FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2024
===== SIDA 1 =====
DELÅRSRAPPORT
JANUARI – MARS
2024
===== SIDA 2 =====
PERIODEN I KORTHET
Januari – mars 2024 3
VD har ordet 4
Stendörren i korthet 5
Nyckeltal 6
MÅL OCH UTFALL
Mål och utfall 7
VERKSAMHETEN
Fastighetsbeståndet i sammandrag 8
Projektportföljen 11
Kommande projekt 12
Pågående projekt 13
Färdigställda projekt 14
Fastighetsvärdering 15
Finansiering 17
HÅLLBARHET
Hållbarhet med fem fokusområden 19
FN:s globala mål 20
FINANSIELL STÄLLNING
Koncernens rapport över totalresultat 21
Resultat, intäkter och kostnader 22
Rapport över koncernens finansiella ställning 23
Finansiell ställning 24
Förändringar av koncernens eget kapital 25
Rapport över koncernens kassaflöden 26
Moderbolaget i sammandrag 27
Aktiekapital och ägarförhållanden 28
ÖVRIGT
Övrig information 30
Styrelse och VD:s försäkran 31
Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 32
Definitioner 33
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag
noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa
lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och
förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt
industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar
föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksam -
hetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare
utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga
Mälardalen.
I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda
tabeller till följd av avrundningar av enskilda belopp.
223
MKR HYRESINTÄKTER
78
MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT
168
MKR DRIFTNETTO
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
===== SIDA 3 =====
PERIODEN I KORTHET
JANUARI–MARS 2024*
• Hyresintäkterna ökade med 5 procent till 223 miljoner kronor (212) och
driftnettot ökade med 7 procent till 168 miljoner kronor (157).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 78 miljoner kronor (63).
• Nettouthyrningen uppgick under perioden till sammanlagt cirka 1,4 miljoner
kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om
cirka 17 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt
hyresavtal med nya hyresgäster).
• De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av
hyresvärdena om 9 procent i viktat genomsnitt.
• Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 46 miljoner kronor (80)
motsvarande 1,63 kronor per aktie (2,80).
• Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen uppgick
för perioden till -56 miljoner kronor (-3).
• Periodens resultat uppgick till 57 miljoner kronor (44) motsvarande 1,52 kronor
per aktie (0,91) före utspädning och 1,52 kronor per aktie (0,91) efter utspädning.
JAN – MAR JAN – MARS JAN – DEC
NYCKELTAL 2024 2023 2023
Hyresintäkter, Mkr 223 212 843
Driftnetto, Mkr 168 157 672
Förvaltningsresultat, Mkr 78 63 287
Marknadsvärde fastigheter, Mkr 12 400 12 534 12 566
Uthyrningsbar yta, kvm 810 000 793 000 824 000
Belåningsgrad, % 51 49 50
Soliditet, % 37 40 37
* (Januari – mars 2023 inom parentes)
JANUARI – MARS 2024
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER FÖRSTA KVARTALET
• I januari 2024 publicerade ratinginstitutet Nordic Credit Rating (NCR) en
uppdatering av sin rating av Stendörren. Precis som föregående år var ratingen
BB-, men nu höjdes utsikterna från stabil till positiv.
• I mars 2024 sålde Stendörren industri- och lagerfastigheten Botkyrka Varvet
1 till Trafikverket mot ett vederlag om 202 miljoner kronor. Fastigheten har en
total uthyrbar area om cirka 14 825 kvadratmeter och kommer att beröras av
Trafikverkets vägplan Tvärförbindelse Södertörn. Det överenskomna fastighets-
värdet i affären var i nivå med den senaste värderingen.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER KVARTALETS UTGÅNG
• Inga väsentliga händelser efter kvartalet.
3
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
===== SIDA 4 =====
VD HAR ORDET
ETT KVARTAL MED TILLVÄXT, AKTIV PROJEKTUTVECKLING
OCH ÖKADE HÅLLBARHETSAMBITIONER
Stendörren har under första kvartalet levererat fortsatt stark tillväxt i driftnetto och förvaltningsresultat,
positiv nettouthyrning och fortsatt framdrift i projektverksamheten. Vi har ökat vår finansiella handlingsfrihet
genom stärkt likviditet samt skruvat upp våra hållbarhetsambitioner ytterligare då vi redan i förtid uppnått,
eller varit på väg att i förtid uppnå, viktiga hållbarhetsmål.
Stendörren befinner sig på en del av fastighetsmark -
naden som hittills i begränsad omfattning påverkats
av konjunkturläget. Det har varit tydligt även under det
första kvartalet, även om vi kan se viss negativ påverkan
genom fler avflyttar och konkurser bland våra hyresgäster.
Stendörrens driftnetto steg med 7 procent jämfört med
föregående år. Vi har under kvartalet påverkats posi -
tivt av indexrelaterade hyreshöjningar, hyreshöjningar
genom omförhandlingar samt färdigställda projekt.
Den ekonomiska uthyrningsgraden är fortsatt hög
men har sjunkit något, till 93 procent vid kvartalets
utgång. I slutet av 2023 stängde vi en viktig affär genom
uthyrningen av vår i särklass största fastighet om cirka
130 000 kvm, belägen i Upplands-Bro, där Fortifikations-
verket i slutet av 2024 flyttar in omedelbart efter det
att avtalet med den befintliga hyresgästen Coop löper
ut – en uthyrning som ger en trygghet framåt.
FORTSATT AKTIV PROJEKTUTVECKLING
Vår projektutvecklingsverksamhet fortsätter att ha god
framdrift. Vi adderar löpande nya projektidéer, påbörjar
byggnation, färdigställer och hyr ut. Under kvartalet har vi
startat byggnation i ett projekt och färdigställt ett projekt.
Under de fyra senaste kvartalen har vi färdigställ sju nya
projekt. Pågående samt nyligen avslutade projekt för-
väntas, i takt med uthyrning och färdigställande, addera
cirka 75 miljoner kronor i driftsnetto. Därutöver har vi en
omfattande portfölj med kommande projekt i tidigt skede.
ÖKADE HÅLLBARHETSAMBITIONER
Tidigare i veckan publicerade vi vår års- och hållbarhets-
redovisning för 2023. Där framgår det att vi höjer vi våra
ambitioner får vårt hållbarhetsarbete, eftersom vi redan
nått, eller varit på väg att i förtid uppnå, flera av våra
viktigaste hållbarhetsmål. De nya och justerade målen
är både mer ambitiösa och tydligare. Exempelvis vill vi
minska energiintensiteten (kwh/kvm) i vårt bestånd med
30 procent till år 2030, jämfört med tidigare mål om 20
procent. Vi kommer också förbättra mätbarheten samt
ställa högre krav på vår leverantörskedja. Men framför
allt har vi adderat det övergripande målet om nettonoll
koldioxidutsläpp i hela vår verksamhet till år 2040.
GOD FINANSIELL BEREDSKAP
Stendörrens finansiella position är god. I dialog med
våra banker har vi under kvartalet utökat vår tillgängliga
likviditet, i form av likvida medel och kreditramar, till
cirka 655 miljoner kronor. Det ger oss förutsättningar
att fortsätta växa och att utnyttja möjligheter till goda
affärer. Under 2024 kommer vi åter utvärdera fastig -
hetsförvärv. Vi har också sålt en industri- och lager -
fastigheten Varvet 1 i Botkyrka till Trafikverket för 202
miljoner kronor. Stendörrens strategi är inte att avyttra
fastigheter, men i det här fallet berörs fastigheten av
Trafikverkets nya vägplan för Tvärförbindelse Södertörn.
