FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2023
===== SIDA 1 =====
Q3
Delårsrapport januari-september 2023
===== SIDA 2 =====
===== SIDA 3 =====
Delårsrapport Q3 samt januari-september 2023 4
Kvartalsöversikt 6
Nyckeltal 7
Affärsidé, mål och strategi 8
Hållbarhet 10
Fastighetsportfölj 12
Transaktioner 21
Befintliga intressebolag 23
Projektportfölj 24
Finansiering 27
Aktien och ägarna 30
Intäkter, kostnader, resultat och kassaflöde för perioden 31
Finansiell information 35
Övriga upplysningar 42
Styrelsens försäkran 47
Revisorns granskningsrapport 48
Definitioner av nyckeltal 49
Bedömd intjäningsförmåga 50
Kalendarium / Kontaktuppgifter 52
Innehåll
Marknads-
värde fastigheter
12 986
mkr
Driftnetto
590,5
mkr
Net LTV
53,5
%
Uthyrnings-
grad
94,4
%
Antal
fastigheter
158
st
Uthyrningsbar
yta
899 834
kvm
Förvaltnings-
resultat per aktie1
0,76
kr/st
Hyresduration
6,1
år
1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning
3
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 4 =====
Jämförelsesiffror för föregående års kvartal
och period lämnas i denna rapport. Kvartalet avser
1 juli-30 september 2023 med jämförelsetal
1 juli-30 september 2022.
Kvartalet i sammandrag
• Hyresintäkterna uppgick till 246,9 (235,6) mkr.
I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres-
volymen indexerade enligt KPI.
• Driftöverskottet uppgick till 203,9 (180,0) mkr.
Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor
debiterades vidare till hyresgäst.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 103,4 (96,8) mkr,
motsvarande 0,28 (0,27) kr per aktie efter
utspädning.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till
-143,0 (35,6) mkr varav orealiserade -140,7 (38,4)
mkr motsvarande -1,1 (0,3) procent av fastighets-
värdet.
• Resultat efter skatt uppgick till -52,3 (180,9) mkr.
• Resultatet efter skatt uppgick till motsvarande
-0,13 (0,48) kr per aktie efter utspädning.
• Investeringar i fastigheter uppgick till 81,5
(7 226,7) mkr varav 4,3 (7 099,4) mkr avsåg
förvärv och 77,3 (127,3) mkr avsåg ny-, till-,
och ombyggnationer.
• Försäljning av fastigheter uppgick till 1,4 (-782,1) mkr.
Perioden i sammandrag
• Hyresintäkterna uppgick till 754,3 (477,1) mkr.
I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres-
volymen indexerade enligt KPI.
• Driftöverskottet uppgick till 590,5 (363,6) mkr.
Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor
debiterades vidare till hyresgäst.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 282,8
(220,0) mkr, motsvarande 0,76 (0,75) kr
per aktie efter utspädning.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -607,6
(266,5) mkr varav orealiserade -526,6 (269,3) mkr
motsvarande -3,9 (1,9) procent av fastighetsvärdet.
• Resultat efter skatt uppgick till -323,9 (517,4) mkr.
• Resultatet efter skatt uppgick till motsvarande
-0,85 (1,70) kr per aktie efter utspädning.
• Investeringar i fastigheter uppgick till 314,9
(7 595,4) mkr varav 4,3 (7 340,9) mkr avsåg förvärv
av 1 (73) fastigheter och 310,6 (254,5) mkr avsåg
ny-, till-, och ombyggnationer.
• Försäljning av fastigheter uppgick till -980,6
(-782,1) mkr.
• Marknadsvärdet på Bolagets fastigheter uppgick
till 12 986,0 (14 248,2) mkr vid periodens slut.
• Kassaflödet från den löpande verksamheten
uppgick till 289,1 (209,7) mkr. Likvida medel upp-
gick vid periodens utgång till 273,5 (316,4) mkr.
• Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid uppgick
till 2,5 (3,59) år, att jämföras med det långsiktiga
målet om minst 2,5 år.
• Soliditeten uppgick till 42,3 (42,5) procent att
jämföra med målet att den ska överstiga
35 procent.
• Nettobelåningsgraden (Net LTV) av Bolagets
fastighetsbestånd uppgick till 53,5 (53,3) procent
att jämföra med målet att den ska understiga
55 procent på lång sikt.
• Belåningsgraden (LTV) av Bolagets fastighets-
bestånd uppgick till 55,5 (55,8) procent att jämföra
med målet att den ska understiga 60 procent på
lång sikt.
• Räntetäckningsgraden uppgick till 2,04 (2,97)
gånger under rullande 12 månader, att jämföra
med målet att den ska överstiga 2,25 gånger på
lång sikt.
• Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick
till 94,4 (95,3) procent.
Delårsrapport Q3 samt
januari-september 2023
Stenhus Fastigheter har under kvartal tre fortsatt sin konsolidering med färdigställande av projekt
och refinansiering, med fortsatt fokus på starkt driftöverskott och stabilt kassaflöde.
4
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 5 =====
Väsentliga händelser under juli-september
• Stenhus Fastigheter har under kvartal tre fortsatt
sin konsolidering. Stenhus behåller sitt fokus på
kassaflöde och stabila långsiktiga relationer med
sina hyresgäster enligt affärsmodellen vilket ger ett
starkt förvaltningsresultat för kvartal tre. Under
kvartal tre har fokus också varit att öka bolagets
finansiella styrka samt att avsluta konsolideringen
av Bolaget. Konsolideringsarbetet beräknas färdigt
vid årsskiftet.
• Under kvartal tre har Stenhus lämnat ett kontant
budpliktsbud till samtliga aktieägare i Backaheden
Fastighets AB om förvärv av samtliga aktier i
Backaheden Fastighets AB som Stenhus inte
redan innehar.
• Under kvartalet har Stenhus även refinansierat seni-
ora banklån om totalt 1 650 miljoner kronor.
Väsentliga händelser efter perioden
• Stenhus arbetar vidare enligt affärsmodellen mot
uppsatta mål där fokus är långsiktiga stabila kassa-
flöden där aktieägare och investerare i Bolaget
känner trygghet både när marknaden är stabil men
också när den förändras negativt. Arbetet under
kvartal tre, med fokus att öka Bolagets finansiella
styrka, har lett till avslut av ett antal finansierings-
projekt.
• Stenhus har efter perioden upprättat ett grönt
finansieringsramverk samt emitterat gröna obliga-
tioner för 500 miljoner kronor. Stenhus har genom-
fört ett återköp av Bolagets dotterbolag MaxFast-
igheter i Sverige AB (publ):s utestående icke
säkerställda obligationer med en utestående volym
om 300 miljoner kronor. De nya obligationerna vilka
emitterades under ett ramverk om 700 miljoner
kronor, har en löptid om 3 år och löper med en rörlig
ränta om 3m Stibor + 600 baspunkter. Bolaget
avser att ansöka om upptagande till handel av de
Nya Obligationerna på Nasdaq Stockholms lista för
hållbara obligationer.
• Vid utgången av acceptfristen gällande Backa-
heden Fastighets AB den 13 oktober uppgick Sten-
hus andel av utestående aktier och röster till 60,88
procent. Backaheden konsolideras med Stenhus
i kvartal fyra 2023.
5
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 6 =====
Resultaträkning
Belopp i mkr
2023
juli-
sept
2023
april-
juni
2023
jan-
mars
2022
okt-
dec
2022
juli-
sept
Hyresintäkter 246,9 239,2 268,2 235,3 235,6
Fastighetskostnader -43,0 -54,4 -66,4 -67,1 -55,6
Driftnetto 203,9 184,7 201,8 168,2 180,0
Central administration -13,3 -15,4 -16,1 -17,4 -16,5
Resultat från intresseföretag -7,9 -4,6 -27,9 6,0 9,3
- varav förvaltningsresultat 4,9 5,3 3,7 4,0 3,4
Finansnetto -92,3 -87,8 -96,9 -76,5 -70,1
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 90,6 77,0 60,9 80,3 102,8
Förvaltningsresultat 103,4 86,9 92,5 78,3 96,8
Transaktions- och omstruktureringskostnader – – – – -4,5
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -143,0 -182,9 -281,7 -306,2 35,6
Värdeförändringar av finansiella instrument -6,7 25,7 -14,6 -2,7 18,4
Resultat före skatt -59,1 -80,1 -235,4 -228,6 152,3
Skatt 6,7 9,7 34,3 -42,2 28,7
Periodens resultat -52,3 -70,5 -201,1 -270,8 180,9
varav hänförligt till moderbolagets aktieägare -49,7 -66,3 -201,4 -289,6 175,7
varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande -2,6 -4,2 0,3 18,8 5,2
Balansräkning
Belopp i mkr
2023
30 sept
2023
30 juni
2023
31 mars
2022
31 dec
2022
30 sept
Förvaltningsfastigheter 12 986,0 13 046,0 13 344,0 14 259,2 14 248,2
Nyttjanderättstillgångar 196,0 196,2 195,1 187,1 186,6
Immateriella anläggningstillgångar 4,1 3,5 3,7 3,5 –
Övriga materiella anläggningstillgångar 0,6 0,6 1,0 1,1 0,1
Andelar i intresseföretag 293,1 238,0 245,9 277,8 275,8
Finansiella placeringar – – – – 32,1
Derivat 91,8 98,6 84,2 98,2 93,0
Övriga omsättningstillgångar 128,1 159,8 204,5 236,0 205,3
Likvida medel 273,5 249,1 518,0 294,4 316,4
T otalt tillgångar 13 973,2 13 991,8 14 596,5 15 357,4 15 357,4
Eget kapital 5 810,6 5 859,7 5 925,9 6 124,6 6 413,8
Innehav utan bestämmande inflytande 18,2 20,4 24,6 45,2 35,4
Uppskjuten skatt 193,5 210,5 224,9 266,3 229,0
Räntebärande skulder 7 375,1 7 353,7 7 791,6 8 306,5 8 098,0
Skuld nyttjanderätter 196,0 196,2 195,1 187,1 186,6
Övriga skulder 379,8 351,3 434,4 427,7 394,6
T otalt eget kapital och skulder 13 973,2 13 991,8 14 596,5 15 357,4 15 357,4
Kvartalsöversikt
6
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 7 =====
Nyckeltal
Fastighetsrelaterade
2023
30 sept
2022
30 sept
2022
31 dec
Uthyringsbar area, kvm 899 834 956 119 964 297
Antal fastigheter, st 158 174 180
Marknadsvärde fastighetsportfölj, mkr 12 986,0 14 248,2 14 259,2
Areamässig uthyrningsgrad, % 89,1 91,2 91,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4 95,3 95,8
Hyresduration, år 6,1 6,0 6,2
Finansiella
Balansomslutning, mkr 13 973,2 15 357,4 15 357,4
Genomsnittlig ränta, % 5,63 3,51 4,12
Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 1,13 0,91 1,10
Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,5 3,59 3,53
Soliditet vid periodens utgång, % 42,3 42,5 40,7
Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 53,5 53,3 54,8
Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 55,5 55,8 57,1
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 5 917,9 6 619,5 6 363,2
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 15,94 17,86 17,14
Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 537,6 6 111,3 5 876,9
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 14,92 16,49 15,83
Finansiella 2023
juli-
sept
2022
juli-
sept
2023
jan-
sept
2022
jan-
sept
Rullande
12 mån
okt 2022-
sept 2023
2022
jan-
dec
Hyresintäkter, mkr 246,9 235,6 754,3 477,1 989,6 712,4
Driftnetto, mkr 203,9 180,0 590,5 363,6 758,7 531,8
Förvaltningsresultat, mkr 103,4 96,8 282,8 220,0 361,2 298,3
Transaktions- och omstruktureringskostnader, mkr – -4,5 – -4,5 – -4,5
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr -143,0 35,6 -607,6 266,5 -913,8 -39,7
Resultat efter skatt, mkr -52,3 180,9 -323,9 517,4 -594,7 246,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,14 2,45 2,04 2,93 2,04 2,58
Avkastning på eget kapital, % -3,6 13,5 -7,2 13,3 -9,7 4,9
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,28 0,27 0,76 0,75 0,97 0,99
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,28 0,27 0,76 0,75 0,97 0,99
Resultat per aktie före utspädning, kr -0,13 0,48 -0,86 1,71 -1,64 0,68
Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,13 0,48 -0,85 1,70 -1,64 0,68
Kassaflöde från den löpande verksamheten per
genomsnittligt antal aktier, kr
0,42 0,38 0,78 0,71 1,00 0,93
2023
juli-
sept
2022
juli-
sept
2023
jan-
sept
2022
jan-
sept
Rullande
12 mån
okt 2022-
sept 2023
2022
jan-
dec
Antal utestående aktier före utspädning, st 370 628 606 370 057 177 370 628 606 370 057 177 370 628 606 370 628 606
Antal utestående aktier efter utspädning, st 371 223 606 370 652 177 371 223 606 370 652 177 371 223 606 371 223 606
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 314 827 698 370 628 606 313 061 744 370 342 892 313 347 459
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 223 606 315 422 698 371 223 606 313 664 244 370 937 892 313 949 959
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 364 827 865 370 628 606 294 289 367 370 578 508 313 480 940
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 223 606 365 422 865 371 223 606 294 886 949 371 173 508 314 077 872
För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.
