Kvartalsrapport Q1 2026

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Bilden visar det  
nyligen färdigställda och  
fullt uthyrda projektet  
Vindkraften 2 i  
Stockholm stad.
DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
261

===== SIDA 2 =====

INTRODUKTION
Det här är Stendörren 3
Perioden i korthet 4
Vd har ordet 5 
VERKSAMHETEN
Mål och utfall 7
Fastighetsbeståndet 9
Projektportföljen 11
Stendörrens hållbarhetsarbete 14
Fastighetsvärdering 15
Finansiering 16
FINANSIELL INFORMATION
Koncernens totalresultat 17
Koncernens finansiella ställning 18
Koncernens förändringar  
i eget kapital 19
Koncernens kassaflöde 20
Moderbolagets resultaträkning 21
Moderbolagets balansräkning 22
Nyckeltal 23
ÖVRIG INFORMATION
Övrig information 24
Bedömd intjäningsförmåga 25
Definitioner 26
I GreenHub Bro (Upplands-Bro) erbjuder Stendörren moderna lokaler för logistik, lager och lätt industri. 
Bilden visar existerande byggnader samt möjligga kommande nybyggnationer på del av GreenHub.
I denna rapport kan summeringsavvikelser 
förekomma i enskilda tabeller till följd av 
avrundningar av enskilda belopp.
Introduktion Innehåll Verksamheten Finansiell information Övrig information
2STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026

===== SIDA 3 =====

Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och 
lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. 
Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom 
värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av 
urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar,  
inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj.
STENDÖRREN FÖRVALTAR, UTVECKLAR 
OCH FÖRVÄRVAR LOKALER SOM  
GÖR SKILLNAD
HYRESINTÄKTER
290 MKR
DRIFTNETTO
224 MKR
MARKNADSVÄRDE  
17 521 MKR
FÖRVALTNINGSRESULTAT 1)
102 MKR
Fördelning av fastighetstyp baserat på driftnetto
32+51+13+4H
 Lager och logistik, 32%
 Lätt industri, 51% 
 Kontor, 13%
 Sällanköpshandel, 4%
Geografisk fördelning baserat på driftnetto
22+32+23+2+21H
 Stockholms stad, 22%
 Övriga Stockholms län, 32%
 Övriga Mälardalen, 23%
 Göteborgsregionen, 2%
  Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 21%
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
3
Det här är Stendörren Verksamheten Finansiell information Övrig information
Introduktion 
1) Före valutakursförändringar.

===== SIDA 4 =====

PERIODEN I KORTHET
Nyckeltal Jan–mar 2026 Jan–mar 2025 Jan–dec 2025
Hyresintäkter, Mkr 290 247 1 042
Driftnetto, Mkr 224 190 841
Förvaltningsresultat1), Mkr 102 77 342
Marknadsvärde, Mkr 17 521 14 517 15 927
Uthyrningsbar yta, tusental kvm 947 862 922
Belåningsgrad, % 56 52 53
Soliditet, % 33 36 36
1) Före valutakursförändringar. 
JANUARI–MARS 2026
• Hyresintäkterna ökade med 17 procent till 290  
miljoner kronor (247) och driftnettot ökade med 
18 procent till 224 miljoner kronor (190).
• Förvaltningsresultatet före valutakursförändringar 
ökade med 32 procent till 102 miljoner kronor (77).
• Nettouthyrningen uppgick till  sammanlagt 5,3 mil-
joner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett 
sammanlagt årshyresvärde om 25 miljoner kronor 
(omfattar både omförhandlade hyresavtal samt 
hyresavtal med nya hyresgäster). 
• De hyresavtal som omförhandlades under perioden 
ledde till en ökning av hyresvärdena om cirka  
2 procent i viktat genomsnitt.
• Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick 
till 48 miljoner kronor (125) motsvarande 1,48 kronor 
per aktie (4,03). 
• Realiserade och orealiserade värdeförändringar  
av fastighetsportföljen uppgick för kvartalet till  
–11 miljoner kronor (90).
• Periodens resultat uppgick till 131 miljoner kronor 
(107) motsvarande 3,83 kronor per aktie (3,24) före 
utspädning och 3,83 kronor per aktie (3,24) efter 
utspädning. 
UNDER FÖRSTA KVARTALET
I februari tillträdde Stendörren 14 fastigheter i Hel-
singforsregionen till ett överenskommet fastighets-
värde om motsvarande 1,3 miljarder kronor. Portföljen 
är fullt uthyrd och den genomsnittliga återstående 
hyrestiden är drygt tre år. Det årliga driftnettot 
bedöms uppgå till cirka 96 miljoner kronor.  
I februari tecknade Stendörren ett hyresavtal avse-
ende en nyproducerad byggnad om 1 900 kvadrat-
meter för lätt industri på fastigheten Vindkraften 2  
i Skrubba i södra Stockholms stad. Avtalet har en  
löptid på 7 år. Den nya byggnaden färdigställdes  
i mars 2026 och kunden tillträder den 1 maj 2026.
I februari emitterade Stendörren framgångsrikt gröna, 
seniora icke-säkerställda obligationer om 300 mil-
joner kronor till en marginal om 2,11 procent under 
Stendörrens befintliga ramverk om totalt 800 miljo-
ner kronor med slutligt förfall i juni 2029, varav obli-
gationer om 400 miljoner kronor emitterats tidigare. 
I mars förvärvade Stendörren en lager- och lätt 
industrifastighet i Fyrislund industriområde i Uppsala 
kommun från en privat säljare. Överenskommet fast-
ighetsvärde uppgår till 52 miljoner kronor och den 
totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 2 500 
kvadratmeter. Fastigheten är fullt uthyrd till nio olika 
hyresgäster och den genomsnittliga återstående 
löptiden uppgår till cirka 3,3 år. Det årliga driftnettot 
bedöms uppgå till cirka 3,7 miljoner kronor. Tillträde 
skedde i samband med signering den 31 mars 2026.
EFTER KVARTALETS UTGÅNG
I april förvärvade Stendörren lätt industrifastig-
heten Mellby 4:74 i Partille i Göteborgsregionen 
från en privat säljare. Överenskommet fastig-
hetsvärde uppgår till 130 miljoner kronor och 
den uthyrningsbara ytan på fastigheten upp-
gick till cirka 4 000 kvadratmeter. Fastigheten 
omfattar tre moderna byggnadskroppar belägna 
på cirka 16 800 kvadratmeter tomtmark, och 
inkluderar vidare nyttjanderätt till ytterligare 
cirka 14 600 kvadratmeter arrenderad mark. 
Fastigheten och den arrenderade marken är fullt 
uthyrd till två hyresgäster och den genomsnitt-
liga återstående löptiden uppgår till cirka 7 år. 
Det årliga driftnettot bedöms uppgå till cirka 
10,1 miljoner kronor. Tillträde skedde i samband 
med signering den 29 april 2026.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
4
Verksamheten Finansiell information Övrig information
Introduktion

