Kvartalsrapport Q3 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
Q3
JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 2 =====

Första nio månaderna 2025
Perioden i korthet
•   Hyresintäkterna uppgick till 2 494 mkr (2 916). Hyresintäkterna ökade 
med 1,6 procent i jämförbart bestånd.
•   Driftnettot uppgick till 1 769 mkr (2 035). Driftnettot ökade med 2,9 
procent i jämförbart bestånd.
•   Förvaltningsresultat uppgick till 722 mkr (643).
•   Orealiserad värdeförändring fastigheter uppgick till -189 mkr (-3 291).
•   Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 
1 593 mkr (-5 116).
•   Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi-
tal uppgick till 615 mkr (310). 
•   Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter uppgick till 1 026 mkr 
(798), varav Sveafastigheter 692 mkr (336).  
Förvärv av fastigheter uppgick till 270 mkr (4 080). 
Viktiga händelser under perioden
•   Obligationsinnehavaren som accelererade obligationer som emitterats 
under EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkallat rättsligt förfa -
rande har återkallat samtliga sina rättsliga förfaranden gentemot SBB. 
•   I april sålde Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (”SBB”) och K2A 
genom sitt gemensamma bolag fastigheten Ångpannan 12 i Västerås till 
Intea. Försäljningen inkluderar projektet rörande nya Kriminalvårdens 
Hus. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 
620 mkr och SBB:s andel av transaktionen frigör omkring 345 mkr i 
likvida medel. 
•   SBB uppdaterade i april bolagets finansiella- och operationella mål samt 
utdelningspolicy. 
Perioden i sammandrag
Nyckeltal 
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Förvaltning
Förändring Hyresintäkter, jämförbart, % 1,6 5,9 1,6 3,1 5,5
Förändring Driftnetto, jämförbart, % 2,9 7,4 1,4 3,7 7,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,2 93,5 - - 93,6
Administration i förhållande till hyresintäkt, % 15 22 11 21 23
Resultat per aktie
Förvaltningsresultat, SEK per aktie 0,47 0,44 0,23 0,16 0,42
Resultat per stamaktie A och B, SEK per aktie 0,60 -3,83 0,37 -1,36 -4,54
Fastigheter
Marknadsvärde fastigheter, mkr 54 694 53 867 54 694 53 867 55 653
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,8 4,9 4,8 4,9 4,9
Fastighetsexponering, inkl andel av ej konsoliderade innehav, mkr 94 268 102 513 94 268 102 513 92 822
Finansiell ställning
Belåningsgrad, % 59 62 59 62 61
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 1,7 - - 2,0
Långsiktigt substansvärde/aktie, kr 8,98 9,73 8,98 9,73 8,62
Avkastning
Direktavkastning fastigheter, % 4,9 4,7 - - 4,9
Värdeutveckling fastigheter, % -1,0 -5,5 - - -4,2
Totalavkastning fastigheter, % 3,8 -0,8 - - 0,7
  
•   SBB genomförde i maj en apportemission om totalt 164 561 931 B-aktier 
till TRG-koncernen, vilka senare har överlåtits till APG Invest AS (”Aker”). 
B-aktierna emitterades till en teckningskurs om 4,25 kronor per B-aktie 
och SBB-koncernen erhöll 39 808 989 aktier i PPI.
•   På SBBs årsstämma i maj omvaldes Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans 
Runesten och Lennart Sten till styrelseledamöter. Han-Suck Song 
och Tone Kristin Omsted valdes till nya styrelseledamöter. Villkorat 
av nödvändiga regulatoriska godkännanden från Inspektionen för 
strategiska produkter (ISP) valdes Kjell Inge Røkke och Øyvind Eriksen 
till nya styrelseledamöter. Godkännande erhölls i juli, vilket innebär att 
styrelsen i SBB utgörs av ovan åtta ordinarie ledamöter.
•   I maj ingick Aker avtal om att utbyta B-aktier mot A-aktier i SBB. 
Transaktionen slutfördes den 10 juli efter att godkännande erhölls enligt 
lagen om utländska direktinvesteringar. Efter transaktionen innehar 
Aker 100 923 623 A-aktier och 55 523 175 B-aktier vilket motsvarar 8,85 
procent av kapitalet och 29,11 procent av rösterna. 
•   I maj ingick SBB avtal om att avyttra fyra fastigheter i Storstockholm till en 
nordamerikansk pensionsfond. Transaktionen baseras på ett underliggande 
fastighetsvärde om 1 179 mkr och innebar en total likvid på 1 107 mkr.
Viktiga händelser efter perioden
•   SBB har i oktober tecknat ett 15-årigt avtal med Stockholm Stad avse -
ende fastigheten Kulltorp 3 på Södermalm i Stockholm, där kommunen 
sedan drygt 25 år bedriver vård- och omsorgsverksamhet.
•   Valberedning inför årsstämman 2026 har i oktober tillsatts och består av Ilija 
Batljan, Svein Oskar Stoknes, Rikard Svensson, Leif West och Lennart Sten.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   2

===== SIDA 3 =====

Samhälle Bostad Utbildning Utveckling
Affärsområden ägs helt eller delvis med syfte att skapa opera -
tionellt fokus och stordriftsfördelar. Detta ska i sin tur leda till en 
högre lönsamhet än för branschen som helhet.
SBB:s senaste affärsområde ska ha hög kompetens inom 
affärsområdet Utveckling och därmed sin projektverksamhet. Där 
ska allokerat kapital minst generera 15 procents avkastning på 
eget kapital. Affärsområdet Utveckling begränsas till 10 procent 
av bolagets balansräkning. Att erbjuda samhället ett totalt 
erbjudande rörande befintliga fastigheter och utveckling av nya 
fastigheter skapar konkurrensfördelar.
Investeringsstrategi  
Fastigheter, och andelar i fastighetsbolag, som förvärvas av 
SBB ska påverka vinsten positivt och minska operationell samt 
finansiell risk genom att bolagets verksamhet diversifieras.
Fokus ska ligga på långsiktiga avtal och relationer med hyres -
gäster från den offentliga sektorn samt hyresreglerade bostäder 
i Sverige. Dessa fastigheter har begränsad till ingen nedsidesrisk 
i hyresnivå. Istället finns vanligtvis en potential att höja hyran. 
Sammantaget leder detta till stabilt ökande hyresintäkter och 
låg risk.
Finansiell strategi
Finansiering  optimeras för respektive verksamhet och bolag, 
vilket skapar en diversifierad anskaffning av eget och lånat kapital. 
SBB:s målsättning är låg finansiell risk som uppnås genom ett 
investment grade-betyg om lägst BBB-.
Moderbolagets egna kapital ska bestå av stamaktier av serie 
A, B och D samt hybridobligationer med syfte att optimera risk 
och avkastning för bolagets aktieägare. Stamaktier av serie D 
och hybridobligationer har en förutbestämd maximal avkastning 
medan stamaktier av serie A och B har en avkastning som fullt ut 
påverkas av bolagets resultat.
Hållbarhetsstrategi
SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar. Det innebär 
att bolaget på ett ansvarsfullt och innovativt sätt ska skapa 
långsiktiga lösningar och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk 
vikt inkluderar:
•   Fastigheternas energiprestanda
•   Säkra, utvecklande och hälsosamma arbetsplatser för all personal
•   Affärsetik och motverkande av korruption i alla led
Strategi
Affärsidé Finansiella mål
SBB ska skapa ledande bolag inom affärsområdena;
•   Substansvärde: Generera tillväxt i långsiktigt substansvärde  
per stamaktie som över en femårsperiod i genomsnitt uppgår  
till minst 12 procent per år.
•   Driftnetto: Driftnetto i jämförbart bestånd ska öka med minst  
KPI + 1 procent per år.
•   Rating: Koncernen ska på lång sikt uppnå BBB- rating som lägst.
•   Ledande bolag: Skapa effektiva och ledande bolag inom alla  
affärsområden, vars finansiering uppnår investment grade i kreditbetyg.
•   Energi: Koldioxidneutrala år 2030 samt energieffektivisera  
fastigheter till 2030 
–  Alla fastigheter når energiklass E som lägst 
–  Förbättra majoriteten av fastigheter minst en energiklass
Att äga, förvalta och 
utveckla samhälls-
fastigheter i Norden 
och bostäder i Sverige. 
Fastighetsbestånd ska 
generera ett stabilt 
ökande driftnetto.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   3

===== SIDA 4 =====

Fastighetsexponeringen ökar 
SBB:s totala fastighetsexponering växte med en halv miljard  under det 
tredje kvartalet till över nittiofyra miljarder. Transaktionsaktiviteten i 
beståndet präglas fortsatt av att dotter- och intressebolag växer, där vår 
andel av deras innehav ingår i fastighetsexponeringen.
En given partner för samhällsviktiga verksamheter 
SBB:s relationer med hyresgäster fortsätter att fungera väl. Vi ser att 
kommuner runt om i landet uppskattar SBB som en långsiktig och pålitlig 
partner för offentlig sektor. Våra långa hyresavtal med kommuner och 
regioner ger stabil grund för fortsatt samarbete, och vi fortsätter att vara 
en aktiv partner där det finns behov av moderna lokaler för vård, omsorg, 
utbildning och förvaltning. Ett aktuellt exempel är det nyligen tecknade 
15-åriga hyresavtalet med Stockholm Stad för fastigheten Kulltorp 3 på 
Södermalm, där vi tillsammans utvecklar vård- och omsorgsverksamhet 
i moderna och hållbara lokaler. Vi ser också att SBB:s erbjudande till 
bostadssektorn uppskattas av såväl kommuner som hyresgäster. Den tillit 
vi bygger upp över tid är något vi värnar om.
Starka bolag växer fram
SBB fortsätter att arbeta mot en allt starkare finansiell struktur och bättre 
förutsättningar för långsiktigt värdeskapande för aktieägarna. Det sker till 
stor del genom att skapa helägda eller delägda bolag som finansierar sig på 
ett optimalt sätt. Slutmålet är att alla fastigheter ska förvaltas effektivt i 
transparenta och finansiellt starka bolag.
Nordiqus, SBB:s intressebolag inom utbildningsinfrastruktur bildades 
redan 2022 och har sedan tidigare en optimerad struktur och kan kapitali -
sera på sin marknadsledande position. Bolaget ger utdelning och växer på 
ett lönsamt sätt genom förvärv.
Sveafastigheter, SBB:s dotterbolag inom bostadsfastigheter, har det 
senaste året investerat för att bli noterat på Nasdaq Stockholm, vara med 
i EPRA index samt vara etablerat på kapitalmarknaden och nå förmånlig 
finansiering via ett investment grade-betyg. Som största renodlade 
bostadsbolag på börsen och med en ledningsgrupp fokuserad på att 
förbättra driftnettot långsiktigt, finns det goda förutsättningar att leverera 
bättre avkastning än branschen som helhet. Under kommande år är min 
bedömning att det kommer att finnas särskilt gynnsamma förutsättningar 
för stark driftnettoutveckling tack vare god allmän hyrestillväxt på 
marknaden och planerade förbättringsåtgärder. Men redan nu finns klara 
tecken på god utveckling. 
Public Property Invest genomför löpande förvärv som stärker bolagets 
marknadsposition och lönsamhet. Arbetet med att skapa en nordisk 
plattform för i huvudsak offentliga fastigheter underlättas av god tillgång 
på såväl eget som lånat kapital. Jag är övertygad om att bolaget kommer 
kunna växa med god lönsamhet framöver. 
Vi jobbar vidare med SBB Samhälle och SBB Utveckling, med fastighetsex -
ponering om 39 mdkr. SBB Samhälle förvaltar kassaflödesfastigheter med 
äldreboenden som största delsegment och som är attraktivt på kapital -
marknaden. SBB Utveckling äger fastigheter där mer resurser behövs för 
att omvandla potential till långsiktigt värde. SBB kommer kunna presentera 
fler värdeskapande åtgärder i likhet med projektet som såldes i april där 
Kriminalvården ska hyra 34 600 kvm toppmoderna hållbara lokaler. 
VD har ordet 
SBB drar nytta av förbättrad kapitalmarknad 
Trenden vände redan för något år sedan, men förhållandena blir fortsatt 
allt bättre på kapitalmarknaden. Utöver den generella marknadsförbätt -
ringen så erhåller SBB:s dotterbolag och intressebolag en allt bättre mark -
nadsposition med lägre kreditmarginaler som resultat. Min bedömning är 
att Nordiqus, Sveafastigheter och PPI kommer nå förmånligare finansiering 
än marknaden i genomsnitt inom en inte alltför avlägsen framtid. Det leder 
till att SBB:s fastighetsexponering finansieras med lägre kreditmarginaler 
framöver. 
Den starkare finansieringsmarknaden generellt bidrar till att transaktions -
volymen på fastighetsmarknaden stiger, och att efterfrågan på fastigheter 
utvecklas väl. Fortsätter vi öka intäkterna från våra fastigheter borde vi 
kunna visa positiva värdeförändringar framöver. 
SBB:s fastighetsexponering har ökat med 1,4 miljarder kronor under året. Den finansiella ställningen 
förbättras och samtliga affärsområden stärks genom värdeskapande transaktioner. 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   4

