FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 =====
DELÅRSRAPPORT
JANUARI – JUNI
2023
Bild: Almnäs, Södertälje
===== SIDA 2 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
HALVÅRET I KORTHET
JANUARI–JUNI 2023*
• Hyresintäkterna ökade med 18 procent till 421
miljoner kronor (357) och driftnettot ökade med
25 procent till 334 miljoner kronor (268).
• Förvaltningsresultatet ökade med 3 procent till 164
miljoner kronor (159).
• Nettouthyrningen uppgick under perioden till
sammanlagt cirka 8,3 miljoner kronor och nya
hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshy-
resvärde om cirka 64 miljoner kronor (omfattar
både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal
med nya hyresgäster).
• De hyresavtal som omförhandlades under
perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om
21 procent i viktat genomsnitt.
• Kassaflödet från den löpande verksamheten
uppgick till 125 miljoner kronor (107) motsvarande
4,41 kronor per aktie (3,78).
• Realiserade och orealiserade värdeförändringar
av fastighetsportföljen uppgick för perioden till
-157 miljoner kronor (208).
• Periodens resultat uppgick till -1 miljoner kronor
(433) motsvarande -1,11 kronor per aktie (14,30)
före utspädning och -1,11 kronor per aktie (14,26)
efter utspädning.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
UNDER ANDRA KVARTALET
• I maj 2023 tecknades ett 5,5-årigt hyresavtal med
Södertälje Industriservice AB avseende 11 300
kvm under kvartalet färdigställda logistiklokaler i
Almnäs, Södertälje.
• Under det andra kvartalet har Stendörren gjort
nyuthyrningar till en sammanlagd årshyra om 4,5
miljoner kronor i fastigheten Vitgröet 12 i Spånga,
Stockholm.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODEN
• Inga väsentliga händelser efter perioden.
* (Januari – Juni 2022 inom parentes)
421
MKR HYRESINTÄKTER
164
MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT
334
MKR DRIFTNETTO
JAN – JUN JAN – JUN JAN – DEC
NYCKELTAL 2023 2022 2022
Hyresintäkter 421 357 733
Driftnetto 334 268 548
Förvaltningsresultat 164 159 287
Marknadsvärde fastigheter 12 513 12 395 12 418
Uthyrningsbar yta 804 000 800 000 795 000
Belåningsgrad, % 49 47 47
Soliditet, % 39 42 41
JANUARI – JUNI 2023
2
===== SIDA 3 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
SIDA
VD har ordet 4
Stendörren i korthet 6
Nyckeltal 7
Mål 8
VERKSAMHETEN
Koncernens rapport över totalresultat 9
Resultat, intäkter och kostnader 10
Rapport över koncernens finansiella ställning 11
Finansiell ställning 12
Förändringar av koncernens eget kapital 13
Rapport över koncernens kassaflöden 14
Fastighetsbeståndet i sammandrag 15
INNEHÅLL
I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda
belopp.
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår
affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och
byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar före-
ligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter
för vidare egen utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
SIDA
Projektportföljen 18
Fastighetsvärdering 21
Finansiering 23
Hållbarhet 25
Moderbolaget i sammandrag 26
Aktiekapital och ägarförhållanden 28
ÖVRIGT
Övrig information 30
Styrelsen 31
Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 32
Definitioner 33
===== SIDA 4 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
VD HAR ORDET
FORTSATT STIGANDE
UTHYRNINGSGRAD OCH STARK
FRAMDRIFT INOM PROJEKT-
UTVECKLING MED BIBEHÅLLEN
FINANSIELL BEREDSKAP
Under det andra kvartalet har Stendörren haft en fortsatt positiv utveckling
avseende nettouthyrning, uthyrningsgrad och driftnetto. Givet det ekonomiska
klimatet är vi därutöver extra stolta över framdriften inom projektutveckling,
där kvartalet visat på en betydande volym uthyrda och färdigställda projekt.
Vi har dessutom identifierat ytterligare nya projekt samt även påbörjat nya
projekt.
Erik Ranje, VD
4
===== SIDA 5 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
Under det andra kvartalet fortsatte Stendörrens hyres-
intäkter och driftnetto att utvecklas i positiv rikt -
ning och steg med 18 procent respektive 25 procent.
Ökningen är delvis en effekt av de indexrelaterade
hyreshöjningar som genomfördes vid årsskiftet men
också av de hyresavtal som omförhandlats under peri-
oden och som lett till en ökning av hyresvärdet om
21 procent för de omförhandlade hyresavtalen. Den
ekonomiska uthyrningsgraden ökade till 95 procent vid
kvartalets utgång, vilket innebär att vi mer än halverat
vakansen under de senaste åren.
FRAMDRIFT I PROJEKTPORTFÖLJEN
Det som skiljer Stendörren från många branschkollegor
är att vi har en omfattande portfölj av byggrätter i för-
hållande till vår totala fastighetsvolym. Det är en viktig
del av vår affärsmodell. Med ett stort antal projektidéer,
många bygglovsklara, är det möjligt att snabbt starta
nya byggnationer och anpassa efter kunders behov.
Det gör att vi effektivt kan växa kunddrivet både avse-
ende ombyggnation och nyproduktion, med balanserad
och låg ekonomisk risk. Vi kan också selektivt starta
projekt på spekulation i bra lägen där vi tecknar avtal
med hyresgäster löpande under projektet. Ett konkret
exempel är i Almnäs, Södertälje, där vi i slutet av kvar-
talet färdigställt och tecknat avtal med en hyresgäst
avseende en nyproducerad logistikfastighet om 11 300
kvm, med tillträde 1 juli. Totalt under första halvåret
har vi därmed färdigställt fem projekt om 30 000 kvm
BTA med en total kontrakterad årshyra om cirka 30
miljoner kronor.
Vi har under de senaste åren succesivt adderat projekt-
idéer och är nu tydligt i ett genomförandeskede av en
omfattande projektvolym pågående projekt om totalt
51 700 kvm. Samtliga projekt är belägna i väletable -
rade och expansiva områden där det finns en tydlig
efterfrågan. Pågående samt nyligen avslutade projekt
som ännu inte hunnit generera intäkter under rapport-
perioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigstäl -
lande och inflyttning, kunna addera cirka 80 miljoner
kronor i driftnetto. Därutöver har vi en omfattande
portfölj med kommande projekt som är i tidigare skede.
STARK FINANSIELL BEREDSKAP
Under kvartalet har vi fortsatt att arbeta med vår
balansräkning och vår finansiella beredskap. Trots åter-
köpet av del av en hybridobligation om 288 miljoner
kronor under det första kvartalet har vi både en stark
finansiell ställning men också en god likviditet. I god
dialog med våra banker har vi under det andra kvartalet
utökat vår tillgängliga likviditet, i form av likvida medel
och kreditramar, till cirka 700 miljoner kronor. Det ger
oss förutsättningar att fortsätta växa och att utnyttja
de möjligheter till goda affärer som alltid dyker upp
när marknadsförutsättningarna förändras men också
att vid behov vidta defensiva och riskreducerande
åtgärder.
