FULLTEXT DEL 1 AV 1

Kvartalsrapport Q1 2023

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport
1 JANUARI–31 MARS 2023
HANS WALLENSTAM, VD
God position även i osäkrare tider
”Vi är nu mitt uppe i en inﬂ ationskris, vilket avspeglas i höjda ﬁ nansieringskostnader, höjda driftkostnader, ökade byggkostnader,
med mera. Wallenstam står starkt även i denna kris, med stark balansräkning, goda ﬁ nansieringsmöjligheter och väldigt bra
fastigheter.”
”Som jag har konstaterat tidigare så kommer vi att mötas av många utmaningar de kommande åren. Men med våra långsiktiga
strategier och den stabilitet som Wallenstam har känner jag mig både trygg och full av tillförsikt inför framtiden. Kom ihåg at t
konjunkturer är som årstiderna – efter vinter kommer vår!”
1 januari–31 mars 2023
» Soliditeten uppgår till 47 % och belåningsgraden till 45 %.
» Investering i byggnation av fastigheter uppgår till 653 Mkr (684).
» På bokslutsdagen är 1 622 lägenheter under produktion.
» Hyresintäkterna uppgår till 660 Mkr (616).
» Förvaltningsresultat fastigheter uppgår till 265 Mkr (322).
» Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgår till 0 Mkr (187).
» Substansvärde per aktie uppgår till 57,60 kr (57,40).
» Värdeförändring ﬁ nansiella instrument uppgår till -247 Mkr (749).
» Resultat före skatt uppgår till 69 Mkr (1 285) och resultat efter skatt uppgår till 48 Mkr (1 207),
motsvarande 0,1 kr per aktie (1,8).
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år för resultatmått, respektive senaste årsskifte för balansmått,
om inget annat anges.

===== SIDA 2 =====

Antal förvaltningsfastigheter: 204 st
Förvaltningsfastigheternas värde: 63 Mdr
Börsvärde: 26 Mdr
Uthyrningsgrad, yta: 96 %
Uthyrningsbar yta: 1,4 miljoner kvm
Antal lägenheter i produktion: 1 622 st
Antal vindkraftverk: 53 st
Wallenstam har färdigställt 108 hyresrätter i Kv. 8 i
Kallebäcks Terrasser i Göteborg, samt 14 hyresrätter i ett
ombyggnationsprojekt där lokaler har byggts om till lägen-
heter på Djurgårdsgatan i Göteborg.
I januari enades Wallenstam och Hyresgästföreningen
Region Västra Sverige om en hyresöverenskommelse för
Göteborg. Hyresöverenskommelsen avser cirka 2 800 lä-
genheter i Göteborgs kommun och innebär hyreshöjningar
för nyproduktion med presumtionshyra upp till 2,5 % och
för övriga upp till 4,5 % från 1 februari 2023.
Wallenstams återköp av egna aktier som startade 25
oktober 2022 avslutades den 31 mars. Under kvartal 1
har Wallenstam återköpt totalt 500 000 aktier om cirka
19 Mkr. Efter ovanstående förvärv uppgår Wallenstams
innehav av egna aktier till 1 500 000 B-aktier.
Wallenstam har tecknat avtal om försäljning av den
kommersiella fastigheten Dragarbrunn 20:6 i Uppsala till
ett överenskommet fastighetsvärde om 140,5 Mkr. Köpa-
ren, Bonnier Fastigheter AB, tillträdde fastigheten den 3
april 2023.
Kort om Wallenstam
Händelser kvartal 1
47 procent
I SOLIDITET
Läs mer om Wallenstam på sidan 20.
Under aff ärsplan 2030 har Wallenstam som mål att öka
substansvärdet genom en fortsatt produktiv, kostnadseff ek-
tiv och serviceinriktad verksamhet i tillväxtregionerna Gö-
teborg, Stockholm och Uppsala. Framgångsrik uthyrning,
eff ektiv förvaltning, värdeskapande investeringar, lönsam
nyproduktion och lönsamma aff ärer bidrar till denna sub-
stansvärdesökning. Under aff ärsplanen ska soliditeten inte
understiga 35 %.
Per den 31 mars 2023 uppgick substansvärdet till
57,60 kr (57,40).
Aff ärsplan 2030 — Mål: Uppnå substansvärde om 100 kr/aktie
2 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 3 =====

behöva utgå från ratinginstitutens mallar. Till exempel
skulle en rating för Wallenstam innebära att vi inte får
välja i vilken kreditform vi belånar våra hus, då man inte
får lämna pantbrev i vilken omfattning man vill. Vi skulle
heller inte få bedriva nyproduktion i den omfattning som
vi gjort de senaste åren och vår koncentration till våra två
svenska storstadsregioner passar inte in i ratingmodellerna.
Bland annat av dessa skäl har Wallenstam valt att avstå
rating, då vi vill göra det som vi tror är bäst för bolagets
utveckling.
Huvudsakligen banklån. Wallenstam har inte låtit sig lock-
as att bygga ﬁ nansieringen på billiga obligationslån, utan
vi har hållit fast vid säkra krediter genom bank under alla
år. Vi har haft en mindre andel lån på kapitalmarknaden,
men aldrig mer än att vi känt oss trygga med att vid behov
kunna ersätta dessa med banklån.

Kontrollerad tillväxt. Att växa och skapa värde utan att
riskera bolagets soliditet är en annan central faktor. Wal-
lenstam har haft en kraftfull tillväxt där vi skapat övervär-
de bland annat genom vår nyproduktionsverksamhet. Nu,
när det är tuff are i vår nyproduktion och vi inte startar
projekt i den takt som vi gjort tidigare, kommer vi att
fokusera bland annat på energiprojekt i våra fastigheter. Vi
investerar för att göra fastigheterna energieff ektiva, byter
ut teknisk utrustning och installerar solceller, en inves-
tering som inte bara är positiv för klimat och miljö, utan
också bidrar till sänkta driftkostnader. Under kvartalet har
vi miljöcertiﬁ erat vår fastighet på Östra Hamngatan i Cen-
trala Göteborg som vi förvärvade förra året. Fastigheten är
certiﬁ erad enligt Miljöbyggnad iDrift till nivå guld. Dess-
utom är vi nu på gång med ett energieff ektiviseringspaket
som kommer att ge fastigheten en bättre energiklassning.
I kombination med dessa strategier har Wallenstam en
aff ärsmodell och en verksamhet som fungerar väldigt bra.
Det blir också allt tydligare hur vår hållbarhetssatsning på
att vara självförsörjande på el genom våra vindkraftverk
även skyddar oss mot ökade elkostnader, då vi kan kom-
pensera för merkostnaderna genom vår elproduktion. Ba-
lansräkningen är fortsatt stark, med en soliditet om 47 %,
vilket ger ett gott utgångsläge. Lägg till detta de räntesäk-
ringar som vi gjorde i början av 2022 för en verkligt trygg
och långsiktig ﬁ nansiering!
Vår fastighetsvärdering är oförändrad sedan årsskiftet,
då vi gjorde en större nedskrivning. Just nu råder en stiltje
och viss osäkerhet på transaktionsmarknaden vilket gör att
värderingen inte förändrats detta kvartal och det känner vi
oss komfortabla med.
Som jag har konstaterat tidigare så kommer vi att mötas
av många utmaningar de kommande åren. Men med våra
långsiktiga strategier och den stabilitet som Wallenstam
har känner jag mig både trygg och full av tillförsikt inför
framtiden. Kom ihåg att konjunkturer är som årstiderna –
efter vinter kommer vår!
Hans Wallenstam, vd
Vi är nu mitt uppe i en inﬂ ationskris, vilket avspeglas i
höjda ﬁ nansieringskostnader, höjda driftkostnader, ökade
byggkostnader, med mera. Wallenstam står starkt även i
denna kris, med stark balansräkning, goda ﬁ nansierings-
möjligheter och väldigt bra fastigheter.
1990-talets fastighetskris, IT-krisen vid millennieskiftet,
ﬁ nanskrisen 2008–2009 och covid 19-pandemin, detta är
kriserna som gjort starkast intryck på mig under min ak-
tiva tid. Jag har under mina 32 år som vd försökt dra lär-
domar och erfarenheter ur det som hänt under sämre såväl
som bättre tider. Sverige har nu haft en unik tid med låg
– ja, till och med negativ – ränta, extremt god tillgång på
kapital och tvåsiff rig tillväxt på börsen. Ur mitt perspektiv
ﬁ nns det fem strategier som gjort att Wallenstams position
är god även i en osäkrare tid som den vi nu beﬁ nner oss i.
Attraktiva lägen. Min erfarenhet är att de tillgångar vi
som fastighetsbolag äger ska ligga i sådana lägen och
innefatta sådana kunder som är attraktiva i alla konjunk-
turcykler. Kommersiella lokaler ska vara generella, det vill
säga inte specialfastigheter, och ligga i de mest attraktiva
lägena i storstäder. Sådana tillgångar är uthyrningsbara
även i sämre tider och dessutom möjliga att sälja till en god
avkastning. Wallenstams kommersiella lokaler ﬁ nns främst
i centrala Göteborg. Våra bostadsfastigheter ﬁ nns i attrak-
tiva bostadsområden i Göteborg, Stockholm och Uppsala
där människor vill bo.
Diversiﬁ erad portfölj. Ur ett riskperspektiv är det ock-
så en fördel att ha en fördelning med både bostäder och
kommersiellt – i Wallenstams fall ungefär hälften bostäder
och hälften kommersiellt. I vissa konjunkturfaser är det
kommersiella beståndet draglok, i andra tider är det bostä-
derna som driver. Bostäder har generellt en lägre riskproﬁ l
och en lägre avkastning, då dessa är uthyrda så gott som
100 % av tiden. Det kan vara så att man inte fullt ut kan
kompensera kostnadsökningar år 1 i inﬂ ationstider som
nu, men min erfarenhet är att detta alltid sker över tid. För
ett fastighetsbolag är det fantastiskt med denna mix av
bostäder och kommersiellt!
Avstått rating. Rating innebär att som bolag släppa
kontrollen över vad som är bäst för bolaget, och i stället
Vd har ordet
3 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 4 =====