===== SIDA 5 =====

Stabilisering i portföljen och fortsatt positiv intjäningsutveckling
Efterfrågan inom SBB:s kärnsegment – samhällsfastigheter, bostäder och 
utbildning – är fortsatt stabil, med stöd av indexreglerade avtal, långsik -
tiga hyresrelationer och hyresbostäder på en reglerad marknad.
SBB:s driftnetto för jämförbara bestånd ökade med 2,9 procent under 
perioden januari till september 2025 jämfört med motsvarande period 
2024. Intäkterna steg med 1,6 procent i jämfört bestånd och uthyrnings -
graden om 94,2 procent, exklusive utvecklingsfastigheter, visar fortsatt 
stabilitet i beståndet. Framför allt bostadssegmentet utvecklas väl och på 
något kvartals sikt bör nya investeringar och uthyrningar inom samhälls -
fastigheter bidra i ökad utsträckning till högre intäkter.
Att det totala driftnettot är lägre än föregående år beror främst på 
genomförda avyttringar i syfte att stärka balansräkningen och etablering 
av joint ventures. 
Organisationen stärks – centrala kostnader normaliseras
Det är glädjande att åtgärderna för att minska administrativa kostnader 
ger resultat. För kvartalet uppgick de till 11 procent av hyresintäkterna 
jämfört med motsvarande period 2024 då administrationskostnaderna 
var 21 procent av hyresintäkterna. Förbättringsarbete medför initialt att 
mer resurser behöver tillsättas för att optimera strukturer, system och 
arbetssätt. Självständiga dotterbolag och intressebolag har tillförts hög -
presterande medarbetare och förbättrade strukturer har skapats, vilket 
är en investering för framtiden. Moderbolagets funktioner, såsom finans, 
juridik och redovisning har tillförts ökade resurser i syfte att höja kvalite -
ten och genomföra strukturella förbättringar. Detta inkluderar insourcing 
av ekonomiförvaltning och redovisningssystem, vilket genomfördes vid 
årets slut. Insourcing leder till initiala kostnader men kommer därefter att 
generera långsiktig besparing. 
De centrala administrationskostnaderna har påverkats av komplexa 
strukturer, hög förändringstakt och juridiska processer. Förändringstakten 
kommer att avta, och komplexa strukturer kommer att bli färre vilket 
sänker kostnader framöver. Målet är att öka kvaliteten och normalisera 
den centrala kostnadsnivån till slutet av 2026, vilket bedöms innebär en 
normaliserad centrala administrationskostnad som uppgår till närmare tio 
procent av driftnettot beroende på fastighetssammansättning.  
Gynnsam skuldhantering
SBB:s genomsnittliga ränta uppgick till 2,4 procent vid periodens slut, 
med en genomsnittlig löptid på 2,5 år. SBB kommer fortsätta återbetala 
kortfristig finansiering, vilket får effekten att snitträntan kan sjunka på 
medellång sikt. Detta då SBB:s långa obligationer har låg ränta. Gynn -
samma marknadsförhållanden för finansiering kommer bidra till väsentligt 
förbättrade förvaltningsresultat i helägda och delägda bolag framöver. Det 
är positivt då SBB indirekt påverkas positivt av detta. 
SBB:s fastighetsexponering får allt bättre tillgång till såväl eget som lånat 
kapital, vilket till stor del förklaras av generellt stark kapitalmarknad och på 
de strukturförbättringar som genomförts.
Fortsatt genomförande av den strategiska planen
Steg för steg genomför vi den plan vi presenterade redan 2023. SBB arbe -
tar mer och mer i medvind under slutfasen av den strategiska planen och 
vi sr redan resultat av genomförda åtgärder. Löpande hyresnivåökningar 
och ökad efterfrågan tack vare befolkningstillväxt och låg nyproduktion 
borde sammantaget bidra till stabilt ökat driftnetto och långsiktigt god 
värdestegring. 
Känslan är att avkastningskraven, på fastigheter, har goda möjligheter att 
sjunka bland annat tack vara starkare kapitalmarknader, vilket påverkar 
värderingen positivt. Sammantaget kan man säga att det på många sätt 
blåser medvind för bostäder och samhällsfastigheter. Till sist vill jag tacka 
alla anställda för stort engagemang och hyresgäster och partners för deras 
fortsatt starka förtroende.
Leiv Synnes
VD
 ” Vi ser att kommuner runt 
om i landet uppskattar 
SBB som en långsiktig 
och pålitlig partner för 
offentlig sektor.”
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   5

===== SIDA 6 =====

Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen som beaktar 
koncernens fastighetsbestånd per 2025-09-30. Aktuell intjäningsförmåga 
är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicks -
bild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på 
årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur 
och organisation. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten 
av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
•   Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres -
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande 
hyreskontrakt per 2025-09-30.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Totalt
Hyresintäkter 1 372 1 603 33 228 3 237
Driftkostnader -211 -442 -5 -95 -754
Underhåll -49 -54 -2 -17 -121
Fastighetsskatt -35 -24 0 -12 -71
Driftnetto 1 078 1 083 25 105 2 291
Administration -482
Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures och intresseföretag 1 809
per stamaktie 1,00
Resultat från joint ventures och intresseföretag  670
Finansiella intäkter 51
Finansiella kostnader 1) -1 240
Rörelseresultat 1 289
per stamaktie 0,71
Ränta hybridobligationer -362
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -164
Resultat hänförligt till stamaktieägare 763
per stamaktie 0,42
1)   Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en ränta om 2,44 procent motsvarande det vägda genomsnittet i skuldportföljen vid periodens utgång.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures och intresseföretag
Nordiqus 
AB
Public 
Property 
Invest ASA
SBB Residential 
Property AB 1)
SBB 
Infrastructure 
AB2)
SBB Social 
Facilities AB 2)
Origa 
Care
Preservium 
Property
One 
Publicus
Övriga joint 
ventures-  
företag Totalt
SBB:s andel av stamaktier 49,84% 33,54% 100% 100% 100% 34,0% 34,7% 31,3% 50,0%
Hyresintäkter 2 381 988 403 389 638 41 77 36 8
Driftnetto 2 047 892 271 293 481 20 65 30 6
Resultat före finansiella poster 1 909 793 258 278 457 20 65 30 6
Förvaltningsresultat 980 440 - -99 109 12 42 11 4
Förvaltningsresultat hänför -
ligt till SBB:s kapitalandel 489 148 - -99 109 4 15 4 2 670
1)  SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie-  
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) SBB har ingått samarbetes- och finansieringsavtal med Castlelake. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture.
•   Drift- och underhållskostnader baseras på bedömda kostnader under ett 
normalår.
•   Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärden per 2025-09-30.
•   Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
•   Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade 
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.
•   Resultatet som joint ventures och intresseföretag bidrar med till 
intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, 
prospekt mm.
Aktuell intjäningsförmåga
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   6

===== SIDA 7 =====

Samhälle och Utbildning - Hyresintäkt per hyresgäst 
Största hyresgäster
Hyresintäkt  
rullande 12  
mån, mkr % av total
Esperi 110 7,9%
Attendo 77 5,5%
Mehiläinen Oy 75 5,4%
Skellefteå Kommun 67 4,7%
Finska staten 61 4,3%
Humana 55 3,9%
Region Skåne 40 2,8%
Danska staten 37 2,7%
Västerås Kommun 34 2,4%
Karlskrona kommun 29 2,0%
Region Dalarna 27 1,9%
Svenska staten 26 1,9%
Norlandia 25 1,8%
Helsingfors huvudstadsregion 24 1,7%
Bodens Kommun 24 1,7%
Norra Österbottens välfärdsområde 23 1,7%
Göteborgs Stad 22 1,6%
Ambea 22 1,6%
Norska landsföreningen för hjärt- och lungsjuka 20 1,4%
Randers Kommune 19 1,3%
Delsumma topp 20 819 58,3%
Övriga 586 41,7%
Totalt 1 405 100,0%
Bostad - Hyresgäster per kommun 
Största kommuner
Antal 
lägenheter Antal tkvm
Hyresintäkt 
rullande 12 
mån, mkr
% av 
total
Linköping 1 535 108 158 9,9%
Skellefteå 1 545 107 128 8,0%
Helsingborg 941 65 96 6,0%
Västerås 708 41 89 5,6%
Höganäs 744 57 82 5,1%
Stockholm 569 46 75 4,7%
Falun 724 47 69 4,3%
Karlskrona 371 43 62 3,9%
Haninge 367 22 59 3,7%
Umeå 705 33 56 3,5%
Borås 506 39 56 3,5%
Södertälje 440 25 48 3,0%
Kävlinge 407 27 42 2,6%
Sundbyberg 199 19 39 2,4%
Landskrona 369 28 36 2,3%
Nykvarn 322 16 32 2,0%
Karlstad 302 13 31 2,0%
Borlänge 318 20 31 1,9%
Norrtälje 271 19 27 1,7%
Eskilstuna 198 14 24 1,5%
Delsumma 11 541 791 1 241 77,5%
Övriga 3 603 258 361 22,5%
Totalt 15 144 1 049 1 603 100,0%
Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Löptid 
hyresavtal 
(år)
Initial direkt-  
avkastning
Affärsområde  
Belopp i mkr Yta, tkvm
Marknads -
värde kr/kvm
Byggrätts- och 
projektvärde
Ekonomisk 
uthyrn.grad
Hyres-
intäkt kr/kvm Driftnetto
Samhälle
Sverige 501 10 856 20 717 480 92% 688 1 373 510 10 4,92%
Finland 249 6 325 25 409 - 94% 518 2 080 422 6 6,67%
Norge 66 1 635 24 689 - 100% 101 1 529 93 9 5,67%
Danmark 42 664 15 652 - 99% 65 1 544 52 4 7,78%
Totalt Samhälle 858 19 479 22 134 480 93% 1 372 1 599 1 077 8 5,67%
Bostad
Universitetsorter 435 10 128 21 091 952 95% 623 1 431 407 - 4,43%
Stockholm/Mälardalen 247 11 982 33 552 3 699 95% 477 1 934 353 - 4,26%
Göteborg/Malmö 227 5 396 23 607 27 99% 340 1 493 230 - 4,29%
Övriga städer 139 2 368 16 259 101 85% 163 1 171 93 - 4,08%
Totalt Bostäder 1 049 29 874 23 927 4 779 95% 1 603 1 528 1 083 - 4,31%
Utbildning
Sverige 13 271 20 528 - 99% 20 1 515 16 12 5,78%
Finland - - - - - - - - - -
Norge - - - - - - - - - -
Danmark 10 151 14 596 - 100% 13 1 258 10 8 6,37%
Totalt Utbildning 24 422 17 922 - 100% 33 1 402 25 11 5,99%
Utveckling
Sverige 199 3 964 9 605 2 054 62% 148 745 68 3 3,55%
Finland 60 783 13 044 - 62% 75 1 242 35 6 4,51%
Norge 13 172 7 769 67 100% 6 415 2 18 1,66%
Danmark - - - - - - - - - -
Totalt Utveckling 272 4 919 10 272 2 122 63% 228 839 105 6 3,75%
Totalt 2 203 54 694 21 476 7 380 91% 3 237 1 469 2 290 8 4,84%
Konsoliderat fastighetsbestånd 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   7

===== SIDA 8 =====

Översikt 
Siffror enligt intjäningsförmåga  
SBB:s exponering  
Belopp i mkr
Konsoliderat 
fastighetsbestånd Minoritetsintresse
SBB Residential,
SBB Infrastructure &
SBB Social Facilities 1)
Nordiqus &
Public Property 
Invest 2) Övriga innehav Totalt
Innehav MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4)
Samhälle
Äldreboende 5 666 381 314  -    -    -   6 662 412 309  -    -    -   188 7 7  12 516  801  629 
LSS 4 766 321 279  -    -    -   2 495 163 133  -    -    -   - - -  7 261  484  412 
Statlig infrastruktur och 
Kommunhus
3 519 205 170  -    -    -   1 262 92 72  -    -    -   466 27 23  5 246  324  265 
Sjukhus & vårdcentral 3 145 256 178  -    -    -   1 149 93 70  -    -    -   195 11 9  4 489  360  257 
Rättsväsende - - -  -    -    -   - - -  4 941  331  299 - - -  4 941  331  299 
Offentliga kontor 1 622 173 114  -    -    -   963 89 62  -    -    -   - - -  2 495  211  147 
Övrigt 281 36 21  -    -    -   2 215 175 126  -    -    -   - - -  2 586  262  176 
Projekt- och byggrätter 480 - -  -    -    -   150 - -  -    -    -   - - -  630  -    -   
Samhälle totalt 19 479 1 372 1 077  -    -    -   14 896 1 024 772  4 941  331  299 848 45 39 40 165  2 773 2 186 
Bostad
Sveafastigheter
Hyresbostäder 24 785 1 558 1 052 -9 492 -597 -403 - - -  -    -    -   - - - 15 293  962  649 
Projekt- och byggrätter 4 079 - - -1 562  -    -   - - -  -    -    -   - - -  2 517  -    -   
Summa Sveafastigheter 28 864 1 558 1 052 -11 054 -597 -403 - - -  -    -    -   - - -  17 810  962  649 
Övrigt innehav
Hyresbostäder 311 45 31  -    -    -   6 034 403 271  -    -    -   1 712 104 65  8 057  551  367 
Projekt- och byggrätter 700 - -  -    -    -   16 - -  -    -    -   2 248 94 38  2 963  94  38 
Bostad totalt 29 874 1 603 1 083 -11 054 -597 -403 6 050 403 271  -    -    -   3 959 198 103  28 830  1 607  1 054 
Utbildning
Förskola 120 7 6  -    -    -   13 1 1  8 965  494  459 - - -  9 098  503  466 
Grundskola/Gymnasium 302 26 19  -    -    -   30 2 2  7 779  497  393 - - -  8 111  525  414 
Universitet - - -  -    -    -   - - -  3 071  195  168 - - -  3 071  195  168 
Projekt- och byggrätter - - -  -    -    -   12 - -  -    -    -   - - -  12  -    -   
Utbildning totalt 422 33 25  -    -    -   55 3 3 19 815  1 187  1 020 - - - 20 292  1 223 1 048 
Utveckling
Utvecklingsfastigheter 4 919 228 105  -    -    -   63 - -  -    -    -   - - -  4 981  228  105 
Utveckling totalt 4 919 228 105  -    -    -   63 - -  -    -    -   - - -  4 981  228  105 
Summa innehav 54 694 3 237 2 290 -11 054 -597 -403 21 064 1 430 1 046 24 757  1 518  1 319 4 808 243 141 94 268  5 831 4 393 
1) Avser SBB:s andel av JV-bolagen SBB Residential Property, SBB Infrastructure och SBB Social Facilities där SBB äger 100% av stamaktierna. Se sida 10 för mer information.  
2) Avser SBB:s andel av intressebolagen Nordiqus och Public Property Invest ASA. Se sida 10 för mer information.
3) Marknadsvärde
4) Driftnetto
MDKR
Konsoliderade 
fastigheter Minoritet
Andel av ej 
konsoli -
derade 
fastigheter
SBB:s totala 
exponering
Bostad  29,9 -11,1  10,0  28,8 
Samhälle  19,5  -    20,7  40,2 
Utbildning  0,4  -    19,9  20,3 
Utveckling  4,9  -    0,1  5,0 
Total  54,7 -11,1  50,6  94,3 
94,3 MDKR
Fastighetsexponering inklusive andel  
av ej konsoliderade innehav 
Fastighetsexponering
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   8