Med en attraktiv projektpipeline, en hög och sta -
bil uthyrningsgrad och en god finansiell position för
bolaget kommer vi öka fokus på tillväxt, både inom
projektutveckling och förvärv, när vi blickar framåt på
resten av 2024.
Stockholm den 3 maj 2024
Erik Ranje, VD
VD HAR ORDET
4
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
===== SIDA 5 =====
STENDÖRREN I KORTHET
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastig-
hetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår
affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde
genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och
byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nord-
iska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar
föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga
verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads -
byggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst
i Storstockholm och övriga Mälardalen.
FINANSIELLA MÅL
Stendörren har fyra finansiella mål:
• att genomsnittlig avkastning på eget kapital
långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent
• att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå
till lägst 15 procent
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå
till lägst 2,0 gånger
• att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent
(och aldrig understiga 20 procent)
FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 mars 2024
av 150 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholms-
regionen och Mälardalen och med ett sammanlagt mark-
nadsvärde om 12 400 miljoner kronor. De tio största
hyresavtalen svarade för cirka 21 procent av den samlade
årshyran, varav bolagets största hyresavtal med Coop
representerade cirka 9 procent.
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka
810 000 kvm uthyrbar lokalyta och ytslagen lager, logis-
tik och lätt industri svarade för cirka 69 procent av den
totala uthyrbara ytan.
Bolaget hade vid periodens slut 39 fastighe -
ter helt eller delvis bestående av byggrätter. Out -
nyttjade byggrätter summerar till cirka 652 000
kvm och är huvudsakligen för logistik-, lätt indu -
stri- och bostadsändamål. Marknadsvärdet på
byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till
1 354 miljoner kronor (1 595).
Då kommersiella förutsättningar föreligger arbe -
tar bolaget med ändring av detaljplan för befintliga
verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads-
byggrätter för vidare utveckling och förvaltning,
främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Utveck-
lings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas
vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till
700 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets
byggrätter har dessa pågående planarbeten beaktats.
Bolagets existerande byggrätter för bostäder utgör cirka
en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.
FINANSIERING
Per 31 mars 2024 uppgick koncernens egna kapital till
4 883 miljoner kronor (5 168) och koncernens räntebä-
rande skulder uppgick till 6 961 miljoner kronor (6 510),
motsvarande en belåningsgrad om 51 procent (49).
Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte-
bärande skulderna uppgick till 2,7 år (2,7) och inklusive
den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade
delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte -
bindningen 3,0 år (2,3). Den genomsnittliga räntan
på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat
uppgick per bokslutsdatumet till 4,1 procent.
Bolaget hade per rapportdatumet ett obligationslån
om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus
3,90 procent med slutförfall i augusti 2025 och ett grönt
obligationslån om 500 miljoner kronor med en ränta om
Stibor 90 plus 5,25 procent med slutförfall i december
2026 samt en hybridobligation om 513 miljoner kronor
med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett
första inlösendatum i september 2024.
UTDELNING
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga
totalavkastningen genereras genom att återinvestera
vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lön -
sam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa
genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv
och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer
därför att vara låg eller utebli under de kommande åren.
5
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
===== SIDA 6 =====
NYCKELTAL
2024 2023 2023
JAN-MARS JAN-MARS JAN-DEC
FASTIGHETSRELATERADE
Uthyrningsbar area, tusental m 2 810 793 824
Antal fastigheter 150 148 151
Marknadsvärde, Mkr 12 400 12 534 12 566
Areamässig uthyrningsgrad, % 90 92 91
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 94
Direktavkastning total portfölj,
rullande 12 månader, % 5,5 4,6 5,4
Direktavkastning exklusive projekt-
fastigheter, rullande 12 månader, % 6,6 5,7 6,5
Totalavkastning i genomsnitt,
rullande 12 månader, % 2,2 2,5 2,5
Hyresduration, år 4,2 3,9 4,3
Snitthyra, kr/m2 1 233 1 182 1 173
FINANSIELLA
Totala intäkter, Mkr 231 212 854
Driftnetto, Mkr 168 157 672
Förvaltningsresultat, Mkr 78 63 287
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 78 75 79
Balansomslutning, Mkr 13 536 13 319 13 193
Genomsnittlig ränta totala skulder
inklusive derivat, % 4,1 4,1 4,1
Genomsnittlig räntebindning,
vid periodens utgång, år 3,0 2,3 3,3
Genomsnittlig kapitalbindning,
vid periodens utgång, år 2,7 2,7 2,6
Genomsnittlig räntetäckningsgrad
rullande 12 månader, ggr 2,0 2,3 2,0
2024 2023 2023
JAN-MARS JAN-MARS JAN-DEC
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 51 49 50
Belåningsgrad på fastighetsnivå.
vid periodens utgång, % 47 42 44
Soliditet vid periodens utgång, % 37 40 37
Avkastning på genomsnittligt eget kapital,
rullande 12 månader, % -5 1 -5
AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr 5 225 4 924 5 214
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 183,80 173,20 183,40
Eget kapital per aktie, kr 1 154,27 164,28 152,68
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 185 5 421 5 192
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 182,39 190,70 182,62
Aktuellt substansvärde, Mkr 4 741 4 966 4 740
Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 166,79 174,68 166,72
Resultat per genomsnittligt antal
utestående aktier före utspädning, kr 1,52 0,91 -10,54
Resultat per genomsnittligt antal
utestående aktier efter utspädning, kr 1,52 0,91 -10,54
Kassaflöde från den löpande
verksamheten per aktie, kr 1,63 2,80 10,79
Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265 28 428 265
Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265 28 428 265
ÖVRIGA
Antal anställda vid periodens utgång 54 55 54
Genomsnittligt antal anställda under perioden 54 54 54
1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.
För definitioner, se sida 33. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se.
6
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
===== SIDA 7 =====
MÅL OCH UTFALL
Genomsnittlig avkastning på eget
kapital ska långsiktigt uppgå till
lägst 12 procent.
-4%
Tillväxt i långsiktigt substansvärde
ska uppgå till lägst 15 procent.
Vid periodens utgång uppgick
tillväxt i långsiktigt substansvärde
(de senaste 12 månaderna) till
-4 procent.
2,0 ggr
Räntetäckningsgraden ska
långsiktigt uppgå till lägst
2,0 gånger.
Räntetäckningsgraden uppgick
till 2,0 gånger.
37%1)
Soliditeten ska långsiktigt uppgå
till 35 procent (och aldrig
understiga 20 procent).
Soliditeten uppgick vid periodens
slut till 37 procent.
1) Angiven soliditet är beräknad exkl.
den leasingskuld som tillämpningen av
IFRS 16 medför. Om denna skuldpost
medräknas påverkas soliditeten negativt
med cirka 0,7 procentenheter.
-5%
Avkastningen på genomsnittligt
eget kapital (beräknat på 12 måna-
ders genomsnitt) uppgick vid
periodens slut till -5 procent.
