Kvartalsrapport Q4 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ
1 JANUARI–31 DECEMBER 2025

===== SIDA 2 =====

2 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
PERIODEN JANUARI–DECEMBER 2025
• Hyresintäkterna ökade med 12,9 procent och uppgick till 1 536 mkr (1 361).  
I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,8 procent. 
• Driftnetto ökade med 17 ,4 procent och uppgick till 1 010 mkr (860).  
I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 7 ,4 procent.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 376 mkr (160).
• Värdeförändring fastigheter uppgick till -243 mkr (-1 188).  
Under perioden har 953 mkr investerats.
• Periodens resultat uppgick till 84 mkr (-1 125), motsvarande 0,42 (-8,15)  
kronor per aktie.
FJÄRDE KVARTALET 2025
• Hyresintäkterna ökade med 9,9 procent och uppgick till 387 mkr (352). 
• Driftnetto ökade med 14,5 procent och uppgick till 246 mkr (215). 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 96 mkr (38).
• Värdeförändring fastigheter uppgick till -138 mkr (195). Under kvartalet har  
261 mkr investerats.
• Kvartalets resultat uppgick till -12 mkr (256), motsvarande -0,06 (1,28) kronor per aktie.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER KVARTALET
• En befintlig kreditfacilitet om 1 000 mkr och ett säkerställt lån om 481,5 mkr med förfall 
under 2026 förlängdes till 2028. 
• I Västerås byggstartades 131 lägenheter med ett beräknat årligt driftnetto om 18 mkr vid 
färdigställande. Första inflytt förväntas ske 2027 .
• En markanvisning om 120 lägenheter i centrala Tullinge erhölls.
• Avtal tecknades med KlaraBo om bytesaffär till ett sammanlagt fastighetsvärde om      
2,1 mdkr, varav Sveafastigheter förvärvar 1 031 mkr och avyttrar 1 103 mkr i fastighets-
värde. Affären omfattar 1 231 lägenheter, där Sveafastigheter förvärvar 656 och avyttrar 
575 lägenheter. Genom affären utökar bolaget sin närvaro i sex kommuner och lämnar 
samtidigt fem. Tillträde skedde efter kvartalets utgång.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER KVARTALET
• Ett Euro Medium T erm Note-program om 2 000 mEUR etablerades och under det har 
seniora, icke- säkerställda obligationer om 300 mEUR emitterats.
• Bolaget har nyttjat sin rätt att förtidsinlösa utestående 111 mEUR seniora, icke-        
säkerställda obligationer. 
• Byggrätter tilldelades för två projekt i Nacka med cirka 155 lägenheter vid Orminge 
centrum och 105 lägenheter vid Älta centrumkvarter. 
• Bolaget utsågs till ankarbyggherre och fick markanvisning om minst 10 000 kvm BTA i 
Silokvarteren i centrala Västerås. 
42%
Belåningsgrad
787
Antal lägenheter under byggnation
80,41
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
+13%
Hyresintäkter mot jan-dec 2024
1 010
Driftnetto, mkr
29,0
Fastighetsvärde, mdkr
NYCKELTAL
jan-dec 2025 jan-dec 2024 okt-dec 2025 okt-dec 2024
Hyresintäkter, mkr 1 536 1 361 387 352
Driftnetto, mkr 1 010 860 246 215
Förvaltningsresultat, mkr 376 160 96 38
Värdeförändring för valtningsfastigheter, mkr -243 -1 188 -138 195
Periodens resultat, mkr 84 -1 125 -12 256
Resultat per aktie, kr* 0,42 -8,15 -0,06 1,28
Överskottsgrad, % 65,7 63,2 63,7 61,2
Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration, % 60,3 55,7 60,1 53,5
Uthyrningsgrad, % 95,3 94,6 95,3 94,6
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 29 007 28 140 29 007 28 140
Antal lägenheter i förvaltning, st 14 929  14 669 14 929  14 669 
Antal lägenheter i pågående byggnation, st 787  1 030 787  1 030 
Antal lägenheter i projektutveckling, st 6 425  6 844 6 425  6 844 
Belåningsgrad, % 42 42 42 42
Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr 2,0 2,2 2,0 2,2
Långsiktigt substansvärde, mkr 16 082 15 898 16 082 15 898
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 80,41 79,49 80,41 79,49
* Före och efter utspädning.  
Se definitioner och härledning av nyckeltal på sid 26-29.
Perioden i korthet

===== SIDA 3 =====

3 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Bostäder är ett förvaltningsintensivt fastighetsslag. Genom 
tydliga långsiktiga mål samt ett arbetssätt präglat av kontinuer-
liga förbättringar arbetar Sveafastigheter systematiskt med att 
realisera potentialen i fastighetsbeståndet. Samtidigt skapas 
lönsam tillväxt genom nyproduktion, med fokus på Stockholms-
regionen. Portföljoptimering genom förvärv och avyttringar, 
liksom en optimerad kapitalstruktur utvärderas löpande i syfte 
att stärka avkastningen på eget kapital med en bibehållen låg 
finansiell risk.
STARKT FÖRVALTNINGSRESULTAT
Sveafastigheter har som mål att nå en överskottsgrad om 70 
procent, inklusive fastighetsadministration, till det andra kvartalet 
2029. Sedan bolaget skapades i juni 2024 har överskottsgraden 
stärkts avsevärt och uppgår nu till 60,3 procent, en ökning med 
4,6 procentenheter jämfört med samma period föregående år. 
Utvecklingen är i linje med våra förväntningar och ett resultat 
av en effektiv och målstyrd förvaltningsorganisation med tydlig 
kostnadskontroll, värdeskapande investeringar och fokus på våra 
hyresgästers trivsel.
Efter en intensiv uppbyggnadsfas med höga ej återkommande 
administrativa kostnader, har vi övergått i en optimeringsfas. De 
administrativa kostnaderna minskade väsentligt under föregå-
ende kvartal, och har under det fjärde kvartalet stabiliserats på 
en normaliserad nivå som är avsevärt lägre än under Sveafastig-
heters uppbyggnadsfas.
Den stärkta överskottsgraden innebär att en större andel av våra 
stabila hyresintäkter bidrar positivt till resultatet. Tillsammans 
med lägre administrativa kostnader levererar Sveafastigheter ett 
starkt förvaltningsresultat om 96 mkr under kvartalet.
STABIL UTHYRNINGSGRAD
Uthyrningsgraden uppgår till 95,3 procent, vilket är 0,7 procent-
enheter högre än vid utgången av det fjärde kvartalet föregå-
ende år men en minskning med 0,4 procentenheter jämfört 
med utgången av föregående kvartal. Nedgången förklaras i 
huvudsak av ett större antal pågående lägenhetsuppgraderingar 
vid årsskiftet. Justerat för dessa har uthyrningsgraden minskat 
med 0,1 procentenheter under det fjärde kvartalet. Vi ser fortsatt 
god potential att stärka uthyrningsgraden under 2026, även om 
den kan komma att fluktuera mellan enskilda kvartal. 
ÖKAD KLUSTRING
Sveafastigheter har en stark exponering mot tillväxtregioner, 
med 95 procent av beståndet i Sveriges tre storstadsregioner 
samt universitets- och högskolestäder. Cirka en fjärdedel av 
förvaltningsportföljen är belägen i Stockholms län, en andel 
som successivt ökar i takt med färdigställandet av nyproduktion 
från utvecklingsportföljen, där 87 procent är lokaliserad till 
huvudstadsregionen.
Sveafastigheter visar i det fjärde kvartalet att bolagets operationella fokus fortsatt stärker lönsamheten, 
med en väsentligt förbättrad överskottsgrad och ett starkt förvaltningsresultat. Sammantaget kan vi 
summera ett framgångsrikt 2025 där flera viktiga milstolpar har passerats.
Det tydliga fokuset optimerar förvaltningen av fastighetsbeståndet, stärker avkastningen och driver 
tillväxt genom lönsamma investeringar i både befintligt bestånd och nyproduktion, och därigenom 
skapas långsiktigt aktieägarvärde.
VD har ordet
Operationellt fokus skapar långsiktigt 
aktieägarvärde