===== SIDA 9 =====

Nyproduktion
Segment
SBB:s 
andel
Antal 
lgh
Antal 
kvm
Antal 
projekt
Hyra 
(mkr)
Driftnetto 
(mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvarvarande 
(mkr)
Investering 
(mkr)
Direkt -
avkastning 
(hyra)
Direkt -
avkastning 
(DN)
Bokfört 
värde 
(mkr)
Samhälle 100% - - - - - - - - - - -
Bostad 100% 656 35 544 4 103 88 1 048 614 1 662 6,2% 5,3% 1 206
Utbildning 100% - - - - - - - - - - -
Utveckling 100% - 5 312 1 16 15 119 155 274 5,7% 5,3% 134
Total portfölj 100% 656 40 856 5 119 103 1 167 769 1 936 6,1% 5,3% 1 341
SBB konsoliderat bestånd 100% 656 40 856 5 119 103 1 167 769 1 936 6,1% 5,3% 1 341
SBB:s andel av Total portfölj 100% 656 40 856 5 119 103 1 167 769 1 936 6,1% 5,3% 1 341
Investeringar i befintligt bestånd
Segment SBB:s andel Antal projekt Driftnetto (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Investering (mkr)
Direktavkastning 
(DN)
Samhälle 100% 3 6 23 26 48 13,5%
Bostad 100% 6 8 123 10 133 6,3%
Utbildning 50% 11 28 213 131 344 8,0%
Utveckling 100% - - - - - -
Total portfölj 67% 20 43 359 166 525 8,1%
SBB konsoliderat bestånd 100% 9 15 146 36 181 8,2%
SBB:s andel av Total portfölj 100% 20 29 252 101 353 8,1%
Projekt- och byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -  
Projektidéer 
(kvm)
Fas 2 -  
Med planbesked 
(kvm)
Fas 3 - Lagakraft-  
vunna detaljplaner 
(kvm)
Totalt antal BTA 
(kvm)
Bokfört värde 
(mkr) per kvm (kr)
Samhälle 100% 178 879 199 780 348 084 726 743 375 516
Bostad 100% 170 252 314 265 283 518 768 035 2 193 2 856
Utbildning 53% 325 725 119 621 223 617 668 963 192 288
Utveckling 76% 307 274 408 780 560 489 1 276 543 3 563 2 791
Total portfölj 85% 982 130 1 042 446 1 415 708 3 440 284 6 324 1 838
SBB konsoliderat bestånd 100% 2 023 075 4 259 2 105
SBB:s andel av Total portfölj 100% 2 916 522 5 382 1 845
Projekt- och byggrättsexponering
Segment Konsoliderat bestånd (mkr) Avgår minoritetsintresse (mkr) JV-innehav, SBBs andel (mkr) Total exponering (mkr)
Samhälle 247 - 128 375
Bostad 3 384 -1 288 16 2 112
Utbildning - - 102 102
Utveckling 1 969 -11 888 2 846
Totalt 5 600 -1 299 1 134 5 435
62 %
upparbetningsgrad  
pågående produktion
15,1 %
avkastning kvarvarande  
investering
100%
av bostadsproduktion i Sveriges  
storstadsregioner och universitetsorter
Projekt- och Fastighetsutveckling
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   9

===== SIDA 10 =====

SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint 
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter 
och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transak -
tionsmarknaden, och för att dra nytta av starka plattformar utanför 
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att 
underlätta kapitalanskaffning. Nedan beskrivs de största joint ventures 
och intresseföretagen. Samtliga joint ventures och intressebolag redovisas 
enligt kapitalandelsmetoden.
Nordiqus AB
Nordiqus AB bildades år 2022 och äger över 600 utbildningsfastigheter 
spridda över Norden. Portföljen består av förskolor, grundskolor, gymnasie -
skolor och universitet. SBB äger 49,84 procent av aktierna och resterande 
del ägs av Brookfield. 
Public Property Invest ASA
Public Property Invest ASA äger och förvaltar offentliga fastigheter i 
Norden inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. 
Bolaget är noterat på Oslo börs. SBB äger vid utgången av kvartalet 33,54 
procent och redovisar innehavet som intresseföretag. 
Redovisat värde, andelar i joint ventures och intresseföretag
2025-09-30
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Redovisat värde, 2025-01-01 2 609 2 937 8 603 1 403 15 551
Anskaffningar 698 - - - 698
Aktieägartillskott 375 171 - 66 612
Utdelningar -57 - -71 -220 -348
Resultatandel -397 -15 353 12 -47
Övrigt totalresultat 2 - -167 - -165
Nedskrivning och omvärdering av andelar -60 -1 -1 -3 -65
Avyttringar - - - -9 -9
Valutakursdifferens -53 - - - -53
Redovisat värde, 2025-09-30 3 116 3 093 8 717 1 249 16 174
 
Övriga upplysningar, väsentliga innehav
Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social 
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property  
Invest ASA
SBB Residential  
Property AB Nordiqus AB
Belopp i Mkr 2025-09-30 2024-12-31 2025-09-30 2024-12-31 2025-09-30 2024-12-31 2025-09-30 2024-12-31 2025-09-30 2024-12-31
Andelar i intresseföretag /  
joint ventures, mkr
11 70 27 170 2 639 1 960 3 093 2 937 8 716 8 603
Fordringar på intresseföretag /  
joint ventures, mkr
3 596 3 478 - - 44 - 33 76 4 297 4 115
Marknadsvärde fastigheter, mkr 1) 9 490 9 452 5 461 5 424 14 733 10 550 6 113 5 967 39 758 38 739
Antal fastigheter 1) 98 98 164 164 104 72 212 212 664 654
Antal kvm, tusental 1) 441 441 261 261 635 395 283 284 1 351 1 337
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 96 93 94 98 97 95 93 95 96
Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,4 5,4 4,6 5,0 7,5 5,1 - - 11,6 12,4
Räntebärande skulder, mkr 1) 2) 5 605 5 693 4 990 5 188 10 388 5 823 2 550 2 417 17 904 16 192
Snittränta, % 5,77 6,30 7,01 7,6 4 4,99 5,18 13,00 13,00 4,79 4,00
Kapitalbindning, år  0,65 1,12  0,41 1,14 4,8 4,09  2,88 3,63  11,52 5,41
Räntebindning, år  0,25 0,25  0,25 0,25 - 3,87  2,88 3,63  11,43 8,34
1) Avser hela bestånden
2) Exklusive efterställda ägarlån
SBB Residential Property AB
SBB Residential Property AB äger hyresreglerade bostadsfastigheter i 
Sverige. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i 
samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en 
investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Aktieägaravtalet mellan 
stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestäm-
mande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB 
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag 
tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger 
och förvaltar offentliga fastigheter i Norden. Bolagen bildades under 
första halvåret 2024 i samband med ingående av samarbets- och finansie -
ringsavtal. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande 
inflytande varvid innehaven redovisas som joint ventures.  
Sveafastigheter
SBB äger 61,7 procent (61,2) i Sveafastigheter AB (publ). Då SBB har ett 
bestämmande inflytande i Sveafastigheter ingår Sveafastigheter i SBB:s 
konsoliderade fastighetsbestånd och redovisas ej som intressebolag.
Joint ventures och intresseföretag
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   10

===== SIDA 11 =====

Resultat från joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav 
Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social 
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property  
Invest ASA
SBB Residential  
Property AB Nordiqus AB
Belopp i Mkr
2025-01-01  
2025-09-30
2024-06-13  
2024-09-30
2025-01-01  
2025-09-30
2024-03-11  
2024-09-30
2025-01-01  
2025-09-30
2024-01-01  
2024-09-30
2025-01-01  
2025-09-30
2024-01-01  
2024-09-30
2025-01-01  
2025-09-30
2024-01-01  
2024-09-30
SBB:s ägarandel, % 100 100 100 100 33,54 36,26 100 100 49,84 49,84
Hyresintäkter 495 218 299 212 663 478 300 279 1 830 1 786
Driftnetto 385 189 223 163 614 430 178 176 1 558 1 494
Resultat före finansiella poster, 
värdeförändringar och skatt
354 172 191 133 551 391 119 139 1 460 1 399
Periodens resultat -316 -307 -252 -485 413 -204 -15 -190 767 -1 153
Resultat från joint ventures och 
intresseföretags resultat
-316 -307 -252 -485 144 -87 -15 -190 352 -662
Varav resultat före finansiella poster, 
värdeförändringar och skatt
354 172 191 133 191 156 119 139 728 697
Resultat från joint ventures och intresseföretag
2025-01-01 – 2025-09-30
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat:
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 771 119 728 -9 1 609
Värdeförändring fastigheter 104 109 69 20 303
Finansiella poster -1 112 -242 -418 -47 -1 819
Värdeförändring finansiella instrument -45 - 13 - -32
Skatt -115 -1 -38 49 -106
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -397 -15 353 12 -47
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - - -
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -60 -1 -1 -3 -65
Resultat från joint ventures och intresseföretag -457 -16 352 9 -111
2024-01-01 – 2024-09-30
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 492 139 697 70 1 399
Värdeförändring fastigheter -585 -72 -941 54 -1 544
Finansiella poster -661 -241 -464 -99 -1 465
Värdeförändring finansiella instrument -20 - 42 - 22
Skatt -115 -15 3 -38 -165
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -889 -190 -662 -13 -1 753
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 1 - 149 150
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 96 324 -93 -43 284
Resultat från joint ventures och intresseföretag -793 136 -755 93 -1 319
2025-07-01 – 2025-09-30
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 279 45 255 -25 554
Värdeförändring fastigheter -24 33 -3 22 28
Finansiella poster -367 -82 -132 -16 -597
Värdeförändring finansiella instrument -16 - - - -17
Skatt -37 -7 -109 7 -146
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -165 -11 11 -13 -177
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - - -
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -1 - -1 -1 -3
Resultat från joint ventures och intresseföretag -167 -11 10 -14 -181
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   11

===== SIDA 12 =====

2024-07-01 – 2024-09-30
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 259 56 238 3 555
Värdeförändring fastigheter -161 -28 1 -16 -204
Finansiella poster -347 -83 -165 -75 -669
Värdeförändring finansiella instrument -22 - -180 - -202
Skatt -66 - -43 -5 -114
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -337 -55 -149 -93 -634
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 1 - 42 43
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 228 -1 - - 227
Resultat från joint ventures och intresseföretag -110 -55 -149 -51 -364
2024-01-01 – 2024-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 627 155 919 42 1 742
Värdeförändring fastigheter -570 -58 -1 141 5 -1 764
Finansiella poster -999 -324 -604 -119 -2 047
Värdeförändring finansiella instrument -30 - 93 - 63
Skatt -145 -11 -36 -23 -215
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -1 118 -238 -770 -95 -2 221
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - 372 372
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 95 318 -133 -43 238
Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 022 80 -903 234 -1 611
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   12

===== SIDA 13 =====

Nyckeltal  
 
policy 2025-09-30 2024-12-31
Räntebärande skuld, mkr 52 122 55 737
Belåningsgrad, % < 50 59 61
Säkerställd belåningsgrad, % < 30 19 20
Räntetäckningsgrad , ggr > 1,8 2,4 2,0
Likviditet, mkr > 1 000 4 024 6 087 
Kapitalbindning, år 2-5 2,5 2,9
Räntebindning, år 2,5 3,1
Likviditet
Räntebärande skuld Snittränta
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q1
2025
Q3
2025
Q2
2020
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Q2
2022
Q3 Q1Q4 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3Q4
2023 2024 2025
%Mkr
Mkr
SBB exkl 
Svea
Svea Total
  Outnyttjade kreditfaciliteter 
  Likviditetsplaceringar 
  Likvida medel 
SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera
ett ökande driftnetto. Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 2,9 
procent.
Ambitionen är att stärka den finansiella situationen så att ett kreditbetyg 
för moderbolaget om lägst BBB- uppnås på sikt. Ett delmål är att större 
intressebolag och självständiga dotterbolag ska ha investment grade betyg 
om lägst BBB-. Syftet med starkt kreditbetyg är att kunna kombinera en 
stabil fastighetsverksamhet med långsiktig fördelaktig finansiering och 
därmed skapa förmånlig avkastning till låg risk.  
Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntan till 2,4 procent 
(2,4). Under de senaste tolv månaderna har bolaget minskat sina ränte-
bärande lån med 2 420 mkr, till totalt 52 122 mkr (55 737). Belånings graden 
sjönk 2 procentenheter under första tre kvartalen till 59 procent (61).  
Likviditeten var 4 024 mkr (6 087), fördelat på likvida medel om 1 702 
mkr (2 491), likviditetsplaceringar om 217 mkr (371) samt outnyttjade 
kreditfaciliteter om 2 105 mkr (3 225). Totalt har obligationer om 4 529 
mkr, med förfall under första tre kvartalen, återbetalats enligt plan.
 
