FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2024
===== SIDA 1 =====
Q1
Delårsrapport januari-mars 2024
===== SIDA 2 =====
===== SIDA 3 =====
Delårsrapport Q1 samt januari-mars 2024 4
Kvartalsöversikt 5
Nyckeltal 6
Affärsidé, mål och strategi 7
Hållbarhet 9
Fastighetsportfölj 11
Transaktioner 22
Befintliga intressebolag 22
Projektportfölj 24
Finansiering 27
Aktien och ägarna 30
Intäkter, kostnader, resultat och kassaflöde för perioden 31
Finansiell information 35
Övriga upplysningar 42
Styrelsens försäkran 47
Definitioner av nyckeltal 48
Bedömd intjäningsförmåga 49
Kalendarium / Kontaktuppgifter 51
Innehåll
Marknads-
värde fastigheter
13 721
mkr
Driftnetto
1 9 7, 3
mkr
Net LTV
54,8
%
Uthyrnings-
grad
94,6
%
Antal
fastigheter
160
st
Uthyrningsbar
yta
949 532
kvm
Förvaltnings-
resultat per aktie1
0,21
kr/st
Hyresduration
6,2
år
1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning
3
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 4 =====
Jämförelsesiffror för föregående års kvartal
och period lämnas i denna rapport. Kvartalet avser
1 januari -31 mars 2024 med jämförelsetal
1 januari-31 mars 2023.
Kvartalet i sammandrag
• Hyresintäkterna uppgick till 268,1 (268,2) mkr.
I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres-
volymen indexerade enligt KPI.
• Driftnettot uppgick till 197,3 (201,8) mkr. Merparten
av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiterades
vidare till hyresgäst.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 77,3 (92,5) mkr,
motsvarande 0,21 (0,25) kr per aktie efter
utspädning.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till
-87,4 (-281,7) mkr varav orealiserade -85,2
(-209,3) mkr motsvarande -0,6 (-1,5) procent av
fastighetsvärdet.
• Resultat efter skatt uppgick till -27,1 (-201,1) mkr.
• Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick till motsvarande -0,07 (-0,54)
kr per aktie efter utspädning.
• Investeringar i fastigheter uppgick till 57,8
(139,6) mkr varav - (-) mkr avsåg förvärv och 57,8
(139,6) mkr avsåg ny-, till-, och ombyggnationer.
• Försäljning av fastigheter uppgick netto till 110,0
(773,0) mkr.
• Marknadsvärdet på Bolagets fastigheter uppgick
till 13 721,0 (13 344,0) mkr vid periodens slut.
• Kassaflödet från den löpande verksamheten
uppgick till 41,2 (97,2) mkr. Likvida medel uppgick
vid periodens utgång till 226,1 (518,0) mkr.
• Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid uppgick
till 2,5 (3,29) år, att jämföras med det långsiktiga
målet om minst 2,5 år.
• Soliditeten uppgick till 41,2 (41,3) procent att
jämföra med målet att den ska överstiga
35 procent.
• Nettobelåningsgraden (Net LTV) av Bolagets
fastighetsbestånd uppgick till 54,8 (53,3) procent
att jämföra med målet att den ska understiga
55 procent på lång sikt.
• Belåningsgraden (LTV) av Bolagets fastighets-
bestånd uppgick till 56,5 (57,3) procent att jämföra
med målet att den ska understiga 60 procent på
lång sikt.
• Räntetäckningsgraden uppgick till 1,88 (2,25)
gånger under rullande 12 månader, att jämföra med
målet att den ska överstiga 2,25 gånger på lång sikt.
• Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick
till 94,6 (95,9) procent.
Väsentliga händelser under januari-mars
• Stenhus har under kvartalet ingått hyresavtal med
Motonet, Dollarstore och Areco omfattande totalt
cirka 9 900 kvm på Fastigheterna Köpmannen 7
och Köpmannen 12 i Hälla Västerås. Totalt sam-
manlagt underliggande hyresvärde är cirka 16,7
mkr per år. Den genomsnittliga löptiden på kon-
trakten är drygt 12 år.
Väsentliga händelser efter perioden
• Inga väsentliga händelser efter periodens utgång.
Delårsrapport Q1
januari-mars 2024
Stenhus Fastigheter har under kvartal ett fortsatt sin konsolidering med färdigställande av projekt
och refinansiering, med fortsatt fokus på starkt driftnetto och stabilt kassaflöde.
4
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 5 =====
Resultaträkning
Belopp i mkr
2024
jan-
mars
2023
okt-
dec
2023
juli-
sept
2023
april-
juni
2023
jan-
mars
Hyresintäkter 268,1 264,7 246,9 239,2 268,2
Fastighetskostnader -70,7 -65,0 -43,0 -54,4 -66,4
Driftnetto 197,3 199,7 203,9 184,7 201,8
Central administration -15,7 -15,8 -13,3 -15,4 -16,1
Resultat från intresseföretag -23,7 -35,8 -7,9 -4,6 -27,9
- varav förvaltningsresultat 2,2 2,6 4,9 5,3 3,7
Finansnetto -106,5 -110,1 -92,3 -87,8 -96,9
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 51,4 37,9 90,6 77,0 60,9
Förvaltningsresultat 77,3 76,4 103,4 86,9 92,5
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -87,4 33,8 -143,0 -182,9 -281,7
Värdeförändringar av finansiella instrument 20,2 -89,9 -6,7 25,7 -14,6
Resultat före skatt -15,8 -18,1 -59,1 -80,1 -235,4
Skatt -11,4 -33,7 6,7 9,7 34,3
Periodens resultat -27,1 -51,8 -52,3 -70,5 -201,1
varav hänförligt till moderbolagets aktieägare -25,4 -95,8 -49,7 -66,3 -201,4
varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande -1,7 43,9 -2,6 -4,2 0,3
Balansräkning
Belopp i mkr
2024
31 mars
2023
31 dec
2023
30 sept
2023
30 juni
2023
31 mars
Förvaltningsfastigheter 13 721,0 13 860,1 12 986,0 13 046,0 13 344,0
Nyttjanderättstillgångar 196,8 196,3 196,0 196,2 195,1
Immateriella anläggningstillgångar 4,1 4,3 4,1 3,5 3,7
Övriga materiella anläggningstillgångar 0,6 0,7 0,6 0,6 1,0
Andelar i intresseföretag 94,9 118,7 293,1 238,0 245,9
Derivat 59,9 39,6 91,8 98,6 84,2
Övriga omsättningstillgångar 151,6 148,8 128,1 159,8 204,5
Likvida medel 226,1 306,2 273,5 249,1 518,0
T otalt tillgångar 15 455,1 14 674,7 13 973,2 13 991,8 14 596,5
Eget kapital 5 698,6 5 714,8 5 810,6 5 859,7 5 925,9
Innehav utan bestämmande inflytande 171,6 188,8 18,2 20,4 24,6
Uppskjuten skatt 206,9 204,9 193,5 210,5 224,9
Räntebärande skulder 7 803,1 7 956,5 7 375,1 7 353,7 7 791,6
Skuld nyttjanderätter 196,8 196,3 196,0 196,2 195,1
Övriga skulder 378,1 413,4 379,8 351,3 434,4
T otalt eget kapital och skulder 15 455,1 14 674,7 13 973,2 13 991,8 14 596,5
Kvartalsöversikt
5
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 6 =====
Nyckeltal
Finansiella 2024
jan-
mars
2023
jan-
mars
Rullande
12 mån
april 2023-
mars 2024
2023
jan-
dec
Hyresintäkter, mkr 268,1 268,2 1 018,8 1 019,0
Driftnetto, mkr 197,3 201,8 785,6 790,2
Förvaltningsresultat, mkr 77,3 92,5 344,0 359,2
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr -87,4 -281,7 -379,4 -573,7
Resultat efter skatt, mkr -27,1 -201,1 -201,8 -375,8
Räntetäckningsgrad, ggr 1,74 1,97 1,88 1,94
Avkastning på eget kapital, % -1,8 -13,3 -3,4 -6,2
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,21 0,25 0,93 0,97
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,21 0,25 0,93 0,97
Resultat per aktie före utspädning, kr -0,07 -0,54 -0,64 -1,11
Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,07 -0,54 -0,64 -1,11
Kassaflöde från den löpande verksamheten per genomsnittligt antal aktier, kr 0,11 0,26 0,78 0,93
2024
jan-
mars
2023
jan-
mars
Rullande
12 mån
april 2023-
mars 2024
2023
jan-
dec
Antal utestående aktier före utspädning, st 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Antal utestående aktier efter utspädning1, st 371 223 606 371 223 606 371 223 606 371 223 606
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1, st 371 223 606 371 223 606 371 223 606 371 223 606
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning1, st 371 223 606 371 223 606 371 223 606 371 223 606
1 Inkluderar utnyttjade teckningsoptioner
För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.
Fastighetsrelaterade
2024
31 mars
2023
31 mars
2023
31 dec
Uthyringsbar area, kvm 949 532 907 738 952 003
Antal fastigheter, st 160 163 161
Marknadsvärde fastighetsportfölj, mkr 13 731,0 13 344,0 13 860,1
Areamässig uthyrningsgrad, % 88,5 90,8 89,5
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6 95,9 94,9
Hyresduration, år 6,2 6,2 6,3
Finansiella
Balansomslutning, mkr 14 455,1 14 596,5 14 674,7
Genomsnittlig ränta, % 5,35 4,91 5,41
Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 1,21 1,03 1,31
Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,5 3,29 2,5
Soliditet vid periodens utgång, % 41,2 41,3 40,8
Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 54,8 53,3 54,7
Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 56,5 57,3 56,9
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 037,9 6 108,7 6 089,5
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 16,26 16,46 16,40
Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 631,8 5 714,1 5 678,3
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 15,17 15,39 15,30
6
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 7 =====
Affärsidé
Affärsmodell
• Förvaltning ska på sikt ske i egen regi så att kund-
kännedom och kundnyttan kan maximeras och
genom detta långsiktigt leverera i enlighet med
Bolagets affärsidé.
• Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa
hyresavtal för att skapa förutsägbarhet.
• Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del
i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras
på bästa möjliga sätt.
• Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings-
strategin.
• Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med
finansieringsstrategin.
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter
Fastighets-
utveckling
Kontor
• Effektiv
förvaltning
• Kassaflöde
• Tillväxt
Mål
Övergripande mål
Stenhus Fastigheters övergripande mål är att generera
en långsiktigt hög och stabil avkastning med fokus på
kassaflöde och tillväxt. Styrelsen har fastställt följande
operativa och finansiella mål för verksamheten.
