FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2025
===== SIDA 1 =====
SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
Q2
JANUARI–JUNI 2025
===== SIDA 2 =====
Första halvåret 2025
Perioden i korthet
• Hyresintäkterna uppgick till 1 676 mkr (2 110). Hyresintäkterna ökade med 1,3 procent i jämförbart bestånd.
• Driftnettot uppgick till 1 155 mkr (1 444). Driftnettot ökade med 3,7 procent i jämförbart bestånd.
• Förvaltningsresultat uppgick till 360 mkr (410).
• Orealiserad värdeförändring fastigheter uppgick till -143 mkr (-2 777).
• Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 861 mkr (-3 199).
• Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 502 mkr (-13).
• Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 649 mkr (608), varav Sveafastigheter 446 mkr (298). Förvärv av fastigheter uppgick till 205 mkr (3 973).
Viktiga händelser under andra kvartalet
• I april sålde Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (”SBB”) och K2A genom sitt gemensamma bolag fastigheten Ångpannan 12 i Västerås till Intea. Försälj-
ningen inkluderar projektet rörande nya Kriminalvårdens Hus som uppförs med Kriminalvården som hyresgäst. Transaktionen baseras på ett underliggande
fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av transaktionen frigör omkring 345 mkr i likvida medel.
• SBB uppdaterade i april bolagets finansiella- och operationella mål samt utdelningspolicy. Se sid 3 för beskrivning av SBB:s mål.
• SBB genomförde i maj en apportemission om totalt 164 561 931 B-aktier till TRG-koncernen, vilka senare har överlåtits till APG Invest AS (”Aker”).
B-aktierna emitterades till en teckningskurs om 4,25 kronor per B-aktie och SBB-koncernen erhöll 39 808 989 aktier i PPI.
• På SBBs årsstämma i maj omvaldes Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten och Lennart Sten till styrelseledamöter. Han-Suck Song och Tone Kristin
Omsted valdes till nya styrelseledamöter. Villkorat av att nödvändiga regulatoriska godkännanden från Inspektionen för strategiska produkter (ISP)
valdes Kjell Inge Røkke och Øyvind Eriksen till nya styrelseledamöter. Godkännande har erhållits efter kvartalets utgång.
• I maj ingick Aker avtal om att utbyta B-aktier mot A-aktier i SBB. Transaktionen slutfördes den 10 juli efter att godkännande erhölls enligt lagen om
utländska direktinvesteringar. Efter transaktionen innehar Aker 100 923 623 A-aktier och 55 523 175 B-aktier vilket motsvarar 8,85 procent av kapitalet
och 29,11 procent av rösterna. För innehav per 30 juni, se sida 26.
• I maj ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna Sollentuna Eldstungan 4, Sollentuna Eldstungan 5, Nacka Orminge 46:6 och tomträtten Nacka
Orminge 60:3 till en nordamerikansk pensionsfond. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 1 179 mkr och innebar en total
likvid på 1 107 mkr.
Perioden i sammandrag
Nyckeltal
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Förvaltning
Förändring Hyresintäkter, jämförbart, % 1,3 7,2 0,2 9,6 5,5
Förändring Driftnetto, jämförbart, % 3,7 8,9 3,5 11,3 7,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,9 94,5 - - 93,6
Administration i förhållande till hyresintäkt, % 19 23 20 27 23
Resultat per aktie
Förvaltningsresultat, SEK per aktie 0,24 0,28 0,18 0,12 0,42
Resultat per stamaktie A och B, SEK per aktie 0,23 -2,62 -0,62 -1,68 -4,54
Fastigheter
Marknadsvärde fastigheter, mkr 54 438 54 417 54 438 54 417 55 653
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,9 4,9 4,9 4,9 4,9
Fastighetsexponering, inkl andel av ej konsoliderade innehav, mkr 93 724 103 382 93 724 103 382 92 822
Finansiell ställning
Belåningsgrad, % 59 54 59 54 61
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,0 - - 2,0
Långsiktigt substansvärde/aktie, kr 8,90 9,97 8,90 9,97 8,66
Avkastning
Direktavkastning fastigheter, % 1) 4,8 4,9 - - 4,9
Värdeutveckling fastigheter, % 1) -3,1 -7,7 - - -4,2
Totalavkastning fastigheter, % 1) 1,8 -2,8 - - 0,7
1) Rullande 12 månader.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 2
===== SIDA 3 =====
Samhälle Bostad Utbildning Utveckling
Affärsområden ägs helt eller delvis med syfte att skapa opera -
tionellt fokus och stordriftsfördelar. Detta ska i sin tur leda till en
högre lönsamhet än för branschen som helhet.
SBB:s senaste affärsområde ska ha hög kompetens inom
affärsområdet Utveckling och därmed sin projektverksamhet. Där
ska allokerat kapital minst generera 15 procents avkastning på
eget kapital. Affärsområdet Utveckling begränsas till 10 procent
av bolagets balansräkning. Att erbjuda samhället ett totalt
erbjudande rörande befintliga fastigheter och utveckling av nya
fastigheter skapar konkurrensfördelar.
Investeringsstrategi
Fastigheter, och andelar i fastighetsbolag, som förvärvas av
SBB ska påverka vinsten positivt och minska operationell samt
finansiell risk genom att bolagets verksamhet diversifieras.
Fokus ska ligga på långsiktiga avtal och relationer med hyres -
gäster från den offentliga sektorn samt hyresreglerade bostäder
i Sverige. Dessa fastigheter har begränsad till ingen nedsidesrisk
i hyresnivå. Istället finns vanligtvis en potential att höja hyran.
Sammantaget leder detta till stabilt ökande hyresintäkter och
låg risk.
Finansiell strategi
Finansiering optimeras för respektive verksamhet och bolag,
vilket skapar en diversifierad anskaffning av eget och lånat kapital.
SBB:s målsättning är låg finansiell risk som uppnås genom ett
investment grade-betyg om lägst BBB-.
Moderbolagets egna kapital ska bestå av stamaktier av serie
A, B och D samt hybridobligationer med syfte att optimera risk
och avkastning för bolagets aktieägare. Stamaktier av serie D
och hybridobligationer har en förutbestämd maximal avkastning
medan stamaktier av serie A och B har en avkastning som fullt ut
påverkas av bolagets resultat.
Hållbarhetsstrategi
SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar. Det innebär
att bolaget på ett ansvarsfullt och innovativt sätt ska skapa
långsiktiga lösningar och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk
vikt inkluderar:
• Fastigheternas energiprestanda
• Säkra, utvecklande och hälsosamma arbetsplatser för all personal
• Affärsetik och motverkande av korruption i alla led
Strategi
Affärside Finansiella mål
SBB ska skapa ledande bolag inom affärsområdena;
• Substansvärde: Generera tillväxt i långsiktigt substansvärde
per stamaktie som över en femårsperiod i genomsnitt uppgår
till minst 12 procent per år.
• Driftnetto: Driftnetto i jämförbart bestånd ska öka med minst
KPI + 1 procent per år.
• Rating: Koncernen ska på lång sikt uppnå BBB- rating som lägst.
• Ledande bolag: Skapa effektiva och ledande bolag inom alla
affärsområden, vars finansiering uppnår investment grade i kreditbetyg.
• Energi: Koldioxidneutrala år 2030 samt energieffektivisera
fastigheter till 2030
– Alla fastigheter når energiklass E som lägst
– Förbättra majoriteten av fastigheter minst en energiklass
Att äga, förvalta och
utveckla samhälls-
fastigheter i Norden
och bostäder i Sverige.
Fastighetsbestånd ska
generera ett stabilt
ökande driftnetto.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 3
===== SIDA 4 =====
SBB växer igen
Trenden har vänt, där SBB under första halvåret ökade sin fastighetsex -
ponering med 902 miljoner. Fastighetsexponering definieras som helägda
fastigheter plus andel av delägda fastigheter.
Fastighetsförsäljningar genomförs för att stärka den finansiella
ställningen men också för att optimera fastighetsbeståndet. Till exempel
såldes nyproducerade bostäder för 1 179 mkr under andra kvartalet
och en projektvinst realiserades. Försäljningen följer vår sedan tidigare
kommunicerade strategi med att sälja bostäder som ligger utanför
Sveafastigheter.
Utökad fastighetsexponering sker främst genom Sveafastigheter,
Nordiqus och PPI som alla nettoinvesterar och finansierar sig på attraktiva
nivåer tack vare investment grade rating.
Strukturarbetet ger allt större fördelar
Under andra kvartalet fortsatte SBB att stärka den finansiella strukturen
och öka förutsättningarna för långsiktigt värdeskapande för aktieägarna.
Det har skett genom en rad transaktioner såväl i helägda som delägda
strukturer där slutmålet är effektiva, transparenta och finansiellt starka
bolag.
Under andra kvartalet tillfördes SBB 698 mkr i en nyemission som,
tillsammans med efterföljande transaktioner, medförde att Aker ASA
genom dotterbolag erhöll 29,11 procent av rösterna och 8,85 procent av
aktiekapitalet i SBB. Det är ett styrkebesked att få in en stark ägare och
partner i Aker.
Under andra kvartalet stärktes intressebolaget Public Property Invest
genom fastighetsförvärv, förbättrad finansiering och en nyemission där
Aker ASA genom dotterbolag blev näst största ägare efter SBB. Public
Property Invest har börjat ge utdelning och mycket talar för att Public
Property Invest kommer att fortsätta att förbättras och generera allt
högre utdelning till SBB och övriga aktieägare.
Sveafastigheter noterades i oktober 2024, ett halvår efter Public
Property Invest och följer samma positiva mönster. Investment grade
rating har erhållits och prissättningen på kapitalmarknadsfinansiering blir
ett allt mer konkurrenskraftigt alternativ till säkerställd bankfinansiering.
Nordiqus, som delägs med Brookfield, fortsätter att utvecklas väl och
har goda möjligheter att växa på ett lönsamt sätt. Under första halvåret
förvärvades fastigheter för 1 237 mkr och SBB erhöll utdelning om 72 mkr.
De helägda bolagen SBB Samhälle och SBB Utveckling, med total
fastighetsexponering om 39 mdkr, har skapats med syfte att ge ytterligare
specialisering och för att tillvarata fler möjligheter på fastighetsmark -
naden. Volymen för SBB Samhälle inkluderar konsoliderat bestånd och
joint ventures med Castlelake. Den kraftigt förbättrade situationen på
kapitalmarknaden innebär goda chanser till att kunna optimera kapital -
struktur och kapitalkostnad för dessa tillgångar under kommande år. SBB
Samhälle förvaltar och utvecklar kassaflödesfastigheter där äldreboenden
är största tillgångsslag. Det är svårt, dyrt och tar tid att bygga upp ett
liknande fastighetsbestånd. SBB Utveckling omfattar fastigheter där mer
insatser behövs för att realisera full potential och därmed omvandla
potential till långsiktigt värde. Löpande ska SBB realisera vinster från
utvecklingsverksamheten. Till exempel realiserades vinst när ett projekt
om 34 600 kvm toppmoderna hållbara lokaler med Kriminalvården som
ny hyresgäst såldes i april. Jag är övertygad om att SBB kommer att kunna
presentera fler goda leveranser av värdeskapande åtgärder inom SBB:s
egna fastighetsbestånd. Därför satsar SBB nu mer resurser till fastighetsut -
vecklingsverksamheten.
VD har ordet
Uthyrningsgraden ökar med 0,3 procent
Uthyrningsgraden ökade från 93,6 procent till 93,9 procent under första
halvåret. Inkluderas utvecklingsfastigheter så var uthyrningsgraden 90,7
procent. Ett högre fokus på uthyrning och investeringar i befintligt bestånd
bedöms öka uthyrningsgraden, hyresnivån och hyresavtalens längd
positivt. Vi får redan nu signaler på ökad efterfrågan, vilket är glädjande.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd ökar med 1,3 procent
I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 1,3 procent, främst
på grund av högre hyresnivåer. Bäst hyresutveckling har SBB:s bostads -
segment, en trend som bedöms fortsätta.
Totalt sett minskar intäkterna och driftnettot jämfört med föregående
år, vilket beror på att SBB nettosålt tillgångar för att förbättra den
finansiella ställningen.
SBB ökade fastighetsexponeringen med 902 miljoner kronor under första halvåret. Den finansiella ställ-
ningen har goda möjligheter att förbättras samtidigt som affärsområden kan stärkas genom långsiktigt
värdeskapande transaktioner.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 4
===== SIDA 5 =====
Driftnettot i jämförbart bestånd ökar 3,7 procent
Driftnetto i jämförbart bestånd ökade främst tack vare en kombination
av högre intäkter och lägre kostnader. Det finns goda förhoppningar
till att driftnettot kan utvecklas väl kommande år. Dels på grund av
fastighetsbeståndets karaktär, dels som ett resultat av investeringar och
uthyrningsarbete.
Ett stort antal mindre samarbeten har avvecklats de senaste åren och
större delägda strukturer har skapats med ett förhöjt fokus på driftnettoo -
ptimering. Ett exempel är Sveafastigheter som nu förvaltar i princip alla
koncernens bostäder.
Orealiserad värdeförändring -143 mkr eller -0,3 procent
SBB har idag större utrymme för lönsamma förbättringsåtgärder i
befintligt bestånd som med viss förskjutning ger utveckling av fastighets -
beståndets värde genom ökat driftöverskott.