===== SIDA 5 =====

KRAFTIG ÖKNING AV FÖRVALTNINGSRESULTATET  
OM 32 PROCENT
Positiv nettouthyrning och hög uthyrningsgrad
Förvaltningsverksamheten uppvisade en stabil utveckling med en 
positiv nettouthyrning om 5,3 miljoner kronor. Vidare är nettouthyr-
ningen svagt positiv även på rullande fyra kvartals-basis. Uthyrnings-
graden uppgick till 94,2 procent, en tillfredsställande nivå givet det 
rådande marknadsklimatet. Utvecklingen speglar den stabila efter-
frågan vi ser trots den svaga konjunkturen och bekräftar därmed 
attraktiviteten i vårt fastighetssegment och våra geografiska lägen.
Strategiska förvärv stärker portföljen 
I mitten av kvartalet genomförde vi ett strategiskt förvärv av 14 
moderna fastigheter i Helsingfors till ett fastighetsvärde om 1,3 miljar-
der kronor, med ett årligt driftnetto om 96 miljoner kronor. Förvärvet 
Driftnettot och förvaltningsresultatet ökade med 18 pro-
cent respektive 32 procent1) jämfört med motsvarande 
period föregående år. Den positiva utvecklingen är i 
huvudsak hänförlig till genomförda förvärv men även fär-
digställda projekt. Därutöver har sänkta lånemarginaler 
genom refinansieringar under föregående år bidragit till 
den starka resultatutvecklingen. Vi uppvisar en positiv  
nettouthyrning och en fortsatt hög uthyrningsgrad trots  
en alltjämt svag konjunktur. Vidare har de omfattande  
refinansieringarna under föregående år medfört förlängd 
kapitalbildning. Vi har även genom ytterligare räntesäk-
ringar både ökat och förlängt räntebindningen. De lägre 
marginalerna, den ökade räntesäkringen samt den för-
längda kapital- och räntebindningen har sammantaget 
reducerat den finansiella risken i ett osäkert omvärldsläge.
omfattar fastigheter inom lager och lätt industri i tre 
olika verksamhetsområden i attraktiva lägen i närhet 
av Helsingfors flygplats. Fastigheterna kännetecknas 
av hög byggnadsmässig standard med hög flexibilitet, 
där nästan hälften av den totala uthyrningsbara ytan 
är byggd efter år 2020. Den totala uthyrningsbara ytan 
uppgår till cirka 63 000 kvadratmeter och därutöver 
finns betydande markytor för hyresgästernas verksam-
heter och även byggrätter för vidare utveckling. Vidare 
är portföljen fullt uthyrd med fler än 90 hyresgäster från 
olika branscher. Förvärvet innebär också att vi uppnått 
kritisk massa i Helsingfors. Det stärker även vår opera-
tiva effektivitet samt vår geografiska och kundmässiga 
diversifiering. 
Mot slutet av kvartalet förvärvade vi även en lager- 
och lätt industrifastighet i Fyrislund industriområde i 
Uppsala till ett fastighetsvärde om 52 miljoner kronor. 
Fastigheten omfattar cirka 2 500 kvadratmeter uthyr-
ningsbar yta, är fullt uthyrd och bedöms generera ett 
årligt driftnetto om cirka 3,7 miljoner kronor. I linje med 
denna affär återgår vi nu till vår långsiktiga förvärvsmo-
dell med löpande, mindre tilläggsförvärv genom stycke-
affärer, huvudsakligen off-market.
Hög aktivitet i projektportföljen
Under kvartalet har vi tecknat hyresavtal avseende 
en nyproducerad byggnad för lätt industri i Skrubba, 
i södra Stockholms stad. Avtalet omfattar cirka 1 900 
kvadratmeter och löper över 7 år, med tillträde den 1 maj 
2026. Byggnaden färdigställdes i slutet av kvartalet och 
uthyrningen innebär en positiv nettoeffekt på driftnettot 
om cirka 2,9 miljoner kronor per år. Projektet håller en 
hög hållbarhetsprestanda genom bland annat god ener-
1) Före valutakursförändringar.
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
5
Vd har ordet Verksamheten Finansiell information Övrig information
Introduktion

===== SIDA 6 =====

gieffektivitet och en klimatdeklaration som summerar till 
låga 180 kg CO2/kvm BTA. Byggnaden är dessutom upp-
förd med hybridstomme och klimatförbättrad betong. 
Det är också glädjande att återigen se att vår grundpro-
dukt vid nybyggnation av lätt industri är eftertraktad 
och att den flexibilitet vi bygger in möjliggör effektiva 
anpassningar i projektens slutskeenden.
Vi har fortsatt hög aktivitet i projektportföljen med 
totalt 60 100 kvadratmeter i pågående projekt som 
bedöms generera ett årligt driftnetto om cirka 80 miljo-
ner kronor efter uthyrning och färdigställande. Av dessa 
bedöms 14 400 kvadratmeter bli färdigställda under 
innevarande år. Vår ambition är att långsiktigt hålla en 
produktionstakt om cirka 25 000–50 000 kvadratmeter 
per år och successivt fortsätta utveckla byggrättsport-
följen om 634 000 kvadratmeter till attraktiva förvalt-
ningsfastigheter. Byggrättsportföljen utgör en viktig 
strategisk tillgång som möjliggör fortsatt värdeskapande 
genom utveckling av moderna och effektiva lokaler i att-
raktiva lägen med begränsad marktillgång och växande 
efterfrågan.
Minskad klimatpåverkan i projektutveckling
Under kvartalet tog vi ytterligare steg i vårt arbete med 
att minska klimatpåverkan i våra utvecklingsprojekt. I 
GreenHub Bro i Upplands-Bro slutfördes ett projekt där 
ett cirka 1 000 kvadratmeter stort industrigolv gjutits 
med en ny typ av cement med upp till 90 procent lägre 
koldioxidavtryck jämfört med traditionella alternativ. 
Projektet är ett konkret exempel på hur vi i praktiken 
integrerar hållbarhetsaspekter i vår projektutveckling, 
med fokus på materialval och långsiktig prestanda. Det 
utgör därmed ett viktigt steg i vår ambition att suc-
cessivt minska klimatavtrycket i vår projektportfölj och 
samtidigt säkerställa effektiva och kommersiellt gång-
bara lösningar.
Ökad räntesäkring samt förlängd kapital- och 
räntebindning
Under kvartalet har vi emitterat gröna, seniora icke- 
säkerställda obligationer om 300 miljoner kronor till en 
marginal om 2,11 procent inom ramen för vårt befintliga 
obligationsprogram om totalt 800 miljoner kronor, med 
slutligt förfall i juni 2029. Emissionen skedde till en för 
bolaget rekordlåg marginal och möjliggör fortsatta 
investeringar i värdeskapande projekt och förvärv.
De omfattande refinansieringsaktiviteter som genom-
fördes under föregående år har medfört en väsentlig 
sänkning av våra räntemarginaler, vilket haft en positiv 
effekt på resultatutvecklingen. Därtill har vi i början av 
kvartalet genomfört ytterligare räntesäkringar på att-
raktiva nivåer, vilket innebär att cirka 70 procent av vår 
skuldportfölj nu är räntesäkrad med en maximal bas-
ränta på den säkrade delen om 2,3 procent samt med en 
genomsnittlig löptid om drygt fyra år. De lägre margi-
nalerna, den ökade räntesäkringen samt den förlängda 
kapital- och räntebindningen har sammantaget reduce-
rat den finansiella risken i ett osäkert omvärldsläge.
Goda förutsättningar för fortsatt värdeskapande
Vi ser en fortsatt stabil efterfrågan inom vårt segment 
av fastigheter inom logistik och lätt industri i våra att-
raktiva geografiska lägen. Vi verkar i ett högavkastande 
fastighetssegment, präglat av långa hyresavtal och en 
diversifierad hyresgästbas, vilket ger stabilitet även i ett 
mer utmanande marknadsläge. Den fortsatt goda efter-
frågan bekräftar återigen segmentets motståndskraft i 
ett mer utmanande marknadsklimat, vilket vi även såg 
under pandemin.
Med en välfylld pipeline av projekt samt goda möjlig-
heter att genomföra värdeskapande förvärv står vi väl 
rustade att fortsätta utveckla verksamheten. Vi ser där-
med goda förutsättningar för fortsatt stabil och lönsam 
tillväxt framåt.
Stockholm i maj 2026
Erik Ranje
Vd Stendörren
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
6
Vd har ordet Verksamheten Finansiell information Övrig information
Introduktion

===== SIDA 7 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
7
Finansiell information Övrig information
Verksamheten
MÅL OCH UTFALL
FINANSIELLA MÅL
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie Avkastning på eget kapital Räntetäckningsgrad Soliditet
Mål: >15%
Utfall: 26% (11% inkluderat engångsposter)
Mål: >12%
Utfall: 3%
Mål: >2,0x
Utfall: 2,1x (1,9x inkluderat engångsposter)
Mål: 35%
Utfall: 33%
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt 
uppgå till lägst 15 procent.
Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska lång-
siktigt uppgå till lägst 12 procent.
Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst  
2,0 gånger.
Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent och  
aldrig understiga 20 procent.
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie
%
Avkastning på eget kapital
%
Räntetäckningsgrad
ggr
Soliditet
%
0
5
10
15
20
25
30
202620252024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
–8
–4
0
4
8
12
16
202620252024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
202620252024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
0
10
20
30
40
50
202620252024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Kommentar
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie uppgick vid 
periodens utgång (rullande 12 månader) till 26 procent 
och 11 procent om inkluderat engångs poster om cirka 
48 miljoner kronor hänförliga till  
förtida refinansieringar under andra halvan av 2025. 
Kommentar
Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat 
på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut 
till 3 procent.
Kommentar
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 gånger  
och 1,9 gånger om inkluderat engångsposter  
om cirka 48 miljoner kronor hänförliga till förtida  
refinansieringar under andra halvan av 2025. 
Kommentar
Soliditeten uppgick vid periodens slut till 33 procent. 
Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasing-
skuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna 
skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt 
med cirka 0,6 procentenheter.
Mål >12%Mål >15% Mål 2,0x Mål 35%