Utöver likviditeten om 4 024 mkr har SBB betydande innehav i börsno -
terade bolag, med ett sammanlagt marknadsvärde om 7 534 mkr vid 
kvartalets utgång.
En stor del av SBB koncernens investering sker genom dotterbolaget 
Sveafastigheter som nått investment grade rating under 2025. Sveafastig -
heter har även noterats på Nasdaq och har därmed tillgång till såväl eget 
som lånat kapital. Intressebolagen Nordiqus och Public Property Invest 
finansierar sig också med hjälp av investment grade rating. Dessa bolag 
ger idag utdelning till SBB. De senaste årens strukturarbete har medfört 
finansiella fördelar för SBB.
SBB erbjuder fortsatt, på bilateral nivå, utbyte av obligationer emitterade
av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), SBB Treasury Oyj
mot obligationer utställda av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding
AB (publ). Syftet är att förbättra finansieringsstrukturen vilket gynnar såväl 
SBB som dess finansiärer.
Finansiering
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   13

===== SIDA 14 =====

Räntebindning  
 
Belopp i Mkr 
Icke säkerställd 
skuld, nominellt
Säkerställd skuld, 
nominellt
Total
nominell skuld Andel, %
Inklusive  
räntesäkringar 1)
Andel,  
inklusive ränte-
säkringar
Snittränta  
inklusive  
räntesäkringar 
2025  3 133  10 776  13 910 26%  2 943 6% 10,30%
2026  5 660  186  5 846 11%  8 649 16% 1,90%
2027  9 207  5 192  14 398 27%  17 473 33% 2,43%
2028  7 592  -    7 592 14%  8 912 17% 0,97%
2029  10 319  -    10 319 20%  13 625 26% 2,06%
2030  -    -    -   0%  582 1% 0,64%
2031  -    -    -   0%  -   0% 0,00%
2032  -    -    -   0%  65 0% -6,82%
>2032  553  -    553 1%  553 1% 4,25%
Totalt  36 464  16 154  52 618 100%  52 801 100% 2,44%
1) Inklusive cross currency basis swaps.
Kapitalbindning  
 
Belopp i Mkr
Icke säker -
ställd skuld, 
Nominellt
Säkerställd 
skuld, 
Nominellt
Total 
nominell 
skuld Andel, %
Kv4 2025  145  3 182  3 327 6%
Kv1 2026  -    35  35 0%
Kv2 2026  -    2 457  2 457 5%
Kv3 2026  5 660  35  5 695 11%
Kommande 12 mån  5 805  5 709  11 514 22%
Kv 4 2026  -    35  35 0%
2027  9 695  9 192  18 886 36%
2028  8 492  460  8 952 17%
2029  10 319  67  10 386 20%
2030  800  67  867 2%
2031  800  67  867 2%
2032  -    67  67 0%
>2032  553  491  1 044 2%
Totalt  36 464  16 154  52 618 100%
 
Avstämning nominell skuld  
   
Belopp i Mkr 2025-09-30 Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 10 548 20%
Obligationslån 29 883 57%
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 5 695 11%
Obligationslån 5 996 12%
Summa räntebärande skulder 52 122 100%
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 496
Total nominell skuld 52 618
 
Valutaexponering, 2025-09-30    
 
Belopp i Mkr SEK NOK EUR USD DKK Total
Totala tillgångar  74 670  1 843  7 576  2  853  84 944 
Nominell skuld -16 092 -330 -34 933 -942 -321 -52 618 
Valutaderivat -1 320  -    195  942  -   -183 
Netto  57 259  1 513 -27 162  2  532  32 143 
Räntebindning Kapitalbindning
0
1
2
3
4
5
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q1
2025
Q3
2025
Q2
2020
0
1
2
3
4
5
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q1
2025
Q3
2025
Q2
2020
År År
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   14

===== SIDA 15 =====

Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Hyresintäkter 2 494 2 916 817 806 3 708
Fastighetskostnader
     Driftskostnader -580 -690 -156 -157 -874
     Underhåll -88 -138 -26 -40 -189
     Fastighetsskatt -57 -54 -21 -19 -74
Driftnetto 1 769 2 035 614 591 2 572
Övriga förvaltningsintäkter 137 10 42 -1 135
Administration -567 -730 -140 -208 -1 054
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - -14 - 21 -25
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 339 1 300 516 401 1 627
Värdeförändringar fastigheter -491 -5 353 -87 -913 -5 422
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -14 -351 -3 -31 -351
Nedskrivning goodwill - -1 076 - -1 076 -1 076
Resultat bostadsproduktion 7 -18 - -4 -23
Rörelseresultat 840 -5 499 426 -1 623 -5 245
Resultat från joint ventures och intresseföretag -111 -1 319 -181 -364 -1 611
          varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 609 1 399 554 555 1 742
          varav värdeförändring fastigheter 303 -1 544 28 -204 -1 764
          varav finansiella poster -1 819 -1 465 -597 -669 -2 047
          varav värdeförändring finansiella instrument -32 22 -17 -202 63
          varav skatt -106 -165 -146 -114 -215
          varav försäljningsresultat - 150 - 43 372
          varav nedskrivning och omvärdering -65 284 -3 227 238
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 16 -235 8 -188 -223
Ränteintäkter och liknande resultatposter 704 443 240 242 692
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 095 -1 021 -347 -290 -1 387
Resultat av förtidslösen lån 31 1 181 5 382 1 138
Valutakursdifferenser 2 021 59 890 88 -328
Tomträttsavgälder -16 -13 -5 -4 -17
Värdeförändringar finansiella instrument -279 -193 95 -160 -193
Resultat före skatt 2 111 -6 597 1 131 -1 917 -7 174
Aktuell skatt -211 -501 -107 -164 -625
Uppskjuten skatt -303 1 437 -236 45 1 295
Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 14 351 14 31 351
PERIODENS RESULTAT 1 611 -5 310 803 -2 005 -6 153
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 1 593 -5 116 732 -1 917 -6 033
Innehav utan bestämmande inflytande 18 -194 70 -88 -120
PERIODENS RESULTAT 1 611 -5 310 803 -2 005 -6 153
Resultat per stamaktie A och B före utspädning 0,60 -3,83 0,37 -1,36 -4,54
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 0,60 -3,83 0,37 -1,36 -4,54
Resultat per stamaktie D före utspädning 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00
Resultat per stamaktie D efter utspädning 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00
Koncernens rapport över totalresultat
Periodens resultat 1 611 -5 310 803 -2 005 -6 153
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag -218 -87 -1 -146 -51
Omräkningsdifferenser -569 -344 -534 - -532
PERIODENS TOTALRESULTAT 824 -5 741 268 -2 151 -6 736
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 805 -5 547 196 -2 063 -6 616
Innehav utan bestämmande inflytande 18 -194 70 -88 -120
PERIODENS TOTALRESULTAT 823 -5 741 266 -2 151 -6 736
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   15

===== SIDA 16 =====

RESULTAT
Förvaltningsresultat ökade med 12 procent till 722 mkr (643). Förvalt -
ningsresultatet påverkas positivt av ett förbättrat finansnetto hänförligt 
till joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet per A- och 
B-aktie efter utspädning uppgick till 0,47 kronor (0,44).
Kommentarer koncernens resultaträkning
Förvaltningsresultat 
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 339 1 300 516 401 1 627
Ränteintäkter och liknande resultatposter 704 443 240 242 692
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 095 -1 021 -347 -290 -1 387
Tomträttsavgälder -16 -13 -5 -4 -17
Resultat från joint ventures och intresseföretag
     varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 609 1 399 554 555 1 742
     varav finansiella poster -1 819 -1465 -597 -669 -2 047
Förvaltningsresultat 722 643 361 234 610
Hyrestillväxt 1,6 procent i jämförbart bestånd
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 2 494 mkr (2 916). I jämförbart 
bestånd ökade hyresintäkterna med 1,6 procent jämfört med motsva -
rande period föregående år. 
     Av hyresintäkterna avsåg 1 096 mkr (1 579) samhälle, 1 198 mkr (1 126) 
bostäder, 15 mkr (15) utbildning och 184 mkr (197) utveckling.  
Uthyrningsgrad på 94 procent
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 
94,2 procent (93,5). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter 
inom segmenten Samhälle och Utbildning var 8 år (8). 
Driftnettot stiger 2,9 procent i jämförbart bestånd
I jämförbart bestånd minskade kostnaderna med 1,5 procent jämfört med 
motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend drivet 
av en god hyrestillväxt och låg tillväxt i kostnader.  Fastighetskostnaderna 
uppgick under perioden till -725 mkr (-881).
Administrationskostnader
Periodens administrationskostnader uppgick till -567 mkr (-730), av vilka 
Sveafastigheter utgjorde -224 mkr (-222) och resterande SBB-koncernen 
-343 mkr (-508). 
Periodens administrationskostnader innefattar kostnader av extraor -
dinär och engångskaraktär om -25 mkr hänförligt till bland annat avslutad 
obligationstvist. 
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Sveafastigheter -224 -222 -54 -72 -319
Resterande SBB-koncernen -343 -508 -85 -136 -735
Administrationskostnader -567 -730 -139 -208 -1 054
Förvärvs- och omstruktureringskostnader
Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till - mkr (-14). 
 
Värdeförändringar 
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -491 mkr
(-5 353), varav -189 mkr (-3 291) avser orealiserade värdeförändringar, 
motsvarande 0,3 procent av fastighetsvärdet i perioden.  I den orealise-
rade värdeförändringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar 
av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som 
bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa 
värdeförändringen förklaras primärt av ökade projekt- och driftkostnader. 
Det viktade avkastningskravet har under perioden minskat från 5,28 
procent till 5,18 procent.
Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -302 mkr (-2 062) 
och består till största delen av att projekt har avslutats och ej kommer 
genomföras samt resultat från försäljningar.     
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till -111 mkr  
(-1 319). Se vidare information på sid 10-12. 
     
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår 
till 16 mkr (-235) och avser bedömda kreditförluster. I perioden har en 
tidigare befarad kreditförlust lösts upp. Periodens konstaterade kreditför -
luster uppgår till - mkr (-). 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   16

===== SIDA 17 =====

Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till 1 645 mkr (649). Förändringen 
beror till största del på positiv effekt av valutakursdifferenser som under 
perioden uppgick till 2 021 mkr (59). Valutakursdifferenserna är till största 
del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte 
är matchade mot säkringar i form av tillgångar i euro och valutaderivat. Se 
mer information om koncernens valutaexponering på sid 14.     
    
Räntenettot uppgår till -390 mkr (-577). Förändringen är främst hänförlig 
till högre ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag och att 
koncernen minskar skuldsättningen löpande.
    Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 31 mkr (1 181) 
för perioden. 
Finansnetto
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Ränteintäkter och liknande resultatposter 704 443 240 242 692
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 095 -1 021 -347 -290 -1 387
Räntenetto -390 -577 -107 -48 -695
Resultat förtidslösen lån 31 1 181 5 382 1 138
Valutakursdifferenser 2 021 59 890 88 -328
Tomträttsavgälder -16 -13 -5 -4 -17
Finansnetto 1 645 649 782 418 98
Värdeförändringar finansiella instrument
Värdeförändringar finansiella instrument uppgick för perioden till -279 mkr 
(-193) vilket är främst hänförligt till negativ värdeförändring av derivat om 
-323 mkr (-279) samt en positiv kursutveckling på aktierna i Arlandastad 
och Studentbostäder. 
Periodens resultat
Periodens resultat före skatt uppgick till 2 111 mkr (-6 597). Skatt på peri -
odens resultat uppgick till -500 mkr (1 287), varav -211 mkr (-501) avsåg 
aktuell skatt och -289 mkr (1 788) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst 
till fastigheter, underskottsavdrag och finansiella instrument. Upplösning 
av uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv uppgick till 14 mkr (351). 
Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 611 mkr (-5 310).
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   17

===== SIDA 18 =====

Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
 
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 1 250 1 264 1 264
Summa immateriella  
anläggningstillgångar
1 250 1 264 1 264
 
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 54 694 53 867 55 653
Nyttjanderätt tomträtt 585 562 563
Inventarier 83 195 131
Summa materiella  
anläggningstillgångar
55 362 54 624 56 347
 
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och 
intresseföretag
16 174 15 849 15 551
Fordringar på joint ventures och 
intresseföretag
7 941 8 211 7 456
Derivat 134 247 291
Finansiella tillgångar värderade till 
verkligt värde
988 891 719
Andra långfristiga fordringar 322 415 350
Summa finansiella  
anläggningstillgångar
25 559 25 612 24 368
Summa anläggningstillgångar 82 172 81 500 81 980
 
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 223 240 240
Kortfristiga fordringar
Derivat 24 71 34
Finansiella tillgångar värderade till 
verkligt värde
6 12 13
Kundfordringar 35 54 68
Övriga fordringar 590 770 1 244
Förutbetalda kostnader och upplupna 
intäkter
226 304 168
Summa kortfristiga fordringar 881 1 212 1 526
 
Likviditetsplaceringar 217 295 371
Likvida medel 1 702 1 522 2 491
Summa likvida medel och 
likviditetsplaceringar
1 919 1 816 2 862
Tillgångar som innehas för försäljning - - 309
Summa omsättningstillgångar 3 023 3 268 4 937
SUMMA TILLGÅNGAR 85 194 84 768 86 917
 
Belopp i MKR 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
 
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 181 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 27 305 26 624 26 624
Reserver -2 016 -1 258 -1 447
Balanserad vinst inkl årets totalresultat -11 787 -11 321 -13 193
Eget kapital hänförlig till 
moderbolagets aktieägare
13 683 14 210 12 149
Hybridobligation 8 455 11 251 7 879
Övriga reserver 450 921 715
Innehav utan bestämmande inflytande 5 718 42 5 775
Summa eget kapital 28 307 26 424 26 518
 
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 10 548 12 688 13 833
Obligationslån 29 883 32 471 34 328
Derivat 284 289 184
Uppskjutna skatteskulder 2 029 1 396 1 824
Leasingskulder tomträtter 564 542 542
Övriga långfristiga skulder 38 120 138
Summa långfristiga skulder 43 346 47 506 50 849
 
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 5 695 3 094 2 982
Obligationslån 5 996 6 289 4 594
Derivat 48 42 6
Leverantörsskulder 85 74 47
Leasingskulder tomträtter 21 20 20
Aktuella skatteskulder 290 213 360
Övriga skulder 583 303 664
Upplupna kostnader och förutbetalda 
intäkter
824 804 876
Summa kortfristiga skulder 13 541 10 838 9 549
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 85 194 84 768 86 917
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   18

