FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2024
===== SIDA 1 =====
SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
Q3
JANUARI–SEPTEMBER 2024
===== SIDA 2 =====
nen, omfattade 88 miljoner aktier motsva-
rande 44 procent av det totala antalet aktier i
Sveafastigheter. Erbjudandepriset uppgick till
39,5 kr. Efter noteringen av Sveafastigheter har
stabiliseringsagenten vidtagit stabiliserings-
åtgärder, vilket resulterat i att SBB per den 27
november 2024 äger ca 122,4 miljoner aktier
i Sveafastigheter, motsvarande 61,2 procent.
Försäljningen inbringade 3 065 mkr.
• Den 24 oktober mottog SBB en avstämnings-
skrivelse från Finansinspektionen angående
den granskning avseende årsredovisningen
2021 som Nämnden för svensk redovisnings-
tillsyn överlämnade till Finansinspektionen i
april 2024. Granskningen, som redogjorts för
i tidigare årsredovisningar, rör vissa värde-
ringar av fastigheter och förvärv upptagna
i årsredovisningarna för räkenskapsåren
2021 respektive 2020, vilka har reviderats av
Bolagets revisor.
SBB har inkommit med svar till Finan-
sinspektionen den 19 november. Det
slutliga utfallet av dessa granskningar kan
inte bedömas idag, utan kommer adresseras
i den finansiella rapporteringen för 2024 eller
senare, beroende på när processerna slutförs.
• Den 25 oktober ingick SBB och K2A avtal om
att avyttra fastigheterna del av Ångpannan
10, Ångpannan 12 samt del av Västerås 1:202 i
Västerås till Intea med bedömt frånträde under
andra kvartalet 2025. Transaktionen baseras
på ett underliggande fastighetsvärde om 620
mkr och SBB:s andel av transaktionen bedöms
frigöra omkring 300 mkr i likvida medel.
• I november erhöll SBB:s intressebolag, Public
Property Invest ASA, investment grade betyget
BBB- med positiva utsikter från Fitch.
• I november ingick SBB avtal om att avyttra
fastigheterna Västerås Sågklingan 6 och
Flen Vävskeden 21 till Nordisk Renting.
Transaktionen baseras på ett underliggande
fastighetsvärde om 679 mkr och en total likvid
om cirka 672 mkr. Fastigheterna är obelånade
vilket innebär att hela transaktionslikviden
tillfaller SBB.
53,9 MDKR
Fastighetsvärde
30 september 2024
102,5 MDKR
Total fastighetsexponering
inkl. andel av ej konsoliderade innehav
30 september 2024
5,9 %
Hyrestillväxt i jämförbart bestånd
januari-september 2024
9,87 KR
Långsiktigt substansvärde per aktie
30 september 2024
7,4 %
Driftnettoökning i jämförbart bestånd
januari-september 2024
2,33 %
Snittränta
30 september 2024
Perioden i korthet, kvarvarande verksamhet
• Hyresintäkterna uppgick under perioden till
2 926 mkr (3 512).
• Hyresintäkterna ökade med 5,9 procent i
jämförbart bestånd.
• Driftnettot uppgick till 2 045 mkr (2 496).
• Driftnettot ökade med 7,4 procent i jämför -
bart bestånd.
• Förvaltningsresultat exkl. valutakurs-
differenser uppgick till 1 803 mkr (1 272).
• Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital var 310 mkr (806).
• Resultat före skatt uppgick till -6 721 mkr
(-17 357), varav:
- Resultat före finansiella poster, värdeföränd-
ringar fastigheter och goodwill ingår med
1 300 mkr (1 873) inklusive förvärvs- och
omstruktureringskostnader på -14 mkr (-39).
- Värdeförändringar på fastigheter ingår
med -5 353 mkr (-10 493).
- Upplösning av goodwill avseende
uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr (-201)
och Nedskrivning goodwill uppgår till -1 076
mkr (-).
- Resultat från joint ventures och intresse-
företag ingår med -1 443 mkr (-4 362).
- Finansiella poster ingår med 649 mkr
(-2 085) varav resultat från förtidsinlösen
av lån ingår med 1 181 mkr (-113) och
valutakursdifferenser med 59 mkr (-1 168).
- Värdeförändring avseende finansiella
instrument ingår med -193 mkr (-2 085).
• Periodens resultat uppgick till -5 434 mkr
(-15 536) efter avdrag för uppskjuten skatt
om 1 788 mkr (2 303) och aktuell skatt om
-501 mkr (-482), motsvarande ett resultat per
stamaktie A och B om -3,92 kr (-11,47) före
utspädning.
• Fastighetsportföljens värde uppgick till
53 867 mkr (73 205).
• Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var
14 350 mkr (18 888), motsvarande 9,87 kr
(12,99) per aktie före utspädning.
Viktiga händelser under tredje kvartalet
• Den 19 juni 2024 offentliggjorde SBB sin avsikt
att genomföra en obligatorisk betalning av
uppskjuten ränta avseende hybridobligationer.
Betalningen av uppskjuten ränta skedde den 3
juli 2024.
• Den 2 juli betalades den vinstutdelning som
beslutades av Årsstämman den 28 april 2023
ut. Avstämningsdagen var den 27 juni 2024.
• Den 3 juli beslutade SBB att, i enlighet med
villkoren för hybridobligationerna, senarelägga
räntebetalningarna på samtliga hybridobliga-
tioner.
• Den 5 juli genomfördes utbyteserbjudande av
obligationer där innehavare av obligationer
och hybridobligationer utgivna av SBB:s
moderbolag samt SBB Treasury Oy erbjöds
möjlighet att utbyta befintliga obligationer mot
likvid och obligationer utgivna av dotterbo-
laget Sveafastigheter. Sammanlagt utbyttes
obligationer och hybridobligationer till ett
nominellt värde om 275 mEUR, 721 mSEK och
40 mNOK. Transaktionerna gav upphov till
en realisationsvinst om 1,7 mdkr. Av detta är
0,4 mdkr hänförligt till obligationer och har
redovisats som resultat förtidslösen lån, samt
1,3 mdkr hänförligt till hybridobligationer som
har redovisats som ökning av eget kapital hän-
förligt till stamaktieägarna i tredje kvartalet.
• Den 28 augusti meddelades att SBB:s
intressebolag Nordiqus säkrat en refinansiering
om 8,6 mdkr. Det möjliggjordes av att Nordiqus
finansiering erhållit en investment grade rating
baserad på metod för kreditvärdering av
infrastruktur.
Viktiga händelser efter kvartalets utgång
• Den 1 oktober meddelade SBB att man tar
hem den ekonomiska förvaltningen med en
förväntad årlig besparing på 25 mkr, med full
effekt från och med 2026.
• Den 18 oktober noterades SBB:s dotterbolag
Sveafastigheter på Nasdaq First North Premier
Growth Market. Sveafastigheter är ett nyckel-
innehav för SBB inom affärsområde bostäder.
Erbjudandet, inklusive övertilldelningsoptio-
Perioden i sammandrag
Nio månader
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 2
===== SIDA 3 =====
SBB nyckeltal
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Marknadsvärde fastigheter, mkr 53 867 76 198 53 867 76 198 73 205
Antal fastigheter 846 1 833 846 1 833 1 172
Antal kvm, tusental 2 200 4 392 2 200 4 392 3 048
Överskottsgrad, % 70 76 1) 73 81 75
Direktavkastning, % 4,9 4,7 1) 4,9 4,7 1) 4,8
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd, % 5,9 9,5 3,1 8,7 8,8
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 7,4 12,5 3,7 13,2 10,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,6 96,3 91,6 96,3 94,2
Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; samhälls- och utbildningsfastigheter, år 8 10 8 10 7
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 2 926 3 512 805 1 195 4 581
Driftnetto, mkr 2 045 2 496 589 927 3 209
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet, mkr -5 434 -15 536 -2 005 -2 473 -18 827
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 310 806 323 276 1 222
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 14 433 20 649 14 433 20 649 17 909
Avkastning på eget kapital, % -17 -33 -7 -9 -43
Belåningsgrad, % 62 52 1) 62 52 1) 54
Säkerställd belåningsgrad, % 19 19 1) 19 19 1) 18
Soliditet, % 31 36 1) 31 36 1) 34
Justerad soliditet, % 33 40 1) 33 40 1) 37
Ej pantsatt kvot, ggr 1,34 1,76 1) 1,34 1,76 1) 1,60
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,6 1) - - 2,1
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 12 821 17 445 3) 12 821 17 445 3) 16 363
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 8,81 11,99 3) 8,81 11,99 3) 11,25
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 8,81 11,99 3) 8,81 11,99 3) 11,25
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 14 350 21 014 3) 14 350 21 014 3) 18 888
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 9,87 14,45 3) 9,87 14,45 3) 12,99
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 9,87 14,45 3) 9,87 14,45 3) 12,99
EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr -327 -243 2) 157 840 2) -1 322 2)
EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie -0,22 -0,17 2) 0,11 0,58 2) -0,91 2)
EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie -0,22 -0,17 2) 0,11 0,58 2) -0,91 2)
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 8,4 3,7 8,4 3,7 5,8
Resultat per stamaktie A och B, kr -3,92 -13,55 2) -1,36 -3,27 2) -15,81 2)
Resultat per stamaktie D, kr 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401
Genomsnittligt antal stamaktier D 178 056 399 193 865 905 149 208 126 193 865 905 193 865 905
Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal stamaktier D 149 208 126 193 865 905 149 208 126 193 865 905 193 865 905
1) Nyckeltalet har beräknats inklusive Tillgångar som innehas för försäljning
2) Nyckeltalet har beräknats inklusive Avvecklad verksamhet
3) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader. Se Eget kapital sid. 24 för mer information.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 3
===== SIDA 4 =====
Starka bolag växer fram
SBB har genom att Sveafastigheter noterades
på Nasdaq First North tagit ytterligare ett stort
steg i vår strategi att skapa tydligare fokus
i kärnaffären och optimera finansieringen.
Sveafastigheter är nu Sveriges största renodlade
bostadsbolag på aktiemarknaden och har
en ledning som fokuserar på att förbättra
driftnettot utifrån ett långsiktigt perspektiv.
Kommande år tror jag driftnettot har extra
goda förutsättningar att utvecklas starkt tack
vare god generell hyresutveckling i marknaden
samt planerade förbättringsåtgärder. Finansiellt
är Sveafastigheter starkt med fyrtio procent i
belåningsgrad och en snittränta på tre procent
vilket gör att vi har ambitionen att de ska erhålla
en investment grade rating under 2025.
Nordiqus, SBB:s intressebolag inom
utbildningsfastigheter, har redan finansierat
verksamheten med investment grade finansie -
ring. Såväl Nordiqus som Sveafastigheter kan
nu utan finansiell stress förbättra den löpande
verksamheten. De kan även dra nytta av sina
ledande plattformar och sin finansiella styrka
för att hitta tillkommande affärsmöjligheter
samt att växa organiskt.
SBB:s tredje stora affärsområde vid sidan av
bostäder och utbildningsfastigheter är samhälls -
fastigheter. Under andra kvartalet deltog SBB
i börsintroduktionen av Public Property Invest
ASA som nu utifrån en stark position kan utöka
sitt fastighetsbestånd och förbättra verksam -
heten. Ett mål för kommande år är att skapa
rätt förutsättningar för alla tillgångar inom
segmentet. Ett tecken på att vi är på rätt väg är
att PPI fick investment grade betyget BBB- med
positiva utsikter av Fitch under november. Vi
har börjat, men är långt från klara med att
strukturera SBB:s samhällsfastigheter.
Dra nytta av stark projektverksamhet
En stor volym av SBB:s bostadsprojekt och
bostadsbyggrätter finns numera i dotterbolaget
Sveafastigheter, som är erkänt duktiga på
bostadsutveckling. Bland annat har de fått
priser inom hållbarhet och för mest nöjda
hyresgäster i nyproduktion. Sveafastigheter har
fått byggrätter för 2 351 lägenheter markanvisat
mellan år 2021 och 2023.
SBB har tillsammans med K2A tagit fram ett
projekt där en central fastighet i Västerås ska
utvecklas till cirka 34 600 kvm toppmoderna
hållbara lokaler med Kriminalvården som hyres -
gäst. Vi har avtalat om att sälja projektet med
tillträde under 2025, där SBB:s del av vinsten
uppgår till 210 miljoner och likviditetstillskottet
förväntas bli 300 miljoner under kommande år.
I november signerade SBB försäljning av de
av SBB utvecklade äldreboendena Sågklingan 6 i
Västerås och Vävskeden 21 i Flen. Köpeskillingen
VD har ordet
var 679 mkr vilket ska jämföras med totala
projektkostnader om 573 mkr. Projektvinsten
blev således 106 mkr eller 19 procent.
SBB har kvar en gedigen projekt- och
fastighetsutvecklingsportfölj samt en mängd
identifierade kassaflödesfastigheter med
utvecklingspotential. Jag bedömer att med
en rad strukturarbeten bakom oss ha större
förutsättningar för att flytta mer resurser till
fastighetsförädling. Målet är att återkommande
generera projektvinster samt att höja hyresin -
täkter genom högre hyresnivå, större ytor och
lägre vakans.
Fokus på kärnverksamheten
Förvaltningsorganisationen ska enbart fokusera
på kärnverksamheten, att hyra ut lokaler,
genomföra investeringar i samråd med nya
och befintliga hyresgäster samt i övrigt ge
god service till hyresgäster. SBB har minskat
antalet samarbeten avsevärt och koncentrerat
innehaven till större enheter i syfte att göra
administrationen mer effektiv. Av och till kan
skäl finnas för nya samarbeten men den långsik -
tiga trenden är renodling och ökad transparens.
Stärkt organisation
SBB har stärkt upp sin organisation väsentligt.
Dotterbolag och intressebolag har fått
kvalificerad personal och förbättrad struktur.
Centrala funktioner för finans, juridik och
ekonomi har tillförts resurser. Vid årsskiftet
slutförs insourcing av ekonomisk förvaltning och
implementering av ekonomisystem vilket på sikt
ska ge årliga besparingar om 25 mkr per år.
SBB äger bostäder i Sverige och lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 4
===== SIDA 5 =====
De centrala administrationskostnaderna har
påverkats av flertalet komplexa strukturer, hög
förändringstakt samt legala processer. Målet
är att fram till utgången av 2025 normalisera
de centrala kostnaderna. Alla förändringar har
sina utmaningar, men förändringarna vi gör
nu kommer leda till lägre kostnader och högre
kvalitet på sikt.
Marknaden skiftar
Vinden har helt klart vänt i kapitalmarknaden
för svenska fastighetsbolag. Exempelvis har
deras kreditmarginaler halverats till 1,4 procent
i år för obligationer i SEK och med kreditbetyget
BBB. Samtidigt ser vi att fastighetsbolag nu i
ökad utsträckning kan anskaffa eget kapital
för att stärka sin finansiella ställning eller för
offensiva satsningar. Det här är en väsentlig
förbättring jämfört med tidigare.
Min tro är att kreditmarknaden förbättras
ytterligare efter årsskiftet, där de ledande fast -
ighetsbolagen når allt lägre kreditmarginaler.
Med viss eftersläpning leder bättre kapitaltill -
gång till en större efterfrågan på fastigheter.
Detta kommer i sin tur få en positiv påverkan på
fastighetsvärderingar.
Lägre marknadsräntor ger högre värderingar
och billigare finansiering, men indikerar även
en avmattning i ekonomin som leder till lägre
inflation och lägre hyreshöjningar i indexerade
hyreskontrakt samt till svagare efterfrågan
på framför allt kommersiella lokaler. För SBB
innebär detta att mer resurser behöver läggas
på att bibehålla befintliga och att erhålla nya
hyresgäster.
Bostadssegmentet förväntas ha en fin
utveckling framöver då hyresutvecklingen
de senaste åren inte hängt med de generella
prisökningarna, och förväntas hämta igen detta
under kommande år. Det kan få betydande
effekter. Över långa tidsserier stiger bostads -
hyror i Sverige snabbare än inflationen, där
en förklaringsfaktor är att vi ett normalår får
reallöneökningar och välfärdsförbättring.
Driftnetto i jämförbart bestånd ökade
med 7,4 procent
Intäkterna och driftnettot minskar jämfört med
föregående år, vilket beror på att SBB valt att
sälja tillgångar för att förbättra den finansiella
ställningen. I jämförbart bestånd så ökar
intäkterna med 5,9 procent under perioden och
driftnettot ökar med 7,4 procent.
Uthyrningsgraden sjunker något under
kvartalet till 92 procent, vilket främst beror på
färdigställda bostadsprojekt där uthyrning pågår
och på kommande projekt där vi tomställer
fastigheten. Exklusive projekt så har uthyr -
ningsgraden påverkats något negativt av ökade
vakanser inom offentliga kontor.
Värdeförändringar
Under året har värdeförändringarna varit cirka
-4,4 procent och under kvartalet har nedgången
mattats av och är endast -0,8 procent. Vi
noterar att ett stort antal bolag redovisat
stigande värden under kvartalet vilket visar på
den allmänna trenden och ett allt positivare
sentiment. Vår bedömning är att vi under fjärde
kvartalet kommer att se antingen oförändrade
värden eller stigande värden vilket är en trend vi
kommer att fortsätta se under 2025 i takt med
fallande räntor och högre likviditet i transak -
tionsmarknaden.