Operativa mål
• Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta
fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala
samhällets utveckling.
• Fastighetsvärdet ska uppgå till minst 20 miljarder
vid utgången av 2025.
• Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och
projektutveckling.
Finansiella mål
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital om
12 procent per år över en konjunkturcykel.
• Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska
långsiktigt uppgå till minst 2,5 år.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
• Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt
understiga 60 procent.
• Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska
långsiktigt understiga 55 procent.
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga
2,25 gånger.
• Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt
kassaflöde.
Affärsidé, mål och strategi
Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera högsta
möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske
genom fastighetsförvärv men även genom fastighets- och projektutveckling.
7
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 8 =====
Strategi
Investeringsstrategi
Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
Att kombinera fastigheter med olika typer av använd-
ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast-
ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika
fastighetstyperna kommer att vara
• offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning),
• lager/lätt industri/logistik i en mix av läge
(fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor
utvecklingspotential och långa kassaflöden),
• sällanköps-/dagligvaruhandel,
• kontor i regionstäder samt
• fastighetsutveckling som kommer att vara ett
viktigt inslag för att värdemaximera innehaven.
Finansieringsstrategi
All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
• Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte-
risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga
kapitalförsörjning.
• Den finansiella strukturen är utformad med tydligt
fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings-
grad.
• Under det närmaste året kommer kassaflödet att
återinvesteras i verksamheten genom förvärv och
projektutveckling.
Utdelningspolicy
Bolagets övergripande mål är att skapa värde för
Bolagets aktieägare. Under det kommande året
bedömer Bolagets styrelse att detta görs bäst genom
att återinvestera kassaflödet från verksamheten för
att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och
projektutveckling, vilket leder till bedömningen att
ingen utdelning kommer att utgå det närmaste året.
Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier motsvara
minst 30 procent av förvaltningsresultatet.
Hållbarhet
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa
konsekvenser på längre sikt.
Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och
finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå
bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering,
styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål
samt lagar, externa riktlinjer och regelverk.
Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med
våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera
energianvändningen i våra fastigheter och därigenom
arbeta för miljö och resurseffektivitet.
Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete
med kunder för att möjliggöra långa kontrakt.
Detta leder till en lägre belastning på miljön då det
minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer
vid omflyttningar.
8
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 9 =====
Stenhus investeringsverksamhet, förvaltning, projekt-
och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå
bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Hållbarhets-
arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utefter sin
målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även-
tyra framtida generationers möjligheter att göra
detsamma.
Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets
affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har
klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka
respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle
och ekonomi.
Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa
påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen
verksamhet som i andra delar av värdekedjan.
Hållbarhet
Vår ambition är att Bolaget genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter ska bidra till att
hållbart främja det lokala samhällets utveckling.
FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling /
Hyresgästanpassning Hyresgäst
Leverantörer
Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Finansiering Medarbetare Medarbetare
Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer
Återvinning
Ekonomi
Samhälle
Miljö
Hållbarhetsarbetets grundstenar
STENHUS VÄRDEKEDJA
HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER
9
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 10 =====
FN:s GLOBALA MÅL
Bolagets hållbarhetsarbete tar sin utgångspunkt i
FN:s globala mål för hållbar utveckling där hållbar -
hetsstrategin utgår från utvalda delar av de 17 globala
målen i Agenda 2030 för hållbar utveckling. Planering,
styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål,
lagar, externa riktlinjer och regelverk.
Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är
• Miljö och resurseffektivitet
• Professionella och engagerade medarbetare
• Ekonomisk uthållighet och affärsetik
För mer information kring Bolagets hållbarhetsarbete
se avsnitt ”Hållbarhetsredovisning” i Års- och hållbar-
hetsredovisning 2023 på Bolagets hemsida.
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETS VILLK OR
OCH EK ONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
10
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 11 =====
Fastigheterna
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och
kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga
fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/
dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark-
nadsvärdet uppgick till 13 721,0 (13 344,0) miljoner
kronor vid periodens slut.
Den 31 mars 2024 bestod Bolagets fastig hetsportfölj
av 160 (163) fastigheter varav 11 (11) tomträtter.
De totala kontrakterade hyresintäkterna uppgick till
1 046,1 (inklusive projekt) (983,3) miljoner kronor.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,6
(95,8) procent. Den genomsnittliga återstående löpti-
den på hyresavtalen per 31 mars 2024 uppgick till
cirka 6,2 (6,2) år.
De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för
omkring 36,3 (32,6) procent av hyresintäkterna och
den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till
7,3 (7,4) år.
Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom
segmentet lager/lätt industri/ logistik med 7 219 miljo-
ner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakterade
hyresintäkterna uppgick till drygt 573 miljoner kronor
inom detta segment.
Fastighetsportfölj
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter.
Det samlade marknadsvärdet uppgick till 13 721,0 miljoner kronor vid periodens slut.
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
Mkr
2024
jan-
mars
2023
jan-
mars
2023
jan-
dec
2022
jan-
dec
2021
jan-
dec
2020
4 sept-
dec
Verkligt värde vid ingången av perioden 13 860,1 14 259,2 14 259,2 7 168,4 1 634,0 –
Förvärv – – 844,7 7 618,2 4 558,0 1 557,5
Försäljning -109,5 -773,0 -1 044,2 -961,8 -85,0 –
Orealiserad värdeförändring -85,2 -209,3 -490,7 -20,5 897,1 76,2
Realiserad värdeförändring -2,2 -72,4 -83,0 -19,3 2,0 –
Investeringar i portföljen 57,8 139,6 374,2 474,0 162,3 0,3
Verkligt värde vid utgången av perioden 13 721,0 13 344,0 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0
Orealiserad värdeförändring, % -0,6 -1,5 -3,4 -0,1 14,3 4,9
Antal fastigheter IB 161 180 180 116 14 –
Förvärv – – 8 78 103 14
Försäljning -1 -17 -27 -16 1 –
Omklassificering – – – 2 – –
Antal fastigheter UB 160 163 161 180 116 14
11
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 12 =====
1 200
1 000
800
600
400
200
0
200
100
0
Tusen kvm Antal fastigheter
210331
210331
210630
210630
210930
210930
211231
211231
220331
220331
220630
220630
220930
220930
221231
221231
230331
230331
230630
230630
230930
230930
231231 240331
231231 240331
Fastighetsvärde per segment
Lager/lätt Industri/logisitk 53%
Sällanköps-/dagligvaruhandel 16%
Offentliga fastigheter 20%
Kontor 11%
Byggrätt 0%
Fastighetsvärde per geografiskt område
Stockholm 32%
Väst 36%
Mälardalen 21%
Öst 6%
Syd 3%
Norr 2%
13,7
Mdkr
13,7
Mdkr
Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 31 mars 2024 inklusive signerade hyreskontrakt i
pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 3,0 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 1,8 år.
32%21%
36% 6%
2%
3%
Uthyrningsbar area och antal fastigheter
Fastighetsvärde
15
10
5
0
Mdkr
12
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 13 =====
Fastighetsbeståndet per 2024-03-31
Hyresintäkt1 Fastighetsvärde
Region
Antal
fastig-
heter
Uthyrbar
area
Mkr
kr/kvm2
Andel
total, %
Mkr
kr/kvm
Andel
total, %
Stockholm 37 163 751 317 2 093 30 4 448 27 164 32
Väst 60 407 815 391 1 025 37 4 964 12 171 36
Mälardalen 33 190 001 230 1 370 22 2 863 15 069 21
Öst 17 118 863 81 700 8 834 7 020 6
Syd 4 50 530 5 1 032 0 346 6 855 3
Norr 9 18 572 22 1 193 2 265 14 285 2
Tot a l 160 949 532 1 046 1 245 100 13 721 14 450 100
Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2024-03-31
Mkr
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor Byggrätt Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 1 310 555 2 149 414 20 4 448 32
Väst 2 801 557 425 1 176 4 4 964 36
Mälardalen 2 067 760 27 – 10 2 863 21
Öst 521 216 98 – – 834 6
Syd 330 17 – – – 346 3
Norr 190 75 – – – 265 2
Tot a l 7 219 2 180 2 699 1 590 34 13 721 100
Hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2024-03-31
Mkr
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 98 53 130 35 317 30
Väst 234 48 31 78 391 37
Mälardalen 167 60 3 – 230 22
Öst 55 20 7 – 81 8
Syd 3 2 – – 5 0
Norr 16 6 – – 22 2
Tot a l 573 189 171 113 1 046 100
Uthyrningsbar area², fördelning per segment och region per 2024-03-31
kvm
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 55 418 30 254 59 586 18 493 163 751 17
Väst 287 896 48 529 16 047 55 343 407 815 43
Mälardalen 137 991 48 374 3 636 – 190 001 20
Öst 97 512 17 461 3 890 – 118 863 13
Syd 50 218 312 – – 50 530 5
Norr 12 439 6 133 – – 18 572 2
Tot a l 641 473 151 063 83 159 73 836 949 532 100
1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 3,0 mkr per år i 1,8 år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt.
2 Efter färdigställande av pågående projekt.
13
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 14 =====
Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2024-03-31
Antal
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor
Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 46 31 112 18 207 26
Väst 140 32 19 123 314 40
Mälardalen 114 35 11 – 160 20
Öst 34 38 22 – 94 12
Syd 3 1 – – 4 1
Norr 9 2 – – 11 1
Tot a l 346 139 164 141 790 100
Hyresavtalens förfallostruktur, 2 totalt
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal
kontrakt² Mkr Andel, %
2024 37 012 22 47 5
2025 54 224 78 72 7
2026 59 314 61 70 7
2027 169 738 95 169 17
≥2028 493 586 169 656 65
T otalt 813 874 425 1 014 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år.
2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr.
