FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2025
===== SIDA 1 =====
SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
Q4
JANUARI–DECEMBER 2025
===== SIDA 2 =====
Året
Perioden i korthet, kvarvarande verksamhet
• Hyresintäkterna uppgick till 1 871 mkr (1 872). Hyresintäkterna ökade
med 4,8 procent i jämförbart bestånd.
• Driftnettot uppgick till 1 173 mkr (1 160). Driftnettot ökade med 7,4
procent i jämförbart bestånd.
• Förvaltningsresultat inkl avvecklad verksamhet uppgick till 744 mkr
(611).
• Orealiserad värdeförändring fastigheter uppgick till -413 mkr (-2 375).
• Periodens resultat inkl avvecklad verksamhet hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick till -2 326 mkr (-6 057).
• Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi-
tal uppgick till -1 017 mkr (546).
• Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter uppgick till 1 384 mkr (1
184), varav Sveafastigheter 953 mkr (629).
• Förvärv av fastigheter uppgick till 358 mkr (6 127), varav Sveafastigheter
297 mkr (4 006).
Viktiga händelser under fjärde kvartalet
• SBB ingick i november avtal med Public Property Invest (PPI) om försälj-
ning av samhällsfastigheter till ett bokfört värde om 19 867 mkr, samt
försäljning av andelarna i SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB,
tillsammans benämnt som ”SocialCo”. Totalt fastighetsvärde i transaktio-
nen uppgår till ca 32 mdkr. Genom transaktionen har SBB indirekt avyttrat
sin samhällsportfölj. Tillträde skedde den 16 december efter godkännande
av myndigheter och bolagsstämmorna i SBB respektive PPI. Försälj-
ningslikviden har använts för att teckna aktier i PPI och för att återbetala
skuld. Vid periodens utgång innehar SBB 34,22 procent av rösterna och
40,63 procent av kapitalet i PPI. Försäljningen redovisas som avvecklad
verksamhet, se sida 27 för mer information.
• I anslutning till offentliggörande av transaktionen med PPI har SBB
publicerat en uppdaterad intjäningsförmåga proforma för det tredje
kvartalet 2025.
• Den 14 november meddelande Offentliga Hus i Norden AB, ett helägt
dotterbolag, att man löser in samtliga utestående hybridobligationer. Inlö-
sendagen fastställdes till den 7 januari 2026 och inlösenpriset motsvarade
100 procent av nominellt belopp, tillsammans med upplupen ränta.
Perioden i sammandrag
Nyckeltal, kvarvarande verksamhet
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Förvaltning, Bostad
Förändring Hyresintäkter, jämförbart, % 4,8 5,5 3,7 7,2
Förändring Driftnetto, jämförbart, % 7,4 7,1 9,3 9,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 93,6 95,3 93,6
Resultat per aktie
Förvaltningsresultat, SEK per aktie 1⁾ 0,48 0,42 0,01 -0,02
Resultat per stamaktie A och B, SEK per aktie 1⁾ -2,04 -4,55 -2,53 -0,71
Fastigheter
Marknadsvärde fastigheter, mkr 34 935 55 653 34 935 55 653
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,2 4,9 4,2 4,9
Fastighetsexponering, inkl andel av ej konsoliderade innehav, mkr 75 840 92 822 75 840 92 822
Finansiell ställning
Belåningsgrad, % 50 61 50 61
Räntetäckningsgrad, ggr 1⁾ 2,3 2,0 - -
Långsiktigt substansvärde A och B, SEK per aktie 8,14 8,60 8,14 8,60
Avkastning
Direktavkastning fastigheter, % 1⁾ 5,2 4,9 - -
1) Inklusive Avvecklad verksamhet
• I december meddelade SBB:s Fastighetsdirektör och vice VD Annika
Ekström att hon på egen begäran lämnar SBB och kommer att gå vidare till
en ny roll som Chief Operating Officer (COO) på PPI där hon kommer att
ingå i ledningsgruppen.
• Den 5 december lämnade SBB, tillsammans med Samhällsbyggnadsbo -
laget i Norden Holding AB (publ), SBB Holding, ett återköpserbjudande
avseende utvalda hybridinstrument samt seniora icke-säkerställda obli -
gationer. Resultatet av erbjudandena offentliggjordes den 19 december
och innebar att SBB återköpte seniora icke-säkerställda obligationer om
43 mkr, samt att SBB Holding återköpte seniora icke-säkerställda obliga -
tioner för ett belopp motsvarande 4,2 mdkr. Totalt återköptes seniora
icke-säkerställda obligationer till ett nominellt värde om 4,7 mdkr, vilket
resulterade i en vinst om 0,5 mdkr. Inga av de hybridinstrument som var
del i återköpserbjudandet återköptes.
• SBB förvärvade i december 5,8 procent av aktierna i Arlandastad Group
AB (publ). Efter affären uppgår SBB:s ägande till 20 procent av aktierna i
Arlandastad Group. Köpeskillingen uppgår till 42 kr per aktie. Innehavet
redovisas som ett intressebolag.
• Valberedning inför årsstämman 2026 har i oktober tillsatts och består av Ilija
Batljan, Svein Oskar Stoknes, Rikard Svensson, Leif West och Lennart Sten.
Viktiga händelser efter periodens utgång
• SBB har den 18 februari 2026 mottagit beslut från Finansinspektionen
om en erinran och en sanktionsavgift på 80 miljoner kronor avseende
Årsredovisning 2021. Finansinspektionen anser i sitt beslut att SBB i sin
koncernredovisning för 2021 inte redovisat två fastighetsportföljer till
deras verkliga värden, samt felaktigt redovisat förvärven av Offentliga
Hus och Amasten som tillgångsförvärv istället för som rörelseförvärv.
Finansinspektionen gör bedömningen att koncernens resultat för 2021
redovisats 3,6 miljarder kronor för högt och att koncernens rapport över
finansiell ställning vid årets slut var felaktig till följd av detta. SBB delar inte
Finansinspektionens bedömning och avser överklaga beslutet.
• SBB har efter periodens utgång påbörjat de fackliga förhandlingarna
med anledning av försäljningen av SocialCo till PPI, efter vilken den
svenska förvaltningsorganisationen samt viss administrativ personal
förväntas gå över till PPI.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 2
===== SIDA 3 =====
Kärninnehav
Samhälle Bostad Utbildning Utveckling
Bolagen Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus är alla
ledande inom sina delmarknader, med tydligt fokus och specialiserad
kompetens. Att vara marknadsledare innebär många fördelar – och bidrar
ofta till högre riskjusterad avkastning. Större bolag med likvida aktier och
obligationer uppfattas dessutom som mer attraktiva av investerare.
Starkare varumärke
Marknadsledare har lättare att attrahera nya hyresgäster och behålla
befintliga kunder. Det blir även enklare att vinna förtroende från samar -
betspartners och investerare. Ett välkänt och starkt varumärke underlättar
dessutom rekrytering och bidrar till att behålla kompetent personal.
Bättre riskdiversifiering
En stor och diversifierad portfölj – både vad gäller tillgångar och
hyresgäster – minskar den specifika risken. Kvar blir främst den generella
marknadsrisken.
Stordriftsfördelar
Större fastighetsbolag kan fördela centrala kostnader över fler kvadrat -
meter och har möjlighet att anställa fler specialister. De får också starkare
förhandlingsposition gentemot leverantörer och andra affärspartners.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
SBB investerar i social infrastruktur i Norden. SBB utvecklar och äger bolag med målet att skapa
ledande aktörer inom respektive affärsområde.
Fler affärsmöjligheter
Ledande bolag får ta del av en större andel av marknadens transaktioner
och har både resurser och kompetens att genomföra fler affärer.
Fördelaktigare finansiering
Tillgång till kapital är avgörande i fastighetsbranschen. Större bolag har
i regel lägre affärsrisk och därmed bättre kreditbetyg, vilket ger lägre
finansieringskostnader. De har även bredare tillgång till kapitalmarknaden
och fler finansieringsalternativ, vilket skapar goda möjligheter att optimera
kapitalanskaffningen.
Komplett plattform för social infrastruktur
SBB:s fjärde affärsområde; SBB Utveckling, driver värdetillväxt genom att
utveckla nya bostäder och samhällsfastigheter samt optimera använd -
ningen av befintliga bestånd. Tillsammans bildar de fyra bolagen en stark
strategisk enhet och en robust plattform för social infrastruktur i Norden.
50 MDKR
Fastighetsvärde
29 MDKR
Fastighetsvärde
40 MDKR
Fastighetsvärde
6 MDKR
Fastighetsvärde
40,6 %
SBB:s ägarandel
62,2 %
SBB:s ägarandel
49,8 %
SBB:s ägarandel
100 %
SBB:s ägarandel
Social infrastruktur
i Norden
Hyresrätter i Sverige Utbildningsinfrastruktur
i Norden
Driva tillväxt
i kärnverksamheten
BBB+
rating
BBB-
rating
Investment grade
rating
-
Största noterade bolaget för
social infrastruktur i Europa
Största noterade
bostadsbolaget i Sverige
Störst i Europa på
utbildningsinfrastruktur
Driver utvecklingsprocesser i
bolagets direktägda bestånd
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 3
===== SIDA 4 =====
Strategiska översynen är genomförd
Det är med stolthet jag kan konstatera att SBB genomfört den strategiska
översyn som styrelsen beslutade sommaren 2023. SBB består nu i
huvudsak av fyra specialiserade bolag där tre av bolagen har fokus på att
äga och förvalta social infrastruktur i Norden och de finansierar sig med
hjälp av investment grade betyg. Det fjärde bolaget är SBB Utveckling som
utvecklar byggrätter, genomför nyproduktion och driver större uthyrnings -
projekt i befintliga förvaltningsfastigheter.
Målet är att så stor del som möjligt av SBB:s fastighetsexponering ska
förvaltas effektivt i transparenta och marknadsledande bolag med stark
finansiell ställning.
Av SBB:s fastighetsexponering om 76 miljarder återfinns 75 procent i
bolagen Sveafastigheter, Nordiqus och Public Property Invest som alla
innehar dessa kännetecken.
Optimism i marknaden
Marknaden för social infrastruktur i Norden visade tydliga tecken på
återhämtning under 2025 efter en tid med låg aktivitet och sämre
finansieringsvillkor. Idag är finansieringsmarknaden väldigt stark både
volymmässigt och prismässigt, vilket SBB:s större innehav har agerat på.
Ofta följer prisutvecklingen på fastigheter utvecklingen i kreditmarknaden
med viss eftersläpning, så det finns skäl till att vara optimistisk.
Europas ledande bolag inom Social infrastruktur skapas
Det fjärde kvartalets viktigaste händelse var fastighetsförsäljningen till
Public Property Invest, PPI, som skapade Europas ledande aktör inom
Social Infrastruktur med tillgångar om 50 mdr. Det var även det sista
steget i genomförandet av den strategiska översynen. Efter transaktionen
äger SBB drygt fyrtio procent av PPI.
Långsiktigt gynnas SBB av att PPI blir ett effektivare bolag med lägre
förvaltningskostnader och får bättre förutsättningar att nå attraktiv
finansiering. Vid transaktionen estimerade vi värdet av SBB:s andel av
dessa framtida kostnadsbesparingar till 3,8 mdkr. PPI har som planerat
fått kreditbetyget höjt till BBB+ och säkrat långsiktig finansiering på mer
förmånliga nivåer under 2026. Det ger PPI utrymme att höja utdelningen
till en nivå som ger omkring 360 mkr i kassaflöde per år till SBB.
Mycket talar för att PPI kommer att kunna fortsätta att göra bra affärer,
vilket innebär att värde skapas för SBB:s aktieägare.
Sveafastigheter bygger vidare
Under 2024 samlades SBB:s bostäder under varumärket Sveafastigheter
och bolaget börsnoterades på hösten samma år. En rad strategiska
förbättringar har genomförts under 2024 och 2025 som bolaget kommer
att kunna kapitalisera på framöver. Bolaget erhöll en investment grade
rating under 2025 och är etablerat i obligationsmarknaden, vilket leder till
lägre risk och lägre finansiella kostnader över tid. All förvaltning sker nu
med egen personal och fastighetsbeståndet koncentreras till färre orter
vilket ska generera lägre kostnader och skapa fokus på höjda intäkter.
Fastighetsverksamheten utvecklas väl med en ökning av driftnettot med
7,4 procent i jämförbart bestånd under 2025.
VD har ordet
SBB:s belåningsgrad sjunker och den strategiska omläggningen minskar beroendet av enskilda
kapitalkällor. Samtidigt ser vi en medvind i marknaden för bostäder och samhällsfastigheter.
”Steg för steg har SBB
arbetat efter en strate-
gisk plan, en plan som vi
nu genomfört.”
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 4
===== SIDA 5 =====
Nordiqus – ledande inom utbildningsinfrastruktur
Nordiqus utvecklas väl och nettoinvesterade 1,6 miljarder under 2025 i
nya och befintliga fastigheter. Nordiqus befäster därmed sin position som
ledande inom utbildningsinfrastruktur i Europa med över 600 fastigheter
med utbildningsverksamhet i Norden. Min känsla är att Nordiqus kommer
att fortsätta växa under 2026 på ett lönsamt sätt.
SBB Utveckling
Under 2025 skapades SBB Utveckling, som omfattar fastigheter där större
insatser behöver läggas för att realisera respektive fastighets fulla poten -
tial. Resurser har tillförts för att skapa goda förutsättningar att fokuserat
och strategiskt arbeta med att omvandla potential till långsiktigt värde.
Planen innebär att samtliga fastigheter inom SBB Utveckling antingen
är sålda eller färdigutvecklade inom en fem årsperiod. Ett antal projekt
kommer att färdigställas redan under 2026, där tanken är att löpande
realisera vinster från utvecklingsverksamheten.
Enkel och effektiv bolagsstuktur
I samband med transaktionen med Public Property Invest löste SBB
upp joint ventures med Castlelake. Det joint ventures som SBB har med
Morgan Stanley beräknas lösas upp senast under första halvåret 2027.
Antingen säljs det samägda bolaget eller så ersätts nuvarande preferens -
aktier med senior skuld till en bedömd total ränta om högst fyra procent.
Utöver dessa större förändringar så minskar SBB gradvis antalet mindre
samägda bolag i syfte att skapa en enkel och effektiv bolagsstruktur.
Diversifierad kapitalanskaffning genom de större innehaven
Den strategiska omläggningen av SBB minskar beroendet av enskilda
kapitalkällor samt ökar utrymmet till ny finansiering i de stora innehaven.
Prissättningen av och tillgången till olika kapitalkällor varierar över tid.
Att ha möjlighet och kunskap att anpassa finansieringen allt eftersom
marknaden ändras är en fördel.
Nordiqus har en genomsnittlig löptid på sin infrastrukturfinansiering
om 10 år. Motparter är huvudsakligen Nordamerikanska institutioner.
Sveafastigheter finansierar sig primärt med säkerställda lån från Nordiska
banker. Dessa lån kännetecknas av låg refinansieringsrisk och stabila
marginaler. Public Property Invest finansierar sig främst via den europeiska
obligationsmarknaden som erbjuder investment grade bolag förmånliga
villkor i dagsläget.
Tillgängligheten till eget kapital har ökat. Från att endast SBB haft
tillgång till externt aktiekapital så har numera även Sveafastigheter, Public
Property Invest och Nordiqus det. Det är ett styrketecken att långsiktiga,
kapitalstarka och erkänt duktiga organisationer som Aker och Brookfield
är delägare tillsammans med SBB i större innehav. Aker blev även den kapi -
talmässigt största ägaren till SBB under 2025 genom en riktad nyemission.
