FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2023
===== SIDA 1 =====
SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
Q4
JANUARI–DECEMBER 2023
===== SIDA 2 =====
• Den 7 december meddelade Fredrik Svensson
att han lämnar sitt uppdrag som styrelseleda -
mot i bolaget på grund av tidsbrist.
• Den 18 december meddelade SBB att de kom -
mer samla bostadsbeståndet och bostads -
utvecklingen i dotterbolaget Sveafastigheter
inför en kommande ägarspridning. Sveafast -
igheter kommer ledas av Erik Hävermark som
tillförordnad vd och affärsutvecklingschef
samt Martina Lous-Christensen som CFO.
• Den 29 december beslutade SBB att, i enlighet
med villkoren för hybridobligationerna,
senarelägga räntebetalningarna på samtliga
hybridobligationer.
Viktiga händelser efter kvartalets utgång
• Den 2 februari meddelade SBB att intres -
sebolaget Public Property Invest AS (“PPI”)
utvärderar en möjlig börsintroduktion på
Oslo-börsen. Relaterat till detta diskuterar
PPI och SBB en potentiell överföring av delar
av SBB:s norska fastighetsportfölj, samt
den norska organisationen till PPI, i syfte
att stärka PPI:s plattform och minska dess
skuldsättning.
• Den 7 februari presenterades den nya
styrelsen för Sveafastigheter AB, ledd av
styrelseordförande Peter Wågström, med
mandat att etablera och leda Sveafastigheter
inför och efter en möjlig ägarspridning.
• Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny
styrelseordförande i SBB av valberedningen.
Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten,
Lars Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås
att väljas som ledamöter.
• Den 25 februari meddelade SBB etablering av
ett joint venture-bolag för samhälls-
fastigheter tillsammans med Castlelake, med
stöd från Atlas SP Partners. Transaktionen
tillför SBB likvid om cirka 5,2 miljarder kronor,
som avses används till att stärka bolagets
finansiella ställning och amortera skulder.
73,2 MDKR
Fastighetsvärde
31 december 2023
54 %
Belåningsgrad
31 december 2023
4 581 MKR
Hyresintäkter
januari-december 2023
12,29 KR/AKTIE
Långsiktigt substansvärde per aktie
31 december 2023
-20 488 MKR
Periodens resultat
januari-december 2023
1,78 %
Snittränta
31 december 2023
Året i korthet, kvarvarande verksamhet
• Hyresintäkterna uppgick till 4 581 mkr (5 365).
• Driftsöverskottet uppgick till 3 209 mkr (3 615).
• Förvaltningsresultat exkl. valutakurs-
differenser uppgick till 1 296 mkr (3 216).
• Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital var 1 222
mkr (3 485).
• Resultat före skatt uppgick till -22 285 mkr
(-10 825), varav:
- Resultat före finansiella poster, värdeför-
ändringar fastigheter och goodwill ingår
med 2 241 mkr (2 686). Resultatet inkluderar
Förvärvs- och omstruktureringskostnader på
-90 mkr (-120).
- Värdeförändringar på fastigheter ingår med
-13 277 mkr (-3 681).
- Resultat från joint ventures och intresse-
företag ingår med -6 017 mkr (-1 866).
- Finansiella poster ingår med -1 258 mkr
(-2 402) varav kostnader för förtidsinlösen
lån ingår med -118 mkr (424) och valutakurs -
differenser med -144 mkr (-1 991).
- Värdeförändring avseende finansiella
instrument ingår med -2 580 mkr (-1 560).
• Periodens resultat uppgick till -20 488 mkr
(-10 361) efter avdrag för uppskjuten skatt
om 2 240 mkr (741) och aktuell skatt om -443
mkr (-277), motsvarande ett resultat per
stamaktie A och B om -15,05 kr (-7,61) före
utspädning.
• Periodens resultat inkl. avvecklande
verksamhet uppgick till -22 740 mkr (-9 811),
motsvarande ett resultat per stamaktie A och
B om -16,60 kr (-7,23) före utspädning.
• Fastighetsportföljens värde uppgick till 73,2
mdkr (135,6).
• Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var
17 873 mkr (45 040), motsvarande 12,29 kr
(30,97) per aktie före utspädning.
• Styrelsen föreslår ingen ny utdelning för
stamaktie A och B (1,44) och inte heller för
stamaktie D (2,00).
Viktiga händelser under fjärde kvartalet
• Den 5 oktober ställde Valerum AB (publ) in
betalningen av kupongränta på utestående
säkerställd obligation, vilken garanterades
av SBB. SBB har därför under kvartalet infriat
återköpsåtagandet av Valerum-obligationen
i enlighet med villkoren. SBB:s sammanlagda
åtagande var cirka 280 mkr. SBB har i
samband med återköpet av obligationen
övertagit säkerheter som Valerum ställt ut
under obligationen.
• Den 9 november bestred SBB det mottagna
kravet från en obligationsägare avseende
euroobligationer motsvarande omkring en
procent av utestående obligationer under
EMTN-programmen. SBB tillbakavisade
påståendena om brott mot villkoret och
anser att kraven från obligationsägaren är
grundlösa.
• Den 22 november fullföljdes försäljningen av
1,16 procent av SBB EduCo AB (”EduCo”) till
Brookfield Super-Core Infrastructure Partners
för 242 miljoner kronor som avtalats den 24
september. I samband med transaktionen
återbetalade EduCo lån från SBB vilket innebar
att SBB erhöll en total likvid om cirka 8 mdkr.
Från och med avyttringen redovisas EduCo som
intresseföretag i SBB:s räkenskaper. Den 28
november bytte EduCo namn till Nordiqus AB.
• Den 24 november beslutade SBB att återköpa
obligationer för 404 meur. Obligationernas
nominella värde var 417 meur.
• Under det fjärde kvartalet genomförde SBB
försäljning av fem fastigheter i Västervik,
Fagersta och Halmstad för ett värde
uppgående till 330 mkr. Köpare var Västerviks
kommun, Fagersta kommun och ett lokalt
fastighetsbolag. Fastigheternas ytor avser
kontor och äldreboende där de primära
hyresgästerna är respektive kommun.
• Den 6 december meddelade styrelseleda -
moten Eva Swartz Grimaldi att hon lämnar
styrelsen med omedelbar verkan på grund av
hälsoskäl.
Perioden i sammandrag
Året
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 2
===== SIDA 3 =====
SBB nyckeltal
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-10-01
2023-12-31
2022-10-01
2022-12-31
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Marknadsvärde fastigheter, mkr 73 205 135 616 73 205 135 616
Antal fastigheter 1 172 2 050 1 172 2 050
Antal kvm, tusental 3 048 4 627 3 048 4 627
Överskottsgrad, % 1) 2) 75 72 71 66
Direktavkastning, % 1) 4,8 4,3 4,8 4,3
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 8,8 4,0 6,2 4,6
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 10,9 2,3 6,1 -0,4
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,2 95,3 94,2 95,3
Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter, år 7 10 7 10
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 4 581 5 365 1 069 1 309
Driftnetto, mkr 1) 3 209 3 615 713 784
Periodens resultat, mkr -20 488 -10 361 -4 952 -7 397
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 3) 1 222 3 485 -276 802
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 16 759 43 823 16 759 43 823
Avkastning på eget kapital, % 2) -46 -13 -10 -11
Belåningsgrad, % 54 49 58 52
Säkerställd belåningsgrad, % 18 21 18 21
Soliditet, % 34 38 34 38
Justerad soliditet, % 36 42 36 42
Ej pantsatt kvot, ggr 1) 1,58 2,24 1,58 2,24
Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2) 2,3 3,9 - -
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 16 361 39 822 16 361 39 822
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 11,25 27,39 11,25 27,39
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 11,25 27,38 11,25 27,38
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 17 873 45 040 17 873 45 040
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 12,29 30,97 12,29 30,97
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 12,29 30,97 12,29 30,97
EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr 1) -612 443 -368 -3 048
EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,42 0,30 -0,25 -2,10
EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,42 0,30 -0,25 -2,10
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 5,8 4,7 5,8 4,7
Resultat per stamaktie A och B, kr 2) -16,60 -7,23 -3,05 -5,58
Resultat per stamaktie D, kr 2) 2,00 2,00 0,50 0,50
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898
Genomsnittligt antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905
Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 615 648 1 454 141 898
Antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905
1) Definitionen är ändrad och jämförelsesiffror är omräknade. Se alla definitioner och beräkningar på sid 38-44.
2) Inklusive Avvecklad verksamhet.
3) Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet, kvarvarande verksamhet.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 3
===== SIDA 4 =====
När jag ser tillbaka på 2023 och hur omvärldsfak-
torer påverkat SBB ses ett antal tydliga trender.
Under året har konsumentprisindex fortsatt
att stiga, vilket bidragit till att SBB:s fastigheter i
jämförbart bestånd ökat sina hyresintäkter med
8,8 procent och driftnettot i jämförbart bestånd
ökade med 10,9 procent. Den höga inflationen
har medfört högre räntor vilket tillsammans
med svag kreditmarknad är huvudskälen till den
negativa värdeutvecklingen på SBB:s fastigheter
om 12,0 procent.
Värdeutvecklingen på SBB:s fastigheter
har varit minus 15,2 procent de senaste 21
månaderna och det genomsnittliga avkastnings -
kravet höjts från 4,35 procent till 5,19 procent.
Då hyresnivåerna utgår från oktober månads
konsumentprisindex år 2021 så har konsument -
prisindex stigit med 19,3 procent. Det innebär
att för SBB:s fullt indexerade fastigheter kan
den reala värdenedgången estimeras till 34,5
procent de senaste 21 månaderna.
Marknaden har på senare tid bytt skepnad,
där många nu tror på sjunkande räntor. Det
avspeglas i högre marknadsvärdering av fastig -
hetsbolag och större tillgång till marknadsfinan -
siering. Min bedömning är att vi nu är i början av
en tid där villkoren på finansieringsmarknaden
förbättras och att fler fastighetsaffärer genom -
förs på långsiktigt rimliga nivåer.
För SBB innebär ett mer normaliserat läge
på fastighetsmarknaden att bolaget har de
största värdeförändringarna bakom sig och att
värdeuppgångar under kommande år inte ska
uteslutas. Jag är säker på att SBB:s intäkter i
jämförbart bestånd kommer att öka starkt även
under 2024 och framåt.
VD har ordet
Renodlingen i våra tre affärsområden fortsätter
SBB fortsätter att ta viktiga steg för att realisera
strategin och dela upp bolaget i tre affärsområ -
den för bättre styrning, ökad transparens och
bättre förutsättningar för kapitalanskaffning.
Affärsområdet Utbildning har renodlats
och nästan alla utbildningsfastigheter har sålts
till Nordiqus. Brookfield har i omgångar köpt
aktier i Nordiqus så att de numera äger 50,16
procent, senast i november när SBB minskade
sin ägarandel till 49,84 procent för att optimera
kapitalstrukturen i linje med den nya strategin.
Förändringen innebär att Nordiqus blir ett
intresseföretag i stället för ett dotterbolag och
därmed inte längre konsolideras i vår rappor -
tering. Vinst per aktie påverkas inte nämnvärt
initialt av att gå från drygt femtio procent i
ägande till knappt femtio procent, även om
redovisade tillgångar och intäkter sjunker som
en konsekvens av avkonsolideringen. Nordiqus
siktar på att erhålla en investment grade rating
under det första halvåret 2024, vilket är san -
nolikt baserat på försiktig belåning och starka
fundamenta i fastighetsbeståndet. Ett stabilt
och konkurrenskraftigt Nordiqus genererar på
sikt mer vinster till SBB.
I december meddelade SBB att de kommer
samla sitt bostadsbestånd och bostadsutveck -
ling i dotterbolaget Sveafastigheter. Samtliga
samägda strukturer med bostäder ska på sikt
lösas upp och där det finns operationella förde -
lar avses dessa samordnas med Sveafastigheter.
Sveafastigheter har en ny stark styrelse
och ledningsgrupp som arbetar mot planen
att genomföra en ägarspridning under 2024,
för att bolaget på egna meriter ska kunna
erhålla förmånlig finansiering. I samband med
detta stärks även SBB:s finansiella ställning
vilket möjliggör en minskning av bolagets
skuldsättning och exponeringen mot nuvarande
finansieringskällor.
Vi skapar även ett bolag som ska äga SBB:s
tillgångar inom affärsområdet Samhälle, ett
bolag som likt Nordiqus och Sveafastigheter blir
ledande inom sitt marknadssegment.
Komplex redovisning på kort sikt
Kombinationen av att SBB av finansiella skäl
behöver skapa nya samarbeten och samtidigt
vidta ett stort antal åtgärder bidrar till att kom -
plexiteten i den finansiella rapporteringen ökar
på kort sikt. Målet är dock att minska antalet
komplexa strukturer och skapa en lättförstådd
redovisning samt en mindre kostsam adminis -
tration. Nordiqus, Sveafastigheter och PPI är
exempel på renodlade strukturer.
Efter att SBB genomfört omstrukturering
och förbättrat sin finansiella ställning kommer
de administrativa kostnaderna att normaliseras.
Likviditets- och balansräknings-
stärkande åtgärder
Ett antal viktiga likviditetsstärkande åtgärder
genomfördes under kvartalet. Samtidigt som
SBB genomfört många åtgärder för att stärka
viktiga nyckeltal har marknadsutvecklingen
bidragit till att dämpa effekten av dessa åtgär -
der. Det innebär att SBB är väl positionerat för
stärkta nyckeltal när marknaden väl förbättras.
SBB:s belåningsgrad uppgick vid kvartalets
SBB äger bostäder i Sverige och lokaler för den offentligt
finansierade sociala infrastrukturen i Norden.
2023-01-01–2023-12-31 2022-01-01–2022-12-31
Belopp i MKR
Kvar varande
verksamhet
Nordiqus, Avveck -
lad verksamhet SBB Totalt
Kvar varande
verksamhet
Nordiqus, Avveck -
lad verksamhet SBB Totalt
Hyresintäkter 4 581 2 086 6 667 5 365 2 082 7 447
Fastighetskostnader -1 372 -321 -1 693 -1 750 -351 -2 101
Driftnetto 3 209 1 766 4 975 3 615 1 731 5 346
Administration inkl förvärvs och
omstruktureringskostnader
-968 -202 -1 170 -929 -89 -1 018
Resultat före finansiella poster, värde -
förändringar fastigheter och goodwill
2 241 1 564 3 805 2 686 1 642 4 328
Värdeförändringar fastigheter och goodwill -14 671 -2 931 -17 602 -7 683 -890 -8 573
Rörelseresultat -12 430 -1 367 -13 797 -4 997 752 -4 245
Resultat från intresseföretag / joint ventures -6 017 - -6 017 -1 866 - -1 866
varav Förvaltningsresultat 169 - 169 941 - 941
Räntenetto -986 -577 -1 563 -816 -471 -1 287
Övriga finansiella poster - 2 852 17 -2 835 -3 146 -5 -3 151
Skatt 1 797 219 2 016 464 274 738
Resultat från försäljning - -543 -543 - - -
Periodens resultat -20 488 -2 251 -22 740 -10 361 550 -9 811
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 4
===== SIDA 5 =====
slut till 54 procent (49). Detta är en nivå som
behöver sänkas för att nå en långsiktigt hållbar
finansiell ställning.