4,6
7,1 6,9
7,9
10,1
11,2
4,0
10,9
4,7
5,3
4,5
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 >2037
4,2
16,7
2,0
14
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 15 =====
Årshyra
Förfalloår
Antal
kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, %
2024 12 19 653 28 5
2025 36 28 392 24 4
2026 34 39 670 46 8
2027 46 120 358 93 16
≥2028 72 347 131 36 66
T otalt 200 555 204 562 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Årshyra
Förfalloår
Antal
kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, %
2024 4 14 856 14 8
2025 15 11 618 21 11
2026 12 13 356 13 7
2027 25 35 886 50 27
≥2028 39 60 158 87 47
T otalt 95 135 874 185 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
100
90
90
70
60
50
40
30
20
10
0
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr
Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
20242025202620272028202920302031 20322033203420352036>2037
5,0
4,3
8,2
16,5
6,4
7,9
2,7
16,3
6,1
11,3
1,6
5,6
4,6
3,5
30
25
20
15
10
5
0
60
50
40
30
20
10
0
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr
Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
20242025202620272028202920302031 20322033203420352036>2037
7,6
11,1
7,1
27,0
3,9
8,3 8,5
11,0
3,1 5,4
1,4 1,2 0,9
3,4
Hyresavtalens förfallostruktur, lager/ lätt industri/logistik
Hyresavtalens förfallostruktur, sällanköps-/dagligvaruhandel
15
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 16 =====
Årshyra
Förfalloår
Antal
kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, %
2024 2 308 1 0
2025 7 1 967 3 2
2026 5 1 363 2 1
2027 10 7 058 14 9
≥2028 41 55 371 140 87
T otalt 65 66 067 160 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Årshyra
Förfalloår
Antal
kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, %
2024 4 2 195 4 4
2025 20 12 247 24 22
2026 10 4 925 9 9
2027 14 6 436 12 12
≥2028 17 30 926 58 54
T otalt 65 56 729 107 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
40
35
30
25
20
15
10
5
0
12
10
8
6
4
2
0
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr
Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
20242025202620272028202920302031 20322033203420352036>2037
0,5
2,1
1,2
9,0
7,6
9,0
4,3
0,7
0,3
23,2
5,3
8,4
16,1
12,5
30
25
20
15
10
5
0
25
20
15
10
5
0
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr
Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
20242025202620272028202920302031 20322033203420352036>2037
3,6
22,2
8,6
26,3
4,5
23,1
11,6
Hyresavtalens förfallostruktur, offentliga fastigheter
Hyresavtalens förfallostruktur, kontor
16
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 17 =====
Största hyresgäster per 2024-03-31
Hyresgäst
Area
kvm
Antal
kontrakt1
st
Hyres-
duration
År
Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 5,6
Santa Maria AB 38 337 1 7,5
Bilia AB 24 610 7 9,0
Botkyrka Kommun 12 935 3 9,1
Hedin Mobility Group AB 18 289 6 12,6
Ahlberg-Dollarstore AB 25 280 8 4,9
Capio Legevisitten AB 7 808 3 11,1
IAC Group Sweden AB 38 438 1 9,2
Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 2,5
Quintus Technologies AB 10 663 4 4,7
Tyresö Kommun 7 995 1 4,5
Momentum Group AB 28 219 1 3,7
Leo´s AB 11 474 3 5,8
Polismyndigheten 9 351 7 4,8
ITAB Shop Concept Nässjö AB 26 391 1 7,8
T op 15 293 869 50 7,3
Övriga 655 663 958
T otalt 949 532 992 6,22
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6
Areamässig uthyrningsgrad, % 88,5
1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr.
2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal.
2024-03-31
Uthyrbar yta
Lager/lätt industri/logistik 68%
Sällanköps-/dagligvaruhandel 16%
Kontor 9%
Offentliga fastigheter 8%
Byggrätter -
Kontrakterad hyra på årsbasis
Lager/lätt industri/logistik 55%
Sällanköps-/dagligvaruhandel 18%
Offentliga fastigheter 16%
Kontor 11%
Byggrätter 0%
Hyresintäkt per region
Väst 37%
Stockholm 30%
Mälardalen 22%
Öst 8%
Norr 2%
Syd 1%
Lager/lätt industri/logistik
T otalt
95%
94%
98%
89%
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Uthyrt
Vakant
Sällanköps-/dagligvaruhandel
Offentliga fastigheterKontor
95%
17
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 18 =====
Hede 3:122 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst. Uthyrningsbar yta: 45 679 kvm. Största Hyresgäst: Santa Maria.
Uthyrningsgrad: 100%
18
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 19 =====
Fastighetsvärdering
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde
och under perioden har 100 procent av förvaltnings-
fastigheterna värderats av Newsec Advisory Sweden
AB och CBRE Sweden AB.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio-
den till -87,4 (-281,7) miljoner kronor, varav orealiserade
uppgick till -85,2 (-209,3) miljoner kronor. Den oreali-
serade värdeförändringen var -0,6 ( -1,5) procent.
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv
värdeförändring om cirka 27 miljoner kronor totalt
omfattar detta cirka 22 200 kvadratmeter i ny och
omförhandling. Ökningen av avkastningskraven har
varit högre än ökningen av driftnettona vilket har lett till
en negativ värdeförändring om -112,2 miljoner kronor.
Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd-
ringen till -85,2 miljoner kronor. Det samlade mark-
nadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till
13 721,0 (13 344,0) miljoner kronor.
Värderingsmodellen som används är avkastnings-
baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med
ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar
för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell
nedan. Gällande pågående projekt upptas nedlagda
kostnader som värde på projektet till dess projektet är
färdigställt och värdering sker.
Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet
med IFRS 13.
Värderingsparametrar, total
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 5,92 10,06 8,10
Direktavkastningskravet, % 3,84 7,90 6,11
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 112 6 030 1 046
Långsiktig vakans, % 0,0 10,0 5,1
Drift och underhåll, kr/kvm 12 494 175
Känslighetsanalys, total
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -531,4 569,0
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -550,2 652,9
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 553,7 -553,9
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -187,8 184,0
Drift och underhåll, +/- 10 procent -343,1 343,1
19
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 20 =====
Värderingsparametrar, kontor
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,92 8,99 8,19
Direktavkastningskravet, % 5,80 6,85 6,07
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 018 2 019 1 646
Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,6
Drift och underhåll, kr/kvm 70 390 255
Känslighetsanalys, kontor
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -55,9 58,6
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -67,9 80,2
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 81,6 -81,6
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -24,9 24,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent -40,4 40,4
Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,72 9,80 8,92
Direktavkastningskravet, % 5,61 7,65 6,78
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 304 6 030 1 185
Långsiktig vakans, % 2,0 7,0 5,3
Drift och underhåll, kr/kvm 22 477 117
Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -74,5 78,5
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -67,0 77,7
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 89,9 -89,9
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -26,9 26,7
Drift och underhåll, +/- 10 procent -50,2 50,2
20
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 21 =====
Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,36 10,06 8,46
Direktavkastningskravet, % 5,25 7,90 6,33
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 112 2 786 807
Långsiktig vakans, % 2,0 10,0 5,7
Drift och underhåll, kr/kvm 12 485 141
Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -285,8 309,4
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -294,4 347,2
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 287,4 -287,6
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -100,4 99,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent -184,1 184,1
Värderingsparametrar, offentliga fastigheter
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 5,92 9,34 7,27
Direktavkastningskravet, % 3,84 7,20 5,16
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 756 3 454 1 925
Långsiktig vakans, % 0,0 8,0 3,4
Drift och underhåll, kr/kvm 25 494 331
Känslighetsanalys, offentliga fastigheter
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -115,2 122,5
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -120,8 147,8
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 94,7 -94,7
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -35,6 32,5
Drift och underhåll, +/- 10 procent -68,4 68,4
21
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 22 =====
Transaktioner
Stenhus är ett bolag som ständigt utvärderar och optimerar fastighetsport följen i syfte att skapa
ett bestånd som långsiktigt genererar högsta möjliga riskjusterade avkastningen till aktieägarna.
Fastigheter som frånträtts under första kvartalet
Fastighet Kommun Kategori Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Rosersberg 11:143 Sigtuna Lager/lätt industri/logistik 3 079 100
Tot a l 8 469 96
Fastigheter som har signerats för frånträde efter första kvartalet
Fastighet Kommun Kategori Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Tågarp 16:38 Burlöv Lager/lätt industri/logistik 4 304 100
Föraren 4 Norrköping Lager/lätt industri/logistik 3 734 98
Tot a l 8 038 99
Per 31 mars 2024 fanns inga förpliktelser avseende
förvärv av fastigheter.
Krona Public Real Estate AB
Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och
kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är
Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans
står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget utgör ett
intressebolag.
Fastighetsvärde: 1 175 mkr
Årligt driftnetto, ca: 64 mkr
Ägarandel: 29,9%
Befintliga intressebolag
I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar
Stenhus i intressebolag.
22
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 23 =====
Drönaren 1 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst. Uthyrningsbar yta: 3 227 kvm. Största hyresgäst: Hedin Bil.
Uthyrningsgrad 100%.
23
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 24 =====
Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj-
ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet.
Målet med projektverksamheten är att öka avkast-
ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder
med långa avtal och förbättrade kassaflöden även
med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling.
Stenhus strategi är att riskminimera alla projekt vilket
innebär att ambitionen är att det alltid ska finnas
tecknade hyresavtal innan ett projekt byggstartas.
Vidare strävar Stenhus efter att teckna totalentre-
prenadavtal för att minimera risken för oförutsedda
kostnader. Bolaget skall, där möjlighet finns, koppla
hyresnivån till entreprenadkostnaden.
Per 31 mars 2024 fanns förpliktelser gällande Sten-
hus projekt om 125,5 miljoner kronor.
Fokus och utveckling
Stenhus driver fyra typer av projekt:
• Planprojekt/byggrätter
• Fastighetsutveckling
• Samarbetsprojekt
• Hållbarhetsprojekt
Planprojekt
Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba,
Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad.
Samariten 1
De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm.
Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads-
byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader
och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad
för huvudsak segmentet offentlig verksamhet.
Den externa värderingen av detta projekt uppgår
till ca 20 miljoner kronor.
Affärsmannen 2
Positivt förhandsbesked om planändring har
inkommit och fortsatta arbete med bl a utredningar
för planarbetet pågår.
Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam-
heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling
med påbyggnad för bostadsrätter på ca 7 000 kvm
BTA. I Bolagets balansräkning har inget värde åsatts
denna potentiella byggrätt.
Fastighetsutveckling
Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att
utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans
växer med befintliga hyresgäster och skapar värden
och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett
hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ
av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav-
sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig
fastighet eller en nybyggnation.
Hållbarhetsprojekt
Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda
fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett
bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg
miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara
fastigheter med bättre miljöprestanda.
Stenhus mål är att öka antalet certifierade fastigheter
såväl som certifierade projekt. Stenhus utvärderar
löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att
certifiera.