Snittränta om 2,33 procent
SBB har fortsatt en lång finansiering med låga
genomsnittliga räntor. I slutet av kvartalet var
snitträntan 2,33 procent och den genomsnitt -
liga förfallotiden 3,3 år. Den skuld som förfaller
efter 2026 har en genomsnittlig ränta om 2,37
procent. Vi arbetar aktivt med att minska de
räntebärande skulderna och förbättra bolagets
finansiella ställning. Genom att vid förfall välja
att amortera i stället för att refinansiera tillser
vi att det tar längre tid för det högre ränteläget
att slå igenom i SBB:s räntekostnader. Exklusive
Sveafastigheter ligger snitträntan på 1,98
procent.
Förbättrad finansieringsstruktur
Nordiqus bestånd av utbildningsfastigheter
med långa kontrakt lämpar sig för långsiktig
finansiering. Under året har amerikansk
kapitalmarknadsfinansiering med investment
grade genomförts på löptider från tio till femton
år. Nordiqus har löst alla lån med nordiska
banker delvis på grund av att de inte erbjuder
lika långsiktig finansiering.
Flerbostadshus i Sverige har tillgång till en
säker kapitalkälla i form av bankernas bo-
låneinstitut. Under finanskrisen var bankernas
bolåneinstitut en av de finansieringskällor
som verkligen fungerade. De flesta av SBB:s
bostäder ligger numera i Sveafastigheter som
finansieras av bolåneinstitut till övervägande
del. Sveafastigheters kapitalstruktur möjliggör
att kapitalmarknaden kan konkurrera med
bolåneinstitut.
SBB:s finansieringsstruktur visade sig sårbar
när efterfrågan på obligationer minskade och
när den tänkta finansieringen inte heller kunde
upptas från banker. Breddningen av ägandet i
Nordiqus och Sveafastigheter medför förbättrade
lånevillkor men även att kapital tillförts, som
bland annat använts till att minska obligations-
skuld. Arbetet med att skapa optimal finansiering
är inte klar, men resultatet kommer vara att
SBB har tillgång till flertalet kapitalkällor och att
beroendet av dessa är mindre än vad som varit
fallet. De åtgärder vi gör nu kommer att rusta SBB
för framtiden på ett mycket bättre sätt.
Grundlöst krav från opportunistisk hedgefond
SBB:s tvist med en enskild opportunistisk fond
närmar sig beslut i engelsk domstol. Ärendet tas
upp av domstolen i januari och dom förkunnas
troligen i mars 2025. Den opportunistiska
fonden anser att icke kassaflödespåverkande
värdeförändringar i samriskföretag ska räknas
med i kassaflödesmåttet räntetäckningsgrad.
Ingen annan av SBB:s obligationsägare eller
banker anser att värdeförändringar ska räknas
med i ett sådant kassaflödesmått. SBB tillbakavi -
sade genom pressmeddelande den 31 maj 2023
påståendena om att SBB skulle ha brutit mot
villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-pro -
grammen och anser därför att de mottagna
kraven från den opportunistiska fonden är
grundlösa och den inställningen kvarstår.
Finansiell stabilitet prioriteras
SBB:s främsta prioritering är att uppnå en
stabil finansiell position. Åtgärder genomförs
löpande inom ramen för den nya strategin, som
ska leda till bättre likviditet och en mer rimlig
finansiering. Sjunkande fastighetspriser och en
kärv finansieringsmarknad har varit utmanande
de senaste åren när SBB arbetat mot en starkare
finansiell situation. Min tro är att arbetet med
att förbättra den finansiella situationen blir
lättare framöver.
Leiv Synnes
Verkställande Direktör
De åtgärder vi gör nu kommer att rusta SBB för
framtiden på ett mycket bättre sätt. ”
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 5
===== SIDA 6 =====
Börsnoteringen av Sveafastigheter
Den 18 oktober inleddes handeln för
Sveafastigheter AB (publ) (”Sveafastigheter”)
på Nasdaq First North Premier Growth
Market, vilket markerar bolagets inträde
som börsnoterat bolag. Sveafastigheter har
innan noteringen varit ett helägt dotterbolag
inom SBB-koncernen. Sveafastigheter blir ett
nyckelinnehav för SBB inom affärsområdet
bostäder.
En notering och breddning av Sveafastigheters
aktieägarbas ger bolaget goda förutsättningar
att dra nytta av sin unika marknadsposition och
få rätt förutsättningar för tillväxt. Med en foku -
serad ledning avses verksamheten effektiviseras
med ökad lönsamhet som följd, vilket både SBB
och övriga aktieägare i Sveafastigheter drar
nytta av.
Från SBB:s perspektiv var ägarspridningen
en fortsättning på strategin att decentralisera
koncernstrukturen genom att etablera hel- och
delägda affärsenheter. SBB gynnas av att eta -
blera affärsenheter som självständigt kan öka
flexibiliteten avseende finansiering, förbättra
den finansiella rapporteringen, öka specialise -
ringen, möjliggöra snabbare beslutsfattande,
främja ett närmare samarbete med hyresgäster
och ytterligare skapa värde. Vidare förväntar
sig SBB att noteringen kommer att stärka
balansräkningen och därigenom förbättra SBB:s
finansiella ställning.
Om Sveafastigheter
Bolagets affärsidé är att äga, aktivt förvalta och
bygga attraktiva hyresbostäder i tillväxtregioner
i Sverige med fokus på hyresgästers trivsel,
Bolagets lönsamhet samt ett lokalt samhällsen -
gagemang och starkt hållbarhetsarbete. Med
en egen och lokal förvaltningsorganisation
fokuserar Sveafastigheter på aktiv fastig -
hetsförvaltning för att driva organisk lönsam
tillväxt med fokus på nöjda hyresgäster och
kostnadskontroll. Dessutom har Sveafastigheter
utvecklat en väl standardiserad process för
renoveringar och utvärderar kontinuerligt
lägenheter när de är vakanta. Bolaget har en
historik av att genomföra renoveringar med
god lönsamhet, vilket skapar värde för både
hyresgäster och Bolaget.
Med en strukturell efterfrågan på bostäder
i hela Sverige och i de regioner där Sveafastig -
heter äger fastigheter har Koncernen bedrivit
och kommer även fortsättningsvis att bedriva
nyproduktion av fastigheter, främst i Stockholm
-Mälardalsregionen. Med en lång närvaro
på marknaden har Sveafastigheters interna
projektorganisation etablerat ett välrenomme -
rat rykte för pålitlighet och ansvarstagande,
vilket är avgörande i utvecklingsprocessen med
kommuner. Sedan 2014 har Sveafastigheters
projektorganisation genomfört projekt med
ett fastighetsvärde på över 3,6 mdkr och en
avkastning på investerat kapital om 16 procent.
Sveafastigheter, som bildades genom en
sammanslagning av SBB:s bostadsfastighets -
bolag, Sveafastigheter Bostadsutveckling,
Hemvist och Unobo, äger direkt 27,7 mdkr i
bostadstillgångar per 30 september 2024, varav
24,5 mdkr avser fastigheter fördelade på 14 547
lägenheter i 263 olika fastigheter. Därutöver har
Sveafastigheter cirka 1 150 lägenheter under
pågående byggnation som tillsammans med
fastigheterna i förvaltning kommer att generera
ett driftnetto med en årlig intjäningsförmåga
om cirka 1 017 mkr. Sveafastigheters ambition
är att fortsätta skapa värde för aktieägarna
och har som mål att över en konjunkturcykel
uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt om minst
12 procent i substansvärde per stamaktie.
Sveafastigheter strävar efter att uppnå detta
mål genom att fokusera på en effektiv fastig -
hetsförvaltning med fokus på nöjda hyresgäster,
ökad ekonomisk uthyrningsgrad och minskade
kostnader samt genom att renovera minst 2 000
lägenheter under de kommande fem åren.
Därutöver, och för att stödja substansvärde -
tillväxten, har Sveafastigheter som mål att
under de kommande fem åren byggstarta minst
600–800 lägenheter årligen och kontinuerligt
öka projektportföljen genom att erhålla minst
800 markanvisningsavtal för nyproduktion årli -
gen. Som ett resultat av detta siktar Sveafast -
igheter på att öka överskottsgraden, inklusive
fastighetsadministration, till över 70 procent
inom de kommande fem åren och samtidigt,
över tid, bibehålla en stark balansräkning med
en belåningsgrad mellan 40–50 procent.
SBB fortsätter att konsolidera Sveafastig -
heter. För mer information om Sveafastigheter
under perioden, se sida 11.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 6
===== SIDA 7 =====
SBB grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärsområ-
den: Samhälle, Bostad och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark som
är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd känne-
tecknas av hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
MDKR Marknadsvärde
Andel av fastighetsbestånd
i väsentliga innehav
Andel av fastighetsbestånd
i övriga innehav
Samhälle 24,8 18,4 1,8
Bostad 28,5 5,9 3,5
Utbildning 0,6 19,1 -
Total 53,9 43,4 5,3
Mer information finns på sid. 8
Fastighetsexponering
44% Samhälle
37% Bostad
19% Utbildning
102,5
Mdkr
37%
19%
44%
102,5 MDKR
Fastighetsexponering inklusive andel av
ej konsoliderade innehav
Fastighetsexponering
Samhälle Bostad Utbildning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 7
===== SIDA 8 =====
Innehav
SBB:s andel
av stamaktier
Fastighetsbeståndet SBB:s exponering
Belopp i mkr Marknadsvärde Hyresintäkter 4) Driftnetto 4) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto
Konsoliderade innehav
Samhälle
Äldreboende 100,0% 6 659 465 395 6 659 465 395
LSS 100,0% 4 791 328 290 4 791 328 290
Statlig infrastruktur och Kommunhus 100,0% 4 564 258 204 4 564 258 204
Sjukhus & vårdcentral 100,0% 3 198 273 195 3 198 273 195
Offentliga kontor 100,0% 1 908 202 123 1 908 202 123
Övrigt 100,0% 1 673 30 27 1 673 30 27
Projekt- och byggrättsfastigheter 100,0% 2 037 141 49 2 037 141 49
Delsumma samhälle 100,0% 24 830 1 697 1 283 24 830 1 697 1 283
Bostäder
Hyresbostäder 100,0% 22 665 1 405 939 22 665 1 405 939
Projekt- och byggrättsfastigheter 100,0% 5 799 - - 5 799 - -
Delsumma bostäder 100,0% 28 465 1 405 939 28 465 1 405 939
Utbildning
Förskola 100,0% 114 7 7 114 7 7
Grundskola/Gymnasium 100,0% 339 27 20 339 27 20
Universitet - - - - - - -
Projekt- och byggrättsfastigheter 100,0% 119 - - 119 - -
Delsumma utbildning 100,0% 573 35 27 573 35 27
Summa konsoliderat innehav 53 867 3 137 2 249 53 867 3 137 2 249
SBB:s andel
av stamaktier
Fastighetsbeståndet SBB:s exponering
Belopp i mkr Marknadsvärde Hyresintäkter 4) Driftnetto 4) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto
Samhälle
SBB Social Facilities AB 100,0% 9 458 648 464 9 458 648 464
SBB Infrastructure AB 1) 100,0% 5 458 388 264 5 458 388 264
Public Property Invest ASA 2) 36,26% 9 475 669 602 3 435 242 218
Bostad
SBB Residential Property AB 100,0% 5 942 371 194 5 942 371 194
Utbildning
Nordiqus AB 49,84% 38 325 2 403 2 035 19 101 1 198 1 014
Summa väsentliga ej konsoliderade innehav 68 657 4 479 3 559 43 394 2 847 2 154
Totalt konsoliderat innehav och väsentliga ej
konsoliderade innehav
122 524 7 616 5 808 97 261 5 984 4 404
Övriga ej konsoliderade innehav 3)
Samhälle - - - 1 768 109 33
Bostad - - - 3 483 206 108
Utbildning - - - - - -
Summa övriga ej konsoliderade innehav - - - 5 251 315 142
Totalt 122 524 7 616 5 808 102 513 6 300 4 546
1) SBB Infrastructure äger fastigheter i Sverige till ett marknadsvärde om 5,5 miljarder kronor. SBB Infrastructure har utöver detta ytterligare säkerhet om 3,6 miljarder kronor från SBB i form av
fastigheter värderade till 3,6 miljarder kronor för det lån bolaget innehar. Portföljen drivs och förvaltas av SBB Infrastructure genom ett förvaltningsavtal med SBB.
2) Per 2024-03-31 ägde SBB 44,84% av Public Property Invest ASA (PPI). Under andra kvartalet har en apportemission av fastigheter från SBB till PPI genomförts tillsammans med en publik ägarspridning,
vilket resulterat i att Public Property Invest ASA har tillförts ca NOK 1,5 miljarder i likviditet samt ökat fastighetsbeståndet till cirka NOK 10 miljarder. SBB:s andel av stamaktierna har som ett resultat av
detta minskat från 44,84% till 36,26%.
3) Övriga investeringar. Innehaven avser: Heba, JM, Studentbostäder i Norden, KlaraBo, Arlandastad, Preservium Property, Origa Care, Solon Eiendom, och One publicus.
4) Hyresintäkter och driftnetto är enligt intjäningsförmåga.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 8
===== SIDA 9 =====
• Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket
skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar
risk för vikande efterfrågan.
• Fastigheterna har långa hyresavtal med
offentliga och offentligt finansierade
hyresgäster.
• Med 27 procent av beståndet bestående
av äldreboenden finns en ständigt ökande
efterfrågan på dessa tillgångar drivet av en
åldrande befolkning.
• Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen
tack vare nästintill full inflationsindexering och
hyresgästanpassningar.
• SBB har en erfaren förvaltnings- och
projektorganisation som ständigt arbetar för
att skapa ytterligare värde och trivsel för våra
hyresgäster.
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd
finns på sid. 27-28.
Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori
59% Sverige
30% Finland
8% Norge
3% Danmark
27% Äldreboende
19% LSS
18% Statlig infrastruktur
och Kommunhus
13% Sjukhus &
vårdcentral
8% Projekt- och
byggrättsfastigheter
8% Offentliga
kontor
7% Övrigt
24 830
Mkr
24 830
Mkr
59%
27%
30%
19%
8%
18%
13%
8%
8%
3% 7%
Samhälle
SBB äger en ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av fastigheter
med offentligt finansierad verksamhet. Beståndet består främst av vård- och omsorgsboenden,
LSS-fastigheter och offentliga kontor, vilka utmärker sig genom växande efterfrågan, inflationssäk-
rade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster.
24,8 MDKR
Fastighetsvärde
5,63 %
Direktavkastning
8 år
Genomsnittlig kontraktslängd , WAULT
Konsoliderat innehav
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 9
===== SIDA 10 =====
Public Property Invest
ASA1) SBB Infrastructure AB 1) 2) SBB Social Facilities AB 1) 3)
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
SBB:s ägarandel, % 36,26 44,84 100 - 100 -
Förvaltningsresultat 80 170 -170 - -67 -
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -87 -258 -485 - -170 -
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) 40 -258 -485 - -307 -
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 9 475 8 857 5 458 - 9 458 -
SBB:s ägarandel, % 36,26 44,84 100 - 100 -
SBB:s andel av fastighetsbestånd 3 435 3 971 5 458 - 9 458 -
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 1 870 1 486 5 - 203 -
Fordran på joint ventures och intressebolag - - - - 3 348 -
Nettoinvestering 1 870 1 486 5 - 3 551 -
Övriga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 626 564
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat 127 44
Resultat från joint venture och intresseföretag, mkr1) 65 -171
1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar.
2) SBB Infrastructure AB förvärvades 15 mars 2024.
3) SBB Social Facilities AB förvärvades 13 juni 2024.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på sid. 33-34.
Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet
Public Property Invest ASA
Bolaget äger och förvaltar
offentliga fastigheter i Norge
primärt inom segmenten
rättsväsende och offentliga
kontor. En fastighetsplattform
med tillväxtmöjligheter noterat
på Oslo Börs.
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint
venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas
SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter.
Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med
ingående av samarbetes- och finansieringsavtal. Avtalet mellan
parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid
innehaven redovisas som joint venture.
18,4 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
5,3 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 10
===== SIDA 11 =====
SBB äger och förvaltar, genom sitt innehav i Sveafastigheter, hyresrätter i svenska tillväxtområden.
Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil
och ett stadigt växande driftsöverskott över tid.
28,5
1)
MDKR
Fastighetsvärde
4,14 %
Direktavkastning
1 383 kr
Snitthyra per kvm
Konsoliderat innehav
Bostad
Sveafastigheter är ett av Sveriges största renodlade bostadsbolag med 14 547
lägenheter i förvaltning. Fastighetsbeståndet består av en bredd av hyresrätter i
tillväxtregioner i Sverige. Husen förvaltas och utvecklas med ett närvarande och
lokalt engagemang av den egna förvaltningsorganisationen. Sveafastigheter utveck -
lar och bygger nya hållbara bostäder där efterfrågan på bostäder är som störst.
Sveafastigheter har 1 150 lägenheter i pågående byggnation och 6 680 lägenheter i
projektutveckling där 93 procent ligger i Stockholm/Mälardalen.
Väsentliga händelser under och efter kvartalet
• Under kvartalet byggstartades tre
nyproduktionsprojekt i Stockholm,
Nacka respektive Skellefteå.
Projekten omfattar totalt 540
lägenheter med ett totalt beräknat
årligt hyresvärde vid färdigstäl -
lande om 82 mkr.
• Under kvartalet färdigställdes 80
lägenheter i ett nyproduktions -
projekt i Karlstad med ett årligt
hyresvärde om 8 mkr.
• Efter kvartalet har bolagets aktier
noterats på Nasdaq First North
Premier Growth Market. Vid
noteringen tillkom över 10 000 nya
aktieägare.
• Efter kvartalet har Sveafastigheter
refinansierat bankskuld med förfall
under 2024 med nya lån med
förfallodatum under 2027. Vidare
har bolaget ingått avtal gällande
en kreditfacilitet om 1 000 mkr.
