FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2025
===== SIDA 1 ===== Bilden visar den nyligen förvärvade fastigheten Amerintie 50 i Helsingforsregionen. BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 254 ===== SIDA 2 ===== INTRODUKTION Det här är Stendörren 3 Året i korthet 4 Vd har ordet 5 VERKSAMHETEN Mål och utfall 6 Fastighetsbeståndet 8 Projektportföljen 10 Fastighetsvärdering 13 Finansiering 14 Stendörrens hållbarhetsarbete 15 FINANSIELL INFORMATION Koncernens totalresultat 16 Koncernens finansiella ställning 17 Koncernens förändringar i eget kapital 18 Koncernens kassaflöde 19 Moderbolagets resultaträkning 20 Moderbolagets balansräkning 21 Nyckeltal 22 ÖVRIG INFORMATION Övrig information 23 Styrelsens och verkställande direktörens försäkran 24 Bedömd intjäningsförmåga 25 Definitioner 26 Bilden visar den nyligen förvärvade fastigheten Louhostie 5 i Helsingforsregionen I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda belopp. Introduktion Innehåll Verksamheten Finansiell information Övrig information 2STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 ===== SIDA 3 ===== Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. STENDÖRREN FÖRVALTAR, UTVECKLAR OCH FÖRVÄRVAR LOKALER SOM GÖR SKILLNAD HYRESINTÄKTER 1 042 MKR DRIFTNETTO 841 MKR MARKNADSVÄRDE 15 927 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT 1) 342 MKR Fördelning av fastighetstyp baserat på driftnetto 35+46+15+4H Lager och logistik, 35% Lätt industri, 46% Kontor, 15% Sällanköpshandel, 4% Geografisk fördelning baserat på driftnetto 24+36+26+2+12H Stockholms stad, 24% Övriga Stockholms län, 36% Övriga Mälardalen, 26% Göteborgsregionen, 2% Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 12% STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 3 Det här är Stendörren Verksamheten Finansiell information Övrig informationIntroduktion 1) Före valutakursförändringar. ===== SIDA 4 ===== ÅRET I KORTHET Nyckeltal Pro forma intjäningsförmåga 1 jan 20261) Intjäningsförmåga 1 jan 2026 Jan–dec 2025 Jan–dec 2024 Hyresintäkter, Mkr 1 230 1 120 1 042 902 Driftnetto, Mkr 1 004 908 841 718 Förvaltningsresultat2), Mkr 507 451 342 309 Marknadsvärde, Mkr 17 257 15 927 15 927 14 311 Uthyrningsbar yta, tusental kvm 985 922 922 857 Belåningsgrad, % 56 53 53 52 Soliditet, % 34 36 36 37 1) Pro forma inkluderar större förvärv i Finland. Mer information finns under rubriken ”Efter kvartalets utgång” nedan samt på sidan 25. 2) Före valutakursförändringar. 3) (Januari–december 2024 inom parentes). HELÅRET 2025 3) • Hyresintäkterna ökade med 16 procent till 1 042 miljo- ner kronor (902) och driftnettot ökade med 17 procent till 841 miljoner kronor (718). • Förvaltningsresultatet före valutakursförändringar uppgick till 390 miljoner kronor och 342 miljoner kronor (309) om inkluderat engångsposter om cirka 48 miljoner kronor hänförliga till förtida refinansie- ringar under andra halvan av 2025. • Nettouthyrningen uppgick under året till sammanlagt –7,6 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om 101 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyres- avtal med nya hyresgäster). • De hyresavtal som omförhandlades under året ledde till en ökning av hyresvärdena om cirka 14 procent i viktat genomsnitt. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 366 miljoner kronor (217) motsvarande 11,43 kronor per aktie (7,52). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fast- ighetsportföljen uppgick för året till 43 miljoner kronor (225). • Årets resultat uppgick till 173 miljoner kronor (327) motsvarande 4,64 kronor per aktie (9,70) före utspäd- ning och 4,63 kronor per aktie (9,69) efter utspädning. UNDER FJÄRDE KVARTALET Under fjärde kvartalet genomförde Stendörren flera förvärv av lager- och lätt industrifastigheter i Sverige och Finland med ett totalt fastighetsvärde uppgående till 620 miljoner kronor. Fastigheterna är belägna i Stockholm, Uppsala samt Helsingfors- regionen. Sammantaget kommer förvärven under kvartalet, på årsbasis, bidra med 41 miljoner kronor i ökat driftnetto. Under kvartalet tecknade Stendörren även flera längre hyresavtal i Stockholm och Uppsala, vilket sammantaget medför en årlig driftnettopåverkan om 7,1 miljoner kronor. I november genomfördes en emission av seniora icke-säkerställda gröna obligationer om 400 miljoner kronor samt återköp av utestående obligationer om totalt 62,5 miljoner kronor. I december förtidsinlöstes resterande del av de utestående obligationerna. Under kvartalet genomfördes ytterligare förtida refinansieringar av bankskuld, vilka tillsammans med tidigare refinansieringar under året innebär en sänkning av räntekostnader på 36 miljoner kronor på årsbasis. I december inkluderades Stendörren i EPRA-index. EPRA, i samarbete med FTSE och Nareit, är leveran- tör av det ledande globala indexet för börsnoterade fastigheter, och består av cirka 500 fastighetsbolag. Under året uppnåddes en minskning av energiinten- sitet om 31,2 procent kWh/kvm. Därmed uppnåddes i förtid målet om en minskning med 30 procent kWh/kvm jämfört med basåret 2020. Bolaget har under året slutfört analys, inventering samt nödvändiga åtgärder för att hantera och mini- mera konsekvenser kopplade till klimatrisker i det svenska fastighetsbeståndet, i syfte att förebygga fysiska och ekonomiska risker relaterade främst till hydrologiska klimathändelser. EFTER KVARTALETS UTGÅNG Efter kvartalets utgång har Stendörren ingått avtal om förvärv av en portfölj om 14 lager- och lätt industrifastigheter i Helsingforsregionen till ett överenskommet fastighetsvärde om cirka 1,3 miljarder kronor. Portföljen omfattar cirka 63 000 kvadratmeter, är fullt uthyrd till ett 90-tal hyresgäster och bedöms generera ett årligt driftnetto om cirka 96 miljoner kronor. Tillträde beräknas ske i februari 2026. Förvärvet bedöms, pro forma, öka det årliga förvaltnings- resultatet per aktie med 13 procent. VÄSENTLIGA HÄNDELSER STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 4 Verksamheten Finansiell information Övrig informationIntroduktion ===== SIDA 5 ===== Förvärv för över en miljard – kritisk massa i Köpenhamn och efter årsskiftet även i Helsingfors Under året har vi genomfört 12 förvärv om 1,2 miljarder kronor till en direktavkastning om 6,9 procent. Genom flera av dessa förvärv har vi stärkt vår närvaro i våra nya marknader, i såväl Helsingfors som i Köpenhamn. I Köpenhamn har vi under året uppnått kritisk massa ur ett förvaltningsperspektiv. Strax efter årets slut genomförde vi det strategiska förvärvet av 14 moderna fastigheter i Helsingfors till ett fastighetsvärde på 1,3 miljarder kronor med ett årligt driftnetto på 96 miljoner kronor. Förvärvet ökar det årliga förvaltningsresultatet per aktie med hela 13 procent. Förvärvet innebär dessutom att vi har upp- nått kritisk massa även i Helsingfors, vilket stärker vår operativa effektivitet samt geografiska och kundmässiga diversifiering. Stark framdrift inom projektutveckling Vi har under 2025 färdigställt fyra projekt om totalt 9 500 kvadratmeter till en uthyrningsgrad om 84 procent. Investeringarna i dessa projekt uppgick till 241 miljoner kronor (206 miljoner kronor exklusive ianspråktaget KRAFTIG ÖKNING AV FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE SAMT KRITISK MASSA I KÖPENHAMN OCH HELSINGFORS Året 2025 präglades av fortsatt geopolitisk turbulens och svag konjunktur. Trots detta kan jag stolt rapportera ett ökat förvaltningsresultat per aktie med 24,4 procent för helåret1). Detta har vi åstadkommit framför allt genom fastighetsförvärv och