SBB hade en orealiserad värdeutveckling på -143 mkr, eller -0,3
procent, under första halvåret för konsoliderat fastighetsbestånd. Total
värdeförändring uppgick till -404 mkr eller -0,7 procent. Senaste nio
månaderna har värderingarna därmed varit relativt konstanta efter en
tidigare kraftig nedgång sedan 2021, nominellt med 20 procent och realt
med 40 procent. I SBB:s hel- och delägda joint ventures och intressebolag
uppgår SBB:s andel av värdeförändring på fastigheter till 275 mkr.
Känslan är att allt färre vill sälja fastigheter för att anpassa sin kapital -
struktur och att allt fler vill köpa fastigheter för att öka avkastningen. Det
beror bland annat på att fastighetspriser slutat sjunka samt att finansie -
ringskostnader blir allt lägre. Det finns goda skäl till att vara optimistisk
kring värdering av såväl enstaka bostäder och samhällsfastigheter som
större bestånd.
Mål att sänka centrala kostnader
Vi arbetar målmedvetet mot allt högre kvalitet och lägre kostnader i
koncernens administration. För att nå högre kvalitet och kunna genomföra
strukturförbättringar så måste först resurser tillsättas, vilket skapar en
situation med högre kostnader på kort sikt och lägre kostnader på lång
sikt. Ett exempel är insourcing av ekonomisk förvaltning och implemen -
tering av ekonomisystem vilket skedde vid årsskiftet. Insourcingen driver
initialt kostnader men ger därefter besparingar om 25 mkr per år.
Centrala kostnader i relation till intäkter stiger i tider av snabb föränd -
ring och när fastigheter säljs eller flyttas till självständiga dotterbolag och
intressebolag med egen organisation. De centrala administrationskost -
naderna har även påverkats av flertalet komplexa strukturer och legala
processer.
Förändringstakten kommer efter innevarande år att avta, komplexa
strukturer kommer att minska i omfattning och större kostsamma legala
processer är bakom oss, till exempel tvisten med en opportunistisk fond
rörande villkor i SBB:s obligationslån.
Det är glädjande att trenden går åt rätt håll för administrativa
kostnader som första halvåret uppgår till 19 procent av hyresintäkten
jämfört med helåret 2024 då administrationskostnaden låg på 23 procent
av hyresintäkten. En alltjämt för hög nivå som vi tänker minska markant.
Snittränta 2,5 procent
SBB har fortsatt förmånlig finansiering med låg genomsnittlig ränta om 2,5
procent i konsoliderat bestånd vilket till stor del beror på upptagande av
långsiktig obligationfinansiering för några år sedan.
Kreditmarginaler på obligationer har sjunkit löpande på senare tid för
europeiska bolag med BBB rating och ligger idag strax över en procent
i snitt. Inklusive underliggande ränta blir totalkostnaden idag från tre
procent och uppåt för obligationer i SEK med BBB rating.
Skulderna minskar successivt och under de senast tolv månaderna har
räntebärande lån minskats med 2 miljarder och belåningsgraden sjönk
till 59 procent. Nästa stora obligationslån om 485 meur förfaller i augusti
2026, och vi har i god tid börjat planera likviditetstärkande åtgärder.
Kapitalkostnaden i joint venturebolagen SBB Residential Property AB,
SBB Social Facilities AB och SBB Infrastructure AB är hög då finansiering
upptogs i en generellt svag upplåningsmarknad där SBB även påverkades
markant negativt av den nu avslutade rättstvisten med en opportunistisk
fond. Arbetet har påbörjats där tanken är att inom ett år refinansiera
dessa strukturer med väsentligt lägre kostnader som följd.
Hållbarhet fortsatt i fokus
SBB genomför en långsiktig åtgärdsplan för energieffektivisering i 220
fastigheter. Under kvartalet har ett flertal fastigheter fått förbättrad
energiprestanda och energiklass, vilket stärker driftnettot i fastigheterna.
Målet är minst energiklass E i hela beståndet och att alla fastigheter ska
förbättras minst en energiklass.
Planen är långsiktig men redan nu går det att se resultat i form av
ökade driftnetton i jämförbart bestånd genom minskad energianvändning
och förbättrade energiklasser. Arbetet bedöms även påverka efterfrågan
på fastighetsbeståndet positivt.
Leverans enligt plan fortsätter
Vi har kommit långt i vår ambition skapa en optimal situation för SBB:s
affärsområden. Planen innefattar att investeringar i allt högre grad
koncentreras till ett fåtal effektiva, transparenta och ledande bolag inom
nordisk fastighetsmarknad.
Bildandet av Public Property Invest, Nordiqus och Sveafastigheter följer
kommunicerad strategi, har ökat transparensen och givit fler alternativ till
att anskaffa eget kapital. Dessa delar av SBB har en robust och konkurrens -
kraftig struktur för finansiering som tål tuffa tider på kreditmarknaderna.
Dessutom har dessa bolag god chans att leverera en högre fastighetsav -
kastning än andra bolag inom respektive segment tack vare sin storlek,
marknadsposition och kompetens.
Den finansiella ställningen behöver fortsätta att förbättras. Det arbetet
är inte lika brådskande idag och underlättas i tider där såväl fastighets -
marknad som kapitalmarknad blir allt starkare. Skuldsättning ger risk, men
även möjlighet till god hävstång på fastighetsavkastningen.
Trots tempo i omstrukturering de senaste åren så har driftnettot i
jämförbart bestånd ökat med 26 procent sedan ingången av 2022. Det
tyder på hög kvalitet i organisation, hyresgäster och fastighetsbestånd. Till
slut leder en ökning av driftnettot alltid till högre fastighetsvärden. Nu när
stigande kapitalkostnader har ersatts av sjunkande kapitalkostnader finns
anledning till att vara mer positiv än vanligt rörande värdeutveckling på
fastigheter.
Leiv Synnes
Verkställande Direktör
Trenden har vänt – vi ser
goda skäl att vara optimistiska
kring värderingarna och SBB:s
långsiktiga möjligheter .”
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 5
===== SIDA 6 =====
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen som beaktar
koncernens fastighetsbestånd per 2025-06-30. Aktuell intjäningsförmåga
är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicks -
bild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på
årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur
och organisation. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten
av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
• Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres -
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande
hyreskontrakt per 2025-06-30.
• Drift- och underhållskostnader baseras på bedömda kostnader under ett
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Totalt
Hyresintäkter 1 398 1 581 33 237 3 249
Driftkostnader -212 -447 -5 -95 -760
Underhåll -49 -55 -2 -17 -122
Fastighetsskatt -35 -24 - -12 -71
Driftnetto 1 103 1 055 26 113 2 296
Administration -483
Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures och intresseföretag 1 813
per stamaktie 1,00
Resultat från joint ventures och intresseföretag 674
Finansiella intäkter 51
Finansiella kostnader 1) -1 260
Rörelseresultat 1 279
per stamaktie 0,71
Ränta hybridobligationer -357
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -136
Resultat hänförligt till stamaktieägare 786
per stamaktie 0,43
1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en ränta om 2,5 procent motsvarande det vägda genomsnittet i skuldportföljen vid periodens utgång.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures och intresseföretag
Nordiqus AB
Public
Property
Invest ASA
SBB
Residential
Property AB
SBB Infra -
structure AB
SBB Social
Facilities AB
Origa
Care
Preservium
Property
One
Publicus
Övriga joint
ventures-
företag Totalt
SBB:s andel av stamaktier 49,8% 33,5% 100,0% 1) 100,0% 2) 100,0% 2) 34,0% 34,7% 31,2% 50,0% -
Hyresintäkter 2 381 973 403 393 636 41 77 36 8 -
Driftnetto 2 047 877 271 297 479 39 65 31 6 -
Resultat före finansiella poster 1 909 780 258 282 455 39 65 31 6 -
Förvaltningsresultat 980 445 - -97 107 20 40 11 4 -
Förvaltningsresultat hänför -
ligt till SBB:s kapitalandel 489 149 - -97 107 7 14 4 2 674
1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie-
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) SBB har ingått samarbetes- och finansieringsavtal med Castlelake. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture.
normalår.
• Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella
taxeringsvärden per 2025-06-30.
• Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
• Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.
• Resultatet som joint ventures och intresseföretag bidrar med till
intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter,
prospekt mm.
Aktuell intjäningsförmåga
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 6
===== SIDA 7 =====
Samhälle och Utbildning - Hyresintäkt per hyresgäst
Största hyresgäster
Hyresintäkt
rullande 12
mån, mkr % av total
Esperi 114 8,0%
Attendo 80 5,6%
Mehiläinen Oy 78 5,4%
Skellefteå Kommun 66 4,6%
Finska staten 62 4,4%
Humana 55 3,8%
Region Skåne 40 2,8%
Danska staten 38 2,6%
Västerås Kommun 34 2,4%
Region Dalarna 29 2,0%
Karlskrona kommun 29 2,0%
Svenska staten 27 1,9%
Norra Österbottens välfärdsområde 24 1,7%
Helsingfors huvudstadsregion 24 1,7%
Bodens Kommun 24 1,7%
Norlandia 24 1,7%
Ambea 24 1,7%
Göteborgs Stad 22 1,6%
Västra Nylands välfärdsområde 20 1,4%
Norska landsföreningen för hjärt- och lungsjuka 20 1,4%
20 största hyresgäster 835 58,3%
Övriga 596 41,7%
Totalt 1 431 100,0%
Bostad - Hyresgäster per kommun
Största kommuner
Antal
lägenheter Antal tkvm
Hyresintäkt
rullande 12
mån, mkr
% av
total
Linköping 1 535 108 150 9,5%
Skellefteå 1 545 107 131 8,3%
Helsingborg 941 65 97 6,1%
Västerås 708 41 90 5,7%
Höganäs 744 57 82 5,2%
Stockholm 569 46 75 4,8%
Falun 724 47 70 4,4%
Karlskrona 371 43 61 3,9%
Haninge 367 22 59 3,7%
Borås 506 39 55 3,5%
Södertälje 440 25 47 3,0%
Umeå 705 33 46 2,9%
Kävlinge 407 27 42 2,6%
Sundbyberg 199 20 38 2,4%
Landskrona 368 28 36 2,3%
Nykvarn 322 16 32 2,1%
Borlänge 318 20 30 1,9%
Karlstad 302 13 30 1,9%
Avesta 475 32 29 1,8%
Norrtälje 271 19 27 1,7%
Delsumma 11 817 808 1 228 77,7%
Övriga 3 422 248 353 22,3%
Totalt 15 239 1 056 1 581 100,0%
Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga
Affärsområde
Belopp i mkr Yta, tkvm
Marknads -
värde kr/kvm
Byggrätts- och
projektvärde
Ekonomisk
uthyrn.grad
Hyres-
intäkt kr/kvm Driftnetto
Löptid
hyresavtal
Initial direkt-
avkastning
Samhälle
Sverige 501 10 755 20 527 470 93% 699 1 396 522 10 5,08%
Norge 66 1 640 25 013 - 97% 101 1 541 93 9 5,64%
Finland 250 6 363 25 445 - 94% 531 2 125 436 5 6,85%
Danmark 42 670 15 806 - 99% 66 1 559 52 4 7,78%
Totalt Samhälle 859 19 428 22 068 470 94% 1 398 1 627 1 103 8 5,82%
Bostad
Universitetsorter 435 10 070 20 730 1 050 93% 605 1 390 389 - 4,31%
Stockholm/Mälardalen 243 11 737 34 017 3 487 97% 470 1 937 345 - 4,19%
Göteborg/Malmö 227 5 354 23 391 34 98% 339 1 489 229 - 4,31%
Övriga städer 151 2 407 15 273 105 82% 167 1 109 91 - 3,94%
Totalt Bostäder 1 056 29 569 23 576 4 676 94% 1 581 1 497 1 055 - 4,24%
Utbildning
Sverige 13 274 20 743 - 100% 20 1 531 16 12 5,80%
Norge - - - - - - - - - -
Finland - - - - - - - - - -
Danmark 10 166 16 023 - 100% 13 1 268 10 9 5,85%
Totalt Utbildning 24 440 18 670 - 100% 33 1 415 26 11 5,82%
Utveckling
Sverige 203 4 033 9 369 2 130 64% 159 784 79 4 4,14%
Norge 13 172 7 761 67 69% 6 437 2 18 1,92%
Finland 60 797 13 263 - 61% 72 1 200 32 6 4,07%
Danmark - - - - - - - - - -
Totalt Utveckling 277 5 001 10 136 2 198 63% 237 857 113 6 4,04%
Totalt 2 215 54 437 21 261 7 344 91% 3 249 1 467 2 296 8 4,88%
Konsoliderat fastighetsbestånd
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 7
===== SIDA 8 =====
Översikt
Siffror enligt intjäningsförmåga
SBB:s exponering
Belopp i mkr
Konsoliderat
fastighetsbestånd Minoritetsintresse
SBB Residential,
SBB Infrastructure &
SBB Social Facilities 1)
Nordiqus &
Public Property
Invest 2) Övriga innehav Totalt
Innehav MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4)
Samhälle
Äldreboende 5 660 394 327 - - - 6 694 416 312 - - - 191 14 13 12 544 824 652
LSS 4 773 322 281 - - - 2 469 163 133 - - - - - - 7 243 485 414
Statlig infrastruktur och
Kommunhus
3 485 208 173 - - - 1 265 92 72 - - - 456 26 23 5 207 326 269
Sjukhus & vårdcentral 3 136 259 182 - - - 1 151 94 70 - - - 195 11 10 4 482 364 262
Rättsväsende - - - - - - - - - 4 719 326 294 - - - 4 719 326 294
Offentliga kontor 1 626 179 120 - - - 961 89 62 - - - - - - 2 600 213 149
Övrigt 277 36 21 - - - 2 205 172 123 119 5 5 - - - 2 587 268 182
Projekt- och byggrätter 470 - - - - - 152 - - - - - - - - 622 - -
Samhälle totalt 19 428 1 398 1 103 - - - 14 897 1 026 773 4 838 332 299 842 52 46 40 004 2 807 2 221
Bostad
Sveafastigheter
Hyresbostäder 24 582 1 544 1 032 -9 414 -591 -395 - - - - - - - - - 15 168 953 637
Projekt- och byggrätter 3 986 - - 1 525 - - - - - - - - - - - 2 459 - -
Summa Svefastigheter 28 568 1 544 1 032 -10 940 -591 -395 - - - - - - - - - 17 627 953 637
Övrigt innehav
Hyresbostäder 310 37 23 - - - 5 991 403 271 - - - 1 684 100 62 7 985 540 356
Projekt- och byggrätter 691 - - - - - 16 - - - - - 2 234 94 5 2 941 94 5
Bostad totalt 29 569 1 581 1 055 -10 940 -591 -395 6 007 403 271 - - - 3 918 195 67 28 553 1 587 998
Utbildning
Förskola 120 7 6 - - - 13 1 1 8 874 492 457 - - - 9 007 500 464
Grundskola/Gymnasium 320 26 19 - - - 30 2 2 7 699 494 391 - - - 8 049 522 412
Universitet - - - - - - - - - 3 040 194 167 - - - 3 040 194 167
Projekt- och byggrätter - - - - - - 12 - - - - - - - - 12 - -
Utbildning totalt 440 33 26 - - - 55 3 3 19 613 1 181 1 015 - - - 20 107 1 217 1 043
Utveckling
Projekt- och byggrätter 5 001 237 113 - - - 58 - - - - - - - - 5 059 237 113
Utveckling totalt 5 001 237 113 - - - 58 - - - - - - - - 5 059 237 113
Summa innehav 54 437 3 249 2 296 -10 940 -591 -395 21 017 1 432 1 047 24 450 1 513 1 314 4 760 246 113 93 724 5 849 4 375
1) Avser SBB:s andel av JV-bolagen SBB Residential Property, SBB Infrastructure och SBB Social Facilitites där SBB äger 100% av stamaktierna. Se sida 10 för mer information.
