FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2025
===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 2 ===== 2 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 PERIODEN JANUARI–SEPTEMBER 2025 • Hyresintäkterna ökade med 14,0 procent och uppgick till 1 150 mkr (1 009). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,3 procent. • Driftnetto ökade med 18,4 procent och uppgick till 764 mkr (645). I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 6,9 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 280 mkr (123). • Värdeförändring fastigheter uppgick till -104 mkr (-1 383). Under perioden har 692 mkr investerats. • Periodens resultat uppgick till 96 mkr (-1 380), motsvarande 0,48 (-11,78) kronor per aktie. TREDJE KVARTALET 2025 • Hyresintäkterna ökade med 9,3 procent och uppgick till 390 mkr (357). • Driftnetto ökade med 9,7 procent och uppgick till 277 mkr (252). • Förvaltningsresultatet uppgick till 123 mkr (85). • Värdeförändring fastigheter uppgick till 104 mkr (-265). Under kvartalet har 246 mkr investerats. • Kvartalets resultat uppgick till 213 mkr (-338), motsvarande 1,06 (-1,69) kronor per aktie. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER KVARTALET • Gröna obligationer utökades med totalt 1 300 mkr under kvartalet genom två emissioner. • Bolaget förtidinlöste utestående SEK obligation om 412,5 mkr i september. • I början av kvartalet nyttjades optionen att inte fullfölja nyproduktions- projektet Krongatan i Skellefteå. • Stina Carlson tillträdde som CFO i september. • Sveafastigheter inkluderas i EPRA-index från och med 22 september. • Efter kvartalet förlängdes en befintlig kreditfacilitet om 1 000 mkr och ett säkerställt lån om 481,5 mkr med förfall under 2026 till 2028. 42% Belåningsgrad 656 Antal lägenheter under byggnation 80,47 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie +14% Hyresintäkter mot jan-sep 2024 764 Driftnetto, mkr 28,9 Fastighetsvärde, mdkr NYCKELTAL jan-sep 2025 jan-sep 2024 jul-sep 2025 jul-sep 2024 jan-dec 2024 Hyresintäkter, mkr 1 150 1 009 390 357 1 361 Driftnetto, mkr 764 645 277 252 860 Förvaltningsresultat, mkr 280 123 123 85 160 Värdeförändring för valtningsfastigheter, mkr -104 -1 383 104 -265 -1 188 Periodens resultat, mkr 96 -1 380 213 -338 -1 125 Resultat per aktie, kr* 0,48 -11,78 1,06 -1,69 -8,15 Överskottsgrad, % 66,4 63,9 70,9 70,7 63,2 Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration, % 60,3 56,5 65,4 63,7 55,7 Uthyrningsgrad, % 95,7 94,7 95,7 94,7 94,6 Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 28 864 27 651 28 864 27 651 28 140 Antal lägenheter i förvaltning, st 14 915 14 547 14 915 14 547 14 669 Antal lägenheter i pågående byggnation, st 656 1 150 656 1 150 1 030 Antal lägenheter i projektutveckling, st 6 387 6 680 6 387 6 680 6 844 Belåningsgrad, % 42 43 42 43 42 Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr 2,0 2,1 2,0 2,1 2,2 Långsiktigt substansvärde, mkr 16 094 15 737 16 094 15 737 15 898 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 80,47 78,68 80,47 78,68 79.49 * Före och efter utspädning. Se definitioner och härledning av nyckeltal på sid 26-29. Perioden i korthet ===== SIDA 3 ===== 3 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 Utifrån vår strategi att förbättra lönsamheten och växa organiskt har vi fastställt tydliga mål. Vårt fokus är att stärka avkastningen och växa fastighetsportföljen – genom att öka uthyrningsgraden, uppgradera lägenheter, minska energianvändningen, investera i lönsamma nyproduktionsprojekt samt dra nytta av de skalfördelar som följer av att vara ett stort och renodlat bostadsbolag. Genom dessa prioriteringar är målsättningen att till juni 2029 nå en över- skottsgrad, inklusive fastighetsadministration, om 70 procent. Våra prioriteringar ligger fast och fortsätter att ge tydliga resultat. UTHYRNINGSGRADEN FORTSÄTTER ATT STÄRKAS Uthyrningsgraden fortsätter att öka och uppgår nu till 95,7 pro- cent, en ökning med 0,7 procentenheter från föregående kvartal och med 1,4 procentenheter jämfört med det andra kvartalet före- gående år – då Sveafastigheter bildades. Den starka utvecklingen är ett resultat av vårt fokuserade och strukturerade arbete, samt av att vi har en portfölj i städer och regioner med en långsiktigt stabil bostadsefterfrågan. Hela 94 procent av förvaltningsbe- ståndet finns i våra tre storstadsregioner samt i universitets- och högskolestäder, varav 24 procent i Stockholms län. Som en del i vår strategi att optimera portföljen genomförde vi under kvartalet försäljning av ett mindre bestånd utanför Avesta, i linje med bokfört värde. Försäljningen bidrog dessutom med 0,3 procentenheter av den totala ökningen av uthyrningsgraden på 0,7 procentenheter under kvartalet. INVESTERINGAR MED HÖG LÖNSAMHET Våra investeringar är kärnan i vår tillväxtstrategi – de skapar långsiktigt aktieägarvärde och driver ett stigande förvaltnings- resultat per aktie. Fokus ligger på tre områden: nyproduktion, lägenhetsuppgraderingar och energiprojekt. Vi har 656 lägenheter under byggnation och planerar ytterligare byggstarter under året. Inom de kommande tolv månaderna räknar vi med att påbörja mer än 600 nya lägenheter, i linje med vårt mål om 600–800 byggstarter i årstakt. Nya byggstarter för- utsätter att projekten genererar en stark avkastning på investerat kapital. Det krävs också tydlig efterfrågan och betalningsvilja i respektive mikroläge. Projekten kommer från vår Stockholmsfo- kuserade utvecklingsportfölj om cirka 6 400 lägenheter, varav cirka 5 100 hyresrätter med en bedömd genomsnittlig direktav- kastning på investerat kapital om 5,3 procent. Uthyrningen av nybyggda lägenheter utvecklas väl, och uthyrningsgraden för de cirka 3 000 lägenheter som färdigställts 2020–2024 ligger klart över portföljgenomsnittet. Uppgradering av lägenheter är ett område med stor potential. Under kvartalet färdigställde vi 58 lägenheter enligt konceptet Hemlyft, och totalt 250 planeras att uppgraderas under året. Dessa investeringar skapar bostäder med hög standard och en direktavkastning på investerat kapital över sex procent. Vårt långsiktiga mål är att renovera 2 000 lägenheter till juni 2029, med start juli 2024. Sveafastigheter utvecklas starkt även under det tredje kvartalet. Strategin att stärka lönsamheten genom ett tydligt operationellt fokus och nyproduktionsprojekt, främst i Stockholmsregionen, fortsätter att ge goda resultat. Efter Sveafastigheters händelserika första fas är organisationen nu anpassad för nästa steg – där vi fullt ut kan fokusera på kärnverksamheten. Kvartalet bekräftar att vi är på rätt väg med ett stabilt förvaltningsresultat, fortsatt förbättrad uthyrning och ett tydligt trendbrott i de administrativa kostnaderna som understryker vår operationella effektivitet. VD har ordet Stark utveckling med tydlig riktning ===== SIDA 4 ===== Haninge, Kalvsvik 16:30–31 4 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 Energiinvesteringarna följer ett systematiskt arbetssätt för att minska byggnadernas energianvändning, och därmed fastighets- kostnader, med mycket god lönsamhet. Periodens investeringar beräknas ge en direktavkastning på över åtta procent. Förutom lägre klimatpåverkan och bättre inomhusklimat för våra hyresgäs- ter, anpassar vi portföljen för kommande nationella krav enligt EU:s direktiv för byggnaders energiprestanda, EPBD. ADMINISTRATIVA KOSTNADER MINSKAR Sveafastigheter har lämnat uppbyggnadsfasen – där bolaget etablerades och noterades – och gått in i nästa skede. Med en utökad ledningsgrupp och en organisation anpassad för nästa steg kan vi fullt ut fokusera på att förbättra lönsamheten i fastighetsportföljen och växa organiskt. Att vi lämnat uppbygg- nadsfasen syns tydligt i våra administrativa kostnader, som har minskat markant jämfört med föregående kvartal. Det tredje kvartalet har traditionellt lägre administrativa kostnader, men framöver förväntar vi oss en nivå som ligger väsentligt under de senaste kvartalens. VÅRT STRATEGISKA HÅLLBARHETSARBETE STÄRKER OSS Sveafastigheters fokus på hållbarhet baseras på vår övertygelse om att det stärker vår lönsamhet och att det är avgörande för att skapa långsiktigt aktieägarvärde. Den grundinställningen gör hållbarhetsarbetet till en naturlig del av kärnverksamheten och därmed konkret och hållbar på riktigt. Utöver att kontinuerligt minska klimatavtrycket från våra befintliga fastigheter och vår nybyggnation handlar det också om att skapa hem för fler – där nuvarande och kommande generationer trivs och känner sig trygga. Det är inte bara ett prioriterat område, det är kärnan i vår affär. Hem för fler möjliggörs genom vår nybyggnation, men också genom att vi tillgängliggör våra befintliga bostäder för en större grupp människor. Vår pilotstudie, där vi tagit bort inkomstkraven för cirka 40 procent av vårt bestånd under ett år, fortskrider med fortsatt positiva signaler – minskat administrativt arbete, kortad ledtid från publicerad lägenhet till uthyrning, utan ökning