färdigställda fastighetsprojekt för cir- ka 1,4 miljarder kronor, till en genomsnittlig avkastning om 7,0 procent2). Genom flera av dessa förvärv har vi dessutom strategiskt stärkt vår närvaro i några av våra nya marknader, bland annat i Köpenhamn där vi uppnått kritisk massa. Vidare har vi tagit vara på de kraftigt sänkta finansie- ringskostnaderna på kapitalmarknaderna genom förtida refinansieringar, vilket bidragit till den starka resultatutvecklingen. byggrättsvärde) och har färdigställts på en avkastning om 6,9 procent (8,1 procent exklusive ianspråktaget bygg- rättsvärde). Det implicita värdet för de ianspråktagna byggrätterna vid projektens genomförande var cirka 2,0 gånger högre än de bokförda värdena på de aktuella byggrätterna, vilket bekräftar den ekonomiska potentia- len i våra byggrätter. Projekten visar även på det strate- giska värdet av att löpande utveckla bolagets betydande byggrättsportfölj om 627 000 kvadratmeter till attraktiva förvaltningsfastigheter, genom att kunna erbjuda exis- terande och nya hyresgäster nybyggda lokaler för deras specifika ändamål i områden där det generellt råder brist på byggbar mark. Vidare har vi startat ett flertal projekt under 2025 och under innevarande år, vilket adderar till vår pipeline av pågående projekt om drygt 46 700 kvadratmeter, varav 27 300 kvadratmeter är i pågående produktion. De pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera fulla intäkter förväntas bidra med ett årligt driftnetto om cirka 67 miljoner kronor, i takt med uthyrning och färdigställande. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt som är i tidigare skeden. Vår målsättning är att långsiktigt bygga cirka 25 000–50 000 kvadratmeter per år. Hög och stabil uthyrningsgrad Förvaltningsverksamheten präglades av stabilitet trots den svaga konjunkturen. Nettouthyrningen var margi- nellt negativ. Uthyrningsgraden var därmed stabil på 94 procent, en tillfredsställande nivå givet det under peri- oden svaga marknadsläget. Vi har periodvis under det senaste dryga året vid flera tillfällen tyckt oss skönja en ökad efterfrågan på hyresmarknaden men där optimismen sedan brutits på grund av den geopolitiska och ekono- miska osäkerheten, bland annat som följd av de olika utspel om tullar från den amerikanske presidenten. Nu ser vi dock makrodata som tydligt pekar på en konjunkturför- bättring, vilket torde leda till ökad efterfrågan från hyres- gäster i vårt fastighetssegment i våra geografiska lägen. Lägre finansieringskostnader Vi har andra halvåret arbetat intensivt med att sänka våra finansieringskostnader och har omförhandlat över 90 procent av låneportföljen. Detta har möjliggjorts av det kraftigt förbättrade klimatet på kapitalmarknaderna sedan mitten på 2025. Sammantaget har dessa refinansieringar, allt annat lika, sänkt våra räntekostnader med 36 miljo- ner kronor och därmed signifikant stärkt vår långsiktiga intjäningsförmåga och förvärvskapacitet. Sammantaget gör detta att det strategiska förvärvet i Finland och vår fortsatta tillväxt under 2026, både vad gäller förvärv och fastighetsutveckling, kommer kunna finansieras genom tillgänglig likviditet, det löpande kassaflödet samt uppta- gande av räntebärande finansiering. Under det fjärde kvartalet nåddes vi av det glädjande beskedet att Stendörren inkluderas i EPRA-index. EPRA, i samarbete med FTSE och Nareit, är leverantör av det ledande globala indexet för börsnoterade fastigheter, och består av cirka 500 fastighetsbolag. Genom inkluderingen breddas bolagets potentiella internationella investerarbas, vilket bedöms som strategiskt viktigt på sikt. Fortsatt hög tillväxt under 2026 Vi är stolta över vad vi åstadkommit under 2025. Möjlighe- terna för att genomföra strategiska och finansiellt attrak- tiva förvärv ser fortsatt goda ut och vi har en betydande förvärvspipeline under utvärdering. Inom vår utvecklings- verksamhet kommer vi färdigställa ett antal projekt under 2026 och ser goda förutsättningar att starta nya projekt. Vidare har vi den finansiella styrkan att med befintlig kapi- talbas kunna ta tillvara bolagets tillväxtmöjligheter. Med en begynnande starkare konjunktur ser vi fram mot ett 2026 med en fortsatt hög och lönsam tillväxt. Stockholm i februari 2026 Erik Ranje Vd Stendörren STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 5 Vd har ordet Verksamheten Finansiell information Övrig informationIntroduktion 1) Exklusive engångskostnader hänförliga till förtida refinansieringar. 2) Exklusive värdet på ianspråktagna byggrätter i de aktuella projekten. ===== SIDA 6 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 6 Finansiell information Övrig informationVerksamheten MÅL OCH UTFALL FINANSIELLA MÅL Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie Avkastning på eget kapital Räntetäckningsgrad Soliditet Mål: >15% Utfall: 24% (8% inkluderat engångsposter) Mål: >12% Utfall: 3% Mål: >2,0x Utfall: 2,1x (1,8x inkluderat engångsposter) Mål: 35% Utfall: 36% Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt uppgå till lägst 15 procent. Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska lång- siktigt uppgå till lägst 12 procent. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent och aldrig understiga 20 procent. Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie % Avkastning på eget kapital % Räntetäckningsgrad ggr Soliditet % –30 –15 0 15 30 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 –8 –4 0 4 8 12 16 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0 10 20 30 40 50 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Kommentar Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie uppgick vid periodens utgång (de senaste 12 månaderna) till 24 procent och 8 procent om inkluderat engångs- poster om cirka 48 miljoner kronor hänförliga till förtida refinansieringar under andra halvan av 2025. Kommentar Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till 3 procent. Kommentar Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 gånger och 1,8 gånger om inkluderat engångsposter om cirka 48 miljoner kronor hänförliga till förtida refinansieringar under andra halvan av 2025. Kommentar Soliditeten uppgick vid periodens slut till 36 procent. Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasing- skuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,6 procentenheter. Mål >12%Mål >15% Mål 2,0x Mål 35% ===== SIDA 7 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 7 Mål och utfall Finansiell information Övrig informationVerksamheten HÅLLBARHETSMÅL Energiintensitet Utsläppsintensitet (Scope 3)1) Certifiering Mål till 2030: –30,0% Utfall: –31,0% Mål till 2030: –40,0% Utfall: –27,0% Mål: 70,0% Utfall: 71,0% Energiförbrukningen per kvadratmeter ska minska med 30 procent till år 2030 jämfört med basåret 2020. CO2-utsläpp per nybyggd kvadratmeter ska minska med 40 procent till år 2030 jämfört med basåret 2022. Andel certifierad uthyrbar area inom bolagets fastig- hetsbestånd ska uppgå till 70 procent år 2025. Energiintensitet kWh/kvm Utsläppsintensitet CO2 /kvm Andel certifierad uthyrbar area % 0 20 40 60 80 100 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0 100 200 300 400 2025202420232022 0 20 40 60 80 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Kommentar Energiintensiteten minskade med 5,6 procent i förhål- lande till samma period föregående år. Jämförelsetal utgår från ”like-to-like” samt normalårskorrigering. Kommentar Scope 3 redovisas på årsbasis. Bolaget utgår från Boverkets standard för klimatdeklaration. Stendörren inkluderar även byggdel 7 och 8 i redovisad utsläpps- intensitet. Beräkning och metod följer Greenhouse Gas Protocol. Scope 3 redovisas från 2022 då Stendörren utökade sin rapportering. Kommentar Målet om att 70 procent av uthyrbar area skall vara certifierad per 31 december 2025 uppnåddes redan 31 december 2024. Redovisad siffra har korrigerats till följd av nyförvärvade fastigheter och därmed utökad uthyrbar area. 1) Nybyggnation ===== SIDA 8 ===== EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 94% Byggnad för lätt industri, Arbetsledaren 1, Södertälje Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 8 Finansiell information Övrig informationVerksamheten FASTIGHETSBESTÅNDET Fastighetsbeståndet per 31 december Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december 2025 av 179 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett samman- lagt marknadsvärde om 15 927 miljoner kronor. Fastig- hetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en gång per år. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kost- nader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala fastighetsbeståndet cirka 922 000 kvadratmeter uthyr- bar lokalarea. Fastighetskategorierna lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 81 procent av det totala marknadsvärdet. Antalet hyresgäster, i kombi- nation med att cirka 62 procent av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 1 617 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av förvärv av fastigheter uppgående till 1 235 miljoner kronor, avyttring av fastigheter uppgående till –65 miljoner kronor, investeringar i befintliga fastigheter uppgående till 487 miljoner kronor, valutakurs effekter om –83 miljoner kronor och realiserade och orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt 43 miljoner kro- nor redovisats (se tabell på sidan 13). Geografisk fördelning av fastighetsbeståndet Stendörren lägger ner mycket arbete på att identifiera intressanta verksamhetsområden med potential i nord- iska tillväxtregioner. Särskilt fokus ligger på att utveckla och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren redan finns etablerat. Av Stendörrens totala hyresintäkter Fastighetsbeståndet per kategori % 0 20 40 60 80 100 Procent av marknadsvärde2) Procent av driftnetto2) Procent av hyra2) Procent av yta1) Övrigt Sällanköpshandel Kontor Lätt industri Lager och logistik 1) Baserat på typ av användning av yta. 2) Baserat på typ av fastighet. ===== SIDA 9 ===== Nyproducerad logistikbyggnad, Almnäs 5:23, Södertälje Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 9 Fastighetsbeståndet Finansiell information Övrig informationVerksamheten utgörs cirka 60 procent av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större fastighetsbestånd vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter som också med- för effektiv förvaltning. Områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren inkluderar Upp- lands Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm Syd i Södertälje. Utöver Storstockholmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större trans- portleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom Göteborg, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors, även där med fokus på lager, logistik och lätt industri. Hyresgäster och hyresavtal Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera branscher och utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Per 31 december 2025 svarade de tio största hyresavta- len för cirka 18 procent av den samlade årliga hyresin- täkten från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Fortifikationsverket representerade vid kvartalets utgång cirka 7 procent av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga återstående hyresdurationen uppgick per rapport datum till 4,2 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur. Kombinationen med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar risken för omfat- tande vakanser och hyresförluster. Under rapportperio- den har hyresförluster uppgått till 5,8 miljoner kronor. Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 31 december 2025 till 94 procent och den areamässiga uthyrningsgraden uppgick till 91 procent. Uthyrningsgra- den är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssi- tuationen per rapportdatumet och kan variera beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Nettouthyrningen fjärde kvartalet summerar till –5,3 miljoner kronor. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om cirka 38 miljoner kronor under- tecknats. Dessa utgörs av både omförhandlade hyresav- tal och hyresavtal med nya hyresgäster. Stendörrens tio största hyresgäster • Fortifikationsverket, 7% • Åtta.45 Tryckeri AB, 2% • Carla AB, 2% • Advania Sverige AB, 1% • Stockholm Vatten AB, 1% • The Magnum Ice Cream Company HoldCo, 1% • Mountain Top, 1% • Södertälje Industriservice AB, 1% • Aalto Group Oy, 1% • Onitio Sverige AB, 1% • Övrigt, 82% Nettouthyrning Mkr Förfallostruktur hyresavtal1) Årshyra, Mkr Antal avtal Kontraktuella förändringar fastighetsbestånd2) Mkr Nyuthyrning Omförhandling Konkurs Uppsägning 2) Inklusive projektuthyrningar. Årshyra Antal avtal 1) Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt lokalen. –10 –5 0 5 10 15 20 25 202520242023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0 100 200 300 400 500 600 >203020292028202720262025 0 100 200 300 400 500 600 –100 –80 –60 –40 –20 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 202520242023 0 20 40 60 80 100 ===== SIDA 10 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 10 Finansiell information Övrig informationVerksamheten PROJEKTPORTFÖLJEN Stendörren hade per 31 december 2025 totalt 39 fastig- heter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnytt- jade byggrätter summerar till cirka 627 000 kvadratme- ter och är huvudsakligen inom logistik och lätt industri. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbygg- rätter i områden med potential för bostadsutveckling, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda då byggrätterna är belägna i expansiva kommu- ner och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som på andra tillväxtorter. Takten på nya byggstarter påverkas bland annat av efterfrågan givet det aktu- ella marknadsläget men även av byggpriser. Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera fulla intäkter under rapportperioden förvän- tas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 67 miljoner kronor i driftnetto. Av Färdigställda projekt, senaste 12 månaderna Kommun Fastighet Typ av projekt Slutdatum Storlek, kvm1) Investering, Mkr2) Uthyrningsgrad, % Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Mars 2025 1 200 36 100% Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri April 2025 2 300 51 100% Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Juni 2025 2 300 50 33% Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Oktober 2025 3 700 103 100% Totalt färdigställda projekt 9 500 241 84% 1) BTA (bruttoarea, nyproduktion, tillbyggnad), LOA (lokalarea, hyresgästanpassning, ombyggnad). 