Stenhus strävar efter att miljöcertifiera fastigheterna
enligt BREEAM. Då Green Building som Stenhus
tidigare tillämpat kommer att avvecklas som certifie-
ring så ersätter vi den istället med certifiering enligt
BREEAM. Åtgärderna innebär bl a ingrepp och inves-
teringar gällande solpaneler, driftstyrning, ventila-
tionsaggregat och undercentraler. Stenhus mål är även
att fasa ut fossila bränslekällor som är installerade i
fastigheterna. Utöver certifieringar genomför Stenhus
kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och
föro reningar i byggnader eller mark i samband
med ny-, till- eller ombyggnad.
Stenhus har per datum för rapportsläpp erhållit totalt
7 cerifieringar i beståndet varav 5 under kvartal ett
2024: BREEM in use ”Very Good” gällande fastighe-
terna Fyrislund 12:2 och Fyrislund 14:2 i Uppsala,
Steninge 1:217 och Steningen 1:66 i Sigtuna samt
Kolgården 14 i Visby.
Stenhus har ett pågående energiprojekt gällande
utfasning av fossilt bränsle i fastigheten Bro Klöv och
Lilla Ullevi 1:12. Fastighetens hyresgäster har verk-
samhet inom segmentet sällanköps-/dagligvaruhan-
del och fastigheten har en BTA om 17 000 kvm. Ut-
fasningen innebär konvertering från olja till fjärrvärme.
och medför en energibesparing med ca 40 procent.
Konverteringen planeras vara färdigställd under Q3
2024.
Projektportfölj
Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av
befintliga fastigheter.
24
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 25 =====
Bolagets projektverksamhet1
Fastighet Kommun Yta
kvm
Bedömda
projekt-
kostnader
mkr
Upp-
arbetat
mkr
Kvar-
stående
mkr
Hyre-
värde
mkr
Uthyr-
nings-
grad
%
Hyresgäst Duration
år
Färdig-
ställande Övrig info
Planprojekt/byggrätter
Samariten 1 Botkyrka 33 000 – 7,2 – – – – – –
Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 – 1,0 – – – – – –
Fastighetsutveckling
Sparrhornet 3 Varberg 3 342 95,0 35,8 59,2 6,7 91,6 Hedin helsingborg
Bil AB
15 Q1 2025
Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 200 23,4 22,5 0,9 2,2 100 Blomsterlandet 10 Färdigställd BREEAM
Dikesrenen 12 Västberga 1 310 14,9 14,9 – 2,7 100 Cramo 12 Färdigställd
Kumla 3:175 Tyresö 530 13,8 11,1 2,7 1,5 100 Adela LSS AB 15 Q3 2024 BREEAM
Köpmannen 7 Västerås 4 690 41 1,6 39,4 7 100 Motonet 12 Q3 2025
Köpmannen 7 Västerås 3 100 20 0 20 4,8 100 Dollarstore 15 Q3 2025
Hållbarhetsprojekt
Spinnaren 6 Västerås – 0,12 0,12 0 – – – – Färdigställd BREEAM
Steninge 1:66 – 0,12 0,12 0 – – – –
Steninge 1:217 – 0,12 0,12 0 – – – –
Blomsterlandet Eskilstuna – 0,12 0 0 – – – – Q2 2024 BREEAM
Kolgården Visby – 0,12 0,12 0,12 – – – – Färdigställd BREEAM
Handelsområde
Skiftinge
Eskilstuna – 0,4 0 0,4 – – – – Q2 2024 BREEAM
Fyrislund 14:2 Uppsala – 0,12 0,12 0 – – – – Färdigställd BREEAM
Fyrislund 12:2 Uppsala – 0,12 0,12 0 – – – – Färdigställd BREEAM
Kumla 3:175 Tyresö – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM
Svanholmen 1 Skärholmen – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM
Husmodern 6 Täby – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM
Dikesrenen 12 Hägersten – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM
Vattumannen 3 Norrtälje – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM
Librobäck 18:6 Uppsala – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM
Hammaren 1 Tibro – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM
Hårstorp 1:100 Finspång – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM
Kumla 3:175 Tyresö – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM
Husmodern 6 Täby – 1,3 1,3 0 – – – – Färdigställd Konvertering Oljepanna
till Bergvärme
Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 2 0,3 1,7 – – – – Q3 2024 Konvertering Oljepanna
till Fjärrvärme
Summa – 55 672 213,7 96,4 125,5 24,9 – – – –
1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt
25
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 26 =====
Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna
Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 1200 kvm BTA + 1214 kvm utvändig utemarknad inkl
370 kvm skärmtak
Status: Inflytt Q1 2024
Kommentar: Byggnaden uppförs i Stenhus fastigheters
attraktiva handelsområde i Skiftinge och uppförs åt hyres-
gästen Blomsterlandet som säljer trädgårdsrelaterade
produkter för både inne och utemiljö. Denna byggnad är
konceptanpassad enligt Blomsterlandets senaste standard.
Hyresavtalet löper om 10 år.
Bro Klöv & Lilla Ullevi 1:12 , Bro
Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 17 000 kvm BTA
Status: Pågående konvertering
Kommentar: Handelsplatsen har haft en uppvärmning av
oljepanna som är avvecklad i byggnaden och framdragning
av fjärrvärme pågår. Fjärrvärmeanslutningen är planerad att
genomföras i Q3 2024 och medför en energibesparing med
ca 40 procent.
Husmordern 6, Täby
Fastighetskategori: Offentliga fastigheter
Area: 945 kvm BTA
Status: Konvertering färdigställd
Kommentar: Byggnadens uppvärmning har konverterats
från oljepanna till bergvärmeanläggning. Denna avveckling av
fossil uppvärmning har medfört en energibesparing med ca
65 procent. I fastigheten bedrivs förskoleverksamhet och
konverteringen från olja till bergvärme har medfört lägre
driftkostnad och lägre koldioxidutsläpp och med det en bättre
miljö för barn och personal.
Köpmannen 7
Kategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 7 790 kvm BTA
Status: Pågående produktion
Kommentar: Stenhus anpassar byggnaden åt två hyresgäs-
ter; Motonet och Dollarstore. Hyresavtalet med Motonet
tecknas på 12 år med en yta på 4690 kvm och hyresavtalet
med Dollarstore tecknas på 15 år med en yta av 3 100 kvm.
26
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 27 =====
Kapitalstruktur
Bolagets finansiering utgörs av säkerställda banklån
samt kreditfaciliteter, obligation och eget kapital. Sten-
hus externa kreditgivare består idag främst av stora
nordiska affärsbanker som tillhandahåller säkerställda
seniorlån och byggnadskreditiv. Endast en mindre del
av den totala skuldportföljen utgörs av obligationer.
Finansieringsstrategi
En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till
extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom
detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl
kort som lång sikt. Stenhus finansieringsstrategi
innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt
med god framförhållning mot olika kreditgivare med
mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med
avseende på såväl varierande kapital- och räntebind-
ning som olika finansieringskällor och kreditgivare.
Räntebärande finansiering
Bolagets räntebärande skulder uppgick vid
rapportperiodens slut till 7 803 miljoner kronor och
utgjordes av säkerställda banklån om 7 310 miljoner
kronor samt icke-säkerställd obligation om 493 miljo-
ner kronor. Vid rapportperiodens utgång var Stenhus
tre största kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea
Bank Abp, filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S,
Sverige Filial.
Seniora banklån
De seniora banklånen om 7 310 miljoner kronor be-
stod av säkerställda banklån om 7 259 miljoner kronor
och säkerställda byggnadskreditiv om 51 miljoner
kronor.
Obligationslån
Bolaget har under det fjärde kvartalet 2023 emitterat
en grön obligation med ett nominellt belopp om 500
miljoner kronor netto med slutförfall i oktober 2026.
Bolaget har i övrigt inga andra obligationsförfall eller
andra icke-säkerställda finansieringsinstrument.
Outnyttjade kreditfaciliteter
Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade
kreditfaciliteter om 226,5 miljoner kronor, varav
1,5 miljoner kronor avsåg outnyttjade byggkreditiv,
50 miljoner kronor avsåg outnyttjad checkräknings-
kredit och 125 miljoner kronor avsåg outnyttjad del
av en revolverande kreditfacilitet (RCF) om totalt
175 miljoner kronor.
Finansiering
Stenhus långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt med hantering
av kapital- och ränterisker.
27
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 28 =====
Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-03-31
Kapital
Mkr
Derivat1
Mkr
Netto-
belopp
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 7 746 -3 048 4 698 7,64 60
1–2 år 7 1 648 1 655 0,80 21
2–3 år – 250 250 2,81 3
3–4 år – 1 150 1 150 3,14 15
4–5 år – – – – –
> 5 år 50 – 50 6,83 1
Summa/genomsnitt 7 803 – 7 803 5,36 100
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-03-31
Säkerställda
banklån
Mkr
Obligationslån
Mkr
T otalt
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 2 298 – 298 7,10 4
1–2 år 3 720 – 3 720 5,98 48
2–3 år 1 478 493 1 971 7,13 25
3–4 år 1 434 – 1 434 5,96 18
4–5 år 116 – 116 6,37 1
> 5 år 265 – 265 5,94 3
Summa/genomsnitt 7 310 493 7 803 6,32 100
1 Utöver angivna derivat om 3 048 mkr finns ytterligare derivat om 383 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år.
2 Utöver kreditförfall om 298 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 166 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall
< 1 år avser säkerställa banklån.
Eget kapital och skulder
Räntebärande skulder (7 803 mkr) 54%
Aktiekapital (371 mkr) 3%
Fritt eget kapital (5 328 mkr) 37%
Övriga skulder (575 mkr) 4%
Uppskjuten skatt (207 mkr) 1%
Minoritsintressen (172 mkr) 1%
Räntebärande finansiering
Säkerställda banklån (7 310 mkr) 94%
Obligationslån (493 mkr) 6%
7, 8
Mdr
14,5
Mdr
28
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 29 =====
Kapitalbindning
Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga
kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande
finansiering till 2,5 år. Detta är i linje med Stenhus
finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga
långsiktiga kapitalbindningstiden inte ska understiga
2,5 år.
Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 298
miljoner kronor (4%). Under det första kvartalet har
bolaget refinansierat lån om ca 518 miljoner kronor,
vilket har bidragit till att lån som förfaller inom 12
månader har minskat från 15 % föregående kvartal till
4 % per balansdagen.
Under det första kvartalet har bolaget även erhållit
kreditbeslut avseende refinansiering av seniora bank-
lån om ytterligare 309 miljoner kronor hos en större
nordisk affärsbank. Refinansieringen beräknas slut-
föras under det andra kvartalet 2024 och räknas
därför som långfristig skuld i tabell.