===== SIDA 19 =====

Goodwill
Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 250 mkr (1 264). Upplösning 
av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -14 mkr (-351). Vid 
periodens utgång är 230 mkr (244) av redovisad goodwill hänförligt till 
skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras 
vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. 
rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter som 
vid förvärvet avsåg minskade finansierings- och administrationskostnader. 
Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det finns en indika -
tion på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. 
Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 54 694 mkr (55 653). Fastighetsbe -
ståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, 
Savills och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida 
kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande 
hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och 
förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. I 
värderingen har ett viktat avkastningskrav på 5,18 procent (5,28) använts. 
I värdet för fastigheterna ingår 1 106 mkr för byggrätter som värderats 
genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av 
värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt 
värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltnings -
fastigheter på sid 7-8.
Fastighetsbeståndets förändring 
Belopp I MKR
Ingående verkligt värde 2025-01-01 55 653 
Förvärv 270
Investeringar 1 026
Försäljningar -1 741
Omklassificering 45
Orealiserade värdeförändringar -189
Omräkningsdifferens -370
Verkligt värde vid periodens slut 54 694
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på 
vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en 
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en 
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. 
Förändring Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/- 5% 2 677/-2 687
Driftkostnader +/- 5% -807/800
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -1 271/1 347
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -2 081/2 310
Joint ventures och intresseföretag
SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av 
aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande 
inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet 
inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom 
fastighetsutveckling.
     De största innehaven utgörs av SBB Residential Property AB, SBB 
Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest ASA och 
Nordiqus AB. För mer information se sid 10-12.
    Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre -
tag till 16 174 mkr (15 551) och fordringar på joint ventures och intressefö -
retag till 7 941 mkr (7 456). 
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till  
1 702 mkr (2 491) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsno -
terade bolag, uppgick till 217 mkr (371). Spärrade likvida medel uppgick till 
24 mkr (13). Utöver det fanns outnyttjade kreditfaciliteter om 2 105 mkr (3 
225). Se mer information på s.13.
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens 
slut till 13 683 mkr (12 149). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut 
till 28 307 mkr (26 518). Se mer information på sid 21.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent 
på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och 
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och 
Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna 
skatteskulden uppgick per 2025-09-30 netto till 2 029 mkr (1 824) och är 
till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. 
Utgående underskott i koncernen uppgick till totalt 3 698 mkr. Under 
perioden har underskott om totalt 1 427 mkr nyttjats. 
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till  
52 122 mkr (55 737), varav 16 243 mkr (16 816) avsåg skulder till kreditin -
stitut och 35 879 mkr (38 922) avsåg obligationslån. Periodens förändring 
avsåg främst amortering av obligationslån, nyupptagning av skuld till 
kreditinstitut samt valutaomräkning. Se vidare under avsnittet Finansiering 
på sid 13-14. 
Kommentarer koncernens balansräkning
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   19

===== SIDA 20 =====

Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
 
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 2 111 -6 597 1 131 -1 917 -7 174
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
     Avskrivningar 6 14 2 4 19
     Värdeförändringar fastigheter 491 5 353 87 913 5 422
     Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 14 351 3 31 351
     Nedskrivning goodwill - 1 076 - 1 076 1 076
     Resultat bostadsproduktion -7 18 - 4 23
     Resultat från joint ventures och intresseföretag 111 1 319 181 364 1 611
     Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -16 235 -8 188 223
     Värdeförändringar finansiella instrument 279 193 -95 160 193
     Finansnetto -1 645 -649 -782 -418 -98
Utdelning från joint ventures och intresseföretag 302 132 10 1 382
Erlagd ränta -1 044 -1 012 -477 -101 -1 432
Erhållen ränta 287 262 108 116 314
Betald skatt -274 -385 -47 -98 -364
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 615 310 113 323 546
 
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 338 -367 -118 -85 -727
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 91 -482 239 -298 -45
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 044 -539 234 -61 -226
 
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -961 -742 -384 -176 -1 118
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -270 -1 345 -65 309 -1 762
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 1 742 11 287 299 -390 11 714
Investeringar/försäljning inventarier -3 -45 - -45 -44
Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag -115 -559 -91 -386 -612
Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -456 89 -210 194 -384
Kassaflöden från finansiella tillgångar -78 458 -80 117 551
Förändring andra långfristiga fordringar 28 - 28 15 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -113 9 143 -503 -363 8 345
 
Finansieringsverksamheten
Emission teckningsoptioner -4 12 - - 12
Återköp D-aktier - -352 - - -352
Inlösen / emission hybridobligationer 404 -1 646 147 -933 -3 137
Utbetald utdelning - -2 133 - -2 133 -2 133
Utbetald ränta hybridobligationer -49 -405 - -405 -405
Avyttring till minoriteter -23 - - - -
Tillskott från minoriteter - 18 - - 2 956
Inlösta minoritetsandelar -33 - - -47 -
Upptagna lån 6 237 2 817 2 169 - 8 237
Amortering av lån -8 150 -9 218 -3 028 -280 -14 640
Förändringar övriga långfristiga skulder -99 -19 -2 19 -26
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 717 -10 926 -714 -3 779 -9 487
 
Periodens kassaflöde -786 -2 322 -983 -4 203 -1 368
 
Likvida medel vid periodens början 2 491 3 845 2 689 5 747 3 845
Periodens kassaflöde -786 -2 322 -983 -4 203 -1 368
Valutakursändring likvida medel -3 -2 -4 -22 14
Likvida medel vid periodens slut 1 702 1 522 1 702 1 522 2 491 
Periodens kassaflöde  
Periodens kassaflöde uppgår till -786 mkr (-2 322). Likvida medel vid periodens slut 
uppgår till 1 702 mkr (1 522). 
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, 
uppgår för perioden till 615 mkr (310). Kassaflödet inkluderar Resultat före skatt om 
2 111 mkr (-6 597) vilket inkluderar ej kassaflödespåverkande värdeförändringar av 
fastigheter om -491 mkr (-5 353). Kassaflödet har påverkats av erlagd ränta under 
perioden om -1 044 mkr (-1 012).  
     Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgår till 1 044 (-539).
Kassaflöde från investeringsverksamheten  
Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgår till -113 mkr (9 143) och har 
främst påverkats av Förvärv av dotterbolag om 1 742 mkr (11 287) samt investe -
ringar i fastigheter -961 mkr (-742). 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -1 717 mkr (-10 926). 
Under perioden har upptagna lån påverkat kassaflödet med 6 237 mkr (2 817) och 
amortering av lån med -8 150 mkr (-9 218).  
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   20

===== SIDA 21 =====

Det egna kapitalet uppgick per 2025-09-30 till 28 307 mkr (26 518). 
Hybridobligationer
Det egna kapitalet inkluderar emitterade hybridobligationer med ett nomi -
nellt värde om 8 905 mkr (8 594), varav 450 mkr (715) avser orealiserad 
valutakursförändring och redovisas under övriga reserver.
Under perioden uppgår ränta på hybridobligation till -56 mkr varav -33 
mkr avser uppskjuten ränta från 2024 och -23 mkr ränta avseende 2025.      
Uppskjuten ränta på hybridobligationer uppgår vid periodens slut till 
440 mkr.
Reserver
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i 
Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -220 mkr av 
förändringen i eget kapital under perioden.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 718 mkr (5 775) och 
består till största del utav Sveafastigheter AB (publ) där SBB äger 61,7 
procent (61,2) av aktierna och minoritetens andel uppgår till 38,3 procent 
(38,8).
Innehav utan bestämmande inflytande utgörs även utav minoritetsan -
delar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där Sveafastigheter 
inte äger samtliga aktier i bolagen. Det gör att SBB redovisar en minori -
tetsandel avseende dessa bolag. 
Soliditet
Soliditeten uppgick till 33 procent (31), den justerade soliditeten till 35 
procent (32) och belåningsgraden till 59 procent (61).
Koncernens förändringar i eget kapital
 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
Eget kapital hänförligt till 
hybridobligationer
Belopp i MKR
Aktie -
kapital
Övrigt  
till skjutet 
kapital Reserver 1)
Balanserade 
vinstmedel 3) Totalt
Hybrid  -
obligation 3)
Övriga 
reserver 2)
Innehav utan 
be  stämm  ande 
inflytande
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01 4) 165 26 624 -915 -8 299 17 576 15 741 1 036 2 445 36 799
Periodens resultat - - - -5 116 -5 116 - - -194 -5 310
Övrigt totalresultat - - -344 -87 -431 - - - -431
Periodens totalresultat - - -344 -5 203 -5 547 - - -194 -5 741
Skatteeffekter i eget kapital - - - -567 -567 - - - -567
Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12
Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352
Utdelning, återköpta D-aktier - - - 89 89 - - - 89
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -323 -323 - 323 - -
Inlösen / emission hybridobligationer - - - 3 281 3 281 -4 490 -438 - -1 647
Ränta hybridobligation avseende 2023 - - - -371 -371 - - - -371
Återföring ränta hybridobligation avseende 
2023, återköpta obligationer - - - 57 57 - - - 57
Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105
Tillskott från minoritet - - - - - - - 18 18
Inlösta minoritetsandelar - - - 460 460 - - -2 228 -1 767
Utgående eget kapital 2024-09-30 165 26 624 -1 258 -11 321 14 210 11 251 921 42 26 424
Periodens resultat - - - -917 -917 - - 74 -843
Övrigt totalresultat - - -188 36 -152 - - - -152
Periodens totalresultat - - -188 -881 -1 069 - - 74 -995
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -174 -174 - 174 - -
Inlösen / emission hybridobligationer - - - 2 263 2 263 -3 372 -380 - -1 489
Skatteeffekter i eget kapital - - - -351 -351 - - - -351
Avyttring till minoritet - - - -2 729 -2 729 - - 5 659 2 938
Utgående eget kapital 2024-12-31 4) 165 26 624 -1 447 -13 193 12 149 7 879 715 5 775 26 518
Ingående eget kapital 2025-01-01 165 26 624 -1 447 -13 193 12 149 7 879 715 5 775 26 518
Periodens resultat - - - 1 593 1 593 - - 18 1 611
Övrigt totalresultat - - -569 -218 -787 - - - -787
Periodens totalresultat - - -569 1 375 805 - - 18 824
Emission B-aktier 16 681 - - 698 - - - 698
Emission teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4
Skatteeffekter i eget kapital - - - -20 -20 - - - -20
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 265 265 - -265 - -
Inlösen / emission hybridobligationer - - - -172 -172 576 - - 404
Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -33 -33 - - - -33
Ränta hybridobligation avseende 2025 - - - -23 -23 - - - -23
Avyttring till minoritet - - - -23 -23 - - - -23
Inlösta minoritetsandelar - - - 42 42 - - -74 -33
Utgående eget kapital 2025-09-30 181 27 305 -2 016 -11 787 13 683 8 455 450 5 718 28 307
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.  
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten ränta per 2025-09-30 uppgår till 439 892 065 kr.
4)  Utgående eget kapital 2024-12-31 har räknats om med -68 mkr mot tidigare publicerade rapporter varav -47 mkr är hänförligt till ingående balans 2024-01-01. Omräkning beror främst på justering av 
tidigare fastighetstransaktioner.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   21

===== SIDA 22 =====

SBB har under perioden ändrat sin segmentsindelning till Samhälle, Bostäder, Utbildning och Utveckling. Se sid 29 för mer information. 
Perioden januari–september, 2025
Perioden 2025-01-01 - 2025-09-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 1 096 1 198 15 184 2 494 - 2 494
Fastighetskostnader -230 -404 -4 -87 -725 - -725
Driftnetto 867 794 11 97 1 769 - 1 769
Övriga förvaltningsintäkter 54 65 18 1 137 - 137
Administration - - - - - -567 -567
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 921 859 29 97 1 906 -567 1 339
Värdeförändringar fastigheter -124 -309 -8 -50 -491 - -491
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -14 - - - -14 - -14
Resultat bostadsproduktion - 7 - - 7 - 7
Rörelseresultat 782 557 21 47 1 407 -567 840
Resultat från joint venture och intresseföretag -457 -16 352 9 -111 - -111
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -3 - - 19 16 - 16
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 704 704
Räntekostnader och liknande - - - - - 941 941
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -279 -279
Resultat före skatt 322 541 373 76 1 311 799 2 111
Skatt - - - - - -500 -500
Periodens resultat 322 541 373 76 1 311 299 1 611
Förvaltningsfastigheter 19 783 29 570 422 4 919 54 694 - 54 694
Investeringar 165 757 1 148 1 070 - 1 070
Värde per kvm (kr) 23 047 28 194 17 922 18 063 24 826 - 24 826
Överskottsgrad 79% 66% 72% 53% 71% - 71%
Perioden januari–september, 2024
Perioden 2024-01-01 - 2024-09-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 1 579 1 126 15 197 2 916 - 2 916
Fastighetskostnader -372 -408 -5 -96 -881 - -881
Driftnetto 1 207 717 10 101 2 035 - 2 035
Övriga förvaltningsintäkter - - 10 - 10 - 10
Administration - - - - - -730 -730
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -14 -14
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 207 717 19 101 2 045 -745 1 300
Värdeförändringar fastigheter -3 054 -1 686 -47 -566 -5 353 - -5 353
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - - -351 - -351
Nedskrivning goodwill -1 076 - - - -1 076 - -1 076
Resultat bostadsproduktion - -18 - - -18 - -18
Rörelseresultat -3 274 -987 -28 -465 -4 754 -745 -5 499
Resultat från joint venture och intresseföretag -793 136 -755 93 -1 319 - -1 319
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -188 - - -47 -235 - -235
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 443 443
Räntekostnader och liknande - - - - - 206 206
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -193 -193
Resultat före skatt -4 255 -851 -783 -419 -6 309 -290 -6 597
Skatt - - - - - 1 287 1 287
Periodens resultat -4 255 -851 -783 -419 -6 309 998 -5 310
Förvaltningsfastigheter 20 711 28 045 442 4 669 53 867 - 53 867
Investeringar 368 383 - 48 799 - 799
Värde per kvm (kr) 22 810 28 045 18 404 17 423 24 485 - 24 485
Överskottsgrad 76% 64% 65% 51% 70% - 70%
Segmentredovisning
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   22