2) Inkluderar för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. detta belopp avser cirka 3 miljoner kronor nyligen fär- digställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 46 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri och urban logistik som byggs eller avses byggas för framtida uthyrning och cirka 18 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förutsät- ter uthyrning före byggstart. Därutöver har bolaget en omfattande portfölj med kommande projekt, vilka samt- liga är i tidigare skeden. Färdigställda projekt Under de senaste tolv månaderna har fyra projekt omfattande en total yta om 9 500 kvadratmeter fär- digställts varav 84 procent av ytan är uthyrd. Av de färdigställda projekten utgörs samtliga av nybyggnation inom lätt industri. Det senast färdigställda projektet är en nybyggnation i ett av Stockholms mest citynära verksamhetsområden Ulvsunda, Bromma i Stockholm. Lokalerna är på förhand uthyrda till Willab Garden AB som under senare delen av 2024 tecknade ett 10-årigt hyresavtal med tillträde 1 november 2025. Nyproducerad byggnad för lätt industri, Båglampan 25, Stockholm ===== SIDA 11 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 11 Projektportföljen Finansiell information Övrig informationVerksamheten Pågående projekt Bolaget har flera pågående projekt med en investerings- volym överstigande 25 miljoner kronor där samtliga avser nybyggnation om tillsammans 46 700 kvadratme- ter. Under 2025 fattades beslut om att byggstarta sju av dessa projekt om tillsammans 27 300 kvadratmeter. Projekten, som innebär nyproduktion av lätt industri och citynära logistik, finns i attraktiva lägen på olika geografiska marknader i Storstockholm. I början av februari 2026 kommunicerade Stendörren att man har tecknat hyresavtal avseende en nyproducerad byggnad för lätt industri på fastigheten Vindkraften 2 i Skrubba i södra Stockholm. Avtalet omfattar hela byggnaden om cirka 1 900 kvadratmeter samt tillhörande gårdsytor och har en löptid på 7 år. Den nya byggnaden färdig- ställs i mars 2026 och kunden tillträder den 1 maj 2026. Den nya uthyrningen innebär en positiv nettoeffekt på driftnettot om cirka 2,9 miljoner kronor per år. Genom att ha projekt som är bygglovsklara eller under projek- tering och andra förberedelser har bolaget möjlighet att snabbt starta nya byggnationer och anpassa dessa efter kunders behov. Samtliga pågående projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det finns en tydlig efterfrågan och där uthyrningsarbete pågår. Pågående projekt per 2025-12-31 Kommun Fastighet Typ av projekt Nuvarande fas Tidigast möjliga slutdatum1) Storlek, kvm2) Indikativ investering3), Mkr Bedömd återstående investering, Mkr Bedömt årligt driftnetto, Mkr Uthyrnings grad, % Stockholm Vindkraften 2 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2026 1 900 36 20 2,9 100% Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Pågående byggnation Q2 2026 5 300 114 29 7,1 0% Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2026 3 200 76 24 5,3 0% Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2026 2 100 61 28 4,7 0% Stockholm Fotocellen 5 Ny logistik Pågående byggnation Q3 2026 3 800 79 39 6,2 0% Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2027 4 500 87 63 6,5 0% Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2027 6 500 126 91 9,4 0% Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering4) Q2 2027 17 000 270 188 17,9 0% Järfälla Veddesta 2:53 Ny lätt industri Projektering4) Q2 2027 2 400 53 42 4,1 0% Totalt pågående projekt 46 700 902 524 64,1 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att bedömd tidpunkt för färdigställande beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 3) Inkluderar för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. Nyproducerad logistikbyggnad, Viby 19:66, Upplands-Bro ===== SIDA 12 ===== Nyproducerad logistikbyggnad, Almnäs 5:23, Södertälje Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 12 Projektportföljen Finansiell information Övrig informationVerksamheten Kommande projekt per 2025-12-31 Kommun Huvudsaklig framtida användning Bedömd byggrätt (BTA m2)1) Status detaljplan Bedömd tidigast möjliga byggstart2) Upplands-Bro Lätt industri 379 000 Inom detaljplan 2026–2027 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2026–2027 Södertälje Logistik 29 100 Inom detaljplan 2026–2027 Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2026–2027 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2026–2027 Botkyrka Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2026–2027 Enköping Lätt industri 2 700 Inom detaljplan 2026–2027 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Nynäshamn Lätt industri 1 800 Inom detaljplan 2026–2027 Upplands-Bro Lätt industri 1 300 Inom detaljplan 2026–2027 Uppsala Lätt industri 1 000 Inom detaljplan 2026–2027 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2026–2027 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2026–2027 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktiskt byggstart beror på tidpunkt för uthyrning. Kommande projekt Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast- igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi- fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendörren efter att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya områden och fastigheter att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader eller genom att konvertera befint- liga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 och 15 samt undersöker förutsättningarna för att driva detaljplan för bostäder, bland annat den del av Green- Hub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över sjön Mälaren. ===== SIDA 13 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 13 Finansiell information Övrig informationVerksamheten FASTIGHETSVÄRDERING Stendörren värderar varje kvartal hela fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren är en avkastningsbaserad kassaflödesmodell kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltnings- fastigheter) till årsredovisningen 2024. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån- det per 31 december 2025 uppgick till 15 927 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna anges i tabellen. De under året genomförda extern- värderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värde- rade till 1 504 miljoner kronor (1 406 per 30 september 2025), är värderade utifrån ortsprisanalyser och därtill aktiverade investeringar. Värdeförändringen på bygg- rättsportföljen under kvartalet förklaras främst av akti- verade investeringar i befintliga projekt. För ytter ligare information, se avsnittet Projektportföljen på sidorna 10–12. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 43 miljoner kronor (225). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en negativ värdepåverkan på fastighetsbeståndet under perioden. Förändrade inflationsutsikter har vidare påverkat infla- tionsantaganden, vilket medfört en negativ värdepåver- kan under det tredje och fjärde kvartalet. Det genom- snittliga avkastningskravet i fastighetsvärderingarna uppgår per 31 december 2025 till 6,3 procent, vilket är oförändrat från föregående kvartal (se tabellen Värde- ringsparametrar). Känslighetsanalys I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om drift- nettot och/eller direktavkastningskravet ökar eller minskar med 2,5 respektive 0,25 procentenheter. Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bola- gets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. Känslighetsanalys Mkr Förändring av driftnetto Förändring av direktavkastningskrav –5,0% –2,5% 0,0% 2,5% 5,0% –0,50% 658 1 094 1 531 1 967 2 404 –0,25% –103 314 730 1 147 1 563 0,00% –796 –398 0 398 796 0,25% –1 432 –1 050 –669 –287 94 0,50% –2 016 –1 650 –1 284 –918 –552 Värderingsparametrar (Föregående år inom parentes) Min Max Viktat snitt Kalkylränta, kassaflöde, % 7,3 (5,0) 11,1 (11,1) 8,4 (8,1) Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,2 (5,2) 9,0 (9,0) 6,3 (6,3) Kalkylränta, restvärde, % 7,3 (7,2) 11,1 (11,1) 8,4 (8,4) Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (2,0) 15,0 (25,0) 6,0 (5,7) Förändring redovisat värde, fastigheter Mkr Jan-dec 2025 Jan-dec 2024 Fastighetsbestånd vid årets början 14 311 12 566 Nya förvärv av fastigheter 1 235 1 129 Försäljning av fastigheter –65 –224 Investeringar i befintliga fastigheter 487 598 Valutakurseffekter –83 17 Realiserade värdeförändringar 18 29 Orealiserade värdeförändringar 25 196 – Varav hänförligt till förändrade avkastningskrav 60 –94 – Varav hänförligt till förändrade kassaflöden -81 203 – Varav hänförligt till förändrade byggrättsvärden 46 88 Fastighetsbestånd vid periodens slut 15 927 14 311 ===== SIDA 14 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 14 Finansiell information Övrig informationVerksamheten FINANSIERING Per 31 december 2025 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till kreditinstitut till 3,4 år (3,2). Inkluderas även obligations- lånen uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 3,2 år (3,1). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i referensräntan genom en portfölj av räntetak och swa- par med ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 5 701 miljoner kronor. Vid rapport periodens utgång var cirka 63 procent (59) av bolagets ränte bärande skulder räntesäkrade till en högsta referensräntenivå om 2,2 pro- cent (1,6) på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Stendörren har även forwardstartade räntetak och swapar vilket förlänger derivatportföljens genom- snittliga löptid, för mer detaljer se tabell nedan. Bolaget har vidare under det fjärde kvartalet ingått ett swap- tionsavtal med ett nominellt belopp om 75,3 miljoner Euro till en fast ränta om 2,45%. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och ränte tak, var den genomsnittliga räntebindningen på ränte bärande skulder 2,9 år (2,2). Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld inklusive derivat upp- gick till 3,9 procent vid rapport periodens utgång. Stendörren hade vid balansdagens utgång tre utestå- ende obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån uppgick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Det andra obligations lånet uppgår till 500 miljoner kronor, med förfall Ränte- och kapitalbindning Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. Räntebindning/År1) Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta, % Andel, % Mkr Andel, % 2026 3 286 37 153 2 2027 0 0 1 051 12 2028 600 7 2 856 32 2029 101 1 4 584 51 2030 0 0 343 4 >2030 5 000 56 0 0 Summa/ genomsnitt 8 987 3,9 100 8 987 100 1) Räntebindningen för 2025 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. Känslighetsanalys Förändring räntebas, Mkr (+) Förändring (–) Förändring +/–1,00% –31 53 +/–2,00% –59 103 +/–3,00% –87 105 I känslighetsanalysen framgår den bedömda effekten på räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M) ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter. Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. Räntederivat, aktiva Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknads- värde, Mkr Räntenivå, % Återstående löptid, år1) Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 0,1 2,00% 0,67 Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 0,7 2,00% 0,952) SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 0,5 2,00% 0,982) Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 0,2 2,00% 0,672) Summa 2 700 1,4 2,00% 0,82 Swedbank Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 500 0,8 2,36% 4,12 Nordea Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 300 0,2 2,37% 4,12 SEB Ränteswap 2025-02-13 2030-02-13 200 0,2 2,38% 4,12 SEB Ränteswap 2025-01-13 2027-12-17 101 –0,3 4,06% 1,96 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 1,6 2,45% 4,77 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 0,2 2,39% 3,77 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 –0,2 2,49% 4,86 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 –1,1 2,41% 3,86 Summa 3 001 1,3 2,47% 4,19 1) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 4,3 år. 2) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen till höger) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. Räntederivat med senarelagd starttidpunkt Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknads- värde, Mkr Räntenivå, % Återstående löptid, år Nordea Räntetak 2026-09-03 2031-09-03 425 8,6 2,75% 5,68 Nordea Ränteswap 2026-09-03 2031-09-03 425 0,6 2,61% 5,68 Swedbank Räntetak 2026-12-14 2030-12-14 550 9,4 2,75% 4,96 Swedbank Ränteswap 2026-12-14 2030-12-14 550 3,9 2,44% 4,96 SEB Räntetak 2026-12-23 2031-12-23 75 1,9 2,75% 5,98 SEB Ränteswap 2026-12-23 2031-12-23 75 0,3 2,64% 5,98 Summa 2 100 24,6 2,64% 5,32 2028-09-30, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje obligationslånet uppgår till 400 miljoner kronor, förfaller 2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,35 procent. Per 31 december 2025 fanns tillgänglig likviditet om totalt cirka 985 miljoner kronor, i form av likvida medel och tillgängliga kreditlinor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansie- ringsavgifter). Stendörren har även en grön hybridobligation om 300 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösendatum i maj 2027. ===== SIDA 15 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 15 Stendörrens hållbarhetsarbete Finansiell information Övrig informationVerksamheten RESURSEFFEKTIVITET Ambition • Minska energiintensiteten (kWh/ kvm) med minst 30% till 2030 (basår 2020). • 70% av fastighetsportföljen (kvm) ska vara miljöcertifierad senast 2025. • 100% av nybyggnadsprojekt och större renoveringar ska miljö- certifieras. • Möjliggöra ökad återvinning av hyresgästers avfall. • Minimera byggavfall från byggnads- projekt till <1% till deponi, till 2030. • 100% fossilfri energi till 2030 (köpt av Stendörren). • Minska koldioxidavtrycket i nybygg- nadsprojekt med minst 40% kgCO2/ kvm BTA till 2030 (basår 2022). OPERATIONELL EXCELLENS Ambition • Leverantörer till bolagets förvalt ning samt utvecklingsverksamhet ska underteckna och efterleva Stendör- rens uppförandekod. • Samtliga fordon ska vara fossil- bränsleoberoende senast 2025. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Ambition • Aktivt arbeta med regelbunden upp- följning och återkoppling gällande jämställdhet och ickediskriminering. • Sträva efter jämlikhet och mångfald bland alla yrkeskategorier med mål om en 40/60 könsfördelning för ledande befattningshavare senast 2025. • Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de årliga medarbetarenkäterna. • Samtliga medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. FRAMTIDSSÄKRING Ambition • Inkludera relevanta TCFD-indikatorer och rapportera enligt TCFD. • Samtliga fastigheter med hög risk ska riskinventeras och förses med relevanta handlingsplaner. • Öka andel fastigheter med Energi- deklaration (Energy Performance Construction, EPC) betyg C eller bättre. • Mål om nettonoll koldioxidutsläpp validerat av Science Based Targets initiative (SBTi). SOCIALT ANSVAR Ambition • Skapa arbetsmöjligheter för perso- ner långt ifrån arbetsmarknaden. HÅLLBARHET MED FEM FOKUSOMRÅDEN Stendörrens fokusområden utgår från områdena: miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Dessa fokusområden anpassas regelbundet för att bidra till både korta- och långsiktiga mål. Inom varje område har bolaget formulerat konkreta ambitioner och mål. Stendörren