FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2024
===== SIDA 1 =====
Q4
Delårsrapport januari-december 2024
===== SIDA 2 =====
===== SIDA 3 =====
Delårsrapport Q4 samt januari-december 2024 4
Kvartalsöversikt 6
Nyckeltal 7
Affärsidé, mål och strategi 8
Hållbarhet 10
Fastighetsportfölj 12
Transaktioner 23
Befintliga intressebolag 24
Projektportfölj 25
Finansiering 28
Aktien och ägarna 31
Kommentarer kring resultat- och balansposter samt kassaflöde 32
Finansiell information 36
Övriga upplysningar 43
Styrelsens försäkran 47
Definitioner av nyckeltal 48
Bedömd intjäningsförmåga 49
Kalendarium / Kontaktuppgifter 51
Innehåll
Marknads-
värde fastigheter
13 395
mkr
Driftnetto
783,5
mkr
Net LTV
53,1
%
Uthyrnings-
grad
93,0
%
Antal
fastigheter
135
st
Uthyrningsbar
yta
891 550
kvm
Förvaltnings-
resultat per aktie1
0,89
kr/st
Hyresduration
6,3
år
1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning
3 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 4 =====
Oktober till december i sammandrag
• Hyresintäkterna uppgick till 244,9 (264,7) mkr.
I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres-
volymen indexerade enligt KPI.
• Driftnettot uppgick till 190,3 (199,7) mkr.
Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor
debiterades vidare till hyresgäst. Överskottsgraden
har förbättrats, 77,7 (75,4) procent, jämfört med
samma period föregående år.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 87,7 (76,4) mkr,
motsvarande 0,24 (0,21) kr per aktie efter
utspädning.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till
72,0 (33,8) mkr varav orealiserade 75,6
(35,9) mkr motsvarande 0,6 (0,3) procent av
fastighetsvärdet.
• Resultat efter skatt uppgick till 110,3 (-51,8) mkr.
• Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick till motsvarande 0,29 (-0,26) kr
per aktie efter utspädning samt 0,29 (-0,26) kr per
aktie före utspädning.
• Investeringar i fastigheter uppgick till 160,5
(903,9) mkr varav 103,7 (840,4) mkr avsåg förvärv
och 56,8 (63,5) mkr avsåg ny-, till-, och ombyggna-
tioner.
• Försäljning av fastigheter uppgick netto till -29,3
(-63,6) mkr.
Januari till december i sammandrag
• Hyresintäkterna uppgick till 1 011,8 (1 019,0) mkr.
I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres-
volymen indexerade enligt KPI.
• Driftnettot uppgick till 783,5 (790,2) mkr.
Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor
debiterades vidare till hyresgäst. Överskottsgraden
ligger på ungefär samma nivå som föregående år,
77,4 (77,5) procent.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 329,6 (359,2)
mkr, motsvarande 0,89 (0,97) kr per aktie efter
utspädning.
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till
-112,7 (-573,7) mkr varav orealiserade -75,3
(-490,7) mkr motsvarande -0,6 (-3,4) procent av
fastighetsvärdet.
• Resultat efter skatt uppgick till 56,0 ( -375,8) mkr.
• Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick till motsvarande 0,15 (-1,11) kr
per aktie efter utspädning samt 0,15 (-1,11) kr per
aktie före utspädning.
• Investeringar i fastigheter uppgick till 394,1
(1 218,8) mkr varav 177,0 (844,7) mkr avsåg förvärv
och 217,1 (374,1) mkr avsåg ny-, till-, och ombygg-
nationer.
• Försäljning av fastigheter uppgick netto till -746,5
(-1 044,2) mkr.
• Marknadsvärdet på Bolagets fastigheter uppgick
till 13 395,0 (13 860,1) mkr vid periodens slut.
• Kassaflödet från den löpande verksamheten
uppgick till 254,9 (345,2) mkr. Likvida medel upp-
gick vid periodens utgång till 224,9 (306,2) mkr.
• Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid uppgick
till 2,7 (2,5) år, att jämföras med det långsiktiga
målet om minst 2,0 år.
• Soliditeten uppgick till 42,7 (40,8) procent att
jämföra med målet att den ska överstiga
35 procent.
• Nettobelåningsgraden (Net LTV) av Bolagets
fastighetsbestånd uppgick till 53,1 (54,7) procent
att jämföra med målet att den ska understiga
55 procent på lång sikt.
• Belåningsgraden (LTV) av Bolagets fastighets-
bestånd uppgick till 54,7 (56,9) procent att jämföra
med målet att den ska understiga 60 procent på
lång sikt.
• Räntetäckningsgraden uppgick till 1,84 (1,94)
gånger under rullande 12 månader, att jämföra med
målet att den ska överstiga 2,25 gånger på lång sikt.
• Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick
till 93,0 (94,9) procent.
• Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,20
kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,10 kronor i
juni 2025 och 0,10 kronor i december 2025.
Delårsrapport Q4
januari-december 2024
Stenhus Fastigheters aktie har bytt marknadsplats och är per 18 december 2024 noterad på
Nasdaq Stockholms huvudlista. Styrelsen föreslår utdelning om 0,20 kronor per aktie.
4 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 5 =====
Väsentliga händelser under januari-mars
• Stenhus Fastigheter har ingått hyresavtal med
Motonet, Dollarstore och Areco omfattande totalt
cirka 9 900 kvm på Fastigheterna Köpmannen 7
och Köpmannen 12 i Hälla Västerås. Totalt
sammanlagt underliggande hyresvärde är cirka
16,7 mkr per år. Den genomsnittliga löptiden på
kontrakten är drygt 12 år.
Väsentliga händelser under april-juni
• Stenhus Fastigheter har ingått avtal om försäljning
av sex stycken fastigheter samt avyttrat och från-
trätt en fastighet, indirekt genom ett flertal bolags-
affärer. Totalt sammanlagt underliggande fastig-
hetsvärde är 172 mkr vilket innebär en premie om
drygt en procent jämfört med bokfört värde och en
värde ökning under innehavstiden om 19 mkr.
Frånträde skedde under kvartal två 2024.
• Stenhus Fastigheter har ingått avtal med I.A Hedin
Fastighet AB om förvärv av fastigheten Göteborg
Biskopsgården 44:4 genom förvärv av samtliga
aktier i fastighetsägande bolag. Fastighetsvärdet
uppgår till 72,25 mkr och av köpeskillingen om 54
mkr betalas 14,95 mkr genom nyemitterade Sten-
husaktier, vilka emitteras till en teckningskurs om
13,0 kr per aktie. Tillträde skedde den 1 juli 2024.
• Stenhus Fastigheter har under kvartal två emitterat
ytterligare seniora icke säkerställda obligationer till
ett belopp om 98 750 000 kronor under det befint-
liga ramverket om 700 mkr icke säkerställda obli-
gationslån med ISIN SE0017131634 med ett sedan
tidigare utestående nominellt belopp om 500 mkr.
• Stenhus Fastigheter har, genom dotterbolag, ingått
avtal om försäljning av 70 procent av aktierna i
Stenhus Uttern Holdco AB. JV-Bolaget äger genom
dotterbolag 16 förvaltningsfastigheter inom
segmenten lager/lättindustri/logistik. Dotterbolag
till Stenhus Fastigheter och köparen av aktierna i
JV-Bolaget har vidare ingått ytterligare ett aktie-
överlåtelseavtal, varigenom köparen förvärvat
samtliga aktier från Stenhus i ett fastighetsbolag
som äger två förvaltningsfastigheter inom samma
segment. Totalt sammanlagt fastighetsvärde för
transaktionerna är 450,5 mkr. Den sammanlagda
totala värdeförändringen på fastigheterna under
Stenhus Fastigheters innehavstid är positiv och
uppgår till cirka 35 mkr. Frånträde skedde i början
av kvartal tre 2024.
Väsentliga händelser under juli-september
• Under kvartalet har 19 fastigheter frånträtts
(Uttern, 16 fastigheter, Muttern, en fastighet och
Blocket, 2 fastigheter) och en fastighet (Biskops-
gården 44:4) har tillträtts. I samband med förvärvet
av Biskopsgården 44:4 har en ny emission genom-
förts där 1 150 000 nya aktier ställts ut.
Väsentliga händelser under oktober-december
• Kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating
(”NCR”) bekräftar Stenhus Fastigheter i Norden AB
(publ) (”Stenhus Fastigheter”) kreditbetyg BB med
förbättrad utsikt från negativ till stabil.
• Stenhus Fastigheter har förvärvat två fastigheter,
sålt en fastighet samt startat ytterligare ett utveck-
lingsprojekt. Finansieringen sker med egna medel
och förutsätter ingen bankfinansiering.
• Stenhus Fastigheter har den 18 december 2024
bytt lista från Nasdaq First North Premier Growth
Market till Nasdaq Stockholm/Midcap.
Väsentliga händelser efter perioden
• Vid extra bolagsstämma 12 februari 2025 har
styrelsen fått ett bemyndigande att besluta om
förvärv och överlåtelse av Bolagets egna aktier.
• Stenhus Fastigheter har i januari 2025 uppdaterat
ett antal operativa och finansiella mål. Läs mer om
detta under avsnitt Affärsidé, mål och strategi.