2) Avser SBB:s andel av intressebolagen Nordiqus och Public Property Invest ASA. Se sida 10 för mer information.
3) Marknadsvärde
4) Driftnetto
MDKR
Konsoliderade
fastigheter Minoritet
Andel av ej
konsoli -
derade
fastigheter
SBB:s totala
exponering
Bostad 29,6 -10,9 9,9 28,6
Samhälle 19,4 - 20,6 40,0
Utbildning 0,4 - 19,7 20,1
Utveckling 5,0 - 0,1 5,1
Total 54,4 -10,9 50,2 93,7
93,7 MDKR
Fastighetsexponering inklusive andel
av ej konsoliderade innehav
Fastighetsexponering
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 8
===== SIDA 9 =====
Nyproduktion
Segment
SBB:s
andel
Antal
lgh
Antal
kvm
Antal
projekt
Hyra
(mkr)
Driftnetto
(mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvarvarande
(mkr)
Investering
(mkr)
Direkt -
avkastning
(hyra)
Direkt -
avkastning
(DN)
Bokfört
värde
(mkr)
Samhälle 100% - - - - - - - - - - -
Bostad 100% 834 44 645 5 127 106 982 1 033 2 015 6,3% 5,3% 1 115
Utbildning 100% - - - - - - - - - - -
Utveckling 100% - 5 312 1 16 15 85 188 274 5,7% 5,3% 86
Total portfölj 100% 834 49 957 6 143 121 1 067 1 222 2 289 6,2% 5,3% 1 201
SBB konsoliderat bestånd 100% 834 49 957 6 143 121 1 067 1 222 2 289 6,2% 5,3% 1 201
SBB:s andel av Total portfölj 100% 834 49 957 6 143 121 1 067 1 222 2 289 6,2% 5,3% 1 201
Investeringar i befintligt bestånd
Segment SBB:s andel Antal projekt Driftnetto (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Investering (mkr)
Direktavkastning
(DN)
Samhälle 100% 1 1 15 - 14 9,3%
Bostad 100% 6 8 123 10 133 6,3%
Utbildning 50% 10 18 185 124 309 5,8%
Utveckling 100% - - - - - -
Total portfölj 66% 17 28 323 134 456 6,1%
SBB konsoliderat bestånd 100% 7 10 138 10 147 6,6%
SBB:s andel av Total portfölj 100% 17 19 230 72 301 6,2%
Projekt- och byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
(kvm)
Fas 2 -
Med planbesked
(kvm)
Fas 3 - Lagakraft-
vunna detaljplaner
(kvm)
Totalt antal BTA
(kvm)
Bokfört värde
(mkr) per kvm (kr)
Samhälle 100% 178 879 199 780 345 084 723 743 370 511
Bostad 100% 172 567 297 325 299 316 769 208 2 433 3 163
Utbildning 53% 325 725 119 621 223 617 668 963 192 288
Utveckling 76% 307 274 416 780 601 589 1 325 643 3 567 2 691
Total portfölj 86% 984 445 1 033 506 1 469 606 3 487 557 6 563 1 882
SBB konsoliderat bestånd 100% 2 017 298 4 510 2 235
SBB:s andel av Total portfölj 100% 2 961 996 5 632 1 901
Projekt- och byggrättsexponering
Segment Konsoliderat bestånd (mkr) Avgår minoritetsintresse (mkr) JV-innehav, SBBs andel (mkr) Total exponering (mkr)
Samhälle 240 - 130 370
Bostad 3 532 -1 302 16 2 246
Utbildning - - 102 102
Utveckling 1 939 -13 875 2 800
Totalt 5 710 -1 315 1 123 5 518
50 %
upparbetningsgrad
pågående produktion
10,8 %
avkastning kvarvarande
investering
100%
av bostadsproduktion i Sveriges
storstadsregioner och universitetsorter
Projekt- och Fastighetsutveckling
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 9
===== SIDA 10 =====
SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter
och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transak -
tionsmarknaden, och för att dra nytta av starka plattformar utanför
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att
underlätta kapitalanskaffning. Nedan beskrivs de största joint ventures
och intresseföretagen.
Nordiqus AB
Nordiqus AB bildades år 2022 och äger över 600 utbildningsfastigheter
spridda över Norden. Portföljen består av förskolor, grundskolor, gymnasie -
skolor och universitet. SBB äger 49,84 procent av aktierna och resterande
del ägs av Brookfield.
Public Property Invest ASA
Public Property Invest ASA äger och förvaltar offentliga fastigheter i
Norden inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor.
Bolaget är noterat på Oslo börs. SBB äger vid utgången av kvartalet 33,5
procent och redovisar innehavet som intresseföretag.
Redovisat värde, andelar i joint ventures och intresseföretag
2025-06-30
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Redovisat värde, 2025-01-01 2 609 2 937 8 603 1 403 15 551
Anskaffningar 698 - - - 698
Aktieägartillskott 274 159 - 16 449
Utdelningar -56 - -72 -220 -347
Valutakursdifferens -56 - - - -56
Avyttringar - - - -9 -9
Övrigt totalresultat 3 - -165 - -161
Nedskrivning och omvärdering av andelar -59 -1 - -2 -62
Resultatandel -232 -4 342 25 131
Redovisat värde, 2025-06-30 3 182 3 092 8 707 1 212 16 194
Övriga upplysningar, väsentliga innehav
Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property
Invest ASA
SBB Residential
Property AB Nordiqus AB
Belopp i Mkr 2025-06-30 2024-06-30 2025-06-30 2024-06-30 2025-06-30 2024-06-30 2025-06-30 2024-06-30 2025-06-30 2024-06-30
Andelar i intresseföretag /
joint ventures, mkr
67 311 81 8 2 607 1 929 3 092 3 042 8 707 9 220
Fordringar på intresseföretag /
joint ventures, mkr
3 542 3 402 - - 54 - 25 19 4 222 4 037
Marknadsvärde fastigheter, mkr 9 489 9 453 5 462 5 469 14 070 9 815 6 065 5 947 39 590 38 777
Antal fastigheter 98 98 164 164 96 61 212 212 661 652
Antal kvm, tusental 441 441 261 261 613 368 284 283 1 343 1 329
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 96 94 93 98 93 95 92 94 96
Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,4 5,6 4,8 5,3 6,8 4,8 - - 11,9 12,3
Räntebärande skulder, mkr 1) 5 631 5 597 5 035 5 103 10 495 5 665 2 360 2 360 23 248 21 494
Snittränta, % 5,91 6,73 7,07 8,00 4,97 4,82 13,00 13,00 3,71 3,65
Kapitalbindning, år 0,90 1,9 0,65 1,66 5,0 1,71 3,13 4,13 9,15 2,05
Räntebindning, år 0,25 0,25 0,25 0,25 - 1,51 3,13 4,13 9,83 8,51
1) Exklusive efterställda ägarlån
SBB Residential Property AB
SBB Residential Property AB äger hyresreglerade bostadsfastigheter i
Sverige. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i
samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en
investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Aktieägaravtalet mellan
stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestäm-
mande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag
tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger
och förvaltar offentliga fastigheter i Norden. Bolagen bildades under
första halvåret 2024 i samband med ingående av samarbets- och finansie -
ringsavtal. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande
inflytande varvid innehaven redovisas som joint ventures.
Sveafastigheter
SBB äger 61,7 procent (61,2) i Sveafastigheter AB (publ). Då SBB har ett
bestämmande inflytande i Sveafastigheter ingår Sveafastigheter i SBB:s
konsoliderade fastighetsbestånd och redovisas ej som intressebolag.
Joint ventures och intresseföretag
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 10
===== SIDA 11 =====
Resultat från joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav
Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property
Invest ASA
SBB Residential
Property AB Nordiqus AB
Belopp i Mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-06-13
2024-06-30
2025-01-01
2025-06-30
2024-03-11
2024-06-30
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
SBB:s ägarandel, % 100 100 100 100 33,5 36,26 100 100 49,84 49,84
Hyresintäkter 330 51 199 114 417 309 199 186 1 208 1 194
Driftnetto 251 50 145 85 382 277 125 110 1 017 983
Resultat före finansiella poster,
värdeförändringar och skatt
227 41 120 65 343 253 74 83 948 923
Periodens resultat -194 -46 -164 -408 319 -223 -4 -134 680 -1 030
Resultat från joint ventures och
intresseföretags resultat
-194 -46 -164 -408 113 -98 -4 -134 339 -513
Varav resultat före finansiella poster,
värdeförändringar och skatt
227 41 120 65 121 106 74 83 472 460
Resultat från joint ventures och intresseföretag
2025-01-01 – 2025-06-30
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat:
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 492 74 473 16 1 054
Värdeförändring fastigheter 129 76 71 -1 275
Finansiella poster -745 -160 -286 -31 -1 223
Värdeförändring finansiella instrument -29 - 13 - -15
Skatt -79 6 70 41 40
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -232 -4 341 25 131
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - - -
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -58 -1 - -2 -62
Resultat från joint ventures och intresseföretag -290 -5 341 23 69
2024-01-01 – 2024-06-30
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 233 83 460 67 843
Värdeförändring fastigheter -423 -44 -941 69 -1 340
Finansiella poster -314 -158 -299 -24 -796
Värdeförändring finansiella instrument 2 - 222 - 224
Skatt -49 -15 45 -33 -51
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -552 -134 -513 80 -1 119
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - 108 108
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -131 325 -93 -44 58
Resultat från joint ventures och intresseföretag -683 191 -606 144 -954
2025-04-01 – 2025-06-30
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 277 46 243 19 584
Värdeförändring fastigheter 71 35 72 27 205
Finansiella poster -397 -80 -147 -17 -641
Värdeförändring finansiella instrument -16 - - - -16
Skatt -61 -5 35 34 4
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -126 -4 202 63 136
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - - -
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -59 -1 - -2 -61
Resultat från joint ventures och intresseföretag -184 -5 202 61 74
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 11
===== SIDA 12 =====
2024-04-01 – 2024-06-30
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 205 60 236 53 555
Värdeförändring fastigheter -290 -27 -942 128 -1 131
Finansiella poster -256 -89 -173 21 -497
Värdeförändring finansiella instrument -43 - 15 - -28
Skatt -43 -18 100 -29 11
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -428 -73 -764 173 -1 091
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - 116 116
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -131 325 -93 -44 58
Resultat från joint ventures och intresseföretag -558 252 -856 245 -917
2024-01-01 – 2024-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 627 155 919 42 1 742
Värdeförändring fastigheter -570 -58 -1 141 5 -1 764
Finansiella poster -999 -324 -604 -119 -2 047
Värdeförändring finansiella instrument -30 - 93 - 63
Skatt -145 -11 -36 -23 -215
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -1 118 -238 -770 -95 -2 221
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - 372 372
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 95 318 -133 -43 238
Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 022 80 -903 234 -1 611
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 12
===== SIDA 13 =====
Nyckeltal
policy 2025-06-30 2024-12-31
Räntebärande skuld, mkr 53 287 55 737
Belåningsgrad, % < 50 59 61
Säkerställd belåningsgrad, % < 30 21 20
Räntetäckningsgrad , ggr > 1,8 2,3 2,0
Likviditet, mkr > 1 000 3 993 6 087
Kapitalbindning, år 2-5 2,7 2,9
Räntebindning, år 2,7 3,1
Likviditet
Räntebärande skuld Snittränta
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q1
2025
Q2
2020
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Q2
2022
Q3 Q1Q4 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q4
2023 2024 2025
%Mkr
Mkr
SBB ex Svea Svea Total
Outnyttjade kreditfaciliteter
Likviditetsplaceringar
Likvida medel
SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera
ett ökande driftnetto. Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 3,7
procent.