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
Miljarder kr
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år
Säkerställda banklån
Obligationslån
Räntebindning
Stenhus hanterar ränterisken med fasträntelån och
ränteswappar. Säkrad volym med ränteswappar upp-
gick per rapportperiodens slut till 3 433 miljoner
kronor och fasträntelån uppgick till 62 miljoner kronor.
Bolagets säkringsgrad uppgick därigenom till ca 45%
per balansdagen. Ränteswapparna värderas till verk-
ligt värde över resultaträkningen.
Per 31 mars uppgick totalt verkligt värde på rän-
teswappar till 59,9 miljoner kronor.
Genomsnittlig räntebindningstid inklusive effekt av
räntederivat uppgick per rapportdatum till 1,21 år.
Bolagets räntestrategi är att löpande uppta nya ränte-
swappar i syfte att den genomsnittliga ränteförfalloti-
den för bolagets skulder skall vara mellan 12 och 24
månader. Bolagets förfallostruktur av kapital och
ränta inklusive effekt av ränteswappar framgår av
tabellen tidigare. Skuldportföljens genomsnittliga
ränta inklusive ränteswappar och byggkreditiv upp-
gick vid periodens utgång till 5,35 procent.
Finansiella riktlinjer
I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd
finansiering, stipulerar Stenhus finanspolicy ett antal
begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad,
soliditet, räntetäckningsgrad och kapitalbindning.
Banklånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter
såsom bland annat pant i fastigheter, pant över aktier
och i förekommande fall borgensåtaganden från
moderbolaget. Avtalen kan även innehålla informa-
tions- och finansiella åtaganden (s.k. kovenanter).
De finansiella kovenanterna innebär restriktioner
kring belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet.
Efterlevnaden av Bolagets generella finanspolicy och
lånefaciliteternas kovenanter övervakas löpande och
rapporteras till styrelsen på kvartalsbasis. De finan-
siella riskbegränsningarna enligt finanspolicyn jämte
faktiskt utfall per rapportperiodens slut presenteras
nedan.
Samtliga kovenanter var per 31 mars uppfyllda.
Nyckeltal finansiell risk
Mål
2024
31 mars
Nettobelåningsgraden ska långsiktigt
understiga 55% 54,8
Räntetäckningsgraden
ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 1,88
Soliditeten ska överstiga 35% 41,2
Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid
ska långsiktigt uppgå till minst 2,5 år 2,5
29
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 30 =====
Totalt fanns 370 628 606 (370 628 606) aktier
utestående före utspädning per 31 mars 2024.
Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal
aktier före utspädning uppgick till 0,21 (0,25) kronor.
Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före
utspädning uppgick till -0,07 (-0,54) kronor per aktie.
Beslut om optionsprogram
Årsstämman den 27 maj 2021 beslutade om ett
optionsprogram riktat till personer i Bolagets
ledningsgrupp och andra anställda i Bolaget.
Optionsprogrammet omfattar högst 1 000 000
teckningsoptioner. Deltagarna erbjöds att förvärva
teckningsoptionerna på marknadsmässiga villkor
och med rätt att under perioden från och med den
1 juni 2024 till och med den 30 juni 2024 för en (1)
teckningsoption teckna en (1) ny aktie i Bolaget,
för en teckningskurs som motsvarar 150 procent av
genomsnittet av aktiens volymviktade senaste betal-
kurs under de trettio (30) handelsdagar som föregår
årsstämman, dock lägst ett belopp motsvarande
aktiens kvotvärde.
Extrastämman den 26 oktober 2022 beslutade om
ett ytterligare optionsprogram riktat till personer i
Bolagets ledningsgrupp och andra anställda i Bolaget,
samt i nytillkomna bolag i koncernen. Options pro-
grammet omfattar högst 3 000 000 tecknings optioner.
Teckningsoptionerna överlåtes vederlagsfritt till ett
dotterbolag till Bolaget, Stenhus TEOP AB, med rätt
och skyldighet för dotterbolaget att överlåta tecknings-
optionerna till Bolagets samtliga anställda. Deltagarna
kommer att erbjudas förvärva tecknings optionerna
på marknadsmässiga villkor och äger rätt att under
perio den från och med den 1 november 2025 till och
med den 30 november 2025 för en (1) tecknings-
option teckna en (1) ny aktie i Bolaget, för en tecknings-
kurs som motsvarar 130 procent av genomsnittet av
den för varje handelsdag noterade volymviktade
betal kursen för Bolagets aktie under den period om
fyra veckor som föregår den extra bolagsstämman,
dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde.
Teckningsoptionerna omfattas av sedvanliga om-
räkningsvillkor.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer
Bolagets aktiekapital att öka med 3 000 000 kronor
genom utgivande av 3 000 000 aktier, var och en med
kvotvärde om 1 krona, dock med förbehåll för den
höjning som kan föranledas av att omräkning enligt
optionsvillkoren kan komma att ske till följd av
emissioner, m.m.
Vid fullt utnyttjande var utspädningseffekten av de
nya aktierna motsvarande cirka 1,1 procent av totalt
antal utelöpande aktier och röster i Bolaget per
31 mars 2024.
Aktien efter utspädning
Totalt fanns vid periodens utgång 371 223 606
(371 223 606) aktier efter utspädning utestående
per 31 december 2023.
Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal
aktier efter utspädning uppgick till 0,21 (0,25) kronor.
Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier efter
utspädning uppgick till -0,07 (-0,54) kronor per aktie.
Aktien och ägarna
Största aktieägare per 2024-03-31
Ägare Antal aktier Procent
Sterner Stenhus Holding AB 90 301 378 24,4
Fastighets AB Balder 73 041 556 19,7
Investment AB Öresund 33 016 084 8,9
Länsförsäkringar Fonder 25 022 151 6,8
Conny Ryk 12 259 287 3,3
FastPartner AB 10 359 254 2,8
Creades AB 9 375 000 2,5
Avanza Pension 7 905 328 2,1
PriorNilsson Fonder 7 895 028 2,1
Anna Engebretsen 7 656 162 2,1
Summa 10 största ägarna 276 831 228 74,7
Övriga aktieägare 93 797 378 25,3
Summa 370 628 606 100,0
30
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 31 =====
Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden
1 januari-31 mars 2024 med jämförelsetal
1 januari-31 mars 2023. Balansposternas belopp avser
ställningen vid periodens utgång.
Vid utgången av mars 2024 fanns i beståndet 160
fastigheter jämfört med 163 fastigheter per 31 mars
2023.
Intäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 268,1 (268,2)
miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 94,6 (95,9) procent och
hyresdurationen uppgick till 6,2 (6,2) år. I genomsnitt
är cirka 95 procent av bashyres volymen indexerade
enligt KPI.
Kostnader
Fastighetskostnader uppgick till 70,7 (66,4)
miljoner kronor och merparten av driftkostnaderna för
uthyrda ytor debiteras på hyresgäst. De centrala
administrations kostnaderna uppgick till 15,7 (16,1)
miljoner kronor.
Finansnetto uppgick till -106,5 (-96,9) miljoner kronor.
Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16
även räntekostnader för leasing avtal inkluderande
tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till 1,4 (1,4)
miljoner kronor under perioden. Leasingskulden
uppgick till 196,8 (195,1) miljoner kronor.
Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 5,35 (4,91)
procent. Nettobelåningsgraden på fastigheterna
var 54,8 (53,3) procent. Soliditeten var 41,2 (41,3)
procent och räntetäckningsgraden var 1,88 (2,25)
gånger under rullande 12 månader.
Driftnetto och förvaltningsresultat
Driftnettot uppgick under perioden till 197,3 (201,8)
miljoner kronor. Förvaltningsresultatet uppgick för
perioden till 77,3 (92,5) miljoner kronor, motsvarande
0,21 (0,25) kr per aktie efter utspädning.
Resultat från intresseföretag
Koncernen redovisade resultat från intresseföretag
om -23,7 (-27,9) miljoner kronor, varav förvaltningsre-
sultatet uppgick till 2,2 (3,7) miljoner kronor. Resulta-
tet från intresseföretag hänförs för kvartal ett 2024 till
innehaven i Krona Public Real Estate AB. Innehavet i
Backaheden Fastighets AB omklassificerades från
intresseföretag till koncernbolag genom ett stegvist
förvärv under kvartal fyra 2023.
Värdeförändringar
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under
perio den till -87,4 (-281,7) miljoner kronor, varav orea-
liserade uppgick till -85,2 (-209,3) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen var -0,6 (-1,5)
procent.
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv
värdeförändring om cirka 27 miljoner kronor totalt
omfattar detta cirka 22 200 kvadratmeter i ny och
omförhandling. Ökningen av avkastningskraven har
varit högre än ökningen av driftnettona vilket har lett till
en negativ värdeförändring om -112,2 miljoner kronor.
Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd-
ringen till -85,2 miljoner kronor. Det samlade mark-
nadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till
13 721,0 (13 344,0) miljoner kronor.
Värdeförändringar på finansiella placeringar uppgick
till 20,2 (-14,6) miljoner kronor varav 20,2 (-14,1) miljo-
ner kronor avsåg derivat och - (-0,5) miljoner kronor
avsåg övriga finansiella placeringar.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till -11,4 (34,3) miljoner
kronor, varav -9,3 (-7,1) miljoner kronor var aktuell
skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har
beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6
procent.
Att aktuell skatt har uppkommit i perioden är till följd
av att befintliga underskottsavdrag har varit inlåsta
och därmed inte kunnat nyttjas inom hela Stenhus
Fastigheter. Kvarvarande underskottsavdrag har
beräknats till 167,5 (129,2) miljoner kronor, vilket
motsvarar en skatteeffekt om 34,5 (26,6) miljoner
kronor. Skatteeffekten för kvarvarande underskotts-
avdrag nettoredovisas under uppskjutna skatte-
skulder.
Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte-
mässiga värde med 7 884,1 (7 662,0) miljoner kronor,
varav 6 839,3 (6 569,8) miljoner kronor avsåg tempo-
rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten
skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har redo-
Intäkter, kostnader, resultat och
kassaflöde för perioden
Koncernens hyresintäkter uppgick till 268,1 (268,2) miljoner kronor och driftnettot uppgick till
197,3 (201,8) miljoner kronor. Ekonomiska uthyrningsgrad uppgick till 94,6 procent med en
hyresdura tionen på 6,2 (6,2) år. Kassaflödet uppgick till -80,1 (223,6) miljoner kronor.