5 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 6 =====
Resultaträkning
Belopp i mkr
2024
okt-dec
2024
juli-sept
2024
april-juni
2024
jan-mars
2023
okt-dec
Hyresintäkter 244,9 241,1 257,7 268,1 264,7
Fastighetskostnader -54,6 -46,3 -56,6 -70,7 -65,0
Driftnetto 190,3 194,8 201,1 197,3 199,7
Central administration -16,0 -15,4 -18,7 -15,7 -15,8
Noteringskostnader -13,8 – – – –
Resultat från intresseföretag -1,4 -4,5 2,9 -23,7 -35,8
- varav förvaltningsresultat 2,3 2,4 3,0 2,2 2,6
Finansnetto -88,9 -96,0 -106,6 -106,5 -110,1
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 70,2 78,9 78,7 51,4 37,9
Förvaltningsresultat 87,7 85,8 78,8 77,3 76,4
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 72,0 -34,8 -62,4 -87,4 33,8
Värdeförändringar av finansiella instrument 18,9 -55,0 -24,3 20,2 -89,9
Resultat före skatt 161,2 -10,9 -8,1 -15,8 -18,1
Skatt -50,9 -3,7 -4,4 -11,4 -33,7
Periodens resultat 110,3 -14,7 -12,5 -27,1 -51,8
varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 107,8 -14,1 -11,8 -25,4 -95,8
varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 2,5 -0,6 -0,7 -1,7 43,9
Balansräkning
Belopp i mkr
2024
31 dec
2024
30 sept
2024
30 juni
2024
31 mars
2023
31 dec
Förvaltningsfastigheter 13 395,0 13 191,9 13 557,4 13 721,0 13 860,1
Nyttjanderättstillgångar 198,5 198,9 197,5 196,8 196,3
Immateriella anläggningstillgångar 4,6 4,3 4,4 4,1 4,3
Övriga materiella anläggningstillgångar 0,5 0,5 0,6 0,6 0,7
Andelar i intresseföretag 99,5 93,3 97,8 94,9 118,7
Långfristiga fordringar 38,0 38,0 – – –
Derivat – – 35,6 59,9 39,6
Övriga omsättningstillgångar 118,3 142,4 139,2 151,6 148,8
Likvida medel 224,9 317,3 293,8 226,1 306,2
T otalt tillgångar 14 079,3 13 986,7 14 326,3 14 455,1 14 674,7
Eget kapital 5 811,8 5 691,4 5 688,7 5 698,6 5 714,8
Innehav utan bestämmande inflytande 110,5 150,4 163,2 171,6 188,8
Uppskjuten skatt 228,5 196,1 202,4 206,9 204,9
Räntebärande skulder 7 386,6 7 403,0 7 698,9 7 803,1 7 956,5
Skuld nyttjanderätter 198,5 198,9 197,5 196,8 196,3
Derivat 0,5 19,4 – – –
Övriga skulder 342,9 327,6 375,6 378,1 413,4
T otalt eget kapital och skulder 14 079,3 13 986,7 14 326,3 14 455,1 14 674,7
Kvartalsöversikt
6 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 7 =====
Nyckeltal
Finansiella
2024
okt-dec
2023
okt-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Hyresintäkter, mkr 244,9 264,7 1 011,8 1 019,0
Driftnetto, mkr 190,3 199,7 783,5 790,2
Förvaltningsresultat, mkr 87,7 76,4 329,6 359,2
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr 72,0 33,8 -112,7 -573,7
Resultat efter skatt, mkr 110,3 -51,8 56,0 -375,8
Räntetäckningsgrad, ggr 2,00 1,70 1,84 1,94
Avkastning på eget kapital, % 7,5 -3,5 0,9 -6,2
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,24 0,21 0,89 0,97
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,24 0,21 0,89 0,97
Resultat per aktie före utspädning, kr 0,29 -0,26 0,15 -1,11
Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,29 -0,26 0,15 -1,11
Kassaflöde från den löpande verksamheten per genomsnittligt antal aktier, kr 0,25 0,15 0,69 0,93
2024
okt-dec
2023
okt-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Antal utestående aktier före utspädning, st 371 778 606 370 628 606 371 778 606 370 628 606
Antal utestående aktier efter utspädning1, st 371 778 606 371 223 606 371 778 606 371 223 606
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 371 778 606 370 628 606 371 203 606 370 628 606
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1, st 371 778 606 371 223 606 371 501 106 371 223 606
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 371 778 606 370 628 606 371 206 748 370 628 606
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning1, st 371 778 606 371 223 606 371 502 622 371 223 606
1 Inkluderar utnyttjade teckningsoptioner
För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida www.stenhusfastigheter.se
Fastighetsrelaterade
2024
31 dec
2023
31 dec
Uthyringsbar area, kvm 891 550 952 003
Antal fastigheter, st 135 161
Marknadsvärde fastighetsportfölj, mkr 13 395, 0 13 860,1
Areamässig uthyrningsgrad, % 87,2 89,5
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 94,9
Hyresduration, år 6,3 6,3
Finansiella
Balansomslutning, mkr 14 079,3 14 674,7
Genomsnittlig ränta, % 4,5 5,4
Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 0,9 1,3
Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,7 2,5
Soliditet vid periodens utgång, % 42,7 40,8
Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 53,1 54,7
Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 54,7 56,9
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 173,0 6 089,5
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 16,60 16,40
Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 767,8 5 678,3
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 15,51 15,30
7 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 8 =====
Affärsidé
Affärsmodell
• Förvaltning sker i egen regi så att kundkännedom
och kundnyttan kan maximeras och bidra till att
långsiktigt kunna leverera i enlighet med Bolagets
affärsidé.
• Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa
hyresavtal för att skapa förutsägbarhet.
• Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del
i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras
på bästa möjliga sätt.
• Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings
strategin.
• Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med
finansieringsstrategin.
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps/
dagligvaru
handel
Offentliga
fastigheter
Fastighets
utveckling
Kontor
• Effektiv
förvaltning
• Kassaflöde
• Tillväxt
Mål
Övergripande mål
Stenhus Fastigheter har under januari 2025 uppdate
rat ett antal operativa och finansiella mål. Stenhus
fastlagda mål inför framtiden är följande:
Operativa mål
• Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta
fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala
samhällets utveckling.
• Förvaltningsresultatet skall öka med 12% per år
över en konjunkturcykel.
• Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och
projektutveckling.
Finansiella mål
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per
aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel.
• Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska
långsiktigt uppgå till minst 2,0 år.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
• Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt
understiga 60 procent.
• Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska
långsiktigt understiga 55 procent.
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga
2,25 gånger.
• Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt
kassaflöde.
Affärsidé, mål och strategi
Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera högsta
möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske
genom fastighetsförvärv men även genom fastighets- och projektutveckling.
8 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 9 =====
Strategi
Investeringsstrategi
Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
Att kombinera fastigheter med olika typer av använd
ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast
ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika
fastighetstyperna kommer att vara
• offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning),
• lager/lätt industri/logistik i en mix av läge
(fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor
utvecklingspotential och långa kassaflöden),
• sällanköps/dagligvaruhandel,
• kontor i regionstäder samt
• fastighetsutveckling som kommer att vara ett
viktigt inslag för att värdemaximera innehaven.
Finansieringsstrategi
All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
• Bolaget ska aktivt arbeta med kapital och ränte
risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga
kapitalförsörjning.
• Den finansiella strukturen är utformad med tydligt
fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings
grad.
• Kassaflödet ska återinvesteras i verksamheten
genom förvärv och projektutveckling samt an
vändas till återköp av egna aktier och utdelning.
Utdelningspolicy
Bolagets övergripande mål är att skapa värde för
Bolagets aktieägare. Långsiktigt ska utdelningen på
stamaktier motsvara minst 30 procent av förvalt
ningsresultatet.
Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,20 ()
kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,10 kronor i
juni 2025 och 0,10 kronor i december 2025.
Hållbarhet
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa
konsekvenser på längre sikt.
Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och
finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå
bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering,
styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål
samt lagar, externa riktlinjer och regelverk.
Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med
våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera
energianvändningen i våra fastigheter och därigenom
arbeta för miljö och resurseffektivitet.
Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete
med kunder för att möjliggöra långa kontrakt.
Detta leder till en lägre belastning på miljön då det
minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer
vid omflyttningar.
9 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 10 =====
Stenhus investeringsverksamhet, förvaltning, projekt
och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå
bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Hållbarhets
arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utefter sin
målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även
tyra framtida generationers möjligheter att göra
detsamma.
Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets
affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har
klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka
respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle
och ekonomi.
Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa
påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen
verksamhet som i andra delar av värdekedjan.
Hållbarhet
Vår ambition är att Bolaget genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter ska bidra till att
hållbart främja det lokala samhällets utveckling.
FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling /
Hyresgästanpassning Hyresgäst
Leverantörer
Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Finansiering Medarbetare Medarbetare
Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer
Återvinning
Ekonomi
Samhälle
Miljö
Hållbarhetsarbetets grundstenar
STENHUS VÄRDEKEDJA
HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER
10 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 11 =====
FN:s GLOBALA MÅL
Bolagets hållbarhetsarbete tar sin utgångspunkt i
FN:s globala mål för hållbar utveckling där hållbar
hetsstrategin utgår från utvalda delar av de 17 globala
målen i Agenda 2030 för hållbar utveckling. Planering,
styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål,
lagar, externa riktlinjer och regelverk.
Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är
• Miljö och resurseffektivitet
• Professionella och engagerade medarbetare
• Ekonomisk uthållighet och affärsetik
För mer information kring Bolagets hållbarhetsarbete
se avsnitt ”Hållbarhetsredovisning” i Års och hållbar
hetsredovisning 2023 på Bolagets hemsida.
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA
ARBETS VILLK OR
OCH EK ONOMISK
TILLVÄXT
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
11 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 12 =====
Fastigheterna
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och
kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga
fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/
dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark-
nadsvärdet uppgick till 13 395 (13 860,1) miljoner
kronor vid periodens slut.
Den 31 december 2024 bestod Bolagets fastig-
hetsportfölj av 135 (161) fastigheter varav 12 (12)
tomträtter.
De totala kontrakterade hyresintäkterna, dvs årshyran
plus schabloniserade hyrestillägg per 31 december
2024, uppgick till 1 010,6 (inklusive projekt) (1 060,1)
miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden
uppgick till 93,0 (94,9) procent. Den genomsnittliga
återstående löptiden på hyresavtalen per 31 decem-
ber 2024 uppgick till cirka 6,3 (6,3) år.
De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för
omkring 39,4 (35,8) procent av hyresintäkterna och
den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till
7,2 (7,6) år.
Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom
segmentet lager/lätt industri/ logistik med drygt 7 143
miljoner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakte-
rade hyresintäkterna uppgick till drygt 553 miljoner
kronor inom detta segment.
Fastighetsportfölj
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter.
Det samlade marknadsvärdet uppgick till 13 395 miljoner kronor vid periodens slut.
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
Mkr
2024
okt-
dec
2023
okt-
dec
2024
jan-
dec
2023
jan-
dec
2022
jan-
dec
2021
jan-
dec
2020
4 sept-
dec
Verkligt värde vid ingången av
perioden 13 191,9 12 985,9 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0 –
Förvärv 103,7 840,4 177,0 844,7 7 618,2 4 558,0 1 557,5
Försäljning -29,3 -63,6 -746,5 -1 044,2 -961,8 -85,0 –
Orealiserad värdeförändring 75,6 35,9 -75,3 -490,7 -20,5 897,1 76,2
Realiserad värdeförändring -3,6 -2,1 -37,4 -83,0 -19,3 2,0 –
Investeringar i portföljen 56,8 63,5 217,1 374,2 474,0 162,3 0,3
Verkligt värde vid utgången av
perioden
13 395,0 13 860,1 13 395,0 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0
Orealiserad värdeförändring, % 0,6 -0,3 -0,6 -3,4 -0,1 14,3 4,9
Antal fastigheter IB 134 158 161 180 116 14 –
Förvärv 2 7 3 8 78 103 14
Försäljning -1 -4 -29 -27 -16 1 –
Omklassificering – – – – 2 – –
Antal fastigheter UB 135 161 135 161 180 116 14
12 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 13 =====
Tusen kvm Antal fastigheter
240630 240930 241231211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231 240331
1 200
1 000
800
600
400
200
0
200
100
0
240630 240930 241231211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231 240331
Fastighetsvärde per segment
Lager/lätt Industri/logisitk 53%
Sällanköps-/dagligvaruhandel 15%
Offentliga fastigheter 20%
Kontor 12%
Fastighetsvärde per geografiskt område
Stockholm 33%
Väst 35%
Mälardalen 23%
Öst 6%
Syd 2%
Norr 2%
13,4
Mdkr
13,4
Mdkr
Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2024 inklusive signerade
hyreskontrakt i pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 2,8 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 0,8 år.
33%23%
35% 6%
2%
2%
Uthyrningsbar area och antal fastigheter
Fastighetsvärde
15
10
5
0
Mdkr
13 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 14 =====
Fastighetsbeståndet per 2024-12-31
Kontrakterad hyresintäkt1 Fastighetsvärde
Region
Antal
fastigheter
Uthyrbar
area
Mkr
kr/kvm2
Andel
total, %
Mkr
kr/kvm
Andel
total, %
Stockholm 36 163 483 319 2 111 32 4 406 26 951 33
Väst 46 353 688 351 1 075 35 4 642 13 125 35
Mälardalen 32 198 547 246 1 425 24 3 068 15 452 23
Öst 12 111 857 75 682 7 756 6 759 6
Syd 2 45 914 0 – 0 277 6 043 2
Norr 7 18 061 20 1 127 2 245 13 587 2
Tot a l 135 891 550 1 011 1 301 100 13 395 15 024 100
Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2024-12-31
Mkr
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 1 327 547 2 119 413 4 406 33
Väst 2 646 459 426 1 112 4 642 35
Mälardalen 2 268 770 30 – 3 068 23
Öst 455 207 93 – 756 6
Syd 277 – – – 277 2
Norr 168 77 – – 245 2
Tot a l 7 143 2 059 2 668 1 525 13 395 100
Kontrakterade hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2024-12-31
Mkr
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 99 50 134 36 319 32
Väst 209 39 32 70 351 35
Mälardalen 183 60 3 – 246 24
Öst 48 20 7 – 75 7
Syd 0 – – – 0 0
Norr 14 6 – – 20 2
Tot a l 553 175 176 106 1 011 100
Uthyrningsbar area², fördelning per segment och region per 2024-12-31
kvm
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 55 418 29 959 59 604 18 502 163 483 18
Väst 244 094 40 889 16 049 52 656 353 688 40
Mälardalen 144 638 50 273 3 636 – 198 547 22
Öst 90 877 17 075 3 905 – 111 857 13
Syd 45 914 – – – 45 914 5
Norr 11 928 6 133 – – 18 061 2
Tot a l 592 868 144 329 83 194 71 158 891 550 100
1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 2,8 mkr per år i 0,8 år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt.