===== SIDA 4 =====

Skellefteå, Orkestern 6
4 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Genom ökad klustring kan skalfördelarna i förvaltningen stärkas 
ytterligare, antingen genom ökade volymer i befintliga orter eller 
genom att lämna kommuner där beståndet bedöms vara för litet 
för en långsiktigt effektiv förvaltning. Denna logik låg till grund 
för den bytesaffär som tecknades med Klarabo under kvartalet, 
där Sveafastigheter lämnade fem kommuner och samtidigt 
ökade beståndet i sex andra kommuner.
LÖNSAM TILLVÄXT OCH STRATEGISK KAPITALALLOKERING
Sedan Sveafastigheters start har fokus legat på värdehöjande 
investeringar. Så länge lägenhetsuppgraderingar ger en direktav-
kastning över 6 procent, energieffektiviseringsåtgärder över 10 
procent och nyproduktion uppvisar en projektmarginal om cirka 
20 procent, bedöms investeringsstrategin fortsätta bidra till starkt 
aktieägarvärde – både på kort och lång sikt – samtidigt som fastig-
hetsportföljens kvalitet och långsiktiga intjäningsförmåga stärks.
Den starka lönsamheten i nyproduktionen innebär att vi väljer 
att både byggstarta nya projekt och successivt utöka utveck-
lingsportföljen med mark i attraktiva bostadslägen. Under och 
efter kvartalet har Sveafastigheter erhållit markanvisningar i 
Nacka, Tullinge centrum samt centrala Västerås. Det bekräftar 
styrkan i vår utvecklingsverksamhet och vårt långsiktiga arbete 
som en uppskattad samarbetspartner till kommuner.
Samtidigt handlas noterade bostadsbolag för närvarande med 
betydande substansrabatter, vilket även gäller Sveafastigheter. I 
en sådan marknadssituation kan återköp av egna aktier utgöra ett 
attraktivt kapitalallokeringsalternativ. Givet den starka efterfrågan 
på nyproducerade bostadsfastigheter i Stockholmsregionen är 
möjligheten att avyttra fastigheter och använda en del av likviden till 
aktieåterköp därför ett alternativ som vi för närvarande utvärderar.
FINANSIELL STABILITET OCH FLEXIBILITET
Fastighetsvärdena sjunker under kvartalet, hänförligt till ökade 
kostnader i ett nyproduktionsprojekt i Eskilstuna som förvärvades 
för ett flertal år sedan. Efter en utdragen tvist med entreprenören 
beslutade bolaget under kvartalet att byta entreprenör. Kostnads-
ökningen är hänförlig till entreprenörsbytet samt åtgärdande av 
tidigare fel. Med undantag från detta projekt ökade fastighetsvär-
dena något under det fjärde kvartalet.
Under kvartalet investerades 261 mkr i nyproduktion och 
befintligt bestånd. Belåningsgraden uppgår till 42 procent och 
är oförändrad jämfört med föregående kvartal, samtidigt som 
skuldkvoten stärktes från 18 till 16 gånger. Detta visar att vår 
strategi att investera i syfte att stärka driftnettot, kombinerat med 
bibehållen låg finansiell risk, fungerar väl.
I januari etablerades ett EMTN-program och under det har 
icke-säkerställda obligationer om 300 miljoner EUR med fast 
kupong om 4,375 procent och förfall under 2031 emitterats. 
Därefter förtidsinlöstes obligationer om 111 miljoner EUR med 
kupong om 4,75 procent och förfall 2027 . Med goda relationer 
till de nordiska bankerna och samtidig möjlighet att emittera obli-
gationer på både SEK- och EUR-marknaden har Sveafastigheter 
genom diversifiering och ökad konkurrens skapat förutsättningar 
för än mer attraktiv finansiering. 
STRATEGIN LIGGER FAST
Cirka två tredjedelar av hyresförhandlingen för 2026 är genom-
förda med en genomsnittlig hyreshöjning om 3,4 procent. Vår 
bedömning är att det är ungefär där vi kommer att landa för hela 
beståndet. 
Under 2026 fortsätter vi fokusera på värdeskapande inves-
teringar, genom ytterligare byggstarter och investeringar i 
befintligt bestånd, främst genom lägenhetsuppgraderingar och 
energiprojekt. Under 2025 uppgraderades totalt 254 lägenheter 
och vi avser att öka takten med ambitionen att uppgradera 400 
lägenheter under 2026.
2025 var ett framgångsrikt år för Sveafastigheter, där vi tog 
flera viktiga steg i bolagets utveckling. Under året tog vi över 
förvaltningen av hela beståndet, flyttade bolagets notering till 
huvudlistan Nasdaq Stockholm, erhöll en investment grade-ra-
ting och etablerade oss framgångsrikt på obligationsmarknaden. 
Tillsammans med den operationella utvecklingen speglar dessa 
milstolpar en stark genomförandekraft i hela organisationen. 
Samtidigt fortsatte vi att öka nöjdheten hos våra hyresgäster, 
vilket bekräftades av att Sveafastigheter, efter årsskiftet, för 
andra året i rad vann Kundkristallen för högsta lyft i kategorin 
service till hyresgäster.
Det våra medarbetare har åstadkommit under året är något jag 
ser tillbaka på med stor stolthet. Med fokus på våra hyresgästers 
trivsel och på att skapa långsiktigt aktieägarvärde fortsätter vi att 
utveckla bolaget i linje med vår vision – att vara Sveriges bästa 
bostadsbolag.
 
Erik Hävermark,  
vd Sveafastigheter

===== SIDA 5 =====

5 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Sveafastigheter förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i Sveriges tillväxtregioner, med 
hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet, ett lokalt samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete 
i fokus. En omfattande projektutvecklingsportfölj möjliggör nybyggnation i lägen där efterfrågan på 
bostäder är stor, vilket skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen.
AFFÄRSOMRÅDE 
NYPRODUKTION
AFFÄRSOMRÅDE 
FÖRVALTNING
FASTIGHETER I 
FÖRVALTNING
PROJEKT- 
UTVECKLING
2,0 mdkr
6 425 lgh
1,3 mdkr
787 lgh
25,7 mdkr
14 929 lgh
PÅGÅENDE  
BYGGNATION
FASTIGHETSBESTÅND
29,0 mdkr
SVEAFASTIGHETER
URVAL AV OPERATIONELLA MÅL
Under kommande fem åren (med start 1 juli 2024):
• Uppgradera minst 2 000 lägenheter
• Byggstarta 600–800 lägenheter per år 
• Erhålla/förvärva markanvisningar och 
byggrätter för 800 lägenheter per år
• Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration ska 
överstiga 70 procent inom fem år
Sveafastigheter i korthet
Äger, förvaltar och utvecklar hem för fler

===== SIDA 6 =====

6 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Sveafastigheter förvaltar 14 929 hyreslägenheter från  Trelleborg 
i söder till Boden i norr. Beståndet omfattar både egenutveck-
lade och förvärvade fastigheter, med 95 procent i  Sveriges tre 
storstadsregioner samt universitets- och högskolestäder.
Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och attrak-
tiva boenden med hög lönsamhet under konceptet Hemlyft. 
Under perioden har 144 mkr, varav 44 mkr under kvartalet, inves-
terats i Hemlyft, med en avkastning på investering överstigande 
sex procent. Under perioden har 254, varav 77 under kvartalet, 
uppgraderingar färdigställts.
Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att minska energian-
vändningen i beståndet. Under perioden har investeringar om    
71 mkr, varav 30 mkr under kvartalet, genomförts i energiprojekt, 
med direktavkastning på investering överstigande tio procent.
Utöver Hemlyft och energiprojekt har under perioden 52 mkr, 
varav 21 mkr i kvartalet, investerats i driftnettoförbättrande projekt 
såsom hyresgästtillval och fiberinstallationer.
Sveafastigheter äger och förvaltar långsiktigt hyresrätter i Sveriges tillväxt regioner till ett värde om 
25,7 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang.
Sveafastigheter arbetar aktivt för att stärka uthyrningsgraden. 
Vid kvartalets utgång uppgick den till 95,3 procent, jämfört 
med 94,3 procent vid utgången av andra kvartalet 2024 då 
bolaget bildades. Under kvartalet minskade uthyrningsgraden 
med 0,4 procentenheter, framför allt förklarat av en ökad volym 
pågående lägenhetsuppgraderingar vid periodens slut. Justerat 
för vakanser hänförliga till Hemlyft uppgick uthyrningsgraden till 
95,8 procent, att jämföra med 95,9 procent föregående kvartal.
MÅL: UPPGRADERA MINST 2 000 LÄGENHETER*
Antal uppgraderade lägenheter sedan 1 juli 2024 296
 
* Under fem år med start 1 juli 2024.
UTHYRNINGSGRAD %
93,0
93,5
94,0
94,5
95,0
95,5
96,0
94,3 %
Q/two.caseQ/three.caseQ/four.case Q/two.case
2024 2025
Q/three.caseQ/four.caseQ/one.case
94,7 % 94,6 %
94,9 % 95,0 %
95,7 %
95,3 %
18 %
6 %
14 929
lägenheter
95 %
storstadsregioner 
och universitets- och 
högskole städer
Universitets-  
och högskolestäder
% av totalt fastighetsvärde  
i Stockholm-Mälardalen,  
Malmö-Öresund och  
Stor-Göteborg
Övrigt
23 %
33 % Stockholm-
Mälardalen
Stockholms  
län
Fastighetsbestånd
Fastigheter i förvaltning
INVESTERINGAR, MKR
Lägenhets-
uppgraderingar
Övriga 
investeringar
Investeringar 
totalt
144 Mkr
71 Mkr
52 Mkr 267 Mkr
Energi- 
projekt
Direkt- 
avkastning  
på investering 
> 10 %
Direkt- 
avkastning  
på investering 
> 6 %

===== SIDA 7 =====

7 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Information om pågående byggnation och projektutveckling på sidan 8-10 är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare 
baseras informationen på bedömningar om framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter både avseende projektens genomförande, utformning 
och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation och projektutveckling omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer 
samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. 
Information i tabellen ovan innehåller information från aktuell intjäningsförmåga på sidan 11, där även väsentliga antaganden som ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan framgår. 
FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD
FASTIGHETSBESTÅNDET INT JÄNINGSFÖRMÅGA
Uthyrningsbar 
yta, kvm Verkligt värde Hyresvärde
Uthyrnings- 
grad
Hyres-
intäkter
Fastighets- 
kostnader Driftnetto
Överskotts- 
grad
Genomsnittligt viktat 
avkastningskrav
Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr % %
Stockholm-Mälardalen  3 875  229 667 26 063  8 489  33 197  511  1 999 95,4  488  147  575  341 70 4,37
Universitets- och högskolestäder  6 361  397 596 23 967  9 788  23 219  654  1 552 95,5  625  223  529  401 64 4,56
Malmö-Öresund  2 680  181 687 13 175  4 538  23 289  293  1 503 97,6  286  96  491  190 67 4,44
Stor-Göteborg  882  58 503 2 182  1 491  24 575  94  1 549 98,4  93  32  525  61 66 4,34
Övrigt  1 131  72 695 5 280  1 395  17 891  119  1 529 86,1  103  36  467  66 65 5,54
Totalt  14 929  940 148  70 667  25 702  25 427  1 672  1 654 95,3  1 594  534  528  1 059 66 4,52
Fastighetsadministration  79 
Driftnetto inkl. fastighetsadministration  981 62
FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER ÅLDER  
OCH ANTAL UPPGRADERADE LÄGENHETER
Verkligt värde
Uppgraderade 
lägenheter*
Byggår Antal lgh mkr kr/kvm
Fördelning, 
% Antal
Andel, 
%
<2010  10 966  17 261  21 446  67 1 819 17
>=2010  3 963  8 441  40 983  33 0 0
Totalt  14 929  25 702  25 427  100  1 819  12 
* Sedan 2020.
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING PER MARKNAD, %
FÖRVALTNING NYPRODUKTION
Verkligt värde per 
byggnadsålder
Bedömt värde 
färdigställt*
Marknad <2010 >=2010
Pågående 
byggnation
Projekt-
utveckling T otalt
Fastighetsvärde (mkr)  17 261  8 441  2 265  15 435  43 402 
Stockholm-Mälardalen  23  53  100  90  57 
Universitets- och 
högskolestäder  44  25  -    10  26 
Malmö-Öresund  19  14 -  -  10 
Stor-Göteborg  7  3 -  -  3 
Övrigt  6  5 -  -    3 
 100  100  100  100  100 
* Enligt aktuell extern värdering.
10 STÖRSTA STÄDER
Kommun
Verkligt värde, 
mkr
Andel av 
portföljen, % 
Stockholms län 5 992 23
Linköping 2 668 10
Skellefteå 2 150 8
Västerås 1 682 7
Helsingborg 1 505 6
Höganäs 1 233 5
Borås 956 4
Umeå 995 4
Falun 847 3
Karlskrona 696 3
Totalt 18 724 73

