FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2023
===== SIDA 1 =====
DELÅRSRAPPORT
JANUARI – MARS
2023
Bild: Almnäs, Södertälje
===== SIDA 2 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
KVARTALET I KORTHET
JANUARI–MARS 2023*
• Hyresintäkterna ökade med 20 procent till 212
miljoner kronor (177) och driftnettot ökade med
21 procent till 157 miljoner kronor (129).
• Förvaltningsresultatet minskade med 12 procent till
63 miljoner kronor (72).
• Nettouthyrningen uppgick under perioden till
sammanlagt cirka 0,7 miljoner kronor och nya
hyresavtal tecknades med ett sammanlagt
årshyresvärde om cirka 34 miljoner kronor.
• De hyresavtal som omförhandlades under
perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om
17 procent i viktat genomsnitt.
• Kassaflödet från den löpande verksamheten
uppgick till 80 miljoner kronor (123) motsvarande
2,80 kronor per aktie (4,33).
• Realiserade och orealiserade värdeförändringar
av fastighetsportföljen uppgick för perioden till
-3 miljoner kronor (129).
• Periodens resultat uppgick till 44 miljoner kronor
(241) motsvarande 0,91 kronor per aktie (8,05)
före utspädning och 0,91 kronor per aktie (8,03)
efter utspädning.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER FÖRSTA
KVARTALET
• I mars 2023 genomfördes ett återköp om 287,5
miljoner kronor i ett frivilligt återköpserbjudande
om upp till 300 miljoner kronor av utestående
hybridobligationer.
• Tre projekt har färdigställts om tillsammans cirka
12 000 kvm avseende tre större hyresgästanpass-
ningar inom fastigheten Tegelbruket 1.
• Under rapportperioden har kunddriven nybygg-
nation påbörjats om totalt 2 300 kvm i Almnäs,
Södertälje.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODEN
• Den 10 april tillträdde ABG Sundal Collier som
likviditetsgarant för Stendörrens aktier noterade
på Nasdaq Stockholm.
• Den 28 april publicerade Stendörren
Års- och Hållbarhetsredovisning för 2022.
* (Januari – mars 2022 inom parentes)
212
MKR HYRESINTÄKTER
63
MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT
157
MKR DRIFTNETTO
JAN – MAR JAN – MAR JAN – DEC
NYCKELTAL 2023 2022 2022
Hyresintäkter 212 177 733
Driftnetto 157 129 548
Förvaltningsresultat 63 72 287
Fastighetsvärde 12 534 11 986 12 418
Uthyrningsbar yta 793 000 789 000 795 000
Belåningsgrad, % 49 45 47
Soliditet, % 40 44 41
JANUARI – MARS 2023
2
===== SIDA 3 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
INNEHÅLL SIDA
VD har ordet 4
Stendörren i korthet 6
Nyckeltal 7
VERKSAMHETEN
Koncernens rapport över totalresultat 9
Resultat, intäkter och kostnader 10
Rapport över koncernens finansiella ställning 11
Finansiell ställning 12
Förändringar av koncernens eget kapital 13
Rapport över koncernens kassaflöden 14
Fastighetsbeståndet i sammandrag 15
INNEHÅLL
I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda
belopp.
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår
affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter
och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsätt -
ningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed
bostadsbyggrätter för vidare egen utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
INNEHÅLL SIDA
Projektportföljen 18
Fastighetsvärdering 21
Finansiering 23
Hållbarhet 25
Moderbolaget i sammandrag 26
Aktiekapital och ägarförhållanden 28
ÖVRIGT
Övrig information 29
Styrelsen 30
Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 31
Definitioner 32
===== SIDA 4 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
VD HAR ORDET
GOD TILLVÄXT TROTS
TUFFARE EKONOMISKT KLIMAT
SAMT STARK FRAMDRIFT INOM
PROJEKTUTVECKLING
Stendörren har under första kvartalet 2023 haft god operationell utveckling
med fortsatt positiv nettouthyrning och fortsatt framdrift i projektportföljen.
Vi har därmed fortsatt en god utveckling av vår affär och stabila finanser, trots
en avmattad konjunktur och ett högre ränteläge. Vi fortsätter att fokusera
på tillväxt men också på stärkt finansiell beredskap så att vi står väl rustade
oavsett konjunkturutveckling och klimat på finansieringsmarknaden.
Hyresintäkterna och driftnettot steg med 20 procent
respektive 21 procent. Den ekonomiska uthyrningsgra-
den fortsatte att stiga och uppgick till 94% procent vid
kvartalets utgång. Vi har under kvartalet fått full effekt
av de hyreshöjningar som genomfördes vid årsskiftet
genom de indexeringsklausuler kopplat till inflation
som hyresavtalen innehåller. Vidare har de hyresavtal
som omförhandlats under perioden lett till en ökning
av hyresvärdena om 17 procent.
Liksom för de allra flesta i vår bransch påverkades
värdet av vårt fastighetsbestånd negativt i slutet
av 2022 och början på 2023 på grund av de högre
marknadsräntorna eftersom avkastningskravet i vär -
deringsmodellerna har justerats upp. Under rapport -
perioden påverkades dock fastighetsvärdena endast
i ringa omfattning av stigande avkastningskrav tack
vare den operationella framdriften i vårt bestånd och
4
===== SIDA 5 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
därmed det ökade kassaflödet. Det återstår att se hur
fastighetsvärdena utvecklar sig framåt men vi foku -
serar vår verksamhet kring det vi kan påverka. Därför
fortsätter vi att ta väl avvägda men ändå tydliga steg
framåt inom vår fastighetsutvecklingsverksamhet.
FRAMDRIFT I PROJEKTPORTFÖLJEN
Vi har under de senaste åren succesivt adderat pro -
jektidéer och är nu tydligt i ett genomförandeskede,
från påbörjad projektering till pågående byggnation,
avseende en omfattande projektvolym. Av dessa
pågående projekt avser 57 000 kvm nyproduktion och
3 400 kvm större ombyggnationer för kunder. Även
under rapportperioden har ytterligare nybyggnation
påbörjats då takten i uthyrningsarbetet varit god, trots
en avmattad konjunktur. Under rapportperioden har tre
projekt färdigställts om tillsammans cirka 12 000 kvm.
De pågående projekten uppskattas, i takt med
uthyrning och färdigställande, kunna addera cirka
70 miljoner kronor i driftsnetto. Därutöver har vi en
omfattande portfölj med kommande projekt, som är
i tidigare skede.
STARK FINANSIELL BEREDSKAP
Under kvartalet har vi fortsatt att genomföra finan -
siellt riskreducerande åtgärder, såsom ett frivilligt
återköpserbjudande om upp till 300 miljoner kronor
av våra utestående hybridobligationer – ett program
som nådde cirka 95 procent i anslutning. Det gör att
vi fortsätter in i 2023 med lägre kapitalkostnader, en
stärkt finansiell ställning men också en god likviditet,
trots återköpen av obligationer. Vi kommer även under
resterande delen av året lägga stor vikt vid bibehållen
finansiell beredskap, givet en tuffare finansieringsmark-
nad. Det kommer ge oss förutsättningar att fortsätta
växa och att utnyttja de möjligheter till goda affärer
som alltid dyker upp när marknadsförutsättningarna
förändras.
