en långsiktig strategi och vision för år 2030 som
beskriver de långsiktiga målen och en hållbar -
hetspolicy för det konkreta genomförandet av
målen och visionen. Det envisa arbetet inom
hållbarhet har gett resultat i form av förbättrad
ESG-riskrating. Analysföretaget Sustainalytics
har bedömt SBB:s ESG-risk som mycket låg, 10,6
(på en skala från 0 till 50, gränsen för försumbar
risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara
stark. SBB ligger därmed i topp bland jämför -
bara bolag baserat på börsvärde.
Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora
utmaningar och SBB har ett ansvar för kom -
mande generationer att bidra med lösningar
och att minska den egna klimatpåverkan. SBB
driver ett intensivt och målinriktat arbete för
att förbättra energiprestandan i hela fastig -
hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst
presterande byggnaderna. En åtgärdsplan med
konkreta åtgärder för varje enskild fastighet
som ligger inom energiklass F eller G har
utarbetats. Implementering av åtgärderna sker
löpande, fokus under kommande kvartal är att
öka takten i implementeringen ytterligare.
Social hållbarhet är en viktig del i vårt
löfte att bygga ett bättre samhälle. Per 30 juni
ägde SBB sociala tillgångar med en yta om
1 674 tkvm.
Sociala tillgångar
44% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
23% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
10% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
21% Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade
enligt hållbara finansiella ramverket)
2% Övriga tillgångar
44%
23%
10%
21%
2%
2 178
tkvm
0
5
10
15
20
25
30
Energiklass, andel av marknadsvärde
A D GB E SaknasC F Övrigt
%
Q2 2024
Q4 2023
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 35
===== SIDA 36 =====
De olika tillgångsslagen har av det oberoende
institutet Institutional Shareholder Services (ISS)
bedömts bidra signifikant till FN:s globala mål
för hållbar utveckling (SDG) nummer 3, 4 och 10.
Utöver detta äger SBB även samhällsfastigheter
om 467 tkvm som ännu inte har klassificerats
enligt det hållbara finansiella ramverket.
Vårt mål är att ha en god ekonomisk tillväxt
utan att det medför negativa konsekvenser på
klimatet och den sociala miljön. SBB fortsätter
att satsa på hållbar finansiering genom att ingå
gröna lån, emittera sociala och gröna obligatio -
ner samt att minska energianvändningen.
Per 30 juni utgjorde sociala obligationer, gröna
obligationer och gröna lån 33 procent av den
totala skuldportföljen, avser nominella belopp
(exklusive sociala hybridobligationer).
Energianvändning MWh
Samhälle Bostäder Utbildning
Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad
2023-07-01
2024-06-30
2022-07-01
2023-06-30
2023-07-01
2024-06-30
2022-07-01
2023-06-30
2023-07-01
2024-06-30
2022-07-01
2023-06-30
El 23 999 24 332 12 989 11 864 - -
Värme 15 850 16 465 38 737 40 975 - -
Kyla 33 41 - - - -
Summa 39 882 40 839 51 726 52 839 - -
Förändring (%) -2,3% -2,1% -
Urvalets storlek (antal fastigheter) 84 157 -
Urvalets storlek (area) 326 791 387 866 -
Intensitet (kWh/m2) 122,04 124,97 133,36 136,23 - -
Pågående nybyggnadsprojekt Q2 2024
Antal / antal m2 Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme
Antal projekt 3 - 0% 3 100% 100% 33%
Antal m2 24 938 - 0% 24 938 100% 100% 33%
Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet
Samhälle Bostäder Utbildning Totalt
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Andel av total
energianvänd -
ning, pågående
och avslutade
Solceller 5 - 977 - 11 - 1 000 - - - - - 0,6%
Värmepump 6 - 318 - 2 - 400 - 1 1 50 90 0,3%
Energieffektiv värme
och ventilation
6 1 1 243 44 33 - 2 600 - - 1 - 20 1,2%
Styr och reglerteknik 5 - 540 - 4 - 300 - 1 - 100 - 0,3%
Energieffektiv belysning 2 1 154 8 - - - 1 - 2 0,0%
Övriga 6 - 311 - 2 - 70 - - - - - 0,1%
Summa 30 2 3 543 52 52 - 4 370 - 2 3 150 112 2,4%
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Hållbar finansiering, nominella belopp
Q3
2024202320222021
Q3 Q3Q1 Q1Q1Q4 Q4 Q4Q2 Q2 Q2
Gröna lån
Gröna obligationer
Sociala hybrid -
obligationer
Sociala obligationer
Andel hållbar
lånefinansiering
(exkl. hybrid)
Mkr %
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 36
===== SIDA 37 =====
Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol
SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas
på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per 30 juni
uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244
638 157 och serie D till 193 865 905. Bolaget har
därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A.