2 Efter färdigställande av pågående projekt.
14 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 15 =====
Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2024-12-31
Antal
Lager/lätt
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga
fastigheter Kontor
Tot a l
Del av total,
%
Stockholm 44 30 115 18 207 30
Väst 86 23 20 101 230 34
Mälardalen 117 30 8 – 155 23
Öst 24 37 22 – 83 12
Syd 1 – – – 1 0
Norr 6 2 – – 8 1
Tot a l 278 122 165 119 684 100
Hyresavtalens förfallostruktur, 2 totalt
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal
kontrakt² Mkr Andel, %
2025 31 426 38 43 4
2026 53 497 53 60 6
2027 146 168 77 147 15
2028 66 001 46 95 10
≥2029 462 339 170 641 65
T otalt 759 430 384 986 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år.
2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr.
4,4
6,1
14,9
9,6
13,0
5,2
10,4
4,3
11,5
2,9
5,1
6,2 5,9
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 >2038
0,5
15 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 16 =====
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal
kontrakt1 Mkr Andel, %
2025 18 340 19 17 3
2026 36 262 30 40 7
2027 105 152 35 82 15
2028 33 985 18 37 7
≥2029 320 282 71 371 68
T otalt 514 020 173 546 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal
kontrakt1 Mkr Andel, %
2025 7 459 7 13 7
2026 10 865 8 9 5
2027 29 415 20 42 25
2028 5 804 8 9 5
≥2029 70 913 40 98 57
T otalt 124 456 83 172 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr
Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
20252026202720282029203020312032 20332034203520362037>2038
3,0
7,3
15,0
6,7
11,4
3,7
15,3
6,2
12,0
2,5
5,8
4,8
6,1
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr
Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
Hyresavtalens förfallostruktur, lager/ lätt industri/logistik
Hyresavtalens förfallostruktur, sällanköps-/dagligvaruhandel
20252026202720282029203020312032 20332034203520362037>2038
25
20
15
10
5
0
50
40
30
20
10
0
7,5
24,6
8,8
4,5
10,9
2,3
4,9 4,96,0
12,6
5,3 5,4
2,2
16 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 17 =====
20252026202720282029203020312032 20332034203520362037>2038
20252026202720282029203020312032 20332034203520362037>2038
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal
kontrakt1 Mkr Andel, %
2025 961 5 3 2
2026 1 713 6 2 1
2027 6 606 10 14 8
2028 6 724 5 13 8
≥2029 52 435 45 136 81
T otalt 68 439 71 167 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal
kontrakt1 Mkr Andel, %
2025 4 666 7 11 10
2026 4 657 9 9 8
2027 4 995 12 9 9
2028 19 488 15 36 36
≥2029 18 709 14 36 36
T otalt 52 515 57 101 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr
Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
Hyresavtalens förfallostruktur, mkr
Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st
40
35
30
25
20
15
10
5
0
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Hyresavtalens förfallostruktur, offentliga fastigheter
Hyresavtalens förfallostruktur, kontor
40
35
30
25
20
15
10
5
0
12
10
8
6
4
2
0
0,1
1,41,9
8,1 7,5
9,2
4,5
0,6
22,5
6,7
8,8
15,6
3,0
10,1
10,4
8,4 9,3
7,8
28,1
36,0
17 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 18 =====
Största hyresgäster per 2024-12-31
Hyresgäst
Area
kvm
Antal
kontrakt1
st
Hyres-
duration
År
Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 6,8
Santa Maria AB 38 337 1 6,7
Bilia AB 24 897 7 8,2
Botkyrka Kommun 12 935 3 8,4
Hedin Mobility Group AB 23 586 7 12,3
Ahlberg-Dollarstore AB 28 380 9 6,5
Capio Legevisitten AB 7 808 3 10,5
IAC Group Sweden AB 38 438 1 8,5
Quintus Technologies AB 10 814 4 4,0
Tyresö Kommun 7 995 1 3,7
Momentum Group AB 28 219 1 2,9
Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 1,8
Leo´s AB 11 474 3 4,9
Polismyndigheten 7 179 6 4,3
ITAB Shop Concept Nässjö AB 24 453 1 7,0
T op 15 298 594 51 7,2
Övriga 592 956 808
T otalt 891 550 859 6,32
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0
Areamässig uthyrningsgrad, % 87,2
1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr.
2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal.
2 024 -12-31
Uthyrbar yta
Lager/lätt industri/logistik 67%
Sällanköps-/dagligvaruhandel 16%
Kontor 9%
Offentliga fastigheter 8%
Kontrakterad hyra på årsbasis
Lager/lätt industri/logistik 55%
Sällanköps-/dagligvaruhandel 18%
Offentliga fastigheter 17%
Kontor 10%
Kontrakterad hyra per region
Väst 35%
Stockholm 32%
Mälardalen 24%
Öst 7%
Norr 2%
Syd 0%
Lager/lätt industri/logistik
T otalt
94%
95%
91%
86%
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Uthyrt
Vakant
Sällanköps-/dagligvaruhandel
Offentliga fastigheterKontor
93%
18 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 19 =====
Hede 3:122 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst. Uthyrningsbar yta: 45 679 kvm. Största Hyresgäst: Santa Maria.
Uthyrningsgrad: 100%
19 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 20 =====
Fastighetsvärdering
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde
och under perioden har 100 procent av förvaltnings-
fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och
CBRE Sweden AB.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under
perioden till -112,7 (-573,7) miljoner kronor, varav
orealiserade uppgick till -75,3 (-490,7) miljoner
kronor. Den orealiserade värdeförändringen var
-0,6 (-3,4) procent.
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en
positiv värdeförändring om cirka 101 miljoner kronor
totalt omfattar detta cirka 59 711 kvadratmeter i ny
och omförhandling. Tillkommande vakanser samt att
ökningen av avkastningskraven har varit högre än
ökningen av driftnetto har lett till en negativ värde-
förändring om 176,3 miljoner kronor. Sammantaget
uppgick den orealiserade värdeförändringen till -75,3
miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för
fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 395,0
(13 860,1) miljoner kronor.
Värderingsmodellen som används är avkastnings-
baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med
ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar
för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell
nedan. Pågående projekt redovisas till verkligt värde
om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader
som värde på projektet till dess projektet är färdig-
ställt och värdering kan ske.
Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet
med IFRS 13.
Värderingsparametrar, total
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 6,15 9,97 8,16
Direktavkastningskravet, % 4,17 7,92 6,13
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 114 6 235 1 078
Långsiktig vakans, % 0,0 10,0 5,2
Drift och underhåll, kr/kvm 12 495 173
Känslighetsanalys, total
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -477,2 505,4
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -503,8 598,5
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 534,9 -534,4
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -181,6 181,7
Drift och underhåll, +/- 10 procent -319,3 319,0
20 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 21 =====
Värderingsparametrar, kontor
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,76 8,98 8,15
Direktavkastningskravet, % 5,75 6,95 6,14
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 387 2 061 1 687
Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,5
Drift och underhåll, kr/kvm 70 400 250
Känslighetsanalys, kontor
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -46,9 49,1
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -56,8 66,9
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 72,1 -72,1
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -20,9 20,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent -33,1 33,1
Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,73 9,53 8,72
Direktavkastningskravet, % 5,72 7,48 6,69
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 297 6 235 1 154
Långsiktig vakans, % 3,0 10,0 5,4
Drift och underhåll, kr/kvm 25 445 184
Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -73,2 77,0
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -70,1 81,5
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 94,0 -94,0
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -27,9 27,9
Drift och underhåll, +/- 10 procent -52,9 52,9
21 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 22 =====
Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,28 9,97 8,30
Direktavkastningskravet, % 5,28 7,92 6,28
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 114 2 773 841
Långsiktig vakans, % 2,0 10,0 5,7
Drift och underhåll, kr/kvm 12 400 135
Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -246,2 261,6
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -265,4 314,9
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 275,4 -274,9
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -98,5 98,6
Drift och underhåll, +/- 10 procent -167,1 166,8
Värderingsparametrar, offentliga fastigheter
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 6,15 9,22 7,40
Direktavkastningskravet, % 4,17 7,19 5,37
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 790 3 300 1 972
Långsiktig vakans, % – 10,0 4,3
Drift och underhåll, kr/kvm 25 495 337
Känslighetsanalys, offentliga fastigheter
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -110,9 117,8
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -111,5 135,2
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 93,4 -93,4
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -34,3 34,3
Drift och underhåll, +/- 10 procent -66,2 66,2
22 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 23 =====
Transaktioner
Stenhus är ett bolag som ständigt utvärderar och optimerar fastighetsport följen i syfte att skapa
ett bestånd som långsiktigt genererar högsta möjliga riskjusterad avkastningen till aktieägarna.
Per 31 december 2024 fanns förpliktelser avseende
förvärv av fastigheter på motsvarande 48,5 miljoner
kronor.
Totalt har 29 fastigheter frånträtts och tre fastigheter
tillträtts under 2024. Under kvartalet har en fastighet
frånträtts och två fastigheter tillträtts. Efter kvartalet
har en fastighet avtalats för frånträde och en fastighet
har avtalats för tillträde.
Fastigheter som har tillträtts under kvartalet
Fastighet Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Cisternen 3 Borlänge Lager/lätt industri/logistik 2 496 100
Nybo 1 Sala Lager/lätt industri/logistik 5 893 100
Tot a l 8 389 100
Fastigheter som har frånträtts under kvartalet
Fastighet Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Andersberg 14:50 Gävle Lager/lätt industri/logistik 1 700 100
Tot a l 1 700 100
Fastigheter som tillträtts och avtalats för tillträde efter kvartalet
Fastighet Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Mörby 5:41 Nykvarn Sällanköps-/dagligvaruhandel 2 990 100
Tot a l 2 990 100
Fastigheter som har avtalats för frånträde efter kvartalet
Fastighet Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Järnhandlaren 6 Nyköping Offentliga fastigheter 2 203 100
Tot a l 2 203 100
23 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 24 =====
Krona Public Real Estate AB
Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och
kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är
Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans
står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget utgör ett
intressebolag.
Fastighetsvärde: 1 184 mkr
Årligt driftnetto, ca: 68 mkr
Ägarandel: 26,49%
Befintliga intressebolag
I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar
Stenhus Fastigheter i intressebolag.
24 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 25 =====
Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj-
ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet.
Målet med projektverksamheten är att öka avkast-
ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder
med långa avtal och förbättrade kassaflöden även
med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling.
Stenhus Fastigheters strategi är att riskminimera alla
projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid
ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt
byggstartas. Vidare strävar Stenhus Fastigheter efter
att teckna totalentre prenadavtal för att minimera
risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där
möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenad-
kostnaden.
