FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2026
===== SIDA 1 =====
Q2
DELÅRSRAPPORT
JANUARI–JUNI 2026
SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
===== SIDA 2 =====
Första halvåret 2026
Perioden i korthet, kvarvarande verksamhet
• Hyresintäkterna uppgick till 955 mkr (952), varav 806 mkr (759) från Sveafastigheter. Hyresintäkterna
ökade med 4,7 procent i jämförbart bestånd.
• Driftnettot uppgick till 582 mkr (591), varav 515 mkr (487) från Sveafastigheter. Driftnettot ökade med
3,5 procent i jämförbart bestånd.
• Orealiserad värdeförändring fastigheter uppgick till 52 mkr (-91).
• Periodens resultat inkl avvecklad verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -678 mkr (860).
Valutaeffekter påverkar resultatet före skatt med -728 mkr (1 157).
• Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 86 mkr (502).
• Långsiktigt substansvärde uppgick till 14 049 mkr (14 386), motsvarande 7,94 kr (8,14) per aktie.
Substansvärde & Fastighetsexponering
• Sveafastigheters substansvärde ökade med 1,0 procent, inklusive återköp av aktier om 96 mkr.
• Public Property Invests substansvärde ökade med 1,8 procent.
• Nordiqus substansvärde ökade 5,1 procent.
• Fastighetsexponeringen ökade med 2,8 mdkr till 78,6 mdkr (75,8).
Viktiga händelser under andra kvartalet
• 18 maj ingick SBB och KlaraBo ett avtal varigenom SBB avyttrar SBB Residential Property, med ett underliggande
fastighetsvärde om 5 860 mkr, samt bostadsfastigheter inom SBB Development med ett underliggande
fastighetsvärde om 973 mkr till KlaraBo. Sveafastigheter och KlaraBo antog även en gemensam fusionsplan för
att genomföra ett samgående genom en aktiebolagsrättslig fusion, varvid Sveafastigheter är det övertagande
bolaget. Genom transaktionen samlas bolagens samtliga bostadsfastigheter i Sveafastigheter, som ökar Sveafast-
igheters fastighetsvärde med 60 procent till 47 mdkr. Transaktionen förväntas slutföras i september 2026.
• I maj ingick SBB, tillsammans med Humana, avtal med Northern Horizon Capital om att avyttra ett gemensamt
ägt äldreboende i Strängnäs till en direktavkastning om 4,25%.
• I juni avyttrade SBB fastigheterna Stockholm Barlasten 6 och 8 till en bostadsrättsförening till en direkt-
avkastning om 2,5%.
• I juni ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna Stockholm Hägersten 2:6 och 2:7 till OBOS för 120 mkr med
en projektvinst om 50 mkr.
Perioden i sammandrag
Nyckeltal
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Kärninnehav
Sveafastigheter (62,98%)
Förvaltningsresultat, mkr 172 157 376
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 3,5 9,3 7,4
Marknadsvärde fastigheter, mkr 29 367 28 568 29 007
Substansvärde, mkr 16 143 15 879 16 082
Public Property Invest, PPI (40,59%)
Förvaltningsresultat, mkr 719 198 439
Marknadsvärde fastigheter, mkr 51 271 14 070 49 488
Substansvärde, mkr 24 276 8 106 23 840
Nordiqus (49,84%)
Förvaltningsresultat, mkr 537 471 1 007
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 1,0 2,6 2,0
Marknadsvärde fastigheter, mkr 42 142 39 590 39 593
Substansvärde, mkr 17 546 16 709 16 693
SBB-koncernen
Fastighetsexponering, inkl. andel av ej konsoliderade innehav, mkr 78 614 93 724 75 828
Belåningsgrad, % 54% 59% 50%
Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,3 2,3
Periodens resultat 1) -585 808 -2 308
Resultat per stamaktie A och B före och efter utspädning 1) -0,62 0,37 -1,92
Resultat per stamaktie D före och efter utspädning 1) 1,00 1,00 2,00
Totalt långsiktigt substansvärde 14 049 15 545 14 386
Långsiktigt substansvärde (NAV), SEK per aktie 7,94 8,79 8,14
1) Kvarvarande och avvecklad verksamhet
-585
Periodens resultat, mkr
54
Belåningsgrad, %
78,6
Fastighetsexponering, mdkr
7,94
Substansvärde / aktie, kr
14 049
Substansvärde, mkr
1,9
Räntetäckningsgrad, ggr
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 2
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 3 =====
SBB investerar i bolag inom social infrastruktur i Norden
En investering i SBB:s aktie ger exponering mot tre marknadsledande
bolag inom social infrastruktur. Sveafastigheter, Public Property Invest
och Nordiqus attraherar fler affärsmöjligheter, har bättre tillgång till
kapital och kan genomföra transaktioner med bättre lönsamhet genom
sin starka marknadsposition.
Utöver skulder i rörelsedrivande bolag har SBB en obligationsskuld
som ger hävstång på utvecklingen. De seniora obligationerna löper
med en genomsnittlig ränta på 1,73 procent. Skuldsättningen ska över
tid sänkas genom positiv utveckling i kärninnehaven samt avyttring av
övriga innehav. Trenden mot ökad transparens och förenklad struktur är
tydlig och kommer fortsätta. Fokus ligger på långsiktigt värdeskapande i
kärninnehaven.
Fastighetsexponeringen ökade med 2,8 mdr
Fastighetsexponeringen via SBB Development, Sveafastigheter, Public
Property Invest och Nordiqus ökade under perioden med 2,5 mdkr,
främst drivet av investeringar och valutapåverkan. Övriga innehav inkl
SBB Residential ökade med 0,3 mdkr, bland annat på grund av aktieköp i
KlaraBo som genomgår en fusion med Sveafastigheter.
Sveafastigheter växer med sextio procent
Sveafastigheter beräknas växa under det tredje kvartalet genom en
sammanslagning med KlaraBo och SBB Residential. SBB är redan största
ägare i samtliga tre bolag. Transaktionen är ett tydligt exempel på hur
mer konkurrenskraftiga plattformar skapas samtidigt som vi förenklar
koncernstrukturen och förbättrar kapitalallokeringen. Det sammanslagna
bolaget får ett fastighetsvärde om 47 mdkr, en ökning med 60 procent.
Sveafastigheter befäster positionen som Sveriges största noterade och
renodlade bostadsbolag.
Affären skapar synergier mellan Sveafastigheter och KlaraBo om 120
mkr per år. För SBB:s del innebär inlösen av preferensaktier i SBB Resi -
dential en väsentligt sänkning av kapitalkostnaderna. Totalt sett beräknas
SBB:s intjäningsförmåga öka med 20 procent.
Utöver den finansiella effekten ser jag stora strategiska fördelar.
Sveafastigheters får en stärkt ställning gentemot kapitalmarknaden och
öppnar för lägre finansieringskostnader.
Sveafastigheter har hittills i år sålt nyproducerade bostäder för 438
mkr i linje med verkligt värde, men 24 procent över produktionskostnad.
Delar av likviderna har använts till återköp av aktier. Bolaget har avtalat
om att sälja fastighetsprojekt för 728 mkr, med planerat tillträde under
kommande år. Estimerad projektmarginal är 28 procent.
Driftnettot för perioden ökade med 3,5 procent i jämförbart bestånd.
Sammanslagningen kommer att leda till synergier, vilka bedöms påverka
förvaltningsresultatet positivt med 120 Mkr.
VD har ordet
Public Property Invest bygger vidare
Bolaget tog under våren över SBB:s fastighetsförvaltning och delar av den
centrala administrationen. Public Property Invest noterades i Stockholm
under andra kvartalet, har upptagit femårig bankfinansiering om 3,6 mdkr
och har emitterat femåriga obligationer för 200 meur.
Samtidigt genomför bolaget löpande kompletterande förvärv som
bidrar positivt till lönsamheten. Under andra kvartalet förvärvades två
projekt i Finland för 33 meur där vårdfastigheter ska färdigställas. Public
Property Invest har en skalbar plattform och kan bygga vidare från en
stark position, såväl marknadsmässigt som finansiellt.
Nordiqus stärker sin nordiska plattform
Nordiqus fortsätter att utveckla sin position som en ledande aktör inom
utbildningsinfrastruktur. Med långa hyresavtal och en finansiering med
genomsnittlig löptid över tio år skapas en stabil och förutsägbar bas för
fortsatt tillväxt. Under kvartalet tecknade Kunskapsskolan ett 15-årigt
hyresavtal för en ny grundskola i Örebro, med ett årligt hyresvärde om
7,6 mkr.
Affärsaktiviteten speglar Nordiqus aktiva portföljstyrning. Under
andra kvartalet integrerades tidigare förvärv av utbildningsfastigheter
i Stockholm och Göteborg om 1,8 mdkr och bidrar nu till en skalbar och
robust intäktsbas. Samtidigt har avtal ingåtts om avyttring av en fastighet
i Karlskrona för 399 mkr.
SBB Development – fokus ger resultat
Ett år efter bildandet börjar bolaget leverera fler avslut, vilket är ett tecken
på att fokus ger resultat. Nettouthyrningen var 12,9 mkr senaste kvartalet,
ett tecken på att det finns potential. Det är bara att jobba på, det finns mer
lokaler att fylla.
En viktig händelse var tecknande av ett nytt tioårigt hyresavtal om
9 000 kvm med SAAB i en fastighet som varit tomställd. Ett tydligt kvitto
på förmågan att möta krav från stora industriella aktörer.
Parallellt med det operativa värdeskapandet realiseras värden genom
avyttringar. Under första halvåret genomfördes fastighetsförsäljningar
för en halv miljard, i snitt 12 procent över verkligt värde. Där ett vård- och
omsorgsboende såldes till en initial direktavkastning om 4,25% samt
en bostadsfastighet i Stockholm till en initial direktavkastning om 2,5%.
Inklusive den signerade försäljningen till KlaraBo har SBB Development:s
balansräkning minskat med 20 procent till fem miljarder.
SBB har startat upp fler processer, både investeringar i och försäljning
av lönsamma utvecklingsprojekt, vilket vi hoppas kunna presentera
framöver.
Sakta men säkert stärks SBB
Marknadsförutsättningarna inom social infrastruktur är attraktiva med
god efterfrågan från hyresgäster. Mycket talar för att detta kommer att
bestå över lång tid. På investerarmarknaden stärks efterfrågan, om än i
måttlig takt och selektivt där nyproducerade bostäder i Stockholm och
samhällsfastigheter med långa hyresavtal är mest eftertraktat. Normalt
efter en nedgång i fastighetsvärden sker selektiv återhämtning innan en
bred uppgång sker.
Fokus framåt är att fortsätta förenkla strukturen, minska kostnader,
sänka belåningen och stärka kassaflödena genom prioriterade investe -
ringar. Bolaget utvecklas enligt plan och har en tydlig riktning mot en
mer robust, transparent och värdedriven framtid. Känns som vi lyckas
genomföra strategiska förbättringar varje kvartal som ger långsiktiga
fördelar.
Leiv Synnes, VD
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 3
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 4 =====
SBB skapar och utvecklar bolag inom social infrastruktur i Norden.
Målsättningen är att bolagen ska bli ledande inom sina delmarknader,
med tydligt fokus och specialiserad kompetens. Marknadspositionen ska
leda till högre riskjusterad avkastning än för branschen som helhet.
SBB kombinerar stabila kärninnehav med plattformar för tillväxt och
aktivt värdeskapande. Genom SBB Development arbetar koncernen sys -
tematiskt med att identifiera, utveckla och realisera fastighetspotential
SBB investerar i social infrastruktur i Norden
Kärninnehav Övriga innehav
51,3 MDKR
Fastighetsvärde
29,4 MDKR
Fastighetsvärde
42,1 MDKR
Fastighetsvärde
6,0 MDKR
Fastighetsvärde
5,9 MDKR
Fastighetsvärde
SBB
Residential Aktieinnehav
3,3 MDKR
Bokfört värde
40,6 %
SBB:s ägarandel
63,0 %
SBB:s ägarandel
49,8 %
SBB:s ägarandel
100 %
SBB:s ägarandel
100 %
Av stamkapitalet
Social infrastruktur
i Norden
Hyresrätter i Sverige Utbildningsinfrastruktur
i Norden
Utvecklar och skapar
långsiktigt värde
Hyresrätter i Sverige
BBB+
rating
BBB-
rating
Investment grade
rating
Ingen rating Ingen rating
Största noterade bolaget för
social infrastruktur i Europa
Intressebolag
Största noterade
bostadsbolaget i Sverige
Konsoliderat dotterbolag
Störst i Europa på
utbildningsinfrastruktur
Intressebolag
Driver utvecklingsprocesser i
bolagets direktägda bestånd
Konsoliderat dotterbolag
Samarbete med Morgan
Stanley
Joint venture Intressebolag /
Finansiella tillgångar
över tid. SBB Residential bidrar med exponering mot svenska hyresrätter.
Därutöver investerar SBB selektivt i andra fastighetsbolag där aktiv
ägarstyrning kan driva operationella förbättringar och kapitalstruktur.
Målet är hög riskjusterad totalavkastning. Sammantaget ger detta en
bred och skalbar fastighetsplattform med tydligt fokus på värdetillväxt,
kassaflöde och disciplinerad kapitalallokering
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 4
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 5 =====
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
Likvida
medel SBB
Svea fastigheter PPI Nordiqus,
Aktier
Nordiqus,
Fordran
SBB
Development
SBB
Residential
Property
Övriga
aktieinnehav
Övriga operativa
nettotillgångar
Brutto -
tillgångar,
GAV
SBB
obligationer
och banklån
Hybrider, inkl
övriga reserver
Substansvärde
NAV
1 829 1)
10 167 2)
9 681 3)
9 229 4)
4 564 5)
5 957 6)
3 084 4)
3 322 7) 482 8)
48 316
8 582 9)
25 684 9)
14 049
33 641
Kärninnehav, mkr
1) Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 2 066 mkr, varav Sveafastigheter 237 mkr och resterande del av SBB-koncernen till 1 829 mkr.
2) Se Långsiktigt substansvärde, sida 37. SBB ägde vid periodens utgång 124 300 038 aktier i Sveafastigheter, till ett marknadsvärde om 3 717 mkr, motsvarande 29,90kr/aktie.
3) Se Långsiktigt substansvärde, sida 37. SBB ägde vid periodens utgång 383 866 291 aktier i Public Property Inveast, till ett marknadsvärde om 7 132mkr, motsvarande 18,58kr/aktie.
4) Se Långsiktigt substansvärde, sida 37.
5) Nominellt belopp om 5 293 mkr, med förfall 2029-01-18.
6) Avser Förvaltningsfastigheter.
7) Varav Andelar i joint ventures och intresseföretag om 2 325 mkr, Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde om 499 mkr samt Likviditetsplaceringar 471 mkr.
8) Varav Fordringar på joint ventures och intresseföretag om 559 mkr samt övriga nettotillgångar om -77 mkr.
9) Koncernens Obligationsskulder och Skulder till kreditinstitut uppgick vid periodens utgång sammanlagt till 39 186mkr, varav Sveafastigheter 13 502 mkr och resterande del av SBB-koncernen till 25 684 mkr.