av hyresförluster. Samtidigt har fler människor fått möjlighet till en bostad. Under kvartalet inledde vi ett samarbete med Unizons boende- bank, där våldsutsatta kvinnor och barn kommer att ges förtur till våra lägenheter. På så sätt ger vi en särskilt sårbar grupp möjlighet till ett tryggt hem. Kan man som bolag göra skillnad, anser vi på Sveafastigheter att man också ska göra det. VI FORTSÄTTER PÅ DEN INSLAGNA VÄGEN Sveafastigheter har en stark finansiell ställning med en belå- ningsgrad om 42 procent och likviditetskällor på sammanlagt 2,5 mdkr. Under kvartalet har vi emitterat gröna obligationer om 1,3 mdkr samt återbetalat en obligation med fast kupong och säker- ställd skuld om totalt 1,6 mdkr. Den tidsmässiga skillnaden mellan emission och återbetalning innebar något högre finansiella kostnader under kvartalet. Med en stark fastighetsportfölj, solid finansiell ställning och ett erfaret team som arbetar målmedvetet utifrån en tydlig strategi fortsätter Sveafastigheter på den inslagna vägen – mot att vara Sveriges bästa bostadsbolag, med långsiktigt värdeskapande för både hyresgäster och aktieägare. Erik Hävermark, vd Sveafastigheter ===== SIDA 5 ===== 5 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 Sveafastigheter förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i Sveriges tillväxtregioner, med hyresgästers trivsel och bolagets lönsamhet i fokus, ett lokalt samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete. En omfattande projektutvecklingsportfölj möjliggör nybyggnation i lägen där efterfrågan på bostäder är stor, vilket skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen. AFFÄRSOMRÅDE NYPRODUKTION AFFÄRSOMRÅDE FÖRVALTNING FASTIGHETER I FÖRVALTNING PROJEKT- UTVECKLING 2,0 mdkr 6 387 lgh 1,2 mdkr 656 lgh 25,7 mdkr 14 915 lgh PÅGÅENDE BYGGNATION FASTIGHETSBESTÅND 28,9 mdkr SVEAFASTIGHETER URVAL AV OPERATIONELLA MÅL Under kommande fem åren (med start 1 juli 2024): • Uppgradera minst 2 000 lägenheter • Byggstarta 600–800 lägenheter per år • Erhålla/förvärva markanvisningar och byggrätter för 800 lägenheter per år • Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration ska överstiga 70 procent inom fem år Sveafastigheter i korthet Äger, förvaltar och utvecklar hem för fler ===== SIDA 6 ===== UTHYRNINGSGRAD, % INVESTERINGAR, MKR 6 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 Sveafastigheter förvaltar cirka 15 000 hyreslägenheter från Trelleborg i söder till Boden i norr. Beståndet omfattar både egen- utvecklade och förvärvade fastigheter, med tyngdpunkt i Sveriges tre storstadsregioner samt universitets- och högskolestäder. Uthyrningsgraden har fortsatt att stärkas och uppgick vid kvartalets utgång till 95,7 procent, jämfört med 94,3 procent vid utgången av andra kvartalet 2024 då bolaget bildades. Under kvartalet ökade uthyrningsgraden med 0,7 procentenheter, vilket är ett resultat av bolagets strategiska fokus på uthyrning och aktiva förvaltning samt avyttring av fastigheter med begränsad avkastningspotential. Justerat för vakanser hänförliga till pågående lägenhetsuppgraderingar uppgick uthyrningsgraden till 95,9 procent. Sveafastigheter äger och förvaltar långsiktigt hyresrätter i Sveriges tillväxt regioner till ett värde om 25,7 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang. Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och attraktiva boenden med hög lönsamhet under konceptet Hemlyft. Under perioden har 100 mkr investerats i Hemlyft, med en avkastning på investering överstigande sex procent, varav 34 mkr har investerats i kvartalet. Under kvartalet färdigställdes uppgradering av 58 lägenheter. Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att minska energian- vändningen i beståndet. Under perioden har investeringar om 42 mkr genomförts i energiprojekt, med avkastning på investering överstigande åtta procent, varav 11 mkr har investerats i kvartalet. Utöver Hemlyft och energiprojekt har 30 mkr i perioden, varav 21 mkr under kvartalet, investerats i driftnettoförbättrande projekt så som hyresgästtillval och fiberinstallationer. 24 % 17 % 6 % MÅL: UPPGRADERA MINST 2 000 LGH* Antal uppgraderade lägenheter sedan 1 juli 2024 223 * Under fem år med start 1 juli 2024. 14 915 lägenheter 94 % storstadsregioner och universitets- och högskole städer 93,0 93,5 94,0 94,5 95,0 95,5 96,0 % 94,3 % Q/two.caseQ/three.caseQ/four.case Q/two.case 2024 2025 Q/three.caseQ/one.case 94,7 % 94,6 % 94,9 % 95,0 % 95,7 % 33 % Universitets- och högskolestäder % av totalt fastighetsvärde i Stockholm-Mälardalen, Malmö-Öresund och Stor-Göteborg Övrigt Stockholm- Mälardalen Stockholms län Fastighetsbestånd Fastigheter i förvaltning Lägenhets- uppgraderingar Övriga investeringar Investeringar totalt 100 Mkr 42 Mkr 30 Mkr 172 Mkr Energi- projekt Direkt- avkastning på investering > 8 % Direkt- avkastning på investering > 6 % ===== SIDA 7 ===== 7 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 Information om pågående byggnation och projektutveckling på sidan 8-10 är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation och projektutveckling omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. Information i tabellen ovan innehåller information från aktuell intjäningsförmåga på sidan 11, där även väsentliga antaganden som ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan framgår. FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD FASTIGHETSBESTÅNDET INT JÄNINGSFÖRMÅGA Uthyrningsbar yta, kvm Verkligt värde Hyresvärde Uthyrnings- grad Hyres- intäkter Fastighets- kostnader Driftnetto Överskotts- grad Genomsnittligt viktat avkastningskrav Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr % % Stockholm-Mälardalen 3 861 228 572 27 147 8 543 33 408 498 1 947 96,2 479 136 531 343 72 4,28 Universitets- och högskolestäder 6 361 397 596 24 128 9 772 23 172 637 1 511 95,8 610 212 504 397 65 4,51 Malmö-Öresund 2 680 181 687 13 194 4 480 22 989 291 1 495 98,0 285 94 485 191 67 4,43 Stor-Göteborg 882 58 503 2 197 1 477 24 338 91 1 505 99,0 90 31 508 60 66 4,30 Övrigt 1 131 72 695 5 280 1 402 17 981 116 1 490 84,9 99 38 484 61 62 5,47 Totalt 14 915 939 053 71 946 25 675 25 395 1 634 1 616 95,7 1 564 511 506 1 051 67 4,46 Fastighetsadministration 91 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 960 61 FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER ÅLDER OCH ANTAL UPPGRADERADE LÄGENHETER Verkligt värde Uppgraderade lägenheter* Byggår Antal lgh mkr kr/kvm Fördelning, % Antal Andel, % <2010 10 952 17 253 21 431 67 1 747 16 >=2010 3 963 8 422 40 889 33 - - Totalt 14 915 25 675 25 395 100 1 747 12 * Sedan 2020. FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING PER MARKNAD, % FÖRVALTNING NYPRODUKTION Verkligt värde per byggnadsålder Bedömt värde färdigställt* Marknad <2010 >=2010 Pågående byggnation Projekt- utveckling T otalt Fastighetsvärde (mkr) 17 253 8 422 1 863 15 194 42 731 Stockholm-Mälardalen 24 53 100 90 56 Universitets- och högskolestäder 44 25 - 10 26 Malmö-Öresund 19 14 - - 10 Stor-Göteborg 7 3 - - 3 Övrigt 6 5 - - 3 100 100 100 100 100 * Enligt aktuell extern värdering. 10 STÖRSTA STÄDER Kommun Verkligt värde, mkr Andel av portföljen, % Stockholms län 6 049 24 Linköping 2 650 10 Skellefteå 2 181 8 Västerås 1 680 7 Helsingborg 1 483 6 Höganäs 1 218 5 Borås 947 4 Umeå 993 4 Falun 840 3 Karlskrona 685 3 Totalt 18 726 73 ===== SIDA 8 ===== 8 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 Sveafastigheters organisation har lång erfarenhet av stads- utveckling med fokus på att utveckla bostäder i attraktiva lägen med en god kostnadskontroll, arkitektonisk kvalitet, effektiva planlösningar och hållbarhetslösningar i framkant. Under kvartalet har projekten Solhusen i Nacka och Enhörningen i Stockholm nått viktiga milstolpar och arbete pågår enligt plan inför första etappinflytt våren 2026. Sveafastigheter har under kvartalet nyttjat sin option att inte fullfölja projekt Krongatan i Skellefteå, vilket innebär att projektet har utgått med en realise- rad värdeförändring om -2 mkr i kvartalet. Sveafastigheter skapar genom sin nyproduktion en lönsam organisk tillväxt på marknader där det finns en stark underliggande efterfrågan på bostäder. PÅGÅENDE BYGGNATION Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande* Hyresvärde Driftnetto** Investering, mkr Verkligt värde Direktavkastning på investering Projekt Kommun Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr Bedömd Upparbetad mkr % Färdigställt Solhusen Nacka 147 7 639 185 438 56 013 25 3 191 19 354 189 259 5,3 maj-26 Enhörningen Stockholm 216 11 313 483 713 60 469 37 3 128 32 642 438 484 4,9 okt-26 Årby Norra I och II Eskilstuna 206 11 599 - 448 38 618 27 2 331 22 444 400 404 5,0 jan-27 Gamla Landsvägen Nacka 87 4 325 - 263 60 825 14 3 332 11 222 21 59 5,1 jun-27 Totalt 656 34 876 668 1 863 52 401 103 2 907 84 1 662 1 048 1 206 5,0 * Enligt aktuell extern värdering ** Inklusive i förekommande fall tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent. ÅTERSTÅENDE