===== SIDA 8 =====

8 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Sveafastigheters organisation har lång erfarenhet av stads-
utveckling med fokus på att utveckla bostäder i attraktiva lägen 
med en god kostnadskontroll, arkitektonisk kvalitet, effektiva 
planlösningar och hållbarhetslösningar i framkant.
Sveafastigheter har fem pågående nyproduktionsprojekt omfat-
tande totalt 787 lägenheter. Under kvartalet byggstartades ett 
nytt projekt i Västerås. Projektet omfattar 131 lägenheter med ett 
driftnetto vid färdigställande om 18 mkr. Första inflytt beräknas 
ske 2027 .  
Sedan hösten 2024 har Sveafastigheter en pågående tvist med 
entreprenören i projekt Notarien i Eskilstuna. Avtalet med entre-
prenören har hävts och under fjärde kvartalet har Sveafastighe-
ter beslutat att fortsätta byggnationen med en ny entreprenör. 
Projektets bedömda investering har justerats upp med 177 mkr, 
främst hänförligt till kostnader för att åtgärda tidigare fel samt 
tillkommande produktionskostnader.
Genom nyproduktion skapar Sveafastigheter lönsam organisk tillväxt på marknader  
där det finns en stark underliggande efterfrågan på bostäder.
PÅGÅENDE BYGGNATION
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Bedömt fastighetsvärde 
vid färdigställande* Hyresvärde Driftnetto**
Investering,  
mkr 
Verkligt  
värde
Direktavkastning 
på investering 
Projekt Kommun Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr Bedömd Upparbetad mkr % Färdigställt
Solhusen Nacka 147  7 639  185  439  56 127  25  3 226  19  354  267  334 5,4 apr-26
Enhörningen Stockholm 216  11 313  483  720  61 004  37  3 159  32  642  515  562 4,9 jul-26
Årby Norra I och II (Notarien) Eskilstuna 206  11 599  -    450  38 794  27  2 324  22  621  413  230 3,6 mar-27
Gamla Landsvägen Nacka 87  4 200  125  267  61 772  15  3 360  11  222  24  65 5,1 jun-27
Oxbacken Västerås 131  7 334  414  389  50 224  22  2 780  18  345  67  102 5,3 apr-28
Totalt 787  42 085  1 207  2 265  52 319  126  2 900  103  2 184  1 285  1 294 4,7
* Enligt aktuell extern värdering 
** Inklusive i förekommande fall tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent.
ÅTERSTÅENDE INVESTERING BYGGNATION
2026 2027
Belopp i mkr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Totalt
Bedömd återstående investering  225  155  133  134  112  68  47  24  897 
Bedömt kommande driftnetto**  -    19  32  -    22  11  -    -    84 
MÅL: BYGGSTARTA 600–800  
LÄGENHETER PER ÅR*
Antal byggstartade lägenheter  
sedan 1 juli 2024 759
* Under fem år med start 1 juli 2024.
BYGGSTARTER OCH FÄRDIGSTÄLLDA 
BYGGNATIONER, ANTAL LÄGENHETER
0
100
200
300
400
500
600
700
218
403 363
576
Byggstarter
Senaste 12 mån
Antal
Förväntat kommande  
12 mån
Färdigställda byggnationer
Fastighetsbestånd
Fastigheter under byggnation

===== SIDA 9 =====

9 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
PROJEKTUTVECKLING
Sveafastigheter är aktivt involverat i hela utvecklingskedjan, 
från tidiga skeden i detaljplaneprocessen till färdigutvecklade 
byggrätter. Genom att identifiera, anskaffa och förädla mark 
med utvecklingspotential skapas förutsättningar för framtida 
bostadsproduktion och långsiktigt kassaflöde. Bolaget bidrar 
därmed inte bara till att skapa fler hem, utan också till att 
utveckla attraktiva och hållbara boendemiljöer med fokus på 
Stockholmsregionen. 
Utvecklingsportföljen omfattar totalt 6 425 lägenheter varav  
5 147 hyres rätter och 1 278 bostads- och äganderätter. Utveck-
lingsportföljen utgör en strategisk komponent i bolagets 
värdeskapande och framtida intjäningsförmåga. 
93 procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad i Stockholm- 
Mälardalen, 87 procent i Stockholms län och 47 procent i 
Stockholms stad. Hyresrättsprojekten bedöms generera en 
genomsnittlig direktavkastning på investering om 5,3 procent och 
en projektmarginal om 20 procent. I förvaltningsskedet bedöms 
fastigheterna leverera en genomsnittlig överskottsgrad översti-
gande 85 procent. 
Under kvartalet erhöll Sveafastigheter en markanvisning om 120 
lägenheter i centrala Tullinge, Botkyrka.  
Efter kvartalet tilldelades bolaget byggrätter för två projekt i Nacka 
med totalt cirka 260 lägenheter. Dessutom utsågs Sveafastigheter 
till ankarbyggherre och fick markanvisning om minst 10 000 kvm 
BTA i Silokvarteren i centrala Västerås.
Med en omfattande utvecklingsportfölj, som i huvudsak är lokaliserad i Stockholmsregionen, 
har Sveafastigheter en stark position för att fortsätta växa organiskt med god lönsamhet genom 
nyproduktion.
BYGGRÄTTER
Inom fastigheter i förvaltning finns potential i att utveckla bygg-
rätter genom förtätning inom och i anslutning till fastigheterna. 
Exempelvis kan parkeringsytor som idag inte används, eller 
ändring av ytor till mer effektiv användning, skapa möjlighet att 
utveckla nya lägenheter.
Sveafastigheter har idag 350 000 kvm bruttoarea (BTA) i 
byggrättsportföljen varav 143 000 kvm BTA har vunnit laga kraft. 
Av de 350 000 kvm BTA avser 11 000 kvm BTA under projektut-
veckling och byggrätter med ett verkligt värde om 8 mkr. När det 
beslutas att en byggrätt aktivt ska förberedas för en kommande 
byggnation klassificeras den om till projektutveckling.
MÅL: MARKANVISNINGAR OCH  
BYGGRÄTTER FÖR 800 LGH PER ÅR*
Antal markanvisningar och byggrätter sedan 1 juli 2024 330
* Under fem år med start 1 juli 2024.
* Procent av totalt bedömt fastighetsvärde vid färdigställande.
93 %
Stockholm–Mälardalen
87 %
Stockholms län
47 %
Stockholm Stad
93 %
PROJEKTUTVECKLING HYRESRÄTTER
Fastighetsbestånd
Fastigheter under projektutveckling  
och byggrätter
Total 
investering
Bedömt värde  
vid färdig- 
ställande
+ 20 % 15 435 
Mkr
12 980 
Mkr
Projekt-
marginal
Direkt- 
avkastning  
på investering 
5,3 %

===== SIDA 10 =====

10 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
EXEMPEL PÅ GENOMFÖRT PROJEKT
PROJEKTUTVECKLING PER MARKNAD
Antal
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Bedömt fastighetsvärde 
vid färdigställande* Hyresvärde Driftnetto**
Total 
investering Verkligt värde
Avkastning på 
investering 
Hyresrätter Lgh Kvm BTA Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr mkr mkr kr/kvm BTA %
Stockholm-Mälardalen  4 386  320 541  225 367  17 394  13 958  57 495  738  3 041  611  11 437  1 965  6 130  5,3 
Universitets- och högskolestäder  761  50 692  37 884  -    1 477  38 992  97  2 568  80  1 543  5  89  5,2 
Totalt hyresrätter  5 147  371 233  263 251  17 394  15 435  54 998  836  2 977  692  12 980  1 969  5 305  5,3 
Bostadsrätter
Stockholm-Mälardalen  1 278  95 635  69 346  2 175  5 568  77 857  -    -    -    -    34  -    - 
Totalt projektutveckling  6 425  466 868  332 597  19 569  21 003  59 640  836  2 977  692  12 980  2 003  5 305  5,3 
* Enligt aktuell extern värdering. 
** Inklusive aktuell tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent.
Total 
investering
Värdeökning  
tre kvartal  
efter färdig-
ställande
Verkligt värde  
vid färdig- 
ställande
Q3 2024
+ 7%
ProjektvinstByggnations- 
fasen
Projektfasen Verkligt värde  
Q2 2025
+ 16%
Kvarteret Näckrosen
• Projektet har gett en beräknad IRR om 23 procent.
• 367 lägenheter, ett LSS-boende och en förskola.
• Byggstartad 2021 och färdigställd tredje kvartalet 2024. 
Sveafastigheter bedömer att normaliserad uthyrnings-
grad uppnås i regel tre kvartal efter färdigställande.
• 5 minuters promenad till pendelstation som tar dig till 
Stockholm City på 30 minuter.
• 40 procent lägre koldioxidutsläpp från stommen jämfört 
med traditionella metoder. Detta genom att använda 
slimmade stommar, återvunnen armering och klimatför-
bättrad betong.
• Finalist till Haninges arkitekturpris år 2025.
Uthyrningsgrad 
76,7 %
Uthyrningsgrad 
98,9 %
IRR 23 %*
*  Baserat på Sveafastigheters belåningsgrad om 42 procent och genomsnittliga ränta om 3,35 procent. Projektvinster beaktas i enlighet med tillämpliga 
redovisningsprinciper.