Stendörren befinner sig på en del av fastighets -
marknaden som hittills i begränsad omfattning påver-
kats av en svagare konjunktur. Våra hyresgäster är
som bekant inom logistik, lager och lätt industri och
de grundläggande makrotrenderna avseende urba -
nisering, e-handel och effektiv distribution ger en
stabilitet till dessa verksamheter och därmed även
till Stendörren.
Stockholm den 5 maj 2023
Erik Ranje, VD
VD HAR ORDET
5
===== SIDA 6 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
STENDÖRREN I KORTHET
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt
fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid
Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub -
stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva
fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och
lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommer -
siella förutsättningar föreligger driver vi ändring av
detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och
skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare egen
utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och
övriga Mälardalen.
FINANSIELLA MÅL
Stendörren har fyra finansiella mål:
• att genomsnittlig avkastning på eget kapital
långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent
• att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå till
lägst 15 procent
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till
lägst 2,0 gånger
• att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent
(och aldrig understiga 20 procent)
FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 mars
2023 av 148 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stock-
holmsregionen och Mälardalen och med ett samman-
lagt marknadsvärde om 12 534 miljoner kronor. De tio
största hyresavtalen svarade för ca 20 procent av den
samlade årshyran, varav bolagets största hyresavtal
med Coop Sverige representerade ca 9 procent.
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt ca
793 000 kvm lokalyta och ytslagen lager, logistik och
lätt industri svarade för ca 68 procent av den totala
uthyrbara ytan.
Bolaget hade vid periodens slut 30 fastigheter helt
eller delvis bestående av byggrätter som vid full explo-
atering kan tillskapa ca 657 000 kvm (BTA byggarea
men kan skilja sig från vad som är tekniskt och kom -
mersiellt utvecklingsbart), huvudsakligen för logistik,
lager, lätt industri och bostäder. Marknadsvärdet på
byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1
595 miljoner kronor (1 696).
Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med
framtagande av nya detaljplaner för bostäder. Utveck-
lings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas
vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till
1 500 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av
bolagets byggrätter har dessa pågående planarbeten
beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör ca en
tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.
FINANSIERING
Per 31 mars 2023 uppgick koncernens egna kapital till
5 168 miljoner kronor (5 445) och koncernens räntebä-
rande skulder uppgick till 6 510 miljoner kronor (5 667),
motsvarande en belåningsgrad om 49 procent (45).
Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte-
bärande skulderna uppgick till 2,7 år (2,3) och inklusive
den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade
delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte -
bindningen 2,3 år (3,5). Den genomsnittliga räntan
på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat
uppgick till 4,1 procent. Bolaget hade per rapport -
datumet dels ett utestående obligationslån om 700
miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,65
procent, vilket förfaller till återbetalning i april 2024, ett
obligationslån om 600 miljoner kronor med en ränta
om Stibor 90 plus 3,90 procent med slutförfall i augusti
2025 samt en hybridobligation om 513 miljoner kronor
med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett
första inlösendatum i september 2024.
UTDELNING
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga
totalavkastningen genereras genom att återinvestera
vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam
tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa
genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv
och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer
därför att vara låg eller utebli under de kommande
åren.
6
===== SIDA 7 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
NYCKELTAL
2023 2022 2022
JAN-MAR JAN-MAR JAN-DEC
FASTIGHETSRELATERADE
Uthyrningsbar area, tusental m 2 793 789 795
Antal fastigheter 148 136 148
Marknadsvärde, Mkr 12 534 11 986 12 418
Areamässig uthyrningsgrad, % 92 89 90
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 90 92
Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 4,6 4,9 4,5
Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 5,7 6,0 5,5
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 2,5 15,5 3,3
Hyresduration, år 3,9 3,7 3,8
Snitthyra, kr/m2 1 182 1 019 1 069
FINANSIELLA
Totala intäkter, Mkr 212 177 733
Driftnetto, Mkr 157 129 548
Förvaltningsresultat, Mkr 63 72 287
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 75 75 75
Balansomslutning, Mkr 13 319 12 703 13 344
Genomsnittlig ränta totala skulder inkl. derivat, % 4,1 2,3 4,0
Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 2,3 3,5 2,6
Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,7 2,3 2,9
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,3 3,2 2,6
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 49 45 47
Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 42 36 40
Soliditet vid periodens utgång, % 40 44 41
Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % 1 26 5
AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr 4 924 7 718 5 453
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 173,20 271,50 191,80
Eget kapital per aktie, kr 1 164,28 163,89 163,35
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 421 5 500 5 377
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 190,70 193,46 189,14
Aktuellt substansvärde, Mkr 4 966 5 032 4 918
Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 174,68 177,01 173,01
Resultat per genomsnittligt antal
utestående aktier före utspädning, kr 0,91 8,05 7,42
Resultat per genomsnittligt antal
utestående aktier efter utspädning, kr 0,91 8,03 7,41
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 2,80 4,33 13,02
Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265 28 428 265
Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265 28 428 265
ÖVRIGA
Antal anställda vid periodens utgång 55 55 54
Genomsnittligt antal anställda under perioden 54 54 54
1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.
För definitioner, se sida 32. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se.
7
===== SIDA 8 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
1%
AVKASTNING PÅ
EGET KAPITAL
Genomsnittlig avkastning på
eget kapital ska långsiktigt
uppgå till lägst 12 procent. Avkastningen på genomsnitt-
ligt eget kapital (beräknat
på 12 månaders genomsnitt)
uppgick vid periodens slut till 1
procent.
-1%
NAV TILLVÄXT
Tillväxt i långsiktigt substans-
värde ska uppgå till lägst 15
procent.
Vid periodens utgång uppgick
tillväxt i långsiktigt substans-
värde (de senaste 12 månaderna)
till -1 procent.
2,3 ggr
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Räntetäckningsgraden ska
långsiktigt uppgå till lägst
2,0 gånger.
Räntetäckningsgraden uppgick
till 2,3 gånger.
40%1SOLIDITET
Soliditeten ska långsiktigt
uppgå till 35 procent (och
aldrig understiga 20 procent).
Soliditeten uppgick vid
periodens slut till 40 procent.
1) Angiven soliditet är beräknad exkl.
den leasingskuld som tillämpningen
av IFRS 16 medför. Om denna skuld-
post medräknas påverkas soliditeten
negativt med cirka 0,8 procent.
FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL
%
0
5
10
15
20
25
30
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
ggr
0
1
2
3
4
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
%
0
10
20
30
40
50
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
%
-10
0
10
20
30
40
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
MÅL
8
===== SIDA 9 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS
TOTALRESULTAT
JAN-MAR JAN-MAR JAN-DEC
2023 2022 2022
Hyresintäkter 212 177 733
Övriga rörelseintäkter 0 0 0
Summa intäkter 212 177 733
Driftskostnader -44 -39 -137
Underhållskostnader -5 -4 -22
Fastighetsskatt -6 -5 -26
Driftnetto 157 129 548
Central administration -20 -19 -76
Finansiella intäkter 16 0 32
Finansiella kostnader -87 -36 -208
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -2 -2 - 10
FÖRVALTNINGSRESULTAT 63 72 287
Värdeförändring förvaltningsfastigheter -3 129 -143
Värdeförändring finansiella instrument -23 108 223
Resultat före skatt 38 309 367
Uppskjuten skatt 6 -68 -75
Aktuell skatt 1 0 -23
Periodens resultat 44 241 268
Omräkningsdifferenser 0 – 3
Summa övrigt totalresultat 0 – 3
SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 44 241 271
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 44 241 271
Resultat per aktie, före utspädning, kr 0,91 8,05 7,42
Resultat per aktie, efter utspädning, kr 0,91 8,03 7,41
Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 28,43 28,43 28,43
Genomsnittligt antal aktier under perioden 28,45 28,51 28,47
efter utspädning, miljoner
Belopp i miljoner kronor
9
===== SIDA 10 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
RESULTAT, INTÄKTER
OCH KOSTNADER
RESULTAT
Jämfört med 2022 redovisar Stendörren för januari
till mars 2023 cirka 35 miljoner kronor högre intäkter
och driftnettot steg med cirka 27 miljoner kronor. Efter
avdrag för finansieringskostnader och centrala admi-
nistrationskostnader summerar förvaltningsresultatet
till 63 miljoner kronor (72), vilket är ca 12 procent lägre
än föregående år. Periodens resultat uppgår till 44
miljoner kronor (241), motsvarande 0,91 kronor per
aktie (8,05).
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade under året med cirka 20 procent
till 212 miljoner kronor (177). De ökade intäkterna drivs
av en ökning av hyrorna i beståndet (cirka 14 procent
ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period
2022) samt intäkter från de fastigheter som förvärvats
och tillträtts sedan utgången av jämförelseperioden.
FASTIGHETSKOSTNADER
De redovisade fastighetskostnaderna ökade till 56
miljoner kronor (48). Totala fastighetskostnader i
jämförbart bestånd ökade med ca 3 miljoner kronor,
vilket motsvarar cirka 9 procent. Kostnadsökningen
förklaras främst av högre energipriser och ökad ener-
giförbrukning till följd av ett kallare kvartal jämfört
med föregående år.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick under
perioden till 20 miljoner kronor (19) och utgörs av kost-
nader för central förvaltning och administration samt
kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.
FINANSNETTO
Finansnettot för perioden uppgick till -71 miljoner kro-
nor (-36). Den kraftiga ökningen jämfört med samma
period föregående år förklaras främst av stigande rän-
tenivåer. Finansiella kostnader (inklusive leasingkost-
nad) har ökat med 52 miljoner kronor i jämförelse med
föregående år. I perioden redovisas även finansiella
intäkter om 16 miljoner kronor (0), främst relaterade
till valutakursvinster och räntederivat.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet minskade under rapportperi -
oden med ca 12 procent till 63 miljoner kronor (72),
främst på grund av högre räntekostnader.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
För perioden redovisar bolaget realiserade och ore -
aliserade värdeförändringar av fastighetsportföljen
om totalt -3 miljoner kronor (129). Värdeförändring -
arna i fastighetsbeståndet drevs under perioden av
justerade avkastningskrav, förändrade kassaflöden
genom nyuthyrning och omförhandlade hyresavtal
men även ändrade marknadshyresantaganden, för
detaljer se sida 21. Räntederivaten marknadsvärderades
per rapportdatumet med en värdeförändring om -23
miljoner kronor (108).
SKATT
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell
skatt om 1 miljon kronor (0) och uppskjuten skatt om
6 miljoner kronor (-68).
KONCERNEN I SAMMANDRAG
10
===== SIDA 11 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS
FINANSIELLA STÄLLNING
JAN-MAR JAN-MAR JAN-DEC
2023 2022 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 1 2 2
Förvaltningsfastigheter 12 534 11 986 12 418
Nyttjanderättstillgångar 254 238 254
Inventarier 2 3 2
Långfristiga fordringar 2 2 2
Räntederivat 245 152 268
Summa anläggningstillgångar 13 039 12 384 12 947
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 93 168 83
Likvida medel 187 151 315
Summa omsättningstillgångar 280 319 397
SUMMA TILLGÅNGAR 13 319 12 703 13 344
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 5 168 5 445 5 429
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 5 693 4 483 5 469
Övriga långfristiga skulder 37 21 36
Leasingskuld 254 238 254
Uppskjuten skatteskuld 996 993 1 001
Övriga avsättningar 4 4 4
Summa långfristiga skulder 6 984 5 739 6 674
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 817 1 184 821
Övriga kortfristiga skulder 349 335 330
Summa kortfristiga skulder 1 167 1 519 1 151
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 319 12 703 13 344
Eget kapital hänförligt till
Moderbolagets ägare 5 168 5 445 5 429
Innehav utan bestämmande inflytande – – –
Belopp i miljoner kronor
11
===== SIDA 12 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
FINANSIELL STÄLLNING
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak-
ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 mars 2023 upp-
gick värdet på den totala fastighetsportföljen till 12 534
miljoner kronor (11 986). För analys och kommentarer,
se sida 15-17.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till
280 miljoner kronor (319), bestående av likvida medel
om 187 miljoner kronor (151) samt hyresfordringar och
övriga kortfristiga fordringar om 93 miljoner kronor
(168). Per bokslutsdatumet fanns därutöver outnytt -
jade och tillgängliga kreditramar om totalt 360 miljoner
kronor. Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel
om 187 miljoner kronor samt tillgängliga kreditramar
om totalt 360 miljoner kronor, uppgick således vid
rapportperiodens utgång till 547 miljoner kronor.
EGET KAPITAL
Per den 31 mars 2023 uppgick koncernens egna kapital
till 5 168 miljoner kronor (5 445) och soliditeten till 40
procent (44).
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till
6 510 miljoner kronor (5 667), motsvarande en belå -
ningsgrad om 49 procent (45). Skulderna utgörs
av lån från kreditinstitut om 5 235 miljoner kronor
(4 380), två obligationslån om totalt 1 300 miljoner
kronor (1 300) samt säljarreverser om 5 miljoner
kronor (10). Låneavgifter som periodiseras i enlighet
med bolagets redovisningsprinciper uppgick till -30
miljoner kronor (-23). Den kortfristiga delen av de
räntebärande skulderna uppgick till 817 miljoner kronor
(1 184) och består av lån och amorteringar som förfaller
inom de kommande 12 månaderna.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapita-
lanskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom
att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind-
ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen
genom förvärv av räntederivat. För närmare beskriv-
ning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen,
se sida 23.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO)
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 mars till 996
miljoner kronor (993) och avser skatten på fastigheter,
derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlus-
tavdrag.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder
samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgå -
ende till 349 miljoner kronor (335).