sätter i första hand kvantifierbara mål som går att följa upp. Inom vissa områden kan det dock vara svårt att fastställa kvantitativa mål, varför bolaget då istället arbetar med kvalitativa mål. ===== SIDA 16 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 16 Koncernen Verksamheten Övrig informationFinansiell information Mkr Jan–dec 2025 Jan–dec 2024 Okt–dec 2025 Okt-dec 2024 Hyresintäkter 1 042 902 268 237 Övriga intäkter 8 9 1 0 Summa intäkter 1 050 910 270 237 Driftkostnader –157 –145 –43 –41 Underhållskostnader –20 –23 –8 –8 Fastighetsskatt –31 –24 –8 –6 Driftnetto 841 718 211 182 Central administration –82 –80 –21 –15 Finansiella intäkter och kostnader –407 –319 –120 –98 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld –11 –10 –3 –3 Förvaltningsresultat före valutakursförändringar 342 309 67 66 Orealiserade valutakursförändringar –30 0 –15 –4 Förvaltningsresultat efter valutakursförändringar 312 308 52 62 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 43 225 23 119 Värdeförändring finansiella instrument –52 –91 15 39 Resultat före skatt 303 443 91 220 Skatt –130 –116 –69 –96 Periodens resultat 173 327 22 124 Omräkningsdifferenser –8 2 –5 0 Övrigt totalresultat –8 2 –5 0 Summa totalresultat för perioden 165 329 17 124 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 165 329 17 124 Resultat per aktie, före utspädning, kr 4,64 9,70 0,50 3,86 Resultat per aktie, efter utspädning, kr 4,63 9,69 0,50 3,86 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 32,04 28,89 32,61 30,26 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 32,07 28,91 32,64 30,29 KONCERNENS TOTALRESULTAT Resultat Jämfört med föregående år redovisar Stendörren för 2025 cirka 140 miljoner kronor högre intäkter och drift- nettot steg med cirka 124 miljoner kronor. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med cirka 43 miljoner kronor, vilket är cirka 6 procent högre än 2024. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrations- kostnader summerar förvaltningsresultatet före valuta- kursförändringar till 342 miljo ner kronor (309), vilket motsvarar en ökning om 11 procent och 26 procent jus- terat för engångsposter hänförliga till förtida refinansie- ringar. Periodens resultat uppgår till 173 miljoner kronor (327), motsvarande 4,64 kronor per aktie (9,70). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med cirka 16 procent till 1 042 miljoner kronor (902) jämfört med 2024. De ökade intäkterna drivs av högre hyror i det befintliga bestån- det, förvärv samt färdigställda och uthyrda projekt under året. Fastighetskostnader De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka –209 miljoner kronor (–192) vilket är 16 miljoner kronor högre jämfört med 2024. Totala fastighetskost- nader i jämförbart bestånd är oförändrade jämfört med 2024. Kostnader för underhåll, snöröjning och värme minskade medan fastighetsskatt och kostnader för fast- ighetsförsäkringar ökade. Central administration Kostnaderna för central administration uppgick under året till –82 miljoner kronor (–80) och utgörs av kost- nader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. Finansnetto De finansiella intäkterna uppgick under perioden till 36 miljoner kronor (130) och avser huvudsakligen intäkter avseende räntederivat. Minskningen beror främst på att lägre räntenivåer ger lägre intäkter på räntederivaten. De finansiella kostnaderna, exklusive leasingkostnad, mins- kade till –443 miljoner kronor (–449). Minskningen beror främst på lägre räntenivåer, delvis motverkat av högre belåning jämfört med föregående år och förtida återköp av utestående obligationslån under andra halvan av 2025 samt förtida refinansieringar av banklån under tredje och fjärde kvartalen. Återköpen resulterade i engångsposter om cirka –19 miljoner kronor och de förtida refinan- sieringarna cirka –29 miljoner kronor, totalt cirka –48 miljoner kronor som belastar finansnettot under året. Av dessa har cirka 33 miljoner kronor varit kassapåver- kande under året och resterande cirka 15 miljoner kronor varit av redovisningsmässig karaktär. Leasingkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till –11 miljoner kronor (–10). Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt- rättsavgälder och arrendeavgifter. Värdeförändringar För perioden redovisar bolaget realiserade och orealise- rade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt 43 miljoner kronor (225). Värdeförändringarna i fast- ighetsbeståndet drevs under året främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakur- ser och justerade inflationsantaganden hade en negativ värdepåverkan på fastighetsbeståndet under året. Rän- tederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om –52 miljoner kronor (–91). Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om –48 miljoner kronor (–53) och uppskjuten skatt om –82 miljoner kronor (-63). Av den aktuella skatten avser cirka –11 miljoner kronor skatt på grund av fastighetsförsäljningar under året. ===== SIDA 17 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 17 Koncernen Verksamheten Övrig informationFinansiell information Mkr 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 7 9 Förvaltningsfastigheter 15 927 14 311 Nyttjanderättstillgångar tomträtt 327 274 Inventarier 0 0 Räntederivat 29 58 Summa anläggningstillgångar 16 290 14 651 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 90 109 Likvida medel 340 214 Summa omsättningstillgångar 430 323 SUMMA TILLGÅNGAR 16 721 14 975 KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING Mkr 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 5 833 5 395 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 8 637 7 638 Övriga långfristiga skulder 78 66 Leasingskuld 327 274 Uppskjuten skatteskuld 1 143 1 061 Övriga avsättningar – 4 Summa långfristiga skulder 10 185 9 043 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 301 153 Övriga kortfristiga skulder 402 383 Summa kortfristiga skulder 703 536 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 721 14 975 Anläggningstillgångar Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak- ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 december 2025 uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 15 927 miljoner kronor (14 311). Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 430 miljoner kronor (323), bestående av likvida medel om 340 miljoner kronor (214) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 90 miljoner kronor (109). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel och tillgängliga kreditlinor, uppgick vid periodens utgång till cirka 985 miljoner kronor. Inga ytterligare säker heter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Eget kapital Per den 31 december 2025 uppgick koncernens egna kapital till 5 833 miljoner kronor (5 395) och soliditeten till 36 procent (37). Räntebärande skulder Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 8 938 miljoner kronor (7 791), motsvarande en belåningsgrad om 53 procent (52). Skulderna utgörs av lån från kredit- institut om 7 287 miljoner kronor (6 531) och tre gröna obligationslån om totalt 1 700 miljoner kronor (1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgick till –48 miljoner kronor (–40). Den kortfristiga delen av de räntebärande skul- derna uppgick till 301 miljoner kronor (153) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kom- mande 12 månaderna. Ränte- och kapitalbindning Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sidan 14. Uppskjuten skatteskuld (netto) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2025 till 1 143 miljoner kronor (1 061) och avser skatten på fastig heter, derivat, obeskattade reserver och outnytt- jade förlustavdrag. Övriga kortfristiga skulder Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kort fristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatte skulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 402 miljoner kronor (383). ===== SIDA 18 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 18 Koncernen Verksamheten Övrig informationFinansiell information Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings- differenser Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Hybridobligation Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital per 2024-01-01 17 1 201 3 3 105 512 4 838 Ränta/utdelning hybridobligation – – – –46 – –46 Emission aktier, netto efter emissionskostnader 2 487 – – – 489 Skatteeffekt emissionskostnader – 3 – – – 3 Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader – – – –4 300 296 Återköp hybridobligation – – – –2 –513 –515 Totalresultat januari–december 2024 – – 2 327 – 329 Utgående eget kapital per 2024-12-31 19 1 691 5 3 380 300 5 395 Ingående eget kapital per 2025-01-01 19 1 691 5 3 380 300 5 395 Personaloptionsprogram 3 3 Ränta/utdelning hybridobligation –25 –25 Emission aktier, netto efter emissionskostnader 1 292 293 Skatteeffekt emissionskostnader 1 1 Totalresultat januari–december 2025 –8 173 165 Utgående eget kapital per 2025-12-31 20 1 987 –3 3 528 300 5 833 KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2025 till 5 833 miljoner kronor (5 395). Vid års stämman 2025 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). ===== SIDA 19 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 19 Koncernen Verksamheten Övrig informationFinansiell information Mkr Jan-dec 2025 Jan-dec 2024 Okt-dec 2025 Okt-dec 2024 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 312 308 52 62 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 56 28 44 21 Betald inkomstskatt –48 –1 –15 5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 320 335 82 89 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 5 –31 6 6 Förändring av rörelseskulder 42 –88 23 –2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 366 217 111 92 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter –486 –598 –153 –189 Förvärv av koncernföretag/fastigheter –1 228 –1 118 –623 –923 Försäljning av koncernföretag/fastigheter 63 224 – – Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 651 –1 492 –776 –1 112 Finansieringsverksamheten Nyemission personaloptioner 4 – 3 – Emission aktier, netto efter emissionskostnader 292 489 – 489 Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader – 296 – – Utdelning hybridobligation –24 –46 –6 –7 Återköp hybridobligation – –514 – – Upptagna räntebärande skulder 6 929 5 014 3 848 1 796 Amortering och lösen av räntebärande skulder –5 801 –3 893 –3 370 –1 510 Depositioner 12 9 –1 5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 411 1 356 475 773 Periodens kassaflöde 126 81 –191 –248 Likvida medel vid periodens ingång 214 134 531 462 Periodens kassaflöde 126 81 –191 –248 Likvida medel vid periodens utgång 340 214 340 214 KONCERNENS KASSAFLÖDE ===== SIDA 20 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 20 Moderbolaget Verksamheten Övrig informationFinansiell information Mkr Jan–dec 2025 Jan–dec 2024 Okt–dec 2025 Okt–dec 2024 Nettoomsättning 125 129 33 36 Rörelsens kostnader –125 –129 –33 –36 Resultat före finansiella poster 0 0 0 0 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag –19 123 –12 13 Finansnetto 37 19 11 –7 Orealiserade valutakursförändringar –1 –2 0 –1 Resultat efter finansiella poster 17 140 -1 5 Bokslutsdispositioner –2 12 –2 12 Resultat före skatt 15 152 –3 17 Skatt 0 – 0 – Periodens resultat 15 152 –3 17 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunk- tioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under året utgörs huvudsakligen av 125 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen perso- nal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncern interna lån samt extern räntekostnad för bolagets obliga tionslån. Likvida medel uppgick per 31 december 2025 till 43 miljoner kronor (49) och det egna kapitalet uppgick till 1 997 miljoner kronor (1 708). ===== SIDA 21 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 21 Moderbolaget Verksamheten Övrig informationFinansiell information Mkr 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 7 9 Inventarier 5 3 Andelar i koncernföretag 1 346 1 165 Fordringar hos koncernföretag 3 980 3 239 Räntederivat 2 – Uppskjuten skattefordran 1 0 Summa anläggningstillgångar 5 341 4 417 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 23 27 Kortfristiga fordringar 5 11 Likvida medel 43 49 Summa omsättningstillgångar 71 87 SUMMA TILLGÅNGAR 5 412 4 503 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 997 1 708 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 1 684 1 287 Skulder till koncernföretag 1 695 1 459 Summa långfristiga skulder 3 379 2 746 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 0 6 Övriga kortfristiga skulder 36 44 Summa kortfristiga skulder 36 50 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 412 4 503 ===== SIDA 22 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 22 Verksamheten Övrig informationFinansiell information NYCKELTAL Jan–dec 2025 Jan–dec 2024 FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental kvm 922 857 Antal fastigheter 179 160 Marknadsvärde, Mkr 15 927 14 311 Areamässig uthyrningsgrad, % 91 91 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 92 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,6 5,5 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 6,4 6,4 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 5,9 7,3 Hyresduration, år 4,2 4,4 Snitthyra, kr/kvm 1 296 1 291 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 1 050 910 Driftnetto, Mkr 841 718 Förvaltningsresultat, Mkr 342 309 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 80 79 Balansomslutning, Mkr 16 721 14 975 Genomsnittlig ränta totala skulder inklusive derivat, % 3,9 4,2 Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 2,9 2,2 Genomsnittlig kapitalbindning vid periodens utgång, år 3,2 3,1 Genomsnittlig räntetäckningsgrad, rullande 12 månader, ggr 2,1 2,0 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 53 52 Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 45 45 Soliditet vid periodens utgång, % 36 37 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % 3 7 Jan–dec 2025 Jan–dec 2024 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 6 586 6 538 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 202,00 210,50 Eget kapital per aktie, kr1) 169,82 164,19 Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 651 6 103 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 203,97 196,50 Aktuellt substansvärde, Mkr 6 102 5 613 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 187,14 180,72 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr 4,64 9,70 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr 4,63 9,69 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 11,43 7,52 Antal aktier vid periodens utgång 32 605 473 31 058 473 Genomsnittligt antal aktier 32 041 771 28 888 192 ÖVRIGA Antal medarbetare vid periodens utgång 56 55 Genomsnittligt antal medarbetare under perioden 56 54 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sidan 26. Förklaringar till nyckeltalen finns