Vi fortsätter att fokusera på tillväxt men också på
stärkt finansiell beredskap så att vi står väl rustade
oavsett konjunkturutveckling och klimat på finansie -
ringsmarknaden.
VD HAR ORDET
Stockholm den 20 juli 2023
Erik Ranje, VD
5
===== SIDA 6 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
STENDÖRREN I KORTHET
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastig-
hetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår
affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde
genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter
och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i
nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsätt-
ningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för
befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed
bostadsbyggrätter för vidare egen utveckling och för-
valtning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
FINANSIELLA MÅL
Stendörren har fyra finansiella mål:
• att genomsnittlig avkastning på eget kapital
långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent
• att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå
till lägst 15 procent
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå
till lägst 2,0 gånger
• att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent
(och aldrig understiga 20 procent)
FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2023
av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholms-
regionen och Mälardalen och med ett sammanlagt
marknadsvärde om 12 513 miljoner kronor. De tio största
hyresavtalen svarade för cirka 20 procent av den sam-
lade årshyran, varav bolagets största hyresavtal med
Coop Sverige representerade cirka 9 procent.
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt
cirka 804 000 kvm lokalyta och ytslagen lager, logistik
och lätt industri svarade för cirka 67 procent av den
totala uthyrbara ytan.
Bolaget hade vid periodens slut 41 fastigheter helt
eller delvis bestående av byggrätter som vid full explo-
atering kan tillskapa cirka 658 000 kvm (BTA byggarea
men kan skilja sig från vad som är tekniskt och kom -
mersiellt utvecklingsbart), huvudsakligen för logistik,
lager, lätt industri och bostäder. Marknadsvärdet på
byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till
1 528 miljoner kronor (1 772).
Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med
framtagande av nya detaljplaner för bostäder. Utveck-
lings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas
vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till
1 500 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av
bolagets byggrätter har dessa pågående planarbeten
beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör cirka
en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.
FINANSIERING
Per 30 juni 2023 uppgick koncernens egna kapital till
5 115 miljoner kronor (5 622) och koncernens räntebä-
rande skulder uppgick till 6 546 miljoner kronor (6 387),
motsvarande en belåningsgrad om 49 procent (47).
Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte-
bärande skulderna uppgick till 2,7 år (3,2) och inklusive
den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade
delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte -
bindningen 2,1 år (2,9). Den genomsnittliga räntan på
bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat upp-
gick till 4,2 procent. Bolaget hade per rapportdatumet
dels ett utestående obligationslån om 700 miljoner
kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent,
vilket förfaller till återbetalning i april 2024, ett obli -
gationslån om 600 miljoner kronor med en ränta om
Stibor 90 plus 3,90 procent med slutförfall i augusti
2025 samt en hybridobligation om 513 miljoner kronor
med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett
första inlösendatum i september 2024.
UTDELNING
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga
totalavkastningen genereras genom att återinvestera
vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam
tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa
genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv
och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer
därför att vara låg eller utebli under de kommande åren.
6
===== SIDA 7 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
NYCKELTAL
2023 2022 2022
JAN-JUN JAN-JUN JAN-DEC
FASTIGHETSRELATERADE
Uthyrningsbar area, tusental m 2 804 800 795
Antal fastigheter 151 141 148
Marknadsvärde, Mkr 12 513 12 395 12 418
Areamässig uthyrningsgrad, % 93 89 90
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 91 92
Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 4,9 4,6 4,5
Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 6,0 5,5 5,5
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 0,9 12,5 3,3
Hyresduration, år 3,8 3,8 3,8
Snitthyra, kr/m2 1 182 1 037 1 069
FINANSIELLA
Totala intäkter, Mkr 432 357 733
Driftnetto, Mkr 334 268 548
Förvaltningsresultat, Mkr 164 159 287
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 76 76 75
Balansomslutning, Mkr 13 276 13 541 13 344
Genomsnittlig ränta totala skulder inkl. derivat, % 4,2 3,0 4,0
Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 2,1 2,9 2,6
Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,7 3,2 2,9
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,3 3,3 2,6
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 49 47 47
Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 42 41 40
Soliditet vid periodens utgång, % 39 42 41
Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % -3 22 5
AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr 4 622 4 412 5 453
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 162,60 155,20 191,80
Eget kapital per aktie, kr 1 162,40 170,15 163,35
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 359 5 651 5 377
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 188,50 198,76 189,14
Aktuellt substansvärde, Mkr 4 902 5 167 4 918
Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 172,45 181,76 173,01
Resultat per genomsnittligt antal
utestående aktier före utspädning, kr -1,11 14,30 7,42
Resultat per genomsnittligt antal
utestående aktier efter utspädning, kr -1,11 14,26 7,41
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 4,41 3,78 13,02
Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265 28 428 265
Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265 28 428 265
ÖVRIGA
Antal anställda vid periodens utgång 55 53 54
Genomsnittligt antal anställda under perioden 54 54 54
1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.
För definitioner, se sida 33. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se.
7
===== SIDA 8 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
-3%
AVKASTNING PÅ
EGET KAPITAL
Genomsnittlig avkastning på
eget kapital ska långsiktigt
uppgå till lägst 12 procent. Avkastningen på genomsnitt-
ligt eget kapital (beräknat
på 12 månaders genomsnitt)
uppgick vid periodens slut till
-3 procent.
-5%
NAV TILLVÄXT
Tillväxt i långsiktigt substans-
värde ska uppgå till lägst 15
procent.
Vid periodens utgång uppgick
tillväxt i långsiktigt substans-
värde (de senaste 12 måna-
derna) till -5 procent.
2,3 ggr
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Räntetäckningsgraden ska
långsiktigt uppgå till lägst
2,0 gånger.
Räntetäckningsgraden upp-
gick till 2,3 gånger.
39%1SOLIDITET
Soliditeten ska långsiktigt
uppgå till 35 procent (och
aldrig understiga 20 procent).
Soliditeten uppgick vid
periodens slut till 39 procent.
1) Angiven soliditet är beräknad exkl.
den leasingskuld som tillämpningen
av IFRS 16 medför. Om denna skuld-
post medräknas påverkas soliditeten
negativt med cirka 0,8 procent.
FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL
%
-5
0
5
10
15
20
25
30
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
ggr
0
1
2
3
4
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
%
0
10
20
30
40
50
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
%
-10
0
10
20
30
40
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
MÅL
8
===== SIDA 9 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS
TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor
JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC
2023 2022 2023 2022 2022
Hyresintäkter 421 357 209 180 733
Övriga rörelseintäkter 10 0 10 0 0
Summa intäkter 432 357 219 180 733
Driftskostnader -75 -68 -31 -30 -137
Underhållskostnader -9 -10 -4 -5 -22
Fastighetsskatt -13 -11 -7 -6 -26
Driftnetto 334 268 178 139 548
Central administration -41 -38 -22 -18 -76
Finansiella intäkter 59 9 43 9 32
Finansiella kostnader -184 -76 -96 -40 -208
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -4 -5 -2 -2 - 10
FÖRVALTNINGSRESULTAT 164 159 101 86 287
Värdeförändring förvaltningsfastigheter -157 208 -153 79 -143
Värdeförändring finansiella instrument -1 184 22 77 223
Resultat före skatt 7 551 -31 242 367
Uppskjuten skatt -7 -117 -12 -49 -75
Aktuell skatt -1 -1 -2 -1 -23
Periodens resultat -1 433 -45 191 268
Omräkningsdifferenser 3 – 3 – 3
Summa övrigt totalresultat 3 – 3 – 3
SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 2 433 -42 191 271
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 2 433 -42 191 271
Resultat per aktie, före utspädning, kr -1,11 14,30 -2,02 6,25 7,42
Resultat per aktie, efter utspädning, kr -1,11 14,26 -2,02 6,24 7,41
Genomsnittligt antal utestående aktier
under perioden, miljoner 28,43 28,43 28,43 28,43 28,43
Genomsnittligt antal aktier under perioden
efter utspädning, miljoner 28,44 28,50 28,43 28,48 28,47
9
===== SIDA 10 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
RESULTAT, INTÄKTER
OCH KOSTNADER
RESULTAT
Jämfört med 2022 redovisar Stendörren för januari till
juni 2023 cirka 75 miljoner kronor högre intäkter och
driftnettot steg med cirka 66 miljoner kronor. Efter
avdrag för finansieringskostnader och centrala admi-
nistrationskostnader summerar förvaltningsresultatet
till 164 miljoner kronor (159), vilket är cirka 3 procent
högre än föregående år. Periodens resultat uppgår till
-1 miljoner kronor (433), motsvarande -1,11 kronor per
aktie (14,30).
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade under året med cirka 18 procent
till 421 miljoner kronor (357). De ökade intäkterna drivs
av en ökning av hyrorna i beståndet (cirka 13 procent
ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period
2022) samt intäkter från de fastigheter som förvärvats
och tillträtts sedan utgången av jämförelseperioden.
Utöver hyresintäkter redovisar bolaget även elstöd för
perioden 1 oktober 2021 till 30 september 2022 som
en övrig intäkt uppgående till cirka 10 miljoner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
De redovisade fastighetskostnaderna ökade till 97 mil-
joner kronor (89). Totala fastighetskostnader i jämför-
bart bestånd ökade med cirka 4 miljoner kronor, vilket
motsvarar cirka 6 procent. Kostnadsökningen förklaras
främst av högre energipriser och ökad energiförbruk-
ning till följd av ett kallare första kvartal jämfört med
föregående år.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick under
perioden till 41 miljoner kronor (38) och utgörs av kost-
nader för central förvaltning och administration samt
kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.
FINANSNETTO
Finansnettot för perioden uppgick till -124 miljoner kro-
nor (-67). Den kraftiga ökningen jämfört med samma
period föregående år förklaras främst av stigande rän-
tenivåer. Finansiella kostnader (inklusive leasingkost-
nad) har ökat med 107 miljoner kronor i jämförelse med
föregående år. I perioden redovisas även finansiella
intäkter om 59 miljoner kronor (9), främst relaterade
till räntederivat och valutakursvinster.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet ökade under rapportperioden
med cirka 3 procent till 164 miljoner kronor (159), främst
tack vare högre hyresintäkter.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
För perioden redovisar bolaget realiserade och orea-
liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om
totalt -157 miljoner kronor (208). Värdeförändringar i
fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av
justerade avkastningskrav och marknadshyresanta -
ganden samt förändrade kassaflöden genom nyut -
hyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal.
Valutakurser hade en positiv värdeförändring på fast-
ighetsbeståndet under perioden, för detaljer se sida 21.
Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatu-
met med en värdeförändring om -1 miljon kronor (184).
SKATT
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell
skatt om -1 miljon kronor (-1) och uppskjuten skatt om
-7 miljoner kronor (-117).
KONCERNEN I SAMMANDRAG
10
===== SIDA 11 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS
FINANSIELLA STÄLLNING
JUN 30 JUN 30 DEC 31
2023 2022 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 3 2 2
Förvaltningsfastigheter 12 513 12 395 12 418
Nyttjanderättstillgångar 254 238 254
Inventarier 2 2 2
Långfristiga fordringar 2 4 2
Räntederivat 267 229 268
Summa anläggningstillgångar 13 041 12 871 12 947
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 92 141 83
Likvida medel 143 529 315
Summa omsättningstillgångar 235 670 397
SUMMA TILLGÅNGAR 13 276 13 541 13 344
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 5 115 5 622 5 429
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 5 423 6 070 5 469
Övriga långfristiga skulder 42 23 36
Leasingskuld 254 238 254
Uppskjuten skatteskuld 1 009 1 042 1 001
Övriga avsättningar 4 4 4
Summa långfristiga skulder 6 732 7 378 6 674
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 123 317 821
Övriga kortfristiga skulder 306 223 330
Summa kortfristiga skulder 1 429 540 1 151
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 276 13 541 13 344
Eget kapital hänförligt till
Moderbolagets ägare 5 115 5 622 5 429
Innehav utan bestämmande inflytande - – –
Belopp i miljoner kronor
11
===== SIDA 12 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
FINANSIELL STÄLLNING
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak-
ligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 juni 2023 upp-
gick värdet på den totala fastighetsportföljen till 12 513
miljoner kronor (12 395). För analys och kommentarer,
se sida 15-17.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till
235 miljoner kronor (670), bestående av likvida medel
om 143 miljoner kronor (529) samt hyresfordringar och
övriga kortfristiga fordringar om 92 miljoner kronor
(141). Per bokslutsdatumet fanns därutöver outnytt -
jade och tillgängliga kreditlinor om totalt 560 miljoner
kronor. Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel
om 143 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor
om totalt 560 miljoner kronor, uppgick således vid
rapportperiodens utgång till 703 miljoner kronor.
EGET KAPITAL
Per den 30 juni 2023 uppgick koncernens egna kapital
till 5 115 miljoner kronor (5 622) och soliditeten till 39
procent (42).