SBB genomförde under kvartalet ett återköpspro-
gram av stamaktier av serie D. Totalt återköptes
44 657 779 stamaktier av serie D vilka nu
klassificeras som aktier i eget förvar. Kursen på
stamaktien av serie B var 5,39 kr, serie D var
7,09 kr per 2024-06-30. Börsvärdet för stamak -
tien av serie B (inkl. värdet av icke noterade
stamaktier av serie A till samma pris) var 7 840
mkr och serie D var 1 375 mkr.
SBB:s aktie är likvid och ingår sedan
2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 12
månaderna har i genomsnitt cirka 31,5 miljoner
B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt
värde om cirka 136,6 mkr.
SBB arbetar aktivt med sina investerarrelationer
genom att delta på roadshows, presentationer
och events för privata och institutionella
investerare.
Betalkurs, kr
2024-06-30 2023-06-30
B-aktier 5,39 4,13
D-aktier 7,09 4,50
Genomsnittlig
dagsomsättning, mkr
jan-jun
2024
jan-jun
2023
B-aktier 136,6 4 07,2
D-aktier 9 ,4 19,6
Ägarna
Vid utgången av andra kvartalet 2024 fanns
212 393 kända aktieägare, motsvarande en
minskning om 16,5 procent jämfört motsvarande
tidpunkt 2023. Aktiekapitalet uppgick per 30
juni 2024 till 165 mkr med ett kvotvärde på
0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på
bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie
A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie
D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt
till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per
aktie och år.
Aktier i eget förvar
Vid periodens utgång hade bolaget
44 657 779 (-) D-aktier i eget förvar. Dessa ingår
inte i beräkningen av antal aktier.
Aktien och ägarna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier,
miljoner per dag
Volym
FebJan Mar Apr Maj JunAug
2023 2024
OktJul Sep Nov Dec
30
60
90
120
150
3
4
5
6
7
8
SEK
SBB D
10
20
30
40
50
4
6
8
10
Omsatt antal aktier,
miljoner per dag
Volym
FebJan Mar Apr Maj JunAug
2023 2024
OktJul Sep Nov Dec
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
Ägarstrukturen per 2024-06-30
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, %
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,53 32,01
Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,16 12,84
Dragfast AB 36 163 467 25 000 000 - 3,81 11,07
Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,43 7,32
Vanguard - 46 529 954 6 348 018 3,30 1,51
Avanza Pension - 28 903 505 16 197 481 2,81 1,29
BlackRock - 42 996 146 - 2,68 1,23
Handelsbanken Fonder - 38 721 457 4 087 996 2,67 1,23
Futur Pension - 32 293 489 2 377 851 2,16 0,99
Swedbank Försäkring - 27 177 906 3 900 819 1,94 0,89
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,46 0,67
Marjan Dragicevic - 22 000 000 - 1,37 0,63
Lennart Schuss - 20 943 334 - 1,31 0,60
Cardano Asset Management - 17 647 604 - 1,10 0,51
Storebrand Fonder - 17 234 098 - 1,07 0,49
Övriga - 818 468 407 115 141 961 58,21 26,72
Totalt antal utestående aktier 100 100
Aktier i eget förvar - - 44 657 779
Totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 37
===== SIDA 38 =====
Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Nettoomsättning 67 68 58 33 202
Personalkostnader -43 -39 -25 -18 -83
Övriga rörelsekostnader -265 -139 -192 -47 -428
Rörelseresultat -240 -110 -159 -32 -309
Resultat från finansiella poster
Resultat från intresseföretag/Joint ventures -11 -3 636 -11 -3 636 -3 787
Ränteintäkter och liknande resultatposter 10 012 3 526 5 071 2 588 10 027
Räntekostnader och liknande resultatposter -11 125 -3 383 -5 658 -2 499 -9 744
Resultat av förtidslösen lån 44 -112 - -108 -117
Valutakursdifferenser -971 -1 858 156 -1 618 527
Värdeförändringar finansiella instrument -16 -1 423 -17 -659 -2 439
Resultat efter finansiella poster -2 308 -6 997 -619 -5 965 -5 843
Bokslutsdispositioner - - - - 192
Resultat före skatt -2 308 -6 997 -619 -5 965 -5 651
Skatt 462 -174 80 -214 284
PERIODENS RESULTAT -1 846 -7 171 -539 -6 179 -5 368
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Periodens resultat -1 846 -7 171 -539 -6 179 -5 368
Övrigt totalresultat - - - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -1 846 -7 171 -539 -6 179 -5 368
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner
såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshan -
tering. Bolaget har 36 anställda. Personalkostnader och övriga kostnader
uppgick sammanlagt till -389 mkr (-178).
Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 38
===== SIDA 39 =====
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i MKR 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 35 180 36 106 28 378
Andelar i intressebolag/joint ventures 10 321 575 10 443
Fordringar hos koncernföretag - 7 740 -
Fordringar hos intressebolag/joint ventures 4 412 463 4 612
Uppskjutna skattefordringar 952 457 774
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 737 1 374 752
Derivat 481 1 279 470
Övriga långfristiga fordringar - 1 010 1 382
Summa finansiella anläggningstillgångar 52 083 49 004 46 810
Summa anläggningstillgångar 52 083 49 004 46 810
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 441 - 726
Derivat 159 207 203
Kundfordringar 6 34 1
Aktuella skattefordringar 80 45 52
Övriga fordringar 13 500 14
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 386 110 151
Summa kortfristiga fordringar 1 085 897 1 147
Likviditetsplaceringar 169 160 173
Kassa och bank 4 528 1 294 3 463
Summa omsättningstillgångar 5 782 2 350 4 783
SUMMA TILLGÅNGAR 57 865 51 354 51 593
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 165 165 165
Fritt eget kapital
Överkursfond 27 724 27 712 27 712
Balanserat resultat -25 782 -21 854 -20 969
Hybridobligation 14 172 17 416 16 480
Årets resultat -1 846 -7 171 -5 368
Summa fritt eget kapital 14 269 16 103 17 855
Summa eget kapital 14 434 16 269 18 020
Obeskattade reserver 85 85 85
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 2 862 3 559 1 798
Obligationslån 15 694 23 795 22 058
Derivat 283 400 264
Skulder hos koncernbolag 14 121 - 2 462
Summa långfristiga skulder 32 959 27 754 26 582
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 585 837 2 244
Företagscertifikat - 320 -
Obligationslån 6 134 1 455 685
Derivat 23 1 249 1 290
Leverantörsskulder 5 7 5
Övriga skulder 129 2 963 156
Skuld utdelning 2 133 - 2 133
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 378 415 394
Summa kortfristiga skulder 10 388 7 245 6 906
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 57 865 51 354 51 593
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 39
===== SIDA 40 =====
Allmän information
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ),
org nr 556981–7660, med dess dotterbolag
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett
aktiebolag som är registrerat i Sverige och har
sitt säte i Stockholm.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet
med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har
Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom -
pletterande redovisningsregler för koncerner”
tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma
redovisningsprinciper som koncernen med de
undantag och tillägg som anges i den av Rådet
för hållbarhets- och finansiell rapportering
utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. För koncernen och
moderbolaget har samma redovisningsprinciper
och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste
årsredovisningen om inget annat anges.
Segmentredovisning
SBB har, för redovisning och uppföljning, delat
upp sin verksamhet i tre segment. Från och med
tredje kvartalet 2023 har segmentindelningen
gjorts om och utgörs numera av Samhälle,
Bostäder och Utbildning. Indelningen baseras
på skillnaderna i segmentens karaktär och på
den rapportering som ledningen inhämtar
för att följa upp och analysera verksamheten
samt den information som inhämtas för att
fatta strategiska beslut. Jämförelsesiffror
har omklassificerats i enlighet med den nya
segmentindelningen.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och
möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa
exponeringen mot olika risker finns interna
regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i
SBB:s Årsredovisning 2023, sida 68-69.