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på sid. 26-27.
1) Varav 27,7 mdkr hänförligt till Sveafastigheter.
100 %
bostadsfastigheter
14 550
lägenheter
94 %
storstadsregioner
och universitets- och
högskolestäder
% av totalt fastighetsvärde
i Stockholm-Mälardalen,
Malmö-Öresund och
Stor-Göteborg
Universitetsoch
högskolestäder
Övrigt
33 %
6 %
18 %
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 11
===== SIDA 12 =====
5,9 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
3,0 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
SBB Residential Property AB 3)
Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr)
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
SBB:s ägarandel, % 1) 100 100
Förvaltningsresultat -102 -20
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -190 10
Resultat från joint ventures och intresseföretag 2) 135 10
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 5 942 6 088
SBB:s ägarandel, % 100 100
SBB:s andel av fastighetsbestånd 5 942 6 088
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 2 987 3 520
Fordran på joint ventures och intressebolag 23 -
Nettoinvestering 3 010 3 520
Övriga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 235 1 604
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -151 -37
Resultat från joint ventures och intressebolag, mkr 2) -12 -3 647
1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld
inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt
bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar.
3) SBB Residential Property AB förvärvades 16 augusti 2023.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på sid. 33-34.
Väsentliga innehav hänförliga
till affärsområdet
SBB Residential Property AB
Bostadsportfölj bestående av hyres-
reglerade bostadsfastigheter i Sverige
som styrs och kontrolleras gemensamt
med Morgan Stanley.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 12
===== SIDA 13 =====
• SBB investerar primärt i utbildningsfastigheter genom sitt ägande
Nordiqus vars fastighetsbestånd inom utbildning uppgår till 38 325 mkr.
Se sida 14 för mer information.
• Däröver direktäger SBB utbildningsfastigheter i Sverige och Danmark om
sammanlagt 573 mkr (622). Se sida 27-28 för mer information.
Marknadsvärde, mkr
Konsoliderat innehav 2024-09-30 2023-12-31
Sverige 412 465
Danmark 161 158
Totalt 573 622
Utbildning
SBB äger nära femtio procent av Europas största fastighetsbolag inriktad på social infrastruktur för
den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning.
0,6 MDKR
Fastighetsvärde
Konsoliderat innehav
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 13
===== SIDA 14 =====
Nordiqus AB
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
SBB:s ägarandel, % 49,84 -
Förvaltningsresultat 469 -
Andel av joint ventures och intresseföretags
resultat
-662 -
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -879 -
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 38 325 -
SBB:s ägarandel, % 49,84 -
SBB:s andel av fastighetsbestånd 19 101 -
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 9 085 -
Fordran på joint ventures och intressebolag 2) 4 073 -
Nettoinvestering, redovisat värde 13 158 -
Upplupen anskaffningskostnad, fordran 2) 1 168 -
Nettoinvestering 14 326 -
1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar
och omvärderingar.
2) Fordrans redovisat värde uppgår till 4 073 mkr. Fordrans nominella belopp uppgår till 5 251 mkr.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på sid. 33-34.
• SBB äger 49,84 procent av Nordiqus med ett totalt fastighetsvärde på
38,3 miljarder kronor.
• Nordiqus samägs med Brookfield, en av världens största infrastruktur -
investerare.
• Nordiqus är Europas ledande plattform för offentliga utbildningsfastig -
heter med tillväxtpotential.
• Statsstödda intäkter, hög förnyelsegrad av hyresavtal och 95 %
KPI-justerat.
• Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november
2023, redovisas som avvecklad verksamhet.
• Nordiqus fastighetsbestånd förvaltas av SBB genom ett förvaltningsavtal.
19,1 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
14,3 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
Nordiqus bildades år 2022 och är en drivkraft inom utbildningsinfrastruktur.
Bolaget äger, förvaltar och utvecklar över 600 förskolor, skolor och univer -
sitet – vilket är en av de ledande portföljerna för utbildningsinfrastruktur
i Norden. Nordiqus strävar efter att möta både dagens krav och morgon -
dagens behov på utbildningslokaler för att ge framtidens generationer de
bästa förutsättningarna och de mest studiefrämjande miljöerna.
Händelser under kvartalet
• Tredje kvartalet 2024 inleddes med att
Nordiqus genomförde sin första refinansie -
ring motsvarande ca 8.6 mdkr med private
placement obligationer i SEK och NOK
fördelat på löptider om 10 till 15 år.
• Snitthyran är 1 944 kr per kvm och år med en
återstående kontraktstid om 12 år.
• Under 2024 har 194 mkr investerats i
beståndet. Total beslutad projektvolym
uppgår till cirka 1 mdkr.
• Arbete pågår med hyresgästanpassning
och utbyggnation av Mosjö skola i Örebro.
Hyresgästen har flyttat in i 2 av 3 etapper
och arbeten pågår nu i sista etappen med
bland annat kök, matsal och salar för slöjd
och musik.
• Hälsovetenskapligt Centrum har invigt
sina nya anpassade lokaler i Guldheden,
Göteborg. I dessa lokaler kommer läkare och
psykiatriker att utbildas, det kommer även
att bedrivas forskning för att främja och
förbättra folkhälsan.
• Hyresgästanpassning av Noblaskolan i
Boden genomfördes med bland annat nya
klassrum, ny ventilation och belysning samt
ny multisportplan på skolgården.
• Sommaren 2024 erbjöd Nordiqus 65
ungdomar sommarjobb, där de tillsammans
med Nordiqus samarbetspartners hjälpte till
att sköta om och underhålla våra förskolor
och skolor under sommarlovet.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 14
===== SIDA 15 =====
Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 2 926 3 512 805 1 195 4 581
Fastighetskostnader
Driftskostnader -690 -764 -157 -190 -1 021
Underhåll -138 -176 -40 -54 -257
Fastighetsskatt -54 -76 -19 -23 -95
Driftnetto 2 045 2 496 589 927 3 209
Administration -730 -584 -208 -284 -878
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -14 -39 21 -14 -90
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 300 1 873 401 628 2 241
Värdeförändringar fastigheter -5 353 -10 493 -913 -3 522 -13 321
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -351 -201 -31 -123 -227
Nedskrivning goodwill -1 076 - -1 076 - -
Resultat bostadsproduktion -18 -4 -4 -2 -17
Rörelseresultat -5 499 -8 825 -1 623 -3 018 -11 324
Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 443 -4 362 -364 -701 -6 017
varav förvaltningsresultat -87 316 -136 -179 169
varav värdeförändring -1 365 -891 -247 -380 -2 498
varav skatt -165 43 -114 36 196
varav försäljningsresultat 150 -3 440 43 -3 -3 416
varav nedskrivning och omvärdering 24 -390 90 -176 -469
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -235 - -188 - -
Ränteintäkter och liknande resultatposter 443 177 242 38 266
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 021 -976 -290 -253 -1 406
Resultat av förtidslösen lån 1 181 -113 382 -1 36
Valutakursdifferenser 59 -1 168 88 944 -144
Tomträttsavgälder -13 -5 -4 -1 -10
Värdeförändringar finansiella instrument -193 -2 085 -160 -136 -2 580
Resultat före skatt -6 721 -17 357 -1 917 -3 129 -21 179
Aktuell skatt -501 -482 -164 -117 -443
Uppskjuten skatt 1 437 2 102 45 649 2 569
Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 351 201 31 123 227
PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -5 434 -15 536 -2 005 -2 473 -18 827
Periodens resultat, Avvecklad verksamhet - -3 022 - -2 289 -2 763
PERIODENS RESULTAT -5 434 -18 559 -2 005 -4 762 -21 590
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -5 240 -18 991 -1 917 -4 669 -22 054
Innehav utan bestämmande inflytande -194 432 -88 -94 464
PERIODENS RESULTAT -5 434 -18 559 -2 005 -4 762 -21 590
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet -3,92 -11,47 -1,36 -1,80 -13,91
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet -3,92 -11,47 -1,36 -1,80 -13,91
Resultat per stamaktie D, kvarvarande verksamhet 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet - -2,08 - -1,57 -1,90
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamhet - -2,08 - -1,57 -1,90
Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet - - - - -
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -3,92 -13,55 -1,36 -3,37 -15,81
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -3,92 -13,55 -1,36 -3,37 -15,81
Resultat per stamaktie D, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 15
===== SIDA 16 =====
Kommentarer koncernens resultaträkning
Hyrestillväxt 5,9 procent i jämförbart bestånd
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 2 926 mkr (3 512). I jämförbart
bestånd ökade hyresintäkterna med 5,9 procent jämfört med motsva -
rande period föregående år.
Av hyresintäkterna avsåg 1 755 mkr (2 231) samhälle, 1 161 mkr (1 264)
bostäder och 10 mkr (17) utbildning.
Uthyrningsgrad på 91,6 procent
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till
91,6 procent (96,3). Nedgången består till stor del av att tillgångar med
hög uthyrningsgrad har sålts till joint ventures och att bostadsprojekt
färdigställts, som innan uthyrningen är klar har lägre uthyrningsgrad. Ned -
gången beror även på viss minskad efterfrågan från offentliga hyresgäster.
Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmenten
Samhälle och Utbildning var 8 år (10).
Driftnettot stiger 7,4 procent i jämförbart bestånd
I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 2,7 procent jämfört med
motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend tack
vare god hyrestillväxt och lägre tillväxt i kostnader. Fastighetskostnaderna
uppgick under perioden till -881 mkr (-1 016).
Administrationskostnader och Förvärvs- och omstruktureringskostnader
Periodens administrationskostnader uppgick till till -730 mkr (-584).
Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -14 mkr (-39).
Dessa kostnader avser kostnader som är direkt hänförliga till genomförda
och pågående omstruktureringar. Periodens omstruktureringskostnader
avser etableringen av egen ekonomisk förvaltning. Hade dessa kostnader
redovisats som Administrationskostnader hade Administrationskostnader
uppgått till -744 mkr (-623).
Värdeförändringar
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -5 353 mkr
(-10 493), varav -3 235 mkr (-9 021) avser orealiserade värdeförändringar,
motsvarande -4,4 procent i perioden. I den orealiserade värdeföränd -
ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal
samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till
den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen
förklaras av högre avkastningskrav. Det genomsnittliga avkastningskravet
har under perioden stigit från 5,19 procent till 5,28 procent.
Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -2 118 mkr (-1 472),
varav -1 061 mkr avser en redovisningsmässig förlust vid skapandet av två
joint venture bolag med Castlelake innefattande fastigheter om 15 212
mkr. Totalt skapat värde under innehavstiden fram till och med avytt -
ringstillfället uppgår till 904 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas
utifrån senaste redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde.
I realiserad värdeförändring ingår även redovisningsmässig förlust om
-855 mkr avseende tillskjutandet av fastigheter till Public Property Invest
ASA (PPI) i samband med PPIs nyemission och börsnotering.
Goodwill
Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr
(-201). Nedskrivning av goodwill gjorts uppgående till -1 076 mkr (-) inom
segmentet Samhälle.
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till -1 443 mkr
(-4 362). Se vidare information på sid 33-34.
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår
till -235 mkr (-) och avser bedömda kreditförluster. Periodens konstaterade
kreditförluster uppgår till - (-).
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Periodens resultat -5 434 -18 559 -2 005 -4 762 -21 590
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag -87 -175 -146 3 -175
Omräkningsdifferenser -344 -689 - 201 -1 057
PERIODENS TOTALRESULTAT -5 865 -19 423 -2 151 -4 558 -22 822
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -5 671 -19 855 -2 063 -4 464 -23 286
Innehav utan bestämmande inflytande -194 432 -88 -94 464
PERIODENS TOTALRESULTAT -5 865 -19 423 -2 151 -4 558 -22 822
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 16
===== SIDA 17 =====
Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till 649 mkr (-2 085). Förändringen beror
till största del på resultat hänförligt till återköp av obligationer, valutakurs -
differenser samt värdeförändring finansiella instrument.
Räntenettot uppgår till -578 mkr (-799). Förändringen är främst
hänförlig till högre ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag.
Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 1 181 mkr (-113)
för perioden. Under perioden redovisades valutakursdifferenser om
59 mkr (-1 168). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till
omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot
säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat.
Finansnetto
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Ränteintäkter och liknande resultatposter 443 177 242 38 266
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 021 -976 -290 -253 -1 406
Räntenetto -578 -799 -48 -215 -1 140
Resultat förtidslösen lån 1 181 -113 382 -1 36
Valutakursdifferenser 59 -1 168 88 944 -144
Tomträttsavgälder -13 -5 -4 -1 -10
Finansnetto 649 -2 085 418 727 -1 258
Värdeförändringar finansiella instrument
Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden
till -193 mkr (-2 085) vilket är främst hänförligt till värdeförändring av deri -
vat om -278 mkr (-835) och beror på en positiv kursutveckling på aktierna i
portföljen främst drivit av innehaven i Studentbostäder och Arlandastad.
Periodens resultat
Periodens resultat före skatt uppgick till -6 721 mkr (-17 357). Skatt på
periodens resultat uppgick till 936 mkr (1 620), varav -501 mkr (-482) avsåg
aktuell skatt och 1 437 mkr (2 102) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst
till fastigheter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt
avseende rörelseförvärv uppgick till 351 (201). Periodens resultat efter
skatt uppgick till -5 434 mkr (-18 559).
Avvecklad verksamhet
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av
ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål
för sedvanliga fullföljandevillkor vilka var uppfyllda den 22 november
2023, från vilket datum resterande innehav redovisat som intresseföretag.
Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgick
till - mkr (-3 022).
