FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2025
===== SIDA 1 ===== Bilden visar det det nyligen färdigställda och fullt uthyrda projektet på fastigheten Nygård 2:17 – GreenHub Bro i Upplands-Bro DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 252 ===== SIDA 2 ===== INTRODUKTION Det här är Stendörren 3 Perioden i korthet 4 Vd har ordet 5 VERKSAMHETEN Mål och utfall 7 Fastighetsbeståndet 9 Projektportföljen 11 Fastighetsvärdering 14 Finansiering 15 Stendörrens hållbarhetsarbete 16 FINANSIELL INFORMATION Koncernens totalresultat 17 Koncernens finansiella ställning 18 Koncernens förändringar i eget kapital 19 Koncernens kassaflöde 20 Moderbolagets resultaträkning 21 Moderbolagets balansräkning 22 Nyckeltal 23 ÖVRIG INFORMATION Övrig information 24 Bedömd intjäningsförmåga 26 Definitioner 27 Bilden visar det i Q2 2025 färdigställda och delvis uthyrda projektet på fastigheten Almnäs 6:4 i Södertälje. Introduktion Innehåll Verksamheten Finansiell information Övrig information 2STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 3 ===== Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. STENDÖRREN FÖRVALTAR, UTVECKLAR OCH FÖRVÄRVAR LOKALER SOM GÖR SKILLNAD HYRESINTÄKTER 510 MKR DRIFTNETTO 410 MKR MARKNADSVÄRDE 14 942 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT 1) 177 MKR Fördelning baserad på driftnetto1) 37+43+16+4H Lager och logistik, 37% Lätt industri, 43% Kontor, 16% Sällanköpshandel, 4% Övrigt, 0% Geografisk fördelning Hyresintäkter 27+34+26+2+11H Stockholms stad, 27% Övriga Stockholms län, 34% Övriga Mälardalen, 26% Göteborgsregionen, 2% Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 11% 1) Baserat på typ av fastighet. STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 3 Det här är Stendörren Verksamheten Finansiell information Övrig information Introduktion 1) Före valutakursförändringar. ===== SIDA 4 ===== Nyckeltal Jan–jun 2025 Jan–jun 2024 Jan–dec 2024 Hyresintäkter, Mkr 510 444 902 Driftnetto, Mkr 410 351 718 Förvaltningsresultat1), Mkr 177 157 309 Marknadsvärde, Mkr 14 942 12 642 14 311 Uthyrningsbar yta, tusental kvm 887 808 857 Belåningsgrad, % 51 50 52 Soliditet, % 38 39 37 1) Före valutakursförändringar. PERIODEN I KORTHET JANUARI–JUNI 2025 • Hyresintäkterna ökade med 15 procent till 510 miljoner kronor (444) och driftnettot ökade med 17 procent till 410 miljoner kronor (351). • Förvaltningsresultatet före valutakursförändringar uppgick till 177 miljoner kronor (157). • Nettouthyrningen uppgick under perioden till sammanlagt 2,9 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om 53 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal med nya hyresgäster). • De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om cirka 4 procent i viktat genomsnitt. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 148 miljoner kronor (49) motsvarande 4,71 kronor per aktie (1,71). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fast- ighetsportföljen uppgick för perioden till 54 miljoner kronor (47). • Periodens resultat uppgick till 90 miljoner kronor (155) motsvarande 2,46 kronor per aktie (4,62) före utspäd- ning och 2,46 kronor per aktie (4,62) efter utspädning. UNDER ANDRA KVARTALET I april färdigställde Stendörren en nyproducerad byggnad i GreenHub Bro, Upplands-Bro, och tecknade ett treårigt hyresavtal med AB Storstockholms Lokaltrafik. Avtalet omfattar hela bygg- naden om cirka 2 200 kvadratmeter samt 4 300 kvadratmeter mark. I april förvärvade Stendörren genom två separata transaktioner fyra lager- och lätt industrifastigheter i Köpenhamn för totalt 253 miljoner kronor. Den uthyr- ningsbara ytan uppgår till cirka 19 200 kvadratmeter och det årliga driftnettot bedöms till cirka 17 miljoner kronor. I maj genomförde Stendörren en riktad nyemission om 1 547 000 B-aktier till en teckningskurs om 194 kronor per aktie, vilket tillförde bolaget cirka 300 miljoner kronor före transaktionskost- nader. I maj emitterade Stendörren ett grönt obligationslån om 500 miljoner kronor, inom ett ramverk om 800 miljoner kronor, till en räntemarginal om +260 baspunkter över 3m Stibor. I juni förvärvade och tillträdde Stendörren industrifastigheten Ström- brytaren 1 i Västerås för 56 miljoner kro- nor. Fastigheten omfattar cirka 2 700 kvadratmeter och är fullt uthyrd med ett bedömt årligt driftnetto om cirka 3,7 miljoner kronor. EFTER KVARTALETS UTGÅNG I juli förvärvade Stendörren två lätt industri fastigheter i Västerås från Arose Holding till ett totalt fastighetsvärde om 80 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar cirka 4 300 kvadratmeter och är fullt uthyrda på ett nytt 10-årigt hyresavtal. Det årliga driftnettot bedöms uppgå till drygt 5,5 miljoner kronor. I juli genomförde Stendörren ett för- värv i Helsingforsregionen – en lager- fastighet i Esbo med ett fastighetsvärde om 70 miljoner kronor. Fastigheten omfattar cirka 3 600 kvadratmeter, är fullt uthyrd och beräknas bidra med ett årligt driftnetto om cirka 5,5 miljoner kronor. Stendörren har under juli tecknat sex nya hyresavtal med ett samlat årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor. De nya hyresgästerna är både offentliga och privata aktörer, och inflyttningar sker successivt under året i takt med genomförda hyresgästanpassningar. VÄSENTLIGA HÄNDELSER STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 4 Verksamheten Finansiell information Övrig information Introduktion ===== SIDA 5 ===== Kraftigt ökad uthyrningsgrad Nettouthyrningen under det senaste kvartalet uppgick till 6 miljoner kronor och under de senaste tolv månaderna till 34 miljoner kronor. Vidare kan vi konstatera att såväl hyresförluster som antal konkurser bland våra hyresgäster är låga och minskande. Vi ser nu effekterna av detta genom den kraftigt förbättrade uthyrningsgraden under det senaste kvartalet. Detta är ett tydligt kvitto på attraktiviteten i våra projekt och vår portfölj, men också på att konjunkturen kanske passerat botten. MARKANT ÖKAD UTHYRNINGSGRAD OCH AKTIVITETER FÖR SÄNKTA FINANSIERINGSKOSTNADER Driftnettot och förvaltningsresultatet ökade med 17 pro cent respektive 13 procent under rapportperioden. Den starka utvecklingen jämfört med föregående år är ett resultat av fortsatt värdeskapande förvärv samt färdig ställda projekt och inte minst en stark nettouthyrning under slutet av föregående år. Den senare får nu successivt effekt och uthyrningsgraden ökade med hela 1,9 procent enheter jämfört med föregående kvartal och uppgick till 94,1 procent. Periodens nettoresultat har dock utvecklats något svagare, vilket främst är hänförligt till negativ värde förändring av vår derivatportfölj till följd av sjunkande räntenivåer samt negativa bokföringsmässiga valutakurs förändringar. Vidare har vi under andra kvar talet samt vid halvårsskiftet genomfört ett antal refinansieringsaktiviteter som innebär sänkta finansieringskostnader om cirka 25 mil joner kronor på årsbasis. Vi ser en fortsatt hög tillväxt som följd av värdeskapande förvärv och projekt, accelererat av hyrestillväxt genom den ökade uthyrningsgraden och den sänkta finansieringskostnaden. Aktiviteter för sänkta finansieringskostnader I mitten av kvartalet genomförde vi en förtida refinan- siering av en våra utestående obligationer med marginal på 525 bps genom emission av en ny obligation med marginal om 260 bps. Vidare har vi vid halvårsskiftet genomfört samt påbörjat förtida refinansieringar av banklån. Dessa aktiviteter har genomförts för att ta tillvara de sedan några månader tillbaka kraftigt förbätt- rade förutsättningarna på kapitalmarknaden. De aktuella refinansieringarna av banklån omfattar lån om drygt 