Skuldsättning minskar gradvis
År 2025 började med att rättstvisten rörande obligationsvillkor löstes
genom att ärendet återkallades av obligationsinvesteraren. Någon vecka
senare återbetalades obligationer för 3,6 mdkr, där likviditeten i huvudsak
härstammade från Sveafastigheters börsintroduktion. Året slutade med
att SBB gjorde en vinst om 0,5 mdkr när obligationer till ett nominellt
värde om 4,7 mdkr köptes för 4,2 mdkr. Dessa medel kom från fastighets -
försäljning till Public Property Invest.
Belåningsgraden sjönk under 2025 från 61 procent till 50 procent främst
beroende på amorteringar med medel från försäljningar. Idag har SBB
goda relationer med obligationsägarna, de är positiva till den sänkta skuld -
sättningen och till strukturförbättringarna. Ett flertal större investerare
har initierat en vilja att vid behov öka eller förlänga sina obligationsinves -
teringar i SBB, vilket är glädjande.
Utöver den finansiering som finns i SBB:s delägda bolag så har SBB i
huvudsak utestående obligationer. SBB:s obligationer som förfaller mellan
2026 och 2029 har en genomsnittlig kupong om 1,78 procent. Återköp
av obligationer kommer fortsätta under 2026 med syfte att minska
skuldsättningen och förbättra den finansiella ställningen.
Minskning av centrala kostnader
SBB har steg för steg genomfört den strategiska plan som lades fast för att
stärka bolagets fokus och finansiella stabilitet. I takt med att koncernen
renodlas och organisationen förenklas sker också en successiv minskning
av både centrala kostnader och personalstyrka. Denna omställning är en
naturlig del av vår långsiktiga strategi för att skapa en mer effektiv och
hållbar struktur.
Som ett led i detta övergår SBB:s fastighetsförvaltning och delar av den
centrala administrationen till Public Property Invest under början av 2026.
Förändringen innebär att verksamheten samlas närmare kärnaffären och
att resurserna används där de gör störst nytta, samtidigt som vi fortsätter
arbetet med att stärka koncernens operativa effektivitet.
SBB överklagar sanktionsavgift
Finansinspektionen påför SBB en sanktionsavgift om 80 miljoner rörande
fastighetsvärdering och klassificering av bolagsförvärv i årsredovisningen
för 2021. Att följa gällande lagar och regler är av yttersta vikt för SBB.
SBB tar därför rutinmässigt hjälp med tolkningen av svåra komplexa
redovisningsfrågor av sakkunniga innan transaktioner genomförs.
Både fastighetsvärderingar och klassificeringen av bolagsförvärv är
granskade av SBB:s revisorer. I detta fall har även ytterligare utlåtanden
inhämtats från andra ledande redovisningsbyråer.
Vad gäller fastighetsvärderingar så anlitar SBB auktoriserade värde -
ringsfirmor vid varje kvartalsbokslut. Det är vedertaget att detta är bästa
metoden för att fastställa verkligt värde.
Klassificeringen av bolagsförvärv är en redovisningsteknisk fråga där de
olika metoderna, i detta och förmodligen i de flesta andra fall, inte väsent -
ligen leder till förändrad marknadssyn på bolaget. I detta fall har SBB följt
praxis och gjort de redovisningstekniska tester som krävs. Det konstaterar
vi och den expertis vi anlitat. SBB delar därför inte Finansinspektionens
bedömning och kommer att överklaga.
Framtid
Det känns tryggt och helt rätt att äga fastigheter i Norden. Förväntningen
är att Norden kommer fortsätta växa befolkningsmässigt och ha en god
ekonomisk utveckling jämfört med andra delar av Europa.
SBB:s större innehav har goda möjligheter till att fortsätta tillväxten på
ett lönsamt sätt så att SBB:s fastighetsexponering ökar under 2026. SBB:s
innehav är marknadsledande och har stark finansiell ställning.
SBB ska fortsätta att förenkla bolagsstrukturen, minska kostnader och
sänka belåningen genom att sälja ej prioriterade tillgångar.
Min känsla är att det blåser medvind för bostäder och samhällsfastig -
heter. God efterfrågan från hyresgäster och en allt starkare investerings -
marknad borde leda till god totalavkastning för SBB:s fastighetsexponering
under 2026.
Leiv Synnes
VD
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 5
===== SIDA 6 =====
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen som beaktar
koncernens fastighetsbestånd per 2025-12-31. Aktuell intjäningsförmåga
är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicks -
bild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på
årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur
och organisation. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten
av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
• Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres -
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande
hyreskontrakt per 2025-12-31.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling
Koncern -
gemensamt Totalt
Hyresintäkter - 1 594 - 273 - 1 867
Fastighetskostnader - -534 - -131 - -665
Driftnetto - 1 060 - 142 - 1 202
Fastighetsadministration - -79 - -15 - -94
Centraladministration - -167 - -16 -65 -248
Övriga förvaltningsintäkter - 53 - - - 53
Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures
och intresseföretag
- 867 - 111 -65 913
per stamaktie 0,50
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 136
Finansiella intäkter 66
Finansiella intäkter från ägarlån till Nordiqus 1) 281
Finansiella kostnader 2) - -401 - -17 -352 -769
Rörelseresultat 1 627
per stamaktie 0,90
Ränta hybridobligationer -354
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -176
Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 097
per stamaktie 0,61
1) Ej kassaflödespost. Ägarlån från SBB till Nordiqus. Nominellt belopp per Q4 2025 om 5,267 mkr. Bokfört värde per Q4 2025 om 4,409 mkr. Antagit linjär uppskrivning fram till förfall 2029-01-18 om 281
mkr årligen.
2) Justerad för den kassa som SBB exklusive Sveafastigheter hade vid periodens utgång med en ränta om 2,38 % som är räntan på SBB:s kommande obligationsförfall i augusti 2026 och för Sveafastighe -
ter med den kassa bolaget hade vid periodens utgång justerad med Sveafastigheter snittränta om 3,28 %.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures och intresseföretag
Nordiqus
AB
Public Property
Invest ASA
SBB Residential
Property AB 1)
Origa
Care
Preservium
Property
One
Publicus Övriga Totalt
SBB:s andel av stamaktier 49,84% 40,63% 100,0% 34,0% 34,7% 31,3% 50,0%
Hyresintäkter 2 448 3 360 400 37 77 36 8
Driftnetto 2 059 2 736 268 38 67 30 6
Resultat före finansiella poster 1 904 2 498 215 34 64 30 6
Förvaltningsresultat 1 035 1 464 - 19 41 9 4
Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s kapitalandel 516 595 - 7 14 3 2 1 136
Varav utdelning kopplat till SBB:s innehav 2) 258 351 - 4 - 4 - 617
1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie-
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) Utdelningen är en bedömning baserat på (i) PPIs kommunicerade utdelningspolicy om 1 NOK/aktie och år (ii) Utdelning från Nordiqus om 50 procent av förvaltningsresultatet (iii) senaste utdelnings -
besluten från övriga innehav.
• Drift- och underhållskostnader baseras på bedömda kostnader under ett
normalår.
• Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella
taxeringsvärden per 2025-12-31.
• Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
• Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.
• Resultatet som joint ventures och intresseföretag bidrar med till
intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter,
prospekt mm.
Aktuell intjäningsförmåga
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 6
===== SIDA 7 =====
Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Löptid
hyresavtal
(år)
Initial direkt-
avkastning
Affärsområde
Belopp i mkr
Yta,
tkvm
Marknads -
värde kr/kvm
Byggrätts- och
projektvärde
Ekonomisk
uthyrn.grad
Hyres-
intäkt kr/kvm Driftnetto
Bostad
Stockholm-Mälardalen 256 11 790 33 197 3 299 95% 488 1 908 341 - 4,02%
Universitets- och högskole -
städer
421 9 793 23 219 5 96% 624 1 483 402 - 4,10%
Malmö-Öresund 195 4 538 23 289 - 98% 286 1 468 190 - 4,19%
Stor-Göteborg 61 1 491 24 575 - 98% 93 1 533 61 - 4,09%
Övriga städer 78 1 395 17 891 - 86% 103 1321 66 - 4,73%
Totalt Bostäder 1 011 29 007 25 427 3 304 95% 1 594 1 544 1 060 - 4,12%
Utveckling
Sverige 237 5 000 9 349 2 788 66% 194 820 102 3 4,65%
Finland 60 760 12 653 - 62% 72 1 205 35 6 4,57%
Norge 13 168 7 467 68 100% 7 491 5 14 4,61%
Danmark - - - - - - - - - -
Totalt Utveckling 310 5 928 9 907 2 856 65% 273 880 142 4 4,63%
Totalt 1 321 34 935 21 782 6 160 89% 1 867 1 413 1 202 4 4,18%
Konsoliderat fastighetsbestånd
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 7
===== SIDA 8 =====
Översikt
Siffror enligt intjäningsförmåga
SBB:s exponering
Belopp i mkr
Konsoliderat
fastighetsbestånd Minoritetsintresse
Nordiqus 2)
Public Property
Invest 2)
Övriga innehav
inkl. SBB Residential Totalt
Innehav MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4)
Samhälle
Rättsväsende - - - - - - - - - 5 985 397 364 - - - 5 985 397 364
Äldreboende - - - - - - - - - 5 055 312 248 184 13 13 5 239 325 261
LSS - - - - - - - - - 2 968 197 164 - - - 2 968 197 164
Sjukhus & vårdcentral - - - - - - - - - 1 765 136 95 195 11 9 1 960 147 104
Statlig infrastruktur
och Kommunhus
- - - - - - - - - 1 959 118 98 466 27 23 2 424 145 121
Övrigt - - - - - - - - - 551 46 29 - - - 551 46 29
Offentliga kontor - - - - - - - - - 1 590 144 103 - - - 1 590 144 103
Projekt- och
byggrätter
- - - - - - - - - 44 - - - - - 44 - -
Samhälle totalt - - - - - - - - - 19 916 1 350 1 101 845 51 45 20 761 1 401 1 146
Bostad
Sveafastigheter
Hyresbostäder 25 703 1 594 1 060 -9 715 -603 -401 - - - - - - - - - 15 988 991 659
Projekt- och
byggrätter
3 304 - - -1 249 - - - - - - - - - - - 2 055 - -
Summa Svea
fastigheter
29 007 1 594 1 060 10 964 603 401 18 043 991 659
Övrigt innehav
Hyresbostäder - - - - - - - - - - - - 8 465 544 361 8 465 544 361
Projekt- och
byggrätter
- - - - - - - - - - - - 2 633 106 57 2 633 106 57
Bostad totalt 29 007 1 594 1 060 -10 964 -603 -401 - - - - - - 11 098 650 418 29 141 1 642 1 077
Utbildning
Förskola - - - - - - 8 928 552 463 53 11 8 - - - 8 981 563 471
Grundskola/
Gymnasium
- - - - - - 7 747 479 403 144 3 3 - - - 7 891 482 405
Universitet - - - - - - 3 058 189 159 - - - - - - 3 058 189 159
Projekt- och
byggrätter
- - - - - - - - - - - - - - - - -
Utbildning totalt - - - - - - 19 733 1 220 1 025 197 14 10 - - - 19 931 1 234 1 035
Utveckling
Utvecklingsfastigheter 5 928 273 142 - - - - - - - - - 67 - - 5 996 273 142
Utveckling totalt 5 928 273 142 - - - - - - - - - 67 - - 5 996 273 142
Summa innehav 34 935 1 867 1 202 -10 964 -603 -401 19 733 1 220 1 025 20 114 1 364 1 111 12 010 701 463 75 828 4 549 3 401
1) Avser SBB:s andel av JV-bolagen SBB Residential Property. Se sida 10 för mer information.
2) Avser SBB:s andel av intressebolagen Nordiqus och Public Property Invest ASA. Se sida 10 för mer information.
3) Marknadsvärde
4) Driftnetto
MDKR
Konsoliderade
fastigheter Minoritet
Andel av ej
konsoliderade
fastigheter
SBB:s totala
exponering
Bostad 29,0 -11,0 11,1 29,1
Samhälle - - 20,8 20,8
Utbildning - - 19,9 19,9
Utveckling 5,9 - 0,1 6,0
Total 34,9 -11,0 51,9 75,8
75,8 MDKR
Fastighetsexponering inklusive andel
av ej konsoliderade innehav
Fastighetsexponering
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 8
===== SIDA 9 =====
Nyproduktion
Segment
SBB:s
andel
Antal
lgh
Antal
kvm
Antal
projekt
Hyra
(mkr)
Driftnetto
(mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvarvarande
(mkr)
Investering
(mkr)
Direkt -
avkastning
(hyra)
Direkt -
avkastning
(DN)
Bokfört
värde
(mkr)
Samhälle 100% - - - - - - - - - - -
Bostad 100% 787 43 292 5 126 103 1 285 899 2 184 5,7% 4,7% 1 294
Utbildning 100% - - - - - - - - - - -
Utveckling 94% 72 10 274 2 25 23 185 269 454 5,6% 5,0% 193
Total portfölj 94% 859 53 566 7 151 125 1 469 1 168 2 638 5,7% 4,7% 1 486
SBB konsoliderat bestånd 100% 787 48 604 6 141 117 1 437 1 021 2 457 5,7% 4,8% 1 467
SBB:s andel av Total portfölj 100% 859 50 465 145 120 1 449 1 076 2 525 5,7% 4,8% 1 474
Investeringar i befintligt bestånd
Segment SBB:s andel Antal projekt Driftnetto (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Investering (mkr)
Direktavkastning
(DN)
Samhälle 40% 4 8 44 39 83 10,2%
Bostad 100% 4 6 85 12 97 5,7%
Utbildning 50% 4 15 27 224 251 6,0%
Utveckling 100% - - - - - -
Total portfölj 59% 12 29 156 275 431 6,7%
SBB konsoliderat bestånd 100% 4 6 85 12 97 5,7%
SBB:s andel av Total portfölj 100% 16 116 140 255 6,4%
Projekt- och byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
(kvm)
Fas 2 -
Med planbesked
(kvm)
Fas 3 - Lagakraft-
vunna detaljplaner
(kvm)
Totalt antal BTA
(kvm)
Bokfört värde
(mkr) per kvm (kr)
Samhälle 100% 129 494 179 200 204 338 513 032 500 976
Bostad 100% 178 985 287 486 270 772 737 243 2 208 2 994
Utbildning 49% 164 800 64 400 71 610 300 810 191 633
Utveckling 79% 167 364 384 890 607 445 1 159 699 3 246 2 799
Total portfölj 83% 640 643 915 976 1 154 165 2 710 784 6 145 2 267
SBB konsoliderat bestånd 100% 1 571 992 4 053 2 578
SBB:s andel av Total portfölj 100% 2 099 999 5 077 2 418
Projekt- och byggrättsexponering
Segment Konsoliderat bestånd (mkr) Avgår minoritetsintresse (mkr) JV-innehav, SBB:s andel (mkr) Total exponering (mkr)
Samhälle - - 200 200
Bostad 3 486 -1 335 16 2 166
Utbildning - - 94 94
Utveckling 2 034 -11 733 2 756
Totalt 5 519 -1 346 1 043 5 216
56 %
upparbetningsgrad
pågående produktion
11,2%
avkastning kvarvarande
investering
100%
av bostadsproduktion i Sveriges
storstadsregioner och universitetsorter
Projekt- och fastighetsutveckling
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 9
===== SIDA 10 =====
SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter
och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transak -
tionsmarknaden, och för att dra nytta av starka plattformar utanför
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att
underlätta kapitalanskaffning. Nedan beskrivs de största joint ventures
och intresseföretagen. Samtliga joint ventures och intressebolag redovisas
enligt kapitalandelsmetoden.
