FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2023
===== SIDA 1 =====
Bild: Nygård 2:14
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ
JANUARI-
DECEMBER
2023
===== SIDA 2 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
ÅRET I KORTHET
JANUARI–DECEMBER 2023*
• Hyresintäkterna ökade med 15 procent till 843
miljoner kronor (733) och driftnettot ökade med
22 procent till 672 miljoner kronor (548).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 287 miljoner
kronor (287).
• Nettouthyrningen uppgick under året till samman-
lagt cirka 5,1 miljoner kronor och nya hyresavtal
tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om
cirka 190 miljoner kronor (omfattar både omför-
handlade hyresavtal samt hyresavtal med nya
hyresgäster).
• De hyresavtal som omförhandlades under året
ledde till en ökning av hyresvärdena om 24 procent
i viktat genomsnitt.
• Kassaflödet från den löpande verksamheten
uppgick till 307 miljoner kronor (370) motsvarande
10,79 kronor per aktie (13,02).
• Realiserade och orealiserade värdeförändringar
av fastighetsportföljen uppgick för året till
-355 miljoner kronor (-143).
• Årets resultat uppgick till -246 miljoner kronor (268)
motsvarande -10,54 kronor per aktie (7,42) före
utspädning och -10,54 kronor per aktie (7,41) efter
utspädning.
• Styrelsens förslag till årsstämman är att aktie-
utdelning inte lämnas till förmån för återinvestering
i verksamheten.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
UNDER FJÄRDE KVARTALET
• I oktober pressmeddelade Stendörren att ett
10-årigt hyresavtal tecknats med Advania Sverige
AB avseende en logistikanläggning om 9 500 kvm
på fastigheten Stenvreten 8:37 i Enköping, med
beräknat tillträde 1 januari 2025. Anläggningen blev
därigenom fullt uthyrd.
• I december tecknades ett 6-årigt hyresavtal med
Fortifikationsverket avseende fastigheten Nygård
2:14 i Upplands-Bro. Avtalet omfattar dels fast-
ighetens samtliga lager- och kontorsytor samt
servicebyggnader med en total uthyrbar area om
cirka 129 000 kvm, dels markyta i anslutning till
byggnaderna. Tillträde till lokalerna sker den 1
oktober 2024, omedelbart efter det att avtalet med
den befintliga hyresgästen Coop löpt ut.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODEN
• Ratinginstitutet Nordic Credit Rating (NCR) publi-
cerade i januari 2024 en uppdatering av sin rating av
Stendörren. Precis som föregående år var ratingen
BB-, men nu höjdes utsikter från stabil till positiv.
JAN – DEC JAN – DEC
NYCKELTAL 2023 2022
Hyresintäkter 843 733
Driftnetto 672 548
Förvaltningsresultat 287 287
Marknadsvärde fastigheter 12 566 12 418
Uthyrningsbar yta 824 000 795 000
Belåningsgrad, % 50 47
Soliditet, % 37 41
* (Januari – December 2022 inom parentes)
843
MKR HYRESINTÄKTER
287
MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT
672
MKR DRIFTNETTO
JANUARI – DECEMBER 2023
2
===== SIDA 3 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
SIDA
VD har ordet 4
Stendörren i korthet 6
Nyckeltal 7
Mål 8
VERKSAMHETEN
Koncernens rapport över totalresultat 9
Resultat, intäkter och kostnader 10
Rapport över koncernens finansiella ställning 11
Finansiell ställning 12
Förändringar av koncernens eget kapital 13
Rapport över koncernens kassaflöden 14
Fastighetsbeståndet i sammandrag 15
INNEHÅLL
I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda
belopp.
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår
affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och
byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar
föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads -
byggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
SIDA
Projektportföljen 18
Fastighetsvärdering 21
Finansiering 23
Hållbarhet 25
Moderbolaget i sammandrag 26
Aktiekapital och ägarförhållanden 28
ÖVRIGT
Övrig information 30
Styrelsen 31
Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 32
Definitioner 33
===== SIDA 4 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
VD HAR ORDET
UTHYRNING TILL
FORTIFIKATIONSVERKET, UTÖKAD
PROJEKTPIPELINE OCH SÄKRAD
KAPITALKOSTNAD GÖR ATT VI
VÅGAR ÖKA FOKUS PÅ TILLVÄXT
Under det fjärde kvartalet tecknade vi ett hyresavtal med Fortifikationsverket i
Upplands-Bro om cirka 129 000 kvm. Tillträde till lokalerna sker i slutet av 2024,
omedelbart efter det att avtalet med den befintliga hyresgästen Coop löpt ut.
Vidare har vi utnyttjat läget på räntemarknaden som uppstod under kvartalet
och genomfört ytterligare räntesäkringar, vilket säkrar en rimlig kapitalkostnad
för bolaget under överskådlig tid. Dessa händelser både stärker intjäningen i
bolaget framåt samt sänker den operationella- och finansiella risken i bolaget.
Vi vågar därmed öka vårt fokus på att tillvarata tillväxtpotentialen i bolaget,
i synnerhet inom vår projektutvecklingsverksamhet, där ytterligare ett antal
attraktiva projekt adderats under kvartalet.
Erik Ranje, VD
4
===== SIDA 5 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
Helåret 2023 var på många sätt ett utmanande år för
många fastighetsbolag, med stigande räntor och sva-
gare konjunktur. Marknaden för logistik, lager och lätt
industri har dock fortsatt utvecklats förhållandevis posi-
tivt jämfört med andra delar av fastighetsbranschen.
Vi är dessutom verksamma i urbana lägen i storstads-
regioner som har både ekonomisk tillväxt och konti -
nuerlig befolkningsökning. En långsiktigt successivt
ökad e-handel ökar också behovet av fastigheter inom
vårt segment. Men givetvis har även vår verksamhet
påverkats, främst i form av högre räntor även om vi såg
ett skifte mot fallande räntor under det fjärde kvartalet.
För Stendörrens del har vi under året tydligt fokuserat
på faktorer vi kan påverka såsom uthyrning av befintligt
bestånd, projektutveckling och att stärka vår finansiella
position. Det har gett resultat. För helåret ökade vårt
driftnetto med 22 procent jämfört med föregående år.
VIKTIGT UTHYRNING I GREENHUB
– VÅRT ENSKILT STÖRSTA AVTAL
Stendörrens totala uthyrningsbara yta uppgår i dags-
läget till cirka 824 000 kvm. I det fjärde kvartalet
tecknades ett 6-årigt hyresavtal, med möjlighet till
förlängning om fyra år, med Fortifikationsverket för
fastigheten Nygård 2:14 (Greenhub) i Upplands-Bro om
cirka 129 000 kvm – en fastighet som idag är uthyrd
till vår enskilt största hyresgäst Coop. Tillträde sker
den 1 oktober 2024, omedelbart efter att avtalet med
Coop löpt ut, och fastigheten blir därmed fullt uthyrd.
Årligt hyresvärde uppgår till cirka 74 miljoner kronor
och är fullt indexreglerat. Affären genomfördes efter ett
aktivt marknadsföringsarbete det senaste halvåret som
resulterade i ett stort intresse från potentiella hyresgäs-
ter, väl överstigande 500 000 kvm i offererad volym.