===== SIDA 23 =====

Tredje kvartalet, 2025
Perioden 2025-07-01 - 2025-09-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 357 397 5 58 817 - 817
Fastighetskostnader -60 -117 -1 -25 -203 - -203
Driftnetto 297 280 4 33 614 - 614
Övriga förvaltningsintäkter 14 20 8 1 42 - 42
Administration - - - - - -140 -140
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 311 299 12 34 656 -140 516
Värdeförändringar fastigheter -14 70 -16 -127 -87 - -87
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -3 - - - -3 - -3
Rörelseresultat 293 370 -4 -93 565 -140 426
Resultat från joint venture och intresseföretag -167 -11 10 -14 -181 - -181
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -1 - - 9 8 - 8
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 240 240
Räntekostnader och liknande - - - - - 542 542
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - 95 95
Resultat före skatt 126 359 6 -97 393 737 1 131
Skatt - - - - - -328 -328
Periodens resultat 126 359 6 -97 393 409 803
Förvaltningsfastigheter 19 783 29 570 422 4 919 54 694 - 54 694
Investeringar 85 301 0 35 420 - 420
Värde per kvm (kr) 23 047 28 194 17 922 18 063 24 826 - 24 826
Överskottsgrad 83% 71% 80% 57% 75% - 75%
Tredje kvartalet, 2024
Perioden 2024-07-01 - 2024-09-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 357 371 16 62 806 - 806
Fastighetskostnader -65 -118 -1 -32 -216 - -216
Driftnetto 292 253 15 31 591 - 591
Övriga förvaltningsintäkter - - -1 - -1 - -1
Administration - - - - - -208 -208
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - 21 21
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 292 253 13 31 589 -188 401
Värdeförändringar fastigheter -471 -394 -4 -44 -913 - -913
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -31 - - - -31 - -31
Nedskrivning goodwill -1 076 - - - -1 076 - -1 076
Resultat bostadsproduktion - -4 - - -4 - -4
Rörelseresultat -1 286 -145 10 -13 -1 435 -188 -1 623
Resultat från joint venture och intresseföretag -110 -55 -149 -51 -364 - -364
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -188 - - - -188 - -188
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 242 242
Räntekostnader och liknande - - - - - 176 176
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -160 -160
Resultat före skatt -1 584 -200 -140 -64 -1 988 70 -1 917
Skatt - - - - - -88 -88
Periodens resultat -1 584 -200 -140 -64 -1 988 -18 -2 005
Förvaltningsfastigheter 20 711 28 045 442 4 669 53 867 - 53 867
Investeringar 78 101 3 8 190 - 190
Värde per kvm (kr) 22 810 28 045 18 404 17 423 24 485 - 24 485
Överskottsgrad 82% 68% 92% 50% 73% - 73%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   23

===== SIDA 24 =====

Helår 2024
Perioden 2024-01-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 1 962 1 466 20 260 3 708 - 3 708
Fastighetskostnader -446 -556 -6 -129 -1 137 - -1 137
Driftnetto 1 516 910 14 131 2 572 - 2 572
Övriga förvaltningsintäkter 59 53 23 - 135 - 135
Administration - - - - - -1 054 -1 054
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -25 -25
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 575 963 37 131 2 707 -1 079 1 627
Värdeförändringar fastigheter -3 098 -1 590 -46 -688 -5 422 - -5 422
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - - -351 - -351
Nedskrivning goodwill -1 076 - - - -1 076 - -1 076
Resultat bostadsproduktion - -23 - - -23 - -23
Rörelseresultat -2 950 -650 -9 -557 -4 166 -1 079 -5 245
Resultat från joint venture och intresseföretag -1 022 80 -903 234 -1 611 - -1 611
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -190 - - -33 -223 - -223
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 692 692
Räntekostnader och liknande - - - - - -594 -594
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -193 -193
Resultat före skatt -4 162 -570 -912 -356 -6 001 -1 174 -7 174
Skatt - - - - - 1 021 1 021
Periodens resultat -4 162 -570 -912 -356 -6 001 -152 -6 153
Förvaltningsfastigheter 20 095 30 187 436 4 934 55 653 - 55 653
Investeringar 427 690 1 67 1 184 - 1 184
Värde per kvm (kr) 22 264 28 356 18 503 20 452 24 934 - 24 934
Överskottsgrad 77% 62% 70% 50% 69% - 69%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   24

===== SIDA 25 =====

Hållbarhet
SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar. 
Det innebär att bolaget på ett ansvarsfullt och 
innovativt sätt ska skapa långsiktiga lösningar 
och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk vikt 
inkluderar:
•   fastigheternas energiprestanda
•   säkra, utvecklande och hälsosamma 
arbetsplatser för all personal
•   affärsetik och motverkande av korruption i 
alla led
0
5
10
15
20
25
30
Energiklass, andel av marknadsvärde
A D GB EC F Ej  
jämförbar  
data
%
  Q3 2025
  Q4 2024
  Q4 2023
Energianvändning MWh
Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad
2024-10-01  
2025-09-30
2023-10-01  
2024-09-30
2024-10-01  
2025-09-30
2023-10-01  
2024-09-30
2024-10-01  
2025-09-30
2023-10-01  
2024-09-30
2024-10-01  
2025-09-30
2023-10-01  
2024-09-30
El  8 992  9 188  8 420  8 438  87 86  9 865  11 059 
Värme  6 638  6 913  22 254  23 421  -    -    15 769  15 927 
Kyla  40  39  -    -    -    -    -    -   
Summa  15 670  16 141  30 673  31 859  87  86  25 633  26 986 
Förändring (%) -2,9% -3,7% 1,6% -5,0%
Urvalets storlek (antal fastigheter)  65  65  95  95  1  1  9  9 
Urvalets storlek (area)  198 420  198 420  410 092  410 092  1 336  1 336  92 680  92 680 
Intensitet (kWh/kvm)  78,97  81,35  74,80  77,69  65,15  64,12  276,58  291,17 
Konkreta åtgärdsplaner för att höja energipre -
standan har tagits fram för cirka 220 fastigheter. 
Åtgärdsplanerna ska genomföras stegvis under 
de närmaste åren och kommer att resultera 
i en kraftigt minskad energianvändning och 
minskat klimatavtryck samtidigt som de ökar 
bolagets driftnetto och minskar riskerna 
kopplade till framtida energiprestandakrav. 
SBB engagerar sig även aktivt i sina dotterbolag 
och intressebolag för att även de ska bidra till 
energiomställningen och minimera sina risker 
kopplade till hållbarhetsfrågor.
Goda arbetsvillkor och affärsetik i alla led är 
centrala frågor i SBB:s hållbarhetsarbete. Alla 
samarbetspartners ska förstå och underteckna 
SBB:s uppförandekod för leverantörer som 
bland annat ställer krav på arbetsvillkor, affärse -
tik, mänskliga rättigheter och miljö. I alla större 
ny- och ombyggnadsprojekt genomförs regel -
bundet skyddsronder, säkerhetsbedömningar 
och säkerhetsutbildningar. Bakgrundskontroller 
på entreprenörer och underentreprenörer görs 
rutinmässigt.
Energi: Koldioxidneutrala år 
2030 samt energieffektivisera 
fastigheter till 2030:
•   Alla fastigheter når  
energiklass E som lägst
•   Förbättra majoriteten  
av fastigheter minst  
en energiklass
Våra mål:
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   25

===== SIDA 26 =====

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ) 
B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB 
D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 30 
september 2025 uppgick antalet stamaktier av 
serie B till 1 409 200 088 och serie D till 193 865 
905, varav 44 657 779 klassificerats som aktier 
i eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977 
491 stamaktier av serie A. Stängningskursen på 
stamaktien av serie B var 5,14 kr, och motsva-
rande för serie D var 8,98 kr per 2025-09-30. 
Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet 
av icke noterade stamaktier av serie A till samma 
pris) var 8 316 mkr och serie D var 1 340 mkr. 
Under de senaste 9 månaderna har i genomsnitt 
cirka 20 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett 
genomsnittligt värde om cirka 97 mkr.
Betalkurs, kr
 2025-09-30 2024-09-30
B-aktier 5,14 7,33
D-aktier 8,98 9,73
Genomsnittlig dagsomsättning, mkr
 jan-sep 2025 jan-sep 2024
B-aktier 97,4 146,7
D-aktier 5,4 11,5
Ägarna
Vid utgången av andra kvartalet 2025 fanns 
174 593 kända aktieägare, motsvarande en minsk-
ning om 17 procent jämfört motsvarande tidpunkt 
2024. Aktiekapitalet uppgick per 30 september 
2025 till 181 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. 
Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på 
bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie 
A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie 
D. Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger 
den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av 
Serie A och B, dock högst två kr per aktie och år.
 
Aktier i eget förvar
Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 
(44 657 779) D-aktier i eget förvar. Dessa ingår 
inte i beräkningen av antal aktier.
Aktien och ägarna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag
Volym
40
80
120
160
200
2
4
6
8
10
MajApr Jun Jul Aug SepNov
2024 2025
JanOkt Dec Feb Mar
SEK
SBB D
2
4
6
8
10
2
4
6
8
10
Omsatt antal aktier, miljoner per dag
Volym
MajApr Jun Jul Aug SepNov
2024 2025
JanOkt Dec Feb Mar
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
Ägarstrukturen per 2025-09-30
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier
Aktiekapital, 
procent Röster, Procent
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 7,73 30,57
Aker Capital 100 923 623 55 523 175 - 8,85 29,11
Dragfast AB - 88 000 001 - 4,98 2,41
Arvid Svensson Invest - 77 255 304 - 4,37 2,11
Avanza Pension - 51 729 757 18 167 342 3,95 1,91
Sven-Olof Johansson - 59 463 091 - 3,36 1,63
Vanguard - 47 608 760 6 333 677 3,05 1,47
Marjan Dragicevic - 40 000 000 3 471 2,26 1,09
Handelsbanken Fonder - 27 634 659 3 712 182 1,77 0,86
BlackRock - 27 867 074 - 1,58 0,76
Swedbank Försäkring - 19 662 464 3 754 138 1,32 0,64
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,32 0,64
Jupiter Asset Management - 17 705 306 - 1,00 0,48
Thomas Kjessler med bolag - 16 428 400 - 0,93 0,45
Swedbank Robur Fonder - 15 421 157 - 0,87 0,42
Övriga - 815 062 656 115 983 316 52,65 25,45
Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 409 200 088 149 208 126 100 100
Aktier i eget förvar 44 657 779
Totalt antal aktier 209 977 491 1 409 200 088 193 865 905 100 100
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   26

===== SIDA 27 =====

Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning 
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
 
Nettoomsättning 263 86 65 19 347
 
Personalkostnader -85 -72 -22 -30 -99
Övriga rörelsekostnader -250 -340 -83 -76 -592
Rörelseresultat -73 -326 -41 -86 -345
Resultat från finansiella poster
Resultat från intresseföretag/Joint ventures -53 -69 -1 -69 -928
Kreditförluster på fordringar på intresseföretag/joint ventures - -11 - - -11
Ränteintäkter och liknande resultatposter 495 17 243 167 7 231 18 312
Räntekostnader och liknande resultatposter -512 -18 362 -125 -7 237 -17 635
Resultat av förtidslösen lån - 425 5 381 425
Valutakursdifferenser 440 -576 50 395 -1 417
Värdeförändringar finansiella instrument -209 -142 102 -126 -238
Resultat efter finansiella poster 88 -1 818 157 490 -1 838
Resultat före skatt 88 -1 818 157 490 -1 838
Skatt -129 172 -157 -291 194
PERIODENS RESULTAT -42 -1 647 -1 199 -1 644
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Periodens resultat -42 -1 647 -1 199 -1 644
Övrigt totalresultat - - - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -42 -1 647 -1 199 -1 644
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner 
såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling, ekonomi och 
finanshantering. Bolaget har 64 anställda. 
Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   27

===== SIDA 28 =====

Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i MKR 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 15 464 1 551 14 764
Andelar i intressebolag/joint ventures - 10 808 1 226
Fordringar hos koncernföretag 16 401 20 181 17 792
Fordringar hos intressebolag/joint ventures - 3 999 -
Uppskjutna skattefordringar - 381 50
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 250 157 1
Derivat 66 311 234
Övriga långfristiga fordringar 1 - -
Summa finansiella anläggningstillgångar 32 181 37 388 34 067
Summa anläggningstillgångar 32 181 37 388 34 067
 
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 6 12 13
Derivat 9 78 34
Kundfordringar 3 12 17
Aktuella skattefordringar 94 94 52
Övriga fordringar 132 73 239
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 38 82
Summa kortfristiga fordringar 262 308 437
Likviditetsplaceringar 184 243 341
Kassa och bank 141 931 1 323
Summa omsättningstillgångar 587 1 483 2 101
 
SUMMA TILLGÅNGAR 32 768 38 870 36 170
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital  182 165 165
Fritt eget kapital
Överkursfond 28 406 27 724 27 724
Balanserat resultat -24 024 -24 193 -22 457
Hybridobligation 8 558 11 875 8 297
Årets resultat -42 -1 647 -1 644
Summa fritt eget kapital 12 898 13 760 11 921
Summa eget kapital 13 080 13 926 12 086
Obeskattade reserver 85 85 85
 
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 380 2 241 2 353
Obligationslån 1 183 13 760 1 689
Skulder till intressebolag/joint ventures 105 - 107
Derivat 158 239 161
Uppskjuten skatteskuld 100 - -
Skulder hos koncernbolag 15 012 - 14 048
Summa långfristiga skulder 17 939 16 240 18 358
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 152 581 594
Obligationslån 446 6 289 4 630
Derivat - 42 6
Leverantörsskulder 5 4 -
Övriga skulder 2 7 40
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 59 1 697 372
Summa kortfristiga skulder 1 664 8 621 5 642
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 32 768 38 870 36 170
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   28

