FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2025
===== SIDA 1 ===== Bilden visar Stenvreten 8:37 i Enköping. Ta gärna del av filmen om projektet. Se filmen på webben 125 DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 ===== SIDA 2 ===== INTRODUKTION Det här är Stendörren 3 Perioden i korthet 4 Vd har ordet 5 VERKSAMHETEN Mål och utfall 6 Fastighetsbeståndet 8 Projektportföljen 10 Färdigställda projekt 10 Pågående projekt 11 Kommande projekt 12 Fastighetsvärdering 13 Finansiering 14 Stendörrens hållbarhetsarbete 15 FINANSIELL INFORMATION Koncernens totalresultat 16 Koncernens finansiella ställning 17 Koncernens förändringar i eget kapital 18 Koncernens kassaflöde 19 Moderbolagets resultaträkning 20 Moderbolagets balansräkning 21 Nyckeltal 22 ÖVRIG INFORMATION Övrig information 23 Bedömd intjäningsförmåga 24 Definitioner 25 Nygård 2:14, Upplands-Bro Introduktion Innehåll Verksamheten Finansiell information Övrig information 2STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 ===== SIDA 3 ===== Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. STENDÖRREN FÖRVALTAR, UTVECKLAR OCH FÖRVÄRVAR LOKALER SOM GÖR SKILLNAD HYRESINTÄKTER 247 MKR DRIFTNETTO 190 MKR MARKNADSVÄRDE 14 517 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT 1) 77 MKR Fördelning uthyrbar yta baserad på driftnetto1) 38+42+16+4H Lager och logistik, 38% Lätt industri, 42% Kontor, 16% Sällanköpshandel, 4% Övrigt, 0% Geografisk fördelning Hyresintäkter 27+35+26+2+10H Stockholms stad, 27% Övriga Stockholms län, 35% Övriga Mälardalen, 26% Göteborgsregionen, 2% Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 10% 1) Baserat på typ av fastighet. STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 3 Det här är Stendörren Verksamheten Finansiell information Övrig information Introduktion 1) Före valutakursförändringar. ===== SIDA 4 ===== Nyckeltal Jan–mar 2025 Jan–mar 2024 Jan–dec 2024 Hyresintäkter, Mkr 247 223 902 Driftnetto, Mkr 190 168 718 Förvaltningsresultat1), Mkr 77 67 309 Marknadsvärde, Mkr 14 517 12 400 14 311 Uthyrningsbar yta, tusental kvm 862 810 857 Belåningsgrad, % 52 51 52 Soliditet, % 36 37 37 1) Före valutakursförändringar. PERIODEN I KORTHET JANUARI–MARS 2025 • Hyresintäkterna ökade med 11 procent till 247 miljoner kronor (223) och driftnettot ökade med 13 procent till 190 miljoner kronor (168). • Förvaltningsresultatet före valutakursförändringar uppgick till 77 miljoner kronor (67). • Nettouthyrningen uppgick under perioden till sammanlagt –3,1 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om 22 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal med nya hyresgäster). • De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om cirka 5 procent i viktat genomsnitt. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 125 miljoner kronor (46) motsvarande 4,03 kronor per aktie (1,63). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fast- ighetsportföljen uppgick för perioden till 90 miljoner kronor (–56). • Periodens resultat uppgick till 107 miljoner kronor (57) motsvarande 3,24 kronor per aktie (1,52) före utspäd- ning och 3,24 kronor per aktie (1,52) efter utspädning. UNDER FÖRSTA KVARTALET I januari tecknade Stendörren ett hyres- avtal med Duvner Bil AB avseende lokaler i fastigheten Stenvreten 6:1 i Enköping. Avtalet omfattar lokaler om cirka 5 000 kvadratmeter och har en löptid på 10 år med tillträde i mars 2025. I februari förvärvade Stendörren, genom två separata transaktioner, två lager- och lätt industrifastigheter i Helsingfors och Köpenhamn för totalt motsvarande 92 miljoner svenska kronor. EFTER KVARTALETS UTGÅNG I april tecknade Stendörren ett hyres- avtal med AB Storstockholms Lokaltra- fik avseende en nyproducerad byggnad för lätt industri på fastigheten Nygård 2:17 i GreenHub Bro, i Upplands-Bro. Avtalet omfattar hela byggnaden om cirka 2 200 kvadratmeter och mark om cirka 4 300 kvadratmeter samt har en löptid på 3 år. Tillträde skedde 1 april 2025, i direkt anslutning till att den nya byggnaden blev färdigställd. I april förvärvade Stendörren genom två separata transaktioner fyra lager- och lätt industrifastigheter i Köpen- hamn med ett totalt överenskommet fastighetsvärde om 253 miljoner svenska kronor. Den totala uthyrnings- bara ytan uppgår till 19 200 kvadrat- meter. Fastigheterna är alla väl belägna nära Köpenhamns innerstad och bedöms ha ytterligare driftnettopoten- tial. Det årliga driftnettot bedöms initi- alt uppgå till cirka 17 miljoner svenska kronor. Stendörren har tecknat ett femårigt hyresavtal med Järva Stadsdelsnämnd, en del av Stockholms stad, avseende lokaler i fastigheten Korsräven 1 i Spånga. Avtalet omfattar drygt 1 700 kvadrat- meter och motsvarar en årshyra om cirka 3 miljoner kronor. Tillträde skedde den 1 maj 2025. VÄSENTLIGA HÄNDELSER STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 4 Verksamheten Finansiell information Övrig information Introduktion ===== SIDA 5 ===== Milstolpe i GreenHub Bro Vårt stora utvecklingsområde, GreenHub Bro, i Upp- lands-Bro har passerat en viktig milstolpe då den första nyproducerade fastigheten färdigställdes i slutet av kvartalet, och i samband med det hyrdes ut till AB Stor- stockholms Lokaltrafik. Vi har upplevt ett stort intresse från potentiella hyresgäster och det faktum att vi redan i samband med att det första projektet färdigställts, kan välkomna vår första hyresgäst är glädjande och bekräf- tar utvecklingsområdets attraktiva läge och vårt kund- erbjudande. Projektet är en del av vårt omfattande och framväxande utvecklingsområde GreenHub Bro, där vi har ytterligare produktion på gång i ett planlagt område med stora möjligheter att utveckla en stor variation av nya byggnader inom huvudsakligen lätt industri. Fortsatta förvärv i prioriterade marknader Hittills under året har vi genomfört flera förvärv av enskilda fastigheter i Helsingfors- och Köpenhamnsregi- onen om totalt cirka 345 miljoner kronor. Fastigheterna, som är i allt väsentligt fullt uthyrda och mycket välbe- lägna, utgör fortsatta steg mot att stärka vår närvaro i dessa tillväxtmarknader. Inte minst vad avser Köpen- hamn där vi bedömer oss vara nära kritisk massa. Vårt bestånd i Köpenhamnsregionen är nu totalt 16 fastig- heter, med en yta om totalt drygt 60 000 kvadratmeter och ett fastighetsvärde uppgående till närmare 900 miljoner svenska kronor. Därmed har vi sedan mitten på föregående år genom- fört 11 förvärv om 17 fastigheter för totalt 1,5 miljarder kronor till en direktavkastning om 7,0 procent. Vi bedö- mer marknadsförutsättningarna för att genomföra att- raktiva förvärv som fortsatt goda och vi har fortsatt en attraktiv förvärvspipeline under utvärdering. Flertal färdigställda och nystartade projekt Under de senaste fyra kvartalen har vi färdigställt pro- jekt om totalt 18 900 kvadratmeter med en uthyrnings- grad om 94 procent till en avkastning om 7,6 procent, eller 8,4 