Resultaträkning, koncernen
Mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022/2023
apr-mar
2022
jan-dec
Hyresintäkter 660 616 2 534 2 490
Driftkostnader -197 -157 -642 -602
Driftnetto fastigheter 462 459 1 891 1 888
Förvaltnings- och administrationskostnader -71 -70 -273 -272
Finansiella intäkter 1 1 6 6
Finansiella kostnader -128 -67 -431 -370
Förvaltningsresultat fastigheter 265 322 1 195 1 252
Resultatandel intresseföretag -1 -1 -3 -3
Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 8 8 79 79
Kostnader försäljning exploateringsfastigheter -7 -2 -54 -49
Övriga intäkter 105 67 321 283
Övriga kostnader -45 -42 -159 -156
Finansiella kostnader, övrigt -9 -4 -19 -14
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 316 349 1 359 1 392
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 0 187 -2 814 -2 627
Värdeförändring ﬁ nansiella instrument -247 749 650 1 646
Återläggning nedskrivning vindkraftverk - - 300 300
Resultat före skatt 69 1 285 -505 711
Aktuell skatt 0 -1 -3 -4
Uppskjuten skatt -21 -76 452 397
Resultat efter skatt 48 1 207 -56 1 103
Övrigt totalresultat i sammandrag
Mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022/2023
apr-mar
2022
jan-dec
Poster som kan omföras till periodens resultat -0 00
Skatt hänförlig till övrigt totalresultat - 0 0 0
T otalresultat 48 1 207 -56 1 103
FÖRDELNING AV RESULTAT EFTER SKATT
Resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget 48 1 207 -56 1 103
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 658 875 660 000 659 623 659 904
Resultat efter skatt per aktie (kr), utspädning förekommer ej 0,1 1,8 -0,1 1,7
4 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 5 =====

1 JANUARI–31 MARS
Förvaltningsresultatet för fastigheterna uppgår till
265 Mkr (322). Resultat efter skatt för perioden uppgår till
48 Mkr (1 207) vilket motsvarar ett resultat per aktie om
0,1 kr (1,8).
Hyresintäkter
Periodens hyresintäkter ökar med 44 Mkr och uppgår
till 660 Mkr (616). Rensat för transaktioner är ökningen
57 Mkr där drygt 40 % kommer från tillförd nyproduk-
tion och resterande del från beﬁ ntligt bestånd, varav en del
utgörs av högre tilläggsdebitering till följd av höjd fastig-
hetsskatt och högre elpris.
Årets hyresförhandlingar för bostadsbeståndet har
slutförts och gäller från och med första kvartalet 2023. För
Stockholmsregionen omfattas cirka 4 000 lägenheter och
innebär hyreshöjningar för nyproduktion med presumtions-
hyra upp till 2,6 % och för övriga upp till 3,8 %. Utöver
det tillkommer en månadsavgift på 110 kronor som är ett
inﬂ ationstillägg för att kompensera för en del av kostnads-
ökningarna. För Göteborgsregionen omfattas cirka 2 800
lägenheter i Göteborgs kommun och innebär hyreshöjningar
för nyproduktion med presumtionshyra upp till 2,5 % och
för övriga upp till 4,5 %. Hyresöverenskommelserna ligger
utanför trepartsöverenskommelsen mellan Fastighetsägarna,
Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta.
I jämförbart bestånd har bashyran för bostäder ökat
3,1 % jämfört med föregående år. Bashyran för kommersi-
ellt har i jämförbart bestånd ökat med 8,3 %. Hyrorna för
det kommersiella beståndet påverkas av indexuppräkningar
samt nyuthyrningar.
Wallenstams intäkter är jämnt fördelade mellan bostäder
och kommersiella lokaler. Bostadsbeståndet är i princip
fullt uthyrt med vakans endast i samband med omﬂ yttningar.
Våra kommersiella fastigheter är belägna framför allt i
centrala lägen i Göteborg, med kontor som största kommersi-
ella lokaltyp.
Återköpsgraden, vilken speglar hur stor andel av
uppsägningsbara kontrakt som förlängs, uppgår till 92 %
(88).
Vår uthyrningsgrad för kommersiella fastigheter avse-
ende yta uppgår på bokslutsdagen till 9 1 % jämfört med
92 % vid årsskiftet.
Under kvartalet har en rabatt om 2,1 Mkr motsvarande
beslutat elstöd för november och december 2022 redovisats
för bostadshyresgäster med undermätning.
Driftkostnader & Driftnetto
Säsongseff ekter för Wallenstam utgörs främst av varieran-
de driftkostnader vilka vanligtvis är som högst kvartal ett
och fyra då kostnaderna för uppvärmning samt fastighets-
skötsel oftast blir högre.
Driftkostnaderna för perioden uppgår till 197 Mkr
(157). Ökningen förklaras främst av väsentligt högre elpris
från och med januari 2023. Väderrelaterade kostnader är
1 Mkr högre under perioden jämfört med samma period
föregående år.

Driftnettot ökar med 4 Mkr. Överskottsgraden uppgår
till 70,1 % (74,5).
Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till
totalt 78 Mkr (78) och fördelas på fastighetsförvaltning
71 Mkr (70), energiförvaltning 2 Mkr (1) samt fastighets-
transaktioner 5 Mkr (6).
Finansiella intäkter & kostnader
Finansiella intäkter uppgår till 1 Mkr (1) och ﬁ nansiella
kostnader till totalt 137 Mkr (71) och fördelas på fastig-
hetsrörelsen respektive övrigt vilket utgörs av naturenergi.
Aktiverad ränta uppgår till 36 Mkr (18).
Genomsnittlig skuld är 0,6 Mdr högre jämfört med
samma tidpunkt föregående år. Jämfört med årsskiftet är
skulden oförändrad. Den genomsnittliga räntan för perio-
den är väsentligt högre jämfört med motsvarande period
föregående år som en följd av stigande marknadsräntor.
Den uppgår till 2,41 % att jämföra med 1,21 % föregåen-
de år vid samma tidpunkt.
Kommentar till koncernens resultaträkning
500
1 000
1 500
2 000
2 500
23*22212019 1 000
1 100
1 200
1 300
1 400
* Senast rullande tolvmånadersperiod.
FörvaltningsresultatHyresintäkter
Hyresintäkter, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr
HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
23*22212019 72
73
74
75
76
77
* Senast rullande tolvmånadersperiod.
Överskottsgrad
Överskottsgrad, %Driftnetto, Mkr
Driftnetto
DRIFTNETTO OCH ÖVERSKOTTSGRAD
5 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 6 =====