Den obligationsinnehavare som framställt
krav under EMTN-programmen för 2020 och
2021 gentemot SBB har nu inlett formella rätts -
liga åtgärder. Obligationsinnehavarens innehav
motsvarar cirka 46 miljoner euro i nominellt
belopp fördelat över båda EMTN-programmen.
Obligationsinnehavaren yrkar i sitt krav att dess
obligationsinnehav har förfallit till betalning då
SBB enligt obligationsinnehavarens uppfattning
har brutit mot villkoret om räntetäcknings -
graden i EMTN-programmen. Rättegången
gentemot SBB förväntas inledas den 13 januari
2025 och domslut förväntas erhållas i mars
2025.
SBB har sedan en tid tillbaka anlitat erfarna
legala och finansiella rådgivare. SBB gör fortsatt
bedömningen att bolaget inte bryter mot villko -
ret om räntetäckningsgraden i EMTN-program -
men, varvid SBB gör bedömningen att bolaget
sannolikt kommer få rätt i den rättsliga prövning
som nu har initierats av obligationsinnehavaren.
En rättslig prövning innefattar dock alltid ett
osäkerhetsmoment då en domstol kan komma
att göra en annan bedömning av en sakfråga.
SBB gör sammantaget bedömningen att detta
inte får en väsentlig påverkan av upprättandet
av denna bokslutsrapport.
Tilläggsuppgifter
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 40
===== SIDA 41 =====
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Stockholm den 28 augusti 2024
Lennart Sten Hans Runesten
Styrelsens ordförande Styrelseledamot
Sven-Olof Johansson Ilija Batljan
Styrelseledamot Styrelseledamot
Lars Rodert Lennart Schuss
Styrelseledamot Styrelseledamot
Leiv Synnes
Verkställande direktör
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners
försorg, för offentliggörande den 28 augusti 2024 kl. 08:00 CEST.
Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se
Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 41
===== SIDA 42 =====
Finansiella definitioner
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö -
rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga -
tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill,
räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med
avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för
bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal utestående stamaktier
Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, %
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden.
Belåningsgrad, % (solvency ratio)
Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt kvot, ggr
Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt fastighetsvärde, kr
Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter.
EPRA
European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för
börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter
standards avseende den finansiella rapporteringen.
EPRA Earnings, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta
på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på
fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat
vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella
instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på
fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures,
resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till
justeringarna.
Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för
börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och
goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, kostnader förtidsinlösen
lån, tomträttsavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint
ventures.
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar och valutakursdifferenser.
Genomsnittligt antal stamaktier
Antalet utestående stamaktier vägt över perioden.
Genomsnittlig ränta (snittränta), %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä -
rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för
räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Justerad soliditet, %
Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av
redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Kapitalbindning, år
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi -
tal enligt kassaflödesanalysen.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö -
rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga -
tioner, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill
hänförlig till uppskjuten skatt, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för
fastigheter i Finland.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Nettoskuld, kr
Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat
med likvida medel och likviditetsplaceringar.
Resultat före finansiella poster, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill
inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar
efter skatt.
Resultat per stamaktie A och B, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat
hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i
förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.
Räntebärande skuld
Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) med tillägg för förvalt -
ningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i relation
till räntenetto exkl. kostnader för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser
och leasingkostnader.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Soliditet, %
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Säkerställd belåningsgrad, %
Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Definitioner
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 42
===== SIDA 43 =====
Fastighetsrelaterade definitioner
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång.
Antal kvm
Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.
BTA
Bruttoarea.
Direktavkastning (NIY), %
Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig -
heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i
förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto, kr
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i
förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta .
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), %
Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela
beståndet.
Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör
jämförelse med andra bolag.
Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter (WAULT), år
Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter.
Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk.
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster.