procent exklusive värdet på de i projekten ianspråktagna byggrätterna. Det implicita värdet för de ianspråktagna byggrätterna vid genomförandet var cirka 1,9 gånger högre än de bokförda värdena, vilket bekräftar potentialen i vår utvecklingsportfölj. Flera nya projekt har under och efter rapportperioden dessutom påbörjats, och vi har nu pågående projekt motsvarande 39 300 kvadratmeter med ett årligt driftnetto om cirka 52 miljoner kronor vid uthyrning och färdigställande. Detta är i linje med vårt mål om att långsiktigt bygga i storleksordningen 25 000–50 000 kvadratmeter per år. FORTSATT LÖNSAM TILLVÄXT TROTS TURBULENT OMVÄRLD Trots ett i flera avseenden utmanande marknadsklimat, ökade driftnettot och förvaltnings resultatet med 13 procent respektive 15 procent jämfört med första kvartalet 2024. Den starka utvecklingen är ett resultat av fortsatt värdeskapande förvärv samt färdigställda och uthyrda projekt. Jag är särskilt glad över att vi under kvartalet passerat en milstolpe genom att ha färdig ställt och hyrt ut den första nyproducerade fastig heten i vårt stora utvecklingsområde, GreenHub Bro, i UpplandsBro. Vi bibehåller den höga tillväxttakten och har genomfört flera förvärv samt startat nya projekt både under och efter kvartalets utgång. Stendörren har en byggrättsportfölj om över 600 000 kvadratmeter, huvudsakligen avsedd för logistik och lätt industri. Byggrättsportföljen utgör en unik tillgång och är en viktig del i vårt strategiska arbete för fortsatt värdeskapande genom att utveckla effektiva, moderna lokaler i lägen där mark är en bristvara men där behoven av verksamhetslokaler växer. Turbulent omvärld Efter kvartalets utgång har oron för ett globalt han- delskrig markant ökat. Det är i dagsläget svårt att sia om den fortsatta utvecklingen. Våra hyresgäster är dock endast i undantagsfall inom export och import av varor och tjänster. I stället verkar hyresgästerna i stor utsträckning lokalt eller regionalt, med fokus på indu- striell tjänste- och serviceverksamhet. Detta innebär att ett handelskrig inte direkt påverkar Stendörren i någon större omfattning. Däremot kan ett handelskrig indirekt påverka oss genom dess effekt på till exempel konjunk- tur, inflation och räntor. Vi har en god beredskap för att hantera detta bland annat genom att hålla en nära dialog med våra hyresgäster samt genom att hålla god likviditet och en hög andel räntesäkringar. Fortsatt lönsam tillväxt Stendörren är ett fastighetsbolag med hög tillväxt, men har samtidigt en långsiktig stabilitet. Vi har under de senaste fem åren lyckats uppvisa en stark tillväxt trots en utmanande omvärld, genom pandemi, svag konjunk- tur, inflation och ränteuppställ. Stabiliteten följer av det faktum att vi är i ett högavkastande fastighetssegment, med långa hyresavtal och med en diversifierad bas av hyresgäster. Den enda stora hyresgästen är svenska staten, genom Fortifikationsverket, vilket ger ytterli- gare stabilitet. Tillväxtpotentialen följer av den positiva hyrestillväxt som uppstår av urbaniseringen av stor- stadsregioner, genomförandet av värdeskapande förvärv samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. Vi avser hålla fortsatt hög tillväxt då vi ser möjligheterna för att genomföra attraktiva och strategiska förvärv som fortsatt goda och vi ser stark efterfrågan från hyresgäster i våra utvecklingsprojekt. Vi ser således fram mot resterande del av 2025 med en fortsatt hög, stabil och lönsam tillväxt. Stockholm i maj 2025 Erik Ranje Vd Stendörren STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 5 Vd har ordet Verksamheten Finansiell information Övrig information Introduktion ===== SIDA 6 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 6 Finansiell information Övrig information Verksamheten MÅL OCH UTFALL FINANSIELLA MÅL Avkastning på eget kapital NAV tillväxt Räntetäckningsgrad Soliditet Mål: >12% Utfall: 7% Mål: >15% Utfall: 11% Mål: 2,0x Utfall: 2,0x Mål: 35% Utfall: 36% Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska lång- siktigt uppgå till lägst 12 procent. Tillväxt i långsiktigt substansvärde ska långsiktigt uppgå till lägst 15 procent. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent och aldrig understiga 20 procent. Avkastning på eget kapital % NAV tillväxt % Räntetäckningsgrad ggr Soliditet % –8 –4 0 4 8 12 16 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 –8 –4 0 4 8 12 16 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0 10 20 30 40 50 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Kommentar Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till 7 procent. Kommentar Tillväxt i långsiktigt substansvärde uppgick vid perio- dens utgång (de senaste 12 månaderna) till 11 procent och 20 procent om ej justerat för nyemission under fjärde kvartalet 2024. Kommentar Räntetäckningsgraden uppgick till 2,0 gånger. Kommentar Soliditeten uppgick vid periodens slut till 36 procent. Angiven soliditet är beräknad exkl. den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,7 procentenheter. Mål >12% Mål >15% Mål 35% Mål 2,0x ===== SIDA 7 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 7 Mål och utfall Finansiell information Övrig information Verksamheten HÅLLBARHETSMÅL Energiintensitet Utsläppsintensitet (Scope 1 och 2) Utsläppsintensitet (Scope 3)1) Certifiering Mål: –30% Utfall: –28% Utfall: –8,3% Mål: –40% Utfall: –28,3% Mål: 70% Utfall: 70% Energiförbrukningen per kvadratmeter ska minska med 30 procent till år 2030 jämfört med basåret 2020. CO2-utsläpp per kvadratmeter jämfört med basåret 2020. CO2-utsläpp per nybyggd kvadratmeter ska minska med 40 procent till år 2030 jämfört med basåret 2022. Andel certifierad uthyrbar area inom bolagets fastig- hetsbestånd ska uppgå till 70 procent år 2025. Energiintensitet kWh/kvm Utsläppsintensitet CO2 /kvm Utsläppsintensitet CO2 /kvm Andel certifierad uthyrbar area % 0 20 40 60 80 100 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0 1 2 3 4 20242023202220212020 0 100 200 300 400 202420232022 0 20 40 60 80 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Kommentar Energiintensiteten minskade med 6,4 procent i förhål- lande till samma period föregående år. Jämförelsetal utgår från ”like-to-like” samt normalårskorrigering. Kommentar Utsläpp inom Scope 1 och 2 redovisas på årsbasis. Beräkning och metod följer Greenhouse Gas Protocol. Kommentar Scope 3 redovisas på årsbasis. Bolaget utgår från Boverkets standard för klimatdeklaration. Stendörren inkluderar även byggdel 7 och 8 i redovisad utsläpps- intensitet. Beräkning och metod följer Greenhouse Gas Protocol. Kommentar Målet om att 70 procent av uthyrbar area skall vara certifierad per 31 december 2025 uppnåddes redan 31 december 2024. Redovisad siffra har korrigerades till följd av nyförvärvade fastigheter och därmed utökad uthyrbar area. Scope 3 redovisas från 2022 då Stendörren utökade sin rapportering. 