2 miljarder kronor, där marginalen sänks med cirka 50 bps. Dessa åtgärder innebär tillsammans allt annat lika sänkta finansieringskostnader i storleksordningen 25 miljoner kronor på årsbasis. Åtgärderna har haft obetydlig effekt under rapportperioden och kommer successivt nå full effekt under resterande del av året. Nya projektstarter och fortsatt stark pipeline Under kvartalet har vi byggstartat fyra nya projekt om totalt över 16 000 kvadratmeter. Samtliga dessa är belägna i Storstockholm, nämligen i Högdalen och i Skrubba i Stockholms stad, GreenHub Bro i Upplands-Bro samt Stockholm Syd i Södertälje. Totalt har vi nu pågående projekt om 37 000 kvadratmeter, med ett bedömt årligt driftnetto på cirka 50 miljoner kronor efter färdigställande. Hela vår byggrättsportfölj uppgår till 630 000 kva- dratmeter, huvudsakligen inom lätt industri och logistik. Vi strävar mot att ha flertalet bygglovsklara projektidéer under projektering och andra förberedelser. Detta ger oss möjlighet att snabbt starta nya byggnationer och anpassa dessa efter kunders behov. Byggrättsportföljen utgör en unik tillgång och är en viktig del i vårt stra- STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 5 Vd har ordet Verksamheten Finansiell information Övrig information Introduktion ===== SIDA 6 ===== tegiska arbete för fortsatt värdeskapande genom att utveckla effektiva och moderna lokaler i lägen där mark är en bristvara men där behoven av verksamhetslokaler växer. Under de senaste tolv månaderna har vi färdig- ställt projekt om totalt 21 200 kvadratmeter med en uthyrningsgrad om 85 procent till en avkastning om 7,6 procent, eller 8,4 procent exklusive värdet på de i pro- jekten ianspråktagna byggrätterna. Det implicita värdet på de ianspråktagna byggrätterna vid genomförandet var cirka 1,9 gånger högre än de bokförda värdena, vilket bekräftar potentialen i vår utvecklingsportfölj. Förvärv i utvalda tillväxtregioner Vi är fortsatt framgångsrika i vår förvärvsstrategi. Under kvartalet fram till och med juli, förvärvade vi totalt åtta fastigheter till ett underliggande värde om 460 miljoner kronor. Förvärven bidrar initialt med ett årligt driftsnetto i storleksordningen om 32 miljoner kronor. Samtidigt kompletterar förvärven våra befintliga fastigheter väl och stärker våra positioner i utvalda tillväxtregioner, i synnerhet i de för oss förhållandevis nya regionerna Helsingfors, Köpenhamn och Oslo. Dessa regioner bedöms övertid bidra med ytterligare attraktiva tillväxt- möjligheter. Därmed har vi de senaste tolv månaderna genomfört förvärv med ett underliggande värde av 1,7 miljarder kronor till en direktavkastning om 7,1 procent. Hållbarhetscertifiering i framkant En viktig händelse under kvartalet var certifieringen av vår nyligen färdigställda och fullt uthyrda logistikfastig- het på 9 700 kvadratmeter i Enköping, Stenvreten 8:37, som nu är Sveriges första logistikbyggnad certifierad enligt BREEAM-SE v6.0 med betyget Outstanding och sätter därmed en ny standard för hållbart byggande inom segmentet. Projektet har dessutom certifierats med tilläggscertifieringen NollCO2. Oro för handelskrig Under kvartalet har oron för ett globalt handelskrig ökat och det är i dagsläget svårt att sia om den fortsatta utvecklingen. Våra hyresgäster är dock endast i undan- tagsfall inom export och import av varor och tjänster. I stället verkar hyresgästerna i stor utsträckning lokalt eller regionalt, med fokus på industriell tjänste- och serviceverksamhet. Detta innebär att olika tullsatser inte direkt påverkar Stendörren i någon större omfatt- ning. Däremot kan ett handelskrig indirekt påverka oss genom dess effekt på till exempel konjunktur, inflation och ränte nivåer. Vi har en god beredskap för att hantera detta bland annat genom att hålla en nära dialog med våra hyresgäster samt genom att hålla god likviditet och en hög andel räntesäkringar. Fortsatt värdeskapande tillväxt Med en stärkt uthyrningsgrad, en hög aktivitetsnivå inom förvärvs- och projektverksamheten samt sänkta finansieringskostnader står vi väl rustade för fortsatt lönsam tillväxt. Vi ser en robust efterfrågan på moderna lokaler i urbana lägen även i ett svagt konjunkturläge, vilket möjliggör fler projekt. Vidare bedömer vi mark- nadsförutsättningarna för att genomföra attraktiva förvärv som fortsatt goda och vi har fortsatt en bety- dande förvärvspipeline under utvärdering. Vi har även genomfört en riktad nyemission av stamaktier som tillfört bolaget cirka 300 miljoner och har god likviditet. Tillsammans innebär detta att vi kan fokusera på fortsatt värdeskapande genom att förädla och öka intjäningen i vår befintliga portfölj, nya förvärv och möta våra hyresgästers behov genom attraktiva och högkvalitativa projekt i utvalda och växande tillväxtregioner. Vi ser således fram mot resterande del av 2025 med en fortsatt hög, stabil och lönsam tillväxt. Stockholm i juli 2025 Erik Ranje Vd Stendörren STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 6 Vd har ordet Verksamheten Finansiell information Övrig information Introduktion ===== SIDA 7 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 7 Finansiell information Övrig information Verksamheten MÅL OCH UTFALL FINANSIELLA MÅL Avkastning på eget kapital NAV tillväxt Räntetäckningsgrad Soliditet Mål: >12% Utfall: 5% Mål: >15% Utfall: 8% Mål: >2,0x Utfall: 1,9x Mål: 35% Utfall: 38% Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska lång- siktigt uppgå till lägst 12 procent. Tillväxt i långsiktigt substansvärde ska långsiktigt uppgå till lägst 15 procent. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent och aldrig understiga 20 procent. Avkastning på eget kapital % NAV tillväxt % Räntetäckningsgrad ggr Soliditet % –8 –4 0 4 8 12 16 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 –8 –4 0 4 8 12 16 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0 10 20 30 40 50 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Kommentar Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till 5 procent. Kommentar Tillväxt i långsiktigt substansvärde uppgick vid perio- dens utgång (de senaste 12 månaderna) till 8 procent och 23 procent om ej justerat för nyemission under fjärde kvartalet 2024 och andra kvartalet 2025. Kommentar Räntetäckningsgraden uppgick till 1,9 gånger och 2,0 gånger om justerat för engångsposter om cirka 10 miljoner kronor i samband med förtida återlösen av ett obligationslån under andra kvartalet 2025. Kommentar Soliditeten uppgick vid periodens slut till 38 procent. Angiven soliditet är beräknad exkl. den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,7 procentenheter. Mål >12% Mål >15% Mål 35% Mål 2,0x ===== SIDA 8 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 8 Mål och utfall Finansiell information Övrig information Verksamheten HÅLLBARHETSMÅL Energiintensitet Utsläppsintensitet (Scope 1 och 2) Utsläppsintensitet (Scope 3)1) Certifiering Mål: –30% Utfall: –31% Utfall: –8,3% Mål: –40% Utfall: –28,3% Mål: 70% Utfall: 72% Energiförbrukningen per kvadratmeter ska minska med 30 procent till år 2030 jämfört med basåret 2020. CO2-utsläpp per kvadratmeter jämfört med basåret 2020. CO2-utsläpp per nybyggd kvadratmeter ska minska med 40 procent till år 2030 jämfört med basåret 2022. Andel certifierad uthyrbar area inom bolagets fastig- hetsbestånd ska uppgå till 70 procent år 2025. Energiintensitet kWh/kvm Utsläppsintensitet CO2 /kvm Utsläppsintensitet CO2 /kvm Andel certifierad uthyrbar area % 0 20 40 60 80 100 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0 1 2 3 4 20242023202220212020 0 100 200 300 400 202420232022 0 20 40 60 80 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Kommentar Energiintensiteten minskade med 5,3 procent i förhål- lande till samma period föregående år. Jämförelsetal utgår från ”like-to-like” samt normalårskorrigering. Kommentar Utsläpp inom Scope 1 och 2 redovisas på årsbasis. Beräkning och metod följer Greenhouse Gas Protocol. Kommentar Scope 3 redovisas på årsbasis. Bolaget utgår från Boverkets standard för klimatdeklaration. Stendörren inkluderar även byggdel 7 och 8 i redovisad utsläpps- intensitet. Beräkning och metod följer Greenhouse Gas Protocol. Kommentar Målet om att 70 procent av uthyrbar area skall vara certifierad per 31 december 2025 uppnåddes redan 31 december 2024. Redovisad siffra har korrigerades till följd av nyförvärvade fastigheter och därmed utökad uthyrbar area. Scope 3 redovisas från 2022 då Stendörren utökade sin rapportering. 