===== SIDA 29 =====

Allmän information
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), 
org nr 556981–7660, med dess dotterbolag 
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning 
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett 
aktiebolag som är registrerat i Sverige och har 
sitt säte i Stockholm.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har 
Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom -
pletterande redovisningsregler för koncerner” 
tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma 
redovisningsprinciper som koncernen med de 
undantag och tillägg som anges i den av Rådet 
för hållbarhets- och finansiell rapportering 
utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning 
för juridiska personer. För koncernen och 
moderbolaget har samma redovisningsprinciper 
och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste 
årsredovisningen.
Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt 
värde i balansräkningen. Värderingen har skett 
enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Värderingsmetod finansiella instrument
Tillgångar värderade till verkligt värde består 
av innehav i såväl noterade som onoterade 
aktier och övriga värdepapper. Innehaven har 
därmed värderats enligt nivå 1 och nivå 3 i IFRS 
värderingshierarki. De noterade aktierna har 
värderats till noterat pris på marknaden. För 
onoterade aktier och övriga värdepapper har 
indata såsom senaste emissioner och övriga 
ej observerbara data använts för att fastställa 
värdet.
Derivat är värderade till verkligt värde i 
enlighet med nivå 2. Värdeförändringar för 
tillgångar värderade till verkligt värde och 
derivat redovisas i resultaträkningen och har ej 
påverkan på koncernens kassaflöde.  
Verkligt värde räntebärande skulder
SBB har räntebärande skulder bestående av 
skulder till kreditinstitut uppgående till 16 243 
mkr (16 816) där verkligt värde uppgår till 16 327 
mkr (16 639) samt obligationslån 35 879 mkr 
(38 922) där verkligt värde uppgår till 30 011 
mkr (32 529). Beräkning av verkligt värde för 
obligationer har baserats på skuldinstrumentets 
marknadsvärde och för skulder till kreditinstitut 
genom diskontering av framtida kassaflöden. 
Värderingen är gjord enligt IFRS värderingshie -
rarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och 
skulder som redovisas till upplupet anskaff -
ningsvärde bedöms skillnader mellan bokförda 
och verkliga värden inte väsentliga.  
Uppskattningar och bedömningar
Upprättandet av delårsrapporten kräver att 
företagsledningen gör bedömningar och upp -
skattningar samt gör antaganden som påverkat 
tillämpningen av redovisningsprinciperna och 
de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, 
intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan 
avvika från dessa uppskattningar och bedöm -
ningar. De kritiska bedömningar som görs och 
de källor till osäkerhet i uppskattningar som 
finns är samma som i den senast publicerade 
årsredovisningen.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och 
möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa 
exponeringen mot olika risker finns interna 
regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i 
SBB:s Årsredovisning 2024, sid 69-70. 
Framtidsutsikter  
SBB:s verksamhet utgörs av samhällsfastigheter 
med långa hyresavtal och hög uthyrningsgrad 
samt attraktiva hyresbostäder i tillväxtregioner 
i Sverige. Fastighetsportföljen i kombination 
med koncernens likviditet om 4 024 mkr samt 
betydande innehav i börsnoterade bolag, med 
ett sammanlagt marknadsvärde om 7 534 mkr, 
ger bolaget möjlighet att hantera de utmaningar 
som olika scenarier kan föra med sig.  
Transaktioner med närstående
Räntekostnader avseende skulder till joint 
ventures och intresseföretag uppgår till -165 
mkr (-147). Ränteintäkter på fordringar på joint 
ventures och intressebolag uppgår till 848 mkr 
(556). Posterna nettoredovisas inom raden 
Ränteintäkter och liknande resultatposter.  
SBB har under perioden tillhandahållit förvalt -
ningstjänster till joint ventures och intressebo -
lag om 137 mkr (10). Dessa har redovisats inom 
raden Övriga förvaltningsintäkter.  
För mer detaljer kring avtalsvillkor, se SBB:s 
Årsredovisning 2024 sid 108-114.
Segmentsredovisning
SBB har, för redovisning och uppföljning, 
delat upp sin verksamhet i fyra segment. 
Från och med första kvartalet 2025 har 
segmentindelningen gjorts om och utgörs 
numera av Samhälle, Bostäder, Utbildning och 
Utveckling. Indelningen baseras på skillnaderna 
i segmentens karaktär och på den rapportering 
som ledningen inhämtar för att följa upp och 
analysera verksamheten samt den information 
som inhämtas för att fatta strategiska beslut. 
Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet 
med den nya segmentsindelningen.  
Samma redovisningsprinciper har använts 
för det nya segmentet som i SBBs senaste 
årsredovisning. 
Tilläggsuppgifter
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   29

===== SIDA 30 =====

Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets 
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar 
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Stockholm den 7 november 2025
Lennart Sten Øyvind Eriksen
Styrelsens ordförande Styrelsens vice ordförande
Ilija Batljan Kjell Inge Røkke
Styrelseledamot Styrelseledamot
Tone Kristin Omsted Lennart Schuss
Styrelseledamot
Hans Runesten
Styrelseledamot
Han-Suck Song
Styrelseledamot Styrelseledamot
Leiv Synnes
Verkställande direktör
Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om 
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners 
försorg, för offentliggörande den 7 november 2025 kl. 08:00 CEST.
Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se
Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   30

===== SIDA 31 =====

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB org.nr 556981–7660
av finansiell delårsinformation utförd av före -
tagets valda revisor. En översiktlig granskning 
består av att göra förfrågningar, i första hand till 
personer som är ansvariga för finansiella frågor 
och redovisningsfrågor, att utföra analytisk 
granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning 
har en annan inriktning och en betydligt mindre 
omfattning jämfört med den inriktning och 
omfattning som en revision enligt ISA och god 
revisionssed i övrigt har. 
De granskningsåtgärder som vidtas vid en 
översiktlig granskning gör det inte möjligt för 
oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir 
medvetna om alla viktiga omständigheter som 
skulle kunna ha blivit identifierade om en revi -
sion utförts. Den uttalade slutsatsen grundad 
på en översiktlig granskning har därför inte den 
säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en 
revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har 
det inte kommit fram några omständigheter 
som ger oss anledning att anse att delårs -
rapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad 
för koncernens del i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen samt för moderbolagets 
del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 7 november 2025 
Ernst & Young AB
Jonas Svensson                                                          
Auktoriserad revisor                                              
Revisors granskningsrapport
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den 
finansiella delårsinformationen i sammandrag 
(delårsrapporten) för Samhällsbyggnadsbolaget 
i Norden AB per den 30 september 2025 och 
den niomånadersperiod som slutade per detta 
datum. Vår granskning omfattar sidorna 1–30 
med undantag av intjäningsförmågan på sida 
6 och de uppgifter på sida 7 och 8 som avser 
intjäningsförmåga. Det är styrelsen och verk -
ställande direktören som har ansvaret för att 
upprätta och presentera denna delårsrapport i 
enlighet med IAS 34. Vårt ansvar är att uttala en 
slutsats om denna finansiella delårsinformation 
grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och 
omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i 
enlighet med International Standard on Review 
Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   31

===== SIDA 32 =====

SBB nyckeltal 
 
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Marknadsvärde fastigheter, mkr 54 694 53 867 54 694 53 867 55 653
Antal fastigheter 829 846 829 846 853
Antal kvm, tusental 2 203 2 200 2 203 2 200 2 232
Överskottsgrad, % 71 70 75 73 69
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,8 4,9 4,8 4,9 4,9
Direktavkastning fastigheter, % 4,9 4,7 - - 4,9
Värdeutveckling fastigheter, % -1,0 -5,5 - - -4,2
Totalavkastning fastigheter, % 3,8 -0,8 - - 0,7
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd, % 1,6 5,9 1,6 3,1 5,5
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 2,9 7,4 1,4 3,7 7,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,2 93,5 - - 93,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, % 91,0 91,6 - - 91,5
Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; samhälls- och utbildningsfastigheter, år 8 8 8 8 8
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 2 494 2 916 817 806 3 708
Driftnetto, mkr 1 769 2 035 614 591 2 572
Administration i förhållande till hyresintäkt, % 15 22 11 21 23
Förvaltningsresultat, mkr 722 643 361 234 610
Periodens resultat, mkr 1 611 -5 310 803 -2 005 -6 153
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 615 310 113 323 546
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 13 683 14 210 13 683 14 210 12 149
Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, % 15 -40 22 -52 -41
Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, % 7 -21 11 -29 -19
Belåningsgrad, % 59 62 59 62 61
Säkerställd belåningsgrad, % 19 19 19 19 20
Soliditet, % 33 31 33 31 31
Justerad soliditet, % 35 33 35 33 32
Ej pantsatt kvot, ggr 0,88 1,34 0,88 1,34 1,24
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 1,7 - - 2,0
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde, mkr 13 087 12 618 13 087 12 618 11 053
Aktuellt substansvärde, kr/aktie 8,08 8,67 8,08 8,67 7,60
Långsiktigt substansvärde, mkr 14 537 14 147 14 537 14 147 12 536
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 8,98 9,73 8,98 9,73 8,62
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,47 0,44 0,23 0,16 0,42
Resultat per stamaktie A och B, kr 0,60 -3,83 0,37 -1,36 -4,54
Resultat per stamaktie D, kr 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 533 581 263 1 454 615 648 1 572 416 812 1 454 615 648 1 454 615 648 
Genomsnittligt antal stamaktier D 149 208 126 178 056 399 149 208 126 149 208 126 170 804 921 
Antal stamaktier A och B 1 619 177 579 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648 1 454 615 648 
Antal stamaktier D 149 208 126 149 208 126 149 208 126 149 208 126 149 208 126 
 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   32

===== SIDA 33 =====

Finansiella definitioner
Administration i förhållande till hyresintäkt, %
Sammanlagda Administrationskostnader för SBB inklusive administrations-  
kostnader i joint venture-bolag där SBB äger 100% av stamaktierna, med 
avdrag för fakturerade administrationskostnader från SBB till sådana 
joint venture-bolag, i förhållande till sammanlagda hyresintäkter för SBB 
inklusive sådana joint venture-bolag.
Nyckeltalet illustrerar administrationskostnader i förhållande till de  
sammanlagda hyresintäkterna då SBB redovisar de fulla  
administrationskostnaderna medan hyresintäkterna i joint-venturebolagen 
redovisas inom resultatandelar från joint venture och intressebolag. 
Aktuellt substansvärde, kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital till-  
hörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrid-  
obligationer med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld,  
goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland 
och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med 
undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. 
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget 
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt.
Antal utestående stamaktier 
Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, %
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppräknat till 
helår i procent av genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet hänförligt till 
moderbolagets aktieägare under perioden. 
Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, %
Periodens resultat uppräknat till helår i procent av genomsnittligt totalt 
eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det totala egna kapitalet under 
perioden.
Belåningsgrad, % (solvency ratio)
Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt kvot, ggr
Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt fastighetsvärde, kr
Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. 
Förvaltningsresultat, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och  
goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, tomträttsavgäld samt resultat 
från joint ventures och intresseföretag före finansiella poster, värdeför -
ändringar och skatt samt finansiella poster. 
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar och valutakursdifferenser. 
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, %
Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe -
ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. 
Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, %
Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för 
fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.
Genomsnittligt antal stamaktier
Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. 
Genomsnittlig ränta (snittränta), %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä -
rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Genomsnittlig räntebindning, år 
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för 
räntebärande skulder. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Justerad soliditet, % 
Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten 
skatteskuld exkl. uppskjuten skatt hänförlig till goodwill i procent av 
balansomslutningen. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Kapitalbindning, år 
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi -
tal enligt kassaflödesanalysen. 
Långsiktigt substansvärde, kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital 
tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrido -
bligationer, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och 
övrig goodwill. 
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget 
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt.  
Nettoskuld, kr 
Skulder till kreditinstitut och obligationslån minskat med likvida medel och 
likviditetsplaceringar. 
Resultat före finansiella poster, kr 
Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill 
inkl. resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeföränd -
ringar efter skatt. 
Resultat per stamaktie A och B, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat 
hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i 
förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.
Definitioner
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   33

===== SIDA 34 =====

Resultat per stamaktie D, kr
Enligt bolagsordningen har stamaktierna av serie D företrädesrätt till en 
utdelning om maximalt 2 kr/aktie i årlig utdelning. Resultat per stamaktie D 
avser maximal utdelning kvoterat för periodens längd.
Räntebärande skuld
Skulder till kreditinstitut och obligationslån.   
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster (senaste 12 månader) med tillägg för 
förvaltningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i 
relation till räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdif -
ferenser och leasingkostnader.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Soliditet, % 
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.   
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Säkerställd belåningsgrad, % 
Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr 
Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBBs andel av ej 
konsoliderat innehav med avdrag för den del av förvaltningsfastigheter 
som implicit belöper med innehavare utan bestämmande inflytande.
Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot 
ökande respektive sjunkande fastighetsvärden.
Fastighetsrelaterade definitioner
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång. 
Antal kvm 
Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. 
BTA 
Bruttoarea. 
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 
Driftnetto (rullande 12 månader) i förhållande till summan av fastighe -
ternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde 
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i 
förhållande till fastigheternas värde. 
Direktavkastning fastigheter, % 
Driftnetto (senaste 12 månader) i förhållande till genomsnittliga förvalt -
ningsfastigheter (12 månader) exkl. projekt- och byggrätter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i 
förhållande till fastigheternas värde. 
Driftnetto, kr 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, exklusive segment Utveckling. 
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i 
förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta. Då fastigheter 
inom segmentet Utveckling från tid till annan kan vara medvetet tomställda 
för strukturella förändringar i syfte att realisera en fastighets bedömda 
fulla värdepotential exkluderas segmentet Utveckling. 
Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, inklusive segment Utveckling. 
Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter 
(WAULT), år
Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhälls- och 
utbildningsfastigheter.
Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. 
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. 
Hyresvärde, kr 
Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Totalavkastning fastigheter, %
Summan av Direktavkastning fastigheter, 12 månader, % och Värde-  
utveckling fastigheter, 12 månader, %.
Nyckeltalet ger ett mått på hur väl bolagets förvaltningsfastigheter 
avkastar. 
Värdeutveckling fastigheter, %
Värdeförändring fastigheter (senaste 12 månader), i förhållande till 
Förvaltningsfastigheter vid 12-månaders periodens början.  
Nyckeltalet ger ett mått på förvaltningsfastigheternas värdeutveckling . 
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. 
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter 
direkta fastighetskostnader. 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   34

===== SIDA 35 =====

Administration i förhållande till hyresintäkt, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Hyresintäkter 2 494 2 916 817 806 3 708
Hyresintäkter SBB Infrastructure AB 299 212 99 98 308
Hyresintäkter SBB Social Facilities AB 495 218 165 167 383
Hyresintäkter SBB Residential Property AB 300 279 101 93 373
Hyresintäkter totalt 3 587 3 625 1 182 1 164 4 773
Administrationskostnader -567 -730 -140 -208 -1 054
Administrationskostnader SBB Infrastructure AB -32 -30 -7 -10 -84
Administrationskostnader SBB Social Facilities AB -31 -18 -7 -9 -47
Administrationskostnader SBB Residential Property AB -59 -37 -17 -11 -70
Administrationskostnader totalt -689 -815 -171 -238 -1 255
Avgår, Förvaltningstjänster köpta från SBB 137 10 42 -1 135
Administrationskostnader totalt, netto -552 -806 -129 -240 -1 120
Administrationskostnader totalt, netto -552 -806 -129 -240 -1 120
Hyresintäkter totalt 3 587 3 625 1 182 1 164 4 773
Administrationskostnader i förhållande till hyresintäkter, % 15% 22% 11% 21% 23%
Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 593 -5 116 732 -1 917 -6 033
IB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 149 17 576 13 430 15 182 17 576
UB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 13 683 14 210 13 683 14 210 12 149
Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 916 15 893 13 556 14 696 14 863
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare / Genomsnittligt eget kapital hänförligt 
till moderbolagets aktieägare
12% -32% 5% -13% -41%
Uppräkning till helår 3% -8% 16% -39% -
Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 15% -40% 22% -52% -41%
Avkastning på totalt eget kapital
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Periodens resultat 1 611 -5 310 803 -2 005 -6 153
IB Totalt eget kapital 26 518 36 799 27 815 29 819 36 799
UB Totalt eget kapital 28 307 26 424 28 307 26 424 26 518
Genomsnittligt totalt eget kapital 27 413 31 611 28 061 28 121 31 659
Periodens resultat / Genomsnittligt totalt eget kapital 6% -17% 3% -7% -19%
Uppräkning till helår 1% -4% 9% -21% -
Avkastning på totalt eget kapital 7% -21% 11% -29% -19%
Belåningsgrad
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Räntebärande skuld 52 122 54 542 55 737
Likvida medel och likviditetsplaceringar -1 919 -1 816 -2 862
Räntebärande nettoskuld 50 203 52 726 52 875
Balansomslutning 85 194 84 768 86 917
Belåningsgrad 59% 62% 61%
Beräkning av alternativa nyckeltal
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   35