Likviden från Nordiqus-transaktionen
användes för att delvis finansiera ett återköp -
serbjudande av utestående obligationer till ett
sammanlagt nominellt belopp om 417 meur, i
syfte att proaktivt hantera närtida skuldförfall.
Under kvartalet genomfördes också
försäljningar av fastigheter i linje med senaste
externvärdering till ett värde om 330 miljoner
kronor.
Snittränta om 1,78 procent
SBB:s genomsnittliga ränta var 1,78 procent per
den 2023-12-31. Kapitalet förfaller i genomsnitt
på 3,6 år. Den skuld som förfaller efter 2026 har
en kostnad på 2,18 procent. SBB gynnas av sin
långa finansiering till en låg ränta.
Ytterligare stärkt likviditet nödvändig
SBB befinner sig i en utmanande finansiell
situation, där såväl skuldsättning som likviditet
bör förbättras. SBB har vidtagit omfattande
åtgärder under såväl 2022 som 2023 och
arbetet med förbättringar behöver fortsätta
under 2024.
Den potentiella ägarspridningen i Svea -
fastigheter kommer förbättra den finansiella
situationen för SBB. SBB arbetar även med
en rad andra projekt som syftar till att stärka
bolagets finansiella ställning, minska beroendet
av enskilda kapitalkällor och skapa optimala
lånemöjligheter.
Grundlöst krav från opportunistisk hedgefond
I november bestred SBB ett påstått och grund -
löst krav från en enskild opportunistisk fond
som framförts av dess bolag på Caymanöarna.
Värt att notera är att inga andra obligations -
ägare förutom en, och ingen bank, har ställt
motsvarande krav.
I februari, efter rapportperiodens utgång,
har SBB informerats om att samma fond nu har
inlett formella rättsliga åtgärder vid en engelsk
domstol. Som tidigare meddelats genom
pressmeddelande den 31 maj 2023, tillbakavisar
SBB påståendena om att bolaget skulle ha
brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden
i EMTN-programmen och anser därför att de
mottagna kraven från den opportunistiska
fonden är grundlösa. Processen kommer nu att
ha sin gång och uppskattas i dagsläget pågå till
andra halvåret 2025.
Goda utsikter för fastighetsbeståndet
Samtidigt som SBB har många utmaningar
vad gäller finansiering har utsikterna för SBB:s
fastighetsbestånd förbättrats. Hyresreglerade
bostäder och fastigheter med långa kontrakt
mot offentlig sektor står sig väl även i en
svagare konjunktur. Oavsett konjunktur tickar
befolkningsökningen på och skapar därmed en
ökad efterfrågan. Låg nyproduktion av fastig -
heter och högre byggkostnader gör att SBB:s
fastigheter har ett gynnsamt konkurrensläge.
Stigande hyresnivåer och en hög uthyrningsnivå
bedöms gälla under kommande år.
Vi behöver fortsätta minska skuldnivån och
beroendet av enskilda finansieringskällor och vi
arbetar utifrån en bra plan för att åstadkomma
detta. Arbetet med detta bedöms vara lättare
under 2024 än under 2023.
Jag vill också tacka alla SBB:s medarbetare
för deras engagemang och fantastiska insatser
med att verkställa vår nya strategi och driva
bolaget i rätt riktning i en utmanande tid, samt
ett varmt tack till våra hyresgäster och samar -
betspartners för deras fortsatta förtroende.
Leiv Synnes
VD
Ökande driftnetto över tid och fokuserat
arbete för stärkt finansiell ställning.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 5
===== SIDA 6 =====
3,8 MDKR
Fastighetsvärde
NORGE
0,9 MDKR
Fastighetsvärde
DANMARK
7,9 MDKR
Fastighetsvärde
FINLAND
60,6 MDKR
Fastighetsvärde
SVERIGE
Fastighetsvärde per land
SBB grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med
tre fokuserade affärsområden: Bostad, Samhälle och Utbildning. SBB är
verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark som är länder med starka
kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd
kännetecknas av hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
Fastighetsbestånd per 2023-12-31
Klassificering
Fastighets-
värde, mkr
Andel av
totalt, %
Hyresin -
täkt, mkr 1)
Hyresbostäder 24 079 32,9% 1 386
Byggrätts- och projektfastigheter 4 402 6,0% -
Totalt, Bostad 28 482 38,9% 1 386
Äldreboende 13 934 19,0% 905
Statlig infrastruktur och Kommunhus 7 540 10,3% 428
LSS 7 400 10,1% 488
Sjukhus & vårdcentral 4 787 6,5% 375
Offentliga kontor 3 478 4,8% 309
Övrigt 1 439 2,0% 109
Byggrätts- och projektfastigheter 5 523 7,5% 239
Totalt, Samhälle 44 101 60,2% 2 853
Förskola 107 0,1% 7
Grundskola/gymnasium 339 0,5% 29
Byggrätts- och projektfastigheter 176 0,2% 3
Totalt, Utbildning 622 0,9% 38
Totalt 73 205 100,0% 4 278
1) Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga.
Andelar i joint ventures och intresseföretag
per den 2023-12-31
Klassificering
Utgående redovisat
värde av innehav,
mkr
Andel av
totalt, %
Väsentliga innehav, Bostad 4 592 25,7%
Övriga innehav, Bostad 1 369 7,7%
Totalt, Bostad 5 961 33,4%
Väsentliga innehav, Samhälle 1 261 7,0%
Övriga innehav, Samhälle 477 2,7%
Totalt, Samhälle 1 738 9,7%
Väsentliga innehav, Utbildning 10 176 56,9%
Totalt, Utbildning 10 176 56,9%
Totalt 17 876 100%
Substansvärde per aktie, NRV
0
10
20
30
40
50
60
Kr
Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3 Q3 Q4Q4
2020 2021 2022 2023
Långsiktigt substansvärde per aktie
(EPRA NRV) kr/per aktie
Andelar i joint ventures/
intressebolag kr/per aktie
Direktägda fastigheters värde (mkr)
& direktavkastning
0
50 000
100 000
150 000
200 000
Mkr %
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3 Q3 Q4Q4
2020 2021 2022 2023
Marknadsvärde Direktavkastning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 6
===== SIDA 7 =====
• Svenska hyresrätter har en hyra som generellt understiger marknads -
hyran. Hyresregleringen medför stabilt ökande hyror över tid. Sedan
systemet infördes har hyresnivån aldrig sänkts.
• Över tid har hyresutvecklingen för svenska reglerade hyresrätter
överträffat inflationen.
• Fastigheterna har en uthyrningsgrad på 94 procent. Generellt råder
bostadsbrist på SBB:s marknader.
• Bostadsportföljen har stor potential i och med attraktiv demografi och
fastighetsutvecklingsmöjligheter .
• Sedan 18 december 2023 förvaltar det helägda dotterbolaget Sveafastig -
heter SBB:s bostadsportfölj.
• Börsnotering eller strategiskt partnerskap planeras för Sveafastigheter
under 2024 för att förbättra finansieringsmöjligheterna.
• Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter, ledd
av styrelseordförande Peter Wågström, med mandat att etablera och leda
ett fristående Sveafastigheter inför och efter en möjlig ägarspridning.
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 21-22.
Bostad
SBB äger och förvaltar reglerade hyresrätter i svenska till-
växtområden. Kombinationen av hög efterfrågan och starka
underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil och en
förmåga att skapa ett stadigt växande driftsöverskott över tid.
28,5 MDKR
Fastighetsvärde
3,79 %
Direktavkastning
1 313 kr
Snitthyra per kvm
5 961 MKR
Utgående redovisat värde
av innehav
Konsoliderat innehav
Joint ventures och
intresseföretag
Fastighetsvärde per region
44% Universitetsorter
28% Stockholm/Mälardalen
20% Göteborg/Malmö
8% Övrigt28 482
Mkr
44%
28%
20%
8%
SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2023-08-16
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
SBBs ägarandel 100%2) - 50% 50%
Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 2 797 - 1 795 1 767
Hyresintäkter, mkr 138 - 233 159
Förvaltningsresultat, mkr -46 - - 16
Andel av joint ventures och intresseföretags
resultat, mkr
-643 - -322 -219
Resultat från joint ventures och intresseföretag,
mkr 3)
-643 - -322 -219
Övriga joint ventures och intresseföretag
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 369 8 551
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -234 -69
Resultat från joint ventures och intressebolag, mkr 1)3) -3 888 -693
1) Redovisad resultat under perioden 2023-01-01--2023-12-31 är främst hänförligt till resalisationsresultat vid försäljningen av
aktier i JM. Efter försäljningen redovisas kvarvarande innehav i JM som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde.
2) SBBs ägarandel avser SBBs andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld
inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt
beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
3) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 25-26.
Väsentliga innehav hänförliga
till affärsområdet
SBB Residential Property AB
Bostadsportfölj bestående av hyres-
reglerade bostadsfastigheter i Sverige
som styrs och kontrolleras gemensamt
med Morgan Stanley.
SBB Kåpan Bostad AB
SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar
nyproducerade bostadsfastigheter i
Stockholm och Mälardalen. Bolaget
samägs av SBB och Kåpan Pensioner.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 7
===== SIDA 8 =====
• Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket
skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar
risk för vikande efterfrågan.
• Fastigheterna har långa hyresavtal med
offentliga och offentligt finansierade
hyresgäster.
• Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen
tack vare nästintill full inflationsindexering och
hyresgästanpassningar.
• SBB har en erfaren projekt- och förvaltnings -
organisation som skapar värde.
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd
finns på s. 21-22.
• SBB har efter kvartalets utgång ingått avtal om etablering av ett
joint venture-bolag för samhällsfastigheter, SBB Infrastructure,
tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. SBB
Infrastructure kommer förvärva fastigheter till marknadsvärdet
per 31 december 2023 som uppgick till 5,7 miljarder kronor.
Samhälle
En ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande
och förvaltning av offentligt finansierade tillgångar, vilken
utmärker sig genom växande efterfrågan, inflationssäkrade
kassaflöden och minimal risk för hyresförluster.
44,1 MDKR
Fastighetsvärde
5,32 %
Direktavkastning
6,7 år
Genomsnittlig kvarvarande
hyreslängd, WAULT
1 738 MKR
Utgående redovisat värde
av innehav
Konsoliderat innehav
Joint ventures och
intresseföretag
Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori
72% Sverige
18% Finland
9% Norge
1% Danmark
31% Äldreboende
17% Statlig infrastruktur
och Kommunhus
17% LSS
13% Projekt- och
byggrättsfastigheter
11% Sjukhus &
vårdcentral
8% Offentliga
kontor
3% Övrigt
44 101
Mkr
44 101
Mkr
72%
32%
18%
17%
9%
17%
13%
11%
8% 2% 3%
Public Property Invest AS
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
SBBs ägarandel 45% 45%
Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 1 261 1 785
Hyresintäkter, mkr 578 532
Förvaltningsresultat, mkr 199 191
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -405 -341
Resultat från joint ventures och intresseföretag, mkr 1) -405 -341
Övriga joint ventures och intresseföretag
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 477 546
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -62 389
Resultat från joint venture och intresseföretag, mkr1) -293 389
1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 25-26.
Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet
Public Property Invest AS
Bolaget äger och förvaltar
offentliga fastigheter
i Norge inom primärt
segmenten rättsväsende
och offentliga kontor. En
fastighetsplafform med
tillväxtmöjligheter.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 8
===== SIDA 9 =====
• Efter försäljning av 1,16 procent av aktierna i Nordiqus konsoliderar SBB
endast ett mindre bestånd av utbildningsfastigheter om 0,6 mdkr.
• Resultat hänförligt till tidigare konsoliderat innehav som nu ingår i
Nordiqus redovisas som avvecklad verksamhet. För mer information, se
sidan 20.
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 21-22.
Marknadsvärde, mkr
Konsoliderat innehav 2023-12-31
Sverige 465
Danmark 158
Totalt 622
Utbildning
SBB deläger Europas största portfölj inriktad på social
infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn.
Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning.
0,6 MDKR
Fastighetsvärde
Konsoliderat innehav
Joint ventures och
intresseföretag
Nordiqus, Avvecklad verksamhet
2023-01-01
2023-11-21
SBB:s ägarandel 51,00%
Förvaltningsfastigheter, 2023-11-21, mkr 40 843
Hyresintäkter, mkr 2 086
Förvaltningsresultat, mkr 1 004
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -1 148
Innehav utan bestämmande inflytande -1 103
Periodens resultat, avvecklad verksamhet -2 251
Nordiqus AB
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2023-11-22
2023-12-31
SBBs ägarandel 49,84%
Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 10 176
Hyresintäkter, mkr 244
Förvaltningsresultat, mkr -5
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -467
Result från intresseföretag, mkr 1) -467
1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 25-26.
Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet
Nordiqus
Nordiqus, förvaltar och utvecklar utbildningsfastigheter och har högkvalitativa lärandemiljöer.
Nordiqus etablerades år 2022 och äger och förvaltar en portfölj bestående av över 600 utbildnings -
fastigheter spridda över Norden. Denna omfattande portfölj av fastigheter inkluderar en mångfald
av utbildningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor, gymnasier och
universitet, som tillsammans utgör en betydande del av vårt samhälles
utbildningsinfrastruktur.
• Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning
om 1,16 procent av aktierna i Nordiqus, tidigare EduCo. Affären
fullföljdes den 22 november 2023. Försäljningen medförde att SBB
förlorade det tidigare bestämmande inflytandet, och redovisar från
och med tidpunkten för försäljningen innehavet i Nordiqus som ett
intresseföretag.
Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november
2023, redovisas som avvecklad verksamhet. För mer information, se
sidan 20.
10 176 MKR
Utgående redovisat värde
av innehav
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 9
===== SIDA 10 =====
Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-313)
2023-10-01
2023-12-31
2022-10-01
2022-12-313)
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 4 581 5 365 1 069 1 309
Fastighetskostnader
Driftskostnader -1 021 -1 309 -256 -378
Underhåll -257 -314 -81 -108
Fastighetsskatt -95 -127 -19 -39
Driftnetto 1) 3 209 3 615 713 784
Administration 1) -878 -809 -294 -203
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -90 -120 -51 -24
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2) 2 241 2 686 368 557
Värdeförändringar fastigheter -13 277 -3 681 -2 784 -2 490
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - -3 202 - -3 202
Upplösning/nedskrivning goodwill avseende uppskjuten skatt -227 -387 -26 -195
Nedskrivning goodwill -1 150 -395 -1 150 -395
Resultat bostadsproduktion -17 -17 -14 -20
Rörelseresultat 2) -12 430 -4 997 -3 605 -5 745
Resultat från joint ventures och intresseföretag -6 017 -1 866 -1 655 -1 379
varav förvaltningsresultat 169 941 -147 314
varav värdeförändring -2 498 -1 970 -1 607 -1 002
varav skatt 196 -90 154 57
varav försäljningsresultat -3 416 - 24 -
varav nedskrivning -469 -747 -79 -747
Ränteintäkter och liknande resultatposter 420 238 242 58
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 406 -1 054 -430 -399
Resultat av förtidslösen lån -118 424 -5 429
Valutakursdifferenser -144 -1 991 1 024 -580
Tomträttsavgälder -10 -19 -4 -5
Värdeförändringar finansiella instrument -2 580 -1 560 -495 -405
Resultat före skatt -22 285 -10 825 -4 928 -8 025
Aktuell skatt -443 -277 39 -70
Uppskjuten skatt 2 013 354 -88 502
Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 227 387 26 195
PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -20 488 -10 361 -4 952 -7 397
Periodens resultat, Avvecklad verksamhet 4) -2 251 550 771 -553
PERIODENS RESULTAT -22 740 -9 811 -4 181 -7 950
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -23 204 -9 634 -4 213 -7 905
Innehav utan bestämmande inflytande 464 -177 32 -45
PERIODENS RESULTAT -22 740 -9 811 -4 181 -7 950
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet -15,05 -7,61 -3,58 -5,20
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet -15,05 -7,61 -3,58 -5,20
Resultat per stamaktie D, kvarvarande verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet -2,51 -0,10 0,35 -0,49
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamet -2,51 -0,10 0,35 -0,49
Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -16,60 -7,23 -3,05 -5,58
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -16,60 -7,23 -3,05 -5,58
Resultat per stamaktie D, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt 2,00 2,00 0,50 0,50
1) Förvaltningsadministration ingår sedan Q1 2023 i raden Administration. Jämförelsetal är omräknade.