FINANSIELLA
MÅL
UTFALL
HISTORISKT
UTFALL
AVKASTNING PÅ
EGET KAPITAL NAV TILLVÄXT RÄNTETÄCKNINGSGRAD SOLIDITET
%
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
202320222021 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
ggr
0
1
2
3
4
202320222020 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
%
0
10
20
30
40
50
202320222021 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
%
-10
0
10
20
30
40
202320222021 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
ggr
7
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 8 =====
FASTIGHETSBESTÅNDET
FASTIGHETSBESTÅNDET PER 31 MARS
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 mars 2024
av 150 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stock-
holmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt
marknadsvärde om 12 400 miljoner kronor. Fastig -
hetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde.
Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en
gång per år. I övrigt internvärderas resterande del av
portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser
av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kost-
nader och bedömning av marknadens avkastningskrav.
Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala
fastighetsbeståndet cirka 810 000 kvm uthyrbar loka-
larea. Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade
tillsammans för cirka 69 procent av den totala uthyrbara
ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (cirka 20 procent
av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som
hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En
fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något
högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag
är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i
kombination med att cirka 81 procent av fastigheterna
utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, ska-
par en god riskspridning och minskar sannolikheten för
stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser.
Under perioden minskade fastighetsbeståndets
värde med totalt -166 miljoner kronor. Värdeföränd -
ringen utgörs av avyttring av fastighet uppgående till
-224 miljoner kronor, investeringar i befintliga fastigheter
uppgående till 91 miljoner kronor medan valutakurs -
effekter om 23 miljoner kronor och realiserade och
orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt
-56 miljoner kronor redovisats (se tabell på sida 16).
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV
FASTIGHETSBESTÅNDET
Stendörren lägger ner mycket arbete på att identifiera
intressanta verksamhetsområden med potential i nord-
iska tillväxtregioner. Särskilt fokus ligger på att utveckla
och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren
redan finns etablerad. Av Stendörrens totala hyresintäkt
utgörs cirka 61 procent av hyresintäkter från fastigheter
i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har
Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd
vilket medför synergier både beträffande förvaltning
och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter
som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby
och Sollentuna längs E4:an mot Arlanda, Brunna i Upp-
lands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd
i Södertälje är områden som Stendörren avser att
vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstock -
holmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal
andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge
i förhållande till större transportleder och Stockholms
framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat
fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer
med tillväxtpotential såsom Göteborgsregionen, Oslo,
Köpenhamn och Helsingfors, fortfarande med fokus på
lager, logistik och lätt industri.
Övriga Mälardalen, 9%
Stockholm, 30%
Upplands-Bro, 13%
Västerås, 8%
Botkyrka, 5%
Enköping, 5%
Danmark, 5%
Södertälje, 4%
Eskilstuna, 4%
Uppsala, 3%
Järfälla, 3%
Täby, 3%
Nacka, 3% Flen, 2%
Göteborg 1%
Norge, 1%
Finland 1%
GEOGRAFISK FÖRDELNING
HYRESINTÄKTER
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
Lager & logistik
48%
Lätt industri
21%
Kontor
20%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1%
FÖRDELNING UTHYRBAR YTA
PROCENT AV TOTAL YTA
8
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 9 =====
HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL
Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom
flera branscher och utgörs av såväl väletablerade små
och medelstora företag som stora multinationella
företag. Per 31 mars 2024 svarade de tio största hyres-
avtalen för cirka 21 procent av den samlade årliga
hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets
största hyresavtal med Coop, representerar cirka 9
procent av den samlade årshyran. Coop kommer lämna
lokalerna i september 2024, varefter Fortifikationsver-
ket omedelbart tillträder som hyresgäst. Stendörren
strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina
hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen
uppgick per rapportdatum till 4,2 år. Bolaget efter-
strävar även en utspridd förfallostruktur.
Kombinationen med spridningen på många olika hyres-
gäster och branscher minskar risken för omfattande
vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden
har hyresförluster uppgående till 2,9 miljoner kronor
redovisats.
Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsar -
bete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla
hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den
ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd
uppgick per 31 mars 2024 till 93 procent och den
ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 90 procent.
Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momen -
tana uthyrningssituationen per rapportdatumet och kan
variera beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller
projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter.
1 st, 19%
6–10 st, 17% 2–5 st, 39%
11– st, 25%
ANTAL HYRESGÄSTER
PER FASTIGHET
Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt
god. Avflytten av Stendörrens största hyresgäst Coop i
Q3 2024 motverkas av uthyrningen till Fortifikationsver-
ket, vars inflytt sker direkt efter att Coop lämnar, innebä-
rande att fastigheten är fortsatt fullt uthyrd. Kvartalets
nettouthyrning summerar till cirka 1,4 miljoner kronor. De
hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde
till en ökning av hyresvärdena om 9 procent i viktat
genomsnitt. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett
årshyresvärde om cirka 17 miljoner kronor undertecknats.
Dessa utgörs av både omförhandlade hyresavtal och
hyresavtal med nya hyresgäster.
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
93%
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
Mountain Top, 2%
Stockholm Vatten AB, 2%Övriga
79%
Coop Logistik AB, 9%
Unilever Europe BV, 1%
Södertälje
Industriservice AB, 1%
Bactiguard AB, 1%
Sätra Motorcenter AB, 1%
Onitio Sverige AB, 1%
Hedin Mölndal Bil AB, 1%
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
HYRESINTÄKTER
9
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 10 =====
-5
0
5
10
15
20
2021 2023 20242022
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
NETTOUTHYRNING
Mkr
MKR
0
20
40
60
80
100
2021 2022
-20
-40
-60
2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
-80
-100
2024
KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR
FASTIGHETSBESTÅND*
n Nyuthyrning
n Omförhandling
n Konkurs
n Avflyttning
* Inklusive projektuthyrningar
Mkr
0
100
200
300
2026 2027 ≥202920282024 2025
0
200
400
600
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL*
n Årshyra, mkr — Antal avtal
* Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt
lokalen med undantag för Fortifikationsverket som tillträder
2024-10-01
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
Årshyra, Mkr Antal avtal
10
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 11 =====
Stendörren hade per 31 mars 2024 totalt 39 fastigheter
helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade
byggrätter summerar till cirka 641 000 kvm och är
huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och bostads -
ändamål. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i sam-
band med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare bygg-
rätter inom befintliga användningsområden. Då det är
kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan
för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa
bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning.
Detta i områden med potential för bostadsanvändning,
främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som
goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva
kommuner och områden i Storstockholm och Mälarda-
len såväl som andra utvalda tillväxtorter. Takten på nya
PROJEKTPORTFÖLJEN
PROJEKT
byggstarter påverkas både av byggpriser men även av
efterfrågan givet det aktuella marknadsläget. Pågående
samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit
generera intäkter under rapportperioden förväntas, i takt
med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna
addera cirka 75 miljoner kronor i driftsnetto. Därutöver
har vi en omfattande portfölj med kommande projekt,
som är i tidigare skede.