FORTSATT FRAMDRIFT I PROJEKTPORTFÖLJEN
Stendörrens unika potential ligger i vår byggrättsport-
följ om dryga 652 000 kvm. Detta innebär att vi har
kapacitet att expandera med cirka 80 procent inom
befintligt bestånd. Med ett stort antal projektidéer,
varav många bygglovsklara, är det möjligt att snabbt
starta ny- och tillbyggnationer som kan anpassas efter
kunders behov. Denna styrka ska vi fortsätta bygga på
under 2024. Vi har under de senaste åren successivt
adderat projekt som nu är i ett tydligt genomföran -
deskede. Under 2023 färdigställde vi cirka 40 000
kvm, varav cirka 90 procent redan är uthyrt.
Under kvartalet skrevs ett 10-årigt hyresavtal med
Advania Sverige AB avseende en logistikanläggning om
9 500 kvm på fastigheten Stenvreten 8:37 i Enköping.
Anläggningen blir genom hyresavtalet med Advania
Sverige AB fullt uthyrd. Nybyggnationen har redan
påbörjats och tillträde till lokalerna beräknas ske 1
januari 2025. Ett tydligt exempel på att det, trots det
turbulenta marknadsläget, finns en god efterfrågan på
nyutvecklade logistik- och andra verksamhetslokaler. Vi
har under året även framgångsrikt utvecklat fastigheter
där uthyrning till hyresgäst skett sent i processen.
De idag pågående, samt nyligen avslutade projekt
som ännu inte hunnit generera intäkter under rapport-
perioden, förväntas i takt med uthyrning, färdigstäl -
lande och inflyttning kunna addera cirka 75 miljoner
kronor i driftnetto på årsbasis. Ett relevant tillskott
till den intjäningsförmåga med ett driftnetto om 711
miljoner kronor som vi har idag.
YTTERLIGARE RISKREDUCERING
AV BALANSRÄKNINGEN
Under 2023 har vi fortsatt arbeta med att stärka vår
balansräkning genom att reducera andelen relativt
dyr kapitalmarknadsfinansiering med ungefär en halv
miljard. I slutet av 2023 har vi också passat på att rän-
tesäkra skulder genom derivat, vilket förflyttat den
genomsnittliga räntesäkringen från 2,3 till 3,6 år framåt.
Dessa derivat förvärvades i ett läge då den så kallade
yield-kurvan, som beskriver sambandet mellan lånens
räntor och löptid, var formad likt en hängmatta där vi
säkrade, med senarelagd starttidpunkt, på botten på
kurvan. Stendörren har därmed säkrat rimliga kapital-
kostnader för de närmaste åren där cirka 85 procent
av skulderna är räntesäkrade.
ÅTER FOKUS PÅ TILLVÄXT UNDER 2024
Med uthyrningen till Fortifikationsverket, en attraktiv
projektpipeline samt en anpassad kapitalstruktur med
en stor andel räntesäkrade skulder vågar vi öka fokus
på tillväxt när vi blickar framåt på resten av 2024.
VD HAR ORDET
Stockholm den 23 februari 2024
Erik Ranje, VD
5
===== SIDA 6 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
STENDÖRREN I KORTHET
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastig-
hetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår
affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde
genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter
och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i
nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsätt-
ningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för
befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed
bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvalt-
ning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
FINANSIELLA MÅL
Stendörren har fyra finansiella mål:
• att genomsnittlig avkastning på eget kapital
långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent
• att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå
till lägst 15 procent
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå
till lägst 2,0 gånger
• att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent
(och aldrig understiga 20 procent)
FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 decem-
ber 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna
i Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett
sammanlagt marknadsvärde om 12 566 miljoner kronor.
De tio största hyresavtalen svarade för cirka 20 pro -
cent av den samlade årshyran, varav bolagets största
hyresavtal med Coop representerade cirka 9 procent.
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt
cirka 824 000 kvm uthyrbar lokalyta och ytslagen lager,
logistik och lätt industri svarade för cirka 69 procent
av den totala uthyrbara ytan.
Bolaget hade vid periodens slut 40 fastigheter helt
eller delvis bestående av byggrätter som vid full explo-
atering kan tillskapa cirka 652 000 kvm (BTA byggarea
men kan skilja sig från vad som är tekniskt och kom -
mersiellt utvecklingsbart), huvudsakligen för logistik,
lager, lätt industri och bostäder. Marknadsvärdet på
byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till
1 370 miljoner kronor (1 564).
Då kommersiella förutsättningar föreligger arbetar
bolaget med ändring av detaljplan för befintliga
verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads-
byggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst
i Storstockholm och övriga Mälardalen. Utvecklings-
och planarbeten är i olika stadier och beräknas vid
färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till
700 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bola-
gets byggrätter har dessa pågående planarbeten beak-
tats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör cirka en
tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.
FINANSIERING
Per 31 december 2023 uppgick koncernens egna kapi-
tal till 4 838 miljoner kronor (5 429) och koncernens
räntebärande skulder uppgick till 6 651 miljoner kronor
(6 290), motsvarande en belåningsgrad om 50 procent
(47).
Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte-
bärande skulderna uppgick till 2,6 år (2,9) och inklusive
den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade
delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte -
bindningen 3,3 år (2,6). Den genomsnittliga räntan
på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat
uppgick per bokslutsdatumet till 4,1 procent.
Bolaget hade per rapportdatumet ett obligationslån
om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90
plus 3,90 procent med slutförfall i augusti 2025 och
ett grönt obligationslån om 500 miljoner kronor med
en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent med slutförfall
i december 2026 samt en hybridobligation om 513
miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 6,50
procent med ett första inlösendatum i september 2024.
UTDELNING
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga
totalavkastningen genereras genom att återinvestera
vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam
tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa
genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv
och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer
därför att vara låg eller utebli under de kommande åren.
6
===== SIDA 7 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
NYCKELTAL
2023 2022
JAN-DEC JAN-DEC
FASTIGHETSRELATERADE
Uthyrningsbar area, tusental m 2 824 795
Antal fastigheter 151 148
Marknadsvärde, Mkr 12 566 12 418
Areamässig uthyrningsgrad, % 91 90
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 92
Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,4 4,5
Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 6,5 5,5
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 2,5 3,3
Hyresduration, år 4,3 3,8
Snitthyra, kr/m2 1 173 1 069
FINANSIELLA
Totala intäkter, Mkr 854 733
Driftnetto, Mkr 672 548
Förvaltningsresultat, Mkr 287 287
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 79 75
Balansomslutning, Mkr 13 193 13 344
Genomsnittlig ränta totala skulder inkl. derivat, % 4,1 4,0
Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 3,3 2,6
Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,6 2,9
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,0 2,6
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 50 47
Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 44 40
Soliditet vid periodens utgång, % 37 41
Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % -5 5
AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr 5 214 5 453
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 183,40 191,80
Eget kapital per aktie, kr 1 152,68 163,35
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 192 5 377
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 182,62 189,14
Aktuellt substansvärde, Mkr 4 740 4 918
Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 166,72 173,01
Resultat per genomsnittligt antal
utestående aktier före utspädning, kr -10,54 7,42
Resultat per genomsnittligt antal
utestående aktier efter utspädning, kr -10,54 7,41
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 10,79 13,02
Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265
Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265
ÖVRIGA
Antal anställda vid periodens utgång 54 54
Genomsnittligt antal anställda under perioden 54 54
1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.
För definitioner, se sida 33. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se.