KONCERNEN I SAMMANDRAG
12
===== SIDA 13 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS
EGET KAPITAL
BALANSERADE TOTALT EGET
VINSTMEDEL KAPITAL HÄN-
ÖVRIGT INKLUSIVE FÖRLIGT TILL
AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- PERIODENS HYBRID- FÖRETAGETS
KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER RESULTAT OBLIGATION ÄGARE
Ingående eget kapital per 2021-01-01 17 1 175 – 2 075 786 4 053
Personaloptionsprogram – 6 – – – 6
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -52 – -52
Totalresultat januari – december 2021 – – – 1 209 – 1 209
Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 181 – 3 232 786 5 216
Ränta/utdelning hybridobligation – -58 – -58
Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271
Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 442 786 5 429
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -18 – -18
Återköp hybridobligation – – – -288 -288
Totalresultat januari – mars 2023 – – – 44 – 44
Utgående eget kapital per 2023-03-31 17 1 181 3 3 468 498 5 168
Belopp i miljoner kronor
KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Koncernens egna kapital uppgick per 31 mars 2023 till 5 168 miljoner kronor (5 445).
Vid års stämman 2022 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
13
===== SIDA 14 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER
KONCERNENS KASSAFLÖDE
JAN-MAR JAN-MAR JAN-DEC
2023 2022 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 63 72 287
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 1 -2 -5
Betald inkomstskatt -5 0 -1
Kassaflöde från den löpande verksamheten 59 72 281
före förändringar av rörelsekapitalet
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar -10 -21 42
Förändring av rörelseskulder 30 75 47
Kassaflöde från den löpande verksamheten 80 123 370
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -120 -115 -624
Övriga investeringar och avyttringar 0 – 1
Förvärv av koncernföretag/fastigheter – -44 -581
Försäljning av koncernföretag/fastigheter – – 386
Kassaflöde från investeringsverksamheten -120 -159 -818
Finansieringsverksamheten
Utdelning hybridobligation -18 –12 –58
Återköp hybridobligation -288 – –
Upptagna räntebärande skulder 251 69 2 566
Amortering och lösen av räntebärande skulder -34 -28 -1 919
Depositioner 1 -1 13
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -87 27 603
Periodens kassaflöde -128 -8 155
Likvida medel vid periodens ingång 315 160 160
Periodens kassaflöde -128 -8 155
Likvida medel vid periodens utgång 187 151 315
Belopp i miljoner kronor
14
===== SIDA 15 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
FASTIGHETSBESTÅNDET
FASTIGHETSBESTÅNDET PER 31 MARS
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 mars
2023 av 148 fastigheter, huvudsakligen belägna inom
Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sam -
manlagt marknadsvärde om 12 534 miljoner kronor.
Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt
värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande
minst en gång om året. I övrigt internvärderas reste -
rande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdate-
rade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror,
förväntade kostnader och bedömning av marknadens
avkastningskrav.
Vid rapportperiodens utgång omfattade totala fast-
ighetsbeståndet cirka 793 000 kvm uthyrbar lokalarea.
Motsvarande yta för beståndet av fastigheter i förvalt-
ning uppgick till 759 000 kvm, där projektfastigheter
exkluderats. Lokaler för lager, logistik och lätt industri
svarade tillsammans för cirka 68 procent av den totala
uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (21
procent av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kon -
torsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt
industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle
ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran
för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Anta -
let hyresgäster, i kombination med att 86 procent av
fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två
hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar
sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster
på grund av konkurser.
Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med
totalt 115 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs
av investeringar i befintliga fastigheter uppgående
till 120 miljoner kronor medan valutakurseffekter om
-2 miljoner kronor och realiserade och orealiserade
värdeförändringar uppgående till totalt -3 miljoner
kronor redovisats (se tabell på sida 22).
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV
FASTIGHETSBESTÅNDET
Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera
intressanta geografiska verksamhetsområden med
potential i nordiska tillväxtregioner. Fokus ligger på att
utveckla och förstärka närvaron i dessa områden. Av
Stendörrens totala hyresintäkt utgörs ca 65 procent
av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen.
I Högdalens industriområde har Stendörren ett större
koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier
både beträffande förvaltning och uthyrning. I Ved-
desta har bolaget stora fastigheter som också medför
effektiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna
längs E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst
om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är
områden som Stendörren avser att vidareutveckla de
närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bola-
get fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen
som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större
transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan
2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra
utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpoten-
Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
Mountain Top, 2%
Övriga
80%
Coop Logistik AB, 9%
Unilever Europe BV, 1%
Stockholm Vatten AB, 1%
Bactiguard, 1%
Sätra Motorcenter AB, 1%
InfoCare Service AB, 1%
LeasePlan Sverige AB, 1%
Hygienteknik Sverige AB, 1%
Övriga Mälardalen, 9%
Stockholm, 29%
Upplands-Bro, 12%
Västerås, 7%
Botkyrka, 7%
Enköping, 5%
Danmark, 5%
Eskilstuna, 4%
Uppsala, 4%
Nacka, 3%
Täby, 3%
Södertälje, 3%
Flen, 3%
Järfälla, 3%
Göteborg 1%
Norge, 1%
Finland, 1%
GEOGRAFISK FÖRDELNING, HYRESINTÄKTER STÖRSTA HYRESGÄSTERNA, INTÄKTER
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
15
===== SIDA 16 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
tial såsom Göteborgsregionen, Oslo, Köpenhamn och
Helsingfors, fortfarande med fokus på lager, logistik
och lätt industri.
HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL
Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom
flera sektorer och utgörs av såväl väletablerade små
och medelstora företag som stora multinationella
företag inom flera sektorer. Per 31 mars 2023 svarade
de tio största hyresavtalen för 20 procent av den sam-
lade årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster.
Bolagets största hyresavtal med Coop Sverige som
hyresgäst, representerar ca 9 procent av den samlade
årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa
hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnitt-
liga hyresdurationen uppgick per rapportdatum till
3,9 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallo-
struktur.
I kombination med spridningen på många olika
hyresgäster och branscher minskar detta risken för
vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden
har hyresförluster uppgående till 2,3 miljoner kronor
redovisats.
Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete
och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyres-
avtalen i linje med rådande marknadshyror. Den eko-
nomiska uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheter i
Stendörrens bestånd uppgick per 31 mars 2023 till 94
procent och den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick
till 92 procent. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på
den momentana uthyrningssituationen per rapportda-
tumet och kan variera enstaka procentenheter upp eller
ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller
projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter.
Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt
god. Nettouthyrningen uppgår under kvartalet till sam-
manlagt cirka 0,7 miljoner kronor. De hyresavtal som
omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av
hyresvärdena om 17 procent i viktat genomsnitt. Under
kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om
circka 34 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs
av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med
nya hyresgäster.
Lager & logistik
48%
Lätt industri
20%
Kontor
21%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1% 1 st, 14%
6–10 st, 20%
2–5 st, 42%11– st, 24%
FÖRDELNING UTHYRBAR YTA,
PROCENT AV TOTAL YTA ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
16
===== SIDA 17 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
Årshyra, mkr
0
50
100
150
200
250
2025 2026 >202720272023 2024
0
200
400
600
800
1 000
Antal avtal
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL
n Årshyra, mkr — Antal avtal
MKR
0
10
20
30
40
50
2021
Q1 Q2 Q3 Q4
2022
Q1 Q2 Q3 Q4
-10
-20
-30
Q1
2023
KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
n Nyuthyrning n Omförhandling n Konkurs n Avflyttning
1) Exkluderar uthyrningen i nybyggnadsprojektet Viby 19:66 till
Gop Sverige AB omfattande cirka 2 700 kvm och preliminärt
tillträde 2023-07-01.
1
94%
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
17
===== SIDA 18 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
INLEDNING
Stendörren hade per 31 mars 2023 totalt 30 fastig -
heter helt eller delvis bestående av byggrätter. Out -
nyttjade byggrätter summerar till cirka 657 000 kvm
och är huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och
bostadsändamål. Genom ett aktivt utvecklingsarbete
och i samband med förvärv tillskapas och tillförs
ytterligare byggrätter inom befintliga användnings -
områden. I förekommande fall drivs även ändring
av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i
syfte att skapa bostadsbyggrätter för vidare utveck-
ling och förvaltning. Detta i områden med potential
för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och
övriga Mälardalen. Förändringar i antalet kvadratmetrar
byggrätt är hänförligt till att ytterligare potential i
byggrättsportföljen identifierats men också att vissa
byggrätter övergår till fastighetsarea i samband med
att projekt färdigställs. Möjligheterna i byggrättsport-
följen bedöms som goda eftersom byggrätterna är
koncentrerade till expansiva kommuner och områden i
Storstockholm och Mälardalen såväl som andra utvalda
tillväxtorter.
Takten på nya byggstarter påverkas både med
anledning av höga byggpriser men potentiellt även av
lägre efterfrågan som följd av ett sämre konjunkturläge.
De pågående projekten uppskattas, i takt med
uthyrning och färdigställande, kunna addera cirka
70 miljoner kronor i driftsnetto. Därutöver har vi en
omfattande portfölj med kommande projekt, som är
i tidigare skede.
PROJEKTPORTFÖLJEN
PROJEKT
Bild: Almnäs, Södertälje
18
===== SIDA 19 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
KOMMANDE PROJEKT
Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast-
igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi-
fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade
lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller
till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte
att minimera riskexponeringen strävar Stendörren
mot att teckna långa hyresavtal med kunderna redan
innan byggstart. Bolaget erbjuder marknaden hållbara,
moderna och verksamhetsanpassade lokaler samt
kommer kunna tillföra hållbara bostäder i attraktiva
miljöer.
Översiktsplanen för Stockholm stad men också andra
kommuner skapar goda förutsättningar för att initiera
och starta fler planprocesser för bostäder. Stendörren
bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya
områden och fastigheter att planlägga för bostadsän-
damål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på
obebyggd mark, i anslutning till en befintlig byggnad
eller genom att konvertera befintliga byggnader. Under
kvartalet har arbetet med detaljplan för bostäder
avseende Traversen 14 & 15 löpt på med ett bedömt
antagande av ny plan första kvartalet 2025. Stendörren
erhöll under 2022 ett postitiv planbesked gällande
detaljplan för bostadsändamål avseende Skrubba 1:2
i Stockholms stad. Förhoppningen är att ett formellt
planarbete kan starta under 2023.
KOMMANDE PROJEKT PER 2023-03-31
HUVUDSAKLIG BEDÖMD BEDÖMD
FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS MÖJLIG
KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN BYGGSTART 2
Upplands-Bro Logistik 400 000 Inom detaljplan 2023-2024
Södertälje Logistik 44 500 Inom detaljplan 2023-2024
Nynäshamn Lätt industri 10 000 Inom detaljplan 2023-2024
Enköping Logistik 8 000 Inom detaljplan 2023-2024
Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2023-2024
Upplands-Bro Lätt industri 2 500 Inom detaljplan 2023-2024
Upplands-Bro Logistik 2 000 Inom detaljplan 2023-2024
Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2023-2024
Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2023-2024
Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2023-2024
Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2024-2025
Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2024-2025
Frederikssund Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2024-2025
Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Egedal Lätt industri 3 300 Inom detaljplan 2024-2025
Stockholm Bostäder 30 000 Planändring krävs 2026-2027
1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart.
2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda
projekt, vilket gör att faktisk byggstart beror på tidpunkt för uthyrning.
PROJEKT
19
===== SIDA 20 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
PÅGÅENDE PROJEKT
Bolaget har flera pågående projekt med en investe -
ringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där
57 000 kvm avser nyproduktion och 3 400 kvm avser
ombyggnation för kunder. Projekten är i skeden från
startad projektering till pågående byggnation. Under
andra kvartalet 2022 erhölls bygglov avseende två
byggnader för lätt industri inom Almnäs 5:24 i Söder-
tälje och byggnation av en av de två byggnaderna
startades. Nu har även uppförandet av byggnad
nummer två avropats då takten i uthyrningsarbetet
varit god. Därutöver erhöll Stendörren under fjärde
kvartalet 2022 bygglov för fyra nya byggnader,
varav två logistikbyggnader och två byggnader för
lätt industri. Byggloven för logistik ger möjlighet att
bygga ytterligare en etapp i Almnäs, Södertälje om
ca 17 000 kvm BTA och den andra etappen av två
på fastigheten Viby 19:66 i Brunna, Upplands-Bro om
ca 5 200 kvm BTA. Byggloven för lätt industri är i
PÅGÅENDE PROJEKT PER 2023-03-31
ESTIMERAD
TYP AV ESTIMERAT STORLEK INVESTERING 3
FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM 1 KVM 2 MKR NUVARANDE FAS
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2023 11 900 175 Pågående byggnation
Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q2 2023 2 700 48 Pågående byggnation
Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 44 Pågående byggnation
Viby 19:66 Ny logistik Q2 2023 6 300 116 Pågående byggnation
Elementet 1 Hyresgästanpassning Q3 2023 3 400 44 Pågående byggnation
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 44 Pågående byggnation
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 44 Pågående byggnation
Båglampan 25 Ny lätt industri Q3 2024 4 300 97 Projektering 4
Viby 19:66 Ny logistik Q3 2024 5 200 104 Projektering 4
Almnäs 5:23 Ny logistik Q4 2024 17 000 324 Projektering 4
Romberga 23:17 Ny lätt industri Q3 2024 2 700 47 Projektering 4
Totalt pågående projekt 60 400 >1087
Totalt exklusive hyresgästanpassningar 57 000 1 043
attraktiva lägen i Mälardalen. På fastigheten Romberga
23:17 i centrala Enköping finns möjlighet att uppföra
en ny byggnad om ca 2 700 kvm BTA. I Ulvsunda
i Stockholm har bygglov erhållits för ca 4 300 kvm
BTA. Pågående projekt för nyproduktion av logistik,
lager och lätt industri där produktion pågår eller lag-
akraftvunna bygglov har erhållits omfattar tillsammans
57 000 kvm. Uthyrningsarbete pågår, med ett antal
nytecknade hyresavtal under andra halvåret 2022 och
första kvartalet 2023. Samtliga projekt är belägna i
väletablerade och expansiva områden där det finns
en tydlig efterfrågan. Med bygglovsklara projekt-idéer
är det möjligt att snabbt starta en byggnation och
tillgodose kundernas behov.