2) Ny summeringsrad och nya definitioner från och med Q1 2023. För vidare information se Tilläggsupplysningar på sid 36 samt Definitioner på sid 38-44.
3) Jämförelseperioder har räknats om avseende kvarvarande och avvecklad verksamhet, i enlighet med IFRS 5.
4) Periodens resultat, Avvecklad verksamhet, inkluderar Driftnetto om 1 766 mkr (1 731). För mer information om Avvecklad verksamhet, se sida 20.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 10
===== SIDA 11 =====
Kommentarer koncernens resultaträkning
Kvarvarande verksamhet
Hyrestillväxt 8,8 procent i jämförbart bestånd
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 4 581 mkr (5 365) och för
kvartalet till 1 069 mkr (1 309). I ett jämförbart bestånd ökade hyresintäk -
terna med 8,8 procent jämfört med motsvarande period föregående år.
Av hyresintäkterna avsåg 1 621 mkr (2 432) bostäder, 2 937 mkr (2 864)
samhälle och 23 mkr (68) utbildning.
Uthyrningsgrad på 94,2 procent
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till
94,2 procent (95,3). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter
inom segmentet Samhälle var sju år (10). Minskningen beror främst på
avkonsolideringen av Nordiqus.
Driftnettot stiger 10,9 procent i jämförbart bestånd
Driftnettot i jämförbart bestånd stiger snabbare än hyrestillväxten tack
vare lägre kostnadsutveckling. I jämförbart bestånd ökade kostnaderna
med 3,4 procent jämfört med motsvarande period föregående år.
Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -1 373 mkr (-1 750) och
för kvartalet till -356 mkr (-525).
Resultat före värdeförändringar och goodwill
Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -878
mkr (-809) och kvartalets kostnader uppgick till -294 mkr (-203). Förvärvs-
och omstruktureringskostnader uppgick till -90 mkr (-120), och är till
övervägande del hänförliga till decentralisering av koncernstrukturen.
Värdeförändringar
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -13 277
mkr (-3 681) varav -1 512 mkr (-155) var realiserade värdeförändringar och
-11 764 mkr (-3 526) var orealiserade värdeförändringar. I värdeföränd -
ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal
samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till
den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen
förklaras av högre avkastningskrav. Under perioden har fastighetsbe -
ståndet haft en negativ värdeförändring om 12,0 procent, varav 2,9
procentenheter är hänförligt till det fjärde kvartalet. Det genomsnittliga
avkastningskravet har under perioden höjts från 4,72 procent till 5,19
procent. Exkluderar vi sålda samt avkonsoliderade fastigheter, har
avkastningskravet under perioden höjts från 4,62 till 5,19 procent.
SBB har under perioden sålt fastigheter om 3 878 mkr, exklusive
Nordiqus och SBB Residential Property. Totala investeringar i dessa fast -
igheter uppgick till 3 770 mkr och skapat värde var 108 mkr. Realiserade
värdeförändringar beräknas utifrån senaste redovisade värdet och inte
utifrån anskaffningsvärde.
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag var -6 017 mkr (-1 866)
för perioden och -1 655 mkr (-1 379) för kvartalet. Det negativa resultatet
beror främst på försäljningsresultatet om -3 416 mkr som till största del är
hänförlig till försäljningen av andelarna i JM AB (publ), som skedde under
andra kvartalet. Se vidare information på sid 25-26.
Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till -1 258 mkr (-2 402). Förändringen
beror till största del av minskade räntekostnader på grund av minskning
av fastighetsbeståndet. I de finansiella kostnaderna ingår räntor för
extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom periodiserade
uppläggningsavgifter.
De finansiella kostnaderna inkluderar resultat av förtidslösen av lån om
-118 mkr (424) för perioden. Under perioden redovisades valutakursdif -
ferenser om -144 mkr (-1 991). Valutakursdifferenserna är till största del
hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är
matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat.
Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden
till -2 580 mkr (-1 560) och för kvartalet till -495 mkr (-405). Posten består
av orealiserade värdeförändringar för finansiella placeringar i aktier om
-1 280 mkr (-2 090) och beror på negativ kursutveckling på aktierna i
portföljen samt värdeförändringar avseende derivat om -1 301 mkr (684).
Resultat efter skatt
Periodens resultat efter skatt uppgick till -20 488 mkr (-10 361), resultatet
för kvartalet uppgick till -4 952 mkr (-7 397). Skatt på periodens resultat
uppgick till 1 797 mkr (464), varav -443 mkr (-277) avsåg aktuell skatt och
2 013 mkr (354) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till fastigheter och
underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt hänförligt till goodwill
uppgick till 227 mkr (387).
Avvecklad verksamhet
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av
ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål
för sedvanliga fullföljandevillkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023,
från vilket datum det redovisats som intresseföretag.
Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgår
till -2 251 mkr. Se vidare information på sid 20.
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-10-01
2023-12-31
2022-10-01
2022-12-31
Periodens resultat -22 740 -9 811 -4 181 -7 950
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag -175 169 - 99
Omräkningsdifferenser -1 057 427 -368 252
PERIODENS TOTALRESULTAT -23 972 -9 215 -4 549 -7 599
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -24 436 -9 038 -4 581 -7 553
Innehav utan bestämmande inflytande 464 -177 32 -46
PERIODENS TOTALRESULTAT -23 972 -9 215 -4 549 -7 599
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 11
===== SIDA 12 =====
SBB har under tredje kvartalet ändrat sin segmentsindelning till Bostäder, Utbildning och Samhälle. Se sida 36 för mer information.
Helår, 2023
Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 1 621 2 937 23 4 581 - 4 581
Fastighetskostnader -634 -732 -6 -1 372 - -1 372
Driftnetto 987 2 205 17 3 209 - 3 209
Administration - - - - -878 -878
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -90 -90
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 987 2 205 17 3 209 -968 2 241
Värdeförändringar fastigheter -6 970 -6 180 -127 -13 277 - -13 277
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -24 -202 - -226 - -227
Nedskrivning goodwill - -1 150 - -1 150 - -1 150
Resultat bostadsproduktion -17 - - -17 - -17
Rörelseresultat -6 024 -5 327 -110 -11 462 -968 -12 430
Resultat från joint venture och intresseföretag -4 853 -698 -467 -6 017 - -6 017
Ränteintäkter - - - - 420 420
Räntekostnader och liknande - - - - -1 678 -1 678
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580
Resultat före skatt -10 877 -6 025 -577 -17 479 -4 807 -22 285
Skatt 1 797 1 797
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -10 877 -6 025 -577 -17 479 -3 010 -20 488
Förvaltningsfastigheter 28 482 44 101 622 73 205 - 73 205
Investeringar 1 207 1 305 8 2 520 - 2 520
Värde per kvm (kr) 26 979 22 449 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 61% 75% 73% 70% - 70%
Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr)
Kvar-
varande
verksamhet
Avvecklad
verksamhet
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet
Hyresintäkter 4 581 2 086 6 667 1 621 2 937 2 109 6 667 - 6 667
Fastighetskostnader -1 372 -321 -1 693 -634 -732 -327 -1 693 - -1 693
Driftnetto 3 209 1 766 4 974 987 2 205 1 783 4 974 - 4 974
Administration -878 -60 -938 - - - - -938 -938
Förvärvs- omstruktureringskostnader -90 -142 -232 - - - - -232 -232
Resultat före finansiella poster, värde -
förändringar fastigheter och goodwill
2 241 1 564 3 805 987 2 205 1 783 4 974 -1 169 3 805
Värdeförändringar fastigheter -13 277 -2 931 -16 209 -6 970 -6 180 -3 059 -16 209 - -16 209
Upplösning goodwill vid försäljning av
fastigheter
-227 -571 -797 -24 -202 -571 -797 - -797
Nedskrivning goodwill -1 150 -1 794 -2 944 - -1 150 -1 794 -2 944 - -2 944
Resultat bostadsproduktion -17 - -17 -17 - - -17 - -17
Rörelseresultat -12 430 -3 732 -16 163 -6 024 -5 327 -3 641 -14 993 -1 169 -16 163
Resultat från joint venture och
intresseföretag
-6 017 - -6 017 -4 853 -698 -467 -6 017 - -6 017
Ränteintäkter 420 5 424 - - - - 424 424
Räntekostnader och liknande -1 678 -565 -2 242 - - - - -2 242 -2 242
Värdeförändringar finansiella instrument -2 580 - -2 580 - - - - -2 580 -2 580
Resultat före skatt -22 285 -4 292 -26 578 -10 877 -6 025 -4 108 -21 010 -5 568 -26 579
Skatt 1 797 790 2 587 - - - - 2 587 2 587
Resultat från försäljning, avvecklad
verksamhet
- 1 251 1 251 - - - - 1 251 1 251
Periodens resultat -20 488 -2 251 -22 740 -10 877 -6 025 -4 108 -21 010 -1 730 -22 740
Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 28 482 44 101 622 73 205 - 73 205
Investeringar 2 520 359 2 880 1 207 1 305 368 2 880 - 2 880
Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 26 979 22 449 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 70% 85% 75% 61% 75% 85% 75% - 75%
Segmentredovisning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 12
===== SIDA 13 =====
Helår, 2022
Perioden 2022-01-01 - 2022-12-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 2 432 2 864 68 5 365 - 5 365
Fastighetskostnader -1 017 -721 -11 -1 750 - -1 750
Driftnetto 1 415 2 143 58 3 615 - 3 615
Administration - - - - -809 -809
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -120 -120
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 415 2 143 58 3 615 -929 2 686
Värdeförändringar fastigheter -3 558 -375 252 -3 681 - -3 681
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -3 202 - - -3 202 - -3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - -387 -387
Nedskrivning goodwill - - - - -395 -395
Resultat bostadsproduktion -17 - - -17 - -17
Rörelseresultat -5 362 1 767 309 -3 285 -1 711 -4 997
Resultat från joint venture och intresseföretag -912 -954 - -1 866 - -1 866
Ränteintäkter - - - - 238 238
Räntekostnader och liknande - - - - -2 640 -2 640
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -1 560 -1 560
Resultat före skatt -6 274 813 309 -5 151 -5 673 -10 825
Skatt - - - - 464 464
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -6 274 813 309 -5 151 -5 209 -10 361
Förvaltningsfastigheter 37 530 53 272 672 91 474 - 91 474
Investeringar 2 555 1 761 30 4 346 - 4 346
Värde per kvm (kr) 29 423 26 431 27 299 27 588 - 27 588
Överskottsgrad 58% 75% 84% 67% - 67%
Perioden 2022-01-01 - 2022-12-31 (Mkr)
Kvar-
varande
verksamhet
Avvecklad
verksamhet
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet
Hyresintäkter 5 365 2 082 7 447 2 432 2 864 2 150 7 447 - 7 447
Fastighetskostnader -1 750 -351 -2 101 -1 017 -721 -362 -2 101 - -2 101
Driftnetto 3 615 1 731 5 346 1 415 2 143 1 788 5 346 - 5 346
Administration -809 -89 -898 - - - - -898 -898
Förvärvs- omstruktureringskostnader -120 - -120 - - - - -120 -120
Resultat före finansiella poster, värdeför -
ändringar fastigheter och goodwill
2 686 1 642 4 328 1 415 2 143 1 788 5 346 -1 018 4 328
Värdeförändringar fastigheter -3 681 -890 -4 571 -3 558 -375 -638 -4 571 - -4 571
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -3 202 - -3 202 -3 202 - - -3 202 - -3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av
fastigheter
-387 - -387 - - - - -387 -387
Nedskrivning goodwill -395 - -395 - - - - -395 -395
Resultat bostadsproduktion -17 - -17 -17 - - -17 - -17
Rörelseresultat -4 997 752 -4 245 -5 362 1 767 1 150 -2 444 -1 800 -4 245
Resultat från joint venture och intresse -
företag
-1 866 - -1 866 -912 -954 - -1 866 - -1 866
Ränteintäkter 238 1 239 - - - - 239 239
Räntekostnader och liknande -2 640 -477 -3 117 - - - - -3 117 -3 117
Värdeförändringar finansiella instrument -1 560 - -1 560 - - - - -1 560 -1 560
Resultat före skatt -10 825 276 -10 549 -6 274 813 1 150 -4 310 -6 239 -10 549
Skatt 464 274 738 - - - - 738 738
Periodens resultat -10 361 550 -9 811 -6 274 813 1 150 -4 310 -5 500 -9 811
Förvaltningsfastigheter 91 474 44 142 135 616 37 530 53 272 44 813 135 616 - 135 616
Investeringar 4 346 500 4 846 2 555 1 761 530 4 846 - 4 846
Värde per kvm (kr) 27 588 33 652 29 307 29 423 26 431 33 535 29 307 - 29 307
Överskottsgrad 67% 83% 72% 58% 75% 83% 72% - 72%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 13
===== SIDA 14 =====
Fjärde Kvartalet, 2023
Perioden 2023-10-01 - 2023-12-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 357 706 6 1 069 - 1 069
Fastighetskostnader -152 -201 -3 -356 - -356
Driftnetto 205 505 3 713 - 713
Administration - - - - -294 -294
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -51 -51
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 205 505 3 713 -345 368
Värdeförändringar fastigheter -1 328 -1 393 -62 -2 784 - -2 784
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - -26 - -26 - -26
Nedskrivning goodwill - -1 150 - -1 150 - -1 150
Resultat bostadsproduktion -14 - - -14 - -14
Rörelseresultat -1 136 -2 064 -59 -3 260 -345 -3 605
Resultat från joint venture och intresseföretag -919 -269 -467 -1 655 -1 655
Ränteintäkter - - - - 242 242
Räntekostnader och liknande - - - - 585 585
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -495 -495
Resultat före skatt -2 055 -2 333 -526 -4 915 -13 -4 928
Skatt - - - - -24 -24
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -2 055 -2 333 -526 -4 915 -37 -4 952
Förvaltningsfastigheter 28 482 44 101 622 73 205 - 73 205
Investeringar 337 212 2 551 - 551
Värde per kvm (kr) 26 979 22 449 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 57% 72% 49% 67% - 67%
Perioden 2023-10-01 - 2023-12-31 (Mkr)
Kvar-
varande
verksamhet
Avvecklad
verksamhet
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet
Hyresintäkter 1 069 333 1 402 357 706 339 1 402 - 1 402
Fastighetskostnader -356 -56 -412 -152 -201 -59 -412 - -412
Driftnetto 713 278 991 205 505 281 991 - 991
Administration -294 -13 -307 - - - - -307 -307
Förvärvs- omstruktureringskostnader -51 - -51 - - - - -51 -51
Resultat före finansiella poster, värdeför -
ändringar fastigheter och goodwill
368 265 633 205 505 281 991 -358 633
Värdeförändringar fastigheter -2 784 -654 -3 437 -1 328 -1 393 -716 -3 437 - -3 437