Per 31 december 2024 fanns förpliktelser gällande
Stenhus Fastigheters projekt om 95,4 miljoner kronor.
Fokus och utveckling
Stenhus Fastigheter driver fyra typer av projekt:
• Planprojekt/byggrätter
• Fastighetsutveckling
• Samarbetsprojekt
• Hållbarhetsprojekt
Planprojekt
Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba,
Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad.
Samariten 1
De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm.
Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads-
byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader
och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad
för huvudsak segmentet offentlig verksamhet.
Den externa värderingen av detta projekt uppgår
till ca 20 miljoner kronor.
Affärsmannen 2
Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam-
heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling
med påbyggnad för bostadsrätter på ca 5 892 kvm
BTA. Överklagande av detaljplan har inkommit och är
skickade till Mark- och miljödomstolen för vidare
hantering.
Fastighetsutveckling
Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att
utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans
växer med befintliga hyresgäster och skapar värden
och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett
hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ
av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav-
sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig
fastighet eller en nybyggnation.
Hållbarhetsprojekt
Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda
fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett
bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg
miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara
fastigheter med bättre miljöprestanda.
Stenhus Fastigheters mål är att öka antalet certifierade
fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus
Fastigheter utvärderar löpande fastigheter och projekt
som är lämpliga att certifiera.
Stenhus Fastigheter strävar efter att miljöcertifiera
fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som
Stenhus Fastigheter tidigare tillämpat kommer att
avvecklas som certifiering så ersätter vi den istället
med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär
bl a ingrepp och investeringar gällande solpaneler,
driftstyrning, ventilationsaggregat och undercentraler.
Stenhus Fastigheters mål är även att fasa ut fossila
bränslekällor som är installerade i ett fåtal av fastig-
heterna som reservkraft vid energitoppar. Utöver
certifieringar genomför Stenhus Fastigheter kontrol-
ler avseende förekomst av skadliga ämnen och
föro reningar i byggnader eller mark i samband
med ny-, till- eller ombyggnad.
Stenhus Fastigheter har per datum för rapportsläpp
erhållit totalt tio certifieringar i beståndet, BREEM in
use ”Very Good”. Ytterligare 12 fastigheter är planerade
att certifiera enligt BREEM under 2025.
Stenhus Fastigheter eftersträvar att utföra energi-
deklarationer på utvalda fastigheter där målet är att
uppnå minst nivå C.
Projektportfölj
Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av
befintliga fastigheter.
25 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 26 =====
Bolagets projektverksamhet1
Fastighet Kommun Yta
kvm
Bedömda
projekt-
kostnader
mkr
Upp-
arbetat
mkr
Kvar-
stående
mkr
Hyre-
värde
mkr
Uthyr-
nings-
grad
%
Hyresgäst Duration
år
Färdig-
ställande Övrig info
Planprojekt/byggrätter
Samariten 1 Botkyrka 33 000 7,2 7,2 – – – – – –
Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 1,5 1,2 – – – – – –
Fastighetsutveckling
Sparrhornet 3 Varberg 3 342 95,0 95,0 – 6,7 91,6 Hedin helsingborg
Bil AB
15 Q4 2024 Inflyttad
Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 374 18,5 0,3 18,2 1,6 100 Jem & Fix 10 Q2 2025 BREEAM
Kumla 3:175 Tyresö 530 14,0 13,3 0,7 1,6 100 Adela LSS AB 15 Q1 2025 BREEAM
Köpmannen 7 Västerås 8 838 85 10,1 74,9 18 100 Motonet,
Dollarstore,
Dressman, Lindex,
gemensamhetsytor
12 Q1-Q3
2025
BREEAM
Hållbarhetsprojekt
Köpmannen 7 Västerås – 0,12 0,06 0,06 – – – – Q3 2025 BREEAM
Blomsterlandet Eskilstuna – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q2 2025 BREEAM
Handelsområde
Skiftinge
Eskilstuna – 0,4 0,1 0,3 – – – – Q3 2025 BREEAM
Fanfaren 5,6,7 Karlstad – 0,36 0,2 0,16 – – – – Q1-Q2
2025
BREEAM
Svanholmen 1 Skärholmen – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q1 2025 BREEAM
Husmodern 6 Täby – 0,12 0,12 0 – – – – Q4 2024 BREEAM
Dikesrenen 12 Hägersten – 0,12 0,12 0 – – – – Q4 2024 BREEAM
Vattumannen 3 Norrtälje – 0,12 0,12 0 – – – – Q1 2025 BREEAM
Librobäck 18:6 Uppsala – 0,12 0,11 0,01 – – – – Q1 2025 BREEAM
Hammaren 1 Tibro – 0,12 0,03 0,09 – – – – Q2 2025 BREEAM
Hårstorp 1:100 Finspång – 0,12 0 0,12 – – – – Q2 2025 BREEAM
Kumla 3:175 Tyresö – 0,12 0 0,12 – – – – Q2 2025 BREEAM
Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 2 2 0 – – – – Q4 2024 Konvertering oljepanna
till fjärrvärme
Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 0,12 0,03 0,09 – – – – Q2 2025 BREEAM
Personbilen 1 Skövde – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM
Svarven 4 Nässjö – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM
Traktorn Skövde – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM
Köpmannen 12 Västerås – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM
Företagaren Älvsjö – 0,12 0 0,12 – – – – Q1 2025 BREEAM
Summa 55 584 225,9 130,2 95,4 27,9
1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt
26 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 27 =====
Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna
Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 1 374 kvm BTA
Status: Inflytt Q2 2025
Kommentar: Byggnaden uppförs inom Stenhus Fastig-
heters attraktiva handelsområde i Skiftinge åt Jem & Fix med
ett hyresavtal tecknat på 10 år och med en area av 1 374
kvm. Jem & Fix säljer lågprisvaror inom bygghandeln.
Byggnaden är anpassad efter Jem & Fix konceptstandard.
Köpmannen 12, Västerås
Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: Areco 2 070 kvm, Lekia 1 200 kvm
Status: Färdigställd Q4 2024
Kommentar: Del av köpcentrumet Köpmannen 12 har
anpassats till två nya hyresgäster med vardera hyrestid om
sju år. Areco är verksamma inom grossistverksamhets-
försörjning av stål- och plåtartiklar. Lekia försäljer lek- och
familjeprodukter.
Sparrehornet 3, Varberg
Segment: Lager/Lätt Industri/Logistik
Area: 3 342 kvm BTA
Status: Färdigställd Q4 2024
Kommentar: Byggnaden uppförs åt Hedin Bil med ett hyres-
avtal tecknat på 15 år och med en area av 3 342 kvm.
Hedin Bil är återförsäljare för Mercedes Benz. Byggnaden
konceptanpassas enligt generalagentens senaste krav.
Köpmannen 7
Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 9 089 kvm BTA
Status: Pågående produktion
Kommentar: Byggnaden anpassas åt två hyres gäster;
Motonet och Dollarstore. Hyresavtalet med Motonet tecknas
på 12 år med en yta på 4 690 kvm och hyresavtalet med
Dollarstore tecknas på 15 år med en yta av 3 100 kvm.
Omlokalisering sker även av två befintliga hyresgäster inom
samma fastighet med nyanpassning; Lindex med en yta av
768 kvm med ett hyresavtal på 6 år och Dressman med en
yta av 280 kvm med ett hyresavtal på 6 år.
27 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 28 =====
Händelser under kvartalet
• Räntetäckningsgraden (ICR) under rullande 12
månader har förbättrats jämfört med föregående
kvartal, från 1,77 till 1,84.
• Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid har ökat
detta kvartal, från 1,9 till 2,7.
• Under kvartalet har Stenhus Fastigheter refinan-
sierat ca 60 procent av sin låneportfölj till väsentligt
bättre villkor.
• SEB är nu en av Stenhus Fastigheters kreditgivare
vilket är i linje med Bolagets strategi att minska
refinansieringsrisken.
Händelser efter kvartalets utgång:
• Tillgängliga krediter har ökat med 300 mkr till
528,6 mkr.
• Bolaget har signerat avtal om ett certifikatprogram.
• Tillkommande likviditet om ca 230 mkr från
refinansieringarna, utbetalt i mitten av januari
2025.
Kapitalstruktur
Stenhus Fastigheters finansiering utgörs av säker-
ställda banklån kreditfaciliteter, obligation och eget
kapital. Bolagets externa kreditgivare består idag
främst av stora nordiska affärsbanker som tillhanda-
håller säkerställda seniorlån och byggnadskreditiv.
Endast en mindre del av den totala skuldportföljen
utgörs av obligationer.
Finansieringsstrategi
En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till
extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom
detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl
kort som lång sikt. Bolagets finansieringsstrategi
innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt
med god framförhållning mot olika kreditgivare med
mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med
avseende på såväl varierande kapital- och räntebind-
ning som olika finansieringskällor och kreditgivare.
Räntebärande finansiering
Bolagets räntebärande skulder uppgick vid rapport-
periodens slut till 7 386,6 (7 956,5) miljoner kronor
och utgjordes av säkerställda banklån om 6 790,2
(7 481,0) miljoner kronor samt icke-säkerställd obli-
gation om 596,4 (475,5) miljoner kronor. Vid rapport-
periodens utgång var Stenhus Fastigheters tre största
kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp,
filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige
Filial.
Seniora banklån
De seniora banklånen om 6 790,2 (7 481,0) miljoner
kronor bestod av säkerställda banklån om 6 723,8
(7 439,3) miljoner kronor och säkerställda byggnads-
kreditiv om 66,4 (41,7) miljoner kronor.
Icke säkerställda obligationer
Bolaget har under året emitterat ytterligare seniora
icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp
om 98,8 miljoner kronor under det befintliga ramver-
ket om 700,0 miljoner kronor icke-säkerställda obliga-
tionslån med ISIN SE0017131634. Priset på de nya
obligationerna fastställdes till 104,482 procent av
nominellt belopp motsvarande 375 baspunkter plus
Stibor 3 månader.
Bolaget har i övrigt inga andra obligationsförfall eller
andra icke-säkerställda finansieringsinstrument
utöver det gröna obligationslånet till ett nominellt
belopp om 598,8 miljoner kronor vilket har slutförfall
i oktober 2026.
Outnyttjade kreditfaciliteter
Stenhus Fastigheters har under fjärde kvartalet
refinansierat externa banklån med befintliga banker.
Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade
kreditfaciliteter om 228,6 (85,3) miljoner kronor, varav
3,6 (10,3) miljoner kronor avsåg outnyttjade bygg-
kreditiv, 50,0 (50,0) miljoner kronor avsåg outnyttjad
checkräkningskredit och 175,0 (25,0) miljoner kronor
avsåg outnyttjade revolverande kreditfaciliteter (RCF)
om totalt 175,0 (175,0) miljoner kronor.
I samband med refinansiering av befintliga banklån
har Bolaget även ingått avtal av RCF:er om totalt 300
miljoner kronor men tillgång till dessa erhölls i januari
2025.
Finansiering
Stenhus Fastigheters långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt
med hantering av kapital- och ränterisker.