31
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 32 =====
visats på nettot på dessa poster, 1 044,8 (1 092,2)
miljoner kronor, motsvarande 215,2 (225,0) miljoner
kronor.
Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering
av obeskattade reserver om 13,9 (9,1) miljoner kronor
och uppskjuten skatteskuld hänförlig till finansiella
instrument vilken uppgick till 12,3 (17,4) miljoner kronor.
Inom koncernen finns inga pågående skattetvister.
Resultat efter skatt
Resultatet efter skatt uppgick till -27,1 (-201,1)
miljoner kronor. Resultatet efter skatt hänförligt till
moderbolagets aktieägare uppgick till -25,4 (-201,4),
motsvarande -0,07 (-0,54) kronor per aktie efter
utspädning.
Moderbolag
Moderbolaget äger inga fastigheter. Moder bolaget
utför endast tjänster koncerninternt. Intäkterna upp-
gick till 24,6 (23,1) miljoner kronor. Det fanns 35 (35)
anställda i moderbolaget. Resultatet uppgick till
-33,9 (-10,5) miljoner kronor.
Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 4 205,6
(192,0) miljoner kronor och hade en koncern intern
nettofordran på 676,4 (4 727,8) miljoner kronor.
Andelar i intressebolag uppgick till 94,7 (261,3)
miljoner kronor och finansiella placeringar uppgick
till - (26,5) miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick
till 15,7 (12,9) miljoner kronor och likvida medel till 8,4
(17,7) miljoner kronor. Det egna kapitalet uppgick till
4 420,0 (4 538,7) miljoner kronor. Övriga skulder
uppgick per 31 mars till 580,1 (699,4) miljoner kronor,
varav räntebärande 543,3 (663,6).
32
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 33 =====
Likvida medel vid
periodens ingång:
306,2
Likvida medel vid
periodens utgång:
226,1
Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr
Aktieägartillskott: –
Löpande verksamhet: 41,2
Upptagna lån: 575,3
Försäljning av dotterbolag: 96,9
Amortering och övrig finansieringsverksamhet -735,5
Övriga investeringar och avyttringar: -58,0
Förvärv av dotterbolag, tkr
2024 jan-mars 2023 jan-mars
Förvärv av förvaltningsfastigheter – –
Apportemission – –
Övertagnade av räntebärande skulder – –
Övertagande av övriga tillgångar – –
Övertagande av övriga skulder – –
Omklassificering från intresseföretag – –
Kassaflöde påverkande – –
Försäljning av dotterbolag, tkr
2024 jan-mars 2023 jan- mars
Försäljning av förvaltningsfastigheter 109 480 773 039
Säljarrevers -11 000 –
Överlåtande av övriga tillgångar – 6 536
Överlåtande av övriga skulder -1 590 -20 026
Kassaflöde påverkande 96 890 759 549
Kassaflöde
Periodens kassaflöde uppgick till -80,1 (223,6) miljo-
ner kronor. De dominerande posterna är försäljning av
dotterbolag samt amortering och upptagning av lån.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick
till 41,2 (97,2) miljoner kronor.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick
till 38,8 (619,7) miljoner kronor varav försäljning av
fastigheter via dotterbolag uppgick till 96,9 (759,5)
miljoner kronor, se tabell Försäljning av dotterbolag.
Investeringar i befintligt bestånd uppgick till -57,8
(-139,6) miljoner kronor.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick
till -160,2 (-493,3) miljoner kronor varav upptagna lån
uppgår till 575,3 (198,3) miljoner kronor och amorte-
ring skett med -729,2 (-713,8) miljoner kronor.
33
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 34 =====
Hagalund 1:27 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Mälardalen. Uthyrningsbar yta: 1 900 kvm. Hyresgäst: Hedin Bil.
Uthyrningsgrad: 100% .
34
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 35 =====
Finansiell information
Koncernens resultaträkning
Belopp i tkr
2024
jan-
mars
2023
jan-
mars
Rullande
12 mån
april 2023-
mars 2024
2023
jan-
dec
Hyresintäkter och övriga intäkter 268 075 268 232 1 018 828 1 018 985
Fastighetskostnader -70 736 -66 388 -233 183 -228 835
Driftnetto 197 339 201 844 785 645 790 150
Centrala administrationskostnader -15 692 -16 067 -60 029 -60 404
Resultat från intresseföretag -23 724 -27 921 -71 964 -76 161
–varav förvaltningsresultat 2 160 3 661 15 071 16 572
–varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -22 583 -43 817 -42 751 -63 985
–varav skatt 524 10 617 3 344 13 437
–varav övrigt -3 825 1 618 -47 628 -42 185
Finansiella intäkter 15 941 3 310 58 753 46 122
Finansiella kostnader -122 460 -100 238 -455 435 -433 213
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 51 404 60 928 256 970 266 494
–varav förvaltningsresultat 77 288 92 510 344 005 359 227
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -87 418 -281 695 -379 441 -573 718
Värdeförändringar av finansiella instrument 20 238 -14 624 -50 693 -85 555
Resultat före skatt -15 776 -235 391 -173 164 -392 779
Skatt -11 366 34 275 -28 614 17 027
Periodens/Årets resultat -27 142 -201 116 -201 778 -375 752
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -25 437 -201 425 -237 158 -413 146
Innehav utan bestämmande inflytande -1 705 309 35 380 37 394
Data per aktie
Årets resultat -25 437 -201 425 -237 158 -413 146
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 370 629 370 629 370 629 370 629
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 371 224 371 224 371 224 371 224
Resultat per viktat genomsnittligt
antal aktier före utspädning, kr -0,07 -0,54 -0,64 -1,11
Resultat per viktat genomsnittligt antal
aktier efter utspädning, kr -0,07 -0,54 -0,64 -1,11
Rapport över koncernens totalresultat
Belopp i tkr
2024
jan-
mars
2023
jan-
mars
Rullande
12 mån
april 2023-
mars 2024
2023
jan-
dec
Periodens/Årets resultat -27 142 -201 116 -201 778 -375 752
Övrigt totalresultat – – – –
Periodens/Årets totalresultat -27 142 -201 116 -201 778 -375 752
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -25 437 -201 425 -237 158 -413 146
Innehav utan bestämmande inflytande -1 705 309 35 380 37 394
35
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 36 =====
Koncernens balansräkning
Belopp i tkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 13 721 006 13 344 046 13 860 077
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 196 844 195 123 196 321
Immateriella anläggningstillgångar 4 146 3 690 4 278
Övriga materiella anläggningstillgångar 621 1 023 663
Andelar i intresseföretag 94 935 245 910 118 659
Derivat 59 854 84 168 39 616
Summa anläggningstillgångar 14 077 406 13 873 960 14 219 614
Kundfordringar 8 049 34 832 6 401
Finansiella placeringar – 26 468 –
Övriga fordringar 69 296 72 059 68 951
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 74 231 71 096 73 564
Likvida medel 226 111 518 037 306 195
Summa omsättningstillgångar 377 687 722 492 455 111
Summa tillgångar 14 455 093 14 596 452 14 674 725
Belopp i tkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Eget kapital
Aktiekapital 370 629 370 629 370 629
Övrigt tillskjutet kapital 4 923 418 4 923 422 4 923 418
Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat 404 514 631 884 420 791
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 698 561 5 925 935 5 714 838
Innehav utan bestämmande inflytande 171 602 24 605 188 793
Summa eget kapital 5 870 163 5 950 540 5 903 631
Skulder
Långfristiga räntebärande skulder 7 339 448 5 869 160 6 638 196
Långfristig leasingskuld 196 844 195 123 196 321
Uppskjutna skatteskulder 206 889 224 857 204 850
Summa långfristiga skulder 7 743 181 6 289 140 7 039 367
Kortfristiga räntebärande skulder 463 647 1 922 419 1 318 338
Leverantörsskulder 27 658 79 172 48 778
Skatteskulder 47 643 27 014 41 926
Övriga skulder 63 361 83 152 77 078
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 239 440 245 015 245 607
Summa kortfristiga skulder 841 749 2 356 772 1 731 727
Summa skulder 8 584 930 8 645 912 8 771 094
Summa eget kapital och skulder 14 455 093 14 596 452 14 674 725
36
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 37 =====
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Balanserade
vinstmedel Innehav
Övrigt inklusive utan best-
Aktie- Pågående tillskjutet periodens- ämmande Totalt eget
Belopp i tkr kapital nyemission kapital totalresultat Summa inflytande kapital
Ingående eget kapital
2024-01-01 370 629 – 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631
Årets totalresultat
Årets resultat -25 437 -25 437 -1 705 -27 142
Årets totalresultat -25 437 -25 437 -1 705 -27 142
Transaktion med
minoritetsandelsägare 9 160 9 160 -15 486 -6 326
Utgående eget kapital
2024-03-31 370 629 – 4 923 418 404 514 5 698 561 171 602 5 870 163
Koncernens förändring i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Balanserade
vinstmedel Innehav
Övrigt inklusive utan best-
Aktie- Pågående tillskjutet periodens- ämmande Totalt eget
Belopp i tkr kapital nyemission kapital totalresultat Summa inflytande kapital
Ingående eget kapital
2023-01-01 370 629 – 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748
Årets totalresultat
Årets resultat -413 146 -413 146 37 394 -375 752
Årets totalresultat -413 146 -413 146 37 394 -375 752
Aktieägartillskott 452 452
Utgivande av teckningsoptioner 1 148 1 148 1 148
Inlösen av teckningsoptioner -4 -4 -4
Förvärvade minoritetsandelar 126 654 126 654
Transaktion med
minoritetsandelsägare 2 266 2 266 -20 881 -18 615
Utgående eget kapital
2023-21-31 370 629 – 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631
37
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 38 =====
Koncernens kassaflödesanalys
Belopp i tkr
2024
jan-
mars
2023
jan-
mars
Rullande
12 mån
apr 2023-
mars 2024
2023
jan-
dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -15 776 -235 391 -173 164 -392 779
Justering för poster som inte ingår i
kassaflödet 91 694 329 058 515 640 753 004
75 918 93 667 342 476 360 225
Betald inkomstskatt -3 610 -14 949 -29 854 -41 193
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 72 308 78 718 312 622 319 032
Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar
exkl omklassificeringar och kundförlust mm 8 340 2 314 53 056 47 030
Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder
exkl omklssificeringar -39 414 16 186 -76 511 -20 911
Kassaflöde från den löpande verksamheten 41 234 97 218 289 167 345 151
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterbolag – – -94 821 -94 821
Försäljning av dotterbolag 96 890 759 549 363 969 1 026 628
Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -215 -298 -1 517 -1 600
Försäljning av materiella anläggningstillgångar – – 380 380
Investeringar i
förvaltningsfastigheter -57 827 -139 565 -292 348 -374 086
Investeringar i intresseföretag – – -66 406 -66 406
Avyttring av finansiella tillgångar – – 37 763 37 763
Kassaflöde från investeringsverksamheten 38 848 619 686 -52 980 527 858
Finansieringsverksamheten
Nyemission – 1 148 – 1 148
Transaktion med minoritetsandelsägare -6 326 -1 000 -23 941 -18 615
Upptagna lån 575 338 198 252 4 416 006 4 038 920
Amortering av lån -729 178 -713 801 -4 920 174 -4 904 797