===== SIDA 8 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
8
Mål och utfall Finansiell information Övrig information
Verksamheten
HÅLLBARHETSMÅL
Energiintensitet Utsläppsintensitet nybyggnation (Scope 3) eNPS EPC-betyg A eller B
Mål 2040: 50 kWh/kvm
Utfall: 73,5 kWh/kvm 
Mål 2030: –40,0%
Utfall: –27,0%
Mål: minst 40 eNPS-poäng
Utfall: 59
Mål 2030: 50%
Utfall: 28%
Minska energiintensiteten i befintligt bestånd till  
50 kWh/kvm senast 2040, jämfört med 108 kWh/
kvm basåret 2020. Det motsvarar en minskning med 
54 procent. Måttet visar energianvändning i relation till 
uthyrbar yta.
Minska Scope 3-utsläpp från nybyggnation med 40 
procent per nybyggd kvadratmeter till 2030, jämfört 
med basåret 2022. Måttet visar klimatpåverkan från 
nyproduktion i relation till byggd yta. 
Minst 40 eNPS-poäng i årliga medarbetarenkäter. 
Måttet visar medarbetarnas benägenhet att rekom-
mendera Stendörren som arbetsgivare på en skala 
från –100 till +100. 
Minst 50 procent av byggnaderna ska ha EPC-betyg  
A eller B senast 2030. Energideklarationen visar bygg-
nadens energiprestanda och klassas från A till G. .
Energiintensitet
kWh/kvm
Utsläppsintensitet
CO2 /kvm
eNPS
%
EPC-betyg A eller B
%
0
20
40
60
80
100
202620252024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
0
100
200
300
400
2025202420232022
0
10
20
30
40
50
60
202620252024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
0
20
40
60
80
2026202520242023
Kommentar
Energiintensiteten minskade med 5,4 procent  
i förhållande till samma period föregående år.  
Jäm förelsetal utgår från ”like-to-like” samt  
normalårs korrigering.
Kommentar
Scope 3 redovisas på årsbasis. Bolaget utgår från 
Boverkets standard för klimatdeklaration. Stendörren 
inkluderar även byggdel 7 och 8 i redovisad utsläpps-
intensitet. Beräkning och metod följer Greenhouse  
Gas Protocol. Scope 3 redovisas från 2022 då  
Stendörren utökade sin rapportering. 
Kommentar
eNPS redovisas två gånger per år. Under sista  
månaden i första kvartalet utfördes den anonyma 
enkätundersökning. Poängen ökande med 37 procent  
i förhållande till samma period föregående år.
Kommentar
EPC-betyg redovisas på årsbasis. Andelen byggnader 
med en energideklaration med betyg A eller B ökande 
med 5 procent i förhållande till samma period föregå-
ende år.

===== SIDA 9 =====

EKONOMISK  
UTHYRNINGSGRAD
94% 
Nyproducerad byggnad för lätt industri, Båglampan 25, Stockholms stad.
Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
9
Finansiell information Övrig information
Verksamheten
FASTIGHETSBESTÅNDET
Fastighetsbeståndet per 31 mars
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 mars 2026 
av 203 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stock-
holmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt 
marknadsvärde om 17 521 miljoner kronor. Fastighetsbe-
ståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga 
fastigheter externvärderas löpande minst en gång per 
år. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen 
kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella 
kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och 
bedömning av marknadens avkastningskrav.
Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala 
fastighetsbeståndet cirka 947 000 kvadratmeter uthyr-
bar lokalarea. Fastighetskategorierna lager, logistik och 
lätt industri svarade tillsammans för cirka 83 procent av 
det totala marknadsvärdet. Antalet hyresgäster, i kombi-
nation med att cirka 63 procent av fastigheterna utgörs 
av fastigheter som har minst två hyresgäster,  
skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten 
för stora vakanser eller hyresförluster på grund av kon-
kurser.
Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde 
med totalt 1 593 miljoner kronor. Värdeförändringen 
utgörs av förvärv av fastigheter uppgående till 1 453  
miljoner kronor, investeringar i befintliga fastigheter 
uppgående till 97 miljoner kronor, valutakurs effekter  
om 54 miljoner kronor och realiserade och orealiserade 
värdeförändringar uppgående till totalt –11 miljoner  
kronor redovisats (se tabell på sidan 15). 
Geografisk fördelning av fastighetsbeståndet
Stendörren lägger ner mycket arbete på att identifiera 
attraktiva verksamhetsområden med potential i nordiska 
tillväxtregioner. Särskilt fokus ligger på att utveckla och 
förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren 
redan finns etablerat. Av Stendörrens totala hyresintäkter 
Fastighetsbeståndet per kategori
%
0
20
40
60
80
100
Procent av 
marknadsvärde2)
Procent av 
driftnetto2)
Procent 
av hyra2)
Procent 
av yta1)
 Övrigt
 Sällanköpshandel
 Kontor
 Lätt industri
 Lager och logistik
1) Baserat på typ av användning av yta.
2) Baserat på typ av fastighet.

===== SIDA 10 =====

Nyproducerad byggnad för lätt industri,  
Nygård 2:17 (GreenHub), Upplands-Bro.
Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
10
Fastighetsbeståndet Finansiell information Övrig information
Verksamheten
utgörs cirka 55 procent av hyresintäkter från fastigheter 
i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har 
Stendörren ett större fastighetsbestånd vilket medför 
synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. 
I Veddesta har bolaget stora fastigheter som också med-
för effektiv förvaltning. Områden som Stendörren avser 
att vidareutveckla de närmaste åren inkluderar Upp-
lands Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm Syd 
i Södertälje. Utöver Storstockholmsområdet är bolaget 
fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som 
bedömts ha ett bra läge i förhållande till större trans-
portleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan 2021 
har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda 
svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom 
Göteborg, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors, även där 
med fokus på lager, logistik och lätt industri.
Hyresgäster och hyresavtal 
Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera 
branscher och utgörs av såväl väletablerade små och 
medelstora företag som stora multinationella företag. 
Per 31 mars 2026 svarade de tio största hyresavtalen 
för cirka 18 procent av den samlade årliga hyresintäkten 
från bolagets hyresgäster. 
Bolagets största hyresavtal med Fortifikationsverket 
representerade vid kvartalets utgång cirka 7 procent 
av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att 
teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den 
genomsnittliga återstående hyresdurationen uppgick 
per rapport datum till 4,1 år. Bolaget eftersträvar även  
en utspridd förfallostruktur. 
Kombinationen med spridningen på många olika 
hyresgäster och branscher minskar risken för omfat-
tande vakanser och hyresförluster. Under rapportperio-
den har hyresförluster uppgått till 1,2 miljoner kronor.
Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och 
arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen 
i linje med rådande marknadshyror. Den ekonomiska 
uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per  
31 mars 2026 till 94 procent och den areamässiga uthyr-
ningsgraden uppgick till 92 procent. Uthyrningsgraden 
är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssitua-
tionen per rapportdatumet och kan variera beroende på 
tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas 
eller avslutas vid olika tidpunkter. 
Nettouthyrningen första kvartalet summerar till 5,3 
miljoner kronor. Under kvartalet har nya hyresavtal med 
ett årshyresvärde om cirka 25 miljoner kronor under-
tecknats. Dessa utgörs av både omförhandlade hyres-
avtal och hyresavtal med nya hyresgäster.
Stendörrens tio största hyresgäster
• Fortifikationsverket, 7%
• Saka Finland Oy, 2%
• Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
• Advania Sverige AB, 1%
• Carla AB, 1%
• Raskone Oy, 1%
• Stockholm Vatten AB, 1%
• Mountain Top, 1%
• The Magnum Ice Cream Company HoldCo, 1%
• Södertälje Industriservice AB, 1%
• Övrigt, 82%
Nettouthyrning
Mkr
Förfallostruktur hyresavtal1)
Årshyra, Mkr Antal avtal
Kontraktuella förändringar fastighetsbestånd2)
Mkr
 Nyuthyrning  Omförhandling 
 Konkurs  Uppsägning
2)  Inklusive projektuthyrningar.
 Årshyra   Antal avtal 
1)  Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt lokalen.
–10
–5
0
5
10
15
20
25
202620252024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0
200
400
600
800
>203020292028202720262025
0
200
400
600
800
–40
–30
–20
–10
0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
202620252024
0
10
20
30
40