1) Nybyggnation ===== SIDA 9 ===== EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 94,1% Viby 19:30, Upplands-Bro Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 9 Finansiell information Övrig information Verksamheten FASTIGHETSBESTÅNDET Fastighetsbeståndet per 30 juni Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2025 av 167 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stock- holmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 14 942 miljoner kronor. Fastig- hetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en gång per år. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kost- nader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala fastighetsbeståndet cirka 887 000 kvadratmeter uthyr- bar lokalarea. Fastighetskategorierna lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 82 procent av det totala marknadsvärdet. Antalet hyresgäster, i kombi- nation med att cirka 77 procent av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 631 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av förvärv av fastigheter uppgående till 446 miljoner kronor, avyttring av fastigheter uppgående till –65 miljoner kronor, investeringar i befintliga fastigheter uppgående till 228 miljoner kronor medan valutakurs- effekter om –32 miljoner kronor och realiserade och orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt 54 miljoner kronor redovisats (se tabell på sidan 14). Geografisk fördelning av fastighetsbeståndet Stendörren lägger ner mycket arbete på att identifiera intressanta verksamhetsområden med potential i nord- iska tillväxtregioner. Särskilt fokus ligger på att utveckla och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren redan finns etablerat. Av Stendörrens totala hyresintäkter Fastighetsbeståndet per kategori % 0 20 40 60 80 100 Procent av marknadsvärde2) Procent av driftnetto2) Procent av hyra2) Procent av yta1) Övrigt Sällanköpshandel Kontor Lätt industri Lager och logistik 1) Baserat på typ av användning av yta. 2) Baserat på typ av fastighet. ===== SIDA 10 ===== Stenvreten 8:37, Enköping Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 10 Fastighetsbeståndet Finansiell information Övrig information Verksamheten utgörs cirka 61 procent av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd vil- ket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4:an mot Arlanda, Brunna och Green- Hub i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stock- holm-Syd i Södertälje är områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstock- holmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom Göteborg, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors, även där med fokus på lager, logistik och lätt industri. Hyresgäster och hyresavtal Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera branscher och utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Per 30 juni 2025 svarade de tio största hyresavtalen för cirka 19 procent av den samlade årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Fortifikationsverket representerade vid kvartalets utgång cirka 8 procent av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga återstående hyresdurationen uppgick per rapport datum till 4,2 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur. Kombinationen med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar risken för omfat- tande vakanser och hyresförluster. Under rapportperio- den har hyresförluster uppgått till 3,1 miljoner kronor. Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 30 juni 2025 till 94 procent och den areamässiga uthyr- ningsgraden uppgick till 91 procent. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssitua- tionen per rapportdatumet och kan variera beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Nettouthyrningen under kvartalet summerar till 6,0 miljoner kronor. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om cirka 31 miljoner kronor underteck- nats. Dessa utgörs av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster. Stendörrens tio största hyresgäster • Fortifikationsverket, 8% • Åtta.45 Tryckeri AB, 2% • Veho Bil Sverige AB, 2% • Carla AB, 1% • Advania Sverige AB, 1% • Stockholm Vatten AB, 1% • Mountain Top, 1% • Unilever Europe BV, 1% • Södertälje Industriservice AB, 1% • Onitio Sverige AB, 1% • Övrigt, 81% Nettouthyrning Mkr Förfallostruktur hyresavtal1) Årshyra, Mkr Antal avtal Kontraktuella förändringar fastighetsbestånd2) Mkr Nyuthyrning Omförhandling Konkurs Uppsägning 2) Inklusive projektuthyrningar. Årshyra Antal avtal 1) Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt lokalen. –5 0 5 10 15 20 25 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0 100 200 300 400 500 >203020292028202720262025 0 100 200 300 400 500 –100 –80 –60 –40 –20 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 202520242023 0 20 40 60 80 100 ===== SIDA 11 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 11 Finansiell information Övrig information Verksamheten PROJEKTPORTFÖLJEN Stendörren hade per 30 juni 2025 totalt 40 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 633 000 kvadratmeter och är huvudsakligen inom kategorierna logistik och lätt industri. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbyggrätter i områden med potential för bostadsutveckling, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som på andra tillväxtorter. Takten på nya byggstar- ter påverkas bland annat av efterfrågan givet det aktu- ella marknadsläget men även av byggpriser. Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera fulla intäkter under rapportperioden förvän- tas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 53 miljoner kronor i driftnetto. Av detta belopp avser cirka 6,5 miljoner kronor nyligen fär- digställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 29,7 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri och urban logistik som byggs eller avses byggas för framtida uthyrning och cirka 17,0 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förutsät- ter uthyrning före byggstart. Därutöver har bolaget en omfattande portfölj med kommande projekt, vilka samt- liga är i tidigare skeden. Färdigställda projekt, senaste 12 månaderna Kommun Fastighet Typ av projekt Slutdatum Storlek, kvm1) Investering, Mkr2) Uthyrningsgrad, % Stockholm Filmremsan 2 Ombyggnation Q4 2024 2 400 37 49 Enköping Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 700 149 100 Egedal, Köpenhamnsregionen Svalehöjvej 17 Tillbyggnad lätt industri Q4 2024 3 300 47 100 Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Q1 2025 1 200 36 100 Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q1 2025 2 300 51 100 Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Q2 2025 2 300 50 17 Totalt färdigställda projekt 21 200 370 85 Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 18 800 333 90 1) BTA (bruttoarea, nyproduktion, tillbyggnad), LOA (lokalarea, hyresgästanpassning, ombyggnad). 