28 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 29 =====
Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-12-31³
Kapital
Mkr
Derivat1
Mkr
Netto-
belopp
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 7 344,2 -1 995,1 5 349,0 5,1 72,4
1–2 år 24,3 305,9 330,2 1,8 4,5
2–3 år – 1 150,0 1 150,0 3,2 15,6
3–4 år – 539,2 539,2 2,4 7,3
4–5 år – – – – –
> 5 år 18,1 – 18,1 5,5 0,2
Summa/genomsnitt 7 386,6 – 7 386,6 4,5 100,0
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-12-31³
Säkerställda
banklån
Mkr
Obligationslån
Mkr
T otalt
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 2 634,0 – 634,0 4,5 8,6
1–2 år 1 543,1 596,4 2 139,5 5,4 29,0
2–3 år 4 188,6 – 4 188,6 4,8 56,7
3–4 år 303,4 – 303,4 4,4 4,1
4–5 år 21,6 – 21,6 4,4 0,3
> 5 år 99,4 – 99,4 4,7 1,3
Summa/genomsnitt 6 790,1 596,4 7 386,6 4,9 100,0
1 Utöver angivna derivat om 1 994 mkr finns ytterligare derivat om 1 535 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år.
2 Utöver kreditförfall om 634 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 130 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall
< 1 år avser säkerställa banklån.
3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat.
Eget kapital och skulder
Räntebärande skulder (7 387 mkr) 52%
Aktiekapital (372 mkr) 3%
Fritt eget kapital (5 441mkr) 39%
Övriga skulder (542 mkr) 4%
Uppskjuten skatt (228 mkr) 2%
Minoritsintressen (110 mkr) 1%
Räntebärande finansiering
Säkerställda banklån (6 790,1 mkr) 1,9%
Icke säkerställda obligationer (596,4 mkr) 8,1%
7, 4
Mdr
14,1
Mdr
29 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 30 =====
Kapitalbindning
Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga
kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande
finansiering till 2,7 (2,5) år. Det är högre än Bolagets
finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga
viktade kapitalbindningstiden långsiktigt inte ska
understiga 2,0 år.
Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 764,2
(1 173 ,0) miljoner kronor som motsvarar 10,3 (14,7)
procent av bolagets externa skuld.
Under det fjärde kvartalet har Bolaget refinansierat
lån om totalt 4 417,1 (exklusive RCF:er) miljoner kronor
vilket motsvarar ca 60 procent av Bolagets totala
skuldportfölj. Av dessa totalt 4 417,1 avsåg 4 198,1
refinansiering med befintliga banker till väsentligt
bättre villkor. Låneavtalen signerades under fjärde
kvartalet och utbetalning är genomförd i januari 2025.
Majoriteten av lånen som utbetalades i januari 2025
har bolaget bedömt avse en ren refinansiering inom
ramen av befintliga lån och till följd av att avtalen för
dessa lånutbetalningar signerades innan årsskiftet
har merparten av dessa lån redovisat som långfristig
skuld per balansdagen.
Under fjärde kvartalet etablerade Bolaget även rela-
tion med banken SEB vilka refinansierade resterande
219,0 miljoner kronor av de totalt 4 417,1 miljoner
kronor, även dessa till väsentligt bättre villkor än
tidigare finansiering.
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
Miljarder kr
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år
Säkerställda banklån
Obligationslån
Räntebindning
Stenhus Fastigheter hanterar ränterisken med
fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med
ränteswappar uppgick per rapportperiodens slut till
3 607,4 (3 358,3) miljoner kronor och fasträntelån
uppgick till 76,9 (61,6) miljoner kronor. Bolagets ränte-
säkringsgrad uppgick därigenom till ca 48,3 (43,0)
procent per balansdagen. Ränteswapparna värderas
till verkligt värde över resultaträkningen. Per 31 decem-
ber uppgick totalt verkligt värde på ränteswappar till
-0,5 (39,6) miljoner kronor.
Genomsnittlig viktad räntebindningstid inklusive
effekt av räntederivat uppgick per rapportdatum till
0,9 (1,3) år. Bolagets räntestrategi är att löpande
uppta nya ränteswappar i syfte att den genomsnittliga
ränteförfallotiden för bolagets skulder skall vara
mellan 12 och 24 månader. Bolagets förfallostruktur
av kapital och ränta inklusive effekt av ränteswappar
framgår av tabellen tidigare. Skuldportföljens genom-
snittliga ränta inklusive ränteswappar och byggkredi-
tiv uppgick vid periodens utgång till 4,5 (5,4) procent.
Finansiella riktlinjer
I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd
finansiering, stipulerar Bolagets finanspolicy ett antal
begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad, soliditet,
räntetäckningsgrad och kapitalbindning. Banklånen
är upptagna mot sedvanliga säkerheter såsom bland
annat pant i fastigheter, pant över aktier och i före-
kommande fall borgensåtaganden från moderbolaget.
Avtalen kan även innehålla informations- och finan-
siella åtaganden (s.k. kovenanter). De finansiella
kovenanterna innebär restriktioner kring belåningsgrad,
räntetäckningsgrad och soliditet. Efterlevnaden av
Bolagets generella finanspolicy och lånefaciliteternas
kovenanter övervakas löpande och rapporteras till
styrelsen på kvartalsbasis. De finansiella riskbegräns-
ningarna enligt finanspolicyn jämte faktiskt utfall per
rapportperiodens slut presenteras nedan.
Samtliga kovenanter var per 31 december uppfyllda.
Nyckeltal finansiell risk
Mål
2024
31 dec
Nettobelåningsgraden ska långsiktigt
understiga 55% 53,1
Räntetäckningsgraden
ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 1,84
Soliditeten ska överstiga 35% 42,7
Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt
uppgå till minst 2,0 år 2,7
30 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 31 =====
Totalt fanns 371 778 606 (370 628 606) aktier
utestående före utspädning per 31 december 2024.
Under perioden har 1 150 000 nya aktier ställts ut via
nyemission.
Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal
aktier före utspädning uppgick till 0,89 (0,97) kronor.
Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före ut-
spädning uppgick till 0,15 (-1,11) kronor per aktie.
Beslut om optionsprogram
Stenhus Fastigheter har tre beslutade optionsprogram;
• Beslutades 27 maj 2021, period med rätt att teckna
nya aktier; 1 juni 2024 till och med 30 juni 2024.
Optionsprogrammet är därmed avslutat.
• Beslutades 26 oktober 2022, period med rätt att
teckna nya aktier; 1 november 2025 till och med 30
november 2025.
• Beslutades 23 maj 2024, period med rätt att teckna
nya aktier; 1 juni 2027 till och med 30 juni 2027.
Optionsprogrammen riktar sig till Bolagets lednings-
grupp och andra anställda i Bolaget. Teckningsoptio-
nerna i samtliga program erbjuds förvärvas på mark-
nadsmässiga villkor. Teckningsoptionerna överlåtes
vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget, Stenhus
TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotterbolaget att
överlåta teckningsoptionerna till Bolagets samtliga
anställda.
Optionsprogrammet som beslutades på extra bolags-
stämma den 26 oktober 2022 omfattar högst
3 000 000 teckningsoptioner. Teckningskursen mot-
svarar 130 procent av genomsnittet av den för varje
handelsdag noterade volymviktade betalkursen för
Bolagets aktie under den period om fyra veckor som
föregår den extra bolagsstämma, dock lägst ett belopp
motsvarande aktiens kvotvärde. Vid fullt utnyttjande av
teckningsoptionerna kommer aktiekapitalet öka med 3
000 000 kronor genom utgivande av 3 000 000 aktier,
var och en med ett kvotvärde om 1 krona.
Årsstämman 23 maj 2024 beslutade om två options-
program, ett för VD (högst 250 000 teckningsoptioner)
samt ett för ledningsgrupp och andra anställda (högst
2 750 000 teckningsoptioner) i Bolaget. Teckningskur-
sen motsvarar 150 procent av genomsnittet av aktiens
volymviktade senaste betalkurs under de trettio (30)
handelsdagar som föregår årsstämman 2024, dock
lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Vid
fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer aktie-
kapitalet öka med 3 000 000 kronor genom utgivande
av 3 000 000 aktier, var och en med ett kvotvärde om 1
krona.
Vid fullt utnyttjande var utspädningseffekten av de nya
aktierna motsvarade cirka 1,6 procent av totalt antal
utlöpande aktier och röster i Bolaget per 31 december
2024.
Aktien efter utspädning
Totalt fanns vid periodens utgång 371 778 606
(371 223 606) aktier efter utspädning utestående
per 31 december 2024.
Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal
aktier efter utspädning uppgick till 0,89 (0,97) kronor.
Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier efter
utspädning uppgick till 0,15 (-1,11) kronor per aktie.
Aktien och ägarna
Största aktieägare per 2024-12-31
Ägare Antal aktier Procent
Sterner Stenhus Holding AB 90 698 818 24,4
Fastighets AB Balder 73 041 556 19,6
Investment AB Öresund 33 016 084 8,9
Länsförsäkringar Fonder 21 955 783 5,9
Avanza Pension 19 138 847 5,1
FastPartner AB 10 359 254 2,8
Conny Ryk 7 680 418 2,1
Anna Engebretsen 7 656 162 2,1
PriorNilsson Fonder 7 488 004 2,0
Danske Invest 7 000 000 1,9
Summa 10 största ägarna 278 034 926 74,8
Övriga aktieägare 93 743 680 25,2
Summa 371 778 606 100,0
31 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 32 =====
Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden
1 januari-31 december 2024 med jämförelsetal
1 januari-31 december 2023. Balansposternas belopp
avser ställningen vid periodens utgång.
Vid utgången av december 2024 fanns i beståndet
135 fastigheter jämfört med 161 fastigheter per
samma period föregående år.
Intäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 011,8 (1 019,0)
miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 93,0 (94,9) procent och
hyresdurationen uppgick till 6,3 (6,3) år. I genomsnitt
är cirka 95 procent av bashyres volymen indexerade
enligt KPI.
Kostnader
Fastighetskostnader uppgick till 228,3 (228,8)
miljoner kronor och merparten av driftkostnaderna för
uthyrda ytor debiteras på hyresgäst. De centrala
administrations kostnaderna uppgick till 65,9 (60,4)
miljoner kronor. Ökningen beror främst på engångs-
kostnader hänförliga till arbetet med att stärka den
egna organisationen avseende personal och IT -struk-
tur. Majoriteten av kostnaderna för detta arbete har
uppstått under kvartal två 2024. Utöver detta beror
ökningen också på konsultkostnader för en ej genom-
förd transaktion vilket belastar de centrala adminis-
trationskostnaderna för perioden.
Perioden har även belastats med en jämförelsestö-
rande post avseende noteringskostnader om 13,8 (-)
miljoner kronor. Posten avser samtliga kostnader för
att förbereda och genomföra bytet till Nasdaq
Stockholms huvudlista.
Finansnetto uppgick till -397,9 (-387,1) miljoner kronor.
Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16
även räntekostnader för leasing avtal inkluderande
tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till 5,8 (5,3)
miljoner kronor under perioden.
Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 4,5 (5,4)
procent. Nettobelåningsgraden har minskat till 53,1
(54,7) procent och soliditeten har förbättrats, 42,7
(40,8) procent. Räntetäckningsgraden var 1,84 (1,94)
gånger under rullande 12 månader.
Driftnetto och förvaltningsresultat
Driftnettot uppgick under perioden till 783,5 (790,2)
miljoner kronor. Överskottsgraden ligger däremot
ungefär på samma nivå som föregående år, 77,4
(77,5) procent då minskningen främst beror på sålda
fastigheter. Förvaltningsresultatet uppgick för perio -
den till 329,6 (359,2) miljoner kronor, motsvarande
0,89 (0,97) kr per aktie efter utspädning.
Resultat från intresseföretag
Koncernen redovisade resultat från intresseföretag
om -26,7 (-76,2) miljoner kronor, varav förvaltnings-
resultatet uppgick till 10,0 (16,6) miljoner kronor.
Resultatet från intresseföretag hänförs under 2024 till
innehaven i Krona Public Real Estate AB. Innehavet i
Backaheden Fastighets AB omklassificerades från
intresseföretag till koncernbolag genom ett stegvist
förvärv under kvartal fyra 2023.