Ambitionen är att stärka den finansiella situationen så att ett kreditbetyg
för moderbolaget om lägst BBB- uppnås på sikt. Ett delmål är att större
intressebolag och självständiga dotterbolag ska ha investment grade betyg
om lägst BBB-. Syftet med starkt kreditbetyg är att kunna kombinera en
stabil fastighetsverksamhet med långsiktig fördelaktig finansiering och
därmed skapa förmånlig avkastning till låg risk.
Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntan till 2,5
procent (2,4). Under de senaste tolv månaderna har bolaget minskat sina
räntebärande lån med 2 101 mkr, till totalt 53 287 mkr (55 737). Belånings -
graden sjönk 2 procentenhet under första halvåret till 59 procent (61).
Likviditeten var 3 993 mkr (6 087), fördelat på likvida medel om 2 689
mkr (2 491), likviditetsplaceringar om 180 mkr (371) samt outnyttjade
kreditfaciliteter om 1 125 mkr (3 225). Totalt har obligationer om 4 146
mkr, med förfall under första halvåret, återbetalats enligt plan.
Utöver likviditeten om 3 993 mkr har SBB betydande innehav i börsno -
terade bolag, med ett sammanlagt marknadsvärde om 7 675 Mkr vid
kvartalets utgång.
En stor del av SBB koncernens investering sker genom dotterbolaget
Sveafastigheter som nått investment grade rating under 2025. Sveafastig -
heter har även noterats på Nasdaq och har därmed tillgång till såväl eget
som lånat kapital. Intressebolagen Nordiqus och Public property invest
finansierar sig också med hjälp av invstment grade rating. Dessa bolag
ger idag utdelning till SBB. De senaste årens strukturarbete har medfört
finansiella fördelar för SBB.
SBB erbjuder fortsatt, på bilateral nivå, utbyte av obligationer emitterade
av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), SBB Treasury Oyj
mot obligationer utställda av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding
AB (publ). Syftet är att förbättra finansieringsstrukturen vilket gynnar såväl
SBB som dess finansiärer.
Finansiering
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 13
===== SIDA 14 =====
Räntebindning
Belopp i Mkr
Icke säkerställd
skuld, nominellt
Säkerställd skuld,
nominellt
Total
nominell skuld Andel, %
Inklusive
räntesäkringar 1)
Andel,
inklusive ränte-
säkringar
Snittränta
inklusive
räntesäkringar
2025 2 195 12 104 14 298 27% 1 379 3% 9,50%
2026 5 727 260 5 987 11% 8 997 17% 1,93%
2027 9 598 5 221 14 819 27% 17 897 33% 2,49%
2028 7 683 - 7 683 14% 9 003 17% 0,98%
2029 10 497 - 10 497 19% 15 635 29% 2,06%
2030 - - - - 582 1% 0,64%
2031 - - - - - - -
2032 - - - - 64 - -6,98%
>2032 557 - 557 1% 557 1% 4,25%
Totalt 36 257 17 585 53 842 100% 54 015 100% 2,47%
1) Inklusive cross currency basis swaps.
2) En intäktsdel och kostnadsdel kopplat till räntederivat.
Kapitalbindning
Belopp i Mkr
Icke säker -
ställd skuld,
Nominellt
Säkerställd
skuld,
Nominellt
Total
nominell
skuld Andel, %
Kv3 2025 358 3 198 3 555 7%
Kv4 2025 145 687 832 2%
Kv1 2026 - 40 40 0%
Kv2 2026 - 3 168 3 168 6%
Kommande 12 mån 503 7 092 7 595 14%
Kv 3-4 2026 5 727 70 5 797 11%
2027 10 090 9 201 19 291 36%
2028 8 583 460 9 043 17%
2029 10 497 67 10 564 20%
2030 300 67 367 1%
2031 - 67 67 0%
2032 - 67 67 0%
>2032 557 494 1 051 2%
Totalt 36 257 17 585 53 842 100%
Avstämning nominell skuld
Belopp i Mkr Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 10 592 20%
Obligationslån 35 152 66%
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 7 079 13%
Obligationslån 465 1%
Summa räntebärande skulder 53 287 100
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 555
Total nominell skuld 53 842
Valutaexponering
Belopp i Mkr SEK EUR NOK DKK USD Total
Totala tillgångar 73 636 7 671 3 794 872 - 85 972
Nominell skuld -16 444 -35 433 -688 -326 -951 -53 842
Valutaderivat -1 273 197 - - 904 -173
Netto 55 919 -27 565 3 107 545 -48 31 958
Räntebindning Kapitalbindning
0
1
2
3
4
5
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q1
2025
Q2
2020
0
1
2
3
4
5
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q1
2025
Q2
2020
År År
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 14
===== SIDA 15 =====
Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Hyresintäkter 1 676 2 110 845 1 001 3 708
Fastighetskostnader
Driftskostnader -424 -532 -174 -227 -874
Underhåll -61 -98 -9 -48 -189
Fastighetsskatt -36 -35 -18 -17 -74
Driftnetto 1 155 1 444 643 709 2 572
Övriga förvaltningsintäkter 95 11 45 11 135
Administration -427 -522 -219 -313 -1 054
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - -35 - -21 -25
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 822 899 470 385 1 627
Värdeförändringar fastigheter -404 -4 440 -273 -2 456 -5 422
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -11 -320 - -320 -351
Nedskrivning goodwill - - - - -1 076
Resultat bostadsproduktion 7 -14 7 -13 -23
Rörelseresultat 414 -3 875 203 -2 405 -5 245
Resultat från joint ventures och intresseföretag 69 -954 74 -917 -1 611
varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 054 843 584 555 1 742
varav värdeförändring fastigheter 275 -1 340 205 -1 131 -1 764
varav finansiella poster -1 223 -796 -641 -497 -2 047
varav värdeförändring finansiella instrument -15 224 -16 -28 63
varav skatt 40 -51 4 11 -215
varav försäljningsresultat - 108 - 116 372
varav nedskrivning och omvärdering -62 58 -61 58 238
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 8 -48 -1 -18 -223
Ränteintäkter och liknande resultatposter 464 201 253 42 692
Räntekostnader och liknande resultatposter -747 -730 -382 -309 -1 387
Resultat av förtidslösen lån 26 798 -5 2 1 138
Valutakursdifferenser 1 130 -30 -813 126 -328
Tomträttsavgälder -11 -9 -5 -4 -17
Värdeförändringar finansiella instrument -374 -34 -242 -20 -193
Resultat före skatt 980 -4 680 -917 -3 502 -7 174
Aktuell skatt -104 -337 36 -223 -625
Uppskjuten skatt -79 1 392 90 1 133 1 295
Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 11 320 11 320 351
PERIODENS RESULTAT 808 -3 305 -780 -2 271 -6 153
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 861 -3 199 -715 -2 273 -6 033
Innehav utan bestämmande inflytande -52 -106 -65 2 -120
PERIODENS RESULTAT 808 -3 305 -780 -2 271 -6 153
Resultat per stamaktie A och B före utspädning 0,23 -2,62 -0,62 -1,68 -4,54
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 0,23 -2,62 -0,62 -1,68 -4,54
Resultat per stamaktie D 1,00 1,00 0,50 0,5 2,00
Koncernens rapport över totalresultat
Periodens resultat 808 -3 305 -780 -2 271 -6 153
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag -217 59 -174 45 -51
Omräkningsdifferenser -35 -344 73 300 -532
PERIODENS TOTALRESULTAT 556 -3 590 -881 -1 926 -6 736
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 609 -3 484 -816 -1 927 -6 616
Innehav utan bestämmande inflytande -52 -106 -65 2 -120
PERIODENS TOTALRESULTAT 556 -3 590 -881 -1 926 -6 736
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 15
===== SIDA 16 =====
RESULTAT
Förvaltningsresultat minskade med 12 procent till 360 mkr (410). Förvalt -
ningsresultatet påverkas negativt av ett försämrat finansnetto hänförligt
till joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet per A- och
B-aktie efter utspädning uppgick till 0,24 kronor (0,28).
Kommentarer koncernens resultaträkning
Förvaltningsresultat
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 822 899 470 385 1 627
Ränteintäkter och liknande resultatposter 464 201 253 42 692
Räntekostnader och liknande resultatposter -747 -730 -382 -309 -1 387
Tomträttsavgälder -11 -9 -5 -4 -17
Resultat från joint ventures och intresseföretag
varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 054 843 584 555 1 742
varav finansiella poster -1 223 -796 -641 -497 -2 047
Förvaltningsresultat 360 410 278 170 610
Hyrestillväxt 1,3 procent i jämförbart bestånd
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 1 676 mkr (2 110). I jämförbart
bestånd ökade hyresintäkterna med 1,3 procent jämfört med motsva -
rande period föregående år.
Av hyresintäkterna avsåg 739 mkr (1 211) samhälle, 801 mkr (755)
bostäder, 10 mkr (10) utbildning och 126 mkr (134) utveckling.
Uthyrningsgrad på 93,9 procent
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till
93,9 procent (92,8). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter
inom segmenten Samhälle och Utbildning var 8 år (10).
Driftnettot stiger 3,7 procent i jämförbart bestånd
I jämförbart bestånd minskade kostnaderna med 3,9 procent jämfört med
motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend drivet
av en god hyrestillväxt och låg tillväxt i kostnader. Fastighetskostnaderna
uppgick under perioden till -522 mkr (-666).
Administrationskostnader
Periodens administrationskostnader uppgick till -427 mkr (-522), av vilka
Sveafastigheter utgjorde -170 mkr (-150) och resterande SBB-koncernen
-257 mkr (-372).
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Sveafastigheter -170 -150 -85 -89 -319
Resterande SBB-koncernen -257 -372 -134 -224 -735
Administrationskostnader -427 -522 -219 -313 -1 054
Periodens administrationskostnader innefattar kostnader av extraordinär
och engångskaraktär om -25 mkr hänförligt till bland annat avslutad
obligationstvist.
Förvärvs- och omstruktureringskostnader
Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till - mkr (-35).
Värdeförändringar
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -404 mkr
(-4 440), varav -143 mkr (-2 777) avser orealiserade värdeförändringar,
motsvarande -0,3 procent i perioden. I den orealiserade värdeföränd -
ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal
samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till
den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen
förklaras primärt av ökade projekt- och driftkostnader. Det viktade avkast -
ningskravet har under perioden minskat från 5,27 procent till 5,25 procent.
Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -260 mkr (-1 663)
och består till största delen av att projekt har avslutats och ej kommer
genomföras samt resultat från försäljningar.
Goodwill
Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -11 mkr
(-320).
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till 69 mkr
(-954). Se vidare information på sid 10-11.
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår
till 8 mkr (-48) och avser bedömda kreditförluster. I perioden har en
tidigare befarad kreditförlust lösts upp. Periodens konstaterade kreditför -
luster uppgår till - mkr (-).
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 16
===== SIDA 17 =====
Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till 862 mkr (230). Förändringen beror
till största del på positiv effekt av valutakursdifferenser som under
perioden uppgick till 1 130 mkr (-30). Valutakursdifferenserna är till största
del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte
är matchade mot säkringar i form av tillgångar i euro och valutaderivat. Se
mer information om koncernens valutaexponering på sid 12-13.
Räntenettot uppgår till -283 mkr (-529). Förändringen är främst hänförlig
till högre ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag och att
koncernen minskar skuldsättningen löpande.
Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 26 mkr (798)
för perioden.
Finansnetto
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Ränteintäkter och liknande resultatposter 464 201 255 42 692
Räntekostnader och liknande resultatposter -747 -730 -381 -309 -1 387
Räntenetto -283 -529 -126 -267 -695
Resultat förtidslösen lån 26 798 -5 2 1 138
Valutakursdifferenser 1 130 -30 -813 126 -328
Tomträttsavgälder -11 -9 -5 -4 -17
Finansnetto 862 230 -949 -143 98
Värdeförändringar finansiella instrument
Värdeförändringar finansiella instrument uppgick för perioden till -374 mkr
(-34) vilket är främst hänförligt till negativ värdeförändring av derivat om
-342 mkr (-10) samt en negativ kursutveckling på aktierna i Arlandastad,
Heba och JM.
Periodens resultat
Periodens resultat före skatt uppgick till 980 mkr (-4 680). Skatt på
periodens resultat uppgick till -172 mkr (1 375), varav -104 mkr (-337) avsåg
aktuell skatt och -79 mkr (1 392) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst
till fastigheter, underskottsavdrag och finansiella instrument. Upplösning
av uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv uppgick till 11 mkr (320).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 808 mkr (-3 305).