Bild: Almnäs Bild: Almnäs
11
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 12 =====
KOMMANDE PROJEKT PER 2024-03-31
HUVUDSAKLIG BEDÖMD BEDÖMD
FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS MÖJLIG
KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN BYGGSTART 2
Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2024-2025
Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025
Södertälje Logistik 42 200 Inom detaljplan 2024-2025
Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2024-2025
Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2024-2025
Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2024-2025
Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025
Uppsala Lätt industri 1 300 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2025-2026
Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2025-2026
Botkyrka Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2026-2027
1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla.
2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt,
vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning.
PROJEKT
Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast-
igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi -
fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade
lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller
till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte
att minimera riskexponeringen strävar Stendörren mot
att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan
byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete
med att identifiera nya områden och fastigheter att
planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder
kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till
befintliga byggnader eller genom att konvertera befint-
liga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete
med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traver -
sen 14 & 15 samt undersöker förutsättningarna för att
driva detaljplan för bostäder ibland i annat den del av
GreenHub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över
sjön Mälaren samt i Skrubba i södra Stockholm med
utsikt över sjön Drevviken.
KOMMANDE PROJEKT
12
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 13 =====
PÅGÅENDE PROJEKT PER 2024–03-31
TIDIGAST INDIKATIV
TYP AV MÖJLIGA STORLEK INVESTERING 3
FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM1 KVM 2 MKR NUVARANDE FAS
Filmremsan 2 Ombyggnation Q3 2024 2 400 37 Pågående byggnation
Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 500 158 Pågående byggnation
Svavelhöjvej 2,
Köpenhamn Tillbyggnad lätt industri Q4 2024 3 300 50 Pågående byggnation
Almnäs 5:23 Ny lätt industri Q1 2025 2 300 52 Projektering
Viby 19:30 Ny lätt industri Q1 2025 1 200 36 Projektering
Viby 19:66 Ny logistik Q2 2025 5 200 115 Projektering 4
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2025 17 000 272 Projektering 4
Romberga 23:17 Ny lätt industri Q2 2025 2 700 54 Projektering 4
Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q2 2025 2 300 53 Projektering 4
Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q3 2025 3 400 78 Projektering 4
Båglampan 25 Ny lätt industri Q3 2025 4 300 105 Projektering 4
Totalt pågående projekt 53 600 1 010
Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 51 200 973
1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt
för uthyrning och byggstart.
2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion.
4) Bygglov har erhållits.
Bolaget har flera pågående projekt med en investe -
ringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där 51 200
kvm avser ny- och tillbyggnation och 2 400 kvm avser
ombyggnation.
Under rapportperioden har ytterligare ett i förtid
uthyrt projekt startat. Stendörren har ansökt om bygglov
för uppförandet av en ny byggnad för lätt industri på
fastigheten Viby 19:30 i Brunna verksamhetsområde
i Upplands-Bro. Förberedande markarbeten är sedan
tidigare genomförda. Utvecklingen av fastigheten är ett
gott exempel på hur byggrätternas potential tillvaratas
i syfte att möta marknadens behov.
Stendörren har flertalet bygglovsklara projektidéer
under projektering och andra förberedelser. Detta ger
bolaget möjlighet att snabbt starta nya byggnationer
och anpassa dessa efter kunders behov. Samtliga pågå-
ende projekt är belägna i väletablerade och expansiva
områden där det finns en tydlig efterfrågan och där
uthyrningsarbete pågår.
PROJEKT
PÅGÅENDE PROJEKT
13
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 14 =====
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT, SENASTE 12 MÅNADERNA
TYP AV STORLEK INVESTERING 2 UTHYRNINGS
FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM1 MKR GRAD, %
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2023 11 900 175 100
Viby 19:66 Ny logistik Q2 2023 6 300 121 100
Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q3 2023 2 700 48 16
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 47 100
Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 0
Elementet 1 Hyresgästanpassning Q4 2023 3 400 47 100
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 100
Totalt färdigställda projekt 31 200 538
Totalt exklusive hyresgästanpassningar 27 800 491
1) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
2) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion.
Under de senaste 4 kvartalen har sju projekt omfattande en total yta om 31 200 kvm färdigställts varav merparten av
ytan är uthyrd. Ett projekt avser en större hyresgästanpassning för en ny kund i fastigheten Elementet 1 i Bromma.
Övriga avser nyproduktion av logistik och lätt industri. Under rapportperioden har en ny byggnad för lätt industri
på fastigheten Almnäs 5:24 i Södertälje färdigställts. Det innebär att samtliga tre byggnader i utvecklingsområdet
Stockholm-Syd, som alla startat på spekulation, nu är färdigställda och fullt uthyrda.
PROJEKT
Bild: Librobäck, Uppsala
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT
14
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 15 =====
på sidorna 11 – 14. Realiserade och orealiserade värde-
förändringar av hela fastighetsbeståndet uppgick under
perioden till -56 miljoner kronor (-3).
Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs
under året främst av justerade avkastningskrav och
marknadshyresantaganden samt förändrade kassa-
flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också
uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv effekt på
värdeförändring på fastighetsbeståndet under kvartalet.
Det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärde-
ringarna uppgår per 31 mars 2024 till 6,3 procent och
har ökat med cirka 0,1 procentenheter från föregående
kvartal (se tabell med värderingsparametrar på sida 16).
Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet
med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltnings -
fastigheter) till årsredovisningen 2023. Alla fastigheter
är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Till -
kommande utgifter som är värdehöjande aktiveras. Alla
andra utgifter redovisas som kostnad i den period de
uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden
under produktionstiden.
Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån-
det per 31 mars 2024 uppgick till 12 400 miljoner kronor.
En sammanställning av värderingsparametrarna anges i
tabellen på sida 16. De under året genomförda extern-
värderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och
Newsec Sweden.
Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt vär-
derade till 1 354 miljoner kronor (1 370 per 31 december
2023), är värderade utifrån ortsprisanalyser och jäm -
förelse med andra liknande objekt som sålts. Värde -
förändringen på byggrättsportföljen under kvartalet
förklaras främst av sjunkande byggrättsvärden, delvis
motverkade av värdehöjande investeringar i bland annat
tidiga projekt, se vidare under avsnittet Projektportföljen
FASTIGHETSVÄRDERING
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER JAN–MAR 2024
Förändrade avkastningskrav -85
Kassaflöde 13
Byggrätter -16
Totalt -89
Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande
del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen
som används av såväl de externa värderarna som Stendörren är en avkastnings baserad kassa flödesmodell kompletterad med
ortsprisanalyser.
FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO
–5,0 % –2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
–0,50 % 527 867 1 207 1 547 1 887
–0,25 % -73 251 576 900 1 224
0,00 % -620 -310 0 310 620
0,25 % -1 120 -823 -527 -230 67
0,50 % -1 580 -1 295 -1 010 -726 -441
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av
storheterna i nämnda sammanhang.
FÖRÄNDRING AV
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
KÄNSLIGHETSANALYS
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det
bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings-
kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter.