Värdeförändringar
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under
perioden till -112,7 (-573,7) miljoner kronor, varav
orealiserade uppgick till -75,3 (-490,7) miljoner
kronor. Den orealiserade värdeförändringen var
-0,6 (-3,4) procent.
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv
värdeförändring om cirka 101 miljoner kronor totalt
omfattar detta cirka 59 711 kvadratmeter i ny och om-
förhandling.Tillkommande vakanser samt att ökningen
av avkastningskraven har varit högre än ökningen av
driftnetto har lett till en negativ värdeförändring om
176,3 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orea-
liserade värdeförändringen till -75,3 miljoner kronor.
Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet
uppgick därav till 13 395,0 (13 860,1) miljoner kronor.
Värdeförändringar på finansiella placeringar uppgick
till -40,1 (-85,6) miljoner kronor varav -40,1 (-96,3)
miljoner kronor avsåg derivat och - (10,7) miljoner
kronor avsåg övriga finansiella placeringar.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till -70,4 (17,0) miljoner
kronor, varav -45,8 (-49,8) miljoner kronor var aktuell
skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har
beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6
procent.
Kommentarer kring resultat- och balansposter
samt kassaflöde
Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 011,8 (1 019,0) miljoner kronor och driftnettot uppgick
till 783,5 (790,2) miljoner kronor. Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 93,0 (94,9) procent
med en hyresdura tion på 6,3 (6,3) år. Kassaflödet uppgick till -81,2 (11,8) miljoner kronor.
32 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 33 =====
De ackumulerade skattemässiga underskotten har
beräknats till 170,4 (167,5) miljoner kronor, vilket mot-
svarar en skatteeffekt om 35,1 (34,5) miljoner kronor.
Skatteeffekten för kvarvarande underskottsavdrag
nettoredovisas under uppskjutna skatteskulder.
Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte-
mässiga värde med 7 868,2 (7 985,8) miljoner kronor,
varav 6 652,9 (6 930,7) miljoner kronor avsåg tempo-
rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten
skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har redo-
visats på nettot på dessa poster, 1 215,3 (1 055,1)
miljoner kronor, motsvarande 250,4 (217,4) miljoner
kronor.
Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering
av obeskattade reserver om 13,3 (13,9) miljoner kronor
och uppskjuten skattefordran hänförlig till finansiella
instrument vilken uppgick till 0,1 (-8,1) miljoner kronor.
Inom koncernen finns inga pågående skattetvister.
Resultat efter skatt
Resultatet efter skatt uppgick till 56,0 (-375,8)
miljoner kronor. Resultatet efter skatt hänförligt till
moderbolagets aktieägare uppgick till 56,4 (-413,1),
motsvarande 0,15 (-1,11) kronor per aktie efter
utspädning.
Balansposter
Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid periodens
slut till 13 395,0 (13 860,0) miljoner kronor vilket är en
minskning med 465,0 miljoner kronor sedan ingången
av året som förklaras av värdeförändringar och fastig-
hetsförsäljningar men motverkas av fastighetsförvärv
och projektinvesteringar.
Andelar i intresseföretag uppgick till 99,5 (118,7)
miljoner kronor vid periodens slut vilket är en minsk-
ning med 19,2 miljoner kronor och förklaras främst
av värdeminskning på intressebolagets förvaltnings-
fastighet.
Utgående likvida medel var 224,9 (306,2) miljoner
kronor. För mer information, se kassaflöde nedan.
Eget kapital har påverkats av periodens resultat, åter-
betalning aktieägartillskott, nyemission, avyttring av
minoritetsandelar samt transaktion med minoritets-
andelsägare (ytterligare förvärv av aktier i Backaheden)
och uppgick till 5 922,3 (5 903,6) miljoner kronor.
Räntebärande skulder uppgick till 7 386,6 (7 956,5)
miljoner kronor, där kortfristig del har minskat från
1 318,3 miljoner kronor till 764,2 miljoner kronor vilket
främst beror på större refinansieringar av lån samt
amortering av checkräkningskrediter. På balansdagen
hade bolagets räntederivat ett värde om -0,5 (39,6)
miljoner kronor.
Belåningsgraden uppgick till 54,7 (56,9) procent
och Nettobelåningsgraden uppgick till 53,1 (54,7)
procent.
Moderbolag
Moderbolaget äger inga fastigheter. Moder bolaget
utför endast tjänster koncerninternt. Intäkterna upp-
gick till 85,5 (78,7) miljoner kronor. Det fanns 41 (35)
anställda i moderbolaget i slutet av 2024. Resultatet
uppgick till -386,9 (-95,2) miljoner kronor.
Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 4 024,2
(4 195,5) miljoner kronor och hade en koncern intern
nettofordran på 490,9 (728,6) miljoner kronor.
Andelar i intressebolag uppgick till 102,2 (118,5)
miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick till 17,7 (17,8)
miljoner kronor och likvida medel till 77,6 (57,5) miljo-
ner kronor. Det egna kapitalet uppgick till 4 083,5
(4 453,9) miljoner kronor. Övriga skulder uppgick per
31 december till 629,1 (663,9) miljoner kronor, varav
räntebärande 596,4 (625,5).
33 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 34 =====
Likvida medel vid
periodens ingång:
306,2
Likvida medel vid
periodens utgång:
224,9
Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr
Aktieägartillskott: –
Löpande verksamhet: 254,9
Upptagna lån: 1 049,2
Försäljning av dotterbolag: 654,8
Amortering och övrig finansieringsverksamhet: -1 665,8
Övriga investeringar och avyttringar: -374,4
Kassaflöde
Periodens kassaflöde uppgick till -81,2 (11,8) miljoner
kronor. De dominerande posterna är förvärv och för-
säljning av dotterbolag, investeringar i fastigheter
samt amortering och upptagning av lån.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick
till 254,9 (345,2) miljoner kronor.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick
till 280,4 (527,9) miljoner kronor varav försäljning av
fastigheter via dotterbolag uppgick till 654,8
(1 026,6) miljoner kronor och förvärv av fastigheter via
dotterbolag uppgick till -159,9 (-94,8) miljoner kronor,
se tabell nedan.
Investeringar i befintligt bestånd uppgick till -217,1
(-374,1) miljoner kronor.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick
till -616,5 (-861,2) miljoner kronor varav upptagna lån
uppgår till 1 049,2 (4 038,9) miljoner kronor och
amortering skett med -1 621,6 (-4 904,8) miljoner
kronor.
Förvärv av dotterbolag, tkr
2024 jan-dec 2023 jan-dec
Förvärv av förvaltningsfastigheter -176 976 -844 668
Nyemission 14 950 –
Övertagnade av räntebärande skulder – 512 687
Övertagande av övriga tillgångar -843 -55 386
Övertagande av övriga Skulder 2 928 156 462
Omklassificering från intresseföretag – 136 084
Kassaflöde påverkande -159 941 -94 821
Försäljning av dotterbolag, tkr
2024 jan-dec 2023 jan-dec
Försäljning av förvaltningsfastigheter 734 920 1 044 174
Säljarrevers -49 006 -
Överlåtande av övriga tillgångar 1 882 9 055
Överlåtande av övriga skulder -33 016 -26 601
Kassaflöde påverkande 654 780 1 026 628
34 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 35 =====
Hagalund 1:27 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Mälardalen. Uthyrningsbar yta: 1 900 kvm. Hyresgäst: Hedin Bil.
Uthyrningsgrad: 100% .
35 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 36 =====
Finansiell information
Koncernens resultaträkning
Belopp i tkr
2024
okt-
dec
2023
okt-
dec
2024
jan-
dec
2023
jan-
dec
Hyresintäkter och övriga intäkter 244 932 264 729 1 011 796 1 018 985
Fastighetskostnader -54 649 -65 038 -228 319 -228 835
Driftnetto 190 283 199 691 783 477 790 150
Centrala administrationskostnader -16 022 -15 833 -65 897 -60 404
Noteringskostnader -13 815 – -13 815 –
Resultat från intresseföretag -1 369 -35 810 -26 685 -76 161
–varav förvaltningsresultat 2 301 2 644 9 952 16 572
–varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter 170 -1 050 -22 500 -63 985
–varav skatt 299 -117 823 13 437
–varav övrigt -4 139 -37 287 -14 960 -42 185
Finansiella intäkter 11 011 32 832 56 893 46 122
Finansiella kostnader -99 865 -142 955 -454 806 -433 213
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 70 223 37 925 279 167 266 494
–varav förvaltningsresultat 87 708 76 379 329 619 359 227
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 72 004 33 838 -112 681 -573 718
Värdeförändringar av finansiella instrument 18 937 -89 898 -40 089 -85 555
Resultat före skatt 161 164 -18 135 126 397 -392 779
Skatt -50 863 -33 692 -70 414 17 027
Periodens/Årets resultat 110 301 -51 827 55 983 -375 752
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 107 773 -95 753 56 446 -413 146
Innehav utan bestämmande inflytande 2 528 43 926 -463 37 394
Data per aktie:
Årets resultat 107 773 -95 753 56 446 -413 146
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 371 779 370 629 371 207 370 629
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 371 779 371 224 371 503 371 224
Resultat per viktat genomsnittligt
antal aktier före utspädning, kr 0,29 -0,26 0,15 -1,11
Resultat per viktat genomsnittligt antal
aktier efter utspädning, kr 0,29 -0,26 0,15 -1,11
Rapport över koncernens totalresultat
Belopp i tkr
2024
okt-
dec
2023
okt-
dec
2024
jan-
dec
2023
jan-
dec
Periodens/Årets resultat 110 301 -51 827 55 983 -375 752
Övrigt totalresultat – – – –
Periodens/Årets totalresultat 110 301 -51 827 55 983 -375 752
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 107 773 -95 753 56 446 -413 146
Innehav utan bestämmande inflytande 2 528 43 926 -463 37 394
36 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 37 =====
Koncernens balansräkning
Belopp i tkr 2024-12-31 2023-12-31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 13 395 030 13 860 077
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 198 498 196 321
Immateriella anläggningstillgångar 4 564 4 278
Övriga materiella anläggningstillgångar 498 663
Andelar i intresseföretag 99 450 118 659
Långfristiga fordringar 38 006 –
Derivat – 39 616
Summa anläggningstillgångar 13 736 046 14 219 614
Kundfordringar 6 452 6 401
Övriga fordringar 55 985 68 951
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 55 856 73 564
Likvida medel 224 941 306 195
Summa omsättningstillgångar 343 234 455 111
Summa tillgångar 14 079 280 14 674 725
Belopp i tkr 2024-12-31 2023-12-31
Eget kapital
Aktiekapital 371 779 370 629
Övrigt tillskjutet kapital 4 937 973 4 923 418
Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat 502 096 420 791
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 811 848 5 714 838
Innehav utan bestämmande inflytande 110 465 188 793
Summa eget kapital 5 922 313 5 903 631
Skulder
Långfristiga räntebärande skulder 6 622 398 6 638 196
Långfristig leasingskuld 198 498 196 321
Derivat 473 –
Uppskjutna skatteskulder 228 475 204 850
Summa långfristiga skulder 7 049 844 7 039 367
Kortfristiga räntebärande skulder 764 153 1 318 338
Leverantörsskulder 13 098 48 778
Skatteskulder 58 683 41 926
Övriga skulder 59 131 77 078
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 212 058 245 607
Summa kortfristiga skulder 1 107 123 1 731 727
Summa skulder 8 156 967 8 771 094
Summa eget kapital och skulder 14 079 280 14 674 725
37 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 38 =====
Koncernens förändring i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i tkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
inklusive
periodens
totalresultat Summa
Innehav
utan best-
ämmande
inflytande
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748
Årets totalresultat
Årets resultat -413 146 -413 146 37 394 -375 752
Årets totalresultat -413 146 -413 146 37 794 -375 752
Aktieägartillskott – 452 452
Utgivande av teckningsoptioner 1 148 1 148 1 148
Inlösen av teckningsoptioner -4 -4 -4
Förvärvade minoritetsandelar – 126 654 126 654