===== SIDA 11 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
11
Finansiell information Övrig information
Verksamheten
PROJEKTPORTFÖLJEN
Stendörren hade per 31 mars 2026 totalt 40 fastigheter 
helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade 
byggrätter summerar till cirka 634 000 kvadratmeter 
och är huvudsakligen inom logistik och lätt industri. 
Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med 
förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom 
befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt 
attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga 
verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbygg-
rätter i områden med potential för bostadsutveckling. 
Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda 
då byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och 
områden i Storstockholm, övriga Mälardalen och Köpen-
hamnsregionen samt efter förvärv under inledningen av 
2026 även i Helsingforsregionen.
Takten på nya byggstarter påverkas bland annat av 
efterfrågan givet det aktuella marknadsläget men även 
av byggpriser. Pågående samt nyligen avslutade projekt 
som ännu inte hunnit generera fulla intäkter under rap-
portperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigstäl-
lande och inflyttning, kunna addera cirka 79,5 miljoner 
kronor i driftnetto. 
Av detta belopp avser cirka 1,5 miljoner kronor  
nyligen färdigställda eller inom ett år färdigställda pro-
jekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 47,5 miljoner 
Färdigställda projekt, senaste 12 månaderna
Kommun Fastighet Typ av projekt Slutdatum Storlek, kvm1) Investering, Mkr2) Uthyrningsgrad, %
Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri April 2025 2 300 51 100%
Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Juni 2025 2 300 50 69%
Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Oktober 2025 3 700 103 100%
Stockholm Vindkraften 2 Ny lätt industri Mars 2026 1 900 34 100%
Totalt färdigställda projekt 10 200 239 93%
1) BTA (bruttoarea, nyproduktion, tillbyggnad), LOA (lokalarea, hyresgästanpassning, ombyggnad).
2) Inkluderar för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion.
kronor avser projekt inom lätt industri och urban logistik 
som färdigställds, byggs eller avses byggas för framtida 
uthyrning. Cirka 30,5 miljoner kronor avser projekt  
inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart. 
Därutöver har bolaget en omfattande portfölj med  
kommande projekt, vilka samtliga är i tidigare skeden. 
Färdigställda projekt
Under de senaste tolv månaderna har fyra projekt 
omfattande en total yta om 10 200 kvadratmeter 
färdigställts varav 93 procent av ytan är uthyrd. Av de 
färdigställda projekten utgörs samtliga av nybyggnation 
inom lätt industri. Det senast färdigställda projektet är 
en nybyggnation på fastigheten Vindkraften 2 i Skrubba 
verksamhetsområde i Södra Stockholm. Lokalerna om 
cirka 1 900 kvadratmeter startades för framtida uthyr-
ning men var vid färdigställandet fullt uthyrda till en 
hyresgäst med löptid på hyresavtalet om 7 år. Lokalerna 
tillträds 1 maj 2026 och innebär en positiv nettoeffekt på 
driftnettot om cirka 2,9 miljoner kronor per år. Projektet  
håller en hög hållbarhetsprestanda genom bland annat 
god energieffektivitet och en klimatdeklaration som 
summerar till låga 177 kg CO2/kvm BTA (inklusive bygg-
del 7 och 8). Byggnaden är uppförd med hybridstomme 
och klimatförbättrad betong. 
Fastigheten Vindkraften 2 i Stockholms stad, nybyggnation 
färdigställd och uthyrd under det första kvartalet 2026.

===== SIDA 12 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
12
Projektportföljen Finansiell information Övrig information
Verksamheten
Pågående projekt
Bolaget har flera pågående projekt med en investe-
ringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där. Dessa 
projekt summerar till 60 100 kvadratmeter, varav 56 300 
kvadratmeter avser nybyggnation, och 3 800 kvadrat-
meter avser ombyggnation. Projekten, som innebär 
nyproduktion av lätt industri och citynära logistik, finns 
i attraktiva lägen på olika geografiska marknader i Stor-
stockholm. Genom att ha projekt som är bygglovsklara 
eller under projektering och andra förberedelser har 
bolaget möjlighet att snabbt starta nya byggnationer 
och anpassa dessa efter kunders behov. Samtliga pågå-
ende projekt är belägna i väletablerade och expansiva 
områden där det finns en tydlig efterfrågan och där 
uthyrningsarbete pågår.
Pågående projekt per 2026-03-31
Kommun Fastighet Typ av projekt Nuvarande fas
Tidigast möjliga 
slutdatum1) Storlek, kvm2)
Indikativ  
investering3), Mkr
Bedömd återstående 
investering, Mkr
Bedömt årligt 
tillkommande 
driftnetto, Mkr Uthyrnings grad, %
Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Pågående byggnation Q2 2026 5 300 114 17 7,1 0%
Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2026 3 200 76 11 5,3 0%
Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2026 2 100 62 19 4,7 0%
Stockholm Fotocellen 5 Ny logistik Pågående byggnation Q3 2026 3 800 79 23 6,2 0%
Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2027 4 600 90 64 6,7 0%
Stockholm Filmremsan 1 Ombyggnation Pågående byggnation Q1 2027 3 800 43 41 3,1 n.a
Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2027 6 400 126 89 9,3 0%
Järfälla Veddesta 2:53 Ny lätt industri Projektering4) Q2 2027 2 400 55 43 4,1 0%
Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering4) Q3 2027 17 000 270 187 17,9 0%
Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering4) Q3 2027 11 500 192 141 12,7 0%
Totalt pågående projekt 60 100 1 107 635 77,1
Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 56 300 1 064 594 74,0
1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att bedömd tidpunkt för färdigställande beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.
2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
3) Inkluderar för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. 
4) Bygglov har erhållits.
Nyproducerad byggnad för lätt industri, Nygård 2:17 (GreenHub), Upplands-Bro.
Nyproducerad lokal för logistik, Almnäs 5:23, Södertälje

===== SIDA 13 =====

Stenvreten 8:37, Enköping
Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
13
Projektportföljen Finansiell information Övrig information
Verksamheten
Kommande projekt per 2026-03-31
 
Kommun 
Huvudsaklig  
framtida användning
Bedömd byggrätt  
(BTA m2)1) Status detaljplan
Bedömd tidigast  
möjliga byggstart2)
Upplands-Bro Lätt industri  379 000 Inom detaljplan 2026–2027
Flen Logistik  55 000 Inom detaljplan 2026–2027
Södertälje Logistik  17 600 Inom detaljplan 2026–2027
Tuusula Lätt industri  7 000 Inom detaljplan 2026–2027 
Frederikssund Lätt industri  5 800 Inom detaljplan 2026–2027
Eskilstuna Logistik  5 000 Inom detaljplan 2026–2027
Botkyrka Lätt industri  3 700 Inom detaljplan 2026–2027
Enköping Lätt industri  2 700 Inom detaljplan 2026–2027
Enköping Lätt industri  2 000 Inom detaljplan 2026–2027
Västerås Lätt industri  2 000 Inom detaljplan 2026–2027
Göteborg Lätt industri  2 000 Inom detaljplan 2026–2027
Botkyrka Lätt industri  2 000 Inom detaljplan 2026–2027
Nynäshamn Lätt industri  1 800 Inom detaljplan 2026–2027
Vanda Lätt industri  1 700 Inom detaljplan 2026–2027
Upplands-Bro Lätt industri  1 300 Inom detaljplan 2026–2027
Uppsala Lätt industri  1 000 Inom detaljplan 2026–2027
Botkyrka Bostäder  80 000 Inom detaljplan 2026–2027
Sollentuna Bostäder  7 000 Planändring pågår 2026–2027
1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart.
2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta 
vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktiskt byggstart beror på tidpunkt för uthyrning.
Kommande projekt
Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast-
igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi-
fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade 
lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller 
till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte 
att minimera riskexponeringen strävar Stendörren efter 
att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan 
byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete 
med att identifiera nya områden och fastigheter att 
planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder 
kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till 
befintliga byggnader eller genom att konvertera befint-
liga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete 
med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen 
14 och 15 samt undersöker förutsättningarna för att 
driva detaljplan för bostäder, bland annat den del av 
Green Hub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över 
sjön Mälaren.