7
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 8 =====
Affärsidé
Affärsmodell
• Förvaltning ska på sikt ske i egen regi så att kund-
kännedom och kundnyttan kan maximeras och
genom detta långsiktigt leverera i enlighet med
Bolagets affärsidé.
• Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa
hyresavtal för att skapa förutsägbarhet.
• Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del
i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras
på bästa möjliga sätt.
• Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings-
strategin.
• Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med finansie-
ringsstrategin.
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter
Fastighets-
utveckling
Kontor
• Effektiv
förvaltning
• Kassaflöde
• Tillväxt
Mål
Övergripande mål
Stenhus Fastigheters övergripande mål är att generera
en långsiktigt hög och stabil avkastning med fokus på
kassaflöde och tillväxt. Styrelsen har fastställt följande
operativa och finansiella mål för verksamheten.
Operativa mål
• Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta
fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala
samhällets utveckling.
• Fastighetsvärdet ska uppgå till minst 20 miljarder
vid utgången av 2025.
• Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och
projektutveckling.
Finansiella mål
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital om
12 procent per år över en konjunkturcykel.
• Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska
långsiktigt uppgå till minst 2,5 år.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
• Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt
understiga 60 procent.
• Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska
långsiktigt understiga 55 procent.
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga
2,25 gånger.
• Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt
kassaflöde.
Affärsidé, mål och strategi
Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera högsta
möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske
genom fastighetsförvärv men även genom fastighets- och projektutveckling.
8
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 9 =====
Strategi
Investeringsstrategi
Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
Att kombinera fastigheter med olika typer av använd-
ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast-
ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika
fastighetstyperna kommer att vara
• offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning),
• lager/lätt industri/logistik i en mix av läge
(fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor
utvecklingspotential och långa kassaflöden),
• sällanköps-/dagligvaruhandel,
• kontor i regionstäder samt
• fastighetsutveckling som kommer att vara ett
viktigt inslag för att värdemaximera innehaven.
Finansieringsstrategi
All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
• Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte-
risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga
kapitalförsörjning.
• Den finansiella strukturen är utformad med tydligt
fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings-
grad.
• Under de närmaste åren kommer kassaflödet att
återinvesteras i verksamheten genom förvärv och
projektutveckling.
Utdelningspolicy
Bolagets övergripande mål är att skapa värde för
Bolagets aktieägare. Under de kommande åren
bedömer Bolagets styrelse att detta görs bäst genom
att återinvestera kassaflödet från verksamheten för
att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och
projektutveckling, vilket leder till bedömningen att
ingen utdelning kommer att utgå de närmaste åren.
Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier motsvara
minst 30 procent av förvaltningsresultatet.
Hållbarhet
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa
konsekvenser på längre sikt.
Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och
finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå
bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering,
styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål
samt lagar, externa riktlinjer och regelverk.
Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med
våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera
energianvändningen i våra fastigheter och därigenom
arbeta för miljö och resurseffektivitet.
Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete
med kunder för att möjliggöra långa kontrakt.
Detta leder till en lägre belastning på miljön då det
minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer
vid omflyttningar.
9
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 10 =====
Stenhus investeringsverksamhet, förvaltning, projekt-
och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå
bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Hållbarhets-
arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utefter sin
målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även-
tyra framtida generationers möjligheter att göra
detsamma.
Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets
affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har
klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka
respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle
och ekonomi.
Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa
påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen
verksamhet som i andra delar av värdekedjan.
Hållbarhet
Vår ambition är att Bolaget genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter ska bidra till att
hållbart främja det lokala samhällets utveckling.
FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling /
Hyresgästanpassning Hyresgäst
Leverantörer
Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Finansiering Medarbetare Medarbetare
Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer
Återvinning
Ekonomi
Samhälle
Miljö
Hållbarhetsarbetets grundstenar
STENHUS VÄRDEKEDJA
HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER
10
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 11 =====
FN:s GLOBALA MÅL
Bolagets hållbarhetsarbete tar sin utgångspunkt i
FN:s globala mål för hållbar utveckling där hållbar -
hetsstrategin utgår från utvalda delar av de 17 globala
målen i Agenda 2030 för hållbar utveckling. Planering,
styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål,
lagar, externa riktlinjer och regelverk.
Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är
• Miljö och resurseffektivitet
• Professionella och engagerade medarbetare
• Ekonomisk uthållighet och affärsetik
För mer information kring Bolagets hållbarhetsarbete
se avsnitt ”Hållbarhetsredovisning” i Års- och hållbar-
hetsredovisning 2022 på Bolagets hemsida.
11
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 12 =====
Fastigheterna
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och
kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga
fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/
dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark-
nadsvärdet uppgick till 12 986,0 (14 248,1) miljoner
kronor vid periodens slut.
Den 30 september 2023 bestod Bolagets fastig-
hetsportfölj av 158 (174) fastigheter varav 11 (13)
tomträtter.
De totala kontrakterade hyresintäkterna uppgick till
953,5 (inklusive projekt) (924,1) miljoner kronor. Den
ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,4 (95,3)
procent. Den genomsnittliga återstående löptiden på
hyresavtalen per 30 september 2023 uppgick till
cirka 6,1 (6,0) år.
De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för
omkring 33,3 (31,3) procent av hyresintäkterna och
den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till
7,2 (6,8) år.
Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom
segmentet lager/lätt industri/ logistik med 6 377 miljo-
ner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakterade
hyresintäkterna uppgick till drygt 489 miljoner kronor
inom detta segment.
Fastighetsportfölj
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter.
Det samlade marknadsvärdet uppgick till 12 986 miljoner kronor vid periodens slut.
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
Mkr
2023
juli-
sept
2022
juli-
sept
2023
jan-
sept
2022
jan-
sept
2022
jan-
dec
2021
jan-
dec
2020
4 sept-
dec
Verkligt värde vid ingången av perioden 13 045,9 7 767,9 14 259,2 7 168,4 7 168,4 1 634,0 –
Förvärv 4,3 7 099,4 4,3 7 340,9 7 618,2 4 558,0 1 557,5
Försäljning 1,4 -782,1 -980,6 -782,1 -961,8 -85,0 –
Orealiserad värdeförändring -140,7 38,5 -526,6 269,3 -20,5 897,1 76,2
Realiserad värdeförändring -2,3 -2,8 -80,9 -2,8 -19,3 2,0 –
Investeringar i portföljen 77,3 127,3 310,6 254,5 474,0 162,3 0,3
Verkligt värde vid utgången av perioden 12 985,9 14 248,1 12 985,9 14 248,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0
Orealiserad värdeförändring, % -1,1 0,3 -3,90 1,9 -0,1 14,3 4,9
Antal fastigheter IB 157 123 180 116 116 14 –
Förvärv 1 66 1 73 78 103 14
Försäljning – -15 -23 -15 -16 1 –
Antal fastigheter UB 158 174 158 174 180 116 14
12
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 13 =====
1 200
1 000
800
600
400
200
0
200
100
0
Tusen kvm Antal fastigheter
210331 210630 210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930
230930230630
Fastighetsvärde per segment
Lager/lätt Industri/logisitk 49%
Sällanköps-/dagligvaruhandel 18%
Offentliga fastigheter 21%
Kontor 12%
Byggrätt 0%
Fastighetsvärde per geografiskt område
Stockholm 36%
Väst 31%
Mälardalen 22%
Öst 6%
Syd 3%
Norr 2%
13,0
Mdkr
13,0
Mdkr
Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 30 september 2023 inklusive signerade
hyreskontrakt i pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 3,5 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 2 år.
36%22%
31% 6%
2%
3%
Uthyrningsbar area och antal fastigheter
Fastighetsvärde
15
10
5
0
Mdkr
210331 210630 210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331
13
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 14 =====
Fastighetsbeståndet per 2023-09-30
Hyresintäkt1 Fastighetsvärde
Region
Antal
fastig-
heter
Uthyrbar
area
Mkr
kr/kvm2
Andel
total, %
Mkr
kr/kvm
Andel
total, %
Stockholm 37 166 305 304 1 989 32 4 581 27 546 36
Väst 55 349 129 311 951 33 3 981 11 403 31
Mälardalen 32 188 116 223 1 340 23 2 907 15 456 22
Öst 17 118 713 77 674 8 830 6 994 6
Syd 5 53 659 14 877 1 388 7 231 3
Norr 12 23 912 24 1 011 3 298 12 462 2
Tot a l 158 899 834 954 1 191 100 12 986 14 432 100
Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2023-09-30
Mkr
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor Byggrätt Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 1 411 556 2 177 407 30 4 581 36
Väst 1 838 556 423 1 160 4 3 981 31
Mälardalen 2 041 829 28 – 9 2 907 22
Öst 521 213 97 – – 830 6
Syd 371 17 – – – 388 3
Norr 196 103 – – – 298 2
Tot a l 6 377 2 274 2 725 1 567 43 12 986 100
Hyresintäkter, fördelning per segment och region per 2023-09-30
Mkr
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 98 51 121 33 304 32
Väst 155 45 30 81 311 33
Mälardalen 153 67 3 – 223 23
Öst 54 17 6 – 77 8
Syd 13 2 – – 14 1
Norr 16 8 – – 24 3
Tot a l 489 191 160 114 954 100
Uthyrningsbar area, fördelning per segment och region per 2023-09-30
kvm
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 58 455 30 254 59 103 18 493 166 305 19
Väst 229 210 48 529 16 047 55 343 349 129 39
Mälardalen 136 476 48 374 3 266 – 188 116 21
Öst 97 362 17 461 3 890 – 118 713 13
Syd 53 347 312 – – 53 659 6
Norr 14 198 9 714 – – 23 912 3
Tot a l 589 047 154 644 82 306 73 836 899 834 100
1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 3,5 mkr i 2 år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt.