Nordiqus AB - Utbildningsinfrastruktur i Norden
Nordiqus AB bildades år 2022 och äger över 600 utbildningsfastigheter
spridda över Norden. Portföljen består av förskolor, grundskolor, gymnasie -
skolor och universitet. SBB äger 49,84 procent av aktierna och resterande
del ägs av Brookfield.
Public Property Invest ASA - Social infrastruktur i Norden
Public Property Invest ASA, PPI, är Europas största börsnoterade fastig -
hetsbolag inom social infrastruktur. Bolaget har en tydlig långsiktig strategi
att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter som stödjer viktiga
offentliga funktioner. Portföljen omfattar fastigheter för bland annat
Redovisat värde, andelar i joint ventures och intresseföretag
2025-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Redovisat värde, 2025-01-01 2 609 2 937 8 603 1 403 15 551
Anskaffningar 6 087 - - 536 6 624
Aktieägartillskott 2 019 224 - 86 2 328
Utdelningar -134 - -131 -221 -486
Resultatandel -2 039 -69 457 -62 -1 712
Övrigt totalresultat - - -298 - -298
Nedskrivning och omvärdering av andelar -60 -1 -1 343 282
Avyttringar -10 - - -45 -54
Valutakursdifferens -289 - - -45 -334
Redovisat värde, 2025-12-31 8 183 3 092 8 629 1 996 21 900
Övriga upplysningar, väsentliga innehav
Samhälle Bostad Utbildning
Public Property
Invest ASA
SBB Residential
Property AB Nordiqus AB
Belopp i Mkr 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Kvarvarande verksamhet
Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 7 742 1 960 3 092 2 937 8 629 8 603
Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 6841) - 12 76 4 348 4 115
Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 49 543 10 550 6 112 5 967 39 593 38 739
Antal fastigheter 2) 850 72 212 212 667 654
Antal kvm, tusental 2) 2 224 395 284 284 1 357 1 337
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 97 95 93 95 96
Genomsnittlig kontraktslängd, år 6,9 5,1 - - 11,0 12,4
Räntebärande skulder, mkr 2) 3) 26 161 5 823 2 495 2 417 17 618 16 192
Snittränta, % 4,26 5,18 13,00 13,00 4,78 4,00
Kapitalbindning, år 3,35 4,09 2,63 3,63 10,34 5,41
Räntebindning, år 1,48 3,87 2,63 3,63 11,17 8,34
1) Fordran på PPI avser 105 mkr avseende beslutad ej utbetald utdelning samt 579 mkr avseende preliminär slutavräkning för PPIs förvärv av SocialCo, se sida 27.
2) Avser hela bestånden
3) Exklusive efterställda ägarlån
äldreboende, domstolar, polisstationer och sjukhus, med hyresgäster
främst inom offentlig sektor. Bolaget är noterat på Oslo börs. I perioden
har PPI förvärvat fastigheter från SBB där betalning skett med bland annat
aktier i PPI, transaktionen beskrivs mer på sida 27. SBB äger vid periodens
utgång 40,63 procent av kapitalet och 34,22 procent av rösterna och
innehavet redovisas som intresseföretag.
SBB Residential Property AB - Svenska hyresrätter
SBB Residential Property AB äger hyresreglerade bostadsfastigheter i
Sverige. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i
samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en
investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Aktieägaravtalet mellan
stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestäm-
mande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
Sveafastigheter AB
SBB äger 62,2 procent (61,2) i Sveafastigheter AB (publ). Då SBB har ett
bestämmande inflytande i Sveafastigheter ingår Sveafastigheter i SBB:s
konsoliderade fastighetsbestånd och redovisas ej som intressebolag.
Joint ventures och intresseföretag
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 10
===== SIDA 11 =====
Resultat från joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav
Samhälle Bostad Utbildning
Public Property
Invest ASA
SBB Residential
Property AB Nordiqus AB
Belopp i Mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
SBB:s ägarandel, % 40,63 35,16 100 100 49,84 49,84
Hyresintäkter 1 028 651 401 373 2 448 2 380
Driftnetto 926 588 237 225 2 078 1 991
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 830 520 168 155 1 923 1 844
Periodens resultat 484 10 -68 -238 1 039 -1 308
Resultat från joint ventures och intresseföretags resultat 111 111 -68 80 455 -903
Varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 287 152 168 155 959 919
Resultat från joint ventures och intresseföretag
2025-01-01 – 2025-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Kvarvarande verksamhet
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat:
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 333 168 959 -16 1 443
Värdeförändring fastigheter 139 110 119 -47 320
Finansiella poster -174 -329 -550 -60 -1 113
Värdeförändring finansiella instrument -35 - 13 - -22
Skatt -60 -18 -83 62 -99
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat 203 -69 457 -62 529
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag -116 - - 1 -115
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -60 -1 -1 343 282
Resultat från joint ventures och intresseföretag 27 -69 455 283 696
2024-01-01 – 2024-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Kvarvarande verksamhet
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 193 155 919 42 1 309
Värdeförändring fastigheter -61 -58 -1 141 5 -1 256
Finansiella poster -137 -324 -604 -119 -1 185
Värdeförändring finansiella instrument 5 - 92 - 98
Skatt -20 -11 -36 -23 -90
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -21 -238 -770 -95 -1 124
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - 372 372
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 95 318 -133 -43 -238
Resultat från joint ventures och intresseföretag 75 80 -903 234 -514
2025-10-01 – 2025-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Kvarvarande verksamhet
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 106 49 231 -7 379
Värdeförändring fastigheter 20 1 50 -68 4
Finansiella poster -62 -87 -132 -12 -294
Värdeförändring finansiella instrument -28 - - - -28
Skatt -5 -18 -45 13 -54
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat 31 -54 104 -74 7
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag -116 - - 1 -115
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag - - - 346 346
Resultat från joint ventures och intresseföretag -84 -54 104 274 239
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 11
===== SIDA 12 =====
2024-10-01 – 2024-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Kvarvarande verksamhet
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 6 16 222 -29 215
Värdeförändring fastigheter 72 14 -201 -49 -163
Finansiella poster 5 -83 -141 -20 -240
Värdeförändring finansiella instrument 3 - 51 - 54
Skatt -9 4 -39 15 -29
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat 77 -49 -108 -82 -162
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - -1 - 222 221
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -1 -6 -40 1 -47
Resultat från joint ventures och intresseföretag 76 -56 -148 141 13
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 12
===== SIDA 13 =====
Nyckeltal
policy 2025-12-31 2024-12-31
Räntebärande skuld, mkr 39 988 55 737
Belåningsgrad, % < 50 50 61
Säkerställd belåningsgrad, % < 30 14 20
Räntetäckningsgrad , ggr > 1,8 2,3 2,0
Likviditet, mkr > 1 000 9 408 6 087
Kapitalbindning, år 2-5 2,2 2,9
Räntebindning, år 2,3 3,1
Likviditet
Belopp i Mkr
SBB exkl
Sveafastigheter
Svea-
fastigheter Summa
Outnyttjade kreditfaciliteter 2 500 1 930 4 430
Likviditetsplaceringar 183 - 183
Likvida medel 4 294 501 4 795
Summa 6 977 2 431 9 408
Noterade och likvida aktier
Belopp i Mkr Marknadsvärde Rating
Sveafastigheter 5 069 BBB-
PPI 8 182 BBB+
Arlandastad 524 n.a.
Övriga 308 n.a.
Summa 14 083
Räntebärande placeringar, nominell volym
Belopp i Mkr Volym Avkastning
Nordiqus 5 267 5,34%
Övriga 527 2,43%
Summa 5 794 5,07%
Räntebärande skuld 39 988 mkr Snittränta 2,25%
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q4
2020
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Q2
2022
Q3 Q1Q4 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3Q4 Q4
2023 2024 2025
%Mkr
Målsättningen är att kombinera en fastighetsexponering med låg
affärsrisk med en finansiering som ger möjlighet till långsiktig fördelaktig
finansieringskostnad och därmed skapa förmånlig avkastning till låg risk.
När SBB:s kreditbetyg når investment grade kan målet anses vara uppfyllt.
SBB:s fastighetsexponering har en förmåga att generera ett stabilt ökande
driftnetto, vilket ger en låg affärsrisk. Driftnetto i jämförbart bestånd för
konsoliderade fastigheter ökade med 7,4 procent under 2025. Totalt de
senaste tre åren har driftnettot för jämförbart bestånd ökat med 27,6
procent.
Under de senaste tolv månaderna har bolaget minskat sina räntebärande
skulder med 15 749 mkr, till totalt 39 988 mkr (55 737). Belåningsgraden
var vid årets slut 50 procent vilket är en minskning med 11 procentenheter
under perioden. Ambitionen är att fortsätta sänka skuldsättningen tills
kreditbetyget för moderbolaget når investment grade om lägst BBB-.
Delmålet att större intressebolag och självständiga dotterbolag ska ha
investment grade betyg om lägst BBB- är uppnått, vilket innebär att SBB:s
fastighetsexponering i huvudsak finansieras till låga kreditmarginaler.
Likviditeten var 9 408 mkr (6 087), fördelat på likvida medel
om 4 795 mkr (2 491), likviditetsplaceringar om 183 mkr (371) samt
outnyttjade kreditfaciliteter om 4 430 mkr (3 225). Utöver detta innehar
SBB en likviditetsreserv genom innehav i noterade bolag.
SBB har förmånlig obligationsfinansiering, räntan på obligationerna,
exklusive Sveafastigheter, uppgår till 1,78 procent. Snitträntan för all
räntebärande skuld inklusive Sveafastigheter uppgick till 2,25 procent.
Diversifierad kapitalanskaffning och tillgång till många kapitalkällor
minskar risk. SBB har idag tillgång till obligationsmarknaden och aktie -
marknaden. SBB:s dotterbolag Sveafastigheter och intressebolaget Public
Property Invest har via investment grade rating tillgång till attraktiv
finansiering och till nytt eget kapital via börsnotering. Intressebolaget
Nordiqus delägs tillsammans med Brookfield och finansierar sig med hjälp
av ett investment grade betyg.
Finansiering
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 13
===== SIDA 14 =====
Avstämning nominell skuld
Belopp i Mkr 2025-12-31 Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 9 024 23%
Obligationslån 24 072 60%
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 795 2%
Obligationslån 6 096 15%
Summa räntebärande skulder 39 988 100%
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 570
Total nominell skuld 40 558
Valutaexponering
Belopp i Mkr SEK NOK EUR USD DKK Total
Totala tillgångar 62 460 6 026 811 - - 69 297
Nominell skuld -12 248 - -28 309 - - -40 558
Valutaderivat -1 273 - 1 200 - - -73
Netto 48 938 6 026 -26 298 - - 28 666
Räntebindning 2,3 år Kapitalbindning 2,2 år
0
1
2
3
4
5
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q4
2020
0
1
2
3
4
5
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q4
2020
År År
Kapitalbindning
SBB exklusive Sveafastigheter Sveafastigheter SBB konsoliderat
Belopp i Mkr Icke-säkerställd skuld Säkerställd skuld Delsumma Summa skuld Totalt Andel, %
Kv1 2026 1 276 4 1 280 31 1 311 3%
Kv2 2026 - 4 4 350 354 1%
Kv3 2026 4 893 4 4 896 31 4 927 12%
Kv4 2026 - 346 346 31 377 1%
Kommande 12 mån 6 169 357 6 526 443 6 969 17%
2027 6 480 - 6 480 9 061 15 541 38%
2028 5 491 - 5 491 1 637 7 128 18%
2029 9 320 - 9 320 - 9 320 23%
2030 - - - 800 800 2%
>2030 - - - 800 800 2%
Totalt 27 460 357 27 817 12 740 40 558 100%
Räntebindning
SBB exklusive Sveafastigheter Sveafastigheter SBB konsoliderat
Belopp i Mkr
Icke-säkerställd
skuld
Säkerställd
skuld Delsumma Snittränta Summa skuld Snittränta Totalt Snittränta Andel, %
2026 3 513 357 3 870 2,22% 2 543 4,38% 6 413 3,07% 16%
2027 8 158 - 8 158 2,11% 5 861 2,30% 14 019 2,19% 35%
2028 5 991 - 5 991 0,89% 820 3,82% 6 811 1,24% 17%
2029 9 320 - 9 320 1,75% 3 517 3,98% 12 837 2,36% 32%
2030 - - - 0,00% - 0,00% - 0,00% 0%
>2030 478 - 478 4,67% - 0,00% 478 4,67% 1%
Totalt 27 460 357 27 817 1,78% 12 740 3,28% 40 558 2,25% 100%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 14
===== SIDA 15 =====
Koncernens resultaträkning
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 1 871 1 872 453 423
Fastighetskostnader
Driftskostnader -586 -576 -156 -131
Underhåll -71 -95 -20 -26
Fastighetsskatt -42 -41 -12 -12
Driftnetto 1 173 1 160 265 254
Övriga förvaltningsintäkter 114 76 34 66
Administration -622 -831 -202 -256
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - -25 - -11
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 665 380 97 53
Värdeförändringar fastigheter -761 -3 703 -306 -155
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -13 -351 2 -
Nedskrivning goodwill - -114 - -
Resultat bostadsproduktion 11 -23 4 -5
Rörelseresultat -99 -3 811 -204 -106
Resultat från joint ventures och intresseföretag 696 -514 239 13
varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 443 1 309 379 215
varav värdeförändring fastigheter 320 -1 256 4 -163
varav finansiella poster -1 113 -1 185 -294 -240
varav värdeförändring finansiella instrument -22 98 -28 54
varav skatt -99 -90 -54 -29
varav försäljningsresultat -115 372 -115 221
varav nedskrivning och omvärdering 282 238 346 -47
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 19 -33 - 14
Ränteintäkter och liknande resultatposter 289 343 78 101
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 462 -1 279 -424 -350
Resultat av förtidslösen lån 774 1 138 743 -42
Valutakursdifferenser 2 437 -382 390 -430
Tomträttsavgälder -11 -6 -3 -2
Värdeförändringar finansiella instrument -103 -193 176 1
Resultat före skatt 2 540 -4 739 995 -802
Aktuell skatt -210 -455 -39 -132
Uppskjuten skatt -563 -120 -256 -33
Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 13 351 -2 -
PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet 1 781 -4 962 698 -968
Periodens resultat, Avvecklad verksamhet 1⁾ -4 088 -1 215 -4 617 119
PERIODENS RESULTAT -2 308 -6 177 -3 919 -850
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -2 326 -6 057 -3 919 -924
Innehav utan bestämmande inflytande 18 -120 - 74
PERIODENS RESULTAT -2 308 -6 177 -3 919 -850
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet 0,58 -3,72 0,32 -0,79
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet 0,58 -3,72 0,32 -0,79
Resultat per stamaktie D före utspädning, kvarvarande verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50
Resultat per stamaktie D efter utspädning, kvarvarande verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet -3,19 -1,14 -2,96 -0,04
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamhet -3,19 -1,14 -2,96 -0,04
Resultat per stamaktie D före utspädning, avvecklad verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50
Resultat per stamaktie D efter utspädning, avvecklad verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet -2,04 -4,55 -2,53 -0,71
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet -2,04 -4,55 -2,53 -0,71
Resultat per stamaktie D före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet 2,00 2,00 0,5 0,50
Resultat per stamaktie D efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet 2,00 2,00 0,5 0,50
1) Periodens resultat, Avvecklad verksamhet, inkluderar Driftnetto om 1 093 mkr (1 412). För mer information om Avvecklad verksamhet, se sida 27.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 15
===== SIDA 16 =====
Kvarvarande verksamhet
RESULTAT
Förvaltningsresultat inkl avvecklad verksamhet uppgår till 744 mkr (611).