===== SIDA 14 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
14
Stendörrens hållbarhetsarbete Finansiell information Övrig information
Verksamheten
STENDÖRRENS FEM FOKUSOMRÅDEN
RESURSEFFEKTIVITET
Ambition
• Minska energiintensiteten till  
max 50 kWh/kvm senast 2040.
• Samtliga fastigheter max 90 kWh/
kvm senast 2030.
• 100% av nybyggnadsprojekt  
och större renoveringar ska  
miljö certifieras.
• Möjliggöra ökad återvinning av 
hyresgästers avfall.
• Minska andelen byggavfall som går 
till deponi till högst 1% senast 2030.
• 100% fossilfri energi senast 2030  
(köpt av Stendörren).
• Minska koldioxidavtrycket i nybygg-
nadsprojekt med minst 40% kgCO2/
kvm BTA senast 2030 (basår 2022).
OPERATIONELL EXCELLENS
Ambition
• Leverantörer till bolagets förvalt-
ning samt utvecklingsverksamhet 
ska underteckna och efterleva 
Stendörrens uppförandekod.
• Samtliga fordon ska vara fossil-
bränsleoberoende.
ATTRAKTIV ARBETSGIVARE
Ambition
• Aktivt arbeta med årlig uppföljning 
och återkoppling gällande jämställd-
het och icke-diskriminering.
• Sträva efter jämlikhet och mångfald 
bland alla yrkeskategorier med mål 
om en 40/60 könsfördelning för 
ledande befattningshavare.
• Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de 
årliga medarbetarenkäterna.
• Samtliga medarbetare ska utbildas  
i uppförandekoden. 
FRAMTIDSSÄKRING
Ambition
• Inkludera relevanta TCFD-indikatorer 
och rapportera enligt TCFD.
• Samtliga fastigheter med hög risk 
ska riskinventeras och förses med 
relevanta handlingsplaner.
• Minst 50% EPC-B eller  
bättre senast 2030.
• Mål om nettonoll koldioxidutsläpp 
i linje med Science Based Targets 
initiative (SBTi).
SOCIALT ANSVAR
Ambition
• Skapa arbetsmöjligheter för  
personer långt ifrån arbets-
marknaden.
Stendörrens fokusområden utgår från områdena: miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Målen inom våra fokusområden anpassas 
regelbundet för att bidra till både kort- och långsiktiga mål. Inom varje område har bolaget formulerat konkreta ambitioner och mål. 
Stendörren sätter i första hand kvantifierbara mål som går att följa upp. Inom vissa områden kan det dock vara svårt att fastställa 
kvantitativa mål, även om de är viktiga att arbeta med. Uppföljning sker då genom en narrativ återkoppling. 
Målen inom våra 
fokusområden har 
uppdaterats för att spegla 
de framsteg som gjorts under 
2025, där vi nådde flera av våra 
mål i förtid. Vi tar nu nästa steg 
och höjer ambitionsnivån inom 
de områden där vi kan skapa 
störst långsiktigt värde  
för både bolaget och  
samhället.
Uppdaterad
Uppdaterad
Ny

===== SIDA 15 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
15
Finansiell information Övrig information
Verksamheten
FASTIGHETSVÄRDERING
Stendörren värderar varje kvartal hela fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 
procent externt och resterande del internt. Varje fastighet i beståndet externvärderas under en 
rullande tolvmånadersperiod. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna 
som Stendörren är en avkastningsbaserad kassaflödesmodell kompletterad med ortsprisanalyser. 
Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet 
med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltnings-
fastigheter) till årsredovisningen 2025. Alla fastigheter 
är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. 
Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån-
det per 31 mars 2026 uppgick till 17 521 miljoner kronor. 
En sammanställning av värderingsparametrarna anges i 
tabellen. De under året genomförda extern värderingarna 
har utförts av huvudsakligen CBRE och Newsec Sweden. 
Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värde-
rade till 1 530 miljoner kronor (1 504 per 31 december 
2025), är värderade utifrån ortsprisanalyser och därtill 
aktiverade investeringar. Värdeförändringen på bygg-
rättsportföljen under kvartalet förklaras främst av akti-
verade investeringar i befintliga projekt, tillkommande 
byggrätter genom förvärv samt ett färdigställt projekt 
som omklassificeras till förvaltningsfastighet och kassa-
flödesvärderas. För ytter ligare information, se avsnittet 
Projektportföljen på sidorna 11–13. 
Realiserade och orealiserade värdeförändringar av 
hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 
–11 miljoner kronor (90).
Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under 
perioden främst av justerade avkastningskrav och 
marknadshyresantaganden samt förändrade kassaflö-
den genom exempelvis nyuthyrning, omförhandlade 
men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv 
värdepåverkan på fastighetsbeståndet under perio-
den. Förändrade inflationsutsikter har vidare påverkat 
inflationsantaganden från 1.5 procent till 1.0 procent 
för innevarande år, vilket medfört en negativ värdepå-
verkan under det första kvartalet. Det genomsnittliga 
avkastningskravet i fastighetsvärderingarna uppgår per 
31 mars 2026 till 6,3 procent, vilket är oförändrat från 
föregående kvartal (se tabellen värderingsparametrar). 
Känslighetsanalys 
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda 
effekten på det bedömda marknadsvärdet om drift-
nettot och/eller direktavkastningskravet ökar eller  
minskar med 2,5 respektive 0,25 procentenheter.
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara 
exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bola-
gets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang.
Känslighetsanalys 
Mkr
Förändring av driftnetto
Förändring av 
 direktavkastningskrav
–5,0% –2,5% 0,0% 2,5% 5,0%
–0,50% 720 1 200 1 680 2 160 2 640
–0,25% –114 344 802 1 260 1 718
0,00% –876 –438 0 438 876
0,25% –1 574 –1 154 –734 –315 105
0,50% –2 215 –1 813 –1 410 –1 007 –604
Värderingsparametrar
(Föregående år inom parentes) Min Max Viktat snitt
Kalkylränta, kassaflöde, % 7,2 (5,0) 11,0 (11,0) 8,3 (8,1)
Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,2 (5,2) 9,0 (9,0) 6,3 (6,3)
Kalkylränta, restvärde, % 7,2 (7,2) 11,0 (11,0) 8,3 (8,4)
Långsiktigt vakansantagande, % 2,5 (3,0) 25,0 (25,0) 5,6 (5,7)
Förändring redovisat värde, fastigheter
Mkr Jan-mar 2026 Jan-dec 2025
Fastighetsbestånd vid årets början 15 927 14 311
Nya förvärv av fastigheter 1 453 1 235
Försäljning av fastigheter – –65
Investeringar i befintliga fastigheter 97 487
Valutakurseffekter 54 –83
Realiserade värdeförändringar – 18
Orealiserade värdeförändringar –11 25
– Varav hänförligt till förändrade avkastningskrav 89 60
– Varav hänförligt till förändrade kassaflöden –99 –81
– Varav hänförligt till förändrade byggrättsvärden 0 46
Fastighetsbestånd vid periodens slut 17 521 15 927