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 17
===== SIDA 18 =====
Perioden januari–september, 2024
Perioden 2024-01-01 - 2024-09-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 1 755 1 161 10 2 926 - 2 926
Fastighetskostnader -455 -422 -5 -882 - -882
Driftnetto 1 299 739 5 2 045 - 2 045
Administration - - - - -730 -730
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -14 -14
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 299 739 5 2 045 -745 1 300
Värdeförändringar fastigheter -3 590 -1 707 -56 -5 353 - -5 353
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -351 - - -351 - -351
Nedskrivning goodwill -1 076 - - -1 076 - -1 076
Resultat bostadsproduktion - -18 - -18 - -18
Rörelseresultat -3 718 -986 -51 -4 754 -745 -5 499
Resultat från joint venture och intresseföretag -687 123 -879 -1 443 - -1 443
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -188 -47 - -235 - -235
Ränteintäkter - - - - 443 443
Räntekostnader och liknande - - - - 206 206
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -193 -193
Resultat före skatt -4 593 -910 -930 -6 433 -289 -6 721
Skatt - - - 1 287 1 287
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -4 593 -910 -930 -6 433 998 -5 434
Förvaltningsfastigheter 24 830 28 465 573 53 867 - 53 867
Investeringar 408 389 1 799 - 799
Värde per kvm (kr) 21 486 28 620 20 133 24 725 - 24 725
Överskottsgrad 74% 64% 54% 70% - 70%
Perioden januari–september, 2023
Perioden 2023-01-01 - 2023-09-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 2 231 1 264 17 3 512 - 3 512
Fastighetskostnader -532 -482 -3 -1 016 - -1 016
Driftnetto 1 700 782 14 2 496 - 2 496
Administration - - - - -584 -584
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -39 -39
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 700 782 14 2 496 -623 1 873
Värdeförändringar fastigheter -4 787 -5 642 -65 -10 493 - -10 493
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt - - - - -201 -201
Resultat bostadsproduktion - -4 - -4 - -4
Rörelseresultat -3 087 -4 864 -51 -8 003 -824 -8 825
Resultat från joint venture och intresseföretag -429 -3 934 - -4 362 - -4 362
Ränteintäkter - - - - 177 177
Räntekostnader och liknande - - - - -2 262 -2 262
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 085 -2 085
Resultat före skatt -3 515 -8 798 -51 -12 364 -4 994 -17 357
Skatt - - - - 1 821 1 821
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -3 515 -8 798 -51 -12 364 -3 173 -15 536
Förvaltningsfastigheter 46 195 29 356 648 76 199 - 76 199
Investeringar 1 142 910 6 2 058 - 2 058
Värde per kvm (kr) 23 261 27 957 24 403 24 881 - 24 881
Överskottsgrad 76% 62% 82% 71% - 71%
Segmentredovisning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 18
===== SIDA 19 =====
Perioden 2023-01-01 - 2023-09-30 (Mkr)
Kvar-
varande
verksamhet
Avvecklad
verksamhet
Koncernen
inkl
Avvecklad
verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
inkl
Avvecklad
verksamhet
Hyresintäkter 3 512 1 753 5 265 2 231 1 264 1 770 5 265 - 5 265
Fastighetskostnader -1 016 -265 -1 281 -532 -482 -268 -1 281 - -1 281
Driftnetto 2 496 1 488 3 984 1 700 782 1 502 3 984 - 3 984
Administration -584 -47 -631 - - -47 -47 -584 -631
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -39 -142 -180 - - -142 -142 -39 -180
Resultat före finansiella poster, värde -
förändringar fastigheter och goodwill
1 873 1 299 3 172 1 700 782 1 313 3 795 -623 3 172
Värdeförändringar fastigheter -10 493 -2 277 -12 771 -4 787 -5 642 -2 342 -12 771 - -12 771
Upplösning goodwill avseende uppskjuten
skatt
-201 -571 -772 - - -571 -571 -201 -772
Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - -1 794 -1 794 - -1 794
Resultat bostadsproduktion -4 - -4 - -4 - -4 - -4
Rörelseresultat -8 825 -3 343 -12 169 -3 087 -4 864 -3 394 -11 346 -824 -12 169
Resultat från joint venture och
intresseföretag
-4 362 - -4 362 -429 -3 934 - -4 362 - -4 362
Ränteintäkter 177 1 178 - - - - 178 178
Räntekostnader och liknande -2 262 -480 -2 743 - - - - -2 743 -2 743
Värdeförändringar finansiella instrument -2 085 - -2 085 - - - - -2 085 -2 085
Resultat före skatt -17 357 -3 822 -21 180 -3 515 -8 798 -3 394 -15 708 -5 473 -21 180
Skatt 1 821 799 2 620 - - - - 2 620 2 620
Periodens resultat -15 536 -3 022 -18 559 -3 515 -8 798 -3 394 -15 708 -2 853 -18 559
Förvaltningsfastigheter 76 199 42 091 118 290 46 172 29 378 42 739 118 290 - 118 290
Investeringar 2 058 355 2 413 1 142 910 361 2 413 - 2 413
Värde per kvm (kr) 24 881 31 661 26 933 23 249 27 978 31 519 26 933 - 26 933
Överskottsgrad 71% 85% 76% 76% 62% 85% 76% - 76%
Tredje Kvartalet, 2024
Perioden 2024-07-01 - 2024-09-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 421 380 3 805 - 805
Fastighetskostnader -94 -121 -1 -216 - -216
Driftnetto 327 259 2 589 - 589
Administration - - - - -208 -208
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - 21 21
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 327 259 2 589 -188 401
Värdeförändringar fastigheter -512 -401 0 -913 - -913
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -31 - - -31 - -31
Nedskrivning goodwill -1 076 - - -1 076 - -1 076
Resultat bostadsproduktion - -4 - -4 - -4
Rörelseresultat -1 292 -146 2 -1 435 -188 -1 623
Resultat från joint venture och intresseföretag -131 -85 -149 -365 - -365
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -188 - - -188 - -188
Ränteintäkter - - - - 242 242
Räntekostnader och liknande - - - - 176 176
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -160 -160
Resultat före skatt -1 611 -231 -146 -1 988 71 -1 917
Skatt - - - - -87 -87
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 611 -231 -146 -1 988 -17 -2 005
Förvaltningsfastigheter 25 144 28 151 573 53 867 - 53 867
Investeringar 83 104 3 190 - 190
Värde per kvm (kr) 21 757 28 304 20 133 24 725 - 24 725
Överskottsgrad 78% 68% 66% 73% - 73%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 19
===== SIDA 20 =====
Tredje Kvartalet, 2023
Perioden 2023-07-01 - 2023-09-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 762 428 4 1 195 - 1 195
Fastighetskostnader -139 -128 0 -268 - -268
Driftnetto 623 300 4 927 - 927
Administration - - - - -284 -284
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -14 -14
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 623 300 4 927 -299 628
Värdeförändringar fastigheter -1 910 -1 569 -43 -3 522 - -3 522
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt - - - - -123 -123
Resultat bostadsproduktion - -2 - -2 - -2
Rörelseresultat -1 287 -1 270 -39 -2 597 -422 -3 018
Resultat från joint venture och intresseföretag -222 -480 - -701 - -701
Ränteintäkter - - - - 38 38
Räntekostnader och liknande - - - - 689 689
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -136 -136
Resultat före skatt -1 509 -1 750 -39 -3 298 169 -3 129
Skatt - - - - 656 656
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 509 -1 750 -39 -3 298 824 -2 473
Förvaltningsfastigheter 46 195 29 356 648 76 199 - 76 199
Investeringar 219 275 1 495 - 495
Värde per kvm (kr) 23 261 27 957 24 403 24 881 - 24 881
Överskottsgrad 82% 70% 92% 78% - 78%
Perioden 2023-07-01 - 2023-09-30 (Mkr)
Kvar-
varande
verksamhet
Avvecklad
verksamhet
Koncernen
inkl
Avvecklad
verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
inkl
Avvecklad
verksamhet
Hyresintäkter 1 195 598 1 793 762 428 602 1 793 - 1 793
Fastighetskostnader -268 -72 -339 -139 -128 -72 -339 - -339
Driftnetto 927 526 1 454 623 300 530 1 454 - 1 454
Administration -284 -15 -299 - - - - -299 -299
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -14 -9 -23 - - - - -23 -23
Resultat före finansiella poster, värdeför -
ändringar fastigheter och goodwill
628 503 1 131 623 300 530 1 454 -322 1 131
Värdeförändringar fastigheter -3 522 -965 -4 486 -1 910 -1 569 -1 008 -4 486 - -4 486
Upplösning goodwill avseende uppskjuten
skatt
-123 -571 -694 - - - - -694 -694
Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - - - -1 794 -1 794
Resultat bostadsproduktion -2 - -2 - -2 - -2 - -2
Rörelseresultat -3 018 -2 827 -5 845 -1 287 -1 270 -478 -3 034 -2 810 -5 843
Resultat från joint venture och intresse -
företag
-701 - -701 -222 -480 - -701 - -701
Ränteintäkter 38 - 38 - - - - 38 38
Räntekostnader och liknande 689 -162 527 - - - - 527 527
Värdeförändringar finansiella instrument -136 - -136 - - - - -136 -136
Resultat före skatt -3 129 -2 988 -6 117 -1 509 -1 750 -478 -3 735 -2 381 -6 115
Skatt 656 699 1 355 - - - - 1 355 1 355
Periodens resultat -2 473 -2 289 -4 762 -1 509 -1 750 -478 -3 735 -1 028 -4 762
Förvaltningsfastigheter 76 199 42 092 118 290 46 195 29 356 42 739 118 290 - 118 290
Investeringar 495 94 589 219 275 96 589 - 589
Värde per kvm (kr) 24 881 31 662 26 933 23 261 27 957 31 519 26 933 - 26 933
Överskottsgrad 78% 88% 81% 82% 70% 88% 81% - 81%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 20
===== SIDA 21 =====
Helår, 2023
Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 2 937 1 621 23 4 581 - 4 581
Fastighetskostnader -732 -634 -6 -1 372 - -1 372
Driftnetto 2 205 987 17 3 209 - 3 209
Administration - - - - -878 -878
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -90 -90
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 205 987 17 3 209 -968 2 241
Värdeförändringar fastigheter -6 295 -6 899 -127 -13 321 - -13 321
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -202 -24 - -227 - -227
Resultat bostadsproduktion - -17 - -17 - -17
Rörelseresultat -4 292 -5 953 -110 -10 357 -968 -11 324
Resultat från joint venture och intresseföretag -698 -4 853 -467 -6 017 - -6 017
Ränteintäkter - - - - 266 266
Räntekostnader och liknande - - - - -1 524 -1 524
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580
Resultat före skatt -4 990 -10 806 -577 -16 374 -4 807 -21 179
Skatt - - - - 2 353 2 353
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -4 990 -10 806 -577 -16 374 -2 454 -18 827
Förvaltningsfastigheter 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205
Investeringar 1 305 1 207 8 2 520 - 2 520
Värde per kvm (kr) 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 75% 61% 73% 70% - 70%
Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr)
Kvar-
varande
verksamhet
Avvecklad
verksamhet
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet
Hyresintäkter 4 581 2 086 6 667 2 937 1 621 2 109 6 667 - 6 667
Fastighetskostnader -1 372 -321 -1 693 -732 -634 -327 -1 693 - -1 693
Driftnetto 3 209 1 766 4 974 2 205 987 1 783 4 974 - 4 974
Administration -878 -60 -938 - - - - -938 -938
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -90 -142 -232 - - - - -232 -232
Resultat före finansiella poster, värde -
förändringar fastigheter och goodwill
2 241 1 564 3 805 2 205 987 1 783 4 974 -1 169 3 805
Värdeförändringar fastigheter -13 321 -2 931 -16 253 -6 295 -6 899 -3 058 -16 253 - -16 253
Upplösning goodwill avseende uppskjuten
skatt
-227 -571 -797 -202 -24 -571 -797 - -797
Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - -1 794 -1 794 - -1 794
Resultat bostadsproduktion -17 - -17 - -17 - -17 - -17
Rörelseresultat -11 324 -3 732 -15 057 -4 292 -5 953 -3 641 -13 887 -1 169 -15 057
Resultat från joint venture och
intresseföretag
-6 017 - -6 017 -698 -4 853 -467 -6 017 - -6 017
Ränteintäkter 266 5 270 - - - - 270 270
Räntekostnader och liknande -1 524 -565 -2 088 - - - - -2 088 -2 088
Värdeförändringar finansiella instrument -2 580 - -2 580 - - - - -2 580 -2 580
Resultat före skatt -21 179 -4 292 -25 472 -4 990 -10 806 -4 108 -19 904 -5 568 -25 472
Skatt 2 353 790 3 142 - - - - 3 142 3 142
Resultat från försäljning, avvecklad
verksamhet
- 740 740 - - - - 740 740
Periodens resultat -18 827 -2 763 -21 590 -4 990 -10 806 -4 108 -19 904 -1 686 -21 590
Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205
Investeringar 2 520 359 2 880 1 305 1 207 368 2 880 - 2 880
Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 70% 85% 75% 75% 61% 85% 75% - 75%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 21
===== SIDA 22 =====
Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 53 867 mkr per 2024-09-30
(73 205). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar
gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och
Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadmi -
nistrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett
genomsnittligt avkastningskrav på 5,28 procent (5,19) använts. I värdet
för fastigheterna ingår 1 357 mkr för byggrätter som värderats genom
tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet
sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde
har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastig -
heter på sid 27-32.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på
vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat.
Förändring Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/- 5% 2 507 / -2 517
Driftkostnader +/- 5% -777 / 776
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -1 837 / 2 021
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -1 758 / 1 954
Fastighetsbeståndets förändring
Belopp I MKR
Ingående verkligt värde 2024-01-01 73 205
Förvärv 4 080
Varav upplösning av joint ventures och intresseföretag 3 404
Varav övriga förvärv 677
Investeringar 798
Försäljningar -20 984
Varav bildande av joint ventures och intresseföretag -15 212
Varav tillskott till joint ventures och intresseföretag -1 699
Varav försäljning till minoritetsägare -3 096
Varav övriga försäljningar -978
Orealiserade värdeförändringar -3 233
Omklassificering -92
Omräkningsdifferens 93
Verkligt värde vid periodens slut 53 867
Joint ventures och intresseföretag
SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av
aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande
inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet
inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom
fastighetsutveckling.
De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB,
SBB Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest ASA och
Nordiqus AB. För mer information se sid 33-34.
Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre -
tag till 16 010 mkr (17 876) och fordringar på joint ventures och intressefö -
retag till 8 211 mkr (4 839).
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till
1 522 mkr (3 845) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i
börsnoterade bolag, uppgick till 295 mkr (214). Spärrade likvida medel
uppgick till 16 mkr (16).
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 1 264 2 717 2 692
Summa immateriella
anläggningstillgångar
1 264 2 717 2 692
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 53 867 76 198 73 205
Nyttjanderätt tomträtt 562 435 393
Inventarier 195 101 106
Summa materiella
anläggningstillgångar
54 624 76 735 73 704
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och
intresseföretag
16 010 9 000 17 876
Fordringar på joint ventures och
intresseföretag
8 211 896 4 839
Derivat 247 1 083 481
Finansiella tillgångar värderade till
verkligt värde
891 804 849
Andra långfristiga fordringar 415 1 917 1 965
Summa finansiella
anläggningstillgångar
25 773 13 700 26 009
Summa anläggningstillgångar 81 661 93 151 102 405
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 240 155 155
Kortfristiga fordringar
Derivat 71 260 203
Finansiella tillgångar värderade till
verkligt värde
12 13 185
Kundfordringar 54 66 100
Aktuell skattefordran 262 164 260
Övriga fordringar 471 426 347
Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter
305 693 392
Summa kortfristiga fordringar 1 176 1 622 1 487
Likviditetsplaceringar 295 184 214
Likvida medel 1 522 2 187 3 845
Summa likvida medel och
likviditetsplaceringar
1 816 2 371 4 060
Tillgångar som innehas för försäljning - 42 635 -
Summa omsättningstillgångar 3 232 46 783 5 702
SUMMA TILLGÅNGAR 84 894 139 934 108 107
Kommentarer
Goodwill
Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 264 mkr (2 692). Under
perioden har nedskrivning gjorts om -1 076 mkr (-), inom segmentet
Samhälle. Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår
till -351 mkr (-201). Vid periodens utgång är 244 mkr (597) av redovisad
goodwill hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna
skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste
redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av
synergieffekter som vid förvärvet avsåg minskade finansierings- och
administrationskostnader. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller
oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt
inte är återvinningsbart.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 22
===== SIDA 23 =====
Kommentarer
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens
slut till 14 433 mkr (17 909). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut
till 26 645 mkr (37 131).
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent
på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och
Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna
skatteskulden uppgick per 2024-09-30 netto till 1 396 mkr (2 726) och är
till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag.
Utgående underskott i koncernen uppgick till ett värde om totalt 3 205
mkr per 2024-09-30. Under perioden har underskott om totalt 2 623 mkr
nyttjats.
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till
54 542 mkr (62 093), varav 15 782 mkr (18 977) avsåg skulder till kreditin -
stitut och 38 760 mkr (43 116) avsåg obligationslån. Under perioden har
återköp av obligationer gjorts med nominellt belopp om totalt 3,6 mdkr (-).
Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 35-37.
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 165 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 624 26 624
Reserver -1 258 -547 -915
Balanserad vinst inkl årets totalresultat -11 099 -5 593 -7 967
Eget kapital hänförlig till
moderbolagets aktieägare
14 433 20 649 17 909
Hybridobligation 11 251 15 741 15 741
Övriga reserver 921 1 570 1 036
Innehav utan bestämmande inflytande 40 12 394 2 445
Summa eget kapital 26 645 50 354 37 131
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 12 688 12 614 11 116
Obligationslån 32 471 42 446 40 540
Derivat 289 406 264
Uppskjutna skatteskulder 1 396 3 208 2 726
Leasingskulder tomträtter 542 419 378
Övriga långfristiga skulder 120 113 92
Summa långfristiga skulder 47 506 59 205 55 116
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 3 094 6 391 7 861
Företagscertifikat - 55 -
Obligationslån 6 289 6 956 2 576
Derivat 42 1 289 1 290
Leverantörsskulder 74 150 121
Tomträtter 20 16 15
Aktuella skatteskulder 213 89 99
Övriga skulder 237 1 548 726
Beslutad utdelning - 2 133 2 133
Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
774 1 320 1 040
Skulder hänförliga till tillgångar som
innehas för försäljning
- 10 429 -
Summa kortfristiga skulder 10 743 30 374 15 861
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 84 894 139 934 108 107
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 23
===== SIDA 24 =====
Koncernens förändringar i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital hänförligt till
hybridobligationer
Belopp i MKR
Aktie -
kapital
Övrigt
till skjutet
kapital Reserver 1)
Balanserade
vinstmedel 3) Totalt
Hybrid -
obligation 3)
Övriga
reserver 2)
Innehav utan
be stämm ande
inflytande
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 4) 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337
Periodens resultat - - -18 991 -18 991 - - 432 -18 559
Övrigt totalresultat - - -689 -175 -864 - - - -864
Periodens totalresultat - - -689 -19 166 -19 854 - - 433 -19 423
Återköp teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4
Skatteeffekter i eget kapital - - - 182 182 - - - 182
Konvertering av tvingande konvertibel - 12 - -11 1 - - - 1
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -490 -490 - 490 - -
Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482
Utdelning hybridobligation - - - -417 -417 - - - -417
Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 840 9 840
Inlösta minoritetsandelar - - - -110 -110 - - -570 -680
Utgående eget kapital 2023-09-30 165 26 624 -547 -5 593 20 649 15 741 1 570 12 394 50 354
Periodens resultat - - - -3 063 -3 063 - - 32 -3 031
Övrigt totalresultat - - -368 - -368 - - - -368
Periodens totalresultat - - -368 -3 063 -3 431 - - 32 -3 399
Återköp teckningsoptioner - - - -1 -1 - - - -1
Skatteeffekter i eget kapital - - - -83 -83 - - - -83
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 534 534 - -534 - -
Utdelning hybridobligation - - - -131 -131 - - - -131
Innehållen ränta hybridobligation - - - 358 358 - - - 358
Inlösen minoritetsandelar - - - 12 12 - - -9 982 -9 970
Utgående eget kapital 2023-12-31 165 26 624 -915 -7 967 17 909 15 741 1 036 2 445 37 131
Ingående eget kapital 2024-01-01 165 26 624 -915 -7 967 17 909 15 741 1 036 2 445 37 131
Periodens resultat - - - -5 240 -5 240 - - -194 -5 434
Övrigt totalresultat - - -344 -87 -431 - - - -431
Periodens totalresultat - - -344 -5 327 -5 671 15 741 1 036 -194 -5 865
Skatteeffekter i eget kapital - - - -567 -567 - - - -567
Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12
Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352
Utdelning, återköpta D-aktier - - - 89 89 - - - 89
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -323 -323 - 323 - -
Inlösen hybridobligationer - - - 3 281 3 281 -4 490 -438 - -1 647
Utdelning hybridobligation avseende 2023 - - - -357 -357 - - - -357
Återföring utdelning hybridobligation
avseende 2023, återköpta obligationer
- - - 57 57 - - - 57
Utdelning hybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105
Tillskott från minoritet - - - - - - - 18 18
Inlösta minoritetsandelar - - - 460 460 - - -2 228 -1 767
Utgående eget kapital 2024-09-30 165 26 624 -1 258 -11 099 14 433 11 251 921 40 26 645
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten utdelning (ränta) per 2024-09-30 uppgår till 236 598 377 kr.
4) Bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader, de har tidigare hanterats inom kapital hänförligt till hybridobligationer till att numera inkluderas i balanserade vinstmedel.
Detta har till följd att de ingående balanserna för eget kapital har justerats.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 24
===== SIDA 25 =====
Kommentarer
Det egna kapitalet uppgick per 2024-09-30 till 26 645 mkr (37 131).
Hybridobligationer
I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört
värde om 12 172 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 11 251 mkr.
Under perioden har återköp av hybridobligationer gjorts med ett nominellt
belopp om 4 490 mkr (0).
Uppskjuten utdelning (ränta) på hybridobligationer uppgick vid årets
början till 357 mkr (-), varav 57 mkr (-) är hänförligt till utdelning av
hybridobligationer som under perioden återköpts. Uppskjuten utdelning
på hybridobligationer avseende 2024 som under perioden har realiserats
uppgår till 105 mkr. Under perioden har upplupen utdelning om totalt 405
mkr avseende hybridobligationer betalats.
Reserver
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i
Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde 62 mkr av
förändringen i eget kapital under perioden.
Återköp D-aktier
SBB genomförde under perioden ett återköpsprogram av stamaktier
av serie D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D som nu
klassificeras som aktier i eget förvar. Återköpet minskade SBB:s egna
kapital med 352 mkr.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 40 mkr (2 445).
Förändringen är främst hänförlig till försäljningen av Unobo. Innehav
utan bestämmande inflytande utgörs främst utav minoritetsandelar i ett
fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där Sveafastigheter inte äger
samtliga aktier i bolagen. Det gör att SBB redovisar en minoritetsandel
avseende dessa bolag.
Soliditet
Soliditeten uppgick till 31 procent (34), den justerade soliditeten till 33
procent (37) och belåningsgraden till 62 procent (54).
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 25
===== SIDA 26 =====
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -6 721 -17 357 -1 917 -3 129 -21 179
Resultat före skatt, avvecklad verksamhet - - - - -6 090
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 14 6 4 4 6
Värdeförändringar fastigheter 5 353 10 493 913 3 522 18 051
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt 351 201 31 123 797
Nedskrivning goodwill 1 076 - 1 076 - 1 794
Resultat bostadsproduktion 18 4 4 2 17
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 443 4 362 364 701 6 017
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 235 - 188 - -
Värdeförändringar finansiella instrument 193 2 085 159 136 2 580
Finansnetto -649 2 085 -418 -727 1 818
Utdelning från joint ventures och intresseföretag 132 283 1 1 283
Erlagd ränta -1 012 -957 -101 -177 -2 236
Erhållen ränta 262 83 116 -62 220
Betald skatt -385 -482 -98 -117 -856
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 310 806 323 276 1 222
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -367 113 -85 805 1 057
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -482 -771 -298 -272 -929
Kassaflöde från den löpande verksamheten -539 148 -61 810 1 350
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -742 -2 022 -176 -516 -2 901
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -1 345 -1 044 309 -369 -1 629
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 11 287 4 455 -390 4 526 12 675
Investeringar/försäljning inventarier -45 -72 -45 -1 -75
Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag -559 2 277 -386 -3 807 2 470
Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag 89 -9 194 467 781
Kassaflöden från finansiella tillgångar 458 166 117 183 -194
Förändring andra långfristiga fordringar - -957 15 106 -998
Kassaflöde från investeringsverksamheten 9 143 2 795 -363 589 10 129
Finansieringsverksamheten
Emission teckningsoptioner 12 - - - -
Återköp teckningsoptioner - -4 - - -5
Återköp D-aktier -352 - - - -
Inlösen tvingande konvertibel - 1 - 3 1
Inlösen hybridobligationer -1 646 - -933 - -
Utbetald utdelning -2 133 -1 659 -2 133 -7 -1 659
Utbetald utdelning hybridobligationer -405 - -405 - -
Avyttring till minoriteter - 9 038 - 384 9 057
Tillskott från minoriteter 18 - - - -
Inlösta minoritetsandelar - - -47 - -
Upptagna lån 2 817 21 023 - -2 266 21 544
Amortering av lån -9 218 -32 559 -280 945 -38 885
Förändring cash collaterals - -1 431 - -75 -2 048
Förändringar övriga långfristiga skulder -19 25 19 -250 -52
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -10 926 -5 565 -3 779 -1 264 -12 047
Periodens kassaflöde, kvarvarande verksamhet -2 322 -2 622 -4 203 134 -568
Likvida medel vid periodens början 3 845 4 429 5 747 1 679 4 429
Periodens kassaflöde kvarvarande verksamhet -2 322 -2 622 -4 203 134 -568
Periodens kassaflöde avvecklad verksamhet - 381 - 374 -
Valutakurs likvida medel -2 -2 -22 - -16
Likvida medel vid periodens slut 1 522 2 187 1 522 2 187 3 845
varav Likvida medel hänförligt till Avvecklad verksamhet - 438 - 438 -
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 26
===== SIDA 27 =====
Fastighetsvärde per segment
53% Bostad
46% Samhälle
1% Utbildning
Fastighetsvärde per land
81% Sverige
14% Finland
4% Norge
2% Danmark
53 867
Mkr
53 867
Mkr
81%
53%
14%
46%
4% 1% 2%
Fastighetsvärde per region
34% Universitetsorter
29% Stockholm/Mälardalen
14% Göteborg/Malmö
5% Oslo/Köpenhamn/
Helsingfors
18% Övriga tillväxtstäder
Fastighetsbeståndet
53 867
Mkr
29%
14%
34%
5%
18%
Hyresintäkter per affärsområde
Största hyresgäster (samhälle och utbildning)
Hyresgäst
Hyresintäkt
rullande 12 mån,
mkr % av total
Esperi 115 6,6%
Finska staten 106 6,1%
Attendo 103 6,0%
Skellefteå Kommun 65 3,8%
Humana 64 3,7%
Region Skåne 39 2,3%
Danska staten 38 2,2%
Västerås Kommun 36 2,1%
Mehiläinen Oy 35 2,0%
Region Dalarna 28 1,6%
Karlskrona kommun 28 1,6%
Svenska staten 28 1,6%
Helsingfors huvudstadsregion 25 1,5%
Västra Nylands välfärdsområde 25 1,4%
Ambea 24 1,4%
Norlandia 24 1,4%
Bodens Kommun 24 1,4%
Anocca AB 24 1,4%
Norra Österbottens välfärdsområde 24 1,4%
Göteborgs Stad 23 1,3%
20 största hyresgäster 878 50,7%
Övriga 853 49,3%
Total 1 732 100,0%
Största kommuner (bostad)
Kommun
Antal
lägenheter Antal tkvm
Hyresintäkt
rullande 12
mån, mkr
% av
total
Linköping 1 535 109 141 10,0%
Skellefteå 1 362 99 121 8,6%
Helsingborg 941 65 87 6,2%
Höganäs 744 57 75 5,4%
Västerås 656 38 75 5,3%
Falun 724 47 64 4,5%
Karlskrona 371 43 60 4,3%
Stockholm 431 33 55 3,9%
Borås 506 39 51 3,6%
Haninge 367 22 45 3,2%
Södertälje 440 25 44 3,1%
Kävlinge 407 27 39 2,8%
Sundbyberg 199 20 37 2,6%
Umeå 482 27 37 2,6%
Landskrona 366 28 34 2,4%
Nykvarn 322 16 30 2,1%
Borlänge 317 20 28 2,0%
Avesta 475 32 28 2,0%
Norrtälje 271 19 25 1,8%
Eskilstuna 198 14 24 1,7%
20 största kommuner 11 114 779 1 099 78,2%
Övriga 3 325 237 306 21,8%
Total 14 439 1 016 1 405 100,0%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 27
===== SIDA 28 =====
Fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga
Affärsområde Yta, tkvm
Marknads -
värde kr/kvm
Byggrätts- och
projektvärde
Ekonomisk
uthyrn.grad
Hyres-
intäkt kr/kvm Driftnetto
Löptid
hyresavtal
Initial direkt-
avkastning
Samhälle
Sverige 719 14 690 17 770 1 920 91% 896 1 247 627 11 4,91%
Norge 85 1 992 22 536 79 97% 114 1 343 99 9 5,15%
Finland 310 7 468 23 988 38 90% 622 2 008 506 6 6,80%
Danmark 42 680 16 043 - 98% 65 1 537 52 4 7,65%
Totalt Samhälle 1 156 24 830 19 723 2 037 91% 1 697 1 469 1 283 8 5,63%
Bostad
Universitetsorter 424 10 269 20 364 1 642 92% 549 1 295 359 - 4,17%
Stockholm/Mälardalen 218 10 458 31 512 3 578 94% 394 1 806 289 - 4,20%
Göteborg/Malmö 228 5 261 22 788 72 96% 311 1 367 210 - 4,05%
Övriga städer 146 2 476 13 456 507 80% 151 1 031 80 - 4,06%
Totalt Bostäder 1 016 28 465 22 308 5 799 92% 1 405 1 383 939 - 4,14%
Utbildning
Sverige 18 412 16 155 119 100% 22 1 213 17 13 5,86%
Norge - - - - - - - - - -
Finland - - - - - - - - - -
Danmark 10 161 15 557 - 100% 13 1 218 10 9 6,14%
Totalt Utbildning 28 573 15 938 119 100% 35 1 215 27 11 5,96%
Totalt 2 200 53 867 20 868 7 955 92% 3 137 1 426 2 249 8 4,90%
8 år
Kontraktslängd Samhälle / Utbildning
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034+
2%
8% 6%
14%
6%
10%8%
4% 6% 5%
31%
2 407
1 693 1 663
1 864 1 806 1 765
1 914 1 960
1 446
2 235
1 888
Hyra per kvm för nyproduktion jämfört
med SBB:s befintliga bestånd
Utbildning LSS Äldreboende Reglerade
hyresrätter
Sjukvård
1 560
13%
2 675
1 365
2 550
1 833 1 913
2 975
2 450
1 383
1 875
SBB
Nyproduktion
Källa: Newsec
Förfallostruktur
Snitthyra på hyresintäkt
i förfallostruktur
i genomsnittlig
kvarvarande kontraktstid
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 28
===== SIDA 29 =====
Projekt- och Fastighetsutveckling
Projekt- och Fastighetsutveckling innebär för SBB ett kontinuerligt förädlingsarbete av fastighetsbestån-
det som pågår parallellt med den löpande förvaltningen. Byggnader projekteras om för att möjliggöra
ytterligare volym och verksamheter och underutnyttjade markytor inom fastigheterna kan via detaljpla-
neprocesser omvandlas till nya byggrätter. Beroende av rådande marknadsförutsättningar inom bolagets
olika geografier och segment kan byggrätterna i sin tur omsättas till kassaflödesfastigheter för egen
förvaltning eller avyttras externt. Då den ofta dolda potentialen inom bolagets markinnehav utgör en stor
del av värdeskapandet inom förädlingsarbetet har SBB som målsättning att regelbundet kunna utveckla
och tillhandahålla byggrätter över tid. Byggrättsutveckling ger bolaget fördelar vid deltagande av upp-
handlingar och tävlingar då bolaget ofta kan tillhandahålla byggklar eller utvecklingsbar mark. Den stora
byggrätts- och projektutvecklingsportföljen ger även SBB möjlighet att växa organiskt över tid och bidrar
till att öka bolagets driftnetto och resultat.
Som en del i bolagets hållbarhetsarbete Vision
2030 och i linje med FN:s globala hållbarhetsmål
bedrivs förädlingsarbetet med ett särskilt fokus
på fastigheter inom kommunikationsnära lägen
med en redan utbyggd infrastruktur. Genom
att i synnerhet redan ianspråktagen mark
prioriteras vid förädling och befintliga gatunät
används kan fler grönområden bevaras och
resursförbrukningen hållas nere. Förädlingsar -
betet inom SBB drivs därutöver av tanken att
bilens roll i samhället succesivt kommer minska
samt att kommunikationer, service, vård, skola
och omsorg ska finnas i människors närområde.
Flertalet av bolagets utvecklingsfastigheter
ligger inom utpekade kommunikationsnoder
med direkt närhet till såväl spårbunden trafik
som övrig samhällsservice.
367 lägenheter i Haninge, Stockholms län.
Utvecklade och uppförda inom egen fastighet.
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
Fas 2 -
Inför beslut
om planbesked
Fas 3 -
Med
planbesked
Fas 4 -
Lagakraftvunna
detaljplaner
Totalt antal
BTA (kvm)
Bokfört
värde (tkr) Per kvm (kr)
Bostäder 66% 186 852 - 255 530 208 295 650 677 1 147 102 1 763
Samhällsfastigheter 87% 443 040 - 424 280 634 714 1 502 034 1 515 888 1 009
Utbildning 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 241 580 347
Totalt 76% 962 617 - 816 595 1 070 456 2 849 668 2 904 570 1 019
SBB:s andel av totalt 100% 2 335 648 2 207 394 945
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 29
===== SIDA 30 =====
Samhälle
Pågående nyproduktion
SBB:s
andel Antal kvm
Antal
projekt
Hyra
(mkr)
Driftnetto
(mkr)
Investering
(mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvar-
varande
(mkr)
Direkt -
avkastning
(hyra)
Direkt -
avkastning
(DN)
Samhälle 100% 6 406 1 17 16 244 174 71 7,1% 6,6%
Samhälle, JV 50% 7 038 1 12 10 275 218 57 4,4% 3,5%
Totalt 74% 13 444 2 29 26 520 392 128 5,6% 5,0%
SBB:s andel av totalt 100% 9 925 23 21 382 283 99 6,1% 5,5%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering
(mkr)
Upparbetat
(mkr)
Kvarvarande
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Samhälle 6 891 1 7 125 121 4 5,3%
Pågående projektutveckling
SBB:s andel Antal kvm
Samhälle 100% 67 199
Samhälle, JV 50% 45 146
Totalt 78% 112 345
SBB:s andel av totalt 100% 89 772
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
Fas 2 -
Inför beslut
om planbesked
Fas 3 -
Med
planbesked
Fas 4 -
Lagakraftvunna
detaljplaner
Totalt antal
BTA (kvm)
Bokfört
värde (tkr) Per kvm (kr)
Samhälle 100% 327 715 - 358 120 572 514 1 258 349 955 256 759
Samhälle, JV 64.3% 115 325 - 66 160 62 200 243 685 560 633 2 301
Totalt 87% 443 040 - 424 280 634 714 1 502 034 1 515 888 1 009
SBB:s andel av totalt 100% 1 429 600 1 315 888 920
80% 26,8%
upparbetningsgrad
pågående produktion
avkastning kvarvarande
investering
Geografisk fördelning projekt-
utveckling (inkl. joint ventures)
75% Stockholm/Mälardalen
11% Universitetsstäder
6% Göteborg/Malmö
8% Övriga tillväxtstäder
112 345
kvm
75% 11%
6%
8%
52% Stockholm/Mälardalen
48% Övriga tillväxtstäder
Geografisk fördelning pågående
produktion (inkl. joint ventures)
13 444
kvm
52%
48%
Byggrättsportföljens geografiska
fördelning (inkl. joint ventures)
1 502 034
kvm
34%
28%
28%
6%
4%
34% Stockholm/Mälardalen
28% Universitetsstäder
6% Göteborg/Malmö
4% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors
28% Övriga tillväxtstäder
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 30
===== SIDA 31 =====
Bostad
Pågående nyproduktion
SBB:s
andel Antal lgh Antal kvm
Antal
projekt
Hyra
(mkr)
Driftnetto
(mkr)
Investe -
ring (mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvar-
varande
(mkr)
Direkt -
avkastning
(hyra)
Direkt -
avkastning
(DN)
Bostad 100% 1 150 54 384 6 141 118 2 329 1 002 1 327 6,0% 5,1%
Bostad, JV 50% 208 11 188 1 33 28 530 412 118 6,3% 5,2%
Totalt 91% 1 358 65 572 7 174 146 2 858 1 414 1 445 6,1% 5,1%
SBB:s andel av totalt 100% 1 254 59 978 157 132 2 593 1 208 1 386 6,1% 5,1%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering
(mkr)
Upparbetat
(mkr)
Kvarvarande
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Bostad 60 533 5 8 124 100 24 6,1%
Pågående projektutveckling (exklusive bostadsrätter)
SBB:s andel Antal lgh Antal kvm
Bostad 100% 7 262 390 207
Bostad, JV 47% 2 359 128 252
Totalt 89% 9 621 518 459
SBB:s andel av totalt 100% 8 367 450 146
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
Fas 2 -
Inför beslut
om planbesked
Fas 3 -
Med
planbesked
Fas 4 -
Lagakraftvunna
detaljplaner
Totalt antal
BTA (kvm)
Bokfört
värde (tkr) Per kvm (kr)
Bostad 100% 124 982 - 131 590 170 795 427 367 383 581 898
Bostad, JV 49.5% 61 870 - 123 940 37 500 223 310 763 521 3 419
Totalt 66% 186 852 - 255 530 208 295 650 677 1 147 102 1 763
SBB:s andel av totalt 100% 561 327 761 833 1 357
Geografisk fördelning pågående
produktion (inkl. joint ventures)
57% Stockholm/Mälardalen
43% Universitetsstäder
65% Stockholm/Mälardalen
28% Universitetsstäder
2% Göteborg/Malmö
4% Övriga tillväxtstäder
1 358
lägenheter
57%
43%
Geografisk fördelning projekt -
utveckling (inkl. joint ventures)
9 621
lägenheter
65%
28%
2% 4%
Byggrättsportföljens geografiska
fördelning (inkl. joint ventures)
650 677
kvm
29%
33%
22%
16%
29% Stockholm/Mälardalen
33% Universitetsstäder
22% Göteborg/Malmö
16% Övriga tillväxtstäder
48% 9,9% 100%
upparbetningsgrad
pågående produktion
avkastning kvarvarande
investering
av bostadsproduktion i
Sveriges storstadsregioner
och universitetsorter
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 31
===== SIDA 32 =====
Utbildning
Investeringar i befintligt bestånd
SBB:s andel Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering
(mkr)
Upparbetat
(mkr)
Kvarvarande
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Nordiqus 49.84% 24 380 8 25 413 308 105 6,0%
SBB:s andel av totalt 100.0% 12 151 12 206 153 52 6,0%
Pågående projektutveckling
SBB:s andel Antal kvm
Utbildning 100% 13 184
Utbildning, JV 50% 6 440
Totalt 86% 19 624
SBB:s andel av totalt 100% 16 404
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
Fas 2 -
Inför beslut
om planbesked
Fas 3 -
Med
planbesked
Fas 4 -
Lagakraftvunna
detaljplaner
Totalt antal
BTA (kvm)
Bokfört
värde (tkr) Per kvm (kr)
Utbildning 100% 7 000 - - 3 530 10 530 18 480 1 755
Utbildning, JV 49.8% 325 725 - 136 785 223 917 686 427 223 100 325
Totalt 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 241 580 347
SBB:s andel av totalt 100% 344 721 129 673 376
Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på
bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta -
ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida
hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt
färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
100% Stockholm/Mälardalen
Geografisk fördelning projekt -
utveckling (inkl. joint ventures)
19 624
kvm
100%
Byggrättsportföljens geografiska
fördelning (inkl. joint ventures)
696 957
kvm
31%
31%
29%
9%
31% Stockholm/Mälardalen
31% Universitetsstäder
9% Göteborg/Malmö
29% Övriga tillväxtstäder
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 32
===== SIDA 33 =====
Strategiska innehav i joint ventures
och intresseföretag
SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter
och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions -
marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark -
naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att
underlätta kapitalanskaffning.