INVESTERING BYGGNATION 2025 2026 2027 Belopp i mkr Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Totalt Bedömd återstående investering 190 145 87 60 52 33 32 15 614 Bedömt kommande driftnetto** - - 19 - 32 22 11 - 84 MÅL: BYGGSTARTA 600–800 LÄGENHETER PER ÅR* Antal byggstartade lägenheter sedan 1 juli 2024 628 * Under fem år med start 1 juli 2024. BYGGSTARTER OCH FÄRDIGSTÄLLDA BYGGNATIONER, ANTAL LÄGENHETER 0 100 200 300 400 500 600 700 800 234 403 363 636 Byggstarter Senaste 12 mån Antal Förväntat kommande 12 mån Färdigställda byggnationer Fastighetsbestånd Fastigheter under byggnation ===== SIDA 9 ===== 9 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 PROJEKTUTVECKLING Sveafastigheter är aktivt involverat i hela utvecklingskedjan – från tidiga skeden i detaljplaneprocessen till färdigutvecklade byggrätter. Genom att identifiera, anskaffa och förädla mark med utvecklingspotential skapas förutsättningar för framtida bostadsproduktion och långsiktigt kassaflöde. Bolaget bidrar därmed inte bara till att skapa fler hem, utan också till att utveckla attraktiva och hållbara boendemiljöer med fokus på Stockholmsregionen. Utvecklingsportföljen omfattar totalt 6 387 lägenheter varav 5 103 hyres rätter och 1 284 bostads- och äganderätter. Utvecklingsportföljen utgör en strategisk komponent i bolagets värdeskapande och framtida intäktsgenerering. 93 procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad i Stockholm- Mälardalen, 85 procent i Stockholms län och 49 procent i Stockholms stad. Hyresrättsprojekten bedöms generera en genomsnittlig direktavkastning på investering om 5,3 procent och en projektvinstmarginal om 20 procent. I förvaltningsskedet bedöms fastigheterna leverera en genomsnittlig överskottsgrad överstigande 85 procent. Med en omfattande utvecklingsportfölj som i huvudsak är lokaliserad i Stockholmsregionen har Sveafastigheter en stark position för att fortsätta växa med god lönsamhet genom nyproduktion. BYGGRÄTTER Inom fastigheter i förvaltning finns potential i att utveckla bygg- rätter genom förtätning inom och i anslutning till fastigheterna. Exempelvis kan parkeringsytor som idag inte används, eller ändring av ytor till mer effektiv användning, skapa möjlighet att utveckla nya lägenheter. Sveafastigheter har idag 350 000 kvm bruttoarea (BTA) i byggrättsportföljen varav 143 000 kvm BTA har vunnit laga kraft. Av de 350 000 kvm BTA återfinns 11 000 kvm BTA under pro- jektutveckling och byggrätter med ett verkligt värde om 8 mkr, vilka inte har tagits upp i tabellen på sida 10. När det beslutas att en byggrätt aktivt ska förberedas för en kommande byggnation flyttas den till projektutveckling. MÅL: MARKANVISNINGAR OCH BYGGRÄTTER FÖR 800 LGH PER ÅR* Antal markanvisningar och byggrätter sedan 1 juli 2024 100 * Under fem år med start 1 juli 2024. * Procent av totalt bedömt fastighetsvärde vid färdigställande. 93 % Stockholm–Mälardalen 85 % Stockholms län 49 % Stockholm Stad 93 % PROJEKTUTVECKLING HYRESRÄTTER Fastighetsbestånd Fastigheter under projektutveckling och byggrätter Total investering Bedömt värde vid färdig- ställande + 20 % 15 194 Mkr 12 619 Mkr Projektvinst Direkt- avkastning på investering 5,3 % ===== SIDA 10 ===== 10 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 EXEMPEL PÅ GENOMFÖRT PROJEKT PROJEKTUTVECKLING PER MARKNAD Antal Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande* Hyresvärde Driftnetto** Total investering Verkligt värde Avkastning på investering Hyresrätter Lgh Kvm BTA Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr mkr mkr kr/kvm BTA % Stockholm-Mälardalen 4 342 315 468 221 236 17 164 13 674 57 357 715 3 000 591 11 080 1 929 6 116 5,3 Universitets- och högskolestäder 761 50 692 37 884 - 1 520 40 132 97 2 553 79 1 539 13 248 5,1 Totalt hyresrätter 5 103 366 160 259 120 17 164 15 194 54 995 812 2 939 670 12 619 1 942 5 304 5,3 Bostadsrätter Stockholm-Mälardalen 1 284 96 461 70 033 2 217 5 633 77 965 - - - - 33 - - Totalt projektutveckling 6 387 462 621 329 153 19 381 20 827 132 960 812 2 939 670 12 619 1 975 5 304 5,3 * Enligt aktuell extern värdering. ** Inklusive aktuell tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent. Total investering Värdeökning tre kvartal efter färdig- ställande Verkligt värde vid färdig- ställande Q3 2024 + 7% ProjektvinstByggnations- fasen Projektfasen Verkligt värde Q2 2025 + 16% Kvarteret Näckrosen • Projektet har gett en beräknad IRR om 23 procent. • 367 lägenheter, ett LSS-boende och en förskola. • Byggstartad 2021 och färdigställd tredje kvartalet 2024. Sveafastigheter bedömer att normaliserad uthyrnings- grad uppnås i regel tre kvartal efter färdigställande. • 5 minuters promenad till pendelstation som tar dig till Stockholm City på 30 minuter. • 40 procent lägre koldioxidutsläpp från stommen jämfört med traditionella metoder. Detta genom att använda slimmade stommar, återvunnen armering och klimatför- bättrad betong. • Finalist till Haninges arkitekturpris år 2025. Uthyrningsgrad 76,7 % Uthyrningsgrad 98,9 % IRR 23 %* * Baserat på Sveafastigheters belåningsgrad om 42 procent och genomsnittliga ränta om 3,35 procent. Projektvinster beaktas i enlighet med tillämpliga redovisningsprinciper. ===== SIDA 11 ===== 11 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för de kommande tolv månaderna med beaktande av Sveafastigheters fastighets- bestånd per den 30 september 2025. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan är att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild som presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets- bestånd och organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. Hyresvärdet består till 90 procent av bostäder, till 3 procent av bostadskomplement såsom parkering och förråd och till 7 procent av kommersiella lokaler. UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan: • Kontrakterat hyresvärde på årsbasis (inklusive tillägg och hyres rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per boksluts datum med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. • Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. För projektfastigheter som varit färdig- ställda under de senaste tre kvartalen appliceras fastighets- portföljens genomsnittliga vakans om projektfastighetens vakans överstiger snittet. • Fastighetskostnader utgörs av drift- och underhålls- kostnader samt fastighetsskatt. Drift- och underhålls- kostnader baseras på bolagets kostnadsbas under ett normalår för en tolv månadersperiod. Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas senaste taxeringsvärden. • Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för ett externt förvaltningsuppdrag omfattande 3 950 lägenheter. • Kostnader för administration har beräknats utifrån orga- nisationsstrukturen per balansdagen. I centraladminis- tration avser 44 mkr kostnader hänförliga till det externa förvaltningsuppdraget. • Information om pågående byggnation är baserad på bedömningar om liknande fastigheter i samma eller motsvarande regioner eller mikrolägen. Enbart projekt som bedöms vara färdigställda inom kommande 12 månader är inkluderade. INT JÄNINGSFÖRMÅGA Belopp i mkr Fastigheter i förvaltning Pågående byggnation * Totalt Hyresvärde 1 634 62 1 696 Vakans -70 -1 -72 Hyresintäkter 1 564 61 1 624 Fastighetskostnader -511 -8 -519 Driftnetto 1 053 53 1 106 Fastighetsadministration -91 -2 -93 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 961 51 1 012 Övriga förvaltningsintäkter 53 - 53 Centraladministration -155 -3 -158 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 858 48 907 * Inkluderar enbart projekt som bedöms färdigställdas under kommande 12 månader. Ulricehamn, Krämaren 8 Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga ===== SIDA 12 ===== 12 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 FASTIGHETER I FÖRVALTNING Varje kvartal värderas hela fastighetsbeståndet externt av Savills och Newsec. Verkligt värde för fastigheter i förvaltning uppgick vid periodens utgång till 25 675 mkr (24 806). Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyres nivåer, drift-, underhålls- och förvaltnings- administrationskostnader samt behov av investeringar. Det viktade genomsnittliga direktavkastnings kravet i värderingarna uppgick vid periodens utgång till 4,46 procent, vilket kan jämföras med 4,42 procent vid utgången av föregående kvartal. I värdet för fastigheterna i förvaltning ingår 200 mkr för byggrätter som har värderats genom ortsprismetoden, det vill säga utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. KÄNSLIGHETSANAL YS Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer i enlighet med RICS. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Längst ner illustreras effekten av förändring i flera parametrar samtidigt. Parameter Förändring, % Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/-5% 1 711/-1 716 Fastighetskostnader +/-5% -547/551 Långsiktig vakansgrad +/-0,25%-enheter -84/74 Kalkylränta +/-0,25%-enheter -496/503 Direktavkastningskrav +/-0,25%-enheter -1 321/1 478 Hyresvärde +/- 5% och Fastighetskostnader +/- 5% 1 164/-1 165 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Belopp i mkr Totalt ingående värde, 2025-01-01 28 140 Fastigheter i förvaltning Ingående värde, 2025-01-01 24 806 Förvärv 216 Investeringar 204 Orealiserade värdeförändringar 38 Försäljningar -5 Omklassificering från fastigheter under byggnation 384 Omklassificering från projektutveckling och byggrätter 31 Utgående värde, 2025-09-30 25 675 Fastigheter i pågående byggnation Ingående värde, 2025-01-01 1 155 Förvärv 62 Investeringar 460 Orealiserad värdeförändring -29 Försäljningar -115 Omklassificering till fastigheter i förvaltning -384 Omklassificering från projektutveckling och byggrätter 59 Utgående värde, 2025-09-30 1 206 Projektutveckling och byggrätter Ingående värde, 2025-01-01 2 179 Investeringar 28 Orealiserad värdeförändring -135 Omklassificering till fastigheter under byggnation -59 Omklassificering till fastigheter i förvaltning -31 Utgående värde, 2025-09-30 1 983 Totalt utgående värde, 2025-09-30 28 864 Helsingborg, Cymbalen 1 Fastighetsbestånd Värdering ===== SIDA 13 ===== 13 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 SOCIALT (S) Under kvartalet har Sveafastigheter genomfört flera insatser i olika orter som bidrar till bolagets sociala mål. Bland annat har bolaget anslutit till Unizons boendebank. Unizon samlar merparten av Sveriges kvinnojourer och samarbetar med stiftelsen Her House Foundation som förmedlar lägenheter till våldsutsatta kvinnor och barn. Genom att ge förtur i Sveafast- ighets bostadskö till kvinnor och barn som utsätts för våld eller bor i skyddat boende använder bolaget sitt fastighetsbestånd i hela landet för att ge fler möjlighet till en bostad och ett liv fritt från våld. Sveafastigheter deltar aktivt i lokala samarbeten med bland annat fastighetsägarföreningar, hyresgästföreningar, skolor och polisen för att bidra till ökad trygghet, brottsförebyggande arbete och stärkt lokalsamhälle. Under kvartalet har Sveafastigheter beviljats medel från Brottsförebyggande rådet för utvärdering och uppföljning av en större satsning på trygghet och säkerhet som genomförts. Målsättningen är att utvärdera vilken effekt satsningen haft på brottsutsatthet, bostadsvakans och upplevd trygghet, samt identifiera vilka åtgärder som haft störst effekt för att vidareutveckla arbetet i hela beståndet. Sveafastigheters pilotstudie med borttagande av inkomstkrav i bolagets uthyrningspolicy, som initierades tidigare i år, utvärde- ras löpande. Studien omfattar 40 procent av Sveafastigheters bestånd. Bolaget har ännu inte sett några negativa konse- kvenser och har kunnat välkomna nya familjer som hyresgäster som inte hade fått en bostad med det tidigare inkomstkravet. Därutöver har det bidragit till en effektivare administration. STYRNING (G) En hållbarhetsutbildning har hållits för Sveafastigheters förvalt- ningsorganisation. Fokus låg på förvaltningens nyckelroll för att nå hållbarhetsmålen inom klimatanpassning, klimatpåverkan, biologisk mångfald och trygghet. MILJÖ (E) Under kvartalet godkände Science Based Targets initiative (SBTi) Sveafastigheters åtagande om att ta fram klimatmål i enlighet med SBTi. Nästa steg, att skicka in klimatmålen till SBTi, kommer att genomföras innan årsskiftet. Sveafastigheter fortsätter att fokusera på klimat- och miljö- förbättrande åtgärder och har bland annat installerat värme- pumpar och värmeåtervinning i ett flertal fastigheter. Effekt av genomförda energieffektiviseringsåtgärder förväntas ge utslag i kommande uppdateringar av energideklarationer. Sveafastigheter publicerade under kvartalet den första delen av studien ”Trä vs betong”. Syfte är att utvärdera vilken påverkan val av stommaterial i nyproduktion har på framför allt biologisk mångfald. Detta är ett område som hittills varit underrepresenterat i miljöberäkningar, och branschens intresse för studien var stort. För att minska avfallsmängderna från byggarbetsplatserna har Sveafastigheter inlett ett samarbete med en entreprenör och en betongtillverkare. Genom gemensamma mål, noggrann planering, digitalisering och återbruk ska parterna eliminera betongspill på byggarbetsplatser, och därgenom minska klimatpåverkan och sänka kostnaderna. Sveafastigheter kommer framöver att kravställa noll betongspill i samtliga projekt. FÖRDELNING AV FASTIGHETER PER ENERGIKLASS HÅLLBARHETSMÅL Väsentlig hållbarhetsfråga Övergripande mål (löpande om inget annat år anges) Miljö (E) Klimatanpassning (ESRS E1) Hela fastighetsportföljen ska vara klimatanpassad och klara av att bemöta klimatrisker år 2030. Klimatpåverkan och energi (ESRS E1) Mål kommer att tas fram under 2025 i linje med Science Based Targets initiatives (SBTi) nya ramverk för Buildings. Biologisk mångfald (ESRS E4) Mål kommer att tas fram under 2025. Cirkulär ekonomi (ESRS E5) Minst 70 % av icke-farligt avfall från byggarbetsplatser ska förberedas för materialåtervinning. Socialt (S) Medarbetare (ESRS S1) Medarbetarnöjdhet (eNPS) ska vara över 27. Leverantörers hälsa och säkerhet (ESRS S2) Noll allvarliga personskador och noll dödsfall ska inträffa på Sveafastigheters anläggningar. Hem för fler (ESRS S3) Alla nyproduktionsprojekt ska utformas för att möta de sociala behov som identifierats i en socialt värdeskapande analys. Trygga hyresgäster och bostadsområden (ESRS S4) Sveafastigheters bostadsområden ska upplevas som tryggare än branschmedelvärdet. Styrning (G) Affärsetik (ESRS G1) Alla Sveafastigheters medarbetare och samarbetspartners ska förstå, anta och följa respektive uppförandekod. Korruption och mutor (ESRS G1) Ingen form av korruption ska förekomma. 1 % 18 % 11 % 21 % 29 % 13 % 2 % 5 % 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % Pågående deklaration Energiklass Andel av marknadsvärde A B C D E F G Hållbarhet ===== SIDA 14 ===== KAPITALSTRUKTUR 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % 14 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 Sveafastigheters bestånd av hyresreglerade bostäder har kapacitet att generera ett stabilt ökande hyresintäkter. I kombination med en balanserad finansiell struktur medför det låg risk och långsiktig finansiell stabilitet. Sveafastigheters finansiella stabilitet och starka nyckeltal bekräftades under våren då bolaget erhöll investment grade kreditbetyget BBB- med Positive Outlook från Fitch Ratings. Sveafastigheter arbetar för att ytterligare stärka sitt kreditbetyg till BBB. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sveafastigheters upplåning är diversifierad mellan nordiska banker och obligationer på kapitalmarknaden. Sveafastigheter etablerade i maj ett MTN-program och ett grönt ramverk. Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 13 123 mkr (12 146), varav räntebärande skulder till kreditinstitut (exklusive uppläggningsavgifter och över-/underkurs) uppgick till 9 397 mkr (10 463) och skulder till obligationsinnehavare uppgick till 3 726 mkr (1 683). Under kvartalet emitterade Sveafastigheter gröna obligationer om 1 300 mkr. Bolaget har förtidsinlöst utestående SEK obligation om 412,5 mkr. Säkerställd skuld om 1 138 mkr amorterades under kvartalet. Efter kvartalet förlängdes ett säkerställt lån om 481,5mkr med förfall under 2026 till 2028. Belåningsgraden var vid periodens utgång 42 procent (42) och kapitalbindningen 2,1 år (2,3). Av den totala räntebärande skulden klassificeras 25,7 procent som grön enligt låneavtal eller det gröna ramverket för obligationer, en ökning med 10,2 procentenheter jämfört med föregående kvartal. Ökningen förklaras i huvudsak av emissionen av obligationer under det gröna ramverket. Sveafastigheter har för avsikt att med tiden öka andelen grön finansiering ytterligare och bolagets starka fokus på hållbarhet ger goda förutsättningar för det. RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödeseffekten av plötsliga förändringar i marknadsräntor genom att bevaka och aktivt vidta åtgärder för att begränsa ränterisken. Ränterisken hanteras med hjälp av räntederivat eller genom långa lån med fast ränta. Vid periodens slut var räntebindningen 2,1 år. Genomsnittlig ränta uppgick till 3,35 procent att jämföra med 3,42 föregående kvartal. Minskningen hänförs till återbetalning av säkerställd skuld samt lägre marknadsräntor vilket påverkar skuld med rörlig ränta. Sveafastigheter har säkrat 83 procent av sin skuld via räntederivat eller lån med fast ränta. LIKVIDITET OCH KREDITFACILITETER Sveafastigheters likviditetsreserv tillsammans med bekräftade kreditfaciliteter ska alltid täcka verksamhetens likviditetsbehov de kommande 18 månaderna och investeringar startas endast när det finns tillräckligt med likviditet. Banklån och kreditfaciliteter ska under normala marknadsför- utsättningar förlängas minst ett år före förfallodagen. För att begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastighetstillgångar som har god likviditet över en konjunkturcykel. Under