===== SIDA 11 =====

11 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för de kommande 
tolv månaderna med beaktande av Sveafastigheters fastighets-
bestånd per den 31 december 2025. Aktuell intjäningsförmåga 
är inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan är att 
betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild som presenteras för 
att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets-
bestånd och organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella 
intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida 
utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, köp eller 
försäljning av fastigheter eller andra faktorer.  
 
Hyresvärdet består till 90 procent av bostäder, till 3 procent 
av bostadskomplement såsom parkering och förråd och till 
7 procent av kommersiella lokaler. 
UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV INT JÄNINGSFÖRMÅGAN
Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som 
ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan:
• Kontrakterat hyresvärde på årsbasis (inklusive tillägg och 
hyres rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter 
utifrån gällande hyreskontrakt per boksluts datum med 
tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt 
bedömd årshyra för vakanta lokaler.
• Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har räknats 
upp på helårsbasis. För projektfastigheter som varit färdig-
ställda under de senaste tre kvartalen appliceras fastighets-
portföljens genomsnittliga vakans om projektfastighetens 
vakans överstiger snittet. 
• Fastighetskostnader utgörs av drift- och underhålls-
kostnader samt fastighetsskatt. Drift- och underhålls-
kostnader baseras på bolagets kostnadsbas under ett 
normalår för en tolv månadersperiod. Fastighetsskatt har 
beräknats utifrån fastigheternas senaste taxeringsvärden.
• Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för ett externt 
förvaltningsuppdrag omfattande 3 950 lägenheter.
• Kostnader för administration har beräknats utifrån orga-
nisationsstrukturen per balansdagen. I centraladminis-
tration avser 45 mkr kostnader hänförliga till det externa 
förvaltningsuppdraget.
• Information om pågående byggnation är baserad på 
bedömningar om liknande fastigheter i samma eller 
motsvarande regioner eller mikrolägen. Enbart projekt som 
bedöms vara färdigställda inom kommande 12 månader är 
inkluderade.
INT JÄNINGSFÖRMÅGA
Belopp i mkr
Fastigheter i 
förvaltning 
Pågående 
byggnation * Totalt 
Hyresvärde 1 672 63 1 734 
Vakans -78 -1 -79 
Hyresintäkter 1 594 61 1 655 
Fastighetskostnader -534 -8 -542 
Driftnetto 1 060 53 1 113 
Fastighetsadministration -79 -2 -80 
Driftnetto inkl. 
fastighetsadministration 981 52 1 033 
Övriga förvaltningsintäkter 53 - 53 
Centraladministration -167 - -167 
Resultat före finansiella poster 
och värdeförändringar 867 52 919 
* Inkluderar enbart projekt som bedöms färdigställdas under kommande 12 månader.
Kista, Leirvik 1
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga

===== SIDA 12 =====

12 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
FASTIGHETER I FÖRVALTNING
Varje kvartal värderas hela fastighetsbeståndet externt av Savills 
och Newsec. Verkligt värde för fastigheter i förvaltning uppgick 
vid periodens utgång till 25 702 mkr (24 806). Värderingarna 
har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive 
fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, 
marknadsläge, hyres nivåer, drift-, underhålls- och förvaltnings-
administrationskostnader samt behov av investeringar. Det 
viktade genomsnittliga direktavkastnings kravet i värderingarna 
uppgick vid periodens utgång till 4,52 procent, vilket kan 
jämföras med 4,46 procent vid utgången av föregående kvartal. 
I värdet för fastigheterna i förvaltning ingår 215 mkr för bygg-
rätter som har värderats genom ortsprismetoden, det vill säga 
utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt 
värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3.
KÄNSLIGHETSANAL YS
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer 
i enlighet med RICS. I tabellen nedan redovisas hur värdet 
påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna 
parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter 
troligtvis inte förändras isolerat. Längst ner illustreras effekten av 
förändring i flera parametrar samtidigt.
Parameter Förändring, % Värdepåverkan, mkr 
Hyresvärde +/-5% 1 584/-1 593
Fastighetskostnader +/-5% -515/505
Långsiktig vakansgrad +/-0,25%-enheter -84/66
Kalkylränta +/-0,25%-enheter -480/479
Direktavkastningskrav +/-0,25%-enheter -1 244/1 391
Hyresvärde +/- 5% och Fastighetskostnader +/- 5% 1 069/-1 088
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
Belopp i mkr
Totalt ingående värde, 2025-01-01 28 140
Fastigheter i förvaltning  
Ingående värde, 2025-01-01 24 806
Förvärv 215
Investeringar 300
Orealiserade värdeförändringar -30
Försäljningar -5
Omklassificering från fastigheter under byggnation 384
Omklassificering från projektutveckling och byggrätter 31
Utgående värde, 2025-12-31 25 702
Fastigheter i pågående byggnation  
Ingående värde, 2025-01-01 1 155
Förvärv 62
Investeringar 617
Orealiserad värdeförändring -188
Försäljningar -115
Omklassificering till fastigheter i förvaltning -384
Omklassificering från projektutveckling och byggrätter 148
Utgående värde, 2025-12-31 1 294
Projektutveckling och byggrätter  
Ingående värde, 2025-01-01 2 179
Förvärv 20
Investeringar 36
Orealiserad värdeförändring -45
Omklassificering till fastigheter under byggnation -148
Omklassificering till fastigheter i förvaltning -31
Utgående värde, 2025-12-31 2 010
Totalt utgående värde, 2025-12-31 29 007
Avesta, Majsen 3
Fastighetsbestånd
Värdering

===== SIDA 13 =====

13 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Under kvartalet publicerades den andra delen av Sveafastighe-
ters studie ”Trä vs betong”, där resultaten utmanar etablerade 
uppfattningar om hållbarhet och ger bolaget faktabaserat 
underlag för materialval i nyproduktion.
SOCIALT (S) 
Sveafastigheter har en egenutvecklad modell för socialt värde-
skapande analyser (SVA), som används i nyproduktionsprojekt 
för att identifiera vilka sociala värden som bör tillföras och 
förstärkas på en plats. Under kvartalet erhölls en markanvisning 
i centrala Tullinge baserad på ett förslag framtaget med stöd 
av en SVA. Projektet syftar till att omvandla en idag otrygg och 
otillgänglig plats till ett tryggt och attraktivt bostadskvarter med 
ett varierat bostadsutbud. 
Samarbetet med Unizons boendebank har bidragit till att bolaget 
har kunnat ge förtur i Sveafastighets bostadskö till kvinnor och 
barn som utsätts för våld eller bor i skyddat boende. Sveafast-
igheters pilotstudie med borttagande av inkomstkrav i bolagets 
uthyrningspolicy, som initierades tidigare i år och omfattar 40 
procent av Sveafastigheters bestånd, utvärderas fortsatt.
Flera insatser har under kvartalet genomförts vilka bidrar till
bolagets sociala mål. Rutiner för trygghetsvandringar och 
säkerhetsbesiktningar har tagits fram, bolaget har samverkat 
med kommuner för att motverka vräkningar, samt genomfört 
aktiviteter som stärker gemenskapen och tryggheten bland 
hyresgästerna.
STYRNING (G) 
Under kvartalet har uppdaterade hållbarhetskriterier för inköp 
inom förvaltning antagits. Arbetet mot korruption och mutor 
har fortsatt genom framtagande av tydliga och dokumenterade 
instruktioner för organisationen. 
MILJÖ (E)
Sveafastigheters arbete med SBTi-validering av bolagets 
klimatmål fortgår enligt plan. Under kvartalet har bland annat nya 
klimatmål antagits. Målet är att skicka in den formella ansökan till 
SBTi för godkännande under första kvartalet 2026.
Därutöver har Sveafastigheter under kvartalet tagit beslut om 
mål för biologisk mångfald. Målet baseras på kartläggning av 
beståndet, med fokus på såväl affärsnytta som efterlevnad av nya 
regelverk. Målet kommer att börja gälla från 2026. 
Under kvartalet har förvaltare med ansvarar för fastigheter 
med identifierade klimatrisker genomgått fördjupad utbildning i 
klimatriskanpassning, i syfte att i nästa steg ta fram fastighets-
specifika handlingsplaner.
I syfte att förbättra energieffektiviteten i befintliga fastigheter 
investerar Sveafastigheter löpande i åtgärder såsom AI-styrning 
av undercentraler, installation av värmepumpar och värmeåter-
vinning. Investeringarna uppgick under kvartalet till 30 mkr. 
Genomförda åtgärder förväntas ge positiv effekt i kommande 
energideklarationer. Bolaget strävar efter att så många fastighe-
ter som möjligt når minst energiklass E. 
FÖRDELNING AV FASTIGHETER PER ENERGIKLASS
HÅLLBARHETSMÅL
Väsentlig  
hållbarhetsfråga
Övergripande mål  
(löpande om inget annat år anges)
Miljö (E)
Klimatanpassning
(ESRS E1)
Hela fastighetsportföljen ska vara 
klimatanpassad och klara av att 
bemöta klimatrisker år 2030.
Klimatpåverkan 
och energi
(ESRS E1)
Mål har tagits fram i linje med 
Science Based Targets initiatives 
(SBTi) nya ramverk för Buildings. 
Formell ansökan om godkännande 
kommer skickas in under första 
kvartalet 2026.  
Biologisk 
mångfald 
(ESRS E4)
Åtgärder för biologisk mångfald 
ska vara implementerade på 
samtliga fastigheter med hög 
potential senast år 2030.
Cirkulär ekonomi
(ESRS E5)
Minst 70 % av icke-farligt avfall 
från byggarbetsplatser ska 
förberedas för materialåtervinning. 
Socialt (S)
Medarbetare 
(ESRS S1)
Medarbetarnöjdhet (eNPS)  
ska vara över 27.
Leverantörers 
hälsa och 
säkerhet 
(ESRS S2)
Noll allvarliga personskador 
och noll dödsfall ska inträffa på 
Sveafastigheters anläggningar.
Hem för fler
(ESRS S3)
Alla nyproduktionsprojekt ska 
utformas för att möta de sociala 
behov som identifierats i en socialt 
värdeskapande analys.
Trygga 
hyresgäster och 
bostadsområden
(ESRS S4)
Sveafastigheters bostadsområden 
ska upplevas som tryggare än 
branschmedelvärdet. 
Styrning (G)
Affärsetik
(ESRS G1)
Alla Sveafastigheters medarbetare 
och samarbetspartners ska 
förstå, anta och följa respektive 
uppförandekod. 
Korruption och 
mutor
(ESRS G1)
Ingen form av korruption  
ska förekomma.
1 %
18 %
11 %
25 %
29 %
13 %
2 % 2 %
0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
25 %
30 %
35 %
40 %
Pågående 
deklaration
Energiklass
Andel av marknadsvärde
A B C D E F G
Hållbarhet