Marknadsvärdet av SBBs emitterade obligationer uppgår vid periodens utgång till 22 150 mkr, och marknadsvärdet av Hybridobligationerna uppgick till SEK 6 081 mkr.
Långsiktigt substansvärde, NAV
Fastighetsexponering och substansvärde
Fastighetsexponering
Sveafastigheter Varav minoritetsintresse Public Property Invest Nordiqus
Övriga innehav inklusive
SBB Residential Totalt
Belopp enligt intjäningsförmåga, Mkr
Marknads -
värde
Hyres-
intäkt Driftnetto
Marknads -
värde
Hyres-
intäkt Driftnetto
Marknads -
värde
Hyres-
intäkt Driftnetto
Marknads -
värde
Hyres-
intäkt Driftnetto
Marknads -
värde
Hyres-
intäkt Driftnetto
Marknads -
värde
Hyres-
intäkt Driftnetto
Fastighetstyp
Bostadsfastigheter 29 367 1 664 1 128 -10 871 -616 -418 - - - - - - 8 624 588 365 27 121 1 636 1 075
Samhällsfastigheter - - - - - - 20 812 1 424 1 174 - - - 861 52 45 21 673 1 476 1 220
Utbildningsfastigheter - - - - - - - - - 21 004 1 292 1 102 - - - 21 004 1 292 1 102
Utvecklingsfastigheter - - - - - - - - - - - - 8 818 352 163 8 818 352 163
Summa innehav 29 367 1 664 1 128 -10 871 -616 -418 20 812 1 424 1 174 21 004 1 292 1 102 18 302 992 574 78 614 4 756 3 560
78,6 MDKR
Fastighetsexponering
justerat för ägarandel
och minoritetsintresse
12 364
Övriga innehav, mkr
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 5
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 6 =====
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga som beaktar koncernens
innehav per 2026-06-30. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos
utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presen -
teras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet
aktuella innehav, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation. I
koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och
realiserade värdeförändringar inkluderad.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
• Resultatet som det konsoliderade Sveafastigheter samt JV/intressebola -
gen PPI och Nordiqus bidrar med är för Sveafastigheter och PPI baserat
på senaste publika rapporterna och för Nordiqus är det Nordiqus egna
opublicerade intjäningsförmåga.
• Övriga joint ventures och intresseföretag bidrag till intjäningsförmågan
baseras på erhållen information och publicerade rapporter.
Avseende SBB Development och koncerngemensamt:
• Drift- och underhållskostnader baseras på bedömda kostnader under
ett normalår.
• Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella
taxeringsvärden per 2026-06-30.
• Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisa -
tion.
• Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.
• Utdelning på hybridobligationerna har pausats.
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i mkr Sveafastigheter
Public
Property
Invest Nordiqus
SBB
Development
SBB
Residential
Property 1)
Övriga
innehav /
Koncern -
gemensamt 2) Totalt
Hyresintäkter 1 664 3 509 2 593 276 410 154 8 606
Driftkostnader -536 -616 -382 -129 -153 -19 -1 835
Driftnetto 1 128 2 893 2 211 147 257 135 6 771
Administration -198 -295 -146 -12 -53 -9 -714
Rörelseresultat 930 2 598 2 065 135 204 125 6 057
Finansnetto -453 -1 112 -919 - 204 -54 -2 742
Förvaltningsresultat före skatt 477 1 486 1 146 135 - 71 3 315
Skatt (antaget 10 %) -48 -149 -115 -14 - -7 -332
Förvaltningsresultat efter skatt 429 1 337 1 031 122 - 64 2 984
SBBs ägarandel 62,98% 40,59% 49,84% 100,00% 100,00% 34,05% 49,29%
SBBs andel av förvaltnings resultat efter skatt 270 543 514 122 - 22 1 471
Finansiella kostnader i SBB 3) - - - - - -403 -403
Ränta hybridobligationer i SBB - - - - - -400 -400
Centraladministration SBB - - - - - -81 -81
Ränteintäkt från lån till Nordiqus 4) - - 285 - - - 285
Intjäning hänförligt till stamaktieägare i SBB 270 543 799 122 - -862 872
Övrig information
Bedömd utdelning till SBB 5) - 384 257 122 - 11 773
1) Inget förvaltningsresultat från SBB Residential Property kommer stamaktieägarna till del utan alla genererade medel används för att dela ut till preferensaktieägaren.
2) Övriga innehav avser SBBs innehav i Preservium Property, One Publicus och Origa Care.
3) Finansiella kostnader för SBB är beräknade som nominellt belopp (26 154 mkr) * snittränta (1,71 %) med avdrag för kassan om 1 858 mkr multiplicerat med räntan (2,38 %) för nästkommande
obligationsförfall
4) Avser utlåning från SBB till intressebolaget Nordiqus som förfaller 2029-01-18. Beräknat som linjär uppskrivning från bokfört värde på revers per 2026-06-30 om 4 564 mkr till nominellt belopp om
5 293 mkr.
5) Bedömd utdelning är baserat på kommunicerad utdelning för PPI och Sveafastigheter samt 50 % av förvaltningsresultat efter skatt för övriga innehav.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 6
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 7 =====
Kärninnehav
Sveafastigheter är Sveriges största noterade bostadsbolag med ett
bostadsbestånd värderat till 29 mdkr.
Sveafastigheter äger, förvaltar och utvecklar attraktiva hyresrätter i
tillväxtregioner i Sverige. Hyresreglerade hyresbostäder har kapacitet att
generera stabilt ökande hyresintäkter. I kombination med en stark finansiell
ställning skapas över tid förutsättningar till god avkastning till låg risk.
Sveafastigheter har investment grade betyget BBB- med positiv outlook.
Sveafastigheter äger även en Stockholmsfokuserad utvecklingsportfölj
som genererar vinster och som skapar organisk tillväxt av fastighetsbe -
ståndet. Nyproduktion sker där långsiktig efterfrågan på bostäder är stor
och växer.
SBB är Sveafastigheters största ägare med 63 procent av utestående
aktier. Sveafastigheter är ett dotterbolag till SBB och konsolideras i
koncernredovisningen.
Ytterligare information finns på www.sveafastigheter.se
Samgående Klarabo
Den 18 maj meddelade Sveafastigheter samgående med Klarabo genom
en aktiebolagsrättslig fusion, varvid Sveafastigheter är det övertagande
bolaget. Fusionsplanen antogs på Sveafastigheters respektive Klarabos
bolagsstämma den 26 juni.
I samband med samgåendet förvärvar KlaraBo fastigheter från
SBB Utveckling med ett underliggande fastighetsvärde om 973 mkr
samt SBBs andelar i SBB Residential Property med ett underliggande
fastighetsvärde om 5 860 mkr i utbyte mot aktier i KlaraBo, för vilka SBB
erhåller aktier i Sveafastigheter genom fusionen. Efter fusionen förväntas
Sveafastigheters fastighetsbestånd uppgå till ca 47 mdkr. SBBs ägarandel i
Sveafastigheter förväntas efter fusionen uppgå till 58,5 %.
Nyckeltal enligt Sveafastigheter
Belopp i Mkr
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Intäkter, mkr 806 759 1 536
Driftnetto, mkr 466 438 926
Förvaltningsresultat, mkr 172 157 376
Marknadsvärde fastigheter, mkr 1) 29 367 28 568 29 007
Antal lägenheter i förvaltning 1) 15 528 15 094 14 929
Snittränta, % 1) 3,33 3,42 3,28
Belåningsgrad 1) 2) 45 43 42
Rating 1) 3) BBB- BBB- BBB-
Utdelning, SBB erhållen, mkr - - -
Långsiktigt substansvärde, mkr 1) 16 143 15 879 16 082
SBBs ägarandel, % 1) 63,0 61,7 62,2
1) Vid periodens utgång
2) Avser nettoskuld, i förhållande till marknadsvärde fastigheter
3) Från Fitch
4) Inklusive återköp av aktier, 96 mkr
Fastighetsbestånd
Uthyrningsgrad, 95%Utveckling jämförbart bestånd
0
2
4
6
8
10
2024 2025 Jan-Jun 2026
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Q1 Q2 Q2Q3 Q4 Q1Q1 Q2 Q3 Q4
2024 2025 2026
Hyresintäkt Driftnetto
% %
90% Bostäder i förvaltning
2% Bostäder under
byggnation
8% Projektutveckling och
byggrätter
29,4
mdkr
90%
2% 8%
Fastighetsfördelning
Substansvärde 4)
Förvaltningsresultat
↑ 1,0%
↑ 9,6%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 7
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 8 =====
Ledande Nordisk aktör inom Social infrastruktur
Public Property Invest är ett ledande nordiskt fastighetsbolag med fokus
på social infrastruktur. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar samhälls -
fastigheter för verksamheter av central betydelse för samhället, såsom
sjukhus, polisstationer, domstolar och äldreboenden.
Fastighetsportföljen är geografiskt diversifierad i Norden och består
huvudsakligen av centralt belägna fastigheter med offentliga hyresgäster.
Hyresavtalen är långsiktiga och ger stabila kassaflöden. Portföljen
omfattar cirka 2,2 miljoner kvadratmeter fördelade på 851 fastigheter
över hela norden.
Public Property Invest har en långsiktig investeringsstrategi med
fokus på aktiv förvaltning och selektiv utveckling i norden. Bolaget har
ett investment grade-betyg om BBB+ med stabila utsikter och har en
tydlig ambition att fortsätta konsolidera den nordiska marknaden för
samhällsfastigheter.
SBB är Public Property Invests största ägare med 41 procent av de
utestående aktierna. Public Property Invest klassificeras som ett intresse -
bolag till SBB och konsolideras inte i SBB:s koncernredovisning.
Ytterligare information finns på www.publicproperty.se
Fastighetsbestånd
Kärninnehav
Nyckeltal enligt Public Property Invest
Belopp i Mkr
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Intäkter, mkr 1 745 416 1 024
Driftnetto, mkr 1 426 382 921
Förvaltningsresultat, mkr 719 198 439
Marknadsvärde fastigheter, mkr 1) 51 271 14 070 49 488
Antal fastigheter i förvaltning 1) 851 96 850
Snittränta, % 1) 4,17 4,97 4,27
Belåningsgrad 1) 2) 54 44 53
Rating 1) 3) BBB+ BBB BBB+
Utdelning, SBB erhållen, mkr 108 - 62
Långsiktigt substansvärde, mkr 1) 24 276 8 106 23 840
SBBs ägarandel, % 1) 40,6 33,5 40,6
1) Vid periodens utgång
2) Avser nettoskuld, i förhållande till marknadsvärde fastigheter
3) Från Fitch
Uthyrningsgrad, 94%Intäkter per segment (enligt intjäningsförmågan)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Q1 Q2 Q2Q3 Q4 Q1Q1 Q2 Q3 Q4
2024 2025 2026
%
53% Sverige
30% Norge
15% Finland
1% Danmark
23% Äldreboende
14% LSS
12% Vård
24% Statlig infrastruktur
13% Kommun/region
4% Utbildning
3% Kritisk infrastruktur
7% Parkering och övrigt
51,3
mdkr
3,5
mdkr
53% 23%
24%
14%
12%
13%
30%
15% 3%
4%
1% 7%
Fastighetsfördelning
Substansvärde
Förvaltningsresultat
↑ 1,8%
↑ 263,1%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 8
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 9 =====
En ledande aktör inom utbildningsinfrastruktur i Norden
Nordiqus är en av de största aktörerna i Norden inom utbildningsinfra -
struktur. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar fastigheter för förskolor,
grundskolor, gymnasier, högskolor och universitet i Sverige, Norge,
Danmark och Finland.
Utbildningsfastigheter är en kritisk samhällsinfrastruktur, med en
central roll för långsiktig samhällsutveckling. Genom lokal närvaro,
djup sektorkompetens och starka relationer med offentliga och privata
utbildningsaktörer skapar Nordiqus trygga och välfungerande miljöer för
lärande, med stabil efterfrågan över konjunkturcykler.
Fastighetsportföljen omfattar 631 utbildningsfastigheter i Norden,
med fokus på långsiktiga hyresavtal och stabila hyresgäster. Bolaget arbe -
tar med ett långsiktigt ägarperspektiv och ser sitt uppdrag som en aktiv
samhällsbyggare med ansvar för både ekonomisk och hållbar utveckling.
Nordiqus har en infrastruktur-rating med investment grade betyg,
som bolaget använder för långsiktig kapitalanskaffning. Nordiqus lån i
kapitalmarknaden har en genomsnittlig löptid på 10 år.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden äger Nordiqus tillsammans med
Brookfield. SBB äger knappt 50 procent av utestående aktier. Nordiqus är
ett intressebolag till SBB och konsolideras ej i SBB:s koncernredovisning.
Ytterligare information finns på www.nordiqus.com
Kärninnehav
Nyckeltal enligt Nordiqus
Belopp i Mkr
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Intäkter, mkr 1 285 1 208 2 448
Driftnetto, mkr 1 083 1 017 2 078
Förvaltningsresultat, mkr 537 471 1 007
Marknadsvärde fastigheter, mkr 1) 42 142 39 590 39 593
Antal fastigheter i förvaltning 1) 631 614 618
Snittränta, % 1) 4,76 4,80 4,78
Belåningsgrad 1) 2) 46 45 44
Rating 1) Investment
grade
Investment
grade
Investment
grade
Utdelning, SBB erhållen, mkr - 72 264
Långsiktigt substansvärde, mkr 1) 17 546 16 709 16 693
SBBs ägarandel, % 1) 49,8 49,8 49,8
1) Vid periodens utgång
2) Avser räntebärande skuld, exkl efterställda ägarlån, i förhållande till marknadsvärde fastigheter
Uthyrningsgrad, 95%Utveckling jämförbart bestånd
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2025 Jan-Jun 2026
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Q1 Q2 Q2Q3 Q4 Q1Q1 Q2 Q3 Q4
2024 2025 2026
Hyresintäkt Driftnetto
% %
45% Förskolor
40% Grund- och
gymnasieskolor
15% Universitet och
högskolor
42,1
mdkr
45%
40%
15%
Fastighetsfördelning
Fastighetsbestånd
Substansvärde
Förvaltningsresultat
↑ 5,1%
↑ 14.0%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 9
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 10 =====
Formar och förstärker framtidens samhällen
SBB Development är ett självständigt och värdeskapande utvecklings -
bolag med en tydlig ambition: att identifiera, utveckla och realisera
potentialen i fastigheter och mark för att skapa långsiktiga ekonomiska
värden. Genom att kombinera strategisk fastighetsutveckling, aktiv uthyr -
ning och effektivt projektgenomförande skapar vi attraktiva, hållbara och
funktionella miljöer som möter både dagens och framtidens behov.
Vår styrka ligger i vår förmåga att driva hela värdekedjan – från
idé och planering till genomförande, uthyrning och förvaltning. Med
djup marknadskunskap, affärsmässighet och ett långsiktigt perspektiv
utvecklar vi fastigheter och stadsmiljöer i nära samverkan med kommu -
ner, näringsliv och andra samhällsaktörer, alltid med utgångspunkt i lokala
förutsättningar och behov.