===== SIDA 16 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
16
Finansiell information Övrig information
Verksamheten
FINANSIERING
Per 31 mars 2026 uppgick den genomsnittliga kapital-
bindningen på de räntebärande skulderna till kreditinsti-
tut till 3,2 år (2,9). Inkluderas även obligationslånen upp-
gick den genomsnittliga kapitalbindningen till 3,1 år (2,8). 
Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i referens-
räntan genom en portfölj av räntetak och swapar med 
ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 6 693 
miljoner kronor. Den samlade effekten av räntesäkringen 
ger en högsta referensräntenivå om 2,3 procent (1,8) på 
den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. 
Vid rapport periodens utgång var cirka 68 procent (71) av 
bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Stendörren 
har även forwardstartade räntetak och swapar vilket för-
länger derivatportföljens genomsnittliga löptid, för mer 
detaljer se tabell nedan. Inklusive den osäkrade delen av 
relevant Ibor och den säkrade delen via swap och ränte-
tak, var den genomsnittliga räntebindningen på ränte-
bärande skulder 2,8 år (2,6). Den genomsnittliga räntan 
på total räntebärande skuld inklusive derivat uppgick till 
4,0 procent vid rapport periodens utgång. 
Stendörren hade vid balansdagens utgång tre utestå-
ende obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån 
Ränte- och kapitalbindning
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder 
 fördelar sig över år enligt nedanstående tabell.
Räntebindning/År1) Kapitalbindning
Förfalloår Mkr Ränta, % Andel, % Mkr Andel, %
2026 4 218 41 154 1
2027 107 1 1 063 10
2028 0 0 2 845 28
2029 900 9 5 083 49
2030 4 086 40 1 167 11
>2030 1 000 10 0 0
Summa/
genomsnitt
10 311 4,0 100 10 311 100
1) Räntebindningen för 2026 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas 
och som inte motsvaras av räntebindning via derivat.
Känslighetsanalys
Förändring räntebas, Mkr (+) Förändring (–) Förändring
+/–1,00% –38 54
+/–2,00% –70 110
+/–3,00% –102 121
I känslighetsanalysen framgår den bedömda effekten på  
räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och  
EURIBOR 3M) ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procenten-
heter.
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan 
är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning 
av storheterna i nämnda sammanhang.
Räntederivat, aktiva
Motpart Typ Startdag Slutförfall
Nominellt 
värde, Mkr
Marknads-
värde, Mkr
Räntenivå,  
%
Återstående 
löptid, år1)
Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03  300     0,3    2,00 0,432)
Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14  1 100     2,7    2,00 0,712)
SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23  750     2,0    2,00 0,73
Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03  550     0,4    2,00 0,432)
Danske Bank Räntetak 2026-01-16 2030-12-16  81     1,5    3,00 4,72
SEB Räntetak 2026-02-27 2030-02-18  354     5,8    2,75 3,89
Summa  3 135     12,7    2,11 1,10
Swedbank Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12  500     6,7    2,36 3,87
Nordea Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12  300     3,8    2,37 3,87
SEB Ränteswap 2025-02-13 2030-02-13  200     2,5    2,38 3,88
SEB Ränteswap 2025-01-13 2027-12-17  107     1,1    4,06 1,72
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07  600     9,5    2,45 4,52
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07  300     3,8    2,39 3,52
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10  400     4,7    2,49 4,62
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10  600     6,1    2,41 3,62
Danske Bank Ränteswap 2026-01-16 2030-12-16  81     1,1    2,52 4,72
SEB Ränteswap 2026-02-27 2030-02-18  470     8,2    2,22 3,89
Summa  3 558     47,5    2,44 3,95 
1) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 4,0 år. 
2) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen till höger) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.
Räntederivat med senarelagd starttidpunkt
Motpart Typ Startdag Slutförfall
Nominellt 
värde, Mkr
Marknads-
värde, Mkr
Räntenivå,  
%
Återstående 
löptid, år
Nordea Räntetak 2026-09-03 2031-09-03  425    13,0 2,75 5,43
Nordea Ränteswap 2026-09-03 2031-09-03  425    5,0 2,61 5,43
Swedbank Räntetak 2026-12-14 2030-12-14  550    13,6 2,75 4,71
Swedbank Ränteswap 2026-12-14 2030-12-14  550    8,6 2,44 4,71
SEB Räntetak 2026-12-23 2031-12-23  75    2,5 2,75 5,73
SEB Ränteswap 2026-12-23 2031-12-23  75    0,9 2,64 5,73
Summa  2 100     43,7    2,64 5,07 
uppgick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med 
förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 
plus 2,90 procent. Det andra obligations lånet uppgår till 
500 miljoner kronor, med förfall 2028-09-30, och löper 
med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje 
obligationslånet uppgår till 700 miljoner kronor, förfaller 
2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 
2,35 procent.
Per 31 mars 2026 fanns tillgänglig likviditet om totalt 
cirka 580 miljoner kronor, i form av likvida medel och 
tillgängliga kreditlinor. Inga ytterligare säkerheter behö-
ver ställas för nyttjandet av kreditlinorna.
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder 
fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör 
nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansie-
ringsavgifter). 
Stendörren har även en grön hybridobligation om 
300 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital, 
med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett 
första inlösendatum i maj 2027.

===== SIDA 17 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
17
Koncernen Verksamheten Övrig information
Finansiell information
Mkr
Jan–mar
2026
Jan–mar
2025
Jan–dec
2025
Hyresintäkter 290 247 1 042
Övriga intäkter 2 0 8
Summa intäkter 293 248 1 050
Driftkostnader –56 –47 –157
Underhållskostnader –5 –4 –20
Fastighetsskatt –9 –7 –31
Driftnetto 224 190 841
Central administration –21 –21 –82
Finansiella intäkter och kostnader –97 –89 –407
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld –3 –3 –11
Förvaltningsresultat före valutakursförändringar 102 77 342
Orealiserade valutakursförändringar 30 –21 –30
Förvaltningsresultat efter valutakursförändringar 132 57 312
Värdeförändring förvaltningsfastigheter –11 90 43
Värdeförändring finansiella instrument 78 8 –52
Resultat före skatt 199 155 303
Skatt –68 –48 –130
Periodens resultat 131 107 173
Omräkningsdifferenser 5 –5 –8
Övrigt totalresultat 5 –5 –8
Summa totalresultat för perioden 136 102 165
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 136 102 165
Resultat per aktie, före utspädning, kr 3,83 3,24 4,64
Resultat per aktie, efter utspädning, kr 3,83 3,24 4,63
Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 32,64 31,06 32,04
Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 32,64 31,09 32,07
KONCERNENS TOTALRESULTAT
Resultat
Jämfört med motsvarande period redovisar Stendörren 
för januari–mars 2026 cirka 45 miljoner kronor högre 
intäkter och driftnettot steg med cirka 34 miljoner 
kronor. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med cirka 
7 miljoner kronor, vilket är cirka 4 procent högre än 
första kvartalet 2025. Efter avdrag för finansieringskost-
nader och centrala administrations kostnader summerar 
förvaltningsresultatet före valutakursförändringar till 
102 miljo ner kronor (77), vilket motsvarar en ökning om 
32 procent. Periodens resultat uppgår till 131 miljoner 
kronor (107), motsvarande 3,83 kronor per aktie (3,24). 
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade med cirka 17 procent till 290 
miljoner kronor (247) jämfört med samma period 2025. 
De ökade intäkterna drivs av högre hyror i det befint-
liga beståndet, förvärv samt färdigställda och uthyrda 
projekt under perioden. 
Fastighetskostnader
De redovisade fastighetskostnaderna summerar till 
cirka –69 miljoner kronor (–58) vilket är 11 miljoner 
kronor högre jämfört med motsvarande period 2025. 
Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd ökade 
med 8 miljoner kronor jämfört med motsvarande period 
2025, där högre kostnader för snöröjning, el och värme 
föranledde ökningen.
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick under 
perioden till –21 miljoner kronor (–21) och utgörs av 
kostnader för central förvaltning och administration 
samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. 
Finansnetto
De finansiella intäkterna uppgick under perioden till 
2 miljoner kronor (11) och avser huvudsakligen intäkter 
avseende räntederivat. De finansiella kostnaderna, exklu-
sive leasingkostnad, minskade till –99 miljoner kronor 
(–100) främst till följd av lägre marginaler och ränteni-
våer, motverkat av högre belåning jämfört med samma 
period 2025.
Leasingkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick 
till –3 miljoner kronor (–3). Kostnaden bestod huvud-
sakligen av tomt rättsavgälder och arrendeavgifter.
Värdeförändringar
För perioden redovisar bolaget realiserade och orealise-
rade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt 
–11 miljoner kronor (90). Värdeförändringarna i fastig-
hetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade 
avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt 
förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, 
omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakur-
ser hade en positiv värdepåverkan på fastighetsbestån-
det under perioden. Förändrade inflationsutsikter har 
vidare påverkat inflationsantaganden för innevarande 
år, vilket medfört en negativ värdepåverkan under det 
första kvartalet. Räntederivaten marknadsvärderades 
per rapportdatumet med en värdeförändring om 78 
miljoner kronor (8). De positiva värdeförändringarna 
förklaras främst av att räntor på längre löptider har 
stigit under perioden.
Skatt
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell 
skatt om –9 miljoner kronor (–14) och uppskjuten skatt 
om –59 miljoner kronor (–34).