Upplösning goodwill vid försäljning av
fastigheter
-26 - -26 - -26 - -26 - -26
Nedskrivning goodwill -1 150 - -1 150 - -1 150 - -1 150 - -1 150
Resultat bostadsproduktion -14 - -14 -14 - - -14 - -14
Rörelseresultat -3 605 -389 -3 994 -1 136 -2 064 -435 -3 636 -358 -3 994
Resultat från joint venture och intresse -
företag
-1 655 - -1 655 -919 -269 -467 -1 655 - -1 655
Ränteintäkter 242 4 246 - - - - 246 246
Räntekostnader och liknande 585 -85 500 - - - - 500 500
Värdeförändringar finansiella instrument -495 - -495 - - - - -495 -495
Resultat före skatt -4 928 -470 -5 398 -2 055 -2 333 -902 -5 291 -107 -5 398
Skatt -24 -10 -34 - - - - -34 -34
Resultat från försäljning, avvecklad
verksamhet
- 1 251 1 251 - - - - 1 251 1 251
Periodens resultat -4 952 771 -4 181 -2 055 -2 333 -902 -5 291 1 110 -4 181
Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 28 482 44 101 622 73 205 - 73 205
Investeringar 551 24 575 337 212 27 575 - 575
Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 26 979 22 449 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 67% 83% 71% 57% 72% 83% 71% - 71%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 14
===== SIDA 15 =====
Fjärde Kvartalet, 2022
Perioden 2022-10-01 - 2022-12-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 605 694 10 1 309 - 1 309
Fastighetskostnader -302 -219 -3 -525 - -525
Driftnetto 303 475 7 784 - 784
Administration - - - - -203 -203
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -24 -24
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 303 475 7 784 -227 557
Värdeförändringar fastigheter -1 103 -1 404 16 -2 490 - -2 490
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - - - - -3 202 -3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - -195 -195
Nedskrivning goodwill - - - - -395 -395
Resultat bostadsproduktion -20 - - -20 - -20
Rörelseresultat -820 -929 23 -1 725 -4 019 -5 745
Resultat från joint venture och intresseföretag -329 -1 049 - -1 379 - -1 379
Ränteintäkter - - - - 58 58
Räntekostnader och liknande - - - - -555 -555
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -405 -405
Resultat före skatt -1 149 -1 978 23 -3 104 -4 920 -8 025
Skatt - - - - 627 627
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 149 -1 978 23 -3 104 -4 293 -7 397
Förvaltningsfastigheter 37 502 53 301 672 91 474 - 91 474
Investeringar 504 380 8 892 - 892
Värde per kvm (kr) 29 400 26 445 27 299 27 588 - 27 588
Överskottsgrad 50% 68% 67% 60% - 60%
Perioden 2022-10-01 - 2022-12-31 (Mkr)
Kvar-
varande
verksamhet
Avvecklad
verksamhet
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet
Hyresintäkter 1 309 540 1 850 605 694 550 1 850 - 1 850
Fastighetskostnader -525 -103 -628 -302 -219 -106 -628 - -628
Driftnetto 784 438 1 222 303 475 444 1 222 - 1 222
Administration -203 -28 -230 - - - - -230 -230
Förvärvs- omstruktureringskostnader -24 - -24 - - - - -24 -24
Resultat före finansiella poster, värdeför -
ändringar fastigheter och goodwill
557 410 968 303 475 444 1 222 -254 968
Värdeförändringar fastigheter -2 490 -1 100 -3 591 -1 103 -1 403 -1 084 -3 591 - -3 592
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -3 202 - -3 202 - - - - -3 202 -3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av
fastigheter
-195 - -195 - - - - -195 -195
Nedskrivning goodwill -395 - -395 - - - - -395 -395
Resultat bostadsproduktion -20 - -20 - - - - -20 -20
Rörelseresultat -5 745 -690 -6 435 -800 -928 -640 -2 369 -4 066 -6 435
Resultat från joint venture och intresse -
företag
-1 379 - -1 379 -329 -1 049 - -1 379 - -1 379
Ränteintäkter 58 - 58 - - - - 58 58
Räntekostnader och liknande -555 -130 -685 - - - - -685 -685
Värdeförändringar finansiella instrument -405 - -405 - - - - -405 -405
Resultat före skatt -8 025 -820 -8 845 -1 129 -1 977 -640 -3 748 -5 097 -8 845
Skatt 627 267 894 - - - 894 894
Periodens resultat -7 397 -553 -7 950 -1 129 -1 977 -640 -3 748 -4 203 -7 950
Förvaltningsfastigheter 91 474 44 142 135 616 37 502 53 301 44 813 135 616 - 135 616
Investeringar 892 133 1 026 504 380 142 1 026 - 1 026
Värde per kvm (kr) 27 588 33 652 29 307 29 400 26 445 33 535 29 307 - 29 307
Överskott 60% 81% 66% 50% 68% 81% 66% - 66%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 15
===== SIDA 16 =====
Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 73 205 mkr per 2023-12-31 (135
616). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar
gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och
Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadmi -
nistrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett
genomsnittligt avkastningskrav på 5,19 procent (4,72) använts. I värdet
för fastigheterna ingår 2 131 mkr för byggrätter som värderats genom
tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet
sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde
har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastig -
heter på sid 21-24.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på
vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat.
Förändring Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/- 5% 3 414 / -3 441
Fastighetskostnader +/- 5% -1 059 / 1 050
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -2 881 / 3 135
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter - 2 804 / 3 192
Fastighetsbeståndets förändring
Belopp I MKR
Ingående verkligt värde 2023-01-01 135 616
Förvärv 2 156
Tillskjutet från minoritetsägare 806
Investeringar 2 996
Försäljningar -52 031
Varav Nordiqus AB -40 841
Varav SBB Residential Property AB -6 215
Varav övriga försäljningar -4 975
Omräkningsdifferens -1 641
Orealiserade värdeförändringar -14 696
Verkligt värde vid periodens slut 73 205
Joint ventures och intresseföretag
SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av
aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmade
inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet
inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom
fastighetsutveckling.
De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB,
SBB Kåpan Bostad AB, Nordiqus AB och Public Property Invest AS. För mer
information se sid 25-26.
Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre -
tag till 17 876 mkr (12 649) och fordringar på joint ventures och intressefö -
retag till 4 839 mkr (1 737).
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till 3
845 mkr (4 429) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsno -
terade bolag, uppgick till 214 mkr (421). Spärrade likvida medel uppgick till
16 mkr (1 066).
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 1 542 5 283
Summa immateriella
anläggningstillgångar
1 542 5 283
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 73 205 135 616
Nyttjanderätt tomträtt 393 829
Inventarier 106 37
Summa materiella
anläggningstillgångar
73 704 136 482
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och intresseföretag 17 876 12 649
Fordringar på joint ventures och intresseföretag 4 839 1 737
Derivat 481 1 696
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 849 2 298
Andra långfristiga fordringar 1 965 939
Summa finansiella anläggningstillgångar 26 009 19 319
Summa anläggningstillgångar 101 255 161 084
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 155 156
Kortfristiga fordringar
Derivat 203 -
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 185 -
Kundfordringar 100 106
Övriga fordringar 607 1 434
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 392 740
Summa kortfristiga fordringar 1 487 2 280
Likviditetsplaceringar 214 421
Likvida medel 3 845 4 429
Summa likvida medel och
likviditetsplaceringar
4 060 4 850
Summa omsättningstillgångar 5 702 7 286
SUMMA TILLGÅNGAR 106 957 168 370
Kommentarer
Goodwill
Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 542 mkr (5 283). Under
perioden har sammanlagt nedskrivningar gjorts om -2 944 mkr (-395) och
upplösningar gjorts om -797 mkr (-387). Totalt sett är -24 mkr hänförligt
till Bostäder, -1 352 mkr hänförligt till Samhälle, samt -2 365 mkr hänförligt
till Utbildning. Nedskrivningen inom i Utbildning har gjorts i samband med
omklassificeringen av Nordiqus till intresseföretag och har redovisats inom
Avvecklad verksamhet, se sid 20.
Vid periodens utgång är 597 mkr (1 394) av redovisad goodwill hän -
förligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som
kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid
s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter i
form av minskade finansierings- och administrationskostnader.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 16
===== SIDA 17 =====
Kommentarer
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens
slut till 16 759 mkr (43 824). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut
till 35 981 mkr (63 337).
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent
på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och
Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna
skatteskulden uppgick per 2023-12-31 netto till 2 726 mkr (9 120) och är
till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag.
Utgående underskott i koncernen uppgick till ett värde om totalt 5 213
mkr per 2023-12-31. Under perioden har underskott om totalt 1 430 mkr
nyttjats.
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till
62 093 mkr (87 085), varav 18 977 mkr (33 896) avsåg skulder till
kreditinstitut, 43 116 mkr (52 078) avsåg obligationslån och 0 mkr (1 111)
avsåg företagscertifikat.
Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 27-30.
Skuld cash collateral
SBB löste under första kvartalet 2023 den Total return swap (TRS)
avseende likviditetsplaceringar i aktier om cirka 2 mdkr som redovisats på
raden Skuld cash collateral under 2022.
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 612
Reserver -915 142
Balanserad vinst inkl årets totalresultat -9 117 16 905
Eget kapital hänförlig till
moderbolagets aktieägare
16 759 43 824
Hybridobligation 15 741 15 741
Övriga reserver 1 036 1 080
Innehav utan bestämmande inflytande 2 445 2 691
Summa eget kapital 35 981 63 337
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 11 116 30 496
Obligationslån 40 540 48 310
Derivat 264 375
Uppskjutna skatteskulder 2 726 9 120
Leasingskulder tomträtter 393 829
Övriga långfristiga skulder 92 141
Summa långfristiga skulder 55 131 89 271
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 7 861 3 400
Företagscertifikat - 1 111
Obligationslån 2 576 3 768
Derivat 1 290 596
Leverantörsskulder 121 456
Aktuella skatteskulder 99 310
Skuld cash collateral - 2 178
Övriga skulder 726 1 185
Beslutad utdelning 2 133 834
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 040 1 924
Summa kortfristiga skulder 15 845 15 762
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 106 957 168 370
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 17
===== SIDA 18 =====
Koncernens förändringar i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital hänförligt
till hybridobligationer
Belopp i MKR
Aktie -
kapital
Övrigt
till skjutet
kapital Reserver 1)
Balanserade
vinstmedel 3) Totalt
Hybrid -
obligation 3)
Övriga
reserver 2)
Innehav utan
be stämm ande
inflytande
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 165 26 396 834 34 360 61 755 17 294 -149 4 071 82 971
Periodens resultat - - - -9 633 -9 633 - - -177 -9 811
Övrigt totalresultat - - -692 1 288 596 - - - 596
Periodens totalresultat - - -692 -8 345 -9 037 - - -177 -9 215
Apport-/kvittnings-/nyemission - 210 - - 210 - - - 210
Emission hybridobligation 4) - - - -13 -13 - - - -13
Inlösen del av hybridobligation - - - 811 811 -1 553 15 - -727
Skatteeffekter i eget kapital - 6 - 175 181 - - - 181
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -1 214 -1 214 - 1 214 - -
Utdelning -2 308 -2 308 - - - -2 308
Utdelning hybridobligation - - - -490 -490 - - - -490
Utdelning Neobo - - - -5 946 -5 946 - - - -5 946
Avyttring till minoritet - - - - - - - 712 712
Inlösen minoritetsandelar - - - -124 -124 - - -1 915 -2 039
Utgående eget kapital 2022-12-31 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337
Ingående eget kapital 2023-01-01 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337
Periodens resultat - - - -23 204 -23 204 - - 464 -22 740
Övrigt totalresultat - - -1 057 -175 -1 232 - - - -1 232
Periodens totalresultat - - -1 057 -23 379 -24 436 - - 464 -23 972
Återköp teckningsoptioner - - - -5 -5 - - - -5
Skatteeffekter i eget kapital - - - 99 99 - - - 99
Konvertering av tvingande konvertibel - 12 - -11 1 - - - 1
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 44 44 - -44 - -
Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482
Utdelning hybridobligation - - - -548 -548 - - - -548
Innehållen ränta hybridobligation - - - 358 358 - - - 358
Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 840 9 840
Inlösen minoritetsandelar - - - -98 -98 - - -10 552 -10 648
Utgående eget kapital 2023-12-31 165 26 624 -915 -9 117 16 759 15 741 1 036 2 445 35 981
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023, motsvarande upplupen utdelning (ränta) per 2023-12-31 uppgår till 357 361 540 kr.
4) Bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader, de har tidigare hanterats inom kapital hänförligt till hybrodibligationer till att numera inkluderas i balanserade vinstmedel.
Detta har till följd att de ingående balanserna för eget kapital har justerats.
Kommentarer
Det egna kapitalet uppgick per 2023-12-31 till 35 981 mkr (63 337). I det
egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde
om 16 777 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 16 777 mkr.
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag
i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -1 057 mkr
av förändringen i eget kapital under perioden.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 2 445 mkr (2 691).
Minskningen är främst hänförlig till Brookfields minoritetsförvärv om
50,16 procent av Nordiqus. Därtill ingår minoritetsandelar i ett fåtal
bolag inom Sveafastigheter-koncernen där SBB inte äger samtliga aktier i
bolagen.
Solidtet
Soliditeten uppgick till 34 procent (38), den justerade soliditeten till 36
procent (42) och belåningsgraden till 54 procent (49).