Inlösen personaloptioner – – -4 -4
Syntetiskt återköpsprogram – 22 120 – 22 120
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -160 166 -493 281 -528 113 -861 228
Periodens/Årets kassaflöde -80 084 223 623 -291 926 11 781
Likvida medel ingående balans 306 195 294 414 518 037 294 414
Likvida medel utgående balans 226 111 518 037 226 111 306 195
38
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 39 =====
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i tkr
2024
jan-mars
2023
jan-mars
2023
jan-dec
Nettoomsättning 24 622 23 110 78 694
Övriga externa kostnader -11 920 -14 788 -38 613
Personalkostnader -13 756 -14 287 -50 560
Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -545 -253 -1 718
Rörelseresultat -1 599 -6 218 -12 197
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Resultat från andelar i koncernföretag 3 890 – -58 341
Resultat från andelar i intresseföretag -23 724 3 977 -12 770
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 63 -555 10 741
Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 352 5 142 27 719
Räntekostnader och liknande resultatposter -20 211 -13 430 -51 692
Resultat efter finansiella poster -34 229 -11 0 8 4 -96 540
Bokslutsdispositioner – – 1 317
Resultat före skatt -34 229 -11 0 8 4 -95 223
Skatt på årets resultat 307 561 0
Årets resultat -33 922 -10 523 -95 223
39
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 40 =====
Moderbolagets balansräkning
Belopp i tkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 4 205 572 191 993 4 195 524
Andelar i intressebolag 94 739 261 304 118 463
Immateriella anläggningstillgångar 4 146 3 690 4 278
Materiella anläggningstillgångar 517 656 552
Fordringar hos koncernföretag 980 765 4 759 270 1 022 877
Nyttjanderättstillgångar 3 387 1 427 2 864
Uppskjutna skattefordringar 626 879 319
5 289 752 5 219 219 5 344 877
5 289 752 5 219 219 5 344 877
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 137 10 –
Finansiella placeringar – 26 468 –
Fordringar hos koncernföretag 36 352 44 579 34 380
Övriga fordringar 831 35 1 833
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 015 6 192 7 910
43 335 77 284 44 123
Kassa och bank 8 382 17 673 57 492
8 382 17 673 57 492
Summa tillgångar 5 341 469 5 314 176 5 446 492
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 370 629 370 629 370 629
370 629 370 629 370 629
Fritt eget kapital
Överkursfond 4 192 213 4 192 213 4 192 213
Balanserat resultat -108 890 -13 667 -13 667
Årets resultat -33 922 -10 523 -95 223
4 049 401 4 168 023 4 083 323
Summa eget kapital 4 420 030 4 538 652 4 453 952
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 493 337 – 475 511
Skulder till koncernföretag 337 242 – 325 122
830 579 – 800 633
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 50 000 663 599 150 000
Leasingskuld 3 387 1 427 2 864
Leverantörskulder 7 740 5 562 9 930
Skulder till koncernföretag 3 490 76 092 3 519
Övriga kortfristiga skulder 4 563 5 172 2 308
Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 21 680 23 672 23 286
90 860 775 524 191 907
Summa eget kapital och skulder 5 341 469 5 314 176 5 446 492
40
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 41 =====
Moderbolagets förändring i eget kapital
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Aktie- Pågående Överkurs- Balanserat- Årets totala Totalt eget
Belopp i tkr kapital nyemission fond resultat resultat kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 – 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175
Omföring av föregående års resultat -10 247 10 247 –
Årets totalresultat
Årets resultat -95 223 -95 223
Årets totalresultat -95 223 -95 223
Utgående eget kapital 2023-12-31 370 629 – 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Aktie- Pågående Överkurs- Balanserat- Årets totala Totalt eget
Belopp i tkr kapital nyemission fond resultat resultat kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01 370 629 – 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952
Omföring av föregående års resultat -95 223 95 223 –
Årets totalresultat
Årets resultat -33 922 -33 922
Årets totalresultat -33 922 -33 922
Utgående eget kapital 2024-03-31 370 629 – 4 192 213 -108 890 -33 922 4 420 030
41
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 42 =====
Belopp i tkr om inget annat anges.
Företagsinformation
Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret
2024-01-01 – 2024-03-31 för Stenhus Fastigheter i
Norden AB (publ) (”Stenhus”, ”Koncernen”, ”Bolaget”),
har upprättats av VD och styrelsen. Moderbolaget är
ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige
och med organisationsnummer 559269-9507.
Bolaget bildades 2020-09-04 och äger och förvaltar
fastigheter, direkt eller indirekt genom bolag, samt
bedriver därmed förenlig verksamhet.
Allmänna redovisningsprinciper
Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har
upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering
samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen.
Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper har
varit oförändrade jämfört med årsredovisningen.
Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och Rådet för
finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR
2 Redovisning för juridiska personer. Moderföretaget
tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen
med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. För
övrig information om redovisningsprinciper hänvisas
till koncernens årsredovisning för 2023 som finns
tillgänglig på Stenhus Fastigheters hemsida www.
stenhusfastigheter.se
Övriga upplysningar
42
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 43 =====
Resultat och balansposter per segment
2024
jan-mars
tkr Offentlig1
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel Kontor
Ofördelade
poster
Summa
koncern
RESULTATRÄKNINGEN
Hyresintäkter och övriga intäkter 42 774 148 027 48 233 29 041 – 268 075
Fastighetskostnader -11 005 -33 341 -13 095 -8 076 -5 219 -70 736
Driftnetto 31 769 114 686 35 138 20 965 -5 219 197 339
Central administration – – – – -15 692 -15 692
Resultat från intresseföretag – – – – -23 724 -23 724
Finansiella intäkter – – – – 15 941 15 941
Finansiella kostnader – – – – -121 130 -121 130
Räntekostnader leasingsskuld: Tomträtts-
avgälder -440 -673 – -217 – -1 330
Resultat inklusive värde-
förändringar i intresseföretag
31 329 114 013 35 138 20 748 -149 824 51 404
Värdeförändring
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
orealiserad
-35 833 -21 419 -46 069 18 075 – -85 246
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
realiserad
– -2 110 -62 – – -2 172
Värdeförändringar finansiella instrument – – – – 20 238 20 238
Resultat före skatt -4 504 90 484 -10 993 38 823 -129 586 -15 776
BALANSRÄKNINGEN
Förvaltningsfastigheter 2 719 062 7 223 009 2 189 300 1 589 635 – 13 721 006
- Varav periodens förvärv – – – – – –
- Varav periodens försäljningar – -109 480 – – – -109 480
- Varav periodens investeringar i befintliga
fastigheter
11 169 41 805 3 548 1 305 – 57 827
Övriga tillgångar – – – – 734 087 734 087
Summa tillgångar 2 719 062 7 223 009 2 189 300 1 589 635 734 087 14 455 093
1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.
43
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 44 =====
Resultat och balansposter per segment
2023
jan-mars
tkr Offentlig1
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel Kontor
Ofördelade
poster
Summa
koncern
RESULTATRÄKNINGEN
Hyresintäkter och övriga intäkter 43 275 133 326 61 360 30 271 – 268 232
Fastighetskostnader -9 235 -29 461 -13 479 -8 528 -5 685 -66 388
Driftnetto 34 040 103 865 47 881 21 743 -5 685 201 844
Central administration – – – – -16 067 -16 067
Resultat från intresseföretag – – – – -27 921 -27 921
Finansiella intäkter – – – – 3 310 3 310
Finansiella kostnader – – – – -98 908 -98 908
Räntekostnader leasingsskuld: Tomträtts-
avgälder -440 -673 – -217 – -1 330
Resultat inklusive värde-
förändringar i intresseföretag
33 600 103 192 47 881 21 526 -145 271 60 928
Värdeförändring
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
orealiserad
-34 086 -87 729 -56 519 -30 956 – -209 290
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
realiserad
– -31 618 -40 787 – – -72 405
Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -14 624 -14 624
Resultat före skatt -486 -16 155 -49 425 -9 430 -159 895 -235 391
BALANSRÄKNINGEN
Förvaltningsfastigheter 2 874 480 6 017 553 2 414 545 2 037 468 – 13 344 046
- Varav årets förvärv – – – – – –
- Varav årets försäljningar – -232 684 -540 355 – – -773 039
- Varav årets investeringar i befintliga
fastigheter
1 226 63 697 8 426 66 216 – 139 565
Övriga tillgångar – – – – 1 252 406 1 252 406
Summa tillgångar 2 874 480 6 017 553 2 414 545 2 037 468 1 252 406 14 596 452
1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.
44
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 45 =====
Närståendetransaktioner
Koncernen
Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding
AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag
vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller
indirekt inflytande över består av kameral förvaltning
samt administrations tjänster. Utöver detta köps tjäns-
ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner
Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för
dessa tjänster uppgick under perioden till 0,3 (4,5)
miljoner kronor varav 0,0 (4,2) miljoner kronor
hänförliga till till- och ombyggnationer.
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under
perioden till 0,9 (2,0) miljoner kronor och avsåg
kostnader för due diligence samt projektledning.
Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i
Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster
samt due diligence kostnader vilka elimineras i
koncernen.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner
förelegat.
Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
2024
jan-mars
2023
jan-mars
Försäljning av varor/tjänster 813 –
Inköp av varor/tjänster 280 4 510
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen – 1 584
Styrelse och ledning, tkr
2024
jan-mars
2023
jan-mars
Försäljning av varor/tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 912 2 013
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 695 2 141
Närståendetransaktioner
Moderbolaget
De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus
Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över
består av kameral förvaltning samt administrations-
tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster
uppgick under perioden till 0,3 (0,3) miljoner kronor.
Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden
utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till
Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett
belopp om 24,6 (23,1) miljoner kronor.