kvartalet har Sveafastigheter etablerat ytterligare en kre- ditfacilitet om 930 mkr. Efter kvartalet har en befintlig kreditfacili- tet om 1 000 mkr med förfall under 2026 förlängts till 2028. Vid utgången av det tredje kvartalet uppgick Sveafastigheters likviditetskällor till 2 487 mkr varav 882 mkr avser likvida medel och 1 605 mkr avser outnyttjade kreditfaciliteter. FINANSIELLA NYCKELTAL Finanspolicy 30 sep 2025 Räntebärande skuld, mkr 13 123 Räntesäkrad andel, % 83 Belåningsgrad, % < 50 42 Skuldkvot, ggr 18 Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr < 15 14 Räntetäckningsgrad (12 månader), ggr >1,5 2,0 Genomsnittlig ränta, % 3,35 Kapitalbindning, år 2,1 Räntebindning, år 2,1 RÄNTEBINDNING OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta, % Andel, % Nominellt belopp, mkr Andel, % 2025 2 190 4,80 17 31 0 2026 689 3,88 5 1 218 9 2027 5 907 2,31 45 9 115 69 2028 820 3,82 6 1 159 9 2029 3 517 3,98 27 - - > 2030 - - - 1 600 12 Summa / genomsnitt 13 123 3,35 100 13 123 100 41 % Nettoskuld 4 % Övriga skulder 4 % Uppskjuten skatt och derivat 51 % Eget kapital Finansiering ===== SIDA 15 ===== 15 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 AKTIEKAPITAL Sveafastigheter har en klass av stamaktier. Utestående antal aktier vid kvartalets slut uppgick till 200 000 000 och aktiekapitalet uppgick till 500 000 kr. Aktiekursen den 30 september 2025 var 40,50 kr. Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 16 094 mkr vilket motsvarar 80,47 kr per aktie. AKTIEINFORMATION Kortnamn (ticker): SVEAF ISIN-kod: SE0022243812 LEI-kod: 636700W1VM8602G2AA36 ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR Aktien hade vid periodens utgång 7 550 aktieägare. De tio största aktieägarna kontrollerade 74,9 procent av kapitalet och rösterna per den 30 september 2025. Det utländska ägandet uppgår till 21,6 procent av utestående aktier. UTDELNINGSPOLICY Sveafastigheters övergripande mål är för närvarande att skapa långsiktigt värde för bolagets aktieägare. Detta görs genom att vinster återinvesteras i fastigheter i förvaltning och nyproduktion för att skapa lönsam tillväxt och skalfördelar. Så länge den strategiska inriktningen gäller förväntas utdelningen vara låg eller utebli under de kommande åren. Sveafastigheters handlas på Nasdaq Stockholm sedan den 18 juni 2025. AKTIEN DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 30 SEP 2025 Ägare Antal aktier Andel röster/ kapital, % Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 123 405 838 61,7 Länsförsäkringar Fonder 6 590 000 3,3 Skagen Fonder 4 140 000 2,1 Folketrygdfondet 3 390 283 1,7 Weland Holding AB 2 531 645 1,3 Sp-Fund Management 2 500 000 1,3 PriorNilsson Fonder 2 437 331 1,2 Atlant Fonder 2 100 313 1,1 Nordnet Pensionsförsäkring 1 511 538 0,8 Avanza Pension 1 222 362 0,6 10 största ägarna 149 829 310 74,9 Övriga aktieägare 50 170 690 25,1 Totalt utestående aktier 200 000 000 100 Källa: Modular Finance 0 5 000 10 000 15 000 20 000 28 30 32 34 36 38 40 42 44 SX35PI (norm vs SVEAF) SVEAF volym (exklusive första handelsdagen) Aktiekurs SEK Omsatt antal aktier, tusental Okt Nov 2024 2025 Dec Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep SVEAF Aktien och ägarna ===== SIDA 16 ===== 16 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING INTÄKTER Hyresintäkter ökade under perioden med 14,0 procent till 1 150 mkr (1 009). För kvartalet uppgick intäkterna till 390 mkr (357) en ökning om 9,3 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Ökningen i perioden förklaras främst av ett utökat fastighetsbestånd efter upplösen av joint venture andra kvartalet 2024. Även årlig hyresjustering, förbättrad uthyrningsgrad samt färdigställande av projekt påverkar intäkterna positivt. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,3 procent för perioden. Vid periodens utgång uppgick uthyr- ningsgraden till 95,7 procent att jämföra med 94,7 procent vid utgången av motsvarande period föregående år. Övriga förvaltningsintäkter om 40 mkr avser arvode hänförligt till externt förvaltningsuppdrag. För jämförelseperioden uppgick dessa till 35 mkr och där ingår även 11 mkr i arvode för tjänster utförda för det joint venture som upplöstes under andra kvartalet 2024. FASTIGHETSKOSTNADER OCH DRIFTNETTO Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -386 mkr (-364) och till -114 mkr (-105) för kvartalet, en ökning om 6,1 respektive 8,6 procent. Ökningen förklaras framför allt av ett utökat bestånd men även av ökade kostnader för taxebundet, till följd av höga prisökningar på fjärrvärme och vatten. Driftnettot ökade med 18,4 procent och uppgick till 764 mkr (645) för perioden. I jämförbart bestånd ökade driftnettot för perioden med 6,9 procent. Överskottsgraden uppgick för perioden till 66,4 procent (63,9) och till 70,9 procent (70,7) för kvartalet. Överskottsgraden inklusive fastighetsadministration uppgick för perioden till 60,3 procent (56,5) och till 65,4 procent (63,7) för kvartalet. Den förbättrade överskottsgraden förklaras av att hyresintäkterna utvecklats starkare än kostnaderna. Belopp i mkr 2025-01-01 2025-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2025-07-01 2025-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter 1 150 1 009 390 357 1 361 Fastighetskostnader Driftskostnader -329 -300 -92 -80 -412 Underhåll -39 -48 -15 -19 -66 Fastighetsskatt -18 -16 -7 -6 -22 Summa fastighetskostnader -386 -364 -114 -105 -500 Driftnetto 764 645 277 252 860 Övriga förvaltningsintäkter 40 46 14 11 60 Administration -224 -222 -54 -72 -319 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 580 470 237 192 602 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -104 -1 383 104 -265 -1 188 Upplösen/nedskrivning goodwill -2 0 - 0 0 Rörelseresultat 473 -913 341 -74 -587 Resultat från joint ventures - 95 - - 95 Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 3 4 1 8 Räntekostnader och liknande resultatposter -299 -393 -115 -107 -491 T omträttsavgälder -6 -3 -2 -1 -4 Värdeförändring finansiella instrument -45 -143 30 -122 -40 Resultat före skatt 128 -1 354 256 -302 -1 019 Skatt -32 -26 -44 -35 -106 PERIODENS RESULTAT 96 -1 380 213 -338 -1 125 Resultat per aktie (före och efter utspädning), kr 0,48 -11,78 1,06 -1,69 -8,15 Belopp i mkr 2025-01-01 2025-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2025-07-01 2025-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat 96 -1 380 213 -338 -1 125 Övrigt totalresultat - - - - - PERIODENS TOTALRESULTAT 96 -1 380 213 -338 -1 125 Periodens resultat och totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. Finansiella rapporter Koncernens resultaträkning Koncernens rapport över totalresultat ===== SIDA 17 ===== 17 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 Januari – september 2025 Januari – september 2024 Belopp i mkr Förvaltning Nyproduktion Koncernen totalt Förvaltning Nyproduktion Koncernen totalt Hyresintäkter 1 149 0 1 150 1 007 2 1 009 Fastighetskostnader -386 -1 -386 -363 -1 -364 Driftnetto 764 0 764 644 1 645 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 61 -166 -104 -477 -906 -1 383 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 25 675 3 189 28 864 24 461 3 190 27 651 Investeringar 204 488 692 68 268 336 Juli – september 2025 Juli – september 2024 Belopp i mkr Förvaltning Nyproduktion Koncernen totalt Förvaltning Nyproduktion Koncernen totalt Hyresintäkter 395 -5 390 355 2 357 Fastighetskostnader -115 2 -114 -103 -1 -105 Driftnetto 280 -3 277 252 1 252 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 100 4 104 -69 -198 -265 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 25 675 3 189 28 864 24 461 3 190 27 651 Investeringar 66 180 246 67 60 127 Finansiella rapporter ADMINISTRATION Periodens administrationskostnader uppgick till -224 mkr (-222), varav -70 mkr (-75) avsåg fastighetsadministration och -154 mkr (-147) centraladministration. I centraladministration ingår även kostnader relaterade till externt förvaltningsuppdrag med -33 mkr. För jämförelseperioden uppgår dessa till -31 mkr och där ingår även -11 mkr i kostnader hänföliga till tjänster utförda åt det joint venture som upplöstes under andra kvartalet 2024. Centraladministrationen för perioden belastas med ej återkommande kostnader om -28 mkr (-37), hänförligt till organisationens uppbyggnad, initial börsnotering samt listbytet till Nasdaq Stockholm under andra kvartalet. Belopp i mkr 2025-01-01 2025-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2025-07-01 2025-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2024-01-01 2024-12-31 Fastighetsadministration -70 -75 -22 -24 -102 Centraladministration -154 -147 -33 -48 -217 varav extern förvaltning -33 -42 -11 -8 -54 varav ej återkommande kostnader -28 -37 -2 -4 -61 Administration totalt -224 -222 -54 -72 -319 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -104 mkr (-1 383) och under kvartalet till 104 mkr (-265). Orealiserade värdeförändringar uppgår till -125 mkr för perioden och 106 mkr för kvartalet. Periodens