===== SIDA 36 =====

Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto enligt intjäningsförmågan (rullande 12 månader) 2 291 2 249 2 348
Förvaltningsfastigheter 54 694 53 867 55 653
Byggrätter och pågående projekt -7 380 -7 955 -7 654
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 47 314 45 912 47 999
Direktavkastning 4,8% 4,9% 4,9%
Direktavkastning fastigheter, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto, Rullande 12 månader 2 296 2 758 2 572
Driftnetto, Avvecklad verksamhet, Rullande 12 månader - 278 -
Totalt driftnetto, Rullande 12 månader 2 296 3 036 2 572
Förvaltningsfastigheter, 2025-09-30 54 694 - -
Avgår; projekt- och byggrätter -7 380 - -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-09-30 47 314 - -
Förvaltningsfastigheter, 2025-06-30 54 438 - -
Avgår; projekt- och byggrätter -7 338 - -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-06-30 47 100 - -
Förvaltningsfastigheter, 2025-03-31 55 061 - -
Avgår; projekt- och byggrätter -7 099 - -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-03-31 47 962 - -
Förvaltningsfastigheter, 2024-12-31 55 653 - 55 653
Avgår; projekt- och byggrätter -7 654 - -7 654
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-12-31 47 999 - 47 999
Förvaltningsfastigheter, 2024-09-30 53 867 53 867 53 867
Avgår; projekt- och byggrätter -7 955 -7 955 -7 955
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-09-30 45 912 45 912 45 912
Förvaltningsfastigheter, 2024-06-30 - 54 417 54 417
Avgår; projekt- och byggrätter - -9 126 -9 126
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-06-30 - 45 291 45 291
Förvaltningsfastigheter, 2024-03-31 - 67 343 67 343
Avgår; projekt- och byggrätter - -8 248 -8 248
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-03-31 - 59 095 59 095
Förvaltningsfastigheter, 2023-12-31 - 73 205 73 205
Avgår; projekt- och byggrätter - -8 603 -8 603
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-12-31 - 64 602 64 602
Förvaltningsfastigheter, 2023-09-30 - 76 198 -
Förvaltningsfastigheter, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning, 2023-09-30 - 42 092 -
Avgår; projekt- och byggrätter - -10 226 -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-09-30 - 108 064 -
Genomsnitt, exklusive projekt- och byggrätter 47 257 64 593 52 580
Direktavkastning, 12 månader 4,9% 4,7% 4,9%
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto 1 769 2 035 2 572
Uppräkning driftnetto helår 442 509 -
Justering till normaliserat driftnetto 80 -295 -224
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 291 2 249 2 348
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   36

===== SIDA 37 =====

Ej pantsatt kvot
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 1 250 1 264 1 264
Ej pantsatt fastighetsvärde 17 691 21 549 15 601
Nyttjanderätt tomträtt 585 562 563
Inventarier 83 195 131
Uppskjutna skattefordringar 762 660 1 027
Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 23 288 23 636 24 077
Likviditetsplaceringar 217 295 371
Kundfordringar och övriga fordringar 625 824 1 311
Derivat 159 318 325
Avgår pantsatta nettotillgångar dotterbolag -14 928 - -
Ej pantsatta tillgångar 29 732 49 303 44 672
Ej säkerställda lån 35 549 38 424 38 583
Likvida medel -1 702 -1 522 -2 491
Netto icke säkerställd senior skuld 33 847 36 903 36 092
Ej pantsatt kvot 0,88 1,34 1,24
Ekonomisk uthyrningsgrad
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Samhälle 1 372 1 471 1 447
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 603 1 392 1 580
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utbildning 33 33 33
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 3 008 2 896 3 061
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Samhälle 1 468 1 554 1 530
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 691 1 510 1 706
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utbildning 33 33 33
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 3 192 3 097 3 269
Ekonomisk uthyrningsgrad 94,2% 93,5% 93,6%
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utveckling 228 241 245
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utveckling 364 328 342
Ekonomisk uthyrningsgrad, Utveckling 62,6% 73,5% 71,5%
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, totalt 3 236 3 137 3 305
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, totalt 3 556 3 425 3 611
Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling 91,0% 91,6% 91,5%
Förvaltningsresultat 
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 339 1 300 516 401 1 627
Ränteintäkter och liknande resultatposter 704 443 240 242 692
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 095 -1 021 -347 -290 -1 387
Tomträttsavgälder -16 -13 -5 -4 -17
Resultat från joint ventures och intresseföretag
         varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 609 1 399 554 555 1 742
         varav finansiella poster -1 819 -1 465 -597 -669 -2 047
Förvaltningsresultat 1) 722 643 361 234 610
Genomsnittligt antal stamaktier A /B efter utspädning  1 533 581 263 1 454 615 648 1 572 416 812 1 454 615 648 1 454 615 648
Resultat per aktie A och B, förvaltningsresultat 0,47 0,44 0,23 0,16 0,42
1) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat definition av Förvaltningsresultat. Jämförelseperioder har omräknats. Se sida 32 för definition.
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto 1 769 2 045 614 589  2 572 
Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -294 -600 -72 -81 -648 
Driftnetto jämförbart bestånd 1 475 1 445 542 508 1 924
Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 1 434 1 346 535 490 1 796
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 41 99 7 18 128
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 2,9 7,4 1,4 3,7 7,1
1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Driftnetto jämförbart bestånd med Driftnetto jämförbart bestånd rapporterat föregående år.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   37

===== SIDA 38 =====

Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Hyresintäkter 2 494 2 926 817 805  3 708 
Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -458 -862 -106 -127 -930 
Hyresintäkter jämförbart bestånd 2 036 2 064 711 678 2 779
Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 2 003 1 949 700 658 2 634
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 33 116 11 20 144
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 1,6 5,9 1,6 3,1 5,5
1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år.
Justerad soliditet
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Eget kapital 28 307 26 424 26 518
Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 1 800 1 152 1 580
Summa 30 107 27 575 28 099
Balansomslutning 85 194 84 768 86 917
Justerad soliditet 35% 33% 32%
Resultat före finansiella poster  
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 339 1 300 516 401 1 627
Resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeförändringar efter skatt -167 -53 -34 -91 -258
Resultat före finansiella poster 1 172 1 247 483 312 1 369
Resultat per stamaktie A och B
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Periodens resultat 1 611 -5 310 803 -2 005 -6 153
Resultat hänförligt till D-aktier -224 -224 -75 -75 -298
Resultat hänförligt till hybridobligation -447 -237 -76 14 -268
Resultat hänförligt till minoritetsandel -18 194 -71 88 120
Resultat hänförligt till stamaktie A och B 922 -5 576 581 -1 977 -6 600
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 533 581 263 1 454 615 648 1 572 416 812 1 454 615 648 1 454 615 648
Resultat per stamaktie A och B 0,60 -3,83 0,37 -1,36 -4,54
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 533 581 263 1 454 615 648 1 572 416 812 1 454 615 648 1 454 615 648
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 0,60 -3,83 0,37 -1,36 -4,54
Räntebärande skuld
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Skulder till kreditinstitut 16 243 15 782 16 816
Obligationslån 35 879 38 760 38 922
Räntebärande skuld 52 122 54 542 55 737
Räntebärande nettoskuld 
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Räntebärande skuld 52 122 54 542 55 737
Likvida medel och likviditetsplaceringar -1 919 -1 816 -2 862
Räntebärande nettoskuld 50 203 52 726 52 875
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   38

===== SIDA 39 =====

Räntetäckningsgrad, rullande 12 månader
Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 1 666 1 668 1 627
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - 265 -
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt -449 -186 -258
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 218 1 747 1 369
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 953 532 692
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - 4 -
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet -1 461 -1 451 -1 387
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - -106 -
Summa Räntenetto -508 -1 021 -695
Räntetäckningsgrad (ggr) 2,4 1,7 2,0
Soliditet
Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
Eget kapital 28 307 26 424 26 518
Balansomslutning 85 194 84 768 86 917
Soliditet 33% 31% 31%
Substansvärde
Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
Aktuellt substansvärde 
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande
Eget kapital 28 307 26 424 26 518
Hybridobligation -8 905 -12 172 -8 594
Innehav utan bestämmande inflytande -5 718 -42 -5 775
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 13 684 14 210 12 149
Återläggning av derivat 173 13 -135
Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -230 -244 -244
Övrig goodwill -1 020 -1 020 -1 021
Stämpelskatt 219 224 228
Återläggning av uppskjuten skatt 2 029 1 396 1 824
Avdrag uppskjuten skatt -563 -666 -615
Totalt substansvärde 14 293 13 912 12 186
Antal aktier A + B + D 1 768 385 705 1 603 823 774 1 603 823 774
Totalt substansvärde per aktie 8,08 8,67 7,60
Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 8,08 8,67 7,60
Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 149 208 126
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 206 1 294 1 134
Totalt substansvärde 14 293 13 912 12 186
Aktuellt substansvärde 13 087 12 618 11 053
Aktuellt substansvärde, kr/aktie 8,08 8,67 7,60
Långsiktigt substansvärde 
Totalt substansvärde 14 293 13 912 12 186
Återläggning övrig goodwill 1 020 1 020 1 021
Återläggning avdrag uppskjuten skatt 563 666 615
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 15 876 15 599 13 822
Antal aktier A + B + D 1 768 385 705 1 603 823 774 1 603 823 774
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 8,98 9,73 8,62
Långsiktigt substansvärde per D-aktie 1) 8,98 9,73 8,62
Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 149 208 126
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 340 1 451 1 286
Totalt substansvärde 15 876 15  599 13 822
Långsiktigt substansvärde 14 537 14 147 12 536
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 8,98 9,73 8,62
Antal stamaktier A + B 1 619 177 579 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 619 177 579 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 149 208 126
1)   Enligt bolagsordningen har A-,B- och D-aktier samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   39

===== SIDA 40 =====

Säkerställd belåningsgrad
Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
Skulder till kreditinstitut 16 243 15 782 16 816
Säkerställda övriga lån 330 336 339
Summa säkerställda skulder 16 573 16 118 17 155
Balansomslutning 85 194 84 768 86 917
Säkerställd belåningsgrad 19% 19% 20%
Totalavkastning fastigheter, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Direktavkastning fastigheter 4,9 4,7 4,9
Värdeutveckling fastigheter -1,0 -5,5 -4,2
Totalavkastning fastigheter, % 3,8 -0,8 0,7
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav
Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
Förvaltningsfastigheter 54 694 53 867 55 653
Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 54 694 53 867 55 653
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -11 054 - -10 918
SBB:s exponering av konsoliderat innehav 43 640 53 867 44 736
SBB:s andel av  Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav
SBB Residential Property AB
Förvaltningsfastigheter 6 113 5 942 5 967
SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 113 5 942 5 967
Public Property Invest ASA
Förvaltningsfastigheter 14 733 9 475 10 550
SBB:s ägarandel 33,54% 36,26% 35,16%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 4 941 3 435 3 710
Nordiqus AB
Förvaltningsfastigheter 39 758 38 325 38 739
SBB:s ägarandel 49,84% 49,84% 49,84%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 815 19 101 19 308
SBB Infrastructure AB
Förvaltningsfastigheter 5 461 5 458 5 424
SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 461 5 458 5 424
SBB Social Facilities AB
Förvaltningsfastigheter 9 490 9 458 9 452
SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 490 9 458 9 452
Förvaltningsfastigheter 54 694 53 867 55 653
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -11 054 - -10 918
SBBs: exponering av konsoliderat innehav 43 640 53 867 44 736
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 113 5 942 5 967
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 4 941 3 435 3 710
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 815 19 101 19 308
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 461 5 458 5 424
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 490 9 458 9 452
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 4 808 5 251 4 227
Total fastighetsexponering  inkl. andel av ej konsoliderade innehav 94 268 102 513 92 822
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   40

===== SIDA 41 =====

Värdeutveckling fastigheter, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Värdeförändring, Rullande 12 månader -560 -8 836 -5 422
Justering, redovisningsmässiga värdeförändringar, Rullande 12 månader - 2 362 2 362
Värdeförändringar, efter justeringar, Rullande 12 månader -560 -6 474  -3 060 
Förvaltningsfastigheter, vid 12-månaders periodens början 53 867 118 290 73 205
Värdeutveckling fastigheter, % -1,0% -5,5% -4,2%
Överskottsgrad
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-09-30
2024-01-01
2024-09-30
2025-07-01
2025-09-30
2024-07-01
2024-09-30
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto 1 769 2 035 614 591 2 572
Hyresintäkter 2 494 2 916 817 806 3 708
Överskottsgrad 71% 70% 75% 73% 69%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025   I   41

===== SIDA 42 =====

Kommande  
rapporteringstillfällen
Delårsrapport Q4 2025  2026-02-17
Delårsrapport Q1 2026  2026-04-23
Årsstämma 2026   2026-04-23
Delårsrapport Q2 2026  2026-07-16
Delårsrapport Q3 2026  2026-11-04
Kontakt
Leiv Synnes Helena Lindahl
VD  IR
      ir@sbbnorden.se
  
sbbnorden.se