Förändringen i förvaltningsresultatet är främst hänförligt till minskade
administrationskostnader. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie inkl
avvecklad verksamhet efter utspädning uppgick till 0,48 kronor (0,42).
Hyrestillväxt 4,8 procent i jämförbart bestånd
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 1 871 mkr (1 872). I jämförbart
bestånd ökade hyresintäkterna med 4,8 procent jämfört med motsva -
rande period föregående år och avsåg bostäder.
Uthyrningsgrad på 95,3 procent
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till
95,3 procent (93,6). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter
inom segmenten Utveckling var 4 år (4).
Driftnettot stiger 7,4 procent i jämförbart bestånd
I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 0,6 procent jämfört med
motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend drivet
av en god hyrestillväxt och låg tillväxt i kostnader. Fastighetskostnaderna
uppgick under perioden till -699 mkr (-712).
Administrationskostnader
Periodens administrationskostnader uppgick till -622 mkr (-831), av vilka
Sveafastigheter utgjorde -286 mkr (-319) och resterande SBB-koncernen
-336 mkr (-512). I administrationskostnader ingår 80 mkr avseende en
avsättning för sanktionsavgift från Finansinspektionen.
Kommentarer koncernens resultaträkning
Administrationskostnader
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Sveafastigheter -286 -319 -62 -97
Resterande SBB-koncernen, kvarvarande verksamhet -336 -512 -140 -159
Administrationskostnader, kvarvarande verksamhet -622 -831 -202 -256
Värdeförändringar
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -761 mkr
(-3 703), varav -413 mkr (-2 375) avser orealiserade värdeförändringar,
motsvarande -1 procent av fastighetsvärdet i perioden. I den orealiserade
värdeförändringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av
befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som
bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa
värdeförändringen förklaras primärt av ökade projekt- och driftkostnader.
Det viktade avkastningskravet har under perioden minskat från
5,28 procent till 4,64 procent. Förändringen beror främst på att SBB:s
fastighetsbestånd vid periodens utgång främst utgörs av bostäder med
lägre risk och därmed lägre direktavkastningskrav.
Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -348 mkr (-1 328),
och består till största delen av att projekt har avslutats och ej kommer
genomföras samt resultat från tidigare försäljningar.
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till 696 mkr
(-514). Se vidare information på sid 10.
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår
till 19 mkr (-33) och avser bedömda kreditförluster. I perioden har en
tidigare befarad kreditförlust lösts upp. Periodens konstaterade kreditför -
luster uppgår till - mkr (-11).
Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till 2 027 mkr (-187). Förändringen beror
till största del på positiv effekt av valutakursdifferenser som under peri -
oden uppgick till 2 437 mkr (-382). Valutakursdifferenserna är till största
del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte
är matchade mot säkringar i form av tillgångar i euro och valutaderivat. Se
mer information om koncernens valutaexponering på sid 14.
Räntenettot uppgår till -1 173 mkr (-937). Finansnettot inkluderar
resultat av förtidslösen av lån om 774 mkr (1 138) för perioden.
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Periodens resultat -2 308 -6 177 -3 919 -850
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag -632 -51 -414 36
Omräkningsdifferenser 1) 1 225 -532 1 794 -188
PERIODENS TOTALRESULTAT -1 715 -6 760 -2 539 -1 002
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -1 733 -6 640 -2 539 -1 076
Innehav utan bestämmande inflytande 18 -120 - 74
PERIODENS TOTALRESULTAT -1 715 -6 760 -2 539 -1 002
1) Av omräkningsdifferenser om 1 225 mkr avser 1 822 mkr återföring av omräkningsdifferenser som redovisats inom avvecklad verksamhet i koncernens resultaträkning. Se sida 27 för mer information.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 16
===== SIDA 17 =====
Finansnetto
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Kvarvarande verksamhet
Ränteintäkter och liknande resultatposter 289 343 78 101
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 462 -1 279 -424 -350
Räntenetto, kvarvarande verksamhet -1 173 -937 -347 -249
Resultat förtidslösen lån 774 1 138 743 -42
Valutakursdifferenser 2 437 -382 390 -431
Tomträttsavgälder -11 -6 -3 -2
Finansnetto, kvarvarande verksamhet 2 027 -187 783 -724
Värdeförändringar finansiella instrument
Värdeförändringar finansiella instrument uppgick för perioden till -103 mkr
(-193) vilket är främst hänförligt till värdeförändring av räntederivat om
-200 mkr (-275). Posten består även av positiv kursutveckling på aktierna i
Studentbostäder.
Periodens resultat
Periodens resultat före skatt uppgick till 2 540 mkr (-4 739). Skatt på
periodens resultat uppgick till -760 mkr (-224), varav -210 mkr (-455)
avsåg aktuell skatt och -563 mkr (-120) avsåg uppskjuten skatt relaterad
främst till underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt avseende
rörelseförvärv uppgick till 13 mkr (351). Periodens resultat efter skatt
uppgick till 1 781 mkr (-4 962).
Avvecklad verksamhet
11 november 2025 ingick SBB avtal med Public Property Invest ASA
om överlåtelse av SBB:s samhällsportfölj till ett värde om 32 miljarder
kronor, med tillhörande bolag. Tillträde skedde den 16e december efter
godkännande av myndigheter och bolagsstämmorna i SBB respektive PPI.
Periodens resultat hänförliga till den avvecklade verksamheten uppgår
till -4 088 mkr (-1 215). Se vidare information på sid 27.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 17
===== SIDA 18 =====
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 75 1 264
Summa immateriella anläggningstillgångar 75 1 264
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 34 935 55 653
Nyttjanderätt tomträtt 347 563
Inventarier 71 131
Summa materiella anläggningstillgångar 35 352 56 347
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och intresseföretag 21 900 15 551
Fordringar på joint ventures och intresseföretag 5 022 7 456
Derivat 89 291
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 823 719
Andra långfristiga fordringar 61 350
Summa finansiella anläggningstillgångar 27 894 24 368
Summa anläggningstillgångar 63 321 81 980
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 226 240
Kortfristiga fordringar
Derivat 4 34
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 13
Kundfordringar 28 68
Övriga fordringar 746 1 243
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 102 168
Summa kortfristiga fordringar 879 1 526
Likviditetsplaceringar 183 371
Likvida medel 4 795 2 491
Summa likvida medel och likviditetsplaceringar 4 978 2 862
Tillgångar som innehas för försäljning 6 309
Summa omsättningstillgångar 6 088 4 937
SUMMA TILLGÅNGAR 69 409 86 916
Belopp i MKR 2025-12-31 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 181 165
Övrigt tillskjutet kapital 27 305 26 624
Reserver -222 -1 447
Balanserad vinst inkl årets totalresultat -15 995 -13 217
Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare 11 271 12 126
Hybridobligation 8 107 7 879
Övriga reserver 293 715
Innehav utan bestämmande inflytande 5 652 5 775
Summa eget kapital 25 323 26 495
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 9 024 13 834
Obligationslån 24 072 34 292
Avsättning 80 -
Derivat 17 184
Uppskjutna skatteskulder 1 652 1 923
Leasingskulder tomträtter 335 542
Övriga långfristiga skulder 21 138
Summa långfristiga skulder 35 202 50 912
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 795 2 982
Obligationslån 6 096 4 630
Derivat 74 6
Leverantörsskulder 31 50
Leasingskulder tomträtter 11 20
Aktuella skatteskulder 346 282
Övriga skulder 865 663
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 649 875
Skulder för tillgångar som innehas för försäljning 18 -
Summa kortfristiga skulder 8 885 9 509
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 69 409 86 916
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 18
===== SIDA 19 =====
Goodwill
Goodwill uppgår vid periodens utgång till 75 mkr (1 264). Goodwill har
tidigare varit hänförlig till SBB:s segment Samhälle. I samband med
transaktionen med PPI har hela segmentet avyttrats och i samband med
det har all goodwill skrivits ner och redovisas inom avvecklad verksamhet.
Återstående goodwill är hänförligt till Sveafastigheter.
Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 34 935 mkr (55 653). Fastighetsbestån -
dets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, Savills och
Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadminis -
trationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat
avkastningskrav på 4,63 procent (5,28) använts. I värdet för fastigheterna
ingår 965 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av
ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån
jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således
bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastigheter på sid
7-8.
Fastighetsbeståndets förändring
Belopp I MKR
Ingående verkligt värde 2025-01-01 55 653
Förvärv 358
Investeringar 1 384
Försäljningar -21 663
Omklassificering 45
Orealiserade värdeförändringar 1) -449
Omräkningsdifferens -392
Verkligt värde vid periodens slut 34 935
1) Kvarvarande verksamhet uppgår till -413 mkr. Avvecklad verksamhet uppgår till -36 mkr. Total
orealiserad värdeförändring uppgår till -449 mkr.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på
vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat.
Förändring Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/- 5% 1786 / -1791
Driftkostnader +/- 5% -585 / 576
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -534 / 539
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -1352 / 1506
Joint ventures och intresseföretag
SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av
aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande
inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet
inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom
fastighetsutveckling.
De största innehaven utgörs av SBB Residential Property AB, Public
Property Invest ASA och Nordiqus AB. För mer information se sid 10-12.
Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre -
tag till 21 900 mkr (15 551) och fordringar på joint ventures och intressefö -
retag till 5 022 mkr (7 456).
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till
4 795 mkr (2 491) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsno -
terade bolag, uppgick till 183 mkr (371). Spärrade likvida medel uppgick till
30 mkr (13). Utöver det fanns outnyttjade kreditfaciliteter om 4 430 mkr (3
225). Se mer information på s.13-14.
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens
slut till 11 271 mkr (12 126). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut
till 25 323 mkr (26 495). Se mer information på sid 21.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent
på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge är 22,0
procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick
per 2025-12-31 netto till 1 652 mkr (1 923) och är till största del hänförlig
till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Utgående underskott i
koncernen uppgick till totalt 2 355 mkr. Under perioden har underskott om
totalt 2 770 mkr nyttjats.
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till
39 988 mkr (55 737), varav 9 819 mkr (16 816) avsåg skulder till kreditin -
stitut och 30 168 mkr (38 922) avsåg obligationslån. Periodens förändring
avsåg främst amortering av obligationslån, avbetalade skulder till
kreditinstitut samt valutaomräkning. Se vidare under avsnittet Finansiering
på sid 13-14.
Kommentarer koncernens balansräkning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 19
===== SIDA 20 =====
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet 2 540 -4 739 995 -802
Resultat före skatt, avvecklad verksamhet -5 150 -2 440 -5 715 226
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 8 19 2 5
Värdeförändringar fastigheter 1) 2 776 1) 5 422 2 285 69
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 177 351 163 -
Nedskrivning goodwill 1 020 1 076 1 020 -
Resultat bostadsproduktion -11 23 -4 5
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 020 1 611 909 292
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -208 223 -192 -12
Värdeförändringar finansiella instrument 103 193 -176 -
Finansnetto -2 473 -98 -828 551
Utdelning från joint ventures och intresseföretag 381 382 79 250
Erlagd ränta -1 432 -1 427 -388 -420
Erhållen ränta 384 314 97 52
Betald skatt -153 -364 123 21
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital -1 017 546 -1 632 236
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 154 -727 -185 -360
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 189 -45 98 437
Kassaflöde från den löpande verksamheten -674 -226 -1 719 313
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -1 387 -1 118 -426 -376
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -358 -1 762 -88 -417
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 10 178 11 714 8 436 427
Investeringar/försäljning inventarier -3 -44 - 1
Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag 2 828 -612 2 943 -53
Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag 268 -384 724 -473
Kassaflöden från finansiella tillgångar 127 551 205 93
Förändring andra långfristiga fordringar 40 - 12 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten 11 694 8 345 11 807 -798
Finansieringsverksamheten
Emission teckningsoptioner -4 12 - -
Återköp D-aktier - -352 - -
Inlösen / emission hybridobligationer 404 -3 137 - -1 491
Utbetald utdelning - -2 133 - -
Utbetald ränta hybridobligationer -59 -405 -10 -
Avyttring till minoriteter -23 - - -
Tillskott från minoriteter - 2 956 - 2 938
Inlösta minoritetsandelar -68 - -35 -
Upptagna lån 6 532 8 237 295 5 420
Amortering av lån -15 452 -14 640 -7 302 -5 422
Förändringar övriga långfristiga skulder -35 -26 64 -7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -8 707 -9 487 -6 990 1 438
Periodens kassaflöde 2 313 -1 368 3 098 953
Likvida medel vid periodens början 2 491 3 845 1 702 1 522
Periodens kassaflöde 2 313 -1 368 3 098 953
Valutakursändring likvida medel -9 14 -6 16
Likvida medel vid periodens slut 4 795 2 491 4 795 2 491
1) Exklusive återföring av omräkningsdifferenser tidigare redovisdade inom Övrigt totalresultat. Se sida 27 för mer information.
Periodens kassaflöde
Periodens kassaflöde uppgår till 2 313 mkr (-1 368). Likvida medel vid periodens slut
uppgår till 4 795 mkr (2 491).
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar i rörelsekapital,
uppgår för perioden till -1 017 mkr (546). Kassaflödet inkluderar Resultat före skatt,
Kvarvarande verksamhet, om 2 540 mkr (-4 739), samt Resultat före skatt, Avvecklad
verksamhet, om -5 150 (-2 440), vilket tillsammans inkluderar ej kassaflödespåver -
kande värdeförändringar av fastigheter om -2 776 mkr (-5 422). Kassaflödet har
påverkats av erlagd ränta under perioden om -1 432 mkr (-1 427).
Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgår till -674 (-226).
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgår till 11 694 mkr (8 345) och
har främst påverkats av försäljning av dotterbolag om 10 178 mkr (11 714) samt
investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag 2 828 mkr (-612).
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -8 707 mkr (-9 487). Under
perioden har upptagna lån påverkat kassaflödet med 6 532 mkr (8 237) och
amortering av lån med -15 452 mkr (-14 640).
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 20
===== SIDA 21 =====
Hybridobligationer
Det egna kapitalet inkluderar emitterade hybridobligationer med ett nomi -
nellt värde om 8 400 mkr (8 594), varav 293 mkr (715) avser orealiserad
valutakursförändring och redovisas under övriga reserver.
Under perioden uppgår ränta på hybridobligation till -65 mkr varav -33
mkr avser uppskjuten ränta från 2024 och -32 mkr ränta avseende 2025.
Uppskjuten ränta på hybridobligationer uppgår vid periodens slut till
548 mkr.