Genom vår omfattande portfölj av byggrätter och utvecklingsbar
mark skapar vi kontinuerligt nya projektmöjligheter och attraktiva miljöer.
Vårt utvecklingsarbete stöds av stabila kassaflöden och en diciplinerad
kapitalallokering där vi förvärvar, utvecklar och avyttrar tillgångar i rätt
skede för att maximera värdeskapandet. Detta ger oss den finansiella
styrka och handlingsfrihet som krävs för att agera långsiktigt, oberoende
av konjunkturcykler, och genomföra investeringar som skapar bestående
värden för både våra intressenter och samhället i stort.
Fastighetsbestånd
SBB Development
Övriga innehav
65% Kassaflödesfastigheter
31% Projekt- och fastighets -
utveckling
4% Pågående projekt
85% Sverige
12% Finland
3% Norge
6,0
mdkr
6,0
mdkr
63% 85%
33%
12%
4% 3%
Fördelning fastigheter per fastighetsslagHändelser under kvartalet Fördelning fastigheter per geografi
Försäljning till Klarabo, samgåendet mellan Sveafastigheter och Klarabo
SBB Utveckling har i samband med samgåendet mellan Sveafastigheter
och Klarabo avyttrat fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde
om 973 mkr i utbyte mot aktier i KlaraBo, för vilka SBB erhåller andelar
i Sveafastigheter genom fusion. Transaktionen kommer i koncernen
inte redovisas som en försäljning då Sveafastigheter är ett konsoliderat
dotterbolag. Fastigheterna kommer att övergå från SBB Utveckling till
Sveafastigheter.
Nyckeltal
Belopp i Mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025
Marknadsvärde fastigheter, mkr 5 957 5 988 5 928
Antal fastigheter 91 85 85
Antal kvm, tusental 311 310 310
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 65 65 65
Genomsnittlig kontraktslängd, år 4 4 4
Investeringar
Belopp i Mkr
Jan -Jun
2026
Jan-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Investeringar, mkr 118 86 157
• Samhällsbyggnadsbolaget i Norden har via det helägda bolaget SBB
Utveckling tecknat ett 10 -årigt hyresavtal med Saab avseende cirka
9 000 kvm i fastigheten Pollux 32 i centrala Karlskrona. Hyresavtalets
värde uppgår till ca 188 mkr. Avtalet omfattar samtliga ytor i fastighe -
ten och inflyttning planeras till tredje kvartalet 2027.
• Avyttrat fastigheter, inkl andelar i intressebolag och omsättningsfastig -
heter, om cirka 0,5 mdkr, exklusive strukturaffären med Sveafastigheter
och KlaraBo, 12 % över bokfört värde i Q1. Transaktionerna visar på stor
genomförandeförmåga i organisationen samt att bolaget har attraktiva
tillgångar.
• Inlett en omorganisation av förvaltningen med successivt övertagande
från den nuvarande förvaltaren PPI. Arbetet skapar en ändamålsenlig
plattform för utveckling och avyttring av befintligt bestånd, men även
för framtida förvärv.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 10
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 11 =====
SBB Residential Property äger hyresreglerade bostadsfastigheter i Sverige. Bolaget bildades i juli 2023 och har
emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investerings-
fond som förvaltas av Morgan Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare före-
skriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture även om SBB äger
samtliga stamaktier. Portföljen förvaltas av Sveafastigheter, ett av SBBs kärninnehav.
Samgående mellan Sveafastigheter och Klarabo
I samband med samgåendet mellan Sveafastigheter och Klarabo förvärvar KlaraBo SBBs andelar i SBB
Residential Property i utbyte mot aktier i KlaraBo, för vilka SBB erhåller aktier i Sveafastigheter genom fusionen.
Då Sveafastigheter är ett konsoliderat dotterbolag inom SBB-koncernen kommer transaktionen redovisas som
försäljning av Andelar i joint venture och förvärv av Förvaltningsfastigheter.
Aktier
Övriga innehav utgör ett viktigt komplement till koncernens kärninnehav och är utformade för att stärka
både avkastningspotential och finansiell flexibilitet över tid. Portföljen består av ett diversifierat urval av både
noterade och onoterade aktier, främst inom fastighetsrelaterade verksamheter och närliggande sektorer, där
innehaven spänner från mindre finansiella placeringar till mer strategiska ägarandelar.
Aktieinnehaven är sammantaget strukturerade för att ge exponering mot stabila kassaflöden, strukturell
tillväxt och värdeskapande genom aktivt ägande, samtidigt som de möjliggör flexibilitet i kapitalallokeringen.
Kombinationen av noterade och onoterade innehav skapar god balans mellan likviditet och långsiktigt värde,
där noterade aktier ger möjlighet till löpande portföljanpassningar medan onoterade innehav bidrar med
stabilitet och potential för värdestegring över tid.
De övriga aktieinnehaven förvaltas med ett tydligt finansiellt fokus och utvärderas kontinuerligt utifrån
avkastning, riskprofil och strategisk relevans. Innehaven kan därmed avyttras, reduceras eller ökas i takt med
marknadsläge och koncernens övergripande prioriteringar, vilket bidrar till en dynamisk men kontrollerad
portföljstruktur.Nyckeltal
Belopp i Mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025
Marknadsvärde fastigheter, mkr 5 906 6 065 6 112
Antal lägenheter i förvaltning 3 859 3 955 3 936
Antal kvm i förvaltning, tusental 276 284 284
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95
Räntebärande skulder, mkr 2 413 2 360 2 495
Snittränta, % 13,00 13,00 13,00
Kapitalbindning, år 2,13 3,13 2,63
Räntebindning, år 2,13 3,13 2,63
Ägandel,kapital % Bokfört värde, mkr
Bolag Klassificering 30 Jun 2026 31 Dec 2025 30 Jun 2026 31 Dec 2025
Noterade innehav
Arlandastad Group Intresseföretag 20% 20% 886 912
KlaraBo Sverige Finansiellt innehav 1) 14% 10% 300 239
Preservium Property Intresseföretag 35% 35% 143 126
Studentbostäder i Norden Finansiellt innehav 1) 15% 15% 130 183
JM Finansiellt innehav 1) 0,4% 0,4% 36 38
Övrigt 33 46
Totalt noterade innehav 1 527 1 544
Onoterade innehav
Bolivo Joint venture 45% 45% 119 122
Jefast Finansiellt innehav 1) 47% 47% 446 446
SBBGenova Gåshaga Holding Joint venture 50% 50% 119 120
SBBGenova Nackahusen Joint venture 50% 50% 143 138
Solon Eiendom Intresseföretag 25% 25% 624 568
Övrigt 344 507
Totalt onoterade innehav 1 795 1 900
Summa 3 322 3 443
1) Redovisas inom posten Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde eller Likviditetsplaceringar
27% Stockholm-Mälardalen
36% Universitets- och högskolestäder
2% Malmö-Öresund
0% Stor-Göteborg
34% Övrigt
5,9
mdkr
36%
2%
27%
34%
Geografisk fördelning
SBB Residential Property Övriga aktieinnehav
Övriga innehav
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 11
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 12 =====
Finansiering
Nyckeltal
Policy 30 Jun 2026 31 Dec 2025
Räntebärande skuld, mkr 39 186 39 988
Belåningsgrad, % < 50 54 50
Säkerställd belåningsgrad, % < 30 13 14
Räntetäckningsgrad , ggr > 1,8 1,9 2,3
Likviditet, mkr > 1 000 7 995 9 408
Kapitalbindning, år 2-5 2,2 2,2
Räntebindning, år 2,3 2,3
Nyckeltal, exklusive Sveafastigheter
30 Jun 2026 31 Dec 2025
Räntebärande skuld, mkr 25 684 27 267
Likviditet, mkr 5 828 6 977
Snittränta, % 1,71 1,78
Kapitalbindning, år 2,0 2,3
Räntebindning, år 2,2 2,5
Finansfunktionen arbetar strukturerat och proaktivt för att säkerställa
en robust finansiell plattform för alla marknadslägen. Arbetet styrs av en
tydlig finanspolicy som skapar disciplin, transparens och förutsägbarhet i
kapitalstruktur, likviditet och riskhantering. Genom aktiv uppföljning och
löpande analys skapas handlingsutrymme och finansiell flexibilitet, med
fokus på att optimera finansieringskostnader och hantera finansiella risker.
Eget kapital 25 326 mkr
Det egna kapitalet i SBB består av stamaktiekapital och hybridobligatio -
ner. Eget kapital i koncernen uppgick till 25 326 mkr vid periodens slut
(25 323), en ökning med 3 mkr under perioden.
Nominellt värde av hybridobligationer uppgår till 8 582 mkr (8 400)
med en genomsnittlig årlig kupong om 4,66 procent. Hybridobligatio -
nerna utgör riskkapital och redovisas som eget kapital eftersom de är
eviga.
Genomsnittlig ränta 2,26 procent
En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras
långsamt när marknadsräntor stiger. SBB:s snittränta uppgår till 2,26
procent (2,25). Framför allt har SBB en gynnsam ränta på sin obliga -
tionsfinansiering, vilket bidrar till en låg snittränta på skuldportföljen.
Exklusive Sveafastigheters lån uppgår snitträntan vid periodens slut till
1,71 procent.
Räntebärande skulder minskade med 801 mkr
SBB minskade räntebärande skulder med 801 mkr under första halvåret
2026, till 39 186 mkr (39 988).
SBB har återbetalat obligationer om 1 274 mkr som förföll under första
halvåret. Utöver det har obligationer med ett nominellt belopp om 1 157
mkr återköpts i sekundärmarknaden under perioden. Sveafastigheter har
under perioden emitterat en obligation om 300 meur, med en löptid på 5
år, som använts för att återbetala och förlänga skuld.
Belåningsgraden steg 4 procentenheter under första halvåret till 54
procent (50).
Ratingambition BBB-
Ambitionen är att stärka bolagets finansiella ställning så att ett kreditbe -
tyg för moderbolaget om lägst BBB- uppnås på sikt. Syftet med ett starkt
kreditbetyg är att kunna kombinera en stabil fastighetsverksamhet med
långsiktigt fördelaktig finansiering, och därmed skapa god avkastning till
låg risk.
Räntebärande skuld, 39 186 mkr
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2026
Q2
2025
Mkr
SBB totalt SBB exkl. Sveafastigheter (skapat 2024)
Snittränta, 2,26%
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2026
Q2
2025
%
SBB totalt SBB exkl. Sveafastigheter (skapat 2024)
Soliditet, 37%
0
10
20
30
40
50
2021 2022 2023 2024 2026
Q2
2025
%
Stamaktiekapital Innehav utan bestämmande inflytande Hybridobligationer
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 12
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 13 =====
Ränte- och kapitalbindning
SBB har en väl avvägd förfalloprofil, vilket skapar stabila förutsättningar
för tillväxt och minskar refinansieringsrisken. Kapitalbindningen är oför -
ändrad under första halvåret och uppgår till 2,2 år (2,2). Räntebindningen
uppgår till 2,3 år (2,3). Genom lån med fast ränta och aktivt arbete med
räntesäkringar uppnås förutsägbarhet i budgetarbetet, vilket kontinuer -
ligt utvärderas för en stabil och effektiv finansiering.
Valutaposition
Nettoexponeringen för stamaktieägare i utländsk valuta uppgår till
-24 074 mkr för EUR och 163 mkr för NOK, där en negativ siffra innebär att
skulden överstiger tillgångarna i den specifika valutan.
Bolaget har som mål att successivt minska valutaexponeringen för att
stärka den finansiella stabiliteten och minska risken för värdeförändringar
till följd av valutarörelser.
Likviditet 7 995 mkr
Likviditeten uppgick till 7 995 mkr (9 408), fördelat på likvida medel om
2 066 mkr (4 795), likviditetsplaceringar om 499 mkr (183) samt outnytt -
jade kreditfaciliteter om 5 430 mkr (4 430).
Likviditet och kapitalkällor
Likviditet, mkr SBB Sveafastigheter Summa
Outnyttjade kreditfaciliteter 3 500 1 930 5 430
Likviditetsplaceringar 499 - 499
Likvida medel 1 829 237 2 066
Summa 5 828 2 167 7 995
Noterade aktier, mkr Marknadsvärde Rating
Sveafastigheter 3 717 BBB-
Public Property Invest 7 132 BBB+
Arlandastad 431 N/A
Övriga 592 N/A
Summa 11 871
Räntebärande placeringar, nominell volym, mkr Volym Avkastning
Nordiqus1) 5 293 5,40%
Övriga 514 2,34%
Summa 5 807 5,13%
1) Den redovisade avkastningen om 5,40% procent motsvarar den årliga ränta som uppstår vid
en linjär uppskrivning från bokfört värde på reversen per 2026-06-30 om 4 564 mkr till nominellt
belopp om 5 293 mkr fram till förfall 2029-01-18.
Ränte- och kapitalbindning
Räntebindning Kapitalbindning
Belopp i Mkr SBB Snittränta
Svea-
fastigheter Snittränta Delsumma Snittränta Andel SBB
Svea-
fastigheter Delsumma Andel
2026 1 761 1,71% 1 352 10,37% 3 113 5,47% 8% 4 443 52 4 495 11%
2027 8 103 2,11% 4 621 1,40% 12 724 1,85% 32% 6 412 5 900 12 311 31%
2028 6 242 0,88% 820 2,15% 7 062 1,03% 18% 5 742 1 637 7 379 19%
2029 9 557 1,75% 3 517 2,31% 13 074 1,90% 33% 9 557 1 026 10 583 27%
2030 - - - - - - - - 800 800 2%
>2030 490 4,67% 3 233 4,55% 3 723 4,56% 10% - 4 128 4 128 10%
26 154 1,71% 13 542 3,33% 39 696 2,26% 100% 26 154 13 542 39 696 100%
Avstämning nominell skuld
Belopp i Mkr 30 Jun 2026 Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 6 513 17%
Obligationslån 26 626 68%
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 1 977 5%
Obligationslån 4 070 10%
Summa räntebärande skulder 39 186 100%
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 510
Total nominell skuld 39 696
Valutaexponering
Belopp i Mkr SEK NOK EUR USD DKK Summa
Totala tillgångar 66 766 165 809 - - 67 739
Nominell Skuld -10 567 - -29 129 - - -39 696
Övrig -2 865 -1 9 - - -2 857
Valutaderivat -4 098 - 4 238 - - 140
Netto 49 236 163 -24 074 - - 25 326
Kapitalanvändning och kapitalkällor1)
0
5 000
10 000
15 000
20 000
Mkr
Kapital -
användning
Kapitalkällor
Ränta
Investeringar
Kortfristig skuld
Övrigt
Utdelning och
slutreglering PPI
Intjäningsförmåga
Noterade aktier
Likviditet
Utöver den rapporterade likviditeten finns kapitalkällor i form av
noterade aktier, vilka handlas på en reglerad marknad med god tillgång
till likviditet och med kort varsel skulle kunna avyttras för att stärka
likviditeten. Denna likviditetsreserv summerar till 11 871 mkr (14 083).
Dessutom finns det räntebärande placeringar till ett nominellt belopp
om 5 807 mkr (5 794) som kommer tillföra bolaget likviditet allteftersom
de förfaller till betalning.
