FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2026
===== SIDA 1 ===== Bilden visar den under kvartalet färdigställda och fullt uthyrda byggnaden på Almnäs 5:23 i Stockholm Syd i Södertälje. DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 262 ===== SIDA 2 ===== INTRODUKTION Det här är Stendörren 3 Perioden i korthet 4 Vd har ordet 6 VERKSAMHETEN Mål och utfall 8 Fastighetsbeståndet 10 Projektportföljen 12 Stendörrens hållbarhetsarbete 15 Fastighetsvärdering 16 Finansiering 17 FINANSIELL INFORMATION Koncernens totalresultat 18 Koncernens finansiella ställning 19 Koncernens förändringar i eget kapital 20 Koncernens kassaflöde 21 Moderbolagets resultaträkning 22 Moderbolagets balansräkning 23 Nyckeltal 24 ÖVRIG INFORMATION Övrig information 25 Styrelsens och verkställande direktörens försäkran 26 Bedömd intjäningsförmåga 27 Definitioner 28 Bilden visar den under kvartalet färdigställda och till 70 procent uthyrda byggnaden på Nygård 2:17 i GreenHub Bro i Upplands-Bro. I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda belopp. Introduktion Innehåll Verksamheten Finansiell information Övrig information 2STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 ===== SIDA 3 ===== Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. STENDÖRREN FÖRVALTAR, UTVECKLAR OCH FÖRVÄRVAR LOKALER SOM GÖR SKILLNAD HYRESINTÄKTER 602 MKR DRIFTNETTO 482 MKR MARKNADSVÄRDE 17 976 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT 1) 221 MKR Fördelning av fastighetstyp baserat på driftnetto 32+51+13+4H Lager och logistik, 32% Lätt industri, 51% Kontor, 13% Sällanköpshandel, 4% Geografisk fördelning baserat på driftnetto 22+32+23+2+21H Stockholms stad, 22% Övriga Stockholms län, 32% Övriga Mälardalen, 23% Göteborgsregionen, 3% Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 21% STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 3 Det här är Stendörren Verksamheten Finansiell information Övrig information Introduktion 1) Före valutakursförändringar. ===== SIDA 4 ===== PERIODEN I KORTHET Nyckeltal Jan–jun 2026 Jan–jun 2025 Jan–dec 2025 Hyresintäkter, Mkr 602 510 1 042 Driftnetto, Mkr 482 410 841 Förvaltningsresultat1), Mkr 221 177 342 Marknadsvärde, Mkr 17 976 14 942 15 927 Uthyrningsbar yta, tusental kvm 1 002 887 922 Belåningsgrad, % 55 51 53 Soliditet, % 35 38 36 1) Före valutakursförändringar. JANUARI–JUNI 2026 • Hyresintäkterna ökade med 18 procent till 602 miljoner kronor (510) och driftnettot ökade med 17 procent till 482 miljoner kronor (410). • Förvaltningsresultatet före valutakursförändringar ökade med 25 procent till 221 miljoner kronor (177). • Nettouthyrningen uppgick till sammanlagt 10,9 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om 55 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyres- avtal med nya hyresgäster). • De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av de aktuella hyresvärdena om cirka 3 procent i viktat genomsnitt. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 150 miljoner kronor (148) motsvarande 4,59 kronor per aktie (4,71). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fast- ighetsportföljen uppgick för perioden till 76 miljoner kronor (54). • Periodens resultat uppgick till 272 miljoner kronor (90) motsvarande 8,00 kronor per aktie (2,46) före utspäd- ning och 7,99 kronor per aktie (2,46) efter utspädning. APRIL–JUNI 2026 • Hyresintäkterna ökade med 19 procent till 312 miljoner kronor (263) och driftnettot ökade med 17 procent till 258 miljoner kronor (220). • Förvaltningsresultatet före valutakursförändringar ökade med 19 procent till 119 miljoner kronor (100). • Nettouthyrningen uppgick till sammanlagt 5,6 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett samman- lagt årshyresvärde om 29 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal med nya hyresgäster). • De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av de aktuella hyresvärdena om cirka 3 procent i viktat genomsnitt. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 102 miljoner kronor (23) motsvarande 3,11 kronor per aktie (0,71). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fast- ighetsportföljen uppgick för perioden till 87 miljoner kronor (–36). • Periodens resultat uppgick till 141 miljoner kronor (–17) motsvarande 4,16 kronor per aktie (–0,73) före utspäd- ning och 4,16 kronor per aktie (–0,72) efter utspädning. STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 4 Verksamheten Finansiell information Övrig information Introduktion Almnäs 5:24, Södertälje. ===== SIDA 5 ===== STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 5 Perioden i korthet Verksamheten Finansiell information Övrig information Introduktion UNDER ANDRA KVARTALET I april förvärvade Stendörren lätt industrifastigheten Mellby 4:74 i Partille i Göteborgsregionen från en pri- vat säljare. Överenskommet fastighetsvärde uppgick till 130 miljoner kronor och den uthyrningsbara ytan på fastigheten uppgick till cirka 4 000 kvadratmeter. Det årliga driftnettot bedöms uppgå till cirka 10,1 mil- joner kronor. Tillträde skedde i samband med signe- ring den 29 april 2026. I maj emitterade Stendörren framgångsrikt gröna efterställda hybridobligationer om 400 miljoner kronor under ett ramverk om 800 miljoner kronor. Det starka investerarintresset resulterade i en kraftigt överteck- nad bok, vilket möjliggjorde en mycket framgångsrik transaktion och den lägsta marginalen hittills för Stendörrens hybridobligationer. I maj förvärvade Stendörren lager- och lätt industri- fastigheten Snedkervej 2–6 i Høje Taastrup kommun, utanför Köpenhamn, från en privat säljare. Överens- kommet fastighetsvärde uppgår till cirka 62 miljoner svenska kronor. Den totala uthyrningsbara ytan upp- går till cirka 4 100 kvadratmeter. Det årliga driftnettot bedöms uppgå till cirka 3,9 miljoner svenska kronor. I juni tecknade Stendörren ett hyresavtal med STS Skandinaviska Teknik & Smörjsystem AB avseende drygt två tredjedelar av en nyproducerad byggnad för lätt industri på fastigheten Nygård 2:17 i Upp- lands-Bro. Avtalet omfattar 2 070 kvadratmeter och har en löptid på 10 år. Byggnaden färdigställdes under det andra kvartalet och STS tillträder lokalerna EFTER KVARTALETS UTGÅNG I juli tecknade Stendörren ett 15-årigt hyresavtal med ett offentligt ägt bolag avseende en nypro- ducerad byggnad för lätt industri om cirka 2 100 kvadratmeter samt tillhörande mark om cirka 13 400 kvadratmeter på fastigheten Almnäs 5:23 i Stockholm Syd i Södertälje. Uthyrningen innebär en positiv nettoeffekt på driftnettot om cirka 4,3 miljoner kronor per år. I juli tecknade Stendörren ett 15-årigt hyresav- tal med statlig myndighet avseende lokaler om cirka 6 500 kvadratmeter i Tullinge, södra Stock- holm. Avtalet innebär en positiv driftnettoeffekt om cirka 11 miljoner kronor per år. Inflyttning sker under hösten 2026. VÄSENTLIGA HÄNDELSER 1 november 2026 i direkt anslutning till att lokalan- passningar är utförda. Uthyrningen innebär en positiv nettoeffekt på driftnettot om cirka 2,8 miljoner kronor per år. Lätt industrifastigheten Mellby 4:74 i Partille i Göteborgsregionen. Almnäs 5:23 i Stockholm Syd i Södertälje. ===== SIDA 6 ===== KRAFTIG ÖKNING AV FÖRVALTNINGSRESULTATET, ÖKAD UTHYRNINGSGRAD SAMT BREDDAT PRODUKTERBJUDANDE Positiv nettouthyrning och fortsatt stigande uthyrningsgrad Förvaltningsverksamheten uppvisade en stark utveckling med en positiv nettouthyrning om 5,6 miljoner kronor för kvartalet och 10,9 miljoner kronor för rapportperioden. Uthyrningsgraden steg till 95 procent, en tillfredsställande nivå givet det rådande mark- nadsklimatet och är nu på samma nivå som den tidigare högsta nivån i Stendörrens historia. Utvecklingen speglar den stabila efter- frågan vi ser trots den svaga konjunkturen och bekräftar därmed attraktionskraften i vårt fastighetssegment och våra geografiska lägen. Driftnettot och förvaltningsresultatet ökade med 17 procent respektive 25 procent1) jämfört med motsvarande period föregående år. Den positiva utvecklingen är i huvudsak hänförlig till förvärv under det andra kvartalet samt det större förvärvet i Helsingfors under mitten av det första kvartalet, och som nu under det andra kvartalet bidragit med full effekt. Vidare har såväl färdigställda projekt som sänkta lånemarginaler genom refinansieringar under främst andra halvan av föregående år bidragit till den starka resultat utvecklingen. Vi levererar positiv nettouthyrning även under det andra kvartalet och nettouthyrningen upp går till 10,9 miljoner kronor för rapportperioden. Den positiva