Övriga intäkter & Övriga kostnader
Som övriga intäkter och övriga kostnader redovisas koncer-
nens elproduktion jämte andra övriga intäkter och kostnader.
Priset på el är väsentligt högre jämfört med samma
period föregående år medan produktionen av el minskat.
Producerad el uppgår till 91 GWh (128). Produktions-
minskningen beror främst på avyttringen av 13 vindkraft-
verk i maj 2022 (27 GWh). I jämförbart bestånd minskar
produktionen med 10 GWh till följd av mindre vind då
2022 var vindrikt under första kvartalet.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Periodens värdeförändring uppgår till 0 Mkr (187).
De genomsnittliga direktavkastningskraven uppgår på
bokslutsdagen till 4,6 % för det kommersiella beståndet
och till 3,5 % för bostäder i drift och är oförändrade
jämfört med närmast föregående kvartal. Motsvarande
uppgifter för första kvartalet 2022 var 4,4 % för kommer-
siellt respektive 3,0 % för bostäder. Se vidare sid. 8.
Värdeförändring ﬁ nansiella instrument
I värdeförändring ﬁ nansiella instrument ingår värdeför-
ändringar på ränte- och elderivat samt innehav i noterade
och onoterade aktier som utgör ﬁ nansiella placeringar.
Räntederivatens värde har utvecklats negativt under pe-
rioden, -263 Mkr (858), till följd av sjunkande räntenivåer.
På bokslutsdagen uppgick den 10-åriga swapräntan till
2,86 % att jämföra med 3,12 % vid årets början.
Skatt
Periodens redovisade skatt uppgår netto till -21 Mkr (-77),
varav uppskjuten skatt utgör -21 Mkr (-76) och aktuell
skatt 0 Mkr (-1).
10 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA, YTA
Hyresgäst Yta, kvm
Göteborgs Stad 19 846
Essity Hygiene and Health AB 15 639
Filmstaden AB 14 508
Riksarkivet 11 000
Västra Götalandsregionen 10 554
Convendum AB 10 497
Academedia AB 7 486
Ica Fastigheter AB 6 906
Svenska Handelsbanken AB 6 369
Dagab Inköp & Logistik AB 6 308
Summa 109 113
Vår totala kommersiella yta är cirka 525 000 kvm.
Bostäder, 48 %
Övrigt, 1 %
Garage, 3 %
Industri/Lager, 3 %
Utbildning/Vård, 4 %
Butik, 8 %
Kontor, 28 %
FÖRDELNING HYRESVÄRDE
Restaurang, 4 %
Bio, 1%
6 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 7 =====

Balansräkning i sammandrag, koncernen
Mkr Not 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 1 62 712 63 392 62 092
T omträtter 504 472 500
Vindkraftverk 995 924 1 017
Markarrenden 9 14 9
Andelar i intresseföretag 255 258 255
Finansiella anläggningstillgångar 300 587 287
Finansiella derivatinstrument 1 635 867 1 900
Övriga anläggningstillgångar 101 89 100
Summa anläggningstillgångar 66 511 66 603 66 161
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Exploateringsfastigheter 251 147 217
Övriga omsättningstillgångar 352 227 489
Likvida medel 42 638 181
Summa omsättningstillgångar 646 1 013 887
Summa tillgångar 67 157 67 616 67 049
EGET KAPITAL OCH SKULDER
EGET KAPITAL
Eget kapital 31 461 31 975 31 432
Summa eget kapital 31 461 31 975 31 432
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Uppskjuten skatteskuld 5 984 6 433 5 963
Övriga avsättningar 71 148 77
Räntebärande skulder 4 557 6 306 5 131
Finansiella derivatinstrument 23 42 23
Leasingskuld 513 487 510
Övriga långfristiga skulder 15 18 16
Summa långfristiga skulder 11 162 13 434 11 720
KORTFRISTIGA SKULDER
Räntebärande skulder 23 729 21 472 23 151
Finansiella derivatinstrument 1 8 3
Leasingskuld 111
Aktuell skatteskuld - - 4
Övriga kortfristiga skulder 804 726 738
Summa kortfristiga skulder 24 534 22 207 23 897
Summa eget kapital och skulder 67 157 67 616 67 049
Mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
Förvaltningsfastigheter i drift 56 338 58 264 55 862
Pågående projekt hyresrätter 3 056 3 244 2 965
Mark och projekt för framtida nyproduktion 3 318 1 885 3 265
Summa förvaltningsfastigheter 62 712 63 392 62 092
Not 1. Förvaltningsfastigheter
7 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 8 =====

VÅRA FASTIGHETER
Periodens utveckling
Under perioden har vi investerat totalt 653 Mkr (1 727),
varav 620 Mkr (1 703) i förvaltningsfastigheter och
33 Mkr (24) i exploateringsfastigheter. Pågående nybygg-
nationsprojekt omfattar 1 622 lägenheter. Totalt värde av
pågående hyresrätts- och exploateringsprojekt, inklusive
mark och projekt för framtida nyproduktion, uppgår på
balansdagen till 6,6 Mdr (6,4).
Nyttjanderättsvärdet för mark upplåten med tomträtt
har beräknats till 504 Mkr (500).
Förvaltningsfastigheter
Med beaktande av ökade risker till följd av osäkerhet
kring leveranser, inﬂ ation och ökade byggkostnader har en
riskpremie lagts till i kalkylerna för nyproduktion vilket
gör att vi inte har någon successiv värdetillväxt under
första kvartalet.
De genomsnittliga direktavkastningskraven uppgår på
bokslutsdagen till 4,6 % för det kommersiella beståndet
och till 3,5 % för bostäder i drift och är oförändrade
jämfört med närmast föregående kvartal. Motsvarande
uppgifter för första kvartalet 2022 var 4,4 % för kommer-
siellt respektive 3,0 % för bostäder.
Som framgick av pressrelease den 6 april 2023 har upp-
gifterna för genomsnittligt direktavkastningskrav per den
31 december 2022 justerats i relation till tidigare rapporte-
ring till följd av ett hanteringsfel som dock inte påverkade
värderingen. Tidigare rapporterat direktavkastningskrav
per den 31 december 2022 var 4,8 % för kommersiellt be-
stånd, korrekt uppgift är 4,6 %, samt 3,4 % för bostäder,
korrekt uppgift är 3,5 %.
Förvaltningsfastigheternas värde uppgår till 62 712 Mkr
(62 092) vid periodens utgång.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter omfattar framför allt projekten
Bersån i Uppsala vilket enligt avtal ska överlåtas till
ASPER vid färdigställande 2023, Pixbo Sjöterrass i Möln-
lycke, byggnation av åtta brf-radhus, samt
Söra radhus i
Österåker, byggnation av elva brf-radhus som säljstarta-
des under första kvartalet 2022.
Per 31 mars har sex av
radhusen tillträtts. Bokfört värde Exploateringsfastigheter
uppgår till 251 Mkr (217) vid periodens utgång.
Våra marknader
De orter vi verkar på präglas av tillväxt och en omfattan-
de efterfrågan på bostäder. Endast en liten andel av våra
hyreslägenheter blir lediga för uthyrning i samband med
omﬂ yttning och efterfrågan på färdigställda nyproduce-
rade hyresrätter är hög. Exempelvis har vi för närvarande
drygt 240 000 personer i vår bostadskö för nyproduktion.
Vi bygger i huvudsak hyresrätter men även bostadsrätter
när det ﬁ nns ett behov av blandade upplåtelseformer. Vår
ﬂ exibla aff ärsmodell, där försäljning av bostadsrättslägen-
heter startar först när projektet närmar sig färdigställande,
gör det möjligt att växla ett bostadsrättsprojekt till ett hy-
resrättsprojekt om efterfrågan på bostadsrätter är osäker.
Vi upplever att efterfrågan på kommersiella ytor i cen-
trala Göteborg är fortsatt stabil.
Värdering
Förvaltningsfastigheter
Wallenstam värderar internt samtliga förvaltningsfastig-
heter till verkligt värde. I samband med årsbokslutet 2022
inhämtades även extern värdering avseende projekt i tidiga
skeden. Vi har god marknads- och fastighetskännedom ge-
nom en aktiv bevakning, och har därmed en god grund för
att genomföra interna värderingar av fastighetsbeståndet.
Det bör dock understrykas att fastigheters faktiska värden
är en realitet först då de säljs, varför en värdering alltid är
en bedömning.
Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde
använt olika direktavkastningskrav. Direktavkastningskra-
ven speglar marknadsförutsättningarna och diff erentieras
utifrån var fastigheten är belägen och vilken typ av fastig-
het (bostad eller kontor etc).
Beräkningsmässigt utgår värderingen från fastigheternas
driftnetton inklusive tomträttsavgälder, vilka sätts i rela-
tion till ett direktavkastningskrav för respektive fastighet.
Då våra fastigheter värderas enskilt tas ingen hänsyn till
den portföljpremie som kan ﬁ nnas på fastighetsmarknaden.
Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde,
vilket fastställs som anskaff ningsvärde med tillägg av kal-
Kommentar till koncernens balansräkning
Bokfört värde, Mkr
Förvaltningsfastigheter 1 januari 2023 62 092
+ Förvärv 0
+ Byggnationer 620
- Försäljningar 0
+ Orealiserad värdeförändring fastigheter 0
Förvaltningsfastigheter 31 mars 2023 62 712
ÅRETS FÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
8 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 9 =====