Lånevillkor
SBB:s skuldportfölj är fördelad på olika skuldinstrument med olika cove -
nantstrukturer. Maintenance-covenanter måste vara uppfyllda löpande,
medan incurrence-covenanter bara testas vid specifika händelser, som ny
skuldupptagning eller utdelning.
Obligationer utgivna av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding
har fristående dokumentation med uteslutande incurrence-baserade
covenanter – och SBB Holding står för den klart största delen av koncer -
nens obligationsskuld. Merparten av skulden styrs alltså av covenanter
som bara testas vid en ny transaktion snarare än nyckeltal som måste
upprätthållas löpande, vilket ger SBB betydligt större finansiell flexibilitet.
För mer detaljer se bolagets årsredovisning.
1) SBB exkl. Sveafastigheter
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 13
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 14 =====
Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 955 952 481 479 1 871
Fastighetskostnader
Driftskostnader -320 -311 -127 -130 -586
Underhåll -33 -32 -16 5 -71
Fastighetsskatt -21 -19 -11 -9 -42
Driftnetto 582 591 328 344 1 173
Övriga förvaltningsintäkter 53 51 24 24 114
Administration -203 -324 -108 -168 -622
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter
och goodwill
432 317 245 201 665
Värdeförändringar fastigheter 5 -351 -32 -245 -761
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt - -11 - - -13
Resultat bostadsproduktion 50 7 50 7 11
Rörelseresultat 487 -38 262 -37 -99
Resultat från joint ventures och intresseföretag 91 427 -16 311 696
varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och
skatt
1 111 707 591 398 1 443
varav värdeförändring fastigheter -180 248 -112 239 320
varav finansiella poster -835 -553 -476 -288 -1 113
varav värdeförändring finansiella instrument 74 10 39 -3 -22
varav skatt -106 76 -89 26 -99
varav försäljningsresultat 9 - 9 - -115
varav nedskrivning och omvärdering 20 -62 22 -61 282
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag - 10 - - 19
Ränteintäkter och liknande resultatposter 150 139 80 77 289
Räntekostnader och liknande resultatposter -570 -708 -282 -361 -1 462
Resultat av förtidslösen lån 13 26 2 -5 774
Valutakursdifferenser -728 1 157 -317 -813 2 437
Tomträttsavgälder -7 -6 -4 -3 -11
Värdeförändringar finansiella instrument -71 -374 -238 -242 -103
Resultat före skatt -633 633 -513 -1 073 2 540
Aktuell skatt -72 -71 -22 32 -210
Uppskjuten skatt 117 -95 113 103 -563
Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv - 11 - - 13
PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -588 478 -421 -938 1 781
Periodens resultat, Avvecklad verksamhet 1) 3 330 -9 158 -4 088
PERIODENS RESULTAT -585 808 -431 -780 -2 308
Belopp i MKR
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -678 860 -421 -921 -2 326
Innehav utan bestämmande inflytande 93 -52 -10 142 18
PERIODENS RESULTAT -585 808 -431 -780 -2 308
Kvarvarande verksamhet
Resultat per stamaktie A och B före utspädning -0,62 0,14 -0,36 -0,69 0,71
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -0,62 0,14 -0,36 -0,69 0,71
Resultat per stamaktie D före utspädning 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00
Resultat per stamaktie D efter utspädning 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00
Avvecklad verksamhet
Resultat per stamaktie A och B före utspädning -0,26 0,04 -0,10 0,03 -3,06
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -0,26 0,04 -0,10 0,03 -3,06
Resultat per stamaktie D före utspädning 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00
Resultat per stamaktie D efter utspädning 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00
Kvarvarande och avvecklad verksamhet
Resultat per stamaktie A och B före utspädning -0,62 0,37 -0,36 -0,58 -1,92
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -0,62 0,37 -0,36 -0,58 -1,92
Resultat per stamaktie D före utspädning 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00
Resultat per stamaktie D efter utspädning 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00
1) Periodens resultat, Avvecklad verksamhet, inkluderar Driftnetto om - (263).
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i MKR
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Periodens resultat -585 808 -431 -780 -2 308
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag 496 -217 48 -174 -632
Omräkningsdifferenser 152 -27 34 75 1 225
PERIODENS TOTALRESULTAT 63 564 -349 -879 -1 715
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -29 616 -339 -824 -1 732
Innehav utan bestämmande inflytande 93 -52 -10 -55 18
PERIODENS TOTALRESULTAT 63 564 -349 -879 -1 715
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 14
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 15 =====
Kvarvarande verksamhet
Resultat
Förvaltningsresultat inkl avvecklad verksamhet uppgår till 272 mkr (360). Förändringen i förvaltningsresultatet
är främst hänförligt till den verksamhet som avvecklades under slutet av 2025. Förvaltningsresultatet per A-
och B-aktie inkl avvecklad verksamhet efter utspädning uppgick till 0,17 kronor (0,24).
Hyrestillväxt 4,7 procent i jämförbart bestånd
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 955 mkr (952). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med
4,7 procent jämfört med motsvarande period föregående år och avsåg bostäder.
Uthyrningsgrad på 64,6 procent
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick för SBB Development till 64,6 procent
(62,9). För Sveafastigheter uppgick den samma till 95,4 procent (95,0). Den genomsnittliga kontraktslängden
för fastigheter inom segmenten Utveckling var 4 år (4).
Driftnettot stiger 3,5 procent i jämförbart bestånd
Driftnettot i jämförbart bestånd har en positiv trend drivet av en god hyrestillväxt och låg tillväxt i kostnader.
Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -373 mkr (-361).
Administrationskostnader
Periodens administrationskostnader uppgick till -203 mkr (-324), av vilka Sveafastigheter utgjorde -141 mkr
(-170).
Administrationskostnader
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Sveafastigheter, Fastighetsadministration -49 -49 -25 -23 -84
Sveafastigheter, Centraladministration -92 -121 -57 -61 -202
Sveafastigheter, administration 1) -141 -170 -82 -85 -286
SBB Development -15 -28 -7 -13 -45
Kostnader hänförliga till övriga förvaltningsuppdrag -23 -27 -7 -11 -54
Återvunnen moms 15 - 6 - -
Administrationskostnader resterande SBB-koncern -39 -99 -17 -59 -237
Administrationskostnader, kvarvarande verksamhet -203 -324 -108 -168 -622
1) Sveafastigheters kostnader inkluderar förvaltningstjänster hänförliga till SBB Residential Property
Värdeförändringar
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till 5 mkr (-351), varav 52 mkr (-91) avser
orealiserade värdeförändringar, motsvarande 0,15 procent av fastighetsvärdet i perioden. I den orealiserade
värdeförändringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal, justerade avkastningskrav
samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen.
Det viktade avkastningskravet har under perioden hållit sig stabilt och gått från 4,63 procent till 4,64
procent.
Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -47 mkr (-260), och består till största delen av att projekt
som har avslutats och ej kommer genomföras samt resultat från försäljningar under perioden.
Kommentarer koncernens resultaträkning
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till 91 mkr (427), varav värdeförändring -106 mkr (258).
Se vidare information på sid 23.
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår till - mkr (10) och avser bedömda
kreditförluster. Periodens konstaterade kreditförluster uppgår till - mkr (-).
Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till -1 141 mkr (608). Förändringen beror till största del på en negativ effekt
av valutakursdifferenser som under perioden uppgick till -728 mkr (1 157). Valutakursdifferenserna är till
största del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i
form av tillgångar i euro och valutaderivat. Se mer information om koncernens valutaexponering på sid 13.
Räntenettot uppgår till -419 mkr (-569). Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 13 mkr
(26) för perioden.
Finansnetto
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Kvarvarande verksamhet
Ränteintäkter och liknande resultatposter 150 139 80 77 289
Räntekostnader och liknande resultatposter -570 -708 -282 -361 -1 462
Räntenetto, kvarvarande verksamhet -419 -569 -201 -284 -1 173
Resultat förtidslösen lån 13 26 2 -5 774
Valutakursdifferenser -728 1 157 -317 -813 2 437
Tomträttsavgälder -7 -6 -4 -3 -11
Finansnetto, kvarvarande verksamhet -1 141 608 -521 -1 105 2 027
Värdeförändringar finansiella instrument
Värdeförändringar finansiella instrument uppgick för perioden till -71 mkr (-374) vilket är främst hänförligt till
värdeförändring av övriga aktieinnehav om -101 mkr (-30).
Periodens resultat
Periodens resultat före skatt uppgick till -633 mkr (633). Skatt på periodens resultat uppgick till 46 mkr (-155),
varav -72 mkr (-71) avsåg aktuell skatt och 117 mkr (-84) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till uppskjuten
skatt på underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv uppgick till - mkr (-11).
Periodens resultat efter skatt samt avvecklad verksamhet uppgick till -585 mkr (808).
Avvecklad verksamhet
11 november 2025 ingick SBB avtal med Public Property Invest om överlåtelse av SBB:s samhällsportfölj till ett
värde om 32 miljarder kronor, med tillhörande bolag. Tillträde skedde den 16e december efter
godkännande av myndigheter och bolagsstämmorna i SBB respektive PPI.
Periodens resultat hänförliga till den avvecklade verksamheten uppgår till 3 mkr (330).
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 15
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 16 =====
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 75 1 253 75
Summa immateriella anläggningstillgångar 75 1 253 75
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 35 325 54 438 34 935
Nyttjanderätt tomträtt 356 586 347
Inventarier 69 125 71
Summa materiella anläggningstillgångar 35 750 55 149 35 352
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och intresseföretag 22 028 16 194 21 900
Fordringar på joint ventures och intresseföretag 5 507 7 784 5 022
Derivat 109 135 89
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 471 903 823
Andra långfristiga fordringar 39 327 61
Summa finansiella anläggningstillgångar 28 154 25 343 27 894
Summa anläggningstillgångar 63 978 81 745 63 321
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 159 226 226
Kortfristiga fordringar
Derivat 48 23 4
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 6 -
Kundfordringar 15 54 28
Övriga fordringar 787 704 746
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 187 227 102
Summa kortfristiga fordringar 1 037 1 014 879
Likviditetsplaceringar 499 180 183
Likvida medel 2 066 2 689 4 795
Summa likvida medel och likviditetsplaceringar 2 565 2 868 4 978
Tillgångar som innehas för försäljning - 306 6
Summa omsättningstillgångar 3 761 4 414 6 088
SUMMA TILLGÅNGAR 67 739 86 159 69 409
Belopp i MKR 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 181 181 181
Övrigt tillskjutet kapital 27 305 27 306 27 305
Reserver -70 -1 474 -222
Balanserad vinst inkl årets totalresultat -16 258 -12 601 -15 995
Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare 11 159 13 413 11 271
Hybridobligation 8 081 8 228 8 107
Övriga reserver 501 509 293
Innehav utan bestämmande inflytande 5 585 5 648 5 652
Summa eget kapital 25 326 27 798 25 323
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 6 513 10 592 9 024
Obligationslån 26 626 35 152 24 072
Avsättning 80 - 80
Derivat 14 328 17
Uppskjutna skatteskulder 1 491 2 146 1 652
Leasingskulder tomträtter 344 566 335
Övriga långfristiga skulder 22 41 21
Summa långfristiga skulder 35 089 48 824 35 202
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 977 7 079 795
Obligationslån 4 070 465 6 096
Derivat - 32 74
Leverantörsskulder 90 105 31
Leasingskulder tomträtter 12 21 11
Aktuella skatteskulder 137 148 346
Övriga skulder 132 797 865
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 906 888 649
Skulder för tillgångar som innehas för försäljning - - 18
Summa kortfristiga skulder 7 324 9 535 8 885
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 67 739 86 159 69 409
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 16
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 17 =====
Kommentarer koncernens balansräkning
Goodwill
Goodwill uppgår vid periodens utgång till 75 mkr (75). Goodwill har tidigare varit hänförlig till SBB:s segment
Samhälle. I samband med transaktionen med PPI har hela segmentet avyttrats och i samband med det har
all goodwill skrivits ner och redovisas inom avvecklad verksamhet. Återstående goodwill är hänförligt till
Sveafastigheter.
Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 35 325 mkr (34 935). Fastighetsbeståndets värde har baserats på extern -
värderingar gjorda av Newsec, Savills och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflö -
den för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer,
drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett
viktat avkastningskrav på 4,64 procent (4,63) använts. I värdet för fastigheterna ingår 1 257 mkr för byggrätter
som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån
jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3.
Fastighetsbeståndets förändring
Belopp i MKR Sveafastigheter
SBB exl.
Sveafastigheter Koncernen
Ingående verkligt värde 1 Jan 2026 29 007 5 928 34 935
Förvärv 1) 1 072 220 1 292
Investeringar 603 118 721
Försäljningar 1) -1 501 -205 -1 706
Orealiserade värdeförändringar 185 -133 52
Omräkningsdifferens - 30 30
Verkligt värde vid periodens slut 29 367 5 957 35 325
1) Bytesaffären med KlaraBo i Sveafastigheter bruttoredovisas som förvärv och försäljning.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan
redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat.
Förändring Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/- 5% 1 918 / -1 943
Driftkostnader +/- 5% -631 / 618
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -567 / 556
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -1 427 / 1 574
Joint ventures och intresseföretag
SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinnehav samt utlåning till bolag där
SBB inte har ett bestämmande inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet inom
fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsutveckling.
De största innehaven utgörs av SBB Residential Property, Public Property Invest och Nordiqus.
Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföretag till 22 028 mkr (21 900) och
fordringar på joint ventures och intresseföretag till 5 507 mkr (5 022).
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden samt ränteplaceringar med kort löptid, posten uppgick
till 2 066 mkr (4 795) och likviditetsplaceringar som utgörs av aktier i börsnoterade bolag som uppgick till 499
mkr (183). Spärrade likvida medel uppgick till 16 mkr (30). Utöver det fanns outnyttjade kreditfaciliteter om
5 430 mkr (4 430). Se mer information på sid 12.
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 11 159 mkr (11 271). Totalt
eget kapital uppgick vid periodens slut till 25 326 mkr (25 323). Se mer information på sid 19.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och
skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge är 22,0
procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2026-06-30 netto till 1 491 mkr
(1 652) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter. Utgående underskott i koncernen uppgick till
totalt 3 073 mkr. Under perioden har underskott om totalt - mkr nyttjats.