utvecklingen med ökad uthyrningsgrad fortsätter och uthyrningsgraden uppgår nu till 95 procent. Strategiska förvärv stärker portföljen Under det andra kvartalet genomförde vi två förvärv inom lager och lätt industri till ett sammanlagt fast- ighetsvärde om 192 miljoner kronor, med ett årligt driftnetto om cirka 14 miljoner kronor. Fastigheterna är belägna i Partille utanför Göteborg respektive Høje Taastrup utanför Köpenhamn, är fullt uthyrda med långa hyresavtal och kompletterar våra befintliga bestånd på respektive marknad där ökad skala ger operativa förde- lar. Genom förvärvet i Köpenhamn uppgår vårt bestånd i regionen till 18 fastigheter med ett sammanlagt fastig- hetsvärde om närmare en miljard kronor. Vi fortsätter att genomföra förvärv i linje med vår långsiktiga strategi, där merparten av affärerna sker styckevis eller genom mindre portföljer off-market. Hög aktivitet inom projektverksamheten Projektverksamheten utvecklades väl under det andra kvartalet. Vi färdigställde två projekt och i båda fallen tecknades hyresavtal i samband med färdigställandet. Projekten bidrar med ett årligt driftnetto om cirka 7,1 miljoner kronor. I GreenHub i Upplands-Bro färdigställ- des en byggnad för lätt industri om 2 070 kvadratmeter. I samband med färdigställandet tecknades ett tioårigt hyresavtal med STS Skandinaviska Teknik & Smörjsystem avseende cirka 70 procent av den uthyrbara ytan. Det är glädjande att se fortsatt stark efterfrågan i GreenHub, som ju är vårt största utvecklingsområde med goda möj- ligheter att fortsätta utveckla nya projekt. Även i Stock- holm Syd i Almnäs, Södertälje färdigställdes en byggnad för lätt industri. Byggnaden omfattar 2 100 kvadratmeter med tillhörande mark om cirka 13 400 kvadratmeter. 1) Före valutakursförändringar. STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 6 Vd har ordet Verksamheten Finansiell information Övrig information Introduktion ===== SIDA 7 ===== Fastigheten är fullt uthyrd genom ett 15-årigt avtal med en offentligt ägd hyresgäst med tillträde den 1 oktober 2026. Vi har fortsatt hög aktivitet i projektportföljen med totalt cirka 63 000 kvadratmeter i pågående projekt som bedöms generera ett årligt driftnetto överstigande cirka 55 miljoner kronor efter uthyrning och färdig- ställande. Av dessa bedöms 26 300 kvadratmeter bli färdigställda under de kommande fyra kvartalen. Vår ambition är att långsiktigt hålla en produktionstakt om cirka 25 000–50 000 kvadratmeter per år och succes- sivt fortsätta utveckla byggrättsportföljen om 626 000 kvadratmeter till attraktiva förvaltningsfastigheter. Bygg- rättsportföljen utgör en viktig strategisk tillgång som möjliggör fortsatt värdeskapande genom utveckling av moderna och effektiva lokaler i attraktiva lägen med begränsad marktillgång och stark efterfrågan. Bygglov för datacenter i Almnäs Under kvartalet erhöll vi bygglov för ett datacenter i Stockholm Syd i Almnäs, Södertälje. Anläggningen omfattar cirka 20 000 kvadratmeter BTA och vi bedö- mer att förutsättningarna är goda för att säkra elför- sörjning med en initial effekt om 20 megawatt, med möjlighet att successivt utöka effekten till 40 megawatt. Vi bedömer även förutsättningen för att erhålla erfor- derliga miljötillstånd som goda. Projektet är utformat för att möta behoven från både co-location aktörer som i sin tur erbjuder ett komplett utrustat datacenter (exklusive servrar) till sina kunder och hyperscalers som även installerar egna servrar för att använda i sin egen verksamhet. Den potentiella avkastningen på projektet är mycket attraktiv. Dock är driftnettot svårt att kvan- tifiera då det är en funktion av den elkapacitet som datacentret får tillgång till, risken i projektet givet typ av hyresgäst och hyresavtal samt generell osäkerhet vad gäller marknadshyra då det är begränsat med jämför- bara projekt i jämförbara lägen. Byggstart kommer ske efter att avtal tecknas med hyresgäst. Bygglovet innebär att vi nu kan erbjuda ett bygglov- sklart projekt även för datacenter. Tillsammans med vårt erbjudande inom logistik, lager och lätt industri bred- dar vi därmed vårt erbjudande och ökar flexibiliteten i utvecklingen av vår omfattande byggrättsportfölj. Ökad efterfrågan från publika hyresgäster Den goda efterfrågan på lokaler trots en svag konjunktur är delvis ett resultat av en ökad efterfrågan från svenska staten samt från kommuner och regioner, en kategori som kommit att stå för en ökad andel av vårt hyresflöde. De aktuella verksamheterna finns inom försvaret, ord- ningsmakten samt organisationer inom samhällsbered- skap och samhällsservice, och där samhällsservicen ofta innefattar samhällskritisk infrastruktur. Svenska staten, kommuner och regioner utgör i dag cirka 15 procent av vårt hyresflöde. Därutöver står privata aktörer som bedriver någon form av skattefinansierad verksamhet i våra lokaler, till exempel yrkesskolor och omsorgs- verksamhet, för cirka 3 procent av hyresflödet. Totalt står därmed stat, kommuner och regioner samt annan skattefinansierad verksamhet för knappt 20 procent av vårt hyresflöde. Det åskådliggör på ett tydligt sätt att våra lokaler fyller en viktig funktion i samhället och stär- ker samtidigt kvaliteten och stabiliteten i våra intäkter. Denna utveckling ligger väl i linje med Stendörrens lång- siktiga inriktning: att äga, utveckla och förvalta lokaler som gör skillnad – för våra hyresgäster, för samhället och för våra aktieägare. Stärkt kapitalbas för fortsatt tillväxt I maj emitterade vi en hybridobligation om 400 miljoner kronor till en marginal om 3,75 procent, vilket är den läg- sta marginal Stendörren hittills uppnått för en hybrido- bligation. Emissionen bidrar till en fortsatt stark kapital- struktur och skapar goda förutsättningar att finansiera bolagets fortsatta utveckling. Vi har fortsatt god tillgång till kapital och en finansiell ställning samt likviditet som ger oss kapacitet att ta tillvara de utvecklingsmöjlighe- ter och tillväxtpotential som finns i vårt fastighetsbe- stånd och på de marknader där vi är aktiva. Vår soliditet och räntetäckningsgrad ligger i linje med våra finansiella mål. Därtill är en hög andel av vår finansiering räntesäk- rad med en lång kapital- och räntebindning, vilket bidrar till att begränsa den finansiella risken även i ett osäkert omvärldsläge. Vårt högsta eNPS-resultat hittills: 59 poäng I vår senaste medarbetarundersökning nåddes vårt högsta eNPS-resultat hittills, nämligen 59 poäng. eNPS, Employee Net Promoter Score är ett etablerat mått som mäter hur sannolikt det är att en medarbetare rekommenderar sin arbetsgivare till andra individer. Resultatet placerar oss hela 40 poäng över benchmark och bekräftar något som är viktigt för oss, nämligen att Stendörren är en arbetsplats där människor trivs och utvecklas samt att våra medarbetare vill vara ambassa- dörer för Stendörren. Jag är både glad och ödmjuk inför resultatet. Det är ett kvitto på det engagemang, den kultur och den gemenskap som vi alla medarbetare till- sammans skapar inom organisationen och som i sin tur är en förutsättning för det värde samtliga medarbetare bidrar med i sitt arbete. Goda förutsättningar inför andra halvåret Vi ser en fortsatt god efterfrågan på lokaler inom logis- tik, lager och lätt industri trots en svag konjunktur, vilket tydligt åskådliggörs av vår stigande uthyrningsgrad under rapportperioden. Med en välfylld projekt- och förvärvspipeline, ett breddat produkterbjudande genom det bygglov för datacenter som erhållits under kvartalet, samt en stark finansiell ställning med god likviditet har vi goda förutsättningar att fortsätta utveckla verksam- heten och skapa långsiktigt värde. Det höga engage- manget i organisationen, vilket årets medarbetarunder- sökning tydligt bekräftar, ger oss en stark grund för den fortsatta utvecklingen. Stockholm i juli 2026 Erik Ranje Vd Stendörren STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 7 Vd har ordet Verksamheten Finansiell information Övrig information Introduktion ===== SIDA 8 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 8 Finansiell information Övrig information Verksamheten MÅL OCH UTFALL FINANSIELLA MÅL Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie Avkastning på eget kapital Räntetäckningsgrad Soliditet Mål: >15% Utfall: 23% (16% inkluderat engångsposter) Mål: >12% Utfall: 6% Mål: >2,0x Utfall: 2,1x (1,9x inkluderat engångsposter) Mål: 35% Utfall: 35% Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt uppgå till lägst 15 procent. Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska lång- siktigt uppgå till lägst 12 procent. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent och aldrig understiga 20 procent. Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie % Avkastning på eget kapital % Räntetäckningsgrad ggr Soliditet % 0 5 10 15 20 25 30 202620252024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 –8 –4 0 4 8 12 16 202620252024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 202620252024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0 10 20 30 40 50 202620252024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Kommentar Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie uppgick vid periodens utgång (rullande 12 månader) till 23 procent och 16 procent om inkluderat engångs poster om cirka 38 miljoner kronor hänförliga till förtida refinansie- ringar under huvudsakligen andra halvan av 2025. Kommentar Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till 6 procent. Kommentar Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 gånger och 1,9 gånger om inkluderat engångsposter om cirka 38 miljoner kronor hänförliga till förtida refinansieringar under huvudsakligen andra halvan av 2025. Kommentar Soliditeten uppgick vid periodens slut till 35 procent. Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasing- skuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,6 procentenheter. Mål >12%Mål >15% Mål 2,0x Mål 35% ===== SIDA 9 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 9 Mål och utfall Finansiell information Övrig information Verksamheten HÅLLBARHETSMÅL Energiintensitet Utsläppsintensitet nybyggnation (Scope 3) eNPS EPC-betyg A eller B Mål 2040: 50 kWh/kvm Utfall: 69 kWh/kvm Mål 2030: –40% Utfall: –33% Mål: minst 40 eNPS-poäng Utfall: 59 Mål 2030: 50% Utfall: 28% Minska energiintensiteten i befintligt bestånd till 50 kWh/kvm senast 2040, jämfört med 108 kWh/ kvm basåret 2020. Det motsvarar en minskning med 54 procent. Måttet visar energianvändning i relation till uthyrbar yta. Minska Scope 3-utsläpp från nybyggnation med 40 procent per nybyggd kvadratmeter till 2030, jämfört med basåret 2022. Måttet visar klimatpåverkan från nyproduktion i relation till byggd yta. Minst 40 eNPS-poäng i årliga medarbetarenkäter. Måttet visar medarbetarnas benägenhet att rekom- mendera Stendörren som arbetsgivare på en skala från –100 till +100. Minst 50 procent av byggnaderna ska ha EPC-betyg A eller B senast 2030. Energideklarationen visar bygg- nadens energiprestanda och klassas från A till G. Energiintensitet kWh/kvm Utsläppsintensitet CO2 /kvm eNPS EPC-betyg A eller B % 0 20 40 60 80 100 202620252024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0 100 200 300 400 Q4 2026 Q2 2026 2025202420232022 0 10 20 30 40 50 60 202620252024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0 20 40 60 80 2026202520242023 Kommentar Energiintensiteten minskade med –5,2 procent i förhållande till samma period föregående år. Jäm förelsetal utgår från ”like-to-like” samt normalårs korrigering. Kommentar Scope 3 redovisas två gånger per år från och med 2026. Bolaget utgår från Boverkets standard för klimatdeklaration. Stendörren inkluderar även byggdel 7 och 8 i redovisad utsläpps intensitet. Beräkning och metod följer Greenhouse Gas Protocol. Scope 3 redovisas från 2022 då Stendörren utökade sin rapportering. Kommentar eNPS redovisas två gånger per år. Under sista månaden i första kvartalet utfördes den anonyma enkätundersökning. Kommentar EPC-betyg redovisas på årsbasis. Andelen byggnader med en energideklaration med betyg A eller B ökande med 5 procent i förhållande till samma period föregående år. ===== SIDA 10 ===== EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 95% Viby 19:66, Upplands-Bro Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 10 Finansiell information Övrig information Verksamheten FASTIGHETSBESTÅNDET Fastighetsbeståndet per 30 juni Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2026 av 205 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stock- holmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 17 976 miljoner kronor. Fastighetsbe- ståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en gång per år. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala fastighetsbeståndet cirka 1 002 800 kvadratmeter uthyr- bar lokalarea. Fastighetskategorierna lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 83 procent av det totala driftnettot. Antalet hyresgäster, i kombination med att cirka 65 procent av fastigheterna utgörs av fast- igheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakan- ser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 2 048 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av förvärv av fastigheter uppgående till 1 660 miljoner kronor, investeringar i befintliga fastigheter uppgående till 213 miljoner kronor, valutakurs effekter om 99 miljoner kronor och realiserade och orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt 76 miljoner kronor redovisats (se tabell på sidan 16). Geografisk fördelning av fastighetsbeståndet Stendörren lägger ner mycket arbete på att identifiera attraktiva verksamhetsområden med potential i nordiska tillväxtregioner. Särskilt fokus ligger på att utveckla och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren redan finns etablerat. Av Stendörrens totala hyresintäkter utgörs cirka 54 procent av hyresintäkter från fastigheter Fastighetsbeståndet per kategori % 0 20 40 60 80 100 Procent av marknadsvärde2) Procent av driftnetto2) Procent av hyra2) Procent av yta1) Övrigt Sällanköpshandel Kontor Lätt industri Lager och logistik 1) Baserat på typ av användning av yta. 2) Baserat på typ av fastighet. ===== SIDA 11 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 11 Fastighetsbeståndet Finansiell information Övrig information Verksamheten i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större fastighetsbestånd vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter som också med- för effektiv förvaltning. Områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren inkluderar Upp- lands Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm Syd i Södertälje. Utöver Storstockholmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större trans- portleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom Göteborg, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors. Hyresgäster och hyresavtal Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera branscher och utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Per 30 juni 2026 svarade de tio största hyresavtalen för cirka 17 procent av den samlade årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Fortifikationsverket representerade vid kvartalets utgång cirka 7 procent av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga återstående hyresdurationen uppgick per rapport datum till 4,0 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur. Kombinationen med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar risken för omfat- tande vakanser och hyresförluster. Under rapportperio- den har hyresförluster uppgått till 1,0 miljoner kronor. Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyres- avtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ekono- miska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 30 juni 2026 till 95 procent och den areamässiga uthyrningsgraden uppgick till 91 procent. Uthyrnings- graden är ett statiskt mått på den momentana uthyr- ningssituationen per rapportdatumet och kan variera beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Nettouthyrningen andra kvartalet summerar till 5,6 miljoner kronor. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om cirka 29 miljoner kronor under- tecknats. Dessa utgörs av både omförhandlade hyres- avtal och hyresavtal med nya hyresgäster. Ett hållbart fastighetsbestånd Stendörren fortsätter att utveckla fastighetsbeståndet med fokus på energieffektivitet och minskad klimat- påverkan. Som en del av detta arbete har bolaget successivt ökat installationen av solceller. Per Q2 2026 uppgick den installerade soleffekten till 2 016 kWp, vilket motsvarar en ökning om 31 procent jämfört med mot- svarande period 2025. Utvecklingen speglar bolagets fortsatta investeringar i förnybar energi och ambitionen att ta tillvara fastigheternas förutsättningar för egen- producerad el. Stendörrens tio största hyresgäster • Fortifikationsverket, 7% • Saka Finland Oy, 2% • Åtta.45 Tryckeri AB, 1% • Advania Sverige AB, 1% • Carla AB, 1% • Raskone Oy, 1% • Stockholm Vatten AB, 1% • Mountain Top, 1% • The Magnum Ice Cream Company HoldCo, 1% • Södertälje Industriservice AB, 1% • Övrigt, 83% Nettouthyrning Mkr Förfallostruktur hyresavtal1) Årshyra, Mkr Antal avtal Kontraktuella förändringar fastighetsbestånd2) Mkr Nyuthyrning Omförhandling Konkurs Uppsägning 2) Inklusive projektuthyrningar. Årshyra Antal avtal 1) Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt lokalen. -10 -5 0 5 10 15 20 25 202620252024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0 100 200 300 400 >203120302029202820272026 0 200 400 600 800 –40 –30 –20 –10 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 202620252024 0 10 20 30 40 Installerad soleffekt kWp 0 600 1 200 1 800 2 400 Q2 2026 Q4 2025 Q2 2025 Q4 2024 ===== SIDA 12 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 12 Finansiell information Övrig information Verksamheten PROJEKTPORTFÖLJEN Stendörren hade per 30 juni 2026 totalt 40 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 626 000 kvadratmeter och är huvudsakligen inom logistik och lätt industri. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbygg- rätter i områden med potential för bostadsutveckling. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda då byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm, övriga Mälardalen och Köpen- hamnsregionen samt efter förvärv under inledningen av 2026 även i Helsingforsregionen. Takten på nya byggstarter påverkas bland annat av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget men även av byggpriser. Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera fulla intäkter under rapport- Färdigställda projekt, senaste 12 månaderna Kommun Fastighet Typ av projekt Slutdatum Storlek, kvm1) Investering, Mkr2) Uthyrningsgrad, % Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Juli 2025 2 300 50 69% Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Oktober 2025 3 700 103 100% Stockholm Vindkraften 2 Ny lätt industri Mars 2026 1 900 33 100% Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Juni 2026 2 100 59 100% Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Juni 2026 3 200 78 70% Totalt färdigställda projekt 13 200 324 87% 1) BTA (bruttoarea, nyproduktion, tillbyggnad), LOA (lokalarea, hyresgästanpassning, ombyggnad). 2) Inkluderar för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. perioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 68 miljoner kronor i driftnetto, ej inkluderat driftnetto från datacenter. Av detta belopp avser cirka 9,5 miljoner kronor nyligen fär- digställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 45,5 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri och urban logistik som färdig- ställts, byggs eller avses byggas för framtida uthyrning. Cirka 13 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart. Därutöver har bola- get en omfattande portfölj med kommande projekt, vilka samtliga är i tidigare skeden. Färdigställda projekt Under de senaste tolv månaderna har fem projekt omfattande en total yta om 13 200 kvadratmeter färdig- ställts varav 87 procent av ytan är uthyrd. Av de färdig- ställda projekten utgörs samtliga av nybyggnation inom lätt industri, varav de två senaste färdigställdes under kvartal två. I Stendörrens största utvecklingsområde GreenHub Bro i Upplands-Bro, färdigställdes en lätt industribyggnad om cirka 3 200 kvadratmeter med mark om cirka 9 500 kva- dratmeter. I juni kommunicerades att Stendörren tecknat hyresavtal med STS Skandinaviska Teknik & Smörjsystem AB avseende 70 procent av lokalytan med en löptid på 10 år. Lokalerna tillträds 1 november 2026 och innebär en positiv nettoeffekt på driftnettot om cirka 2,8 miljoner kronor per år. I Stockholm Syd i Södertälje färdigställdes en lätt industribyggnad om 2 100 kvadratmeter med tillhörande mark om cirka 13 400 kvadratmeter. Hela objektet, såväl byggnad som mark är vid färdigställandet uthyrt till en offentligt ägd hyresgäst. Hyresavtalet har en löptid på 15 år, lokalerna tillträds 1 oktober 2026 och innebär en positiv netto effekt på driftnettot om cirka 4,3 miljoner kronor per år. Nyproducerad lokal för lätt industri, Almnäs 5:23, Södertälje. ===== SIDA 13 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 13 Projektportföljen Finansiell information Övrig information Verksamheten Pågående projekt Bolaget har flera pågående projekt med en investerings- volym överstigande 25 miljoner kronor. Dessa projekt summerar till 62 700 kvadratmeter, varav 58 900 kva- dratmeter avser nybyggnation, och 3 800 kvadratmeter avser ombyggnation. Projekten, som i huvudsak innebär nyproduktion av lätt industri och citynära logistik, finns i attraktiva lägen på olika geografiska marknader i Stor Stockholm. Genom att ha projekt som är bygglovsklara eller under projektering och andra förberedelser har bolaget möjlighet att snabbt starta nya byggnationer och anpassa dessa efter kunders behov. I Stockholm Syd i Södertälje har Stendörren två erhållna bygglov på fast- igheten Almnäs 5:23. Ett avser en byggnad för logistik om cirka 11 500 kvadratmeter och i juni erhölls bygglov för en industribyggnad med ändamål datacenter. Anläggningen omfattar cirka 20 000 kvadrat meter BTA och vi bedömer att förutsättningarna är goda för att säkra elförsörjning med en initial effekt om 20 megawatt, med möjlighet att successivt utöka effekten till 40 megawatt. Vi bedömer även förutsättningen för att erhålla erforderliga miljötillstånd som goda. Projektet är utformat för att möta behoven från både co-location aktörer som i sin tur erbjuder ett komplett utrustat data- center (exklusive servrar) till sina kunder och hypersca- lers som även installerar egna servrar för att använda i sin egen verksamhet. Den potentiella avkastningen på projektet är mycket attraktiv. Dock är driftnettot svårt att exakt kvantifiera då det är en funktion av den elka- pacitet som datacentret får tillgång till, risken i projek- tet givet typ av hyresgäst och hyresavtal samt generell osäkerhet vad gäller marknadshyra då det är begränsat med jämförbara projekt i jämförbara lägen. Byggstart kommer ske efter att avtal tecknas med hyresgäst. Bygglovet innebär att vi nu kan erbjuda ett bygg- lovsklart projekt även för datacenter. Tillsammans med vårt erbjudande inom logistik, lager och lätt industri breddar vi därmed vårt erbjudande och ökar flexibilite- ten i utvecklingen av vår omfattande byggrättsportfölj. Samtliga pågående projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det finns en tydlig efterfrå- gan och där uthyrningsarbete pågår. Pågående projekt per 2026-06-30 Kommun Fastighet Typ av projekt Nuvarande fas Tidigast möjliga slutdatum1) Storlek, kvm2) Indikativ investering3), Mkr Bedömd återstående investering, Mkr Bedömt årligt tillkommande driftnetto, Mkr Uthyrnings grad, % Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Pågående byggnation Q3 2026 5 300 114 7 7,1 0% Stockholm Fotocellen 5 Ny logistik Pågående byggnation Q3 2026 3 800 82 13 6,2 0% Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2027 4 600 90 63 6,7 0% Stockholm Filmremsan 1 Ombyggnation Pågående byggnation Q1 2027 3 800 43 40 3,1 n.a Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2027 6 400 126 87 9,3 0% Järfälla Veddesta 2:53 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2027 2 400 55 41 4,1 0% Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Projektering4) Q3 2027 4 400 90 72 6,1 0% Södertälje Almnäs 5:23 Datacenter Projektering4) Q4 2027 20 500 500 408 n.a 0% Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering4) Q4 2027 11 500 192 140 12,7 0% Totalt pågående projekt 62 700 1 292 871 55,25) Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 58 900 1 249 831 52,15) Totalt pågående projekt, nyproduktion med pågående byggnation 22 500 467 211 33,3 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att bedömd tidpunkt för färdigställande beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 3) Inkluderar för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. 5) Bedömt årligt tillkommande driftnetto är exklusive datacenter, Almnäs 5:23. Nyligen färdigställd byggnad på Nygård 2:17 i GreenHub Bro, Upplands-Bro. ===== SIDA 14 ===== Illustration av fastigheten Veddesta 2:53 i Järfälla, där nybyggnation av en byggnad avsedd för lager och lätt industri pågår. Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 14 Projektportföljen Finansiell information Övrig information Verksamheten Kommande projekt per 2026-06-30 Kommun Huvudsaklig framtida användning Bedömd byggrätt (BTA m2)1) Status detaljplan Bedömd tidigast möjliga byggstart2) Upplands-Bro Lätt industri 370 200 Inom detaljplan 2026–2027 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2026–2027 Södertälje Logistik 14 100 Inom detaljplan 2026–2027 Tuusula Lätt industri 7 000 Inom detaljplan 2026–2027 Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2026–2027 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2026–2027 Botkyrka Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2026–2027 Enköping Lätt industri 2 700 Inom detaljplan 2026–2027 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Nynäshamn Lätt industri 1 800 Inom detaljplan 2026–2027 Vanda Lätt industri 1 700 Inom detaljplan 2026–2027 Upplands-Bro Lätt industri 1 300 Inom detaljplan 2026–2027 Uppsala Lätt industri 1 000 Inom detaljplan 2026–2027 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2026–2027 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2026–2027 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktiskt byggstart beror på tidpunkt för uthyrning. Kommande projekt Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast- igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi- fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendörren efter att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya områden och fastigheter att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader eller genom att konvertera befint- liga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 och 15 samt undersöker förutsättningarna för att driva detaljplan för bostäder, bland annat den del av Green Hub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över sjön Mälaren. ===== SIDA 15 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 15 Stendörrens hållbarhetsarbete Finansiell information Övrig information Verksamheten STENDÖRRENS FEM FOKUSOMRÅDEN RESURSEFFEKTIVITET Ambition • Minska energiintensiteten till max 50 kWh/kvm senast 2040. • Samtliga fastigheter max 90 kWh/ kvm senast 2030. • 100% av nybyggnadsprojekt och större renoveringar ska miljö certifieras. • Möjliggöra ökad återvinning av hyresgästers avfall. • Minska andelen byggavfall som går till deponi till högst 1% senast 2030. • 100% fossilfri energi senast 2030 (köpt av Stendörren). • Minska koldioxidavtrycket i nybygg- nadsprojekt med minst 40% kgCO2/ kvm BTA senast 2030 (basår 2022). OPERATIONELL EXCELLENS Ambition • Leverantörer till bolagets förvalt- ning samt utvecklingsverksamhet ska underteckna och efterleva Stendörrens uppförandekod. • Samtliga fordon ska vara fossil- bränsleoberoende. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Ambition • Aktivt arbeta med årlig uppföljning och återkoppling gällande jämställd- het och icke-diskriminering. • Sträva efter jämlikhet och mångfald bland alla yrkeskategorier med mål om en 40/60 könsfördelning för ledande befattningshavare. • Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de årliga medarbetarenkäterna. • Samtliga medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. FRAMTIDSSÄKRING Ambition • Inkludera relevanta TCFD-indikatorer och rapportera enligt TCFD. • Samtliga fastigheter med hög klimatrisk ska riskinventeras och för- ses med relevanta handlingsplaner. • Minst 50% EPC-B eller bättre senast 2030. • Mål om nettonoll koldioxidutsläpp i linje med Science Based Targets initiative (SBTi). SOCIALT ANSVAR Ambition • Skapa arbetsmöjligheter för personer långt ifrån arbets- marknaden. Stendörrens fokusområden utgår från områdena: miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Målen inom våra fokusområden anpassas regelbundet för att bidra till både kort- och långsiktiga mål. Inom varje område har bolaget formulerat konkreta ambitioner och mål. Stendörren sätter i första hand kvantifierbara mål som går att följa upp. Inom vissa områden kan det dock vara svårt att fastställa kvantitativa mål, även om de är viktiga att arbeta med. Uppföljning sker då genom en narrativ återkoppling. Målen inom våra fokusområden har uppdaterats för att spegla de framsteg som gjorts under 2025, där vi nådde flera av våra mål i förtid. Vi tar nu nästa steg och höjer ambitionsnivån inom de områden där vi kan skapa störst långsiktigt värde för både Stendörren och samhället. Uppdaterad Uppdaterad Ny ===== SIDA 16 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 16 Finansiell information Övrig information Verksamheten FASTIGHETSVÄRDERING Stendörren värderar hela fastighetsbeståndet varje kvartal, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren är en avkastningsbaserad kassaflödesmodell kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltnings- fastigheter) till årsredovisningen 2025. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån- det per 30 juni 2026 uppgick till 17 976 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna anges i tabellen. De under året genomförda extern värderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt vär- derade till 1 393 miljoner kronor (1 530 per 31 mars 2026), är värderade utifrån ortsprisanalyser och därtill aktiverade investeringar. Värdeförändringen på bygg- rättsportföljen under kvartalet var negativ. Aktiverade investeringar i befintliga projekt ökade värdet medan färdigställda projekt som omklassificerats till förvalt- ningsfastigheter och kassaflödesvärderas, minskade värdet. För ytterligare information, se avsnittet Projekt- portföljen på sidorna 12–14. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 76 miljoner kronor (54). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och mark- nadshyresantaganden samt förändrade kassaflöden till följd av bland annat nyuthyrningar, omförhandlade och uppsagda avtal. Därutöver bidrog färdigställda projekt, som övergått från byggrättsvärdering till kassaflödes- värdering, positivt till värdeutvecklingen. Valutakurser hade en positiv värdepåverkan på fastighetsbeståndet under perioden. Det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärderingarna uppgår per 30 juni 2026 till 6,3 procent, vilket är oförändrat från föregående kvartal (se tabellen värderingsparametrar). Känslighetsanalys I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om driftnet- tot och/eller direktavkastningskravet ökar eller minskar med 2,5 respektive 0,25 procentenheter. Känslighetsana- lysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. Känslighetsanalys Mkr Förändring av driftnetto Förändring av direktavkastningskrav –5,0% –2,5% 0,0% 2,5% 5,0% –0,50% 741 1 234 1 726 2 219 2 711 –0,25% –116 354 824 1 294 1 764 0,00% –899 –449 0 449 899 0,25% –1 616 –1 185 –754 –324 107 0,50% –2 274 –1 861 –1 448 –1 035 –622 Värderingsparametrar (Föregående år inom parentes) Min Max Viktat snitt Kalkylränta, kassaflöde, % 7,2 (5,8) 11,0 (11,0) 8,3 (8,2) Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,2 (5,2) 9,0 (9,0) 6,3 (6,3) Kalkylränta, restvärde, % 7,2 (7,2) 11,0 (11,0) 8,3 (8,4) Långsiktigt vakansantagande, % 2,5 (3,0) 20,0 (25,0) 5,6 (5,8) Förändring redovisat värde, fastigheter Mkr Jan-jun 2026 Jan-dec 2025 Fastighetsbestånd vid årets början 15 927 14 311 Nya förvärv av fastigheter 1 660 1 235 Försäljning av fastigheter – –65 Investeringar i befintliga fastigheter 213 487 Valutakurseffekter 99 –83 Realiserade värdeförändringar – 18 Orealiserade värdeförändringar 76 25 – Varav hänförligt till förändrade avkastningskrav 152 60 – Varav hänförligt till förändrade kassaflöden 10 –81 – Varav hänförligt till förändrade byggrättsvärden –86 46 Fastighetsbestånd vid periodens slut 17 976 15 927 ===== SIDA 17 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 17 Finansiell information Övrig information Verksamheten FINANSIERING Per 30 juni 2026 uppgick den genomsnittliga kapitalbind- ningen på de räntebärande skulderna till kreditinstitut till 3,1 år (2,7). Inkluderas även obligationslånen uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,9 år (2,7). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i referens- räntan genom en portfölj av räntetak och swapar med ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 6 707 miljoner kronor. Den samlade effekten av räntesäkringen ger en högsta referensräntenivå om 2,3 procent (1,8) på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapport periodens utgång var cirka 65 procent (71) av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Stendörren har även forwardstartade räntetak och swapar vilket för- länger derivatportföljens genomsnittliga löptid, för mer detaljer se tabell nedan. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och ränte- tak, var den genomsnittliga räntebindningen på ränte- bärande skulder 2,6 år (2,4). Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld inklusive derivat uppgick till 4,0 procent vid rapport periodens utgång. Stendörren hade vid balansdagens utgång tre utestå- ende obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån uppgick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 Ränte- och kapitalbindning Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. Räntebindning/År1) Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta, % Andel, % Mkr Andel, % 2026 4 230 41 155 1 2027 108 1 1 063 10 2028 0 0 2 567 25 2029 900 9 5 099 49 2030 4 100 40 1 179 11 >2030 1 000 10 274 3 Summa/ genomsnitt 10 337 4,0 100 10 337 100 1) Räntebindningen för 2026 inkluderar alla lån som löper med Iborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. Känslighetsanalys Förändring räntebas, Mkr (+) Förändring (–) Förändring +/–1,00% –43 56 +/–2,00% –78 110 +/–3,00% –114 112 I känslighetsanalysen framgår den bedömda effekten på räntekostnader om räntebasen (främst Stibor 3M och EURIBOR 3M) ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procent- enheter. Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. Räntederivat, aktiva Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknads- värde, Mkr Räntenivå, % Återstående löptid, år1) Valuta Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 0,0 2,00% 0,182) SEK Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 0,4 2,00% 0,462) SEK SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 0,2 2,00% 0,48 SEK Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 0,0 2,00% 0,182) SEK Danske Bank Räntetak 2026-01-16 2030-12-16 82 0,9 3,00% 4,47 EUR SEB Räntetak 2026-02-27 2030-02-18 359 3,0 2,75% 3,64 EUR Summa 3 141 4,6 2,11% 0,86 Swedbank Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 500 –0,5 2,36% 3,62 SEK Nordea Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 300 –0,5 2,37% 3,62 SEK SEB Ränteswap 2025-02-13 2030-02-13 200 –0,4 2,38% 3,63 SEK SEB Ränteswap 2025-01-13 2027-12-17 108 1,0 4,06% 1,47 NOK Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 –0,7 2,45% 4,27 SEK Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 –0,4 2,39% 3,27 SEK Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 –2,0 2,49% 4,37 SEK Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 –2,1 2,41% 3,37 SEK Danske Bank Ränteswap 2026-01-16 2030-12-16 82 0,5 2,52% 4,47 EUR SEB Ränteswap 2026-02-27 2030-02-18 476 5,2 2,22% 3,64 EUR Summa 3 566 0,1 2,44% 3,70 1) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,8 år. 2) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen till höger) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. Räntederivat med senarelagd starttidpunkt Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknads- värde, Mkr Räntenivå, % Återstående löptid, år Valuta Nordea Räntetak 2026-09-03 2031-09-03 425 6,0 2,75% 5,18 SEK Nordea Ränteswap 2026-09-03 2031-09-03 425 –3,1 2,61% 5,18 SEK Swedbank Räntetak 2026-12-14 2030-12-14 550 6,7 2,75% 4,46 SEK Swedbank Ränteswap 2026-12-14 2030-12-14 550 –0,2 2,44% 4,46 SEK SEB Räntetak 2026-12-23 2031-12-23 75 1,4 2,75% 5,48 SEK SEB Ränteswap 2026-12-23 2031-12-23 75 –0,5 2,64% 5,48 SEK Summa 2 100 10,3 2,64% 4,83 plus 2,90 procent. Det andra obligations lånet uppgår till 500 miljoner kronor, med förfall 2028-09-30, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje obligationslånet uppgår till 700 miljoner kronor, förfaller 2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,35 procent. Per 30 juni 2026 fanns tillgänglig likviditet om totalt cirka 750 miljoner kronor, i form av likvida medel och till- gängliga kreditlinor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansie- ringsavgifter). Stendörren har även två gröna hybridobligationer som redovisas som eget kapital. Ett hybridobligationslån uppgick på balansdagen till 300 miljoner och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösendatum i maj 2027. Det andra hybridobligations- lånet uppgår till 400 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,75 procent med ett första inlösendatum i maj 2030. ===== SIDA 18 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 18 Koncernen Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr Jan–jun 2026 Jan–jun 2025 Apr–jun 2026 Apr–jun 2025 Jan–dec 2025 Hyresintäkter 602 510 312 263 1 042 Övriga intäkter 4 5 2 5 8 Summa intäkter 607 516 314 268 1 050 Driftkostnader –95 –82 –39 –35 –157 Underhållskostnader –12 –7 –7 –4 –20 Fastighetsskatt –18 –16 –10 –9 –31 Driftnetto 482 410 258 220 841 Central administration –47 –40 –25 –18 –82 Finansiella intäkter och kostnader –208 –189 –110 –100 –407 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld –6 –5 –3 –3 –11 Förvaltningsresultat före valutakursförändringar 221 177 119 100 342 Orealiserade valutakursförändringar 43 –14 13 7 –30 Förvaltningsresultat efter valutakursförändringar 264 163 132 106 312 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 76 54 87 –36 43 Värdeförändring finansiella instrument –13 –83 –91 –91 –52 Resultat före skatt 327 134 128 –21 303 Skatt –54 –44 13 4 –130 Periodens resultat 272 90 141 –17 173 Omräkningsdifferenser 11 –2 6 3 –8 Övrigt totalresultat 11 –2 6 3 –8 Summa totalresultat för perioden 283 88 147 –14 165 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 283 88 147 –14 165 Resultat per aktie, före utspädning, kr 8,00 2,46 4,16 –0,73 4,64 Resultat per aktie, efter utspädning, kr 7,99 2,46 4,16 –0,72 4,63 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 32,64 31,47 32,64 31,87 32,04 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 32,64 31,50 32,64 31,89 32,07 KONCERNENS TOTALRESULTAT Resultat Jämfört med motsvarande period redovisar Stendör- ren för januari–juni 2026 cirka 91 miljoner kronor högre intäkter och driftnettot steg med cirka 71 miljoner kronor. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med cirka 11 miljoner kronor, vilket är cirka 3 procent högre än motsvarande period 2025. Efter avdrag för finansie- ringskostnader och centrala administrations kostnader summerar förvaltningsresultatet före valutakursföränd- ringar till 221 miljo ner kronor (177), vilket motsvarar en ökning om 25 procent. Periodens resultat uppgår till 272 miljoner kronor (90), motsvarande 8,00 kronor per aktie (2,46). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med cirka 18 procent till 602 miljoner kronor (510) jämfört med samma period 2025. De ökade intäkterna drivs av högre hyror i det befint- liga beståndet, förvärv samt färdigställda och uthyrda projekt under perioden. Fastighetskostnader De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka –125 miljoner kronor (–105) vilket är 20 miljoner kronor högre jämfört med motsvarande period 2025. Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd ökade med 6 miljoner kronor jämfört med motsvarande period 2025, där högre kostnader för snöröjning, el, värme och underhåll föranledde ökningen. Central administration Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till –47 miljoner kronor (–40) och utgörs av kostnader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. Finansnetto De finansiella intäkterna uppgick under perioden till 3 miljoner kronor (20) och avser huvudsakligen intäkter avseende räntederivat. De finansiella kostnaderna, exklu- sive leasingkostnad, ökade till –211 miljoner kronor (–208) främst till följd av högre belåning, delvis motverkat av lägre marginaler jämfört med samma period 2025. Leasingkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till –6 miljoner kronor (–5). Kostnaden bestod huvud- sakligen av tomt rättsavgälder och arrendeavgifter. Värdeförändringar För perioden redovisar bolaget realiserade och orea- liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt 76 miljoner kronor (54). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av jus- terade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassaflöden till följd av bland annat nyut hyrningar, omförhandlade och uppsagda avtal. Där- utöver bidrog färdigställda projekt, som övergått från byggrättsvärdering till kassaflödesvärdering, positivt till värdeutvecklingen. Valutakurser hade en positiv värdepåverkan på fastighetsbeståndet under perioden. Räntederivaten marknadsvärderades per rapport- datumet med en värdeförändring om –13 miljoner kronor (–83). Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om –17 miljoner kronor (–26) och uppskjuten skatt om –37 miljoner kronor (–18). ===== SIDA 19 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 19 Koncernen Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 6 8 7 Förvaltningsfastigheter 17 976 14 942 15 927 Nyttjanderättstillgångar tomträtt 330 274 327 Inventarier 0 0 0 Räntederivat 15 – 29 Summa anläggningstillgångar 18 328 15 224 16 290 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 106 93 90 Likvida medel 322 275 340 Summa omsättningstillgångar 427 368 430 SUMMA TILLGÅNGAR 18 755 15 592 16 721 KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 6 500 5 766 5 833 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 9 922 7 880 8 637 Övriga långfristiga skulder 87 78 78 Leasingskuld 330 274 327 Uppskjuten skatteskuld 1 188 1 079 1 143 Räntederivat – 26 – Övriga avsättningar – 2 – Summa långfristiga skulder 11 527 9 338 10 185 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 370 150 301 Övriga kortfristiga skulder 358 338 402 Summa kortfristiga skulder 728 488 703 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 18 755 15 592 16 721 Anläggningstillgångar Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak- ligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 juni 2026 uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 17 976 miljoner kronor (14 942). Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 427 miljoner kronor (368), bestående av likvida medel om 322 miljoner kronor (275) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 106 miljoner kronor (93). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel och tillgängliga kreditlinor, uppgick vid periodens utgång till cirka 750 miljoner kronor. Inga ytterligare säker heter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Eget kapital Per den 30 juni 2026 uppgick koncernens egna kapital till 6 500 miljoner kronor (5 766) och soliditeten till 35 procent (38). Räntebärande skulder Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 10 292 miljoner kronor (8 030), motsvarande en belånings- grad om 55 procent (51). Skulderna utgörs av lån från kredit institut om 8 337 miljoner kronor (6 478) och tre gröna obligationslån om totalt 2 000 miljoner kronor (1 589). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgick till –45 miljoner kronor (–37). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 370 miljoner kronor (150) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. Ränte- och kapitalbindning Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sidan 17. Uppskjuten skatteskuld (netto) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 juni 2026 till 1 188 miljoner kronor (1 079) och avser skatten på fastig- heter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag. Övriga kortfristiga skulder Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kort fristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatte skulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 358 miljoner kronor (338). ===== SIDA 20 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 20 Koncernen Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings- differenser Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Hybridobligation Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital per 2025-01-01 19 1 691 5 3 380 300 5 395 Personaloptionsprogram 3 3 Ränta/utdelning hybridobligation –25 –25 Emission aktier, netto efter emissionskostnader 1 292 293 Skatteeffekt emissionskostnader 1 1 Totalresultat januari–december 2025 –8 173 165 Utgående eget kapital per 2025-12-31 20 1 987 –3 3 528 300 5 833 Ingående eget kapital per 2026-01-01 Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader –5 400 395 Ränta/utdelning hybridobligation –11 –11 Totalresultat januari–juni 2026 11 272 283 Utgående eget kapital per 2026-06-30 20 1 987 8 3 784 700 6 500 KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Koncernens egna kapital uppgick per 30 juni 2026 till 6 500 miljoner kronor (5 766). Vid års stämman 2026 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). ===== SIDA 21 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 21 Koncernen Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr Jan–jun 2026 Jan–jun 2025 Apr–jun 2026 Apr–jun 2025 Jan–dec 2025 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat efter valutakursförändringar 264 163 132 106 312 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet –46 7 –34 –3 56 Betald inkomstskatt –55 –10 –7 –7 –48 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 163 160 91 96 320 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 5 10 25 –17 5 Förändring av rörelseskulder –19 –22 –15 –57 42 Kassaflöde från den löpande verksamheten 150 148 102 23 366 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter –213 –228 –116 –85 –486 Förvärv av koncernföretag/fastigheter –1 653 –446 –207 –353 –1 228 Försäljning av koncernföretag/fastigheter – 63 – – 63 Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 867 –610 –323 –438 –1 651 Finansieringsverksamheten Nyemission personaloptioner – 1 – 1 4 Emission aktier, netto efter emissionskostnader – 293 – 293 292 Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader 395 – 395 – – Utdelning hybridobligation –11 –13 –5 –6 –24 Upptagna räntebärande skulder 1 377 929 42 664 6 929 Amortering och lösen av räntebärande skulder –71 –700 –39 –637 –5 801 Depositioner 9 13 3 11 12 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 699 522 396 326 1 411 Periodens kassaflöde –18 60 174 –88 126 Likvida medel vid periodens ingång 340 214 148 363 214 Periodens kassaflöde –18 60 174 –88 126 Likvida medel vid periodens utgång 322 275 322 275 340 KONCERNENS KASSAFLÖDE ===== SIDA 22 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 22 Moderbolaget Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr Jan–jun 2026 Jan–jun 2025 Apr–jun 2026 Apr–jun 2025 Jan–dec 2025 Nettoomsättning 76 62 34 35 125 Rörelsens kostnader –75 –62 –33 –30 –125 Resultat före finansiella poster 1 0 1 5 0 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag – – – – –17 Finansnetto 40 40 20 26 37 Orealiserade valutakursförändringar 1 – – – –1 Resultat efter finansiella poster 42 40 21 31 19 Värdeförändring finansiella instrument 2 – – – –2 Bokslutsdispositioner – – – – –2 Resultat före skatt 44 40 21 31 15 Skatt – – – – 0 Periodens resultat 44 40 21 31 15 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunk- tioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 76 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncern interna lån samt extern räntekostnad för bolagets obliga tionslån. Likvida medel uppgick per 30 juni 2026 till 54 miljoner kronor (135) och det egna kapitalet uppgick till 2 425 miljoner kronor (2 031). ===== SIDA 23 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 23 Moderbolaget Verksamheten Övrig information Finansiell information Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 6 8 7 Inventarier 5 5 5 Andelar i koncernföretag 1 451 1 255 1 346 Fordringar hos koncernföretag 4 017 3 649 3 980 Räntederivat – – 2 Uppskjuten skattefordran 1 0 1 Summa anläggningstillgångar 5 479 4 917 5 341 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 611 213 23 Kortfristiga fordringar 13 4 5 Likvida medel 54 135 43 Summa omsättningstillgångar 677 352 71 SUMMA TILLGÅNGAR 6 157 5 268 5 412 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 2 425 2 031 1 997 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 1 986 1 574 1 684 Skulder till koncernföretag 1 695 1 465 1 695 Summa långfristiga skulder 3 681 3 039 3 379 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 0 167 0 Övriga kortfristiga skulder 51 32 36 Summa kortfristiga skulder 51 198 36 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 157 5 268 5 412 ===== SIDA 24 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 24 Verksamheten Övrig information Finansiell information NYCKELTAL Jan–jun 2026 Jan–jun 2025 Jan–dec 2025 FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental kvm 1 002 887 922 Antal fastigheter 205 167 179 Marknadsvärde, Mkr 17 976 14 942 15 927 Areamässig uthyrningsgrad, % 91 91 91 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 94 94 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,6 5,6 5,6 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 6,2 6,4 6,4 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 6,0 7,3 5,9 Hyresduration, år 4,0 4,2 4,2 Snitthyra, kr/kvm 1 367 1 320 1 296 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 607 516 1 050 Driftnetto, Mkr 482 410 841 Förvaltningsresultat, Mkr 221 177 342 