===== SIDA 14 =====

KAPITALSTRUKTUR
0 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
14 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Sveafastigheters bestånd av hyresreglerade bostäder har kapacitet 
att generera ett stabilt ökande hyresintäkter. I kombination med 
en balanserad finansiell struktur medför det låg risk och långsiktig 
finansiell stabilitet.
Sveafastigheters finansiella stabilitet och starka nyckeltal 
bekräftades under våren 2025 då bolaget erhöll investment 
grade kreditbetyget BBB- med Positive Outlook från Fitch 
Ratings. Sveafastigheter arbetar för att ytterligare stärka sitt 
kreditbetyg till BBB. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sveafastigheters upplåning är diversifierad mellan nordiska 
banker och obligationer på kapitalmarknaden. 
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till ett nominellt 
värde om 12 740 mkr (12 146), varav räntebärande skulder till 
kreditinstitut uppgick till 9 041 mkr (10 463) och skulder till 
obligationsinnehavare uppgick till 3 700 mkr (1 683).
Under kvartalet förlängdes ett säkerställt lån om 481,5 mkr med 
förfall under 2026 till 2028. 
I januari 2026 etablerade Sveafastigheter ett EMTN-program och 
emitterade seniora, icke-säkerställda obligationer om 300 mEUR 
med fast kupong om 4,375 procent med förfall 2031.
 
Bolaget har därefter utnyttjat sin rätt att förtidsinlösa utestående 
seniora, icke-säkerställda obligationer om 111 mEUR med fast 
kupong om 4,75 procent med förfall 2027 .
Belåningsgraden var vid periodens utgång 42 procent (42) 
och kapitalbindningen 2,0 år (2,3). Av den totala räntebärande 
skulden klassificeras 26,5 procent som grön enligt låneavtal 
eller det gröna ramverket för obligationer att jämföra med 25,7 
procent vid utgången av föregående kvartal och 7 ,3 procent vid 
utgången av 2024. Sveafastigheter har för avsikt att med tiden 
öka andelen grön finansiering ytterligare och bolagets starka 
fokus på hållbarhet ger goda förutsättningar för det. 
RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING 
Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödeseffekten av 
plötsliga förändringar i marknadsräntor genom att bevaka och aktivt 
vidta åtgärder för att begränsa ränterisken. Ränterisken hanteras 
med hjälp av räntederivat eller genom långa lån med fast ränta. 
Vid periodens slut var räntebindningen 1,9 år att jämföra med 2,1 
år vid utgången av föregående kvartal och 2,9  år vid utgången av 
2024. Genomsnittlig ränta uppgick till 3,28 procent att jämföra med 
3,35 föregående kvartal. Minskningen hänförs till återbetalning 
och refinansiering av säkerställd skuld samt lägre marknadsräntor 
vilket påverkar skuld med rörlig ränta. Sveafastigheter har säkrat 85 
procent av sin skuld via räntederivat eller lån med fast ränta. 
LIKVIDITET OCH KREDITFACILITETER 
Sveafastigheters likviditetsreserv tillsammans med bekräftade 
kreditfaciliteter ska alltid täcka verksamhetens likviditetsbehov 
de kommande 18 månaderna och investeringar startas endast 
när det finns tillräckligt med likviditet. 
Banklån och kreditfaciliteter ska under normala marknadsför-
utsättningar förlängas minst ett år före förfallodagen. För att 
begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastighetstillgångar som 
har god likviditet över en konjunkturcykel.
Under kvartalet har en befintlig kreditfacilitet om 1 000 mkr med 
förfall under 2026 förlängts till 2028. 
Vid utgången av det fjärde kvartalet uppgick Sveafastigheters 
likviditetskällor till 2 431 mkr varav 501 mkr avser likvida medel 
och 1 930 mkr avser outnyttjade kreditfaciliteter. 
FINANSIELLA NYCKELTAL 
Finanspolicy 31 dec 2025 
Räntebärande skuld, mkr 12 740
Räntesäkrad andel, %  85
Belåningsgrad, % < 50 42
Skuldkvot, ggr < 15 16
Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr  14
Räntetäckningsgrad (12 månader), ggr >1,5 2,0
Genomsnittlig ränta, %  3,28
Kapitalbindning, år  2,0
Räntebindning, år  1,9
RÄNTEBINDNING OCH KAPITALBINDNING
Räntebindning Kapitalbindning 
Förfalloår
Nominellt 
belopp, mkr Ränta, % Andel, %
Nominellt 
belopp, mkr Andel, %
2026 2 543 4,38 20 443 3
2027 5 861 2,30 46 9 058 71
2028 820 3,82 6 1 640 13
2029 3 517 3,98 28 - -
2030 - - - 800 6
> 2031 - - - 800 6
Summa / 
genomsnitt 12 740 3,28 100 12 740 100
41 % Nettoskuld 
4 % Övriga skulder 
4 % Uppskjuten skatt  
och derivat 
50 % Eget kapital
Finansiering

===== SIDA 15 =====

15 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
AKTIEKAPITAL
Sveafastigheter har en klass av stamaktier. Utestående 
antal aktier vid kvartalets slut uppgick till 200 000 000 och 
aktiekapitalet uppgick till 500 000 kr.
Aktiekursen den 31 december 2025 var 40,78 kr.
Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till  
16 082 mkr vilket motsvarar 80,41 kr per aktie.
AKTIEINFORMATION 
Kortnamn (ticker): SVEAF 
ISIN-kod: SE0022243812 
LEI-kod: 636700W1VM8602G2AA36
ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR 
Aktien hade vid periodens utgång 7 000 aktieägare. De tio 
största aktieägarna kontrollerade 81 procent av kapitalet och 
rösterna per den 31 december 2025. Det utländska ägandet 
uppgår till 21,7 procent av utestående aktier.
UTDELNINGSPOLICY
Sveafastigheters övergripande mål är att skapa långsiktigt värde 
för bolagets aktieägare. Detta görs genom att vinster i första 
hand återinvesteras i fastigheter i förvaltning och nyproduktion, 
förutsatt att investeringarna bedöms generera en attraktiv 
avkastning i jämförelse med alternativ kapitalanvändning. Allo-
keringen av kapitalet omprövas kontinuerligt i syfte att optimera 
aktieägarvärdet över tid.
Så länge bolaget ser goda investeringsmöjligheter med konkur-
renskraftig avkastning förväntas utdelningen vara låg eller utebli 
de kommande åren.
Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för år 2025.
Sveafastigheters handlas på Nasdaq Stockholm sedan den 18 juni 2025.
AKTIEN DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 31 DEC 2025 
Ägare
Antal  
aktier
Andel röster/
kapital, %
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 124 300 038 62,2
Aker Capital 15 000 000 7,5
Länsförsäkringar Fonder 4 721 569 2,4
Skagen Fonder 3 609 161 1,8
Folketrygdfondet 3 321 751 1,7
Weland Holding AB 2 531 645 1,3
Sp-Fund Management 2 300 000 1,2
Atlant Fonder 2 160 000 1,1
Handelsbanken Fonder 2 023 656 1,0
Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond 2 000 000 1,0
10 största ägarna 161 967 820 81,0
Övriga aktieägare 38 032 180 19,0
Totalt utestående aktier 200 000 000 100
Källa: Modular Finance
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
SX35PI (norm vs SVEAF)
SVEAF volym  
(exklusive första handelsdagen) 
Aktiekurs SEK Omsatt antal aktier, tusental
Okt Nov
2025
DecJan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep
SVEAF
Aktien och ägarna