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 39 186 mkr (39 988), varav 8 490 mkr
(9 819) avsåg skulder till kreditinstitut och 30 696 mkr (30 168) avsåg obligationslån. Periodens förändring
avsåg främst amortering av obligationslån, avbetalade skulder till kreditinstitut samt valutaomräkning. Se
vidare under avsnittet Finansiering på sid 12.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 17
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 18 =====
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i MKR
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -633 633 -513 -1 073 2 540
Resultat före skatt, avvecklad verksamhet 3 347 -9 157 -5 150
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 2 10 3 5 8
Förändring avsättningar - - - - 80
Värdeförändringar fastigheter -5 404 51 273 4 598
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - 11 - - 190
Nedskrivning goodwill - - - - 1 020
Resultat bostadsproduktion -50 -7 -50 -7 -11
Resultat från joint ventures och intresseföretag -91 -69 16 -74 1 020
Kreditförluster på fordringar på joint ventures
och intresseföretag
- -8 - 1 -208
Värdeförändringar finansiella instrument 71 374 238 242 103
Finansnetto 1 141 -863 521 948 -2 473
Utdelning från joint ventures och intresseföretag 153 292 95 292 381
Erlagd ränta -225 -567 -89 -180 -1 432
Erhållen ränta 35 179 15 120 384
Betald skatt -315 -234 7 -161 -153
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar
i rörelsekapital
86 502 284 543 897
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -20 456 -39 136 116
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 184 -148 6 -231 189
Kassaflöde från den löpande verksamheten 251 810 252 448 1 202
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -716 -577 -385 -347 -1 387
Försäljning av fastigheter 205 - 205 - -
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -308 -205 -63 -199 -358
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 524 1 443 463 1 146 8 840
Investeringar/försäljning inventarier - -3 - -1 -3
Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag -112 -24 75 -6 3 045
Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -90 -246 -148 21 -668
Kassaflöden från finansiella tillgångar -91 2 44 23 -221
Förändring andra långfristiga fordringar 15 - -2 - 283
Kassaflöde från investeringsverksamheten -573 390 189 637 9 531
Belopp i MKR
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Finansieringsverksamheten
Emission teckningsoptioner - -4 - -4 -4
Inlösen / emission hybridobligationer - 257 - 257 404
Utbetald ränta hybridobligationer -8 -48 - -48 -59
Avyttring till minoriteter - -23 - - -23
Inlösta minoritetsandelar -96 -32 1 1 -68
Upptagna lån 4 730 4 068 1 418 2 042 6 946
Amortering av lån -6 296 -5 124 -916 -1 523 -15 505
Förändringar övriga långfristiga skulder -737 -97 -737 -8 -110
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2 407 -1 003 -234 717 -8 419
Periodens kassaflöde -2 729 197 208 1 802 2 313
Likvida medel vid periodens början 4 794 2 491 1 858 853 2 491
Periodens kassaflöde -2 729 197 208 1 802 2 313
Valutakursändring likvida medel -1 1 - 34 -9
Likvida medel vid periodens slut 2 066 2 689 2 066 2 689 4 795
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgår till 251 (810).
Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, uppgår för perioden till 86
mkr (502). Kassaflödet inkluderar Resultat före skatt, Kvarvarande verksamhet, om -633 mkr (633), samt Resul -
tat före skatt, Avvecklad verksamhet, om 3 mkr (347), vilket tillsammans inkluderar ej kassaflödespåverkande
värdeförändringar av fastigheter om -5 mkr (404). Kassaflödet har påverkats av erlagd ränta under perioden
om -225 (-567), samt betald skatt -315 mkr (-234).
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgår till -573 mkr (390).
Kassaflödet har främst påverkats av Investeringar i fastigheter om -716 mkr (-577), förvärv av dotterbolag
efter avdrag för likvida medel om -308 mkr (-205) samt investeringar/avyttringar i joint ventures och intresse -
företag -112 mkr (-24).
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -2 407 mkr (-1 003).
Under perioden har upptagna lån påverkat kassaflödet med 4 730 mkr (4 068) och amortering av lån med -6
296 mkr (-5 124).
Periodens kassaflöde
Periodens kassaflöde uppgår till -2 729 mkr (197). Likvida medel vid periodens slut uppgår till 2 066 mkr (2 689).
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 18
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 19 =====
Koncernens förändringar i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital hänförligt
till hybridobligationer Innehav
utan be -
stämm ande
inflytandeBelopp i MKR
Aktie -
kapital
Övrigt
till skjutet
kapital Reserver 1)
Balanserade
vinstmedel 3) Totalt
Hybrid -
obligation 3)
Övriga
reserver 2)
Totalt
eget
kapital
Ingående eget kapital 1 Jan 2025 165 26 624 -1 447 -13 217 12 126 7 879 715 5 775 26 494
Periodens resultat - - - 860 860 - - -52 808
Övrigt totalresultat - - -27 -217 -244 - - - -244
Periodens totalresultat - - -27 643 616 - - -52 564
Emission B-aktier 16 682 - - 698 - - - 698
Aktierelaterad ersättning - - - -4 -4 - - - -4
Skatteeffekter i eget kapital - - - -101 -101 - - - -101
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 207 207 - -207 - -
Inlösen/emission hybridobligationer - - - -92 -92 349 - - 257
Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -33 -33 - - - -33
Ränta hybridobligation avseende 2025 - - - -23 -23 - - - -23
Avyttring till minoritet - - - -23 -23 - - - -23
Inlösta minoritetsandelar - - - 42 42 - - -74 -32
Utgående eget kapital 30 Jun 2025 181 27 306 -1 474 -12 601 13 413 8 228 509 5 648 27 798
Periodens resultat - - - -3 186 -3 186 - - 70 -3 116
Övrigt totalresultat - - 1 252 -415 837 - - - 837
Periodens totalresultat - - 1 252 -3 601 -2 349 - - 70 -2 279
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 216 216 - -216 - -
Skatteeffekter i eget kapital - - - 48 48 - - - 48
Reserverad Inlösen hybridobligationer - - - -80 -80 227 - - 147
Ränta hybridobligation avseende 2025 - - - -9 -9 - - - -9
Inlösen hybridobligation 4) - - - - - -348 - - -348
Inlösta minoritetsandelar - - - 31 31 - - -67 -36
Utgående eget kapital 31 Dec 2025 181 27 305 -222 -15 995 11 271 8 107 293 5 652 25 323
Ingående eget kapital 1 Jan 2026 181 27 305 -222 -15 995 11 271 8 107 293 5 652 25 323
Periodens resultat - - - -678 -678 - - 93 -585
Övrigt totalresultat - - 152 496 649 - - - 649
Periodens totalresultat - - 152 -182 -29 - - 93 63
Aktierelaterad ersättning - - - 1 1 - - - 1
Skatteeffekter i eget kapital - - - 38 38 - - - 38
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -182 -182 -26 208 - -
Återköp egna aktier, Sveafastigheter - - - 64 64 - - -160 -96
Utgående eget kapital 30 Jun 2026 181 27 305 -70 -16 258 11 159 8 081 501 5 585 25 326
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten ränta per 2026-06-30 uppgår till 728 140 643 kr.
4) Den 14 november 2025 meddelande Offentliga Hus i Norden, att man löser in samtliga utestående hybridobligationer. Inlösendagen fastställdes till den 7 januari 2026 och inlösenpriset
motsvarade 100 procent av nominellt belopp uppgående till 348 mkr.
Hybridobligationer
Det egna kapitalet inkluderar emitterade hybridobligationer med ett
nominellt värde om 8 582 mkr (8 400), varav 501 mkr (293) avser orealise -
rad valutakursförändring och redovisas under övriga reserver.
Uppskjuten ränta på hybridobligationer uppgår vid periodens slut till
728 mkr.
Reserver
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i
Norge och Finland från lokal valuta till SEK utgjorde 168 mkr av föränd -
ringen i eget kapital under perioden.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 585 mkr (5 652) och
består till största del utav Sveafastigheter där SBB äger 63,0 procent
(62,2) av aktierna och minoritetens andel uppgår till 37,0 procent (37,8).
Soliditet
Soliditeten uppgick till 37 procent (36), den justerade soliditeten till 39
procent (39) och belåningsgraden till 54 procent (50).
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 19
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 20 =====
Januari–Juni
Sveafastigheter PPI Nordiqus
Summa
kärninnehav SBB Development
SBB Residential
Property och
Övriga
aktieinnehav
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Perioden Jan–Jun (Mkr) 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 806 759 - - - - 806 759 149 193 - - - - 955 952
Fastighetskostnader -291 -272 - - - - -291 -272 -82 -89 - - - - -374 -361
Driftnetto 515 487 - - - - 515 487 67 104 - - - - 582 591
Övriga förvaltningsintäkter 28 26 7 - 9 9 44 35 - - 37 41 -28 -26 53 51
Administration -141 -170 - - - - -141 -170 -15 -48 - - -47 -106 -203 -324
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och
goodwill
402 344 7 - 9 9 418 353 52 56 37 41 -75 -132 432 317
Värdeförändringar fastigheter 181 -209 - - - - 181 -209 -176 -142 - - - - 5 -351
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - -2 - - - - - -2 - -9 - - - - - -11
Resultat bostadsproduktion - - - - - - - - 50 7 - - - - 50 7
Rörelseresultat 582 132 7 - 9 9 599 142 -74 -89 37 41 -75 -132 487 -38
Resultat från joint venture och intresseföretag - - 89 56 80 342 169 398 - - -77 30 - - 91 427
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - - - - - - - - - 10 - - - 10
Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 2 - - 129 122 133 124 - - -5 3 21 11 150 139
Räntekostnader och liknande -234 -188 - - - - -234 -188 - - - - -329 -500 -564 -688
Valutakursdifferenser -90 - - - - - -90 - - - - - -638 1 157 -728 1 157
Värdeförändringar finansiella instrument 35 -75 - - - - 35 -75 - - -93 -31 -13 -267 -71 -374
Resultat före skatt 298 -128 96 - 218 473 612 401 -74 -89 -137 53 -1 033 268 -633 633
Skatt -47 12 - - - - -47 12 - - - - 93 -167 45 -155
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet 251 -117 96 56 218 473 565 413 -74 -89 -137 53 -941 101 -588 478
Resultat avvecklad verksamhet - - - - - - - - - - - - 3 330 3 330
Periodens resultat 251 -117 96 56 218 473 565 413 -74 -89 -137 53 -938 432 -585 808
Förvaltningfastigheter 29 367 28 568 - - - - 29 367 28 568 5 957 5 988 - - - 19 882 35 325 54 438
Andelar i intressebolag och joint ventures - - 7 619 2 607 8 996 8 707 16 615 11 315 - - 5 413 4 879 - - 22 028 16 194
Fordringar på intressebolag och joint ventures - - 1 041 54 4 483 4 222 5 524 4 276 - - -17 3 508 - - 5 507 7 784
Likvida medel 237 1 160 - - - - 237 1 160 - - - - 1 829 1 529 2 066 2 689
Övriga tillgångar 946 677 - - - - 946 677 - - - - 1 867 4 377 2 813 5 054
Summa 30 550 30 405 8 660 2 662 13 479 12 929 52 689 45 996 5 957 5 988 5 396 8 387 3 696 25 788 67 739 86 159
Obligationer och Skulder till Kreditinstitut 13 502 13 375 - - - - 13 502 13 375 - - - - 25 684 39 913 39 186 53 288
Summa 13 502 13 375 - - - - 13 502 13 375 - - - - 25 684 39 913 39 186 53 288
Segmentredovisning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 20
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 21 =====
April–Juni
Sveafastigheter PPI Nordiqus
Summa
kärninnehav SBB Development
SBB Residential
Property och
Övriga
aktieinnehav
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Perioden Apr–Jun (Mkr) 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 408 383 - - - - 408 383 73 96 - - - - 481 479
Fastighetskostnader -119 -113 - - - - -119 -113 -34 -21 - - - - -154 -134
Driftnetto 289 270 - - - - 289 270 38 75 - - - - 328 344
Övriga förvaltningsintäkter 15 13 7 - -1 3 21 16 - - 19 21 -15 -13 24 24
Administration -82 -85 - - - - -82 -85 -7 -33 - - -19 -50 -108 -168
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och
goodwill
221 198 7 - -1 3 228 201 32 42 19 21 -34 -63 245 201
Värdeförändringar fastigheter 33 -138 - - - - 33 -138 -65 -107 - - - - -32 -245
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - - - - - - - - - - - - -
Resultat bostadsproduktion - - - - - - - - 50 7 - - - - 50 7
Rörelseresultat 254 61 7 - -1 3 261 64 16 -58 19 21 -34 -63 262 -37
Resultat från joint venture och intresseföretag - - -24 43 -5 202 -29 246 - - 13 65 - - -16 311
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - - - - - - - - - - - - - -
Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 1 - - 65 62 67 64 - - -2 - 15 14 80 77
Räntekostnader och liknande -115 -100 - - - - -115 -100 - - - - -169 -267 -284 -369
Valutakursdifferenser -90 - - - - - -90 - - - - - -227 -813 -317 -813
Värdeförändringar finansiella instrument -16 -89 - - - - -16 -89 - - -72 3 -150 -157 -238 -242
Resultat före skatt 37 -128 -17 43 60 267 79 182 16 -58 -42 90 -565 -1 285 -513 -1 073
Skatt -63 -27 - - - - -63 -26 - - - - 154 162 91 135
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -26 -155 -17 43 60 267 16 156 16 -58 -42 90 -410 -1 124 -421 -938
Resultat avvecklad verksamhet - - - - - - - - - - - - -9 158 -9 158
Periodens resultat -26 -155 -17 43 60 267 16 156 16 -58 -42 90 -420 -965 -431 -780
Förvaltningfastigheter 29 367 28 568 - - - - 29 367 28 568 5 957 5 988 - - - 19 882 35 327 54 438
Andelar i intressebolag och joint ventures - - 7 619 2 607 8 996 8 707 16 615 11 315 - - 5 413 4 879 - - 22 028 16 194
Fordringar på intressebolag och joint ventures - - 1 041 54 4 483 4 222 5 524 4 276 - - -17 3 508 - - 5 507 7 784
Likvida medel 237 1 160 - - - - 237 1 160 - - - - 1 829 1 529 2 066 2 689
Övriga tillgångar 946 677 - - - - 946 677 - - - - 1 867 4 377 2 813 5 054
Summa 30 550 30 405 8 660 2 662 13 479 12 929 52 689 45 996 5 957 5 988 5 396 8 387 3 696 25 788 67 739 86 159
Obligationer och Skulder till Kreditinstitut 13 502 13 375 - - - - 13 502 13 375 - - - - 25 684 39 913 39 186 53 288
Summa 13 502 13 375 - - - - 13 502 13 375 - - - - 25 684 39 913 39 186 53 288
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 21
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 22 =====
Januari–December 2025
Perioden Jan-Dec 2025 (Mkr) Sveafastigheter PPI Nordiqus
Summa
kärninnehav SBB Development
SBB Residential
Property och Övriga
aktieinnehav
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 1 536 - - 1 536 335 - - 1 871
Fastighetskostnader -526 - - -526 -172 - - -698
Driftnetto 1 010 - - 1 010 163 - - 1 173
Övriga förvaltningsintäkter 54 6 33 93 - 75 -54 114
Administration -286 -2 - -288 -45 - -289 -622
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och
goodwill
778 4 33 815 118 75 -343 665
Värdeförändringar fastigheter -243 - - -243 -518 - - -761
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -2 - - -2 -11 - - -13
Resultat bostadsproduktion - - - - 11 - - 11
Rörelseresultat 533 4 33 570 -400 75 -343 -99
Resultat från joint venture och intresseföretag - -4 455 451 - 245 - 696
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - - - 19 - 19
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 1 249 259 - -3 33 289
Räntekostnader och liknande -410 - - -410 - - -289 -699
Valutakursdifferenser - - - - - - 2 437 2 437
Värdeförändringar finansiella instrument -22 - - -22 - 97 -178 -103
Resultat före skatt 109 1 738 848 -400 433 1 659 2 540
Skatt -25 - - -25 - - -735 -760
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet 84 1 738 823 -400 433 925 1 781
Resultat avvecklad verksamhet - - - - - - -4 088 -4 088
Periodens resultat 84 1 738 823 -400 433 -3 164 -2 308
Förvaltningfastigheter 29 007 - - 29 007 5 928 - - 34 935
Andelar i intressebolag och joint ventures - 7 742 8 629 16 371 - 5 529 - 21 900
Fordringar på intressebolag och joint ventures - 684 4 348 5 032 - -10 - 5 022
Likvida medel 501 - - 501 - - 4 294 4 795
Övriga tillgångar 665 - - 665 - - 2 092 2 757
Summa 30 173 8 426 12 977 51 576 5 928 5 519 6 386 69 409
Obligationer och Skulder till Kreditinstitut 12 721 - - 12 721 - - 27 266 39 988
Summa 12 721 - - 12 721 - - 27 266 39 988
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 22
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 23 =====
Joint ventures och intresseföretag
SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint ventures och intresseföretag för att
komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions
marknaden, och för att dra nytta av starka plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten
kan även skapas för att underlätta kapitalanskaffning. Nedan beskrivs de största joint ventures och intresse
företagen. Samtliga joint ventures och intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden.