7
===== SIDA 8 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
-5%
AVKASTNING PÅ
EGET KAPITAL
Genomsnittlig avkastning på
eget kapital ska långsiktigt
uppgå till lägst 12 procent. Avkastningen på genomsnitt-
ligt eget kapital (beräknat
på 12 månaders genomsnitt)
uppgick vid periodens slut till
-5 procent.
-3%
NAV TILLVÄXT
Tillväxt i långsiktigt substans-
värde ska uppgå till lägst 15
procent.
Tillväxt i långsiktigt substans-
värde (de senaste 12 måna-
derna) uppgick vid periodens
utgång
till -3 procent.
2,0 ggr
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Räntetäckningsgraden ska
långsiktigt uppgå till lägst
2,0 gånger.
Räntetäckningsgraden upp-
gick till 2,0 gånger.
37%1SOLIDITET
Soliditeten ska långsiktigt
uppgå till 35 procent (och
aldrig understiga 20 procent).
Soliditeten uppgick vid
periodens slut till 37 procent.
1) Angiven soliditet är beräknad exkl.
den leasingskuld som tillämpningen
av IFRS 16 medför. Om denna
skuldpost medräknas påverkas
soliditeten negativt med cirka 0,7
procentenheter.
FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL
%
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
ggr
0
1
2
3
4
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
%
0
10
20
30
40
50
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
%
-10
0
10
20
30
40
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
MÅL
8
===== SIDA 9 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS
TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor
JAN-DEC JAN-DEC OKT-DEC OKT-DEC
2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 843 733 208 192
Övriga rörelseintäkter 11 0 0 0
Summa intäkter 854 733 208 192
Driftskostnader -139 -137 -35 -42
Underhållskostnader -19 -22 -4 -7
Fastighetsskatt -24 -26 -6 -7
Driftnetto 672 548 163 136
Central administration -77 -76 -18 -19
Finansiella intäkter och kostnader -298 -199 -78 -66
Orealiserade valutakursförändringar 1 24 -11 6
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -10 -10 -3 -3
FÖRVALTNINGSRESULTAT 287 287 54 55
Värdeförändring förvaltningsfastigheter -355 -143 -71 -354
Värdeförändring finansiella instrument -173 223 -152 -27
Resultat före skatt -241 367 -169 -326
Skatt -5 -98 -12 48
Periodens resultat -246 268 -181 -278
Omräkningsdifferenser 0 3 -2 1
Summa övrigt totalresultat 0 3 -2 1
SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -247 271 -183 -277
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -247 271 -183 -277
Resultat per aktie, före utspädning, kr -10,54 7,42 -6,85 -10,36
Resultat per aktie, efter utspädning, kr -10,54 7,41 -6,85 -10,35
Genomsnittligt antal utestående aktier
under perioden, miljoner 28,43 28,43 28,43 28,43
Genomsnittligt antal aktier under perioden
efter utspädning, miljoner 28,43 28,47 28,43 28,46
9
===== SIDA 10 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
RESULTAT, INTÄKTER
OCH KOSTNADER
RESULTAT
Jämfört med 2022 redovisar Stendörren för helåret
2023 cirka 121 miljoner kronor högre intäkter och drift-
nettot steg med cirka 123 miljoner kronor. Efter avdrag
för finansieringskostnader och centrala administra -
tionskostnader summerar förvaltningsresultatet till 287
miljoner kronor (287), vilket är i nivå med föregående
år. Periodens resultat uppgår till -246 miljoner kronor
(268), motsvarande -10,54 kronor per aktie (7,42).
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade under året med cirka 15 procent
till 843 miljoner kronor (733). De ökade intäkterna drivs
av högre hyror i det befintliga beståndet (cirka 13 pro-
cent ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma
period 2022), ökad uthyrningsgrad i beståndet samt
färdigställda och uthyrda projekt. Utöver hyresintäkter
redovisar bolaget även övriga intäkter om 11 miljoner
kronor varav elstöd för perioden 1 oktober 2021 till 30
september 2022 uppgår till cirka 10 miljoner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
De redovisade fastighetskostnaderna minskade med
cirka 2 miljoner kronor till 183 miljoner kronor (185).
Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd mins-
kade med cirka 3 miljoner i kronor, vilket motsvarar
cirka 2 procent. Kostnadsminskningen förklaras främst
av ett fortsatt fokus på kostnadseffektiv förvaltning
och ett ständigt pågående arbete att minska fastig -
heternas förbrukning av energi, som delvis motverkats
av inflationsuppgångar under året. Kostnadsökningar
under året avseende exempelvis snöröjning och något
högre hyresförluster har motverkats av lägre kostnader
för underhåll och fastighetsskatt jämfört med samma
period föregående år.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick under
perioden till 77 miljoner kronor (76) och utgörs av kost-
nader för central förvaltning och administration samt
kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 112 miljoner kro -
nor (9) och avser huvudsakligen intäkter avseende
räntederivat. De finansiella kostnaderna, exklusive
leasingkostnad, steg till -411 miljoner kronor (-208)
främst till följd av stigande räntenivåer men även av
engångsposter om ca -12 miljoner kronor hänförliga
till förtida återlösen av ett obligationslån under tredje
och fjärde kvartalet 2023. Leasingkostnad (avseende
IFRS 16 Leasing) uppgick till –10 miljoner kronor (-10).
Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder
och arrendeavgifter.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick till
287 miljoner kronor (287), främst tack vare högre intäk-
ter som motverkar de högre finansieringskostnaderna.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
För perioden redovisar bolaget realiserade och orea-
liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om
totalt -355 miljoner kronor (-143). Värdeförändringarna
i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av
justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan-
den samt förändrade kassaflöden genom exempelvis
nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda
avtal. Valutakurser hade en negativ värdeförändring
på fastighetsbeståndet under perioden, för detaljer
se sida 21. Räntederivaten marknadsvärderades per
rapportdatumet med en värdeförändring om -173 mil-
joner kronor (223).
SKATT
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell
skatt om -7 miljoner kronor (-23) och uppskjuten skatt
om 2 miljoner kronor (-75).
KONCERNEN I SAMMANDRAG
10
===== SIDA 11 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS
FINANSIELLA STÄLLNING
31 DEC 31 DEC
2023 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 3 2
Förvaltningsfastigheter 12 566 12 418
Nyttjanderättstillgångar 259 254
Inventarier 1 2
Långfristiga fordringar 3 2
Räntederivat 148 268
Summa anläggningstillgångar 12 981 12 947
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 79 83
Likvida medel 134 315
Summa omsättningstillgångar 213 397
SUMMA TILLGÅNGAR 13 193 13 344
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 4 838 5 429
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 5 826 5 469
Övriga långfristiga skulder 57 36
Leasingskuld 259 254
Uppskjuten skatteskuld 999 1 001
Övriga avsättningar 4 4
Summa långfristiga skulder 7 145 6 764
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 825 821
Övriga kortfristiga skulder 384 330
Summa kortfristiga skulder 1 210 1 151
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 193 13 344
Eget kapital hänförligt till
Moderbolagets ägare 4 838 5 429
Innehav utan bestämmande inflytande - –
Belopp i miljoner kronor
11
===== SIDA 12 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
FINANSIELL STÄLLNING
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak-
ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 december 2023
uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till
12 566 miljoner kronor (12 418). För analys och kom -
mentarer, se sidorna 15–17.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till
213 miljoner kronor (397), bestående av likvida medel
om 134 miljoner kronor (315) samt hyresfordringar och
övriga kortfristiga fordringar om 79 miljoner kronor
(83). Per bokslutsdatumet fanns därutöver outnyttjade
och tillgängliga kreditlinor om totalt 160 miljoner kro-
nor. Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 134
miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt
160 miljoner kronor, uppgick således vid årets utgång
till 294 miljoner kronor.