2) Inkluderar för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT Under de senaste fyra kvartalen har sex projekt omfat- tande en total yta om 21 200 kvadratmeter färdigställts varav 85 procent av ytan är uthyrd. Det största av de färdigställda projekten utgörs av ett logistikprojekt i Enköping. Projektet färdigställdes i slutet av 2024 och är fullt uthyrt till Advania Sverige AB som tillträdde 1 janu- ari 2025. I början av juni 2025 erhöll Stendörren intyg på att den nya byggnaden som första byggnad i Sverige certifierats enligt BREEAM-SE v6 med högsta betyget Outstanding. Under rapportperioden har Stendörren färdigställt tre lättindustribyggnader omfattande en total yta om 5 800 kvadratmeter. Två av byggnaderna är belägna i Upplands-Bro och var vid färdigställandet under första kvartalet fullt uthyrda. Den tredje byggna- den, färdigställd under andra kvartalet och delvis uthyrd, är belägen i Södertälje och är den fjärde nybyggnatio- nen som Stendörren färdigställt i området Stockholm Syd under de senaste två åren. Almnäs 5:23, Södertälje ===== SIDA 12 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 12 Projektportföljen Finansiell information Övrig information Verksamheten PÅGÅENDE PROJEKT Bolaget har flera pågående projekt med en investerings- volym överstigande 25 miljoner kronor där samtliga avser nybyggnation om tillsammans 37 000 kvadrat- meter. Under rapportperioden har beslut fattats om att byggstarta fem projekt om totalt 16 300 kvadratmeter varav fyra beslutades under andra kvartalet 2025. Pro- jekten, som innebär nyproduktion av lätt industri och citynära logistik, finns i attraktiva lägen på olika geogra- fiska marknader i Storstockholm. Två av projekten finns i Högdalen respektive Skrubba som båda är attraktiva verksamhetsområden som Stockholm Stad pekat ut som särskilt viktiga för staden och dess tillväxt. Övriga är belägna i Stendörrens två större utvecklingsområden GreenHub Bro i Upplands-Bro samt Stockholm Syd i Södertälje. Stendörren har därutöver ytterligare projekt- idéer som är bygglovsklara eller är under projektering och andra förberedelser. Detta ger bolaget möjlighet att snabbt starta nya byggnationer och anpassa dessa efter kunders behov. Samtliga pågående projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det finns en tydlig efterfrågan och där uthyrningsarbete pågår. Pågående projekt per 2025-06-30 Kommun Fastighet Typ av projekt Nuvarande fas Tidigast möjliga slutdatum1) Storlek, kvm2) Indikativ investering3), Mkr Bedömd återstående investering, Mkr Bedömt årligt driftnetto, Mkr Uthyrnings grad, % Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Pågående byggnation Q4 2025 3 700 97 25 6,4 100% Stockholm Vindkraften 2 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2026 1 900 37 33 2,6 0% Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Pågående byggnation Q2 2026 5 300 115 70 6,7 0% Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2026 3 200 76 54 5,1 0% Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2026 2 100 62 50 4,5 0% Stockholm Fotocellen 5 Ny logistik Pågående byggnation Q3 2026 3 800 79 56 5,9 0% Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering4) Q3 2026 17 000 268 188 17,0 0% Totalt pågående projekt 37 000 733 476 48,2 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att bedömd tidpunkt för färdigställande beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 3) Inkluderar för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. Vindkraften 2, StockholmFotocellen 5, Stockholm ===== SIDA 13 ===== Bilden visar det det nyligen färdigställda och fullt uthyrda projektet på fastigheten Nygård 2:17 – GreenHub Bro i Upplands-Bro. Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 13 Projektportföljen Finansiell information Övrig information Verksamheten Kommande projekt per 2025-06-30 Kommun Huvudsaklig framtida användning Bedömd byggrätt (BTA m2)1) Status detaljplan Bedömd tidigast möjliga byggstart2) Upplands-Bro Lätt industri 379 000 Inom detaljplan 2025–2026 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2025–2026 Södertälje Logistik 40 100 Inom detaljplan 2025–2026 Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2025–2026 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2025–2026 Botkyrka Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2025–2026 Enköping Lätt industri 2 700 Inom detaljplan 2025–2026 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026 Nynäshamn Lätt industri 1 800 Inom detaljplan 2025–2026 Upplands-Bro Lätt industri 1 300 Inom detaljplan 2025–2026 Uppsala Lätt industri 1 000 Inom detaljplan 2025–2026 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2025–2026 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2026–2027 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktiskt byggstart beror på tidpunkt för uthyrning. KOMMANDE PROJEKT Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast- igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi- fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendörren efter att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya områden och fastigheter att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader eller genom att konvertera befint- liga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 och 15 samt undersöker förutsättningarna för att driva detaljplan för bostäder, bland annat den del av Green- Hub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över sjön Mälaren. ===== SIDA 14 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 14 Finansiell information Övrig information Verksamheten FASTIGHETSVÄRDERING Stendörren värderar varje kvartal hela fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren är en avkastningsbaserad kassaflödesmodell kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltnings- fastigheter) till årsredovisningen 2024. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån- det per 30 juni 2025 uppgick till 14 942 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna anges i tabellen. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värde- rade till 1 412 miljoner kronor (1 397 per 31 mars 2025), är värderade utifrån ortsprisanalyser. Värdeförändringen på byggrättsportföljen under kvartalet förklaras främst av aktiverade investeringar i befintliga projekt, samt en omvärdering från kassaflödesvärdering till byggrättsvär- dering. Detta har delvis motverkats av en nedjustering av byggrättsvärdet till följd av att mark tagits i anspråk för kassaflödesgenererande markuthyrning. För ytter- ligare information, se avsnittet Projektportföljen på sidorna 11–13. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 54 miljoner kronor (47). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en negativ värdepåverkan på fastighetsbeståndet under perioden. Vidare har ökade takåtgärder samt en omvärdering från kassaflödesvärdering till byggrättsvärdering påverkat enskilda fastigheters värdering negativt i andra kvartalet 2025, totalt cirka 40 miljoner kronor. Det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärderingarna uppgår per 30 juni 2025 till 6,3 procent, vilket är oförändrat från föregående kvartal (se tabellen Värderingsparametrar). Känslighetsanalys I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om drift- nettot och/eller direktavkastningskravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter. Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bola- gets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. Känslighetsanalys Mkr Förändring av driftnetto Förändring av direktavkastningskrav –5,0% –2,5% 0,0% 2,5% 5,0% –0,50% 643 1 053 1 464 1 874 2 284 –0,25% –84 307 698 1 089 1 480 0,00% –747 –374 0 374 747 0,25% –1 353 –996 –638 –280 77 0,50% –1 910 –1 567 –1 224 –881 –538 Värderingsparametrar (Föregående år inom parentes) Min Max Viktat snitt Kalkylränta, kassaflöde, % 5,8 (5,0) 11,0 (11,0) 8,2 (8,1) Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,2 (5,2) 9,0 (9,0) 6,3 (6,3) Kalkylränta, restvärde, % 7,2 (7,2) 11,0 (11,0) 8,4 (8,4) Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (3,0) 25,0 (25,0) 5,8 (5,7) Förändring redovisat värde fastigheter Mkr Janjun 2025 Jandec 2024 Fastighetsbestånd vid årets början 14 311 12 566 Nya förvärv av fastigheter 446 1 129 Försäljning av fastigheter –65 –224 Investeringar i befintliga fastigheter 228 598 Valutakurseffekter –32 17 Realiserade värdeförändringar 18 29 Orealiserade värdeförändringar 36 196 – Varav hänförligt till förändrade avkastningskrav –56 –94 – Varav hänförligt till förändrade kassaflöden 137 203 – Varav hänförligt till förändrade byggrättsvärden –45 88 Fastighetsbestånd vid periodens slut 14 942 14 311 ===== SIDA 15 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 15 Finansiell information Övrig information Verksamheten FINANSIERING Per 30 juni 2025 uppgick den genomsnittliga kapital- bindningen på de räntebärande skulderna till kredit- institut till 2,7 år (2,9). Inkluderas även obligationslånen uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen också till 2,7 år (2,7). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak och swapar med ett sammanlagt nominellt värde upp- gående till 5 704 miljoner kronor. Den samlade effek- ten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,8 procent (1,6) på den räntesäkrade delen av de räntebä- rande skulderna. Stendörren har även fyra forwardstar- tade ränteswapavtal vilket förlänger derivatportföljens genomsnittliga löptid, för mer detaljer se tabell nedan. Vid rapport periodens utgång var cirka 71 procent (85) av bolagets ränte bärande skulder räntesäkrade. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och ränte tak, var den genomsnittliga räntebindningen på ränte bärande skulder 2,4 år (2,9). Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld inklusive derivat uppgick till 4,0 procent. Stendörren hade vid balansdagens utgång tre ute- stående obligationslån, varav samtliga är gröna. Ett obligationslån, som delvis återköptes i två omgångar under andra kvartalet 2025, uppgick på balansdagen till 289 miljoner kronor och löper med en ränta om Sti- bor 90 plus 5,25 procent. Resterande del av obligation avses återbetalas vid första möjliga tidpunkt, den 21 december 2025. Det andra obligationslånet uppgår till Ränte- och kapitalbindning Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. Räntebindning/År1) Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta, % Andel, % Mkr Andel, % 2025 2 364 29 0 0 2026 0 0 601 7 2027 2 700 33 2 718 34 2028 104 1 4 583 57 2029 0 0 140 2 >2029 2 900 36 25 0 Summa / genomsnitt 8 067 4,0 100 8 067 100 1) Räntebindningen för 2025 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. Känslighetsanalys Förändring räntebas, Mkr (+) Förändring (–) Förändring +/–1,00% –21 44 +/–2,00% –42 97 +/–3,00% –62 104 I känslighetsanalysen framgår den bedömda effekten på räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M, EURIBOR 3M och NIBOR 3M) ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procent- enheter. Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna nämnda sammanhang. Räntederivat, aktiva Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknads värde, Mkr Räntenivå, % Återstående löptid, år Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 0,5 2,00 1,18 Nordea Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 3,7 1,00 0,271) Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 1,9 1,00 0,271) SEB Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 2,4 1,00 0,361) Nordea Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 2,3 1,00 0,361) Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 1,7 2,00 1,46 SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 1,2 2,00 1,48 Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 0,7 2,00 1,18 Summa 4 600 14,4 1,59 0,942) Swedbank Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 500 –6,1 2,36 4,62 Nordea Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 300 –3,8 2,37 4,62 SEB Ränteswap 2025-02-13 2030-02-13 200 –2,6 2,38 4,63 SEB Ränteswap 2025-01-13 2027-12-17 104 –1,0 4,06 2,47 Summa 1 104 –13,5 2,53 4,42 1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen till höger) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. 2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,1 år. Räntederivat med senarelagd starttidpunkt Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknads värde, Mkr Räntenivå, % Återstående löptid, år Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 –8,2 2,45 5,27 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 –3,7 2,39 4,27 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 –6,4 2,49 5,37 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 –8,3 2,41 4,37 Summa 1 900 –26,5 2,44 4,85 800 miljoner kronor, med förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Det tredje obligationslånet uppgår till 500 miljoner kronor, förfaller 2028-09-30, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,6 procent. Per 30 juni 2025 fanns tillgänglig likviditet om totalt 705 miljoner kronor, i form av likvida medel och tillgäng- liga kreditlinor. Inga ytterligare säkerheter behöver stäl- las för nyttjandet av kreditlinorna. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansie- ringsavgifter). Stendörren har även en grön hybridobligation om 300 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösendatum i maj 2027. ===== SIDA 16 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 16 Stendörrens hållbarhetsarbete Finansiell information Övrig information Verksamheten RESURSEFFEKTIVITET Ambition • Minska energiintensiteten (kWh/ kvm) med minst 30% till 2030 (basår 2020). • 70% av fastighetsportföljen (kvm) ska vara miljöcertifierad senast 2025. • 100% av nybyggnadsprojekt och större renoveringar ska miljö- certifieras. • Möjliggöra ökad återvinning av hyresgästers avfall. • Minimera byggavfall från byggnads- projekt till <1% till deponi, till 2030. • 100% fossilfri energi till 2030 (köpt av Stendörren). • Minska koldioxidavtrycket i nybygg- nadsprojekt med minst 40% kgCO2/ kvm BTA till 2030 (basår 2022). OPERATIONELL EXCELLENS Ambition • Leverantörer till bolagets förvalt ning samt utvecklingsverksamhet ska underteckna och efterleva Stendör- rens uppförandekod. • Samtliga fordon ska vara fossil- bränsleoberoende senast 2025. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Ambition • Aktivt arbeta, med regelbunden uppföljning och återkoppling, gäl- lande jämställdhet och ickediskrimi- nering. • Sträva efter jämlikhet och mångfald bland alla yrkeskategorier med mål om en 40/60 könsfördelning för ledande befattningshavare senast 2025. • Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de årliga medarbetarenkäterna. • Samtliga medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. FRAMTIDSSÄKRING Ambition • Inkludera relevanta TCFD-indikatorer och rapportera enligt TCFD. • Samtliga fastigheter med hög risk ska riskinventeras och förses med relevanta handlingsplaner. • Öka andel fastigheter med Energi- deklaration (Energy Performance Construction, EPC) betyg C eller bättre. • Mål om nettonoll koldioxidutsläpp validerat av Science Based Targets initiative (SBTi). SOCIALT ANSVAR Ambition • Skapa arbetsmöjligheter för perso- ner långt ifrån arbetsmarknaden. HÅLLBARHET MED FEM FOKUSOMRÅDEN Stendörrens fokusområden utgår från områdena: miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Dessa fokusområden anpassas regelbundet för att bidra till både kort och långsiktiga mål. Inom varje område har bolaget formulerat konkreta ambitioner och mål. Stendörren sätter i första hand kvantifierbara mål som går att genomföra och följa upp. Inom vissa områden kan det dock vara svårt att fastställa kvantitativa mål, även om de är viktiga att arbeta med. I sådana fall har bolaget som princip att etablera rutiner och arbeta systematiskt med frågorna. Uppföljning sker då genom en narrativ återkoppling. ===== SIDA 17 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 17 Koncernen Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr Jan–jun 2025 Jan–jun 2024 Apr–jun 2025 Apr–jun 2024 Jan–dec 2024 Hyresintäkter 510 444 263 221 902 Övriga intäkter 5 8 5 0 9 Summa intäkter 516 452 268 221 910 Driftkostnader –82 –78 –35 –29 –145 Underhållskostnader –7 –11 –4 –3 –23 Fastighetsskatt –16 –12 –9 –6 –24 Driftnetto 410 351 220 183 718 Central administration –40 –45 –18 –22 –80 Finansiella intäkter och kostnader –189 –144 –100 –69 –319 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld –5 –5 –3 –3 –10 Förvaltningsresultat före valutakursförändringar 177 157 100 89 309 Orealiserade valutakursförändringar –14 8 7 –2 0 Förvaltningsresultat efter valutakursförändringar 163 165 106 87 308 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 54 47 –36 103 225 Värdeförändring finansiella instrument –83 –33 –91 –61 –91 Resultat före skatt 134 178 –21 129 443 Skatt –44 –23 4 –31 –116 Periodens resultat 90 155 –17 98 327 Omräkningsdifferenser –2 1 3 –1 2 Övrigt totalresultat –2 1 3 –1 2 Summa totalresultat för året 88 156 –14 97 329 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 88 156 –14 97 329 Resultat per aktie, före utspädning, kr 2,46 4,62 –0,73 3,10 9,70 Resultat per aktie, efter utspädning, kr 2,46 4,62 –0,72 3,10 9,69 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 31,47 28,43 31,87 28,43 28,89 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 31,50 28,44 31,89 28,44 28,91 KONCERNENS TOTALRESULTAT Resultat Jämfört med motsvarande period redovisar Stendör- ren för januari–juni 2025 cirka 64 miljoner kronor högre intäkter och driftnettot steg med cirka 59 miljoner kronor. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med cirka 21 miljoner kronor, vilket är cirka 6 procent högre än motsvarande period 2024. Efter avdrag för finansierings- kostnader och centrala administrations kostnader sum- merar förvaltningsresultatet före valutakursförändringar till 177 miljo ner kronor (157), vilket motsvarar en ökning om 13 procent. Periodens resultat uppgår till 90 miljoner kronor (155), motsvarande 2,46 kronor per aktie (4,62). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med cirka 15 procent till 510 miljoner kronor (444) jämfört med samma period 2024. De ökade intäkterna drivs av högre hyror i det befint- liga beståndet, förvärv samt färdigställda och uthyrda projekt under perioden. Fastighetskostnader De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka –105 miljoner kronor (–101) vilket är 5 miljoner kronor högre jämfört med motsvarande period 2024. Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd mins- kade med cirka 3 miljoner kronor, vilket motsvarar cirka 3 procent. Minskningen förklaras främst av lägre kostnader för underhåll, snöröjning och el jämfört med motsvarande period 2024. Central administration Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till –40 miljoner kronor (–45) och utgörs av kostnader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. Finansnetto De finansiella intäkterna uppgick under perioden till 20 miljoner kronor (76) och avser huvudsakligen intäkter avseende räntederivat. Minskningen beror på lägre säkringsgrad jämfört med föregående år och att lägre räntenivåer ger lägre intäkter på räntederivaten. De finansiella kostnaderna, exklusive leasingkostnad, minskade till –208 miljoner kronor (–221). Minskningen beror främst på lägre räntenivåer, delvis motverkat av högre belåning jämfört med samma period 2024 och två förtida återköp av ett utestående obligationslån under andra kvartalet 2025. Dessa återköp resulterade i engångsposter om cirka 10,3 miljoner kronor som belas- tar finansnettot i perioden. Leasingkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till –5 miljoner kronor (–5). Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt rättsavgälder och arrendeavgifter. Värdeförändringar För perioden redovisar bolaget realiserade och orea- liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt 54 miljoner kronor (47). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan- den samt förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en negativ värdepåverkan på fastighetsbeståndet under perioden. Vidare har ökade takåtgärder samt en omvärdering från kassaflödesvär- dering till byggrättsvärdering påverkat enskilda fastig- heters värdering negativt i andra kvartalet 2025, totalt cirka 40 miljoner kronor. Räntederivaten marknadsvär- derades per rapportdatumet med en värdeförändring om –83 miljoner kronor (–33). Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om –26 miljoner kronor (–18) och uppskjuten skatt om –18 miljoner kronor (–5). Av den aktuella skatten avser cirka –9 miljoner kronor skatt på grund av fastig- hetsförsäljningar under perioden. ===== SIDA 18 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 18 Koncernen Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr 20250630 20240630 20241231 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 8 2 9 Förvaltningsfastigheter 14 942 12 642 14 311 Nyttjanderättstillgångar tomträtt 274 259 274 Inventarier 0 1 0 Långfristiga fordringar – 3 – Räntederivat – 115 58 Summa anläggningstillgångar 15 224 13 022 14 651 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 93 100 109 Likvida medel 275 383 214 Summa omsättningstillgångar 368 484 323 SUMMA TILLGÅNGAR 15 592 13 506 14 975 KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING Mkr 20250630 20240630 20241231 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 5 766 5 130 5 395 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 7 880 5 502 7 638 Övriga långfristiga skulder 78 59 66 Leasingskuld 274 259 274 Uppskjuten skatteskuld 1 079 1 005 1 061 Räntederivat 26 – – Övriga avsättningar 2 4 4 Summa långfristiga skulder 9 338 6 830 9 043 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 150 1 233 153 Övriga kortfristiga skulder 338 313 383 Summa kortfristiga skulder 488 1 546 536 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 15 592 13 506 14 975 Anläggningstillgångar Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak- ligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 juni 2025 upp- gick värdet på den totala fastighetsportföljen till 14 942 miljoner kronor (12 642). Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 368 miljoner kronor (484), bestående av likvida medel om 275 miljoner kronor (383) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 93 miljoner kronor (100). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel och tillgängliga kreditlinor, uppgick vid periodens utgång till 705 miljoner kronor. Inga ytterligare säker heter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Eget kapital Per den 30 juni 2025 uppgick koncernens egna kapital till 5 766 miljoner kronor (5 130) och soliditeten till 38 procent (39). Räntebärande skulder Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 8 030 miljoner kronor (6 735), motsvarande en belånings- grad om 51 procent (50). Skulderna utgörs av lån från kredit institut om 6 478 miljoner kronor (5 664) och tre gröna obligationslån om totalt 1 589 miljoner kronor (1 100). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgick till –37 miljoner kronor (–29). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 150 miljoner kronor (1 233) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. Ränte- och kapitalbindning Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sidan 15. Uppskjuten skatteskuld (netto) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 juni 2025 till 1 079 miljoner kronor (1 005) och avser skatten på fastig heter, derivat, obeskattade reserver och outnytt- jade förlustavdrag. Övriga kortfristiga skulder Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kort fristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatte skulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 338 miljoner kronor (313). ===== SIDA 19 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 19 Koncernen Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings differenser Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Hybridobligation Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital per 20240101 17 1 201 3 3 105 512 4 838 Ränta/utdelning hybridobligation – – – –46 – –46 Emission aktier, netto efter emissionskostnader 2 487 – – – 489 Skatteeffekt emissionskostnader – 3 – – – 3 Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader – – – –4 300 296 Återköp hybridobligation – – – –2 –513 –515 Totalresultat januari–december 2024 – – 2 327 – 329 Utgående eget kapital per 20241231 19 1 691 5 3 380 300 5 395 Ingående eget kapital per 20250101 19 1 691 5 3 380 300 5 395 Personaloptionsprogram – 1 – – – 1 Ränta/utdelning hybridobligation – – – –13 – –13 Emission aktier, netto efter emissionskostnader 1 292 – – – 293 Skatteeffekt emissionskostnader – 1 – – – 1 Totalresultat januari–juni 2025 – – –2 90 – 88 Utgående eget kapital per 20250630 20 1 985 3 3 457 300 5 766 KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Koncernens egna kapital uppgick per 30 juni 2025 till 5 766 miljoner kronor (5 130). Vid års stämman 2025 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). ===== SIDA 20 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 20 Koncernen Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr Janjun 2025 Janjun 2024 Aprjun 2025 Aprjun 2024 Jandec 2024 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 163 165 106 87 308 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 7 8 –3 –4 28 Betald inkomstskatt –10 –7 –7 –3 –1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 160 166 96 80 335 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 10 –51 –17 –34 –31 Förändring av rörelseskulder –22 –66 –57 –44 –88 Kassaflöde från den löpande verksamheten 148 49 23 2 217 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter –228 –219 –85 –128 –598 Förvärv av koncernföretag/fastigheter –446 –19 –353 –19 –1 118 Försäljning av koncernföretag/fastigheter 63 224 – – 224 Kassaflöde från investeringsverksamheten –610 –14 –438 –147 –1 492 Finansieringsverksamheten Nyemission personaloptioner 1 – 1 – – Emission aktier, netto efter emissionskostnader 293 – 293 – 489 Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader – 296 – 296 296 Utdelning hybridobligation –13 –26 –6 –13 –46 Återköp hybridobligation – –134 – –134 –514 Upptagna räntebärande skulder 929 2 226 664 1 152 5 014 Amortering och lösen av räntebärande skulder –700 –2 150 -637 –1 373 –3 893 Depositioner 13 3 11 1 9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 522 215 326 –71 1 356 Periodens kassaflöde 60 250 –88 –216 81 Likvida medel vid periodens ingång 214 134 363 599 134 Periodens kassaflöde 60 250 –88 –216 81 Likvida medel vid periodens utgång 275 383 275 383 214 KONCERNENS KASSAFLÖDE ===== SIDA 21 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 21 Moderbolaget Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr Jan–jun 2025 Jan–jun 2024 Apr–jun 2025 Apr–jun 2024 Jan–dec 2024 Nettoomsättning 62 66 35 31 129 Rörelsens kostnader –62 –66 –30 –31 –129 Resultat före finansiella poster 0 0 5 0 0 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag – – – – 123 Finansnetto 40 22 26 14 19 Orealiserade valutakursförändringar – – – – –2 Resultat efter finansiella poster 40 22 31 14 140 Bokslutsdispositioner – – – – 12 Resultat före skatt 40 22 31 14 152 Skatt – – – – – Periodens resultat 40 22 31 14 152 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunk- tioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 62 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncern interna lån samt extern räntekostnad för bolagets obliga tionslån. Likvida medel uppgick per 30 juni 2025 till 135 miljoner kronor (36) och det egna kapitalet uppgick till 2 031 miljoner kronor (1 486). ===== SIDA 22 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 22 Moderbolaget Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr 20250630 20240630 20241231 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 8 2 9 Inventarier 5 10 3 Andelar i koncernföretag 1 255 1 000 1 165 Fordringar hos koncernföretag 3 649 2 544 3 239 Uppskjuten skattefordran 0 0 0 Summa anläggningstillgångar 4 917 3 556 4 417 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 213 604 27 Kortfristiga fordringar 4 8 11 Likvida medel 135 36 49 Summa omsättningstillgångar 352 648 87 SUMMA TILLGÅNGAR 5 268 4 204 4 503 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr 20250630 20240630 20241231 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 2 031 1 486 1 708 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 1 574 1 093 1 287 Skulder till koncernföretag 1 465 986 1 459 Summa långfristiga skulder 3 039 2 079 2 746 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 167 609 6 Övriga kortfristiga skulder 32 30 44 Summa kortfristiga skulder 198 639 50 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 268 4 204 4 503 ===== SIDA 23 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 23 Verksamheten Övrig information Finansiell information NYCKELTAL Jan–jun 2025 Jan–jun 2024 Jan–dec 2024 FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental kvm 887 808 857 Antal fastigheter 167 151 160 Marknadsvärde, Mkr 14 942 12 642 14 311 Areamässig uthyrningsgrad, % 91 90 91 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 93 92 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,6 5,5 5,5 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 6,4 6,5 6,4 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 7,3 4,3 7,3 Hyresduration, år 4,2 4,1 4,4 Snitthyra, kr/kvm 1,320 1 238 1 291 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 516 452 910 Driftnetto, Mkr 410 351 718 Förvaltningsresultat, Mkr 177 157 309 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 80 79 79 Balansomslutning, Mkr 15 592 13 506 14 975 Genomsnittlig ränta totala skulder inklusive derivat, % 4,0 3,9 4,2 Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 2,4 2,9 2,2 Genomsnittlig kapitalbindning vid periodens utgång, år 2,7 2,7 3,1 Genomsnittlig räntetäckningsgrad, rullande 12 månader, ggr 1,9 2,0 2,0 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 51 50 52 Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 43 45 45 Soliditet vid periodens utgång, % 38 39 37 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % 5 –2 7 Jan–jun 2025 Jan–jun 2024 Jan–dec 2024 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 6 391 5 254 6 538 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 196,00 184,80 210,50 Eget kapital per aktie, kr1) 167,76 157,25 164,19 Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 575 5 360 6 103 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 201,64 188,54 196,50 Aktuellt substansvärde, Mkr 6 059 4 905 5 613 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 185,83 172,55 180,72 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr 2,46 4,62 9,70 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr 2,46 4,62 9,69 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 4,71 1,71 7,52 Antal aktier vid periodens utgång 32 605 473 28 428 265 31 058 473 Genomsnittligt antal aktier 31 468 727 28 428 265 28 888 192 ÖVRIGA Antal medarbetare vid periodens utgång 55 54 55 Genomsnittligt antal medarbetare under perioden 55 54 54 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sidan 27. Förklaringar till nyckeltalen finns även på stendorren.se. ===== SIDA 24 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 24 Verksamheten Finansiell information Övrig information ÖVRIG INFORMATION Aktien Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. Aktiekursen uppgick per den 30 juni 2025 till 196,00 kronor per aktie (184,80). Det motsvararar ett totalt marknadsvärde om 6 391 miljoner kronor (5 254). Per den 30 juni 2025 hade bolaget totalt 3 403 aktie- ägare (3 194). Bolagets tre största aktieägare var Sten- dörren Real Estate AB med 37,7 procent, Altira AB med 9,8 procent och SEB Investment Management med 13,2 procent. Det totala antalet aktier per den 30 juni 2025 uppgick till 32 605 473 aktier (28 428 265). Transaktioner med närstående Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befattningshavare avseende uthyrning av tre garageplatser. Samtliga transaktioner med närstå- ende parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgens- förbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa under perioden. Risker Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverkar efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat för risk att oförutsedda ökningar i drift- eller underhållskostnader inte är möjliga att kompensera för fullt ut i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sidorna 47–48 i bolagets årsredovisning för räkenskaps- året 2024. Utöver de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sidan 15. KALENDARIUM 2025 Delårsrapport jan–sep 24 oktober 2025 Bokslutskommuniké 2025 19 februari 2026 FÖR MER INFORMATION, KONTAKTA: Erik Ranje Verkställande direktör erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 PerHenrik Karlsson CFO per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00 Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk- ningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 i bolagets årsredovis- ning 2024. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde med värde- förändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde på räntederivat används mark- nadsräntor för respektive löptid noterade på boksluts- dagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Revisors granskning Denna delårsrapport har inte varit föremål för gransk- ning av bolagets revisorer. ===== SIDA 25 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 25 Verksamheten Finansiell information Övrig information STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS FÖRSÄKRAN Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 22 juli 2025 Andreas Philipson Styrelseordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Tom Livelli Styrelseledamot Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 22 juli 2025 kl. 07.00 CET. Joakim Rubin Styrelseledamot Roniek Bannink Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör ===== SIDA 26 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 26 Verksamheten Finansiell information Övrig information BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1) Almnäs 5:24, Södertälje Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade årshy- resintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) till cirka 1 044 miljoner kronor per den 1 juli 2025. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka 207 miljoner kronor. Således bedöms koncernen i årstakt generera ett driftnetto om cirka 837 miljoner kronor. Kostnaderna för central administration uppskattas till cirka 75 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka 326 miljoner kronor och leasingkostnader uppgående till cirka 10 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt förvaltningsresultat om cirka 426 miljoner kronor per den 1 juli 2025. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedöm- ning om intjäningsförmågan per 1 juli 2025 utan hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra genomförda åtgärder som ännu inte haft effekt på för- valtningsresultatet. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och finan- snettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebä- rande skulderna har baserats på koncernens snittränta per 1 juli 2025 med tillägg för periodiserade finansie- ringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsavgälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är ej medräknade. Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden för- väntas, i takt med uthyrning och färdigställande, kunna addera cirka 53 miljoner kronor i driftnetto. Av detta belopp avser cirka 6,5 miljoner kronor nyligen färdig- ställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 29,7 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri som byggs eller avses byggas för framtida uthyrning och cirka 17,0 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveckling för Stendörren. Bedömd intjäningsförmåga1) Hyresintäkter 1 044 Summa intäkter 1 044 Driftskostnader –151 Underhållskostnader –27 Fastighetsskatt –29 Driftnetto 837 Central administration –75 Finansiella intäkter och kostnader –3262) Leasingkostnad/Tomträttsavgäld –10 Förvaltningsresultat 426 1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 juli 2025. 2) Omfattar de refinansieringar som genomförts 1 juli 2025, totalt 925 miljoner kronor av utestående belåning per 30 juni 2025. ===== SIDA 27 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 27 Verksamheten Finansiell information Övrig information DEFINITIONER AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 måna- derna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i för - hållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig heternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter- läggning av derivatskuld (+/–) samt uppskjuten skatt. NAV TILLVÄXT Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de senaste 12 månaderna. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på ränte bärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivat avtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- förändring under de senaste 12 månaderna divi derat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. Europeiska värdepappers och marknadsmyndig heten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk infor mation som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckel tal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM:er som används. ===== SIDA 28 ===== STENDÖRREN.SE Erik Ranje Verkställande direktör erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 FÖR MER INFORMATION, KONTAKTA: PerHenrik Karlsson CFO per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00