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till
6 546 miljoner kronor (6 387), motsvarande en belå -
ningsgrad om 49 procent (47). Skulderna utgörs
av lån från kreditinstitut om 5 268 miljoner kronor
(5 119), två obligationslån om totalt 1 300 miljoner
kronor (1 300) samt säljarreverser om 5 miljoner
kronor (5). Låneavgifter som periodiseras i enlighet
med bolagets redovisningsprinciper uppgick till -27
miljoner kronor (-37). Den kortfristiga delen av de
räntebärande skulderna uppgick till 1 123 miljoner
kronor (317) och består av lån och amorteringar som
förfaller inom de kommande 12 månaderna.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital-
anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom
att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind-
ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen
genom förvärv av räntederivat. För närmare beskriv-
ning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen,
se sida 23.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO)
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 juni till 1 009
miljoner kronor (1 042) och avser skatten på fastig -
heter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade
förlustavdrag.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt
övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till
306 miljoner kronor (223).
KONCERNEN I SAMMANDRAG
12
===== SIDA 13 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS
EGET KAPITAL
BALANSERADE TOTALT EGET
VINSTMEDEL KAPITAL HÄN-
ÖVRIGT INKLUSIVE FÖRLIGT TILL
AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- PERIODENS HYBRID- FÖRETAGETS
KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER RESULTAT OBLIGATION ÄGARE
Ingående eget kapital per 2021-01-01 17 1 175 – 2 075 786 4 053
Personaloptionsprogram – 6 – – – 6
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -52 – -52
Totalresultat januari – december 2021 – – – 1 209 – 1 209
Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 181 – 3 232 786 5 216
Ränta/utdelning hybridobligation – -58 – -58
Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271
Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 442 786 5 429
Personaloptionsprogram – 1 – - – 1
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -31 – -31
Återköp hybridobligation – – – -288 -288
Totalresultat januari - juni 2023 – – 3 -1 – 2
Utgående eget kapital per 2023-06-30 17 1 182 6 3 410 498 5 115
Belopp i miljoner kronor
KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Koncernens egna kapital uppgick per 30 juni 2023 till 5 115 miljoner kronor (5 622).
Vid års stämman 2023 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
13
===== SIDA 14 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER
KONCERNENS KASSAFLÖDE
JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC
2023 2022 2023 2022 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 164 159 101 86 287
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -15 9 -17 12 -5
Betald inkomstskatt -6 -2 -1 -2 -1
Kassaflöde från den löpande verksamheten 143 166 83 96 281
före förändringar av rörelsekapitalet
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar -6 -57 4 -36 42
Förändring av rörelseskulder -11 -1 -41 -76 47
Kassaflöde från den löpande verksamheten 125 107 46 -16 370
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -220 -257 -100 -142 -624
Övriga investeringar och avyttringar 0 -2 0 -2 1
Förvärv av koncernföretag/fastigheter - -223 - -179 -581
Försäljning av koncernföretag/fastigheter - - - - 386
Kassaflöde från investeringsverksamheten -220 -482 -100 -323 -818
Finansieringsverksamheten
Nyemission personaloptioner 1 - 1 - -
Utdelning hybridobligation -31 -26 -13 -14 –58
Återköp hybridobligation -288 - - - –
Upptagna räntebärande skulder 491 2 383 240 2 314 2 566
Amortering och lösen av räntebärande skulder -257 -1 614 -224 -1 586 -1 919
Depositioner 6 1 6 2 13
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -77 744 10 717 603
Periodens kassaflöde -172 370 -44 378 155
Likvida medel vid periodens ingång 315 160 187 151 160
Periodens kassaflöde -172 370 -44 378 155
Likvida medel vid periodens utgång 143 529 143 529 315
Belopp i miljoner kronor
14
===== SIDA 15 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
FASTIGHETSBESTÅNDET
FASTIGHETSBESTÅNDET PER 30 JUNI
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni
2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna inom
Stockholmsregionen och Mälardalen med ett samman-
lagt marknadsvärde om 12 513 miljoner kronor. Fastig-
hetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde.
Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst
en gång om året. I övrigt internvärderas resterande
del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade
analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, för-
väntade kostnader och bedömning av marknadens
avkastningskrav.
Vid rapportperiodens utgång omfattade totala
fastighetsbeståndet cirka 804 000 kvm lokalarea.
Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade till-
sammans för cirka 67 procent av den totala uthyrbara
ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (20 procent av
uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som
hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En
fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något
högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag
är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i
kombination med att cirka 86 procent av fastigheterna
utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster,
skapar en god riskspridning och minskar sannolikhe -
ten för stora vakanser eller hyresförluster på grund
av konkurser.
Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde
med totalt 94 miljoner kronor. Värdeförändringen
utgörs av investeringar i befintliga fastigheter uppgå-
ende till 220 miljoner kronor medan valutakurseffekter
om 31 miljoner kronor och realiserade och orealiserade
värdeförändringar uppgående till totalt -157 miljoner
kronor redovisats (se tabell på sida 22).
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV
FASTIGHETSBESTÅNDET
Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera
intressanta geografiska verksamhetsområden med
potential i nordiska tillväxtregioner. Fokus ligger på
att utveckla och förstärka närvaron i dessa områden. Av
Stendörrens totala hyresintäkt utgörs cirka 65 procent
av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen.
I Högdalens industriområde har Stendörren ett större
koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier
både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta
har bolaget stora fastigheter som också medför effek-
tiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs
E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst
om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är
områden som Stendörren avser att vidareutveckla de
närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bola-
get fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen
som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större
transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan
2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra
utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpoten-
tial såsom Göteborgsregionen, Oslo, Köpenhamn och
Helsingfors, fortfarande med fokus på lager, logistik
och lätt industri.
Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
Mountain Top, 2%
Övriga
80%
Coop Logistik AB, 9%
Unilever Europe BV, 1%
Stockholm Vatten AB, 1%
Bactiguard, 1%
Sätra Motorcenter AB, 1%
InfoCare Service AB, 1%
Hedin Mölndal Bil AB, 1%
LeasePlan Sverige AB, 1%
Övriga Mälardalen, 9%
Stockholm, 29%
Upplands-Bro, 12%
Västerås, 7%
Botkyrka, 7%
Enköping, 5%
Danmark, 5%
Eskilstuna, 4%
Uppsala, 4%
Nacka, 3%
Täby, 3%
Södertälje, 3%
Flen, 3%
Järfälla, 3%
Göteborg 1%
Norge, 1%
Finland, 1%
GEOGRAFISK FÖRDELNING, HYRESINTÄKTER STÖRSTA HYRESGÄSTERNA, INTÄKTER
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
15
===== SIDA 16 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL
Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera
sektorer och utgörs av såväl väletablerade små och
medelstora företag som stora multinationella företag
inom flera sektorer. Per 30 juni 2023 svarade de tio
största hyresavtalen för 20 procent av den samlade
årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bola-
gets största hyresavtal med Coop Sverige som hyres-
gäst, representerar cirka 9 procent av den samlade
årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa
hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnitt-
liga hyresdurationen uppgick per rapportdatum till
3,8 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallo-
struktur.