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under
perioden till 0,8 (2,0) miljoner kronor och avsåg
kostnader för due diligence.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner
förelegat.
Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
2024
jan-mars
2023
jan-mars
Försäljning av varor/tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 280 250
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen – 489
Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr
2024
jan-mars
2023
jan-mars
Försäljning av varor/tjänster 24 622 23 110
Inköp av varor/tjänster – –
Övrigt – –
Fordran på balansdagen 1 017 117 4 803 849
Skuld på balansdagen 340 732 76 092
Styrelse och ledning, tkr
2024
jan-mars
2023
jan-mars
Försäljning av varor/tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 810 1 989
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 711 2 141
45
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 46 =====
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
Ledningens antaganden
För att säkerställa att redovisningen sker i enlighet
med god redovisningssed måste företagsledningen
göra bedömningar och antaganden. Dessa kan påverka
redovisade tillgångs- och skuldposter respektive
intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information
i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedöm-
ningar i de fall preliminära bedömningar erfordras
(se vidare Allmänna redovisningsprinciper).
Fastighetsrelaterade risker
Bolaget arbetar kontinuerligt med att minimera sina
fastighetsrelaterade risker. Bolaget har en god
diversi fiering avseende både fastighetskategorier och
exponering mot bransch. Hyresintäkterna är fördelade
på ett stort antal hyresavtal där större hyresgäster
endast står för en mindre andel av hyresvärdet. Risker
uppstår också i form av hyresförluster och vakanser.
För att minimera risken prioriterar Bolaget hyres-
gäster med hög kreditvärdighet och långa löptider
på hyresavtalen.
Bolaget är också exponerat för risk gällande oförut-
sedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader
som inte kan kompenseras fullt ut via hyresavtal med
hyresgäster. Risken minimeras bland annat genom att
för majoriteten av avtalen ska hyresgästen stå för
dessa kostnader.
Bolagets huvudsakliga risk är bland annat kopplat till
värdeförändring på fastigheter då bedömningar och
antaganden erfordras och bygger förutom på interna
parametrar även på marknadsklimatet och den trans-
aktionsvolymen som finns tillgänglig på marknaden.
Detta kan medföra en förhöjd risk för fastighetsvärde-
ringen. För att minska risken för felaktiga värderingar
låter Bolaget marknadsvärdera 100 procent av fastig-
hetsbeståndet externt varje kvartal.
Fastighetstransaktioner är en del av Bolagets verk-
samhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet
och risk.
Finansiella risker
Bolagets finansiering består av eget kapital och
ränte bärande skulder. Fastighetsägande förutsätter
att det finns en fungerande kreditmarknad. Den största
finansiella risken för Bolaget är att inte ha tillgång till
finansiering. Bolaget har därför tydliga mål gällande
soliditet, kapital- och räntebindning (se vidare
avsnittet om ”Finansiella mål”).
Hållbarhetsrisker
Med hållbarhetsrisker avses risker som är direkt eller
indirekt förknippade med exempelvis miljörisker,
klimatförändring, uppförandekod och ansvarsrisker.
Väsentliga händelser efter periodens utgång
• Inga väsentliga händelser efter periodens utgång.
46
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 47 =====
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisorer.
Informationen är sådan som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) ska offentliggöra
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande
den 16 maj 2024, klockan 08.00 CEST.
Elias Georgiadis
VD och styrelseledamot
Rickard Backlund Erik Borgblad Anna Engebretsen
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Malin af Petersens Frank Roseen
Styrelseledamot Styrelseledamot
Styrelsens försäkran
Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt över
Bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga
risker och osäkerhetsfaktorer som Bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm, den 16 maj 2024
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
47
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 48 =====
Definitioner av nyckeltal
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten
(ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av
alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures,
APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått
som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna
för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna
i syfte att öka transparensen och jämförbarheten.
Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio-
ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver
Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt
Bolagets värdeutveckling.
Nyckeltal Beskrivning Syfte
Aktuellt substans-
värde; EPRA NTA
(Net Tangible
Assets)
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med
återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt
värde på derivat samt justerat med bedömd verklig
uppskjuten skatt om 5,15 procent.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga
värde i ett långsiktigt perspektiv.
Aktuellt substans-
värde;
EPRA NTA, per aktie
EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga
värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie.
Areamässig
uthyrningsgrad
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i
förhållande till total uthyrningar yta.
Avkastning på eget
kapital
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget
kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats
till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som
normalt uppstår i verksamheten.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital
förräntats under perioden.
Belåningsgrad
fastigheter (LTV)
Räntebärande skulder i relation till fastigheternas
verkliga värde.
Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel.
Belåningsgrad
fastigheter, netto
(Net LTV)
Räntebärande skulder minus likvida medel, i relation till
fastigheternas verkliga värde.
Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel.
Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med
fastigheternas driftskostnader.
Ett mått på fastigheternas resultatgenerering.
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande
till hyresvärde vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt
perspektiv.
Förvaltningsresultat Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar.
Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder
inklusive derivat
Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat
kapital.
Genomsnittlig
räntebindning
Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid
avseende räntebärande skulder, inklusive derivat.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående
kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.
Nyckeltalet belyser operativ risk.
Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid
avseende räntebärande skulder.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Långsiktigt
substans värde,
EPRA NRV (Net
Reinstatement
Value)
Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med
återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt
värde på derivat.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga
värde i ett långsiktigt perspektiv.
Långsiktigt
substansvärde,
EPRA NRV, per aktie
EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i
ett långsiktigt perspektiv, per aktie.
Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal
aktier, före och efter utspädning.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella
kostnader i förhållande till finansiella kostnader.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de
nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i
enlighet med IFRS 16.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.
48
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 49 =====
Bedömd intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som
en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera
intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets-
bestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisa-
tion vid en bestämd tidpunkt. Det är inte en prognos.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av
kommande period vad gäller utveckling av hyror,
vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar
eller andra resultatpåverkande faktorer. Den långsik-
tiga intjäningsförmågan inkluderar intäkter och be-
dömda kostnader för de förvärv/avyttringar Stenhus
har tillträtt/frånträtt efter 31 mars 2024 samt effekter
av pågående projekt där signerade hyres kontrakt
finns.
Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter på
årsbasis inklusive hyrestillägg för fastighetsskatt med
mera. Den bedömda intäkten innehåller uppräkning
enligt KPI siffran för oktober 2023. För beräkningen
av intjäningsförmågan på rullande 12 månader inklu-
deras nio månader av den uppräknade intäkten. Den
presenterade hyresintäkten exkluderar årliga hyres-
garantier om 3,5 miljoner kronor.
Fastighetskostnader är baserade på bedömd kostnad
under ett normalår och grundar sig på faktiskt utfall
med beaktande av byggnadernas tekniska systems
ålder och bestämmelser i hyresavtal. Kostnader för
central administration har beräknats utifrån en upp-
skattning av nödvändig organisation och består till
största del av ersättning till personal, administrativ
förvaltning av Bolaget och kontorshyra. Finansierings-
kostnaderna är uppskattade givet Bolagets kapital-
struktur. Kostnaderna för de räntebärande skulderna
har beräknats med utgångspunkt i underliggande
basränta (STIBOR3M) om 3,75 % samt kontrakterade
lånemarginaler. Byggnadskreditiven har justerats upp
som om de vore utnyttjade till fullo.
Ögonblicksbild av långsiktig intjäningsförmåga, mkr
Per 31 mars
2024
Projekt Frånträtt efter
kvartalet1
Långsiktigt
Justerat hyresvärde 1 094 23 -6 1 111
Vakans -60 – – -59
Hyresintäkter 1 034 23 -6 1 051
Fastighetskostnader -217 – 1 -216
Driftnetto 817 23 -5 835
Central administration -59 – – -59
Resultat från intresseföretag 12 – – 12
Finansnetto -397 -2 2 -397
Förvaltningsresultat 373 20 -3 390
Ingående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Nya aktier – – – –
Utgående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Långsiktig intjäning per aktie 1,01 0,05 -0,01 1,05
1 Inkluderar effekter av refinansieringar och andra amorteringar
Nedan känslighetsanalys illustrerar förvaltnings-
resultatet beroende på hur basräntan (STIBOR3M)
och driftnettot förändras.
Känslighetsanalys av långsiktigt förvaltningresultat, mkr
STIBOR3M
Driftnettoförändring 2,75% 3,25% 3,75% 4,25% 4,75%
-10% 348 327 307 286 266
-5% 390 369 349 328 308
0% 431 411 390 370 349
5% 473 453 432 412 391
10% 515 494 474 453 433
49
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 50 =====
Intjäningsförmåga rullande tolv månader
Stenhus intjäningsförmåga för rullande 12 månader
baseras till skillnad från den ögonblicksbild som den
långsiktiga intjäningsförmågan illustrerar på förväntat
kassaflöde de kommande tolv månaderna. Hyres-
intäkter från projekten inkluderas från och med
kontrakterad inflyttningsdatum. I likhet med den
långsiktiga intjäningsförmågan görs ingen bedömning
av kommande period vad gäller utveckling av hyror
vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar
eller andra resultatpåverkande faktorer och utgör
därmed inte en prognos.
Intjäningsförmåga - rullande 12 månader, mkr
Per 31 mars
2024
Projekt Frånträtt efter
kvartalet1
Rullande 12
Justerat hyresvärde 1 094 3 -5 1 091
Vakans -66 – – -66
Hyresintäkter 1 027 3 -5 1 025
Fastighetskostnader -218 – 1 -217
Driftnetto 809 3 -4 807
Central administration -59 – – -59
Resultat från intresseföretag 12 – – 12
Finansnetto -400 -1 2 -400
Förvaltningsresultat 362 1 -2 360
Ingående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Nya aktier – – – –
Utgående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Långsiktig intjäning per aktie 0,98 0,01 0,01 0,90
1 Inkluderar effekter av refinansieringar och andra amorteringar
50
Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 51 =====
Kontaktuppgifter
VD
Elias Georgiadis
Telefon: +46 707 96 13 34
Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se
Vice VD
Mikael Nicander
Telefon: +46 708 70 35 91
Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se
Bolaget
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
Besöksadress:
Årstaängsvägen 11
117 75 Stockholm
Postadress:
Box 44102
100 43 Stockholm
info@stenhusfastigheter.se
+46 8 410 221 00
www.stenhusfastigheter.se
Kalendarium
Delårsrapport
Q2
22 augusti
2024
Årsstämma
23 maj
2024
Delårsrapport
Q3
21 november
2024
Boksluts-
kommuniké
20 februari
2025