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 80 80 80 Balansomslutning, Mkr 18 755 15 592 16 721 Genomsnittlig ränta totala skulder inklusive derivat, % 4,0 4,0 3,9 Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 2,6 2,4 2,9 Genomsnittlig kapitalbindning vid periodens utgång, år 2,9 2,7 3,2 Genomsnittlig räntetäckningsgrad, rullande 12 månader, ggr 2,1 1,9 2,1 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 55 51 53 Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 46 43 45 Soliditet vid periodens utgång, % 35 38 36 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % 6 5 3 Jan–jun 2026 Jan–jun 2025 Jan–dec 2025 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 5 713 6 391 6 586 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 175,00 196,00 202,00 Eget kapital per aktie, kr1) 190,06 167,76 169,82 Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 982 6 575 6 651 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 213,90 201,64 203,97 Aktuellt substansvärde, Mkr 6 357 6 059 6 102 Aktuellt substansvärde per aktie, kr 194,76 185,83 187,14 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr 8,00 2,46 4,64 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr 7,99 2,46 4,63 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 4,71 11,43 Antal aktier vid periodens utgång 32 643 066 32 605 473 32 643 066 Genomsnittligt antal aktier 32 643 066 31 468 727 32 041 771 ÖVRIGA Antal medarbetare vid periodens utgång 56 56 56 Genomsnittligt antal medarbetare under perioden 56 55 56 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sidan 28. Förklaringar till nyckeltalen finns även på stendorren.se. ===== SIDA 25 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 25 Verksamheten Finansiell information Övrig information ÖVRIG INFORMATION Aktien Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. Aktiekursen uppgick per den 30 juni 2026 till 175,00 kronor per aktie (196,00). Det motsvarar ett totalt mark- nadsvärde om 5 713 miljoner kronor (6 391). Per den 30 juni 2026 hade bolaget totalt 3 421 aktie- ägare (3 403). Bolagets tre största aktieägare var Sten- dörren Real Estate AB med 37,7 procent, Altira AB med 10,3 procent och SEB Investment Management med 12,4 procent. Det totala antalet aktier per den 30 juni 2026 uppgick till 32 643 066 aktier (32 605 473). Transaktioner med närstående Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befattningshavare avseende uthyrning av två garageplatser. Samtliga transaktioner med närstå- ende parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgens- förbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa under perioden. Risker Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverkar efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat för risk att oförutsedda ökningar i drift- eller underhållskostnader inte är möjliga att kompensera för fullt ut i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sidorna 46–47 i bolagets årsredovisning för räkenskaps- året 2025. Utöver de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sidan 17. KALENDARIUM 2026 Delårsrapport juli–september 23 oktober 2026 Bokslutskommuniké 2026 19 februari 2027 FÖR MER INFORMATION, KONTAKTA: Erik Ranje, Verkställande direktör erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 Per-Henrik Karlsson, CFO per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00 Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräknings- metoder har tillämpats som i den senast avgivna finan- siella informationen, se not 1 i bolagets årsredovisning 2025. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i kon- cernredovisningen till verkligt värde med värdeföränd- ringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade på boksluts dagen och all- mänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Moderbo- laget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redo- visning för juridiska personer. Revisors granskning Denna delårsrapport har inte varit föremål för gransk- ning av bolagets revisorer. Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmiss- bruksförordning och Lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontakt- personers försorg, för offentliggörande den 21 juli 2026 kl. 07.00 CEST. ===== SIDA 26 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 26 Verksamheten Finansiell information Övrig information STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS FÖRSÄKRAN Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 21 juli 2026 Andreas Philipson Styrelseordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Tom Livelli Styrelseledamot Joakim Rubin Styrelseledamot Lamia Youseff Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör ===== SIDA 27 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 27 Verksamheten Finansiell information Övrig information BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1) Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade årshy- resintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) till cirka 1 263 miljoner kronor per den 1 juli 2026. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka 237 miljoner kronor. Således bedöms koncernen i årstakt generera ett driftnetto om cirka 1 026 miljoner kronor. Kostnaderna för central administration uppskattas till cirka 89 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka 422 miljoner kronor och leasingkostnader uppgående till cirka 13 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt förvaltningsresultat om cirka 503 miljoner kronor per den 1 juli 2026. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedöm- ning om intjäningsförmågan per 1 juli 2026 utan hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra genomförda åtgärder som ännu inte haft effekt på för- valtningsresultatet. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och finans- nettot har beräknats utifrån nettot av räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens snittränta per 1 juli 2026 med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkost- nader avser i allt väsentligt tomträttsav gälder vilka base- ras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget offentliggjort men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är ej medräknade. De pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera fulla intäkter under rapportperio- den förväntas, i takt med uthyrning och färdigställande, kunna addera cirka 68 miljoner kronor i driftnetto. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveckling för Stendörren. Bedömd intjäningsförmåga1) Hyresintäkter 1 263 Summa intäkter 1 263 Driftskostnader –168 Underhållskostnader –32 Fastighetsskatt –36 Driftnetto 1 026 Central administration –89 Finansiella intäkter och kostnader –422 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld –13 Förvaltningsresultat 503 Förvaltningsresultat per aktie, kr2) 14,02 Räntetäckningsgrad 2,2x 1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 juli 2026. 2) Förvaltningsresultat per aktie minskat med ränta på hybridobligationer. Vindkraften, Stockholm stad ===== SIDA 28 ===== Introduktion STENDÖRREN DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 28 Verksamheten Finansiell information Övrig information DEFINITIONER AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 måna- derna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i för - hållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig heternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter- läggning av derivatskuld (+/–) samt uppskjuten skatt. TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE Procentuella förändringen i förvaltningsresultat före valutakursförändringar per aktie minskat med ränta på hybridobligationer de senaste 12 månaderna. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på ränte bärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivat avtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- förändring under de senaste 12 månaderna divi derat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. Europeiska värdepappers- och marknadsmyndig heten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk infor mation som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckel tal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM:er som används. ===== SIDA 29 ===== STENDÖRREN.SE Erik Ranje Verkställande direktör erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 FÖR MER INFORMATION, KONTAKTA: Per-Henrik Karlsson CFO per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00