AVSLUTADE PROJEKT
Under perioden har tre projekt färdigställts. Samtliga
är hyresgästanpassningar för nya kunder i fastigheten
Tegelbruket 1.
1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis
uthyrda projekt, vilket gör att bedömd tidpunkt för färdigställande
beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.
2) BTA (nyproduktion), LOA (hyresgästanpassning).
3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion.
4) Bygglov har erhållits.
PROJEKT
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT PER 2023-03-31
ESTIMERAD
TYP AV STORLEK INVESTERING 3
FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM2 MKR
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 700 48
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 5 100 44
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 000 31
Totalt färdigställda projekt 11 800 >123
20
===== SIDA 21 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
hetsportföljen, totalt värderade till 1 595 miljoner kro-
nor (1 564 per 31 december 2022), är värderade utifrån
ortsprisanalyser och jämförelse med andra liknande
objekt som sålts. Värdeförändringen på byggrättsport-
följen förklaras av ett aktivt utvecklingsarbete i form
av identifierad ökning av projektpotential i byggrätts-
portföljen samt gjorda investeringar under kvartalet
som delvis motverkas av sjunkande byggrättsvärden.
Realiserade och orealiserade värdeförändringar av
hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till
-3 miljoner kronor (129).
Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs
under perioden dels av justerade avkastningskrav,
förändrade kassaflöden genom indexering, nyteck -
nade och omförhandlade hyresavtal, samt ändrade
antaganden om marknadshyror. Genomsnittligt av-
kastningskrav har ökat med ca 0,1 procentenheter från
föregående kvartal och det genomsnittliga avkast -
ningskravet i fastighetsvärderingarna uppgår per 31
mars 2023 till 6,0 procent (se tabell med värderings-
parametrar nedan).
Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fast-
ighetsbeståndet, varav i genomsnitt ca 20–30 procent
externt och resterande del internt. Detta innebär att
varje fastighet i beståndet externvärderas under en
rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som
används av såväl de externa värderarna som Sten -
dörren, är en avkastnings baserad kassa flödesmodell,
kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell
och parametrar redovisas i enlighet med de principer
som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till års-
redovisningen 2022. Alla fastigheter är klassificerade
till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter
som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter
redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
I större projekt aktiveras räntekostnaden under
produktionstiden.
Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån-
det per 31 mars 2023 uppgår till 12 534 miljoner kro -
nor. En sammanställning av värderingsparametrarna
framgår i tabellen nedan. De under året genomförda
externvärderingarna har utförts av huvudsakligen
CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastig-
FASTIGHETSVÄRDERING
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER JAN–MAR 2023
Förändrade avkastningskrav -191
Kassaflöde 158
Byggrätter 31
Totalt -2
FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO
– 5,0 % – 2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
– 0,50 % 383 681 978 1 276 1 574
– 0,25 % -102 183 468 753 1 039
0,00 % -547 -273 0 273 547
0,25 % -957 -694 -431 -169 94
0,50 % -1 335 -1 083 -830 -577 -325
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av
storheterna i nämnda sammanhang.
FÖRÄNDRING AV
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
KÄNSLIGHETSANALYS
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det
bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings-
kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter.
21
===== SIDA 22 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
VÄRDERINGSPARAMETRAR VIKTAT
(FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES MIN MAX SNITT
Direktavkastningskrav, % 4,6 (4,7) 8,6 (8,0) 6,0 (5,5)
Kalkylränta kassaflöde, % 6,1 (6,4) 10,6 (10,0) 8,1 (7,5)
Kalkylränta restvärde, % 7,0 (6,8) 10,6 (10,9) 8,1 (7,6)
Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (3,0) 30,0 (30,0) 6,0 (6,2)
FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER JAN–MAR 2023 JAN-DEC 2022
Fastighetsbestånd vid årets början 12 418 11 693
Nya förvärv av fastigheter – 581
Försäljning av fastigheter – -370
Investeringar i befintliga fastigheter 120 624
Valutakurseffekter -2 33
Realiserade värdeförändringar -1 16
Orealiserade värdeförändringar -2 -160
Fastighetsbestånd vid periodens slut 12 534 12 418
FASTIGHETSVÄRDERING
Bild: Almnäs, Södertälje
22
===== SIDA 23 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
Stendörrens ena obligationslån, med förfall 2024-04-
28, uppgår till 700 miljoner kronor och löper med en
ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent och Stendörrens
andra obligationslån, med förfall 2025-08-18, uppgår
till 600 miljoner kronor och löper med en ränta om
Stibor 90 plus 3,90 procent.
Per 31 mars fanns tillgänglig likviditet om 547 mil-
joner kronor, i form av likvida medel om 187 miljoner
kronor samt tillgängliga kreditramar om totalt 360
miljoner kronor.
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul-
der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen
utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda
finansieringsavgifter). Stendörren har även en hybri -
dobligation om 513 miljoner kronor, som redovisas
som eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 6,50
procent med ett första inlösendatum i september 2024.
FINANSIERING
Per 31 mars 2023 uppgick den genomsnittliga kapital-
bindningen på de räntebärande skulderna till kreditin-
stitut till 3,0 år (2,2). Inkluderas även obligationslånen
uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,7 år
(2,3). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i refe-
rensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med
en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,80 procent och
ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 284
miljoner kronor. Stendörren har även ett ränteswapavtal
varvid 800 miljoner kronor i nominellt belopp räntesäk-
rats till räntesatsen – 0,1 procent. Vid rapportperiodens
utgång var cirka 80 procent av bolagets räntebärande
skulder räntesäkrade. Inklusive den osäkrade delen
av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och
räntetak var den genomsnittliga räntebindningen på
räntebärande skulder 2,3 år (3,5).
Den genomsnittliga räntan på total räntebärande
skuld inklusive derivat uppgick till 4,1 procent.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig
över år enligt nedanstående tabell.
RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING
RÄNTA ANDEL ANDEL
FÖRFALLOÅR MKR % % MKR %
2023 1 890 29 705 11
2024 1 050 16 1 357 21
2025 900 14 1 773 27
2026 2 700 41 335 5
2027 0 0 2 310 35
>2027 0 0 61 1
Summa/ 6 540 4,1 100 6 540 100
genomsnitt
1) Räntebindningen för 2023 inkluderar alla lånebelopp som löper med
Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat.
KÄNSLIGHETSANALYS
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på
räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M)
ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter.
FÖRÄNDRING (+) FÖRÄNDRING (-) FÖRÄNDRING
RÄNTEBAS MSEK MSEK
+ / – 1,00% -13 13
+ / – 2,00% -26 47
+ / – 3,00% -38 98
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av
storheterna i nämnda sammanhang.
23
===== SIDA 24 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
RÄNTEDERIVAT
NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE
MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR
Danske Bank Räntetak 300 14,8 2,00 3,43
Danske Bank Räntetak 600 38,1 1,00 2,52
Danske Bank Räntetak 300 19,0 1,00 2,52
Swedbank Räntetak 1 100 56,0 2,00 3,71
Swedbank Räntetak 750 38,1 2,00 3,73
Swedbank Räntetak 250 1,6 2,25 0,50
Swedbank Räntetak 250 5,2 2,25 1,50
Swedbank Räntetak 550 26,2 2,00 3,43
Nordea Räntetak 184 2,9 1,50 0,72
Summa 4 284 202,0 1,80 2,96
RÄNTEDERIVAT
NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE
MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR
Swedbank Ränteswap 800 43,0 -0,0875 1,47
Summa 800 43,0 –0,0875 1,47
FINANSIERING
Bild: Brunna, Stockholm
24
===== SIDA 25 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
MÅL:
Stora leverantörer ska
underteckna bolagets
uppförandekod
100 procent av alla
fordon ska vara fossil-
bränsleoberoende år
2025
Undvika flygresor när
det är praktiskt möjligt
MÅL:
Minska energiintensi-
teten (kwh/kvm) med
minst 20 procent till
2030 från basåret 2020
70 procent av fastig-
hetsbeståndet i kvm ska
miljöcertifieras till 2025
Nybyggnationer och
större ombyggnationer
ska miljöcertifieras
Möjliggöra ökad åter-
vinning av hyresgäster-
nas avfall och minimera
byggavfall i samband
med större ny-, till- och
ombyggnationer
Minska koldioxid-
avtrycket genom 100
procent fossilfri energi
till 2030 (gäller energi
som köps av Stendörren)
Minska koldioxid-
avtrycket i nyproduk-
tionsprojekt i syfte att
nå nettonollutsläpp till
2030
MÅL:
Sträva efter jämställdhet
och mångfald bland
alla yrkeskategorier
och sikta på att ha en
könsfördelning inom
gränserna 40/60 på
chefsbefattningar
senast 2025
Årlig uppföljning och
återkoppling gällan-
de jämställdhet och
icke-diskriminering
Uppnå en Net-
Promoter-Score (eNPS)
på minst 20 i den halv-
årsvisa medarbetar-
undersökningen
Samtliga anställda ska
genomgå utbildning i
uppförandekoden
MÅL:
TCFD-rapportering
(task force on
climate related
financial disclosure)
från 2023
MÅL:
Skapa jobbmöjlig-
heter för människor
som står långt ifrån
arbetsmarknaden
OPERATIONELL
EXCELLENS
RESURS-
EFFEKTIVITET
ATTRAKTIV
ARBETSGIVARE
FRAMTIDS-
SÄKRING
SOCIALT
ANSVAR
HÅLLBARHET FÖR STENDÖRREN
Stendörrens hållbarhetsstrategi innebär att bolaget ska bedriva en verksamhet
som bidrar till hållbar utveckling och som engagerar såväl internt som externt.
Bolagets styrning av arbetssätt, rutiner och processer ska säkerställa att bola-
get agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar
samt regulatoriska riktlinjer och krav. Bolaget har fem fokusområden för sitt
hållbarhetsarbete med tydligt kopplade mål till respektive område.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA ST ÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMA T -
FÖRÄNDRINGARNA
GOD HÄLSA OCH
V ÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
Stendörren stödjer Agenda 2030 och FN:s globala mål samt har identifierat sju av dem som direkt eller indirekt har
koppling till bolagets hållbarhetsstrategi och där verksamheten kommer att ha en grundläggande inverkan.
-16,5%
Minskning av energiintensiteten
(kvh/kvm) per 31 mars 2023
jämfört med basår 2020
Mål om 20% minskning från
basår 2020 till år 2030
44,3%
Miljöcertifierad area av totalt
bestånd Per 31 mars 2023
Mål 70% certifierad
area till år 2025
25
===== SIDA 26 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla
bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter
ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs
huvudsakligen av 29 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av
egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna
lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick
per 31 mars 2023 till 29 miljoner kronor (27) och det egna kapitalet uppgick
till 1 400 miljoner kronor (1 704).
2023 2022 2022
JAN-MARS JAN-MARS JAN-DEC
Nettoomsättning 29 27 125
Rörelsens kostnader -29 -27 -123
Resultat före finansiella poster 0 0 2
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag – – -1
Finansnetto 14 8 41
Resultat efter finansiella poster 14 8 42
Bokslutsdispositioner – – –
Resultat före skatt 14 8 42
Uppskjuten skatt – 0 -1
Periodens resultat 14 8 41
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Belopp i miljoner kronor
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
26
===== SIDA 27 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
31 MAR 2023 31 MAR 2022 31 DEC 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 1 2 2
Inventarier 10 7 9
Andelar i koncernföretag 970 931 964
Fordringar hos koncernföretag 3 348 2 894 3 348
Uppskjuten skattefordran 0 1 0
Summa anläggningstillgångar 4 330 3 835 4 323
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 185 191 142
Kortfristiga fordringar 4 4 5
Likvida medel 29 27 21
Summa omsättningstillgångar 218 222 168
SUMMA TILLGÅNGAR 4 547 4 056 4 492
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 400 1 704 1 692
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 293 1 288 1 291
Skulder till koncernföretag 1 592 886 1 292
Summa långfristiga skulder 2 884 2 174 2 583
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 219 148 178
Övriga kortfristiga skulder 45 29 35
Summa kortfristiga skulder 263 178 217
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 547 4 056 4 492
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Belopp i miljoner kronor
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
27
===== SIDA 28 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kro-
nor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive
25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet
0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio
röster på bolagsstämma och B–aktier berättigar till
en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras
till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför
samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst.
Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten
för bolaget att utge preferensaktier.
BEMYNDIGANDEN
Årsstämman beslutade den 24 maj 2022 om att
bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före
nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieä-
garnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot
betalning genom kvittning eller med apportegendom,
eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av
aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier
av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende
aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att
emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädes-
rätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget ökar
med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för
årsstämman 2022. Om styrelsen beslutar om emission
utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara
att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra
anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien,
genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig-
göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid
sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska
emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor.