Projekt Antal lgh Inﬂ yttning* Kvm** varav inﬂ yttade lgh hittills
STOCKHOLM
Nacka Grace 169 2024 13 000
Älta T org Kv. 1, Nacka 191 2024 21 000
UPPSALA
Bersån, Kvarngärdet (exploateringsfastighet) 98 Q2 2023 6 000
Kompositören, Rosendal 185 Q2 2023 9 000
GÖTEBORG
Kallebäcks T errasser Kv. 8 266 Q1 2023 15 000 108
Kallebäcks T errasser Kv. 7 189 Q2 2023 11 000
Kv. Skogsvaktaren, Mölnlycke Fabriker, Härryda 128 Q2 2023 7 500
Ombyggnation lokal till bostad, Lantmätaregatan 18 Q3 2023 1 000
Pixbo Sjöterrass (exploateringsfastighet, radhus, brf) 8 Q4 2023 1 500
Kallebäcks T errasser Kv. 5 182 2024 12 000
Kallebäcks T errasser Kv. 6 296 2025 17 000
Kommersiellt
Kallebäcks T errasser, förskola Q2 2023 1 500
Kallebäcks T errasser Kv. 4, skola Q2 2023 5 500
Stampgatan, om- och påbyggnation 2024 2 000
Summa lgh i projekten 1 730 123 000
varav pågående per 31 mars 1 622
* Avser beräknad start av inﬂ yttning. Inﬂ yttningen sker successivt, ofta över ﬂ era kvartal.
** Antal kvm inkluderar garage, och är avrundat till närmaste 500-tal.
PÅGÅENDE NYPRODUKTION 2023-03-31
Antal lgh
Pågående nyproduktion
1 januari 2023 1 744
- Färdigställda -122
Ombyggnation Djurgårdsgatan (14)
Kallebäcks Terrasser Kv. 8 (108)
+ Påbörjade 0
Pågående nyproduktion
31 mars 2023 1 622
FÖRÄNDRING PÅGÅENDE NYPRODUKTION,
LÄGENHETER
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Q1
2023
Q4Q3Q2Q1
2022
Q4Q3Q2Q1
2021
Antal lgh
LÄGENHETER
I PÅGÅENDE PRODUKTION
T otalt
Region Stockholm
Region Göteborg
kylerat övervärde vid färdigställandetidpunkten i relation
till byggnationens färdigställandegrad. Denna baseras i sin
tur på nedlagda kostnader. Övervärdet på nyproduktion
redovisas successivt under hela byggnationstiden.
Mark och byggrätter på detaljplanerad mark värderas
till marknadsvärde.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter är fastigheter som vi avser att upp-
föra för att avyttra vid färdigställandet, exempelvis bostads-
rättsfastigheter. Exploateringsfastigheter redovisas till det läg-
sta av anskaff ningsvärde (nedlagda investeringar) och bedömt
nettoförsäljningsvärde. Resultat redovisas när fastigheten
eller lägenheten färdigställts och överlämnats till köparen.
9 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 10 =====

VINDKRAFT
Wallenstam har per bokslutsdagen 53 vindkraftverk i
drift, fördelade på 17 parker. Installerad eff ekt uppgår till
112 MW (143). Vindkraftverken redovisas till anskaff -
ningsvärde minskat med av- och nedskrivningar.
Koncernens bokförda värde för vindkraftverk uppgick
på bokslutsdagen till 995 Mkr (1 017). Beräknat nyttjan-
devärde markarrende, baserat på minimiarrendeavgifter,
uppgår på balansdagen till 9 Mkr (9). Periodens avskriv-
ningar uppgår till 22 Mkr (19).
Ökningen beror på den
återläggning av tidigare nedskrivningar som gjordes under
föregående år.
UPPSKJUTEN SKATT
I balansräkningen redovisas uppskjuten skatteskuld netto
om 5 984 Mkr (5 963), vilken består av en uppskjuten
skattefordran om 885 Mkr (907) samt av en uppskjuten
skatteskuld om 6 869 Mkr (6 870) där 6 447 Mkr (6 393)
är fastighetsrelaterat och 422 Mkr (477) avser derivatin-
strument och återläggning nedskrivning vindkraftverk.
-4 000
-3 000
-2 000
-1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
2322212019
Förvärv Avyttrat
Ny- och ombyggnation Omklassiﬁcering exploaterings-
fastigheter för försäljning
Mkr
FÖRVÄRV , BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING
AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Kommersiella
fastigheter, 42 %
Bostads-
fastigheter, 55 %
FÖRDELNING
MARKNADSVÄRDE
Samhälls-
fastigheter, 3 %
Fastighetsbeteckning Adress
Bygg-
år
Bostad
kvm
Kontor
kvm
Butik/Restau-
rang/Bio kvm
Industri/
Lager kvm
Utbildning/
Vård kvm
Garage
kvm
Övrigt
kvm
Summa
kvm
Antal
lgh
GÖTEBORG
Majorna 303:29*
(Projekt: Djurgårdsgatan)
Amiralitetsg. 2A-2B, 4-8 /
Bang. 21-39 / Djurgårdsg.
26-40
2023 371 -537 - - - - - -166 14
T otalt 371 -537 - - - - - -166 14
* Ombyggnation lokal till bostad
FULLT FÄRDIGSTÄLLD NYPRODUKTION
Uthyrningsbar yta, kvm Bostad Kontor
Butik/Res-
taurang/Bio
Industri/
Lager
Utbild-
ning/Vård Garage Övrigt T otalt
Fördelning,
ort Antal lgh
Stockholm 346 877 28 653 13 155 8 228 5 466 61 149 2 494 466 022 34 % 5 853
Uppsala 21 941 1 909 1 091 80 532 2 584 - 28 137 2 % 445
Göteborg 301 963 228 392 94 238 93 184 39 433 96 818 7 640 861 668 64 % 5 008
T otalt 670 781 258 954 108 484 101 492 45 431 160 551 10 134 1 355 827 100 % 11 306
Fördelning, lokaltyp 49 % 19 % 8 % 8 % 3 % 12 % 1 % 100 %
FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR PER 2023-03-31
10 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 11 =====

FINANSIERING
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgår till 31 461 Mkr (31 432), vilket
motsvarar 47,80 kr per aktie (47,70). Soliditeten uppgår till
47 % (47).
Räntebärande skulder
Wallenstam har 95 % av sin ﬁ nansiering i form av traditio-
nella lån hos svenska banker och Europeiska Investerings-
banken. Resterande ﬁ nansiering består av företagscertiﬁ -
kat och obligationslån. Under kvartalet har Wallenstam
minskat obligationsvolymen genom återköp.
På balansdagen uppgår totala räntebärande skulder
till 28 285 Mkr (28 283). Av skulden uppgår utestående
obligationslån till 794 Mkr (890), samt bokförd volym fö-
retagscertiﬁ kat, med en ram om 4 000 Mkr, till 522 Mkr
(1 034). Totala räntebärande skulder utgörs av 8,8 Mdr
(8,8) grön ﬁ nansiering, varav 8,0 Mdr
(7,9) är gröna lån
samt 0,8 Mdr (0,9) är gröna obligationer.
Samtliga obligationslån om 794 Mkr (890) ryms inom
ramen för vårt MTN-program (Medium Term Notes) som
har en total låneram om 5 Mdr. Villkoren för de gröna
obligationerna är desamma som för övriga obligationer
med tillägg för att emissionslikviden endast kan allokeras
till projekt och tillgångar som är kvaliﬁ cerade enligt Wal-
lenstams gröna ramverk.
Obligationslånen är noterade vid
Nasdaq Stockholm.
Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden
uppgår till 41 månader (44). Av låneportföljen har 58 %
(59) en räntebindningstid överstigande ett år. På boksluts-
dagen uppgår genomsnittlig ränta på våra krediter till
2,61 % jämfört med 2,21 % vid årsskiftet.
Finansieringen av låneportföljen säkerställs huvud-
sakligen med pantbrev i fastigheter. Obligationslånen,
företagscertiﬁ katen samt lånet hos EIB är inte säkerställda.
Företagscertiﬁ katprogrammet har bakomliggande låne-
löften i form av checkräkningskrediter. För lånet hos EIB
ﬁ nns utställda kovenanter.
Leasingskuld
Redovisad leasingskuld motsvarar nyttjanderätterna för
markarrende och tomträtt. Skulden uppgår på boksluts-
dagen till totalt 514 Mkr (511).
Derivatinstrument
Wallenstams ﬁ nansiella derivatinstrument utgörs av ränte-
derivat. På bokslutsdagen har Wallenstam en nettofordran
avseende derivatinstrument om 1 611 Mkr att jämföra med
1 874 Mkr per 31 december 2022.
Totala volymen utestående räntederivat, där Wallenstam
betalar fast ränta, uppgår till 16,0 Mdr (16,3).
Räntederivat används för att på ett ﬂ exibelt och kost-
nadseff ektivt sätt erhålla önskad ränteförfallostruktur.
Dessa värderas genom diskontering av framtida kassaﬂ ö-
den till nuvärden med utgångspunkt från observerbara
marknadsräntor och klassiﬁ ceras i nivå 2. Uppkomna
under- eller övervärden för räntederivat, som återspeglar
hur koncernens säkrade räntor förhåller sig till mark-
nadsräntan på balansdagen, redovisas i balansräkningen
respektive som värdeförändring ﬁ nansiella instrument i
resultaträkningen.
Disponibel likviditet
Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga check-
räkningskrediter uppgår till 1 345 Mkr (2 093). Beviljade
checkräkningskrediter uppgår till 1 912 Mkr (1 912), där
609 Mkr (-) har utnyttjats på bokslutsdagen.
Per 31 mars 2023 uppgår tillgänglig likviditet till totalt
1 345 Mkr (2 093), varav 530 Mkr är avsatta som back up
för emitterade utestående företagscertiﬁ kat.
År Belopp, Mkr Snittränta, % Andel, %
2023 11 786 4,89 41,7
2024 - - -
2025 2 000 0,72 7,1
2026 2 000 0,78 7,1
2027 2 000 1,05 7,1
2028 2 000 1,16 7,1
2029 2 000 0,93 7,1
2030 2 000 0,95 7,1
2031 2 000 0,67 7,1
2032 2 000 1,31 7,1
2033 500 1,91 1,8
Summa 28 285 2,61 100,0