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 18
===== SIDA 19 =====
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-10-01
2023-12-31
2022-10-01
2022-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -22 285 -10 824 -4 928 -8 023
Resultat före skatt, avvecklad verksamhet -5 579 276 -1 757 -827
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 6 10 - 2
Värdeförändringar fastigheter 17 495 4 571 4 725 3 590
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - 3 202 - 3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 797 387 26 195
Nedskrivning goodwill 2 944 395 1 150 395
Resultat bostadsproduktion 17 17 14 19
Resultat från joint ventures och intresseföretag 6 017 1 866 1 655 1 379
Värdeförändringar finansiella instrument 2 580 1 560 495 405
Utdelning från joint ventures och intresseföretag 283 304 - 7
Räntenetto 1 818 2 878 -747 634
Erlagd ränta -2 390 -1 059 -957 -153
Erhållen ränta -374 196 290 58
Betald skatt -856 -294 -241 -80
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 1 222 3 485 -276 802
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 1 057 164 944 533
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -929 -1 528 -153 -53
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 350 2 121 514 1 283
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -2 901 -5 250 -524 -1 280
Försäljning av fastigheter - 171 - 18
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -1 629 -9 367 -507 -364
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 12 675 9 677 8 219 1 409
Investeringar/försäljning inventarier -75 1 -3 7
Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag 2 470 475 193 1 896
Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag 781 2 159 790 154
Kassaflöden från finansiella tillgångar -194 1 772 320 203
Förändring andra långfristiga fordringar -998 -728 -41 -863
Kassaflöde från investeringsverksamheten 10 129 -1 090 7 767 1 181
Finansieringsverksamheten
Emission hybridobligationer - - - 10
Emissionskostnader - -15 - -15
Återköp teckningsoptioner -5 - -1 -
Inlösen hybridobligationer - -727 - -727
Inlösen tvingande konvertibel 1 - - -
Inlösen preferensaktier - - - -
Utbetald utdelning -1 659 -2 837 - -601
Utdelning likvida medel Neobo - -231 - -231
Avyttring till minoritet 9 057 712 19 712
Inlösta minoritetsandelar 1) - -2 040 - -223
Upptagna lån 21 544 62 038 394 19 459
Amortering av lån -38 885 -59 710 -6 326 -21 243
Förändring cash collaterals -2 048 -3 429 -617 5
Förändringar övriga långfristiga skulder -52 -202 -77 -90
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -12 047 -6 440 -6 609 -2 943
Periodens kassaflöde -568 -5 409 1 673 -479
Likvida medel vid periodens början 4 429 9 858 2 186 4 941
Periodens kassaflöde -568 -5 409 1 673 -479
Valutakursändring i likvida medel -16 -21 -14 -35
Likvida medel vid periodens slut 3 845 4 429 3 845 4 429
varav Likvida medel hänförligt till Avvecklad verksamhet - 57 - 57
1) Inlösta minoritetsandelar har i börjav av perioden omklassificerats till förändring av finansiella tillgångar.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 19
===== SIDA 20 =====
ett realisationsresultat baserat på skillnaden mellan bedömt verkligt värde
och det tidigare redovisade värde av nettotillgångarna, om -543 mkr. Det
verkliga värdet har bedömts genom applicering av en estimerad sub -
stansrabatt som uppskattats med utgångspunkt från Nordiqus finansiella
ställning i förhållande till jämförbara bolag. Av realisationsresultatet är
-571 mkr hänförligt till upplösning av goodwill hänförligt till uppskjuten
skatt samt nedskrivning av goodwill om -1 794 mkr.
Periodens resultat, Avvecklad verksamhet
Periodens resultat, Avvecklad verksamhet uppgår till -2 251 mkr (550).
Nordiqus redovisas fr.o.m 22 november 2023 som intresseföretag. För
mer information, se sida 25-26.
Avvecklad verksamhet - Nordiqus AB
Nettoresultat
Hyresintäktena uppgick under perioden till 2 086 mkr (2 082). Fastighets -
kostnaderna uppgick under perioden till -320 mkr (-351) och bestod i
huvudsak av kostnader för drift och underhåll. Nettoresultatet uppgick till
-1 708 mkr (550) och är främst påverkat av värdeförändringar fastighet.
Realisationsresultat
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal om försäljning av ytterligare
1,16 procent. Försäljningen var föremål för sedvanliga fullföljandevillkor,
däribland konkurrensgodkännanden samt finansieringsvillkor.
Den 22 november 2023 fullföljdes försäljningen då samtliga fullföl -
jandevillkor var uppfyllda. Försäljningen medför att SBB förlorade det
bestämmade inflytandet i Nordiqus. I samband med det har SBB redovisat
Avvecklad verksamhet
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-11-21
2022-01-01
2022-12-31
2023-10-01
2023-11-21
2022-10-01
2022-12-31
Intäkter 2 086 2 082 333 540
Driftskostnader -248 -258 -42 -73
Underhåll -58 -79 -12 -26
Fastighetsskatt -14 -14 -2 -4
Driftnetto 1 766 1 731 278 438
Administation -60 -89 -13 -28
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -142 - - -
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 564 1 642 265 410
Värdeförändringar fastigheter -2 931 -890 -654 -1 100
Rörelseresultat -1 367 752 -389 -690
Ränteintäkter, räntekostnader och liknande resultatposter -577 -472 -102 -128
Valutakursdifferenser 23 - 22 -
Tomträttsavgälder -6 -5 -1 -2
Resultat före skatt -1 927 276 -470 -819
Aktuell skatt -201 -17 -68 -10
Uppskjuten skatt 420 291 59 277
Nettoresultat -1 708 550 -480 -553
Värdeförändring fastigheter, realiserad -1 287 - -1 287 -
Uppskjuten skatt 2 538 - 2 538 -
Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 1) 571 - - -
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt 1) -571 - - -
Nedskrivning goodwill 1) -1 794 - - -
Realisationsresultat -543 - 1 251 -
PERIODENS RESULTAT, avvecklad verksamhet -2 251 550 771 -553
1) I fjärde kvartalet 2023 redovisas Upplösning av uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv, Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt samt Nedskrivning goodwill som en del av realisationsre -
sultatet då de är direkt hänförliga till försäljningen. I tredje kvartalet 2023 redovisades de som en del av Nettoresultatet.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 20
===== SIDA 21 =====
Fastighetsvärde per segment
60% Samhälle
39% Bostad
1% Utbildning
Fastighetsvärde per land
83% Sverige
11% Finland
5% Norge
1% Danmark
73 205
Mkr
73 205
Mkr
83%
60%
11%
39%
5% 1% 1%
Fastighetsvärde per region
34% Universitetsorter
27% Stockholm/Mälardalen
14% Oslo/Köpenhamn/
Helsingfors
5% Göteborg/Malmö
20% Övriga tillväxtstäder
Fastighetsbeståndet
73 205
Mkr
27%
14%
34%
5%
20%
Hyresintäkter per affärsområde
Största hyresgäster (samhälle och utbildning)
Hyresgäst
Hyresintäkt
rullande 12 mån,
mkr % av total
Attendo 165 5,7%
Esperi 113 3,9%
Norska staten 97 3,4%
Finska staten 96 3,3%
Ambea 96 3,3%
Humana 89 3,1%
Svenska staten 84 2,9%
Bodens Kommun 70 2,4%
Västra Götalandsregionen 70 2,4%
Haninge kommun 69 2,4%
Skellefteå Kommun 67 2,3%
Västerås Kommun 54 1,9%
Göteborgs Stad 49 1,7%
Region Skåne 48 1,7%
Norlandia 44 1,5%
Karlskrona kommun 40 1,4%
Danska staten 37 1,3%
Region Dalarna 35 1,2%
Region Värmland 34 1,2%
Telia Sverige AB 34 1,2%
20 största hyresgäster 1 391 48,1%
Övriga 1 500 51,9%
Total 2 892 100,0%
Största kommuner (bostad)
Kommun
Antal
lägenheter Antal tkvm
Hyresintäkt
rullande 12
mån, mkr
% av
total
Linköping 1 537 109 135 9,8%
Skellefteå 1 359 99 122 8,8%
Jönköping 1 204 80 90 6,5%
Helsingborg 942 65 87 6,3%
Höganäs 744 57 77 5,6%
Östersund 675 57 67 4,8%
Falun 724 47 63 4,6%
Karlskrona 371 42 59 4,2%
Borås 506 39 51 3,7%
Södertälje 440 25 44 3,1%
Stockholm 327 25 41 3,0%
Kävlinge 407 27 39 2,8%
Sundbyberg 199 20 35 2,5%
Umeå 484 27 35 2,5%
Landskrona 366 28 34 2,5%
Avesta 475 32 31 2,3%
Borlänge 318 20 28 2,0%
Norrtälje 271 19 25 1,8%
Eskilstuna 198 14 23 1,7%
Tierp 304 21 22 1,6%
20 största kommuner 11 851 852 1 108 79,9%
Övriga 2 807 203 278 20,1%
Total 14 658 1 056 1 386 100,0%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 21
===== SIDA 22 =====
Fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Löptid Yield
Affärsområde Yta, tkvm
Marknads -
värde kr/kvm
Byggrätts- och
projektvärde
Ekonomisk
uthyrn.grad
Hyres-
intäkt kr/kvm Driftnetto WAULT
Initial
direkt-
avkastning
Bostad
Universitetsorter 537 12 647 21 021 1 365 94% 665 1 239 422 - 3,74%
Stockholm/Mälardalen 153 7 919 32 112 3 018 95% 258 1 691 176 - 3,59%
Göteborg/Malmö 231 5 674 23 467 256 97% 318 1 378 213 - 3,93%
Övriga städer 136 2 242 13 602 398 87% 145 1 069 76 - 4,13%
Totalt Bostäder 1 056 28 482 22 207 5 038 94% 1 386 1 313 887 - 3,79%
Samhälle
Sverige 1 455 31 695 19 603 3 170 95% 1 958 1 346 1 424 7 4,99%
Norge 148 3 848 24 693 190 94% 224 1 510 196 7 5,36%
Finland 317 7 862 24 588 70 90% 607 1 914 491 7 6,30%
Danmark 42 696 16 414 - 99% 65 1 532 52 4 7,48%
Totalt Samhälle 1 963 44 101 20 723 3 430 94% 2 853 1 454 2 163 7 5,32%
Utbildning
Sverige 20 465 16 672 135 100% 25 1 253 19 12 5,89%
Norge - - - - - - - - - -
Finland - - - - - - - - - -
Danmark 10 158 15 246 - 100% 14 1 319 11 9 6,96%
Totalt Utbildning 30 622 16 182 135 100% 38 1 276 30 11 6,24%
Totalt 3 048 73 205 21 192 8 603 94% 4 278 1 403 3 081 7 4,77%
7 år
Kontraktslängd Samhälle / Utbildning
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034+
6%
9% 8%
15%
7% 6%8% 6% 6% 7%
22%
1 127
1 538 1 556
1 750
1 902
1 7801 870 1 944
1 629
1 804 1 845
Hyra per kvm för nyproduktion jämfört
med SBB:s befintliga bestånd
Utbildning LSS Äldreboende Reglerade
hyresrätter
Sjukvård
1 575
13%
2 675
1 393
2 550
1 803 1 810
2 975
2 450
1 313
1 875
SBB
Nyproduktion
Källa: Newsec
Förfallostruktur
Snitthyra på hyresintäkt
i förfallostruktur
i genomsnittlig
kvarvarande kontraktstid
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 22
===== SIDA 23 =====
Pågående produktion
Nyproduktion
SBB:s
andel Antal lgh Antal kvm
Antal
projekt
Hyra
(mkr)
Driftnetto
(mkr)
Investe -
ring (mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvar-
varande
(mkr)
Direkt -
avkastning
(hyra)
Direkt -
avkastning
(DN)
Bostad 100% 1 293 58 456 8 129 108 2 298 1 480 817 5,6% 4,7%
Joint ventures, Bostad 50% 608 34 871 3 91 77 1 518 1 192 327 6,0% 5,1%
Utbildning - 0 0 0 0 0 0 0 0 - -
Joint ventures, Utbildning - 0 0 0 0 0 0 0 0 - -
Samhälle 100% 101 27 532 3 67 61 1 085 845 240 6,2% 5,6%
Joint ventures, Samhälle 50% 0 7 038 1 12 10 271 40 231 4,4% 3,6%
Totalt 83% 2 002 127 897 15 299 256 5 172 3 558 1 615 5,8% 4,9%
SBB:s andel av totalt 100% 1 698 106 943 247 212 4 278 2 942 1 336 5,8% 5,0%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering
(mkr)
Upparbetat
(mkr)
Kvarvarande
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Bostad 35 108 3 4 92 82 10 4,5%
Utbildning 0 0 0 0 0 0 0
Samhälle 2 090 2 3 53 34 19 5,4%
Totalt 37 198 5 7 145 116 29 4,8%
Geografisk fördelning pågående produktion (inkl.
joint ventures)
49% Stockholm/Mälardalen
35% Universitetsstäder
5% Göteborg/Malmö
10% Övriga tillväxtstäder
2 002
lägenheter
49%
35%
5%
10%
Pågående nyproduktion och investeringar i befintligt bestånd
2024-2025 2026-
Återstående investering inkl SBB:s andel av joint ventures 1) 1 365 -
-varav Bostad 991 -
-varav Utbildning 0 -
-varav Samhälle 374 -
Kommande driftnetton 219 -
-varav Bostad 150 -
-varav Utbildning 0 -
-varav Samhälle 69 -
Avkastning kvarvarande investering 16,0%
1) Av total investering om 1 365 mkr är 157 mkr finansierat via byggnadskreditiv och 535 mkr av säljare av projekt fram till tillträde.
69%
upparbetningsgrad
pågående produktion
16,0%
avkastning kvarvarande investering
90%
av bostadsproduktion i Sveriges
storstadsregioner och universitetsorter
Projektportfölj per geografi
41% Stockholm/Mälardalen
33% Universitetsstäder
7% Göteborg/Malmö
1% Köpenhamn/Oslo/
Helsingfors
18% Övriga tillväxtstäder
58 008
lägenheter
41%
33%
18%
7%
1%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 23
===== SIDA 24 =====
Projekt- och byggrättsutveckling
Nyproduktion, pågående projektutveckling
SBB:s andel Antal lgh Antal kvm
Bostad 100% 9 035 485 393
Joint ventures, Bostad 48% 3 329 184 993
Utbildning 100% 0 14 951
Joint ventures, Utbildning 50% 0 6 440
Samhälle 100% 844 100 969
Joint ventures, Samhälle 50% 0 45 146
Totalt 87% 13 208 837 892
SBB:s andel av totalt 100% 11 469 714 439
Byggrättsutveckling
Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
Fas 2 -
Inför beslut
om planbesked
Fas 3 -
Med
planbesked
Fas 4 -
Lagakraftvunna
detaljplanner
Totalt antal
BTA (kvm)
Bokfört
värde (mkr) per kvm (kr)
Bostad 100% 0 0 0 0 0 0 -
Utbildning 100% 128 324 0 170 690 151 796 450 810 591 434 1 312
Samhälle 100% 439 560 0 385 780 731 464 1 556 804 1 524 767 979
Totalt 567 884 0 556 470 883 260 2 007 614 2 116 202 1 054
Byggrätter i joint ventures 49% 988 247 1 701 614 1 722
-varav Bostad 50% 696 957 496 920 -
-varav Utbildning 50% 256 910 1 134 679 4 417
-varav Samhälle 30% 34 380 70 015 2 037
Totalt inkl. joint ventures 77% 2 995 861 3 817 816 1 274
SBBs andel av totalt 100% 2 533 937 2 955 249 1 166
Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl.
joint ventures)
34% Stockholm/Mälardalen
33% Universitetsstäder
8% Göteborg/Malmö
2% Oslo/Köpenhamn
/Helsingfors
23% Övriga tillväxtstäder
2 995 861
kvm
34%
33%
8%
2%
23%
Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på
bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta -
ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida
hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt
färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Geografisk fördelning projektutveckling (inkl.
joint ventures)
63% Stockholm/Mälardalen
31% Universitetsstäder
3% Göteborg/Malmö
3% Övriga tillväxtstäder
13 208
lägenheter
63%
31%
3% 3%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 24
===== SIDA 25 =====
Strategiska innehav i joint ventures
och intresseföretag
SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter
och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions -
marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark -
naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt.
En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra
bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen
SBB Residential Property AB, SBB Kåpan Bostad AB, Nordiqus AB och Public
Property Invest AS.