Nordiqus - Utbildningsinfrastruktur i Norden
Nordiqus bildades år 2022 och äger över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföljen består
av förskolor, grundskolor, gymnasieskolor och universitet. SBB äger 49,84 procent (49,84) av aktierna och
resterande del ägs av Brookfield.
Public Property Invest - Social infrastruktur i Norden
Public Property Invest, PPI, är Europas största börsnoterade fastighetsbolag inom social infrastruktur. Bolaget
har en tydlig långsiktig strategi att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter som stödjer viktiga offentliga
funktioner. Portföljen omfattar fastigheter för bland annat äldreboende, domstolar, polisstationer och sjukhus,
med hyresgäster främst inom offentlig sektor. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm med sekundärnotering
på Euronext Oslo Børs. SBB äger vid periodens utgång 40,59 procent (40,63) av kapitalet och 40,59 procent
(34,22) av rösterna och innehavet redovisas som intresseföretag.
SBB Residential Property - Svenska hyresrätter
SBB Residential Property äger hyresreglerade bostadsfastigheter i Sverige. Bolaget bildades i juli 2023 och har
emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investe
ringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare
föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
I samband med samgåendet mellan Sveafastigheter och Klarabo förvärvar KlaraBo SBBs andelar i SBB
Residential Property i utbyte mot aktier i KlaraBo, för vilka SBB erhåller aktier i Sveafastigheter genom fusio
nen. Då Sveafastigheter är ett konsoliderat dotterbolag inom SBB koncernen kommer transaktionen redovisas
som försäljning av Andelar i joint venture och förvärv av Förvaltningsfastigheter.
Sveafastigheter
SBB äger 63,0 procent (62,2) i Sveafastigheter. Då SBB har ett bestämmande inflytande i Sveafastigheter ingår
Sveafastigheter i SBB:s konsoliderade fastighetsbestånd och redovisas ej som intressebolag.
Finansiella upplysningar i sammandrag, kärninnehav och väsentliga innehav
Public Property
Invest Nordiqus
SBB Residential
Property
Perioden Jan–Jun (Mkr) 2026 2025 2026 2025 2026 2025
Intäkter 1 745 416 1 285 1 208 206 199
Driftnetto 1 426 382 1 083 1 017 132 116
Förvaltningsresultat 719 198 537 471 74 86
Redovisat värde, andelar i joint ventures och intresseföretag
Belopp i Mkr
Public
Property
Invest Nordiqus
SBB
Residential
Property
Övriga
innehav Summa
Redovisat värde, 1 Jan 2026 7 742 8 629 3 092 2 437 21 900
Aktieägartillskott 63 44 107
Utdelningar 382 45 427
Resultatandel 89 80 95 12 63
Övrigt totalresultat 174 287 2 458
Nedskrivning och omvärdering av andelar 20 20
Avyttringar 130 130
Valutakursdifferens 3 41 37
Redovisat värde, 30 Jun 2026 7 619 8 996 3 061 2 352 22 028
Övriga upplysningar, kärninnehav och väsentliga innehav
Public Property
Invest Nordiqus
SBB Residential
Property
Belopp i Mkr 30 jun 2026 31 Dec 2025 30 jun 2026 31 Dec 2025 30 jun 2026 31 Dec 2025
Andelar i intresseföretag / joint
ventures, mkr
7 619 7 742 8 996 8 629 3 061 3 092
Fordringar på intresseföretag /
joint ventures, mkr
1 041 6841) 4 483 4 348 24 12
Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 51 271 49 543 42 142 39 593 5 906 6 112
Antal fastigheter 2) 851 850 631 618 209 212
Antal kvm, tusental 2) 2 243 2 224 1 387 1 357 276 284
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 95 95 95 95 95
Genomsnittlig kontraktslängd, år 6,6 6,9 10,9 11,0
Räntebärande skulder, mkr 3) 28 638 26 161 19 404 17 618 2 413 2 495
Snittränta, % 4,17 5,05 4,76 4,78 13,00 13,00
Kapitalbindning, år 4,90 3,35 9,83 10,34 2,13 2,63
Räntebindning, år 3,31 1,48 12,3 11,17 2,13 2,63
1) Fordran på PPI avser 384 mkr (105) avseende beslutad ej utbetald utdelning samt 657 mkr (579) avseende preliminär slutavräkning för PPIs
förvärv av SocialCo.
2) Avser hela bestånden.
3) Exklusive efterställda ägarlån.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 23
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 24 =====
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Public Property Invest Nordiqus SBB Residential Property Övriga innehav Summa
Perioden Jan–Jun (Mkr) 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025
Kvarvarande verksamhet
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat:
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 503 121 505 472 88 74 15 40 1 111 707
Värdeförändring fastigheter 127 92 48 71 20 76 14 9 180 248
Finansiella poster 329 -65 305 -286 160 -160 41 -41 835 -553
Värdeförändring finansiella instrument 76 -3 3 13 - - 74 10
Skatt 34 -32 69 71 3 7 31 106 76
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat 89 113 80 342 -95 -4 -12 39 63 489
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag 9 9
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 56 20 5 20 61
Resultat från joint ventures och intresseföretag 89 56 80 342 -95 -4 17 34 91 427
Public Property Invest Nordiqus SBB Residential Property Övriga innehav Summa
Perioden Apr–Jun (Mkr) 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025
Kvarvarande verksamhet
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat:
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 267 77 272 243 45 46 16 69 591 398
Värdeförändring fastigheter 90 92 47 72 27 35 2 41 112 239
Finansiella poster 226 -38 156 -147 71 -80 23 -23 476 -288
Värdeförändring finansiella instrument 39 -3 - - - 39 -3
Skatt 13 -29 73 35 4 -5 1 24 89 26
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -24 100 -5 202 -3 -4 -16 74 -47 372
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag 9 9
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 56 22 5 22 61
Resultat från joint ventures och intresseföretag -24 43 -5 202 -3 -4 16 69 -16 311
Perioden Jan–Dec 2025 (Mkr) Public Property Invest Nordiqus SBB Residential Property Övriga innehav Summa
Kvarvarande verksamhet
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 287 959 168 29 1 443
Värdeförändring fastigheter 115 119 110 -24 320
Finansiella poster -155 -550 -329 -79 1 113
Värdeförändring finansiella instrument -35 13 - - 22
Skatt -44 -83 -18 46 99
Summa andel av joint ventures och intresse-företags resultat 169 457 -69 -28 529
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag 116 1 115
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 58 1 340 282
Resultat från joint ventures och intresseföretag -4 455 -69 314 696
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 24
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 25 =====
Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i MKR
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Nettoomsättning 97 102 51 44 401
Personalkostnader 43 63 18 39 113
Övriga rörelsekostnader 53 71 26 25 448
Rörelseresultat 1 -32 7 -19 -160
Resultat från finansiella poster
Resultat från intresseföretag/Joint ventures 52 51 53
Ränteintäkter och liknande resultatposter 155 249 73 256 482
Räntekostnader och liknande resultatposter 150 387 68 202 659
Resultat av förtidslösen lån 2 26 5 73
Valutakursdifferenser 5 438 27 70 401
Värdeförändringar finansiella instrument 35 311 48 258 225
Resultat efter finansiella poster -35 -68 -63 -348 164
Resultat före skatt -35 -68 -63 -348 164
Skatt 6 27 23 115 157
PERIODENS RESULTAT -29 -41 -40 -234 7
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i MKR
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Periodens resultat 29 41 40 234 7
Övrigt totalresultat
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -29 -41 -40 -234 7
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner
såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling, ekonomi och
finanshantering. Bolaget har 19 anställda.
Kommentarer moderbolagets resultat
och balansräkning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 25
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 26 =====
Belopp i MKR 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 15 418 15 462 15 418
Fordringar hos koncernföretag 293
Fordringar hos intressebolag/joint ventures 5 29
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 16 878
Derivat 33 118 39
Övriga långfristiga fordringar 1 1 1
Summa finansiella anläggningstillgångar 15 458 32 459 15 779
Summa anläggningstillgångar 15 458 32 459 15 779
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 6
Derivat 48 23 1
Kundfordringar 1 9 12
Aktuella skattefordringar 4 79 3
Övriga fordringar 7 176 53
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 995 6
Summa kortfristiga fordringar 68 1 287 76
Likviditetsplaceringar 130 184
Kassa och bank 1 528 615 2 327
Summa omsättningstillgångar 1 725 1 902 2 587
SUMMA TILLGÅNGAR 17 183 34 363 18 366
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i MKR 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 181 181 181
Fritt eget kapital
Överkursfond 28 406 28 406 28 406
Balanserat resultat 23 614 23 669 23 475
Hybridobligation 8 583 8 389 8 401
Årets resultat 29 41 7
Summa fritt eget kapital 13 346 13 087 13 338
Summa eget kapital 13 528 13 268 13 520
Obeskattade reserver 85 85 85
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 391 433
Obligationslån 1 522 3
Avsättning 80 80
Skulder till intressebolag/joint ventures 113
Derivat 2 257 2
Uppskjuten skatteskuld 229 140 272
Skulder hos koncernbolag 2 717 15 648 3 111
Summa långfristiga skulder 3 027 19 071 3 901
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 444 1 326
Obligationslån 3 502 751
Leverantörsskulder 24 5
Övriga skulder 4 2 14
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 68 105 95
Summa kortfristiga skulder 543 1 940 860
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 17 183 34 363 18 366
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 26
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 27 =====
Hållbarhet
Styrning och investeringar
Hållbarhet är integrerat i SBB:s beslutsfattande, investeringsprocesser
och styrningsramverk. SBB arbetar aktivt med sina kärninnehav för att
säkerställa långsiktigt värdeskapande och hållbar utveckling. SBB har
tydligt kommunicerade förväntningar på att kärninnehaven ska minska sin
miljöpåverkan, upprätthålla hög affärsetik och säkerställa transparens i
sin verksamhet. Ett starkt fokus på affärsetik är centralt i SBB:s arbetssätt
– vi förutsätter att alla våra kärninnehav följer samma höga standarder
och bedriver sin verksamhet med integritet, ansvarstagande och respekt
för mänskliga rättigheter. Detta följs upp genom regelbundna dialoger,
strukturerade granskningar och krav på dokumenterade processer för
regelefterlevnad. För att minska koncernens indirekta klimat och ener
girelaterade risker arbetar SBB löpande med att reducera exponeringen
mot fastigheter med hög energianvändning. Detta följs upp genom kvar
talsvisa genomgångar av energiprestanda i kärninnehaven. Målsättningen
är att inte ha någon direkt eller indirekt exponering mot fastigheter i
energiklass F–G, samt att majoriteten av fastigheterna i kärninnehaven
ska förbättra sin energiklass med minst ett steg till år 2030.
Klimatrisker och utsläppsminskningar
Klimatförändringar och klimatomställningen innebär risker för samhällen
och fastigheter. SBB arbetar löpande med sina kärninnehav med att
identifiera och hantera både fysiska risker, såsom extremväder, över
• Exponering mot fastigheter med energi
klass E eller bättre (målet inkluderar
indirekt exponering genom portföljbolag)
• Majoriteten av fastigheterna i kärninne
haven ska förbättras minst en energiklass
Våra mål 2030:
0
5
10
15
20
25
30
Energiklass, andel av marknadsvärde
A D GB EC F Ej
jämförbar
data1)
%
Q2 2026
Q2 2025
Q2 2024
1) Viktat mot SBB:s fastighetsexponering i direkt och indirekt ägda bolag.
svämningar och värmeböljor, och omställningsrisker såsom förändrade
regelverk, energikrav och ändrade marknadsvärden. Klimatriskanalyser
genomförs regelbundet på fastighetsnivå för samtliga direkt och indirekt
ägda fastigheter. Fastigheter som bedöms ha förhöjd riskprofil analyseras
noggrant. Riskerna bedöms utifrån både akuta och kroniska perspektiv på
kort, medellång och lång sikt. SBB:s klimatmål är godkänt av Science Based
Targets Initiative (SBTi) och ligger i linje med Parisavtalets 1,5 gradersmål,
vilket förutsätter kontinuerliga utsläppsminskningar inom hela värde
kedjan, från råvaruutvinning till drift och förvaltning av färdig byggnad.
Kärninnehaven bidrar till denna färdplan genom minskad energianvänd
ning och förbättrad energiprestanda i fastighetsbeståndet, vilket bedöms
sänka driftskostnader och minska fastigheternas riskprofil på lång sikt.
Arbetsvillkor och affärsetik
Goda arbetsvillkor och affärsetik i alla led är centrala frågor i SBB:s
hållbarhetsarbete. Alla samarbetspartners ska förstå och följa bolagens
gällande uppförandekoder för leverantörer, som bland annat ställer krav
på arbetsvillkor, affärsetik, mänskliga rättigheter och miljö. I alla större
ny och ombyggnadsprojekt inom kärninnehavet genomförs regelbundet
skyddsronder, säkerhetsbedömningar och säkerhetsutbildningar. En
extern visselblåsartjänst finns tillgänglig dit avvikelser kan rapporteras
anonymt, vilket ger även arbetstagare i värdekedjan möjlighet att lyfta
missförhållanden utan risk för repressalier.
Miljöansvar i fastighetsutveckling
SBB:s fastighetsutveckling sker huvudsakligen genom vidareutveckling av
redan exploaterad mark, och en skademinimeringshierarki tillämpas vid
all verksamhet som berör känsliga miljöer. I ny och ombyggnadsprojekt
strävar SBB efter att aldrig använda material med miljö eller hälsorisker,
och alla byggvaror inventeras och registreras för att säkerställa goda
materialval och minimera negativ miljöpåverkan i ett livscykelperspektiv.
Miljöprövning genomförs alltid i de fall det föreligger osäkerheter kring
påverkan på biologisk mångfald och närmiljö.