EGET KAPITAL
Per den 31 december 2023 uppgick koncernens egna
kapital till 4 838 miljoner kronor (5 429) och soliditeten
till 37 procent (41).
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till
6 651 miljoner kronor (6 290), motsvarande en belå -
ningsgrad om 50 procent (47). Skulderna utgörs
av lån från kreditinstitut om 5 582 miljoner kronor
(5 018), två obligationslån om totalt 1 100 miljoner
kronor (1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlig-
het med bolagets redovisningsprinciper uppgick till
-31 miljoner kronor (-33). Den kortfristiga delen av de
räntebärande skulderna uppgick till 825 miljoner kronor
(821) och består av lån och amorteringar som förfaller
inom de kommande 12 månaderna.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital-
anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom
att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind-
ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen
genom förvärv av räntederivat. För närmare beskriv-
ning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen,
se sida 23.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO)
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december till
999 miljoner kronor (1 001) och avser skatten på fast-
igheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade
förlustavdrag.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt
övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till
384 miljoner kronor (330).
KONCERNEN I SAMMANDRAG
12
===== SIDA 13 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS
EGET KAPITAL
BALANSERADE TOTALT EGET
VINSTMEDEL KAPITAL HÄN-
ÖVRIGT INKLUSIVE FÖRLIGT TILL
AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- PERIODENS HYBRID- FÖRETAGETS
KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER RESULTAT OBLIGATION ÄGARE
Ingående eget kapital per 2021-01-01 17 1 175 – 2 075 786 4 053
Personaloptionsprogram – 6 – – – 6
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -52 – -52
Totalresultat januari – december 2021 – – – 1 209 – 1 209
Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 181 – 3 232 786 5 216
Ränta/utdelning hybridobligation - - – -58 – -58
Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271
Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 442 786 5 429
Personaloptionsprogram – 1 – - – 1
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -59 – -59
Återköp hybridobligation – – – - -288 -288
Totalresultat januari - december 2023 – – 0 -246 – -246
Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 182 3 3 137 498 4 838
Belopp i miljoner kronor
KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2023 till 4 838 miljoner kronor (5 429).
Vid års stämman 2023 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
13
===== SIDA 14 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER
KONCERNENS KASSAFLÖDE
JAN-DEC JAN-DEC OKT-DEC OKT-DEC
2023 2022 2023 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 287 287 54 55
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0 -5 -15 -22
Betald inkomstskatt -13 -1 -6 3
Kassaflöde från den löpande verksamheten 274 281 32 36
före förändringar av rörelsekapitalet
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 4 42 -8 -22
Förändring av rörelseskulder 28 47 36 91
Kassaflöde från den löpande verksamheten 307 370 60 105
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -516 -624 -140 -196
Övriga investeringar och avyttringar 0 1 0 1
Förvärv av koncernföretag/fastigheter - -581 - -215
Försäljning av koncernföretag/fastigheter - 386 - 386
Kassaflöde från investeringsverksamheten -516 -818 -140 -24
Finansieringsverksamheten
Nyemission personaloptioner 1 – 0 –
Utdelning hybridobligation -59 -58 -14 –17
Återköp hybridobligation -288 – - –
Upptagna räntebärande skulder 1 379 2 566 134 104
Amortering och lösen av räntebärande skulder -1 026 -1 919 -280 -306
Depositioner 21 13 13 4
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 28 603 -147 –214
Periodens kassaflöde -181 155 -227 -133
Likvida medel vid periodens ingång 315 160 361 448
Periodens kassaflöde -181 155 -227 –133
Likvida medel vid periodens utgång 134 315 134 315
Belopp i miljoner kronor
14
===== SIDA 15 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
FASTIGHETSBESTÅNDET
FASTIGHETSBESTÅNDET PER 31 DECEMBER
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december
2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna inom
Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sam -
manlagt marknadsvärde om 12 566 miljoner kronor.
Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt
värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande
minst en gång per år. I övrigt internvärderas resterande
del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade
analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, för-
väntade kostnader och bedömning av marknadens
avkastningskrav.
Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala
fastighetsbeståndet cirka 824 000 kvm uthyrbar
lokalarea. Lokaler för lager, logistik och lätt industri
svarade tillsammans för cirka 69 procent av den totala
uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (cirka
20 procent av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kon-
torsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt
industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle
ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran
för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet
hyresgäster, i kombination med att cirka 80 procent av
fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två
hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar
sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster
på grund av konkurser.
Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde
med totalt 148 miljoner kronor. Värdeförändringen
utgörs av investeringar i befintliga fastigheter uppgå-
ende till 516 miljoner kronor medan valutakurseffekter
om -13 miljoner kronor och realiserade och orealiserade
värdeförändringar uppgående till totalt -355 miljoner
kronor redovisats (se tabell på sida 22).
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV
FASTIGHETSBESTÅNDET
Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera
intressanta geografiska verksamhetsområden med
potential i nordiska tillväxtregioner. Särskilt fokus lig-
ger på att utveckla och förstärka närvaron i sådana
områden där Stendörren redan finns etablerad. Av
Stendörrens totala hyresintäkt utgörs cirka 61 procent
av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen.
I Högdalens industriområde har Stendörren ett större
koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier
både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta
har bolaget stora fastigheter som också medför effek-
tiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs
E4:an mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst
om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är
områden som Stendörren avser att vidareutveckla de
närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bola-
get fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen
som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större
transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan
2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra
utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpoten-
tial såsom Göteborgsregionen, Oslo, Köpenhamn och
Helsingfors, fortfarande med fokus på lager, logistik
och lätt industri.
Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
Mountain Top, 2%
Stockholm Vatten AB, 1%
Övriga
80%
Coop Logistik AB, 9%
Unilever Europe BV, 1%
Södertälje
Industriservice AB, 1%
Bactiguard AB, 1%
Sätra Motorcenter AB, 1%
Onitio Sverige AB, 1%
Hedin Mölndal Bil AB, 1%
Övriga Mälardalen, 9%
Stockholm, 29%
Upplands-Bro, 13%
Västerås, 7%
Botkyrka, 7%
Enköping, 5%
Danmark, 4%
Södertälje, 4%
Eskilstuna, 4%
Uppsala, 3%
Järfälla, 3%
Täby, 3%
Nacka, 3%
Flen, 3%
Göteborg 1%
Norge, 1%
Finland 1%
GEOGRAFISK FÖRDELNING, HYRESINTÄKTER STÖRSTA HYRESGÄSTERNA, HYRESINTÄKTER
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
15
===== SIDA 16 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL
Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera
branscher och utgörs av såväl väletablerade små och
medelstora företag som stora multinationella företag.
Per 31 december 2023 svarade de tio största hyresav-
talen för cirka 20 procent av den samlade årliga hyre-
sintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets största
hyresavtal med Coop, representerar cirka 9 procent av
den samlade årshyran. Coop kommer lämna lokalerna
i september 2024, varefter Fortifikationsverket tillträ-
der som hyresgäst. Stendörren strävar efter att teckna
långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genom-
snittliga hyresdurationen uppgick per rapportdatum till
4,3 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallo-
struktur.