Reserver
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i
Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -268 mkr av
förändringen i eget kapital under perioden. I samband med försäljningen
av SociaICo har 1 822 mkr av omräkningsdifferenser återförts från övrigt
totalresultat till Periodens resultat, Avvecklad verksamhet.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 652 mkr (5 775) och
består till största del utav Sveafastigheter AB (publ) där SBB äger 62,2
procent (61,2) av aktierna och minoritetens andel uppgår till 37,8 procent
(38,8).
Innehav utan bestämmande inflytande utgörs även utav minoritetsan -
delar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där Sveafastigheter
inte äger samtliga aktier i bolagen. Det gör att SBB redovisar en minori -
tetsandel avseende dessa bolag.
Soliditet
Soliditeten uppgick till 36 procent (30), den justerade soliditeten till 39
procent (32) och belåningsgraden till 50 procent (61).
Koncernens förändringar i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital hänförligt till
hybridobligationer
Belopp i MKR
Aktie -
kapital
Övrigt
till skjutet
kapital Reserver 1)
Balanserade
vinstmedel 3) Totalt
Hybrid -
obligation 3)
Övriga
reserver 2)
Innehav utan
be stämm ande
inflytande
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01 4) 165 26 624 -915 -8 299 17 576 15 741 1 036 2 445 36 799
Periodens resultat - - - -6 057 -6 057 - - -120 -6 177
Övrigt totalresultat - - -532 -51 -583 - - - -583
Periodens totalresultat - - -532 -6 108 -6 640 - - -120 -6 760
Skatteeffekter i eget kapital - - - -918 -918 - - - -918
Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12
Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352
Utdelning, återköpta D-aktier - - - 89 89 - - - 89
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -497 -497 - 497 - -
Inlösen / emission hybridobligationer - - - 5 544 5 544 -7 862 -818 - -3 137
Ränta hybridobligation avseende 2023 - - - -371 -371 - - - -371
Återföring ränta hybridobligation avseende
2023, återköpta obligationer - - - 57 57 - - - 57
Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105
Tillskott från minoritet - - - -2 729 -2 729 - - 5 677 2 948
Inlösta minoritetsandelar - - - 460 460 - - -2 228 -1 768
Utgående eget kapital 2024-12-31 4) 165 26 624 -1 447 -13 217 12 126 7 879 715 5 775 26 495
Ingående eget kapital 2025-01-01 165 26 624 -1 447 -13 217 12 126 7 879 715 5 775 26 495
Periodens resultat - - - -2 326 -2 326 - - 18 -2 308
Övrigt totalresultat - - 1 225 -632 593 - - - 593
Periodens totalresultat - - 1 225 -2 958 -1 733 - - 18 -1 715
Emission B-aktier 16 681 - - 698 - - - 698
Emission teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4
Skatteeffekter i eget kapital - - - -53 -53 - - - -53
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 423 423 - -423 - -
Emission hybridobligation - - - -172 -172 576 - - 404
Inlösen hybridobligation 5) - - - - - -348 - - -348
Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -33 -33 - - - -33
Ränta hybridobligation avseende 2025 - - - -32 -32 - - - -32
Avyttring till minoritet - - - -23 -23 - - - -23
Inlösta minoritetsandelar - - - 73 73 - - -141 -68
Utgående eget kapital 2025-12-31 181 27 305 -222 -15 995 11 271 8 107 293 5 652 25 323
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten ränta per 2025-12-31 uppgår till 548 055 991 kr.
4) Utgående eget kapital 2024-12-31 har räknats om med -68 mkr mot tidigare publicerade rapporter varav -47 mkr är hänförligt till ingående balans 2024-01-01. Omräkning beror främst på justering av
tidigare fastighetstransaktioner.
5) Den 14 november meddelande Offentliga Hus i Norden AB, att man löser in samtliga utestående hybridobligationer. Inlösendagen fastställdes till den 7 januari 2026 och inlösenpriset motsvarade 100
procent av nominellt belopp uppgående till 348 mkr.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 21
===== SIDA 22 =====
SBB har under perioden ändrat sin segmentsindelning till Samhälle, Bostäder, Utbildning och Utveckling. Se sid 29 för mer information.
Helår 2025
Perioden 2025-01-01 - 2025-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder
Utbild -
ning
Utveck-
ling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter - 1 571 - 300 1 871 - 1 871
Fastighetskostnader - -534 - -164 -699 - -699
Driftnetto - 1 037 - 136 1 173 - 1 173
Övriga förvaltningsintäkter 8 74 32 - 114 - 114
Administration - - - - - -622 -622
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 8 1 111 32 136 1 287 -622 665
Värdeförändringar fastigheter -101 -373 -8 -279 -761 - -761
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -13 - - - -13 - -13
Resultat bostadsproduktion - 11 - - 11 - 11
Rörelseresultat -106 749 24 -143 524 -622 -99
Resultat från joint venture och intresseföretag 27 -69 455 283 696 - 696
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - 19 19 - 19
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 289 289
Räntekostnader och liknande - - - - - 1 738 1 738
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -103 -103
Resultat före skatt -79 680 479 159 1 238 1 302 2 540
Skatt - - - - - -760 -760
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -79 680 479 159 1 238 542 1 781
Förvaltningsfastigheter - 29 006 - 5 928 34 935 - 34 935
Investeringar 13 981 1 284 1 279 - 1 279
Värde per kvm (kr) - 28 696 - 19 114 26 446 - 26 446
Överskottsgrad - 66% - 45% 63% - 63%
Segmentredovisning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 22
===== SIDA 23 =====
Perioden 2025-01-01 - 2025-12-31
(Mkr)
Kvar-
varande
verksamhet
Avvecklad
verksam -
het
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet Samhälle
Bostä-
der
Utbild -
ning
Utveck-
ling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 1 871 1 380 3 251 1 341 1 571 19 320 3 251 - 3 251
Fastighetskostnader -699 -287 -986 -274 -534 -6 -171 -986 - -986
Driftnetto 1 173 1 093 2 266 1 067 1 037 13 149 2 266 - 2 266
Övriga förvaltningsintäkter 114 71 185 76 76 33 - 185 - 185
Administration -622 -199 -821 - - - - - -821 -821
Resultat före finansiella poster,
värdeförändringar fastigheter och
goodwill
665 965 1 630 1 143 1 113 46 149 2 451 -821 1 630
Värdeförändringar fastigheter -761 -3 837 -4 598 -3 938 -373 -8 -279 -4 598 - -4 598
Upplösning goodwill vid försäljning av
fastigheter
-13 -177 -190 -190 - - - -190 - -190
Nedskrivning goodwill - -1 020 -1 020 -1 020 - - - -1 020 - -1 020
Resultat bostadsproduktion 11 - 11 - 11 - - 11 - 11
Rörelseresultat -99 -4 069 -4 168 -4 005 751 38 -130 -3 346 -821 -4 168
Resultat från joint venture och
intresseföretag
696 -1 716 -1 020 -1 688 -69 455 283 -1 020 - -1 020
Kreditförluster på fordringar på joint
venture och intresseföretag
19 189 208 189 - - 19 208 - 208
Ränteintäkter och liknande resultat -
poster
289 639 928 - - - - - 928 928
Räntekostnader och liknande 1 738 -192 1 545 - - - - - 1 545 1 545
Värdeförändringar finansiella
instrument
-103 - -103 - - - - - -103 -103
Resultat före skatt 2 540 -5 150 -2 609 -5 504 682 493 172 -4 157 1 549 -2 609
Skatt -760 1 061 302 - - - - - 302 302
Periodens resultat 1 781 -4 088 -2 308 -5 504 682 493 172 -4 157 1 851 -2 308
Förvaltningsfastigheter 34 935 - 34 935 - 29 006 - 5 928 34 935 - 34 935
Investeringar 1 279 106 1 384 118 981 1 284 1 384 - 1 384
Värde per kvm (kr) 26 446 - 26 446 - 28 696 - 19 114 26 446 - 26 446
Överskottsgrad 63% 79% 70% 80% 66% 68% 47% 70% - 70%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 23
===== SIDA 24 =====
Helår 2024
Perioden 2024-01-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 97 1 453 - 322 1 872 - 1 872
Fastighetskostnader -8 -548 - -156 -712 - -712
Driftnetto 89 905 - 166 1 160 - 1 160
Övriga förvaltningsintäkter - 53 23 - 76 - 76
Administration - - - - - -831 -831
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -25 -25
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 89 958 23 166 1 236 -856 380
Värdeförändringar fastigheter -1 380 -1 623 -45 -655 -3 703 - -3 703
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - - -351 - -351
Nedskrivning goodwill -114 - - - -114 - -114
Resultat bostadsproduktion - -23 - - -23 - -23
Rörelseresultat -1 756 -688 -22 -489 -2 955 -856 -3 811
Resultat från joint venture och intresseföretag 75 80 -902 234 -514 - -514
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - -33 -33 - -33
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 343 343
Räntekostnader och liknande - - - - - -529 -529
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -193 -193
Resultat före skatt -1 681 -608 -924 -288 -3 501 -1 236 -4 739
Skatt - - - - - -224 -224
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 681 -608 -924 -288 -3 501 -1 460 -4 962
Förvaltningsfastigheter 408 29 143 - 5 966 35 517 - 35 517
Investeringar 206 683 1 73 963 - 963
Värde per kvm (kr) 25 820 28 538 - 18 891 26 254 - 26 254
Överskottsgrad 92% 62% - 52% 62% - 62%
Perioden 2024-01-01 - 2024-12-31
(Mkr)
Kvar-
varande
verksamhet
Avvecklad
verksam -
het
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet Samhälle
Bostä-
der
Utbild -
ning
Utveck-
ling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 1 872 1 837 3 708 1 755 1 453 20 480 3 708 - 3 708
Fastighetskostnader -712 -424 -1 137 -411 -548 -6 -171 -1 137 - -1 137
Driftnetto 1 160 1 412 2 572 1 344 905 14 309 2 572 - 2 572
Övriga förvaltningsintäkter 76 59 135 59 53 23 - 135 - 135
Administration -831 -224 -1 054 - - - - - -1 054 -1 054
Förvärvs- och omstruktureringskost -
nader
-25 - -25 - - - - - -25 -25
Resultat före finansiella poster,
värdeförändringar fastigheter och
goodwill
380 1 248 1 627 1 403 958 37 309 2 706 -1 079 1 627
Värdeförändringar fastigheter -3 703 -1 719 -5 422 -3 099 -1 623 -45 -655 -5 422 - -5 422
Upplösning goodwill vid försäljning av
fastigheter
-351 - -351 -351 - - - -351 - -351
Nedskrivning goodwill -114 -962 -1 076 -1 076 - - - -1 076 - -1 076
Resultat bostadsproduktion -23 - -23 - -23 - - -23 - -23
Rörelseresultat -3 811 1 434 -5 245 -3 123 -688 -8 -346 -4 165 -1 079 -5 245
Resultat från joint venture och
intresseföretag
-514 -1 097 -1 611 -1 022 80 -902 234 -1 611 - -1 611
Kreditförluster på fordringar på joint
venture och intresseföretag
-33 -190 -223 -190 - - -33 -223 - -223
Ränteintäkter och liknande resultat -
poster
343 349 692 - - - - - 692 692
Räntekostnader och liknande -529 -69 -599 - - - - - -599 -599
Värdeförändringar finansiella
instrument
-193 - -193 - - - - - -193 -193
Resultat före skatt -4 739 -2 440 -7 179 -4 335 -608 -910 -145 -5 998 -1 180 -7 179
Skatt -224 1 226 1 002 - - - - - 1 002 1 002
Periodens resultat -4 962 -1 215 -6 177 -4 335 -608 -910 -145 -5 998 -178 -6 177
Förvaltningsfastigheter 35 517 20 136 55 653 20 095 29 156 435 5 966 55 653 - 55 653
Investeringar 963 221 1 184 427 683 1 73 1 184 - 1 184
Värde per kvm (kr) 26 254 22 902 24 934 23 059 28 551 18 463 18 891 24 933 - 24 933
Överskottsgrad 62% 77% 69% 77% 62% 70% 64% 69% - 69%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 24
===== SIDA 25 =====
Fjärde kvartalet, 2025
Perioden 2025-10-01 - 2025-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter - 387 - 66 453 - 453
Fastighetskostnader - -141 - -48 -188 - -188
Driftnetto - 246 - 18 265 - 265
Övriga förvaltningsintäkter 8 12 15 - 34 - 34
Administration - - - - - -202 -202
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 8 258 15 18 299 -202 97
Värdeförändringar fastigheter -15 -157 - -135 -306 - -306
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 2 - - - 2 - 2
Resultat bostadsproduktion - 4 - - 4 - 4
Rörelseresultat -5 106 15 -117 -2 -202 -204
Resultat från joint venture och intresseföretag -84 -54 104 274 239 - 239
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - - - - -
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 78 78
Räntekostnader och liknande - - - - - 706 706
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - 176 176
Resultat före skatt -89 52 119 157 238 757 995
Skatt - - - - - -296 -296
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -89 52 119 157 238 461 698
Förvaltningsfastigheter - 29 006 - 5 928 34 935 - 34 935
Investeringar 2 280 - 76 358 - 358
Värde per kvm (kr) - 28 696 - 19 114 26 446 - 26 446
Överskottsgrad - 64% - 27% 58% - 58%
Perioden 2025-10-01 - 2025-12-31
(Mkr)
Kvar-
varande
verksamhet
Avvecklad
verksam -
het
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet Samhälle
Bostä-
der
Utbild -
ning
Utveck-
ling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 453 305 758 298 387 4 68 758 - 758
Fastighetskostnader -188 -73 -261 -71 -141 -2 -48 -261 - -261
Driftnetto 265 232 497 227 246 2 20 497 - 497
Övriga förvaltningsintäkter 34 14 48 21 12 15 - 48 - 48
Administration -202 -52 -254 - - - - - -254 -254
Resultat före finansiella poster,
värdeförändringar fastigheter och
goodwill
97 195 291 248 258 17 20 544 -254 291
Värdeförändringar fastigheter -306 -3 801 -4 108 -3 817 -157 - -135 -4 108 - -4 108
Upplösning goodwill vid försäljning av
fastigheter
2 -177 -175 -175 - - - -175 - -175
Nedskrivning goodwill - -1 020 -1 020 -1 020 - - - -1 020 - -1 020
Resultat bostadsproduktion 4 - 4 - 4 - - 4 - 4
Rörelseresultat -204 -4 805 -5 008 -4 764 105 17 -115 -4 756 -254 -5 008
Resultat från joint venture och
intresseföretag
239 -1 147 -908 -1 232 -54 104 274 -908 - -908
Kreditförluster på fordringar på joint
venture och intresseföretag
- 192 192 192 - - - 192 - 192
Ränteintäkter och liknande resultat -
poster
78 146 223 - - - - - 223 223
Räntekostnader och liknande 706 -101 605 - - - - - 605 605
Värdeförändringar finansiella
instrument
176 - 176 - - - - - 176 176
Resultat före skatt 995 -5 715 -4 720 -5 804 51 121 159 -5 472 749 -4 720
Skatt -296 1 098 801 - - - - - 801 801
Periodens resultat, kvarvarande
verksamhet
698 -4 617 -3 919 -5 804 51 121 159 -5 472 1 551 -3 919
Förvaltningsfastigheter 34 935 - 34 935 - 29 006 - 5 928 34 935 - 34 935
Investeringar 358 - 358 2 280 - 76 358 - 358
Värde per kvm (kr) 26 446 - 26 446 - 28 696 - 19 114 26 446 - 26 446
Överskottsgrad 58% 76% 66% 76% 64% 50% 29% 65% - 65%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 25
===== SIDA 26 =====
Fjärde kvartalet, 2024
Perioden 2024-10-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 39 352 - 32 423 - 423
Fastighetskostnader -9 -136 - -24 -169 - -169
Driftnetto 30 216 - 8 254 - 254
Övriga förvaltningsintäkter 46 20 - - 66 - 66
Administration - - - - - -256 -256
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -11 -11
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 76 236 - 8 320 -266 53
Värdeförändringar fastigheter -132 119 7 -150 -155 - -155
Resultat bostadsproduktion - -5 - - -5 - -5
Rörelseresultat -56 350 7 -142 159 -266 -106
Resultat från joint venture och intresseföretag 76 -56 -148 141 13 - 13
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - 14 14 - 14
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 101 101
Räntekostnader och liknande - - - - - -825 -825
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - 1 1
Resultat före skatt 20 294 -141 13 186 -991 -802
Skatt - - - - - -166 -166
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet 20 294 -141 13 186 -1 156 -968
Förvaltningsfastigheter 408 29 143 - 5 966 35 517 - 35 517
Investeringar 46 306 1 20 373 - 373
Värde per kvm (kr) 25 820 28 538 - 18 891 26 254 - 26 254
Överskottsgrad 77% 61% - 25% 60% - 60%
Perioden 2024-10-01 - 2024-12-31
(Mkr)
Kvar-
varande
verksamhet
Avvecklad
verksam -
het
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet Samhälle
Bostä-
der
Utbild -
ning
Utveck-
ling
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 423 369 793 360 352 15 66 793 - 793
Fastighetskostnader -169 -86 -255 -103 -136 -1 -15 -255 - -255
Driftnetto 254 283 537 257 216 14 51 537 - 537
Övriga förvaltningsintäkter 66 59 125 105 20 - - 125 - 125
Administration -256 -68 -324 - - - - - -324 -324
Förvärvs- och omstruktureringskost -
nader
-11 - -11 - - - - - -11 -11
Resultat före finansiella poster,
värdeförändringar fastigheter och
goodwill
53 274 328 362 236 14 51 663 -335 328
Värdeförändringar fastigheter -155 86 -69 -45 119 6 -150 -69 - -69
Upplösning goodwill vid försäljning av
fastigheter
- - - - - - - - - -
Nedskrivning goodwill - - - - - - - - - -
Resultat bostadsproduktion -5 - -5 - -5 - - -5 - -5
Rörelseresultat -106 360 254 317 350 20 -99 588 -335 254
Resultat från joint venture och
intresseföretag
13 -306 -293 -229 -56 -148 141 -293 - -293
Kreditförluster på fordringar på joint
venture och intresseföretag
14 -2 12 -1 - - 13 12 - 12
Ränteintäkter och liknande resultat -
poster
101 147 249 - - - - - 249 249
Räntekostnader och liknande -826 25 -800 - - - - - -800 -800
Värdeförändringar finansiella
instrument
1 - 1 - - - - - 1 1
Resultat före skatt -802 226 -577 87 294 -128 55 308 -885 -577
Skatt -166 -107 -272 - - - - - -272 -272
Periodens resultat -968 119 -850 87 294 -128 55 308 -1 158 -850
Förvaltningsfastigheter 35 517 20 136 55 653 20 095 29 156 435 5 966 55 653 - 55 653
Investeringar 373 13 386 59 306 1 20 386 - 386
Värde per kvm (kr) 26 254 22 902 24 934 23 059 28 551 18 463 18 891 24 933 - 24 934
Överskottsgrad 60% 77% 68% 71% 61% 93% 77% 68% - 68%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 26
===== SIDA 27 =====
Realisationsresultat uppgår sammanlagt till -4 932 mkr. I realisationsresul -
tat ingår nedskrivning av goodwill om -1 020 mkr, upplösning av uppskju -
ten skatt om 177 mkr med motsvarande nedskrivning av goodwill om -177
mkr samt försäljningsresultat joint ventures och intresseföretag om -869
mkr. I samband med försäljningen har de erhållna aktierna i PPI värderats
till verkligt värde varvid en realisationsförlust om -412 mkr har redovisats
vilken inkluderas inom Värdeförändring fastigheter, realiserad.