Resurseffektivitet och cirkulära flöden
Resurseffektivitet och cirkulär ekonomi är centrala principer i SBB:s
projektutveckling. SBB strävar efter att förlänga befintliga byggnaders
livslängd genom rätt skötsel, underhåll och anpassning för ändrad
användning, vilket minskar behovet av nyproduktion och begränsar
resursuttaget. I byggprocessen ställs krav på avfallsminimering och
sortering, och merparten av det avfall som uppkommer omhändertas
genom materialåtervinning eller energiåtervinning. Deponi och farligt
avfall ska minimeras och följs upp löpande.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 27
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 28 =====
Aktien och ägarna
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ) Baktie (symbol SBB B) och
Daktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 30 juni
2026 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 409 200 088 och serie D till
193 865 905, varav 44 657 779 klassificerats som aktier i eget förvar. Bolaget
har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. Stängningskursen på
stamaktien av serie B var 3,53 kr, och motsvarande för serie D var 6,62 kr per
20260630. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade
stamaktier av serie A till samma pris) var 5 714 mkr och serie D var 988 mkr.
Under årets första 6 månaderna har i genomsnitt cirka 11 miljoner Baktier
omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 42 mkr.
Ägarna
Vid utgången av andra kvartalet 2026 fanns 150 565 kända aktieägare,
motsvarande en minskning om 17 procent jämfört motsvarande tidpunkt 2025.
Aktiekapitalet uppgick per 30 juni 2026 till 181 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr.
Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per
stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Sta
Ägarstrukturen per 30 Juni 2026
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier
Aktiekapital,
procent Röster, Procent
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 7,73 30,57
APG Invest AS 1) 100 923 623 55 523 175 8,85 29,11
Erik Salén 61 510 949 3,48 1,68
Dragfast AB 59 100 000 1 220 000 3,41 1,65
Avanza Pension 42 097 056 17 517 379 3,37 1,63
SvenOlof Johansson 59 463 091 3,36 1,63
Vanguard 45 793 829 5 781 532 2,92 1,41
Arvid Svensson Invest 38 627 652 2,18 1,06
Handelsbanken Fonder 34 145 963 2 589 868 2,08 1,00
BlackRock 32 944 000 1,86 0,90
Marjan Dragicevic 26 000 000 1 120 000 1,53 0,74
Swedbank Försäkring 20 052 529 4 010 458 1,36 0,66
Gösta Welandson 23 146 364 224 000 1,32 0,64
Jupiter Asset Management 17 192 727 0,97 0,47
Thomas Kjessler 16 428 400 0,93 0,45
Övriga 850 482 433 115 714 889 54,64 26,41
Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 409 200 088 149 208 126 100 100
Aktier i eget förvar 44 657 779
Totalt antal aktier 209 977 491 1 409 200 088 193 865 905 100 100
1) APG Invest AS är ett helägt dotterbolag till Aker Property Group AS som är ett helägt dotterbolag till Aker Capital AS.
maktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen
på stamaktierna av Serie A och B, dock högst två kr per aktie och år.
Aktier i eget förvar
Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (44 657 779) Daktier i eget
förvar. Dessa ingår inte i beräkningen av antal utestående aktier.
Betalkurs, kr
30 Jun 2026 30 Jun 2025
Baktier 3,53 5,66
Daktier 6,62 8,42
Genomsnittlig dagsomsättning, mkr
Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025
BAktier 42 121
DAktier 4 6
Baktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag
Volym
40
80
120
160
200
2
4
6
8
10
MajApr JunJul Aug Sep Nov
2025 2026
JanOkt Dec Feb Mar
SEK
SBB D
1
2
3
4
5
6
7
8
2
4
6
8
10
12
Omsatt antal aktier, miljoner per dag
Volym
MajApr JunJul Aug Sep Nov
2025 2026
JanOkt Dec Feb Mar
Daktiens kursutveckling senaste 12 mån
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 28
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 29 =====
Tilläggsuppgifter
Allmän information
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, med
dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och
fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i
Sverige och har sitt säte i Stockholm.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrappor -
tering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kompletterande
redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar
samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och
tillägg som anges i den av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporte -
ring utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och
beräkningsgrunder tillämpats som i senaste årsredovisningen.
Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen.
Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Värderingsmetod finansiella instrument
Tillgångar värderade till verkligt värde består av innehav i såväl noterade
som onoterade aktier och övriga värdepapper. Innehaven har därmed
värderats enligt nivå 1 och nivå 3 i IFRS värderingshierarki. De noterade
aktierna har värderats till noterat pris på marknaden. För onoterade
aktier och övriga värdepapper har indata såsom senaste emissioner och
övriga ej observerbara data använts för att fastställa värdet.
Derivat är värderade till verkligt värde i enlighet med nivå 2. Värdeför -
ändringar för tillgångar värderade till verkligt värde och derivat redovisas i
resultaträkningen och har ej påverkan på koncernens kassaflöde.
Verkligt värde räntebärande skulder
SBB har räntebärande skulder bestående av skulder till kreditinstitut
uppgående till 8 490 mkr (9 819) där verkligt värde uppgår till 8 508 mkr
(9 830) samt obligationslån 30 696 mkr (30 168) där verkligt värde uppgår
till 27 903 mkr (27 840). Beräkning av verkligt värde för obligationer har
baserats på skuldinstrumentets marknadsvärde och för skulder till kredit -
institut genom diskontering av framtida kassaflöden. Värderingen är gjord
enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och
skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedöms skillnader
mellan bokförda och verkliga värden inte väsentliga.
Uppskattningar och bedömningar
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör
bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat
tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från
dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som
görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som
i den senast publicerade årsredovisningen.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin
verksamhet. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns
interna regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i senast publicerade
årsredovisning, sid 58-59.
Framtidsutsikter
SBB äger via dotterbolag och intresseföretag samhällsfastigheter med
långa hyresavtal och hög uthyrningsgrad samt attraktiva hyresbostäder
i tillväxtregioner i Sverige. Fastighetsportföljen i kombination med kon -
cernens starka likviditet samt innehav i börsnoterade bolag ger bolaget
möjlighet att hantera de utmaningar som olika scenario kan föra med sig.
Exkluderas Sveafastigheter uppgår likviditeten till 5 828 mkr och innehav i
börsnoterade bolag uppgår då till 11 647 mkr.
Transaktioner med närstående
SBB har under perioden tillhandahållit förvaltningstjänster till joint
ventures och intressebolag om 74 mkr (94) varav 21 mkr (44) redovisas
inom avvecklad verksamhet. Dessa har redovisats inom raden Övriga
förvaltningsintäkter. SBB har per 30 juni 2026 en fodran på joint venture
och intressebolag på 5 507 mkr (5 022). För mer detaljer kring avtalsvill -
kor, se SBB:s Årsredovisning 2025 sid 97-103.
Segmentsredovisning
SBB har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i
segment. Segmentsindelningen har fram till och med fjärde kvartalet
2025 utgjorts av Samhälle, Bostäder, Utbildning och Utveckling. Till följd
av försäljningen av ”SocialCo”, innefattande det konsoliderade fastig -
hetsbeståndet inom segmenten Samhälle och Utbildning, har bolaget
gjort en ny segmentsindelning bestående av bolagets kärninnehav
Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus samt SBB:s övriga
innehav SBB Development samt Övriga innehav. Indelningen baseras på
den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera
verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strate -
giska beslut. Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet med den nya
segmentsindelningen. Samma redovisningsprinciper har använts för det
nya segmentet som i den senast publicerade årsredovisningen.
Kommande redovisningsregler - IFRS 18
Den 13 februari 2026 antog IFRS 18 Presentation and Disclosure in
Financial Statements genom Commision Regulation (EU) 2026/338 med
ikraftträdande 1 januari 2027.
IFRS 18 syftar till att ge en mer konsekvent presentation av resulta -
träkning och kassaflödesanalys, samt ge mer disaggregerad information
i de primära rapporterna och noterna. Främst förändras tre nyckelom -
råden: strukturen på resultaträkningen, införandet av upplysningar om
”management-defined-performance measures” (MPM) samt ökad dissag -
gregering av poster. Det nya regelverket förväntas inte ha någon väsentlig
påverkan på presentationen av koncernens resultat- och balansräkning.
SBB:s preliminära bedömning är att rapportering redan i allt väsentligt
sker i enlighet med principer som överensstämmer med de nya reglerna.
Däremot bedöms preliminärt IFRS 18 få en påverkan på presentation av
koncernens kassaflödesanalys där vissa poster kommer att flyttas mellan
olika kategorier samt upplysningar avseende MPMs.
Bolagsstämma
På SBBs årsstämma i 23 april omvaldes Lennart Sten, Øyvind Eriksen, Ilija
Batljan, Lennart Schuss, Han-Suck Song, Tone Kristin Omsted och Hans
Runesten. Richard Silén valdes till ny styrelseledamot. Bolagsstämman
utsåg Öhrlings Pricewaterhouse Coopers till ny revisor.
Årsredovisning 2021
SBB mottog den 18 februari 2026 ett beslut från Finansinspektionen
om en erinran och en sanktionsavgift på 80 miljoner kronor avseende
Årsredovisning 2021. Finansinspektionen anser i sitt beslut att SBB i sin
koncernredovisning för 2021 inte redovisat två fastighetsportföljer till
deras verkliga värden, samt felaktigt redovisat två förvärv som tillgångs -
förvärv istället för som rörelseförvärv. SBB har överklagat beslutet.
Årsredovisning 2022
I maj meddelade finansinspektionen att de beslutat att inte inleda någon
undersökning av SBBs koncernredovisning för räkenskapsåret 2022.
Beslutet föranleds av att Nämnden för svensk redovisningstillsyn 2024
överlämnat ett ärende till finansinspektionen avseende vissa redovis -
ningsfrågor i koncernredovisningen för 2022.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 29
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 30 =====
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Stockholm den 16 Juli 2026
Lennart Sten Øyvind Eriksen
Styrelsens ordförande Styrelsens vice ordförande
Ilija Batljan Lennart Schuss
Styrelseledamot Styrelseledamot
Tone Kristin Omsted Richard Silén
Styrelseledamot Styrelseledamot
Hans Runesten Han-Suck Song
Styrelseledamot Styrelseledamot
Leiv Synnes
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av
bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Samhällsbygg -
nadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom
nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande
den 16 Juli 2026 kl. 08:00 CEST.
Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se
Sebastian Westberg, Finansdirektör & IR, ir@sbbnorden.se
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 30
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 31 =====
Definitioner
Finansiella definitioner
Antal utestående stamaktier
Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, %
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppräknat till
helår i procent av genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet hänförligt till
moderbolagets aktieägare under perioden.
Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, %
Periodens resultat uppräknat till helår i procent av genomsnittligt totalt
eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det totala egna kapitalet under
perioden.
Belåningsgrad, % (solvency ratio)
Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt kvot, ggr
Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt fastighetsvärde, kr
Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter.
Förvaltningsresultat, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och
goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, tomträttsavgäld samt
resultat från joint ventures och intresseföretag före finansiella poster,
värdeförändringar och skatt samt finansiella poster.
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar och valutakursdifferenser.
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, %
Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe -
ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.
Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, %
Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för
fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.
Genomsnittligt antal stamaktier
Antalet utestående stamaktier vägt över perioden.
Genomsnittlig ränta (snittränta), %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för
räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade
kreditfaciliteter.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för
räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Justerad soliditet, %
Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten
skatteskuld exkl. uppskjuten skatt hänförlig till goodwill i procent av
balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Kapitalbindning, år
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelseka -
pital enligt kassaflödesanalysen.
Långsiktigt substansvärde, kr
Eget kapital till moderbolagets aktieägare med avdrag för derivat samt
återläggning av skatteskuld justerat för minoritetens andel av derivat och
uppskjuten skatteskuld samt återläggning av derivat och uppskjuten skatt
för joint ventures och intresseföretag som anses vara väsentliga innehav.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt.
Nettoskuld, kr
Skulder till kreditinstitut och obligationslån minskat med likvida medel
och likviditetsplaceringar.
Resultat före finansiella poster, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill
inkl. resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeföränd -
ringar efter skatt.
Resultat per stamaktie A och B, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat
hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i
förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.
Resultat per stamaktie D, kr
Enligt bolagsordningen har stamaktierna av serie D företrädesrätt till en
utdelning om maximalt 2 kr/aktie i årlig utdelning. Resultat per stamaktie
D avser maximal utdelning kvoterat för periodens längd.
Räntebärande skuld
Skulder till kreditinstitut och obligationslån.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och
goodwill (senaste 12 månader) med tillägg för resultat från JV och
intresseföretag exl värdeförändringar efter skatt, i relation till räntenetto
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Soliditet, %
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Säkerställd belåningsgrad, %
Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr
Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBB:s andel av
ej konsoliderat innehav med avdrag för den del av förvaltningsfastigheter
som implicit belöper med innehavare utan bestämmande inflytande.
Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot
ökande respektive sjunkande fastighetsvärden.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 31
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 32 =====
Fastighetsrelaterade definitioner
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång.
Antal kvm
Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, %
Driftnetto (rullande 12 månader) i förhållande till summan av fastighe -
ternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i
förhållande till fastigheternas värde.
Direktavkastning fastigheter, %
Driftnetto (senaste 12 månader) i förhållande till genomsnittliga förvalt -
ningsfastigheter (12 månader) exkl. projekt- och byggrätter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i
förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto, kr
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i
förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta.
Genomsnittlig kontraktslängd utvecklingsfastigheter (WAULT), år
Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för utvecklingsfastig-
heter.
Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk.
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster.