Kombinationen med spridningen på många olika
hyresgäster och branscher minskar risken för omfat -
tande vakanser och hyresförluster. Under rapportpe-
rioden har hyresförluster uppgående till 7,3 miljoner
kronor redovisats.
Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsar -
bete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla
hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den
ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd
uppgick per 31 december 2023 till 94 procent och den
ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 91 procent.
Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momen-
tana uthyrningssituationen per rapportdatumet och
kan variera beroende på tillfälliga omflyttningsvakan-
ser eller projekt som startas eller avslutas vid olika
tidpunkter.
Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fort-
satt god. Avflytten av Stendörrens största hyresgäst
Coop i Q3 2024 motverkas av uthyrningen till Forti -
fikationsverket, vars inflytt sker direkt efter att Coop
lämnar, innebärande att fastigheten är fortsatt fullt
uthyrd. Kvartalets nettouthyrning summerar till cirka
-2,2 miljoner kronor medan det för helåret 2023 sum-
merar till cirka 5,1 miljoner kronor. De hyresavtal som
omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning
av hyresvärdena om 25 % i viktat genomsnitt. Under
kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om
cirka 93 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs
av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med
nya hyresgäster.
Lager & logistik
49%
Lätt industri
20%
Kontor
20%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1%
1 st, 19%
6–10 st, 17% 2–5 st, 38%
11– st, 26%
FÖRDELNING UTHYRBAR YTA,
PROCENT AV TOTAL YTA ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
16
===== SIDA 17 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
Årshyra,
mkr
0
100
200
300
400
500
600
2025 2026 ≥202820272023 2024
0
100
200
300
400
500
600
Antal
avtal
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL*
n Årshyra, mkr — Antal avtal
MKR
0
20
40
60
80
100
2021 2022
-20
-40
-60
2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
-80
-100
KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR
FASTIGHETSBESTÅND*
n Nyuthyrning
n Omförhandling
n Konkurs
n Avflyttning
*) Inklusive projektuthyrningar
94%
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
2020 2022 20232021
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
NETTOUTHYRNING
Mkr
Mkr
* Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt
lokalen med undantag för Fortifikationsverket som tillträder
2024-10-01
17
===== SIDA 18 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
INLEDNING
Stendörren hade per 31 december 2023 totalt 40
fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter.
Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 652 000
kvm och är huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och
bostadsändamål. Genom ett aktivt utvecklingsarbete
och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytter-
ligare byggrätter inom befintliga användningsområden.
Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring
av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i
syfte att skapa bostadsbyggrätter för vidare utveck-
ling och förvaltning. Detta i områden med potential
för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och
övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen
bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i
expansiva kommuner och områden i Storstockholm och
Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. Takten
på nya byggstarter påverkas både av byggpriser men
även av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget.
Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu
inte hunnit generera intäkter under rapportperioden
förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och
inflyttning, kunna addera cirka 75 miljoner kronor i
driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande portfölj
med kommande projekt, som är i tidigare skede.
PROJEKTPORTFÖLJEN
PROJEKT
Foto: Librobäck
18
===== SIDA 19 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
KOMMANDE PROJEKT
Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast-
igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi-
fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade
lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller
till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte
att minimera riskexponeringen strävar Stendörren mot
att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan
byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete
med att identifiera nya områden och fastigheter att
planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder
kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning
till befintliga byggnader eller genom att konvertera
befintliga byggnader. Stendörren har ett pågående
arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna,
Traversen 14 & 15 samt undersöker förutsättningarna
för att driva detaljplan för bostäder ibland i annat den
del av GreenHub i Upplands-Bro som ligger med utsikt
över sjön Mälaren samt i Skrubba i södra Stockholm
med utsikt över sjön Drevviken.
PÅGÅENDE PROJEKT
Bolaget har flera pågående projekt med en investe -
ringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där 53
100 kvm avser ny- och tillbyggnation och 2 400 kvm
avser ombyggnation.
I oktober kommunicerades att Stendörren uppför en
fullt uthyrd logistikanläggning om 9 500 kvm i Enkö-
ping efter tecknat hyresavtal med Advania Sverige AB.
Byggnationen har startat och den nya logistikanlägg-
ningen har höga hållbarhetsambitioner. Målsättningen
är att miljöcertifiera anläggningen enligt BREEAM-SE
nivå Excellent och NollCO2.
I december tecknade Stendörren hyresavtal med
Fortifikationsverket avseende 129 000 kvm lager i
utvecklingsområdet GreenHub i Upplands-Bro. Genom
förhyrningen blir hela den befintliga logistikanlägg -
ningen fullt uthyrd och tillträde sker omedelbart efter
att avtalet med den befintliga hyresgästen löper ut.
Vissa moderniseringar och hyresgästanpassningar
kommer att genomföras i nära dialog med Fortifika -
tionsverket. Under 2023 har det även påbörjats en
successiv utveckling av de intilliggande byggrätterna
inom GreenHub med inriktning mot småskaliga verk-
samheter. I en första etapp har bygglov erhållits för två
byggnader om tillsammans 6 500 kvm.
Under fjärde kvartalet har ytterligare två projekt
startats. Fastigheten Filmremsan 2 i Stockholm, Hög-
dalen, utvecklas genom en större ombyggnation och
i Köpenhamnsregionen byggs fastigheten Svalehöjvej
17 ut för befintlig hyresgästs expansion.
KOMMANDE PROJEKT PER 2023-12-31
HUVUDSAKLIG BEDÖMD BEDÖMD
FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS MÖJLIG
KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN BYGGSTART 2
Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2024-2025
Södertälje Logistik 42 200 Inom detaljplan 2024-2025
Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2024-2025
Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2024-2025
Upplands-Bro Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025
Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2024-2025
Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2025-2026
Frederikssund Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2024-2025
Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla.
2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda
projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning.
PROJEKT
19
===== SIDA 20 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
Därtill har Stendörren flertalet bygglovsklara projek-
tidéer under projektering och andra förberedelser.
Detta ger bolaget möjlighet att snabbt starta nya
byggnationer och anpassa dessa efter kunders behov.
Samtliga pågående projekt är belägna i väletablerade
och expansiva områden där det finns en tydlig efter -
frågan och där uthyrningsarbete pågår.
PÅGÅENDE PROJEKT PER 2023-12-31
TIDIGAST INDIKATIV
TYP AV MÖJLIGA STORLEK INVESTERING 3
FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM1 KVM 2 MKR NUVARANDE FAS
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 Pågående byggnation
Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 500 152 Pågående byggnation
Båglampan 25 Ny lätt industri Q2 2025 4 300 105 Projektering 4
Viby 19:66 Ny logistik Q2 2025 5 200 115 Projektering 4
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2025 17 000 272 Projektering 4
Romberga 23:17 Ny lätt industri Q2 2025 2 700 54 Projektering 4
Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q2 2025 2 500 50 Projektering 4
Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q3 2025 4 000 80 Projektering 4
Filmremsan 2 Ombyggnation Q3 2024 2 400 37 Pågående byggnation
Svavelhöjvej 2,
Köpenhamn Tillbyggnad lätt industri Q4 2024 3 300 50 Projektering 4
Almnäs 5:23 Ny lätt industri Q1 2025 2 300 52 Projektering
Totalt pågående projekt 55 500 1016
Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 53 100 979
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT
Under 2023 har nio projekt omfattande en total yta
om 40 700 kvm färdigställts. Fyra projekt avser större
hyresgästanpassningar för nya kunder i fastigheten
Tegelbruket 1 i Botkyrka samt i Elementet 1 i Bromma.