BINDNINGSTID MEDELRÄNTOR 2023-03-31
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
Q1
2023
Q4Q3Q2Q1
2022
Mkr
TILLGÄNGLIG LIKVIDITET
11 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 12 =====

Rapport över förändring eget kapital, koncernen
Rapport över kassaﬂ öde i sammandrag, koncernen
Mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022/2023
apr-mar
2022
jan-dec
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar* 316 349 1 359 1 392
Justering för poster som inte ingår i kassaﬂ ödet 14 15 -17 -16
Förändring avsättningar - -104 60 -44
Betald skatt 0 -1 -3 -4
Kassaﬂ öde före förändring av rörelsekapital 330 259 1 399 1 328
Förändring av rörelsekapital 198 164 -94 -129
Kassaﬂ öde från den löpande verksamheten 528 423 1 305 1 199
INVESTERINGAR/FÖRSÄLJNINGAR
Investering i fastigheter och enskilda br-lägenheter -653 -1 727 -3 488 -4 562
Investering i immateriella och materiella
anläggningstillgångar och vindkraftverk -4 -5 -26 -27
Investering i ﬁ nansiella anläggningstillgångar - - -5 -5
Försäljning av ﬁ nansiella anläggningstillgångar - - 137 137
Investering i intresseföretag - -41 - -41
Försäljning av fastigheter, exploateringsfastigheter och materiella
anläggningstillgångar 8 1 753 1 434 3 179
Kassaﬂ öde från investeringsverksamheten -649 -20 -1 947 -1 318
FINANSIERING
Upptagna räntebärande skulder 5 647 4 479 24 327 23 159
Amortering av räntebärande skulder -6 255 -4 533 -24 431 -22 709
Nettoförändring checkräkningskredit 609 - 609 -
Nettoförändring reverser - 58 - 58
Utbetald utdelning - - -396 -396
Återköp egna aktier -19 - -62 -43
Kassaﬂ öde från ﬁ nansieringsverksamheten -18 4 47 69
Förändring av likvida medel -139 406 -596 -51
Likvida medel vid periodens början 181 232 638 232
Periodens kassaﬂ öde -139 406 -596 -51
Likvida medel vid periodens slut 42 638 42 181
Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 1 303 800 1 303 1 912
Disponibel likviditet 1 345 1 438 1 345 2 093
*Erlagd respektive erhållen ränta, inklusive bruttoﬂ öden från ränteswapkontrakt, ingår med -108 Mkr (-87) respektive 1 Mkr (1) varav 36 Mkr
(18) aktiverats på anläggningstillgång.
— Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare —
Mkr Aktiekapital
Övrigt till-
skjutet kapital
Andra
reserver
Balanserad
vinst
Summa eget
kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 165 359 -3 30 246 30 767
Resultat efter skatt - - - 1 207 1 207
Värdeförändring valutaderivat - - 0 - 0
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat - - 0 - 0
TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE
Utdelning - - - - -
Utgående eget kapital 2022-03-31 165 359 -3 31 454 31 975
Ingående eget kapital 2023-01-01 165 359 -3 30 911 31 432
Resultat efter skatt - - - 48 48
TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE
Utdelning - - - - -
Återköp egna aktier - - - -19 -19
Utgående eget kapital 2023-03-31 165 359 -3 30 940 31 461
12 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 13 =====

Segmentsrapport
2023-03-31
Mkr
Göteborg
jan-mar
Stockholm
jan-mar
Övrigt
jan-mar
Eliminering
jan-mar
T otalt
jan-mar
RESULTATRÄKNING
Hyresintäkter 444 223 0 -7 660
Driftkostnader -132 -66 - - -197
Driftnetto 312 157 0 -7 462
Förvaltnings- och administrationskostnader -46 -25 -7 7 -71
Finansnetto -101 -48 23 - -127
Förvaltningsresultat 165 83 16 - 265
Ofördelade poster
Resultatandel intresseföretag -1
Försäljningsresultat exploateringsfastigheter 1
Övriga intäkter och kostnader 60
Finansiella kostnader, övrigt -9
Resultat före värde förändringar och nedskrivningar 316
Värdeförändringar -247
Resultat före skatt 69
BALANSRÄKNING
Förvaltningsfastigheter 40 223 22 489 - - 62 712
T omträtter 52 452 - - 504
Vindkraftverk - - 995 - 995
Markarrenden - - 9 - 9
Exploateringsfastigheter 46 205 - - 251
Ofördelade tillgångar - - - - 2 686
Summa tillgångar 67 157
Eget kapital - - - - 31 461
Räntebärande skulder och leasingskulder 17 332 10 196 1 271 - 28 799
Ofördelade skulder - - - - 6 897
Summa eget kapital och skulder 67 157
Pågående investeringar fastigheter inkl. mark 3 311 3 314 - - 6 625
2022-03-31
Mkr
Göteborg
jan-mar
Stockholm
jan-mar
Övrigt
jan-mar
Eliminering
jan-mar
T otalt
jan-mar
RESULTATRÄKNING
Hyresintäkter 414 209 0 -7 616
Driftnetto fastigheter 316 149 0 -7 459
Förvaltningsresultat 214 94 14 - 322
Ofördelade poster
Resultatandel intresseföretag -1
Försäljningsresultat exploateringsfastigheter 6
Övriga intäkter och kostnader 25
Finansiella kostnader, övrigt -4
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 349
Värdeförändringar 936
Resultat före skatt 1 285
BALANSRÄKNING
Förvaltningsfastigheter 40 232 23 159 - - 63 392
T omträtter 52 420 - - 472
Vindkraftverk - - 924 - 924
Markarrenden - - 14 - 14
Exploateringsfastigheter 6 141 - - 147
Ofördelade tillgångar ---- 2 6 6 7
Summa tillgångar 67 616
Eget kapital ---- 3 1 9 7 5
Räntebärande skulder och leasingskulder 17 194 9 005 2 067 - 28 266
Ofördelade skulder ---- 7 3 7 5
Summa eget kapital och skulder 67 616
Pågående investeringar fastigheter inkl. mark 3 371 1 905 - - 5 276
13 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 14 =====