===== SIDA 16 =====

16 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING
INTÄKTER
Hyresintäkter ökade under perioden med 12,9 procent till 1 536 mkr (1 361). För kvartalet upp-
gick intäkterna till 387 mkr (352), en ökning om 9,9 procent jämfört med motsvarande kvartal 
föregående år. Ökningen i kvartalet förklaras av årlig hyresjustering, förbättrad uthyrningsgrad 
samt färdigställande av projekt. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,8 procent 
för perioden. Vid periodens utgång uppgick uthyrningsgraden till 95,3 procent att jämföra med 
94,6 procent vid utgången av motsvarande period föregående år.  
Övriga förvaltningsintäkter om 54 mkr avser arvode hänförligt till ett externt förvaltningsupp-
drag. För jämförelseperioden uppgick dessa till 60 mkr där 48 mkr är hänförligt till det externa 
förvaltningsuppdraget och 12 mkr avser arvode för tjänster utförda för det joint venture som 
upplöstes under andra kvartalet 2024.
FASTIGHETSKOSTNADER OCH DRIFTNETTO
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -526 mkr (-500) och till -140 mkr (-136) för 
kvartalet, en ökning om 5,2 respektive 2,9 procent. Ökningen förklaras framför allt av ett utökat 
bestånd men även av ökade kostnader för fjärrvärme och vatten till följd av höga prisökningar. 
Driftnettot ökade med 17 ,4 procent och uppgick till 1 010 mkr (860) för perioden. I jämförbart 
bestånd ökade driftnettot för perioden med 7 ,4 procent.  
Överskottsgraden uppgick för perioden till 65,7 procent (63,2) och till 63,7 procent (61,2) för 
kvartalet. Överskottsgraden inklusive fastighetsadministration uppgick för perioden till 60,3 
procent (55,7) och till 60,1 procent (53,5) för kvartalet. Den förbättrade överskottsgraden 
förklaras av att hyresintäkterna ökat mer än kostnaderna.
Belopp i mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-10-01  
2025-12-31
2024-10-01  
2024-12-31
Hyresintäkter 1 536 1 361 387 352
 
Fastighetskostnader
Driftskostnader -445 -412 -116 -112
Underhåll -55 -66 -16 -18
Fastighetsskatt -26 -22 -8 -6
Summa fastighetskostnader -526 -500 -140 -136
Driftnetto 1 010 860 246 215
Övriga förvaltningsintäkter 54 60 13 14
Administration -286 -319 -62 -97
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 778 602 198 133
 
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -243 -1 188 -138 195
Upplösen/nedskrivning goodwill -2 0 - 0
Rörelseresultat 533 -587 60 327
 
Resultat från joint ventures - 95 - 0
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 8 2 5
Räntekostnader och liknande resultatposter -401 -491 -102 -98
T omträttsavgälder -9 -4 -2 -1
Värdeförändring finansiella instrument -22 -40 23 103
Resultat före skatt 109 -1 019 -19 336
 
Skatt -25 -106 7 -80
PERIODENS RESULTAT 84 -1 125 -12 256
 
Resultat per aktie 
(före och efter utspädning), kr 0,42 -8,15 -0,06 1,28
Belopp i mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-10-01  
2025-12-31
2024-10-01  
2024-12-31
Periodens resultat 84 -1 125 -12 256
Övrigt totalresultat - - - -
PERIODENS TOTALRESULTAT 84 -1 125 -12 256
Periodens resultat och totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
Finansiella rapporter
Koncernens resultaträkning Koncernens rapport över totalresultat

===== SIDA 17 =====

17 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Januari – december 2025 Januari – december 2024
Belopp i mkr Förvaltning Nyproduktion
Koncernen 
totalt Förvaltning Nyproduktion
Koncernen 
totalt
Hyresintäkter 1 536 0 1 536 1 357 3 1 361
Fastighetskostnader -525 -1 -526 -498 -2 -500
Driftnetto 1 011 -1 1 010 859 1 860
Värdeförändringar 
förvaltningsfastigheter -10 -233 -243 -431 -757 -1 188
Verkligt värde 
förvaltningsfastigheter 25 702 3 305 29 007 24 806 3 334 28 140
Investeringar 300 653 953 146 483 629
Oktober – december 2025 Oktober – december 2024
Belopp i mkr Förvaltning Nyproduktion
Koncernen 
totalt Förvaltning Nyproduktion
Koncernen 
totalt
Hyresintäkter 386 0 387 350 1 352
Fastighetskostnader -140 0 -140 -135 -1 -136
Driftnetto 247 0 246 215 0 215
Värdeförändringar 
förvaltningsfastigheter -69 -69 -138 46 149 195
Verkligt värde 
förvaltningsfastigheter 25 702 3 305 29 007 24 806 3 334 28 140
Investeringar 96 165 261 78 215 293
Finansiella rapporter
ADMINISTRATION
Periodens administrationskostnader uppgick till -286 mkr (-319), varav -84 mkr (-102) avsåg 
fastighetsadministration och -202 mkr (-217) centraladministration. 
I centraladministration ingår även kostnader relaterade till det externa förvaltningsuppdraget 
med -45 mkr. För jämförelseperioden uppgår kostnaderna till -54 mkr varav -11 mkr avser 
kostnader hänförliga till tjänster utförda åt det joint venture som upplöstes under andra 
kvartalet 2024. Centraladministrationen för perioden belastas med ej återkommande kostnader 
om -28 mkr (-61), hänförligt till organisationens uppbyggnad, initial börsnotering samt listbytet 
till Nasdaq Stockholm. För kvartalet förekommer inte några ej återkommande kostnader.
Belopp i mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-10-01  
2025-12-31
2024-10-01  
2024-12-31
Fastighetsadministration -84 -102 -14 -27
Centraladministration -202 -217 -48 -70
varav extern förvaltning -45 -54 -12 -12
varav ej återkommande kostnader -28 -61 - -24
Administration totalt -286 -319 -62 -97
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -243 mkr (-1 188) och under 
kvartalet till -138 mkr (195). Orealiserade värdeförändringar uppgår till -263 mkr för perioden 
och -137 mkr för kvartalet. Kvartalets värdeförändring påverkades negativt av en högre bedömd 
investering för pågående byggnationen i Eskilstuna, hänförligt entreprenörsbyte på grund av 
tvist. Realiserade värdeförändringar uppgår till 20 mkr för perioden och -1 mkr för kvartalet. 
Den största posten avser en positiv justering om 24 mkr kopplad till tidigare genomförda 
försäljningar. För vidare information se Värdering sid 12.
RÄNTEINTÄKTER OCH RÄNTEKOSTNADER
Ränteintäkter uppgick för perioden till 8 mkr (8) och för kvartalet till 2 mkr (5). Räntekostnader 
till kreditinstitut uppgick till -401 mkr (-325) för perioden och till -102 mkr (-98) för kvartalet. Till  
jämförelsesiffran tillkommer räntekostnader till ägare om -165 mkr. 
VÄRDEFÖRÄNDRING FINANSIELLA INSTRUMENT
Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -22 mkr (-40) för perioden och            
23 mkr (103) för kvartalet. Av periodens värdeförändringar är -10 mkr relaterat till realiserade 
värdeförändringar (-26). I jämförelseperioden ingår även förändring verkligt värde på noterade 
aktier med -21 mkr. 
Den positiva resultateffekten avser huvudsakligen räntederivat och förklaras främst av stigande 
långa marknadsräntor under kvartalet. Obligationer i euro är säkrade genom ett valutaderivat 
som i stort eliminerar resultatpåverkan av valutakursdifferenser. 
SEGMENTINDELNING
Segmenten är indelade utifrån Sveafastigheters två affärsområden:
• Förvaltning: avser fastigheter i förvaltning
• Nyproduktion: avser fastigheter under byggnation samt fastigheter under 
projektutveckling och byggrätter
SKATT OCH PERIODENS RESULTAT
Skatt för perioden uppgick till -25 mkr (-106), varav -14 mkr (-85) aktuell skatt och -12 mkr (-21) 
uppskjuten skatt. För kvartalet uppgick aktuell skatt till 2 mkr (20) och uppskjuten skatt till               
5 mkr (-100). Den uppskjutna skatten är hänförlig till värdeförändring i fastigheter och finansiella 
instrument samt upplösning av underskottsavdrag.  
Periodens resultat uppgick till 84 mkr (-1 125) och kvartalets resultat uppgick till -12 mkr (256).
Segmentsredovisning

===== SIDA 18 =====

18 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR   
Goodwill 75 76
Förvaltningsfastigheter 29 007 28 140
Nyttjanderätt tomträtt 298 262
Inventarier 2 2
Derivat 12 33
Övriga fordringar 2 6
Summa anläggningstillgångar 29 394 28 519
Omsättningstillgångar  
Omsättningsfastigheter 98 102
Hyresfordringar 9 9
Övriga fordringar 125 106
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 46 37
Likvida medel 501 308
Summa omsättningstillgångar 779 562
SUMMA TILLGÅNGAR 30 173 29 082
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER   
Eget kapital 14 929 14 844
Långfristiga skulder  
Skulder till kreditinstitut 8 592 10 298
Obligationer 3 690 1 683
Uppskjutna skatteskulder 1 076 1 062
Leasingskulder tomträtter 298 262
Derivat 15 26
Övriga skulder 10 16
Summa långfristiga skulder 13 681 13 347
Kortfristiga skulder  
Skulder till kreditinstitut 439 123
Leverantörsskulder 28 72
Aktuella skatteskulder 39 49
Derivat 74 -
Övriga skulder 670 303
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 314 344
Summa kortfristiga skulder 1 564 891
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 173 29 082
Finansiella rapporter
Koncernens balansräkning i sammandrag

===== SIDA 19 =====

19 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Finansiella rapporter
KOMMENTARER TILL KONCERNENS BALANSRÄKNING
GOODWILL
Goodwill uppgick per 31 december 2025 till 75 mkr (76). Redovisad goodwill är hänförligt 
till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av 
fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid rörelseförvärv. Motsvarande belopp  
finns redovisad som uppskjuten skatteskuld relaterad till fastigheter.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Verkligt värde för fastighetsbeståndet uppgick per 31 december 2025 till 29 007 mkr            
(28 140).  Förändringen under året förklaras främst av investeringar i beståndet samt under året 
genomförda förvärv. För vidare information se Värdering sid 12, Värdeförändringar fastigheter 
sid 17 samt kommentar till kassaflödesanalysen sid 21. 
LIKVIDA MEDEL
Likvida medel utgörs av tillgängliga banktillgodohavanden och uppgick vid utgången av året till 
501 mkr (308). 
EGET KAPITAL
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid årets slut till 14 929 mkr  
(14 844).
UPPSKJUTEN SKATT
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 procent på temporära skillnader 
mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag, 
med undantag för temporära skillnader på tillträdesdagen vid förvärv av fastigheter då förvärvet 
utgör tillgångsförvärv. 
Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31 december 2025 till 1 076 mkr (1 062) och är 
hänförlig till förvaltningsfastigheter, underskottsavdrag samt obeskattade reserver.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER 
Räntebärande skulder uppgick vid utgången av året till 12 740 mkr (12 146), varav  
9 030 mkr (10 421) avsåg skulder till kreditinstitut och 3 690 mkr (1 683) avsåg obligationer. 
Uppläggningsavgifter och över/underkurs ingår med 20 mkr (42). 
Finansiella skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde för obligationerna 
uppgick vid utgången av året till 3 704 mkr (1 683). Redovisat värde för övriga finansiella 
tillgångar och skulder är en rimlig approximation av verkligt värde.
DERIVAT
Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta- och räntederivat, baseras på en 
diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och 
med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Innehaven har därmed värderats enligt 
IFRS 13 nivå 2. 
Derivat uppgår vid utgången av året till netto -77 mkr (7) varav 12 mkr (33) redovisas som 
tillgång och -89 mkr (-26) är skuld. Koncernens derivat redovisas till verkligt värde via 
resultatet, För vidare information se Värdeförändring finansiella instrument sid 17 .
ÖVRIGA SKULDER
Posten övriga skulder uppgick vid utgången av året till 670 mkr (303) varav 623 mkr (176) avser 
finansieringsskuld av två pågående projekt där entreprenören står för finansieringen. Skulden 
kommer regleras våren 2026 i samband med projektavslut.