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 17
===== SIDA 18 =====
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 1 253 2 372 1 264
Summa immateriella
anläggningstillgångar
1 253 2 372 1 264
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 54 438 54 417 55 653
Nyttjanderätt tomträtt 586 547 563
Inventarier 125 97 131
Summa materiella
anläggningstillgångar
55 149 55 061 56 347
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och
intresseföretag
16 194 16 455 15 551
Fordringar på joint ventures och
intresseföretag
7 785 8 191 7 456
Derivat 135 491 291
Finansiella tillgångar värderade till
verkligt värde
903 810 719
Andra långfristiga fordringar 327 415 350
Summa finansiella
anläggningstillgångar
25 343 26 362 24 368
Summa anläggningstillgångar 81 746 83 794 81 980
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 226 243 240
Kortfristiga fordringar
Derivat 23 159 34
Finansiella tillgångar värderade till
verkligt värde
6 138 13
Kundfordringar 54 74 68
Övriga fordringar 517 665 1 188
Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter
227 390 168
Summa kortfristiga fordringar 826 1 427 1 471
Likviditetsplaceringar 180 207 371
Likvida medel 2 689 5 747 2 491
Summa likvida medel och
likviditetsplaceringar
2 868 5 953 2 862
Tillgångar som innehas för försäljning 306 - 309
Summa omsättningstillgångar 4 226 7 624 4 882
SUMMA TILLGÅNGAR 85 972 91 419 86 862
Belopp i MKR 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 181 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 27 306 26 624 26 624
Reserver -1 482 -1 258 -1 447
Balanserad vinst inkl årets totalresultat -12 510 -10 292 -13 125
Eget kapital hänförlig till
moderbolagets aktieägare
13 495 15 239 12 217
Hybridobligation 8 228 13 311 7 879
Övriga reserver 509 1 158 715
Innehav utan bestämmande inflytande 5 648 168 5 774
Summa eget kapital 27 880 29 876 26 585
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 10 592 13 419 13 833
Obligationslån 35 152 32 833 34 328
Derivat 328 283 184
Uppskjutna skatteskulder 2 046 1 143 1 824
Leasingskulder tomträtter 566 528 542
Övriga långfristiga skulder 41 59 138
Summa långfristiga skulder 48 725 48 263 50 849
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 7 079 3 003 2 982
Obligationslån 465 6 134 4 594
Derivat 32 23 6
Leverantörsskulder 105 116 47
Leasingskulder tomträtter 21 20 20
Aktuella skatteskulder 224 151 360
Övriga skulder 572 716 570
Beslutad utdelning - 2 133 -
Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
870 983 847
Summa kortfristiga skulder 9 369 13 279 9 427
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 85 972 91 419 86 862
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 18
===== SIDA 19 =====
Goodwill
Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 253 mkr (1 264). Upplösning
av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -11 mkr (-320). Vid
periodens utgång är 233 mkr (244) av redovisad goodwill hänförligt till
skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras
vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k.
rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter som
vid förvärvet avsåg minskade finansierings- och administrationskostnader.
Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det finns en indika -
tion på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart.
Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 54 438 mkr (55 653). Fastighetsbe -
ståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL,
Savills och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida
kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande
hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och
förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. I
värderingen har ett viktat avkastningskrav på 5,25 procent (5,27) använts.
I värdet för fastigheterna ingår 1 220 mkr för byggrätter som värderats
genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av
värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt
värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltnings -
fastigheter på sid 7-8.
Fastighetsbeståndets förändring
Belopp I MKR
Ingående verkligt värde 2025-01-01 55 653
Förvärv 205
Investeringar 649
Försäljningar -1 621
Orealiserade värdeförändringar -143
Omräkningsdifferens -306
Verkligt värde vid periodens slut 54 438
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på
vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat.
Förändring Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/- 5% 2 693/-2 699
Driftkostnader +/- 5% -810/805
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -1 301/1 375
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -2 112/2 352
Joint ventures och intresseföretag
SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av
aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande
inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet
inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom
fastighetsutveckling.
De största innehaven utgörs av SBB Residential Property AB, SBB
Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest ASA och
Nordiqus AB. För mer information se sid 10-12.
Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre -
tag till 16 194 mkr (15 551) och fordringar på joint ventures och intressefö -
retag till 7 785 mkr (7 456).
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till
2 689 mkr (2 491) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsno -
terade bolag, uppgick till 180 mkr (371). Spärrade likvida medel uppgick till
19 mkr (13). Utöver det fanns outnyttjade kreditfaciliteter om 1 125 mkr (2
500). Se mer information på s.13.
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens
slut till 13 495 mkr (12 217). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut
till 27 880 mkr (26 585). Se mer information på sid 21.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent
på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och
Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna
skatteskulden uppgick per 2025-06-30 netto till 2 046 mkr (1 824) och är
till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag.
Utgående underskott i koncernen uppgick till totalt 3 897 mkr. Under
perioden har underskott om totalt 1 246 mkr nyttjats.
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till
53 287 mkr (55 737), varav 17 670 mkr (16 816) avsåg skulder till kreditin -
stitut och 35 617 mkr (38 922) avsåg obligationslån. Periodens förändring
avsåg främt amortering av obligationslån, nyupptagning av skuld till
kreditinstitut samt valutaomräkning. Se vidare under avsnittet Finansiering
på sid 13-14.
Kommentarer koncernens balansräkning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 19
===== SIDA 20 =====
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 980 -4 680 -917 -3 502 -7 174
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 10 10 5 5 19
Värdeförändringar fastigheter 404 4 440 273 2 456 5 422
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 11 320 - 320 351
Nedskrivning goodwill - - - - 1 076
Resultat bostadsproduktion -7 14 -7 13 23
Resultat från joint ventures och intresseföretag -69 954 -74 917 1 611
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -8 48 1 18 223
Värdeförändringar finansiella instrument 374 34 242 20 193
Finansnetto -863 -231 948 143 -98
Utdelning från joint ventures och intresseföretag 292 131 292 131 382
Erlagd ränta -567 -911 -180 -577 -1 432
Erhållen ränta 179 146 120 77 314
Betald skatt -234 -287 -161 -120 -364
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 502 -13 543 -100 546
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 456 -282 136 6 -727
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -148 -184 -231 -272 -45
Kassaflöde från den löpande verksamheten 810 -478 448 -366 -226
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -577 -566 -347 -430 -1 118
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -205 -400 -199 -199 -1 762
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 1 443 9 832 1 146 5 814 11 714
Investeringar/försäljning inventarier -3 - -1 - -44
Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag -24 -173 -6 -173 -612
Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -246 -105 21 -7 -384
Kassaflöden från finansiella tillgångar 2 341 23 336 551
Förändring andra långfristiga fordringar - -15 - -22 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten 390 8 915 637 5 320 8 345
Finansieringsverksamheten
Emission teckningsoptioner -4 12 -4 12 12
Återköp D-aktier - -352 - -352 -352
Inlösen / emission hybridobligationer 257 -713 257 - -3 137
Utbetald utdelning - - - - -2 133
Utbetald ränta hybridobligationer -48 - -48 - -405
Avyttring till minoriteter -23 - - - -
Tillskott från minoriteter - 18 - - 2 956
Inlösta minoritetsandelar -32 47 1 47 -
Upptagna lån 4 068 3 409 2 042 3 409 8 237
Amortering av lån -5 124 -8 938 -1 523 -5 229 -14 640
Förändringar övriga långfristiga skulder -97 -38 -8 -93 -26
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 003 -6 555 717 -2 206 -9 487
Periodens kassaflöde 197 1 881 1 802 2 747 -1 368
Likvida medel vid periodens början 2 491 3 845 853 3 003 3 845
Periodens kassaflöde 197 1 881 1 802 2 747 -1 368
Valutakursändring likvida medel 1 20 34 -4 14
Likvida medel vid periodens slut 2 689 5 747 2 689 5 747 2 491
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 20
===== SIDA 21 =====
Det egna kapitalet uppgick per 2025-06-30 till 27 880 mkr (26 585).
Hybridobligationer
Det egna kapitalet inkluderar emitterade hybridobligationer med ett nomi -
nellt värde om 8 737 Mkr (8 594), varav 509 Mkr (715) avser orealiserad
valutakursförändring och redovisas under övriga reserver.
Under perioden uppgår ränta på hybridobligation till -56 mkr varav -33
mkr avser uppskjuten ränta från 2024 och -23 mkr ränta avseende 2025.
Uppskjuten ränta på hybridobligationer uppgår vid periodens slut till
364 mkr.
Reserver
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i
Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -203 mkr av
förändringen i eget kapital under perioden.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 648 mkr (5 774) och
består till största del utav Sveafastigheter AB (publ) där SBB äger 61,7
procent (61,2) av aktierna och minoritetens andel uppgår till 38,3 procent
(38,8).
Innehav utan bestämmande inflytande utgörs även utav minoritetsan -
delar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där Sveafastigheter
inte äger samtliga aktier i bolagen. Det gör att SBB redovisar en minori -
tetsandel avseende dessa bolag.
Soliditet
Soliditeten uppgick till 32 procent (31), den justerade soliditeten till 35
procent (32) och belåningsgraden till 59 procent (61).
Koncernens förändringar i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital hänförligt till
hybridobligationer
Belopp i MKR
Aktie -
kapital
Övrigt
till skjutet
kapital Reserver 1)
Balanserade
vinstmedel 3) Totalt
Hybrid -
obligation 3)
Övriga
reserver 2)
Innehav utan
be stämm ande
inflytande
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01 165 26 624 -915 -8 252 17 622 15 741 1 036 2 445 36 845
Periodens resultat - - - -3 199 -3 199 - - -106 -3 305
Övrigt totalresultat - - -344 59 -285 - - - -285
Periodens totalresultat - - -344 -3 140 -3 484 - - -106 -3 590
Skatteeffekter i eget kapital - - - -283 -283 - - - -283
Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12
Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -379 -379 - 379 - -
Inlösen / emission hybridobligationer - - - 1 974 1 974 -2 430 -257 - -713
Utdelning hybridobligation avseende 2023 - - - -357 -357 - - - -357
Återföring utdelning hybridobligation
avseende 2023, återköpta obligationer
- - - 57 57 - - - 57
Utdelning hybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105
Inlösta minoritetsandelar - - - 533 533 - - -2 171 -1 638
Utgående eget kapital 2024-06-30 165 26 624 -1 258 -10 292 15 239 13 311 1 158 168 29 876
Periodens resultat - - - -2 834 -2 834 - - -14 -2 848
Övrigt totalresultat - - -189 -111 -300 - - - -300
Periodens totalresultat - - -189 -2 945 -3 134 - - -14 -3 148
Utdelning, återköpta D-aktier - - - 89 89 - - - 89
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -118 -118 - 118 - -
Inlösen / emission hybridobligationer - - - 3 570 3 570 -5 432 -561 - -2 423
Skatteeffekter i eget kapital - - - -635 -635 - - - -635
Avyttring till minoritet - - - -2 721 -2 721 - - 5 677 2 956
Inlösta minoritetsandelar - - - -73 -73 - - -57 -130
Utgående eget kapital 2024-12-31 165 26 624 -1 447 -13 125 12 217 7 879 715 5 774 26 585
Ingående eget kapital 2025-01-01 165 26 624 -1 447 -13 125 12 217 7 879 715 5 774 26 585
Periodens resultat - - - 861 861 - - -52 808
Övrigt totalresultat - - -35 -217 -253 - - - -253
Periodens totalresultat - - -35 644 608 - - -52 556
Emission B-aktier 16 682 - - 698 - - - 698
Emission teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4
Skatteeffekter i eget kapital - - - -101 -101 - - - -101
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 207 207 - -207 - -
Inlösen / emission hybridobligationer - - - -92 -92 349 - - 257
Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -33 -33 - - - -33
Ränta hybridobligation avseende 2025 - - - -23 -23 - - - -23
Avyttring till minoritet - - - -23 -23 - - - -23
Inlösta minoritetsandelar - - - 42 42 - - -74 -32
Utgående eget kapital 2025-06-30 181 27 306 -1 482 -12 510 13 495 8 228 509 5 648 27 880
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten ränta per 2025-06-30 uppgår till 363 763 764 kr.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 21
===== SIDA 22 =====
SBB har under perioden ändrat sin segmentsindelning till Samhälle, Bostäder, Utbildning och Utveckling. Se sid 29 för mer information.