Övriga avser nyproduktion av logistik och lätt industri
och varav merparten av ytan är uthyrd. De två logistik-
projekten som startades på spekulation under 2022
färdigställdes under 2023 och är fullt uthyrda.
PROJEKT
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT UNDER RAPPORTPERIODEN
TYP AV STORLEK INVESTERING 2 UTHYRNINGS
FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM1 MKR GRAD, %
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 700 51 100
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 5 100 47 100
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 000 34 100
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2023 11 900 175 100
Viby 19:66 Ny logistik Q2 2023 6 300 121 100
Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q3 2023 2 700 48 16
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 47 100
Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 0
Elementet 1 Hyresgästanpassning Q4 2023 3 400 47 100
Totalt färdigställda projekt 40 700 621
Totalt exklusive hyresgästanpassningar 25 500 442
1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt
för uthyrning och byggstart.
2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion.
4) Bygglov har erhållits.
1) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
2) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion.
20
===== SIDA 21 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt vär -
derade till 1 370 miljoner kronor (1 530 per 30 sep -
tember 2023), är värderade utifrån ortsprisanalyser
och jämförelse med andra liknande objekt som sålts.
Värdeförändringen på byggrättsportföljen under
kvartalet förklaras främst av sjunkande byggrättsvär-
den och att byggrättsvärden i pågående projekt nära
färdigställande nu värderats som fastighet, se vidare
under avsnittet Projektportföljen på sidorna 18–20.
Realiserade och orealiserade värdeförändringar av
hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till
-355 miljoner kronor (-143).
Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs
under året främst av justerade avkastningskrav och
marknadshyresantaganden samt förändrade kassa-
flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också
uppsagda avtal. Valutakurser hade en negativ värdeför-
ändring på fastighetsbeståndet under året. Det genom-
snittliga avkastningskravet i fastighetsvärderingarna
uppgår per 31 december 2023 till 6,2 procent och är
oförändrat jämfört med föregående kvartal (se tabell
med värderingsparametrar på sida 22).
Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastig-
hetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent
externt och resterande del internt. Detta innebär att
varje fastighet i beståndet externvärderas under en
rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som
används av såväl de externa värderarna som Sten -
dörren är en avkastnings baserad kassa flödesmodell
kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell
och parametrar redovisas i enlighet med de principer
som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till års-
redovisningen 2022. Alla fastigheter är klassificerade
till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgif-
ter som är värdehöjande aktiveras. Alla andra utgifter
redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
I större projekt aktiveras räntekostnaden under
produktionstiden.
Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån-
det per 31 december 2023 uppgick till 12 566 miljoner
kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna
anges i tabellen på sida 22. De under året genomförda
externvärderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE
och Newsec Sweden.
FASTIGHETSVÄRDERING
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER JAN–DEC 2023
Förändrade avkastningskrav -450
Kassaflöde 288
Byggrätter -195
Totalt -356
FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO
–5,0 % –2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
–0,50 % 529 873 1 218 1 563 1 907
–0,25 % -76 252 581 910 1 238
0,00 % -628 -314 0 314 628
0,25 % -1 133 -833 -532 -231 70
0,50 % -1 598 -1 309 -1 020 -732 -443
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av
storheterna i nämnda sammanhang.
FÖRÄNDRING AV
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
KÄNSLIGHETSANALYS
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det
bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings-
kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter.
21
===== SIDA 22 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
VÄRDERINGSPARAMETRAR VIKTAT
(FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES) MIN MAX SNITT
Direktavkastningskrav, restvärde % 5,3 (4,6) 9,0 (8,5) 6,2 (5,9)
Kalkylränta, kassaflöde, % 6,8 (6,2) 11,2 (10,9) 8,2 (8,0)
Kalkylränta, restvärde, % 7,4 (7,0) 11,2 (10,9) 8,3 (8,0)
Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (2,0) 15,1 (29,4) 5,7 (6,0)
FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER JAN–DEC 2023 JAN-DEC 2022
Fastighetsbestånd vid årets början 12 418 11 693
Nya förvärv av fastigheter – 581
Försäljning av fastigheter – -370
Investeringar i befintliga fastigheter 516 624
Valutakurseffekter -13 33
Realiserade värdeförändringar 1 16
Orealiserade värdeförändringar -356 -160
Fastighetsbestånd vid periodens slut 12 566 12 418
FASTIGHETSVÄRDERING
Foto: Bäckby
22
===== SIDA 23 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
Stendörrens ena obligationslån, med förfall 2025-08-18,
uppgår till 600 miljoner kronor och löper med en ränta
om Stibor 90 plus 3,90 procent och Stendörrens andra
obligationslån, med förfall 2026-12-21, är ett grönt obli-
gationslån och uppgår till 500 miljoner kronor och
löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent.
Per 31 december fanns tillgänglig likviditet om totalt
294 miljoner kronor, i form av likvida medel om 134
miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt
160 miljoner kronor.
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul-
der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen
utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda
finansieringsavgifter). Stendörren har även en hybrid-
obligation om 513 miljoner kronor, som redovisas som
eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 6,50
procent med ett första inlösendatum i september 2024.
FINANSIERING
Per 31 december 2023 uppgick den genomsnittliga kapi-
talbindningen på de räntebärande skulderna till kredit-
institut till 2,6 år (3,1). Inkluderas även obligationslånen
uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen också
till 2,6 år (2,9). Stendörren räntesäkrar sig mot en
uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en portfölj
av räntetak med en genomsnittlig taknivå för Stibor
om 1,6 procent och ett sammanlagt nominellt värde
uppgående till 4 850 miljoner kronor. Stendörren har
även ett ränteswapavtal innebärande att 800 miljoner
kronor i nominellt belopp räntesäkrats till räntesatsen
-0,1 procent. Den samlade effekten av räntesäkringen ger
en referensräntenivå på 1,4% på den räntesäkrade delen
av de räntebärande skulderna. Under fjärde kvartalet har
Stendörren ingått fyra forwardstartade ränteswapavtal
vilket förlängt derivatportföljens genomsnittliga löptid,
för mer detaljer se tabell på sida 24. Vid rapportperi-
odens utgång var cirka 85 procent av bolagets ränte-
bärande skulder räntesäkrade. Inklusive den osäkrade
delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap
och räntetak, var den genomsnittliga räntebindningen
på räntebärande skulder 3,3 år (2,6). Den genomsnittliga
räntan på total räntebärande skuld inklusive derivat
uppgick till 4,1 procent.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig
över år enligt nedanstående tabell.
RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING
RÄNTA ANDEL ANDEL
FÖRFALLOÅR MKR % % MKR %
2024 2 082 31 715 11
2025 0 0 1 784 27
2026 2 700 40 1 531 23
2027 0 0 2 288 34
2028 0 0 355 5
>2028 1 900 28 9 0
Summa/ 6 682 4,1 100 6 682 100
genomsnitt
1) Räntebindningen för 2024 inkluderar alla lånebelopp som löper
med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via
derivat.