===== SIDA 18 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
18
Koncernen Verksamheten Övrig information
Finansiell information
Mkr 2026-03-31 2025-03-31 2025-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 7 8 7
Förvaltningsfastigheter 17 521 14 517 15 927
Nyttjanderättstillgångar tomträtt 329 274 327
Inventarier 0 0 0
Räntederivat 104 66 29
Summa anläggningstillgångar 17 961 14 865 16 290
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 110 100 90
Likvida medel 148 363 340
Summa omsättningstillgångar 258 463 430
SUMMA TILLGÅNGAR 18 219 15 328 16 721
KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
Mkr 2026-03-31 2025-03-31 2025-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 5 963 5 491 5 833
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 9 874 7 845 8 637
Övriga långfristiga skulder 84 67 78
Leasingskuld 329 274 327
Uppskjuten skatteskuld 1 201 1 094 1 143
Övriga avsättningar – 4 –
Summa långfristiga skulder 11 487 9 284 10 185
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 388 154 301
Övriga kortfristiga skulder 380 399 402
Summa kortfristiga skulder 768 553 703
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 18 219 15 328 16 721
Anläggningstillgångar
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak-
ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 mars 2026  
uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen  
till 17 521 miljoner kronor (14 517).
Omsättningstillgångar
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 
258 miljoner kronor (463), bestående av likvida medel 
om 148 miljoner kronor (363) samt hyresfordringar och 
övriga kortfristiga fordringar om 110 miljoner kronor 
(100). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel och 
tillgängliga kreditlinor, uppgick vid periodens utgång 
till cirka 580 miljoner kronor. Inga ytterligare säker heter 
behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna.
Eget kapital
Per den 31 mars 2026 uppgick koncernens egna kapital 
till 5 963 miljoner kronor (5 491) och soliditeten till 33 
procent (36).
Räntebärande skulder
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande 
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 10 262 
miljoner kronor (7 999), motsvarande en belånings-
grad om 56 procent (52). Skulderna utgörs av lån från 
kredit institut om 8 311 miljoner kronor (6 734) och tre 
gröna obligationslån om totalt 2 000 miljoner kronor 
(1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med 
bolagets redovisningsprinciper uppgick till –49 miljoner 
kronor (–35). Den kortfristiga delen av de räntebärande 
skulderna uppgick till 388 miljoner kronor (154) och 
består av lån och amorteringar som förfaller inom de 
kommande 12 månaderna. 
Ränte- och kapitalbindning
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- 
anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom 
att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind-
ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen 
genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning 
av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen,  
se sidan 16.
Uppskjuten skatteskuld (netto)
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 mars 2026 till 
1 201 miljoner kronor (1 094) och avser skatten på 
fastig heter, derivat, obeskattade reserver och outnytt-
jade förlustavdrag.
Övriga kortfristiga skulder 
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består 
kort fristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna 
kostnader och förutbetalda intäkter, skatte skulder samt 
övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 
380 miljoner kronor (399).

===== SIDA 19 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
19
Koncernen Verksamheten Övrig information
Finansiell information
Mkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet 
kapital
Omräknings-
differenser 
Balanserade 
vinstmedel inklusive 
periodens resultat Hybridobligation
Totalt eget kapital 
hänförligt till 
företagets ägare
Ingående eget kapital per 2025-01-01 19 1 691 5 3 380 300 5 395
Personaloptionsprogram 3 3
Ränta/utdelning hybridobligation –25 –25
Emission aktier, netto efter emissionskostnader 1 292 293
Skatteeffekt emissionskostnader 1 1
Totalresultat januari–december 2025 –8 173 165
Utgående eget kapital per 2025-12-31 20 1 987 –3 3 528 300 5 833
Ingående eget kapital per 2026-01-01 20 1 987 –3 3 528 300 5 833
Ränta/utdelning hybridobligation –6 –6
Totalresultat januari–mars 2026 5 131 136
Utgående eget kapital per 2026-03-31 20 1 987 2 3 652 300 5 963
KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Koncernens egna kapital uppgick per 31 mars 2026 till 
5 963 miljoner kronor (5 491).
Vid års stämman 2025 beslutades om utdelning om 
totalt 0 miljoner kronor (0).

===== SIDA 20 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
20
Koncernen Verksamheten Övrig information
Finansiell information
Mkr
Jan–mar
2026
Jan–mar
2025
Jan–dec
2025
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat efter valutakursförändringar 132 57 312
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet –12 11 56
Betald inkomstskatt –48 –3 –48
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändringar av rörelsekapitalet
72 64 320
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar –20 27 5
Förändring av rörelseskulder -4 35 42
Kassaflöde från den löpande verksamheten 48 125 366
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter –97 –143 –486
Förvärv av koncernföretag/fastigheter –1 447 –93 –1 228
Försäljning av koncernföretag/fastigheter – 63 63
Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 544 –173 –1 651
Finansieringsverksamheten
Nyemission personaloptioner – – 4
Emission aktier, netto efter emissionskostnader – – 292
Utdelning hybridobligation –6 –7 –24
Upptagna räntebärande skulder 1 334 265 6 929
Amortering och lösen av räntebärande skulder –32 –63 –5 801
Depositioner 6 1 12
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 303 196 1 411
Periodens kassaflöde –192 148 126
Likvida medel vid periodens ingång 340 214 214
Periodens kassaflöde –192 148 126
Likvida medel vid periodens utgång 148 363 340
KONCERNENS KASSAFLÖDE

===== SIDA 21 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
21
Moderbolaget Verksamheten Övrig information
Finansiell information
Mkr
Jan–mar
2026
Jan–mar
2025
Jan–dec
2025
Nettoomsättning 42 27 125
Rörelsens kostnader –42 –32 –125
Resultat före finansiella poster 0 –5 0
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag – – –17
Finansnetto 21 14 37
Orealiserade valutakursförändringar 0 0 –1
Resultat efter finansiella poster 21 9 19
Värdeförändring finansiella instrument 2 – –2
Bokslutsdispositioner – – –2
Resultat före skatt 23 9 15
Skatt – – 0
Periodens resultat 23 9 15
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunk-
tioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All 
personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter 
ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter 
under perioden utgörs huvudsakligen av 42 miljoner 
kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen 
personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta 
på koncern interna lån samt extern räntekostnad för  
bolagets obliga tionslån. Likvida medel uppgick per  
31 mars 2026 till 64 miljoner kronor (35) och det egna 
kapitalet uppgick till 2 014 miljoner kronor (1 710).

===== SIDA 22 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
22
Moderbolaget Verksamheten Övrig information
Finansiell information
Mkr 2026-03-31 2025-03-31 2025-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 7 8 7
Inventarier 5 4 5
Andelar i koncernföretag 1 344 1 193 1 346
Fordringar hos koncernföretag 4 293 3 552 3 980
Räntederivat – – 2
Uppskjuten skattefordran 1 0 1
Summa anläggningstillgångar 5 649 4 757 5 341
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 24 27 23
Kortfristiga fordringar 12 4 5
Likvida medel 64 35 43
Summa omsättningstillgångar 100 66 71
SUMMA TILLGÅNGAR 5 750 4 823 5 412
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
Mkr 2026-03-31 2025-03-31 2025-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 2 014 1 710 1 997
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 984 1 288 1 684
Skulder till koncernföretag 1 695 1 407 1 695
Summa långfristiga skulder 3 679 2 695 3 379
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 0 378 0
Övriga kortfristiga skulder 56 41 36
Summa kortfristiga skulder 56 419 36
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 750 4 823 5 412

===== SIDA 23 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
23
Verksamheten Övrig information
Finansiell information
NYCKELTAL
Jan–mar
2026
Jan–mar
2025
Jan–dec
2025
FASTIGHETSRELATERADE
Uthyrningsbar area, tusental kvm 947 862 922
Antal fastigheter 203 161 179
Marknadsvärde, Mkr 17 521 14 517 15 927
Areamässig uthyrningsgrad, % 92 90 91
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 92 94
Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,6 5,5 5,6
Direktavkastning exklusive projektfastigheter,  
rullande 12 månader, %
6,3 6,4 6,4
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 5,2 8,3 5,9
Hyresduration, år 4,1 4,2 4,2
Snitthyra, kr/kvm 1 367 1 318 1 296
FINANSIELLA
Totala intäkter, Mkr 293 248 1 050
Driftnetto, Mkr 224 190 841
Förvaltningsresultat, Mkr 102 77 342
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 80 80 80
Balansomslutning, Mkr 18 219 15 328 16 721
Genomsnittlig ränta totala skulder inklusive derivat, % 4,0 4,1 3,9
Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 2,8 2,6 2,9
Genomsnittlig kapitalbindning vid periodens utgång, år 3,1 2,8 3,2
Genomsnittlig räntetäckningsgrad, rullande 12 månader, ggr 2,1 2,0 2,1
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 56 52 53
Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 47 46 45
Soliditet vid periodens utgång, % 33 36 36
Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % 3 7 3
Jan–mar
2026
Jan–mar
2025
Jan–dec
2025
AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr 6 088 5 920 6 586
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 186,50 190,60 202,00
Eget kapital per aktie, kr1) 173,62 167,25 169,82
Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 764 6 223 6 651
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 207,22 200,37 203,97
Aktuellt substansvärde, Mkr 6 151 5 726 6 102
Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 188,42 184,37 187,14
Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier  
före utspädning, kr
3,83 3,24 4,64
Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier  
efter utspädning, kr
3,83 3,24 4,63
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 1,48 4,03 11,43
Antal aktier vid periodens utgång 32 643 066 31 058 473 32 643 066
Genomsnittligt antal aktier 32 643 066 31 058 473 32 041 771
ÖVRIGA
Antal medarbetare vid periodens utgång 56 55 56
Genomsnittligt antal medarbetare under perioden 56 55 56
1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.
För definitioner, se sidan 26. Förklaringar till nyckeltalen finns även på stendorren.se.