I kombination med spridningen på många olika
hyresgäster och branscher minskar detta risken för
vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden
har hyresförluster uppgående till 5,5 miljoner kronor
redovisats.
Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete
och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyres-
avtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ekono-
miska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick
per 30 juni 2023 till 95 procent och den ytmässiga
uthyrningsgraden uppgick till 93 procent. Uthyrnings-
graden är ett statiskt mått på den momentana uthyr-
ningssituationen per rapportdatumet och kan variera
enstaka procentenheter upp eller ned beroende på
tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas
eller avslutas vid olika tidpunkter. Generellt är efterfrå-
gan på Stendörrens lokaler fortsatt god. Nettouthyr -
ningen uppgår under kvartalet till sammanlagt cirka
7,5 miljoner kronor. De hyresavtal som omförhandlades
under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om
39% i viktat genomsnitt (exkluderas avtalet med störst
vikt så uppgår det viktade genomsnittet till 25%). Under
kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om
cirka 30 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs
av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med
nya hyresgäster.
Lager & logistik
49%
Lätt industri
19%
Kontor
21%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1% 1 st, 14%
6–10 st, 18% 2–5 st, 41%
11– st, 27%
FÖRDELNING UTHYRBAR YTA,
PROCENT AV TOTAL YTA ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
16
===== SIDA 17 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
Årshyra, mkr
0
50
100
150
200
250
2025 2026 >202720272023 2024
0
200
400
600
800
1 000
Antal avtal
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL
n Årshyra, mkr — Antal avtal
MKR
0
10
20
30
40
50
2021
Q1 Q2 Q3 Q4
2022
Q1 Q2 Q3 Q4
-10
-20
-30
Q1
2023
Q2
KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR
FASTIGHETSBESTÅND*
n Nyuthyrning n Omförhandling n Konkurs n Avflyttning
*) Inklusive projektuthyrningar
95%
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
2020
Q1 Q2 Q3 Q4
2022 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2021
NETTOUTHYRNING
n Nettouthyrning
n Exkluderar konkursen av den då näst största hyresgästen Exploria
Mkr
17
===== SIDA 18 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
INLEDNING
Stendörren hade per 30 juni 2023 totalt 41 fastigheter
helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade
byggrätter summerar till cirka 658 000 kvm och är
huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och bostads-
ändamål. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i
samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare
byggrätter inom befintliga användningsområden. Då
det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av
detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i
syfte att skapa bostadsbyggrätter för vidare utveck-
ling och förvaltning. Detta i områden med potential
för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och
övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen
bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i
expansiva kommuner och områden i Storstockholm och
Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. Takten
på nya byggstarter påverkas både av byggpriser men
även av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget.
Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu
inte hunnit generera intäkter under rapportperioden
förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och
inflyttning, kunna addera cirka 80 miljoner kronor i
driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande portfölj
med kommande projekt, som är i tidigare skede.
PROJEKTPORTFÖLJEN
PROJEKT
Bild: Brunna, Stockholm
18
===== SIDA 19 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
KOMMANDE PROJEKT
Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast-
igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi-
fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade
lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller
till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte
att minimera riskexponeringen strävar Stendörren
mot att teckna långa hyresavtal med kunderna redan
innan byggstart. Bolaget erbjuder marknaden hållbara,
moderna och verksamhetsanpassade lokaler samt kom-
mer kunna tillföra hållbara bostäder i attraktiva miljöer.
Översiktsplanen för Stockholm stad men också andra
kommuner skapar goda förutsättningar för att initiera
och starta fler planprocesser för bostäder. Stendörren
bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya
områden och fastigheter att planlägga för bostadsända-
mål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på
obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader
eller genom att konvertera befintliga byggnader. Sten-
dörren har ett pågående arbete med ny detaljplan
för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 & 15. Arbetet
fortgår och bedömningen är att en ny plan kan antas
under 2024. Förhoppningen är även att det positiva
planbesked som erhållits avseende ny detaljplan för
bostadsändamål i Stockholm, avseende Skrubba 1:2,
leder till att ett formellt planarbete kan starta under
2023.
KOMMANDE PROJEKT PER 2023-06-30
HUVUDSAKLIG BEDÖMD BEDÖMD
FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS MÖJLIG
KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN BYGGSTART 2
Upplands-Bro Logistik 400 000 Inom detaljplan 2023-2024
Södertälje Logistik 44 500 Inom detaljplan 2023-2024
Nynäshamn Lätt industri 10 000 Inom detaljplan 2023-2024
Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2023-2024
Upplands-Bro Lätt industri 2 500 Inom detaljplan 2023-2024
Upplands-Bro Logistik 2 000 Inom detaljplan 2023-2024
Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2023-2024
Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2023-2024
Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2023-2024
Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2024-2025
Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2024-2025
Frederikssund Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2024-2025
Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Egedal Lätt industri 3 300 Inom detaljplan 2024-2025
Stockholm Bostäder 30 000 Planändring krävs 2026-2027
1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla.
2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda
projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning.
PROJEKT
19
===== SIDA 20 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
PÅGÅENDE PROJEKT
Bolaget har flera pågående projekt med en investe -
ringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där 48
300 kvm avser nyproduktion och 3 400 kvm avser
ombyggnation för kunder. Projekten är i skeden från
startad projektering till pågående byggnation. Pågå-
ende projekt för nyproduktion av logistik, lager och
lätt industri där produktion pågår eller lagakraftvunna
bygglov har erhållits omfattar tillsammans 38 800
kvm. Samtliga projekt är belägna i väletablerade och
expansiva områden där det finns en tydlig efterfrå -
gan. Uthyrningsarbete pågår och flertalet hyresavtal
har tecknats för projekt i pågående produktion. Med
bygglovsklara projektidéer är det möjligt att snabbt
starta nya byggnationer och anpassa efter kunders
behov.
PÅGÅENDE PROJEKT PER 2023-06-30
ESTIMERAD
TYP AV ESTIMERAT STORLEK INVESTERING 3
FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM1 KVM 2 MKR NUVARANDE FAS
Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q3 2023 2 700 48 Pågående byggnation
Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 Pågående byggnation
Elementet 1 Hyresgästanpassning Q3 2023 3 400 44 Pågående byggnation
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 46 Pågående byggnation
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 47 Pågående byggnation
Båglampan 25 Ny lätt industri Q3 2024 4 300 97 Projektering 4
Viby 19:66 Ny logistik Q3 2024 5 200 104 Projektering 4
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2025 17 000 308 Projektering 4
Romberga 23:17 Ny lätt industri Q4 2024 2 700 47 Projektering 4
Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 500 152 Projektering
Totalt pågående projekt 51 700 944
Totalt exklusive hyresgästanpassningar 48 300 900
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT
Under perioden har fem projekt färdigställts. Tre pro-
jekt avser större hyresgästanpassningar för förändrad
användning för nya kunder i fastigheten Tegelbruket 1
och två projekt avser nyproduktion av logistik.