KÄNSLIGHETSANALYS
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på
räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M)
ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter.
FÖRÄNDRING (+) FÖRÄNDRING (-) FÖRÄNDRING
RÄNTEBAS MSEK MSEK
+ / – 1,00% -10 10
+ / – 2,00% -20 20
+ / – 3,00% -30 58
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av
storheterna i nämnda sammanhang.
23
===== SIDA 24 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
RÄNTEDERIVAT - AKTIVA
NOMINELLT MARKNADS- ÅTER-
VÄRDE VÄRDE TAKNIVÅ STÅENDE
MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR
Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 8,1 2,00 2,68
Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 25,8 1,00 1,771
Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 12,9 1,00 1,771
Danske Bank Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 24,8 1,00 1,861
Danske Bank Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 16,6 1,00 1,861
Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 30,8 2,00 2,96
Swedbank Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 20,6 2,00 2,98
Swedbank Räntetak 2018-09-28 2024-09-28 250 2,7 2,25 0,75
Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 14,7 2,00 2,68
Swedbank Ränteswap 2019-10-07 2024-09-18 800 23,0 -0,09 0,72
Summa 5 650 179,9 1,38 2,122
1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedan tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.
2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,64 år.
RÄNTEDERIVAT - MED SENARELAGD STARTTIDPUNKT
NOMINELLT MARKNADS- ÅTER-
VÄRDE VÄRDE TAKNIVÅ STÅENDE
MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 -10,4 2,45 6,77
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 -4,0 2,39 5,77
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 -9,1 2,41 5,87
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 -8,1 2,49 6,87
Summa 1 900 -31,6 2,44 6,35
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4 procent på den räntesäkrade delen
av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 85 procent av bolagets räntebärande
skulder räntesäkrade.
FINANSIERING
Foto: Nygård 2:14
24
===== SIDA 25 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
MÅL:
Stora leverantörer ska
underteckna bolagets
uppförandekod
100 procent av alla
fordon ska vara fossil-
bränsleoberoende år
2025
Undvika flygresor när
det är praktiskt möjligt
MÅL:
Minska energiintensi-
teten (kwh/kvm) med
minst 20 procent till
2030 från basåret 2020
70 procent av fastig-
hetsbeståndet i kvm ska
miljöcertifieras till 2025
Nybyggnationer och
större ombyggnationer
ska miljöcertifieras
Möjliggöra ökad åter-
vinning av hyresgäster-
nas avfall och minimera
byggavfall i samband
med större ny-, till- och
ombyggnationer
Minska koldioxid-
avtrycket genom 100
procent fossilfri energi
till 2030 (gäller energi
som köps av Stendörren)
Minska koldioxid-
avtrycket i nyproduk-
tionsprojekt i syfte att
nå nettonollutsläpp till
2030
MÅL:
Sträva efter jämställdhet
och mångfald bland
alla yrkeskategorier
och sikta på att ha en
könsfördelning inom
gränserna 40/60 på
chefsbefattningar
senast 2025
Årlig uppföljning och
återkoppling gällan-
de jämställdhet och
icke-diskriminering
Uppnå en Net-
Promoter-Score (eNPS)
på minst 20 i den halv-
årsvisa medarbetar-
undersökningen
Samtliga anställda ska
genomgå utbildning i
uppförandekoden
MÅL:
TCFD-rapportering
(task force on
climate related
financial disclosure)
från 2023
MÅL:
Skapa jobbmöjlig-
heter för människor
som står långt ifrån
arbetsmarknaden
OPERATIONELL
EXCELLENS
RESURS-
EFFEKTIVITET
ATTRAKTIV
ARBETSGIVARE
FRAMTIDS-
SÄKRING
SOCIALT
ANSVAR
HÅLLBARHET FÖR STENDÖRREN
Stendörrens hållbarhetsstrategi innebär att bolaget ska bedriva en verksamhet
som bidrar till hållbar utveckling och som engagerar såväl internt som externt.
Bolagets styrning av arbetssätt, rutiner och processer ska säkerställa att bola-
get agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar
samt regulatoriska riktlinjer och krav. Bolaget har fem fokusområden för sitt
hållbarhetsarbete med tydligt kopplade mål till respektive område.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA ST ÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMA T -
FÖRÄNDRINGARNA
GOD HÄLSA OCH
V ÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
Stendörren stödjer Agenda 2030 och FN:s globala mål samt har identifierat sju av dem som direkt eller indirekt
har koppling till bolagets hållbarhetsstrategi och där verksamheten kommer att ha en grundläggande inverkan.
-21,4%
Minskning av energiintensiteten
(kWh/kvm) per 31 december 2023
jämfört med basår 2020
Mål om 20% minskning från
basår 2020 till år 2030
58%
Miljöcertifierad area av totalt
bestånd per 31 december 2023
Mål 70% certifierad
area till år 2025
25
===== SIDA 26 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla
bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter
ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs
huvudsakligen av 123 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av
egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna
lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel upp-
gick per 31 december 2023 till 30 miljoner kronor (21) och det egna kapitalet
uppgick till 1 329 miljoner kronor (1 692).
JAN-DEC JAN-DEC OKT-DEC OKT-DEC
2023 2022 2023 2022
Nettoomsättning 123 125 33 34
Rörelsens kostnader -121 -123 -33 -35
Resultat före finansiella poster 2 2 0 -1
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag -38 -1 -38 -1
Finansnetto 20 41 -1 14
Resultat efter finansiella poster -16 42 -39 12
Bokslutsdispositioner -3 – -3 –
Resultat före skatt -19 42 -42 12
Skatt 0 -1 0 -1
Periodens resultat -19 41 -42 11
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Belopp i miljoner kronor
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
26
===== SIDA 27 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
31 DEC 2023 31 DEC 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 3 2
Inventarier 10 9
Andelar i koncernföretag 979 964
Fordringar hos koncernföretag 3 459 3 348
Uppskjuten skattefordran 0 0
Summa anläggningstillgångar 4 450 4 323
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 25 142
Kortfristiga fordringar 6 5
Likvida medel 30 21
Summa omsättningstillgångar 62 168
SUMMA TILLGÅNGAR 4 512 4 492
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 329 1 692
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 091 1 291
Skulder till koncernföretag 2 061 1 292
Summa långfristiga skulder 3 152 2 583
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag - 178
Övriga kortfristiga skulder 30 38
Summa kortfristiga skulder 30 217
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 512 4 492
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Belopp i miljoner kronor
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
27
===== SIDA 28 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kro-
nor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive
25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet
0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio
röster på bolagsstämma och B–aktier berättigar till
en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras
till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför
samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst.
Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten
för bolaget att utge preferensaktier.
BEMYNDIGANDEN
Årsstämman beslutade den 23 maj 2023 om att bemyn-
diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa
årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar -
nas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot
betalning genom kvittning eller med apportegendom,
eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av
aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier
av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende
aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att
emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädes-
rätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget ökar
med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för
årsstämman 2023. Om styrelsen beslutar om emission
utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara
att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra
anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien,
genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig-
göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid
sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska
emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor.
INCITAMENTSPROGRAM
Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslu -
tades om vid extra bolagsstämma i september 2020
respektive årsstämman 2023. Båda programmen var
riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner
av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen
förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget.
Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde
beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värde-
ringsmetod utförd av oberoende värderare.