2 Baserat på uthyrd area.
14
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 15 =====
Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2023-09-30
Antal
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor
Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 45 31 109 19 204 26
Väst 119 32 19 130 300 38
Mälardalen 117 39 13 – 169 22
Öst 35 36 22 – 93 12
Syd 8 1 – – 9 1
Norr 10 4 – – 14 2
Tot a l 334 143 163 149 789 100
Hyresavtalens förfallostruktur 2
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal
kontrakt Mkr Andel, %
2023 3 399 9 6 1
2024 79 099 64 101 11
2025 55 689 76 63 7
2026 65 599 64 79 8
> 2027 572 639 212 676 73
T otalt 776 425 425 925 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år.
2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr
10,9
6,8
8,6
15,2
6,8
10,9
6,5
4,0
10,3
4,4
5,1
3,9
150
125
100
75
50
25
0
100
50
0
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 >2037
4,0
1,8
0,6
15
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 16 =====
Största hyresgäster per 2023-09-30
Hyresgäst
Area
kvm
Antal
kontrakt1
st
Hyres-
duration
År
Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 6,1
Bilia AB 24 610 7 9,5
Botkyrka Kommun 12 935 3 9,6
Ahlberg-Dollarstore AB 25 280 8 5,4
Capio Legevisitten AB 7 808 3 11,4
IAC Group Sweden AB 38 438 1 9,7
City Gross Sverige AB 10 763 1 1,0
Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 3,7
Quintus Technologies AB 10 663 4 5,2
Tyresö Kommun 7 995 1 5,0
Momentum Group AB 28 219 1 4,2
Polismyndigheten 9 351 8 5,1
Leo´s AB 11 474 3 6,4
Hedin Mobility Group AB 7 048 2 13,9
ITAB Shop Concept Nässjö AB 26 391 1 8,3
T op 15 255 054 47 7,2
Övriga 644 780 914
T otalt 899 834 961 6,12
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4
Areamässig uthyrningsgrad, % 89,1
1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr.
2 Exkluderar bostadskontrakt.
2023-09-30
Uthyrbar yta
Lager/lätt industri/logistik 66%
Sällanköps-/dagligvaruhandel 17%
Kontor 9%
Offentliga fastigheter 8%
Byggrätter -
Kontrakterad hyra på årsbasis
Lager/lätt industri/logistik 51%
Sällanköps-/dagligvaruhandel 20%
Offentliga fastigheter 17%
Kontor 12%
Byggrätter 0%
Hyresintäkt per region
Väst 33%
Stockholm 32%
Mälardalen 23%
Öst 8%
Norr 3%
Syd 1%
16
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 17 =====
Skövde Personbilen 1 Segment: Lager/lätt industri/logistik Region: Väst Uthyrningsbar yta: 13 793 kvm.
17
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 18 =====
Fastighetsvärdering
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde
och under perioden har 100 procent av förvaltnings-
fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och
Cushman & Wakefield Sweden AB.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio-
den till -607,6 (266,5) miljoner kronor, varav orealisera-
de uppgick till -526,6 (269,3) miljoner kronor. Den
orealiserade värdeförändringen var -3,9 (1,9) procent.
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv
värdeförändring om cirka 14 miljoner kronor. Ökningen
av avkastningskraven har varit högre än ökningen av
driftnettona vilket har lett till en negativ värdeföränd-
ring om -540,6 miljoner kronor. Sammantaget uppgick
den orealiserade värdeförändringen till -526,6 miljoner
kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighets-
beståndet uppgick därav till 12 986,0 (14 248,1)
miljoner kronor.
Värderingsmodellen som används är avkastnings-
baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med
ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar
för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell
nedan. Gällande pågående projekt upptas nedlagda
kostnader som värde på projektet till dess projektet är
färdigställt och värdering sker.
Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet
med IFRS 13.
Värderingsparametrar, total
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 5,82 10,02 8,21
Direktavkastningskravet, % 3,63 7,75 5,97
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 116 5 783 1 000
Långsiktig vakans, % 0,0 10,0 5,1
Drift och underhåll, kr/kvm 10 482 177
Känslighetsanalys, total
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -468,0 492,7
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -533,4 636,3
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 549,3 -549,3
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -189,1 174,0
Drift och underhåll, +/- 10 procent -356,7 356,7
18
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 19 =====
Värderingsparametrar, kontor
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,72 9,10 8,17
Direktavkastningskravet, % 5,50 6,85 5,94
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 046 1 894 1 557
Långsiktig vakans, % 2,7 7,0 4,7
Drift och underhåll, kr/kvm 70 380 277
Känslighetsanalys, kontor
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -53,1 55,6
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -70,6 83,6
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 82,0 -82,0
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -26,1 26,1
Drift och underhåll, +/- 10 procent -45,4 45,4
Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,61 9,87 8,89
Direktavkastningskravet, % 5,38 7,60 6,64
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 292 5 783 1 148
Långsiktig vakans, % 2,0 7,0 5,4
Drift och underhåll, kr/kvm 20 482 187
Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -79,2 83,3
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -79,3 92,2
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 102,5 -102,5
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -31,7 31,5
Drift och underhåll, +/- 10 procent -59,5 59,5
19
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 20 =====
Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,44 10,02 8,48
Direktavkastningskravet, % 5,25 7,75 6,25
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 116 2 635 780
Långsiktig vakans, % 3,0 10,0 5,7
Drift och underhåll, kr/kvm 10 480 141
Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -218,1 228,8
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -247,2 291,3
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 264,4 -264,4
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -92,9 92,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent -177,7 177,7
Värderingsparametrar, offentliga fastigheter
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 5,82 9,23 7,03
Direktavkastningskravet, % 3,63 6,97 4,84
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 770 3 081 1 800
Långsiktig vakans, % 0,00 7,9 3,3
Drift och underhåll, kr/kvm 32 479 332
Känslighetsanalys, offentliga fastigheter
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -117,5 125,0
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -136,4 169,2
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 100,4 -100,4
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -38,5 23,5
Drift och underhåll, +/- 10 procent -74,1 74,1
20
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 21 =====
Transaktioner
Stenhus är ett transaktionsintensivt bolag som ständigt utvärderar och optimerar fastighets -
port följen i syfte att skapa ett bestånd som långsiktigt genererar den högsta möjliga riskjusterade
avkastningen till aktieägarna.
Fastigheter som avyttrats efter tredje kvartalet
Fastighet Kommun Kategori Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Mörsaren Mellersta 15 Helsingborg Lager/lätt industri/logistik 3 129 90
Bureå 7:134 Skellefteå Lager/lätt industri/logistik 1 759 100
Tot a l 4 888 94
Transaktioner med intressebolag
Backaheden Fastighets AB
Vid ingången av kvartal tre 2023 uppgick Stenhus
ägande i Backaheden Fastighets AB till 29,9 procent.
Under kvartal fyra 2023 förvärvade Backaheden
Fastighets AB fyra fastigheter från Hedin Group AB
för cirka 150 miljoner kronor. För att finansiera för-
värvet genomfördes en företrädesemission om cirka
111 miljoner kronor vilken Stenhus och Hedin Group
AB garanterade. Av denna företrädesemission
uppgick Stenhus investering till ett totalt belopp om
66,4 miljoner kronor vilket resulterade i att Stenhus
ökade sitt ägnade i Backaheden Fastighets AB från
29,9 procent till 42,2 procent.
Till följd av att Stenhus ökade sitt ägande till 42,2
procent i Backaheden Fastighets AB passerade
Stenhus gränsen för budplikt varav ett budpliktsbud
lämnades den 14 september 2023 till samtliga aktie-
ägare i Backaheden Fastighets AB. Erbjudandet
bestod av ett kontantvederlag om 66 kronor per aktie
och det fanns inga uppställda villkor för fullföljande av
erbjudandet. Acceptfristen för erbjudandet löpte ut
den 13 oktober 2023.
Vid utgången av acceptfristen hade erbjudandet
accepterats av aktieägare som representerande
916 149 aktier vilket ger att Stenhus per 30 septem-
ber 2023 har en förpliktelse att förvärva aktier i
Backaheden Fastighets AB till ett belopp om
60,5 miljoner kronor.
Efter det genomförda budpliktsbudet kontrollerar
Stenhus cirka 61 procent av rösterna och kapitalet i
Backaheden Fastighets AB. Stenhus bedöms således
ha erhållit bestämmande inflyttande i Backaheden
Fastighets AB och därav kommer Backaheden
Fastighets AB att konsolideras med Stenhus i kvartal
fyra 2023. Förvärvet har preliminärt bedömts vara ett
tillgångsförvärv.
Fastigheter som avyttrats eller förvärvats under
tredje kvartalet
Under kvartal tre har fastigheten Mejseln 29 förvär-
vats. Fastigheten är projektmark i Lidköping inom
segmentet lager/lätt industri/ logistik. Inga fastig-
heter har avyttrats under tredje kvartalet.
Per 30 september 2023 fanns inga förpliktelser
avseende förvärv av fastigheter.
21
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 22 =====
Södertälje Månskäran 1 Segment: Lager/lätt industri/logistik Region: Stockholm Uthyrningsbar yta: 3 924 kvm.
22
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 23 =====
Krona Public Real Estate AB
Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och
kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är
Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans
står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget utgör ett
intressebolag.
Fastighetsvärde: 1 306 mkr
Årligt driftnetto, ca: 63 mkr
Ägarandel: 29,9%
Backaheden Fastighets AB
Bolaget är noterat och äger Santa Marias europiska distri-
butionslager beläget i Kungsbacka. Största hyresgästerna är
Santa Maria som står för ca 70% av hyresintäkterna och
Hedin Bil som står för ca 18%. Bolaget utgör ett intresse-
bolag men omklassificeras till koncernbolag under Q4 2023.
Fastighetsvärde: 974 mkr
Årligt driftnetto, ca: 49,5 mkr
Ägarandel per 30 sept 2023 : 42,15%
Ägarandel per 23 nov 2023: 60,88%
Befintliga intressebolag
I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar
Stenhus i intressebolag.
23
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 24 =====
Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj-
ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet.
Målet med projektverksamheten är att öka avkast-
ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder
med långa avtal och förbättrade kassaflöden även
med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling.
Stenhus strategi är att riskminimera alla projekt vilket
innebär att ambitionen är att det alltid ska finnas
tecknade hyresavtal innan ett projekt byggstartas.
Vidare strävar Stenhus efter att teckna totalentre-
prenadavtal för att minimera risken för oförutsedda
kostnader. Bolaget skall, där möjlighet finns, koppla
hyresnivån till entreprenadkostnaden.
Per 30 september 2023 fanns förpliktelser gällande
Stenhus projekt om 38,8 miljoner kronor.
Fokus och utveckling
Stenhus driver fyra typer av projekt:
• Planprojekt/byggrätter
• Fastighetsutveckling
• Samarbetsprojekt
• Hållbarhetsprojekt
Planprojekt
Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba,
Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad.
Samariten 1
De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm.
Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads-
byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader
och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad
för huvudsak segmentet offentlig verksamhet.
Den externa värderingen av detta projekt uppgår
till ca 30 miljoner kronor.
Affärsmannen 2
Positivt förhandsbesked om planändring har
inkommit och fortsatta arbete med bl a utredningar
för planarbetet pågår.
Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam-
heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling
med påbyggnad för bostadsrätter på ca 7 000 kvm
BTA. I Bolagets balansräkning har inget värde åsatts
denna potentiella byggrätt.
Fastighetsutveckling
Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att
utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans
växer med befintliga hyresgäster och skapar värden
och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett
hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ
av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav-
sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig
fastighet eller en nybyggnation.
Hållbarhetsprojekt
Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda
fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett
bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg
miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara
fastigheter med bättre miljöprestanda.
Stenhus mål är att öka antalet certifierade fastigheter
såväl som certifierade projekt. Stenhus utvärderar
löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att
certifiera.
Stenhus strävar efter att miljöcertifiera fastigheterna
enligt BREEAM. Då Green Building som Stenhus
tidigare tillämpat kommer att avvecklas som certifie-
ring så ersätter vi den istället med certifiering enligt
BREEAM. Åtgärderna innebär bl a ingrepp och inves-
teringar gällande solpaneler, driftstyrning, ventila-
tionsaggregat och undercentraler. Stenhus mål är även
att fasa ut fossila bränslekällor som är installerade i
fastigheterna.
Utöver certifieringar genomför Stenhus kontroller
avseende förekomst av skadliga ämnen och
föro reningar i byggnader eller mark i samband
med ny-, till- eller ombyggnad.
Projektportfölj
Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av
befintliga fastigheter.
24
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 25 =====
Bolagets projektverksamhet1
Fastighet Kommun Yta
kvm
Bedömda
projekt-
kostnader
mkr
Upp-
arbetat
mkr
Kvar-
stående
mkr
Hyre-
värde
mkr
Uthyr-
nings-
grad
%
Hyresgäst Duration
år
Färdig-
ställande Övrig info
Planprojekt/byggrätter
Samariten 1 Botkyrka 33 000 – 7,2 – – – – – –
Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 – 0,6 – – – – – –
Fastighetsutveckling
Finnslätten 6 Västerås 10 600 261 256 5 27,1 100 Alstom 10 Q3 2023 LEED Gold,
HG inflyttad juli 2023
Spinnaren 6, etapp 1 & 2 Köping 3 600 65,1 64,3 0,8 3,8 100 Rusta,
Stadium Outlet
10 Q3 2023 BREEAM
HG inflyttad augusti
2023
Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 570 23,4 6,3 17,1 2,2 100 Blomsterlandet 10 Q1 2024 BREEAM
Dikesrenen 12 Västberga 1 310 14,9 8,8 6,1 2,7 100 Cramo 12 Q1 2024
Librobäck ( 2 etapper) Uppsala 2 920 32,0 26,8 5,2 5,6 100 Polismyndigheten 6 Q4 2023
Kolgården 14 Visby 478 18,1 16,4 1,7 1,6 100 Adela LSS AB 15 Q4 2023 BREEAM
Hållbarhetsprojekt
Spinnaren 6 Köping – 0,12 – 0,12 – – – – Q4 2023 BREEAM
Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna – 0,12 – 0,12 – – – – Q1 2024 BREEAM
Kolgården 14 Visby – 0,12 – 0,12 – – – – Q4 2023 BREEAM
Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna – 0,4 – 0,4 – – – – Q4 2023 BREEAM
Fyrislund 14:2 Uppsala – 0,12 – 0,12 – – – – Q4 2023 BREEAM
Fyrislund 12:2 Uppsala – 0,12 – 0,12 – – – – Q4 2023 BREEAM
Husmodern 6 Täby – 0,7 – 0,7 – – – – Q4 2023 Konvertering
oljepanna till bergvärme
Klöv & Lilla Ullevi 1:12 Upplandsbro – 2 – 2 – – – – Q2 2024 Konvertering
oljepanna till fjärrvärme
Silon 3 Arvika – 1,2 – 1,2 – – – – Q2 2024 Konvertering
oljepanna till bergvärme
Summa – 61 608 419,4 386,4 38,8 43,0 – – – –
1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt
25
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 26 =====
Spinnaren 6, Köping
Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 3600 kvm BTA
Status: Inflyttad i augusti 2023
Kommentar: Byggnad uppförs åt hyresgästerna Stadium
Outlet och Rusta AB. Stadium Outlet är ett koncept med
låga priser på sport och sportmode inom Stadiumkoncernen.
Rusta AB är ett svenskt detaljhandelsföretag som erbjuder
hem- och fritidsprodukter. Denna byggnad är koncept-
anpassad enligt hyresgästernas standard. Hyresavtalen
löper om 10 år.
Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna
Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 1200 kvm BTA + 1214 kvm utvändig utemarknad inkl
370 kvm skärmtak
Status: Inflytt Q1 2024
Kommentar: Byggnaden uppförs i Stenhus fastigheters
attraktiva handelsområde i Skiftinge och uppförs åt hyres-
gästen Blomsterlandet som säljer trädgårdsrelaterade
produkter för både inne och utemiljö. Denna byggnad är
konceptanpassad enligt Blomsterlandets senaste standard.
Hyresavtalet löper om 10 år.
Kolgården 14, Visby
Fastighetskategori: Offentliga fastigheter
Area: 478 kvm BTA
Status: Inflytt Q4 2023
Kommentar: Byggnaden uppförs åt hyresgäst Adela LSS
som utför stöd och service. Byggnaden är en gruppbostad
bestående av två våningsplan med sex lägenheter fördelade
med tre lägenheter per plan. Hyresavtalet löper om 15 år.
Finnslätten 6, Västerås
Fastighetskategori: Kontor
Area: 10 600 BTA
Status: Inflyttad juli 2023
Miljöcertifiering: LEED Gold
Kommentar: Stenhus uppför en ny kontorsbyggnad, som
certifieras i enlighet med LEED Gold, om cirka 10 600 kvm i
området Finnslätten i Västerås. Ett långt hyresavtal är tecknat
för hela ytan med hyresgästen Alstom, som är en världs-
ledande producent av tåg, tunnelbana och andra gröna trans-
portmedel. Hyresgästen har tillträtt per 1 juli 2023.
26
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 27 =====
Kapitalstruktur
Bolagets finansiering utgörs av i huvudsak säkerställ-
da banklån samt kreditfaciliteter, obligation och eget
kapital. Stenhus externa kreditgivare består idag
främst av stora nordiska affärsbanker som tillhanda-
håller säkerställda seniorlån och byggnadskreditiv.
Endast en mindre del av den totala skuldportföljen
utgörs av obligationer.
Finansieringsstrategi
En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till
extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom
detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl
kort som lång sikt. Stenhus finansieringsstrategi
innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt
med god framförhållning mot olika kreditgivare med
mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med
avseende på såväl varierande kapital- och räntebind-
ning som olika finansieringskällor och kreditgivare.
Räntebärande finansiering
Bolagets räntebärande skulder uppgick vid
rapportperiodens slut till 7 375 miljoner kronor och
utgjordes av säkerställda banklån om 7 036 miljoner
kronor, checkräkningskredit om 39 miljoner kronor
samt obligationer om 300 miljoner kronor.
Vid rapportperiodens utgång var Stenhus tre största
kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp,
filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige
Filial.
Seniora banklån
De seniora banklånen om 7 036 mkr bestod av säker-
ställda banklån om 6 683 miljoner kronor och säker-
ställda byggnadskreditiv om 353 miljoner kronor.
Obligationslån
Bolaget har ett obligationslån om 300 miljoner kronor
med ordinarie slutförfall i juni 2024. Obligationslånet
är hänförligt till MaxFastigheter-strukturen som
för värvades av Stenhus under 2021.
Efter utgången av det tredje kvartalet har bolaget
emitterat en grön obligation med ett nominellt belopp
om 500 miljoner kronor med löptiden tre år. I samband
med emissionen har Bolaget även valt att förtidsinlösa
det kortfristiga obligationslånet om 300 miljoner
kronor i MaxFastigheter i Sverige AB.
Outnyttjade kreditfaciliteter
Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade
kreditfaciliteter om 200 miljoner kronor, varav
39 miljoner kronor avsåg outnyttjade byggkreditiv,
11 miljoner kronor avsåg outnyttjad checkräknings-
kredit och 150 miljoner kronor avsåg outnyttjad del
av en revolverande kreditfacilitet (RCF) om totalt
150 miljoner kronor.
Finansiering
Stenhus långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt med hantering
av kapital- och ränterisker.
27
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 28 =====
Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-09-30
Kapital
Mkr
Derivat
Mkr
Netto-
belopp
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 7 215 -2 210 5 011 7,35 68
1–2 år – 314 314 0,18 4
2–3 år 92 990 1 083 1,20 15
3–4 år – 250 250 2,81 3
4–5 år – 650 650 3,40 9
> 5 år 68 – 68 6,43 1
Summa/genomsnitt 7 375 – 7 375 5,63 100
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-09-30
Säkerställda
banklån
Mkr
Icke
säkerställda
banklån
Mkr
Obligationslån
Mkr
T otalt
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 1 1 296 39 300 1 635 7,54 22
1–2 år 669 – – 669 6,17 9
2–3 år 3 661 – – 3 661 5,92 50
3–4 år 1 156 – – 1 156 6,13 16
4–5 år – – – – – –
> 5 år 254 – – 254 5,79 3
Summa/genomsnitt 7 036 39 300 7 375 6,33 100
1 Utöver kreditförfall om 1 635 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 279 mkr under kortfristiga räntebärande skulder.
Eget kapital och skulder
Räntebärande skulder (7 375 mkr) 53%
Aktiekapital (371 mkr) 3%
Fritt eget kapital (5 440 mkr) 39%
Övriga skulder (576 mkr) 4%
Uppskjuten skatt (193 mkr) 1%
Minoritsintressen (18 mkr) 0%
Räntebärande finansiering
Säkerställda banklån (7 036 mkr) 95%
Icke-säkerställda banklån (39 mkr) 1%
Obligationslån (300 mkr) 4%
7, 4
Mdr
14,0
Mdr
28
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 29 =====
Kapitalbindning
Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga
kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande
finansiering till 2,5 år. Detta är i linje med Stenhus
finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga
kapitalbindningstiden inte ska understiga 2,5 år.
Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till
1 635 miljoner kronor (22%), varav obligationslån
utgjorde 300 miljoner kronor (4%). Under det tredje
kvartalet har Bolaget refinansierat seniora banklån
om ca 1 650 miljoner kronor, vilket har bidragit till att
lån som förfaller inom 12 månader har minskat från
40% föregående kvartal till 22% per balansdagen.
Efter kvartalets utgång har Bolaget refinansierat
ytterligare 625 miljoner kronor, (8%) av lån som förfal-
ler inom 12 månader. Av beloppet utgörs 300 miljoner
kronor, av förtidsinlöst obligationslån i MaxFastigheter
i Sverige AB och 325 miljoner kronor, avser omläggning
av byggnadskreditiv sedan bolaget har färdigställt
projekt i Västerås och Köping.
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
Miljarder kr
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år
Säkerställda banklån
Icke säkerställda banklån
Obligationslån
Räntebindning
Stenhus hanterar ränterisken med fasträntelån
och ränteswappar. Säkrad volym med ränteswappar
uppgick per rapportperiodens slut till 2 405 miljoner
kronor och fasträntelån uppgick till 83 miljoner
kronor. Ränteswapparna värderas till verkligt värde
över resultaträkningen. Per 30 september uppgick
totalt verkligt värde på ränteswappar till 92 miljoner
kronor.