SBB Residential Property AB
SBB Residential Property AB äger en bostadsportfölj bestående av
hyresreglerade bostadsfastigheter. Bolaget bildades i juli 2023 och har
emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om
kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan
Stanley. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktie -
ägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande,
men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint
venture sedan emissionen.
SBB Kåpan Bostad AB
SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholm
och Mälardalen. Bolaget samägs med Kåpan Pensioner.
Affärsområde Bostad Bostad Samhälle Utbildning
SBB Residential
Property AB SBB Kåpan Bostad AB Public Property Invest AS Nordiqus AB
2023-08-16
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-11-22
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
SBBs ägarandel 100%1) - 50% 50% 45% 45% 49,84% -
Hyresintäkter, mkr 138 - 233 159 578 532 244 -
Driftnetto,mkr 82 - 171 85 472 439 199 -
Förvaltningsresultat, mkr -46 - - 16 199 191 -5 -
Periodens resultat, mkr -643 - -644 -437 -903 -761 -937 -
SBBs ägarandel av förvaltningsresultat, mkr -46 - - 8 89 86 -2 -
SBBs ägarandel av resultat, mkr -643 - -322 -219 -405 -341 -467 -
Marknadsvärde fastigheter, mkr 6 000 - 6 693 6 031 8 229 9 987 40 358 -
Antal fastigheter 172 - 24 23 48 48 652 -
Antal kvm, tusental 284 - 157 157 297 297 1 327 -
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92% - 95% 94% 95% 94% 96% -
Genomsnittlig kontraktslängd, år N/A - N/A N/A 5,2 5,7 12,6 -
Räntebärande skulder, mkr 2 360 - 3 195 2 699 5 434 6 019 21 271 -
Snittränta, % 13,00 - 5,64 3,98 4,50 3,67 3,65 -
Kapitalbindning, år 4,63 - 0,76 1,22 1,20 1,70 2,3 -
Räntebindning, år 4,63 - 0,18 0,32 1,48 1,79 8,75 -
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 2 797 - 1 795 1 767 1 261 1 785 10 176 -
1) SBBs ägarandel avser SBBs andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktie -
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som intressebolag.
Nordiqus AB
Nordiqus AB bildades år 2022 och äger och förvaltar sedan 2023 en
portfölj bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över
Norden. Portföljen består av förskolor, skolor, grundskolor, gymnasier och
universitet.
Nordiqus redovisades fram till 2023-11-21 som avvecklad verksamhet.
Se sida 20 för mer information.
Public Property Invest AS
Public Property Invest AS äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge
inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Resterande
del av bolaget ägs av norska instutionella och privata investerare.
2023-12-31
Belopp i Mkr Bostad Samhälle Utbildning Summa
Redovisat värde, 2023-01-01 10 318 2 331 - 12 649
Årets anskaffningar 3 442 - 10 643 14 085
Aktieägartillskott 375 64 - 439
Årets utdelningar -278 -5 - -283
Årets avyttringar -6 315 -11 - -6 327
Omklassificering -33 - - -33
Omräkningsdifferens - -111 - -111
Årets nedskrivningar -347 -63 - -411
Resultatandel -1 201 -466 -467 -2 133
Redovisat värde, 2023-12-31 5 961 1 738 10 176 17 876
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 25
===== SIDA 26 =====
2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31
Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat 65 108 -5 169 665 276 - 941
Värdeförändring -1 305 -621 -573 -2 498 -943 -1 027 - -1 970
Skatt 40 46 110 196 -9 -81 - -90
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -1 199 -467 -467 -2 133 -288 -832 - -1 119
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag -3 246 -169 - -3 416 - - - -
Nedskrivning av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -407 -62 - -469 -625 -122 - -747
Resultat från joint ventures och intresseföretag -4 853 -698 -467 -6 017 -912 -954 - -1 866
2023-10-01 – 2023-12-31 2022-10-01 – 2022-12-31
Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat -138 -5 -5 -147 267 47 - 314
Värdeförändring -750 -284 -573 -1 607 10 -1 012 - -1 002
Skatt 6 38 110 154 19 39 - 58
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -881 -252 -467 -1 600 296 -926 - -629
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag 24 - - 24 - - - -
Nedskrivning av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -62 -17 - -79 -625 -122 - -748
Resultat från joint ventures och intresseföretag -919 -269 -467 -1 655 -329 -1 049 - -1 378
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 26
===== SIDA 27 =====
SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera
ett ökande driftnetto, för 2023 var ökningen 10,9 procent i jämförbart
bestånd. Huvuddelen av SBBs finansieringen är långfristig och till goda
villkor, snitträntan var 1,78 procent vid utgången av 2023. En svårare finan -
sieringsmarknad har tillsammans med negativa spekulationer om bolagets
framtid under 2023 medfört att finansieringsprocesser har dragit ut på
tiden och att bolagets likviditet därmed minskat. Det höjda ränteläget
och sjunkande tillgångspriser har skapat ett behov för SBB att minska den
absoluta skuldnivån.
SBB har genomfört transaktioner under året som syftar till sänkt
skuldsättning. Bolaget vidtar åtgärder och driver processer som syftar till
att stärka bolagets förutsättningar för att hantera kortfristig finansiering,
skapa förutsättningar för ny långsiktig finansiering samt förbättra den
generella finansiella ställningen.
För 2024 förväntar sig marknadens aktörer sjunkande räntor,
förbättrad tillgång till obligationsmarknaden och att fastighetsmarknaden
förbättras. Marknadens tro för ränteläget illustreras av en inverterad
räntebana, där långa lån prissätts lägre än korta lån. Vi ser att fastighets -
bolag i högre utsträckning får förmånliga lån och att prissättningen av
fastighetsbolag har förbättrats.
Skulle SBB misslyckas med förbättringsåtgärder och förbättras inte
marknadsförutsättningarna på det sätt styrelsen och ledningen bedömer
föreligger väsentliga osäkerhetsfaktorer som kan leda till betydande
tvivel om företagets förmåga att finansiera verksamheten givet bolagets
framtidsplaner. Baserat på det arbete som görs kring ny finansiering
är styrelse och ledning övertygade om att antagande om fortsatt drift
fortsatt föreligger.
SBB avser att på sikt förenkla finansieringsstrukturen. De åtgärder som
har genomförts under året har dock varit viktiga för att på kort sikt stärka
likviditeten.
Finansiering
Nyckeltal policy 2023-12-31 2022-12-31
Räntebärande skuld - 62 093 87 085
Belåningsgrad < 50% 54% 49%
Säkerställd belåningsgrad - 18% 21%
Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad
verksamet), ggr
> 2,0 2,3 3,9
Likviditet, mkr min 3 0001) 3 845 4 429
Kapitalkällor/kapitalanvändning,
kommande 12 månader
0,8
Kaptalbindning, år 3,6 3,9
Räntebindning, år 3,4 3,2
1) från 2024-12-31
Kapitalstruktur
0
20
40
60
80
100
%
27%
5%
10%
6%
52%
21%
4%
15%
4%
56%
Räntebärande nettoskuld
Uppskjuten skatt och Derivat
Hybridobligationer
Övriga skulder
Eget kapital, exklusive Hybridobligationer
2022-12-31 2023-12-31
Räntebärande skulder minskade med 24 992 mkr
SBB har minskat skulderna med 6 369 mkr under kvartalet och med 24 992
mkr under hela 2023. Belåningsgraden har trots detta ökat till 54 procent
på grund av sjunkande fastighetsvärden och negativa valutaeffekter. En
högre ränta påverkar marknadsvärdet på både tillgångar och skulder. SBB:s
fastigheter externvärderas till marknadsvärde varje kvartal och tas upp till
verkligt värde i balansräkningen. Bolagets skulder redovisas till upplupen
anskaffningskostnad. Skillnaden mellan bolagets marknadsvärde och
bokfört värde på bolagets skulder per 2023-12-31 var 13 426 mkr.
Behov att höja kreditbetygen
Kreditbetygen från både S&P och Fitch har sänkts under året från BBB-
till CCC+ med negativa framtidsutsikter. Båda kreditbetygen är under
granskning (”Rating watch”).
SBB verkar för att på sikt återfå ett kreditbetyg om lägst BBB-,
motsvarande ”Investment Grade”. Det förutsätter bland annat lägre
skuldsättning och förbättrad likviditet.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 27
===== SIDA 28 =====
SBB har genomfört, och avser att genomföra, ett stort antal affärer för
att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighetsbestånd har varit svåra
att sälja under 2023, men SBB har haft möjligheter att avyttra enskilda
fastigheter. SBB bedömer att fastighetsmarknaden kommer att vara star -
kare under 2024 och att antalet transaktioner ökar. SBB avser att löpande
presentera fler försäljningar i takt med att de processerna slutförs.
SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande
förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal.
SBB arbetar med strategiska åtgärder där likviditet kan stärkas, till
exempel genom emission av aktier i SBBs dotterbolag. En annan bolags -
struktur underlättar även ökad bankfinansiering, ett bra alternativ vid
svagare obligationsmarknad.
En försiktig hållning till nya projekt ger bättre effekt på kassaflödet från
fastighetsverksamheten.
SBBs likviditet har påverkats negativt av avvecklandet av kortfristig
finansiering i form av till exempel företagscertifikat med tillhörande
kreditfaciliteter.
Likviditet
SBB har per 2023-12-31 inga utestående företagscertifikat.
Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har
gjort det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller
bedöms kunna förlängas, vilket också skett under kvartalet med 100 mkr.
SBB har under perioden tagit upp ny säkerställd finansiering om 400 mnok
med en nordisk bank.
Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån
av nya finansiärer.
SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 och 2023
kan attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbe -
ten med Brookfield och Morgan Stanley under den perioden och SBB för
ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbeten med syfte att
ytterligare stärka SBB:’s finansiella ställning.
SBB inför målsättning om lägst 3 000 mkr i likviditet och att summan av
kapitalkällor ska överstiga kapitalanvändningsområden på tolv månaders sikt.
Kapitalkällor kommande 12 månader, mkr Totalt
Befintliga
Kassa 3 845
Likviditetsplaceringar 214
Fastighetsförsäljningar, signerade 322
SBB Infrastructure AB finansiering 5 183
Intjäningsförmåga 2 471
Summa befintliga kapitalkällor 12 035
Förväntade 1)
Refinansieringar av banklån 7 878
Summa förväntade kapitalkällor 1) 7 878
Summa befintliga och förväntade kapitalkällor 19 913
1) Behäftat med osäkerhet.
Kapitalanvändning kommande 12 månader, mkr Totalt
Obligationer 2 595
Banklån 7 878
Utdelning 2 133
Hybridkuponger 552
Nettoinvesteringar, nybyggnation 992
Nettoinvesteringar, löpande 387
Fastighetsförvärv 128
Summa kapitalanvändning 14 665
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 28
===== SIDA 29 =====
En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras
långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 1,78 procent är väsentligt
under rådande marknadsräntor. Framför allt har SBB gynnsam ränta på sin
långsiktiga obligationsfinansiering.
Ränte- och kapitalbindning
Under de senaste 18 månaderna har skuldsättningen minskat med 33 533
mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån. Genom att
lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget.
Skuld
Snittränta
Räntebindning
Kapitalbindning
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Mkr
Q2
2022 2023
Q3 Q2Q1 Q3 Q4Q4
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
%
2018 2019 20222021 2023 2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2020
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 29
===== SIDA 30 =====
Kapitalbindning
(mkr)
Icke säkerställd skuld,
Nominellt
Säkerställd skuld,
Nominell Total nominell skuld Andel, %
Kv1 2024 1 806 2 134 3 940 6%
Kv2 2024 321 1 795 2 116 3%
Kv3 2024 0 3 245 3 245 5%
Kv4 2024 468 704 1 171 2%
Kommande 12 mån 2 595 7 878 10 473 17%
2025 6 138 2 104 8 242 13%
2026 5 548 1 439 6 987 11%
2027 9 868 4 424 14 292 23%
2028 7 767 483 8 250 13%
2029 10 541 90 10 631 17%
2030 0 89 89 0%
2031 0 90 90 0%
> 2031 1 057 2 273 3 330 5%
Totalt 43 514 18 870 62 384 100%
Räntebindning
(mkr)
Icke säker -
ställd skuld,
Nominellt
Säkerställd
skuld,
Nominellt
Total
nominell
skuld Andel, %
Inklusive
räntesäk -
ringar1)
Andel,
inklusive
ränte-
säkringar %
Snittränta
inklusive
räntesäk -
ringar %
2024 5 202 14 449 19 651 32% 10 981 18% 2,56%
2025 4 575 - 4 575 7% 7 809 13% 1,46%
2026 5 548 75 5 623 9% 7 923 13% 1,86%
2027 8 824 4 345 13 170 21% 15 456 25% 2,01%
2028 7 767 - 7 767 12% 8 267 13% 0,85%
2029 10 541 - 10 541 17% 10 322 17% 1,31%
2030 - - - 0% 582 1% 0,64%
2031 - - - 0% - 0% 0,00%
>2031 1 057 - 1 057 2% 1 095 2% 4,48%
Totalt 43 514 18 870 62 384 100% 62 436 100% 1,78%
1) Inklusive cross currency basis swaps.
Avstämning nominell skuld
Mkr Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 11 116 18%
Obligationslån 40 540 65%
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 7 861 13%
Obligationslån 2 576 4%
Summa räntebärande skulder 62 093 100%
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 291
Total nominell skuld 62 384
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 30
===== SIDA 31 =====
SBB:s hållbarhetsarbete
Hållbarhetsvision 2030 – SBB har som mål att vara klimatpositiva i hela värdekedjan senast år 2030. Det finns en konkret färdplan som tydligt beskriver
och illustrerar hur målet ska uppnås. Färdplanen stakar ut en tydlig väg framåt för både medarbetare, leverantörer och andra intressenter. Mer informa -
tion om denna finns tillgänglig på hemsidan och i hållbarhetsrapporten.
Klimat och miljö
- övergripande mål
• Minskad energianvändning och
klimatpåverkan med fem procent
per år
• Minst 50 procent av nyproduktionen
ska byggas i trä från certifierat
skogsbruk
• Hela fastighetsbeståndet och all
nyproduktion ska vara inom tio
minuters promenadavstånd från
kollektivtrafik
• Minskad vattenanvändning med en
procent per år
• Kartlägga hela fastighetsportföljen
avseende klimatrelaterade risker
(fysiska och övergångsrisker)
Social hållbarhet
- övergripande mål
• Minst 90 procent sociala tillgångar
i fastighetsportföljen
• 100 procent av de kommuner vi är
verksamma i erbjuds stöd i form av
lägenheter till sitt bostadssociala
arbete
• Bidra med minst 200 sommarjobb
per år till ungdomar som bor i våra
bostadsområden
• Bidra årligen med minst tio Better
shelter och 100 tält via UNHCR för
att hjälpa människor på flykt
Styrning och finansiering
- övergripande mål
• 100 procent hållbar finansiering
• SBB ska klassificeras som grön aktie
på Nasdaq Stockholm
E S G
SBB skapar hållbara miljöer där människor vill
leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s
arbete lokalt bidrar till miljömässig, social och
ekonomisk hållbar utveckling av samhället
i stort genom att vara den största nordiska
aktören för social infrastruktur.
Det envisa arbetet inom hållbarhet har gett
resultat i form av förbättrad ESG-riskrating.