Hyresvärde, kr
Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter
direkta fastighetskostnader.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 43
===== SIDA 44 =====
Avkastning på eget kapital
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Periodens resultat -3 429 -13 796 -2 271 -9 897 -21 590
IB Eget kapital 37 131 63 337 34 379 67 703 63 337
UB Eget kapital 30 038 54 719 30 038 54 719 37 131
Genomsnittligt eget kapital 33 585 59 028 32 209 61 211 50 234
Avkastning på eget kapital -10% -23% -7% -16% -43%
Belåningsgrad
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Räntebärande skuld 55 388 81 588 62 093
Likvida medel och likviditetsplaceringar -5 953 -1 885 -4 060
Räntebärande nettoskuld 49 435 79 703 58 033
Balansomslutning 91 583 152 844 108 107
Belåningsgrad 54% 52% 54%
Direktavkastning
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 2 222 5 370 3 081
Förvaltningsfastigheter 54 417 130 799 73 205
Byggrätter och pågående projekt -9 126 -11 816 -8 603
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 45 291 118 983 64 602
Direktavkastning 4,9% 4,5% 4,8%
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 1 455 1 568 3 209
Driftnetto, avvecklad verksamhet - 962 1 766
Uppräkning av driftnetto till helår 1 455 2 530 -
Justering till normaliserat driftnetto -689 310 -1 893
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 222 5 370 3 081
Ej pantsatt kvot
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 2 372 5 205 2 692
Ej pantsatt fastighetsvärde 22 749 69 116 31 609
Nyttjanderätt tomträtt 547 842 393
Inventarier 97 106 106
Uppskjutna skattefordringar 966 1 762 1 074
Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 25 754 9 947 25 247
Likviditetsplaceringar 207 206 214
Kundfordringar och övriga fordringar 743 1 423 447
Derivat 650 1 507 684
Ej pantsatta tillgångar 54 084 90 113 62 466
Ej säkerställda lån 38 618 51 935 42 771
Likvida medel -5 747 -1 679 -3 845
Netto icke säkerställd senior skuld 32 871 50 256 38 926
Ej pantsatt kvot 1,65 1,79 1,60
Beräkning av alternativa nyckeltal
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 44
===== SIDA 45 =====
Ekonomisk uthyrningsgrad
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 3 100 6 866 4 278
Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 3 342 7 132 4 543
Ekonomisk uthyrningsgrad 92,8% 96,3% 94,2%
EPRA Earnings
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Periodens resultat -3 429 -13 796 -2 271 -9 897 -21 590
Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarvarande verksamhet 2 777 7 894 845 5 515 11 763
Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad verksamhet - - - - 2 931
Vinst/förlust avyttring fastigheter, kvarvarande verksamhet 802 390 750 437 1 556
Skatt på resultat avyttringar - - - - -
Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet - - - - -
Nedskrivning goodwill. avvecklad verksamhet - - - - 2 365
Värdeförändringar finansiella instrument -764 2 061 19 746 2 544
Skatt på EPRA-justeringar -1 182 -1 054 -200 -828 -5 754
Justering för intresseföretag/joint ventures 1 752 3 305 685 2 787 5 777
Justering för minoritetsandelar -6 -23 -6 -23 20
EPRA Earnings -50 -1 224 -178 -1 264 -387
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 145 660 1 454 412 988 1 454 345 401
EPRA Earnings per stamaktie A och B -0,03 -0,84 -0,12 -0,87 -0,27
EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning -0,03 -0,84 -0,12 -0,87 -0,27
Företagsspecifika justeringar
Resultat hänförligt till D-aktier -149 -194 -52 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation -251 -278 -125 -142 -548
EPRA Earnings (Företagsspecifik) -449 -1 696 -356 -1 503 -1 322
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,31 -1,17 -0,24 -1,03 -0,91
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,31 -1,17 -0,24 -1,03 -0,91
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 899 1 323 385 730 2 241
Ränteintäkter och liknande resultatposter 201 140 42 88 266
Räntekostnader och liknande resultatposter -730 -724 -309 -351 -1 406
Kostnader förtidslösen lån 798 -112 2 4 36
Tomträttsavgälder -9 -5 -4 - -10
Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures 272 494 26 248 169
Förvaltningsresultat, kvarvarande verksamhet 1 430 1 116 142 717 1 296
Avvecklad verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill - 796 - 369 1 564
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 5
Räntekostnader och liknande resultatposter - -313 - -160 -582
Tomträttavgälder - -3 - -2 -6
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser 1 430 1 596 142 925 2 277
Justerad soliditet
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Eget kapital 30 038 54 719 37 131
Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 868 6 021 2 407
Summa 30 906 60 740 39 537
Balansomslutning 91 583 152 844 108 107
Justerad soliditet 34% 40% 37%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 45
===== SIDA 46 =====
Resultat före finansiella poster
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 899 1 323 385 730 2 241
Resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt -234 -356 -1 110 -505 -240
Resultat före finansiella poster 664 967 -725 225 2 001
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Periodens resultat -3 429 -13 064 -2 271 -9 040 -18 827
Resultat hänförligt till D-aktier -149 -194 -52 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation -251 -278 -125 -142 -548
Resultat hänförligt till minoritetsandel -106 -526 2 1 153 -464
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -3 934 -14 062 -2 447 -8 126 -20 226
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B -2,70 -9,67 -1,68 -5,59 -13,91