Wallenstams hållbarhetsarbete
Klimatmål 2023–2030
Bygg- och fastighetssektorn står för en stor del av den
totala koldioxidbelastningen i samhället. Detta gör att
arbetet för minskade utsläpp är ett prioriterat område för
Wallenstam. Wallenstam går in i det första kvartalet med
nya klimatmål, validerade av Science Based Targets initi-
ative (SBTi). Målen antogs i december 2022 och innebär
att Wallenstam förbinder sig att minska sina utsläpp med
50 % inom scope 1 och 2 till och med år 2030, med 2018
som basår. Utöver SBTi:s validerade mål har även ett fri-
villigt mål deﬁ nierats inom scope 3 enligt SBTi:s metodik,
där utsläppen från byggverksamheten ska minska med
55 % till och med 2030, med basår 2019.
Miljöcertiﬁ erade fastigheter
Under det första kvartalet certiﬁ erades Wallenstams
fastighet på Östra Hamngatan 23-27 enligt Miljöbyggnad
iDrift, till nivå guld. Därutöver har två fastigheter certiﬁ e-
rats enligt Miljöbyggnad Silver, nyproduktionen Kvarteret
Väven i Mölnlycke samt nyproduktionen Kompositören i
Uppsala.
VAR UPPSTÅR
WALLENSTAMS
UTSLÄPP?
Ambition att öka återvinningsgrad
Wallenstam fortsätter att arbeta aktivt för att minska
restavfallet och förbättra möjligheterna till källsortering
i fastigheternas miljörum. Under det första kvartalet har
nya skyltar, vilka utgår från Avfall Sveriges skyltsystem,
börjat sättas upp i miljörummen. Ambitionen med det nya
skyltprogrammet är att tillsammans med hyresgästerna
ytterligare minska mängden restavfall och öka graden
återvinning.
SCOPE 1
Direkta utsläpp
Förbränning av bränslen
samt köldmedialäckage
SCOPE 2
Indirekta utsläpp
Köpt energi
SCOPE 3
Övriga indirekta utsläpp
Inköp av varor, hyresgästernas elanvändning
samt tjänsteresor
AT M O S FÄREN VÄXTHU SG A S E R
14 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 15 =====

A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, %
Hans Wallenstam med bolag och familj 69 000 000 100 899 200 25,74 61,81
AMF - Försäkring och fonder 88 162 972 13,36 6,89
Henric och Ulrika Wiman 24 090 504 3,65 1,88
Agneta Wallenstam 23 368 000 3,54 1,83
Anna-Carin B Wallenstam och Anders Berntsson 21 400 000 3,24 1,67
David Wallenstam 17 040 276 2,58 1,33
Christian Wallenstam 16 000 000 2,42 1,25
Monica och Jonas Brandström 13 468 604 2,04 1,05
Bengt Norman 12 500 000 1,89 0,98
Elin Wallenstam Sjögren 12 259 480 1,86 0,96
Övriga ägare 260 310 964 39,44 20,34
T otalt antal aktier 69 000 000 589 500 000
Återköpta egna aktier* 1 500 000 0,23
T otalt registrerade aktier 660 000 000 100,00 100,00
Summa utestående aktier 658 500 000
Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 19 procent av kapitalet och cirka 10 procent av rösterna.
Utlandsägandet uppgår till cirka 11 procent av kapitalet och cirka 6 procent av rösterna.
*Avser återköpta aktier till och med balansdagen. Återköpta egna aktier saknar rösträtt. Källa: Euroclear Sweden AB
Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm,
Large Cap. Under 2023 har Wallenstams aktiekurs mins-
kat med 10,6 %. Fastighetsindex OMX Stockholm Real
Estate PI minskade med 5,5 % och OMX Stockholm PI
ökade med 7,8 % under samma period.
Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 39,26 kr
att jämföra med 43,90 kr vid utgången av 2022. Börsvär-
det uppgick till 25 912 Mkr (28 974) beräknat på totalt
antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie
uppgick till 47,80 kr (47,70).
Återköp
Wallenstam har mandat från stämman att genomföra
återköp. Under första kvartalet 2023 har 500 000 aktier
återköpts. Totalt antal återköpta aktier uppgår på bok-
slutsdagen till 1 500 000, köpta till en genomsnittskurs om
41,31 kr per aktie inklusive courtage.
Utdelning
Styrelsen föreslår stämman en utdelning på 0,60 kr per
aktie (0,60) för verksamhetsåret 2022, uppdelat på två
utbetalningstillfällen om vardera 0,30 kr per aktie. Av-
stämningsdagen för den första utbetalningen föreslås vara
den 5 maj 2023 och för den andra utbetalningen den 1
november 2023.
Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkast-
ning om 1,4 % (0,7) räknat på aktiekursen per 31 decem-
ber 2022. Aktiens totalavkastning för 2022, beräknad
på verkställd utdelning, är negativ till följd av aktiens
värdenedgång.
Omsättning
Under perioden har Wallenstamaktien haft en daglig
genomsnittlig omsättning på Nasdaq Stockholm om cirka
35,2 Mkr (37,2).
Wallenstamaktien
AKTIEÄGARINNEHAV 2023-03-31
0
10
20
30
40
2322212019
GENOMSNITTLIG AKTIELIKVIDITET
PER DAG
Mkr
Avser handel på Nasdaq Stockholm.
KURSUTVECKLING Q2 2018–Q1 2023
Wallenstam B-aktie
OMX Stockholm Real Estate PI OMX Stockholm PI
Kr
30
40
50
60
70
80
90
100
2021 2022 2023202020192018
15 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 16 =====

Moderbolagets verksamhet är att förvalta koncernens
samtliga bolag. Därutöver äger moderbolaget ett mindre
antal fastigheter.
De totala intäkterna för perioden uppgår till 136 Mkr
(130) varav hyresintäkter uppgår till 36 Mkr (33).
Resultatet påverkas av posten värdeförändringar ﬁ nan-
siella derivatinstrument, -263 Mkr (858). Förändringen
är en följd av lägre swapräntenivåer på bokslutsdagen än
räntenivåerna i föregående bokslut. Resultat efter skatt
uppgår till -167 Mkr (835).
Investeringar i immateriella och materiella anlägg-
ningstillgångar under perioden uppgår till 14 Mkr (36).
Moderbolagets externa lån uppgår på bokslutsdagen till
11 445 Mkr (11 406).
Sedan slutet av 2022 ingår moderbolaget i så kallad in-
komstskatterättslig kommission med ett ﬂ ertal dotterbolag
och från och med januari 2023 även i en mervärdesskatte-
grupp.
RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET
Mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Förvaltningsintäkter 95 92 336
Hyresintäkter 36 33 132
Intäkter försäljning elcertiﬁ kat 4 2 5
Övriga intäkter 0 3 6
Summa intäkter 136 130 479
Förvaltnings- & administrationskostnader -105 -106 -396
Driftkostnader -13 -7 -38
Av- och nedskrivningar fastigheter -9 -7 -29
Kostnader försäljning elcertiﬁ kat -6 -2 -11
Övriga kostnader 0 -3 -7
Summa kostnader -133 -126 -481
Rörelseresultat 3 4 -2
Resultat från andelar i koncernföretag 2 148 224
Ränteintäkter och liknande resultatposter 267 139 550
Räntekostnader och liknande resultatposter -212 -97 -338
Värdeförändring derivatinstrument -263 858 1 908
Finansnetto -206 1 048 2 343
Resultat efter ﬁ nansiella poster -203 1 052 2 341
Bokslutsdispositioner - - -194
Skatt på periodens resultat 35 -216 -40
Resultat efter skatt -167 835 2 107
ÖVRIGT TOTALRESULTAT
Värdeförändring valutaderivat - 0 0
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat - 0 0
T otalresultat -167 835 2 107
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MODERBOLAGET
Mkr
2023-
03-31
2022-
03-31
2022-
12-31
Tillgångar
Fastigheter 1 384 1 369 1 383
Andelar i koncernföretag 6 079 6 010 5 692
Finansiella derivatinstrument 1 635 867 1 900
Fordringar på koncernbolag 29 288 27 146 25 631
Övriga tillgångar 154 103 113
Likvida medel 42 631 181
Summa tillgångar 38 582 36 127 34 901
Eget kapital och skulder
Eget kapital 14 264 13 618 14 451
Avsättningar 28 200 28
Räntebärande externa skulder 11 445 13 660 11 406
Skulder till koncernföretag 12 692 8 459 8 870
Finansiella derivatinstrument 24 42 26
Övriga skulder 129 148 119
Summa eget kapital och skulder 38 582 36 127 34 901
Moderbolaget
16 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 17 =====

MÖJLIGHETER & RISKER
Wallenstams möjligheter, risker och hur vi hanterar dessa,
presenteras i årsredovisningen 2022 på sidorna 25–28.
Inga väsentliga förändringar i hanteringen har skett under
2023.
KÄNSLIGHETSANAL YS
Per 31 mars 2023 uppgår fastigheternas bedömda mark-
nadsvärde till cirka 63 Mdr. En värdeförändring på
+/- 10 % motsvarar därmed cirka +/- 6,3 Mdr. En gene-
rell förändring av fastigheternas direktavkastningskrav
med 0,25 procentenheter motsvarar cirka -3,6 Mdr eller
+4,2 Mdr, medan en generell förändring av intäkterna med
5 % motsvarar cirka +/- 3,5 Mdr.
En förändring av räntan med +/- 50 punkter motsvarar
cirka +/- 60 Mkr.

NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER
Wallenstams närstående utgörs främst av koncern- och
intressebolag. Styrelseledamöter, företagsledning med
familjer samt bolag de kontrollerar är också närstående.
Transaktioner med närstående utgörs främst av admi-
nistrativa arvoden och lokalhyror mellan koncern- och
intressebolag. Personer som är närstående till styrelse-
ledamöter och koncernledning hyr lägenheter och lokaler.
Försäkringstjänster inhandlas av bolag där ledamot i Wal-
lenstams styrelse är styrelseledamot, totalt motsvarande
cirka 5 Mkr i nettoutgift för året. Vd är delägare (50 %) i
Aranea Holding AB. Aranea är hyresgäst hos Wallenstam
till motsvarande årligt hyresvärde om 0,7 Mkr.
Wallenstams engagemang i miljö- och samhällsan-
svarsfrågor beskrivs närmare i årsredovisningen 2022
på
sidorna 17–24. Som ett led i Wallenstams samhälls-
ansvarsarbete bidrar koncernen ekonomiskt till ett antal
organisationer men också med tid i form av exempelvis
styrelsearbete. Genom sådana styrelsepositioner uppkom-
mer närståendeförhållanden med Räddningsmissionen i
Göteborg och Barn i Nöd. Under året har Räddningsmis-
sionen i Göteborg erhållit stöd och rabatter motsvarande
2,1 Mkr, och Barn i Nöd har erhållit 0,1 Mkr i stöd.
Räddningsmissionen och Barn i Nöd hyr lokaler av Wal-
lenstam motsvarande 5,2 Mkr respektive 0,1 Mkr i årliga
hyresintäkter.
Samtliga transaktioner sker på marknadsmässiga villkor.
AVRUNDNINGAR
Till följd av avrundningar summerar siff ror presenterade
i denna rapport i vissa fall inte exakt till totalen och pro-
centtal kan avvika för att de ska överensstämma med de
faktiska uppgifterna.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Rapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Redovis-
ningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med årsre-
dovisningen 2022. Moderbolagets redovisningsprinciper
följer årsredovisningslagen och RFR2.
Nya och ändrade standarder och principer som trätt i
kraft per 1 januari 2023 eller senare bedöms ej ha någon
väsentlig påverkan på Wallenstamkoncernens ﬁ nansiella
rapporter.
EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG
Inga händelser av väsentlig betydelse för bolagets ställning
har inträff at efter rapportperiodens utgång.
Övriga upplysningar
Brygga förändringar resultaträkningen, Mkr
2022
31 mar
2021
31 dec
2021
30 sep
2021
30 jun
2021
31 mar
Realiserad värdeförändring ﬁ nansiella instrument - -19 - - 19
Orealiserad värdeförändring ﬁ nansiella instrument 749 111 105 14 253
Värdeförändring ﬁ nansiella instrument 749 92 105 14 272
Realiserad värdeförändring syntetiska optioner - - - -103 -
Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner - 0 - -2 15
Värdeförändring syntetiska optioner - 0 - -105 15
Brygga påverkan räntetäckningsgrad vid föränd-
ringar resultaträkningen, ggr
2022
31 mar
2021
31 dec
2021
30 sep
2021
30 jun
2021
31 mar
Räntetäckningsgrad före förändringar resultaträkning 5,7 5,7 5,8 5,5 5,7
Räntetäckningsgrad efter förändringar resultaträkning 6,1 6,1 6,1 5,8 5,7
Från och med 2022 presenteras värdeförändringar ﬁ nansiella instrument samt värdeförändringar syntetiska optioner på
en rad enligt nedan:
17 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 18 =====

Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolvmånaders resultat.
Nyckeltal – ﬂ erårsöversikt
Kvartalsöversikt
Ackumulerat perioden
2023
31 mar
2022
31 dec
2022
30 sep
2022
30 jun
2022
31 mar
2021
31 dec
2021
30 sep
2021
30 jun
2021
31 mar
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Driftnetto fastigheter, Mkr 462 1 888 1 440 942 459 1 763 1 322 860 414
Överskottsgrad fastighetsdrift, % 70,1 75,8 77,3 76,2 74,5 75,9 76,8 75,7 73,8
Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr 265 1 252 993 650 322 1 280 968 609 291
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr 0 -2 627 374 374 187 3 674 1 496 1 019 311
Förvaltningsfastigheternas värde, Mkr 62 712 62 092 64 997 64 441 63 392 63 480 60 485 59 982 58 803
Antal kvm (tusental) 1 356 1 356 1 342 1 342 1 314 1 330 1 306 1 307 1 312
Uthyrningsgrad
– yta, % 96 97 97 97 97 98 97 98 97
Exploateringfastigheter, netto, Mkr 251 217 194 169 147 123 88 155 128
FINANSIELLA NYCKELTAL
Resultat efter skatt, Mkr 48 1 103 2 904 2 150 1 207 4 717 2 650 1 822 723
Räntabilitet på eget kapital, % -0,2 3,4 15,7 16,5 17,8 16,9 13,4 12,0 9,3
Räntabilitet på totalt kapital, % -0,1 1,6 9,5 9,6 9,3 8,9 6,8 6,1 5,4
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 mån) 4,1 4,7 5,5 6,1 6,1 6,1 6,1 5,8 5,7
Belåningsgrad, % 45 45 42 43 43 43 44 45 46
Snittränta per bokslutsdatum, % 2,61 2,21 1,84 1,43 1,34 1,17 1,22 1,20 1,21
Genomsnittlig räntebindningstid, månader 41 44 46 47 50 40 41 40 40
Soliditet, % 47 47 48 47 47 46 46 45 43
Eget kapital, Mkr 31 461 31 432 33 474 32 720 31 975 30 767 28 899 28 069 26 281
Substansvärde, Mkr 37 936 37 854 40 557 39 697 38 864 37 795 35 388 34 497 32 577
Börsvärde, Mkr 25 912 28 974 26 783 29 535 45 177 55 440 42 834 44 682 39 369
DATA PER AKTIE
Resultat efter skatt, kr 0,1 1,7 4,4 3,3 1,8 7,2 4,1 2,8 1,1
P /E-tal, ggr Neg. 26,3 5,4 5,9 8,7 11,7 11,8 14,2 16,6
Kassaﬂ öde från den löpande verksamheten, kr 0,8 1,8 1,7 1,2 0,6 1,5 1,1 0,6 0,4
Eget kapital, kr 47,80 47,70 50,70 49,60 48,40 46,60 44,20 43,10 40,70
Substansvärde per aktie, kr 57,60 57,40 61,50 60,10 58,90 57,30 53,60 52,30 50,40
Börskurs, kr 39,26 43,90 40,58 44,75 68,45 84,00 64,90 67,70 59,65
Återköpta aktier, tusental vid periodens utgång 1 500 1 000 - - - - - - -
Utestående aktier i tusental, genomsnitt 658 875 659 904 660 000 660 000 660 000 655 334 653 778 650 666 646 000
Utestående aktier, tusental vid periodens utgång 658 500 659 000 660 000 660 000 660 000 660 000 660 000 660 000 646 000
2023
jan-mar
2022
okt-dec
2022
jul-sep
2022
apr-jun
2022
jan-mar
2021
okt-dec
2021
jul-sep
2021
apr-jun
2021
jan-mar
Hyresintäkter, Mkr 660 627 626 620 616 603 585 574 561
Driftnetto fastigheter, Mkr 462 448 498 483 459 441 462 445 414
Överskottsgrad fastighetsdrift, % 70,1 71,4 79,5 77,9 74,5 73,1 79,0 77,5 73,8
Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr 265 259 343 328 322 312 358 319 291
Räntabilitet på eget kapital, % -0,2 3,4 15,7 16,5 17,8 16,9 13,4 12,0 9,3
Resultat efter skatt per aktie, kr 0,1 -2,7 1,1 1,4 1,8 3,1 1,3 1,7 1,1
Kassaﬂ öde per aktie från löpande verksamhet, kr 0,8 0,1 0,5 0,6 0,6 0,4 0,5 0,3 0,4
Eget kapital per aktie, kr 47,80 47,70 50,70 49,60 48,40 46,60 44,20 43,10 40,70
Substansvärde per aktie, kr 57,60 57,40 61,50 60,10 58,90 57,30 53,60 52,30 50,40
Börskurs, kr 39,26 43,90 40,58 44,75 68,45 84,00 64,90 67,70 59,65
18 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 19 =====