En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra
bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen
SBB Social Facilities AB, SBB Infrastructure AB, Public Property Invest ASA,
SBB Residential Property AB och Nordiqus AB.
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag
tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger
och förvaltar offentliga fastigheter. Bolagen bildades under första halvåret
2024 i samband med ingående av samarbetes- och finansieringsavtal.
Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande
varvid innehaven redovisas som joint venture.
Public Property Invest ASA
Public Property Invest ASA äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge
inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Resterande
del av bolaget ägs av norska institutionella och privata investerare. SBB
äger 36,26 procent och redovisar innehavet som intresseföretag.
SBB Residential Property AB
SBB Residential Property AB äger en bostadsportfölj bestående av
hyresreglerade bostadsfastigheter. Bolaget bildades i juli 2023 och har
emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om
kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan
Affärsområde Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property
Invest ASA
SBB Residential
Property AB Nordiqus AB
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
SBB:s ägarandel, % 100 % - 100 % - 36,26% 44,84% 100 % 100 % 49,84% -
Hyresintäkter, mkr 218 - 212 - 478 440 279 50 1 786 -
Driftnetto, mkr 189 - 163 - 430 376 176 32 1 494 -
Förvaltningsresultat, mkr -67 - -170 - 80 170 -102 -20 469 -
Periodens resultat, mkr -170 - -485 - -204 -573 -190 -460 -1 329 -
SBB:s ägarandel av
förvaltningsresultat, mkr
-67 - -170 - 30 77 -102 13 234 -
SBB:s ägarandel av resultat, mkr -170 - -485 - -87 -258 -190 10 -662 -
Marknadsvärde fastigheter, mkr 9 458 - 5 458 - 9 475 8 857 5 942 6 088 38 325 -
Antal fastigheter 98 - 164 - 61 48 212 215 652 -
Antal kvm, tusental 441 - 261 - 368 297 284 284 1 330 -
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 - 94 - 97 95 92 91 96 -
Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,5 - 5,2 - 4,6 5,4 N/A N/A 12,1 -
Räntebärande skulder, mkr 1) 5 693 - 5 187 - 4 715 5 709 2 457 2 360 21 612 -
Snittränta, % 6,75 - 8,00 - 6,04 4,82 13,00 13,00 3,83 -
Kapitalbindning, år 1,65 - 1,39 - 3,20 1,47 3,88 4,88 5,73 -
Räntebindning, år 0,25 - 0,25 - 1,54 1,75 3,88 4,88 8,80 -
1) Exklusive efterställda ägarlån
Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare
föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas
som joint venture.
Nordiqus AB
Nordiqus AB bildades år 2022 och äger och förvaltar sedan 2023 en portfölj
bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföl -
jen består av förskolor, skolor, grundskolor, gymnasier och universitet.
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försälj -
ning om 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Affären fullföljdes den 22
november 2023. Försäljningen medförde att SBB förlorade det tidigare
bestämmande inflytandet, och redovisar från och med tidpunkten för
försäljningen innehavet i Nordiqus som ett intresseföretag. SBB äger 49,84
procent och resterande del ägs av Brookfield.
2024-09-30
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Summa
Redovisat värde, 2024-01-01 1 739 5 961 10 176 17 876
Årets anskaffningar 262 - - 262
Aktieägartillskott 1 454 147 - 1 601
Årets utdelningar -6 - -126 -132
Årets avyttringar - -1 860 - -1 860
Valutakursdifferens -58 - - -58
Övrigt totalresultatet i eget
kapital
- - -86 -87
Nedskrivningar och
omvärdering av andel
-73 313 -217 24
Resultatandel -614 -340 -662 -1 617
Redovisat värde, 2024-09-30 2 703 4 221 9 085 16 010
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 33
===== SIDA 34 =====
Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property
Invest ASA
SBB Residential
Property AB Nordiqus AB
2024-09-30 2023-09-30 2024-09-30 2023-09-30 2024-09-30 2023-09-30 2024-09-30 2023-09-30 2024-09-30 2023-09-30
Andelar i intresseföretag /
joint ventures, mkr
203 - 5 - 1 870 1 486 2 987 3 520 9 085 -
Fordringar på intresseföretag /
joint ventures, mkr
3 348 - - - - 23 4 073 -
2024-01-01 – 2024-09-30 2023-01-01 – 2023-09-30 2023-01-01 – 2023-12-31
Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa
Andel av joint ventures och
intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat -190 -130 234 -87 114 202 - 316 108 65 -5 169
Värdeförändring -272 -195 -898 -1 365 -337 -555 - -891 -621 -1 305 -573 -2 498
Skatt -153 -15 3 -165 8 34 - 43 46 40 110 196
Summa andel av joint
ventures och intresseföretags
resultat
-614 -340 -662 -1 617 -214 -318 - -533 -467 -1 199 -467 -2 133
Försäljningsresultat från joint
ventures och intresseföretag
- 150 - 150 -169 -3 271 - -3 440 -169 -3 246 - -3 416
Nedskrivning och omvärdering
av andelar och fordringar joint
ventures och intresseföretag
-73 313 -217 24 -45 -345 - -390 -62 -407 - -469
Resultat från joint ventures och
intresseföretag
-687 123 -879 -1 443 -429 -3 934 - -4 362 -698 -4 853 -467 -6 017
2024-07-01 – 2024-09-30 2023-07-01 – 2023-09-30
Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat -144 -65 73 -136 28 -206 - -179
Värdeförändring -9 -60 -179 -247 -172 -208 - -380
Skatt -69 -2 -42 -114 10 24 - 36
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -221 -127 -149 -497 -133 -389 - -523
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 43 - 43 -43 40 - -3
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och
intresseföretag
90 - - 90 -45 -131 - -176
Resultat från joint ventures och intresseföretag -131 -85 -149 -365 -222 -480 - -702
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 34
===== SIDA 35 =====
SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera
ett ökande driftnetto, för perioden var ökningen 7,4 procent i jämförbart
bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda
villkor, snitträntan var 2,33 procent vid periodens utgång. SBB har minskat
skulderna med 20 707 mkr till 54 542 mkr under de senaste tolv måna -
derna varav minskningen var 7 551 mkr under perioden.
Finansfunktionen
Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera
kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta
befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera
cash management och genom god kontroll och analys begränsa de
finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av
styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj -
ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av
styrelsen. Hållbarhet är en naturlig del av vår affärsmodell och SBB jobbar
för att 100 procent av upplåningen på kapitalmarknaden och lånemarkna -
den blir hållbar till år 2030. Detta görs genom att ingå gröna lån samt att
emittera sociala och gröna obligationer.
Räntebärande skulder minskade med 7 551 mkr
SBB har minskat skulderna med 7 551 mkr under perioden. Belåningsgra -
den är 62 procent per 2024-09-30. Marknadsvärdet på SBB:s skulder är
lägre än det bokförda värdet, vilket innebär att SBB skapar bokfört eget
kapital när obligationer återköps i förtid. Under perioden bidrog återköp
till 4,5 mdkr till aktieägarnas egna kapital.
Finansiering
Nyckeltal policy 2024-09-30 2023-12-31
Räntebärande skuld, mkr - 54 542 62 093
Belåningsgrad < 50% 62% 54%
Säkerställd belåningsgrad < 30% 19% 18%
Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad
verksamhet), ggr
> 1,8 1,7 2,1
Likviditet, mkr > 1 000 1 816 3 845
Kapitalbindning, år 2-5 3,3 3,6
Räntebindning, år 3,0 3,4
Behov att höja kreditbetygen
Kreditbetygen från både S&P och Fitch sänktes under 2023 från BBB till
CCC+ med negativa framtidsutsikter. S&P har under 2024 sänkt kreditbe -
tyget ytterligare till SD. Kreditbetyget från Fitch är oförändrat CCC+ med
negativa framtidsutsikter. SBB verkar för att på sikt återfå ett kreditbetyg
om lägst BBB-, motsvarande Investment Grade. Det förutsätter bland
annat lägre skuldsättning och förbättrad likviditet.
Den tillgängliga likviditeten vid periodens slut var 1 816 mkr, likvidi-
tetsplaceringar uppgick till 295 mkr. Under våren har finansieringen av
Sveafastigheter kommit på plats. Det starka intresset från bankernas sida
bygger på att Sveafastigheter är ett bolag med en stark finansiell ställning
och konservativ finansiell planering. Efter periodens utgång genomfördes
en lyckad ägarspridning av Sveafastigheter vilket har givit SBB ytterligare
likviditet om drygt 3 mdkr. Efter kvartalets utgång har SBB tecknat en ny
kreditfacilitet med en ram om 2 500 mkr med en skandinavisk bank som
kan utnyttjas. SBB har efter kvartalets utgång genomfört en försäljning
som under det fjärde kvartalet tillför bolaget ca 500 mkr och 172 mkr under
2025. SBB har under det senaste året arbetat med strategiska åtgärder för
att stärka bolagets likviditet och finansiella ställning, framför allt genom att
skapa starka dotterbolag. Under perioden har Nordiqus erhållit en infrastruk-
turell investment grade rating och tack vare den kunnat emittera obligationer
i SEK och NOK motsvarande ett värde om 8,6 mdkr med 10- till 15-åriga
löptider. Under det fjärde kvartalet kommer Nordiqus att ge utdelning till sina
ägare vilket kommer förstärka likviditeten hos SBB med 250 mkr.
Sammantaget konstateras att SBB har behov av att förbättra likviditeten
och den generella finansiella ställningen. SBB har en långsiktigt plan som
kommer att generera ändamålsenlig likviditet.
Trots en svår marknad under de senaste två åren har SBB genomfört ett
stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighets-
bestånd har varit svåra att sälja, men SBB har haft möjligheter att avyttra
enskilda fastigheter.
SBB bedömer att fastighetsmarknaden kommer att vara starkare fram-
över och att antalet transaktioner ökar. Det beror delvis på en allt starkare
kreditmarknad, där villkor blir förmånligare och där volymerna ökar. På ett års
Likviditet
sikt är det troligt att SBB kunnat genomföra ett flertal mindre försäljningar
och någon större transaktion som aggregerat blir väsentlig volym till rimliga
villkor.
SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande
förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal, om totalt belopp 140
mkr. En restriktiv förvärvssyn och en försiktig hållning till nya investeringar
resulterar i att kassaflödet från fastighetsverksamheten kan disponeras till
annat.
Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har
gjort det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller
bedöms kunna refinansieras, vilket också skett under perioden. Förlängs
inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån av nya
finansiärer. SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022
och 2023 kan attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett
samarbeten med Brookfield och Morgan Stanley under 2023 samt Cast -
lelake under 2024. SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade
samarbeten med syfte att ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning.
Bolaget vidtar åtgärder och driver processer som syftar till att stärka
bolagets förutsättningar för att hantera kortfristig finansiering, skapa
förutsättningar för ny långsiktig finansiering, samt förbättra den generella
finansiella ställningen. Skulle dessa processer inte kunna fullföljas på det
sätt styrelsen och ledningen avser föreligger väsentliga osäkerhetsfaktorer
som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga att finansiera
verksamheten givet bolagets framtidsplaner. Baserat på det arbete som
görs kring ny finansiering är styrelse och ledning övertygade om att
antagande om fortsatt drift fortsatt föreligger.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 35
===== SIDA 36 =====
En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras
långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 2,33 procent är väsentligt
lägre än rådande marknadsräntor. Framförallt har SBB gynnsam ränta på
sin långsiktiga obligationsfinansiering.
Ränte- och kapitalbindning
Under de senaste 24 månaderna har skuldsättningen minskat med
40 834 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån.
Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget.
Skuld
Snittränta
Räntebindning
Kapitalbindning
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Mkr
20242023
Q2 Q2 Q3Q1 Q1Q3 Q4
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
%
2018 2019 20222021 2023 2024
Q3
2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2024
Q3
2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2024
Q3
2020
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 36
===== SIDA 37 =====
Kapitalbindning
(mkr)
Icke säkerställd
skuld, Nominellt
Säkerställd skuld,
Nominellt
Total nominell
skuld Andel, %
Kv4 2024 455 2 417 2 873 5%
Kv1 2025 5 009 32 5 040 9%
Kv2 2025 506 32 538 1%
Kv3 2025 365 597 962 2%
Kommande 12 mån 6 335 3 078 9 413 17%
Kv4 2025 145 32 177 0%
2026 5 623 2 819 8 442 15%
2027 9 682 5 968 15 650 29%
2028 7 845 337 8 183 15%
2029 8 925 89 9 013 17%
2030 - 88 88 0%
2031 - 1 062 1 062 2%
> 2031 565 2 191 2 756 5%
Totalt 39 119 15 665 54 785 100%
Räntebindning
(mkr)
Icke säkerställd
skuld, Nominellt
Säkerställd skuld,
Nominellt
Total
nominell skuld Andel, %
Inklusive
räntesäkringar 1)
Andel,
inklusive ränte-
säkringar %
Snittränta
inklusive
räntesäkringar %
2024 2 550 10 059 12 609 23% 2 244 4% 5,52%
2025 4 617 - 4 617 9% 7 892 14% 2,80%
2026 5 623 261 5 884 11% 8 184 15% 2,28%
2027 8 995 5 345 14 340 26% 17 403 32% 2,78%
2028 7 845 - 7 845 14% 8 545 16% 1,02%
2029 8 925 - 8 925 16% 9 371 17% 1,53%
2030 - - - 0% 582 1% 2,14%
2031 - - - 0% - 0% 0,00%
>2031 565 - 565 1% 610 1% 3,09%
Totalt 39 119 15 665 54 785 100% 54 831 100% 2,33%
1) Inklusive cross currency basis swaps.
Avstämning nominell skuld
Mkr Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 12 688 23%
Obligationslån 32 471 59%
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 3 094 6%
Obligationslån 6 289 12%
Summa räntebärande skulder 54 542 100%
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 243
Total nominell skuld 54 785
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 37
===== SIDA 38 =====
SBB:s hållbarhetsarbete
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta
och vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar
utveckling av samhället i stort genom att vara den största nordiska aktören för social infrastruktur. SBB:s
lokalt förankrade förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger möjlighet att göra
nödvändiga investeringar i fastigheterna.
E – Klimat och miljö
• Minskad energianvändning
och klimatpåverkan med fem
procent per år i jämförbart
bestånd
• Minskade klimatutsläpp i
Scope 3 med 30 % till 2025
och 60% till 2030 jämfört
med basåret 2020.
• Minskad vattenanvändning i
jämförbart bestånd med en
procent per år
• Klimatanpassad fastighets -
portfölj
S – Social hållbarhet
• Noll allvarliga personskador
och noll dödsfall, avser all
intern och extern personal
som verkar inom SBB:s
arbetsplatser och projekt.
• Goda arbetsvillkor för
all intern och extern
personal som verkar inom
SBB:s arbetsplatser och
projekt, i linje med relevanta
kollektivavtal
• Robusta processer för att
främja goda arbetsvillkor i
hela leverantörskedjan
G – Styrning och finansiering
• 100 procent hållbar
finansiering
• SBB ska klassificeras som
grön aktie
på Nasdaq Stockholm
Våra övergripande mål
Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärs -
modell och SBB strävar efter att vara världens
mest hållbara fastighetsbolag. SBB har satt upp
en långsiktig strategi och vision för år 2030 som
beskriver de långsiktiga målen och en hållbar -
hetspolicy för det konkreta genomförandet av
målen och visionen. Det envisa arbetet inom
hållbarhet har gett resultat i form av förbättrad
ESG-riskrating. Analysföretaget Sustainalytics
har bedömt SBB:s ESG-risk som mycket låg, 10,6
(på en skala från 0 till 50, gränsen för försumbar
risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara
stark. SBB ligger därmed i topp bland jämför -
bara bolag baserat på börsvärde.
Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora
utmaningar och SBB har ett ansvar för kom -
mande generationer att bidra med lösningar
och att minska den egna klimatpåverkan. SBB
driver ett intensivt och målinriktat arbete för
att förbättra energiprestandan i hela fastig -
hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst
presterande byggnaderna. En åtgärdsplan med
konkreta åtgärder för varje enskild fastighet
som ligger inom energiklass F eller G har
utarbetats. Implementering av åtgärderna sker
löpande, fokus under kommande kvartal är att
öka takten i implementeringen ytterligare.
Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte
att bygga ett bättre samhälle. Per 30 september
ägde SBB sociala tillgångar, klassificerade enligt
det hållbara finansiella ramverket, med en yta
om 1 702 tkvm.
Sociala tillgångar
46% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
22% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
10% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
21% Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade
enligt hållbara finansiella ramverket)
2% Övriga tillgångar
46%
22%
10%
21%
2%
2 200
tkvm
0
5
10
15
20
25
30
Energiklass, andel av marknadsvärde
A D GB E SaknasC F Övrigt
%
Q3 2024
Q4 2023
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 38
===== SIDA 39 =====
De olika tillgångsslagen har av det oberoende
institutet Institutional Shareholder Services (ISS)
bedömts bidra signifikant till FN:s globala mål
för hållbar utveckling (SDG) nummer 3, 4 och 10.
Utöver detta äger SBB även samhällsfastigheter
om 462 tkvm som ännu inte har klassificerats
enligt det hållbara finansiella ramverket.
Vårt mål är att ha en god ekonomisk tillväxt
utan att det medför negativa konsekvenser på
klimatet och den sociala miljön. SBB fortsätter
att satsa på hållbar finansiering genom att ingå
gröna lån, emittera sociala och gröna obligatio -
ner samt att minska energianvändningen.
Per 30 september utgjorde sociala obligationer,
gröna obligationer och gröna lån 33 procent
av den totala skuldportföljen, avser nominella
belopp (exklusive sociala hybridobligationer).
Energianvändning MWh
Samhälle Bostäder Utbildning
Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad
2023-10-01
2024-09-30
2022-10-01
2023-09-30
2023-10-01
2024-09-30
2022-10-01
2023-09-30
2023-10-01
2024-09-30
2022-10-01
2023-09-30
El 23 222 23 467 12 776 11 772 86 121
Värme 19 649 19 483 42 448 43 964 - -
Kyla 39 38 - - - -
Summa 42 910 42 988 55 223 55 736 86 121
Förändring (%) -0,2% -0,9% -29,5%
Urvalets storlek (antal fastigheter) 89 89 137 137 2 2
Urvalets storlek (area) 333 545 333 545 502 327 502 327 6 213 6 213
Intensitet (kWh/kvm) 128,65 128,88 109,94 110,96 13,77 19,55
Pågående nybyggnadsprojekt Q3 2024
Antal / antal kvm Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme
Antal projekt 2 - 0% 2 100% 100% 50%
Antal kvm 14 758 - 0% 14 758 100% 100% 57%
Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet
Samhälle Bostäder Utbildning Totalt
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Andel av total
energianvänd -
ning, pågående
och avslutade
Solceller 11 - 1 000 - 6 1 1 170 44 - - - - 0,7%
Värmepump 2 - 400 - 2 4 150 218 1 - 50 - 0,2%
Energieffektiv värme
och ventilation
33 - 2 600 - 6 1 1 333 90 - - - - 1,2%
Styr och reglerteknik 4 - 300 - 4 1 630 80 1 1 100 80 0,4%
Energieffektiv belysning - - - - 3 1 169 8 - - - - 0,1%
Övriga 2 - 70 - 4 3 211 101 - 1 - - 0,1%
Summa 52 - 4 370 - 25 11 3 663 541 2 2 150 80 2,6%
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Hållbar finansiering, nominella belopp
Q3 Q3
2024202320222021
Q3 Q3Q1 Q1Q1Q4 Q4 Q4Q2 Q2 Q2
Gröna lån
Gröna obligationer
Sociala hybrid -
obligationer
Sociala obligationer
Andel hållbar
lånefinansiering
(exkl. hybrid)
Mkr %
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 39
===== SIDA 40 =====
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden ABs (publ)
B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB
D) handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per
30 september uppgick antalet stamaktier av serie
B till 1 244 638 157 och serie D till 193 865 905.
Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av
serie A. SBB genomförde under andra kvartalet
2024 ett återköpsprogram av stamaktier av serie
D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av
serie D vilka nu klassificeras som aktier i eget
förvar. Kursen på stamaktien av serie B var 7,33
kr, serie D var 9,73 kr per 2024-09-30. Börsvärdet
för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke
noterade stamaktier av serie A till samma pris) var
10 662 mkr och serie D var 1 886 mkr. SBB:s aktie
är likvid och ingår sedan 2022-07-01 i OMXS30.
Under de senaste 9 månaderna har i genomsnitt
cirka 28,2 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett
genomsnittligt värde om cirka 150,7 mkr.
SBB arbetar aktivt med sina investerarrelationer
genom att delta på roadshows, presentationer
och events för privata och institutionella
investerare.
Betalkurs, kr
2024-09-30 2023-09-30
B-aktier 7,33 4,00
D-aktier 9,73 4,31
Genomsnittlig
dagsomsättning, mkr
jan-sep
2024
jan-sep
2023
B-aktier 150,6 308,0
D-aktier 12,3 15,1
Ägarna
Vid utgången av andra kvartalet 2024 fanns 210
257 kända aktieägare, motsvarande en minskning
om 11,6 procent jämfört motsvarande tidpunkt
2023. Aktiekapitalet uppgick per 30 september
2024 till 165 mkr med ett kvotvärde på 0,10
kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på
bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie
A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D.
Innehavare av stamaktierna av serie D har
kumulativ företrädesrätt rätt till utdelning
motsvarande fem gånger den sammanlagda
utdelningen på stamaktierna av serie A och B,
dock högst 2 kr per aktie och år. Den kumulativa
företrädesrätten uppgår vid periodens utgång till
1kr / aktie, sammanlagt 149 mkr.
Aktier i eget förvar
Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (-)
D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräk-
ningen av antal aktier.
Aktien och ägarna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier,
miljoner per dag
Volym
40
80
120
160
200
4
6
8
10
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2023 2024
Okt Jul SepNov Dec
SEK
SBB D
10
20
30
40
50
4
6
8
10
12
Omsatt antal aktier,
miljoner per dag
Volym
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2023 2024
Okt Jul SepNov Dec
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
Ägarstrukturen per 2024-09-30
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier
Aktiekapital,
procent Röster, procent
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,53 32,01
Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,16 12,84
Dragfast AB 36 163 467 32 100 000 - 4,26 11,27
Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,43 7,32
Avanza Pension - 39 916 537 18 310 348 3,63 1,67
Vanguard - 48 574 781 6 778 672 3,45 1,58
Handelsbanken Fonder - 39 331 447 4 145 386 2,71 1,24
Futur Pension - 31 770 122 2 347 261 2,13 0,98
BlackRock - 28 239 311 - 1,76 0,81
Swedbank Försäkring - 20 185 746 3 530 781 1,48 0,68
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,46 0,67
Marjan Dragicevic - 22 000 000 - 1,37 0,63
Storebrand Fonder - 16 525 736 - 1,03 0,47
Thomas Kjessler med bolag - 16 428 400 - 1,02 0,47
Lennart Schuss - 14 576 410 - 0,91 0,42
Övriga - 828 267 410 112 841 678 58,68 26,94
Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 244 638 157 149 208 126 100 100
Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - -
Totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 - -
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 40
===== SIDA 41 =====
Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01 1)
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01 1)
2023-12-31
Nettoomsättning 86 93 19 25 202
Personalkostnader -72 -56 -30 -17 -83
Övriga rörelsekostnader -340 -269 -76 -129 -582
Rörelseresultat -326 -232 -86 -121 -462
Resultat från finansiella poster
Resultat från intresseföretag/Joint ventures -69 -3 682 -69 -46 -3 787
Kreditförluster på fordringar på intresseföretag/joint ventures -11 - - - -
Ränteintäkter och liknande resultatposter 17 243 5 990 7 231 2 194 10 297
Räntekostnader och liknande resultatposter -18 362 -5 638 -7 237 -2 250 -9 744
Resultat av förtidslösen lån 425 -112 381 -5 -117
Valutakursdifferenser -576 -897 395 961 527
Värdeförändringar finansiella instrument -142 -1 942 -126 -519 -2 439
Resultat efter finansiella poster -1 818 -6 512 490 -214 -5 727
Bokslutsdispositioner - - - - 192
Resultat före skatt -1 818 -6 512 490 214 -5 535
Skatt 172 158 -291 332 284
PERIODENS RESULTAT -1 647 -6 354 199 547 -5 252
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01 1)
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01 2)
2023-12-31
Periodens resultat -1 647 -6 354 199 547 -5 252
Övrigt totalresultat - - - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -1 647 -6 354 199 547 -5 252
1) SBB har för moderbolagets räkning identifierat fel i tidigare perioder avseende felaktig eliminering av utdelning från intressebolag samt felaktig periodisering av administrationskostnader. I enlighet
med IAS 8 har felen korrigerats i den period som felet uppstod. Fel avseende utdelning från intressebolag uppgår avseende 2022 till 304 mkr och avseende 2023 till 270 mkr. Rättelsen påverkar moder -
bolagets egna kapital positivt. Fel avseende administrationskostnader uppgår för 2023 till -153 mkr och påverkar moderbolagets egna kapital negativt. Ovanstående fel har inte påverkat koncernens
resultat och finansiella ställning i tidigare perioder och inte heller innevarande period.
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner
såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling, ekonomi och
finanshantering. Bolaget har 51 anställda. Personalkostnader och övriga
kostnader uppgick sammanlagt till -413 mkr (-325).
Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 41
===== SIDA 42 =====
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i MKR 2024-09-30 2023-09-30 1) 2023-12-311)
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 1 551 36 501 28 378
Andelar i intressebolag/joint ventures 10 808 844 10 443
Fordringar hos koncernföretag 20 181 6 321 -
Fordringar hos intressebolag/joint ventures 3 999 123 4 612
Uppskjutna skattefordringar 381 733 774
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 157 717 752
Derivat 311 1 063 470
Övriga långfristiga fordringar - 1 173 1 382
Summa finansiella anläggningstillgångar 37 388 47 474 46 810
Summa anläggningstillgångar 37 388 47 474 46 810
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 12 555 726
Derivat 78 260 203
Kundfordringar 12 35 1
Aktuella skattefordringar 94 60 52
Övriga fordringar 73 37 14
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 38 146 151
Summa kortfristiga fordringar 308 1 092 1 147
Likviditetsplaceringar 243 148 173
Kassa och bank 931 1 433 3 463
Summa omsättningstillgångar 1 483 2 674 4 783
SUMMA TILLGÅNGAR 38 870 50 148 51 593
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 165 165 165
Fritt eget kapital
Överkursfond 27 724 27 711 27 712
Balanserat resultat -24 193 -20 841 -20 665
Hybridobligation 11 875 16 519 16 480
Årets resultat -1 647 -6 354 -5 252
Summa fritt eget kapital 13 760 17 035 18 275
Summa eget kapital 13 926 17 203 18 439
Obeskattade reserver 85 85 85
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 2 241 1 856 1 798
Obligationslån 13 760 23 312 22 058
Derivat 239 406 264
Skulder hos koncernbolag - - 2 042
Summa långfristiga skulder 16 240 25 574 26 162
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 581 2 313 2 244
Företagscertifikat - 55 -
Obligationslån 6 289 214 685
Derivat 42 1 289 1 290
Leverantörsskulder 4 10 5
Övriga skulder 7 797 156
Skuld utdelning - 2 133 2 133
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 697 475 394
Summa kortfristiga skulder 8 621 7 286 6 906
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 38 870 50 148 51 593
1) SBB har för moderbolagets räkning identifierat fel i tidigare perioder avseende felaktig eliminering av utdelning från intressebolag samt felaktig periodisering av administrationskostnader. I enlighet
med IAS 8 har felen korrigerats i den period som felet uppstod. Fel avseende utdelning från intressebolag uppgår avseende 2022 till 304 mkr och avseende 2023 till 270 mkr. Rättelsen påverkar moder -
bolagets egna kapital positivt. Fel avseende administrationskostnader uppgår för 2023 till -153 mkr och påverkar moderbolagets egna kapital negativt. Ovanstående fel har inte påverkat koncernens
resultat och finansiella ställning i tidigare perioder och inte heller innevarande period.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 42
===== SIDA 43 =====
Allmän information
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ),
org nr 556981–7660, med dess dotterbolag
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett
aktiebolag som är registrerat i Sverige och har
sitt säte i Stockholm.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet
med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har
Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom -
pletterande redovisningsregler för koncerner”
tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma
redovisningsprinciper som koncernen med de
undantag och tillägg som anges i den av Rådet
för hållbarhets- och finansiell rapportering
utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. För koncernen och
moderbolaget har samma redovisningsprinciper
och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste
årsredovisningen om inget annat anges.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och
möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa
exponeringen mot olika risker finns interna
regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i
SBB:s Årsredovisning 2023, sida 68-69.
Den obligationsinnehavare som framställt
krav under EMTN-programmen för 2020 och
2021 gentemot SBB har nu inlett formella rätts -
liga åtgärder. Obligationsinnehavarens innehav
motsvarar cirka 46 miljoner euro i nominellt
belopp fördelat över båda EMTN-programmen.
Obligationsinnehavaren yrkar i sitt krav att dess
obligationsinnehav har förfallit till betalning då
SBB enligt obligationsinnehavarens uppfattning
har brutit mot villkoret om räntetäcknings -
graden i EMTN-programmen. Rättegången
gentemot SBB förväntas inledas den 13 januari
2025 och domslut förväntas erhållas i mars
2025.
SBB har sedan en tid tillbaka anlitat erfarna
legala och finansiella rådgivare. SBB gör fortsatt
bedömningen att bolaget inte bryter mot villko -
ret om räntetäckningsgraden i EMTN-program -
men, varvid SBB gör bedömningen att bolaget
sannolikt kommer få rätt i den rättsliga prövning
som nu har initierats av obligationsinnehavaren.
En rättslig prövning innefattar dock alltid ett
osäkerhetsmoment då en domstol kan komma
att göra en annan bedömning av en sakfråga.
SBB gör sammantaget bedömningen att detta
inte får en väsentlig påverkan av upprättandet
av denna bokslutsrapport.
Tilläggsuppgifter
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 43
===== SIDA 44 =====
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Stockholm den 27 november 2024
Lennart Sten Hans Runesten
Styrelsens ordförande Styrelseledamot
Sven-Olof Johansson Ilija Batljan
Styrelseledamot Styrelseledamot
Lars Rodert Lennart Schuss
Styrelseledamot Styrelseledamot
Leiv Synnes
Verkställande direktör
Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners
försorg, för offentliggörande den 27 november 2024 kl. 08:00 CEST.
Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se
Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 44
===== SIDA 45 =====
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den
finansiella delårsinformationen i sammandrag
(delårsrapporten) för Samhällsbyggnadsbolaget
i Norden AB per den 30 september 2024 och
den niomånadersperiod som slutade per detta
datum. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för att upprätta
och presentera denna delårsrapport i enlighet
med IAS 34. Vårt ansvar är att uttala en slutsats
om denna finansiella delårsinformation grundad
på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och
omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i
enlighet med International Standard on Review
Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning
av finansiell delårsinformation utförd av före -
tagets valda revisor. En översiktlig granskning
består av att göra förfrågningar, i första hand till
personer som är ansvariga för finansiella frågor
och redovisningsfrågor, att utföra analytisk
granskning och att vidta andra översiktliga
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning
har en annan inriktning och en betydligt mindre
omfattning jämfört med den inriktning och
omfattning som en revision enligt ISA och god
revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en över-
siktlig granskning gör det inte möjligt för oss att
skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna
om alla viktiga omständigheter som skulle kunna
ha blivit identifierade om en revision utförts. Den
uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig
granskning har därför inte den säkerhet som en
uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har
det inte kommit fram några omständigheter
som ger oss anledning att anse att delårs -
rapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad
för koncernens del i enlighet med IAS 34 och
årsredovisningslagen samt för moderbolagets
del i enlighet med årsredovisningslagen.
Väsentliga osäkerhetsfaktorer avseende
antagande om fortsatt drift
Vi vill fästa uppmärksamheten på informationen
som lämnas i delårsrapporten på sidan 35, av
vilken det framgår att bolaget har behov av
att förbättra likviditeten och den generella
finansiella ställningen. Skulle de åtgärder som
planeras inte kunna genomföras enligt plan, finns
det risk för att tillräcklig likviditet och finansiering
inte erhålls i tillräcklig omfattning, och därmed
finns det risk för att fortsatt drift inte föreligger.
Revisors granskningsrapport
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB org.nr 556981–7660
Vi vill också fästa uppmärksamheten på
information som lämnas i delårsrapporten på
sidan 43, av vilket det framgår att en av obliga -
tionsägarna inom EMTN-programmen för 2020
och 2021 under året inlett en rättslig prövning
där Obligationsägaren i sitt krav yrkar att dess
obligationsinnehav har förfallit till betalning
då Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
enligt obligationsinnehavarens uppfattning har
brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden
i EMTN-programmen. För det fall att utfallet i
den rättsliga prövningen skulle resultera i att
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB anses har
brutit mot villkoret om räntetäckningsgrad finns
det ytterligare risk för att förutsättningar för
fortsatt drift inte föreligger.