Analysföretaget Sustainalytics har bedömt SBB:s
ESG-risk som mycket låg, 12.0 (på en skala från
0 till 50, gränsen för försumbar risk går vid 10)
och riskhanteringen anses vara stark. SBB ligger
därmed i topp bland jämförbara bolag baserat
på börsvärde.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 31
===== SIDA 32 =====
Ekologisk hållbarhet
Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora
utmaningar och SBB har ett ansvar för kom -
mande generationer att bidra med lösningar
och att minska den egna klimatpåverkan.
Utveckling under fjärde kvartalet 2023
SBB har under kvartalet fortsatt arbetet med cer-
tifiering enligt Miljöbyggnad iDrift. En rad olika
fastighetstyper har certifierats, däribland bostä -
der och samhällsbyggnader runt om i Norden.
Under kvartalet färdigställdes certifiering av fem
fastigheter. Totalt under 2023 certifierades 22
fastigheter enligt Miljöbyggnad eller Miljöbygg-
nad iDrift, motsvarande cirka 5 procent av totalt
marknadsvärde. Av dessa tillhörde 17 fastigheter
(3,8 procent) affärsområdet samhällsfastigheter
och 5 fastigheter (1,2 procent) tillhörde bostäder.
Samtliga nybyggnadsprojekt som pågått under
kvartalet byggdes med solelsproduktion.
Social hållbarhet
Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte
att bygga ett bättre samhälle. De ökande
skillnaderna i hälsa och livsvillkor mellan olika
samhällsgrupper och bostadsområden är
en av våra stora utmaningar i Sverige idag.
Fastighetsbranschen har en stor påverkan och
stor potential att bidra med lösningar för ökad
sammanhållning, framtidstro, hälsa och tillit.
Utveckling under fjärde kvartalet 2023
Per 31 december ägde SBB sociala tillgångar med
en yta om 2 180 tkvm. De olika tillgångsslagen
har av det oberoende institutet Institutional Sha-
reholder Services (ISS) bedömts bidra signifikant
till FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDG)
nummer 3, 4 och 10. Utöver detta äger SBB även
samhällsfastigheter om 718 tkvm som ännu inte
har klassificerats enligt det hållbara finansiella
ramverket.
För att komma åt det allvarliga problemet med
arbetslivskriminalitet har SBB tagit fram en
anvisning för samtliga fall där SBB är beställare
av byggentreprenader och där den totala inves -
teringen är över 20 mkr och entreprenadtiden är
över ett år. Avtalsmallar ska användas i samtliga
entreprenader. SBB skall ges elektronisk tillgång
till personalliggaren (PUB-avtal tecknas med
entreprenören). Innan entreprenadavtal tecknas
skickas information till SBB:s projektansvariga
som antingen godkänner tilltänkt entreprenör,
avslår eller beställer en bakgrundskontroll
av bolaget. När entreprenören har etablerat
arbetsplatsen beställer SBB monitorering av
personaliggaren. Kvartalsvisa rapporter skickas
till SBB:s projektansvariga.
Ekonomisk hållbarhet
Vårt mål är att ha en god ekonomisk tillväxt
utan att det medför negativa konsekvenser på
klimatet och den sociala miljön. SBB fortsätter
att satsa på hållbar finansiering genom att ingå
gröna lån, emittera sociala och gröna obligatio -
ner samt att minska energianvändningen.
Utveckling under fjärde kvartalet 2023
Per 31 december utgör sociala obligationer,
gröna obligationer och gröna lån 35 procent
av den totala skuldportföljen, avser nominella
belopp (exklusive sociala hybridobligationer).
Sociala tillgångar
35% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
27% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
10% Tillgång till samällstjänster (SDG 4)
24% Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade
enligt hållbara finasiella ramverket)
5% Övriga tillgångar
35%
27%
10%
24%
5%
3 048
tkvm
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Hållbar finansiering, nominella belopp
2022-
03-31
2022-
06-30
2022-
09-30
2022-
12-31
2023-
03-31
2023-
12-31
2023-
06-30
2023-
09-30
2021-
09-30
2021-
12-31
Gröna lån
Gröna obligationer
Sociala hybrid -
obligationer
Sociala obligationer
Andel hållbar
lånefinansiering
(exkl hybrid)
Mkr %
Pågående nybyggnadsprojekt Q4 2023
Antal / antal m2 Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme
Antal projekt 9 4 44% 5 56% 100% 56%
Antal m2 55 780 10 958 20% 39 260 70% 100% 43%
Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet
Samhälle Utbildning Bostäder Totalt
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Andel av total
energianvänd -
ning, pågående
och avslutade
Solceller 9 2 607 51 - - - - 8 - 1 086 - 0,3%
Värmepump 1 1 - 80 1 - 50 - 2 1 982 1 400 0,5%
Energieffektiv värme
och ventilation
13 2 1 980 1 098 - - - - 4 - 266 - 0,6%
Styr och reglerteknik 4 1 550 22 1 - - - 2 5 32 202 0,2%
Energieffektiv belysning 1 - 200 - - - - - - 1 - 13 0,0%
Övriga 3 - 197 - - - - - 1 - - - 0,0%
Summa 31 6 3 534 1 251 2 - 50 - 17 7 2 366 1 615 1,6%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 32
===== SIDA 33 =====
Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol
SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på
Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per 31 december
uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244
638 157 och serie D till 193 865 905. Bolaget
har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie
A. Under augusti 2023 utnyttjade återstående
konvertibelinnehavare i SBB sin konverterings -
rätt avseende efterställda tvingande konver -
tibler. Till följd av detta har nya Stam B-aktier
registrerats hos Bolagsverket och Euroclear
under augusti 2023 som har ökat antalet Stam
B-aktier med 389 114 aktier och antalet röster
med 38 911,40 röster. Kursen på stamaktien
av serie B var 5,06 kr, serie D var 6,05 kr per
2023-12-31. Börsvärdet för stamaktien av serie
B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av
serie A till samma pris) var 7 358 mkr och serie D
var 1 173 mkr.
SBBs aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01
i OMXS30. Under de senaste 12 månaderna
har i genomsnitt cirka 38,2 miljoner B-aktier
omsatts per dag till ett genomsnittligt värde
om cirka 268,6 mkr. SBB arbetar aktivt med
sina investerarrelationer genom att delta på
roadshows, presentationer och events för privata
och institutionella investerare.
Betalkurs, kr
2023-12-31 2022-12-31
B-aktier 5,06 17,38
D-aktier 6,05 18,90
Genomsnittlig
dagsomsättning, mkr
jan-dec
2023
jan-dec
2022
B-aktier 268,6 465,6
D-aktier 13,1 29,7
Ägarna
Vid utgången av fjärde kvartalet 2023 fanns 227
604 kända aktieägare, motsvarande en minskning
om 11,8 procent jämfört motsvarande tidpunkt
2022. Aktiekapitalet uppgick per 31 december
2023 till 165 mkr med ett kvotvärde på 0,10
kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på
bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie
A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie
D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt
till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per
aktie och år.
Aktien och ägarna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier,
miljoner per dag
Volym
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2023
OktJul Sep Nov Dec
50
100
150
200
250
300
5
10
15
20
25
SEK
SBB D
3
6
9
12
15
5
10
15
20
25
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2023
OktJul Sep Nov Dec
Omsatt antal aktier,
miljoner per dag
Volym
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
Ägarstrukturen per 2023-12-31
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, %
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8.30% 31.60%
Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4.04% 12.68%
Dragfast AB 36 163 467 15 500 000 1 700 000 3.24% 10.71%
Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3.34% 7.23%
BlackRock - 80 553 193 11 197 4.89% 2.28%
Avanza Pension - 51 654 956 19 279 811 4.30% 2.00%
Vanguard - 43 854 698 7 073 261 3.09% 1.44%
Dibber AS - - 44 197 779 2.68% 1.25%
Futur Pension - 33 843 357 2 290 528 2.19% 1.02%
Swedbank Försäkring - 27 708 682 4 239 993 1.94% 0.90%
Marjan Dragicevic - 28 000 000 2 400 000 1.84% 0.86%
Handelsbanken Fonder - 26 059 979 3 232 864 1.78% 0.83%
Gösta Welandson Med Bolag - 23 146 364 224 000 1.42% 0.66%
Lennart Schuss - 20 943 334 - 1.27% 0.59%
Storebrand Fonder - 19 078 490 - 1.16% 0.54%
Övriga - 790 719 211 108 186 472 54.53% 25.40%
Totalt 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100,00% 100,00%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 33
===== SIDA 34 =====
Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-10-01
2023-12-31
2022-10-01
2022-12-31
Nettoomsättning - - - -
Personalkostnader -83 -86 -27 -11
Övriga rörelsekostnader -225 -115 -50 -24
Rörelseresultat -309 -201 -77 -35
Resultat från finansiella poster
Resultat från intresseföretag/Joint ventures -3 787 -111 -105 -204
Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 516 2 958 3 796 570
Räntekostnader och liknande resultatposter -9 861 -2 579 -5 984 -274
Valutakursdifferenser 527 -2 734 1 423 -771
Värdeförändringar derivat -2 439 265 -498 -632
Resultat efter finansiella poster -6 354 -2 402 -1 445 -1 346
Bokslutsdispositioner 192 781 192 781
Resultat före skatt -6 161 -1 621 -1 253 -565
Skatt 284 103 126 170
PERIODENS RESULTAT -5 878 -1 518 -1 128 -395
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-10-01
2023-12-31
2022-10-01
2022-12-31
Periodens resultat -5 878 -1 518 -1 128 -395
Övrigt totalresultat - - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -5 878 -1 518 -1 128 -395
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner
såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshan -
tering. Bolaget har 35 anställda. Personalkostnader och övriga kostnader
uppgick sammanlagt till -309 mkr (-201).
Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 34
===== SIDA 35 =====
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i MKR 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 28 168 28 213
Andelar i intressebolag/joint ventures 10 443 7 103
Fordringar hos koncernföretag - 29 098
Fordringar hos intressebolag/joint ventures 4 612 55
Uppskjutna skattefordringar 774 400
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 752 1 102
Derivat 470 1 501
Övriga långfristiga fordringar 1 382 -
Summa finansiella anläggningstillgångar 46 600 67 472
Summa anläggningstillgångar 46 600 67 472
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 726 -
Derivat 203 174
Kundfordringar 1 14
Aktuella skattefordringar 52 -
Övriga fordringar 14 727
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 151 93
Summa kortfristiga fordringar 1 147 1 008
Likviditetsplaceringar 173 421
Kassa och bank 3 463 4 658
Summa omsättningstillgångar 4 783 6 087
SUMMA TILLGÅNGAR 51 384 73 559
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 165 165
Fritt eget kapital
Överkursfond 27 712 27 712
Balanserat resultat -20 969 -16 937
Hybridobligation 16 480 16 524
Årets resultat -5 878 -1 518
Summa fritt eget kapital 17 345 25 781
Summa eget kapital 17 510 25 946
Obeskattade reserver 85 85
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 798 13 724
Obligationslån 22 058 22 842
Skulder hos koncernföretag 2 763 -
Derivat 264 375
Summa långfristiga skulder 26 883 36 941
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 2 244 1 392
Företagscertifikat - 1 111
Obligationslån 685 3 466
Derivat 1 290 596
Leverantörsskulder 5 36
Aktuella skatteskulder - 100
Skuld cash collaterals - 2 178
Övriga skulder 156 176
Skuld utdelning 2 133 834
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 394 698
Summa kortfristiga skulder 6 906 10 587
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 51 384 73 559
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 35
===== SIDA 36 =====
Allmän information
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ),
org nr 556981–7660, med dess dotterbolag
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett
aktiebolag som är registrerat i Sverige och har
sitt säte i Stockholm.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet
med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har
Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom -
pletterande redovisningsregler f ör koncerner”
tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma
redovisningsprinciper som koncernen med de
undantag och tillägg som anges i den av Rådet
för hållbarhets- och finansiell rapportering
utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. För koncernen och
moderbolaget har samma redovisningsprinciper
och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste
årsredovisningen om inget annat anges.
Uppdaterad uppställningsform för koncernens
resultaträkning från och med Q1 2023
SBB har ändrat uppställningsform för resulta -
träkning i sin delårsrapport avseende första
kvartalet 2023, utan påverkan på periodens
kassaflöde, balansräkning eller resultat.
Den uppdaterade uppställningen görs för
att uppnå en konsekvent finansiell rapportering
för samtliga delårsperioder och helåret 2023
samt till följd av avyttringen av aktier i JM,
ett innehav som inte anses vara en del av den
operativa verksamheten och resultatet av inne -
havet redovisas därför som en finansiell post.
SBB har även gjort motsvarande överväganden
avseende andra innehav.
Till följd av den förändrade uppställningsfor -
men i samband med avyttringen av JM anpassar
sig SBB även till de förändringar som Bolaget
uppfattar att en uppdaterad IAS1 medför, vilket
innebär:
- Värdeförändringar från förvaltningsfastig -
heter flyttas till rörelseresultatet och raden
rörelseresultat införs.
- Andra poster som tidigare redovisats efter
finansiella poster men före skatt redovisas
nu också i finansiella poster, såsom värdeför -
ändringar från finansiella instrument, eller
alternativt som en del av rörelseresultatet, till
exempel nedskrivning/upplösning av goodwill.
Detta har även medfört:
- Den tidigare posten Resultat före finansiella
poster utgår från resultaträkningen och
återfinns bland Nyckeltal (sid 40-44).
- Uppdaterade beräkningar för EPRA earnings,
se definition på sid 38.
Segmentredovisning
SBB har, för redovisning och uppföljning, delat
upp sin verksamhet i tre segment. Från och med
tredje kvartalet 2023 har segmentindelningen
gjorts om och utgörs numera av Bostäder,
Samhälle och Utbildning. Indelningen baseras
på skillnaderna i segmentens karaktär och på
den rapportering som ledningen inhämtar
för att följa upp och analysera verksamheten
samt den information som inhämtas för att
fatta strategiska beslut. Jämförelsesiffror
har omklassificerats i enlighet med den nya
segementindelningen.
Omklassificering förvaltningsadministration
Koncernen har från och med 1 januari 2023
övergått till att i resultaträkningen klassificera
det som tidigare klassificerades som fastig -
hetsadmininstrationskostnader till kostnader
för administration. På grund av svårigheten att
särskilja vad som avser kostnader för fastighets -
admninistration kontra centraladmininstration
bedömer bolaget att den nya klassificeringen
ger en mer rättvisande bild av bolagets
driftnetto, samt att bolaget blir mer jämförbart
med andra bolag i samma bransch. Bolagets
driftnetto påverkas positivt, men resultat före
finansiella poster, värdeförändringar fastigheter
och goodwill påverkas ej. Sammanfattningsvis
bedömer bolaget att den nya klassificeringen
ger en tillförlitlig och mer relevant information.
Nedan framgår effekterna av förändringen
på föregående års resultat i koncernen (utan
omräkning till kvarvarande verksamhet):
Risker och osäkerhetsfaktorer
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och
möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa
exponeringen mot olika risker finns interna
regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i
SBBs Årsredovisning 2022, sida 72-73.
Den obligationsinnehavare som framställt
krav under EMTN-programmen för 2020 och
2021 gentemot SBB har nu inlett formella rätts -
liga åtgärder. Obligationsinnehavarens innehav
motsvarar cirka 46 miljoner euro i nominellt
belopp fördelat över båda EMTN-programmen.