===== SIDA 24 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
24
Verksamheten Finansiell information
Övrig information
ÖVRIG INFORMATION
Aktien
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid 
Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är 
SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. 
Aktiekursen uppgick per den 31 mars 2026 till 186,50 
kronor per aktie (190,60). Det motsvarar ett totalt mark-
nadsvärde om 6 088 miljoner kronor (5 920). 
Per den 31 mars 2026 hade bolaget totalt 3 485 aktie-
ägare (3 324). Bolagets tre största aktieägare var Sten-
dörren Real Estate AB med 37,7 procent, Altira AB med 
10,3 procent och SEB Investment Management med 13,0 
procent. 
Det totala antalet aktier per den 31 mars 2026 upp-
gick till 32 643 066 aktier (31 058 473).
Transaktioner med närstående
Bolaget har under perioden genomfört en transaktion 
med en ledande befattningshavare avseende uthyrning 
av tre garageplatser. Samtliga transaktioner med närstå-
ende parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad 
som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit 
part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgens-
förbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande 
befattningshavare, större aktieägare eller närstående till 
någon av dessa under perioden.
Risker
Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till 
förändringar i makroekonomiska faktorer som påverkar 
efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren 
är också exponerat för risk att oförutsedda ökningar 
i drift- eller underhållskostnader inte är möjliga att 
kompensera för fullt ut i hyresavtal med hyresgäster.
Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga 
bolagets krediter vid krediternas slutförfall.
Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets 
verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet 
och risker. Mer information om dessa risker återfinns på 
sidorna 46–47 i bolagets årsredovisning för räkenskaps-
året 2025. Utöver de risker som översiktligt redogörs 
för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det 
osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare  
i denna rapport, bland annat i känslighetsanalysen  
avseende ränteförändringar på sidan 16. 
KALENDARIUM 2026
Årsstämma 2026  26 maj 2026
Delårsrapport april–juni  21 juli 2026
Delårsrapport juli–september  23 oktober 2026
Bokslutskommuniké 2026 19 februari 2027
FÖR MER INFORMATION, KONTAKTA:
Erik Ranje
Verkställande direktör
erik.ranje@stendorren.se
08-518 331 00
Per-Henrik Karlsson
CFO
per-henrik.karlsson@stendorren.se
08-518 331 00
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma 
redovisnings- och värderingsprinciper samt beräknings-
metoder har tillämpats som i den senast avgivna finan-
siella informationen, se not 1 i bolagets årsredovisning 
2025. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde 
enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i kon-
cernredovisningen till verkligt värde med värdeföränd-
ringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa 
verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor 
för respektive löptid noterade på boksluts dagen och all-
mänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär att 
verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Moderbo-
laget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redo-
visning för juridiska personer. 
Revisors granskning 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för gransk-
ning av bolagets revisorer.

===== SIDA 25 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
25
Verksamheten Finansiell information
Övrig information
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA
1)
Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade årshy-
resintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) till 
cirka 1 231 miljoner kronor per den 1 april 2026. Bolaget 
bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår 
till cirka 230 miljoner kronor. Således bedöms koncernen 
i årstakt generera ett driftnetto om cirka 1 001 miljoner 
kronor.
Kostnaderna för central administration uppskattas 
till cirka 81 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka 
431 miljoner kronor och leasingkostnader uppgående 
till cirka 13 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt 
förvaltningsresultat om cirka 476 miljoner kronor per 
den 1 april 2026.
Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning 
om intjäningsförmågan per 1 april 2026 utan hänsyn 
tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade 
hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra 
genomförda åtgärder som ännu inte haft effekt på för-
valtningsresultatet.
Kostnaderna för central administration har baserats 
på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och finans-
nettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och 
tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebä-
rande skulderna har baserats på koncernens snittränta 
per 1 april 2026 med tillägg för periodiserade finansie-
ringskostnader och kostnader avseende på balansdagen 
outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i 
allt väsentligt tomträttsav gälder vilka baseras på faktiskt 
utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid.
Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som 
bolaget offentliggjort men som ännu ej har tillträtts eller 
frånträtts är ej medräknade. 
De pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu 
inte hunnit generera fulla intäkter under rapportperio-
den förväntas, i takt med uthyrning och färdigställande, 
kunna addera cirka 79,5 miljoner kronor i driftnetto. 
Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos 
av kommande resultatutveckling för Stendörren.
Bedömd intjäningsförmåga1)
Hyresintäkter 1 231
Summa intäkter 1 231
Driftskostnader –164
Underhållskostnader –31
Fastighetsskatt –35
Driftnetto 1 001
Central administration –81
Finansiella intäkter och kostnader –431
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld –13
Förvaltningsresultat 476
Förvaltningsresultat per aktie, kr2) 13,87
Räntetäckningsgrad 2,1x
1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av 
löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 april 2026.
2) Förvaltningsresultat per aktie minskat med ränta på hybridobligationer. 
Jämfört med föregående kvartals intjäningsförmåga per 1 januari 2025 
ökade förvaltningsresultatet per aktie med 3,3 procent samt med 17,5 
procent jämfört med föregående års intjäningsförmåga per 1 april 2025.. 
Nybyggnation av logistik, Stenvreten 8:37 i Enköping. Certifierad enligt BREEAM SE, nivå Outstanding.

===== SIDA 26 =====

Introduktion 
STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026
26
Verksamheten Finansiell information
Övrig information
DEFINITIONER
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat  
med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt  
beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning  
av räntederivat.
AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande  
till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 måna-
derna dividerat med genomsnittligt eget kapital under 
samma period.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder vid periodens utgång i för - 
hållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter  
i relation till fastigheternas verkliga värde.
DIREKTAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 
12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga 
värde i genomsnitt över samma period.
DRIFTNETTO
Totala intäkter för fastigheterna minskat med  
fastig heternas driftskostnader.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i  
förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens resultat exklusive värdeförändringar  
och skatt.
FINANSNETTO
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter  
och ränte- kostnader samt leasingkostnader.
GENOMSNITTLIG RÄNTA
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
HYRESDURATION
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående  
kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.
KAPITALBINDNING
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid  
avseende räntebärande skulder.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående  
i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation  
till genomsnittligt antal aktier före utspädning.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter- 
 läggning av derivatskuld (+/–) samt uppskjuten skatt.
TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
Procentuella förändringen i förvaltningsresultat före 
valutakursförändringar per aktie minskat med ränta på 
hybridobligationer de senaste 12 månaderna.
NETTOUTHYRNING
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra 
uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs.
RESULTAT PER AKTIE
Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen 
dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och  
efter utspädning.
RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT
Ett viktat snitt av återstående räntebindning på  
ränte bärande skulder med hänsyn tagen till ingångna  
derivat avtal.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansnetto i 
förhållande till finansnetto under den senaste rullande 
12-månadersperioden.
SOLIDITET
Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive 
leasing skuld enligt IFRS 16.
TOTALAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde-
förändring under de senaste 12 månaderna divi derat 
med fastigheternas genomsnittliga värde under samma 
period.
ÖVERSKOTTSGRAD
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter 
under samma period.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndig heten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative 
Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att  
öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk infor mation som lämnas av noterade 
företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckel tal i enlighet med 
dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM:er som används.

===== SIDA 27 =====

STENDÖRREN.SE
Erik Ranje
Verkställande direktör
erik.ranje@stendorren.se
08-518 331 00
FÖR MER INFORMATION, KONTAKTA:
Per-Henrik Karlsson
CFO
per-henrik.karlsson@stendorren.se
08-518 331 00