Genomsnittlig räntebindningstid inkl effekt av ränte-
derivat uppgick per rapportdatum till 1,13 år. Bolagets
räntestrategi är att löpande uppta nya ränteswappar i
syfte att upprätthålla en genomsnittlig räntebindnings-
tid över tid om 1,5 år och som aldrig understiger 1 år.
Bolagets förfallostruktur av kapital och ränta inklusive
effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare.
Genomsnittlig låneränta
Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive ränte-
s wappar och byggkreditiv uppgick vid periodens utgång
till 5,63 procent. Denna baserade sig på en genom-
snittlig STIBOR 3M om 4,05 procent för bolagets
rörliga lån kopplade till STIBOR 3M.
Finansiella riktlinjer
I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd
finansiering, stipulerar Stenhus finanspolicy ett antal
begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad,
soliditet, räntetäckningsgrad och kapitalbindning.
Banklånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter
såsom bland annat pant i fastigheter, pant över aktier
och i förekommande fall borgensåtaganden från
moderbolaget. Avtalen kan även innehålla informa-
tions- och finansiella åtaganden (s.k. kovenanter).
De finansiella kovenanterna innebär restriktioner
kring belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet.
Efterlevnaden av Bolagets generella finanspolicy och
lånefaciliteternas kovenanter övervakas löpande och
rapporteras till styrelsen på kvartalsbasis. De finan-
siella riskbegränsningarna enligt finanspolicyn jämte
faktiskt utfall per rapportperiodens slut presenteras
nedan.
Samtliga kovenanter var per 30 september uppfyllda.
Nyckeltal finansiell risk
Mål
2023
30 sept
Nettobelåningsgraden ska långsiktigt
understiga 55% över tid 53,5
Räntetäckningsgraden
ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 2,04
Soliditeten ska överstiga 35% 42,3
Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid
ska över tid uppgå till minst 2,5 år 2,5
29
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 30 =====
Totalt fanns 370 628 606 (370 057 177) aktier
utestående före utspädning per 30 september 2023.
Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal
aktier före utspädning uppgick till 0,76 (0,75) kronor.
Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före
utspädning uppgick till -0,86 (1,71) kronor per aktie.
Beslut om optionsprogram
Årsstämman den 27 maj 2021 beslutade om ett
optionsprogram riktat till personer i Bolagets
ledningsgrupp och andra anställda i Bolaget.
Optionsprogrammet omfattar högst 1 000 000
teckningsoptioner. Deltagarna erbjöds att förvärva
teckningsoptionerna på marknadsmässiga villkor
och med rätt att under perioden från och med den
1 juni 2024 till och med den 30 juni 2024 för en (1)
teckningsoption teckna en (1) ny aktie i Bolaget,
för en teckningskurs som motsvarar 150 procent av
genomsnittet av aktiens volymviktade senaste betal-
kurs under de trettio (30) handelsdagar som föregår
årsstämman, dock lägst ett belopp motsvarande
aktiens kvotvärde.
Extrastämman den 26 oktober 2022 beslutade om
ett ytterligare optionsprogram riktat till personer i
Bolagets ledningsgrupp och andra anställda i Bolaget,
samt i nytillkomna bolag i koncernen. Options pro-
grammet omfattar högst 3 000 000 tecknings optioner.
Teckningsoptionerna överlåtes vederlagsfritt till ett
dotterbolag till Bolaget, Stenhus TEOP AB, med rätt
och skyldighet för dotterbolaget att överlåta tecknings-
optionerna till Bolagets samtliga anställda. Deltagarna
kommer att erbjudas förvärva tecknings optionerna
på marknadsmässiga villkor och äger rätt att under
perio den från och med den 1 november 2025 till och
med den 30 november 2025 för en (1) tecknings-
option teckna en (1) ny aktie i Bolaget, för en tecknings-
kurs som motsvarar 130 procent av genomsnittet av
den för varje handelsdag noterade volymviktade
betal kursen för Bolagets aktie under den period om
fyra veckor som föregår den extra bolagsstämman,
dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde.
Teckningsoptionerna omfattas av sedvanliga om-
räkningsvillkor.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer
Bolagets aktiekapital att öka med 3 000 000 kronor
genom utgivande av 3 000 000 aktier, var och en med
kvotvärde om 1 krona, dock med förbehåll för den
höjning som kan föranledas av att omräkning enligt
optionsvillkoren kan komma att ske till följd av
emissioner, m.m.
Vid fullt utnyttjande var utspädningseffekten av de
nya aktierna motsvarande cirka 1,1 procent av totalt
antal utelöpande aktier och röster i Bolaget per
30 september 2023.
Aktien efter utspädning
Totalt fanns vid periodens utgång 371 223 606
(370 652 177) aktier efter utspädning utestående
per 30 september 2023.
Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal
aktier efter utspädning uppgick till 0,76 (0,75) kronor.
Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier efter
utspädning uppgick till -0,85 (1,70) kronor per aktie.
Aktien och ägarna
Största aktieägare per 2023-09-30
Ägare Antal aktier Procent
Sterner Stenhus Holding AB 90 301 378 24,4
Fastighets AB Balder 73 041 556 19,7
Investment AB Öresund 33 016 084 8,9
Länsförsäkringar Fonder 21 769 156 5,9
Conny Ryk 19 078 073 5,1
FastPartner AB 10 359 254 2,8
Creades AB 9 375 000 2,5
PriorNilsson Fonder 8 951 280 2,4
Movestic Livförsäkring AB 6 422 218 1,7
Uddetorp Invest AB 5 874 954 1,6
Summa 10 största ägarna 278 188 953 75,1
Övriga aktieägare 92 439 653 24,9
Summa 370 628 606 100,0
30
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 31 =====
Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden
1 januari-30 september 2023 med jämförelsetal
1 januari-30 september 2022. Balansposternas belopp
avser ställningen vid periodens utgång.
Vid utgången av september 2022 fanns i beståndet
174 fastigheter varav 73 förvärvats och 15 sålts under
kvartal tre 2022. Fram till utgången av september
2023 har ytterligare 6 fastigheter förvärvats och 24
har sålts. Detta avspeglas i företagets intäkter, kost-
nader och resultat jämfört med samma period föregå-
ende år.
Intäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 754,3 (477,1)
miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 94,4 (95,3) procent och
hyresdurationen uppgick till 6,1 (6,0) år. I genomsnitt
är cirka 94 procent av bashyres volymen indexerade
enligt KPI.
Kostnader
Fastighetskostnader uppgick till 163,8 (113,5)
miljoner kronor och merparten av driftkostnaderna för
uthyrda ytor debiteras på hyresgäst. De centrala
administrations kostnaderna uppgick till 44,6 (35,3)
miljoner kronor.
Finansnetto uppgick till -277,0 (-117,9) miljoner kronor.
Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16
även räntekostnader för leasing avtal inkluderande
tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till 3,9 (3,6)
miljoner kronor under perioden. Leasingskulden
uppgick till 196,0 (186,6) miljoner kronor.
Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 5,63 (3,51)
procent. Nettobelåningsgraden på fastigheterna
var 53,5 (53,3) procent. Soliditeten var 42,3 (42,5)
procent och räntetäckningsgraden var 2,04 (2,97)
gånger under rullande 12 månader.
Driftöverskott och förvaltningsresultat
Driftöverskottet uppgick under perioden till 590,5
(363,6) miljoner kronor. Förvaltningsresultatet
uppgick för perioden till 282,8 (220,0) miljoner
kronor, motsvarande 0,76 (0,75) kr per aktie efter
utspädning.
Resultat från intresseföretag
Bolaget redovisade resultat från intresseföretag om
-40,4 (20,3) miljoner kronor, varav förvaltningsresul-
tatet uppgick till 13,9 (9,6) miljoner kronor. Intresse-
företagen består av Krona Public Real Estate AB och
Backaheden Fastighets AB. Ett Impairment test har
genomförts i enlighet med föreskrifterna i IAS 36 och
bedömningen är att kassaflödet från utdelningen ger
att Stenhus kan försvara värdet på de uppbokade
andelarna.
Värdeförändringar
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio-
den till -607,6 (266,5) miljoner kronor, varav orealise-
rade uppgick till -526,6 (269,3) miljoner kronor. Den
orealiserade värdeförändringen var -3,9 (1,9) procent.
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv
värdeförändring om cirka 14 miljoner kronor. Effekten,
då ökningen av avkastningskraven varit högre än
ökningen av driftnettona, har lett till en negativ värde-
förändring om -540,6 miljoner kronor. Sammantaget
uppgick den orealiserade värdeförändringen till -526,6
miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för
fastighetsbeståndet uppgick därav till 12 986,0
(14 248,2) miljoner kronor.
Värdeförändringar på finansiella placeringar uppgick
till 4,3 (83,4) miljoner kronor varav -6,4 (45,8) miljoner
kronor avsåg derivat och 10,7 (37,6) miljoner kronor
avsåg övriga finansiella placeringar.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till 50,7 (-58,7) miljoner
kronor, varav -22,0 (-19,6) miljoner kronor var aktuell
skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräk-
nats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent.
Att aktuell skatt har uppkommit i perioden är till följd
av att befintliga underskottsavdrag har varit inlåsta
och därmed inte kunnat nyttjas inom hela Stenhus
Fastigheter. Kvarvarande underskottsavdrag har
beräknats till 74,8 (202,7) miljoner kronor, vilket mot-
svarar en skatteeffekt om 15,4 (41,8) miljoner kronor.
Skatteeffekten för kvarvarande underskottsavdrag
nettoredovisas under uppskjutna skatteskulder.
Intäkter, kostnader, resultat och
kassaflöde för perioden
Koncernens hyresintäkter uppgick till 754,3 (477,1) miljoner kronor och driftnettot uppgick till
590,5 (363,6) miljoner kronor. Ekonomiska uthyrningsgrad uppgick till 94,4 procent med en
hyresdura tionen på 6,1(6,0) år. Kassaflödet uppgick till -21,0 (-17,5) miljoner kronor.
31
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 32 =====
Koncernens resultat i sammandrag, mkr
2023
juli-
sept
2022
juli-
sept
2023
jan-
sept
2022
jan-
sept
Rullande
12 mån
okt 2022-
sept 2023
2022
jan-
dec
Hyresintäkter 246,9 235,6 754,3 477,1 989,6 712,4
Förvaltningskostnader1 -56,1 -72,1 -208,4 -148,7 -292,9 -233,3
Resultat från intresseföretag -7,9 9,3 -40,4 20,3 -34,3 26,3
Finansnetto -92,3 -70,1 -277,0 -117,9 -353,5 -194,4
Omstruktureringskostnader – -4,5 – -4,5 – -4,5
Värdeförändringar
förvaltningsfastigheter -143,0 35,6 -607,6 266,5 -913,8 -39,7
Värdeförändringar
finansiella instrument -6,7 18,4 4,3 83,4 1,7 80,7
Skatt 6,8 28,7 50,7 -58,7 8,5 -100,9
Resultat -52,3 180,9 -323,9 517,4 -594,7 246,6
1 I förvaltningskostnader ingår fastighetskostnader samt centrala omkostnader.
Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte-
mässiga värde med 7 383,6 (8 612,9) miljoner kronor,
varav 6 505,4 (7 427,5) miljoner kronor avsåg tempo-
rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten
skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har
redovisats på nettot på dessa poster, 878,2 (1 185,4)
miljoner kronor, motsvarande 180,9 (244,2) miljoner
kronor.
Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering
av obeskattade reserver om 9,1 (7,5) miljoner kronor
och uppskjuten skatteskuld hänförlig till finansiella
instrument vilken uppgick till 18,9 (19,1) miljoner kronor.
Inom koncernen finns inga pågående skattetvister.
Resultat efter skatt
Resultatet efter skatt uppgick till -323,9 (517,4)
miljoner kronor. Resultatet efter skatt hänförligt till
moderbolagets aktieägare uppgick till -317,4 (502,1),
motsvarande -0,85 (1,70) kronor per aktie efter
utspädning.
Moderbolag
Moderbolaget äger inga fastigheter. Moder bolaget
utför endast tjänster koncerninternt. Intäkterna upp-
gick till 64,8 (45,8) miljoner kronor. Det fanns 33 (28)
anställda i moderbolaget. Resultatet uppgick till
-8,7 (26,9) miljoner kronor.
Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 3 930,5
(186,6) miljoner kronor och hade en koncern intern
nettofordran på 359,8 (4 629,0) miljoner kronor. An-
delar i intressebolag uppgick till 327,7 (261,3) miljoner
kronor och finansiella placeringar uppgick till - (32,1)
miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick till 9,3 (43,4)
miljoner kronor och likvida medel till 109,3 (5,6) miljo-
ner kronor. Det egna kapitalet uppgick till 4 540,4
(4 576,3) miljoner kronor. Övriga skulder uppgick per
30 september till 196,3 (582,5) miljoner kronor, varav
räntebärande 175,0 (563,6).
32
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 33 =====
Likvida medel vid
periodens ingång:
294,4
Likvida medel vid
periodens utgång:
273,5
Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr
Aktieägartillskott: –
Löpande verksamhet: 289,1
Upptagna lån: 3 013,1
Försäljning av dotterbolag: 964,0
Amortering och övrig finansieringsverksamhet -3 943,0
Övriga investeringar och avyttringar: -344,1
Kassaflöde
Periodens kassaflöde uppgick till -21,0 (-17,5) miljoner
kronor. De dominerande posterna är försäljning av
fastigheter, investeringar i befintligt bestånd och
amortering av lån.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick
till 289,1 (209,7) miljoner kronor. Ökningen är främst
hänförlig till ökat driftöverskott som en följd av större
fastighetsbestånd.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick
till 619,8 (-472,8) miljoner kronor varav försäljning av
fastigheter via dotterbolag uppgick till 964,0 (777,3)
miljoner kronor, se tabell Försäljning av dotterbolag
och varav investeringar i befintligt bestånd uppgick till
-310,6 (-254,5) miljoner kronor.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick
till -929,9 (245,6) miljoner kronor varav upptagna lån
uppgår till 3 013,1 (2 557,9) miljoner kronor och amor-
tering skett med -3 947,6 (-2 464,1) miljoner kronor.
Förvärv av dotterbolag, tkr
2023 jan-sept 2022 jan-sept
Förvärv av förvaltningsfastigheter -4 293 -7 340 925
Apportemission – 1 950 852
Övertagnade av räntebärande skulder – 4 403 806
Övertagande av övriga tillgångar – -140 361
Övertagande av övriga Skulder 6 212 183
Kassaflöde påverkande -4 287 -914 445
Försäljning av dotterbolag, tkr
2023 jan-sept 2022 jan- sept
Försäljning av förvaltningsfastigheter 980 556 782 149
Överlåtande av övriga tillgångar 8 594 1 768
Överlåtande av övriga skulder -25 111 -6 591
Kassaflöde påverkande 964 039 777 326
33
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 34 =====
Fyrislund 12:2. Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Uppsala. Uthyrningsbar yta: 5 963 kvm. Hyresgäst: Hedin Bil. Uthyrningsgrad: 100% Kontraktstid: 15 år.
Projekt: Fyrislund 12:2 Inflyttad: Q1 2023. Konceptanpassat projekt i samarbete med Hyresgäst Hedin Bil.
34
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 35 =====
Finansiell information
Koncernens resultaträkning
Belopp i tkr
2023
juli-
sept
2022
juli-
sept
2023
jan-
sept
2022
jan-
sept
Rullande
12 mån
okt 2022-
sept 2023
2022
jan-
dec
Hyresintäkter 246 873 235 561 754 256 477 061 989 597 712 402
Fastighetskostnader -42 980 -55 598 -163 797 -113 475 -230 900 -180 578
Driftöverskott 203 893 179 963 590 459 363 586 758 697 531 824
Centrala administrationskostnader -13 133 -16 490 -44 571 -35 271 -61 983 -52 683
Resultat från intresseföretag -7 868 9 344 -40 351 20 290 -34 313 26 328
–varav förvaltningsresultat 4 945 3 428 13 928 9 589 17 940 13 601
–varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -18 805 4 661 -62 935 9 046 -62 935 9 046
–varav skatt 3 381 -1 942 13 554 -4 584 12 634 -5 504
–varav övrigt 2 611 3 197 -4 898 6 239 -1 952 9 185
Finansnetto -92 273 -70 055 -276 968 -117 889 -353 502 -194 423
Resultat inklusive värdeförändringar i
intresseföretag 90 619 102 762 228 569 230 716 308 899 311 046
–varav förvaltningsresultat 103 432 96 846 282 848 220 015 361 152 298 319
Omstruktureringskostnader – -4 500 – -4 500 – -4 500
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -143 008 35 646 -607 556 266 485 -913 789 -39 748
Värdeförändringar av finansiella instrument -6 715 18 366 4 343 83 391 1 672 80 720
Resultat före skatt -59 104 152 274 -374 644 576 092 -603 218 347 518
Skatt 6 759 28 665 50 719 -58 720 8 497 -100 942
Periodens/Årets resultat -52 345 180 939 -323 925 517 372 -594 721 246 576
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -49 711 175 732 -317 393 502 092 -606 997 212 488
Innehav utan bestämmande inflytande -2 634 5 207 -6 532 15 280 12 276 34 088
Data per aktie
Årets resultat -49 711 175 732 -317 393 502 092 -606 997 212 488
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning,
tusental 370 628 364 865 370 628 294 289 370 579 313 481
Resultat per viktat genomsnittligt
antal aktier före utspädning, kr -0,13 0,48 -0,86 1,71 -1,64 0,68
Resultat per viktat genomsnittligt antal
aktier efter utspädning, kr -0,13 0,48 -0,85 1,70 -1,64 0,68
Rapport över koncernens totalresultat
Belopp i tkr
2023
juli-
sept
2022
juli-
sept
2023
jan-
sept
2022
jan-
sept
Rullande
12 mån
okt 2022-
sept 2023
2022
jan-
dec
Periodens/Årets resultat -52 345 180 939 -323 925 517 372 -594 721 246 576
Övrigt totalresultat – – – – – –
Periodens/Årets totalresultat -52 345 180 939 -323 925 517 372 -594 721 246 576
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -49 711 175 732 -317 393 502 092 -606 997 212 488
Innehav utan bestämmande inflytande -2 634 5 207 -6 532 15 280 12 276 34 088
35
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 36 =====
Koncernens balansräkning
Belopp i tkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 12 985 975 14 248 167 14 259 215
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 195 984 186 634 187 101
Immateriella anläggningstillgångar 4 081 – 3 524
Övriga materiella anläggningstillgångar 592 66 1 079
Andelar i intresseföretag 293 131 275 761 277 808
Finansiella placeringar – 32 072 –
Derivat 91 839 92 979 98 237
Summa anläggningstillgångar 13 571 602 14 835 679 14 826 964
Skattefordringar – 7 837 –
Kundfordringar 10 649 9 600 15 512
Fordran syntetiskt återköp – 40 000 –
Finansiella placeringar – – 49 143
Övriga fordringar 60 364 97 667 97 924
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 57 092 50 233 73 401
Likvida medel 273 451 316 410 294 414
Summa omsättningstillgångar 401 556 521 747 530 394
Summa tillgångar 13 973 158 15 357 426 15 357 358
Belopp i tkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Eget kapital
Aktiekapital 370 629 370 057 370 629
Övrigt tillskjutet kapital 4 923 418 4 912 898 4 922 274
Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat 516 544 1 130 854 831 671
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 810 591 6 413 809 6 124 574
Innehav utan bestämmande inflytande 18 213 35 361 45 174
Summa eget kapital 5 828 804 6 449 170 6 169 748
Skulder
Långfristiga räntebärande skulder 5 461 340 5 830 250 6 449 679
Långfristig leasingskuld 195 984 186 634 187 101
Uppskjutna skatteskulder 193 476 229 000 266 316
Summa långfristiga skulder 5 850 800 6 245 884 6 903 096
Kortfristiga räntebärande skulder 1 913 718 2 267 709 1 856 796
Leverantörsskulder 37 019 70 849 115 584
Skatteskulder 16 852 26 786 37 662
Övriga skulder 94 570 55 674 66 094
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 231 395 241 354 208 378
Summa kortfristiga skulder 2 293 554 2 662 372 2 284 514
Summa skulder 8 144 354 8 908 256 9 187 610
Summa eget kapital och skulder 13 973 158 15 357 426 15 357 358
36
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 37 =====
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Balanserade
vinstmedel Innehav
Övrigt inklusive utan best-
Aktie- Pågående tillskjutet periodens- ämmande Totalt eget
Belopp i tkr kapital nyemission kapital totalresultat Summa inflytande kapital
Ingående eget kapital
2023-01-01 370 629 – 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748
Årets totalresultat
Årets resultat -317 393 -317 393 -6 532 -323 925
Årets totalresultat -317 393 -317 393 -6 532 -323 925
Aktieägartillskott 452 452
Utgivande av teckningsoptioner 1 148 1 148 1 148
Inlösen av teckningsoptioner -4 -4 -4
Transaktion med
minoritetsandelsägare 2 266 2 266 -20 881 -18 615
Utgående eget kapital
2023-09-30 370 629 – 4 923 418 516 544 5 810 591 18 213 5 828 804
Koncernens förändring i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Balanserade