Dessa ovan förhållanden tyder på att
det finns väsentliga osäkerhetsfaktorer som
kan leda till betydande tvivel om företagets
förmåga att fortsätta verksamheten. Vi har inte
modifierat vårt uttalande på grund av detta.
Stockholm den 27 november 2024
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 45
===== SIDA 46 =====
Finansiella definitioner
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö -
rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga -
tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill,
räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med
avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för
bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal utestående stamaktier
Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, %
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden.
Belåningsgrad, % (solvency ratio)
Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt kvot, ggr
Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt fastighetsvärde, kr
Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter.
EPRA
European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för
börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter
standards avseende den finansiella rapporteringen.
EPRA Earnings, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta
på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på
fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat
vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella
instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på
fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures,
resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till
justeringarna.
Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för
börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och
goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, resultat förtidsinlösen lån,
tomträttsavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint
ventures.
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar och valutakursdifferenser.
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, %
Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe -
ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.
Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, %
Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för
fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.
Genomsnittligt antal stamaktier
Antalet utestående stamaktier vägt över perioden.
Genomsnittlig ränta (snittränta), %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä -
rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för
räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Justerad soliditet, %
Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av
redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Kapitalbindning, år
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi -
tal enligt kassaflödesanalysen.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital
tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrido -
bligationer, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och
övrig goodwill.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Nettoskuld, kr
Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat
med likvida medel och likviditetsplaceringar.
Resultat före finansiella poster, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill
inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar
efter skatt.
Resultat per stamaktie A och B, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat
hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i
förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.
Räntebärande skuld
Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) med tillägg för förvalt -
ningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i relation till
räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och
leasingkostnader.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Definitioner
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 46
===== SIDA 47 =====
Soliditet, %
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Säkerställd belåningsgrad, %
Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr
Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBBs andel av ej
konsoliderat innehav.
Fastighetsrelaterade definitioner
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång.
Antal kvm
Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.
BTA
Bruttoarea.
Direktavkastning (NIY), %
Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig -
heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i
förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto, kr
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i
förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta .
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), %
Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela
beståndet.
Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör
jämförelse med andra bolag.
Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter
(WAULT), år
Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhälls- och
utbildningsfastigheter.
Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk.
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster.
Hyresvärde, kr
Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter
direkta fastighetskostnader.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 47
===== SIDA 48 =====
Avkastning på eget kapital
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Periodens resultat -5 434 -18 559 -2 005 -4 762 -21 590
IB Eget kapital 37 131 63 337 30 038 54 719 63 337
UB Eget kapital 26 645 50 354 26 645 50 354 37 131
Genomsnittligt eget kapital 31 888 56 846 28 341 52 537 50 234
Avkastning på eget kapital -17% -33% -7% -9% -43%
Belåningsgrad
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Räntebärande skuld 54 542 75 249 62 093
Likvida medel och likviditetsplaceringar -1 816 -2 371 -4 060
Räntebärande nettoskuld 52 726 72 878 58 033
Balansomslutning 84 894 139 934 108 107
Belåningsgrad 62% 52% 54%
Direktavkastning
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 2 249 5 131 3 081
Förvaltningsfastigheter 53 867 76 198 73 205
Förvaltningsfastigheter, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning - 42 092 -
Byggrätter och pågående projekt -7 955 -10 226 -8 603
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 45 912 108 064 64 602
Direktavkastning 4,9% 4,7% 4,8%
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 045 2 496 3 209
Driftnetto, avvecklad verksamhet - 1 488 1 766
Uppräkning av driftnetto till helår 682 1 328 -
Justering till normaliserat driftnetto -477 -181 -1 893
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 249 5 131 3 081
Ej pantsatt kvot
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 1 264 2 717 2 692
Ej pantsatt fastighetsvärde 21 549 61 431 31 609
Nyttjanderätt tomträtt 562 435 393
Nyttjanderätt tomträtt, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning - 391 -
Inventarier 195 101 106
Inventarier, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning - 2 -
Uppskjutna skattefordringar 660 1 374 1 074
Uppskjutna skattefordringar, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning - 7 -
Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 23 797 12 380 25 247
Likviditetsplaceringar 295 184 214
Kundfordringar och övriga fordringar 787 656 447
Kundfordringar och övriga fordringar, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning - 53 -
Derivat 318 1 343 684
Ej pantsatta tillgångar 49 427 81 075 62 466
Ej säkerställda lån 38 424 48 334 42 771
Likvida medel -1 522 -2 187 -3 845
Netto icke säkerställd senior skuld 36 903 46 147 38 926
Ej pantsatt kvot 1,34 1,76 1,60
Beräkning av alternativa nyckeltal
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 48
===== SIDA 49 =====
Ekonomisk uthyrningsgrad
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 3 137 6 498 4 278
Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 3 425 6 749 4 543
Ekonomisk uthyrningsgrad 91,6% 96,3% 94,2%
EPRA Earnings
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Periodens resultat -5 434 -18 559 -2 005 -4 762 -21 590
Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarvarande verksamhet 3 235 9 021 458 2 440 11 763
Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad verksamhet - 2 277 - 965 2 931
Vinst/förlust avyttring fastigheter, kvarvarande verksamhet 2 118 1 473 455 1 082 1 556
Skatt på resultat avyttringar - - - - -
Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet 1 076 - 1 076 - -
Nedskrivning goodwill. avvecklad verksamhet - 2 365 - 2 365 2 365
Värdeförändringar finansiella instrument -988 2 197 -223 137 2 544
Skatt på EPRA-justeringar -1 247 -2 363 194 -1 309 -5 754
Justering för intresseföretag/joint ventures 1 374 4 458 256 443 5 777
Justering för minoritetsandelar -1 -404 5 -381 20
EPRA Earnings 133 465 217 979 -387
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401
EPRA Earnings per stamaktie A och B 0,09 0,32 0,15 0,67 -0,27
EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning 0,09 0,32 0,15 0,67 -0,27
Företagsspecifika justeringar
Resultat hänförligt till D-aktier -224 -291 -75 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation -237 -417 14 -139 -548
EPRA Earnings (Företagsspecifik) -327 -243 157 743 -1 322
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,22 -0,17 0,11 0,51 -0,91
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,22 -0,17 0,11 0,51 -0,91
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 300 1 873 401 628 2 241
Ränteintäkter och liknande resultatposter 443 177 242 38 266
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 021 -976 -290 -253 -1 406
Resultat förtidslösen lån 1 181 -113 382 -1 36
Tomträttsavgälder -13 -5 -4 -1 -10
Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures -87 316 -136 -178 169
Förvaltningsresultat, kvarvarande verksamhet 1 803 1 272 595 233 1 296
Avvecklad verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill - 1 299 - 503 1 564
Ränteintäkter och liknande resultatposter - 1 - 0 5
Räntekostnader och liknande resultatposter - -476 - -162 -582
Tomträttavgälder - -5 - -1 -6
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser 1 803 2 092 595 574 2 277
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Driftnetto 2 045 2 496 589 927 3 209
Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -600 -697 -81 -274 -1 035
Driftnetto jämförbart bestånd 1 445 1 799 508 653 2 174
Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 1 346 1 599 490 577 1 959
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 99 200 18 76 214
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,4% 12,5% 3,7% 13,2% 10,9%
1) Då fastigheter har förvärvats av avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 49
===== SIDA 50 =====
Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Hyresintäkter 2 926 3 512 805 1 195 4 581
Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -862 -1 035 -127 -359 -1 583
Hyresintäkter jämförbart bestånd 2 064 2 477 678 836 2 998
Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 1 949 2 262 658 769 2 757
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 116 216 20 67 241
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 5,9% 9,5% 3,1% 8,7% 8,8%
1) Då fastigheter har förvärvats av avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år.
Justerad soliditet
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Eget kapital 26 645 50 354 37 131
Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 1 152 2 586 2 407
Uppskjuten skatt, redovisad inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 2 634 -
Summa 27 797 55 574 39 537
Balansomslutning 84 894 139 934 108 107
Justerad soliditet 33% 40% 37%
Resultat före finansiella poster
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 300 1 873 401 628 2 241
Resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt -69 96 -108 -258 -240
Resultat före finansiella poster 1 231 1 969 293 371 2 001
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Periodens resultat -5 434 -15 536 -2 005 -2 473 -18 827
Resultat hänförligt till D-aktier -224 -291 -75 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation -237 -417 14 -139 -548
Resultat hänförligt till minoritetsandel 194 -432 88 94 -464
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -5 700 -16 676 -1 977 -2 615 -20 226
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B -3,92 -11,47 -1,36 -1,80 -13,91
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -3,92 -11,47 -1,36 -1,80 -13,91
Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Avvecklad verksamhet
Periodens resultat - -3 022 - -2 289 -2 763
Resultat hänförligt till D-aktier - - - - -
Resultat hänförligt till hybridobligation - - - - -
Resultat hänförligt till minoritetsandel - - - - -
Resultat hänförligt till stamaktie A och B - -3 022 - -2 289 -2 763
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B - -2,08 - -1,57 -1,90
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning - -2,08 - -1,57 -1,90
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 50
===== SIDA 51 =====
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Periodens resultat -5 434 -18 559 -2 005 -4 762 -21 590
Resultat hänförligt till D-aktier -224 -291 -75 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation -237 -417 14 -139 -548
Resultat hänförligt till minoritetsandel 194 -432 88 94 -464
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -5 700 -19 698 -1 977 -4 904 -22 989
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B -3,92 -13,55 -1,36 -3,37 -15,81
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -3,92 -13,55 -1,36 -3,37 -15,81
Räntebärande skuld
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Skulder till kreditinstitut 15 782 19 005 18 976
Skulder till kreditinstitut, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 6 405 -
Säkerställda övriga lån, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 382 -
Obligationslån 38 760 49 402 43 117
Företagscertifikat - 55 -
Räntebärande skuld 54 542 75 249 62 093
Räntebärande nettoskuld
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Räntebärande skuld 54 542 75 249 62 093
Likvida medel och likviditetsplaceringar -1 816 -2 371 -4 060
Räntebärande nettoskuld 52 726 72 878 58 033
Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2023-10-01
2024-09-30
2022-10-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån),
kvarvarande verksamhet 1 668 2 430 2 241
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån),
avvecklad verksamhet 265 1 709 1 564
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande
verksamhet -186 501 -240
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande
12 mån) 1 747 4 640 3 565
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 532 235 266
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 4 2 5
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 451 -1 375 -1 406
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet -106 -605 -582
Summa Räntenetto -1 021 -1 743 -1 717
Räntetäckningsgrad (ggr) 1,7 2,6 2,1
Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet)
Belopp i mkr
2023-10-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 668 2 430 2 241
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt -186 501 -240
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande
12 mån) 1 482 2 931 2 001
Kvarvarande verksamhet
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån) 532 235 266
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån) -1 451 -1 375 -1 406
Summa Räntenetto -919 -1 140 -1 140
Räntetäckningsgrad, (ggr) 1,6 2,5 1,8
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 51
===== SIDA 52 =====
Soliditet
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Eget kapital 26 645 50 354 37 131
Balansomslutning 84 894 139 934 108 107
Soliditet 31% 36% 34%
Substansvärde
Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2) 2023-12-31
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA)
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande
Eget kapital 26 645 50 354 37 131
Hybridobligation -12 172 -17 311 -16 777
Innehav utan bestämmande inflytande -40 -12 394 -2 445
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 14 433 20 649 17 909
Återläggning av derivat 13 352 870
Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -244 -622 -319
Övrig goodwill -1 020 -2 095 -2 373
Stämpelskatt 224 228 220
Återläggning av uppskjuten skatt 1 396 3 208 2 726
Avdrag uppskjuten skatt -666 -1 950 -491
Totalt substansvärde 14 136 19 770 18 542
Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553 1 648 481 553
Totalt substansvärde per aktie 8,81 11,99 11,25
Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 8,81 11,99 11,25
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 193 865 905
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 315 2 325 2 181
Totalt substansvärde 14 136 19 770 18 543
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 12 821 17 445 16 361
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 8,81 11,99 11,25
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 8,81 11,99 11,25
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV)
Totalt substansvärde 14 136 19 770 18 542
Återläggning övrig goodwill 1 020 2 095 2 373
Återläggning avdrag uppskjuten skatt 666 1 950 491
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 15 822 23 815 21 406
Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553 1 648 481 553
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 9,87 14,45 12,99
Långsiktigt substansvärde per D-aktie 1) 9,87 14,45 12,99
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 193 865 905
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 472 2 801 2 517
Totalt substansvärde 15 822 23 815 21 406
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 14 350 21 014 18 888
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 9,87 14,45 12,99
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 9,87 14,45 12,99
Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 193 865 905
1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier.
2) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader. Se Eget kapital s. 24 för mer information.
Säkerställd belåningsgrad
Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Skulder till kreditinstitut 15 782 19 005 18 976
Skulder till kreditinstitut, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 6 405 -
Säkerställda övriga lån 336 740 345
Säkerställda övriga lån, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 382 -
Summa säkerställda skulder 16 118 26 532 19 322
Balansomslutning 84 894 139 934 108 107
Säkerställd belåningsgrad 19% 19% 18%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 52
===== SIDA 53 =====
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav
Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Förvaltningsfastigheter 53 867 76 198 73 205
Förvaltningsfastigheter, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning - 42 092 -
Förvaltningsfastigheter, inklusive Förvaltningsfastigheter redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning 53 867 118 290 73 205
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav
SBB Residential Property AB
Förvaltningsfastigheter 5 942 6 088 6 000
SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 5 942 6 088 6 000
SBB Kåpan Bostad AB
Förvaltningsfastigheter - 6 615 6 693
SBB:s ägarandel - 50 % 50 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 308 3 347
Public Property Invest ASA
Förvaltningsfastigheter 9 475 8 857 8 229
SBB:s ägarandel 36,26% 44,84% 44,84%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 435 3 971 3 690
Nordiqus AB
Förvaltningsfastigheter 38 325 - 40 358
SBB:s ägarandel 49,84% - 49,84%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 101 - 20 114
SBB Infrastructure AB
Förvaltningsfastigheter 5 458 - -
SBB:s ägarandel 100 % - -
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 458 - -
SBB Social Facilitites AB
Förvaltningsfastigheter 9 458 - -
SBB:s ägarandel 100 % - -
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilitites AB 9 458 - -
Förvaltningsfastigheter, inklusive Förvaltningsfastigheter redovisade
inom Tillgångar som innehas för försäljning
53 867 118 290 73 205
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 5 942 6 088 6 000
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 308 3 347
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 435 3 971 3 690
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 101 - 20 114
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 458 - -
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilitites AB 9 458 - -
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 5 251 6 742 6 274
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 102 513 138 399 112 630
Överskottsgrad
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2023-01-01
2023-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 045 2 496 589 927 3 209
Driftnetto, avvecklad verksamhet - 1 488 - 526 1 766
Driftnetto, total verksamhet 2 045 3 984 589 1 453 4 974
Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 2 926 3 512 805 1 195 4 581
Hyresintäkter, avvecklad verksamhet - 1 753 - 598 2 086
Hyresintäkter, total verksamhet 2 926 5 265 805 1 793 6 667
Överskottsgrad 70% 76% 73% 81% 75%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 53
===== SIDA 54 =====
Bilaga 1
Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12
månader som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2024-09-30.
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta
som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera
intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella
kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I
koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och
realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som
konsolideras.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
• Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres -
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande
hyreskontrakt per 2024-09-30.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Totalt
Hyresintäkter 1 697 1 405 35 3 137
Driftkostnader -303 -374 -5 -682
Underhåll -75 -70 -2 -147
Fastighetsskatt -36 -22 0 -59
Driftnetto 1 283 939 27 2 249
Administration -420
Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures- och intressebolag 1 829
per stamaktie 1,11
Resultat från joint ventures/intressebolag 580
Finansiella intäkter 81
Finansiella kostnader 1) -1 240
Rörelseresultat 1 251
per stamaktie 0,76
Utdelning hybridobligationer -408
Resultat hänförligt till minoritetsandelar 0
Resultat hänförligt till stamaktieägare 842
per stamaktie 0,51
1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 2,33% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2024-09-30.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures och intressebolag
Nordiqus AB
Public
Property
Invest ASA
SBB
Residential
Property AB
SBB Infra -
structure AB
SBB Social
Facilities AB
Origa
Care
Preservium
Property
One
Publicus
Solon
Eiendom
Övriga joint
ventures -
bolag
SBB:s andel av stamaktier 49,84% 36,26% 100,0%1) 100,0% 2) 100,0% 2) 34,0% 34,7% 31,2% 25,0% 50,0%
Förvaltningsresultat 1 028 282 - -136 71 18 41 17 - 9
Förvaltningsresultat hänförligt
till SBB:s kapitalandel 512 102 - -136 71 6 14 5 - 4
1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie-
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) SBB har ingått samarbetes- och finansieringsavtal med Castlelake. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture.
• Drifts- och underhållskostnader baseras på budget.
• Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella
taxeringsvärden per 2024-09-30.
• Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
• Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.
• Resultatet som joint ventures-bolag/intressebolag bidrar med till
intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter,
prospekt mm.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 54
===== SIDA 55 =====
Kommande
rapporteringstillfällen
Delårsrapport Q4 2024 2025-02-19
Delårsrapport Q1 2025 2025-05-13
Årsstämma 2025 2025-05-13
Delårsrapport Q2 2025 2025-08-20
Delårsrapport Q3 2025 2025-11-07
Kontakt
Leiv Synnes Helena Lindahl
VD IR
ir@sbbnorden.se
sbbnorden.se