Obligationsinnehavaren yrkar i sitt krav att dess
obligationsinnehav har förfallit till betalning då
SBB enligt obligationsinnehavarens uppfattning
har brutit mot villkoret om räntetäckningsgra -
den i EMTN-programmen.
SBB har sedan en tid tillbaka anlitat erfarna
legala och finansiella rådgivare. SBB gör fortsatt
bedömningen att bolaget inte bryter mot villko -
ret om räntetäckningsgraden i EMTN-program -
men, varvid SBB gör bedömningen att bolaget
sannolikt kommer få rätt i den rättsliga prövning
som nu har initierats av obligationsinnehavaren.
En rättslig prövning innefattar dock alltid ett
osäkerhetsmoment då en domstol kan komma
att göra en annan bedömning av en sakfråga.
SBB gör sammantaget bedömningen att detta
inte får en väsentlig påverkan av upprättandet
av denna bokslutsrapport.
Tilläggsuppgifter
Omklassificering förvaltningsadministration
2022-10-01 – 2022-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31
Belopp i mkr
Innan
justering Justering
Efter
justering
Innan
justering Justering
Efter
justering
Hyresintäkter 1 850 - 1 850 7 447 - 7 447
Driftkostnader -451 - -451 -1 567 - -1 567
Underhåll -134 - -134 -393 - -393
Förvaltningsadministration -117 117 - -465 465 -
Fastighetsskatt -43 - -43 -141 - -141
Driftnetto 1 105 117 1 222 4 881 465 5 346
Administration -113 -117 -230 -433 -465 -898
Förvärvs- omstruktureringskostnader -24 - -24 -120 - -120
Resultat före finansiella poster,
värdeförändringar fastigheter och goodwil
968 - 968 4 328 - 4 328
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 36
===== SIDA 37 =====
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Stockholm den 27 februari 2024
Lennart Schuss Leiv Synnes
Styrelsens ordförande Verkställande direktör
Sven-Olof Johansson Ilija Batljan
Styrelseledamot Styrelseledamot
Lars Rodert Anne-Grete Strøm-Erichsen
Styrelseledamot Styrelseledamot
Hans Runesten
Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ)
är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen
lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 27
februari 2024 kl. 08:00 CEST.
Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se
Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 37
===== SIDA 38 =====
Finansiella definitioner
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö -
rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga -
tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill,
räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med
avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för
bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal utestående stamaktier
Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, %
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden.
Belåningsgrad, % (solvency ratio)
Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt kvot, ggr
Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt fastighetsvärde, kr
Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter.
EPRA
European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för
börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter
standards avseende den finansiella rapporteringen.
EPRA Earnings, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta
på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på
fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat
vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella
instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på
fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures,
resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till
justeringarna.
Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för
börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och
goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, kostnader förtidsinlösen lån,
tomträttasavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint
ventures.
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar och valutakursdifferenser.
Genomsnittligt antal stamaktier
Antalet utestående stamaktier vägt över perioden.
Genomsnittlig ränta (snittränta), %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä -
rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för
räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Justerad soliditet, %
Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av
redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Kapitalbindning, år
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi -
tal enligt kassaflödesanalysen.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö -
rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga -
tioner, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill
hänförlig till uppskjuten skatt, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för
fastigheter i Finland.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Nettoskuld, kr
Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat
med likvida medel och likviditetsplaceringar.
Resultat före finansiella poster, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill
inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar
efter skatt.
Resultat per stamaktie A och B, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat
hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i
förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.
Räntebärande skuld
Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) i relation till räntenetto
exkl. kostnader för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och
leasingkostnader.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Soliditet, %
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Säkerställd belåningsgrad, %
Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Definitioner
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 38
===== SIDA 39 =====
Fastighetsrelaterade definitioner
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång.
Antal kvm
Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.
BTA
Bruttoarea.
Direktavkastning (NIY), %
Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig -
heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i
förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto, kr
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i
förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta .
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), %
Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela
beståndet.
Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör
jämförelse med andra bolag.
Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter (WAULT), år
Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter.
Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk.
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster.
Hyresvärde, kr
Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter
direkta fastighetskostnader.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 39
===== SIDA 40 =====
Avkastning på eget kapital
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-10-01
2023-12-31
2022-10-01
2022-12-31
Periodens resultat -22 740 -9 811 -4 181 -7 950
IB Eget kapital 63 337 82 971 50 354 77 049
UB Eget kapital 35 981 63 337 35 981 63 337
Genomsnittligt eget kapital 49 659 73 154 43 168 70 193
Avkastning på eget kapital -46% -13% -10% -11%
Belåningsgrad
Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31
Räntebärande skuld 62 093 87 085
Likvida medel och likviditetsplaceringar -4 060 -4 850
Räntebärande nettoskuld 58 033 82 235
Balansomslutning 106 957 168 370
Belåningsgrad 54% 49%
Direktavkastning
Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31
Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 3 081 5 246
Förvaltningsfastigheter 73 205 135 616
Byggrätter och pågående projekt -8 603 -13 647
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 64 602 121 969
Direktavkastning 4,8% 4,3%
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 3 209 3 615
Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 766 1 731
Justering till normaliserat driftnetto -1 893 -100
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 3 081 5 246
Beräkning av alternativa nyckeltal
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 40
===== SIDA 41 =====
Ej pantsatt kvot
Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 1 542 5 283
Ej pantsatt fastighetsvärde 31 609 85 032
Nyttjanderätt tomträtt 393 829
Inventarier 106 37
Uppskjutna skattefordringar 1 074 1 220
Finansiella anläggningstillgånger exkl. derivat och pantsatta aktier 25 247 11 340
Likviditetsplaceringar 214 421
Kundfordringar och övriga fordringar 707 1 540
Derivat 684 1 696
Ej pantsatta tillgångar 61 576 107 398
Ej säkerställda lån 42 771 52 423
Likvida medel -3 845 -4 429
Netto icke säkerställd senior skuld 38 926 47 994
Ej pantsatt kvot 1,58 2,24
Ekonomisk uthyrningsgrad
Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 4 278 6 728
Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 4 543 7 059
Ekonomisk uthyrningsgrad 94,2% 95,3%
EPRA Earnings
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-10-01
2023-12-31
2022-10-01
2022-12-31
Periodens resultat -22 740 -9 811 -4 181 -7 950
Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarvarande verksamhet 11 763 3 526 2 743 2 869
Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad verksamhet 2 931 890 654 1 100
Vinst/förlust avyttring fastigheter, kvarvarande verksamhet 1 512 3 357 40 -373
Skatt på resultat avyttringar - 19 - 19
Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet 1 150 395 1 150 395
Nedskrivning goodwill. avvecklad verksamhet 2 365 - - -
Värdeförändringar finansiella instrument 2 698 1 136 501 -24
Skatt på EPRA-justeringar -5 153 -674 -2 789 -638
Justering för intresseföretag/joint ventures 5 777 2 524 1 319 1 756
Justering för minoritetsandelar 20 -41 424 2
EPRA Earnings 324 1 321 -140 -2 844
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898
EPRA Earnings per stamaktie A och B 0,22 0,91 -0,10 -1,96
EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning 0,22 0,91 -0,10 -1,96
Företagsspecifika justeringar
Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 -97 -97
Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 -131 -108
EPRA Earnings (Företagsspecifik) -612 443 -368 -3 048
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,42 0,30 -0,25 -2,10
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,42 0,30 -0,25 -2,10
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 41
===== SIDA 42 =====
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-10-01
2023-12-31
2022-10-01
2022-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 241 2 686 368 557
Ränteintäkter och liknande resultatposter 420 238 242 58
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 406 -1 054 -430 -399
Kostnader förtidslösen lån -118 424 -5 429
Tomträttsavgälder -10 -19 -4 -5
Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures 169 941 -147 314
Förvaltningsresultat, kvarvarande verksamhet 1 296 3 216 24 955
Avvecklad verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 564 1 642 265 410
Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 1 4 -
Räntekostnader och liknande resultatposter -582 -472 -106 -128
Tomträttavgälder -6 -5 -1 -2
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser 2 277 4 382 186 1 236
Justerad soliditet
Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31
Eget kapital 35 981 63 337
Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 2 407 7 726
Summa 38 388 71 063
Balansomslutning 106 957 168 370
Justerad soliditet 36% 42%
Resultat före finansiella poster
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-10-01
2023-12-31
2022-10-01
2022-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 241 2 686 368 557
Resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt -240 658 -336 1 914
Resultat före finansiella poster 2 001 3 344 32 2 471
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet)
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-10-01
2023-12-31
2022-10-01
2022-12-31
Kvarvarande verksamhet
Periodens resultat -20 488 -10 361 -4 952 -7 397
Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 -97 -97
Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 -131 -108
Resultat hänförligt till minoritetsandel -464 177 -32 46
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -21 888 -11 062 -5 212 -7 556
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898
Resultat per stamaktie A och B -15,05 -7,61 -3,58 -5,20
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -15,05 -7,61 -3,58 -5,20
Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-10-01
2023-12-31
2022-10-01
2022-12-31
Avvecklad verksamhet
Periodens resultat -2 251 550 771 -553
Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 -97 -97
Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 -131 -108
Resultat hänförligt till minoritetsandel -464 177 -32 46
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -3 651 -150 512 -711
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898
Resultat per stamaktie A och B -2,51 -0,10 0,35 -0,49
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -2,51 -0,10 0,35 -0,49
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 42
===== SIDA 43 =====
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-10-01
2023-12-31
2022-10-01
2022-12-31
Periodens resultat -22 740 -9 811 -4 181 -7 949
Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 -97 -97
Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 -131 -108
Resultat hänförligt till minoritetsandel -464 177 -32 46
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -24 139 -10 511 -4 440 -8 107
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898
Resultat per stamaktie A och B -16,60 -7,23 -3,05 -5,58
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -16,60 -7,23 -3,05 -5,58
Räntebärande skuld
Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31
Skulder till kreditinstitut 18 976 33 896
Obligationslån 43 117 52 078
Företagscertifikat - 1 111
Räntebärande skuld 62 093 87 085
Räntebärande nettoskuld
Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31
Räntebärande skuld 62 093 87 085
Likvida medel och likviditetsplaceringar -4 060 -4 850
Räntebärande nettoskuld 58 033 82 235
Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 2 241 2 686
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 1 564 1 642
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet -240 658
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 3 565 4 986
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 420 238
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 5 1
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 406 -1 054
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet -582 -472
Summa Räntenetto -1 563 -1 287
Räntetäckningsgrad (ggr) 2,3 3,9
Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet)
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 2 241 2 686
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt -240 658
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 2 001 3 344
Kvarvarande verksamhet
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån) 420 238
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån) -1 406 -1 054
Summa Räntenetto -986 -816
Räntetäckningsgrad, (ggr) 2,0 4,1
Soliditet
Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31
Eget kapital 35 981 63 337
Balansomslutning 106 957 168 370
Soliditet 34% 38%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 43
===== SIDA 44 =====
Substansvärde
Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA)
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande
Eget kapital 35 981 63 337
Hybridobligation -16 777 -16 821
Innehav utan bestämmande inflytande -2 445 -2 691
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 16 759 43 823
Återläggning av derivat 870 -725
Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -319 -1 394
Övrig goodwill -1 223 -3 889
Stämpelskatt 220 221
Återläggning av uppskjuten skatt 2 726 9 120
Avdrag uppskjuten skatt -491 -2 025
Totalt substansvärde 18 541 45 131
Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803
Totalt substansvärde per aktie 11,25 27,39
Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 11,25 27,39
Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905
Totalt substansvärde avseende D-aktier 2 181 5 309
Totalt substansvärde 18 541 45 131
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 16 361 39 822
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 11,25 27,39
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 11,25 27,38
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV)
Totalt substansvärde 18 541 45 131
Återläggning övrig goodwill 1 223 3 889
Återläggning avdrag uppskjuten skatt 491 2 025
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 20 255 51 045
Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 12,29 30,97
Långsiktigt substansvärde per D-Aktie 1) 12,29 30,97
Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905
Totalt substansvärde avseende D-aktier 2 382 6 005
Totalt substansvärde 20 255 51 045
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 17 873 45 040
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 12,29 30,97
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 12,29 30,97
Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 141 898
Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 536 323
Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905
1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är är dock begränsad till 31kr för D-Aktier.
Säkerställd belåningsgrad
Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31
Skulder till kredinstitut 18 976 33 896
Säkerställda övriga lån 345 766
Summa säkerställda skulder 19 322 34 662
Balansomslutning 106 957 168 370
Säkerställd belåningsgrad 18% 21%
Överskottsgrad
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-10-01
2023-12-31
2022-10-01
2022-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 3 209 3 615 713 784
Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 766 1 731 278 438
Driftnetto, total verksamhet 4 974 5 346 991 1 222
Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 4 581 5 365 1 069 1 309
Hyresintäkter, avvecklad verksamhet 2 086 2 082 333 540
Hyresintäkter, total verksamhet 6 667 7 447 1 402 1 850
Överskottsgrad 75% 72% 71% 66%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 44
===== SIDA 45 =====
Bilaga 1
Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna -
der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2023-12-31. Aktuell
intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en
hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter
och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader,
kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens
intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade
värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Bostad Samhälle Utbildning Totalt
Hyresintäkter 1 386 2 853 38 4 278
Driftkostnader -392 -498 -5 -895
Underhåll -83 -138 -2 -223
Fastighetsskatt -24 -54 0 -78
Driftnetto 887 2 163 30 3 081
Administration -485
Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures- och intressebolag 2 597
per stamaktie A och B 1,79
Resultat från joint ventures/intressebolag 727
Finansiella intäkter 157
Finansiella kostnader 1) -977
Rörelsesresultat 2 504
per stamaktie A och B 1,72
Utdelning hybridobligationer -552
Utdelning D-aktier -388
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -51
Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 513
per stamaktie A och B 1,04
1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 1,78% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2023-12-31.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures Intresseföretag
SBB
Residential
Property AB
SBB Kåpan
Bostad AB
Övriga joint
ventures -
bolag
Nordiqus
AB
Public
Property
Invest AS Origa Care
Preservium
Property Publicus
Solon
Eiendom
Kapitalandel SBB 100,0%1) 50,0% 50,0% 49,84% 44,8% 34,7% 34,7% 31,2% 25,0%
Förvaltningsresultat - 53 10 1 053 316 33 37 17 -
Förvaltningsresultat hänförligt
till SBB:s kapitalandel - 27 5 525 141 11 13 5 -
1) SBBs ägarandel avser SBBs andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktie -
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
• Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres -
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande
hyreskontrakt per 2023-12-31. Hyran för bostadshyreslägenheterna är
uppräknad med en antagen hyreshöjning om 5,00 procent för 2024.
• Drifts- och underhållskostnader baseras på budget.
• Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella
taxeringsvärden per 2023-12-31.
• Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
• Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.
• Resultatet som joint ventures-bolag/intressebolag bidrar med till
intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter,
prospekt mm.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 45
===== SIDA 46 =====
Kommande
rapporteringstillfällen
Delårsrapport Q1 2024 2024-04-26
Delårsrapport Q2 2024 2024-07-16
Delårsrapport Q3 2024 2024-10-25
Kontakt
Leiv Synnes Helena Lindahl
VD IR
ir@sbbnorden.se
sbbnorden.se