===== SIDA 20 =====

20 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
KOMMENTARER TILL KONCERNENS FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL
Det egna kapitalet uppgick per 31 december 2025 till 14 929 mkr (14 844) och är i sin helhet 
hänförlig till moderbolagets aktieägare. Soliditeten uppgick till 49 procent (51).
Per bokslutsdatum 2025-12-31 upprättades de finansiella ställningarna enligt konsoliderad 
metod IFRS, jämförelseperioder har upprättats enligt metoden för sammanslagen finansiell 
rapportering. Den 28 juni 2024 genomfördes den legala omstrukturering där Sveafastigheter 
erlade köpeskilling för det legala ägandet till de bolag, tillgångar och skulder som inkluderats i 
de sammanslagna finansiella rapporterna. Eftersom de legalt sett förvärvade tillgångarna och 
skulderna redan är inkluderade i de sammanslagna finansiella rapporterna uppstår en effekt på 
eget kapital om -13 464 mkr, som presenteras som en transaktion med ägaren. I samband med 
övergången erhölls aktieägartillskott om totalt 16 288 mkr, vilket ökar eget kapital. Aktieägartill-
skottet reglerades genom en konvertering av skulder till ägare. 
Belopp i mkr
Aktie- 
kapital 
Övrigt tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel 
Totalt eget  
kapital 
Ingående eget kapital 2024-01-01 0 10 13 195 13 205
Periodens resultat - - -1 125 -1 125
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat - - -1 125 -1 125
Nyemission 1 - - 1
Aktieägartillskott - - -60 -60
Transaktionskostnader - 16 288 - 16 288
Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - - -13 464 -13 464
Utgående eget kapital 2024-12-31 1 16 298 -1 454 14 844
Ingående eget kapital 2025-01-01 1 16 298 -1 454 14 844
Periodens resultat - - 84 84
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat - - 84 84
Utgående eget kapital 2025-12-31 1 16 298 -1 370 14 929
Finansiella rapporter
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

===== SIDA 21 =====

21 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Belopp i mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-10-01  
2025-12-31
2024-10-01  
2024-12-31
Den löpande verksamheten  
Resultat före skatt 109 -1 019 -19 336
Justering för ej kassaflödespåverkande poster  
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 263 1 188 137 -195
Resultat från joint ventures - 17 - 0
Nedskrivning goodwill 2 0 - 0
Orealiserade värdeförändringar  
finansiella instrument 12 40 -23 -103
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 9 10 -1 2
Betald skatt -19 -31 39 0
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar 
i rörelsekapital 375 206 133 41
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital  
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -20 261 -7 35
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 302 262 132 290
Kassaflöde från den löpande verksamheten 657 728 259 365
Investeringsverksamheten  
Investeringar i fastigheter -953 -629 -261 -293
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 120 - -1 -
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida 
medel -297 -285 -23 -
Kassaflöden från finansiella investeringar - -14 - -32
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 129 -928 -285 -325
Finansieringsverksamheten
Nyemission - 0 - -
Transaktionskostnader - -60 - -60
Transaktioner med aktieägare - -361 - -326
Upptagna lån 2 650 5 599 - 3 684
Amortering av låneskulder -1 985 -4 986 -356 -3 372
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 665 192 -356 -74
Periodens kassaflöde 193 -8 -382 -34
Likvida medel vid periodens början 308 316 882 342
Likvida medel vid periodens slut 501 308 501 308
KOMMENTARER TILL KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS
Kassaflöde från löpande verksamhet uppgick för perioden till 375 mkr (206) och 133 mkr (41) 
för kvartalet. Ökningen förklaras av förbättrat driftnetto.
Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick för perioden till -1 129 mkr (-928) och      
-285 mkr (-325) för kvartalet. Under perioden har investeringar i fastigheter gjorts om -953 mkr 
(-629) varav -653 mkr (-483) i fastigheter under byggnation samt projektutveckling och 
-267 mkr (-146) i fastigheter i förvaltning. I periodens investeringar ingår även -32 mkr avse-
ende utgifter för uttagna pantbrev i nyproducerade fastigheter. Under kvartalet har en byggrätt 
i Sollentuna förvärvats.
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för perioden till 665 mkr (192) och  
-356 mkr (-74) för kvartalet, varav det sistnämnda förklaras av amortering av lån.
Periodens kassaflöde uppgick till 193 mkr (-8) och -382 mkr (-34) för kvartalet.
Finansiella rapporter
Koncernens kassaflödesanalys

===== SIDA 22 =====

22 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 
Belopp i mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-10-01  
2025-12-31
2024-10-01  
2024-12-31
Nettoomsättning 47 29 8 20
Personalkostnader -35 -33 -10 -16
Övriga rörelsekostnader -67 -57 -12 -15
Rörelseresultat -55 -61 -14 -12
Resultat från andelar i koncernföretag - -2 - -
Ränteintäkter och liknande resultatposter 414 1 335 81 684
Räntekostnader och liknande resultatposter -532 -1 126 -110 -708
Värdeförändringar finansiella instrument -3 -26 3 44
Resultat efter finansiella poster -176 120 -40 8
Bokslutsdispositioner 57 -15 57 -15
Resultat före skatt -119 105 17 -6
Skatt 11 -9 1 14
PERIODENS RESULTAT -108 96 18 8
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR   
Anläggningstillgångar   
Andelar i koncernföretag 18 475 18 478
Fordringar hos koncernföretag 7 204 6 414
Derivat 7 20
Uppskjutna skattefordringar 14 -
Summa anläggningstillgångar 25 701 24 912
Omsättningstillgångar  
Kundfordringar - 2
Övriga fordringar 75 0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 3
Likvida medel 252 17
Summa omsättningstillgångar 341 23
SUMMA TILLGÅNGAR 26 043 24 935
EGET KAPITAL OCH SKULDER  
Bundet eget kapital 1 1 
Fritt eget kapital 16 216 16 324 
Summa eget kapital 16 216 16 325
Obeskattade reserver 15 15
Långfristiga skulder  
Obligationer 3 690 1 683
Derivat 2 20
Skulder till koncernbolag 5 952 6 752
Summa långfristiga skulder 9 645 8 455
Kortfristiga skulder  
Leverantörsskulder 0 0 
Aktuella skatteskulder 12 9
Derivat 74 -
Övriga skulder 16 3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 65 128 
Summa kortfristiga skulder 167 140
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 26 043 24 935
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 
Belopp i mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-10-01  
2025-12-31
2024-10-01  
2024-12-31
Periodens resultat -108 96 18 8
Övrigt totalresultat - - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -108 96 18 8
KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RESULTAT OCH BALANSRÄKNING
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom finans, transak-
tion och kommunikation.
Personalkostnaderna uppgick till -35 mkr (-33) för helåret och -10 mkr (-16) för kvartalet. 
Övriga rörelsekostnader uppgick till -67 mkr (-57) för perioden och -12 mkr (-15) för kvartalet. 
Av årets kostnader är -11 mkr (-22) hänförliga till noteringen och listbytet till Nasdaq Stockholm 
samt uppbyggnaden av organisationen.
Moderbolaget

===== SIDA 23 =====

23 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
ALLMÄN INFORMATION
Samtliga belopp redovisas i miljontals kronor (mkr) om inget annat anges. 
Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som 
beskriver finansiell ställning där jämförelsesiffror avser utgången av föregående år.
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt 
summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. 
REDOVISNINGSPRINCIPER
Sveafastigheter AB (publ) följer de av EU antagna IFRS Redovisningsstandarder. 
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och 
Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A lämnas såväl i de finansiella rapporterna 
och dess kommentarer som i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolaget tillämpar RFR 
2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Redovisningsprinciper är 
i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2024 och ska läsas 
tillsammans med denna.
De finansiella rapporterna för perioder innan koncernens bildande i juni 2024 utgörs av 
sammanslagna finansiella rapporter. För perioder därefter är de finansiella rapporterna 
upprättade på konsoliderad basis enligt IFRS 10 Koncernredovisning.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Sveafastigheters verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal risk- och 
osäkerhetsfaktorer. Dessa risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till 
fastigheternas värde, fastighetsutvecklingsprojekt, skatt och finansiering. Bolaget arbetar 
aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för 
verksamheten. Mer information om Sveafastigheters risker och hanteringen av dessa finns i 
årsredovisningen för 2024.
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Sveafastigheters relationer med närstående framgår av not 29 i Sveafastigheters årsredovisning 
2024. 
Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med SBB fram omfattar 3 950 lägenheter och har ett 
årsarvode om 52,5 mkr (2025 års nivå). Avtalet har under kvartalet förlängts med ett år och 
löper nu fram till utgången av 2027 . Under perioden har avtalet genererat 53,7 mkr i intäkter 
som redovisas som övriga förvaltningsintäkter.
Kostnaden för de förvaltningskontor och parkeringsplatser som Sveafastigheter hyr av SBB 
uppgår för perioden till 1,2 mkr.
Transaktioner med närstående sker på marknadsmässiga villkor.
Övrig information