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -2,70 -9,67 -1,68 -5,59 -13,91
Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Avvecklad verksamhet
Periodens resultat - -733 - -859 -2 763
Resultat hänförligt till D-aktier - - - - -
Resultat hänförligt till hybridobligation - - - - -
Resultat hänförligt till minoritetsandel - - - - -
Resultat hänförligt till stamaktie A och B - -733 - -859 -2 763
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B - -0,50 - -0,59 -1,90
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning - -0,50 - -0,59 -1,90
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Periodens resultat -3 429 -13 796 -2 271 -9 897 -21 590
Resultat hänförligt till D-aktier -149 -194 -52 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation -251 -278 -125 -142 -548
Resultat hänförligt till minoritetsandel -106 -526 2 1 153 -464
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -3 934 -14 794 -2 447 -8 984 -22 989
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B -2,70 -10,17 -1,68 -6,18 -15,81
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -2,70 -10,17 -1,68 -6,18 -15,81
Räntebärande skuld
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Skulder till kreditinstitut 16 421 27 230 18 976
Obligationslån 38 967 54 038 43 117
Företagscertifikat - 320 -
Räntebärande skuld 55 388 81 588 62 093
Räntebärande nettoskuld
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Räntebärande skuld 55 388 81 588 62 093
Likvida medel och likviditetsplaceringar -5 953 -1 885 -4 060
Räntebärande nettoskuld 49 435 79 703 58 033
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 46
===== SIDA 47 =====
Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2023-07-01
2024-06-30
2022-07-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån),
kvarvarande verksamhet 1 895 E/T 2 241
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån),
avvecklad verksamhet 768 E/T 1 564
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande
verksamhet -42 E/T -134
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande
12 mån) 2 621 4 956 3 939
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 360 E/T 266
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 4 E/T 5
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 413 E/T -1 406
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet -268 E/T -582
Summa Räntenetto -1 317 -1 736 -1 717
Räntetäckningsgrad (ggr) 2,0 2,9 2,3
Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet)
Belopp i mkr
2023-07-01
2024-06-30
2022-07-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 895 4 233 2 241
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt -42 724 134
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande
12 mån) 1 853 4 956 2 375
Kvarvarande verksamhet
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån) 360 222 266
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån) -1 413 -1 958 -1 406
Summa Räntenetto -1 053 -1 736 -1 140
Räntetäckningsgrad, (ggr) 1,8 2,9 2,1
Soliditet
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Eget kapital 30 038 54 719 37 131
Balansomslutning 91 583 152 844 108 107
Soliditet 33% 36% 34%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 47
===== SIDA 48 =====
Substansvärde
Belopp i mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA)
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande
Eget kapital 30 038 54 719 37 131
Hybridobligation -14 469 -17 716 -16 777
Innehav utan bestämmande inflytande -168 -12 103 -2 445
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 15 400 24 900 17 910
Återläggning av derivat -344 142 870
Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -275 -1 316 -319
Övrig goodwill -2 097 -3 889 -2 373
Stämpelskatt 225 234 220
Återläggning av uppskjuten skatt 1 143 7 337 2 726
Avdrag uppskjuten skatt -651 -2 165 -491
Totalt substansvärde 13 401 25 243 18 543
Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 092 439 1 648 481 553
Totalt substansvärde per aktie 8,36 15,32 11,25
Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 8,36 15,32 11,25
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 193 865 905
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 247 2 969 2 181
Totalt substansvärde 13 401 25 243 18 543
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 12 154 22 274 16 363
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 8,36 15,32 11,25
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 8,36 15,31 11,25
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV)
Totalt substansvärde 13 401 25 243 18 543
Återläggning övrig goodwill 2 097 3 889 2 373
Återläggning avdrag uppskjuten skatt 651 2 165 491
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 16 149 31 297 21 407
Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 092 439 1 648 481 553
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 10,07 18,99 12,99
Långsiktigt substansvärde per D-Aktie 1) 10,07 18,99 12,99
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 193 865 905
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 502 3 681 2 518
Totalt substansvärde 16 149 31 297 21 407
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 14 647 27 616 18 890
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 10,07 18,99 12,99
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 10,07 18,98 12,99
Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 226 534 1 454 615 648
Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 636 101 1 454 615 648
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 193 865 905
1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier.