Perioden januari–juni, 2025
Perioden 2025-01-01 - 2025-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Utveck-
ling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 739 801 10 126 1 676 - 1 676
Fastighetskostnader -169 -287 -3 -62 -522 - -522
Driftnetto 570 514 7 64 1 155 - 1 155
Övriga förvaltningsintäkter 41 44 10 - 95 - 95
Administration - - - - - -427 -427
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 610 559 17 64 1 250 -427 822
Värdeförändringar fastigheter -110 -379 8 77 -404 - -404
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -11 - - - -11 - -11
Resultat bostadsproduktion - 7 - - 7 - 7
Rörelseresultat 489 187 25 141 841 -427 414
Resultat från joint venture och intresseföretag -290 -5 342 22 69 - 69
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -2 - - 10 8 - 8
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 464 464
Räntekostnader och liknande - - - - - 398 398
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -374 -374
Resultat före skatt 196 182 367 173 917 62 980
Skatt - - - - - -172 -172
Periodens resultat 196 182 367 173 917 -110 808
Förvaltningsfastigheter 19 428 29 569 440 5 001 54 438 - 54 438
Investeringar 80 456 1 113 650 - 650
Värde per kvm (kr) 22 615 28 005 18 669 18 082 28 082 - 28 082
Överskottsgrad 77% 64% 68% 51% 69% - 69%
Perioden januari–juni, 2024
Perioden 2024-01-01 - 2024-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Utveck-
ling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 1 211 755 10 134 2 110 - 2 110
Fastighetskostnader -307 -290 -4 -64 -666 - -666
Driftnetto 904 465 6 70 1 444 - 1 444
Övriga förvaltningsintäkter - - 11 - 11 - 11
Administration - - - - - -522 -522
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -35 -35
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 904 465 17 70 1 455 -557 899
Värdeförändringar fastigheter -2 583 -1292 -44 -522 -4 440 - -4 440
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -320 - - - -320 - -320
Resultat bostadsproduktion - -14 - - -14 - -14
Rörelseresultat -1 999 -841 -27 -452 -3 319 -557 -3 875
Resultat från joint venture och intresseföretag -682 190 -606 144 -954 - -954
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -17 - - -31 -47 - -47
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 201 201
Räntekostnader och liknande - - - - - 30 30
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -34 -34
Resultat före skatt -2 698 -651 -633 -339 -4 321 -360 -4 680
Skatt - - - - - 1 375 1 375
Periodens resultat -2 698 -651 -633 -339 -4 321 1 014 -3 305
Förvaltningsfastigheter 21 652 27 607 440 4 718 54 417 - 54 417
Investeringar 290 282 -4 40 608 - 608
Värde per kvm (kr) 25 133 28 748 18 677 15 599 25 336 - 25 336
Överskottsgrad 75% 62% 61% 52% 68% - 68%
Segmentredovisning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 22
===== SIDA 23 =====
Andra kvartalet, 2025
Perioden 2025-04-01 - 2025-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Utveck-
ling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 376 405 5 60 846 - 845
Fastighetskostnader -73 -98 -1 -29 -201 - -201
Driftnetto 303 307 4 31 643 - 643
Övriga förvaltningsintäkter 21 21 3 0 45 - 45
Administration - - - - - -219 -219
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 324 328 7 31 690 -219 470
Värdeförändringar fastigheter -115 -229 2 69 -273 - -273
Resultat bostadsproduktion - 7 - - 7 - 7
Rörelseresultat 209 107 9 100 424 -219 203
Resultat från joint venture och intresseföretag -184 -5 202 60 74 - 74
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -1 - - - -1 - -1
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 253 253
Räntekostnader och liknande - - - - - -1 205 -1 205
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -242 -242
Resultat före skatt 24 103 212 160 497 -1 412 -917
Skatt - - - - - 136 136
Periodens resultat 24 103 212 160 497 -1 276 -780
Förvaltningsfastigheter 19 428 29 569 440 5 001 54 438 - 54 438
Investeringar 80 532 1 113 727 - 727
Värde per kvm (kr) 22 615 28 005 18 669 18 082 28 082 - 28 082
Överskottsgrad 80% 76% 80% 52% 76% - 76%
Andra kvartalet, 2024
Perioden 2024-04-01 - 2024-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Utveck-
ling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 546 381 5 69 1 001 - 1 001
Fastighetskostnader -140 -121 -2 -29 -293 - -293
Driftnetto 406 260 3 40 709 - 709
Övriga förvaltningsintäkter - - - 11 11 - 11
Administration - - - - - -313 -313
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -21 -21
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 406 260 3 51 720 -335 385
Värdeförändringar fastigheter -1 769 -628 -2 -56 -2 456 - -2 456
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -320 - - - -320 - -320
Resultat bostadsproduktion - -13 - - -13 - -13
Rörelseresultat -1 683 -382 1 -5 -2 070 -335 -2 405
Resultat från joint venture och intresseföretag -558 252 -856 245 -917 - -917
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag 14 - - -31 -16 - -16
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 42 42
Räntekostnader och liknande - - - - - -185 -185
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -20 -20
Resultat före skatt -2 227 -130 -855 208 -3 004 -499 -3 502
Skatt - - - - - 1 230 1 230
Periodens resultat -2 227 -130 -855 208 -3 004 731 -2 271
Förvaltningsfastigheter 21 652 27 607 440 4 718 54 417 - 54 417
Investeringar 167 275 2 29 472 - 472
Värde per kvm (kr) 25 133 28 748 18 677 15 599 25 336 - 25 336
Överskottsgrad 74% 68% 62% 58% 71% - 71%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 23
===== SIDA 24 =====
Helår 2024
Perioden 2024-01-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Utveck-
ling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 1 962 1 466 20 260 3 708 - 3 708
Fastighetskostnader -446 -556 -6 -129 -1 137 - -1 137
Driftnetto 1 516 910 13 132 2 572 - 2 572
Övriga förvaltningsintäkter 59 53 23 - 135 - 135
Administration - - - - - -1 054 -1 054
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -25 -25
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 575 963 36 132 2 707 -1 079 1 627
Värdeförändringar fastigheter -3 098 -1 590 -46 -688 -5 422 - -5 422
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - - -351 - -351
Nedskrivning goodwill -1 076 - - - -1 076 - -1 076
Resultat bostadsproduktion - -23 - - -23 - -23
Rörelseresultat -2 950 -650 -10 -556 -4 166 -1 079 -5 245
Resultat från joint venture och intresseföretag -1 022 80 -903 234 -1 611 - -1 611
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -190 - - -33 -223 - -223
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 692 692
Räntekostnader och liknande - - - - - -594 -594
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -193 -193
Resultat före skatt -4 162 -570 -913 -355 -6 001 -1 174 -7 174
Skatt - - - - - 1 021 1 021
Periodens resultat -4 162 -570 -913 -355 -6 001 -152 -6 153
Förvaltningsfastigheter 20 095 30 187 436 4 934 55 653 - 55 653
Investeringar 405 655 1 64 1 125 - 1 125
Värde per kvm (kr) 22 264 28 356 18 503 20 452 24 934 - 24 934
Överskottsgrad 77% 62% 67% 51% 69% - 69%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 24
===== SIDA 25 =====
Hållbarhet
SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar.
Det innebär att bolaget på ett ansvarsfullt och
innovativt sätt ska skapa långsiktiga lösningar
och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk vikt
inkluderar:
• fastigheternas energiprestanda
• säkra, utvecklande och hälsosamma
arbetsplatser för all personal
• affärsetik och motverkande av korruption i
alla led
0
5
10
15
20
25
30
Energiklass, andel av marknadsvärde
A D GB EC F Ej
jämförbar
data
%
Q2 2025
Q4 2024
Q4 2023
Energianvändning MWh
Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad
2024-07-01
2025-06-30
2023-07-01
2024-06-30
2024-07-01
2025-06-30
2023-07-01
2024-06-30
2024-07-01
2025-06-30
2023-07-01
2024-06-30
2024-07-01
2025-06-30
2023-07-01
2024-06-30
El 11 483 11 697 9 841 9 384 86 87 1 888 2 014
Värme 17 416 17 478 31 315 32 718 - - 3 028 3 243
Kyla 38 33 - - - - - -
Summa 28 937 29 209 41 155 42 102 86 87 4 916 5 257
Förändring (%) -0,9% -2,2% -0,9% -6,5%
Urvalets storlek (antal fastigheter) 79 79 134 134 1 1 11 11
Urvalets storlek (area) 240 169 240 169 437 606 437 606 1 336 1 336 106 313 106 313
Intensitet (kWh/kvm) 120,48 121,62 94,05 96,21 64,15 64,75 46,25 49,45
Konkreta åtgärdsplaner för att höja energipre -
standan har tagits fram för cirka 220 fastigheter.
Åtgärdsplanerna ska genomföras stegvis under
de närmaste åren och kommer att resultera
i en kraftigt minskad energianvändning och
minskat klimatavtryck samtidigt som de ökar
bolagets driftnetto och minskar riskerna
kopplade till framtida energiprestandakrav.
SBB engagerar sig även aktivt i sina dotterbolag
och intressebolag för att även de ska bidra till
energiomställningen och minimera sina risker
kopplade till hållbarhetsfrågor.
Goda arbetsvillkor och affärsetik i alla led är
centrala frågor i SBB:s hållbarhetsarbete. Alla
samarbetspartners ska förstå och underteckna
SBB:s uppförandekod för leverantörer som
bland annat ställer krav på arbetsvillkor, affärse -
tik, mänskliga rättigheter och miljö. I alla större
ny- och ombyggnadsprojekt genomförs regel -
bundet skyddsronder, säkerhetsbedömningar
och säkerhetsutbildningar. Bakgrundskontroller
på entreprenörer och underentreprenörer görs
rutinmässigt.
Energi: Koldioxidneutrala år
2030 samt energieffektivisera
fastigheter till 2030:
• Alla fastigheter når
energiklass E som lägst
• Förbättra majoriteten
av fastigheter minst
en energiklass
Våra mål:
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 25
===== SIDA 26 =====
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ)
B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB
D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 30
juni 2025 uppgick antalet stamaktier av serie B till
1 409 200 088 och serie D till 193 865 905, varav
44 657 779 klassificerats som aktier i eget förvar.
Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier
av serie A. Stängningskursen på stamaktien av
serie B var 5,66 kr, och motsvarande för serie D
var 8,42 kr per 30 juni 2025. Börsvärdet för sta-
maktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade
stamaktier av serie A till samma pris) var 9 168
mkr och serie D var 1 256 mkr. Under de senaste
6 månaderna har i genomsnitt cirka 25 miljoner
B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt
värde om cirka 121 mkr.
Betalkurs, kr
2025-06-30 2024-06-30
B-aktier 5,66 5,39
D-aktier 8,42 7,09
Genomsnittlig dagsomsättning, mkr
jan-jun 2025 jan-jun 2024
B-aktier 121 120
D-aktier 6 12
Ägarna
Vid utgången av andra kvartalet 2025 fanns
180 664 kända aktieägare, motsvarande en
minskning om 15 procent jämfört motsvarande
tidpunkt 2024. Aktiekapitalet uppgick per 30
juni 2025 till 181 mkr med ett kvotvärde på
0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på
bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie
A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D.
Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger
den sammanlagda utdelningen på stamaktierna
av Serie A och B, dock högst två kr per aktie och
år. Om utdelningen per stamaktie av Serie D
understiger två kronor per aktie och år ska utdel-
ningsbegränsningen räknas upp med ett belopp
med vilket utdelningen understigit två kronor.
Aktier i eget förvar
Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779
(44 657 779) D-aktier i eget förvar. Dessa ingår
inte i beräkningen av antal utestående aktier.
Aktien och ägarna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag
Volym
40
80
120
160
200
4
6
8
10
MajApr JunJul Aug Sep Nov
2024 2025
JanOkt Dec Feb Mar
SEK
SBB D
2
4
6
8
10
6
8
10
12
Omsatt antal aktier, miljoner per dag
Volym
MajApr JunJul Aug Sep Nov
2024 2025
JanOkt Dec Feb Mar
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
Ägarstrukturen per 2025-06-30
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier
Aktiekapital,
procent Röster, procent
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 7,73 30,57
Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 3,77 12,26
Dragfast AB 36 163 467 32 000 000 - 3,85 10,76
Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,11 6,99
Aker Capital - 180 561 931 - 10,21 4,94
Vanguard - 46 592 424 5 812 938 2,96 1,43
Avanza Pension - 32 338 139 18 850 116 2,89 1,40
Marjan Dragicevic - 34 700 000 3 471 1,96 0,95
Handelsbanken Fonder - 28 727 586 3 887 236 1,84 0,89
BlackRock - 24 805 682 - 1,40 0,68
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,32 0,64
Swedbank Försäkring - 19 269 939 3 740 463 1,30 0,63
Jupiter Asset Management - 17 705 306 - 1,00 0,48
Storebrand Asset Management - 17 373 001 - 0,98 0,47
Thomas Kjessler med bolag - 16 428 400 - 0,93 0,45
Övriga - 851 975 423 115 659 902 54,72 26,45
Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 409 200 088 149 208 126 100 100
Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - -
Totalt antal aktier 209 977 491 1 409 200 088 193 865 905 100 100
Den 10 juli erhölls godkännande för Aker Capital att byta 125 miljoner B-aktier mot 101 miljoner A-aktier.
Utbytet skedde med Dragfast AB, Arvid Svensson Invest, samt Sven-Olof Johansson.
Ägarstrukturen per 2025-07-10
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier
Aktiekapital,
procent Röster, procent
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 7,73 30,57
Aker Capital 100 923 623 55 523 175 - 8,85 29,11
Dragfast AB - 88 000 001 - 4,98 2,41
Arvid Svensson Invest - 77 255 304 - 4,37 2,11
Sven-Olof Johansson - 59 463 091 - 3,36 1,63
Övriga ägare - 1 102 266 597 148 178 126 70,71 34,18
Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 409 200 088 149 208 126 100 100
Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - -
Totalt antal aktier 209 977 491 1 409 200 088 193 865 905 100 100
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 26
===== SIDA 27 =====
Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Nettoomsättning 290 67 125 58 347
Personalkostnader -63 -43 -39 -25 -99
Övriga rörelsekostnader -259 -265 -105 -192 -592
Rörelseresultat -32 -240 -19 -159 -345
Resultat från finansiella poster
Resultat från intresseföretag/Joint ventures -52 - -50 - -928
Kreditförluster på fordringar på intresseföretag/joint ventures - -11 - -11 -11
Ränteintäkter och liknande resultatposter 249 10 012 256 5 071 18 312
Räntekostnader och liknande resultatposter -387 -11 125 -202 -5 658 -17 635
Resultat av förtidslösen lån 26 44 -5 - 425
Valutakursdifferenser 438 -971 -70 156 -1 417
Värdeförändringar finansiella instrument -311 -16 -258 -17 -238
Resultat efter finansiella poster -68 -2 308 -347 -619 -1 838
Resultat före skatt -68 -2 308 -347 -619 -1 838
Skatt 27 462 114 80 194
PERIODENS RESULTAT -41 -1 846 -233 -539 -1 644
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Periodens resultat -41 -1 846 -233 -539 -1 644
Övrigt totalresultat - - - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -41 -1 846 -233 -539 -1 644
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner
såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling, ekonomi och
finanshantering. Bolaget har 60 anställda. Personalkostnader och övriga
kostnader uppgick sammanlagt till -322 mkr (-308).
Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 27
===== SIDA 28 =====
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i MKR 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 15 464 35 180 14 764
Andelar i intressebolag/joint ventures - 10 321 1 226
Fordringar hos koncernföretag - - 17 792
Fordringar hos intressebolag/joint ventures - 4 412 -
Uppskjutna skattefordringar - 952 50
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 16 878 737 1
Derivat 118 481 234
Övriga långfristiga fordringar 1 - -
Summa finansiella anläggningstillgångar 32 461 52 083 34 067
Summa anläggningstillgångar 32 461 52 083 34 067
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 6 441 13
Derivat 23 159 34
Kundfordringar 9 6 17
Aktuella skattefordringar 207 80 52
Övriga fordringar 48 13 239
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 995 386 82
Summa kortfristiga fordringar 1 287 1 085 437
Likviditetsplaceringar - 169 341
Kassa och bank 615 4 528 1 323
Summa omsättningstillgångar 1 902 5 782 2 101
SUMMA TILLGÅNGAR 34 363 57 865 36 170
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 181 165 165
Fritt eget kapital
Överkursfond 28 406 27 724 27 724
Balanserat resultat -24 090 -25 782 -22 457
Hybridobligation 8 389 14 172 8 297
Årets resultat -41 -1 846 -1 644
Summa fritt eget kapital 12 665 14 269 11 921
Summa eget kapital 12 846 14 434 12 086
Obeskattade reserver 85 85 85
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 391 2 862 2 353
Obligationslån 1 522 15 694 1 689
Skulder till intressebolag/joint ventures 113 - 107
Derivat 257 283 161
Uppskjuten skatteskuld 28 - -
Skulder hos koncernbolag 16 060 14 121 14 048
Summa långfristiga skulder 19 372 32 959 18 358
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 326 585 594
Obligationslån 502 6 134 4 630
Derivat - 23 6
Leverantörsskulder 4 5 -
Övriga skulder 2 129 40
Skuld utdelning - 2 133 -
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 226 1 378 372
Summa kortfristiga skulder 2 061 10 388 5 642
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 34 363 57 865 36 170
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 28
===== SIDA 29 =====
Allmän information
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ),
org nr 556981–7660, med dess dotterbolag
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett
aktiebolag som är registrerat i Sverige och har
sitt säte i Stockholm.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet
med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har
Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom -
pletterande redovisningsregler för koncerner”
tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma
redovisningsprinciper som koncernen med de
undantag och tillägg som anges i den av Rådet
för hållbarhets- och finansiell rapportering
utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. För koncernen och
moderbolaget har samma redovisningsprinciper
och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste
årsredovisningen.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och
möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa
exponeringen mot olika risker finns interna
regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i
SBB:s Årsredovisning 2024, sid 69-70.
Transaktioner med närstående
Räntekostnader avseende skulder till joint
ventures och intresseföretag uppgår tilll -109
mkr (-92). Ränteintäkter på fordringar på joint
ventures och intressebolag uppgår till 561 mkr
(259). Posterna nettoredovisas inom raden
Ränteintäkter och liknande resultatposter.
SBB har under perioden tillhandahållit
förvaltningstjänster till joint ventures och intres -
sebolag om 95 mkr (11). Dessa har redovisats
inom raden Övriga förvaltningsintäkter.
För mer detaljer kring avtalsvillkor, se SBB:s
Årsredovisning 2024 sid 108-114.
Segmentsredovisning
SBB har, för redovisning och uppföljning,
delat upp sin verksamhet i fyra segment.
Från och med första kvartalet 2025 har
segmentindelningen gjorts om och utgörs
numera av Samhälle, Bostäder, Utbildning och
Utveckling. Indelningen baseras på skillnaderna
i segmentens karaktär och på den rapportering
som ledningen inhämtar för att följa upp och
analysera verksamheten samt den information
som inhämtas för att fatta strategiska beslut.
Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet
med den nya segmentsindelningen.
Samma redovisningsprinciper har använts
för det nya segmentet som i SBBs senaste
årsredovisning.
Händelser efter periodens utgång
• SBB har i juli erhållit nödvändiga regulatoriska
godkännanden från ISP , vilket innebär att
styrelsen i SBB därmed utgörs av följande åtta
ordinarie ledamöter: Lennart Sten, styrelse-
ordförande, Øyvind Eriksen, vice styrelseord-
förande samt Ilija Batljan, Lennart Schuss, Hans
Runesten, Han-Suck Song, Tone Kristin Omsted
och Kjell Inge Røkke som styrelseledamöter.
Tilläggsuppgifter
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 29
===== SIDA 30 =====
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Stockholm den 20 augusti 2025
Lennart Sten Øyvind Eriksen
Styrelsens ordförande Styrelsens vice ordförande
Ilija Batljan Kjell Inge Røkke
Styrelseledamot Styrelseledamot
Tone Kristin Omsted Lennart Schuss
Styrelseledamot
Hans Runesten
Styrelseledamot
Han-Suck Song
Styrelseledamot Styrelseledamot
Leiv Synnes
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners
försorg, för offentliggörande den 20 augusti 2025 kl. 08:00 CEST.
Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se
Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 30
===== SIDA 31 =====
SBB nyckeltal
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Marknadsvärde fastigheter, mkr 54 438 54 417 54 438 54 417 55 653
Antal fastigheter 847 843 847 843 853
Antal kvm, tusental 2 215 2 178 2 215 2 178 2 232
Överskottsgrad, % 69 68 76 71 69
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,9 4,9 4,9 4,9 4,9
Direktavkastning fastigheter, % 4,8 4,9 - - 4,9
Värdeutveckling fastigheter, % -3,1 -7,7 - - -4,2
Totalavkastning fastigheter, % 1,8 -2,8 - - 0,7
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd, % 1,3 7,2 0,2 9,6 5,5
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 3,7 8,9 3,5 11,3 7,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,9 94,5 - - 93,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, % 90,7 92,8 - - 91,5
Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; samhälls- och utbildningsfastigheter, år 8 10 8 10 8
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 1 676 2 110 845 1 001 3 708
Driftnetto, mkr 1 155 1 444 643 709 2 572
Administration i förhållande till hyresintäkt, % 19 23 20 27 23
Förvaltningsresultat, mkr 360 410 278 170 610
Periodens resultat, mkr 808 -3 305 -780 -2 271 -6 153
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 502 -13 543 -100 546
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 13 495 15 239 13 495 15 239 12 217
Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, % 13 -39 -21 -56 -40
Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, % 6 -20 -11 -28 -19
Belåningsgrad, % 59 54 59 54 61
Säkerställd belåningsgrad, % 21 18 21 18 20
Soliditet, % 32 33 32 33 31
Justerad soliditet, % 35 34 35 34 32
Ej pantsatt kvot, ggr 0,87 1,64 0,87 1,64 1,24
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,0 - - 2,0
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde, mkr 12 910 12 008 12 910 12 008 11 114
Aktuellt substansvärde, kr/aktie 7,97 8,26 7,97 8,26 7,6 4
Långsiktigt substansvärde, mkr 14 403 14 500 14 403 14 500 12 598
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 8,90 9,97 8,90 9,97 8,66
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,24 0,28 0,18 0,12 0,42
Resultat per stamaktie A och B, kr 0,23 -2,62 -0,62 -1,68 -4,54
Resultat per stamaktie D, kr 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 490 073 744 1 454 615 648 1 525 142 190 1 454 615 648 1 454 615 648
Genomsnittligt antal stamaktier D 149 208 126 192 639 043 149 208 126 191 384 917 170 804 921
Antal stamaktier A och B 1 619 177 579 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal stamaktier D 149 208 126 149 208 126 149 208 126 149 208 126 149 208 126
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 31
===== SIDA 32 =====
Finansiella definitioner
Administration i förhållande till hyresintäkt, %
Sammanlagda Administrationskostnader för SBB inklusive administrations-
kostnader i joint venture-bolag där SBB äger 100% av stamaktierna, med
avdrag för fakturerade administrationskostnader från SBB till sådana
joint venture-bolag, i förhållande till sammanlagda hyresintäkter för SBB
inklusive sådana joint venture-bolag.
Nyckeltalet illustrerar adminstrationskostnader i förhållande till de
sammanlagda hyresintäkterna då SBB redovisar de fulla
administrationskostnaderna medan hyresintäkterna i joint-venturebolagen
redovisas inom resultatandelar från joint venture och intressebolag.
Aktuellt substansvärde, kr
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital till-
hörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrid-
obligationer med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld ,
goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland
och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med
undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt.
Antal utestående stamaktier
Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, %
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppräknat till
helår i procent av genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet hänförligt till
moderbolagets aktieägare under perioden.
Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, %
Periodens resultat uppräknat till helår i procent av genomsnittligt totalt
eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det totala egna kapitalet under
perioden.
Belåningsgrad, % (solvency ratio)
Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt kvot, ggr
Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt fastighetsvärde, kr
Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter.
Förvaltningsresultat, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och
goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, tomträttsavgäld samt resultat
från joint ventures och intresseföretag före finansiella poster, värdeför -
ändringar och skatt samt finansiella poster.
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar och valutakursdifferenser.
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, %
Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe -
ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.
Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, %
Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för
fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.
Genomsnittligt antal stamaktier
Antalet utestående stamaktier vägt över perioden.
Genomsnittlig ränta (snittränta), %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä -
rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för
räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Justerad soliditet, %
Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten
skatteskuld exkl. uppskjuten skatt hänförlig till goodwill i procent av
balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Kapitalbindning, år
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi -
tal enligt kassaflödesanalysen.
Långsiktigt substansvärde, kr
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital
tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrido -
bligationer, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och
övrig goodwill.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt.
Nettoskuld, kr
Skulder till kreditinstitut och obligationslån minskat med likvida medel och
likviditetsplaceringar.
Resultat före finansiella poster, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill
inkl. resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeföränd -
ringar efter skatt.
Resultat per stamaktie A och B, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat
hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i
förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.
Definitioner
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 32
===== SIDA 33 =====
Räntebärande skuld
Skulder till kreditinstitut och obligationslån.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster (senaste 12 månader) med tillägg för
förvaltningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i
relation till räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdif -
ferenser och leasingkostnader.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Soliditet, %
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Säkerställd belåningsgrad, %
Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr
Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBBs andel av ej
konsoliderat innehav med avdrag för den del av förvaltningsfastigheter
som implicit belöper med innehavare utan bestämmande inflytande.
Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot
ökande respektive sjunkande fastighetsvärden.
Fastighetsrelaterade definitioner
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång.
Antal kvm
Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.
BTA
Bruttoarea.
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, %
Driftnetto (rullande 12 månader) i förhållande till summan av fastighe -
ternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i
förhållande till fastigheternas värde.
Direktavkastning fastigheter, %
Driftnetto (senaste 12 månader) i förhållande till genomsnittliga förvalt -
ningsfastigheter (12 månader) exkl. projekt- och byggrätter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i
förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto, kr
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, exklusive segment Utveckling.
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i
förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta. Då fastigheter
inom segmentet Utveckling från tid till annan kan vara medvetet tomställda
för strukturella förändringar i syfte att realisera en fastighets bedömda
fulla värdepotential exkluderas segmentet Utveckling.
Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, inklusive segment Utveckling.
Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter
(WAULT), år
Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhälls- och
utbildningsfastigheter.
Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk.
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster.
Hyresvärde, kr
Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Totalavkastning fastigheter, %
Summan av Direktavkastning fastigheter, 12 månader, % och Värde-
utveckling fastigheter, 12 månader, %.
Nyckeltalet ger ett mått på hur väl bolagets förvaltningsfastigheter
avkastar.
Värdeutveckling fastigheter, %
Värdeförändring fastigheter (senaste 12 månader), i förhållande till
Förvaltningsfastigheter vid 12-månaders periodens början.
Nyckeltalet ger ett mått på förvaltningsfasigheternas värdeutveckling .