===== SIDA 24 =====

24 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
Stockholm den 17 februari 2026
Peter Wågström  
Styrelsens ordförande
Sanja Batljan 
Styrelseledamot
Per O Dahlstedt 
Styrelseledamot
Peder Johnson 
Styrelseledamot
Christer Nerlich 
Styrelseledamot
Leiv Synnes 
Styrelseledamot
 Jenny Wärmé 
Styrelseledamot
Erik Hävermark  
Verkställande direktör
 
 
 
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger rättvisande översikt över moderbolagets och koncernens 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de bolag 
som ingår i koncernen.
Styrelsens försäkran

===== SIDA 25 =====

25 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
ANTAL LÄGENHETER, ST
Antalet lägenheter vid periodens utgång.
BELÅNINGSGRAD, % 
Nettoskuld i relation till verkligt värde för förvaltningsfastigheter vid periodens utgång. 
DIREKTAVKASTNING PÅ INVESTERING, %
Driftnettopåverkan i förhållande till totalt investerat kapital.
DRIFTNETTO, KR
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
DRIFTNETTO INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, KR
Hyresintäkter minus fastighetskostnader och kostnader för fastighetsadministration.
FASTIGHETSADMINISTRATION, KR
Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till förvaltning av fastigheter i förvaltning 
inklusive uthyrning och hyresadministration.
FASTIGHETER I JÄMFÖRBART BESTÅND 
Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela rapporteringsperioden samt under hela  
jämförelseperioden. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT , KR
Resultat före skatt med återläggning för värdeförändringar.
GENOMSNITTLIG RÄNTA, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, för räntebärande skulder vid periodens 
utgång exklusive byggnadskreditiv.
GENOMSNITTLIG ANTAL AKTIER, ST
Antalet utestående aktier vägt över perioden.
HYRESINTÄKTER, KR
Periodens debiterade hyror.
HYRESVÄRDE, KR
Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt 
bedömd årshyra för vakanta lokaler.
IRR, %
Genomsnittlig årlig avkastning på investerat eget kapital i förhållande till fastighetens verkliga 
värde efter färdigställande.
KAPITALBINDNING, ÅR 
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder hänförliga till förvaltningsfastigheter.
LOKALER, KVM
Kommersiella lokaler samt bostadskomplement. 
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, KR
Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE
Långsiktigt substansvärde i förhållande till utestående antal aktier vid periodens utgång.
NETTOSKULD, KR
Räntebärande skulder minskat med likvida medel.
Definitioner

===== SIDA 26 =====

26 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
OMSÄTTNINGSFASTIGHETER
Fastigheter där bostadsupplåtelseformen inte är hyresrätt.
RESULTAT PER AKTIE, KR 
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för perioden.
RÄNTEBINDNING, ÅR 
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER, KR 
Skulder till kreditinstitut efter återläggning av uppläggningsavgifter och över/undervärde, 
obligationer samt skulder till ägare.
RÄNTENETTO, KR
Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande 
finansiella poster.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD (12 MÅN), GGR 
Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av poster av engångskaraktär och 
räntenetto (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda lån 
till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån.
SKULDKVOT , GGR
Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar.
SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGA, GGR
Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar enligt intjäningsförmågan för fastigheter i förvaltning.
SOLIDITET , %
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.
UTHYRBAR YTA, KVM
Yta som är uthyrd eller tillgänglig för uthyrning.
UTHYRNINGSGRAD, %
Kontrakterade årshyror vid periodens utgång, exklusive projektfastigheter som är färdigställda 
under de senaste tre kvartalen, i relation till hyresvärde. För projektfastigheter som blivit 
färdigställda under de senaste tre kvartalen används fastighetsportföljens genomsnittliga 
uthyrningsgrad om projektfastighetens uthyrningsgrad understiger snittet. 
ÖVERSKOTTSGRAD, %
Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för perioden.
ÖVERSKOTTSGRAD INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, %
Driftnetto med avdrag för fastighetsadministration i relation till hyresintäkterna för perioden.
Definitioner

===== SIDA 27 =====

27 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
BELÅNINGSGRAD
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Nettoskuld 12 239 11 838
Förvaltningsfastigheter 29 007 28 140
Belåningsgrad, % 42 42
DRIFTNETTO
Belopp i mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-10-01  
2025-12-31
2024-10-01  
2024-12-31
Hyresintäkter 1 536 1 361 387 352
Fastighetskostnader -526 -500 -140 -136
Driftnetto 1 010 860 246 215
DRIFTNETTO INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION 
Belopp i mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-10-01  
2025-12-31
2024-10-01  
2024-12-31
Driftnetto 1 010 860 246 215
Fastighetsadministration -84 -102 -14 -27
Driftnetto inkl. fastighetsadministration 926 758 232 188
FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Belopp i mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-10-01  
2025-12-31
2024-10-01  
2024-12-31
Resultat före skatt 109 -1 019 -19 336
Värdeförändring finansiella instrument 22 40 -23 -103
Värdeförändringar och skatt joint venture - -49 - -
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 243 1 188 138 -195
Upplösen/nedskrivning goodwill 2 0 - 0
Förvaltningsresultat 376 160 96 39
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
2025-12-31 2024-12-31
Eget kapital 14 929 14 844
Återläggning av derivat 77 -7
Återläggning av uppskjuten skatt 1 076 1 062
Långsiktigt substansvärde, mkr 16 082 15 898
Antal stamaktier 200 000 000 200 000 000
Substansvärde per aktie, kr 80,41 79,49
NETTOSKULD
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Räntebärande skulder 12 740 12 146
Likvida medel 501 308
Nettoskuld 12 239 11 838
RESULTAT PER AKTIE, KR
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-10-01  
2025-12-31
2024-10-01  
2024-12-31
Periodens resultat, mkr 84 -1 125 -12 256
Genomsnittligt antal aktier 200 000 000 138 054 795 200 000 000 200 000 000
Resultat per aktie, kr 0,42 -8,15 -0,06 1,28
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 200 000 000 138 054 795 200 000 000 200 000 000
Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,42 -8,15 -0,06 1,28
RÄNTEBÄRANDE SKULD
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Skulder till kreditinstitut 9 030 10 421
Obligationslån 3 690 1 683
Återläggning av uppläggningsavgifter och över/underkurs 20 42
Räntebärande skuld 12 740 12 146
Härledning av nyckeltal

===== SIDA 28 =====

28 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
RÄNTENETTO
Belopp i mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-10-01  
2025-12-31
2024-10-01  
2024-12-31
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 8 2 5
Räntekostnader och liknande resultatposter -401 -491 -102 -98
Räntenetto -393 -483 -100 -93
RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN)
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Förvaltningsresultat 376 160
Återläggning av poster av engångskaraktär 28 61
Återläggning av räntenetto 393 483
Summa 797 704
  
Räntenetto -393 -483
Ränta på efterställda lån till ägare - 166
Summa -393 -318
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2 
SKULDKVOT
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Räntebärande skulder 12 740 12 146
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar (rullande 12 mån) 778 602
Skuldkvot, ggr 16 20
SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Räntebärande skulder 12 740 12 146
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan 919 869
Skuldkvot, ggr 14 14
SOLIDITET
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Eget kapital 14 929 14 844
Balansomslutning 30 173 29 082
Soliditet, % 49 51
UTHYRNINGSGRAD
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Hyresvärde 1 672 1 594
Kontrakterade årshyror 1 594 1 508
Uthyrningsgrad, % 95,3 94,6
ÖVERSKOTTSGRAD
Belopp i mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-10-01  
2025-12-31
2024-10-01  
2024-12-31
Driftnetto 1 010 860 246 215
Hyresintäkter 1 536 1 361 387 352
Överskottsgrad, % 65,7 63,2 63,7 61,2
ÖVERSKOTTSGRAD INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION
Belopp i mkr
2025-01-01  
2025-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2025-10-01  
2025-12-31
2024-10-01  
2024-12-31
Driftnetto inkl. fastighetsadministration 926 758 232 188
Hyresintäkter 1 536 1 361 387 352
Överskottsgrad inkl fastighetsadministration, % 60,3 55,7 60,1 53,5

===== SIDA 29 =====

29 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
FINANSIELL KALENDER
Delårsrapport Q1 2026  2026-04-23
Årsstämma   2026-05-05
Delårsrapport Q2 2026  2026-07-16
Delårsrapport Q3 2026  2026-11-04
KONTAKTUPPGIFTER
Kristel Eismann 
Finans- och IR chef 
ir@sveafastigheter.se
 
 
 
 
Informationen i denna delårsrapport är sådan information    
som Sveafastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra 
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. 
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons 
försorg, för offentliggörande den 17 februari 2026 kl. 07 .30 CET . 
INBJUDAN TILL RAPPORTPRESENTATION 
VD Erik Hävermark presenterar delårsrapporten i en webbsänd-
ning/telefonkonferens den 17 februari 2026 kl. 09.00, lokal tid 
Stockholm. 
Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presen-
tationen finns möjlighet att ställa frågor. 
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa 
muntliga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen 
får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till 
konferensen.
Telefonkonferens: https:/ /conference.inderes.com/
teleconference/?id=5008456
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga 
frågor, använd nedanstående länk. 
Webbsändning: https:/ /sveafastigheter.events.inderes.com/
q4-report-2025
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webb-
sändningen kommer att tillgängliggöras på Sveafastigheters 
hemsida efter presentationen.
Investerarinformation

===== SIDA 30 =====

30 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025
info@sveafastigheter.se