Merparten av de nyproducerade logistiklokalerna
är uthyrda. I september 2022 kommunicerades att
Stendörren hyrt ut 2 700 kvm till gop Sverige AB i
Viby 19:66 och i maj 2023 kommunicerades att Sten-
dörren hyrt ut 11 300 kvm i Almnäs 5:23 till Södertälje
Industriservice AB.
1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis
uthyrda projekt, vilket gör att bedömd tidpunkt för färdigställande
bland annat beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.
2) BTA (nyproduktion), LOA (hyresgästanpassning).
3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion.
4) Bygglov har erhållits.
PROJEKT
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT PER 2023-06-30
TYP AV STORLEK INVESTERING 3 UTHYRNINGS
FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM2 MKR GRAD, %
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 700 51 100
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 5 100 47 100
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 000 34 100
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2023 11 900 175 100
Viby 19:66 Ny logistik Q2 2023 6 300 116 46
Totalt färdigställda projekt 30 000 423
Totalt exklusive hyresgästanpassningar 18 200 291
20
===== SIDA 21 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
hetsportföljen, totalt värderade till 1 528 miljoner kro-
nor (1 595 per 31 mars 2023), är värderade utifrån orts-
prisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt
som sålts. Värdeförändringen på byggrättsportföljen
förklaras bland annat av sjunkande byggrättsvärden
och att byggrätter i projekt som är färdigställda eller
nära färdigställande värderats som fastighet. Realise-
rade och orealiserade värdeförändringar av hela fastig-
hetsbeståndet uppgick under perioden till -157 miljoner
kronor (129).
Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs
under perioden främst av justerade avkastningskrav
och marknadshyresantaganden samt förändrade kassa-
flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också
uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv värde -
förändring på fastighetsbeståndet under perioden.
Genomsnittligt avkastningskrav har ökat med cirka
0,1 procentenheter från föregående kvartal och det
genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärde-
ringarna uppgår per 30 juni 2023 till 6,1 procent (se
tabell med värderingsparametrar nedan).
Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastig-
hetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent
externt och resterande del internt. Detta innebär att
varje fastighet i beståndet externvärderas under en
rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som
används av såväl de externa värderarna som Sten -
dörren, är en avkastnings baserad kassa flödesmodell,
kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell
och parametrar redovisas i enlighet med de principer
som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till års-
redovisningen 2022. Alla fastigheter är klassificerade
till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter
som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter
redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
I större projekt aktiveras räntekostnaden under
produktionstiden.
Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbe -
ståndet per 30 juni 2023 uppgår till 12 513 miljoner
kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna
framgår i tabellen nedan. De under året genomförda
externvärderingarna har utförts av huvudsakligen
CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastig-
FASTIGHETSVÄRDERING
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER JAN–JUN 2023
Förändrade avkastningskrav -410
Kassaflöde 290
Byggrätter -36
Totalt -156
FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO
– 5,0 % – 2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
– 0,50 % 580 925 1 269 1 614 1 958
– 0,25 % -52 276 604 932 1 260
0,00 % -626 -313 0 313 626
0,25 % -1 149 -850 -551 -252 47
0,50 % -1 628 -1 342 -1 055 -769 -482
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av
storheterna i nämnda sammanhang.
FÖRÄNDRING AV
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
KÄNSLIGHETSANALYS
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det
bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings-
kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter.
21
===== SIDA 22 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
VÄRDERINGSPARAMETRAR VIKTAT
(FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES MIN MAX SNITT
Direktavkastningskrav, % 5,3 (4,7) 8,8 (8,0) 6,1 (5,5)
Kalkylränta kassaflöde, % 7,3 (6,5) 10,8 (10,0) 8,3 (7,6)
Kalkylränta restvärde, % 7,3 (6,7) 10,8 (10,0) 8,3 (7,7)
Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (2,0) 30,0 (30,0) 5,8 (6,0)
FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER JAN–JUN 2023 JAN-DEC 2022
Fastighetsbestånd vid årets början 12 418 11 693
Nya förvärv av fastigheter – 581
Försäljning av fastigheter – -370
Investeringar i befintliga fastigheter 220 624
Valutakurseffekter 31 33
Realiserade värdeförändringar -1 16
Orealiserade värdeförändringar -156 -160
Fastighetsbestånd vid periodens slut 12 513 12 418
FASTIGHETSVÄRDERING
Bild: Hjulsmeden, Bäckby
22
===== SIDA 23 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld
inklusive derivat uppgick till 4,2 procent. Stendörrens
ena obligationslån, med förfall 2024-04-28, uppgår
till 700 miljoner kronor och löper med en ränta om
Stibor 90 plus 3,65 procent och Stendörrens andra
obligationslån, med förfall 2025-08-18, uppgår till 600
miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90
plus 3,90 procent.
Per 30 juni fanns tillgänglig likviditet om totalt
703 miljoner kronor, i form av likvida medel om 143
miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt
560 miljoner kronor.
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul-
der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen
utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda
finansieringsavgifter). Stendörren har även en hybrid-
obligation om 513 miljoner kronor, som redovisas som
eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 6,50
procent med ett första inlösendatum i september 2024.
FINANSIERING
Per 30 juni 2023 uppgick den genomsnittliga kapital-
bindningen på de räntebärande skulderna till kredit-
institut till 3,1 år (3,4). Inkluderas även obligationslånen
uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,7 år
(3,2). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i refe-
rensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med
en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,80 procent och
ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 284
miljoner kronor. Stendörren har även ett ränteswapavtal
varvid 800 miljoner kronor i nominellt belopp räntesäk-
rats till räntesatsen -0,1 procent. Den samlade effekten
av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,50% på
den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna.
Vid rapportperiodens utgång var cirka 80 procent av
bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Inklusive
den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade
delen via swap och räntetak var den genomsnittliga
räntebindningen på räntebärande skulder 2,1 år (2,9).
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig
över år enligt nedanstående tabell.
RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING
RÄNTA ANDEL ANDEL
FÖRFALLOÅR MKR % % MKR %
2023 1 923 29 32 0
2024 1 050 16 1 493 23
2025 900 14 1 712 26
2026 2 700 41 977 15
2027 0 0 2 028 31
>2027 0 0 330 5
Summa/ 6 573 4,2 100 6 573 100
genomsnitt
1) Räntebindningen för 2023 inkluderar alla lånebelopp som löper
med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via
derivat.
KÄNSLIGHETSANALYS
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på
räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M)
ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter.