Hyresvärde, kr
Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter
direkta fastighetskostnader.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 32
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 33 =====
Nyckeltal
Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
IB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 271 12 126 11 577 13 854 12 126
UB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 159 13 413 11 159 13 413 11 271
Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare
11 215 12 770 11 368 13 634 11 698
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -678 860 -421 -921 -2 326
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
/ Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare
-6% 7% -4% -7% -20%
Uppräkning till helår -6% 7% -4% -20% -
Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare
-12% 13% -7% -27% -20%
Avkastning på totalt eget kapital
Belopp i mkr
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
IB Totalt eget kapital 25 323 26 495 25 655 27 760 26 494
UB Totalt eget kapital 25 326 27 798 25 326 27 798 25 323
Genomsnittligt totalt eget kapital 25 324 27 147 25 491 27 779 25 909
Periodens resultat -585 808 -431 -780 -2 308
Periodens resultat / Genomsnittligt totalt eget kapital -2% 3% -2% -3% -9%
Uppräkning till helår -2% 3% -2% -8% -
Avkastning på totalt eget kapital -5% 6% -3% -11% -9%
Belåningsgrad
Belopp i mkr
30 Jun
2026
30 Jun
2025
31 Dec
2025
Räntebärande skuld 39 186 53 287 39 988
Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 565 -2 868 -4 978
Räntebärande nettoskuld 36 621 50 418 35 010
Balansomslutning 67 739 86 159 69 409
Belåningsgrad 54% 59% 50%
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, %
Belopp i mkr
30 Jun
2026
30 Jun
2025
31 Dec
2025
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 1 275 2 296 1 202
Förvaltningsfastigheter 35 325 54 438 34 935
Byggrätter och pågående projekt -4 905 -7 338 -6 160
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 30 420 47 100 28 775
Direktavkastning 4,2% 4,9% 4,2%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 33
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 34 =====
Direktavkastning fastigheter, %
Belopp i mkr
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Driftnetto, Rullande 12 månader, kvarvarande verksamhet 1 418 1 138 1 173
Driftnetto, Rullande 12 månader, avvecklad verksamhet 528 1 133 1 093
Totalt driftnetto, Rullande 12 månader 1 946 2 271 2 266
Förvaltningsfastigheter, 2026-06-30 35 325 - -
Avgår; projekt- och byggrätter -4 905 - -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2026-06-30 30 420 - -
Förvaltningsfastigheter, 2026-03-31 35 522 - -
Avgår; projekt- och byggrätter -5 775 - -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2026-03-31 29 747 - -
Förvaltningsfastigheter, 2025-12-31 34 935 - 34 935
Avgår; projekt- och byggrätter -7 061 - -7 061
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-12-31 27 874 - 27 874
Förvaltningsfastigheter, 2025-09-30 54 694 - 54 694
Avgår; projekt- och byggrätter -7 380 - -7 380
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-09-30 47 314 - 47 314
Förvaltningsfastigheter, 2025-06-30 54 438 54 438 54 438
Avgår; projekt- och byggrätter -7 338 -7 338 -7 338
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-06-30 47 100 47 100 47 100
Förvaltningsfastigheter, 2025-03-31 - 55 061 55 061
Avgår; projekt- och byggrätter - -7 099 -7 099
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-03-31 - 47 962 47 962
Förvaltningsfastigheter, 2024-12-31 - 55 653 55 653
Avgår; projekt- och byggrätter - -7 654 -7 654
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-12-31 - 47 999 47 999
Förvaltningsfastigheter, 2024-09-30 - 53 867 -
Avgår; projekt- och byggrätter - -7 955 -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-09-30 - 45 912 -
Förvaltningsfastigheter, 2024-06-30 - 54 417 -
Avgår; projekt- och byggrätter - -9 126 -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-06-30 - 45 291 -
Genomsnitt, exklusive projekt- och byggrätter 36 491 46 853 43 650
Direktavkastning, 12 månader 5,3% 4,8% 5,2%
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
Belopp i mkr
30 Jun
2026
30 Jun
2025
31 Dec
2025
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 582 591 1 173
Driftnetto, avvecklad verksamhet - 564 1 093
Uppräkning av driftnetto till helår 582 1 155 -
Justering till normaliserat driftnetto 111 -14 -1 064
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 1 275 2 296 1 202
Ej pantsatt kvot
Belopp i mkr
30 Jun
2026
30 Jun
2025
31 Dec
2025
Immateriella anläggningstillgångar 75 1 253 75
Ej pantsatt fastighetsvärde 14 422 16 204 11 170
Nyttjanderätt tomträtt 356 586 347
Inventarier 69 125 71
Uppskjutna skattefordringar 633 805 485
Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 28 044 23 141 25 561
Likviditetsplaceringar 499 180 183
Kundfordringar och övriga fordringar 802 758 773
Derivat 157 159 92
Avgår pantsatta nettotillgångar dotterbolag - -14 744 -14 929
Ej pantsatta tillgångar 45 057 28 468 23 828
Ej säkerställda lån 30 696 35 286 30 168
Likvida medel -2 066 -2 689 -4 795
Netto icke säkerställd senior skuld 28 631 32 597 25 374
Ej pantsatt kvot 1,57 0,87 0,94
Ekonomisk uthyrningsgrad, SBB Development
Belopp i mkr
30 Jun
2026
30 Jun
2025
31 Dec
2025
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, SBB Development 276 274 273
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, SBB Development 427 423 418
Ekonomisk uthyrningsgrad, SBB Development 64,6% 64,7% 65,3%
Ekonomisk uthyrningsgrad, Sveafastigheter
Belopp i mkr
30 Jun
2026
30 Jun
2025
31 Dec
2025
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Sveafastigheter 1 664 1 557 1 594
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Sveafastigheter 1 745 1 639 1 672
Ekonomisk uthyrningsgrad, Sveafastigheter 95,4% 95,0% 95,3%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 34
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 35 =====
Förvaltningsresultat
Belopp i mkr
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter
och goodwill
432 317 245 201 665
Ränteintäkter och liknande resultatposter 150 139 80 77 289
Räntekostnader och liknande resultatposter -570 -708 -282 -361 -1 462
Tomträttsavgälder -7 -6 -4 -3 -11
Resultat från joint ventures och intresseföretag
varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar
och skatt
1 111 707 591 398 1 443
varav finansiella poster -835 -553 -476 -288 -1 113
Avvecklad verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter
och goodwill
-9 505 -3 267 965
Ränteintäkter och liknande resultatposter - 326 - 178 639
Räntekostnader och liknande resultatposter - -39 - -19 -73
Tomträttsavgälder - -5 - -3 -10
Resultat från joint ventures och intresseföretag
varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar
och skatt
- 347 - 186 683
varav finansiella poster - -669 - -354 -1 272
Förvaltningsresultat, kvarvarande och avvecklad verksamhet 1) 272 360 151 278 744
Genomsnittligt antal stamaktier A /B efter utspädning 1 619 177 579 1 490 073 744 1 619 177 579 1 525 142 190 1 555 156 225
Resultat per aktie A och B, förvaltningsresultat, kvarvarande
och avvecklad verksamhet
0,17 0,24 0,09 0,18 0,48
1) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat definition av Förvaltningsresultat. Jämförelseperioder har omräknats. Se sida 31 för definition.
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Driftnetto 466 487 264 269 1 175
Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter
samt projektfastigheter
34 97 23 52 367
Driftnetto jämförbart bestånd 431 390 241 217 808
Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 417 357 234 205 752
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 15 33 8 12 56
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 3,5 9,3 3,2 5,9 7,4
1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Driftnetto jämförbart bestånd med Driftnetto jämförbart bestånd
rapporterat föregående år.
Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Hyresintäkter 806 759 409 383 1 874
Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter
samt projektfastigheter
60 126 34 64 -609
Hyresintäkter jämförbart bestånd 746 633 375 319 1 265
Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 713 601 359 305 1 207
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 33 32 16 14 58
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 4,7 5,3 4,4 4,6 4,8
1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd
rapporterat föregående år.
Justerad soliditet
Belopp i mkr
30 Jun
2026
30 Jun
2025
31 Dec
2025
Eget kapital 25 326 27 798 25 323
Uppskjuten skatt exklusive uppskjuten skatt hänförligt till goodwill 1 417 1 913 1 581
Summa 26 743 29 711 26 904
Balansomslutning 67 739 86 159 69 409
Justerad soliditet 39% 34% 39%
Resultat före finansiella poster
Belopp i mkr
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter
och goodwill
432 317 245 201 665
Resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värde-
förändringar efter skatt
218 122 91 88 262
Resultat före finansiella poster 650 439 336 289 927
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 35
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 36 =====
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet)
Belopp i mkr
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Periodens resultat -588 478 -421 -938 1 781
Resultat hänförligt till D-aktier -149 -149 -75 -75 -298
Resultat hänförligt till hybridobligation -180 -166 -91 -92 -356
Resultat hänförligt till minoritetsandel -93 52 10 55 -18
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -1 009 215 -577 -1 049 1 108
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 619 177 579 1 490 073 744 1 619 177 579 1 525 142 190 1 555 156 225
Resultat per stamaktie A och B -0,62 0,14 -0,36 -0,69 0,71
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 619 177 579 1 490 073 744 1 619 177 579 1 525 142 190 1 555 156 225
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -0,62 0,14 -0,36 -0,69 0,71
Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Periodens resultat 3 330 -9 158 -4 088
Resultat hänförligt till D-aktier -149 -149 -75 -75 -298
Resultat hänförligt till hybridobligation -180 -166 -91 -92 -356
Resultat hänförligt till minoritetsandel -93 52 10 55 -18
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -419 67 -165 47 -4 761
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 619 177 579 1 490 073 744 1 619 177 579 1 525 142 190 1 555 156 225
Resultat per stamaktie A och B -0,26 0,04 -0,10 0,03 -3,06
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 619 177 579 1 490 073 744 1 619 177 579 1 525 142 190 1 555 156 225
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -0,26 0,04 -0,10 0,03 -3,06
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Periodens resultat -585 808 -431 -780 -2 308
Resultat hänförligt till D-aktier -149 -149 -75 -75 -298
Resultat hänförligt till hybridobligation -180 -166 -91 -92 -356
Resultat hänförligt till minoritetsandel -93 52 10 55 -18
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -1 007 545 -587 -891 -2 981
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 619 177 579 1 490 073 744 1 619 177 579 1 525 142 190 1 555 156 225
Resultat per stamaktie A och B -0,62 0,37 -0,36 -0,58 -1,92
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 619 177 579 1 490 073 744 1 619 177 579 1 525 142 190 1 555 156 225
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -0,62 0,37 -0,36 -0,58 -1,92
Räntebärande skuld
Belopp i mkr
30 Jun
2026
30 Jun
2025
31 Dec
2025
Skulder till kreditinstitut 8 490 17 670 9 819
Obligationslån 30 696 35 617 30 168
Räntebärande skuld 39 186 53 287 39 988
Räntebärande nettoskuld
Belopp i mkr
30 Jun
2026
30 Jun
2025
31 Dec
2025
Räntebärande skuld 39 186 53 287 39 988
Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 565 -2 868 -4 978
Räntebärande nettoskuld 36 621 50 418 35 010
Räntetäckningsgrad, rullande 12 månader (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
30 Jun
2026
30 Jun
2025
31 Dec
2025
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12
månader), kvarvarande verksamhet 779 1 551 665
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12
månader), avvecklad verksamhet 452 - 965
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt,
kvarvarande verksamhet 451 -521 330
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, avvecklad
verksamhet -266 - -588
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill
(rullande 12 mån) 1 416 1 031 1 372
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), kvarvarande
verksamhet 300 955 289
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet 313 - 639
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet -1 323 -1 404 -1 462
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet -34 - -73
Summa Räntenetto -743 -449 -607
Räntetäckningsgrad (ggr) 1,9 2,3 2,3
Soliditet
Belopp i mkr
30 Jun
2026
30 Jun
2025
31 Dec
2025
Eget kapital 25 326 27 798 25 323
Balansomslutning 67 739 86 159 69 409
Soliditet 37% 32% 36%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 36
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 37 =====
Långsiktigt substansvärde 1)
Belopp i mkr
30 Jun
2026
30 Jun
2025
31 Dec
2025
Substansvärde
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 159 13 413 11 271
Avdrag derivat -144 201 -1
Återläggning uppskjuten skatteskuld 1 491 2 146 1 652
Minoritet
Avdrag derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till minoritet -392 -441 -407
Joint venture och intresseföretag
Återläggning derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till joint venture och
intresseföretag, väsentliga innehav 1 935 226 1 872
Totalt långsiktigt substansvärde 14 049 15 545 14 386
Antal aktier A + B + D 1 768 385 705 1 768 385 705 1 768 385 705
Totalt substansvärde per aktie 7,94 8,79 8,14
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie avseende A- och B-aktier 7,94 8,79 8,14
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie avseende D-aktier 2) 7,94 8,79 8,14
Antal stamaktier A + B 1 619 177 579 1 619 177 579 1 619 177 579
Antal aktier D 149 208 126 149 208 126 149 208 126
Substansvärde Sveafastigheter
Eget kapital, Sveafastigheter 15 084 14 728 14 929
Innehavare utan bestämmande inflytande (minoritet) -5 584 -5 640 -5 652
Avdrag/Återläggning derivat, Sveafastigheter -36 102 77
Återläggning uppskjuten skatteskuld, Sveafastigheter 1 096 1 048 1 076
Avdrag derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförlig till minoritet -392 -441 -407
Substansvärde Sveafastigheter 10 167 9 797 10 023
Substansvärde Nordiqus
Bokfört värde 8 996 8 707 8 629
Återläggning derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till SBB:s andel 233 67 180
Substansvärde Nordiqus 9 229 8 774 8 809
Substansvärde Public Property Invest
Bokfört värde 7 619 2 607 7 742
Återläggning derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till SBB:s andel 1 678 59 1 677
Beslutad utdelning, redovisad som Fordringar på intressebolag och joint venture 384 - 105
Substansvärde Public Property Invest 9 681 2 666 9 524
Substansvärde SBB Residential Property
Bokfört värde 3 061 3 092 3 092
Återläggning derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till SBB:s andel 23 8 15
Substansvärde SBB Residential Property 3 084 3 100 3 107
1) SBB har under sista kvartalet 2025 ändras sin definition av nyckeltalet, jämförelseperiod har räknats om. För definition, se sida 31.
2) Enligt bolagsordningen har A-,B- och D-aktier samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr
för D-aktier.
Säkerställd belåningsgrad
Belopp i mkr
30 Jun
2026
30 Jun
2025
31 Dec
2025
Skulder till kreditinstitut 8 490 17 671 9 819
Säkerställda övriga lån - 330 -
Summa säkerställda skulder 8 490 18 001 9 819
Balansomslutning 67 739 86 159 69 409
Säkerställd belåningsgrad 13% 21% 14%
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav
Belopp i mkr
30 Jun
2026
30 Jun
2025
31 Dec
2025
Förvaltningsfastigheter 35 325 54 438 34 935
Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 35 325 54 438 34 935
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 871 -10 940 -10 964
SBB:s exponering av konsoliderat innehav 24 455 43 498 23 971
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav
SBB Residential Property
Förvaltningsfastigheter 5 906 6 065 6 112
SBB:s ägarandel 100% 100% 100%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property 5 906 6 065 6 112
Public Property Invest
Förvaltningsfastigheter 51 271 14 070 49 543
SBB:s ägarandel 40,59% 33,54% 40,63%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest 20 812 4 719 20 114
Nordiqus
Förvaltningsfastigheter 42 142 39 590 39 593
SBB:s ägarandel 49,84% 49,84% 49,84%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus 21 004 19 732 19 733
Förvaltningsfastigheter 35 325 54 438 34 935
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 870 -10 940 -10 964
SBB:s exponering av konsoliderat innehav 24 455 43 498 23 971
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property 5 906 6 065 6 112
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest 20 812 4 719 20 114
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus 21 004 19 732 19 733
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 6 438 19 711 5 898
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 78 614 93 724 75 828
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 37
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 38 =====
Överskottsgrad
Belopp i mkr
Jan-Jun
2026
Jan-Jun
2025
Apr-Jun
2026
Apr-Jun
2025
Jan-Dec
2025
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 582 591 328 344 1 173
Driftnetto, avvecklad verksamhet - 564 - 301 1 093
Driftnetto, total verksamhet 582 1 155 328 643 2 266
Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 955 952 481 479 1 871
Hyresintäkter, avvecklad verksamhet - 724 - 367 1 380
Hyresintäkter, total verksamhet 955 1 676 481 845 3 251
Överskottsgrad 61% 69% 68% 76% 70%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 38
Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal
===== SIDA 39 =====
Kommande rapporteringstillfällen
Delårsrapport Q3 2026 2026-11-04
Kontakt
Leiv Synnes Sebastian Westberg
VD Finansdirektör & IR
ir@sbbnorden.se
sbbnorden.se