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter
direkta fastighetskostnader.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 33
===== SIDA 34 =====
Administration i förhållande till hyresintäkt, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Hyresintäkter 1 676 2 110 845 1 001 3 708
Hyresintäkter SBB Infrastructure AB 119 114 21 89 308
Hyresintäkter SBB Social Facilities AB 330 51 165 51 383
Hyresintäkter SBB Residential Property AB 199 186 100 96 373
Hyresintäkter totalt 2 325 2 461 1 131 1 237 4 773
Administrationskostnader -427 -522 -219 -313 -1 054
Administrationskostnader SBB Infrastructure AB -25 -20 -12 -14 -84
Administrationskostnader SBB Social Facilities AB -24 -9 -12 -9 -47
Administrationskostnader SBB Residential Property AB -51 -26 -31 -15 -70
Administrationskostnader totalt -528 -577 -274 -350 -1 255
Avgår, Förvaltningstjänster köpta från SBB 95 11 45 11 135
Administrationskostnader totalt, netto -433 -566 -229 -340 -1 120
Administrationskostnader totalt, netto -433 -566 -229 -340 -1 120
Hyresintäkter totalt 2 325 2 461 1 131 1 237 4 773
Administrationskostnader i förhållande till hyresintäkter, % 19% 23% 20% 27% 23%
Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 861 -3 199 -724 -2 273 -6 033
IB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 217 17 622 13 940 17 210 17 622
UB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 13 495 15 239 13 495 15 239 12 217
Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 856 16 431 13 718 16 225 14 919
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare / Genomsnittligt eget kapital hänförligt
till moderbolagets aktieägare
7% -19% -5% -14% -40%
Uppräkning till helår 7% -19% -16% -42% -
Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 13% -39% -21% -56% -40%
Avkastning på totalt eget kapital
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Periodens resultat 808 -3 305 -780 -2 271 -6 153
IB Totalt eget kapital 26 585 36 845 27 846 34 217 36 845
UB Totalt eget kapital 27 880 29 876 27 880 29 876 26 585
Genomsnittligt totalt eget kapital 27 233 33 361 27 863 32 047 31 715
Periodens resultat / Genomsnittligt totalt eget kapital 3% -10% -3% -7% -19%
Uppräkning till helår 3% -10% -8% -21% -
Avkastning på totalt eget kapital 6% -20% -11% -28% -19%
Belåningsgrad
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Räntebärande skuld 53 287 55 388 55 737
Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 868 -5 953 -2 862
Räntebärande nettoskuld 50 418 49 435 52 875
Balansomslutning 85 972 91 419 86 862
Belåningsgrad 59% 54% 61%
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto enligt intjäningsförmågan (rullande 12 månader) 2 296 2 222 2 348
Förvaltningsfastigheter 54 438 54 417 55 653
Byggrätter och pågående projekt -7 338 -9 126 -7 654
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 47 100 45 291 47 999
Direktavkastning 4,9% 4,9% 4,9%
Beräkning av alternativa nyckeltal
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 34
===== SIDA 35 =====
Direktavkastning fastigheter, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto, Rullande 12 månader 2 268 3 096 2 572
Driftnetto, Avvecklad verksamhet, Rullande 12 månader - 804 -
Totalt driftnetto, Rullande 12 månader 2 268 3900 2 572
Förvaltningsfastigheter, 2025-06-30 54 438 - -
Avgår; projekt- och byggrätter -7 338 - -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-06-30 47 100 - -
Förvaltningsfastigheter, 2025-03-31 55 061 - -
Avgår; projekt- och byggrätter -7 099 - -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-03-31 47 962 - -
Förvaltningsfastigheter, 2024-12-31 55 653 - 55 653
Avgår; projekt- och byggrätter -7 654 - -7 654
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-12-31 47 999 - 47 999
Förvaltningsfastigheter, 2024-09-30 53 867 - 53 867
Avgår; projekt- och byggrätter -7 955 - -7 955
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-09-30 45 912 - 45 912
Förvaltningsfastigheter, 2024-06-30 54 417 54 417 54 417
Avgår; projekt- och byggrätter -9 126 -9 126 -9 126
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-06-30 45 291 45 291 45 291
Förvaltningsfastigheter, 2024-03-31 - 67 343 67 343
Avgår; projekt- och byggrätter - -8 248 -8 248
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-03-31 - 59 095 59 095
Förvaltningsfastigheter, 2023-12-31 - 73 205 73 205
Avgår; projekt- och byggrätter - -8 603 -8 603
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-12-31 - 64 602 64 602
Förvaltningsfastigheter, 2023-09-30 - 76 198 -
Förvaltningsfastigheter, redovisade inom Tillgångar som innnehas för försäljningn, 2023-09-30 - 42 092 -
Avgår; projekt- och byggrätter - -10 226 -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-09-30 - 108 064 -
Förvaltningsfastigheter, 2023-06-30 - 130 799 -
Avgår; projekt- och byggrätter - -11 819 -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-06-30 - 118 980 -
Genomsnitt, exklusive projekt- och byggrätter 46 853 79 206 52 580
Direktavkastning, 12 månader 4,8% 4,9% 4,9%
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto 1 155 1 444 2 572
Uppräkning driftnetto helår 1 155 1 444 -
Justering till normaliserat driftnetto -14 -667 -224
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 296 2 222 2 348
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 35
===== SIDA 36 =====
Ej pantsatt kvot
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 1 253 2 372 1 264
Ej pantsatt fastighetsvärde 16 204 22 749 15 601
Nyttjanderätt tomträtt 586 547 563
Inventarier 125 97 131
Uppskjutna skattefordringar 805 966 1 027
Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 23 141 25 593 24 077
Likviditetsplaceringar 180 207 371
Kundfordringar och övriga fordringar 571 740 1 256
Derivat 159 650 325
Avgår pantsatta nettotillgångar dotterbolag -14 744 - -
Ej pantsatta tillgångar 28 280 53 919 44 617
Ej säkerställda lån 35 288 38 618 38 583
Likvida medel -2 689 -5 747 -2 491
Netto icke säkerställd senior skuld 32 597 32 871 36 092
Ej pantsatt kvot 0,87 1,64 1,24
Ekonomisk uthyrningsgrad
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Samhälle 1 398 1 398 1 447
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 581 1 326 1 580
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utbildning 33 34 33
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 3 012 2 758 3 061
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Samhälle 1 489 1 468 1 530
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 685 1 417 1 706
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utbildning 33 34 33
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 3 207 2 919 3 269
Ekonomisk uthyrningsgrad 93,9% 94,5% 93,6%
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utveckling 237 300 245
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utveckling 377 377 342
Ekonomisk uthyrningsgrad, Utveckling 62,9% 79,6% 71,5%
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, totalt 3 249 3 058 3 305
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, totalt 3 584 3 296 3 611
Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling 90,7% 92,8% 91,5%
Förvaltningsresultat
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 822 899 470 385 1 627
Ränteintäkter och liknande resultatposter 464 201 253 42 692
Räntekostnader och liknande resultatposter -747 -730 -382 -309 -1 387
Tomträttsavgälder -11 -9 -5 -4 -17
Resultat från joint ventures och intresseföretag
varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 054 843 584 555 1 742
varav finansiella poster -1 223 -796 -641 -497 -2 047
Förvaltningsresultat 1) 360 410 278 170 610
Genomsnittligt antal stamaktier A /B efter utspädning 1 490 073 744 1 454 615 648 1 525 142 190 1 454 615 648 1 454 615 648
Resultat per aktie A och B, förvaltningsresultat 0,24 0,28 0,18 0,12 0,42
1) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat definition av Förvaltningsresultat. Jämförelseperioder har omräknats. Se sida 32 för definition.
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto 1 155 1 455 645 720 2 572
Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -199 -513 -131 218 -648
Driftnetto jämförbart bestånd 956 943 514 501 1 924
Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 921 866 497 450 1 796
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 34 77 17 51 128
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 3,7% 8,9% 3,5% 11,3% 7,1%
1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Driftnetto jämförbart bestånd med Driftnetto jämförbart bestånd rapporterat föregående år.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 36
===== SIDA 37 =====
Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Hyresintäkter 1 676 2 121 846 1 012 3 708
Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -318 -724 -162 -307 -930
Hyresintäkter jämförbart bestånd 1 359 1 397 684 706 2 779
Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 1 341 1 303 683 644 2 634
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 18 94 1 62 144
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 1,3% 7,2% 0,2% 9,6% 5,5%
1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år.
Justerad soliditet
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Eget kapital 27 880 29 876 26 585
Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 1 813 868 1 580
Summa 29 693 30 744 28 165
Balansomslutning 85 972 91 419 86 862
Justerad soliditet 35% 34% 32%
Resultat före finansiella poster
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 822 899 470 385 1 627
Resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeförändringar efter skatt -134 38 -46 46 -258
Resultat före finansiella poster 689 937 424 431 1 369
Resultat per stamaktie A och B
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Periodens resultat 808 -3 305 -780 -2 271 -6 153
Resultat hänförligt till D-aktier -149 -149 -75 -52 -298
Resultat hänförligt till hybridobligation -371 -251 -40 -125 -268
Resultat hänförligt till minoritetsandel 52 -106 -55 2 120
Resultat hänförligt till stamaktie A och B 340 -3 811 -950 -2 447 -6 600
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 490 073 744 1 454 615 648 1 525 142 190 1 454 615 648 1 454 615 648
Resultat per stamaktie A och B 0,23 -2,62 -0,62 -1,68 -4,54
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 490 073 744 1 454 615 648 1 525 142 190 1 454 615 648 1 454 615 648
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 0,23 -2,62 -0,62 -1,68 -4,54
Räntebärande skuld
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Skulder till kreditinstitut 17 670 16 421 16 816
Obligationslån 35 617 38 967 38 922
Räntebärande skuld 53 287 55 388 55 737
Räntebärande nettoskuld
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Räntebärande skuld 53 287 55 388 55 737
Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 868 -5 953 -2 862
Räntebärande nettoskuld 50 418 49 435 52 875
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 37
===== SIDA 38 =====
Räntetäckningsgrad, rullande 12 månader
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 1 551 1 895 1 627
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - 768 -
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt -521 -42 -258
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 031 2 621 1 369
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 955 360 692
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - 4 -
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet -1 404 -1 413 -1 387
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - -268 -
Summa Räntenetto -449 -1 317 -695
Räntetäckningsgrad (ggr) 2,3 2,0 2,0
Soliditet
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Eget kapital 27 880 29 876 26 585
Balansomslutning 85 972 91 419 86 862
Soliditet 32% 33% 31%
Substansvärde
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Aktuellt substansvärde
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande
Eget kapital 27 880 29 876 26 585
Hybridobligation -8 737 -14 469 -8 594
Innehav utan bestämmande inflytande -5 648 -168 -5 774
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 13 495 15 239 12 217
Återläggning av derivat 201 -344 -135
Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -233 -275 -244
Övrig goodwill -1 020 -2 097 -1 021
Stämpelskatt 221 225 228
Återläggning av uppskjuten skatt 2 046 1 143 1 824
Avdrag uppskjuten skatt -610 -651 -615
Totalt substansvärde 14 100 13 240 12 255
Antal aktier A + B + D 1 768 385 705 1 603 823 774 1 603 823 774
Totalt substansvärde per aktie 7,97 8,26 7,64
Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 7,97 8,26 7,6 4
Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 149 208 126
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 190 1 232 1 140
Totalt substansvärde 14 100 13 240 12 255
Aktuellt substansvärde 12 910 12 008 11 114
Aktuellt substansvärde, kr/aktie 7,97 8,26 7,6 4
Långsiktigt substansvärde
Totalt substansvärde 14 100 13 240 12 255
Återläggning övrig goodwill 1 020 2 097 1 021
Återläggning avdrag uppskjuten skatt 610 651 615
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 15 731 15 988 13 890
Antal aktier A + B + D 1 768 385 705 1 603 823 774 1 603 823 774
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 8,90 9,97 8,66
Långsiktigt substansvärde per D-aktie 1) 8,90 9,97 8,66
Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 149 208 126
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 327 1 487 1 292
Totalt substansvärde 15 731 15 988 13 890
Långsiktigt substansvärde 14 403 14 500 12 598
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 8,90 9,97 8,66
Antal stamaktier A + B 1 619 177 579 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 619 177 579 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 149 208 126
1) Enligt bolagsordningen har A-,B- och D-aktier samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 38
===== SIDA 39 =====
Säkerställd belåningsgrad
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Skulder till kreditinstitut 17 671 16 421 16 816
Säkerställda övriga lån 330 349 339
Summa säkerställda skulder 18 001 16 770 17 155
Balansomslutning 85 973 91 419 86 862
Säkerställd belåningsgrad 21% 18% 20%
Totalavkastning fastigheter, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Direktavkastning fastigheter 4,8 4,9 4,9
Värdeutveckling fastigheter -3,1 -7,7 -4,2
Totalavkastning fastigheter, % 1,8 -2,8 0,7
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Förvaltningsfastigheter 54 438 54 417 55 653
Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 54 438 54 417 55 653
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 940 - -10 918
SBB:s exponering av konsoliderat innehav 43 498 54 417 44 736
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav
SBB Residential Property AB
Förvaltningsfastigheter 6 065 5 947 5 967
SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 065 5 947 5 967
Public Property Invest ASA
Förvaltningsfastigheter 14 070 9 815 10 550
SBB:s ägarandel 33,54% 36,26% 35,16%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 4 719 3 559 3 710
Nordiqus AB
Förvaltningsfastigheter 39 590 38 777 38 739
SBB:s ägarandel 49,84% 49,84% 49,84%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 732 19 326 19 308
SBB Infrastructure AB
Förvaltningsfastigheter 5 462 5 469 5 424
SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 462 5 469 5 424
SBB Social Facilities AB
Förvaltningsfastigheter 9 489 9 453 9 452
SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 489 9 453 9 452
Förvaltningsfastigheter 54 438 54 417 55 653
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 940 - -10 918
SBBs: exponering av konsoliderat innehav 43 498 54 417 44 736
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 065 5 947 5 967
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 4 719 3 559 3 710
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 732 19 326 19 308
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 462 5 469 5 424
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 489 9 453 9 452
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 4 760 5 211 4 227
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 93 724 103 382 92 822
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 39
===== SIDA 40 =====
Värdeutveckling fastigheter, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Värdeförändring, Rullande 12 månader -1 385 -12 409 -5 422
Justering, redovisningsmässiga värdeförändringar, Rullande 12 månader - 2 362 2 362
Värdeförändringar, efter justeringar, Rullande 12 månader -1 385 -10 047 -3 060
Förvaltningsfastigheter, vid 12-månaders periodens början 45 291 130 799 73 205
Värdeutveckling fastigheter, % -3,1% -7,7% -4,2%
Överskottsgrad
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-06-30
2024-01-01
2024-06-30
2025-04-01
2025-06-30
2024-04-01
2024-06-30
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto 1 155 1 444 643 709 2 572
Hyresintäkter 1 676 2 110 845 1 001 3 708
Överskottsgrad 69% 68% 76% 71% 69%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 40
===== SIDA 41 =====
Kommande
rapporteringstillfällen
Delårsrapport Q3 2025 2025-11-07
Kontakt
Leiv Synnes Helena Lindahl
VD IR
ir@sbbnorden.se
sbbnorden.se