FÖRÄNDRING (+) FÖRÄNDRING (-) FÖRÄNDRING
RÄNTEBAS MSEK MSEK
+ / – 1,00% -14 14
+ / – 2,00% -29 35
+ / – 3,00% -43 83
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av
storheterna i nämnda sammanhang.
23
===== SIDA 24 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
RÄNTEDERIVAT
NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE
MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR
Danske Bank Räntetak 300 16,7 2,00% 3,18
Danske Bank Räntetak 600 41,3 1,00% 2,27
Danske Bank Räntetak 300 20,6 1,00% 2,27
Swedbank Räntetak 1 100 64,0 2,00% 3,46
Swedbank Räntetak 750 43,6 2,00% 3,48
Swedbank Räntetak 250 1,0 2,25% 0,25
Swedbank Räntetak 250 5,8 2,25% 1,25
Swedbank Räntetak 550 30,5 2,00% 3,18
Nordea Räntetak 184 2,3 1,50% 0,47
Summa 4 284 225,7 1,80% 2,71
RÄNTEDERIVAT
NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE
MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR
Swedbank Ränteswap 800 41,1 -0,0875 1,22
Summa 800 41,1 -0,0875 1,22
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,50% på den räntesäkrade delen av de
räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 80 procent av bolagets räntebärande skulder
räntesäkrade.
FINANSIERING
24
===== SIDA 25 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
MÅL:
Stora leverantörer ska
underteckna bolagets
uppförandekod
100 procent av alla
fordon ska vara fossil-
bränsleoberoende år
2025
Undvika flygresor när
det är praktiskt möjligt
MÅL:
Minska energiintensi-
teten (kwh/kvm) med
minst 20 procent till
2030 från basåret 2020
70 procent av fastig-
hetsbeståndet i kvm ska
miljöcertifieras till 2025
Nybyggnationer och
större ombyggnationer
ska miljöcertifieras
Möjliggöra ökad åter-
vinning av hyresgäster-
nas avfall och minimera
byggavfall i samband
med större ny-, till- och
ombyggnationer
Minska koldioxid-
avtrycket genom 100
procent fossilfri energi
till 2030 (gäller energi
som köps av Stendörren)
Minska koldioxid-
avtrycket i nyproduk-
tionsprojekt i syfte att
nå nettonollutsläpp till
2030
MÅL:
Sträva efter jämställdhet
och mångfald bland
alla yrkeskategorier
och sikta på att ha en
könsfördelning inom
gränserna 40/60 på
chefsbefattningar
senast 2025
Årlig uppföljning och
återkoppling gällan-
de jämställdhet och
icke-diskriminering
Uppnå en Net-
Promoter-Score (eNPS)
på minst 20 i den halv-
årsvisa medarbetar-
undersökningen
Samtliga anställda ska
genomgå utbildning i
uppförandekoden
MÅL:
TCFD-rapportering
(task force on
climate related
financial disclosure)
från 2023
MÅL:
Skapa jobbmöjlig-
heter för människor
som står långt ifrån
arbetsmarknaden
OPERATIONELL
EXCELLENS
RESURS-
EFFEKTIVITET
ATTRAKTIV
ARBETSGIVARE
FRAMTIDS-
SÄKRING
SOCIALT
ANSVAR
HÅLLBARHET FÖR STENDÖRREN
Stendörrens hållbarhetsstrategi innebär att bolaget ska bedriva en verksamhet
som bidrar till hållbar utveckling och som engagerar såväl internt som externt.
Bolagets styrning av arbetssätt, rutiner och processer ska säkerställa att bola-
get agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar
samt regulatoriska riktlinjer och krav. Bolaget har fem fokusområden för sitt
hållbarhetsarbete med tydligt kopplade mål till respektive område.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA ST ÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMA T -
FÖRÄNDRINGARNA
GOD HÄLSA OCH
V ÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
Stendörren stödjer Agenda 2030 och FN:s globala mål samt har identifierat sju av dem som direkt eller indirekt
har koppling till bolagets hållbarhetsstrategi och där verksamheten kommer att ha en grundläggande inverkan.
-19,3%
Minskning av energiintensiteten
(kWh/kvm) per 30 juni 2023
jämfört med basår 2020
Mål om 20% minskning från
basår 2020 till år 2030
46,8%
Miljöcertifierad area av totalt
bestånd Per 30 juni 2023
Mål 70% certifierad
area till år 2025
25
===== SIDA 26 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla
bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter
ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs
huvudsakligen av 62 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av
egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna
lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick
per 30 juni 2023 till 46 miljoner kronor (150) och det egna kapitalet uppgick
till 1 400 miljoner kronor (1 700).
JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC
2023 2022 2023 2022 2022
Nettoomsättning 62 62 33 35 125
Rörelsens kostnader -60 -59 -31 -32 -123
Resultat före finansiella poster 2 3 2 3 2
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag - – - – -1
Finansnetto 23 16 9 8 41
Resultat efter finansiella poster 25 19 11 11 42
Bokslutsdispositioner - – - – –
Resultat före skatt 25 19 11 11 42
Uppskjuten skatt - – - – -1
Periodens resultat 25 19 11 11 41
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Belopp i miljoner kronor
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
26
===== SIDA 27 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
30 JUN 2023 30 JUN 2022 31 DEC 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 3 2 2
Inventarier 9 8 9
Andelar i koncernföretag 995 898 964
Fordringar hos koncernföretag 3 477 2 929 3 348
Uppskjuten skattefordran 0 1 0
Summa anläggningstillgångar 4 484 3 839 4 323
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 262 292 142
Kortfristiga fordringar 4 3 5
Likvida medel 46 150 21
Summa omsättningstillgångar 311 445 168
SUMMA TILLGÅNGAR 4 796 4 284 4 492
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 400 1 700 1 692
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 294 1 289 1 291
Skulder till koncernföretag 1 720 886 1 292
Summa långfristiga skulder 3 014 2 175 2 583
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 338 378 178
Övriga kortfristiga skulder 43 30 35
Summa kortfristiga skulder 382 408 217
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 796 4 284 4 492
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Belopp i miljoner kronor
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
27
===== SIDA 28 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kro-
nor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive
25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet
0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio
röster på bolagsstämma och B–aktier berättigar till
en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras
till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför
samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst.
Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten
för bolaget att utge preferensaktier.
BEMYNDIGANDEN
Årsstämman beslutade den 23 maj 2023 om att bemyn-
diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa
årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar -
nas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot
betalning genom kvittning eller med apportegendom,
eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av
aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier
av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende
aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att
emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädes-
rätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget ökar
med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för
årsstämman 2023. Om styrelsen beslutar om emission
utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara
att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra
anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien,
genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig-
göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid
sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska
emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor.