1) Nybyggnation ===== SIDA 8 ===== EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 92% Nygård 2:17, Upplands-Bro Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 8 Finansiell information Övrig information Verksamheten FASTIGHETSBESTÅNDET Fastighetsbeståndet per 31 mars Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 mars 2025 av 161 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stock- holmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 14 517 miljoner kronor. Fastighetsbe- ståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en gång per år. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala fastighetsbeståndet cirka 862 000 kvadratmeter uthyr- bar lokalarea. Fastighetskategorierna lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 81 procent av det totala marknadsvärdet. Antalet hyresgäster, i kombi- nation med att cirka 77 procent av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 206 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av förvärv av fastigheter uppgående till 93 miljoner kronor, avyttring av fastigheter uppgående till –63 miljoner kronor, investeringar i befintliga fastigheter uppgående till 143 miljoner kronor medan valutakurs- effekter om –57 miljoner kronor och realiserade och orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt 90 miljoner kronor redovisats (se tabell på sidan 13). Geografisk fördelning av fastighetsbeståndet Stendörren lägger ner mycket arbete på att identifiera intressanta verksamhetsområden med potential i nord- iska tillväxtregioner. Särskilt fokus ligger på att utveckla och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren redan finns etablerat. Av Stendörrens totala hyresintäkt Fastighetsbeståndet per kategori % 0 20 40 60 80 100 Procent av marknadsvärde2) Procent av driftnetto2) Procent av hyra2) Procent av yta1) Övrigt Sällanköpshandel Kontor Lätt industri Lager och logistik 1) Baserat på typ av användning av yta 2) Baserat på typ av fastighet ===== SIDA 9 ===== Almnäs 5:23, Södertälje Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 9 Fastighetsbeståndet Finansiell information Övrig information Verksamheten utgörs cirka 62 procent av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd vil- ket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4:an mot Arlanda, Brunna och Green- Hub i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stock- holm-Syd i Södertälje är områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstock- holmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom Göteborg, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors, även där med fokus på lager, logistik och lätt industri. Hyresgäster och hyresavtal Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera branscher och utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Per 31 mars 2025 svarade de tio största hyresavtalen för cirka 19 procent av den samlade årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Fortifikationsverket representerade vid kvartalets utgång cirka 8 procent av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per rapport- datum till 4,2 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur. Kombinationen med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar risken för omfat- tande vakanser och hyresförluster. Under rapportperio- den har hyresförluster uppgått till 1,5 miljoner kronor. Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 31 mars 2025 till 92 procent och den ytmässiga uthyrnings- graden uppgick till 90 procent. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssituationen per rapportdatumet och kan variera beroende på tillfäl- liga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Nettouthyrningen under Q1 summerar till –3,1 miljoner kronor. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett års- hyresvärde om cirka 22 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster. Stendörrens tio största hyresgäster • Fortifikationsverket, 8% • Åtta.45 Tryckeri AB, 2% • Advania Sverige AB, 2% • Stockholm Vatten AB, 1% • Unilever Europe BV, 1% • Mountain Top, 1% • Södertälje Industriservice AB, 1% • Carla AB, 1% • Bactiguard AB, 1% • Sätra Motorcenter AB, 1% • Övrigt, 81% Nettouthyrning Mkr Förfallostruktur hyresavtal1) Årshyra, Mkr Antal avtal Kontraktuella förändringar fastighetsbestånd2) Mkr Nyuthyrning Omförhandling Konkurs Uppsägning 2) Inklusive projektuthyrningar. Årshyra Antal avtal 1) Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt lokalen. –5 0 5 10 15 20 25 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0 100 200 300 400 500 >203020292028202720262025 0 100 200 300 400 500 –100 –80 –60 –40 –20 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 202520242023 0 20 40 60 80 100 ===== SIDA 10 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 10 Finansiell information Övrig information Verksamheten PROJEKTPORTFÖLJEN Stendörren hade per 31 mars 2025 totalt 39 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 632 000 kvadratmeter och är huvudsakligen inom kategorierna logistik och lätt industri. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbyggrätter i områden med potential för bostadsutveckling, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälar- dalen såväl som på andra tillväxtorter. Takten på nya byggstarter påverkas bland annat av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget men även av byggpriser. Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera fulla helårsintäkter under rapportpe- rioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 55 miljoner kronor i driftnetto. Av detta belopp avser cirka 6,5 miljoner kro- nor nyligen färdigställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 31,5 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri och urban logis- tik som byggs eller avses byggas för framtida uthyrning och cirka 17 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart. Därutöver har bolaget en omfattande portfölj med kommande projekt, vilka samtliga är i tidigare skeden. Färdigställda projekt, senaste 12 månaderna Kommun Fastighet Typ av projekt Slutdatum Storlek, kvm1) Investering, Mkr2) Uthyrningsgrad, % Stockholm Filmremsan 2 Ombyggnation Q4 2024 2 400 37 49 Enköping Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 700 149 100 Egedal, Köpenhamnsregionen Svavelhöjvej 17 Tillbyggnad lätt industri Q4 2024 3 300 47 100 Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Q1 2025 1 200 36 100 Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q1 2025 2 300 51 100 Totalt färdigställda projekt 18 900 320 94 Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 16 500 283 100 1) BTA (bruttoarea, nyproduktion, tillbyggnad), LOA (lokalarea, hyresgästanpassning, ombyggnad). 2) Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT Under de senaste fyra kvartalen har fem projekt omfat- tande en total yta om 18 900 kvadratmeter färdigställts varav 94 procent av ytan är uthyrd. Det största av de färdigställda projekten utgörs av ett logistikprojekt i Enköping. Projektet färdigställdes i slutet av 2024 och är fullt uthyrt till Advania Sverige AB som tillträdde 1 januari 2025. Under det första kvartalet 2025 har Sten- dörren färdigställt två nya byggnader för lätt industri, båda i Upplands-Bro kommun. I GreenHub Bro, där en stor del av Stendörrens omfattande byggrättsportfölj finns, färdigställdes en byggnad om 2 300 kvadratme- ter med tillhörande mark om cirka 4 300 kvadratmeter, vilket är fullt uthyrt till AB Storstockholms Lokaltrafik. I Brunna verksamhetsområde färdigställdes en travershall om 1 200 kvadratmeter med tillhörande mark om cirka 3 600 kvadratmeter för kunden Pan Trading Machinery AB. Kunderna tillträdde sina nya lokaler 1 april 2025, det vill säga i direkt anslutning till färdigställandet. Viby 19:30, Upplands-Bro ===== SIDA 11 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 11 Projektportföljen Finansiell information Övrig information Verksamheten PÅGÅENDE PROJEKT Bolaget har flera pågående projekt med en investerings- volym överstigande 25 miljoner kronor där samtliga avser nybyggnation om tillsammans 39 300 kvadrat- meter. Under rapportperioden har ett nytt projekt om 5 300 kvadratmeter byggstartats. Projektet är en mindre logistikbyggnad på fastigheten Viby 19:66 i Brunna, Upplands-Bro. Stendörren har flertalet bygglovsklara projektidéer under projektering och andra förberedel- ser. Detta ger bolaget möjlighet att snabbt starta nya byggnationer och anpassa dessa efter kunders behov. Samtliga pågående projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det finns en tydlig efter- frågan och där uthyrningsarbete pågår. Pågående projekt per 2025-03-31 Kommun Fastighet Typ av projekt Nuvarande fas Tidigast möjliga datum1) Storlek, kvm2) Indikativ investering, Mkr3) Bedömd återstående investering, Mkr Bedömt årligt driftnetto, Mkr Uthyrnings grad, % Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2025 2 300 53 10 3,6 0 Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Pågående byggnation Q3 2025 3 700 97 34 6,4 100 Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Pågående byggnation Q2 2026 5 300 115 71 6,7 0 Stockholm Vindkraften 2 Ny lätt industri Projektering4) Q1 2026 1 900 37 389 35,2 0 Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering4) Q2 2026 17 000 268 Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Projektering4) Q2 2026 3 200 76 Stockholm Fotocellen 5 Ny logistik Projektering4) Q3 2026 3 800 92 Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Projektering Q2 2026 2 100 61 Totalt pågående projekt 39 300 799 504 51,9 Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 39 300 799 504 51,9 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 3) Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. Nygård 2:17, Upplands-BroNygård 2:17, Upplands-Bro ===== SIDA 12 ===== Stenvreten 8:37, Enköping Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 12 Projektportföljen Finansiell information Övrig information Verksamheten Kommande projekt per 2025-03-31 Kommun Huvudsaklig framtida användning Bedömd byggrätt (BTA m2)1) Status detaljplan Bedömd tidigast möjliga byggstart2) Upplands-Bro Lätt industri 379 000 Inom detaljplan 2025–2026 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2025–2026 Södertälje Logistik 40 100 Inom detaljplan 2025–2026 Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2025–2026 Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2025–2026 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2025–2026 Botkyrka Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2025–2026 Enköping Lätt industri 2 700 Inom detaljplan 2025–2026 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2025–2026 Uppsala Lätt industri 1 000 Inom detaljplan 2025–2026 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2025–2026 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2026–2027 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktiskt byggstart beror på tidpunkt för uthyrning. KOMMANDE PROJEKT Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast- igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi- fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendörren efter att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya områden och fastigheter att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader eller genom att konvertera befint- liga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 och 15 samt undersöker förutsättningarna för att driva detaljplan för bostäder, bland annat den del av GreenHub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över sjön Mälaren. ===== SIDA 13 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 13 Finansiell information Övrig information Verksamheten FASTIGHETSVÄRDERING Stendörren värderar varje kvartal hela fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren är en avkastningsbaserad kassaflödesmodell kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltnings- fastigheter) till årsredovisningen 2024. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån- det per 31 mars 2025 uppgick till 14 517 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna anges i tabellen. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värde- rade till 1 397 miljoner kronor (1 458 per 31 december 2024), är värderade utifrån ortsprisanalyser. Värdeför- ändringen på byggrättsportföljen under kvartalet för- klaras främst av att byggrättsvärden i pågående projekt nära färdigställande nu värderats som fastighet, delvis motverkat av aktiverade investeringar i kvarvarande byggrätter, se vidare under avsnittet Projektportföljen på sidorna 10–12. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 90 miljoner kronor (–56). Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassa- flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en negativ effekt på värdeförändring på fastighetsbeståndet under kvartalet. Det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvär- deringarna uppgår per 31 mars 2025 till 6,3 procent, vilket är oförändrat från föregående kvartal (se tabellen Värderingsparametrar). Känslighetsanalys I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om drift- nettot och/eller direktavkastningskravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter. Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bola- gets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. Förändring av driftnetto Förändring av direktavkastningskrav, Mkr –5,0% –2,5% 0,0% 2,5% 5,0% –0,50% 658 1 057 1 457 1 856 2 255 –0,25% –67 313 694 1 074 1 454 0,00% –726 –363 0 363 726 0,25% –1 327 –980 –633 –286 61 0,50% –1 878 –1 546 –1 213 –881 –548 Värderingsparametrar (Föregående år inom parentes) Min Max Viktat snitt Kalkylränta, kassaflöde, % 5,0 (6,4) 11,0 (11,0) 8,1 (8,2) Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,2 (5,3) 9,0 (9,0) 6,3 (6,3) Kalkylränta, restvärde, % 7,2 (6,9) 11,0 (11,0) 8,4 (8,3) Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (3,0) 25,0 (25,0) 5,7 (5,7) Förändring redovisat värde fastigheter Mkr Janmar 2025 Jandec 2024 Fastighetsbestånd vid årets början 14 311 12 566 Nya förvärv av fastigheter 93 1 129 Försäljning av fastigheter –63 –224 Investeringar i befintliga fastigheter 143 598 Valutakurseffekter –57 17 Realiserade värdeförändringar 17 29 Orealiserade värdeförändringar 74 196 – Varav hänförligt till förändrade avkastningskrav –15 –94 – Varav hänförligt till förändrade kassaflöden 150 203 – Varav hänförligt till förändrade byggrättsvärden –61 88 Fastighetsbestånd vid periodens slut 14 517 14 311 ===== SIDA 14 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 14 Finansiell information Övrig information Verksamheten FINANSIERING Per 31 mars 2025 uppgick den genomsnittliga kapital- bindningen på de räntebärande skulderna till kredit- institut till 2,9 år (2,9). Inkluderas även obligationslånen uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,8 år (2,7). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i refe- rensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak och swapar med ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 5 710 miljoner kronor. Den samlade effekten av ränte- säkringen ger en referensräntenivå på 1,8 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Sten- dörren har även fyra forwardstartade ränteswapavtal vilket förlänger derivatportföljens genomsnittliga löptid, för mer detaljer se tabell nedan. Vid rapport periodens utgång var cirka 71 procent av bolagets ränte bärande skulder räntesäkrade. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och ränte- tak, var den genomsnittliga räntebindningen på ränte- bärande skulder 2,6 år (3,0). Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld inklusive derivat uppgick till 4,1 procent. Stendörren hade vid balansdagens utgång två utestå- ende obligationslån, varav båda är gröna. Det ena obli- gationslånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500 mil- joner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Ränte- och kapitalbindning Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. Räntebindning/År1) Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta, % Andel, % Mkr Andel, % 2025 2 324 29 0 0 2026 0 0 810 10 2027 2 700 34 3 088 38 2028 110 1 4 103 51 2029 0 0 0 0 >2029 2 900 36 34 0 Summa / genomsnitt 8 034 4,1 100 8 034 100 1) Räntebindningen för 2025 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. Känslighetsanalys Förändring räntebas, Mkr (+) Förändring (–) Förändring +/–1,00% –17 35 +/–2,00% –34 88 +/–3,00% –51 106 I känslighetsanalysen framgår den bedömda effekten på räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M, EURIBOR 3M och NIBOR 3M) ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procent- enheter. Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna nämnda sammanhang. Räntederivat, aktiva Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknads värde, Mkr Taknivå, % Återstående löptid, år Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 1,9 2,00 1,43 Nordea Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 6,4 1,00 0,521) Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 3,2 1,00 0,521) SEB Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 5,0 1,00 0,611) Nordea Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 4,0 1,00 0,611) Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 9,6 2,00 1,71 SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 6,6 2,00 1,73 Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 3,7 2,00 1,43 Summa 4 600 40,5 1,59 1,192) Swedbank Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 500 4,9 2,36 4,87 Nordea Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 300 2,7 2,37 4,87 SEB Ränteswap 2025-02-13 2030-02-13 200 1,7 2,38 4,88 SEB Ränteswap 2025-01-13 2027-12-17 110 0,1 4,06 2,72 Summa 1 110 9,4 2,53 4,66 1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen till höger) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. 2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,4 år. Räntederivat med senarelagd starttidpunkt Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknads värde, Mkr Swapränta, % Återstående löptid, år Danske Bank Ränteswap 2025-02-12 2030-10-07 600 6,2 2,45 5,52 Danske Bank Ränteswap 2025-02-12 2029-10-07 300 2,5 2,39 4,52 Swedbank Ränteswap 2025-02-13 2030-11-10 400 3,0 2,49 5,62 Swedbank Ränteswap 2025-01-13 2029-11-10 600 3,9 2,41 4,62 Summa 1 900 15,7 2,44 5,10 Per 31 mars fanns tillgänglig likviditet om totalt 370 miljoner kronor, i form av likvida medel och tillgängliga kreditlinor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansie- ringsavgifter). Stendörren har även en grön hybridobligation om 300 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösendatum i maj 2027. ===== SIDA 15 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 15 Stendörrens hållbarhetsarbete Finansiell information Övrig information Verksamheten RESURSEFFEKTIVITET Ambition • Minska energiintensiteten (kWh/ kvm) med minst 30% till 2030 (basår 2020). • 70% av fastighetsportföljen (kvm) ska vara miljöcertifierad senast 2025. • 100% av nybyggnadsprojekt och större renoveringar ska miljö- certifieras. • Möjliggöra ökad återvinning av hyresgästers avfall. • Minimera byggavfall från byggnads- projekt till <1% till deponi, till 2030. • 100% fossilfri energi till 2030 (köpt av Stendörren). • Minska koldioxidavtrycket i nybygg- nadsprojekt med minst 40% kgCO2/ kvm BTA till 2030 (basår 2022). OPERATIONELL EXCELLENS Ambition • Leverantörer till bolagets förvalt- ning samt utvecklingsverksamhet ska underteckna och efterleva Stendörrens uppförandekod. • Samtliga fordon ska vara fossil- bränsleoberoende senast 2025. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Ambition • Aktivt arbeta, med regelbunden uppföljning och återkoppling, gällande jämställdhet och icke- diskriminering. • Sträva efter jämlikhet och mångfald bland alla yrkeskategorier med mål om en 40/60 könsfördelning för ledande befattningshavare senast 2025. • Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de årliga medarbetarenkäterna. • Samtliga medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. FRAMTIDSSÄKRING Ambition • Inkludera relevanta TCFD-indikatorer och rapportera enligt TCFD. • Samtliga fastigheter med hög risk ska riskinventeras och förses med relevanta handlingsplaner. • Öka andel fastigheter med Energi- deklaration (Energy Performance Construction, EPC) betyg C eller bättre. • Mål om nettonoll koldioxidutsläpp validerat av Science Based Targets initiative (SBTi). SOCIALT ANSVAR Ambition • Skapa arbetsmöjligheter för perso- ner långt ifrån arbetsmarknaden. HÅLLBARHET MED FEM FOKUSOMRÅDEN Stendörrens fokusområden utgår från områdena: miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Dessa fokusområden anpassas regelbundet för att bidra till både kort och långsiktiga mål. Inom varje område har bolaget formulerat konkreta ambitioner och mål. Stendörren sätter i första hand kvantifierbara mål som går att genomföra och följa upp. Inom vissa områden kan det dock vara svårt att fastställa kvantitativa mål, även om de är viktiga att arbeta med. I sådana fall har bolaget som princip att etablera rutiner och arbeta systematiskt med frågorna. Uppföljning sker då genom en narrativ återkoppling. ===== SIDA 16 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 16 Koncernen Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr Jan–mar 2025 Jan–mar 2024 Jan–dec 2024 Hyresintäkter 247 223 902 Övriga intäkter 0 8 9 Summa intäkter 248 231 910 Driftkostnader –47 –49 –145 Underhållskostnader –4 –8 –23 Fastighetsskatt –7 –6 –24 Driftnetto 190 168 718 Central administration –21 –22 –80 Finansiella intäkter och kostnader –89 –75 –319 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld –3 –2 –10 Förvaltningsresultat före valutakursförändringar 77 67 309 Orealiserade valutakursförändringar –21 10 0 Förvaltningsresultat efter valutakursförändringar 57 78 308 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 90 –56 225 Värdeförändring finansiella instrument 8 28 –91 Resultat före skatt 155 49 443 Skatt –48 7 –116 Periodens resultat 107 57 327 Omräkningsdifferenser –5 2 2 Övrigt totalresultat –5 2 2 Summa totalresultat för året 102 59 329 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 102 59 329 Resultat per aktie, före utspädning, kr 3,24 1,52 9,70 Resultat per aktie, efter utspädning, kr 3,24 1,52 9,69 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 31,06 28,43 28,89 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 31,09 28,44 28,91 KONCERNENS TOTALRESULTAT Resultat Jämfört med motsvarande period redovisar Stendörren för januari–mars 2025 cirka 17 miljoner kronor högre intäkter och driftnettot steg med cirka 22 miljoner kro- nor. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med cirka 11 miljoner kronor, vilket är cirka 7 procent högre än första kvartalet 2024. Efter avdrag för finansieringskostna- der och centrala administrations kostnader summerar förvaltningsresultatet före valutakursförändringar till 77 miljo ner kronor (67), vilket motsvarar en ökning om 15 procent. Periodens resultat uppgår till 107 miljoner kronor (57), motsvarande 3,24 kronor per aktie (1,52). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med cirka 11 procent till 247 miljoner kronor (223) jämfört med samma period 2024. De ökade intäkterna drivs av högre hyror i det befint- liga beståndet, förvärv samt färdigställda och uthyrda projekt under perioden. Fastighetskostnader De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka –58 miljoner kronor (-63) vilket är 5 miljoner kro- nor lägre jämfört med föregående period 2024. Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd minskade med cirka 11 miljon kronor, vilket motsvarar cirka 17 procent. Minskningen förklaras främst av lägre kostnader för underhåll, snöröjning och värme jämfört med första kvartalet 2024. Central administration Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till –21 miljoner kronor (–22) och utgörs av kostnader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. Finansnetto De finansiella intäkterna uppgick till 11 miljoner kronor (39) och avser huvudsakligen intäkter avseende ränte- derivat. De finansiella kostnaderna, exklusive leasing- kostnad, minskade till –100 miljoner kronor (–114) främst till följd av lägre räntenivåer, delvis motverkat av högre belåning jämfört med samma period 2024. Leasingkost- nad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till –3 miljoner kronor (–2). Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt- rättsavgälder och arrendeavgifter. Värdeförändringar För perioden redovisar bolaget realiserade och orea- liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt 90 miljoner kronor (–56). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan- den samt förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en negativ värdepåverkan på fastighetsbeståndet under perioden. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om 8 miljoner kronor (28). Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om –14 miljoner kronor (–16) och uppskjuten skatt om –34 miljoner kronor (24). Av den aktuella skatten avser cirka -9 miljoner kronor skatt på grund av fastig- hetsförsäljningar under kvartalet. ===== SIDA 17 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 17 Koncernen Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr 20250331 20240331 20241231 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 8 3 9 Förvaltningsfastigheter 14 517 12 400 14 311 Nyttjanderättstillgångar tomträtt 274 259 274 Inventarier 0 1 0 Långfristiga fordringar – 3 – Räntederivat 66 176 58 Summa anläggningstillgångar 14 865 12 842 14 651 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 100 96 109 Likvida medel 363 599 214 Summa omsättningstillgångar 463 695 323 SUMMA TILLGÅNGAR 15 328 13 536 14 975 KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING Mkr 20250331 20240331 20241231 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 5 491 4 883 5 395 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 7 845 6 121 7 638 Övriga långfristiga skulder 67 58 66 Leasingskuld 274 259 274 Uppskjuten skatteskuld 1 094 976 1 061 Övriga avsättningar 4 4 4 Summa långfristiga skulder 9 284 7 418 9 043 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 154 840 153 Övriga kortfristiga skulder 399 394 383 Summa kortfristiga skulder 553 1 234 536 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 15 328 13 536 14 975 Anläggningstillgångar Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 mars 2025 uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 14 517 miljoner kronor (12 400). Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 463 miljoner kronor (695), bestående av likvida medel om 363 miljoner kronor (599) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 100 miljoner kronor (96). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel och tillgängliga kreditlinor, uppgick vid periodens utgång till 370 miljoner kronor. Inga ytterligare säker heter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Eget kapital Per den 31 mars 2025 uppgick koncernens egna kapital till 5 491 miljoner kronor (4 883) och soliditeten till 36 procent (37). Räntebärande skulder Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 7 999 miljoner kronor (6 961), motsvarande en belåningsgrad om 52 procent (51). Skulderna utgörs av lån från kredit- institut om 6 734 miljoner kronor (5 892) och två gröna obligationslån om totalt 1 300 miljoner kronor (1 100). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgick till –35 miljoner kronor (–31). Den kortfristiga delen av de räntebärande skul- derna uppgick till 154 miljoner kronor (840) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kom- mande 12 månaderna. Ränte- och kapitalbindning Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sidan 14. Uppskjuten skatteskuld (netto) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 mars 2025 till 1 094 miljoner kronor (976) och avser skatten på fastig- heter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag. Övriga kortfristiga skulder Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kort fristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatte skulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 399 miljoner kronor (394). ===== SIDA 18 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 18 Koncernen Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings differenser Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Hybridobligation Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital per 20240101 17 1 201 3 3 105 512 4 838 Ränta/utdelning hybridobligation – – – –46 – –46 Emission aktier, netto efter emissionskostnader 2 487 – – – 489 Skatteeffekt emissionskostnader 3 – – – 3 Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader – – – –4 300 296 Återköp hybridobligation – – – –2 –513 –515 Totalresultat januari–december 2024 – – 2 327 – 329 Utgående eget kapital per 20241231 19 1 691 5 3 380 300 5 395 Ingående eget kapital per 20250101 19 1 691 5 3 380 300 5 395 Ränta/utdelning hybridobligation – – – –7 – –7 Totalresultat januari–mars 2025 – – –5 107 – 102 Utgående eget kapital per 20250331 19 1 691 0 3 480 300 5 491 KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Koncernens egna kapital uppgick per 31 mars 2025 till 5 491 miljoner kronor (4 883). Vid års stämman 2024 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). ===== SIDA 19 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 19 Koncernen Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr Janmar 2025 Janmar 2024 Jandec 2024 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 57 78 308 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 11 11 28 Betald inkomstskatt –3 –4 –1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 64 85 335 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 27 –17 –31 Förändring av rörelseskulder 35 –22 –88 Kassaflöde från den löpande verksamheten 125 46 217 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter –143 –91 –598 Förvärv av koncernföretag/fastigheter –93 0 –1 118 Försäljning av koncernföretag/fastigheter 63 224 224 Kassaflöde från investeringsverksamheten –173 133 –1 492 Finansieringsverksamheten Emission aktier, netto efter emissionskostnader – – 489 Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader – – 296 Utdelning hybridobligation –7 –14 –46 Återköp hybridobligation – – –514 Upptagna räntebärande skulder 265 1 075 5 014 Amortering och lösen av räntebärande skulder –63 –776 –3 893 Depositioner 1 2 9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 196 286 1 356 Periodens kassaflöde 148 465 81 Likvida medel vid periodens ingång 214 134 134 Periodens kassaflöde 148 465 81 Likvida medel vid periodens utgång 363 599 214 KONCERNENS KASSAFLÖDE ===== SIDA 20 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 20 Moderbolaget Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr Jan–mar 2025 Jan–mar 2024 Jan–dec 2024 Nettoomsättning 27 35 129 Rörelsens kostnader –32 –35 –129 Resultat före finansiella poster –5 0 0 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag – – 123 Finansnetto 14 8 19 Orealiserade valutakursförändringar 0 – –2 Resultat efter finansiella poster 9 8 140 Bokslutsdispositioner – – 12 Resultat före skatt 9 8 152 Skatt – – – Periodens resultat 9 8 152 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunk- tioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 27 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncern interna lån samt extern räntekostnad för bolagets obliga tionslån. Likvida medel uppgick per 31 mars 2025 till 35 miljoner kronor (59) och det egna kapitalet uppgick till 1 710 miljoner kronor (1 322). ===== SIDA 21 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 21 Moderbolaget Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr 20250331 20240331 20241231 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 8 3 9 Inventarier 4 10 3 Andelar i koncernföretag 1 193 981 1 165 Fordringar hos koncernföretag 3 552 2 585 3 239 Uppskjuten skattefordran 0 0 0 Summa anläggningstillgångar 4 757 3 578 4 417 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 27 238 27 Kortfristiga fordringar 4 8 11 Likvida medel 35 59 49 Summa omsättningstillgångar 66 305 87 SUMMA TILLGÅNGAR 4 823 3 883 4 503 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr 20250331 20240331 20241231 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 710 1 322 1 708 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 1 288 1 092 1 287 Skulder till koncernföretag 1 407 1 054 1 459 Summa långfristiga skulder 2 695 2 146 2 746 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 378 375 6 Övriga kortfristiga skulder 41 39 44 Summa kortfristiga skulder 419 414 50 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 823 3 883 4 503 ===== SIDA 22 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 22 Verksamheten Övrig information Finansiell information NYCKELTAL Jan–mar 2025 Jan–mar 2024 Jan–dec 2024 FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental kvm 862 810 857 Antal fastigheter 161 150 160 Marknadsvärde, Mkr 14 517 12 400 14 311 Areamässig uthyrningsgrad, % 90 90 91 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 92 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,5 5,5 5,5 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 6,4 6,6 6,4 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 8,3 2,2 7,3 Hyresduration, år 4,2 4,2 4,4 Snitthyra, kr/kvm 1 318 1 233 1 291 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 248 231 910 Driftnetto, Mkr 190 168 718 Förvaltningsresultat, Mkr 77 67 309 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 80 78 79 Balansomslutning, Mkr 15 328 13 536 14 975 Genomsnittlig ränta totala skulder inklusive derivat, % 4,1 4,1 4,2 Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 2,6 3,0 2,2 Genomsnittlig kapitalbindning vid periodens utgång, år 2,8 2,7 3,1 Genomsnittlig räntetäckningsgrad, rullande 12 månader, ggr 2,0 2,0 2,0 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 52 51 52 Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 46 47 45 Soliditet vid periodens utgång, % 36 37 37 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % 7 –5 7 Jan–mar 2025 Jan–mar 2024 Jan–dec 2024 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 5 920 5 225 6 538 