I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid peri-
odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne -
havarna, under en period om två veckor från dagen
för offentliggörande av delårsrapporten för perioden
1 januari – 31 september 2025, äger rätt att inlösa mot
samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kro-
nor per aktie.
I incitamentsprogram 2023 – 2028 fanns vid peri-
odens utgång 50 060 teckningsoptioner som inneha-
varna, under en period om två veckor från dagen för
offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1
januari – 31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma
antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per
aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två
utestående programmen kommer aktiekapitalet öka
med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier
av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor.
Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar
cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat
på antalet utestående aktier per rapportdatumet.
HANDELSPLATS
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid
Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är
SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.
AKTIEKAPITAL OCH
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
28
===== SIDA 29 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2023
ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER
AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % %
Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0
Altira AB 2 801 720 500 000 2 301 720 9,9 14,3
SEB Investment Management 3 279 570 0 3 279 570 11,5 6,4
Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 507 355 0 2 507 355 8,8 4,9
Tredje AP-Fonden 1 171 394 0 1 171 394 4,1 2,3
Verdipapirfondet Odin Eiendom 856 660 0 856 660 3,0 1,7
Handelsbanken Fonder 791 896 0 791 896 2,8 1,6
Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 666 712 0 666 712 2,4 1,3
SEB Luxembourg Branch 557 345 0 557 345 2,0 1,1
Staffan Malmer 331 528 0 331 528 1,2 0,7
Övriga ägare 3 931 479 0 3 931 479 13,8 7,7
Total 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 316.
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Foto: Almnäs
29
===== SIDA 30 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
KALENDARIUM
• Årsredovisning 2023, 29 april 2024
• Delårsrapport jan–mars 2024, 3 maj 2024
• Årsstämma 2024, 23 maj 2024
• Delårsrapport jan–juni 2024, 19 juli 2024
• Delårsrapport jan–sep 2024, 25 oktober 2024
• Bokslutskommuniké jan–dec 2024, 18 februari 2025
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Bolaget har under perioden genomfört en transaktion
med en ledande befattningshavare avseende uthyrning
av två garageplatser. Samtliga transaktioner med när-
stående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver
vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget
varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller
borgensförbindelse med någon av styrelseledamö -
terna, ledande befattningshavare, större aktieägare
eller närstående till någon av dessa under 2023.
RISKER
Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till
förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka
efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren
är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar
i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan
kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyres -
gäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att
förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall.
Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets
verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet
och risker. Mer information om dessa risker återfinns på
sida 74 – 77 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret
2022. Utöver de risker som översiktligt redogörs för
i årsredovisningen har riskerna med koppling till det
osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare
i denna rapport, bland annat i VD-ordet på sida 4 – 5
och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar
på sida 23.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS
34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.
Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt
beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast
avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsre -
dovisning 2022. Förvaltningsfastigheter redovisas till
verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument
värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och
i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tilläm -
par Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för
juridiska personer.
REVISORS GRANSKNING
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för
granskning av bolagets revisorer.
ÖVRIG INFORMATION
30
===== SIDA 31 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
STYRELSEN
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rätt -
visande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning
och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 23 februari 2024
Andreas Philipson
Styrelsens ordförande
Carl Mörk
Styrelseledamot
Helena Levander
Styrelseledamot
Henrik Orrbeck
Styrelseledamot
Seth Lieberman
Styrelseledamot
Nisha Raghavan
Styrelseledamot
Erik Ranje
Verkställande direktör
Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads-
missbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentlig-
görande den 23 februari 2024 kl. 07.00 CET.
31
===== SIDA 32 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1
Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade års-
hyresintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter)
till cirka 901 miljoner kronor per den 1 januari 2024.
Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader
uppgår till cirka 190 miljoner kronor. Således bedöms
koncernen i årstakt generera ett driftnetto om cirka
711 miljoner kronor.
Kostnaderna för central administration uppgår till
cirka 77 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka
288 miljoner kronor samt leasingkostnader uppgående
till cirka 10 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt
förvaltningsresultat om cirka 336 miljoner kronor per
den 1 januari 2024.
Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedöm -
ning om intjäningsförmågan per 1 januari 2024 utan
hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller index-
relaterade hyresförändringar som ännu inte haft effekt
eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha
effekt på förvaltningsresultatet.
Kostnaderna för central administration har base -
rats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och
finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder
och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de
räntebärande skulderna har baserats på koncernens
redovisade snittränta per balansdagen med tillägg för
periodiserade finansieringskostnader och kostnader
avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter.
Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsav -
gälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv
månaderna justerat för innehavstid.
Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som
bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller
frånträtts är heller ej medräknade.
Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att
de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu
inte hunnit generera intäkter under rapportperioden
förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och
inflyttning, kunna addera cirka 75 miljoner kronor i
driftnetto.
Dessa uppgifter skall således inte ses som en prog-
nos av kommande resultatutveckling för Stendörren.
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1)
Hyresintäkter 901
Summa intäkter 901
Driftskostnader -137
Underhållskostnader -27
Fastighetsskatt -27
Driftnetto 711
Central administration -77
Finansiella intäkter och kostnader -288
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -10
Förvaltningsresultat 336
1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets
bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per
1 januari 2024.
BILAGA 1
Bild: Librobäck, Uppsala
32
===== SIDA 33 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
DEFINITIONER
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat
med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräk-
nad till 5,9 procent skattesats och återläggning av rän -
tederivat.
AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna
dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma
period.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande
till totala tillgångar vid periodens utgång.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation
till fastigheternas verkliga värde.
DIREKTAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12
månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i
genomsnitt över samma period.
DRIFTNETTO
Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig-
heternas driftskostnader.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande
till hyresvärde vid periodens utgång, exkluderat för fast-
igheter som vid periodens utgång ej var uthyrningsbara
pga rivning och/eller större projektutveckling.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
FINANSNETTO
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte-
kostnader samt leasingkostnader.
GENOMSNITTLIG RÄNTA
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
HYRESDURATION
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrak-
terade hyresperiod, uttryckt i antal år.
KAPITALBINDNING
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avse-
ende räntebärande skulder.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa-
flödet samt minskat med betald skatt i relation till genom-
snittligt antal aktier före utspädning.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter-
läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt.
NAV TILLVÄXT
Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de
senaste 12 månaderna.
NETTOUTHYRNING
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra upp-
sagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs.
RESULTAT PER AKTIE
Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen
dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter
utspädning.
RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT
Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebä-
rande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i
förhållande till finansnetto (exklusive leasingkostnad enligt
IFRS 16) under den senaste rullande 12-månadersperioden.
SOLIDITET
Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing-
skuld enligt IFRS 16.
TOTALAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde-
förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med
fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.
ÖVERSKOTTSGRAD
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter
under samma period.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer
avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures,
APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad.
Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de
nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som
lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor
Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med
dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används.
33
===== SIDA 34 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på
Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub -
stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter
inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella
förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksam-
hetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling
och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
FÖR MER INFORMATION,
VÄNLIGEN KONTAKTA:
ERIK RANJE, VD
erik.ranje@stendorren.se
08-518 331 00
PER-HENRIK KARLSSON,
EKONOMIDIREKTÖR
per-henrik.karlsson@stendorren.se
08-518 331 00
Stendörren Fastigheter AB
Linnégatan 87B
115 23 Stockholm
Tel 08-518 331 00
stendorren.se