INCITAMENTSPROGRAM
Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslu -
tades om vid extra bolagsstämma i september 2020
respektive årsstämman 2023. Båda programmen var
riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner
av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen
förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget.
Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde
beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värde-
ringsmetod utförd av oberoende värderare.
I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid peri-
odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne -
havarna, under en period om två veckor från dagen
för offentliggörande av delårsrapporten för perioden
1 januari – 31 september 2025, äger rätt att inlösa mot
samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kro-
nor per aktie.
I incitamentsprogram 2023 – 2028 fanns vid peri-
odens utgång 50 110 teckningsoptioner som inneha -
varna, under en period om två veckor från dagen för
offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1
januari – 31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma
antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per
aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två
utestående programmen kommer aktiekapitalet öka
med 181 416 kronor genom utgivande av 302 360 aktier
av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor.
Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar
cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat
på antalet utestående aktier per rapportdatumet.
HANDELSPLATS
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid
Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är
SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.
AKTIEKAPITAL OCH
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
28
===== SIDA 29 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
Bild: Romberga, Enköping
STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 JUNI 2023
ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER
AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % %
Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0
Altira AB 2 601 720 500 000 2 101 720 9,2 13,9
Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 864 612 0 2 864 612 10,1 5,6
Seb Investment Management 2 559 584 0 2 559 584 9,0 5,0
Verdipapirfondet Odin Eiendom 1 055 894 0 1 055 894 3,7 2,1
Tredje AP-Fonden 990 000 0 990 000 3,5 1,9
Handelsbanken Fonder 734 422 0 734 422 2,6 1,4
Seb Luxembourg Branch 728 600 0 728 600 2,6 1,4
Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 600 000 0 600 000 2,1 1,2
Malmer, Staffan 312 234 0 312 234 1,1 0,6
Övriga ägare 4 448 593 0 4 448 593 15,6 8,8
Total 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 379.
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
29
===== SIDA 30 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
KALENDARIUM
• Delårsrapport jan-sep 2023, 8 november 2023
• Bokslutskommuniké jan-dec 2023,
23 februari 2024
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Bolaget har under perioden genomfört en transaktion
med en ledande befattningshavare avseende uthyrning
av två garageplatser. Samtliga transaktioner med när-
stående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver
vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget
varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller
borgensförbindelse med någon av styrelseledamö -
terna, ledande befattningshavare, större aktieägare
eller närstående till någon av dessa under 2023.
RISKER
Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till
förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka
efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren
är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar
i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan
kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyres -
gäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att
förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall.
Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets
verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet
och risker. Mer information om dessa risker återfinns på
sida 74 – 77 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret
2022. Utöver de risker som översiktligt redogörs för
i årsredovisningen har riskerna med koppling till det
osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare
i denna rapport, bland annat i VD-ordet på sida 4 – 5
och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar
på sida 23.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS
34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.
Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt
beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast
avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsre -
dovisning 2022. Förvaltningsfastigheter redovisas till
verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument
värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och
i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tilläm -
par Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för
juridiska personer.
REVISORS GRANSKNING
Denna delårsrapport har inte varit föremål för gransk-
ning av bolagets revisorer.
ÖVRIG INFORMATION
30
===== SIDA 31 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
STYRELSEN
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rätt -
visande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning
och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 20 juli 2023
Andreas Philipson
Styrelsens ordförande
Carl Mörk
Styrelseledamot
Helena Levander
Styrelseledamot
Henrik Orrbeck
Styrelseledamot
Seth Lieberman
Styrelseledamot
Nisha Raghavan
Styrelseledamot
Erik Ranje
Verkställande direktör
Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads-
missbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentlig-
görande den 20 juli 2023 kl. 07.00 CEST.
31
===== SIDA 32 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1
Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyre-
sintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) på
rullande 12-månadersbasis till cirka 860 miljoner kronor.
Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader
uppgår till cirka 181 miljoner kronor på årsbasis, således
förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto
om cirka 679 miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast
bolagets egen bedömning om den förevarande intjä-
ningsförmågan per 1 juli 2023 utan hänsyn tagen till
nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade hyresför-
ändringar som ännu inte haft effekt eller andra, ännu ej
genomförda åtgärder som kan ha effekt på driftnettot.
Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att de
pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu
inte hunnit genererat intäkter under rapportperioden
förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och
inflyttning, kunna addera cirka 80 miljoner kronor i
driftsnetto. Eventuella tillkommande förvärv eller för-
säljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har
tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa
uppgifter skall således inte ses som en prognos av
kommande resultatutveckling för Stendörren.
1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning
av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 juli 2023.
BILAGA 1
Bild: Hjulsmeden, Västerås
32
===== SIDA 33 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
DEFINITIONER
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat
med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräk-
nad till 5,9 procent skattesats och återläggning av rän -
tederivat.
AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna
dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma
period.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande
till totala tillgångar vid periodens utgång.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation
till fastigheternas verkliga värde.
DIREKTAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12
månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i
genomsnitt över samma period.
DRIFTNETTO
Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig-
heternas driftskostnader.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande
till hyresvärde vid periodens utgång, exkluderat för fast-
igheter som vid periodens utgång ej var uthyrningsbara
pga rivning och/eller större projektutveckling.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
FINANSNETTO
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte-
kostnader samt leasingkostnader.
GENOMSNITTLIG RÄNTA
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
HYRESDURATION
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrak-
terade hyresperiod, uttryckt i antal år.
KAPITALBINDNING
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avse-
ende räntebärande skulder.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa-
flödet samt minskat med betald skatt i relation till genom-
snittligt antal aktier före utspädning.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter-
läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt.
NAV TILLVÄXT
Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de
senaste 12 månaderna.
NETTOUTHYRNING
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra upp-
sagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs.
RESULTAT PER AKTIE
Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen
dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter
utspädning.
RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT
Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebä-
rande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i
förhållande till finansnetto (exklusive leasingkostnad enligt
IFRS 16) under den senaste rullande 12-månadersperioden.
SOLIDITET
Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing-
skuld enligt IFRS 16.
TOTALAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde-
förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med
fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.
ÖVERSKOTTSGRAD
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter
under samma period.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer
avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures,
APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad.
Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de
nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som
lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor
Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med
dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används.
33
===== SIDA 34 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på
Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub -
stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter
inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella
förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verk -
samhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare egen
utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
FÖR MER INFORMATION,
VÄNLIGEN KONTAKTA:
ERIK RANJE, VD
erik.ranje@stendorren.se
08-518 331 00
PER-HENRIK KARLSSON,
EKONOMIDIREKTÖR
per-henrik.karlsson@stendorren.se
08-518 331 00
Stendörren Fastigheter AB
Linnégatan 87B
115 23 Stockholm
Tel 08-518 331 00
stendorren.se