15
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 16 =====
VÄRDERINGSPARAMETRAR
MIN MAX VIKTAT SNITT
Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,3 (4,6) 9,0 (8,6) 6,3 (6,0)
Kalkylränta, kassaflöde, % 6,4 (6,1) 11,0 (10,6) 8,2 (8,1)
Kalkylränta, restvärde, % 6,9 (7,0) 11,0 (10,6) 8,3 (8,1)
Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (3,0) 25,0 (30,0) 5,7 (6,0)
FASTIGHETSVÄRDERING
(Föregående år inom parentes)
FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER
JAN–MARS 2024 JAN-DEC 2023
Fastighetsbestånd vid årets början 12 566 12 418
Nya förvärv av fastigheter - –
Försäljning av fastigheter -224 –
Investeringar i befintliga fastigheter 91 516
Valutakurseffekter 23 -13
Realiserade värdeförändringar 33 1
Orealiserade värdeförändringar -89 -356
Fastighetsbestånd vid periodens slut 12 400 12 566
16
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 17 =====
skulderna. Stendörren har även fyra forwardstartade
ränteswapavtal vilket förlänger derivatportföljens
genomsnittliga löptid, för mer detaljer se tabell på sida
18. Vid rapportperiodens utgång var cirka 80 procent av
bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Inklusive
den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade
delen via swap och räntetak, var den genomsnittliga
räntebindningen på räntebärande skulder 3,0 år (2,3).
Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld
inklusive derivat uppgick till 4,1 procent.
Stendörrens ena obligationslån, med förfall 2025-
08-18, uppgår till 600 miljoner kronor och löper med en
ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent och Stendörrens
FINANSIERING
Per 31 mars 2024 uppgick den genomsnittliga kapital-
bindningen på de räntebärande skulderna till kredit-
institut till 2,9 år (3,0). Inkluderas även obligationslånen
uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,7
år (2,7). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i
referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak
med en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,6 procent
och ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 850
miljoner kronor. Stendörren har även ett ränteswapavtal
innebärande att 800 miljoner kronor i nominellt belopp
räntesäkrats till räntesatsen -0,1 procent. Den samlade
effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå
på 1,4% på den räntesäkrade delen av de räntebärande
KÄNSLIGHETSANALYS
FÖRÄNDRING (+) FÖRÄNDRING (-) FÖRÄNDRING
RÄNTEBAS MSEK MSEK
+ / – 1,00% -16 16
+ / – 2,00% -32 31
+ / – 3,00% -48 75
I känslighetsanalysen framgår den bedömda effekten på ränte-
kostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M)
ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter.
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av
storheterna i nämnda sammanhang.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell.
RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING
FÖRFALLOÅR MKR RÄNTA, % ANDEL, % MKR ANDEL, %
2024 2 392 34 36 1
2025 0 0 1 780 25
2026 2 700 39 1 528 22
2027 0 0 2 284 33
2028 0 0 1 356 19
>2028 1 900 27 9 0
Summa/genomsnitt 6 992 4,1 100 6 992 100
1) Räntebindningen för 2024 inkluderar alla lånebelopp som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat.
andra obligationslån, med förfall 2026-12-21, är ett grönt
obligationslån och uppgår till 500 miljoner kronor och
löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent.
Per 31 mars fanns tillgänglig likviditet om totalt 654
miljoner kronor, i form av likvida medel om 599 miljoner
kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 55 miljoner
kronor.
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul-
der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen
utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda
finansieringsavgifter). Stendörren har även en hybrid-
obligation om 513 miljoner kronor, som redovisas som
eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 pro-
cent med ett första inlösendatum i september 2024.
17
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 18 =====
RÄNTEDERIVAT – AKTIVA
NOMINELLT VÄRDE MARKNADSVÄRDE TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR
Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 8,8 2,00 2,43
Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 24,5 1,00 1,521
Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 12,7 1,00 1,521
Danske Bank Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 25,4 1,00 1,611
Danske Bank Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 16,3 1,00 1,611
Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 34,7 2,00 2,71
Swedbank Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 23,3 2,00 2,73
Swedbank Räntetak 2018-09-28 2024-09-28 250 2,0 2,25 0,50
Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 16,4 2,00 2,43
Swedbank Ränteswap 2019-10-07 2024-09-18 800 16,0 -0,09 0,47
Summa 5 650 180 1,38 1,872
1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedan tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.
2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,39 år.
RÄNTEDERIVAT – MED SENARELAGD STARTTIDPUNKT
NOMINELLT VÄRDE MARKNADSVÄRDE TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 -0,9 2,45 6,52
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 0,2 2,39 5,52
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 400 -2,1 2,49 6,62
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 600 -1,2 2,41 5,62
Summa 1 900 -4,0 2,44 6,10
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång
var cirka 80 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.
FINANSIERING
18
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 19 =====
HÅLLBARHET MED FEM FOKUSOMRÅDEN
MÅL:
Leverantörer till bolagets
förvaltning samt utvecklings-
verksamhet ska underteckna
bolagets uppförandekod.
100% av alla fordon ska vara
fossilbränsleoberoende till
2025.
Flygresor ska undvikas när
det är möjligt.
MÅL:
Minska energiintensiteten
(kwh/kvm) med minst 30%
till 2030 från basåret 2020.
70 procent av fastighets-
beståndet i kvm ska
miljöcertifieras till 2025.
100% av nybyggnationer och
större ombyggnationer ska
miljöcertifieras.
Underlätta för hyresgästerna
att minska sitt avfall.
Minimera byggavfall på depo-
ni i samband med större ny-,
till- och ombyggnationer till
max 1% 2030.
Minska koldioxidavtrycket
genom 100 procent fossilfri
energi till 2030.
Minska koldioxidavtrycket i
nyproduktionsprojekt med
40% kgCO2/kvm BTA till
2030 från basåret 2022.
MÅL:
Uppnå en Net-Promoter-
Score (eNPS) på minst
40 i den halvårsvisa med-
arbetarundersökningen.
Sträva efter jämställdhet och
mångfald bland alla yrkes-
kategorier och sikta på att
ha en könsfördening inom
gränserna 40/60 på chefs-
befattningar.
Aktivt arbete för likabehand-
ling och jämställdhet.
Årlig uppföljning och åter-
koppling gällande jämställd-
het och icke-diskriminering.
Samtliga anställda ska
genomgå utbildning i
Stendörrens uppförandekod.
MÅL:
TCFD-rapportering –
Rapportera enligt fler av
TCFDs rekommendationer.
SBTi – Validera Stendörrens
nettonoll mål enligt Science
Based Target.
MÅL:
Skapa jobbmöjligheter för
människor som står långt
ifrån arbetsmarknaden.
OPERATIONELL
EXCELLENS
RESURS-
EFFEKTIVITET
ATTRAKTIV
ARBETSGIVARE
FRAMTIDS-
SÄKRING
SOCIALT
ANSVAR
Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bedriva en verksamhet som bidrar till en mer hållbar utveckling. Hållbarhetsstrategin har identifierat fokusom-
råden där Stendörren utifrån sin affärsidé och konkreta påverkan har störst inflytande och möjlighet till förändring och förbättring gällande miljö-, klimat- och
sociala hållbarhetsfrågor. Bolagets styrning av arbetssätt, rutiner och processer ska säkerställa att bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje
med förväntningar samt regulatoriska riktlinjer och krav. Bolaget har fem fokusområden för sitt hållbarhetsarbete med tydligt kopplade mål till respektive
område. Stendörrens övergripande mål är att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 genom hela värdekedjan.