Transaktion med minoritetsandelsägare 2 266 2 266 -20 881 -18 615
Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631
Årets totalresultat
Årets resultat 56 446 56 446 -463 55 983
Årets totalresultat 56 446 56 446 -463 55 983
Nyemission 1 150 13 752 14 902 14 902
Utgivande av teckningsoptioner 803 803 803
Återbetalning av aktieägaretillskott – -452 -452
Avyttrade minoritetsandelar – -7 691 -7 691
Transaktion med minoritetsandelsägare 24 859 24 859 -69 722 -44 863
Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 937 973 502 096 5 811 848 110 465 5 922 313
38 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 39 =====
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i tkr
2024
okt-
dec
2023
okt-
dec
2024
jan-
dec
2023
jan-
dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 161 164 -18 135 126 397 -392 779
Justering för poster som inte ingår i
kassaflödet -88 729 94 927 183 141 753 004
72 435 76 792 309 538 360 225
Betald inkomstskatt -9 206 -2 286 -25 157 -41 193
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 63 229 74 506 284 381 319 032
Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 24 354 -3 560 39 548 47 030
Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder 3 944 -14 906 -69 058 -20 911
Kassaflöde från den löpande verksamheten 91 527 56 040 254 871 345 151
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag -101 484 -90 534 -159 941 -94 821
Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag 29 067 62 589 654 780 1 026 628
Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -484 -493 -1 398 -1 600
Försäljning av materiella anläggningstillgångar – – – 380
Investeringar i
förvaltningsfastigheter -56 771 -63 507 -217 113 -374 086
Försäljning av förvaltningsfastigheter – – 11 535 –
Investeringar i intresseföretag -7 476 – -7 476 -66 406
Avyttring av finansiella tillgångar – – – 37 763
Kassaflöde från investeringsverksamheten -137 148 -91 945 280 387 527 858
Finansieringsverksamheten
Nyemission – – 743 1 148
Transaktion med minoritetsandelsägare -29 769 – -44 863 -18 615
Upptagna lån 221 063 1 025 831 1 049 246 4 038 920
Amortering av lån -238 076 -957 182 -1 621 638 -4 904 797
Inlösen personaloptioner – – – -4
Syntetiskt återköpsprogram – – – 22 120
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -46 782 68 649 -616 512 -861 228
Periodens/Årets kassaflöde -92 403 32 744 -81 254 11 781
Likvida medel ingående balans 317 344 273 451 306 195 294 414
Likvida medel utgående balans 224 941 306 195 224 941 306 195
39 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 40 =====
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i tkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Nettoomsättning 85 493 78 694
Övriga externa kostnader -52 237 -38 613
Personalkostnader -58 969 -50 560
Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -1 959 -1 718
Rörelseresultat -27 672 -12 197
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Resultat från andelar i koncernföretag -306 088 -58 341
Resultat från andelar i intresseföretag -23 724 -12 770
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 63 10 741
Finansiella intäkter 32 084 27 719
Finansiella kostnader -75 544 -51 692
Resultat efter finansiella poster -400 881 -96 540
Bokslutsdispositioner 10 449 1 317
Resultat före skatt -390 432 -95 223
Skatt på årets resultat 3 483 0
Periodens/Årets resultat -386 949 -95 223
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat
40 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 41 =====
Moderbolagets balansräkning
Belopp i tkr 2024-12-31 2023-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 4 564 4 278
Materiella anläggningstillgångar 414 552
Nyttjanderättstillgångar 3 795 2 864
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 4 024 160 4 195 524
Andelar i intressebolag 102 193 118 463
Fordringar hos koncernföretag 873 972 1 022 877
Uppskjutna skattefordringar 3 814 319
5 004 139 5 337 183
5 012 912 5 344 877
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfodringar 143 –
Fordringar hos koncernföretag 31 118 34 380
Övriga fordringar 1 242 1 833
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 736 7 910
36 239 44 123
Kassa och bank 77 620 57 492
77 620 57 492
Summa tillgångar 5 126 771 5 446 492
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 371 779 370 629
371 779 370 629
Fritt eget kapital
Överkursfond 4 207 560 4 192 213
Balanserat resultat -108 890 -13 667
Årets resultat -386 949 -95 223
3 711 721 4 083 323
Summa eget kapital 4 083 500 4 453 952
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 596 433 475 511
Skulder till koncernföretag 412 920 325 122
1 009 353 800 633
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder – 150 000
Leasingskuld 3 795 2 864
Leverantörskulder 357 9 930
Skulder till koncernföretag 1 270 3 519
Övriga kortfristiga skulder 2 226 2 308
Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 26 270 23 286
33 918 191 907
Summa eget kapital och skulder 5 126 771 5 446 492
41 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 42 =====
Moderbolagets förändring i eget kapital
Belopp i tkr Aktiekapital Överkursfond
Balanserat
resultat
Årets totala
resultat
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175
Omföring av föregående års resultat -10 247 10 247 –
Årets totalresultat
Årets resultat -95 223 -95 223
Årets totalresultat -95 223 -95 223
Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952
Omföring av föregående års resultat -95 223 95 223 –
Årets totalresultat
Årets resultat -386 949 -386 949
Årets totalresultat -386 949 -386 949
Nyemission 1 150 13 752 14 902
Utgivande av teckningsoptioner 1 595 1 595
Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 207 560 -108 890 -386 949 4 083 500
42 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 43 =====
Belopp i tkr om inget annat anges.
Företagsinformation
Koncernredovisningen avseende perioden
2024-01-01 – 2024-12-31, för Stenhus Fastigheter i
Norden AB (publ) (”Stenhus ”, Koncernen”, ”Bolaget”)
har upprättats av VD och styrelse. Moderbolaget är
ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige,
med organisationsnummer 559269-9507. Stenhus
Fastigheter genomförde ett listbyte 18 december
2024 och Bolagets aktier är nu noterade på Nasdaq
Stockholm Mid Cap.
Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger
och förvaltar offentliga- och kommersiella fastigheter
med tydligt geografiskt fokus på storstadsområden
samt tillväxtorter . Stenhus Fastigheter arbetar även
aktivt med befintliga och potentiella byggrätter inom
det nuvarande beståndet.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Stenhus Fastigheter har en kontinuerlig process för
att identifiera väsentliga risker som kan påverka bola-
gets finansiella ställning och resultat. Styrelsen har
efter senaste publiceringen av årsredovisningen 2023
uppdaterat rutinen för riskhantering där riskerna nu
identifieras och värderas inom någon av de fem kate-
gorierna nedan:
• Strategiska risker
• Operationella risker
• Efterlevnadsrisker
• Finansiella risker
• Rapporteringsrisker
Huvudsakliga risker avser bl.a. värdeförändring på
fastigheter, konjunkturutvecklingen, ändrade lagar
och regelverk, projektverksamhet och finansiering.
Inga större förändringar i riskbedömningen eller
områden har dock ändrats utan riskerna klassificeras
nu in i de fem kategorierna. För mer information om
identifierade risker, se Stenhus Fastigheter års- och
hållbarhetsredovisning 2023.
Uppskattningar och bedömningar
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redo-
visningssed måste företagsledningen göra bedöm-
ningar och antaganden som påverkar tillgångs- och
skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter
samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan
skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningen är
speciellt känslig för de bedömningar och antaganden
som ligger till grund för värdering av förvaltnings-
fastigheterna. För känslighetsanalys avseende
antaganden kopplade till fastighetsvärderingarna,
se avsnitt Fastighetsportfölj i denna delårsrapport
samt sid 18-19 i Stenhus Fastigheter års- och hållbar-
hetsredovisning 2023.
Allmänna redovisningsprinciper
Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i
enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämp-
liga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade
redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk-
ningsmetoder har varit oförändrade jämfört med
senaste årsredovisningen.
Derivat värderas till verkligt värde i balansräkningen
och övriga finansiella instrument till upplupet anskaff-
ningsvärde. För räntebärande skulder, som utgörs av
bank, och obligationslån, avviker verkligt värde från
det redovisade upplupna anskaffningsvärdet. Verkligt
värde fastställs utifrån aktuell räntekurva med tillägg
för upplåningsmarginal. Derivat värderas i enlighet
med nivå 2 i IFRS 13:s värderingshierarki. Förvalt-
ningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet
med nivå 3 i värderingshierarkin.
Redovisningsprinciperna för moderbolaget är
oförändrade från de som angavs i årsredovisningen
för 2023.
För övrig information om redovisningsprinciper
rekommenderas koncernens årsredovisning för
2023 som finns tillgänglig på Stenhus hemsida,
www.stenhusfastigheter.se
Närståendetransaktioner
Stenhus relationer med närstående framgår på sid 46
i denna delårsrapport och i not 3 i årsredovisningen
2023. Samtliga närståendetransaktioner har gjorts på
marknadsmässiga villkor.
Nya standarder och tolkningar
Inga nya eller ändrade IFRS-standarder eller tolk-
ningar från IASB har haft någon påverkan på
delårsrapporten eller de redovisningsprinciper som
Stenhus Fastigheter tillämpar.
Väsentliga händelser efter periodens utgång
• Vid extra bolagsstämma 12 februari 2025 har sty-
relsen fått ett bemyndigande att besluta om förvärv
och överlåtelse av Bolagets egna aktier.
• Stenhus Fastigheter har i januari 2025 uppdaterat
ett antal operativa och finansiella mål. Läs mer om
detta under avsnitt Affärsidé, mål och strategi.
Övriga upplysningar
43 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 44 =====
Resultat och balansposter per segment
2024
jan-dec
tkr Offentlig1
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel Kontor
Ofördelade
poster
Summa
koncern
RESULTATRÄKNINGEN
Hyresintäkter och övriga intäkter 170 875 553 813 177 212 109 367 529 1 011 796
Fastighetskostnader -33 651 -104 133 -42 794 -24 486 -23 2552 -228 319
Driftnetto 137 224 449 680 134 418 84 881 -22 726 783 477
Central administration – – – – -65 897 -65 897
Noteringskostnader – – – – -13 815 -13 815
Resultat från intresseföretag – – – – -26 685 -26 685
Finansiella intäkter – – – – 56 893 56 893
Finansiella kostnader – – – – -449 454 -449 454
Räntekostnader leasingsskuld:
Tomträttsavgälder -1 792 -2 692 – -868 – -5 352
Resultat inklusive värde-
förändringar i intresseföretag
135 432 446 988 134 418 84 013 -521 684 279 167
Värdeförändring
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
orealiserad
-102 807 68 455 -10 967 -29 992 – -75 311
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
realiserad
– -24 465 -11 885 -1 020 – -37 370
Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -40 089 -40 089
Resultat före skatt 32 625 490 978 111 566 53 001 -561 773 126 397
BALANSRÄKNINGEN
Förvaltningsfastigheter 2 667 650 7 143 180 2 059 040 1 525 160 – 13 395 030
- Varav periodens förvärv – 176 976 – – – 176 976
- Varav periodens försäljningar – -533 563 -187 288 -25 604 – -746 455
- Varav periodens investeringar i befintliga
fastigheter
26 731 141 564 37 297 11 521 – 217 113
Övriga tillgångar – – – – 684 250 684 250
Summa tillgångar 2 667 650 7 143 180 2 059 040 1 525 160 684 250 14 079 280
1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.