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 190,60 183,80 210,50 Eget kapital per aktie, kr1) 167,25 154,27 164,19 Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 223 5 185 6 103 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 200,37 182,39 196,50 Aktuellt substansvärde, Mkr 5 726 4 741 5 613 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 184,37 166,79 180,72 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr 3,24 1,52 9,70 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr 3,24 1,52 9,69 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 4,03 1,63 7,52 Antal aktier vid periodens utgång 31 058 473 28 428 265 31 058 473 Genomsnittligt antal aktier 31 058 473 28 428 265 28 888 192 ÖVRIGA Antal medarbetare vid periodens utgång 55 54 55 Genomsnittligt antal medarbetare under perioden 55 54 54 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sidan 25. Förklaringar till nyckeltalen finns även på stendorren.se. ===== SIDA 23 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 23 Verksamheten Finansiell information Övrig information ÖVRIG INFORMATION Aktien Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. Aktiekursen uppgick per den 31 mars 2025 till 190,60 kronor per aktie (183,80). Det motsvararar ett totalt marknadsvärde om 5 920 miljoner kronor (5 225). Per den 31 mars 2025 hade bolaget totalt 3 324 aktie- ägare (3 237). Bolagets tre största aktieägare var Sten- dörren Real Estate AB med 38,8 procent, Altira AB med 10,2 procent och SEB Investment Management med 10,7 procent. Det totala antalet aktier per den 31 mars 2025 upp- gick till 31 058 473 aktier (28 428 265). Transaktioner med närstående Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befattningshavare avseende uthyrning av tre garageplatser. Samtliga transaktioner med närstå- ende parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgens- förbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa under 2025. Risker Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiskafaktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sidorna 47–48 i bolagets årsredovisning för räkenskaps- året 2024. Utöver de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i VD-ordet på sidan 5 och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sidan 14. KALENDARIUM 2025 Årsstämma 2025 22 maj 2025 Delårsrapport jan–jun 22 juli 2025 Delårsrapport jan–sep 24 oktober 2025 Bokslutskommuniké 2025 februari 2026 FÖR MER INFORMATION, KONTAKTA: Erik Ranje Verkställande direktör erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 PerHenrik Karlsson Ekonomidirektör per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00 Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk- ningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 i bolagets årsredovis- ning 2024. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde med värde- förändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde på räntederivat används mark- nadsräntor för respektive löptid noterade på boksluts- dagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Revisors granskning Denna delårsrapport har inte varit föremål för gransk- ning av bolagets revisorer. ===== SIDA 24 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 24 Verksamheten Finansiell information Övrig information BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1) Stenvreten 8:37, Enköping Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade årshy- resintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) till cirka 998 miljoner kronor per den 1 april 2025. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka 205 miljoner kronor. Således bedöms koncernen i årstakt generera ett driftnetto om cirka 793 miljoner kronor. Kostnaderna för central administration uppskattas till cirka 79 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka 332 miljoner kronor och leasingkostnader uppgående till cirka 10 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt förvaltningsresultat om cirka 372 miljoner kronor per den 1 april 2025. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning om intjäningsförmågan per 1 april 2025 utan hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra genomförda åtgärder som ännu inte haft effekt på för- valtningsresultatet. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och finan- snettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebä- rande skulderna har baserats på koncernens redovisade snittränta per balansdagen med tillägg för periodise- rade finansieringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkost- nader avser i allt väsentligt tomträttsavgälder vilka base- ras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är ej medräknade. Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden för- väntas, i takt med uthyrning och färdigställande, kunna addera cirka 55 miljoner kronor i driftnetto. Av detta belopp avser cirka 6,5 miljoner kronor nyligen färdig- ställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 31,5 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri som byggs eller avses byggas för framtida uthyrning och cirka 17 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveckling för Stendörren. Bedömd intjäningsförmåga1) Hyresintäkter 998 Summa intäkter 998 Driftskostnader –147 Underhållskostnader –30 Fastighetsskatt –29 Driftnetto 793 Central administration –79 Finansiella intäkter och kostnader –332 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld –10 Förvaltningsresultat 372 1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 april 2025. ===== SIDA 25 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 25 Verksamheten Finansiell information Övrig information DEFINITIONER AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 måna- derna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i för - hållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig heternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter- läggning av derivatskuld (+/–) samt uppskjuten skatt. NAV TILLVÄXT Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de senaste 12 månaderna. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på ränte bärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivat avtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- förändring under de senaste 12 månaderna divi derat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. Europeiska värdepappers och marknadsmyndig heten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk infor mation som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckel tal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM:er som används. ===== SIDA 26 ===== STENDÖRREN.SE Erik Ranje Verkställande direktör erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 FÖR MER INFORMATION, KONTAKTA: PerHenrik Karlsson Ekonomidirektör per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00