Periodens resultat, Avvecklad verksamhet
Periodens resultat, Avvecklad verksamhet uppgår till -4 088 mkr (-1 215).
Tillgångar som innehas för försäljning
Som en del av transaktionen avses SBB:s svenska förvaltningsorganisation
genom dotterbolaget SBB Förvaltning AB överlåtas till PPI. Överlåtelsen
förväntas genomföras under första halvåret 2026 varvid SBB Förvaltning
AB har klassificerats som Tillgångar som innehas för försäljning om 6 mkr
respektive Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning om
18 mkr.
Avvecklad verksamhet - SocialCo
Den 11 november 2025 ingick SBB tre avtal med Public Property Invest ASA
(PPI) avseende överlåtelse av tre direkt och indirekt helägda dotterbolag,
tillsammans benämnda ”SocialCo”. Transaktionen fullföljdes den 16
december 2025. Genom överlåtelsen har SBB avyttrat samtliga helägda
fastigheter inom segmenten Samhälle och Utbildning, samt de två joint
venture bolagen SBB Social Facilities AB och SBB Infrastructure AB.
Transaktionen har klassificerats som avvecklad verksamhet i koncernens
resultaträkning.Vid försäljningen erhöll SBB 13 668 mkr i likvida medel
samt 268 425 936 aktier i PPI.
Nettoresultat
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 1 380 mkr (1 837). Fastig -
hetskostnaderna uppgick under perioden till -287 mkr (-424) och bestod i
huvudsak av kostnader för drift och underhåll. Nettoresultatet uppgick till
843 mkr (-1 215).
Realisationsresultat
Transaktionen genomfördes till en nominell rabatt på förvaltningsfastighe -
ter motsvarande 8 procent mot bokförda värden per 30 september 2025,
samt en rabatt hänförlig till vissa andra tillgångar om 58 mkr.
Avvecklad verksamhet, SocialCo
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-12-16
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-16
2024-10-01
2024-12-31
Hyresintäkter 1 380 1 837 304 369
Fastighetskostnader
Driftskostnader -199 -297 -49 -52
Underhåll -53 -94 -16 -25
Fastighetsskatt -35 -33 -7 -9
Driftnetto 1 093 1 412 232 283
Övriga förvaltningsintäkter 71 59 14 59
Administration -199 -224 -51 -68
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 965 1 248 195 274
Värdeförändringar fastigheter 30 -1 719 66 86
Nedskrivning goodwill - -962 - -
Rörelseresultat 996 -1 434 261 360
Resultat från joint ventures och intresseföretag -656 -1 097 -87 -306
varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 683 434 139 129
varav värdeförändring fastigheter -14 -509 - -58
varav finansiella poster -1 272 -862 -272 -342
varav värdeförändring finansiella instrument -66 -35 -27 -13
varav skatt 12 -125 73 -21
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag - -190 3 -2
Ränteintäkter och liknande resultatposter 639 349 146 147
Räntekostnader och liknande resultatposter -73 -107 -15 -15
Valutakursdifferenser -25 50 1 44
Tomträttsavgälder -10 -12 -2 -2
Resultat före skatt 871 -2 440 307 226
Aktuell skatt -43 -170 -3 9
Uppskjuten skatt 15 1 396 12 -115
Nettoresultat 843 -1 215 315 119
Realisationsresultat
Värdeförändring fastigheter, realiserad -2 237 - -2 237 -
Uppskjuten skatt 912 - 912 -
Nedskrivning goodwill -1 020 - -1 020 -
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -177 - -177 -
Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 177 - 177 -
Försäljningsresultat joint ventures och intresseföretag -869 - -869 -
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 189 - 189 -
Resultat förtidslösen lån -85 - -85 -
Realisationsresultat, exklusive återföring av omräkningsdifferenser som tidigare redovisats inom
Övrigt totalresultat
-3 110 - -3 110 -
Återföring av omräkningsdifferenser som tidigare redovisats inom Övrigt totalresultat -1 822 - -1 822 -
Realisationsresultat -4 932 - -4 932 -
PERIODENS RESULTAT, avvecklad verksamhet -4 088 -1 215 -4 617 119
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 27
===== SIDA 28 =====
Hållbarhet
SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar.
Det innebär att bolaget på ett ansvarsfullt och
innovativt sätt ska skapa långsiktiga lösningar
och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk vikt
inkluderar:
• fastigheternas energiprestanda
• säkra, utvecklande och hälsosamma
arbetsplatser för all personal
• affärsetik och motverkande av korruption i
alla led
0
5
10
15
20
25
30
Energiklass, andel av marknadsvärde*
A D GB EC F Ej
jämförbar
data
%
Q4 2025
Q4 2024
Q4 2023
Energianvändning MWh*
Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
El - - 10 221 10 387 - - 10 308 12 310
Värme - - 36 370 36 302 - - 17 650 18 218
Kyla - - - - - - 3 336 3 302
Summa - - 46 592 46 689 - - 31 294 33 830
Förändring (%) - -0,2% - -7,5%
Urvalets storlek (antal fastigheter) - - 136 136 - - 14 14
Urvalets storlek (area) - - 493 863 493 863 - - 115 018 115 018
Intensitet (kWh/kvm) - - 94,34 94,54 - - 272,08 294,13
* SBB har under kvartalet avyttrat en stor portfölj med samhällsfastigheter till sitt intressebolag PPI och har därigenom frånträtt stora delar av det jämförbara beståndet.
SBB engagerar sig aktivt i sina dotterbolag,
intressebolag och helägda fastigheter för att de
ska bidra till energiomställningen och minimera
sina risker kopplade till hållbarhetsfrågor. Goda
arbetsvillkor och affärsetik i alla led är centrala
frågor i SBB:s hållbarhetsarbete. Alla samar -
betspartners ska förstå och underteckna SBB:s
uppförandekod för leverantörer som bland
annat ställer krav på arbetsvillkor, affärsetik,
mänskliga rättigheter och miljö. I alla större ny-
och ombyggnadsprojekt genomförs regelbundet
skyddsronder, säkerhetsbedömningar och
säkerhetsutbildningar. Bakgrundskontroller på
entreprenörer och underentreprenörer görs
rutinmässig.
Energi: Koldioxidneutrala år
2030 samt energieffektivisera
fastigheter till 2030:
• Alla fastigheter når
energiklass E som lägst
• Förbättra majoriteten
av fastigheter minst
en energiklass
Våra mål:
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 28
===== SIDA 29 =====
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ)
B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB
D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per
31 december 2025 uppgick antalet stamaktier av
serie B till 1 409 200 088 och serie D till 193 865
905, varav 44 657 779 klassificerats som aktier
i eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977
491 stamaktier av serie A. Stängningskursen på
stamaktien av serie B var 4,63 kr, och motsva-
rande för serie D var 8,60 kr per 2025-12-31.
Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet
av icke noterade stamaktier av serie A till samma
pris) var 7 497 mkr och serie D var 1 282 mkr.
Under de senaste 12 månaderna har i genomsnitt
cirka 18 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett
genomsnittligt värde om cirka 86 mkr.
Betalkurs, kr
2025-12-31 2024-12-31
B-aktier 4,63 4,53
D-aktier 8,60 6,60
Genomsnittlig dagsomsättning, mkr
jan-dec 2025 jan-dec 2024
B-Aktier 84 147
D-Aktier 5 11
Ägarna
Vid utgången av fjärde kvartalet 2025 fanns
164 899 kända aktieägare, motsvarande en minsk-
ning om 15 procent jämfört motsvarande tidpunkt
2024. Aktiekapitalet uppgick per 31 december
2025 till 181 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr.
Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på
bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie
A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie
D. Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger
den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av
Serie A och B, dock högst två kr per aktie och år.
Aktier i eget förvar
Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779
(44 657 779) D-aktier i eget förvar. Dessa ingår
inte i beräkningen av antal utestående aktier.
Aktien och ägarna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag
Volym
40
80
120
160
200
2
4
6
8
10
MajApr Jun Jul Aug Sep Nov
2025
Jan Okt DecFeb Mar
SEK
SBB D
1
2
3
4
5
6
7
8
2
4
6
8
10
Omsatt antal aktier, miljoner per dag
Volym
MajApr Jun Jul Aug Sep Nov
2025
Jan Okt DecFeb Mar
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
Ägarstrukturen per 2025-12-31
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier
Aktiekapital,
procent
Röster,
Procent
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 7,73 30,57
Aker Capital 100 923 623 55 523 175 - 8,85 29,11
Dragfast AB - 88 000 001 - 4,98 2,41
Arvid Svensson Invest - 77 255 304 - 4,37 2,11
Avanza Pension - 56 529 749 18 126 921 4,22 2,04
Sven-Olof Johansson - 59 463 091 - 3,36 1,63
Vanguard - 46 444 151 5 857 316 2,96 1,43
Marjan Dragicevic - 40 000 000 3 471 2,26 1,09
BlackRock - 35 601 594 - 2,01 0,97
Handelsbanken Fonder - 25 179 527 2 697 003 1,58 0,76
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,32 0,64
Swedbank Försäkring - 19 465 391 3 840 370 1,32 0,64
Frederik W. Mohn - 23 032 479 - 1,30 0,63
Swedbank Robur Fonder - 18 315 827 - 1,04 0,50
Jupiter Asset Management - 17 705 306 - 1,00 0,48
Övriga - 796 846 209 117 429 045 51,70 24,99
Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 409 200 088 149 208 126 100 100
Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - -
Totalt antal aktier 209 977 491 1 409 200 088 193 865 905 100 100
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 29
===== SIDA 30 =====
Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Nettoomsättning 401 347 138 261
Personalkostnader -113 -99 -27 -27
Övriga rörelsekostnader -448 -592 -197 -106
Rörelseresultat -160 -345 -87 127
Resultat från finansiella poster
Resultat från intresseföretag/Joint ventures -53 -928 - -860
Kreditförluster på fordringar på intresseföretag/joint ventures - -11 - -
Ränteintäkter och liknande resultatposter 482 18 312 -13 1 069
Räntekostnader och liknande resultatposter -659 -17 092 -146 623
Resultat av förtidslösen lån -73 425 -73 -
Valutakursdifferenser 401 -1 425 -39 -843
Värdeförändringar finansiella instrument 225 -238 434 -96
Resultat efter finansiella poster 164 -1 302 76 20
Resultat före skatt 164 -1 302 76 20
Skatt -157 82 -28 14
PERIODENS RESULTAT 7 -1 220 48 34
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Periodens resultat 7 -1 220 48 34
Övrigt totalresultat - - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 7 -1 220 48 34
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner
såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling, ekonomi och
finanshantering. Bolaget har 59 anställda.
Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 30
===== SIDA 31 =====
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i MKR 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 15 418 14 764
Andelar i intressebolag/joint ventures - 1 226
Fordringar hos koncernföretag 293 17 792
Fordringar hos intressebolag/joint ventures 29 -
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 1
Derivat 39 234
Övriga långfristiga fordringar 1 -
Summa finansiella anläggningstillgångar 15 779 34 017
Summa anläggningstillgångar 15 779 34 017
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 13
Derivat 1 34
Kundfordringar 12 17
Aktuella skattefordringar 3 52
Övriga fordringar 53 239
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 82
Summa kortfristiga fordringar 76 437
Likviditetsplaceringar 184 341
Kassa och bank 2 327 1 323
Summa omsättningstillgångar 2 587 2 101
SUMMA TILLGÅNGAR 18 366 36 120
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 181 165
Fritt eget kapital
Överkursfond 28 406 27 724
Balanserat resultat -23 475 -22 457
Hybridobligation 8 401 8 297
Årets resultat 7 -1 220
Summa fritt eget kapital 13 338 12 345
Summa eget kapital 1⁾ 13 520 12 510
Obeskattade reserver 85 85
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 433 2 353
Obligationslån 9 1 689
Avsättning 80 -
Skulder till intressebolag/joint ventures - 107
Derivat 2 161
Uppskjuten skatteskuld 272 62
Skulder hos koncernbolag 3 111 13 512
Summa långfristiga skulder 3 907 17 885
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut - 594
Obligationslån 745 4 630
Derivat - 6
Övriga skulder 14 40
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 95 372
Summa kortfristiga skulder 854 5 642
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 18 366 36 120
1) Utgående eget kapital 2024-12-31 har räknats om med 424 mkr mot tidigare publicerade rapporter, justeringen är hänförligt till ändrad räntesats på koncernintern lån.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 31
===== SIDA 32 =====
Allmän information
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ),
org nr 556981–7660, med dess dotterbolag
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett
aktiebolag som är registrerat i Sverige och har
sitt säte i Stockholm.
Redovisningsprinciper
Denna bokslutskommuniké har upprättats i
enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare
har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom -
pletterande redovisningsregler för koncerner”
tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma
redovisningsprinciper som koncernen med de
undantag och tillägg som anges i den av Rådet
för hållbarhets- och finansiell rapportering
utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. För koncernen och
moderbolaget har samma redovisningsprinciper
och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste
årsredovisningen.
Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt
värde i balansräkningen. Värderingen har skett
enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Värderingsmetod finansiella instrument
Tillgångar värderade till verkligt värde består
av innehav i såväl noterade som onoterade
aktier och övriga värdepapper. Innehaven har
därmed värderats enligt nivå 1 och nivå 3 i IFRS
värderingshierarki. De noterade aktierna har
värderats till noterat pris på marknaden. För
onoterade aktier och övriga värdepapper har
indata såsom senaste emissioner och övriga
ej observerbara data använts för att fastställa
värdet.
Derivat är värderade till verkligt värde i
enlighet med nivå 2. Värdeförändringar för
tillgångar värderade till verkligt värde och
derivat redovisas i resultaträkningen och har ej
påverkan på koncernens kassaflöde.
Verkligt värde räntebärande skulder
SBB har räntebärande skulder bestående av
skulder till kreditinstitut uppgående till 9 819
mkr (16 816) där verkligt värde uppgår till 9 830
mkr (16 639) samt obligationslån 30 168 mkr
(38 922) där verkligt värde uppgår till 27 840
mkr (32 529). Beräkning av verkligt värde för
obligationer har baserats på skuldinstrumentets
marknadsvärde och för skulder till kreditinstitut
genom diskontering av framtida kassaflöden.
Värderingen är gjord enligt IFRS värderingshie -
rarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och
skulder som redovisas till upplupet anskaff -
ningsvärde bedöms skillnader mellan bokförda
och verkliga värden inte väsentliga.
Uppskattningar och bedömningar
Upprättandet av bokslutskommunikén kräver
att företagsledningen gör bedömningar och
uppskattningar samt gör antaganden som
påverkat tillämpningen av redovisningsprinci -
perna och de redovisade beloppen av tillgångar,
skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet
kan avvika från dessa uppskattningar och
bedömningar. De kritiska bedömningar som görs
och de källor till osäkerhet i uppskattningar som
finns är samma som i den senast publicerade
årsredovisningen.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och
möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa
exponeringen mot olika risker finns interna
regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i
senast publicerade årsredovisning, sid 69-70.
Framtidsutsikter
SBB äger via dotterbolag och intresseföretag
samhällsfastigheter med långa hyresavtal och
hög uthyrningsgrad samt attraktiva hyresbostä -
der i tillväxtregioner i Sverige. Fastighetsport -
följen i kombination med koncernens starka
likviditet samt innehav i börsnoterade bolag ger
bolaget möjlighet att hantera de utmaningar
som olika scenario kan föra med sig. Exkluderas
Sveafastigheter uppgår likviditeten till 6 977 mkr
och innehav i börsnoterade bolag uppgår då till
9 014 mkr.
Transaktioner med närstående
Räntekostnader avseende skulder till joint
ventures och intresseföretag uppgår till -216
mkr (-200) varav -212 mkr (-193) redovisas
inom avvecklad verksamhet. Ränteintäkter på
fordringar på joint ventures och intressebolag
uppgår till 1 103 mkr (836) varav 843 mkr (539)
redovisas inom avvecklad verksamhet. Posterna
nettoredovisas inom raden Ränteintäkter och
liknande resultatposter.
SBB sålde under det fjärde kvartalet
fastigheter inom segmenten Samhälle och
Utbildning till ett tidigare redovisat värde om
19 867 mkr, samt andelarna i SBB Infrastructure
AB samt SBB Social Facilities AB till ett tidigare
redovisat värde om 39 mkr till Public Property
Invest ASA (PPI). Försäljningen har gett upphov
till ett realisationsresultat, inklusive av återföring
av omräkningsdifferenser tidigare redovisat
inom Övrigt totalresultat, om -4 932 mkr. Försälj -
ningsresultatet har redovisats inom Avvecklad
verksamhet. Se sida 27 för mer information.
Vid utgången av perioden har SBB redovisat
SBB Förvaltning AB som Tillgångar som innehas
för försäljning. Verksamheten avses under 2026
överlåtas till PPI. Se sida 27 för mer information.
SBB äger vid periodens utgång 40,63 procent
av kapitalet och 34,22 procent av rösterna i PPI.
SBB har under perioden tillhandahållit
förvaltningstjänster till joint ventures och intres -
sebolag om 185 mkr (135) varav 71 mkr (59)
redovisas inom avvecklad verksamhet. Dessa
har redovisats inom raden Övriga förvaltnings -
intäkter. För mer detaljer kring avtalsvillkor, se
SBB:s Årsredovisning 2024 sid 108-114.
Segmentsredovisning 2025
SBB har, för redovisning och uppföljning,
delat upp sin verksamhet i fyra segment.
Från och med första kvartalet 2025 har
segmentsindelningen gjorts om och utgörs
numera av Samhälle, Bostäder, Utbildning och
Utveckling. Indelningen baseras på skillnaderna
i segmentens karaktär och på den rapportering
som ledningen inhämtar för att följa upp och
analysera verksamheten samt den information
som inhämtas för att fatta strategiska beslut.
Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet
med den nya segmentsindelningen.
Samma redovisningsprinciper har använts för
det nya segmentet som i den senast publicerade
årsredovisningen.
Segmentsredovisning 2026
Till följd av försäljningen av ”SocialCo”, se sida
27, innefattande det konsoliderade fastig -
hetsbeståndet inom segmenten Samhälle och
Utbildning avser bolaget att utvärdera ny intern
uppföljning och segmentsredovisning från och
med första kvartalet 2026.
Kommande redovisningsregler - IFRS 18
Den 13 februari 2026 antog IFRS 18 Presen -
tation and Disclosure in Financial Statements
genom Commision Regulation (EU) 2026/338
med ikraftträdande 1 januari 2027.
IFRS 18 syftar till att ge en mer konsekvent
presentation av resultaträkning och kassaflöde -
sanalys, samt ge mer disaggregerad information
i de primära rapporterna och noterna. Främst
förändras tre nyckelområden: strukturen på
resultaträkningen, införandet av upplysningar
om ”management-defined-performance
measures” (MPM) samt ökad dissaggregering
av poster. Det nya regelverket förväntas inte ha
någon väsentlig påverkan på presentationen av
koncernens resultat- och balansräkning. SBB:s
preliminära bedömning är att rapportering
redan i allt väsentligt sker i enlighet med
principer som överensstämmer med de nya
reglerna. Däremot bedöms preliminärt IFRS
18 få en påverkan på presentation av kon -
cernens kassaflödesanalys där vissa poster
kommer att flyttas mellan olika kategorier samt
upplysningar avseende MPMs.
Tilläggsuppgifter
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 32
===== SIDA 33 =====
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moderbolagets
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Stockholm den 25 februari 2026
Lennart Sten Øyvind Eriksen
Styrelsens ordförande Styrelsens vice ordförande
Ilija Batljan Kjell Inge Røkke
Styrelseledamot Styrelseledamot
Tone Kristin Omsted Lennart Schuss
Styrelseledamot
Hans Runesten
Styrelseledamot
Han-Suck Song
Styrelseledamot Styrelseledamot
Leiv Synnes
Verkställande direktör
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners
försorg, för offentliggörande den 25 februari 2026 kl. 08:00 CEST.
Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se
Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 33
===== SIDA 34 =====
SBB nyckeltal
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Kvarvarande verksamhet
Marknadsvärde fastigheter, mkr 34 935 55 653 34 935 55 653
Antal fastigheter 362 853 362 853
Antal kvm, tusental 1 321 2 232 1 321 2 232
Överskottsgrad, % 1) 70 69 66 68
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,2 4,9 4,2 4,9
Direktavkastning fastigheter, % 1) 5,2 4,9 - -
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd, % 4,8 5,5 3,7 7,2
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 7,4 7,1 9,3 9,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 93,6 - -
Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, % 89,3 91,5 - -
Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; utvecklingsfastigheter, år 4 4 4 4
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 1 871 1 872 453 423
Driftnetto, mkr 1 173 1 160 265 254
Administration i förhållande till hyresintäkt, % 1) 18 25 23 33
Förvaltningsresultat, mkr 1) 744 611 23 -32
Periodens resultat, mkr 1 781 -4 962 698 -968
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 1) -1 017 546 -1 632 236
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 11 271 12 126 11 271 12 126
Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, % 1) -20 -42 -126 -26
Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, % 1) -9 -20 -58 -13
Belåningsgrad, % 50 61 50 61
Säkerställd belåningsgrad, % 14 20 14 20
Soliditet, % 36 30 36 30
Justerad soliditet, % 39 32 39 32
Ej pantsatt kvot, ggr 0,94 0,83 0,94 0,83
Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,3 2,0 - -
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde per A och B, mkr 11 013 9 023 11 013 9 023
Aktuellt substansvärde, kr/aktie 6,80 6,20 6,80 6,20
Långsiktigt substansvärde per A och B, mkr 13 172 12 511 13 172 12 511
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 8,14 8,60 8,14 8,60
Förvaltningsresultat, kr/aktie 1) 0,48 0,42 0,01 -0,02
Resultat per stamaktie A och B, kr 1) -2,04 -4,55 -2,53 -0,71
Resultat per stamaktie D, kr 2 2 0,5 0,5
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648
Genomsnittligt antal stamaktier D 149 208 126 170 804 921 149 208 126 149 208 126
Antal stamaktier A och B 1 619 177 579 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648
Antal stamaktier D 149 208 126 149 208 126 149 208 126 149 208 126
1) Inklusive Avvecklad verksamhet
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 34
===== SIDA 35 =====
Finansiella definitioner
Administration i förhållande till hyresintäkt, %
Sammanlagda Administrationskostnader för SBB inklusive administrations-
kostnader i joint venture-bolag där SBB äger 100% av stamaktierna, med
avdrag för fakturerade administrationskostnader från SBB till sådana
joint venture-bolag, i förhållande till sammanlagda hyresintäkter för SBB
inklusive sådana joint venture-bolag.
Nyckeltalet illustrerar administrationskostnader i förhållande till de
sammanlagda hyresintäkterna då SBB redovisar de fulla
administrationskostnaderna medan hyresintäkterna i joint-venturebolagen
redovisas inom resultatandelar från joint venture och intressebolag.
Aktuellt substansvärde, kr
Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagetsaktieägare, exkl.
eget kapital tillhörande D-aktier återläggning av redovisad uppskjuten
skatteskuld, goodwill, derivat och med avdrag för bedömd uppskjuten
skatt om 5,15 procent. Justering görs för minoritetens andel av ovan
justeringar samt för SBBs andel av uppskjuten skatt, goodwill, derivat och
med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent i joint ventures
och intresseföretag, väsentliga innehav.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt.
Antal utestående stamaktier
Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, %
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppräknat till
helår i procent av genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet hänförligt till
moderbolagets aktieägare under perioden.
Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, %
Periodens resultat uppräknat till helår i procent av genomsnittligt totalt
eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det totala egna kapitalet under
perioden.
Belåningsgrad, % (solvency ratio)
Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt kvot, ggr
Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt fastighetsvärde, kr
Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter.
Förvaltningsresultat, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och
goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, tomträttsavgäld samt resultat
från joint ventures och intresseföretag före finansiella poster, värdeför -
ändringar och skatt samt finansiella poster.
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar och valutakursdifferenser.
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, %
Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe -
ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.
Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, %
Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för
fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.
Genomsnittligt antal stamaktier
Antalet utestående stamaktier vägt över perioden.
Genomsnittlig ränta (snittränta), %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä -
rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för
räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Justerad soliditet, %
Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten
skatteskuld exkl. uppskjuten skatt hänförlig till goodwill i procent av
balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Kapitalbindning, år
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi -
tal enligt kassaflödesanalysen.
Långsiktigt substansvärde, kr
Aktuellt substansvärde med återläggning för goodwill och bedömd upp -
skjuten skatt om 5,15 procent. Justering för minoritetens andel för ovan
justeringar samt för SBBs andel av goodwill och bedömd uppskjuten skatt
om 5,15 procent i joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt.
Nettoskuld, kr
Skulder till kreditinstitut och obligationslån minskat med likvida medel och
likviditetsplaceringar.
Resultat före finansiella poster, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill
inkl. resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeföränd -
ringar efter skatt.
Resultat per stamaktie A och B, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat
hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i
förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.
Definitioner
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 35
===== SIDA 36 =====
Resultat per stamaktie D, kr
Enligt bolagsordningen har stamaktierna av serie D företrädesrätt till en
utdelning om maximalt 2 kr/aktie i årlig utdelning. Resultat per stamaktie D
avser maximal utdelning kvoterat för periodens längd.
Räntebärande skuld
Skulder till kreditinstitut och obligationslån.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster (senaste 12 månader) med tillägg för
förvaltningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i
relation till räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdif -
ferenser och leasingkostnader.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Soliditet, %
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Säkerställd belåningsgrad, %
Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr
Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBB:s andel av
ej konsoliderat innehav med avdrag för den del av förvaltningsfastigheter
som implicit belöper med innehavare utan bestämmande inflytande.
Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot
ökande respektive sjunkande fastighetsvärden.
Fastighetsrelaterade definitioner
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång.
Antal kvm
Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.
BTA
Bruttoarea.
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, %
Driftnetto (rullande 12 månader) i förhållande till summan av fastighe -
ternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i
förhållande till fastigheternas värde.
Direktavkastning fastigheter, %
Driftnetto (senaste 12 månader) i förhållande till genomsnittliga förvalt -
ningsfastigheter (12 månader) exkl. projekt- och byggrätter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i
förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto, kr
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, exklusive segment Utveckling.
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i
förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta. Då fastigheter
inom segmentet Utveckling från tid till annan kan vara medvetet tomställda
för strukturella förändringar i syfte att realisera en fastighets bedömda
fulla värdepotential exkluderas segmentet Utveckling.
Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, inklusive segment Utveckling.
Genomsnittlig kontraktslängd utvecklingsfastigheter (WAULT), år
Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för utvecklingsfastig-
heter.
Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk.
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster.
Hyresvärde, kr
Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter
direkta fastighetskostnader.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 36
===== SIDA 37 =====
Administration i förhållande till hyresintäkt, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 1 871 1 872 453 423
Hyresintäkter, avvecklad verksamhet 1 380 1 837 305 369
Hyresintäkter SBB Infrastructure AB, avvecklad verksamhet 383 308 84 96
Hyresintäkter SBB Social Facilities AB, avvecklad verksamhet 630 383 135 165
Hyresintäkter SBB Residential Property AB, kvarvarande verksamhet 401 373 102 94
Hyresintäkter totalt 4 665 4 773 1 079 1 148
Administrationskostnader, kvarvarande verksamhet -622 -831 -202 -256
Administrationskostnader, avvecklad verksamhet -199 -224 -52 -68
Administrationskostnader SBB Infrastructure AB, avvecklad verksamhet -38 -84 -6 -54
Administrationskostnader SBB Social Facilities AB, avvecklad verksamhet -42 -47 -10 -30
Administrationskostnader SBB Residential Property AB, kvarvarande verksamhet -68 -70 -9 -32
Administrationskostnader totalt -969 -1 255 -280 -440
Avgår, Förvaltningstjänster köpta från SBB, kvarvarande verksamhet 114 76 34 66
Avgår, Förvaltningstjänster köpta från SBB, avvecklad verksamhet 71 59 14 59
Administrationskostnader totalt, netto -855 -1 180 -245 -374
Administrationskostnader totalt, netto -855 -1 180 -245 -374
Hyresintäkter totalt 4 665 4 773 1 079 1 148
Administrationskostnader i förhållande till hyresintäkter, % 18% 25% 23% 33%
Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
IB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 126 17 576 13 670 14 198
UB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 271 12 126 11 271 12 126
Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 698 14 851 12 470 13 162
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -2 308 -6 177 -3 919 -850
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare / Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbo -
lagets aktieägare
-20% -42% -31% -6%
Uppräkning till helår - - -94% -19%
Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare -20% -42% -126% -26%
Avkastning på totalt eget kapital
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
IB Totalt eget kapital 26 494 36 799 28 294 26 412
UB Totalt eget kapital 25 323 26 494 25 323 26 494
Genomsnittligt totalt eget kapital 25 909 31 647 26 808 26 453
Periodens resultat -2 308 -6 177 -3 919 -850
Periodens resultat / Genomsnittligt totalt eget kapital -9% -20% -15% -3%
Uppräkning till helår - - -44% -10%
Avkastning på totalt eget kapital -9% -20% -58% -13%
Beräkning av alternativa nyckeltal
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 37
===== SIDA 38 =====
Belåningsgrad
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
Räntebärande skuld 39 988 55 738
Likvida medel och likviditetsplaceringar -4 978 -2 862
Räntebärande nettoskuld 35 010 52 876
Balansomslutning 69 409 86 916
Belåningsgrad 50% 61%
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto enligt intjäningsförmågan (rullande 12 månader) 1 202 2 348
Förvaltningsfastigheter 34 935 55 653
Byggrätter och pågående projekt -6 160 -7 654
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 28 775 47 999
Direktavkastning 4,2% 4,9%
Direktavkastning fastigheter, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto, Rullande 12 månader, kvarvarande verksamhet 1 173 1 160
Driftnetto, Rullande 12 månader, avvecklad verksamhet 1 093 1 412
Totalt driftnetto, Rullande 12 månader 2 266 2 572
Förvaltningsfastigheter, 2025-12-31 34 935 -
Avgår; projekt- och byggrätter -7 061 -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-12-31 -
Förvaltningsfastigheter, 2025-09-30 54 694 -
Avgår; projekt- och byggrätter -7 380 -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-09-30 47 314 -
Förvaltningsfastigheter, 2025-06-30 54 438 -
Avgår; projekt- och byggrätter -7 338 -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-06-30 47 100 -
Förvaltningsfastigheter, 2025-03-31 55 061 -
Avgår; projekt- och byggrätter -7 099 -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-03-31 47 962 -
Förvaltningsfastigheter, 2024-12-31 55 653 55 653
Avgår; projekt- och byggrätter -7 654 -7 654
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-12-31 47 999 47 999
Förvaltningsfastigheter, 2024-09-30 - 53 867
Avgår; projekt- och byggrätter - -7 955
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-09-30 - 45 912
Förvaltningsfastigheter, 2024-06-30 - 54 417
Avgår; projekt- och byggrätter - -9 126
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-06-30 - 45 291
Förvaltningsfastigheter, 2024-03-31 - 67 343
Avgår; projekt- och byggrätter - -8 248
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-03-31 - 59 095
Förvaltningsfastigheter, 2023-12-31 - 73 205
Avgår; projekt- och byggrätter - -8 603
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-12-31 - 64 602
Genomsnitt, exklusive projekt- och byggrätter 43 650 52 580
Direktavkastning, 12 månader 5,2% 4,9%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 38
===== SIDA 39 =====
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 1 173 1 160
Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 093 1 412
Justering till normaliserat driftnetto -1 064 -224
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 1 202 2 348
Ej pantsatt kvot
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 75 1 264
Ej pantsatt fastighetsvärde 11 170 15 601
Nyttjanderätt tomträtt 347 563
Inventarier 71 131
Uppskjutna skattefordringar 485 928
Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 25 561 24 077
Likviditetsplaceringar 183 371
Kundfordringar och övriga fordringar 773 1 310
Derivat 92 325
Avgår pantsatta nettotillgångar dotterbolag -14 929 -14 758
Ej pantsatta tillgångar 23 828 29 815
Ej säkerställda lån 30 168 38 583
Likvida medel -4 795 -2 491
Netto icke säkerställd senior skuld 25 374 36 092
Ej pantsatt kvot 0,94 0,83
Ekonomisk uthyrningsgrad
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Samhälle - 1 447
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 594 1 580
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utbildning - 33
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 1 594 3 061
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Samhälle - 1 530
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 672 1 706
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utbildning - 33
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1 672 3 269
Ekonomisk uthyrningsgrad 95,3% 93,6%
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utveckling 273 245
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utveckling 418 342
Ekonomisk uthyrningsgrad, Utveckling 65,3% 71,5%
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, totalt 1 867 3 305
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, totalt 2 090 3 611
Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling 89,3% 91,5%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 39
===== SIDA 40 =====
Förvaltningsresultat
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 665 380 97 53
Ränteintäkter och liknande resultatposter 289 343 78 101
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 462 -1 279 -424 -350
Tomträttsavgälder -11 -6 -3 -2
Resultat från joint ventures och intresseföretag
varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 443 1 309 379 215
varav finansiella poster -1 113 -1 185 -294 -240
Avvecklad verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 965 1 248 195 274
Ränteintäkter och liknande resultatposter 639 349 146 147
Räntekostnader och liknande resultatposter -73 -107 -15 -15
Tomträttsavgälder -10 -12 -2 -2
Resultat från joint ventures och intresseföretag
varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 683 434 139 129
varav finansiella poster -1 272 -862 -272 -342
Förvaltningsresultat, kvarvarande och avvecklad verksamhet 1) 744 611 23 -32
Genomsnittligt antal stamaktier A /B efter utspädning 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648
Resultat per aktie A och B, förvaltningsresultat, kvarvarande och avvecklad verksamhet 0,48 0,42 0,01 -0,02
1) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat definition av Förvaltningsresultat. Jämförelseperioder har omräknats. Se sida 32 för definition.
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Driftnetto 1 175 2 572 265 537
Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -367 -648 -68 -51
Driftnetto jämförbart bestånd 808 1 924 197 486
Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 752 1 796 180 443
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 56 128 17 43
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,4 7,1 9,3 9,6
1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Driftnetto jämförbart bestånd med Driftnetto jämförbart bestånd rapporterat föregående år.
Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Hyresintäkter 1 874 3 704 454 792
Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -609 -930 -135 -57
Hyresintäkter jämförbart bestånd 1 265 2 779 319 735
Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 1 207 2 634 307 686
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 58 144 11 49
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 4,8 5,5 3,7 7,2
1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år.
Justerad soliditet
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
Eget kapital 25 323 26 494
Uppskjuten skatt exklusive uppskjuten skatt hänförligt till goodwill 1 581 1 679
Summa 26 904 28 173
Balansomslutning 69 409 86 916
Justerad soliditet 39% 32%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 40
===== SIDA 41 =====
Resultat före finansiella poster
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 655 380 97 53
Resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeförändringar efter skatt 262 99 68 -19
Resultat före finansiella poster 927 478 165 35
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet)
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Periodens resultat 1 781 -4 962 684 -968
Resultat hänförligt till D-aktier -298 -298 -75 -75
Resultat hänförligt till hybridobligation -555 -268 -108 -32
Resultat hänförligt till minoritetsandel -18 120 - -74
Resultat hänförligt till stamaktie A och B 909 -5 409 501 -1 148
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648
Resultat per stamaktie A och B 0,58 -3,72 0,32 -0,79
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 0,58 -3,72 0,32 -0,79
Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Periodens resultat -4 088 -1 215 -4 617 119
Resultat hänförligt till D-aktier -298 -298 -75 -75
Resultat hänförligt till hybridobligation -555 -268 -108 -32
Resultat hänförligt till minoritetsandel -18 120 - -74
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -4 960 -1 661 -4 799 -62
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648
Resultat per stamaktie A och B -3,19 -1,14 -2,96 -0,04
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -3,19 -1,14 -2,96 -0,04
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Periodens resultat -2 308 -6 177 -3 919 -850
Resultat hänförligt till D-aktier -298 -298 -75 -75
Resultat hänförligt till hybridobligation -555 -268 -108 -32
Resultat hänförligt till minoritetsandel -18 120 - -74
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -3 180 -6 623 -4 101 -1 030
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648
Resultat per stamaktie A och B -2,04 -4,55 -2,53 -0,71
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -2,04 -4,55 -2,53 -0,71
Räntebärande skuld
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
Skulder till kreditinstitut 9 819 16 816
Obligationslån 30 168 38 922
Räntebärande skuld 39 988 55 737
Räntebärande nettoskuld
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
Räntebärande skuld 39 988 55 737
Likvida medel och likviditetsplaceringar -4 978 -2 862
Räntebärande nettoskuld 35 010 52 875
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 41
===== SIDA 42 =====
Räntetäckningsgrad, rullande 12 månader (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 665 380
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet 965 1 248
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet 330 124
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, avvecklad verksamhet -588 -383
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 372 1 369
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 289 343
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet 639 349
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet -1 462 -1 279
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet -73 -107
Summa Räntenetto -607 -695
Räntetäckningsgrad (ggr) 2,3 2,0
Soliditet
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Eget kapital 25 323 26 494
Balansomslutning 69 409 86 916
Soliditet 36% 30%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 42
===== SIDA 43 =====
Substansvärde 1)
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Aktuellt substansvärde
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 271 12 126
Avdrag derivat -1 -135
Avdrag goodwill -75 -1 264
Återläggning uppskjuten skatteskuld 1 652 1 923
Avdrag latent skatt -1 009 -1 561
Minoritet
Avdrag derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till minoritet -407 -367
Avdrag goodwill hänförligt till minoritet 28 29
Återläggning latent skatt, hänförligt till minoritet 304 367
Joint venture och intresseföretag
Återläggning goodwill, derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till joint venture och intresseföretag, väsentliga innehav 1 685 247
Avdrag latent skatt, hänförligt till joint venture och intresseföretag, väsentliga innehav -1 420 -1 416
Totalt substansvärde 12 028 9 949
Antal aktier A + B + D 1 768 385 705 1 603 823 774
Totalt substansvärde per aktie 6,80 6,20
Aktuellt substansvärde per D-aktie 2) 6,80 6,20
Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 015 926
Totalt substansvärde 12 028 9 949
Aktuellt substansvärde avseende A- och B-aktier 11 013 9 023
Aktuellt substansvärde, kr/aktie avseende A- och B-aktier 6,80 6,20
Långsiktigt substansvärde
Totalt substansvärde 12 028 9 949
Återläggning goodwill 75 1 264
Återläggning latent skatt 1 009 1 561
Minoritet
Avdrag goodwill hänförligt till minoritet -28 -29
Avdrag latent skatt hänförligt till minoritet -304 -367
Joint venture och intresseföretag
Återläggning goodwill hänförligt till joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav 187 -
Återläggning latent skatt hänförligt till joint venture och intresseföretag, väsentliga innehav 1 420 1 416
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 14 386 13 794
Antal aktier A + B + D 1 768 385 705 1 603 823 774
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 8,14 8,60
Långsiktigt substansvärde per D-aktie 2) 8,14 8,60
Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 214 1 283
Totalt substansvärde 14 386 13 794
Långsiktigt substansvärde avseende A- och B-aktier 13 172 12 511
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie avseende A- och B-aktier 8,14 8,60
Antal stamaktier A + B 1 619 177 579 1 454 615 648
Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 619 177 579 1 454 615 648
Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126
1) SBB har i perioden ändras sin definition av nyckeltalet, jämförelseperiod har räknats om. För definition, se sida 35.
2) Enligt bolagsordningen har A-,B- och D-aktier samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 43
===== SIDA 44 =====
Säkerställd belåningsgrad
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Skulder till kreditinstitut 9 819 16 816
Säkerställda övriga lån - 339
Summa säkerställda skulder 9 819 17 155
Balansomslutning 69 409 86 916
Säkerställd belåningsgrad 14% 20%
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Förvaltningsfastigheter 34 935 55 653
Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 34 935 55 653
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 964 -10 918
SBB:s exponering av konsoliderat innehav 23 971 44 736
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav
SBB Residential Property AB
Förvaltningsfastigheter 6 112 5 967
SBB:s ägarandel 100% 100 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 112 5 967
Public Property Invest ASA
Förvaltningsfastigheter 49 543 10 550
SBB:s ägarandel 40,63% 35,16%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 20 114 3 710
Nordiqus AB
Förvaltningsfastigheter 39 593 38 739
SBB:s ägarandel 49,84% 49,84%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 733 19 308
Förvaltningsfastigheter 34 935 55 653
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 964 -10 918
SBB:s exponering av konsoliderat innehav 23 971 44 736
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 112 5 967
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 20 114 3 710
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 733 19 308
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 5 898 4 227
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 75 828 92 822
Överskottsgrad
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2025-10-01
2025-12-31
2024-10-01
2024-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 1 173 1 160 265 254
Driftnetto, avvecklad verksamhet, avvecklad verksamhet 1 093 1 412 232 283
Driftnetto, total verksamhet 2 266 2 572 497 537
Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 1 871 1 872 453 423
Hyresintäkter, avvecklad verksamhet 1 380 1 837 305 369
Hyresintäkter, total verksamhet 3 251 3 708 758 793
Överskottsgrad 70% 69% 66% 68%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 44
===== SIDA 45 =====
Kommande
rapporteringstillfällen
Delårsrapport Q1 2026 2026-04-23
Årsstämma 2026 2026-04-23
Delårsrapport Q2 2026 2026-07-16
Delårsrapport Q3 2026 2026-11-04
Kontakt
Leiv Synnes Helena Lindahl
VD IR
ir@sbbnorden.se
sbbnorden.se