Säkerställd belåningsgrad
Belopp i mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
Skulder till kreditinstitut 16 421 27 230 18 976
Säkerställda övriga lån 349 2 423 345
Summa säkerställda skulder 16 770 29 653 19 322
Balansomslutning 91 583 152 844 108 107
Säkerställd belåningsgrad 18% 19% 18%
Överskottsgrad
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-06-30
2023-01-01
2023-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2023-01-01
2023-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 1 455 1 568 720 826 3 209
Driftnetto, avvecklad verksamhet - 962 - 498 1 766
Driftnetto, total verksamhet 1 455 2 530 720 1 323 4 974
Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 2 121 2 317 1 012 1 164 4 581
Hyresintäkter, avvecklad verksamhet - 1 155 - 583 2 086
Hyresintäkter, total verksamhet 2 121 3 472 1 012 1 747 6 667
Överskottsgrad 69% 73% 71% 76% 75%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 48
===== SIDA 49 =====
Bilaga 1
Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna -
der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2024-06-30. Aktuell
intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en
hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter
och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader,
kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens
intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade
värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
• Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres -
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande
hyreskontrakt per 2024-06-30.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Totalt
Hyresintäkter 1 735 1 328 36 3 100
Driftkostnader -309 -360 -5 -674
Underhåll -75 -69 -2 -146
Fastighetsskatt -36 -21 0 -58
Driftnetto 1 314 879 29 2 222
Administration -421
Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures- och intressebolag 1 801
per stamaktie A och B 1,24
Resultat från joint ventures/intressebolag 553
Finansiella intäkter 81
Finansiella kostnader 1) -1 045
Rörelseresultat 1 390
per stamaktie A och B 0,96
Utdelning hybridobligationer -486
Utdelning D-aktier -299
Resultat hänförligt till minoritetsandelar 0
Resultat hänförligt till stamaktieägare 604
per stamaktie A och B 0,42
1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 2,10% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2024-06-30.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures och intressebolag
Nordiqus AB
Public
Property
Invest AS
SBB
Residential
Property AB
SBB Infra -
structure AB
SBB Social
Facilities AB
Origa
Care
Preservium
Property Publicus
Solon
Eiendom
Övriga joint
venturesbolag
SBB:s andel av stamaktier 49,84% 36,26% 100,0%1) 100,0% 100,0% 34,7% 34,7% 31,2% 25,0% 50,0%
Förvaltningsresultat 1 028 270 - -130 38 34 37 17 - 9
Förvaltningsresultat hänförligt
till SBB:s kapitalandel 512 98 - -130 38 12 13 5 - 4
1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktie -
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
• Drifts- och underhållskostnader baseras på budget.
• Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella
taxeringsvärden per 2024-06-30.
• Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
• Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.
• Resultatet som joint ventures-bolag/intressebolag bidrar med till
intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter,
prospekt mm.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 49
===== SIDA 50 =====
Kommande
rapporteringstillfällen
Delårsrapport Q3 2024 2024-11-27
Delårsrapport Q4 2024 2025-02-21
Kontakt
Leiv Synnes Helena Lindahl
VD IR
ir@sbbnorden.se
sbbnorden.se