värdeförändring påverkas negativt av ändrade marknadsantaganden för vissa fastigheter under byggnation samt under projektutveckling. Detta motverkas av högre driftnetto för fastigheter i förvaltning. Realiserade värdeförändringar uppgår till 21 mkr för perioden och -2 mkr för kvartalet. Den största posten avser en positiv justering om 24 mkr kopplad till tidigare genomförda försäljningar. För vidare information se Värdering sid 12. RÄNTEINTÄKTER OCH RÄNTEKOSTNADER Ränteintäkter uppgick för perioden till 5 mkr (3). Räntekostnader till kreditinstitut uppgick till -299 mkr (-228) för perioden och till -115 mkr (-107) för kvartalet. Ökningen i räntekostnader förklaras av tidsmässig förskjutning mellan emissionen och återbetalningen vilket resulterade i något högre finansiella kostnader under kvartalet. I jämförelseperioden ingår även räntekostnader till ägare om -165 mkr. VÄRDEFÖRÄNDRING FINANSIELLA INSTRUMENT Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -45 mkr (-122) för perioden och 30 mkr (-122) för kvartalet. Av dessa är -10 mkr realiserade värdeförändringar på finansiella instrument för kvartalet, resterande är orealiserade värdeförändringar. Den negativa resultateffekten gäller räntederivat och förklaras främst av sjunkande långa marknadsräntor under kvartalet. Obligationer i euro är säkrade genom ett valutaderivat som eliminerar resultatpåverkan av valutakursdifferenser. I jämförelseperioden ingår även förändring verkligt värde på noterade aktier med -22 mkr. SEGMENTINDELNING Segmenten är indelade utifrån Sveafastigheters två affärsområden: • Förvaltning: avser fastigheter i förvaltning • Nyproduktion: avser fastigheter under byggnation samt fastigheter under projektutveckling och byggrätter SKATT OCH PERIODENS RESULTAT Skatt för perioden uppgick till -32 mkr (-26), varav -16 mkr (-105) aktuell skatt och -17 mkr (79) uppskjuten skatt. För kvartalet uppgick aktuell skatt till -13 mkr (-73) och uppskjuten skatt till -31 mkr (38). Den uppskjutna skatten är hänförlig till värdeförändring i fastigheter och finansiella instrument samt upplösning av underskottsavdrag. Periodens resultat uppgick till 96 mkr (-1 380) och kvartalets resultat uppgick till 213 mkr (-338). Segmentsredovisning ===== SIDA 18 ===== 18 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 TILLGÅNGAR Goodwill 75 76 76 Förvaltningsfastigheter 28 864 27 651 28 140 Nyttjanderätt tomträtt 277 253 262 Inventarier 3 2 2 Derivat 1 - 33 Övriga fordringar 2 25 6 Summa anläggningstillgångar 29 222 28 007 28 519 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 98 102 102 Hyresfordringar 8 8 9 Övriga fordringar 97 124 106 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 68 53 37 Likvida medel 882 342 308 Summa omsättningstillgångar 1 153 628 562 SUMMA TILLGÅNGAR 30 375 28 635 29 082 Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 941 14 671 14 844 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 8 146 8 964 10 298 Obligationer 3 716 1 666 1 683 Uppskjutna skatteskulder 1 079 939 1 062 Leasingskulder tomträtter 277 253 262 Långfristiga skulder till ägare - 315 - Derivat 28 120 26 Övriga skulder 7 5 16 Summa långfristiga skulder 13 253 12 262 13 347 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 246 1 188 123 Leverantörsskulder 40 27 72 Aktuella skatteskulder 5 104 49 Kortfristiga skulder till ägare - 11 - Derivat 48 7 - Övriga skulder 555 85 303 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 288 279 344 Summa kortfristiga skulder 2 181 1 701 891 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 375 28 635 29 082 Finansiella rapporter Koncernens balansräkning i sammandrag ===== SIDA 19 ===== 19 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 Finansiella rapporter KOMMENTARER TILL KONCERNENS BALANSRÄKNING GOODWILL Goodwill uppgick vid periodens slut till 75 mkr (76). Redovisad goodwill är hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid rörelseförvärv. Motsvarande belopp finns redovisad som uppskjuten skatt på fastigheter. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Verkligt värde för fastighetsbeståndet uppgick till 28 864 mkr (28 140). Förändringen sedan årsskiftet förklaras främst av investeringar i beståndet samt under året genomförda förvärv. För vidare information se Värdering sid 12, Värdeförändringar fastigheter sid 17 samt kommentar till kassaflödesanalysen sidan 21. LIKVIDA MEDEL Likvida medel utgörs av tillgängliga banktillgodohavanden och uppgick till 882 mkr (308). EGET KAPITAL Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 14 941 mkr (14 844). UPPSKJUTEN SKATT Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 procent på temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag, med undantag för temporära skillnader på tillträdesdagen vid förvärv av fastigheter då förvärvet utgör tillgångsförvärv. Den uppskjutna skatteskulden uppgick till 1 079 mkr (1 062) och är hänförlig till förvaltnings- fastigheter, goodwill, underskottsavdrag samt obeskattade reserver. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Räntebärande skulder uppgick vid periodens slut till 13 123 mkr (12 146), varav 9 391 mkr (10 421) avsåg skulder till kreditinstitut och 3 716 mkr (1 683) avsåg obligationer. Uppläggningsavgifter och över/underkurs ingår med 15 mkr (42). Finansiella skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde för obligationerna uppgår till 3 738 mkr (1 683). Redovisat värde för övriga finansiella tillgångar och skulder är en rimlig approximation av verkligt värde. DERIVAT Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta- och räntederivat, baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Innehaven har därmed värderats enligt IFRS 13 nivå 2. Derivat uppgår vid periodens slut till -74 mkr (7) varav 1 mkr (33) är tillgång och -75 mkr (-26) är skuld. Koncernens derivat redovisas till verkligt värde via resultatet, För vidare information se Värdeförändring finansiella instrument sid 17 . ===== SIDA 20 ===== 20 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 KOMMENTARER TILL KONCERNENS FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgick per 30 september 2025 till 14 941 mkr (14 844) och är i sin helhet hänförlig till moderbolagets aktieägare. Soliditeten uppgick till 49 procent (51). Per bokslutsdatum 2025-09-30 upprättades de finansiella ställningarna enligt konsoliderad metod IFRS, jämförelseperioder har upprättats enligt metoden för sammanslagen finansiell rapportering. Den 28 juni 2024 genomfördes den legala omstrukturering där Sveafastigheter erlade köpeskilling för det legala ägandet till de bolag, tillgångar och skulder som inkluderats i de sammanslagna finansiella rapporterna. Eftersom de legalt sett förvärvade tillgångarna och skulderna redan är inkluderade i de sammanslagna finansiella rapporterna uppstår en effekt på eget kapital om -13 464 mkr, som presenteras som en transaktion med ägaren. I samband med övergången erhölls aktieägartillskott om totalt 16 288 mkr, vilket ökar eget kapital. Aktieägartill- skottet reglerades genom en konvertering av skulder till ägare. Belopp i mkr Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 0 10 13 195 13 205 Periodens resultat - - -1 380 -1 380 Övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat - - -1 380 -1 380 Nyemission 1 - - 1 Aktieägartillskott - 16 288 - 16 288 Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - - -13 443 -13 443 Utgående eget kapital 2024-09-30 1 16 298 -1 628 14 671 Ingående eget kapital 2024-10-01 1 16 298 -1 628 14 671 Periodens resultat - - 255 255 Övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat - - 255 255 Transaktionskostnader - - -60 -60 Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - - -21 -21 Utgående eget kapital 2024-12-31 1 16 298 -1 454 14 844 Ingående eget kapital 2025-01-01 1 16 298 -1 454 14 844 Periodens resultat - - 96 96 Övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat - - 96 96 Utgående eget kapital 2025-09-30 1 16 298 -1 358 14 941 Finansiella rapporter Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ===== SIDA 21 ===== 21 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 Belopp i mkr 2025-01-01 2025-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2025-07-01 2025-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2024-01-01 2024-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 128 -1 354 256 -302 -1 019 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 125 1 381 -106 265 1 188 Resultat från joint ventures - 17 - - 17 Nedskrivning goodwill 2 0 - 0 0 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 35 143 -39 122 40 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 10 10 7 -2 10 Betald skatt -58 -31 -15 -6 -31 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 242 166 102 76 206 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -14 226 48 -32 261 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 170 -28 7 22 262 Kassaflöde från den löpande verksamheten 398 364 158 66 728 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -692 -311 -246 -101 -629 Försäljningav av dotterbolag med avdrag för likvida medel 121 - 121 - - Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -273 -285 -60 - -285 Investeringar i inventarier -1 - -1 - - Kassaflöden från finansiella investeringar - 18 - 19 -14 Kassaflöde från investeringsverksamheten -846 -578 -187 -82 -928 Finansieringsverksamheten Nyemission - - - - 0 Transaktionskostnader - - - - -60 Transaktioner med aktieägare - -58 - -549 -361 Upptagna lån 2 650 1 915 1 300 - 5 599 Amortering av låneskulder -1 629 -1 614 -1 550 -8 -4 986 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 021 243 -250 -557 192 Periodens kassaflöde 574 26 -279 -574 -8 Likvida medel vid periodens början 308 316 1 160 916 316 Likvida medel vid periodens slut 882 342 882 342 308 KOMMENTARER TILL KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS Kassaflöde från löpande verksamhet uppgick för perioden till 242 mkr (166) och 102 mkr (76) för kvartalet. Ökningen förklaras av förbättrat driftnetto. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick för perioden till -846 mkr (-578) och -187 mkr (-82) för kvartalet. Under perioden har investeringar i fastigheter gjorts om -692 mkr (-311) varav -488 mkr (-246) i fastigheter under byggnation samt projektutveckling och -172 mkr (-65) i fastigheter i förvaltning. I periodens investeringar ingår även -32 mkr avseende kostnader för uttagna pantbrev i nyproducerade fastigheter. Under kvartalet har optionen att inte fullfölja nyproduktionsprojektet Krongatan nyttjats, en minde fastighetsportfölj i Avesta har avyttrats samt en tilläggsköpskilling kopplat till tidigare förvärv har betalats. Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för perioden till 1 021 mkr (243) och -250 mkr (-557) för kvartalet. Nya lån om 1 300 mkr har tagits upp och amortering av lån har skett med -1 550 mkr under kvartalet. Periodens kassaflöde uppgick till 574 mkr (26) och -279 mkr (-574) för kvartalet. Finansiella rapporter Koncernens kassaflödesanalys ===== SIDA 22 ===== 22 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr 2025-01-01 2025-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2025-07-01 2025-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2024-01-01 2024-12-31 Nettoomsättning 39 9 12 1 29 Personalkostnader -25 -17 -6 -5 -33 Övriga rörelsekostnader -55 -42 -9 -12 -57 Rörelseresultat -41 -50 -3 -16 -61 Resultat från andelar i koncernföretag - -2 - - -2 Ränteintäkter och liknande resultatposter 333 651 126 651 1 335 Räntekostnader och liknande resultatposter -422 -418 -160 -417 -1 126 Värdeförändringar finansiella instrument -6 -70 -3 -70 -26 Resultat efter finansiella poster -136 111 -41 148 120 Bokslutsdispositioner - - - - -15 Resultat före skatt -136 111 -41 148 105 Skatt 10 -23 5 -28 -9 PERIODENS RESULTAT -126 88 -36 120 96 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 18 475 18 506 18 478 Fordringar hos koncernföretag 9 262 8 046 6 414 Derivat 6 - 20 Uppskjutna skattefordringar 10 16 - Summa anläggningstillgångar 27 753 26 568 24 912 Omsättningstillgångar Kundfordringar - 2 2 Övriga fordringar 72 7 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 53 43 3 Likvida medel 561 31 17 Summa omsättningstillgångar 686 83 23 SUMMA TILLGÅNGAR 28 439 26 651 24 935 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 1 1 1 Fritt eget kapital 16 197 16 376 16 324 Summa eget kapital 16 198 16 377 16 325 Obeskattade reserver 15 - 15 Långfristiga skulder Obligationer 3 716 1 666 1 683 Derivat 5 70 20 Skulder till koncernbolag 8 392 8 096 0 Långfristiga skulder ägare - 315 6 752 Summa långfristiga skulder 12 113 10 147 8 455 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 0 0 Aktuella skatteskulder 9 39 9 Derivat 48 7 - Övriga skulder 2 0 3 Kortfristiga skulder ägare - 11 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 54 70 128 Summa kortfristiga skulder 114 127 140 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 439 26 651 24 935 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i mkr 2025-01-01 2025-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2025-07-01 2025-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat -126 88 -36 120 96 Övrigt totalresultat - - - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -126 88 -36 120 96 KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RESULTAT OCH BALANSRÄKNING Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom finans, transak- tion och kommunikation. Personalkostnaderna uppgick till -25 mkr (-17) för perioden och -6 mkr (-5) för kvartalet. Övriga rörelsekostnader uppgick till -55 mkr (-42) för perioden och -9 mkr (-12) för kvartalet. Av perio- dens kostnader är -11 mkr (-11) hänförliga till noteringen och listbytet till Nasdaq Stockholm samt uppbyggnaden av organisationen. Moderbolaget ===== SIDA 23 ===== 23 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 ALLMÄN INFORMATION Samtliga belopp redovisas i miljontals kronor (mkr) om inget annat anges. Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning där jämförelsesiffror avser utgången av föregående år. Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. REDOVISNINGSPRINCIPER Sveafastigheter AB (publ) följer de av EU antagna IFRS Redovisningsstandarder. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A lämnas såväl i de finansiella rapporterna och dess kommentarer som i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Redovisningsprinciper är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2024 och ska läsas tillsammans med denna. De finansiella rapporterna för perioder innan koncernens bildande i juni 2024 utgörs av sammanslagna finansiella rapporter. För perioder därefter är de finansiella rapporterna upprättade på konsoliderad basis enligt IFRS 10 Koncernredovisning. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Sveafastigheters verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal risk- och osäkerhetsfaktorer. Dessa risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till fastigheternas värde, fastighetsutvecklingsprojekt, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Mer information om Sveafastigheters risker och hanteringen av dessa finns i årsredovisningen för 2024. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Sveafastigheters relationer med närstående framgår av not 29 i Sveafastigheters årsredovisning 2024. Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med SBB fram till utgången av 2026 som omfattar 3 950 lägenheter och har ett årsarvode om 52,5 mkr (2025 års nivå). Under perioden har avtalet genererat 40,4 mkr i intäkter som redovisas som övriga förvaltningsintäkter. Kostnaden för de förvaltningskontor och parkeringsplatser som Sveafastigheter hyr av SBB uppgår för perioden till 0,8 mkr. Transaktioner med närstående sker på marknadsmässiga villkor. Övrig information ===== SIDA 24 ===== 24 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 Stockholm den 7 november 2025 Peter Wågström Styrelsens ordförande Per O Dahlstedt Styrelseledamot Christer Nerlich Styrelseledamot Jenny Wärmé Styrelseledamot Peder Johnson Styrelseledamot Sanja Batljan Styrelseledamot Leiv Synnes Styrelseledamot Erik Hävermark Verkställande direktör Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger rättvisande översikt över moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen. Styrelsens försäkran ===== SIDA 25 ===== 25 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 INLEDNING Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Sveafastigheter AB (publ) per 30 september 2025 och den niomåna- dersperiod som slutade per detta datum. Vår granskning omfattar sidorna 1-24 med undantag av intjäningsförmågan på sid 7 och 11. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. SLUTSATS Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 7 november 2025 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor TILL AKTIEÄGARNA I SVEAFASTIGHETER AB (PUBL), ORG.NR 559449-4329 Revisors granskningsrapport ===== SIDA 26 ===== 26 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 ANTAL LÄGENHETER, ST Antalet lägenheter vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD, % Nettoskuld i relation till verkligt värde för förvaltningsfastigheter vid periodens utgång. DIREKTAVKASTNING PÅ INVESTERING, % Driftnettopåverkan i förhållande till totalt investerat kapital. DRIFTNETTO, KR Hyresintäkter minus fastighetskostnader. DRIFTNETTO INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, KR Hyresintäkter minus fastighetskostnader och kostnader för fastighetsadministration. FASTIGHETSADMINISTRATION, KR Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive uthyrning och hyresadministration. FASTIGHETER I JÄMFÖRBART BESTÅND Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. FÖRVALTNINGSRESULTAT , KR Resultat före skatt med återläggning för värdeförändringar. GENOMSNITTLIG RÄNTA, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, för räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive byggnadskreditiv. GENOMSNITTLIG ANTAL AKTIER, ST Antalet utestående aktier vägt över perioden. HYRESINTÄKTER, KR Periodens debiterade hyror. HYRESVÄRDE, KR Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. IRR, % Genomsnittlig årlig avkastning på investerat eget kapital i förhållande till fastighetens verkliga värde efter färdigställande. KAPITALBINDNING, ÅR Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder hänförliga till förvaltningsfastigheter. LOKALER, KVM Kommersiella lokaler samt bostadskomplement. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, KR Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE Långsiktigt substansvärde i förhållande till utestående antal aktier vid periodens utgång. NETTOSKULD, KR Räntebärande skulder minskat med likvida medel. Definitioner ===== SIDA 27 ===== 27 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 OMSÄTTNINGSFASTIGHETER Fastigheter där bostadsupplåtelseformen inte är hyresrätt. RESULTAT PER AKTIE, KR Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för perioden. RÄNTEBINDNING, ÅR Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. RÄNTEBÄRANDE SKULDER, KR Skulder till kreditinstitut efter återläggning av uppläggningsavgifter och över/undervärde, obligationer samt skulder till ägare. RÄNTENETTO, KR Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande finansiella poster. RÄNTETÄCKNINGSGRAD (12 MÅN), GGR Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av poster av engångskaraktär och räntenetto (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda lån till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån och leasingkostnader. SKULDKVOT , GGR Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar. SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGA, GGR Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan för fastigheter i förvaltning. SOLIDITET , % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. UTHYRBAR YTA, KVM Yta som är uthyrd eller tillgänglig för uthyrning. UTHYRNINGSGRAD, % Kontrakterade årshyror vid periodens utgång, exklusive projektfastigheter som är färdigställda under de senaste tre kvartalen, i relation till hyresvärde. För projektfastigheter som blivit färdigställda under de senaste tre kvartalen används fastighetsportföljens genomsnittliga uthyrningsgrad om projektfastighetens uthyrningsgrad understiger snittet. ÖVERSKOTTSGRAD, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för perioden. ÖVERSKOTTSGRAD INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, % Driftnetto med avdrag för fastighetsadministration i relation till hyresintäkterna för perioden. Definitioner ===== SIDA 28 ===== 28 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 BELÅNINGSGRAD Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Nettoskuld 12 241 11 802 11 838 Förvaltningsfastigheter 28 864 27 651 28 140 Belåningsgrad, % 42 43 42 DRIFTNETTO Belopp i mkr 2025-01-01 2025-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2025-07-01 2025-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter 1 150 1 009 390 357 1 361 Fastighetskostnader -386 -364 -114 -105 -500 Driftnetto 764 645 277 252 860 DRIFTNETTO INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION Belopp i mkr 2025-01-01 2025-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2025-07-01 2025-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto 764 645 277 252 860 Fastighetsadministration -70 -75 -22 -25 -102 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 693 570 255 227 758 FÖRVALTNINGSRESULTAT Belopp i mkr 2025-01-01 2025-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2025-07-01 2025-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2024-01-01 2024-12-31 Resultat före skatt 128 -1 354 256 -302 -1 019 Värdeförändring finansiella instrument 45 143 -30 122 40 Värdeförändringar och skatt joint venture - -49 - 0 -49 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 104 1 383 -104 265 1 188 Upplösen/nedskrivning goodwill 2 0 - 0 0 Förvaltningsresultat 280 123 123 85 160 LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Eget kapital 14 941 14 671 14 844 Återläggning av derivat 74 127 -7 Återläggning av uppskjuten skatt 1 079 939 1 062 Långsiktigt substansvärde, mkr 16 094 15 737 15 898 Antal stamaktier 200 000 000 200 000 000 200 000 000 Substansvärde per aktie, kr 80,47 78,68 79,49 NETTOSKULD Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Räntebärande skulder 13 123 12 144 12 146 Likvida medel 882 342 308 Nettoskuld 12 241 11 802 11 838 RESULTAT PER AKTIE, KR 2025-01-01 2025-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2025-07-01 2025-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat, mkr 96 -1 380 213 -338 -1 125 Genomsnittligt antal aktier 200 000 000 117 179 487 200 000 000 200 000 000 138 054 795 Resultat per aktie, kr 0,48 -11,78 1,06 -1,69 -8,15 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 200 000 000 117 179 487 200 000 000 200 000 000 138 054 795 Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,48 -11,78 1,06 -1,69 -8,15 RÄNTEBÄRANDE SKULD Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Skulder till kreditinstitut 9 391 10 152 10 421 Obligationslån 3 716 1 666 1 683 Skulder till ägare - 326 - Återläggning av uppläggningsavgifter och över/underkurs 15 0 42 Räntebärande skuld 13 123 12 144 12 146 Härledning av nyckeltal ===== SIDA 29 ===== 29 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 RÄNTENETTO Belopp i mkr 2025-01-01 2025-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2025-07-01 2025-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2024-01-01 2024-12-31 Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 3 4 1 8 Räntekostnader och liknande resultatposter -299 -393 -115 -107 -491 Räntenetto -293 -390 -112 -106 -483 RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN) Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Förvaltningsresultat 317 47 160 Återläggning av poster av engångskaraktär 52 37 61 Återläggning av räntenetto 386 536 483 Summa 755 620 704 Räntenetto -386 -536 -483 Ränta på efterställda lån till ägare - 234 166 Leasingkostnader 7 3 4 Summa -379 -299 -314 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,1 2,2 SKULDKVOT Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Räntebärande skulder 13 123 12 144 12 146 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar (rullande 12 mån) 711 538 602 Skuldkvot, ggr 18 23 20 SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Räntebärande skulder 13 123 12 144 12 146 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan 907 803 869 Skuldkvot, ggr 14 15 14 SOLIDITET Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Eget kapital 14 941 14 671 14 844 Balansomslutning 30 375 28 635 29 082 Soliditet, % 49 51 51 UTHYRNINGSGRAD Belopp i mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Hyresvärde 1 634 1 513 1 594 Kontrakterade årshyror 1 564 1 432 1 508 Uthyrningsgrad, % 95,7 94,7 94,6 ÖVERSKOTTSGRAD Belopp i mkr 2025-01-01 2025-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2025-07-01 2025-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto 764 645 277 252 860 Hyresintäkter 1 150 1 009 390 357 1 361 Överskottsgrad, % 66,4 63,9 70,9 70,7 63,2 ÖVERSKOTTSGRAD INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION Belopp i mkr 2025-01-01 2025-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2025-07-01 2025-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 693 570 255 227 758 Hyresintäkter 1 150 1 009 390 357 1 361 Överskottsgrad inkl fastighetsadministration, % 60,3 56,5 65,4 63,7 55,7 ===== SIDA 30 ===== 30 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 FINANSIELL KALENDER Bokslutskommuniké 2025 2026-02-17 Årsstämma 2026-05-05 Delårsrapport Q1 2026 2026-04-23 Delårsrapport Q2 2026 2026-07-16 KONTAKTUPPGIFTER Kristel Eismann Finans- och IR chef ir@sveafastigheter.se Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Sveafastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 7 november 2025 kl. 07 .30 CET . INBJUDAN TILL RAPPORTPRESENTATION VD Erik Hävermark presenterar delårsrapporten i en webbsänd- ning/telefonkonferens den 7 november 2025 kl. 09.00, lokal tid Stockholm. Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presen- tationen finns möjlighet att ställa frågor. För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntliga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen. T elefonkonferens: https:/ /conference.inderes.com/ teleconference/?id=5009214 För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk. Webbsändning: https:/ /sveafastigheter.events.inderes.com/ q3-report-2025 Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webb- sändningen kommer att tillgängliggöras på Sveafastigheters hemsida efter presentationen. Investerarinformation ===== SIDA 31 ===== 31 (31) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2025 info@sveafastigheter.se