vinstmedel Innehav
Övrigt inklusive utan best-
Aktie- Pågående tillskjutet periodens- ämmande Totalt eget
Belopp i tkr kapital nyemission kapital totalresultat Summa inflytande kapital
Ingående eget kapital
2022-01-01 248 980 222 500 2 798 669 633 981 3 904 130 13 554 3 917 684
Årets totalresultat
Årets resultat 212 488 212 488 34 088 246 576
Årets totalresultat 212 488 212 488 34 088 246 576
Nyemission 114 563 1 909 9141 2 024 477 2 024 477
Avslutad pågående nyemission 7 086 -222 500 215 414 – –
Emissionskostnader -1 710 -1 710 -1 7 10
Inlösen av teckningsoptioner -13 -13 -13
Förvärvade minoritetsandelar 29 956 29 956
Transaktion med
minoritetsandelsägare -14 798 -14 798 -32 424 -47 222
Utgående eget kapital
2022-21-31 370 629 – 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748
1 I posten ingår IFRS 2-effekten vid förvärv av tillgångar om ett belopp på 728 013 tkr.
37
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 38 =====
Koncernens kassaflödesanalys
Belopp i tkr
2023
juli-
sept
2022
juli-
sept
2023
jan-
sept
2022
jan-
sept
Rullande
12 mån
okt 202-
sept 2023
2022
jan-
dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -59 104 152 274 -374 644 576 092 -603 218 347 518
Justering för poster som inte ingår i
kassaflödet 163 235 -59 641 658 077 -360 477 965 975 -52 579
104 131 92 633 283 433 215 615 362 757 294 939
Betald inkomstskatt -22 186 4 476 -38 907 -15 253 -27 549 -3 895
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 81 945 97 109 244 526 200 362 335 208 291 044
Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar
exkl omklassificeringar och kundförlust mm 32 172 25 573 50 590 -2 410 16 036 -36 964
Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder
exkl omklssificeringar 40 627 15 787 -6 005 11 760 21 054 38 819
Kassaflöde från den löpande verksamheten 154 744 138 469 289 111 209 712 372 298 292 899
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterbolag -4 287 -693 025 -4 287 -914 445 -265 893 -1 176 051
Försäljning av dotterbolag -1 645 777 326 964 039 777 326 1 140 414 953 701
Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -791 – -1 107 – -4 631 -3 524
Förvärv av materiella anläggingstillgångar – -16 – -16 -1 018 -1 034
Försäljning av materiella anläggningstillgångar – – 380 500 380 500
Investeringar i
förvaltningsfastigheter -77 252 -127 376 -310 579 -254 457 -530 144 -474 022
Investeringar i intresseföretag -66 406 -40 626 -66 406 -261 304 -66 406 -261 304
Investeringar i finansiella tillgångar – – – -58 069 – -58 069
Utdelning från finansiella tillgångar – – – 114 227 – 114 227
Avyttring av finansiella tillgångar – 123 470 37 763 123 470 37 763 123 470
Kassaflöde från investeringsverksamheten -150 381 39 753 619 803 -472 768 310 465 -782 106
Finansieringsverksamheten
Nyemission – -472 1 148 220 843 1 095 220 790
Transaktion med minoritetsandelsägare 560 – -18 615 -28 950 -36 887 -47 222
Upptagna lån 1 941 698 848 917 3 013 089 2 557 862 4 083 419 3 628 192
Amortering av lån -1 922 306 -1 124 646 -3 947 615 -2 464 145 -4 810 465 -3 326 995
Inlösen personaloptioner -4 – -4 -13 -4 -13
Syntetiskt återköpsprogram – -10 000 22 120 -40 000 37 120 -25 000
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 19 948 -286 201 -929 877 245 597 -725 722 449 752
Periodens/Årets kassaflöde 24 311 -107 979 -20 963 -17 459 -42 959 -39 455
Likvida medel ingående balans 249 140 424 389 294 414 333 869 316 410 333 869
Likvida medel utgående balans 273 451 316 410 273 451 316 410 273 451 294 414
38
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 39 =====
Moderbolagets resultaträkning
2023 2022 2022
jan- jan- jan-
Belopp i tkr sept sept dec
Nettoomsättning 64 769 45 797 61 535
Övriga externa kostnader -31 460 -31 033 -42 339
Personalkostnader -37 444 -19 717 -31 884
Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -1 219 -218 -414
Rörelseresultat -5 354 -5 171 -13 102
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Resultat från andelar i koncernföretag -10 900 – -22 900
Resultat från andelar i intresseföretag 10 733 6 029 10 019
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 10 741 37 593 29 664
Ränteintäkter och liknande resultatposter 18 062 5 191 9 405
Räntekostnader och liknande resultatposter -31 249 -10 233 -19 029
Resultat efter finansiella poster -7 967 33 409 -5 943
Resultat före skatt -7 967 33 409 -5 943
Skatt på årets resultat -780 -6 550 -4 304
Periodens/Årets resultat -8 747 26 859 -10 247
39
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 40 =====
Moderbolagets balansräkning
Belopp i tkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 3 930 548 186 593 191 993
Andelar i intressebolag 327 710 261 304 261 304
Immateriella anläggningstillgångar 4 080 – 3 524
Materiella anläggningstillgångar 587 52 691
Finansiella placeringar – 32 072 –
Fordringar hos koncernföretag 752 552 4 574 019 4 555 302
Nyttjanderättstillgångar 2 526 901 1 377
Uppskjutna skattefordringar – – 318
5 018 003 5 054 941 5 014 509
5 018 003 5 054 941 5 014 509
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar – – 214
Fordran syntetiskt återköp – 40 000 –
Finansiella placeringar – – 49 143
Fordringar hos koncernföretag 21 107 54 950 25 912
Övriga fordringar 1 10 1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 129 3 351 3 401
23 237 98 311 78 671
Kassa och bank 109 315 5 567 46 242
109 315 5 567 46 242
Summa tillgångar 5 150 555 5 158 819 5 139 422
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 370 629 370 057 370 629
370 629 370 057 370 629
Fritt eget kapital
Överkursfond 4 192 213 4 182 837 4 192 213
Balanserat resultat -13 667 -3 420 -3 420
Årets resultat - 8 747 26 859 -10 247
4 169 799 4 206 276 4 178 546
Summa eget kapital 4 540 428 4 576 333 4 549 175
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 175 000 563 599 563 599
Leasingskuld 2 526 901 1 377
Leverantörskulder 2 800 2 282 5 884
Skulder till koncernföretag 413 845 – 42
Skatteskulder 393 1 928 –
Övriga kortfristiga skulder 5 752 3 498 7 570
Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 9 811 10 278 11 775
610 127 582 486 590 247
Summa eget kapital och skulder 5 150 555 5 158 819 5 139 422
40
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 41 =====
Moderbolagets förändring i eget kapital
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Aktie- Pågående Överkurs- Balanserat- Årets totala Totalt eget
Belopp i tkr kapital nyemission fond resultat resultat kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 248 980 222 500 2 796 608 -2 637 -783 3 264 668
Omföring av föregående års resultat -783 783 –
Årets totalresultat
Årets resultat -10 247 -10 247
Årets totalresultat -10 247 -10 247
Nyemission 114 563 1 181 901 1 296 464
Avslutad pågende nyemssion 7 086 -222 500 215 414 –
Emissionskostnader -1 710 -1 710
Utgående eget kapital 2022-12-31 370 629 – 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175
Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Aktie- Pågående Överkurs- Balanserat- Årets totala Totalt eget
Belopp i tkr kapital nyemission fond resultat resultat kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 – 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175
Omföring av föregående års resultat -10 247 10 247 –
Årets totalresultat
Årets resultat -8 747 -8 747
Årets totalresultat - 8 747 -8 747
Utgående eget kapital 2023-09-30 370 629 – 4 192 213 -13 667 -8 747 4 540 428
41
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 42 =====
Belopp i tkr om inget annat anges.
Företagsinformation
Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret
2023-01-01 – 2023-09-30 för Stenhus Fastigheter i
Norden AB (publ) (”Stenhus”, ”Koncernen”, ”Bolaget”),
har upprättats av VD och styrelsen. Moderbolaget är
ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige
och med organisationsnummer 559269-9507.
Bolaget bildades 2020-09-04 och äger och förvaltar
fastigheter, direkt eller indirekt genom bolag, samt
bedriver därmed förenlig verksamhet.
Allmänna redovisningsprinciper
Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har
upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering
samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen.
Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper har
varit oförändrade jämfört med årsredovisningen.
Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och Rådet för
finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR
2 Redovisning för juridiska personer. Moderföretaget
tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen
med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. För
övrig information om redovisningsprinciper hänvisas
till koncernens årsredovisning för 2022 som finns
tillgänglig på Stenhus Fastigheters hemsida.
Övriga upplysningar
42
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 43 =====
Resultat och balansposter per segment
2023
jan-sept
tkr
Offentliga
fastigheter
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel Kontor
Koncerngemen-
samma poster
& elimineringar
Koncernen
totalt
Intäkter 122 454 391 252 155 975 84 575 – 754 256
Resultat från intresseföretag – – – – -40 351 -40 351
Resultat inklusive värdeförändringar
i intresseföretag
39 837 168 820 51 059 9 204 -40 3511 228 569
Orealiserade värdeförändringar -201 144 -185 125 -108 258 -32 103 – -526 630
Realiserade värdeförändringar – -35 111 -45 815 – – -80 926
Värdeförändringar av finansiella
instrument – – – – 4 343 4 343
Resultat före skatt -161 307 -51 416 -103 014 -22 899 -36 0083 -374 644
Förvaltningsfastigheter 2 754 6802 6 381 155 2 282 990 1 567 150 – 12 985 975
Räntebärande skulder 1 400 634 3 016 539 1 264 750 1 178 820 514 315 7 375 058
Förvärv – 4 293 – – – 4 293
Försäljning – -282 144 -698 412 – – -980 556
Investeringar i befintliga fastigheter 48 484 206 152 49 695 6 248 – 310 579
Omklassificering av segment – 367 203 42 000 -409 230 – –
Resultat och balansposter per segment
2022
jan-sept
tkr
Offentliga
fastigheter
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel Kontor
Koncerngemen-
samma poster
& elimineringar
Koncernen
totalt
Intäkter 75 600 205 648 153 772 42 041 – 477 061
Resultat från intresseföretag – – – – 20 290 20 290
Resultat inklusive värdeförändringar
i intresseföretag
29 717 96 889 73 895 22 142 8 073 1 230 716
Orealiserade värdeförändringar 60 668 126 312 55 306 26 993 – 269 279
Realiserade värdeförändringar 5 682 -8 476 – – – -2 794
Värdeförändringar av finansiella
instrument – – – – 83 391 83 391
Resultat före skatt 96 067 214 725 129 201 49 135 86 9643 576 092
Förvaltningsfastigheter 2 890 000 6 023 606 3 144 419 2 190 142 – 14 248 167
Räntebärande skulder 1 338 789 2 966 920 1 464 266 1 095 594 1 232 390 8 097 959
Förvärv 1 790 420 3 351 238 350 319 1 848 949 – 7 340 926
Försäljning -489 932 -292 217 – – – -782 149
Investeringar i befintliga fastigheter 15 762 152 050 27 445 59 200 – 254 457
Omklassificering av segment – – -255 000 255 000 – –
1 I summeringsraden inkluderas koncerngemensamma förvaltningskostnader om – ( -12 217) tkr.
2 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.
3 I summeringsraden inkluderas koncerngemensamma poster av ej återkomma karaktär om – (- 4 500 ) tkr.
43
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 44 =====
Närståendetransaktioner
Koncernen
Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding
AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag
vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller
indirekt inflytande över består av kameral förvaltning
samt administrations tjänster. Utöver detta köps tjäns-
ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner
Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för
dessa tjänster uppgick under perioden till 9,6 (29,1)
miljoner kronor varav 8,3 (23,3) miljoner kronor
hänförliga till till- och ombyggnationer.
Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
2023 2022
jan-sept jan-sept
Försäljning av varor/tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 9 564 29 064
Övrigt – 40 625
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 2 170 4 262
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under
perioden till 4,4 (7,5) miljoner kronor och avsåg
kostnader för due diligence samt projektledning.
Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i
Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster
samt due diligence kostnader vilka elimineras i
koncernen.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner
förelegat.
Styrelse och ledning, tkr
2023 2022
jan-sept jan-sept
Försäljning av varor/ tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 4 421 7 473
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 673 1 771
44
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 45 =====
Närståendetransaktioner
Moderbolaget
De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus
Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över
består av kameral förvaltning samt administrations-
tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster
uppgick under perioden till 1,3 (5,7) miljoner kronor.
Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden
utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till
Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett
belopp om 64,8 (45,8) miljoner kronor.
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under
perioden till 3,9 (7,1) miljoner kronor och avsåg
kostnader för due diligence.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner
förelegat.
Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
2023 2022
jan-sept jan-sept
Försäljning av varor/ tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 1 304 5 678
Övrigt – 40 625
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 1 075 862
Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr
2023 2022
jan-sept jan-sept
Försäljning av varor/ tjänster 64 769 45 797
Inköp av varor/tjänster – –
Övrigt – –
Fordran på balansdagen 773 659 4 628 969
Skuld på balansdagen 413 845 –
Styrelse och ledning, tkr
2023 2022
jan-sept jan-sept
Försäljning av varor/ tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 3 863 7 078
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 598 1 771
45
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 46 =====
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
Ledningens antaganden
För att säkerställa att redovisningen sker i enlighet
med god redovisningssed måste företagsledningen
göra bedömningar och antaganden. Dessa kan påverka
redovisade tillgångs- och skuldposter respektive
intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information
i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedöm-
ningar (se vidare Allmänna redovisningsprinciper).
Fastighetsrelaterade risker
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas
kraftigt av de bedömningar och antaganden som
görs av företagsledningen. För att minska risken för
fel aktiga värderingar låter Bolaget marknadsvärdera
100 procent av fastighetsbeståndet externt varje
kvartal.
Risker uppstår också i form av hyresförluster och
vakanser. Bolaget prioriterar hyresgäster med hög
kreditvärdighet och långa löptider på hyresavtalen.
Bolaget är också exponerat för risk gällande oförut-
sedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader
som inte kan kompenseras fullt ut via hyresavtal med
hyresgäster.
Fastighetstransaktioner är en del av Bolagets
verksamhet och till sin natur förenat med viss
osäkerhet och risk.
Finansiella risker
Bolagets finansiering består av eget kapital och
räntebärande skulder. Fastighetsägande förutsätter
att det finns en fungerande kreditmarknad. Den största
finansiella risken för Bolaget är att inte ha tillgång till
finansiering. Bolaget har därför tydliga mål gällande
soliditet, kapital- och räntebindning (se vidare avsnit-
tet om ”Finansiella mål”).
Hållbarhetsrisker
Med hållbarhetsrisker avses risker som är direkt eller
indirekt förknippade med exempelvis miljörisker,
klimatförändring, uppförandekod och ansvarsrisker.
Väsentliga händelser efter periodens utgång
• Stenhus arbetar vidare enligt affärsmodellen mot
uppsatta mål där fokus är långsiktiga stabila kassa
flöden där aktieägare och investerare i Bolaget
känner trygghet både när marknaden är stabil men
också när den förändras negativt. Arbetet under
kvartal tre, med fokus att öka Bolagets finansiella
styrka, har lett till avslut av ett antal finansierings
projekt.
• Stenhus har efter perioden upprättat ett grönt
finansieringsramverk samt emitterat gröna obliga-
tioner för 500 miljoner kronor. Stenhus har genom-
fört ett återköp av Bolagets dotterbolag MaxFast-
igheter i Sverige AB (publ):s utestående icke
säkerställda obligationer med en utestående volym
om 300 miljoner kronor. De nya obligationerna vilka
emitterades under ett ramverk om 700 miljoner
kronor, har en löptid om 3 år och löper med en rörlig
ränta om 3m Stibor + 600 baspunkter. Bolaget
avser att ansöka om upptagande till handel av de
Nya Obligationerna på Nasdaq Stockholms lista för
hållbara obligationer.
• Vid utgången av acceptfristen gällande Backa-
heden Fastighets AB den 13 oktober uppgick Sten-
hus andel av utestående aktier och röster till 60,88
procent. Backaheden konsolideras med Stenhus
i kvartal fyra 2023.
46
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 47 =====
Denna delårsrapport har överskådligen granskats av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) ska offentliggöra
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande
den 23 november 2023, klockan 08.00 CET.
Elias Georgiadis
VD och styrelseledamot
Rickard Backlund Erik Borgblad Anna Engebretsen
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Malin af Petersens Frank Roseen
Styrelseledamot Styrelseledamot
Styrelsens försäkran
Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt över
Bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga
risker och osäkerhetsfaktorer som Bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm, den 23 november 2023
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
47
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 48 =====
Revisorns granskningsrapport
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) org nr 559269-9507
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag
(delårsrapport) för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) per 30 september 2023 och den
niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som
har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34
och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår
översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements
ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En
översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för
finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre
omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i
övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss
att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna
ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig
granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss
anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet
med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med
årsredovisningslagen.
Stockholm den 23 november 2023
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Magnus Thorling
Auktoriserad revisor
48
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 49 =====
Definitioner av nyckeltal
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten
(ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av
alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures,
APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått
som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna
för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna
i syfte att öka transparensen och jämförbarheten.
Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio-
ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver
Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt
Bolagets värdeutveckling.
Nyckeltal Beskrivning Syfte
Aktuellt substans-
värde; EPRA NTA
(Net Tangible
Assets)
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med
återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt
värde på derivat samt justerat med bedömd verklig
uppskjuten skatt om 5,15 procent.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga
värde i ett långsiktigt perspektiv.
Aktuellt substans-
värde;
EPRA NTA, per aktie
EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga
värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie.
Areamässig
uthyrningsgrad
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i
förhållande till total uthyrningar yta.
Avkastning på eget
kapital
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget
kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats
till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som
normalt uppstår i verksamheten.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital
förräntats under perioden.
Belåningsgrad
fastigheter (LTV)
Räntebärande skulder i relation till fastigheternas
verkliga värde.
Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel.
Belåningsgrad
fastigheter, netto
(Net LTV)
Räntebärande skulder minus likvida medel, i relation till
fastigheternas verkliga värde.
Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel.
Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med
fastigheternas driftskostnader.
Ett mått på fastigheternas resultatgenerering.
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande
till hyresvärde vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt
perspektiv.
Förvaltningsresultat Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar.
Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder
inklusive derivat
Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat
kapital.
Genomsnittlig
räntebindning
Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid
avseende räntebärande skulder, inklusive derivat.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående
kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.
Nyckeltalet belyser operativ risk.
Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid
avseende räntebärande skulder.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Långsiktigt
substans värde,
EPRA NRV (Net
Reinstatement
Value)
Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med
återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt
värde på derivat.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga
värde i ett långsiktigt perspektiv.
Långsiktigt
substansvärde,
EPRA NRV, per aktie
EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i
ett långsiktigt perspektiv, per aktie.
Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal
aktier, före och efter utspädning.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella
kostnader i förhållande till finansiella kostnader.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de
nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i
enlighet med IFRS 16.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.
49
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 50 =====
Bedömd intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som
en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera
intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets-
bestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisa-
tion vid en bestämd tidpunkt. Det är inte en prognos.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av
kommande period vad gäller utveckling av hyror,
vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar
eller andra resultatpåverkande faktorer. Den långsik-
tiga intjäningsförmågan inkluderar intäkter och be-
dömda kostnader för de förvärv/avyttringar Stenhus
har tillträtt/frånträtt efter 30 september 2023 samt
effekter av pågående projekt där signerade hyres-
kontrakt finns.
Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter på
årsbasis inklusive hyrestillägg för fastighetsskatt med
mera. Den bedömda intäkten innehåller uppräkning
enligt KPI siffran för oktober 2023. För beräkningen
av intjäningsförmågan på rullande 12 månader inklu-
deras nio månader av den uppräknade intäkten. Den
presenterade hyresintäkten exkluderar årliga hyres-
garantier om 3,5 miljoner kronor.
Fastighetskostnader är baserade på bedömd kostnad
under ett normalår och grundar sig på faktiskt utfall
med beaktande av byggnadernas tekniska systems
ålder och bestämmelser i hyresavtal. Kostnader för
central administration har beräknats utifrån en upp-
skattning av nödvändig organisation och består till
största del av ersättning till personal, administrativ
förvaltning av Bolaget och kontorshyra. Finansierings-
kostnaderna är uppskattade givet Bolagets kapital-
struktur. Kostnaderna för de räntebärande skulderna
har beräknats med utgångspunkt i underliggande
basränta (STIBOR3M) om 4,00 % samt kontrakterade
lånemarginaler. Byggnadskreditiven har justerats upp
som om de vore utnyttjade till fullo.
Ögonblicksbild av långsiktig intjäningsförmåga, mkr
Per 30 sept 2023 Projekt Backaheden Frånträtt efter
kvartalet1
Långsiktigt
Justerat hyresvärde 1 056 5 64 -3 1 122
Vakans -57 – – – -57
Hyresintäkter 999 5 64 -3 1 065
Fastighetskostnader -211 – -7 1 -217
Driftöverskott 788 5 58 -3 847
Central administration -56 – -3 – -59
Resultat från intresseföretag 11 – – – 11
Finansnetto -405 -3 -15 -16 -439
Förvaltningsresultat 337 2 40 -19 360
Ingående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Nya aktier – – – – –
Utgående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Långsiktig intjäning per aktie 0,91 0,01 0,11 -0,05 0,97
1 Inkluderar även effekter av refinansieringar
Nedan känslighetsanalys illustrerar förvaltnings-
resultatet beroende på hur basräntan (STIBOR3M)
och driftnettot förändras.
Känslighetsanalys av långsiktigt förvaltningresultat, mkr
STIBOR3M
Driftnettoförändring 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00%
-10% 325 300 275 250 225
-5% 367 342 318 293 268
0% 410 385 360 335 310
5% 452 427 402 377 353
10% 495 470 445 420 395
50
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 51 =====
Intjäningsförmåga rullande tolv månader
Stenhus intjäningsförmåga för rullande 12 månader
baseras till skillnad från den ögonblicksbild som den
långsiktiga intjäningsförmågan illustrerar på förväntat
kassaflöde de kommande tolv månaderna. Hyres-
intäkter från projekten inkluderas från och med
kontrakterad inflyttningsdatum. I likhet med den
långsiktiga intjäningsförmågan görs ingen bedömning
av kommande period vad gäller utveckling av hyror
vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar
eller andra resultatpåverkande faktorer och utgör
därmed inte en prognos.
Intjäningsförmåga - rullande 12 månader, mkr
Per 30 sept 2023 Projekt Backaheden Frånträtt efter
kvartalet1
Rullande 12
Justerat hyresvärde 1 030 4 64 -3 1 095
Vakans -57 – – – -57
Hyresintäkter 974 4 64 -3 1 038
Fastighetskostnader -213 0 -7 1 219
Driftöverskott 761 3 58 -3 819
Central administration -56 – -3 – -59
Resultat från intresseföretag 11 – – – 11
Finansnetto -405 -1 -15 -15 -436
Förvaltningsresultat 309 2 40 -17 334
Ingående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Nya aktier – – – – –
Utgående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Långsiktig intjäning per aktie 0,83 0,01 0,11 -0,05 0,90
1 Inkluderar även effekter av refinansieringar
51
Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 52 =====
Kontaktuppgifter
VD
Elias Georgiadis
Telefon: +46 707 96 13 34
Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se
Vice VD
Mikael Nicander
Telefon: +46 708 70 35 91
Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se
Bolaget
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
Besöksadress:
Årstaängsvägen 11
117 75 Stockholm
Postadress:
Box 44102
100 43 Stockholm
info@stenhusfastigheter.se
+46 8 410 221 00
Kalendarium
Årsredovisning
25 april
2024
Boksluts-
kommuniké
21 februari
2024
Delårsrapport
Q1
16 maj
2024
Delårsrapport
Q3
21 november
2024
Delårsrapport
Q2
22 augusti
2024
Årsstämma
23 maj
2024