INCITAMENTSPROGRAM
Stendörren har ett incitamentsprogram vilket beslu -
tades om vid extra bolagsstämma i september 2020.
Programmet var riktat till bolagets anställda och omfat-
tar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna
i programmet förvärvat mot kontant betalning till
moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades
till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt
Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende
värderare.
Varje teckningsoption berättigar, under en period
om två veckor från dagen för offentliggörande av
delårsrapporten för perioden 1 januari –30 septem -
ber 2025, till teckning av en ny stamaktie av serie
B i bolaget till en teckningskurs om 175 kronor per
aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i
detta program kommer aktiekapitalet öka med 151
350 kronor genom utgivande av 252 250 aktier av
serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor.
Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar ca
0,9 procent av kapitalet och 0,5 procent av röstetalet
baserat på antalet utestående aktier per rapportdatum.
HANDELSPLATS
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid
Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är
SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.
AKTIEKAPITAL OCH
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 MARS 2023
ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER
AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % %
Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0
Altira AB 2 550 000 500 000 2 050 000 9,0 13,8
Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 936 540 0 2 936 540 10,3 5,8
Seb Investment Management 2 633 998 0 2 633 998 9,3 5,2
Verdipapirfondet Odin Eiendom 1 076 300 0 1 076 300 3,8 2,1
Tredje AP-Fonden 990 000 0 990 000 3,5 1,9
Handelsbanken Fonder 876 577 0 876 577 3,1 1,7
Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 600 000 0 600 000 2,1 1,2
SEB Luxembourg Branch 551 600 0 551 600 1,9 1,1
Malmer, Staffan 323 604 0 323 604 1,1 0,6
Övriga ägare 4 357 040 0 4 357 040 15,3 8,5
Total 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 466.
28
===== SIDA 29 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
KALENDARIUM
• Årsstämma 23 maj 2023
• Delårsrapport jan-juni 2023, 20 juli 2023
• Delårsrapport jan-sep 2023, 8 november 2023
• Bokslutskommuniké jan-dec 2023,
23 februari 2024
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Bolaget har under perioden genomfört en transaktion
med en ledande befattningshavare avseende uthyr -
ning av två garageplatser. Samtliga transaktioner med
närstående parter sker på marknadsmässiga villkor.
Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller
bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti
eller borgensförbindelse med någon av styrelseleda-
möterna, ledande befattningshavare, större aktieägare
eller närstående till någon av dessa under 2023.
RISKER
Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade
till förändringar i makroekonomiska faktorer som
påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital.
Stendörren är också exponerat mot risk för oförut -
sedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som
man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal
med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej
kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas
slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av
bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss
osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker
återfinns på sida 74 – 77 i bolagets årsredovisning för
räkenskapsåret 2022. Utöver de risker som översikt -
ligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med
koppling till det osäkrare makroekonomiska klimatet
belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i VD-or-
det på sida 4 – 5 och känslighetsanalysen avseende
ränteförändringar på sida 21.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS
34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.
Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt
beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast
avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsre -
dovisning 2022. Förvaltningsfastigheter redovisas till
verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument
värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och
i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tilläm -
par Årsredovisnings-lagen och RFR 2 Redovisning för
juridiska personer.
REVISORS GRANSKNING
Denna delårsrapport har inte varit föremål för gransk-
ning av bolagets revisorer.
ÖVRIG INFORMATION
29
===== SIDA 30 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
STYRELSEN
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande
översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat
samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag
och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 5 maj 2023
Andreas Philipson
Styrelsens ordförande
Carl Mörk
Styrelseledamot
Helena Levander
Styrelseledamot
Henrik Orrbeck
Styrelseledamot
Seth Lieberman
Styrelseledamot
Nisha Raghavan
Styrelseledamot
Erik Ranje
Verkställande direktör
Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads-
missbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentlig-
görande den 5 maj 2023 kl. 07.00 CET.
30
===== SIDA 31 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1
Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyre-
sintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) på
rullande 12-månadersbasis till cirka 846 miljoner kronor.
Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostna-
der uppgår till cirka 180 miljoner kronor på årsbasis,
således förväntas koncernen i årstakt producera ett
driftnetto om cirka 666 miljoner kronor. Dessa upp -
gifter är endast bolagets egen bedömning om den
förevarande intjäningsförmågan per 1 april 2023 utan
hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller index-
relaterade hyresförändringar som ännu inte haft effekt
eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha
effekt på driftnettot. Vidare beaktar intjäningsförmå-
gan inte heller de pågående projekten, som i takt med
uthyrning och färdigställande, kommer kunna addera
cirka 70 miljoner kronor i driftsnetto.
Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar
som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts
eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa uppgifter
skall således inte ses som en prognos av kommande
resultatutveckling för Stendörren.
1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning
av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 april 2023.
BILAGA 1
Bild: Bäckby, Västerås
31
===== SIDA 32 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
DEFINITIONER
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med
avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till
5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat.
AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna
dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma
period.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande
till totala tillgångar vid periodens utgång.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation
till fastigheternas verkliga värde.
DIREKTAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12
månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i
genomsnitt över samma period.
DRIFTNETTO
Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig-
heternas driftskostnader.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande
till hyresvärde vid periodens utgång.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
FINANSNETTO
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte-
kostnader samt leasingkostnader.
GENOMSNITTLIG RÄNTA
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
HYRESDURATION
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrak-
terade hyresperiod, uttryckt i antal år.
KAPITALBINDNING
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avse -
ende räntebärande skulder.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa-
flödet samt minskat med betald skatt i relation till genom-
snittligt antal aktier före utspädning.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter-
läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt.
NAV TILLVÄXT
Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de
senaste 12 månaderna.
NETTOUTHYRNING
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra upp-
sagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs.
RESULTAT PER AKTIE
Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen
dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter
utspädning.
RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT
Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebä-
rande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto
i förhållande till finansnetto under den senaste rullande
12-månadersperioden.
SOLIDITET
Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing-
skuld enligt IFRS 16.
TOTALAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde-
förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med
fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.
ÖVERSKOTTSGRAD
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter
under samma period.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer
avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures,
APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad.
Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de
nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som
lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor
Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med
dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används.
32
===== SIDA 33 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på
Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub -
stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter
inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella
förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verk -
samhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare egen
utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
FÖR MER INFORMATION,
VÄNLIGEN KONTAKTA:
ERIK RANJE, VD
erik.ranje@stendorren.se
08-518 331 00
PER-HENRIK KARLSSON,
EKONOMIDIREKTÖR
per-henrik.karlsson@stendorren.se
08-518 331 00
Stendörren Fastigheter AB
Linnégatan 87B
115 23 Stockholm
Tel 08-518 331 00
stendorren.se