även på stendorren.se. ===== SIDA 23 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 23 Verksamheten Finansiell information Övrig information ÖVRIG INFORMATION Aktien Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. Aktiekursen uppgick per den 31 december 2025 till 202,00 kronor per aktie (210,50). Det motsvararar ett totalt marknadsvärde om 6 586 miljoner kronor (6 538). Per den 31 december 2025 hade bolaget totalt 3 550 aktieägare (3 485). Bolagets tre största aktieägare var Stendörren Real Estate AB med 37,7 procent, Altira AB med 9,8 procent och SEB Investment Management med 12,9 procent. Det totala antalet aktier per den 31 december 2025 uppgick till 32 605 473 aktier (31 058 473). Transaktioner med närstående Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befattningshavare avseende uthyrning av tre garageplatser. Samtliga transaktioner med närstå- ende parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgens- förbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa under perioden. Risker Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverkar efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat för risk att oförutsedda ökningar i drift- eller underhållskostnader inte är möjliga att kompensera för fullt ut i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sidorna 47–48 i bolagets årsredovisning för räkenskaps- året 2024. Utöver de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sidan 14. KALENDARIUM 2026 Årsredovisning 2025 29 april 2026 Delårsrapport januari–mars 7 maj 2026 Årsstämma 2026 26 maj 2026 Delårsrapport april–juni 21 juli 2026 Delårsrapport juli–september 23 oktober 2026 Bokslutskommuniké 2026 19 februari 2027 FÖR MER INFORMATION, KONTAKTA: Erik Ranje Verkställande direktör erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 Per-Henrik Karlsson CFO per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00 Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk- ningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 i bolagets årsredovis- ning 2024. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde med värde- förändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde på räntederivat används mark- nadsräntor för respektive löptid noterade på boksluts- dagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Revisors granskning Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. ===== SIDA 24 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 24 Verksamheten Finansiell information Övrig information STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS FÖRSÄKRAN Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 12 februari 2026 Andreas Philipson Styrelseordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Tom Livelli Styrelseledamot Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 12 februari 2026 kl. 07.00 CET. Joakim Rubin Styrelseledamot Roniek Bannink Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör ===== SIDA 25 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 25 Verksamheten Finansiell information Övrig information BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1) Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade års- hyresintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) till cirka 1 120 miljoner kronor per den 1 januari 2026. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka 211 miljoner kronor. Således bedöms koncernen i årstakt generera ett driftnetto om cirka 908 miljoner kronor. Kostnaderna för central administration uppskattas till cirka 82 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka 363 miljoner kronor och leasingkostnader uppgående till cirka 13 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt förvaltningsresultat om cirka 451 miljoner kronor per den 1 januari 2026. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning om intjäningsförmågan per 1 januari 2026 utan hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra genomförda åtgärder som ännu inte haft effekt på för- valtningsresultatet. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och finans- nettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebä- rande skulderna har baserats på koncernens snittränta per 1 januari 2026 med tillägg för periodiserade finansie- ringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsav gälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är ej medräknade. De pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperio- den förväntas, i takt med uthyrning och färdigställande, kunna addera cirka 67 miljoner kronor i driftnetto. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveckling för Stendörren. Bedömd intjäningsförmåga1) 1 jan 2026 Justering pro forma2) 1 jan 2026 + pro forma Hyresintäkter 1 120 110 1 230 Summa intäkter 1 120 110 1 230 Driftskostnader –152 –9 –161 Underhållskostnader –28 –2 –30 Fastighetsskatt –32 –4 –36 Driftnetto 908 96 1 004 Central administration –82 –7 –89 Finansiella intäkter och kostnader –363 –32 –395 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld –13 0 –13 Förvaltningsresultat 451 57 507 Förvaltningsresultat per aktie, kr3) 13,13 14,87 Räntetäckningsgrad 2,2x 2,3x 1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 januari 2026. 2) Baserad på EUR/SEK 10,60. Säkerställd finansiering är till 100 procent räntesäkrad med redan tecknad swaption. 3) Förvaltningsresultat per aktie minskat med ränta på hybridobligationer. BAKGRUND TILL PRO FORMA Bolaget har ingått avtal om förvärv av 14 fastig- heter i Helsingforsregionen till ett överenskommet fastighetsvärde om motsvarande 1,3 miljarder kronor. Det årliga driftnettot bedöms uppgå till cirka 96 miljoner kronor och tillträde beräknas ske den 20 februari 2026. • Förvärvet bedöms öka det årliga förvaltnings- resultatet per aktie med 13 procent, räknat pro forma på intjäningsförmågan per 1 januari 2026. • Förvaltningsresultatet per aktie baserat på intjäningsförmågan per 1 januari 2026 pro forma inklusive förvärvet ökar med 19 procent jämfört med intjäningsförmågan per 1 oktober 2025 samt med 35 procent jämfört med intjäningsförmågan per 1 januari 2025. ===== SIDA 26 ===== Introduktion STENDÖRREN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025 26 Verksamheten Finansiell information Övrig information DEFINITIONER AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 måna- derna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i för - hållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig heternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter- läggning av derivatskuld (+/–) samt uppskjuten skatt. TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE Procentuella förändringen i förvaltningsresultat per aktie minskat med ränta på hybridobligationer de senaste 12 månaderna. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på ränte bärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivat avtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- förändring under de senaste 12 månaderna divi derat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. Europeiska värdepappers- och marknadsmyndig heten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk infor mation som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckel tal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM:er som används. ===== SIDA 27 ===== STENDÖRREN.SE Erik Ranje Verkställande direktör erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 FÖR MER INFORMATION, KONTAKTA: Per-Henrik Karlsson CFO per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00