23,1%
Minskning av energiintensiteten
(kvh/kvm) per 31 mars 2024
jämfört med basår 2020
Mål om 30 % minskning från
basår 2020 till år 2030
61,5%
Miljöcertifierad area av totalt
bestånd per 31 mars 2024
Mål 70 % certifierad area
till år 2025
HÅLLBARHET
19
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 20 =====
HÅLLBARHET
Hållbarhetsstrategin utgår ifrån FN:s globala hållbarhetsmål för 2030.
Stendörren stödjer Agenda 2030-målen och har identifierat nio globala mål där bolaget har en direkt påverkan.
STENDÖRREN STÖDJER FN:S GLOBALA MÅL
Bolagets slogan ”Lokaler som gör skillnad” är baserad på Stendörrens uppdrag att tillsammans
med hyresgäster och andra samarbetspartners utveckla framtidens lokaler med avseende på
effektiv resursanvändning, energieffektiva lokaler och hållbara logistiklösningar. Stendörrens
största klimatpåverkan ligger i att utveckla och förvalta bolagets byggnader. Det är av största
vikt för Stendörren att fokusera på resurseffektivitet genom hela värdekedjan avseende
förvaltning, renovering, materialval, nyproduktion och val av energislag för att minska sin
klimatpåverkan.
Inom hälsa och välbefinnande arbetar Stendörren med att skapa förutsättningar för en säker,
hälsosam och sund arbetsmiljö internt för medarbetarna samt för hyresgäster och leverantörer.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA ST ÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMA T -
FÖRÄNDRINGARNA
GOD HÄLSA OCH
V ÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling inom utvalda fokusområden. Genom de identifierade
fokusområdena och delmålen är avsikten att nå det långsiktiga målet om nettonoll koldioxidutsläpp. Strategin har tagits fram
genom analys, dialog och diskussion samt utifrån branschen, marknad, omvärld och diverse krav.
ANST ÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILL V ÄXT
20
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 21 =====
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor
2024 2023 2023
JAN-MARS JAN-MARS JAN-DEC
Värdeförändring förvaltningsfastigheter -56 -3 -355
Värdeförändring finansiella instrument 28 -23 -173
Resultat före skatt 49 38 -241
Skatt 7 7 -5
Periodens resultat 57 44 -246
Omräkningsdifferenser 2 0 0
Summa övrigt totalresultat 2 0 0
SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 59 44 -247
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 59 44 -247
Resultat per aktie, före utspädning, kr 1,52 0,91 -10,54
Resultat per aktie, efter utspädning, kr 1,52 0,91 -10,54
Genomsnittligt antal utestående aktier
under perioden, miljoner 28,43 28,43 28,43
Genomsnittligt antal aktier under perioden
efter utspädning, miljoner 28,44 28,45 28,43
2024 2023 2023
JAN-MARS JAN-MARS JAN-DEC
Hyresintäkter 223 212 843
Övriga rörelseintäkter 8 0 11
Summa intäkter 231 212 854
Driftskostnader -49 -44 -139
Underhållskostnader -8 -5 -19
Fastighetsskatt -6 -6 -24
Driftnetto 168 157 672
Central administration -22 -20 -77
Finansiella intäkter och kostnader -75 -69 -298
Orealiserade valutakursförändringar 10 -2 1
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -2 -2 -10
FÖRVALTNINGSRESULTAT 78 63 287
21
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 22 =====
RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER
RESULTAT
Jämfört med motsvarande period 2023 redovisar
Stendörren för januari till mars 2024 cirka 19 miljoner
kronor högre intäkter och driftnettot steg med cirka 11
miljoner kronor. Efter avdrag för finansieringskostnader
och centrala administrationskostnader summerar för-
valtningsresultatet till 78 miljoner kronor (63), vilket är
23 procent högre än föregående år. Periodens resultat
uppgår till 57 miljoner kronor (44), motsvarande 1,52
kronor per aktie (0,91).
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade under perioden med cirka 5 pro-
cent till 223 miljoner kronor (212). De ökade intäkterna
drivs av högre hyror i det befintliga beståndet (cirka
6 procent ökning i jämförbart bestånd jämfört med
motsvarande period 2023), samt från färdigställda och
uthyrda projekt. Utöver hyresintäkter redovisar bolaget
även övriga intäkter om cirka 8 miljoner kronor som till
största del avser en intäkt av engångskaraktär samt en
försäkringsersättning.
FASTIGHETSKOSTNADER
De redovisade fastighetskostnaderna ökade med cirka
7 miljoner kronor till 63 miljoner kronor (56). Totala
fastighetskostnader i jämförbart bestånd ökade med
cirka 7 miljoner i kronor, vilket motsvarar cirka 14
procent. Kostnadsökningen förklaras främst av högre
driftskostnader hänförligt till högre priser för fjärrvärme
men även något högre underhållskostnader, bland annat
till följd av vattenskador på grund av snö och högre
försäkringspremier.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick under
perioden till 22 miljoner kronor (20) och utgörs av kost-
nader för central förvaltning och administration samt
kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 39 miljoner kronor
(15) och avser huvudsakligen intäkter avseende ränte-
derivat. De finansiella kostnaderna, exklusive leasing -
kostnad, steg till -114 miljoner kronor (-84) främst till
följd av ökad belåning och stigande räntenivåer. Lea -
singkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till –2
miljoner kronor (-2). Kostnaden bestod huvudsakligen
av tomträttsavgälder och arrendeavgifter.
KONCERNEN I SAMMANDRAG
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick till
78 miljoner kronor (63), främst tack vare högre intäkter
som motverkar de högre finansieringskostnaderna.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
För perioden redovisar bolaget realiserade och orea-
liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om
totalt -56 miljoner kronor (-3). Värdeförändringarna i
fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av
justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan-
den samt förändrade kassaflöden genom exempelvis
nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda
avtal. Valutakurser hade en positiv värdepåverkan
på fastighetsbeståndet under perioden, för detaljer
se sidan 16. Räntederivaten marknadsvärderades per
rapportdatumet med en värdeförändring om 28 miljoner
kronor (-23).
SKATT
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell
skatt om -16 miljoner kronor (1) och uppskjuten skatt
om 24 miljoner kronor (6).
22
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 23 =====
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
31 MAR 31 MAR 31 DEC
2024 2023 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 4 883 5 168 4 838
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 6 121 5 693 5 826
Övriga långfristiga skulder 58 37 57
Leasingskuld 259 254 259
Uppskjuten skatteskuld 976 996 999
Övriga avsättningar 4 4 4
Summa långfristiga skulder 7 418 6 984 7 145
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 840 817 825
Övriga kortfristiga skulder 394 349 384
Summa kortfristiga skulder 1 234 1 167 1 210
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 536 13 319 13 193
Eget kapital hänförligt till
Moderbolagets ägare 4 883 5 168 4 838
Innehav utan bestämmande inflytande - – –
31 MAR 31 MAR 31 DEC
2024 2023 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 3 1 3
Förvaltningsfastigheter 12 400 12 534 12 566
Nyttjanderättstillgångar 259 254 259
Inventarier 1 2 1
Långfristiga fordringar 3 2 3
Räntederivat 176 245 148
Summa anläggningstillgångar 12 842 13 039 12 981
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 96 93 79
Likvida medel 599 187 134
Summa omsättningstillgångar 695 280 213
SUMMA TILLGÅNGAR 13 536 13 319 13 193
Belopp i miljoner kronor
23
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 24 =====
FINANSIELL STÄLLNING
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak-
ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 mars 2024 upp-
gick värdet på den totala fastighetsportföljen till 12 400
miljoner kronor (12 534). För analys och kommentarer,
se sidorna 23 –24.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till
695 miljoner kronor (280), bestående av likvida medel
om 599 miljoner kronor (187) samt hyresfordringar och
övriga kortfristiga fordringar om 96 miljoner kronor (93).
Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 599
miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt
55 miljoner kronor, uppgick vid periodens utgång till
654 miljoner kronor.
EGET KAPITAL
Per den 31 mars 2024 uppgick koncernens egna kapital
till 4 883 miljoner kronor (5 168) och soliditeten till 37
procent (40).
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till
6 961 miljoner kronor (6 510), motsvarande en belå -
ningsgrad om 51 procent (49). Skulderna utgörs
av lån från kreditinstitut om 5 892 miljoner kronor
(5 235), två obligationslån om totalt 1 100 miljoner
kronor (1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlig -
het med bolagets redovisningsprinciper uppgick till
-31 miljoner kronor (-30). Den kortfristiga delen av de
räntebärande skulderna uppgick till 840 miljoner kronor
(817) och består av lån och amorteringar som förfaller
inom de kommande 12 månaderna.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital-
anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom
att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind-
ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen
genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning
av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se
sida 17.
KONCERNEN I SAMMANDRAG
UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO)
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 mars till 976
miljoner kronor (996) och avser skatten på fastigheter,
derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlus -
tavdrag.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt
övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till
394 miljoner kronor (349).
24
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 25 =====
KONCERNEN I SAMMANDRAG
FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS EGET KAPITAL
ÖVRIGT BALANSERADE TOTALT EGET KAPITAL
AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- VINSTMEDEL INKLUSIVE HYBRID- HÄNFÖRLIGT TILL
KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER PERIODENS RESULTAT OBLIGATION FASTIGHETSÄGARE
Ingående eget kapital per 2022-01-01 17 1 181 – 3 232 786 5 216
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -58 – -58
Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271
Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 442 786 5 429
Personaloptionsprogram – 1 – – – 1
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -59 – -59
Återköp hybridobligation – – – – -288 -288
Totalresultat januari – december 2023 – – – -246 – -246
Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 182 3 3 137 498 4 838
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -14 – -14
Totalresultat januari – mars 2024 – – 2 57 – 59
Utgående eget kapital per 2024-03-31 17 1 182 5 3 179 498 4 883
Belopp i miljoner kronor
KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Koncernens egna kapital uppgick per 31 mars 2024 till 4 883 miljoner kronor (5 168).
Vid års stämman 2023 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
25
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 26 =====
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE
2024 2023 2023
JAN-MARS JAN-MARS JAN-DEC
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 78 63 287
Justeringar för poster som
inte ingår i kassaflödet 11 1 0
Betald inkomstskatt -4 -5 -13
Kassaflöde från den löpande verksamheten 85 59 274
före förändringar av rörelsekapitalet
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar -17 -10 4
Förändring av rörelseskulder -22 30 28
Kassaflöde från den löpande verksamheten 46 80 307
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -91 -120 -516
Övriga investeringar och avyttringar 0 0 0
Förvärv av koncernföretag/fastigheter – – –
Försäljning av koncernföretag/fastigheter 224 – –
Kassaflöde från investeringsverksamheten 133 -120 -516
Belopp i miljoner kronor
2024 2023 2023
JAN-MARS JAN-MARS JAN-DEC
Finansieringsverksamheten
Nyemission personaloptioner – – 1
Utdelning hybridobligation -14 -18 -59
Återköp hybridobligation – -288 -288
Upptagna räntebärande skulder 1 075 251 1 379
Amortering och lösen av räntebärande skulder -776 -34 -1 026
Depositioner 2 1 21
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 286 -87 28
Periodens kassaflöde 465 -128 -181
Likvida medel vid periodens ingång 134 315 315
Periodens kassaflöde 465 -128 -181
Likvida medel vid periodens utgång 599 187 134
26
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 27 =====
MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd
i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen
av 35 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta
på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 31 mars 2024 till
59 miljoner kronor (29) och det egna kapitalet uppgick till 1 322 miljoner kronor (1 400).
JAN-MAR JAN-MAR JAN-DEC
2024 2023 2023
Nettoomsättning 35 29 123
Rörelsens kostnader -35 -29 -121
Resultat före
finansiella poster 0 0 2
Finansiella poster
Resultat från andelar i
koncernföretag - – -38
Finansnetto 8 14 20
Resultat efter 8
finansiella poster 8 14 -16
Bokslutsdispositioner - – -3
Resultat före skatt 8 14 -19
Skatt - – 0
Periodens resultat 8 14 19
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
FÖR MODERBOLAGET
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
FÖR MODERBOLAGET
31 MAR 31 MAR 31 DEC
2024 2023 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella
anläggningstillgångar 3 1 3
Inventarier 10 10 10
Andelar i koncernföretag 981 970 979
Fordringar hos koncernföretag 2 585 3 348 3 459
Uppskjuten skattefordran 0 0 0
Summa anläggningstillgångar 3 578 4 330 4 450
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 238 185 25
Kortfristiga fordringar 8 4 6
Likvida medel 59 29 30
Summa omsättningstillgångar 305 218 62
SUMMA TILLGÅNGAR 3 883 4 547 4 512
31 MAR 31 MAR 31 DEC
2024 2023 2023
EGET KAPITAL & SKULDER
Eget kapital 1 322 1 400 1 329
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 092 1 293 1 091
Skulder till koncernföretag 1 054 1 592 2 061
Summa långfristiga skulder 2 146 2 884 3 152
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 375 219 –
Övriga kortfristiga skulder 39 45 30
Summa kortfristiga skulder 414 263 30
SUMMA EGET KAPITAL
OCH SKULDER 3 883 4 547 4 512
Belopp i miljoner kronor Belopp i miljoner kronor
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Belopp i miljoner kronor
27
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 28 =====
AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kro-
nor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive
25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet
0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio röster
på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på
bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till
förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till
andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsord-
ningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge
preferensaktier.
BEMYNDIGANDEN
Årsstämman beslutade den 23 maj 2023 om att bemyn-
diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa
årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning
genom kvittning eller med apportegendom, eller annars
med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie
A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller
B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A
eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får med-
föra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt
10 procent beräknat per dagen för årsstämman 2023.
Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt
för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda
ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av
rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra före-
tagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning
av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från
aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras
på marknadsmässiga villkor.
INCITAMENTSPROGRAM
Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades
om vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive
årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till
bolagets anställda och omfattar emissioner av teck -
ningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat
mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsop-
tionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter
värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd
av oberoende värderare.
I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid peri -
odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne -
havarna, under en period om två veckor från dagen
för offentliggörande av delårsrapporten för perioden
1 januari – 31 september 2025, äger rätt att inlösa mot
samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor
per aktie.
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
I incitamentsprogram 2023 – 2028 fanns vid periodens
utgång 50 060 teckningsoptioner som innehavarna,
under en period om två veckor från dagen för offentlig-
görande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31
mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier
till en teckningskurs om 285 kronor per aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två
utestående programmen kommer aktiekapitalet öka
med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier
av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor.
Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar
cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på
antalet utestående aktier per rapportdatumet.
HANDELSPLATS
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid
Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är
SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.
28
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 29 =====
STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 MARS 2024
ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER
AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % %
Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0
Altira AB 2 900 000 500 000 2 400 000 10,2 14,5
SEB Investment Management 3 611 614 0 3 611 614 12,7 7,1
Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 457 355 0 2 457 355 8,6 4,8
Tredje AP-Fonden 1 068 439 0 1 068 439 3,8 2,1
Verdipapirfondet Odin Eiendom 854 660 0 854 660 3,0 1,7
Handelsbanken Fonder 794 373 0 794 373 2,8 1,6
Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 669 223 0 669 223 2,4 1,3
Carnegie Fonder 583 782 0 583 782 2,1 1,2
SEB Luxembourg Branch 557 345 0 557 345 2,0 1,1
Övriga ägare 3 398 868 0 3 398 868 13,4 7,1
Totalt 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 237.
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Bild: Almnäs Bild: Nygård
29
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 30 =====
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befatt -
ningshavare avseende uthyrning av två garageplatser. Samtliga transaktioner med
närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är
inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller
borgensförbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare,
större aktieägare eller närstående till någon av dessa under 2024.
RISKER
Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska
faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också
exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som
man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också
att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall.
Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur
förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns
på sida 81 – 84 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2023. Utöver de risker
som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det
osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat
i VD-ordet på sida 4 och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sida 17.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och
Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk -
ningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not
1 till årsredovisning 2023. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt
IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde
och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen
och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
REVISORS GRANSKNING
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
KALENDARIUM
HÄNDELSE DATUM
Årsstämma 2024 23 maj 2024
Delårsrapport januari – juni 2024 19 juli 2024
Delårsrapport januari – september 2024 25 oktober 2024
Bokslutskommuniké januari – december 2024 18 februari 2025
ÖVRIG INFORMATION
30
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 31 =====
STYRELSE OCH VD
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över
moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker
och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 3 maj 2024
Andreas Philipson
Styrelsens ordförande
Carl Mörk
Styrelseledamot
Helena Levander
Styrelseledamot
Henrik Orrbeck
Styrelseledamot
Seth Lieberman
Styrelseledamot
Nisha Raghavan
Styrelseledamot
Erik Ranje
Verkställande direktör
Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades,
genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 3 maj 2024 kl. 07.00 CEST.
FÖRSÄKRAN
31
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 32 =====
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1
Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade årshy-
resintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) till
cirka 882 miljoner kronor per den 1 april 2024. Bolaget
bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår
till cirka 186 miljoner kronor. Således bedöms koncernen
i årstakt generera ett driftnetto om cirka 696 miljoner
kronor.
Kostnaderna för central administration uppgår till
cirka 80 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka
284 miljoner kronor samt leasingkostnader uppgående
till cirka 10 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt
förvaltningsresultat om cirka 323 miljoner kronor per
den 1 april 2024.
Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning
om intjäningsförmågan per 1 april 2024 utan hänsyn
tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade
hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra,
ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på
förvaltningsresultatet.
Kostnaderna för central administration har baserats på
faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och finans-
nettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och
tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte-
bärande skulderna har baserats på koncernens redo -
visade snittränta per balansdagen med tillägg för
periodiserade finansieringskostnader och kostnader
avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter.
Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsav -
gälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv
månaderna justerat för innehavstid.
Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar
som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts
eller frånträtts är heller ej medräknade.
Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att
de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu
inte hunnit generera intäkter under rapportperioden för-
väntas, i takt med uthyrning och färdigställande, kunna
addera cirka 75 miljoner kronor i driftnetto.
Dessa uppgifter skall således inte ses som en prog-
nos av kommande resultatutveckling för Stendörren.
BILAGA 1
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1)
Hyresintäkter 882
Summa intäkter 882
Driftskostnader -132
Underhållskostnader -27
Fastighetsskatt -27
Driftnetto 696
Central administration -80
Finansiella intäkter och kostnader -284
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -10
Förvaltningsresultat 323
1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets
bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per
1 april 2024.
32
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 33 =====
DEFINITIONER
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital
justerat med avdrag för bedömd verklig
uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent
skattesats och återläggning av räntederivat.
AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad area vid periodens utgång i
förhållande till totalt uthyrningsbar area vid
periodens utgång.
AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET
KAPITAL
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12
månaderna dividerat med genomsnittligt eget
kapital under samma period.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder vid periodens utgång i
förhållande till totala tillgångar vid periodens
utgång.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
Räntebärande skulder med säkerhet i fastig-
heter i relation till fastigheternas verkliga värde.
DIREKTAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de
senaste 12 månaderna dividerat med fastig-
heternas verkliga värde i genomsnitt över
samma period.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa
nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad mark-
nad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i
prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor
Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell
avseende de APM som används.
DRIFTNETTO
Totala intäkter för fastigheterna minskat med
fastigheternas driftskostnader.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång
i förhållande till hyresvärde vid periodens
utgång, exkluderat för fastigheter som vid
periodens utgång ej var uthyrningsbara pga
rivning och/eller större projektutveckling.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens resultat exklusive värdeförändringar
och skatt.
FINANSNETTO
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter
och ränte-
kostnader samt leasingkostnader.
GENOMSNITTLIG RÄNTA
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
HYRESDURATION
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående
kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.
KAPITALBINDNING
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindnings-
tid avseende räntebärande skulder.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt justerat för poster ej ingå-
ende i kassaflödet samt minskat med betald
skatt i relation till genomsnittligt antal aktier
före utspädning.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital
med återläggning av derivatskuld (+/–) samt
uppskjuten skatt.
NAV TILLVÄXT
Procentuella förändringen i långsiktigt
substansvärde de senaste 12 månaderna.
NETTOUTHYRNING
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med
årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och
årshyra konkurs.
RESULTAT PER AKTIE
Resultat efter skatt och ränta på hybrid-
obligationen dividerat med genomsnittligt
antal aktier, före och efter utspädning.
RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT
Ett viktat snitt av återstående räntebindning
på räntebärande skulder med hänsyn tagen till
ingångna derivatavtal.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultatet efter återläggning
av finansnetto i förhållande till finansnetto
(exklusive leasingkostnad enligt IFRS 16) under
den senaste rullande 12-månadersperioden.
SOLIDITET
Eget kapital i relation till totala tillgångar
exklusive leasing-
skuld enligt IFRS 16.
TOTALAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto ökat med fastig
heternas värdeförändring under de senaste
12 månaderna dividerat med fastigheternas
genomsnittliga värde under samma period.
ÖVERSKOTTSGRAD
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala
intäkter under samma period.
ALTERNATIVA NYCKELTAL
33
DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT
===== SIDA 34 =====
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq
Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom
att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och
lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver
vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed
bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och
övriga Mälardalen.
FÖR MER INFORMATION,
VÄNLIGEN KONTAKTA:
ERIK RANJE, VD
erik.ranje@stendorren.se
08-518 331 00
PER-HENRIK KARLSSON,
EKONOMIDIREKTÖR
per-henrik.karlsson@stendorren.se
08-518 331 00