Aktiens direktavkastning
Föreslagen utdelning i procent av börskursen vid periodens slut.
Aktiens totalavkastning
Aktiens kursutveckling under året inklusive verkställd utdelning i procent av
börskursen vid periodens början.
Alternativa nyckeltal (APM)
Wallenstam presenterar en rad ﬁ nansiella mått som ligger utanför IFRS deﬁ -
nitioner (så kallade alternativa nyckeltal, Alternative perfomance measures,
enligt ESMA:s riktlinjer) i syfte att, för investerare och bolagets ledning, möj-
liggöra en eff ektiv utvärdering av bolagets ﬁ nansiella ställning och prestation.
Detta innebär att dessa mått inte alltid är jämförbara med andra företags
använda mått och ska därför ses som ett komplement till mått deﬁ nierade
enligt IFRS. Wallenstam tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över
tid. Deﬁ nitionerna beskriver hur Wallenstams nyckeltal beräknas. Nyckeltalen
är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges.
Antalet aktier
Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt.
Utestående antal aktier: antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta
egna aktier vid viss tidpunkt.
Genomsnittligt antal aktier: vägt genomsnittligt antal utestående aktier under
viss period.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder samt leasingskuld efter avdrag för likvida medel i rela-
tion till koncernens investeringar i fastigheter, tomträtter, exploateringsfastig-
heter, vindkraft samt markarrenden vid periodens utgång.
Bostadsfastighet
Fastighet som till övervägande del består av bostadsyta.
Börsvärde
Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal aktier per balansdagen.
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt.
Eff ektivt genomsnittligt direktavkastningskrav
Normaliserade driftnetton i enlighet med värderingsmodellen i relation till
direktavkastande fastigheters beräknade marknadsvärde efter avdrag respek-
tive tillägg i enlighet med värderingsmodellen.
Exploateringsfastighet
Exploateringsfastighet avser fastighet som innehas för förädling med avsikt
att avyttras, antingen i sin helhet eller per andel, vid färdigställandet.
Hyresvärde*
Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Kassaﬂ öde per aktie
Periodens kassaﬂ öde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier.
Kassaﬂ öde från den löpande verksamheten per aktie
Periodens kassaﬂ öde från den löpande verksamheten i förhållande till genom-
snittligt antal utestående aktier.
Kommersiell fastighet
Fastighet som till övervägande del består av kommersiell yta.
* Operationellt nyckeltal, anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
P/E-tal
Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per genom-
snittligt antal aktier för den senaste rullande tolvmånadersperioden.
Resultat efter skatt per aktie
Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående
aktier.
Räntabilitet på eget kapital**
Resultat efter skatt för rullande tolvmånaders resultat i förhållande till genom-
snittligt eget kapital.
Räntabilitet på totalt kapital**
Resultat före skatt med återläggning av räntekostnader för senaste rullande
tolvmånadersperiod i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
Räntetäckningsgrad
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av
ﬁ nansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till ﬁ nans-
nettot för senaste rullande tolvmånadersperiod.
Samhällsfastighet
Fastighet som brukas till övervägande del av skatteﬁ nansierad verksamhet och
är speciﬁ kt anpassad för samhällsservice.
Snittränta
Periodens räntekostnader inklusive resultat av periodens realiserade swapav-
tal i relation till räntebärande skulder.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång.
Substansvärde
Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte skuld hänförligt till förvaltnings-
fastigheter.
Substansvärde per aktie
Koncernens substansvärde i relation till antal utestående aktier vid periodens
slut.
Uthyrningsgrad – yta
Uthyrd yta i förhållande till total yta.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Resultat av intäkter från periodens försäljning av förvaltningsfastigheter efter
avdrag för omkostnader och fastigheternas bedömda marknadsvärde vid
närmast föregående rapportperiod samt resultat av förändring av bedömt
marknadsvärde för förvaltningsfastigheter jämfört med närmast föregående
rapportperiod.
Återköpsgrad
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.
Överskottsgrad
Driftnetto i procent av hyresintäkterna.
För mer information: www.wallenstam.se/ordlista
Deﬁ nitioner
**
Brygga alternativa nyckeltal
2023
31 mar
2022
31 dec
2022
30 sep
2022
30 jun
2022
31 mar
2021
31 dec
2021
30 sep
2021
30 jun
2021
31 mar
Eget kapital, Mkr 31 461 31 432 33 474 32 720 31 975 30 767 28 899 28 069 26 281
Genomsnittligt eget kapital, Mkr 32 212 32 074 31 567 30 486 29 198 27 915 26 714 25 819 25 026
Balansomslutning, Mkr 67 157 67 049 69 636 69 397 67 616 66 698 63 504 62 927 61 666
Genomsnittlig balansomslutning, Mkr 68 171 68 079 67 370 66 028 64 482 63 075 61 531 60 497 59 104
För genomsnittliga värden, addera de senaste fem perioderna och dividera med fem.
19 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 20 =====

AFFÄRSPLAN 2030
Mål
Substansvärdet ska uppgå till 100 kr per aktie.
Fokusområden
» Vi ska med attraktiva lägenheter och lokaler samt god
service årligen förbättra kundens helhetsintryck av
Wallenstam.
» Vi ska verka för en ökad trygghet för våra kunder som
bor och arbetar i våra fastigheter.
» Genom vår goda företagskultur ska vi vara en attraktiv
arbets givare och årligen förbättra vårt engagemangsindex.
Deﬁ nierat nyckeltal
» Soliditeten ska inte understiga 35 %.
VISION
Wallenstam ska vara det självklara valet för boende och
lokaler.
AFFÄRSIDÉ
Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbets-
platser med hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda
storstadsregioner i Sverige.
FÖRVALTAR OCH UTVECKLAR
ÅTERINVESTERAR
EFTERFRÅGAN
UTDELNING
BYGGER OCH KÖPER
WALLENSTAM IDAG
Wallenstam grundades 1944 och huvudkontoret ﬁ nns
i Göteborg. B-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm,
Large Cap och vi är ett av de större börsnoterade fastig-
hetsbolagen i Sverige.
Våra bostadsfastigheter ﬁ nns i Stockholm, Uppsala och
Göteborg, och våra kommersiella fastigheter är koncen-
trerade till innerstadslägen i Göteborg. Sammantaget har
Wallenstam cirka 11 300 lägenheter och 1 000 företags-
kunder. Wallenstam bygger även hyresrätter för egen
förvaltning.
Wallenstam producerar förnybar elenergi genom 53
egna vindkraftverk i drift. Då vi producerar minst lika
mycket elenergi som våra fastigheter använder är vi själv-
försörjande på förnybar el.
Verksamheten bedrivs i aff ärsområdena Region Stock-
holm och Region Göteborg.
Stockholm
Majoriteten av våra bostäder, cirka 6 300 stycken, ﬁ nns i
Region Stockholm. Cirka 450 av dessa lägenheter ﬁ nns i
Uppsala. På bokslutsdagen hade Region Stockholm cirka
650 lägenheter i produktion.
Göteborg
Vårt fastighetsbestånd i Region Göteborg omfattar cirka
5 000 lägenheter och cirka 900 företagskunder som hyr
kontors- och butikslokaler främst i Göteborgs innerstads-
lägen. På bokslutsdagen hade Region Göteborg cirka 1 000
lägenheter i produktion.
Det här är Wallenstam
AFFÄRSPROCESS
Wallenstam bygger, köper, utvecklar och förvaltar fastig-
heter och områden utifrån människors och samhällets
behov, samt utifrån önskemål och krav från kunder. Genom
byggnation, utveckling och förvaltning med hög service
och långsiktig hållbarhet skapar vi värdetillväxt.
Resultatet återinvesteras och används för
att utveckla verksamheten vidare.
Aktieägarna får del av värde-
tillväxten genom denna åter-
investering samt genom utdelning.
20 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023

===== SIDA 21 =====

För ytterligare information, vänligen kontakta
Susann Linde, CFO och IR-ansvarig
tel: 0705-17 1 1 34
e-post: susann.linde@wallenstam.se
Delårsrapport Q2, 2023 14 juli 2023
Delårsrapport Q3, 2023 20 oktober 2023
Kalender
Kontakt
Wallenstam AB ( publ )
401 84 Göteborg
Besöksadress : Kungsportsavenyen 2
Telefon 031 - 20 00 00
www.wallenstam.se
Org. nr. 556072 -1523
Denna information är sådan som Wallenstam är skyldigt att
off entliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning.
Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons
försorg, för off entliggörande den 3 maj 2023 kl 08:00 CEST.
Rapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets
revisorer.