2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment.
44 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 45 =====
Resultat och balansposter per segment
2023
jan-dec
tkr Offentlig1
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel Kontor
Ofördelade
poster
Summa
koncern
RESULTATRÄKNINGEN
Hyresintäkter och övriga intäkter 173 783 529 204 203 667 112 331 – 1 018 985
Fastighetskostnader -31 126 -98 902 -46 643 -31 831 -20 3332 -228 835
Driftnetto 142 657 430 302 157 024 80 500 -20 333 790 150
Central administration – – – – -60 404 -60 404
Resultat från intresseföretag – – – – -76 161 -76 161
Finansiella intäkter – – – – 46 122 46 122
Finansiella kostnader – – – – -428 044 -428 044
Räntekostnader leasingsskuld:
Tomträttsavgälder -1 609 -2 692 – -868 – -5 169
Resultat inklusive värde-
förändringar i intresseföretag
141 048 427 610 157 024 79 632 -538 820 266 494
Värdeförändring
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
orealiserad
-241 089 -65 387 -151 295 -32 945 – -490 716
Värdeförändring förvaltningsfastigheter,
realiserad
– -35 729 -47 273 – – -83 002
Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -85 555 -85 555
Resultat före skatt -100 041 326 494 -41 544 46 687 -624 375 -392 779
BALANSRÄKNINGEN
Förvaltningsfastigheter 2 743 726 7 314 213 2 231 883 1 570 255 – 13 860 077
- Varav årets förvärv 11 029 833 639 – – – 844 668
- Varav årets försäljningar – -320 003 -724 171 – – -1 044 174
- Varav årets investeringar i befintliga
fastigheter
66 446 228 603 68 842 10 195 – 374 086
- Varav omklassificering av segment – 367 203 42 000 -409 203 – –
Övriga tillgångar – – – – 814 648 814 648
Summa tillgångar 2 743 726 7 314 213 2 231 883 1 570 255 814 648 14 674 725
1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.
2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment.
45 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 46 =====
Närståendetransaktioner
Koncernen
Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding
AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag
vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller
indirekt inflytande över består av kameral förvaltning
samt administrations tjänster. Utöver detta köps tjäns-
ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner
Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för
dessa tjänster uppgick under perioden till 4,4 (10,4)
miljoner kronor varav 2,7(8,5) miljoner kronor
hänförliga till till- och ombyggnationer.
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under
perioden till 5,7 (5,2) miljoner kronor och avsåg
kostnader för due diligence samt projektledning.
Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i
Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster
samt due diligence kostnader vilka elimineras i
koncernen.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner
förelegat.
Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Försäljning av varor/tjänster 3 333 367
Inköp av varor/tjänster 4 389 10 434
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 165 1 938
Styrelse och ledning, tkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Försäljning av varor/tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 5 660 5 196
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 654 305
Närståendetransaktioner
Moderbolaget
De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus
Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över
består av kameral förvaltning samt administrations-
tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster
uppgick under perioden till 1,7 (2,0) miljoner kronor.
Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden
utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till
Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett
belopp om 76,2 (78,7) miljoner kronor.
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under
perioden till 3,4 (4,5) miljoner kronor och avsåg
kostnader för due diligence.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner
förelegat.
Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Försäljning av varor/tjänster 106 –
Inköp av varor/tjänster 1 697 1 969
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen – 638
Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Försäljning av varor/tjänster 76 243 78 694
Inköp av varor/tjänster – –
Övrigt – –
Fordran på balansdagen 905 090 1 057 258
Skuld på balansdagen 414 190 328 641
Styrelse och ledning, tkr
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Försäljning av varor/tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 3 417 4 540
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen – 90
46 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 47 =====
Informationen är sådan som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) ska offentliggöra
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande
den 20 februari 2025, klockan 08.00 CET.
Elias Georgiadis
VD och styrelseledamot
Rickard Backlund Erik Borgblad Anders Wennberg
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Malin af Petersens Frank Roseen
Styrelseledamot Styrelseledamot
Styrelsens försäkran
Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt över
Bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga
risker och osäkerhetsfaktorer som Bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm, den 20 februari 2025
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
47 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 48 =====
Definitioner av nyckeltal
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten
(ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av
alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures,
APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått
som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna
för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna
i syfte att öka transparensen och jämförbarheten.
Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio-
ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver
Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt
Bolagets värdeutveckling.
Nyckeltal Beskrivning Syfte
Aktuellt substans-
värde; EPRA NTA
(Net Tangible
Assets)
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med
återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt
värde på derivat samt justerat med bedömd verklig
uppskjuten skatt om 5,15 procent.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga
värde i ett långsiktigt perspektiv.
Aktuellt substans-
värde;
EPRA NTA, per aktie
EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga
värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie.
Areamässig
uthyrningsgrad
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i
förhållande till total uthyrningsbar yta.
Avkastning på eget
kapital
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget
kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats
till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som
normalt uppstår i verksamheten.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital
förräntats under perioden.
Belåningsgrad
fastigheter (LTV)
Räntebärande skulder och ägarandelen i intressebolag i
relation till fastigheternas verkliga värde.
Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel.
Belåningsgrad
fastigheter, netto
(Net LTV)
Räntebärande skulder minus likvida medel, i relation till
fastigheternas verkliga värde.
Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel.
Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med
fastigheternas driftskostnader.
Ett mått på fastigheternas resultatgenerering.
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande
till hyresvärde vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt
perspektiv.
Förvaltningsresultat Driftnetto, centrala administrationskostnader,
finansnettot samt intresseföretagets förvaltningsresultat.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar.
Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder
inklusive derivat
Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat
kapital.
Genomsnittlig
räntebindning
Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid
avseende räntebärande skulder, inklusive derivat.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående
kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.
Nyckeltalet belyser operativ risk.
Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid
avseende räntebärande skulder.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Långsiktigt
substans värde,
EPRA NRV (Net
Reinstatement
Value)
Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med
återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt
värde på derivat.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga
värde i ett långsiktigt perspektiv.
Långsiktigt
substansvärde,
EPRA NRV, per aktie
EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i
ett långsiktigt perspektiv, per aktie.
Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal
aktier, före och efter utspädning.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i
procent av räntenetto.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de
nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i
enlighet med IFRS 16.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida, https:/ /www.stenhusfastigheter.se/investerare/rapporter/nyckeltal/.
48 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 49 =====
Bedömd intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som
en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera
intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets-
bestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisa-
tion vid en bestämd tidpunkt. Det är inte en prognos.
Intjäningsförmågan har ej varit föremål för översiktlig
granskning av bolagets revisorer. Intjäningsförmågan
innehåller ingen bedömning av kommande period vad
gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskost-
nader, värdeförändringar eller andra resultatpåver-
kande faktorer. Den långsiktiga intjäningsförmågan
inkluderar intäkter och bedömda kostnader för de
förvärv/avyttringar Stenhus har tillträtt/frånträtt efter
31 december 2024 samt effekter av pågående projekt
där signerade hyres kontrakt finns.
Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter på
årsbasis inklusive hyrestillägg för fastighetsskatt med
mera. Den bedömda intäkten innehåller uppräkning
enligt KPI siffran för oktober 2024. Den presenterade
hyresintäkten exkluderar årliga hyresgarantier om
2,8 miljoner kronor.
Fastighetskostnader är baserade på bedömd kostnad
under ett normalår och grundar sig på faktiskt utfall
med beaktande av byggnadernas tekniska systems
ålder och bestämmelser i hyresavtal. Kostnader för
central administration har beräknats utifrån en upp-
skattning av nödvändig organisation och består till
största del av ersättning till personal, administrativ
förvaltning av Bolaget och kontorshyra. Finansierings-
kostnaderna är uppskattade givet Bolagets kapital-
struktur. Kostnaderna för de räntebärande skulderna
har beräknats med utgångspunkt i underliggande
basränta (STIBOR3M) om 2,30% samt kontrakterade
lånemarginaler. Byggnadskreditiven har justerats upp
som om de vore utnyttjade till fullo.
Ögonblicksbild av långsiktig intjäningsförmåga, mkr
Per 31 dec
2024
Projekt Frånträtt efter
kvartalet1
Tillträtt efter
kvartalet
Långsiktigt
Justerat hyresvärde 1 065 21 -6 4 1 084
Vakans -76 0 0 0 -76
Hyresintäkter 990 21 -6 4 1 009
Fastighetskostnader -209 -4 2 0 -211
Driftnetto 781 17 -4 4 798
Central administration -60 0 0 0 -60
Resultat från intresseföretag 12 0 0 0 12
Finansnetto -326 0 1 0 -325
Förvaltningsresultat 407 17 -3 4 425
Ingående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606
Nya aktier – – – – –
Utgående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606
Långsiktig intjäning per aktie 1,09 0,05 -0,01 0,01 1,14
1 Inkluderar effekter av refinansieringar och andra amorteringar
Nedan känslighetsanalys illustrerar förvaltnings-
resultatet beroende på hur basräntan (STIBOR3M)
och driftnettot förändras.
Känslighetsanalys av långsiktigt förvaltningsresultat, mkr
STIBOR3M
Driftnettoförändring 1,30% 1,80% 2,30% 2,80% 3,30%
-10% 386 366 345 324 304
-5% 426 405 385 364 344
0% 466 445 425 404 383
5% 506 485 465 444 423
10% 546 525 504 484 463
49 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 50 =====
Intjäningsförmåga rullande tolv månader
Stenhus intjäningsförmåga för rullande 12 månader
baseras till skillnad från den ögonblicksbild som den
långsiktiga intjäningsförmågan illustrerar på förväntat
kassaflöde de kommande tolv månaderna. Hyres-
intäkter från projekten inkluderas från och med
kontrakterad inflyttningsdatum. I likhet med den
långsiktiga intjäningsförmågan görs ingen bedömning
av kommande period vad gäller utveckling av hyror
vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar
eller andra resultatpåverkande faktorer och utgör
därmed inte en prognos.
Intjäningsförmåga - rullande 12 månader, mkr
Per 31 dec
2024
Projekt Frånträtt efter
kvartalet1
Tillträtt efter
kvartalet
Rullande 12
Justerat hyresvärde 1 065 11 -5 4 1 075
Vakans -86 0 0 0 -86
Hyresintäkter 979 11 -5 4 989
Fastighetskostnader -209 -4 1 0 -211
Driftnetto 770 8 -3 3 778
Central administration -60 0 0 0 -60
Resultat från intresseföretag 12 0 0 0 12
Finansnetto -326 0 1 0 -325
Förvaltningsresultat 396 8 -3 3 404
Ingående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606
Nya aktier – – – – –
Utgående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606
Långsiktig intjäning per aktie 1,07 0,02 -0,01 0,01 1,09
1 Inkluderar effekter av refinansieringar och andra amorteringar
50 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter
===== SIDA 51 =====
Kontaktuppgifter
VD
Elias Georgiadis
Telefon: +46 707 96 13 34
Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se
Vice VD
Mikael Nicander
Telefon: +46 708 70 35 91
Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se
Bolaget
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
Besöksadress:
Årstaängsvägen 17 C
117 43 Stockholm
Postadress:
Box 44102
100 43 Stockholm
info@stenhusfastigheter.se
+46 8 410 221 00
www.stenhusfastigheter.se
Kalendarium
Årsredovisning
24 april
2025
Delårsrapport
Q1
15 maj
2025
Delårsrapport
Q3
20 november
2025
Delårsrapport
Q2
21 augusti
2025
Årsstämma
22 maj
2025